| Ex-10.6 1/64 展示10.6 单租户工业三重净租赁 生效日期：2019年1月7日 基本租赁信息 房东： 克莱因-卡森开发有限责任公司， 特拉华州一家有限责任公司 房东地址请注意： c/o Carson Companies 100 Bay view Circle，Suite 3500 Newport比奇，CA 92660 收件人：租赁管理局 C/o Carson Companies 201King of Prussia Road，Suite 650 Radnor，PA 19087 收件人：管理董事 房东地址 用于支付租金： ACH/Wire Payments： 银行名称：BB&T 市/州：宾夕法尼亚州比弗敦 阿巴编号：[***] 帐号：[***] 帐户名：Chrin-Carson Development，LLC 通过美国邮件： Chrin-Carson Development，LLC 100 Bay view Circle，Suite 3500 Newport比奇，CA 92660 Tenant： Lulu‘s Fashion Lounge Holdings。Inc.，特拉华州一家公司承租人的地址 通知和 租户的 代表： 195Humboldt Ave Chico，California 95928 收件人：总法律顾问 电话：[***] Email： legal@lulus.comProject： Chrin地块29地块土地： 建筑和改善项目所在的地块，并构成物业。建筑： 位于土地上的工业建筑，包含约258,232平方英尺的可出租平方英尺，如附件 所示 附件A优先事项 建筑，以及土地上的所有装货和停车场，如表A所示，前置地址： 街道： 市和州： 克莱因地段29 2505 Hollo Rd 宾夕法尼亚州帕尔默镇18045开工日期： 2019年2月1日。房东应尽商业上合理的努力，在不迟于2019年1月25日之前从Palmer Township获得入住证。自2019年1月15日起，租户可以进入大楼以开始租户改进。 |
| Ex-10.6 2/64 到期日期： 2026年1月31日 期限： 自生效日期起至生效日期后第八十四(84*)个完整日历月的最后一天止，为期约八十四(84)个月。基本租金： 从： 至： 基本租金(每月) 2019年2月1日 2020年1月31日 $128040.00 2020年2月1日 2021年01月31日 $131,881.00 2021年2月31日 $135,838.00 2022年2月1日 $139,913.00 2024年 $144,110.00 2月1日2024年 2025年1月31日 $148,433.00 2026年2月1日 $152,887.00 租户份额： 建筑：100%项目：100%执行： 第一个月基本租金：128,040 每月运营费用估计：13,094.00 每月不动产税估计：$25,178 保证金$500,000 签约到期总额：$666,312.00 担保人： Lulu‘s Holdings L P.Tenant’s Broker： Lee&Associates of East Pennsylvania(Brian Knowles，John Hickey) 许可用途： 一般办公室、接收、储存和分发消费品和服装, 以及适用法律可能允许的其他用途。房东不了解租户的经营情况，无法保证租户的用途。 租户的使用应根据适用的法律和法规，并遵守下文第1.2节和第12节的规定。 租户应负责联系适当的政府机构，以确认房屋已被划为租户使用的分区。ADDENDA 1更新选项 2.租约改善津贴 3.保修改善津贴 A.场地平面图/房产描述 B.休憩用途 Br}C.规则和条例 D.最低限度的暖通空调系统服务合同要求 E.承租人改进或变更的要求 F.形成禁止反言证书 G.迁出条件 H.允许的危险材料的储存和使用 上文所述的基本租赁信息和附录，本合同附件中的展品和明细表并入并成为本租约(“本租约”)的一部分。本租约中对任何基本租赁信息的引用均指上述各自的信息。如果租赁基本信息与租赁条款发生冲突，租赁条款应control. LANDLORD ( /s/ ) AND TENANT ( /s/ ) AGREE. 初始 2 |
| EX-10.6 3/64 1. PREMISES/USE1.1 Premises .根据本租约的条款和条件，房东特此将房产租赁给租户承租人已确定该房产可供租客使用，且租客承认，除本租约可能明确规定外，房东或任何 经纪人或代理人均未就租客直接或间接依赖的房产的实际状况或其是否适合租客使用作出任何陈述或担保 。承租人接管物业后，即表示承租人“按原样”接受物业，并放弃所有有关物业瑕疵的索赔，但本租约可能明确规定者除外，包括但不限于以下第12节所述。 尽管有上述规定，承租人应自开业之日起六十(60)天内确定物业内非承租人或承租人的代理人、供应商、受邀者或承包商所造成的瑕疵，并将此通知房东(电子邮件通知已足够)。哪些缺陷应在通知之日起的商业合理时间内更正。承租人特此确认，《基本租约》中规定的房屋和建筑物的面积仅为粗略数字，承租人接受并同意在本租约的所有目的中受该数字的约束。房东未就该房屋是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证，承租人亦不对该房屋适合承租人预期用途作出任何默示保证。 1.2 使用 。未经业主事先书面同意，该房屋只能用于允许的用途，不得用于其他用途。房东 承认租户可以一周7天每天24小时使用, 在本租约条款的约束下，一年365天。承租人应遵守并遵守所有联邦、州、县、市和政府当局的所有适用法律、法规、法规、条例、命令、规则、法规、批准条件和要求，以及所有行政或司法命令或法令，以及所有许可证、政府实体颁发的许可证、批准和其他权利，以及与项目、房屋或建筑物或其使用或运营有关或影响的普通法规则，包括：但不限于，1990年的《美国残疾人法》，42 USC 12111及以后。(以下简称“ADA”)、所有环境法(定义见 第12.1条)，以及任何限制土地和/或项目的契诺、条件和限制、契据限制或通知或其他类似项目，或记录在与项目或其任何部分有关的任何官方或公共记录(“适用法律”)中的任何契约、条件和限制、契据限制或通知或其他类似项目(“适用法律”)。承租人应负责获取任何分区差异、许可证、营业执照或其他差异，允许承租人使用或占用房屋的任何政府机构所需的许可证或许可证。由于遵守ADA取决于租户对房屋的具体用途 ，房东不保证或表示房屋是否符合ADA或任何类似的法律，而且，尽管本协议有任何相反规定，房东没有义务使房产符合ADA；但尽管有上述规定，房东在交付日期表示, 场所应符合一般仓库和办公室使用的ADA 。房东应根据适用法律 的任何书面命令或任何适用的政府当局的指令，在与承租人在房产内的具体操作无关的明确条件下，对房产进行任何改动、改善或增加，但遵守规定的费用应(I)由房东就与 4 有关的任何要求承担 |
| Ex-10.6 4/64 自承租人根据本租约条款首次获准进入场地之日起存在的合规义务，以及(Ii)承租人自以上第(I)款规定的日期起及之后的任何时期内，作为与合规义务有关的任何要求而承担的运营费用。如果承租人使用房屋需要在 中对房屋进行修改或增加以符合ADA规定，承租人同意按照本协议第10节的条款进行任何必要的修改和/或增加，费用和费用由承租人承担。在任何情况下，该场所不得用于本合同附件B所列的任何禁止用途。承租人 应遵守作为附件C所附的规章制度，以及业主可不时为本项目合理规定的其他规章制度(“规章制度”)。承租人不得、也不得允许任何承租方(如第12.1条所定义)不合理地浪费、使建筑物的楼面或结构超载(前提是房东已向承租人提供关于此类超载要求的书面通知)，不得或不得允许承租人将房屋或项目用于任何可能损坏其或承租人应合理预期增加损失风险、违反或使任何保险范围失效的用途，允许任何不合理的气味、烟雾、粉尘、气体、物质、噪音或振动从房屋中散发出来。采取任何不合理地构成滋扰的行动，采取任何将取消任何担保的行动，或使用或允许将处所用于任何非法目的。 即使本租约中有任何相反规定, 承租人承认并同意，在任何情况下，承租人均不得(I)对房屋内、建筑物内或项目内的任何卡车或其他车辆(统称为“车辆”)进行任何 维修或保养，条件是承租人可在建筑物内进行美化维修和小修，并不时对该等已识别的车辆进行换油、冲油和冲洗散热器，条件是此等维修、换油和冲刷必须(A)在承租人的正常业务过程中进行；(B)根据许可用途、本租约的条款和条件(包括但不限于第12条)、国家消防协会制定的标准以及防止、最小化、检测和缓解因任何此类维修而可能发生的任何有害物质泄漏的最佳实践(如第12.1条所定义)，以及(C)完全遵守适用法律，(Ii)除上文第(I)款所述的情况外，在存放在建筑物内或建筑物内时，允许任何液体从任何车辆中逸出，或(Iii)在关闭船坞门的情况下闲置或以其他方式操作建筑物内的任何车辆，或超过将车辆移入或移出建筑物所需的时间，或验证车辆是否正常运行。承租人承认并同意车辆(或承租人对车辆的维修或操作)可能对房屋、建筑物或项目造成的任何不利影响，绝不应被视为“普通磨损”，承租人应负责修复和恢复对房屋、建筑物的任何此类损坏，费用和费用由承租人承担。, 或项目根据第18.9.2节规定的期限到期或提前终止。 2. 期限。本租期自生效之日起生效，并在指定为租期的 期限内继续有效，但如果期限的最后一天不是日历月的最后一天，则期限应延长至该日历月的最后一天。 5 |
| Ex-10.6 5/64 2.1 开始 。如果租期在开始日期以外的日期开始，房东和租客应立即签署一份备忘录，列出实际的期限开始日期。业主应尽商业上合理的努力，完成附件A.1、A.2和A.3(统称为《平面图和规格书》)中所述的工作，以便在开工日期(该交付日期，“交付日期”)或之前交付房屋。如果房东未能在开工日期或之前将包括有效的占用许可证(临时占用证书、占用证书或Palmer镇授权占用该房屋的其他有效占用许可证)(以下简称“占有权”)在内的有效占用许可证交付给承租人，则期满日期不得延期，本租约的有效性不得受到损害；但是，如果房东未能在开工之日起六十(60)日或之前基本上按照计划和规范将房产交付给租户，而原因不是租户或不可抗力造成的延误(可能因租户或不可抗力造成的任何延误而延长)，则房东应以抵扣基本租金的形式向租户支付交付日之后到期和应付的基本租金。 相当于自损坏之日起至交货日为止的每一天应支付的基本租金的罚款；然而，前提是, 如果本租约根据本条款第2款的以下规定终止，则所产生的任何罚款应被视为没收。尽管有上述规定，如果房东在生效日期后一百二十(120)天内仍未将租赁物交付给承租人，则在租赁物交付后至交付之前的任何时间，承租人可向房东发出书面通知，告知房东租客有意取消本租约。该通知应规定取消通知的生效日期，该日期应至少为该通知送达房东后的十(10)个工作日。如果房东在该生效日期或之前将租赁物交付给租客，本租约将保持完全效力。如果房东在生效日期 或之前拒绝将租赁物交付给租客，则本租约将被取消，在这种情况下，租客先前根据本租约向房东支付的所有对价应因此延迟或取消而退还给租客。如果房东允许租户在 租期开始前占有，这种提前占有不应提前到期日，并应遵守本租约的规定，但Landlard提供的任何租金减免除外。3. RENT3.1 付款条件 承租人应在房东的基本租赁信息中指定的租金支付地址(或房东不时提供的其他地址)或房东另有指示的情况下，提前向房东支付基本租金、运营费用(如第6.2节定义)和房地产税(如第5.1节定义)，无需通知、索要、抵扣或扣除, 不迟于每个日历月的第一个工作日 。租户必须向房东支付的所有款项应由租户在上午11：00之前以支票或电子资金转账的方式立即支付给房东。东部时间。 本租约签订后，承租人应向房东支付第一(1)个完整日历月的基本租金、保证金和第一(1)个月的估计费用分期付款(见第 7.1节)。 如果租期开始(或结束)的日期不是一个月的第一天(或最后一天)，则基本租金应按三十(30)天 月的比例分摊。除基本租金外，承租人根据本租约有义务支付的所有款项应被视为根据本租约应支付的额外租金(“额外租金”)，无论该等款项是否指定为额外租金，并应与基本租金一起到期并支付给业主 6 |
| EX-10.6 6/64 生效日期。“租金”一词系指本合同项下应支付的基本租金和所有额外租金。承租人向房东支付基本租金和其他款项的义务和本租赁项下房东的义务是独立的义务。除本租约明确规定外，承租人无权在 任何时间减少、减少或抵销本合同项下到期的任何租金。如果任何按月支付的基本租金、估计费用或本租赁项下到期和应付的其他款项在超过到期日期五(5)个工作日后仍未支付， 承租人应应要求向房东支付相当于该拖欠金额的5%(5%)的滞纳金，该拖欠金额还应自该金额到期之日起计入利息，直至按(I)10%(10%)年利率或(Ii)法律允许的最高利率(“适用利率”)中的较低者全额支付。这种滞纳金的规定是房东根据本协议或法律享有的所有其他权利和补救措施的补充，不得被解释为惩罚。3.2 押金 本租约签订后，承租人应向房东支付押金。保证金应由房东持有，以保证承租人全面、忠实地履行本租赁的各项规定。保证金不是预付租金保证金，也不是房东在租户违约情况下的损害赔偿金。每次发生违约事件时(如第15.1节所定义)，房东可以使用全部或部分保证金来支付本租赁项下到期的拖欠款项，以及此类违约事件造成的任何损害、伤害、费用或责任的成本，但不影响本合同规定或法律规定的任何其他补救措施。如果有任何部分如此使用 , 承租人应根据房东的要求和费用证明，向房东支付将押金恢复到其原始金额的金额。除适用法律另有规定外，承租人无权享有保证金的任何利息，房东不需要将保证金与房东自有资金分开。押金应为房东财产，但其余额应在租户完全履行本租赁义务后三十(30)天内支付给租户。房东应提供房东使用但未退还给租客的押金的分项账目。在将本租赁和房产转让给根据本条款3.2承担房东义务的个人或实体时，房东应免除与保证金有关的任何义务；但如果房东没有将保证金实际转让给受让人，则该房东仍应对保证金承担责任。承租人特此同意不向任何抵押权人追究抵押保证金的责任，除非该抵押权人已实际收到该款项作为承租人履行本租赁的担保。如果在租期满36个月时，没有违约事件(如第 第15.1节所述)a)或b)在租期的前36个月内发生并且持续了十(10)个工作日以上，并且 假设承租人完全拥有房产，并且没有转租或转让房产或租赁的任何部分(视情况而定)，则承租人应有权获得25万美元(250美元)的押金减免，000)。 作为其在本租赁项下的义务的担保, 用来代替现金。承租人可以向出租人交付面额为50万美元(50万美元，000.00美元)的银行机构开具的无条件不可撤销信用证，其格式为 ，出租人可以接受该信用证(“信用证”)。 信用证的有效期不少于一年，出租人可以就出租人以其他方式申请保证金的任何事项动用信用证。 如果承租人未能以不少于 7的新信用证取代信用证，承租人可以动用该信用证。 |
