附件 10.1

签订租赁协议

1960 South 4250 West LLC

犹他州一家有限责任公司,

作为房东

和

POLARITYTE MD，Inc.

内华达州的一家公司

作为 租户

日期： 2022年11月30日

1960 南边4250西边

犹他州盐湖城

基本的 租赁信息

[页面的剩余部分 故意留空。]

上述基本租赁信息并入并成为上述租赁的一部分。如果 任何基本租赁信息与租赁存在冲突，则以租赁为准。

目录表

定义术语列表

租赁

本租赁协议(以下简称“租赁”)于2022年11月30日由犹他州有限责任公司(“房东”)1960 South 4250 West LLC和内华达州公司(“承租人”)POLARITYTE MD，Inc.签订。

1. 定义和基本规定。由房东和租客同时签署的《基本租赁信息》(以下简称《基本租赁信息》)中所载的定义和基本规定在此并入作为参考，以供参考。此外，本租赁中使用的下列术语应具有以下含义：“附属公司” 是指通过一个或多个中间人直接或间接控制、受当事人控制或处于共同控制之下的任何个人或实体；“建筑物的结构”是指建筑物的外墙、屋顶、电梯井、基座、基础、承重墙的结构部分、结构楼板和次楼板，以及结构柱和梁；“建筑物的系统”指建筑物的暖通空调、生命安全、管道、电气和机械系统；“包括”包括但不限于：“法律”指所有联邦、州和地方法律、条例、规则和条例、所有法院命令、政府指令和政府命令，以及对前述的所有解释，以及影响本租约或项目或承租人将建筑物用于许可用途的所有限制性契诺，而“法律”指上述任何一项；“承租人的场外设备”是指可能位于项目上或附近的任何承租人的设备或其他财产(不在建筑物内)；而“承租方”是指下列任何人：承租人、承租

2. 租约授予；期限。在符合本租约条款的情况下，房东将租约出租给租户，并向房东租赁物业。 此外，根据本租约的条款和房东的规章制度，承租人及其员工和受邀者应拥有非独家许可，可以与其他人共同使用任何适用的车道、装货码头区域、道路、铁轨 和房东不时指定的其他类似改善设施作为公共区域，供项目的所有租户和居住者共同使用和享受。

本租赁期为租赁期，自生效日午夜12：00起至晚上11：59止。在 到期日期。如果承租人按照本租约条款开放并在物业内运营，且当时未违反任何租约条款、条件或契诺，超过任何适用的通知或保证期，承租人应有权将本租约延长一(1)个额外期限五(5)年，作为选择权期限(“选择权期限”) 必须在初始租期届满前至少一百八十(180)天给予业主书面通知。尽管 本租约有任何规定，如果承租人未能通过发出书面通知行使延期选择权，则该延期选择权将永远失效。适用于初始租期的所有条款、契诺、条件、条款和协议应适用于期权期限(如有)，租金的调整如上文基本租赁信息所述。本租赁中对“期限”或“租赁期限”的所有提及应被视为指由期权期限延长的初始期限(如果有)。

3. 租赁期；早期入住期。开工之日起，承租人将按照以下规定的方式接受房屋，条件是房东的工作基本完成以及房东仍需执行的清单项目(如附件D所定义)的执行情况。在承租人验收房屋和房东的工作基本完成后，承租人应签署并向房东递交一份基本上采用附件E中 格式的信件，确认(1)开始日期和初始期限届满日期，(2)承租人已接受房屋，(3)房东已履行其对房屋的所有义务(信件中规定的清单项目 除外)；但是，如果双方未能签署此类信函，则不应推迟开工日期或以其他方式使本租赁无效。在临时租用期内，承租人有权根据本租约的所有条款占用及使用物业作准许用途 。

4. 租金。

(1)从2022年12月1日开始，承租人应向房东支付承租人按比例分摊的年度运营成本(定义见下文)。房东可以善意地估计租户在任何一个日历年或该日历年的部分时间内应承担的租户应承担的运营成本比例。在每个日历年或部分日历年期间，承租人应在每月支付基本租金的同时，向房东预付相当于该日历年或部分日历年的预计承租人按比例分摊的运营成本除以该日历年的月数。房东可不时估算和重新估算承租人应承担的经营成本中承租人的比例份额，并将估算或重新估算的副本交付给承租人。此后，承租人按比例应支付的运营成本的每月分期付款 应根据估算值进行适当调整，以便在有关日历年度结束时，承租人应已支付房东估计的所有承租人按比例分摊的运营成本。根据这一估计数支付的任何金额应在每个日历年的实际运营成本可用时按本文规定进行调整。

(2) 术语“运营成本”是指业主根据一贯适用的会计原则确定的与项目所有权、运营和维护有关的所有费用和支出(受以下规定的限制) ，包括以下成本：(A)所有现场员工的工资和薪金，其级别为或低于从事运营的高级建筑经理的级别；项目的维护或安全(连同业主对高级建筑经理或以下级别的非现场员工执行与项目运营、维护或安全相关的部分服务的费用的合理分配)，包括与此相关的税收、保险和福利。(B)项目运营、维护、维修、更换和安全所用的所有用品和材料；。(C)业主合理确定的项目公共区域和其他非承租人区域(例如机械、电气和电信机房)的所有公用事业费用(包括燃料、天然气、电力、水、下水道和其他服务)。(D)项目的维修、更换和一般维护，包括铺路和停车区、道路、屋顶维修(业主负责更换第7节规定的屋顶)、小巷和车道、垃圾收集、清理和清除公共区域的垃圾、除草除雪、环境美化和外部油漆、维护公用设施线路、消防喷头和消防系统的费用、室外照明以及服务于项目的机械和管道系统，如果以下项目服务于项目中的多个租户、发电机(定义见下文)、码头门, (E)与项目管理办公室有关的公平市场租金和其他费用；(F)与独立承包人签订的项目运行、维护、管理、修理、更换和安保合同(包括警报服务、窗户清洁和电梯维护)；(G)为项目的一般利益提供专业服务的费用；(H)环境保险费或环境管理费；(I)房东必须维持的任何保险免赔额的费用；和(J)对项目进行改进的成本，虽然属于资本性质，但预计将降低项目的正常运营成本(包括所有公用事业成本)，如在业主合理估计的时间内使用商业合理利率摊销的成本，以收回成本，同时考虑到预期的成本节约，如业主使用其善意和商业合理判断确定的，以及为遵守任何政府当局此后颁布的任何法律或此后就任何现有法律作出的任何法律的任何新解释而进行的资本改善，按业主经其合理酌情决定的该等改善的有效经济年限内的商业合理利率摊销。

运营成本不应包括以下费用：(I)除第(Br)4(B)(2)(J)节所述的资本改善外，以及通常被认为是维护和维修项目的项目的成本，如公共区域的油漆、更换电梯大厅的地毯(如果有)等；(Ii)由保险收益或由承租人或其他第三方支付的维修、更换和一般维护的成本；(Iii)支付给业主的贷款的利息、摊销或其他付款，或根据 任何地面或基础租约(如有)应支付的租金；(Iv)折旧；(V)与租赁建筑物有关的费用，包括经纪人佣金、会计和律师费(包括与租户发生纠纷的律师费)；(Vi)服务的法律费用(不包括使项目租户普遍受益的服务费用)(例如税务纠纷)；(Vii)税款；(Viii)保险费 ；(Ix)翻新或以其他方式改善项目占用者的空间或项目中的空置空间；(X)向业主的附属公司支付费用，但仅限于超出市场收费的范围；(Xi)业主的一般公司管理费用和行政费用；及(Xii)对业主或业主物业经理施加的罚款、费用、滞纳金、违约金、罚金、税收处罚或相关利息费用，但对业主或业主物业经理征收的罚款、费用、滞纳金、罚款或相关利息费用，但房东或业主物业经理除外。

