附件13
J.W.Mays，Inc.
| 年报 | ||
| 2022 | ||
| 截至2022年7月31日的年度 |
J.W.Mays，Inc.
| 目录 | 页码 |
| “公司”(The Company) | 2 |
| 致股东的信息 | 2 |
| 合并资产负债表 | 3 |
| 合并业务报表 | 4 |
| 合并股东权益变动表 | 5 |
| 合并现金流量表 | 6 |
| 合并财务报表附注 | 7-18 |
| 房地产及累计折旧(附表III) | 19 |
| 管理报告 | 20 |
| 独立注册会计师事务所报告 | 21-22 |
| 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 23-27 |
| 控制和程序 | 27 |
| 普通股信息 | 28 |
| 高级职员和董事 | 28 |
纽约布鲁克林邦德街9号行政办公室，邮编：11201-5805
转让代理和登记人美国股票转让与信托公司，LLC 6201第15大道，邮编：11219
特别顾问Holland&Knight LLP31 West 52 Street，N.Y.10019
独立注册公共会计公司普拉格·梅蒂斯会计师事务所，LLC 401哈肯萨克大道，新泽西州哈肯萨克，07601
年度会议年度股东大会将于2022年11月22日(星期二)东部标准时间上午10：00在纽约布鲁克林邦德街9号J.W.Mays公司举行，邮编：11201-5805。
J.W.Mays，Inc.
该公司
J.W.Mays，Inc.成立于1924年，1927年7月6日根据纽约州法律注册成立。
该公司在纽约市的布鲁克林和牙买加、纽约长岛的莱维顿和马萨帕奎卡、纽约州达奇斯县的菲什基尔以及俄亥俄州的Circleville经营着多处商业房地产。这些房产的大部分是拥有的，其余的是租赁的。这些物业中有相当大部分出租给租户，其余则可供出租。
有关该公司的更全面信息见其截至2022年7月31日的财政年度Form 10-K年度报告。
J.W.Mays，Inc.
致我们的股东：
从2020年3月开始一直持续到2022年7月，由于新冠肺炎的影响，以及正在进行的政府强制商业监管导致的经济活动减少，我们的逾期付款增加。新冠肺炎对租户的影响已经反映在我们的应收账款信用损失准备中。在有限的情况下，我们同意为某些租户延期支付租金。在2022年7月31日之前，我们的股票投资估值也将继续出现波动。
在2022财年，我们的运营收入为21,396,035美元，而2021财年为20,212,879美元。2022财年净亏损为712,371美元，或每股亏损0.35美元。相比之下，2021财年的净收入为398,032美元，或每股0.2美元。
尽管新冠肺炎对我们公司的不利经济影响很大，但2022财年由于增加了6个新租户和增加了现有租户的租金，租金收入增加了。然而，这一收入增长被2022年可交易证券的未实现净亏损(393,763美元)和不断增加的成本所抵消。在2021财政年度，其他收入为1,076,815美元，主要原因是722,726美元的债务收入以及446,126美元的有价证券未实现净收益。展望未来，新冠肺炎疫情的全面影响、持续的政府监管以及疫情爆发后对办公和零售空间的需求仍在不断变化，非常不可预测。疫情爆发后，居民和企业正从曼哈顿转移到外围行政区。布鲁克林正在成为许多企业和个人的首选选区。
我们追求并与政府机构、医疗保健提供者和企业租户签订租约的长期战略，以及我们菲什基尔大楼内的一家重要教育机构，以及我们长期留住大部分租户的能力，继续为我们的公司提供良好的服务。
我仍然相信我们的公司将能够在这个充满挑战的经济时期继续前进。与过去的困难时期一样，我们预计未来几年商业和住宅市场将更加强劲，尤其是在布鲁克林市中心。我特别要感谢梅斯的员工和我们的董事会同事们不断的承诺和支持，感谢我们的股东们对我们公司及其未来的持续信任，感谢我们的租户们对我们公司的持续忠诚。
L洛伊德J.S.胡尔曼
董事长、总裁、首席执行官
2022年10月20日
2
J.W.Mays，Inc.
合并资产负债表 7月31日、2022年和2021年
| 7月31日 | ||||||||
| 资产 | 2022 | 2021 | ||||||
| 财产和设备--按成本计算： | ||||||||
| 土地 | $ | $ | ||||||
| 保留供租赁的建筑物： | ||||||||
| 建筑物、改善及固定装置 | ||||||||
| 在建工程 | ||||||||
| 累计折旧 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 建筑物--网 | ||||||||
| 财产和设备--净值 | ||||||||
| 现金和现金等价物 | ||||||||
| 受限现金 | ||||||||
| 应收账款净额 | ||||||||
| 有价证券 | ||||||||
| 预付款项和其他资产 | ||||||||
| 递延费用，净额 | ||||||||
| 经营性租赁使用权资产 | ||||||||
| 总资产 | $ | $ | ||||||
| 负债和股东权益 | ||||||||
| 负债： | ||||||||
| 应付按揭贷款 | $ | $ | ||||||
| 应付账款和应计费用 | ||||||||
| 应付保证金 | ||||||||
| 经营租赁负债 | ||||||||
| 递延所得税 | ||||||||
| 总负债 | ||||||||
| 股东权益： | ||||||||
| 普通股，面值$ |
||||||||
| 额外实收资本 | ||||||||
| 留存收益 | ||||||||
| 以库房形式持有的普通股，按成本价- |
( |
) | ( |
) | ||||
| 股东权益总额 | ||||||||
| 总负债和股东权益 | $ | $ | ||||||
请参阅所附合并财务报表附注。
3
J.W.Mays，Inc.
合并业务报表
| 截至七月三十一日止的年度， | ||||||||
| 2022 | 2021 | |||||||
| 收入 | ||||||||
| 租金收入 | $ | $ | ||||||
| 总收入 | ||||||||
| 费用 | ||||||||
| 房地产运营费用 | ||||||||
| 行政和一般费用 | ||||||||
| 折旧 | ||||||||
| 总费用 | ||||||||
| 运营亏损 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 其他收入和利息支出 | ||||||||
| 投资收益 | ||||||||
| 有价证券公允价值变动 | ( |
) | ||||||
| 利息支出 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 债务的清偿 | ||||||||
| ( |
) | |||||||
| 所得税前收入(亏损) | ( |
) | ||||||
| 所得税拨备(福利) | ( |
) | ( |
) | ||||
| 净收益(亏损) | $ | ( |
) | $ | ||||
| 普通股基本和稀释后每股收益(亏损) | $ | ( |
) | $ | ||||
| 每股股息 | $ | $ | ||||||
| 平均已发行普通股、基本普通股和稀释后普通股 | ||||||||
请参阅所附合并财务报表附注。
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J.W.Mays，Inc.
合并股东权益变动表
| 其他内容 | 普普通通 | |||||||||||||||||
| 普普通通 | 已缴入 | 保留 | 持有的股票 | |||||||||||||||
| 库存 | 资本 | 收益 | 财务处 | 总计 | ||||||||||||||
| 2020年7月31日余额 | $ | $ | $ | $ | ( |
) | $ | |||||||||||
| 截至2021年7月31日的年度净收益 | ||||||||||||||||||
| 2021年7月31日的余额 | ( |
) | ||||||||||||||||
| 净亏损，截至2022年7月31日的年度 | ( |
) | ( |
) | ||||||||||||||
| 2022年7月31日的余额 | $ | $ | $ | $ | ( |
) | $ | |||||||||||
请参阅所附合并财务报表附注。
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J.W.Mays，Inc.
