EX-99.2

展品99.2

EALTY信任-Q220支持重组


目录表		补充报告--2022年9月30日

第一节-2022年第三季度收益新闻稿
第二节--财务信息		第三部分-核心投资组合信息

公司信息	3	核心属性	29
市值	4	核心顶级租户	33
经营报表		核心租约到期	34
合并损益表	5	核心新租金和续订租金的差价	35
损益表--按比例调整	7	核心资本支出	36
合并资产负债表	8
资产负债表--按比例调整	9
业务资金(“FFO”)、调整后的FFO(“AFFO”)	11	第四部分--基金信息
EBITDA	12
同物业净营业收入	14	基金概述	37
费用收入	15	基金属性	39
结构性融资	16	基金租赁到期	42
其他信息		发展和再开发活动	43
交易性活动	17
2022年指南	19
净资产估值信息	20
精选财务比率	21	第五节--其他信息
债务分析
摘要	24	重要说明	45
细部	25
到期日	27

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补充报告--2022年9月30日		公司信息

Acadia Realty Trust是一家完全整合的股权房地产投资信托基金，专注于位于主要街道和城市零售走廊以及进入门槛高、人口稠密的大都市地区郊区的优质零售物业的所有权、收购、重新开发和管理。Acadia通过其核心投资组合和一系列机会主义/增值投资基金拥有或拥有这些物业的所有权权益。欲了解更多信息，请访问公司网站：Www.acadiarealty.com.


联系信息

	公司总部	投资者关系	纽约证券交易所
	西奥多·弗雷德大道411号	詹妮弗·韩	符号AKR
	300套房	助理管制员
	Rye, NY 10580	(914) 288-8100
		邮箱：InvestorRelationship@acadiarealty.com



分析师覆盖范围

	美国银行/美林	花旗集团-全球市场	KeyBanc资本市场公司
	克雷格·施密特-(646)855-3640	克雷格·梅尔曼-(212)816-4471	Todd Thomas - (917) 368-2286
	邮箱：Craig.schmidt@bofa.com	邮箱：clig.mailman@citi.com	邮箱：tthoma@key.com


	绿街顾问	指南针研究与交易	摩根大通证券公司
	宝琳娜·罗哈斯·施密特电话：(949)640-8780	弗洛里斯·范·迪库姆-(646)757-2621	迈克尔·W·穆勒，CFA-(212)622-6689
	邮箱：projasschmidt@greenstreet.com	邮箱：fvandijkum@compasspointllc.com	邮箱：michael.w.mueller@jpmgan.com



	杰富瑞	真理论者
	Linda Tsai - (212) 778-8011	Ki Bin Kim, CFA - (212) 303-4124
	邮箱：ltsai@jefferies.com	邮箱：kibin.kim@truist.com


	3

市值

补充报告--2022年9月30日

(包括基金债务的按比例份额，以千计)


						未偿还普通股总额的变化										加权平均
	总市场				大写	股份和运营单位(千)										稀释每股收益				FFO
	大写 ($)			%	基于Net的债务1		普普通通股票			通用操作单元			总计			季度		黄大仙		季度		黄大仙
股权资本化
普通股		94,951				2021年12月31日的余额		89,304			5,059			94,363
共同业务伙伴(“业务伙伴”)单位		5,296				自动柜员机发行		5,151			—			5,151
合并普通股和运营单位		100,247				归属RS和LTIP		11			279			290
						OP转换		36			(36	)		—
2022年9月30日的股价	$	12.62				其他		6			—			6
						2022年3月31日的余额		94,508			5,302			99,810			93,310		93,310		99,103		99,103
股本-普通股和运营单位	$	1,265,117				自动柜员机发行		375			—			375
首选操作单元2		5,864				归属RS和LTIP		34			30			64
总股本		1,270,981		47%	47%	OP转换		16			(16	)		—
						其他		(4	)		—			(4	)
债务资本化						2022年6月30日的余额		94,929			5,316			100,245			94,945		94,120		100,281		99,898
合并债务3		1,831,231				自动柜员机发行		—			—			—
调整以反映按比例分摊的债务		(390,329	)			归属RS和LTIP		—			—			—
债务总资本化		1,440,902		53%	53%	OP转换		20			(20	)		—
						其他		2			—			2
总市值	$	2,711,883		100%	100%	2022年9月30日的余额		94,951			5,296			100,247			95,251		94,849		100,313		100,534

__________

反映了核心投资组合现金14,899美元的债务净额和按比例计算的基金现金份额4,670美元，总现金净额为19,569美元。

代表可分别转换为25,067和439,556个普通运营单位的188个A系列和126,593个C系列优先运营单位，乘以季度末的普通股价。

反映合并债务，不包括13,399美元的未摊销保费和未摊销贷款成本。


	4

合并损益表

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)



	2022年9月30日1
合并损益表	季度			年初至今
收入
租金收入	$	78,453		$	238,479
其他		1,493			7,233
总收入		79,946			245,712
运营费用
折旧及摊销		33,744			102,428
一般和行政		10,170			32,768
房地产税		11,749			34,657
物业经营		13,810			40,727
减值费用		33,311			33,311
总运营费用		102,784			243,891

处置财产的收益		8,885			49,916
营业(亏损)收入		(13,953	)		51,737
未合并关联公司亏损中的权益		(50,579	)		(46,169	)
利息和其他收入		3,994			9,890
已实现和未实现的投资和其他持有损失		(7,862	)		(18,415	)
利息支出		(21,162	)		(58,309	)
所得税前持续经营亏损		(89,562	)		(61,266	)
所得税优惠(规定)		17			(7	)
净亏损		(89,545	)		(61,273	)
可赎回非控股权益应占净亏损		3,193			3,193
非控股权益应占净亏损		30,461			18,653
阿卡迪亚净亏损	$	(55,891	)	$	(39,427	)


	5

合并损益表-明细

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)



	2022年9月30日1
核心投资组合和基金收入	季度			年初至今
财产性收入
最低租金	$	59,743		$	180,132
租金百分比		661			2,113
费用报销-CAM		6,148			19,816
费用报销--税		7,984			24,419
其他财产性收入		548			1,791
财产总收入		75,084			228,271

物业费
物业运营-CAM		10,604			31,611
其他物业经营(非CAM)		3,024			8,618
房地产税		11,749			34,657
财产费用合计		25,377			74,886

营业净收入--物业		49,707			153,385

其他收入(费用)
利息收入		3,994			9,890
直线租金收入(费用)		1,320			7,324
高于/低于市值租金收入(费用)		2,613			6,782
利息支出2		(19,496	)		(54,151	)
财务成本摊销		(1,602	)		(3,969	)
高于/低于市场的利息收入(费用)		26			78
融资租赁利息支出		(90	)		(267	)
资产和物业管理收入(费用)		(179	)		(516	)
其他收入(费用)		102			2,148
减值费用		(33,311	)		(33,311	)
核心投资组合和基金收入		3,084			87,393

手续费及其他收入
资产和物业管理费		186			549
促销和其他交易性收入净额		—			1,473
已实现和未实现的投资和其他持有损失		(7,257	)		(20,545	)
交易手续费3		33			150
所得税优惠(规定)		17			(7	)
费用和其他收入(亏损)合计		(7,021	)		(18,380	)

一般和行政		(10,170	)		(30,746	)

折旧及摊销		(33,654	)		(102,141	)
非房地产折旧及摊销		(90	)		(287	)
控制权变更及其他事项的收益(损失)		—			(859	)
处置财产的收益		8,885			49,916
(未计股本收益和非控股权益的亏损)		(38,966	)		(15,104	)

未合并关联公司亏损中的权益		(50,579	)		(46,169	)
非控股权益(包括可赎回的非控股权益)		33,654			21,846

阿卡迪亚净亏损	$	(55,891	)	$	(39,427	)


	6

损益表-按比例调整

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)



	截至2022年9月30日的季度						今年截至2022年9月30日
核心投资组合和基金收入	非控制性对以下项目感兴趣已整合子公司4			公司的对以下项目感兴趣未整合子公司5			非控制性对以下项目感兴趣已整合子公司5			公司的对以下项目感兴趣未整合附属公司6
财产性收入
最低租金	$	(23,855	)	$	11,971		$	(71,708	)	$	33,449
租金百分比		(81	)		98			(723	)		402
费用报销-CAM		(2,852	)		1,199			(9,530	)		3,960
费用报销--税		(2,560	)		2,519			(7,511	)		6,933
其他财产性收入		(234	)		83			(831	)		223
财产总收入		(29,582	)		15,870			(90,303	)		44,967

物业费
物业运营-CAM		(4,656	)		1,644			(14,524	)		4,299
其他物业经营(非CAM)		(869	)		238			(2,526	)		710
房地产税		(4,096	)		2,995			(11,965	)		8,276
财产费用合计		(9,621	)		4,877			(29,015	)		13,285
营业净收入--物业		(19,961	)		10,993			(61,288	)		31,682

其他收入(费用)
利息收入		(5	)		5			(10	)		12
直线租金收入(费用)		(391	)		438			(3,506	)		1,176
高于/低于市值租金收入(费用)		(567	)		1,031			(1,408	)		2,851
利息支出2		8,737			(4,106	)		26,339			(9,939	)
财务成本摊销		853			(298	)		2,170			(823	)
高于/低于市场的利息收入(费用)		—			21			—			63
融资租赁利息支出		38			—			167			—
资产和物业管理收入(费用)		405			(483	)		1,120			(1,320	)
其他收入(费用)		62			1			(911	)		36
减值费用		25,609			(50,779	)		25,609			(50,779	)
核心投资组合和基金收入		14,780			(43,177	)		(11,718	)		(27,041	)

手续费及其他收入
资产和物业管理费		2,335			155			7,488			456
促销和其他交易性收入净额		—			—			—			—
已实现和未实现的投资和其他持有损失		4,354			—			12,610			—
交易手续费3		1,353			281			4,183			620
所得税优惠(规定)		(3	)		(1	)		122			(11	)
费用和其他收入(亏损)合计		8,039			435			24,403			1,065

一般和行政		380			(192	)		1,304			(505	)
折旧及摊销		14,202			(7,645	)		43,822			(19,688	)
非房地产折旧及摊销		—			—			—			—
控制权变更及其他事项的收益(损失)		—			—			—			—
财产处分得(损)		(6,830	)		—			(38,022	)		—
(未计股本收益和非控股权益的亏损)		30,571			(50,579	)		19,789			(46,169	)

未合并关联公司亏损中的权益		—			—			—			—
非控股权益(包括可赎回的非控股权益)6		3,083			—			2,057			—

阿卡迪亚净亏损	$	33,654		$	(50,579	)	$	21,846		$	(46,169	)


	7

资产负债表

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


资产	已整合天平薄片			行项目详细信息：
房地产
土地	$	829,313		以成本价计算的发展中房地产的组成部分如下：
建筑物和改善措施		3,211,546		堆芯	$	53,981
在建工程		13,117		基金II		36,612
使用权资产--融资租赁		25,086		基金III		25,373
		4,079,062		基金IV		70,394
减去：累计折旧和摊销		(704,609	)	总计	$	186,360
总计		3,374,453
正在开发中的房地产		186,360		其他资产摘要，净额：
经营性房地产，净值		3,560,813		递延费用，净额	$	26,899
应收票据净额		123,966		应计应收利息		15,098
对未合并关联公司的投资和垫款		317,422		应由卖方支付		3,036
租赁无形资产，净额		110,620		预付费用		17,077
其他资产，净额		123,938		其他应收账款		1,527
使用权资产--经营租赁，净额		38,158		应收所得税		1,826
现金和现金等价物		18,068		公司资产，净额		1,376
受限现金		12,635		存款		521
应收直线租金，净额		33,361		衍生金融工具		56,578
应收租金，净额		13,460		总计	$	123,938
持有待售物业的资产		11,057
总资产	$	4,363,498

负债和股东权益
抵押贷款和其他应付票据，净额	$	945,235
无担保应付票据，净额		694,310		应付账款和其他负债汇总表：
无担保信贷额度		178,287		租赁负债--融资租赁，净额	$	6,917
应付帐款和其他负债		120,489		应付账款和应计费用		62,984
租赁负债--经营租赁，净额		36,157		递延收入		36,073
应付股息和分派		18,393		租户保证金、第三方托管和其他		14,509
租赁无形资产，净额		80,544		衍生金融工具		6
超出未合并联营公司收入和投资的分派		8,880		总计	$	120,489
总负债		2,082,295
承付款和或有事项
可赎回的非控股权益		72,352
股东权益
普通股		95
额外实收资本		1,940,033
累计其他综合收益(亏损)		49,684
超出累积收益的分配		(287,262	)
阿卡迪亚股东权益总额		1,702,550
非控制性权益		506,301
总股本		2,208,851
总负债、权益和可赎回的非控股权益	$	4,363,498


