1.

在未经本协议修改的范围内，租赁协议的所有条款和条件将保持完全的效力和作用，并应继续管辖本租赁。本合同中未另作定义的术语的含义与租赁协议中的相同。

2.

租赁协议定于2023年1月31日到期。房东和租客特此同意将租期延长三(3)年，自2023年2月1日起至2026年1月31日止。

3.

租赁期的基本租金如下：

租期

年基本租金

月度基本租金

2/1/2023 - 1/31/2024

$564,651.00 per annum

($27.00/psf )

$ 47,054.25 per month

2/1/2024 - 1/31/2025

$575,107.50 per annum ($27.50/psf )

$ 47,925.63 per month

2/1/2025 – 1/31/2026

$585,564.00 per annum

($28.00/psf)

$ 48,797.00 per month

4.

自2023年1月1日起，修订租赁协议第5(B)条，将基税定义为2023年(非2019年)日历年的房地产税，将营业费用的基年定义为2023年日历年。

5.

房东应于2022年8月31日前修复所有坑洞，并对停车场重新铺设路面和重新铺设条纹，此后应继续保持停车场状况良好。

6.

(A)房东特此授予租客优先购买权(“优先购买权”)，优先购买权(“优先购买权”)为建筑物第一层2,462平方英尺的空间，如附件A所示，并作为附件A的一部分(“ROFR空间”)，但须受在本租约续期及修改协议日期前签署的其他租约项下其他租客的权利所规限。房东确认，除了马塞利·沃伦之外，目前没有这样的权利。如果房东收到第三方签署的租赁第一个ROFR空间的真诚书面要约(“要约”)，其中包含业主在其全权酌情决定下可以接受的条款，则承租人有权“在符合本条规定的情况下，根据要约中规定的条款和条件优先租用ROFR空间；然而，如果要约中规定的ROFR空间的租赁期限短于当时租赁的剩余期限以及房东的ROFR通知(下文定义)发送给承租人时的任何适用的续订期限，则承租人可以在承租人的ROFR通知(下文定义)中选择(X)ROFR空间的租赁期限与要约中规定的相同，或(Y)ROFR空间的租赁期限与本租赁剩余期限到期时同时终止，在这种情况下，从要约中规定的ROFR空间的租期结束到本租约剩余期限结束为止的一段时间内，ROFR空间应支付的固定租金应等于适用于ROFR空间的公平市场租金的100%，该租金应根据租约第43节所述的参数确定。在房东收到报价后十(10)个日历日内, 房东应向租客递交一份通知(“房东的ROFR通知”)，告知租客ROFR空间可供租赁，以及报价中包含的所有重大商业条款和条件。在承租人收到业主ROFR通知后七(7)个日历日内，承租人应以书面形式告知业主(“承租人ROFR通知”)，租客是否按照业主ROFR通知中规定的条款和条件行使其租赁ROFR空间的权利，业主在收到承租人的ROFR通知后，自房东将ROFR空间空置、清洁地交付给租客之日起，ROFR空间应被视为已由承租人出租。ROFR空间的租赁应符合业主ROFR通知中规定的所有商业条款和条件(除非本条另有明确规定)，这些条款和条件应基于要约中规定的条款和条件，并应包括固定基本租金和ROFR空间应支付的额外租金。ROFR空间期限和承租人支付增加的运营费用和房地产税的百分比的计算，以及适用ROFR空间的基准年度的确定应如报价中所述。

(b)

如果承租人拒绝或未能行使房东向承租人提供的ROFR空间的优先购买权，则房东应自由地将ROFR空间出租给提出该提议的第三方或任何其他第三方，条件与要约中规定的条款大体相当。然而，如果房东修改了对提出该要约的第三方的提议，或将ROFR空间提供给任何其他第三方，在这两种情况下，无论是固定基本租金和增加运营费用和房地产税的额外租金(“升级租金”)，若按有效净值计算(即计入任何租户改善津贴、建筑津贴或任何租金优惠或向该第三者提供的其他优惠)的租金低于要约中原先列出的固定基本租金和租金上升租金的95%，则业主须向租客发出书面通知(“重新要约业主的ROFR通知”)，说明业主拟根据本(B)段将ROFR空间出租给第三方的修订条款。在收到重新报价业主ROFR通知后七(7)天内，租户应书面通知业主是否希望根据重新报价业主ROFR通知的条款和条件，包括但不限于重新报价业主ROFR通知中规定的固定租金和逐步升级租金，行使其租赁ROFR空间的权利。承租人未能或拒绝按照前款规定及时行使其租赁ROFR空间的权利的, 业主可根据本(B)款将ROFR空间(或其任何部分)租赁给任何第三方，而不受承租人在此项下的任何权利的影响，业主可向该等个人或实体授予租赁续期选择权，而该等个人或实体的条款及本条款所规定的优先于根据本条款授予承租人的任何优先购买权，以及向该个人或实体授予ROFR空间的任何空间选择权(即第一要约权、优先购买权或扩展选择权)。如果业主不按本(B)款的规定将ROFR空间出租给第三方，则承租人应根据本条的条款和条件保留其对ROFR空间的优先购买权，并且本条的规定应继续适用。

(c)

于ROFR空间成为批约物业的一部分之日起十五(15)日内，业主及租客须签署一份令业主及租客合理满意的文书，以确认ROFR空间的出现及将ROFR空间计入租约物业内，并确认ROFR空间的固定基本租金及应付额外租金；惟业主或租客如未能签立该文书，并不影响ROFR空间纳入租约物业及租客有责任支付固定基本租金及额外租金，以及根据本条履行其在本章程项下的义务及契诺。

7.

承租人确认已承认Avison Young-New York LLC(“Broker”)为其与本租约续期及修订协议谈判有关的唯一及独家经纪。房东同意根据房东和经纪人之间的另一项协议，向经纪人支付按上文第3节所示的基本租金计算的费用。

8.

业主特此授予租户一(1)次续订租期的选择权(“续期选择权”)，自2026年2月1日起至2029年1月31日止，并按租约第43节所载的相同条款及条件续期一(1)次三(3)年(“续约期”)。除此续订选项外，租户没有任何其他续订选项。

9.

房东和租客同意并承认：

(a)

本租赁延期和修改协议由业主和租户自由协商；以及

(b)

如对本租赁续期及修改协议或其任何契约、条款或条件的解释、有效性或可执行性产生任何含糊、争议、争议或分歧，不得因业主起草该协议而对房东作出任何推论、推定或结论。

(c)

如果本租赁延期和修改协议与租赁协议有任何不一致之处，应以本租赁延期和修改协议为准。

(d)

在业主和租客双方签署并交付本租赁延期和修改协议之前，本协议对任何一方都不具有约束力。