附件99.1

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899629/000095017022022055/img225797853_0.jpg 

 

詹妮弗·韩

(914) 288-8100

 

Acadia Realty Trust报告2022年第三季度经营业绩

纽约Rye(2022年11月1日)-Acadia Realty Trust(纽约证券交易所代码：AKR)(以下简称Acadia或本公司)今天公布了截至2022年9月30日的季度和年初至今的经营业绩。截至2022年9月30日的季度，每股净亏损为0.61美元，截至2022年9月30日的9个月，每股净亏损为0.43美元，主要原因是核心和基金非现金减值费用，详情如下。在适用的情况下，所有每股金额均在完全摊薄的基础上。Acadia经营着两个平台，包括一个高质量的核心房地产投资组合(“核心投资组合”)，公司通过这个投资组合在美国最具活力的走廊拥有和经营零售资产，以及一系列以机会主义和增值投资为目标的可自由支配的机构基金(“基金”)。

请参阅本新闻稿所附表格和说明，以了解经营业绩的进一步细节和与净收益(亏损)、按NAREIT和特殊项目前的运营资金(FFO)和物业净运营收入(NOI)相关的额外披露。

第三季度和最近的亮点

•
第三季度收益和经营业绩：
o
扣除特殊项目前每股FFO为0.28美元，NAREIT每股FFO为0.24美元
o
在第三季度和年初至今，其核心投资组合相同物业NOI分别增长5.4%和6.6%，趋势高于最初4%至6%的年度指引
o
更新年度每股净(亏损)收益指引至(0.19美元)至(0.14美元)(从0.27美元至0.36美元)
o
今年第三次提高每股特殊项目前FFO的指引至1.28美元至1.30美元(从1.20美元至1.32美元)
•
核心投资组合租赁：
o
在Street投资组合的推动下，可比新租约和续签租约产生的GAAP和现金租赁利差分别为27.4%和21.2%
o
在Executed Street租约的推动下，截至2022年9月30日，租用率和入住率分别增至94.3%和91.2%，而截至2022年6月30日的租用率和入住率分别为94.1%和90.5%
•
核心投资组合和基金交易活动：
o
以约4800万美元在纽约完成了对基金V郊区的收购
o
对即将到期的债务进行再融资，并增加City Point的所有权(如前所述)
o
完成了两次基金IV的处置，约为8500万美元，其中一次在第三季度约为3900万美元(产生了880万美元的收益，或公司份额的210万美元收益)，第二次处置在本季度之后以4600万美元的收益进行

1

 

 

•
资产负债表和流动性：
o
7月份完成了一笔7500万美元的7年期无担保定期贷款，以偿还循环信贷安排下的未偿还金额(如前所述)
o
截至2022年9月30日，93%的核心投资组合债务是固定的，包括掉期合同

 

在我们核心产品组合内部增长的推动下，我们又迎来了一个强劲的季度。尽管近期经济状况的不确定性增加，经济信号喜忧参半，但我们仍对我们的投资组合持续增长充满信心。此外，我们有意义的租赁势头应该会抵消已知的逆风，“阿卡迪亚房地产信托公司首席执行官兼首席执行官肯尼斯·F·伯恩斯坦表示。“此外，考虑到资本市场的错位，我们正在为这些周期中经常出现的独特机会做准备。”

 

核心投资组合运营业绩

 

截至2022年9月30日的季度，该公司的GAAP每股亏损为0.61美元，NAREIT每股FFO为0.24美元，扣除特殊项目前的FFO为0.28美元。有关其他详情，请参阅下面的综合财务结果部分。

在截至2022年9月30日的季度中，不包括再开发项目在内，该公司的同业NOI增长了5.4%，在截至2022年9月30日的9个月中增长了6.6%。

在截至2022年9月30日的季度，该公司按比例计入的信贷损失和准备金如下(以百万美元为单位)：

 

 

 

核心同店

 

核心其他

 

基金

 

总计

 

每股

2022年第三季度信贷损失和准备金

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

信贷损失和抵减--开具账单的租金和收回

 

$0.8

 

$0.3

 

$0.1

 

$1.2

 

$0.01

前期(福利)，净额

 

              (0.3)

 

  —

 

              (0.1)

 

              (0.4)

 

  —

直线租金储备

 

  —

 

               0.3

 

  —

 

               0.3

 

  —

总计

 

$0.5

 

$0.6

 

$—

 

$1.1

 

$0.01

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

核心投资组合和基金交易活动

 

核心投资组合收购活动

 

截至2022年9月30日的季度，没有完成核心投资组合收购。今年到目前为止，该公司完成了2.467亿美元的核心投资组合收购。有关详情，请参阅补充报告。

 

2

 

 