| EX-10.6 7/64 在当时的信用证到期前60天内，在信用证项下提取的金额应按照本租赁管理保证金的条款 使用。如果出租人在任何时候使用信用证，承租人应立即向出租人交一笔额外的保证金，保证金与出租人提取的保证金相等。承租人应负责并在到期时支付供暖、水、气、电、电话、互联网、电信和任何其他公用事业的费用，以及与之相关的任何税费、罚金和附加费，以及与该等公用事业的规定相关的任何维护和设施费用。房东不对租户中断或削减任何公用设施服务承担责任，任何此类中断或削减也不构成推定驱逐或租金减免的理由；然而，如果任何此类中断或缩减是由于房东的严重疏忽或故意不当行为造成的，并且在承租人向房东发出此类中断或缩减的书面通知后，此类中断对租户连续五(5)个日历日以上的场所的使用和占用造成实质性干扰，则承租人有权在连续五(5)个日历日期间内减免应就该中断或缩减期间支付的基本租金，直到补救中断或缩减为止。此类减损应 与房东合理确定的此类干扰或减损对租客在房屋内的正常运营的比例一致, 在任何情况下，房东对此类中断或削减造成的损害或任何其他金额或费用概不负责。 5. TaxES.5.1 不动产税 承租人应向房东承租人支付所有税、评税、附加税、占有性利息税、征款、费用、征税或收费和其他政府收费的份额，以及任何公共当局对土地、建筑物或位于土地上或土地上的任何其他改善、固定装置、设备或其他财产(统称为，根据下文第6和第7节的条款和规定，对期限内的每个完整或部分日历年征收“不动产税”)。房东可以(但没有义务)通过适当的法律程序对任何不动产税或其留置权的金额、有效性或应用提出异议。根据本租约对房东支付给房东的租金以及任何特许经营税、任何消费税、使用税、保证金、交易税、销售税或特权税、评估、征税或收费 全部或部分根据该等房舍和/或项目或其任何部分的租金评估或征收的所有资本税或其他税，应由租户按月以估计分期付款或按需预付给房东，由房东选择作为额外租金支付；但在 情况下，承租人不承担对房东征收的任何净所得税，除非该等净所得税可替代本协议项下应缴的任何不动产税。5.2 承租人的财产税 。在拖欠之前，承租人应缴纳所有税款和评估，以及与此相关的任何利息、费用、T恤和对交易装置征收的罚款。, 承租人对房屋进行的改建、增建、装修、库存、设备和其他个人财产(“承租人的财产税”)。承租人应应房东要求，及时向房东提供支付承租人所有房产税的收据复印件。如果任何此类税项没有单独评估或向租户开具账单，则租户应按房东开具发票时的税额向房东支付。 8 |
| EX-10.6 8/64 6. 运营ExPENSES6.1 运营费用 。承租人应向房东承租人支付租期内每个日历年全部或部分日历年的运营费用份额， 如下所述。本租约拟为“三重净额租赁”，租户根据本租约支付的租金将由房东收取，租户不得进行任何可预见或不可预见的扣减或抵销。除本租约另有明文规定外，业主不应被要求就本租约或物业或项目的拥有权、建造、保养、营运或维修作出任何支出、承担任何义务或招致任何形式的责任。如果建筑物与其他建筑物(包括邻近建筑物或构成综合体的其他建筑物)共享某些物品或服务，业主应在这些建筑物和/或用户之间合理分配物品或服务。6.2 运营费用的定义 “运营费用”是指业主在建筑物和/或土地的所有权、运营、维护、维修和管理方面发生的总成本和支出，包括但不限于：(1)维修、更换、维护、公用设施成本和房屋外部部分的美化，包括但不限于所有停车区域(包括保险杠、清扫、剥离和泥浆涂层)、公共车道、装卸区、垃圾区的维护、维修和更换的任何和所有成本。室外照明、人行道、人行道、环境美化(包括树木修剪)、灌溉系统、栅栏和大门以及可分配给建筑和/或土地的其他费用； (2)屋顶(和屋面膜)的非结构性维护和维修(但不更换), 房屋的天窗和外墙(包括外墙粉刷)；(3)与业主在下文第8.1节中所述的保险有关的费用，包括但不限于房东的任何免赔额或自保保留费(目前为525,000英镑；房东在更改此金额前给予通知)；(4)所有供暖、通风和空调(HVAC)系统的维护合同以及维修和更换，但仅限于房东维护的程度；(5)所有机械、电气和管道系统的维护、维修、更换、监测和运行，但仅限于业主维护的范围；(6)消防/生命安全和自动喷水灭火系统的维护、维修、更换、监测和运行(根据第9.2节业主有义务这么做的范围)；(7)美化环境、清除垃圾和除雪；(8)开工日期后对建筑物、项目或土地进行的资本改善或为其取得的资本资产(A)旨在减少运营费用，(H)对建筑物的居住者的健康和安全是合理必要的，或(C)根据任何政府法律或法规的要求，在每种情况下，资本成本或其可分配部分应根据公认会计原则在改善的使用年限内摊销，连同未摊销余额的利息，利率为8%(8%)；(9)为维护和维修留出的商业合理储备；和(10)业主发生的与建筑物和/或土地有关的任何其他费用，包括但不限于铺路、停车区、道路、车道、小巷、铁路设施、供暖和通风、系统, 以及其他类似的物品。如果房东根据公认会计原则(“GAAP”)确定本协议项下的任何项目包括资本支出，则房东同意在房东根据GAAP合理确定的使用年限内摊销该项目。运营费用还应包括 9 |
| Ex-10.6 9/64 根据CC&R评估或收取的所有其他费用(如有)，可归因于土地和/或建筑物与任何物业业主或维修协会或运营商有关的 。尽管本租约有任何相反的规定， 承租人应向业主支付本租约、房产、建筑物和/或土地的管理费，包括物业管理服务公司通常由业主或业主的关联公司或通过 外部管理公司或上述任何组合提供的服务的成本：但该管理费不得超过根据本租赁条款承租人应支付的基本租金总额的3%。运营费用不应包括(I)更换或 屋顶、基础或外墙的结构维修，(Ii)保险赔偿范围内的维修，或由承租人或其他第三方支付并由房东实际收到的维修，(Iii)仅可归因于承租人以外的项目租户的改建，(Iv)项目租赁的营销费用，(V)与遵守任何法律、条例、关于建筑物或土地上存在的任何条件的规则或法规，仅限于生效日期之前存在的条件，(Vi)与构成“房东”的实体的业务维持有关的所有费用，(Vii)出售或专门提供给其他租户或租户的任何服务的任何成本，房东有权在基本租金(及其增加)之外，作为额外费用或租金得到此类其他租户或租户的补偿, (Viii)其他租户或当事人谈判或执行任何租约的法律费用，以及(Ix)租赁佣金。根据合同或适用于本项目以外物业的任何运营费用，应根据承租人的合理份额按比例分配给承租人。 7. 预计EXPENSES7.1 付款 任何特定年度的“预计费用”是指房东对某一日历年的运营费用和不动产税的估计。承租人应在该年度每个日历月的第一天，以每月十二分之一(l/12) 的分期付款方式支付承租人应承担的估计费用部分。如果房东在任何时候确定运营费用和/或房地产税 预计与当时的估计费用不同，房东可以通过通知租户修改该估计费用，租户在该年度剩余时间的每月分期付款应进行调整，以便在该日历年度结束时，租户已向房东租户支付该年度估计费用的份额。7.2 可控的运营费用 。自2020日历年开始，以及此后每个日历年，承租人的可控运营费用份额(下文定义)不得超过承租人在该日历年度的可控运营费用上限(下文定义 )的份额。如本文所使用的, (A)2020日历年的“可控运营费用上限”应等于2019年日历年可控运营费用的105%(105%)的金额(取决于运营费用调整) 和(B)此后的每个日历应等于房东在上一个日历年发生的可控运营费用的155%(105%)。这里所说的可控运营费用，是指以上第六节中定义为运营费用的所有费用，但房东无法合理控制的费用除外，例如(但不限于)：(I)水电费、保险费、 10 |
| EX-10.6 10/64 安保费用、除雪除冰和燃料油费用；(Ii)因实施生效日期后颁布或实施的适用法律而产生的费用和开支；(Iii)因伤亡或天灾而产生的费用和开支；(Iv)分摊费用、联谊费和根据CC&R评估或收取的所有其他费用；以及(V)项目外部的例行粉刷(除非承租人明确同意，否则每五(1)个日历年不得超过一(1)次)以及例行沥青或停车场维修、更换和维护(统称为“不可控的运营费用”)。为免生疑问，承租人支付非可控营运开支的责任并无上限。在计算2020日历年的可控运营费用上限时，该日历年该日历年的可控运营费用应调整为相当于房东合理确定的、如果项目于2019年1月1日完工并100%被租户占用时，房东通常预计将发生的费用。7.3 调整 。“营业费用和不动产税调整”(或“调整”)是指任何一个日历年，承租人在预计费用中的份额与承租人在营业费用和不动产税中的共同份额之间的差额。每一历年结束后，房东应向租客提交该历年承租人应承担的营业费用和不动产税的报表，并附上调整的计算(“实际报表”)。如果租户的付款少于 租户的份额, 然后，承租人应在收到该对账单后三十(30)天内支付差额。承租人支付该金额的义务在本租赁期满或终止后继续有效。如果承租人支付的款项超过承租人的份额，则房东应将超出的金额计入下一次到期的租金分期付款；但如果租客拖欠租金，房东除可享有本条款第15条规定的权利外，还可选择将该金额计入任何逾期租金或欠房东的款项；此外，如果该抵免是在租期届满后确定的，则房东(只要租客不欠房东任何逾期租金或款项)应向租客支付该金额，且房东支付该金额的义务在本租约期满或终止后继续有效。7.4 审计权 如果对承租人应承担的营业费用和房地产税金额有任何争议，承租人可在收到实际报表(“审计期”)后二十(20)天内发出事先书面通知(“审计通知”)，审计业主与该实际报表所涉年度有关的营业费用和不动产税的会计记录。审计应由租户或租户聘请的会计师事务所进行(按小时计费，而不是按应急费用计算)，并应在保存记录的业主办公室或业主选择的业主物业经理办公室(如果有)进行。审核应在正常营业时间内的合理时间进行。在任何情况下，房东或其物业经理都不需要(I)影印任何会计记录或其他项目或合同，(Ii)创建任何不存在的分类帐或明细表, (Iii)产生与该等检查有关的任何费用或开支，或 (Iv) 除提供上述会计记录外，执行任何其他任务。承租人或其审计师不得携带业主提供的任何材料的原件离开业主办公室。根据本租赁条款，承租人必须在 到期时支付承租人的运营费用和房地产税份额，并且在审计结果公布之前或在有关运营费用和房地产税的纠纷期间，不得扣留运营费用、房地产税或任何其他租金的支付。审核必须在30 11 内完成 |
| 租户发出审核通知之日起30天内，此类审核结果应在租户发出审核通知之日起四十五(45)天内送达业主。如果承租人不遵守上述任何时间框架，则该实际声明将对承租人具有最终约束力 。如果审计或复核正确地显示房东向租户多收了费用，则在向房东提供审计结果后三十(30)天内，多收房租的金额应从租户应承担的运营费用分期付款和下一次到期的房地产税中扣除。如果审计发现承租人少收房租，则在审计结果提供给承租人后三十(30)天内，承租人同意退还房东少收的费用，承租人同意对审计结果保密，并且 将促使其代理人、员工和承包商对该结果保密。为此，房东可要求承租人及其审计师签署由房东提供的商业上合理的保密协议。房东应通过个人保单或一揽子保单为建筑物投保火灾险和扩大保险范围 (如果房东选择，包括“一切险”或“特殊损失原因”保险、地震/火山活动险、洪水和/或地表水险)，以支付建筑物的全部重置成本，并由房东选择免赔额和签注，并由房东选择。, 自损失之日起计至少十二(12)个月的租金损失保险。房东还可以投保房东认为审慎或可取的其他保险，包括但不限于责任保险，其金额和条款由房东决定。承租人应向房东支付本合同所述保险费用的一部分，包括但不限于房东的任何自保免赔额或保留费用。8.2 承租人 承租人应自费购买下列保险(以及业主可能不时合理要求的任何其他商业合理形式的保险)并始终有效，承保金额如下：8.2.1 商业一般责任保险(事故发生形式) 业主可在合理提前书面通知承租人后，不时合理增加承保金额。商业一般责任保险单(“cgl保单”) (发生形式)，单项总限额为每次事故不低于100万美元(1,000,000美元)，每个地点(如果承租人有多个地点)合计不低于200,000美元(2,000,000美元)(且不超过2.5万美元(25,000美元)自保保留/免赔额)，以及伞状责任保单或超额责任保单，限额不低于500,000美元(5,000美元，000)(该保单应采用“以下形式”，并应规定，如果标的总额耗尽，超出的保险范围将下降为主要保险)，为合同、房地和运营、产品/完成的运营提供一揽子合同责任, 并附有“额外的保险背书”。如果适用，CGL政策应删除对铁路轨道五十(50)英尺内作业的排除(铁路保护责任)。CGL应包括根据本租赁承担的责任的承保范围，作为承保合同，以履行承租人在本租赁项下的赔偿义务 在可保险的范围内； 12 |
| Ex-10.6 12/64 8.2.2 汽车责任保险 。商务汽车责任保险，每次事故总限额不低于100万 美元(1,000,000美元)，承保租户因拥有、维修或使用任何自有、租用或非自有汽车而产生的索赔责任；8.2.3 工人补偿和雇主责任保险 。工伤保险的限额不低于适用法规所要求的限额，并且承保承租人，包括志愿者在内的所有受雇于房舍经营活动的人员， 连同雇主责任保险，承保范围为：因事故造成的人身伤害，每个事故的保险金额至少为一百万美元(1,000,000美元)；因疾病造成的身体伤害，每个雇员的保险金额为一百万美元(1,000,000美元)；对于疾病造成的身体伤害，保险限额为一百万美元(1,000,000美元)；财产保险的保险金额为8.2.4 。“一切险”或“特殊损失原因表”财产保险，包括故意破坏、恶意破坏、洒水器泄漏、锅炉和机械综合表(如果适用)、承保(1)承租人的固定装置、家具、设备(包括电子数据处理设备，如果适用)、商品、库存和 场所内包含的所有其他个人财产和其他内容，包括承租人的行业固定装置和改装(统称为“承租人的财产”)。及(2)更改(如第10.1节所界定) (包括由承租人安装或为承租人的利益而安装的租赁改善，不论是根据本租约或根据任何先前的租约或承租人参与的其他 协议)。此种保险应在一切险或特殊原因损失单上注明。, 对于全部 重置成本价值(以合理的免赔额为准)，不扣除承保物品的折旧，且金额 满足保险单的任何共同保险条款，应包括火灾或其他危险造成的损害或其他损失，包括 破坏和恶意破坏、盗窃、任何类型的水损害，包括喷头泄漏、管道破裂或停顿、爆炸，以及 提供为期一年的业务中断保险。房东应被指定为承租人财产的损失收款人 承租人保险的任何改进。8.3一般8.3.1 保险公司。承租人需要维护的保险应由获得许可在房屋所在州开展业务的公司承保，并由A.M.百世公司确定，该公司的“财务实力评级”至少为“A-；VIII”(或对房屋拥有留置权的贷款人可能要求的更高评级)。 8.3.2 保险证书 承租人应以ACORD 28(财产保险证明)和ACORD 25(责任保险证明)的形式(或以房东自行决定可接受的形式)向房东提交承租人必须维护的所有保险的保险证书，不迟于本租赁生效日期后七(7)天(但在任何情况下，在承租人或承租人的任何雇员、代理人或承包商进入房产之前，如果登记时间早于该七天)。承租人应在 任何所需承保范围到期之前, 向房东提供续签证书或“活页夹”。每份保险单应明确规定，此类保险单不得取消，除非提前三十(30)天书面通知本合同中被指定为附加被保险人的各方 |
