Blackstone Mortgage Trust，Inc.Blackstone Mortgage Trust，Inc.2022年第三季度业绩2022年10月26日

黑石|Blackstone Mortgage Trust，Inc.1 BXMT强调▪100%浮动利率投资组合继续受益于较高的利率，推动了显著的同比收益增长；第三季度每股收益0.6美元和可分配每股收益(1)0.71美元▪为业绩做好了准备，收益受益于更高的利率，创纪录的流动性，稳定的信贷表现，以及多元化、结构良好的资产负债表一致、有纪律地专注于低杠杆贷款给强大的赞助商有吸引力的资本市场执行增强资本结构和资本成本强劲的投资组合增长产生更强的收益势头收益强大的资产负债表稳定资本保护美元0.71 3Q可分配每股收益(1)+13%3Q同比增长(1)17亿美元流动性0%资本市场按市值计价99%表现投资组合64%W.A.发端LTV(3)高级贷款头寸由强大的保荐人进一步隔离拥有充足流动性的匹配资金、长期负债结构261亿美元(2)投资组合与利率上升呈正相关注：本资料中的信息截至2022年9月30日，除非另有说明。所表达的意见仅反映BXMT截至材料中出现的日期的当前意见，并基于BXMT对当前市场环境的意见，该市场环境可能会发生变化。BXMT的经理是黑石集团的子公司。(1)代表每股可分配收益。关于GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。按年计算，GAAP每股收益7%。(2)包括16亿美元的非综合优先权益。(3)反映BXMT发起或收购投资之日的加权平均LTV。

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.2第三季度业绩(1)有关GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(2)以截至2022年10月25日的股价24.00美元计算。(3)包括16亿美元的非综合优先权益。(4)反映BXMT发起或收购投资之日的加权平均LTV。▪第三季度基本每股收益为0.6美元，每股可分配收益为0.71美元；▪支付了第三季度每股0.62美元的股息，相当于10.3%的年化股息率；(2)115%的股息覆盖率▪超额收益的保留推动了账面价值的增长，尽管CECL准备金增加；账面价值完全对冲外币波动性投资组合▪261亿美元优先贷款组合(3)由机构优质房地产担保，加权平均原始LTV(4)64%LTV(4)一贯强劲的信贷表现，96%的投资组合有100%的利息收取▪利率上限或其他结构性保护在上升的利率环境中进一步增强信用并支持利息覆盖▪抵押品资产在通胀、更高利率环境下处于有利地位以捕获NOI增长投资▪稳定、匹配的融资结构没有资本市场按市值计价▪最佳的银行关系推动继续获得有吸引力的融资；▪第三季度完成了新的11亿美元信贷安排，流动性达到创纪录的17亿美元，在2026年之前没有重大的公司债务到期日资本化▪第三季度4.38亿美元的初始资金和顶级赞助商和机构优质房地产；专注于最高信念主题78%由工业资产支持▪新贷款反映了有吸引力的贷款环境, 凭借第三季度平均58%的LTV(4)和+5.41%的收益率，▪投资组合仍然投资良好，贷款资金为6.97亿美元，偿还贷款为4.43亿美元

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.(1)反映了假设信用利差、投资组合构成或资产表现不变的情况下，截至2022年9月30日，我们投资组合参考的各种浮动利率指数增加对收益的影响(扣除激励费用)。3Q 1M SOFR、SONIA和3M EURIBOR的平均基本利率分别为2.45%、1.56%和0.49%。(2)反映每股可分配收益。关于GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(3)反映截至2022年10月25日的100万SOFR。3收益▪更高的利率和持续的贷款业绩推动全年收益强劲增长▪浮动利率贷款组合继续受益于利率上升；基本利率在第三季度平均值的基础上再提高100个基点，将产生每股0.06美元的季度增量收益(1)每股收益(2)$0.62$0.67$0.71 3/31/2022 6/30/2022当前公认会计准则每股收益$0.59$0.55$0.60+15%0.16%0.93%2.45%3.65%平均1M SOFR可分配每股收益100%浮动利率99%当前SOR(3)