合并现金流量表
| 截至七月三十一日止的年度， | ||||||||
| 2022 | 2021 | |||||||
| 经营活动的现金流： | ||||||||
| 净收益(亏损) | $ | ( |
) | $ | ||||
| 将净收益(亏损)调整为经营活动提供的现金净额： | ||||||||
| 坏账支出 | ||||||||
| 递延所得税准备(利益) | ( |
) | ( |
) | ||||
| 出售有价证券的实现(收益)净额 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 有价证券未实现(收益)净亏损 | ( |
) | ||||||
| 折旧 | ||||||||
| 递延费用摊销 | ||||||||
| 超出现金支付的经营租赁费用 | ||||||||
| 计入利息支出的递延财务成本 | ||||||||
| 债务的清偿 | — | ( |
) | |||||
| 递延费用 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 经营性资产和负债变动情况： | ||||||||
| 应收账款 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 预付款项和其他资产 | ( |
) | ||||||
| 应付账款和应计费用 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 应付保证金 | ||||||||
| 经营活动提供的净现金 | ||||||||
| 投资活动产生的现金流： | ||||||||
| 购置财产和设备 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 有价证券： | ||||||||
| 销售收入 | ||||||||
| 支付购买款项 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 用于投资活动的现金净额 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 融资活动的现金流： | ||||||||
| 付款--抵押贷款 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 融资活动使用的现金净额 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 现金、现金等价物和限制性现金净减少 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 年初现金、现金等价物和限制性现金 | ||||||||
| 年终现金、现金等价物和限制性现金 | $ | $ | ||||||
请参阅所附合并财务报表附注。
6
J.W.Mays，Inc.
合并财务报表附注
1.重要会计政策摘要：
组织
J.W.Mays，Inc.(“公司”或“注册人”)在纽约布鲁克林邦德街9号设有执行办公室，邮编11201，在纽约经营多处商业地产，在俄亥俄州经营一栋大楼。该公司的业务成立于1924年，1927年7月6日根据纽约州的法律成立。
合并原则
合并财务报表包括公司、一家纽约公司及其子公司(J.W.M.房地产公司和达奇斯购物中心污水处理厂，Inc.)的账户，这些账户是全资拥有的。在合并中已取消了材料公司间项目。
新冠肺炎对我们业绩和运营的影响
从2020年3月开始一直持续到2022年7月，由于新冠肺炎的影响，以及正在进行的政府强制商业监管导致的经济活动减少，我们的逾期付款增加。新冠肺炎对租户的影响已经反映在我们的应收账款信用损失准备中。在有限的情况下，我们同意为某些租户延期支付租金。在2022年7月31日之前，我们的股票投资估值也将继续出现波动。
展望未来，新冠肺炎和持续的政府监管对我们业务的全面影响是未知的，也是非常不可预测的。我们过去的业绩可能不能反映我们未来的业绩，在收入、运营收入、净收入、每股收益、经营活动提供的现金等方面的历史趋势可能会有实质性的差异。例如，如果疫情后的影响继续扰乱全国和纽约州纽约市的经济活动，就像其他企业一样，它可能会通过收入长期下降、租户信用恶化、经济活动低迷或资本市场下滑，对我们的业务运营和财务业绩产生不利影响。此外，我们的许多支出本质上变化较小，可能与收入变化无关。影响的程度将取决于一系列因素，包括大流行的持续时间和严重程度；疫苗的分发；以及政府遏制病毒传播的措施和相关政府法规的宏观经济影响。
预算的使用
会计记录是按照美国公认会计原则(“公认会计原则”)保存的。根据公认会计原则编制公司财务报表时，管理层需要作出估计和假设，以影响财务报表日期报告的资产和负债的报告金额、或有资产和负债的披露、递增借款利率和对经营租赁使用权资产和负债的续期选择权的确认，以及报告期内报告的收入和费用金额。我们的估计包括坏账准备、折旧、长期资产的减值分析、所得税资产和负债、有价证券的公允价值和收入确认。估计是基于历史经验(如适用)或管理层认为在当时情况下合理的其他假设。由于作出估计所涉及的固有不确定性，在不同的假设或条件下，实际结果可能与那些估计不同。
截至2022年7月31日，新冠肺炎的影响还在持续演变。因此，我们的许多估计和假设需要更多的判断，并带有更高程度的可变性和波动性。随着获得更多信息，我们的估计可能在未来一段时间内发生重大变化。
7
受限现金
限制性现金主要包括银行账户中用于承租人保证金的现金和某些贷款协议要求的其他金额。
有价证券
该公司的有价证券包括对股权证券的投资。股息和利息收入应计为应计收入。已实现损益是在特定的确认基础上确定的。每当情况和情况发生变化时，本公司都会审查有价证券的减值情况，以表明账面价值可能无法收回。根据会计准则编纂(“ASC”)825，这些证券的公允价值变动在当期收益中确认。
该公司遵循公认会计原则，建立了一个公允价值层次结构，对估值技术进行了优先排序，并创建了以下三个大致水平，其中一级估值是最高优先级：
1级估值投入是指在计量日可获得的相同资产或负债在活跃市场上的市场报价(例如，在纽约证券交易所交易的股票)。
二级估值投入不是直接或间接可观察到的第1级所列资产或负债的报价市场价格(例如活跃市场中类似资产或负债的报价，或非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价市场价格)。
3级估值投入是不可观察的(例如，一个实体自己的数据)，在没有可观察到的投入的情况下，应该用来衡量公允价值。
以下是对按公允价值经常性计量的资产的估值方法的说明。2022年7月31日和2021年7月31日使用的方法没有变化。
股权证券按本公司有权买卖个别证券的活跃市场所报的收市价估值。
共同基金按基金报告的每日收盘价估值。本公司持有的共同基金是在美国证券交易委员会注册的开放式共同基金。这些基金必须公布其每日资产净值(“NAV”)，并以该价格进行交易。本公司持有的互惠基金被视为交易活跃。
根据公允价值计量的规定，以下是本公司按公允价值经常性计量的金融资产。
| 报告日的公允价值计量 | ||||||||||||||||||||||||
| 描述 | July 31, 2022 | 1级 | 2级 | 3级 | July 31, 2021 | 1级 | 2级 | 3级 | ||||||||||||||||
| 资产： | ||||||||||||||||||||||||
| 有价证券 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
应收帐款
一般来说，租户应在月初根据每份租约的条款缴纳租金。根据对应收账款质量的定期评估，管理层根据其对租户的历史了解和行业经验来决定是否需要准备金或注销。本公司使用特定标识将应收账款在收款问题已知期间冲销坏账支出。收款问题包括逾期支付租金、租户表示打算不付款而腾出物业的情况，或者租户诉讼或破产程序预计不会导致全额付款的情况。管理层还通过在存在类似特征的情况下对应收账款进行汇总审查来评估可收回性。在确定信贷损失拨备的数额时，公司会考虑逾期状况和租户的付款历史。我们还考虑了当前的市场状况和对未来经济状况的合理和可支持的预测。我们的评估考虑了新冠肺炎造成的商业和市场混乱。市场状况的持续波动和信贷趋势的不断变化很难预测，导致的变异性和波动性可能对我们未来期间的坏账准备产生重大影响。
8
主要由于新冠肺炎的持续影响，公司于2022年7月31日、2022年7月31日及2021年7月31日分别计提了393,000美元及318,000美元的应收账款准备，以抵销应收账款。
每个期间的应收账款准备活动如下：
| 津贴： | ||||||||||||
| 无法收藏 | ||||||||||||
| 应收帐款 | 坏账支出 | |||||||||||
| 截至7月31日的期间 | 截至7月31日的期间 | |||||||||||
| 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |||||||||
| 期初余额 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 冲销 | ||||||||||||
| 准备金调整 | ||||||||||||
| 期末余额 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
财产和设备
财产和设备按成本列报。折旧采用直线法和余额递减法计算。租赁物业改进的摊销在租赁期限内计算。用于确定折旧和摊销的年限一般如下：
| 建筑物和改善措施 | ||
| 对租赁物业的改进 | ||
| 固定装置和设备 | ||
| 其他 |
非永久性的维护、维修、更新和改进在发生时计入费用。增建和重大更新或改进的支出与施工期间的相关利息成本一起资本化。出售或报废资产的成本及其累计折旧或摊销在处置年度从各自的账户中注销，由此产生的收益或损失贷记或计入收入。资本化利息被记录为与其相关的资产的一部分，并在该资产的预计使用寿命内摊销。
9
减损
当某些事件或环境变化显示资产的账面值可能无法收回时，本公司会审核物业及设备及相关租赁无形资产，以确定是否可能减值。可能发生的事件或情况变化包括但不限于房地产市场状况的重大变化、估计剩余价值以及预期在先前估计寿命结束前出售资产。减值是在当前账面价值超过资产估计公允价值减去任何被归类为待售资产的处置成本后计量的。截至2022年7月31日和2021年7月31日，该公司已确定其财产和设备没有减值。
递延费用
递延费用主要包括与向租户出租财产有关的费用。此类成本采用直线法在相关租赁期内摊销，租赁期从4年到21年不等。如果租约提前终止，这些费用就会被计入费用。
租赁-出租人收入