(3)自2022年12月1日起，承租人还应缴纳承租人按比例缴纳的每一年和部分年度的税款。承租人 应按上文规定的方式向承租人按比例缴纳税款，以支付承租人按比例分摊的运营成本 。“税收”是指税收、评估和政府收费或收费，无论是联邦、州、县还是市，也无论它们是通过对目前征税的地区或当局或由其他人征税或以其他方式征税， 以及现在或以后归因于项目(或其运营)的任何其他税收和评估(包括根据限制性契约或其他私人协议进行的普通费用的非政府评估，不被视为运营成本的一部分)，但不包括。罚金和利息以及收入的联邦和州税(如果改变目前的征税方法，直接对房东征收资本税，或对从其收取的租金征收资本税，或根据项目的全部或部分租金征收特许经营税、评估或费用，则所有此类税收、评估、费用或费用，或其中的一部分，应被视为包括在本文中的“税”一词中)。税金应包括为降低税额而聘请的顾问费用，以及因争议任何税项或寻求降低项目税额而产生的所有费用。出于财产税的目的，承租人放弃对房屋和项目的评估价值提出抗议或上诉的所有权利，以及接收重新评估通知的所有权利。

(4) 在每个历年的4月1日或之后，房东应在切实可行的范围内尽快向租户提供上一年度的经营成本和税金报表(“经营成本和税金报表”)。如果承租人在运营成本和税表所涵盖的年度中根据本节支付的运营成本或税金的估计付款 超过了运营成本和税表中显示的承租人在此类项目中的比例份额，则房东应立即将超出的部分计入或补偿承租人；同样，如果租户在该年度根据本节支付的运营成本或税金的估计金额低于 承租人在运营成本和税表中显示的此类项目的比例份额，则承租人应立即向房东支付不足的部分。应承租人的要求，房东应为此类费用提供商业上合理的支持，并提供支付经营成本和税务报表中汇总的基础发票的证据。承租人有权审核经营成本和税务报表，方法是向业主提供书面通知(“审查通知”)，表明承租人打算 审核业主在报表所适用年度的经营成本和税金记录。在收到审核通知后30天内，房东应将租户审核所需的所有相关记录的电子副本 准备好供查阅。如果承租人向房东提供审查通知，房东和租客应真诚合作，解决与运营成本和税单有关的任何问题。如果经过善意协商，房东和租客不能解决任何此类问题，则在十五(15)天前发出书面通知, 承租人或承租人的费用会计顾问有权在双方方便的时间在房东当地办事处(如果有)或如果没有 在房东的主要办公室审计房东的账簿和与前两年 (2)年的运营成本和税收有关的记录。如果审计披露承租人在经营成本和税表适用的年度支付的经营成本和税金的比例 超过承租人在该年度的经营成本和税金的比例 (房东无法证明审计不准确)，则房东应 保留超出的部分并将其计入租户下一个月的租金付款中，如果多付的款项在租期结束后三十(30)天内退还给租户。如果审计发现房东 向承租人收取了超过5%(5%)或更多的承租人按比例分摊的经营成本和税款，房东 应补偿承租人完成审计所产生的合理费用。

5. 拖欠款项；手续费。本合同要求租户支付的所有逾期款项应计入利息，从到期之日起至按18%的年利率或最高合法利率(此较低的金额在此称为“违约率”)支付为止；此外，房东除了可获得的所有其他权利和补救措施外，还可向租客收取相当于(A)$50.00或(B)拖欠款项的5%中较大者的费用，以补偿房东因租客拖欠所造成的费用和不便。但是，在任何情况下，本节或本租赁中其他地方允许的费用 在适用法律下被视为利息的范围内，不得超过最高合法利率。尽管有上述规定，在房东向租户发出书面通知后五个工作日内，租户首次逾期未付款(但不包括后续事件)，不得收取上述滞纳金 。

6. 保证金。在签订本租约的同时，承租人应向房东支付保证金，保证金由房东保管，以保证承租人履行其在本租约项下的义务。保证金不是预付租金，也不是房东在违约时的损害赔偿额度或限额(如本文所定义)。房东可在违约事件发生后，在不损害任何其他补救措施的情况下，不时使用全部或部分保证金来履行承租人未能履行本合同项下的任何义务。在使用保证金后，承租人应应要求向房东 支付如此申请的金额，以便将保证金恢复到其原始金额。根据适用于商业租赁保证金的法律的要求和条件，房东应在适用法律要求的时间内，将扣除所有损害赔偿、收费和法律允许的其他金额后的保证金剩余部分返还给承租人。房东和租客同意，此类扣除应包括但不限于房东遭受的所有损害和损失，或房东合理估计其将因租户违反本租约而遭受的损失。保证金可以 与其他资金混合，不支付利息。如果房东转让其在房产中的权益，房东应将保证金转让给受让人，并在转让并将法律规定受让人对保证金的责任的确认书交付给租客后，房东此后不再承担退还保证金的责任。

7.房东的赡养义务。本租约为净租赁；因此，业主的维护义务仅限于更换建筑物的结构；业主不应对(1)任何此类工作负责，除非承租人书面通知业主有此需要，或(2)适用法律规定因承租人使用建筑物而对建筑物结构进行改动(改动应由承租人负责)。建筑物的结构不包括天窗、窗户、玻璃或平板玻璃、门或顶盖门、特殊门面或办公室入口、码头保险杠、码头底板或平地机、装货区和码头以及装货码头设备，所有这些都应由承租人进行维护。业主对本租赁项下业主具体负责的任何缺陷、维修、更换或维护的责任应 仅限于执行工程的费用。此外，业主应维护大楼的停车区和其他公共区域，包括建筑物周围的车道、小巷、景观和场地以及公用设施线路，使其与一般办公、制造和仓库设施的运营保持一致，包括建筑物外部(包括油漆)、景观喷水系统和通常与上述相关的任何物品。执行前款所述工作的所有成本应计入运营成本。承租人应立即以书面形式通知业主根据本第7条要求进行的任何工作，在承租人向业主发出此类通知之前，业主不应负责执行该工作。另外, 在任何情况下，房东均不对适用法律要求的因租户使用房屋而对建筑物结构进行的更改负责(更改应由租户自负费用和费用)。尽管有任何与本协议相反的规定，房东应以其唯一和绝对的酌情权确定要求其履行本协议规定的维修义务的适当补救措施(例如，房东应自行决定维修或更换是否为适当的补救措施).

房东 确认目前位于建筑物供电项目(“发电机”)上的应急发电机是承租人的财产，承租人可在本租约终止时按其认为合适的方式拆除和处置发电机，但承租人应自费修复因承租人拆除发电机而对项目造成的任何损坏。房东 应向承租人提供任何钥匙或代码，使承租人在本租赁期内始终能够进入发电机所在的围栏区域。承租人同意，在本租赁期内，发电机可用于为整栋建筑提供服务，为此，业主应使发电机始终保持良好的工作状态(包括使其燃料始终保持在不低于50%的燃料容量)。所有此类发电机维护成本应为运营成本， 承租人应根据上文第4(B)节的规定支付按比例分摊的此类成本。承租人应确保发电机不受损失或损坏的影响，如果发电机丢失或损坏，承租人应单独负责提供更换发电机，该发电机应是承租人的财产，租户可在本租赁终止时移走，但受上文规定的维修义务的约束，房东应提供安装更换发电机所需的一切商业上合理的援助和合作，包括修改、更改或重新配置任何墙壁、管道、或将替换发电机连接到自动转换开关以将建筑物电源转换到替换发电机所需的建筑物接线 (“ATS”), 所有费用均由业主单独承担，作为建筑物结构的维护费用，而不作为运营成本。同样，如果发电机由于任何不在保险范围内的原因而停止运行，承租人应 单独负责提供替换发电机，该替换发电机应是承租人的财产，租户可在本租约终止时移走，但受上述维修义务的约束，房东应提供安装替换发电机所需的所有商业上合理的协助和合作，包括修改、更改或重新配置将替换发电机连接到ATS所需的建筑物的任何墙壁、管道或线路。所有费用均由业主单独承担，作为建筑物结构的维护费用，而不是运营成本。房东的工作应包括在ATS周围安装围墙和通道，使ATS的当前位置成为租户随时可以进入的公共区域，且未经租户事先书面同意，房东不得移动或重新安置ATS的公共区域，不得无理扣留。

