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附件10.1

租赁协议

在之前和之间

San Diego 1 LLC，

特拉华州一家有限责任公司，

作为房东，

和

CRINETICS制药公司

特拉华州一家公司，

作为租户

拉斯克大道6055号

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租赁协议

本租赁协议(下称“租赁”)于2022年_

业主特此向承租人及承租人出租所有第一(1)层及第二(第二)层，该建筑物(“建筑物”)位于加州圣地亚哥卢斯克大道6055号，邮编：92121，地址为6055Lusk Boulevard，邮编：加利福尼亚州，邮编：92121，在本文件所附图则中指定，并在本文件中作为证据“A”(“建筑物”)。如附件“A-1”中更详细地描述的，以及位于具有APN 341-031-47-00的不动产上的所有停车区和其他改善设施，在本文中应被称为“项目”)。房东特此授予承租人、其雇员、受邀者和其他访客在本租约及其所有延期和续期期间使用本项目内所有其他土地和改善设施的独家许可，双方同意，承租人在本租约期间拥有使用整个项目的独家权利，但受房东在本租约中保留的任何权利、基础文件以及本租约的条款和条件的限制。本项目是一个两(2)建筑开发项目(“开发项目”)的一部分，该开发项目包括项目和位于加利福尼亚州圣地亚哥太平洋台地大道10020号的一栋建筑和其他改善工程(“太平洋台地建筑”)，其期限和条款如下所述，房东和租户特此同意如下：

第一条
基本租赁条款

第二条
条款/处所

业主应根据本合同附件“D”所附的工单在房屋内进行拆除工作。“交付日期”应为业主根据初步拆迁计划基本完成拆迁工作的日期，直到承租人可以开始承租人与此相关的工作而不受业主的实质性干预，并将房屋交付给承租人，以便在“扫帚干净”的情况下开始改善。当上述拆除工作基本完成时，业主应及时向租户发出书面通知。本租赁期自生效之日起至基本租赁条款第1.A.条规定的期满之日止。如果房东没有在预期交付日期或之前将房屋的所有权交付给租户，房东不承担任何责任，房东不承担任何责任，不影响本租约的有效性，也不影响承租人在本合同项下的义务；但承租人应享有本条款第2条所述的权利。房东和租客在此规定，房屋的面积应达到《基本租赁条款》第1.B.条中规定的平方英尺数，并在2013年7月9日的史蒂文森系统公司报告中进行计算和阐述，房东和租客在本租约期间均无权重新测量房产。

如果拆除工作没有在2023年1月1日的“租金减免日期”之前基本完成，则2023年1月1日的日期可以延长租户延误的天数和“不可抗力延误”的天数(定义如下)，在这两种情况下，租户延误或不可抗力都是延误的实际原因，则承租人的唯一补救办法(以下第2条所规定者除外)为承租人支付基本租金的责任应自生效日期起按日递减，即在租金减免日期(或可予延长)后拆卸工程实质完成的每一天。

如果拆除工作在2023年2月15日这一“外部日期”之前仍未基本完成，则2023年2月15日这一日期可按租户延误天数和“不可抗力延误”天数(定义见下文)延长，只要该等租户延误或不可抗力是延误的实际原因，则承租人的唯一补救办法是有权向房东递交通知(“外日终止通知”)，选择在收到房东的外日终止通知(“生效日期”)后终止本租约。除以下规定外，外部日期终止通知必须由租户在不早于外部日期且不迟于外部日期后五(5)个工作日交付给房东。如果租户向房东递交了外部日期终止通知，则房东有权在原生效日期后三十(30)天内暂停生效日期。为了暂停生效日期，房东必须在收到外部生效日期终止通知后五(5)个工作日内向承租人提交房东承包商的证书，证明该承包商的善意判断，即拆除工作将在原生效日期后三十(30)天内完成。如果拆除工作在所述三十(30)天暂停期限内基本完成，则外部日期终止通知不再具有效力

但是，如果在上述三十(30)天的暂停期限内，拆除工作仍未基本完成，则本租约应自该三十(30)天期限届满之日起终止。如果房东在外部日期之前确定拆迁工作不会在外部日期之前完成，房东有权向租户发出书面通知，说明房东关于拆迁工作应基本完成的日期的意见，并要求租户在收到通知后五(5)个工作日内交付外部日期终止通知(这意味着本租约将立即终止，不再具有效力和效力)或同意将外部日期延长至房东设定的日期。如果承租人未能在上述五(5)个工作日内作出书面回应，应被视为构成承租人同意将外部日期延长至房东设定的日期。如果外部日期如此延长，业主要求承租人选择终止或进一步延长外部日期的权利将继续保留，并将继续保留上述每个通知期和响应期，直到拆除工作基本完成或本租约终止。就本第2节而言，“不可抗力延误”是指在加利福尼亚州圣地亚哥索伦托台地地区的类似建筑中，由于获得政府许可或批准的时间超过通常获得此类许可或批准所需的时间而导致的影响拆除工作施工的一段或多个不可抗力延误；, 地震或其他天灾；流行病、流行病、突发公共卫生事件；公敌行为；暴乱；公众骚乱；暴动；政府对材料或用品销售或运输的管制或延误或短缺；要求疏散；罢工或抵制；材料或劳动力短缺或房东无法合理控制的任何其他原因。

房东可向租户交付一份开工通知书，其格式与本合同附件“C”的格式基本相似，租户应在收到开工通知书后十(10)个工作日内签署并退还房东。承租人未能及时签署和交付开工通知书，应视为承租人承认该通知中所包含的陈述真实无误，且无明显错误。

第三条
租房

(A)基本租金。承租人同意在本合同期限内，在业主办公室或其他人员或在业主书面通知承租人前三十(30)天不时指示的其他地点，向业主支付基本租赁条款第1.C条规定的月度和年度金额，提前在每个日历月的第一(1)天支付，没有索要、抵销或扣除，除非本租赁另有明确规定。如果本租赁开始或本租赁期满日期不在日历月的第一天或最后一天，则该月的租金应按比例计算。尽管有上述规定，第一个完整月的基本租金应根据基本租赁条款第1.J条支付给业主，如果开始日期不是一个月的第一天，则自开始日期起开始的部分月份的基本租金应根据该月的实际天数按比例计算，并应在开始日期到期并支付。尽管本合同有任何相反规定，且只要租户在本租约项下没有发生金钱或实质性的非金钱违约(超出所有适用的通知和治愈期限)，房东在此同意免除租户从第二(2)个完整日历月的第一天开始至初始租赁期限的第七(7)个完整日历月的最后一天支付每月基本租金的义务。在减免期内，承租人仍应负责支付承租人按比例分摊的直接费用概算, 除基本租金外，本租赁项下的所有公用事业和清洁费用以及任何其他货币义务。根据上述第3条(A)项扣减的基本租金金额在本文中可称为“扣减租金金额”。尽管有前述规定或任何与此相反的规定，在向租客发出书面通知后，房东有权通过向租客支付减租金额来购买租客的全部或部分减租金额，在这种情况下，支付给租客的金额将抵消房东在向租客发出的书面通知中指定的期间内同等数额的租客基本租金减免金额。

(B)直接成本。承租人应为每个日历年支付一笔额外款项，其数额等于基本租赁条款第1.E.条规定的百分比乘以该年度的“直接成本”。如果该场所和/或建筑物

如果扩大或减少，则应适当调整承租人的比例份额，至于发生这种变化的日历年，该日历年的承租人比例份额应根据该特定日历年该承租人的比例份额有效的天数确定。倘若本租约于公历年最后一天以外的任何日期终止，则承租人于本租约终止的公历年内根据本租约应支付的额外款项，须根据自该历年开始至(包括)本租约终止日期所经过的天数与365(365)或366(366)之间的关系(视属何情况而定)按比例计算。租客根据本租约应支付和应付的任何和所有款项(基本租金除外)应被视为“额外租金”，房东有权在拖欠这些款项时(超出适用的通知和补救机会)行使房东有权就每月基本租金的拖欠行使的相同权利和补救措施。承租人对房东的任何和所有应付金额应以(I)商业支票、(Ii)电汇、(Iii)电子资金转账和(Iv)自动清算所支付的形式出现。房东不接受任何其他付款方式，包括但不限于(1)现金或货币，(2)本票和汇票，(3)旅行支票，(4)信用社或其他非银行金融机构的付款，(5)一次付款的多次付款，(1)预定付款，(6)第三方支票。尽管本文包含任何相反的内容，但总可控运营成本，该术语定义如下, 于任何日历年，任何日历年的可控营运成本增幅不得超过前一历年可收取的最高可控营运成本金额(按累积及复利基础计算)，且初始年期及任何期权期限的首(1)个完整历年的可控营运成本不受限制(即，初始期限的首(1)个完整历年的实际可控营运成本，而任何期权期限应为该历年的最高金额)。“可控运营成本”是指除税费、水电费、保险费、根据CC&R或业主协会支付的费用外的所有直接成本、因意外、破坏或房东无法合理控制的其他原因造成的维修费用，以及截至本租赁之日尚未生效的法律所要求的资本改善摊销费用。

(C)定义。本文所使用的术语“直接成本”是指下列各项的总和：

2.“运营成本”，指业主因维护、运营、更换、所有权和维修项目、设备、建筑物内布线和布线、相邻的人行道、景观和公共区域以及项目的停车场和设施(包括但不限于便利设施)而发生的所有成本和支出，包括但不限于便利设施，只要业主需要进行任何此类维修、维护、更换或运营，或在本租约项下产生任何此类成本和支出。运营成本应包括但不限于：(A)工资、工资、福利和就业

所有与项目的经营、维护和维修有关的业主职责的物业经理级或以下人员的税收；(B)编制租金调整报表所产生的会计费；律师费；房地产税咨询费和抗议费；项目维护和运营中使用的财产的个人财产税；(C)根据与工程项目分担费用有关的任何地役权、许可证、营运协议、声明、限制性契诺或文书而支付的款项，包括但不限于依据任何契诺、条件或限制的条款、影响物业的互惠地役权协议、任何泊车牌照、以及与影响不动产或业主组织的运输机构订立的任何与工程项目有关的协议(统称为“基本文件”)，包括但不限于该修订的全部内容及契诺的重述，条件和限制：拉斯克/米拉梅萨工业园，日期为1981年4月21日，1981年6月8日作为第81-178070号文件载入《圣地亚哥县正式记录》(“CC&R‘s”)；(D)为实现项目运营的经济效益而发生的资本支出，而合理预期的每年实现的经济超过此类支出的合理预期年度摊销成本，以及政府法规、法律或条例要求的资本支出(统称为“许可资本支出”)；但包括在运营成本中的资本支出应在其使用年限内摊销(利息为每年10%)；。(E)为项目所发生的(资本或其他)成本或其任何部分。, 根据美国绿色建筑委员会的领先能源与环境设计(“LEED”)评级体系或其他适用的认证机构，就本项目业主的可持续性实践以及维护、管理、报告和委托项目或其任何部分的所有成本，保持认证，该项目或其任何部分的设计和/或建造是可持续的，并符合LEED评级系统或任何其他适用的认证标准或法律要求的其他可持续性报告，包括但不限于能源之星标杆、年度审计和现场检查；但初始LEED认证应作为业主工作的一部分包括在内，包括在维持LEED认证的运营成本中的增量费用每年不得超过10,000.00美元；(F)向项目提供的所有电费、气费、水费和其他公用事业费用，但不是由承租人根据下文第11条单独支付的；。(G)房东可能承担的与项目有关的所有火灾和扩大保险、责任、流行病、恐怖主义、环境和所有其他保险的费用(在与加州圣地亚哥索伦托梅萨地区类似商业实验室建筑的房东的保险维修一致的范围内)，包括商业上合理的免赔额；。(H)监督房东推动的项目的工程服务；。(I)任何清洁的所有费用, 与独立承包商签订的维护和服务合同以及与业主在本租约项下的义务有关的任何其他服务和管理费；(J)相当于项目适用历年毛收入1.25%的物业管理费(如果业主已将管理内部化或以其他方式充当自己的物业经理，则可计入该费用)；(K)与项目有关的许可证、许可证和检查费；以及(L)向项目租户及其员工提供一流便利设施(如有)和服务(如有)的费用；但不得视为要求业主提供任何该等便利设施或服务。

尽管以上有任何相反规定，运营成本不应包括(1)直接向任何租户提供任何服务的成本(在该租户的直接成本付款之外)，例如租户直接与当地公共服务公司签订电力或其他公用事业合同的成本，但在每一种情况下，房东有权将该项目的总价视为空置；(2)房东通过保险收益、赔偿、项目租户(在该租户的直接成本付款之外)或以其他方式报销的任何项目的成本；(3)房地产经纪佣金或招揽租客的其他费用，或任何代替佣金的费用；(4)按揭本金和利息摊销或土地租赁租金(如有)；(5)根据公认会计原则被视为资本维修、更换、改善和设备的项目的成本，除非明确包括在运营成本中；(6)业主因业主或任何租户违反项目中任何空间租赁的条款和条件或任何法律、法规、法规、条例等而发生的成本；(7)在业主经营的商业特许权内(项目的停车设施除外)向店员、服务员或其他人员支付的任何补偿；(8)与升级项目以符合在交付日期之前生效的残疾、生命、地震、消防和安全法规、条例、法规或其他法律相关的费用，包括但不限于当时适用的《美国残疾人法》的要求

(9)坏账费用和债务的利息、本金、积分和费用(与为可能列入经营成本的项目融资有关的费用除外)；(10)营销成本，包括上文第(3)项所述的成本，与谈判和准备信函、交易备忘录、意向书、租赁、转租和/或转让有关的律师费，空间规划成本，以及与项目现有或潜在租户或其他占用者进行租赁、转租和/或转让谈判和交易所发生的其他成本和支出，包括律师费和与项目现有或潜在租户或其他占用者发生纠纷所产生的其他成本和支出；(11)为项目中的租户或其他占用者安装其他租户或占用者的改善设施或为项目中的租户或其他占用者翻新或以其他方式改善、装饰、粉刷或重新装修空置空间而发生的费用，包括许可证、许可证和检查费用；(12)任何明确不包括在本租约其他地方的运营成本的成本；(13)业主从保险收益或第三方获得补偿的任何项目的成本(包括但不限于业主为修复项目损坏而发生的成本)(任何保险单下任何商业上合理的可扣除金额应包括在运营成本内，或在业主根据本协议维持或要求维持的保险可收回的范围内)；(14)租赁暖通空调系统、电梯或其他项目的租金和其他相关费用(与项目的正常维修和维护相关的除外), 而不是租赁，将构成资本改善，根据本租赁不包括在运营成本中；(15)折旧、摊销和利息支付，但根据本租赁条款明确计入经营成本，以及房东为使房东能够提供房东可能以其他方式与第三方签订合同的服务而购买的材料、工具、用品和卖方类型的设备除外，否则此类折旧、摊销和利息支付应包括在该第三方服务的费用中，所有这些都是按照普遍接受的会计原则确定的，并一贯适用，当允许或需要折旧或摊销时，应在其合理预期的使用年限内摊销；(16)不向承租人提供或直接向承租人收取但免费提供给项目另一承租人或占用人的与服务或其他福利有关的费用；(17)物业管理费，但明确计入运营成本的除外；(18)因与业主和/或项目有关的潜在或实际索赔诉讼或仲裁而引起的索赔、纠纷或潜在纠纷所产生的费用(包括与此相关的所有律师费和和解、判决和/或替代费用)，但与业主在项目运营中使用的任何服务或设备有关的索赔或纠纷除外；(19)保留；(20)与项目原来施工有关的费用；(21)纠正项目初步设计或施工中的缺陷或不足的费用；(22)所有费用，包括但不限于罚款、罚款和律师费, 因房东或物业管理人的任何违法行为或房东根据任何贷款或抵押文书或任何租赁或许可协议的任何违约或违约而招致或施加的一切费用；因房东的任何延迟付款而产生的所有费用，包括但不限于利息、滞纳金、罚款和律师费；(23)支付给房东的任何附属公司的服务费用，其费用超过同等质量和范围的服务的第三方提供商的成本；(24)与操作、维护或修理任何天线或卫星设施有关的所有费用，除非该等服务是向租户提供的；。(25)对慈善组织的所有捐款；。和(26)因以下原因而产生的费用：(I)遵守本租约第28条中定义的与移除任何“危险材料”有关的法律，该法律在交付日期已存在，并且其性质是，如果联邦、州或市政府当局当时知道该州存在此类危险材料，并且在项目当时存在的条件下，则会要求移除此类危险材料或与之相关的其他补救或遏制措施，以及(Ii)移除、补救、遏制、或处理由业主、承租人或其代理人、雇员、承包商或受邀者以外的任何第三方，或项目的任何其他承租人带来的任何危险物质，其性质是，当时的联邦、州或市政府当局，如果它当时知道在该州存在这种危险物质，在条件下，它就会存在于项目中, 然后需要移除这种有害物质或与之相关的其他补救或遏制行动。

(D)付款的厘定。

1.自开工日期开始的历年起，房东应向租客提供一份年度费用估算表(“估算表”)，说明房东对当时历年的直接成本总额及其承租人所占比例的合理估计(“估算表”)。房东未能及时提交任何日历年的估算表，并不妨碍房东在确定估计额后，随后执行其根据本第3条规定收取任何估计额的权利；然而，房东应尽合理努力在下一个历年的6月30日或之前(或就开工日期发生的日历年度，在开工日期当日或之前)提供估算表。承租人应在下一期月度基本租金到期时，支付当时本日历年估计数的一小部分(减去根据第3(D)(I)条最后一句支付的任何金额)。该分数应以当前历年至付款月份(包括首尾两个月)的月数作为其分子，并应以十二(12)作为其分母。在提供新的估价单之前，承租人应每月支付相当于房东提交给租客的上一份估算表中提出的总估计额的十二分之一(1/12)的金额，并按月支付基本租金分期付款。

2.此外，房东应尽合理努力，在每个历年结束后一百八十(180)天内，或在合理的切实可行范围内，尽快向租客提供一份报表(“报表”)，说明上一历年发生或累积的直接成本，并说明租客在其中所占的比例。承租人于收到期内各历年之结算单后，应于下一期基本租金到期时，全数支付承租人于该历年按比例分摊之直接成本，减去按估计基准于该历年支付之金额(如有)。然而，如果报表显示租户按估计基础支付的金额大于报表中规定的租户按比例分摊的直接成本的实际金额，则多付的款项应计入租户的下一期预计付款中，或者如果租期已满或如果房东选择以现金形式向租户支付超出的部分，房东应立即(在三十(30)天内)将超出的部分退还给租户。除以下规定外，房东未能及时提交任何日历年的声明不应影响房东在提交该声明后执行其在本条第3条下的权利。即使租期已满，租户已迁出房屋，但在最终确定租户在本租赁终止年度的直接成本中所占的比例时，租户应在收到结算单后三十(30)天内向房东支付根据本条款第3(D)款的规定计算的金额。本第3款第(D)款(Ii)项的规定在期限届满或提前终止后继续有效。尽管如此，, 如果任何报表(或其任何修订)未在报表所涉及的历年后十八(18)个月或之前交付给承租人，承租人将没有义务补偿业主在项目费用中承租人按比例分摊的任何不足之处，除非由于房东在该十八(18)个月期满后收到此类费用的发票(例如，评估员迟交的纳税评估)，导致未能及时提交报表中包含的任何特定项目的报表被延迟，则承租人没有义务补偿房东。在这种情况下，该十八(18)个月的期限不适用于该延迟项目。

3.尽管本合同有任何相反规定，在整个租约期限内，除了承租人支付承租人按比例分摊的直接费用外，承租人应根据本租约第9(K)节的规定负责项目的专业管理，并受其约束。

(E)审核权。在收到租客声明后一百八十(180)天内(“审核期”)，如果租客对声明中所列金额有争议或真诚地希望对声明中所列金额进行审计，则由房东指定并合理接受的独立注册会计师(该会计师是国家或地区认可的会计师事务所的成员，不按或有费用计算)，可在向房东发出合理通知(“审核通知”)后，并在合理时间，在房东办公室检查房东的记录。(“承租人审计”)，只要承租人在所有适用的补救期限届满后没有违约，并进一步规定承租人和该会计师或代表应，以及他们各自应尽其商业上合理的努力，促使各自的代理人和员工严格维护业主记录中包含的所有信息

除法律要求或执行本租约规定的承租人权利所必需的情况外，对承租人的信心。尽管有上述规定，承租人在任何十二(12)个月期间只能有权查看房东的记录一(1)次。承租人未能在审查期内递交审查通知，应视为承租人批准该声明，此后，承租人放弃对该声明中规定的金额提出异议的权利或能力。承租人应负责承租人审计的费用，除非会计证明报表中规定的直接成本被夸大了超过4%(4%)，在这种情况下，承租人审计的第三方自付、可核实的费用应由房东支付。当事各方收到这种证明后，应立即向对方支付根据这种证明所确定的适当付款或补偿(视情况而定)。承租人同意，本条款应是承租人就承租人根据本租赁条款应支付的任何直接费用金额提出争议的唯一方法，承租人特此放弃任何其他与此相关的法律或衡平法权利。

第四条
信用证

在承租人签署本租约的同时，承租人应向房东交付一份以房东为受益人的无条件、不可撤销和可续期的信用证(“信用证”)，该信用证由一家金融机构出具，本金为令房东满意的“E”，本金为80万美元(800,000.00美元)，由房东根据本租约的条款、条款和条件持有。承租人应支付因获得信用证而产生的所有费用、积分和/或费用。如果承租人交付的信用证与附件中的附件“E”格式不一致(包括但不限于受益人的名称或地址错误)，房东可以书面通知承租人，在这种情况下，承租人应在通知后五(5)个工作日内更正信用证。如果信用证发行人被联邦存款保险公司(或任何类似机构)宣布破产，或在任何情况下或根据破产法或任何类似的法律或法规成为债务人，或因任何原因停止业务，房东可通知租户，在这种情况下，房东应在房东通知后五(5)个工作日内向房东提供一份新的信用证，否则应由房东合理满意的替代金融机构出具符合本第4条要求的新信用证。如果信用证发行人的信用评级不是Baa3或更高的穆迪投资者服务评级，房东有权使用信用证。房东仅因信用证开具人的信誉恶化而在信用证上开具的任何此类汇票, 房东将向承租人支付此类信用证收益，条件是：(I)承租人在房东提取信用证后六十(60)天内，向房东交付一份令房东满意的金融机构的替代信用证，形式为附件“E”，(Ii)本租约的任何条款不存在违约事件，以及(Iii)承租人支付与该付款相关的所有房东费用和支出；但如不符合上述三(3)项中的任何一项，则所得收益为业主财产(而非承租人的财产或承租人破产财产的财产)，而业主可将所得收益的全部或任何部分用于下一款第(1)至(5)款所述的目的。

