附件10.3

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租赁

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索瓦北区科学区

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圣迭戈Inspire 4，LLC

特拉华州一家有限责任公司

作为房东，

和

IBio，Inc.

特拉华州一家公司，

作为房客。

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目录

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已定义术语索引

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索瓦科学区

租赁

本租赁(“租赁”)的日期为下文“基本租赁信息摘要”(“摘要”)第1节所述的日期，由特拉华州有限责任公司(“房东”)San Diego Inspire 4，LLC和特拉华州公司(“承租人”)iBio，Inc.签订。

租赁基本信息摘要

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¹现有的建筑许可证涵盖整个房舍的工作；许可证并不局限于临时房舍内的工作。承租人提前进入临时房舍的权利(以及承租人支付临时房舍租金的义务)取决于圣地亚哥市(建筑检查部门)允许租户在该市最终签署建筑许可证之前占用临时房舍。

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²如起租日期并非于公历月的第一天，则租赁第一年应包括租期的首十二(12)个完整公历月及起租日期所在的任何部分公历月，而该部分公历月的基本租金须根据下文第3.1节按比例计算。

³每可出租平方英尺的每月基本租金已根据传统的舍入原则四舍五入为最接近的美分。

⁴只要承租人在任何适用的通知和补救期限届满后没有违反本租赁条款，承租人有权获得四(4)个月的基本租金减免。第二次(2)基本租金应予以减免^发送)、第三(3^研发)、第四(4^这是)及租期的第五(5)个完整历月(“减免期“)，总额为204 894.00美元。承租人有义务支付承租人的直接费用份额和在此期间可归因于的所有电费。

⁵基于十二(12)个月的期限。第85-88个月为四(4)个月，这四(4)个月的基本租金总额为251,791.96美元。

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1.房产、建筑物、项目和公共区域

1.1房舍、建筑物、项目和公共区域。

1.1.1房舍。房东特此将本摘要第2.2节规定的房屋出租给承租人，承租人在此租赁本摘要第2.2节所述的房屋(以下简称“房屋”)。房舍的轮廓见附件1.1.1-1。双方在此同意，物业的租赁是基于并受制于本文所述的条款、契诺和条件，以及租户契诺，作为本租赁遵守和履行其将遵守和履行的每一和所有该等条款、契诺和条件的重要代价，并且本租赁是在履行该等条款、契诺和条件的条件下签订的。双方特此承认，附件1.1.1-1的目的是仅显示该术语在下文第1.1.2节中定义的建筑物中的房屋的大致位置，并且该附件并不意味着构成关于建筑物的建造、其确切面积或公共区域的具体位置的协议、陈述或保证，该术语在下文第1.1.3节中定义，或其要素或通往建筑物或“项目”的通道的协议、陈述或保证。该术语在下面的第1.1.2节中定义。承租人应接受房屋目前的“现状”状况，前提是房屋应在“扫帚清洁”的条件下交付，房屋的管道、电气系统、消防喷水系统、照明、空调和供暖系统处于良好的运行状况和维修状态，符合所有适用法律，并符合业主的工作和租户根据本租约和租户工作书基本完成的改善工程, 房东没有义务提供或支付与改善房屋有关的任何改善工程或服务，除非本租约或作为附件1.1.1-2所附的承租人工作书另有明确规定。承租人应有权从本租约完全签订和交付之日起完全进入和占用临时房屋。房东应根据适用法律将临时房屋交付给租户，并使其处于清洁的状态，包括管道、电气系统、消防喷水系统、照明、空调和供暖系统，并使其处于良好的运行状况和维修状态，费用由房东承担。场所不包括公共区域，包括但不限于建筑物的外墙、入口、前厅和主大厅、电梯大堂和公共卫生间、公共楼梯和楼梯间、电梯和电梯井、锅炉房、洒水室、电梯间、机械室、装载和接收区、电气和电话间、看门人间，以及专用于或与建筑物其他部分共同使用的管道、管道、导管、电线和附属固定装置和设备。

1.1.2大楼和项目。房舍是摘要第2.1节规定的建筑物(“建筑物”)的一部分。本租约中使用的“项目”一词应指(I)建筑和公共区域，(Ii)建筑和公共区域所在的土地(通过景观、停车设施和其他改善而得到改善)，以及(Iii)位于项目被称为“索伦托北科学区”部分的另一座建筑(即索伦托谷路11760号)，以及该等相邻建筑所在的土地。为了清楚起见，SOVA北部科学区是被称为“SOVA科学区”的项目的一部分。

1.1.3公共区域。承租人有权与项目中的其他租户共同使用，并在符合本租约第5条所述规则和规定的情况下，不时提供供业主、租户和项目任何其他租户共同使用的项目部分(该等区域以及业主酌情指定的项目其他部分，包括指定为某些租户(包括租户)专用或由业主和某些租户(包括租户)共享的某些区域，在本文中统称为“公共区域”)。公共区域由“工程公共区域”和“建筑公共区域”组成。本租约中使用的“项目公共区域”一词，是指业主指定为公共区域的项目部分，如附件1.1.1-1所示。本租约中使用的“建筑物公共区域”一词，是指业主指定为建筑物内的公共区域部分。公共区域的维护和运营方式应由房东自行决定，其使用应遵守房东根据下文第5.2节不时制定的规则、法规和限制。业主保留暂时关闭、更改或增加项目元素和公共区域的位置的权利，但与此相关的，业主应以商业上合理的方式进行关闭、更改、增加或更改，并应采取商业上合理的努力，最大限度地减少对租户使用和进入房产的任何实质性干扰。

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1.2可出租的平方英尺的房屋。就本租赁而言，房屋的“可出租平方英尺”应为“摘要”第2.2节所述，在租赁期限内不得重新计量。就本租赁而言，应根据ANSI Z65.2-2012《工业建筑标准测量方法》或业主可能使用的任何后续更新的标准(“BOMA”)计算项目中房屋、建筑物和其他建筑物的“可出租平方英尺”，该标准根据业主针对项目的标准租赁面积测量进行了修改，其中包括部分建筑物和项目中其他建筑物的公共区域和服务区域。

2.租期

2.1租期。本租赁的条款和规定自本租赁之日起生效。本租赁期限(“租赁期限”)应如摘要第3.1节所述，自摘要第3.2节所载日期(“租赁开始日期”)开始，并于摘要第3.4节所载日期(“租赁到期日”)终止，除非本租赁按下文规定提前终止。就本租约而言，“租赁年”一词指租赁期内连续十二(12)个月期间，包括起租日期及其后每十二(12)个月期间。在租赁期内的任何时候，房东可按本合同附件附件2.1所列格式向租户交付一份真实无误的通知，仅作为对其中所列信息的确认，承租人应在收到通知后十(10)个工作日内签署并归还房东，但签署该文件不应成为租赁开始或承租人在本合同下的义务的条件。

3.基本租金

3.1缴交租金。承租人应根据《概要》第4.1节或房东不时以书面形式指定的地点，在没有事先通知或要求的情况下，通过支票支付《概要》第4节规定的基本租金(基本租金)，按概要第4节规定的每月平均分期付款，提前支付货币，支付时该货币是美利坚合众国私人或公共债务的法定货币，或根据业主提供的电汇或电子支付指示。在租期内每个日历月的第一天或之前，不得有任何抵销或扣减。租期第一个完整月的基本租金应在承租人签订本租约时支付。如任何租金缴交日期(包括租金开始日期)不在该月的首日，或任何缴交租金的期间少于一个月，则自该日历月完结或租赁期结束之日起，任何零碎月份的租金将按日累算，按相等于适用年租金的1/365计算。根据本租赁条款需要进行的所有其他付款或调整，如需要按时间分摊，则应按同样的基准分摊。基本租金和附加租金应合计为“租金”。在不限制前述规定的情况下，租客支付租金的义务应是绝对的、无条件的，不受任何业主契约的影响，并且不得解除或以其他方式影响现在或以后适用于物业的任何法律或法规，或对租客使用的任何其他限制，或(除本合同明确规定外)任何伤亡或征用。, 或房东未能履行本租约中包含的任何约定(本合同明确规定的除外)，或任何其他事件；承租人承担上述风险，并放弃现在或以后存在的终止或取消本租约、退出或交出房产或其任何部分的所有权利，或主张任何推定驱逐性质的抗辩或任何寻求追讨租金的行动。本合同所包含的承租人契约是独立的，不依赖于承租人，承租人特此放弃任何成文法或司法法的相反规定。

3.2来自房地产的租金。房东和租客特此同意，根据本租约向房东支付的所有基本租金、额外租金和其他租金和费用(以下单独和统称为“租金”)应符合1986年美国国税法(经修订)第856(D)条和据此颁布的美国财政部条例(“条例”)第856(D)节的规定。如果《守则》或《条例》，或收入裁决或其他类似公开声明中包含的国税局对《守则》或《条例》的解释被更改，以致任何租金不再符合《守则》第856(D)节及其下颁布的条例的规定，则该租金的支付方式应按房东要求的方式进行调整，以使其符合资格；但根据第3.2节的要求进行的任何调整，应产生与调整前应支付的租金等同的(按经济术语)租金。

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4.额外租金

4.1一般条款。除支付本租约第3条规定的基本租金外，承租人还应支付本租约第4.2.6节和第4.2.2节分别定义的年度“直接费用”中的“承租人份额”。该等由租客支付的款项，连同租客根据本租约条款(基本租金除外)须支付予业主的任何及所有其他款项，以下统称为“额外租金”。根据本第4条应支付的作为附加租金的所有金额，应与基本租金相同的期限和方式支付。在不限制承租人在租赁期限届满后的其他义务的情况下，承租人支付本条第四条规定的额外租金的义务应在租赁期限届满后继续存在。

4.2与额外租金有关的关键术语的定义。如本条第四条所用，下列术语应具有以下所述含义：

4.2.1故意遗漏的。

4.2.2“直接费用”是指“营业费用”和“税费”。

4.2.3“费用年度”是指租期的任何部分所在的每个历年，包括租期届满的历年，但业主可在通知租客后，不时将费用年度更改为任何其他连续十二(12)个月的期间，如有任何此类更改，承租人在直接费用中的份额应根据任何此类更改所涉及的费用年度进行公平调整。

4.2.4“营运开支”是指业主在任何开支年度内，因(I)项目或其任何部分的所有权、管理、保养、保安、维修、更换、恢复或营运，以及(Ii)承租人与SOVA科学区内建筑物的其他租户共同使用的SOVA科学区内的便利设施(包括但不限于健身和会议中心的市场租金)的所有权、管理、维护、保安、修理、更换、恢复或营运而支付或累积的所有合理开支、成本及金额。在不限制前述一般性的情况下，运营费用具体包括以下任何和所有费用：(1)向公共区域供应所有公用事业的费用，公用事业、电话、机械、卫生、暴雨排水和电梯系统的运行、维修、维护和翻新费用，以及与此相关的维护和服务合同的费用；(Ii)许可证、证书、许可证和检查的成本，以及可能影响运营费用的任何政府法规的竞争成本，以及与任何联邦、州或市政府授权的交通需求管理计划或类似计划相关的成本；(Iii)业主承担的与项目相关的所有保险的成本；(Iv)景观美化、重新点灯以及用于项目或其任何部分的运营、维修和维护的所有用品、工具、设备和材料的成本；(V)停车场的运营、维修、恢复和维护费用；。(Vi)与管理、运营有关的费用和其他费用，包括合理的咨询费、律师费、会计费和承包费。, 项目的维护和维修；(7)根据任何设备租赁协议支付的款项和任何管理办公空间的公允租金价值；(8)除以下(F)项外，所有从事项目运营、维护和安全工作的人员的工资、薪金和其他补偿及福利，包括对此征收的税款；(9)故意遗漏；(X)项目所有系统和设备及其部件的运营、维修、维护和更换；(Xi)清洁、警报、保安及其他服务的费用、更换公用地方的墙面及地面覆盖物、天花板瓷砖及固定装置、维修及更换路缘及人行道、修理屋顶及重铺屋顶的费用；。(Xii)在业主合理厘定的有关物件的使用年限内摊销(包括未摊销费用的合理利息)、购置个人财产的费用或用以维持、营运及修理工程项目或其任何部分的租金开支；。(Xiii)与项目有关的资本改善或其他成本，(A)旨在减少项目或其任何部分的运营或维护费用，或减少当前或未来的运营费用，或加强项目或其居住者的安全或保障，(B)遵守目前或预期的强制性节能计划，(C)替换或修改位于公共区域的非结构项目，以保持公共区域在租赁开始日期时的良好状态或状况，或(D)任何联邦、在租赁开始日期后颁布的州或市政府的法律或法规；然而，前提是, 任何资本改善工程的成本均须摊销(包括由下列人士合理厘定的摊销成本的合理利息)

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房东)对房东合理确定的物品的使用年限；和(Xiv)由任何联邦、州或市政府强加给业主的消防和警察保护、垃圾清除、社区服务或其他服务的费用、费用、收费或评估，或由任何联邦、州或市政府强加给业主的任何授权所产生的费用、费用、收费或评估，这些费用、费用、收费或评估不构成下文第4.2.5节所定义的“税费”，(Xv)业主合理确定的租户关系计划的费用，以及(Xvi)根据与建筑物分担费用有关的任何地役权、许可证、经营协议、声明、限制性契诺或文书支付的费用，包括但不限于任何契诺、条件、限制、和影响项目的互惠地役权协议，以及与影响项目的政府机构达成的任何协议(现在或今后影响财产的任何前述内容，统称为“基础文件”)；但条件是，截至本租赁之日，尚无相关文件。如果业主或业主的经理或代理人在非现场为建筑物的利益提供服务(例如会计)，则此类服务的成本应在受益于此类服务的物业之间合理分配，并应计入运营费用。尽管有上述规定，但就本租赁而言，运营费用不应包括：

(A)费用，包括法律费用、空间规划师费用、广告和推广费用，以及与工程项目原来的建造或发展，或原来、现在或将来的租赁有关的经纪费用，以及因安装为租户而作的租户改善设施而招致的费用，或为工程项目租户翻新或以其他方式改善、装饰、粉刷或重新装饰空置空间而招致的费用(但不包括与工程计划任何公用地方有关的费用)；

(B)除上文第(Xii)、(Xiii)和(Xiv)项所述外，折旧、支付抵押贷款的利息和本金以及其他债务费用(如有的话)、罚款和利息以及基本建设改善费用(与维修或更换不同)；

(C)业主由工程项目的任何租客或占用人，或由其承运人或承租人的承运人或任何其他人以保险方式发还或应付的费用(直接开支除外)，以及任何租客直接与当地公共服务公司订立合约的电力费用；

(D)任何坏账损失、租金损失、坏账准备金或租金损失；

(E)与组成业主的合伙企业或实体的业务运作有关的成本，因为它们有别于项目的运作成本(具体包括但不限于与项目运作有关的会计成本)。与组成业主的合伙企业或实体的业务运营相关的成本包括合伙企业会计和法律事务的成本、与任何抵押权人的任何诉讼辩护的成本(承租人的诉讼可能存在争议)、出售、辛迪加、融资、抵押或抵押业主在项目中的任何权益的成本，以及与业主与其雇员之间、业主与项目管理层之间、或业主与其他租户或租户之间的任何纠纷有关的成本；

(F)没有将其大部分受雇时间投入项目的任何雇员的工资和福利，除非这些工资和福利按比例反映了运营和管理项目所花费的时间，而不是花费在与运营和管理项目无关的事务上的时间；但在任何情况下，本租约的运营费用都不包括项目经理以上人员的工资和/或福利；

(G)业主为工程项目支付的地租款额；

(H)除物业管理费外，支付给业主或业主的附属公司或附属公司的物业管理费及利润增量，以超过符合资格的一流非附属第三方在竞争基础上提供服务的成本为限；

(I)支付给业主经营的商业特许经营权内的文员、服务员或其他人的任何补偿；但支付给项目内任何门房的任何合理补偿，须列为经营开支；

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(J)租客或项目中的任何其他租客向业主报销的所有物品和服务(直接开支除外)，或业主有选择地向一个或多个租客(租客除外)提供而不报销的所有物品和服务；

(K)项目管理人员占用的任何办公空间的租金，只要这种办公空间的面积或租金超过大楼附近类似建筑物的管理人员占用的办公空间的面积或公平市场租金价值，并酌情根据适用项目的规模进行调整；

(L)遵守与移除有害材料有关的法律所产生的费用(不包括在使用时法律允许的、业主在本租约之日仍不知道需要移除的建筑材料)；

(M)业主与工程项目无关的一般间接费用；

(N)任何明确不包括在本租约其他地方的营运开支内的成本；

(O)法律费用、会计师费用(一般簿记开支除外)，以及与工程项目租客或其他占用人之间的纠纷有关的开支，或与执行租客租约条款有关的开支，或与业主对工程项目或其任何部分的业权或权益的辩护有关的开支；及

(P)任何储备金；

如果房东没有向承诺执行该工作或服务的租客提供任何特定的服务工作(如果由房东执行，其成本将包括在运营费用中)，则运营费用应被视为增加了相当于房东在此期间合理地发生的额外运营费用的金额，如果房东自费向该租户提供该工作或服务的话。如果项目在任何费用年度的全部或部分时间内没有至少100%(100%)被占用，房东应对该年度的运营费用构成进行适当调整，以确定如果项目100%(100%)被占用将产生的运营费用金额(但房东在任何情况下都不能根据前述规定获利)；如此确定的金额应被视为该年度的运营费用金额。

4.2.5税金。

4.2.5.1“税费”是指所有联邦、州、县或地方政府或市政当局征收的各种税项、费用、收费或其他任何种类和性质的征税，不论是一般的、特别的、普通的或非常的(包括但不限于房地产税、一般和特别评估、过境税、代税付款、商业改善区费、租赁保有税或基于收到租金的税款，包括适用于收取租金的毛收入或销售税，除非承租人被要求支付)，对固定装置、机械、设备、仪器、系统和设备、附属物征收的个人财产税，与本项目或其任何部分有关的家具和其他个人财产)，应在任何支出年度内(不考虑该政府或市政当局使用的任何不同的会计年度)，因为或与本项目或其任何部分的所有权、租赁和运营有关而支付或应计。

4.2.5.2税费应包括但不限于：(I)对该项目或其任何部分的租金、租赁权或其他收入，或对租赁该项目或其任何部分的业务所征收的任何税款；(Ii)除先前包括在不动产税定义内的任何评税、税项、费用、征款或收费以外，或部分或全部取代任何评税、税项、费用、征款或收费的任何评税、税项、费用、征款或收费，而租客及业主已承认第13号建议已获加利福尼亚州选民在1978年6月的选举中采纳(“13号建议”)，而政府机构可就消防、街道、人行道及道路维修、垃圾清除及以前免费向物业拥有人或住客提供的其他政府服务征收评税、税项、费用、征款及收费，及进一步认识到以下建议导致政府服务和便利设施的水平和质量下降

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13.税收支出还应包括任何政府或私人评估，或项目对政府或私人成本分摊协议的贡献，目的是增强或改善通常由政府机构提供的服务和便利设施的质量(前提是截至本租赁之日还没有此类成本分担协议)，并且进一步承认，加利福尼亚州选民可以在租赁期内修改、修改、废除或拒绝第13号提案，从而导致对项目评估或征收的房地产税增加，(Iii)任何评估、税收、费用、征税、或可由处所的面积分摊或量度的费用或根据本协议须缴付的租金，包括但不限于与收取该等租金有关的任何营业税或总所得税或消费税，或因租客管有、租赁、经营、管理、保养、更改、修理、使用或占用处所或其任何部分而征收的任何营业税或总所得税或消费税；及(Iv)因这宗交易或租客为其中一方的任何文件而产生或移转该处所的权益或产业权或其上的改善而作出的任何评税、税项、费用、征款或收费。如在租赁期内的任何时间，除不动产或非土地财产的全部或部分从价税、对租金总额或其他建筑业务措施的资本税或其他税项、或政府收入、专营权、消费税或类似的税项、评税、征费、收费或费用全部或部分以建筑物估值、总租金或其他建筑业务措施或向建筑物提供的政府服务的利益为基础而对业主作出评估外，则任何及所有此等税项、评税、征款、收费或费用，收费及费用，以如此量度或以此为基础, 应包括在税收支出的期限内，但仅限于如果建筑和土地是房东的唯一财产则应支付的税收支出。

4.2.5.3试图抗诉、减少或尽量减少税项开支而产生的任何成本和开支(包括但不限于合理的律师费和顾问费)，应计入发生该等开支的开支年度的税项开支内。退税应从税项支出中扣除，并退还给承租人，无论何时收到，根据退税适用的支出年度，但在任何情况下，在任何该支出年度退还给承租人的金额不得超过承租人根据本条款第四条为该支出年度支付的税费总额。上述判决在本租约期满或提前终止后继续有效。如果租赁期内或其任何延期期间的任何期间的税费在支付后因任何原因(包括但不限于适用的政府或市政当局的错误或重估)而增加，承租人应应要求向房东支付承租人应承担的任何此类增加的税费。尽管第4.2.5节有任何相反规定，税费支出中应排除(I)所有超额利得税、特许经营税、赠与税、股本税、继承税、遗产税、转让税或费用、联邦和州所得税，以及适用于房东一般或净收入(与项目运营的租金、收入或收入相对)的其他税种，(Ii)作为运营费用包括的任何项目，以及(Iii)承租人根据本租约第4.5节支付的任何项目。

4.2.6“承租人份额”的计算依据如下，视情况而定：(1)就建筑物而言，是房地的可出租平方英尺与建筑物的可出租平方英尺的比率(即11,383×21,142)；(2)就项目而言，是房地的可出租平方英尺与项目的可出租平方英尺的比率(即11,383×59,818)；但仅在承租人占用临时房地期间，对于建筑物，临时房地的可出租平方英尺与建筑物的可出租平方英尺的比率(即6 374×21 142)，对于项目，临时房地的可出租平方英尺与项目的可出租平方英尺的比率(即6 374×59 818)，视情况而定。承租人份额应指《概要》第7节规定的适用百分比。

4.3直接费用的分配。双方承认，该大楼是一个多栋大楼项目的一部分，与该项目相关的费用和支出(即直接费用)应由该大楼的租户和该项目中其他大楼的租户分摊。因此，如上文第4.2节所述，每年为整个项目确定直接费用(包括运营费用和税费)，直接费用的一部分应由业主在公平的基础上确定，分配给大楼的租户(而不是项目中任何其他大楼的租户)。分配给建筑物租户的该部分直接开支应包括完全归属于建筑物的所有直接开支以及归属于整个项目的直接开支的公平部分，但归属于整个项目的直接开支不包括仅归属于建筑物的直接开支。此外，业主有权不时以反映商业上合理的成本池的方式，在建筑物或项目的不同部分或占用人之间公平分配建筑物或项目的部分或全部直接费用

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如此分配的该等直接开支。每个成本池内的直接费用应以公平的方式分配并向该成本池内的租户收取。

4.4额外租金的计算和支付。承租人应按下文第4.4.1节规定的方式向房东支付每一费用年度承租人应承担的直接费用份额，作为额外租金。

4.4.1实际直接费用和租户付款报表。房东应尽力在每个费用年度结束后六(6)个月内向租户提供一份报表(“报表”)，说明上一费用年度发生或应计的直接费用，以及承租人在直接费用中所占的份额。在收到租赁期内开始或结束的每个支出年度的报表后，承租人应在下一期基本租金到期时，全额支付承租人在该支出年度的直接费用中所占的全部金额，减去该术语在下文第4.4.2节中定义的费用年度中所支付的“估计直接费用”的金额，如果承租人支付的估计直接费用多于实际承租人在直接费用中的份额，承租人应获得抵免，抵免承租人在本租赁项下下一次到期租金中多付的金额，或者，如果房东选择，房东应将多付的款项退还给租客。房东未能及时提交任何支出年度的报表，不影响房东或租客履行其在本条款第四条下的权利。即使租赁期限已满，租客已腾出房产，当本租赁终止的支出年度的承租人应承担的直接费用份额最终确定时，承租人应在三十(30)天内向房东支付该金额，如果租客支付的估计直接费用超过实际承租人的直接费用份额，房东应在三十(30)天内向租客支付多付金额。第4.4.1节的规定在租赁期满或提前终止十二(12)个月后继续有效。

