租契的第一项修订

租约的第一个修正案(本修正案)于2022年9月1日由特拉华州有限责任公司(“房东”)BRE-BMR Grove LLC和特拉华州公司(“承租人”)Selecta Biosciences，Inc.签订。

独奏会

A.WHEREAS、房东和租户是该租约的当事人，租约日期为2019年7月23日(该租约可能已不时被修订、补充或修改，即“现有租约”)，根据该租约，租户租赁位于马萨诸塞州沃特敦格罗夫街65号的大楼(“大楼”)一(1)层(“现有物业”)约25,078平方英尺的可出租空间，所有这些在现有租约中都有更具体的描述；

B.房东希望出租给租户，租户希望从房东那里租赁位于称为102号套房(“扩建场所”)的大楼第一(1)层的约7216平方英尺的可出租空间，如本文件所附附件A所示，该附件是本文件的一部分；以及

无论如何，房东和租客只希望在下文所述的方面和条件下修改和修改现有的租约。

协议书

因此，现在，房东和房客，考虑到本合同所载的相互承诺，并出于其他良好和有价值的代价，在此承认已收到和充分，并打算具有法律约束力，同意如下：

1.定义。就本修正案而言，除非本修正案另有规定，否则大写术语应具有现有租赁中赋予它们的含义。经本修正案修订的现行租约，在本文中统称为“租约”。自本修订之日起及以后，现有租约中使用的“租赁”一词应指经本修正案修订的现有租约。

2.扩建处所。房东特此向承租人出租，而承租人特此向房东租赁自扩建房屋期限开始之日起(定义见下文)的扩建房屋，如附件A所示，供租客按照许可用途使用，未经房东事先书面同意，不得作其他用途。承租人对扩建物业的租赁应符合适用于现有物业的所有租约条款和条件，但与本修正案规定不一致的部分除外。自扩建物业条款生效日期起及之后，本租约中所指的“物业”应指现有物业加上扩建物业。

3.扩建处所期限生效日期。有关扩展物业的条款将于(I)业主将租约转让予租客的扩展物业交付管有之日及(Ii)2022年9月1日(“扩展物业条款生效日期”)两者中较迟的日期开始计算。房东估计扩建物业的租期开始日期为2022年9月1日(“预计租期开始日期”)；但租客同意，如果该实际租期开始日期因任何原因没有在该预计期限开始日期或该日期之前发生，则：(A)与扩建物业有关的本租约不得无效或不可撤销，(B)业主不对租客因此而造成的任何损失或损害负责；及(C)在实际扩建物业租金之前，租客不应负责支付与扩建物业有关的任何年度基本租金或额外租金

开始日期发生。承租人应在扩建房产期限开始日期后十(10)个工作日内签署并向业主交付扩建房产期限开始日期的书面确认书，格式基本上与本合同附件中的附件C相同。然而，未能签署并交付此类确认，不应影响扩建场所期限开始日期，或业主或租户在本合同项下的责任。

4.扩展处所条款。扩建物业的期限将于2028年5月24日(“扩建期限届满日期”)届满，该期限可根据本协议的条款进一步延长(“扩建物业条款”)，并与现有物业的期限同时终止。本租约所使用的术语“术语”应指在现有租约中为现有物业定义的术语或为扩建物业定义的术语，视上下文需要而定。

5.扩建物业的基本租金。承租人就扩建物业缴交基本租金的责任应自(I)扩建物业期限生效日期后两(2)个月及(Ii)2022年11月1日(该日期，“扩建物业租金生效日期”)两者中较后的日期开始计算。扩建物业的每月及每年基本租金分期付款如下表所示，支付方式与现有租约相同。扩建物业的基本租金将按当时基本租金的3%(3%)按年上调。首次调整将于扩展物业租金开始生效日期(“扩展租金调整日期”)的第一(1)周年日(“扩展租金调整日期”)起生效，而只要本租约就扩展物业继续有效，其后的调整将于扩展租金调整日期的每一年周年日生效。本协议所称“租赁年”系指十二(12)个日历月，首个租赁年度自扩建房屋租金生效之日起算。

