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Sabra报告2022年第三季度业绩；提供业务更新

加利福尼亚州欧文，2022年11月7日-Sabra Health Care REIT，Inc.(以下简称“Sabra”，“公司”或“We”)(纳斯达克股票代码：SBRA)今天公布了2022年第三季度的经营业绩。此外，该公司还提供了业务最新情况。

2022年第三季度业绩和近期事件

·2022年第三季度稀释后普通股每股业绩如下：

•Net Loss: $(0.22)

•FFO: $0.28

·标准化FFO：0.36美元

•AFFO: $0.34

·标准化AFFO：0.35美元

·EBITDARM覆盖范围摘要：

·熟练护理/过渡期护理：

◦1.83x(形式上适用于北美过渡，Avamere租赁修订)

◦1.60x(形式上适用于北美过渡、Avamere租赁修订，不包括提供商救济基金)

·高级住房--租赁：1.13倍

·行为健康：1.72倍

·专科医院及其他：7.30倍

·在另一份新闻稿中，Sabra宣布，将把之前租赁给北美医疗保健公司(North American Health Care，Inc.)的24处物业组合转移到Sabra现有的两个租户--Ensign Group(“Ensign”)和Avamere Family of Companies(“Avamere”)，初始年租金合计为3,450万美元。

·在2022年第三季度，我们以7170万美元的价格收购了两个高级住房管理社区，其中一个是通过我们的专有开发管道，估计混合稳定现金收益率为7.2%。

·2022年第三季度，我们通过出售三个设施获得了2310万美元的总收益。正如之前披露的那样，我们继续在其他处置方面取得进展，预计将产生超过2亿美元的毛收入。合同下的销售预计将在2022年12月31日之前完成，这取决于惯例的成交和尽职调查条件。

·截至2022年9月30日，我们的净债务与调整后EBITDA的比率为5.50倍，我们预计到今年年底，我们将利用上述处置活动的收益，将杠杆率降低到接近我们长期杠杆率目标的5.0倍。我们仍然致力于保持强劲的资产负债表，并在不进入资本市场的情况下加强我们的投资组合。

·2022年11月7日，我们的董事会宣布季度现金股息为每股普通股0.30美元。红利将于2022年11月30日支付给截至2022年11月17日收盘时登记在册的普通股股东。

业务最新消息

扩展与Ensign和Avamere的关系

在另一份新闻稿中，Sabra宣布将把之前出租给北美公司的24处物业组合转移到Sabra现有的两个租户Ensign和Avamere手中，初始年租金合计为3450万美元。因此，Ensign将成为Sabra最大的关系之一，约占年化现金NOI的8%，而Avamere仍将是Sabra最大的关系之一，也占年化现金NOI的约8%。Sabra认为，这笔交易是提高这一高质量房地产投资组合长期价值的独特机会，并指出增强的信用状况支持其租金收入，Ensign的公司担保和50亿美元的股票市值突显了这一点。这些设施向Ensign运营公司和Avamere的过渡预计将于2023年2月1日完成，并仍有待某些监管批准和其他关闭条件的完成。Sabra预计在截至过渡期结束的第四季度从这些设施获得的总收入为1,470万美元，这与Sabra在此期间根据之前与北美公司签订的租约获得的租金大致相同。

首席执行官兼董事长Rick Matros在评论第三季度业绩时表示：“北美业务组合的转变应该会增强Sabra未来收益流的持久性。我们赞赏公共卫生紧急情况的延长，因为医疗保健行业继续在具有挑战性的经营环境中导航。尽管技术和高级住房资产类别的复苏速度慢于我们所有人的预期，但劳动力市场的持续改善令我们感到鼓舞，尽管改善速度缓慢，但这一直是更快复苏的主要障碍。我们之前披露的资产出售正在按预期进行，我们继续收到收购更多熟练护理资产的兴趣。我们计划继续这一战略，这将进一步使我们的资产类别多样化，并为我们正在进行的投资活动提供资金。“

流动性

截至2022年9月30日，我们拥有约8.877亿美元的流动资金，其中包括2630万美元的无限制现金和现金等价物，以及我们循环信贷安排下8.614亿美元的可用借款。截至2022年9月30日，我们在ATM计划下也有4.75亿美元可用。