4.4.2估计直接费用报表。此外，房东应尽力向租客提供一份年度费用估算表(“估算表”)，其中应列出房东对当时费用年度的直接费用总额的合理估计(“估计”)以及估计的承租人在直接费用中的份额(“估计的直接费用”)。房东未能及时提交任何费用年度的估算表，不应妨碍房东行使其根据本第4条收取任何估计直接费用的权利，也不得禁止房东在必要的程度上修改之前提交的任何估算表或估计直接费用。此后，承租人应在下一期基本租金到期时支付当时支出年度估计直接费用的一小部分(减去根据本第4.4.2节最后一句支付的任何金额)。该分数应以本支出年度内已过去的月数为分子，包括付款月份在内，并以十二(12)作为其分母。在提供新的估算表(房东有权随时交付给租客)之前，租户应每月支付相当于房东提交给租客的上一份估算表中所列估计直接费用总额的十二分之一(1/12)的金额，并按月支付基本租金分期付款。

4.4.3审核权。承租人可在收到结算单后六十(60)天内，向业主发出书面通知(“审查通知”)，表示承租人打算审查业主在该历年的直接费用记录。在收到审查通知后三十(30)天内，房东应提供租户进行审查所需的所有相关记录供检查；审查将在正常营业时间内在位于大圣地亚哥地区的房东南加州物业经理办公室进行。如果承租人聘请代理人审查业主的记录，代理人必须与独立的执业会计师事务所合作，(I)业主合理地接受，(Ii)不会根据审计或检查的结果以应急费用或任何其他方式获得补偿(租户应应要求予以证明)，以及(Iii)与业主书面同意对审计或检查的结果保密(除非在常规情况下，如业主与租客之间就此类审计提起诉讼)。承租人应独自承担审计所产生的所有费用、费用和费用。在向承租人提供记录后六十(60)天内，承租人有权向房东发出书面通知(“费用反对通知”)，合理详细地说明对房东在此期间的直接费用报表的任何反对意见。如果租户未能在60天内向房东发出反对费用通知，或未能在上述60天内向房东提供审核通知, 承租人应被视为已批准房东的直接费用报表，并应被禁止就该年度的直接费用提出任何索赔。如果租客及时向房东发出费用异议通知，房东和租客应真诚合作，解决租客费用异议中提出的任何问题

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注意。如果房东和租客确定该日历年度的直接费用少于报告的金额，房东应向租户提供抵扣下一期租金的抵免，抵免租户多付的租金。同样，如果房东和租客确定该历年的费用高于报告的金额，租户应在30天内向房东支付任何少付的金额。期满后发现的，承租人应在收到房东发票之日起30天内支付欠款。承租人或其审核员和代理人获取或查看的记录应视为机密。如果房东向租户多收了超过5%(5%)的直接费用，则房东应负责承租人与审查直接费用相关的所有合理费用。

4.5承租人直接负责的税费和其他费用。承租人应负责并应在拖欠前十(10)天支付对承租人的设备、家具、固定装置和位于房屋内或周围的任何其他个人财产征收的税款。如租客的设备、家具、固定附着物及任何其他个人财产的任何此等税项是向业主或业主的财产征收的，或如业主的财产的评估价值因计入该等设备、家具、固定附着物或任何其他个人财产的价值而增加，而业主是根据该项增加的评税而缴税的，则不论其有效性如何，业主均有权缴付税款，但只有在租客提出要求时，业主才有权提出适当的抗辩，租客须应要求(连同合理的证明)，向业主退还因评税增加而向业主征收的税款或该等税款的比例，视情况而定。

5.处所的使用

5.1允许的用途。承租人应仅将房屋用于摘要第8节规定的许可用途，承租人不得使用或允许将房屋或项目用于任何其他目的或目的。

5.2禁止的用途。承租人进一步约定并同意，承租人不得使用、容受或允许任何通过承租人、承租人或承租人提出要求的人使用、容受或允许任何人使用处所或其任何部分，以用于任何用途或目的，违反本合同附件所附的规则和法规的规定，如业主可能不时修订的规则和条例(“规则和条例”)，或违反适用法律或任何基本文件。承租人不得在处所之内或附近作出或容许任何事情以任何方式损害工程项目的声誉，或妨碍或干扰建筑物其他租户或占用人的权利，或伤害或烦扰他们，或使用或容许处所被用作任何不正当、非法或令人反感的用途，租户亦不得在处所之内、之内或周围造成、维持或准许任何滋扰。承租人应遵守所有基本文件，承租人根据租约和承租人使用房产的权利和义务应服从和从属于所有相关文件。承租人只能在楼面负荷与建筑物结构设计一致的处所内放置设备(只要业主向租户提供了此类信息)，并且该等设备应放置在能够承载该等设备重量的位置。承租人应安排在房屋内安装任何设备或机械，以合理地防止声音或震动延伸到项目中的公共区域或其他办公室。

5.3危险材料。

5.3.1承租人的义务。

5.3.1.1展示会。作为业主与承租人签订本租赁合同的物质诱因，承租人已完整、准确地填写了《业主租赁前环境暴露问卷》(以下简称《环境问卷》)，现作为附件5.3.1.1附上。承租人特此声明，除环境问卷中明确列出的化学品或材料及其各自的数量外，承租人或承租人的分租人或受让人，或其各自的任何员工，任何级别的承包商和分包商，与此等各方有合同关系的实体(房东除外)，或作为此等各方或任何前述各方的代理或分代理的任何实体(统称为“承租方”)，均不会生产、使用、储存或产生以下定义的任何“危险材料”，该术语定义如下：不得导致或允许将任何有害材料带入、放置、储存、制造、生成、混合、处理、回收、使用或“释放”，该术语定义如下：在场所或项目内、内部、地下或周围，典型的办公室清洁用品除外。房东不得因承租人在当前或将来的运营中需要使用危险材料而无理地拒绝或拖延同意，只要此类危险材料是经常使用的

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由圣地亚哥县内的生命科学承租人进行，并且不涉及超出DHHS建立的和DHHS出版物BMBL(如下文第5.3.1.1节所定义)中进一步描述的生物安全等级2以上的工作，除非业主在业主审查和批准承租人填写的环境调查问卷时进行书面批准。如果承租人在环境调查问卷上向业主提供的任何信息或与危险材料相关的任何信息在任何重要方面都是虚假、不完整或具有误导性的，则如果承租人在提出要求后十(10)天内没有提供更正后的环境调查问卷，则根据本租约，承租人应将其视为违约。应业主要求，或如果承租人在房屋内使用危险材料发生任何重大变化，承租人应向业主提交最新的环境调查问卷。对于未在初始环境问卷中描述的场所的任何危险材料的使用，应事先获得业主的书面同意，此类同意不得被无理地扣留、附加条件或拖延，并且业主同意不拒绝同意，除非所提议的危险材料可能对场所(或建筑物)内的人员或财产的安全构成实质性风险或威胁，尽管承租人实施了缓解措施。承租人在房屋内使用或储存有害物质应依照适用法律进行。承租人不得在房屋内安装或准许任何地下储油罐。此外，承租人同意：(I)不应导致或容忍在以下时间或时间释放任何有害材料, 在该处所或任何相连或毗邻的处所之下或之内；及(Ii)不得在该处所内从事导致或导致向租客或业主施加法律责任或对该处所造成环境留置权或使用限制的活动。在本租赁中，“危险材料”是指所有易燃易爆物品、石油和石油产品、油、氡、放射性物质、有毒污染物、石棉、多氯联苯(“多氯联苯”)、医疗废物、已知致癌或生殖毒性的化学品、污染物、污染物、危险废物、有毒物质或相关材料，包括但不限于任何化学品、元素、化合物、混合物、溶液、物质、物体、废物或其任何组合，其被确定为或可能在以后被确定为对人类健康有害。由于放射性、易燃性、腐蚀性、反应性、爆炸性、毒性、致癌性、传染性或其他有害或潜在有害的性质或影响，或被定义为任何环境法所规定的“危险物质”、“危险废物”、“危险材料”或“有毒物质”的定义中的“危险物质”、“危险废物”、“危险材料”或“有毒物质”，对安全或环境造成损害。在本租赁中，术语“危险材料”还应包括任何霉菌、真菌或孢子，无论其是否根据任何环境法被定义、列出或以其他方式归类为“危险物质”，如果该等霉菌、真菌或孢子可能对人类健康或环境构成风险或对房屋的价值造成负面影响。危险材料还应包括任何“生物危险废物”、“医疗废物”或加州健康和安全法规第20分部6.1章(医疗废物管理法)规定的其他废物。就本租约而言, “释放”、“释放”或“释放”是指有害物质向环境中的任何释放、沉积、排放、排放、泄漏、溢出、渗漏、迁移、注入、泵送、倾倒、倾倒、逃逸、倾倒、处置或其他移动。

承租人根据本条款第5条允许使用或储存的任何有害材料不得超过承租人在类似分类的危险材料中的比例份额(按每层计算)。即使本合同包含任何相反的规定，在任何情况下，承租人或通过承租人或承租人提出索赔的任何人都不得进行超出卫生与公众服务部(DHHS)建立的、并在DHHS出版物《微生物和生物医学实验室的生物安全》(5)中进一步描述的2级风险类别的工作^这是版本)(可能是或可能已经进一步修订，“BMBL”)或房东合理指定的国家认可的新的或替代的标准。承租人应遵守BMBL标准中适用于承租人在房屋内运营的所有适用条款。

5.3.1.2通知房东。除非适用法律要求承租人提前通知房东，否则承租人应尽快以书面形式通知房东，但在任何情况下不得迟于以下五(5)天：(I)承租人实际、声称或威胁在场所内、之上、地下、周围或附近释放任何有害物质(无论过去或现在)，无论这种释放的来源或数量如何，或(Ii)承租人意识到任何监管行动、询问、检查、调查、指令或任何清理、合规、或(Iii)承租人知悉任何人士或实体就物业之内、上、下、附近或附近的任何有害物质提出的任何索偿，不论其是否涉及损害、贡献、收回成本、赔偿、损失或伤害。以上第(I)、(Ii)和(Iii)款所述事项统称为“危险材料索赔”。承租人应立即将所有命令、通知、许可证、申请和其他

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与任何危险材料索赔相关的通信和报告。此外，承租人应立即以书面形式将承租人发现的任何可能使承租人或房东承担任何责任的事件或条件，或根据下文定义的任何“环境法”对房屋的所有权、占有率、可转让性或用途的限制，以书面形式通知房东。承租人不得就任何危险材料索赔进行任何法律程序或其他诉讼、和解、同意法令或其他妥协，除非首先通知房东租客的意图，并允许房东有机会作为一方加入并参与此类程序，如果房东选择这样做的话，并且在任何情况下，未经房东事先书面同意，租户不得签订对房东或项目具有约束力的任何协议。业主有权出席并参与任何与危险材料索赔有关的法律或其他行政程序。就本租赁而言，“环境法”是指与保护人类健康、安全、野生动物或环境有关的所有现行和未来适用的法律，包括但不限于：(I)与报告、许可、允许、调查和/或补救排放、排放、释放或威胁释放危险物质有关的所有要求，无论是固体、液体或气体性质的，进入空气、地表水、地下水或土地的，或与制造、加工、分配、使用、处理、储存、危险材料的处置、运输或搬运；以及(Ii)与雇员或公众的健康和安全有关的所有规定。环境法包括但不限于1980年的《综合环境反应、赔偿和责任法》, 经1976年《资源保护和回收法》修订的《固体废物处置法》，以及经1977年《清洁水法》修订的《联邦水污染控制法》；《美国联邦法典》第2601条及其后，1974年《安全饮用水法》，美国联邦法典第42章，第300F至300j条，1970年《职业安全和健康法》，经修订后，美国联邦法典第29条，第651条及以后，1990年《石油污染法》，美国联邦法典第33章，第2701条及以下，1986年《紧急规划和社区知情权法案》，美国联邦法典第42条，11001节及其后，1969年《国家环境政策法》，美国联邦法院第4321条及其后，1947年《联邦杀虫剂、杀菌剂和灭鼠法》，美国联邦法院第7章第136条及以后；任何联邦、州或地方法律中定义的石油和危险材料，如适用法律，自租赁开始之日起生效，或此后修订、通过、出版或颁布。

5.3.1.3有害物质的发布。如果承租人或任何承租人违反或要求进行任何清理(定义见下文)而在房屋内、之上、地下或周围释放任何有害物质，除按上述规定通知房东外，承租人应(I)立即遵守根据任何和所有环境法施加的任何和所有报告要求，(Ii)向房东提供书面证明，表明租户已遵守所有适用的报告要求，(Iii)采取任何和所有必要的调查、纠正、根据任何和所有适用的环境法，利用业主批准的环境顾问，采取补救和其他清理行动，所有这些行动都符合第5.3节的规定和要求，包括但不限于第5.3.4节，以及(Iv)采取业主合理酌情认为必要的任何其他调查、补救和纠正行动，以使场地和项目得到补救，达到场地和项目在租赁开始之日的状况，所有这些都符合第5.3节的规定和要求。房东可根据任何和所有环境法的要求，向适当的政府当局报告任何有害物质的释放，并确定承租人为责任方。承租人应向房东提交任何政府当局就在场所内、场所之上、场所下、场所外或场所周围释放有害物质向承租人发出的所有行政命令、通知、要求、指示或其他通信的副本，以及承租人或其代表为响应任何此类管理命令或指示而准备的所有调查、评估和补救计划以及报告的副本。

5.3.1.4赔偿。

5.3.1.4.1一般而言--房东的租客赔偿。在不以任何方式限制承租人在本租约任何其他条款下的义务的情况下，承租人应单独负责并应保护、辩护、赔偿房东各方，使其不受任何和所有索赔、判决、损失、损害、成本、费用、惩罚、执法行动、税收、罚款、补救行动、责任(包括但不限于实际律师费、诉讼、仲裁和行政诉讼费用、专家和咨询费以及实验室费用)的损害，包括但不限于在租赁期内或之后为解决索赔而支付的款项，无论是可预见的或不可预见的，直接或间接产生或归因于存在，使用、生成、制造、处理、处理、提炼、生产、加工、储存、释放

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或任何承租方在房屋或项目内、上、下或附近存在危险材料，除非此类责任是由于业主或项目的任何其他租户的疏忽或故意不当行为造成的。承租人的上述义务应包括但不限于：(I)房屋和项目的任何必要或必要的拆除、维修、清理或补救的费用，以及任何关闭、拆除、补救或其他必要计划的准备和实施的费用；(Ii)人身伤害或财产损失的判决；以及(Iii)业主与此相关的所有费用和开支。

5.3.1.4.2限制。即使第5.3.1.4节有任何相反规定，承租人对房东的赔偿不适用于基于现有危险材料的索赔，除非承租人的疏忽行为或不作为导致或加剧了主题索赔。“现有危险材料”是指自本租赁之日起位于本项目内的危险材料。

5.3.1.5遵守环境法。在不限制承租人遵守本租赁中另有规定的适用法律的一般性的情况下，承租人应自费遵守所有环境法。承租人应获得并维护承租人使用、储存、生成、运输、搬运、混合或回收使用、储存、生成、运输、处理、混合或回收的任何有害材料的适当或必需的任何和所有必要的许可、许可证、认证和批准。业主有权继续要求承租人取得并审查和检查任何和所有此类许可、执照、认证和批准，以及任何和所有危险材料管理计划和程序、任何和所有危险材料风险管理和污染预防计划、任何和所有危险材料应急反应和员工培训计划的副本，以及关于承租人使用危险材料的任何和所有危险材料应急反应和员工培训计划的副本。根据房东的要求，租户应向房东提交一份叙述性说明，说明租户涉及危险材料的活动的性质和范围，并向房东证明符合所有环境法和本租赁条款。

5.3.2对性能的保证。

5.3.2.1总体环境评估。业主可以(但不应被要求)不时聘用业主确定为适当的承包商，以执行下文定义的“环境评估”，以确保承租人遵守本租约中关于危险材料的要求。就本租约而言，“环境评估”是指一项评估，包括但不限于：(I)根据美国测试与材料协会当时的标准进行的环境现场评估，并满足满足“所有适当询问”要求的要求；以及(Ii)根据潜在的公认环境条件或环境现场评估确定的关注或询问区域对场所进行抽样和测试。

5.3.2.2环境评估的成本。业主最初因任何此类环评而产生的所有费用和开支应由房东支付；但如果任何此类环评显示承租人未能遵守本第5.3节的规定，则承租人应在收到书面要求后三十(30)天内将该环评的所有费用和开支作为额外租金偿还。

5.3.3承租人在退房时的义务。租期期满或提前终止时，承租人应：(I)根据第15.3节对房屋进行环境评估；(Ii)根据所有环境法并根据需要将所有有害物质从房屋中移除并处置，以允许房屋用于任何目的；以及(Iii)拆除任何承租方安装或使用的用于在房屋中储存任何危险材料的所有容器，并修复因此而对房屋造成的任何损坏。

5.3.4大扫除。

5.3.4.1环境报告；清理。如果任何书面报告，包括任何包含任何环境评估结果的报告(“环境报告”)应表明(I)根据本第5.3节承租人有移除或补救义务的任何危险材料的存在，以及(Ii)由于存在任何危险材料，因此需要对任何危险材料进行调查、表征、监测、评估、修理、关闭、补救、移除或其他清理(“清理”)，承租人应在收到环境报告后三十(30)天内立即编制并向业主提交一份全面的计划

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经业主书面批准，明确规定承租人应采取何种行动进行清理，以使房屋恢复到本租约要求的条件；但是，如果承租人有权由单独的顾问完成自己的环境报告，并且如果承租人的环境报告结果与房东的环境报告结果不同，双方应在任何所需的清理之前真诚地努力解决差异。房东批准清理计划后，承租人应在不限制房东在本租赁项下的任何权利和补救措施的情况下，自行承担费用和费用，立即与房东合理接受的顾问一起实施该计划，并根据所有适用法律以及该计划和本租赁的要求着手清理有害物质。如果承租人在收到该环境报告的副本后三十(30)天内，未能(A)完成该清理，或(B)未能在该30天内完成的任何清理，未能尽力而为地制定清理计划并在切实可行的情况下尽快完成清理，则业主有权(但无义务)执行环境报告所建议的或任何对该房屋具有管辖权的政府当局所要求的任何清理，而不放弃本租约项下的任何其他权利。并向承租人追回所有成本和支出，作为额外租金，在收到书面要求后十(10)天内支付。

5.3.4.2不减免租金。在任何清理期间，承租人应继续支付本租约项下到期或应计的所有租金，并无权在任何该等清理期间减收、抵销或递延任何基本租金或本租约项下到期或应计的额外租金。

5.3.4.3移交处所。承租人应在本租约到期或提前终止后退还房产之前完成任何清理，并应完全遵守所有环境法和任何政府当局关于此类完成的要求，包括但不限于，完全遵守在退还之前向任何此类政府当局提交风险评估、缓解计划或其他信息的任何要求。承租人应获得并向房东提交监管政府当局的信件或其他书面决定，确认清理工作已按照该政府当局的所有要求完成，不需要采取任何形式的进一步回应行动以不受限制地使用房屋(“封闭信”)。在本租赁到期或提前终止时，承租人还有义务根据适用法律关闭与危险材料相关的所有许可证。

5.3.4.4未及时清理。如果承租人负责的任何清理工作没有完成，或者承租人在本租约到期或更早终止之前没有收到关闭通知书和环境法要求的任何政府批准，并且承租人没有收到关闭通知书，禁止房东将房产或其任何部分出租给第三方，或阻止第三方占用或使用房产或其任何部分，则承租人应作为剩余租户对房东负责(如第16条中更具体规定的)，直到租户完全履行本条款5.3项下的义务为止。

5.3.5保密协议。除非适用法律强制要求，承租人同意，未经房东事先书面同意，承租人不得向任何人(承租人的顾问、律师、物业经理和需要了解此类信息的员工除外)披露、讨论、传播或复制有关房屋环境状况的任何信息、数据、调查结果、通讯、结论和报告。如果承租人合理地认为披露是受适用法律的强制，应提前十(10)天通知房东披露机密信息(或允许承租人遵守适用法律的较短期限)，以便房东可以尝试获得保护令。承租人可额外向真诚的潜在买家或贷款人发布此类信息，但须经任何此类当事人书面同意，受本第5.3节的条款约束。

5.3.6环境报告复印件。承租人应在收到后三十(30)天内向业主提供一份关于承租人对房屋、土地下的地下水、或其环境状况或清理工作的任何和所有环境评估、审计、研究和报告的副本。承租人有义务向房东提供此类材料的副本，无论这些材料是由承租人制作的还是为承租人准备的，也无论承租人是如何获得这些材料的。

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5.3.7标志、响应计划等。承租人应负责在房屋内张贴适用环境法所要求的任何标志。承租人还应填写并提交任何适用环境法要求的业务响应计划或清单。承租人应同时向房东提交一份此类业务响应计划或清单的副本。

5.3.8生存。第5.3节规定的承租人作出的每一契约、协议、陈述、担保和赔偿应在本租约期满或提前终止后继续有效，直至第5.3节规定的所有承租人义务完全履行和履行为止。

5.4符合美国反兴奋剂机构的规定。尽管本合同有任何其他相反的规定，承租人应负责因租户在租赁开始日期后对物业进行的任何改动或其他改进(具体而言不包括承租人的改进)而导致的因遵守《反兴奋剂法》而产生或与之相关的所有责任、费用和开支，承租人应赔偿、保留、辩护(由房东选择并由房东合理接受的律师)，并追究房东及其附属公司、雇员、代理人和承包商的责任；和任何贷款人、抵押权人或受益人(每个贷款人，以及与房东及其合伙人和子合伙人，以及他们各自的高级管理人员、成员、董事、股东、代理人、物业经理、雇员和独立承包商，“房东受偿人”)不受任何要求、索赔、债务、损失、费用、诉讼、诉讼因由、损害或判决以及调查或抗辩所产生的所有合理费用(包括合理的律师费、收费和支出)的损害。因承租人在租约生效日期后所作或建造的任何改动而导致物业未能遵守《反兴奋剂法》所引起的索赔)。本第5.4节的规定在本租赁期满或提前终止后继续有效。尽管有上述规定，本第5.4节的条款不适用于因业主或项目的任何其他租户采取的任何行动而引起的与ADA有关的任何问题，或与建筑物或项目有关的一般问题，而不是具体与房产有关的问题。

5.5规章制度、CC&R、停车设施和公共区域。

5.5.1承租人应享有与其他人一样的非专有权使用公共区域，但须遵守规章制度。公共区域的维护和运营方式由业主自行决定，其使用应遵守业主可能不时制定的规章制度。

5.5.2本租约须受有关项目或物业(“CC&R”)的任何已记录契诺、条件或限制(“CC&R”)所规限，并可不时予以修订、修订及重述、补充或以其他方式修改；但任何此等修订、重述、补充或修改不得对承租人在本租约项下的权利或义务作出重大修改。承租人应遵守CC&R；，但自本租赁之日起，该项目不受任何CC&R的约束。

5.5.3承租人应拥有非独家的、不可撤销的许可证，在整个租赁期内，在业主与大楼其他居住者共同确定的为大楼提供服务的停车设施中的位置上，使用概述第11节规定的非预留停车证的数量，无需承租人承担任何费用。承租人只能使用这些停车设施来停放承租人的车辆或作为承租人的雇员、代理人、承包商或受邀人的停车位。在任何情况下，承租人不得在该等停车设施停放或存放除汽车外的任何物品。

5.5.4承租人同意不对停车设施造成不合理的负担，并同意与房东和其他租户合作使用停车设施，房东保留确定停车设施变得过度拥挤的权利，房东可以在承租人和大楼或项目的其他租户之间合理分配停车位，但承租人在整个租赁期内有权使用概述第11节规定的无预留停车证数量。然而，这一节的任何内容都不是为了赋予房东监督停车的肯定责任。

5.5.5房东保留根据本租约的条款和条件修改公共区域的权利，包括增加或移除外部和内部环境美化以及细分房地产的权利。承租人承认房东明确保留允许独家使用走廊的权利

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以及位于特定楼层的洗手间设施，以供占用这些楼层的一个或多个租户使用；但不得剥夺该租户使用为该房产服务所合理需要的走廊或使用该房产所在楼层的洗手间设施的权利。业主保留暂时关闭、更改或增加项目元素和公共区域的位置的权利。