本公司根据会计准则更新(ASU)2014-09(主题606)与客户签订的合同收入入账。租金收入于已签立租约下的租户不迟于既定日期确认，或于租户应开始经营业务的较早日期确认。未开票应收账款计入应收账款，是指根据租赁规定成为应收账款时，按直线方式确认的预定租金收入超过租金收入的部分。为租户带来租金减免或其他信贷的租约修订的影响，包括与先前期间有关的任何追溯效力，在租约修订签署时确认。于修订租约时，我们评估任何应计但未付租金及已确认为前期收入的金额的变现能力。作为出租人，我们已选择将租赁部分(基本租金)、非租赁部分(公共区域维护费用的报销)和房地产税的报销合并，并根据ASC 842将这些部分作为一个单独的租赁部分计入。如果确定这些金额不能变现，则注销应计但未付的租金。应收账款按照租赁协议按其可变现净值确认。提前收到的租金付款将推迟到赚到钱为止。
2020年4月，财务会计准则委员会发布了一份关于新冠肺炎大流行期间租赁会计的工作人员问答，重点是租赁指南在ASC842主题(“ASC842”)中的应用。问答中表示，就新冠肺炎带来的租金优惠进行政策选择是可以接受的，这将不要求实体在某些条件下将这些租金优惠视为租赁修改。参加选举的实体将继续以直线基础确认租金收入，以获得符合资格的优惠。租金延期将导致延期期间的应收账款增加，不会影响租金收入的确认。本公司在截至2020年7月31日的年度内选择了这项政策。截至2022年7月31日和2021年7月31日，应收账款中包括的延期租金分别为25万美元和24.5万美元。
租赁-承租人
公司在一开始就确定一项安排是否为租约。采用ASC 842后，经营租赁计入公司资产负债表上的经营租赁使用权资产和经营租赁负债。
经营租赁使用权资产代表公司在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表公司支付租赁产生的款项的义务。经营租赁使用权资产及负债于开始日期根据租赁期内租赁付款的现值确认。由于本公司的租约并无提供隐含利率，本公司根据开始日期可得的资料，采用递增借款利率来厘定租赁付款的现值。本公司的租赁条款可包括在合理确定本公司将行使该选择权时延长或终止租约的选择权。租赁付款的租赁费用在租赁期限内以直线法确认。
税费
递延所得税是为公司资产和负债的财务报告基础和纳税基础之间的临时差异而计提的。递延税项资产主要因记录若干应计项目、准备金及营业亏损结转净额所致，而该等项目目前并不能就税务目的予以扣除。递延税项负债主要是由于在确认某些投资的未实现损益方面存在暂时性差异，以及出于税务目的使用加速折旧造成的。递延税项资产及负债于每个司法管辖区予以抵销，并于资产负债表中净列账。
10
税率变动对递延所得税的影响在包括颁布日期在内的期间的收入中确认。由于未来所得税法的变化或联邦、州或市税务机关对纳税申报单的最终审查结果，实际所得税可能与这些估计值不同。财务报表对税务仓位的影响，在税务仓位经审查后很可能维持、仓位得到有效结算或质疑税务仓位的诉讼时效届满时确认。与未确认税收优惠相关的利息和罚金(如有)分别记为利息支出和行政及一般费用。
普通股每股收益
每股收益的计算方法是将本年度的净收益除以本年度已发行普通股的加权平均数，并根据购买库存股进行调整。在2022和2021财年，用于计算每股收入的股份为2,015,780股。
2.有价证券：
截至2022年7月31日和2021年7月31日，公司的有价证券分类如下：
| July 31, 2022 | July 31, 2021 | |||||||||||||||||||||||
| 毛收入 | 毛收入 | 毛收入 | 毛收入 | |||||||||||||||||||||
| 未实现 | 未实现 | 公平 | 未实现 | 未实现 | 公平 | |||||||||||||||||||
| 成本 | 收益 | 损失 | 价值 | 成本 | 收益 | 损失 | 价值 | |||||||||||||||||
| 可供销售： | ||||||||||||||||||||||||
| 共同基金 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
| 公司权益 | ||||||||||||||||||||||||
| 证券 | ||||||||||||||||||||||||
| $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||||
2022年和2021年7月31日终了年度的投资收入包括：
| 2022 | 2021 | |||||
| 利息收入 | $ | $ | ||||
| 股息收入 | ||||||
| 出售有价证券的收益 | ||||||
| 总计 | $ | $ | ||||
3.长期债务--抵押贷款：
| 截至七月三十一日止的年度， | ||||||||||||
| 当前 | ||||||||||||
| 每年一次 | 最终 | |||||||||||
| 利息 | 付款 | |||||||||||
| 费率 | 日期 | 2022 | 2021 | |||||||||
| 抵押贷款： | ||||||||||||
| 邦德·圣地与建筑公司，纽约布鲁克林(1) | $ | $ | ||||||||||
| 菲什基尔土地和建筑(2) | ||||||||||||
| 递延融资成本 | ( |
) | ( |
) | ||||||||
| 总计 | $ | $ | ||||||||||
| (1) | |
| (2) | |
11
截至2022年7月31日，未偿还长期抵押贷款的到期日如下：
| 截至7月31日的年度： | 金额 | |||
| 2023 | $ | |||
| 2024 | ||||
| 2025 | ||||
| 小计 | ||||
| 递延融资成本 | ( |
) | ||
| 总计 | $ | |||
截至2022年7月31日，以上述债务为抵押的财产的账面价值为33,950,082美元。
4.应付票据：
于2020年4月，本公司获得一笔722,726美元的贷款，年利率为0.98%，由一家银行通过《冠状病毒援助、救济和经济安全法》(“CARE法案”)A分部下的小企业管理局(“SBA”)薪资支票保护计划(“PPP”)发放。2021年5月26日，SBA授权完全免除本公司的PPP贷款，金额为722,726美元，外加应计利息。在截至2021年7月31日的一年中，这些收益被记录为应付票据的全额减少和债务收入的清偿。
5.经营租约：
出租人
该公司根据商业楼宇的经营租约，向租户出租写字楼和零售空间。租赁期限从大约5年到49年不等。租约规定支付每月预付的固定基数租金，以及偿还房地产税和公共区域费用。该公司已选择将租赁收入和公共区域费用的报销作为一个单独的组成部分，作为租金收入计入我们的综合经营报表。
下表按租赁和非租赁组成部分分列了公司的收入：
| 截至七月三十一日止的年度， | |||||
| 2022 | 2021 | ||||
| 基本租金-固定 | $ | $ | |||
| 报销公共区域费用(CAM) | |||||
| 非租赁部分(房地产税) | |||||
| 租金收入 | $ | $ | |||
| 截至七月三十一日止的年度， | |||||
| 2022 | 2021 | ||||
| 基本租金-固定 | |||||
| 公司自有财产 | $ | $ | |||
| 租赁物业 | |||||
| 报销公共区域费用及 | |||||
| 非租赁部分(房地产税) | |||||
| 公司自有财产 | |||||
| 租赁物业 | |||||
| 总计 | $ | $ | |||
12
对于初始或剩余期限为一年或一年以上的租约，未来最低不可取消租金收入如下：
| 公司 | |||||||||
| 拥有 | 租赁 | ||||||||
| 截至七月三十一日止的年度， | 属性 | 属性 | 总计 | ||||||
| 2023 | $ | $ | $ | ||||||
| 2024 | |||||||||
| 2025 | |||||||||
| 2026 | |||||||||
| 2027 | |||||||||
| 2027年后 | |||||||||
| 总计 | $ | $ | $ | ||||||
承租人
该公司的房地产业务包括根据长期、不可取消的经营租赁协议租赁的物业。租约于不同日期到期至2073年，包括在合理确定公司将行使该选择权时延长或终止租约的选择权。某些租约规定增加租赁协议中规定的未来最低年度租金付款。
2022年7月，该公司与其业主就其两处物业签订了租赁协议如下：
| (1) | 纽约州牙买加第169街的牙买加大道-给公司四个五年的选择期，将租约延长到2030年5月31日的当前到期日之后，总共20年，直到2050年5月31日。截至2022年7月31日，尚不能合理确定该公司是否会行使此类延长租约的选择权。 |
| (2) | 纽约布鲁克林富尔顿街504-506-修改租赁协议，从2026年5月1日至2031年4月30日，将每月租金从30,188美元增加到34,716美元。 |
业主是温斯坦企业公司，这是一家主要由董事会主席拥有的关联公司，董事会主席也是该公司的主要所有者。
纽约州布鲁克林富尔顿街504-506号的租约修改对经营租赁使用权资产、负债和租金费用的计量影响如下：
| 运营中 | 运营中 | 每月 | |||||||
| 租赁权- | 租赁 | 租金 | |||||||
| 使用情况-资产 | 负债 | 费用 | |||||||
| 2022年7月租约修改带来的增长 | $ | $ | $ | ||||||
本公司房地产业务的分租租金收入超过了租赁房地产的经营租赁成本，具体如下：
| 截至七月三十一日止的年度， | ||||||||
| 2022 | 2021 | |||||||
| 转租收入 | $ | $ | ||||||
| 经营租赁成本 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 分租收入超过租赁成本的部分 | $ | $ | ||||||
截至2022年7月31日，我们的经营租赁加权平均剩余租期为16.68年，加权平均贴现率为2.96%。
| 截至七月三十一日止的年度， | |||||
| 2022 | 2021 | ||||
| 其他信息： | |||||
| 来自经营租赁的经营现金流 | $ | $ | |||
13
以下为截至2022年7月31日的经营租赁负债年度未贴现现金流到期日分析：
| 运营中 | |||
| 截至七月三十一日止的年度 | 租契 | ||
| 2023 | $ | ||
| 2024 | |||
| 2025 | |||
| 2026 | |||
| 2027 | |||
| 此后 | |||
| 未贴现现金流合计 | |||