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.办公室41%多户24%酒店业19%工业7%零售4%其他财产5%HI，2%DC 1%TX 7%NY 17%NV 2%MA 2%IL 3%GA 3%FL 7%CA 15%VA，1%AZ 2%CO 2%4投资组合(1)不包括占总贷款组合1%以下的州和国家。抵押品多元化主要市场关注(1)ES 4%IE，4%UK，12%SE，2%AU 5%▪由机构资产担保的261亿美元贷款组合，以增长为导向的业务计划为通胀环境做好准备阳光地带26%东北22%西部17%中西部4%西北1%其他西欧13%英国12%澳大利亚5%92%A类

黑石|Blackstone Mortgage Trust，Inc.5投资组合信用▪BXMT的贷款组合在经历市场波动期间具有良好的韧性▪整个投资组合的抵押品表现继续保持积极变化，有经验的、坚定的赞助商推动业务计划的执行(1)风险评级基于5分制，我们的贷款评级为“1”至“5”，从较低风险到较高风险。投资组合风险评级迁移(占投资组合的百分比)98%98%99%9/30/2020 9/30 9/30/2022一致的信用表现(占投资组合表现的百分比)4%4%4%18%22%27%59%61%58%17%11%10%9/30/2020 9/30/2021年1 2 3 4 5风险评级(1)

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.6投资▪在错乱的市场中采取更具选择性的投资方式，在高信心行业和顶级保荐人的支持下产生了有吸引力的3Q起源；平衡了贷款偿还的起源，其中包括42%的写字楼贷款▪3Q贷款反映了当前环境下较低的风险和更高的回报机会，平均为58%的LTV(1)和+5.41%的收益率我同意，本季度不需要重点介绍；我们是否希望将这两个饼状图叠加在一起，然后在右侧显示令人满意的起源占总数的%？试着想其他方法来填补这张幻灯片工业78%好客15%多户7%✓93%重复赞助商✓100%优先贷款✓W.A.发起LTV：(1)58%✓W.A.贷款收益率：+5.41%(1)反映截至BXMT发起或收购投资之日的加权平均LTV。✓100%浮动利率$4.38百万美元贷款$443百万美元偿还多户家庭47%办公室42%酒店业3%工业1%其他物业7%3Q‘22活动3Q’22重点

黑石|Blackstone Mortgage Trust，Inc.7资本化▪结构良好、多元化的资本结构在市场波动的情况下提供了资产负债表的稳定性▪资本来源的持续扩张以市场领先的条件提供了11亿美元的新安排15信贷安排交易对手信用安排辛迪加证券化债务公司债务✓在2026年前没有重大公司债务到期日✓没有货币或指数不匹配✓没有短期债务✓没有资本市场按市值计价多样化的投资组合融资稳定的资产负债表

Blackstone|Blackstone抵押信托公司附录8

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.$25.8$26.1$0.7$0.4 2Q‘22未偿还贷款3Q’22未偿还贷款(1)主要代表本季度来自非美元投资的净利息收入汇回国内。该等收入于兑换为美元当日的价值与该等收入的累积基准之间的差额并不计入公认会计准则净收益，而是作为综合资产负债表中其他全面收入的一部分。(2)进行调整，以反映在此期间外币利率的非现金波动6亿美元，以与我们截至2022年9月30日的总贷款组合相比较。(3)包括15亿美元的非综合优先权益。(4)包括16亿美元的非综合优先权益。美国公认会计准则净收益调整可分配收益利息收入358.6美元-358.6美元利息支出(202.4)-(202.4)管理费和激励费(25.9%)-(25.9%)一般和行政费用及税金(5.9%)-(5.9%)当前预期信贷损失准备金增加(12.2%)12.2%-非现金补偿(8.2%)8.2%-已实现的对冲和外汇损失，净收益(1)-(1.7)(1.7)可归因于非控股权益的净收益(0.7)-(0.7)总计$103.3$18.7$122.0 9附录净基金(以十亿美元为单位)2022年第三季度经营业绩(以百万美元为单位)$0.6每股净收益$0.71每股可分配收益(4)(2)(3)

