高度机密和商业机密Blackstone Mortgage Trust，Inc.2022年第四季度和全年业绩2023年2月8日

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.1 BXMT重点说明：本演示文稿中的信息截至2022年12月31日，除非另有说明。所表达的意见仅反映BXMT截至材料中出现的日期的当前意见，并基于BXMT对当前市场环境的意见，该市场环境可能会发生变化。BXMT的经理是黑石集团的子公司。(1)反映截至2022年12月31日的年度或季度的每股可分配收益与宣布的每股股息的比率(如适用)。关于GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(2)按每股计算，指截至2022年12月31日止年度的可分配收益减去宣布的股息。关于GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(3)代表每股可分配收益。关于GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(4)包括16亿美元的非综合优先权益。(5)反映第四季度可分配收益的同比变化。见附录以核对GAAP净收入，该净收入在同一时期下降了(137%)。(6)截至2022年12月31日的流动性，2023年3月到期的可转换票据净额为2.2亿美元。(7)基于截至2023年2月7日的24.08美元的股价。▪强劲的可分配收益和流动性状况▪全年股息覆盖率(1)为116%，包括第四季度的140%；超额可分配收益(2)为每股账面价值贡献了0.39美元，▪第四季度每股收益(0.28美元)和可分配每股收益(3)为0.87美元收益能力一致当前收入稳定资产负债表0%资本市场按市值计价融资结构良好, 具有可观流动性的配套债务强劲的收入支持股息和增加账面价值来自浮动利率的收益增长268亿美元(4)投资组合10.3%股息收益率(7)116%2022年全年股息覆盖率(1)0.874Q可分配每股收益(1)+12%4Q可分配收益同比增长(5)16亿美元净流动资金(6)

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.2 2022年第四季度和全年业绩(1)有关GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(2)包括16亿美元的非综合优先权益。(3)反映截至BXMT发起或收购投资之日的加权平均贷款价值比(“LTV”)。▪第四季度基本每股收益(0.28美元)和每股可分配收益(1)为0.87美元(2022年全年分别为1.46美元和2.87美元)▪将第四季度的CECL准备金增加了每股1.1美元；超额收益的保留提供了大量抵消，导致账面价值较上年同期略有净变化的▪可分配收益(1)每股0.8美元，不包括预付款收入；提供强劲的覆盖每股0.62美元的季度股息组合▪268亿美元优先贷款组合(2)由机构优质房地产担保，2022年加权平均发起LTV(3)64%▪100%利息收取，包括第四季度，尽管美国短期利率增加400个基点以上▪在第四季度收取了6.48亿美元的还款，2022年收取了37亿美元；写字楼贷款占2022年总还款额的17亿美元(45%)▪在第四季度升级了八笔贷款，下调了八笔贷款，其中四笔是成本回收；在新的成本回收贷款后97%的表现反映了强劲的整体信用质量投资▪在2022年以有吸引力的条款策略性地筹集了12亿美元的资本，通过市场波动、增强流动性和使资产负债表多样化▪在3月份可转换票据到期后净流动资金达到创纪录的16亿美元，在2026年之前没有重大公司债务到期▪稳定, 没有资本市场按市值计价条款的匹配融资结构▪账面价值完全对冲外币和利率波动资本化▪变化的起源环境允许目标行业的较低杠杆起源；2022年下半年6.74亿美元的起源是70%的工业，+5.49%的贷款收益率相对于+3.76%投资组合平均▪投资组合仍然投资良好，尽管交易环境减速，贷款资金与偿还一致。

