附件10.2

租赁协议

之间

355 S Technology Drive Owner LLC

(房东)

和

CVD设备公司

(租户)

Dated as of _______________, 2022

租赁协议

本租赁协议(本“租赁)于2022年_地主)，以及CVD Equipment Corporation，这是一家纽约公司，其办事处位于纽约中央技术博士办公室，邮编：11722(租客”).

第一条

定义

第1.1条定义。本租约中使用的下列词语应具有所注明的含义。

“额外租金“指承租人根据本租约应支付的所有金额，但年度固定租金除外。除非本租约另有明文规定，承租人应在收到房东发票后三十(30)天内向房东支付任何额外租金。

“附属公司“就任何人而言，指由该人直接或间接控制或控制，或与该人直接或间接共同控制的任何其他人。就这一定义而言，“控制”一词(包括“受控制”和“受共同控制”两个术语的相关含义)用于任何人，是指直接或间接拥有通过拥有有表决权的证券或通过合同或其他方式直接或间接地指导或导致指导该人的管理政策的权力。

“改建“租赁房屋的任何变更、改建、安装、改善、增建或实际变更。

“年固定租金“指承租人根据第4.1(A)节就每个租赁年度(或部分租赁年度)应支付的金额。

“建房“指土地上的建筑物和其他改善措施。

“建筑系统“指属于建筑物内部或维修系统的一部分的固定装置、装置和可移动设备，用于提供为通信、互联网和类似服务安装的燃气、卫生、雨水、管道、供暖、冷却、通风、电力、照明、垂直运输、管道、安全、生命安全和核心布线。

“工作日“指星期六、星期日以外的任何一天，或法律授权或允许纽约州的国家银行因经营商业银行业务而关闭的日子。

“恢复谴责“具有第12.2(B)条规定的含义。

“建筑工程“指根据本租约进行的与租赁房屋的所有权、使用、维护或运营相关的任何建筑工程，包括维修、改建、恢复和拆除。

“默认“指因发出通知或时间流逝或两者兼而有之而构成违约事件的任何事件。

“违约利率“是指每年的浮动利率，等于最优惠利率的总和，因为最优惠利率可能会不时变化，以及适用付款的6%(6%)的年利率。

“环境法“指(I)法律、(Ii)成文法、(Iii)条例、(Iv)条例、(V)守则、(Vi)规则、(Vii)指令、(Viii)命令、(Ix)法令、(X)许可证、许可证、批准书、授权书、契诺、契诺、契据限制、条约及公约，及(Xi)现时或以后有效的普通法规则，以及在每宗个案中经修订的普通法规则，及其任何司法或行政判决、意见或解释；与管理或保护人类健康、安全、自然资源或环境(包括环境空气、地表水、地下水、湿地、地面或地下地层、野生动物、水生物种和植被)有关的，包括适用于租赁场所的与使用、处理、储存、管理、搬运、制造、生成、加工、回收、分配、运输、释放或威胁释放或接触任何危险物质有关的法律和法规(以及上述所有其他事项)。环境法包括但不限于1980年的《全面环境反应、赔偿和责任法》、《资源保护和恢复法》、《有毒物质控制法》、《清洁空气法》、《清洁水法》、《联邦杀虫剂、杀菌剂和灭鼠法》、《1990年石油污染法》、《危险材料运输法》、《紧急规划和社区知情权法》、《国家环境政策法》、《安全饮用水法》、《纽约州航海法》和《纽约州环境保护法》。

“违约事件“指第15.1节中规定的任何事件，均为违约事件。

“任期届满“指(I)固定到期日或(Ii)根据本租约条款终止本租赁的固定到期日之前的日期中较早者。

“收费按揭“指任何抵押：(A)扣押全部或部分费用产业；及(B)其副本(有记录或无记录)在签立后立即交付承租人。

“收费抵押人“指收费按揭的持有人。

“固定到期日“意思是[插入日期，该日期是10的月份的最后一天^这是租赁开始日期的周年纪念日].

“政府权威“指任何联邦、州、县、市、外国、国际、地区或其他政府或监管当局、机构、部门、董事会、机构、机构、委员会、机构、机构、委员会、仲裁员，依照联邦或州法律中授权此类仲裁或争议解决的任何明文规定行事，法院或任何前述条款的任何政治分支现在或以后成立。

“有害物质“统称为(A)任何石油或石油产品、爆炸品、放射性物质、石棉、尿素甲醛泡沫绝缘材料、多氯联苯和铅；和(B)任何物质、材料、产品、衍生产品、化合物、混合物、矿物、化学物质或废物，在每种情况下，不论是自然发生的、人为的或任何过程的副产品，(I)现在或以后被定义或包括在“危险物质”、“危险废物”、“危险材料”、“有毒化学品”、“有毒物质”、“危险化学品”、“极端危险物质”、“污染物”、“污染物”的定义中，“或任何环境法下含义类似的任何其他词语；(Ii)暴露于任何环境法现在或今后禁止、限制、限制或管制其存在、使用、生成、处理、释放、运输或储存的任何其他词语，或(Iii)可能支持任何环境主张的主张。

“改进“指(I)现有建筑物，(Ii)土地上未来建造的所有各类建筑物、构筑物及其他附属设施(包括地下构筑物及地基)，及(Iii)上述任何项目的所有增建、改建、恢复、修理及更换；但改善工程不包括任何由承租人或任何分租客拥有或租赁予第三方的任何行业固定附着物、可移动或可拆卸设备或个人，除非该等行业固定附着物、可移动或可拆卸设备为建筑系统。

“保险费“指承租人根据第六条规定必须取得和维持的保险单应支付的保险费。

“保险规定“指承租人根据第六条不时维护的所有财产损失保险和责任保险保单的惯常和习惯规定和要求；以及任何火灾保险保险人委员会或火灾保险评级机构颁布的、不时适用于改进的所有规则和条例。

“土地“指附件A中所述的不动产地块，不包括与构成土地的地块有关的所有地役权、附属权和其他权利。

“土地纪录“是指萨福克县的土地记录。

“地主“指本租约第一段所述的业主，以及租赁物业内及出租物业的任何其后不时享有简单费用业权的业主。

“租赁指经不时修改、修改或重述的本租赁协议及其所有展品。

“租约生效日期“指生效日期。

“租赁年“指就首个租赁年度而言，自租赁开始日期起至租赁开始日期当年12月31日止的期间。除最后租赁年度自1月1日起至固定到期日止外，其后各租赁年度应为自该年1月1日起至12月31日止的历年。

“租用的房产“应具有第2.1节提供的含义。

“法律要求“指所有政府当局适用于经不时修订的租赁处所或其任何部分的使用、保养、修葺或状况的所有法律、法规、条例、命令、规则、条例和规定，不论是现在或以后有效的、普通的和非常的、预见的和不可预见的、所有适用的环境法，以及影响租赁处所的使用和占用的所有其他契诺、条件和记录限制。

“留置权“指任何担保权益、抵押、质押、留置权、对财产的索赔、抵押或产权负担(包括任何有条件出售或其他所有权保留协议)，以及根据任何司法管辖区的统一商法提交或同意提供任何融资声明(统一商法第9-408条下的预防性备案除外)，包括对租赁房屋提供或声称已提供劳动力或材料的留置权。

“抵押贷款“指任何按揭、信托契据或其他担保文书，而该等按揭、信托契据或其他担保文书对租赁处所或其任何部分的简单业权产生权益或影响其所有权，以及任何该等文书的任何及所有续期、修改、合并或延期。

“人“指自然人、不动产、信托、合伙、有限责任公司、公司、任何其他形式的商业或法律团体或实体以及政府当局。

“最优惠利率“指#年公布的美国货币中心商业银行收取的最优惠利率华尔街日报。如果华尔街日报停止公布美国货币中心商业银行收取的最优惠利率，房东有权代之以花旗银行或其任何继承人或富国银行或其任何继承人公布的最优惠利率，如果花旗银行和富国银行及其各自的继承人停止公布最优惠利率，则最优惠利率应为美国两(2)家最大的商业银行公布的平均最优惠利率。

“财产损失“指改善部分或全部损坏，或改善部分或全部因火灾或其他意外事故而无法使用，不论是普通或非常、可预见或不可预见、自然或人为。

“房地产税“表示所有从价计算任何种类和性质的个人财产税、使用税和占用税、特权税、代税协议、营业税和占有税、总销售税、许可费和许可费、水费和排污费、公用事业收费、消费税、政府征税以及任何和所有其他政府收费的义务，包括但不限于：对人行道、街道、下水道、供水或任何其他公共改善设施的评估，以及在本租约期限内作出、评估、征收或强加的任何其他改善或利益，或因租赁物业的占用、所有权、开发、营销和/或运营或与租赁物业或其任何部分的占用、所有权、开发、营销和/或运营有关而产生的本租赁的任何改善或收益，或与租赁物业的留置权有关的任何其他改善或收益，或因租赁物业或其任何部分的占用、所有权、开发、营销和/或运营或与此而产生的任何改善或租客的收入，不论其是否现已习惯，或在业主与租客的考虑范围内，不论是非常或普通、一般或特别、意外或预期，包括对学校、公共物业改善及一般或地方改善工程的所有评估(包括业务改善的特别评估或任何特别课税地区所征收的特别评估)，或就任何具有司法管辖权的公共或准公共当局对租赁物业的所有权及/或所有其他应课税权益征收或评估。房地产税不应包括任何联邦、市或州的财产、遗产、收入、继承。, 房东的转让税或赠与税或对房东或其任何附属公司征收的任何公司专营税或公司许可费。房东向租客提交的税单或其真实副本，连同对税单所涵盖的面积或财产的任何说明性或详细说明，应为评估或征收的税额以及征税项目的确证。如果任何房地产税可以按年分期缴纳，无需罚款或收费，则仅将任何房地产税会计年度已支付或应付的金额计入该房地产税会计年度的房地产税。如果在期限内的任何时候，现行的税收或评估方法发生变化，以取代现在或以后对房东、租赁房产或房东收到的租金或其他收入征收、评估和/或征收的全部或任何部分房地产税，则“房地产税”一词也将指并包括该等征税或其他税或评估。尽管有任何相反的规定，承租人应单独负责所有收入、利润、收益、继承、转授、专营权、占用、使用、公司、毛收入或其他收入、消费税、资本税或遗产税，或任何其他具有类似效果的税项，根据法规或法律的实施，该等收入、利润、收益、继承、转授、特许经营权、占用、使用、公司、毛收入或其他收入、消费税、资本税或遗产税应归于或应由承租人或由承租人拥有租赁物业任何权益的任何其他人承担。

“发布“指在任何土地、水或空气或以其他方式向环境释放、沉积、处置或泄漏任何有害物质，包括以掩埋、处置、排放、排放、注入、溢出、渗漏、渗漏、淋滤、倾倒、抽水、浇注、逃逸、倾倒、放置等方式。

“租金“指每年固定租金及额外租金。

“重置价值“指改善工程的重置价值。

“修复“是指在财产损失或被谴责后对改进进行的修复和重建。

“还原“(无论是否大写)具有第11.2节中提供的含义。

“构造蚀变“指涉及改善工程的基础、屋顶、核心层和壳层及/或支撑柱的结构改变的更改。

“转租“指本租赁以外的所有或任何部分租赁物业的任何租赁、转租或占用协议。

“转租户“指根据分租契而租用的处所的租客或其他占用人。

“拿走” or “已被占用“指任何政府当局为任何公共或准公共目的，以谴责或征用权或诉讼或法律程序的方式，或业主、租客及获授权代其行使此项权利的人之间的协议，取得全部或任何部分(不论是永久或暂时的)出租处所，或其中的任何权益或附属权利或产生的任何权益或权利。

“租客“指本租约第一段所述的承租人和任何继承人或受让人。

“术语“指从租赁开始之日起到合同期满为止的一段时间。

“不可避免的延误指因罢工、天灾、停工、劳工困难、暴乱、爆炸、破坏、事故、流行病、流行病、恐怖袭击、短缺或无法获得劳动力或材料、法律要求、政府限制、敌人行动、内乱、财产损失、征用或其他超出租户合理控制范围的原因而造成的延误。在任何情况下，不可避免的延误都不应包括承租人的经济困难，或免除承租人支付任何租金或根据本合同到期的其他金额的义务。

第二条

租用的房产

第2.1条租约批出。业主特此同意向租客出租土地及改善设施，连同业主对位于土地与其中心线相邻的街道、林荫道或小巷床上的任何土地的所有权利、所有权及权益(如有的话)，但须受生效日期影响租赁物业的事宜所规限，包括本协议附件A-1所列事项(“允许的例外情况“)。土地连同(A)地役权、附属物及产业，(B)毗邻街道、小巷及小巷的权利(如有的话)，及(C)所作的改善，构成并在本租约中称为“租用的房产.”