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.发起总本金净账面每个发起贷款类型的最高财产贷款日期(1)贷款(2)余额(2)价值到期日(3)地点类型SQFT/单位/关键LTV(1)贷款1高级贷款8/14/2019$1067$989$986+2.62%+3.22%2024年12月23日都柏林-IE办公室$369/平方英尺74%贷款2 2022年6月24日847 847 839+4.75%+5.07%2029年6月21-AU酒店业$385/平方英尺59%贷款3高级贷款2018年4月9日487 799 790+4.64%+5.84%2025/9/6纽约办事处48%贷款4高级贷款(2)12/9/2021 770 702 403+2.65%+2.81%12/9/2026纽约混合用途$232/平方英尺50%贷款5高级贷款(2)8/7/2019 746 630 127+3.12%+3.61%9/9/2025洛杉矶办事处$426/SQFT 59%贷款6高级贷款3/22 616 616+3.25%+3.31%3/15/2026多元化-西班牙混合用途贷款71%/3/30 448 448 445+3.20%+3.41%5/15/2026多元化-SE工业$83/平方英尺76%贷款8高级贷款(2)12/17/2021 448 440 88+3.95%+4.35%1/9/2026多元化-其他13美元，716/单位61%贷款9高级贷款2021年7月23日500 372 367+4.00%+4.42%2027年8月9日纽约万元498美元，816/单位58%贷款10 2018年8月22日363 363 363+3.40%+3.40%2023年8月9日毛伊岛酒店业471美元391/Key 61%贷款11高级贷款2018年4月11日355 345 344+2.85%+3.10%2023年5月1日纽约办事处$437/平方英尺71%贷款12高级贷款(2)2019年11月22日470 341 68+3.70%+4.14%2025年12月9日洛杉矶办事处$342/平方英尺69%贷款13高级贷款2019年9月23日343 314 312+3.00%+3.20%11/15/2024多元化-西班牙酒店业171美元617/Key 62%贷款14高级贷款2/27 303 302+2.70%+3.04%3/9/2025纽约综合酒店$948/平方英尺59%贷款15高级贷款2021/10/25 288 288 286+4.30%+4.62%10/25/2024多元化-AU酒店业$141, 942/主要贷款56%贷款16-205高级贷款(2)(4)各类贷款22,010 18,341 18,091+3.23%+3.59%各类64%CECL储备金(144)总计/Wtd阿沃。$31,059$26,136$24,279+3.31%+3.68%3.3年64%现金全额息票收益率附录(1)本公司发起或获得贷款的日期，以及截至该日期的LTV。随后更新起始日期以反映材料借用修改。(2)包括16亿美元的非综合优先权益。(3)最长期限假设所有延期选项均已行使；然而，浮动利率贷款一般可以在最终期限之前偿还，而不会受到惩罚。(4)包括一笔按成本回收法入账的贷款。10个投资组合细节(百万美元)

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. APPENDIX 11 Consolidated Balance Sheets ($ in thousands, except per share data) September 30, 2022 December 31, 2021 Assets Cash and cash equivalents $271,899 $551,154 Loans receivable 24,423,133 22,003,017 Current expected credit loss reserve (144,431) (124,679) Loans receivable, net $24,278,702 $21,878,338 Other assets 248,028 273,797 Total assets $24,798,629 $22,703,289 Liabilities and equity Secured debt, net $13,188,692 $12,280,042 Securitized debt obligations, net 2,844,032 2,838,062 Asset-specific debt, net 949,891 393,824 Loan participations sold, net 207,225 — Term loans, net 1,807,017 1,327,406 Senior secured notes, net 394,864 394,010 Convertible notes, net 513,626 619,876 Other liabilities 209,375 231,358 Total liabilities $20,114,722 $18,084,578 Commitments and contingencies — — Equity Class A common stock, $0.01 par value $1,709 $1,682 Additional paid-in capital 5,467,372 5,373,029 Accumulated other comprehensive income 3,830 8,308 Accumulated deficit (814,505) (794,832) Total Blackstone Mortgage Trust, Inc. stockholders ʼ equity $4,658,406 $4,588,187 Non-controlling interests 25,501 30,524 Total equity $4,683,907 $4,618,711 Total liabilities and equity $24,798,629 $22,703,289