电话会议和公司信息

2022年11月8日(星期二)太平洋时间上午10点，将举行电话会议并同时进行网络直播，讨论2022年第三季度业绩。网络直播网址为https://edge.media-server.com/mmc/p/eyzpt5x9.要通过电话参与，请提前在https://register.vevent.com/register/BId527bdd7b5cd4bd685268d3255d6aed6注册，以获得访问电话会议所需的唯一个人识别码。拨入号码是(844)543-0451。电话会议的数字重播将在该公司的网站上收看，网址是：www.sprar Health.com。公司第三季度的补充信息包也将在公司网站的“投资者”部分获得。

关于萨布拉

截至2022年9月30日，Sabra的投资组合包括407处供投资的房地产(包括(I)270个熟练护理/过渡护理设施，(Ii)52个老年住房社区(“老年住房租赁”)，(Iii)54个由第三方物业经理根据物业管理协议经营的老年住房社区(“高级住房管理”)，(Iv)16个行为健康设施和(V)15个专科医院和其他设施)，1项待售资产，1项销售型租赁投资，15项应收贷款投资(包括2项抵押贷款和13项其他贷款)，七项优先股投资和两项对未合并合资企业的投资。截至2022年9月30日，Sabra持有的投资房地产包括41,053张床位/单位，分布在美国和加拿大。

前瞻性声明避风港

本新闻稿包含1995年私人证券诉讼改革法中定义的“前瞻性”陈述。任何与历史或当前事实或事项无关的陈述均为前瞻性陈述。这些陈述可以通过使用“预期”、“相信”、“打算”、“应该”或类似的术语或其否定来识别，但不限于此。前瞻性陈述的例子包括有关我们对最近和即将进行的投资和处置的预期；我们即将进行的北美投资组合的过渡以及对我们收益流的相关影响的预期；我们对我们与Ensign和Avamere关系的增长以及由此对将过渡到Ensign和Avamere的24处物业的长期价值产生的影响的预期；我们对杠杆率的预期；以及我们对未来财务状况、运营结果、现金的其他预期。

流动、流动资金、业务战略、增长机会、潜在投资和处置，以及未来运营和筹资活动的计划和目标。

由于各种因素，我们的实际结果可能与前瞻性陈述中预测或预期的结果有很大差异，这些因素包括但不限于以下因素：流行病、流行病或其他传染性疾病，包括新冠肺炎的持续影响，旨在防止其传播的措施，以及对我们的租户、运营商和高级住房管理社区的相关影响；与我们的高级住房管理社区有关的运营风险；我们行业的竞争条件；关键管理人员的损失；影响我们财产的未投保或保险不足的损失，以及环境合规成本和责任的可能性；与资产会计有关的潜在减值费用和调整；由于会计准则更新(“ASU”)2016-02年度报告的租金和相关收入的潜在变异性，以及经华硕后续修订的租赁；与我们在未合并的合资企业中的投资相关的风险；灾难性天气和其他自然或人为灾难；气候变化对我们物业的影响以及未能实施可持续和节能措施；我们租户和运营商的运营成本增加。, 由于劳动力市场挑战和宏观经济因素，如通货膨胀；加强医疗监管和执法；我们的租户依赖政府和其他第三方付款人计划的补偿；我们的租户宣布破产或资不抵债的影响；我们找到替代租户的能力和获得新物业的不可预见成本的影响；诉讼和不断上升的保险成本对我们租户业务的影响；要求监管机构批准医疗保健财产转让的影响；环境合规成本和与我们拥有的房地产相关的负债；我们的租户或运营商未能遵守适用的隐私和数据安全法律，或对我们或我们的租户或运营商的信息技术的实质性违反；我们专注于医疗保健房地产部门，特别是在熟练的护理/过渡性护理设施和老年住房社区，这使得我们的盈利能力更容易受到特定行业低迷的影响，而不是我们投资于多个行业；我们的巨额债务和我们偿还债务的能力；我们的债务协议中可能限制我们支付股息、投资能力的契约, 产生额外的债务并以有利的条件对债务进行再融资；市场利率上升；信用评级的不利变化；我们在预期水平进行股息分配的能力；我们通过股权和债务融资筹集资本的能力；外币汇率的变化以及与我们在美国境外拥有财产相关的其他风险；房地产投资的相对缺乏流动性的性质；我们根据联邦税法维持我们作为房地产投资信托基金(REIT)地位的能力；遵守REIT要求以及与我们作为REIT身份相关的某些税收监管事项；影响REIT的税收法律和法规的变化；我们的管理文件和马里兰州法律中的所有权限制和收购抗辩，可能会限制控制权的变更或业务合并的机会；以及我们的章程中的独家论坛条款。