基金交易活动

基金V收购

南山购物(基金V)。正如之前宣布的那样，2022年8月，基金V与DLC Management成立了一家合资企业，以4760万美元完成了对纽约州波基普西南山购物中心90%权益的收购。南山的The Shoppers是一个以杂货店为主的中心。除了来自表现良好的信贷租户的现金流外，这笔投资还通过未来的致密化提供了额外的增值机会。

基金V更新

经投资者一致同意，基金V的投资期已延长至2023年8月25日。

基金IV

维克森林穿越(基金IV)。正如之前宣布的那样，2022年8月，基金IV以3890万美元完成了北卡罗来纳州维克森林的维克森林交叉公司的处置，并偿还了2070万美元的抵押贷款。这次出售产生了15%的内部回报率和1.7倍的基金股权投资倍数。

马纳萨斯海滨长廊(基金IV)。2022年10月，基金IV以4600万美元完成了弗吉尼亚州马纳萨斯马纳萨斯滨海大道的处置，并偿还了2730万美元的抵押贷款。这次出售产生了17%的内部回报率和2.2倍的基金股权投资倍数。

 

City Point再融资和资本重组(如前所述)

 

正如之前宣布的，2022年8月，Acadia对City Point进行了再融资和去杠杆化，City Point是通过基金II持有的纽约布鲁克林市中心约55万平方英尺的旗舰零售物业。该物业约2.95亿美元的总债务通过一笔约2亿美元的抵押贷款进行再融资(初始收益约为1.3亿美元)。新贷款的初始期限为三年，与以前的混合利率相比，每年节省的利息超过150个基点。该公司向其合作伙伴提供了大约6500万美元的贷款，为他们在City Point的再融资和资本重组中的份额提供资金。

 

此外，在第三季度，该公司进一步将其在基金II中的有效持股比例从约40%增加到约62%，这与其扩大其在City Point的持股的长期目标一致。正如之前宣布的，在第二季度，结合其有限合伙人之一的多资产二次发行，公司能够机会性地获得City Point额外12%的权益，使其在2022年6月30日的持股比例增加到约40%。2022年8月，根据用于收购12%权益的定价，本公司从其他投资者手中额外收购了City Point 22%的权益，进一步将其权益增加到约62%。总计33%的权益的购买价格约为1.2亿美元，其中包括约1.1亿美元的已承担债务。此外，其余合伙人拥有某些赎回权，使公司能够进一步增加其所有权。

 

该公司预计2022年的再融资和资本重组将略有增加，并在未来几年随着City Point实现稳定而进一步增加。

 

City Point位于人口稠密的布鲁克林市中心的中心，自从该地区重新分区以来，已经有大约1.8万个新的住宅单元。自再融资以来，该公司已签订了37,000平方英尺的新租约，与Court 16和Alamo Drafhouse扩建(如先前宣布的那样)。此外，Sixpoint Brewery于10月份开业，Primark将在接下来的几个月里跟进。

 

 

3

 

 

核心投资组合租赁

在街道投资组合的推动下，第三季度20份符合标准的新租约和续签租约的GAAP和现金租赁利差分别为27.4%和21.2%，总计约181,000平方英尺。

 

在Execute Street租约的推动下，截至2022年9月30日，核心资产组合入住率为91.2%，租赁率为94.3%。截至2022年6月30日，核心资产组合的入住率为90.5%，租赁率为94.1%。租赁率包括已租赁但尚未入伙的空间，不包括开发和重建物业。

 

资产负债表和流动性

 

正如之前宣布的那样，2022年7月，该公司完成了一笔7500万美元的7年期无担保定期贷款。这些贷款的收益用于偿还循环信贷安排下的未偿还款项。

 

截至2022年9月30日，93%的核心投资组合债务是固定的，包括利率互换合同。

合并财务结果

本新闻稿的财务表格中包括了(I)Acadia归属于FFO(由NAREIT定义，在特殊项目前)归属于普通股股东和普通股运营单位持有人的净亏损或收益，以及(Ii)归属于NOI的营业收入，以美元和每股金额计算的完全对账。

非现金减值

在截至2022年9月30日的三个月中，公司确认了约5850万美元的非现金减值，或每股0.58美元，概述如下。虽然该公司在芝加哥和旧金山的投资组合的更广泛市场内的租金已基本恢复，如果没有超过疫情前的水平，但以下列出的子市场的恢复速度较慢。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

投资组合

 

AKR所有权

 

属性

 

市场

 

子市场

 

AKR减值份额

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(in '000s)

 

堆芯

 

88.43%

 

密歇根大道北840号

 

芝加哥

 

壮丽的一英里

 

$50,779

 

基金IV

 

23.12%

 

密歇根大道北717号

 

芝加哥

 

壮丽的一英里

 

            4,827

 

基金IV

 

23.12%

 

Geary街146号

 

旧金山

 

联合广场

 

            2,875

 

 

 

 

 

 

 

 

 

总计

 

$58,481

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

净(亏损)收益

 

