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YorkSegmentMemberVNO：One50tySpringStreetMemberVNO：曼哈顿成员2020-01-012020-12-310000899689VNO：OneThreeSevenWest33rdStreetMemberVNO：New YorkSegmentMemberVNO：曼哈顿成员2020-12-310000899689VNO：OneThreeSevenWest33rdStreetMemberVNO：New YorkSegmentMemberVNO：曼哈顿成员2020-01-012020-12-310000899689VNO：New YorkSegmentMemberVNO：曼哈顿成员VNO：8ightTwoFive7thAvenueMember2020-12-310000899689VNO：New YorkSegmentMemberVNO：曼哈顿成员VNO：8ightTwoFive7thAvenueMember2020-01-012020-12-310000899689VNO：New YorkSegmentMemberVNO：曼哈顿成员VNO：FiveThreeSeven26thStreetMember2020-12-310000899689VNO：New YorkSegmentMemberVNO：曼哈顿成员VNO：FiveThreeSeven26thStreetMember2020-01-012020-12-310000899689VNO：ThreeThreeNineGreenwichMemberVNO：New YorkSegmentMemberVNO：曼哈顿成员2020-12-310000899689VNO：ThreeThreeNineGreenwichMemberVNO：New YorkSegmentMemberVNO：曼哈顿成员2020-01-012020-12-310000899689VNO：New YorkSegmentMemberVNO：OtherIncludingSignageMemberVNO：曼哈顿成员2020-12-310000899689VNO：New 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美国
证券交易委员会
华盛顿特区，邮编：20549
形式10-K
☒根据1934年证券交易法令第13或15(D)条提交的年报
截至本财年：十二月三十一日, 2020
 
或
☐根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
的过渡期 至 
委托文件编号：001-11954(沃纳多房地产信托公司)
委托文件编号：001-34482(沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.))

沃纳多房地产信托基金
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
(注册人的确切姓名载于其章程)
沃纳多房地产信托基金马里兰州22-1657560
(成立为法团或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主识别号码)
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)特拉华州13-3925979
(成立为法团或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主识别号码)
第七大道888号纽约纽约10019
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
(212)894-7000
(注册人电话号码，包括区号)
不适用
(前姓名、前地址和前财政年度，如果自上次报告以来发生变化)
根据该法第12(B)条登记的证券：
注册人 每节课的标题 交易代码注册的交易所名称
沃纳多房地产信托基金 实益普通股，每股面值0.04美元 VNO纽约证券交易所
  累计可赎回受益优先股
利息，清算优先权每股25.00美元：		  
沃纳多房地产信托基金 5.70%系列K VNO/PK纽约证券交易所
沃纳多房地产信托基金 5.40%系列L VNO/PL纽约证券交易所
沃纳多房地产信托基金5.25%系列MVNO/PM纽约证券交易所
沃纳多房地产信托基金5.25%系列NVNO/PN纽约证券交易所
根据该法第12(G)条登记的证券：
注册人 每节课的标题
沃纳多房地产信托基金A系列实益可转换优先股，清算优先权每股50.00美元
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.) 有限合伙权益的A类单位


根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。
 
沃纳多房地产信托基金(Vornado Realty Trust)：是  ☑*☐*沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)：是的。☐      不是的  ☑
 
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。
 
沃纳多房地产信托基金：是的。☐      不是的  ☑*沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)：是的。☐      不是的  ☑
 
勾选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)条要求提交的所有报告；以及(2)在过去90天内一直符合此类提交要求。
 
沃纳多房地产信托基金(Vornado Realty Trust)：是  ☑*☐*沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)：是  ☑*☐ 
  
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交和张贴此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405条)第405条要求提交的每个互动数据文件。

沃纳多房地产信托基金(Vornado Realty Trust)：是  ☑*☐*沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)：是  ☑*☐ 

用复选标记表示注册人是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“非加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
 
首席执行官沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)：
☑ 大型加速文件服务器☐加速文件管理器
☐非加速文件管理器☐规模较小的报告公司
☐新兴成长型公司
首席执行官沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)：
☐大型加速文件服务器☐加速文件管理器
☑ 非加速文件管理器☐规模较小的报告公司
☐新兴成长型公司

如果是新兴成长型公司，请通过复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐ 

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。

沃纳多房地产信托基金：是的。☑*☐*沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)：是的。☑*☐ 
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。
 
沃纳多房地产信托基金：是的。☐*☑*沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)：是的。☐*☑

由Vornado Realty Trust的非关联公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值为#美元，即由Vornado Realty Trust的高级管理人员和受托人以外的人持有。6,727,146,0002020年6月30日。

截至2020年12月31日，共有191,354,679沃纳多房地产信托公司已发行的实益普通股。

Vornado Realty L.P.的A类有限合伙权益单位没有公开市场。根据Vornado Realty Trust普通股的2020年6月30日收盘价(在赎回A类单位时可以发行)，由Vornado Realty L.P.的非关联公司持有的A类单位的总市值为$，即由Vornado Realty Trust及其高级管理人员和受托人以外的人持有。396,866,0002020年6月30日。

引用成立为法团的文件

第三部分：Vornado Realty Trust股东年会的委托书部分将于2021年5月20日举行。


解释性注释
 
本报告综合了Vornado Realty Trust和Vornado Realty L.P.截至2020年12月31日的财政年度的Form 10-K年度报告。除非另有说明或上下文另有规定，否则提及的“Vornado”指的是马里兰州房地产投资信托公司(“REIT”)的Vornado Realty Trust，而提及的“Operating Partnership”指的是特拉华州的有限合伙企业Vornado Realty L.P.。凡提及“公司”、“我们”、“我们”和“我们”，统称为Vornado、运营合伙企业以及由Vornado合并的那些子公司。
经营合伙企业是我们开展几乎所有业务并直接或通过子公司拥有我们几乎所有资产的实体。Vornado是营运合伙的唯一普通合伙人，亦是营运合伙92.8%的有限合伙人，作为营运合伙的唯一普通合伙人，Vornado独家控制营运合伙的日常管理。
根据营运合伙的有限合伙协议，单位持有人可随时出示其A类单位以供赎回(但须受发行单位时商定的限制所规限，而这些限制可能会在一段时间内限制此类权利)。A类单位可以向运营合伙公司申请赎回，以换取现金；Vornado可以根据其选择承担这一义务，并在一对一的基础上向持有者支付现金或Vornado普通股。由于一直流通的Vornado普通股数量等于Vornado拥有的A类单位数量，因此每个A类单位的赎回价值相当于一股Vornado普通股的市值，每季度分配给一名A类单位持有人的股息相当于支付给Vornado普通股股东的季度股息，因此这种一对一的交换比率会受到特定的调整，以防止稀释。Vornado通常预计，它将选择在每次这样的展示中发行普通股以进行赎回，而不是让运营合伙企业支付现金。随着每一次这样的交换或赎回，Vornado在运营伙伴关系中的所有权百分比都将增加。此外，每当Vornado发行普通股而不是收购经营合伙公司的A类单位时，Vornado必须将其收到的任何净收益贡献给经营合伙公司，经营合伙公司必须向Vornado发行同等数量的经营合伙公司的A类单位。这种结构通常被称为伞式合伙房地产投资信托基金(UPREIT)。
该公司认为，将Vornado的Form 10-K年度报告和运营伙伴关系合并到这份单一报告中可提供以下好处：
•加强投资者对沃纳多和运营伙伴关系的了解，使投资者能够以与管理层观点相同的方式来看待整个企业，并运营企业；
•消除重复披露，并提供更精简和更具可读性的陈述，因为披露的大部分内容既适用于沃纳多，也适用于运营伙伴关系；以及
•在编制一份合并报告而不是两份单独报告方面创造了时间和成本效益。
该公司认为，在沃纳多和经营合伙公司作为一家合并公司运营的背景下，了解沃尔纳多和经营合伙公司之间的几个不同之处是很重要的。经营伙伴关系的财务结果合并到Vornado的财务报表中。除了在运营伙伴关系中的投资外，Vornado没有任何重大资产、负债或业务。除涉及Vornado证券的交易外，运营合伙企业(Operating Partnership)而不是Vornado通常执行所有重要的业务关系。运营伙伴关系几乎持有沃纳多的所有资产。运营合伙企业负责企业的运营，其结构为没有公开交易股权的合伙企业。除Vornado发行股权所得款项净额(贡献予经营合伙企业资本以换取经营合伙企业的A类合伙单位)及Vornado发行债券所得的净收益(贡献予经营合伙企业以换取经营合伙企业的债务证券(视何者适用而定))外，经营合伙企业产生本公司业务所需的所有剩余资本。这些来源可能包括营运资金、经营活动提供的现金净额、循环信贷安排下的借款、发行有担保和无担保的债务和股权证券，以及出售某些财产所得的收益。


为了帮助投资者更好地了解Vornado和Operating Partnership之间的主要区别，本报告中有关Vornado和Operating Partnership的某些信息已分开，如下所述：
•第五项登记人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券；
•项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析包括每个实体的具体信息(如适用)；以及
•项目8.包括沃纳多房地产信托公司和沃纳多房地产公司的以下具体披露的财务报表和补充数据：
•附注11.可赎回的非控股权益
•注12.股东权益/合伙人资本
•注15.股票薪酬
•注19.(亏损)每股收益/A类单位(亏损)收益
本报告还包括单独的第二部分，项目9A。控制和程序部分以及单独的附件31和32分别为Vornado和运营合伙企业提供了认证，以确定必要的认证已经完成，并且Vornado和运营合伙企业符合1934年“证券交易法”规则13a-15或规则15d-15和“美国法典”第18编第1350节的规定。


索引
项目：财务信息：页码
第一部分：
1.
业务
7
1A.
危险因素
10
1B.
未解决的员工意见
22
2.
特性
23
3.
法律程序
29
4.
矿场安全资料披露
29
第二部分。
5.
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
29
6.
选定的财务数据
30
7.
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
31
7A.
关于市场风险的定量和定性披露
59
8.
财务报表和补充数据
60
9.
会计与财务信息披露的变更与分歧
118
9A.
管制和程序
118
9B.
其他资料
122
第三部分。
10.
董事、高管与公司治理(1)
122
11.
高管薪酬(1)
122
12.
某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜(1)
123
13.
某些关系和相关交易，以及董事独立性(1)
123
14.
首席会计费及服务(1)
123
第四部分。
15.
展品、财务报表明细表
123
16.
表格10-K摘要
133
签名
134
____________________
(1)这些项目之所以全部或部分被省略，是因为经营合伙企业的唯一普通合伙人沃纳多将根据1934年“证券交易法”下的第14A条，在2020年12月31日之后不迟于120天向证券交易委员会提交一份最终的委托书，其中部分内容通过引用并入本文。

5

前瞻性陈述
本文中包含的某些陈述构成前瞻性陈述，这一术语在修订后的1933年“证券法”第27A节和修订后的1934年“证券交易法”第21E节中有定义。前瞻性陈述并不是业绩的保证。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到许多假设、风险和不确定因素的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的大不相同。在这份10-K表格年度报告中，您可以通过搜索诸如“近似”、“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或其他类似表述，找到其中的许多表述。我们还注意到以下前瞻性表述：就我们的开发和再开发项目而言，预计完工日期、预计项目成本和将要完成的成本；以及对未来资本支出的估计、向普通股和优先股东以及经营合伙企业分配的红利。决定这些和我们其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。有关可能对前瞻性陈述的结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅“项目1A”。在本年度报告Form 10-K中列出“风险因素”。
目前，最重要的因素之一是新冠肺炎疫情对我们的业务、财务状况、运营业绩、现金流、经营业绩以及它已经并可能继续对我们的租户、全球、国家、地区和地方经济和金融市场以及整个房地产市场产生的影响。新冠肺炎大流行的影响程度将取决于未来的事态发展，包括大流行的持续时间，目前高度不确定，但影响可能是实质性的。此外，请注意，新冠肺炎大流行将增加“项目1A”中确定的许多风险。在本年度报告Form 10-K中列出“风险因素”。
对于这些陈述，我们要求“1995年私人证券诉讼改革法案”中包含的前瞻性陈述的安全港的保护。谨此告诫您不要过度依赖我们的前瞻性陈述，这些前瞻性陈述仅说明截至本年度报告10-K表格的日期或通过引用并入的任何文件的日期。可归因于我们或代表我们行事的任何人的所有后续书面和口头前瞻性陈述，其全部内容均明确地受到本节所含或提及的警告性声明的限制。我们不承担任何义务公开发布对我们的前瞻性陈述的任何修订，以反映本年度报告(Form 10-K)日期之后发生的事件或情况。

6

第一部分


第一项：商业银行业务
Vornado是一家完全整合的房地产投资信托基金，通过特拉华州有限合伙企业Operating Partnership开展业务，其在物业中的几乎所有权益都由运营合伙企业持有。因此，Vornado的现金流和向股东支付股息的能力取决于运营合伙企业的现金流及其直接和间接子公司首先履行对债权人义务的能力。截至2020年12月31日，Vornado是运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有运营合伙企业普通有限合伙企业权益的约92.8%。
我们目前拥有以下产品的全部或部分：
纽约：
•33处物业中2060万平方英尺的曼哈顿写字楼；
•65处物业中270万平方英尺的曼哈顿街头零售空间；
•曼哈顿10处住宅物业中的1,989套；
•宾夕法尼亚酒店，有1,700间客房，位于宾夕法尼亚市中心的第七大道和第33街(由于新冠肺炎大流行，自2020年4月1日起关闭)；
•亚历山大公司(“Alexander‘s”)(纽约证券交易所代码：ALX)32.4%的权益，该公司在大纽约大都市区拥有7处物业，包括列克星敦大道731号，即130万平方英尺的彭博L.P.总部大楼；
•宾夕法尼亚地区及时代广场的指示牌；及
•楼宇维修服务有限公司(“BMS”)是一家全资子公司，为我们的建筑物和第三方提供清洁和安全服务。
其他房地产和投资：
•芝加哥370万平方英尺的MART；
•在加利福尼亚州大街555号拥有70%的控股权，这是一座位于旧金山金融区的三栋办公楼综合体，总面积180万平方英尺；
•我们的房地产基金Vornado Capital Partners拥有25.0%的权益。我们是该基金的普通合伙人和投资管理人。该基金正处于清盘阶段；以及
•其他房地产和投资。
目标和战略
我们的经营目标是使沃纳多的股东价值最大化。我们打算通过继续奉行我们的投资理念，并通过以下方式执行我们的经营战略来实现这一目标：
•保持一支优秀的运营和投资专业团队和企业家精神；
•投资于特定市场的房地产，比如我们认为资本升值可能性很高的纽约市；
•以低于重置成本的折扣价收购优质物业，并有较大潜力提高租金；
•发展和重建物业，以增加回报和最大化价值；以及
•投资于有重要房地产成分的运营公司。
我们预计将使用内部产生的资金和资产出售收益，以及进入公共和私人资本市场，为我们的增长、收购和投资提供资金。我们还可能提供Vornado普通股或优先股或运营合伙单位，以换取财产，并可能在未来回购或以其他方式回购这些证券。
性情
我们在2020年内完成了以下销售交易：
•出售位于中央公园南220号的35个公寓单位所得的净收益10.5亿元(“220 CPS”)；以及
•$28 出售我们所有6,250,000股宾夕法尼亚州房地产投资信托公司的普通股，净收益为100万美元。
融资
2020年，我们完成了以下融资交易：
•无担保定期贷款余额从7.5亿美元增加到8亿美元；
•百老汇770号7亿美元的抵押贷款延长至2022年3月；
•PENN11再融资5亿美元；
•3.5亿美元抵押贷款，首付5000万美元，延期至2025年8月，位于列克星敦大道731号的零售共管公寓(利息32.4%)；
•发行3亿美元5.25%的N系列累计可赎回优先股；
•为有312个单位的亚历山大大厦(32.4%的权益)提供9,400万元融资；以及
•在博尔加塔酒店和赌场综合体的一部分下，我们的土地上偿还了5250万美元的抵押贷款。
7

发展及重建开支
220中央公园南
我们正在完成一座住宅共管公寓大楼的建设，该大楼有397,000平方英尺的实用面积，每平方英尺的价格为220cps。该项目的开发成本(不含土地成本)预计约为14.8亿美元，其中截至2020年12月31日已支出14.55亿美元。
宾夕法尼亚学区
法利
我们95%的合资企业(5%由关联公司(“关联”)拥有)正在开发Farley Office and Retail，其中将包括大约844,000平方英尺的可出租商业空间，其中包括大约730,000平方英尺的办公空间和大约114,000平方英尺的餐厅和零售空间。该项目的总开发成本估计约为11.2亿美元，增加9000万美元，这主要是由于预计写字楼、餐厅和零售空间的租户改善津贴增加所致。截至2020年12月31日，已支出791,994,000美元，减少了8800万美元的历史性税收抵免投资者贡献(按我们的份额)。
该合资企业与纽约州的一个实体帝国开发公司(“ESD”)签订了一项开发协议，以建造毗邻的莫伊尼汉火车大厅，沃纳多和相关公司各自保证了合资企业的义务。该合资企业与斯堪斯卡·莫伊尼汉列车大厅建筑商(“斯堪斯卡”)签订了设计建造合同，根据合同，他们代表合资企业建造莫伊尼汉列车大厅。截至2020年12月31日，斯堪斯卡基本上完成了建设，从而履行了对ESD的这一义务。根据ASC 842-40-55的规定，我们在合并资产负债表上合并的合资企业在施工期间租赁了整个物业，并要求确认莫伊尼汉列车大厅的所有开发支出。因此，由政府机构资助的开发支出被列示为“莫伊尼汉列车大厅开发支出”，相应的债务记入我们合并资产负债表中的“莫伊尼汉列车大厅债务”。2020年12月31日，莫伊尼汉列车大厅基本完工后，不属于合资企业商业空间的部分物业从与ESD的租赁中分离，我们从综合资产负债表中删除了“莫伊尼汉列车大厅开发支出”和抵销的“莫伊尼汉列车大厅债务”。
PENN1
我们正在重新开发PENN1，这是一座254.5万平方英尺的写字楼，位于第34街第七大道和第八大道之间。在2020年12月，我们与大都会运输局(下称“大都会运输局”)签订协议，在PENN1的范围内监督宾夕法尼亚站的长岛铁路大堂(下称“大堂”)的重建工作。斯堪斯卡美国民用东北公司将根据一份价值3.96亿美元的固定价格合同进行重新开发，该合同由MTA提供资金。在重建方面，我们与都会区达成协议，扩阔大堂，以纾缓挤迫情况，并以15,000平方尺的屋后空间换取22,000平方尺的零售临街空间。我们PENN1项目的总开发成本预计为4.5亿美元，增加1.25亿美元，这主要是因为增加了ConCourse零售再开发项目和可持续发展计划，包括安装三层玻璃高能效窗户和实施电气化计划，使PENN1能够获得更多清洁的可再生电力。截至2020年12月31日，已支出167,894,000美元。
PENN2
我们正在重新开发PENN2，这是一座1795,000平方英尺(扩建后)的写字楼，位于第七大道西侧31街和33街之间。该项目的开发成本预计为7.5亿美元，其中截至2020年12月31日已支出9121.9万美元。
我们还在宾夕法尼亚地区进行全区范围的改善。这些改进的开发成本预计为1亿美元，其中截至2020年12月31日已支出1961.8万美元。
其他
我们正在重新开发位于蒙哥马利街345号的78,000平方英尺的甲级写字楼，这是我们位于旧金山加利福尼亚州街555号建筑群的一部分(70.0%的权益)，位于加利福尼亚州和松树街的拐角处。这个项目的开发成本估计约为6600万美元，其中我们的份额为4600万美元。截至2020年12月31日，已花费55,261,000美元，其中我们的份额为38,683,000美元。
我们正在重新开发位于第七大道825号的一座16.5万平方英尺的写字楼，位于第53街和第七大道的拐角处(50.0%的权益)。这项计划的重建费用估计约为3,000万元，其中我们分担的费用为1,500万元。截至2020年12月31日，已花费26,508,000美元，其中我们的份额为13,254,000美元。
我们还在评估我们在曼哈顿的某些物业的其他开发和再开发机会，特别是宾夕法尼亚地区。
不能保证上述项目将如期完成或在预算内完成。
8

竞争
我们与大量房地产投资者、业主和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。竞争的主要因素是租金、售价、地点的吸引力、物业的质素和广度，以及所提供的服务质素。我们的成功取决于全球、国家、地区和当地经济的趋势，现有和潜在租户和客户的财务状况和经营业绩，资金的可用性和成本，建设和翻新成本，税收，政府法规，立法，人口和就业趋势。有关这些因素的更多信息，请参见第1A项中的“风险因素”。
分段数据
我们在以下可报告细分市场运营：纽约和其他。与这些可报告细分市场相关的截至2020年12月31日、2019年和2018年的年度财务信息载于附注 24 – 段信息在本年度报告10-K表格中加入我们的综合财务报表。
季节性 
我们的收入和支出在今年受到季节性因素的影响，这会影响季度净收益、现金流和运营资金，从而影响本季度与上一季度的比较。从历史上看，纽约部门在今年第一季度和第三季度经历了更高的公用事业成本。
租户占收入的10%以上。
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的任何一年里，我们的租户占总收入的比例都没有超过10%。
某些活动：
我们的收购和投资不是基于按物业类型进行的具体分配。从历史上看，我们持有我们的房产是为了长期投资；然而，在情况允许的情况下，我们投资组合中的房产可能会被出售或以其他方式处置。此外，我们并没有采取政策，限制可投资於某一特定物业或物业类别的资产额或百分比。一般来说，我们的活动由沃纳多董事会审查，并可能在没有我们股东或运营合伙单位持有人投票的情况下不时修改。“
人力资本资源
截至2020年12月31日，我们大约有2899名员工，其中包括(I)246名公司员工；(Ii)纽约部门的2568名员工，其中包括主要为我们的纽约物业提供清洁、安全和工程服务的全资子公司Building Maintenance Services LLC的1,997名员工；宾夕法尼亚酒店的422名员工，以及租赁和物业管理部门的149名员工；以及(Iii)MART的85名员工。上述不包括部分拥有的实体的员工。
我们继续奉行我们的投资理念，并通过保持一支优秀的运营和投资专业团队以及企业家精神来执行我们的运营战略。我们珍视员工是我们最大的资产，为了培养他们的才华和成长，我们提供培训和教育，促进职业和个人发展，并鼓励创新和参与。
主要执行办公室：
我们的主要执行办公室位于纽约第七大道888号，邮编：10019；电话：894-7000.
我们网站上提供的材料如下：
我们根据1934年《证券交易法》第13(A)、15(D)或16(A)节提交或提交的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告及其修正案，以及关于高级管理人员、受托人或10%实益拥有人的Form 3、4和5报告的副本，在以电子方式提交或提供后，可在合理可行的情况下尽快通过我们的网站(www.vno.com)免费获取。我们的网站还提供审计委员会章程、薪酬委员会章程、公司治理和提名委员会章程、商业行为和道德准则以及公司治理准则的副本。如果这些章程或守则或准则有任何更改，我们的网站上也会提供更改的副本。我们还可以直接免费获得这些文件的副本。我们的网站还包括其他财务和非财务信息，包括某些非GAAP财务指标，这些都不是本Form 10-K年度报告的一部分。我们还可以根据要求免费获取我们根据1934年《证券交易法》提交的文件的副本。
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第1A项。*风险因素**
可能对我们的业务、运营和财务状况产生不利影响的重大因素概述如下。我们将Vornado和Operating Partnership的股权和债务证券称为我们的“证券”，将拥有Vornado的股票或Operating Partnership的单位或两者的投资者称为我们的“股权持有人”。本文描述的风险和不确定性可能并不是我们面临的唯一风险和不确定性。我们目前不知道或我们目前认为无关紧要的其他风险和不确定性也可能对我们的业务、运营和财务状况产生不利影响。请参阅本文第6页所载的“前瞻性陈述”。
与我们的财产和行业相关的风险
我们的业务、财务状况、运营业绩和现金流已经并预计将继续受到最近的新冠肺炎疫情的不利影响，其影响可能对我们来说是实质性的。
由于新冠肺炎大流行和为遏制病毒传播而采取的预防措施，我们的业务已经并预计将继续受到不利影响。2020年3月，我们的“非必要”零售租户被勒令暂时关闭，虽然基本上所有租户都在2020年6月下旬重新开业，但入住率和其他限制继续存在，这些限制影响了他们全面恢复运营的能力，并影响了他们的财务健康。我们的办公楼仍然开放，我们的许多写字楼租户都在远程办公。MART的贸易展从2020年3月开始被取消，预计将在2021年恢复。2020年4月，我们关闭了宾夕法尼亚酒店。虽然我们相信租户须根据租约缴付租金，而我们亦已就某些租户根据租约未缴交租金展开法律诉讼，但在有限的情况下，我们已同意并可能继续同意为某些租户提供延迟租金及减免租金。
联邦、州和地方法规也可能影响我们收取租金或执行拖欠租金的补救措施的能力。我们的某些租户已经并可能继续因新冠肺炎疫情而招致重大成本或损失，和/或招致与就地避难所订单、隔离、感染或其他相关因素相关的其他责任，这些因素可能会对他们及时或根本无法向我们付款的能力产生不利影响。经历经济状况恶化的租户可能不愿意或无法及时支付租金，或者根本没有。由于新冠肺炎大流行带来的潜在趋势，租户还可能重新评估他们的长期物理空间需求，包括在家工作的员工数量增加，通过电子商务购物的增加，技术创新和有关物理空间需求的新规范。
新冠肺炎大流行也已经并可能继续在全球范围内造成严重的经济、市场或其他方面的破坏。由于大流行，银行贷款、资本和其他金融市场的状况可能会恶化，我们获得资本和其他资金来源的渠道可能会受到限制，我们的债务与资产价值的比率可能会恶化，这可能会对未来借款、续贷或再融资的可用性和条款产生不利影响。此外，大流行导致的全球、国家、地区和当地经济状况的恶化可能最终会降低我们整个投资组合的入住率和/或租金水平，因为租户减少或推迟他们的支出，这可能会导致可用于运营成本、偿还债务和分配给股东的现金流减少，影响可能是巨大的。此外，我们的房地产资产价值可能会下降，这可能会导致未来的非现金减值费用，影响可能是实质性的。
新冠肺炎大流行对我们运营和财务业绩的影响程度将取决于未来的事态发展，包括疫情(以及任何其他冠状病毒株)爆发的持续时间、蔓延和强度，以及政府对此做出的反应，包括疫苗的效力(包括持续时间)和分发情况，所有这些都是不确定和难以预测的。由于形势的发展速度，我们目前无法估计这些因素对我们业务的最终影响，但对我们的业务、经营业绩、财务状况和现金流的不利影响可能是巨大的。
我们的很大一部分物业位于纽约市大都会地区，受到该地区固有的经济周期和风险的影响。“
2020年，我们约87%的净营业收入(NOI，一项非GAAP衡量标准)来自位于纽约市大都市区的物业。我们可能会继续将未来收购、开发和再开发的很大一部分集中在这一地区。*房地产市场受到经济低迷的影响，我们无法预测经济状况在短期或长期内将如何影响这一市场。纽约市大都市区的经济下滑或房地产市场下滑，包括新冠肺炎疫情的影响，已经并可能继续损害我们的财务业绩和物业价值。*除了一般影响国民经济状况的因素外，影响该地区经济状况的因素包括：
•媒体、广告、专业服务、金融、科技、零售、保险和房地产行业的财务业绩和生产率；
•企业裁员或裁员；
•房地产供过于求或需求减少；
•行业放缓；
•企业搬迁；
•不断变化的人口结构；
•增加在家工作和使用替代工作场所；
10

•前往我们市场的国内和国际游客数量的变化(包括世界货币相对强势的变化和新冠肺炎大流行的结果)；
•纽约州和纽约市政府以及地方运输部门的财政状况，特别是由于新冠肺炎疫情的影响；
•基础设施质量；以及
•税率的变化或州税和地方税扣除额的处理。
我们不可能确保对未来的预测的准确性，也不可能确保我们集中的地理区域(更广泛地说，是美国)或这些地区的房地产市场的经济和投资气候趋势的影响。地方、国家或全球经济下滑可能会对我们的房产价值、我们的业务和盈利能力产生负面影响。
我们面临着影响一般零售环境和纽约市零售环境的风险。
我们的某些物业是曼哈顿的零售物业。到2020年，我们大约15%的NOI来自曼哈顿零售物业。因此，这些物业受到一般和纽约市零售环境的影响，包括写字楼和住宅入住率、消费者支出水平和消费者信心、曼哈顿旅游业、恐怖主义威胁、来自在线零售商、其他零售商和直销商场的日益激烈的竞争，以及技术变革对零售环境的总体影响。这些因素可能会对我们零售租户的财务状况产生不利影响，或导致这些租户破产，以及零售商在我们的零售环境中租用空间的意愿。这些因素可能会对我们零售租户的财务状况产生不利影响，或导致这些租户破产，以及零售商愿意在我们的零售环境中租赁空间。这些因素可能会对我们零售租户的财务状况产生不利影响，或导致这些租户破产，以及零售商在我们的零售环境中租用空间的意愿这可能会对我们的物业价值、我们的业务和盈利能力产生不利影响。
我们的业绩和投资价值受到与我们的房地产资产和房地产行业相关的风险的影响。
我们房地产的价值和在美国的投资价值会根据一般经济和房地产行业的情况而波动。这些情况也可能对我们的收入和现金流产生不利影响。
影响我们房地产投资价值的因素包括：
•全球、国家、地区和地方的经济状况；
•来自其他可用空间的竞争，包括合用办公空间和转租；
•区域内空间供过于求或房地产需求减少等因地制宜的情况；
•我们的物业管理得有多好；
•开发和/或重新开发我们的物业；
•市场租金的变动；
•由于网上购物的竞争加剧，对我们的零售租户和我们物业的零售空间需求的影响；
•与物业改善和租赁相关的时间和成本；
•我们能否将增加的经营成本全部或部分转嫁给租户；
•房地产税和其他费用的变化；
•州和地方政府在预算范围内运作的能力；
•租户和用户(如顾客和购物者)是否认为房产有吸引力；
•消费者偏好的变化对零售商和零售商店价值产生不利影响；
•由于技术、经济条件和商业环境的影响，租户的空间使用情况发生了变化；
•租户的财务状况，包括租户破产或违约的程度；
•涉及美国的任何武装冲突或针对美国的恐怖袭击或个人在公共场所的暴力行为的后果；
•写字楼房地产的发展趋势；
•在可接受的条件下或完全不能获得融资；
•通货膨胀或通货紧缩；
•利率波动；
•我们获得足够保险的能力；
•区划法律和税收的变化；
•政府监管；
•根据环境或其他法律或法规可能承担的责任；
•自然灾害；
•一般竞争因素；
•气候变化；以及
•流行病。
我们收到的租金或销售收益以及我们物业的入住率可能会因为这些因素中的任何一个发生不利变化而下降。如果租金收入、销售收入和/或入住率下降，我们通常预计现金会减少。
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可用于支付运营成本、偿还债务和分配给股权持有人。此外，我们的一些主要开支，包括按揭还款、房地产税和维修费，一般不会因有关租金下降而下降。
恐怖袭击可能会对我们房产的价值和我们产生现金流的能力造成不利影响。
我们在纽约市、芝加哥和旧金山都会区有大量投资。为了应对恐怖袭击或感知到的恐怖主义威胁，这些地区的租户可能会选择将他们的企业迁往美国人口较少、知名度较低的地区，这些地区可能被认为不太可能成为未来恐怖活动的目标，选择光顾这些地区的企业的客户也会减少。反过来，这会导致这些地区对空间的需求减少，这可能会增加我们物业的空置率，迫使我们以不太优惠的条件出租空间。此外，我们可能会遇到安全、设备和人员成本增加的情况。因此，我们的物业价值以及我们的收入和现金流水平可能会大幅下降。
自然灾害和气候变化的影响可能会对我们运营的地区产生集中影响，并可能对我们的业绩产生不利影响。
我们的投资集中在纽约、芝加哥和旧金山大都会地区。包括地震、风暴、龙卷风、洪水和飓风在内的自然灾害可能会对我们的财产和周围环境或地区造成重大破坏。“全球变暖”的潜在不利后果，包括海平面上升，也可能对我们的财产和我们经营的大都市地区的经济产生类似的影响。政府抗击气候变化的努力可能会影响我们酒店的运营成本。随着时间的推移，这些情况可能会导致我们的大楼对办公空间的需求下降，或者我们根本无法运营这些大楼。气候变化也可能对我们的业务产生间接影响，因为它增加了我们认为可以接受的财产保险的成本(或使其不可用)，增加了我们物业的能源成本，并要求我们在寻求维修和保护我们的物业免受此类风险时花费资金。这些亏损、成本或业务中断可能会对我们的运营和财务业绩产生不利影响。
现在和未来的美国联邦税收改革立法可能会对REITs的总体、我们运营的地理市场、我们的股票交易和我们的运营结果产生积极和消极的影响，影响方式很难预测。
2017年减税和就业法案(简称2017年法案)代表着全面的税制改革立法，对企业和个人税率、税收计算以及国际税收规则做出了重大改变。作为房地产投资信托基金，如果我们遵守管理房地产投资信托基金的各种税收规定，我们通常不需要支付适用于普通公司的联邦税。然而，股东通常被要求为房地产投资信托基金(REIT)的股息缴税。2017年法案和未来的税改立法可能会影响我们的股价，或者影响股东和潜在投资者如何看待对REITs的投资。例如，2017年法案中公司税率的降低可能会降低REIT结构相对于未组织为REITs的公司的吸引力。此外，虽然2017年法案的某些内容不会直接影响我们作为房地产投资信托基金的地位，但它们可能会对我们运营所在的地理市场以及我们的租户产生正面和负面的影响，这是很难预料的。例如，2017年法案中对某些州和地方税的扣除额的限制，可能会使在税率较高的司法管辖区运营比在税率较低的司法管辖区运营更不可取。2017年法案和其他立法的整体影响还取决于未来可能发布的解释和法规。这可能会受到政府管理部门变动的影响，未来的指导可能会对我们产生不利影响。
房地产是一个竞争激烈的行业，这种竞争可能会对我们产生不利影响。
我们与大量房地产投资者、业主和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。竞争的主要因素是租金、售价、地点的吸引力、物业的质素和广度，以及所提供的服务质素。基本上，我们所有的物业都面临来自同一市场类似物业的竞争，这可能会对我们在这些物业收取的租金和我们的经营业绩产生不利影响。
我们依靠以经济优惠的条件将空间出租给租户，并向可能无力支付的租户收取租金。
我们的财务业绩在很大程度上依赖于以经济优惠的条件将我们物业中的空间出租给租户。此外，由于我们的大部分收入来自房地产租赁，如果我们的大量租户无法支付租金，或者如果我们无法以优惠的条件维持入住率水平，我们的收入、可用于偿还债务的资金和可用于分配给股权持有人的资金将会减少。如果租客不支付租金，我们可能无法立即行使房东的权利，并可能招致大量的法律和其他费用。由于新冠肺炎的流行，联邦、州和地方的法规已经影响了我们收取租金或执行拖欠租金的补救措施的能力。即使我们能够强制执行我们的权利，租户也可能没有可收回的资产。此外，在有限的情况下，我们已经同意并可能继续同意为某些租户提供延期租金和减租。
我们可能会受到写字楼房地产趋势的不利影响。
到2020年，我们大约83%的噪声来自我们的写字楼物业。在家办公、灵活的工作时间安排、开放式工作场所、视频会议和电话会议正变得越来越普遍，特别是因为有了新冠肺炎
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大流行。这些做法可能会使企业减少办公空间需求。在一些企业中，利用共享办公空间和共同工作空间的趋势也在增加。如果这种做法持续下去，随着时间的推移，可能会侵蚀对写字楼的整体需求，进而对入住率、租金和物业估值构成下行压力。
当租约到期时，我们可能无法续签租约或重新出租空间。
当我们的租户决定租约到期后不再续签时，我们可能无法转租空间。即使租户续约或我们可以转租，续约或转租的条款，包括租金和其他优惠、物业改善的成本和租赁佣金等，也可能不如期满租约的条款优惠。此外，租户使用空间的变化可能会影响我们更新或重新出租空间的能力，而不需要在翻新或重新设计相关物业的内部配置时产生大量成本。如果我们不能及时续签租约或以类似的费率转租空间，或者如果我们在续租或重新出租空间时产生重大成本，我们的现金流以及偿还债务和向股权持有人支付股息和分派的能力可能会受到不利影响。
租户的破产或资不抵债可能会减少我们的收入、净收入和可用现金。
我们不时会有一些租户宣布破产，其他租户将来可能会宣布破产或资不抵债。一个主要租户的破产或资不抵债可能会导致我们的收入下降和运营困难，包括租赁剩余的财产。因此，主要租户的破产或资不抵债可能导致净收益和可用于偿还债务或向股权持有人分配的资金减少。
与我们的运营和战略相关的风险
我们面临着与房地产收购相关的风险。
我们过去曾进行收购，并打算继续收购物业和物业投资组合，包括但不限于可能扩大我们规模并导致我们资本结构改变的大型投资组合。我们的收购活动及其成功受到以下风险的影响：
•即使我们签订了物业收购协议，我们也可能无法完成收购，因为我们支付了不可退还的定金，并产生了某些其他与收购相关的成本；
•我们可能无法以优惠条件或根本不能获得或承担收购融资；
•收购的财产可能无法达到预期效果；
•重新定位、重新开发或维护已收购物业的实际成本可能高于我们的估计，可能需要比预期更长的管理时间和注意力；
•收购协议可能包含接近尾声的条件，包括完成令我们满意的尽职调查，或其他不在我们控制范围内的条件，这些条件可能无法得到满足；
•收购的物业可能位于新的市场，在那里我们可能面临与缺乏市场知识或对当地经济的了解、在该地区缺乏商业关系、与开设新的地区办事处相关的成本以及不熟悉当地政府和许可程序的风险；
•我们可能通过收购所有权实体获得房地产，这会使我们承担该实体的风险，我们可能会承担所收购的财产或公司的债务，其中一些我们在收购时可能并不知道；以及
•我们可能无法快速有效地将新的收购，特别是物业投资组合的收购，整合到我们现有的业务中，这可能会对我们的运营业绩和财务状况产生不利影响。
我们未能及时以有利条件确定、谈判、融资和完成此类收购，或未能运营收购物业以满足我们的财务预期，任何延误或失败都可能阻碍我们的增长，并对我们产生不利影响，包括我们的财务状况、经营业绩、现金流和我们证券的市值。
我们面临与物业重新开发和重新定位相关的风险，这些风险可能会对我们产生不利影响，包括我们的财务状况和经营业绩。
我们继续从事物业的重新开发和重新定位活动，因此，我们面临一些风险，这些风险可能会对我们产生不利影响，包括我们的财务状况和经营业绩。这些风险包括但不限于：(I)能否以优惠条件或完全不受限制地获得融资和定价；(Ii)能否获得并及时获得分区和其他监管批准；(Iii)重新开发物业的入住率和租金可能出现波动，这可能导致我们的投资无利可图；(Iv)启动、搬迁和重新开发成本可能高于预期；(V)成本超支和过早完工(包括我们无法控制的风险，如天气或劳动条件，或(Vi)如果我们在开始探索发展或重建机会后放弃发展或重建机会，可能无法收回已招致的开支；。(Vii)我们可能会把资金和管理时间花在未能完成的项目上；。(Viii)无法如期或根本不能完成物业的租赁，以致搬运或重建成本增加；及。(Ix)物业可能会以低於预期的租金出租。这些风险可能会导致大量意想不到的延误或费用，并可能阻止启动或完成
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(C)任何可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流、我们普通股的市值以及履行我们的本金和利息义务以及向我们的股东进行分配的能力产生不利影响的重新开发活动或新开发项目实现的最终租金的任何情况，都可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流、我们普通股的市值以及向我们的股东进行分配产生不利影响。
我们不时会进行收购，未来我们可能会寻求进行一项或多项重大收购。宣布此类重大收购可能会导致我们的证券价格迅速大幅下跌。
我们不时地进行收购，未来我们可能会寻求进行一项或多项重大收购，我们认为这些收购将使股东价值最大化。然而，我们宣布一项或多项重大收购可能会导致我们的证券价格迅速大幅下跌。
房地产可能很难及时出售，这可能会限制我们的灵活性。
房地产投资的流动性相对较差。因此，我们可能在应对经济或其他条件的变化时，迅速处置投资组合中的资产的能力有限，这些变化可能会对我们的营运资金来源和我们履行债务的能力产生不利影响。
我们可能不被允许处置某些物业或偿还与这些物业相关的债务，否则我们可能希望这样做，而不会招致额外的成本。*此外，当我们处置或出售资产时，我们可能无法将销售收益再投资并获得类似的回报。
作为收购物业或物业组合的一部分，我们可能会同意(过去也曾同意)在很长一段时间内不处置所收购的物业或减少抵押贷款债务，除非我们支付卖方由此产生的某些税费。这些协议可能会导致我们持有原本会出售的房产，而不会偿还或再融资。此外，当我们处置或出售资产时，我们可能无法将销售收益再投资，并赚取与出售资产产生的回报类似的回报。
我们不时地会这样做，将来我们可能会寻求对我们无法独家控制的公司进行投资。其中一些公司经营的行业与投资和经营房地产的风险不同。
我们不时地对我们可能无法控制的公司进行投资，未来我们可能会寻求进行投资，包括但不限于亚历山大百货、我们的第五大道和时代广场合资企业，以及其他股权和贷款投资。虽然这些企业一般都有很大的房地产成分，但其中一些企业的经营方式与投资和经营房地产不同。因此，我们受制于这些行业的经营和财务风险，以及与缺乏控制相关的风险，例如与我们的合作伙伴或我们投资的实体的目标不同，或卷入纠纷，或直接或间接与这些合作伙伴或实体竞争。此外，我们依赖这些实体的内部控制和财务报告控制，如果它们未能保持有效性或未能遵守适用的标准，可能会对我们产生不利影响。
我们通过合资企业和私募股权房地产基金参与房地产活动，面临风险。
我们目前通过与其他人士和实体的合资企业和私募股权房地产基金拥有物业，未来当我们认为情况需要使用此类结构时，可能会通过合资企业和基金收购或拥有物业。合资企业和基金投资涉及风险，包括：我们的合作伙伴可能在到期时拒绝出资，因此我们可能被迫出资以维持财产的价值；我们可能对我们的合作伙伴负责；我们的合作伙伴可能在任何时候的业务或经济目标与我们的不一致；第三方可能因为我们的合作伙伴的身份而犹豫不决或拒绝与合资企业或基金进行交易；以及我们的合作伙伴可能会采取行动或拒绝同意，而不是我们的建议。吾等及吾等各自的合资伙伴可能各自有权触发买卖、平仓或强制出售安排，这可能导致吾等在未经吾等同意或以不利条款进行交易的情况下，出售吾等权益或取得吾等合伙人权益，或出售标的资产。在某些情况下，合资企业和基金合作伙伴可能在我们的市场上存在利益冲突，这可能会造成利益冲突。这些冲突可能包括遵守房地产投资信托基金的要求，如果我们的任何合资企业或基金不符合房地产投资信托基金的要求，我们的房地产投资信托基金地位可能会受到威胁。如果我们的合作伙伴不履行他们对我们或我们的合资企业或基金的义务，或者他们采取的行动与合资企业或基金的利益不一致，我们可能会受到不利影响。
与我们的负债和获得资金有关的风险
资本市场和经济状况可能会对我们的流动性、财务状况和经营结果以及对我们债务和股权证券的投资价值产生重大影响。
有许多因素可以影响我们的债务和股票证券的价值，包括资本市场和经济的状况。由于经济低迷、破产、裁员、裁员和成本削减，对写字楼和零售空间的需求通常会在全国范围内下降。政府的行动或不采取行动可能会对资本市场的状况产生不利影响。信贷的成本和可用性可能会受到缺乏流动性的信贷市场和更广泛的信贷利差的不利影响，这可能会对我们的流动性和财务状况，包括我们的运营结果产生不利影响。以及我们租户的流动性和财务状况。我们无法或我们的租户无法及时为即将到期的债务进行再融资，无法进入资本市场以满足流动性需求，这可能会对我们的财务状况和运营结果以及我们证券的价值产生重大影响。
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我们可能无法获得资金进行投资。
我们主要依靠外部融资来为我们的业务增长提供资金。这是因为经修订的一九八六年国税法对房地产投资信托基金的其中一项规定是，该基金须将其应课税收入(不包括净资本收益)的90%分配给股东。反过来，这又要求运营合伙企业向其单位持有人进行分配。另有一项要求是分配净资本利得或支付公司税来代替净资本利得。我们能否获得债务或股权融资，取决于第三方是否愿意放贷或进行股权投资，以及一般资本市场的状况。虽然我们相信，在可见的将来，我们有能力为我们希望进行的任何投资提供资金，但我们不能保证会有新的资金，或以可接受的条件提供新的资金。有关我们可用的资金来源的信息，请参阅“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--流动性和资本资源”以及本年度报告中的合并财务报表附注(Form 10-K)。
我们依赖于直接和间接子公司的股息和分配。该等附属公司的债权人及优先股持有人有权在附属公司向吾等支付任何股息或分派前，获得该等附属公司应付予他们的款项。
Vornado的几乎所有资产都是通过其运营合伙企业持有的，该运营合伙企业通过子公司持有其几乎所有的资产和资产。运营合伙公司的现金流依赖于其子公司向其分配的现金，而Vornado的几乎所有现金流都依赖于运营合伙公司向其分配的现金。Vornado的每一家直接和间接子公司的债权人有权在该子公司向其股权持有人进行分配之前，在到期和应付时向其支付该子公司对他们的债务。因此，经营合伙公司向其股权持有人进行分配的能力取决于其子公司首先履行其对债权人的义务，然后向经营合伙公司进行分配的能力。同样，Vornado向其普通股和优先股持有者支付股息的能力取决于经营合伙企业首先履行其对债权人的义务并向其优先股持有人进行分配，然后向Vornado进行分配的能力。
此外，经营合伙公司优先股的持有人有权在向经营合伙公司的股权持有人(包括Vornado)支付分派之前获得优先分派。因此，Vornado向其股权持有人支付现金股息和履行债务的能力取决于运营合伙企业首先履行其对债权人的义务，然后向其优先股持有人(包括Vornado)进行分配的能力。截至2020年12月31日，运营合伙企业有四个系列的优先股并非由Vornado持有，总清算价值为54,571,000美元。
此外，Vornado只有在债权人(包括贸易债权人和优先股权持有人)的债权得到满足后，才能参与其任何直接或间接子公司在清算、重组或破产时的任何资产分配。
我们有大量的债务，这可能会影响我们未来的运营。
截至2020年12月31日，我们的合并抵押贷款和无担保债务，不包括相关的保费、折扣和递延融资成本，净额为74亿美元。我们面临着通常与债务融资相关的风险，包括我们的运营现金流不足以满足我们要求的偿债能力的风险。如果市场或物业的发展，例如新竞争对手的加入或主要租户的流失，导致物业收入减少，我们的偿债成本一般不会减少。如果发生这样的事件，我们的运营可能会受到不利影响。如果一项物业被抵押以保证偿还债务，而该物业的收入不足以偿还该笔债务，则该物业可能会被抵押权人取消抵押品赎回权，导致收入损失和我们的总资产价值下降。
我们有未偿还的债务，债务金额及其成本可能会增加，再融资可能无法以可接受的条件进行。
我们依靠担保和无担保、可变利率和非可变利率债务为收购和开发活动提供资金，并提供营运资金。如果我们不能在到期时获得债务融资或对现有债务进行再融资，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。此外，我们现有债务的成本可能会增加，特别是在利率环境上升的情况下，我们可能无法以足够的金额或可接受的条件对现有债务进行再融资。如果我们的债务的成本或金额增加，或者我们无法以足够的金额或可接受的条件对债务进行再融资，我们将面临信用评级下调和债务违约的风险，这可能会对我们产生不利影响。
如果不能有效对冲利率变化，可能会对经营业绩产生不利影响。
我们用来管理部分利率波动敞口的利率对冲工具涉及风险，交易对手可能无法在这些安排下履行职责。此外，这些安排可能不能有效减少我们对利率变动的风险，当现有的利率对冲终止时，我们可能会增加进一步实施利率对冲的成本。如果不能有效地对冲利率变化，可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