| 减去：现值折扣 | ( |
) | |
| 租赁负债总额 | $ | ||
6.所得税：
为2022年、2022年和2021年7月31日终了年度拨备的所得税包括：
| 2022 | 2021 | |||||
| 当前： | ||||||
| 联邦制 | $ | $ | ||||
| 递延税金(福利)： | ||||||
| 联邦制 | ( |
) | ( |
) | ||
| 状态 | ( |
) | ( |
) | ||
| 所得税拨备(福利) | $ | ( |
) | $ | ( |
) |
截至2022年7月31日和2021年7月31日的年度拨备的税款与对税前收入适用联邦法定税率所产生的数额不同，如下：
| 2022 | 2021 | |||||||
| 所得税前收入(亏损) | $ | ( |
) | $ | ||||
| 工资保障计划贷款豁免 | ( |
) | ||||||
| 其他-网络 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 调整后的税前收益(亏损) | $ | ( |
) | $ | ( |
) | ||
| 法定费率 | % | % | ||||||
| 按法定税率计提所得税拨备(福利) | $ | ( |
) | $ | ( |
) | ||
| 国家递延所得税(福利) | ( |
) | ( |
) | ||||
| 其他-网络 | ( |
) | ||||||
| 所得税拨备(福利) | $ | ( |
) | $ | ( |
) | ||
截至2022年7月31日和2021年7月31日，该公司的联邦净营业亏损结转约为10,093,000美元和10,341,000美元，可用于抵消未来的应税收入。截至2022年7月31日和2021年7月31日，公司州和市的未使用净营业亏损分别约为12,308,000美元和12,293,000美元，城市为8,274,000美元，可用于抵消未来的应税收入。结转的净营业亏损将在2035年开始到期，如果没有使用的话。
纽约州和纽约市的税收是根据收入或各自以资本为基础的特许经营税计算的，以较高者为准。从公司截至2025年7月31日的纳税年度开始，法律的变化要求逐步取消基于国家资本的税收。在可预见的未来，纽约市的税收将以资本为基础。以资本为基础的特许经营税记入行政和一般费用。超过以资本为基础的特许经营税的州税额记入所得税费用。由于适用以资本为基础的税项，以及可能没有城市应纳税所得额，本公司不记录城市递延税项。
一般而言，提交的报税表须接受有关税务管辖区为期三年的审计。在公司经营所在的每个州司法管辖区的诉讼时效保持开放，直到为联邦所得税目的结算年度为止，届时将提交反映所有联邦所得税调整的修订的州所得税申报单。截至2022年7月31日，没有进行中的所得税审计会对合并财务报表产生实质性影响。
14
公司截至2022年7月31日和2021年7月31日的递延税项资产和负债的重要组成部分是与下列项目相关的暂时性差异的结果：
| 2022 | 2021 | |||||||||||
| 延期 | 延期 | 延期 | 延期 | |||||||||
| 纳税资产 | 纳税义务 | 纳税资产 | 纳税义务 | |||||||||
| 预收租金收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 经营租赁负债 | ||||||||||||
| 联邦净营业亏损结转 | ||||||||||||
| 国家净营业亏损结转 | ||||||||||||
| 未开票应收账款 | ||||||||||||
| 财产和设备 | ||||||||||||
| 有价证券的未实现收益 | ||||||||||||
| 经营性租赁使用权资产 | ||||||||||||
| 其他 | ||||||||||||
| $ | $ | $ | $ | |||||||||
| 递延税项净负债 | $ | $ | ||||||||||
管理层定期评估其递延税项净资产的实现情况，方法是评估与本公司相关的所有可用证据(包括正面和负面证据)，并根据相关证据的权重确定是否需要为递延税项资产计提估值拨备。根据这一分析，管理层已确定，截至2022年7月31日，未来的应税收入更有可能足以充分利用联邦和州递延税项资产。
截至2022年7月31日和2021年7月31日止年度的递延税项准备(福利)部分包括：
| 2022 | 2021 | |||||||
| 账面折旧超过税项折旧 | $ | $ | ||||||
| 坏账准备 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 每本书的租赁费用超过支付的现金 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 联邦净营业亏损结转 | ( |
) | ||||||
| 国家净营业亏损结转 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 预收租金收入 | ( |
) | ||||||
| 预计的购买力平价贷款费用将被免除 | ||||||||
| 未开票应收账款 | ||||||||
| 其他 | ( |
) | ||||||
| $ | ( |
) | $ | ( |
) | |||
7.雇员退休计划：
该公司发起了一项非供款性资金购买计划，涵盖了几乎所有的非工会员工。2022年和2021年两个财政年度的业务缴款分别为469,202美元和441,512美元。
多雇主计划：
该公司为工会发起的涵盖其工会员工的多雇主养老金计划提供资金。截至2022年7月31日和2021年7月31日的年度，公司对养老金计划的缴费分别为94,857美元和64,771美元。缴费和费用是根据谈判的劳动合同或计划条款确定的。该公司还为工会赞助的健康福利计划提供资金。
养恤金计划的或有负债：
养老金计划不单独报告有关公司在累积计划福利和计划资产中所占份额的信息。根据《雇员退休收入保障法》，在退出多雇主福利计划时，雇主必须继续支付计划中未建立资金的既得利益的比例份额(如果有的话)。本条款规定的任何责任无法确定：然而，公司尚未做出退出该计划的决定。
15
缴费雇主参加多雇主计划的信息：
| 计划的法定名称： | 食品和商业工人联合会 |
| 地方888养老基金 | |
| 雇主识别号码： | 13-6367793 |
| 图则编号： | 001 |
| 最近表格5500的日期： | 2020年12月31日 |
| 认证区域状态： | 危急状态和下降状态 |
| 状态确定日期： | 2020年1月1日 |
| 计划在状态计算中使用了延期摊销准备金： | 是 |
| 最低供款要求： | 是 |
| 雇主供款超过计划的5% | |
| 截至2020年12月31日的年度缴款： | 是 |
| 实施的康复计划： | 是 |
| 须缴付附加费的雇主： | 是 |
| 合同到期日： | 2022年11月30日 |
在2019年至2021年11月30日的计划年度，根据养老基金的复兴计划，公司同意支付相当于前一年总缴费率增加9%的最低缴费率。自2021年12月1日起至2022年11月30日合同到期日止，公司的缴费率为每位参保员工工资的19.66%。与工会的合同涵盖了公司31名员工中约27%的人的工资率、工作时间和其他雇用条件。公司认为与员工和工会的劳资关系良好。
8.现金流信息：
就报告现金流量而言，本公司认为现金等价物由到期日为三个月或以下的短期高流动性投资组成，可随时转换为现金。以下是对公司现金和现金等价物的对账，并将现金限制在综合现金流量表上列报的总额：
| 7月31日 | ||||||
| 2022 | 2021 | |||||
| 现金和现金等价物 | $ | $ | ||||
| 受限现金、租户保证金 | ||||||
| 受限现金、第三方托管 | ||||||
| 受限现金，其他 | ||||||
| $ | $ | |||||
限制性现金的金额主要包括银行账户中用于租户保证金的现金、根据某些贷款协议预留的金额以及房东和公用事业公司的保证金。
补充披露：
| 7月31日， | |||||||
| 2022 | 2021 | ||||||
| 现金流信息 | |||||||
| 支付的利息，扣除资本化利息76642美元(2022年)， | |||||||
| and $115,415 (2021) | $ | $ | |||||
| 所得税(已退还) | ( |
) | |||||
| 非现金信息 | |||||||
| 对经营性租赁使用权资产的确认 | $ | $ | |||||
| 确认经营租赁负债 | |||||||
9.金融工具和信贷风险集中：
以下估计公允价值披露乃由本公司使用现有市场资料及适当估值方法厘定。制定公允价值的估计需要相当大的判断力。本文提出的估计数不一定表示出售金融工具后可变现的金额。
16
本公司使用以下方法和假设估计其金融工具的公允价值：(I)报价市价用于估计可出售债务和股权证券投资的公允价值；(Ii)贴现现金流量分析用于估计长期债务的公允价值，使用公司对类似债务的当前利率的估计；以及(Iii)由于现金和现金等价物、限制性现金和承租人担保存款流动性高，资产负债表中的账面金额接近公允价值。
| July 31, 2022 | July 31, 2021 | |||||||||||
| 携带 | 公平 | 携带 | 公平 | |||||||||
| 价值 | 价值 | 价值 | 价值 | |||||||||
| 现金和现金等价物 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 受限现金 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 有价证券 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 应付保证金 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 应付按揭贷款 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
可能受到信用风险集中影响的金融工具主要包括有价证券、受限现金、现金和现金等价物以及应收账款。有价证券、受限现金、现金和现金等价物被放置在多个金融机构和工具中，以将风险降至最低。不能保证这些金融机构和工具将把所有这些风险降到最低。
截至2022年7月31日，五个租户约占68.90%，2021年，五个租户约占应收账款的65.70%。在截至2022年7月31日的年度内，两个租户占31.12%，2021年，两个租户占总租金收入的29.91%。
10.递延费用：