	8

资产负债表--按比例调整7

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


资产	非控制性对以下项目感兴趣已整合子公司5			公司的对以下项目感兴趣未整合附属公司6
房地产
土地	$	(164,639	)	$	69,616
建筑物和改善措施		(759,247	)		255,262
在建工程		(4,107	)		656
使用权资产--融资租赁		(2,346	)		22,473
		(930,339	)		348,007
减去：累计折旧和摊销		108,007			(67,551	)
总计		(822,332	)		280,456
正在开发中的房地产		(88,449	)		11,535
经营性房地产，净值		(910,781	)		291,991
应收票据净额		65,404			—
对未合并关联公司的投资和垫款		(171,937	)		(96,557	)
租赁无形资产，净额		(36,091	)		10,151
其他资产，净额		507			6,147
使用权资产--经营租赁，净额		(2,103	)		—
现金和现金等价物		(7,663	)		9,164
受限现金		(8,792	)		5,211
应收直线租金，净额		(7,046	)		5,254
应收租金，净额		(4,045	)		1,875
总资产	$	(1,082,547	)	$	233,236

负债和股东权益
抵押贷款和其他应付票据，净额	$	(544,311	)	$	196,997
无担保应付票据，净额		(39,732	)		—
无担保信贷额度		—			—
应付帐款和其他负债		(28,578	)		30,229
租赁无形资产，净额		(25,906	)		7,165
租赁负债--经营租赁，净额		(2,204	)		4
应付股息和分派		—			—
租赁负债--融资租赁		(2,864	)		7,721
超出未合并联营公司收入和投资的分派		—			(8,880	)
总负债		(643,595	)		233,236
股东权益
普通股		—			—
额外实收资本		—			—
累计其他综合收益(亏损)		—			—
超出累积收益的分配		—			—
阿卡迪亚股东权益总额		—			—
非控股权益(包括可赎回的非控股权益)		(438,952	)		—
总股本		(438,952	)		—
总负债、权益和可赎回的非控股权益	$	(1,082,547	)	$	233,236


	9

资产负债表--按比例调整7

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)

__________

损益表、资产负债表和按比例调整附注：

季度业绩未经审计，尽管它们反映了所有调整，管理层认为，这些调整对于公平列报中期经营业绩是必要的。

扣除截至2022年9月30日的三个月和九个月的资本化利息净额分别为110万美元和260万美元。

包括开发、建设、租赁和法律费用。

非控制性利益代表有限合伙人在合并合伙企业活动中的利益，包括可赎回的非控制性利益。

代表公司在共同投资合伙企业的活动中所占的份额，根据公认会计原则，每一项活动都包括在公司综合财务报表中的单行列报，并包括可赎回的非控股权益。

对非控股权益的调整不包括可分配给经营合伙单位的(亏损)收入，截至2022年9月30日的三个月和九个月分别为(310万美元和210万美元)。

该公司目前投资于基金II、III、IV&V和Mervyns II，这些基金合并在公司的财务报表中。


	10

业务资金(“FFO”)、调整后的业务资金(“AFFO”)1

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)



	截至的季度									年初至今			截至的季度			年初至今
	3月31日， 2022			6月30日， 2022			9月30日， 2022			9月30日， 2022			9月30日， 2021			9月30日， 2021
业务资金(“FFO”)：													(如上文所述)			(如上文所述)
净收益(亏损)	$	16,838		$	(374	)	$	(55,891	)	$	(39,427	)	$	12,007		$	20,535
房地产折旧和租赁成本摊销(扣除非控股权益份额)		24,313			26,597			27,097			78,007			23,111			69,995
(收益)房地产处置损失(扣除非控股权益份额)		(6,876	)		(2,961	)		(2,055	)		(11,892	)		—			(4,163	)
减值费用(扣除非控股权益份额)		—			—			58,481			58,481			2,294			2,294
非控股股权在经营合伙企业中的应占收益(亏损)		1,121			151			(2,960	)		(1,688	)		872			1,740
面向普通股东和普通运营单位持有人的FFO-基础	$	35,396		$	23,413		$	24,672		$	83,481		$	38,284		$	90,401

减去：City Points股票转换选项2的影响		—			—			(906	)		(906	)		—			—
面向普通股股东和普通股持有人的FFO-稀释	$	35,396		$	23,413		$	23,766		$	82,575		$	38,284		$	90,401

加回：收购成本，扣除廉价购买收益		859			—			—			859			—			—
补充：City Point资本重组和交易相关成本		—			—			364			364			—			—
加回：City Points股票转换选项2的影响		—			—			906			906			—			—
减去：在艾伯森和其他公司的投资未实现持有亏损(收益)(扣除非控股权益份额)		(3,570	)		8,881			3,068			8,379			(13,198	)		(15,084	)
特殊项目前的FFO	$	32,685		$	32,294		$	28,104		$	93,083		$	25,086		$	75,317

调整后的业务资金(“AFFO”)：
FFO	$	35,396		$	23,413		$	24,672		$	83,481		$	38,284		$	90,401
未实现(收益)损失		(3,570	)		8,881			3,068			8,379			(13,198	)		(15,084	)
直线租金，净额		(2,707	)		(920	)		(1,367	)		(4,994	)		(1,229	)		(2,642	)
高于/低于市值租金		(1,965	)		(3,183	)		(3,077	)		(8,225	)		(1,572	)		(5,268	)
财务成本摊销		807			768			1,047			2,622			895			2,439
高于/低于市场利率		(47	)		(47	)		(47	)		(141	)		(47	)		(141	)
非房地产折旧		90			107			90			287			156			272
基于股票的薪酬		3,887			2,255			1,932			8,074			2,242			8,340
租赁佣金		(1,053	)		(1,057	)		(811	)		(2,921	)		(681	)		(1,684	)
改善租户状况		(3,403	)		(2,250	)		(4,709	)		(10,362	)		(3,570	)		(7,526	)
维修资本支出		(638	)		(2,049	)		(1,993	)		(4,680	)		(409	)		(1,092	)
致普通股股东和普通股持有人的AFFO	$	26,797		$	25,918		$	18,805		$	71,520		$	20,871		$	68,015

总加权-平均稀释股份和运营单位		99,103			100,281			100,313			100,534			94,083			92,807

稀释后每股普通股FFO和运营单位：
FFO	$	0.36		$	0.23		$	0.24		$	0.82		$	0.41		$	0.97

特殊项目前的FFO	$	0.33		$	0.32		$	0.28		$	0.93		$	0.27		$	0.81


	11

息税前利润1

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


	截至2022年9月30日的季度									今年截至2022年9月30日									截至2021年9月30日的季度
	堆芯									堆芯									堆芯
	投资组合			基金			总计			投资组合			基金			总计			投资组合			基金			总计
EBITDA：																			(如上文所述)			(如上文所述)			(如上文所述)

阿卡迪亚净亏损	$	(45,859	)	$	(10,032	)	$	(55,891	)	$	(37,541	)	$	(1,886	)	$	(39,427	)	$	15,758		$	(3,751	)	$	12,007

调整：
折旧及摊销		20,880			6,307			27,187			62,589			15,705			78,294			19,788			3,479			23,267
利息支出		11,282			3,583			14,865			28,994			8,757			37,751			8,143			2,338			10,481
财务成本摊销		660			387			1,047			1,870			752			2,622			703			192			895
高于/低于市场利率		(47	)		—			(47	)		(141	)		—			(141	)		(47	)		—			(47	)
处置财产的收益		—			(2,055	)		(2,055	)		—			(11,894	)		(11,894	)		—			—			—
投资艾伯森及其他资产的未实现持有亏损(收益)		3,068			—			3,068			8,379			—			8,379			(13,384	)		186			(13,198	)
(福利)所得税拨备		(12	)		(1	)		(13	)		(139	)		35			(104	)		55			1			56
减值费用		50,779			7,702			58,481			50,779			7,702			58,481			—			2,294			2,294
非控制性权益运营		(3,083	)		—			(3,083	)		(2,057	)		—			(2,057	)		748			—			748
EBITDA	$	37,668		$	5,891		$	43,559		$	112,733		$	19,171		$	131,904		$	31,764		$	4,739		$	36,503

调整后的EBITDA：

EBITDA	$	37,668		$	5,891		$	43,559		$	112,733		$	19,171		$	131,904		$	31,764		$	4,739		$	36,503
基于股票的薪酬		1,932			—			1,932			8,074			—			8,074			2,242			—			2,242
	$	39,600		$	5,891		$	45,491		$	120,807		$	19,171		$	139,978		$	34,006		$	4,739		$	38,745

__________

运营和EBITDA资金说明：

请参阅2022年2月15日提交给美国证券交易委员会的8-K重述报表和2022年3月1日提交给美国证券交易委员会的公司10-K表格，以了解与之前报告的金额的详细对账和对其调整的详细说明。如日期为2022年2月15日的新闻稿所述，由于主要与两家合并合资子公司的重新分类有关的会计错误，本公司已重报截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度和中期，以及截至2021年和2020年3月31日、2021年6月30日和2020年6月30日以及2020年12月31日的每个季度的财务报表。这一重述主要影响了公司合并资产负债表、经营报表和现金流量表中某些金额的分类。

这一数额没有在公司的综合经营报表中确认。相反，它代表了在其稀释后每股收益计算中对分子进行的必要的GAAP调整，以反映假设的潜在普通股转换，这些潜在普通股可能随后与City Point资本重组一起发行。2022年9月，在不改变合作伙伴之间的经济状况的情况下，对协议进行了修改，取消了公司使用其普通股结算City Point未来可能增加的所有权的能力。经此修订后，根据与其合作伙伴订立的此等协议而增加的持股量(如有)将以现金支付，因此在计算稀释后每股收益时将不需要作进一步调整。


	12


	13

核心投资组合-相同物业表现1

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


	截至的季度						变化			年初至今				变化
	2022年9月30日			2021年9月30日			有利/ (不利)			2022年9月30日		2021年9月30日		有利/ (不利)

摘要
最低租金	$	32,257		$	31,249			3.2	%	$	99,256	$	94,457		5.1	%
费用报销		8,782			8,561			2.6	%		27,525		27,240		1.0	%
其他财产性收入		707			458			54.4	%		2,003		1,178		70.0	%

总收入		41,746			40,268			3.7	%		128,784		122,875		4.8	%

费用
物业经营-CAM和房地产税		11,917			11,741			(1.5	)%		36,440		36,038		(1.1	)%
其他物业经营(非CAM)		809			1,005			19.5	%		2,539		2,575		1.4	%

总费用		12,726			12,746			0.2	%		38,979		38,613		(0.9	)%

相同属性NOI-核心属性	$	29,020		$	27,522			5.4	%	$	89,805	$	84,262		6.6	%

将相同属性NOI调整为核心NOI
排除在同一物业噪声之外的物业的噪声		6,014			4,357						17,241		10,471
核心噪声	$	35,034		$	31,879					$	107,046	$	94,733


其他相同的属性信息
期末实际入住率		91.1	%		89.5	%
期末租赁入住率		94.3	%		92.2	%

__________

1.上述金额包括与本公司核心合并和非合并投资相关的按比例活动。


	14

按基金划分的费用收入

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


	基金II		基金III		基金IV		基金V		其他		总计
今年截至2022年9月30日
资产和物业管理费	$	703	$	57	$	2,937	$	4,337	$	459	$	8,493
交易费		531		341		1,077		2,916		88		4,953
总费用	$	1,234	$	398	$	4,014	$	7,253	$	547	$	13,446

截至2022年9月30日的季度
资产和物业管理费	$	142	$	12	$	915	$	1,454	$	153	$	2,676
交易费		246		56		342		996		27		1,667
总费用	$	388	$	68	$	1,257	$	2,450	$	180	$	4,343


截至2022年6月30日的季度
资产和物业管理费	$	275	$	13	$	967	$	1,420	$	168	$	2,843
交易费		164		68		384		1,061		33		1,710
总费用	$	439	$	81	$	1,351	$	2,481	$	201	$	4,553

截至2022年3月31日的季度
资产和物业管理费	$	286	$	32	$	1,055	$	1,463	$	138	$	2,974
交易费		121		217		351		859		28		1,576
总费用	$	407	$	249	$	1,406	$	2,322	$	166	$	4,550


	15

结构性融资组合

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


	June 30, 2022						截至2022年9月30日的季度												陈述			有效
	本金		应计		收尾				还款/			当前			应计		收尾		利息			利息			成熟性
投资	天平		利息		天平		发行量1		转换			本金			利息		天平		费率			费率			日期
第一按揭票据2，3	$	73,331	$	4,085	$	77,416	$	—	$	(13,530	)	$	59,801		$	3,809	$	63,610		5.99	%		6.39	%	4月20日至9月24日

其他注释3，4		65,000		14,698		79,698		65,945		—			130,945			12,192		143,137		11.28	%		11.28	%	1月23日至12月27日

应收核心票据总额	$	138,331	$	18,783	$	157,114	$	65,945	$	(13,530	)	$	190,746		$	16,001	$	206,747		9.62	%		9.75	%

__________


应收票据按比例计入资产负债表的对账：

以上应收票据合计												$	190,746
应收资金票据													—
信贷损失准备													(1,376	)
按比例应收票据总额												$	189,370

