附件10.1

在以下地点租赁

Aura Biosciences，Inc.作为租户和

ICE BOX，LLC，作为房东

宾客街80号，马萨诸塞州布赖顿

目录

页

第1条基础数据.定义1

第二条房舍和附属权8

第三条基本租金12

第四条房舍的状况13

第五条房地的使用13

第六条转让和分租24

第七条房舍的修缮和条件责任；房东应提供的服务29

(i)

第八条故意省略41条

第九条建设运行费用和实验室

运营费用41

第十条赔偿和公共责任保险44

第十一条火灾、征用权等。48

第十二条搁置；移交52条

第十三条抵押权人的权利；所有权的转让53

第14条违约；补救办法56

第十五条杂项规定69

(Ii)

第十六条延长第七十八条的期限

(Iii)

L E A S E

本租约的日期为2022年5月13日(“生效日期”)，由房东和租客签订，租约位于下文所述的大楼内。

第一条

基本数据.定义

房东：ICE BOX，LLC，一家马萨诸塞州有限责任公司

房东通知地址：C/o NB Development Group，221N.Beacon Street，Bright ton，MA 02135，Attn：James Halliday

房东付款地址：

通过Wire：

银行：
ABA编号：

帐号：
帐户名：

邮寄：

冰盒有限责任公司

马萨诸塞州布赖顿北毕肯街221号，邮编：02135

租户：Aura Biosciences，Inc.，特拉华州一家公司

租户通知地址：(A)租户入住日期之前：

Aura Biosciences公司，博尔顿大街85号

马萨诸塞州剑桥，邮编：02140收信人：朱莉·费德

副本发送至：

(B)租户入住日期之后：Aura Biosciences，Inc.

客街80号

邮编：02135马萨诸塞州布莱顿发信人：朱莉·费德

担保人：没有。

房产：位于马萨诸塞州布赖顿的土地及其建筑和其他改善工程，称为马萨诸塞州布赖顿客街80号，马萨诸塞州02135，位于该建筑群内，在本文件所附的工地平面图上称为“C3地块”，作为证据B。

建筑：物业上的多层混合用途建筑，约有246,405平方英尺的可出租面积(不包括溜冰场建筑)，因为业主可以不时地对其进行改建、扩建、缩小或以其他方式改变。

房地：同意为29,836平方英尺的可出租平方英尺，包括大楼的整个第五(5)层，大致如附件A所示位置图所示。

基本租金：扣除所有额外租金后的基本租金如下：

租赁年：每一个连续十二(12)个月的期间，从开始日期开始，每个连续十二(12)个月期间，但如果开始日期发生在一个月的第一天以外的日期，则第一个租赁年度应包括从开始日期至下一个月的第一天的期间，以及此后的十二(12)个日历月。

开学日期：2022年8月1日。开工日期发生后，房东和租客应立即签署并交付一份指定开工日期的信函，基本上采用本合同附件E的格式，但任何一方未能签署和交付此类信函，均不会对上述确定的开工日期产生任何影响。

承租人按比例分摊写字楼部分：为了计算承租人就税收和建筑物运营费用支付的款项，承租人按比例分摊应指以百分比表示的部分，其分子应为可出租平方

2

每平方英尺的面积，其分母为大楼办公部分的全部可出租平方英尺。

承租人的实验室份额：为了计算承租人对与房屋的实验室部分相关的实验室运营费用的支付，承租人的实验室份额应指以百分比表示的部分，其分子应为设计用于实验室用途的房屋的可出租平方英尺(根据房东批准的承租人最终建成的内部实验室建设计划确定)，其分母应为大楼实验室部分的总可出租平方英尺。

信用证：76万8276 99/100美元(768,276.99美元)，按照第14.8节的规定持有和处置。

期限：自生效之日起至上午12：00止。在第十(10)个租赁年的最后一天。本条款应包括本租约明确规定并严格按照本租约生效的任何展期；如果本租约未明确规定展期，则本条款不隐含展期的权利。

初始商业一般责任保险：每次事故300万美元/

财产损失、人身伤害或死亡合计$5,000,000(合并单一限额)。

许可用途：该处所将由承租人使用和占用，仅用于一般办公和研发用途，包括生物技术和统一建筑规范(“UBC”)“B”类实验室用途(但不得将实验室归类为BSL-3或BSL-4或UBC“H”用途)。房屋的使用应符合所有适用的法律，包括房东或任何适用的政府当局颁布的任何危险废物或医疗废物的规则和规定。

房东的贡献：如附件D所示。

办公部分：位于建筑物底层及以上的办公部分(不包括停车场、实验室部分和零售部分)。

零售部分：位于建筑物一楼的部分(即不包括停车场、实验室部分和办公室部分)。

实验室部分：大楼四(4)、五(5)和六(6)层出租给租户用作实验室用途的部分(即不包括停车场、写字楼部分和零售部分)。实验室部分最初应指定为大楼四(4)层、五(5)层和六(6)层各楼层建筑面积的50%(50%)，根据这些楼层的最终竣工承租人施工计划进行调整。

溜冰场建筑：物业上连接的建筑中包含

3

曲棍球场，由冰场、滑雪板、板凳和入口组成。

4

停车场：酒店内的三层平台式停车场。

综合体：该物业上的建筑、停车场和相邻建筑称为“溜冰场建筑”，以及现在或将来在该物业上建造的所有公共区域和其他改善设施，在符合本租约的条款和条件的情况下，可能会不时进行更改、扩建、缩减或以其他方式改变。

波士顿落地项目：某一开发项目，称为“波士顿落地”，包括建筑群和额外的地块(连同在其上不时建造或将建造的所有建筑物、构筑物和其他改善措施)，显示在本文件所附的工地平面图上，作为证据B。

可比建筑：应指位于朗伍德、肯莫尔、奥尔斯顿、布莱顿、西剑桥和沃特敦子市场(包括但不限于波士顿落地项目)的一流混合用途办公和实验室建筑，其服务、系统和设施可与大楼相媲美。

声明：马萨诸塞州波士顿登陆波士顿(布莱顿)的某些契诺、地役权和限制声明，日期为2016年4月14日，并记录在萨福克县地契登记处55999页，可能会不时进一步修改。业主声明并向承租人保证，该声明完全有效，且业主在履行该声明项下的义务时并无违约行为，并且本租约不应受到任何未来修订的影响，这些修订包括：(I)与承租人在本租约项下的任何明示权利相抵触；(Ii)对租客的使用和占用产生重大不利影响；或(Iii)增加承租人在租约项下的任何义务(但在最低程度上除外)。

充分保证：如第14.1节所述。

对未来业绩的充分保证：如第14.1节所述。附加租金：本租约中规定的租户应支付的所有费用和金额，

除基本租金外，亦包括基本租金。

附属公司：就房东或房客而言，直接或间接通过一个或多个中间人控制、控制或与房东或房客共同控制的人。前一句中所用的“控制”一词，对于身为公司的人，是指直接或间接行使受控公司股份所占投票权的50%(50%)以上的权利，对于非公司的人，是指直接或间接拥有指导或促使受控人的管理或政策的权力。

更改：如第5.3节所定义。

5

破产法：定义见第14.1节。

基本建筑：指建筑物的所有结构元素(如下文定义)、屋顶和屋顶膜、建筑物的公共建筑和核心设施以及为建筑物服务的基本建筑系统(如下定义)，但不包括与建筑物有关的任何改善(无论是现有的或由房东或租户建造的)、改建、专门为建筑物服务的基本建筑系统的分布部分(无论位于建筑物内或建筑物的其他区域)，或由承租人或由承租人或承租人或承租人提出索赔的任何一方安装或代表安装的其他固定装置或个人财产。

实验室系统：指暖通空调系统(包括外部空气处理装置、冷水机组、排气扇和立管)、实验室废水系统、实验室排气设施和设备(包括实验室废气能量回收装置和排气立管)、锅炉、热水和冷水分配系统(包括水泵和立管)、配电盘和设施、热水器和立管、实验室区域的防火和灭火系统、化学储存室的供水系统、百叶窗和为实验室部分服务的机械室。以及专为大楼实验室部分提供服务的其他共同服务系统，而不论该等实验室系统是否由大楼实验室部分的租户或其他占用人共用(或可共用)。截至开工之日，实验室系统包括但不限于：(I)酸碱度中和槽(定义见下文)和酸碱度中和室，(Ii)反渗透/直接滴注系统，(Iii)真空设备和压缩空气，(Iv)实验室废水处理系统，(V)化学储存室，(Vi)实验室排气设备和系统(包括中央排气装置供应和排气管道)，(Vii)位于大楼四(4)、五(5)和六(6)层的空气处理装置(用于送风)，(8)实验室废气能量回收装置，包括：(1)用于实验室部分的新的排气立管；(9)用于容纳实验室负荷的空气冷却器；(2)两(2)个锅炉和热水分配，用于地面实验室使用；(11)用于地面实验室的冷冻水分配和未来实验室地面补充冷却的连接；(12)用于非饮用水和回火水循环的热水器和立管。

基本建筑系统：指建筑的机械、燃气、电气、卫生、供暖、空调、通风、电梯、管道、消防和灭火、洒水/人命安全和安保系统(以业主安装的范围为限，不包括为租户专门安装的任何安全系统)和其他公共服务系统，不包括实验室系统。

经纪人：仲量联行。

建筑运营费用：如第9.1节所述。

营业日：除星期六、星期日、元旦、马丁·路德·金日、阵亡将士纪念日、总统日、独立日、劳动节、哥伦布日、退伍军人节、感恩节、圣诞节外的所有日子(以及周日的第二天和星期六的前一天)。

6

公共设施：如第2.2节所述。违约利率：如3.1(A)节所述。

紧急情况：任何对人身或财产造成立即伤害或损坏的威胁，或立即施加民事或刑事罚款或处罚的任何威胁。

环境法：现在或以后颁布的与环境或人类健康的任何方面有关的任何联邦、州和/或地方法规、条例、附例、法典、规则和/或条例，包括但不限于《马萨诸塞州总法》第21C章、第21D章和第21E章，以及马萨诸塞州环境保护部颁布的条例、1980年《综合环境反应、补偿和责任法》、《美国法典》第42编第9601节及其后、1976年《资源保护和回收法》、第42编第69001节及其后、《有毒物质管制法》第15页。

《美国联邦法典》，《联邦清洁水法》，第33卷，第1251页，《联邦清洁空气法》，第42卷，第7401条及以后。

费用：承租人根据第八条应支付的额外租金

本租约第九条。

破产事件：如第14.1节所述。违约事件：如第14.1节所述。

不可抗力：集体或个别的，罢工、停工或其他劳工问题、火灾或其他伤亡、天灾、政府对与国家或其他公共紧急情况有关的优先事项或其他控制措施的抢占或由此导致的燃料、供应或劳动力短缺、异常恶劣的天气条件、火灾或其他伤亡、恐怖主义或生物恐怖主义行为、内乱或任何其他原因，无论相似或不同，超出履行义务所需的一方的合理控制。