信用证应规定，房东的授权人员或其他代表可代表房东要求信用证规定的金额或其任何部分，开证行必须立即兑现该要求，不附加任何条件或满足任何条件，除非正确识别提出该要求的一方。此外，信用证应注明房东作为受益人可将其全部转让，且在收到转让书面通知并向开证行出示原信用证后，开证行或保兑行将重新开立信用证，并注明该受让人为受益人。承租人应负责在租赁期限内的任何连续二十四(24)个月期间内向开证行支付与第一次转让相关的任何转让费用，而房东应负责向开证行支付与该连续二十四(24)个月内的任何第二次或随后的转让相关的任何此类转让费用。如果(A)房东持有的信用证的期限将在租赁期限最后一天后六十(60)天之前到期，并且信用证没有延期，或者延长了一段时间的新信用证没有被替代，在这两种情况下，至少在信用证到期前六十(60)天，或者(B)承租人违反了本租约的任何条款，或根据《联合国宪章》第11条提出自愿请愿书

根据现行或以后修订的《破产法》或任何类似的法律或法规，房东可以(但不必要求)动用信用证规定金额的全部或任何部分，而从提取所得的收益应构成房东的财产(而不是租客的财产或租客破产财产的财产)，房东可以使用，运用或保留全部或部分收益(1)用于支付任何拖欠的款项，(2)补偿业主与本租约有关的费用(包括但不限于业主为改善房产而发生的任何费用，任何改善津贴，以及任何经纪佣金和律师费)，(3)支付业主可能因租客违约而可能支出或有义务支出的任何其他金额，(4)赔偿房东因租客违约而蒙受的任何损失或损害，或(5)作为预付租金，在租期的最后一个月和紧接的前一个月应用于租户的基本租金义务，直至剩余收益用完。如果信用证收益的任何部分被如此使用或使用，承租人应在提出要求后十(10)天内再邮寄一份信用证，其金额应使未使用的收益和该新信用证的总金额等于上文第4条所规定的金额。房东不应被要求将信用证的任何收益与其普通资金分开保存。房东是否应在租赁期内出售其在房产中的权益，以及如果房东将信用证或信用证的任何收益存入买方, 因此，房东将免除与信用证有关的任何进一步责任，所述收益和承租人应仅指望受让人退还信用证或从中获得的任何收益。租赁期限届满后，房东持有的信用证或信用证的任何剩余收益，在扣除上述第4条所述的任何费用后，应在租赁期限届满后六十(60)天内退还给租户，或由房东选择退还给租户权益的最后受让人。

使用、使用或保留信用证、收益或其任何部分，不应阻止房东行使本租赁规定的任何其他权利或补救措施，其意图是房东不应被要求对信用证提起诉讼，且该信用证的使用、应用或保留不应对房东以其他方式有权获得的任何追偿构成限制。在此，房东和租客之间不存在关于信用证的信任关系。

房东和租客(A)承认并同意信用证不打算用作保证金，适用于商业背景下保证金的任何和所有其他法律、规则和法规(“保证金法”)不适用于或与之相关，(B)特此放弃任何一方现在或将来可能具有的与保证金法律相关或产生的任何和所有权利、义务和义务。

第五条
等待

如果承租人(或通过承租人、承租人或其他通过承租人、承租人或经承租人许可占用房屋的其他人)在本租赁终止后未经房东书面同意而继续租用，承租人应根据适用于此类租赁的本条款的每一项和所有条款，在房东的选择下成为承租人或按月承租人，任何此类保留不构成本租赁的延期。在此期间，未经房东书面同意，承租人应按本租期最后一个月有效费率的1.5倍(1.5倍)预付每月基本租金，并支付本合同规定承租人支付的所有其他款项，包括但不限于承租人在任何直接成本中的比例份额。本条款第5条的任何规定不得解释为房东同意租客对房产的任何控制，房东明确保留在租期届满或提前终止时要求租客将房产的占有权交还给房东的权利。如果(A)房东至少提前三十(30)天向租客提供书面通知，表明房东有后续租客签署的建议书或租约，并且如果房客在(I)三十(30)天期限届满之日或(Ii)本租约期满或终止之日未能交出房产，或(B)房东未根据(A)向租客提供书面通知，且租客未能交出房东持续九十(90)天，则房客同意赔偿、辩护并使房东不受一切费用、损失和损失的损害，费用或责任，包括但不限于, 承继承租人和房地产经纪人提出的索赔以及律师费和费用。

第六条
其他税种

承租人应在拖欠之前，支付对位于房屋内的承租人的贸易固定装置、家具、设备和所有其他个人财产评估或征收的所有税款。如果承租人的任何或所有行业固定装置、家具、设备和其他个人财产应由房东的财产进行评估和征税，或者如果房屋的任何租赁改进的成本或价值超过房东确定的项目标准建筑的成本或价值，并因此增加了建筑物或项目的房地产税，承租人应在房东向租户交付书面声明后三十(30)天内向房东支付适用于租户财产或高于标准的改善工程的此类税额。租户应在下一次基本租金到期时(或如果在期限届满后评估，则在三十(30)天内)承担并向房东支付因出租房产或支付基本租金或根据本协议到期或应支付的任何其他款项，房东可能被要求支付或收取的任何消费税、销售、使用、租金、占用、车库、停车场、毛收入或其他税项(净所得税除外)。除了承租人根据上一句所规定的义务外，承租人应直接向有权获得该等费用的一方或实体支付所有营业执照费用、总收入税款以及可能不时对承租人评估或征收的类似税项和征税，在到期时和在拖欠之前。尽管本合同有任何相反规定，承租人根据本条第六条应支付的任何款项不应计入“税费”的计算中。

第七条
使用

(A)使用。承租人只可使用及占用物业作基本租约条款第1.G.条所述用途，未经业主事先书面同意，不得使用或占用物业，或准许物业被用作或占用作任何其他用途，而业主的书面同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延，且承租人同意其使用物业的方式不得无理干扰或侵犯项目或发展项目中其他租户或占用人(如有)的权利。承租人应自负费用，迅速遵守所有现行法律、法规、条例、政府法规或要求(包括但不限于下文第28(E)条规定的所有法律，以及可能要求承租人暂时停止运营或禁止或减少承租人使用房产的任何法律)，或此后可能生效的与以下各项有关或影响(I)房产、建筑物或项目的状况、使用或占用情况，以及(Ii)由承租人或为承租人的利益而在房产内安装或建造的改善、行业固定装置和设备。承租人特此同意并承认，违反美利坚合众国法律在物业内制造、种植、销售、使用、交易或拥有任何毒品或其他物质，即构成对本租约的实质性违反(没有任何适用的通知和治疗期)，尽管加利福尼亚州的任何法律允许出于娱乐或医疗目的制造、种植、销售、使用、贸易或拥有此类药物或其他物质，包括但不限于大麻、大麻素或其任何派生。承租人在任何时候不得允许每1000(1,000)可出租平方英尺中的六(6)人以上占用该房屋。承租人应遵守, 承租人在本租约下的权利和义务以及承租人对房产的使用应服从和从属于所有记录在案的地役权、契诺、条件、限制和其他目前影响项目的基本文件。如果业主真诚地希望进一步补充、修改或修订CC&R和/或订立任何新的契诺、条件或限制，以触及和涉及该场所，并可能对处所或租客在租约下的权利和/或补救措施产生不利影响(“CC&R变更”)，则业主应以书面通知租客，合理详细地描述拟议的CC&R变更(“CC&R变更通知”)。在收到CC&R变更通知后三十(30)天内，承租人应同意该变更，该同意应由承租人在商业上合理且善意的酌情决定，或者如果承租人拒绝同意所述CC&R变更，则承租人应将其对该CC&R变更的具体反对通知房东。如果承租人拒绝同意拟议的CC&R变更，则双方应真诚合作，解决承租人的任何善意反对意见。如果承租人未能在上述三十(30)天期限内同意或不批准CC&R变更，则在该三十(30)天期限届满后，建议的CC&R变更应视为已获承租人同意。如果租户拒绝同意拟议的CC&R变更，并且该变更不会永久

如果业主和租客无法解决租客对此提出的反对意见，则CC&R仍然可以修改，但租户将不对作为CC&R变更标的的租户义务的增加或租客权利的减少负责(双方同意，在CC&R变更与本租赁之间发生任何冲突时，本租约条款应控制业主与租户之间的冲突)。承租人不得做或允许做任何可能使项目和/或位于其中的财产的保险单无效的事情，承租人应遵守任何组织的所有规则、命令、法规和要求，该组织规定了主要火灾保险承保人通常引用的标准、要求或建议，承租人和承租人应应要求及时偿还因承租人使用房屋或未能遵守本条第7条的规定而评估或增加的任何此类保险单的任何额外保费。承租人应采取商业上合理的努力，遵守附件“J”中列出的适用于本项目的所有房东可持续发展做法，并可由房东不时修订，并应采取商业上合理的努力，合作实施房东对本项目的可持续发展倡议，不得允许对房舍、建筑物或项目的任何使用，对房舍的持续认证产生重大不利影响。根据LEED评级系统(或其他适用的认证标准)或此类可持续性做法和倡议发布的建筑或项目。

(B)气味及通风。承租人不得导致或允许(或进行任何将导致)任何类型的气味或烟雾从房屋中释放，包括但不限于承租人的[***]。如果项目有足够、适当和适当的通风系统，以不释放影响不动产任何室内或室外部分的气味的方式来通风，承租人应通过该系统来通风。如果房东在任何时候根据其商业合理判断确定任何现有通风系统不足，或如果不存在通风系统，承租人应按照房东的合理要求，按照适用的法律将所有油烟和气味从房屋中排出(并从租户的排气气流中去除气味)。所有通风排气管、百叶窗和其他设备的位置和配置应事先得到业主的书面批准，此类批准不得无理地扣留、限制或推迟，除非出现设计问题(如下文第9(C)节所述)(在这种情况下，业主可凭其唯一但善意的酌情权拒绝批准)。承租人承认房东以无异味方式维护项目(室内和室外区域)的合法愿望，房东可要求承租人以超出适用法律要求的方式减少和消除所有气味。承租人应自行承担费用，提供气味消除器和其他设备(如过滤器、空气净化器、洗涤器和房东认为必要或适当的任何其他设备)，以消除、消除和消除承租人排气气流中的任何气味、烟雾或其他物质。如果承租人在房东提出要求后三十(30)天内没有安装令人满意的气味控制设备，则房东可以在不限制房东的其他权利和补救措施的情况下，要求租户停止和暂停任何经房东认定导致气味的作业, 油烟或废气或房东可采取房东认为必要的措施以减少该等气味、油烟或废气，租客应应要求支付与该等补救措施相关的所有费用，如额外租金。

(C)交通规划。承租人应遵守法律要求的、旨在管理项目内和周围停车、运输或交通的所有当前或未来计划，并且与此相关，承租人应直接与房东、任何政府交通管理组织或任何其他与交通相关的委员会或实体合作，对位于该场所的所有员工采取负责的交通规划和管理行动。此类计划可以包括但不限于：(I)限制租户在高峰时段的车辆出行次数；(Ii)增加车辆占有率；(Iii)实施内部拼车计划和员工交通协调员；(Iv)与员工和任何项目或区域拼车计划经理合作；(V)建立雇主赞助的激励措施(财务或实物)，鼓励员工拼车；以及(Vi)在每种情况下，在适用法律要求的范围内，为员工利用灵活的工作班次。

第八条
处所的状况

承租人特此同意，除非作为附件D的《承租人工作书》第1节明文规定并将其作为房屋的一部分，否则应将其视为“原样”、“有任何过错”、“没有任何陈述或担保”，承租人特此同意并保证其已对房屋状况及其是否适合承租人的目的进行了调查和检查；除附件“D”第1节所规定并符合第2条的条款和条件外，承租人特此放弃并拒绝任何基于下列理由提出的反对、诉讼理由：或因物业或项目的状况或项目是否适合承租人的目的而要求减少或限制其在本合同项下的义务。除附件“D”第1节明文规定外，承租人承认房东、任何代理人或业主的任何雇员均未就该处所、该建筑物或该项目作出任何陈述或保证，或就两者是否适合承租人的业务而作出任何陈述或保证，而承租人明确保证及表示该承租人在订立本租约及出租该处所的决定时，完全依赖其本身对该处所、该建筑物及该计划的调查及检查。本文没有任何意图，也没有义务要求业主实施建筑或项目的可持续性实践，或寻求认证或进行修改，以获得LEED认证或任何其他类似认证。房屋应按照本合同附件“D”所附承租人工作书的规定进行初步改进，并成为本合同的一部分。截至本租约之日，该房产的现有租赁改进情况, 连同业主的工作和改进(如承租人工作书中所定义的)在此统称为“承租人改进”。除附件“D”明文规定外，承租人对该房产的接管应最终确定该房产、建筑物和工程项目当时的状况令人满意。承租人特此放弃1932节第1款以及《加利福尼亚州民法典》1941和1942节或任何后续法律规定。

第九条
修葺及改建

(A)业主的责任。业主应按照一流标准保持良好的状态、维修和一流的状态，并对建筑物的结构部分进行维护和必要的维修和更换，包括基础、楼板、屋顶(包括第9(B)(Iii)节所述的屋面膜)、幕墙(不包括垫圈和封条)、外墙、外玻璃和竖挺、柱子、横梁、竖井和楼梯间(统称为“建筑结构”)。业主对建筑结构的维护费用应由业主单独承担，但任何许可资本支出(如第3(C)(Ii)节所界定的)应包括在运营成本中，且可在下文第9(B)(Iii)节中列出。

(B)承租人的义务。除第9条明确规定的业主义务和下文第11条规定的承租人义务外，承租人应保持房屋、建筑物和项目处于良好状态和维修状态，并处于一流状态，其方式符合一级标准，并符合本合同附件“H”所列规格，包括对房屋、建筑物和项目的所有部分(包括装修、固定装置和家具)(建筑结构除外)进行维护和进行必要的维修和更换，包括：但不限于：(X)项目停车场、室内和外部街道、小路和人行道、窗户、人行道和路缘、停车面、外板和露台，以及大楼的屋顶维护，只要同样受到承租人或承租人一方的损坏，以及(Y)房地、大楼和项目(单独和集体)中的机械、电气、消防、管道、生命安全和其他系统和设备，(“建筑系统”)，并在实质上符合业主的可持续发展惯例(如未能遵守可合理预期会对建筑物、项目或业主造成重大不利影响，或以其他方式不利影响任何LEED评级系统或其他认证标准)，包括但不限于材料符合适用于楼宇及项目的任何LEED评级系统(或其他认证标准)。承租人应在业主指定的任何特殊区域内操作、维护和测试建筑系统，包括所有子系统, 根据本租赁条款的要求，并以符合一流标准的方式。承租人应根据适用法律进行此类测试和维护。

1.承租人须自行承担维修、保养及更换暖通空调系统的费用，并须与业主与租客双方同意的承建商签订有关暖通空调系统的服务及保养合约。

2.承租人的义务应包括但不限于维护和修理承租人为房舍安装的所有专门系统，如去离子水系统、水净化、压缩气体分配、真空泵和空气压缩机以及相关的通风柜和其他设备(统称为“专门系统”)。应维护、维修所有专用系统，并在必要的情况下由承租人进行更换：(X)符合现行行业惯例的商业合理状况；(Y)符合与此类专用系统的任何特定组件相关的任何适用制造商规格；以及(Z)符合现行有效或今后可能生效的适用法律、法规、条例、政府法规或要求。承租人应与合格、经验丰富的专业第三方服务公司签订合同(统称为“服务合同”)，这些公司将至少每季度对专业系统进行例行维护。承租人应按照商业上合理的标准，定期生成和维护与每个专门系统有关的预防性维护记录(统称为“预防性维护记录”)。根据房东的书面要求，租户应向房东提交所有现行服务合同的副本和/或预防性维护记录的副本。

3.除第14(D)条所述的豁免另有规定外，因租客、其雇员、代理人或访客、宾客、受邀者或持牌人的作为或疏忽，或因使用处所而对处所、建筑物或工程项目造成的一切损坏或伤害，均须由租客以商业上合理的方式迅速由租客自行承担费用及开支进行修葺，但就任何可能影响建筑物或工程项目的机械、电力、水管、暖气、通风或空调系统的修葺而言，业主有权(但无义务)建议承建商及监督所有此等修葺。房东可在收到租客书面通知后，以及房客有合理机会在收到上述书面通知后十(10)个工作日内开始进行修缮，并向房客收取房租费用，房客应在房东开具发票后三十(30)天内支付房客未立即开始的维修费用。承租人应负责房屋所有非标准装修的设计和功能，无论是否由房东应承租人的要求进行安装。除本租约另有明确规定外，承租人放弃一切由房东承担维修费用或从租金中扣除修缮费用的权利。

(C)更改。未经业主事先书面同意，承租人不得对房屋、建筑物或项目进行改动、安装、改动或增加(统称为“改动”)，除非拟议的改动导致或可能造成设计问题，否则不得无理拒绝同意(在这种情况下，业主可凭其唯一但善意的酌情权拒绝批准)。如本文所述，如果业主建筑师或项目工程师确定，任何部分的改善(或第10条所述由承租人或代表承租人对房屋进行的任何后续更改、增加或改善)极有可能(A)对建筑物的外观产生重大不利影响，(B)对结构部分或其正在进行的建筑系统或运行产生重大不利影响，或(C)未能在所有实质性方面遵守所有适用的法律、法规、条例、政府法规和要求，则定义并将被视为存在设计问题。在不限制业主拒绝同意任何拟议的变更的其他理由的情况下，如果业主确定拟议的变更与LEED评级系统(或其他适用的认证标准)下项目的任何现有或计划未来认证不兼容，则业主可拒绝同意拟议的变更。不得因更改处所、建筑物或工程项目而无理地拒绝、限制或拖延业主的同意，只要(A)该等更改不会损害该建筑物的结构完整性或影响该建筑物的结构；(B)该等更改不会对该建筑物的机械、电力、水管、暖气、空调或通风系统造成不良影响, (C)从房屋或大楼外看不到此类改建；(D)此类改建是按照所有政府要求和法律以良好和熟练的方式完成的，以及(E)承租人获得了与此类改建相关的所有政府许可、执照和批准。经业主批准的任何改建必须按照本合同条款进行，只能使用持有许可证并在

一流的机构品质生命科学办公楼和实验室楼。房东必须以书面形式批准与所讨论的变更有关的详细且有尺寸的计划和规格，由租户自付费用编制和提交；但房东不得就此类批准收取费用，除非房东为审查租户的图则和规格而产生的第三方费用。承租人应自费获得与房东批准的任何变更相关的所有必要批准和许可。承租人应按照所有适用的联邦、州、县和市政法律、规则和法规，根据有效的建筑许可证，并在商业上合理的范围内，符合业主的施工规则和规定，并以书面形式提交给承租人，以良好和熟练的方式进行所有更改。承租人特此同意赔偿、保护房东，使其免受所有留置权和留置权主张的损害，以及因承租人或应承租人要求提供给房屋的任何工作或材料而产生的所有其他责任、索赔和要求。除第9(C)条所列条款和条件另有规定外，符合以下条件的改动(“轻微改动”)无需业主同意：(A)不会对建筑物结构或电力系统或任何其他基本建筑系统造成负面影响(最小程度除外)；(B)任何单一项目的成本不超过25万美元($25万)(“轻微改动上限”)；(C)不会对建筑物的运作造成不利干扰(不包括因该改动而产生的习惯影响及在建造期间造成的惯常影响)，(D)不影响建筑物的外部或工程项目的任何外部区域, 以及(E)不要求承租人获得进行上述工作的许可证，但承租人应事先通知房东，并在施工开始前向房东提供与此类微小改动有关的所有平面图和规格的副本，如有必要，由房东合理决定，以供参考。

(D)保险；留置权。在任何改建开始之前，承租人应向房东提供证据，证明承租人为该等改建工程的施工投保了业主合理批准的“建筑商一切险”保险，以及房东合理要求的其他保险，但不言而喻，所有该等改建应在完成后立即由承租人根据本租约第14条投保。此外，房东可在其商业上合理的酌情权下，要求租客获得房东满意的保证金或某种替代形式的担保，金额足以确保完成此类变更的留置权。

(E)费用及费用；搬迁。如果允许进行更改，则应由承租人自行承担费用，并且在本租约终止或期满时应为房东的财产，除非第29(B)条另有规定。因承租人的计划、规格、改善、改建或其他原因而产生的可归因于或与项目所在城市(或对项目有管辖权的任何其他机构)的适用建筑法规有关的任何和所有硬成本应由承租人自行支付。对于因本条第9条引起或与之相关的修理、改建或任何其他工程，只要业主监督该等维修、改建或其他工程，业主有权获得相当于该等工程辛苦费用的3%的行政/协调费。除第9(E)节第一句和下文第9(F)(G)和(H)节明确规定的情况外，房屋的初步改善应受承租人工作书的条款而不是本第9条的条款管辖。

(F)安全系统。承租人有权自行承担费用，为房屋安装独立的保安系统，作为更改或改善的一部分；但任何该等系统的图则及规格须经业主合理批准，不得无理拒绝批准。承租人有义务按照以下第13(A)节的规定对房东进行赔偿、辩护并使其不受伤害，这一义务也适用于承租人对任何此类系统的使用和操作，该系统的安装应遵守本条第9条的条款和条件。房东可以选择，在本租赁期满或提前终止时，承租人应拆除该安全系统，并修复因拆除该系统而对房屋造成的任何损坏。房东没有做出选择，应被视为在本租约到期或提前终止时不要求拆迁的选择。承租人应向房东提供一名在发生故障时能够解除安全系统武装并熟悉该系统功能的联系人，如果房东在紧急情况下必须进入房屋，承租人应向房东提供解除系统安全所需的代码或其他必要信息。

(G)辅助暖通空调机组。承租人有权在物业内安装专用暖气、通风及空调装置(“补充装置”)，作为最初的承租人改善工程，费用和开支由承租人自行承担(但须受承租人有权使用承租人改善津贴或额外的承租人改善津贴支付)。如承租人工作书中所示，任何补充单元的平面图和规格均须经业主批准，不得无理扣留、附加条件或拖延。承租人应单独负责附属单位的维护和维修，该等单位应在业主的选择下被视为房产内的固定装置，并在租赁期限或任何适用的可选条款期满或提前终止时保留在房产内，但房东可在租期结束前不少于六十(60)天向租客发出书面通知，要求租客自费拆除该等补充单位，但因租户违约而终止的除外。并修复因此类搬迁而对项目造成的任何损害，且此类义务在本租约期满或终止后仍应继续存在。为免生疑问，承租人没有义务更换需要更换的补充单元。

(H)备用发电机。在房东事先书面批准所有平面图和规格(批准不得无理地扣留、附加条件或拖延)以及承租人收到任何适用的政府许可和批准(包括但不限于CC&R下的任何批准)的情况下，房东应允许承租人自行承担安装和维护费用(但受承租人有权使用房东的工作津贴、承租人改善津贴或额外的承租人改善津贴来支付购买和安装费用)。在房东和房客双方同意的地点安装备用发电机。该备用发电机仅供承租人在(I)测试和定期维护，以及(Ii)大楼或项目的任何停电期间使用。承租人只有在通知房东并有时得到房东的合理批准后，才有权操作发电机进行测试和定期维护，这种批准不得被无理地拒绝、限制或拖延。承租人应负责确定发电机的类型，设计和采购发电机，并应提交备用发电机的类型、设计、运行、安装和维护的规格，以征求业主的同意，不得无理拒绝或拖延，并可根据业主的结构和机械工程师的建议，以承租人遵守业主施加的合理要求为条件，以使大楼和项目的系统和设备不受不利影响。此外，承租人应确保备用发电机不会导致任何有害物质违反法律被引入建筑物或项目，第28(A)条将适用于承租人对备用发电机的使用。进一步, 承租人应负责确保备用发电机不会不合理地干扰其他承租人对建筑物或项目的使用。如果开发项目或邻近项目的另一个租户投诉发电机造成的问题，租户应采取合理必要的步骤来补救投诉的问题，包括在没有其他解决方案的情况下重新安置备用发电机。承租人应确保备用发电机的设计和安装能够最大限度地减少或消除该发电机造成的任何噪音或振动。该发电机的任何维修和维护应由租户独自负责，除非维修或维护的需要是由于业主的疏忽或故意的不当行为造成的，并且业主对该发电机不作任何陈述或保证。该发电机在租赁期届满或提前终止时应留在项目中，并应成为业主的财产。如果房东要求，承租人应签署并交付一份房东可以接受的形式的卖单，将发电机的所有权转让给房东。就本租赁第14条而言，该发电机应被视为房产的一部分。