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. APPENDIX 12 Consolidated Statements of Operations ($ in thousands, except per share data) Three Months Ended September 30, 2022 2021 2022 2021 Income from loans and other investments Interest and related income $358,557 $200,114 $876,676 $583,941 Less: Interest and related expenses 202,375 82,690 439,708 243,413 Income from loans and other investments, net $156,182 $117,424 $436,968 $340,528 Other expenses Management and incentive fees $25,911 $19,342 $76,462 $60,094 General and administrative expenses 12,932 10,841 37,701 32,108 Total other expenses $38,843 $30,183 $114,163 $92,202 (Increase) decrease in current expected credit loss reserve (12,248) (2,767) (22,694) 49,432 Income before income taxes $105,091 $84,474 $300,111 $297,758 Income tax provision 1,172 70 2,064 346 Net income $103,919 $84,404 $298,047 $297,412 Net income attributable to non-controlling interests (673) (647) (1,864) (2,158) Net income attributable to Blackstone Mortgage Trust, Inc. $103,246 $83,757 $296,183 $295,254 Per share information (basic) Net income per share of common stock, basic $0.60 $0.56 $1.74 $2.00 Weighted-average shares of common stock outstanding, basic 170,971,874 149,214,819 170,303,470 147,971,737 Per share information (diluted) Net income per share of common stock, diluted $0.59 $0.56 $1.71 $2.00 Weighted-average shares of common stock outstanding, diluted 185,316,078 149,214,819 182,011,842 147,971,737 Three Months Ended September 30, Nine Months Ended September 30,

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.(1)代表Blackstone Mortgage Trust，Inc.的净收入(2)主要代表本季度来自非美元投资的净利息收入汇回国内。该等收入于兑换为美元当日的价值与该等收入的累积基准之间的差额并不计入公认会计准则净收益，而是作为综合资产负债表中其他全面收入的一部分。附录13每股季度计算(以千为单位，不包括每股数据)可分配收益调节账面价值截至2022年9月30日三个月每股收益股东权益$4,658,406$4,637,591股A类普通股170,896 170，295递延股票单位400 391总流通股171,296 170,686每股账面价值$27.20$27.17截至2022年6月30日的三个月净收入(1)$103,246$93,250加权平均流通股，基本每股170,972 170,666，基本$0.60$0.55稀释收益$109,151$99,163加权平均流通股，稀释后每股185,010美元，稀释后$0.59$0.54截至2022年6月30日的三个月净收益(1)$103,246$93，250当期预期信贷损失准备金增加12,248 12,983非现金补偿支出8,219 8,418已实现套期保值和外币损失，净额(2)(1, 698)(829)可归因于非控股权益的调整，净额(43)(46)其他项目(10)(65)可分配收益$121,962$113,711加权平均流通股，基本170,972 170，666每股可分配收益，基本0.71美元0.67美元

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.附录(1)表示Blackstone Mortgage Trust，Inc.的净收入(2)主要表示本季度从非美元投资中赚取的净利息收入汇回国内。该等收入于兑换为美元当日的价值与该等收入的累积基准之间的差额并不计入公认会计准则净收益，而是作为综合资产负债表中其他全面收入的一部分。14将净收入调整为可分配收益(以千为单位，每股数据除外)截至2021年9月30日的三个月净收入(1)$103,246$83,757当前预期信贷损失准备金增加12,248 2,767非现金补偿支出8,219 8,080已实现的对冲和外币损失，净额(2)(1，698)(768)可归因于非控股权益的调整，净额(43)(39)其他项目(10)116可分配收益$121,962$93,913加权平均流通股，基本每股净收益170,972 149,215每股净收益，基本每股可分配收益0.60美元0.56，净收益(1)296,183美元103,246美元93,250美元99,687增加(减少)当前预期信贷损失准备金22,694 12,248 12,983(2,537)非现金补偿费用25,287 8,2198已实现套期保值和外币损失净额(2)(2,727)(1,698)(829)(200)非控股权益调整, 净额(93)(43)(46)(4)其他项目(105)(10)(65)(30)可分配收益$341,239$121,962$113,711$105,566加权平均流通股，基本170，每股净收益303 170,972 170,666 169,254，基本每股$1.74$0.60$0.55$0.59每股可分配收益，基本$2.00$0.71$0.67$0.62