持有者：如第13.1节所述。

危险材料：指化学品、污染物、污染物、易燃物、爆炸物、材料、废物或其他物质，根据任何环境法列出、定义、确定或确定为危险或有毒的，或因其对人类、动物和/或环境的影响或潜在影响而受到监管，或根据任何环境法以其他方式加以控制，包括但不限于任何“油”、“危险材料”、“危险废物”、“危险物质”或“化学物质或混合物”，如任何环境法中所定义的。

改进：如第10.2节所定义。

实验室运营费用：如第9.1节所述。土地：构成财产一部分的土地。

房东修复工作：如第11.2节所述。

7

法律：所有现行和未来的法规、法律、法规、法规、条例、命令、规则、附例、行政指导方针、要求、任何联邦、州或地方政府或准政府当局的指令和行动，以及适用于物业、房东或租户的任何种类或性质的其他法律要求，包括但不限于所有环境法和1990年的《美国残疾人法》(包括《美国残疾人法》关于建筑物和设施的无障碍指南)，以及对上述任何内容的任何修订、修改或变更。

抵押：如第13.1节所述。运营年度：如第9.1节所述。

原始租户：最初命名的租户，Aura Biosciences，Inc.，一家特拉华州的公司

个人：自然人、合伙企业、合资企业、公司、有限责任公司、信托和任何其他形式的商业或法律团体或实体。

重新捕获日期：如第6.4节所定义。

规章制度：如第2.2节所述。指定的修复工作：如第11.2节中所定义。

结构构件：指建筑物的结构(即承重)构件，包括屋顶、基脚、基础、外部结构墙、内部结构柱和建筑物的其他承重构件(包括但不限于楼板)。

继任者：如第13.1节所述。

有形净值：指总资产减去无形资产(包括但不限于商誉、专利和版权)和总负债，均按照公认会计原则计算。

税金：如第8.1节所述。纳税年度：如第8.1节所述。

承租人的可拆卸财产：如第5.3节所述。承租人的修复工作：如第11.2节所述。

8

附件A--房舍位置平面图

9

附件B-波士顿着陆项目场地平面图附件C-保留

附件D-承租人工作书附件E-开工日期函

附件F--大楼运营费用和实验室运营费用

附件G-规章制度附件H-信用证表格附件I-承租人的可拆卸财产附件J-暖通空调规格

第二条

房产和从属权利

非独家使用权，并允许其受邀者与业主和其他人共同使用：(I)进入大楼和房地所需的公共或公共大堂、走廊、楼梯、电梯和公用走道；(Ii)供大楼使用并由业主不时指定的装载区、人行道、园林区、垃圾围栏和其他区域或设施(如果有)

租户和大楼其他占用人的非独家使用，包括但不限于大楼的平台区域(“公用设施”)；及(Iii)在符合本租约条款的情况下，实验室系统；但此类权利应始终受制于业主不时制定并根据第15.7节(“规章制度”)对所有实验室租户和占用人统一执行的合理规则和规定，以及业主有权不时指定和更改如此使用的区域和设施。在符合适用法律和《声明》的条款和条件(包括《波士顿着陆规则和条例》)的情况下，承租人作为房屋的附属者，应拥有

非专有权，与房东和其他有权使用和允许其被邀请者使用波士顿着陆项目公共区域和设施(如《宣言》所界定)的权利一样。即使本租约中有任何相反的规定，房东在租期内不得以不合理地干扰租客使用、享用和使用共用设施的方式减少、重新配置或以其他方式修改共用设施。如果业主制定的任何规章制度与本租约条款发生冲突，以本租约条款为准。

10

11

烟囱、喉管、导管、通风机室、管道、电力或其他公用设施、水槽或其他建筑设施，但进入场所的门(以及相关的玻璃和饰面工作)是其中的一部分。业主有权在物业内放置设施，但须将对租客使用物业的干扰减至最低，并不得减少物业的实用面积(最低限度除外)，或以其他方式对租客使用及占用物业作本租约所述用途的重大不利影响，包括公用设施、设备、烟囱、喉管、导管、管道等。如承租人须在处所内安装任何悬挂的天花板或墙壁，则承租人须按业主的要求，在该处所内安装和维修适当的进入板，以便进入天花板之上或墙内或墙后的任何设施。承租人只有在遵守本租约的其他条款和条件的情况下，才有权安装任何此类天花板或墙。未经业主事先书面同意，承租人无权进入和使用大楼的通风机室、洁净室、电气、电话和电信柜子、管道、立管、正压送风系统空间和其他服务区，而业主的书面同意不得被无理拒绝、限制或拖延。

12

建筑或实验室部分可出租面积的任何扩张或收缩的结果。

13

14

租户根据第2.3条有权获得的月度停车合同，(B)重新配置停车区，和/或(C)根据房东认为适当的方式修改停车场的出入口，只要在完成修改后保持对该区域的合理访问。业主或车库经营者有权暂时关闭全部或部分停车场，以进行维护、维修、恢复、更改或改善，但业主应根据停车场内正在进行的维修或其他工作的性质，尽最大努力尽快重新开放停车场的这些区域。

15

第三条基本租金

16

第四条房舍的状况

第五条房舍的使用

17

18

19

共管公寓(“共管公寓文件”)。在共管公寓设立后，房东和租客应签署修订后的租赁通知书和任何其他文件，将这些文件中的原始法律描述替换为该房屋所在的共管单元的法律描述。承租人同意将本租约从属于共管公寓文件，并签署房东与上述文件相关的任何合理要求的文件，只要这些文件不减少或减损承租人的权利，或扩大或加强承租人的义务，或以任何实质性方式减少房东在本租约下的任何义务。作为这种从属关系的一项条件，业主应以业主和管理共管公寓的协会或委员会合理接受的形式向租客交付一份不干扰协议，即在共管公寓终止或协会或董事会行使其在共管公寓文件下的权利以强制对单位未付的共同费用进行评估的情况下，租客对处所的占有不受干扰。如果任何一方合理地认为，由于这种共管公寓的转换，有必要澄清本租约的条款，房东和租户应立即签署一份协议，明确各自在本租约下的义务；然而，在任何一种情况下，任何一方都不需要签署任何此类文件，以减少或减损该一方的权利，或扩大或加强该一方在本租约下的义务。

20

21

办公场所实验室部分用于研究和开发的常见或典型用途。承租人应遵守适用的法律，按照房东的合理要求，将所有油烟和气味从房屋中排出(并从承租人的排气气流中去除气味)。所有通风排气管、百叶窗和其他设备的布置和配置应经业主批准，不得无理扣留、调节或拖延。承租人应自费提供气味消除器和其他设备(如过滤器、空气净化器、洗涤器和房东合理判断为必要或适当的任何其他设备)，以去除、消除和消除房东合理判断的承租人排气气流中任何不合理的气味、烟雾或其他物质，这些气味、烟雾或其他物质在房东的合理判断下来自承租人的场所，并且不适用于一般办公室或研发用途。承租人根据本节进行的任何工作均应构成更改。承租人按照本5.1(G)节的规定控制气味、油烟和废气的责任应贯穿整个租期。

22

23

附件D的条件和本租约的条款适用于更改。

不会对基地建筑或实验室系统或基地建筑系统的任何部分产生不利影响的非结构改建。尽管有上述规定，承租人可在未经房东同意的情况下对房屋进行美容改装，只要房东在任何此类美容改装开始前至少十(10)天以书面通知房东即可。在给予同意时，业主可书面确定对结构要素产生不利影响或更改的任何更改(包括承租人首次入住该房屋所需的任何承租人工作)，作为特别改善(见下文定义)，如果房东确定该等更改，则应由租客拆除，并根据下文第5.3(E)节的规定在合同期限结束时恢复该房屋。任何更改应符合业主不时生效的规章制度，以及符合该规章制度规定的要求并经业主事先批准的图则和规格。所有改动应(I)仅使用新的优质材料，并遵守所有适用法律，以良好和熟练的方式进行；(Ii)应由承租人独自承担费用(适用的除外, 根据下文第5.3(E)节的规定，此类变更必须在租赁期满或提前终止时拆除；(Iv)由业主事先合理批准的承包商和分包商进行；(V)协调业主正在进行的任何工作，不得损害建筑物或干扰建筑物的管理、维护或运营。应房东要求，承租人应在开工前，以其合理的酌情决定权，确保房东满意，以保护房东免受因提供劳力和材料进行改建而引起的索赔。如果任何改动涉及移走房屋中不属于承租人可拆卸财产的固定附着物、设备或其他财产，承租人应立即将该等固定附着物、设备或财产更换为新的固定附着物、设备或财产，费用由承租人承担。

24

质量。承租人应立即偿还房东所有合理的自掏腰包费用，包括律师费、建筑师费、工程师费和顾问费，这些费用是房东根据本第5.3节提出的任何要求而产生的。承租人承认并同意，业主对与任何变更有关的任何计划和/或规范的任何审查或批准完全是为了业主的利益，而不对承租人就其充分性、正确性或效率或其他方面作出任何陈述或保证。业主有权要求承租人使用业主指定的建筑物结构承包商和建筑师来设计和执行任何影响结构元素的更改和/或承租人使用业主指定的消防和生命安全承包商和建筑物工程师来执行承租人与建筑物的火灾警报系统的连接或影响建筑物内的火灾警报或消防/生命安全系统的任何更改。就本文而言，“外观改动”是指对楼宇进行油漆及其他轻微的美化或装饰改动，以及其他非结构性改动，而其他非结构性改动(1)不影响楼宇外部的任何地方，(2)从楼宇或楼宇的外部看不见，(3)不会对楼宇的电力、水管、机械或消防/生命安全系统或楼宇的任何其他系统造成不利影响，及(4)在任何租赁年度的费用少于10万元，且不需要发出建筑许可证。

25

26

27

在不限制房东的其他权利和补救措施的情况下，房东可选择(A)租客被视为继续留在房产内，租金应根据下文第12条的规定继续增加，直至该工程完成，或(B)房东可这样做并可向租客收取租金。就本协议而言，“特别改善”是指承租人或通过承租人或在承租人之下声称(I)合理地预期会对建筑物的任何结构或外部构件、建筑物外部的任何区域或元件或为建筑物的任何区域提供服务的任何设施或基础建筑机械系统造成不利影响，或(Ii)涉及或影响建筑物的外部设计、大小、高度或其他外部尺寸，或(Iii)与可比建筑物的建筑标准不一致的任何一方所作的任何更改。或(Iv)在本租约终止时，拆除或迁出物业并将其恢复为正常的办公/实验室用途，或增加大楼的营运费用，将需要大量额外费用，并应明确包括但不限于互连/内部楼梯、可出租楼面面积超过2,000平方英尺的数据中心(单独或集体)、非核心洗手间(以及与该等洗手间相关的任何水平管道)等改建。