第2.2条 “按原样“。”在签订本租约之前，承租人已对租赁房屋的实际状况进行了令承租人满意的检查和调查。承租人根据自己的调查执行本租约。承租人于生效日期及将于租赁开始日期存在的情况下接受租赁物业“原样”及“原样”。除本租约另有规定外，房东或为房东或代表房东行事的任何人均未就租赁物业、其质量、价值、实际情况或状况、租赁物业任何特定用途的任何尺寸或规格、租赁物业的当前或预计收入或支出、有害物质的存在或与租赁物业有关的任何其他事项向租户作出任何陈述、保证、声明或承诺。自签订本租约以来，除本租约明文规定外，承租人并不依赖房东或代表房东行事的任何人的任何声明、陈述或保证，承租人特此放弃，房东特此拒绝就租赁物业作出任何形式或类型的陈述或保证，无论是明示的或暗示的，但本租约明确规定的陈述或保证除外。承租人特此无条件免除、免除、宣告无罪，并永远免除房东和房东的继承人、继承人、受让人、雇员、律师、顾问和代表房东行事的任何其他人(统称为房东各方)因任何和所有索赔、交叉索赔、反索赔、诉讼、诉因、要求、权利、损害、成本、费用, 承租人目前拥有或可能拥有或将来可能产生的任何化学品、污染物、物质、材料、废物、石油产品、霉菌毒素、真菌或其他环境条件或有害物质，或任何其他环境条件或有害物质，或在任何时候产生的任何环境法，承租人目前拥有或可能拥有或可能在未来产生的任何直接或间接的、已知或未知的、可预见或不可预见的赔偿。本第2.2节在本租赁终止后继续有效。承租人承认并同意，第2.2节中包含的豁免、解除和其他条款是房东将租赁房产出租给租客并签订本租赁协议的重要因素，除非房东按照上文明确规定解除对房东的限制，否则房东不愿将租赁房产出租给租客并签订本租赁协议。承租人已全面审阅本租约所载的免责声明及免责声明，并理解并接受其重要性及效力。

第三条

术语

第3.1节授予任期。承租人在租期内应将租赁的房屋归其本人及其继承人和受让人所有。

第3.2节扩展选项。承租人有权根据附件C连续两(2)次将租期延长五(5)年。

第四条

租金

第4.1节年固定租金。

(a)金额。年度固定租金应如本合同附件B所列，并作为本合同的一部分。

(b)付款方式。承租人应自租赁开始日起至租期内每个月(或不足一个月)的第一天，按月平均预付固定租金。若租赁开始日期不是一个月的第一天，则租赁开始日期当月的年度固定租金应以租赁开始日期当日及之后月份的天数为基准按比例计算。如果期限的最后一天不是一个月的最后一天，则期限最后一天发生的月份的年度固定租金应根据本租赁有效的最后一个月的天数按比例分摊。

(c)付款方式及地点。除本租约另有规定外，每年的固定租金在到期时应以美国的合法货币及时支付，不需通知或要求，也不扣除、减值、抵扣、反索偿或抵销任何金额或任何原因，以直接存入房东不时指定的一个或多个账户。通过电子转账收到资金，不应阻止房东拒绝，或放弃房东拒绝并立即将电子转账资金付款退还给租户的任何权利。根据承租人的选择，承租人应通过一家银行开出支票支付租金，该银行是纽约清算所协会的成员，并在纽约市设有办事处，用于结算付款和清算支票。支票应送达房东的通知地址(如第20.2节所述)或房东根据第20.2节不时发出的通知所指定的其他地址或其他人(包括房东在租赁房产中权益的继承人)。

(d)租金账单和报表。房东可不时向租客发送声明、催款通知、租金账单或其他通讯，但没有义务(除本租约明确规定者外)(以上所有事项均单独及统称为陈述式“)有关每年固定租金及/或额外租金的支付。承租人明确同意，无论送达方式或任何陈述的标题如何，这不应成为支付租金的条件，应作为对租客的礼貌给予，房东给予或房东未能向租客提供，不得限制或损害房东关于租金的任何权利或义务。此外，如果在本合同日期之后，房东收到任何发票、账单或其他付款要求，要求支付在本合同日期之前的任何时间内发生的或可归因于本合同日期之前的任何费用，房东可将该发票、账单或付款要求转发给租客，租客应在收到房东的通知后十(10)天和(2)拖欠付款之日内直接向房东支付或偿还房东(视情况而定)该金额。

第4.2节额外租金。承租人应支付本租约任何条款中承租人同意支付的或承租人同意由承租人承担的所有房地产税、保险费、成本、费用、利息、费用、费用和其他款项，作为额外租金，不得减除、扣除或抵销。如租客拖欠任何额外租金，业主应享有拖欠年度固定租金所规定的一切权利及补救办法。

第4.3节滞纳金。尽管本租约有任何其他规定，承租人特此承认，逾期向房东支付租金或本租约项下到期的其他金额将导致房东产生本租约未考虑的费用，其确切金额将非常难以确定。如果在连续十二(12)个月内超过一次，房东在第十(10)日之前未收到任何固定年租金或额外租金的付款^这是)，则除房东可获得的任何其他权利或补救外，房东书面要求时，租客应向房东支付逾期租金金额的5%(5%)的滞纳金。房东和租客特此同意，这些滞纳金是对房东因租客延迟付款而产生的费用的公平合理的估计，不会被解释为罚款。任何房东在房租到期后五(5)个工作日内未收到的房租付款，除房东可获得的任何其他权利或补救措施外，还应从该房租付款到期后的第二天起按默认利率计息，直至支付为止。房东以默认利率接受该等逾期收费和利息，并不构成放弃承租人对该逾期款项的违约，或放弃房东行使法律或衡平法上可获得的或根据本租赁授予的任何其他权利和补救措施，并且承租人明确同意，所有这些权利和补救措施，包括逾期收费和利息，都是累积的。

第4.4节所有租金总额。租户根据本租约应支付的所有款项，无论是否声明为年度固定租金或额外租金，都将以美国法定货币支付给房东，地址为通知房东的地址。无论如何描述或面额，此类金额将被视为本协议下所有目的的“租金”。

第五条

房地产税

第5.1节租客’3.我们的付款义务。承租人应缴纳或安排支付在租期内应计的所有房地产税。房东应及时将房东收到的有关房地产税的所有通知、账单或其他声明转发给租户。承租人有权通知税务机关将所有税单和报表直接发送给承租人或承租人，房东应配合承租人的要求，并执行实现这种直接计费所需的所有文件。承租人应直接向税务机关或任何其他有权收取该等款项的人士支付所有该等应缴税款，但如按法律规定须分期缴付，则承租人可分期缴付不动产税(包括该等未缴税款余额的任何利息)，不论未付余额是否累算利息，但期间累积的该等不动产税应仍然是承租人的责任，即使该等分期款项可能在期限届满后支付。如果在可免息或免罚缴纳房地产税的期限结束前第三(3)个营业日之前尚未缴纳房地产税，则房东有权但无义务缴纳此类房地产税，房东支付的所有款项应在房客提出要求后十(10)天内与违约率利息一起作为额外租金支付给房东。

第5.2节申辩房地产税的权利。房东有权以自己的名义对任何房地产税的全部或部分有效性或数额提出异议，或通过适时提起适当的诉讼(单独和集体)寻求降低土地的评估估值和改善税务证明“)。每一方应以一切合理的方式与另一方就任何税务凭证进行合作。尽管如上所述，如果房东在任何一年都没有提起税务证明程序，并且这种失败不是基于房东税务证明律师的建议，那么如果租户当时没有违约，并且该税务证明程序不会使房东或其任何员工、代理人、官员或承包商受到刑事或民事处罚或处罚的威胁，则承租人有权：在不少于十(10)天的事先书面通知后(除非房东已在该十(10)天内启动该诉讼程序)，以就房东未能进行税务证明程序的该期间进行税务证明程序。如果承租人进行此类税务证明程序，承租人应(以合理的频率和合理的细节)合理地通知房东任何此类程序的状态，未经房东事先同意(不得无理扣留)，租户不得解决任何此类程序。

第5.3条不需要拼接。承租人或业主均不得参与第5.2节所述的任何诉讼或诉讼程序，除非法律或任何规则或法规要求使该诉讼或诉讼程序生效，在这种情况下，承租人或业主(视属何情况而定)可以另一方的名义采取任何此类行动或诉讼程序，但不向另一方支付费用或费用。

第六条

保险

第6.1节保险要求。

(a)财产损失保险。房东应为建筑物的财产损失投保，承租人应为承租人负责的改善和改造所造成的财产损失投保，以防止因火灾造成的损失或损坏，以及通常的“特殊表格”以前的“一切险”保单所承保的所有其他危险(财产损失保险“)。承租人购买的所有财产损失保险应包括房东、租客和任何费用抵押人作为损失收款人(如适用)。所有财产损失保险的保额将不低于改进工程全部重置成本的100%(100%)。承租人应补偿房东与此类保险有关的房东财产保险费，该保险费不得超过与大楼相当的物业的商业合理金额。承租人应在房东向承租人交付一份收据副本后三十(30)天内向房东报销额外租金，该收据表明已全额支付目前到期和应支付的保险费。

(b)责任保险。承租人应投保或致使投保不少于1,000万美元(10,000,000.00美元)的商业一般责任保险，包括房东作为附加被保险人的人身伤害、死亡和财产损失的年度总限额。承租人可以通过维持基本保险和一(1)份或多份超额责任保险来履行本款规定的义务。一般责任保险还应提供下列保险：(1)人身伤害保护；(2)合同赔偿保险。

(c)汽车责任保险。承租人应携带或安排携带涵盖任何汽车或汽车设备的所有权、维护和操作的汽车责任保险，无论该汽车是拥有的、租用的还是非拥有的。承租人应继续投保，每次事故人身伤害和财产损失的综合限额为100万美元(100万美元)。此类保险应为承租人及其承租人提供人身伤害的任何和所有索赔，包括因意外和承租人在本协议下的操作而造成的死亡和对他人财产的损害，无论该等操作是由承租人、承租人或他们中任何人直接或间接雇用的任何人进行的。

(d)工人’补偿保险。纽约州要求的和适用法规要求的金额的工人补偿保险。

(e)污染责任保险。如果承租人正在处理已知或疑似有毒或危险物质，承租人应购买污染责任保险，每次发生和累计最低限额为500万美元(500万美元)。

(f)一揽子政策和/或主政策。根据本租赁规定必须提供的保险可通过向承租人(或在财产保险的情况下为房东)、任何分租户或其各自的关联公司签发的所谓“一揽子”、“总括”和/或“主”保单来实现，承保范围包括租赁物业以及承租人、分租户或其各自关联公司拥有或租赁的其他物业，但适用于租赁物业的此类综合保单或总保单下的限额不得因承保的其他物业的任何损失而减少，并且该等保单在其他方面符合本租赁的规定。