以下讨论的金额是扣除非控股权益后的净额。

 

截至2022年9月30日的季度，阿卡迪亚的净亏损为5790万美元，或每股0.61美元，其中包括：(I)核心和基金减值费用5850万美元，或每股0.58美元(上文进一步讨论)和(Ii)因其在艾伯森超市(“艾伯森”)的投资按市值计价的未实现持有亏损310万美元，或每股0.03美元，被基金处置的210万美元收益或每股0.02美元部分抵消。

 

截至2021年9月30日的季度，阿卡迪亚公司的净收入为1190万美元，或每股0.13美元，其中包括：1340万美元，或每股0.14美元，来自艾伯森公司按市值计价的未实现持有收益，但被230万美元的基金减值费用，或每股0.02美元部分抵消。

 

截至2022年9月30日的9个月，阿卡迪亚公司的净亏损为4120万美元，或每股0.43美元，其中包括：(1)核心和基金减值费用5850万美元，或每股0.59美元；(2)840万美元，或每股0.08美元

4

 

 

每股收益来自艾伯森未实现的按市值计价的持有亏损，部分被基金处置的1340万美元收益，或每股0.13美元所抵消。

 

截至2021年9月30日的9个月，阿卡迪亚的净收入为2,010万美元，或每股0.23美元，其中包括：(I)1,510万美元，或每股0.16美元，主要来自Albertsons的未实现市值持有收益；(Ii)660万美元，或每股0.07美元，可归因于处置核心投资组合和基金投资的总收益，但被(I)370万美元，或每股0.04美元，与信贷损失、直线租金储备和租户减少有关的部分抵消。这主要是由于新冠肺炎疫情以及(Ii)基金减值费用230万美元，或每股0.02美元。

 

NAREIT定义的FFO

 

截至2022年9月30日的季度，FFO为2470万美元，或每股0.24美元，其中包括艾伯森未实现的按市值计价持有亏损的310万美元，或每股0.03美元。

 

截至2021年9月30日的季度，FFO为3830万美元，或每股0.41美元，其中包括1320万美元，或每股0.14美元，主要来自Albertsons未实现的按市值计价的持股收益。

 

截至2022年9月30日的9个月的FFO为8350万美元，或每股0.82美元，其中包括840万美元，或每股0.08美元，来自Albertsons的未实现按市值计价持有亏损，被150万美元抵消，或0.01美元，来自Fund III处置其在Self Storage Management的权益。

 

截至2021年9月30日的9个月，FFO为9,040万美元，或每股0.97美元，其中包括1,510万美元，或每股0.16美元，主要来自艾伯森未实现的按市值计价的持有收益，并被370万美元，或每股0.04美元所抵消，这些收益与信用损失、直线准备金和租户减少有关，主要是由于新冠肺炎疫情。

 

特殊项目前的FFO

 

截至2022年9月30日的季度，扣除特殊项目前的FFO为2810万美元，或每股0.28美元，其中不包括艾伯森未实现的按市值计价的持有亏损310万美元，或每股0.03美元，以及130万美元，或每股0.01美元的非经常性City Point资本重组和交易成本。

 

截至2021年9月30日的季度，扣除特殊项目前的FFO为2510万美元，或每股0.27美元，其中不包括艾伯森未实现的按市值计价的持股收益1320万美元，或每股0.14美元。

 

截至2022年9月30日的9个月，扣除特殊项目前的FFO为9310万美元，或每股0.93美元，其中不包括：(I)艾伯森未实现市值持有亏损840万美元，或每股0.08美元；(Ii)130万美元，非经常性City Point资本重组和交易成本每股0.01美元；(Iii)收购和交易成本净额90万美元，或每股0.01美元。

 

截至2021年9月30日的9个月，扣除特殊项目前的FFO为7530万美元，或每股0.81美元，其中不包括艾伯森未实现的按市值计价的持股收益1510万美元，或每股0.16美元。

 

修订后的2022年指南

该公司更新了2022年净收益(亏损)、运营NAREIT资金和扣除普通股股东和普通股持有人应占特殊项目前的FFO的年度指引。此外，该公司更新了其净收益(亏损)和FFO，以反映截至2022年9月30日与其在Albertsons的投资相关的已确认的未实现持股(亏损)收益。该公司在其净收益(亏损)和NAREIT FFO指导假设中没有反映任何涉及艾伯森未来未实现持股收益或亏损(即股价变化)的前瞻性估计。未实现的持股(亏损)或艾伯森股票的收益不包括在特殊项目之前的FFO。

 

5

 

 

 

 

2022年年度指导

 

 

 

首字母

 

更新后的第一季度

 

更新后的第二季度

 

修订后的第三季度

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股股东应占每股净收益(亏损)

 

$0.19 to $0.32

 

$0.25 to $0.37

 

$0.27 to $0.36

 