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我们债务工具中的契约可能会对我们的财务状况以及我们的收购和开发活动产生不利影响。
我们物业的抵押包含习惯契约，例如那些限制我们在未经适用贷款人事先同意的情况下进一步抵押适用财产或停止承保的能力的契约。我们未来可能获得的无担保债务和债务可能包含对我们产生债务能力的惯常限制、要求和其他限制，包括根据我们的总债务与总资产的比率、我们的有担保债务与总资产的比率、EBITDA与利息支出的比率以及固定费用的水平来限制我们的债务产生能力的契约，这些契约要求我们保持一定的无担保资产与无担保债务的比率。我们的借款能力取决于这些公约和其他公约的遵守情况。此外，不遵守我们的公约可能会导致适用债务工具的违约，我们可能会被要求用其他来源的资本偿还这类债务，或将有担保的财产的管有权交给贷款人。在这种情况下，我们可能无法获得其他资金来源，或者只能以不具吸引力的条款获得资金。
如果我们的信用评级被下调，可能会对我们的业务和财务状况产生实质性的不利影响。
我们的信用评级以及分配给我们的债务证券和优先股的信用评级可能会根据我们的经营业绩和财务状况等因素而发生变化。这些评级由信用评级机构进行持续评估，如果评级机构认为情况需要采取行动，未来可能会更改或撤销任何评级。此外，这些信用评级不是建议购买、出售或持有我们的普通股或任何其他证券。如果任何一家对我们的证券进行评级的信用评级机构下调或下调其信用评级，或任何一家信用评级机构表示已将任何此类评级列入可能下调或下调评级的观察名单，或以其他方式表明其对该评级的展望为负面，这些行动可能会对我们的成本和资金供应产生重大不利影响，进而对我们的财务状况、经营业绩、现金流、证券的交易/赎回价格以及我们履行偿债义务和偿还债务的能力产生重大不利影响，从而影响我们的财务状况、经营业绩、现金流、证券的交易/赎回价格，以及我们履行偿债义务和偿还债务的能力，从而影响我们的财务状况、经营业绩、现金流、证券的交易/赎回价格，以及我们履行偿债义务和偿还债务的能力。
与我们的组织和结构相关的风险
沃纳多修订和重申的信托声明(“信托声明”)对其股票的所有权设定了限制。
一般而言，为使Vornado维持其根据国税法的REIT资格，Vornado实益权益流通股价值不得超过50%，在Vornado课税年度后半年度的任何时间，可由五名或更少个人直接或间接拥有。“国税法”为前一句所述包括某些类型实体的要求定义了“个人”。根据Vornado修订后的信托声明，任何人不得拥有任何类别的已发行普通股的6.7%或任何类别的已发行优先股的9.9%，但在Vornado采用这一限制之前持有普通股超过6.7%限制的人和其他经Vornado董事会批准的人除外。此外，我们的信托声明包括对我们普通股和优先股所有权的限制，以保持我们作为1986年修订后的美国国税法第897(H)(4)(B)条所指的“国内控制的合格投资实体”的地位。这些对可转让性和所有权的限制可能会推迟、阻止或阻止Vornado控制权的变更或其他可能涉及溢价或符合股权持有人最佳利益的交易。
马里兰州一般公司法(“MgCl”)包含的条款可能会降低某些收购交易的可能性。
该条例对马里兰州房地产投资信托基金与某些实益拥有该公司至少10%股份的人士(“有利害关系的股东”)之间的某些“业务合并”(包括合并、合并、换股，或在某些情况下，资产转让或发行股权证券)施加了条件和限制(除其他交易外，包括合并、合并、换股，或在某些情况下，资产转让或发行股权证券)。除非事先得到信托受托人董事会的批准，或者以其他方式获得法规豁免，否则在最近一次利害关系股东成为利害关系股东之日起五年内，禁止此类企业合并。在此五年期限之后，与利害关系股东的企业合并必须：(A)经信托信托董事会推荐，及(B)以至少(I)有权投票的信托流通股的80%及(Ii)信托有权投票的流通股的三分之二(并非由将与之进行业务合并的有利害关系的股东持有)的赞成票通过，除非(其中包括)信托的普通股股东就其股份收取“公平价格”(按法规所界定)，而代价是以现金或与该有利害关系的股东以前为其股份支付的相同形式收取的。
在批准交易时，Vornado董事会可以规定，在批准交易时或之后，必须遵守董事会决定的任何条款和条件。Vornado董事会已通过一项决议，豁免Vornado与Vornado或其附属公司的任何受托人或高级管理人员之间的任何业务合并。因此，Vornado或其附属公司的任何受托人或高级管理人员都可以与Vornado进行业务合并关于与其他人的业务合并，《商业联合规则》的业务合并条款可能具有延迟、推迟或阻止Vornado控制权变更或其他可能涉及溢价或符合我们股权持有人最佳利益的其他交易的效果。企业合并法规可能会阻止其他人试图获得对沃纳多的控制权，并增加完成任何要约的难度。
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MgCl的标题3，副标题8允许我们的董事会在没有股东批准的情况下，无论我们的信托声明或章程目前有什么规定，都可以实施某些收购防御措施，包括采用分类董事会或增加罢免受托人所需的投票权。这种收购抗辩可能会阻止第三方为我们提出收购建议，或者在可能为我们的普通股股东提供机会实现高于当时市场价格的溢价的情况下，推迟、推迟或阻止我们控制权的变更。
Vornado可能会以一种可能对某些收购交易的可能性产生不利影响的方式发行额外的股票。
沃纳多的信托声明授权董事会：
•促使Vornado发行额外的授权但未发行的普通股或优先股；
•在一个或多个系列中对任何未发行的优先股进行分类或重新分类；
•设置Vornado发行的任何分类或重新分类的股票的优先选项、权利和其他条款；以及
•在未经股东批准的情况下，增加Vornado可能发行的实益权益股票数量。
Vornado的董事会可以设立一系列优先股，其条款可能会推迟、阻止或阻止Vornado控制权的变更，从而推迟、阻止或阻止经营合伙企业的控制权变更，或其他可能涉及溢价或其他方面符合我们股权持有人最佳利益的交易，尽管Vornado董事会目前不打算设立一系列此类优先股。Vornado的信托声明和章程包含其他条款，这些条款可能会推迟、阻止或阻止Vornado控制权的变更或其他可能涉及溢价或符合我们股权持有人最佳利益的交易。
我们可以在没有得到股东批准的情况下改变我们的政策。
我们的运营和财务政策，包括有关收购房地产或其他公司、增长、运营、负债、资本化、股息和分配的政策，完全由Vornado董事会决定。因此，我们的股权持有人并不控制这些保单。
史蒂文·罗斯(Steven Roth)和州际地产(Interstate Properties)可能会对我们产生重大影响。他们和Vornado的一些其他受托人和官员在可能与我们竞争的其他实体中拥有权益或职位。
截至2020年12月31日，新泽西州普通合伙企业州际地产及其合伙人共实益持有Vornado实益权益普通股约7.0%，Alexander‘s普通股约26.1%，详情如下：Steven Roth、David Mandelbaum和Russell B.Wight Jr.是州际地产的三个合伙人。罗斯先生是Vornado公司董事会主席兼首席执行官，Vornado是州际地产公司的执行普通合伙人，也是Alexander‘s公司的董事会主席和首席执行官，John Wight先生和Mandelbaum先生是Vornado公司的受托人和Alexander’s公司的董事。
由于这些利益重叠，罗斯先生和州际地产及其合作伙伴可能会对沃纳多产生重大影响，从而对运营伙伴关系产生重大影响。此外，有关我们业务或财务结构的某些决定可能会在罗斯先生、曼德尔鲍姆先生和怀特先生以及州际地产公司和我们的其他股东之间产生利益冲突。此外，州际地产及其合作伙伴以及Alexander‘s目前和将来在房地产业务中从事的各种活动可能会导致与影响我们的事项有关的利益冲突，例如，这些实体或个人(如果有的话)可能会利用潜在的商机、这些实体的业务重点、这些实体进行投资的物业类型和地理位置、对物业和租户进行的或寻求进行的业务活动之间的潜在竞争、可能的公司交易(例如收购和其他战略决策)。
我们根据一项管理协议管理和租赁州际地产的房地产资产，年费相当于年基本租金的4%和百分比租金。(见附注23-关联方交易请参阅本年度报告Form 10-K中的综合财务报表，以获取更多信息。
亚历山大餐厅和我们之间可能存在利益冲突。
截至2020年12月31日，我们拥有Alexander‘s已发行普通股的32.4%。Alexander’s是一家房地产投资信托基金(REIT)，拥有7处物业，位于大纽约大都市区。除了他们通过Vornado间接拥有的2.3%外，上文所述的州际地产(Interstate Properties)及其合作伙伴截至2020年12月31日拥有Alexander‘s已发行普通股的26.1%。罗斯先生是Vornado的董事会主席兼首席执行官，是州际地产的管理普通合伙人，也是Alexander‘s的董事会主席兼首席执行官。*Mr Wight和Mandelbaum是Vornado的受托人、Alexander’s的董事和州际地产的普通合伙人。*Mandakini Puri女士和Richard West博士是Vornado的受托人和Alexander‘s的董事。此外，我们的执行副总裁Matthew Iocco也是Vornado的董事会主席和首席执行官。此外，我们的执行副总裁Matthew Iocco也是Vornado的董事会主席和首席执行官。此外，Matthew Iocco先生是Vornado的董事和Alexander’s的普通合伙人。此外，我们的执行副总裁Matthew Iocco
我们根据管理、开发和租赁协议管理、开发和租赁Alexander的物业，根据这些协议，我们从Alexander‘s收取年费。这些协议在附注7中描述-对部分拥有实体的投资在本年度报告Form 10-K中加入我们的综合财务报表。
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与我们的普通股和经营合伙企业A类单位相关的风险
Vornado普通股的交易价格一直波动，可能还会继续波动。
Vornado普通股的交易价格一直波动较大，可能会因为几个因素而继续大幅波动，其中许多因素都不在我们的控制范围之内。此外，股市会受到影响许多公司股票市场价格的股价和交易量波动的影响，但这些广泛的市场波动在过去和未来可能会对Vornado普通股的市场价格和运营伙伴关系的A类单位的赎回价格造成不利影响。特别是，自2020年3月以来，由于新冠肺炎疫情，我们普通股的市场价格受到了进一步的不利影响。这些因素包括：
•我们的财务状况和业绩；
•租户的财务状况，包括租户破产或违约的程度；
•经营业绩和财务状况的实际或预期季度波动；
•我们的股利政策；
•房地产投资信托基金和房地产投资的总体声誉，以及房地产投资信托基金股权证券与其他股权证券(包括其他房地产公司发行的证券和固定收益证券)相比的吸引力；
•股票和信贷市场的不确定性和波动性；
•利率波动；
•收入或盈利预估的变化，或财务分析师研究报告和建议的发布，或评级机构对我们的证券或其他房地产投资信托基金采取的行动；
•未能达到分析师的收入或收益预期；
•新闻界或投资界的投机行为；
•我们或我们的竞争对手的战略行动，如收购或重组；
•机构投资者对美国的兴趣程度；
•卖空沃纳多普通股和我们竞争对手股票的程度；
•竞争对手股价和经营业绩的波动；
•一般金融和经济市场状况，特别是与房地产投资信托基金和其他房地产相关公司的市场状况有关的发展情况；
•与业绩无关的国内外经济因素；
•税收法律法规的变化；以及
•本年度报告(Form 10-K)中其他地方提到的所有其他风险因素。
Vornado股价的大幅下跌可能会给我们的股东带来重大损失。
Vornado有许多股票可供未来出售，这可能会损害其股票的市场价格和运营伙伴关系部门的赎回价格。
如果我们发行额外的股权证券，股权持有人的利益可能会被稀释。截至2020年12月31日，Vornado已授权但未发行58,645,321股实益普通股，面值0.04美元，以及58,386,598股实益优先股，无面值；其中21,582,407股普通股预留供赎回A类经营合伙单位、可转换证券和员工股票期权发行，11,200,000股优先股预留供优先经营合伙单位赎回时发行。*任何未预留的股份可不时在公开发行或私人发行或与收购相关的情况下发行。此外，保留的普通股和优先股在根据证券法注册或根据证券法第2144条规则或其他可获得的注册豁免后在公开市场发行时可以出售。我们无法预测未来Vornado的普通股和优先股或经营合伙企业A类和优先股的销售将对我们证券的市场价格产生的影响。
此外，根据马里兰州法律，Vornado的董事会有权在没有股东批准的情况下增加授权股份的数量。
我们关键人员的流失可能会损害我们的运营，并对我们的普通股和运营合伙企业A类单位的价值产生不利影响。
我们有赖于董事会主席兼Vornado首席执行官Steven Roth的努力。虽然我们相信我们可以找到他和其他关键人员的接班人，但失去他们的服务可能会损害我们的运营，并对我们的证券价值产生不利影响。
与合规相关的风险
Vornado可能无法获得或保持REIT的资格，并可能被要求按公司税率缴纳联邦所得税。
尽管我们相信Vornado将保持有组织的状态，并将继续运营，以便有资格成为符合联邦所得税目的的REIT，但Vornado可能无法保持这样的资格。资格受高度技术性和复杂的“国内税法”条款的约束，对这些条款只有有限的司法或行政解释，并取决于不完全在我们控制范围内的各种事实和情况。此外，立法，新规，行政
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解释或法院裁决可能会显著改变相关税法和/或符合REIT资格的联邦所得税后果。如果在任何纳税年度，Vornado未能保持其作为房地产投资信托基金(REIT)的资格，并且不符合法定救济条款的条件，Vornado在计算我们的应税收入时不能扣除向股东的分配，并且必须按正常的公司税率为其应税收入支付联邦所得税。应付的联邦所得税将包括任何适用的替代最低税。如果Vornado必须支付联邦所得税，那么可用于分配给股权持有人和偿还债务的金额将在所涉及的一年或多年内减少，Vornado将不需要在该纳税年度和未来几年向股东分配，直到它能够获得REIT资格并这样做了。此外，Vornado还将在丧失资格的下一年的四个课税年度内被取消作为房地产投资信托基金的待遇，除非Vornado根据相关法律规定有权获得减免。
我们可能会面临不利的联邦税务审计和联邦税法的变化，这可能会增加我们的纳税义务。
在正常业务过程中，我们拥有房地产的某些实体已经或可能接受税务审计。虽然我们认为我们有大量的论据支持我们的立场，但在某些情况下，没有控制性的先例或解释性的指导。不能保证审计不会以更高的频率进行，也不能保证审计的最终结果不会对我们的运营结果产生实质性的不利影响。
因此，任何时候，管理REITs的美国联邦所得税法或这些法律的行政解释都可能被修改，包括与我们的酒店所有权结构有关的法律。我们无法预测任何新的美国联邦所得税法律、法规或行政解释，或对任何现有的美国联邦所得税法、财政部法规或行政解释的任何修正案是否或何时会被通过、颁布或生效，任何此类法律、法规或解释可能具有追溯性。Vornado、其应税REIT子公司和我们的证券持有人可能会受到美国联邦所得税法、财政部法规或行政解释的任何此类变化或任何新的不利影响。
我们可能会面临不利的州和地方税务审计，以及州和地方税法的变化。
由于Vornado是有组织的，并符合REIT的资格，它通常不需要缴纳联邦所得税，但我们需要缴纳某些州和地方税。在正常业务过程中，我们拥有房地产的某些实体已经或正在接受税务审计。虽然我们认为我们在正在进行的审计中有大量的论据支持我们的立场，但在某些情况下，对于争议的具体问题没有控制性的先例或解释性指导。不能保证审计不会以更高的频率进行，也不能保证审计的最终结果不会对我们的运营结果产生实质性的不利影响。
州和地方税收法律或法规不时发生变化，这可能会导致我们的纳税义务增加。我们运营的州和市政当局的税收不足可能会导致此类变化的频率和规模增加，包括法律、法规以及财产税和转让税的管理变化。如果发生这样的变化，我们可能需要为我们的资产或收入支付额外的税款。这些增加的税收成本可能会对我们的财务状况和经营结果以及可用于向我们的证券持有人支付红利和分配的现金数额产生不利影响。
遵守或不遵守“美国残疾人法”(“ADA”)或其他安全法规和要求可能会导致巨额成本。
美国反兴奋剂机构一般要求公共建筑，包括我们的财产，符合与残疾人进入和使用有关的某些联邦要求。如果不遵守，可能会导致联邦政府处以罚款，或向私人诉讼当事人支付损害赔偿金，和/或向他们的律师支付律师费。*不时有人根据美国反兴奋剂机构对我们的一些财产提出索赔，但到目前为止，这种索赔还没有导致任何物质费用或责任。如果，根据美国反兴奋剂机构，我们被要求在一个或多个项目中进行重大改建和资本支出。这可能会对我们的财务状况和运营结果以及可供分配给股权持有人的现金数量产生不利影响。
我们的物业受到各种联邦、州和地方监管要求的约束，例如州和当地的消防和生命安全要求。*如果我们不遵守这些要求，我们可能会被罚款或私人损害赔偿。我们不知道现有的要求是否会改变，或者遵守未来的要求是否需要重大的意想不到的支出，这将影响我们的现金流和运营结果。‘我们不知道现有的要求是否会改变，或者遵守未来的要求是否需要重大的意想不到的支出，这将影响我们的现金流和运营结果。
我们可能会因遵守环境法而产生巨额成本，环境污染可能会削弱我们租赁和/或出售房地产的能力。
我们的运营和物业受各种联邦、州和地方法律法规的约束，这些法规涉及保护环境，包括空气和水质量、危险或有毒物质以及健康和安全。根据一些环境法，房地产的现任或前任业主或经营者可能被要求调查和清理在物业中释放的危险或有毒物质。所有者或经营者还可能对政府实体或第三方因污染而产生的财产损失或人身伤害以及调查和清理费用承担责任。这些法律往往规定责任，而不考虑所有者或经营者是否知道物质的释放或导致物质的释放。这个
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污染的存在或未能补救污染也可能削弱我们出售或租赁房地产或以房地产作为抵押品借款的能力。其他法律和法规管理室内和室外空气质量，包括那些可能要求在损坏、拆除、翻新或改建时减少或移除含石棉材料的法律和法规，以及管理空气中石棉纤维的排放和暴露的法律和法规。含多氯联苯(PCBs)的含铅油漆和某些电气设备的维护和拆除也受联邦和州法律的监管。我们还面临着与人类接触化学或生物污染物(如霉菌、花粉、病毒和细菌)有关的风险，这些污染物超过一定水平，可能与易感人群的过敏或其他健康影响和症状有关。我们的前身公司可能会对这些公司过去的活动承担类似的法律责任。我们可能会因环境合规而被罚款，并被要求承担上述受管制物质的补救行动或因环境污染或人类暴露在我们物业或从我们的物业中受到污染而提出的相关索赔的费用.
*我们的每一处物业都接受了不同程度的环境评估。到目前为止，这些环境评估还没有揭示出任何对我们的业务有重大意义的环境状况。然而，发现新的合规问题或未发现的污染区域、污染程度或已知范围的变化、人类暴露在污染中或清理或合规要求的变化可能会给我们带来巨大的成本。.
此外，我们可能会受到与自然资源或能源使用相关的成本或税收(如“碳税”)的影响，或由此增加的成本或税收。“这些成本或税收可能会增加我们的运营成本，并减少可用于支付债务或分配给股权持有人的现金。
一般风险
网络事件的发生或我们网络安全的缺陷，以及我们IT网络和相关系统的其他中断，可能会对我们的业务造成负面影响，因为它会导致我们的运营中断，我们的机密信息受到损害，和/或我们的业务关系或声誉受到损害，所有这些都可能对我们的财务业绩产生负面影响。
我们面临着与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或通过互联网进行的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、从我们组织内部或外部访问我们系统的人员，以及我们的IT网络和相关系统的其他重大中断。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵(包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子)。虽然我们没有经历过个别或总体的网络事件，但我们过去也经历过网络攻击，到目前为止，我们已经采取了预防性、侦测和应对措施，这些攻击已经得到缓解。我们的IT网络和相关系统对我们的业务运营和我们执行日常运营(包括管理我们的建筑系统)的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。尽管我们努力维护这些类型的IT网络和相关系统的安全和完整性，并实施了各种措施来管理安全漏洞或中断的风险，但不能保证我们的安全努力和措施将是有效的，也不能保证企图的安全漏洞或中断不会成功或造成破坏。未经授权的各方，无论是在公司内部还是外部，都可能通过人为错误、不当行为、欺诈、欺骗或其他形式的欺骗，包括闯入、使用偷来的凭证、社会工程、网络钓鱼、计算机病毒或其他恶意代码，破坏或访问我们的系统或与我们有业务往来的第三方的系统。, 以及类似的未经授权和破坏性篡改的手段。即使是受保护最好的信息、网络、系统和设施仍然潜在地易受攻击，因为在这种企图的安全漏洞中使用的技术不断发展，通常直到针对目标启动时才被识别，并且在某些情况下被设计为不被检测到，并且实际上可能不被检测到。因此，我们可能无法预料到这些技术，也无法实施足够的安全屏障或其他预防措施，因此我们不可能完全降低这种风险。
涉及我们的IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能会扰乱我们的网络和系统的正常运行，从而扰乱我们和/或我们某些租户的运营；导致未经授权访问和销毁、丢失、被盗、挪用或发布我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可能利用这些信息与我们竞争，或者可能使我们面临第三方出于破坏性、破坏性或其他有害目的和结果而提出的损害索赔；导致我们无法维护我们所依赖的建筑系统。我们需要大量的管理层关注和资源来补救由此造成的任何损害；使我们面临违反合同、损害赔偿、信贷、罚款、处罚、政府调查和执法行动或终止租约或其他协议的诉讼索赔；或者损害我们在租户和投资者中的声誉。上述任何或全部情况都可能对我们的经营业绩、财务状况和现金流产生重大不利影响。
网络攻击或系统故障可能会干扰我们遵守财务报告要求的能力，这可能会对我们产生不利影响。网络攻击还可能危及我们员工、租户、客户和供应商的机密信息。一次成功的攻击可能会扰乱我们的业务运营，并对其产生实质性影响，包括破坏与租户、客户和供应商的关系。对我们信息安全系统的任何损害也可能导致违反适用的隐私和其他法律、重大的法律和财务风险、损害我们的声誉、丢失或滥用信息(
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可能属于机密、专有和/或商业敏感性质)，以及对我们的安全措施失去信心，这可能会损害我们的业务。
收购竞争可能会减少我们可获得的收购机会，并增加这些收购的成本。
当我们得到有吸引力的机会时，我们可能会获得房产。我们可能面临其他资本充裕的投资者对收购机会的竞争，包括上市和私人持有的REITs、私人房地产基金、国内外金融机构、人寿保险公司、主权财富基金、养老金信托基金、合伙企业和个人投资者，这可能会对我们产生不利影响，因为这种竞争可能会导致所需收购物业的购买价格上升，或者导致竞争对手而不是我们获得所需物业。
如果我们不能成功收购更多房产，我们发展业务的能力可能会受到不利影响。此外，收购机会成本的增加可能会对我们的经营业绩产生不利影响。
伦敦银行同业拆息利率厘定方法的改变，以及在2021年后逐步取消伦敦银行同业拆息，可能会影响我们的财务业绩。
监管伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)的英国金融市场行为监管局(FCA)行政总裁此前宣布，FCA打算在2021年后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。为此，美国联邦储备委员会和纽约联邦储备银行成立了另类参考利率委员会(Alternative Reference Rate Committee)，该委员会确定有担保隔夜融资利率(SOFR)是其首选的衍生品和其他金融合约中美元-伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)的替代方案。2020年11月，美元LIBOR利率的基准管理机构洲际交易所基准管理有限公司(ICE Benchmark Administration Limited)提议将某些常用的美元LIBOR设置的公布期限延长至2023年6月30日，FCA发表了一份声明支持这一提议。针对这一提议，某些美国银行业监管机构发布了指导意见，强烈鼓励银行在切实可行的范围内尽快、无论如何在2021年12月31日之前停止签订参考美元伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的新合约。无法预测这些变化的影响，包括伦敦银行同业拆借利率何时停止提供，或SOFR市场何时将有足够的流动性。
我们有未偿债务和浮动利率的衍生品，它们与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩。在从使用伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)过渡到使用SOFR或其他替代方案的过程中，我们产生的利息支付水平可能会发生变化。此外，虽然我们的某些基于libor的债务规定了计算某些债务的应付利率的替代方法(包括过渡到替代基准利率)，但如果没有报告libor，并且我们一直在对某些融资协议进行修订，以便在libor停止时提供替代基准利率，但未来变化的程度和方式的不确定性可能会导致利率和/或付款高于或低于本应支付给我们的利率和/或付款，或者随着时间的推移与本应支付的利率和/或付款无关。使用替代利率或其他伦敦银行同业拆借利率改革可能会导致波动性增加或信贷市场收紧，这可能会对我们获得具有成本效益的融资的能力产生不利影响。此外，我们现有的伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)融资协议向替代基准的过渡可能会导致我们的负债支付的整体利率出现意想不到的变化。
我们的一些潜在损失可能不在保险范围之内。
对于我们的财产(法利除外)，我们维持一般责任保险，每次事故和每个财产的限额为300,000,000美元，其中235,000,000美元包括传染病保险，我们维持所有风险财产和租金价值保险，每次事故限额为20亿美元，包括洪水和地震等特定危险的子限额，自2021年2月15日起生效，不包括传染病保险。我们加州的物业有地震保险，每次事故和总计承保金额为350,000,000美元，免赔额为受影响物业价值的5%。我们继续承保经认证的恐怖主义行为，每次事件限额为60亿美元，总额为(如下所列)，未经认证的恐怖主义行为限额为12亿美元，涉及核、生物、化学和放射性(“NBCR”)恐怖主义事件的每次事件限额为50亿美元，总额为50亿美元，按照2002年“恐怖主义风险保险法”的定义，该法案已修订，并已延长至2027年12月。
宾夕法尼亚广场保险公司，LLC(“PPIC”)，是我们的全资合并子公司，为所有风险财产和租金价值保险的一部分以及我们的地震保险的一部分提供再保险，并为包括NBCR行为在内的恐怖主义行为提供直接保险。恐怖主义行为(不包括NBCR行为)的承保范围由第三方保险公司和联邦政府完全再保险，不涉及PPIC。对于NBCR ACTS，PPIC负责1,759,257美元的免赔额和承保损失余额的20%，联邦政府负责承保损失的剩余部分。我们对PPIC造成的任何损失负最终责任。
对于Farley，我们维持每次事故限额为1亿美元的一般责任保险，以及包括现有财产和开发活动在内的建筑商风险保险，每次事故和总计承保金额为28亿美元。我们保持对经过认证和未经认证的恐怖主义行为的覆盖，每次发生的限额分别为18.5亿美元和11.7亿美元，总额分别为18.5亿美元和11.7亿美元。
21

我们继续监察保险市场的状况，以及恐怖主义行为和其他事件的承保范围和费用，但我们不能预计未来会以商业合理的条款提供哪些承保范围。我们对未投保的损失、免赔额和超出我们保险覆盖范围的损失负责，这些损失可能是实质性的。
我们的债务工具包括以物业作抵押的按揭贷款、优先无抵押票据和循环信贷协议，其中包括要求我们维持保险的惯例契约。虽然我们相信，就这些协议而言，我们有足够的保险范围，但将来我们可能无法以合理的费用获得同等数额的保险。此外，如果贷款人坚持要求超过我们能够获得的覆盖面，可能会对我们为物业融资或再融资以及扩大投资组合的能力产生不利影响。
项目1B.答复未解决的工作人员意见
截至本年度报告Form 10-K之日，美国证券交易委员会(SEC)的工作人员没有未解决的意见。
22

项目2.保护所有财产
我们在两个可报告的细分市场运营：纽约和其他。以下页面提供了截至2020年12月31日我们的房地产的详细信息。
   
 
平方英尺
纽约分部
财产
%
所有权		类型%
入住率
 
服务中在……下面
发展
或者不是
可用
出租		总计
财产
PENN1(租赁土地至2098年)(1)
100.0 %办公室/零售店85.4 %
 
2,202,000 343,000 2,545,000 
美洲大道1290号70.0 %办公室/零售店98.7 %
 
2,118,000 — 2,118,000 
PENN2100.0 %办公室/零售店100.0 %
 
433,000 1,187,000 1,620,000 
第三大道909号(土地租赁至2063年)(1)
100.0 %办公室98.6 %
 
1,350,000 — 1,350,000 
公园大道280号(2)
50.0 %办公室/零售店97.3 % 1,262,000 — 1,262,000 
翠贝卡独立广场(1327套)(2)
50.1 %零售/住宅100.0 %
(3)
1,245,000 13,000 1,258,000 
百老汇770号100.0 %办公室/零售店99.3 %
 
1,182,000 — 1,182,000 
PENN11100.0 %办公室/零售店99.4 %
 
1,153,000 — 1,153,000 
公园大道90号100.0 %办公室/零售店98.8 %
 
956,000 — 956,000 
公园大道一号(2)
55.0 %办公室/零售店99.2 %
 
943,000 — 943,000 
第七大道888号(土地租赁至2067年)(1)
100.0 %办公室/零售店90.6 %
 
885,000 — 885,000 
西33街100号100.0 %办公室100.0 %
 
859,000 — 859,000 
法利写字楼和零售业
*(通过2116年租赁的土地和建筑物)(1)
95.0 %办公室/零售店(4)— 844,000 844,000 
西34街330号(65.2%的土地通过2149出租)(1)
100.0 %办公室/零售店73.0 %
 
724,000 — 724,000 
第十大道85号(2)
49.9 %办公室/零售店71.4 %
 
627,000 — 627,000 
麦迪逊大道650号(2)
20.1 %办公室/零售店96.7 %
 
601,000 — 601,000 
公园大道350号100.0 %办公室/零售店97.9 %
 
574,000 — 574,000 
东58街150号(5)
100.0 %办公室/零售店89.4 %
 
544,000 — 544,000 
西34街7号(2)
53.0 %办公室/零售店99.6 %
 
477,000 — 477,000 
北方大道33-00号(中心大厦)100.0 %办公室99.6 %
 
471,000 — 471,000 
麦迪逊大道595号100.0 %办公室/零售店77.7 %
 
333,000 — 333,000 
第五大道640号(2)
52.0 %办公室/零售店95.7 %
 
315,000 — 315,000 
93街西50-70号(325套)(2)
49.9 %住宅84.6 %
 
283,000 — 283,000 
曼哈顿购物中心100.0 %零售13.4 %
 
256,000 — 256,000 
富尔顿街40号100.0 %办公室/零售店75.7 %
 
251,000 — 251,000 
联合广场南4号100.0 %零售94.5 %
 
204,000 — 204,000 
第九大道61号(2栋建筑)(通过2115出租土地)(1)(2)
45.1 %办公室/零售店94.5 % 192,000 — 192,000 
第十一大道260号(租地穿过2114号)(1)
100.0 %办公室100.0 %
 
184,000 — 184,000 
第22街西512号(2)
55.0 %办公室/零售店42.0 %
 
173,000 — 173,000 
第七大道825号51.2 %
办公室(2)/零售
(4)— 169,000 169,000 
百老汇1540号(2)
52.0 %零售100.0 %
 
161,000 — 161,000 
帕拉默斯100.0 %办公室85.2 %
 
129,000 — 129,000 
第五大道666号(2)(6)
52.0 %零售100.0 %
 
114,000 — 114,000 
百老汇1535号(2)
52.0 %零售业/剧院98.2 %
 
107,000 — 107,000 
第57街(2栋楼)(2)
50.0 %办公室/零售店87.8 %
 
103,000 — 103,000 
第五大道689号(2)
52.0 %办公室/零售店85.3 %
 
98,000 — 98,000 
百老汇大街478-486号(2栋楼)(10个单元)100.0 %零售/住宅100.0 %
(3)
35,000 53,000 88,000 
西34街150号100.0 %零售100.0 %
 
78,000 — 78,000 
第五大道510号100.0 %零售51.5 %
 
66,000 — 66,000 
第五大道655号(2)
50.0 %零售100.0 %
 
57,000 — 57,000 
春街155号100.0 %零售97.3 %
 
50,000 — 50,000 
第七大道435号100.0 %零售100.0 %
 
43,000 — 43,000 
________________________________________
请参阅第25页的注释。
23

项目2.资产和财产--续
   平方英尺
纽约部分-续
财产
%
所有权		类型%
入住率		服务中在……下面
发展
或者不是
可用
出租		总计
财产
百老汇692号100.0 %零售100.0 %
 
36,000 — 36,000 
百老汇606号50.0 %办公室/零售店100.0 %
 
36,000 — 36,000 
第五大道697-703号(2)
44.8 %零售100.0 %
 
26,000 — 26,000 
麦迪逊大道759-771号(东66街40号(5个单元))100.0 %零售/住宅76.1 %
(3)
26,000 — 26,000 
第三大道1131号100.0 %零售100.0 %23,000 — 23,000 
西33街131-135号100.0 %零售100.0 %
 
23,000 — 23,000 
列克星敦大道715号100.0 %零售100.0 % 10,000 12,000 22,000 
麦迪逊大道828-850号100.0 %零售100.0 % 13,000 5,000 18,000 
百老汇443号100.0 %零售100.0 %
 
16,000 — 16,000 
坚拿街334号(4个单位)100.0 %零售/住宅100.0 %
(3)
15,000 — 15,000 
西26街537号100.0 %事件空间— %— 14,000 14,000 
坚拿街304号(4个单位)100.0 %零售/住宅100.0 %
(3)
13,000 — 13,000 
麦迪逊大道677-679号(8套)100.0 %零售/住宅100.0 %
(3)
13,000 — 13,000 
第七大道431号100.0 %零售100.0 %
 
10,000 — 10,000 
西32街138-142号100.0 %零售100.0 %
 
8,000 — 8,000 
春街148号100.0 %零售72.7 %
 
8,000 — 8,000 
格林威治街339号100.0 %零售100.0 %8,000 — 8,000 
春街150号(1套)100.0 %零售/住宅100.0 %
(3)
7,000 — 7,000 
第三大道966号100.0 %零售100.0 %
 
7,000 — 7,000 
第三大道968号(2)
50.0 %零售100.0 %
 
7,000 — 7,000 
西33街137号100.0 %零售100.0 %
 
3,000 — 3,000 
第57街(2)
50.0 %土地(4)— — — 
第八大道和第34街交汇处100.0 %土地(4)— — — 
其他(3栋楼)100.0 %零售84.8 %16,000 — 16,000 
宾夕法尼亚酒店(7)
100.0 %酒店不适用
 
— 1,400,000 1,400,000 
亚历山大百货公司：   
 
   
列克星敦大道731号(2)
32.4 %办公室/零售店99.0 %
 
1,075,000 — 1,075,000 
皇后区雷戈公园二期(6.6英亩)(2)
32.4 %零售96.3 %
 
609,000 — 609,000 
皇后区雷戈公园I号(4.8英亩)(2)
32.4 %零售100.0 %
 
260,000 78,000 338,000 
皇后区亚历山大公寓楼(312套)(2)
32.4 %住宅82.4 %
 
255,000 — 255,000 
皇后区法拉盛(1.0英亩土地租赁至2037年)(1)(2)
32.4 %零售100.0 %
 
167,000 — 167,000 
新泽西州帕拉默斯(30.3英亩)
租赁给宜家的土地至2041年)(1)(2)
32.4 %土地100.0 %
 
— — — 
皇后区雷戈公园III(3.4英亩)(2)
32.4 %土地(4)— — — 
纽约分部合计 92.7 %
 
24,528,000 4,118,000 28,646,000 
我们的所有权权益  92.1 %
 
18,777,000 3,935,000 22,712,000 
________________________________________
请参阅第25页的注释。

24

项目2.资产和财产--续
   平方英尺
其他细分市场
财产
%
所有权		类型%
入住率		服务中在……下面
发展
或者不是
可用
出租		总计
财产
MART：
      
The MART，芝加哥
100.0 %办公室/零售店/贸易展/展厅89.5 %3,673,000 — 3,673,000 
92号和94号码头(纽约)(2110年前租赁的地面和建筑)(1)
100.0 %贸易展/其他— %— 208,000 208,000 
其他(2个属性)(2)
50.0 %零售100.0 %19,000 — 19,000 
总计MART
  89.5 %3,692,000 208,000 3,900,000 
我们的所有权权益：
  89.5 %3,683,000 208,000 3,891,000 
加利福尼亚州街555号：
      
加利福尼亚州街555号
70.0 %办公室/零售店98.1 %1,506,000 — 1,506,000 
蒙哥马利街315号
70.0 %办公室/零售店100.0 %235,000 — 235,000 
蒙哥马利街345号
70.0 %办公室/零售店(4)— 78,000 78,000 
加利福尼亚州街555号合计
  98.4 %1,741,000 78,000 1,819,000 
我们的所有权权益：
  98.4 %1,218,000 55,000 1,273,000 
Vornado Capital Partners房地产基金(“基金”)(8) :
  
纽约时代广场皇冠假日酒店(占地0.64英亩)
扣除手续费；0.18英亩土地通过2187和
((截至2035年租赁的0.05英亩土地)(1)(9)
75.3 %写字楼/零售店/酒店86.7 %
 
246,000 — 246,000 
卢西达，纽约第86街和列克星敦大道交汇处
(2082年租赁的土地)(1) (39个单位)
100.0 %零售/住宅100.0 %
(3)
157,000 — 157,000 
佛罗里达州迈阿密林肯路1100号
100.0 %零售业/剧院85.0 %130,000 — 130,000 
纽约州百老汇501号
100.0 %零售100.0 %
 
9,000 — 9,000 
房地产基金总额
  88.9 %
 
542,000 — 542,000 
我们的所有权权益：
  88.0 %
 
155,000 — 155,000 
其他：
     
弗吉尼亚州罗斯林广场(197套)(2)
46.2 %办公室/住宅68.1 %
(3)
685,000 304,000 989,000 
弗吉尼亚州时尚中心商场(2)
7.5 %零售87.4 %868,000 — 868,000 
弗吉尼亚州华盛顿大厦(2)
7.5 %办公室75.0 %170,000 — 170,000 
韦恩·汤恩中心，新泽西州韦恩(通过
     2064)(1)
100.0 %零售100.0 %638,000 48,000 686,000 
马里兰州安纳波利斯(土地租赁至2042年)(1)
100.0 %零售100.0 %128,000 — 128,000 
新泽西州大西洋城(11.3英亩土地租赁至2070年)
米高梅Growth物业收购博尔加塔酒店的一部分
和赌场综合体)		100.0 %土地100.0 %— — — 
总计其他
  87.0 %2,489,000 352,000 2,841,000 
我们的所有权权益：
  92.8 %1,154,000 188,000 1,342,000 
________________________________________
(1)条款假定所有续订选项均已行使(如果适用)。
(2)指未合并在随附的合并财务报表中的财产，以及年度报告中所列的相关财务数据(Form 10-K)。
(3)不包括住宅入住率统计数据。
(4)正在开发或待开发的物业。
(5)包括第三大道962号(东58街150号附楼)50.0%的土地通过2118租赁(1).
(6)75000平方英尺(约合27万平方米)的租金来自第五大道666号的写字楼共管公寓。
(7)从2020年4月1日开始关闭，因此面积被取消。
(8)我们拥有一家 基金的25%权益。本节中的所有权百分比代表基金对基础资产的所有权。
(9)我们通过该基金和皇冠假日酒店合资公司拥有32.9%的经济权益。

25

纽约
截至2020年12月31日，我们的纽约部分包括79个物业的2860万平方英尺。2860万平方英尺包括33个物业的2060万平方英尺的曼哈顿写字楼，65个物业的270万平方英尺的曼哈顿街头零售，10个住宅物业的1989个单元，140万平方英尺的宾夕法尼亚酒店，以及我们在Alexander‘s的32.4%的权益，亚历山大在大纽约大都市区拥有7个物业。纽约部分还包括10个车库，总计170万平方英尺
纽约的租约条款一般从小租户的五到七年到大租户的长达20年不等，并可能提供按市场价格延长的选择。租约通常规定在租赁期内定期提高租金，并将房产税和基准年运营费用增加的份额转嫁给租户。电力是以分表的方式向租户提供的，或者根据调查包括在租金中，并根据随后的公用事业费率上涨进行调整。租约通常还为所有租户提供免费租金和租户改善津贴。
然而，截至2020年12月31日，我们纽约部分的入住率为92.1%。
入住率和每平方英尺(使用中)的加权平均年租金：
办公室：     
   沃纳多的所有权权益
 截至12月31日，总计
财产
平方英尺		平方英尺入住率
率		加权
年均升级
每套房租
平方英尺
 2020
(1)
18,361,000 15,413,000 93.4 %$79.05 
 2019
(2)(3)
19,070,000 16,195,000 96.9 %76.26 
 201819,858,000 16,632,000 97.2 %74.04 
 201720,256,000 16,982,000 97.1 %71.09 
 201620,227,000 16,962,000 96.3 %68.90 
零售：     
   沃纳多的所有权权益
 截至12月31日，总计
财产
平方英尺		平方英尺入住率
率		加权
年均升级
每套房租
平方英尺
 20202,275,000 1,805,000 78.8 %$226.38 
 2019
(2)
2,300,000 1,842,000 94.5 %209.86 
 20182,648,000 2,419,000 97.3 %228.43 
 20172,720,000 2,471,000 96.9 %217.17 
 20162,672,000 2,464,000 97.1 %213.85 
单位入住率及每月平均租金(现役)：
住宅：     
   沃纳多的所有权权益
 截至12月31日，单位数单位数入住率
率		平均每月
单位租金
 20201,989 954 83.9 %$3,719 
20191,991 955 97.0 %3,889 
20181,999 963 96.6 %3,803 
20172,009 981 96.7 %3,722 
20162,004 977 95.7 %3,576 
________________________________________
(1)PENN2的78.2万平方英尺在2020年进行了重新开发。
(2)反映了2019年4月18日转让给第五大道和时代广场合资公司的物业45.4%的普通股权益。
(3)PENN2的14.9万平方英尺在2019年进行了重新开发。

26

纽约-续
占收入2%或更多的租户：
租客平方英尺
租赁		2020年收入百分比
纽约
总计
营业收入		百分比
占总数的百分比
营业收入
IPG及其附属公司968,000 $61,517,000 5.0 %4.0 %
脸谱(1)
757,000 57,390,000 4.7 %3.8 %
公平金融人寿保险公司505,000 42,926,000 3.5 %2.8 %
纽伯格伯曼集团有限责任公司412,000 34,704,000 2.8 %2.3 %
梅西氏367,000 42,618,000 3.5 %2.8 %
Ziff Brothers Investments，Inc.219,000 32,885,000 2.7 %2.2 %
Verizon Media Group327,000 30,038,000 2.5 %2.0 %
________________________________________
(1)不包括Farley Office 730,000平方英尺(按我们的份额为694,000平方英尺)的租赁尚未开始。

2020年按租户行业划分的租金收入：
行业百分比
办公室： 
金融服务18 %
通信9 %
技术9 %
广告/营销7 %
法律服务5 %
保险5 %
房地产4 %
家居服饰4 %
政府3 %
工程、建筑师和测量3 %
银行业3 %
娱乐和电子行业2 %
出版业2 %
卫生服务1 %
制药业1 %
其他9 %
 85 %
零售： 
家居服饰5 %
女装2 %
餐饮业2 %
银行业2 %
百货公司1 %
奢侈品零售1 %
其他2 %
 15 %
  
总计100 %

27

纽约-续
租约于2020年12月31日到期，假设没有租户行使续订选择权：
 期满租约的数目
一平方英尺即将到期的租约(1)
 
百分比
纽约广场英尺		加权平均年
期满租契的租金
 
年
 
总计每平方英尺
 
办公室：  
 
   
 
逐月进行1032,000 0.2%$2,407,000 $75.22 
 
202195742,000 5.1%60,263,000 81.22 
(2)
202282726,000 5.0%49,817,000 68.62 
 
2023(3)
851,847,000 12.8%164,053,000 88.82 
20241031,430,000 9.9%118,402,000 82.80 
 
202566813,000 5.6%65,293,000 80.31 
 
2026861,425,000 9.9%106,625,000 74.82 
 
2027781,165,000 8.1%85,100,000 73.05 
 
202847907,000 6.3%63,221,000 69.70 
 
202936648,000 4.5%54,375,000 83.91 
 
203036594,000 4.1%45,412,000 76.45 
 
零售：  
 
   
 
逐月进行1430,000 2.7%$4,405,000 $146.83 
 
20211670,000 6.2%13,551,000 193.59 
(4)
202214116,000 10.3%8,524,000 73.48 
 
20231336,000 3.2%25,137,000 698.25 
 
202418202,000 18.0%45,730,000 226.39 
 
20251033,000 2.9%12,448,000 377.21 
 
20261270,000 6.2%25,350,000 362.14 
 
20271230,000 2.7%22,381,000 746.03 
 
20281123,000 2.0%12,835,000 558.04 
 
20291246,000 4.1%20,285,000 440.98 
 
203020159,000 14.1%20,262,000 127.43 
 
________________________________________
(1)不包括仓储、空置和其他。
(2)根据目前的市场情况，我们预计将以每平方英尺75美元至85美元的租金转租这一空间。
(3)不包括美国邮局在第三大道909号492,000平方英尺的到期，因为我们假设到2038年所有续签选项都会行使，因为他们的选项租金低于市场。
(4)根据目前的市场情况，我们预计将以每平方英尺150美元至175美元的租金转租这一空间。

亚历山大的
截至2020年12月31日，我们拥有Alexander‘s已发行普通股的32.4%，该公司在大纽约大都市区拥有7处物业，总面积为240万平方英尺，其中包括彭博资讯(Bloomberg L.P.)总部大楼列克星敦大道731号，面积为130万平方英尺。截至2020年12月31日，Alexander’s的未偿债务为1,164,544,000美元，其中我们按比例分摊的债务为377,312,000美元，其中没有一项对我们有追索权。
宾夕法尼亚酒店
我们拥有宾夕法尼亚酒店(Hotel Pennsylvania)，该酒店位于宾夕法尼亚州市中心的第七大道33街，由酒店部分组成，酒店面积为1,000,000平方英尺，拥有1700间客房，商业部分为400,000平方英尺的零售和办公空间。由于新冠肺炎疫情，宾夕法尼亚酒店自2020年4月1日以来一直关闭。
 截至12月31日的年度，
20202019201820172016
宾夕法尼亚酒店：
平均入住率N/M82.1 %86.4 %87.3 %84.7 %
日均房价N/M$137.67 $138.35 $139.09 $134.38 
每间可用客房的收入N/M113.08 119.47 121.46 113.84 