8. 改进；改建；承租人的保养和维修义务。

9. 实用程序。承租人应支付房屋内使用的所有水、气、电、热、电话、下水道、洒水费和其他水电费和服务，以及与承租人使用房屋有关的任何税费、罚金、附加费、连接费、维护费等 。作为房东工作的一部分，房东应为每项公用事业单独对房屋进行计量，如果单独计量某一公用事业在商业上不合理，则房东应对该公用事业的房产分别进行计量。承租人应自费获得房屋的所有公用事业服务，包括提出所有申请，获取电表和其他相关设备，并支付所有押金和连接费。房东对物业公用事业服务的任何中断或故障不承担任何责任，该公用事业服务的中断或故障不应 构成对租户的推定驱逐，不构成任何默示保证的违反，或者，除下一句中规定的外， 租户有权享受本协议规定的租户义务的任何减免。然而，如果承租人因无法使用任何此类服务而被禁止使用场所的连续三(3)个工作日以上，并且这种不可用是由房东 造成的，并且该服务的恢复在房东的合理控制范围内，则承租人应有权享受(在该连续三个工作日之后)连续每一天的租金减免，从而阻止承租人 使用场所。租金不应因中断、不足而减少, 此类服务不可用或中断 如果此类不可用或中断不是由房东造成的，并且此类服务的恢复不在房东的合理控制范围内 。

10. 使用。承租人应仅为许可用途持续占用和使用房屋，并应遵守与本租约和/或房屋的用途、状况、通道和占用有关的所有法律，不得浪费、使建筑物的 结构或建筑物的系统超载，或使建筑物使用会损坏建筑物。尽管本租约有任何相反规定，但在业主和租客之间，(A)承租人应承担遵守1990年《美国残疾人法》第三章、管理残疾通道或建筑障碍的任何州法律、以及根据此类法律颁布的、经不时修订的(《残疾人法》)的所有规则、法规和指南的风险， 和(B)业主应承担在建筑物公共区域遵守残疾人法的风险，除因将房屋用于许可用途以外的用途或任何改动或增加(包括由承租方或代表承租方进行的任何初始承租人改进工作(风险和责任由承租人承担)而导致的合规 除外)。 房屋不得用于任何有损声誉的用途、造成特殊火灾危险、或导致建筑物或其内容的保险费率提高 ，或用于储存任何危险材料(本合同第26节 规定的除外)，但是，与承租人允许使用物业有关的此类事项是明确允许的 ，无论此类事项是否被认为有损声誉、造成特殊火灾危险或导致建筑物或其内容的保险费率增加。外部仓库，包括卡车或其他车辆的仓库, 未经房东 事先书面同意，禁止使用(不得无理扣留、附加条件或拖延)。如果由于承租方的行为或由于承租人腾出房屋，建筑物或其内容的保险费率增加，则承租人应按要求向房东支付增加的金额。承租人应开展业务并控制其他承租方，不得对其他租户或业主造成任何滋扰或 不合理地干扰其对大楼的管理，但前提是明确允许与承租人许可使用物业有关的滋扰和干扰，而无论该等滋扰 和以任何方式干扰其他租户或与其有业务往来的人。尽管如上所述，如果 承租人因允许使用物业而产生任何滋扰或干扰，承租人应在业主的合理要求下，采取商业上合理的措施减轻该等滋扰或干扰，但承租人不应 有义务采取任何缓解措施，以扰乱或以其他方式干扰承租人在许可用途下在物业内的业务运作。

11. 转让和转租。

(1) 租户的关联企业；

(2) 任何公司、有限合伙、有限责任合伙、有限责任公司或其他商业实体，其中或与哪个承租人或其公司继承人或受让人按照适用的管理商业实体合并和合并的法律规定合并或合并，只要(A)承租人在本协议项下的义务由合并后存活或合并后成立的实体承担；以及(B)尚存或创建的实体的有形净值不低于租户截至本协议日期的有形净值；或

(3) 任何公司、有限合伙、有限责任合伙、有限责任公司或其他商业实体收购承租人的全部或几乎所有资产，如果该等实体在收购后的有形净值不低于承租人截至本协议日期的有形净值。

承租人 应及时通知房东任何允许的转让。承租人应继续对履行承租人在本合同项下的所有义务承担责任，或者如果承租人因合并、合并或收购而不复存在，则尚存或收购的实体应明确以书面形式承担承租人在本合同项下的义务。此外，获准受让人应遵守本租约的所有条款和条件，包括准许用途，且获准受让人对处所的使用不得 违反影响处所、建筑物、业主或建筑物其他租户的任何其他协议。在任何允许转让的生效日期后30天内，承租人同意向房东提供(A)实施任何上述转让的文书副本，(B)证明承租人满足适用于任何此类转让的上述要求的文件，(C)本租约规定的与允许受让人有关的保险证据，以及(D)遵守OFAC法规和任何法规、行政命令(包括2001年9月24日)的证据。禁止 财产并禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易的行政命令，或与此有关的其他政府行动，包括许可受让人的名称和地址以及拥有、控制或指挥获准受让人的任何实体和个人的名称和地址。允许转让的发生不应放弃房东对任何后续转让的权利。 “有形净值”是指总资产超过总负债，在每种情况下都是按照一贯适用的公认会计原则(“公认会计原则”)确定的，但不包括, 根据GAAP分类为无形资产的所有资产，包括商誉、许可证、专利、商标、商号、版权和特许经营权。经许可的受让人随后进行的任何转让应受本节条款的约束。

12.保险；放弃；代位求偿；赔偿。

(1) 在符合第12(C)条的规定下，承租人应为业主及其代表和代理人辩护、赔偿并使其免受伤害，使其免受因任何人的伤害或死亡，或因任何人的伤害或被盗、毁坏、丢失或失去使用而产生的所有索赔、要求、责任、诉讼、判决、损害和费用(包括合理的律师费)，因承租方的疏忽或故意不当行为造成的任何财产 或不便(“损失”)(1)发生在本项目之内或之上(不在本场所内)，(2)发生在本场所内，或(3)因安装、操作、维护、修理或移走位于本项目内或附近的任何承租方的任何财产而引起，包括承租人的场外设备。但是，这种赔偿不适用于房东或其代理人主动疏忽或故意行为不当所造成的程度。

(2) 除第12(C)条另有规定外，房东应保护、赔偿租户及其代表和代理人，使其免受因房东或其代理人的疏忽或故意不当行为所造成的项目内或项目上(物业以外)的所有损失，但此类赔偿不适用于租户及其代理人的疏忽或故意不当行为所造成的范围。

(3) 本租约所载的弥偿在本租约终止或期满后仍继续有效，且不会因本租约任何条文下的租金减免或分摊而终止或被免除、减少或以任何方式影响。如果就本协议要求赔偿的 提起任何诉讼，则应请求，赔偿一方同意在该 诉讼中利用使被赔偿一方满意的律师为其辩护，费用由其自行承担。

13.[br]从属；委托；通知房东的抵押人。

14. 规章制度。承租人应遵守本项目的规章制度，这些规章制度作为附件C附在本合同附件中。业主可不时更改该等规章制度，以保障项目及相关设施的安全、护理或清洁，条件是该等更改适用于项目的所有承租人，不得不合理地干扰承租人对房屋的使用，并由业主以非歧视的方式强制执行。承租人应负责各承租方遵守这些规章制度，但这些规章制度应统一执行。