($0.19) to ($0.14)

 

房地产折旧和租赁成本摊销(扣除非控股权益份额)

 

1.01 to 1.04

 

1.01 to 1.04

 

1.01 to 1.04

 

1.06 to 1.03

 

减值费用(扣除非控股权益份额)

 

—

 

—

 

—

 

0.58

 

财产处分收益(扣除非控股权益份额)

 

(0.07)

 

(0.07)

 

(0.15)

 

(0.27)

 

经营合伙中的非控股权益

 

0.02

 

0.02

 

0.02

 

0.02

 

普通股股东和普通股持有人应占每股运营的NAREIT资金

 

$1.15 to $1.31

 

$1.21 to $1.36

 

$1.15 to $1.27

 

$1.20 to $1.22

 

推广净利润及其他核心利润和基金利润(A)

 

(0.06) to (0.10)

 

(0.06) to (0.11)

 

(0.06) to (0.12)

 

(0.12)

 

减去：截至2022年9月30日的9个月艾伯森未实现控股亏损(收益)(扣除非控股权益份额)

 

  —

 

(0.04)

 

0.05

 

0.08

 

特殊项目前的运营资金，不包括促销净利润和其他核心利润和基金利润

 

$1.09 to $1.21

 

$1.11 to $1.21

 

$1.14 to $1.20

 

$1.16 to $1.18

 

推广净利润及其他核心利润和基金利润(A)

 

0.06 to 0.10

 

0.06 to 0.11

 

0.06 to 0.12

 

0.12

 

普通股股东和普通股持有人应占每股特殊项目前的运营资金

 

$1.15 to $1.31

 

$1.17 to $1.32

 

$1.20 to $1.32

 

$1.28 to $1.30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

__________

 

(A)反映艾伯森公司A类普通股每股6.85美元的特别现金股息，公司预计将于2022年11月7日作为股东在2022年10月24日的记录日期收到该股息。艾伯森公司董事会于2022年10月13日就艾伯森公司与克罗格公司签订的协议和合并计划于2022年10月13日宣布了股息。合并及相关交易(包括宣布及支付特别股息)须获得监管机构及其他批准，以及潜在的诉讼，其中任何一项均可能影响预期完成交易的时间及可能性。

 

修订后的指导基于阿卡迪亚目前对现有市场状况的看法和对截至2022年12月31日的年度的假设。更新的第一季度指引先前于2022年5月2日公布，更新后的第二季度指引先前于2022年8月2日公布。不能保证公司的实际结果不会与上面提出的指导方针不同。公司不承担公开更新任何前瞻性陈述的义务，包括上述收益指引，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。有关更多信息，请参考本新闻稿中披露的“安全港声明”以及公司提交给美国证券交易委员会的年度和季度报告中披露的“风险因素”。

 

6

 

 

电话会议

管理层将于2022年11月2日(星期三)美国东部时间上午11：00召开电话会议，审查公司的收益和经营业绩。参与者注册和网络直播信息如下所示。

实时电话会议：

Date: Wednesday, November 2, 2022

Time: 11:00 AM ET

参与者注册：2022年第三季度注册

网络广播只收听和重播：Www.acadiarealty.com在投资者、演示文稿和活动下

 

该公司使用并打算使用其网站的投资者页面，该页面位于Www.acadiarealty.com，作为披露重大非公开信息和遵守FD法规规定的披露义务的一种手段，包括但不限于张贴可能包括重大非公开信息的投资者介绍。因此，投资者除了关注公司的新闻稿、美国证券交易委员会申报文件、公开电话会议、演示文稿和网络广播外，还应该关注投资者页面。网站上包含的或可通过网站访问的信息未通过引用并入本文件，也不是本文件的一部分。

 

关于阿卡迪亚房地产信托基金

Acadia Realty Trust是一家股权房地产投资信托基金，专注于通过其双核心投资组合和基金运营平台及其纪律严明的区位驱动型投资战略实现长期、盈利的增长。Acadia Realty Trust正在通过以下方式实现这一目标：建立一流的核心房地产投资组合，在全国最具活力的走廊上有意义地集中资产；通过其一系列可自由支配的机构基金进行有利可图的机会主义和增值投资；以及保持强劲的资产负债表。如需进一步资料，请浏览Www.acadiarealty.com.