28

其他房地产和投资
MART
截至2020年12月31日，我们拥有芝加哥370万平方英尺的MART，其最大的租户是摩托罗拉移动(Motorola Mobility)60.9万平方英尺，其租赁由谷歌担保。MART由一笔6.75亿美元的抵押贷款负担，这笔贷款的固定利率为2.70%，将于2021年9月到期。截至2020年12月31日，MART的入住率为89.5%，每平方英尺的加权平均年租金为48.87美元。
加利福尼亚州街555号
截至2020年12月31日，我们拥有位于旧金山金融区加利福尼亚州和蒙哥马利街的一个三栋办公楼综合体70%的控股权，该综合体占地180万平方英尺，位于加利福尼亚州大街555号，由一笔537,643,000美元的抵押贷款负担，该贷款的固定利率为5.10%，将于2021年9月到期。截至2020年12月31日，加利福尼亚州大街555号的入住率为98.4%，每平方英尺加权平均年租金为83.83美元。
Vornado Capital Partners房地产基金(“基金”)与皇冠假日时代广场酒店合资公司(“皇冠假日酒店合资公司”)
截至2020年12月31日，我们拥有该基金25.0%的权益，该基金正在逐步清盘，目前我们拥有四项投资，其中一项是皇冠假日时代广场酒店，我们还通过皇冠假日合资企业持有该基金的额外权益。我们是该基金的普通合伙人和投资管理人。截至2020年12月31日，包括皇冠假日合资企业在皇冠假日时代广场酒店的份额在内的这四项投资在我们的综合资产负债表上进行，总公允价值为3,000美元。
项目3.启动法律诉讼程序
我们不时涉及日常业务过程中出现的法律诉讼。我们认为，在咨询法律顾问后，预计该等事项的结果不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生重大不利影响。
项目4.披露煤矿安全信息
不适用。

第二部分
第五项：建立注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
沃纳多房地产信托基金
Vornado的普通股在纽约证券交易所交易，代码为“VNO”。
截至2021年2月1日，共有858名沃纳多普通股持有者登记在册。
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
运营合伙公司的A类单位没有成熟的交易市场。不是由Vornado持有的A类单位可以向运营合伙公司以现金赎回；Vornado可以根据其选择承担这一义务，并在一对一的基础上向持有者支付现金或Vornado普通股。由于Vornado一直流通的普通股数量等于Vornado拥有的A类股数量，因此每个A类股的赎回价值相当于一股Vornado普通股的市值，向A类股持有人的季度分红相当于向Vornado普通股股东支付的季度股息。
截至2021年2月1日，有记录的A级单位持有人有912人。
最近出售的未注册证券
于2020年，营运合伙就根据Vornado的总括股份计划行使奖励而发行662,398个A类单位，包括授予营运合伙的限制性Vornado普通股和限制性单位，以及转换、交出或交换营运合伙的单位或Vornado股票期权，收到的代价包括5,897,859美元现金收益。这些单位的发行依赖于根据修订后的1933年证券法第4(2)条获得的注册豁免。
不时，在根据我们的综合股票计划授予的股权奖励中，我们可能出于税收目的扣留普通股或收购普通股作为支付行使价的一部分。尽管出于某些财务报表的目的，我们将这些股票视为回购，但我们并不将这些被扣留或收购的股票视为回购。
与Vornado的股本证券被授权发行的补偿计划有关的信息在本年度报告的表格10-K的第三部分第12项中列出，这些信息通过引用并入本文。
最近购买的股票证券
没有。
29

性能图表
下图是Vornado普通股、标准普尔500指数(S&P500 Index)和全美房地产投资信托协会(NAREIT)All Equity Index(同业指数)五年累计回报率的比较。该图表假设在2015年12月31日向我们的普通股、标准普尔500指数和NAREIT All Equity指数投资了100美元，所有股息都在没有支付任何佣金的情况下进行了再投资，但不能保证我们股票的表现将继续符合下图描绘的相同或类似趋势。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899689/000089968921000009/vno-20201231_g1.jpg
201520162017201820192020
沃纳多房地产信托基金$100 $107 $103 $84 $97 $58 
标准普尔500指数100 112 136 130 171 203 
NAREIT All Equity指数100 109 118 113 146 138 

项目6.统计精选财务数据
不适用。
30

第七项：公司管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
 页码
概述
32
概述-租赁活动
36
关键会计政策
38
截至2020年和2019年12月31日止年度按分部划分的营业净收入
40
截至2020年12月31日的年度经营业绩与2019年12月31日的经营业绩比较
44
关联方交易
50
流动性与资本资源
50
融资活动和合同义务
50
某些未来现金需求
51
截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日的现金流比较
55
截至2020年12月31日的年度资本支出
56
截至2019年12月31日的年度资本支出
56
截至2020年12月31日和2019年12月31日的运营资金
57


31



引言
以下讨论应与本年度报告(Form 10-K)第II部分第8项下的财务报表和相关附注一并阅读。
我们管理层在这一部分中对财务状况和经营业绩(“MD&A”)的讨论和分析集中于截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，包括这两年之间的同比比较。我们截至2018年12月31日的年度MD&A，包括2019年与2018年的同比比较，可以在截至2019年12月31日的公司年度报告Form 10-K中管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析的第II部分第7项中找到。
2020年5月，美国证券交易委员会发布了第33-10786号最终规则，对美国证券交易委员会S-X规则、规则3-05、3-14和11-01要求的业务(包括房地产业务)的收购和处置以及相关形式财务信息的财务报表要求进行了修订。最终规则改变了SEC法规S-X中用于计算重要性的规则1-02(W)中的收入和投资测试，并将报告房地产业务的收购和处置以及业务处置的重要性门槛从10%提高到20%。根据美国证券交易委员会S-X规则3-09、4-08(G)和10-01(B)(1)，修订后的收益测试也将适用于评估权益法投资的重要性。最终规则适用于2020年12月31日之后的财年，但允许提前采用。本公司于2020年第四季度采纳了《最终规则》的规定。
2020年11月，美国证券交易委员会发布了第33-10890号最终规则发布、管理层讨论和分析、精选财务数据和补充财务信息。该规则于2021年2月10日生效，修改了SEC的某些披露要求，以更新、简化和增强S-K条例中的某些财务披露要求。具体地说，修正案取消了对选定财务数据的要求，简化了披露补充财务资料的要求，并修订了管理层的讨论和分析“MD&A”。最终规则适用于2020年12月31日之后的财年，但允许在2021年2月10日之后提前逐项采用。我们早些时候通过了对两个项目的修正，删除了项目301，选定的财务数据，并省略法规S-K第302(A)项。补充财务信息。项目303的修正案MD&A，将在截至2021年12月31日的年度的10-K表格中采用。
概述
Vornado Realty Trust(“Vornado”)是一家完全整合的房地产投资信托基金(“REIT”)，通过特拉华州有限合伙企业Vornado Realty L.P.(“运营合伙企业”)开展业务，其在物业中的几乎所有权益均由Vornado Realty L.P.持有。因此，Vornado的现金流和向股东支付股息的能力取决于运营合伙企业的现金流以及其直接和间接子公司首先履行对债权人的义务的能力。Vornado Realty Trust(“Vornado”)是一家完全整合的房地产投资信托基金(“REIT”)，其业务通过特拉华州有限合伙企业Vornado Realty L.P.(“运营合伙企业”)持有。截至2020年12月31日，拥有经营合伙企业普通有限合伙企业约92.8%的权益。所有提及的“公司”、“我们”、“我们”和“我们”统称为Vornado、运营合伙企业以及由Vornado合并的那些子公司。
我们拥有和经营写字楼和零售物业，主要集中在纽约市大都会地区。此外，我们还拥有亚历山大公司(“Alexander‘s”)(纽约证券交易所代码：ALX)32.4%的权益，该公司在大纽约大都市区拥有7处物业，并拥有其他房地产和投资的权益。
我们的经营目标是使沃纳多的股东价值最大化，这是我们通过提供给股东的总回报来衡量的。下表为Vornado与富时NAREIT写字楼指数(“Office REIT”)和摩根士丹利资本国际美国REIT指数(“MSCI”)在截至2020年12月31日的下列期间的表现比较：
 
总收益(1)
 沃纳多写字楼房地产投资信托基金摩根士丹利资本国际
三个月期12.7 %16.9 %11.5 %
一年期(40.5 %)(18.4 %)(7.6 %)
三年制(43.7 %)(8.4 %)11.0 %
五年期(42.3 %)9.2 %26.7 %
十年期(9.6 %)64.8 %122.0 %
____________________
(1)过去的表现并不一定预示着未来的表现。
我们打算通过继续奉行我们的投资理念，并通过以下方式执行我们的经营战略来实现这一目标：
•保持一支优秀的运营和投资专业团队和企业家精神；
•投资于特定市场的房地产，比如我们认为资本升值可能性很高的纽约市；
•以低于重置成本的折扣价收购优质物业，并有较大潜力提高租金；
•发展和重建物业，以增加回报和最大化价值；以及
•投资于有重要房地产成分的运营公司。
32

概述-续
我们预计将使用内部产生的资金和资产出售收益，以及进入公共和私人资本市场，为我们的增长、收购和投资提供资金。我们还可能提供Vornado普通股或优先股或运营合伙单位，以换取财产，并可能在未来回购或以其他方式回购这些证券。
我们与大量房地产投资者、业主和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。竞争的主要因素是租金、售价、地点的吸引力、物业的质素和广度，以及所提供的服务质素。我们的成功取决于其他因素，包括全球、国家、地区和当地经济的趋势，现有和潜在租户和客户的财务状况和经营业绩，资金的可获得性和成本，建设和翻新成本，税收，政府法规，立法，人口和就业趋势。有关这些因素的更多信息，请参阅第1A项的“风险因素”。
由于新冠肺炎大流行和为遏制病毒传播而采取的预防措施，我们的业务受到了不利影响。对我们的一些影响包括以下几点：
•除了杂货店和其他“必需品”业务，我们的许多零售租户在2020年3月关闭了他们的门店，并在2020年6月22日纽约市进入重新开放计划的第二阶段时开始重新开张，然而，入住率和其他限制继续存在，这些限制影响了他们全面恢复运营的能力。
•虽然我们的大楼仍然开放，但我们的许多写字楼租户都在远程工作。
•我们已经关闭了宾夕法尼亚酒店。在关闭酒店的过程中，我们为宾夕法尼亚酒店的工会员工积累了9,246,000美元的遣散费，并在截至2020年12月31日的一年中确认了相应的3,145,000美元的所得税优惠。
•从3月下旬到2020年剩余时间，我们取消了MART的贸易展，预计将在2021年恢复。
•由于我们的某些开发项目被认为是“非必要的”，它们在2020年3月因纽约州的行政命令而被暂时暂停，并在纽约市于2020年6月8日进入该州强制重新开放计划的第一阶段后恢复。
•截至2020年4月30日，我们安排了1,803名员工休假，其中包括1,293名建筑维护服务有限责任公司(“BMS”)员工，414名宾夕法尼亚酒店员工和96名公司员工。截至2021年2月10日，50%的休假员工已经复工。其余仍在休假的员工来自BMS和宾夕法尼亚酒店(Hotel Pennsylvania)。
•从2020年4月1日起，我们的高管在2020年剩余时间内免除了部分年度基本工资。
•从2020年4月1日起，我们董事会的每一位非管理层成员都同意在2020年剩余时间放弃每年75,000美元的现金预留。
虽然我们相信我们的租户须根据租约缴交租金，而我们亦已就某些租户根据租约未缴交租金展开法律诉讼，但在有限的情况下，我们已同意并可能继续同意为某些租户延迟租金及减免租金。我们根据财务会计准则委员会(“FASB”)员工问答做出了政策选择，该问答为新冠肺炎大流行期间的租赁提供了会计救济，允许我们继续以直线方式确认租金收入用于延迟租金，而不影响收入确认，并将租金减免确认为授权期内租金收入的减少。
在截至2020年12月31日的季度，我们从租户那里收取了95%(97%，包括租金延期)的到期租金，其中97%(99%，包括租金延期)来自写字楼租户，88%(89%，包括租金延期)来自零售租户。租金延期一般要求在不超过12个月的时间内按月分期付款。
根据我们对应收租赁款收取租金可能性的评估，我们已经注销了截至2020年12月31日的年度租金直线产生的应收账款51,571,000美元，包括曼哈顿购物中心的JCPenney零售租约和西34街330号的New York&Company，Inc.写字楼租约。这两个租户都申请了破产法第11章的破产保护，并在2020年拒绝了他们的租约。此外，我们已经注销了截至2020年12月31日的年度被视为无法收回的租户应收账款22,546,000美元。这些冲销导致租赁收入减少，我们从部分拥有的实体获得的收入份额也减少了。预期，被视为无法收回的租赁应收账款的收入确认将基于实际收到的金额。
鉴于不断变化的健康、社会、经济和商业环境，政府监管或授权，以及已经发生并可能继续发生的业务中断，新冠肺炎大流行对我们的财务状况和经营业绩的影响仍然非常不确定，但已经并可能继续是实质性的。对我们的影响包括租金收入下降和我们物业的入住率可能下降，这将导致可用于运营成本、偿还债务和分配给股东的现金流减少。在2020年，由于新冠肺炎疫情，我们的运营现金流减少，包括向某些租户收取的租金减少，宾夕法尼亚酒店关闭，MART上的贸易展取消，以及BMS和SIGGION收入下降。此外，我们确认了与我们在第五大道和时代广场合资公司的投资相关的409,060,000美元的非现金减值亏损(扣除非控股权益)，这些亏损计入了“部分拥有实体的(亏损)收入”，以及236,286,000美元的非现金减值亏损，主要是全资零售资产的非现金减值亏损，计入了截至2020年12月31日的年度综合收益表的“减值损失和交易相关成本净额”。我们房地产资产的价值可能会继续下降，这可能会在未来导致额外的非现金减值费用，这种影响可能是实质性的。
33

概述-续
截至2020年12月31日的年度财务业绩摘要
截至2020年12月31日的年度，普通股股东应占净亏损为348,744,000美元，或每股稀释后亏损1.83美元，而截至2019年12月31日的年度，普通股股东应占净收益为3,097,806,000美元，或每股稀释后收益16.21美元。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度中，包括某些影响普通股股东应占净(亏损)收入的项目，如下表所示。这些项目的总和，扣除非控股权益应占净额，增加了净亏损截至2019年12月31日的年度，普通股股东应占净收入增加2,921,090,000美元，或每股稀释后收益15.29美元。
截至2020年12月31日的年度，普通股股东应占运营资金(FFO)加上假设转换为750,522,000美元，或每股稀释后收益3.93美元，而截至2019年12月31日的年度为1,003,398,000美元，或每股稀释后收益5.25美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度包括某些影响FFO的项目，详见下页表格。这些项目的总和，扣除非控股权益的金额，在截至2020年12月31日的一年中增加了267,478,000美元，或每股稀释后收益1.40美元，在截至2019年12月31日的年度中增加了337,191,000美元，或每股稀释后收益1.76美元。
下表核对了我们的普通股股东应占净(亏损)收入和调整后的普通股股东应占净(亏损)收入之间的差额：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 20202019
影响普通股股东应占净(亏损)收入的某些费用(收入)项目：
我们在第五大道和时代广场合资公司的投资的非现金减值亏损，扣除可归因于非控股权益的4289美元$409,060 $— 
出售220个中央公园南(“220 CPS”)公寓单位的税后净收益(332,099)(502,565)
房地产减值损失(2020年主要为全资零售资产)236,286 8,065 
2020年第五大道608号租赁负债清偿收益及2019年减值损失及相关核销(70,260)101,092 
我们在房地产基金投资中的亏损份额63,114 48,808 
遣散费和其他与裁员有关的费用23,368 — 
2020年1月1日生效的新GAAP会计准则导致的应收贷款信贷损失13,369 — 
交易相关成本7,150 4,613 
与宾夕法尼亚州酒店关闭相关的遣散费应计费用，扣除所得税优惠后的净额为3145美元6,101 — 
宾夕法尼亚州房地产投资信托基金(PREIT)普通股按市值计价减少(自2019年3月12日起作为有价证券入账，2020年1月23日出售)4,938 21,649 
转移到第五大道和时代广场零售合资企业的净收益，可归因于非控股权益的净收益11,945美元— (2,559,154)
房地产销售净收益(主要是我们2019年在麦迪逊大道330号的25%权益)— (178,769)
出售城市边缘地产(UE)普通股的净收益(2019年3月4日出售)— (62,395)
与赎回4亿美元5.00%2022年1月到期的优先无抵押票据相关的提前还款罚款— 22,540 
列克星敦房地产信托公司(“列克星敦”)普通股按市值增持(2019年3月1日出售)— (16,068)
其他5,436 (7,505)
366,463 (3,119,689)
非控股权益在上述调整中的份额(24,626)198,599 
影响普通股股东净(亏损)收入的某些费用(收入)项目合计$341,837 $(2,921,090)

34

概述-续
下表对我们的普通股股东应占FFO加上假设转换与我们的普通股股东应占FFO加上假设转换之间的差额进行了调整：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 20202019
影响普通股股东应占FFO的某些(收入)费用项目加上假设的转换：
出售220个CPS公寓单位的税后净收益$(332,099)$(502,565)
2020年第五大道608号租赁负债清偿收益及2019年减值损失及相关核销(70,260)77,156 
我们在房地产基金投资中的亏损份额63,114 48,808 
遣散费和其他与裁员有关的费用23,368 — 
2020年1月1日生效的新GAAP会计准则导致的应收贷款信贷损失13,369 — 
交易相关成本7,150 4,613 
与宾夕法尼亚州酒店关闭相关的遣散费应计费用，扣除所得税优惠后的净额为3145美元6,101 — 
与赎回4亿美元5.00%2022年1月到期的优先无抵押票据相关的提前还款罚款— 22,540 
其他2,510 (10,732)
(286,747)(360,180)
非控股权益在上述调整中的份额19,269 22,989 
影响普通股股东应占FFO的某些(收入)费用项目合计，加上假设的转换，净额$(267,478)$(337,191)
同店净营业收入(“NOI”)按份额计算
我们的纽约分部、MART和加利福尼亚州大街555号的股票和现金基础上的同店NOI增加的百分比(减少)汇总如下。
截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日的比较：总计纽约MART555
加利福尼亚州街
份额%(减少)的同店NOI增加(13.8)%(12.7)%(32.5)%0.6 %
股票-现金基础上的同店NOI%(减少)增加(8.3)%(6.3)%(29.5)%0.9 %
同店每股NOI的计算、我们的净收入与每股NOI的对账、股票现金基础NOI和FFO以及我们认为这些非GAAP财务指标有用的原因将在以下几页《管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析》中提供。
220 CPS
于截至二零二零年十二月三十一日止年度，吾等完成以220 CPS出售35个公寓单位，所得款项净额为1,049,360,000美元，财务报表净收益381,320,000美元，计入本年度报告10-K表格第II部分第8项综合收益表中的“处置全资及部分拥有资产的净收益”。与这些销售相关的49,221,000美元所得税支出已在本年度报告Form 10-K第II部分第8项的综合收益表中确认。从成立到2020年12月31日，我们已经完成了100台的销售，净收益为2,869,492,000美元，财务报表净收益为1,066,937,000美元。
性情
2020年1月23日，我们出售了所有6,250,000股PREIT普通股，实现净收益28,375,000美元。我们录得493.8万美元 截至2020年12月31日的年度亏损(按市值计算减少)。
融资
无担保定期贷款
2020年2月28日，我们通过使用手风琴功能将无担保定期贷款余额增加到8亿美元(从7.5亿美元)。根据现有的掉期协议，到2023年10月，7.5亿美元的贷款按3.87%的固定利率计息，其余的5000万美元按伦敦银行同业拆借利率加1.00%(1.15%)的利率浮动 截至2020年12月31日)。全部8亿美元将在贷款期限至2024年2月期间浮动。
其他融资
2020年8月12日，我们修改了曼哈顿120万平方英尺写字楼百老汇770号的7亿美元抵押贷款，将期限延长一年，至2022年3月。

35

概述-续
融资--续
其他融资--续
2020年9月14日，我们拥有32.4%所有权权益的Alexander‘s，Inc.(纽约证券交易所股票代码：ALX)(以下简称“Alexander’s”)修订并延长了莱克星敦大道731号零售公寓的3.5亿美元抵押贷款。根据修订条款，Alexander‘s偿还贷款5000万美元至3亿美元，将到期日延长至2025年8月，并为利息支付和某些租赁成本提供担保。这笔贷款的本金是对Alexander的无追索权。这笔只收利息的贷款的利率是LIBOR加1.40%(截至2020年12月31日为1.55%)，后者已被掉期至1.72%的固定利率。
2020年10月15日，我们完成了对PENN11的5亿美元再融资，PENN11是一座120万平方英尺的曼哈顿写字楼。这笔只收利息的贷款利率为伦敦银行同业拆借利率加2.75%(2.90%) 截至2020年12月31日)，2023年10月到期，有两个一年延期选择权。这笔贷款取代了之前的4.5亿美元贷款，该贷款以3.95%的固定利率计息，原定于2020年12月到期。
2020年10月23日，Alexander‘s完成了一笔9400万美元的亚历山大大厦(Alexander’s)融资，亚历山大大厦是亚历山大位于纽约皇后区雷戈公园(Rego Park)的住宅和零售综合体的一部分，拥有312个单元。这笔只收利息的贷款固定利率为2.63%，2027年11月到期。
2020年11月2日，我们在博尔加塔酒店和赌场建筑群的一部分下偿还了我们土地上52,476,000美元的抵押贷款。这笔10年期固定利率摊销贷款的利息为5.14%，计划于2021年2月到期。
优先证券
根据一份有效的注册声明，2020年11月24日，Vornado以每股25.00美元的价格出售了12,000,000股5.25%的N系列累计可赎回优先股。在扣除承销商的折扣和发行成本后，Vornado获得的净收益总额为291,182,000美元，并将净收益贡献给经营合伙企业，以换取12,000,000股5.25%的N系列优先股(其经济条款反映了N系列优先股的经济条款)。N系列优先股/单位的股息是累积的，每季度支付一次。N系列优先股/单位不能转换为我们的任何财产或证券，也不能交换为我们的任何财产或证券。自发行之日起5年或之后(或在有限情况下更早)，Vornado可能会以每股25.00美元的赎回价格赎回N系列优先股/单位，外加到赎回日为止的应计和未支付股息。N系列优先股/单位没有到期日，除非被沃纳多赎回，否则将无限期流通股。
截至2020年12月31日止年度的租赁活动
下表所载租赁活动及相关统计数字乃根据期内签署的租约计算，并不打算与租金收入根据美国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)开始计算一致。第二代转租空间指已空置超过九个月的面积，而租户改善及租赁佣金乃根据吾等于期内所占租赁平方尺计算。
•2231,000平方英尺的纽约办公空间(1,853,000平方英尺)，初始租金为每平方英尺89.33美元，加权平均租期为14.4年。包括法利办公室的730,000平方英尺(我们份额为694,000平方英尺)和公园大道一号的纽约大学长期续租的633,000平方英尺(我们份额为348,000平方英尺)。89.33美元的初始租金不包括174,000平方英尺(全部按份额计算)的租金，因为该空间的起租将在2021年晚些时候根据公平市场价值确定。第二代空间899,000平方英尺的GAAP和现金市值租金的变化分别为正11.0%和4.6%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺8.75美元，或初始租金的9.8%。
•238,000平方英尺的纽约零售空间(每股184,000平方英尺)，初始租金为每平方英尺136.29美元，加权平均租期为4.0年。第二代空间159,000平方英尺的公认会计准则和现金按市值计价租金的变化分别为正1.3%和负5.9%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺16.80美元，或初始租金的12.3%。
•MART的379,000平方英尺(全部按份额计算)的初始租金为每平方英尺49.74美元，加权平均租赁期为8.5年。第二代空间的374,000平方英尺的GAAP和现金市值租金的变化分别为正1.5%和负1.9%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺3.89美元，或初始租金的7.8%。
•位于加利福尼亚州大街555号的371,000平方英尺(共享260,000平方英尺)，初始租金为每平方英尺108.92美元，加权平均租期为8.0年。初始租金为108.92美元，不包括247,000平方英尺(共享173,000平方英尺)的十年续签选项的租金，因为该空间的起租将根据公平市场价值在2024年确定。在8.7万平方英尺的第二代空间中，GAAP和按市值计价的现金租金的变化分别为正54.7%和39.7%。租户改善和租赁佣金为每平方英尺每年6.94美元，或初始租金的6.4%，不包括247,000平方英尺(按份额计算为173,000平方英尺)的十年续约选项。
36

概述-续
截至2020年12月31日的面积(使用中)和入住率：
(千平方英尺) 平方英尺(服务中) 
 数量
特性		总计
投资组合		我们的
分享		入住率%
纽约：    
办公室33 18,361 15,413 93.4 %
零售(包括位于我们写字楼基础上的零售物业)65 2,275 1,805 78.8 %
住宅--1,677套9 1,526 793 83.9 %
Alexander‘s，包括312个住宅单元72,366 766 96.7 %
宾夕法尼亚酒店(自2020年4月1日起关闭)1— — 
24,528 18,777 92.1 %
其他：    
MART4 3,692 3,683 89.5 %
加利福尼亚州街555号3 1,741 1,218 98.4 %
其他11 2,489 1,154 92.8 %
  7,922 6,055  
截至2020年12月31日的总面积 32,450 24,832  

截至2019年12月31日的面积(使用中)和入住率：
(千平方英尺) 平方英尺(服务中) 
 数量
特性		总计
投资组合		我们的
分享		入住率%
纽约：    
办公室35 19,070 16,195 96.9 %
零售(包括位于我们写字楼基础上的零售物业)70 2,300 1,842 94.5 %
住宅--1,679套9 1,526 793 97.0 %
Alexander‘s，包括312个住宅单元72,230 723 96.5 %
宾夕法尼亚酒店11,400 1,400 
26,526 20,953 96.7 %
其他：    
MART4 3,826 3,817 94.6 %
加利福尼亚州街555号3 1,741 1,218 99.8 %
其他11 2,533 1,198 92.7 %
 8,100 6,233 
截至2019年12月31日的总面积34,626 27,186 

37

关键会计政策
在编制综合财务报表时，我们作出了影响财务报表日期资产和负债报告金额以及报告期收入和费用报告金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。如果估计的变化可能对我们的综合经营结果或财务状况产生重大影响，我们认为会计估计是至关重要的。
以下是我们认为对编制合并财务报表至关重要的会计政策的摘要。该摘要应与附注3中有关我们的会计政策的更全面讨论一并阅读-列报依据和重大会计政策在本年度报告Form 10-K中加入我们的综合财务报表。
房地产
于收购房地产时，吾等评估收购资产(包括土地、楼宇及装修、已确认无形资产，例如收购于高于及低于市价租赁、收购原地租赁及租户关系)及收购负债的公允价值，并根据该等评估(按相对公允价值基准)分配购买价格。我们根据估计的现金流预测评估公允价值，这些预测利用适当的贴现率和资本化率以及现有的市场信息。对未来现金流的估计基于许多因素，包括历史经营业绩、已知趋势和市场/经济状况，可能与实际结果大不相同。
我们的财产，包括任何相关的使用权资产和无形资产，每当发生事件或情况变化表明账面金额可能无法收回时，都会单独审查减值情况。当一项资产的账面金额在未贴现的基础上超过预期持有期内的预计未来现金流量总额时，就存在减值。减值损失是根据物业账面价值超过其估计公允价值而计量。减值分析基于我们目前的计划、预期持有期和准备分析时的可用市场信息。如果我们对未来现金流、预期持有期或市场状况的估计发生变化，我们对减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能会对我们的合并财务报表产生重大影响。对未来现金流的估计是主观的，在一定程度上是基于对未来入住率、租赁率、资本需求、资本化率和贴现率的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。
部分拥有的实体
我们合并我们拥有控股权的实体。在决定吾等是否拥有一间部分拥有实体的控股权及合并该实体的账目时，吾等会考虑(I)该实体是否为吾等为主要受益人的可变权益实体(“VIE”)，或(Ii)该实体是否为具投票权的实体，而吾等持有该实体的多数投票权权益。在以下情况下，我们被视为VIE的主要受益者：(I)我们有权指导VIE的活动，这些活动对VIE的经济表现有最大的影响；(Ii)我们有义务承担可能对VIE产生重大影响的损失或获得可能对VIE产生重大影响的利益。管理层在确定我们是否是VIE的主要受益者时使用其判断。如果合同要求所有合伙人/成员批准对部分拥有实体的业绩有最重大影响的决策，我们通常不控制该部分拥有实体。这包括关于运营/资本预算的决定，以及由合资企业的资产担保的新融资或额外融资的安排等。当不符合合并要求时，我们按权益法核算投资，并且我们对被投资人的经营有重大影响。
每当事件或环境变化显示账面值可能无法收回时，对未合并部分拥有实体的投资进行减值审查。当公允价值下降至账面价值以下时，计入减值损失，我们得出的结论是，这种下降不是暂时的。减值损失是根据一项投资的账面价值超过其估计公允价值来计量的。减值分析基于当前计划、预期持有期、持有能力以及准备分析时的可用信息。我们对部分拥有实体的投资最终实现取决于许多因素，包括每项投资的表现和市场状况。如果我们对预计未来现金流的估计、计划进行此类活动的物业的开发活动的性质以及投资的估计公允价值根据市场状况或其他情况发生变化，我们对减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能会对我们的综合财务报表产生重大影响。对未来现金流的估计是主观的，部分是基于对未来入住率、租金、资本需求、资本化率和贴现率的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。

38

关键会计政策-续
收入确认
我们有以下收入来源和收入确认政策：
•租金收入包括将我们酒店的空间出租给租户的收入、租赁终止收入、宾夕法尼亚酒店、贸易展览和租户服务的收入。
◦将我们物业的空间租赁给租户的收入包括(I)租赁部分，包括固定和可变租赁付款，以及非租赁部分，包括偿还公共区域维护费用，以及(Ii)偿还房地产税和保险费。作为出租人，我们选择将我们的经营租赁协议中的租赁和非租赁部分合并，并将这些部分作为单一租赁部分进行核算。
◦来自固定租赁付款的收入在租约的不可撤销期间以直线基础确认，以及合理确定将被行使的续签选择权。当标的资产可供承租人使用时，我们开始确认租金收入。
◦房地产税、保险费和公共区域维护费的报销收入一般与发生的相关费用同期确认。
◦我们已经根据财务会计准则委员会的员工问答做出了政策选择，允许我们不将新冠肺炎相关的租赁特许权计入租约修改。因此，租金减免被确认为在获得减租期间“租金收入”的减少。延期租金会导致延期期间的“租户和其他应收账款”增加，而不会影响收入确认。对于不符合问答中包含的指导的任何让步，根据会计准则编码主题842的修改指导，租约将会被应用。见注3-列报依据和重大会计政策请参阅本年度报告表格10-K第II部分第8项中的合并财务报表，以获取更多信息。
◦如果租户在较短的剩余租赁期内腾出或以直线方式确认，租赁终止收入将立即确认。
◦来自宾夕法尼亚酒店运营的酒店收入包括客房收入、食品和饮料收入以及宴会收入。客房收入在客房可供客人使用时确认。
◦经营展会的收入主要来自展位租金。这笔收入在展会举行时确认，当展位可供参展商使用时。
◦租户服务收入来自应租户要求提供的分表电力、电梯、垃圾清运和其他服务。这笔收入在服务转移时确认。
•手续费和其他收入包括管理、租赁和其他收入，这些收入来自与第三方或与部分拥有的实体签订的合同协议，还包括楼宇管理系统清洁、工程和安全服务。这笔收入在服务转移时确认。
我们以个人租约为基础评估是否有可能向租户收取所有到期款项。我们确认经营租约可收集性评估的变化是对租金收入的调整。管理层在评估收款能力时会做出判断，并会考虑支付历史、当前信用状况和有关租户财务状况的公开信息，包括新冠肺炎对租户业务的影响等因素。应收租户，包括因租金直线上升而产生的应收账款，在管理层认为无法收回特定租约的几乎所有未来租赁付款时予以注销，届时，本公司将把未来租金收入限制为收到的现金。
所得税
Vornado的运营方式旨在使其能够根据修订后的1986年国内收入法(Internal Revenue Code Of 1986)第856-860条继续符合REIT的资格。根据这些条款，分配至少90%的房地产投资信托基金 每年向股东分红的房地产投资信托基金应纳税所得额，以及符合某些其他条件的，将不对分配给股东的应纳税所得额的部分征税。Vornado将100%分配给其股东 如果Vornado未能将所需数额的收入分配给股东，或未能满足REIT的其他要求，它可能不符合REIT的资格，这可能会导致重大的不利税收后果。
近期会计公告
见注3-列报依据和重大会计政策本年度报告(Form 10-K)中的综合财务报表，供您讨论最近的会计声明。
39


截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度各分部的NOI
每股NOI代表总收入减去运营费用，包括我们在部分拥有的实体中的份额。按股票-现金基础计算的NOI是指调整后的每股NOI，不包括直线租金收入和支出、在市场租赁之下和之上收购的摊销、净额和其他非现金调整。我们认为股票现金基础上的NOI是主要的非GAAP财务指标，用于决策和评估我们部门的无杠杆表现，因为它与总资产回报率有关，而不是杠杆股本回报率。由于物业的买卖是基于股票现金基础上的NOI，我们利用这一衡量标准做出投资决策，并将我们资产的表现与同行进行比较。股票的NOI和股票-现金基础的NOI不应被视为运营净收入或现金流的替代方案，也不能与其他公司采用的类似名称的衡量标准相比较。按份额现金计算的NOI包括因新冠肺炎疫情而推迟的租金。租金延期一般要求在不超过12个月的时间内按月分期付款。
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度的股票NOI和股票-现金基础上的NOI摘要。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日的年度
总计纽约其他
总收入$1,527,951 $1,221,748 $306,203 
运营费用(789,066)(640,531)(148,535)
NOI-整合738,885 581,217 157,668 
扣除：可归因于合并子公司非控股权益的NOI(72,801)(43,773)(29,028)
添加：来自部分拥有实体的NOI306,495 296,447 10,048 
共享时的噪音972,579 833,891 138,688 
直线租金的非现金调整、收购的低于市价租赁的摊销、净额和其他
46,246 36,715 9,531 
按股票-现金基础计算的NOI$1,018,825 $870,606 $148,219 
(金额(以千为单位))截至2019年12月31日的年度
总计
纽约(1)
其他
总收入$1,924,700 $1,577,860 $346,840 
运营费用(917,981)(758,304)(159,677)
NOI-整合1,006,719 819,556 187,163 
扣除：可归因于合并子公司非控股权益的NOI(69,332)(40,896)(28,436)
添加：来自部分拥有实体的NOI322,390 294,168 28,222 
共享时的噪音1,259,777 1,072,828 186,949 
直线租金的非现金调整、收购的低于市价租赁的摊销、净额和其他
(6,060)(12,318)6,258 
按股票-现金基础计算的NOI$1,253,717 $1,060,510 $193,207 
________________________________________
(1)反映了2019年4月18日转让给第五大道和时代广场合资公司的物业45.4%的普通股权益。


40


截至2020年12月31日止年度各分部的NOI 和 2019年--续
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，我们的纽约和其他NOI共享要素摘要如下。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
20202019
纽约：
办公室(1)(2)
$672,495 $724,526 
零售(1)(3)
147,299 273,217 
住宅20,687 23,363 
亚历山大的(4)
35,912 44,325 
宾夕法尼亚酒店(5)
(42,502)7,397 
全纽约833,891 1,072,828 
其他：
MART(6)
69,178 102,071 
加利福尼亚州街555号60,324 59,657 
其他投资(7)
9,186 25,221 
总计其他138,688 186,949 
共享时的噪音$972,579 $1,259,777 
________________________________________
(1)反映了2019年4月18日转让给第五大道和时代广场合资公司的物业45.4%的普通股权益。
(2)2020年包括18,173美元因租金直线上升而产生的应收账款非现金冲销，包括位于西34街330号的New York&Company，Inc.租约，以及6,702美元被视为无法收回的租户应收账款冲销。
(3)2020年包括25,876美元因租金直线上升而产生的应收账款非现金冲销，包括曼哈顿购物中心的JCPenney租约，以及12,017美元被视为无法收回的租户应收账款冲销。2019年包括因租金直线上升而产生的应收款非现金冲销14,010美元。
(4)2020年包括因租金直线上升而产生的应收账款非现金冲销3,511美元和被视为无法收回的租户应收账款冲销1,335美元。
(5)份额噪声指数的下降主要是由于新冠肺炎大流行的影响。宾夕法尼亚酒店自2020年4月1日以来一直关闭，原因是
大流行。2020年包括为被暂时解雇的工会员工提供9246美元的遣散费应计。
(6)份额噪声的下降主要是由于新冠肺炎大流行的影响，导致从2020年3月下旬到今年剩余时间的贸易展被取消。此外，2020年包括因租金直线上升而产生的应收账款非现金冲销2722美元和被视为无法收回的租户应收账款冲销1742美元。
(7)2019年包括我们在PREIT(从2019年3月12日起作为有价证券计入，于2020年1月23日出售)和UE(于2019年3月4日出售)的份额。

41


截至2020年12月31日止年度各分部的NOI 和 2019年--续
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，我们的纽约和其他NOI在股票现金基础上的要素摘要如下。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
20202019
纽约：
办公室(1)(2)
$691,755 $718,734 
零售(1)(3)
158,686 267,655 
住宅19,369 21,894 
亚历山大的(4)
42,737 45,093 
宾夕法尼亚酒店(5)
(41,941)7,134 
全纽约870,606 1,060,510 
其他：
MART(6)
76,251 108,130 
加利福尼亚州街555号60,917 60,156 
其他投资(7)
11,051 24,921 
总计其他148,219 193,207 
按股票-现金基础计算的NOI$1,018,825 $1,253,717 
________________________________________
(1)反映了2019年4月18日转让给第五大道和时代广场合资公司的物业45.4%的普通股权益。
(2)2020年包括被视为无法收回的租户应收账款核销6702美元。
(3)2020年包括12,017美元被视为无法收回的租户应收账款的冲销。
(4)2020年包括1335美元的租户应收账款被视为无法收回的冲销。
(5)按现金分摊制计算，噪声指数下降的主要原因是新冠肺炎大流行的影响。宾夕法尼亚酒店(Hotel Pennsylvania)自2020年4月1日以来一直因流感大流行而关闭。2020年包括为被暂时解雇的工会员工提供9246美元的遣散费应计。
(6)按份额-现金基础计算的噪声指数下降的主要原因是新冠肺炎大流行的影响，导致从2020年3月下旬到今年剩余时间的贸易展被取消。此外，2020年包括1,742美元被视为无法收回的租户应收账款的冲销。
(7)2019年包括我们在PREIT(从2019年3月12日起作为有价证券计入，于2020年1月23日出售)和UE(于2019年3月4日出售)的份额。
42


对截至2020年12月31日的年度的净(亏损)收入与按股份计算的NOI和按股份-现金基础计算的NOI进行核对 和 2019
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度的净(亏损)收入与股票NOI和股票-现金基础NOI的对账。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
20202019
净(亏损)收入$(461,845)$3,334,262 
折旧及摊销费用399,695 419,107 
一般和行政费用181,509 169,920 
减值损失和交易相关成本(净额)174,027 106,538 
部分所有权实体的亏损(收益)329,112 (78,865)
房地产基金投资亏损226,327 104,082 
利息和其他投资损失(收益)，净额5,499 (21,819)
利息和债务费用229,251 286,623 
转移到第五大道和时代广场合资企业的净收益— (2,571,099)
处置全资和部分拥有资产的净收益(381,320)(845,499)
所得税费用36,630 103,439 
停产损失— 30 
来自部分拥有的实体的NOI306,495 322,390 
可归因于合并子公司非控股权益的NOI(72,801)(69,332)
共享时的噪音972,579 1,259,777 
直线租金的非现金调整、收购的低于市价租赁的摊销、净额和其他46,246 (6,060)
按股票-现金基础计算的NOI$1,018,825 $1,253,717 
各地区共享的NOI
截至12月31日的年度，
20202019
地区：
纽约市大都市区87 %87 %
伊利诺伊州芝加哥7 %8 %
加州旧金山6 %5 %
100 %100 %

43

经营业绩-截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日的比较
营业收入
在截至2020年12月31日的一年中，我们的收入为1,527,951,000美元，而上一年为1,924,700,000美元，减少了396,749,000美元。以下是各部门下降的详细情况：
(金额(以千为单位))    
(减少)因以下原因而增加：总计纽约 其他
租金收入：    
收购、处置和其他$(5,085)$(3,505)$(1,580)
发展和重建(73,297)(73,299)2 
宾夕法尼亚酒店(1)
(84,287)(84,287)— 
贸易展(2)
(27,925)— (27,925)
转移到第五大道和时代广场的房产合资企业(100,554)(100,554)— 
相同的商店操作(98,439)(3)(79,845)(18,594)
 (389,587)(341,490)(48,097)
费用和其他收入：
 
BMS清洁费(19,138)(21,246)(4)2,108 
管理费和租赁费5,874 5,814 60 
转移到第五大道和时代广场的房产合资企业(388)(388)— 
其他收入6,490 1,198 5,292 
 (7,162)(14,622)7,460 
收入总额减少$(396,749)$(356,112)$(40,637)
________________________________________
请参阅下一页的备注。

44

经营业绩-截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日相比-继续
费用
在截至2020年12月31日的一年中，我们的支出为1,550,740,000美元，而上一年为1,625,155,000美元，减少了74,415,000美元。以下是各部门减少的详细信息：
(金额(以千为单位))   
(减少)因以下原因而增加：总计纽约其他
操作：   
收购、处置和其他$(10,055)$(8,786)$(1,269)
发展和重建(35,478)(35,478)— 
不可报销的费用1,327 1,408 (81)
宾夕法尼亚酒店(1)
(34,399)(34,399)— 
贸易展(2)
(9,613)— (9,613)
BMS费用(12,016)(14,124)(4)2,108 
转移到第五大道和时代广场的房产合资企业(21,615)(21,615)— 
相同的商店操作(7,066)(4,779)(2,287)
 (128,915)(117,773)(11,142)
折旧和摊销：
收购、处置和其他(3,735)(3,744)9 
发展和重建(214)(214)— 
转移到第五大道和时代广场的房产合资企业(25,119)(25,119)— 
相同的商店操作9,656 8,599 1,057 
 (19,412)(20,478)1,066 
一般和行政11,589 (5)4,231 7,358 
受益于递延薪酬计划负债(5,166)— (5,166)
减值损失和交易相关成本(净额)67,489 (6)65,077 2,412 
费用总减少额$(74,415)$(68,943)$(5,472)
____________________
(1)由于新冠肺炎疫情，该中心自2020年4月1日起关闭。2020年的运营费用包括被暂时解雇的工会员工9246美元的遣散费应计费用。
(2)由于大流行，从2020年3月下旬到今年剩余时间，MART取消了贸易展。
(3)2020年包括因租金直线上升而产生的应收账款的非现金核销46,463美元，包括曼哈顿购物中心的JCPenney零售租约和西34街330号的New York&Company，Inc.写字楼租约，以及被视为无法收回的租户应收账款核销16,741美元。
(4)主要原因是，由于大流行，向零售和写字楼租户提供的第三方清洁服务减少。
(5)主要原因是2020年的遣散费和其他有效削减的相关费用为22,132美元，但被以下因素部分抵消：(I)由于取消了对年满65岁的参与者的基于时间的归属要求，2019年加速归属之前发行的运营合伙单位和Vornado限制性股票的非现金股票补偿支出为8,444美元，以及(Ii)2020年与2019年4月宣布的新领导班子相关的基于时间的薪酬减少了844美元。
(6)这主要是由于2020年主要与全资街头零售资产相关的非现金减值亏损236,286美元，但被(I)于2019年第二季度确认的101,360美元非现金减值亏损(实质上为608第五大道)及(Ii)于2020年第二季度确认的与第五大道608号相关的租赁负债清偿收益70,260美元部分抵销。

45

经营业绩-截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日相比-继续
(亏损)部分拥有实体的收入
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度部分拥有实体的(亏损)收入组成部分。
(金额(以千为单位))2020年12月31日的所有权百分比截至12月31日的年度，
 20202019
我们在净(亏损)收入中的份额：   
第五大道和时代广场合资企业(1):
非现金减值损失(2)
$(413,349)$— 
优先股权益回报率，扣除我们应承担的费用37,357 27,586 
净收益中的权益(3)
51.5%21,063 31,130 
(354,929)58,716 
亚历山大的(4)
32.4%18,635 23,779 
部分拥有的写字楼(5)
五花八门12,742 (3,443)
其他投资(6)
五花八门(5,560)(187)
$(329,112)$78,865 
____________________
(1)于2019年4月18日签订。
(2)见注7-对部分拥有实体的投资请参阅本年度报告表格10-K第II部分第8项中的合并财务报表，以获取更多信息。
(3)2020年包括与1540百老汇Forever 21租约修改相关的收入减少13,971美元和3,125美元 2020年被视为无法收回的租赁应收账款的核销。
(4)2020年包括我们被视为无法收回的租赁应收账款的4,846美元的冲销份额。
(5)包括公园大道280号、麦迪逊大道650号、公园大道一号、西34街7号、麦迪逊大道330号(2019年7月11日出售)、西22街512号、第九大道61号、第十大道85号等的权益。
(6)包括独立广场、罗斯林广场、UE(于2019年3月4日出售)、PREIT(从2019年3月12日起作为有价证券入账，于2020年1月23日出售)等权益。
房地产基金投资亏损 
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度我们房地产基金投资亏损的组成部分。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 20202019
持有投资未实现净亏损$(226,107)$(106,109)
净投资(亏损)收益(220)2,027 
房地产基金投资亏损(226,327)(104,082)
减去合并子公司非控股权益应占亏损163,213 55,274 
扣除合并子公司非控股权益后的房地产基金投资亏损$(63,114)$(48,808)

利息和其他投资(亏损)收入，净额
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度净利息和其他投资(亏损)收入的组成部分。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 20202019
应收贷款信用损失(1)
$(13,369)$— 
现金、现金等价物和限制性现金的利息5,793 13,380 
有价证券公允价值下降(2)
(4,938)(5,533)
应收贷款利息3,384 6,326 
有价证券股息— 3,938 
其他，净额3,631 3,708 
$(5,499)$21,819 
____________________
(1)见注3-列报依据和重大会计政策及附注14-公允价值计量如欲了解更多信息，请参阅本公司年度报告表格10-K第II部分第8项中的综合财务报表。
(2)2020年包括我们的PREIT普通股(于2020年1月23日出售)的公允价值按市值计算减少4938美元。2019年包括(I)我们在PREIT投资的公允价值减少21,649美元，部分被(Ii)我们列克星敦普通股公允价值(2019年3月1日出售)按市值增加16,068美元所抵消。