15. 谴责。

16. 火灾或其他伤亡。

17. 个人财产税。承租人应负责对承租人放置在房屋内或建筑物或项目内的个人财产、家具、固定装置征收或评估的所有税款。如果对房东或房东的财产征收或评估租客应缴纳的任何税款，而房东选择支付，或者如果房东的财产的评估价值因计入此类个人财产、家具或固定装置而增加，并且房东选择根据这种增加缴纳税款，则租客应在提出书面要求后30天内向房东支付根据本协议承租人 主要负有责任的部分税款；但是，如果承租人在房东付款前通知房东它将对此类税费的有效性或金额提出异议，并在此后根据法律 努力进行此类争辩，并且如果不付款不会对项目或房东的权益构成损失或没收的威胁，或对房东施加任何 费用或罚款，则房东不得支付该金额。

18. 违约事件。下列事件中的每一次都应为“违约事件”：

19. 补救。发生任何违约事件时，房东除根据本协议或法律或衡平法所赋予房东的所有其他权利和补救措施外，还可采取下列任何一项或多项行动：

20. 租户付款；不豁免；累积补救。

21.房东留置权。房东放弃现在或以后对承租人位于房产或项目内或之上或与房产或项目相关使用的房产的任何法定房东留置权。

22. 房产的交还。房东的任何行为都不应被视为接受交还房产，除非是由房东签署的书面协议，否则接受交还房产的协议无效。本租约期满或终止时，承租人应向房东交付房屋，并在租期内将所有修缮完好、状况良好、无任何有害物质放置在房屋内、清洁、合理的磨损(以及非租客造成的处罚和伤亡损害，应由第15条和第16条控制)交付给房东，并应将房屋的所有钥匙交给房东。承租人可由承租人拆除放置在房屋内或大楼内其他地方的所有独立的行业固定装置、家具和个人财产(但承租人不得拆除由房东支付全部或部分费用的任何此类物品，或任何电线或电缆，除非房东要求这样做)。此外，如果房东要求拆除(但不包括其他)，承租人应按照房东的要求拆除改建、增建、改善、固定装置、个人财产、设备、电线、管道、布线和家具(包括承租人的场外设备)，包括但不限于房东要求拆除和修复(但不限于其他)；但是，如果房东明确书面同意不需要拆除有问题的改善或改善，承租人不应被要求拆除对房屋或项目的任何增建或改善。承租人应修复因拆卸造成的所有损坏。所有未移走的物品，由房东选择视为已被承租人遗弃，可被挪用、出售、储存、销毁, 或由房东在没有通知租户的情况下以其他方式处置，并且没有任何义务 对该等物品进行说明。本节的规定在任期结束时继续有效。

23. 等待。如租客未能在租期结束时迁出物业，则租客将成为租客 ，除业主有权获得的所有其他损害赔偿及补救外，(A)租客除支付其他租金外，还须支付相当于租期最后一个月应缴租金150%的基本租金，及(B)租客在其他情况下应 继续受制于本租赁项下的所有承租人义务。本节的规定不应被视为限制或放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。如果承租人在本租约终止或期满后未能交还房产，除由此对房东产生的任何其他责任外，承租人还应保护、捍卫、赔偿房东不受任何损失、费用(包括合理的律师费)和责任的损害，包括任何后续租户因未能交出而提出的任何索赔，以及因此而给房东造成的任何利润损失。

24. 业主保留的某些权利。只要这种权利的行使不会不合理地干扰租户对房屋的占用，房东应享有以下权利：

25. 其他。

附件 A--房舍概要

附件B--土地说明

附件C--建筑规则和条例

附件D--工作信函

附件E-开工日期确认书

附件F-承租人禁止反言证书表格

附件G-承租人的许可用途

26. 环境要求。

27. 停车。承租人有权在房东批准的位置指定最多二十五(25)个紧挨着其房产的停车位 作为专用停车场。除上述规定外，承租人与大厦其他承租人一样，享有使用业主分配给承租人的与大厦有关的停车位的非专属权利。房东 应考虑房东认为相关的所有因素，在为大楼租户分配停车位时使用其合理的酌处权，包括大楼租户在各自房产内的使用密度和类型(例如，写字楼或工业用地)。房东保留采取措施控制停车使用的权利，如门禁、取用卡、吊牌或其他适当的方式。租客在租期内可免费使用停车位。房东不承担向第三方强制执行租客停车权的责任。

28. 对应对象。本租约可以一份或多份相同的副本签订，各方签署的租约应构成一份文件，以确保本租约的效力。本租赁中的“签约”、“签字”、“签字”和类似词语应包括通过传真或其他电子 格式(包括“pdf”、“tif”或“jpg”)或通过DocuSign或类似电子格式签署的电子签字的图像。使用电子签名和电子记录(包括通过电子方式创建、生成、发送、传达、接收或存储的任何合同或其他记录)应与手动签署或在适用法律允许的最大范围内使用纸质记录保存系统具有相同的法律效力、有效性和可执行性，适用法律包括《联邦全球和国家商法》、任何基于《统一电子交易法》或《统一商法典》的州法律。

房东和租客明确拒绝对房屋适合租户预期的商业用途的任何默示担保，租户在本协议项下支付租金的义务不取决于房产状况或房东履行本协议项下的义务，除本协议另有明确规定外，承租人应继续支付租金，且不减除、要求、抵销或扣除，即使房东违反其在本协议项下的职责或义务，无论是明示的还是默示的。

[此页的其余部分故意留空]

本租约在下列日期签订，但为了参考起见，本租约的日期应为上文第一次写入的日期 。如果签约日期为空，则本租约自上文第一次写明的日期起视为签约。

附件 A

处所的轮廓

附件 B

土地描述

一块地块是百年工业园第四期分区第六地块的一部分，位于盐湖县记录局办公室第79-6页第216页，位于盐湖基地和子午线西侧1号山脉南镇18段，其官方平面图记录为编号3291285。所述地块更具体地描述如下：

从上述第6地段的西南角开始，再沿上述第6地段的西风界线向西延伸1044.56英尺的北纬00°07‘23“；再由北纬89°52’37”向东延伸370.00英尺；再由东经00°07‘23“沿上述第6地段的东界向东延伸957.31英尺至曲线点；然后从曲线弧线上向西南方向41.89英尺向右转，半径为30英尺，中心角为80°00‘00“，弦向南39°52’37”，向西38.57英尺至切点；再由向南79°52‘37“向西，沿上述地段6的南界向曲线点的距离为244.74英尺；然后在向右的一条半径为1820.00英尺的曲线上向西南移动105.31英尺， 中心角3°18‘56“，弦向西81°32’05”，距离起点105.31英尺。

附件

建筑规章制度

下列规章制度适用于房屋、建筑物、与之相关的停车区及其附属设施：

1. 人行道、门口、前厅、大厅、楼梯、装货码头区域和相关的顶盖门以及其他类似区域不得被租户 阻挡，或被任何租户用于进出各自租用的场所以及从大楼的一个部分到另一个部分以外的其他用途。

2.管道(包括外部排水渠和污水坑泵)、固定附着物和用具只能用于设计用途，不得在其内投掷或堆放扫地、垃圾、破布或其他不合适的材料。承租人或其代理人、雇员或受邀人因使用不当而造成的任何此类固定装置或用具的损坏，应由承租人赔偿。

3. 未经业主事先书面同意，不得在从建筑物外部可见的任何窗户或门或建筑物的其他部分上或在其上喷漆或粘贴任何标志、广告或告示。租赁日项目上的所有承租人标牌均由业主接受并同意。除非业主书面同意或根据承租人的建筑标准改进，否则不得将窗帘、窗帘、百叶窗、窗帘、屏风或其他设备挂在或与房屋的任何一扇或多扇外门连接在一起。不得在处所的任何部分设置遮阳篷。承租人不得将任何东西靠在或靠近玻璃隔板或门或窗户，否则可能会在房屋外部造成不美观的效果。