 

安全港声明

 

本新闻稿中的某些陈述可能包含符合修订后的1933年证券法第27A节和修订后的1934年证券交易法第21E节的前瞻性陈述。前瞻性陈述以某些假设为基础，描述公司未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用诸如“可能”、“将”、“应该”、“预期”、“预期”、“估计”、“相信”、“打算”或“项目”或其否定或其他变体或类似术语来识别。前瞻性表述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能导致公司的实际结果和财务业绩与此类前瞻性表述(包括增值和指导声明)明示或暗示的未来结果和财务业绩大不相同，包括但不限于：(1)新冠肺炎疫情的经济、政治和社会影响以及围绕这些疫情的不确定性，包括对公司租户及其支付租金和其他款项或履行现有租赁承诺的能力的影响；(Ii)宏观经济状况，例如中断或无法进入资本市场；。(Iii)公司成功实施其业务策略，以及识别、承销、融资、完善及整合多元化收购及投资的能力；。(Iv)公司可能不时参与竞争的市场的一般经济状况或经济状况的变化，及其对公司收入、盈利及资金来源的影响；。(V)公司借贷成本因通胀上升、利率变动及其他因素而增加。, (Vii)本公司对合营企业及未合并实体的投资，包括缺乏独家决策权及对合营企业伙伴财务状况的依赖；(Viii)本公司从其发展及重建项目中取得预期财务成果的能力；(Ix)租户在租约期满后与公司续约的能力和意愿、公司在不续期或公司行使权利更换现有租户时以相同或更优惠的条件重新租赁物业的能力，以及公司可能因此而产生的义务

7

 

 

(X)本公司对环境事宜的潜在责任；(Xi)灾害性天气和其他自然事件对本公司财产造成的损害，以及气候变化的实际影响；(Xii)未投保的损失；(Xiii)考虑到经济、市场、法律、税务和其他考虑因素，本公司维持其房地产投资信托基金资格的能力和意愿；(Xiv)信息技术安全漏洞，包括在新冠肺炎大流行期间与使用远程技术有关的网络安全风险增加；(Xv)主要高管的损失；和(十六)公司关于环境、社会和治理(“ESG”)指标、目标和指标的方法和估计的准确性，租户合作报告ESG指标和实现ESG目标和指标的意愿和能力，以及政府监管对其ESG工作的影响。

 

上述因素并非包罗万象，其他因素可能会对公司未来的业绩和财务表现产生不利影响，包括公司在截至2021年12月31日的10-K表格年度报告中“风险因素”一节讨论的风险因素，以及公司向美国证券交易委员会提交的其他定期或当前报告。本新闻稿中的任何前瞻性陈述仅说明截至本新闻稿发布之日。公司明确表示不承担任何义务或承诺公开发布对本文中包含的任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映公司对此的预期的任何变化，或此类前瞻性陈述所基于的事件、条件或情况的变化。

 

8

 

 

阿卡迪亚房地产信托及其子公司

合并业务报表(A)

(美元和普通股以千为单位，每股数据除外)

 

 

 

截至三个月
9月30日，

 

 

九个月结束
9月30日，

 

 

 

2022

 

 

2021

 

 

2022

 

 

2021

 

收入

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

租金收入

 

$

78,453

 

 

$

70,302

 

 

$

238,479

 

 

$

208,369

 

其他

 

 

1,493

 

 

 

1,594

 

 

 

7,233

 

 

 

4,771

 

总收入

 

 

79,946

 

 

 

71,896

 

 

 

245,712

 

 

 

213,140

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

运营费用

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

折旧及摊销

 

 

33,744

 

 

 

30,064

 

 

 

102,428

 

 

 

91,244

 

一般和行政

 

 

10,170

 

 

 

9,910

 

 

 

32,768

 

 

 

29,555

 

房地产税

 

 

11,749

 

 

 

11,028

 

 

 

34,657

 

 

 

34,448

 

物业经营

 

 

13,810

 

 

 

12,443

 

 

 

40,727

 

 

 

38,288

 

减值费用

 

 

33,311

 

 

 

9,925

 

 

 

33,311

 

 

 

9,925

 

总运营费用

 

 

102,784

 

 

 

73,370

 

 

 

243,891

 

 

 

203,460

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

处置财产的收益

 

 

8,885

 

 

 

—

 

 

 

49,916

 

 

 

10,521

 

营业(亏损)收入

 

 

(13,953

)

 

 

(1,474

)

 

 

51,737

 

 

 

20,201

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

未合并关联公司的权益收益(亏损)

 

 

(50,579

)

 

 

372

 

 

 

(46,169

)

 

 

3,153

 

利息和其他收入

 

 

3,994

 

 

 

2,354

 

 

 

9,890

 

 

 

6,108

 

已实现和未实现的持股(损失)投资和其他收益

 

 

(7,862

)

 

 

46,493

 

 

 

(18,415

)

 

 

53,460

 

利息支出

 

 

(21,162

)

 

 

(16,614

)

 

 

(58,309

)

 

 

(50,302

)

所得税前持续经营收入(亏损)

 

 

(89,562

)

 

 

31,131

 

 

 

(61,266

)

 

 

32,620

 

所得税优惠(规定)

 

 

17

 

 

 

(59

)

 

 

(7

)

 

 

(399

)

净(亏损)收益

 

 

(89,545

)

 

 

31,072

 

 

 