| EX-10.6 13/64 租赁(除非因未支付保险费而取消租赁，在这种情况下，取消租赁必须至少提前十(10)天通知房东才能生效)。房东接受交付任何保险证书并不构成房东批准或同意已满足第8.2节中的保险要求，房东未能要求提供完全符合这些保险要求的证据或未能从提供的证据中发现缺陷，不应被解释为放弃承租人维持此类保险的义务。如果承租人未能维护本租约中要求的任何保险，承租人应承担因此而导致房东遭受或发生的所有损失和费用(包括诉讼费用和律师费和费用)。8.3.3 附加保险人；主要保险 。房东、房东的贷款人(如果有)以及房东的任何物业管理公司 根据第8.2.1节要求的所有政策，该房产应被指定为保险服务办公室(“ISO”)批注CG 2010项下的附加被保险人(“附加被保险人”)或同等的 ，并且此类批注应包括在根据上文第8.3.2节提供给房东的证书中。根据第8.2.1节承保或要求承租人承保的保单应规定利益的可分割性，并应以附加被保险人为主要保险对象。, 由额外投保人承保的任何保险都是超额的， 不供款。房东 将被投保，因为其利益可能会显现，并将被指定为承租人根据第8.2.4节要求维护的保险的损失收款人。 8.3.4 保险限额 。承租人维持的保险限额和保险类型不应限制承租人在本租赁项下的责任，但下列8.3.5节明确规定的除外。 8.3.5 相互放弃代位权 。只要(1)房东或房客或任何通过房东或房客或在房东或房客之下提出索赔的人与房产有关而招致任何损失、费用、损坏或费用，以及(2)此等当事人全部或部分由财产保险或商业中断保险承保(或若非该当事人未能维持本条第8条所要求的财产或商业中断保险 ，则本应承保)；如果不是该当事人选择按照本合同明确允许的方式进行自我保险(如果适用)，则被保险方(或被保险方)特此(代表其本人和代表其被保险人)放弃对该损失、费用、损坏或费用的任何索赔，并免除该另一方因该损失、费用而可能承担的任何责任。, 损坏或费用。任何一方为防止财产损坏或损失而投保的所有保险，应包括拒绝给予各自保险人针对另一方的代位权和追偿权利的条款。8.3.6 事故通知 承租人应在房屋或项目发生任何事故或事件后二十四(24)小时内通知业主，这些事故或事件可能导致根据本条款第8款要求的任何保险单提出索赔。承租人应赔偿、保护、保护(由房东接受的律师)房东和所有房东的关联实体，以及他们各自的成员、经理、合伙人、董事、高级职员、雇员、股东、投资者、投资经理、受托人、贷款人、代理人、承包商和代表，以及他们各自的继承人和受让人(个别和集体，“房东受偿人”)，使其免受 14 |
| Ex-10.6 14/64 针对任何和所有第三方索赔、要求、判决、和解、诉讼因由、损害赔偿、罚金、罚款、产权负担、留置权、负债、 税、费用、损失和开支，包括在本合同执行后的任何时间，在期限内为任何此类索赔或由此提起的任何诉讼或法律程序辩护而产生的所有费用、律师费、费用和债务，或(直接或间接)由于以下原因或与以下情况有关的：(1)承租人未能履行根据本租赁条款应履行的任何义务，或(2)承租人使用物业、开展承租人的业务或承租人或任何承租方在物业或项目其他部分内或附近 所做、允许或遭受的任何活动、工作或事情，(直接或间接)或在合同期限之后。但因房东或房东雇员或代理人的重大疏忽或故意的不当行为造成的除外。房东应赔偿、保护、保护租客，并使其免受任何和所有第三方索赔、要求、判决、和解、诉讼因由、损害赔偿、罚金、罚款、产权负担、留置权、债务、税金、成本、损失和费用的损害，包括在本合同执行后的任何时间，在本合同执行期间内，为任何此类索赔或任何诉讼或诉讼辩护而产生的所有费用、合理的律师费、费用和责任。或(直接或间接)因(1)房东或任何房东或任何房东在房产或项目其他部分内或附近的严重疏忽或故意不当行为而造成的任何伤害或损害，或(直接或间接), 但因承租人或承租人的雇员或代理人的疏忽或不当行为而导致的范围除外。本第8.4条规定的义务在本租约终止后仍继续有效，涉及终止前产生的任何索赔或责任。8.5 免除房东的责任 。除本租约另有规定外，承租人在此承担承租人财产损坏的所有风险，包括但不限于承租人财产以及因任何原因引起的在房屋、土地或本项目其他部分内或附近的所有改动，无论该等损坏是由火、蒸汽、电力、天然气、水或雨水造成的，作为对房东的重要部分。或由于洒水器、电线、电器、通风、管道、空调或照明设备的损坏、渗漏或其他缺陷，或由于任何其他原因，以及所述损坏是由于房产、建筑物其他部分或其他来源或地方引起的状况造成的，也无论损坏的原因或维修方法是否对租户来说是无法获得的；租户特此明确免除房东的责任，并放弃就此向房东提出的所有索赔；但是，在符合上述第8条规定的赔偿的前提下，上述免除和免除不适用于因房东的严重疏忽或故意不当行为而引起的索赔。此外，作为对房东的一个重要部分，承租人特此承担因任何原因而对在房产、土地或本项目其他部分内或附近的人造成疾病或伤害的所有风险；承租人特此明确免除房东并放弃对房东的所有索赔；但是，, 上述免除和豁免不适用于因房东的严重疏忽或故意不当行为而引起的索赔。尽管本租约中有任何相反的规定，承租人特此同意，房东在任何情况下都不对承租人的业务受到损害或由此造成的任何收入损失承担责任。在不限制上述一般性的情况下，房东不对承租人雇用的任何承包商的任何行为、疏忽或疏忽造成的任何损害负责。 15 |
| 前10.6 15/64 9. 维修和保养9.1 承租人。 9.1.1除根据以下第9 2节房东必须维修的部分外，承租人应由承租人承担全部费用和费用，应保持和维护房屋的所有部分，包括房屋的内部和外部，保持良好、清洁和安全的秩序， 状况和维修，包括(必要时)更换，包括但不限于，以下设施：装货码头、卷起的门和坡道；地板、次地板和地板覆盖物；墙壁和墙面覆盖物(不包括外墙油漆)；门、门框、锁和其他锁定装置、窗户、玻璃和平板玻璃；天花板、天窗和照明系统；内部或专门为房屋提供服务的所有管道、机电设备和系统；房屋内部、外部或专门为房屋提供服务的所有供暖、通风和空调设备和系统 (受以下业主权利的约束)；由租户安装或为租户安装的所有固定装置；使用或含有制冷剂的电线、电器和设备，或以其他方式附连到承租人的行业固定装置和/或设备或其部分。在不限制前述规定的情况下，承租人应自费：(I)立即用业主满意的玻璃美观地更换房屋内的所有碎玻璃，玻璃应等于或超过原始玻璃的规格和质量；以及(Ii)修复由承租人或任何承租方损坏的任何区域，包括因任何屋顶或屋顶薄膜渗透而造成的任何损坏，无论这种渗透是否得到业主的批准。承租人进行的所有维修和更换应：(1)房东合理指定的时间和方式，费用和费用由承租人承担, (2)由业主批准的承包商或技师；(3)对于任何维修，此类维修应使维修物品的状况与承租人根据本租赁条款首次获准进入场地之日的状况相同或更好，对于任何更换(无论是部分或全部)至少与原始部件、设备的质量、价值和用途相等的新部件、设备、物品或材料，安装物品或材料，(4)以不会干扰或损害建筑或建筑或项目中任何机械、电气、管道或其他系统的运行、使用或占用的方式和使用设备和材料，以及(5)根据规章制度和所有适用法律。 9.1.2承租人应与业主合理接受的维护 承包商签订定期预防性维护/服务合同(“服务合同”)，以维护所有供暖、通风、室内、室外或专门为办公场所提供服务的空调系统和设备(统称为暖通空调系统)。服务合同应要求维护承包商完成本合同附件E中规定的最低服务要求。承租人应在开工日期后一百二十(120)天内将服务合同的完整副本交付给房东。尽管有上述规定，房东仍可选择保留有关暖通空调系统的服务合同，在这种情况下，承租人应在房东提出要求后三十(30)天内偿还房东服务合同的费用及与此相关的任何到期付款。承租人，在所有情况下, 应在本租赁期内迅速承担并完成该维修承包商建议的维修和/或更换。 16 |
| EX-10.6 16/64 9.1.3如果承租人在业主的合理判断下未能按照本租约项下的义务进行维修，并且在向承租人发出说明故障性质的书面通知后三十(30)天内未得到补救，或者在没有事先通知的情况下立即发生紧急情况，业主有权进入房屋进行维修。维修或翻新，租户自负费用(包括相当于维护、维修或翻新费用的5%(5%)的房东管理费用)；但是，如果承租人在三十(30)天内努力解决此类故障，并在此后持续努力地在商业上合理的时间内解决此类故障，则这三十(30)天期限应自动延长。 自房东向承租人发出说明故障性质的书面通知之日起(或房东自行决定允许的较长时间内)，总共不得超过六十(60)天。承租人应按照任何适用法律的要求保存维护和维修的书面记录，并应按照要求使用经认证的技术人员进行维护和维修。9.2 房东 在下列限制条件下，业主应修复建筑物屋顶、基础和承重墙(不包括墙面、油漆、玻璃和门)的结构部分的损坏；但如果此类损坏是由于租户或任何租户一方的行为或不作为造成的，则该等维修费用应由租户自行承担。除本合同另有规定外，房东可根据第6.2节的规定，由承租人承担运营费用，维护, 修复和更换第6.2(1)至(10)节中所述的建筑物和/或土地部分；如果需要，业主应维护、维修和更换房屋的外立面(包括油漆，但明确不包括任何门、门框、锁、窗、玻璃和平板玻璃)、屋顶和屋顶膜、停车场(包括根据商业合理的标准除雪和除冰)、景观美化和任何相关的雨水管理池塘和消防系统(及其任何维护合同，包括但不限于业主维护的与屋顶有关的任何维护合同)。根据第6.2节的规定，所有这些费用都应作为运营费用报销。房东不得 因下列原因对建筑物或建筑物内的机械设备进行任何维修：(1)因承租人、为承租人或因承租人安装的特殊设备或系统而进行的任何改动或修改；(2)承租人财产、固定装置和设备的安装、使用或操作；(3)承租人财产移入或移出建筑物或建筑物内外；(4)承租人违反本租约使用或占用建筑物。(5)承租人或任何承租方的行为或不作为，(6)火灾和其他伤亡，除本租约第13条 规定外，或(7)谴责，除本租约第14条规定外。房东在收到租户关于需要进行维修的书面通知后的一段合理时间内，没有义务根据第9.2节进行维修。除第13节明确规定外， 在施工期间不得减免租金。房东不对租客承担任何投机性的、后果性的, 房东维修期间因租户中断使用房产而可能导致的特殊、间接、附带或其他类似类型的损害或任何收入损失 。如果需要进行紧急或紧急维修，以避免对房屋造成进一步和持续的损害，并且在承租人向房东发出适当的书面通知(可接受电子邮件)，说明修理的性质和紧急情况，并且房东通知承租人它无法在商业合理的时间内进行此类紧急维修，或者没有回应承租人的通知，则承租人可以开始与持有执照的专业承包商进行此类紧急维修。承租人应在提供付款证明和适用的留置权解除证明后三十(30)天内收到房东的实际费用报销(前提是费用在商业上合理)。 17 |
| EX-10.6 17/64 10. ALTERATIONS10.1 Trade固定装置；更改 。在符合本租约规定的限制的情况下，承租人可在物业内安装合理必要的行业固定装置、设备、电缆/布线和家具(“承租人行业固定设备”)，前提是所有此类安装和/或工作均符合 附件F的规定，且该等物品的安装和拆卸不会对物业造成结构或物质上的损害。未经房东事先书面同意，承租人不得建造或允许在房屋内、周围或对房屋进行任何改建、实体增建、改善或隔断(“改建”)，该同意应以承租人遵守附件F的规定以及房东关于建造改善和改建的任何其他合理的适用要求为条件，但不得无理拒绝或 推迟同意，除非房东可自行决定对任何影响屋顶的拟议改建或改善不予同意。 建筑物的屋顶膜、电气、机械、管道或其他结构元素。尽管如此，只要承租人 遵守附件F第2和3条(如果该项目需要建筑许可)、第4(A)条、第6条、第10条、第11条和第12条，承租人有权在未经房东同意的情况下，按其单独的成本和费用对房屋进行任何非结构性改动，费用(所有材料、设备和进行相关工作的承包商合计)不超过25美元。000.00(“允许的非结构性改建”)；但如需建筑许可证，承租人应提前十(10)个工作日向房东发出书面通知。, (B)该等改动不得减损该建筑物的电力、机械、暖通空调系统或该建筑物或该处所的任何其他结构部分的品质、使用寿命或运作能力；。(C)该等改动不得降低该处所或该建筑物的价值。(D)该等改动不得要求任何楼面、屋顶或外墙穿透或穿透任何结构上的内墙；。(E)该等改装须以工匠的方式及按照所有适用的法律进行。及(F)完成任何该等更改后，如由租客拟备，租客应向业主提供租客有关该等更改的“竣工”图则副本。如果房东在十(10)个工作日内没有回应租户根据附件F提出的书面请求，则房东应被视为批准了该请求。如果承租人 对房屋进行任何更改，从而触发或导致要求建筑物或建筑物符合任何政府法律、条例、法规、命令和/或法规(如反兴奋剂机构的要求)，承租人应完全负责遵守这些要求，费用和费用由承租人承担。承租人应在工程完成后提交竣工通知书，并向业主提供一份副本。承租人应修复因安装或拆除承租人财产而对房屋、建筑物或工程造成的所有损坏，并对此负责。本租约期满或提前终止后，承租人应移走承租人或代表承租人建造或安装的任何或所有承租人财产，并将房屋恢复至本租约第18.9.2条所要求的状况；但房东有绝对权利要求承租人保留、维护, 和/或保留全部或部分此类更改 18 |
| EX-10.6 18/64 由房东指定，在这种情况下，该等物品在本租约期满或提前终止时应归房东所有。 如果承租人在未经房东事先书面批准的情况下进行任何改动，房东可要求承租人拆除任何或全部此类改动，并可要求承租人随时和/或从 起修复因安装和/或拆除此类改动而对房屋或项目造成的任何损坏。所有此类拆除和修复应以良好和熟练的方式完成，以免对Premises或项目造成任何损害。10.3 留置权 承租人不得做出任何以任何方式妨碍业主对该房产、建筑物、土地和 或项目的所有权的行为。承租人应应承租人的要求，及时支付和清偿为承租人或在承租人提供的劳务、用品和服务的所有发票和索赔，并应保持房产不受与之相关的所有机械师、物料工或其他类似留置权的影响。承租人应至少提前十(Br)天向房东发出书面通知，通知房东，否则房东有权在房舍内张贴不负责任的通知。如果有任何留置权，承租人应在提出申请之日起二十(20)天内解除或解除该留置权，如果承租人不这样做，房东可以采取必要的行动取消该留置权，租客应立即向房东支付房东与此相关的费用，包括但不限于合理的律师费和费用, 连同自支出之日起按适用利率计算的利息。 10.4 工作标准 根据本协议由承租人或为承租人执行的所有工作应勤奋地、以一流的工匠方式进行，并符合附件F、所有适用法律以及承租人和房东保险公司的规定。房东有权但没有义务定期检查房屋内的工作，房东可能要求改变工作的方法或质量。房东保留在向租户发出合理通知后(或在紧急情况下无需通知)出于任何原因进入房屋的权利，和/或在不减少租金或对租户的责任的情况下承担以下一切的权利：检查房屋和/或租户履行本协议条款和条件的情况 ；根据本协议的要求或允许对房屋进行必要的改动、修理、改善或增加 ；更改土地的边界线，只要这种更改不会对承租人使用房屋、停车场、路缘切割和/或进入房屋而没有合理的替代、更换或住宿造成实质性和不利影响；安装、使用、维护、维修、更改、重新定位或更换建筑物内(包括房屋内)的任何管道、电线、设备和其他设施；安装、维护和操作公用设施内的管道布线和/或大楼内的管道和立管，并授予任何租约, 许可或使用权给第三方，并使用土地和/或项目上的上述地役权或许可证；将土地和/或项目的公共用途部分专门用于公共用途 ，前提是此类贡献不会对承租人占用或使用房屋进行允许的用途或进入； 并签订和/或记录影响土地和/或项目的契诺、条件和限制和/或对现有CC&R的修订，其中 不会不合理地干扰承租人对房产的使用，或对承租人施加额外的重大金钱义务；更改建筑和/或项目的名称；在建筑和/或土地上贴上合理的标志和展示；将房屋、建筑和/或项目展示给 预期的 19 |