(g)施工中的保险。在任何改善或修复工程开始时，直至工程竣工，承租人应提供或安排提供保险和/或自我保险，并将保持全面有效，直至工程完成，或促使全面有效，直至工程完成，不向业主支付任何费用或费用，商业普通责任保险，指定承租人为被保险人，业主为额外被保险人，保险金额为业主不时合理要求的人身伤亡责任和财产损失保险，但以不低于2000万美元和00/100美元(20,000,000.00美元)的合并单一限额，此类保险包括运营/房地责任、已完成运营、广泛形式的合同责任(如果承保范围由承包商提供，则指定施工协议中的赔偿条款)，如果承包商正在进行地基、挖掘或拆除工作，则应投保此类运营，XCU不适用，并将包括租赁房产以及与租赁房产相邻或附属的所有公共区域和人行道，将包含全面的合同保险，并将提供以下保险：(I)已完成运营；(Ii)人身伤害保护；(Iii)火灾法律责任，如果不是在公共责任保险的综合形式下承保；(Iv)雇员作为额外保险承保；以及(V)合同赔偿承保。上述商业一般责任保险限额可用伞式保险来满足，只要这种伞式保险单为租赁场所提供所需水平的保险，而独立于伞式保险单下的所有其他索赔和地点。

(h)放弃代位权。业主或租客购买的所有保险单均适用于土地，而租赁的处所须载有一项条款，根据该条款，保险公司放弃代位权或放弃追索权的同意，并在获得放弃代位权或放弃追索权的同意后，不会就该保险承保的火警或其他危险对其财产或他人财产造成的任何损失或损害，向另一方提出任何申索或寻求追讨。

第6.2节收益的处理。

(a)一般保险收益。本条款第六条规定的任何保险的收益(责任保险和工伤赔偿的收益除外)应按照本租约第十一条的规定支付。

(b)在收取收益方面的合作。房东和租客应合作收取任何在损失情况下可能到期的保险收益，租客和房东应分别签署和交付租客或房东可能要求的损失证明和其他文书，以获得任何此类保险收益的追回。

第6.3节适用于保单的一般要求。

(a)保险公司。除租约允许承租人自行投保外，本条款第六条所要求的所有保险(工伤保险除外)应投保于在纽约州经营业务的公司，这些公司在最新版《Best Key Rating Guide》中的评级为A-、VII或更高，或房东合理接受的其他可比评级。

(b)所需表格。除非租约允许承租人自行投保，否则第6.1节中提及的所有表格和保险应为ISO使用的表格或纽约州保险部门批准的同等表格，但超出的保险可以写在业主合理接受的表格上，该表格包含ISO表格中包含的规定以外的规定，但在实质上符合第VI条的要求。

(c)所需证书。证明已出具本条第六条所要求的所有保险单的保险证书，说明承保范围，应在出具此类保险时交付房东，或者，如果新保单或续期保单取代任何在有效期内到期的保单，则不迟于任何到期保单到期日期前十(X)个工作日交付房东，如果开具该保单的保险公司没有就该到期保单发出取消或不续期通知。或(Y)在任何即将到期的保单的到期日之前三十(30)天，如果开具该保单的保险公司已就该到期的保单发出取消或不续期的通知。保险证书或其他文件或票据须由保险公司或其授权代理人签发，并由有权发出该证书或其他文件或票据的人员签署。

(d)其他要求。(I)每份保险单(工伤保险除外)将包括被指名的被保险人房东和他们的利益所显示的任何费用抵押人；。(Ii)租客应向房东发送保险证书，证明其符合本协议规定的保险范围；。(Iii)每份保险单应规定，租客或代表租客的任何人，或出租物业的任何分租客或租客的任何行为、不作为或疏忽，均不会以任何方式影响该保险就房东或任何费用抵押权人而言的有效性或可执行性；。

(e)地主’‘’购买保险的权利。如果承租人未能维持本协议规定的任何此类保险，则房东可在房东选择后，在给予租客书面通知并在十(10)天内获得此类保险后，购买该保险，并将其保费成本与根据本协议下一次到期的租金支付的保费连同其违约利率的利息相加，在此明确约定并同意，房东支付任何此类保费不视为放弃或解除承租人支付该等保费的义务。房东可以，但没有义务，以房东自己的费用和费用获得单独的保险范围，该范围不会以任何方式减少本协议所要求的保险范围。

第七条

改建与新建筑

第7.1节改建。承租人有权在期限内的任何时间和不时对改善工程进行更改，但在任何情况下，均须符合下列条件：

(A)在未经业主事先书面同意的情况下，不得进行任何结构改建(不论预计成本如何)，也不得进行任何非结构改建(或任何十二(12)个月期间内的一系列非结构改建)，涉及的估计成本不得超过35万美元(350,000.00美元)。

(B)在承租人取得并支付所有适用政府当局不时需要的所有许可证、许可证和授权(如有)之前，不得进行任何更改。房东应根据租户的要求参加许可证、许可或授权的申请。

(C)所有更改应以良好和熟练的方式进行，并符合所有适用的法律要求和保险要求。

(D)承租人应支付改建的全部费用，以使租赁物业在任何时候都不受所有留置权(受承租人根据本租约明文规定解除留置权的限制)，但限制承租人固定装置的留置权除外。

第7.2节许可证及地役权。业主在收到承租人的书面请求后十(10)个工作日内同意签署、确认并交付(或与承租人一起执行、确认和交付)任何和所有(I)任何政府当局要求的与建筑工程相关的任何类型或性质的许可证、许可证、批准或其他授权的申请，费用由承租人承担许可证申请“)、(Ii)租客为取得其他物业业主的发展权而需要并经业主批准的任何文件或文书；。(Iii)公用事业或类似公共设施的地役权或通行权的批出或契据，而承租人认为该等文件或文书对土地的适当及有秩序的发展或将在土地上进行的改善工程是有用及/或必需的，并已获业主批准；。及(Iv)任何政府当局所要求的与建造改善工程有关的拨款或奉献契据，但业主及租客无须支付任何与此有关的法律责任，并须支付任何该等开支，而该等款项或契据须经业主批准。房东将免费与租客充分合作，协助租客获得政府当局的批准，前提是房东不需要支出，或租客赔偿房东与之相关的任何责任并支付任何此类支出，且前提是这样做不会显著缩小租赁房产的面积或降低房东在租赁房产中的权益价值，且房东已同意。为此，在房客不时提出书面请求后十(10)个工作日内，房东将在不需要任何额外考虑的情况下，签署并退还给房客，或以其他方式加入任何必要的文件，以获得房东同意的政府当局的批准。如果房东未能在上述十(10)个工作日内签署并退还许可证申请, 承租人应向房东发送一份包含大写字母图例的通知，并在第一页用黑体字标明：“如果您在十(10)个工作日内未回复承租人签署本协议所指建筑工程的许可申请，则视为您已同意承租人代表房东执行此类许可申请。”如果房东未能在租户通知中规定的十(10)个工作日内执行和交付许可证申请，房东可以代表房东签署该许可证申请，房东特此指定租客其事实代理人，为此目的，该权力应与利益相结合。凡根据第VII条规定需要或要求业主同意或批准时，不得无理拒绝、附加条件或推迟此类同意或批准，除非所建议的变更是结构变更、影响任何建筑系统的变更或影响建筑物占用证书的变更(在这种情况下，除非适用法律要求进行任何此类变更，否则业主可自行决定批准或不批准)。本第7.2节中的赔偿在期限届满后继续有效。

第7.3条走向黑暗。承租人不需要在租赁的房屋内继续经营其业务，并可以停止使用租赁的房屋进行其商业运营和“熄灭”。如果承租人停止在租赁物业的全部或任何部分营业，租金将不会降低，承租人应继续受本租约所有条款及条件的约束，并应以稳妥及安全的方式及按照承租人在本章程第VIII条下的所有义务保管租赁物业。

第八条

租赁房舍的维修、保养和运营

第8.1条保养、修理和浪费。承租人不得造成、实施、容忍或允许，并应采取一切合理的预防措施，防止对租赁房屋造成实物浪费。承租人应保持和保持租赁房屋的良好维修、秩序和状况，并应进行所有维修或更换，无论是内部还是外部、结构或非结构、可预见或不可预见的，以保持租赁场所的良好和安全的秩序和条件。房东对租赁房屋或其任何部分的维护、维修和/或更换不承担任何义务。尽管有上述规定，只要因租赁物业发生意外而支付的任何保险收益可供承租人使用并完全由承租人控制，承租人应首先将该等收益用于租赁物业的维修或更换，而任何未如此运用的金额仍将保持为承租人的财产，除非第XI条明确规定。

第8.2节租用处所的经营。自生效日期起及之后，承租人须支付与租赁物业的经营、管理、发展、使用、占用、保养及维修有关的所有开支，包括在合约期内或之后(但归因于一段期间内)发生或到期或应付的水电费、房地产税及保险费。房东不应被要求向租户或租赁房屋提供任何服务或设施。尽管本协议有任何相反规定或适用法律另有规定，房东没有义务或责任以任何方式履行或参与租赁物业的维护或维修或其上的任何改进，或支付全部或部分租赁物业的使用、维护、运营、维修或更换费用。所有此类维护、运营、维修或更换全部或部分租赁物业将由承租人执行，费用由承租人承担。

第8.3节公用事业。租户完全负责安装、连接、维护、修改和更换至租赁场所的公用事业线路和服务的所有费用。承租人应自租赁开始之日起及之后，直接向公用事业公司支付在租赁期间在租赁物业上使用或与租赁物业相关的所有天然气、电力、水、污水、电话和其他公用事业费用。

第九条

租用房产的使用；遵守命令

第9.1条准许用途。除下列用途外，承租人及其任何附属公司均可在未经业主同意或批准的情况下，将出租物业用作任何合法用途：

(A)不受或可能不受影响的任何外国政府机构、领事馆或大使馆的占用以人为本或纽约州法院的标的物管辖权，除非为房东和租客以及每个现在和将来的费用抵押人的利益放弃所有此类豁免权；或

(B)鼓吹(I)推翻或抵制美国，或(Ii)任何好战或至上主义意识形态的任何组织的办公室。

(C)在生效日期后订立的所有或部分租赁物业的每份租约、分租、许可证及占用协议(不论面额为何)均须载有禁止上述用途的规定。(“限制性公约条款“)。如果租赁房舍的租客或占用者违反其租约或其他占用协议(A)的限制性公约规定无赖租户“)，如果承租人在房东通知承租人违反限制性公约规定后，立即对该无赖承租人提起诉讼或诉讼(或仲裁，如果该租约或许可协议要求)，并在此后勤勉、诚信地努力执行其在无赖承租人的租约或其他占用协议下的权利，以寻求司法救济(下文定义)，则承租人不应在本租赁项下违约。如果尽管承租人作出勤勉、真诚的努力，转让无赖承租人的租约或其他占用协议，或该无赖承租人违反限制性公约条款占用其房产的权利得到维护，则承租人不应在本租约下违约。承租人因违反无赖承租人的限制性契约条款而寻求司法救济的义务应适用，即使违反规定是无赖承租人破产的结果也是如此。如在本9.1(C)节中使用的，司法救济“应指临时限制令、初步禁令、永久禁令、其他法院命令或判决，或仲裁程序产生的命令，禁止或停止违反限制性公约规定的行为。房东有权在不损害租客利益的情况下，自费与租客一起申请、诉讼或提起司法救济程序，并有权在任何此类司法救济程序中提交案情摘要和其他文件。

第9.2节遵守法律规定。在整个租期内，承租人应迅速遵守现在或以后适用于租赁房产的所有法律要求，无论是普通的还是非常的，可预见的或不可预见的，关于租赁房产的使用方式或维护、维修或状况。