4.租户应自费负责提供房屋内的所有门锁，并应在安装该等设备的同时，向业主提供万能钥匙、卡钥匙、通行密码或其他方式，房东可立即进入房屋内的所有区域，费用由租户承担。房东不得进入租客的安全区域，除非发生紧急情况或房东检查，在这种情况下，房东应向租客提供合理的事先通知，告知房东检查的具体日期和时间。此外，承租人有权并有权在业主、其代理人、员工和代表进入时安排承租人授权的代表出席 。作为进入的条件，房东应遵守租客制定的所有程序，以保持任何安全区域的无菌和卫生条件，进入房产的房东代表应签署租户要求访客进入房产的保密协议。

5.房东可以规定重量限制，并确定保险箱和其他重型设备或物品的位置，在所有情况下，这些设备或物品应放置在建筑物内，以便以房东可以接受的方式分配重量，其中可能包括使用房东可能要求的辅助设备。因安装或拆除承租人的任何财产而对建筑物造成的所有损坏，或承租人的财产在建筑物内造成的损坏，应由承租人承担费用。

6.走廊门在不使用时应保持关闭。走廊、大厅、电梯间或楼梯内不得清扫或投掷任何物品。任何禽鸟或动物(导盲犬除外)不得带进或饲养在承租人租用的处所内、之上或附近，但承租人可在处所内饲养拟供承租人使用的禽鸟或动物，以供承租人与其 许可用途相关。任何租户租用的房屋的任何部分在任何时候都不得用作住宿或住宿宿舍。

7.承租人不得在建筑物内制造或允许任何震动或不适当、令人不快或令人不快的噪音或气味，或以其他方式干扰其他租户或与其有业务往来的人，但与承租人 允许使用物业有关的气味是明确允许的，无论该等气味是否以任何方式干扰其他租户或与他们有业务往来的人。承租人不得将石棉或多氯联苯引入、干扰或释放进或出房屋。

8.承租人不得违反适用法律在大楼内存放任何易燃或易爆液体或物质。未经业主事先书面同意，承租人不得在房屋内安装或操作任何蒸汽机或燃气机或锅炉或其他机械设备。明确禁止违反适用法律将石油、天然气或易燃液体用于取暖、照明或任何其他目的。不得违反适用的法律将爆炸物或其他被视为特别危险的物品带入大楼。

9. 房东不对租户租用的房屋或公共区域的个人财物、金钱或珠宝的遗失或被盗负责，无论该区域是否被锁住。

10. 承租人不得在房屋或建筑物上或其周围进行任何吸引纠察队、示威者或类似活动的活动。本合同中的任何内容不得被视为限制承租人的许可使用。

11. 所有车辆目前都必须获得许可，并处于良好的运营状况，停放在与承租人在该场所经营的业务有关的商业目的，停放在指定的停车位内，每个停车位一辆车。停车场内不得以广告牌形式停放车辆。任何停放不当的车辆都可能被拖走。承租人、承租人代理人、员工、供应商和客户未按要求操作或停放车辆的，应将车辆拖走，费用由车主或司机承担。房东可以在车辆上放置一只“靴子”来固定它，并可能收取50美元的费用 来移除“靴子”。承租人应赔偿、扣留并免除房东因拖曳或启动属于承租方的任何车辆而产生的任何责任。

12. 除非业主或大楼经理陪同，否则租户不得进入电话室、电机室、机械室或不在大楼内的其他服务区。

13.承租人不得允许在房屋外存放或倾倒废物或垃圾，或允许将任何有害物质放置在房屋内或周围的任何排水系统或卫生系统内。

14.承租人不得在房屋内安装或操作任何与承租人对房屋的日常使用没有直接关系的机器或机械装置。

15.承租人不得在与大楼相关的停车区内停放或操作任何半挂车或半挂车。

16.承租人不得允许任何承租方携带任何手枪、枪支或其他任何类型的武器、非法药物或酒精饮料进入本项目，除非得到业主的书面明确许可。

17.承租人不得允许其雇员、受邀者或客人在建筑物内或大堂、通道、走廊、电梯、自动售货机、休息室、楼梯或与大楼内其他承租人共有的任何其他区域吸烟，或允许其雇员、受邀者或客人在建筑物入口处闲逛以吸烟。业主可以，但不应被要求，在大楼外指定一个吸烟区。

附件 D

工作信函

房东 和租户改善工作书

本《房东与租户改善工作书》(以下简称《工作书》)由1960年南4250 West LLC(犹他州有限责任公司(“房东”))和POLARITYTE MD，Inc.(内华达州公司(“租户”))共同撰写并填写。除明显不一致或不适用的情况外，本租赁条款均纳入本工作信函，未在本工作信函中定义的大写术语应具有本租赁中所赋予的含义。

本工作书的目的是阐明业主和租客在设计和施工方面各自的责任，包括业主和租客可能认为必要或适当的所有改建、增建和改善，以使租户在租约项下为租户入住做好准备。除承租人改善工程外，建筑物的此类改建、增建和改善工程 为使建筑物符合空间平面图(定义见下文)而需要进行的工程称为“房东的工作”。对房屋的改建、增加和改善，包括拆除、重新安置或建造干净的房间，不包括房东的工作和租户的任何其他个人财产或未贴在房屋上的租户的其他财产，在本工作函中称为“租户改善”，而建造租户 改善的工作称为“租户改善工作”。

房东和租客协议如下：

1. 房东前期工作。房东的工作包括以下几点：

(A)业主应自负费用和费用出租建筑物，包括但不限于安装围墙、在建筑物周围安装墙壁和承租人进入建筑物的发电机的自动测试系统，以便在承租人可进入的自动测试系统周围建立一个公共区域，使用新的商业级材料分离建筑机械和电气系统，并根据以下条件：(I)业主和租户在签订租约后立即共同确定的“工作范围”，和(Ii)经批准的计划(如下文定义)，以良好、熟练和无留置权的方式，并符合所有适用的地方、州和联邦卫生和建筑法规、法规、法律和许可。业主履行工作的日期应在业主和租客双方共同确定的《业主工作时间表》上载明，租约签订后立即生效。

(B)房东应在房东工作进度表中规定的日期或之前将拟议的计划和规格提交给租户，供房东批准，这些计划和规格应由在犹他州获得正式许可的建筑师或土木工程师编制，应以租户的空间计划为基础并纳入租户的空间计划，并在房东工作期间提供租户对房屋的占用和使用。建议的平面图和规格应在业主收到承租人的批准后称为“批准的平面图”。

(C)房东将在房东工作时间表中规定的日期或之前提交房东工作所需的所有必要和适当的许可和批准所需的所有申请、计划和文件，并应努力争取获得所有必要和适当的政府许可和批准。

(D)房东将在房东工作日程表中规定的日期或之前开始房东工作。房东同意根据房东工作时间表中规定的时间表，每周提供证明房东工作进度的照片。

(E)房东将根据批准的计划和所有适用的地方、州和联邦卫生和建筑法规、法规、法律和许可来建造房东的工作，并使用商业上合理的努力来满足房东工作计划中规定的所有里程碑日期。

(F)房东应至少提前十五(15)天向租户发出书面通知，告知房东基本完成房东工作的日期。

(G)承租人有权在业主工作期间检查业主的工作，但这种检查不得干扰业主的工作。房东的工作时间表应明确承租人开始工作的时间。认识到房东和租客将同时在房屋内工作，双方应协调时间表和工作人员，以实现合作的工作环境。

(H)房东保证房东的所有工作在生效之日起一(1)年内不受潜在缺陷和明显缺陷的影响，尽管租户在租约第8(B)节中承担了任何维修义务。

(I)承租人不对业主承包商、分包商和相关承包商人员(统称为业主的GC)的任何行为或不作为承担任何责任，也不承担任何责任。房东同意自费为房东的GC因疏忽或故意不当行为引起或导致的任何索赔、诉讼因由、诉讼、要求、损害、损失、债务和解、判决、费用和费用(包括合理的律师费)进行辩护、赔偿并使租客免受伤害。这一赔偿应是首先的辩护和付款之一，而不是担保或补偿，并且在本协议期满或终止后继续有效。