(I)通道。根据可归因于不可抗力的事件(定义见第27条)、业主的合理安全要求以及下文第16条和第18条的规定，承租人在整个租赁期内应每天二十四(24)小时、每周七(7)天进入房屋、建筑和项目。

(J)自助。即使本条第9条有任何相反的规定，如果承租人向业主提供书面通知(或在发生紧急情况时向业主物业经理口头通知，该术语在下文中定义)，而该事件或情况仅要求业主采取行动维修和/或维护建筑结构(而不是项目的任何其他部分)，并对承租人在房产内进行允许的业务产生重大不利影响，且房东未在

在合理的一段时间内，在收到此类通知后(但在任何情况下，不得早于房东收到此类通知后三十(30)天，除非发生紧急情况)，则承租人可在向房东提交额外十(10)个工作日的通知后采取所需行动(但在紧急情况下不需要额外通知)。如果根据租约条款要求房东采取此类行动，但房东没有在该十(10)天内采取行动(或在紧急情况下不需要第二次通知的情况下，在上述第9(J)条规定的初始通知和修理期内采取行动)，则房东有权立即偿还房东采取此类行动的实际合理费用。然而，如果承租人所做的工作属于根据上文第3条的规定应计入直接成本项下的项目，则房东可将此类报销金额计入直接成本。如果承租人采取这种行动，承租人只能使用业主在项目中使用的承包商进行建筑结构工作，除非该等承包商不愿意或不能执行或及时完成此类工作，在这种情况下，承租人可以使用任何其他合格承包商的服务，这些承包商通常和定期在一流机构质量的生命科学办公室和实验室建筑中进行类似工作，并得到业主的合理书面批准。承租人根据本第9(J)条的规定完成任何工作后，应立即提交已完成工作的详细发票, 所使用的材料及其相关费用。如果房东在收到承租人的发票后三十(30)天内没有向承租人递交详细的、真诚的书面反对意见，承租人有权从承租人根据本租约支付的基本租金中扣除发票中规定的金额。然而，如果房东在收到租客发票后三十(30)天内向租客提交了一份详细的书面反对支付发票，并合理详细地陈述了房东的理由，即根据本租约的条款，房东不必采取此类行动或费用过高(在这种情况下，房东应支付其认为不会过高的金额)，则租户无权从租金中扣除此类费用，如果房客选择这样做，则应是租户的唯一补救措施。承租人可以对房东提起法律诉讼，以收取发票中规定的金额；但在任何情况下，承租人都不能因房东的违约而终止本租约。如果承租人收到不利于房东的最终判决，而该判决在与该等法律程序相关的适当时间段内不可上诉或未被上诉，承租人可从下一次到期的基本租金中扣除判决的金额，但不得超过相关发票未付部分的金额。就本第9(J)节而言，“紧急情况”是指威胁建筑物内人员的直接和实质性危险的事件，或对建筑物、建筑系统和设备、建筑物的结构部分、改进或改动造成直接和实质性损害的事件，或造成立即和实质性干扰的现实可能性。, 或承租人业务运营的重大方面立即发生实质性中断。

(K)项目管理。尽管本合同有任何相反的规定，房东和租客承认并同意，在整个租赁期限内，承租人应根据本第9(K)条的下列规定负责项目的专业管理。

1.管理标准。

(A)租客的雇员。承租人应根据运营、管理和维护项目以及履行本租约项下承租人职责所需的数量、职位和质量水平(统称为“承租人的雇员”)保留一名管理人员，其水平与位于加利福尼亚州圣地亚哥索伦托台地地区的同类商业实验室建筑的机构一级业主所使用的水平(“一流标准”)一致。

(B)服务协议。承租人应根据条款和条件，并与符合一流标准的供应商签订建筑系统的服务、维修和维护协议(统称为“服务协议”)。

2.符合要求。承租人的员工应在合理的事先书面通知下每月与业主或其代表会面(如果业主以书面要求)，以(I)对项目状况进行全面检查，包括建筑结构和建筑系统，(Ii)审查和讨论运营成本，(Iii)审查和讨论承租人的员工和租户的管理程序，(Iv)审查和讨论

讨论服务协议，(V)审查和讨论本租赁项下承租人和业主的义务，以及(Vi)审查上个月与承租人在本租赁项下的维修和保养义务相关的上个月和下个月的预计活动。

3.记录和报告要求。

(A)年度管理报告。在与承租人的财政年度资本项目预算相对应的年度基础上，承租人应编制并向房东提交上一财政年度、本年度迄今和本财政年度剩余时间的预测季度的任何资本支出明细表，或要求房东进行资本支出以改善资本状况。

(B)管理纪录。承租人维护的与建筑和/或任何改善相关的所有平面图和规格，以及与项目有关的任何保证、担保和操作手册(统称为“项目文件”)应成为业主的财产，这些文件(但承租人可以保留其副本)应在租赁期届满或更早终止或承租人终止对项目的管理时交付给业主，但不得在之前交付给业主的范围内。

4.承租人的风险管理义务。承租人应就承租人所知的所有据称的事故和/或承租人所知的与本项目有关的所有损害索赔，包括对本项目的任何损坏或破坏，及时调查并向业主提出全面的书面报告。房东和租客应及时通知对方任何威胁或未决的谴责、重新分区或其他涉及该项目的政府命令、诉讼程序或诉讼。承租人同意不在知情的情况下允许将项目用于任何可能使房东持有的任何保险单无效或不合理地增加保费或可能导致根据该保险单投保的任何损失无法收回的任何目的。然而，双方明确同意，前述句子的意思不是也不应阻止承租人从事本协议项下的任何许可用途。

5.项目管理终止时承租人的责任。在违约事件发生和持续期间，业主可以选择接管项目的管理责任，在这种情况下，承租人应立即在到期或终止的生效日期向业主或业主指定的代理人交付下列物品(除非任何此类物品已经交付给业主)，并且根据第3(C)(Ii)(J)条有效的物业管理费应为业主接管项目管理责任期间项目总收入的2.5%。

(A)根据房东的选择，在可转让的范围内，将所有与第三方签订的服务协议转让给房东或其代理人或指定人。

(B)工程项目文件(在合理可接受的情况下其副本)。

(C)与电话室、洗手间、电气室、储物室、储物区、SDG&E房间或区域、天台接入点以及传统上被称为公共区域的其他区域有关的所有钥匙。

(D)业主最初交付给租客的所有工具和设备，经合理损耗和损坏或破坏事件后方可使用。

(E)详细的维修和保养记录复印件。

(F)承租人与本租约第29条有关的证明，证明承租人已按照第9(K)条和第9(B)条对项目、建筑物和处所进行维护。

承租人履行上述规定的义务在承租人管理本项目的义务终止后继续有效。除上述规定外，承租人应尽商业上合理的努力，促使服务协议项下的每个承包商向房东提供证明，证明该承包商在服务协议期满期间(包括该期满)一直维持

或更早的终止日期，根据该服务协议的明示条款和条件以及该服务协议中规定的规格，项目的适用组件。

第十条
留置权

承租人应使房屋、建筑物和项目不受任何机械师的留置权、卖方留置权或因承租人提供的任何工作、所提供的材料或承租人承担的义务而产生的任何其他留置权，承租人同意为房东辩护、赔偿并使房东不受任何此类留置权或索赔或诉讼的伤害，以及诉讼费用和合理的律师费以及房东因任何此类索赔或诉讼而产生的费用。在开始对房屋进行任何改建、增建或改善工程之前，承租人应至少提前十(10)个工作日向房东发出书面通知，告知房东拟开始施工(以便房东有机会张贴适当的不负责任的通知)。如果对房产、建筑物或项目或房产所属的财产有记录，则因承租人所进行的任何工作、所提供的材料或所承担的义务而产生的任何索赔或留置权，不得在提交后十五(15)天内移走、解除或担保，业主有权但无义务支付和解除该留置权，而无论该留置权是合法还是正确的(在这种情况下，承租人应在书面要求后十(10)天内偿还业主支付的任何此类款项)，或要求租客立即向房东交存美国合法现金，相当于索赔金额的150%(150%)，房东可以保留这笔款项，直到该索赔被取消记录，或直到对该索赔作出判决，该判决将成为最终判决，届时房东有权使用这笔存款来履行关于该索赔的判决和任何费用, 包括律师费和房东发生的费用，其余部分汇给租客。

第十一条
项目服务和公用事业

(A)服务和公用事业。

1.服务。除作为业主工作的一部分提供的范围外(并特别提到业主根据附件“D”第1.1节最后一段承担的义务)，承租人接受的房产具有截至本合同之日房产中存在的公用设施和系统的能力和配置。房东对因政府规章、法规或条例、暴乱、罢工、流行病、劳资纠纷、故障、事故、必要维修或其他原因导致的任何此类服务的停止、减少或中断不承担责任，也不应因此而减租，除非发生下述第11(B)节规定的减租事件。

2.直接支付房地公用事业费用。尽管本租约有任何相反规定，承租人应签订合同并支付因其使用整个房产、建筑和项目而产生的所有公用事业(包括但不限于电力、天然气、下水道、水、光、热、电话、互联网服务、有线电视、其他电信和其他公用事业，以及由此产生的任何费用、附加费和税费)的100%(100%)成本。这类公用事业用途应包括照明、附带用途以及供暖、通风和空调系统(“暖通空调系统”)的电力、水和燃气。所有此类公用事业付款应从运营成本中排除，并应由承租人在应支付给公用事业提供商的日期或之前直接支付。承租人应承担更换房屋内照明设备的灯具、启动器和镇流器的费用。

3.租客维持保安及看守。承租人特此承认，业主没有义务为房屋、建筑物或项目的利益提供警卫服务或其他安全措施，也没有义务为房屋提供清洁服务。承租人为房屋、建筑物或工程项目的利益而要求的任何清洁服务或安全措施，应由承租人提供或获得，费用和费用由承租人自理。承租人特此承担一切责任，保护承租人及其代理人、员工、承包商、受邀者和客人及其财产不受第三方行为的影响，包括锁上门和关闭其他进入房屋的途径。承租人有权在室内和室外安装适当的安全系统

须经业主事先批准的房产，不得无理扣留、附加条件或拖延批准。在上述情况下，承租人应确保为项目提供清洁和安全服务的承租人符合本文件附件“G”所附的清洁规范和业主合理批准的项目安全规范(包括系统、设备和人员)，此类批准不得被无理扣留、附加条件或拖延。

(B)平反活动。如果(A)租户并未实际使用该房屋或其部分，且(B)该事件是由房东及其代理人、雇员或承包商的严重疏忽或故意不当行为造成的，则“终止事件”应被定义为由于未能提供服务或进入该房屋而阻止租户使用该房屋或其任何部分的事件。承租人应就任何此类减租活动向业主发出通知(“减租通知”)，如果减租活动持续超过“合格期”(定义见下文)，则基本租金和承租人在直接成本中的比例应在合格期结束后完全减少或减少(视属何情况而定)，在该时间段内，承租人继续被阻止使用或不使用房产或其部分，比例为该租户被阻止使用和不使用的房产部分的可出租面积，与房屋的总可出租面积相抵触；但是，如果承租人在超过资格期限的时间内被禁止使用和不使用房产的一部分，而房产的剩余部分不足以让租户在这里有效地开展业务，如果租户不从该剩余部分开展业务，则在资格期限届满后的一段时间内，在承租人被如此阻止在该期间内有效开展业务的情况下，在承租人继续被阻止使用的时间内，基本租金和承租人在整个房产的直接成本中所占的比例应完全减少，而不使用，前提。然而，如果承租人在该期间重新占用该房产的任何部分, 基本租金和承租人应按比例分摊的直接成本应由承租人自承租人重新占用该部分之日起支付，该直接成本应根据该重置部分的可出租面积与该重置部分的租金总面积的比例而分配。“合格期”是指连续三(3)个工作日。这种取消基本租金和承租人按比例分摊直接成本的权利，在法律或衡平法上是承租人在减租事件中的唯一和唯一的补救措施。如果火灾或其他事故导致承租人无法使用该房屋或其中的一部分，应适用以下第16条的条款和条件，而不适用本第11(B)条。

第十二条
业主的权利

(A)入境权。在符合承租人的合理安全要求的情况下，业主及其代理人有权在下列任何合理时间进入该场所：(I)一(1)个工作日的定期服务事先书面通知，(Ii)两(2)个工作日的事先通知，以检查或检查该场所，按照法律规定送达或张贴并张贴通知，或为保护业主或项目而合理必要的通知，向潜在租户(仅在最后十二(12)个月内)、建筑物或项目的贷款人或买家展示该通知，及(Iii)两(2)个工作日的提前通知，以便业主根据本租约对该房屋、建筑物或项目进行可能需要的改建、维修、改善或增加。如果房客在紧急情况下需要房东亲自进入时，房客不应亲自前往，房东可凭万能钥匙进入，或在紧急情况下强行进入，在任何情况下均不对租客承担责任，也不影响本租约。尽管有上述规定，在紧急情况下不需要通知。即使本合同包含任何相反的规定，在任何情况下都不允许潜在的租户、贷款人或购买者访问[***]未事先征得承租人的书面同意，不得无理拒绝。条件反射的或延迟的

(B)故意删除。

(C)天台。如果承租人希望使用建筑物的屋顶安装从该建筑物使用的通信设备和/或为该建筑物服务的其他设备，承租人可以书面通知业主(“屋顶设备通知”)，该屋顶设备通知应描述承租人所需设备的规格，并应包括

这样的设备。在所有政府法律、规则和法规的约束下，承租人和承租人的承包商(首先应经房东批准，此类批准不得无理地扣留、限制或拖延)有权并有权安装、维修、更换、拆卸、操作和维护暖通空调设备、为该场所服务的其他设备和/或所谓的“卫星天线”或其他类似的通信设备，如天线，以及房东合理指定的美观屏蔽和所有电缆、布线、在建筑物屋顶上一个令业主和租客合理满意并适合有效地接收、传输和操作该等屋顶设备的位置，为向该处所供应暖通空调和/或接收和发送无线电、电视、计算机、电话或其他通信信号，从天台为该处所供电的导管和相关设备(该等暖通空调设备和其他设备可统称为“天台设备”)。在建筑物的维护和维修或适用法律所要求的范围内，业主有权要求承租人在任何时间将屋顶设备(暖通空调设备除外)迁移到承租人合理批准的另一个位置，费用由业主自负。承租人应聘请业主指定的屋面承包商对屋顶进行任何必要的穿透和相关维修，以维护业主的屋顶保修，业主应尽合理努力确保该承包商的价格具有竞争力，并合理提供。此外，在通知房东后，, 业主应允许承租人和此类承包商每天二十四(24)小时进入大楼屋顶，检查和维修其屋顶设备。承租人安装和使用屋面设备应遵守以下条款和条件：

1.承租人安装、更换、维修、拆卸、操作和维护屋顶设备的权利应受所有政府法律、规则和法规的约束，房东不表示此类法律、规则和法规允许安装和操作。

2.屋顶设备的所有平面图和规格应经过业主的合理批准，不得不合理地加以限制或推迟，除非与设计问题有关(在这种情况下，业主可凭其唯一但善意的酌情权拒绝批准)。承租人安装此类设备之前，此类计划和规格必须得到业主的批准。

3.在业主行使上文第(I)项所述的搬迁权利的情况下，屋顶设备和任何必要的相关设备的安装、操作和维护的所有费用(包括但不限于获得任何必要的许可证和与大楼电力系统的连接的费用)应由租户承担。

4.租户在租期内享有使用建筑物屋顶的专有权；但业主经租户书面同意后，可使用建筑物屋顶，而该书面同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延。

5.承租人须使用天台设备，不得对发展项目内的其他租客或发展项目内的任何其他租客的天台设备造成任何重大干扰，但该等其他租户的天台设备在安装租客的天台设备之前是在天台上操作的，而该等其他租户的天台设备其后并无改装或操作，则不得损坏建筑物或干扰建筑物的正常运作。屋顶设备必须正确固定和安装，以免受到大风或其他因素的影响，并必须适当接地。屋顶设备的重量不得超过建筑物的负荷限制，在任何情况下，屋顶设备或任何附属电线或电缆不得干扰或以其他方式对建筑物的电力、暖通空调、机械、结构、生命安全或其他系统产生不利影响。业主应尽商业上合理的努力，使安装在承租人屋面设备之后的开发项目中任何其他承租人的屋面设备不会对承租人的屋顶设备造成实质性干扰。业主不得允许开发项目中的任何其他租户在租期内以任何理由进入大楼的屋顶；但前提是业主。

6.除本合同明确规定外，业主不表示屋顶设备将能够在不受干扰或干扰的情况下接收或发送通信信号(无论是否由于其他人在相邻建筑物的屋顶上安装或使用类似设备)，承租人同意业主不对承租人承担责任

因此，业主同意，业主不得允许在承租人安装屋面设备之日仍不存在的任何其他设备安装在建筑物屋顶上，并且干扰承租人的屋面设备。承租人不得租赁或以其他方式将屋顶设备提供给任何第三方(批准受让人除外)，屋顶设备仅供承租人或批准受让人在房屋内开展业务时使用。

7.承租人应(I)对屋顶设备造成的任何损害负全部责任，(Ii)及时支付根据任何法律或法规收取的与屋顶设备的安装、维护或使用相关的任何税费、许可费或许可费，并遵守所有政府当局建议的所有预防措施和保障措施，以及(Iii)支付屋顶设备的所有必要维修、更换或维护费用。

8.屋顶设备仍为承租人的独有财产。除非本租约另有明确规定，承租人应在本租约期满或更早终止时，或在任何可能要求拆迁的政府法律或法规实施后，自行承担费用和费用，拆除屋顶设备(暖通空调设备除外)和相关设备，并应在拆迁后修复建筑物，达到拆迁工作所需的程度。如果承租人未能在本租约期满或提前终止后三十(30)天内拆除屋顶设备(暖通空调设备除外)并修复建筑物，房东可自行承担费用。本条款第(Viii)款的规定在本租赁期满或提前终止后继续有效。

9.就本租约第13条和第14条而言，屋顶设备应被视为构成房产的一部分。

10.承租人无须就天台设备的使用或操作向业主支付任何费用。

11.房东对租户不承担任何责任，包括但不限于因屋顶设备电力服务中断而造成的业务损失或利润损失，但上文第11(B)节规定的除外。承租人承认，作为其在大楼的维护和维修义务的一部分，房东可能要求暂时中断电力服务，这可能会导致屋顶设备的服务暂时中断。业主同意做出合理努力，在大楼正常营业时间以外安排任何此类中断。房东还同意在任何此类定期维护作业期间，尽合理努力配合租户获得临时备用电力，但没有义务从应急电源提供备用电力。

第十三条
赔偿；免除业主的法律责任

(A)弥偿。在符合第14(D)节所述豁免的情况下，承租人应赔偿、辩护并使业主及其成员、负责人、受益人、合伙人、高级管理人员、股东、董事、雇员、承包商、物业经理和代理人(统称为“业主方”)免受伤害，并免除业主方的任何损失、成本、责任、要求、诉讼理由、判决、损害或开支，包括但不限于罚款、罚款、合理的律师费和费用(统称为“业主方”)。“索赔”)因(I)承租人及任何承租方(定义见下文)使用该处所、建筑物或工程项目，或因经营其业务，或因承租人在该处所或建筑物及/或工程项目之内或附近可能准许或忍受的任何活动、工作或事情而引起的，除非该索赔是由业主或业主各方的疏忽或故意的不当行为所引起，及(Ii)承租人或其任何代理人、承建商、雇员或受邀人士、赞助人、客户或成员(统称为，“承租方”)在房产、建筑物和/或项目内或附近，以及在为任何索赔或任何诉讼或诉讼辩护而产生的任何和所有费用、律师费和费用、开支和责任中，包括与此相关的谈判。承租人特此承担因任何原因对房屋内或周围人员造成财产损失或伤害的一切风险，承租人特此放弃就此向房东和房东各方提出的所有索赔，除非损坏是由于房东或房东双方的疏忽或故意不当行为造成的。除第14(D)节所述的豁免外，房东应赔偿, 为租客和租客当事人辩护并使其不受伤害，并免除租客当事人因房东或房东当事人在

房屋、建筑物和/或项目，以及任何和所有费用，合理的律师费和费用，以及为任何索赔或就此提起的任何诉讼或法律程序的辩护而产生的费用和责任，包括与此相关的谈判。

(B)免除法律责任。对于租客业务受到的损害或由此造成的收入损失(包括但不限于服务或公用事业的任何故障或中断，或由于房东的疏忽而造成的损失)，或者，除因房东或房东双方的严重疏忽和故意不当行为造成的损害或伤害外，对于承租人、其员工、受邀者、客户、代理人或承包商或任何其他人在物业内、之上或周围的任何其他人直接或间接由任何原因造成的损害，业主及业主方不承担任何责任，包括但不限于可能渗漏或流入处所任何部分的火、蒸汽、电力、气体、水或雨水，或因喉管、洒水器、电线、用具、水管、空调、照明装置或机械或电力系统的破损、渗漏、阻塞或其他欠妥之处，或因建筑物内的电缆或电线而造成的损坏或伤害，不论该等损坏或伤害是由处所、建筑物或工程项目的其他部分或其他来源或地方所引起的状况所致，亦不论该等损坏或受伤的因由或维修方法是否租客无法接触到。业主及业主双方不对租客因任何其他租客的故意或疏忽行为或不作为而提出的任何索偿承担责任。承租人及承租人对因任何其他承租人的故意或疏忽行为或不作为而引起的任何索偿，概不向业主负责。

(C)保安。承租人承认，房东选择是否在项目中提供任何类型的机械监控或保安人员完全由房东自行决定；房东和房东双方对提供或缺乏此类服务不承担任何义务或责任，租户特此同意，除非是房东或房东双方故意不当行为造成的，否则房东和房东双方不会对因盗窃、破坏或类似原因造成的损失负责，除非是房东或房东双方故意不当行为造成的损失。承租人应对房屋的安全负责。