第9.3节申诉权。承租人有权通过适当的法律程序，以诚意、以承租人的名义或经房东以房东的名义同意，或两者兼而有之，以善意的名义对任何法律要求的有效性或适用性提出异议，但须遵守下列条件：

(A)如根据任何该等法律规定的条款，在任何该等法律程序进行之前，遵从该等法律规定可合法地延迟遵从，而不会招致对租出处所或租赁地产业的任何留置权、押记、法律责任或任何种类的惩罚，亦不会使业主因没有如此遵从该等法律规定而承担任何民事或刑事法律责任，则租客可延迟遵从该等规定，直至该法律程序最终裁定为止；

(B)如因任何该等延误而招致任何留置权、收费或法律责任，租客仍可如上所述提出抗辩，但前提是：(I)租客将其抗辩意向通知业主，并以勤奋、持续及真诚的态度进行抗辩，(Ii)该等延误不会令任何业主受弥偿人负上刑事责任，及(Iii)租客就因该抗辩或延误而造成的损失或损害向业主作出赔偿；及

(C)承租人应在所有适用的上诉期届满后遵守任何最终命令，费用由承租人承担。

(D)承租人应勤奋而迅速地提起诉讼。房东同意向房客提供一切合理的协助，并由房客自行承担费用，以质疑任何此类申诉或行动的有效性，包括参与执行任何文件，并签署房东合理接受的房客可能提出的任何抗议书或诉状。承租人应赔偿所有房东受赔人，并使他们不会因承租人不遵守上述任何条款而产生的任何和所有责任、费用和开支(包括合理的律师费和支出)造成损害

(E)房东须由租客自行承担费用及开支，包括合理的律师费，以签立及交付任何必要或适当的适当文件或文书，以允许租客就任何该等法律规定的有效性或适用性提出异议。

第十条

在租赁房产或装修上进行的工程

第10.1条牌照及许可证。承租人不得从事或允许他人从事任何建筑工作，除非承租人首先获得并支付所有适用政府当局要求的所有许可证和授权(如果有)的费用。所有建筑工程应以良好和熟练的方式进行，并符合所有适用的法律要求和保险要求，并符合本租约的条款和条件(包括本租约的第七条)

第10.2条建筑工程竣工情况。承租人收到任何政府当局的通知后，如房东要求，应向房东提供入住证或其等价物的真实副本，然后由任何政府当局要求提供。

第10.3条力学’留置权。如果任何留置权在租赁开始日期后因租赁开始日期后在租赁物业上或声称已供应给租赁物业的任何工作、劳务、服务或材料而针对租赁物业的业主或租客的权益而提出，或因提供或声称已供应给租赁物业的任何工作、劳务、服务或材料而被主张，承租人应在收到提交通知后三十(30)天内促使该等留置权解除或担保备案。本租约中包含的任何内容不得解释为构成房东明示或默示同意或允许为租户执行任何劳动或服务，或向租户提供任何材料，这将导致任何该等机械师对房东在租赁场所的权益产生留置权，房东不对向租户提供或以信用方式提供给租户的任何劳动力或材料承担责任。如果租客未能在三十(30)天内采取行动，除任何其他权利或补救措施外，房东可通过押金或担保诉讼解除该等权利或补救措施，或支付由此产生的任何判决，如果发生该等押金或担保诉讼或支付该等判决，租客应应要求偿还房东与此相关的任何费用和支出(包括合理的律师费和/或支出)以及按违约利率计算的利息，作为额外租金。承租人同意在提交后立即向房东提供任何机械师的留置权通知。

第十一条

破坏、破坏和修复

第11.1条致业主的通知。如果所有或任何部分的改进因财产损失而全部或部分损坏或毁坏，承租人应在获得实际信息后立即通知业主，但极小的损坏。

第11.2条财产损失赔偿.

(A)如果由于财产损失，所有或基本上所有改进被损坏、摧毁或无法用于承租人业务的继续运营，并且经承租人选择的独立承包商合理估计并被业主合理接受，在该财产损失后六(6)个月内无法恢复，承租人应在财产损失后六十(60)天内向业主交付有关通知(“业主通知”)，此后任何一方均可在不迟于交付业主通知后六十(60)天内通知另一方终止本租约。如果承租人不终止本租赁，则承租人应迅速、勤奋和真诚地将改进恢复到不低于紧接财产损失前的状态和价值的状态和价值，费用和费用由房东承担。所有适用于该财产损失或因该财产损失而产生的保险收益应支付给租户，并由房东以信托形式持有，以用于该改善工程的修复。

(B)如果不到全部或基本上所有的改进因财产损失而受损或被毁，并且物业没有因承租人的业务继续运营而无法使用，或者如果承租人因该财产损失而有权根据第11.2(A)节终止本租约，则本租约应继续完全有效，且不应终止。承租人应在房东承担全部费用和费用的情况下，迅速、勤奋和真诚地将改进恢复到不低于紧接该财产损失之前的改进状态和价值的状态和价值。适用于该等财产损失或因该等财产损失而产生的所有财产保险收益，不包括业务中断收益及因承租人的个人财产、固定装置、设备及租赁改善设施的损坏或毁坏而应付的保险收益，应支付给租户，并由业主以信托形式持有，以用于该等改善工程的修复。如果财产损失发生在最初的三(3)年内，并且在六(6)个月内无法修复，任何一方可以通知另一方终止本租赁；但是，如果一个或多个延期期限尚未发生并且承租人有权行使该延期期限，承租人可以选择在该事故发生后三十(30)天内行使下一个可用的延期期限，在这种情况下，当时剩余期限的长度应根据延长的期限计算。

(C)从财产损失开始或在财产损失后，租金不得减免。承租人有责任维持业务中断或提供其他保险，以便在一(1)年内继续支付本合同项下的租金。

(D)修复工程的任何保险收益须由业主以信托形式持有，并在修复工程进行期间按月分期付款给租客，但须受业主就该等付款所需的合理证据及文件所规限。

第十二条

谴责

第12.1条大量的索取。

(a)因实质征收而终止租约。如果全部或几乎所有租赁物业被租出，本租约将于租入之日(定义见下文)终止，租户根据本租约应支付的年度固定租金和额外租金应分摊并支付至租出之日。上一句不适用于对土地上房东佣金产业的征收，如果在这样的征收之后，承租人在本租约下的权利不受影响。

(b)赔偿金的支付。如果按照第12.1(A)条的规定取得全部或基本上所有租赁房产，与此相关支付的全部赔偿金(扣除向业主和租客偿还获得该赔偿金的合理的法律、工程和评估费用后)，这些费用应从赔偿金中退还给业主和租客(承担成本“))应付给房东。承租人特此明确将其在每一次此类奖励或付款中的所有权利、所有权和权益转让给房东。承租人应有权要求并从判决机关获得因没收承租人的个人财产、行业固定装置以及中断承租人的业务和搬家费用而明确授予的任何赔偿或付款，但前提是此类赔偿或付款必须是在房东赔偿之外进行的，且租客的索赔不会对房东的赔偿产生不利影响或导致房东赔偿的减少或干扰对房东征收索赔的起诉。

(C)房东应承认租客根据第12.1(B)条将应支付给租客的赔偿金的任何部分全部或部分转让给贷款人。

(d)定义.

(i) “几乎所有租赁的房舍“指租赁处所的一部分，当如此租用时，会留下租赁处所的余额，而由于如此占用的面积或如此占用的部分相对于未如此占用的部分的位置，在经济条件下，当时存在的分区法律和建筑物规例，以及在承租人履行本条例所载或法律规定承租人须遵守的所有契诺、协议、条款和规定后，不会随时容纳一幢或多幢新的或重建的建筑物，而该等建筑物的类型和大小与收取之日已有的改善大致相若。在任何关于“基本上所有租赁物业”是否已被占用的争议得到解决之前，(X)承租人没有义务就该等占用进行任何补偿恢复，以及(Y)年度固定租金应按第12.2条的规定递减。

(ii) “服用日期“指(X)根据适用法律的规定，全部或基本上全部租赁房地或其任何部分的所有权归属任何合法权力或当局的日期，及(Y)任何政府当局根据适用的联邦或纽约州法律的规定取得对全部或基本上全部租赁房地或其部分(视属何情况而定)的实际管有之日，两者中较早者。

第12.2条不到一大笔钱。

(a)实质上占用了不到所有的租赁房产。如果租出的物业少于全部租赁物，则本租约在剩余期限内继续有效，除第12.2(D)节所规定的情况外，不得减收租金或减少承租人在本租约项下的任何义务。即使本租约中有任何相反规定，如果与任何待实施的报废修复相关的建筑工程的估计成本超过重置价值的25%(25%)，承租人经所有认可的抵押权人书面同意后，可提前三十(30)天通知房东终止本租约。在这种情况下(A)期限将在通知中规定的日期结束，就好像该日期是固定的到期日期一样，并且(B)承租人没有义务执行该判决和恢复，但承租人应使场地安全，不存在危及生命和财产的条件，如果房东合理地判断有必要，包括在房东可能指示的土地周围竖起围栏。如果本租约根据第12.2(A)条终止，除本租约另有规定外，除保证场地安全所需的合理金额(应支付给承租人)外，所有报废收益均应支付给房东。

(b)修复租用的房舍。如果几乎所有租赁的房产都被占用，并且本租约没有根据第12.2(A)条的规定终止，承租人应在承租人收到的赔偿金范围内，恢复未被占用的剩余部分(“恢复谴责”).

(c)判给金的支付。如果少于12.2(A)节规定的全部或基本上全部租赁物业被按第12.2(A)节的规定取得，并且本租赁未根据第12.2(A)节被终止，则因此而支付的全部赔偿金应首先用于承租人的修复，该赔偿金的余额应支付给业主。

(d)减低每年的固定租金。自征收之日起，年度固定租金应减去相当于当时应支付的年度固定租金乘以分数得出的乘积的金额，分数的分子是所采取的改进的可出租平方英尺的金额，其分母是紧接采取日期之前的改进的可出租平方英尺的金额。

第12.3条暂时夺走。

(a)临时收容通知。如果临时使用全部或部分租赁房舍(a“临时征用“)，承租人应在五(5)日内通知房东。除下文所述外，租期不得因此而减少或以任何方式受影响，租客应继续向业主支付年度固定租金及额外租金，不得减收或扣减。

(b)临时征收不超过规定的有效期。如果临时征收的期限不超过期限，并且因临时征收而支付的赔偿金的支付频率低于按月支付的分期付款，则应支付给承租人。此外，如果按月分期付款(或更频繁地按月支付)，则应向租户支付该赔偿金。

(c)超过固定有效期的临时征用。如果临时租赁期超过固定到期日，承租人有权终止本租约，并应根据第12.1(B)条的规定支付赔偿金，就像征收了全部或基本上所有租赁物业一样。如果本租约未因此而终止，则应将全部赔偿金支付给承租人，但分配给固定到期日之后的部分除外，该部分应支付给房东。

第12.4条政府行为不会导致征用。如政府采取任何行动，而不是取得租赁物业的任何部分，但产生获得补偿的权利，例如更改租赁物业所毗连的任何街道的等级，则本租约将继续完全有效，并不减租或减租，而补偿须支付予租客。

第12.5条奖项征集。房东和租客都同意签署任何和所有可能需要的文件，以便于收取任何和所有此类赔偿或赔偿。承租人和被认可的抵押权人应与房东合作，有权参与任何此类取消抵押的程序，并有权由律师代表，以保护各自在本合同项下的利益。

第12.6条安置地的批准。房东和租客应共同解决或妥协任何征收，每个人都合理和真诚地行事。

第12.7条租客的转授’的权利。承租人有权将其在第XII条下的任何权利，包括获得任何部分的没收赔偿金的权利，转让给认可的抵押权人，但向承租人支付的、本租约条款要求用于修复租赁物业的任何款项，尽管有任何此类转授，仍应仅用于该目的。