有关可能影响我们业务的风险和不确定性的其他信息，请参阅我们提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的文件，包括截至2021年12月31日的10-K表格年度报告第I部分第1A项。我们不打算，也没有义务更新任何前瞻性信息，以反映本新闻稿发布之日后的事件或情况，或反映意外事件的发生，除非法律要求这样做。

租户、运营商和借款人信息

本新闻稿包括有关向我们以及我们的运营商和借款人租赁物业的某些租户的信息，其中大多数不受美国证券交易委员会报告要求的约束。本新闻稿中提供的与我们的租户、运营商和借款人相关的信息是由这些租户、运营商和借款人提供的，或源自这些租户、运营商和借款人提供的信息。我们还没有独立核实这一消息。我们没有理由相信这些信息在任何实质性方面都是不准确的。我们提供此数据仅供参考。

关于非公认会计准则财务计量的说明

本新闻稿包括以下被美国证券交易委员会定义为非公认会计准则财务指标的财务指标：调整后息税前利润、净债务与调整后息税前利润之比、净营业收入、现金净收益、年化现金净收益、运营资金、标准化净收益、调整后净收益、标准化净收益、稀释后每股净收益、摊薄后每股净收益。这些衡量标准可能与其他公司使用的非GAAP财务衡量标准不同，这些衡量标准的公布并不是孤立地考虑，也不是为了替代根据美国公认会计原则准备和公布的财务信息。对这些非公认会计准则财务指标的解释包括在本新闻稿的报告定义中，我们认为最具可比性的公认会计准则财务指标与这些非公认会计准则财务指标的对账包括在我们网站https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results.的投资者部分。

接触

投资者和媒体查询电话：(888)393-8248

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合并(亏损)收益表

(千美元，每股数据除外)

(1)有关租金及相关收入的其他详情，请参阅第6页。

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合并损益表--补充资料

(单位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合并资产负债表

(千美元，每股数据除外)

 

 

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合并现金流量表

(单位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc.

运营资金(FFO)、标准化FFO、

调整后的运营资金(AFFO)和归一化AFFO

(千美元，每股数据除外)

(1)支持付款的资金不需要Sabra的出资，而是来自我们与Enlivant的未合并合资企业从TPG收到的收益，用于发行截至2022年9月30日的三个月和九个月的优先股权益，以及合资企业截至2021年9月30日的九个月的手头现金。

(2)截至2022年和2021年9月30日的三个月和九个月的FFO和AFFO分别包括与传统关爱资本财产公司投资有关的期间赚取的100万美元和120万美元。截至2022年9月30日的9个月的FFO包括与我们加拿大借款相关的220万美元外币交易损失。此外，FFO和AFFO的其他正常化项目包括扣除回收后的三重净运营费用。

调整后的EBITDA*

调整后的EBITDA按扣除利息、税项、折旧和摊销前收益(“EBITDA”)计算，不包括合并相关成本、公司长期股权奖励计划下的基于股票的薪酬支出和贷款损失准备金的影响。调整后的EBITDA是衡量经营业绩的一项重要的非GAAP补充指标。

年化现金净营业收入(“年化现金NOI”)*

该公司认为，根据公认会计原则定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司认为年化现金NOI是一项重要的补充措施，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。该公司将年化现金NOI定义为年化收入减去运营费用和非现金收入和支出。年化现金NOI不包括包括在净收入中的所有其他财务报表金额。

年化收入

租赁和利息项下的年度合同租金收入，以及公司应收贷款和其他投资产生的其他收入，基于截至本报告期末的投资额和适用条款。年化收入不包括租户回收或额外租金，并已作出调整，以(I)反映截至各自期间结束时已收到的与不再按应计制入账的租赁有关的十二个月的实际付款，(Ii)根据本公司2017年与Genesis的谅解备忘录，将Sabra应支付的剩余租金从先前的资产出售中扣除，及(Iii)反映Avamere的年度基本租金自2022年2月1日起减至3070万美元。