| Ex-10.6 19/64 购房者和投资者、土地承租人、现有贷款人和潜在贷款人；在期限的最后九(9)个月内，放置租赁标牌，并向潜在租户展示场地。房东同意尽商业上合理的努力，不无理地干扰租户根据第11节的条款行使进入房产的权利时在房产内的操作。 尽管第11节有任何相反规定，但以下情况除外：(I)在紧急情况下，(Ii)在租户要求的范围内，或 (Iii) 与任何预定的维护计划相结合，房东应尽商业上合理的努力，至少提前二十四(24)小时向租客提供房东进入房屋的口头或书面通知。尽管有上述规定，业主应被允许 将屋顶出租给第三方，以便在其上安装太阳能电池板，前提是这种使用不以任何方式干扰承租人在Premises内或在项目中的运营。12. 环境问题 12.1 有害物质。承租人不得导致、允许或允许承租人或承租人关联公司的任何员工、代理商、客户、访客、受邀者、被许可人、承包商、受让人或分租户(单独称为“承租方”，以及统称为“承租方”)导致或允许任何 有害物质(如本文定义的)被带入、储存、制造、产生、混合、处理、回收、处理、处置或使用。或关于办公场所或项目, 除按通常和惯例数量的办公室和清洁工用品的数量，用于一般办公室和合理的建筑运营目的或与本合同附件所列的允许的危险材料有关的办公用品和清洁用品外，在每种情况下，均须按照所有适用的环境法，以安全合理的方式和 储存、使用和处置所有上述物品的要求。在此使用的术语“环境法”是指所有适用的现行和未来的法规、条例、条例、规则、法规、判决、命令或任何政府当局或机构制定的其他类似法令，以规范或涉及场所或环境的健康、安全或环境条件，包括但不限于：《综合环境反应、补偿和责任法》、《资源保护和恢复法》以及所有州和地方对应法律，以及据此颁布或发布的任何法规或政策。“危险材料”一词系指并包括根据任何环境法列入或定义为危险或有毒的任何物质、材料、废物、污染物或污染物、石棉、石油、包括原油或其任何馏分或衍生产品、天然气液体、液化天然气、可用作燃料的合成气(或天然气与此类合成气体的混合物)、以及爆炸品、易燃物或任何种类的放射性物质。根据环境法的定义，承租人是而且应该被视为承租人或任何承租人携带到房屋内的所有有害物质以及产生的废物、副产品、残留物的“经营者”和“所有者”。, 或从那里生产出来的。承租人应促使承租人和承租人各方遵守所有环境法律，不得允许或允许土地或建筑物受到任何有害物质的污染。承租人应 立即向房东提供一份向任何政府当局或私人或占用房屋的人员提供的、或从任何政府当局或私人或占用房屋的人员那里收到的关于房屋内、其上或其周围的任何有害物质或污染的声明、报告、通知、登记、申请、许可证、许可证、索赔、诉讼或程序的副本。始终在合理通知的情况下(除非发生 20 |
| 前10.6[br}20/64 紧急情况)，业主有权进入并检查房屋，并进行测试、监测和调查。如果此类测试 表明存在由承租人或任何承租方引起或加剧的任何环境状况，或在承租人或任何承租方入住期间出现的任何环境状况，承租人应补偿房东进行此类测试的费用。“环境条件”是指与任何有害物质或环境有关的任何不利的 条件，包括地表水、地下水、饮用水供应、地面、地表或地下地层或环境空气，包括违反任何环境法的空气、土地和水污染物、噪音、振动、光线和气味。如果存在任何此类环境状况，承租人应立即通知物业经理和业主，并应迅速采取任何和所有必要步骤进行整改，以使适用机构和业主满意，或在业主选择时，应应要求向业主偿还业主执行工作的费用。房东应根据房东对工程费用的合理估计，提前向房东支付费用；房东完成工程后，房客应在收到房东账单后立即向房东支付任何差额，或房东应根据具体情况及时退还房客任何超出的保证金。承租人应赔偿、保护、辩护(由房东可接受的律师)，并使房东和每个受偿人免受任何和所有索赔、要求、判决、和解、诉讼理由、损害、处罚、罚款、产权负担、留置税、费用、负债、损失和费用(包括, 因(1)承租人和/或任何承租方违反本条款第12条或任何环境法，或(2)因承租人和/或任何承租方的活动或未能采取行动而(直接或间接)导致的环境状况和/或房屋或其他财产上、下或周围存在有害物质的 ，在本合同签署之日及之后的任何时间产生的所有费用、律师费、费用和法院费用)。与该房产有关。此赔偿应 包括但不限于任何所需、所需或必要的维修、清理或排毒的费用，以及 任何关闭、监控或其他所需计划的准备和实施费用，无论此类行动在本租赁终止之前或之后是否需要、是否需要或是否必要。房东对房屋上、下或周围存在危险物质的书面同意，或承租人严格遵守所有环境法，都不能免除承租人根据本协议承担的赔偿义务。房东承诺并特此同意，对于因(1)交付日期前房屋或土地上存在的任何有害物质而引起或产生的所有索赔、诉讼、留置权、要求、费用、损害赔偿、惩罚性损害赔偿、费用、罚款和判决(包括合理的法律费用和律师费)，房东不会对租户造成损害，除非这些有害物质是由租户(或租户的代理人、员工或承包商)引入(或恶化)的；但是，如果承租人仅仅在房屋内或附近发现现有的危险物质，不应被视为承租人(或承租人的代理人、员工或承包商)引入(或恶化)。, 承租人对此不承担任何责任或义务，和/或房东在项目内、项目上或项目周围违反任何环境法律。承租人和业主根据上述条款承担的赔偿义务在本租约期满或终止后继续有效。12.3 防霉 。承租人认识到保持清洁、通风和控制湿度的必要性(特别是在厨房、看门人的壁橱、浴室、休息室和外墙周围)，以防止霉菌。租户同意，如果观察到霉变/霉变和/或潮湿状况(来自任何来源，包括泄漏)，将立即通知房东，并允许房东评估和提出建议和/或采取适当的 纠正措施。签订本租约意味着承租人承认控制房屋内的湿度和防霉是其租赁义务的组成部分。 21 |
| 前-10.6 21/64 13. 损坏和破坏 。如果在合同期限内的任何时间，物业因火灾或其他意外事故而受损，以致租客不能继续在大厦内营运，业主应在业主知悉损毁后六十(60)天内通知租客，并告知业主合理估计的实质修复物业所需的时间。如果自所有许可证发放之日起恢复时间估计超过九(9)个月，但因不可抗力延期(见第18.11节)，房东可选择在房东意识到此类损坏后九十(90)天内终止本租约，如果恢复期限自所有许可证颁发之日起十二(12)个月以上，则承租人可作为其唯一补救措施：在收到业主通知后三十(30)天或之前终止本租约，该通知描述了估计的恢复时间超过十二(12)个月。如果双方都不选择如上所述终止本租约，或者如果房东估计修复工作需要九(9)个月或更短时间，则房东应在收到足够的保险赔偿后，立即开始实质性修复房屋，但不包括承租人代表承租人安装的修缮工程，但因收取保险金、不可抗力事件和任何租客造成的延误而延迟。如果本租赁未由业主或租户按照本节的规定终止，则在发生此类事故后，承租人应负责并应支付业主承租人根据财产保险为建筑物支付的任何免赔额或保留额份额。承租人应在因收取保险金或不可抗力事件造成延误的情况下迅速履行义务，费用由承租人承担, 所有不需要由业主进行的维修或恢复，应迅速重新进入房屋并根据本租约开始营业。尽管有上述规定，如果物业在期限的最后一年内损坏，且房东合理地估计需要三(3)个月以上的时间来修复损坏，则任何一方均可终止本租约，自事故发生之日起至房东将修缮或修复的物业(或其受影响的部分)交回承租人之日起的维修和恢复期间，租金和运营费用应予以减免，比例为物业的面积(如有)。承租人不能使用的面积占房屋总面积的比例。此类减免是承租人的唯一补救措施，除本合同规定的情况外，承租人放弃因损坏或伤亡损失而终止本租赁的任何权利。 14. 谴责 如果房屋、建筑或项目的任何部分应根据政府法律、条例或法规，或通过征用权，或以私人购买的方式(“征收”或“征收”)被用于任何公共或准公共用途，而该征收可能会对业主对项目的所有权或运营(由业主确定)造成重大干扰或损害，则在房东发出书面通知后，本租约将终止，基本租金应自上述日期起分摊。如果房屋或建筑物的一部分应被没收，且此类处罚不会实质上损害承租人将房产用于承租人业务的能力，且本租约并未如上文所述终止, 在未到期期间，根据本协议应支付的基本租金应合理减少，以计入在 情况下发生的这种情况。如果发生任何此类征用，房东有权从任何此类征用中获得全部价格或奖励，而无需向租户支付任何 ， 22 |
| Ex-10.6 22/64 承租人特此转让房东承租人在该合同中的权益(如果有的话)。承租人有权在不减少房东赔偿的范围内，就搬家费用、承租人的行业设备损坏或承租人租赁权益的价值(如果有)向判决机关(但不是房东)单独提出索赔，要求赔偿搬家费用、承租人的行业固定装置损坏或承租人的租赁权益价值(如有)。发生下列情况之一，房东可选择构成“违约事件”：15.1.1承租人应在到期时不支付任何一期基本租金或本合同规定的任何其他付款，并且自应付款之日起五(5)个工作日内继续不支付。15.1.2承租人或承租人义务的任何担保人或担保人应(1)为债权人的利益进行一般转让； (2) 开展任何案件、法律程序或其他诉讼，寻求以债务人的身份为其登录济助令，或将其判定为破产或无力偿债，或寻求对其或其债务进行重组、安排、调整、清算、解散或债务重整，或寻求为其或其全部或任何主要部分财产委任接管人、受托人、保管人或其他类似的官员(统称为“济助程序”)；(3) 成为任何救济程序的标的，但在提交或登记后九十(90)天内仍未被驳回；或(4)死亡或丧失法律行为能力(如果租户、担保人或担保人是个人)或被解散或以其他方式无法维持其合法存在(如果租户、担保人或担保人是公司, 15.1.3除本租约允许的每种情况外，根据本租约规定承租人必须维持的任何保险应取消或终止，或到期，或扣减或重大变更。15.1.4租客不得占用或腾出房产，无论租客是否在本租约项下发生金钱或其他违约。 租客腾出房产不应构成违约事件，如果在腾出房产之前，承租人已作出业主可接受的合理安排，以(1)确保承租人对物业的保险不会因空置而作废或取消，(2)确保物业安全且不受破坏，(3)确保物业在上述 假期后得到妥善保养，包括但不限于保持本租约所要求的供暖、通风及冷气系统维修合约完全有效，及(4)满足业主可能要求的其他要求。在任何此类假期期间，承租人应每月至少检查一次房产，并每月以书面形式向房东报告租约的情况。15.1.5除非本租约另有允许，否则承租人应尝试或发生任何转让(如下文定义)。15.1.6承租人应在任何此类留置权或产权负担被提交后十五(15)天内未能解除对房产的任何留置权。 23 |
| 租户不得遵守本租约的任何条款，包括第15.1节中明确提及的条款，除本合同另有明确规定外，房东应在房东书面通知租户违约后三十(30)天以上继续违约；但只要承租人在最初的三十(30)天内开始寻求治愈，如果违约的性质是无法在30天内治愈，并且租户正在努力寻求补救，则承租人应有长达90(90)天的额外期限来寻求补救。15.2房东补救措施。15.2.1收到违约事件的通知且租户未能在第15.1节规定的任何适用通知和补救期限之后进行补救时，只要违约事件继续发生，此后，业主可随时选择：(1)终止本租约或承租人的占有权(但承租人仍应承担下文规定的责任)，(2)自费补救此类违约行为，和/或(3)在法律或衡平法上寻求任何其他补救措施。授予或保留给房东的任何权利或补救措施都不排除任何其他权利或补救措施， 每项权利和补救措施都是累积的，除了根据本协议、适用法律或衡平法给予的任何其他权利或补救措施之外。15.2.2如果房东终止本租约，房东可向租客追回所有基本租金和本合同项下截至终止之日应计的所有其他金额；重新出租整个或任何部分房产的费用，包括但不限于经纪费和/或房东产生的租赁佣金。, 移走和存放租户或任何其他租户的财产，修理、改建、改建或以其他方式将房屋恢复到新租户可接受的状态的费用，以及房东为寻求其 补救措施而产生的所有合理费用，包括合理的律师费和法庭费用；以及在考虑到可接受的 租客和其他影响租赁的市场条件下，租客在本租约终止后的一段时间内应向业主支付的基本租金当时的现值和本租约项下 租客应支付给业主的其他金额的差额，从终止之日起至本租约所述的到期日计算，超过租客 在该期间通过重新出租物业而合理预期收回的任何净额的现值。该现值应按相当于终止之日90天期美国国库券利率的贴现率计算。房东有责任通过作出商业上合理的努力来重新出租租约来减轻损害。15.2.3如果房东终止了租客的占有权(但不是本租约)，房东有责任通过在商业上合理的努力，为房客的账户以令房东满意的租金和条款重新出租房屋，以减轻损害。为进行此类重新出租，房东有权在房东认为合理必要或适宜的情况下对房产进行任何修缮、更改、改动或增加，费用和费用由租户自理。如果房屋不被重新出租, 然后，承租人应向房东支付一笔损害赔偿金，金额为本租约为该期间或多个期间保留的租金，加上收回房屋的费用(包括律师费和诉讼费用)、未付的基本租金和本合同项下应计的其他金额，按 24 |
| Ex-10.6 24/64 收回时间，以及房东重新出租房屋的任何尝试所产生的费用。如果该房产被转租，且不能从转租中获得足够的资金(首先扣除未支付的基本租金和在转租时根据本合同应计的其他金额，以供房东保留)、收回占有权的成本(包括律师费和诉讼费用)、维修、更换、改建和增加的所有费用和费用，转租的费用(包括但不限于经纪费和租赁佣金)和收取租金的费用(br})，以满足本租约规定的租金，则承租人应立即满足并支付任何该等 不足之处。房东应支付的任何此类款项应按要求随时支付，租客同意房东可提起诉讼，以追回不时到期的任何款项。尽管有任何不终止的转租行为，房东仍可在此后的任何时间以书面形式选择终止本租约。15.2.4如果房东选择纠正租客的违约行为，房东可根据房东的选择进入并纠正该租约，而不以任何方式被视为非法侵入。, 驱逐或强行进入和扣留，不会对由此造成的租户业务的任何损害或中断承担任何责任，租户同意向房东支付相当于房东因履行租户在本租约项下的义务而可能产生的任何费用的105%(105%)的金额。15.2.5房东行使本合同项下授予或以其他方式获得的任何一(1)项或多项补救措施，不应被视为接受房东交出房产和/或房东终止本租约，无论是通过协议还是法律的实施。不言而喻，这种退还和/或终止只能通过业主和租客的书面协议才能生效。与 相反的任何法律、惯例或习惯，房东应始终有权严格按照本租约的条款执行本租约的条款； 房东在任何时候未能严格按照本租约执行其在本租约项下的权利，不得被解释为以任何方式或以违反本租约的特定条款、条款和契诺的方式创造了 习俗，或对其进行了修改。租客和房东还同意，房东根据本租约或在法律或衡平法上执行其权利的忍耐或放弃，不应视为放弃房东在任何后续违约中执行其一(1)或多项权利的权利。房东在知道违反本合同任何条款的情况下收到租金或其他付款，不应被视为放弃该违约行为，除非房东以书面形式明示并经房东签字，否则房东对本租约任何条款的放弃不应被视为已作出。在法律允许的最大程度上, 承租人放弃任何法规规定的房东打算重新入住 的通知，或为此提起法律诉讼，也放弃因判决或任何法院或法官的授权而被剥夺的所有赎回权。本租赁中使用的术语“进入”、 “重新进入”、“进入”或“重新进入” 不限于其技术法律含义。任何房产的重新出租应符合房东自行决定的条款和条件(包括但不限于不同于剩余期限的条款、租金优惠、房产的改建和维修、将不到整个房产的租赁给任何租户，以及在重新出租房产之前租赁项目的任何或所有其他部分)。 25 |
| Ex10.6 25/64 15.2.6当本租约及其期限或其任何延期因租户违约事件而终止时， 房东向租户提供额外五(5)个工作日的通知和补救期限，或者当租期或其任何延期到期时，租户特此授权宾夕法尼亚州联邦记录法院的任何律师代表租户和任何通过租户、通过租户或租户提出索赔的人出庭，并承认对所有各方不利的判决，并对房东有利。驱逐和收回房产，本租约或其真实、正确的副本即为充分有效的担保。在记录任何此类判决后，可在不另行通知租户和不进行 听证的情况下就该判决发出占有令状。如果在诉讼开始后，由于任何原因，房屋的所有权仍在承租人手中或归还给承租人，则房东有权对同样的违约事件以及随后发生的任何违约事件或本租约或承租人的占有权终止时，再次认罪，如本文所述。本租约或其真实、正确的副本应为有效且充分的凭证。 代表承租人的首字母缩写：/s/15.2.7上述认罪判决书将继续完全有效，不受本租约或业主与租客之间的其他协议的修订影响，即使任何此类修订或其他协议增加了承租人的义务或扩大了房屋的面积。 15.2.8承租人明确和绝对知情并明确放弃和释放(I)任何权利，包括但不限于，根据任何适用的法规, 该租户可能必须在房东开始收回房产之前收到 迁出通知，以及(Ii)与输入任何此类判决或签发任何一个或多个问题令状有关的任何程序性错误 。代表租户草签：/s/15.2.9 房东违约 如果房东未能在租客书面通知违约后三十(30)天内履行或遵守本租约中包含的任何条款、契诺或条件，或由于违约的性质而需要 超过三十(30)天的时间，如果房东在接到租户的书面通知后仍未开始纠正违约，并在此后努力进行补救直至完成，则该不履行应构成房东在本租约项下的违约。如果房东在本合同项下违约，承租人应享有法律上或衡平法上的所有权利。 16.转让和转租16.1 转让和转租 未经房东事先书面批准，承租人不得转让、转租、许可或以其他方式转让(转让)房屋或其任何部分，无论是自愿或非自愿的或通过法律实施的，不得无理扣留或附加条件；但承租人同意房东应合理地 26 |