*部分年度按比例计算。

6.扩建楼房的额外租金。除本第6节有关营运费用及物业管理费的规定外，承租人就扩建物业支付额外租金的义务应自扩建物业期限开始之日起生效。尽管有上述规定，承租人在扩建物业期限生效日期至扩建物业租金生效日期期间，将不负责支付承租人经调整部分的营运开支，以支付任何营运开支或仅适用于扩建物业的物业管理费。承租人就现有物业支付额外租金的责任将持续至租约所规定的期限内。

7.保证金。现有租约第2.6节规定的保证金应增加22万零710美元(220,710.00美元)(“额外保证金”)至160万美元(1,600,000.00美元)。对于

为免生疑问，就所有目的而言，额外保证金应视为本租约保证金的一部分。承租人可按照现有租约第11.6条的规定，以现金或对现有信用证保证金的修改或单独的信用证保证金的形式交付额外保证金。本条款并不修改现有租约第11.7条所规定的承租人权利，但须受承租人遵守SD减收责任的规限，自现有租约的原起租日期起计三周年起计，减收押金应为131万1382美元(1,311,382.00美元)。

8.按比例计算的股份。自扩建房屋期限开始之日起，删除现有租约第2.2节中的表格，代之以下表：

9.扩建租户的改善。承租人应促使在本合同附件中作为附件B(“扩建租户改造”)的扩建租户工作书中描述的工程在该房屋内建造，业主的费用不超过36,080美元(36,080.00美元)(基于扩建房屋每平方英尺的可出租面积5美元(5美元))(“扩建租户津贴”)。扩建TI津贴可适用于以下费用：(M)建造，(N)业主进行项目审查(费用应等于扩建TI津贴的3%)，(O)由承租人雇用的有执照的合格调试代理调试机械、电气和管道系统，以及由业主雇用的有执照的合格调试代理审查该方的调试报告，(P)由与承租人无关的第三方执行的空间规划、建筑师、工程和其他相关服务，(Q)建筑许可证和其他税收、费用、政府当局为许可或检查扩建租户改进而收取的费用和征费，以及(R)人工、材料、设备和固定装置(包括实验室个案工作)的成本和开支。在任何情况下，扩建TI津贴不得用于(V)未经批准的计划(在扩建TI工作书中定义)或业主书面批准的工程成本，(W)向租户或租户的任何关联公司支付的费用，(X)购买任何家具、个人财产或其他非建筑系统设备，(Y)因租户违约而产生的费用，或(Z)承租人可向第三方(如保险人、担保人)追回的费用, 或侵权人)。承租人应在扩建楼房期限开始日期(“扩建TI截止日期”)后二十四(24)个月前向业主提交资金申请(如扩建TI工作书中所定义)，以支付扩建TI津贴中未使用的部分，在该日期之后，业主为租客未向业主提交资金申请的任何此类费用提供资金的义务将到期。在任何情况下，任何未使用的扩展TI津贴不得使承租人有权从本租赁项下应支付的租金中获得抵免。业主有权审查和批准建筑师、工程师、总承包商和主要分包商的选择，批准不得无理扣留、附加条件或拖延。房东可以拒绝批准任何建筑师、顾问、承包商、分包商或材料供应商，如果房东合理地认为这些建筑师、顾问、承包商、分包商或材料供应商可能会导致劳资不和谐，或者房东合理地认为他们没有足够的经验在马萨诸塞州沃特敦或马萨诸塞州坎布里奇的A级实验室研究大楼和租户占用的实验室区域进行工作。

10.扩建处所的状况。承租人承认，业主或业主的任何代理人均未就扩建房屋、建筑或项目的状况，或扩建房屋、建筑或项目是否适合承租人的业务，作出任何陈述或保证，但扩建房屋已由前租户根据美国国家标准协会的实验室退役指南(ANSI/AIHA Z9.11-2008)退役。承租人承认：(A)其完全熟悉扩建物业的状况，且即使租约中有任何相反规定，亦同意于扩建物业期限开始日期时的“原样”状况下，使用清洁的扫帚及该等人士的财产；及(B)在扩建物业期限生效日期前，业主并无义务改建、维修或以其他方式准备扩建物业以供租客使用，或支付或建造扩建物业的任何改善工程。除非本修正案另有约定或业主与租客另行书面同意，否则承租人接管扩建物业时，须确证该扩建物业、建筑物及工程项目当时的状况及维修情况良好、卫生及令人满意。