6.服务和公用事业

6.1房东提供服务。房东应在租期内的所有日子(除非下文另有说明)提供下列服务。

6.1.1除元旦、独立日、劳动节、阵亡将士纪念日、感恩节、圣诞节等庆祝日外，业主应在周一至周五上午8：00至下午6：00、周六上午9：00至下午1：00(统称为“建筑时间”)为大楼公共区域提供暖通空调，并由业主酌情决定其他与大楼相当或邻近地区的建筑物(统称为“假日”)遵守当地或国家认可的其他节日。承租人应完全控制为房屋提供服务的暖通空调系统的运行时间。除紧急情况和人员伤亡外，承租人应可全天候进入现场。

6.1.2业主应提供足够的电线和设施，以连接租户的照明设备和附带使用的设备。承租人应承担房屋内非建筑标准照明设备的灯具、启动器和镇流器的更换费用。

6.1.3业主应从正常的建筑物出水口向建筑物公共区域和建筑物提供饮用水、卫生间和卫生间用水。

6.1.4房东应在大楼内提供垃圾箱和/或垃圾压实机，供租户和其他租户使用，用于处理普通办公垃圾(不包括有害材料)、清洁工、垃圾服务以及与同类建筑一致的大楼公共区域清洁。

6.1.5故意遗漏的。

6.1.6业主同意提供和维护与大楼和建筑物的公用设施连接，并在适用的情况下提供公共区域的电力、水和下水道。

6.1.7在符合本条规定的情况下，房东应提供承租人为本租约所允许的目的而在房屋内合理需要的电能。该等电能须经由业主安装、维修、保养、监察及不时升级的一个或多於一个电表及有关设备供应，每次费用由业主负责，以量度向该处所提供的电量；但如以多于该处所的电表或分表量度电力，则业主须根据租客与其他联表处所按比例分摊的比例，厘定租客的电费；此外，如果房东确定租客的使用量将单独计表或分表，则房东应支付为该房产安装任何此类新计费器的费用。承租人应在收到相关账单后十(10)天内，按照下文第6.2节的规定支付电费(根据本条，承租人有责任支付)。向房屋提供电能的费用应为房东成本的100%(100%)(包括适用于或基于用电量、需求和使用时间、公用事业公司定期转嫁给房东的任何销售或其他税收、燃油价格调整和附加费，每种情况下加权以反映适用于每个费率水平的消费或需求差异的费用)。租户及其授权代表可在提前至少三(3)天通知房东以核实房东的电表读数(如有)的情况下，接触该等电表(如有)。在租赁期内，业主可随时自行决定，费用由业主承担, (A)安装或取消该等收费表；。(B)增加或减少该等收费表的数目；。(C)更改该等收费表所使用的处所部分；或。(D)更换任何或全部该等收费表。

6.1.8业主在租赁开始日期前已安装或将安装一台用于大楼和邻近大楼的公共100千瓦应急发电机(“应急发电机”)，租户可以连接到该发电机。应向承租人分配相当于承租人份额乘以紧急情况能力的权力

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分配给与其相连的承租人的发电机(相对于分配给公共区域的应急发电机的任何容量)；租户的份额为25千瓦，可用于为房地的实验室部分提供服务。业主应负责(I)获得和维护应急发电机的所有运营许可证和任何年度维护合同，(Ii)维护和维修应急发电机，以及(Iii)安排和支付应急发电机APCD(或同等)许可证所需的年度测试费用，所有这些都是建筑物运营费用的一部分。房东应负责获得和维护连接和允许租户使用应急发电机所需的任何APCD(空气污染控制区)许可证。⁶

6.2租户提供的服务和实用程序。除上文6.1节另有明确规定外，承租人应自行承担提供电话、门卫和物业保安服务的费用和费用。

6.2.1承租人应单独负责执行所有清洁和垃圾服务以及对房屋的其他清洁，所有这些都符合适用的法律。如果这种服务是由第三方清洁服务提供的，而不是由承租人的员工提供的，则该服务应是业主事先批准的清洁服务(应承租人的要求，房东应向承租人提供一份经批准的供应商名单)。房舍的清洁和清洁应足以以与同类建筑物一致的方式维护房舍。

6.2.2根据适用法律和本租约的其他条款(包括但不限于规则和条例，除非发生紧急情况)和业主的合理安全措施，承租人应可以进入建筑物、处所和建筑物的公共区域，但需要建筑工程师进入的公共区域除外，每天二十四(24)小时，每周七(7)天，一年中每天七(7)天；但是，承租人应仅被允许在建筑物的这些部分的正常运营时间内进入和使用建筑物的限制进入区域。

承租人应随时与房东充分合作，并遵守房东为暖通空调、电气、机械和管道系统的正常运行和保护而合理规定的所有法规和要求。

6.2.3承租人应支付提供给房屋的所有水(包括服务、维修和更换任何反渗透、去离子和其他处理过的水的费用)、天然气、热力、照明、电力、电话、互联网服务、有线电视、其他电信和其他公用事业，以及提供给房屋的任何费用、附加费和税金，以及提供给房屋的单独计量的公用事业和服务，承租人应直接向该公用事业或服务的供应商支付这些费用。如果任何这类公用事业没有单独计量给租户，承租人应支付承租人与其他场所联合计量的所有费用中的承租人份额作为额外租金，或者，房东可以选择监测租户对该等公用事业的使用，并向租户收取监测该计量设备的费用，但房东应支付首次购买和安装任何该等计量设备的费用(仅限于)。自本租约之日起，通过为整栋大楼供电的单一电表向建筑物提供电力。如果承租人使用的公用事业超过承租人按比例计算的份额，则承租人应支付房东承租人的运营费用份额，以反映超出的部分。如果大楼或项目的使用率低于满员，承租人承认房东可通过(A)公用设施使用的总成本除以(B)大楼或项目(如适用)的可租用面积，然后(Y)所得商数(Z)建筑物或项目(如适用)可出租总面积的95%(95%)乘以(Z)建筑或项目的总可出租面积(如适用)，来推断根据建筑物或项目的占用情况而变化的公用设施使用量。承租人应支付(Y)和(Z)产品的承租人份额, 可根据房东合理确定的实际使用量进行调整；但房东不得收回超过100%(100%)的公用事业成本，房东应仅按租户的实际使用和消耗收取费用。

6.2.4对于房屋，承租人应(A)维护和操作仅用于许可用途的供暖、通风和空调系统(“暖通空调”)和(B)在不违反上文(A)款的情况下，按合理需要(除非本租约另有规定)提供暖通空调，以使房屋处于合理舒适的居住状态。

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租赁期内每天二十四(24)小时，视意外事故、征用权或本条另有规定而定。尽管本节有任何相反规定，除非下文第6.4节明确规定，房东不应因暖通空调服务的任何中断或损坏而承担任何责任，承租人也没有任何权利或补救措施；但是，如果用于办公场所办公部分的暖通空调系统不再起作用，房东应负责更换该系统，如果该系统不再起作用，承租人应负责更换用于该场所实验室部分的暖通空调系统(这些单元在生效日期是新的，并且专用于该场所的实验室部分)。如果业主提出书面要求，承租人应按季度向业主提供任何此类专用暖通空调机组的暖通空调维护合同和暖通空调维护报告的副本。如果房东确定租户没有妥善维护暖通空调，房东可以承担上述(A)和(B)项的责任。

6.2.5对于为承租人直接收费的房屋提供服务的任何公用事业，承租人同意在房东提出要求后三十(30)天内向房东提供房东合理要求的任何公用事业使用信息。承租人应至少保留六十(60)个月或房东要求的其他较短时间内，保留房屋内的公用事业使用记录，包括公用事业提供商的发票和对账单。承租人承认，房舍、大楼和项目的任何公用事业信息可与第三方共享，包括房东顾问和政府当局(在适用法律要求的范围内)。如果承租人未能遵守本节的规定，承租人特此授权房东直接从适用的公用事业提供商那里收集公用事业使用信息。

6.2.6承租人应自费提供并安装房屋内所需的所有更换灯管、灯具、灯泡和镇流器。

6.2.7承租人在处所内使用的电能，在任何时间均不得超过处所内的任何导体及设备的容量，或以其他方式供该处所使用的电力设备的容量。为确保不超出该容量，并避免可能对项目通过项目电力系统分配电力的不利影响，未经业主事先书面同意(业主可根据业主分配给项目各个区域的电力供应条件)，承租人不得将任何固定附着物、电器或设备(正常商用机器除外)连接到建筑物或项目的电力系统，或对租赁开始日已有的房屋电力系统进行任何改动或增加。如果房东同意，所有额外的立管、配电电缆或其他所需设备应由房东提供，其费用应由租户按需向房东支付(或者，根据租户的选择，应由租户根据房东批准的平面图和承包商提供，否则应按照本租赁的规定)。房东有权要求承租人在安装任何此类立管或设备之前支付相关费用。

6.2.8房东保留权利，在没有合理可能发出通知的紧急情况下，在房东认为合理必要的情况下，由于事故、紧急情况或需要进行紧急维修、改建或改善，停止电梯、管道、通风、空调和电力系统的服务，直至该等维修、改建或改善完成为止。此外，房东对因不可抗力或第三方不能输送气体而不能提供电梯设施、管道、通风、空调或电力服务，亦不承担任何责任或责任。石油或其他合适的燃料供应(只要房东在商业上合理地努力获得此类燃料的替代来源)。如果任何此类维修、更改或改善可能需要或导致房屋或其任何部分的电力供应中断，房东将在可行的情况下至少提前三(3)个工作日给予租户书面通知。在不限制前述规定的情况下，明确理解并同意，如果房东因不可抗力或房东的疏忽而无法提供或履行任何服务，则房东根据本租约的任何条款、契诺、条件、条款或协议提供任何服务，或为租客的利益执行任何行为或事情的任何契诺，不得被视为违反。

6.3容量；超标准的租户使用。如果承租人使用的水、电、热或空调超过房东根据本租约6.1节规定提供的水、电、热或空调，承租人应在收到承租人的发票后三十(30)天内向房东支付超额使用的实际费用；如果承租人在房东书面通知后没有立即停止这种过度使用，房东可以安装装置来单独计量任何公用设施的使用(或使用其他合理的行业标准方法来合理估计此类使用)。

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在这种情况下，承租人应在收到发票后三十(30)天内直接向房东支付费用，按提供费用的公用事业公司收取的费率计算，包括安装、测试和维护此类额外计量装置的费用。承租人的用电量和为房屋提供服务的任何其他公用事业设施的用电量不得超过工程项目的馈线、立管或布线装置的容量，或承租人在每层楼限值中的份额。如果承租人希望在房东根据本租约第6.1节规定有义务提供该等公用事业的时间以外的时间使用供暖、通风或空调，承租人应将房东不时确定的租客所需用途(如果有)提前通知房东，以便提供该等公用事业，房东应按房东根据其合理估计的自付成本不时确定的每区对租户的每小时费用(应视为额外租金)向租户提供该等公用事业。

6.4中断使用。承租人同意，在适用法律允许的范围内，对于未能提供或延迟提供本租约规定房东应提供的任何服务，或其质量或数量的任何减少，在根据适用法律允许的范围内，房东不对因任何罢工、停工或其他劳动问题、无法确保电力、天然气、水或其他劳务而造成的全部或部分损坏、维修、更换或改进造成的损害或延迟或减少承担责任。因任何暴乱或其他危险情况、紧急情况、事故或伤亡、租户或其他各方的作为或过失或任何其他因由，在合理努力后，在建筑物或项目内放置或使用其他燃料；而该等不履行、延迟或减租，不得视为对租客使用及管有处所构成驱逐或骚扰，或免除租客缴付租金或履行本租约下的任何义务。此外，在任何情况下，如因未能提供本条第6条所列的任何服务或公用事业，或因未能提供本条第6条所述的任何服务或公用事业，而导致或与之相关或附带的利润损失，包括但不限于利润损失，业主在任何情况下均不对此承担责任。尽管前述规定相反，如果发生中断，减少或暂停根据6.1节要求业主提供的任何服务(房东没有提供合理同等的替代服务或供应)，这将对租户使用和享受房屋的重要部分造成实质性干扰，并且租户实际上停止使用受影响的部分(任何此类事件，称为“服务中断”), 如果(I)房东收到来自租户的描述该服务中断的书面通知(“服务中断通知”)后，该服务中断将持续连续八(8)个工作日，并且(Ii)该服务中断不应全部或部分由房东无法合理控制的原因，或任何租户一方违反本租约的行为或不作为，或由于租户任何一方的疏忽而引起，则(满足上述条件的服务中断在下文中称为“重大服务中断”)。作为违约金和承租人在法律或衡平法上的唯一补救措施，承租人应有权根据材料服务中断的性质和持续时间、受影响的房产面积和当时的当前租金金额，公平地减免基本租金和承租人在直接费用中的份额，该期间应从材料服务中断开始时开始，并应在材料服务中断停止之日结束。如果材料服务中断是由本租约第11条或第13条所涵盖的事件引起的，则承租人解除租金的权利应受该第11条或第13条(以适用为准)的条款管辖，本段的规定不适用。如果整个房舍没有因服务中断而无法租用，则应公平地按比例分摊减免额。

6.5三重网租。业主及租客确认，除本租约另有相反规定外，他们的意图及协议是本租约为“三重净值”租约，因此，本租约所载条款旨在将与本租约、建筑物、项目及租客的营运有关的合理费用及开支转嫁或偿还业主，但须受上文第4.2.4节及第4.2.5节所述营运开支及税项的包含及排除。

7.REPAIRS

在租赁期内，承租人应自费保持房屋，包括在房屋内或专门为房屋提供服务的其他地方的所有装修、固定装置、家具、系统和设备处于良好状态、维修和状况。此外，承租人应在业主指定的任何合理时间内，在业主的监督和事先合理批准的情况下，自费迅速和充分地修复所有损坏的房屋，并更换或修理所有损坏、损坏或磨损的固定装置和附属设备，但因正常磨损造成的损坏除外；

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如果承租人未能在适用的通知和补救期限内进行此类维修，房东可以但不必进行此类维修和更换，承租人应向房东支付维修和更换费用，包括管理费的5%(5%)。但不限于，在上述第1.1.1节规定的业主义务的约束下，承租人应负责从大楼连接点到建筑物的电力、管道、供暖、通风和空调系统及其他公用设施服务(仅为承租人服务)，承租人应确保、支付并保持与业主合理批准的适当且信誉良好的服务公司的合同，这些公司提供此类系统的定期维护。尽管有上述规定，业主仍须负责维修建筑物的外墙、基础及屋顶(包括屋顶隔膜)、建筑物的结构部分、建筑物的基本建筑系统及设备(包括电力、水管、供暖、通风及空调系统及其他公用设施，并为处所(但并非只为租客提供服务)及公用地方提供服务)，但如因租客疏忽或故意行为不当而需要进行该等维修，则属例外；但如该等维修是由于租客的疏忽或故意行为不当所致，则业主仍须由租客自费进行该等维修，或如业主的保险已承保，则租客只须支付与此有关的任何免赔额。在不违反以下第27条规定的情况下，业主可以但不被要求在任何合理的时间和在合理的事先通知后进入房屋进行修缮、改动。, 房东希望或认为必要的，或政府或半政府当局或法院命令或法令要求房东对房舍或项目或位于项目内的任何设备进行的改善或增加。承租人特此放弃并解除其根据《加利福尼亚州民法典》1941和1942节或任何类似的法律、法规或条例进行维修的权利，维修费用由房东承担。承租人在本协议项下的义务应包括维护和维修与建筑物内现有网络布线连接的所有电信线路和布线，但仅限于承租人有权或有权使用此类连接；然而，如果承租人希望或要求额外的网络布线作为建筑物现有网络的电信和布线的一部分，则只要公用事业提供商不愿免费安装此类布线，安装费用应由承租人承担。

8.增补及改动

8.1房东同意改建。承租人不得对房屋或与房屋有关的任何机械、管道、暖通空调设施或其他公用设施或建筑系统进行任何改善、改建、增加或更改(统称为“改建”)，但明确不包括承租人的改善，除非事先征得业主的书面同意，承租人应在改建开始前不少于十五(15)个工作日征得业主的同意。业主不得无理拒绝或延迟同意任何拟议的非结构改建，只要该等改建(1)从建筑物外部不可见，(2)不影响建筑物除建筑物外的任何部分的使用或进入建筑物的任何部分，(3)不违反建筑物的任何占用证明书或任何其他与项目有关的许可证或执照，(4)不对要求提供给租户或建筑物的任何其他租户或占用人的任何服务造成不利影响，(5)不影响任何建筑系统或公共区域，(6)不得降低建筑物的价值或用途，以及(7)以其他方式遵守规章制度和本条例第八条。

8.2影响气流组织的变化。在开始任何影响为租户或建筑物服务的通风系统的空气分配或排放之前，包括但不限于安装租户的排气系统，承租人应向业主提供顾问的第三方报告，并以业主合理可接受的形式，证明该工程不会对建筑物(或建筑物内任何其他租户)的通风系统或空气质量造成不利影响，并且在工程完成后，应向业主提供该顾问出具的令业主合理满意的证明，以确认该工程未造成该等不利影响。

8.3建造方式。作为同意对房屋或有关房屋进行任何和所有改动或维修的条件，房东可在其合理的酌情决定权下提出其认为适宜的要求，包括但不限于：要求租客仅使用由租客挑选并经房东批准的承包商、分包商、材料、机械师和材料工人(不得无理地拒绝批准、附加条件或拖延)，以及要求在房东提出要求时(受下文第8.5节条款的约束)，租客应在租约期满或任何提前终止时，由租客承担费用，拆除该等改动；但是，承租人没有义务

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删除所有租户改进。承租人应按照任何和所有适用法律，并在适用法律要求的情况下，根据有效的建筑许可证，以良好和熟练的方式建造该等改造并进行该等维修。承租人不得使用(房东通知后应停止使用)承包商、服务、工人、劳动力、材料或设备，因为房东合理判断，这会扰乱在大楼或公共区域内或周围从事其他工作、劳动或服务的劳动力或行业的劳动关系。完成任何改建(或维修)后，承租人应向房东提交所有承包商、分包商、设计专业人员、服务提供商、供应商和物料工的最终留置权豁免，这些承包商、分包商、设计专业人员、供应商和物质师完成了此类工作，其劳动、供应或服务根据加州法律产生留置权。除承租人根据本租约第9条承担的义务外，完成任何改建后，承租人应向项目施工经理提交一份CAD格式的改建竣工图纸的可复制副本，以及任何政府机构与改建相关的所有许可证、批准和其他文件的副本。

8.4改善的费用。如果承租人直接向房东订购任何工作，承租人应向房东支付相当于该工作成本的5%(5%)的金额，以补偿房东因房东参与该工作而产生的所有管理费用、一般条件、费用和其他成本和开支。如果承租人没有直接从房东那里订购任何工作，承租人应补偿房东合理的、实际的、自付的费用和与房东审查任何拟议的变更相关的实际费用。

8.5建筑保险。除本租约第10条的要求外，如果承租人进行任何改动，在该等改动开始之前，承租人应向房东提供证据，证明承租人或承租人的总承包商承保了业主批准的承建该等改建工程的“建筑商一切险”保险(以工程费用超过100,000.00美元为限)，以及业主可能合理要求的其他保险，但应理解并同意，所有该等改建应在完成后立即由承租人根据本租约第10条投保。此外，承租人的承包商和分包商应按照本租赁第10条的要求，按照业主批准的商业合理金额投保商业一般责任保险、汽车责任保险和工人赔偿保险，该等商业一般责任和汽车责任保险应将承租人和业主各方(定义如下)列为正在进行和已完成运营的主要和非供款基础上的附加保险人。承租人应要求其承包商和分包商在不少于(I)基本完成变更后的十(10)年内或(Ii)根据适用的诉讼时效或休止期可适当提出索赔的时间中较长的一段时间内，保持产品完成运营的覆盖范围。房东可酌情要求租客取得并记录法定形式的留置权保证金，或取得房东满意的履约和付款保证金，或某种替代形式的担保，金额足以确保无留置权完成此类变更，并指定房东为共同债权人。, 在每种情况下，在形式和实质上都令业主合理满意。此外，承租人的承包商和分包商应被要求购买工伤保险，并放弃以房东为受益人的代位权。

8.6房东的财产。在物业内或其周围不时安装或放置的所有改建、改善、固定装置、设备及/或附属设施，应由租户自行承担费用，并应成为业主的财产，并在本租约期满或提前终止后继续保留在物业内。尽管有上述相反规定，业主仍可在业主同意改建时向租户发出书面通知。,要求承租人自费拆除房屋内的任何改建和/或改进和/或系统和设备，并修复因此而对房屋和建筑物造成的任何损坏。如果承租人未能完成任何所需的拆除和/或因拆除任何改建和/或改善和/或系统和设备而造成的损坏，房东可以这样做，并可以向承租人收取实际和合理的费用。承租人特此保护、维护、赔偿房东，使其免受任何与安装、安置、拆除或融资任何此类改建、改善、固定装置和/或设备有关的责任、费用、义务、费用或留置权索赔，承租人的义务应在本租约期满或提前终止后继续存在。

9.反对留置权的契约

在业主提出书面要求后的十(10)个工作日内，承租人应使项目和场所不受因所完成的工作、所提供的材料或服务而产生的任何留置权或产权负担

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承租人或代表承租人承担的义务(明确排除房东的工作和承租人的改进)，并应保护、辩护、赔偿和使房东不受由此产生或与之相关的任何索赔、责任、判决或费用(包括但不限于合理的律师费和费用)的伤害。承租人应在与房屋相关的任何工作、服务或义务开始前至少二十(20)天通知房东，以使房东有机会张贴和记录适当的不负责任通知(根据当时适用的法律适用的范围)。承租人应在房东发出通知后十(10)个工作日内以法定留置权保证金或其他方式解除任何此类留置权或产权负担，如果房客不这样做，房东可支付解除此类留置权或产权负担所需的金额，而不负责调查其有效性。

10.INSURANCE

10.1赔偿和豁免。在适用法律允许的最大范围内，除房东双方的严重疏忽或故意不当行为外，承租人特此承担因任何原因(包括但不限于因在房产内、房产上或房产周围滑倒和跌倒而造成的任何人身伤害)造成房产内、房产上或房产周围人员财产损坏或受伤的所有风险，并同意，在适用法律允许的范围内，房东、其贷款人、合伙人、分合伙人、其他保险人及其各自的高级人员、代理人、佣人、雇员、独立承包商(统称为“业主方”)对租户或通过租户提出索赔的其他人造成的人身或财产损害或因失去使用而造成的损害，不负任何责任，并在此免除任何责任。承租人应赔偿、辩护、保护房东各方，使其免于在租赁期内或租赁期开始前或租赁期届满前的任何租户占用期间因下列原因引起的任何和所有损失、费用、损害、伤害、费用和责任(包括但不限于法院费用和合理的律师费)，但上述弥偿条款不适用于业主的任何严重疏忽或故意的不当行为，(Ii)租客或任何透过租客、租客或租客之下提出申索的人，或承建商、代理人、佣人、雇员、受邀人、租客的宾客或持牌人，或该等人士在工程项目内、工程项目上或工程项目周围的任何疏忽或不作为(包括但不限于因租户使用特别系统)。, 或(Iii)租客在租赁期内或租客在租赁期届满前或之后占用物业的任何期间内违反本租约条款。如果房东在任何与租客占用房产有关或因租客占用房产而引起的针对租客的诉讼中被列为被告，租户应向房东支付合理的费用和在该诉讼中发生的费用，包括但不限于其实际的专业费用，如合理的评估师费用、会计师费用和律师费。第10.1节的规定在本租约期满或更早终止后继续有效。

10.2承租人对房东财产保险的遵守情况。承租人应自费遵守房东向承租人提供的与房屋使用有关的所有保险公司要求，这些要求不会对允许的用途产生实质性影响。如果承租人将房产用于许可用途以外的任何目的而导致保险费增加，则承租人应向房东补偿任何此类增加的保费。承租人应遵守美国保险协会(前全国消防保险人委员会)和任何类似机构的所有规则、命令、法规或要求，费用由承租人承担。

10.3承租人的保险。承租人应自费维持下列保险，其限额不低于(I)本合同规定的限额和(Ii)法律规定的限额中较大者。

10.3.1商业一般责任保险的条款不少于最新的ISO CG 00 01事故表的条款，涵盖被保险人因承租人的经营、产品/已完成的经营、社会或主机酒类责任(如果适用)和“保险合同”(如最新的ISO CG 00 01表格所定义)而引起的人身伤害、人身和广告伤害以及财产损失(包括损失使用)的索赔，包括不排除交叉责任的承保人分离条款，以及包括作为对主要和已完成经营的主要和非缴款基础上的额外保险的附加保险人(如下所述)。赔偿责任限额不少于：