| 如果(A)建议的转租人、受让人或受让人的财务状况不能令房东满意，但如果建议的转租人、受让人或受让人的财务状况在实质上与租客、受让人或受让人在生效日期时的财务状况相同或好于承租人，则此种财务状况应视为令人满意，(B)转租人、受让人、或受让人希望将房产内的用途改变为与允许用途有实质性差异的用途，或(C)转租人、受让人或受让人是政府、受让人或受让人，或任何可以以主权豁免或外交豁免为由为任何诉讼或诉讼辩护的一方。 尽管本租约其他地方有任何相反规定，但未经房东书面批准或以其他方式，但经租户书面通知房东，承租人有绝对权利转让，转租或以其他方式将其在本租赁中的全部或部分权益转让给(I)承租人的母公司或经营子公司，(Ii)承租人母公司的子公司，(Iii)承租人可能与之合并的公司或其他实体，或(Iv)承租人向其出售其全部或基本上所有资产的任何实体，只要交易完成后，受让人或再承租人实体，有形净值(不包括商誉)等于或大于承租人或担保人在本租赁生效之日的净值，且受让人或分租人对房屋的使用与许可用途一致。如果承租人希望进行转让， 承租人应事先书面通知房东，并提供与转让相关的所有相关文件和协议的副本，包括但不限于, 任何建议的受让人、转租人或受让人的财务报表，至少在转让预期生效日期 前四十五(45)天。无论转让是否完成或批准，承租人都应向房东支付审查此类文件所产生的合理律师费和财务咨询费。如果房东未能以书面形式通知租客，房东应在收到此类通知及所有相关文件和协议后三十(30)天内，以书面形式通知租户房东批准或不批准提议的转让。房东应被视为已批准这种转让。本租约不得因法律的实施而转让。任何违反本合同规定的转让或转租均属无效，并构成违约事件 。如果发生本合同项下的任何转让(包括未经房东同意允许的任何转让)，承租人和担保人仍应承担本租赁条款下的全部责任。 16.2如果承租人要求同意转让，并且此类转让的期限基本上为剩余期限，则房东可以选择终止本租赁(或在部分转租的情况下，在上一款规定的三十(30)天审查期内，通过书面通知承租人终止本租约)；但是，如果房东按本款规定选择终止本租赁，承租人有权在收到房东终止通知后十(10)日内通过向房东提供书面解除通知来撤销转让请求。, 在这种情况下，终止通知 对于该提议的转让无效。如果承租人收到的租金或任何此类转让的其他对价超过租金，或如果房屋的一部分转租超过公平分配给该部分的租金，则在适当调整以确保适当考虑本协议规定的所有其他付款后，承租人应向房东支付租金或其他对价与本协议所要求的租金之间的差额的60%(60%)，在承租人收回其实际和合理的律师费后， 佣金和改善津贴或改善费用直接与该转让或转租有关。承租人 应继续承担主体责任 27 |
| Ex-10.6 27/64 而不是以担保人或担保人的身份，就好像没有进行转让一样。除非已向业主交付转让文书的副本，而转让文书中的受让人同意与租客 共同及各别负责支付物业租金，并履行本租约于转让当日或之后产生的所有条款及规定，否则任何许可转让均不会生效。未经房东事先书面同意，承租人不得附带转让、抵押、质押、质押或以其他方式妨碍本租约或承租人在本租约项下的任何权利，房东有权自行决定不予同意。17.禁止反言、代理和从属禁止反言。在房东提出书面要求后十(10)天内，承租人应向任何建议的贷款人、土地承租人、买方或房东提交一份正式签署的禁止反言证书(如果任何贷款人或房东要求，则予以确认)，格式为附件G，或任何该等贷款人可接受的其他格式，该格式可包括附件G中的部分或全部规定，应理解为承租人应且有权就该禁止反言证书中所述的每一陈述真实无误。承租人如未能在上述期限内提交上述声明，即构成对承租人的结论：(1)本租约完全有效，除房东代表外，未作任何修改；(2)房东的履约没有未纠正的缺陷，承租人无权抵销。, 反索赔或扣除本合同项下的租金；且已预付不超过一个月的基本租金。如果任何融资人要求修改本租约 (但在房产描述、期限、允许用途、租金或将对租客权利产生重大、实质性或不利影响的情况下)，房东应就此向租户发出书面通知，该通知应附有包含此类修订的《租约补充条款》。承租人应在收到房东通知后十(10)天内签署并向房东交付投标的租赁补充文件。 在承租人提出书面请求后十(10)天内，房东应以任何建议的贷款人、购房人或租客可接受的形式交付一份正式签署的禁止反言证书(如果租客提出要求，还应予以确认)，不言而喻，房东应且有权对该禁止反言证书中所述的每一陈述进行真实的 。本租约将无条件地并在任何时候继续受制于所有土地租契、总租约以及现在或今后影响物业或项目或业主于其中的权益(包括任何修改、续期或延期及所有修订)的所有按揭及信托契据，而租户无须签署其他文书以实现该等 从属关系。如有要求，承租人应在房东提出要求后十(10)天内签署并向房东交付任何合理需要的文件，以进一步实施本段的规定，包括以适用贷款人要求的形式签订从属关系、互不干扰和委托协议(SNDA)。即使本租约中有任何相反的规定, (1)第18.7条规定的佣金义务对任何房东的贷款人或持有物业抵押或其他担保权益的任何一方不具约束力，也不会对其强制执行；及(2)此类佣金义务无条件从属于物业的任何按揭或其他担保权益的留置权，而根据本租约以其他方式支付的任何佣金，在发生 28 事件后不得到期或支付。 |
| Ex-10.6 28/64 在任何此类抵押或其他担保权益下违约。尽管本第17.2条有任何相反规定，任何该等按揭的持有人可在任何时间以书面通知承租人的方式，将其按揭从属于本租赁，而无须征得承租人的同意，因此，本租赁应被视为优先于该按揭，而不论其各自的签立、交付或记录日期，在此情况下，该持有人 应就本租赁享有与本租赁相同的权利，犹如本租赁是在该 抵押签立、交付和记录之前签立并已转让给该持有人一样。尽管本协议有任何相反规定，房东应尽商业上合理的努力，从现有的和任何未来的抵押权人和/或任何现有的土地出租人那里获得一份商业上合理的不干扰协议，同意该等土地出租人或抵押权人的标准格式，大意是只要承租人在任何适用的通知和补救期限之后不违约。, 承租人在本合同项下的入住率不得受到影响。在任何情况下，承租人对其在本协议项下权利的从属义务不得以收到此类协议为条件。17.3 委托 。承租人特此同意，承租人将承认为本租约下的房东，并在该土地或建筑物上的任何按揭或信托契据被止赎时，或在签署任何与该信托契据有关的代替止赎的契据时，授权任何继承房东对受本租约管辖的土地和建筑物的 权益的人。承租人应在本租赁期限内支付根据本租赁条款支付的所有租金。承租人的委托书应是有效的和自我运作的，而无需在业主贷款人继承业主在本租赁中的权益后立即签署任何进一步的文书，并就此向承租人发出书面通知 。如果承租人提出要求，承租人应签署并交付一份或多份文书，以确认本租约的转让；但条件是，任何受益人或 利益继承人都不受超过一个(1)个月的基础租金预付款的约束，或在未经受益人明确书面同意的情况下对本租赁进行的任何 修订或修改。房东贷款人不对租户因房东在本租约项下的任何作为或不作为而可能产生的任何抵销或抗辩承担责任，也不对房客根据本租约向房东支付的任何款项以及押金、预付租金或其他款项的退还承担责任，除非该等款项实际由房东交付给房东贷款人。如果房东的贷款人, 承继房东在本租约项下的权益后，应有义务履行房东在本租约项下的契诺，当房东的贷款人再次转让房东的权益时，所有该等义务应终止于房东的lender. 18. MISCELLANEOUS18.1 General 18.1.1 Entire协议。本租约、附录、展品和附表列出了房东和承租人之间关于该房产的所有协议；除上文所述外，没有任何口头或书面协议。18.1.2 关键时刻 时间是这份租约的关键。就本协议的所有目的而言，“营业日”应定义为除星期六、星期日或适用法律授权在宾夕法尼亚州费城关闭商业银行的其他日子外的任何日子。 29 |
| Ex-10.6 29/64 18.1.3 律师费陪审团审判豁免 。在与本租赁有关的任何纠纷中，或在任何一方为执行其在本租赁项下的权利而对另一方提起的诉讼或诉讼中，非胜诉一方应支付胜诉一方发生的所有费用，包括合理的律师费和费用。在任何最终判决中作出的任何判决或命令都应包含一项具体规定，规定收回所有费用和诉讼费用，包括执行、完善和执行该判决所产生的合理律师费(统称为 费用)。就本款而言，费用应包括但不限于：(1)判决后动议、(2)藐视法庭诉讼、(3)扣押、征用、债务人和第三方审查、(4)证据开示所产生的律师费、费用和开支。双方还特此在法律允许的最大范围内放弃在因本条款引起或与本条款相关的任何诉讼中由陪审团进行审判的权利。18.1.4 可分割性 。如果本租约的任何条款或任何此类条款的适用应被具有管辖权的法院裁定为在任何程度上无效、无效或不可执行，则本租约的其余条款及其应用将保持完全的效力和效力，不受影响、损害或无效。 18.1.5 法律 。本租约应根据房屋所在州的法律进行解释和执行。 18.1.6 没有选择 。将本租约提交给承租人以供审查或谈判，并不构成租赁、要约租赁、预订或选择房屋的权利。, 本文件仅在业主和承租人签署和交付本文件时生效和具有约束力。18.1.7 继承人和受让人。本租赁对房东和承租人的继承人和受让人的利益具有约束力，并符合第16条的规定。 第三方受益人 。本合同的任何内容均无意创建任何第三方受益人。 18.1.9 租赁备忘录 。承租人不得记录本租赁或本合同的简写备忘录。 18.1.10 代理、合伙或合资企业 。本协议所载任何内容或本协议各方的任何行为均不得被本协议双方或任何第三方视为或解释为建立本协议双方的委托代理关系、合伙关系或合资关系，或房东与承租人合并关系以外的任何关系。租户自愿或以其他方式交出本租约，或相互取消本租约，或地主终止本租约，均不构成合并，并应由房东选择终止所有或任何现有的转租合同，或根据房东的选择，将任何或全部转租合同转让给房东。 30 |
| 例如-10.6 30/64 18.1.12 标题 。插入章节标题只是为了方便起见，并不是为了定义或限制其中包含的任何条款的范围。18.1.13 安全措施 。承租人特此承认，房东没有义务提供警卫服务或其他任何安全措施。承租人承担保护房屋、承租人和任何承租方及其各自财产不受第三方或其他方面影响的所有责任。18.1.14 保密 。本租赁的经济条款应被视为保密信息，并应由双方 视为保密信息。未经另一方事先书面批准(电子邮件批准即可)，任何一方不得就本租赁的事实发表新闻稿或其他类似的公开声明。 18.1.15 房东的留置权/担保权益。故意放弃。18.1.16 生存 。租户在本租约项下的所有义务，在期限届满或提前终止时仍未完全履行 ，在期限届满或提前终止后继续有效。18.1.17 签字 。承租人希望安装在建筑物或建筑物外部以及在公共视线或走廊中可见的所有标志和图形(无论位于建筑物内部或外部)应事先获得业主的书面批准(不得无理扣留或限制)，并应遵守CC&R、规章制度和 任何适用的政府法律、法规和条例，并符合业主的标牌计划(如果有)。承租人应自行承担费用和费用，拆除由或代表以下公司安装的所有标志, 租户应在本租约终止前进行安装和拆除，安装和拆除应以避免伤害或污损房屋的方式进行。根据第18.9.2节的规定，承租人应修复任何损坏、伤害或污损，包括但不限于此类安装或拆卸造成的变色。18.1.18 免责声明。对于因此而采取行动的任何遗漏，并不意味着放弃对本合同项下的任何违约或违约行为，无论有任何习俗和惯例或交易过程。任何一方对本租赁项下任何条款的放弃均无效，除非双方以书面形式并由该方签署。除放弃书中规定的违约外，任何弃权均不影响任何违约，且该豁免仅在放弃书中规定的时间和范围内有效。放弃任何契约不得解释为放弃任何后续违反契约的行为。18.2 财务报表 承租人应在提出要求后十(10)个工作日内向任何贷款人、建筑物、土地和/或项目的任何购买者、业主或其附属公司或物业经理提供有效、准确、经审计的 租户、担保人和租户及担保人的业务财务报表和租户、担保人和租客的财务报表，以及 担保人在本财务报表年度前三(3)年每年各自的业务，是根据公认会计原则编制的 由租户和担保人的一名管理人员始终如一地应用和认证的 31 |
| 前10.6 31/64 担保人真实无误。承租人还应在上述十(Br)(10)个营业日 期间内提供或安排担保人提供业主、建筑物、土地和/或项目的任何购买者或上述任何贷款人可能合理要求的其他财务信息或纳税申报表。承租人特此授权房东随时获取一(1)份或多份关于承租人和/或担保人的信用报告，并应 执行房东可能合理要求的进一步授权以获得信用报告。18.3 责任限制 。房东在本租约项下的义务不是个人合伙人、成员、经理、董事、高级管理人员、受托人、投资经理、股东、代理人或房东雇员的个人义务。承租人在本租赁下的义务 不是承租人的个人合伙人、成员、经理、董事、高级管理人员、受托人、投资经理、股东、代理人或 雇员的个人义务。承租人应仅关注业主在土地和房产中的权益，以偿还业主的任何责任，不得查看业主的其他资产，也不得向业主的个人合伙人、成员、经理、董事、高级管理人员、受托人、投资经理、股东、代理人或员工的资产寻求追索。当房东转让其权益时，自转让之日起，房东将自动免除其在本租约项下的进一步履行义务，并免除本租约项下的所有其他责任和费用，房东权益的受让人应自转让之日起承担房东在本租约项下的所有责任和义务。房东和租客在任何情况下都不对对方承担相应的或惩罚性的损害赔偿责任；, 但是，上述限制不适用于因承租人未能履行第1.2、8、12、13、18.5、18.7条规定的义务或违反本协议所述陈述和保证而产生的承租人责任。18.4 通知 本合同规定的所有通知应以书面形式邮寄，邮资预付，邮寄方式为挂号信或挂号信、要求的回执，或以个人或快递方式(如联邦快递、UPS或类似的快递服务)送达房东的地址和租户的地址，或寄往房东或房客在向另一方发出的书面通知中指定的其他地点。在下午5点之前，美国邮政服务、快递员或公认的投递服务首次尝试投递时，应视为已送达通知。任何工作日的中心时间，如果在下午5点之后中部时间，下一个营业日。 18.5 经纪佣金 。承租人向房东保证，承租人与房东或与此交易有关的房产的唯一联系是直接与基本租赁信息中指定的房东、房东经纪人和租户经纪人联系，任何其他经纪人或寻找人都不能根据索赔人和租客之间的联系要求获得佣金或寻找人费用的权利。房东的贷款人不对本租赁项下支付的任何佣金承担责任或责任。除上述规定外，承租人同意赔偿房东，使其不受任何索赔或责任的损害，包括合理的律师费，该索赔或责任与任何人基于任何陈述、陈述或协议，或通过或通过索赔而提出的房地产经纪人佣金、发现费或其他赔偿有关。, 租户。 18.6 授权 。承租人声明并保证，自开业日期起，承租人将有资格在物业所在的州开展业务，实体拥有签订本租约的完全权利和授权，并且代表实体签署的所有人员已通过适当的行动获得 授权这样做。如果房东提出要求，承租人同意在交付本租约的同时向房东提交公司决议、合作伙伴适当授权的证明、律师意见或房东合理接受的其他适当文件，证明租户有权签订本租约。 32 |