28

在场所内或场所外存在、使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置此类危险材料所需的批准或许可(“危险材料清单”)。根据房东的要求，租户应在房东提出要求后三十(30)天内向房东提交最新的危险物品清单。承租人应向业主提交与承租人在场地内使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置有害物质有关的许可证、批准书、报告和信函以及储存和管理计划的真实和正确的副本。承租人收到房东的要求后，应随时使用房东提供的表格，及时填写《危险物品调查问卷》。至少在房屋退还前三(3)个月，承租人应向房东提交一份叙述性说明，说明租户为在租期届满或提前终止时退还房屋而建议(或任何政府当局要求的)行动(包括房东允许的任何改动、改善和实验室可重复使用的装置)，不受承租人使用有害材料的任何残余影响，并根据下文第5.5(E)节(“退还计划”)规定的承租人义务，释放用于无限制使用和占用。承租人的退房计划应说明：(A)(I)所有实验室空间，包括楼面、墙壁、天花板、柜台、管道、供给线、废水管和为房屋内或为房屋提供服务的管道，以及在房屋内或为房屋提供服务的所有排气或其他管道系统，以及(Ii)实验室空间共用的任何适用系统，包括但不限于排气或其他管道系统，已按以下要求停用, (B)房舍的内部表面(包括地板、墙壁、天花板和柜台)、管道、供水管道、排污管道和管道，以及房舍内的所有此类排气或其他管道，可由随后的租户重复使用或按照适用法律处置，而不会：(1)因未完成的调试工作而招致特别费用；(Ii)执行拆除、处置、调查、评估、清洁或移走与该场所原实验室使用区域有关的危险材料的特别程序；或(Iii)发出与该等危险材料有关的通知；及(C)该场所可被重新占用作办公室或实验室用途，或被拆除或翻新，而不会：(I)因未完成的调试工作而招致特别费用；(Ii)采取处置、调查、评估、清洁或移除危险材料的特别程序；或(Iii)发出与危险材料有关的通知。此外，就第(B)款和第(C)款而言，“特别费用”或“特别程序”应指如果危险材料的性质不是危险材料而不是非危险材料，则不会发生的费用或程序(视情况而定)。最终报告还应包括关于所采取的清理措施、清理地点、测试运行和适用于上述各项的分析结果的合理细节。

29

30

不受限制地有权交付此类退房计划和业主环境顾问关于将房产退还给第三方的任何报告。

31

房东自行决定不再出租的部分的租赁，租金按比例按日计算。

第六条转让和转租

(X)承租人被合并或合并的实体，或所有或

32

几乎所有承租人的资产或股票都被转让，或(Y)与任何

33

控制承租人或由承租人控制或与承租人共同控制的实体；在任何此类情况下提供且仅在以下条件下：

(10)任何此类交易生效日期之前的几天，或者，如果法律或促进此类交易的协议中的任何限制禁止承租人在任何此类交易生效日期之前披露此类信息，则在任何此类交易生效日期后十(10)天内，

本条款6.1(B)项下的任何转让或转租在本文中被称为“允许转让”。如果本租赁所转让的承租人的任何附属公司或转租房屋(全部或部分)不再是承租人的附属公司，则根据6.1节规定的标准，这种终止应被视为需要房东同意的转让。尽管有任何经准许的转让，承租人仍须与获准受让人共同及各别承担本租约项下的全部责任，惟在法定合并或合并或出售租客的大部分资产或股额的情况下(与此有关，售卖租客解散，且只要买方因法律的施行或以业主合理接受的形式以书面转让及假设协议成为本租契项下的指定租户)，则合并或合并中尚存的实体或本租契已转让的有关资产或股额的买方须作为本租契项下的租客负上法律责任。

(Ii)拟转让的房产部分的描述；。(Iii)建议转让的所有条款及其代价，包括建议的受让人的姓名或名称及地址，以及签立以下文件的副本：。

34

建议转让，包括证明该转让的所有有效文件和所有附带或与该转让有关的协议；(Iv)建议受让人的高级职员、合伙人或业主证明的当前财务报表、建议受让人的商业信用和个人背景及历史，以及业主合理需要的任何其他资料，这些资料将使房东能够确定建议受让人的财务责任、性质和声誉、该受让人的业务性质和拟使用的房产。

未治愈；

从事符合建筑物和物业当时标准的业务，并且建议的用途仅限于许可用途，包括被UBC(如下所定义)归类为使用和储存危险材料的“B”占用区；

35

36

房东在没有事先通知和批准的情况下提出出租位于大楼内的其他空间的租金，批准不得被无理地拒绝、限制或拖延；

37

38

6.1节(A)段中关于任何进一步的此类转让或其他行为或原承租人的持续责任的禁止。本合同项下的任何转让均不解除承租人在本合同项下的义务，承租人仍应对此承担全部和主要责任。

房东可以撤销房东对特定转让的任何同意，如果转让没有规定受让人同意独立受本租约中规定的租客将遵守和履行的所有契诺、协议、条款、条款和条件的约束，并适用于转租。

39

对保留的房舍的服务水平与房东行使收回权之前的服务水平相同。如房东行使本租约的终止权利，租客应自终止日起或租客根据本租约的条款和条件(包括但不限于本租约第5.5条)完全腾出并将收回的空间交还房东的较晚日期起，就房东终止的物业部分(但不包括在终止日之前发生的任何义务)解除和解除租约下的任何进一步义务。

6.1节，无论是否完成，包括调查拟议受让人或分承租人的可接受性的费用。房东同意的任何转租应无效，除非租客和转租人以其合理的酌情决定权签署了令房东满意的形式和实质的同意协议，并且该转租的完全签立副本已交付给房东。任何转租应规定：(一)转租期限不迟于本租期最后一天前一天终止；

(Ii)该分租契是本租契的附属条款；(Iii)业主可强制执行该分租契的规定，包括收取租金；及(Iv)如本租约终止或业主收回或收回该处所，业主可自行酌情及选择接管承租人在该分租下作为分租人的所有权利、所有权及权益，而该分租客应根据业主的选择委托业主，但业主不应(A)对该分租下租客先前的任何作为或不作为负责；(B)须受以前对分租客有利的任何免责辩护或抵销；或。(C)受以前未经业主书面同意而对该分租契作出的任何修改或任何先前预付一个月以上租金的约束。

第七条

房屋的修葺和状况责任；由业主提供的服务

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秩序、状况和维修，无雪、无污垢和垃圾堆积，合理处理车道和人行道上的冰，并应保持、维护和修复物业上所有景观区域的整洁有序。在符合本租赁条款和条件的情况下，业主应负责实验室系统的维护、更换和维修，仅限于每一楼层上该系统的阀门或盖子部分，该阀门或盖子连接到并专门为房屋提供服务；承租人特此同意，该系统中从每一楼层阀门或盖子连接点延伸到该房屋内的任何该等部分不应被视为实验室系统。除非本租约另有明确规定，否则业主不负责维护或对建筑物进行任何改进或维修，除非本7.1节另有明确规定。房东应负责任何基础建筑暖通空调(定义见下文)的维修和维护，但此类费用应适当计入运营费用；但暖通空调保修或保险项下的其他费用不应计入运营费用。

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征用权；承租人应在租期结束时交还处于这种状况的房产。为免生疑问，承租人应负责从每一楼层的阀门或盖子连接点到厂房的实验室系统。承租人应对所有承租人专用设备负责。根据第10.5节关于放弃代位权的规定，承租人应负责因承租人或其雇员、承包商或受邀者的任何行为或疏忽对建筑物造成的损坏(包括因火灾或其他伤亡造成的任何损坏)而产生的必要维修费用。承租人应负责安装承租人使用所需的任何灭火或防火系统，但基本建筑防火系统除外，安装范围为业主根据附件C附表1所附的业主/租户矩阵(定义见下文)，作为基本建筑系统的一部分。

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(14)办公场所的实验室部分每实用平方英尺瓦特，最多6

(6)电力处所的办公室部分每实用平方英尺的瓦特。承租人应负责采购单独计量的公用事业，并直接向公用事业供应商付款。如果任何公用事业没有单独计量或分项计量给承租人，承租人应按比例支付房东合理确定的与其他场所联合计量的该公用事业的所有费用中的承租人份额(视情况而定)或承租人占用的实验室份额(如下所述)作为额外租金，或者，房东可以选择监测租户对该等公用事业的使用，并向承租人收取购买、安装和监测该计量设备的费用，该费用应由承租人支付作为额外租金，除非该等单独的电表或分水表是作为承租人工作的一部分安装的。在这种情况下，安装费用应计入此类工程的费用。房东可以根据合理的估计来计算水电费，前提是房东必须调整水电费，以反映不低于每季度向房屋提供水电费的实际成本。如果承租人使用超过承租人实验室份额的任何

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可归因于实验室系统的公用事业或超过租户按比例计算的份额

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可归因于建筑系统的任何公用事业的办公部分，则承租人应向房东支付承租人增加的公用事业份额，以反映超出的部分。

(I)用于非饮用冷水的加盖连接处的每层标准流量计；(Ii)位于加盖连接处的每层供应管路上的标准流量计和位于加盖连接处的回水管路上的扣除表，用于非饮用水的热水供应和回水；(Iii)位于加盖连接处的每层标准流量计，用于温和水；(Iv)位于供水管路上的聚丙烯纯净水表和位于RO/DI系统的每层回水管路上的扣除表，(V)故意遗漏；(Vi)安装在每层的质量流量计，位于真空系统的盖子连接处；(Vii)在每层的封顶冷冻水连接处安装冷冻水表，以测量补充的冷冻水使用量；(Viii)在每层的封顶热水连接处安装热水水表，以测量热水使用量；及

(Ix)在每一楼层的有盖冷凝器水口上安装冷凝器水表，以计量冷凝器用水量(统称为“租户安装的水表”)。如果承租人希望使用压缩空气实验室系统，承租人应负责在每一楼层安装一个质量流量计，该质量流量计位于有盖的连接处，费用由承租人承担。承租人应负责对任何承租人安装的检查表进行持续维修和维护。承租人还应负责在每一楼层提供公共汽车水龙头、水表和水表插座，用于直接进行公用事业计量，并为连接到发电机的承租人设备提供电子检查表。如果承租人需要在房屋内的任何楼层使用天然气，承租人应被要求向公用事业提供商申请安装天然气服务，并将直接使用单独的计价器进行计费。尽管本合同有任何相反规定，在任何情况下，承租人在安装了承租人安装的检查表并完全运行之前，无权占用全部或任何部分的房产。在承租人选择时，承租人应有权根据附件D将安装承租人安装的检查表作为承租人工作的一部分，但费用由承租人独自承担。

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对大楼有管辖权的任何其他政府当局，这些信息应包括但不限于在建筑物内或由建筑物使用电力、天然气、蒸汽、热水或冷水或其他能源。除非本合同另有明确规定，房东的行为或其不作为均不得使承租人有权获得任何损害、减轻或暂停承租人支付基本租金和额外租金的义务，或构成或解释为推定或以其他方式驱逐承租人。合同各方应遵守联邦、州、县或市政府强加或制定的适用于大楼的所有强制性节能控制和要求，这些控制和要求对大楼的居住者具有普遍适用性，包括但不限于对写字楼/零售大楼允许的温度设置范围的控制，以及需要削减大楼能耗或运营时间的要求。本租赁中任何与此类控制或要求的遵守相冲突或干扰的条款或条件应在此类控制或要求的持续时间内暂停执行。遵守这些控制或要求不应被视为将租户逐出物业，无论是实际的还是推定的，也不应使租户有权终止本租约或减免根据本租约应支付的任何租金。