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10.3.2财产保险涵盖(I)由承租人安装、为承租人安装或由承租人支付费用的所有办公家具、商业及贸易固定装置、办公设备、独立橱柜、可移动隔断、商品及所有其他承租人财产项目；及(Ii)附件1.1.1-2所述的承租人改善措施及截至租赁开始日期在处所内存在的任何其他承租人改善措施(“新改善措施”)。这种保险应以实物损失或损坏的“一切险”为基础，投保的是新的全部重置成本价值(须遵守合理的免赔额)，不扣除承保项目的折旧，金额应符合保险单的任何共同保险条款，并应包括火灾或其他危险造成的损坏或其他损失，包括但不限于冰雹、风暴、洪水、地震、破坏和恶意破坏、盗窃、水损害，包括喷头泄漏、地震喷头泄漏、管道破裂或停顿和爆炸。

10.3.3业务收入中断一(1)年，外加额外费用保险，以补偿租户实际直接或间接的收入损失和持续费用，包括可归因于上文第10.3.2节概述的风险的租金。

10.3.4汽车责任保险承保任何汽车所产生的责任，包括自有(如有)、非自有、租赁和租用的汽车，每次人身伤害和财产损失的综合单项限额不低于1,000,000美元。

10.3.5根据所有适用的州和地方法律法规的工人赔偿和雇主责任或其他类似保险，以及雇主责任保险，限额不低于1,000,000美元的人身伤害(每次事故)、1,000,000美元的身体疾病伤害(每个雇员)和1,000,000美元的疾病身体伤害(保单限额)或承租人的伞/超额责任保单可能要求的更高金额。该政策将包括放弃代位权，使房东当事人受益。

10.3.6超出商业一般责任、汽车责任和雇主责任保险单的伞式和/或超额责任保险单，与基本保险单同时，且至少与基本保险单一样广泛，必须在降低或用尽此类基本保险单的总限额时“下降”，并包含一份“遵循格式”的声明。每次发生的限额不得少于4,000,000美元，总计不得少于4,000,000美元。必须背书此类保护伞/超额责任保险单，以规定该保险是附加被保险人所投保的任何其他保险的主要保险，而不是其他保险，无论该等其他保险是主要保险、超额保险、或有保险、自我保险或任何其他保险。此背书必须导致保护伞/超额保险的垂直用完，从而该保险不受本保护伞和/或超额责任保单项下的任何“其他保险”条款的约束。

10.3.7承租人的代理人/承包商。如果承租人的承包商、分包商和任何供应商/顾问因任何更改或其他改进而被带到房屋内(就本第10条而言，统称为承租人的“第三方”)，承租人应促使第三方获得并维持本条款第10.3.1、10.3.4和10.3.5节所要求的保险，除非获得业主的书面批准以免除此类要求。第10.3.1节和第10.3.4节规定的此类第三方的保险范围应包括承租人和额外的保险人，每个保险人都是正在进行和已完成的业务的主要和非缴费基础上的额外保险人。此外，承租人的任何承包商或分包商必须承担的商业一般责任限额不得低于以下限额：(X)总承包商--5,000,000美元；(Y)工程费用为250,000美元或以上的任何分包商--2,000,000美元；以及(Z)工程费用低于250,000-1,000,000美元的任何分包商。上述限制可通过主要和/或超额保单的组合来满足。

10.4保单的形式。本租约规定的承租人及其代理人/承包商的最低保单限额，在任何情况下均不限制承租人在本租约项下的责任。这样的保险

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根据第10.3.1节、第10.3.2节、第10.3.3节、第10.3.4节和第10.3.6节中所列的保单，将业主、其子公司和附属公司、朗费罗物业管理服务公司、朗费罗战略价值基金有限责任公司、圣地亚哥激励控股有限公司、LSVF America，LP、朗费罗资本合伙公司II，LP、朗费罗房地产伙伴公司、景顺CMI投资有限公司以及房东指定的任何其他方(统称为“其他保险人”)指定为额外的保险人。要求租户维护的所有保险单应(I)由一家评级不低于《最佳保险指南》A：viii的保险公司出具，或由房东以其他方式接受并获准在加利福尼亚州经营；(Ii)是所有索赔的主要保险，并规定房东承保的任何保险都是超额的，对租户所需的任何保险没有贡献；(Iii)(房客应提供房东合理要求的任何保单的完整副本)；(Iv)在背书上注明放弃代位权背书，以支持额外的被保险人；(V)除非得到房东的书面批准，否则免赔额或自保保证金不得超过25,000美元；及(Vi)规定上述保险人应向房东及房东的任何抵押权人提供三十(30)天的书面通知，前提是该等名称是在保单取消前提供给租客的(如未支付保费，则为十(10)天)。承租人应在(A)租赁开始日期和(B)承租人首次获准进入物业之日，以及至少在到期日期前十(10)天，将上述保单或保单或其证书交付业主，两者中较早的一个发生。如承租人未能投保此类保险，, 或在房东书面通知后十(10)天内交付此类保单或证书，房东可自行选择为租客购买此类保单，其费用应在向租户交付账单后五(5)天内支付给房东。房东及其他投保人将不承担任何免赔额或与本条款第10条下的任何保险相关的自保保留金。

10.5代位权。房东和租客打算由合理的保险承保人承担各自的财产损失风险，只要本租约要求投保或由双方以其他方式维持此类保险，房东和租客特此同意，在财产损失的情况下，仅向各自的保险公司寻求赔偿，前提是同意在本合同下提供此类保险。双方特此放弃对方对此类损失的所有权利和索赔，并放弃各自保险人的所有代位求偿权，但放弃代位求偿不影响被保险人根据代位求偿的权利。双方同意，他们各自的保险单现在或将来明确规定，放弃代位求偿权不影响被保险人根据代位权获得赔偿的权利。承租人将放弃，并应尽商业上合理的努力使其第三方放弃针对额外保险人的所有诉讼理由或索赔，这些诉讼或索赔涉及与租赁或任何变更或与项目相关的任何其他工作或活动而产生的任何责任和工人赔偿索赔。

10.6附加保险义务。如果项目在性质、建筑类型和地理位置上与项目相似，房东也要求项目的其他租户投保其他合理的保险，房东保留权利要求为其他可保危险提供其他合理的保险，这些风险是在性质、建筑类型和地理位置与项目相似的情况下通常投保的，如果贷款人或抵押权人签订了由大楼担保的新抵押贷款，则房东有权要求投保其他合理的保险，或者在与项目类似的情况下，要求当时通常投保的其他可保危险。承租人应在整个租赁期内承担并维持增加的保险金额和根据前一句话所要求的额外保险，费用和费用由承租人承担。

10.7房东保险。业主应维持其通常的责任保险以及建筑物的财产保险(不包括任何改建和租户改进)。

11.损坏和毁灭

11.1由业主修理损坏的房产。如因火灾或其他人员伤亡造成房屋损坏，承租人应立即通知房东。如果房屋或为房屋提供服务或通道的任何公共区域因火灾或其他伤亡事故而受损，业主应在保险调整的合理延迟或房东无法合理控制的其他事项的合理延误下，并在符合本条第11条所有其他条款的情况下，迅速和努力地将这些公共区域和房屋恢复到事故发生前的基本相同状态，但分区和建筑法规及其他法律或建筑物或项目抵押的持有人要求的修改，或业主认为符合项目性质的公共区域的任何其他修改除外。但通往该处所的通道不得受到重大损害。一旦房屋发生任何损坏，在房东通知租户(房东维修通知)后，房东(或房东指定的任何一方)应将根据本条款第10.3.2(Ii)条要求的租户保险项下应支付给租户的所有保险金额分配给房东(或房东指定的任何一方

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租赁和房东修复任何更改或租户改进的义务应限于房东收到的此类收益的范围。在适用法律允许的范围内，房东对租户或其访客造成的任何不便或烦扰，或因此类损坏或维修而对租户的业务造成的任何伤害，不负责任；但如该等火警或其他意外损毁了租客占用所需的处所或公用地方，而该处所并无因此而被租客占用，则在该时间内以及在该处所不宜占用的范围内，租金须按该处所不宜用作准许用途的可出租平方尺与该处所的可出租平方尺总面积的比例减收。

11.2房东有权选择维修。尽管有本租约第11.1条的规定，房东仍可选择不重建和/或修复房屋、建筑和/或项目，而是终止本租约，方法是在发现损坏之日起六十(60)天内以书面形式通知租户终止租约，该通知包括给租户六十(60)天的终止日期以腾出房产，但房东只有在房屋或建筑因火灾或其他伤亡或原因受损，且存在以下一种或多种条件时才可选择终止租约：(I)根据房东的合理判断，在发现损坏之日起二百一十(210)天内不能合理地完成修理(这种修理是在没有支付加班费或其他保险费的情况下进行的)；(Ii)建筑物或工程项目的任何按揭的持有人，或与该建筑物或工程项目有关的土地出租人，须要求将保险收益或其任何部分用来清偿按揭债务，或终止土地租约(视属何情况而定)；。(Iii)该等损毁并非完全由业主的保险单承保；。(Iv)业主决定重建该建筑物或公用地方，使其在结构或建筑上有重大不同；或。(V)损毁发生在租期的最后十二(12)个月内；。但是，如果房东没有根据上述规定的房东终止权选择终止本租约，并且根据房东的合理意见，维修工作不能在开始后二百一十(210)天内完成，承租人可以选择在损坏日期后不早于六十(60)天，不迟于损坏日期后九十(90)天，通过书面通知房东终止本租约，自通知中指定的日期起生效, 该日期不得早于租户发出通知之日起三十(30)天，也不得超过六十(60)天。尽管有第11.2节的规定，承租人有权根据第11.2节终止本租约，但前提是必须满足下列条件：(A)火灾或其他伤亡对项目造成的损害不是由承租人或任何承租方的疏忽或故意行为造成的；(B)由于损害，承租人不能合理地在物业内开展业务；以及(C)由于项目受损，承租人不占用或使用物业。此外，如果物业损坏发生在租赁期限的最后十二(12)个月内，并且由于此类损坏，承租人无法在当时剩余期限的至少一半(1/2)期限内合理地开展业务，则承租人可以终止本租赁。

11.3法定条文的豁免。本租约的条款，包括本条款第11条，构成房东和租客之间的明示协议，涉及对房屋、建筑物或项目的全部或任何部分的任何和所有损害或摧毁，以及加利福尼亚州的任何法规或法规，包括但不限于《加利福尼亚州民法典》第1932(2)和1933(4)条，涉及双方之间没有明示协议的损害或破坏的任何权利或义务，以及现在或今后有效的任何其他法规或法规，不适用于本租约，也不适用于对处所、建筑物或工程项目的全部或任何部分的任何损坏或破坏。

12.NONWAIVER

本租赁的任何条款均不应被视为本租赁的任何一方放弃，除非在其签署的书面文件中明确放弃。本协议任何一方对本协议所包含的任何条款、约定或条件的任何违反行为的放弃，不应被视为对任何后续违反本协议所包含的相同或任何其他条款、约定或条件的放弃。业主随后根据本租约接受租金，不应视为放弃租客先前违反本租约的任何条款、契诺或条件，但租客未能支付如此接受的特定租金除外，不论业主在接受该租金时是否知悉先前的违反。接受低于本合同规定的租金不应被视为放弃房东收取全部到期款项的权利，在任何支票或付款上的任何背书或声明或该支票或付款附带的任何信件也不得被视为同意和满意，房东可以接受此类支票或付款，但不损害房东收回全部到期款项的权利。本租约终止后房东向租客收取的任何款项，不得以任何方式改变租期的长短或租客的权利

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根据本条例或在发出任何通知后，业主可根据本条例或在发出任何通知后，恢复、延续或延长租客在收到该等款项前发出的任何通知，或影响在收到该等款项前向租客发出的任何通知，双方同意，在送达通知或提起诉讼后，或在对物业的管有作出最终判决后，业主可收取及收取任何到期租金，而上述租金的支付并不免除或影响上述通知、诉讼或判决。

13.CONDEMNATION

13.1如果整个或几乎所有的房产、建筑物或项目被征用权夺取或被任何主管当局谴责用于任何公共或准公共用途或目的，或者如果所有合理的建筑物通道都被如此取用或被谴责，房东和租户双方都有权终止本租约，自要求向当局交出占有权之日起生效。承租人不得因此而向业主或当局提出任何索偿要求，而业主有权获得与此相关的全部赔偿或款项，但承租人有权就承租人的个人财产及属于承租人的任何固定附着物、租客根据本租约条款在租期届满后可拆除的任何租赁物以及搬家费用提出任何单独索赔，只要该等索赔不会减少业主、其出租人就建筑物或项目或其承按人可获得的赔偿金，且该等索赔须单独支付给承租人。所有租金应自终止之日起分摊。如果房屋的任何部分被征收，而本租约不会因此而终止，租金应按比例减免。即使本条第13条有任何相反规定，在临时接管全部或部分房产180(180)天或更短时间的情况下，这种临时没收并不实质上阻止或不合理地削弱承租人在房产外开展业务的能力, 则本租约不会终止，但基本租金及承租人应占直接开支的比例，应按所租物业的可出租平方英尺与该物业的可出租平方英尺总面积的比例递减。承租人特此放弃其根据《加州民事诉讼法典》1265.130条款可能享有的任何及所有权利。房东有权获得与任何这种临时征收有关的全部赔偿金，但承租人应有权分享赔偿金中的任何固定装置和装修损失，以及搬家和其他不会减少房东收回的合理费用。如果本租约未因任何此类征用权或废止程序而终止，则房东应在切实可行的范围内恢复受影响的房产、建筑物或项目的面积。在任何情况下，房东都没有义务因为任何判决或征用权程序而进行恢复，除非房东实际收到了赔偿金。

14.转让及分租

14.1转账。未经房东事先书面同意，承租人不得转让、抵押、质押、抵押、扣押或允许任何留置权附加或以其他方式转让本租赁或本租赁项下的任何权益，不得允许根据法律的实施对本租赁或本租赁项下的任何权益进行任何转让或以其他方式转让、转租房屋或其任何部分。或订立任何许可证或特许协议，或以其他方式准许承租人及其雇员及承建商以外的任何人士占用或使用物业或其任何部分(以上所有事项有时统称为“转让”，任何获转让或寻求转让的人士有时称为“受让人”)。如果租客希望得到业主的同意，租客应以书面形式通知业主，该通知(“转让通知”)应包括(I)转让的建议生效日期，该日期不得早于转让通知交付之日后二十(20)天，也不得超过转让通知交付之日后一百八十(180)天；(Ii)对将转让的房产部分(“主题空间”)的描述；(Iii)建议转让的所有条款及其对价，包括“转让地价”的计算；根据下文第14.3节的定义，与此类转让相关的是，建议受让人的姓名和地址，以及与建议转让有关的所有现有签立和/或建议文件的副本，以及(Iv)建议受让人由其高级人员、合伙人或所有者证明的当前财务报表，建议受让人的商业信用和个人背景和历史，以及房东合理要求的使房东能够确定财务责任、性质和性质的任何其他信息, 建议的受让人及声誉、该等受让人的业务性质及主题空间的建议用途。任何未经房东事先书面同意的转让，在房东的选择下都是无效的，无效的，并且在房东的选择下，构成租户在本租约中的违约。无论房东是否同意任何建议的转让，租户应支付房东合理的审查费和处理费，以及任何合理的专业费用(包括但不限于律师、会计师、

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建筑师、工程师和咨询费)在业主书面要求后三十(30)天内支付。

14.2房东的同意。房东不得无理地拒绝、附加条件或拖延其同意，不得按照转让通知中规定的条款转租主题空间或转让本租约。在不限制拒绝同意的其他合理理由的情况下，双方特此同意，在下列一项或多项适用的情况下，根据本租约和任何适用法律，房东拒绝同意任何拟议的转租或转让是合理的：

14.2.1故意删除的；

14.2.2受让人要么是政府机构，要么是其机构；

14.2.3鉴于在请求同意之日将承担的与转让有关的责任，受让人不是具有合理财务价值和/或财务稳定性的一方；

14.2.4拟议的转让将导致违反项目中另一空间的租约，或将给予项目的占用者取消租约的权利；或

14.2.5建议的受让人或任何直接或间接控制、受建议的受让人控制或共同控制、正在与房东谈判或在紧接房东收到转让通知之日前六(6)个月期间与房东谈判的个人或实体，以租赁项目中的空间，且项目中的这些空间仍可供租赁。

14.2.6在业主的合理厘定下，租客因转租、转让或以其他方式转让处所的全部或任何部分而收取或累算的分租、额外租金或其他款额，是以任何人的收入或利润为基础的，或转让或分租可能导致业主依据本租契收取的任何部分的款额不符合经修订的《1986年国税法》(下称《守则》)第856(D)条所指的“不动产租金”的资格。或任何类似或继承的规定，或会导致业主的任何其他入息不符合守则第856(C)(2)条所述入息的规定。

如果房东同意根据本租约第14.2节的条款进行任何转让(并且不行使房东根据本租约第14.4节可能拥有的任何收回权利)，承租人可在房东同意后六(6)个月内，但不迟于所述六个月期满后，按照与租客根据本租约第14.1节向房东提交的转让通知中规定的基本相同的条款和条件，进行房产或其部分的转让。但如果转让通知的条款和条件与(I)中规定的条款和条件有任何变化，以致房东最初有权根据第14.2条拒绝同意转让，承租人应再次将转让提交房东批准，并根据第14条采取其他行动(包括房东根据本租约第14.4条收回土地的权利)。尽管本租约有任何相反规定，但如果承租人或任何拟议的受让人声称房东违反本第14.2条或以其他方式违反其在本第14条下的义务而拒绝或推迟其同意，他们唯一的补救措施应是要求合同损害赔偿(损害或干扰承租人业务的损害赔偿除外，包括但不限于，无论如何发生的利润损失)或宣告性判决和寻求救济的禁令，承租人特此放弃所有其他补救措施，包括但不限于，代表承租人自己终止本租赁的任何法律或衡平法权利，并在所有适用法律允许的范围内，代表建议的受让人。

14.3转移保险费。如果房东同意转让，作为双方在此同意的合理条件，承租人应向房东支付承租人从受让人那里收到的第14.3节所定义的任何“转让保险费”的50%(50%)。“转让溢价”是指受让人在转让期间应支付的与转让有关的所有租金、额外租金和其他代价，超过租金，以及承租人在转让期间按每可出租平方英尺计算的额外租金，如果转让的房产少于全部，则扣除承租人因转让而产生的合理第三方费用后，用于(I)因转让而对房产进行更改、改建和改善而产生的任何设计和建造费用，(Ii)与转让相关的任何免费基本租金、租户改善津贴(但这种免费租金、租户改善津贴)

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改善津贴只可在计算受让人应付的总代价时扣除)、(Iii)与转让有关的任何经纪佣金及(Iv)与转让有关而合理产生的法律费用及支出(统称为“承租人的分租成本”)。“转让溢价”还应包括但不限于受让人向承租人支付的与转让相关的任何一次性付款、关键款项、奖金或其他现金对价，以及承租人向受让人提供的服务或承租人转让给受让人的资产、固定装置、库存、设备或家具的任何超出公平市价的付款。房东适用的转让地价份额的确定应按租户根据转让收到的租金或其他代价按月确定。

14.4业主对主题空间的选择权。即使本条第14条有任何相反规定，如果承租人考虑转让,承租人应向业主发出有关该转让的通知(“转让意向通知”)(不论该转让的受让人或该转让的条款是否已确定)。转让意向通知书须列明租客拟转让的物业可出租平方英尺的面积及金额(“预期转让面积”)、预期转让开始日期(“预期生效日期”)及预期转让期限，并须指明根据第14.4节向业主递交该转让意向通知，以便业主选择收回预期转让面积。此后，房东有权在收到转让意向通知后十(10)天内向租户发出书面通知(“收回通知”)，收回计划中的转让空间。该等收回将于预期生效日期起，就该预期转让空间取消及终止本租约。如业主收回本租约，而本租约在少于整个物业的范围内被取消，则本租约保留的租金应按承租人保留的可出租平方英尺与物业内可出租的平方英尺按比例分摊，而经如此修订的本租约在此之后将继续完全有效，并在任何一方提出要求时，双方应签署书面确认。房东和租客应平均分担房东根据第14.4节收回的房产的任何此类部分的死亡费用。

14.5转让的效力。如果房东同意转让，(I)本租约的条款和条件不得被视为已被放弃或修改，(Ii)该同意不得被视为同意租户或受让人的任何进一步转让，(Iii)租户应在签约后，以房东合理接受的格式，迅速向房东提交与转让有关的所有文件的签立原件；(Iv)应房东的要求，租户应提供一份经独立注册会计师或租户首席财务官核证的完整报表，(V)任何与本租约有关的转让或与此有关的协议，不论是否经业主同意，均不解除租客或租约的任何担保人在本租约项下的任何责任，包括但不限于与主题空间有关的责任。业主或其授权代表有权在任何合理时间审计与任何转让有关的租客账簿、记录和文件，并有权复印这些账簿、记录和文件。如果任何转让的转让溢价被发现少报，承租人应在要求后三十(30)天内支付差额，如果少报超过2%(2%)，承租人应支付房东的审计费用。

14.6转租/转让限制。即使本租约有任何相反规定，在不限制上述第14.1条的一般性的情况下，承租人不得：(A)转租全部或部分房屋，或转让或以其他方式转让本租约，使转租人或受让人根据本租约支付的租金或其他金额将全部或部分基于转租人或受让人的业务活动所获得的收入或利润；(B)根据守则第856(D)(2)(B)节，将物业的全部或部分转租或转让给朗费罗大西洋房地产投资信托基金有限公司、特拉华州一家公司(“公司”)或公司的任何关联公司直接或间接(通过应用守则第856(D)(5)节规定的推定所有权规则)拥有10%(10%)或更多权益的任何个人或实体；或(C)转租全部或部分物业或以任何其他方式转让本租约，或以其他方式获得任何收入，而该收入可能导致房东根据本条例收到的任何部分或任何转租不符合守则第856(D)节所指的“不动产租金”，或可能导致房东收到的任何其他收入不符合守则第856(C)(2)节所述的收入。第14.6节的要求同样适用于任何转租人或受让人的任何进一步转租、转让或其他转让。本文中提及的《守则》第856条也应指其任何修正案或后续条款。

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14.7违约的发生。本合同项下的任何转让应服从于本租约的规定，如果本租约在任何转让期间终止，房东有权(且每一次分租应向房东提供能力)：(I)将该转让视为取消，并以任何合法方式收回主题空间，或(Ii)要求该受让人在任何该等转让下委托房东并承认其为房东。如果承租人在本租约下违约，房东作为承租人的代理人和事实上的代理人，有不可撤销的授权，指示任何受让人直接向房东支付转让项下或与转让相关的所有款项(房东应适用于本租约下承租人的义务)，直到这种违约行为得到纠正。受让人应依赖房东对租客违约的任何陈述，而不需要租客对此进行确认。在任何转让后，受让人应以书面形式承担承租人此后根据本租约履行或遵守的所有义务和契诺。业主向任何受让人收取或接受租金，不得视为放弃本条第14条的任何规定，或任何受让人的批准，或免除租客在本租约下的任何义务，不论是在此之前或之后产生的。在任何情况下，房东对任何受让人强制执行本租约的任何条款，不得被视为放弃了房东对租户或任何其他人强制执行本租约任何条款的权利。如果承租人在本合同项下的义务已得到保证，则除非担保人也同意转让，否则房东对转让的同意不会生效。

14.8视为同意转让。即使本条第14条有任何相反规定，(I)将本租赁转让给承租人的关联公司(由承租人控制、控制或与承租人共同控制的实体)，或将全部或部分房产转租给承租人，(Ii)将承租人的租赁转让给获得承租人的全部或基本上所有资产或权益(合伙、股票或其他)的实体，或(Iii)将租赁转让给因合并或合并承租人而产生的实体的租赁，或(Iv)在国家认可的证券交易所(每个均为“许可受让人”)首次公开发行承租人股票或任何其他转让承租人股票时出售承租人股本的公司股份，不应被视为根据第14条规定需经房东同意的转让，但条件是(A)承租人在此后十(10)天内将任何此类转让或转租通知房东，并迅速向业主提供业主要求的关于该转让或转租或该关联公司的任何文件或信息，(B)该转让或转租不是承租人逃避其在本租约项下义务的托词，以及(C)根据上文第(Ii)或(Iii)款向获准受让人转让或转让, 本租赁项下所产生的租户的市值(如所产生的租户实体为私人公司，则按普遍接受的会计原则计算，或如所产生的租户实体为上市公司，则按所产生的租户实体的已发行股份的股价计算)(“市值”)至少相等于转让或分租生效日期前三(3)个月当日租户的市值。承租人的全部权益的受让人，同时也是许可受让人，也可称为“许可受让人”。本第14.8节中使用的“控制”是指直接或间接拥有任何个人或实体超过50%(50%)的有投票权证券，或在其事务的一般方向上拥有投票权，或拥有超过50%(50%)的投票权权益，或(通过合同或其他方式)指导任何个人或实体的政策或运营的权力。根据本条款第14条，在业主同意或未经业主同意的情况下，允许的转让、转租或其他转让不得解除承租人在本租约项下的任何义务.