(J) 尽管本合同有任何相反规定，业主工作进度表中所列或本合同另有规定的业主完成工作的里程碑和其他截止日期应延长至因承租人或任何承租方的行为或不作为而延误的程度。

当基本完工时，业主的工作应被视为完成。业主的工作在基本完成时应被视为基本完成(“基本完成”或“基本完成”)，但任何微小或不实质性的施工细节除外，其不履行不会对承租人完成租户改进的能力造成实质性影响 (“清单项目”)。尽管要求 完成清单项目，但仍应视为已基本完成。

2. 一般。

2.1 承租人独自负责设计承租人改进和执行承租人改进工作(受业主在本工作书中规定的审批权的约束)。

2.2 业主审核和批准施工图(定义见下文)的唯一利益是保护建筑物和业主的利益，业主的审核或批准不应被视为对业主承担任何责任，也不应构成业主或业主咨询的任何人在审核和批准空间平面图或最终施工图是否正确或准确，或符合任何适用的法律方面的陈述。

2.3 承租人在本工作书项下的任何违约，在发出通知并有合理机会按照租约规定予以补救后，应构成租约项下的违约。如果租约项下的违约事件或本工作书项下的违约在基本完工之日或之前的任何时间发生，则除了根据租约授予房东的所有其他权利和补救措施外，房东 有权扣留全部或部分施工津贴，和/或房东可能导致承租人的 承包商停止承租人的改善工程，房东根据本工作书承担的所有其他义务应暂停 ，直到违约得到纠正。承租人应在房东发票交付后三十(30)天内，向房东支付根据本工作信函条款应支付的所有金额作为额外租金，发票应按月或按房东确定的其他时间间隔提供。

2.4 如果建筑物和/或房产在开工日期之前因承租人的火灾或其他伤亡事故而受损，开工日期 应视为自事故发生之日起发生，双方的权利和义务应受租约第 16节的管辖。

2.5 承租人改善工程的“基本完成日期”和“基本完成日期”应 指承租人改善工程基本完成的日期，但完成细节、装饰项目、微小疏漏、机械调整和建筑质量清单中常见的类似项目除外，承租人可合法占用该场所。

3. 租户改进的设计和审批。

3.1 承租人建筑师选择；施工图。

(A) 承租人应保留一名建筑师/空间规划师(“承租人的建筑师”)来准备施工图。承租人的建筑师应接受业主的书面批准，批准不会被无理扣留或拖延。承租人应保留业主(“工程师”)批准的工程顾问，以编制与承租人改进有关的所有平面和工程施工图，包括结构、机械、电气、管道、暖通空调、生命安全和喷水工程(如果有)。由承租人建筑师和本合同下的工程师编制的平面图和图纸应统称为《施工图》。

(B) 所有施工图均须经业主批准，不得无理扣留或拖延批准。 如果有，业主应向承租人提供一套建筑图纸，供承租人在编制施工图时使用，但承租人同意业主不对其完整性或准确性负责，承租人的建筑师应负责进行所有必要的现场测量，并确认此类图纸的完整性和准确性，以及建筑系统的物理限制。

3.2 空间计划。在起草任何施工图之前，承租人应向业主提供承租人关于该房屋的最终空间图(“空间图”)。空间平面图应显示所有拟议改进的位置，包括隔断、橱柜、设备和固定装置，应按位置确定材料和饰面，并应具体说明任何拟议的结构楼板贯通或加固的位置、地板负荷超过建筑容量的位置和程度(如果有)、任何特殊暖通空调要求、任何特殊管道要求的位置和说明，以及任何特殊电气要求。 此外，空间平面图还应显示电话和电信设施、计算机和电子数据设施。承租人 应在房东根据上文第1(B)节向承租人提交其拟议的房东工作计划和规格之日起十(10)天内提交空间计划初稿供房东批准。房东应在收到空间图后十(10)个工作日内向租户发出书面通知批准或不批准空间图则。房东 不得无理拒绝批准空间平面图，但在不限制上述一般性的前提下，如果房东善意判断，空间平面图上所描述的拟议改进 不符合适用法律；(B)与建筑物的质量和特征不一致； (C)可能对建筑系统产生不利影响，则房东 应有权拒绝批准空间平面图：, 建筑物的结构或建筑物和/或其居住者的安全； (D)可能会削弱业主向建筑物内的租户或其他租户提供服务的能力；(E)会增加建筑物的运营成本；(F)违反适用法律含有或使用有害物质；(G)会对建筑物的外观或建筑物对后续租户的适销性产生不利影响；(H)可能会对另一个租户的房产或该等其他租户的使用和享受产生不利影响；(I)因影响建筑物的任何土地契约、任何私人限制或任何围绕建筑物的按揭、信托契据或其他文书而被禁止；(J)由于进行该等工程所需的劳工或材料的可获得性或短缺，或该工程的困难或不寻常性质，而有可能大幅延误 ；或(K)至少不符合业主的建筑标准。如果存在上述任何一种或多种情况，房东可以拒绝批准空间图则；但是，上述原因不应是房东拒绝批准的唯一原因，无论其他原因与前述相似或不同。如果房东不批准空间平面图，房东应将空间平面图退还给租户，并说明房东不同意的原因，或说明任何所需的更正和/或修订。房东应在收到修改后五(5)个工作日内书面通知承租人，批准或不批准对空间平面图的任何修改。应重复此程序，直到业主批准空间平面图为止。

3.3 最终施工图。在房东批准空间平面图后三十(30)天内，承租人应安排承租人的建筑师和工程师编制完整且详细的施工计划和规范，并提交房东批准，包括一套全面协调的承租人改善工程的建筑、结构、机械、电气、管道、暖通空调、生命安全和喷水装置施工图，其格式应足以允许分包商对工程进行投标(“最终施工图”)。承租人应向业主提供四(4)份由承租人签署的最终施工图副本。业主应在收到最终施工图后十(10)个工作日内向租户发出书面通知，批准或不批准最终施工图。业主不得无理地拒绝批准或推迟批准最终施工图，但在不限制上述一般性的前提下，业主有权基于上文第3.2节规定的任何原因，或在业主善意判断最终施工图与空间平面图不一致或不符合的情况下，拒绝同意最终施工图。如果业主不批准最终施工图，业主应将最终施工图 退还给承租人，并说明业主不同意的理由和/或指定任何所需的更正或修订。业主应在收到最终施工图后五(5)个工作日内批准或不批准对最终施工图的任何此类修订。 应重复此程序，直到业主批准最终施工图(如此批准的施工图)。

4. 租户改进建设。

4.1与承租人的承包商和分包商签订合同。

(A)承租人应保留持有执照的总承包商作为承租人改善工程的承建商(“承租人的承建商”)。承租人的承包商必须在执行与承租人的工作相媲美的工作方面具有经验 在可与建筑物相媲美的建筑中进行改进，并应事先获得业主的批准，而业主的批准不得 被无理扣留或拖延。室内建筑专家被预先批准为承租人的承包商。房东保留 要求由房东指定的分包商进行以下情况下的任何工作的权利：(I)该等指定承包商不收取合理的商业费用，或(Ii)该等指定承包商不需要为该等系统提供任何当时有效的保证。

(B)承租人应向业主提供承租人与承租人承包商之间与承租人改善工程有关的所有施工合同的真实、正确的副本，但业主对该等合同的审查不应解除承租人在本工作书项下的义务，也不应视为业主对该等合同符合本工作书的要求的陈述。所有此类合同应明确规定：(I)根据合同进行的工程应遵守本工作书的条款和条件，以及(Ii)承租人改进工程(或对于分包商，由该分包商完成的部分)，包括作为承租人改进工程的一部分安装的所有设备，应以书面形式向承租人和业主保证，自基本完工之日起不少于一年的时间内，不存在任何工艺和材料缺陷；但是，在拆除、搬迁或建造洁净室时，不需要此类担保。承租人同意向房东提供任何可能需要的转让或其他保证，以允许房东直接执行此类保证(此类保证应包括修复因拆除或更换有缺陷的承租人改进而可能损坏的建筑物或公共区域的任何部分，而不收取额外费用)。