46

经营业绩-截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日相比-继续
利息和债务费用
截至2020年12月31日的一年，利息和债务支出为229,251,000美元，而上一年为286,623,000美元，减少了57,372,000美元。减少的主要原因是：(I)我们的浮动利率贷款的平均利率较低导致利息支出减少24,458,000美元；(Ii)2019年与赎回我们400,000,000美元优先无担保票据有关的债务预还费用减少了22,540,000美元；(Iii)偿还PENN2应付抵押贷款导致利息支出减少17,459,000美元；(Iv)由于解除对应支付的抵押贷款的合并，利息支出减少了12,530,000美元。及(Vi)2019年赎回400,000,000美元5.00%优先无抵押票据所产生的5,045,000美元较低利息支出，但被31,144,000美元较低资本化利息和债务支出部分抵销。
转移到第五大道和时代广场合资企业的净收益
2019年，我们确认了转让第五大道和时代广场合资公司物业普通股的净收益2,571,099,000美元，包括我们将保留部分资产的基础相关提升至公允价值。
处置全资和部分拥有资产的净收益
在截至2020年12月31日的一年中，出售全资和部分拥有资产的净收益为381,320,000美元，包括出售220套CPS公寓的净收益。截至2019年12月31日止年度的净收益为845,499,000美元，主要包括(I)出售220个CPS共管公寓单位的净收益604,393,000美元，(Ii)出售我们在麦迪逊大道330号的25%权益的净收益159,292,000美元，(Iii)出售UE所有合伙单位的净收益62,395,000美元，以及(Iv)出售M Street 3040的净收益19,477,000美元。
所得税费用
在截至2020年12月31日的一年中，我们的所得税支出为36,630,000美元，而上一年为103,439,000美元，减少了66,809,000美元。这主要是由于出售220套CPS公寓的所得税支出减少。
合并子公司非控股权益应占净亏损
净损失 截至2020年12月31日的一年，合并子公司非控股权益的应占额为139,894,000美元，上年为24,547,000美元，增加115,347,000美元。这主要是由于我们的房地产基金投资中的非控股权益更高地分配了净亏损，以及2020年我们在第五大道和时代广场合资公司的投资中确认的非现金减值亏损分配给非控股权益的4,289,000美元。
可归因于经营合伙企业(Vornado Realty Trust)非控股权益的净(亏损)收入
截至2020年12月31日的一年，可归因于经营合伙企业非控股权益的净亏损为24,946,000美元，而上一年的净收益为210,872,000美元，收入减少了235,818,000美元。这一减少主要是由于分配给A类单位持有人的净收入减少所致。
沃纳多房地产信托公司的优先股股息
截至2020年12月31日的一年，优先股股息为51,739,000美元，而上一年为50,131,000美元，增加了1,608,000美元。
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)的优先单位分布
截至2020年12月31日的一年，优先单位分配为51,904,000美元，而上一年为50,296,000美元，增加了1,608,000美元。

47

经营业绩-截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日相比-继续
同店每股净营业收入
股票的同一商店NOI代表在本年度和上一年报告期内都在使用的业务在股票上的NOI。股票现金基础上的同店NOI是指调整后的股票同店NOI，以不包括直线租金收入和支出、在市场租赁之下和之上收购的摊销、净额和其他非现金调整。我们提出这些非GAAP措施是为了(I)促进对我们物业和部门的经营业绩进行有意义的比较，(Ii)决定是否购买、出售或再融资物业，以及(Iii)将我们物业和部门的业绩与我们同行的业绩进行比较。同一门店NOI在股票和股票现金基础上的NOI不应被视为来自运营的净收入或现金流的替代方案，并且可能无法与其他公司采用的类似名称的指标相比较。
以下是截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日相比，我们纽约部门、MART、加利福尼亚州街555号和其他投资的份额NOI与同一门店份额NOI的对账。
(金额(以千为单位))总计纽约MART加利福尼亚州街555号其他
截至2020年12月31日止年度的每股NOI$972,579 $833,891 $69,178 $60,324 $9,186 
来自以下方面的共享噪音更低：
开发属性(30,946)(30,946)— — — 
宾夕法尼亚酒店(2020年4月1日开始关闭)33,146 33,146 — — — 
其他非同一商店(收入)费用，净额(27,898)(18,361)(524)173 (9,186)
截至2020年12月31日的年度同店NOI$946,881 $817,730 $68,654 $60,497 $— 
截至2019年12月31日止年度的每股NOI$1,259,777 $1,072,828 $102,071 $59,657 $25,221 
来自以下方面的共享噪音更低：
物业所有权权益的变化促成了第五大道和时代广场合资企业(35,770)(35,770)— — — 
性情(7,420)(7,420)— — — 
开发属性(68,063)(68,063)— — — 
宾夕法尼亚酒店(2020年4月1日开始关闭)(13,212)(13,212)— — — 
其他非同一商店(收入)费用，净额(36,827)(11,722)(354)470 (25,221)
截至2019年12月31日的年度同店NOI$1,098,485 $936,641 $101,717 $60,127 $— 
(减少)与2019年12月31日相比，截至2020年12月31日的年度同店NOI份额增加$(151,604)$(118,911)$(33,063)$370 $— 
同店NOI占有率增加%(减少)(13.8)%(12.7)%(32.5)%0.6 %— %

48

经营业绩-截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日相比-继续
同一门店每股净营业收入-续
以下是我们纽约部门、MART、加利福尼亚州街555号和其他投资在截至2020年12月31日的一年中，与2019年12月31日相比，以股票-现金为基础的同一家商店的NOI的对账。
(金额(以千为单位))总计纽约MART加利福尼亚州街555号其他
截至2020年12月31日的年度按股份-现金基础计算的NOI$1,018,825 $870,606 $76,251 $60,917 $11,051 
在股票-现金基础上减少NOI的原因是：
开发属性(42,531)(42,531)— — — 
宾夕法尼亚酒店(2020年4月1日开始关闭)32,576 32,576 — — — 
其他非同一商店(收入)费用，净额(39,271)(27,672)(553)5 (11,051)
截至2020年12月31日的年度按股票-现金基础计算的同一门店NOI$969,599 $832,979 $75,698 $60,922 $— 
截至2019年12月31日的年度按股份-现金基础计算的NOI$1,253,717 $1,060,510 $108,130 $60,156 $24,921 
在股票-现金基础上减少NOI的原因是：
物业所有权权益的变化促成了第五大道和时代广场合资企业(32,905)(32,905)— — — 
性情(8,219)(8,219)— — — 
开发属性(87,856)(87,856)— — — 
宾夕法尼亚酒店(2020年4月1日开始关闭)(12,997)(12,997)— — — 
其他非同一商店(收入)费用，净额(54,571)(29,207)(692)249 (24,921)
截至2019年12月31日的年度按股票现金计算的同一门店NOI$1,057,169 $889,326 $107,438 $60,405 $— 
(减少)与2019年12月31日相比，在截至2020年12月31日的年度内，按份额-现金基础计算的同店NOI增加$(87,570)$(56,347)$(31,740)$517 $— 
按份额-现金计算的同店NOI增加%(减少)(8.3)%(6.3)%(29.5)%0.9 %— %

49

关联方交易
见附注23-关联方交易在本年度报告(Form 10-K)中，我们将提交综合财务报表，以讨论有关关联方交易的问题。
流动性与资本资源
租金收入是我们现金流的主要来源，取决于我们物业的入住率和租金。我们的现金需求包括物业运营费用、资本改善、租户改善、偿债、租赁佣金、向股东的股息和向运营合伙企业单位持有人的分配，以及收购和开发成本。在2020年，由于新冠肺炎疫情，我们的运营现金流减少，包括向某些租户收取的租金减少，宾夕法尼亚酒店关闭，到2020年MART的贸易展取消，以及BMS和SIGGION收入下降。在截至2020年12月31日的季度，我们从租户那里收取了95%(97%，包括租金延期)的到期租金，其中97%(99%，包括租金延期)来自写字楼租户，88%(89%，包括租金延期)来自零售租户。租金延期一般要求在不超过12个月的时间内按月分期付款。虽然我们相信租户须根据租契缴交租金，但我们已实施并会继续按个别情况考虑缓缴租金。为现金需求提供资金的其他流动性来源包括债务融资收益，包括抵押贷款、优先无担保借款、无担保定期贷款和无担保循环信贷安排；发行普通股和优先股的收益；以及资产出售。
截至2020年12月31日，我们拥有39亿美元的流动性，其中包括17亿美元的现金和现金等价物以及限制性现金，以及27.5亿美元的循环信贷安排中可用的22亿美元。新冠肺炎带来的挑战可能会对我们持续运营的现金流产生不利影响，但我们预计，未来12个月持续运营的现金流加上手头的现金余额将足以为我们的业务运营、向运营合伙企业单位持有人分配现金、向股东支付现金股息、债务摊销和经常性资本支出提供资金。开发支出和收购的资本要求可能需要借款、股权发行和/或资产出售提供资金。因此，公司将继续持续评估其流动资金和财务状况。
我们可能会不时购买或注销未偿还的债务证券或赎回我们的股权证券。此类购买(如果有的话)将取决于当时的市场状况、流动性要求和其他因素。与这些交易相关的金额可能会对我们的合并财务报表产生重大影响。
分红
2021年1月20日，Vornado宣布季度普通股股息为每股0.53美元(指示年率为每股2.12美元)。如果董事会宣布2021年全年的这一股息，Vornado将需要支付约4.06亿美元的现金用于普通股股息。此外，在2021年期间，Vornado预计将支付约6600万美元 已发行优先股的现金股息和约29,000,000美元的现金分配给经营合伙企业的单位持有人。
融资活动和合同义务
我们对股票和债务证券的发行有有效的搁置登记，由于我们是“著名的经验丰富的发行者”，因此在数量上不受限制。我们从一份搁置登记声明中发行了优先无担保票据，其中包含限制我们举债能力的金融契约，并要求我们根据我们的担保债务水平维持一定水平的无担保资产。我们的无担保循环信贷安排包含金融契约，要求我们保持最低利息覆盖率和最高债务与市值比率，并在我们的评级降至Baa3/BBB以下的情况下提供更高的利率。我们的无担保循环信贷安排还包含借款的惯例条件，包括包括未能支付利息或本金等项目。截至2020年12月31日，我们遵守了我们的优先无担保票据和我们的无担保循环信贷安排所要求的所有金融契约。
50

流动性和资本资源--续
筹资活动和合同义务--续
截至2020年12月31日，我们拥有1,624,482,000美元 我们的无担保循环信贷安排项下的现金和现金等价物净额以及2,161,451,000美元的借款能力，加上13,549,000美元的信用证净额。下面是截至2020年12月31日和2019年12月31日我们的合并债务摘要。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日截至2019年12月31日
合并债务：天平加权
平均值
利率，利率		天平加权
平均值
利率，利率
可变费率$3,220,815 1.83%$1,643,500 3.09%
固定费率4,212,643 3.70%5,801,516 3.57%
总计7,433,458 2.89%7,445,016 3.46%
递延融资成本，净额和其他(34,462) (38,407) 
合计，净额$7,398,996  $7,406,609  
截至2020年12月31日，我们的合并未偿债务，扣除递延融资成本和其他费用，为7,398,996,000美元，比2019年12月31日的余额减少7,613,000美元。2021年至2022年期间，1,562,643,000美元 和 我们的未偿还债务分别有16.5亿美元到期；我们可能会在到期时对这笔到期债务进行再融资，或者选择使用现金和现金等价物或我们的无担保循环信贷安排来偿还。我们也可能根据当时的市场状况、流动性要求和其他因素，对其他未偿还债务进行再融资或预付。与这些交易相关的金额可能会对我们的合并财务报表产生重大影响。
以下是我们在2020年12月31日的合同义务明细表。
(金额(以千为单位)) 少于
1年		   
合同现金债务(1)(本金及利息(2)):
总计1-3年3-5年此后
应付票据及按揭$5,940,860 $2,737,058 $1,627,598 $1,160,108 $416,096 
经营租约1,044,896 22,010 47,671 49,076 926,139 
购买义务，主要是施工承诺609,600 609,600 — — — 
2025年到期的高级无担保票据513,656 15,750 31,500 466,406 — 
无担保定期贷款886,965 29,603 56,210 801,152 — 
循环信贷安排588,179 5,923 582,256 — — 
其他义务(3)
549,861 7,230 15,252 18,396 508,983 
合同现金债务总额$10,134,017 $3,427,174 $2,360,487 $2,495,138 $1,851,218 
____________________
(1)不包括承诺的承租人相关债务，因为付款的时间和金额是不确定的，可能只有在某些条件表现令人满意的情况下才会到期。
(2)浮动利率债务的利息是使用2020年12月31日生效的利率计算的。
(3)代表为Farley Office and Retail支付的租金和固定款项，以代替因纽约州的一个实体帝国发展公司(“ESD”)而支付的房地产税。
2020年融资活动的详细情况见《管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析综述》。
某些未来现金需求
资本支出
下表汇总了预计2021年的资本支出。
(以百万为单位，每平方英尺数据除外)总计纽约MART加利福尼亚州街555号
维护资产的支出$100.0 $84.0 $6.0 $10.0 
租户改进82.0 65.0 12.0 5.0 
租赁佣金30.5 25.0 3.0 2.5 
经常性租户改善、租赁佣金和其他资本支出总额
$212.5 $174.0 $21.0 $17.5 
预算出租的平方英尺(以千为单位) 1,000 250 150 
加权平均租期(年) 10.0 7.5 5.0 
租户改善和租赁佣金：   
每平方英尺 $90.00 $60.00 $50.00 
每年每平方呎 9.00 8.00 10.00 
*上表不包括我们每个部分拥有的非合并子公司的预期资本支出，因为这些实体在不需要我们额外出资的情况下为其资本支出提供资金。
51

流动性和资本资源--续
发展及重建开支 
220 CPS
我们正在完成一座住宅共管公寓大楼的建设，该大楼有397,000平方英尺的实用面积，每平方英尺的价格为220cps。该项目的开发成本(不含土地成本)预计约为14.8亿美元，其中截至2020年12月31日已支出14.55亿美元。
宾夕法尼亚学区
法利
我们95%的合资企业(5%由关联公司(“关联”)拥有)正在开发Farley Office and Retail，其中将包括大约844,000平方英尺的可出租商业空间，其中包括大约730,000平方英尺的办公空间和大约114,000平方英尺的餐厅和零售空间。该项目的总开发成本估计约为11.2亿美元，增加9000万美元，这主要是由于预计写字楼、餐厅和零售空间的租户改善津贴增加所致。截至2020年12月31日，已支出791,994,000美元，减少了8800万美元的历史性税收抵免投资者贡献(按我们的份额)。
该合资公司与纽约州的一个实体ESD签订了一项开发协议，建设毗邻的莫伊尼汉列车大厅，Vornado和相关公司都保证了合资公司的义务。该合资企业与斯堪斯卡·莫伊尼汉列车大厅建筑商(“斯堪斯卡”)签订了设计建造合同，根据合同，他们代表合资企业建造莫伊尼汉列车大厅。截至2020年12月31日，斯堪斯卡基本上完成了建设，从而履行了对ESD的这一义务。根据ASC 842-40-55的规定，我们在合并资产负债表上合并的合资企业在施工期间租赁了整个物业，并要求确认莫伊尼汉列车大厅的所有开发支出。因此，由政府机构资助的开发支出被列示为“莫伊尼汉列车大厅开发支出”，相应的债务记入我们合并资产负债表中的“莫伊尼汉列车大厅债务”。2020年12月31日，莫伊尼汉列车大厅基本完工后，不属于合资企业商业空间的部分物业从与ESD的租赁中分离，我们从综合资产负债表中删除了“莫伊尼汉列车大厅开发支出”和抵销的“莫伊尼汉列车大厅债务”。
PENN1
我们正在重新开发PENN1，这是一座254.5万平方英尺的写字楼，位于第34街第七大道和第八大道之间。在2020年12月，我们与大都会运输局(下称“大都会运输局”)签订协议，在PENN1的范围内监督宾夕法尼亚站的长岛铁路大堂(下称“大堂”)的重建工作。斯堪斯卡美国民用东北公司将根据一份价值3.96亿美元的固定价格合同进行重新开发，该合同由MTA提供资金。在重建方面，我们与都会区达成协议，扩阔大堂，以纾缓挤迫情况，并以15,000平方尺的屋后空间换取22,000平方尺的零售临街空间。我们PENN1项目的总开发成本预计为4.5亿美元，增加1.25亿美元，这主要是因为增加了ConCourse零售再开发项目和可持续发展计划，包括安装三层玻璃高能效窗户和实施电气化计划，使PENN1能够获得更多清洁的可再生电力。截至2020年12月31日，已支出167,894,000美元。
PENN2
我们正在重新开发PENN2，这是一座1795,000平方英尺(扩建后)的写字楼，位于第七大道西侧31街和33街之间。该项目的开发成本预计为7.5亿美元，其中截至2020年12月31日已支出9121.9万美元。
我们还在宾夕法尼亚地区进行全区范围的改善。这些改进的开发成本预计为1亿美元，其中截至2020年12月31日已支出1961.8万美元。
其他
我们正在重新开发位于蒙哥马利街345号的78,000平方英尺的甲级写字楼，这是我们位于旧金山加利福尼亚州街555号建筑群的一部分(70.0%的权益)，位于加利福尼亚州和松树街的拐角处。这个项目的开发成本估计约为6600万美元，其中我们的份额为4600万美元。截至2020年12月31日，已花费55,261,000美元，其中我们的份额为38,683,000美元。
我们正在重新开发位于第七大道825号的一座16.5万平方英尺的写字楼，位于第53街和第七大道的拐角处(50.0%的权益)。这项计划的重建费用估计约为3,000万元，其中我们分担的费用为1,500万元。截至2020年12月31日，已花费26,508,000美元，其中我们的份额为13,254,000美元。
我们还在评估我们在曼哈顿的某些物业的其他开发和再开发机会，特别是宾夕法尼亚地区。
不能保证上述项目将如期完成或在预算内完成。
52

流动性和资本资源--续
保险
对于我们的财产(法利除外)，我们维持一般责任保险，每次事故和每个财产的限额为300,000,000美元，其中235,000,000美元包括传染病保险，我们维持所有风险财产和租金价值保险，每次事故限额为20亿美元，包括洪水和地震等特定危险的子限额，自2021年2月15日起生效，不包括传染病保险。在2020年2月15日至2021年2月14日期间，我们和我们所有风险财产保单的保险公司对于我们财产中230万美元的传染病保险分额的适用性存在分歧。我们加州的物业有地震保险，每次事故和总计承保金额为350,000,000美元，免赔额为受影响物业价值的5%。我们继续承保经认证的恐怖主义行为，每次事件限额为60亿美元，总额为(如下所列)，未经认证的恐怖主义行为限额为12亿美元，涉及核、生物、化学和放射性(“NBCR”)恐怖主义事件的每次事件限额为50亿美元，总额为50亿美元，按照2002年“恐怖主义风险保险法”的定义，该法案已修订，并已延长至2027年12月。
宾夕法尼亚广场保险公司，LLC(“PPIC”)，是我们的全资合并子公司，为所有风险财产和租金价值保险的一部分以及我们的地震保险的一部分提供再保险，并为包括NBCR行为在内的恐怖主义行为提供直接保险。恐怖主义行为(不包括NBCR行为)的承保范围由第三方保险公司和联邦政府完全再保险，不涉及PPIC。对于NBCR ACTS，PPIC负责1,759,257美元的免赔额和承保损失余额的20%，联邦政府负责承保损失的剩余部分。我们对PPIC造成的任何损失负最终责任。
对于Farley，我们维持每次事故限额为1亿美元的一般责任保险，以及包括现有财产和开发活动在内的建筑商风险保险，每次事故和总计承保金额为28亿美元。我们保持对经过认证和未经认证的恐怖主义行为的覆盖，每次发生的限额分别为18.5亿美元和11.7亿美元，总额分别为18.5亿美元和11.7亿美元。
我们继续监察保险市场的状况，以及恐怖主义行为和其他事件的承保范围和费用，但我们不能预计未来会以商业合理的条款提供哪些承保范围。我们对未投保的损失、免赔额和超出我们保险覆盖范围的损失负责，这些损失可能是实质性的。
我们的债务工具包括以物业作抵押的按揭贷款、优先无抵押票据和循环信贷协议，其中包括要求我们维持保险的惯例契约。虽然我们相信，就这些协议而言，我们有足够的保险范围，但将来我们可能无法以合理的费用获得同等数额的保险。此外，如果贷款人坚持要求超过我们能够获得的覆盖面，可能会对我们为物业融资或再融资以及扩大投资组合的能力产生不利影响。

53

流动性和资本资源--续
其他承付款和或有事项
我们不时涉及日常业务过程中出现的法律诉讼。我们认为，在咨询了法律顾问后，目前预计此类事件的结果不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生重大不利影响。
我们的每一处物业都在不同时间接受了不同程度的环境评估。环境评估没有发现任何实质性的环境污染。然而，不能保证确定新的污染区域、改变污染的程度或已知的范围、发现更多的地点或改变清理要求不会给我们带来巨大的费用。 
2018年7月，我们将加利福尼亚州旧金山市蒙哥马利街345号的78,000平方英尺租赁给Regus PLC的一家子公司，初始租期为15年。租约规定的债务由Regus PLC担保，金额最高可达90,000,000美元。承租人声称在交付太空之前终止了租约。我们于2019年10月23日开始提起诉讼，要求强制执行租赁和担保。2020年12月，经过审判，法院发布了一项对我们有利的暂定裁决。最终听证会于2021年2月1日举行，我们正在等待最终裁决。2020年10月9日，Regus PLC的继任者在卢森堡申请破产。我们正积极向卢森堡和其他司法管辖区的Regus PLC及其母公司的继任者提出与担保有关的索赔。
2011年11月，我们与纽约市经济发展公司(下称“EDC”)签订了一项协议，租赁92号和94号码头(“该等码头”)，租期为49年，有5个10年续期选项。与单一用途实体的无追索权租赁要求当前每年支付200万美元的租金，并在初始期限内逐步支付固定租金。我们在码头举办贸易展览和特别活动(并转租给其他人作同样用途)。2019年2月，一项检查发现支承92号码头的桩柱结构不健全(东区议会有责任进行维修)，东区议会下令我们迁出该物业。我们继续支付所需的租赁费，直至2020年2月，EDC没有为失去92号码头的使用权提供任何减免，也没有为收入损失提供补偿。自二零二零年三月起，由于尚未与东区发展公司达成决议，吾等尚未支付无追索权租约项下到期的月租。截至2020年12月31日，我们有47,473,000美元的租赁负债和34,482,000美元的使用权资产。
我们的抵押贷款对我们没有追索权，除了由第五大道640号、西34街7号和第七大道435号担保的抵押贷款，这些贷款是我们担保的，因此是我们税基的一部分。在某些情况下，我们提供担保或主租赁空间。这些担保和主租赁在满足特定情况或偿还相关贷款后终止。此外，我们还为Farley Office and Retail提供租金和应支付给纽约州实体ESD的房产税的担保。截至2020年12月31日，这些担保和主租赁的总金额约为17.69亿美元。 
截至2020年12月31日，在我们的一项无担保循环信贷安排下，有13,549,000美元的未偿还信用证。我们的无担保循环信贷安排包含金融契约，要求我们保持最低利息覆盖范围和最高债务与市值比率，并在我们的评级降至Baa3/BBB以下时提供更高的利率。我们的无担保循环信贷安排还包含借款的习惯性条件，包括陈述和担保，还包含可能导致加速偿还的习惯性违约事件，包括未能支付利息或本金等项目。
我们95%的合并合资企业(5%由Related拥有)正在开发Farley Office and Retail。在房地产开发方面，该合资企业吸收了一位历史悠久的税收抵免投资者合作伙伴。根据历史性的税收抵免安排，合资企业必须遵守各种法律、法规和合同条款。不遵守适用要求可能导致预期的税收优惠无法实现，因此可能需要退还或减少税收抵免投资者的出资。截至2020年12月31日，税收抵免投资者已出资92，40万美元。Vornado和Related已经担保了合资企业对税收抵免投资者的某些义务。
作为基金的投资经理，我们有权在有限合伙人的投资资本获得优先回报后获得奖励分配。奖励分配受追赶和追回条款的约束。因此，根据2020年12月31日基金资产的公允价值，在清算时，我们将被要求赚取29800,000美元 支付给有限合伙人的款项，扣除欠我们的金额，代表着之前支付的奖励分配的追回，这将不会像以前应计的那样对损益表产生影响。
截至2020年12月31日，我们预计将为某些部分拥有的实体提供额外资本，总额约为1070万美元。
截至2020年12月31日，我们的建设承诺总额约为451,000,000美元。
54

流动性和资本资源--续
截至2020年12月31日的年度与2019年12月31日的现金流比较
我们截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度现金流活动摘要如下：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，现金流(减少)增加
 20202019
经营活动提供的净现金$424,240 $662,539 $(238,299)
投资活动提供的净现金(用于)(87,800)2,463,276 (2,551,076)
用于融资活动的净现金(213,202)(2,235,589)2,022,387 
截至2020年12月31日，现金和现金等价物以及限制性现金为1,730,369,000美元，比2019年12月31日的余额增加123,238,000美元。
截至2020年12月31日的一年，经营活动提供的现金净额为424,240,000美元，其中包括运营现金615,721,000美元，包括部分拥有实体的收入分配175,246,000美元，以及由于与经营资产和负债变化相关的现金收支时间安排而净减少191,481,000美元。
下表详细说明了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度投资活动提供的现金净额(用于)：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，现金流(减少)增加
20202019
出售中央公园南220号公寓单元的收益$1,044,260 $1,605,356 $(561,096)
开发成本和在建项目(601,920)(649,056)47,136 
莫伊尼汉列车大厅支出(395,051)(438,935)43,884 
房地产的新增项目(155,738)(233,666)77,928 
出售有价证券所得款项28,375 168,314 (139,939)
对部分拥有实体的投资(8,959)(18,257)9,298 
部分拥有实体的资本分配2,389 24,880 (22,491)
收购房地产和其他(1,156)(69,699)68,543 
转让第五大道和时代广场合资企业的权益所得收益(扣除交易费用35562美元以及非合并现金和限制性现金10899美元)— 1,248,743 (1,248,743)
赎回第五大道640号优先股所得款项— 500,000 (500,000)
出售房地产及相关投资所得款项— 324,201 (324,201)
偿还应收贷款的收益— 1,395 (1,395)
投资活动提供的净现金(用于)$(87,800)$2,463,276 $(2,551,076)

下表详细说明了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度用于融资活动的现金净额：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，现金流增加(减少)
20202019
偿还借款$(1,067,564)$(2,718,987)$1,651,423 
借款收益1,056,315 1,108,156 (51,841)
支付给沃纳多的普通股股息/分派股息(827,319)(503,785)(323,534)
莫伊尼汉列车大厅报销帝国发展395,051 438,935 (43,884)
发行优先股/单位所得款项291,182 — 291,182 
合并子公司中非控股权益的出资100,094 17,871 82,223 
向合并子公司中的可赎回证券持有人和非控股权益分配(91,514)(80,194)(11,320)
优先股支付的股息/向优先单位持有人分配的股息(64,271)(50,131)(14,140)
发债成本(10,901)(15,588)4,687 
从行使Vornado股票期权和其他5,862 6,903 (1,041)
回购股份/A类单位与股票补偿协议及相关预扣税款等有关(137)(8,692)8,555 
因应付按揭失效而购买有价证券— (407,126)407,126 
赎回2022年到期的优先无担保票据的提前还款罚金— (22,058)22,058 
优先股/单位的赎回— (893)893 
用于融资活动的净现金$(213,202)$(2,235,589)$2,022,387 
55

流动性和资本资源--续
截至2020年12月31日的年度资本支出
资本支出包括维持资产、租户改善津贴和租赁佣金的支出。经常性资本支出包括维持物业在市场上的竞争地位的支出，以及重新租赁到期租约或续签或延长现有租赁所需的租户改善和租赁佣金。非经常性资本支出包括租赁空置超过九个月的空间的支出，以及收购时计划在收购当年和随后两年完成的支出，以及收购时空置空间的租户改善和租赁佣金。
以下是截至2020年12月31日的年度资本支出和租赁佣金支付金额的摘要。
(金额(以千为单位))总计纽约MART加利福尼亚州街555号
维护资产的支出$65,173 $53,543 $7,627 $4,003 
租户改进65,313 52,763 5,859 6,691 
租赁佣金18,626 14,612 3,173 841 
经常性租户改善、租赁佣金和其他资本支出149,112 120,918 16,659 11,535 
非经常性资本支出64,624 64,414 210 — 
资本支出和租赁佣金总额$213,736 $185,332 $16,869 $11,535 
截至2020年12月31日止年度的发展及重建开支 
发展及重建开支包括与物业发展或重建有关的所有硬成本及软成本，包括资本化利息、债务及营运成本，直至物业基本建成并可供预期用途为止。我们下面的开发项目估算包括初始租赁成本，这些成本在上表中反映为非经常性资本支出。 
以下是截至2020年12月31日的一年中为开发和再开发支出支付的金额摘要。这些支出包括利息和债务支出41,056,000美元，工资总额17,654,000美元，以及其他软成本(主要是建筑和工程费、许可证、房地产税和专业费用)共计129,097,000美元，这些费用已资本化，用于这些项目的开发和再开发。
(金额(以千为单位))总计纽约MART加利福尼亚州街555号其他
法利写字楼和零售业$239,427 $239,427 $— $— $— 
220 CPS119,763 — — — 119,763 
PENN1105,392 105,392 — — — 
PENN276,883 76,883 — — — 
蒙哥马利街345号16,661 — — 16,661 — 
其他43,794 39,746 4,011 — 37 
601,920 461,448 4,011 16,661 119,800 

截至2019年12月31日的年度资本支出 
以下是截至2019年12月31日的年度资本支出和租赁佣金支付金额摘要。
(金额(以千为单位))总计纽约MART加利福尼亚州街555号
维护资产的支出$93,226 $80,416 $9,566 $3,244 
租户改进98,261 84,870 9,244 4,147 
租赁佣金18,229 16,316 827 1,086 
经常性租户改善、租赁佣金和其他资本支出
209,716 181,602 19,637 8,477 
非经常性资本支出30,374 28,269 332 1,773 
资本支出和租赁佣金总额$240,090 $209,871 $19,969 $10,250 
56

流动性和资本资源--续
该中心的发展及重建开支 截至2019年12月31日的年度
以下是截至2019年12月31日的一年中为开发和再开发支出支付的金额摘要。这些支出包括利息和债务支出72,200,000美元，工资总额16,014,000美元，以及其他软成本(主要是建筑和工程费、许可证、房地产税和专业费用)总计83,463,000美元，这些费用已资本化，与这些项目的开发和重新开发有关。
(金额(以千为单位))总计纽约MART加利福尼亚州街555号其他
法利写字楼和零售业$265,455 $265,455 $— $— $— 
220 CPS181,177 — — — 181,177 
PENN151,168 51,168 — — — 
蒙哥马利街345号29,441 — — 29,441 — 
PENN228,719 28,719 — — — 
百老汇606号7,434 7,434 — — — 
百老汇1535号1,031 1,031 — — — 
其他84,631 78,128 2,322 3,896 285 
 $649,056 $431,935 $2,322 $33,337 $181,462 

运营资金来源
沃纳多房地产信托基金
FFO是根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)理事会采纳的定义计算的。NAREIT将FFO定义为GAAP净收益或亏损，调整后的净收益不包括可折旧房地产资产的销售净收益、房地产减值损失、房地产资产折旧和摊销费用以及其他指定项目的净收益，包括未合并子公司此类调整的按比例份额。FFO和稀释后每股FFO是管理层、投资者和分析师使用的非GAAP财务指标，用于促进不同期间和同行之间有意义的经营业绩比较，因为它排除了房地产折旧和摊销和摊销的影响。而不是根据现有的市场状况波动。FFO不代表经营活动产生的现金，也不一定表明可用于满足现金需求的现金，不应被视为净利润作为业绩衡量标准或现金流作为流动性衡量标准的替代品。FFO可能无法与其他公司采用的同名措施相提并论。在计算每股收益时使用的分子和分母的计算方法在附注19中披露-(亏损)每股收益/(亏损)A类单位收益，在我们合并财务报表的第二部分，本年度报告表格10-K的第8项。
57

FFO-续
沃纳多房地产信托基金-续
截至2020年12月31日的一年，普通股股东应占FFO加上假设转换为750,522,000美元，或每股稀释后收益3.93美元，而上一年为1,003,398,000美元，或每股稀释后收益5.25美元。影响FFO的某些项目的细节在我们的“概述”的财务结果摘要中进行了讨论。
(以千计，每股除外)截至12月31日的年度，
 20202019
将我们普通股股东应占净(亏损)收入调整为普通股股东应占FFO加上假设的转换：  
普通股股东应占净(亏损)收入$(348,744)$3,097,806 
每股稀释后股份$(1.83)$16.21 
FFO调整：
不动产折旧及摊销$368,556 $389,024 
房地产减值损失236,286 32,001 
2019年4月18日转移到第五大道和时代广场合资企业的净收益，扣除可归因于非控股权益的11,945美元— (2,559,154)
房地产销售净收益— (178,711)
出售UE普通股的净收益(2019年3月4日出售)— (62,395)
有价证券公允价值的减少(增加)：
PREIT(自2019年3月12日起作为有价证券入账，2020年1月23日销售)4,938 21,649 
列克星敦(2019年3月1日售出)— (16,068)
其他— (48)
部分拥有实体的净收入中权益调整的比例份额将达到FFO：
我们在第五大道和时代广场合资公司的投资的非现金减值亏损，扣除非控股权益净额4289美元409,060 — 
不动产折旧及摊销156,646 134,706 
有价证券公允价值下降2,801 2,852 
1,178,287 (2,236,144)
非控股权益在上述调整中的份额(79,068)141,679 
FFO调整，净额$1,099,219 $(2,094,465)
归属于普通股股东的FFO$750,475 $1,003,341 
可转换优先股股息47 57 
可归属于普通股股东的FFO加上假设的转换$750,522 $1,003,398 
每股稀释后股份$3.93 $5.25 
已发行加权平均股票对账：  
加权平均已发行普通股191,146 190,801 
稀释证券的影响：
可转换优先股28 34 
员工股票期权和限制性股票奖励19 216 
稀释后每股FFO的分母191,193 191,051 
58

第7A项。**加强对市场风险的定量和定性披露
我们受到市场利率波动的影响。市场利率对许多我们无法控制的因素很敏感。我们对合并和非合并债务利率变化的风险敞口如下(所有这些债务都来自非交易活动)：
(以千为单位，每股和单位金额除外)20202019
十二月三十一日，余额加权
平均值
利率，利率		1%的效果
更改中
基本费率		十二月三十一日，余额加权
平均值
利率，利率
合并债务：     
可变费率$3,220,815 1.83%$32,208 $1,643,500 3.09%
固定费率4,212,643 3.70%— 5,801,516 3.57%
 $7,433,458 2.89%32,208 $7,445,016 3.46%
按比例分摊未合并实体的债务(1):
     
可变费率$1,384,710 1.80%13,847 $1,441,690 3.34%
固定费率1,488,464 3.76%— 1,361,169 3.93%
 
$2,873,174 2.81%13,847 $2,802,859 3.62%
非控股权益在合并子公司中的份额
  (371)  
可归因于经营合伙企业的年度净收入的总变化
  45,684   
经营合伙企业中的非控制性权益份额
  (3,070)  
可归因于Vornado的年度净收入的总变化
  $42,614   
每个稀释后的A类单位可归因于经营合伙企业的年度净收入的总变化
  $0.22   
可归因于Vornado每股稀释后的年度净收入的总变化
  $0.22   
_______________________
(1)    截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们按比例承担的非合并实体债务分别净额为16,200美元和63,409美元，这是我们在Alexander参与其Rego Park II购物中心抵押贷款中的份额，这笔贷款被认为是部分清偿，因为参与利息是债务的重新收购。
衍生工具与套期保值
我们利用各种金融工具来缓解利率波动对我们现金流和收益的影响，包括对冲策略，这取决于我们对利率环境以及此类策略的成本和风险的分析。下表汇总了截至2020年12月31日的我们的合并衍生品工具，所有这些工具都对冲了可变利率债务。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日
可变费率
套期保值项目公允价值名义金额与伦敦银行同业拆借利率的利差利率，利率掉期汇率到期日
利率上限(包括在其他资产中)：
五花八门$17 $175,000 
利率互换(包括在其他负债中)：
无担保定期贷款$57,723 $750,000 L+1001.15%3.87%10/23
33-00北方大道按揭贷款8,310 100,000 L+1801.95%4.14%1/25
$66,033 $850,000 
债务公允价值
我们合并债务的估计公允价值是根据当前市场价格和按当前利率折现的现金流计算的，该利率是在此类债务的剩余期限内向信用评级相似的借款人提供类似贷款的利率。截至2020年12月31日，我们合并债务的估计公允价值为7463,000,000美元。
59

第八项：财务报表及补充数据



财务报表索引

 
 页
数
沃纳多房地产信托基金 
独立注册会计师事务所报告书
61
  
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表
63
 
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的综合收益表
64
  
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的综合全面收益表
65
 
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的综合权益变动表
66
 
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合并现金流量表
69
*沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.) 
独立注册会计师事务所报告书
72
  
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表
74
  
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的综合收益表
75
  
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的综合全面收益表
76
  
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的综合权益变动表
77
  
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合并现金流量表
80
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P. 
合并财务报表附注
83

60

独立注册会计师事务所报告


股东和董事会
沃纳多房地产信托基金
纽约，纽约

对财务报表的意见
我们已审核所附Vornado Realty Trust及其附属公司(“本公司”)于2020年及2019年12月31日的综合资产负债表，截至2020年12月31日止三个年度各年度的相关综合收益表、全面收益表、权益变动表及现金流量表，以及列于指数第15项的相关附注及附表(统称“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的财务状况，以及截至2020年12月31日的三个年度的运营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制进行了审计内部控制-综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2021年2月16日的报告对公司的财务报告内部控制发表了无保留意见。
意见依据
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错误陈述的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估所使用的会计原则和管理层所作的重大估计，以及评估财务报表的整体呈报。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。


61

减值损失-请参阅财务报表附注3、7、14和16
关键审计事项说明
每当事件或情况变化显示账面值可能无法收回时，本公司的全资物业均会个别检视减值情况。减值损失是根据物业的账面价值超过其公允价值来计量的。公允价值是根据利用折现率和资本化率以及现有市场信息的估计现金流预测确定的。该公司的贴现现金流要求管理层对未来的市场租赁率、资本化率和折扣率做出重大估计和假设。本公司在截至2020年12月31日的年度确认其全资物业减值亏损236,286,000美元，计入综合损益表内的“减值亏损及交易相关成本(净额)”。
当存在潜在减值迹象时，本公司还审查其对部分拥有实体的投资的减值情况。当公允价值低于非临时性账面价值时，部分拥有实体的投资计入减值损失。公允价值是根据贴现现金流确定的，这要求管理层对未来市场租赁率、资本化率和贴现率做出重大估计和假设。本公司对其于第五大道及时代广场合营公司的投资进行减值分析，并确定价值下降并非暂时性的，因此确认截至2020年12月31日止年度其于第五大道及时代广场合营公司的投资减值亏损413,349,000美元，该等亏损已计入综合损益表内的“部分拥有实体的(亏损)收入”。
吾等将全资物业减值及于第五大道及时代广场合营公司的投资确认为一项重要审计事项，因为管理层在厘定全资物业及于部分拥有实体的投资的公允价值时作出重大估计及假设，特别是对贴现现金流中使用的市场租赁率、资本化率及折现率的估计。执行审计程序以评估这些估计和假设的合理性需要高度的审计师判断力和更大的努力程度，包括需要我们的公允价值专家参与。
如何在审计中处理关键审计事项
除其他事项外，我们与贴现现金流分析相关的审计程序包括：
•我们测试了管理层对其全资资产和部分控股实体投资的减值评估以及基于贴现现金流(包括评估中使用的市场租赁率、资本化率和贴现率)计量减值的控制的有效性。
•在我们公允价值专家的协助下，我们评估了贴现现金流分析中重大假设的合理性，包括确定市场租金、资本化率和折扣率的独立估计，重点放在地理位置和物业上。此外，我们还检验了贴现现金流分析的数学准确性。
•我们通过将管理层的预测与公司的历史业绩和外部市场来源进行比较，评估了管理层贴现现金流分析的合理性。
•我们评估了这些假设是否与审计其他领域获得的证据一致。


/s/德勤律师事务所

纽约，纽约
2021年2月16日

自1976年以来，我们一直担任本公司的审计师。
62
沃纳多房地产信托基金
综合资产负债表
(以千为单位，单位、股份和每股除外)截至12月31日，
20202019
资产  
房地产，按成本价计算：
土地$2,420,054 $2,591,261 
建筑物及改善工程7,933,030 7,953,163 
开发成本和在建项目1,604,637 1,490,614 
莫伊尼汉列车大厅开发支出— 914,960 
租赁改进和设备130,222 124,014 
总计12,087,943 13,074,012 
减去累计折旧和摊销(3,169,446)(3,015,958)
房地产，净值8,918,497 10,058,054 
使用权资产367,365 379,546 
现金和现金等价物1,624,482 1,515,012 
受限现金105,887 92,119 
有价证券— 33,313 
租户和其他应收款77,658 95,733 
对部分拥有实体的投资3,491,107 3,999,165 
房地产基金投资3,739 222,649 
220套中央公园南公寓待售128,215 408,918 
租金直线上升产生的应收账款674,075 742,206 
递延租赁成本，扣除累计摊销净额#美元196,972及$196,229
372,919 353,986 
已确认无形资产，累计摊销净额为#美元93,113及$98,587
23,856 30,965 
其他资产434,022 355,347 
 $16,221,822 $18,287,013 
负债、可赎回的非控制性权益和权益
应付抵押贷款净额$5,580,549 $5,639,897 
高级无担保票据，净额446,685 445,872 
无担保定期贷款，净额796,762 745,840 
无担保循环信贷安排575,000 575,000 
租赁负债401,008 498,254 
莫伊尼汉列车大厅义务— 914,960 
应付特别股息/分派— 398,292 
应付账款和应计费用427,202 440,049 
递延收入40,110 59,429 
延期补偿计划105,564 103,773 
其他负债294,520 265,754 
总负债8,667,400 10,087,120 
承诺和或有事项
可赎回的非控股权益：
A类单位-13,583,607和13,298,956未完成的单位
507,212 884,380 
D系列累计可赎回优先股-141,401未完成的单位
4,535 4,535 
可赎回的非控股合伙单位总数511,747 888,915 
在合并子公司中可赎回的非控股权益94,520 — 
可赎回的非控股权益总额606,267 888,915 
股东权益：
实益权益优先股：不是的每股面值；授权110,000,000已发行和已发行的股票48,793,402和36,795,640股票
1,182,339 891,214 
实益普通股：$0.04每股面值；授权250,000,000已发行和已发行的股票191,354,679和190,985,677股票
7,633 7,618 
额外资本8,192,507 7,827,697 
收入少于分配(2,774,182)(1,954,266)
累计其他综合损失(75,099)(40,233)
股东权益总额6,533,198 6,732,030 
合并子公司中的非控股权益414,957 578,948 
总股本6,948,155 7,310,978 
 $16,221,822 $18,287,013 
见合并财务报表附注。
63
沃纳多房地产信托基金 
合并损益表
(以千计，每股除外)截至12月31日的年度，
 202020192018
收入：   
租金收入$1,377,635 $1,767,222 $2,007,333 
手续费及其他收入150,316 157,478 156,387 
总收入1,527,951 1,924,700 2,163,720 
费用：
操作(789,066)(917,981)(963,478)
折旧摊销(399,695)(419,107)(446,570)
一般和行政(181,509)(169,920)(141,871)
(费用)受益于递延薪酬计划负债(6,443)(11,609)2,480 
减值损失和交易相关成本(净额)(174,027)(106,538)(31,320)
总费用(1,550,740)(1,625,155)(1,580,759)
(亏损)部分拥有实体的收入(329,112)78,865 9,149 
房地产基金投资亏损(226,327)(104,082)(89,231)
利息和其他投资(亏损)收入，净额(5,499)21,819 17,057 
递延薪酬计划资产收益(亏损)6,443 11,609 (2,480)
利息和债务费用(229,251)(286,623)(347,949)
转移到第五大道和时代广场合资企业的净收益— 2,571,099 — 
购进价格公允价值调整— — 44,060 
处置全资和部分拥有资产的净收益381,320 845,499 246,031 
所得税前收入(亏损)(425,215)3,437,731 459,598 
所得税费用(36,630)(103,439)(37,633)
持续经营收入(亏损)(461,845)3,334,292 421,965 
停产(亏损)收入— (30)638 
净(亏损)收入(461,845)3,334,262 422,603 
减去可归因于以下项目的非控股权益的净亏损(收益)：
合并子公司139,894 24,547 53,023 
运营伙伴关系24,946 (210,872)(25,672)
可归因于沃纳多的净(亏损)收入(297,005)3,147,937 449,954 
优先股股息(51,739)(50,131)(50,636)
优先股发行成本— — (14,486)
普通股股东应占净(亏损)收入$(348,744)$3,097,806 $384,832 
(亏损)每股普通股收益-基本：   
每股普通股净(亏损)收益$(1.83)$16.23 $2.02 
加权平均流通股191,146 190,801 190,219 
(亏损)每股普通股收益-稀释后：   
每股普通股净(亏损)收益$(1.83)$16.21 $2.01 
加权平均流通股191,146 191,053 191,290 

请参阅合并财务报表附注。
64
沃纳多房地产信托基金
综合全面收益表

(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
净(亏损)收入$(461,845)$3,334,262 $422,603 
其他综合(亏损)收入：
利率掉期和其他资产减值(29,971)(47,883)(14,635)
非合并子公司其他综合(亏损)收益(14,342)(938)1,155 
从与以下项目有关的累计其他全面亏损中重新分类的金额
非合并子公司		— (2,311)— 
综合(亏损)收益(506,158)3,283,130 409,123 
可归因于非控股权益的较不全面的损失(收益)174,287 (183,090)28,187 
可归因于沃纳多的综合(亏损)收入$(331,871)$3,100,040 $437,310 

请参阅合并财务报表附注。
65
沃纳多房地产信托基金
合并权益变动表
(以千为单位，每股除外)普通股附加
资本		收益
少于
分布		累计
其他
综合
损失		非
控管
在以下项目中的权益
固形
子公司		总计
权益
优先股
股份金额股份金额
截至2019年12月31日的余额36,796 $891,214 190,986 $7,618 $7,827,697 $(1,954,266)$(40,233)$578,948 $7,310,978 
会计变更的累积影响(见附注3)— — — — — (16,064)— — (16,064)
可归因于以下原因的净亏损
沃纳多		— — — — — (297,005)— — (297,005)
可归因于以下原因的净亏损
不可赎回的非控制性
合并后的权益
附属公司		— — — — — — — (140,438)(140,438)
普通股股息($2.38每股)
— — — — — (454,939)— — (454,939)
优先股股息(每股股息金额见附注12)— — — — — (51,739)— — (51,739)
N系列累计可赎回优先股发行12,000 291,182 — — — — — — 291,182 
已发行普通股：
在赎回A类单位时，按赎回价值计算
— — 236 9 9,257 — — — 9,266 
根据员工股票期权计划
— — 69 3 3,514 — — — 3,517 
根据股息再投资计划
— — 47 2 2,343 — — — 2,345 
投稿：
房地产基金投资
— — — — — — — 3,389 3,389 
其他
— — — — — — — 4,305 4,305 
分布— — — — — — — (33,007)(33,007)
A系列优先股转换为普通股
(3)(57)4 — 57 — — — — 
递延补偿股份和期权
— — 13 1 1,305 (137)— — 1,169 
其他综合损失
非合并子公司		— — — — — — (14,342)— (14,342)
利率掉期价值下降— — — — — — (29,972)— (29,972)
不劳而获的2017超常表现计划奖励加速— — — — 10,824 — — — 10,824 
可赎回A类单位计量调整— — — — 344,043 — — — 344,043 
可赎回非控股权益在上述调整中的份额
— — — — — — 2,914 — 2,914 
其他— — — — (6,533)(32)6,534 1,760 1,729 
截至2020年12月31日的余额48,793 $1,182,339 191,355 $7,633 $8,192,507 $(2,774,182)$(75,099)$414,957 $6,948,155 