15.处所的交还；固定附着物的拥有权及移走

15.1交回处所。业主或业主的任何代理人或雇员在租赁期内作出的任何行为或事情，均不得视为业主接受交出物业，除非业主以书面明确承认此意图。向业主或业主的任何代理人或雇员交付该处所的钥匙，并不构成退回该处所或终止本租约，不论该钥匙其后是否由业主保留，而即使该租客已交付该钥匙，租客仍有权在任何合理时间应要求退还该等钥匙，直至本租约已妥为终止为止。租客自愿或以其他方式交出本租约，无论房东是否接受，或双方终止本租约，均不适用于合并，而房东可选择将影响物业的所有分租或分租转让予业主，或终止任何或所有该等分租承租人或分租。

15.2承租人移走承租人财产。在租赁期限届满或本租赁提前终止时，承租人应在符合本条第15条的规定的情况下，退出并交出占有

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向业主移交的物业，其完好程度和状况与承租人接管时一样，并经房东和/或承租人改进后，合理的磨损和修缮，具体由房东负责，不包括伤亡和谴责，承租人没有义务拆除承租人的改进。在租期届满或终止时，承租人应在不向房东支付费用的情况下，将承租人根据本租约第8.3条要求移走的所有改动、任何碎片和垃圾，以及由承租人拥有或安装或放置在房屋内的家具、设备、独立橱柜、可移动隔断和其他个人财产物品，以及根据承租人提出要求的任何其他人的类似物品，移走或安排移走(除非房东自行决定放弃移走任何个人财产物品的要求)，承租人应自费修复因移走而对房产和建筑物造成的所有损坏。承租人的个人财产只包括那些不是建造在房屋中的物品，也不是房东建造或安装的物品。

15.3环境评估。在租约期满前(或在任何较早终止后的三十(30)天内)，承租人应清理并以其他方式退役所有室内表面(包括地板、墙壁、天花板和柜台)、管道、供水管道、废水管和位于或服务于房屋的所有排气或其他管道，以及因承租人使用或占用房屋而携带、释放或以其他方式暴露于任何有害物质的所有排气或其他管道。并应以其他方式清洁该场所，以允许出具本第15.3条所要求的环境评估。在本租约期满前(或在任何较早终止后的三十(30)天内)，承租人应自费向业主取得由承租人指定的信誉良好的注册环境工程师或工业卫生师向房东(以及在承租人选择的情况下，向房客)提交的报告(环境评估)，该报告由承租人指定，并由房东以合理的酌情决定权接受，该报告应基于环境工程师对房屋的检查，并应在房东合理满意的情况下说明：(A)本款第一句中描述的危险材料，在这种退役前已存在的，按照适用法律已被拆除的部分；(B)本段第一句所述的所有有害物质(如有的话)已按照适用法律从该处所的内部表面(包括地板、墙壁、天花板和柜台)、管道、供水管道、废水管和管道以及该处所内的所有该等排气或其他管道系统清除, 可由随后的承租人重新使用或按照适用法律处置，而无需承担拆除、处置、调查、评估、清洁或移除该等危险材料的特别费用或进行特别程序，也无需就该等危险材料发出通知；以及(C)该房屋可被重新占用用于办公室、研发或实验室用途，拆除或翻新后不会产生本款第一句所述的处置、调查、评估、清洁或移除危险材料的特别费用或特别程序，也无需发出与危险材料有关的通知。此外，就第(B)款和第(C)款而言，“特别费用”或“特别程序”应视具体情况而定，指如果危险材料的性质不是危险材料而不是非危险材料，则不会发生的费用或程序。报告还应包括关于所采取的清理措施、清理地点、测试运行和分析结果的合理细节。承租人应至少在工程开始前30天或租赁期限届满前至少60天，向业主提交适用顾问的身份和拟议环境评估的范围，供业主合理审查和批准，两者以较早者为准。

如果承租人未能在不限制任何其他权利或补救措施的情况下履行第15.3条规定的义务，如果承租人在上述五天内没有开始履行义务，房东可以在五(5)个工作日前书面通知承租人履行义务，费用由承租人承担，承租人应在提出书面要求后10天内偿还房东与该工作相关的所有合理自付费用和费用。承租人根据本条款第15.2条承担的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。此外，根据房东的选择，房东可在租客于本租约期满或提前终止时交出房产后二十(20)天内检查房产和/或危险材料项目，费用和费用由房东承担。如果检查发现由于承租人及其管理人员、员工、承包商和代理人的行为或不作为(I)在向承租人交付财产时房屋内存在危险材料(在此情况下，业主应对本租约规定的任何清理工作负责)，或(Ii)业主或业主代理人、员工或承包商的行为或不作为，项目或场所存在危险物质或危险物质，则承租人应支付业主与此类检查相关的所有费用和开支。

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16.坚持到底

如果承租人在租赁期限届满或提前终止后，经房东明确书面同意，该租赁仅为逐月租赁，不构成本合同的续签或任何进一步期限的延期。如果承租人在租赁期限届满或提前终止后，未经房东明确书面同意而继续租赁，则该租赁应被视为仅以容忍方式租赁，不构成本租赁的续签或任何进一步期限的延期。于上述任何一种情况下，基本租金按月支付，相当于(X)租期最后一个租期内适用的基本租金的150%(150%)及(Y)租期最后一个租期内适用的基本租金的150%(150%)及其后每一天的公平市值租金两者之间的较高者。该按月租赁或容受租赁(视属何情况而定)须受本协议所载的每项其他适用条款、契诺及协议所规限，包括但不限于缴交额外租金的义务。本条款第16条中的任何规定均不得解释为业主同意承租人的任何保留，房东明确保留在本租约期满或以其他方式终止时要求承租人将房产的占有权交还给业主的权利。本第16条的规定不得被视为限制或构成放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。如果承租人在本租约终止或期满时未能交出房屋，除了由此对房东产生的任何其他责任外，承租人应保护、捍卫、赔偿并使房东免受一切损失。, 费用(包括合理的律师费)和责任，在不限制前述一般性的情况下，包括任何后续租户因未能交出和/或由此而给房东造成的利润损失和间接损害而提出的任何索赔。

17.禁止反言证书

承租人应签署、确认并向房东交付一份禁止反言证书，如房东提交，应基本上采用本文件所附附件17的形式(或项目的任何潜在抵押权人或其任何部分可能合理要求的其他形式)，在其中注明当时可能存在的任何例外情况，并应包含房东或房东的抵押权人或潜在抵押权人合理要求的任何其他信息。任何潜在的抵押权人或项目全部或任何部分的购买者都可以依赖任何此类证书。承租人未能及时反对或签立、确认和交付该禁止反言证书或其他文书，应视为承租人承认禁止反言证书中所包含的陈述是真实和正确的。在租赁期内的任何时候，在房东提出书面要求后的十(10)个工作日内，房东可以要求租户向房东提供当前财务报表和当前财务报表年度之前两(2)年的财务报表。该等报表应按照公认会计原则编制，如果这是承租人的正常做法，则应由独立注册会计师审计。如果没有编制经审计的财务报表，该报表将由承租人的首席财务官或财务主管核证。

房东应签署、确认并向承租人交付一份商业上合理的禁止反言证书，该证书由承租人以任何潜在贷款人、投资者或与承租人有关的其他各方可能合理要求的其他形式提交。承租人指定的第三方可信赖任何此类证书。

18.SUBORDINATION

本租契将受制于该建筑物或项目的所有未来土地或相关租契，以及现时或以后针对该建筑物或项目或其任何部分(如有)而生效的任何按揭、信托契据或其他产权负担的留置权，以及其所有续期、扩展、修订、合并及替换，以及以该等按揭或信托契据作抵押而作出或日后作出的所有垫款，除非该等按揭、信托契据或其他产权负担的持有人或该等土地租契或相关租契下的出租人以书面规定本租契优于该等按揭、信托契据或其他产权负担。承租人并同意，如有任何法律程序要求止赎任何该等按揭或代替按揭或契据(或如任何土地租契终止)，则在买方或留置权持有人或土地出租人提出要求时，可授权任何该等止赎出售或代替按揭或契据的留置权持有人或购买人或其任何继承人(或土地出租人)，而不作任何扣减或抵销。即使本租约有任何其他相反的规定，任何该等按揭、受托人契据或其他产权负担的持有人及该等土地出租人均无责任履行或因未能履行业主在本租约下的任何义务而负上损害赔偿责任，除非及直至该持有人取消该按揭、信托契据或其他产权负担，或该土地租约或相关标的下的出租人。

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租约以其他方式获得财产的所有权，然后只对止赎或所有权获得后产生或产生的房东义务负责，但前述规定不应免除任何此类持有人或土地出租人在止赎或所有权获得之日及之后履行房东的持续义务，如维修和维护义务。任何该等持有人均无义务履行或承担在上述丧失抵押品赎回权或取得业权前所产生或累积的任何业主义务，或承担损害赔偿责任。承租人应在房东提出要求后十(10)个工作日内签署房东合理认为必要的进一步文书或保证，以证明或确认本租约相对于任何该等抵押、信托契约、土地租约或基础租约具有从属或优先地位。承租人放弃任何现行或未来法规、规则或法律的规定，这些法律、规则或法律可能赋予或声称给予承租人在发生止赎程序或出售时终止本租赁或以其他方式对承租人的义务产生不利影响的任何权利或选择权。

房东在此的权益可随时转让给任何抵押权人作为抵押。尽管有前述规定或任何与本合同相反的规定，承继房东利益的抵押权人不应(I)因房东在本租约项下的任何作为或不作为、疏忽或过失而对租客负任何责任，(Ii)对房东欠下或存放在房东的任何款项负责(除非该抵押权人或土地出租人实际收到任何该等押金)，(Iii)须受租客在此之前向房东提出的任何反申索或抵销的规限，(4)如抵押权人在修订或修改本租契时持有以物业为抵押的贷款，且抵押权人不同意该等修订或修改(如任何适用文件有所要求)，或(B)先前预付租金超过一(1)个月，且未获抵押权人书面批准，则(A)受本租契的任何修订或修改所约束，(V)除上述抵押权人在项目中的权益外，或(Vi)负责支付或执行业主根据本租约将进行的任何工作，以使处所准备好供租户使用，或支付任何租户改善津贴。以上第(I)款的任何规定，不得被视为免除任何承继房东权益的抵押权人自继承之日起及之后履行本租约所规定的房东义务的义务。

任何承按人不得凭藉按揭或业主为该承按人的利益而签立的任何租契转让而成为或成为管有承按人，亦不得根据租契或其他方式成为或受任何法律责任或义务所规限，直至该承按人以止赎或其他方式取得业主对该财产的权益，或事实上已以管有承按人身分接管该财产为止，则该承按人在租契下所负的法律责任或义务，只适用于该承按人取得业主对该处所的权益，或实际上以管有承按人身分管有该财产之日后所产生的法律责任或义务。

19.失责处理；补救

19.1违约事件。承租人如有下列情形之一，即构成本租约违约：

19.1.1承租人未能在到期时支付本租约规定的任何租金或任何其他费用，或其任何部分，并且在向承租人发出不支付通知后五(5)天内仍未支付，但如果房东在任何十二(12)个月期间发出两(2)个此类通知，承租人无权再收到关于其拖欠租金或本租约规定支付的任何其他费用的通知，直到连续十二(12)个月过去而承租人没有拖欠任何该等款项；或

19.1.2除非对承租人在本租约中的履行另有规定，在这种情况下，承租人未能在该时间段内履行合同应视为承租人根据第19.1.2节的规定，在房东向承租人发出书面通知后三十(30)天内，承租人未能遵守或履行本租赁的任何其他条款、契诺或条件；但如该失责行为的性质是不能在三十(30)天期限内合理地予以补救，则承租人如在该期限内努力开始补救，并在其后努力进行纠正和补救该失责行为，则不得当作失责行为；或

19.1.3租客放弃房产；或

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19.1.4承租人未能遵守或履行本租约第五条、第十四条、第十七条或第十八条的规定，且在房东通知后持续五(5)个工作日以上；

19.1.5如有司法管辖权的法院委任接管人、监护人、财产保管人、破产受托人或类似人员掌管租客或任何担保人的全部或任何部分财产，而该项委任在其后90天内仍未解除，或租客或任何担保人根据任何破产法提交包括但不限于重组或安排呈请的呈请，或提出针对租客或任何担保人的呈请，则该项委任不得在提交日期起计90天内撤销。

本协议规定的通知期限是法律规定的任何通知期限的替代，而不是补充。

19.2失责时的补救措施。当租户在适用的通知和补救期限之后发生任何违约事件时，房东除了在法律上或衡平法上可获得的任何其他补救措施(所有这些补救措施都应是不同的、单独的和累积的)外，还可以选择寻求以下任何一种或多种补救措施，每种和所有这些补救措施都应是累积的和非排他性的，而不需要任何通知或要求。承租人特此放弃承租人及所有根据承租人提出申索的人士在本租约终止后透过任何法院命令或判决或任何法律程序或令状赎回承租人占用物业的任何及所有权利。

19.2.1终止本租约(根据《加利福尼亚州民法典》1951.2条)，在这种情况下，租户应立即将房产交还给房东，如果租户不这样做，在不损害其可能因占有或拖欠租金而获得的任何其他补救措施的情况下，房东可进入并接管房产，并驱逐或驱逐租客和任何其他可能占用房产或其任何部分的人，而无需对此提起诉讼或提出任何索赔或损害赔偿；房东可向租客追回以下款项：

(I)在判给未付租金时的价值，而该等租金是在终止合约时赚取的；加上

(Ii)在判给租出时，在终止租约后至判给租出时本应赚取的未付租金的价值，超过承租人所证明本可合理避免的租金损失的款额；

(Iii)批出租赁期后未付租金超出租客证明本可合理避免的租金损失的款额在批出时的价值；

(Iv)补偿业主所需的任何其他款项，以补偿业主因租客未能履行其在本租契下的义务而直接造成的所有损害，或在一般情况下相当可能因此而导致的损害，特别包括但不限于所招致的经纪佣金和广告开支、为新租客改建处所或其任何部分的开支，不论是相同用途或不同用途的开支，以及为获得新租客而作出的任何特别优惠；及

(V)在房东选择时，适用法律不时允许的其他金额，以补充或代替前述款项。

本19.2节所使用的“租金”一词应被视为是指根据本租约条款要求承租人支付的所有各种金额，无论是支付给房东还是其他人。如上文第19.2.1(I)和(Ii)节所用，“授予时的价值”应按本租约第25条规定的利率计算，但在任何情况下不得高于法律允许的此类利息的最高金额。如上文第19.2.1(Iii)节所用，“授予时的价值”应按照授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加百分之一(1%)的折现率计算。

19.2.2房东应拥有加州民法典1951.4条所述的补救措施(如果承租人有下列条件，出租人可以在承租人违约和放弃后继续有效的租赁，并在到期时追回租金

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转租或转让的权利，仅受合理限制)。因此，如果房东因租户违约而没有选择终止本租约，房东可不时在不终止本租约的情况下强制执行其在本租约下的所有权利和补救措施，包括在到期时追回所有租金的权利。

19.2.3除适用法律要求外，房东在任何时候均有权寻求任何声明、强制令或其他衡平法救济，并具体执行本租约，或限制或禁止违反或违反本租约的任何规定，而无需事先要求或通知。本第19.2.3节的规定不依赖于违约的发生。

19.2.4本条例并不限制或损害业主因终止而在破产、无力偿债、安排或重组的法律程序中证明和取得相等於在证明损害赔偿时有效的法律法规所容许的最高款额的权利，而不论该款额是否大于、等于或少于业主所蒙受的损失或损害的款额。

19.3租客的分租契。不论房东是否因租客违约而终止本租约，如第19条所述，房东均有权终止租客订立并影响物业的任何及所有分租、许可证、特许权或其他双方同意的占有权安排，或在房东全权决定下，继承租客在该等分租、许可证、特许权或安排中的权益。如果房东选择继承租客在任何该等分租、特许、特许权或安排中的权益，自房东通知该选择之日起，租客将不再享有根据该等选择而收取的租金或其他代价的进一步权利或权益。

19.4努力重启。房东不得将收回或收回、维修、保养、更改、改动及增建、委任接管人以保障业主权益，或业主的任何其他行动或不作为，解释为业主选择终止本租约或租客的占有权，或接受交还物业，亦不能完全或部分免除租客在本租约项下的任何义务，除非房东已向租客发出明确的书面通知。承租人特此不可撤销地放弃任何法律规定的赎回或恢复本租约的权利。尽管有上述规定，承租人并不放弃房东根据适用法律有权重新出租房屋的任何要求。

19.5房东违约。

19.5.1将军。尽管本租约有任何相反规定，房东不得违约，除非房东在收到租客通知后三十(30)天内未能履行该义务，并详细说明房东不履行该义务；但是，如果房东的义务的性质是需要超过三十(30)天才能履行，则如果房东在该三十(30)天内开始履行义务并在此后努力追求完成，则房东不应违约。

20.宁静享受之约

业主契诺，承租人于支付租金、收取服务费用及其他预留款项后，并在遵守、遵守及履行承租人须遵守、遵守及履行的所有其他条款、契诺、条件、条款及协议时，在租期内，应在符合本条款、契诺、条件、条款及协议的情况下，和平及悄悄地拥有、持有及享用物业，而不受任何透过业主或透过业主提出合法申索的人士的干扰。前述契约取代任何其他明示或默示的契约。

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21.信用提升

21.1信用证。承租人签署本租约后十(10)个工作日内，承租人应向房东交存本摘要第9节所述金额的信用证(“信用证保证金”)，作为承租人忠实履行其在本租约项下的所有义务的增信措施，如下：

(A)承租人应在整个租期内，直至租赁期满后九十(90)天，向业主提供并保持完全有效的常青树信用证，该信用证基本上以附件21的形式由发行人出具，令业主合理满意，金额如摘要第9节所述；但初始信用证可由摩根大通银行以业主已批准的格式开具。如果在(I)期间的任何时候，房东自行决定发行人的财务状况在本租约签立之日与发行人的财务状况发生了任何重大的不利变化，包括但不限于，如果发行人被联邦存款保险公司或任何继承人或类似实体宣布破产或被接管或托管，如果为该发行人指定了受托人、接管人或清盘人，如果信用证发行人的长期债务的信用评级(根据穆迪，如果发行人与任何政府机构签订任何监管协议或未能满足适用法律规定的任何资本要求，房东可要求将信用证证券更换为由不同发行人发行的信用证，在这种情况下，承租人应在房东书面通知后二十(20)天内向房东交付由商业银行或储蓄贷款协会签发的、经房东自行决定可接受的、且符合本条所有其他要求的替代信用证证券。如果租客有实际通知，或房东随时通知租客, 如果信用证保证金的任何发行人已经破产或进入FDIC接管程序，则承租人应立即向房东交付(无需房东另行通知)由商业银行或储贷协会出具的符合本条所有其他要求的商业银行或储蓄贷款协会签发的替代信用证保证金。在本文中，就信用证的发行人而言，“破产”应指发行人的主要银行监管机构(即，州特许银行的州银行监管机构；联邦特许银行或储蓄机构的OCC或OTS；或其成员银行的美联储)对破产的判定。

(B)在下列情况下，业主可动用信用证抵押品，并持有及运用所得款项以支付任何租金或任何其他拖欠款项，或补偿业主因租客违约而可能蒙受的任何其他损失或损害：(I)违约超过适用的通知及补救期间(或本会在发出通知及经过适用的补救期间时存在，但只有在适用的破产或其他类似法律暂停或禁止传送违约通知的情况下)；(Ii)在任何信用证保证金到期前四十五(45)天，承租人尚未向房东交付令房东合理满意的信用证保证金的修改或更换，将到期日延长至当时的租赁期满日期后九十(90)天；(Iii)租户没有支付房东转让信用证保证金的任何银行手续费；或(Iv)信用证保证金的签发人停止或宣布将停止在该市设立办事处，房东可以在那里提交信用证保证金下的汇票(并且不允许通过隔夜快递或传真开具信用证保证金)。本节不限制本租约中允许房东在特定情况下开立信用证保证金的任何其他条款。如果承租人使用信用证保证金，承租人应在10个工作日内向房东提供一份替代信用证，或对现有信用证的修改，以信用证保证金的金额增加该信用证的金额，并按照本合同所要求的格式，承租人不这样做将是对本租约的实质性违反。房东应将未按上述规定使用的任何抽奖的收益作为现金保证金持有，如下所述。

(C)如果房东转让其房产的权益，房东应将其权益转让给受让人，并将转让通知租客，房东应在收到房东的请求后十五(15)个工作日内自费提交(如果出票人要求，房东应同意)将房东的受让人指定为替代受益人的信用证保证金的修改。如果要求的保证金在信用证保证金生效期间发生变化，则承租人应提交(如果出票人要求，房东应同意)对信用证保证金的相应修改。

(D)如果房东不时以现金形式持有信用证保证金，房东应持有此类现金作为房客忠实履行本租约的所有条款、契诺和条件的担保，该等条款、契诺和条件将由房东在#年开始的期间内履行。

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签约日期至承租人在本租约项下的义务届满或终止之日止。如果承租人拖欠本租约的任何条款(超过适用的通知和补救期限)，包括与支付租金有关的任何条款，则房东可以(但不应被要求)使用、运用或保留全部或任何部分保证金，以支付任何租金或任何其他拖欠款项，或赔偿房东因本租约中规定的租户违约而遭受的任何其他损失或损害。本条款的规定在本租赁期满或提前终止后继续有效。在对租客进行破产或其他债务人-债权人诉讼的情况下，房东当时持有的任何现金担保应被视为首先用于支付房东在提起该等诉讼之前的所有期间应支付的租金和其他费用。房东应将房东当时持有的资金交付或贷记给任何购买房东权益的买家，届时(以及在受让人确认该等资金后，无论是明示或以书面形式承担本租约)，房东应免除与该等资金有关的任何进一步责任。这一规定也应适用于以后的任何转让。如果承租人应全面、忠实地履行本租约的每一条款，则现金抵押(如有)或其任何余额应在本租约期满或提前终止后90天内返还给承租人(或根据房东的选择，返还给租户权益的最后受让人)。如果房东在本合同项下持有的担保应为现金，则房东应在房东选定的银行机构的账户中持有此类现金；但条件是, 该房东不应被要求为现金担保单独保留账户，但可以与房东的其他资金混合使用。房东有权获得该现金抵押产生的所有利息和/或股息(如果有的话)。

(E)即使本租约有任何相反规定，如租期七十六(76)个月最后一天的租户市值是租户在本租约日期的市值的两倍以上，则所需的信用证保证金金额应减至94,422美元。

22.故意遗漏

23.SIGNS

23.1标牌。除非第23.1条明确允许或经业主事先书面批准，否则承租人不得在房产内或附近安装从房产外部或项目任何其他部分可见的任何标志(包括但不限于任何标识租户姓名或宣传租户商品或其他内容的标志)。承租人自负费用，有权(I)在入口处有一个标识承租人的标志，该标识标志应与建筑标准标志一致，(Ii)在业主批准并符合适用法律的位置有一(1)个室外楼顶标志。此类进入标牌应与业主在建筑物内其他类似楼层使用的标牌相当，所有标牌应符合业主当时的建筑标准标牌程序。所有允许的标志应由承租人自费维护在一流和安全的条件和外观。房东应负责安装并最终拆除承租人的入口门标牌和外部建筑标牌。承租人应修复因竖立、维护或拆除任何标志而造成的对房屋或建筑物内外的任何损坏。承租人的标牌也必须符合所有适用的法律。所有建筑物标牌应符合建筑物内其他租户的现有权利和项目的任何契约声明。