| Ex-10.6 32/64 18.7 等待；Surrender.18.7.1 等待 。如果承租人在本租赁期满或提前终止后继续持有该物业或其任何部分，则该等继续持有应由业主选择构成按月租赁，租金相当于紧接该继续持有之前的租金的125%(125%)，否则应遵守本租赁的所有其他条款和条件。本节不应被解释为房东允许租客继续持有，房东有权在租客继续持有房产后的任何时间立即终止租客对该房产的继续占有。除上文明确规定外，房东在期满或终止后接受租金不应构成本租赁的续签或租期的延长。如果承租人在本租约期满或更早终止时未能交还房产，承租人应对任何和所有损害负责，并特此赔偿房东，使其不会因承租人未能交出房产而造成或因此而承担任何损失或责任，包括但不限于，必须向本租约期满或提前终止后占用房产的租户或未来租客支付的任何金额，以及任何相关的 律师费和经纪佣金。 18.7.2 退还。在本租约期满或提前终止时或之前，承租人应按照本租约附件附件H中规定的迁出程序，在扫帚清洁的情况下，将房屋连同所有钥匙和安全代码交还给房东，并保持与收到时一样的良好状态，但普通磨损和火灾或伤亡造成的损坏除外, 此类义务明确包括： 根据第10.2节修复任何损坏的房屋并恢复其状况。因承租人未能根据本租约进行要求承租人进行的维护、维修或更换而存在的情况不应被视为“合理的损耗”。承租人还应移走承租人的所有财产，并修复因安装或拆除承租人的财产或以任何与交出房产有关的任何方式对房屋和项目造成的所有损坏。此类维修或修复应包括但不限于维修、修补和填充楼层、墙壁、屋顶上的所有洞口以及房屋内外的其他改进，屋顶的所有穿透处应重新密封至防水状态。在任何情况下，承租人不得从建筑物内拆除任何机械或电气系统或建筑物内任何系统的任何线路或任何其他方面，除非业主以书面形式明确允许拆除。如果承租人由一个以上的人组成，则所有这些人的义务应是连带的。承租人在本合同项下执行的每一项规定均应被视为一种契约和一种条件。 33 |
| 前-10.6 33/64 18.10 同意 。除本租约另有规定外，房东因考虑或回应房东的要求而产生的实际合理成本和支出(包括但不限于建筑师、律师、工程师和其他咨询费)，包括但不限于同意转让或危险材料的存在或使用，应由租户在收到 发票和相关证明文件后支付。本租赁中使用的“不可抗力”是指由于房东或租户无法合理控制的原因造成的延误，包括但不限于因对项目任何部分拥有管辖权的任何私人方或政府机构的任何行动、不作为、命令、裁决、暂停、法规、法规、条件或其他决定、预计将在项目上进行的建设或任何用途造成的延误，或因检查或发放私人方批准或政府机构许可的延误，或因火灾、洪水、 恶劣天气、罢工、停工或其他劳工或工业骚乱、无法通过正常来源获得材料、用品或劳动力、地震或其他自然灾害，或房东或租户、其任何承包商或其他代表无法合理控制的任何原因(不包括财务能力)，无论是否与上述任何原因类似。18.12 抵押权保护 承租人同意通过挂号信或挂号信或国家认可的隔夜递送服务，向房屋或项目担保的任何抵押或信托契约的任何持有人提供, 租客在交付房东的同时向房东送达的任何违约通知的副本，但在该通知之前，租客已被书面通知(通过向租客送达租金和租赁转让副本或其他方式)该抵押或信托契据持有人的地址。承租人还同意，如果房东在向房东发出通知后三十(30)天内未能纠正违约(或者如果违约在该时间内无法治愈或纠正，则 如果房东已在三十(30)天内开始采取补救措施或采取必要的补救措施或 步骤来补救或纠正违约)，则任何抵押或信托契约的持有人应有额外三十(30)天的时间来治愈或纠正违约(或如果违约无法在该时间内治愈或纠正，如果任何抵押贷款或信托契约的持有人已在该三十(30)天内开始，并正在努力寻求补救措施或采取必要的步骤来补救或纠正该违约行为，则可获得可能需要的额外时间)。尽管有上述规定，在任何情况下，任何抵押或信托契约的持有人均无义务纠正地主的任何违约。18.13 OFAC 承租人特此声明并保证，据其所知，承租人不是，也不是(1)总裁行政命令或美国财政部外国资产管制办公室(“OFAC”)公布的行政命令所建立的任何制裁计划的目标；(2)总裁或OFAC根据《与敌贸易法》(《美国最高法院判例汇编》第50编)第(2)款指定的制裁计划。§5，《国际紧急经济权力法》, 《美国法典》第50编第1701-06条、《爱国者法》、《公共法》第107-56号、《13224号行政命令》(2001年9月23日)或根据这些法规发布的总裁的任何行政命令；或(3)外国资产管制处公布的下列名单上的名字：“特别指定国民和被封锁人员名单”。如果上述陈述在合同期限内的任何时间都不属实，违约事件将被视为已经发生，无需通知租户。 34 |
| 前-10.6 34/64 18.14 房东使用屋顶 。房东保留以任何不会对租户使用房屋造成实质性干扰的方式使用屋顶表面的权利，包括但不限于安装电信设备、太阳能设备或任何其他用途；但前提是任何此类安装不得对租户在房屋内的正常运行造成重大不利影响。在租期内，租户应独占房屋内不时存在的停车区。承租人同意不加重停车设施的负担，并同意与房东合作使用停车设施。房东不负责针对任何第三方强制执行租户的停车权。18.17 对应；电子签名 。本租约可签署副本，每份副本在签署时应被视为原件，所有副本均应被视为一份相同的文书。房东和租客各自(1)已同意在适当情况下允许不时使用传真、电子邮件或其他电子签名，以加快本租赁计划的交易， (2) 打算受其各自的传真电子邮件或其他电子签名的约束，(3)意识到对方将依赖于传真、电子邮件或其他电子传输的签名，以及(4)承认此类信赖，并基于签名仅通过传真、电子邮件或电子传输发送这一事实，放弃对本租约和影响本租约预期交易的文件的执行的任何抗辩。[页面的其余部分故意留空] 35 |
| 特此证明，自特拉华州有限责任公司above. “Landlord” “Tenant”CHRIN-CARSON Development，LLC，Lulu‘s Fashion Lounge Holdings，Inc. 一家特拉华州公司By： /s/Todd L.Burnight by： /s/Crystal LandSemName： Todd L.Burnight 名称： Crystal LandSemits： 资深副总裁总裁 its： CFO by： /John W.Hawkinson 姓名： John W.Hawkinson ITS： 资深副总裁总裁 [要租用的签名页] |
| Ex-10.6 36/64 增编1 续期选项 尽管租约中有任何相反规定，承租人应有一(1)个选项按以下条款和条件续订(“续期选项”)： (A)前提是自业主收到续约通知之日(定义如下)和续约开始日期(定义如下)，(I)承租人是本文中最初提到的租户，(Ii)租户实际占用了租约项下最初出租的物业的至少75%以及增加的任何空间(前提是租户承认根据本租约行使任何续期选择权应 受租户租用建筑物100%的约束)，以及(Iii)不存在违约情况，则承租人有权将租期延长六十(60)个月(“续约期限”)，从期限届满的次日(“续约开始日期”)开始。承租人应向房东发出书面通知(“续约通知”)，说明其根据本合同条款选择续订租期至少九(Br)(9) 个月，但不得超过十二(12)个月。租户在续期期间应向业主支付的基本租金应为项目附近不可比空间的当时市场租金，并考虑到租约规模、续期期限、市场升级和租户的信用 。基本租金不得因房东不必为该房产寻找新租户(包括但不限于经纪佣金、改善费用)而节省的任何成本或支出而降低, 租金优惠或在任何空置期损失租金收入 )。尽管本合同有任何其他相反的规定，在任何情况下，续约期限内的基本租金不得低于适用于期限最后一年的基本租金。 (C)房东收到续约通知后，应立即(但不迟于收到续约通知后十五(15)天)通知租户其确定续约期限的基本租金，承租人应在收到房东通知后十(10)天内将反对意见以书面形式通知房东。如未能在十(10)日内作出回应，即表示承租人接受该等基本租金。如果承租人以书面形式提出反对意见。房东和租客应在房东收到租客反对通知后十五(15)天内开始谈判，试图就基本租金达成一致。如果(I)承租人以书面形式拒绝了该等基本租金，或(Ii)在承租人提出反对后，双方不能就该十五(15)天期限结束时或之前的基本租金达成一致，双方均本着善意行事，但没有任何义务同意，则承租人应被视为撤回了对续订选择权的行使，租约应根据其条款到期或终止，除非承租人或 房东援引以下规定的评估程序来确定续约期限的基本租金。如果任何一方在经历上述流程后提出评估请求，则房东和租户应立即指定在宾夕法尼亚州联邦获得许可并在利哈伊谷工业房地产市场拥有至少8年经验的双方均可接受的商业房地产经纪人，在未来30天内建立新的现行市场基础租金, 并以与上文(B)(二)项一致的方式。任何 相关费用将在双方之间平均分摊。 附录1 |
| (D)基本租金的确定不会减少承租人支付或偿还房东经营费用、房地产税和评估以及租约中规定的任何其他应偿还或收费项目的义务，承租人应在续约期限内就该等项目向房东偿还和支付。 (E)除上文确定的续期期间的基本租金外，租户在续期期间占用房产的条款和条件应与紧接续期期满前有效的条款和条件相同；但是，除非房东和租客另有书面协议，否则承租人无权获得任何津贴、积分或减免，或任何扩大、合同、续订、终止或延长租约的选择权。 (F)如果承租人没有在上述期限内发出续约通知，续订选择权将自动终止。发出续期通知的关键是时间。 (G)房东在续期期间没有义务整修或以其他方式改善房屋。物业应在续约开始之日按原样提交。(H)如果租约是续期的，则在根据本附录的条款确定基本租金后，业主应立即准备和承租人签署一份租约修正案，限制租期的延长和适用的其他条款。(I)如果承租人根据本附录行使其延长租约期限的权利，且双方签署了修订，则本租约中使用的“期限”一词应在切实可行的情况下解释为包括, 续订期限，但如上文(E)项所规定者除外。 增编12 |
| Ex-10.6 38/64 增编2 租户改善津贴 1.房东应向租户提供不超过45万美元(45万美元)的租户改善津贴(“TI.津贴”)。承租人对房屋的所有改善(包括相关的设计、工程、平面图检查和许可费) 在建造之前应经房东和租户相互批准。承租人将直接与其选择的合格、有执照的承包商签订合同，根据建筑标准材料和规范建造改建。承租人将向房东提供发票、留置权解除以及承租人确认承租人已支付标的发票且标的改进已完成 。房东收到上述信息后，房东将向租客补偿与这些修改相关的发票，金额最高可达450,000美元。承租人必须在2019年10月31日之前完成与TI.津贴相关的所有工作，才有资格享受TI.津贴。 2. 照明-如果承租人要求的仓库照明比当前计划的多，承租人可以要求增加仓库照明设备的数量 房东的建造商将完成工程，从承租人改善津贴中扣除。 附录2 |
| Ex-10.6 39/64 附录3 本租赁担保(“ 担保”)附属于日期为2018年12月的特定标准商业租赁(“ 租赁”)，该租赁是作为业主的克莱恩-卡森发展有限公司和作为承租人的Lulu的时尚休息室控股公司之间的租赁物业，通常称为宾夕法尼亚州帕尔默镇霍洛路2505号，邮编18045。本保证中使用的术语应具有与本租赁中所述相同的定义 ，但此处的定义除外。为了促使房东与租户签订租约，特拉华州有限合伙企业Lulu‘s Holdings，L.P.已同意签署本担保并将其交付给房东。担保人确认，如果担保人不履行本担保书并将本担保书交付给地主，业主将不会签订本租约。考虑到房东签署租约，并作为房东签订租约的实质性诱因，担保人在此不可撤销地、无条件地、共同和个别地保证：(A)支付租客根据租约应向房东支付的所有租金和其他款项，以及通过协议或行为过程对其进行的任何修订或修改；(B)履行租户作出的所有契约、陈述和担保以及租户根据租约应履行的所有义务，以及通过协议或行为过程对其进行的任何修订或 修改。以及(C)向符合租赁 第7.05(C) 节(统称为“租赁义务”)要求的保险公司支付 第7.05(C)节所规定的所有保险金额。租赁义务的支付和履行应按照所有条款进行, 租约中规定的契诺和条件， 不扣除、抵销、反索赔或任何性质的借口(除非其中另有明确规定)，也不考虑租约或其任何部分的可执行性或有效性，或承租人的任何残疾。不言而喻，房东可在不损害本担保的情况下，将承租人的付款用于租赁义务或承租人欠房东的其他债务，其金额和顺序由房东完全酌情决定。担保人在本合同项下向房东支付的任何款项，不得使担保人被定性为房东的债权人。房东可在租赁期限内的任何时间实施下列任何行为，无需通知担保人或征得担保人同意，且不以任何方式免除、影响或损害担保人在本担保下的任何义务或责任：(A)通过协议或行为过程变更、修改或修订租赁，(B)延长或续签租赁，(C)转让或以其他方式转让其在租赁、土地或本担保中的权益，(D)同意转让租客的权益或任何未来租客的权益，(E)免除一名或多名担保人，或修订或修改有关任何担保人的任何担保，而不免除或免除担保人在本担保下的义务或法律责任，(F)接受及持有本担保的付款保证，并交换、强制执行、豁免及免除任何该等保证，(G)按业主认为适当而运用该等保证及指示出售该等保证的次序或方式，和 (H) 通过司法或非司法销售取消任何此类担保的赎回权，而不以任何方式影响或损害本担保项下担保人的责任。, 除非债务已经偿还。 增编3 |
| Ex-10.6 40/64 3.租户的默认设置 。本保证是付款和履约的保证，而不是托收的保证。承租人违反或违约时，房东可以立即向承租人和/或担保人提起诉讼，根据本担保、租约、法律或衡平法，向承租人或担保人执行业主的任何权利或补救措施，而无需通知或要求承租人或担保人。本担保不得因业主未能或延迟执行其在租赁、本担保、法律或衡平法项下的任何权利或补救措施而被解除、修改或影响。4.担保人的豁免 。担保人特此放弃：(A)提交、要求付款和抗议租赁项下的 不履行， (B) 任何类型的通知，包括但不限于接受本担保的通知、抗议、提示、付款要求、违约、不付款、租户对房东产生或产生的新的或额外的义务，(C)要求房东强制执行其在租赁项下的权利或针对租户或其他任何担保人的补救措施的任何权利，(D)要求房东针对租客或任何其他个人或实体持有的任何担保进行诉讼的任何权利，(E)任何代位权，以及(F)因没有、损害或丧失任何 补偿或代位权或担保人针对房东或任何此类担保的其他权利或补救而产生的任何抗辩，无论是由于房东的选择 ，或其他原因。由租客支付的任何部分或其他情况，而该情况对租客的诉讼时效有影响, 应适用于担保人的诉讼时效。5.独立而明确的义务 。担保人承认并同意，担保人在本担保项下对房东的义务与租户在租赁项下对房东的义务是分开的。以下任何事件的发生不应对担保人根据本协议对房东承担的义务产生任何影响，每个义务应继续完全有效或有效，如同该事件没有发生一样：(A)承租人根据现在制定或随后修订或取代的联邦破产法或任何其他适用的联邦或州破产、破产或其他类似法律(统称为破产法)启动自愿案件，(B)承租人同意任命接管人、清盘人或由其接管财产，承租人的受让人、受托人、保管人、扣押人或类似的官员，或(Br)承租人财产的任何重要部分；(C)承租人为债权人的利益而进行的任何转让；(D)承租人在此类债务到期时普遍未能偿还债务；(E)承租人为推进上述任何一项而采取公司行动；或(F)根据破产法对任何非自愿案件中的租客具有管辖权的法院，或为租客或其财产的任何主要部分指定接管人、清盘人、受让人、托管人、受托人、扣押人(或类似的官员)，作出判令或命令给予济助。, 或命令将其任何事务清盘或清盘，并继续执行任何此类法令或命令，且该等法令或命令的有效期为连续六十(60)天。本担保项下担保人的责任不会也不应受到根据任何法院命令或为解决任何破产、重组、安排、暂停或其他联邦或州债务人救济程序中的任何纠纷、争议或诉讼而要求房东偿还租客的租赁合同项下向房东支付的任何款项的影响或损害。如果在任何该等诉讼期间，租户或任何受托人承担租约，或其后由租户或任何受托人将租约转让给第三方，则本担保对租户、任何该等受托人或任何该等第三方全面履行租约项下的义务保持十足效力。如果租赁在任何此类诉讼期间终止或被拒绝，或如果本 附录32(A)至(F)项所述的任何事件 |