请参阅合并财务报表附注。
66
沃纳多房地产信托基金
合并权益变动表-续

(以千计，每股除外)普通股附加
资本		收益
少于
分布		累计
其他
综合
收益(亏损)		非
控管
在以下项目中的权益
固形
子公司		总计
权益
优先股
股份金额股份金额
截至2018年12月31日的余额36,800 $891,294 190,535 $7,600 $7,725,857 $(4,167,184)$7,664 $642,652 $5,107,883 
可归因于Vornado的净收入
— — — — — 3,147,937 — — 3,147,937 
合并子公司非控股权益应占净亏损
— — — — — — — (24,547)(24,547)
普通股股息：
*特别股息($)1.95每
(%)(%)(%)
— — — — — (372,380)— — (372,380)
*季度股息合计
      ($2.64每股普通股)
— — — — — (503,785)— — (503,785)
优先股股息— — — — — (50,131)— — (50,131)
已发行普通股：
在赎回A类单位时，按赎回价值计算
— — 171 7 11,243 — — — 11,250 
根据员工股票期权计划
— — 245 10 5,479 (8,587)— — (3,098)
根据股息再投资计划
— — 22 1 1,413 — — — 1,414 
投稿：
房地产基金投资
— — — — — — — 9,023 9,023 
其他
— — — — — — — 8,848 8,848 
分布— — — — — — — (45,587)(45,587)
A系列优先股转换为普通股
(2)(80)6 — 80 — — — — 
递延补偿股份和期权
— — 7 — 1,095 (105)— — 990 
与非合并子公司相关的重新分类金额— — — — — — (2,311)— (2,311)
未合并子公司的其他全面亏损— — — — — — (938)— (938)
利率掉期价值下降
— — — — — — (47,885)— (47,885)
不劳而获的2016超常表现计划奖励加速— — — — 11,720 — — — 11,720 
可赎回A类单位计量调整— — — — 70,810 — — — 70,810 
可赎回非控股权益在上述调整中的份额
— — — — — — 3,235 — 3,235 
部分拥有实体的解固— — — — — — — (11,441)(11,441)
其他(2)— — — — (31)2 — (29)
截至2019年12月31日的余额36,796 $891,214 190,986 $7,618 $7,827,697 $(1,954,266)$(40,233)$578,948 $7,310,978 

请参阅合并财务报表附注。
67
沃纳多房地产信托基金
合并权益变动表-续

(以千为单位，每股除外)普通股附加
资本		收益
少于
分布		累计
其他
综合
收入		非
控管
在以下项目中的权益
固形
子公司		总计
权益
优先股
股份金额股份金额
截至2017年12月31日的余额36,800 $891,988 189,984 $7,577 $7,492,658 $(4,183,253)$128,682 $670,049 $5,007,701 
会计变更的累积影响— — — — — 122,893 (108,374)— 14,519 
可归因于Vornado的净收入
— — — — — 449,954 — — 449,954 
合并子公司非控股权益应占净亏损— — — — — — — (53,023)(53,023)
普通股股息($2.52每股)
— — — — — (479,348)— — (479,348)
优先股股息— — — — — (50,636)— — (50,636)
G系列和I系列累计可赎回优先股发行成本— (663)— — — (14,486)— — (15,149)
已发行普通股：
A类单位赎回时，按赎回价值计算
— — 244 10 17,058 — — — 17,068 
根据员工股票期权计划
— — 279 12 5,907 (12,185)— — (6,266)
根据股息再投资计划
— — 20 1 1,389 — — — 1,390 
投稿：
房地产基金投资— — — — — — — 46,942 46,942 
其他
— — — — — — — 15,715 15,715 
分发：
房地产基金投资— — — — — — — (12,665)(12,665)
其他
— — — — — — — (33,250)(33,250)
A系列优先股转换为普通股
— (31)2 — 30 — — — (1)
递延补偿股份和期权
— — 6 — 1,157 (121)— — 1,036 
不劳而获的2015年业绩出众计划奖励加速— — — — 9,046 — — — 9,046 
非合并子公司其他全面收益
— — — — — — 1,155 — 1,155 
利率掉期价值下降— — — — — — (14,634)— (14,634)
可赎回A类单位计量调整— — — — 198,064 — — — 198,064 
可赎回非控股权益在上述调整中的份额
— — — — — — 836 — 836 
法利合资企业的合并— — — — — — — 8,720 8,720 
其他
— — — — 548 (2)(1)164 709 
截至2018年12月31日的余额36,800 $891,294 190,535 $7,600 $7,725,857 $(4,167,184)$7,664 $642,652 $5,107,883 

请参阅合并财务报表附注。

68
沃纳多房地产信托基金
综合现金流量表

(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
经营活动的现金流：
净(亏损)收入$(461,845)$3,334,262 $422,603 
对净(亏损)收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧和摊销(包括递延融资成本的摊销)417,942 438,933 472,785 
处置全资和部分拥有资产的净收益(381,320)(845,499)(246,031)
部分所有权实体净亏损(收益)中的权益329,112 (78,865)(9,149)
房地产减值损失及相关核销236,286 26,705 12,000 
房地产基金投资未实现净亏损226,107 106,109 84,706 
部分拥有实体的收入分配175,246 116,826 78,831 
第五大道608号使用权资产的非现金(解除第五大道608号租赁负债的收益)减值损失(70,260)75,220 — 
被视为无法收回的租赁应收账款的核销63,204 17,237 — 
基于股票的薪酬费用48,677 53,908 31,722 
直线型租金24,404 9,679 (7,605)
低于市价租赁摊销净额(16,878)(19,830)(38,573)
应收贷款信用损失13,369 — — 
有价证券公允价值下降4,938 5,533 26,453 
转移到第五大道和时代广场合资企业的净收益— (2,571,099)— 
赎回2022年到期的优先无担保票据的提前还款罚金— 22,058 — 
购进价格公允价值调整— — (44,060)
房地产基金投资的资本回报— — 20,290 
递延税项资产和负债的估值变动— — 12,835 
其他非现金调整6,739 (3,472)7,499 
营业资产和负债变动情况：
房地产基金投资(7,197)(10,000)(68,950)
租户和其他应收账款净额(5,330)(25,988)(14,532)
预付资产(137,452)7,558 151,533 
其他资产(52,832)(4,302)(84,222)
应付账款和应计费用14,868 5,940 5,869 
其他负债(3,538)1,626 (11,363)
经营活动提供的净现金424,240 662,539 802,641 
投资活动的现金流：
出售中央公园南220号公寓单元的收益1,044,260 1,605,356 214,776 
开发成本和在建项目(601,920)(649,056)(418,186)
莫伊尼汉列车大厅支出(395,051)(438,935)(74,609)
房地产的新增项目(155,738)(233,666)(234,602)
出售有价证券所得款项28,375 168,314 4,101 
对部分拥有实体的投资(8,959)(18,257)(37,131)
部分拥有实体的资本分配2,389 24,880 100,178 
收购房地产和其他(1,156)(69,699)(574,812)
转让第五大道和时代广场合资公司的权益所得收益(扣除#美元净额)35,562交易成本和美元10,899非合并现金和限制性现金)
— 1,248,743 — 
赎回第五大道640号优先股所得款项— 500,000 — 
出售房地产及相关投资所得款项— 324,201 219,731 
偿还应收贷款的收益— 1,395 25,757 
应收贷款投资— — (105,000)
法利写字楼和零售大楼的净合并— — 2,075 
投资活动提供的净现金(用于)(87,800)2,463,276 (877,722)

请参阅合并财务报表附注。

69
沃纳多房地产信托基金
合并现金流量表-续

(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
融资活动的现金流：
偿还借款$(1,067,564)$(2,718,987)$(685,265)
借款收益1,056,315 1,108,156 526,766 
普通股支付的股息(827,319)(503,785)(479,348)
莫伊尼汉列车大厅报销帝国发展395,051 438,935 74,609 
发行优先股所得款项291,182 — — 
非控股权益的贡献100,094 17,871 61,062 
对非控股权益的分配(91,514)(80,194)(76,149)
优先股派息(64,271)(50,131)(55,115)
发债成本(10,901)(15,588)(12,908)
从行使员工股票期权和其他方式获得的收益5,862 6,903 7,309 
与股票补偿协议有关的股份回购以及相关的预扣税款和其他(137)(8,692)(12,969)
因应付按揭失效而购买有价证券— (407,126)— 
赎回2022年到期的优先无担保票据的提前还款罚金— (22,058)— 
优先股的赎回— (893)(470,000)
债务提前还款和清偿费用— — (818)
用于融资活动的净现金(213,202)(2,235,589)(1,122,826)
现金及现金等价物和限制性现金净增(减)123,238 890,226 (1,197,907)
期初现金及现金等价物和限制性现金1,607,131 716,905 1,914,812 
期末现金及现金等价物和限制性现金$1,730,369 $1,607,131 $716,905 
现金和现金等价物以及限制性现金的对账：
期初现金及现金等价物$1,515,012 $570,916 $1,817,655 
期初受限现金92,119 145,989 97,157 
期初现金及现金等价物和限制性现金$1,607,131 $716,905 $1,914,812 
期末现金和现金等价物$1,624,482 $1,515,012 $570,916 
期末限制性现金105,887 92,119 145,989 
期末现金及现金等价物和限制性现金$1,730,369 $1,607,131 $716,905 

请参阅合并财务报表附注。
70
沃纳多房地产信托基金
合并现金流量表-续

(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
补充披露现金流量信息：
现金支付利息，不包括资本化利息$40,855, $67,980及$67,402
$210,052 $283,613 $311,835 
所得税的现金支付$15,105 $59,834 $62,225 
非现金投融资活动：
莫伊尼汉列车大厅解除合并导致的资产和负债减少：
房地产，净值$(1,291,804)$— $— 
莫伊尼汉列车大厅义务(1,291,804)— — 
共管公寓单位由“发展成本及在建工程”改划为
“220套中央公园南公寓待售”		388,280 1,311,468 233,179 
可赎回A类单位计量调整344,043 70,810 198,064 
全额折旧资产核销(189,250)(122,813)(86,064)
应计资本支出计入应付账款和应计费用117,641 109,975 88,115 
为换取转移到第五大道和时代广场合资公司而收到的投资：
优先股— 2,327,750 — 
普通股权益— 1,449,495 — 
确认使用权资产所产生的租赁负债— 526,866 — 
因应付按揭失效而转让的有价证券— (407,126)— 
2020年1月15日宣布并支付的特别股息/分派— 398,292 — 
应付按揭失效— 390,000 — 
确认与出售我们在麦迪逊大道330号的投资有关的负面基础— 60,052 — 
与我们在宾夕法尼亚房地产投资信托基金的投资有关的金额，在将经营合伙单位转换为普通股后，从“对部分拥有的实体的投资”和“累积的其他综合损失”重新分类为“有价证券”。— 54,962 — 
法利写字楼和零售大楼合并带来的资产和负债增加：
房地产，净值— — 401,708 
应付抵押贷款，净额— — 249,459 
因合并莫伊尼汉列车大厅而增加的资产和负债：
房地产，净值— — 346,926 
莫伊尼汉列车大厅义务— — 346,926 

请参阅合并财务报表附注。
71

独立注册会计师事务所报告


伙伴
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
纽约，纽约
 
对财务报表的意见
本核数师已审核Vornado Realty L.P.及其附属公司(“合伙企业”)于2020年12月31日及2019年12月31日的综合资产负债表，截至2020年12月31日止三个年度各年度的相关综合收益表、全面收益表、权益变动表及现金流量表，以及列于指数第15项的相关附注及附表(统称“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重要方面都公平地反映了合伙企业截至2020年12月31日和2019年12月31日的财务状况，以及截至2020年12月31日的三年期间每年的经营结果和现金流量，符合美利坚合众国普遍接受的会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据下列标准审计了合伙企业截至2020年12月31日的财务报告内部控制内部控制-综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2021年2月16日的报告，对合伙企业的财务报告内部控制表达了毫无保留的意见。
意见依据
这些财务报表由合伙企业管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对合伙企业的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和规定，我们必须与合伙企业保持独立。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错误陈述的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估所使用的会计原则和管理层所作的重大估计，以及评估财务报表的整体呈报。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。


72

减值损失-请参阅财务报表附注3、7、14和16
关键审计事项说明
每当事件或情况变化显示账面值可能无法收回时，合伙企业的全资物业将单独进行减值审查。减值损失是根据物业的账面价值超过其公允价值来计量的。公允价值是根据利用折现率和资本化率以及现有市场信息的估计现金流预测确定的。合伙企业的贴现现金流要求管理层对未来的市场租赁率、资本化率和贴现率做出重大估计和假设。合伙企业于截至2020年12月31日止年度确认其全资物业减值亏损236,286,000美元，计入综合收益表内的“减值亏损及交易相关成本(净额)”。
当存在潜在减值迹象时，合伙企业还审查其对部分拥有实体的投资减值。当公允价值低于非临时性账面价值时，部分拥有实体的投资计入减值损失。公允价值是根据贴现现金流确定的，这要求管理层对未来市场租赁率、资本化率和贴现率做出重大估计和假设。合伙公司对其于第五大道及时代广场合营公司的投资进行减值分析，并确定价值下降并非暂时性的，因此确认其于第五大道及时代广场合营公司的投资于截至2020年12月31日止年度的减值亏损413,349,000美元，该等亏损已计入综合损益表内的“部分拥有实体的(亏损)收入”。
吾等将全资物业减值及于第五大道及时代广场合营公司的投资确认为一项重要审计事项，因为管理层在厘定全资物业及于部分拥有实体的投资的公允价值时作出重大估计及假设，特别是对贴现现金流中使用的市场租赁率、资本化率及折现率的估计。执行审计程序以评估这些估计和假设的合理性需要高度的审计师判断力和更大的努力程度，包括需要我们的公允价值专家参与。
如何在审计中处理关键审计事项
除其他事项外，我们与贴现现金流分析相关的审计程序包括：
•我们测试了管理层对其全资资产和部分控股实体投资的减值评估以及基于贴现现金流(包括评估中使用的市场租赁率、资本化率和贴现率)计量减值的控制的有效性。
•在我们公允价值专家的协助下，我们评估了贴现现金流分析中重大假设的合理性，包括确定市场租金、资本化率和折扣率的独立估计，重点放在地理位置和物业上。此外，我们还检验了贴现现金流分析的数学准确性。
•我们通过将管理层的预测与合伙企业的历史业绩和外部市场来源进行比较，评估了管理层贴现现金流分析的合理性。
•我们评估了这些假设是否与审计其他领域获得的证据一致。

/s/德勤律师事务所

纽约，纽约
2021年2月16日

自1997年以来，我们一直担任该伙伴关系的审计师。
73
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
综合资产负债表

(金额以千为单位，单位金额除外)截至12月31日，
20202019
资产  
房地产，按成本价计算：
土地$2,420,054 $2,591,261 
建筑物及改善工程7,933,030 7,953,163 
开发成本和在建项目1,604,637 1,490,614 
莫伊尼汉列车大厅开发支出— 914,960 
租赁改进和设备130,222 124,014 
总计12,087,943 13,074,012 
减去累计折旧和摊销(3,169,446)(3,015,958)
房地产，净值8,918,497 10,058,054 
使用权资产367,365 379,546 
现金和现金等价物1,624,482 1,515,012 
受限现金105,887 92,119 
有价证券— 33,313 
租户和其他应收款77,658 95,733 
对部分拥有实体的投资3,491,107 3,999,165 
房地产基金投资3,739 222,649 
220套中央公园南公寓待售128,215 408,918 
租金直线上升产生的应收账款674,075 742,206 
递延租赁成本，扣除累计摊销净额#美元196,972及$196,229
372,919 353,986 
已确认无形资产，累计摊销净额为#美元93,113及$98,587
23,856 30,965 
其他资产434,022 355,347 
 $16,221,822 $18,287,013 
负债、可赎回的非控制性权益和权益
应付抵押贷款净额$5,580,549 $5,639,897 
高级无担保票据，净额446,685 445,872 
无担保定期贷款，净额796,762 745,840 
无担保循环信贷安排575,000 575,000 
租赁负债401,008 498,254 
莫伊尼汉列车大厅义务— 914,960 
应付特别分配— 398,292 
应付账款和应计费用427,202 440,049 
递延收入40,110 59,429 
延期补偿计划105,564 103,773 
其他负债294,520 265,754 
总负债8,667,400 10,087,120 
承诺和或有事项
可赎回的非控股权益：
A类单位-13,583,607和13,298,956未完成的单位
507,212 884,380 
D系列累计可赎回优先股-141,401未完成的单位
4,535 4,535 
可赎回的非控股合伙单位总数511,747 888,915 
在合并子公司中可赎回的非控股权益94,520 — 
可赎回的非控股权益总额606,267 888,915 
合伙人权益：
合伙人资本9,382,479 8,726,529 
收入少于分配(2,774,182)(1,954,266)
累计其他综合损失(75,099)(40,233)
合伙人权益总额6,533,198 6,732,030 
合并子公司中的非控股权益414,957 578,948 
总股本6,948,155 7,310,978 
$16,221,822 $18,287,013 
见合并财务报表附注。
74
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并损益表

(金额以千为单位，单位金额除外)截至12月31日的年度，
 202020192018
收入：   
租金收入$1,377,635 $1,767,222 $2,007,333 
手续费及其他收入150,316 157,478 156,387 
总收入1,527,951 1,924,700 2,163,720 
费用：
操作(789,066)(917,981)(963,478)
折旧摊销(399,695)(419,107)(446,570)
一般和行政(181,509)(169,920)(141,871)
(费用)受益于递延薪酬计划负债(6,443)(11,609)2,480 
减值损失和交易相关成本(净额)(174,027)(106,538)(31,320)
总费用(1,550,740)(1,625,155)(1,580,759)
(亏损)部分拥有实体的收入(329,112)78,865 9,149 
房地产基金投资亏损(226,327)(104,082)(89,231)
利息和其他投资(亏损)收入，净额(5,499)21,819 17,057 
递延薪酬计划资产收益(亏损)6,443 11,609 (2,480)
利息和债务费用(229,251)(286,623)(347,949)
转移到第五大道和时代广场合资企业的净收益— 2,571,099 — 
购进价格公允价值调整— — 44,060 
处置全资和部分拥有资产的净收益381,320 845,499 246,031 
所得税前收入(亏损)(425,215)3,437,731 459,598 
所得税费用(36,630)(103,439)(37,633)
持续经营收入(亏损)(461,845)3,334,292 421,965 
停产(亏损)收入— (30)638 
净(亏损)收入(461,845)3,334,262 422,603 
减去合并子公司非控股权益应占净亏损139,894 24,547 53,023 
可归因于Vornado Realty L.P.的净(亏损)收入(321,951)3,358,809 475,626 
首选单位分布(51,904)(50,296)(50,830)
优先单位发行成本— — (14,486)
可归因于A类单位持有人的净(亏损)收入$(373,855)$3,308,513 $410,310 
A类单位(亏损)收入-基本：   
(亏损)持续经营收入，净额$(1.86)$16.22 $2.01 
非持续经营收入，净额— — 0.01 
A类单位净(亏损)收入$(1.86)$16.22 $2.02 
加权平均未偿还单位203,503 202,947 202,068 
(亏损)每A类单位收益(稀释后)：   
A类单位净(亏损)收入$(1.86)$16.19 $2.00 
加权平均未偿还单位203,503 203,248 203,412 

请参阅合并财务报表附注。

75
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
综合全面收益表

(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
202020192018
净(亏损)收入$(461,845)$3,334,262 $422,603 
其他综合(亏损)收入：
利率掉期和其他资产减值(29,971)(47,883)(14,635)
非合并子公司其他综合(亏损)收益(14,342)(938)1,155 
从与以下项目有关的累计其他全面亏损中重新分类的金额
非合并子公司		— (2,311)— 
综合(亏损)收益(506,158)3,283,130 409,123 
可归因于合并后非控股权益的较不全面的亏损
附属公司		139,894 24,547 53,023 
可归因于Vornado Realty L.P.的综合(亏损)收入$(366,264)$3,307,677 $462,146 

请参阅合并财务报表附注。
76
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并权益变动表
(金额以千为单位，单位金额除外)非
控管
在以下项目中的权益
固形
子公司
首选单位甲类单位
由Vornado所有		收益
少于
分布		累计
其他
综合
损失		总计
权益
单位金额单位金额
截至2019年12月31日的余额36,796 $891,214 190,986 $7,835,315 $(1,954,266)$(40,233)$578,948 $7,310,978 
会计变更的累积影响(见附注3)— — — — (16,064)— — (16,064)
可归因于Vornado Realty L.P.的净亏损— — — — (321,951)— — (321,951)
可赎回合伙单位应占净亏损— — — — 24,946 — — 24,946 
合并子公司不可赎回非控股权益应占净亏损— — — — — — (140,438)(140,438)
向Vornado分发($2.38每单位)
— — — — (454,939)— — (454,939)
对优先单位持有人的分配(单位金额分配见注12)— — — — (51,739)— — (51,739)
N系列累计可赎回优先股发行12,000 291,182 — — — — — 291,182 
发放给沃纳多的A类单位：
赎回可赎回的A类单位时，按赎回价值计算
— — 236 9,266 — — — 9,266 
根据Vornado的员工股票期权计划
— — 69 3,517 — — — 3,517 
根据沃纳多的股息再投资计划
— — 47 2,345 — — — 2,345 
投稿：
房地产基金投资
— — — — — — 3,389 3,389 
其他
— — — — — — 4,305 4,305 
分布
— — — — — — (33,007)(33,007)
将A系列优先机组转换为A类机组
(3)(57)4 57 — — — — 
递延补偿单位和期权
— — 13 1,306 (137)— — 1,169 
未合并子公司的其他全面亏损— — — — — (14,342)— (14,342)
利率掉期价值下降
— — — — — (29,972)— (29,972)
不劳而获的2017超常表现计划奖励加速— — — 10,824 — — — 10,824 
可赎回A类单位计量调整— — — 344,043 — — — 344,043 
可赎回合伙单位在上述调整中的份额
— — — — — 2,914 — 2,914 
其他
— — — (6,533)(32)6,534 1,760 1,729 
截至2020年12月31日的余额48,793 $1,182,339 191,355 $8,200,140 $(2,774,182)$(75,099)$414,957 $6,948,155 

请参阅合并财务报表附注。
77
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并权益变动表-续

(金额以千为单位，单位金额除外)非
控管
在以下项目中的权益
固形
子公司
首选单位甲类单位
由Vornado所有		收益
少于
分布		累计
其他
综合
收益(亏损)		总计
权益
单位金额单位金额
截至2018年12月31日的余额36,800 $891,294 190,535 $7,733,457 $(4,167,184)$7,664 $642,652 $5,107,883 
可归因于Vornado Realty L.P.的净收入
— — — — 3,358,809 — — 3,358,809 
可赎回合伙单位的净收入
— — — — (210,872)— — (210,872)
合并子公司非控股权益应占净亏损
— — — — — — (24,547)(24,547)
向沃纳多分发：
*特别分发($)1.95每个A类单位)
— — — — (372,380)— — (372,380)
对Vornado的季度分配合计($2.64每个A类单位)
— — — — (503,785)— — (503,785)
分配给优先单位持有人— — — — (50,131)— — (50,131)
发放给沃纳多的A类单位：
赎回可赎回的A类单位时，按赎回价值计算
— — 171 11,250 — — — 11,250 
根据Vornado的员工股票期权计划
— — 245 5,489 (8,587)— — (3,098)
根据沃纳多的股息再投资计划
— — 22 1,414 — — — 1,414 
投稿：
房地产基金投资
— — — — — — 9,023 9,023 
其他
— — — — — — 8,848 8,848 
分布— — — — — — (45,587)(45,587)
将A系列优先机组转换为A类机组
(2)(80)6 80 — — — — 
递延补偿单位和期权
— — 7 1,095 (105)— — 990 
与非合并子公司相关的重新分类金额— — — — — (2,311)— (2,311)
未合并子公司的其他全面亏损— — — — — (938)— (938)
利率掉期价值下降
— — — — — (47,885)— (47,885)
不劳而获的2016超常表现计划奖励加速— — — 11,720 — — — 11,720 
可赎回A类单位计量调整— — — 70,810 — — — 70,810 
可赎回合伙单位在上述调整中的份额
— — — — — 3,235 — 3,235 
部分拥有实体的解固— — — — — — (11,441)(11,441)
其他
(2)— — — (31)2 — (29)
截至2019年12月31日的余额36,796 $891,214 190,986 $7,835,315 $(1,954,266)$(40,233)$578,948 $7,310,978 

请参阅合并财务报表附注。
78
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并权益变动表-续

(金额以千为单位，单位金额除外)非
控管
在以下项目中的权益
固形
子公司
首选单位甲类单位
由Vornado所有		收益
少于
分布		累计
其他
综合
收入		总计
权益
单位金额单位金额
截至2017年12月31日的余额36,800 $891,988 189,984 $7,500,235 $(4,183,253)$128,682 $670,049 $5,007,701 
会计变更的累积影响— — — — 122,893 (108,374)— 14,519 
可归因于Vornado Realty L.P.的净收入
— — — — 475,626 — — 475,626 
可赎回合伙单位的净收入
— — — — (25,672)— — (25,672)
合并子公司非控股权益应占净亏损— — — — — — (53,023)(53,023)
向Vornado分发($2.52每个A类单位)
— — — — (479,348)— — (479,348)
分配给优先单位持有人
— — — — (50,636)— — (50,636)
G系列和I系列累计可赎回优先股发行成本— (663)— — (14,486)— — (15,149)
发放给沃纳多的A类单位：
赎回可赎回的A类单位时，按赎回价值计算
— — 244 17,068 — — — 17,068 
根据Vornado的员工股票期权计划
— — 279 5,919 (12,185)— — (6,266)
根据沃纳多的股息再投资计划
— — 20 1,390 — — — 1,390 
投稿：
房地产基金投资
— — — — — — 46,942 46,942 
其他
— — — — — — 15,715 15,715 
分发：
房地产基金投资
— — — — — — (12,665)(12,665)
其他
— — — — — — (33,250)(33,250)
将A系列优先机组转换为A类机组
— (31)2 30 — — — (1)
递延补偿单位和期权
— — 6 1,157 (121)— — 1,036 
非合并子公司其他全面收益
— — — — — 1,155 — 1,155 
利率掉期价值下降— — — — — (14,634)— (14,634)
不劳而获的2015年业绩出众计划奖励加速— — — 9,046 — — — 9,046 
可赎回A类单位计量调整— — — 198,064 — — — 198,064 
可赎回合伙单位在上述调整中的份额
— — — — — 836 — 836 
法利合资企业的合并— — — — — — 8,720 8,720 
其他
— — — 548 (2)(1)164 709 
截至2018年12月31日的余额36,800 $891,294 190,535 $7,733,457 $(4,167,184)$7,664 $642,652 $5,107,883 

请参阅合并财务报表附注。
79
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
综合现金流量表

(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
经营活动的现金流：
净(亏损)收入$(461,845)$3,334,262 $422,603 
对净(亏损)收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧和摊销(包括递延融资成本的摊销)417,942 438,933 472,785 
处置全资和部分拥有资产的净收益(381,320)(845,499)(246,031)
部分所有权实体净亏损(收益)中的权益329,112 (78,865)(9,149)
房地产减值损失及相关核销236,286 26,705 12,000 
房地产基金投资未实现净亏损226,107 106,109 84,706 
部分拥有实体的收入分配175,246 116,826 78,831 
第五大道608号使用权资产的非现金(解除第五大道608号租赁负债的收益)减值损失(70,260)75,220 — 
被视为无法收回的租赁应收账款的核销63,204 17,237 — 
基于股票的薪酬费用48,677 53,908 31,722 
直线型租金24,404 9,679 (7,605)
低于市价租赁摊销净额(16,878)(19,830)(38,573)
应收贷款信用损失13,369 — — 
有价证券公允价值下降4,938 5,533 26,453 
转移到第五大道和时代广场合资企业的净收益— (2,571,099)— 
赎回2022年到期的优先无担保票据的提前还款罚金— 22,058 — 
购进价格公允价值调整— — (44,060)
房地产基金投资的资本回报— — 20,290 
递延税项资产和负债的估值变动— — 12,835 
其他非现金调整6,739 (3,472)7,499 
营业资产和负债变动情况：
房地产基金投资(7,197)(10,000)(68,950)
租户和其他应收账款净额(5,330)(25,988)(14,532)
预付资产(137,452)7,558 151,533 
其他资产(52,832)(4,302)(84,222)
应付账款和应计费用14,868 5,940 5,869 
其他负债(3,538)1,626 (11,363)
经营活动提供的净现金424,240 662,539 802,641 
投资活动的现金流：
出售中央公园南220号公寓单元的收益1,044,260 1,605,356 214,776 
开发成本和在建项目(601,920)(649,056)(418,186)
莫伊尼汉列车大厅支出(395,051)(438,935)(74,609)
房地产的新增项目(155,738)(233,666)(234,602)
出售有价证券所得款项28,375 168,314 4,101 
对部分拥有实体的投资(8,959)(18,257)(37,131)
部分拥有实体的资本分配2,389 24,880 100,178 
收购房地产和其他(1,156)(69,699)(574,812)
转让第五大道和时代广场合资公司的权益所得收益(扣除#美元净额)35,562交易成本和美元10,899非合并现金和限制性现金)
— 1,248,743 — 
赎回第五大道640号优先股所得款项— 500,000 — 
出售房地产及相关投资所得款项— 324,201 219,731 
偿还应收贷款的收益— 1,395 25,757 
应收贷款投资— — (105,000)
法利写字楼和零售大楼的净合并— — 2,075 
投资活动提供的净现金(用于)(87,800)2,463,276 (877,722)


请参阅合并财务报表附注。
80
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并现金流量表-续

(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
融资活动的现金流：
偿还借款$(1,067,564)$(2,718,987)$(685,265)
借款收益1,056,315 1,108,156 526,766 
向沃纳多的配送(827,319)(503,785)(479,348)
莫伊尼汉列车大厅报销帝国发展395,051 438,935 74,609 
发行优先股所得款项291,182 — — 
合并子公司中非控股权益的出资100,094 17,871 61,062 
向合并子公司中的可赎回证券持有人和非控股权益分配(91,514)(80,194)(76,149)
分配给优先单位持有人(64,271)(50,131)(55,115)
发债成本(10,901)(15,588)(12,908)
从行使Vornado股票期权和其他5,862 6,903 7,309 
回购与股票补偿协议有关的A类单位及相关预扣税款等(137)(8,692)(12,969)
因应付按揭失效而购买有价证券— (407,126)— 
赎回2022年到期的优先无担保票据的提前还款罚金— (22,058)— 
优先股的赎回— (893)(470,000)
债务提前还款和清偿费用— — (818)
用于融资活动的净现金(213,202)(2,235,589)(1,122,826)
现金及现金等价物和限制性现金净增(减)123,238 890,226 (1,197,907)
期初现金及现金等价物和限制性现金1,607,131 716,905 1,914,812 
期末现金及现金等价物和限制性现金$1,730,369 $1,607,131 $716,905 
现金和现金等价物以及限制性现金的对账：
期初现金及现金等价物$1,515,012 $570,916 $1,817,655 
期初受限现金92,119 145,989 97,157 
期初现金及现金等价物和限制性现金$1,607,131 $716,905 $1,914,812 
期末现金和现金等价物$1,624,482 $1,515,012 $570,916 
期末限制性现金105,887 92,119 145,989 
期末现金及现金等价物和限制性现金$1,730,369 $1,607,131 $716,905 


请参阅合并财务报表附注。

81
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并现金流量表-续

(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
补充披露现金流量信息：
现金支付利息，不包括资本化利息$40,855, $67,980及$67,402
$210,052 $283,613 $311,835 
所得税的现金支付$15,105 $59,834 $62,225 
非现金投融资活动：
莫伊尼汉列车大厅解除合并导致的资产和负债减少：
房地产，净值$(1,291,804)$— $— 
莫伊尼汉列车大厅义务(1,291,804)— — 
共管公寓单位由“发展成本及在建工程”改划为
“220套中央公园南公寓待售”		388,280 1,311,468 233,179 
可赎回A类单位计量调整344,043 70,810 198,064 
全额折旧资产核销(189,250)(122,813)(86,064)
应计资本支出计入应付账款和应计费用117,641 109,975 88,115 
为换取转移到第五大道和时代广场合资公司而收到的投资：
优先股— 2,327,750 — 
普通股权益— 1,449,495 — 
确认使用权资产所产生的租赁负债— 526,866 — 
因应付按揭失效而转让的有价证券— (407,126)— 
2020年1月15日宣布并支付的特别股息/分派— 398,292 — 
应付按揭失效— 390,000 — 
确认与出售我们在麦迪逊大道330号的投资有关的负面基础— 60,052 — 
与我们在宾夕法尼亚房地产投资信托基金的投资有关的金额，在将经营合伙单位转换为普通股后，从“对部分拥有的实体的投资”和“累积的其他综合损失”重新分类为“有价证券”。— 54,962 — 
法利写字楼和零售大楼合并带来的资产和负债增加：
房地产，净值— — 401,708 
应付抵押贷款，净额— — 249,459 
因合并莫伊尼汉列车大厅而增加的资产和负债：— — — 
房地产，净值— — 346,926 
莫伊尼汉列车大厅义务— — 346,926 
请参阅合并财务报表附注。

82
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注



1.    组织和业务
Vornado Realty Trust(“Vornado”)是一家完全整合的房地产投资信托基金(“REIT”)，通过特拉华州有限合伙企业Vornado Realty L.P.(“运营合伙企业”)开展业务，其在物业中的几乎所有权益均由Vornado Realty L.P.持有。因此，Vornado的现金流和向股东支付股息的能力取决于运营合伙企业的现金流以及其直接和间接子公司首先履行对债权人的义务的能力。Vornado Realty Trust(“Vornado”)是一家完全整合的房地产投资信托基金(“REIT”)，其业务通过特拉华州有限合伙企业Vornado Realty L.P.(“运营合伙企业”)持有。92.8自2020年12月31日起，普通有限合伙企业在经营合伙企业中的权益的百分比。所有提及的“公司”、“我们”、“我们”和“我们的”统称为Vornado、经营合伙企业以及由Vornado合并的那些子公司。
我们目前拥有以下产品的全部或部分：
纽约： 
•20.62000万平方英尺的曼哈顿写字楼33属性；
•2.72000万平方英尺的曼哈顿街头零售空间65属性；
•1,989单位输入10曼哈顿住宅物业；
•这个1,700宾夕法尼亚州酒店，位于宾夕法尼亚州中心区第33街的第七大道(由于新冠肺炎大流行，自2020年4月1日起关闭)；
•A 32.4亚历山大公司(“Alexander‘s”)(纽约证券交易所代码：ALX)拥有七大纽约大都市区的物业，包括列克星敦大道731号，1.31000万平方英尺的彭博社L.P.总部大楼；
•宾夕法尼亚地区及时代广场的指示牌；及
•楼宇维修服务有限公司(“BMS”)是一家全资子公司，为我们的建筑物和第三方提供清洁和安全服务。
其他房地产和投资： 
•这个3.72000万平方英尺的芝加哥MART；
•A 70在加利福尼亚州大街555号拥有%的控股权三-在旧金山金融区建设写字楼综合体1.81000万平方英尺(约合270万平方米)；
•A 25.0我们的房地产基金Vornado Capital Partners拥有%的权益。我们是The Fun的普通合伙人和投资管理人。该基金正处于清盘阶段；以及
•其他房地产和投资。
2.    新冠肺炎大流行
由于新冠肺炎大流行和为遏制病毒传播而采取的预防措施，我们的业务受到了不利影响。对我们的一些影响包括以下几点：
•除了杂货店和其他“必需品”业务，我们的许多零售租户在2020年3月关闭了他们的门店，并在2020年6月22日纽约市进入重新开放计划的第二阶段时开始重新开张，然而，入住率和其他限制继续存在，这些限制影响了他们全面恢复运营的能力。
•虽然我们的大楼仍然开放，但我们的许多写字楼租户都在远程工作。
•我们已经关闭了宾夕法尼亚酒店。在关闭的过程中，我们累积了$9,246,000宾夕法尼亚州酒店被暂时解雇的工会员工的遣散费，并确认了相应的$3,145,000截至2020年12月31日的年度所得税优惠。
•从3月下旬到2020年剩余时间，我们取消了MART的贸易展，预计将在2021年恢复。
•由于我们的某些开发项目被认为是“非必要的”，它们在2020年3月因纽约州的行政命令而被暂时暂停，并在纽约市于2020年6月8日进入该州强制重新开放计划的第一阶段后恢复。
•截至2020年4月30日，我们将1,803休假的员工，其中包括1,293BMS的员工，414宾夕法尼亚酒店的员工和96公司员工员工。截至2021年2月10日，50被暂时解雇的员工中有%已重返工作岗位。其余仍在休假的员工来自BMS和宾夕法尼亚酒店(Hotel Pennsylvania)。
•从2020年4月1日起，我们的高管在2020年剩余时间内免除了部分年度基本工资。
•从2020年4月1日起，我们董事会的每一位非管理层成员都同意放弃他们的美元75,0002020年剩余时间的年度现金预留金。
虽然我们相信我们的租户须根据租约缴交租金，而我们亦已就某些租户根据租约未缴交租金展开法律诉讼，但在有限的情况下，我们已同意并可能继续同意为某些租户延迟租金及减免租金。我们根据财务会计准则委员会(“FASB”)员工问答做出了政策选择，该问答为新冠肺炎大流行期间的租赁提供了会计救济，允许我们继续以直线方式确认租金收入用于延迟租金，而不影响收入确认，并将租金减免确认为授权期内租金收入的减少。见注3-列报依据和重大会计政策以获取更多信息。
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合并财务报表附注(续)
2、中国-新冠肺炎大流行-继续
根据我们对应收租赁款收租可能性的评估，我们核销了#美元。51,571,000截至2020年12月31日的年度租金直线上升产生的应收账款，包括曼哈顿购物中心的JCPenney零售租约和西34街330号的New York&Company，Inc.写字楼租约。这两个租户都申请了破产法第11章的破产保护，并在2020年拒绝了他们的租约。此外，我们还注销了#美元。22,546,000截至2020年12月31日止年度被视为无法收回的租户应收账款。这些冲销导致租赁收入减少，我们从部分拥有的实体获得的收入份额也减少了。预期，被视为无法收回的租赁应收账款的收入确认将基于实际收到的金额。见注4-收入确认和注释7 - 对部分拥有实体的投资以获取更多信息。
3.     列报依据和重大会计政策
陈述的基础
随附的合并财务报表包括沃纳多公司和经营合伙公司及其合并子公司的账目。所有公司间金额都已取消。我们的综合财务报表是根据美国公认的会计原则(“GAAP”)编制的，该原则要求我们做出影响报告期内资产和负债报告金额、财务报表日期的或有资产和负债披露以及报告期间收入和费用报告金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。此外，为符合本期列报，对上一年度的某些余额进行了重新分类。
新近出版的会计文献
2016年6月，美国财务会计准则委员会(FASB)发布了一份更新(“ASU 2016-13”)金融工具信用损失的计量建立会计准则编纂(“ASC”)主题326，金融工具--信贷损失(“ASC 326”)，随后华硕就该主题进行了修订。ASU 2016-13改变了实体对大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失的会计处理方式，这些工具没有通过净收入以公允价值计量。该指导意见用“预期损失”模型取代了目前的“已发生损失”模型，该模型需要考虑更广泛的信息，以估计金融资产生命周期内的预期信贷损失。ASU 2016-13在2019年12月15日之后开始的财年的中期和年度报告期有效。2019年5月，FASB发布了ASU 2019-05金融工具-信贷损失(主题326)：定向过渡救济为了允许公司在采用ASU 2016-13年时不可撤销地选择以前按摊余成本记录的金融工具的公允价值选择权，如果这些金融工具符合ASC子题825-10项下的公允价值选择权，则该金融工具属于ASC子题326-20的范围。金融工具(“ASC 825-10”)。我们选择将公允价值选择权逐个工具地应用于我们的应收贷款。我们采用了此标准，从2020年1月1日起生效，并记录了$16,064,000累计效应调整期初累计赤字，以确认综合资产负债表上记录的应收贷款的信用损失。在截至2020年12月31日的一年中，我们录得13,369,000我们的应收贷款的信用损失被计入我们综合损益表上的“利息和其他投资(损失)收入，净额”。
2020年3月，美国财务会计准则委员会(FASB)发布了一份更新文件(“ASU 2020-04”)，确定了ASC主题848，参考汇率改革。ASU 2020-04包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。在截至2020年12月31日的一年中，我们选择应用与概率相关的对冲会计权宜之计，以及对未来LIBOR指数现金流的有效性评估，以假设未来对冲交易所基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。我们继续评估指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选举。
2020年4月，美国财务会计准则委员会发布了关于新冠肺炎大流行期间租赁会计的工作人员问答，重点是租赁指南在美国会计准则委员会842专题中的应用。租约(“ASC 842”)。工作人员问答指出，可以接受就新冠肺炎产生的租金优惠作出政策选择，即当修改后的合同产生的现金流总额与原始合同中的现金流“大体相同或更少”时，不要求各实体将这些租金优惠视为租约修改。在截至2020年12月31日的一年内，在有限的情况下，我们为我们的某些租户提供了延期租金和租金减免。我们已经根据员工问答对我们的投资组合进行了政策选择，允许我们不将特许权视为租约修改。因此，租金减免被确认为在获得减租期间“租金收入”的减少。租金延期会导致延期期间的“租户及其他应收账款”增加，而不会影响租金收入的确认。对于任何不符合问答中包含的指导的特许权，将适用ASC 842中的修改指导。见注2-新冠肺炎大流行了解更多细节。
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3.报告基础和重大会计政策-续
最近发布的会计文献-续
2020年8月，美国财务会计准则委员会发布了最新版本(“ASU 2020-06”)债务--可转换债务和其他期权(分主题470-20)和衍生工具和对冲--实体自有股权的合同(分主题815-40)。ASU 2020-06通过减少可转换债务工具和可转换优先股的会计模型数量，简化了可转换工具的会计核算，取消了股权合同符合衍生品范围例外所需的某些结算条件，并在某些领域简化了稀释每股收益的计算。 ASU 2020-06在2021年12月15日之后的报告期内有效，允许提前采用。我们目前正在评估采用ASU 2020-06对我们的合并财务报表的影响，但我们不认为采用这一标准会对我们的合并财务报表产生实质性影响。
重大会计政策
房地产：中国房地产按成本计价，扣除累计折旧和摊销。与房地产改善和租赁直接相关的改善、重大续签和某些成本均资本化。维护费和维修费在发生时计入。就现有营运物业的重建而言，在重建中的现有物业的账面净值加上与重建有关的建筑及改善工程成本(包括利息及债务开支)，在物业的资本化成本不超过重建物业竣工时的估计公允价值的范围内予以资本化。如果重建物业的成本(包括现有物业的账面净值)超过重建物业的估计公允价值，超出的部分将计入费用。折旧是在估计使用年限内以直线方式确认的，其范围为7至40好多年了。租户津贴按直线法按相关租约的使用年限摊销，该租约的使用年限与资产的使用年限大致相同。
于收购房地产时，吾等评估收购资产(包括土地、楼宇及装修、已确认无形资产，例如收购于高于及低于市价租赁、收购原地租赁及租户关系)及收购负债的公允价值，并根据该等评估(按相对公允价值基准)分配购买价格。我们根据估计的现金流预测评估公允价值，这些预测利用适当的折现率和资本化率以及可用的市场信息。对未来现金流的估计基于一系列因素，包括历史经营业绩、已知趋势和市场/经济状况。我们摊销在预期对所收购财产或企业的未来现金流做出直接或间接贡献的一段时间内具有有限寿命的已识别无形资产。
我们的财产，包括任何相关的使用权(“ROU”)资产和无形资产，每当发生事件或情况变化表明账面金额可能无法收回时，都会单独审查减值情况。当一项资产的账面金额在未贴现的基础上超过预期持有期内的预计未来现金流量总额时，就存在减值。减值损失是根据物业账面价值超过其估计公允价值来计量的。减值分析基于我们当前的计划、预期持有期和分析准备时可用的市场信息。如果我们对未来现金流、预期持有期或市场状况的估计发生变化，我们对减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能会对我们的合并财务报表产生重大影响。对未来现金流的估计是主观的，在一定程度上是基于对未来入住率、租金、资本要求、资本化率和贴现率的假设，这些假设
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3.报告基础和重大会计政策-续
重要会计政策--续
部分拥有的实体： 我们合并我们拥有控股权的实体。在确定我们是否在部分拥有的实体中拥有控股权以及合并该实体的账目的要求时，我们会考虑(I)该实体是否为可变权益实体(VIE)，而我们是该实体的主要受益人，或(Ii)该实体是否是我们持有该实体多数表决权权益的有表决权的利益实体。在以下情况下，我们被视为VIE的主要受益者：(I)我们有权指导VIE的活动，这些活动对VIE的经济表现有最大的影响；(Ii)我们有义务承担可能对VIE产生重大影响的损失或获得可能对VIE产生重大影响的利益。如果合同要求所有合伙人/成员批准对部分拥有实体的业绩有最重大影响的决策，我们通常不控制该部分拥有实体。这包括关于运营/资本预算的决定，以及由合资企业的资产担保的新融资或额外融资的安排等。当不符合合并要求时，我们按权益法核算投资，并且我们对被投资人的经营有重大影响。权益法投资最初按成本入账，随后根据我们在每期净收益或亏损以及现金贡献和分配中的份额进行调整。不符合合并或权益法核算条件的投资按成本法核算。
每当事件或环境变化显示账面值可能无法收回时，对未合并部分拥有实体的投资进行减值审查。当公允价值下降至账面价值以下时，计入减值损失，我们得出的结论是，这种下降不是暂时的。减值亏损是根据一项投资的账面价值超过其估计公允价值来计量的。减值分析是基于当前计划、预期持有期、持有能力以及准备分析时的可用信息。
220套中央公园南公寓待售单位：我们现正完成在中央公园南220号兴建一座住宅共管大厦(下称“220公寓楼”)。在收到单位的临时入住证后，共管公寓单位将从“开发成本和在建工程”重新归类为“220个中央公园南共管公寓单位可供出售”。这些单位已基本建成，可供出售。每个单位都以账面价值或公允价值减去销售成本中的较低者计价。我们使用相对销售价值法将成本分摊到各个公寓单元。GAAP收入是在公寓单元销售结束后法定所有权转移时确认的，并包括在我们综合收益表上的“处置全资和部分所有资产的净收益”中。截至2020年12月31日和2019年12月31日，准备出售的220个CPS共管公寓单元的账面价值都没有超过公允价值。
现金和现金等价物：现金和现金等价物包括原始到期日为三个月或更短的高流动性投资，并按成本列账，由于其短期到期日，成本接近公允价值。我们的大部分现金和现金等价物包括(I)主要商业银行的存款，有时可能超过联邦存款保险公司的限额，(Ii)美国国库券，以及(Iii)通过账户注册服务存入的存单。 
受限现金：限制现金包括保证金、为促进1031条款同类交换而限制的现金、与我们的递延补偿计划相关的限制现金以及根据贷款协议托管的现金，包括偿债、房地产税、财产保险和资本改善。   
递延费用：直接融资成本根据相关协议的条款递延并摊销，作为利息支出的组成部分。与成功租赁活动相关的直接和增量成本按直线法在相关租赁期限内资本化和摊销。所有其他递延费用均按与其相关的协议条款按近似实际利率法的直线基础摊销。
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重要会计政策--续
收入确认：
•租金收入包括将我们酒店的空间出租给租户的收入、租赁终止收入、宾夕法尼亚酒店、贸易展览和租户服务的收入。
◦将我们物业的空间租赁给租户的收入包括(I)租赁部分，包括固定和可变租赁付款，以及非租赁部分，包括偿还公共区域维护费用，以及(Ii)偿还房地产税和保险费。作为出租人，我们已选择将我们的经营租赁协议中的租赁和非租赁部分合并，并根据ASC 842将这些部分作为一个单独的租赁部分进行核算。
◦来自固定租赁付款的收入在租约的不可撤销期间以直线基础确认，以及合理确定将被行使的续签选择权。当标的资产可供承租人使用时，我们开始确认租金收入。
◦房地产税、保险费和公共区域维护费的报销收入一般与发生的相关费用同期确认。
◦正如第84页所讨论的那样，在2020年，我们根据员工问答对我们的投资组合进行了政策选择，允许我们不将特许权视为租约修改。因此，租金减免被确认为在获得减租期间“租金收入”的减少。租金延期会导致延期期间的“租户及其他应收账款”增加，而不会影响租金收入的确认。对于任何不符合问答中包含的指导的特许权，将适用ASC 842中的修改指导。
◦根据ASC 842，如果租户在缩短的剩余租赁期内腾出或以直线方式确认，租赁终止收入将立即确认。
◦来自宾夕法尼亚酒店运营的酒店收入包括客房收入、食品和饮料收入以及宴会收入。根据ASC 842，客房收入在客房可供客人使用时确认。
◦经营展会的收入主要来自展位租金。根据ASC 842的规定，当展会展位可供参展商使用时，这笔收入将在商展发生时确认。
◦租户服务收入来自应租户要求提供的分表电力、电梯、垃圾清运和其他服务。该收入在根据ASC主题606转移服务时被确认，与客户签订合同的收入(“ASC 606”)。
•手续费和其他收入包括管理、租赁和其他收入，这些收入来自与第三方或与部分拥有的实体签订的合同协议，还包括楼宇管理系统清洁、工程和安全服务。该收入在根据ASC 606转让服务时确认。
我们以个人租约为基础评估是否有可能向租户收取所有到期款项。我们确认经营租约可收集性评估的变化是对租金收入的调整。管理层在评估收款能力时会做出判断，并会考虑支付历史、当前信用状况和有关租户财务状况的公开信息，包括新冠肺炎对租户业务的影响等因素。应收租户，包括因租金直线上升而产生的应收账款，在管理层认为无法收回特定租约的几乎所有未来租赁付款时予以注销，届时，本公司将把未来租金收入限制为收到的现金。
在采用ASC 842之前，我们对租赁协议项下的应收账款(包括租金直线上升产生的应收账款)的估计亏损保留了坏账准备。在截至2018年12月31日的一年中，我们拥有1,910,000向运营收取的额外费用和$2,592,000坏账核销，坏账期末准备为#美元。5,798,000截至2018年12月31日。
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重要会计政策--续
所得税：Vornado的运营方式旨在使其能够根据修订后的1986年国内收入法(Internal Revenue Code Of 1986)第856-860条继续符合REIT的资格。根据这些条款，房地产投资信托基金(REIT)至少分配90% 每年向股东分红的房地产投资信托基金应纳税所得额，以及符合某些其他条件的，将不对分配给股东的应纳税所得额的部分征税。Vornado向其股东分发100% 其REIT应纳税所得额的一部分，因此，不需要为联邦所得税拨备。在截至2020年12月31日的一年中，分配的股息被描述为普通收入，用于联邦所得税目的。就联邦所得税而言，截至2019年12月31日的年度分配的股息特征为62.1普通收入百分比和37.9长期资本利得的百分比。就联邦所得税而言，截至2018年12月31日的年度分配的股息特征为91.7普通收入百分比和8.3长期资本利得的百分比。
根据2001年1月1日生效的国内收入法修正案，我们已选择将某些合并子公司视为应税REIT子公司，并可能在未来选择将新成立的子公司视为应税REIT子公司。这些应税REIT子公司可以参与非房地产相关活动和/或为租户提供非常规服务，并按常规公司税率缴纳联邦和州所得税。我们的220CPS共管公寓项目和宾夕法尼亚酒店的运营是通过一个应税的REIT子公司持有的。
于2020年12月31日及2019年12月31日，我们的应税房地产投资信托基金附属公司的递延税项资产(扣除估值免税额)为$15,017,000及$57,226,000分别计入我们合并资产负债表上的“其他资产”。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的应税房地产投资信托基金子公司已递延纳税义务#美元。29,348,000及$29,444,000，分别计入我们综合资产负债表上的“其他负债”。递延税项资产和负债涉及净营业亏损结转以及资产和负债的账面和计税基础之间的暂时性差异。
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，我们确认了36,630,000, $103,439,000及$37,633,000所得税费用，分别基于大约(8.6)%, 3.0%和8.2%。每一年度记录的所得税支出主要与我们的合并应税REIT子公司以及某些州、地方和特许经营税有关。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度包括 $49,221,000 和 $101,828,000分别计算出售220套CPS公寓时确认的所得税支出。 截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司没有确认的不确定税收头寸。
经营合伙企业的合伙人必须在个人纳税申报单上申报各自的应税收入份额。
下表对Vornado普通股股东应占净(亏损)收入与截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度估计应纳税收入进行了核对。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
沃纳多普通股股东应占净(亏损)收入$(348,744)$3,097,806 $384,832 
账面与税额差异(未经审计)： 
减值损失602,430 95,371 11,260 
折旧摊销228,520 200,913 234,325 
出售房地产和其他资本交易(151,960)(2,575,435)31,527 
直线式租金调整70,923 9,057 (7,133)
部分拥有实体的收益11,074 150,550 15,711 
沃纳多股票期权(381)(16,597)(22,992)
有形财产条例— (57,078)(86,040)
其他，净额7,950 12,575 18,956 
估计应纳税所得额(未经审计)$419,812 $917,162 $580,446 