(61,273

)

 

 

32,221

 

可赎回非控股权益应占净亏损

 

 

3,193

 

 

 

—

 

 

 

3,193

 

 

 

—

 

非控股权益应占净亏损(收益)

 

 

30,461

 

 

 

(19,065

)

 

 

18,653

 

 

 

(11,686

)

可归因于Acadia的净(亏损)收入

 

$

(55,891

)

 

$

12,007

 

 

$

(39,427

)

 

$

20,535

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

减去：参与证券的净收入

 

 

(198

)

 

 

(156

)

 

 

—

 

 

 

(468

)

普通股股东应占净(亏损)收入-
每股基本(亏损)收益

 

$

(56,089

)

 

$

11,851

 

 

$

(39,427

)

 

$

20,067

 

假设转换稀释性可转换证券的影响

 

 

(1,804

)

 

 

—

 

 

 

(1,804

)

 

 

—

 

(亏损)持续经营收入扣除参与证券收益后的每股摊薄(亏损)收益

 

$

(57,893

)

 

$

11,851

 

 

$

(41,231

)

 

$

20,067

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

加权平均每股基本(亏损)收益

 

 

94,980

 

 

 

88,481

 

 

 

94,758

 

 

 

87,217

 

每股摊薄(亏损)收益的加权平均股价

 

 

95,251

 

 

 

88,481

 

 

 

94,849

 

 

 

87,217

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股净(亏损)收益-基本(C)

 

$

(0.59

)

 

$

0.13

 

 

$

(0.42

)

 

$

0.23

 

每股净(亏损)收益-稀释后(C)

 

$

(0.61

)

 

$

0.13

 

 

$

(0.43

)

 

$

0.23

 

 

9

 

 

阿卡迪亚房地产信托及其子公司

合并净收入(亏损)与业务资金的对账(a，d)

(美元、普通股和单位为千，每股数据除外)

 

 

 

截至三个月
9月30日，

 

 

九个月结束
9月30日，

 

 

 

2022

 

 

2021

 

 

2022

 

 

2021

 

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

可归因于Acadia的净(亏损)收入

 

$

(55,891

)

 

$

12,007

 

 

$

(39,427

)

 

$

20,535

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不动产折旧和租赁费用摊销(净额
非控制性权益份额)

 

 

27,097

 

 

 

23,111

 

 

 

78,007

 

 

 

69,995

 

减值费用(扣除非控股权益份额)

 

 

58,481

 

 

 

2,294

 

 

 

58,481

 

 

 

2,294

 

财产处分收益(扣除非控股权益份额)

 

 

(2,055

)

 

 

—

 

 

 

(11,892

)

 

 

(4,163

)

共同业务单位持有人应占收入(亏损)

 

 

(3,083

)

 

 

749

 

 

 

(2,057

)

 

 

1,371

 

分配-首选操作单元

 

 

123

 

 

 

123

 

 

 

369

 

 

 

369

 

普通股股东和共同运营单位持有人应占运营资金

 

$

24,672

 

 

$

38,284

 

 

$

83,481

 

 

$

90,401

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

减去：City Points股票转换期权的影响(E)

 

 

(906

)

 

 

—

 

 

 

(906

)

 

 

—

 

面向普通股股东和普通股持有人的FFO-稀释

 

$

23,766

 

 

$

38,284

 

 

$

82,575

 

 

$

90,401

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

特殊项目的调整：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

加回：收购成本，扣除廉价购买收益

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

859

 

 

 

—

 

加回：City Point收购和交易相关成本

 

 

364

 

 

 

—

 

 

 

364

 

 

 

—

 

加回：City Points股票转换选项的影响(E)

 

 

906

 

 

 

—

 

 

 

906

 

 

 

—

 

减去：在艾伯森和其他公司的投资未实现持有亏损(收益)(扣除非控股权益份额)

 

 

3,068

 

 

 

(13,198

)

 

 

8,379

 

 

 

(15,084

)

普通股股东和普通股持有人应占特殊项目前的运营资金

 

$

28,104

 

 

$

25,086

 

 

$

93,083

 

 

$

75,317

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股运营资金--摊薄

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本加权平均流通股，GAAP收益

 

 

94,980

 

 

 

88,481

 

 

 

94,758

 

 

 

87,217

 

加权平均未完成运维单位

 

 

5,308

 

 

 

5,121

 

 

 

5,311

 

 

 

5,125

 

假设将优先运营单位转换为普通股

 

 

25

 

 

 

465

 

 

 

465

 

 

 

465

 

假设LTIP单位和受限股份单位转换为
普通股

 

 

—

 

 

 

16

 

 

 

—

 

 

 

—

 

普通股和普通股的加权平均数

 

 

100,313

 

 

 

94,083

 

 

 

100,534

 

 

 

92,807

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股普通股和普通股运营单位的运营摊薄资金

 