每小时$95.00)按要求作为额外租金。如果承租人在房屋中引入人员或设备，使建筑系统的容量超负荷或以任何其他方式干扰系统充分履行其正常功能的能力，业主可在需要时由业主选择提供补充系统，费用由承租人承担。“建筑服务时间”为工作日上午8：00至下午6：00，如租户提出至少24小时的书面要求，周六上午8：00至下午1：00，本租约第1.1节规定的节假日除外。

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房舍办公室部分的可用平方英尺和空气将供应给房舍的实验室部分，每实验室部分的可用平方英尺1.5 CFM。

(1)房地实验室部分每层有一(1)台空气处理装置，(2)为位于大楼机械顶层顶层屋顶的实验室部分的租户额外配备一个制冷系统。承租人可以自费在房屋内安装自己的供暖、通风和空调机组(“承租人的暖通空调机组”)并为其提供服务，承租人的暖通空调机组必须位于房屋范围内。承租人的暖通空调机组应与建筑物的机械系统兼容，并应由承租人自费操作和维护。承租人应自费提供、操作和维护泵，以抽取和返回承租人的暖通空调机组所需的冷凝水。

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52

不是为了保护任何单独的租户房产或保证租户房产或租户的雇员、代理人、承包商或受邀者的人身安全。如果承租人希望为房屋或该等人士或其财产提供保安，则承租人在事先与业主商议及取得业主同意后，应负责提供保安，而业主同意不得被无理拒绝、限制或拖延。房东明确表示不对承租人的财产以及承租人的雇员、代理人、承包商和受邀者的人身安全承担任何责任和/或责任，并且在不以任何方式限制本条款第10条的实施的情况下，承租人本身及其代理人、承包商、受邀者和雇员在此明确放弃因承租人或任何此类代理人、受邀者、承包商或雇员的人身或财产受到任何损害或伤害而产生或产生的任何索赔、诉讼、诉讼理由或其他权利，但仅限于因房东的疏忽或故意不当行为造成的人身伤害除外。

承租人同意，在房东和承租人之间，承租人有责任就必要和适当的安全预防措施向其员工、代理人、承包商和受邀者提供建议。

53

实验室系统MWRA许可后，房东同意在收到租户的书面请求后的合理时间内，向租户提供与房东维护和修理pH中和池有关的任何相关文件的副本。房东将提供一个连接点，水龙头和租户应负责，作为租户工作的一部分，将房产连接到ph中和池。承租人有权按照与实验室部分其他承租人相同的适用法律，使用承租人在PH值中和池中的实验室份额。承租人应补偿房东与ph中和罐的操作、使用、维护、维修或翻新相关或产生的所有费用、费用和开支，包括与ph中和罐有关的所有清理费用(统称为“罐费”)；但是，如果PH中和罐在使用期间的任何时间被大楼实验室部分的其他租户或占用者使用，则承租人只有义务支付其按比例分摊的储罐费用，该比例份额由房东按照房东合理确定的租户的实验室份额或租户占用的实验室份额(如果适用)来确定。尽管有上述规定，如果酸碱度中和槽或酸碱度中和室损坏或仅因租户不当使用酸碱度中和槽或酸碱度中和室而需要维修，租户应百分之百(100%)承担因租户不当使用所需的任何维修或更换费用。, 无论PH值中和池当时是否被大楼的其他租户或占用者使用。作为实验室运营费用的一部分，房东应负责遵守不能直接分配给任何特定租户的任何和所有实验室系统MWRA许可条件。

除因房东或房东各方或其各自的代理人或员工的疏忽或故意不当行为所引起的程度外，租户应首先在得到房东合理批准的情况下与律师进行辩护，但无害的除外，并赔偿房东和房东各方因任何人或财产的伤害、损失、事故或损坏而产生的一切索赔损失、费用、损害、任何责任或费用，只要租户违反实验室系统MWRA许可使用PH值中和罐所引起的或声称引起的，直至租约期满，此后只要租户占用了物业的任何部分。本赔偿和持有无害协议应包括对在任何此类索赔或就此提起的任何诉讼中产生或与之相关的所有损失、费用、损害赔偿、费用和责任的赔偿，以及对其抗辩，包括但不限于对马萨诸塞州水资源管理局的索赔和责任，以及审判和上诉层面的合理律师费和费用。第7.5(M)条的规定在租赁期满或提前终止后继续有效。

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55

承租人超出承租人的发电机能力应由承租人负责，包括承租人的实验室设备，尽管房东根据附件D批准了承租人的空间平面图或施工文件，但承租人应向房东偿还房东与发电机的操作、使用、维护、维修或翻新有关的所有费用、费用和支出，包括燃料、许可、检查和测试费用(统称为“发电机费用”)；但是，如果发电机在期限内的任何时间被大楼实验室部分的其他租户或占用人使用，则承租人只有义务支付承租人占用的实验室发电机费用份额。房东明确表示不对发电机或其安装作出任何保证，包括对适销性或特定用途适用性的任何保证。房东应对发电机进行维护和维修，以使其保持良好的工作状态，作为发电机成本的一部分，但不对未能进行任何维修或执行业主义务的任何维护负责，除非在承租人向房东书面通知需要进行此类维修或维护后，此类故障将持续一段不合理的时间。

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因承租人不当使用实验室系统、PH值中和罐、化学品储存室或发电机而引起的任何政府当局的要求。

(Iii)由于服务中断，处所变得不可租用，以致在符合资格的期间(如下文所界定)内，承租人因该不可租用而不能或事实上不能在整个资格期间内在处所的受影响部分经营业务，则在符合资格期间后服务中断持续的每一天，须扣减一天的基本租金和额外租金(但不包括任何每月改善费用付款)，直至该处所或其受影响部分须

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但如物业的任何部分可合理地用于承租人的正常业务经营，或如承租人在服务中断的情况下仍在物业的任何部分进行其全部或任何部分业务，则每日基本租金减免的金额应仅与承租人的正常经营或使用物业的能力中断的性质和程度成比例。为此目的，“合格期”应被定义为房东收到租客书面通知后连续五(5)个工作日内导致房屋无法承租的情况。在本合同中，“基本服务”一词是指根据业主在本租约项下的义务提供的下列服务：乘客电梯服务、给水和下水道/化粪池服务、暖通空调、电力和实验室系统。第7.6(B)节规定的补救措施应是承租人因服务中断而采取的唯一补救措施，且第7.6(B)节不适用于因火灾或其他意外事故或征用(应受下文第11条的条款和条件约束)而导致的不可承租性。如果承租人引入人员或设备使建筑系统的容量过重或以任何其他方式干扰任何建筑系统执行其正常功能的能力，包括但不限于承租人的设计、布局或房屋的占用水平，从而抑制暖通空调系统以设计的方式正常运行，则不会被视为发生服务中断。

第八条故意遗漏

第九条

建筑运营费用和实验室运营费用

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和业主因建筑物的运行、管理、清洁、保险、维修、维护和管理而发生的费用，以及建筑物与综合体公共设施相关的费用的可分摊份额，包括但不限于本合同附件F所列的作为建筑物运行费用(但不包括实验室运行费用)的成本和费用，“实验室运行费用”是指业主与建筑物的实验室部分和实验室系统的运行、管理、清洁、保险、维修、维护和管理有关的总成本和费用。包括但不限于附件F所列作为实验室运营费用的成本和费用(但不包括建筑运营费用)。如果在计算建筑物运营费用的经营年度的任何部分，只有不到95%(95%)的建筑物被租户占用，或者房东没有向所有租户提供本租约所提供的服务，则业主应逐项合理地将所发生的实际运营费用外推到如果建筑物在该运营年度至少有95%(95%)被占用并向所有租户提供此类服务的情况下所产生的估计的建筑物运营费用，为本合同的目的，须当作为该营运年度的大厦营运开支。只有那些受入住率变化影响的运营费用才应计入“总收入”。如果实验室部分未满，或者任何租户或占用者已选择在任一期限内不使用任何实验室系统, 承租人承认，在此期间，房东不会根据承租人的实验室份额来分配此类费用，而是会根据房东合理确定的用于实验室用途的场所的可出租总面积(根据承租人最终批准的建成室内实验室建设计划确定)与出租给使用该实验室系统的租户的实验室部分的可出租总面积(“承租人占用的实验室份额”)的比率，将某些实验室运营费用和费用分配给承租人。房东有权随时重新计算租户占用的实验室份额，因为实验室部分的占用情况发生了变化。除本合同明确规定或业主批准外，承租人仅有权使用承租人在实验室系统中的份额，无论承租人是支付承租人占用的实验室份额，还是按比例支付实验室部分的费用。如果物业包括作为较大项目或开发的一部分的其他建筑物，业主有权根据其善意的商业判断，将物业共用设施的成本和费用的公平部分分配给物业上的每个建筑物，包括建筑物，该等费用和费用的可分配部分应包括在本协议所述的建筑物运营费用中。

业主有权根据业主的合理决定权，不时将建筑物的部分或全部营运费用公平地分配给建筑物的不同部分或住户(“成本池”)。该等成本池可包括但不限于该建筑物的办公空间租户、该建筑物的实验室空间租户及该建筑物的零售空间租户，而承租人在办公部分所占的按比例计入成本池内的任何成本，须以该成本池所包括的处所的可租面积与该成本池内所包括的建筑物部分的可租面积的比率计算。如果大楼中的任何空间从零售空间转换为办公空间和/或实验室空间(如适用)，则该空间在

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如适用，应将从零售空间转换为办公空间和/或实验室空间的建筑物添加到用于计算租户在该历年剩余部分和随后历年的写字楼部分中按比例分摊的分母。同样，如果建筑物内的任何空间从办公空间和/或实验室空间(如适用)转换为零售空间，则从办公空间和/或实验室空间(如适用)转换为零售空间的建筑物空间的可租用面积应从用于计算租户在该历年剩余时间和随后历年的写字楼部分中按比例分摊的分母中扣除。

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第十条

赔偿和公众责任保险

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代理人、雇员或承包商、承租人应首先与经业主合理批准的律师进行辩护，除非无害，并向业主和业主的管理代理人、受益人、合伙人、成员、股东、子公司、高级管理人员、董事、代理人、受托人和雇员(“业主方”)索赔损失、费用、损害、任何责任或任何性质的开支，这些损失、费用、损害、任何责任或费用，只要是因或声称是(A)因在房产内发生的任何意外、对任何人或任何人的财产的伤害或损害而引起或声称引起的；(B)承租人或承租人的代理人、雇员、承办商、持牌人或受邀人的不作为、过失、故意作为、疏忽或其他不当行为；。(C)与承租人使用处所或在处所内进行的任何业务，或承租人、其代理人、雇员或承建商，或任何经由承租人、透过承租人或在承租人之下提出申索的人在处所内进行的任何工作或创造的任何条件有关的不作为、过失、故意作为、疏忽或其他不当行为；或。(D)承租人没有履行及履行其在本租约下的契诺及义务，在任何情况下，在生效日期(或承租人接管物业的较早日期)之后发生，直至本租约期满为止，此后只要承租人占用物业的任何部分。本赔偿和持有无害协议应包括对在任何此类索赔或任何诉讼中发生的或与之相关的所有损失、费用、损害赔偿、费用和责任的赔偿，以及对其抗辩的赔偿，包括但不限于合理的律师费和审判和上诉层面的费用。第10.1(A)条的规定在本租赁期满或提前终止后继续有效。