________

请参阅下面的事务处理活动页面。

一张于2020年4月20日到期、金额为1,780万美元、应计利息为380万美元的核心票据于2022年9月30日违约。

某些第一批抵押票据和其他票据使借款人能够在规定的到期日之前预付或转换其债务，而不会受到惩罚。

在2022年第三季度，该公司向基金II的投资者提供了6590万美元的贷款。


	16

交易性活动

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


财产购置和处置

属性名称	位置	日期交易记录	交易记录金额			所有权%1			基金份额			阿卡迪亚股份

收购2
核心：

斯普林街121号	纽约州纽约市	2022年1月12日	$	39,637			100.00	%	$	—		$	39,637
威廉斯堡收藏集3	纽约布鲁克林	2022年2月18日		97,750			100.00	%		—			97,750
比佛利大道8833号	加利福尼亚州好莱坞	March 2, 2022		24,117			100.00	%		—			24,117
亨德森投资组合4	德克萨斯州达拉斯	April 18, 2022		85,192			100.00	%		—			85,192
				246,696						—			246,696

基金V：
伍德岭广场	德克萨斯州休斯顿	March 21, 2022		49,317			90.00	%		44,385			8,921
La Frontera	德克萨斯州圆石城	March 30, 2022		81,358			90.00	%		73,222			14,718
南山购物中心	纽约州波基普西	2022年8月22日		47,609			90.00	%		42,848			8,612
				178,284						160,455			32,251
			$	424,980					$	160,455		$	278,947

性情

基金III：
科特兰特十字路口	纽约州莫赫根湖	2022年2月9日	$	65,533			100.00	%		65,533		$	16,082
自助存储管理		March 9, 2022		6,000			50.00	%		—			1,500

基金IV：
梅菲尔	宾夕法尼亚州费城	2022年1月26日		23,700			100.00	%		23,700			5,479
王太子	宾夕法尼亚州哈里斯堡	March 4, 2022		21,650			100.00	%		21,650			5,005
林肯广场	伊利诺伊州美景高地	May 25, 2022		40,670			100.00	%		40,670			9,403
WAKE森林穿越	北卡罗来纳州维克森林	2022年8月24日		38,919			100.00	%		38,919			8,998

基金V：
新市镇中心(地块)	密歇根州坎顿市	2022年2月1日		2,231			89.43	%		1,995			401

			$	198,703					$	192,467		$	46,868


结构性融资活动

备注说明	交易类型	日期交易记录	交易记录金额			所有权%1			基金份额			阿卡迪亚股份

核心：
白橡树	还款	May 26, 2022	$	(16,000	)		100.00	%	$	—		$	(16,000	)
				(16,000	)					—			(16,000	)
核心：
City Point贷款	资本重组	2022年8月1日	$	65,945			100.00	%	$	65,945		$	65,945
				65,945						65,945			65,945
基金III：
640百老汇应收票据	丧失抵押品赎回权	2022年1月26日		(5,307	)		100.00	%		(5,307	)		(1,302	)
			$	44,638					$	60,638		$	48,643


	17

交易性活动

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)

________

基金交易活动的所有权百分比代表各自基金的所有权，而不是公司的比例份额。

收购金额包括资本化收购成本(如适用)。有关任何此类交易的进一步讨论，请参阅公司最新的10-Q或10-K表格。

公司声明的法定所有权为49.99%。然而，鉴于其权益所包含的优惠，本公司并未向50.01%的非控股权益持有人赋予任何价值。

亨德森大道的投资组合包括14个运营零售资产、一座住宅楼以及两个开发和重建用地。


	18

2022年修订后的指南1

补充报告--2022年9月30日

(单位：百万)


	2022年年度指导
	首字母	更新后的第一季度	更新后的第二季度	修订后的第三季度

普通股股东应占每股净收益	$0.19 to $0.32	$0.25 to $0.37	$0.27 to $0.36	($0.19) to ($0.14)
房地产折旧和租赁成本摊销(扣除非控股权益份额)	1.01 to 1.04	1.01 to 1.04	1.01 to 1.04	1.06 to 1.03
减值费用(扣除非控股权益份额)	—	—	—	0.58
财产处分收益(扣除非控股权益份额)	(0.07)	(0.07)	(0.15)	(0.27)
经营合伙中的非控股权益	0.02	0.02	0.02	0.02
普通股股东和普通股持有人应占每股运营的NAREIT资金	$1.15 to $1.31	$1.21 to $1.36	$1.15 to $1.27	$1.20 to $1.22
推广净利润及其他核心利润和基金利润(2)	(0.06) to (0.10)	(0.06) to (0.11)	(0.06) to (0.12)	(0.12)
减去：截至2022年9月30日的9个月艾伯森未实现控股亏损(收益)(扣除非控股权益份额)	—	(0.04)	0.05	0.08
特殊项目前的运营资金，不包括促销净利润和其他核心利润和基金利润	$1.09 to $1.21	$1.11 to $1.21	$1.14 to $1.20	$1.16 to $1.18
推广净利润及其他核心利润和基金利润(2)	0.06 to 0.10	0.06 to 0.11	0.06 to 0.12	0.12
普通股股东和普通股持有人应占每股特殊项目前的运营资金	$1.15 to $1.31	$1.17 to $1.32	$1.20 to $1.32	$1.28 to $1.30

该公司更新了2022年净收益(亏损)、运营NAREIT资金和扣除普通股股东和普通股持有人应占特殊项目前的FFO的年度指引。此外，该公司更新了其净收益(亏损)和FFO，以反映截至2022年9月30日与其在Albertsons的投资相关的已确认的未实现持股(亏损)收益。该公司在其净收益(亏损)和NAREIT FFO指导假设中没有反映任何涉及艾伯森未来未实现持股收益或亏损(即股价变化)的前瞻性估计。未实现的持股(亏损)或艾伯森股票的收益不包括在特殊项目之前的FFO。修订后的指导基于阿卡迪亚目前对现有市场状况的看法和对截至2022年12月31日的年度的假设。更新的第一季度指引先前于2022年5月2日公布，更新后的第二季度指引先前于2022年8月2日公布。不能保证公司的实际结果不会与上面提出的指导方针不同。公司不承担公开更新任何前瞻性陈述的义务，包括上述收益指引，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。有关更多信息，请参考本新闻稿中披露的“安全港声明”以及公司提交给美国证券交易委员会的年度和季度报告中披露的“风险因素”。

反映了艾伯森公司A类普通股每股6.85美元的特别现金股息，公司预计将于2022年11月7日作为股东在2022年10月24日的记录日期收到。艾伯森公司董事会于2022年10月13日就艾伯森公司与克罗格公司签订的协议和合并计划于2022年10月13日宣布了股息。合并及相关交易(包括宣布及支付特别股息)须获得监管机构及其他批准，以及潜在的诉讼，其中任何一项均可能影响预期完成交易的时间及可能性。


	19

净资产估值信息

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


	堆芯			基金II 2			基金III			基金IV			基金V

所有权百分比	不适用				61.67	%		24.54	%		23.12	%		20.10	%

当前季度噪音
净营业收入1，2	$	35,034		不适用于A5			$	383		$	4,581		$	18,736
更少：
出售或合同财产的净营业(收入)损失		—		不适用于A5				12			(685	)		—
来自预先稳定的资产、开发和重建项目的净营业(收入)损失3，4		(3,216	)	不适用于A5				(395	)		(328	)		—
稳定资产净营业收入	$	31,818		不适用			$	—		$	3,568		$	18,736

迄今成本(按比例计算)
预先稳定的资产3	$	—		不适用于A5			$	13,529		$	41,447		$	—
发展和重建项目4		354,867		不适用于A5				4,591			17,866			—
迄今为止的总成本	$	354,867		不适用于A5			$	18,120		$	59,313		$	—

债务(按比例计算)	$	1,170,634		$	76,786		$	8,827		$	53,079		$	131,576

融资租赁(按比例计算)	$	41,895		$	3,318		$	—		$	—		$	—

__________

不包括本季度购买的任何资产的整整一个季度的NOI。NOI代表基金的份额。有关这些收购的说明，请参阅本补充报告中的“交易活动”页面。

除了对City Point的投资外，基金II已大量清盘。在2022年第二季度，公司将其在基金II和Mervyn‘s II的持股比例从28%增加到40%。此外，在2022年第三季度，公司将其在基金II中的持股比例从40%增加到61.7%。

预先稳定的资产包括基金二的下列项目：City Point；基金三：百老汇640；基金四：帕拉默斯广场，210 Bowery，801 Madison，27E 61 Street，146 Geary Street和1035 Third Avenue。

包括增量成本；不包括初始账面价值。见本补充报告中的“发展和再开发活动”页。

作为唯一剩余资产而遗漏的金额是City Point。


	20

精选财务比率

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)



	截至9月30日的季度，						今年截至9月30日，							截至的季度
覆盖率1	2022			2021			2022			2021			杠杆率	2022年9月30日			June 30, 2022
固定费用覆盖率				(如上文所述)						(如上文所述)			债务/市值比率

EBITDA 2除以：	$	37,668		$	31,764		$	112,733		$	95,364		债务+优先股(优先运营单位)	$	1,446,766		$	1,325,408
利息支出		11,282			8,143			28,994			24,365		总市值		2,711,883			2,891,235
本金摊销		666			1,074			2,662			3,155		债务+优先股/
优先股息3		123			123			369			369		总市值		53	%		46	%
固定费用覆盖率-核心投资组合		3.1	x		3.4	x		3.5	x		3.4	x

EBITDA除以：	$	43,559		$	36,503		$	131,904		$	107,979		债务6	$	1,427,197		$	1,307,354
利息支出		14,865			10,481			37,751			31,461		总市值		2,711,883			2,891,235
本金摊销		1,254			1,381			3,928			4,212		净债务+优先股/
优先股息		123			123			369			369		总市值		53	%		45	%
固定费用覆盖率-核心投资组合和基金		2.7	x		3.0	x		3.1	x		3.0	x	债务/EBITDA比率
													核心：
派息率													债务	$	1,064,588		$	1,014,281
													净债务5		1,049,689			1,002,057
宣布的股息(每股/营业单位)	$	0.18		$	0.15		$	0.54		$	0.45		EBITDA		150,672			157,564
													调整后的EBITDA		158,400			166,584
宣布的股息(股份)和分配(运营单位)	$	18,367		$	14,437		$	55,035		$	42,745		债务/EBITDA-核心投资组合		7.1	x		6.4	x
FFO		24,672			38,284			83,481			90,401		债务/调整后的EBITDA-核心投资组合		6.7	x		6.1	x
FFO支付率8		74	%		38	%		66	%		47	%	净债务/EBITDA-核心投资组合		7.0	x		6.4	x
													净债务/调整后EBITDA-核心投资组合		6.6	x		6.0	x
AFFO 7		18,805			20,871			71,520			68,015		核心和基金：
AFFO派息率		98	%		69	%		77	%		63	%	债务4	$	1,440,902		$	1,318,151
													净债务6		1,421,333			1,300,097
特殊项目前的FFO		28,104			25,086			93,083			75,317		EBITDA		175,709			182,193
特殊项目前FFO支付率		65	%		58	%		59	%		57	%	调整后的EBITDA		183,437			191,213
													债务/EBITDA--核心和基金		8.2	x		7.2	x
													债务/调整后EBITDA--核心和基金		7.9	x		6.9	x
													净债务/EBITDA--核心和基金		8.1	x		7.1	x
													净债务/调整后EBITDA--核心和基金		7.7	x		6.8	x


	21

精选财务比率

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)

__________

1.季度结果未经审计，尽管它们反映了管理层认为为公平列报中期业务结果所必需的所有调整。保险比率包括公司在FFO、AFFO、EBITDA中的按比例份额、与公司在合资企业的合并和非合并投资有关的利息支出和本金摊销。上期业绩进行了调整，以反映重述的影响(有关更多信息，请参阅FFO附注和EBITDA页面)。

2.关于EBITDA与Acadia的净收入的对账，请参阅本补充报告中的EBITDA页。

3.代表优先营运合伙单位的优先分配。

4.包括本公司按比例持有的合并及未合并合营企业债务。不包括资本租赁义务。

5.反映当期末核心投资组合现金余额中的债务净额。

6.反映当前核心投资组合的债务净额和按比例在期末基金现金余额中的份额。

7.见业务资金(“FFO”)、业务调整资金(“AFFO”)，将AFFO与阿卡迪亚的净收入进行核对。

8.数额代表公司按比例重新分配基金II与City Point再融资有关的物业债务的去杠杆化部分，以符合纳入从其投资中获得的相关EBITDA。


	22

精选财务比率

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


	EBITDA				调整后的EBITDA
	截至的季度		截至的年度		截至的季度		截至的年度
EBITDA与年化EBITDA的对账	2022年9月30日		2021年12月31日		2022年9月30日		2021年12月31日

报告的核心EBITDA	$	37,668	$	127,360	$	37,668	$	127,360
加回：基于股票的薪酬，扣除员工股权选择		—		—		1,932		10,583
小计		37,668		127,360		39,600		137,943

年化核心EBITDA		150,672		127,360		158,400		137,943
年化核心EBITDA		150,672		127,360		158,400		137,943