截至2022年7月31日和2021年7月31日的财政年度的递延费用包括：
| July 31, 2022 | July 31, 2021 | |||||||||||
| 毛收入 | 毛收入 | |||||||||||
| 携带 | 累计 | 携带 | 累计 | |||||||||
| 金额 | 摊销 | 金额 | 摊销 | |||||||||
| 租赁经纪佣金 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 专业租赁费 | ||||||||||||
| 总计 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
截至2022年7月31日和2021年7月31日的摊销费用总额分别为507564美元和385,967美元。
本年度递延费用的加权平均寿命为十年。
在接下来的五个财政年度中，估计每年的摊销费用总额如下：
| 截至七月三十一日止的年度 | 摊销 | ||||
| 2023 | $ | ||||
| 2024 | $ | ||||
| 2025 | $ | ||||
| 2026 | $ | ||||
| 2027 | $ | ||||
11.关联方交易：
本公司与韦恩斯坦企业公司(“房东”)有两份经营租约，该公司是一家关联公司，主要由本公司董事会主席和房东拥有。其中一份租约用于建筑、装修和位于纽约牙买加第169街的牙买加大道的土地(房舍)。另一份租约是位于纽约布鲁克林富尔顿街504-506号的房产。
本公司于2022年7月与业主订立租赁协议如下：
| (1) | 牙买加大道169号这是纽约州牙买加斯特里特-给公司四个五年期的选择期，将租约延长到2030年5月31日的当前到期日之后，总共20年，直到2050年5月31日。截至2022年7月31日，尚不能合理确定该公司是否会行使此类延长租约的选择权。 |
17
| (2) |
与业主签订的这两份营运租约的租金和开支如下：
| 租金支付 | 房租费用 | |||||||||||
| 截至七月三十一日止的年度 | 截至七月三十一日止的年度 | |||||||||||
| 属性 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | ||||||||
| 牙买加大道169号这是街道 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 富尔顿街504-506号 | ||||||||||||
| 总计 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
以下汇总了与这两个租赁相关的资产和负债：
| 使用权资产 | 负债 | |||||||||||||
| 7月31日 | 7月31日 | |||||||||||||
| 属性 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | 到期日 | |||||||||
| 牙买加大道169号这是街道 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||
| 富尔顿街504-506号 | ||||||||||||||
| 总计 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||
在目前为2030年的纽约牙买加租约终止后，包括在经营租约中的所有房舍的使用权资产加上租赁改进将移交给房东。
12.大写：
该公司完全通过普通股资本化，拥有相同的投票权和清算权。库存股按成本入账，截至2022年7月31日和2021年7月31日分别由162,517股组成。
13.或有事项：
还有针对该公司的各种其他诉讼和索赔待决。管理层认为，这些事项的解决不会对本公司的综合财务报表产生重大不利影响。
如果本公司出售、转让、处置或拆除纽约布鲁克林榆树广场25号，则本公司可能有责任为装货码头创建一个共管公寓单元。目前尚不能确定设立共管公寓的必要性和这种共管单元的成本。
14.后续事件：
2022年7月31日之后，新租户在公司位于纽约菲斯基尔的大楼租赁了58,832平方英尺，用作存储空间，截至2023年2月，为期6个月。租赁期内的租金总额为576,259美元，已于2022年8月租金起始日支付。经纪佣金为27,084美元。
18
附表III
J.W.Mays，Inc.房地产和累计降价-2022年7月31日
| 第A列 | B栏 | C栏 | 第D栏 | E列 | F号上校 | G上校 | H栏 | 第I列 | |||||||||||||||||||||||||
| 成本资本化 | 生活在哪一天 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 在之后 | 结转的总金额 | 折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 公司的初始成本 | 采办 | 在期末 | 在……里面 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 最新收入 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 建筑和 | 携带 | 建筑和 | 累计 | 日期 | 日期 | 语句为 | |||||||||||||||||||||||||||
| 描述 | 累赘 | 土地 | 改进 | 改进 | 成本 | 土地 | 改进 | 总计 | 折旧 | 施工 | 后天 | 计算 | |||||||||||||||||||||
| 写字楼和出租楼 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 布鲁克林，纽约 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 邦德街的富尔顿街 | $ | 2,759,236 | $ | 3,901,349 | $ | 7,403,468 | $ | 24,591,114 | $ | — | $ | 3,901,349 | $ | 31,994,582 | $ | 35,895,931 | $ | 15,573,249 | 五花八门 | 五花八门 | (1)(2) | ||||||||||||
| 牙买加、纽约、牙买加 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 169街的大道 | — | — | — | 474,359 | — | — | 474,359 | 474,359 | 131,322 | 1959 | 1959 | (3) | |||||||||||||||||||||
| 菲什基尔，纽约9号公路 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 骇维金属加工84号州际公路 | 3,691,796 | 594,723 | 7,212,116 | 15,909,107 | — | 594,723 | 23,121,223 | 23,715,946 | 10,088,546 | 10/74 | 11/72 | (1) | |||||||||||||||||||||
| 布鲁克林，纽约乔文 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 富尔顿街及 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 榆树之地 | — | 1,324,957 | 728,327 | 17,278,279 | — | 1,324,957 | 18,006,606 | 19,331,563 | 7,199,108 | 1915 | 1950 | (1)(2) | |||||||||||||||||||||
| 莱维顿，纽约 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 亨普斯特德收费公路 | — | 125,927 | — | — | — | 125,927 | — | 125,927 | — | 4/69 | 6/62 | (1) | |||||||||||||||||||||
| 俄亥俄州塔尔顿路Circleville | — | 120,849 | 4,388,456 | 86,520 | — | 120,849 | 4,474,976 | 4,595,825 | 3,252,417 | 9/92 | 12/92 | (1) | |||||||||||||||||||||
| 总计(A) | $ | 6,451,032 | $ | 6,067,805 | $ | 19,732,367 | $ | 58,339,379 | $ | — | $ | 6,067,805 | $ | 78,071,746 | $ | 84,139,551 | $ | 36,244,642 | |||||||||||||||
| (1) | 建筑和改善 | 18–40 years |
| (2) | 对租赁物业的改进 | 3-40年 |
| (3) | 经营租赁使用权资产初始记录为2,710万美元，包括约1,020万美元的调整，主要与建筑和装修有关，扣除累计折旧后，根据与主要由本公司的一家董事(“业主”)拥有的一家关联公司签订的土地租赁所需。于2030年租约终止后，该建筑物及所有改善工程将移交业主作为物业拥有人(见所附综合财务报表附注1及11)。租赁权的改进在租赁期内摊销。 | |
| (A) | 不包括办公家具及设备和运输设备375 555美元及其截至2022年7月31日的累计折旧212 806美元。 | |
| 截至七月三十一日止的年度， | |||||||
| 2022 | 2021 | ||||||
| 房地产投资 | |||||||
| 年初余额 | $ | 82,496,432 | $ | 80,286,244 | |||
| 改进 | 1,643,119 | 2,210,188 | |||||
| 退休 | — | — | |||||
| 年终余额 | $ | 84,139,551 | $ | 82,496,432 | |||
| 累计折旧 | |||||||
| 年初余额 | $ | 34,548,196 | $ | 32,805,218 | |||
| 在费用和费用中收取的附加费 | 1,696,446 | 1,742,978 | |||||
| 退休 | — | — | |||||
| 年终余额 | $ | 36,244,642 | $ | 34,548,196 | |||
19
J.W.Mays，Inc.