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64

(A)商业一般责任保险，承保人身伤害、财产损失和人身/广告伤害。该保险单应包括广泛形式的合同责任、临床试验责任保险(临床试验保险可单独投保)，金额至少为第1.1节规定的初始一般责任保险的金额，或房东根据其合理酌情权不时要求的更大金额，其中承租人被指定为被保险人，房东的物业经理、任何高级抵押权人和高级出租人，以及房东可能合理要求的其他人被指定为一般责任保单的附加保险人。(B)以“重置成本”为基础的特别表格(前称“一切险”)财产保险，承保租客的可拆卸财产及不时在房舍内进行的任何改建、增建及改善，不论该改建、增建及改善是由承租人根据第5条附件D作出的，或由租客以其他方式于生效日期已存在的(该等改建、增建及改善统称为“改善”)；。(C)有法定限额的工人补偿保险；。(D)有以下限额的雇主责任保险：每人因疾病而受伤1,000,000.00元；。意外伤害人身伤害政策限制

1,000,000.00美元；疾病人身伤害保单限额$1,000,000.00；(E)商业汽车责任保险，包括拥有(如果有)、租来的和非拥有的汽车，每次事故的总限额不少于一百万美元($1,000,000)；(F)业务中断保险，承保不少于十二(12)个月的租户业务中断，包括承保承租人持续租赁义务的租赁权益保险；和(G)总限额为$5,000,000的伞状责任保险或超额责任保险，除上述商业一般责任、雇主责任和汽车保险单外，还提供保险。此外，承租人应被要求维持污染法律责任保险，每次事件的限额不低于1,000,000美元，保单总额为2,000,000美元，并在此后两(2)年内，将房东和房东双方列为额外的保险人。此种污染法律责任范围应包括：(1)任何人遭受的身体伤害、疾病、死亡或精神痛苦或震惊；财产损害，包括有形财产的身体伤害或破坏，包括由此造成的失去使用、清理费用和未受到身体伤害或破坏的有形财产的使用损失；(2)适用于突发性和非突发性污染情况，包括烟雾、蒸气、煤烟、油烟、酸、碱、有毒化学品、液体或气体、废物或其他刺激物、污染物或污染物进入或排放到陆地、大气或任何水道或水体。允许投保索赔, 只要保单追溯日期在本租约生效日期之前持续维持，且承保范围在承租人占用物业的所有期间持续维持。

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仅限超重。对于房东和房东所指定的人，本协议要求的每一份保险单均不得取消和修改，除非提前三十(30)天通知，但因未支付保险费而取消的保险单除外。

(10)日前通知。根据本协议，承租人必须持有的保险单应由在美国注册的公司出具，并有资格和许可在物业所在的州开展业务，并应在最新一期的AM Best‘s Key Rating Guide(或其任何后续版本)中被评为A：X或更高评级。在租期内的任何时候，此类保险都应予以保留，承租人应向房东交存一份有效的有效保单证书。如果租客未能在租期内始终向房东提供有效的有效保单保单，并且在收到房东的通知后三(3)个工作日内未得到补救，房东有权但无义务获得此类保单，租客有义务在收到房东的支付要求后十(10)天内向房东支付适用于此类保险的保费金额。承租人的保险单不得包括超过5000美元(5000美元)的免赔额。

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房东可能合理地确定的免赔额。此类保险应由房东或高级抵押权人选择的保险公司进行维护，并应在受高级抵押权人不时权利的限制下，向房东单独支付损失赔偿金。此外，房东可自行决定购买额外保险，包括但不限于地震保险、恐怖主义保险、水灾保险、责任保险和/或租金保险。所有此类附加保险的费用也应作为大楼运营费用的一部分。房东的任何或全部保险可以由房东或房东的任何附属公司根据其物业组合保险计划维持的一揽子保险提供，或由房东或房东自我保险计划的任何附属公司提供，在这种情况下，建筑物的运营费用应包括分配给建筑物的一揽子保险或自我保险的合理成本部分。在任何情况下，不得向租户收取任何自我保险费或保留费，除非房东在商业上合理的免赔额可包括在建筑物运营费用中。

第十一条

火灾、征用权等。

68

对，本租赁应在通知日期后三十(30)天终止，具有同等效力和效果，如同该日期是最初确定为本租赁到期日期的日期一样。在任何情况下，房东对因意外事故造成的不便、烦扰或业务中断给租户造成的损害不承担任何责任。

(9)自维修工程开始之日起数月内，承租人有权在收到估价后三十(30)天内通知业主终止本租约。

69

租客发出通知)。如果承租人根据第11.2(C)条的条款有权终止本租赁，而承租人未能在本合同规定的三十(30)天内向房东递交终止通知，承租人将被视为已放弃第11.2(C)条规定的承租人因该意外事故而终止租赁的权利。尽管如上所述，如果房东未能在预计完工日期后六十(60)天内完成业主修复工作，受不可抗力和租户延误的限制，承租人有权在房东未能在预计完工日期后六十(60)天内完成业主修复工作后三十(30)天内通知房东终止本租约。本节的规定取代了在发生意外事故时允许的任何法定终止规定。

70

71

如(A)承租人未能配合业主进行该等工程或收取保险赔偿，且在承租人收到通知后持续超过两(2)个营业日，则该处所应视为已于该较早日期修缮及恢复，减租应停止)，或(B)承租人或其他占用人为经营业务而重新占用该处所的任何部分之日(在此情况下，应由承租人自租用之日起支付分配给该重新占用部分的基本租金及费用)。尽管如上所述，如果由于租户的任何作为或不作为，任何分租户或其各自的合伙人、董事、高级职员、雇员、代理人或承包商、房东或任何抵押权人将无法收取适用于意外事故的所有保险收益(包括但不限于租金保险收益)，并且该等行为或不作为在房东书面通知后五(5)个工作日内仍未得到补救，则在不影响针对租户的任何其他补救措施的情况下，基本租金或费用费用不得减免。

72

如果房东因房东无法合理控制的原因而无法进行或完成修复工作，租户有权延长租期，但在任何情况下不得超过三(3)个月)，租户有权在该期限(延长后)届满后三十(30)天内通知房东终止本租约。在发出通知后，本租约将在发出通知后三十(30)天终止，任何一方均不承担进一步的责任或义务，除非房东在该三十(30)天内基本完成修复。这种终止权是承租人在法律或衡平法上对房东未能完成修复工作的唯一和排他性的补救。

第十二条暂不移交；移交

73

租户的任何延期、扩展或第一要约权利)。第12条中的任何规定不得解释为房东同意承租人的任何保留，根据适用法律，房东有权立即终止此类保留。本条第12条的规定不应被视为限制或构成放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。

第十三条

抵押权人的权利；所有权的转移

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称为“高级出租人”；任何抵押或其他产权负担，在本租约所指的时间是受制于和从属的，在此称为“高级抵押”，而高级抵押的持有人，或其在所指时间的利息继承人，在本文中称为“高级抵押”。如任何优先抵押权人如此选择，则本租约及承租人在本租约项下的权利应优先于该持有人的权利，其效力及效力犹如本租约已于任何该等优先抵押权的签立、交付及记录之前签立、交付及记录，或已记录本租约的法定通知。任何该等优先抵押权人的选择应于该优先抵押权人向租客发出通知时生效，其方式与业主向租客发出通知的方式相同，或在适当的登记处或记录员办事处记录一份文书，而在该文书中，优先抵押权人将其在该优先抵押权下的权利从属于本租契。

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76

为了交付这样的SNDA，需要花费任何资金或开始或起诉诉讼，或拒绝房东满意的融资。承租人可向高级抵押权人和高级出租人(视情况而定)请求对该SNDA进行惯常且合理的修改，但当房东以其标准格式交付其高级抵押权人或高级出租人(视情况而定)的SNDA时，业主在本第13.1(C)条下的义务应被视为完全履行，而不论该高级抵押权人或高级出租人对租户请求的修改是否接受。

77

78

总而言之，要获得这样的占有权，并治愈房东的违约。高级抵押权人或高级出租人对房东违约的处理应视为房东的履约。

第14条违约；补救措施

79

80

承租人或本租约的任何担保人的接管人或清算人，或承租人或担保人的全部或任何部分财产的接管人或清算人，(Iv)根据现在或以后修订或补充的《美国法典》第11章(以下简称《破产法》)，或根据任何其他现有或未来的联邦、州或其他法规或法律，申请相同或类似的救济，或(V)未能赢得驳回、中止或撤销根据破产法或任何其他现有或未来的联邦、州或其他法规或法律要求相同或类似的救济，在诉讼启动后九十(90)天内；或

在任何这种情况下，房东可以依法或衡平法行使本租约规定的房东的任何权利或补救措施。

81

(A)行使修缮或保养物业的权利，(B)履行租客任何未履行的义务，(C)在租客被没收后，将租客的财物储存或移走，(D)试图转租，或事实上确实转租，或(E)在业主的主动下寻求委任接管人，以保障业主在本租约下的权益。

82

83

为这样的重新部署做准备。承租人应在本租约未终止的情况下根据本合同应支付基本租金的日期按月向房东支付当期损害赔偿金部分。

84

除适用法律明确要求或本第14.2(F)条明确规定的范围外，本第14.2(F)条规定的任何内容不得解释为对房东施加任何义务重新出租房屋或减轻其在本条款下的损害。如果房东确实选择转租该房产(或其任何部分)，转租的期限可以短于或长于剩余的租期，并按房东认为适当的条款和条件，由房东行使其唯一和绝对的酌情权，除非在本协议明确规定的范围内，否则租客不得对房东收取的与转租有关的任何款项拥有任何权益。如该处所或其任何部分须与任何其他空间一并重租，则须按每平方尺的单位将重租所得的租金及重租的开支按适当比例分摊。如果房东在租客每月支付第14.2(C)款规定的租金赔偿金期间成功地重新出租房屋，房东应在第一次租房后，将房东从重新出租中收取的租金净额记入租客的贷方。