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.定义15可分配收益：Blackstone Mortgage Trust，Inc.(“BXMT”)在本演示文稿中披露了可分配收益。可分配收益是根据美国公认会计原则(“GAAP”)以外的方法计算和列报的财务计量。可分配收益是一种非GAAP计量，我们将其定义为GAAP净收益(亏损)，包括未以其他方式计入GAAP净收益(亏损)的已实现收益和亏损，不包括(I)非现金股权补偿费用，(Ii)折旧和摊销，(Iii)未实现收益(亏损)和(Iv)某些非现金项目。可分配收益也可能根据GAAP的变化和我们经理确定的某些其他非现金费用的变化而不时调整，以排除一次性事件，但须得到我们大多数独立董事的批准。我们认为，除了根据公认会计原则确定的经营活动的净收入和现金流量外，可分配收益还提供了需要考虑的有意义的信息。这一调整后的衡量标准帮助我们评估我们的业绩，不包括某些交易和GAAP调整的影响，我们认为这些交易和GAAP调整不一定表明我们目前的贷款组合和业务。我们相信，随着时间的推移，对于我们A类普通股的现有和潜在未来持有者来说，可分配收益是一个有用的财务指标, 可分配收益一直是我们每股分红的有力指标。可分配收益反映了我们的经理和我们之间的管理协议的条款，用于计算我们的激励费用支出。可分配收益不代表净收益或经营活动产生的现金，不应被视为GAAP净收入的替代方案，或我们来自运营的GAAP现金流的指示，我们的流动性的衡量，或我们现金需求的可用资金的指示。此外，我们计算可分配收益的方法可能与其他公司计算相同或类似补充业绩指标的方法不同，因此，我们报告的可分配收益可能无法与其他公司报告的可分配收益进行比较。非综合优先权益：贷款中的优先权益，由第三方发起并组成银团。这些被排除在公认会计准则资产负债表之外的无追索权贷款参与构成了额外的融资能力，并包括在贷款组合的讨论中。

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.前瞻性声明和重要披露信息16本文中提及的“Blackstone Mortgage Trust”、“Company”、“We”或“Our”均指Blackstone Mortgage Trust，Inc.及其子公司，除非上下文另有说明。所表达的意见仅反映BXMT截至本文档出现之日的当前意见，并以BXMT对当前市场环境的意见为基础，市场环境可能会发生变化。不能保证这里描述的任何趋势都将继续或不会逆转。过去的事件和趋势并不暗示、预测或保证未来的事件或结果，也不一定预示未来的事件或结果。本报告可能包含1933年证券法(经修订)第27A节和1934年《证券交易法》(经修订)第21E节所指的前瞻性陈述，这些陈述反映了BXMT目前对其运营和财务业绩、业务计划以及当前宏观经济环境(包括利率变化)的影响的看法。您可以通过使用“展望”、“目标”、“指标”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“预测”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”或这些词语的负面版本或其他类似词语来识别这些前瞻性陈述。此类前瞻性陈述会受到各种风险和不确定性的影响。相应地，, 有或将会有重要因素可能导致实际结果或结果与这些声明中指出的大不相同。华信泰富认为，这些因素包括但不限于其截至2021年12月31日的财年10-K表格年度报告中“风险因素”一节中描述的那些因素，因为此类因素可能会在其提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的定期文件中不时更新，这些文件可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本说明和文件中包括的其他警示说明一并阅读。BXMT没有义务更新或补充因后续事件或情况而变得不真实的前瞻性陈述。