| 如房东与担保人之间发生第5段，房东有权加速承租人在租约项下的所有义务，以及担保人在本担保书项下的义务。在这种情况下，担保人对房东的所有此类债务应立即到期并支付。 担保人放弃因承租人的任何残疾或其他抗辩或因任何原因终止对租户的责任而产生的任何抗辩。担保人对承租人的所有现有和未来预付款，以及承租人对担保人的所有现有和未来债务，应从属于租赁和本担保项下欠房东的所有债务。本担保对担保人的个人代表、继承人和受让人具有约束力，即使本担保书或租赁中其他地方有任何相反规定，担保人在未经房东书面批准或其他情况下，但在担保人书面通知房东的情况下，有绝对权利将其在本担保书中的义务和权益转让给(I)担保人可能与之合并的公司或其他实体，或(Ii)担保人在交易完成后向其出售其全部或基本上所有资产的任何实体，只要该受让人实体 。在本租赁生效之日，其有形净值(不包括商誉)等于或大于担保人的净值。8.负担 如果房东在租赁房产或租赁中的权益，或由此产生的租金、问题或利润受任何信托、抵押或转让担保契约的约束，担保人收购房东在租赁房产或租赁中的权益，不影响担保人在本担保项下的任何义务。在这种情况下, 然而，本担保应继续完全有效，以使任何抵押权人、受益人、受托人或受让人，或任何通过司法止赎或根据任何私人销售权力进行的销售的任何购买者，及其继承人和转让人的利益。担保人有责任随时了解承租人的财务状况以及与承租人违约风险有关的所有其他情况，并同意房东没有义务将其所知的有关该状况或任何此类情况的信息告知担保人。房东不应被要求调查租户或代表其行事的高级职员、雇员、合伙人或代理人的权力，任何因声称行使该等权力而产生或产生的债务应根据本担保予以担保。11.纳入某些租赁条款；适用法律 。担保人特此声明并向房东保证担保人已收到租约副本，已阅读或有机会阅读租约，并了解租约条款。租约中有关附加文件的签署、业主对租客提起的法律诉讼、租约条款的可分割性、对租约的解释、通知、豁免、管辖租约解释的适用法律以及租户签署租约的权力的条款 通过引用全文并入本文，并成为本文的一部分。该等条款中提及“承租人”应指担保人，而该等条款中提及“租赁”应指本担保，但下列情况除外：(A)担保人 增编33 |
| EX-10.6 42/64 希望或必须提供给房东的通知只有在担保人签字的情况下才有效，以及(B)房东希望或必须提供给担保人的任何通知应按以下担保人的地址发送给担保人，或如果以下未指明地址，则将通知的地址发送给租赁项下的租户。本担保应根据并依照宾夕法尼亚州联邦法律和适用于宾夕法尼亚州联邦内交易的美利坚合众国法律进行解释。 担保人：Lulu‘s Holdings，L.P.， 特拉华州有限partnershipBy： Name： Title： Guarantor’s地址：马萨诸塞州波士顿博伊尔斯顿街500号13楼02116 增编34 |
| Ex-10.6 43/64 附件A 场地平面图/房屋描述/规格 附件A |
| EX-10.6 44/64 表A1房东应自费，不作为租户改善津贴的一部分，交付4550平方米。英国《金融时报》根据附件A.1、A.2和A.3，对Premises内完工的办公空间进行估价。这样的办公空间应该用油漆、地毯、照明、暖通空调、浴室、电气、互联网 来完成。办公空间的格式应与下面的平面图基本相同。 附件A2 |
| EX-10.6 45/64 展品A3 |
| EX-10.6 46/64 附件A.2[附加的] 展品A |
| EX-10.6 47/64 附件A.3[附加的] 展品A |
| Ex-10.6 48/64 证物B 禁止使用 下列类型的作业和活动在场地内被明确禁止： 1. 汽车/卡车/叉车的维护、修理或加油(除租赁第1.2节的条款和条件明确允许的以外)； 2.电池制造或回收； 3.陶瓷和首饰的制造或修整； 4. 化学品(有机或无机)的储存、使用或制造(根据租赁附件I的条款和条件明确允许的除外)； 5.滚筒回收； 6.干洗； 7.电子元件制造； 8.电镀和金属精加工； 9.爆炸物的制造、使用或储存； 10.危险废物的处理、储存或处置； 11.皮革生产、制革或涂饰； 12.机械和工具制造； 13.医疗设备制造和医院； 14.金属粉碎、回收或回收； 15.金属冶炼和精炼； 16.采矿； 17.油漆、颜料和涂料业务； 18.石油精炼； 19.塑料和合成材料制造； 20.溶剂回收； 21.轮胎和橡胶制造； 附件B |
| Ex-10.6 49/64 22.以上和/或地下储罐； 23.化肥储存； 24.住宅使用或占用； 25. 任何类型的拍卖(除上述规定外，不禁止在承租人的正常业务过程中，根据允许的用途，以及在承租人完全遵守适用法律的前提下，通过互联网进行专门的网上拍卖)； 26. 任何类型的零售(除上述外，不禁止在承租人的正常业务过程中通过互联网进行网上零售)(但条件是，承租人根据允许的用途，在任何日历年度内不得举办不超过两(2)次的物业仓储销售，并须完全遵守适用法律，但须事先书面通知房东和租客就任何索赔、费用、损害和费用(包括合理的律师费)向房东进行赔偿，以及与该仓库销售有关或由此引起的任何罚款或惩罚)；和 27. 轮胎存储(但在承租人完全遵守所有适用法律的情况下，在承租人的正常业务过程中和与允许的用途相关的情况下，应允许附带和临时存储数量最少的轮胎，但不得将轮胎 存放在任何电气面板前的区域)。 附件B2 |
| EX-10.6 50/64 附件C 规章制度 1.任何汽车、休闲车辆或任何其他类型的车辆或设备不得在大楼外停留超过六十(60)天，并且，除非租赁第1.2节的条款和条件明确允许，任何车辆或设备不得在大楼内或项目内拆卸、维修或保养。任何不能操作的车辆或设备不得留在建筑物外。所有车辆停放应限制在指定和标记为停放车辆的区域。上述限制不应被视为阻止在指定区域内临时停放装卸车辆。 2. 标志应符合业主不定期制定的标志标准和准则。未经业主和业主书面同意，不得在建筑物内外的任何部分上或在建筑物的任何部分上、展示、印刷或粘贴任何其他标志、标语牌、图片、广告、姓名或通知。 业主和业主有权在没有通知租户的情况下拆除任何不符合规定的标志、标语牌、图片、广告、姓名或通知。 3.不得在建筑物的屋顶或外墙上安装天线、天线、光盘、碟片或其他此类装置。或在未经房东书面同意的情况下。未经书面同意而安装的任何设备，在任何时候均可拆除，恕不另行通知。4.禁止使用扬声器、电视机、留声机, 未经业主事先书面同意，无线电或其他设备的使用方式应能在房屋外被听到或看到。 5. 租户应保持毗邻房屋的外部区域清洁，没有灰尘和垃圾，以使房东和租户满意。房东和租户不得在这些区域放置或允许任何障碍物或材料，也不得允许在房屋外进行任何工作。 6.项目内不得进行露天储存。 7. 所有垃圾并将垃圾放入容器中，放置在指定的垃圾收集地点，房东指定的方式。 8. 不得在大楼外的土地上安装、维护或操作任何一台或多台自动售货机。 承租人不得干扰、拉拢或游说大楼内的任何居住者，并应合作防止此类情况发生。 附件C |
| 不得在任何单位或房屋的任何部分进行有害或令人反感的行业或活动，也不得以任何方式干扰项目其他租户的安静享受，或以任何方式提高保险费率或使项目中现有的公用设施负担过重。 11.房东保留不时对本规则和条例进行非歧视性和非歧视性修订的权利。与租约没有 不一致。 附件C2 |
| Ex-10.6 52/64 附件D 最低暖通空调系统服务合同要求 服务合同必须在入住后30天内生效，并应每季度进行一次服务访问。服务 合同必须涵盖所有热水、供暖和空调系统及设备，或仅为该场所提供服务。业主要求合格的暖通空调承包商在维护合同中包括以下项目： 1.调整皮带张力； 2.根据需要对所有活动部件进行润滑； 3.检查并调整所有温度和安全控制； 4.检查制冷系统是否泄漏和运行； 5.检查制冷系统是否潮湿； 6.检查压缩机油位和曲轴箱加热器； 7.检查头部压力、吸气压力和油压； 8.检查空气过滤器，必要时更换； 9.检查空间状况； 10.检查冷凝水排水口和排水盘，必要时进行清洗； 11.检查并调整所有阀门； 12.检查并调整挡板； 13.在整个循环中运行机器。 附件D |
| 承租人改善或改建的要求 如果房东允许承租人在租期之前或期间的任何时间在房屋内建造任何承租人的初步改建工程，或允许承租人在租期之前或期间的任何时间在房屋内进行任何工作，包括但不限于根据租约第10条安装承租人的行业固定装置或进行任何改建(“承租人的改进”)，则承租人应遵守此处规定的 要求。承租人不得正式授权进行改善工程，除非承租人获得业主的明确书面批准和 同意，该批准和同意不得被无理拒绝或附加条件。承租人应遵守本合同规定的条款以及业主关于承租人改建工程施工的任何其他适用要求。 1.提交平面图。在承租人开始改建之前，承租人应将其改善工程的计划提交房东批准。在不限制前述规定的情况下。承租人应自费向业主提供以下各项： (I)所有工程的进度表。 (Ii) 一份单独的比例图，说明所有拟议的建设和/或拆除，包括该工程的具体尺寸和完整的参考。 (Iii) 每个行业的单独图纸，建议进行结构、电气、机械、土木或环境美化修改。 (Iv) 如果增加额外的电气或机械设备, 每个项目的完整操作和维护规范。 (B)房东未对租户的书面请求作出回应，应视为房东批准了以下适用的审批请求。 建筑许可证 。在开始承租人根据适用法律需要任何许可的任何改进之前，承租人应向房东提供与承租人的任何改进相关的所有许可的副本，以及提交的与此类许可相关的计划。承租人完成改善后，承租人应提供最终检查复印件、入住证和竣工通知。 3.承租人提供承租人改善服务的承包商。 (A)承租人雇用的所有承包商和分包商应事先获得业主的书面批准，批准不得被无理扣留或附加条件。 附件E |
| 承租人应向业主提供每个承包商和分包商的名单，以及该承包商或分包商的地址、联系信息和联系人。承租人雇用的每个承包商和分包商应在房屋所在的州获得正式许可，并应根据该州的法律提供作为普通或专业承包商的许可证证明。此外，每个承包商或分包商应提供施工相关活动所在城市或市政府的许可证证明(在适用法律要求获得许可证的范围内)。租户和租户的承包商和分包商应遵守与承租人的改进工作有关的所有适用法律，以及房东或房东承包商制定的所有适用的安全法规。如果州法律要求承租人在执行特殊工作时，除雇用承包商外，还必须雇用总承包商的服务。承租人应在所有方面遵守州法律。 (D)在承租人开始改善之前，承租人和承租人的承包商和分包商应在 处签订合同，合同中应包含补偿部分，以补偿房东，并应列出应遵循的保险要求。承租人的每个承包商和分包商应在任何时候获得并保持以下承保金额的下列保险，承租人应获得并向房东提供证明如下的保险证书： (I) 1,000美元的商业一般责任, 000综合单一限额，涵盖业主和承包商因改善工程施工和提供的服务而造成的人身伤害和财产损失的责任。保险证书应提交房东审批，所有一般责任保险单应将房东、房东的贷款人(如有)和房东的物业管理公司列为额外的承保人。 (Ii) 与改建工程相关的房东和承包商(以及任何分包商)使用的车辆的综合单一限额为1,000,000美元的商务汽车责任。 (Iii) 法律规定的工人赔偿和雇主责任。承包商(和任何分包商)的员工在房屋内工作。 (E)承租人和承租人的承包商之间的合同应包括以下要求作为“特殊条件”，并应在承租人开始改善之前向业主提供合同副本：承租人承包商应向业主提供“条形图”形式的施工进度表，注明承租人改进所有阶段的完成日期。承租人承包商应负责维修、更换和清理对房屋造成的任何损坏以及其他承包商的工作，具体包括可能被其他人同时使用的通往房屋的通道。 附件2 |
| EX-10.6 55/64 (Iii)承租人承包商应在开始任何挖沟作业之前验收场地。在承包商首次验收房屋后，应由承租人承包商进行任何底基或压实的返工，包括从项目中清除任何多余的灰尘或碎屑。承租人承包商应将材料的储存及其在房屋内的作业，以及房东或房东承包商可能分配的其他空间。如果承租人的承包商被分配到房屋外的空间，应移至房东或房东承包商不时指示的其他空间，以避免干扰或延误其他工作。承租人的承包商应每天清理施工区域和周围外部区域。所有垃圾、拆除材料和剩余建筑材料应存放在厂房内，并迅速从厂房和项目中移走，并在经批准的卫生场地处置。承租人承包商应提供临时公用设施、移动厕所设施、并应向业主或业主承包商支付业主或业主承包商应承租人承包商的要求提供的任何临时公用事业和设施的费用。承租人承包商应通知业主或业主项目经理任何计划在周末或正常工作时间以外进行的工作。 (Vii)承租人承包商或分包商不得在项目的任何部分或项目上张贴标志。房舍。 (F)项目完成后, 承租人应向业主提供一套《承租人》工程的竣工图纸。4.费用。(A)承租人应立即支付与承租人改善工程有关或因此而产生的任何和所有实际、合理的费用和开支(包括许可证费用)，并应应要求向业主提供付款证据。(B)承租人应补偿业主因批准承租人进行任何改建和/或增建而可能产生的所有费用，包括房东选择让外部建筑师和工程师审查上述事项可能产生的任何费用或费用。在 承租人正在进行某些结构更改(包括扩建办公部分或建造任何墙体)或承租人的改善或更改影响建筑物或任何建筑系统的结构完整性的情况下 图E3 |
| Ex-10.6 56/64 例如机械、管道、暖通或电气。业主有权收取不超过承租人改进成本的3%的建设管理费，该费用应根据承租人的工作范围计算，并考虑建筑物所在市场区域内类似服务通常应支付的成本，费用百分比将作为地主的任何批准函的一部分。5. 承包商保证金 在任何项目(或一系列相关项目)开工前，如业主要求，承租人应在开工前获得或促使承包商获得付款和履约保证金，包括忠实履行承租人改善工程的施工合同和支付由此产生的所有义务，并应应要求向房东提供此类保证金的证据。或者，在房东的选择下，承租人可以指定房东为其承包商，在这样做的过程中，承租人应向房东交一笔金额相当于承租人改善工程的全部估计建筑成本的款项。如果承租人向房东支付此类建设费用，则双方同意房东不会以受托身份 作为受托人或任何其他受托财产所有权来承担房东所拥有的款项。根据本协议获得的任何债券应符合作为权利人和受益者的房东和租户的共同利益。所有工作应(A)在业主指定的施工时间内进行，(B)符合业主的既定规则(包括清理规则)、规则、建筑标准和规范, (C)不得干扰房东的任何其他租户，也不得 封锁任何接入点，以及(D)遵守任何CC&R和所有法律、规章制度。承租人必须将这些标准作为施工合同的一部分。如果改进渗透到屋顶膜中, 穿透物将按照业主或业主顾问的屋顶规格进行密封，并由业主或业主顾问进行检查，以维护屋顶保修。检查和所有整改工作的费用应由承租人承担。承租人应使用业主原来的屋面承包商(或业主自行决定指定的其他承包商) 对建筑物屋顶进行任何检查或工作。 8. 建筑物修改 所有批准的工程只能在房屋范围内或业主自行决定指定的其他空间内施工。承租人不得与其他承租人一起修改建筑物外部或为建筑物提供的任何机械或电气服务，除非承租人事先获得业主的书面批准。 9. 电气工程 所有电气工程应仅批准用于位于厂房内的配电盘。额外服务 只有在业主的指示下才能得到保障。 10.清理和处置建筑垃圾 承租人应遵守房东关于清理的规定。建筑垃圾 容器仅用于办公室产生的垃圾，不得用于处理与建筑相关的材料和杂物。未经批准的 使用将导致对租户的惩罚评估，其金额相当于根据规则垃圾清除服务的当前费率计划确定的额外取件服务的成本。 附件E4 |