23.2禁止使用的标牌和其他物品。任何已安装且未经房东单独批准的招牌、通知、标识、图片、名称或广告，房东可在不另行通知的情况下拆除，费用由租客承担。除非根据上述第23.1条明确允许，否则承租人不得在项目的外部或屋顶或公共区域安装任何标志。任何标志、展示、窗帘、窗字或百叶窗(即使它们位于业主批准的大楼窗帘后面)或从房屋或大楼外部可见的其他物品或更改，均须经业主以其合理的酌情决定权事先批准。未经业主事先书面批准，承租人不得在大楼内外放置或安装任何突起、天线、天线或类似设备，但须遵守以上第23.1条所规定的承租人权利。

24.遵守法律

承租人不得在房产或项目内或附近做出或容忍承租方做出任何与任何法律、法规、条例或其他联邦、州或地方政府有任何冲突的事情

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现行有效或以后可能制定或颁布的规则、条例或要求(统称为“适用法律”)。承租人应自负费用和费用，迅速遵守与(I)承租人使用物业、(Ii)任何改建或(Iii)建筑物有关的所有适用法律，但仅限于因改建或承租人将建筑物用作办公和实验室用途以外的任何用途而触发的义务。承租人应负责在第24条所要求的范围内，按照适用法律的要求，对房屋进行一切必要的改建，费用和费用由承租人承担。尽管本条第24条的前述条款与之相反，承租人可以在承租人在适当管辖权的法院善意地对适用法律适用于房屋或承租人对房屋的特定用途或占用提出异议时，推迟遵守适用的法律；但只有在下列情况下，租客才可延迟遵守有关规定：(A)禁止租客取得或维持有关处所的占用证明书；(B)禁止业主取得或维持建筑物或其任何部分的占用证明书；(C)不合理及重大地影响雇员及/或业主或建筑物内任何租客(包括租客)的安全；(D)对雇员及/或业主或建筑物内任何租客(包括租客)的受邀人士造成重大健康危害，(E)以其他方式对租客使用或进入建筑物或处所造成重大不利影响，或。(F)对业主或建筑物的任何其他租客施加重大义务、责任、罚款或惩罚。, 或会对该建筑物的业主或其他租客或受邀请者使用或进入该建筑物造成重大不利影响。任何有管辖权的法院的判决或在任何司法诉讼中接纳租客的决定，无论房东是否为诉讼一方，该房客是否违反了上述任何政府措施，在房东和房客之间，应是该事实的决定性事实。业主应遵守与建筑物公共区域相关的所有适用法律，但遵守该等适用法律不是本租约下承租人的责任，而且如果房东不遵守该等法律，将禁止承租人获得或维护房屋的占用证明，或将不合理和实质性地影响承租人员工的安全或对承租人员工的健康造成重大危害，或将以其他方式对租户使用或进入房产造成实质性和不利影响。房东应被允许将房东根据本条款第24条发生的任何成本或费用计入运营费用，但不得超过上文第4.2.7节的条款所禁止的程度。

根据《加利福尼亚州民法典》1938节的规定，房东特此向租户披露，租户特此确认，该房屋、建筑物和公共区域均未经过认证访问专家(CASP)的检查。根据加州民法典1938年条款，现通知承租人：“认证接入专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律下所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对标的房屋进行CASP检查。双方应就任何CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。如果承租人要求对房屋进行CASP检查，承租人应自费保留业主批准的CASP(前提是业主可以根据业主的选择指定CASP)，以便在双方商定的时间对房屋进行检查。承租人应向房东提供CASP出具的任何报告或证书(“CASP报告”)的副本。房东和租客同意，为纠正CASP报告中确定的违反施工相关无障碍标准的行为而进行的任何必要修改应由租户负责。承租人同意对CASP报告中的信息保密，除非承租人需要完成此类修改。

25.逾期收费

如果房东或房东指定人在到期后五(5)个工作日内未收到房东或房东指定人支付的房租分期付款或房客的任何其他款项，则房客应向房东支付相当于逾期金额的5%(5%)的滞纳金，以及房东因房客未能支付租金和/或本合同规定的其他费用而产生的任何合理律师费。尽管有上述规定，房东不得向租客收取首次(1)的滞纳金。^ST)任何十二(12)个月期间的逾期付款，除非租户未能在房东发出逾期付款通知后五(5)个工作日内及时付款。逾期收取的费用应被视为额外租金，要求它的权利应是房东根据本协议或法律享有的所有其他权利和补救措施之外的权利，不得解释为违约金或以任何方式限制房东的补救措施。除上述滞纳金外，本合同项下所欠的任何租金或其他款项

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到期未支付的房东应从到期之日起计息，年利率等于(I)在每个日历月的第一个星期二发布的美联储统计数据发布H.15中引用的“银行优质贷款”年利率(或如果停止发布该利率，房东和租客应合理商定的其他可比指数)加九(9)个百分点，和(Ii)适用法律允许的最高利率中的较小者。

26.业主补救失责的权利；租客付款

26.1房东的解药。承租人根据本租约须遵守或履行的所有契诺及协议，均须由承租人自行承担费用及开支，且不会减租，除非本租约另有明文规定。如果承租人未能履行本租约项下的任何义务，并且持续时间超过上文第19.1.2节所允许的时间，则除非本租约另有规定，否则房东可以(但没有义务)在不因承租人违约而放弃其权利、不解除承租人在本租约项下的任何义务的情况下，向承租人支付任何该等款项或执行任何该等行为。除非本租约另有明确规定，承租人应在房东向租客提交报表后向房东支付：(I)相当于房东根据第26.1条的规定合理地支付的支出和与房东补救租客违约有关的义务；(Ii)相当于本租约第10条所指的所有损失、费用、债务、损害赔偿和费用的款项；及(Iii)相当于业主因收取或试图收取租金或强制执行或试图强制执行业主根据本租约或根据法律而享有的任何权利而产生的所有开支和义务，包括但不限于所有合理的法律费用和如此支出的其他金额。承租人在第26.1条下的义务应在租赁期限届满或更早终止后继续存在。

27.业主对项目的控制；业主进入

27.1项目控制。业主保留对大楼和项目的完全控制权，但不得与本租约规定的租户享有的租赁权相抵触。这一保留包括房东有权将项目分割；将建筑物转换为共管公寓单位；通过出售项目的全部或部分或在项目中增加不动产及其任何改进来改变项目的规模；向第三方授予评估和许可证；维持或确立建筑物的所有权，与财产的收费所有权分开；对建筑物和项目的部分进行增建或重建；安装、使用、维护、修理、更换和搬迁以供建筑物和建筑物其他部分或工程项目的管道、管道、导管、电线和附属固定装置使用，无论它们位于建筑物、建筑物或工程项目的其他地方；并改建或搬迁任何其他公共区域或设施，包括私人硬盘、大堂和入口，租户无需承担任何费用。业主根据本第27.1条享有的权利，包括但不限于建造、维护、搬迁、更改、改善或调整建筑物或项目的权利，条件是：(I)任何此类权利的行使不得对租户使用房产造成重大和不利的干扰，不得大幅增加租户与房产相关的成本或租金，或大幅减少租户的停车位数量；(Ii)业主在行使任何可能对租户使用房产造成重大不利干扰的权利之前，应向租户发出合理的事先通知，(Iii)业主须尽合理努力，尽量减少对租客业务的干扰, 但该等业务须符合准许的用途，包括在合理的情况下安排该等工作在营业时间以外或周末进行。公用事业、服务、安全和大楼运营所需区域的所有权保留给房东。尽管有上述规定，房东应就此类活动所需进入房屋的情况向租户提供合理的事先通知。

27.2房东进入。房东保留在所有合理时间，并在不少于一(1)个工作日的事先通知租户的情况下(除紧急情况下或与定期服务有关的情况外)进入房屋，以便(I)检查它们；(Ii)向潜在买家、当前或未来的抵押权人、地面或基础出租人或保险公司，或在租赁期限的最后十二(12)个月内，向潜在租户展示房产；(Iii)张贴不负责任的通知(根据当时适用的法律适用的范围)；或(Iv)改建、改善或修葺该处所或该建筑物，或对该建筑物或该建筑物的系统及设备进行结构更改、修葺或改善。只要房东采取商业上合理的努力，尽量减少对房客进入房屋的业务行为的干扰，房东可以在不造成房东违约的情况下进行任何此类进入，并应采取所需的合理步骤来实现所述目的。在紧急情况下，房东有权使用房东认为适当的任何方式打开房门。

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到房子里去。业主还有权随时改变建筑物的入口或通道、门和门道、走廊、电梯、楼梯、厕所或其他公共部分的布置或位置，并更改为人所知的名称、地址、编号或名称，但任何此类改变不得(A)不合理地减少、干扰或剥夺租户进入该建筑物的通道，或(B)减少可出租面积(除非通过极小的数额)。业主以上述方式进入处所，不得当作强行或非法进入处所，或将租客实际或推定地逐出处所的任何部分，而在上述修葺、改动、改善、加建或修复期间，基租(及任何其他租金项目)在任何情况下均不得因租客的损失或中断或其他原因而减少。如因任何原因必须或允许租客进入，业主或业主代理人、代表、承包商或雇员可进入，而业主或业主代理人在进入期间应在有关情况下对租客的财产给予合理照顾，且不以任何方式影响本租约，则业主或该等代理人无须为此承担法律责任。在租期内，承租人应始终负责确保房东拥有进入房屋所需的任何和所有钥匙、卡、密码或其他手段。房东和房东代理人、房东代表、承包商、员工和其他被邀请者和被许可人应严格保密在进入房屋期间获得的与租户有关的任何信息，除非适用法律要求和本租约第29.27条另有允许，否则不得向任何个人或实体披露此类信息。

28.租客泊车

在租期内，房东应向承租人提供标准尺寸汽车和小型多功能车使用的停车通行证，其数量相当于《概要》第11节规定的停车通行证数量，其中停车通行证应适用于为项目提供服务的现场和/或非现场停车设施。所有此等泊车设施须与其他有权使用该等泊车设施的人士一样，以先到先得的方式停泊。停车位在租赁期内免费。承租人继续使用停车证的权利取决于承租人遵守为停车设施的有序运营和使用不时规定的所有规章制度(包括房东建立的任何贴纸或其他识别系统以及禁止在停车设施内进行车辆维修和保养活动)，承租人应配合确保任何承租方和租户访客也遵守这些规章制度。承租人使用停车证在项目中停车的风险由承租人独自承担，承租人承认并同意房东对承租人、其员工和/或访客车辆的损坏，或与本协议授予的停车权或任何承租人、其员工和/或访客使用停车设施有关或相关的其他人身伤害或财产损坏或盗窃，不承担任何责任。房东有权将其在第28条下的义务转让给房东的附属公司或第三方停车场管理人或运营商，在这种情况下，承租人应直接向该其他实体支付根据第28条应支付的任何款项。

29.杂项条文

29.1术语；标题。此处所用的“房东”和“租客”一词应包括复数和单数。为使本规定适用于公司或合伙企业或个人、男性或女性(视情况需要而定)所需的必要语法更改，在所有情况下均应假定为在每种情况下均已充分表达。文章和章节的标题仅为方便起见，不得被视为限制、解释、影响或改变该等文章和章节的含义。

29.2约束效应。除本租契的所有其他条文另有规定外，本租契的每一契诺、条件及条文均适用于业主及租客，以及他们各自的继承人、遗产代理人、继承人或受让人的利益，并须(视情况需要而定)对业主及租客具有约束力或使其受益，但本条不得准许租客作出违反本租约第十四条规定的转让。

29.3没有航空权利。本租约不授予承租人对任何财产的任何观景权或采光权或空气权，无论该财产是否属于房东或任何其他人。如果在任何时间，由于工程项目内或周围的维修、改善、保养或清洁，导致处所的任何窗户暂时变暗或遮挡窗户的光线或视野，则不对业主承担任何责任，也不会减少或减少租户在本租约下的义务。

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29.4修改租约。如果建筑物或项目的任何当前或未来的抵押权人或土地出租人需要对本租约进行修改，该修改不会对承租人造成增加的成本或费用，或以任何其他方式对承租人在本租约项下的权利和义务造成重大不利影响，则在这种情况下，承租人同意可以对本租约进行如此修改，并同意签署任何合理需要的文件，并在提出要求后十(10)个工作日内将文件交付给房东。

29.5转让房东的权益。承租人承认房东有权转让其在项目或建筑物以及本租约中的全部或部分权益，承租人同意，如果发生任何此类转让，房东将自动免除本租约项下的所有责任，承租人同意在转让日期后完全由受让人履行房东在本租约项下的义务，受让人应被视为已完全承担并对房东应履行的本租约的所有义务负责，承租人应委托受让人履行。

29.6禁止录制。房东和租客同意不记录本租约或其备忘录。

29.7房东的头衔。房东的所有权一直是租客所有权的至高无上的地位。本条例并不授权承租人作出任何可能、将会或可能会妨碍业主所有权的行为。房东拥有该大楼的费权。

29.8当事人之间的关系。本租约双方或任何第三方不得将本租约中包含的任何内容视为或解释为建立委托代理关系、合伙关系、合资企业关系或房东与租户之间的任何关系。

29.9付款的运用。房东有权使用根据本租约从承租人那里收到的付款，而不考虑租户对此类付款的指定，以履行承租人在本租约项下的任何义务，其顺序和金额由房东自行决定。

29.10关键时刻。就履行本租赁的每一条款而言，时间是至关重要的，其中履行时间是一个因素。

29.11部分无效。如果本租约中包含的任何条款、条款或条件在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分或该条款、条款或条件对无效或不可强制执行的条款、条款或条件以外的个人或情况的应用不应因此而受到影响，并且本租约的每一个其他条款、条款和条件应在法律允许的最大可能范围内有效和可强制执行。

29.12没有保修。在签订及交付本租约时，承租人并不依赖任何陈述，包括但不限于有关构成额外租金的任何项目的金额或总计额外租金的任何陈述，或房东在完全、相同水平或相同基础上向其他租客提供相同服务的任何陈述，或未在此明确阐述的任何保证或业主的任何声明。

29.13开脱罪责。业主或业主双方对业主在本租约下的任何违约或因本租约或业主的经营、管理、租赁、维修、翻新、更改或与项目或物业有关的任何其他事宜而产生的任何违约，所负的责任应仅限于与业主在项目中的权益相等的金额。房东或房东双方均不承担任何个人责任，承租人特此代表其本人和所有通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的人明确放弃并免除此类个人责任。第29.13节中所包含的责任限制将有利于房东和房东双方目前和未来的合伙人、受益人、高级管理人员、董事、受托人、股东、代理人和雇员，以及他们各自的合伙人、继承人、继承人和受让人。在任何情况下，业主的任何现在或未来的合伙人(如果业主是合伙企业)、受托人或受益人(如果业主或业主的任何合伙人是信托)，都不会为履行业主在本租约下的义务承担任何责任。尽管本协议有任何相反的规定，(1)在任何情况下，房东或任何房东均不对由此产生的或间接的损害负责，包括但不限于对承租人业务的伤害或损坏或干扰、利润损失、租金或其他收入损失、商机损失、商誉损失或使用损失，无论这些情况如何发生，以及

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(2)承租人在任何情况下均不对由此产生的或间接的损害负责，包括但不限于对业主业务的伤害或损坏或干扰、利润损失、租金或其他收入损失、商机损失、商誉损失或使用损失，但第5.3节(危险材料)和第16节(暂缓)明确规定的除外。

29.14整个协议。双方理解并承认，本租赁双方之间没有任何口头协议影响本租赁，本租赁构成双方关于租赁物业的完整协议，并取代和取消双方之间或业主向租户展示的任何和所有先前的谈判、安排、小册子、协议和谅解(如果有)，且不得用来解释或解释本租赁。除非双方以书面形式签署，否则不得修改、删除或增加本租赁的任何条款、契诺、条件或条款。

29.15房地产投资信托基金。承租人确认本公司为业主的联营公司，并根据守则选择以房地产投资信托基金(“REIT”)的身份缴税。承租人特此同意对本租约进行必要的修改，以保持或澄清公司作为房地产投资信托基金的地位，前提是：(A)是合理的，(B)不会对承租人使用本租约所允许的房产产生实质性的不利影响，(C)不增加基本租金、额外租金和根据本租约承租人或承租人的其他义务支付的其他款项，或减少承租人在本租约下的任何权利，则房东可向承租人提交包含该等所需修改的本租约修正案，并且承租人应执行，在承租人收到后十(10)天内，确认并向房东提交该修改。

29.16租赁权。业主保留在项目中签订其他租约的绝对权利，这是业主根据其唯一的商业判断确定的，以最大限度地促进建筑物或项目的利益。承租人不依赖于任何特定的承租人或类型或数量的承租人在租赁期内占用建筑物或项目中的任何空间的事实，房东也不代表。

29.17不可抗力。由于罢工、停工、劳资纠纷、天灾、战争行为、恐怖主义行为、政府行为或不作为、无法获得服务、劳动力或材料或合理替代品、政府行为、内乱、火灾或其他伤亡、流行病或流行病(包括新冠肺炎)以及其他超出有义务履行义务的一方的合理控制范围以外的原因造成的任何预防、延误或停工(统称为“不可抗力”)，但根据本合同规定承租人必须支付的租金和其他费用(统称为“不可抗力”)除外，应免除该方履行义务的期限与任何此类预防、延误或停止的期限相同，因此，如果本租约规定了任何一方履行义务的期限，则该期限应延长因不可抗力导致该方履行义务的任何延迟期限。

29.18通知。任何一方根据本协议或法律向另一方发出或要求发出的所有通知、要求、声明、指定、批准或其他通信(统称为“通知”)应以书面形式发出，应(A)通过美国挂号信或挂号信、预付邮资、要求退回收据(“邮件”)发送，(B)由国家认可的夜间快递递送，或(C)亲自递送。任何通知应按概要第12节规定的适当地址发送、传输或交付给承租人，或按承租人在向房东发出的通知中不时指定的其他地点发送、传送或递送，并应按以下规定的地址或房东在向承租人发出的通知中不时指定的其他地点发送、传送或交付给房东。任何通知将被视为已送达(I)邮寄日期后三(3)天，(Ii)隔夜快递送达之日，或(Iii)专人送达之日。自本租赁之日起，任何向房东发出的通知必须按《概要》第13节规定的适当地址发送、传输或交付给房东。

29.19联合和几个。如果有一个以上的承租人，本租约对承租人施加的义务应是连带的。

29.20权威。如果承租人是公司、信托或合伙企业，承租人在此声明并保证承租人(A)是正式成立的、有资格在加利福尼亚州并且有资格作为授权在加利福尼亚州开展业务的外国实体，并且(B)拥有签署和交付本租约的完全权利和授权，以及(C)代表承租人签署的每个人都有权这样做。

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29.21律师费。如果房东或租客中的任何一方提起诉讼，要求收回本租约规定下的任何到期款项，或因违反本租约的任何规定或要求对另一方进行任何其他救济，则胜诉一方所发生的所有费用和支出，包括合理的律师费，应由另一方支付。

29.22管理法律；放弃由陪审团进行审判。本租约应根据加利福尼亚州的法律进行解释和执行。在由此引起的任何诉讼或诉讼中，房东和租客同意(I)加利福尼亚州内任何有管辖权的法院的管辖权，(Ii)以加州法律授权的任何方式送达诉讼程序，和(Iii)为了节省时间和费用，在本合同任何一方就因本租赁、房东和租客的关系、租户的使用或占用、和/或任何伤害或损害索赔、或任何紧急或法定补救措施而对另一方或其继承人提起的任何诉讼、诉讼或反索赔中，在没有陪审团的情况下进行审判。如果房东因不支付基本租金或额外租金而启动任何简易程序或诉讼，承租人不得在任何此类诉讼或诉讼中提出任何性质或类型的反索赔(除非该反索赔是强制性的)，但在法律上应降级为独立诉讼。

29.23提交租契。提交本文书供承租人检查或签署并不构成对租赁的保留、选择权或选择权，在房东和租客双方签署和交付之前，本文书不作为租约或其他方式有效。

29.24经纪人。房东及租客谨此保证，除摘要第14节所列的房地产经纪或代理(“经纪”)外，并无与任何房地产经纪或代理人进行任何与本租赁谈判有关的交易，亦不知道其他任何房地产经纪或代理有权收取与本租赁有关的佣金。每一方都同意赔偿和保护另一方，使另一方不受任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、成本和费用(包括但不限于合理的律师费)的损害，这些索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、费用和支出(包括但不限于合理的律师费)被指控因与任何房地产经纪人或经纪人(经纪人除外)的任何交易而欠下的任何租赁佣金或同等补偿，由补偿方、通过补偿方或在补偿方之下发生。第29.24条的条款在租赁期限期满或提前终止后继续有效。房东应根据房东和经纪人之间的另一份书面协议向经纪人支付佣金.

29.25项目或建筑名称、地址和标牌。业主有权随时更改项目或建筑物的名称和/或地址，并有权在业主自行决定的情况下在项目或建筑物的外部和内部安装、粘贴和维护任何和所有标志。未经业主事先书面同意，承租人不得在广告或其他宣传中使用项目或建筑物的名称或使用项目或建筑物的图片或插图，或将其用作承租人在处所内开展业务的地址以外的任何目的。

29.26对应者。本租约可以一式两份签署，其效力与本租约双方签署相同文件的效力相同。双方可以使用电子签名技术(例如，通过DocuSign或其他类似的电子签名技术)签署和交付本租约，任何此类电子签名应被视为与交付给另一方的“湿”原件签名相同。双方副本应一并解释，并应构成一份租约。以传真或电子邮件文件附件的方式交付本租约的任何签约副本，将被视为等同于交付原始的已签署文书。

29.27保密协议。房东和租客承认，本租约的内容、从房东或租客那里收到的有关建筑或项目的任何信息以及任何相关文件都是保密的信息。双方应对此类保密信息严格保密，不得在“需要知道”的基础上向任何个人或实体披露此类保密信息，除非双方的财务、法律和空间规划顾问“需要知道”，但前提是此类其他各方了解本第29.27条规定的义务，房东和租户应对此类各方违反本款规定的任何披露负责。

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29.28该项目的发展。

29.28.1细分。业主保留对全部或部分建筑或项目进行再分割的权利。承租人同意应房东的要求，以房东要求的形式，签署并交付本租约所需的任何其他文件，以使本租约符合因分割而产生的情况以及与此相关的任何地图。尽管本租约有任何相反规定，业主以外的实体对任何建筑物和/或公共区域的单独所有权不应影响直接费用的计算或承租人支付的直接费用份额。

29.28.2建造物业和其他改善措施。承租人承认，在承租人占用房屋后，项目的部分部分可能正在施工，并且这种施工可能会导致噪音、灰尘、通道受阻等水平超过完全建成的项目。承租人特此放弃任何和所有租金补偿或与该建筑相关的推定驱逐索赔。然而，承租人在此承认，业主目前正在翻新，或可能在租赁期内翻新、改善、更改或修改(统称为“翻新”)项目、建筑和/或房产。房东应尽商业上合理的努力，以不会对租客使用或进入房屋造成实质性不利影响的方式完成任何翻新。尽管有上述规定，承租人特此同意，该等装修不应构成对承租人的建设性驱逐，也不应使承租人有权享受任何租金减免。房东对因装修而对租客造成的任何伤害或干扰租客的业务不承担任何责任，租客也无权因因装修而失去对整个或部分房产或租客个人财产的使用或改善，或因该等装修造成的任何不便或烦恼而从房东获得任何赔偿或损害，但前述规定不应将房东根据适用法律对因房东、其代理人、雇员或承包商的严重疏忽或故意不当行为而造成的人身伤害和财产损失的责任限制在一定程度上。

29.29没有违规行为。承租人特此保证并声明，其在本租约下的签署或履行不得导致承租人违反任何约束承租人的协议、文书、合同、法律、规章制度，承租人应保护、辩护、赔偿房东，并使房东不受因承租人违反本保修和陈述而产生的任何索赔、要求、损失、损害、债务、费用和费用，包括但不限于合理的律师费和费用的影响。

29.30通信和计算机线路。承租人可以安装、维护、更换、拆卸或使用服务于房屋的任何通信或计算机电线和电缆(统称为“线路”)，条件是承租人应事先获得业主的书面同意(同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延)，使用业主书面批准的经验丰富的合格承包商，并遵守本租约第7条和第8条的所有其他规定。承租人应支付与此相关的所有费用。房东保留在承租人安装任何线路之前通知承租人的权利，要求承租人自行承担费用，在本租约期满或更早终止之前拆除位于物业内或为其提供服务的任何线路。

29.31运输管理。承租人应完全遵守目前或未来旨在管理项目和/或大楼内和周围的停车、交通或交通的所有计划，与此相关，承租人应直接与房东、任何政府交通管理组织或任何其他与交通相关的委员会或实体合作，对位于该场所的所有员工的交通规划和管理采取负责的行动。此类计划可包括但不限于：(1)限制租户在高峰时段的车辆出行次数；(2)增加车辆占有率；(3)实施内部拼车计划和一名员工交通协调员；(4)与员工和任何项目、建筑或地区拼车计划经理合作；(5)设立雇主赞助的激励措施(财政或实物)，以鼓励员工拼车；以及(6)为员工提供灵活的工作班次。.