管理报告
管理层负责本年度报告中财务报表和其他财务信息的编制和可靠性。管理层已建立财务报告的内部控制制度，旨在提供合理保证，以确保用于编制财务报表的财务记录是可靠的，并反映本公司的交易，并仔细遵守既定的政策和程序。公司审查、修改和完善其内部控制制度，以适应运营的变化。
董事会通过审计委员会行事，审计委员会完全由非本公司雇员的独立董事组成，负责监督财务报告过程。财务报表是根据美利坚合众国普遍接受的会计准则编制的，其中包括根据管理层作出的判断和估计得出的数额。实际结果可能与估计的金额不同。
为了确保完全独立，独立注册会计师事务所Prager Metis CPAS，LLC可以完全和自由地与审计委员会会面，而管理层代表不会出席，讨论审计结果、内部控制的充分性和财务报告的质量。
20
独立注册会计师事务所报告
致董事会和股东J.W.Mays公司及其子公司
对合并财务报表的几点看法
本公司已审核所附J.W.Mays，Inc.及其附属公司(“本公司”)于2022年及2021年7月31日的综合资产负债表 及截至2022年、2022年及2021年7月31日止年度的相关综合经营表、股东权益变动及现金流量，以及相关附注及财务报表附表 (统称为“综合财务报表”)。我们认为，综合财务报表 在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年7月31日和2021年7月31日的财务状况，以及截至2022年和2021年7月31日的每一年度的经营成果和现金流量，符合美国公认的会计原则。
意见基础
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的综合财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。本公司并无被要求对其财务报告的内部控制进行审计，我们也没有受聘进行审计。作为我们审计的一部分，我们被要求了解财务报告的内部控制，但不是为了对公司财务报告内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表达这样的意见。
我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指在对已传达或要求传达给审计委员会的财务报表进行当期审计时产生的事项：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观或复杂的判断。传达关键审计事项不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，而吾等亦不会透过传达下述关键审计事项，就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独意见。
减损
关键审计事项说明
如综合财务报表附注1所述，当某些事件或情况变化显示账面值可能无法收回时，本公司会检讨其物业及设备是否存在潜在减值。这些事件和情况包括但不限于房地产市场状况的重大变化、估计剩余价值以及预期在先前估计寿命结束前出售资产。在评估物业及设备的减值指标时，管理层会考虑未贴现的未来现金流量，包括房地产的剩余价值，以及个别资产的账面金额。考虑到估计的未来现金流，管理层需要对各种结果的概率做出假设，这些结果与市场状况、估计持有期、资本化率和物业出售后的潜在收益有关。我们将房地产投资减值评估确定为一项重要的审计事项。
21
我们确定减值评估是一项关键审计事项的主要考虑因素是，由于管理层判断的敏感性，估计不确定性的风险较高，这不仅涉及减值指标，还涉及在考虑现金流量以实现成本回收和进行公允价值计量时使用的估计和假设。
在我们的审计中如何处理关键的审计事项
我们与减值评估相关的审计程序包括以下内容。我们测试了对潜在财产和设备减值评估的相关控制的设计和操作有效性，例如对公司监控房地产投资组合的控制，对公司对未来现金流的考虑的控制，以及对公司公允价值估计的控制。考虑到管理层关于减值的会计政策中建立的减值指标标准，我们评估了需要进一步分析的物业总体的完整性。我们审查和评估了公司的未贴现现金流量以及对已确定为潜在减值的物业的公允价值估计。我们评估了使用的方法和重要假设的合理性，包括结果的概率、持有期、资本化率和物业出售后的潜在收益。我们通过与受影响物业的历史表现以及可比的可观察市场数据进行比较来评估这些项目。我们的评估包括对这些假设的评估，我们考虑了这些假设是否与审计其他领域获得的证据一致。
/s/Prager Metis CPAS，LLC(PCAOB ID：编号273)
自2020年以来，我们一直担任本公司的审计师。
2022年10月20日，新泽西州哈肯萨克
22
J.W.Mays，Inc.