第十四条
保险
 

(A)租客保险。承租人应在本租赁期限内的任何时候，自费购买并至少继续有效的下列保险：(I)商业一般责任保险，以事故为基础，每次发生人身伤害和财产损失的综合单一限额不低于300万美元(3,000,000美元)和每年总计不低于500万美元(5,000,000美元)，应分别适用于每个承租人地点，包括产品责任保险(如果适用)，一揽子合同保险，包括书面合同，人身和人身伤害险，包括本租约的保险条款和承租人履行本租约第13条规定的赔偿和免除房东责任的协议；(2)保护伞/超额责任保险，每次事故和总金额不少于1,000万美元(1,000万美元)；(3)一份标准火灾、扩大承保范围和特别扩大承保范围的保险单(一切险)，包括故意破坏和恶意背书、盗窃、任何类型的水损坏，包括洒水器渗漏保险、管道爆裂或停工和地震洒水器渗漏，而提供的洒水器的数额相当于新的全部重置价值，而不扣除以下各项的折旧：(A)租户的改善、改建、固定装置和所有其他改善，包括但不限于所有机械、管道、供暖、通风、空调、电力、电信和其他设备；系统和设施；(B)行业固定装置、家具、设备、可移动隔断、独立式橱柜, 由租户安装或由租户支付费用的商品和其他个人财产，或位于房屋内的其他财产；(4)法律规定的工伤赔偿和雇主责任保险，每次事故限额不低于1,000,000美元，疾病保单限额为1,000,000美元，每名雇员的疾病保险限额为1,000,000美元(保单中应包括以房东为受益人的代位权豁免)；(V)承租人所安装的所有锅炉、压力容器、燃气设备、空调设备及供处所使用的系统的锅炉及机械保险；如第(Iii)款所述的保险并不包括在内，则本款所指明的保险须为

赔偿金额不低于此类项目全部重置成本的100%(100%)；(Vi)承保承租人业务设备(包括但不限于电信设备)的任何故障或中断的业务中断、收入损失和额外费用保险，以及承保所有其他危险、故障或中断，足以覆盖不少于本租赁项下预期的收入、费用和成本损失的十二(12)个月的中断期间；以及(Vii)医疗事故保险，在承租人在该场所从事涉及人类的行医或临床试验期间(如有)，每次索赔不少于1,000,000美元。如果承租人在房屋内或附近储存、处理、产生或处理有害物质，还应要求投保污染法律责任保险。此类保险应包括任何人遭受的身体伤害、疾病、死亡或精神痛苦或震惊；财产损失，包括有形财产的损坏或破坏，包括因此而失去使用的有形财产、清理费用和未被损坏或摧毁的有形财产的使用损失；调查、调整或辩护此类补偿性损害索赔所产生的防御费、费用和费用；以及建筑物或项目或其任何部分的价值减值。此类保险适用于突发性和非突发性污染情况，包括烟雾、蒸气、烟尘、油烟、酸、碱、有毒化学品、液体或气体、废物或其他刺激物、污染物或污染物进入或排放到陆地、大气或任何水道或水体。允许为污染法律责任保险提供索赔保险, 只要保单的追溯日期为生效日期，并且承保范围在承租人占用房产的所有时期内持续保持。污染法律责任保险的承保范围应维持在每次事故不低于3,000,000美元的上限，保单总额为5,000,000美元，并在承租人停止占用房屋后两(2)年内继续承保。最后，承租人应在整个租期(包括任何选择期，如适用)内，由承租人自行承担根据第14条规定承租人必须承保的增加的保险金额，以及业主可能合理要求的其他合理类型的保险范围和涵盖房产和租户在其中的运营的合理金额，只要该等增加的金额和/或其他类型的保险范围当时是项目附近可比的一流、机构质量可比建筑的可比业主普遍要求的。

(B)保险单的格式。上述保单的最低限额以及承租人的采购和维护在任何情况下都不会限制承租人在本租赁项下的责任。商业一般责任保险保单应指定房东、房东各方、房东物业经理、房东贷款人以及房东不时指定的其他个人或公司作为补充保险人，并在保单上作适当的背书。承租人所携带的所有此类保单应为《最佳保险指南》中评级不低于A-VIII的公司。承租人应在生效日期或之前，向业主提供保险公司提供的承保证书(对于商业一般责任保险，采用ACORD 25的形式；对于财产保险，采用ACORD 28的形式)，并在任何当时现有的保单到期前至少十五(15)天提供续签证据。每份此类保单的免赔额不得超过10万美元(10万美元)。除非保险公司提前三十(30)天书面通知房东，否则此类保单不得取消，也不得减少承保范围或以其他方式修改或取消。所有此类保单应注明承租人的保单是主要的，房东承保的任何保险都是超额的，不承担本合同项下的任何承租人保险要求。承租人应至少在保单到期前二十(20)天, 向房东提供保险证书。房东应被指定为承租人财产保险政策的损失收款人，用于房屋内的所有改建和承租人改进。承租人同意，如果承租人不及时购买和维护此类保险或向房东提供保险证书，房东可以(但不应被要求)代表承租人购买保险并向承租人收取费用，承租人应按要求支付这笔金额，并自支付金额之日起计入利息(按下文第20(E)节规定的利率)。承租人应有权根据承租人获得的一揽子保单提供此类保险，只要此类一揽子保单明确为本租赁所要求的房产和承租人提供保险。

(C)业主保险。业主应在本租赁期内随时购买和维护一份或多份所有风险财产保险，以重置成本承保建筑物和/或项目的损失或损坏，作为应计入运营成本的成本

房东合理确定的价值。此外，房东应投保：(I)与上述租客要求的金额相同的商业一般责任保险和保护伞/超额责任保险；(Ii)地震和/或洪水损失保险；(Iii)租金收入保险；以及(Iv)房东认为适当或任何贷款人可能要求的任何其他形式的保险。房东承担的所有保险费用应计入运营成本。此类保险可以由房东承保的团体保单或一揽子保单提供。

(D)放弃代位权。房东和租客各自同意要求各自承保第14(A)(Ii)条、第14(A)(Iv)条和第14(C)条第一句所述保险的保险公司放弃这些公司可能对另一方(包括其各自的子公司、合作伙伴、母公司和附属公司及其各自的成员、股东、高级管理人员、董事、雇员和承包商)拥有的任何代位权。承租人特此放弃承租人对房东(包括房东的业主、子公司、合作伙伴、父母和附属公司及其各自的成员、股东、高级管理人员、董事、员工和承包商)可能拥有的任何权利，房东特此放弃因财产损失或损坏而对承租人(包括承租人的业主、子公司、合作伙伴、父母和附属公司及其各自的成员、股东、高级管理人员、董事、员工和承包商)拥有的任何权利，只要这些损失或损害是根据当时有效的该方财产保险单或本租赁所要求的财产保险单(以范围更广者为准)可投保的。承租人的豁免还应包括但不限于，承租人可能对业主聘请的任何承包商提出的安装、维护或监控建筑和/或项目的一个或多个火灾或安全警报的任何索赔。仅就本第14(D)条而言，一方保险的任何免赔额应被视为由该方根据有效的和可收取的保险单承保并可追回

(E)遵守保险规定。承租人同意应要求立即向房东支付在本租赁期限内可能增加的房东保险费金额，或因前述原因或因租户在房产内或附近做出任何增加保险费率的行为而导致房东在建筑物和/或项目上承保的保险金额，无论房东是否同意租户的这一行为。如果承租人在房屋内安装任何导致房屋电线超载的电气设备，承租人应按照所有其他租赁条款(特别包括但不限于本条款第9、10和11条的规定)，自费进行必要的更改，以符合保险承保人和任何对此有管辖权的政府当局的要求，但本合同中的任何内容均不应被视为构成业主对此类超载的同意。承租人应自费遵守业主保险公司适用于房屋、建筑物和/或项目的所有要求，包括但不限于安装灭火器或自动干化学灭火系统。

第十五条
转让和分租

未经业主事先书面同意，承租人无权自愿或非自愿地通过法律实施或其他方式出售、转让、转让或抵押本租约，或转租房产或其任何部分，或允许除租客或租客员工以外的任何人使用或占用房产或其任何部分，不得无理拒绝、附加条件或拖延同意。承租人只有在以下明确条件下才能根据本租约转让其权益，房东和租客同意这些条件是合理的：

(A)建议的受让人(定义如下)须事先征得业主的书面同意，而业主的书面同意不会被无理拒绝，但在不限制前述条文的一般性的原则下，业主在下列情况下拒绝给予同意是合理的：

1.建议的受让人对房产的用途是(A)与当时有利于开发项目中另一租户的任何所谓的“独占”(包括但不限于任何竞业限制)相冲突的用途，但房东应在房东批准任何这种独占的情况下以书面通知租户，并进一步规定，这种独占不得禁止在房产内的许可用途，或(B)与根据LEED评级系统(或其他适用的认证标准)对建筑物和/或项目的任何现有或未来认证不兼容的用途，或(C)一项会是

被本租约的任何其他部分禁止(包括但不限于当时有效的任何规章制度)，或(D)许可用途以外的用途；

2.考虑到承租人不应被免除其在本租约下的义务，建议的受让人履行转让义务的财务能力不能令房东合理满意。此外，房东同意，如果建议受让人的净资产在生效日期至少等于租户的净资产，则房东不得基于建议受让人的经济能力而拒绝同意；

3.建议的受让人要么是政府机构，要么是其机构；

4.建议的受让人或直接或间接控制、由建议的受让人控制或与建议的受让人共同控制的任何个人或实体(A)在提出同意请求时占用项目或发展项目的空间，而与拟转让或分租的物业的建议部分类似的额外空间可在发展项目中出租(或预期在建议的转让生效日期后三(3)个月内可供租用)，或(B)在紧接建议的转让日期之前的六(6)个月期间内，正与业主谈判或已与业主谈判，租赁项目或开发项目中的空间，以及与拟转让或分租的房产的建议部分大小类似的空间目前可在开发项目中出租(或预计在建议转让生效日期后三(3)个月内可用)；或

5.承租人在转让期间向受让人收取的租金，按现值分析计算，低于业主在转让时按可比年期计算的发展项目内可比空间的租金，并以现值分析计算，而与拟转让或分租物业的建议部分相若的空间，目前可供发展项目出租(或预期在建议转让生效日期后三(3)个月内可供租用)。

(B)在承租人就任何此类转让提交业主同意请求后，承租人应向业主支付当时业主的标准手续费以及与拟议转让相关的合理律师费和费用，双方在此规定，每次拟议转让不得超过5000美元(5,000.00美元)；

(C)建议的受让人须签立一份协议，根据该协议，受让人须同意忠实履行并受适用于如此转让的该部分处所的本租契的所有条款、契诺、条件、条文及协议所约束；及

(D)上述转让和承担协议或其他转让的签立复印件应在签立后五(5)天内交付业主，且在交付给业主并经业主签立和交付同意之前，转让对业主没有约束力。房东同意转租、转让或以其他方式转让租客在房屋中的部分或全部权益(“转让”)的条件是：(I)在房东同意任何转让后，租客应支付并继续支付房东从受让人那里收到的任何“转让地价”的50%(50%)；(Ii)承租人在物业中的部分或全部权益须同意，如业主向承租人发出通知，表示租客在本租契下违约，超过适用的通知及补救的机会，则承租人此后应直接向业主支付所有分租或其他付款，而业主将收取所有分租或其他款项，不论是否履行转租或其他责任(除非将该等付款记入根据本租约到期的款项)，而任何分承租人应同意应业主或其继承人及受让人的要求，在本租约因任何理由终止时，但在任何情况下，房东或其继承人或受让人均无义务接受委托。, 但此类委托应符合转租合同中规定的条款和条件(包括租金，但不包括房东放弃对租客的任何索赔，且同意转租从属于本租约)；(Iii)对转让的任何同意应以房东和/或其法律顾问提供的表格生效，但须经签字人商定的合理修改，以及(Iii)房东可要求租户在本合同下的任何方面不存在违约。“转让溢价”应指所有租金，额外租金或其他代价由建议的

承租人或受让人(“受让人”)与转让有关的转让超过本租约下承租人在转让期间应支付的基本租金和直接成本，如果转让的物业少于全部物业，转让地价应按可出租平方英尺计算。在任何情况下，转让地价应在扣除租户所发生的费用后计算，包括但不限于：(1)由租户支付并经业主批准的与转让相关的房产的任何更改、改建和改善，(2)租户向受让人提供的任何其他自付的金钱优惠，(3)租客支付的与转让相关的任何经纪佣金，(4)租金减免，以及(5)租户因转让而产生的任何其他自付费用。“转让溢价”的计算应包括但不限于受让人因转让而向承租人支付的关键款项、奖金或其他现金代价，以及承租人为受让人提供的服务所支付的任何超过公平市价的付款，以及承租人因此类转让而向受让人转让的资产、固定装置、库存、设备或家具的任何超过公平市价的付款。本租约的任何转让如不符合本条款第15条的规定，可由房东以书面通知予以撤销，并由房东选择终止本租约。在任何情况下，业主对任何转让的同意，不得解释为免除租客或任何受让人获得业主对任何进一步转让的明确书面同意。, 或解除承租人在本合同项下的任何责任或义务，无论当时是否产生，承租人应继续对此承担全部责任。房东向租客以外的任何人收取或接受租金，不得被视为放弃本条第15条的任何规定，或接受本条款下的任何受让人，或免除租客(或承租人的任何受让人)。即使本租约有任何相反规定，如果承租人或任何建议的受让人声称房东根据本条第15条无理拒绝或拖延其同意，或根据本条第15条以其他方式违反或采取不合理的行为，他们唯一的补救措施应是寻求救济的宣告性判决和强制令，而不造成任何金钱损害，承租人特此放弃所有其他补救措施，包括但不限于为其本身以及在所有适用法律允许的范围内代表建议的受让人终止本租约的任何法律或衡平法权利。

(E)即使本条第15条有任何相反规定，业主仍有权在业主收到建议转让的同意请求后十五(15)天内向租客发出书面通知(“收回通知”)，以终止本租约中作为拟议转让标的的物业部分；但如果转租空间的可出租总面积低于建筑物可出租总面积的40%，则业主无权收回本租约。然而，如果房东向租客发出收回通知，租客可在收到收回通知后五(5)个工作日内，向房东递交书面通知，表明房客撤销了对建议转让的同意请求，在这种情况下，转让将不会完成，本租约将对作为转让标的的部分房产保持完全效力和效力。承租人未能在上述五(5)个工作日内以书面形式通知房东，应被视为构成承租人选择允许收回通知生效。如本租约因少于整个物业而终止，则基本租赁及承租人的比例份额应根据承租人保留的可出租平方英尺与物业先前包含的可出租平方英尺总数之比按比例计算，经如此修订的本租约此后将继续完全有效，并应任何一方的要求，双方应签署书面确认。

(F)术语“联属公司”指由承租人控制、控制或与承租人共同控制的任何实体，且(X)受让人或分承租人在交易完成之日的净值不低于承租人在本租约日期的净值，或(Y)承租人提供证据证明该联属公司在其他方面有足够的财政资源来履行本租约项下的承租人义务(由房东合理确定)或(Iii)Radionetics Oncology，Inc.，特拉华州一家公司(“Radionetics”)规定，承租人至少持有Radionetics全部稀释后资本总额的22%(22%)的股权。即使本条第15条有任何相反规定，只要承租人在本租约下没有发生金钱或物质上的非金钱违约(超过所有适用的通知和补救期限)，将全部或部分房产转让或转租给承租人的关联公司，不应被视为本条第15条下的转让，前提是承租人将任何此类转让或转租通知房东，并迅速向房东提供任何

业主要求提供的有关该转让或转租或该附属公司的文件或信息，并进一步规定该转让或转租不是承租人逃避其在本租赁项下义务的托词。承租人根据前一句话在本租赁中的全部权益的受让人在本文中可被称为“关联受让人”。本条第15条所称的“控制”，是指直接或间接拥有一个实体超过50%(50%)的有表决权证券，或在其事务的一般方向上拥有超过50%(50%)的表决权。

(G)尽管本租约有任何相反规定，但在不受本条款第15条规定的房东权利和租客义务约束的情况下，在不少于十(10)天前书面通知房东，且房客也迅速向房东提供房东合理要求的关于此类分租的任何文件或信息，但未经房东同意，租户可允许(如下文定义的)分享空间，最多占房屋可出租平方英尺的10%。“空间共享”一词应指根据书面许可或其他书面占用协议，由与承租人(如当前客户、承租人的供应商和承包商)有持续业务关系的占用人(如当前客户、承租人的供应商和承包商)在不单独拆除墙壁(也不得允许任何共用用户在房屋内保留单独的接待区)的情况下使用房屋的部分空间。尽管有上述规定，承租人无权与任何实体进行空间共享：(I)如果建议的共享使用者从事业务，或如果这会导致处所被以与建筑物作为一流办公和实验室项目的性质不符的方式使用；或(Ii)提议的处所用途不符合许可用途。就本租赁而言，从事空间共享的个人或实体的员工或其他人员的行为或不作为应被视为承租人员工的行为或不作为(视情况而定)。然而，, 任何空间共享将导致空间共享的总面积超过房屋可出租平方英尺的10%(10%)，应事先获得业主的书面同意，并应被视为根据本条款第15条进行的转让(除非根据本租赁上文(G)小节的明确条款被视为非转让)。

第十六条
损坏或毁灭

在业主得知因损坏而需要维修之日起六十(60)天内，业主应以书面形式通知承租人业主对业主承包商(应持有许可证，在一流机构质量的生命科学办公室和实验室建筑中开展工作)(“认可承包商”)所确定的维修完成时间的估计评估(“损坏维修估算”)。如果项目因火灾或其他保险伤亡而受损，而房屋、建筑物或项目的任何抵押或信托契约的持有人已经为此提供了保险收益，则业主应在可获得此类保险收益的范围内对损坏进行修复，且损坏修复估算表明，此类修复可在事故发生之日起270天内完成，而无需支付加班费或其他保险费。在该等修葺工程完成前，基本租金及所有经常性额外租金项目应按承租人在日常业务中不能使用的部分按比例递减，但因保安目的而不能使用的部分(但不得因任何部分在一(1)天或以下的期间内不能使用而减收租金)。但是，如果损坏是由于租户、其雇员、代理人、承包商、客人、受邀者等的过错或疏忽造成的，则除非房东获得租金收入保险收益，否则不得减免租金。一旦房屋发生任何损坏，承租人应将根据上述第14(A)(Iii)(A)条支付给承租人的所有保险收益转让给房东(或房东指定的任何一方)；但条件是, 如果房东修缮房屋的费用超过房东从承租人的保险公司获得的保险金额，承租人应在房东修复损坏之前，向房东支付超出的费用。然而，如果损坏修复估算表明，在不支付加班费或其他保险费的情况下，在伤亡发生之日起270天内不能完成修复，则房东可以选择(I)在合理的时间内进行修复，在这种情况下，本租约将继续有效，租金应按第16条规定的方式减免，或(Ii)选择不进行此类修复，而是通过通知终止本租约

在作出决定后六十(60)天内以书面形式通知租户，该通知包括终止日期，给租户六十(60)天的时间迁出该房产。但是，如果损坏修复评估显示无法在事故发生后270(270)天内完成修复，则承租人可以选择在不晚于租户收到损坏修复评估后三十(30)天内，通过书面通知房东终止本租约，自租户通知中指定的日期起生效。此外，如果房东和租客都没有终止本租约，并且在损失修复评估中指定的时间段较晚的时间内或在伤亡发生之日后270(270)天内没有基本上完成维修，则承租人有权在该期间结束后每个日历月的前五(5)个工作日内终止本租约，直到修复基本完成为止，通知房东(“损坏终止通知”)，自损坏终止通知之日(“损坏终止日期”)起生效。尽管有上述规定，如果承租人向房东递交了终止损坏通知，则业主有权在业主收到终止损坏通知后五(5)个工作日内向承租人提交负责修复损坏的业主承包商的证书，声明该承包商合理判断在终止损坏日期后三十(30)天内应基本完成维修(即，完成除“清单”以外的其他项目)，从而暂停损坏终止日期的发生。如果修理工作应在该三十天期限届满前基本完成, 则损坏终止通知无效，但如果修复工作不能在该30天期限内基本完成，则本租赁合同应在该30天期限届满时终止。此外，如果建筑物和/或项目因火灾或其他意外事故或原因受损，无论房产是否受到影响，如果除可扣除金额外，业主的保险单未完全承保损失，业主可选择终止本租约；但必须在事故发生之日起九十(90)天内作出决定，且业主必须在收到损害未完全承保的通知后三十(30)天内行使此项权利。最后，如果物业、建筑物或项目在期限的最后十二(12)个月内受到任何重大损害，则即使第16条有任何相反规定，业主和租户均有权在事故发生之日起六十(60)天内向另一方发出书面通知，通知对方行使该选择权，从而终止本租约。建筑物或项目的完全破坏应自动终止本租约。在任何情况下，为保护公众健康而关闭建筑物或工程项目都不会构成第16条所述的损害，只有在建筑物、建筑物或工程项目的物理或结构完整性降级的情况下，才应视为发生伤亡。除第16条另有规定外，因损坏或毁坏承租人的业务或财产，或对处所、建筑物或项目的任何部分或固定附着物进行任何维修、更改或改善而对承租人的业务或财产造成任何伤害或干扰，房东不应因此而减收租金，也不承担任何责任, 其内的附属设备和设备。承租人明白，房东不会为承租人的家具、家具、贸易固定装置或设备投保任何类型的保险，房东也没有义务修理或更换任何损坏的家具、家具、贸易固定装置或设备。承租人承认，承租人无权获得房东承保的任何财产损失保险。对于房东有义务修复或选择修复的任何损坏，承租人作为房东签订本租约的物质诱因，不可撤销地放弃并解除其根据加州民法典 1932和1933节的规定的权利。

第十七条
从属关系

房东向承租人表示，截至本租赁之日，该项目不受影响不动产的抵押或信托契约的约束。本租约受且承租人同意遵守所有影响不动产的记录事项。本租约还受制于影响不动产的所有现有和未来的土地或基础租赁、抵押和信托契约，包括其所有续期、修改、合并、更换和延期；但业主的承按人及土地出租人(视何者适用而定)以该承按人或土地出租人的形式签立并交付一份经商业上合理的从属、不干扰及授权协议予租客，但须受承租人及该承按人或土地出租人(“SNDA”)同意的合理修订所规限。SNDA须规定，只要承租人在本租契下没有违约超过任何适用的治愈期，承租人对处所的管有及租客在租契下的权利

不应受到干扰，并应由该贷款人、受益人、抵押权人及其继承人和受让人履行；然而，如果任何有关租约下的出租人或任何该等按揭或信托契据的持有人告知业主，他们希望或要求本租约优先于本租约，应业主向租客提出的书面要求，租客同意立即以房东或该出租人、持有人或持有人认为必要或适宜的合理可接受的形式签立、确认和交付文件或文书。承租人同意向已向承租人提供地址的任何抵押权人、信托受益人和夹层贷款人提供本租约下业主违约通知的副本，承租人应在收到通知后一段商业合理的时间内向该等抵押权人、信托受益人和夹层贷款人提供补救任何此类违约的权利。承租人放弃任何现行或未来法规、规则或法律的规定，这些法律、规则或法律可能赋予或声称给予承租人任何权利或选择权，以终止或以其他方式对本租约以及承租人在发生止赎程序或出售时的义务产生不利影响。