报告的资金EBITDA		5,891		18,829		5,891		18,829
小计		5,891		18,829		5,891		18,829

年化基金EBITDA		23,564		18,829		23,564		18,829
加回：推广YTD		1,473		—		1,473		—
年化基金EBITDA		25,037		18,829		25,037		18,829
年化EBITDA核心和基金	$	175,709	$	146,189	$	183,437	$	156,772


		截至的季度
核心投资组合债务的对账		2022年9月30日

每笔债务的核心投资组合债务摘要		$1,170,634
可归因于City Point8的增量核心债务		(106,046)
按EBITDA调整后的核心债务		1,064,588

基金组合每项债务的债务摘要		270,268
可归因于City Point8的增量核心债务		106,046
每个EBITDA调整后的基金债务		376,314

按EBITDA计算的核心债务和基金债务总额		$1,440,902


	23

投资组合债务-摘要

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


	阿卡迪亚按比例分摊债务2
	核心产品组合							基金							总计											对报告的合并债务进行对账
无担保债务	本金天平		利息费率			佤族年间至成熟期6		本金天平		利息费率			佤族年间至成熟期6		本金天平			%			利息费率			佤族年间至成熟期6		添加：非控制性利息份额债务3		减价：按比例份额未整合债务4			阿卡迪亚已整合债务作为已报告
固定利率债务1	$	766,237		4.3	%		4.4	$	—		—			—	$	766,237			53	%		4.3	%		4.4	$	—	$	—		$	766,237
可变利率债务5		62,050		4.0	%		2.8		9,995		4.9	%		0.6		72,045			5	%		4.1	%		2.5		39,734		—			111,779
																			58	%
按揭及其他应付票据

固定利率债务1		325,510		4.2	%		3.7		96,270		3.6	%		1.5		421,780			29	%		4.0	%		3.2		302,447		(149,109	)		575,118
可变利率债务5		16,837		4.4	%		1.7		164,003		5.5	%		2.2		180,840			13	%		5.4	%		2.2		245,874		(48,617	)		378,097
																			42	%

总计	$	1,170,634		4.2	%		4.1	$	270,268		4.8	%		1.9	$	1,440,902			100	%		4.3	%		3.6	$	588,055	$	(197,726	)		1,831,231

未摊销保费																623																369
未摊销贷款净成本																(10,739	)															(13,768	)
总计															$	1,430,786															$	1,817,832

_________

固定利率债务包括通过掉期交易固定的名义本金。

代表公司根据其拥有的百分比按比例承担的债务份额。

代表合并合伙企业债务中基于其所有权百分比的非控股权益按比例份额。

代表公司在未合并合伙企业债务中的按比例份额，基于其拥有的百分比。

可变利率债务包括某些受利率上限协议约束的借款。

基于债务到期日，而不考虑互换到期日(可能超过债务到期日)或可用的延期选择。


	24

投资组合债务-详细信息

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)
 


		本金余额为			阿卡迪亚的比例份额						利息		延拓
属性		2022年9月30日			百分比			金额			费率	成熟性	选项

核心产品组合

固定利率债务
高地大道163号		$	7,768			100.00	%		7,768		4.66%	02/01/24	无
十字路口购物中心			61,231			49.00	%		30,003		3.94%	10/06/24	无
第9街555号			60,000			100.00	%		60,000		3.99%	01/01/25	无
密歇根州北部840号			73,500			88.43	%		64,996		4.36%	02/10/25	无
格林威治大道239号			26,000			75.00	%		19,500		3.88%	07/10/27	无
乔治敦大学投资组合(2008年投资)			15,056			50.00	%		7,528		4.72%	12/10/27	无
州和华盛顿州			22,213			100.00	%		22,213		4.40%	09/05/28	无
诺斯和金斯伯里			11,003			100.00	%		11,003		4.01%	11/05/29	无
北道富街151号			12,658			100.00	%		12,658		4.03%	12/01/29	无
康科德和密尔沃基			2,417			100.00	%		2,417		4.40%	06/01/30	无
加利福尼亚州和阿米蒂奇			2,267			100.00	%		2,267		5.89%	04/15/35	无
无担保利率互换1			766,237			100.00	%		766,237		4.26%	五花八门
有担保利率互换1			158,282			53.80	%		85,157		4.08%	五花八门

固定利率债务小计			1,218,632						1,091,747		4.23%

有担保的浮动利率债务
高谭市广场			17,892			49.00	%		8,767		Libor+160	06/10/23	无
乔治敦大学投资组合(2016投资)			160,000			20.00	%		32,000		Libor+170	08/01/23	无
M街3104号2号			4,186			20.00	%		837		素数+0	01/01/24	无
河街330-340号			10,390			100.00	%		10,390		Libor+170	06/01/26	无
沙利文中心			50,000			100.00	%		50,000		Libor+150	11/16/28	无
有担保利率互换1			(158,282	)		53.80	%		(85,157	)	4.08%	五花八门

无担保浮动利率债务
无担保信贷额度3			178,287			100.00	%		178,287		Libor+140	06/29/25	2 x 6个月。
无担保定期贷款			400,000			100.00	%		400,000		Libor+155	06/29/26	无
无担保定期贷款1.75亿美元			175,000			100.00	%		175,000		SOFR+150	04/06/27	无
无担保定期贷款7500万美元			75,000			100.00	%		75,000		SOFR+205	07/29/29	1 x 12 mos.
无担保利率互换1			(766,237	)		100.00	%		(766,237	)	4.26%	五花八门

浮动利率债务小计			146,236						78,887		Libor+149

总债务--核心投资组合		$	1,364,868					$	1,170,634		4.21%

基金
固定利率债务
广州市场	基金V	$	31,801			20.10	%		6,392		3.35%	05/01/23	无
菲尔莫尔街2207号4	基金IV		1,120			20.80	%		233		4.50%	10/31/25	无
百德山道650号4	基金IV		15,905			20.81	%		3,310		3.75%	06/01/26	无
利率互换1	基金II、IV及V		439,922			19.63	%		86,335		3.66%	五花八门
固定利率债务小计			488,748						96,270		3.65%

可变利率债务
布劳顿街投资组合5	基金IV		25,520			23.12	%		5,900		Libor+300	10/31/22	无
Fort Point餐厅	基金IV		5,864			23.12	%		1,356		Libor+235	11/25/22	1 x 12 mos.
马纳萨斯4号海滨长廊	基金IV		27,250			22.78	%		6,208		Libor+175	12/05/22	2 x 12 mos.
密歇根大道北717号	基金IV		52,000			23.12	%		12,022		Libor+310	12/09/22	1 x 12 mos.


	25

投资组合债务-详细信息

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)
 


		本金余额为			阿卡迪亚的比例份额						利息		延拓
属性		2022年9月30日			百分比			金额			费率	成熟性	选项

阿卡迪亚战略机遇四有限责任公司	基金IV		—			23.12	%		—		SOFR+201	12/29/22	无
Elk Grove Commons	基金V		41,121			20.10	%		8,265		Libor+150	01/01/23	1 x 12 mos.
新东城中心	基金V		14,829			20.10	%		2,981		Libor+220	02/01/23	无
伊甸园广场4	基金IV		22,375			22.78	%		5,097		SOFR+235	03/01/23	无
阿卡迪亚战略机遇基金V LLC	基金V		49,727			20.10	%		9,995		SOFR+187	05/01/23	无
Riverdale 4	基金V		24,361			17.97	%		4,379		Libor+170	05/28/23	1 x 12 mos.
费尔莱恩格林	基金V		33,030			20.10	%		6,639		Libor+190	06/05/23	无
特鲁斯维尔海滨大道	基金V		28,920			20.10	%		5,813		Libor+185	06/15/23	无
百老汇4号640号	基金III		35,970			24.54	%		8,827		Libor+310	07/09/23	1 x 12 mos.
Geary街146号	基金IV		19,338			23.12	%		4,471		Libor+365	07/15/23	无
阿卡迪亚战略机遇四有限责任公司	基金IV		42,200			23.12	%		9,757		SOFR+256	12/29/23	无
西兰亭	基金V		28,504			20.10	%		5,729		Libor+190	03/05/24	无
山核桃岭	基金V		28,549			20.10	%		5,738		Libor+190	10/05/24	无
三城广场4	基金V		38,670			18.09	%		6,995		Libor+190	10/18/24	1 x 12 mos.
兰德斯敦下议院	基金V		60,900			20.10	%		12,241		Libor+170	10/24/24	无
林肯下议院	基金V		38,820			20.10	%		7,803		Libor+170	10/24/24	无
棕榈滩登陆	基金V		26,500			20.10	%		5,327		Libor+175	11/01/24	无
Frederick Crossing 4	基金V		24,290			18.09	%		4,394		Libor+175	12/02/24	1 x 12 mos.
圣达菲广场	基金V		22,893			20.10	%		4,601		Libor+190	12/20/24	无
帕拉默斯广场4	基金IV		28,620			11.56	%		3,308		SOFR+225	12/28/24	2 x 12 mos.
弗雷德里克县广场4	基金V		22,185			18.09	%		4,013		Libor+240	01/01/25	1 x 12 mos.
伍德岭广场4	基金V		32,338			18.09	%		5,850		Prime+013	03/21/25	2 x 12 mos.
中州购物中心	基金V		42,400			20.10	%		8,522		SOFR+250	04/28/25	2 x 12 mos.
城市点4	基金II		132,259			58.06	%		76,786		SOFR+261	08/01/25	1 x 12 mos.
1964联合街4号	基金IV		1,388			20.80	%		289		Libor+225	10/01/25	无
菲尔莫街2208-2216号	基金IV		5,425			20.80	%		1,128		Libor+225	06/01/26	无
门罗市场	基金V		29,150			20.10	%		5,859		SOFR+265	11/12/26	无
La Frontera村4	基金V		55,500			18.09	%		10,040		SOFR+250	06/10/27	2 x 12 mos.
利率互换1	基金II、IV及V		(439,922	)		19.63	%		(86,335	)	3.66%	五花八门
浮动利率债务小计			600,974						173,998		伦敦银行间同业拆借利率+291
债务总额--基金			1,089,722						270,268		4.82%
债务总额--核心投资组合和基金		$	2,454,590					$	1,440,902		4.33%

_________

该公司通过可变利率到固定利率的掉期协议对其部分可变利率债务进行了对冲。到期日反映互换贷款的加权平均到期日，不考虑相关互换协议的到期日。

按3.25%或最优惠利率中较大者计息。

无担保循环信贷安排的利率不包括20个基点的贷款手续费。

Acadia对这笔基金债务的兴趣反映在扣除额外的合资企业利息后。

空头利息为0.25%或伦敦银行同业拆借利率较大者，加上指定的利差。


	26

未来债务到期日1

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


核心产品组合	合同债务到期日						阿卡迪亚按比例计算的份额						加权平均实际利率
														固定的-
	排定						排定						总计	费率	可变的-
年	摊销		到期日		总计		摊销		到期日		总计		债务	债务	利率债

2022年(剩余部分)	$	1,194	$	—	$	1,194	$	872	$	—	$	872	不适用	不适用	不适用
2023		4,470		177,496		181,966		3,369		40,573		43,942	4.08%	4.08%	不适用
2024		3,671		69,862		73,533		2,866		36,759		39,625	4.14%	4.09%	6.25%
2025		2,885		311,787		314,672		2,578		303,283		305,861	4.13%	4.13%	不适用
2026		3,053		409,273		412,326		2,674		409,273		411,947	4.08%	4.08%	不适用
此后		7,069		374,108		381,177		6,763		361,624		368,387	4.21%	4.21%	不适用
总计	$	22,342	$	1,342,526	$	1,364,868	$	19,122	$	1,151,512	$	1,170,634


基金	合同债务到期日						阿卡迪亚按比例计算的份额						加权平均实际利率
														固定的-
	排定						排定						总计	费率	可变的-
年	摊销		到期日		总计		摊销		到期日		总计		债务	债务	利率债

2022年(剩余部分)	$	1,942	$	110,556	$	112,498	$	388	$	25,469	$	25,857	5.33%	不适用	5.33%
2023		6,620		342,396		349,016		1,274		72,350		73,624	4.75%	3.97%	5.42%
2024		5,244		288,167		293,411		987		54,329		55,316	3.30%	3.20%	4.83%
2025		748		229,962		230,710		153		95,378		95,531	5.11%	4.76%	5.17%
2026		257		48,330		48,587		50		9,850		9,900	4.74%	3.75%	5.17%
此后		—		55,500		55,500		—		10,040		10,040	5.08%	不适用	5.08%
总计	$	14,811	$	1,074,911	$	1,089,722	$	2,852	$	267,416	$	270,268

__________

不包括任何适用的延期选项或随后的再融资。


	27

未来债务到期日--延期1

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)


核心产品组合	延长债务到期日1						阿卡迪亚按比例计算的份额						加权平均利率
														固定的-
	排定						排定						总计	费率	可变的-
年	摊销		到期日		总计		摊销		到期日		总计		债务	债务	利率债