$

0.24

 

 

$

0.41

 

 

$

0.82

 

 

$

0.97

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

特殊项目前营业摊薄资金，按普通股和普通运营单位计算

 

$

0.28

 

 

$

0.27

 

 

$

0.93

 

 

$

0.81

 

 

10

 

 

阿卡迪亚房地产信托及其子公司

综合营业收入与财产营业收入净额的对账(“NOI”)(A)

(千美元)

 

 

 

截至三个月
9月30日，

 

 

九个月结束
9月30日，

 

 

 

2022

 

 

2021

 

 

2022

 

 

2021

 

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

合并营业(亏损)收入

 

$

(13,953

)

 

$

(1,474

)

 

$

51,737

 

 

$

20,201

 

添加回：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一般和行政

 

 

10,170

 

 

 

9,910

 

 

 

32,768

 

 

 

29,555

 

折旧及摊销

 

 

33,744

 

 

 

30,064

 

 

 

102,428

 

 

 

91,244

 

减值费用

 

 

33,311

 

 

 

9,925

 

 

 

33,311

 

 

 

9,925

 

更少：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高于/低于市值租金、直线租金和其他调整

 

 

(4,680

)

 

 

(4,810

)

 

 

(16,943

)

 

 

(13,742

)

处置财产的收益

 

 

(8,885

)

 

 

—

 

 

 

(49,916

)

 

 

(10,521

)

综合噪声

 

 

49,707

 

 

 

43,615

 

 

 

153,385

 

 

 

126,662

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

合并噪声中可赎回的非控股权益

 

 

(537

)

 

 

—

 

 

 

(537

)

 

 

—

 

合并噪声中的非控股权益

 

 

(13,669

)

 

 

(11,714

)

 

 

(44,767

)

 

 

(33,437

)

减去：营运伙伴在上述NOI基金中的权益

 

 

(4,009

)

 

 

(2,983

)

 

 

(11,917

)

 

 

(8,517

)

补充：运营合伙企业在未合并业务中的份额
合资企业NOI(F)

 

 

3,542

 

 

 

2,961

 

 

 

10,882

 

 

 

10,025

 

NOI-核心产品组合

 

$

35,034

 

 

$

31,879

 

 

$

107,046

 

 

$

94,733

 

 

11

 

 

阿卡迪亚房地产信托及其子公司

合并资产负债表(A)

(千美元)

 

 

自.起

 

 

 

9月30日，
2022

 

 

十二月三十一日，
2021

 

资产

 

 

 

 

 

 

房地产投资，按成本计算

 

 

 

 

 

 

土地

 

$

829,313

 

 

$

739,641

 

建筑物和改善措施

 

 

2,998,230

 

 

 

2,892,051

 

改善租户状况

 

 

213,316

 

 

 

199,925

 

在建工程

 

 

13,117

 

 

 

11,131

 

使用权资产--融资租赁

 

 

25,086

 

 

 

25,086

 

 

 

 

4,079,062

 

 

 

3,867,834

 

减去：累计折旧和摊销

 

 

(704,609

)

 

 

(648,461

)

经营性房地产，净值

 

 

3,374,453

 

 

 

3,219,373

 

正在开发中的房地产

 

 

186,360

 

 

 

203,773

 

房地产净投资

 

 

3,560,813

 

 

 

3,423,146

 

应收票据净额

 

 

123,966

 

 

 

153,886

 

对未合并关联公司的投资和垫款

 

 

317,422

 

 

 

322,326

 

其他资产，净额

 

 

234,558

 

 

 

186,509

 

使用权资产--经营租赁，净额

 

 

38,158

 

 

 

40,743

 

现金和现金等价物

 

 

18,068

 

 

 

17,746

 

受限现金

 

 

12,635

 

 

 

9,813

 

应收租金，净额

 

 

46,821

 

 

 

43,625

 

持有待售物业的资产

 

 

11,057

 

 

 

63,952

 

总资产

 

$

4,363,498

 

 

$

4,261,746

 

 

 

 

 

 

 

 

负债

 

 

 

 

 

 

抵押贷款和其他应付票据，净额

 

$

945,235

 

 

$

1,140,293

 

无担保应付票据，净额

 

 

694,310

 

 

 

559,040

 

无担保信贷额度

 

 

178,287

 

 

 

112,905

 

应付帐款和其他负债

 

 

201,033

 

 

 

236,415

 

租赁负债--经营租赁，净额

 

 

36,157

 

 

 

38,759

 

应付股息和分派

 

 

18,393

 

 

 

14,460

 

超出未合并联营公司收入和投资的分派

 

 

8,880

 

 

 

9,939

 

总负债

 

 

2,082,295

 

 

 

2,111,811

 

承付款和或有事项

 

 

 

 

 

 

可赎回的非控股权益

 

 

72,352

 

 

 

—

 