 出于纳税申报的目的，Vornado的资产和负债的净基数约为#美元。3.1比Vornado截至2020年12月31日的合并资产负债表中报告的金额减少了10亿美元。
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4.     收入确认
以下是我们按部门划分的收入摘要。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，与这些可报告分部相关的其他财务信息载于附注24-细分市场信息。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日的年度
总计纽约其他
物业租赁(1)
$1,323,347 $1,051,009 $272,338 
宾夕法尼亚酒店(2)
8,741 8,741 — 
贸易展(3)
11,303 — 11,303 
租赁收入(4)
1,343,391 1,059,750 283,641 
租户服务34,244 23,750 10,494 
租金收入
1,377,635 1,083,500 294,135 
BMS清洁费105,536 112,112 (6,576)
(5)
管理费和租赁费19,416 19,508 (92)
其他收入25,364 6,628 18,736 
手续费及其他收入
150,316 138,248 12,068 
总收入
$1,527,951 $1,221,748 $306,203 
____________________
请参阅下面的注释。
(金额(以千为单位))截至2019年12月31日的年度
总计纽约其他
物业租赁(1)
$1,589,539 $1,300,385 $289,154 
宾夕法尼亚酒店89,594 89,594 — 
贸易展40,577 — 40,577 
租赁收入(4)
1,719,710 1,389,979 329,731 
租户服务47,512 35,011 12,501 
租金收入
1,767,222 1,424,990 342,232 
BMS清洁费124,674 133,358 (8,684)
(5)
管理费和租赁费13,542 13,694 (152)
其他收入19,262 5,818 13,444 
手续费及其他收入
157,478 152,870 4,608 
总收入
$1,924,700 $1,577,860 $346,840 
____________________
(1)减少$63,204 及$17,237截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度，分别用于冲销被视为无法收回的租赁应收账款(主要是因租金直线上升而产生的应收账款冲销)。
(2)由于大流行，自2020年4月1日以来一直关闭。
(3)由于大流行，从2020年3月下旬到今年剩余时间，MART取消了贸易展。
(4)租赁收入的构成如下：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
20202019
固定账单$1,292,174 $1,531,917 
可变账单126,907 199,291 
合同经营租赁账单总额1,419,081 1,731,208 
直线式租金调整和收购的低于市价租赁的摊销，净额(12,486)5,739 
减去：核销被视为无法收回的直线租金和租户应收账款(63,204)(17,237)
租赁收入$1,343,391 $1,719,710 
(5)代表取消MART和555加州街道BMS清洁费，这些费用包括在纽约部分的收入中。
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沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
4.财报收入确认-续
(金额(以千为单位))截至2018年12月31日的年度
总计纽约其他
物业租赁$1,816,329 $1,548,226 $268,103 
宾夕法尼亚酒店94,399 94,399 — 
贸易展42,684 — 42,684 
租赁收入
1,953,412 1,642,625 310,787 
租户服务53,921 41,351 12,570 
租金收入
2,007,333 1,683,976 323,357 
BMS清洁费120,357 129,088 (8,731)
(1)
管理费和租赁费13,324 12,203 1,121 
其他收入22,706 10,769 11,937 
手续费及其他收入
156,387 152,060 4,327 
总收入
$2,163,720 $1,836,036 $327,684 
____________________
(1)代表取消MART和555加州街道BMS清洁费，这些费用包括在纽约部分的收入中。

5.     房地产基金投资
**我们是Vornado Capital Partners房地产基金(“基金”)的普通合伙人和投资经理，并拥有25.0基金的%权益，该基金最初的八年制学期将于2019年2月结束。2018年1月29日，基金任期延长至2023年2月。国际货币基金组织的三年制投资期于2013年7月结束。该基金记在ASC 946项下，金融服务-投资公司(“ASC 946”)及其投资在其资产负债表上按公允价值报告，每个期间的价值变化在收益中确认。我们将基金的账目合并到我们的合并财务报表中，保留公允价值会计基础。
**我们是皇冠假日时代广场酒店合资企业(“皇冠假日酒店合资企业”)的普通合伙人和投资管理人，并拥有57.1在拥有该项目的合资企业中拥有%的权益24.7非基金拥有的皇冠假日时代广场酒店的%权益。皇冠假日合营公司亦按会计准则第946条入账，我们将合营公司的账目合并为我们的综合财务报表，并保留公允价值会计基础。2020年6月9日，该基金与皇冠假日酒店合资企业的合资企业拖欠美元。274,355,000皇冠假日时代广场酒店无追索权贷款。只收利息的贷款，按伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加浮动利率计息3.69% (3.85%截至2020年12月31日)，并规定额外的违约利息为3.00%，原定于2020年7月9日到期。
*截至2020年12月31日，我们有四通过基金和皇冠假日酒店合资公司进行的房地产基金投资，总公允价值为#美元3,739,000, $339,022,000低于成本，并有剩余的未筹措资金的承付款#美元29,194,000，其中我们的份额是$9,266,000。截至2019年12月31日，那些四房地产基金投资的总公允价值为#美元。222,649,000.
    以下是截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度基金和皇冠假日合资企业的亏损摘要。 
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
持有投资未实现净亏损$(226,107)$(106,109)$(83,794)
净投资(亏损)收益(220)2,027 6,105 
退出投资的已实现净亏损— — (912)
纽约市房地产转让税(“转让税”)(1)
— — (10,630)
房地产基金投资亏损(226,327)(104,082)(89,231)
减去合并子公司非控股权益应占亏损163,213 55,274 61,230 
扣除合并子公司非控股权益后的房地产基金投资亏损$(63,114)$(48,808)$(28,001)
____________________
(1)由于与2011年3月收购One Park Avenue有关的额外转让税，纽约市税务上诉法庭(“税务法庭”)在2018年的裁决确认了这一点。我们就税务法庭的裁决向纽约州最高法院第一部门上诉庭(“上诉庭”)提出上诉。上诉庭作出了一致的决定和命令，确认了税务审裁处的决定，驳回了我们的上诉。我们提交了一项动议，要求重新辩论上诉部门的决定，或者允许我们向纽约州上诉法院提出上诉。该动议于2019年12月被驳回，不能再上诉。
90
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
6.     有价证券
有价证券在我们的综合资产负债表中按公允价值列示，并根据美国会计准则第321主题进行会计处理-对股票证券的投资，这要求我们有价证券的公允价值变动计入当期收益。公允价值变动在我们的综合损益表上记为“利息和其他投资(亏损)收入，净额”(见附注17-利息和其他投资(亏损)收入，净额).
宾夕法尼亚房地产投资信托基金(“PREIT”)(纽约证券交易所代码：PEI)
2020年1月23日，我们出售了我们所有的6,250,000PREIT普通股，实现净收益$28,375,000。我们记录了一美元4,938,000 截至2020年12月31日的年度亏损(按市值计算减少)。
下表汇总了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度我们有价证券投资组合的变化。
(金额(以千为单位))总计
截至2018年12月31日的余额$152,198 
出售有价证券(主要是列克星敦房地产信托基金)(168,314)
转移税前投资余额(1)
54,962 
有价证券公允价值下降(5,533)
截至2019年12月31日的余额33,313 
在2020年1月23日出售有价证券(28,375)
有价证券公允价值下降(4,938)
截至2020年12月31日的余额$— 
____________________
(1)2019年3月，我们将我们所有的6,250,000PREIT将合伙经营单位转换为普通股，并开始将我们的投资计入有价证券。在转换之前，我们按照权益法核算了我们的投资。
7.    对部分拥有实体的投资
第五大道和时代广场合资企业
截至2020年12月31日，我们拥有51.5合营公司(“第五大道及时代广场合营公司”)拥有位于第五大道640号、第五大道655号、第五大道666号、第五大道689号、第五大道697-703号、百老汇1535号及百老汇1540号的物业权益(统称为“该等物业”)。剩下的48.5合资公司的共同权益由一群机构投资者(“投资者”)拥有。我们的51.5在合资企业中的共同利益代表有效的51.0物业的%权益。这个48.5在投资者拥有的合资企业中的共同权益代表有效的47.2物业的%权益。
我们还拥有$1.828在某些物业中拥有200亿美元的优先股权益。所有优先股的年息都是4.25%，增加到4.75在接下来的五年和之后，按公式化的费率计算。在一定条件下可以在递延纳税的基础上赎回。
第五大道和时代广场合资公司成立于2019年4月，当时我们将我们在该物业的权益贡献给合资企业，并将48.5投资者在合资企业中的共同权益(下称“交易”)。这笔交易对这些物业的估值为$5.556200亿美元，结果是2.57130亿美元的净收益，扣除非控股权益$11,945,000，包括与我们将资产的留存部分提高到公允价值的基础相关的收益。交易完成后，曼哈顿街头零售遭遇负面市况，新冠肺炎疫情进一步令其承压。这导致现金流减少，我们的投资价值下降，我们认为这是“非临时性的”。因此，我们确认减值损失为#美元。413,349,000，在非控股权益$之前4,289,000截至2020年12月31日的年度，该等资产计入我们综合损益表中的“部分拥有实体的(亏损)收入”。除其他因素外，我们的结论是基于零售业面临的重大挑战，以及我们无法预测预期持有期内的复苏。在确定我们投资的公允价值时，除了其他投入外，我们还考虑了基于市场状况和增长预期的现金流贴现分析。
截至2020年12月31日，我们在合资企业投资的账面价值比我们在合资企业净资产中的权益份额少约$403,029,000，基差主要由上文讨论的非现金减值损失造成。根据我们对第五大道和时代广场合营公司资产和负债的公允价值的估计，基本上所有的基差都分配给了房地产(土地和建筑物)。我们正在将与建筑物相关的基差摊销为收益，以减少估计使用年限内的折旧费用。
91
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
7.扩大对部分拥有实体的投资-续
第五大道和时代广场合资企业 -续
管理、开发、租赁和其他协议
我们根据管理、开发、租赁和其他协议向第五大道和时代广场合资公司提供各种服务，如下所述。
我们收到的物业管理年费相当于2物业毛收入的%。此外，我们有权获得以下费用的开发费：5我们执行的开发项目的开发费用的%，外加某些费用的报销。我们有权1.5开发费用的%，外加某些费用的报销，作为未由我们执行的开发项目的监督费。我们提供租赁服务，根据租金的百分比减去支付给第三方房地产经纪人的佣金(如果适用)计算费用。我们与Crown Acquisition Inc.(“Crown”)共同提供零售空间租赁服务，并独家提供写字楼租赁服务。我们确认物业管理费收入，包括在我们的综合损益表的“费用和其他收入”中，为#美元。3,982,000 和 $3,085,000分别截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度。
BMS是我们的全资子公司，负责监督某些物业的清洁、安全和工程服务。我们确认了这些服务的收入，包括在我们综合损益表上的“手续费和其他收入”，为#美元。3,595,000和 $3,087,000分别截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度。
我们认为，根据其他房地产公司收取的类似费用，上述费用是公平的市场价值。
亚历山大百货公司
截至2020年12月31日，我们拥有1,654,068亚历山大的普通股，或者说大约32.4我们根据每年3月到期并可自动续期的协议管理、开发和租赁Alexander的物业。截至2020年12月31日和2019年12月31日，Alexander‘s总共欠我们$1,516,000及$1,426,000分别根据该等协议。
截至2020年12月31日，根据ASC主题820，公允价值计量(“ASC 820”))我们对Alexander‘s的投资，基于Alexander’s 2020年12月31日的收盘价$277.35，是$458,756,000，或$375,854,000超过我们综合资产负债表上的账面金额。截至2020年12月31日，我们在Alexander‘s投资的账面价值(不包括欠我们的金额)比我们在Alexander’s净资产中的权益份额高出约$38,470,000这一基差的大部分原因是我们收购的Alexander普通股的收购价超过了Alexander净资产的账面价值。根据我们对Alexander资产和负债公允价值的估计，几乎所有的基差都分配给了房地产(土地和建筑物)。“我们正在将与建筑物相关的基差摊销到收益中，作为它们估计使用寿命内的额外折旧费用。”“这种折旧对我们在Alexander净收入中的股权份额并不重要。”
2020年9月14日，亚历山大修订并延长了美元350,000,000列克星敦大道731号零售公寓的抵押贷款。根据修正案的条款，亚历山大偿还了#美元的贷款。50,000,000至$300,000,000，将到期日延长至2025年8月，并保证支付利息和某些租赁成本。这笔贷款的本金是亚历山大银行的无追索权。只收利息的贷款是伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码。1.40% (1.55%截至2020年12月31日)，已交换为固定利率1.72%.
2020年10月23日，亚历山大完成了一笔94,000,000为亚历山大号提供资金，一个312-单元住宅楼，是亚历山大位于纽约皇后区雷戈公园的住宅和零售综合体的一部分。这笔只收利息的贷款的固定利率是2.63%，2027年11月到期。
管理、开发、租赁和其他协议
我们收到一笔管理亚历山大酒店及其所有物业的年费，相当于(I)美元的总和。2,800,000、(Ii)2瑞高公园二期购物中心毛收入的百分比，(Iii)$0.50列克星敦大道731号租户自用的写字楼及零售楼面每平方呎；及。(Iv)元。334,000，升级到3每年%，用于管理列克星敦大道731号的公共区域。此外，我们有权获得以下费用的开发费：6定义的开发成本的%。
我们为Alexander‘s提供租赁服务，收费为3租赁期前十年租金的%，2租赁期第11至第20年租金的%，以及1租期第二十一年至第三十年租金的%，以亚历山大的租户支付租金为准。如果使用第三方房地产经纪公司，我们的费用将增加1%，我们负责支付给第三方的费用。我们还有权在出售亚历山大的任何资产时获得佣金，3定义为出售资产少于$的毛收入的百分比50,000,000，及1定义为资产出售的毛收入的百分比为#美元50,000,000或者更多。
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合并财务报表附注(续)
7.扩大对部分拥有实体的投资-续
Alexander‘s，Inc.-续
管理、开发、租赁和其他协议-续
BMS是我们的全资子公司，负责监督(I)亚历山大列克星敦大道731号物业的清洁、工程和安全服务，以及(Ii)亚历山大雷戈公园一号、雷戈公园二号物业和亚历山大公寓楼的安全服务。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内，我们确认了3,613,000, $3,613,000及$2,705,000分别用于这些服务的收入。    
以下是我们在部分拥有的实体中的投资明细表。
(金额(以千为单位))2020年12月31日的所有权百分比截至12月31日的余额，
20202019
投资：
第五大道和时代广场合资公司(详情见第91页)51.5%$2,798,413 $3,291,231 
部分拥有的写字楼/土地(1)
五花八门473,285 464,109 
亚历山大餐厅(详情见第92页)32.4%82,902 98,543 
其他投资(2)
五花八门136,507 145,282 
$3,491,107 $3,999,165 
对包括在其他负债中的部分拥有实体的投资(3):
西34街7号53.0%$(55,340)$(54,004)
第十大道85号49.9%(13,080)(6,186)
$(68,420)$(60,190)
____________________
(1)包括公园大道280号、麦迪逊大道650号、公园大道一号、西22街512号、第九大道61号等。
(2)包括独立广场、罗斯林广场等的权益。
(3)我们的负基数是由于分配超过我们的投资造成的。

以下是部分拥有实体的(亏损)收入明细表。
(金额(以千为单位))2020年12月31日的所有权百分比截至12月31日的年度，
202020192018
我们在净(亏损)收入中的份额：
第五大道和时代广场合资公司(见第91页 (详情请参阅)(1):
非现金减值损失$(413,349)$— $— 
优先股权益回报率，扣除我们应承担的费用37,357 27,586 — 
净收益中的权益51.5%21,063 
(2)
31,130 — 
(354,929)58,716 — 
Alexander‘s(详情请参见第92页)：
净收益中的权益32.4%13,326 
(3)
19,204 10,485 
(4)
管理费、租赁费和开发费5,309 4,575 4,560 
18,635 23,779 15,045 
部分拥有的写字楼(5)
五花八门12,742 (3,443)(3,085)
其他投资(6)
五花八门(5,560)(187)(2,811)
$(329,112)$78,865 $9,149 
____________________
(1)于2019年4月18日签订。
(2)包括一个 $13,971 与1540百老汇的Forever 21租约修改相关的收入减少和$3,1252020年被视为无法收回的租赁应收账款的核销。
(3)包括我们的$4,846被视为无法收回的租赁应收账款的核销份额。
(4)包括我们的$7,708亚历山大与2012年11月出售国王广场区域购物中心相关的额外转让税份额。Alexander‘s根据税务审裁处2018年关于公园大道一号的裁决确立的先例记录了这笔费用(见附注5-房地产基金投资)。2021年1月12日，亚历山大百货(Alexander‘s)决定不再对与出售国王广场(Kings Plaza)有关的额外转让税提出异议。
(5)包括公园大道280号、麦迪逊大道650号、公园大道一号、西34街7号、麦迪逊大道330号(2019年7月11日出售)、西22街512号、第九大道61号、第十大道85号等的权益。2018年包括我们的$4,978与2011年3月收购公园大道一号有关的额外转让税份额(见附注5-房地产基金投资).
(6)包括独立广场、罗斯林广场、Urban Edge Properties(2019年3月4日出售)、PREIT(从2019年3月12日起作为有价证券入账，2020年1月23日出售)、第五大道666号写字楼共管公寓(2018年8月3日出售)等的权益。2018年包括净亏损$4,873从我们的第五大道666号写字楼公寓合资企业中扣除我们应分摊的折旧费用。
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合并财务报表附注(续)
7.扩大对部分拥有实体的投资-续
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日我们部分所有实体的债务摘要。
(金额(以千为单位))2020年12月31日的所有权百分比成熟性利率在2020年12月31日
100%部分拥有的实体
截至12月31日的债务，(1)
 20202019
应付按揭：     
部分拥有的写字楼(2)
五花八门
2021-2029
2.89%$3,622,572 $3,604,104 
亚历山大的32.4%
2021-2027
1.65%1,164,544 974,836 
第五大道和时代广场合资企业51.5%
2022-2024
2.63%950,000 950,000 
其他(3)
五花八门
2021-2025
4.32%1,288,265 1,290,227 
________________________________________
(1)除(I)$外，所有金额对我方均无追索权。500,000第五大道640号的按揭贷款，包括在第五大道和时代广场合营公司内；及(Ii)300,000西34街7号的抵押贷款。
(2)包括公园大道280号、麦迪逊大道650号、公园大道一号、西34街7号、西22街512号、第九大道61号、第十大道85号等。
(3)包括独立广场、罗斯林广场等的权益。
根据我们在上述部分拥有实体的所有权权益，我们在这些部分拥有实体的债务中按比例分摊为#美元。2,873,174,000及$2,802,859,000分别截至2020年12月31日和2019年12月31日
浓缩合并财务信息摘要
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日，以及截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，我们所有部分持股实体的简明合并财务信息摘要。
(金额(以千为单位))截至12月31日，
 20202019
资产负债表：  
资产$13,344,000 $13,384,000 
负债7,747,000 7,548,000 
非控制性权益2,075,000 2,054,000 
权益3,522,000 3,782,000 
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
损益表：   
总收入$1,163,000 $1,504,000 $1,798,000 
净收入45,000 39,000 52,000 
可归因于该实体的净(亏损)收入(33,000)(32,000)21,000 
8.     220中央公园南
我们正在完成一座住宅公寓楼的建造工作，这座公寓楼包括397,000可售平方英尺，每平方英尺220cps。这个项目的开发成本(不包括土地成本)估计约为$。1.480亿美元，其中1.455截至2020年12月31日，已花费10亿美元。
在截至2020年12月31日的年度内，我们完成了35公寓单位每单位售价220元，净收益为$1,049,360,000因此，财务报表净收益为#美元。381,320,000这包括在我们的综合损益表上的“处置全资和部分拥有资产的净收益”。与这些销售相关的是$49,221,000所得税费用已在我们的合并损益表中确认。从成立到2020年12月31日，我们已经停止销售100净收益为$的单位2,869,492,000导致财务报表净收益为#美元1,066,937,000.
截止到2020年12月31日，91%的公寓单元已经售出并关闭。
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合并财务报表附注(续)
9.     已确认的无形资产和负债
下面总结了我们确认的无形资产(主要是高于市场的租赁)和负债(主要是低于市场的租赁)。
(金额(以千为单位))截至12月31日的余额，
 20202019
已确认的无形资产：  
总金额$116,969 $129,552 
累计摊销(93,113)(98,587)
合计，净额$23,856 $30,965 
已确定的无形负债(包括在递延收入中)：
总金额$273,902 $316,119 
累计摊销(238,541)(262,580)
合计，净额$35,361 $53,539 
摊销收购的低于市场的租赁，扣除收购的高于市场的租赁，导致租金收入增加#美元。16,878,000, $19,830,000及$38,573,000分别截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度。从2021年1月1日开始的随后五年中，每年收购的低于市场的租赁扣除收购的高于市场的租赁后，每年的估计摊销情况如下：
(金额(以千为单位)) 
2021$10,697 
20229,169 
20236,631 
20242,883 
20251,453 
 
所有其他已确认无形资产的摊销(折旧和摊销费用的一个组成部分)为#美元。6,507,000, $8,666,000及$18,018,000分别截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度。从2021年1月1日开始的随后五年中，包括收购的就地租赁在内的所有其他已确认无形资产的估计年度摊销如下：
(金额(以千为单位)) 
2021$4,334 
20223,734 
20233,648 
20243,034 
20252,150 
10.     债款
2020年2月28日，我们将无担保定期贷款余额增加到1美元800,000,000(起始价为$750,000,000)通过练习手风琴功能。根据现有的互换协议，$750,000,000的贷款按固定利率计息3.87%至2023年10月，余额为$50,000,000浮动利率为伦敦银行同业拆借利率加1.00% (1.15% 截至2020年12月31日)。整个$800,000,000此后将在贷款期限至2024年2月期间浮动。
2020年8月12日，我们修改了美元700,000,000百老汇770号的抵押贷款，A1.2100万平方英尺的曼哈顿写字楼，将期限延长一年至2022年3月。
2020年10月15日，我们完成了一笔500,000,000PENN11的再融资，a1.2700万平方英尺的曼哈顿写字楼。这笔只收利息的贷款利率为伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码。2.75% (2.90% 截至2020年12月31日)，2023年10月到期，二一-延长年限选项。这笔贷款取代了之前的$450,000,000按固定利率计息的贷款3.95%，原定于2020年12月到期。
2020年11月2日，我们偿还了这笔美元52,476,000我们的土地在博尔加塔酒店和赌场综合体的一部分下的抵押贷款。这个10-年固定利率摊销贷款利息为5.14%，并计划于2021年2月到期。

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10.债务问题--续
以下是我们的债务摘要：
(金额(以千为单位))2020年12月31日加权平均利率截至12月31日的余额，
 20202019
应付按揭：   
固定费率3.68%$3,012,643 $4,601,516 
可变费率2.02%2,595,815 1,068,500 
总计2.91%5,608,458 5,670,016 
递延融资成本，净额和其他 (27,909)(30,119)
合计，净额 $5,580,549 $5,639,897 

无担保债务：		   
高级无担保票据3.50%$450,000 $450,000 
递延融资成本，净额和其他 (3,315)(4,128)
高级无担保票据，净额 446,685 445,872 
无担保定期贷款3.70%800,000 750,000 
递延融资成本，净额和其他 (3,238)(4,160)
无担保定期贷款，净额 796,762 745,840 
无担保循环信贷安排1.05%575,000 575,000 
合计，净额 $1,818,447 $1,766,712 
以上述债项作抵押的物业账面净值为$。5.5截至2020年12月31日的10亿美元。
截至2020年12月31日，未来五年需要偿还的本金 其后的详情如下：
(金额(以千为单位))应付抵押贷款高级无担保
无担保定期贷款和无担保票据
循环信贷安排
截至12月31日的年度，  
2021$2,609,243 $— 
2022971,600 — 
2023523,400 575,000 
2024773,215 800,000 
2025331,000 450,000 
此后400,000 — 

11.     可赎回的非控制性权益
可赎回的非控股合伙单位
Vornado合并资产负债表上的可赎回非控股权益和运营合伙企业合并资产负债表上的可赎回合伙企业单位主要由第三方持有的A类运营合伙企业单位组成，并在每个报告期结束时以账面金额或赎回价值中较大者计入。期间价值的变化计入Vornado合并权益变动表中的“额外资本”和运营合伙企业合并资产负债表中的“合伙人资本”。A类单位可以延长。Vornado可以选择承担这一义务，并在一对一的基础上向持有者支付现金或Vornado普通股。由于Vornado的流通股数量一直等于Vornado拥有的A类股的数量，每个A类股的赎回价值相当于一股Vornado普通股的市值，向A类单位持有人的季度分配相当于向Vornado普通股股东支付的季度股息。
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沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
11.可赎回的非控股权益-续
可赎回的非控股合伙单位-续
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的可赎回非控股合伙单位的详细信息。
(金额以千为单位，单位和每单位金额除外)截至12月31日的余额，截至12月31日未完成的单位，每单位
清算
偏好		首选或
年刊
分布
率
机组系列2020201920202019
常见：      
第三方持有的A类单位$507,212 
(1)
$884,380 
(1)
13,583,607 13,298,956 不适用$2.38 
永久优先/可赎回优先(2):
      
5.00%D-16累计可赎回
$1,000 $1,000 1 1 $1,000,000.00 $50,000.00 
3.25%D-17累计可赎回
$3,535 $3,535 141,400 141,400 $25.00 $0.8125 
________________________________________
(1)总赎回价值是基于沃纳多季度末的收盘价普通股价格。
(2)持有者可按其声明的赎回金额向Operating Partnership提供赎回单位以换取现金；Vornado可根据其选择权承担这一义务，并以一对一的方式向持有者支付现金或Vornado优先股，但这些单位可随时按Vornado的选择权赎回。
下表总结了可赎回的非控股合伙单位的活动。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
20202019
期初余额$888,915 $783,562 
净(亏损)收入(24,946)210,872 
其他综合损失(2,914)(3,235)
分布(32,595)(34,607)
在2019年12月18日宣布的特别分发(见附注12-股东权益/合伙人资本)
— (25,912)
按赎回价值赎回Vornado普通股A类单位(9,266)(11,250)
可赎回A类单位计量调整(344,043)(70,810)
其他，净额36,596 40,295 
期末余额$511,747 $888,915 
可赎回非控股合伙单位不包括我们的G-1至G-4系列可转换优先股和D-13系列累计可赎回优先股，因为它们根据ASC主题480作为负债入账。区分负债与权益，因为它们可能通过发行数量可变的Vornado普通股进行结算。因此，这些单位的公允价值作为“其他负债”的组成部分计入我们的综合资产负债表，合计为$。50,002,000及$50,561,000分别于2020年12月31日及2019年12月31日止，若期间价值变动，则计入本公司合并损益表的“利息及债务开支”。
合并附属公司的可赎回非控股权益
我们在其中拥有一家合并的合资企业95%兴趣正在开发法利写字楼和零售店(“项目”)。在2020年间，一位历史悠久的税收抵免投资者(“税收抵免投资者”)资助了$92,400,000此外，该公司还将继续出资，并预计在未来期间作出更多的出资。
该安排包括认沽期权，据此，合资企业可能有义务在未来日期购买税收抵免投资者在该项目中的所有权权益。卖权价格是根据预先确定的公式计算的。由于看跌期权的行使不在合资企业的控制范围内，截至2020年12月31日，税收抵免投资者的权益连同看跌期权在我们的综合资产负债表上被记录为“在合并子公司中的可赎回非控股权益”。可赎回非控股权益于各报告期末以账面值或赎回价值中较大者入账。期间价值的变化在Vornado的综合权益变动表中计入“额外资本”，在经营合伙企业的综合资产负债表中计入“合伙人资本”。截至2020年12月31日的年度不需要调整。
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合并财务报表附注(续)
11.可赎回的非控股权益-续
可赎回合并子公司的非控股权益-续
下表汇总了合并子公司中可赎回非控股权益的活动。
(金额(以千为单位))截至年底的年度
2020年12月31日
期初余额$— 
净收入544 
捐款92,400 
其他，净额1,576 
期末余额$94,520 
12.     股东权益/合伙人资本
普通股(沃纳多房地产信托公司)
截至2020年12月31日，共有191,354,679已发行普通股。在2020年间，我们总共支付了454,857,000 季度普通股股息由$#的普通股股息组成0.66第一季度和第二季度每股收益为0.53第三季度和第四季度每股收益。
2019年12月18日，沃纳多董事会宣布派发特别股息#美元。1.95每股，或$372,380,000总计，于2020年1月15日支付给2019年12月30日(“记录日”)登记在册的普通股股东。
甲类单位(Vornado Realty L.P.)
截至2020年12月31日，共有191,354,679由沃纳多持有的A级未偿还单位。在经营合伙企业的综合资产负债表中，这些单位被归类为“合伙人资本”。截至2020年12月31日，共有13,583,607A类未偿还单位，由第三方持有。这些单位在经营合伙企业的综合资产负债表上被归类为“合伙人资本”以外的“可赎回合伙单位”(见附注11-可赎回的非控制性权益)。在2020年间，运营伙伴关系支付的总金额为454,857,000 对沃纳多的季度分配包括#美元的普通分配0.66第一季度和第二季度每单位，以及$0.53第三季度和第四季度每单位。
在2020年1月15日，分发$1.95每单位，或$398,292,000截至记录日期，总共支付给经营合伙企业的A级单位持有人，其中#美元372,380,000分配给Vornado，与Vornado董事会于2019年12月18日宣布的特别股息有关。
优先股/单位
2020年11月24日，沃纳多出售了12,000,0005.25%N系列累计可赎回优先股，价格为$25.00根据一份有效的登记声明，每股。沃纳多收到的净收益总额为#美元。291,182,000，在扣除承销商的贴现和发行成本后，并将净收益贡献给经营合伙企业，以换取12,000,0005.25N系列优先股百分比(经济条款反映N系列优先股的经济条款)。N系列优先股/单位的股息是累积的，每季度支付一次。N系列优先股/单位不能转换为我们的任何财产或证券，也不能交换为我们的任何财产或证券。自发行之日起五年或之后(或在有限情况下更早)，Vornado可以赎回N系列优先股/单位，赎回价格为$25.00每股，加上截至赎回日的应计和未支付股息。N系列优先股/单位没有到期日，除非被沃纳多赎回，否则将无限期流通股。

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12、**股东权益/合伙人资本--续
优先股/单位-续
下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的实益权益优先股和经营合伙企业优先股的详细情况。
(以千为单位，不包括股票/单位和每股/单位金额)
每股/单位
截至12月31日的余额，截至12月31日未偿还的股份/单位，清算
偏好
年刊
股息/
分布(1)
优先股/单位2020201920202019
可兑换优先考虑：      
6.5%系列A：已授权13,402和15,640股份/单位(2)
$934 $991 13,402 15,640 $50.00 $3.25 
累计可赎回优先选项：
5.70%系列K：已授权12,000,000股份/单位(3)
290,971 290,971 12,000,000 12,000,000 25.00 1.425 
5.40%系列L：已授权13,800,000股份/单位(3)
290,306 290,306 12,000,000 12,000,000 25.00 1.35 
5.25%系列M：已授权13,800,000股份/单位(3)
308,946 308,946 12,780,000 12,780,000 25.00 1.3125 
5.25%系列N：已授权12,000,000股份/单位(3)
291,182 — 12,000,000 — 25.00 1.3125 
(4)
$1,182,339 $891,214 48,793,402 36,795,640   
________________________________________
(1)优先股的股息和优先股的分配是累积的，每季度支付欠款。
(2)在某些情况下可由沃纳多选择赎回，赎回价格为1.9531每系列A优先股/单位的普通股/A类单位，加上截至赎回日为止的应计和未支付股息/分派，或根据持有人的选择随时可兑换1.9531普通股/A类单位/A系列优先股/单位。
(3)可按沃纳多的选择权赎回，赎回价格为$25.00每股/单位，加上到赎回日为止应计和未支付的股息/分派。
(4)年度股息/分派率从2020年11月开始。
在2020年间，我们总共支付了51,739,000优先股息。
累计其他综合损失
下表载列截至2020年12月31日止年度按组成部分划分的累计其他综合亏损变动情况。
(金额(以千为单位))总计非合并子公司累计其他综合收益(亏损)利率，利率
掉期		其他
截至2019年12月31日的余额$(40,233)$4 $(36,126)$(4,111)
其他综合(亏损)收入(34,866)(14,342)(29,972)9,448 
截至2020年12月31日的余额$(75,099)$(14,338)$(66,098)$5,337 

13.     可变利息实体
未整合的VIE
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们有几家未合并的VIE。“我们不合并这些实体，因为我们不是主要受益者，我们参与这些实体活动的性质不会赋予我们对显著影响这些实体经济表现的决策的权力。”我们根据权益法核算我们对这些实体的投资(见注7-对部分拥有实体的投资)。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们在这些实体的投资账面净额为$224,754,000及$217,451,000我们在这些实体中的最大亏损风险仅限于我们投资的账面金额。
综合VIE
我们最重要的合并VIE是Operating Partnership(对于Vornado)、Farley合资企业和某些拥有非控股权益的物业。“这些实体之所以成为VIE，是因为非控股权益没有实质性的启动权或参与权。”我们合并这些实体是因为我们控制着所有重要的商业活动。
截至2020年12月31日，我们合并VIE的总资产和负债(不包括运营合伙企业)为4,053,841,000及$1,722,719,000分别。截至2019年12月31日，我们合并VIE的总资产和负债(不包括经营合伙企业)为4,923,656,000及$2,646,623,000分别为。
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14.     公允价值计量
ASC 820定义了公允价值，并建立了计量公允价值的框架。公允价值的目标是确定在计量日期出售资产时将收到的价格或为在市场参与者之间有序交易中转移负债而支付的价格(退出价格)。 ASC 820建立了一个公允价值等级，将用于衡量公允价值的可观察和不可观察的输入划分为三个级别：第一级--在资产或负债的测量日期可获得的活跃市场的报价(未调整)；第二级--基于活跃市场中未报价、但得到市场数据证实的投入的可观察价格；以及第三级--在很少或没有市场数据可用时使用的不可观察的输入。公允价值层次结构将最高优先级分配给1级输入，将最低优先级分配给3级输入。在确定公允价值时，我们利用估值技术，最大限度地利用可观察到的投入，尽可能减少使用不可观察到的投入，并在我们评估公允价值时考虑交易对手信用风险。在确定我们的金融和非金融资产和负债的公允价值时，需要做出相当大的判断来解释第2级和第3级投入。因此，我们在每个报告期末作出的公允价值估计可能与出售或处置这些资产最终实现的金额不同。   
金融资产和负债按公允价值经常性计量
在我们的综合资产负债表上按公允价值计量的金融资产和负债包括(I)有价证券，(Ii)房地产基金投资，(Iii)递延补偿计划中的资产(在我们的综合资产负债表上有相应的负债)，(Iv)应收贷款(我们根据ASC 825-10选择了公允价值选项)，(V)利率掉期和(Vi)强制赎回工具(系列G-1至G-4可转换优先股和D-13系列下表按这些金融资产和负债在公允价值层次中的水平汇总了它们的公允价值。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日
 总计1级2级第3级
房地产基金投资$3,739 $— $— $3,739 
递延薪酬计划资产($10,813包括在受限现金和美元中94,751在其他资产中)
105,564 65,636 — 39,928 
应收贷款(美元43,008包括在部分拥有的实体的投资中，以及$4,735在其他资产中)
47,743 — — 47,743 
利率上限(包括在其他资产中)17 — 17 — 
总资产$157,063 $65,636 $17 $91,410 
可强制赎回的票据(包括在其他负债中)$50,002 $50,002 $— $— 
利率互换(包括在其他负债中)66,033 — 66,033 — 
总负债$116,035 $50,002 $66,033 $— 
(金额(以千为单位))截至2019年12月31日
 总计1级2级第3级
有价证券$33,313 $33,313 $— $— 
房地产基金投资222,649 — — 222,649 
递延薪酬计划资产($11,819包括在受限现金和美元中91,954在其他资产中)
103,773 71,338 — 32,435 
利率互换(包括在其他资产中)4,327 — 4,327 — 
总资产$364,062 $104,651 $4,327 $255,084 
可强制赎回的票据(包括在其他负债中)$50,561 $50,561 $— $— 
利率互换(包括在其他负债中)40,354 — 40,354 — 
总负债$90,915 $50,561 $40,354 $— 
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沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
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14.报告公允价值计量--续
金融资产和负债按公允价值经常性计量-续
房地产基金投资
截至2020年12月31日，我们拥有四公允价值合计为$的房地产基金投资3,739,000，或$339,022,000低于成本。这些投资被归类为3级。
用于确定每项投资公允价值的重要而不可观察的量化输入包括资本化率和折扣率。这些比率基于每项物业的位置、类型和性质、当前和预期的市场状况、行业出版物以及我们收购和资本市场部的经验。在确定这些房地产基金投资的公允价值时，利用了下表中无法观察到的重大数量投入。
量程加权平均
(按资产公允价值计算)
不可观测的数量输入2020年12月31日2019年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
贴现率
7.6%至15.0%
8.6%至12.0%
12.7%9.9%
终端资本化率
5.5%至10.3%
4.9%至8.2%
7.9%5.9%
上述投入可能会根据经济和市场条件的变化和/或使用或退出时机的变化而发生变化。贴现率和终端资本化率的变化会导致这些投资的公允价值增加或减少。因此，贴现率包括估值模型中关于终端资本化率以及现金流的金额和时机的不确定性。由于终端资本化率的变化而导致的这些投资的公允价值的变化可能会被贴现率的变化部分抵消。我们无法预测未来经济或市场状况对我们估计的公允价值的影响。
下表汇总了归类为3级的房地产基金投资的公允价值变动情况。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 20202019
期初余额$222,649 $318,758 
持有投资未实现净亏损(226,107)(106,109)
采购/额外资金7,197 10,000 
期末余额$3,739 $222,649 
递延薪酬计划资产
被归类为3级的递延薪酬计划资产包括对由第三方管理的有限合伙企业和投资基金的投资。我们从第三方管理人那里收到季度财务报告，这些报告是根据每个有限合伙企业和投资基金向他们提供的季度报告编制的。这些季度报告提供了公允价值基础上的资产净值，每年由独立会计师事务所审计。这些基础资产预计将被清算的时间段是未知的。第三方管理人在确定我们在净资产中的份额时不会调整这些值，我们在合并财务报表中报告时也不会调整这些值。
下表汇总了被归类为3级的递延薪酬计划资产的公允价值变化。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 20202019
期初余额$32,435 $37,808 
销货(5,467)(27,053)
购货8,766 18,494 
已实现收益和未实现收益808 1,947 
其他，净额3,386 1,239 
期末余额$39,928 $32,435 
应收贷款
应收贷款包括对房地产相关资产的贷款投资，截至2020年1月1日，我们已根据ASC 825-10为这些资产选择了公允价值选项。这些投资被归类为3级。
在确定每项投资的公允价值时使用的重要的不可观察的量化输入包括资本化率和贴现率。这些费率基于每个物业的位置、类型和性质、当前和预期的市场状况、行业出版物以及我们收购和资本市场部的经验。在确定这些应收贷款的公允价值时，利用了下一页表格中无法观察到的重大数量投入。