2022年(剩余部分)	$	1,194	$	—	$	1,194	$	872	$	—	$	872	不适用	不适用	不适用
2023		4,470		177,496		181,966		3,369		40,573		43,942	4.08%	4.08%	不适用
2024		3,671		69,862		73,533		2,866		36,759		39,625	4.14%	4.09%	6.25%
2025		2,885		133,500		136,385		2,578		124,996		127,574	4.18%	4.18%	不适用
2026		3,052		587,561		590,613		2,674		587,561		590,235	4.08%	4.08%	不适用
此后		9,664		371,513		381,177		8,709		359,677		368,386	4.21%	4.21%	不适用
总计	$	24,936	$	1,339,932	$	1,364,868	$	21,068	$	1,149,566	$	1,170,634


基金	延长债务到期日1						阿卡迪亚按比例计算的份额						加权平均利率
														固定的-
	排定						排定						总计	费率	可变的-
年	摊销		到期日		总计		摊销		到期日		总计		债务	债务	利率债

2022年(剩余部分)	$	1,942	$	25,493	$	27,435	$	388	$	5,894	$	6,282	5.55%	不适用	5.55%
2023		6,619		362,108		368,727		1,274		79,308		80,582	5.01%	4.02%	5.37%
2024		5,242		264,813		270,055		987		52,709		53,696	3.39%	3.39%	不适用
2025		748		63,367		64,115		153		11,528		11,681	3.17%	3.13%	4.80%
2026		258		229,793		230,051		54		93,728		93,782	4.99%	3.89%	5.08%
此后		—		129,339		129,339		—		24,245		24,245	5.40%	5.11%	5.55%
总计	$	14,809	$	1,074,913	$	1,089,722	$	2,856	$	267,412	$	270,268

__________

包括所有可用的延期选项的影响(取决于习惯条件)，不包括任何后续再融资。


	28

核心产品组合零售属性-详细信息

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)
 


		年	阿卡迪亚氏病			可出租总面积(GLA)								就地入住率												租赁入住率			年化基本租金		ABR
属性	主要租户	后天	利息			街道		锚		商店		总计		街道			锚			商店			总计			总计			(ABR)		PSF

街头零售与城市零售
芝加哥地铁
密歇根大道北664号	汤米·巴哈马安·泰勒·洛夫特	2013		100.0	%		18,141		—		—		18,141		100.0	%		—	%		—	%		100.0	%		100.0	%	$	3,350,038	$	184.67
密歇根大道北840号	H&M，Verizon 无线	2014		88.4	%		87,135		—		—		87,135		100.0	%		—	%		—	%		100.0	%		100.0	%		8,521,951		97.80
拉什街和沃尔顿街集合(6个属性)	露露柠檬，BHLDN，宗教改革，洒水	2011 2012		100.0	%		40,384		—		—		40,384		88.2	%		—	%		—	%		88.2	%		88.2	%		6,766,398		190.04
克拉克街和W·戴弗西集合(4个属性)	星巴克；TJ Maxx；J Crew Factory	2011 2012		100.0	%		53,277		—		—		53,277		68.3	%		—	%		—	%		68.3	%		76.1	%		1,452,248		39.93
霍尔斯特德和阿米蒂奇集合(13处房产)	瑟琳娜和莉莉矮黑猩猩，所有的鸟沃比·帕克海军层，基尔氏病	2011 2012 2019 2020		100.0	%		51,596		—		—		51,596		97.6	%		—	%		—	%		97.6	%		100.0	%		2,475,407		49.16
芝加哥北林肯公园集合(6个属性)	冠军，卡哈特	2011 2014		100.0	%		22,125		—		27,796		49,921		27.7	%		—	%		100.0	%		67.9	%		67.9	%		1,062,570		31.32
州政府和华盛顿州	诺德斯特龙货架优衣库	2016		100.0	%		78,771		—		—		78,771		100.0	%		—	%		—	%		100.0	%		100.0	%		3,346,235		42.48
道富大街北段151号	沃尔格林	2016		100.0	%		27,385		—		—		27,385		100.0	%		—	%		—	%		100.0	%		100.0	%		1,573,000		57.44
诺斯和金斯伯里	旧海军，边远地区	2016		100.0	%		41,791		—		—		41,791		100.0	%		—	%		—	%		100.0	%		100.0	%		1,837,987		43.98
康科德和密尔沃基	—	2016		100.0	%		13,147		—		—		13,147		80.8	%		—	%		—	%		80.8	%		100.0	%		357,370		33.63
加利福尼亚州和阿米蒂奇	—	2016		100.0	%		—		—		18,275		18,275		—	%		—	%		70.5	%		70.5	%		78.8	%		687,120		53.29
罗斯福广场	Petco，维他命购物	2015		100.0	%		—		—		37,995		37,995		—	%		—	%		47.7	%		47.7	%		89.7	%		613,881		33.86
沙利文中心	目标	2016		100.0	%		176,181		—		—		176,181		78.9	%		—	%		—	%		78.9	%		78.9	%		5,009,637		36.05
							609,933		—		84,066		693,999		87.1	%		—	%		70.0	%		85.0	%		88.7	%		37,053,842		62.79
纽约地铁
SOHO收藏 (12处房产)	法尔蒂，ALC 石岛，塔夫脱，框架，理论； Bang&Olufsen	2011 2014 2019 2020 2022		100.0	%		36,389		—		—		36,389		70.2	%		—	%		—	%		70.2	%		90.7	%		8,355,335		327.08
东17街5-7号	—	2008		100.0	%		8,488		—		—		8,488		—	%		—	%		—	%		—	%		46.8	%		—		—
西54街200号	—	2007		100.0	%		5,862		—		—		5,862		70.6	%		—	%		—	%		70.6	%		100.0	%		1,098,019		265.35
主街61号	—	2014		100.0	%		3,470		—		—		3,470		100.0	%		—	%		—	%		100.0	%		100.0	%		303,798		87.55
181号大街	TD银行	2012		100.0	%		11,514		—		—		11,514		100.0	%		—	%		—	%		100.0	%		100.0	%		980,044		85.12
怀特普兰斯路4401号	沃尔格林	2011		100.0	%		—		12,964		—		12,964		—	%		100.0	%		—	%		100.0	%		100.0	%		625,000		48.21
巴托大道	—	2005		100.0	%		—		—		14,590		14,590		—	%		—	%		80.0	%		80.0	%		80.0	%		396,697		33.97


	29

核心产品组合零售属性-详细信息

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)
 


格林威治大道239号	瑞士手表	1998	75.0	%	16,621	—	—	16,621	100.0	%	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	1,793,298	107.89
格林威治大道252-256号	维罗妮卡·比尔德 RealReal，蓝水星	2014	100.0	%	7,986	—	—	7,986	100.0	%	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	910,725	114.04
第三大道2914号	星球健身	2006	100.0	%	—	21,650	18,953	40,603	—	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	1,099,431	27.08
百老汇大街868号	马滕斯博士	2013	100.0	%	2,031	—	—	2,031	100.0	%	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	838,855	413.03
313-315 Bowery 2	约翰·瓦瓦托斯	2013	100.0	%	6,600	—	—	6,600	100.0	%	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	527,076	79.86
西百老汇120号	公民银行	2013	100.0	%	13,838	—	—	13,838	79.8	%	—	%	—	%	79.8	%	100.0	%	2,089,073	189.25
弗拉特布什大道2520号	鲍勃的光盘。家具，大写一	2014	100.0	%	—	—	29,114	29,114	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	1,181,175	40.57
威廉斯堡	丝芙兰，甜心绿， Levain面包房	2022	100.0	%	50,842	—	—	50,842	100.0	%	—	%	—		100.0	%	100.0	%	5,021,426	98.77
麦迪逊大道991号	王薇薇，加布里埃拉·赫斯特	2016	100.0	%	7,513	—	—	7,513	91.1	%	—	%	—	%	91.1	%	91.1	%	3,007,496	439.24
格兰德的商店	Stop&Shop(暂停)	2014	100.0	%	—	52,336	47,349	99,685	—	%	100.0	%	87.9	%	94.2	%	100.0	%	3,166,201	33.71
高谭市广场	美国银行， Taco Bell的Footlocker	2016	49.0	%	—	—	25,922	25,922	—	%	—	%	73.9	%	73.9	%	91.6	%	1,506,196	78.64
					171,154	86,950	135,928	394,032	85.7	%	100.0	%	88.6	%	89.9	%	96.5	%	32,899,845	92.92
洛杉矶地铁
比佛利大道8833号	奢华生活	2022	100.0	%	9,757	—	—	9,757	100.0	%	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	1,272,860	130.46
梅尔罗斯地点收藏	The Row，Chloe，奥斯卡·德拉伦塔	2019	100.0	%	14,000	—	—	14,000	100.0	%	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	2,667,090	190.51
					23,757	—	—	23,757	100.0	%	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	3,939,950	165.84
哥伦比亚特区地铁
1739-53 & 1801-03 康涅狄格大道	TD银行	2012	100.0	%	20,669	—	—	20,669	58.7	%	—	%	—	%	58.7	%	66.7	%	792,815	65.37
第14街集合(3处房产)	米切尔·戈尔德和鲍勃·威廉姆斯，Verizon	2021	100.0	%	19,461	—	—	19,461	100.0	%	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	1,394,030	71.63
罗德岛广场购物中心	罗斯的连衣裙价格较低	2012	100.0	%	—	25,134	32,533	57,667	—	%	100.0	%	88.4	%	93.4	%	100.0	%	1,882,009	34.93
M街和威斯康星州走廊 (26个物业)3	露露柠檬，杜夏娜，碎布和骨头，改革，更有光泽	2011 2016 2019	24.8	%	245,289	—	—	245,289	74.2	%	—	%	—	%	74.2	%	84.1	%	12,312,536	67.68
					285,419	25,134	32,533	343,086	74.8	%	100.0	%	88.4	%	77.9	%	86.6	%	16,381,390	61.26
波士顿地铁
河街330-340号	全食超市	2012	100.0	%	—	40,800	13,426	54,226	—	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	1,320,045	24.34
纽伯里大街165号	星巴克	2016	100.0	%	1,050	—	—	1,050	100.0	%	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	294,632	280.60
					1,050	40,800	13,426	55,276	100.0	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	1,614,677	29.21

达拉斯地铁


	30

核心产品组合零售属性-详细信息

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)
 


亨德森大道投资组合(14处房产)	芽菜市场	2022	100.0	%	90,080	31,635	—	121,715	86.8	%	100.0	%	—	%	90.2	%	93.1	%		4,115,910		37.48


道达街和城市零售业					1,181,393	184,519	265,953	1,631,865	84.2	%	100.0	%	83.3	%	85.8	%	91.0	%	$	96,005,614	$	68.55

Acadia Share Total Street和Urban Retail					982,596	184,519	252,733	1,419,848	86.1	%	100.0	%	83.8	%	87.5	%	92.0	%	$	85,136,707	$	68.52

郊区物业
新泽西
榆树公园购物中心	沃尔格林，里德尔	1998	100.0	%	—	43,531	100,379	143,910	—	%	100.0	%	76.6	%	83.7	%	96.9	%		3,215,942		26.71
Absecon的市场	沃尔格林，美元树	1998	100.0	%	—	46,724	57,832	104,556	—	%	100.0	%	85.9	%	92.2	%	92.2	%		1,442,524		14.96

纽约
乡村公地购物中心	—	1998	100.0	%	—	—	87,128	87,128	—	%	—	%	90.2	%	90.2	%	92.1	%		2,699,755		34.35
分店广场	La Fitness 生鲜市场	1998	100.0	%	—	76,264	47,081	123,345	—	%	100.0	%	88.4	%	95.6	%	98.8	%		3,173,817		26.92
安博伊中心	Stop&Shop(暂停)	2005	100.0	%	—	37,266	26,024	63,290	—	%	100.0	%	71.9	%	88.4	%	88.4	%		1,875,858		33.51
十字路口购物中心	HomeGoods，宠物- 智能	1998	49.0	%	—	202,727	108,928	311,655	—	%	50.3	%	57.9	%	53.0	%	85.3	%		5,724,365		34.67
新劳顿中心	普莱斯·乔珀马绍尔	1993	100.0	%	—	242,058	16,643	258,701	—	%	94.8	%	100.0	%	95.2	%	95.2	%		2,237,910		9.09
杰里科收费公路28号	科尔氏病	2012	100.0	%	—	96,363	—	96,363	—	%	100.0	%	—	%	100.0	%	100.0	%		1,996,500		20.72
贝德福德·格林	Shop Rite，简历	2014	100.0	%	—	37,981	52,608	90,589	—	%	100.0	%	57.1	%	75.1	%	75.1	%		2,366,064		34.79

康涅狄格州
城市线广场4	沃尔玛，停下来商店(Ahold)(&S)	1998	100.0	%	—	163,159	42,930	206,089	—	%	100.0	%	94.2	%	98.8	%	98.8	%		1,869,859		17.40

