EX-10.1

附件10.1

租契的第六项修订

本租赁第六修正案(“第六修正案”)于2022年10月10日由特拉华州有限责任公司(“房东”)和特拉华州有限责任公司(“承租人”)爱荷华州ILPT牛顿有限责任公司签订。

W I T N E S S E T H：

鉴于Opus Northwest，L.L.C.(“原业主”)和租户于2007年11月13日就位于爱荷华州牛顿市北第33大道东2300号的某些物业(“转管物业”)订立了该特定净租赁协议，该协议经2008年7月26日的特定净租赁协议第一修正案(统称为“原始租赁”)修订；以及

鉴于，Blue Dog LLC继承了原租约下原业主的权益，并于2010年5月11日与租户签订了该租约的若干第二修正案(经如此修订的原始租约，以下称为“修订租约”)；以及

鉴于，SIR Property Trust继承了Blue Dog LLC在经修订租契项下的权益，并于2016年8月2日与租户签订了该租约的若干第三项修订(经如此修订的经修订租契统称为“协议”)；及

鉴于，爱荷华州ILPT牛顿有限公司，一家马里兰州有限责任公司(“临时房东”)，根据该协议继承了SIR Property Trust的权益，并与租户签订了日期为2020年8月6日的该特定第四修正案和日期为2021年8月16日的该特定第五修正案(“第五修正案”)(经如此修订的协议，即“租约”)；以及

鉴于，临时房东于2022年1月31日向马里兰州评估和税务局提交了某些转换条款，并于2022年1月31日向特拉华州国务卿提交了该特定转换证书，从而转换为房东；以及

鉴于，房东和租客希望修改租约，将租期延长十(10)年，超过目前预定的2023年1月31日的到期日，并在符合以下规定的条款和条件的情况下，在某些其他方面延长；以及

鉴于，TPI Composites，Inc.，f/k/a LCSI Holding，Inc.(“担保人”)签署并交付了日期为2007年11月13日的某些租赁担保(以下简称“担保人”)，担保人同意加入第六修正案，以确认担保的延续。

因此，现在，考虑到上述情况，并出于其他考虑，房东和租客同意将本租约修订如下：

此处使用的大写术语和未作其他定义的术语应具有本租赁中赋予该等术语的含义。

本租约的初始期限现延长十(10)年，于2033年1月31日到期。除本第六修正案规定外，承租人无权再延长租赁期限。

对于2023年2月1日开始的初始租期部分，租户应按照以下时间表支付基本租金：

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日期	基本租金 (每年)	按月分期付款
2/1/23 – 1/31/24	$1,656,004.00	$138,000.33
2/1/24 – 1/31/25	$1,705,684.12	$142,140.34
2/1/25 – 1/31/26	$1,756,854.64	$146,404.55
2/1/26 – 1/31/27	$1,809,560.28	$150,796.69
2/1/27 – 1/31/28	$1,863,847.09	$155,320.59
2/1/28 – 1/31/29	$1,919,762.50	$159,980.21
2/1/29 – 1/31/30	$1,977,355.38	$164,779.62
2/1/30 – 1/31/31	$2,036,676.04	$169,723.00
2/1/31 – 1/31/32	$2,097,776.32	$174,814.69
2/1/32 – 1/31/33	$2,160,709.61	$180,059.13

租户已向业主缴交$388,092.25(“按金”)，该按金将用于支付自2023年2月1日开始的每月基本租金分期付款，此后直至该按金已悉数使用为止。

业主和租客承认，2014年，租赁物业扩大到包括大约21,150个额外的可出租平方英尺(RSF)。业主与租客同意该建筑物(定义见原租约)及该批租物业的RSF约为337,960。

承租人目前占用被转让的房产，并同意接受被转让的房产在本第六修正案之日的“原样”状态。

第五修正案第5节除第一句外，现予删除。承租人应有权根据以下规定的条款和规定，将所有出租房屋的租期延长一(1)期，为期五(5)年(“延长期”)：

(a)

在行使续期权利时以及在设定的续期开始时间，租户在所有适用的通知和补救期限之后没有违约履行本租约中所载的任何条款、契诺和条件，但房东有权全权酌情放弃该条件。

(b)

该等续期条款、契诺及条件应与租契所载相同；但该等续期期限的基本租金应为业主真诚厘定的租约物业在续期期间的公平市值租金，但须由业主全权酌情决定(该公平市值租金价值可包括与市场情况一致的定期租金增加)。房东应在收到租客的选举通知后三十(30)天内通知租客其所确定的租约房产在延长期限内的公平市值(“房东的FMV通知”)(定义见下文第7(C)节)。如果承租人反对业主在延长租期内确定出租房屋的公平市值，承租人应在收到业主的FMV通知后三十(30)天内以书面形式通知业主(“承租人反对通知”)。如租客在该期限内不反对，则续租期限的基本租金应由业主厘定；如租客反对业主厘定公平市价，业主与租客应在业主收到租客反对通知书后，以合理、善意的努力，尝试就租约物业的公平市价达成延长租期的协议，但如房东与租客在租客反对通知后三十(30)日内未能就租约物业的公平市价达成协议，则续期期限无效。

(c)

承租人应行使本协议规定的延长租期的权利，如有的话，应以书面通知业主其选择(“选举通知”)在2032年1月31日或之前(当时是关键的)行使延长租期的权利，但不得早于2031年11月30日。