第十八条
征用权

如整个处所、建筑物或工程项目或其部分以致租客无法使用余款，则须以征用权取得或出售、转让或转让以代替，则本租契须由任何一方作出选择，自取消租约的日期起停止及终止，或自没收租约的当局接管管有之日起终止。每一方应在收到接受或谴责的通知后六十(60)天内通知另一方其被选举终止。不得分摊任何部分或全部征收的赔偿金，租客特此将在没收或谴责过程中可能作出的任何赔偿金，连同租客现在或以后因此或其任何部分而产生的任何及所有权利，连同租客现在或以后因此或其任何部分而产生的任何及所有权利，转让给房东，但不得视为给予房东任何权益，或要求房客将在本合同期限届满时租客可拆除的属于租客的个人财产和行业固定装置转让给房东，或因租客业务中断或损坏而给予房客任何补偿。如发生本条例第18条所述的部分承租，或以出售、转让或转易代替，并未导致本租约终止，则租金应按承租人仍可使用的处所部分与处所总面积的比率分摊。业主须在切实可行的范围内，按照业主的图则及规格，将该处所、该建筑物或该项目修复，使该处所的其余部分, 建筑物或项目的可用配置将类似于被征用之前的状态，在必要的情况下，房东应将房屋从被征用或被没收的部分中分离出来；然而，房东只有在房东贷款人将征用收益提供给房东用于重建和修复的范围内，才有义务恢复或重建受损财产，然后仅限于房东收到的与该征用相关的净收益。任何要求企业暂时关闭的政府行动都不应被视为谴责或征用权，任何以保护公共安全为目的的政府行动(例如，防止战争行为、传染病传播或感染)不应被视为临时征用，使承租人有权获得任何政府补偿、租金减免或其他补救措施。承租人特此放弃在与本合同条款不一致的范围内，根据《加州民事诉讼法典》第1265.130条可能享有的任何和所有权利。

第十九条
默认设置

(A)租客的失责。承租人或承租人在本合同项下履行义务的任何下列行为或不作为或事件，均应构成“违约事件”：

1.未能或拒绝在书面通知后三(3)个日历日内向房东支付基本租金、额外租金或根据本协议应支付的任何其他金额；上述三(3)天期限应替代而不是补充《加州民事诉讼法》第1161条或任何类似或继承法的通知要求；

2.除上文第(I)项和第(Iii)至(Vii)项所述外，未能在书面通知承租人后三十(30)天内履行或遵守本租约的任何其他契诺或条件；然而，如果违约的性质是无法在三十(30)天内通过行使承租人的商业合理努力来补救，承租人应自房东通知之日起最多一百二十(120)天内纠正该违约，只要承租人在三十(30)天内采取此类补救行动，并努力并持续地利用承租人的商业合理努力进行此类补救行动。该三十(30)天的通知应取代而非补充《加州民事诉讼法典》第1161条或任何类似或继承法所要求的任何通知；

(三)放弃或者不接受对房屋或其重要部分的占有投标；

4.承租人或任何担保人依据任何法规向任何法院提交破产或无力偿债的呈请，或要求重组或安排委任接管人接管承租人的全部或部分财产；根据本协议对承租人或任何担保人提起诉讼，或启动为承租人或本协议下的任何担保人指定受托人、接管人或清算人的程序，或任何政府当局对承租人或本协议下的任何担保人的任何财产进行的解散或清算程序，如果该程序在该程序或该受托人或接管人的任命开始后九十(90)天内不被撤销或终止托管；或由承租人或本协议下的任何担保人为债权人的利益进行转让。承租人特此规定，如果承租人根据美国破产法提交请愿书，房东将解除有效的自动停租，并免除房东的自动停租，以便房东向承租人和/或本租约的担保人寻求权利和补救；

5.承租人未能在提交或记录后三十(30)天内解除、解除或担保对房产、建筑物或工程项目提出的任何机械师留置权；或

(六)房东书面通知后两(2)个工作日内，承租人未按第十四条或第二十五条的规定遵守或履行的。

承租人对本租约的任何约定或条件的所有违约，应被本租赁双方视为重大违约。

(B)业主失责。如果房东在收到租客通知后三十(30)天内未能履行房东应履行的任何义务(金钱义务除外)，并详细说明房东未能履行；但如果房东的义务的性质是需要超过三十(30)天才能履行，则房东不应在本租约规定的三十(30)天内履行义务，如果房东在三十(30)天内开始履行义务，并在此后努力争取在一百二十(120)天内完成，则房东不应违约。当房东在本租约项下违约时，承租人可行使法律或衡平法规定的任何权利，除非本租约另有明确规定。如果房东在收到租客详细说明房东未能履行的通知后十(10)天内未能履行本租约规定的任何货币义务，则房东应违约。本租约中包含的任何内容不得被解释为延迟或延长任何租金减免、承租人采取纠正行动的权利或根据本租约明确授予承租人的其他补救措施的时间。

第二十条
补救措施

(A)根据本条款第19条的规定，在本租约发生违约事件并持续期间，房东可行使法律允许的所有补救措施，包括但不限于《加州民法典》第1951.4条规定的补救措施，包括但不限于终止本租约、重新进入房舍并移出所有人员和财产，房东可将这些财产储存在仓库或其他地方，风险、费用并由承租人承担。如果

如果房东选择终止本租约，房东有权向租客追回法律允许的所有金额，包括但不限于(I)终止租约时已赚取的任何未付租金在判给时的价值；加上(Ii)在终止租约后至判给时本应赚取的未付租金超过租客证明可以合理避免的租金损失的金额；另加(Iii)判给时未付租金超出租客证明本可合理避免的租金损失的款额；加上(Iv)补偿业主因承租人未能履行其在本租约项下的义务而直接造成的所有损害或在正常情况下可能因此而造成的所有损害所需的任何其他金额，具体包括但不限于承租人改善费用、经纪佣金和广告费用、为新租户改建房屋或其任何部分的费用，无论是出于相同或不同的用途，以及为获得新租户而做出的任何特别让步；以及(V)在房东选择时，适用法律不时允许的其他数额，作为对前述规定的补充或替代。本条款第20(A)款中使用的“租金”一词应被视为租户根据本租约条款需要支付的所有各类款项，无论是支付给房东还是其他人。如上文第(一)和第(二)项所用，“授予时的价值”应按以下第(E)项所列利率计算。, 但在任何情况下，不得超过法律允许的此类利息的最高金额。如上文第(三)项所用，“授予时的价值”应按照授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加百分之一(1%)的折现率计算。

(B)本条第20条不得视为影响业主根据本租约所载的一项或多项赔偿条款，就本租约终止前因人身伤害或财产损失而产生的法律责任或法律责任获得赔偿的权利。

(C)即使本租约有任何相反规定，业主重新收回以执行维修或保全物业或其任何部分的行为，或与努力重新出租该物业或其任何部分有关的行为，或业主主动委任接管人以保护业主在本租约项下的权益，并不终止承租人对该物业或其任何部分的占有权，直至业主选择终止本租约为止，本租约将继续完全有效，业主可执行本租约项下的所有业主权利及补救办法，包括但不限于，加州民法典1951.4条所述的补救措施(出租人可以在承租人违约和放弃后继续租赁，并在到期时追回租金，如果承租人有权转租或转让，但只有在合理限制的情况下)。因此，如果房东因租户违约而没有选择终止本租约，房东可不时在不终止本租约的情况下强制执行其在本租约下的所有权利和补救措施，包括在到期时追回所有租金的权利。

(D)业主根据本协议以及业主与租客之间现在或以后生效的任何其他协议而享有的一切权利、权力和补救措施，应是累积的，不可替代，并应是法律赋予业主的所有权利、权力和补救措施之外的权利、权力和补救措施，而行使一项或多项权利或补救措施，不得损害业主行使任何其他权利或补救措施的权利。此外，在任何暂停驱逐的情况下，在法律允许的范围内，房东可以保持本租约的效力，并起诉租金损害(包括起诉担保人)，并以其他方式行使房东在本租约下的权利和补救措施，包括但不限于房东申请或动用任何保证金、信用证或其他安全增强措施的权利。双方表示，本租约和承租人在本合同项下的义务对承租人具有约束力，不会因未来的任何事件或情况(无论是可预见的还是不可预见的)而减少或以其他方式免除，即使此类情况对承租人的业务、盈利能力或在房屋内经营的能力有重大影响(除非此类无法经营是由于房东根据下文第20(F)节的规定违约所致，在这种情况下，第20(F)条应受其管辖)，并且承租人放弃要求公平地免除其在本合同项下义务的权利。

(E)除非本合同另有特别规定，否则一方欠另一方的任何到期未支付的款项应按从到期日起至支付为止的较低年利率10%(10%)或最高合法利率(10%)计息，但支付此类利息不应成为承租人在本租赁项下违约的借口或补救。除上述利息外：(I)如基本租金在到期的公历月的第五(5)日或该日之前仍未缴付，则应立即支付相当于逾期款额的百分之五(5%)或$100的滞纳金，两者以较大者为准。

每个历月或不足一个历月，直至房租(包括滞纳金)全额支付，逾期租客同意，这是房东因租客逾期付款而遭受的损失的合理估计；(Ii)对于租客或其代表向房东开出的任何支票，付款人不兑现，应额外评估25美元的费用；这些损害包括房东与这种逾期付款和未兑现支票相关的额外行政和其他费用，双方同意，在这种情况下，修复房东的实际损害是不切实际的或极其困难的；但除非房东向租客提供三(3)个工作日的书面通知，否则不应支付滞纳金，但在任何情况下，房东在租赁期限内的任何历年内不得交付超过两次此类通知。此类利息、逾期付款和未兑现支票的费用是单独和累积的，是对本租约任何其他条款下业主的任何或所有权利或补救措施的补充，不得减少或替代。

(F)如果房东违约、违反或违反承租人在本租约项下的权利，承租人的排他性救济应是要求具体履行或实际损害赔偿的诉讼。在不限制承租人在本租约中可能包含的任何其他豁免的情况下，承租人特此放弃任何法律赋予其履行房东义务的权利，或因任何房东违约而终止本租约的权利。

第二十一条
业主权益的转让

房东有权全部或部分转让其在本租约及建筑和/或项目中的所有权利和义务。如果业主通过出售、转让、转让、止赎、代替止赎契据或其他方式转让或终止业主在房产、建筑物或项目中的权益，无论是自愿的还是非自愿的，业主自转让或终止之日起及之后应自动免除业主的任何义务和责任，包括但不限于，如果业主将信用证或信用证的任何收益存放在买方处，则业主应根据上文第4条的规定解除与信用证和所述收益有关的任何进一步责任。承租人同意在任何此类转让时委托受让人，并承认受让人为本租赁项下的出租人，承租人应在提出要求后五(5)日内签署受让人可能合理地认为必要的进一步商业合理文书或保证，以证明或确认受让人的委托，但须经承租人要求的、受让人可接受的合理修改。

第二十二条
经纪人

就本租赁而言，业主及租客各自保证并声明，其仅与基本租赁条款第1.H.条所载商号(其佣金及费用须由业主根据另一协议支付)有交易，且据其所知，并无其他人士或实体有权或可能获得与本租赁有关的佣金、佣金或其他类似款项。房东和租客双方都同意，如果此类担保和陈述被证明是不正确、不准确或虚假的，房东将赔偿并使另一方、其代理人、成员、合作伙伴、代表、高级职员、附属公司、股东、雇员、继承人和受让人免受房东可能招致的任何和所有损失、责任和费用的伤害。

第二十三条
停车

自开工之日起，承租人应有权使用《基本租赁条款》第1.1条所述位于项目内的停车区(可通过建造可能属于业主工程的任何便利设施、任何公用设施或围护工程或由承租人或其代表完成的其他工程而减少)。双方承认，承租人要求的便利设施、公用设施或围护工程或承租人或代表承租人完成的其他工作可能会减少停车面积，但不低于(A)每1,000可出租平方英尺三(3)个停车位，或(B)法律规定的停车位数量。租户在租赁期内使用停车位不收取月费。然而，在租赁期限内，承租人应始终承担全部费用

任何政府当局对租户租用停车区或租户使用停车设施征收的任何税收。承租人应遵守为停车场的有序运营和使用而不时制定的所有规章制度，承租人应以合理的诚信努力确保承租人的员工和访客也遵守该等规章制度。根据第23条授予承租人的权利仅提供给承租人自己的人员和承租人的受邀人、代理人、承包商、分包商和代表使用，未经房东事先批准，承租人不得转让、转让、转租或以其他方式转让此类权利，不得无理扣留、附加条件或拖延。

第二十四条
豁免

任何一方对本租约任何条款的放弃都不应被视为放弃本租赁的任何其他条款或该当事人随后违反相同或任何其他条款的行为。任何一方不得放弃本租约的任何条款，除非由该方签署书面文书。业主同意或批准租客要求业主同意或批准的任何行为，不得被视为不必要地获得业主同意或批准租客随后的任何行为，无论是否类似于如此同意或批准的行为。业主或业主代理人在本租约期间作出的任何作为或事情，均不得视为接受物业的退回，而除非业主以书面形式签署并签署接受退回的协议，否则接受退还的协议无效。业主其后根据本租约接受租金，不得视为放弃租客先前违反本租约的任何条款、契诺或条件，但租客未能支付如此接受的特定租金除外，不论业主在接受租金时是否知悉先前的违反。租客支付的任何款项或业主收到的少于当时根据本合同到期的总金额的任何款项，应被视为仅是部分付款，而不是放弃到期余额或协议和清偿，即使在与之同时交付的任何支票或任何其他文书上有任何相反的陈述或背书也是如此。因此，房东可以接受任何此类金额并议付任何此类支票，但不影响房东收回所有到期和欠款的权利，以及根据本租约向租户追索其他权利的权利, 无论房东是否在付款单据上作任何批注或以其他方式通知承租人，这种接受或谈判不损害房东的权利。承租人进一步明确放弃加州民法典第1479条，并同意房东有权指定通过部分付款来履行本租赁项下的承租人义务的哪一部分，或按其希望的任何顺序将承租人的任何付款分配给承租人的未偿还义务(即，房东可以酌情将付款分配到最早的未偿还金额或最近的未偿还金额)。

第二十五条
禁止反言证书

房东和租客应随时并不时地在不少于二十(20)天的事先书面通知的情况下，签署、确认并向该另一方交付一份书面声明，证明以下信息(但不限于在需要进一步信息的情况下的以下信息)：(I)本租约未经修改且完全有效(或，如果修改，则说明修改的性质，并证明本租约经修改后完全有效)；(Ii)预付租金及其他费用的日期(如有)；(Iii)租户的信用证金额(如有)；及(Iv)承认据该一方所知，另一方并无任何未纠正的违约行为，亦不存在因时间或通知的流逝而构成另一方违约的事件或条件，或指明该等违约、事件或条件(如有)。双方明确理解并同意，所有或部分不动产的任何潜在买家或产权负担人均可依赖任何此类陈述。一方当事人如未能在上述期限内作出上述陈述，即表示承认该陈述所载的所有陈述均属真实无误。

第二十六条
业主的法律责任

即使本租约中有任何相反的规定，承租人因收取要求房东支付款项的判决(或其他司法程序)而采取的任何补救措施

如果业主在本租约项下违约，或承租人对业主或业主各方提出的任何索赔、诉讼理由或义务(合同、法定或其他)，或因任何与本租约有关的事项而引起或与之相关，以及所有契诺和条件或本合同、法定或以其他方式规定的任何义务，应仅限于相当于业主在建筑物中和建筑物的股权权益以及由此产生的任何保险收益或净销售收益的金额。房东或任何房东一方的任何其他财产或资产不得为履行租客根据或关于本租约的补救、房东对租客的义务(无论是合同、法定或其他方面的义务)、房东与租客在本租约项下的关系或租客对房产的使用或占用而征收、执行或执行其他程序。

第二十七条
不能履行职责

由于罢工、停工、劳资纠纷、天灾、战争行为、恐怖主义、无法获得服务、劳动力或材料或其合理替代品、政府行为、命令、规章或控制、民变、流行病、流行病、公共卫生紧急情况、火灾或其他伤亡以及其他超出有义务履行义务的一方合理控制范围之外的原因而造成的任何预防、延误或停工，无论是可预见的还是不可预见的，也无论是否类似于前述的原因(统称为“不可抗力”)，尽管本租约有任何相反的规定，但可免除该方履行义务的期限等于任何此类预防、延迟或停止的期限，因此，如果本租约规定了任何一方履行义务的期限，则该期限应延长该期限，延长该期限应延长该一方因不可抗力造成的任何履行延迟的期限；但在任何情况下，不可抗力事件不会为以下情况提供借口或导致时间延长：(I)根据本租约所欠的任何金钱义务，(Ii)租户在本租约期满或提前终止时及时腾出物业的义务，或(Iii)租户违反其义务会干扰另一租户对其物业或项目的使用、占用或享受，或导致房东承担任何责任。不可抗力事件发生后，不良方应立即通知对方已发生不可抗力事件及其对履约的预期影响，包括预期持续时间。不良方将尽商业上合理的努力，将不可抗力事件对其履约的影响降至最低。为避免怀疑、损坏或毁坏处所, 建筑或项目不应构成不可抗力(并应受本合同第16条的条款管辖)。

第二十八条
危险废物

(A)除《环境调查问卷》(见下文第28(F)节)中明确列出的化学品或材料及其各自的数量外，承租人不得导致或允许承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者携带、保存、生产、产生、储存、制造、混合、处理、回收、释放(如下文定义的术语)或在项目中或项目周围使用任何有害材料(见下文第28(D)节)。承租人赔偿房东和房东双方因承租人违反上一句所述义务，以及承租人使用、储存和/或处置以下第28(D)(Xi)条规定的任何“生物危险废物”、“医疗废物”或其他废物而遭受的损失，并同意就任何和所有索赔、判决、损害、处罚、罚款、费用、责任或损失(包括但不限于项目价值的减值)为房东和房东各方辩护并使其免受损害。损失、限制或使用可租用或可使用的空间或项目的任何便利设施的损害赔偿，因项目空间的任何不利影响或营销而产生的损害，以及为解决因此类违约而在本租约期间或之后产生的索赔、律师费和费用、顾问费和专家费而支付的金额。承租人对房东和房东各方的赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府机构或政治分区要求的任何现场条件调查或任何清理、补救、拆除或恢复工作相关的费用，因为项目上或项目下的土壤或地下水中存在有害物质。在不限制前述规定的情况下, 如果承租人造成或允许在项目上存在任何危险物质，导致违反法律对项目造成任何污染，则根据本合同第9、10和11条以及下文第28(K)条的规定，承租人应迅速采取一切必要的行动，自费将项目恢复到引入任何此类危险材料之前的状态，承租人为此类工作使用的承包商必须得到以下各方的批准

业主不得无理拒绝批准，只要此类行为不会对项目产生任何长期或短期的重大不利影响，且此类行为不会对项目的其他租户的使用和享受造成实质性干扰；但房东也有权通过书面通知承租人，因承租人违反其第28(A)条规定的义务，直接就项目内或项目周围的有害物质采取任何此类缓解措施，并收取承租人额外租金作为其费用。在本租赁中，“释放”、“释放”或“释放”是指有害物质向环境中的任何释放、沉积、排放、排放、泄漏、溢出、渗漏、迁移、注入、泵送、倾倒、倾倒、泄漏、倾倒、处置或其他移动。

(B)房东向承租人表示，就房东目前所知，该项目目前不包含任何违反任何现行适用法律的有害物质。本合同所称“实际知情”是指业主物业管理人对本项目的实际知情，没有调查、询问或调查、询问的义务。在任何适用的环境法要求的范围内，房东应支付房东的费用和费用(而不是作为运营成本)：(I)迅速开始由房东合理地选择符合所有法律要求并符合所有法律的拆除、封存或其他遏制或补救计划(“补救计划”)，(Ii)根据适用法律颁布的标准，勤勉地执行补救计划，并采取其他合理行动，使项目和/或场所不受任何业主有害物质(定义见下文)的影响；(Iii)以其他方式将项目恢复到紧接补救计划开始之前的基本相同状况。“业主的危险材料”一词是指截至本租赁之日存在于项目或场所内、之上、之下或周围的危险物质，或由业主或业主的任何代理人、雇员或承包商释放或带进、之上、之下或周围的危险物质。业主的危险材料应明确不包括由承租人或任何代理人、代表、承包商、受邀者、供应商释放、扰乱、运输、储存、产生或使用的任何危险材料, 承租人的客户或雇员，在本租赁日期后与项目承租人的任何交易有关或相关的。如果房东应启动任何此类补救计划，并且该行动不是基于或与承租人或承租人的代理人、雇员、承包商或被邀请人的任何行动或不作为有关，则(I)如果该补救计划在开始日期之前开始，则对于由于房东执行该补救计划而导致承租人在本地区开展业务的能力实际延迟到开始日期之后的每一天，开始日期和到期日应延长一(1)天，以及(Ii)如果该补救计划在开始日期之后开始，则：如果在执行该补救计划期间，该房屋必须关闭营业，或者如果承租人不能在该房屋(或其部分)合理地进行其正常的业务运营，则在该补救计划的执行期间，房东应向租户收取的所有租金和其他费用应自租户停止在该房屋进行正常业务运营之日起按比例递减，并应一直持续到该补救计划完成，并且承租人可以在该房屋内再次开业或进行其正常的业务运营为止。尽管本协议有任何相反规定，承租人不应对因存在有害物质而引起或导致的任何索赔、损害赔偿、判决、诉讼、责任、处罚、罚款、费用或费用(包括但不限于清理、移除、补救和修复费用、为解决索赔而支付的款项、律师费、咨询费、专家费和诉讼费)负责。, 在交付日期之前或在交付日期之后引入的项目下的或关于项目的，除非上文第28(A)节有相反的规定。该项目的业主物业经理代表业主而不是以个人身份作出该陈述和保证，因此，业主(而非该个人)应在违反该陈述的情况下承担责任。

(C)在以下情况下，业主拒绝同意任何拟议的转让并不是不合理的：(I)拟议的受让人对房产的预期用途涉及危险物质的产生、储存、使用、处理或处置，其数量或数量大于承租人，且在与项目紧邻的建筑物具有可比性；(Ii)任何先前的房东、贷款人或政府当局已要求拟议的受让人就污染物业的有害物质采取补救行动，如果污染是由受让人的行为或使用所涉财产造成的；或(Iii)建议的受让人受强制执行令所规限