第十三条

租客权益的转让及分租

第13.1条租客’3.It‘他有权转让租赁地产。

(A)除本第十三条另有规定外，未经房东事先同意，承租人无权出售、转让、转让或以其他方式处置(集体和个别地)赋值” or “分配” or “指派“)租赁权产业或该等权益。在根据本第13.1条进行转让的情况下，转让人仍应对转让人在本租赁项下的所有责任和义务承担责任。作为承租人转让租约权利的一项条件，受让人将在一份令房东合理满意的可记录的书面文书中承担承租人在该转让生效日期及之后在本租约项下的所有义务。本租约的任何转让在任何时候均受本租约以及业主对租赁物业的权利、所有权和权益的约束，受让人将以书面形式同意自转让之日起及之后承担本租约的条款并受其约束。房东无权就本租约的任何转让获得任何补偿，但补偿房东的合理律师费和与任何此类转让有关的费用，如需经房东同意，则不在此限。业主对任何拟议转让或转租的同意不得被无理地扣留、附加条件或拖延，这取决于业主的考虑因素。就本协议而言，“地主’的考虑因素“就建议的转让或分租而言，指(I)租客组合(如建筑物内有多个租客，但租客和建议的分租客或承让人除外)，(Ii)影响建筑物的租契或其他协议所载的任何限制，(Iii)建议的承让人或分租客的财政状况是否合理地足以支持该承让人或该分租客(视属何情况而定)在转让下的义务，(Iv)建议承让人或分租客占用或使用该处所会对建筑物的营运和维修及业主在该建筑物内的投资造成的影响；及。(V)建议承让人或分租客的声誉。

(B)任何转让均不得视为有效或对业主具约束力，除非及直至该转让的副本正本已由租客及受让人完全签立(“受让方“)是房东收到的，房东已经批准了。该转让须订明承让人无条件承担自转让日期起及之后须由租客履行的所有条款及条件，而承让人须契诺代替租客履行该等契诺及义务，犹如受让人是本文所指名的原租客一样。承租人和受让人应共同和各自赔偿房东因转让所产生或与之相关的经纪佣金索赔而招致的任何损失、费用、支出(包括合理的律师费和支出)，并使房东不受损害，这些义务在合同期满后仍然有效。

(C)任何拟议的受让人或其委托人均无权直接或间接享有外交或主权豁免，每一受让人应受以人为本在纽约州法院通过法律允许的或本租约中另有规定的程序文件的送达(视具体情况而定)获得管辖权。

(D)建议的受让人及其委托人应符合财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定(包括OFAC特别指定的国民和受封锁人士名单上的规定)和任何法规、行政命令(包括2001年9月24日禁止财产和禁止与犯下、威胁犯下或支持恐怖主义的人进行交易的行政命令)，或与此有关的其他政府行动。

(E)即使本协议有任何相反规定，租客仍有权在未经业主同意的情况下，将整个处所转让或分租予取得租客实质全部资产的人，或与租客合并或合并为另一人的人，但条件是：(I)租客(或受让人)及/或任何担保人的有形净值总和，须相等于或大于(X)租客及任何担保人在紧接交易前的有形净值及(Y)租客及任何担保人在生效日期的有形净值，以及(Ii)承租人应在提出要求后三十(30)天内，将房东因此类交易而产生的任何费用(包括但不限于合理的法律费用)作为额外租金偿还给房东。此外，承租人在本租赁中的权益的任何受让人应为业主的利益，承担承租人自转让生效之日起及之后履行本租赁的所有条款、条件和契诺，并且，为了业主的利益，房产的任何分租客应承认，其对房产的分租受本租赁的条款、契诺和条件的约束。

第13.2条转租。经业主事先同意，承租人有权签订全部或部分租赁物业的一(1)份或多份分租合同，但任何此类分租合同均应服从和服从本租约以及业主在本合同项下的权利。

第十四条

赔偿

第14.1条租客弥偿业主。在符合以下第14.2条的规定下，在法律允许的最大范围内(但在任何放弃代位权或背书的情况下)，承租人同意赔偿和持有房东、其高级管理人员、董事、股东、受益人、合伙人、代表、代理人、成员和员工(统称为地主’S受弥偿人士“)，在每种情况下，不损害因或与任何事故、伤害、死亡或对人或财产的损害而引起或与之相关的损失、损害、索赔、诉讼、诉讼、判决和费用(包括合理的律师费和费用)(如果承租人在租赁处所以外的区域内安装或使用，则在租赁处所之外)，但在业主的保险单中免除代位权条款或背书的范围除外。作为承租人在本合同项下承担赔偿义务的条件，房东应及时通知承租人要求赔偿的任何索赔。承租人有权以承租人可接受的任何条件解决任何此类索赔，条件是这种和解不会对房东施加任何义务或对房东或其业务的任何权利或利益造成不利影响。第14.1条所包含的赔偿应包括合理的律师费和房东因违反承租人的辩护义务而发生的支出。

第14.2条业主须弥偿租客。在符合上述第14.1条的情况下，在法律允许的最大范围内(但在任何放弃代位权或背书的情况下)，房东同意赔偿和扣留租客、其高级管理人员、董事、股东、受益人、合伙人、代表、代理人、成员和员工(统称为租客’S受弥偿人士“)，不受任何损失、损害、索赔、诉讼、诉讼、判决和费用(包括合理的律师费和费用)的损害，而这些损失、损害、索赔、诉讼、判决和费用(包括合理的律师费和开支)是由于业主或业主可能对其负有替代责任的任何人的疏忽或故意的作为或不作为(如有义务作为)造成的，但在放弃代位权条款或租客保险单中的背书所承保的范围内除外。作为房东在本合同项下承担赔偿义务的条件，承租人应及时向房东提供任何索赔要求的通知。房东有权以房东可以接受的任何条件解决任何此类索赔，前提是这种和解不会对租户施加任何义务或对租户或其业务的任何权利或利益造成不利影响。第14.2条所包含的赔偿应包括合理的律师费和租客因违反房东的辩护义务而产生的支出。

第14.3条生死存亡。本第十四条的规定在有效期届满后继续有效。

第十五条

违约事件；补救措施

第15.1条违约事件。下列任何一(1)项或多项事件的发生应为违约事件”:

(a)货币违约。承租人未在到期五(5)日内支付本租约规定的承租人应支付的租金。如果承租人未能在到期后五(5)天内支付根据本租约应由承租人支付的租金，房东应在连续十二(12)个月内首次拖欠租金时，向承租人发出拖欠租金的通知(A)拒付通知“)，如果租金在拖欠通知发出后十(10)天内支付，承租人不应拖欠本租约；或

(b)非货币违约。如果承租人未能遵守或履行本租约中包含的任何一(1)项或多项条款、契诺或条件(第15.1(A)、(C)或(D)款所述条款、契诺或条件除外)，并且如果承租人未在房东向承租人发出说明该不履行事项的通知后三十(30)天内进行补救，且该不履行事项应持续到任何适用的通知期和治愈期之后，或(Ii)在任何此类不履行事项需要进行工作的情况下，则应采取其性质不能合理执行的行为或条件，在三十(30)天内完成或满足的，且承租人在合理要求的额外期限内(总计不超过一百二十(120)天，可能会不可避免的延迟)内不能补救，但前提是承租人必须在房东通知后的最初三十(30)天内开始纠正不能完成的情况，并且(除非不可避免的延迟)尽责并真诚地努力纠正不能完成的情况。

(c)自愿破产。如承租人(A)为债权人的利益作出一般转让，(B)在到期时以书面承认无力偿还债务，(C)提交自愿破产呈请书，(D)无力偿债，(E)提交任何呈请书或答辩书，寻求根据任何司法管辖区现有或未来的成文法、法律或规例为其本身作出任何重组、安排、债务重整、清盘或解散或类似的济助，(F)就其财产的任何主要部分呈请或申请任何接管人、保管人或任何受托人，或(G)采取任何正式行动，以达成任何前述目的，或期待其清盘或清盘。

(d)非自愿破产。如济助令根据任何破产法或相类法律登录，或具有司法管辖权的法院登录任何其他法令或命令(A)裁定租客破产或无力偿债，(B)批准一份寻求重组、安排、调整租客或就租客而重组、安排、调整或重整租客的呈请，(C)委任租客或其财产的接管人、清盘人、受托人、保管人、扣押人(或其他类似的官员)，或(D)命令将租客的事务清盘或清盘，而任何该等判令或命令继续未予搁置，并在90天内有效。

第15.2条地主’It‘重新设置的权利。房东没有义务减轻与本合同项下任何违约事件相关的损害。尽管如此，在发生违约事件后，业主可(凭其全权酌情决定权)以业主的名义或以其他方式，按业主合理厘定的一个或多个期限(可长于或短于本应构成该期限的剩余期限)及条件，转租出租的物业或其任何部分，并可收取租金。业主就强行进入及扣留、驱逐或以其他方式提起的任何诉讼的开始及进行，或在收回对出租处所的管有的任何诉讼中所取得的任何判决或判令的执行，不得解释为选择终止本租契，不论该等进入或重收是否根据简易程序或其他方式进行，亦不得视为已免除或解除租客在本租契余下期限内的任何义务或法律责任。承租人应继续负责支付租金及履行本租约所载的契诺、条件及协议，即使有任何该等入伙或重收、到期及/或出售程序。租户应在房东提出要求后十(10)天内，以每月分期付款的方式，在房东提出要求后的十(10)天内，支付房租的所有月差额。如果在任何这种驱逐或搬迁的情况下，房东作为房东有权但没有义务将租赁的房屋出租给另一人(无论租期大于或小于或等于本租约期限的未满部分, 不论如此租赁的空间包括的可出租面积是多于还是少于租赁处所，以及租赁处所的性质是否改变)，按照业主自行酌情决定的条款和条件以及市值租金，业主从转租中收取的租金应适用于：第一，用于支付该等重新出租的任何费用；第二，用于支付根据本协议到期和未支付的租金和其他款项；剩余的租金(如有的话)须由业主持有，并用于支付根据本协议可能到期和应支付的未来租金。如在任何一个月内从转租所得的租金中，适用于支付本协议下的租金的部分，少于租客在该月根据本协议应支付的租金，则租客应向业主支付该不足部分。差额应按月计算和支付，租户无权索取任何超出的部分。承租人还应向房东支付房东在转租过程中发生的任何费用和支出，包括但不限于经纪佣金和合理的律师费，这些费用和支出不包括在转租所收到的租金中。本协议不得解释为房东有义务重新出租全部或部分租赁的房产或以其他方式减轻损害。在本租约终止后的任何时间，房东有权选择向租客追回在租约未终止的情况下为剩余期限保留的租金减去物业的公平租金价值，以代替根据本租约向房东支付的款项。在计算此类损害赔偿时, 本租约终止日期后应支付的所有该等租金应自本租约未终止的情况下根据本租约应支付的分期付款之日起按每年百分之四(4%)的费率折现。双方承认，不可能更准确地确定房东因这种终止而可能遭受的损害，上述损害赔偿是对房东在发生这种违规行为时可能造成的损失的合理估计，这种损害赔偿不是作为一种惩罚，而是作为违约金。房东接受此类违约金不应被视为允许租户继续违约，尽管有上述规定，房东仍不得寻求(I)房东在衡平法上可获得的所有其他补救措施，包括但不限于具体履行和/或强制令救济和(Ii)本文明确规定的房东补救措施(与支付租金有关的补救措施除外)。承租人应在向承租人交付发票后三十(30)天内向房东支付违约金，作为额外费用。