管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析
管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析应与本报告所载的综合财务报表及其相关附注一并阅读。在本讨论中，“公司”、“我们”、“我们”和“我们”是指J.W.Mays公司及其子公司。
前瞻性陈述
以下内容可被解释为包括根据1995年《私人证券诉讼改革法》作出的前瞻性陈述。“展望”、“打算”、“计划”、“努力”、“预期”、“相信”、“预期”等词语或类似含义的词语通常用来识别这类陈述。可能导致实际结果与前瞻性陈述中表达的结果大不相同的各种重要因素在下文“关于前瞻性陈述的告诫陈述”标题下列出。我们的实际结果可能与这些基于许多因素的前瞻性陈述预期的结果大不相同，这些因素包括但不限于劳动力的可获得性、营销成功、竞争条件以及我们所服务的各种市场的经济条件的变化。
新冠肺炎对我们业绩和运营的影响
从2020年3月开始一直持续到2022年7月，由于新冠肺炎的影响，以及正在进行的政府强制商业监管导致的经济活动减少，我们的逾期付款增加。新冠肺炎对租户的影响已经反映在我们的应收账款信用损失准备中。在有限的情况下，我们同意为某些租户延期支付租金。在2022年7月31日之前，我们的股票投资估值也将继续出现波动。
展望未来，新冠肺炎对我们业务的全面影响是未知的，也是高度不可预测的。我们过去的业绩可能不能反映我们未来的业绩，在收入、运营收入、净收入、每股收益、经营活动提供的现金等方面的历史趋势可能会有实质性的差异。例如，如果疫情后的影响继续扰乱全国和纽约州纽约市的经济活动，就像其他企业一样，它可能会通过收入长期下降、租户信用恶化、经济活动低迷或资本市场下滑，对我们的业务运营和财务业绩产生不利影响。此外，我们的许多支出本质上变化较小，可能与收入变化无关。影响的程度将取决于一系列因素，包括大流行的持续时间和严重程度；疫苗的分发；以及政府遏制病毒传播的措施和相关政府法规的宏观经济影响。
关键会计政策和估算
关键会计政策被定义为对描述公司财务状况和结果最重要的政策，需要做出最困难、最主观或最复杂的判断。根据美国普遍接受的会计原则编制财务报表，要求我们作出估计和判断，以影响财务报表日期的资产和负债的报告金额、报告期间的收入和费用的报告金额以及或有资产和负债的相关披露。我们相信附注1中的关键会计政策会影响我们在编制财务报表时使用的更重要的判断和估计。估计是基于历史经验(如适用)或管理层认为在当时情况下合理的其他假设。我们已将下述政策确定为我们的关键会计政策。在不同的假设和条件下，实际结果可能与这些估计值不同。
截至2022年7月31日，新冠肺炎和持续的政府监管对我们业务的影响仍在继续。因此，我们的许多估计和假设需要更多的判断，并带有更高程度的可变性和波动性。随着事件的不断发展和获得更多信息，我们的估计可能在未来一段时间内发生重大变化。
应收账款
一般来说，租户应在月初根据每份租约的条款缴纳租金。根据对应收账款质量的定期评估，管理层根据其对租户的历史了解和行业经验来决定是否需要准备金或注销。在应收账款问题已知的期间，公司使用特定的标识将应收账款冲销至坏账支出。
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有价证券
我们用多余的现金投资共同基金。共同基金根据基金中包含的资产每天对共同基金进行估值。我们的共同基金投资按共同基金确定的每日价值记录在合并财务报表中，我们可以随时清算我们的投资。我们对公司股权证券的投资按各证券交易所确定的价格进行估值。我们可以随时变现这些投资。我们的投资估值会受到市场波动的影响，并可能在任何时候发生重大价值变化。
财产和设备
财产和设备按成本列报，并按资产的使用年限或租赁年限中较短的时间折旧。不再使用的资本改善被注销。管理层对物业的价值进行审查，以确定估值是否大幅下降。如果注意到估值的任何重大下降，调整将记录在财务报表中。
延期收费
递延费用主要包括与向租户出租物业有关的成本。此类成本采用直线法在相关租赁期内摊销，租赁期从4年到21年不等。如果租约提前终止，这些费用就会被计入费用。
租赁-出租人收入确认
本公司根据会计准则更新(ASU)2014-09(主题606)与客户签订的合同收入入账。租金收入于已签立租约下的租户不迟于既定日期确认，或于租户应开始经营业务的较早日期确认。租约修订为租户带来租金减免或其他信贷的影响，在租约修订签订时确认。如果确定这些金额不能变现，则注销应计但未付的租金。应收账款按照租赁协议按其可变现净值确认。提前收到的租金付款将推迟到赚到钱为止。我们根据财务会计准则委员会关于新冠肺炎期间租赁的指导意见向我们提供了政策选择，该指导意见允许我们继续将租金收入确认为租金延期协议，并将租金减免确认为授予期间收入的减少。
租约-承租人
公司在开始时确定一项安排是否为租赁。采用ASC 842后，经营租赁计入公司资产负债表上的经营租赁使用权资产和经营租赁负债。经营租赁使用权资产代表公司在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表公司支付租赁产生的款项的义务。经营租赁使用权资产及负债于开始日期根据租赁期内租赁付款的现值确认。
税金
我们的所得税应计项目将根据我们提交的所得税申报单，生效当前应缴纳的税款，以及根据本年度所赚取的收入(在未来事件发生之前不应纳税)未来应缴纳的税款，以抵消本年度发生的费用(在未来事件发生之前不能扣除)。税务审计根据审计结果增加或减少目前应支付的金额。税收拨备是一种估计，可能会因税法和税率的变化而随时发生变化。
2022财年与2021财年相比
截至2022年7月31日的年度净亏损为712,371美元，或每股亏损0.35美元，而截至2021年7月31日的年度净收益为398,032美元，或每股亏损0.20美元。
本年度收入从2021年同期的20,212,879美元增加到21,396,035美元，主要是由于六个新租户的租金和现有租户租金的增加。
本年度的房地产运营费用从2021年可比年度的14,306,967美元增加到14,662,851美元，这主要是由于新租户的经纪费递延费用、维护、保险和工资成本的递延费用的摊销费用增加；部分被房地产税的减少所抵消。
本年度的行政和一般费用从2021年可比年度的4,958,227美元增加到5,647,733美元，这主要是由于保险、工资成本、坏账支出、基于州资本的特许经营税以及法律和专业成本的增加。
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本年度的折旧费用为1,742,458美元，略低于2021年可比年度的1,785,468美元。
本年度的利息支出和投资亏损总额为345,364美元，主要原因是有价证券的公允价值发生了393,763美元的变化；投资收入的增加和利息支出的减少部分抵消了这一影响。截至2021年7月31日的年度其他收入增加1,076,815美元，主要是由于722,726美元债务收入的清偿以及446,126美元有价证券公允价值的变化。
流动资金和资本资源
截至2022年7月31日，新冠肺炎及相关政府监管对我们业务的影响仍在持续。从2021年8月1日到2022年7月31日，公司的坏账支出为352,920美元。截至2022年7月31日，我们的股权投资估值继续出现波动，导致截至2022年7月31日的年度未实现亏损393,763美元。就后新冠肺炎疫情影响和相关政府法规继续扰乱全国和纽约州纽约市的经济活动而言，其影响可能包括坏账支出增加、租金收入下降和酒店入住率下降，这可能会导致运营活动提供的现金减少。我们的许多支出本质上变化较小，可能与收入变化无关。
2020年11月，该公司将其位于纽约布鲁克林的Jowein大楼的23,000平方英尺出租给了一名写字楼租户。该租户的装修费用为501293美元，经纪佣金为97.9万美元。入住率和租金从2022年1月开始支付。
2021年4月，该公司将其位于纽约布鲁克林的九邦德街大楼的1600平方英尺租给了一个零售租户。租金从2021年11月开始。
2021年7月，该公司将其位于纽约布鲁克林的九邦德街大楼的2270平方英尺出租给了一名写字楼租户。租金从2021年9月开始。为了容纳这个租户，一个现有的租户放弃了440平方英尺。
2021年11月24日，一名租户在公司位于纽约布鲁克林的九邦德街大楼拥有5350平方英尺的零售面积，行使了终止租约的选择权，自2022年5月31日起生效。2022年6月，该空间以更高的租金租给了一家零售租户。租金从2022年7月开始。
2022年1月，该公司将其位于纽约牙买加的房产的500平方英尺租给了一个零售租户。租金从2022年1月开始。
2022年4月，该公司将其位于纽约布鲁克林的九邦德街大楼的14,100平方英尺租赁给了一名写字楼租户，租期为10年。租金从2022年6月开始。为了容纳这个新租户，一个按月租约的现有租户交出了10,788平方英尺。交出空间的租户将继续以按月租赁的形式占用这些房地的46,421平方英尺。
2022年7月，公司与其业主纽约牙买加物业签订了一项协议，给予公司四个五年的选择期，将租约延长至2030年5月31日的当前到期日之后，总计20年，至2050年5月31日。业主是温斯坦企业公司，这是一家主要由董事会主席拥有的关联公司，董事会主席也是该公司的主要所有者。
2022年7月31日之后，一名新租户在公司位于纽约的菲什基尔大楼租赁了58,832平方英尺，用作存储空间，截至2023年2月，为期六个月。租赁期内的租金总额为576,259美元，已于2022年8月租金起始日支付。经纪佣金为27,084美元。
现金流：
下表汇总了截至2022年7月31日和2021年7月31日的财年的现金流活动：
| 2022 | 2021 | |||||||
| 经营活动提供的净现金 | $ | 1,689,445 | $ | 1,068,430 | ||||
| 投资活动使用的现金净额 | (855,667 | ) | (1,890,212 | ) | ||||
| 融资活动使用的现金净额 | (1,198,600 | ) | (1,147,300 | ) | ||||