11.延长任期的选择。业主和租客同意，现有租约第42节所载延长租期的现有选择权仍然完全有效。为免生疑问，选择权适用于整个房舍(且不少于整个房舍)，包括扩建房舍。

12.保险。尽管现有租约有任何相反规定，根据租约规定，租户及其任何承包商和分包商必须购买和维护的责任保险应将业主、BioMed Realty L.P.及其各自的高级管理人员、员工、董事、代表、代理、普通合伙人、成员、子公司、附属公司和贷款人(与业主、“业主方”统称为“业主方”)列为各自保险单的额外保险人。

13.泊车。除现有租约第13.4条所载停车权外，承租人应拥有非独家、不可撤销的权利，与大楼及项目的其他租户共同及无保留地使用大楼及项目设施内额外的十八(18)个停车位(I)于扩建期间不收取额外费用及(Ii)于任何选择期开始时，以相当于业主不时厘定的公平市价租金的成本，按每个停车位每月支付基本租金作为额外租金。第13节授予租户的停车权应适用于现有租约中规定的预留和非预留车位的相同条款和条件。

14.经纪。双方声明并相互保证，在本修正案的谈判或获得过程中，除世邦魏理仕公司(以下简称“经纪人”)外，其从未与任何经纪人或代理人打交道，并同意补偿、赔偿、保存、抗辩(根据另一方的选择，并在其合理接受的律师的指导下，由弥偿人承担全部费用和开支)，并使另一方不会因其雇用或聘用或声称受雇或聘用的经纪人或代理人所要求的任何和所有费用或赔偿责任而对对方造成损害。经纪人有权获得与本修订相关的租赁佣金，房东应根据房东和经纪人之间的单独协议向经纪人支付佣金。

15.没有违约。承租人表示，据承租人所知，业主与租客并无违反各自在现有租约下的任何义务，亦未发生任何事件，即随着时间的推移或发出通知(或两者)而构成业主或租客在现有租约下的违约。

16.通知。房东和租客确认，即使租约中有任何相反的规定，根据租约向每一方交付的通知应发送到：

如果是房东：BRE-BMR Grove LLC

4570 Executive Drive, Suite 400

San Diego, CA 92121

Attn: Legal Department

电子邮件：LegalReview@bibiedrealty.com

租户：Selecta Biosciences，Inc.

65 Grove Street

Watertown, MA 02472

Attn: Lloyd Johnston, C.O.O.

将副本复制到：

Foley Hoag LLP

海港大道155号

马萨诸塞州波士顿02210

收信人：杰弗里·L·奎伦，Esq.

17.修订的效力。除经本修正案修改外，现有租约及其所有契诺、协议、条款、条款和条件将继续完全有效，并在此予以批准和确认。如果本修正案中包含的条款与现有租赁条款之间存在任何冲突，则本修订条款中包含的条款将取代并控制双方的义务和责任。

18.继承人及受让人。本修正案中包含的每一契约、条件和协议均适用于本修正案各方及其各自的继承人、受遗赠人、受遗赠人、遗嘱执行人、管理人以及允许的继承人、受让人和再承租人，并对其适用并对其具有约束力。本条的任何规定不得以任何方式改变租约中限制转让或分租的规定。

19.杂项。本修正案仅在房东和租客签署并交付本修正案后生效。本修正案中各款和各款的字幕仅为方便起见而插入和包括在内，在解释本修正案的规定时不应被考虑或给予任何影响。本文中的所有展品均以引用方式并入本文。提交本文书供承租人审查或签署并不构成租约的保留或选择权，在业主和租客双方签署并交付之前，本文书不应作为租约、租约修订或其他方式有效。