第15.3条业主可履行租客义务’的义务。如果承租人在任何时候不履行或履行本租约规定的任何义务，涉及(A)支付房地产税，或(B)提供本合同规定承租人必须维持的任何保险，房东可以，但没有义务，在承租人方面在任何适用的通知或补救期限届满后，在不免除或免除承租人任何义务的情况下，支付任何该等款项或履行任何该等义务，以及房东支付的所有款项及房东因支付该等款项或履行该等义务而产生的一切必要附带费用及开支，连同自支付之日起按违约利率计算的利息，应被视为额外租金，并应按要求支付给业主，或根据业主的选择在此后到期的任何年度固定租金分期付款中增加，如果租户未如此支付，业主应享有与租户拖欠年度固定租金时相同的权利和补救措施。

第15.4条累积的补救措施。本租约中规定的房东的所有权利和补救措施都是累积的，除了房东在法律上或衡平法上可获得的所有其他权利和补救措施(包括但不限于具体履行租户在本租约项下的义务和禁令救济)。房东有权援引法律或衡平法上允许的任何补救措施，就像本协议没有规定重新入市、简易程序和其他补救措施一样。本租赁中使用的“重新进入”和“重新进入”一词并不局限于其技术含义。房东行使任何此类权利或补救措施，并不妨碍同时或随后行使任何其他权利或补救措施。房东未能行使或执行房东的任何权利或补救措施或租客的任何义务，并不构成放弃任何此类权利、补救措施或义务。房东不会被视为放弃了租客的任何违约，除非房东签署的书面文件中明确规定了这种放弃。如果房东以书面形式放弃租户的任何违约，该放弃将不会被解释为放弃本租约中规定的任何契约、条件或协议，除非该书面放弃中描述的特定情况。

第十六条

移交管有权

第16.1条租客’交出管有权的责任。承租人应在租期的最后一天或之前，和平和悄悄地离开、交出并向房东交出租赁的房产，除房东(凭其全权酌情决定)同意允许其留在原地、扫帚清洁并符合第十一条和第十二条的规定外，不得有分租者。

第16.2条移走租客’%s属性。在租赁房屋的经营中放置或使用的所有家具和家具、固定附着物和设备(建筑系统除外)，在整个租赁期内，在不对永久保有造成实质性损害的情况下可以移动，应属于承租人的财产。承租人及任何分承租人可在租期届满或将租赁物交还业主(“业主”)前，移走前一句中所列的行业固定装置及其他物品删除日期“)，但承租人须修理因拆卸而对租赁处所造成的任何损坏(但不包括因拆卸固定设备、支架及/或固定装置的紧固件而造成的地板及/或墙壁上的孔洞)。

第16.3条复归业主所有。在租期届满时或之前，承租人应和平地交出租赁的房产、所有装修，以及未被承租人拆除或拿走的所有固定装置和个人财产。承租人应有明确的权利拆除第16.2条所允许的任何固定装置和个人财产，但须遵守其条款。根据第十一条和第十二条的规定，租赁的房舍，包括但不限于所有建筑系统，不得处于不安全或不可使用的状态。租客的个人财产如在租期届满后仍留在租出的处所内，须当作已被遗弃，而在迁出日期后，可由业主扣留作为其财产，或可按业主认为合适的方式处置；但尽管有上述规定，租客仍可在迁出日期前的任何时间，自费将租客的任何个人财产从租出的处所移走。如果房东出售该租客的个人财产或其任何部分，出售所得的收益应由房东收取和保留，并用于支付房东根据本条例或法律有权获得的出售费用、搬家和仓储费用、任何租金欠款和损害赔偿。任何超出的收益应为房东的财产。房东因搬走或处置该租客的个人财产而发生的任何费用，如未被出售或以其他方式抵销，应在房东提出要求后十(10)天内由房客退还给房东。

第16.4条留宿。如租客在租约届满后，经业主事先书面同意，仍管有全部或部分租出的物业：(A)租客对租出物业的占用将视为按月租赁(而非续期或延长租期)；(B)除非业主与租客此后另有书面协议，否则(I)在租期届满前的首六十(60)天内，每年的固定租金将为紧接租期届满前生效的年固定租金的百分之一百五十；及(Ii)于其后任何暂存期内的年度固定租金将为(X)租期(Y)届满前生效的年度固定租金与租赁物业的公平市价(按照附件C厘定)两者中较大者的两百(200%)；及(C)租户对租赁物业的使用及占用将受租约的所有适用条款及条件所规限，犹如租期未满或租约并未终止(视乎情况而定)。本第16.4节的任何规定均不被视为或解释为房东同意租户的任何保留。承租人承认，房东因承租人在租期届满后继续占有而遭受的经济损害将很难，如果不是不可能的话，将很难实际评估。因此，双方同意，在这种情况下，第16.4款中规定的金额是公平合理的，双方自愿、故意地承认、让步并规定难以或不可能准确衡量该金额，并且上述金额构成该金额的合理近似值，不构成处罚。尽管有上述规定，在期限届满后, 如果承租人在收到房东要求租客腾出房产并将其所有权交还给房东的通知后仍未迁出，并且这种情况持续超过一百二十(120)天，则承租人有义务向房东赔偿因租客未能腾出并交出房产而导致的房东可能(或在这一百二十(120)天期间内可能发生的)任何和所有后续损害。第16.4条的规定应被视为纽约州不动产法第232-c条所指的“另有明确规定的协议”。对于在规定的期满日期(但不是任何提前终止)之后的任何滞留，承租人明确放弃其本身以及通过承租人或通过承租人提出索赔的任何人根据《纽约民事实践法和规则》第2201条以及当时有效的类似继承法的规定可能享有的任何权利，与房东可能在最初规定的租期届满日期之后为强制执行本租赁条款而提起的任何滞留即决诉讼程序有关。

第16.5条生死存亡。第十六条的规定在任期届满后继续有效。

第十七条

法律责任的限制

第17.1条业主过户’的利益。如果业主在租赁物业中的权益将被出售或以其他方式转让或租赁，则只要任何该等受让人以书面承担因出售或转让而产生的业主在本租约下的所有义务，则业主应被免除在本租契下此后产生的所有义务和法律责任，而买方或受让人应被视为已承担了因出售或转让而产生的业主的所有义务和法律责任。出租物业的权益转易契据副本，即为继承业主权益的令人信纳的证据。

第17.2条对业主的限制’的责任。尽管本租约有任何相反的规定，承租人同意仅关注业主当时在租赁物业中的产业和权益、业主在其中的土地和/或建筑物或租赁地产中的任何租金、销售或再融资收益、保险收益和谴责赔偿以及追回任何针对业主的判决的利润，但有一项理解是，业主及其代表、代理人、成员、合伙人、股东、董事、雇员、受托人或高级职员永远不应对任何此类判决或任何金钱义务的支付承担个人责任，租户无权寻求或获得针对业主或其代表、代理人、成员、合伙人、股东、董事、雇员、受托人或高级管理人员的任何金钱义务或损害赔偿。双方明确理解并同意，业主根据本租约的条款、契约、担保和义务承担的责任，在任何情况下都不会超过其在租赁房产中的财产损失

第17.3条后果性损害。除本租约明确规定外，任何一方均不对由此产生的或惩罚性损害赔偿承担责任。

第十八条

放弃陪审团审讯

第18.1条放弃陪审团审讯。房东和租客特此放弃在基于或与本租约标的物相关的任何诉讼或诉讼中接受陪审团审判的任何权利。这一放弃是房东和租客故意、自愿作出的，双方都承认，对方或任何代表对方行事的人都没有就事实作出任何陈述，以促使陪审团放弃审判，或以任何方式改变或取消其效力。房东和租客各自进一步承认，在签署本租约和由其自愿挑选的独立法律顾问作出本免责声明的过程中，它曾被代表(或曾有机会被代表)，并已有机会与律师讨论这一免责声明。

第十九条

多个地产之间的相互作用

第19.1条没有合并。未经房东、租客和所有收费抵押人的书面同意，收费物业和租赁物业在任何时候都应保持不同的独立物业。它们不得合并，即使房东、租客、任何费用抵押权人或第三方以任何方式收购了费用地产和租赁地产。

第19.2条没有房东’S留置权。房东对租客或位于出租房屋内、其上或其上的任何分租客的任何个人财产没有留置权或担保权益。这种个人财产不能保证任何租金的支付。如果在任何时候，任何法规或法律原则将授予房东任何此类留置权或担保权益，则房东放弃任何此类法规或原则以及此类留置权的利益。房东应按承租人或任何分租客的合理要求，或任何贷款人或设备出租人的要求，以可记录的形式签署文件，以确认上述免责声明，而房东不得承担任何费用。

第二十条

通告

第20.1条发出通知的方式。每份通知、请求、要求、同意、批准或其他通信(统称为通告“并单独称为”告示“)业主或租客根据本协定须给予或准许给予另一方的，须以书面作出，并须当作已妥为及充分给予，如有以下情况，应视为已妥为给予

(A)面交，并附有交付证明(任何如此交付的通知须当作在如此交付时已收到)，

(B)由联邦快递(或其他类似的隔夜速递公司)寄送，指定清晨派递(任何如此递送的通知，在该通知被递送或被拒绝时视为已收到)，或

(C)以美国挂号信或挂号信寄出，要求寄回已付邮资的回执，邮资已付，寄往由美国邮政服务机构经常经办的邮局(任何如此寄出的通知在送达或拒绝送达时视为已收到)。

第20.2条通知的地址。所有通知应按下列地址发送给各方：

如果给房东：

355 S Technology Drive Owner LLC

C/o BEB Capital LLC

26海港公园博士

纽约州华盛顿港，邮编：11050

收信人：凯文·盖伊坦奇

电子邮件地址：kghaytanchi@bebcapal.com

将副本复制到：

C/o Rockpoint Group，L.L.C.

老公园的伍德劳恩大厅

枫树大道3953号，300号套房

德克萨斯州达拉斯，邮编75219

注意：罗恩·J·霍尔

电子邮件：royl@rockpoint t.com

并执行以下操作：

C/o Rockpoint Group，L.L.C.

博伊尔斯顿街500号，21楼

马萨诸塞州波士顿，邮编：02116

注意：约瑟夫·高曼

电子邮件：jg@rockPoint.com

and to:

Vinson&Elkins L.L.P.

美洲大道1114号，32楼

纽约，纽约10036

收信人：华莱士·L·施瓦茨，Esq.

电子邮件：wschwartz@velaw.com

如果是租户：

CVD设备公司

355 S.科技大道

纽约州中央伊斯利普，邮编：11722

收信人：伊曼纽尔·拉基奥斯，总裁

将副本复制到：

拉斯金·莫斯库·福尔蒂谢克，P.C.

RXR广场1425号

东塔，15^这是地板

尤宁代尔，纽约11556

收信人：本杰明·温斯托克，Esq.

和

拉斯金·莫斯库·福尔蒂谢克，P.C.

RXR广场1425号

东塔，15^这是地板

尤宁代尔，纽约11556

发信人：亚当·西尔弗斯，Esq.