从房东收取的租金总额中扣除(A)房东在收取租金时发生或支付的所有实际费用，以及(B)与终止本租约或房东重新进入房产相关的迄今尚未收回的任何成本，包括迄今尚未收回的任何重新出租费用或根据本协议应支付的其他损害赔偿。如在向任何法院、佣金或审裁处提交损害赔偿证明前，该处所或其任何部分由业主按租期的剩余部分予以转租，则在转租时预留的租金，表面上即构成在重租期间如此转租的处所或其部分的公平合理的租金价值。业主对其未能或拒绝重租该处所，或如该处所或其任何部分已被重租，则无须以任何方式承担法律责任，而该等拒绝或拒绝重租或未能收取租金，并不免除或影响租客根据本租契所负的损害赔偿或其他法律责任。尽管如上所述，如果在租户违约后终止本租约或收回房产，且在终止或收回后租客已与房东合作及时交出对房产的占有权，房东同意使用商业上合理的努力减轻其在本合同项下的损害，但前提是房东有义务使用商业上合理的努力减轻其损害，但房东销售房产的方式与房东营销大楼内其他房产的方式基本相似，并进一步规定，房东应视为履行其义务, 该房东没有义务优先于大楼内的任何其他空置空间重新出租该房屋，在房东将该空间组装为待租赁空间区块的一部分时租赁该空间，或以低于类似建筑中可比实验室空间当时的公平市场租金的租金出租该房屋。

85

86

在承租人或受托人收到要约后不迟于二十(20)天，但无论如何不迟于承租人或受托人向有管辖权的法院申请授权和批准承租和转让之日起十(10)天内向房东或承租人或受托人；(2)对承租人未来履行本租约项下所有义务的充分保证(如下所述)；以及(3)房东在行使其合理的商业判断后确定，本租约的转让不会违反任何其他租约，或任何抵押、融资协议或其他与房东或物业当时受其约束的财产有关的协议(房东无需根据任何租约、抵押、融资协议或其他此类协议获得任何第三方的同意或豁免)。在申请法院批准承租人取得本租约并将其转让给建议的受让人之前，业主有权选择以与建议的受让人提出的真诚要约相同的条款和条件，以相同的代价(如有的话)接受本租约的转让，减去可能从该人就本租约的转让所支付的代价中支付的任何经纪佣金，通知承租人或受托人。

87

88

89

90

房东根据前一句(或租客有权获得的任何余额)。

《美国法典》第502(B)(6)款或《美国法典》第11章的任何其他规定。

91

如果房东根据适用的法律(包括但不限于所有适用的破产法和破产法)阻止或禁止房东交付，且任何适用的治愈期到期(本节不需要通知和治愈期除外)，则不需要执行第14.8节的规定

对于租户在本合同项下的任何违约，如果在违约时，第14.8(B)(Iv)节所述的任何事件在租户默认或未经租户默许的情况下发生)，并且房东使用了信用证所代表的全部或任何部分担保，但没有按照本条款第14条的规定终止本租赁，则房东除行使本条款(B)款规定的权利外，还可以：保留房东开立的信用证部分中未使用和未使用的余额(在此称为“现金担保”)，作为承租人此后忠实履行和遵守本租赁条款、条款和条件的担保，并可在支付基本租金所需的范围内使用、运用或保留全部或部分现金担保。因承租人拖欠本租约的任何条款、契诺和条件而导致房东可能或被要求支付的任何款项的额外租金或任何其他款项(超出适用的通知和补救期限)。如果房东使用、运用或保留信用证所代表的担保的任何部分或全部，承租人应立即恢复如此使用、运用或保留的金额(房东选择，通过向房东交存现金或提供替代信用证)，以使信用证和现金担保(如果有)所代表的担保金额在任何时候都不低于本合同第1.1条所要求的担保。否则，承租人将不履行第14.8条规定的义务，房东应享有与超过适用宽限期未支付基本租金相同的权利和补救措施, 除非承租人在房东提出恢复信用证的书面要求后五(5)天内恢复第14.8(C)款中规定的信用证。

(10)在承租人收到通知后的几天内，房东有权(但没有义务)选择向租客发出书面通知，说明这种不履行构成租客在本租约项下的持续和立即违约，而不适用任何额外的通知或补救期限，房东有权行使房东根据本租约或在法律和法律下可获得的所有权利和补救措施。

92

承租人这种违约行为的衡平法。

93

(A)本第14.8节的规定。在前述语句所述的十五(15)个营业日期间内将任何此类替换信用证交付给房东时，应视为违约已被纠正，房东应将房东根据前述语句提取的信用证所得款项(或承租人有权获得的任何余额)返还给租客。房东和房客双方同意，房东或其继承人或受让人在本协议项下转让房东在信用证中的权益时，房东提出要求时，房客应单独负责支付开证行在转让信用证时收取的任何转让佣金和其他费用，作为本协议项下的费用。除非与本租赁的许可转让有关，否则承租人不得转让或妨碍或试图转让或妨碍该信函所代表的担保

94

房东或其继承人或受让人不受任何此类转让、产权负担、转让未遂或产权负担的约束。在任何情况下，如果没有令房东满意的证据表明转让了获得信用证所代表的担保的权利，房东可以将信用证退还给原始租户，而不管本租赁的一次或多次转让。

95

96

业主在接到租客书面通知后十(10)天内未开始采取纠正措施(如果租客因此而不能在物业的任何部分开展业务，则在三(3)个工作日内)，或如果房东及时开始纠正行动但此后未能努力完成纠正行动，则在不限制对租客的任何其他补救措施的情况下，租户可在五(5)个工作日之前向房东发出书面通知后，向房东的任何抵押人发出书面通知，通知以粗体显示，大写文本：“如果房东在收到房东的通知后5个工作日内未开始履行义务，租户可以在下列条款下行使租户自助权利

租约第14.9(B)条规定：“如果房东未能在五(5)个工作日内开始采取补救行动，并在此后努力采取补救行动直至完成，则承租人可以进行合理的维修或提供服务。房东应在房客向房东提交该等费用报表连同发票和其他合理证明文件后十五(15)天内，向租客偿还与租客根据本协议完成的此类维修或服务有关的所有合理自付费用，以及利息，其利率等于(I)等于2%加不时在《华尔街日报》或其后续出版物上发表的最优惠费率和(Ii)适用法律允许收取的最高费率的利率中的较小者。如果房东在收到租客的发票和此类支出的文件后三十(30)天内没有向租户支付这笔款项，则房客可以在向房东发出五(5)个工作日的额外书面通知(“抵销通知”)后，向房东发出通知，该通知以大写粗体显示“这是一个时间敏感的抵销通知，如果房东在收到后五(5)个工作日内没有对第二次付款请求作出回应，则被视为接受这种抵销。”

房东在收到抵销通知后五(5)个工作日内未能

(I)向租客发出书面通知，真诚地就业主应支付的指明款项(或其部分)提出争议(“业主争议通知”)，并列出业主声称业主并无拖欠其义务及/或租客无须根据租约条款采取行动及/或收费不必要或过高(在此情况下，业主须支付其认为不必要或过高的款额)的合理详情，或(Ii)支付抵销通知内所提及的付款款额，则承租人有权将该未付款项连同其按利率计算的利息记入根据本租赁到期的下一次租金分期付款中，最高可抵抵每笔月租金金额的25%(25%)。根据本第14.9(B)条，承租人的自助权利只能在房屋内实际存在的条件下行使，并且只有在为建筑物内的其他租户提供的基本服务(包括通道)没有中断或受到不利影响的情况下，才能行使为建筑物提供服务的建筑系统(在任何情况下都不会对建筑结构产生不利影响)。如果房东将房东的争议通知递交给租客，租户可以，但没有义务，选择将房东的争议通知提交给马萨诸塞州波士顿的仲裁，以根据

97

AAA(或其后继者)的商业仲裁规则。在任何情况下，如果承租人选择使用这种快速仲裁：(A)如果如此指定的仲裁员在AAA提交的名单上，并且没有根据快速程序E-4提出反对(除非任何反对应在收到预约通知后四(4)个工作日内提出)，(B)听证会通知应在听证会前四(4)个工作日内发出，(C)第一次听证会应在指定仲裁员后五(5)个工作日内举行，和(D)仲裁败诉方应支付AAA和/或仲裁员收取的仲裁费用。在根据第14.9(B)条进行的任何仲裁中作出的任何裁决均可在任何有管辖权的法院作出判决，与此相关，仲裁员应受本租约条款的约束，不得增加、删减或以其他方式修改这些条款。

第十五条杂项规定

98

房东有权使用房东认为适当的任何方式打开房屋内和房屋的门。业主以上述方式进入处所，不得当作是强行或非法进入处所，或扣留处所，或实际或推定地将租客逐出处所的任何部分。除非业主在本租约中另有明确同意，否则本租约的任何条款不得解释为房东有义务进行任何维修、改动或装饰。在行使第15.1条规定的权利时，房东应尽商业上合理的努力，不无理地干扰租客在房屋内的业务经营。

尽管如上所述，只要承租人在预定时间安排该代表到场，承租人有权(紧急情况除外)派一名承租人代表陪同房东及其代理人、代表、承包商和雇员行使进入房产的权利；但如果房东不允许房东合理、及时地进入房产的必要区域，则房东不应对本租约或适用法律规定的任何义务负责。

99

100

不管是什么原因造成的那个派对。房东应仅关注租客的资产，以履行租客在本租约项下的义务，在任何情况下，租客的任何合伙人、前合伙人、股东、董事、高级职员、负责人、客户、雇员或代理人，无论披露或未披露，都不会对任何针对租客的判决或租客在本租约下欠房东或房东的任何继承人的任何其他责任或义务承担个人责任。前述条款的目的不是也不应限制房东以其他方式获得强制令救济的任何权利(或对租户或任何租户当事人或其各自的继承人采取任何其他行动，不涉及租户或任何租户当事人的个人责任，也不违反前一句中规定的追索权限制)。

101

同意为同一人辩护，并就任何此类索赔向租户提供赔偿。房东应负责在另一份书面协议中规定的范围内支付应付给经纪人的佣金或费用。

(Iii)房东股权的任何其他资本重组，只要房东首先告知收件人该等陈述的保密性。尽管如此，如果且仅当承租人的股票在要求其财务报表公开披露的全国性交易所(或以同等方式公开上市，如纳斯达克)公开交易时，承租人没有义务向房东提交任何财务报表。财产的任何实际或潜在的出租人、购买人或抵押权人可依赖任何此类财务报表。

102

103

租约通知书。在任何情况下，该文件都不应列出承租人根据本租约应支付的租金或其他费用；任何此类文件应明确声明，它是根据本租约中包含的条款签署的，并不打算改变本租约的条款和条件。在房东提出要求后的任何时间，承租人应在提出要求后十(10)天内签署并向房东提交房地产记录中记录的任何证明本租赁的文件或可记录形式的本租赁终止通知，该文件应由房东代管，直至租期期满或更早终止。承租人在本节项下的义务应在租期期满或任何提前终止后继续存在。

如果打算寄给房东，请按本租约第1条规定的地址(或房东此后可能不时通过类似通知指定的其他一个或多个地址)寄给房东。

如拟供承租人使用，请按本租约第一条所载地址寄给承租人，但自生效日期起及之后，承租人的地址应为房产(或承租人此后可能不时以类似通知指定的其他一个或多个地址)。

除本合同另有规定外，所有此类通知在收到后即生效；但条件是：(I)如果拒绝接收，通知在第一次拒绝接收时生效；(Ii)如果由于没有通知的地址更改而无法投递通知，通知应在尝试投递的日期生效；(Iii)如果通知地址是邮箱号码，通知应在按上文规定发送通知的次日生效；或(Iv)如果通知是寄往国外地址，通知应在按上文规定发送通知后两(2)天生效。