任何政府当局发布的与使用、处置或储存危险材料有关的文件。

(D)如本文所用，“危险材料”一词是指任何地方政府当局、加利福尼亚州或美国政府所管制或将要管制的任何危险或有毒物质、材料或废物。“危险材料”一词包括但不限于下列任何物质或物质：(I)根据“加州健康与安全法”第20章第6.5章(危险废物控制法)第25140节被定义为“危险废物”、“极端危险废物”或“受限制危险废物”；(Ii)根据“加州健康与安全法”第20节第6.8章(“卡朋特-普雷斯利-坦纳危险物质会计法”)第25316节定义为“危险物质”；(Iii)根据《加州健康和安全法规》第20分部第6.95章(危险材料释放反应计划和清单)第25501节定义为“危险材料”、“危险物质”或“危险废物”，(Iv)根据“加州健康和安全法规”第20分部第6.7章(地下储存危险物质)第25281节定义为“危险物质”，(V)石油，(Vi)石棉，(Vii)根据第9条列出的危险废物或根据《加州行政法典》第22章第4节第20章第11条被定义为危险或极端危险物质，(Viii)根据《联邦水污染控制法》(33 U.S.C.§1317)第311节被指定为“危险物质”，(Ix)根据《联邦资源保护和回收法案》第1004节(42 U.S.C.§6901 et seq)被定义为“危险废物”。[《美国法典》第42编第6903节)，(X)根据《综合环境反应、赔偿和责任法》第101节，定义为“危险物质”，见《美国法典》第42篇第9601节及其后。(42《美国法典》第9601条)，或(十一)被定义为“生物危险废物”、“医疗废物”, “感染剂”、“混合废物”或加州健康与安全法规(第117600节及其后)规定的其他废物；但是，如果承租人有权使用和/或储存本节(D)(Xi)中所述的废物，其数量应为承租人的医疗实践运作所合理需要的数量，但承租人应独自承担合法处置此类医疗废物的责任，费用和费用由承租人承担，但须遵守本合同第28(A)节的赔偿条款。

(E)如本文所用，“法律”一词是指与影响项目的任何有害物质有关的任何适用的联邦、州或地方法律、条例或法规，包括但不限于上文第28(D)条所指的法律、条例和法规。

(F)房东承认，第28条的目的不是禁止租户经营上文第1(G)节所述的业务。承租人可以按照行业惯例经营其业务，只要根据所有适用的政府要求和所有法律严格和适当地监测和完成任何有害材料的使用或存在。作为对业主的物质诱因，允许承租人在其业务中使用危险材料，承租人同意在签订本租赁合同前向业主提交一份完整、准确的业主租赁前环境暴露调查问卷，以本租赁合同附件F的形式列出每种危险物质的存在，并列出与该危险物质存在有关的任何和所有政府批准或许可(“环境调查问卷”)。承租人应在收到房东的书面请求后，每年向业主提交一份最新的环境调查问卷(除非与项目的销售、融资或再融资有关)，并应在任何新的有害物质进入房屋之前或在承租人获得任何额外的危险材料许可或批准之日或之前提交一份更新的环境调查问卷。如果承租人在环境调查问卷上向业主提供的任何信息，或与危险材料有关的信息，在任何实质性方面故意或故意虚假、不完整或误导性, 同样的情况应被视为本租赁项下承租人的违约事件。对于未在初始环境问卷中描述的场所的任何有害物质的使用，应事先征得业主的书面同意，业主可自行决定拒绝给予同意。所有与储存和/或移除或运输有害物质有关的舱单应完全属于承租人，房东绝对没有义务与之相关。在整个租期内，承租人应始终与信誉良好的危险材料运输公司签订合同，以遏制、移除和运输任何危险物质。承租人不得在该处所、建筑物或工程项目安装或准许任何地下储油罐。在下列情况下，业主有权自行决定终止本租约：(I)租客对房屋的任何预期用途涉及产生或储存、使用、处理或

危险物质处置的方式或目的被任何政府机构或当局禁止；(Ii)任何贷款人或政府当局要求承租人就因承租人的行为或使用而造成的危险物质污染采取补救行动(除非承租人正在努力寻求遵守此类补救行动)；或(Iii)承租人因在房屋内使用、处置或储存危险物质而受到任何政府当局发布的执行令的约束(除非承租人正在努力寻求遵守该强制执行命令)。在租赁期限到期之前的任何时间，在业主合理地相信某些有害物质测试是可取的之后，房东有权在任何合理的时间进入房屋进行适当的测试，并向租户交付此类测试的结果，以试图证明由于租户使用该房屋而发生了污染。

(G)承租人应尽快以书面形式通知业主，但在任何情况下不得迟于以下五(5)天：(I)承租人实际、声称或威胁释放或承租人负责的任何有害物质在场所、建筑物或项目(无论过去或现在)内、上、下、周围或附近释放的事件发生后五(5)天，无论此类释放的来源或数量如何，或(Ii)承租人获悉任何监管行动、询问、检查、调查、指令或任何清理、合规、或(Iii)承租人知悉任何人士或实体就处所、建筑物或工程项目内、上、下、附近或附近的任何有害材料提出的任何索偿，不论其是否涉及损害、贡献、收回成本、赔偿、损失或伤害。以上第(I)、(Ii)和(Iii)款所述事项统称为“危险材料索赔”。承租人应及时将与危险材料索赔有关的所有订单、通知、许可证、申请和其他通信和报告的副本转发给房东。此外，承租人应及时以书面形式将承租人发现的任何可能使承租人或业主承担任何责任的事件或情况，或根据任何法律对处所、建筑物或项目的所有权、占用权、可转让性或用途的限制，以书面形式通知业主。承租人不得进入任何法律程序或其他诉讼、和解, 关于任何危险材料索赔的同意法令或其他妥协，除非首先通知房东租客的意图，并允许房东有机会作为一方加入并参与此类程序，并且在任何情况下，未经房东事先书面同意，租户不得签订对房东、房产、建筑或项目具有约束力的任何协议。业主有权出席并参与任何与危险材料索赔有关的法律或其他行政程序。

(H)在不限制承租人遵守本租赁中另有规定的适用法律的一般性的情况下，承租人应自负费用和费用，在所有实质性方面遵守所有法律。承租人应获得并维护承租人使用、储存、生成、运输、搬运、混合或回收使用、储存、生成、运输、处理、混合或回收的任何有害材料的适当或必需的任何和所有必要的许可、许可证、认证和批准。为进一步执行上述规定，承租人应从适当的政府当局获得并维护所有适用的许可证和许可证，以运营[***]并支付与此相关的所有必要的许可证和许可费。业主有权继续要求承租人取得并审查和检查任何和所有此类许可、执照、认证和批准，以及任何和所有危险材料管理计划和程序、任何和所有危险材料风险管理和污染预防计划、任何和所有危险材料应急反应和员工培训计划的副本，以及关于承租人使用危险材料的任何和所有危险材料应急反应和员工培训计划的副本。收到房东的书面要求后，承租人应向房东提交一份叙述性说明，说明租户涉及危险材料的活动的性质和范围，并向房东证明符合所有法律和本租赁条款。

(I)业主可(但不应被要求)不时聘用业主认为合适的承包商，在业主合理确定的范围内进行环境评估，包括但不限于第一阶段环境现场评估(“环境评估”)，以确保承租人遵守本租约关于危险材料的要求。业主最初因任何此类环境评估而产生的所有费用和开支应由

房东；但如果任何此类环境评估显示承租人未能遵守本条款第28条的规定，则承租人应在收到书面要求后三十(30)天内将该环境评估的所有成本和支出作为额外租金偿还。

(J)在租期届满或提前终止时或之前，业主可要求承租人自行承担下列费用：(I)安排对处所、建筑物和项目进行环境评估，包括按照第29(F)(I)条的规定；(Ii)促使所有有害物质从处所、建筑物和项目中移走，并根据所有法律并在必要时处置，以允许处所用于任何目的；以及(Iii)安排移走承租人或其任何代理人、承包商、雇员或受邀者或客户安装或使用的所有容器，以储存任何危险材料，并修复因移走而对处所、建筑物和项目造成的任何损坏。

(K)如果任何书面报告，包括任何包含任何环境评估结果的报告(“环境报告”)应表明(I)承租人根据第28条负有清除或补救义务的任何危险材料的存在，以及(Ii)由于存在任何危险材料，需要对任何危险材料进行调查、表征、监测、评估、修理、关闭、补救、清除或其他清理(“清理”)，承租人应在合理可行的情况下尽快准备，并在收到环境报告后三十(30)天内向业主提交一份全面计划，经业主书面批准后，不得无理扣留、附加条件或推迟批准，除非与设计问题有关(在这种情况下，业主可凭其唯一但善意的酌情权拒绝批准)，规定承租人应采取的行动以执行清理工作，以使房屋、建筑和项目恢复到本租约所要求的条件。在房东批准清理计划后，承租人应在不限制房东在本租赁项下的任何权利和补救措施的情况下，自行承担费用和费用，与房东合理接受的顾问一起迅速实施该计划，并根据所有法律以及该计划和本租赁的要求着手清理有害物质。如果在收到清理计划批准后六十(60)天内，承租人未能(A)完成清理，或(B)未能在该六十天内完成清理，未能尽力而为地制定清理计划，并在可行的情况下尽快完成清理，则业主有权但无义务，且不放弃本租约项下的任何其他权利, 根据环境报告建议或任何对该物业、建筑物及项目拥有司法管辖权的政府当局的要求进行任何清理，并向承租人追讨其所有成本及开支，作为额外租金，在收到书面要求后三十(30)天内支付。

(L)在任何清理期间，承租人应继续支付本租约项下到期或应计的所有租金，且在任何该等清理期间，承租人无权获得任何基本租金或额外租金的任何减免、抵销或延期。

(M)承租人应在本租约期满或提前终止后退还房产之前完成任何清理工作。承租人应获得并向房东提交监管政府当局的信件或其他书面决定，确认清理工作已按照该政府当局的所有要求完成，不需要采取任何形式的进一步回应行动以不受限制地使用房屋(“封闭信”)。在本租约到期或提前终止时，承租人也有义务根据适用法律关闭承租人或其代表获得的与在房屋内使用危险材料或与允许使用相关的所有许可。

(N)如果承租人负责的任何清理工作没有完成，或者承租人在本租约期满或更早终止之前没有收到与清理工作相关的封闭信和法律规定的任何政府批准，而这种不完成将禁止或以其他方式实质性和不利地影响房东出租房产的能力，则承租人应作为剩余租户对房东负责(更具体地如第5条所规定的)，直到承租人完全履行其在第28条下的义务；但是，如果房东只被禁止租赁部分房产，或者只有一部分房产因租户的这种不作为而受到实质性的不利影响，那么如果房产的其余部分是没有任何改善的可租赁配置的话

被要求单独转让受影响的部分的，暂缓只适用于房东被禁止租赁或受到其他重大和不利影响的部分。

(O)除非适用法律强制要求，否则承租人同意，未经业主事先书面同意，承租人不得向任何个人或实体(承租人的顾问、律师、贷款人、物业经理和雇员除外)披露、讨论、传播或复制有关房屋、建筑或项目环境状况的任何信息、数据、调查结果、通讯、结论和报告。如果承租人合理地认为披露是受适用法律的强制，则应向房东提供披露机密信息的事先通知，以便房东可以尝试获得保护令。承租人可以额外向真诚的潜在买家或贷款人发布此类信息，但须经任何此类当事人书面同意，受本条款第28(P)条的约束。

(P)在收到后三十(30)天内，承租人应向业主提供承租人拥有的关于承租人与房产、建筑物、项目或房地产下的地下水或其环境状况或清理活动有关的任何和所有环境评估、审计、研究和报告的副本。承租人有义务向房东提供此类材料的副本，无论这些材料是由承租人制作的还是为承租人准备的，也无论承租人是如何获得这些材料的。

(Q)承租人应负责在房屋内张贴适用法律规定的任何标志。承租人还应填写并提交任何适用法律要求的业务响应计划或清单。承租人应同时向房东提交一份此类业务响应计划或清单的副本。

(R)本章程第28条所载由租客及业主作出的各项契诺、协议、陈述、保证及赔偿，在本租约期满或提早终止后仍继续有效，直至本章程第28条项下的所有义务完全履行及履行为止。

第二十九条
交回房产；移走财产

(A)租客自愿或以其他方式将本租约交还业主，或双方终止本租约，并不适用于合并，而在业主的选择下，应作为影响物业的任何或所有分租或分租转让予业主。

(B)在本租约期满或任何较早终止本租约时，承租人应退出并将物业的占有权交回业主，并在良好的状况、合理的损耗和维修(业主的义务除外)下交还，并应在不向业主支付费用的情况下，但在以下(D)段的规限下，移走或安排移走物业内的所有杂物和垃圾、所有家具、设备、商业和贸易固定装置、独立橱柜、可移动的隔断、电话和数据布线以及其他个人财产物品。尽管有上述规定，承租人不应被要求移除生效日期后所作的任何租赁改进，除非(I)房东在批准该等改善时以书面通知租客(前提是承租人要求房东在发出租客通知时作出该决定)，或如属轻微改动，则在房东收到租客关于该等轻微改动的通知后十五(15)天内以书面通知租客(只要承租人要求房东在发出租客通知时作出该决定)，业主希望在合同期满时取消此类改进，或(Ii)此类改进或变更由业主根据其善意酌情决定权确定为专项改进(如下所述)。如本文所用，“专业改善”是指任何非正常的、惯常的和可重复使用的改善、改建或安装，由可比建筑物的租户在大小和质量方面对项目附近的建筑物进行改进，使用的场所为一般办公室和生命科学，双方同意下列改善和改建应被视为特殊改善：私人卫生间：, 内部楼梯间(截至本租约之日，楼房内存在的内部消防楼梯间和中庭楼梯间除外)或其他专门特征，从该场所拆除将比典型的一般办公室和生命科学改善工程的成本高得多，

提升地板系统、与承租人实验室操作相关的所有实验室设备和改进，这些设备和改进不是此类可比建筑中的承租人正常、惯常和可重复使用的改进，承租人使用的是一般生命科学实验室使用的场所、旨在保护场所或其一部分的拱顶或其他类似设备或系统，其安全程度高于一般办公场所的通常安全水平，以及承租人的外部标牌；然而，如果租户计划搬迁现有的中庭楼梯间作为改善的一部分，则业主应在批准最终的改善空间图时以书面通知租户(前提是租户要求业主在此时作出决定)，说明搬迁后的中庭楼梯间是否可以被排除在专项改善之外。尽管有上述规定，但在《最终空间平面图》中包括一个楼梯间的范围内，该楼梯间的位置与附件4所附的初步空间平面图中所列的基本相同，并经业主批准作为批准的施工图的一部分，业主特此同意，该楼梯间应被排除在且不构成专业改进范围内。承租人同意，由承租人或代表承租人安装的任何数据布线必须以业主合理接受的方式进行标记和编码，以识别属于承租人的设施、该等设施的开始和终止地点以及该等线路的用途(I)每隔六(6)英尺(包括电气房间立管和任何公共区域)，以及(Ii)在其终止点。除非房东、租客另有通知，自费并在本合同期满或提前终止之前, 应拆除由承租人或为承租人安装在房屋或公共区域内的所有此类数据布线，并修复由此造成的任何损坏。承租人应负责因从房屋中移走任何此类物品而对房屋造成的所有损坏的维修费用，但房东有权(I)安排承租人进行上述维修工作，或(Ii)由承租人自己承担费用(房东的任何此类费用应在房东提出书面要求后三十(30)天内由承租人向房东偿还)。

(C)每当业主按本租约第20条的规定或本租约的另一规定重新进入房产时，租客在本租约期满后(或在因租客违约而终止后四十八(48)小时内)未按本租约的规定移走租客的任何财产，应被视为被遗弃，房东可移走任何或所有该等物品并以任何方式处置或存放在公共仓库或其他地方，费用和风险由租客承担。如租客在任何该等财产存放三十(30)天或以上后仍未缴付存放费用，业主可按其全权酌情决定权认为适当的方式、时间及地点，以公开或私人方式出售该等财产中的任何或全部，而无须通知或要求租客支付全部或部分费用或移走任何该等财产，并须将出售所得收益按以下方式运用：第一，用于出售该等财产的成本及开支，包括合理的律师费及服务费；第二，支付存放任何此类财产的费用或费用；第三，支付当时或之后根据本合同任何条款应由租客支付给业主的任何其他款项；以及第四，支付给租客的余额(如有的话)。

(D)在租期结束前或期间，所有附连或建造在物业内的固定附着物、租客改善、改建及/或附属设施，不论是由业主或租客自行承担，或由业主或租客或两者共同承担，均须由业主拥有，并仍为物业的一部分，除非本租约另有明文规定，否则租客不得在租期届满后将其拆除或修复。为免生疑问，承租人有意向第三方租赁业主批准的液氮散装储罐(“储罐”)，该储罐应根据本租约的条款和条件在房屋内安装和使用，除非该储罐的出租人另有约定，否则房东对该储罐除租赁权外不得拥有任何所有权，除非该储罐的出租人另有协议(并同意作为批准安装该储罐的条件，房东可要求出租人签订书面协议，要求出租人在本租赁期满后拆除该储罐)。该等固定装置、租户装修、改装及/或附属物应包括但不限于：所有地板覆盖物、窗帘、镶板、内置式橱柜、饰条、门、管道系统、保安系统、电力系统、照明系统、上述系统及所有电话、无线电及电视用途的所有固定装置及插座，以及任何特殊地板或天花板装置。承租人在承租人或业主(视属何情况而定)履行本租约第5条所规定的与交出物业有关的任何义务期间，应被视为处于暂缓状态。尽管如此

前述或任何与此相反的规定，承租人不应被要求移除或恢复任何承租人改进。

(E)已预留。

(F)尽管本租约中有任何相反规定，但如果房屋的任何部分被用作实验室(“实验室空间”)，则在承租人交出对房屋的占有前至少三十(30)天(或在本租约提前终止的情况下，应在终止后合理地尽快)，承租人应向业主提供符合美国国家标准协会的实验室退役指南(ANSI/AIHA Z9.11-2008)或ANSI或任何后续组织(或，如果ANSI及其继任者不再存在，则由独立第三方以房东合理接受的形式编制(“出口调查”)(“出口调查”)，该调查由具有适当专业知识的独立第三方国家认证的专业人员编制。出口调查必须确认实验室空间没有任何由承租人或任何承租方造成的有害物质。此外，在承租人交出对任何实验室空间的占有权前至少十(10)天，承租人应(I)向房东提供承租人根据法律获得的所有适当的政府释放的书面证据(例如，任何放射性许可证的退役)以及与在该场所使用的任何危险材料有关的所有政府放行的书面证据，以及(Ii)与房东进行现场检查。业主可要求承租人在租客交还房产时提供项目的环境评估，并提供退出调查。此外, 承租人同意在房产交出后，继续负责按照业主根据第28(L)条合理批准的补救计划，对退出调查(和环境评估适用)中规定的任何公认的环境状况进行补救。承租人根据本条款第29(F)条承担的义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

第三十条
其他

(A)可分割性；整个协议。本租约的任何条款如被证明是无效、无效或非法的，不得以任何方式影响、损害或无效本租约的任何其他条款，该等其他条款应保持完全有效和有效。本租约以及本租约所附展品和任何附录构成本租约双方关于承租人占用或使用项目的全部或任何部分的完整协议，任何关于此类事项的事先协议或谅解均不对任何目的有效。除非双方或其利益继承人签署书面协议，否则不得修改或补充本租约的任何条款。双方同意，在房东和租客共同签署本租约之前，任何从本租约中删除的语言不得被解释为具有任何特殊意义，也不应被解释为提出任何推定、解释或暗示，包括但不限于任何暗示，即双方打算借此陈述被删除语言的相反、相反或相反的含义。

(B)律师费；免除陪审团审讯。

1.在任何强制执行本租契条款的诉讼中，包括业主为追讨租金或收回对处所的管有而提出的任何诉讼中，败诉一方须向胜诉一方支付一笔合理的律师费及讼费，而该等律师费及讼费须当作在该诉讼展开前已累积，不论该诉讼是否已被提起判决，均须予以支付。承租人还应补偿房东在承租人破产或其他情况下因执行其在本租赁项下的权利而产生的所有实际自付和可核实的费用，包括但不限于合理的法律费用、专家费和费用、法庭费用和咨询费。

2.故意遗漏。

3.在法律允许的范围内，在寻求具体履行本租约任何条款的任何诉讼中，每一方特此放弃任何由陪审团审判的权利，或因本租约下的任何违约而要求损害赔偿，或为强制执行本租约下的任何权利或补救而进行的任何诉讼。

(C)关键时间。本租约的每一条款都是一个条件，对于履行本租约的每一条款而言，时间是至关重要的。

(D)标题；联合和各项。本租约中包含的文章标题仅为方便起见，并不以任何方式限制或放大本租约中的任何条款或规定。本文中使用的“业主”和“租客”一词应包括复数和单数，中性人应包括男性和女性，而本文中施加给租客的义务对于组成租客的每个人、商号或法人团体来说都是连带的。

(E)故意删除。

(F)没有选择。房东、其代理人或代表提交本租约以供审查或由租客执行，并不构成根据本租约所含条款和条件租赁房产的选择权或要约，也不构成以租客为受益人的房产预留，仅在房东和租客签署本租约并向租户交付完全签定的租约后，本租约才生效。

(G)故意删除。

(H)规章制度。承租人应忠实地遵守并严格遵守作为本租约附件“B”所附的规章制度(“规章制度”)，以及房东可能不时合理修改的其他规章制度(“规章制度”)，以确保项目及其设施的安全、护理和清洁，或维护项目的良好秩序。业主不对租户违反任何此类规章制度，或因项目中任何其他租户违反租约中的任何契约或条件而承担责任。房东对任何其他租户的规则或规定的放弃不应构成或被视为对该租户的规则或规则的放弃。

(I)安静管有。在承租人支付基本租金、额外租金和本租约项下规定的其他款项，并遵守和履行承租人在本租约项下须遵守和履行的所有契诺、条件和规定后，承租人应在本租约的所有条款的规限下，在本租约的整个期限内安静地占有该房产。

(J)租金。本合同规定向业主支付的所有款项应被视为租金，无论是否被描述为租金。

(K)继承人和受让人。在本租约第15条的规限下，本租约的所有契诺、条件和条款对本租约双方及其各自的继承人、遗产代理人、继承人和受让人具有约束力，并应有利于他们的利益。

(L)通知。根据本条例规定或准许发出的任何通知，均须以书面形式发出，并可采用面交方式，以签署收据(或拒绝接受交付)作为证明，或以挂号信或挂号信、要求的回执或隔夜快递方式寄出，并在证明交付(或拒绝接受交付)后生效，收件人地址如下：

房东：

圣地亚哥1有限责任公司
凯德置地美国C/O
收信人：威廉·邦德
第五大道575号套房3005
纽约州纽约市，邮编：10017

将副本复制到：

圣地亚哥1有限责任公司
高纬物业
鲁芬路5625号，210号套房
加州圣地亚哥，92123
注意：物业管理-租约通告

租户：

生效日期前：

Crinetics制药公司
巴恩斯峡谷路10222号，2号楼

加州圣地亚哥，92121
收信人：加兰·亚当斯

生效日期后：

Crinetics制药公司
拉斯克大道6055号
加州圣地亚哥，92121
收信人：加兰·亚当斯

任何一方均可向另一方发出通知，指定不同的通知地址。租户应同时将本合同项下向业主发出的所有通知的副本发送给房东向租户发出的通知指定的一方。房东发出的关于或与驱逐程序有关的任何通知，包括但不限于三(3)天的通知，可以通过普通邮件发送。

(M)持续的拖欠行为。如果承租人在任何十二(12)个月期间的三(3)次不同情况下拖欠租金超过十五(15)天，房东有权在上次拖欠租金后三十(30)天内向租客发出书面通知终止本租约。