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.$0.30$0.40$0.50$0.60$0.70$0.80 3/31/2022 6/30/2022 9/30/2022 12/31/2020$2.48$2.62$2.87 2020 2021 2022(1)反映截至2022年12月31日的年度每股可分配收益与宣布的每股股息的比率。关于GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(2)反映在假设信贷利差、投资组合构成或资产表现不变的情况下，截至2022年12月31日，我们投资组合参考的各种浮动利率指数增加对收益的影响(扣除激励费用)。4Q 1M SOFR、SONIA和3M EURIBOR的平均基本利率分别为3.88%、2.74%和1.77%。(3)反映每股可分配收益。关于GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(4)反映截至2023年2月7日的100万SOFR。3收益▪BXMT到2022年实现强劲的收益增长，支持强劲的全年股息覆盖率116%(1)▪浮动利率贷款组合继续受益于利率上升；基本利率在第四季度平均值的基础上再提高100个基点，将产生每股0.05美元的季度增量收益(2)每股ShareDividend覆盖范围GAAP EPS Current Sofr(4)可分配每股收益平均100万SOFR预付款收入$0.59$0.55$0.60$(0.28)可分配每股收益GAAP EPS$2.77$1.46$2.48股息116%(1)覆盖范围$0.97 0.16%0.93%2.45%3.88%4.57%$0.87$0.71$0.67$0.62(3)(3)

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.4收益稳定账面价值(每股美元)CECL准备金(以百万美元为单位)▪保留6,600万美元的超额可分配收益(1)2022年支持账面价值稳定，尽管由于更具挑战性的信贷环境，CECL准备金增加了161%，▪CECL准备金在第四季度增加了每股1.1美元；特定准备金覆盖5级贷款余额的20%$115$76$153$70$55$190 12/31/2020 12/31 12/31/2022一般储备资产特定准备金$131$343 20%5级贷款$185$26.42$27.22$26.26 12/31/2020 12/31(1)表示截至2022年12月31日的年度的可分配收益减去宣布的股息。关于GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.办公40%多户24%酒店业18%工业8%零售4%其他物业6%HI，2%DC 1%TX 6%NY 16%NV 2%MA 2%IL 2%GA 3%FL 7%CA 15%VA，1%AZ 2%CO 1%5 Portfolio▪$268亿(1)由机构资产担保的203笔贷款的投资组合，以增长为导向的业务计划适合当前环境(1)包括16亿美元的非合并优先权益。(2)不包括占贷款总额1%以下的国家和国家。抵押品多元化主要市场重点(2)ES 5%IE、4%英国、13%SE、2%AU 5%SunBelt 26%东北21%西部17%中西部4%西北1%其他西欧13%英国13%澳大利亚5%

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.6投资组合：Office In Focus(1)包括自2015年以来完成或大幅翻新的资产。(2)包括具有一种或一种以上信用增强质量的资产，包括但不限于上述资产。(三)以新资产竣工年限或者重大翻新资产修缮年限为基准。(4)反映截至BXMT发起或收购投资之日的加权平均贷款价值比(“LTV”)。总投资组合▪BXMT的写字楼投资组合主要包括新建或大幅翻新资产的贷款和/或受益于其他信用增强型资产的贷款▪4级和5级写字楼贷款仅占BXMT总投资组合的5%新建或重大翻新(1)其他信用增强型资产(2)-具有现代便利设施的新的高质量产品高效建筑-2021年W.A.Vintage(3)-低杠杆率和可观的赞助商股本(60%W.A.LTV)(4)-保护基础(65%W.A.LTV)(4)-强劲的现金流-Sunbelt地点-重要的LTM赞助商股权承诺办公室评级为1-3，35%的办公室评级为4，3%的办公室评级为5，2%的其他资产类别，60%的办公室投资组合-更高的杠杆率(68%W.A.LTV)(4)-更具挑战性的市场中的较老年份-CECL的大量储备到位其他办公室88%的办公室54%34%12%4.4W.A.风险评级2.8 W.A.风险评级2.5 W.A.。风险评级