马萨诸塞州
美团购物中心	沃尔玛，市场篮子	1998	100.0	%	—	120,004	10,017	130,021	—	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%		1,467,752		11.29
新月广场	家得宝、邵氏 (超值)	1993	100.0	%	—	156,985	61,163	218,148	—	%	100.0	%	85.7	%	96.0	%	96.0	%		2,066,246		9.87
李约瑟街201号	迈克尔的	2014	100.0	%	—	20,409	—	20,409	—	%	100.0	%	—	%	100.0	%	100.0	%		646,965		31.70
高地大道163号	史泰博，Petco	2015	100.0	%	—	40,505	—	40,505	—	%	100.0	%	—	%	100.0	%	100.0	%		1,490,575		36.80

佛蒙特州
Gateway购物中心	Shaw‘s(超值)	1999	100.0	%	—	73,184	28,290	101,474	—	%	100.0	%	94.9	%	98.6	%	98.6	%		2,205,414		22.05

伊利诺伊州
霍布森西广场	田园鲜蔬市场	1998	100.0	%	—	51,692	47,270	98,962	—	%	100.0	%	97.4	%	98.7	%	98.7	%		1,334,056		13.65

印第安纳州


	31

核心产品组合零售属性-详细信息

补充报告--2022年9月30日

(单位：千)
 


梅里维尔广场	Jo-Ann布料， TJ Maxx	1998	100.0	%	—	123,144	112,782	235,926	—	%	82.3	%	75.1	%	78.8	%	88.1	%		2,707,700		14.56

密西根
布鲁姆菲尔德镇广场	HomeGoods， TJ Maxx	1998	100.0	%	—	153,332	81,619	234,951	—	%	100.0	%	93.3	%	97.7	%	99.4	%		4,110,310		17.91

特拉华州
城市中心和其他 (2个属性)	Lowes，Bed Bath& 超越，目标	2003	100.0	%	—	751,455	48,608	800,063	—	%	94.2	%	91.4	%	94.0	%	94.0	%		12,798,543		17.02
市场广场购物中心	交易员Joe的， TJ Maxx	2003	100.0	%	—	42,850	59,197	102,047	—	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%		3,270,246		32.05
Naamans路	—	2006	100.0	%	—	—	19,850	19,850	—	%	—	%	63.9	%	63.9	%	63.9	%		698,462		55.08

宾夕法尼亚州
马克广场	凯马特	1993	100.0	%	—	104,956	1,900	106,856	—	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%		246,274		2.30
广场422	家得宝	1993	100.0	%	—	139,968	16,311	156,279	—	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%		909,901		5.82
栗子山	—	2006	100.0	%	—	—	36,492	36,492	—	%	—	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%		961,735		26.35
阿宾顿镇中心5	目标，TJ Maxx	1998	100.0	%	—	184,616	32,255	216,871	—	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%	100.0	%		1,310,553		22.12

郊区房产总数					—	2,909,173	1,095,307	4,004,480	—	%	93.8	%	83.5	%	91.0	%	94.8	%	$	62,827,326	$	18.41

Acadia分享郊区物业总数					—	2,805,782	1,039,754	3,845,536	—	%	95.5	%	84.9	%	92.6	%	95.2	%	$	59,907,900	$	18.02

核心属性总数					1,181,393	3,093,692	1,361,260	5,636,345	84.2	%	94.2	%	83.5	%	89.5	%	93.7	%	$	158,832,940	$	32.97

Acadia共享总核心属性					982,596	2,990,301	1,292,487	5,265,384	86.1	%	95.7	%	84.7	%	91.2	%	94.3	%	$	145,044,607	$	31.73

__________

不包括发展中、重建及预先稳定的物业，请参阅本补充报告“发展及重建活动”一页。上述入住率和租金金额不包括“租赁入住率”以外目前已出租但尚未开始支付租金的空间。

代表根据总承租人向Acadia支付的年度基本租金，不反映该物业的零售租户支付的租金。

不包括94,000平方英尺的写字楼GLA。

锚定GLA包括一家97,300平方英尺的沃尔玛门店，该门店不属于该公司所有。在计算每平方英尺的年化基本租金时，这一平方英尺面积已被排除在外。

锚GLA包括一个非公司所有的157,616平方英尺的Target商店。在计算每平方英尺的年化基本租金时，这一平方英尺面积已被排除在外。


	32

核心产品组合-顶级租户1

补充报告--2022年9月30日

(按比例计算)


	数量		组合在一起				总数的百分比
租客	商店		玻璃		ABR		玻璃			ABR

目标		3		408,895	$	8,126,134		7.8	%		5.6	%
沃尔格林		6		95,189		4,197,379		1.8	%		2.9	%
床、浴及以上2		3		172,432		3,942,421		3.3	%		2.7	%
皇家Ahold 3		3		155,461		3,475,460		3.0	%		2.4	%
TJX公司4		8		229,043		2,765,292		4.3	%		1.9	%
PetSmart，Inc.		4		76,257		2,760,241		1.4	%		1.9	%
威瑞森		2		26,054		2,754,366		0.5	%		1.9	%
露露柠檬		2		7,533		2,547,222		0.1	%		1.8	%
交易员Joe的		3		40,862		2,499,318		0.8	%		1.7	%
迅销5		2		32,013		2,369,223		0.6	%		1.6	%
差距6		3		44,895		2,191,532		0.9	%		1.5	%
艾伯森公司7		2		123,409		1,980,640		2.3	%		1.4	%
Bob‘s折扣家具		2		68,793		1,843,336		1.3	%		1.3	%
磁带8		2		4,250		1,696,218		0.1	%		1.2	%
瑞士手表9		2		13,863		1,624,974		0.3	%		1.1	%
乌尔塔美容香水沙龙		3		31,497		1,550,757		0.6	%		1.1	%
迪克体育用品公司		2		98,805		1,519,874		1.9	%		1.0	%
花旗银行		4		16,160		1,337,924		0.3	%		0.9	%
家得宝		2		187,914		1,307,040		3.6	%		0.9	%
迈克尔的		2		45,285		1,219,113		0.9	%		0.8	%
共计		60		1,878,610	$	51,708,464		35.8	%		35.6	%

__________

不包括仅在一个Acadia核心位置运营的租户

床浴及其他用品店(2家)、圣诞树商店(1家)

Stop and Shop(3个地点)

TJ Maxx(5个地点)、HomeGoods(2个地点)、Marshalls(1个地点)

优衣库(1个地点)，理论(1个地点)

老海军(2个地点)，香蕉共和国(1个地点)

Shaw‘s(2家分店)

凯特·斯佩德(两家分店)

Grand Seiko(1家)、Betteridge珠宝店(1家)


	33

核心产品组合-租赁到期

补充报告--2022年9月30日

(按比例计算)


	街上的房客												主要租户
			玻璃					ABR							玻璃					ABR
	租契		即将到期		百分比					百分比			租契		即将到期		百分比					百分比
年	即将到期		SF		占总数的			PSF		占总数的			即将到期		SF		占总数的			PSF		占总数的
M到M 1		1		1,600		0.2	%	$	22.50		—	%		—		—		—	%	$	—		—	%
2022		2		2,243		0.3	%		38.34		0.1	%		—		—		—	%		—		—	%
2023		21		104,147		12.3	%		81.36		11.7	%		3		95,734		3.7	%		15.63		3.8	%
2024		20		75,712		8.9	%		87.53		9.2	%		14		523,842		20.1	%		14.45		19.4	%
2025		27		119,572		14.1	%		97.88		16.2	%		10		391,435		15.0	%		19.63		19.7	%
2026		26		73,178		8.6	%		137.67		14.0	%		10		444,889		17.1	%		10.93		12.4	%
2027		14		26,074		3.1	%		143.02		5.2	%		2		74,188		2.8	%		15.37		2.9	%
2028		14		64,966		7.7	%		127.14		11.4	%		9		513,514		19.7	%		11.57		15.2	%
2029		16		47,879		5.7	%		80.61		5.3	%		5		182,205		7.0	%		16.04		7.5	%
2030		8		63,747		7.5	%		60.73		5.4	%		—		—		—	%		—		—	%
2031		7		41,177		4.9	%		68.76		3.9	%		2		50,566		1.9	%		13.94		1.8	%
此后		21		226,025		26.7	%		55.96		17.6	%		8		331,419		12.7	%		20.48		17.3	%
总计		177		846,320		100.0	%	$	85.31		100.0	%		63		2,607,792		100.0	%	$	14.94		100.0	%

由租户拥有的锚点GLA				—												254,916
空置总数				136,276												127,593
总面积为平方英尺				982,596												2,990,301

	商铺租户												总租户
			玻璃					ABR							玻璃					ABR
	租契		即将到期		百分比					百分比			租契		即将到期		百分比					百分比
年	即将到期		SF		占总数的			PSF		占总数的			即将到期		SF		占总数的			PSF		占总数的
M到M 1		1		1,400		0.1	%	$	24.40		0.1	%		2		3,000		0.1	%	$	23.39		0.0	%
2022		4		13,658		1.2	%		29.55		1.2	%		6		15,901		0.3	%		30.79		0.3	%
2023		39		127,151		11.6	%		29.78		11.2	%		63		327,032		7.2	%		42.06		9.5	%
2024		33		144,346		13.2	%		25.22		10.8	%		67		743,900		16.4	%		23.97		12.3	%
2025		34		115,867		10.6	%		28.41		9.8	%		71		626,874		13.8	%		36.18		15.6	%
2026		36		137,392		12.6	%		25.38		10.3	%		72		655,459		14.4	%		28.11		12.7	%
2027		36		129,839		11.9	%		35.56		13.7	%		52		230,101		5.1	%		41.22		6.5	%
2028		23		106,276		9.7	%		37.52		11.8	%		46		684,756		15.1	%		26.56		12.5	%
2029		15		44,239		4.0	%		29.76		3.9	%		36		274,323		6.0	%		29.52		5.6	%
2030		12		35,348		3.2	%		34.04		3.6	%		20		99,095		2.2	%		51.21		3.5	%
2031		17		86,236		7.9	%		28.82		7.4	%		26		177,979		3.9	%		33.83		4.2	%
此后		36		152,844		14.0	%		35.90		16.2	%		65		710,288		15.5	%		35.09		17.3	%
总计		286		1,094,596		100.0	%	$	30.82		100.0	%		526		4,548,708		100.0	%	$	31.73		100.0	%

由租户拥有的锚点GLA				—												254,916
空置总数				197,891												461,760
总面积为平方英尺				1,292,487												5,265,384

_________

1.目前按月批租或正在续期的租约


	34

核心投资组合-新租金和续订租金分摊1

补充报告--2022年9月30日


	截至的季度																		年初至今
	March 31, 2022						June 30, 2022						2022年9月30日						2022年9月30日
	公认会计原则2			现金3			公认会计原则2			现金3			公认会计原则2			现金3			公认会计原则2			现金3
新租约
签订的新租约数目		4			4			2			2			3			3			9			9
玻璃		12,970			12,970			11,000			11,000			4,544			4,544			28,514			28,514
新的基本租金	$	37.83		$	34.10		$	113.70		$	99.38		$	78.62		$	70.12		$	73.60		$	65.02
以前的基本租金	$	34.75		$	35.01		$	98.17		$	99.15		$	60.47		$	62.72		$	63.31		$	64.17
每平方英尺平均成本	$	42.51		$	42.51		$	161.05		$	161.05		$	63.39		$	63.39		$	91.57		$	91.57
加权平均租赁年限(年)		12.0			12.0			11.8			11.8			10.0			10.0			11.6			11.6
基本租金的百分比增长		8.9	%		(2.6	)%		15.8	%		0.2	%		30.0	%		11.8	%		16.3	%		1.3	%

续期租约
已执行的续期租约数量		21			21			12			12			17			17			50			50
玻璃		284,858			284,858			71,026			71,026			176,463			176,463			532,347			532,347
新的基本租金	$	32.60		$	32.29		$	45.44		$	44.21		$	38.88		$	37.18		$	36.39		$	35.50
即将到期的基本租金	$	29.45		$	29.81		$	39.43		$	41.79		$	30.56		$	30.56		$	31.15		$	31.66
每平方英尺平均成本	$	21.29		$	21.29		$	6.34		$	6.34		$	6.89		$	6.89		$	14.52		$	14.52
加权平均租赁年限(年)		5.8			5.8			5.1			5.1			4.6			4.6			5.3			5.3
基本租金的百分比增长		10.7	%		8.3	%		15.2	%		5.8	%		27.2	%		21.7	%		16.8	%		12.1	%

新租约和续订租约合计
签订的新租约及续期租约数目		25			25			14			14			20			20			59			59
GLA开始		297,828			297,828			82,026			82,026			181,007			181,007			560,861			560,861
新的基本租金	$	32.83		$	32.37		$	54.59		$	51.61		$	39.88		$	38.01		$	38.28		$	37.00
即将到期的基本租金	$	29.68		$	30.04		$	47.31		$	49.48		$	31.31		$	31.37		$	32.79		$	33.31
每平方英尺平均成本	$	22.21		$	22.21		$	27.09		$	27.09		$	8.31		$	8.31		$	18.44		$	18.44
加权平均租赁年限(年)		6.1			6.1			6.0			6.0			4.7			4.7			5.6			5.6
基本租金的百分比增长		10.6	%		7.8	%		15.4	%		4.3	%		27.4	%		21.2	%		16.8	%		11.1	%