(N)业主履行义务的权利。承租人根据本租约的任何条款履行的所有契诺和协议应由承租人履行，费用和费用由承租人承担，且不享受任何租金减免。如果承租人未能支付本租约规定须支付的任何款项(租金除外)，或未能履行本租约规定的任何其他行为，且该等不履行行为将持续至本租约规定的任何适用的补救期间后，房东可在不免除或免除承租人的任何义务的情况下，支付任何该等款项或履行本租约所规定的承租人方面的任何其他行为。房东支付的所有款项和所有合理的附带费用，连同上述第20(E)节规定的利息，自房东支付之日起，应应要求支付给房东和租客契约，以支付任何该等款项，房东在租客不支付租金的情况下(除房东的任何其他权利或补救措施外)应享有与租客拖欠租金时相同的权利和补救措施。

(O)项目、设施、名称的变更。除第34条明确允许外，业主不得在未经承租人同意的情况下更改建筑物和/或项目的名称和/或地址，也不得在任何时候更改建筑物和/或项目的名称和/或地址，不得无理扣留、限制或推迟。

(P)签署当局。如承租人为公司、合伙或有限责任公司，则代表上述实体签署本租约的每名个人均声明并保证其获正式授权代表上述实体签署及交付本租约，以符合：(I)如承租人为公司，则为上述公司董事会正式通过的决议或根据上述公司的章程；(Ii)如承租人为合伙企业，则为合伙协议的条款；及(Iii)如承租人为有限责任公司，则为其经营协议的条款，并保证本租约根据其条款对上述实体具有约束力。在承租人签署本租约的同时，承租人应向业主提供一份：(A)如果承租人是公司，董事会的决议

授权代表该合伙公司签立本租约的董事，该决议副本须经该公司的秘书或助理秘书正式核证为该公司董事会正式通过的决议的真实副本，并应采用业主合理接受的形式；(B)如果承租人是合伙企业，则为授予代表该合伙企业签署本租约的每个个人必要授权的合伙协议条款的副本；以及(C)如果承租人是有限责任公司，授权代表有限责任公司签署本租赁协议的每个个人的经营协议条款的复印件。

(Q)保留。

(R)保留。

(S)债务的存续。在本租赁期满或提前终止之前发生的承租人的任何义务，在该期满或提前终止之前仍然有效。

(T)记录；保密。在收到租客的请求后，房东应签署一份租赁备忘录，基本上采用本合同附件中的附件“L”的形式，租户可在房屋所在县的房地产记录中记录该租赁备忘录的全部费用和费用；但是，如果租客记录了本租赁备忘录，则承租人同意在房东提出书面请求后十五(15)天内签署放弃索偿契约或其他可记录的商业合理形式的文件，房东可在本租约期满或更早终止时记录，以便将该租赁备忘录从业权中删除。承租人承认本租约的内容和任何相关文件均为保密信息。承租人应严格保密此类机密信息，不得向承租人的财务、法律和空间规划顾问、承租人代理人、贷款人、代表、董事和任何拟议受让人以外的任何个人或实体披露此类机密信息。

(U)适用法律。本租约受加利福尼亚州法律管辖，并根据加利福尼亚州法律进行解释。任何州或国家的法律冲突规则(包括但不限于加州法律冲突规则)不得被应用于加州以外的任何州或国家的任何实体或程序法的适用。合同双方和/或其各自的继承人和受让人之间产生的所有争议、索赔、诉讼或诉讼原因应由加利福尼亚州法院提起、审理和裁决，地点在项目所在的县。本协议双方同意由加利福尼亚州法院对任何此类争议、索赔、诉讼或诉因进行个人司法管辖，并同意以加州法律授权的任何方式送达法律程序，并同意以相同的条款和条件在加利福尼亚州法院执行任何如此获得的判决，就像这些争议、索赔、诉讼或诉因最初已在此类法院进行听证和判决一样。双方进一步承认，加利福尼亚州的法律和法院是自由和自愿选择来管理本租赁并裁决本租赁项下的任何索赔或争议。

(五)外国资产管制办公室。承租人向房东证明：(I)承租人没有根据美国财政部或外国资产管制办公室的任何法律、命令、规则或规定，为或代表任何被指名为恐怖分子或其他被禁止或被阻止的个人或实体签订本租约，也没有代表任何个人或实体行事，(Ii)承租人不得将本租赁或转租转让给任何此等个人或实体或代表任何此等个人或实体行事的任何人。房东有权进行一切合理的搜查，以确保遵守上述规定。承租人特此同意赔偿、辩护并使房东和房东双方免受因违反上述证明而引起或与之相关的任何和所有索赔。

(W)财务报表。承租人在收到房东的书面请求后十(10)天内(但每个日历年不得超过一次，除非与房东出售或项目融资有关)，承租人应向房东提供当前承租人的财务报表以及本财务报表年度之前两(2)个日历年或会计年度(如果承租人的会计年度不是日历年)的财务报表。任何此类报表应按照公认的会计原则编制，如果承租人的正常做法，则应由独立注册会计师审计。

(十)展品。此处所附的展品在此引用作为参考，就好像在此完全阐述一样。

(Y)独立契诺。本租约应被理解为房东和租客之间的契约是独立的(且不是从属的)，租客在此明确放弃任何相反的法规的利益，并同意如果房东未能履行本租约中规定的义务，租客无权进行任何维修或履行本租约项下的任何行为，费用由房东承担，或抵销本租约项下欠房东的任何租金或其他金额。

(Z)对应方。本租约可以一式两份签署，每一份应视为正本，但当这些副本合并在一起时，应构成一份协议。

(Aa)不歧视。承租人在此约定承租人及其继承人、遗嘱执行人、管理人和受让人，以及所有通过承租人或承租人提出索赔的人，本租约是在下列条件下签订和接受的：

在出租、转租、转让、使用、占用、保有权或享受权方面，不得因种族、肤色、信仰、宗教、性别、婚姻状况、民族血统或祖先而歧视或隔离任何人或一群人，租客或任何透过租客或透过租客提出要求的人，亦不得设立或准许在选择、地点、数目、使用或占用处所内的租客、分租客或商贩方面的歧视或隔离做法。

(Bb)加州认证接入专家检查。根据《加州民法典》第1938条的规定，房东特此声明，该房产未经过认证访问专家(CASP)(在《加州民法典》第55.52(A)(3)节中定义)的检查。根据《加州民法典》第1938条，房东特此向租户提供以下通知：“认证通道专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。如果承租人要求对房屋进行CASP检查，承租人应自费(I)保留业主批准的CASP(但业主可根据业主的选择指定CASP)，以便在双方商定的时间对房屋进行检查，(Ii)向房东提供CASP出具的任何报告或证书的副本(“CASP报告”)，以及(Iii)迅速完成任何必要的修改，以纠正CASP报告中确定的违反与建筑相关的无障碍标准的行为，这些修改将作为改进的一部分或作为适用的变更完成, 尽管本租约中有任何相反的规定。承租人同意对CASP报告中的信息保密，除非承租人需要完成此类修改。

(Cc)公用设施信息。在房东发出书面通知(“公用事业账单通知”)后，房东可要求租户向房东提供公用事业账单通知日期前长达十八(18)个月期间租客收到的关于房屋内公用事业使用的电费、天然气或类似公用事业提供商(统称“公用事业提供商”)的账单副本(统称为“公用事业账单”)。承租人应在房东向承租人递交公用事业账单通知后十(10)天内向房东提供公用事业账单。此外，承租人特此授权房东直接从公用事业提供商那里获得公用事业账单的副本，承租人特此授权每个公用事业提供商直接向房东提供公用事业账单和相关的公用事业使用信息。在房东提出书面要求后十(10)天内，租户应不时签署并向房东提交房东要求的进一步保证，授权公用事业提供商向房东提供公用事业账单和其他与房屋内公用事业使用有关的信息。承租人承认可与第三方共享有关房屋、建筑和项目的任何公用事业信息，

包括房东顾问、政府机关和机构。除上述规定外，承租人应遵守与房屋能源消耗的披露、报告和跟踪相关的所有适用法律。本节的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。

(DD)加州能源报告。承租人承认房东可能被要求遵守Cal。酒吧。Res.Code§25402.10和依据其通过的法规，其中包括向加州能源委员会(“CEC”)或其他适用的政府机构报告有关建筑和/或项目的能源性能的某些信息(统称为“能源信息”)。承租人承认并同意(I)业主对建筑物及/或项目的能源表现或能源资料的准确性或完整性不作任何陈述或保证，(Ii)能源资料是针对建筑物及/或项目的当前占用及使用情况，而建筑物及/或项目的能源表现可能有所不同，及(Iii)业主对能源资料中的任何错误或遗漏概不负责。

(Ee)保留。

(Ff)放弃根据普通法提出的申索。承租人特此放弃因本合同项下或与否认本租赁效力相关的任何支付租金的目的受挫或不切实际的索赔，并且任何使承租人履行义务无利可图、利润较低或在场所更困难或以其他方式发生的事件不足以免除承租人支付本合同项下的任何租金，即使双方理解承租人的租金支付与后来可能变得不可用的特定资金来源挂钩或依赖于该资金来源。

(Gg)制止腐败行为。

1.房东所属的集团致力于以道德方式开展业务，并期望其所有雇员和与其有合同关系的各方以较高的道德标准行事，并遵守禁止腐败行为的适用法律(“反腐败法”)。

2.承租人声明并保证，就其所知，承租人或以任何身份(包括但不限于雇员、代理人、相关公司和分包商)(“代表”)为承租人或代表承租人提供服务或行为的任何人(包括但不限于雇员、代理人、相关公司和分包商)(“代表”)均未违反、或怂恿或鼓励第三方(为避免任何疑问，包括雇员或代表我们行事的任何人)违反与本租赁相关的任何反腐败法律。

3.如果承租人雇用的任何人或代表承租人或任何承租人代表违反或企图违反任何与本租约有关的反腐败法律，承租人必须立即通知房东，并必须采取适当措施保护房东和租客的利益。所有此等通知应发送至凯德置业有限公司集团内部审计主管，电邮地址为：Wvisleblowing.AC@capaland.com。

4.如果承租人或任何承租人代表违反或企图违反任何与本租约有关的反贪污法，业主有权立即终止本租约。这种终止不应影响房东根据本租约或其他条款享有的其他权利和救济。

(Hh)供应链行为守则倡议。承租人应遵守并应促使其所有代理人、承包商、分包商和供应商遵守本租约规定的与承租人建造改善工程和任何未来变更相关的、与承租人对本项目的管理、维修和维护义务相关的附件I的规定，并通过引用将其并入本合同。

第三十一条
扩展选项

(A)选择权。业主特此授予本租约中指定的承租人(“原承租人”)两(2)个选择权(“选择权”)，以延长整个房屋的租期一年。

每个期限为五(5)年(每个期限为“期权期限”)，只有租客向房东发出书面通知才能行使期权，如下所述。第31条所包含的权利应是原承租人和任何关联受让人的个人权利，并且只有在原始承租人或关联受让人(而不是原承租人在本租赁中的权益的任何其他受让人、转租人或其他受让人)在承租人接受之日占用原始房产的至少85%(85%)或更多的情况下(如下文第31(C)节所定义)，才可行使该权利；然而，只要Radionetics在当时仍是第15(F)(Ii)(Y)节所指的附属公司，则Radionetics根据本租约第15(D)节所允许占用的物业内的任何空间也应计入该入住率。在任何情况下，承租人不得行使第二(第二)选择权，除非第一(1)选择权的初始期限已延长。

(B)期权租金。租户在期权期限内应支付的租金(“期权租金”)应等于“市值租金”(定义见下文)的100%(100%)。“市值租金”应指适用的每月基本租金，以及租户在期权期限开始时签订的非转租空间的所有升级、直接成本、额外租金和其他费用，该空间不受扩张权的约束，在大小、位置和质量上与续订交易中的房地相当，期限与期权期限相当，可比空间位于商业实验室建筑中，与加利福尼亚州圣地亚哥索伦托台地地区(“次市场”)的项目相当，除其他外，考虑到房地到租户的现有改善的价值。与该等可比空间内现有改善设施的价值相比，该等价值须根据该等改善设施的楼龄、质素及布局，以及租客可在多大程度上利用该等设施，并顾及该处所内现有的改善设施特别适合承租人的事实而厘定。

(C)行使选择权。租客只能以下列方式行使选择权：(I)租客不得违约(超出适用的通知和补救期限)；(Ii)租客应在租期届满前不超过十二(12)个月或不少于九(9)个月向房东递交书面通知(“利息通知”)，表明租客有兴趣行使选择权；(Iii)在房东收到租客书面通知后十五(15)个工作日内，房东应向租客交付列出选择权租金的通知(“选择权租金通知”)；及(Iv)如承租人希望行使该等选择权，承租人应在收到选择权租金通知(“承租人接纳”)后十(10)个营业日内向业主发出书面通知，在行使选择权时，承租人可选择反对选择权租金通知书所载的选择权租金。承租人如未能于上述指定日期或之前递交利息通知或承租人接纳，应视为构成承租人选择不行使选择权。如果承租人及时并适当地行使其期权，期权期限应根据本租约规定的所有条款和条件予以延长，但期权期限的租金应按期权租金通知中的指示延长，除非承租人在接受期权租金通知的同时反对期权租金通知中包含的期权租金，在这种情况下，双方应遵循下文第31(D)节所述的程序并确定期权租金。

(D)期权租金的厘定。如果承租人及时和适当地反对房东在承租人接受的情况下确定选项租金，房东和租客应尽其最大诚意努力就选项租金达成一致。如果房东和租客未能在承租人接受后三十(30)天内(“非协议日期”)达成协议，则双方应单独确定选项租金，并根据下列第(I)至(Vii)项提交对方并进行仲裁：

1.房东和租客应在《外部协议》签订之日起十(10)天内各自指定一名仲裁员，该仲裁员的职业是现任房地产经纪人或项目附近可比商业物业的估价师，并且在过去十(10)年中一直活跃在该领域。仲裁员的决定应仅限于业主或租客提交的期权租金是否最接近仲裁员所确定的实际市场租金的问题，并考虑到上文(B)项的要求(即，仲裁员只能选择业主或租客对期权租金的确定，无权作出折衷决定)。

2.如此任命的两(2)名仲裁员应在最后一名指定的仲裁员被任命之日起五(5)个工作日内商定并指定第三(3)名仲裁员。

仲裁员的资格应符合上文为最初的两(2)名仲裁员规定的相同标准。

3.三(3)仲裁员应在任命第三(3)仲裁员后十五(15)天内就双方是否使用业主或租客提交的市值租金作出决定，并应将此决定通知业主和租客。

4.三(3)名仲裁员中多数人的决定对房东和租客具有约束力。

5.如果房东或租客在适用的外部协议日期后十(10)天内未能指定仲裁员，则由其中一人指定的仲裁员应作出决定，并将此决定通知房东和租客，该仲裁员的决定对房东和租客具有约束力。

6.如果两(2)名仲裁员未能就第三(3)名仲裁员达成一致并指定一名仲裁员，或双方均未能指定一名仲裁员，则第三(3)名仲裁员或任何一名仲裁员的任命应被撤销，待裁决的事项应立即根据美国仲裁协会的规定提交仲裁，但须受本项(D)项所列指示的限制。

7.仲裁费用由业主和租客平分支付。

第三十二条
第一要约权

在下列条款及条件的规限下，业主特此授予承租人持续的太平洋台面大厦内整个空间(即位于10020 Pacific Mesa Boulevard，San Diego，California 92121)的持续优先认购权，而该等空间目前已租给BD/CareFusion(“首创空间”)，而承租人在任何情况下均无权就少于太平洋台面大厦内整个空间的任何空间行使承租人的第一要约权利。尽管有上述规定，(I)承租人的首次要约权仅在与第一要约空间(“高级租赁”)有关的现有租约到期或提前终止后生效，包括该现有租约的任何续期或续期，不论该续期或续期是否依据该租契的明文规定，亦不论任何该等续期或续期是根据租约修订或新租约而完成，及(Ii)承租人的首次要约权应从属于及次于所有现有的扩展、优先拒绝、首次要约或先前授予高级租赁承租人的类似权利(上文第(I)及(Ii)项所述的权利统称为“高级权利”)。承租人的第一要约权应以本第三十二条规定的条款和条件为依据。尽管有前述规定或任何与本条款相反的规定，本第32条并不妨碍或以其他方式阻止或禁止房东出售、拆除、重新开发或以其他方式修改太平洋台地大厦的用途或现有结构或状况，以及/或太平洋台地大厦所在地块，房东拥有唯一和绝对的酌情权，承租人特此同意，在每一种情况下, 房东可自行决定向租客发出书面通知，终止租客根据第32条享有的优先认购权，在此情况下，第32条自发出通知之日起不再具有效力和效力。

(A)要约程序。当房东决定房东应开始销售任何第一要约空间时，房东应不时通知租客(“首次要约通知”)，因为如果没有优先权利的持有者希望出租该空间，则该空间将可供第三方租赁。首次发售通知须描述如此提供予租客的空间，并须列明业主建议适用于承租人租赁该等空间的重大经济条款及条件(统称“经济条款”)，包括建议租赁期限及首次发售空间的拟议应付租金，而该等经济条款应由业主独立于本租约的经济条款而厘定。尽管如上所述，除非租客已根据上文第31(C)条向房东递交了利息通知，否则在初始期限的最后九(9)个月内，房东交付首次报价通知的义务不适用，房东也没有义务在初始期限的最后八(8)个月内交付首次报价通知，除非租客根据上文第31(C)条及时向房东提交了承租人的接受意见，并且在任何情况下，租户都不得行使首次报价的权利，以换取少于首次报价通知中所述的空间。

(B)承兑程序。如果承租人希望就首次报价通知中所述的空间行使承租人的第一要约权，则在向承租人交付首次报价通知后十(10)个工作日内，承租人应向房东递交无条件不可撤销的通知，说明承租人对首次报价通知中所述的整个空间行使首次报价权利，且经济条款应与首次报价通知中所述相同。如果承租人在十(10)个工作日内没有无条件行使首次报价的权利，则房东有权将首次报价通知中描述的空间以业主希望的任何条款出租给房东所希望的任何人，租客的首次报价权利将终止于首次报价通知中描述的首次报价空间；但条件是：(1)如果房东在首次要约通知之日起九(9)个月内未出租首次要约通知中描述的首次要约空间，则房东应在根据第32条规定的程序将该空间出租给第三方承租人之前再次向租户提供该首次要约空间。以及(2)如果房东打算在任何时候以比房东在第一次报价通知中提出的经济条款更有利于第三方租户5%(5%)的经济条款签订租赁(在适用的租赁条款基础上以直线方式混合所有优惠), 房东应首先向租客发出书面通知(“第二次机会通知”)，让租客有机会以更优惠的经济条件租用第一个优惠空间。如果承租人在收到房东的第二次机会通知后三(3)个工作日内，没有选择以这种更优惠的经济条件向房东发出书面通知，选择以这种更优惠的经济条件租赁第一次报价空间，应被视为构成承租人选择不以这种更优惠的经济条件租赁该空间，在这种情况下，房东有权以不比第二次机会通知中所述的条款更有利于第三方的条款，将该空间出租给任何第三方。如果房东确实根据上述第32条的条款和条件将该首次报价空间出租给第三方租户，则承租人无权再出租该首次报价空间。尽管本合同有任何相反规定，承租人必须选择在任何特定时间对房东提供给承租人的所有空间行使第一要约权(如果有的话)，承租人不得选择只出租部分空间。

(C)首发优惠空间的租赁。如果承租人及时和适当地行使承租人在此规定的租赁第一要约空间的权利，房东和租客应签署修正案，按照适用于初始房产的相同的非经济条款和条件，以及本第32条规定的经济条款和条件，在本租约中增加该首次要约空间。除非房东经济条款另有规定，承租人应开始支付第一个报价空间的租金，第一个报价空间的期限应自该空间交付给租户之日起开始。

(D)没有违约。第三十二条规定的权利应是原承租人和任何关联受让人的个人权利，只有在原始承租人或关联受让人(不包括原承租人在本租赁中的权益的任何其他受让人、转租人或其他受让人)在第一次要约通知之日占用原房屋的85%(85%)或更多时，才可行使该权利；然而，只要Radionetics在当时仍是第15(F)(Ii)(Y)节所指的附属公司，则Radionetics根据本租约第15(D)节所允许占用的物业内的任何空间也应计入该入住率。承租人无权根据本条款第32条的规定租用首个优惠空间，条件是，自发出首个优惠通知之日起，或根据房东的选择，在预定向承租人交付该首个优惠空间的日期，承租人在本租约项下违约(超过适用的通知和补救期限)。

(E)补救办法。房东违反本第32条规定的义务时，承租人的唯一补救办法是向房东索要直接损害赔偿(不包括间接损害赔偿和惩罚性损害赔偿)，除因房东违反规定而造成的直接损害外，承租人无权获得临时限制令、初步禁令、禁令、具体履约或其他衡平法或其他补救措施。

第三十三条
标牌

承租人有权自行承担费用(该费用可从承租人改善津贴、业主工作津贴或额外的承租人改善津贴中扣除)，有权(A)在建筑物外部业主和租客双方同意的位置，在建筑物正门上方安装正面标志；(B)在位于车道底部的项目“纪念碑”标志上安装标志

Lusk林荫大道沿线的项目，以及(C)在业主和租客商定的地点在大楼顶部的一(1)个标志(“楼顶标牌”)(统称“租户标牌”)。承租人的标牌的大小、设计、位置、图形、材料、颜色和类似规格均须经业主批准。然而，只要承租人的标牌应与项目的外部设计、材料和外观以及项目现行的标牌计划(或业主此后真诚采用的标牌计划)保持一致，业主不得无理地拒绝、限制或拖延其对承租人标牌的同意，并同意不应仅因承租人的标志和商业外观而拒绝批准。承租人的标牌应进一步受制于所有适用的地方政府法律、规则、法规和守则，以及承租人收到所有许可和其他政府批准以及任何适用的契诺、条件和限制，包括但不限于根据CC&R获得批准。如果承租人没有或无法维持承租人标牌所需的许可和批准，承租人和房东在本租约剩余条款下的权利和义务不受影响。安装承租人标牌的费用，以及该承租人标牌设计和建造的所有费用，以及与承租人标牌相关的所有其他费用，包括但不限于许可证、维护和维修，应由承租人独自负责(这些费用可从租户改善津贴或额外的租户改善津贴中扣除)。承租人标志的任何安装、维修和维护应由业主批准的有执照和适当资格的承包商和分包商进行，这种批准不得无理扣留, 有条件的或延迟的，在承租人开始之前。尽管本合同有任何相反规定，但如果在本租赁期限(或任何可选条款，如果适用)内的任何时间，承租人未能占用原始房屋的至少50%(50%)，承租人使用承租人标牌的权利随即终止，承租人应按照本节的规定拆除该承租人的标牌；然而，只要Radionetics在当时仍是第15(F)(Ii)(Y)节所指的附属公司，则Radionetics根据本租约第15(D)节所允许占用的物业内的任何空间也应计入该入住率。承租人的标牌应是原始承租人和任何附属受让人的个人标志，不得转让给任何其他受让人或分租人，或任何其他个人或实体。业主有权监督租户标牌的安装，但没有义务。如果房东合理判断房客的标牌需要维修或维修，房东有权向房客提供书面通知，房客应在收到房东的通知后三十(30)天内安排维修和/或维修，费用由房客承担。如果承租人未能在前一句所述的期限内进行保养和维修，业主有权在提前2个工作日书面通知承租人后，安排进行该等工程，并向承租人收取该等工程的额外租金。承租人标牌的维护和运营费用(如果有)应由承租人支付。承租人标牌的任何公用事业使用费用也应由承租人支付。在任期届满时, 如本租约或其他合同提前终止(或承租人使用承租人标牌的权利)，承租人应负责与拆除承租人标牌相关的任何及所有费用，包括但不限于维修和将项目恢复到其原始状态的费用，正常损耗除外。如果承租人未能在本租约期满或提前终止后三十(30)天内拆除承租人的标牌并按照前一句话的规定修复建筑物外部(或如上所述终止承租人的标牌)，则房东可以执行该工作，并且房东在执行该工作时产生的所有费用和开支应在租户收到发票后三十(30)天内退还给房东。前一句话在本租约期满或提前终止后继续有效。