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.+3.76%+5.49%64%62%55%60%65%70%75%0.0 0.0 0.0 0.0 0.1总投资组合2022年第二季度W.A.贷款收益率W.A.LTV 7投资(1)总投资组合的加权平均贷款收益率不包括按成本回收法计入的贷款。(2)反映截至BXMT发起或收购投资之日的加权平均贷款价值比(“LTV”)。自2022年下半年贷款环境转变以来，▪完成了6.74亿美元的高级浮动利率贷款；新投资受益于显著扩大的利差和低于投资组合平均水平的杠杆率▪2022年下半年的新贷款集中在具有通胀弹性的部门；2022年写字楼偿还金额为17亿美元，其中包括2022年下半年的5.43亿美元，反映了BXMT高质量办公室抵押品发起指标的流动性(1)2022年下半年活动行业70%多户20%酒店业9%办公楼1%写字楼50%多户22%酒店业18%其他物业8%零售业1%工业1%7亿美元原始贷款11亿美元还款(2)

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.8资本化信贷工具辛迪加证券化债务公司债务公司债务到期日(3)(以百万美元为单位)36%信用MTM仅64%非MTM(2)0%资本市场MTM(1)截至2022年12月31日的流动性，扣除2023年3月到期的2.2亿美元可转换票据。(2)非MTM包括没有按市值计价拨备的融资，以及仅对违约资产有有限信贷按市价计价拨备的信贷安排。(3)不包括定期贷款B项下每年2,200万美元的预定摊销付款。▪在2022年以有吸引力的条款战略性地筹集了12亿美元的资本，通过市场混乱时期，将流动性增加到16亿美元(1)，并进一步使资产负债表多样化；2026年之前没有重大债务到期日▪结构良好的资产负债表能够承受长期债务的波动，没有资本市场按市值计价的拨备，信用按市值计价结构良好的债务(占未偿债务总额的百分比)$220$300$1,303$780$400 2023 2024 2025 2026 2027 2028+可转换票据定期贷款B高级担保票据将以当前流动性偿还

Blackstone|高度机密和商业机密Blackstone Mortgage Trust，Inc.附录9

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.10附录(1)本公司发起或收购贷款的日期，以及截至该日期的LTV。随后更新起始日期以反映材料借用修改。(2)包括16亿美元的非综合优先权益。(3)加权平均现金券和全息收益率以与相关浮动基准利率的利差表示。不包括按成本回收法入账的贷款。(4)最长期限假设所有延期选项均已行使；然而，浮动利率贷款一般可以在最终期限之前偿还，而不会受到惩罚。投资组合详细信息(以百万美元为单位)每笔贷款类型日期(1)贷款(2)余额(2)价值到期日(4)地点类型SQFT/单位/关键LTV(1)贷款1高级贷款8/14/2019$1,171$1,033$1,029+3.06%+3.78%12/23/2024都柏林-IE混合用途贷款$386/SQFT 74%贷款2高级贷款4/9/2018 1487 905 899+4.49%+5.72%2025年6月9日48%贷款3高级贷款2022年6月24日901 901 893+4.75%+5.07%2029年6月21日多元化-AU酒店业$410/SQFT 59%贷款4高级贷款(2)2021年12月9日770 710 408+2.65%+2.82%2026年12月9日纽约混合用途贷款5高级贷款(2)2019年8月7日746 668 135+312%+3.61%2025年9月9日洛杉矶办事处59%贷款6 2018年3月22日655 655 654+3.25%+3.31%2026年3月15日西班牙混合用途贷款71%高级贷款2021年3月30日477 477 473+3.20%+3.41%2026年5月15日多元化-SE工业公司$88/平方英尺76%贷款8高级贷款(2)12/17/2021 448 440 88+3.95%+4.35%其他13，9/26美元716/单位61%贷款9高级贷款2021年7月23日500 401 396+4.00%+4.42%2027年8月9日纽约马币538美元, 046/单位58%贷款10高级贷款2018年8月22日363 363+3.42%+3.42%8/9/2023毛伊岛酒店业$471,391/Key 61%贷款11高级贷款(2)2019年11月22日470 353 70+3.70%+4.15%12/9/2025洛杉矶办事处$622/平方英尺69%贷款12高级贷款2019年9月23日375 346 344+3.00%+3.23%8/15/2024多元化-西班牙酒店业122美元667/Key 62%贷款13高级贷款2018年4月11日355 345 344+2.85%+3.10%5/1/2023纽约办事处$437/Sqft 71%贷款14高级贷款10/25/2021 307 307 304+4.30%+4.62%10/25/2024多样化-AU酒店业$151,102/Key 56%贷款15高级贷款2/27/2020 303 302 302+2.70%+3.04%3/9/2025纽约综合贷款795美元，074/单位59%各种贷款16-203高级贷款606 18,317+3.28%+3.66%各类CECL储量(326个/Wtd)。阿沃。$31,322$26,810$24,692+3.37%+3.76%3.1年64%全额现金息票收益率(3)