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29.32其他特别从属权利。承租人有权与其他人共同连接和使用根据上文第6.1.8节的规定由业主安装或安装在大楼内的应急发电机，但须满足下列条件：

(1)在适用法律允许的范围内，承租人使用应急发电机的风险应完全由承租人承担(房东对应急发电机是否足以供承租人使用不作任何陈述或保证)；

(2)承租人使用应急发电机应遵守所有适用法律，包括环境法，业主应获得与其使用相关的任何和所有许可(承租人连接到发电机所需的任何许可除外)；

(3)业主应负责在租赁开始日期前接入应急发电机的中心分配点；

(4)应急发电机的运行和维护费用应计入运营费用。承租人对特殊系统的使用不得超过承租人对任何此类应急发电机承租人可用的容量份额，但分配给房屋实验室部分的份额应如上文第6.1.8节所列；

(5)应急发电机的使用应遵守规章制度。

(6)承租人承认并同意房东或其他方面对应急发电机不作任何形式的担保，无论是明示的还是默示的，承租人不承担所有此类担保。

业主可自行选择并事先向租户发出书面通知，在未来为大楼增加额外的特殊系统，并将这些系统提供给所有实验室租户，在这种情况下，这些额外的系统应被视为本协议下的特殊系统。

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房东和租客于上述日期签署本租约，作为见证，该日期为加利福尼亚州的一份盖章文书。

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附件1.1.1-1

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房舍

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附件1.1.1-1

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附件1.1.1-2

承租人工作书

这份承租人工作书阐述了与在房舍内建造最初的承租人改善工程有关的条款和条件。这封承租人工作信基本上是按时间顺序编排的，并按顺序讨论房舍的建造问题，因为这些问题将在房舍的实际建造过程中出现。本承租人工作信函中提及的《本租赁》条款或章节应指作为附件1.1.1-2所附的租赁相关部分，且本承租人工作信函是其中的一部分；本承租人工作信函中提及的《本承租人工作信函》部分应指本承租人工作信函的相关部分。

1.业主在物业内的初步建造

1.1房东工作。在本租约签订之日之前，房东已导致或应由房东自行承担建造、翻新或安装附件1所述的改善工程(统称“业主工程”)，以改善物业，并按本租约的要求将物业交付给承租人。⁷房东承认并同意，租户改善津贴将不会用于支付房东工作的费用；但是，如果租户决定将现有的两(2)个房间改为三(3)个房间或移动任何门的位置，则与现有规格设计的此类更改相关的额外费用应从租户的TI津贴中扣除。业主的工作应以一流的工匠方式进行，使用高质量的新材料，并符合所有适用的法律。业主的工作应遵守适用于第24章的所有建筑规范、地震、消防和生命安全、现有MEP项目和天花板的结构支撑、建筑物的出口照明以及所有离开建筑物的出口照明，以及美国残疾人法案(ADA)的要求(包括进出建筑物和停车场的交通路径)。

2.改善租户环境

2.1租户改善津贴。租户有权获得以下改善津贴：81,960美元(81,960.00美元)(“最高津贴金额”)，其中50，90美元(50,090美元)必须用于改善房屋的实验室部分(“实验室设备技术津贴”)，其余部分必须用于改善房屋的实验室部分[即31,870美元(31870.00美元)]必须用于改善临时办公场所(“临时办公场所TI津贴”，并与实验室办公场所TI津贴一起使用，“TI津贴”)。实验室大楼TI津贴将用于业主产生的硬成本和惯常软成本，包括但不限于实际和合理的自付建筑和工程费用，以及相当于应支付给业主或其附属公司的租户改善成本的5%(5%)的项目管理费，以及与租户改善的初始设计和施工有关的项目管理费，租户改善将永久固定在房屋的实验室部分(包括但不限于配电、语音和数据布线、WiFi和安全系统，承租人的施工经理和许可证(根据本工作书)(“承租人改进实验室场所”)。临时房屋TI津贴必须用于业主产生的硬成本和惯常软成本，包括但不限于房东的项目管理费，包括与租户改进的初始设计和施工有关的费用(包括但不限于临时房屋内的电力分配)、租户的施工经理以及根据本工作书的许可证和许可证(“临时房屋租户改进”以及与实验室房屋租户改进一起的“租户改进”)；但是，用于房地内语音和数据布线以及WiFi和安全系统及其他技术系统费用的最高津贴金额应限于22,766.00美元。尽管前述或本协议其他地方另有规定, 与业主工程改善相关的任何施工硬成本不应收取项目管理费(但与承租人改善有关的设计费用，业主工程相关的设计费用除外，应缴纳项目管理费，即使此类设计费用产生于生效日期之前提供的服务)。

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附件1.1.1-2

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业主同意通过提供承包商的付款申请复印件，随时向租户通报工程进展情况。承租人改善措施于本文件所附附件2(“承租人要求”)中有更详细的描述，业主及租客确认并同意最高免税额将在本承租人工作函件的规限下及根据本承租人工作函件用于建造承租人要求所述的承租人改善措施。在任何情况下，房东没有义务根据本租户工作书支付超过最高津贴金额的总金额。房东应按照所有适用法律和批准的施工图(见下文第3.4节的定义)，并按照承租人合理指示的其他方式，以良好和熟练的方式施工承租人改进。根据租约条款，所有已支付TI津贴的租户改进应被视为业主的财产。

2.2信托基金津贴的发放。除本承租人工作书中另有规定外，TI津贴应由业主支付(每项支出应根据业主合理的支付程序支付)，用于业主与承租人改善工程施工有关的费用以及以下项目和费用(统称为“承租人改善津贴项目”)：(I)支付与编制和审查“施工文件”(该术语在本承租人工作书第3.1节中定义)有关的“建筑师”的费用(该术语在本承租人工作书第3.1节中定义)；(Ii)支付上述项目管理费，(Iii)在批准施工文件后颁布的所有适用建筑守则(“守则”)所规定的对施工文件的任何更改或承租人改善所需的费用，(Iv)支付给承建商和任何分包商的费用，及(V)与承租人改善相关的其他费用，只要可根据本承租人工作书的具体规定使用TI津贴支付。

尽管本协议有任何相反规定，承租人的装修费用不应包括(房东应单独负责，TI津贴不得用于)因遵守适用于第24章的建筑法规、地震、消防和生命安全、现有MEP项目和天花板的结构支撑、建筑物的出口照明和所有离开建筑物的出口照明以及美国残疾人法(“ADA”)的要求(包括往返建筑物和停车场的交通路径)而产生的费用。此类合规成本应构成业主工程的一部分，而工地津贴将仅用于与工地要求有关的建筑工程直接相关的合规成本(如有)。

3.施工文件

3.1建筑师/施工文档的选择。业主应安排Ferguson Pape Baldwin建筑师(“建筑师”)与建筑师选择并经业主合理批准的咨询工程师一起编制“施工文件”，该术语在本3.1节中为租户改进而定义。本合同项下由建筑师编制的平面图和图纸统称为《施工文件》。所有施工文件应符合业主确定的图纸格式和规格，并须经业主和租户批准。承租人可以聘请经房东合理批准的建筑事务所进行同行评审，与同行评审相关的费用应由承租人独自支付。

房东没有义务批准或执行房东和租客先前批准的平面图上没有显示的任何租户变更或任何租户改进，如果根据房东的合理判断，此类租户改善会将租户改善的完成推迟到租户改善计划完成日期之后，除非租户书面同意该工程构成租户延误(如果该工程导致大量完工推迟到该日期之后)，并且房东和租客书面同意该租户延误的金额，(Ii)会大幅增加在建筑物内进行任何其他工程的成本，除非在任何情况下，承租人同意根据业主的变更估计通知(定义见下文)支付该等费用，或(Iii)与建筑物的设计、品质、设备或系统不兼容，或以其他方式需要更改现有的建筑系统或结构，而上述各项均不会因FIT计划(定义见下文)预期的改善而需要，且会对建筑结构或系统造成重大不利影响，或(Iv)以其他方式不符合租约规定。

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附件1.1.1-2

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3.2最终太空计划。承租人已经批准了由建筑师编制的初步空间计划，该计划作为附件3附于本文件(“FIT计划”)。在本合同附件4规定的日期或之前，业主应尽商业上合理的努力，促使承包商让建筑师为承租人准备一份空间平面图，该平面图应与FIT平面图合理一致，并应包括所有实验室、办公室、房间和其他隔断的布局和指定、它们的预期用途以及其中包含的设备，并应将该空间平面图提交给业主和租户批准。房东和租客应在收到后五(5)个工作日内审查并提供对空间平面图的任何更改(如果承租人在五(5)个工作日内未提出反对，则该空间平面图应视为已获租户批准)，房东应在收到承租人或房东的任何请求更改后五(5)个工作日内尽合理努力促使建筑师编制并分发修改后的平面图。在前一句规定的时间范围内提交和答复的过程应继续进行，直到房东和租客对该空间计划给予书面批准，但有一项谅解，即最终空间计划应在附件4中规定的批准日期之前批准。一旦房东和租客批准了最终空间计划，该空间计划应被视为最终空间计划(“最终空间计划”)。

3.3施工文件。在附件4规定的日期或之前，房东应尽商业上合理的努力，促使房东的设计/建造承包商促使建筑师完成与最终空间平面图一致的最终施工文件，并提交给房东和租户批准。业主和租户应在收到施工文件后五(5)个工作日内审查并提供施工文件的任何更改，业主应在收到承租人或业主的任何更改请求后五(5)个工作日内尽合理努力促使建筑师准备并分发修改后的文件。在前一句中规定的时间范围内提交和答复的过程应继续进行，直到业主和租户对此类文件给予书面批准，一旦业主和租户批准，施工文件应被视为最终文件，但有一项谅解，即施工文件应在附件4中规定的批准日期之前批准。在任何情况下，承租人或房东不得要求任何与最终空间平面图不一致的更改。施工文件应符合本承租人工作书之日存在的适用法律，这些法律可在承租人批准已完成的施工文件之前颁布。在符合本工作信函3.1和5.4节的规定的情况下，承租人可不时以业主合理指定的格式向业主发出书面命令(“承租人变更”)，要求更改施工文件上显示的承租人改进，批准不得被无理拒绝或附加条件, 并应在将租户变更交付给房东后五(5)个工作日内予以批准或拒绝。超额津贴金额将根据下文第5.4节进一步考虑的租户变化进行调整。

3.4许可证。根据第3.3节批准(或视为批准)的施工文件应为“批准的施工图”。在承租人批准或视为批准成本建议书后，房东应立即将批准的施工图提交或促使提交给适当的市政当局，以获得所有必要的适用建筑许可(该术语在下文第4.1节中定义)，以开始并完全完成适用的承租人改善工程(“许可”)的施工。

3.5时间截止日期。下文第3节、第4节和本承租人工作函中所述的项目、平面图和图纸审批的适用日期在本合同附件4(“截止日期”)中列出并进一步详细说明。

4.承租人改善工程的施工

4.1承包商。由业主指定并经承租人批准的设计/建造承包商(“承建商”)应以竞争性招标程序为基础建造承租人改进工程。

4.2成本建议书。业主和租客批准施工图后，业主应根据批准的施工图向承租人提供成本建议书，成本建议书应尽可能包括与承租人改进设计和施工有关的所有承租人改善津贴项目的成本，并应包括业主承包商的所谓保证最高价格建议书和施工进度表(统称为成本建议书)，其中成本建议书应包括承包商的费用。

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附件1.1.1-2

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一般条件和合理的偶然性。成本提案可能包括为机械设备等长交货期事项提前发布贸易套餐。关于成本提案，业主应促使承包商从每个分包商行业征集至少三份总成本预计超过10,000美元的投标。未经承租人事先书面同意，业主的关联方或与业主有关的任何一方不得投标或进行任何工作。承租人有权在每个行业的投标中提出一个分包商，但须得到业主的合理批准。房东在批准要投标的分包商之前，将与租户协商，租户可以应租户的要求审查投标方案。在每个投标请求的情况下，房东将接受负责任的最低出价，除非房东和租户合理地另行决定。承租人应在收到成本建议书后五(5)个工作日内批准(或合理不批准)并将其交付房东(如果承租人未能在五(5)个工作日内对成本建议书发表意见，则应视为承租人已批准成本建议书)，但承租人应有权在该五(5)个工作日内要求承租人更改已批准的工作图纸。在收到出于价值工程目的的成本建议书后(在这种情况下，业主将在收到并批准显示承租人变更的修改图纸后，促使其承包商向房东和租户提供新的成本建议书(此类批准不得无理扣留、附加条件或拖延))。在房东批准或被视为批准房客的成本建议后, 房东应由承租人放行，以促使承包商购买成本建议书中列出的物品，并开始与这些物品相关的施工(承租人批准或被视为批准成本建议书的日期以下称为“成本建议书交付日期”)。

4.3承建商承建承租人改善工程。

4.3.1超额免税额。(I)成本建议金额与(Ii)未用租客改善津贴余额之间的差额称为“超额津贴”。在费用建议书交付日，承租人应向房东交付相当于任何超额津贴金额的50%(50%)的现金(超额津贴金额)。超额津贴须在支付租客改善津贴的任何剩余部分后由业主支付，而支付程序须与租客改善津贴的程序相同。剩余的50%(50%)超额津贴应在租户改善津贴用完后(至少在房东预定使用首期超额津贴金额的二十(20)天前)支付给房东。如果在适用的成本建议书交付日期之后，应对施工文件或承租人改进进行任何修订、更改或替换，则在符合以下第5.4节的规定的情况下，只要成本建议书加上与该等修改、更改或替换相关的任何额外成本或任何其他额外成本超过承租人改进津贴和任何先前由承租人资助的超额津贴的总和，在业主提出要求后，租客应立即向业主支付超额费用，作为超额津贴金额的补充(无论租户改善津贴是否已全部用完)。如果在基本完工之日之后，房东持有的任何超额津贴金额将不需要根据本工作书支付租户改善费用, 这笔款项应在基本完工后十五(15)天内退还给承租人。除非双方另有约定，否则根据租赁条款，所有超额补贴支付的租户改善应被视为房东的财产。承租人在此确认并同意，承租人应负责与承租人改善有关的所有费用，并经承租人批准，但超出承租人改善津贴的部分(与成本建议书的内容无关)。

4.3.2业主对承包商的保留。除第2节另有规定外，业主应独立聘请承包商按照适用的经批准的施工图和适用的成本建议书施工承租人的改建工程。应承租人的书面要求，承租人有权审查业主与承包商签订的施工合同。业主应管理承包商的施工工作，并努力监督承包商的工作表现，以保护承租人免受施工缺陷的影响。业主应按照所有适用的法律和批准的施工图，以良好和熟练的方式施工承租人的改建。

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5.完成租户改善工作；

租约开始日期

5.1基本完工。房舍应在承租人装修工程基本完工之日“随时可供使用”。就本租赁而言，“基本完工”应在下列最后一项完成后完成：(I)根据经批准的承租人改善工程施工图(房东合理确定)完成承租人改善工程的施工，但(1)不损害承租人使用和占用房屋以供其预期用途的任何审批清单项目除外，以及(2)安装应急发电机，(Ii)获得占用证书或其法律等价物，允许为其预期用途占用房屋(“签字”)，(Iii)所有基础建筑系统均正常运行和全面投入使用，(Iv)在租约和本承租人工作书所要求的条件下将房屋交付给承租人，以及(V)由建筑师代表承包商交付基本完工证书，以确认前述第(I)款所述事项。如果签字不是最终的入住证，房东应勤奋地进行必要的工作，以获得完整的入住证，并在基本完成后，在合理可行的情况下尽快采取商业上合理的努力来获得该完整的入住证。房东应至少提前十(10)天向租户发出书面通知，告知房东合理预期房东的工作和租户改进工作将基本完成(如下所述)的日期；但是，, 房东未能准确估计该日期，在任何情况下均不影响实际竣工日期或房东或租客在本合同项下的任何其他义务。承租人称，业主已向其披露，应急发电机是一项交货期较长的项目；业主将在将应急发电机交付现场后，在合理可行的情况下尽快安装。

5.2推迟房舍的基本完工时间。除第5.2节另有规定外，起租日期应按租约中规定的日期开始。下列各项均应构成“承租人延误”，条件是此类事项实际导致实质完工延迟至2022年1月1日(“预计完工日期”)之后，或如果由于与承租人延误无关的任何原因而修订了基本完工的估计日期，则构成较晚的日期，并且无法在没有额外费用的情况下合理避免：

5.2.1承租人不遵守期限的；

5.2.2承租人未能在本工作书规定的期限内及时批准或合理拒绝任何要求承租人做出回应的事项(为免生疑问，该期限应指超过五(5)个工作日或本协议可能要求的较短期限的任何期限)，除非承租人被视为同意根据本工作书的条款提出的任何此类批准请求；

5.2.3承租人违反本承租人工作书或租赁合同的实质性条款(前提是房东应事先向承租人提供书面通知，说明违反条款的性质以及根据本第5.2.3节的规定造成的延误)；

5.2.4任何租户变更(包括上文第4.2节所述的价值工程变更)；

5.2.5承租人在业主以书面形式通知该等材料、部件、装修或装修会导致承租人装修工程延迟完成后，坚持在商业上合理的时间内无法获得的材料、部件、装修或装修，如租约中所述的预计基本完工日期；或

5.2.6承租人或由承租人、通过承租人或在承租人之下行事的任何人的任何其他行为或不作为，导致建筑工程延误或本承租人工作书中描述的任何过程的延误(但房东应事先向承租人提供书面通知，说明导致本第5.2.6节规定的延误和由此造成的延误的行为或不作为的性质，以及两(2)个工作日的治愈期)；和/或

5.2.7承租人或由承租人、通过承租人或在承租人之下行事的任何人的任何作为或不作为，导致签署延迟(但房东应事先向承租人提供书面通知，说明该等行为或

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根据本第5.2.7节的规定，导致延迟和由此导致的延迟的遗漏以及两(2)个工作日的治疗期)。

于任何租客延误时，仅就厘定租客缴交租金责任开始的目的而言，实质落成日期应被视为倘若没有发生上文所述的租客延误情况下物业实质建成的日期，而租金开始日期应被视为相应发生(但仅就厘定租客的缴租责任开始而言)。因租户延误而增加的租户改善费用应由租户支付。

房东和租客同意确定任何租户延误的时间长度如下：(I)根据租户延误定义中租户延误定义的第5.2.1和5.2.2节的任何延误，应等于适用的租户延误持续超过本租约规定的适用时间段的每一天；以及(Ii)对于任何其他延误，房东应在事件发生后十(10)个工作日内以书面形式通知承租人，并可在十(10)个工作日内向房东递交书面通知，对所称的估计延误提出异议。除非在该十(10)个工作日内发出的书面通知对该估计有争议，否则该延迟的时长不得少于所声称的估计延迟。

5.3穿行和工作清单。在承租人改善工程基本完成后，在承租人迁入房屋之前，在承租人向业主发出不少于两(2)天的书面通知后，房东应安排承包商与承租人代表一起检查房屋，并填写承租人改善工程未完工或有缺陷的项目清单。承包商应在清单批准后三十(30)天内或在合理可行的情况下尽快完成清单上所列的项目，但如果清单项目合理地需要超过三十(30)天才能完成，则业主应促使承包商在三十(30)天内开始完成该特定项目，并努力争取完成。第5.3节的条款不会影响物业基本建成或租金生效日期的出现。

5.4租户变更。房东可以，但没有义务批准任何租户变更，条件是租户根据第4.3.1节的规定提前向房东交付(或从租户改善津贴中全额支付)与批准租户变更相关的任何和所有额外费用或支出；但是，如果与批准租户变更相关的额外成本低于25,000美元(累计)，并且该租户变更不会导致租户延误超过十(10)天，则房东应批准该租户变更。如果承租人要求任何租户变更，房东应以书面形式(“房东变更估算通知”)向承租人提供房东确定因该租户变更而产生的租户改善或房东工程的设计和/或施工的估计成本，并应向承租人提供因该拟议租户变更而造成的估计承租人延误(如果有的话)。承租人应在收到房东变更估算通知后三(3)个工作日内，以书面形式通知房东是否希望继续进行适用的租户变更或撤回该租户变更。承租人未能在这三(3)个工作日内作出回应，应被视为撤回适用的承租人变更。任何租户变更的成本应按净额确定；即考虑到因租户变更而节省的费用(如果有)。在没有剩余未使用的租户改善津贴的情况下，超额津贴金额将根据租户的任何变化进行调整。如果房东在租户改进中发起任何变更指令, 如果此类变更的净成本超过了如果没有此类变更就会发生的成本，则此类变更的费用和费用应由业主自行承担。在不限制本承租人工作书任何条款的一般性的情况下，承租人承认因承租人变更而导致的任何时间延长不会导致任何租金开始日期的延长。业主在收到业主变更预估通知后收到承租人的通知后，应被授权进行租户变更中描述的工作。所有变更单应具体说明成本提案中的任何变更，以及因变更单而导致的租户改善工作实质完成过程中的任何延误。

5.5延误不是由当事人造成的。房东和租客都不应被视为因不可抗力而延误履行合同的租户工作信函的规定。

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5.6保修。除上文第5.3节描述的清单中规定的未完成的承租人改进项目和潜在缺陷外，承租人应被视为在承租人接管房屋之日接受了承租人改进的所有要素。如果与清单中规定的承租人改进项目的完成情况存在争议，则在代表承包商向承租人交付建筑师证明该等项目已经完成的证书后，承租人应视为完成并接受该项目，除非承租人在房东向承租人交付证书后十(10)个工作日内向房东发出通知，合理地对该证明提出异议。在租赁开始日期之后出现的租户改进中的潜在缺陷的情况下，如果租户当时没有向房东发出关于该缺陷的书面通知，则应被视为已放弃要求房东在最后期限之前至少二十(20)天向适用承包商提出任何纠正或补救索赔的要求(如果租户在基本完工日期之后以书面形式提出要求，则房东应向租户提供关于该缺陷的书面通知)。就本租赁而言，“潜在缺陷”是指业主工程施工中的缺陷，在编制清单时无法通过肉眼观察到的缺陷，或由于季节性原因无法确定的缺陷。业主应安排业主承包商对承租人确定的任何此类潜在缺陷进行补救、修理或更换，以及因此类缺陷对业主工程造成的任何损害, 该等行动须在实际可行的情况下尽快在正常工作时间内进行，以避免不合理地干扰租客使用该处所。如果及时和充分的通知已经发出，如果房东对承租人的改进或其任何部分对承包商、材料工人、建筑师、供应商或制造商有其他担保、合同权利或其他索赔，房东还应应其要求采取商业上合理的努力，为租户的利益执行此类担保或合同权利。对于承租人改进中的所有潜在缺陷，房东应承担全部责任。

5.7快递。业主未能在预期完工日期或之前基本完成业主工程或租户改进，或未能在任何特定时间基本完成业主工程或租户改进的任何部分，不应引起业主在本合同项下的任何责任，不应构成业主的违约，也不影响本租约的有效性，除非第5.7节有明确规定。尽管如上所述，房东同意使用商业上合理的努力，促使租户完成改善工程，以使房屋在预期完工日期或之前准备好投入使用。