任何未经房东单独批准而安装的招牌、通知、标识、图片、名称或广告，房东可在不另行通知的情况下拆除，费用由租客承担。除上文第33条规定外，承租人不得在建筑物或项目的外部或屋顶或建筑物或项目的公共区域安装任何标志。任何标志、窗帘或百叶窗(即使它们位于业主批准的建筑物或项目的窗帘后面)或从建筑物或建筑物的外部可见的其他物品，均须事先获得业主的批准，并由业主自行决定。

在任何情况下，承租人的标牌不得包括、识别或以其他方式提及与实体有关的名称和/或徽标，该实体具有某种性质或声誉，或与与项目质量不一致的政治派别或取向有关，不得包含业主自行判断为业主竞争对手的任何其他实体的名称，或

考虑到承租人标牌的高度和可见性，否则该名称会合理地冒犯与该项目相当的建筑物的业主，或者该名称与该项目中其他空间租约中的任何契诺相冲突(“令人反感的名称”)。

第三十四条
建筑物冠名权

在本租赁期内，承租人有权使用承租人的商号为建筑物命名，但须经业主批准，不得无理扣留、附加条件或拖延批准。尽管有上述规定，在任何情况下，该建筑物均不得包含带有反意的名称。

[签名显示在下面的页面上]

特此证明，自上述第一次写明之日起，双方已签署了本租约，包括上述条款和物品，包括其中提及的所有证物和其他附件。

展品“A”

房舍

本表“A”仅供参考之用，仅代表该房屋的大致布局，不应视为业主就该房屋的确切布局或配置所作的任何陈述。

展品“A-1”

项目的法律描述

加利福尼亚州圣地亚哥县圣地亚哥市的房地产情况如下：

地块1：

加利福尼亚州圣迭戈县圣迭戈市15064号地块，1987年12月17日作为正式记录的第87-694386号文件提交给圣迭戈县记录员办公室。

地块2：

在1980年9月29日记录为第80-317016号文件的《路斯克/米拉梅萨工业园的契约、条件和限制的声明》中所述的第九条第1(A)节所述的非专有地役权，以及在该文件中经修订和重述的题为《契约、条件和限制的全部修订和重述》的文件中，1981年6月8日记录为第81-178070号文件，并经该文件修订，1981年作为第81-391103号文书，以及某些“对拉斯克/米拉梅萨工业园的契约、条件和限制的全面修正和重述”记录于1987年12月21日，作为第87-699811号文书记录了所有正式记录。

APN: 341-031-47-00

展品“B”

规章制度

展品“C”

期限通知DATES1

女士们、先生们：

根据租约，业主希望告知和/或确认以下事项：

仅供展览

*不签名*

1一旦开工日期发生，T愿意签署开工确认书。在确定交货日期时，将不知道最终的开始日期

附件D

承租人工作书

第1节

房东在房屋内的初步建造

上表仅代表业主工程的预计完工日期。业主和租客应合理配合另一方和另一方的建筑师、承包商和其他顾问，共同商定一份详细的关键路线施工进度计划，该进度计划包含业主工作的主要组成部分和改进措施(“施工进度计划”)，使房东能够完成业主的工作，而租客能够完成本承租人工作书中要求的改进。经业主和租客同意的初步施工进度计划作为附件2附在本合同附件中。

业主应(I)以一流的方式和完全符合法律的方式建造业主工程的核心、外壳和外部工程部件，以及(Ii)交付属于业主与建筑物外壳和核心相关的工程的机械、电气和管道部件，这些部件在完工后可在良好的工作状态下被加固到房屋。如果业主未能建造此类组件或将此类系统交付给

前一句中规定的条件，则承租人可以书面通知房东，作为承租人的唯一补救措施，该通知应指明不符合规定的特定物品。承租人未能在业主工作的这些组成部分或系统完成后365天内向业主交付书面通知，应被视为构成业主对该义务的履行。如果租户及时将书面通知交付给房东，房东应自负费用(或执行房东承包商提供的保修)迅速纠正任何此类部件或系统(除非房东合理地确定维修是由于租户或租户的承包商或代理人的行为或不作为所致(在这种情况下，租户应对此负全部责任))。

第2节

改进

第3节

施工图

第4节

改善工程的施工

第5条

其他

承租人工作书附件1

初步拆卸图则

内部租户拆除：凯德置地有限公司位于拉斯克大道6055号的写字楼，日期为2022年8月15日，由HED准备：

承租人工作书附件2
 

初步施工进度计划

Crinetics PharmPharmticals 6055 Lusk Blvd，圣地亚哥初步时间表日期为2022年8月15日(任务名称L15-0250 Crinetics PharmPharmticals-6055 Lusk TI，San Diego)：

承租人工作书附件3

LEED认证

承租人工作书附件4
 

初步空间计划

Crinetics初步测试选项1-修订日期为2022年8月15日，由HGA编写(项目编号4969-001-00)：

[***]

承租人工作书附件5

施工规章制度

商业一般责任保险应包括房屋/作业(如果建筑工程涉及任何地下工程，则包括爆炸、坍塌和地下保险)、独立承包商、产品和已完成的作业，以及所有书面合同的一揽子合同责任，所有这些都包括广泛形式的财产损害保险。上述保险单应包含一项条款，即在至少提前三十(30)天书面通知房东之前，不得取消或续保保险单所提供的保险。在任何建筑工程开始和每次续期之前，应向业主提交保险证书，包括显示此类保险有效的所需背书。对于已完成的作业，必须在较短的十(10)年内保持覆盖范围，并在施工工作完成后保持适用的休眠状态。每一家保险商的最低A.M.Best评级应为A-VIII。房东、其物业经理及其抵押权人应被指定为所有商业一般责任、商业汽车责任和伞形责任保险单下的额外保险人，涉及此类承包商或其代表执行的工作或操作所产生的责任，或汽车的所有权、维护或使用。每一承包商及其保险人应就有效的和可收取的保险所承保或本应承保的任何索赔提供代位求偿权豁免，包括根据该保险维持的任何免赔额。

展品“E”

信用证

圣地亚哥1有限责任公司
凯德置地美国C/O
收信人：威廉·邦德
第6大道575号套房3005
纽约州纽约市，邮编：10017

申请人

Crinetics制药公司

巴恩斯峡谷路10222号，2号楼

加州圣地亚哥，92121

女士们、先生们：

兹开出我方第号不可撤销信用证。_

我们承诺不时承兑贵方向我方开出的一张或多张汇票，总额不超过80万美元(800,000美元)。本合同项下的所有汇票必须注明“根据不可撤销信用证编号_开具，日期为20_”。

如本信用证规定的付款汇票和单据是在上午10：00或之前按照本信用证的条款和条件提交的。(加利福尼亚州时间)在任何一个营业日，所要求的金额应在下一个营业日以立即可用的资金支付。如果在上午10：00之后根据本信用证的条款和条件提出付款要求。(加利福尼亚州时间)在任何营业日，所要求的金额应在随后的第二个营业日以立即可用的资金支付。如果本信用证的到期日不是营业日，则该到期日应自动延长至下一个营业日。

本文所用的“营业日”是指除星期六、星期日或加利福尼亚州要求或授权银行关闭的日子以外的任何日子。

任何退票通知必须在上述付款的适用期限内发出。

允许部分绘图和多个演示，

本信用证的一个条件是，自本信用证的当前到期日_如果受益人收到我方的此类不续期通知，则受益人可在本合同到期日之前的任何时间提交汇票要求付款。在该到期日之后根据本信用证提交的任何单据将不予承兑。

本信用证如未按照前款规定到期，应于_

与本信用证有关的任何受益人通知应以书面形式发出，并应通过挂号信(要求提供回执)或快递服务送达美国圣地亚哥1号CapitaLand International USA，收件人：William Bond，575Five Avenue Suite3005，New York，NY 10017(或其他由受益人在信用证有效期内提供的书面通知地址)：任何发给受益人的通知副本，包括任何选择不延长本信用证的通知，仅供参考，应发送至：圣地亚哥1 LLC，Cushman&Wakefield，5625 Ruffin Road，Suite 210，San Diego，San Diego加利福尼亚州92123，收信人：物业管理-租赁(或受益人在本信用证期限内以书面形式提供的副本的其他地址)。然而，未收到此类副本或未提供此类通知的副本并不使我们向受益人发出的不延期通知无效。

我方同意，我方没有义务或权利询问受益人根据何种依据决定向我方提交本信用证项下的汇票。我们特此放弃基于申请人任何欺诈指控的任何抗辩。

本信用证可连续全部转让，但不得超过指定受让人(“受让人”)当时的可用金额，前提是此类转让符合当时适用的法律和法规，包括但不限于美国财政部和美国商务部的法规。在转账时，信用证正本和修改正本(如果有)必须连同我们的转账表格(可根据要求提供)和我们转账委员会的付款一起交给我们。根据本协议进行的任何转让必须严格遵守本协议的条款以及国际商会第590号出版物《国际备用惯例》(ISP98)第6条的条件。

本不可撤销备用信用证受《1998年国际备用信用证惯例》(“ISP98”)、国际商会出版物590和《加利福尼亚州统一商法典》(在与之不抵触的范围内)的约束。

展品“F”

环境调查问卷

环境调查问卷
商业及工业物业

说明：以下问卷应由承租人代表填写，并了解指定建筑物/地点的计划运营情况。请清晰打印，并根据需要附加纸张。

1.0流程信息

描述计划的场地用途，包括该场地计划的制造工艺和/或试点工厂的简要描述(如果有)。

2.0危险材料--废物除外

是否(或是否)非废物危险材料将/正在使用或储存在该场地？如果是，请继续下一个问题。如果没有，请转到第3.0节。

2.1.本物业是否处理下列材料？是否

[如果一种材料被使用、产生、加工、生产、包装、处理、储存、排放、排放或处置，则该材料被处理。]如果是，请勾选(右击属性)下面适用的正确消防规范危险类别。

2-2.对于上面第2.1节中检查的所有材料，请在下表中列出网站上使用或储存的具体材料、用途和数量；或附上单独的清单。注：如果是专利产品，则不需要注明成分，但需要提供危害信息和数量。

2-3。描述上述第2-2节中材料的计划储存区位置。视情况包括现场地图和图纸。

2-4。其他危险物品。如果适用，请选中下面(右击属性)。注：如果检查了后两者中的任何一个(BSL-3和/或放射性同位素/辐射)，请注意，并非所有租赁地点/城市或租赁协议都允许这些危险；如果这些危险中的任何一个是计划的，则在获得监督机构授权/许可证的副本时，将需要提供额外的信息。

3.0危险废物(即受管制的化学废物)

是否会产生危险废物？是否

如果是，请继续下一个问题。如果没有，请跳过这一节，转到第4.0节。

3.1是否或将在物业上产生、处理或处置(在适用和允许的情况下)以下任何危险(化学)废物？

3比2。列出并估计上述问题3-1中确定的危险废物的数量。

3比3。废物表征方式：过程知识环境保护局实验室分析两者

3比4。请包括名称、地点和许可证编号(例如，EPA ID号)适用于运输和处置设施。如有必要，请单独附上页面。如果还不知道，写上“待定”。

3比5。过程中是否采用了污染控制或监测，以防止或最大限度地减少废物排放到环境中？注：这不是指通风柜；例如，建筑物排气扇、沉淀池、废水pH中和系统等的空气洗涤器、旋风分离器、碳或高效空气过滤器等。

 Yes  No

4.0其他受管制废物(即受管制生物废物，在加州称为“医疗废物”)

4比1。您会(或会)产生医疗废物吗？是否如果不会，请跳到第5.0节。

4比2。检查将产生的废物类型，所有这些都属于加州医疗废物法案：

4-3。哪家供应商将用于场外高压灭菌和/或焚烧？

4比5。您有此站点的医疗废物许可证吗？是，否，不是必需的。

没有，但会提交一份申请。

5.0地下储罐(UST)和地上储罐(AST)

5比1。地下储油罐(UST)、地上储油罐(AST)或用于储存石油产品、化学品或液体废物的相关管道是否在现场存在(续租)或计划运营(新租户)所需？是否

注：如果您将拥有自己的柴油应急发电机，那么您将至少拥有一台AST！[注：如果一台备用发电机为多个租户提供服务，那么房东通常会处理许可证。]

如果不是，请跳到第6.0节。如果是，请描述UST或AST的容量、内容物、年限、类型以及任何相关的泄漏检测/防止泄漏措施。如有需要，请附加其他页面。

*注：以下是泄漏检测/防止泄漏措施的例子：完整性测试、库存核对、泄漏检测系统、溢流保护、二次密封、阴极保护。

5比2。如果有的话，请提供油罐完整性测试结果和/或监控文件的副本。

5比3。美国科技大学/美国科技大学是否已在相关监管机构注册并获得许可？是，否，目前还没有

如果是，请附上所需许可证的副本。颁发许可证的监督机构见第7-1节，但当地空气质量区(湾区空气质量管理区=BAQMD；或圣地亚哥空气污染控制区=圣地亚哥APCD)许可的柴油应急发电机除外。

5比4。如果本调查问卷是为了续签租约而填写的，如果有任何UST/AST泄漏，请说明释放的物质、受影响的介质(例如土壤、水、沥青等)、采取的措施以及对事件的所有补救措施。

5比5。如果要完成此调查问卷以续订租约，是否已将UST/AST从物业中移除？

 Yes  No

如果是，请提供任何正式的封闭信或报告和支持文件(例如，分析测试结果、补救报告结果等)。

5比6。续租时，现场是否有任何地上或地下管道用于运输化学品或废物？

 Yes  No

对于新租户，计划的运营是否需要安装此类型的设备？是否

如果对本节第5-6节中的任一问题回答是，请描述。

6.0含石棉建筑材料

请注意，该物业可能已经进行了石棉调查。如果提供，请查阅确定已知含石棉材料或推定含石棉材料的位置的信息。应通知所有人员和适当的分包商这些材料的存在，并告知不要扰乱这些材料。任何活动

这涉及到干扰或移除这些材料，必须由受过适当培训的个人/承包商完成。

7.0其他监管许可/要求

7比1。该作业是否有或需要工业废水排放许可才能排放到当地的国家污染物排放消除系统(NPDES)？[例如：当设备清洗产生的废水在排放到卫生间或实验室下水道之前通过pH中和系统输送到某些制药生产废水时；等等。]许可证是从处理废水的地区卫生区获得的。

是不是，但会准备一份并提交给业主物业管理公司。

如果是，请附上本许可证的副本，或在准备好后再提供。

7-2。是否为现场制定了危险材料商业计划(HMBP)并通过加利福尼亚州电子报告系统(CERS)提交？[注：必须这样做的触发上限是：如果是任何一种类型的压缩气体，则触发上限为≥200立方英尺(二氧化碳和惰性简单窒息气体除外，其触发上限较高，为≥1,000立方英尺)；如果是任何一种危险化学液体，则为≥55加仑；以及如果是任何一种危险化学固体，则为≥500磅。所以一个全尺寸的气瓶和260升的液氮都是引爆物！不要忘记备用应急发电机中的柴油，如果柴油油箱尺寸为≥55加仑，并且在租户(而不是房东)允许的情况下使用。]注：加利福尼亚州的每个当地认证统一计划机构(CUPA)管理HMBP流程，因此从那里开始。例如：圣马特奥县的城市CUPA是县环境卫生部门；加利福尼亚州海沃德市的CUPA是海沃德消防局；山景的CUPA是山景消防局；圣地亚哥的CUPA是圣地亚哥县危险材料司(HMD)，

是否，非必填项。没有，但会准备并提交一份，并向业主物业管理公司提供一份副本。

如已填妥，请附上副本。完成更新后，继续提供更新版本。这是一项法律要求，因为该州法律规定，位于租赁或租赁不动产上的企业的所有者/经营者应以书面形式通知房产所有者，该企业受危险材料商业计划要求的约束并遵守该要求(健康和安全法规第6.95章，25505.1节)。

7-3。注意：请注意，如果您参与了任何需要建筑许可证的租户改进，您将被要求向当地城市提供危险材料库存声明(HMI)，以确保您的危险化学品符合特定建筑适用建筑占用的适用消防法规消防区域限制。卫生管理信息系统将包括第2-2节中所列的大部分信息。房东或房东的物业管理公司均不明确保证第2-2节中提供的库存一定满足适用的加州消防法规对建筑物占用的消防面积限制，尤其是在合租的情况下。承租人有责任确保设施和场地能够合法地处理预期的操作和其操作所需的危险材料，但房东很乐意在可能的情况下协助这一决定。

认证

我对这份问卷中描述的房地产很熟悉。通过在下面签名，我声明并保证尽我所知，上述问题的答案是完整准确的。本人亦明白，出租人在评估任何与物业有关的环境责任风险时，将依赖本人回答的完整性及准确性。

展品“G”

租户的清洁规范

办公区：

空的垃圾桶和其他垃圾桶。垃圾应从建筑物移至指定的收集区。

清洁后，所有椅子和废纸篓应放回正确位置。

清洁、抛光和消毒饮水机。

用经过特殊处理的拖把擦去所有合成地板上的灰尘。用吸尘器清扫所有铺有地毯的区域。

彻底清除桌子、办公家具和配件上的灰尘。桌上的纸张和桌上配件不能移动。

清除门、门框和墙壁开关板上的指纹和污渍。

清洁的入口门玻璃和所有隔断玻璃。

干净的玻璃桌面。为台式机提供完全清除所有纸张的服务。

彻底清除所有接触不到的区域、扶手和门框内部的灰尘。

彻底清除窗台、窗台、百叶窗和木质镶板、扶手和栏杆的灰尘。

灰尘水平或百叶窗(如果适用)。

清洁和抛光入口门金属和门槛。

清洁灭火器和/或消防水龙带柜子、灰尘和清洁橱柜玻璃。

清除地板和墙壁上的门、隔断、墙壁、木制品、窗框、竖挺和壁架、墙上开关和插头上的所有斑点、污迹和痕迹。

整个大楼的所有楼梯间都有警察。

清洁所有踢脚板。

清洁和消毒电话。

如适用，请清洁室外邮箱。发现干净的地毯。

桌子下面的吸尘器。

把所有的图样和相框都抹上灰尘。

清除所有高接触区域的灰尘；门框、门顶和隔断。吸尘器软垫家具。

边缘真空地毯。硬质地面

每天清扫和现场拖地，确保去除擦伤痕迹。

每月擦洗和翻新地板，确保完工后擦干净踢脚板。

多租户楼层的公共走廊洗发水。

彻底吸尘所有走廊地毯。

清洁和抛光电梯门和控制面板。彻底清洁电梯驾驶室内部。真空门轨和车座。

空的垃圾桶和其他垃圾桶。将垃圾从建筑物中移至指定的收集区。(垃圾

从建筑物中清除垃圾将由外部垃圾清除供应商提供。)

用经过特殊处理的抹布擦拭所有合成地板。

清洁、抛光和消毒饮水机。

去掉门、门框和墙壁开关板上的指纹、污渍。

清洁的入口门玻璃和所有隔断玻璃。

空的垃圾桶和卫生巾容器。重新填充卫生纸、纸巾、座套、肥皂和

卫生巾自动售货机。

清洗、冲洗和擦干所有马桶和马桶固定装置。

彻底清洁和消毒厕所，顶部和底部。用杀菌液拖地板。

将干净的水倒入地面排水沟，以防止下水道气体外泄。

冲洗小便器滤网和相邻的瓷砖(根据需要更换滤网)。

彻底清洁所有皂液器喷嘴。

清洁和抛光所有金属制品。

彻底清洁马桶和小便器，去除污渍-保持无垢。

隔断和墙板顶部的灰尘。

将干净的水倒入地面排水沟，以防止下水道气体外泄。

每天清扫和现场拖地，确保去除擦伤痕迹。

每月擦洗和翻新地板，确保完工后擦干净踢脚板。

将指示所有清洁人员立即报告任何损坏、管道问题等。他们在向乘务主管打扫时遇到了这种情况。

所有非自动传感器灯将在夜间关闭。看门人的储藏室和所有建筑服务区将

始终保持整洁有序的状态。

只有当租户在IT上贴上OneSourceBasura贴纸时，才会清除箱子和任何不规范的垃圾。

展品“H”

维修保养说明书

展品“我”

故意删除的。

展品“J”

房东的可持续发展实践

展品“K”

故意删除

展品“L”

租约备忘录

本租约自2022年_起生效。[圣迭戈1号有限责任公司]，特拉华州有限责任公司(“房东”)和CRINETICS制药公司，特拉华州公司(“租户”)。

独奏会

业主与租客于本协议生效日期(以下简称“生效日期”)订立若干租赁协议(“租赁协议”)，其条款、条文及条件在此引用时并入本文，其范围犹如全文所述，据此，业主已按租约条款、条款及条件，向租客出租及向业主出租某些地块，包括但不限于某些不动产，连同现在或以后位于其上的所有建筑物、构筑物、固定装置及改善工程，更具体地在附于本文件并通过本参考文献并入本文件的附件“A”中描述(“财产”)。除非本备忘录另有明确规定，否则本备忘录中使用的所有定义术语的含义应与租约中该等术语的含义相同。

因此，房东和租客在此特别提及本租约的下列条款、条款和条件：

租期自生效日期起计，于_

承租人有权根据租约的条款和条件，通过书面通知房东，将租约延长最多两(2)个连续期限，每次五(5)年。

租约的正本归房东和租客所有。该租约包含其他条款，该等条款并未于本租约中载述，但为所有目的而在此以参考方式并入，而本备忘录的目的是让物业交易各方知悉租约的存在及其内容(如适用)，并应完全批准及确认租约的所有其他条款，一如该等条款已于此载明。拥有租赁条款合法权益的人士可按上述地址向房东或租户索取有关租赁条款的其他信息。

本备忘录仅供记录之用，不会在任何方面修改、取代、删减、增加或更改本租约的所有或任何条款。在本合同条款与租赁条款不一致的情况下，以租赁条款为准。

本备忘录可签署一份或多份副本，每份副本均应视为原件。

下列签署当局在本日亲自到本人席前_[SAN DIEGO 1 LLC]，一家特拉华州有限责任公司，并向本人确认，他是为了上述文书所述的目的和代价以及以其中所述的身份签立该文书的。

于2022年5月_日由本人亲笔签署并加盖公章。

以下签署当局于本日在本人面前亲自出庭_

于2022年5月_日由本人亲笔签署并加盖公章。