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 11 APPENDIX Consolidated Balance Sheets ($ in thousands, except per share data) December 31, 2022 December 31, 2021 Assets Cash and cash equivalents $291,340 $551,154 Loans receivable 25,017,880 22,003,017 Current expected credit loss reserve (326,137) (124,679) Loans receivable, net $24,691,743 $21,878,338 Other assets 370,902 273,797 Total assets $25,353,985 $22,703,289 Liabilities and equity Secured debt, net $13,528,164 $12,280,042 Securitized debt obligations, net 2,664,010 2,838,062 Asset-specific debt, net 942,503 393,824 Loan participations sold, net 224,232 — Term loans, net 2,114,549 1,327,406 Senior secured notes, net 395,166 394,010 Convertible notes, net 514,257 619,876 Other liabilities 426,904 231,358 Total liabilities $20,809,785 $18,084,578 Commitments and contingencies — — Equity Class A common stock, $0.01 par value $1,717 $1,682 Additional paid-in capital 5,475,804 5,373,029 Accumulated other comprehensive income 10,022 8,308 Accumulated deficit (968,749) (794,832) Total Blackstone Mortgage Trust, Inc. stockholders ʼ equity $4,518,794 $4,588,187 Non-controlling interests 25,406 30,524 Total equity $4,544,200 $4,618,711 Total liabilities and equity $25,353,985 $22,703,289

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 12 APPENDIX Consolidated Statements of Operations ($ in thousands, except per share data) Three Months Ended December 31, 2022 2021 2022 2021 Income from loans and other investments Interest and related income $462,278 $270,749 $1,338,954 $854,690 Less: Interest and related expenses 271,196 96,809 710,904 340,223 Income from loans and other investments, net $191,082 $173,940 $628,050 $514,467 Other expenses Management and incentive fees $33,830 $28,373 $110,292 $88,467 General and administrative expenses 14,492 11,060 52,193 43,168 Total other expenses $48,322 $39,433 $162,485 $131,635 (Increase) decrease in current expected credit loss reserve (188,811) (9,568) (211,505) 39,864 Income before income taxes $(46,051) $124,939 $254,060 $422,696 Income tax provision 938 77 3,003 423 Net income (loss) ($46,989) $124,862 $251,057 $422,273 Net income (loss) attributable to non-controlling interests (551) (922) (2,415) (3,080) Net income (loss) attributable to Blackstone Mortgage Trust, Inc. ($47,540) $123,940 $248,642 $419,193 Per share information (basic) Net income (loss) per share of common stock, basic ($0.28) $0.76 $1.46 $2.77 Weighted-average shares of common stock outstanding, basic 171,604,533 162,056,782 170,631,410 151,521,941 Per share information (diluted) Net income (loss) per share of common stock, diluted ($0.28) $0.76 $1.46 $2.77 Weighted-average shares of common stock outstanding, diluted 171,604,533 162,056,782 170,631,410 151,521,941 Three Months Ended December 31, Twelve Months Ended December 31,