20.主管当局。每一方保证并向另一方表示，签署本修正案的个人有权力、权威和法律行为能力代表签署本修正案的所有实体、公司、合伙企业、有限责任公司、合资企业或其他组织和实体签署本修正案，并对其具有约束力。

21.对应；传真和PDF签名。本修正案可以一份或多份副本执行，当每一份副本合并在一起时，应构成一个相同的文件。本修正案上的传真或便携文件格式(PDF)签名应等同于原始签名，并具有相同的效力和效果。通过DocuSign签署本修正案是一种可接受的签名形式，应具有效力和约束力，与签署原始墨迹签名具有同等的法律效力。

[本页的其余部分特意留空]

特此证明，房东和租客已签署本修正案，作为马萨诸塞州的一份盖章文书，日期为上述第一个日期和年份。

[《租赁第一修正案》的签字页]

附件A

扩建房舍

[请参阅附件]

附件B

工作信函

本Expansion TI Work LLC(本Expansion TI Work LLC)于2022年9月1日由特拉华州有限责任公司(“房东”)BRE-BMR Grove LLC和特拉华州一家公司(“承租人”)Selecta Biosciences，Inc.订立，并于2022年9月1日由BRE-BMR Grove LLC与特拉华州一家公司(租户)Selecta Biosciences，Inc.订立，并作为该特定租约的一部分，该租约日期为2019年7月23日，由日期为2022年9月1日的特定租约第一修正案(“第一修正案”)修订(该第一修正案可能会不时被修订、修订和重述、补充或以其他方式修改)，位于马萨诸塞州沃特敦格罗夫街65号的物业的业主和租户之间的租约)。所有使用但未另有定义的大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

1.一般要求。

1.1授权代表。

(A)业主指定(I)Edward McDonald(edward.mcdonald@bibiedrealty.com)为业主的授权代表(“业主的授权代表”)，作为根据本扩建TI工作书初步图则、图纸、批准和签署变更单的授权人员，以及(Ii)业主的一名高级职员作为授权签署本扩建TI工作书或租约的任何修正案的人员。承租人没有义务对任何此类物品作出回应或采取行动，除非该物品已由适当的房东授权代表草签或签署(视情况而定)。房东可在提前一(1)个工作日书面通知租客后更换任一位房东授权代表。

(B)承租人指定Lloyd Johnston(ljohnston@seltabio.com)(“承租人的授权代表”)作为根据本扩建德州仪器工作信函签署和签署所有图则、图纸、变更单和批准书的人。房东没有义务对任何此类物品作出回应或采取行动，除非该物品已由承租人的授权代表草签或签署(视情况而定)。承租人可在提前一(1)个工作日书面通知房东后更换承租人授权代表。

1.2附表。扩建租户改进的设计和开发时间表，包括准备和审查施工文件、批准和性能的时间段，应与租户编制的时间表(“时间表”)一致。承租人应编制时间表，使其成为完成扩建承租人改进的合理时间表。进度表应明确说明需要业主参与的所有活动，包括承租人承包商要求进入项目场所以外区域的具体日期和时间段。一旦时间表完成，承租人应将时间表提交房东批准，房东批准不得无理扣留、附加条件或拖延。房东应在交付给房东后十(10)个工作日内批准或不批准该时间表。房东未在该十(10)个工作日内答复的，视为房东批准。如果房东不同意该时间表，则房东应书面通知租客其对该时间表的反对意见，双方应真诚地协商和谈判，以就该时间表达成协议。如双方以书面形式达成一致，或按本工作书的规定，本进度计划应予以调整。

1.3承租人的建筑师、承包商和顾问。负责扩建租户改建工程施工的建筑师、工程顾问、设计团队、总承包商和分包商应由承租人选择并经业主批准，业主不得无理扣留、条件或拖延。房东可以拒绝使用任何建筑师，

业主合理地认为可能导致劳资不和谐的顾问、承包商、分包商或材料供应商，或业主合理地认为可能没有足够经验在马萨诸塞州沃特敦或马萨诸塞州坎布里奇的A级实验室研究大楼和租户占用的实验室区域进行工作的顾问、承包商、分包商或材料供应商。所有与扩建租户改善有关的承租人合同应规定，承租人可随时将此类合同和与扩建租户改善有关的任何保证转让给房东。

