附件99.1

邮政房地产信托公司。报告2022年第三季度业绩

-第三季度以2080万美元收购了66家USPS Properties-

-今年迄今以1.09亿美元收购了273家USPS Properties-

Cedarhurst，纽约，2022年11月1日(美国商业通讯社)-邮政房地产信托公司(纽约证券交易所代码：PSTL)(以下简称“公司”)是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有和管理着1600多处主要出租给美国邮政服务(USPS)的物业，范围从最后一英里的邮局到更大的工业设施，今天公布了截至2022年9月30日的季度业绩。

截至2022年9月30日的季度重点

·以约2080万美元收购了USPS的66处房产，不包括成交成本

·2021年第三季度至2022年第三季度收入增长31%

·普通股股东应占净收益为90万美元，或每股稀释后收益0.04美元

·业务资金(“FFO”)为580万美元，或稀释后每股0.25美元

·业务调整后资金(“AFFO”)为610万美元，或稀释后每股0.26美元

·季度结束后，季度股息较上年增长4.4%，至每股0.2350美元

他说：“我们在继续谨慎管理资本的同时，又取得了一个强劲的季度业绩。Postal Realty在接近我们声明的上限利率区间的中点完成了收购，同时保持了保守的杠杆指标。我们的加权平均利率为3.63%，其中超过83%的债务是固定利率。我们在2026年之前没有值得注意的债务到期日，也没有足够的干粉来应对这种环境，“首席执行官Andrew Spodek说。我们有一个美国邮政服务的信用租户，在所有经济周期中，它历来支付100%的租金，并且有一个经过市场测试的管理团队。Postal Realty处于有利地位，能够继续创造价值并为股东带来回报。“

房地产投资组合与收购

该公司拥有的资产组合入住率为99.7%，包括49个州和一个地区的1232处物业，可出租净面积约为520万平方英尺，根据截至2022年9月30日的租金计算，加权平均租金为每平方英尺8.63美元。

在第三季度，该公司以约2,080万美元收购了66个租赁给USPS的物业，其中包括约170,000个可租赁内部平方英尺净值，加权平均租金为每可租赁平方英尺10.37美元，基于2022年9月30日的租金。

在本季度结束后至2022年10月26日，该公司以约590万美元收购了7处物业，其中包括约38,000平方英尺的可出租净面积，这还不包括成交成本。

截至2022年10月26日，该公司在2022年期间以约1.09亿美元收购了273处物业，包括约76.4万平方英尺的可出租室内净面积，其中不包括关闭成本。根据最终合同，该公司还有另外10处物业，总价值约为400万美元。

资产负债表与资本市场活动

截至2022年9月30日，公司资产负债表上的现金为460万美元，净债务为1.842亿美元，加权平均利率为3.63%。截至第三季度末，该公司的未偿债务总额为1.891亿美元，其中包括1.581亿美元的固定利率债务(计入利率对冲)，占总债务的83.6%；以及3100万美元的浮动利率债务，占总债务的16.4%。

在截至2022年9月30日的三个月里，该公司通过其市场发售计划发行了227,473股普通股，并在其经营合伙企业中发行了287,559股普通股，作为收购房地产的部分代价，总收益总额约为840万美元，平均每股毛价为16.39美元。

分红

2022年10月26日，公司宣布季度股息为每股A类普通股0.2350美元。按年率计算，这笔股息相当于每股0.94美元。这是该公司自2019年首次公开募股以来连续第十三次增加股息。红利将于2022年11月28日支付给截至2022年11月7日收盘时登记在册的股东。

网络广播和电话会议详细信息

该公司将于2022年11月2日(星期三)东部时间上午8：30主持网络广播和电话会议，讨论2022年第三季度的财务业绩。电话会议的现场音频网络直播将在该公司的投资者网站上进行，网址为https://investor.postalrealtytrust.com/Investors/events-and-presentations/default.aspx.。要参加电话会议，来自美国和加拿大的呼叫者应在预定的通话时间前10分钟拨入1-877-407-9208。国际电话请拨打1-201-493-6784。

回放

通话的电话重播将从美国东部时间2022年11月2日(星期三)上午11点30分开始，至2022年11月16日晚上11点59分，方法是在美国和加拿大拨打1-844-512-2921，或在国际上拨打1-412-317-6671。重播的密码是13732075。

非公认会计准则补充财务信息

以下是对本新闻稿中使用的某些非GAAP财务指标的解释，包括FFO、AFFO和净债务，以及这些非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账。

本公司根据目前全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义计算FFO。NAREIT目前对FFO的定义如下：不包括与房地产相关的折旧和摊销的净收益(亏损)(根据公认会计准则计算)、出售某些房地产资产的损益、控制权变更的损益、某些房地产资产和实体投资的减值减值，而减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值的下降。其他房地产投资信托基金可能不会根据NAREIT定义定义FFO，或可能会与本公司对当前NAREIT定义的解读不同，因此本公司对FFO的计算可能无法与该等其他REITs进行比较。