任何由代理人代表房东或由房东的管理代理人发出的通知，应视为房东发出并完全有效。受权人代表承租人发出的任何通知，应视为承租人发出，并应完全有效。

104

105

承租人的可强制执行义务(受破产法、破产法或债权法以及衡平法一般原则的约束)，(Vi)承租人签署、交付和履行本租赁不会导致或构成承租人组织文件或承租人作为一方的任何协议的违约，(Vii)承租人签署、交付和履行本租赁不违反任何适用法律，以及(Viii)执行本租赁所需的任何法院或政府机构或机构(如果有)的所有同意、批准、授权、命令或档案，本租约的交付和履行已经取得或完成。

106

107

被视为指可能属于该术语、声明或事项的合理宽泛范围内的所有其他术语或事项。

108

109

第十六条延长期限

16.1房东应在本租约期满前至少九(9)个月向租户提供房东对延长租期内物业公平市场租金的善意估计，且已满足行使租约的条件。如果承租人不同意房东在上述房东通知中对公平市场租金的估计，承租人应在收到房东通知后十(10)个工作日内通知房东。

110

双方同意真诚行事，试图就延长租期内物业的公平市场租金价值达成协议。如果租户

111

如租客未能在该十(10)个营业日内通知业主不同意业主的估计，并提出租客的公平市值租值估计，则租客将被视为已接受业主在延长租期内对物业的公平市值租金的估计。如果承租人已及时发出其争议通知，但双方未能在承租人发出该通知后三十(30)天内就此达成协议，则任何一方均可在该三十(30)天期限届满后十(10)个工作日内通知另一方指定发起一方的仲裁员，从而将房屋公平市场租金的确定提交仲裁。在15分钟内

(15)在收到启动仲裁的通知后的几天内，应诉方应通过将应诉方的仲裁员通知发起方来指定自己的仲裁员。如果第二名仲裁员未在该十五(15)天期限内如此指定，则发起方应将该失败的书面通知送达应诉方，应诉方应在收到该通知后十(10)天内指定其仲裁员，并将该书面通知送达发起方。如果应诉方未能在上述额外的十(10)天期限内将其指定的仲裁员通知发起方，则应按照下文关于选择第三名仲裁员的相同方式选择第二名仲裁员。在选定(或指定，视情况而定)第二名仲裁员后，如此指定的两名仲裁员应在应诉方发出指定第二名仲裁员的通知后十五(15)天内指定第三名仲裁员。如果两名初始仲裁员不能及时商定第三名仲裁员，则可代表双方请求由美国仲裁协会波士顿办事处或其继任者指定第三名仲裁员，或在其失败、拒绝或无法采取行动时，由有管辖权的法院指定。延长租期的房屋的公平市场租金应以通常所称的“棒球仲裁”的方法确定，房东选定的仲裁员和租客选定的仲裁员应各自阐述各自对房屋公平市场租金的确定。, 第三名仲裁员必须选择其中一名(不言而喻，应明确禁止第三名仲裁员选择折衷数字)。业主选定的仲裁员和租客选定的仲裁员应在指定第三名仲裁员后五(5)个工作日内将他们对房屋公平市场租金的确定送达第三名仲裁员，第三名仲裁员应在收到另外两种确定的房屋公平市场租金后十(10)天内作出决定。第三仲裁员的裁决对房东和租客都有约束力。所有仲裁员应为独立于双方当事人的商业房地产经纪人，并在类似建筑中拥有至少十(10)年的经验。双方当事人各自支付仲裁员的费用，第三名仲裁员的费用由双方平分。如果承租人启动上述仲裁程序，且截至延长租期开始时，延长租期的基本租金金额尚未确定，承租人应支付房东为房屋确定的金额，当实际确定后，如有必要，应在延长期限开始时进行适当的追溯调整。如该决定将导致租客多付任何基本租金，业主须在作出该决定后立即向租客多付任何基本租金，而如该决定导致租客少付任何基本租金，则租客须在该决定作出后立即向业主支付任何该等款额。如本租约所用, 公平市场租值，是指可比建筑物的业主同意接受的固定年租金和附加租金，

112

而可比大楼的非关联租户已同意以当前的距离支付可比空间的非股权交易，期限与延长后的期限相当，并考虑了所有其他相关因素。

[签名从下一页开始]

113

[租约签字页]

房东和租客自上述日期起，经正式授权的人员正式签署本租约，特此为证。

房东：

ICE BOX，LLC，马萨诸塞州有限责任公司

作者：ICE BOX Manager，LLC，a

马萨诸塞州有限责任公司及其经理

作者：詹姆斯·M·韩礼德姓名：詹姆斯·M·韩礼德

职务：总裁副房客：

特拉华州奥拉生物科学公司

公司

作者：/s/Julie Feder

姓名：朱莉·费德

职务：首席财务官

租户的联邦纳税人

识别码：

81

附件A

建筑物的位置图

A-1

附件B

波士顿着陆项目场地平面图

B-1

附件C

已保留

C-1

ACTIVE/115761020.6

附件D

租户工作

未在本文中定义的大写术语应具有与租赁中此类术语相同的含义(包括租赁中的所有其他证物)。此外，下列术语应具有下列含义：

“建筑许可证日期”是指承租人(和/或代表承租人处理建筑许可证的任何承包商、建筑师或许可证促进者)首次向承租人(和/或代表承租人处理建筑许可证的任何承包商、建筑师或许可证促进者)发放或可向承租人发放建筑许可证的日期，无论承租人(或该承包商、建筑师或许可证促进者)是否在该日期实际获得了该许可证的发放。

“变更单”应具有本附件D第3节中规定的含义。“施工文件”是指承租人工程的施工图，

经业主和租客批准(和/或视为批准)，可(I)通过变更单修改，和/或(Ii)在获得建筑许可或承租人工程的其他批准的过程中，满足审查政府当局的要求，并遵守所有适用的法律、法规、规则和法规，但审查政府当局为发放建筑物或承租人工作所需的其他许可而要求对批准的施工文件进行任何实质性修改，应根据租约第5.3节规定的标准获得业主批准。

“房东出资”指的是50万美元/100美元(500,000.00美元)。

“部分留置权解除”是指在每次支付除最终支付房东分摊费以外的一部分房东分摊费时，与先前房东分摊费申请的那部分工作的付款有关的部分留置权的部分解除。部分留置权解除书应(I)由承租人的承包商以及提供与承租人根据承租人与承租人的施工合同进行的承租人工作相关的劳动力和/或材料的任何和所有分包商和/或物料工签署和交付，以及(Ii)形式和实质上令房东合理满意

“最终留置权解除”是指在租户工作最终完成时，以及在房东最终支付与相关工作的适用部分有关的房东出资中的任何无资金部分之前，提供的最终留置权解除。最终留置权解除书应(I)由承租人的承包商和提供与承租人根据承租人与承租人的建筑合同进行的承租人工作相关的劳动力和/或材料的任何和所有分包商和/或物料工签署和交付，(Ii)其形式和实质合理地令房东满意。

D-1

“承租人工程基本完成”和类似性质的短语应意味着承租人工程应已基本按照

D-1

施工文件，但下列项目除外：(A)采购和/或安装需要超长准备时间的项目；(B)“清单”项目和其他不会不合理地干扰承租人合法占用和使用房舍的能力的小缺陷，或阻止发放最终检查批准和占用许可证或类似的项目。承租人应负责获得与承租人工作有关的所有政府检查和其他批准，和/或允许承租人在房屋内安装家具、固定装置和设备以及合法占用和使用允许的用途所必需的所有检查和其他批准。

“承租人承包商”是指承租人选择进行承租人工作的总承包商，总承包商须经业主事先批准，不得无理扣留、附加条件或拖延。

“承租人施工代表”是指Janice Kettenhofen(jkettenhofen@aurabiosciences.com)，或由承租人指定并通知房东的任何其他代表。承租人的施工代表有权就本附件D项下产生的所有事项约束承租人。此外，承租人同意，房东根据本附件D向承租人施工代表发出的书面通知或通知应被视为已正式交付给承租人(自实际收到或拒绝承租人施工代表实际收到或拒绝交付时起生效)。

“承租人工程”应指施工文件上显示的所有改进、改动、安装和工程，除非本附件D另有规定。

D-2

D-3

定期协商，真诚努力，迅速解决所有争议事项。在任何情况下，双方应努力尽快就施工图达成最终协议。每一方均同意，如在上述时限内未对提交或重新提交作出答复，即构成该方接受有关提交或重新提交，或在适用的范围内，构成由违约方造成的拖延。

25,000.00美元须经房东批准，不得无理扣留、附加条件或拖延。执行承租人工作的所有分包商应财务状况良好，并能够迅速、及时地完成其负责的承租人工作部分。在承租人或承租人承包商履行承租人工作时，承租人应遵守并应促使承租人承包商和所有分包商遵守本附件D的规定。

D-4

D-5

物品。此类清单项目的存在不应影响承租人根据本租约支付租金、额外租金或任何其他费用的义务。承租人对承租人工程的施工合同将要求承租人的承包商在联合检查日期后，在可行的情况下尽快修复所有此类清单项目，承租人将尽一切合理和勤奋的努力执行该义务。

D-6

房东收到并批准所有此类项目后，应在收到拨款申请后三十(30)天内，向租户支付申请拨款的金额，但房东有权就本附件D所述与拨款申请相关的款项提出异议。如果租户没有按要求支付租户分摊费的任何部分，房东有权在租户提交合理满意的证据之前扣留房东分摊款的任何进一步资金。

D-7

房东该租客已经缴纳了房租，房东的任何扣留不应被视为房东拖延或以其他方式推迟租客在本租约下支付租金的义务。此外，房东有权从任何资金申请中扣留所请求金额的5%(5%)，直到租户满足第(I)条规定的适用于最终付款的要求-

(Vi)上述第4(B)节，业主已收到承租人建筑师的证明，证明所有清单项目已更正或完成；但是，这种预留不得作为承租人施工合同规定的承租人工程预留额之外的额外预留费用，如果承租人提交的资金申请反映了承租人施工合同对承租人工程至少5%(5%)的预留金，则房东将不会扣留这种额外的5%(5%)预提金，而只会根据本第4(B)条的规定从最后的资金申请中保留5%(5%)的预提金。

在不限制承租人根据本租约条款完成所有承租人工作的义务的情况下，承租人承认并同意，如果承租人在本租赁开始之日起两(2)年内，承租人的工作未基本完成，且上述(I)至(Vi)条件未得到满足，则房东没有义务支付或资助房东贡献的最后一期款项。