4.2 许可证。承租人应根据批准的施工图获得与承租人改善工程相关的所有建筑许可和其他许可、授权和批准，或满足适用于承租人改善工程的所有法律(“许可”)；前提是承租人不需要获得与房东为房东的工作而获得的许可重复的许可。承租人同意房东或房东顾问均不负责获得房屋的任何许可证或占用证书，而获得许可证或占用证书应由承租人负责；但房东将与租户合作执行许可证申请和合理执行其他必要的部门性行为，使租户能够获得任何此类许可证或占用证书。对批准的施工图进行的任何修改或修改，如需获得任何此类许可，或市政官员或检查人员可能要求遵守规范 裁决或解释，应由承租人建筑师准备，费用由承租人承担(只要资金可用，此类费用可从建筑津贴中报销)，并提交业主审查和批准，作为下述第6节下的变更单，批准不得被无理扣留、附加条件或拖延。如果房东 不批准此类修改或修改，房东应将其退还给租户，并说明房东不同意的原因，或指定任何必要的更正。应重复此程序，直到业主批准修改或修订，并已获得经批准的施工图纸的所有许可为止。租户确认并同意该租户, 由承租人承担费用(视施工津贴的适用范围而定)，负责执行与承租人改善工程有关的所有无障碍设施和其他工程，包括但不限于任何“出行路径”或建筑物外的其他工程；但房东可在书面通知承租人后，选择在公共区域或建筑物以外的其他地方进行任何此类工程，费用由承租人承担。

4.3 开工。承租人应在承租人改善工程开始施工前至少十(10)天，或将承租人改善工程所需的任何建筑材料交付给房屋，两者以较早者为准，承租人应向房东 提交通知，说明承租人将开始施工的日期、预计基本完工的日期、以及承租人承包商提供的施工时间表。此外，在开始承租人改善工程的施工或向大楼交付承租人改善工程的任何建筑材料之前(以较早者为准)，承租人应向业主提交以下文件：(A)开始承租人改善工程所需的所有许可证；(B)以业主事先批准的形式(不得无理扣留、附加条件或拖延)与承租人承包商签订的建筑合同的副本，以及按行业分列的与承租人改进设计和施工有关的预计最终成本或迄今已发生的费用的详细细目，建筑成本构成建筑合同金额的基础；以及(C)所有保险单的真实、正确的副本，或由保险人的授权代理人签署的证明原件，连同下文第4.5节所述的任何背书，以确认业主合理满意地符合本工作书的保险要求。

4.4 工作绩效。承租人承包商进行的所有工作应：(A)符合批准的施工图；(B) 符合所有适用法律(包括建筑规范)、美国保险协会和国家电气规范的所有适用标准以及所有建材制造商的规范；(C)遵守业主不时合理采用的所有规则和规定，包括施工规则和规定； (D)应以良好和专业的方式进行，符合适用于盐湖城市区类似建筑的行业标准；以及(E)施工的时间和方式不得不合理地干扰建筑物任何其他租户的占用、建筑物内任何其他工作的进行或业主对建筑物的维护或运营。在承租人改善工程施工期间的任何合理时间，业主和业主的雇员和代理人有权进入房屋检查承租人改善工程，并要求纠正任何有缺陷的工程或与批准的施工图的任何重大偏差。承租人不得关闭影响房屋内生命安全、电信、供暖、通风和空调、管道、电气或其他系统的任何承租人改善工程，直到房东代理人对其进行检查和批准，此类检查和批准不得无理拖延。业主对任何此类工程的检查或批准，不应构成对其的认可或对其是否适合任何目的或是否符合任何适用法律的任何陈述。, 承租人应对此负全部责任和法律责任。如果承租人的承包商或承租人的代理人、承包商或分包商(统称为“承租人代理人”)未能遵守批准的施工图，承租人应赔偿业主在业主善意的判断下必须对建筑物或建筑物的任何其他部分进行的任何维修、更正或恢复的费用。

4.5 保险。在承租人改善工程期间的任何时候(如果是产品和已完成的运营，承保时间为基本完工之日起的5年内)，除了承租人根据租约规定必须维护的保险外，承租人还应要求承租人的所有代理人维持：(A)商业一般责任保险，限额不低于$2,000,000，包括人身伤害和财产损失，包括人身伤害和死亡，以及承包商的保护责任， 和产品和完成的运营的承保金额不低于1,000美元，每起事件1000人；(B)汽车责任保险 ，每次人身伤害和财产损失的保单限额不低于1,000,000美元，提供的保险范围至少与保险服务办公室(ISO)商业汽车保险表格中涵盖汽车责任的代码1“任何汽车”一样广泛，并 针对与拥有、租用或非拥有的汽车设备的所有权、维护和操作相关的所有损失进行保险；(C)具有法定限额的工人赔偿和雇主责任保险，限额为每个事故不低于500,000美元，总疾病保险金额为500,000美元，每个雇员的疾病保险金额不低于100,000美元。此外，承租人应 承保业主批准的承建商风险保险，包括业主可能合理要求的承保范围扩大签注。承租人的责任保险应以“事故”为基础，并应注明房东，即任何高级租约的持有人。, 高级抵押贷款和房东的指定代理人作为额外的保险人(经房东合理接受的背书)。承建商风险保险 应指定房东和房东指定的其他各方作为从该保险获得的所有收益的受损方。 本合同规定承租人承保的所有保险应规定它是主要保险，而不是超出或分摊给房东或代表房东的任何其他有效的、现有的和适用的保险，应规定房东在保险范围取消或变更之前，应收到保险公司三十(30)天的书面通知。并应被安排在在Best的关键评级指南中评级为A-：XIII或更高的公司 ，并在犹他州获得业务许可。承租人对本节规定的遵守不以任何方式限制承租人根据租约的任何其他规定承担的责任。

4.6留置权。承租人应使房屋和建筑物不受因所完成的工作、提供的材料或承租人承担的义务而产生的任何留置权。如果承租人未能解除任何此类留置权，则适用《租赁条例》第8(D)条。施工完成后，承租人应立即向业主提供承租人承包商和承租人代理人为承租人改进工作或提供材料的最终无条件留置权解除书的副本。施工完成后，承租人应根据犹他州法律及时记录完工通知，并将其副本提供给房东。

5. 负责设计和施工成本。

5.1 建筑津贴。房东将承担承租人改善工程的费用，如批准的施工图所示，费用以(A)十万美元($100,000.00)或(B)该工程的实际费用 (“建筑津贴”)中较小者为准。承租人应支付超出建筑津贴的所有费用，用于承租人改善工程的设计和施工。除本工作书另有规定外，施工津贴仅适用于支付或偿还以下费用：(I)建筑费和费用，(Ii)获得许可和其他类似批准的费用； (Iii)自租赁之日起拆除、搬迁或建造承租人的洁净室的成本 或包含在空间计划中的成本，以及(Iv)计入承租人改进的人工和材料成本(不包括家具、固定装置、设备、标牌和其他个人财产的所有成本，包括交换机、服务器、路由器和类似的 数据和电信布线和设备)。