2.扩建租户的改进。所有扩建租户的改进应由承租人承包商按照所有适用法律，并与批准的计划(定义见下文)、租约和本扩建项目工作书基本一致，以良好和熟练的方式进行，费用和费用由租户自行承担(受业主对扩建项目津贴任何部分的义务的约束)。若扩建租户改善工程的预计总成本(如业主预测)超过扩建租客津贴(该等超出部分，即“扩建租户额外费用”)，则租客须支付该等成本到期时的扩建租户改善费用，而业主应按租客应付的额外扩建租户费用与业主应付的扩建租约津贴的比例，按同等比例偿还租客(或直接支付给承租人的承包商)。如扩建租户改善工程的成本(由业主预测)较业主最初的预测有所增加，租户应立即通知业主，业主支付扩建租户津贴应根据额外的超额扩建租户成本按调整后的平价计算。承租人或其承包商作为扩建租户改善工程提供的所有材料和设备应为新的或“类似新的”，扩建承租人的改造应以一流、熟练的方式进行；扩建承租人改造的性质和性质应不低于建筑标准。承租人须采取，并应要求其承建商采取商业上合理的步骤，在进行任何扩建承租人改善工程期间，包括遮盖或暂时移去任何窗帘，以防止扬尘。, 碎片或损坏。所有扩建租户的改善应按照租约第17条进行；但即使租约或本扩建租户工作书中有任何相反规定，如果本扩展租户工作书与租约第17条发生冲突，应以本扩展租户工作书的条款为准。

2.1    [故意省略].

2.2工作计划。承租人应编制并提交业主批准，包括根据本扩建TI工作信函的适用规定编制的扩建承租人改进的示意图(“示意图草案”)。示意图草案应包含足够的信息和细节，以向业主准确描述拟议设计，以及业主可能合理要求的其他信息。业主应在收到示意图草案后十(10)个工作日内以书面形式通知承租人业主是否批准或反对该示意图草案，以及该示意图草案不可接受的方式(如果有)。房东未在该十(10)个工作日内答复的，视为房东批准。如果业主合理地反对示意图草案，则承租人应修改示意图草案，并在修订后的示意图草案中纠正业主的反对意见。然后，承租人应将修订后的示意图重新提交业主批准，这种批准不得无理地被扣留、附加条件或拖延。业主对修订后的示意图草案的批准或反对以及承租人对修订后的示意图草案的更正应符合本节的规定，直至业主以书面形式批准或被视为已批准示意图草案。业主无异议地批准或视为批准的示意图草案的迭代，在本文中称为“批准的示意图”。

2.3建筑平面图。承租人应为扩建承租人的改进准备最终计划和规范，这些计划和规范应(A)与已批准的示意图保持一致，且(B)纳入承租人要求(和业主批准)的任何其他更改(如定义)

(见下文)。一旦最终计划和规格(“施工计划”)完成，承租人应将其交付房东批准，房东批准不得无理扣留、附加条件或拖延。所有此类施工计划应由租户以电子.pdf和CADD格式提交给业主，并应在交付给业主后十(10)个工作日内由业主批准或不批准。房东未在该十(10)个工作日内答复的，视为房东批准。如果业主不批准施工计划，则业主应书面通知承租人其对该施工计划的反对意见，双方应真诚协商并就施工计划达成协议。业主和租客批准施工计划后，房东和租客应立即签署并注明施工计划的两(2)份副本，承租人应立即将施工计划提交所有相关政府部门审批。如此批准的施工计划，以及本工作书明确允许的所有变更单，在本文中称为“批准计划”。

2.4对扩展租户改进的更改。对已批准计划的任何更改(每个“更改”)应根据本第2条的规定提出请求并开始实施，并应根据本扩建工地工作书获得非请求方的书面批准。

(A)变更请求。业主或租客可在业主批准批准的计划后，以与友邦保险标准更改单表格(“更改请求”)基本相同的书面形式通知另一方，要求更改，更改请求应详细说明所请求更改的性质和范围，包括(A)更改，(B)需要执行更改的一方，以及(C)更改所需的已批准计划和时间表的任何适用的更改。如果变更的性质需要对批准的计划进行修订，则请求方应独自承担此类修订的费用和费用，以及因此类变更而增加的扩建租户的任何费用。变更申请应由请求方的授权代表签署。