股权

 

 

 

 

 

 

阿卡迪亚股东权益

 

 

 

 

 

 

普通股，面值0.001美元，授权发行200,000,000股，已发行和已发行分别为94,951,297股和89,303,545股

 

 

95

 

 

 

89

 

额外实收资本

 

 

1,940,033

 

 

 

1,754,383

 

累计其他综合收益(亏损)

 

 

49,684

 

 

 

(36,214

)

超出累积收益的分配

 

 

(287,262

)

 

 

(196,645

)

阿卡迪亚股东权益总额

 

 

1,702,550

 

 

 

1,521,613

 

非控制性权益

 

 

506,301

 

 

 

628,322

 

总股本

 

 

2,208,851

 

 

 

2,149,935

 

总负债、权益和可赎回的非控股权益

 

$

4,363,498

 

 

$

4,261,746

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12

 

 

阿卡迪亚房地产信托及其子公司

财务要点备注：

 

(a)
有关公司资产负债表和经营业绩的其他资料和分析，请参阅公司当前8-K报表中有关期间的公司季度补充披露，该报告可在公司网站上查阅，网址为Www.acadiarealty.com.
(b)
请参阅公司于2022年3月1日提交给美国证券交易委员会的Form 10-K年度报告和经修订的重述8-K表格，以了解与之前报告的金额的详细对账和对其调整的详细说明。这一重述主要影响了公司合并资产负债表、经营报表和现金流量表中某些金额的分类。
(c)
稀释后每股收益反映了如果公司发行普通股的证券或其他合同被行使或转换为普通股时可能发生的稀释。本公司的“营运合伙”Acadia Realty Limited Partnership中的有限合伙权益单位(“OP单位”)转换的影响并未反映在上表中；OP单位可按一对一的原则兑换为普通股。分配给该等经营单位的收入按相同基准分配，并在合并财务报表中反映为非控制性权益。因此，假设这些运营单位的转换不会对确定稀释后每股收益产生净影响。
(d)
本公司认为全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)所界定的营运资金(“FFO”)及物业营运净收入(“NOI”)是权益类房地产投资信托基金营运表现的适当补充披露，因为它们在房地产投资信托基金及分析师圈子内被广泛接受及使用。此外，本公司认为，鉴于某些不寻常项目的非典型性质(如下文进一步描述)，“先于特殊项目的FFO”也是对经营业绩的适当补充披露。FFO、特殊项目前的FFO和NOI是为了帮助投资者分析公司的业绩。它们是有帮助的，因为它们排除了净收入中不能反映经营业绩的各种项目，如房地产销售收益(亏损)、折旧和摊销以及房地产减值。此外，NOI不包括利息支出，在特殊项目不包括某些不寻常项目之前，FFO不包括(如下所述)。本公司计算FFO和NOI的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。特殊项目前的FFO和FFO均不代表根据公认会计原则(“GAAP”)定义的运营产生的现金，也不表示可用于满足所有现金需求(包括分配)的现金。这些衡量标准不应被视为评估公司业绩的净收益(亏损)的替代指标，也不应被视为衡量流动性的现金流量的替代标准。与NAREIT的定义一致，公司将FFO定义为净收益(按照公认会计准则计算)，不包括房地产销售的收益(亏损)，加上房地产的折旧和摊销、减值, 以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后。同样与NAREIT对FFO的定义一致，该公司已选择将其主要业务(包括与其RCP投资相关的投资，如Albertsons)的附带损益计入FFO。特殊项目之前的FFO从NAREIT对FFO的定义开始，调整FFO(或作为对其每股收益计算中的分子的调整)，将FFO考虑在内，而不考虑管理层认为不可比较和指示公司经营房地产组合结果的某些不寻常项目，包括费用、收入和收益，特别是公司在艾伯森投资的未实现按市值计价的损益的影响，以及与City Point相关的资本重组和交易成本的影响。
(e)
这一数额没有在公司的综合经营报表中确认。相反，它代表了在其稀释后每股收益计算中对分子进行的必要的GAAP调整，以反映假设发行普通股的影响，这些普通股随后可能会与授予与City Point资本重组相关的其他合作伙伴的认沽权利以及公司未来增加其所有权的机会一起发行。2022年9月，在不改变合作伙伴之间的经济状况的情况下，对协议进行了修改，取消了公司使用其普通股结算City Point未来可能增加的所有权的能力。经此修订后，根据与其合作伙伴订立的此等协议而增加的持股量(如有)将以现金支付，因此在计算稀释后每股收益时将不需要作进一步调整。这种调整不会在第四季度和未来再次发生。这种调整在未来几个季度不会再次发生。
(f)
NOI的按比例份额是基于营运合伙在每个合资企业或基金的营运协议中声明的所有权百分比，不包括营运合伙在基金内未合并的合资企业中所占的NOI份额。

 

 

13