任何一方均可根据第XX条的规定发出通知，更改其通知的一个或多个人和/或一个或多个地址，或指定另一个或多个人或一个或多个地址，但更改地址的通知仅在收到后才生效。房东和租客双方同意，不会拒绝或拒绝交付本协议项下的任何通知，并将应另一方的要求以书面形式确认收到通知，就本协议的所有目的而言，被拒绝或拒绝的任何通知应被视为拒绝方在被拒绝或拒绝的日期收到的，该日期由美国邮政服务或快递服务的记录最终确定。

第20.3条由大律师发出的通知。根据本协议，任何一方需要或允许向另一方发出的所有通知，均可由该方或其法律顾问发出，并在此授权他们代表该方这样做。

第二十一条

安静的享受

第21.1条宁静享受之约。房东约定，只要承租人履行其在本租约项下的所有义务，并且在任何适用的宽限期后没有违约，承租人应在租期内悄悄持有、占用和享用租赁物业，不受房东或通过房东或在房东之下提出索赔的任何人的阻碍、驱逐或骚扰，但须受本租约的例外、保留和条件的限制。本第21.1条在期限届满后继续有效。

第二十二条

禁止反言证书

第22.1条交付义务。业主与租客(“业主与租客”证明方)双方同意，在期限内的任何时间和不时，在不少于二十(20)天前收到另一方的书面通知(请求方“)签立、确认并向请求方交付一份声明，证明实质上符合下列规定(承认任何该等声明可由证明方修改，以反映当时的事实状况)：(I)本租契未经修改且完全有效的声明(或如有修改，则本租契经修改后完全有效，并述明修改后的租契)；(Ii)每年固定租金及任何额外租金已由租客支付的日期的声明；(Iii)据证明方所知，不论是否如此的声明，请求方未能履行其在本租约项下的任何重大义务，如有，应合理详细地说明证明方可能知道的每一种违约行为：(Iv)应向证明方发出通知的地址的说明；及(V)请求方、租赁物业或租赁物业的任何潜在购买者、任何贷款人或准贷款人、任何费用抵押人或预期费用抵押人、及/或租户的任何预期承让人或未来分租客可能合理要求的其他一项或多项陈述。根据本协议交付的任何此类声明，可由其所针对的收件人依赖

第二十三条

不合并产业

第23.1条不能合并房产。业主与租客在租赁物业的权益在任何时候均属分开，在任何情况下均不得合并，即使租赁产业或其中的任何权益可由任何拥有租赁物业或其任何部分的简单业权的人直接或间接持有，或为该人的账户而持有；而产业不得因法律的实施或其他方式而合并，除非与直至当时所有拥有租赁物业的权益的人均参与签立一份达成产业合并的书面文书。

第二十四条

收费按揭

第24.1条地主’的权利。房东可在租期内随时及不时签署及交付一份拖累收费物业的收费按揭文件。

第24.2条抵押止赎手续费。一旦发生手续费抵押下的止赎事件，本租约、任何新租约和任何分租契将继续完全有效，租户、任何新租户和任何分租客在本租契、新租约或分租契(视何者适用而定)中的权益，或根据本租约或根据本租约出租或分租的物业(视何者适用而定)不得受到干扰或影响。承租人应委托费用产业的继承人作为继承人房东(“继任房东“)，但该继任业主须以书面形式承担本租约下自该承租人成为继任业主之日起及之后所产生的所有业主义务，并须受该继任业主与租客之间的从属、互不干扰及委托书条款的规限。尽管有上述规定，但继任房东不应(I)对任何先前房东(包括但不限于房东)的任何行为、不作为或违约负责，除非在继任房东继承了房东在租赁物业中的权益并且已通知继任房东并有合理机会补救之日之后，房东在本租约项下的任何此类非金钱违约仍在继续；(Ii)负责退还支付给任何先前业主(包括但不限于业主)的任何保证金，但交付给该继任业主的保证金除外；。(Iii)受租客可能对任何先前业主(包括但不限于房东)提出的任何抵销、索偿或抗辩的限制，但租客根据本租约具有特定的指定抵销、索偿或抗辩权利的范围除外；。(Iv)受租客可能已提前三十(30)天向任何业主(包括但不限于业主)支付的任何租金的约束；。(V)受任何契诺的约束，须进行或完成与建筑物或租赁物业有关的任何建筑工程，或向租客支付与此相关的任何款项，但本租约所载者除外；。(Vi)须对租赁物业进行任何工程，但业主的维修和保养义务除外，或支付或补偿租客的费用。, 除本租约所述外，承租人将进行的任何其他建造；(Vii)受本租约项下的任何豁免或容忍，或未经该抵押权人同意而作出的任何修订、修改、删节、取消或退回的约束；及(Viii)受本租约的任何修订或修订所约束，而该等修订或修订会减少本租约项下的年度固定租金、额外租金或其他应付费用(公平地反映本租约所涵盖空间的减少除外)，或更改本租约的条款，或以其他方式对业主在本租约下的权利造成重大影响，而未经有关抵押权人事先同意，不得无理扣留。这种授权不得以任何方式减少或损害承租人对房东的权利和补救(所有这些承租人可以继续向房东主张)，或要求承租人放弃房东的任何违约。应继任房东的要求，承租人应签署并交付该继任房东合理要求的一份或多份文书，以确认本合同规定的委托书，但不需要此类文书来使委托书生效。

第二十五条

有害物质

第25.1条有害物质. 在下列期间，承租人不得导致或允许在租赁物业上、下或在租赁物业内发生以下情况：(A)任何违反环境法律的行为；或(B)使用、产生、释放、制造、提炼、生产、加工、储存或处置任何有害物质，或将任何有害物质运往租赁物业或从租赁物业运输任何有害物质，除非双方：(I)根据此类业务的习惯标准在租赁物业内开展任何合法业务，或运营和维护租赁物业以使用本租赁许可证，以及(Ii)完全符合所有环境法。

第25.2条清理.承租人应自行承担费用和费用，负责清除和补救因承租人违反第25.1条而影响租赁房屋的所有有害物质。在承租人根据第25.2条进行的任何补救中，承租人应：(A)遵守环境法；(B)向任何政府当局提交所有文件，提交其要求的所有信息，并以其他方式完全遵守环境法规定的所有要求；(C)如果任何政府当局因释放有害物质而要求任何清理计划，则应编制并提交所需计划；以及(D)迅速和勤奋地执行所有此类清理计划。

第25.3条承租人环境赔偿金. 承租人同意为业主、其代理人、承包商、雇员、股东、合作伙伴、董事、受托人和代表辩护、赔偿，并使其免受因租赁物业内或附近存在任何有害物质而产生的任何责任、索赔、要求、诉讼因由、费用、损害、人身伤害和财产损害、损失和开支，但因业主的重大疏忽或故意作为或不作为(如有任何此类不作为，则有义务采取行动)而导致的任何有害物质释放除外。在生效日期之前，承租人不应对租赁房屋内或附近存在的任何有害物质承担赔偿义务。尽管如上所述，如果在租期内租赁房屋内或附近存在任何危险物质，或在租期内发生任何危险物质从租赁房屋内或附近泄漏，只要承租人能够证明是由未经授权的第三方(与承租人或其代理人、承包商、员工、股东、合作伙伴、董事、受托人或代表无关)造成的，承租人只需赔偿房东与此相关的前10万美元(10万美元)，以及与此相关的任何成本或责任超过1500万美元(15000,000美元)。

第25.4条以前的版本。据承租人所知；(I)承租人或任何承租人关联公司在生效日期前均未收到任何第三方或政府当局的书面通知，声称租赁房屋的全部或任何部分违反了任何未根据环境法进行充分补救的环境法律；(Ii)承租人或任何承租人附属公司均未在生效日期前导致未按照环境法完全补救的违反环境法的有害物质在租赁房屋内释放(本第25.4条第(I)和(Ii)款是单独和集体的)已知版本“)。除已知的任何放行外，房东在此无条件放弃、解除、宣告无罪，并永久解除承租人和承租人的高级职员、董事、股东、继承人、受让人、雇员、律师、顾问和代表承租人行事的任何其他人的职务(以上所有事项统称为租户当事人“)所有损失、法律责任、费用和开支，包括但不限于律师费和为和解而支付的金额，这些损失、责任、费用和开支是由于业主现在或将来因任何化学品、污染物、物质或与之产生或相关的任何或所有索赔、交叉索赔、反索赔、诉讼、诉讼因由、要求、权利、损害赔偿、费用、费用、开支或补偿而产生或与之相关的，不论是直接或间接、已知或未知、预见或不可预见的。材料、废物、石油产品、霉菌毒素、霉菌毒素、真菌或其他在租赁物业上、在租赁物业内、在租赁物业下、在租赁物业下、或在租赁物业上进行的影响或以其他方式引起的环境状况，或任何环境政府监管当局的任何环境法、规则、法规、条例、法规或要求(包括但不限于承租人在《联邦综合环境反应、补偿和责任法案》、《纽约州航海法》和《纽约州环境保护法》下的任何权利，不时修订的，或类似的法律)。第25.4条在本租约终止后继续有效，不得合并。房东承认并同意，第25.4条中包含的豁免、解除和其他条款是租户签订本租约的重要因素，除非租户按照上文明确规定的方式解除租约，否则租户不愿从房东手中租赁租赁的房产。房东已全面审阅本租约所载的免责声明及免责声明，并理解及接受其重要性及效力。当在本租赁中使用时，短语“对卖方的知识”是指伊曼纽尔·拉基奥斯的实际知识(与推定或推定的知识相对, 或任何其后执行类似职能的租客高级职员。

第25.5条生死存亡。本第二十五条在有效期届满后继续有效。

第二十六条

没有经纪人

第26.1条没有经纪人。房东和租客各自声明并保证，其没有与任何经纪人或寻找者就本租约或本协议拟进行的交易进行交易。承租人应赔偿房东，并使房东不会因承租人已经或被指控与之交易的任何经纪人就本次租赁交易提出的任何经纪佣金或手续费索赔而受到损害。房东应赔偿房东已与或据称已与房东交易的经纪人就租赁交易提出的任何经纪佣金或手续费索赔，并使租客不受损害。本第26.1条的规定在期限届满后继续有效。

第二十七条

杂项条文

第27.1条无效条款。如果本租约的任何条款或条款，或其对任何个人或情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分，或该条款或条款适用于被视为无效或不可强制执行的条款或情况以外的个人或情况，不应因此而受到影响，本租约的每一条款和条款应在法律允许的最大程度上有效和强制执行。本租约代表房东和租客之间谈判的结果，双方都已经(或曾经有机会)由自己选择的律师代表，双方都没有在胁迫或强迫下行事，无论是法律上的、经济上的还是其他方面的。因此，房东和租客同意，在所有情况下，租约所有部分的措辞都应根据其公平的含义作为一个整体来解释，而不是严格地支持或反对房东或租客。

第27.2条录音。应对方要求，业主和租客应签署、确认并交付本租赁的备忘录(载明或重申租赁开始日期和固定期满日期、首次要约的权利、购买选择权和本租赁的任何其他条款)，以及本租赁的每一次修改，并以适当的形式记录。任何一方自负费用，可记录本租约及本租约的任何备忘录。记录本租约或本租约的任何备忘录的费用应完全由记录该租约或备忘录的一方承担。如果租约因占有判决或驱逐令或类似程序而终止，业主可将该拥有判决或驱逐令或类似程序存档或记录，而此类存档或记录应构成迄今记录的每份租约备忘录的终止。

第27.3条依法治国；会场。本租约及其双方的权利和义务应根据纽约州适用于在纽约州达成和将在纽约州履行的协议的纽约州法律进行解释、解释和执行，而不影响此类法律中可能导致选择或适用任何其他司法管辖区法律的任何部分。房东和租客、任何分租客以及本租约下承租人义务的任何担保人，特此明确同意纽约州最高法院和纽约州东区美国地区法院对房东和租客之间的任何诉讼或诉讼的管辖权，或任何一方根据本租约或与本租约相关的任何权利或义务，并且每个该等分租客、担保人、房东和租客同意地点应设在萨福克县。

第27.4条继承人和受让人。在本租约条款的规限下，本租约及本租约所载的契诺及条件，对业主及租客及其各自获准的继承人及受让人的利益具有约束力。

第27.5条完整协议。本租赁，包括展品，构成本租赁双方关于本租赁标的的完整协议，并取代双方之间与租赁场所有关的所有先前协议和谅解，包括所有租赁建议书、意向书和类似文件。