(B)批准更改。所有变更请求均须经另一方事先书面批准，批准不得无理扣留、附加条件或拖延。非请求方应在收到变更请求后五(5)个工作日内将非请求方批准或反对变更请求的决定以书面形式通知请求方。非请求方未能在上述五(5)个工作日内作出答复，应视为非请求方批准。

2.5预算的拟备。承租人在进行任何变更之前，应尽其最大努力，在合理可行的情况下尽快(但在向房东递交变更请求或收到变更请求后，不得超过五(5)个工作日)准备一份变更所增加的成本或节省的估算，以及该变更对进度的影响的估算。房东应在收到租客的此类信息后五(5)个工作日内(A)如果是租客发起的变更请求，以书面形式批准或拒绝此类变更请求，或(B)如果是房东发起的变更请求，则以书面形式通知租户房东决定继续或放弃房东发起的变更请求。

2.6质量控制程序；协调。承租人应向业主提供下列(连同“质量控制计划”)的信息：(A)承租人总承包商的质量控制程序和(B)后续监控和行动计划的证据。质量控制点应经过业主的合理审查和批准，并应具体针对扩建租户的改进。承租人应确保定期按计划实施质量控制计划，并应向业主提供合理的事先通知和参加承租人与其总承包商之间的所有检查和会议的机会。在扩建租户改进结束时，租户应向业主提交质量控制日志，其中应包括质量控制会议和测试的所有记录

以及实地进行的检查，包括与混凝土、钢质屋顶、管道压力测试和系统调试有关的检查。

3.完成扩容租户改造。承租人须自行承担成本及开支(扩建保险津贴除外)，在各方面(A)实质上符合经批准的计划，(B)在其他方面符合租约及本扩建保险工作书的规定，以及(C)根据适用法律、承保人的要求、业主承保人的要求(在业主向租客提供保险承保人的要求的情况下)及对物业有管辖权的消防承保人委员会的要求，执行及完成扩建承租人的改善工作。当承租人向房东(T)提供令房东(T)合理满意的证据，证明(I)所有扩建承租人的改善工程已全部完成并支付全额费用时，应视为已完成(应由建筑师的竣工证书以及总承包商和每个分包商和材料供应商的最终无条件放弃和解除留置权证明，每份豁免和解除均为房东合理接受并符合适用法律，以及由项目建筑师和总承包商签署的美国建筑师协会文件G704形式的基本竣工证书，连同由总承建商发出的基本完成的法定通知)，(Ii)所有扩建租户改善工程已按照批准的图则建造，(Iii)与扩建租户改善工程有关的任何及所有留置权已被记录在案(以付款、保证书、有司法管辖权的法院的命令或其他方式)解除或由提出该等留置权的一方放弃；及(Iv)与扩建租户改善工程有关的担保权益并无悬而未决。, (U)任何政府主管当局和任何消防承保人委员会或类似团体就扩建处所的使用和占用而可能需要的与扩建租户改善工程有关的所有证明和批准(包括准许用途的扩建处所的占用证明书(或其实质上的同等文件))；。(V)租约所规定由租客购买和维持的保险证明书；。(W)承租人的建筑师的誓章，证明在该处所内、在该处所或在该处所附近进行的所有工程均符合经批准的图则；。(X)齐全的“竣工”图纸印本。项目说明书、施工图和电子CADD文件光盘(显示扩建租户的改进作为建筑物的竣工平面图(前提是业主向租户提供了建筑物的竣工平面图)上的所有合同文件，用于他们的建筑师和工程师执行与扩建租户改造有关的工作的所有合同文件；(Y)由承租人雇用的有执照的、合格的调试代理编写的调试报告，并经业主批准用于所有新的或受影响的机械、电气和管道系统(该报告报告业主可聘请有执照的、合格的调试代理进行同行审查，以及(Z)业主根据业主自己对承包商的要求合理要求的其他“收尾”材料，如制造商的保修、操作和维护手册等的副本。