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沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
14.报告公允价值计量--续
金融资产和负债按公允价值经常性计量-续
应收贷款-续
2020年12月31日
不可观测的数量输入量程加权平均(以投资公允价值为基础)
贴现率
 6.5%
6.5 %
终端资本化率5.0%5.0 %
下表汇总了分类为3级的应收贷款的公允价值变动。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日的年度
期初余额$59,251 
信用损失(13,369)
应计利息2,461 
付款(600)
期末余额$47,743 
衍生工具与套期保值
我们利用各种金融工具来缓解利率波动对我们现金流和收益的影响，包括对冲策略，这取决于我们对利率环境以及此类策略的成本和风险的分析。我们确认合并资产负债表中“其他资产”或“其他负债”中所有衍生品的公允价值。非套期保值的衍生品通过盈利调整为公允价值。如果衍生工具是套期保值，则视乎对冲的性质而定，衍生工具的公允价值变动将通过盈利抵销对冲资产、负债或公司承诺的公允价值变动，或在其他全面收益中确认，直至被套期保值项目在收益中确认为止。报告的净收入和权益可能会根据未来的利率水平和其他影响衍生工具和对冲项目公允价值的变量而预期增加或减少，但不会对现金流产生影响。
下表总结了我们的合并衍生品工具，所有这些工具都分别对冲了2020年12月31日和2019年12月31日的可变利率债务。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日
可变费率
套期保值项目公允价值名义金额与伦敦银行同业拆借利率的利差利率，利率掉期汇率到期日
利率上限(包括在其他资产中)：
五花八门$17 $175,000 
利率互换(包括在其他负债中)：
无担保定期贷款$57,723 $750,000 (1)
L+100
1.15%3.87%10/23
33-00北方大道按揭贷款8,310 100,000 
L+180
1.95%4.14%1/25
$66,033 $850,000 
________________________________________
(1)剩余$50,000我们无担保定期贷款的余额按伦敦银行同业拆借利率加浮动利率计息。1.00%.
(金额(以千为单位))截至2019年12月31日
可变费率
套期保值项目公允价值名义金额与伦敦银行同业拆借利率的利差利率，利率掉期汇率到期日
利率互换(包括在其他资产中)：
百老汇贷款770$4,045 $700,000 
L+175
3.46%2.56%9/20
第七大道888号抵押贷款218 375,000 
L+170
3.44%3.25%12/20
4,263 1,075,000 
利率上限(包括在其他资产中)：
五花八门64 175,000 
$4,327 $1,250,000 
利率互换(包括在其他负债中)：
无担保定期贷款$36,809 $750,000 
L+100
2.80%3.87%10/23
33-00北方大道按揭贷款3,545 100,000 
L+180
3.52%4.14%1/25
$40,354 $850,000 
102
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
14.报告公允价值计量--续
公允价值非经常性计量
截至2020年12月31日，我们综合资产负债表中按公允价值在非经常性基础上计量的资产包括已为减值目的减记至估计公允价值的房地产资产。减值亏损主要涉及全资拥有的街头零售资产。截至2019年12月31日，我们的合并资产负债表上没有按公允价值在非经常性基础上计量的资产。
我们对这些资产的公允价值的估计是使用被广泛接受的估值技术来衡量的，这些技术包括：(I)基于市场状况和增长预期的现金流贴现分析，并利用了不可观察的量化投入，包括资本化率：5.0%和贴现率7.0%，以及(Ii)可比销售活动。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日
 总计1级2级第3级
房地产资产$191,116 $— $— $191,116 
截至2020年9月30日，在我们的合并资产负债表上按公允价值在非经常性基础上计量的资产包括我们在第五大道和时代广场合资公司的投资，这些投资已减值至估计公允价值。
我们对第五大道和时代广场合资公司投资的公允价值的估计是使用基于市场状况和增长预期的贴现现金流分析来衡量的，并利用了不可观察到的量化投入，包括资本化率为4.50%和贴现率6.25%。见注7-对部分拥有实体的投资有关我们在第五大道和时代广场合资公司的投资在截至2020年12月31日的年度内确认的非现金减值损失的详细信息，请参阅本公司在第五大道和时代广场合资公司的投资。
(金额(以千为单位))截至2020年9月30日
总计1级2级第3级
在第五大道和时代广场合资公司的投资$2,811,374 $— $— $2,811,374 
未按公允价值计量的金融资产和负债
在我们的合并资产负债表上，未按公允价值计量的金融资产和负债包括现金等价物(主要是投资于美国政府债务的货币市场基金)，以及我们的有担保和无担保债务。对这些工具的公允价值的估计是根据标准做法确定的，即对该工具要求的合同现金流进行建模，并以适当的当前风险调整利率折现回其现值，该利率由第三方专家提供。对于浮动利率债务，我们使用从可观察到的市场收益率曲线得出的远期利率来预测根据该工具我们将被要求进行的预期现金流。*我们的无担保循环信贷安排和无担保定期贷款项下的现金等价物和借款的公允价值被归类为1级。我们的有担保债务和无担保债务的公允价值被归类为2级。下表汇总了这些金融工具的账面价值和公允价值。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日截至2019年12月31日
 携载
金额		公平
价值		携载
金额		公平
价值
现金等价物$1,476,427 $1,476,000 $1,276,815 $1,277,000 
债务：  
应付抵押贷款$5,608,458 $5,612,000 $5,670,016 $5,714,000 
高级无担保票据450,000 476,000 450,000 468,000 
无担保定期贷款800,000 800,000 750,000 750,000 
无担保循环信贷安排575,000 575,000 575,000 575,000 
总计$7,433,458 
(1)
$7,463,000 $7,445,016 
(1)
$7,507,000 
____________________
(1)不包括$34,462及$38,407分别为截至2020年12月31日和2019年12月31日的递延融资成本净额和其他成本。
103
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
15.     基于股票的薪酬
Vornado的2019年综合股票计划(“计划”)为Vornado董事会的薪酬委员会(“委员会”)提供了授予激励性和不合格的Vornado股票期权、限制性股票、限制性经营合伙企业单位(“OP单位”)、业绩优异计划奖励(“OPS”)、仅限增值的长期激励计划单位(“AO LTIP单位”)和仅限业绩的长期激励计划单位(“有业绩的AO LTIP单位”)的能力5,500,000股票，如果所有授予的奖励都是本计划中定义的全价值奖励，且最高可达11,000,000股票，如果所有授予的奖励都不是本计划中定义的全额价值奖励。全价值奖励是对证券(如限制性股票)的奖励，如果满足所有归属要求，则不需要支付行使价或执行价来获得证券。不是完全价值奖是对证券的奖励，如期权，这些证券确实需要支付行权价或执行价。截至2020年12月31日，沃纳多大约有4,662,000根据本计划，如果所有授予的奖励都是定义的全价值奖励，则可用于未来授予的股票。
我们根据ASC主题718说明所有基于股权的薪酬，薪酬-股票薪酬. 下面是我们基于股票的薪酬费用的汇总，这是我们综合损益表中“一般和行政”费用的一个组成部分。
$(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
操作单元$33,431 $39,969 $17,763 
OPS9,579 1,944 10,689 
AO LTIP单位3,955 2,636 2,113 
沃纳多股票期权656 547 587 
沃纳多限制性股票649 549 570 
性能调节的AO LTIP单元407 8,263 — 
$48,677 $53,908 $31,722 
以下是截至2020年12月31日的年度未确认薪酬支出摘要。
(金额(以千为单位))自.起
2020年12月31日		加权平均
剩余合同期限
操作单元$25,661 1.6
OPS3,882 2.1
AO LTIP单位2,286 1.5
沃纳多股票期权987 1.7
沃纳多限制性股票974 1.7
性能调节的AO LTIP单元313 1.3
$34,103 1.7
OPS
OPS是基于业绩的多年股权补偿计划，根据该计划，如果且仅当Vornado表现优于预定的总股东回报(TSR)和/或相对于相对TSR表现优于市场时，参与者才有机会赚取运营合伙企业的某一类别单位(“OPP单位”)。根据该计划，参与者有机会赚取经营合伙企业的某一类别单位(“OPP单位”)，前提是且仅当Vornado表现优于预定的总股东回报(“TSR”)三年制绩效期间(“绩效期间”)，如下一页所述。OPP单位如果赚取，在归属后可以转换为运营合伙企业的A类单位(并最终转换为Vornado普通股)。
2020 OPP
2020年3月30日，委员会批准了2020年OPP，这是一项多年期的OPP，金额为35,000,000基于绩效的股权薪酬计划，其中$32,930,000授予高级管理人员。二零二零年获批予的OPP的公允价值为$。11,686,000，其中$7,583,000由于符合退休条件(已到退休年龄)的员工的归属加快，立即支出65或年龄60至少20服务年资)。剩下的$4,103,000被摊销成一笔费用五年期使用分级归属模型从授予之日起的期间。
104
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
15.以股票为基础的薪酬--续
OPS-续
2020 OPP-续
如果Vornado(I)的TSR高于基准加权指数(“指数”)，则2020 OPP下的奖励可能会获得80SNL美国写字楼房地产投资信托基金指数的百分比和20绩效期间SNL美国零售指数的%(“2020 OPP相对组成部分”)，和/或(Ii)TSR大于21绩效期间的百分比(“2020 OPP绝对值”)。
2020年OPP相对部分和2020 OPP绝对部分下的奖励价值将分别计算，每个奖励的总金额为$35,000,000所有参赛者的最高奖金上限。这个二各组成部分将被加在一起以确定总奖励金额，这也应以总金额$为准。35,000,000所有参赛者的最高奖金上限。在这项活动中，奖项是根据2020 OPP绝对成分股获得的，但Vornado的表现比指数低超过200履约期内的年利率基点(600比伦敦银行间同业拆借利率三年)，根据2020年OPP绝对部分赚取的金额将根据指数超过Vornado的TSR的程度而减少，最高支付为50在2020年OPP绝对组成部分下的%。在这种情况下，奖项是根据2020 OPP相对组成部分获得的，但Vornado未能实现至少TSR2根据Vornado的绝对TSR表现，根据2020 OPP相对组成部分获得的奖励将以可分级的滑动比例减少，2020 OPP相对组成部分获得的奖励最多减少50在适用测算期内Vornado的TSR为0%或负值。如果达到指定的绩效目标，根据2020年OPP获得的奖励将在第三年、第四年和第五年每年按比例授予。 此外，Vornado所有被提名的高管(根据Vornado于2020年4月3日提交给证券交易委员会的附表14A委托书中的定义)都必须在每个这样的归属日期之后持有任何赚取的和既得的奖励一年。根据2020年OPP授予的奖励的红利在绩效期间累加，如果最终根据指定绩效目标的实现获得奖励，则支付给参与者。
2018年OPP
如果Vornado(I)的TSR水平高于2018年OPP，则可以获得2018年OPP下的奖励21在业绩期间的百分比(“2018年OPP绝对组成部分”)和/或(Ii)达到TSR高于基准加权指数，该基准加权指数包括70SNL美国写字楼房地产投资信托基金指数的百分比和30业绩期间SNL美国零售指数的百分比(“2018年OPP相对成分”)。
2018年OPP相对部分和2018年OPP绝对部分下的奖励价值将分别计算，每个奖励的总金额为$35,000,000所有参赛者的最高奖金上限。这个二各组成部分将被加在一起以确定总奖励金额，这也应以总金额$为准。35,000,000所有参赛者的最高奖金上限。在这项活动中，奖项是在2018年OPP绝对成分股下获得的，但Vornado的表现比该指数低出超过200履约期内的年利率基点(600比伦敦银行间同业拆借利率三年)，根据2018年OPP绝对组成部分赚取的金额将根据该指数超过Vornado的TSR的程度而减少(并可能完全否定)。如果这些奖项是根据2018年OPP相对组成部分获得的，但Vornado未能实现至少TSR3每年%，2018年OPP相对组成部分下获得的奖励将根据Vornado的绝对TSR表现按可分级滑动比例减少，2018年OPP相对组成部分下获得的奖励最多减少50在适用测算期内Vornado的TSR为0%或负值。如果达到指定的绩效目标，2018年OPP下的奖项将在第三、四和五年每年按比例授予。此外，所有被提名的Vornado高管(定义见Vornado于2019年4月5日提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)的附表14A委托书)都必须在每个此类归属日期后持有任何赚取的和既得的奖励一年。根据2018年OPP授予的奖励的股息在绩效期间累加，如果最终根据指定绩效目标的实现获得奖励，则支付给参与者。
以下是在2020年12月31日、2018年和2017年12月31日期间批准的OPP单位摘要。
计划年度总计划
名义金额		概念百分比
批予金额
授予日期
公允价值(1)
OPP单位赚取
2020$35,000,000 94.0 %$11,700,000 待2023年确定
201835,000,000 78.2 %10,300,000 待2021年确定
201735,000,000 86.6 %10,800,000 未赚取
________________________________________
(1)在截至2020年12月31日和2018年12月31日的年度内，7,583,000及$8,040,000由于符合退休资格的雇员(已年满65岁或年满60岁且服务年资至少20年)加快了归属速度，分别于相应授予日立即支出。

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15.以股票为基础的薪酬--续
沃纳多股票期权
Vornado股票期权的授予行权价等于授予日在纽约证券交易所的Vornado普通股的高和低市场价格的平均值，通常授予4年限和期满10自授予之日起数年。与沃纳多股票期权奖励相关的补偿费用在授权期内以直线方式确认。
以下是Vornado在截至2020年12月31日的一年中股票期权活动的摘要。
股份加权的-
平均值
锻炼
价格		加权的-
平均值
剩馀
合同
术语		集料
内在性
价值
截至2019年12月31日的未偿还款项1,768,877 $57.39   
授与70,581 52.35   
练习(68,782)51.12   
没收(4,474)65.63 
过期(1,000,565)51.77   
截至2020年12月31日的未偿还款项765,637 $64.79 1.92$20,794 
截至2020年12月31日可行使的期权658,807 $65.84 0.86$1,288 
每项期权授予的公允价值是在授予之日使用期权定价模型估计的，该模型在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内对授予进行了以下加权平均假设。
截至12月31日，
 202020192018
预期波动率
35% - 36%
35%35%
预期寿命5.0年份5.0年份5.0年份
无风险利率
0.57% - 1.76%
2.50%2.25%
预期股息收益率
3.2% - 3.4%
2.9%2.9%
截至2020年、2019年及2018年12月31日止年度内授出的购股权之加权平均授出日每股公允价值为$12.28, $16.64及$18.42分别。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，从期权行使中收到的现金为$3,516,000, $5,495,000及$5,927,000在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内行使的期权总内在价值为$859,000, $18,954,000及$25,820,000分别为。
性能调节的AO LTIP单元
性能调节的AO LTIP单元是指要求在指定日期前达到某些性能条件，否则将被没收的AO LTIP单元。如果沃纳多普通股的交易水平达到或高于该水平，则符合基于业绩的条件。110每股授权价的%20在授权日之后的四周年当天或之前连续几天。如果不符合表演条件，奖励将被没收。如果符合表演条件，一旦授予，奖励可以按照与AO LTIP单位相同的方式转换为A类合作伙伴单位，直到十年自授予之日起生效。
以下是截至2020年12月31日的年度业绩调整的AO LTIP单位活动摘要。
单位加权平均
授予日期
公允价值		加权的-
平均值
剩馀
合同
术语		集料
内在性
价值
截至2019年12月31日的未偿还款项496,762 $62.62 
截至2020年12月31日的未偿还款项496,762 $62.62 8.04$— 
2020年12月31日可行使的期权235,089 $62.62 8.04$— 
截至2019年12月31日止年度内批出的有表现条件AO LTIP单位的授权价为$64.48和公允价值$8,983,000。授予的每个业绩条件AO LTIP单位的公允价值是在授予之日使用期权定价模型估计的，该模型在截至2019年12月31日的年度内对授予进行了以下加权平均假设。
截至2019年12月31日
预期波动率35%
预期寿命8.0年份
无风险利率2.76%
预期股息收益率3.1%

106
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15.以股票为基础的薪酬--续
AO LTIP单位
AO LTIP单位是经营合伙企业中的一类合伙权益，旨在符合联邦所得税的“利润利益”，通常只有在Vornado普通股的公平市场价值超过授予AO LTIP单位时设定的门槛水平时，才允许接受者实现价值，但须遵守适用于奖励的任何归属条件。阈值水平应等于100在授出日，Vornado普通股当时的公平市值的%。*归属的AO LTIP单位的价值通过将AO LTIP单位转换为A类经营合伙单位来实现。归属的AO LTIP单位可以转换成的A类单位的数量是根据以下商数确定的：(I)转换日期的转换价值超过授予AO LTIP单位时指定的门槛值，除以(Ii)转换日期的转换价值。“转换价值”是转换日期的Vornado普通股的价值乘以合伙协议中定义的转换系数(目前为1)的商数。“转换价值”是指转换日期的Vornado普通股的价值乘以合伙协议中定义的转换系数(目前为1)的商数，即：(I)转换日期的转换价值超过授予AO LTIP单位时指定的门槛值，除以(Ii)转换日期的转换价值。每个持有者通常将获得与AO LTIP单位相等的特别收入分配10A类单位分配的收入的%(或适用授予协议中指定的其他百分比)。*在将AO LTIP单位转换为A类单位后，持有者将有权以单位为基础就每个此类AO LTIP单位获得相当于10由AO LTIP单位的授予日期起至改装日期止期间，持有同等数量的A类单位的持有人收到的分派的百分比(或适用授标协议中指定的其他百分比)。
以下是截至2020年12月31日的一年中AO LTIP单位的活动摘要。
股份加权的-
平均值
锻炼
价格		加权的-
平均值
剩馀
合同
术语		集料
内在性
价值
截至2019年12月31日的未偿还款项383,983 $66.23  
授与342,924 52.40  
没收(7,454)57.23 
过期(1,872)67.55  
截至2020年12月31日的未偿还款项717,581 $59.71 7.30$100,619 
截至2020年12月31日可行使的期权216,646 $63.94 4.47$14,187 
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内批出的LAO LTIP单位的公允价值为 $4,319,000, $3,429,000及$3,484,000分别为。每个授予的AO LTIP单位的公允价值是在授予之日使用期权定价模型估计的，该模型在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内对授予进行了以下加权平均假设。
截至12月31日，
 202020192018
预期波动率
35% - 36%
35%35%
预期寿命5.0年份5.0年份5.0年份
无风险利率
0.57% - 1.76%
2.50%2.25%
预期股息收益率
3.2% - 3.4%
2.9%2.9%
操作单元
OP单位是按授予日纽约证券交易所Vornado普通股的高、低市场价格的平均值授予的，按比例授予 四年了并须遵守定义的应税计价事项。与运营单位相关的薪酬支出在归属期内使用分级归属模型按比例确认。对未归属运营单位支付的分配计入Vornado综合损益表中的“可归因于经营合伙企业非控股权益的净亏损(收入)”，以及计入经营合伙企业综合损益表中的“优先股分配”，总额为#美元。5,316,000, $4,070,000及$2,559,000分别在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内。
107
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
15.以股票为基础的薪酬--续
行动单位-续
以下是截至2020年12月31日的年度受限行动单位活动摘要。
未归属单位单位加权平均
授予日期
公允价值
截至2019年12月31日未授权1,148,313 $59.21 
授与530,597 33.95 
既得(516,805)47.16 
没收(9,687)35.86 
截至2020年12月31日未授权1,152,418 53.17 
2020、2019年和2018年授予的运营单位的公允价值为#美元。18,013,000, $58,732,000及$17,463,000在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内，归属的运营单位的公允价值为#美元。24,373,000, $27,821,000及$18,037,000分别为。
 沃纳多限制性股票 
Vornado限制性股票奖励是根据授予当日Vornado在纽约证券交易所普通股的高、低市场价格的平均值授予的，通常授予四年了与Vornado限制性股票奖励相关的补偿费用在归属期间以直线方式确认。对未归属的沃纳多限制性股票支付的股息直接计入留存收益，总额为#美元。98,000, $51,000及$44,000分别截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度。
以下是Vornado截至2020年12月31日的年度限制性股票活动摘要。
未归属股份股份加权平均
授予日期
公允价值
截至2019年12月31日未授权18,927 $70.96 
授与16,003 53.29 
既得(8,526)70.60 
没收(1,089)67.51 
截至2020年12月31日未授权25,315 60.06 
沃纳多在2020年、2019年和2018年授予的限制性股票奖励的公允价值为#美元。853,000, $568,000及$623,000在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内，归属的限制性股票的公允价值为$。602,000, $477,000及$492,000分别为。
16.    减值损失和交易相关成本(净额)
下表列出了减值损失和交易相关成本(净额)的详细情况：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
202020192018
房地产减值损失 (1)
$(236,286)$(8,065)$(12,000)
2020年第五大道608号租赁责任清偿收益及2019年减值损失及相关核销(详见下页)70,260 (93,860)— 
交易相关成本(8,001)(4,613)(6,217)
转让税(2)
— — (13,103)
$(174,027)$(106,538)$(31,320)
________________________________________
(1)见附注14-公允价值计量以获取更多信息。
(2)2018年第一季度记录的与收购独立广场有关的额外转让税。这家合资企业，我们在其中有一家50.1拥有独立广场的%经济利益，根据税务审裁处关于公园大道一号的裁决确立的先例，确认了这笔费用(见附注5-房地产基金投资).

108
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
16.扣除减值损失和交易相关成本后，净额继续
第五大道608号
2019年第二季度，我们在第五大道608号的零售租户Topshop的运营商阿卡迪亚集团美国有限公司(以下简称阿卡迪亚集团)在美国申请了破产法第15章的破产保护。2019年6月28日，阿卡迪亚集团关闭了在美国的所有门店。第五大道608号签订了一份土地和建筑租约，该租约将于2033年到期。在2019年第二季度，我们得出结论，该财产的账面价值不可追回，并确认了一美元93,860,000我们综合损益表的非现金减值亏损，其中#美元75,220,000是由于我们的使用权资产减值造成的。
2020年5月20日，我们与位于第五大道608号的土地和建筑出租人签订了交出房产的协议。根据协议条款，我们解除了租约义务，并将我们在第五大道608号租约中的所有权利、所有权和权益转让给土地和建筑出租人。与此相关，我们从合并资产负债表中剔除了租赁负债，这导致了#美元的损失。70,260,000在截至2020年12月31日的年度综合收益表中记录的收益。
17.    利息和其他投资(亏损)收入，净额
下表详细列出了我们的利息和其他投资(亏损)收入(净额)：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
(减)有价证券公允价值增加：
预部署(1)
$(4,938)$(21,649)$— 
列克星敦(2)
— 16,068 (26,596)
其他
— 48 143 
(4,938)(5,533)(26,453)
应收贷款信用损失(3)
(13,369)— — 
现金、现金等价物和限制性现金的利息5,793 13,380 15,827 
应收贷款利息3,384 6,326 10,298 
(4)
有价证券股息— 3,938 13,339 
其他，净额3,631 3,708 4,046 
______________$(5,499)$21,819 $17,057 
(1)2020年1月23日售出(见第91页 (详情请参阅)。
(2)2019年3月1日售出。
(3)见注3-列报依据和重大会计政策及附注14-公允价值计量以获取更多信息。
(4)包括$6,707与之前偿还给我们的一笔夹层贷款的投资有关的利润分享。
18.    利息和债务费用
    下表列出了利息和债务费用的详细情况：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
 202020192018
利息支出(1)
$251,847 $335,016 $389,136 
资本化利息和债务费用(41,056)(72,200)(73,166)
递延融资成本摊销18,460 23,807 31,979 
_______________$229,251 $286,623 $347,949 
(1)2019年包括$22,540与赎回#美元有关的提前偿债费用400,0005.00计划于2022年1月到期的优先无担保票据的百分比。

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合并财务报表附注(续)
19.    (亏损)每股收益/(亏损)A类单位收益
沃纳多房地产信托基金
下表列出了(I)普通股基本(亏损)收入的计算，其中包括未考虑稀释潜在普通股的已发行普通股的加权平均数，以及(Ii)普通股稀释(亏损)收入，包括加权平均普通股和稀释普通股等价物。未授予的基于股份的支付奖励包含不可没收的股息权利，无论是支付的还是未支付的，都被计入参与证券。收益基于两级法分配给参与证券，其中包括限制性股票奖励。其他潜在的摊薄股份等价物，例如我们的员工股票期权、OP单位、OPS、AO LTIP单位和业绩调整的AO LTIP单位，都包括在使用库存股方法计算稀释每股收益(“EPS”)中，而我们A系列可转换优先股的稀释效应则通过IF-转换方法反映在稀释每股收益中。
(以千计，每股除外)截至12月31日的年度，
 202020192018
分子：   
(亏损)持续经营的收入，扣除可归因于非控股权益的损失(收入)$(297,005)$3,147,965 $449,356 
停产(亏损)收入— (28)598 
可归因于沃纳多的净(亏损)收入(297,005)3,147,937 449,954 
优先股股息(51,739)(50,131)(50,636)
优先股发行成本— — (14,486)
普通股股东应占净(亏损)收入(348,744)3,097,806 384,832 
分配给未归属参与证券的收益(99)(309)(44)
每股基本(亏损)收益的分子(348,843)3,097,497 384,788 
假设转换的影响：
可转换优先股股息— 57 62 
分配给业绩超出计划单位的收益— 9 174 
每股摊薄(亏损)收益的分子$(348,843)$3,097,563 $385,024 
分母：
每股基本(亏损)收益的分母-加权平均股票。191,146 190,801 190,219 
稀释证券的影响(1):
员工股票期权和限制性股票奖励— 216 933 
可转换优先股— 34 37 
超额业绩计划单位— 2 101 
稀释(亏损)每股收益的分母-加权平均股票和假设换股191,146 191,053 191,290 
(亏损)每股普通股收益-基本：
每股普通股净(亏损)收益$(1.83)$16.23 $2.02 
(亏损)每股普通股收益-稀释后：
每股普通股净(亏损)收益$(1.83)$16.21 $2.01 
________________________________________
(1)稀释证券的影响不包括总计 14,007, 13,020和 12,232 截至年度的加权平均普通股等价物 分别为2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，因为它们的效果是反稀释的。
 
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合并财务报表附注(续)
19、季度每股(亏损)收益/A类单位每股(亏损)收益--续
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
下表列出了(I)每个甲类单位的基本(亏损)收入的计算，其中包括未偿还的甲类单位的加权平均数，而不考虑稀释潜在的甲类单位；(Ii)每个甲类单位的稀释(亏损)收入，包括加权平均的甲类单位和稀释甲类单位的等价物。未授予的基于股份的支付奖励包含不可没收的股息权利，无论是支付的还是未支付的，都被计入参与证券。收益分配给参与证券，包括沃纳多限制性股票奖励、OP单位和OPS，基于两类方法。其他潜在摊薄单位等价物，例如Vornado股票期权、AO LTIP单位和业绩调节AO LTIP单位，均计入使用库存股方法计算的单位摊薄收益(“EPU”)，而我们A系列可转换优先股的摊薄效应则通过IF-转换方法反映在摊薄EPU中。
(金额以千为单位，单位金额除外)截至12月31日的年度，
 202020192018
分子：   
(亏损)持续经营收入，扣除合并子公司非控股权益造成的亏损$(321,951)$3,358,839 $474,988 
停产(亏损)收入— (30)638 
可归因于Vornado Realty L.P.的净(亏损)收入(321,951)3,358,809 475,626 
首选单位分布(51,904)(50,296)(50,830)
优先单位发行成本— — (14,486)
可归因于A类单位持有人的净(亏损)收入(373,855)3,308,513 410,310 
分配给未归属参与证券的收益(5,417)(17,296)(2,973)
A类单位基本(亏损)收入分子(379,272)3,291,217 407,337 
假设转换的影响：
可转换优先单位分布— 57 62 
A类单位摊薄(亏损)收益分子$(379,272)$3,291,274 $407,399 
分母：
A类单位基本(亏损)收入分母-加权平均单位203,503 202,947 202,068 
稀释证券的影响(1):
Vornado股票期权，Vornado限制性股票奖励，OP Units，AO LTIP Units和Ops— 267 1,307 
可转换优先股— 34 37 
A类单位稀释(亏损)收益的分母-加权平均单位和假设换算203,503 203,248 203,412 
A类单位(亏损)收入-基本：
(亏损)持续经营收入，净额$(1.86)$16.22 $2.01 
非持续经营收入，净额— — 0.01 
A类单位净(亏损)收入$(1.86)$16.22 $2.02 
(亏损)每A类单位收益(稀释后)：
A类单位净(亏损)收入$(1.86)$16.19 $2.00 
________________________________________
(1)稀释证券的影响不包括总计1,650, 825和110分别于截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的加权平均A类单位当量，因为其效果是反稀释的。
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20.     租约
作为出租人
我们以经营租约的形式将空间出租给租户。大部分租约规定须预付每月须缴交的固定基本租金。写字楼租赁通常要求租户向我们报销超过基准年成本的运营成本和房地产税。某些租约规定将房地产税、保险和公共区域维护的份额转嫁给租户。某些租约还需要根据租户销售额的一定百分比支付额外的可变租金。
截至2020年12月31日，不可撤销经营租赁项下的未来未贴现现金流如下：
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日
截至12月31日的年度， 
2021$1,230,675 
20221,227,742 
20231,161,730 
2024995,588 
2025876,497 
此后5,090,824 
作为承租人
我们有许多土地契约，它们被归类为经营契约。 截至2020年12月31日，我们的ROU资产和租赁负债 $367,365,000 和 $401,008,000分别为。截至2019年12月31日，我们的ROU资产和租赁负债 $379,546,000 和 $498,254,000分别为。
用于衡量每项ROU资产和租赁负债的贴现率基于我们的增量借款利率(“IBR”)。吾等考虑整体经济环境及我们的信贷评级，并考虑各项融资及资产特定调整因素，以确保IBR适合相关租赁的预期用途。我们的某些土地契约提供续期选择权，我们根据相关的经济因素进行评估，以确定我们是否合理地确定行使或不行使选择权。与我们合理确定将会行使的续约期相关的租赁付款计入租赁负债和相应ROU资产的计量。
我们的若干土地租约须按指定未来日期相关资产的评估价值的一个百分比进行公平市场租金重置。公平市值租金重置不会导致对相关净资产和租赁负债的重新计量。公平市值租金重置，可能是重大的，将在发生这些重置的期间确认。
    下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日我们租赁负债的计量相关信息：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
20202019
加权平均剩余租期(年)44.840.2
加权平均贴现率4.91 %4.84 %
为经营租赁支付的现金$23,932 $27,817 
我们在综合损益表中确认租金费用是“营业”费用的一个组成部分。租金费用由固定和可变租赁付款组成。可变租赁支付包括百分比租金和基于指数或费率的租金重置。下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度租金支出明细：
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
20202019
固定租金费用
$28,503 $33,738 
可变租金费用
1,178 1,978 
房租费用
$29,681 $35,716 
截至2020年12月31日，经营性土地租赁的未来租赁付款如下：
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日
截至12月31日的年度，
2021$22,010 
202223,669 
202324,002 
202424,354 
202524,722 
此后926,139 
未贴现现金流合计1,044,896 
现值折扣(643,888)
租赁负债
$401,008 

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20.租约-续
作为承租人-续
法利写字楼和零售业
上一页详述的未来租赁付款不包括Farley Office and Retail的地面和建筑租赁。我们的95%正在开发Farley Office and Retail的合并合资企业99-与帝国发展公司(“ESD”)签订为期三年的三重净租约，租期为844,000可出租的平方英尺的商业空间，由大约730,000平方英尺的办公空间，大约114,000平方英尺的餐厅和零售空间。合资公司与ESD签订了建设毗邻的莫伊尼汉列车大厅的开发协议，并与斯堪斯卡·莫伊尼汉列车大厅建筑商(“Skanska”)签订了设计建造合同，根据合同，双方建造了莫伊尼汉列车大厅。斯堪斯卡公司于2020年12月31日基本完成建设，从而履行了对ESD的这一义务。合资公司在施工期间租赁了整个物业，并根据ASC 842-40-55的规定，要求确认莫伊尼汉列车大厅的所有开发支出。因此，由政府机构支付的开发支出被列示为“莫伊尼汉列车大厅开发支出”，相应的债务记入我们合并资产负债表中的“莫伊尼汉列车大厅债务”。2020年12月31日，莫伊尼汉列车大厅基本完工后，不属于我们商业空间的物业部分从与ESD的合资企业租赁中分离出来，我们从综合资产负债表中剔除了“莫伊尼汉列车大厅开发支出”和抵销的“莫伊尼汉列车大厅债务”，并从我们的综合资产负债表中剔除了“莫伊尼汉列车大厅开发支出”和“莫伊尼汉列车大厅债务”。
根据ASC 842-40-25对租赁符合“融资租赁”分类的结果，我们对该物业商业空间的租赁被视为“失败的售后回租”。租约要求每年支付租金#美元。5,000,000另加固定付款以代替房地产税(“试点”)，直至2030年6月。在固定的试点付款期之后，试点的计算方式与纽约市房地产税和评估的建筑物一致。截至2020年12月31日，未来的租金和固定试点付款为$549,861,000.
21. 多雇主福利计划
根据各自的集体谈判协议，我们的子公司为我们的工会代表员工提供特定的多雇主定义福利计划(“多雇主养老金计划”)和健康计划(“多雇主健康计划”)。
多雇主养老金计划 
多雇主退休金计划与单一雇主退休金计划的不同之处在于：(I)多雇主计划的供款可用于向其他参与雇主的雇员提供福利，以及(Ii)如果其他参与雇主未能供款，我们的每一家参与子公司可能被要求承担其当时按比例分摊的无资金来源的债务。如果参与子公司退出其参与的计划，则可能承担退出责任。截至2020年12月31日，我们的子公司参与这些计划对我们的合并财务报表并不重要。
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中，我们贡献了7,049,000, $10,793,000及$10,377,000我们的子公司在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的任何一年中，在这些计划中的缴费总额不超过雇主缴费总额的5%。
多雇主健康计划 
我们的子公司参与的多雇主健康计划为符合条件的在职和退休员工提供医疗福利。*在截至2020年、2019年和2018年12月31日的年度里，我们的子公司贡献了$26,938,000, $32,407,000及$30,354,000分别用于这些计划，这些计划作为我们综合损益表中“营业”费用的一个组成部分包括在我们的综合损益表中。
 
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22.     承诺和或有事项
保险
对于我们的财产(法利除外)，我们维持一般责任保险，最高限额为$。300,000,000每个事件和每个属性，其中$235,000,000包括传染病保险，我们维持所有风险财产和租金价值保险，限额为$。2.0每次发生10亿美元，对某些危险(如洪水和地震)有细分限制，自2021年2月15日起生效，不包括传染病覆盖范围。在2020年2月15日至2021年2月14日期间，我们和我们所有风险财产保单的保险承保人对美元的适用性存在分歧。2,300,000我们酒店的传染病覆盖率低于限额。我们加州的物业有地震保险，承保金额为$。350,000,000每次发生和合计，可扣除的金额为5受影响属性价值的%。我们维持对经证明的恐怖主义行为的保险，限额为$6.0亿美元，总计(如下所列)，$1.210亿美元用于未经认证的恐怖主义行为，以及5.0根据迄今为止修订的2002年“恐怖主义风险保险法”的定义，涉及核、生物、化学和辐射(“NBCR”)恐怖主义事件的恐怖主义，每起事件的总金额为10亿美元，并已延长至2027年12月。
宾夕法尼亚广场保险公司，LLC(“PPIC”)，是我们的全资合并子公司，为所有风险财产和租金价值保险的一部分以及我们的地震保险的一部分提供再保险，并为包括NBCR行为在内的恐怖主义行为提供直接保险。恐怖主义行为(不包括NBCR行为)的承保范围由第三方保险公司和联邦政府完全再保险，不涉及PPIC。对于NBCR ACTS，PPIC负责免赔额$1,759,257和20承保损失余额的1%，联邦政府对承保损失的剩余部分负责。我们对PPIC造成的任何损失负最终责任。
对于法利，我们维持一般责任保险，限额为$。100,000,000每次事故和建筑商风险保险，包括对现有财产和开发活动的承保金额为$2.8每一次发生和总计为10亿美元。我们维持对经过认证和未经认证的恐怖主义行为的保险，限额为#美元。1.8530亿美元和30亿美元1.17分别为每次发生20亿美元和总计20亿美元。
我们继续监察保险市场的状况，以及恐怖主义行为和其他事件的承保范围和费用，但我们不能预计未来会以商业合理的条款提供哪些承保范围。我们对未投保的损失、免赔额和超出我们保险覆盖范围的损失负责，这些损失可能是实质性的。
我们的债务工具包括以物业作抵押的按揭贷款、优先无抵押票据和循环信贷协议，其中包括要求我们维持保险的惯例契约。虽然我们相信，就这些协议而言，我们有足够的保险范围，但将来我们可能无法以合理的费用获得同等数额的保险。此外，如果贷款人坚持要求超过我们能够获得的覆盖面，可能会对我们为物业融资或再融资以及扩大投资组合的能力产生不利影响。
其他承付款和或有事项
我们不时涉及日常业务过程中出现的法律诉讼。我们认为，在咨询了法律顾问后，目前预计此类事件的结果不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生重大不利影响。
我们的每一处物业都在不同时间接受了不同程度的环境评估。环境评估没有发现任何实质性的环境污染。然而，不能保证确定新的污染区域、改变污染的程度或已知的范围、发现更多的地点或改变清理要求不会给我们带来巨大的费用。
2018年7月，我们租赁了78,000位于加利福尼亚州旧金山市蒙哥马利街345号的一平方英尺，出售给Regus PLC的一家子公司，初始期限为15好多年了。租约项下的债务由Regus PLC担保，金额最高可达#美元。90,000,000。承租人声称在交付太空之前终止了租约。我们于2019年10月23日开始提起诉讼，要求强制执行租赁和担保。2020年12月，经过审判，法院发布了一项对我们有利的暂定裁决。最终听证会于2021年2月1日举行，我们正在等待最终裁决。2020年10月9日，Regus PLC的继任者在卢森堡申请破产。我们正积极向卢森堡和其他司法管辖区的Regus PLC及其母公司的继任者提出与担保有关的索赔。
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合并财务报表附注(续)
22.承付款和或有事项--续
其他承付款和或有事项--续
二零一一年十一月，我们与纽约市经济发展公司(下称“EDC”)订立协议，租用92号及94号码头(下称“码头”)。49年术语：五10-年续约选项。与单一目的实体的无追索权租赁需要支付当前年租金#美元。2,000,000在固定租金的情况下，在最初的期限内逐步完成。我们在码头举办贸易展览和特别活动(并转租给其他人作同样用途)。2019年2月，一项检查发现支承92号码头的桩柱结构不健全(东区议会有责任进行维修)，东区议会下令我们迁出该物业。我们继续支付所需的租赁费，直至2020年2月，EDC没有为失去92号码头的使用权提供任何减免，也没有为收入损失提供补偿。自二零二零年三月起，由于尚未与东区发展公司达成决议，吾等尚未支付无追索权租约项下到期的月租。截至2020年12月31日，我们拥有47,473,000租赁负债和a$34,482,000为此租赁记录的使用权资产。
我们的抵押贷款对我们没有追索权，除了由第五大道640号、西34街7号和第七大道435号担保的抵押贷款，这些贷款是我们担保的，因此是我们税基的一部分。在某些情况下，我们提供担保或主租赁空间。这些担保和主租赁在满足特定情况或偿还相关贷款后终止。此外，我们还为Farley Office and Retail提供租金和应支付给纽约州实体ESD的房产税的担保。截至2020年12月31日，这些担保和主租赁的总金额约为美元1,769,000,000.
截至2020年12月31日，13,549,000我们的无担保循环信贷安排包含要求我们维持最低利息覆盖范围和最高债务与市值比率的金融契约，并在我们的评级降至Baa3/BBB以下的情况下提供更高的利率。我们的无担保循环信贷安排是在其中一项无担保循环信贷安排下未偿还的。我们的无担保循环信贷安排包含要求我们保持最低利息覆盖范围和最高债务与市值比率的财务契约。我们的无担保循环信贷安排还包含借款的习惯性条件，包括陈述和担保，还包含可能导致加速偿还的习惯性违约事件，包括未能支付利息或本金等项目。
我们的95%合并合资企业(5%是由关联公司(“关联”)拥有的)正在开发法利办公和零售。在房地产开发方面，该合资企业吸收了一位历史悠久的税收抵免投资者合作伙伴。根据历史性的税收抵免安排，合资企业必须遵守各种法律、法规和合同条款。不遵守适用要求可能导致预期的税收优惠无法实现，因此可能需要退还或减少税收抵免投资者的出资。截至2020年12月31日，税收抵免投资者已赚取92,400,000在出资方面。Vornado和Related已经担保了合资企业对税收抵免投资者的某些义务。
作为基金的投资经理，我们有权在有限合伙人的投资资本获得优先回报后获得奖励分配。奖励分配受追赶和追回条款的约束。因此，根据2020年12月31日基金资产的公允价值，在清算时，我们将被要求赚取#美元。29,800,000 支付给有限合伙人的款项，扣除欠我们的金额，代表着之前支付的奖励分配的追回，这将不会像以前应计的那样对损益表产生影响。
截至2020年12月31日，我们预计将为某些部分拥有的实体提供额外资本，总额约为$10,700,000.
截至2020年12月31日，我们的建设承诺总额约为451,000,000.
23.     关联方交易
亚历山大百货公司
*32.4%的股份。Vornado‘s董事会主席兼首席执行官Steven Roth也是Alexander’s的董事会主席和首席执行官。“我们根据管理、开发和租赁协议向Alexander‘s提供各种服务。这些协议在附注7中有描述-对部分拥有实体的投资.
州际公路物业(“州际公路”)
州际合伙是一种普通合伙企业，罗斯先生是执行普通合伙人。大卫·曼德尔鲍姆(David Mandelbaum)和小拉塞尔·B·怀特(Russell B.Wight Jr.)分别是Vornado的受托人和Alexander‘s的董事，他们是州际公路的另外两名普通合伙人。截至2020年12月31日，州际公路及其合作伙伴实益拥有的总资产约为7.0Vornado实益权益普通股的%26.1亚历山大普通股的%。
    
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沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
23.*关联方交易-续
州际公路-续
我们根据一项管理协议管理和租赁州际公路的房地产资产，年费相当于4年基本租金的%和百分比租金。管理协议的期限为一年并可自动续签，除非由任何一方于60我们相信，根据其他房地产公司收取的类似费用，管理协议条款对我们是公平的。“我们赚了$203,000, $300,000，及$453,000分别于截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度根据协议收取管理费。
第五大道和时代广场合资企业
我们根据管理、开发、租赁和其他协议为第五大道和时代广场合资公司提供各种服务。本协议载于附注7-对部分拥有实体的投资。执行副总裁兼零售主管哈伊姆·切拉(Him Chera)投资了由切拉家族控制的皇冠公司(Crown)。皇冠在第五大道和时代广场合资企业中拥有名义上的少数股权。此外，我们还与皇冠集团进行了其他投资。
24. 段信息
我们在二可报告的细分市场，纽约和其他，这是基于我们如何管理我们的业务。
每股净营业收入(“NOI”)为总收入减去营业费用(包括我们在部分拥有实体中的份额)。按股票-现金基础计算的NOI是指调整后的每股NOI，不包括直线租金收入和支出、在市场租赁之下和之上收购的摊销、净额和其他非现金调整。我们认为股票现金基础上的NOI是主要的非GAAP财务指标，用于决策和评估我们部门的无杠杆表现，因为它与总资产回报率有关，而不是杠杆股本回报率。由于物业的买卖是基于股票现金基础上的NOI，我们利用这一衡量标准做出投资决策，并将我们资产的表现与同行进行比较。股票的NOI和股票-现金基础的NOI不应被视为运营净收入或现金流的替代方案，也不能与其他公司采用的类似名称的衡量标准相比较。按份额现金计算的NOI包括因新冠肺炎疫情而推迟的租金。租金延期一般要求在不超过12个月的时间内按月分期付款。
以下是截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度的净(亏损)收入与股票NOI和股票-现金基础NOI的对账。
(金额(以千为单位))截至12月31日的年度，
202020192018
净(亏损)收入$(461,845)$3,334,262 $422,603 
折旧及摊销费用399,695 419,107 446,570 
一般和行政费用181,509 169,920 141,871 
减值损失和交易相关成本(净额)174,027 106,538 31,320 
部分所有权实体的亏损(收益)329,112 (78,865)(9,149)
房地产基金投资亏损226,327 104,082 89,231 
利息和其他投资损失(收益)，净额5,499 (21,819)(17,057)
利息和债务费用229,251 286,623 347,949 
转移到第五大道和时代广场合资企业的净收益— (2,571,099)— 
购进价格公允价值调整— — (44,060)
处置全资和部分拥有资产的净收益(381,320)(845,499)(246,031)
所得税费用36,630 103,439 37,633 
停业损失(收入)— 30 (638)
来自部分拥有的实体的NOI306,495 322,390 253,564 
可归因于合并子公司非控股权益的NOI(72,801)(69,332)(71,186)
共享时的噪音972,579 1,259,777 1,382,620 
直线租金的非现金调整、收购的低于市价租赁的摊销、净额和其他46,246 (6,060)(44,704)
按股票-现金基础计算的NOI$1,018,825 $1,253,717 $1,337,916 
116
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
合并财务报表附注(续)
24.细分市场信息-续
以下是截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度的股票NOI、股票-现金基础NOI和精选资产负债表数据的摘要。
(金额(以千为单位))截至2020年12月31日的年度
总计纽约其他
总收入$1,527,951 $1,221,748 $306,203 
运营费用(789,066)(640,531)(148,535)
NOI-整合738,885 581,217 157,668 
扣除：可归因于合并子公司非控股权益的NOI(72,801)(43,773)(29,028)
添加：来自部分拥有实体的NOI306,495 296,447 10,048 
共享时的噪音972,579 833,891 138,688 
直线租金的非现金调整、收购的低于市价租赁的摊销、净额和其他
46,246 36,715 9,531 
按股票-现金基础计算的NOI$1,018,825 $870,606 $148,219 
资产负债表数据：
房地产，按成本价计算$12,087,943 $9,581,830 $2,506,113 
对部分拥有实体的投资3,491,107 3,459,142 31,965 
总资产16,221,822 15,046,469 1,175,353 
(金额(以千为单位))截至2019年12月31日的年度
总计纽约其他
总收入$1,924,700 $1,577,860 $346,840 
运营费用(917,981)(758,304)(159,677)
NOI-整合1,006,719 819,556 187,163 
扣除：可归因于合并子公司非控股权益的NOI(69,332)(40,896)(28,436)
添加：来自部分拥有实体的NOI322,390 294,168 28,222 
共享时的噪音1,259,777 1,072,828 186,949 
直线租金的非现金调整、收购的低于市价租赁的摊销、净额和其他
(6,060)(12,318)6,258 
按股票-现金基础计算的NOI$1,253,717 $1,060,510 $193,207 
资产负债表数据：
房地产，按成本价计算$13,074,012 $10,272,458 $2,801,554 
对部分拥有实体的投资3,999,165 3,964,289 34,876 
总资产18,287,013 16,429,159 1,857,854 
(金额(以千为单位))截至2018年12月31日的年度
总计纽约其他
总收入$2,163,720 $1,836,036 $327,684 
运营费用(963,478)(806,464)(157,014)
NOI-整合1,200,242 1,029,572 170,670 
扣除：可归因于合并子公司非控股权益的NOI(71,186)(48,490)(22,696)
添加：来自部分拥有实体的NOI253,564 195,908 57,656 
共享时的噪音1,382,620 1,176,990 205,630 
直线租金的非现金调整、收购的低于市价租赁的摊销、净额和其他
(44,704)(45,427)723 
按股票-现金基础计算的NOI$1,337,916 $1,131,563 $206,353 
117

第九项：报告会计和财务披露方面的变化和与会计人员的分歧
没有。
项目9A：管理控制和程序
沃纳多房地产信托基金
披露控制和程序：我们的管理层在Vornado首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本Form 10-K年度报告所涵盖期间结束时，我们的披露控制和程序(该术语在1934年证券交易法下的规则13a-15(E)中定义)的有效性。基于这样的评估，Vornado的首席执行官和首席财务官得出的结论是，在这段时间结束时，我们的披露控制和程序是有效的。
财务报告内部控制：在与本报告相关的会计年度第四季度，我们对财务报告的内部控制(根据1934年证券交易法修订后的规则第13a-15(F)条的定义)没有发生任何变化，对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
管理层关于财务报告内部控制的报告
Vornado Realty Trust的管理层及其合并附属公司(“本公司”)负责建立和维持对财务报告的充分内部控制。我们对财务报告的内部控制是在Vornado的主要执行人员和主要财务官的监督下设计的程序，旨在根据美国公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部报告目的编制我们的财务报表提供合理保证。
截至2020年12月31日，管理层根据#年12月31日建立的框架对我们的财务报告内部控制的有效性进行了评估。内部控制-综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。基于这一评估，管理层确定，截至2020年12月31日，我们对财务报告的内部控制是有效的。
我们对财务报告的内部控制包括与保存记录相关的政策和程序，这些政策和程序合理详细地准确和公平地反映了资产的交易和处置；提供合理的保证，保证根据美国公认的会计原则进行必要的交易记录，以便根据美国公认的会计原则编制财务报表，并且仅根据管理层和受托人的授权进行收支；提供合理保证，防止或及时发现可能对我们的财务报表产生重大影响的未经授权的收购、使用或处置我们的资产。
我们截至2020年12月31日的财务报告内部控制有效性已由独立注册会计师事务所德勤会计师事务所(Deloitte&Touche LLP)审计，其报告刊登在下一页，该报告对截至2020年12月31日我们的财务报告内部控制的有效性表达了无保留意见。

118

独立注册会计师事务所报告


股东和董事会
沃纳多房地产信托基金
纽约，纽约
 
财务报告内部控制之我见
我们已经审计了Vornado Realty Trust及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日的财务报告内部控制，依据内部控制 — 综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2020年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013))由COSO发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2020年12月31日和截至2020年12月31日年度的综合财务报表和我们2021年2月16日的报告，对这些财务报表发表了无保留意见。

意见依据
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制报告中。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定是否在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。

由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测也存在这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者对政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/德勤律师事务所