行为健康

包括为有精神健康状况、化学依赖或物质成瘾的患者提供住院和门诊护理的行为医院，以及为化学依赖和物质成瘾提供治疗服务的成瘾治疗中心，其中可能包括住院护理、门诊护理、医疗戒毒、治疗和咨询。

现金净营业收入(“现金净额”)*

该公司认为，根据公认会计原则定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司认为现金NOI是一项重要的补充措施，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。该公司将现金NOI定义为总收入减去运营费用和非现金收入和支出。现金NOI不包括包括在净收入中的所有其他财务报表金额。

EBITDARM

特定设施的利息、税项、折旧、摊销、租金和管理费前收益(“EBITDARM”)应计入物业运营商/租户(而不是本公司)，在所述期间。该公司使用EBITDARM来确定EBITDARM的覆盖范围。EBITDARM作为一种分析工具有其局限性。EBITDARM不反映设施资本支出或合同承诺的历史现金支出或未来现金需求。此外，EBITDARM不代表物业的净收入或业务现金流量，不应被视为这些指标的替代指标。本公司利用EBITDARM来评估物业的核心业务，方法是取消可能因营运商/租户及营运结构而有所不同的管理费，并作为衡量本公司营运商/租户及有关担保人产生足够流动资金以履行对本公司的相关责任的能力的补充措施。

EBITDARM覆盖范围

表示本报告所述期间的EBITDARM与自有设施(不包括高级住房管理社区)的现金租金的比率。EBITDARM覆盖率是对物业为运营商/租户(不是公司)产生现金流以履行运营商/租户的相关现金租金和对公司的其他义务的能力的补充衡量。然而，除其他因素外，其有用性受到限制EBITDARM有用性的相同因素的限制。EBITDARM覆盖范围只包括稳定的设施，不包括没有数据或没有意义的设施。

运营资金(FFO)和调整后的运营资金(AFFO)*

该公司认为，根据公认会计原则定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司还认为，根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义定义的运营资金，或FFO，以及调整后的运营资金，或AFFO(及相关每股金额)是衡量公司经营业绩的重要非GAAP补充指标。由于用于房地产资产的历史成本会计惯例要求直线折旧(土地除外)，这种会计列报意味着

房地产资产的价值会随着时间的推移而可预见地缩水。然而，由于房地产价值在历史上一直随着市场和其他条件的上升或下降而上升或下降，因此，使用历史成本核算折旧的房地产投资信托基金的经营业绩报告可能信息较少。因此，NAREIT创建了FFO，作为房地产投资信托基金经营业绩的补充衡量标准，根据GAAP的定义，该指标将历史成本折旧和摊销等项目从净收入中剔除。FFO的定义是按照公认会计准则计算的净收益，不包括房地产处置的收益或亏损，不包括与其未合并的合资企业有关的房地产处置的损益，加上与非控股权益有关的净额，加上与未合并的合资企业有关的公司应占的折旧和摊销份额，以及当减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产的价值下降时，合并和未合并实体的房地产减值费用。AFFO定义为FFO，不包括并购成本、基于股票的薪酬支出、非现金租金及相关收入、非现金利息收入、非现金利息支出、债务清偿损失的非现金部分、贷款损失准备金和其他准备金、非现金租赁终止收入和递延所得税以及其他非现金收入和费用项目(包括衍生工具的无效收益/损失, 以及与非控股权益相关的非现金收入和支出金额)以及本公司在与其未合并的合资企业相关的非现金调整中的份额。本公司相信，使用FFO和AFFO(以及相关的每股金额)，再加上所要求的GAAP陈述，将提高投资者对本公司经营业绩的了解，并使房地产投资信托基金之间的经营业绩比较更有意义。本公司认为FFO及AFFO是检讨营运及财务表现比较的有用指标，因为剔除上述适用项目后，FFO及AFFO可协助投资者比较本公司不同期间的经营表现或与其他公司比较。虽然FFO和AFFO是房地产投资信托基金经营业绩的相关和广泛使用的衡量指标，但它们并不代表GAAP定义的运营现金流或净收入，不应被视为评估公司流动性或经营业绩的替代指标。FFO和AFFO也不考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也不声称它们表明可用于满足公司未来现金需求的现金。此外，公司对FFO和AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托报告的FFO和AFFO相比，这些信托没有根据当前的NAREIT定义定义FFO，或者解释了当前的NAREIT定义或定义了与公司不同的AFFO。