4.保险。

4.1财产保险。在自扩建租户改善工程开始施工至扩建租户改善工程最终完成为止的期间内，承租人应维持或安排维持(除承租人根据租约所需的保险外)为业主及业主各方可能出现的利益而投保的财产保险。该保险单应始终以完全可保价值的完全重置成本为基础，投保火灾、破坏和恶意破坏造成的损失或损坏，以及所有扩建承租人改进工程和总承包商及任何分包商的机械、工具和设备上通常由所谓的“广泛形式扩大保险背书”承保的其他风险，而每一项都是扩建承租人改造工程或房屋上任何临时结构的一部分或包含其中，或与其相邻；但为免生疑问，有关总承建商及任何分包商的机械、工具及设备的保险，须主要由该总承建商或

适用的分包商。承租人同意为此类保险下的索赔支付任何免赔额，房东不负责任何免赔额。

4.2工伤保险。在扩建承租人改建工程施工期间，承租人应按照适用法律的要求，或应促使其承包商或分包商维持法定的工人补偿保险。

4.3代位权的放弃。根据本条规定提供的保险应免除对房东当事人的代位求偿权，承租人应对房东当事人因未能从保险公司获得这种代位求偿权利而产生的任何损失或费用予以赔偿，使其不受损害。

5.法律责任。承租人对任何人(包括承租人的承包商和分包商及其各自的员工、代理人和受邀者)的任何和所有伤害或死亡，以及因承租人、承租人的承包商或分包商或其各自的员工、代理人和受邀者在扩建租户改进过程中的任何作为或不作为而造成的任何和所有财产损害，承担全部责任和责任。承租人同意赔偿房东因任何或所有此类伤害、死亡或损坏(无论是真实的还是据称的)而引起的所有索赔，承租人和承租人的承包商和分包商应承担和辩护所有此类索赔，并承担全部费用和费用；但是，本工作书中的任何内容均不得被视为在房东的疏忽或故意不当行为直接引起的范围内赔偿房东的责任。扩建租户改进的设计或施工中的任何缺陷应完全由租户负责，即使房东可能已书面批准。

6.扩展税务津贴。

6.1扩展课税津贴的应用。房东应根据第一修正案第9条的规定，将扩建租户津贴用于与扩建租户改进相关的成本和支出。如果整个扩建租户津贴没有用于或预留用于扩建租户改善的费用，则租户无权获得扩建租户津贴中未使用部分的积分。承租人可根据租约的条款及条文，申请扩建租约津贴，以支付建筑及其他费用。

6.2批准扩建租户改善的预算。尽管本扩建租户工作书或租约中有任何相反规定，在业主和租户书面批准扩建租户改善预算(“批准预算”)之前，业主没有义务支出扩建租户津贴的任何部分。在业主批准批准的预算之前，承租人应支付与扩建承租人改善相关的所有费用和支出。房东没有义务向租户补偿超出扩建租户津贴金额的与扩建租户改善相关的费用或开支。房东不得无理地扣留、限制或推迟批准租户提出的扩建租户改造预算。

6.3资金申请。在承租人在扩建TI截止日期或之前向业主提交(A)陈述所请求的扩建TI津贴的总金额的报表(“资金申请”)，(B)总承包商和建筑师使用AIA标准格式付款申请书(G 702)执行的扩建承租人改进的摘要，(C)总承包商、建筑师和任何分包商、材料供应商和要求付款的任何分包商、材料供应商和其他各方关于当时请求的扩建TI津贴金额的发票，以及(D)除最后的资金申请外，总承包商、每个分包商和材料供应商对扩建承租人的有条件留置权解除