关于根据本附件D进行的承租人工作的履行，应适用以下规定：

D-8

房东合理地要求作为额外的保险人。此类保险证书应规定，在未提前三十(30)天书面通知房东的情况下，不得更改或取消保险范围；然而，如果保险公司不能提供此类通知，承租人有义务向房东提供此类通知。

200万美元。此类保险应为承租人的总承包商提供保险，使其免受因其合同下的操作而引起的人身伤害、死亡和他人财产损失的任何和所有索赔，无论此类操作是由承租人的承包商、分包商或分包商进行的，还是由他们中任何人直接或间接雇用的任何人进行的。

每次事故2,000,000美元和总计2,000,000美元，合并单一限额人身伤害和财产损失赔偿责任。

D-9

D-10

D-11

(B)管道工程完成后，应将共用走廊内的饰面恢复到原来的状态；(C)如果修复后没有必要的材料来匹配未被该工程或改动移除或影响的走廊部分的饰面，则承租人应负责将整个走廊修复到业主可接受的统一饰面，并由业主单独但合理地酌情决定，使其与现有饰面的质量保持一致。

D-10

附件E

开业日期函

, 2022

[联系人姓名][租客姓名或名称][租户地址]

关于：[租客姓名或名称]

[房舍可出租面积和楼面][大厦地址]

亲爱的[联系人姓名]:

兹提及日期为20年月20日的某一租约[地主]，作为房东和[租客]作为承租人，指上述建筑物楼面上的处所。根据第节[]关于租约，兹确认租赁期的开始日期为，租赁期将于。

如果上述情况与您的理解一致，请执行随函副本，并将其退还给我们。

非常真诚地属于你，

[地主]

接受并同意：

[租客]

由：名称：标题：日期：

发信人：姓名：标题：

E-1

附件F

建筑运营费用和实验室运营费用

建筑物运行费用应包括下列费用，但不限于此，并应合理、公平地分配给建筑物成本池中的办公部分：

F-1

F-2

F-3

同样分配给大楼的办公部分、零售部分或实验室部分，以及(2)只与大楼的零售部分或大楼的实验室部分有关并仅使其受益的费用，不得从大楼的运营费用中扣除，而不以任何方式服务于或有利于大楼的办公部分。

F-4

实验室运营费用应包括以下各项，但不限于且不与本租赁项下向承租人收取的任何其他运营费用或税项重复：

F-5

F-6

不得以任何方式服务于或有利于本大楼的实验室部分。

如房东就任何课税年度收到任何退税或退还税款或代缴款项，而该年度的全部或任何部分在该期限内，则在扣除房东获得该项退还的开支后的余额中，如当时并无违约事件发生，则房东须贷记一笔相等于该等退税或退还或代缴款项的款额(不包括任何利息，如该等退还是就某课税年度而言，则须分摊其中一部分不在该期限内，)乘以租客按比例分摊的租金与本租约下一个月到期的每月额外租金分期付款(或如租期已届满而租客对业主没有进一步责任，则退还该款额予租客)。

尽管租约中有相反规定，但建筑运营费用和实验室运营费用不应包括以下各项：

F-7

F-8

服务、用品或材料的成本超过服务、用品或材料的竞争成本，如果它们不是由子公司或关联公司提供的；

F-9

F-10

F-7

附件G

《建筑规章制度》一般适用下列规定：

G-1

G-2

经实验室批准的设备和微波炉可用于为承租人的员工和访客加热食物和冲泡咖啡、茶和类似饮料，前提是此类使用符合适用法律，并且不会因气味、垃圾或害虫干扰大楼内的其他租户。

G-3

G-4

附件一，附件G

租户改建的规章制度

G-5

G-6

G-7

G-8

当租赁条款(包括本附件)要求承租人向业主提交与任何变更相关的计划时，此类计划应至少包括以下内容：

G-9

等)

G-10

G-11

一平方英尺。

G-12

G-13

附件二，附件G承包商的保险要求

建筑：

房东：

租户：

房舍：

以下签署的承建商或次承建商(“承建商”)已受雇于上述大厦的承租人(下称“承建商”)(或承租人的承建商)在上述楼宇内为承租人进行某些工程(“工程”)。承包商和承租人已请求上述业主(“业主”)允许承包商进入建筑物及其与工程执行有关的设施，业主同意在下列条款和条件下允许承包商进入：

人身伤害：每人500万美元

每次发生$10,000,000

G-14

财产损失：每次事故300万美元

G-15

$3,000,000一般总额

非自有和/或租用的与工作相关的机动车)，不低于以下限制：

人身伤害：每人300万美元

每次发生$5,000,000

财产损失：每次1,000,000美元

$3,000,000一般总额

承包商应在开工前向大楼办公室提供承保人出具的证明，证明其已遵守上述有关保险的要求，并规定承保人应提前十(10)天书面通知房东取消上述任何保单。

非自有和/或租用的与工作有关的机动车辆)，责任限额至少等于第2款(D)项所述的限额。

应业主要求，承包商应要求其所有从事该工作的分包商签署与本协议格式相同的保险要求协议。

同意并签立於20年月日。

承包商：

发信人：发信人：

G-11

附件H

信用证格式不可撤销可转让备用信用证号码开证行：

签发地点及日期：截止日期及地点：在我们的柜台

受益人：

注意：

申请人：

不超过总金额：美元分期付款：允许

可通过以下方式获得积分：

注意：

反对在此详述的提交单据

草稿：即期

绘制于：

兹确定我方不可撤销的备用信用证第号。以贵方为受益人的账户，可用汇票付款，总金额最高为美元

本信用证凭贵方(或贵方受让方)以本合同附件A形式开出的即期汇票付款，据称由贵方(或贵方受让方)的授权代表签字。

本信用证项下提交的单据可以亲自提交、通过认可的隔夜递送服务提交或通过美国邮政服务提交(除非通过以下所述的传真发送)

H-1

向我们办公室提交的汇票，如此处所列，应立即以可用资金支付，付款应在提交日期后马萨诸塞州的下一个银行日结束之前进行。

在收到您的TELECOPIER传输到US AT FAC编号时，也将被视为已提交。(XXX)XXX-XXXX正确填写和签署适当的即期汇票和图纸的传真，连同：(I)您已通过国家认可的隔夜快递(运费预付)发送到美国，以便在下一个工作日收到我们位于AT的办公室的声明，以及(Ii)您向US AT(XXX)XXX-XXXX(或我们将书面指定的其他号码)发送上述TELECOPIER传输的电话通知。如果这些正本有任何不符之处，则通过TELECOPIER TRANSPESS发送的付款单据应被视为有效。

通过TELECOPIER传输(“传真”)提交的汇票应在提交汇票的同一营业日以即时可用资金支付，条件是该汇票在任何营业日中午12：00之前提交，如果汇票在中午12：00至下午5：00之间提交，则在任何营业日不迟于提交汇票后的下一个工作日付款。

本信用证于上述到期日或下文所述任何自动延长的到期日交易结束时失效。

汇票必须附有：

信用证正本及修改件(如有)。如果是部分提款，我们将在信用证上背书金额，并通过隔夜快递服务将原件退还给您。

据称由您(或您的受让人)的授权代表以本合同附件B-1或B-2的形式(视情况而定)签署的声明(该声明，“提款证书”)。

允许多次和部分抽签。

本信用证最初的到期日为，但在当前到期日和每个连续到期日，该到期日应自动连续延长一(1)年，除非至少在当前到期日前九十(90)天，我行通过隔夜快递(国家认可的并提供交货证据)或挂号/挂号信回执以书面形式通知您(或您的受让人)本信用证不会超过当前到期日。如果您(或您的受让人)收到这样的通知，信用证的任何未使用部分应在提示时即可使用。

H-2

据称由贵方(或贵方受让人)的授权代表签署的即期汇票和据称由贵方(或贵方受让人)授权代表签署的本合同附件B-2形式的提款证书的有效期至当时的到期日。

我方特此向贵方承诺，按照上述不可撤销备用信用证条款开出的汇票，在向我方提示时予以承兑。

除非在此明确声明，否则本承诺不受条件或资格的限制。我们在本信用证项下的义务是我们的个人义务，决不以偿付为条件。

本信用证列出了我们对贵方所负义务的所有条款和条件，除非由贵方和美方正式签署书面文书，否则不得修改或修改。

本信用证可由您或本信用证的任何受让人(“受让人”)一次或多次全部转让，但不能部分转让，任何受让人应继承该受让人的转让人在本信用证项下的所有权利；但是，除非(A)转让人首先以附件C形式向美国提交指示(“转让指示”)，并且(B)美国已在本通知上背书，否则转让无效。在向美国提交转账指示后，我们将在信用证上背书转账通知。本信用证最后一位受让人应不时为本信用证其他各款中提及的“受让人”。我们有效的转让费将由申请人支付，但这笔费用不应成为转让的条件。

除非本信用证另有明文规定，否则本信用证受国际备用惯例(ISP98)国际商会出版物第590号以及马萨诸塞州法律，包括马萨诸塞州统一商法典的约束。

如有任何查询或来函，请注明我方编号。编号：

收信人：电话：(XXX)XXX-XXXX SWIFT：XXXX

授权签名授权签名

H-3

附件A至

信用证编号：

即期汇票

(日期)

支付给，美元

(美元)根据不可撤销信用证第，通过电汇这样的金额：

致：

发信人：姓名：标题：

H-4

附件B-1

抽奖证书

(发行人)(日期)

回复：不可撤销备用信用证编号。(“信用证”)女士们，先生们：

本信用证项下的提款是根据日期为#年的租赁协议开出的。

，现于(“业主”)与Goodwin Procter LLP(“租户”)之间订立，因该等条款可能已予修订或以其他方式修改(“该租约”)。

以下签署人向(“签发人”)证明以下事项：

H-5

发信人：

H-6

姓名：头衔：

H-7

移交请求

日期：

回复：备用信用证号码

先生们：

对于收到的价值，下列签署受益人特此不可撤销地转给：

(受让人姓名或名称)

(街道地址)

(城市、州、国家)

以下签署的受益人在上述信用证项下全部开立的所有权利。

我们进一步证明，该受让人是业主在信用证中提及的租赁中的权益的持有者。

请通过以下方式通知已转让的信用证：

(为银行提供咨询)

(街道地址)

(城市、州、国家)

通过这种转让，以下签署的受益人在信用证中的所有权利都转移给了受让人，受让人作为信用证的受益人拥有唯一的权利，包括对任何修改的唯一权利，无论是增加、延期还是其他修改，也无论是现在存在的还是以后进行的。所有修改均应通知受让人，而无需征得下列签署受益人的同意或通知。

现将信用证正本连同所有修改件一并退回，并请您在信用证背面背书转账，并将其连同您惯常的转账通知直接寄给受让人。

H-8

非常真实的你的，认证的

收件人(受益人CO的姓名)

由(授权签名)

签名

(需要银行印章)

由(受益人银行)

H-7

证物一

承租人的可拆卸财产

1.承租人的个人财产以及由承租人或通过承租人或在承租人之下提出索赔的任何一方所拥有或安装的所有可移动的商业和贸易设备，但不构成实验室可重复使用的装置。

I-1