纽约，纽约
2021年2月16日




119

第9A项。-续
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
披露控制和程序：在Vornado首席执行官和首席财务官的参与下，Vornado Realty L.P.的管理层评估了截至本Form 10-K年度报告所涵盖期间结束时，我们的披露控制和程序(该术语在1934年证券交易法下的规则13a-15(E)中定义)的有效性。基于这样的评估，Vornado的首席执行官和首席财务官得出的结论是，在这段时间结束时，我们的披露控制和程序是有效的。
财务报告内部控制：在与本报告相关的会计年度第四季度，我们对财务报告的内部控制(根据1934年证券交易法修订后的规则第13a-15(F)条的定义)没有发生任何变化，对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
管理层关于财务报告内部控制的报告
作为Vornado Realty L.P.的唯一普通合伙人，Vornado Realty Trust的管理层以及Vornado Realty L.P.的合并子公司(“本公司”)负责建立和维持对财务报告的充分内部控制。我们对财务报告的内部控制是在Vornado的主要执行人员和主要财务官的监督下设计的程序，旨在根据美国公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部报告目的编制我们的财务报表提供合理保证。
截至2020年12月31日，管理层根据#年12月31日建立的框架对我们的财务报告内部控制的有效性进行了评估。内部控制-综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。基于这一评估，管理层确定，截至2020年12月31日，我们对财务报告的内部控制是有效的。
我们对财务报告的内部控制包括与保存记录相关的政策和程序，这些政策和程序合理详细地准确和公平地反映了资产的交易和处置；提供合理的保证，保证交易在必要时进行记录，以便根据美国公认的会计原则编制财务报表，并且仅根据管理层和Vornado受托人的授权进行收支；提供合理保证，防止或及时发现可能对我们的财务报表产生重大影响的未经授权的资产收购、使用或处置。
我们截至2020年12月31日的财务报告内部控制有效性已由独立注册会计师事务所德勤会计师事务所(Deloitte&Touche LLP)审计，其报告刊登在下一页，该报告对截至2020年12月31日我们的财务报告内部控制的有效性表达了无保留意见。

120

独立注册会计师事务所报告

 
伙伴
沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
纽约，纽约
 
财务报告内部控制之我见
我们已经审计了Vornado Realty L.P.及其子公司(“合伙企业”)截至2020年12月31日的财务报告内部控制，依据内部控制 — 综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2020年12月31日，合伙企业在所有实质性方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是#年#月#日确定的标准。内部控制-综合框架(2013)由COSO发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了合伙企业截至2019年12月31日及截至2019年12月31日年度的综合财务报表，以及我们2021年2月16日的报告，对这些财务报表表达了无保留意见。

意见依据
合伙企业管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制报告中。我们的责任是根据我们的审计对合伙企业的财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和规定，我们必须与合伙企业保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定是否在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。

由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测也存在这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者对政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/德勤律师事务所

纽约，纽约
2021年2月16日




121

项目9B.附件及其他资料
关于Joseph Macnow之前宣布与本公司的分离，Macnow先生与本公司于2021年2月16日签订了一项协议，根据该协议，Macnow先生向本公司提供全面免除某些索赔的权利。本协议的副本作为本协议的附件10.41存档，并通过引用并入本文。
此外，麦克诺先生先前宣布的公司与麦克诺先生之间于2021年1月1日生效并于2021年2月16日签署的咨询协议的副本作为本文件的附件10.39存档，并作为参考并入本文。

第三部分
项目10.董事会、高管和公司治理
有关经营合伙企业的唯一普通合伙人Vornado的受托人(包括其审计委员会和审计委员会财务专家)的信息将包含在Vornado的最终委托书中，该委托书涉及Vornado受托人的选举，Vornado将在2020年12月31日后120天内根据1934年证券交易法下的第14A条规定向证券交易委员会提交该委托书，该等信息在此并入作为参考。在此还通过引用并入了在委托书的标题“16(A)受益所有权报告合规性”下的信息。
注册人的行政人员
以下是Vornado执行官员的姓名、年龄、主要职业和在Vornado担任的职位以及这些官员在过去五年中担任的职位。Vornado的所有高管的任期一直持续到Vornado股东年会之后的下一次Vornado董事会会议，除非他们被Vornado董事会提前免职。
名字年龄主要职业、职位及职位
(除非另有说明，否则目前和过去五年与Vornado合作)
史蒂文·罗斯79董事会主席；自2013年4月起担任首席执行官，1989年5月至2009年5月担任首席执行官；州际地产管理普通合伙人，购物中心的所有者和证券及合伙企业的投资者；自1995年3月起担任Alexander‘s，Inc.首席执行官，自1989年以来担任董事，并自2004年5月以来担任董事会主席。
迈克尔·J·佛朗哥52自2020年12月起担任总裁兼首席财务官；自2019年4月起担任总裁；2015年4月至2019年4月担任执行副总裁兼首席投资官；2010年11月至2015年4月担任执行副总裁兼收购和资本市场主管。
哈伊姆·切拉51执行副总裁-自2019年4月以来担任零售主管；2000年1月至2019年4月担任皇冠收购公司负责人。
巴里·S·兰格42执行副总裁-开发-自2019年4月起担任房地产联席主管；执行副总裁-开发主管自2015年5月至2019年4月。
格伦·J·韦斯51执行副总裁-写字楼租赁-自2019年4月起担任房地产联席主管；执行副总裁-写字楼租赁自2013年5月至2019年4月。
Vornado是经营合伙企业的唯一普通合伙人，它通过了一项商业行为和道德准则，其中包括适用于上述高管及其首席会计官、Vornado执行副总裁兼首席会计官Matthew Iocco。Iocco先生现年50岁，自2015年5月以来一直担任Vornado的执行副总裁兼首席会计官，并自2017年4月以来担任Alexander‘s，Inc.的首席财务官。2012年5月至2015年5月，Iocco先生担任Vornado高级副总裁兼首席会计官。该代码可在Vornado的网站www.vno.com上找到。
第11项：增加高管薪酬。
与Vornado的高管和受托人薪酬有关的信息将包含在上文提及的Vornado的委托书中的项目“董事、高管和公司治理”中，这些信息在此并入作为参考。
122

项目12.审查某些实益所有人和管理层的担保所有权以及相关股东事项
有关某些实益所有者的担保所有权和管理层以及相关股东事宜的信息将包含在项目E10“董事、高管和公司治理”中提到的沃纳多的委托书中，这些信息在此引用作为参考。“
股权薪酬计划信息
下表提供了截至2020年12月31日有关沃纳多股权薪酬计划的信息。
计划类别须提供的证券数目
在行使以下权力时发出
未偿还期权、认股权证及权利		加权平均
行权价格
未偿还期权、认股权证及权利		剩余证券数量
可供将来发行
在股权补偿计划下
(不包括第二栏反映的证券)
证券持有人批准的股权补偿计划
5,380,924 
(1)
$64.79 4,661,915 
(2)
未经证券持有人批准的股权补偿奖励
—  — —  
总计5,380,924  $64.79 4,661,915  
________________________________________
(1)包括以下股份/单位：(I)765,637份Vornado股票期权(其中658,807份是既有并可行使的)，(Ii)717,581份仅限升值的长期激励计划(“AO LTIP”)单位(其中216,646份是既有并可行使的)，(Iii)496,762份有业绩条件的AO LTIP单位(其中235,089份是既有并可行使的)，(Iv)2,196,554个限制性合伙经营单位(OPP单位如果赚取，在归属后可以转换为运营合伙企业的A类单位(并最终转换为Vornado普通股)。
不包括25,315股Vornado限制性股票，因为它们已反映在Vornado的总流通股中。
(2)基于被授予的奖项是定义为“全价值奖”的。如果我们按照定义授予“非全价值奖”，未来可供授予的证券数量将是9,323,830种。
第13项：建立某些关系和相关交易，以及董事独立性
有关某些关系和相关交易以及董事独立性的信息将包含在第10项“董事、高管和公司治理”中提到的Vornado委托书中，这些信息在此引用作为参考。

项目14.支付本金会计手续费和服务费
有关主要会计费用和服务的信息将包含在Vornado的委托书中，该委托书在第10项“董事、高管和公司治理”的标题下“批准独立会计师事务所的任命”中提及，这些信息在此并入作为参考。

第四部分
项目15.所有展品、财务报表明细表
(a)以下文件作为本报告的一部分归档：
1.合并财务报表载于本年度报告表格10-K中的第(8)项。
以下财务报表明细表应与本年度报告第8项中采用的10-K表格中的财务报表一并阅读。
 此页中的
年度报告
表格10-K
三-截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的房地产和累计折旧
124
由于不适用或所需信息已包含在合并财务报表或附注中，因此省略了上文所列的其他附表。
123
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
附表III
房地产与累计折旧
(金额(以千为单位))
A栏B栏C栏D栏E栏F栏G栏H栏第I栏
累赘(1)公司的初始成本费用
大写
后继
至收购		总金额
在期末结转		累计
折旧
和
摊销		日期
建筑(3)		日期
后天		我的生活就是这样的
折旧
最新的
收入
陈述式
是经过计算的
土地建筑
和
改进		土地建筑
和
改进		总计(2)
纽约
曼哈顿
美洲大道1290号$950,000 $518,244 $926,992 $256,937 $518,244 $1,183,929 $1,702,173 $406,087 19632007(4)
公园大道350号400,000 265,889 363,381 49,637 265,889 413,018 678,907 153,866 19602006(4)
PENN1— — 412,169 490,803 — 902,972 902,972 336,852 19721998(4)
西33街100号398,402 242,776 247,970 42,188 242,776 290,158 532,934 105,705 19112007(4)
西34街150号205,000 119,657 268,509 — 119,657 268,509 388,166 37,479 19002015(4)
PENN2575,000 (5)53,615 164,903 182,136 52,689 347,965 400,654 132,321 19681997(4)
公园大道90号— 8,000 175,890 199,918 8,000 375,808 383,808 161,439 19641997(4)
曼哈顿购物中心181,598 88,595 113,473 30,283 88,595 143,756 232,351 48,996 20092007(4)
百老汇770号700,000 52,898 95,686 186,666 52,898 282,352 335,250 112,718 19071998(4)
第七大道888号321,000 — 117,269 161,640 — 278,909 278,909 142,057 19801998(4)
PENN11500,000 40,333 85,259 111,535 40,333 196,794 237,127 83,611 19231997(4)
第三大道909号350,000 — 120,723 122,005 — 242,728 242,728 114,831 19691999(4)
东58街150号— 39,303 80,216 54,863 39,303 135,079 174,382 68,764 19691998(4)
麦迪逊大道595号— 62,731 62,888 50,717 62,731 113,605 176,336 49,081 19681999(4)
西34街330号— — 8,599 147,945 — 156,544 156,544 40,849 19251998(4)
麦迪逊大道828-850号— 107,937 28,261 (89,293)35,403 11,502 46,905 — 2005(4)
列克星敦大道715号— — 26,903 19,986 30,085 16,804 46,889 — 19232001(4)
百老汇大街478-486号— 30,000 20,063 11,831 21,489 40,405 61,894 3,817 20092007(4)
联合广场南4号120,000 24,079 55,220 9,685 24,079 64,905 88,984 24,170 1965/20041993(4)
法利写字楼和零售业— — 476,235 565,014 — 1,041,249 1,041,249 — 19122018(4)
第十一大道260号— — 80,482 5,352 — 85,834 85,834 12,133 19112015(4)
第五大道510号— 34,602 18,728 35,402 48,403 40,329 88,732 10,992 2010(4)
百老汇606号74,119 45,406 8,993 51,624 45,298 60,725 106,023 2,441 2016(4)
富尔顿街40号— 15,732 26,388 38,625 15,732 65,013 80,745 22,147 19871998(4)
百老汇443号— 11,187 41,186 (36,225)3,457 12,691 16,148 — 2013(4)
东66街40号— 13,616 34,635 159 13,616 34,794 48,410 13,113 2005(4)
春街155号— 13,700 30,544 6,769 13,700 37,313 51,013 12,456 2007(4)
第七大道435号95,696 19,893 19,091 2,166 19,893 21,257 41,150 9,681 20021997(4)
百老汇692号— 6,053 22,908 3,901 6,053 26,809 32,862 10,734 2005(4)
西33街131-135号— 8,315 21,312 316 8,315 21,628 29,943 2,566 2016(4)
124
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
附表III
房地产和累计折旧-续
(金额(以千为单位))

A栏B栏C栏D栏E栏F栏G栏H栏第I栏
累赘(1)公司的初始成本费用
大写
后继
至收购		总金额
在期末结转		累计
折旧
和
摊销		日期
建筑(3)		日期
后天		我的生活就是这样的
折旧
最新的
收入
陈述式
是经过计算的
土地建筑
和
改进		土地建筑
和
改进		总计(2)
纽约-续
曼哈顿-续
坚拿街304号— $3,511 $12,905 $(8,456)$1,771 $6,189 $7,960 $— 19102014(4)
麦迪逊大道677-679号— 13,070 9,640 585 13,070 10,225 23,295 3,691 2006(4)
第三大道1131号— 7,844 7,844 5,708 7,844 13,552 21,396 2,696 1997(4)
第七大道431号— 16,700 2,751 — 16,700 2,751 19,451 946 2007(4)
西32街138-142号— 9,252 9,936 1,720 9,252 11,656 20,908 1,504 19202015(4)
运河街334号— 1,693 6,507 (1,170)752 6,278 7,030 — 2011(4)
第三大道966号— 8,869 3,631 — 8,869 3,631 12,500 666 2013(4)
春街148号— 3,200 8,112 398 3,200 8,510 11,710 2,718 2008(4)
春街150号— 3,200 5,822 309 3,200 6,131 9,331 1,945 2008(4)
西33街137号— 6,398 1,550 — 6,398 1,550 7,948 223 19322015(4)
第七大道825号— 1,483 697 3,341 1,483 4,038 5,521 575 1997(4)
西26街537号— 10,370 17,632 16,730 26,631 18,101 44,732 1,319 2018(4)
格林威治339号— 2,622 12,333 (10,019)865 4,071 4,936 — 2017(4)
其他(包括标牌)— 140,477 31,892 36,832 94,788 114,413 209,201 19,942 
整个曼哈顿4,870,815 2,051,250 4,286,128 2,758,563 1,971,461 7,124,480 9,095,941 2,155,131 
**其他物业
宾夕法尼亚酒店，纽约— 29,903 121,712 134,245 29,903 255,957 285,860 142,143 19191997(4)
皇后区北方大道33-00号
纽约		100,000 46,505 86,226 13,538 46,505 99,764 146,269 15,710 19152015(4)
帕拉默斯，新泽西州— — — 23,311 1,036 22,275 23,311 18,313 19671987(4)
其他属性合计100,000 76,408 207,938 171,094 77,444 377,996 455,440 176,166 
全纽约4,970,815 2,127,658 4,494,066 2,929,657 2,048,905 7,502,476 9,551,381 2,331,297 
125
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
附表III
房地产和累计折旧-续
(金额(以千为单位))

A栏B栏C栏D栏E栏F栏G栏H栏第I栏
累赘(1)公司的初始成本费用
大写
后继
至收购		总金额
在期末结转		累计
折旧
和
摊销		日期
建筑(3)		日期
后天		我的生活就是这样的
折旧
最新的
收入
陈述式
是经过计算的
土地建筑
和
改进		土地建筑
和
改进		总计(2)
其他
MART
The MART，伊利诺伊州$675,000 $64,528 $319,146 $414,122 $64,535 $733,261 $797,796 $348,404 19301998(4)
伊利诺伊州西肯齐527号— 5,166 — 132 5,166 132 5,298 — 1998(4)
纽约92号和94号码头— — — 17,773 — 17,773 17,773 3,847 2008(4)
总计MART675,000 69,694 319,146 432,027 69,701 751,166 820,867 352,251 
加利福尼亚州街道555号，加利福尼亚州537,643 223,446 895,379 241,667 211,459 1,149,033 1,360,492 360,277 1922,1969 -19702007(4)
纽约中央公园南220号— 115,720 16,445 (104,428)— 27,737 27,737 — 2005(4)
博尔加塔土地，新泽西州大西洋城— 83,089 — — 83,089 — 83,089 — 2010
纽约东66号住宅区40号— 8,454 13,321 (8,193)5,273 8,309 13,582 2,882 2005(4)
纽约麦迪逊大道677-679号— 1,462 1,058 285 1,627 1,178 2,805 535 2006(4)
马里兰州安纳波利斯— — 9,652 — — 9,652 9,652 4,462 2005(4)
韦恩·汤恩中心(Wayne Towne Center)，新泽西州— — 26,137 56,373 — 82,510 82,510 29,431 2010(4)
其他— — — 5,606 — 5,606 5,606 1,725 (4)
总计其他1,212,643 501,865 1,281,138 623,337 371,149 2,035,191 2,406,340 751,563 
租赁改善、设备和其他
— — — 130,222 — 130,222 130,222 86,586 
合计2020年12月31日$6,183,458 $2,629,523 $5,775,204 $3,683,216 $2,420,054 $9,667,889 $12,087,943 $3,169,446 
________________________________________
(1)表示合同债务义务。
(2)出于纳税申报的目的，Vornado的资产和负债的净基数约为#美元。3.1比财务报表中报告的金额少了10亿美元。
(3)最初建造日期--许多物业进行了重大翻修或额外建造--见D栏。
(4)建筑物的折旧和改善是按从租约年限到年限的年限计算的。四十年.
(5)循环信贷安排的未偿还担保金额。

126
沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)和沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
附表III
房地产与累计折旧
(金额(以千为单位))
以下为房地产资产与累计折旧的对账情况：
 截至12月31日的年度，
 202020192018
房地产   
期初余额$13,074,012 $16,237,883 $14,756,295 
在此期间增加的项目包括：
土地1,372 46,074 170,065 
建筑物和装修及其他1,127,593 1,391,784 1,665,684 
 14,202,977 17,675,741 16,592,044 
减去：出售、注销、重新分类为准备出售和解除合并的资产2,115,034 4,601,729 354,161 
期末余额$12,087,943 $13,074,012 $16,237,883 
累计折旧
期初余额$3,015,958 $3,180,175 $2,885,283 
计入运营费用的附加费用344,301 360,194 381,500 
 3,360,259 3,540,369 3,266,783 
减去：出售、注销和解除合并的资产的累计折旧
190,813 524,411 86,608 
期末余额$3,169,446 $3,015,958 $3,180,175 
127

(二)三件展品：
证物编号：   
2.1
—主交易协议，日期为2016年10月31日，由Vornado Realty Trust、Vornado Realty L.P.、JBG Properties，Inc.、JBG/Operating Partners，L.P.、JBG Properties Inc.和JBG/Operating Partners的某些附属公司签订，日期为2016年10月31日，JBG Smith Properties和JBG Smith Properties LP。通过引用附件2.1并入Vornado Realty Trust截至2016年12月31日的年度报告Form 10-K(文件编号001-11954)，该报告于2017年2月13日提交*
3.1
—Vornado Realty Trust的重述条款，于2007年7月30日提交给马里兰州评估和税务局-参考Vornado Realty Trust于2007年7月31日提交的Form 10-Q季度报告(文件号001-11954)附件3.75合并*
3.2
—2018年7月25日修订的《沃纳多房地产信托章程》--于2018年7月30日提交的沃纳多房地产信托公司截至2018年6月30日的10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件3.55*
3.3
—《信托宣言修正案》，日期为2016年9月30日***
3.4
—《信托声明修正案》，日期为2018年6月13日-参考2018年7月30日提交的Vornado Realty Trust截至2018年6月30日的季度10-Q表格季度报告(文件编号001-11954)附件3.54合并*
3.5
—《信托声明修正案》，日期为2019年8月7日-参照沃纳多房地产信托公司于2019年8月8日提交的当前8-K表格报告附件3.1(文件编号001-11954)合并*
3.6
—条款补充，5.40%L系列累计实益可赎回优先股，清算优先权每股25美元，无面值-通过参考Vornado Realty Trust于2013年1月25日提交的表格8-A(文件编号001-11954)的附件3.6注册成立*
3.7
—文章补充分类Vornado Realty Trust的5.25%Series M系列累计可赎回优先股实益权益，清算优先权每股25美元，无面值-通过参考Vornado Realty Trust于2017年12月13日提交的Form8-A登记声明(文件编号001-11954)附件3.7合并*
3.8
—文章补充分类Vornado Realty Trust的5.25%N系列累计可赎回优先股实益权益，清算优先权每股25美元，无面值-通过参考Vornado Realty Trust于2020年11月24日提交的当前表格8-K(文件编号001-11954)的附件3.1合并*
3.9
—第二次修订和重新签署的Vornado Realty L.P.有限合伙协议，日期为1997年10月20日(“合伙协议”)-根据2003年5月8日提交的Vornado Realty Trust截至2003年3月31日的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件3.26成立*
3.10
—对合伙协议的修正，日期为1997年12月16日-参照沃纳多房地产信托公司2003年5月8日提交的Vornado Realty Trust截至2003年3月31日的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件3.27成立*
3.11
—“合伙协议第二修正案”，日期为1998年4月1日--根据1998年4月14日提交的Vornado Realty Trust的S-3表格登记声明(档案号：第333-50095号)附件3.5成立为公司。*
3.12
—“合伙协议第三修正案”，日期为1998年11月12日--根据1998年11月30日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告附件3.2(第001-11954号文件)成立为公司*
3.13
—“合伙协议第四修正案”，日期为1998年11月30日--根据1999年2月9日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告附件3.1(第001-11954号文件)成立为公司*
3.14
—“合伙协议第五修正案”，日期为1999年3月3日--根据1999年3月17日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告附件3.1(第001-11954号文件)成立为公司*
3.15
—“合伙协议第六修正案”，日期为1999年3月17日--根据1999年7月7日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告附件3.2(第001-11954号文件)成立为公司*
3.16
—“合伙协议第七修正案”，日期为1999年5月20日--根据1999年7月7日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K报表附件3.3(档案号001-11954)成立为公司*
3.17
—合伙协议的第八项修正案，日期为1999年5月27日--根据1999年7月7日提交的Vornado Realty Trust目前的Form 8-K报告附件3.4(文件编号001-11954)成立为公司*
3.18
—合伙协议第九修正案，日期为1999年9月3日--根据1999年10月25日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告附件3.3(第001-11954号文件)成立为公司*
3.19
—合伙协议第十修正案，日期为1999年9月3日--根据1999年10月25日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告附件3.4(文件编号001-11954)成立为公司*
3.20
—合伙协议第十一次修正案，日期为1999年11月24日--根据1999年12月23日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告附件3.2(文件编号001-11954)成立为公司*
3.21
—合伙协议第十二修正案，日期为2000年5月1日--于2000年5月19日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告(文件编号001-11954)附件3.2*
________________________________
*通过引用并入本文
***在此提交
128

3.22
—《合伙协议第十三修正案》，日期为2000年5月25日--于2000年6月16日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告(文件编号001-11954)附件3.2*
3.23
—“合伙协议第十四修正案”，日期为2000年12月8日--以2000年12月28日提交的Vornado Realty Trust当前8-K表格报告(第001-11954号文件)附件3.2为法团*
3.24
—合伙协议第十五修正案，日期为2000年12月15日--参照2001年8月27日提交的Vornado Realty Trust的S-8表格登记声明(文件编号333-68462)附件4.35成立为公司*
3.25
—合伙协议第十六修正案，日期为2001年7月25日--根据沃纳多房地产信托公司于2001年10月12日提交的当前8-K表格报告附件3.3(第001-11954号文件)成立为公司*
3.26
—《合伙协议第十七修正案》，日期为2001年9月21日--于2001年10月12日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K表格报告(文件编号001-11954)附件3.4*
3.27
—合伙协议第18修正案，日期为2002年1月1日-通过参考Vornado Realty Trust于2002年3月18日提交的8-K/A表格当前报告(文件编号001-11954)附件3.1成立为公司*
3.28
—合伙协议第十九修正案，日期为2002年7月1日-参照沃纳多房地产信托公司于2002年8月7日提交的Vornado Realty Trust截至2002年6月30日的10-Q表格季度报告(文件编号001-11954)附件3.47合并*
3.29
—合伙协议第二十修正案，日期为2003年4月9日--根据沃纳多房地产信托公司于2003年5月8日提交的Vornado Realty Trust截至2003年3月31日的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件3.46成立为公司*
3.30
—《合伙协议第二十一修正案》，日期为2003年7月31日--以2003年11月7日提交的Vornado Realty Trust截至2003年9月30日的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件3.47为公司*
3.31
—《合伙协议第二十二次修正案》，日期为2003年11月17日--于2004年3月3日提交的Vornado Realty Trust截至2003年12月31日的Form 10-K年度报告附件3.49(第001-11954号文件)*
3.32
—2004年5月27日对合伙协议的第二十三项修正案--参照沃纳多房地产信托公司于2004年6月14日提交的当前8-K表格报告(第001-11954号文件)附件99.2成立为公司*
3.33
—2004年8月17日对合伙协议的第24项修正案--参照2005年1月26日提交的Vornado Realty Trust附件3.57和Vornado Realty L.P.的Form S-3注册声明(文件编号333-122306)合并*
3.34
—《合伙协议第二十五修正案》，日期为2004年11月17日--参照2005年1月26日提交的Vornado Realty Trust附件3.58和Vornado Realty L.P.的Form S-3注册说明书(档案号333-122306)合并*
3.35
—《合伙协议第二十六修正案》，日期为2004年12月17日--参照Vornado Realty L.P.于2004年12月21日提交的Form 8-K(文件号：000-22685)的当前报告附件3.1成立为公司*
3.36
—2004年12月20日对合伙协议的第二十七项修正案--通过参考Vornado Realty L.P.于2004年12月21日提交的Form 8-K(文件号：000-22685)的当前报告附件3.2合并*
3.37
—合伙协议第二十八修正案，日期为2004年12月30日--参照Vornado Realty L.P.于2005年1月4日提交的Form 8-K(文件号：000-22685)的当前报告附件3.1成立为公司*
3.38
—2005年6月17日第29次合伙协议修正案--参照2005年6月21日提交的Vornado Realty L.P.目前的Form 8-K报告附件3.1(文件号：000-22685)合并*
3.39
—合伙协议第三十修正案，日期为2005年8月31日-参考Vornado Realty L.P.于2005年9月1日提交的Form 8-K(文件号：000-22685)的当前报告附件3.1成立为公司*
3.40
—2005年9月9日的《合伙协议第三十一修正案》--2005年9月14日提交的Vornado Realty L.P.目前的Form 8-K报告(文件号：000-22685)附件3.1*
3.41
—2005年12月19日的第三十二次修订和重新签署的有限合伙协议--合并于2006年5月8日提交的Vornado Realty L.P.截至2006年3月31日的Form 10-Q季度报告附件3.59(文件号：000-22685*
3.42
—2006年4月25日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第三十三次修正案--2006年5月1日提交的Vornado Realty Trust Form 8-K(文件号001-11954)附件10.2成立为公司*
3.43
—2006年5月2日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第三十四修正案--通过参考Vornado Realty L.P.于2006年5月3日提交的Form 8-K(文件号：000-22685)的当前报告附件3.1合并而成*
3.44
—2006年8月17日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第三十五次修正案--于2006年8月23日提交的Vornado Realty L.P.Form 8-K(文件号：000-22685)附件3.1*
3.45
—2006年10月2日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第三十六次修正案--2007年1月22日提交的Vornado Realty L.P.Form 8-K(文件号：000-22685)附件3.1*
3.46
—2007年6月28日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第三十七次修正案--通过参考Vornado Realty L.P.于2007年6月27日提交的Form 8-K当前报告(文件号：000-22685)附件3.1合并而成*
__________________________________
*通过引用并入本文
129

3.47
—2007年6月28日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第三十八项修正案--通过参考Vornado Realty L.P.于2007年6月27日提交的Form 8-K(文件号：000-22685)的当前报告附件3.2合并*
3.48
—2007年6月28日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第三十九次修正案-通过参考Vornado Realty L.P.于2007年6月27日提交的Form 8-K(文件号：000-22685)的附件3.3合并*
3.49
—2007年6月28日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第四十项修正案-通过参考Vornado Realty L.P.于2007年6月27日提交的Form 8-K(文件号：000-22685)的当前报告附件3.4合并*
3.50
—2008年3月31日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第四十一修正案--于2008年5月6日提交的Vornado Realty Trust截至2008年3月31日的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件3.44*
3.51
—2010年12月17日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第四十二次修正案--通过参考Vornado Realty L.P.于2010年12月21日提交的Form 8-K当前报告(第000-22685号文件)附件99.1合并而成*
3.52
—2011年4月20日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第四十三次修正案-通过参考Vornado Realty L.P.于2011年4月21日提交的Form 8-K当前报告(文件号：000-22685)的附件3.1合并*
3.53
—对Vornado Realty L.P.有限合伙有限合伙第二次修订和重新签署协议的第四十四次修正案，日期为2012年3月30日-参考Vornado Realty L.P.于2012年4月5日提交的Form 8-K当前报告(第001-34482号文件)附件99.1合并*
3.54
—2012年7月18日生效的“有限合伙企业第二次修订和重新签署协议”第44修正案--通过参考Vornado Realty L.P.于2012年7月18日提交的Form 8-K当前报告(第001-34482号文件)附件3.1合并而成*
3.55
—2013年1月25日对第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第四十五次修正案--通过参考Vornado Realty L.P.于2013年1月25日提交的Form 8-K当前报告(第001-34482号文件)附件3.1合并而成*
3.56
—2015年4月1日对Vornado Realty L.P.第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第四十六项修正案--通过参考Vornado Realty L.P.于2015年4月2日提交的Form 8-K当前报告(第001-34482号文件)附件3.1合并而成*
3.57
**—2017年12月13日对Vornado Realty L.P.第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第四十七次修正案-通过参考Vornado Realty L.P.于2017年12月13日提交的Form 8-K当前报告(文件编号001-34482)附件3.2合并*
3.58
**—《Vornado Realty L.P.第二次修订和重新签署的有限合伙协议》第四十八条修正案，日期为2018年1月12日--以2018年2月12日提交的Vornado Realty Trust截至2017年12月31日的10-K年度报告附件3.53(文件编号001-11954)为依据合并*
3.59
—日期为2019年8月7日的Vornado Realty L.P.第二次修订和重新签署的有限合伙协议的第四十九项修正案-通过参考2019年8月8日提交的Vornado Realty Trust目前的Form 8-K报告附件3.2(文件号001-11954)合并*
3.60
—Vornado Realty L.P.第二次修订和重新签署的有限合伙协议第五十修正案，日期为2020年11月24日-通过参考Vornado Realty Trust于2020年11月24日提交的当前8-K表格报告附件3.2(文件编号001-11954)合并*
4.1
—Vornado Realty L.P.和纽约银行之间的契约，日期为2003年11月25日，作为受托人公司，参考Vornado Realty Trust于2005年4月28日提交的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)的附件4.10*
4.2
—Vornado Realty Trust作为发行人，Vornado Realty L.P.作为担保人，纽约银行作为受托人公司，日期为2006年11月20日的契约，参照2006年11月27日提交的Vornado Realty Trust目前的8-K报表(第001-11954号文件)附件4.1*
 根据S-K条例第601(B)(4)(Iii)项，省略了界定沃纳多房地产信托及其附属公司长期债务证券持有人权利的某些工具。Vornado Realty Trust特此承诺，应美国证券交易委员会的要求，向美国证券交易委员会提供此类票据的副本 
4.3
—根据“证券交易法”第12条登记的沃纳多房地产信托证券说明***
4.4
—Vornado Realty L.P.A级单位说明及其有限合伙协议的若干条款***
10.1—Vornado，Inc.和Steven Roth之间的登记权协议，日期为1992年12月29日-通过参考Vornado Realty Trust截至1992年12月31日的Form 10-K年度报告(文件编号001-11954)成立*
10.2**—州际地产公司与Vornado，Inc.于1992年7月13日签订的管理协议-参考Vornado，Inc.于1993年2月16日提交的Form 10-K年度报告(文件编号001-11954)*
__________________________________________
*通过引用并入本文
**管理合同或补偿协议
***在此提交
130

10.3
**—Vornado Realty Trust、The Mendik Company，L.P.和David R.Greenbaum-Inc.签订的雇佣协议，日期为1997年4月15日，参考Vornado Realty Trust于1997年4月30日提交的当前表格8-K(第001-11954号文件)附件10.4*
10.4
—由Vornado、Vornado Realty L.P.、Charles E.Smith Commercial Realty L.P.和Charles E.Smith Commercial Realty L.L.C.签署并于2001年12月31日签订的纳税申报和保护协议-通过参考Vornado Realty Trust于2002年3月18日提交的当前表格8-K/A(文件编号1-11954)附件10.3成立为公司*
10.5
**—亚历山大公司和沃纳多房地产公司之间于2002年7月3日签署的《房地产保留协议》修正案--根据亚历山大公司于2002年8月7日提交的季度报告(文件编号001-06064)附件10(I)(E)(3)合并而成*
10.6
**—第59街房地产保留协议，日期为2002年7月3日，由Vornado Realty L.P.，731 Residential LLC和731 Commercial LLC之间签订，参考亚历山大公司于2002年8月7日提交的截至6月30日的季度报告(文件编号001-06064)的附件10(I)(E)(4)而成立*
10.7
—修订和重新签署的管理和开发协议，日期为2002年7月3日，由亚历山大公司、其子公司和沃纳多管理公司之间的协议修订和重新签署，参照亚历山大公司于2020年8月7日提交的10-Q表格季度报告(第001-06064号文件)的附件10(I)(F)(1)合并而成，表格10(I)(F)(1)是根据亚历山大公司于2020年8月7日提交的10-Q表格季度报告(文件编号001-06064)修订和重新签署的*
10.8
**—Vornado Realty Trust和Joseph Macnow于2006年7月27日修订和重新签署的雇佣协议--通过参考Vornado Realty Trust于2006年8月1日提交的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件10.54成立为公司*
10.9
**—Vornado Realty L.P.和Alexander‘s Inc.之间于2007年1月1日签署的《房地产保留协议第二修正案》-Vornado Realty Trust于2007年2月27日提交的截至2006年12月31日的Form 10-K年度报告附件10.55(文件编号001-11954)*
10.10
**—修订第59街房地产保留协议，日期为2007年1月1日，由Vornado Realty L.P.、731 Retail One LLC、731 Restaurant LLC、731 Office One LLC和731 Office Two LLC之间进行。-通过参考Vornado Realty Trust截至2006年12月31日的10-K表格年度报告(文件编号001-11954)附件10.56成立为公司，于2007年2月27日提交*
10.11
**—Vornado Realty Trust与Joseph Macnow的雇佣协议修正案，日期为2008年12月29日-参考Vornado Realty Trust截至2008年12月31日的Form 10-K年度报告附件10.48成立为法团(文件编号：001-11954)于2009年2月24日提交*
10.12
**—Vornado Realty Trust与David R.Greenbaum于2008年12月29日签订的雇佣协议修正案--于2009年2月24日提交的Vornado Realty Trust截至2008年12月31日的Form 10-K年度报告(文件编号001-11954)附件10.49*
10.13
**—Vornado Realty Trust与David R.Greenbaum于2008年12月29日签订的赔偿协议修正案--于2009年2月24日提交的Vornado Realty Trust截至2008年12月31日的Form 10-K年度报告(文件编号001-11954)附件10.50*
10.14
**—Vornado Realty Trust的2010年综合股票计划-根据2010年8月3日提交的Vornado Realty Trust截至2010年6月30日的10-Q表格季度报告(文件编号001-11954)附件10.41注册成立*
10.15
**—Vornado Realty Trust 2010年综合股票计划激励/非限制性股票期权协议表格-通过参考Vornado Realty Trust于2012年4月5日提交的Form 8-K(文件编号001-11954)附件99.1成立*
10.16
**—Vornado Realty Trust表格2010年综合股票计划限制性股票协议-通过参考Vornado Realty Trust于2012年4月5日提交的Form 8-K(文件编号001-11954)的附件99.2注册成立*
10.17
**—Vornado Realty Trust表格2010年综合股票计划限制性LTIP单位协议-通过参考Vornado Realty Trust于2012年4月5日提交的Form 8-K(文件号：001-11954)附件99.3合并而成*
10.18
**—Vornado Realty Trust 2012年优异表现计划奖励协议表格-参考2013年2月26日提交的Vornado Realty Trust截至2012年12月31日的Form 10-K年度报告附件10.45(文件编号001-11954)合并*
10.19
**—Vornado Realty Trust 2013年优异表现计划奖励协议表格-参考Vornado Realty Trust于2013年5月6日提交的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)的附件10.50合并*
10.20
**—Vornado Realty Trust和Michael J.Franco于2014年1月10日签订的雇佣协议--通过参考Vornado Realty Trust于2014年5月5日提交的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)的附件10.52合并*
10.21
**—Vornado Realty Trust 2017年修正案表格2015年、2016年、2017年优异表现计划奖励协议-参考Vornado Realty Trust截至2017年6月30日的季度10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件10.32合并，提交日期为2017年7月31日*
10.22
**—Vornado Realty Trust 2010年综合股票计划AO LTIP单位奖励协议表格-参考2018年2月12日提交的Vornado Realty Trust截至2017年12月31日的Form 10-K年度报告(文件编号001-11954)附件10.34合并*
10.23
**—Vornado Realty Trust 2018年优异表现计划奖励协议表格-根据2018年4月30日提交的Vornado Realty Trust截至2018年3月31日的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件10.35合并*
10.24
—Vornado Realty L.P.作为借款人、Vornado Realty Trust作为普通合伙人、签名页上列出的银行和JP摩根大通银行(JP Morgan Chase Bank N.A.)作为银行的行政代理-通过参考2018年10月29日提交的Vornado Realty Trust于2018年10月29日提交的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)的附件10.36，修订并重新签署了截至2018年10月26日的定期贷款协议，该协议由Vornado Realty L.P.(Vornado Realty L.P.)作为借款人，Vornado Realty Trust(普通合伙人)作为普通合伙人，JP Morgan Chase Bank N.A.(JP Morgan Chase Bank N.A.)作为银行的行政代理，于2018年10月29日提交*
__________________________________________
*通过引用并入本文
**管理合同或补偿协议
131

10.25
**—履约形式有条件的AO LTIP奖励协议-参考2019年2月11日提交的Vornado Realty Trust截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告附件10.36(文件编号001-11954)合并*
10.26
**—2019年限制性长期投资协议单位和限制性股票协议修正案表格-参考沃纳多房地产信托公司截至2018年12月31日的10-K表格年度报告(文件编号001-11954)附件10.37合并，提交日期为2019年2月11日*
10.27
**—Vornado Realty Trust表格2010年综合股票计划限制性LTIP单位协议-参考2019年2月11日提交的Vornado Realty Trust截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告(文件编号001-11954)附件10.38合并*
10.28
**—Vornado Realty Trust 2010年综合股票计划限制性股票协议表格-参考2019年2月11日提交的Vornado Realty Trust截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告(文件编号001-11954)附件10.39注册成立*
10.29
—第二次修订和重新签署的循环信贷协议日期为2019年3月26日，其中Vornado Realty L.P.作为借款人，Vornado Realty Trust作为普通合伙人，签名页上列出的银行，以及摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank N.A.)作为银行的行政代理-通过参考Vornado Realty Trust截至2019年3月31日的季度10-Q季度报告(文件第001-11954号)附件10.40注册成立*
10.30
**—Vornado Realty Trust 2019年综合股票计划表格-根据2019年4月5日提交的Vornado Realty Trust委托书附件B(文件编号001-11954)注册成立*
10.31
—Vornado Realty L.P.和Crown Jewel Partner LLC之间的交易协议，日期为2019年4月18日-根据2019年7月29日提交的Vornado Realty Trust截至2019年6月30日的季度10-Q季度报告(文件编号001-11954)的附件10.42成立*
10.32
**—Vornado Realty Trust 2019年综合股票计划限制性股票协议表格-根据Vornado Realty Trust于2020年2月18日提交的截至2019年12月31日的Form 10-K季度报告(文件编号001-11954)附件10.32注册成立*
10.33
**—Vornado Realty Trust 2019年综合股票计划限制性LTIP单位协议表格-参考Vornado Realty Trust截至2019年12月31日的Form 10-K季度报告(文件编号001-11954)的附件10.33合并，提交日期为2020年2月18日*
10.34
**—Vornado Realty Trust 2019年综合股票计划激励/非限制性股票期权协议表格-参考Vornado Realty Trust截至2019年12月31日的Form 10-K季度报告(文件编号001-11954)的附件10.34合并，提交日期为2020年2月18日*
10.35
**—Vornado Realty Trust和Glen J.Weiss于2018年5月25日签订的雇佣协议--通过参考Vornado Realty Trust于2020年5月4日提交的Form 10-Q季度报告(文件号：001-11954)附件10.35合并而成*
10.36
**—沃纳多房地产信托公司与哈伊姆·切拉公司于2019年4月19日签订的雇佣协议--于2020年5月4日提交的沃纳多房地产信托公司截至2020年3月31日的10-Q季度报告(文件编号001-11954)附件10.36*
10.37
**—Vornado Realty Trust 2020年优异表现计划奖励协议表格-参考Vornado Realty Trust于2020年5月4日提交的Form 10-Q季度报告(文件编号001-11954)的附件10.37合并*
10.38
**—沃纳多房地产信托公司和大卫·R·格林鲍姆于2021年2月16日签署的咨询协议***
10.39
**—沃纳多房地产信托公司和约瑟夫·麦克诺于2021年2月16日签署的咨询协议***
10.40
**—沃纳多房地产信托公司与大卫·R·格林鲍姆于2021年2月16日签署的协议***
10.41
**—沃纳多房地产信托公司与约瑟夫·麦克诺于2021年2月16日签署的协议***
10.42
**—沃纳多房地产信托公司2021年卓越表现计划高管奖励协议格式***
10.43
**—沃纳多房地产信托2021年非执行业绩计划奖励协议格式***
__________________________________________
*通过引用并入本文
**管理合同或补偿协议
***在此提交











132

21
—Vornado Realty Trust和Vornado Realty L.P.的子公司***
23.1
—独立注册会计师事务所对沃纳多房地产信托的同意***
23.2
—独立注册会计师事务所对Vornado Realty L.P.的同意书***
31.1
—规则13a-14(A)沃纳多房地产信托公司首席执行官的证明***
31.2
—规则13a-14(A)沃纳多房地产信托公司首席财务官的证明***
31.3
—规则13a-14(A)Vornado Realty L.P.首席执行官的证明***
31.4
—规则13a-14(A)Vornado Realty L.P.首席财务官的证明***
32.1
—第1350条沃纳多房地产信托公司首席执行官的证明***
32.2
—第1350节沃纳多房地产信托公司首席财务官证明***
32.3
—第1350条Vornado Realty L.P.首席执行官的证明***
32.4
—第1350条Vornado Realty L.P.首席财务官证明***
101—以下是Vornado Realty Trust和Vornado Realty L.P.截至2020年12月31日的Form 10-K年度报告中以内联可扩展商业报告语言(IXBRL)格式编制的以下财务信息，包括：(I)合并资产负债表，(Ii)综合收益表，(Iii)综合全面收益表，(Iv)综合权益变动表，(V)综合现金流量表，(Iv)综合财务报表附注。***
104—Vornado Realty Trust和Vornado Realty L.P.截至2020年12月31日的Form 10-K年度报告的封面，格式为iXBRL，包含在附件101中。***
_____________________________
***在此提交

项目16.表格10-K总结。
没有。
133



签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签名人代表其签署。
  沃纳多房地产信托基金
  (注册人)
   
2021年2月16日
依据：/s/Matthew Iocco
  马修·约克(Matthew Iocco)，首席会计官
(妥为授权的人员及主要会计人员)
134



签名-续
根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员代表注册人在指定日期以注册人身份签署：
 签名 标题 日期
      
依据：/s/Steven Roth 校董会主席 
2021年2月16日
 (史蒂文·罗斯) 和首席执行官
(首席行政主任)		  
      
依据：/s/坎迪斯·K·贝内克(Candace K.Beinecke) 受托人 
2021年2月16日
 (坎迪斯·K·贝内克)    
      
依据：/s/Michael D.Fascitelli 受托人 
2021年2月16日
 (迈克尔·D·法西特利)    
依据：/s/Beatrice Hamza Bassey受托人
2021年2月16日
(比阿特丽斯·哈姆扎·巴西)
      
依据：/s/威廉·W·赫尔曼四世 受托人 
2021年2月16日
 (威廉·W·赫尔曼四世)    
      
依据：/s/大卫·曼德尔鲍姆 受托人 
2021年2月16日
 (大卫·曼德尔鲍姆)    
      
依据：/s/Mandakini Puri 受托人 
2021年2月16日
 (曼达基尼·普里)    
      
依据：/s/Daniel R.Tisch 受托人 
2021年2月16日
 (丹尼尔·R·提施)    
      
依据：/s/理查德·R·韦斯特 受托人 
2021年2月16日
 (理查德·R·韦斯特)    
      
依据：/s/小罗素·B·怀特(Russell B.Wight，Jr.) 受托人 
2021年2月16日
 (小罗素·B·怀特Russell B.Wight，Jr.)    
依据：/s/迈克尔·J·佛朗哥 总裁兼首席财务官 
2021年2月16日
 (迈克尔·J·佛朗哥) (首席财务官)  
依据：/s/Matthew Iocco首席会计官
2021年2月16日
(马修·约克)(首席会计官)
135



签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签名人代表其签署。
  沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)
  (注册人)
   
2021年2月16日
依据：/s/Matthew Iocco
  马修·约科(Matthew Iocco)，沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)首席会计官，沃纳多房地产公司(Vornado Realty L.P.)唯一普通合伙人(正式授权的官员和首席会计官)
136



签名-续
根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员代表注册人在指定日期以注册人身份签署：
 签名 标题 日期
      
依据：/s/Steven Roth 校董会主席兼校董会主席 
2021年2月16日
 (史蒂文·罗斯) 沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)首席执行官
(首席行政主任)		  
      
依据：/s/坎迪斯·K·贝内克(Candace K.Beinecke) 沃纳多房地产信托公司的受托人 
2021年2月16日
 (坎迪斯·K·贝内克)    
      
依据：/s/Michael D.Fascitelli 沃纳多房地产信托公司的受托人 
2021年2月16日
 (迈克尔·D·法西特利)    
依据：/s/Beatrice Hamza Bassey沃纳多房地产信托公司的受托人
2021年2月16日
(比阿特丽斯·哈姆扎·巴西)
依据：/s/威廉·W·赫尔曼四世 沃纳多房地产信托公司的受托人 
2021年2月16日
 (威廉·W·赫尔曼四世)    
      
依据：/s/大卫·曼德尔鲍姆 沃纳多房地产信托公司的受托人 
2021年2月16日
 (大卫·曼德尔鲍姆)    
      
依据：/s/Mandakini Puri 沃纳多房地产信托公司的受托人 
2021年2月16日
 (曼达基尼·普里)    
      
依据：/s/Daniel R.Tisch 沃纳多房地产信托公司的受托人 
2021年2月16日
 (丹尼尔·R·提施)    
      
依据：/s/理查德·R·韦斯特 沃纳多房地产信托公司的受托人 
2021年2月16日
 (理查德·R·韦斯特)    
      
依据：/s/小罗素·B·怀特(Russell B.Wight，Jr.) 沃纳多房地产信托公司的受托人 
2021年2月16日
 (小罗素·B·怀特Russell B.Wight，Jr.)    
依据：/s/迈克尔·J·佛朗哥 沃纳多房地产信托公司总裁兼首席财务官 
2021年2月16日
 (迈克尔·J·佛朗哥) (首席财务官)  
依据：/s/Matthew Iocco沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)首席会计官
2021年2月16日
(马修·约克)(首席会计官)
137