5.2 施工津贴的发放。如果(A)本租约当时完全有效，(B)承租人在任何适用的通知或治愈期限之后，不会 违约其在租约下的任何义务，包括但不限于承租人根据本工作书所承担的义务，根据批准的施工图和所有适用的法律进行承租人改进工作，(C)承租人已满意地完成承租人改进工作，并向业主提交(如果适用和可用)(I) 两(2)套完整的蓝线竣工图纸，连同一张显示承租人改进的CAD光盘(由承租人的建筑师在必要时更新，以反映施工过程中对批准的施工图所做的所有更改)，(Ii)承租人建筑师的书面声明，即任何此类发票上描述的工作已根据批准的施工图完成，(Iii)从所有承租人的代理人那里正确执行的法定表格无条件机械留置权解除，(Iv)所有许可证、执照、证书和其他必要的政府授权和批准的副本。并表明对租户改善工程的最终批准，(V)总设计费和施工费及成本报表， 和(Vi)房东贷款人合理要求的任何其他文件，以及(D)租户已在 场所开始营业，则房东应在租户完全履行(A)、(B)项所述义务后三十(30)天内全额支付根据本合同应支付给租户的建设津贴。, (C)及(D)项。承租人应在承租人改进工作完成后三十(30)天内，尽商业努力向业主提交上述(C)款所述的文件。如果承租人未在承租人改善工程完成后十二(12)个月内向业主提交上述文件，房东将不再有义务向承租人支付施工津贴，承租人应被视为 已放弃获得施工津贴的任何权利。

6. 变更单。房东不会无理拒绝批准(A)承租人或承租人承包商经承租人批准修改或更改批准的施工图的任何请求，或(B)获得任何许可所需的、或市政府官员或检查人员可能要求遵守法规裁决或解释(前述任何一项)的对批准的施工图的任何更改或修改，只要此类更改令不会降低承租人改善工程的质量 。然而，在不限制前述一般性的情况下，承租人承认，如果本工作书第3.2(A)至 3.2(K)条所列任何情况适用，房东拒绝同意任何变更单并不是不合理的。除非业主和租客签署书面变更单，否则不得对批准的施工图进行实质性更改或修改。承租人应支付可归因于变更单的所有费用，包括房东在审查拟议变更单时发生的费用(只要资金可用，此类费用可从施工津贴中支付或报销)。

7. 承租人改进的所有权。承租人的改进在安装后应视为房屋和建筑物的一部分，并应被视为业主的财产(受租户在租赁期内使用的权利限制)，并应在租期届满或提前终止时交出，除非房东已将批准空间平面图、最终施工图或承租人同意拆除任何项目的变更单作为条件，在这种情况下，在租期届满或终止之前，应由承租人自费拆除指定物品，应修复因此而造成的任何损坏，并应将房屋恢复至安装相关物品之前的状态，正常损耗除外。上述拆迁、维修和恢复工作应由承租人执行。

附件 E

开工日期确认

______________, 2022

1960年南方4250西有限责任公司

C/o BCG Holdings，LLC

386 西区500南套房100

犹他州盐湖城，84101

女士们、先生们：

房东和租客协议如下：

1. 房屋状况。承租人已根据租约接受对该房产的占有权。根据租约条款，业主须作出的任何改善已完成，令租客在各方面完全及完全满意， 受潜在缺陷及本合同附件A所述的核对清单项目(“核对清单项目”)除外， 除该等潜在缺陷及核对清单项目外，业主已就该等初步改善履行其在租赁下的所有责任。此外，承租人确认该处所适合作准许用途。

2. 生效日期。租赁开始日期为2022年_。

3. 过期日期。该期限定于生效日期后第60个完整日历月的最后一天到期，该日期为20_。

4. 联系人。租客在物业内的联络人为：

1960 南边4250西边

犹他州盐湖城，84104

注意： 首席法务官马克·雷曼

电话： 385-266-3151

邮箱：marklehman@polarityte.com

5. 批准。本租约中所载的所有条款、条款、条件和协议均已得到确认、批准、确认和全部批准，并将继续完全有效。此外，承租人进一步确认并批准，截至本合同日期，(A)租约目前并仍保持良好的状态，且完全有效，及(B)据承租人所知，承租人并无因租约或以任何方式与租约有关或因业主与租客之间的任何其他交易而产生的对业主的索偿、反索偿、抵销或抗辩。

6. 约束力；适用法律。除经修改外，本租约将保持完全效力，本信函对房东和租客及其各自的继承人和受让人具有约束力。本信函应受住所所在州的法律管辖。

请 在以下空白处签署此信并将已签署的原件退还给我们，以表明您对上述事项的同意。

同意 并接受：

附件 A确认开工日期

任务清单项目

请 插入任何有待房东执行的清单项目。如果承租人在下面没有列出任何物品，则不应视为存在。

附件 F

承租人禁止反言证书的格式

以下签署的 是1960年South 4250 West LLC(犹他州的一家有限责任公司(“业主”)， 与下文签署的承租人之间的租约(定义如下)，租户位于1960年South 4250 West，盐湖城，犹他州84104， ，兹证明如下：

1. 租约由租户和房东的前任于2022年11月30日签订的租赁协议原件及以下修订或修改(如无，请注明“无”)组成：_

以上所列文件在此统称为《租赁协议》，代表双方就该房产达成的完整协议。此处使用但未定义的所有大写术语应按照《租赁》中赋予它们的含义进行定义。

2. 本租赁完全有效，除上述第一款规定外，未作任何修改、补充或修改。

3. 租期于2022年_

4. 租户目前占用租约中所述的房产，租户没有转让、转让或转租该房产的任何部分，也没有就此签订任何许可证或特许协议，但如下所述(如果没有，请注明“无”)： _

5. 在_时，已支付所有每月基本租金分期付款、所有额外租金分期付款和所有估计额外租金分期付款。目前的基本租金每月分期付款为_。

6.据承租人所知，房东履行租约的所有条件均已满足 房东没有违约。此外，承租人尚未就房东违约一事向房东发出任何通知。就本禁止反言证书而言，术语“承租人的知情”应 指承租人在没有任何独立调查和推定或推定的情况下的实际知晓。

7. 据承租人所知，(A)没有现有的抗辩、抵销或索赔或任何索赔依据， 签字人对房东的抗辩，以及(B)没有发生任何事件，也不存在任何情况，在发出通知或 时间流逝时，或两者兼而有之，将构成租约项下的违约。

8. 未预付超过30天的租金，除租约规定外，未向房东交付保证金。

9. 如果承租人是公司、合伙企业或其他商业实体，承租人是正式成立并有资格在房屋所在州开展业务的现有实体 ，代表承租人签署本禁止反言证书的每个人都有完全的权利和权力签立和交付本禁止反言证书，代表承租人签署的每个人都有权这样做。

10. 根据美国或任何州的任何破产法或类似法律，没有针对租户的待决诉讼。

11. 除非遵守所有适用法律，并与房屋的允许用途有关，否则签字人未在房屋内使用或储存任何有害物质。

12. 承租人不是其本身，也不是直接或间接拥有、控制或支持的“特别指定的国家” ，或者根据美国财政部外国资产管制办公室的任何规定被指定为被阻止的人 (见：www.ustre.gov/office/forcement/ofac)。

13. 业主根据租约进行的所有租户改善工程已根据租约完成，并已被签字人 接受，但存在潜在缺陷，租约项下签字人应得到的与任何租户改善工程有关的所有补偿和津贴已全额支付。尽管有上述规定，承租人并不表示或断言房东的改善或维修是按照所有适用法律进行的。

租户 确认本禁止反言证书可交付给房东、房东的抵押权人或准抵押权人或准买家，以及他们各自的继承人和受让人，并承认房东、房东的抵押权人和/或该准抵押权人或准买家将依赖本文中所载的陈述来支付贷款垫款 或发放新的贷款或收购房产所属的物业，而收到本证书是发放贷款垫款或发放贷款或收购房产的条件。尽管有上述规定，房东、房东的抵押权人和/或该等准抵押权人或准买家不得依赖本禁止反言证书中任何他们认为不真实的陈述。如果本禁止反言证书与租约之间有任何不一致之处，租约条款将以 为准。

[签名 页面如下]

于2022年_执行 。

附件 G

租客的准许用途

一般 公司办公室使用：

生物医学 研发实验室和临床实验室用途：

生物医学 材料制造使用：

仓储和配送中心使用：

临床前 研发中心和相关的间隔膜：