按照业主可接受并符合适用法律的形式进行的改进，则业主应在业主收到资金请求和本节要求的附带材料后三十(30)天内向租户支付(用于补偿租户在业主批准批准的TI预算之前或由于租户决定支付扩建租户本身的扩建改造费用，而向租户支付的款项，以及根据租赁和扩建TI工作信函以一次性付款的形式向房东支付的款项)。如果根据批准的预算存在超额的扩建租户改造费用，则该基金申请中规定的扩建租户改善费用的金额或房东的同等份额；但是，在根据第6.2节批准扩建租户改善工程的预算之前，房东没有义务根据本节支付任何款项，根据本节提出的任何资金申请应在扩建项目截止日期或之前提交，并应遵守上文第6.2节和《第一修正案》第9节规定的付款限额。即使本节有任何相反的规定，承租人不得在扩建TI截止日期之后或超过每三十(30)天提交资金申请。租户在扩建工地截止日期之后或超过每三十(30)天提交的任何额外资金申请均属无效，且没有效力或效果。

6.4应计信息。除本第6条的其他要求外，承租人应不迟于每个月的第二(2)个工作日向业主提供(A)已完成的设计和其他软成本工作的百分比估计数，(B)自扩建租户改造开始和仅为上个月的上个月末花费的设计和其他软成本，(C)已完成的建筑和其他硬成本工作的百分比，(D)截至上个月底的建筑和其他硬成本，(E)扩建租户改善工程大体完成的日期。

7.杂项。

7.1租赁条款的合并。本租赁的第40.6至40.19节通过引用并入本扩展TI工作信函中，并应适用于本扩展TI工作信函，其适用方式与适用于本租赁的方式相同。

7.2总则。除租约或本扩充租约工作书另有规定外，本扩建租务工作书不适用于在任何时间或不时增加物业的任何改善，不论是否以租约下的任何选择或其他方式；或适用于物业的任何部分或在续期或延长原有年期时的任何新增物业，不论是根据租约下的任何选择或其他方式，除非租约或租约的任何修订或补充明确规定该等额外物业须在与最初物业相同的条件下交付予承租人。

7.3通知。尽管租约中有任何相反规定，就本扩建租户改善工作函项下与扩建租户改善相关的通知、请求和回复而言，通过电子邮件向业主授权代表和租户授权代表发送应视为足够。

[本页的其余部分特意留空]

房东和租客签署了这份马萨诸塞州的加盖公章的扩建合同，并于上述日期生效，特此为证。

附件C

对扩建房产的确认

租期开始日期和租约到期日

本扩建房屋期限开始日期和租赁到期日的确认书于2022年_“租约”)。本文中使用的所有未定义的大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

承租人特此确认以下事项：

1.承租人接受对扩建处所的管有，以在其上建造改善或安装个人或其他财产[_______], 20[__]。承租人于年首次占用扩建单位作准许用途[_______], 20[__].

(二)扩建场地完好、完好、维修良好。

3.[故意省略].

4.作为第一修正案充分生效的条件，房东应履行的第一修正案的所有条件均已满足，房东已履行其向承租人提供的所有职责，以吸引租户租用扩建房产，但[_____].

5.根据第一修正案第3条的规定，扩建房产的期限开始日期为[_______], 20[__]，除非租赁根据其条款在扩展期限届满日期之前终止，否则扩展期限届满日期为2028年5月24日。

6.本租约具有十足效力，是业主与租客之间关于扩建房屋的完整协议，但[_______].

7.租户对业主强制执行租约没有现有的防御措施，也不存在对租户欠下或将欠下的租金的抵销或抵扣。

8.就扩建物业缴交租金的义务现已生效，而租客根据租约就扩建物业承担的所有租金义务自[_____________](“扩建物业租金开始生效日期”)，应于下表所载日期及金额支付基本租金。在扩建期间，基本租金将按当时基本租金的3%(3%)按年上调。首次调整将自扩展租金调整日期起生效，而只要本租约对扩展物业继续有效，随后的调整将于每个相继的周年周年日生效。扩建租金调整日期为_[插入扩建处所租金开始生效日期一周年]].

9.以下签署的租客并无就该租契或根据该租契所收取的租金或扩建处所或其任何部分的分租作出任何事先转让、移转、质押或质押。

[本页的其余部分特意留空]

承租人于上述第一次写明的日期签署了扩建房屋开始使用日期确认书，特此为证。