__________

根据租约执行日期计算。不包括租赁面积以及与第一代空间和公司主要重建项目相关的成本；续订租约包括行使选择权。

租金按直线(“公认会计原则”)计算，不计入高于或低于市值的租赁调整。

租金并不是按直线计算的。之前/即将到期的租金是指截至到期时的租金，并包括已支付的任何百分比的租金。新租金是指在开学时支付的租金。


	35

核心投资组合--资本支出

补充报告--2022年9月30日



	截至的季度						年初至今
	3月31日， 2022		6月30日， 2022		2022年9月30日		2022年9月30日		2021年12月31日
租赁佣金	$	1,053	$	1,057	$	811	$	2,921	$	2,360
改善租户状况		3,403		2,250		4,709		10,362		10,059
维护资本支出		638		2,049		1,993		4,680		4,060
资本支出总额	$	5,094	$	5,356	$	7,513	$	17,963	$	16,479


	36

基金概述

补充报告--2022年9月30日


一、关键指标	基金I				基金II				基金III				基金IV				基金V				总计
一般信息：
古董酒		Sep-2001				Jun-2004				May-2007				May-2012				Aug-2016
基金规模	$		90.0	百万	$		472.0	2百万	$		502.5	百万	$		540.6	百万	$		520.0	百万	$		2,125.1	百万
阿卡迪亚的承诺	$		20.0	百万	$		291.2	百万	$		123.3	百万	$		125.0	百万	$		104.5	百万	$		664.0	百万
阿卡迪亚的比例份额			22.2	%			61.7	% 2			24.5	%			23.1	%			20.1	%			31.2	%
阿卡迪亚的推广股1			37.8	%			69.4	%			39.6	%			38.5	%			36.1	%			45.0	%
优先回报			9.0	%			8.0	%			6.0	%			6.0	%			6.0	%		6.4		%

本季度基金级别信息：
累计供款2	$		86.6	百万	$		557.3	百万	$		448.1	百万	$		488.1	百万	$		347.9	百万	$		1,928.1	百万
累计净分布3	$		195.4	百万	$		172.5	百万	$		603.5	百万	$		221.4	百万	$		79.6	百万	$		1,272.3	百万
分配/捐款净额			225.6	%			31.0	%			134.7	%			45.3	%			22.9	%			66.0	%
资金不足的承担额4	$		0.0	百万	$		0.0	百万	$		1.9	百万	$		41.9	百万	$		172.1	百万	$		215.8	百万
收购干粉5		不适用				不适用				不适用				不适用			$		104.0	百万	$		104.0	百万
投资期结束		关着的不营业的				关着的不营业的				关着的不营业的				关着的不营业的				Aug-2023
目前处于晋升职位？(是/否)		不是				不是				不是				不是				不是

二、阿卡迪亚赚取的费用和优先分配

类型：		适用于				描述
资产管理6		基金I及II				0.75% in 2022, 0% in 2023
资产管理		基金III				目前为0%
资产管理6		基金IV				投资期内隐含资本的1.5%；投资期后隐含资本的1.25%
资产管理7		基金V				投资期第1年至第4年隐含资本的1.5%；投资期第5年(2020年8月26日至2021年8月25日)分配资本承诺的1.5%；投资期第6年至第7年(2021年8月26日至2023年8月25日)分配资本承诺的1.0%；投资期后隐含资本承诺的1.25%
物业管理		所有基金				占房地产总收入的4.0%
租赁		所有基金				市价租赁佣金
施工/项目管理		所有基金				市价收费
发展		基金III、IV及V				项目总成本的3.0%


	37

基金概述

补充报告--2022年9月30日

_________

ACADIA的“推广份额”反映了ACADIA在所有合伙人(包括ACADIA)收到他们的累计供款加上他们的累积优先回报的回报后，在基金利润中的份额。阿卡迪亚的推广份额相当于20%的推广加阿卡迪亚按比例分享剩余的80%。

关于基金二，比原基金数额多出的捐款反映了在2016年、2020年、2021年和2022年期间重新向基金捐款的上期分配，为基金二现有投资的持续重新发展提供资金。4.72亿美元反映了与City Point资本重组有关的1.72亿美元增资。基金II包含两项剩余投资--City Point和Albertsons，后者以平行投资工具的形式持有。在2022年第二季度，公司将其在基金II和Mervyn‘s II的持股比例从28%增加到40%。此外，在2022年第三季度，公司将其在基金II的持股比例从40%增加到61.7%；其在艾伯森的持股比例保持在40%。

费用净额和推广。基金I已完成最后分派，并于2018年全部清盘。

未拨出的承付款用于完成现有基金投资的租赁和开发，并进行新的基金V投资。在某些基金分配被标记为可收回的情况下，或由于基金投资期结束或资产出售加速等原因，基金已释放承付款，则无资金承担额将不等于基金规模减去累计缴款。

资金不足的承诺可用于新的、未确定的投资。

隐含资本是指基金规模减去归因于出售投资或释放的资本。在投资期结束后，基金四隐含资本也不包括4190万美元的一般准备金。

隐含资本是指基金规模减去归因于出售投资或释放的资本。已分配资本承担按基金规模减去收购干粉计算。


	38

基金投资组合零售物业-详情1

补充报告--2022年9月30日


		年	基金			可出租总面积								就地入住率												租赁			年化
属性	主要租户	后天	所有权百分比			街道		锚		商店		总计		街道			锚			商店			总计			入住率			基本租金(ABR)		ABR PSF

基金II投资组合详情

纽约
纽约
城市点2	目标学校、基础学校、阿拉莫剧场	2007		94.2	%		—		332,404		208,666		541,070		—	%		68.1	%		25.5	%		51.7	%		82.0	%	$	10,450,369	$	37.36

合计--基金II							—		332,404		208,666		541,070		—	%		68.1	%		25.5	%		51.7	%		82.0	%	$	10,450,369	$	37.36

基金III投资组合详情

纽约
纽约
百老汇640号	色板	2012		100.0	%		4,637		—		—		4,637		91.6	%		—	%		—	%		91.6	%		91.6	%	$	1,075,151	$	253.15

总计--基金III							4,637		—		—		4,637		91.6	%		—	%		—	%		91.6	%		91.6	%	$	1,075,151	$	253.15

基金IV投资组合详情

纽约
纽约
麦迪逊大道801号	─	2015		100.0	%		2,522		—		—		2,522		—	%		—	%		—	%		—	%		—	%	$	—	$	—
210 Bowery	─	2012		100.0	%		2,538		—		—		2,538		—	%		—	%		—	%		—	%		—	%		—		—
东61街27号	─	2014		100.0	%		4,177		—		—		4,177		—	%		—	%		—	%		—	%		—	%		—		—
东71街17号	排行榜	2014		100.0	%		8,432		—		—		8,432		82.2	%		—	%		—	%		82.2	%		82.2	%		1,878,913		271.05
第三大道1035号	─	2015		100.0	%		7,634		—		—		7,634		100.0	%		—	%		—	%		100.0	%		100.0	%		1,265,746		165.80

新泽西
帕拉默斯广场	阿什利家具，马绍尔	2013		50.0	%		—		87,539		65,955		153,494		—	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		3,233,834		21.07

波士顿
马萨诸塞州
Fort Point餐厅	─	2016		100.0	%		15,711		—		—		15,711		100.0	%		—	%		—	%		100.0	%		100.0	%		1,050,946		66.89


罗德岛
巴利德山道650号	迪克的体育用品，伯灵顿大衣厂	2015		90.0	%		—		55,000		105,448		160,448		—	%		100.0	%		77.7	%		85.4	%		85.4	%		2,052,672		14.99

大西洋中部
维吉尼亚
马纳萨斯的海滨长廊	家得宝	2013		98.6	%		—		209,356		71,404		280,760		—	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		3,710,514		13.22

特拉华州
伊甸园广场	巨人食品，洛杉矶健身	2014		98.6	%		—		116,003		113,933		229,936		—	%		100.0	%		78.4	%		89.3	%		92.7	%		3,246,996		15.82


东南部
佐治亚州


	39

基金投资组合零售物业-详情1

补充报告--2022年9月30日


Broughton Street投资组合 (13处物业)	H&M，露露柠檬，肯德拉·斯科特，星巴克	2014		100.0	%		95,201		—		—		95,201		87.7	%		—	%		—	%		87.7	%		95.4	%		2,970,279		35.56








		年	基金			可出租总面积								就地入住率												租赁			年化
属性	主要租户	后天	所有权百分比			街道		锚		商店		总计		街道			锚			商店			总计			入住率			基本租金(ABR)		ABR PSF


西
加利福尼亚
Geary街146号	─	2015		100.0	%		10,151		—		—		10,151		—	%		—	%		—	%		—	%		—	%		—		—
联合和菲尔莫尔集合(3个属性)	艾琳·费舍尔，Bonobos	2015		90.0	%		7,148		—		—		7,148		77.9	%		—	%		—	%		77.9	%		77.9	%		636,247		114.33

总额--基金IV							153,514		467,898		356,740		978,152		77.8	%		100.0	%		86.5	%		91.6	%		93.1	%	$	20,046,147	$	22.38

基金V投资组合详情

西南
新墨西哥州
圣达菲广场	TJ Maxx，百思买罗斯的连衣裙价格较低	2017		100.0	%		—		153,983		70,169		224,152		—	%		100.0	%		91.5	%		97.3	%		97.3	%	$	3,988,358	$	18.28

德克萨斯州
伍德岭广场	柯克兰办公用品店	2022		90.0	%		—		—		211,183		211,183		—	%		—	%		84.7	%		84.7	%		85.3	%		3,746,487		20.96
La Frontera广场	科尔餐厅，霍比·洛比	2022		90.0	%		—		203,500		330,930		534,430		—	%		100.0	%		81.8	%		88.7	%		92.8	%		6,519,161		13.75

中西部
密西根
新东城中心	科尔百货公司、乔-安百货公司、DSW	2017		100.0	%		—		145,389		45,141		190,530		—	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		2,344,851		12.31
费尔莱恩格林	TJ·麦克斯，迈克尔斯	2017		100.0	%		—		109,952		160,235		270,187		—	%		74.5	%		91.9	%		84.8	%		95.2	%		4,672,366		20.39

东北
马里兰州
弗雷德里克郡(2处房产)	科尔百货、百思买罗斯的连衣裙价格较低	2019		90.0	%		—		251,988		278,828		530,816		—	%		100.0	%		75.2	%		87.0	%		90.6	%		6,775,898		14.68

康涅狄格州
三城广场	TJ Maxx、HomeGoods、ShopRite	2019		90.0	%		—		129,940		172,948		302,888		—	%		100.0	%		79.9	%		88.5	%		91.5	%		3,810,683		14.21

新泽西
中部州	ShopRite、百思买、DSW、PetSmart	2021		100.0	%		—		253,779		131,337		385,116		—	%		90.5	%		70.8	%		83.8	%		86.2	%		6,220,936		19.27

纽约
南山购物中心	ShopRite，在家，Ashley家具	2022		90.0	%		—		416,804		95,414		512,218		—	%		80.7	%		46.2	%		74.3	%		74.3	%		4,375,401		11.50

宾夕法尼亚州


	40

基金投资组合零售物业-详情1

补充报告--2022年9月30日


门罗市场	科尔百货，迪克体育用品，巨无霸食品	2021		100.0	%		—		263,376		108,276		371,652		—	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		4,231,262		11.39

罗德岛
林肯下议院	停下来购物，法警， HomeGoods	2019		100.0	%		—		194,470		267,551		462,021		—	%		100.0	%		79.3	%		88.0	%		88.0	%		5,457,042		13.42

东南部
维吉尼亚
兰德斯敦下议院	百思买，伯灵顿外套厂，罗斯的连衣裙价格较低	2019		100.0	%		—		87,883		298,532		386,415		—	%		100.0	%		87.2	%		90.1	%		91.0	%		7,449,844		21.40

		年	基金			可出租总面积								就地入住率												租赁			年化
属性	主要租户	后天	所有权百分比			街道		锚		商店		总计		街道			锚			商店			总计			入住率			基本租金(ABR)		ABR PSF

佛罗里达州
棕榈滩登陆	TJ Maxx，PetSmart，罗斯的连衣裙价格较低	2019		100.0	%		—		73,241		98,558		171,799		—	%		100.0	%		94.6	%		96.9	%		96.9	%		3,426,590		20.59

北卡罗来纳州
山核桃岭	科尔百货、百思买、迪克体育用品	2017		100.0	%		—		266,584		113,981		380,565		—	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		4,728,944		12.43


阿拉巴马州
特鲁斯维尔海滨大道	沃尔玛、富豪影院	2018		100.0	%		—		366,010		97,671		463,681		—	%		100.0	%		72.3	%		94.2	%		95.6	%		4,447,125		10.18