本公司通过从FFO开始计算AFFO并根据经常性资本支出(定义为所有性质的经常性资本支出和租赁成本，不包括以下支出：(I)用于在收购物业时确定或存在的项目，(Ii)属于旨在提高物业价值或创收能力的战略计划的一部分，(Iii)被视为罕见或非常性质的支出，或(Iv)用于意外损失)和收购相关支出(定义为为投资目的和业务收购而发生的与收购相关的支出，且与公司现有投资组合的持续运营无关)，来计算AFFO。包括未完成收购的尽职调查成本以及与已完成收购或处置以及被收购业务的整合直接相关的某些审计、法律和会计费用)未资本化，然后重新计入非现金项目，包括：递延融资费用、直线租金和其他调整(包括一次性补加租金)、公允价值租赁调整、保险赔偿收入、非房地产折旧和摊销以及补偿支出的非现金部分。AFFO是一种非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，作为对公司经营业绩的衡量。本公司相信，AFFO被其他REITs广泛使用，并有助于投资者作为本公司进行资本投资能力的有意义的额外衡量标准。其他REITs可能不会以与本公司相同的方式定义AFFO，因此本公司对AFFO的计算可能无法与该等其他REITs进行比较。

该公司将其净债务计算为总债务减去现金和与财产有关的准备金。截至2022年9月30日的净债务计算为总债务约1.89亿美元减去约500万美元的现金和财产相关准备金。

这些指标是非GAAP财务指标，不应被视为衡量公司经营业绩与净收入的替代指标。管理层认为，根据公认会计原则对房地产资产进行会计处理隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移会出现可预测的递减。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，许多行业投资者和分析师都考虑过用历史数据来公布房地产公司的经营业绩。

成本核算本身就不充分。因此，本公司相信，FFO和AFFO的相加使用，以及所需的GAAP列报，被本公司的竞争对手和其他REITs广泛使用，并提供了对本公司业绩的更全面了解，以及更知情和更适当的投资决策依据。

前瞻性声明和警告性声明

本新闻稿包含“前瞻性陈述”。前瞻性陈述包括以“可能”、“将”、“可能”、“预期”、“打算”、“计划”、“寻求”、“相信”、“估计”、“预期”、“继续”、“项目”等词语识别的陈述，以及对未来时期的类似提及，或通过纳入预测或预测。前瞻性陈述包括但不限于有关公司的预期增长和获得融资、续签或替换即将到期的租约以及按其预期的条款或时间完成未决交易的能力的陈述，这些陈述基于公司目前对资本市场状况、公司业务、经济和其他未来状况的预期和假设。由于前瞻性陈述与未来有关，从本质上讲，它们受到内在的不确定性、风险和难以预测的情况变化的影响。因此，该公司的实际结果可能与前瞻性陈述中预期的大不相同。可能导致实际结果与前瞻性表述中的结果大不相同的重要因素包括：美国邮政总局终止或不续签租约；美国邮政总局对邮政服务的需求发生变化；美国邮政总局的偿付能力和财务状况；竞争、金融市场和监管状况；持续的新冠肺炎疫情造成的市场、经济和金融状况的破坏；整体房地产市场状况, 公司的竞争环境和在公司提交给证券交易委员会的文件中“风险因素”项下列出的其他因素。本新闻稿中所作的任何前瞻性陈述仅限于发表之日。公司不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因。

关于邮政房地产信托公司

Postal Realty Trust，Inc.是一家内部管理的房地产投资信托基金，拥有和管理主要出租给美国邮政总局的1600多处物业。欲了解更多信息，请访问postalrealty.com。

联系方式：

投资者关系和媒体关系

电子邮件：InvestorRelationship@postalrealtytrust.com

Phone: 516-232-8900

邮政房地产信托公司

合并业务报表

(未经审计)

(单位为千，每股数据除外)

邮政房地产信托公司

合并资产负债表

(以千为单位，面值和共享数据除外)

			9月30日， 2022						2021年12月31日
			(未经审计)
资产
投资：
房地产，按成本价计算：
土地			$	85,950					$	64,538
建筑和改善			362,585						278,396
改善租户状况			6,220						5,431
按成本价计算的房地产总资产			454,755						348,365
减去：累计折旧			(28,378)						(20,884)
房地产总资产，净额			426,377						327,481
融资租赁投资，净额			16,149						16,213
房地产投资总额			442,526						343,694
现金			4,570						5,857
代管和准备金			338						1,169
租金和其他应收款			4,074						4,172
预付费用和其他资产，净额			15,777						7,511
商誉			1,536						—
递延应收租金			1,096						666
就地租赁无形资产，净额			16,174						14,399
高于市价租赁，净额			228						249
总资产			$	486,319					$	377,717
负债与权益
负债：
定期贷款，净额			$	123,882					$	49,359
循环信贷安排			31,000						13,000
担保借款，净额			32,908						32,990
应付账款、应计费用和其他净额			8,569						8,225
低于市价租赁，净额			11,885						8,670
总负债			208,244						112,244
承付款和或有事项
股本：
A类普通股，每股票面价值0.01美元；5亿股授权股票，截至2022年9月30日和2021年12月31日分别发行和发行19,014,571股和18,564,421股			190						186
B类普通股，每股票面价值0.01美元；27,206股授权：截至2022年9月30日和2021年12月31日发行和发行的27,206股			—						—
额外实收资本			245,793						237,969
累计其他综合收益			7,581						766
累计赤字			(29,434)						(18,879)
股东权益总额			224,130						220,042
经营合伙单位持有人的非控股权益			53,945						45,431
总股本			278,075						265,473
负债和权益总额			$	486,319					$	377,717

邮政房地产信托公司

净收益与FFO和AFFO的对账

(未经审计)

(单位：千，共享数据除外)