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.13附录(1)代表Blackstone Mortgage Trust，Inc.的净收入(2)主要代表本季度从非美元投资赚取的净利息收入汇回国内。该等收入于兑换为美元当日的价值与该等收入的累积基准之间的差额并不计入公认会计准则净收益，而是作为综合资产负债表中其他全面收入的一部分。季度每股收益计算(以千为单位，不包括每股数据)可分配每股收益调节账面价值截至2022年12月31日的三个月股东权益$4,518,794$4,658,406股A类普通股171,696 170,896递延股票单位411 400总流通股172，107 171,296每股账面价值$26.26$27.20截至2022年12月31日的三个月净收益(亏损)(1)(47,540美元)$103,246加权平均流通股，每股基本171,605 170,972美元，基本(0.28美元)0.60稀释后收益(47美元，(540)$109,151加权平均流通股，稀释后每股171,605 185,316美元，稀释后(0.28美元)$0.59截至2022年12月31日的三个月净收益(亏损)(1)(47,540美元)$103,246当前预期信用损失准备金增加188,811 12248非现金补偿支出8,128 8,219已实现套期保值和外币损失，净额(2)(511)(1, 698)非控股权益调整，净额(268)(43)其他项目(25)(10)可分配收益$148,595$121,962加权平均流通股，基本171，605 170,972每股可分配收益，基本每股0.87美元0.71美元

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.(1)代表Blackstone Mortgage Trust，Inc.的净收入(2)代表与截至2021年12月31日的三个月内变现事件后被视为不可收回的贷款本金相关的已实现亏损。这一金额以前被确认为GAAP净收入的一个组成部分，作为我们当前预期信贷损失准备金的增加。(3)主要是指本季度从非美元投资中赚取的净利息收入汇回国内。该等收入于兑换为美元当日的价值与该等收入的累积基准之间的差额并不计入公认会计准则净收益，而是作为综合资产负债表中其他全面收入的一部分。14附录净收益与可分配收益的对账(单位为千，每股数据除外)截至2022年12月31日2022年9月30日2022年6月30日2022年3月31日2022年12月31日净收益(亏损)(1)(47,540美元)$103,246$93,250$99,687$123,940当前预期信贷损失准备金的冲销(2)-(14，427当期信用损失准备金增加(减少)188,811 12,248 12,983(2,537)9,568非现金补偿费用8,128 8,219 8,4188,650 7,463已实现套期保值和外币损失，净额(3)(511)(1,698)(829)(200)(668)可归因于非控股权益的调整, 净额(268)(43)(46)(4)(30)其他项目(25)(10)(65)(30)120可分配收入$148,595$121,962$113,711$105566美元125,966加权平均流通股，基本171,605 170,972 170,666 169,254 162,057每股净收益(亏损)，基本(0.28美元)$0.60$0.55$0.59$0.76每股可分配收益，基本$0.87$0.71$0.67$0.62$0.78

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.(1)代表Blackstone Mortgage Trust，Inc.的净收入(2)代表与截至2021年12月31日的三个月内变现事件后被视为不可收回的贷款本金相关的已实现亏损。这一金额以前被确认为GAAP净收入的一个组成部分，作为我们当前预期信贷损失准备金的增加。(3)截至2020年12月31日止年度，主要指我们的外币远期合约赚取的远期点数，反映适用的外币投资基本利率与美元伦敦银行同业拆息之间的利差。这些远期合约有效地将利率敞口转换为美元LIBOR，从而产生以美元计价的额外利息收入。这些金额没有计入公认会计准则净收入，而是作为我们综合财务报表中其他全面收益的组成部分。截至2021年和2022年12月31日的年度，主要是将本季度从非美元投资中赚取的净利息收入汇回国内。该等收入于兑换为美元当日的价值与该等收入的累积基准之间的差额并不计入公认会计准则净收益，而是作为综合资产负债表中其他全面收入的一部分。15附录将净收入调整为可分配收益(续)截至2022年12月31日2021年12月31日净收益(1)248,642美元419,193美元137,670美元当前预期信用损失准备金的冲销(2)-(14,427)-增加(减少)当前预期信用损失准备金211,505(39,864)167,653非现金补偿费用33，414 31,647 34, 532已实现套期保值和外币亏损，净(3)(3,239)(521)10,852非控股权益调整，净(361)132(204)其他项目(131)5611,487可分配收益$489,830$396，721美元351,990股加权平均流通股，基本170,631 151,522 141,796每股净收益，基本1.46$2.77$0.97每股可分配收益，基本$2.87$2.62$2.48