在以下定义的条件的约束下，房东可以在任何时候酌情放弃，但只能通过通知租户和本合同第9条的规定，租户应有选择权(“提前

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-3-

终止选择权“)终止经此修订的租约年期，于2031年1月31日(”提前终止日“)起生效，向业主发出书面通知，通知租客选择于2030年4月30日或之前行使提前终止选择权。作为行使提前终止选择权的租户通知生效的条件，租户应在通知的同时向房东支付相当于四(4)个月基本租金分期付款之和的“终止费”，按租户提供书面通知之日的有效费率计算。房东可自行决定，将任何未附有终止费的终止通知视为无效，或自提前终止之日起有效终止租期(但不解除租客支付终止费的义务)。这些“条件”是，自选举通知之日起，租户在所有适用的通知和补救期限之后不得在租约项下违约。

如果承租人希望在2026年1月31日之前的任何时间扩大租赁物业，承租人可以要求业主提交建议书，由业主自费在大楼基础上增加约100,000平方英尺的楼面面积(下称“增建”)。房东应在承租人提出要求后九十(90)天内向承租人提供新增工程的拟议计划和规格以及不具约束力的增建工程造价估算(“建议书”)，前提是承租人在任何适用的通知和补救期限后不得拖欠租约，且承租人的财务状况不得自第六修正案之日起有所下降。承租人不需要接受建议书，房东也没有义务更改建议书的任何条款。一旦承租人以通知房东的方式接受该建议，根据本合同第8条授予承租人的提前终止选择权将自动无效，不再具有任何效力或效果。如果承租人在向承租人提交建议书后三十(30)天内没有发出接受建议书的通知，承租人要求房东建造增建楼房的请求应自动视为被撤销，不再具有任何效力或效果。如果承租人及时接受建议书，则双方应立即签订租约修正案，规定在增建工程基本完成后，(I)增建部分将添加到转租房产中，(Ii)租约期限将从基本建成之日起延长十(10)年，(Iii)最初转租空间的基本租金应调整为公平的市场租金(如房东在建议书中所规定的), 和(Iv)增加的基本租金应等于足以在该十年内摊销房东因该增加而产生的所有成本(包括但不限于商业上合理的项目管理费)的金额，以及该等成本在该十年期间的利润率，该利润率与房东当时的类似投资标准一致。

10.

承租人应在提出要求后三十(30)天内向业主提交任何废物管理、回收、能源和水消耗数据，包括可能出现在承租人收到的任何公用事业账单上的使用量和收费，但频率不得超过半年一次。业主可自行承担费用，在租赁场所安装监控设备，以跟踪公用事业的消耗情况，并应在承租人提出要求后三十(30)天内，每半年向承租人提供业主可随时获得的有关建筑能耗和用水、废物管理和回收的非专有最新信息，频率不得超过半年。

11.

尽管租约有任何相反的规定，租户无权使用建筑物的屋顶，业主应保留使用建筑物屋顶的独家权利，并向第三方提供使用建筑物屋顶的全部或部分用于业主不时选择的用途的权利，业主应拥有使用建筑竖井和围道以连接任何该等屋顶装置与公用设施的非独家权利。

12.

承租人和房东授权并声明，除世邦魏理仕外，他们未与任何代理人或经纪人就本第六修正案的完成进行过任何交易，如果发生任何代理或经纪索赔或留置权，除非世邦魏理仕对房东、租客或土地提出索赔或留置权，或因先前与租客或业主的交易而产生索赔或留置权，代理人或经纪人声称与之交易的一方同意为其辩护，并就任何此类索赔对另一方进行赔偿并使其不受损害，并解除任何此类留置权。房东应负责支付根据单独的书面协议支付给世邦魏理仕的任何佣金。

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-4-

13.

第六修正案可以多个副本执行，包括通过电子签名或DocuSign，每个副本应构成一份原始文书，但所有这些副本应构成一个相同的协议。

14.

除经第六修正案修改外，房东和租客同意本租约在此确认并继续完全有效。凡提及“租约”，均应视为提及经本第六修正案修订的租约。

15.

承租人表示，代表承租人执行本第六修正案的任何个人都有权这样做。房东表示，任何代表房东执行第六修正案的个人都有权这样做。

兹证明，自上文第一次写明之日起，双方已执行本第六修正案。

房东：

ILPT牛顿爱荷华州有限责任公司

作者：RMR Group LLC，其代理人

作者：/SJ v/s/Jennifer F.Francis F/

詹妮弗·F·弗朗西斯

总裁常务副总经理

租户：

爱荷华州TPI有限责任公司

作者：/v/s/William E.Siwek

威廉·西韦克

首席执行官

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接缝

请参阅经担保人修订的日期为2007年11月13日的租约下承租人的责任担保。担保人确认：(I)本担保书中对“租赁”一词的所有提及均指经本合同附件所附的第六修正案修订的租约，(Ii)担保人已收到一份经租约第六修正案修订的正确完整的租约副本，(Iii)担保人将从经第六修正案修订的租约中获得实质性的价值和利益，(Iv)经本担保书修订后的担保书完全有效，担保人在此批准并确认担保书。

兹证明，以下签署人已于上文第一次写明的日期签署了本联名书。

担保人：

TPI复合材料公司

作者：V/s/William E.Siwek T/

威廉·西韦克

首席执行官

正式授权

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