佐治亚州
广州市场	迪克体育用品、TJ Maxx、百思买	2021		100.0	%		—		132,569		219,409		351,978		—	%		100.0	%		83.6	%		89.8	%		92.0	%		5,462,290		17.29
西兰亭	Kohl‘s，HomeGoods	2018		100.0	%		—		209,423		153,252		362,675		—	%		100.0	%		98.6	%		99.4	%		99.4	%		4,559,438		12.64

西
加利福尼亚
Elk Grove Commons	Kohl‘s，HomeGoods	2018		100.0	%		—		132,489		109,589		242,078		—	%		100.0	%		93.4	%		97.0	%		99.1	%		5,069,120		21.58

犹他州
Riverdale的家庭中心	Target，Sportman‘s 货仓	2019		89.4	%		—		256,673		115,802		372,475		—	%		80.5	%		97.7	%		85.9	%		97.9	%		3,352,616		10.48

合计-基金V							—		3,648,053		3,078,806		6,726,859		—	%		95.0	%		84.4	%		90.2	%		92.5	%	$	90,638,412	$	14.94

基金资产总额							158,151		4,448,355		3,644,212		8,250,718		78.2	%		93.5	%		81.3	%		87.8	%		91.9	%	$	122,210,079	$	16.87

ACADIA在基金总资产中的份额							36,433		996,727		787,698		1,820,858		78.2	%		90.4	%		75.6	%		83.8	%		90.8	%	$	28,154,491	$	18.46

__________

不包括发展中物业，请参阅本补充报告“发展及重建活动”一页。上述入住率和租金金额不包括“租赁入住率”以外目前已出租但尚未开始支付租金的空间。住宅和写字楼GLA不包括在内。

就地入住率不包括短期百分比租金。

物业还包括12,371平方英尺的二楼办公空间和29,760平方英尺的停车场(131个停车位)。


	41

基金租赁到期

补充报告--2022年9月30日

(按比例计算)


	基金II														基金III
			玻璃							ABR							玻璃							ABR
	租契		即将到期		百分比							百分比			租契		即将到期		百分比							百分比
年	即将到期		SF		占总数的			金额		PSF		占总数的			即将到期		SF		占总数的			金额		PSF		占总数的
M到M 1		—		—		—	%	$	—	$	—		—	%		—		—		—	%	$	—	$	—		—	%
2022		—		—		—	%		—		—		—	%		—		—		—	%		—		—		—	%
2023		—		—		—	%		—		—		—	%		1		159		15.3	%		64,320		404.53		24.4	%
2024		—		—		—	%		—		—		—	%		—		—		—	%		—		—		—	%
2025		1		1,426		0.9	%		155,105		108.77		2.6	%		—		—		—	%		—		—		—	%
2026		—		—		—	%		—		—		—	%		—		—		—	%		—		—		—	%
2027		3		15,294		9.4	%		1,139,686		74.52		18.8	%		—		—		—	%		—		—		—	%
2028		1		552		0.3	%		107,630		194.98		1.8	%		1		306		29.4	%		72,073		235.53		27.4	%
2029		—		—		—	%		—		—		—	%		—		—		—	%		—		—		—	%
2030		—		—		—	%		—		—		—	%		1		177		17.0	%		40,854		230.81		15.5	%
2031		—		—		—	%		—		—		—	%		1		226		21.7	%		53,825		238.16		20.4	%
此后		6		145,261		89.4	%		4,669,244		32.14		76.8	%		1		173		16.6	%		32,340		186.94		12.3	%
总计		11		162,533		100.0	%	$	6,071,665	$	37.36		100.0	%		5		1,041		100.0	%	$	263,412	$	253.15		100.0	%

				151,829	空置总数													95	空置总数
				314,362	总面积为平方英尺													1,136	总面积为平方英尺


	基金IV														基金V
			玻璃							ABR							玻璃							ABR
	租契		即将到期		百分比							百分比			租契		即将到期		百分比							百分比
年	即将到期		SF		占总数的			金额		PSF		占总数的			即将到期		SF		占总数的			金额		PSF		占总数的
M到M 1		—		—		—	%	$	—	$	—		—	%		11		4,106		0.3	%	$	88,860	$	21.64		0.5	%
2022		1		867		0.5	%		13,141		15.16		0.3	%		10		8,604		0.7	%		174,446		20.27		1.0	%
2023		7		2,381		1.3	%		92,593		38.89		2.2	%		60		75,469		6.4	%		1,361,543		18.04		7.7	%
2024		4		1,687		0.9	%		46,207		27.39		1.1	%		87		182,004		15.5	%		2,711,937		14.90		15.4	%
2025		8		3,132		1.7	%		536,164		171.19		12.8	%		83		193,346		16.4	%		2,774,482		14.35		15.7	%
2026		15		20,662		11.2	%		548,853		26.56		13.1	%		80		109,389		9.3	%		2,081,816		19.03		11.8	%
2027		14		9,536		5.2	%		300,219		31.48		7.2	%		57		135,267		11.5	%		1,793,153		13.26		10.2	%
2028		7		5,366		2.9	%		156,409		29.15		3.7	%		38		101,033		8.6	%		1,719,224		17.02		9.7	%
2029		7		40,666		22.0	%		694,262		17.07		16.6	%		29		73,207		6.2	%		873,739		11.94		5.0	%
2030		2		4,567		2.5	%		79,582		17.43		1.9	%		27		76,460		6.5	%		1,033,550		13.52		5.9	%
2031		11		47,319		25.6	%		694,795		14.68		16.8	%		31		79,889		6.8	%		1,156,807		14.48		6.6	%
此后		14		48,377		26.2	%		1,013,826		20.96		24.3	%		42		138,319		11.8	%		1,873,806		13.55		10.5	%
总计		90		184,560		100.0	%	$	4,176,051	$	22.63		100.0	%		555		1,177,093		100.0	%	$	17,643,363	$	14.99		100.0	%

				18,355	空置总数													125,353	空置总数
				202,915	总面积为平方英尺													1,302,446	总面积为平方英尺

__________

1.目前按月批租或正在续期的租约


	42

发展和再开发活动

补充报告--2022年9月30日


				Est.平方英尺					收购和开发成本1
属性	所有权1	位置	估计数稳定化	vt.在.的基础上完成		占有率/ 租赁率	钥匙房客	描述	已招致2		估计的未来范围					估计总范围
发展：
堆芯
1238威斯康星州	80.0%	华盛顿特区	2023		29,000	0%/65%	《每个人》的沃尔福德	完成后重建/增建现有建筑物，包括地下零售、上层写字楼及住宅单位。用于确保租户安全的可自由支配支出	$	14.7	$	18.0	至	$	18.8	$	32.7	至	$	33.5
亨德森-开发项目1和2	100.0%	德克萨斯州达拉斯	待定		160,000	—	待定	为混合用途的街道零售空间和上层写字楼空间进行地面开发。	$	10.1	待定		至	待定		待定			待定

基金III
宽阔的山谷公地	100.0%	纽约州法明代尔	待定	待定		—	待定	在获得必要的批准和租户出租时的酌情支出		25.4		24.6	至		34.6		50.0	至		60.0

基金IV
密歇根大道北717号	100.0%	伊利诺伊州芝加哥	待定	待定		14%/14%	待定	在确保租户出租时的酌情支出		116.5	待定		至	待定		待定		至	待定
									$	166.7	$	42.6		$	53.4	$	82.7		$	93.5
主要重建项目：

堆芯
城市中心	100.0%	加州旧金山	2024		241,000	75%/99%	塔吉特、全食超市、PetSmart	为Whole Foods重新租用/重建PAD地块和街道上的零售店	$	202.8	$	7.2	至	$	10.2	$	210.0	至	$	213.0
第9街555号	100.0%	加州旧金山	待定		149,000	67%/67%	待定	重新租用和可能拆分原来的46,000平方英尺的诺德斯特龙；立面升级和可能的垂直扩建		—	待定		至	待定		待定		至	待定
西泰弗西651-671号	100.0%	伊利诺伊州芝加哥	待定		46,000	86%/86%	待定	‘用于未来重新租赁和重新配置的可支配支出约为30,000 SF。		—	待定		至	待定		待定			待定
六号路购物中心	100.0%	宾夕法尼亚州霍内斯代尔	待定	待定		30%/47%	待定	一旦租户获得保障，重新租用以前12万平方英尺的凯马特锚地的可自由支配支出		—		6.0	至		9.0		6.0	至		9.0
马德河	100.0%	俄亥俄州代顿	待定	待定		74%/74%	待定	一旦租户确定后，重新租用前33,000平方英尺的婴儿反斗城空间的可自由支配支出		—		1.9	至		2.3		1.9	至		2.3
									$	202.8	$	15.1		$	21.5	$	217.9		$	224.3

_________


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	发展和再开发活动
补充报告--2022年9月30日

__________

所有权百分比和成本代表核心或基金级别的所有权，而不是阿卡迪亚按比例分配的份额。

已发生金额包括与初始账面价值相关的成本。有关按比例产生的成本，请参阅“资产估值净额资料”。与2022年9月30日合并资产负债表的对账如下：


开发成本高于	$	166.7
未合并项目(A)		(14.7	)
重建或部分发展中的项目(B)		76.2
递延费用和其他数额		(5.7	)
已计入减值费用		(36.1	)
每个合并资产负债表的合计	$	186.4

(a)

与威斯康星大道1238号有关

(b)

主要与市中心仍在主要重建中的部分有关。产生的总金额为202.8美元，反映整个物业的历史账面价值(包括最初的购置成本)。


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重要说明

补充报告--2022年9月30日

关于前瞻性陈述的特别说明

本补充披露中包含的某些陈述可能包含1933年证券法第27A节和1934年证券交易法第21E节所指的前瞻性陈述，因此可能涉及已知和未知的风险、不确定因素和其他因素，这些因素可能导致公司的实际结果、业绩或成就与这些前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩或成就大不相同。前瞻性陈述以某些假设为基础，描述公司未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用“可能”、“将”、“应该”、“预期”、“预期”、“估计”、“相信”、“打算”或“项目”或其否定或其他变体或类似术语来识别。可能对公司的运营和未来前景产生重大不利影响的因素包括但不限于公司年度报告Form 10-K中“风险因素”项下列出的因素。这些风险和不确定性应在评估本文所载或通过引用纳入的任何前瞻性陈述时予以考虑。

将业务资金用作非公认会计准则财务衡量标准

本公司认为，由全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)定义的营运资金(“FFO”)是对股权REIT经营业绩的适当补充披露，因为它在REIT和分析师群体中得到了广泛的接受和使用。提出FFO是为了帮助投资者分析公司的业绩。它是有帮助的，因为它不包括净收入中不能反映经营业绩的各种项目，如出售财产、折旧和摊销的收益(或损失)。与NAREIT的定义一致，该公司将FFO定义为净收益(根据GAAP计算)，不包括出售折旧财产的收益(或亏损)加上折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益。同样与NAREIT对FFO的定义一致，该公司已选择将其主要业务(包括与其RCP投资相关的投资，如Albertsons)的附带损益计入FFO。

该公司还提供另一项关于经营业绩的补充披露，即调整后的运营资金(“AFFO”)。该公司将AFFO定义为经直线租金、非房地产折旧、股票补偿、财务成本摊销和管理合同成本、租户改善、租赁佣金和资本支出调整后的FFO。

本公司亦可不时提供另一项有关经营业绩的补充披露，即先披露FFO后才披露特殊项目。该公司将特殊项目之前的FFO定义为根据某些不寻常项目进行调整的FFO，包括管理层认为不可比较和指示公司经营房地产投资组合结果的费用、收入和收益。

应注意的是，本公司计算特殊项目前的FFO、AFFO或FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs使用的此类指标相比较。特殊项目前的FFO、AFFO和FFO不代表公认会计原则(“GAAP”)定义的业务产生的现金，也不表示可用于满足所有现金需求(包括分配)的现金。在评估公司业绩时，这些指标都不应被视为净收益的替代指标，也不应被视为衡量流动性的现金流量的替代指标。

非公认会计准则财务计量的使用

EBITDA、NOI、同财产NOI和租赁利差等非GAAP财务指标是包括REIT行业在内的许多行业广泛使用的财务指标，旨在帮助投资者和分析师分析公司的业绩。它们是有帮助的，因为它们不包括净收入中不能表明经营业绩的各种项目，如出售财产、折旧和摊销的收益(或损失)，并用于计算各种财务比率，作为经营业绩的衡量标准。该公司计算EBITDA的方法是扣除非常项目前的净收益加上利息支出、折旧、所得税和摊销，减去出售产生收入的物业的任何收益(包括减值费用)。本公司通过计算财产收入和财产费用之间的差额来计算NOI，详见本报告附录。Same-Property NOI包括我们的核心投资组合中我们在本期间和之前期间拥有的物业，但不包括我们在这些期间收购、出售或预期出售和重新开发的那些物业。本公司计算EBITDA、NOI和同财产NOI的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。EBITDA、NOI和同一财产NOI不代表GAAP定义的业务产生的现金，也不表明可用于满足所有现金需求的现金，包括分配。它们不应被视为评估公司业绩的净收入的替代方案，也不应被视为衡量流动性的现金流的替代方案。


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