补助金收入

赠款收入包括州或联邦政府专门向我们的老年住房管理投资组合中的社区支付的与大流行有关的资金，与原本为向居民提供护理而收到的金额相比是递增的。

净债务*

本公司合并财务报表中报告的循环信贷安排、定期贷款、优先无担保票据和担保债务的本金余额，扣除本公司合并财务报表中报告的现金和现金等价物。

净债务与调整后EBITDA之比*

债务净额对经调整EBITDA的计算方法为债务净额除以年化经调整EBITDA(经调整EBITDA)，经年化调整后的调整使于各自期间内完成的收购及处置生效，犹如该等收购及处置于所述期间开始时已完成。

净营业收入(NOI)*

该公司认为，根据公认会计原则定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司认为NOI是一项重要的补充措施，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。该公司将NOI定义为总收入减去运营费用。NOI不包括包括在净收入中的所有其他财务报表金额。

归一化FFO和归一化AFFO*

标准化FFO和标准化AFFO分别代表FFO和AFFO，对公司认为不能反映其持续经营业绩的某些收入和支出项目进行了调整。本公司认为，标准化FFO和标准化AFFO是评估不包括这些收入和费用项目的公司经营业绩的有用指标，以帮助投资者比较公司不同时期的经营业绩或与其他公司相比。归一化FFO和归一化AFFO不代表运营现金流或净收入，定义如下

在评估公司的流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代指标。正常化FFO和正常化AFFO也不考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也不声称它们表明可用于满足公司未来现金需求的现金。此外，本公司对归一化FFO和归一化AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托报告的归一化FFO和归一化AFFO相比，这些房地产投资信托没有根据当前的NAREIT定义定义FFO，或解释当前NAREIT定义或定义FFO和AFFO或归一化FFO和归一化AFFO与本公司不同。

入住率

占有率是所示期间各设施的平均运营占有率。百分比的计算方法是将实际人口普查除以同期可用床位/单位提供的期间。入住率只包括稳定的设施，不包括没有数据或没有意义的设施。

REVPOR

REVPOR是指在所示期间，高级住房管理社区每个占用单位每月产生的平均收入。其计算方法为不包括补助金收入的居民费用和服务收入除以每月平均占用单位天数。REVPOR仅包括稳定的设施。

老年人住房

老年住房社区包括独立生活社区、辅助生活社区、持续护理退休社区和记忆护理社区。

高级住房-管理型

第三方物业管理人根据物业管理协议经营的高级住房社区。

熟练的组合

技能组合的定义是，熟练护理/过渡期护理机构的联邦医疗保险和非医疗补助管理型护理患者总收入除以所示期间技术护理/过渡期护理机构的总收入。技能组合只包括稳定的设施，不包括没有数据或没有意义的设施。

熟练护理/过渡期护理

熟练护理/过渡期护理设施包括熟练护理、过渡期护理、多执照指定和精神健康设施。

专科医院和其他

包括急性护理、长期急性护理和康复医院，提供住宿服务的设施，可能包括日常生活活动的援助，以及其他不被归类为熟练护理/过渡护理、老年住房或行为健康的设施。

稳定的设施

在收购时，该公司将每个设施归类为稳定或非稳定。此外，公司可在收购后将设施归类为非稳定设施。可能导致设施被归类为非稳定设施的情况包括新建成的开发项目、正在进行重大翻新或增建的设施、重新定位或过渡到新运营商的设施，以及租户商业模式的重大转变。这类设施通常在保持一致使用率的较早时间(熟练护理/过渡护理设施85%，老年住房社区90%)或分类日期后24个月被重新归类为稳定设施。稳定设施不包括(I)待售设施、(Ii)战略出售候选设施、(Iii)过渡至新运营商的设施、(Iv)由本公司租赁过渡至由本公司营运的设施及(V)于本报告所述期间前三个月收购的租赁设施。

*非公认会计准则财务指标

有关本新闻稿中使用的非公认会计准则财务指标的有用性和局限性的对账、定义和重要讨论，请访问https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results.。