6.MISCELLANEOUS

6.1承租人在基本完工前进入房屋。房东应允许租户在基本完工前不少于三(3)天进入房屋，以便安装租户的家具、固定装置和设备，但这种进入不得导致基本完工的任何延误。在第6.1节条款允许承租人进入房屋(临时房屋除外)之前，如果房东或承包商要求，承租人应向房东和承包商提交一份时间表，供他们批准，该时间表应详细说明承租人进入的时间和目的。除支付基本租金和额外租金作为承租人应承担的直接费用部分(临时房产除外)外，租户根据本条款6.1款入住应遵守本租约的所有适用条款。此外，房东和承包商应允许承租人在租赁开始日期之前进入临时房屋，以供其实益使用。

作为承租人在起租日期前进入房屋(临时房屋除外)的条件，承租人应遵守并履行，并应促使其员工、代理人、承包商、分包商、材料供应商和劳工遵守并履行承租人的所有保险和赔偿义务以及本租赁项下管理承租人行为的其他义务。

任何承租人的独立承建商(或承租人的任何雇员或代理人)在租金开始日期前在物业内进行任何工程或检查时，应遵守租约所载的所有条款、条件及规定(包括但不限于第10条的规定)，而在该等承租人进入前，承租人应向业主提供根据第10条所规定的保险范围的证据。承租人及任何在租赁开始日期前在物业内进行任何工程或检查的承租人应尽合理努力，不得以任何方式干扰及损坏业主工程或建筑物的公共区域或其他部分。承租人或从事任何工作的承租人承包商

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附件1.1.1-2

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或在租赁开始日期之前对房屋进行检查将导致任何劳动不和谐，承租人应负责与本6.1节项下的条目相关的产生劳动和谐所需的所有费用。在不限制前述一般性的情况下，如果业主工程或租户改进的开始或执行完全或部分是由于承租人或任何承租人承包商的任何行为或疏忽、疏忽或过失而延误的，则此类延误应构成上文第5.2节所述程度的承租人延误。

任何承租人承包商在起租日期之前在房屋内进行任何工作或检查，以获得业主或业主承包商的服务，如吊装、电气或机械需要，应由承租人支付，并由该承租人承包商与业主或业主承包商根据根据时间和材料确定的实际合理成本安排。如果任何承租人承包商在租金开始日期之前在房屋内进行任何工作或检查的工作取决于任何业主工程或承租人改进项目的现场安装条件，该承租人承包商应在安装该业主工程或承租人改进项目后确定该现场条件，但双方应相互合作，以便在合理可行的情况下最大限度地提高成本和进度效率，只要房东没有延误承租人改进或业主工程的执行，或不需要招致承租人在本合同下不承担的任何额外费用。业主或业主承建商均不会因上述承建商的工作而改变进行业主工程或租客改善工程或在建筑物内其他地方进行工程的方法、时间或方式。承租人应安排每个承租人承包商在租金开始日期之前在房屋内进行工作，定期清理并清除房屋和大楼中的杂物。承租人根据本条款6.1执行的任何工作应按照本租约第8条的适用规定执行。

6.2租客代表。承租人已指定马丁·布伦纳作为其在本承租人工作书中规定的事项的唯一代表，在另行通知房东之前，马丁·布伦纳有完全的权力和责任代表承租人按照本承租人工作书的要求行事。

6.3业主代表。房东已指定Peter Fritz作为本租户工作信函中所述事项的唯一代表，在另行通知租户之前，该代表有充分的权力和责任代表房东按照本租户工作信函的要求行事。

6.4在这封租户工作信中，时间是关键。除另有说明外，本文中所有提及的“天数”均指并指日历日。

6.5将军。本工作函件不应被视为适用于任何时间或不时为物业增加的任何额外空间，无论是通过租约下的任何选项或其他方式，也不适用于在续签或延长原始租约期限的情况下对物业的任何新增空间，无论是通过租约下的任何选项或其他方式。

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承租人工作书附件1

房东工作

房东范围描述：

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外部改善

·位于大楼北侧的新电梯。

从1层延伸到2层。电梯额外86平方英尺

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1级

·新的人行道，连接电梯

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2级

·新落地(落地额外110英尺)，将电梯连接到2楼的租户。

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·现有2层中的内部实验室/办公室推测层为200套

建筑，如下：新的内墙、门、天花板、橱柜、

完成实验室一半的电气、管道和机械工作。

只对办公室的一半做了一些细微的调整。

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注：房东工作的建筑许可证仅适用于规范实验室/办公空间。危险材料限于《公约》表307.1(1)和307.1(2)中规定的数量。如果租户选择超过允许的数量，如果提出需要坦克申请(Ta)许可证的系统，则需要提交单独的租户改善许可证以供审查。(有关要求，请参阅IB-116)。

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承租人工作书附件2

技术指标要求

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租户范围描述：

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2级

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以下要求基于当前的测试配对计划(见租户工作信函附件3)，并须经业主更改和批准。

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新的固定实验室工作台，带有水槽和甲板安装的洗眼液。

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在开放式办公室提供地板箱，用于家具连接。

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为二氧化碳钢瓶提供防震约束。

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提供新的移动实验室案例工作，并在下面存储。

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个案设计的基础是汉森的敏捷性。

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在平面图中显示的位置提供实验室水槽。

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在自动化室中央的天花板上方提供J-box，以备将来接通电源。

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为制冰机和临床分析仪提供地漏。现有实验室工作台上的新水槽。

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提供房东标准的控制和固定装置。

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为显示器提供电源/数据(如果不存在)。

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附件1.1.1-2

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承租人工作书附件3

拟合平面

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承租人工作书附件4

进度表

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附件1.1.1-2

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附件2.1

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租赁期日期通知书格式

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先生们：

根据本租约(“本租约”)，我们谨通知您和/或确认如下：

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附件2.1

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附件5.2

规章制度

承租人应忠实遵守和遵守下列规章制度。业主不对承租人不履行任何上述规章制度或其他任何与项目其他承租人或居住者的行为或不作为有关的行为或不作为负责。本租约的规章制度与本租约的其他规定如有冲突，以本租约的其他条款为准。

1.未经业主事先书面同意，承租人不得更改任何锁或在房屋的任何门窗上安装任何新的或额外的锁或螺栓，而业主事先书面同意不得无理扣留、调节或拖延。如果承租人需要在房门上加装锁，那么承租人应向房东提供钥匙的副本或通行证或类似的锁具。承租人应承担承租人要求的任何锁具更换或修理的费用。房东将提供房屋的初始钥匙，租户需要的任何额外钥匙必须以合理的费用从房东那里获得，由房东确定。本租约终止后，承租人应归还房东所有储物室、办公室和卫生间的钥匙，无论是提供给房客的钥匙，还是房客以其他方式获得的钥匙，如果房东认为有必要更换钥匙或更换丢失钥匙开启的锁，承租人应向房东支付更换或更换钥匙的费用。

2.除正常进出处所外，所有通往公共走廊的大门均须时刻关闭。

3.房东保留在大楼附近类似建筑的惯例时间内关闭并锁上大楼所有出入口的权利。承租人、其员工和代理人必须确保在离开大楼时，如果大楼是在正常营业时间之后，大楼的门是安全关闭和锁上的。任何租客、其雇员、代理人或任何其他人士在建筑物如此上锁的任何时间，或在建筑物被视为在正常营业时间以外的任何时间进入或离开建筑物，均可被要求签署建筑物登记册。除非寻求进入建筑物的人有适当的身份证明或事先安排的进入建筑物的通行证，否则可拒绝进入建筑物。房东将向租客以书面形式提出要求的人提供通行证。承租人应对所有承租人请求通过的人负责，并对房东的所有行为负责。房东及其代理人在任何情况下都不对任何人进入或被排除在大楼外的任何错误承担损害赔偿责任。在发生入侵、暴徒、暴动、公众骚乱或其他骚乱的情况下，业主有权在建筑物或项目持续期间，以其认为对生命财产安全和保护适当的任何方式阻止进入建筑物或项目。

4.在没有事先通知业主的情况下，不得将任何家具、货物或任何类型的设备带进大楼。所有进出大楼的活动应由业主安排，并只能在业主指定的时间和方式进行。业主有权规定进入大楼的所有保险箱和其他重物的重量、大小和位置，以及将其移入和移出大楼的时间和方式。如果房东认为有必要，保险箱和其他重物应支撑在适当分配重量所需的厚度上。在任何情况下，房东将不对任何此类安全或财产的损失或损坏负责。因移动或维护任何此类安全或其他财产而对建筑物的任何部分、其内容物、占用者或访客造成的任何损害，应由承租人独自承担责任和费用。

5.除在业主指定的时间内、在特定的电梯内或由业主指定的人员外，大楼内不得接收家具、包裹、用品、设备或商品，也不得在电梯内上下搬运家具、包裹、用品、设备或商品。

6.租户的要求只有在向项目管理办公室或业主指定的办公地点提出申请时才会得到满足。除业主特别指示外，业主员工不得从事任何非正常职责的工作或做任何事情。

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附件5.2

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7.未经业主事先书面同意，租客不得在处所或建筑物的任何部分展示、分发、油漆或张贴任何标志、广告、告示或传单。承租人不得骚扰、招揽、兜售或游说本项目的任何居住者，并应与业主及其代理人合作，防止此类情况发生。

8.洗手间、尿厕、洗脸盆及其他器具不得作建造用途以外的其他用途，亦不得在其内抛掷任何种类的异物。因违反本条而造成的任何损坏、停工或损坏的费用，须由造成该等损坏、停工或损坏的租客或其佣工、雇员、代理人、访客或持牌人承担。

9. 只有在承租人自费获得所有必要的许可证和许可证，包括但不限于拥有管辖权的州和地方当局的许可证时，才允许将工业污水排放到建筑管道系统。

10.未经房东事先书面同意，承租人不得在房屋地板上超载，也不得在隔板、木制品或石膏板上钻孔，或以任何方式污损房屋或其任何部分；但悬挂正常和惯常的办公艺术品和个人物品，不需要房东事先书面同意。承租人不得从房东应要求提供给租客的认可名单上的任何人或其他人购买泉水、冰块、毛巾、亚麻布、维护或其他类似服务。房东保留让房东的结构工程师审查承租人在建筑物上的楼面荷载的权利，费用由房东承担，除非研究表明租户已超过楼面荷载，在这种情况下，承租人应支付勘测费用。

11.除供承租人员工和受邀者专用的自动售货机外，未经业主书面同意，不得安装、维护或操作自动售货机或除部分马力办公室机器外的其他机器。

12.承租人不得在处所、建筑物或工程项目内或之上使用或保存任何煤油、汽油或其他易燃或易燃液体、化学品、物质或材料，除非租约另有准许。

13.未经房东事先书面同意，租户不得使用房东提供以外的任何供暖或空调方式。

14.承租人不得在处所之内或之上使用、保存或准许使用或保管任何肮脏或有害的气体或物质，或准许或容许因噪音、气味或震动而以令业主或工程项目其他占用人反感或反感的方式占用或使用处所，或干扰其他租客或在其内经商的人，不论是使用任何乐器、收音机、留声机或任何其他方式。承租人不得将任何物品扔到门外、窗户外、天窗外或过道上。

15.承租人不得将任何动物、禽鸟、水族馆或任何动物、禽鸟、水族馆带进或饲养在工程项目、建筑物或处所内，或除非在业主指定的区域内，否则不得携带自行车或其他车辆。

16.该处所内不得进行或准许进行烹调，亦不得用作储存商品、住宿或作任何不正当、令人反感或不道德的用途。尽管有上述规定，保险商实验室批准的设备和微波炉仍可用于为员工和访客加热食品和冲泡咖啡、茶、热巧克力和类似饮料，只要此类使用符合所有适用的联邦、州、县和市法律、法规、条例、规则和条例。

17.该场所不得用于制造或储存商品，除非此类储存可能是使用摘要中规定的场所所附带的。未经房东明确书面同意，承租人不得占用或允许将房屋的任何部分用作信使式操作或派遣办公室、公共速记员或打字员，或以任何形式制造或销售酒、毒品或烟草的办公室，或用作医务室、理发店或美甲店，或用作就业局。承租人不得雇用或支付房屋内除在房屋内为该承租人实际工作的任何员工外的任何员工，也不得发布广告招聘在房屋内提供住址的劳动者。

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附件5.2

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18.房东保留将任何人排除或驱逐出本项目的权利。根据房东的判断，任何人如醉酒或受酒精或毒品影响，或以任何方式做出任何违反本规章制度的行为。

19.承租人、其员工和代理人不得出于吸烟或任何其他目的而在入口处、走廊、人行道、大堂、法院、大厅、楼梯、电梯、前厅或任何公共区域游荡，也不得以任何方式阻碍这些区域，并应仅将其用作场所的出入口。

20.承租人不得浪费电力、水或空调，并同意与房东充分合作，以确保建筑物的供暖和空调系统最有效地运行，并应避免试图调整任何控制。

21.除非租约另有规定，承租人应将其所有垃圾和垃圾存放在房屋内部。不得将任何物料放置在垃圾箱或容器内，如果该等物料的性质使其在加利福尼亚州圣地亚哥以普通及惯常的方式移走和处置垃圾及垃圾时，不会违反任何管限此类处置的法律或条例，则不得将该等物料放置在垃圾箱或容器内。所有垃圾、垃圾和垃圾的处理只能在业主指定的时间内通过房东指定的入口通道和电梯进行。

22.承租人应遵守房东或任何政府机构制定的所有安全、消防和疏散程序和规定。

23.租客雇用的任何人从事清洁工作，须事先获得业主的书面批准，而在建筑物内外，均须受建筑物经理(但不是以经理或业主的代理人或受雇人的身分)的控制和指示，而租客须对该等人的一切作为负责。

24.未经业主事先书面同意，不得将遮篷或其他突出物安装在建筑物的外墙上；除业主标准窗帘外，不得将窗帘、百叶窗、窗帘或屏风安装在或悬挂在处所的任何窗或门上，或用于与该等窗或门相关的用途。所有悬挂在建筑物周边的电气天花板固定装置必须是荧光灯和/或业主事先书面批准的质量、类型、设计和暖白色灯泡颜色。未经业主事先书面同意，任何窗户的内部或外部都不得涂抹或以其他方式防晒。承租人应遵守业主关于打开和关闭窗户的规定，如果有的话，窗户上的窗户可以看到建筑物或建筑物公共区域的任何内部部分。

25.反射或允许光线和空气进入建筑物内大厅、通道或其他公共场所的窗框、窗扇、天窗、窗户和门，不得由承租人遮盖或阻挡，也不得将瓶子、包裹或其他物品放置在窗台上。

26.承租人必须遵守房东关于告知员工房东重要物品的要求。

27.大楼内或项目内禁止吸烟。租户必须遵守加州劳动法6404.5节中规定的加利福尼亚州“禁烟”法律，以及任何可能不时生效且不会被此类州法律取代的当地“禁烟”法令。

28.承租人特此承认，业主没有义务为房屋、建筑物或项目的利益提供警卫服务或其他安全措施。承租人特此承担一切责任，保护承租人及其代理人、员工、承包商、受邀者和客人及其财产不受第三方行为的影响，包括锁上门和关闭其他进入场所的途径，无论房东是否选择为项目或其任何部分提供安全保护。承租人还承担房东选择的任何安全和安保设备、服务和计划在

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附件5.2

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承租人有权自行决定提供的保险可能无效，或可能出现故障，或被未经授权的第三方规避，承租人除承担本租赁项下的其他保险义务外，还应在承租人希望获得与此类事件相关的损失保护的范围内获得自己的保险范围。承租人应配合房东制定或法律要求的任何合理的安全或安保计划。

29.所有非标准的电气或机械性质的办公设备应由租户放置在业主批准的环境中，以吸收或防止任何振动、噪音和烦扰。

30.承租人不得在建筑物的任何空间或公共大厅内使用任何手推车，但装有橡胶轮胎和橡胶护栏的手推车除外。

31.未经业主事先书面同意，不得在该房屋内进行拍卖、清算、贱卖、停业或破产出售。

32.任何租客不得使用或准许将处所的任何部分用作居住宿舍、寝室或宿舍。

业主保留随时更改或废除任何一项或多项本规则和规例的权利，或制定业主认为为管理、安全、护理和清洁处所、建筑物、公共区域和项目所需的其他和进一步合理的规则和规则，以及维持其中良好秩序，以及方便其他住户和租户的权利。房东可以为了任何特定租户的利益而放弃任何一项或多项这些规则和法规，但房东的这种放弃不得解释为对任何其他租户的此类规则和法规的放弃，也不得阻止房东此后对项目的任何或所有租户执行任何此类规则或法规。承租人应被视为已阅读本规则和规则，并同意遵守这些规则和规则，作为其占用房产的条件。

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附件5.2

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附件5.3.1.1

索瓦中央科学区

环境调查问卷

环境调查问卷

商业及工业物业

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说明：以下问卷应由承租人代表填写，并了解指定建筑物/地点的计划运营情况。请清晰打印，并根据需要附加纸张。

1.0Process信息

描述计划的用途，并包括所采用的制造工艺的简要描述。

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2.0哈扎杜斯材料

是否使用或储存了危险材料？如果是，请继续下一个问题。如果没有，请转到第3.0节。

(如果材料被使用、产生、加工、生产、包装、处理、储存、排放、排放或处置，则被处理。)如果是，请填写此部分。如果此问题不适用，请跳过本部分，转到第5.0节。

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附件5.3.1.1

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3.0 HAZARDOUS垃圾

如果是，请继续下一个问题。如果没有，请跳过这一节，转到第4.0节。

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4.0美国/ASTS

4.1地下储油罐(UST)、地上储油罐(AST)或用于储存石油产品、化学品或液体废物的相关管道是否在现场存在(续租)或计划运营(新租户)所需？是否

如果不是，请继续执行第5.0节。如果是，请描述UST或AST的容量、内容物、年限、类型以及任何相关的泄漏检测/防止泄漏措施。如有需要，请附加其他页面。

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附件5.3.1.1

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4-5.如果要完成此问卷以续订租约，是否已将UST/AST从物业中移除？是

如果是，请提供任何正式的封闭信或报告和支持文件(例如，分析测试结果、补救报告结果等)。

4-6.对于租赁续约，现场是否有任何地上或地下管道用于运输化学品或废物？是否

对于新租户，计划的运营是否需要安装此类型的设备？

是，不是

如果其中一个问题是肯定的，请描述一下。

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含建筑材料的5.0ASBESTOS

请注意，该物业可能已经进行了石棉调查。如果提供，请查阅确定已知含石棉材料或推定含石棉材料的位置的信息。应通知所有人员和适当的分包商这些材料的存在，并告知不要扰乱这些材料。任何涉及干扰或移走这些材料的活动必须由受过适当培训的个人/承包商进行。

6.0REGULATORY

6-1.该作业是否有或需要国家污染物排放消除系统(NPDES)或同等的许可证？是否如果有，请附上此许可证的副本。

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附件5.3.1.1

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6-2.是否为现场制定了危险材料业务计划？是吗？否
如有，请附上复印件。

认证

我对这份问卷中描述的房地产很熟悉。通过在下面签名，我声明并保证尽我所知，上述问题的答案是完整准确的。本人亦明白，出租人在评估任何与物业有关的环境责任风险时，将依赖本人回答的完整性及准确性。

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附件5.3.1.1

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附件17

索瓦中央科学区

承租人禁止反言证明书的格式

以下签署人为租客，而以下签署人为租客，而该等租约(“租约”)是由业主以业主身分于20年月20日订立及订立的，而以下签署人则为位于[插入大楼地址]，加利福尼亚州圣地亚哥，认证如下：

1.本合同附件A为本租约及其所有修订和修改的真实、正确的副本。附件A所载文件代表双方关于房屋的完整协议。

2.签署人目前占用租约所述物业，租期自开始，租期于届满，签署人无权选择终止或取消租约，或购买全部或部分物业、建筑物及/或项目。

3.基本租金于年开始支付。

4.本租约完全有效，除附件A规定外，未作任何修改、补充或修改。

5.承租人没有转让、转让或转租房屋的任何部分，也没有与之签订任何许可证或特许协议，但下列情况除外：

6.故意遗漏的。

7.所有每月基本租金分期付款、所有额外租金及所有每月估计额外租金分期付款已于到期时支付。目前的基本租金每月分期付款为$。

8.业主履行租赁合同的所有条件均已满足，且业主不存在违约行为。此外，签字人并未就房东在本合同项下违约一事向房东递交任何通知。

9.除租约规定外，房东未预付超过三十(30)天的租金，也未向房东交保证金。

10.截至本合同签署之日，没有任何现有的抗辩或补偿，或者，据签名人所知，签名人对房东没有任何抗辩或补偿，也没有索赔的任何依据。

11.如果承租人是公司或合伙企业，则代表承租人签署本禁止反言证书的每个人在此声明并保证承租人是正式成立的、有资格在加州开展业务的现有实体，承租人拥有签署和交付本禁止反言证书的完全权利和授权，代表承租人签署的每个人都有权这样做。

12.根据美国或任何州的破产法或类似法律，不存在针对以下签署人的待决诉讼。

13.据承租人所知，承租人完全遵守影响其使用房屋的所有联邦、州和地方法律、条例、规则和法规，包括但不限于与危险或有毒物品有关的法律、条例、规则或法规。承租人从未允许或忍受过，承租人也不知道任何

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附件17

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违反任何联邦、州或地方法律、条例、规则或规定，在项目或场所或任何邻近场所或财产之内、之上、之下或周围的危险、有毒或危险废物、物质或材料。

14.据签署人所知，业主根据租约须进行的所有租客改善工程已按照租约完成，并已获签署人接受，而根据租约向签署人支付的任何租客改善工程的所有补偿及津贴已悉数支付。租约规定须由业主完成的公共区域内的所有工程(如有)已完成，并已提供租约所需的所有停车位及/或已符合租约规定的所有泊车位比率。

签署人承认本禁止反言证书可交付给业主或准抵押权人或准买家，并承认该准承按人或准买家在发放贷款或获取房产所属的财产时将依赖本文所载的陈述，而其收到本证书是发放该贷款或获取该财产的一项条件。

Executed at on the day of , 20 .

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附件17

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附件21

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格式信用证⁸

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不可撤销备用信用证第号。

DATE: , 20

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受益人：

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申请人：

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AMOUNT: US$ ($ and 00/100 U.S. DOLLARS)

EXPIRATION DATE: , 20

地点：在我们的柜台

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尊敬的先生/女士：

兹确定我方不可撤销的备用信用证第号。以你方为受益人的汇票，格式为“附件1”，由美国即期开具，并附下列单据：

由受益人的授权人员签署的注明日期的声明

具体内容如下：

(A)作为房东和房客，我们有权根据该租约的条款开立信用证。

或

(B)兹证明已收到第号信用证的通知。将不会续期，且未收到来自以下公司的替换信用证

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附件21

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在本信用证到期日前至少四十五(45)天付款。

本信用证中提及的租赁仅用于识别目的，并不打算将该协议纳入本信用证或构成本信用证的一部分。

汇票和单据必须注明信用证的号码和日期。部分绘图是允许的。

除非我们在到期日之前至少四十五(45)天通过挂号信/隔夜快递服务通知您和上述地址的申请人，本信用证不会超过当前到期日，否则本信用证将自动延长一年，不作任何修改或附加条件。

本信用证可以转让一次或多次(并转让本信用证所得款项)，费用由申请人承担(付款不应成为任何转让的条件)，但每次转让的金额只能是信用证项下可提取的全部金额。

所有付款要求应在上午时间前在我行办公室(“银行办公室”)AT：提交注明日期的证明文件，注意：备用信用证部分或传真AT：()；并同时在电话通知下：()，注意：备用信用证议付科提供正本，随后提供隔夜快递服务。

无论《跟单信用证统一惯例与惯例》(1997年修订本)第600号出版物中有任何相反规定，银行应在提示后两(2)个工作日内，在银行办公室的正常营业时间内，以即刻可用的美国资金支付与本合同项下相符的提示的付款。

我们特此证明这是一份无条件的、不可撤销的信用证，并与出票人、背书人和真正的持票人达成协议，根据本信用证的条款和条件开具的汇票，如果在本信用证到期日或之前议付，应在提交DRAWEE时予以适当兑现。

除与本合同明示条款不一致外，本信用证受国际商会第600号出版物《跟单信用证统一惯例》(1997年修订版)管辖。

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附件21

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附件一

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附件21

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