第27.6条一般解释原则。就本租赁而言，除另有明文规定或文意另有所指外，(I)本第27.6节中定义的术语具有本第27.6节中赋予它们的含义，包括复数和单数，此处使用的任何性别应被视为包括其他性别；(Ii)本文中未另行定义的会计术语具有根据普遍接受的会计原则赋予它们的含义(“公认会计原则“)；(3)凡提及”条款“、”章节“、”分节“、”段落“及其他分节，而不提及文件，即指本租约的指定条款、分节、分节、段落及其他分节；(4)提及分节而不再提及分节，是指提及该分节与该分节所载的分节相同，而本条亦适用于该分节及其他分节；(V)在没有进一步提及附件所附文件的情况下，对附件的引用是对本租约的附件的引用；(Vi)“此处”、“此处”、“下文”和其他类似含义的词语是指整个租约，而不是指任何特定条款；(Vii)对特定天数的引用是指日历日；和(Viii)“包括”一词是指“包括但不限于”。

第27.7条OFAC。房东向租客陈述并保证：(A)房东和直接或间接拥有房东权益的每个个人或实体(I)目前未被列入由财政部外国资产管制办公室维护的特别指定国民和受阻人士名单(“OFAC)和/或OFAC根据任何授权法规、行政命令或法规(统称为明细表“)，以及(Ii)不是因任何贸易禁运、经济制裁或美国法律、法规或美国总裁行政命令的其他禁止而禁止美国公民与其进行交易的个人或实体，(B)房东的资金或其他资产不构成任何禁运人员的财产，或直接或间接由其实益拥有，(C)禁运人员在房东中没有任何性质的利益(无论是直接或间接的)，(D)房东的资金不是从任何非法活动中获得的，从而导致对房东的投资被法律要求禁止，或本租赁违反任何法律要求，以及(E)房东已实施程序，并将始终如一地应用这些程序，以确保上述陈述和保证在任何时候都是真实和正确的。“这个词”被禁运人员“指根据美国法律受贸易限制的任何个人、实体或政府，包括但不限于《国际紧急经济权力法》[《美国法典》第50编第1701节]等后，《与敌贸易法》，载于《美国法典》第50编第1节。等后，以及根据其颁布的任何行政命令或法规，导致法律要求禁止对房东进行投资，或房东违反任何法律要求。

承租人向房东陈述并向房东保证：(A)承租人和直接或间接拥有承租人权益的每个个人或实体(I)目前不在名单上，(Ii)不是因任何贸易禁运、经济制裁或美国法律、法规或美国总裁行政命令的其他禁止而禁止美国公民与其进行交易的个人或实体，(B)承租人的资金或其他资产均不构成任何被禁运人的财产，也不直接或间接由任何被禁运人实益拥有，(C)受禁运人士对承租人并无任何性质的利益(不论直接或间接)；(D)承租人的资金并无从任何非法活动中取得，以致投资于承租人的行为被法律规定禁止，或本租约违反任何法律规定；及(E)承租人已实施程序，并将始终如一地应用该等程序，以确保前述陈述及保证在任何时候均属真实及正确。

第27.8条同意书和批准。除非另有明文规定，否则在本租约中，凡需任何一方同意或批准的地方，不得无理拒绝、延迟或附加条件。尽管本协议有任何相反规定，任何一方均可通过仲裁向美国仲裁协会寻求(“AAA级“)对任何一方当事人关于另一方当事人无理地拒绝、拖延或限制其同意的主张，迅速给予这种禁制令救济或具体履行。如果任何一方根据本第27.8条要求仲裁，房东和租客应共同选择一名独立的仲裁员(仲裁员“)。如果房东和租客在任何一方提出要求后三(3)天内无法共同商定仲裁员的指定，则双方同意允许AAA或任何后续组织根据当时与AAA或任何后续组织有关的加速程序的规则、法规和/或程序指定仲裁员。仲裁员应进行其认为适当的听证和调查，并应在指定仲裁员之日起七(7)日内就拒绝同意是否不合理或对根据本协议明确提出仲裁的其他争议作出裁决。仲裁员的裁决应是终局性的，对房东和租客具有约束力，并应在提交给房东和租客的书面报告中说明仲裁员做出这种选择的理由。胜诉方应追回其合理的律师费和费用(如有)，用于根据本第二十七条进行的仲裁。根据第二十七条指定的仲裁员应是一名独立的房地产专业人士，在租赁和管理与租赁房屋性质相似的物业方面具有至少十(10)年的经验。仲裁员无权添加、修改或更改本租约的任何条款，但有权指示任何一方同意该请求，或确定拒绝同意或给予同意的条件是合理的。如果承租人声称或声称房东违反或未能履行房东的契约，不无理地拒绝或拖延房东的同意或批准，或者在任何情况下，房东行使其判断的合理性受到质疑, 承租人的唯一补救措施应是针对具体履行、宣告性判决或禁令的诉讼，在任何情况下，承租人无权因违反该公约而获得任何金钱损害赔偿，在任何情况下，承租人不得在任何诉讼中或以抵销、抗辩或反索赔的方式要求或主张任何金钱损害赔偿，承租人特此放弃获得任何金钱损害赔偿或其他补救措施的权利。

第27.9条不得对起草人作出任何推定。房东和租客承认并同意，本租约是双方自由协商的，在任何关于本租约或其任何条款或条件的含义、解释、有效性或可执行性的争议中，不得因任何一方起草本租约或其任何部分而对其不利。如果本租约(或其任何先前草稿)中的任何单词或短语已被删除或以其他方式删除，无论是否添加了任何其他单词或短语，本租约应被解释为犹如如此删除或以其他方式删除的单词或短语从未包括在本租约中，且不得从该等单词或短语被如此删除或以其他方式删除的事实中得出任何含意或推论。

第27.10条可分割性。如果本租约的任何条款或条款或其对任何人或任何情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分，或该条款或条款对被视为无效或不可强制执行的条款或情况以外的个人或情况的适用，不应因此而受到影响，且本租约的每一条款和条款应在法律允许的最大程度上有效和强制执行。

第27.11条没有合作伙伴关系。本租约中包含的任何内容不得被视为或解释为在本租约双方之间建立委托代理关系或合伙或合资关系，但有一项理解和同意，即租金的计算方法或本租约中包含的任何其他规定或本租约各方的任何行为均不得被视为在双方之间建立除房东和租客关系以外的任何关系。

第27.12条 同行。本租约可以一式多份签署，也可以通过传真签署，每份都应是一份原件，所有这些都应构成一份相同的文书。

第27.13条不是消费者合同。承租人承认本租赁不是为个人、家庭或家庭目的签订的，因此一般义务法第5-327条(以及任何其他仅限于为个人、家庭或家庭目的而订立的交易的法律)不适用于本租赁。

第27.14条不放弃。除非业主和租客以书面形式签署，否则不得在任何方面或细节上更改、修改、更改、放弃或修改本租约。任何一方对本合同项下任何违约行为的放弃不得被视为对任何其他或后续违约行为的放弃。

第27.15条进一步保证。本租约各方同意在本租约日期之前或之后采取必要或合理要求的行动，并签立、交付和提交或安排签立、确认、交付、记录或提交其他文件和文书，以充分完成本租约预期的交易。

第27.16条没有报价。提交本租赁供审查并不构成对租赁房产的保留或选择权，也不构成具有约束力的租赁要约，只有当业主和租客双方签署并交付本租赁时，本租赁才作为租赁生效。房东和租客因预期房东或租客执行本租约而采取或支付的任何行为或支出(包括将本租约退还房东或为此支付任何款项)，或房东或租客在执行本租约之前发出的任何信件或其他书面通信，或房东、租客和担保人在签立和交付本租约之前发出的任何信件或其他书面通信，房东和租客特此放弃，双方不得主张对租赁场所或针对租赁另一方的任何权利；双方明确理解并同意，在双方签署并交付本合同之前，房东和租客在任何情况下都不享有任何此类权利。本租约应在双方签署本租约的最后一天对双方具有约束力，并将本租约的完整签约副本交付给双方或其各自的受权人。

第二十八条

业主的申述

第28.1条房东声明并向租户保证，自生效之日起，下列事实和条件存在且各方面均属实：

(A)业主有完全的权利、所有权、权限和能力签署和履行本租约、租约备忘录以及业主和租客作为当事人的任何其他协议和文件，本租约(统称为与租赁相关的文件“)；与租赁有关的文件的签署和交付已得到业主所有必要行动的正式授权；与租赁有关的文件的签署或其预期的交易的完成均不违反业主作为一方或受其约束的任何协议(包括业主的组织文件)、合同或其他限制。

(B)业主并无收到任何有关任何影响租约物业任何部分的待决判决的实际通知。

(C)房东不是美国国税法第1445(F)(3)节所指的“外国人”。

第二十九条

租客的申述

第29.1条承租人声明并向业主保证，自生效之日起，下列事实和条件存在且在各方面均属实：

(A)承租人完全有权、有权、有权及有能力签署及履行租赁相关文件；与租赁相关文件的签署及交付已获得承租人所有必要行动的正式授权；与租赁相关文件的签署或其预期的交易的完成均不违反任何协议(包括业主的组织文件)、合同或承租人作为一方或受其约束的其他限制。

(B)承租人不是美国国税法第1445(F)(3)节所指的“外国人”。

第XXX条

故意省略

第XXXI条

业主的免责声明

第31.1条业主承认，租客及其联属公司可能已与一个或多个贷款人或其他抵押当事人(各自为“抵押当事人”，统称为“抵押当事人”)订立或可能于任何时间订立一项或多项贷款及/或融资安排，而该等贷款及/或融资安排可以租客现时及收购后的所有资产(统称为“抵押品”)作抵押，包括但不限于租客的存货、设备、机器及位于租赁物业上的其他个人财产(统称为“抵押品”)。

第31.2条房东特此放弃并免除以下抵押当事人的权利：(A)房东现在或以后可能对抵押品拥有的任何和所有扣押、征收和执行的权利；(B)房东现在或将来可能在抵押品中拥有的任何和所有法定留置权、担保权益或其他留置权；以及(C)房东现在或以后可能在抵押品中或针对抵押品而拥有的任何和所有其他权益或索赔，以支付租客欠房东的任何租金、仓储费或其他款项。房东同意不行使房东对抵押品的任何权利、补救、权力、特权或自由裁量权，或房东对抵押品的留置权或担保权益，除非房东收到担保方高级职员的书面通知，表明承租人对担保方的义务已全部清偿。上述豁免是为了担保当事人的利益而作出的，不影响承租人对房东的义务。房东同意，如果任何抵押品可以或可能被贴在租赁房产上，则该抵押品应保持为动产，无论该抵押品贴在租赁房产上的方式如何。

第31.3条如果有担保的一方因承租人对担保当事人的任何债务违约(包括但不限于租赁项下的违约)而对抵押品行使权利，担保方应在担保当事人宣布违约后有一段合理的时间收回和/或处置租赁房产的抵押品。房东将在收到担保方合理的事先书面通知后，(A)与担保方合作进入租赁场所，以收回上述抵押品，以及(B)如果担保方提出要求，允许担保方或其代理人或代理人以合理设计的方式处置租赁场所的抵押品，以最大限度地减少对租赁场所房东其他租户的任何干扰。

第31.4条在承租人没有支付或预付的范围内，房东有权要求担保方按日向房东支付一笔款项，用于其使用和占用租赁房产，金额相当于租客根据租约必须支付的每月基本租金，从担保方接管租赁房产的抵押品之日起至担保方腾出租赁房产之日止。但有一项理解是，担保方不应因此承担租客对房东的任何义务，包括但不限于有义务支付租客所欠的任何逾期租金。

第31.5条第XXXI条的规定是自动执行的。然而，房东应应承租人的要求，以担保各方合理接受的形式和实质签署一份协议，以确认前述规定。

[签名页紧接着下一页]

房东和租客已于上述第一年签署本租约，特此为证。