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.16定义可分配收益：Blackstone Mortgage Trust，Inc.(“BXMT”)在本演示文稿中披露了可分配收益。可分配收益是根据美国公认会计原则(“GAAP”)以外的方法计算和列报的财务计量。可分配收益是一种非GAAP计量，我们将其定义为GAAP净收益(亏损)，包括未以其他方式计入GAAP净收益(亏损)的已实现收益和亏损，不包括(I)非现金股权补偿费用，(Ii)折旧和摊销，(Iii)未实现收益(亏损)和(Iv)某些非现金项目。可分配收益也可能根据GAAP的变化和我们经理确定的某些其他非现金费用的变化而不时调整，以排除一次性事件，但须得到我们大多数独立董事的批准。我们认为，除了根据公认会计原则确定的经营活动的净收入和现金流量外，可分配收益还提供了需要考虑的有意义的信息。这一调整后的衡量标准帮助我们评估我们的业绩，不包括某些交易和GAAP调整的影响，我们认为这些交易和GAAP调整不一定表明我们目前的贷款组合和业务。我们相信，随着时间的推移，对于我们A类普通股的现有和潜在未来持有者来说，可分配收益是一个有用的财务指标, 可分配收益一直是我们每股分红的有力指标。可分配收益反映了我们的经理和我们之间的管理协议的条款，用于计算我们的激励费用支出。可分配收益不代表净收益或经营活动产生的现金，不应被视为GAAP净收入的替代方案，或我们来自运营的GAAP现金流的指示，我们的流动性的衡量，或我们现金需求的可用资金的指示。此外，我们计算可分配收益的方法可能与其他公司计算相同或类似补充业绩指标的方法不同，因此，我们报告的可分配收益可能无法与其他公司报告的可分配收益进行比较。非综合优先权益：贷款中的优先权益，由第三方发起并组成银团。这些被排除在公认会计准则资产负债表之外的无追索权贷款参与构成了额外的融资能力，并包括在贷款组合的讨论中。1M SOFR：代表1个月期限SOFR，这是基于有担保隔夜融资利率(SOFR)的前瞻性利率估计，计算和发布的期限为1个月。

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.本新闻稿中提及的“Blackstone Mortgage Trust”、“Company”、“We”或“Our”均指Blackstone Mortgage Trust，Inc.及其子公司，除非上下文另有说明。所表达的意见仅反映BXMT截至本文档出现之日的当前意见，并以BXMT对当前市场环境的意见为基础，市场环境可能会发生变化。不能保证这里描述的任何趋势都将继续或不会逆转。过去的事件和趋势并不暗示、预测或保证未来的事件或结果，也不一定预示未来的事件或结果。本报告可能包含1933年证券法(经修订)第27A节和1934年《证券交易法》(经修订)第21E节所指的前瞻性陈述，这些陈述反映了BXMT目前对其运营和财务业绩、业务计划以及当前宏观经济环境(包括利率变化)的影响的看法。您可以通过使用“展望”、“目标”、“指标”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“预测”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”或这些词语的负面版本或其他类似词语来识别这些前瞻性陈述。此类前瞻性陈述会受到各种风险和不确定性的影响。相应地，, 有或将会有重要因素可能导致实际结果或结果与这些声明中指出的大不相同。华信泰富认为，这些因素包括但不限于其截至2022年12月31日的财年10-K表格年度报告中“风险因素”一节中描述的那些因素，因为此类因素可能会在其提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的定期文件中不时更新，这些文件可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本说明和文件中包括的其他警示说明一并阅读。BXMT没有义务更新或补充因后续事件或情况而变得不真实的前瞻性陈述。