经营活动的现金流：
递延费用：公司在纽约布鲁克林大楼的两个新租户产生的经纪佣金增加了382,961美元。
应付账款和应计费用：该公司于2022年7月31日到期的经纪佣金余额为788,902美元。
从2020年3月开始一直持续到2022年7月，由于新冠肺炎的影响，以及正在进行的政府强制商业监管导致的经济活动减少，我们的逾期付款增加。新冠肺炎对租户的影响已经反映在我们的应收账款信用损失准备中。在2022年7月31日之前，我们的股票投资估值也将继续出现波动。
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从2021年8月到2022年7月，该公司的坏账支出为352,920美元。就后新冠肺炎疫情影响继续扰乱全国和纽约州纽约市的经济活动而言，其影响可能包括坏账支出增加、租金收入下降和酒店入住率下降，这可能导致运营活动提供的现金减少。我们的许多支出本质上变化较小，可能与收入变化无关。
投资活动产生的现金流：
在截至2022年7月31日的一年中，该公司在其位于纽约布鲁克林的Jowein大楼的钢铁工作支出为92,941美元。在此期间，该公司还支出244,991美元用于翻修其位于纽约布鲁克林的邦德街9号大楼，以及1,299,345美元用于其位于纽约菲什基尔的大楼的翻新，包括：
| 1) | 241,587美元用于重新铺设停车场。总费用为342,316美元，于2021年8月完工。 |
| 2) | 334,403美元，用于天篷工程。 |
| 3) | 577,089美元，用于电梯现代化。总成本为892,000美元，预计将于2023年5月完成。 |
| 4) | 照明费用为85,649美元。 |
| 5) | 石材正面和人行道的支出为60,617美元。 |
关联方交易：
本公司与韦恩斯坦企业公司(“房东”)有两份经营租约，该公司是一家关联公司，主要由本公司董事会主席和房东拥有。其中一份租约用于建筑、装修和位于纽约牙买加第169街的牙买加大道的土地(房舍)。另一份租约是位于纽约布鲁克林富尔顿街504-506号的房产。
本公司于2022年7月与业主订立租赁协议如下：
| (1) | 纽约州牙买加第169街的牙买加大道-给公司四个五年的选择期，将租约延长到2030年5月31日的当前到期日之后，总共20年，直到2050年5月31日。截至2022年7月31日，尚不能合理确定该公司是否会行使此类延长租约的选择权。 |
| (2) | 纽约布鲁克林富尔顿街504-506-修改租赁协议，从2026年5月1日至2031年4月30日，将每月租金从30,188美元增加到34,716美元。 |
与业主签订的这两份营运租约的租金和开支如下：
| 租金支付 | 房租费用 | |||||||||||
| 截至七月三十一日止的年度 | 截至七月三十一日止的年度 | |||||||||||
| 属性 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | ||||||||
| 牙买加大道169号这是街道 | $ | 624,994 | $ | 624,994 | $ | 1,517,437 | $ | 1,517,437 | ||||
| 富尔顿街504-506号 | 362,256 | 362,256 | 353,001 | 350,438 | ||||||||
| 总计 | $ | 987,250 | $ | 987,250 | $ | 1,870,438 | $ | 1,867,875 | ||||
以下汇总了与这两个租赁相关的资产和负债：
| 使用权资产 | 负债 | |||||||||||||
| 7月31日 | 7月31日 | |||||||||||||
| 属性 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | 到期日 | |||||||||
| 牙买加大道169号这是街道 | $ | 11,442,093 | $ | 12,842,642 | $ | 4,451,338 | $ | 4,959,450 | May 31, 2030 | |||||
| 富尔顿街504-506号 | 2,683,787 | 2,831,134 | 2,789,709 | 2,946,306 | April 30, 2031 | |||||||||
| 总计 | $ | 14,125,880 | $ | 15,673,776 | $ | 7,241,047 | $ | 7,905,756 | ||||||
在目前为2030年的纽约牙买加租约终止后，包括在经营租约中的所有房舍的使用权资产加上租赁改进将移交给房东。
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有关前瞻性陈述的警告性声明：
这一部分，管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析，Form 10-K年度报告和本年度股东报告的其他部分，以及我们代表不时做出的其他报告和口头声明，可能包含前瞻性陈述，这些陈述基于我们对我们和房地产行业的假设、预期和预测。这些声明包括关于我们对收入、流动性或支出以及我们的持续增长等方面的预期的陈述。此类前瞻性陈述的性质涉及一定程度的风险和不确定性。我们警告，各种因素，包括但不限于我们在截至2022年7月31日的财政年度10-K报表中的第1A项“风险因素”下描述的因素，可能会导致业务状况和我们的结果与前瞻性陈述中包含的情况大不相同：
| ● | 美国经济增长率或通货膨胀率的变化； |
| ● | 从金融机构获得信贷的能力和相关成本； |
| ● | 客户财务状况的变化； |
| ● | 监管环境发生变化； |
| ● | 取消租约； |
| ● | 更改我们的成本估算； |
| ● | 对提供或可能提供服务的设施的战争和/或恐怖袭击； |
| ● | 未决和未来诉讼的结果； |
| ● | 其他公司的竞争加剧； |
| ● | 遵守我们的贷款契约； |
| ● | 我们对我们的客户和其他人的索赔以及第三方对我们的索赔的可追索性； |
| ● | 我们关键会计政策中使用的估计的变化；以及 |
| ● | 流行病和新冠肺炎的持续影响。 |
这些前瞻性陈述的形成还涉及上文未确定的其他因素和假设，这些其他假设未能实现，以及其他因素，也可能导致实际结果与预测的结果大不相同。这些因素中的大多数都很难准确预测，而且通常不是我们所能控制的。您应考虑与我们可能作出的任何前瞻性陈述相关的上述风险领域。
我们没有义务公开更新任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。不过，我们建议您参考我们在提交给美国证券交易委员会的委托书、Form 10-Q季度报告、Form 10-K年度报告和Form 8-K当前报告中所做的任何其他披露。
控制和程序：
公司管理层审查了公司的内部控制和程序以及这些控制的有效性。截至2022年7月31日，在包括首席执行官和首席财务官在内的公司管理层的监督和参与下，公司根据1934年证券交易法第13a-14(C)和15d-14(C)条对公司披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估。基于这一评估，首席执行官和首席财务官得出结论，公司的披露控制和程序有效地及时提醒他们注意要求包括在美国证券交易委员会定期申报文件中的与公司有关的重要信息。
在本公司上个会计季度，本公司财务报告的内部控制或其他对本公司财务报告的内部控制有重大影响或合理地可能产生重大影响的因素没有发生变化。
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常见股票信息：
自1999年11月8日起，公司的普通股开始在纳斯达克资本市场的纳斯达克股票市场交易，交易代码是：“MAYS”。此前，这类股票曾在纳斯达克全国市场交易。自2006年8月1日起，纳斯达克开始作为纳斯达克上市证券交易所运营。它现在被称为纳斯达克股票市场有限责任公司。
截至2022年9月6日，该公司约有800名登记在册的股东。
J.W.Mays，Inc.
高级船员
| 劳埃德·J·舒尔曼 | 董事长、首席执行官、总裁 | |
| 马克·S·格林布拉特 | 总裁副首席财务官兼财务主管 | |
| 小沃德·N·莱克 | 总裁副秘书长兼财务助理 | |
| 乔治·席尔瓦 | 总裁副--运营 | |
| 塞尔瓦托·卡普托 | 秘书 |
董事会
| 詹妮弗·L·卡鲁索3 | 执业律师 | |
| 罗伯特·L·埃克尔2,3,4,6 | EKER，EKER&Associates律师事务所合伙人 | |
| 马克·S·格林布拉特3,5 | 副总裁，J.W.Mays，Inc.首席财务官兼财务主管 | |
| 史蒂文·格尼--高盛2,3 | Solil Management，LLC | |
| 约翰·J·珀尔2,3,4,6 | D‘Arcangelo&Co.，LLP会计师事务所退休合伙人 | |
| 迪恩·L·莱德1,2,3,4,6 | 总裁，普特南县国家银行 | |
| 劳埃德·J·舒尔曼1,3 | 董事会主席、首席执行官兼总裁，J.W.Mays，Inc. |
委员会分配关键字：
| 1 | 执行委员会成员 |
| 2 |
审计委员会委员 |
| 3 | 投资谘询委员会委员 |
| 4 | 薪酬委员会委员 |
| 5 | 信息披露委员会成员(Lyke先生和Holland&Knight LLP合伙人兰斯·迈尔斯先生也是成员) |
| 6 | 提名委员会委员 |
Form 10-K年度报告
公司向美国证券交易委员会提交的截至2022年7月31日的财政年度Form 10-K年度报告的副本将免费提供给股东，书面要求如下：
纽约布鲁克林邦德街9号J.W.Mays，Inc.秘书邮编：11201-5805.
股东大会通知、委托书、委托卡和年度报告的副本可在以下网址获得：http://www.astproxyportal.com/ast/03443
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