| 前-10.6 57/64 11. 房东权利 。房东保留以下权利：(I)在所有施工和/或拆除之前、期间和完成时进行检查的权利。(Ii)根据房屋所在州的法律张贴和记录不负责任通知的权利 和(Iii)因不遵守本合同的任何要求而下令完全停止所有正在进行的工作的权利。12. 总则 (A)在租期开始 之前或整个租期内带来或安装在房产内的任何性质的所有材料、工作、装置和装饰的风险由租户承担。房东或代表房东行事的任何一方均不对因任何原因造成的任何损坏或遗失或毁坏负责。 (B)本合同中的任何内容均不构成或构成房东的代理人。 附件E5 |
| Ex-10.6 58/64 附件F 承租人禁止反言证书 至： [插入单据所依赖的当事人的名称](“ 信赖方”) 收件人： Re： 租约日期： 当前房东： 当前租户： 平方英尺：Approximately Floor(s)： Located at： (“ Tenant”)兹证明截至_201_(如果租约中指定的房东或租客是当前房东或租客的前任，请使用下一句。)[租约下的原业主为_。]本租约涵盖上述地址的建筑物(“ 建筑物”)中通常称为_包括任何目前行使的选择权或续期。 (C)承租人没有选择权或权利续订、延长或取消租赁，或租赁房产或大楼内的额外空间，或使用任何 停车位。 (D)承租人没有选择权或优先权利购买全部或任何部分房产(或房产所属土地)，但 除外。承租人除以承租人的身份外，对该处所或建筑物并无任何权利或利益。 (E)本租约现时须缴交的年度最低租金为$ ，并已透过 ，201_. (F)额外租金支付[是/不是]租赁项下应支付的(I)运营、维护或维修费用，以及(Ii)物业税。这笔额外的 租金已根据房东提交的账单通过 ，201_. 附件F 支付 |
| Ex-10.6 59/64 (G)租户未与房东或房东的任何代理人、代表或雇员就免租、部分租金、租金回扣或任何其他类似的租金优惠(如适用)达成协议[除租约(附复印件) 部分明确规定外]. (H)房东目前持有一笔金额为$ 的保证金，由房东申请或根据租约第(Br)节退还租户。承租人承认并同意依赖方对任何保证金不承担任何责任或责任， 除非任何保证金已由依赖方实际收到。3.(A)租赁构成租户与房东之间关于房屋的完整协议，未经修改、变更、变更或修改，且在以下格式中完全有效(选择一项)[附件如/所述]附件A没有任何其他书面或口头协议影响租户对物业的占用。(B)租户已根据租约向租户提供所有保险，并已支付所有保费。 (C)据租户所知，租约项下没有任何一方违约。据承租人所知，在发出通知或时间流逝，或两者兼而有之的情况下，并无发生会构成该等违约的事件。 (D)承租人在租约中的权益并未转让或抵押。除租约所载者外，承租人无权根据租约享有任何租金或其他收费或租金优惠的任何抵免。房东迄今应支付的所有房租改善费用已全额支付，房东与租户改善有关的所有义务已全部履行。承租人已接受房屋，但不受租约中规定的其他条件的限制。5.承租人或承租人义务的任何担保人都不是任何破产或其他自愿或非自愿诉讼的标的，以调整债务人与债权人之间的关系。6.(A)此处所用的“有害物质 ”是指指定的任何物质、材料或废物(包括石油和石油产品)， 根据任何联邦、州或地方法律、法规或条例，被归类或管制为“ 有毒”或“ 危险”或“ 污染物 ”，或被类似地指定、分类或管制的。 (B)承租人声明并保证其未在建筑物或建筑物所在土地(如果适用)内或附近使用、产生、释放、排放、储存或处置任何有害物质。[，但符合所有适用法律的在承租人的业务过程中使用的正常和商业合理的有害物质除外]。(如适用)[除租户在商业上的合理使用外，]承租人并不实际知道任何一方在该建筑物或土地上、该建筑物或土地下、该建筑物或土地内或其附近存在或使用、产生、释放、排放、储存或处置任何有害物质。 附件F2 |
| 承租人特此确认房东有意[讨论针对依赖方应采取的行动]。承租人承认房东、依赖方和房东现在和未来的任何和所有贷款人及其继承人和受让人有权依赖本证书中包含的承租人的声明和陈述，并进一步承认，此等各方采取的任何行动都将以本证书为基础。8.承租人特此同意向依赖方提供依赖方合理地request. By： Name： Title： EXHIBIT F3 的其他和进一步的禁止反言 |
| Ex-10.6 61/64 表G 迁出条件 根据租约第18.9.2条，承租人应在与收到的情况相同的情况下交出房产，但因火灾或意外事故造成的正常损耗和损坏除外。以下清单是承租人有义务在收到的相同条件下交出房产(在房东和租客在租户或任何租客进入房产之前对房产进行联合检查时确定的)，旨在帮助租户进行迁出程序，但并不包括所有内容。尽管有上述规定，如果 承租人未能安排此类联合检查和/或未参与此类检查，则房东在承租人或承租人的任何雇员、代理人或承包商进入房产之前对房产进行的唯一检查应最终被认为是正确的，以确定承租人的退房义务和维修和恢复的责任。 1. 所有照明应处于良好的工作状态。这包括根据需要更换灯泡、镇流器和透镜。 2.所有卡车车门和码头平整器都应进行维修，并处于良好的运行状态。这将包括必要的更换任何凹陷的卡车门板以及调整车门张力以确保正常运行。所有更换的门板都需要进行油漆，以符合建筑标准。 3. 仓库和办公室的所有结构钢柱都应检查是否有损坏。在implementation. 4.Heating/air-conditioning 系统处于良好工作状态之前，这种性质的维修应得到业主的预先批准, 包括对任何部件进行必要的更换，使设备恢复到维护良好的状态。这包括仓库加热器和排气扇。搬走后。 业主将由经认证的机械承包商进行出厂检查，以确定情况。 5.石膏板墙上的所有洞在搬出前应进行修补。 6. 地毯和乙烯基砖应处于清洁状态，不得有任何洞或碎屑。房东将接受这些物品的正常磨损，只要它们看起来处于维护状态。 7. 设施应在清洁状态下归还，包括清理咖啡吧、洗手间区域、窗户和房屋的其他部分。 8. 仓库应处于清洁状态，清除所有库存和货架，并在必要时对仓库地面进行机械清洁。 仓库地面不应有锚突出，所有洞口应适当修补。如果拆除了机器/设备，则电线应在最近的接线盒上正确端接。 9.应更换所有有裂缝或破损的外窗。 附件G |
| 租户应向房东提供房屋上所有锁的钥匙，包括前门、后门和内门。 11.除非另有约定，否则由租户添加并贴在建筑物上的物品仍为房东的财产。这将 包括但不限于迷你百叶窗、空调、电气、热水器、橱柜、地板等。请注意，如果对办公场所进行了 改造，如增加办公区域。房东保留让租户自行承担费用的权利。 12. 所有电气系统应处于良好运行状态，包括热水器。水龙头和马桶不能漏水。 13. 所有水暖设备都应处于符合规范的安全状态。应在 搬出前纠正裸露的电线和危险装置。 14.所有船坞保险杠必须留在原地并牢固固定。 附件G2 |
| Ex-10.6 63/64 附件H 允许的危险材料的储存和使用S1. 允许的危险材料 本附件的条款和条款是对租约条款和条款的补充，而不是限制。承租人已请求业主同意将下列危险材料储存和使用在其经营的 场所或与之相关的场所(“允许的危险材料”)，储存和使用的最大数量和每个此类物品以外的特定用途： 危险材料 最大数量 指定用途 所有危险材料应装在其原始密封和未打开的容器中，不受重新包装的限制，并且不存在释放的迫在眉睫的风险。 此处规定的权利仅限于储存和使用，而不是在场所产生，所有危险材料应存放在建筑物内的混凝土或其他不透水表面上(不得架子)，并在需要或谨慎的情况下进行二次密封。承租人不得 允许或允许任何有害物质的处置方式导致此类有害物质排放到为建筑物或项目提供服务的污水或雨水系统。此外，承租人应实施所有适当的风险控制措施，包括但不限于适当的通风、足够的防火设备和规程，以及适用法律可能要求或根据最佳行业实践推荐的与许可危险材料相关的其他安全措施。尽管有任何与本合同或法律相反的规定。承租人应确保房屋内的任何有害物质将 呈现H |
| EX-10.6 64/64 be received, maintained, treated, stored, used, and disposed of in a manner consistent with good engineering practice and in compliance with all Environmental Laws and the standards established by the National Fire Protection Association. Notwithstanding anything herein to the contrary, no battery acid shall be brought upon, stored, manufactured, generated, blended, handled, recycled, treated, disposed of, or used on, under, or about the Premises. Furthermore, Tenant expressly acknowledges and agrees that it shall (i) maintain a plan regarding Hazardous Material waste management, including the planned response steps Tenant shall take to inspect for, detect, minimize, and mitigate any release of Hazardous Materials (the “Management Plan”) and will supply Landlord with a copy of the Management Plan no later than the Commencement Date, and (ii) follow the best management practices established by the environmental regulatory agency(ies) having jurisdiction over the Project. 2. No Current Investigation . Tenant represents and warrants that it is not currently subject to an inquiry, regulatory investigation, enforcement order, or any other proceeding regarding the generation, use, treatment, storage, or disposal of a Hazardous Material.3. Notice and Reporting . Tenant shall immediately notify Landlord in writing of any spill, release, discharge, or disposal of any Hazardous Material in, on or under the Premises. All reporting obligations imposed by Environmental Laws are strictly the responsibility of Tenant. Tenant shall supply to Landlord within five (5) Business Days after Tenant first receives or sends the same, copies of all claims, reports, complaints, notices, warnings or asserted violations relating in any way to Tenant’s use of the Premises. 4. Indemnification. Tenant’s indemnity obligation under the Lease with respect to Hazardous Materials shall include indemnification for the liabilities, expenses and other losses described therein as a result of the use of the Hazardous Materials or the breach of Tenant’s obligations or representations set forth above. It is the intent of this provision that Tenant be strictly liable to Landlord as a result of the use of Hazardous Materials without regard to the fault or negligence of Tenant. 5. Disposal Upon Lease Termination . At the expiration or earlier termination of the Lease, Tenant, at its sole cost and expense, shall: (i) remove and dispose off-site any drums, containers, receptacles, structures, or tanks storing or containing Hazardous Materials (or which have stored or contained Hazardous Materials) and the contents thereof which are located at the Premises as a result (directly or indirectly) of Tenant’s and/or any Tenant Party’s use of the Premises; (ii) remove, empty, and purge all underground and above ground storage tank systems, including connected piping, of all vapors, liquids, sludges and residues, which are located at the Premises as a result (directly or indirectly) of Tenant’s and/or any Tenant Party’s use of the Premises; and (iii) restore the Premises to its original condition. Such activities shall be performed in compliance with all Environmental Laws and to the satisfaction of Landlord. Landlord’s satisfaction with such activities or the condition of the Premises does not waive, or release Tenant from, any obligations hereunder. [REMAINDER OF PAGE INTENTIONALLY BLANK] EXHIBIT H2 |
