peco-20220630
Q22022假象0001476204--12-310.3300014762042022-01-012022-06-3000014762042022-07-29Xbrli：共享00014762042022-06-30ISO 4217：美元00014762042021-12-31ISO 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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-Q
(标记一)
☑    根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条规定的季度报告
截至本季度末 June 30, 2022
或
☐     根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告
由_至_的过渡期
委托文件编号： 000-54691
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g1.jpg
菲利普斯·爱迪生公司
(注册人的确切姓名载于其章程)

马里兰州27-1106076
(注册成立或组织的国家或其他司法管辖区)(国际税务局雇主身分证号码)

北湖大道11501号, 辛辛那提, 俄亥俄州
45249
(主要执行办公室地址)(邮政编码)

(513)554-1110
(注册人的电话号码，包括区号)

根据该法第12(B)条登记的证券：
每个班级的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元PECO纳斯达克全球精选市场
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是☑No ☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是☑No ☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器加速文件管理器非加速文件服务器规模较小的报告公司新兴成长型公司
☐☐☑☐☐
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。 ☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐No ☑
有几个116.7注册公司普通股100万股，每股面值0.01美元，截至2022年7月29日发行。


菲利普斯·爱迪生公司表格10-Q
目录
第一部分：
第1项。
财务报表(简明和未经审计)
2
截至2022年6月30日和2021年12月31日的合并资产负债表
2
截至2022年和2021年6月30日止三个月和六个月的综合经营报表和全面收益表
3
截至2022年和2021年6月30日止三个月和六个月合并权益表
4
截至2022年和2021年6月30日止六个月合并现金流量表
6
截至2022年6月30日及截至6月30日止六个月未经审核简明综合财务报表附注
注1
组织
8
注2
重要会计政策摘要
8
注3
租契
9
注4
房地产活动
10
注5
其他资产，净额
11
注6
债务义务
11
注7
衍生工具和套期保值活动
12
注8
承付款和或有事项
13
注9
股权
13
注10
每股收益
15
注11
关联方交易
16
注12
公允价值计量
16
注13
后续事件
18
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析
19
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
38
第四项。
控制和程序
38
第二部分。
第1项。
法律程序
38
第1A项。
风险因素
38
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
39
第三项。
高级证券违约
39
第四项。
煤矿安全信息披露
39
第五项。
其他信息
39
第六项。
展品
40
签名
41
菲利普斯·爱迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
1

w 第一部分财务信息
项目1.财务报表

菲利普斯·爱迪生公司
合并资产负债表
截至2022年6月30日和2021年12月31日
(摘要及未经审计)
(以千为单位，每股除外)
  June 30, 20222021年12月31日
资产    
房地产投资：    
土地和改善措施$1,623,203 $1,586,993 
建筑和改善3,487,920 3,355,433 
就地租赁资产465,417 452,504 
高于市价的租赁资产70,842 68,736 
房地产资产总投资5,647,382 5,463,666 
累计折旧和摊销(1,216,331)(1,110,426)
房地产资产净投资4,431,051 4,353,240 
对未合并的合资企业的投资28,096 31,326 
房地产资产总投资，净额4,459,147 4,384,566 
现金和现金等价物24,657 92,585 
受限现金19,030 22,944 
商誉29,066 29,066 
其他资产，净额162,712 138,050 
持有待售的房地产投资和其他资产— 1,557 
总资产$4,694,612 $4,668,768 
负债和权益    
负债：    
债务净额$1,877,107 $1,891,722 
低于市价的租赁负债净额108,323 107,526 
赚取负债— 52,436 
衍生负债52 24,096 
递延收入21,629 19,145 
应付帐款和其他负债92,856 97,229 
持有待售房地产投资的负债— 288 
总负债2,099,967 2,192,442 
承付款和或有事项(见附注8)
— — 
股本：    
优先股，$0.01每股面值，10,000授权股份，零已发行及已发行股份
在2022年6月30日和2021年12月31日未偿还
— — 
普通股，$0.01每股面值，1,000,000授权股份，115,782已发行股份
并于2022年6月30日到期；650,000授权股份，19,550于2021年12月31日发行及发行的股份
1,157 196 
B类普通股，$0.01每股面值，零授权、发行和发行的股份
at June 30, 2022; 350,000授权股份，93,665按以下价格发行和发行的股份
2021年12月31日
— 936 
额外实收资本(APIC)3,341,646 3,264,038 
累计其他全面收益(亏损)(“AOCI”)
8,571 (24,819)
累计赤字(1,129,151)(1,090,837)
股东权益总额2,222,223 2,149,514 
非控制性权益372,422 326,812 
总股本2,594,645 2,476,326 
负债和权益总额$4,694,612 $4,668,768 

请参阅合并财务报表附注。
菲利普斯·爱迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
2

菲利普斯·爱迪生公司
合并业务表和全面收益表
截至2022年6月30日及2021年6月30日止的三个月及六个月
(摘要及未经审计)
(以千为单位，每股除外)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
  2022202120222021
收入：
租金收入$137,230 $130,335 $275,978 $257,958 
手续费和管理收入4,781 2,374 7,242 4,660 
其他财产性收入505 361 1,459 833 
总收入142,516 133,070 284,679 263,451 
运营费用：
物业经营22,852 21,974 46,172 44,176 
房地产税16,473 16,814 33,964 33,387 
一般和行政11,376 11,937 22,908 21,278 
折旧及摊销60,769 56,587 117,995 111,928 
房地产资产减值准备— 1,056 — 6,056 
总运营费用111,470 108,368 221,039 216,825 
其他：
利息支出，净额(17,127)(19,132)(35,326)(39,195)
处置财产的收益，净额2,793 3,744 4,161 17,585 
其他费用，净额(1,457)(2,924)(5,822)(18,509)
净收入15,255 6,390 26,653 6,507 
可归因于非控股权益的净收入(1,727)(796)(3,046)(810)
股东应占净收益$13,528 $5,594 $23,607 $5,697 
普通股每股收益：
每股股东应占净收益--基本收益和摊薄收益(见
Note 10)
$0.12 $0.06 $0.21 $0.06 
综合收入：
净收入$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 
其他全面收入：
利率互换未实现价值变动9,834 3,373 37,407 15,493 
综合收益25,089 9,763 64,060 22,000 
可归因于非控股权益的净收入(1,727)(796)(3,046)(810)
可归因于非控股权益的利率互换未实现价值变化(1,535)(400)(4,237)(1,909)
非控股权益转换时综合收益(亏损)的重新分配432 (10)220 (10)
股东应占综合收益$22,259 $8,557 $56,997 $19,271 

请参阅合并财务报表附注。
菲利普斯·爱迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
3

菲利普斯·爱迪生公司
合并权益表
截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月
(摘要及未经审计)
(以千为单位，每股除外)
截至2022年和2021年6月30日的三个月
  普通股B类普通股APICAOCI累计赤字股东权益总额非控制性权益总股本
  股票金额股票金额
2021年4月1日的余额— $— 93,582 $2,807 $2,746,891 $(41,695)$(1,023,155)$1,684,848 $324,558 $2,009,406 
未实现利息价值变动
利率互换		— — — — — 2,973 — 2,973 400 3,373 
已宣布的常见分布，$0.255
每股
— — — — — — (24,056)(24,056)— (24,056)
对非控股权益的分配— — — — — — — — (3,460)(3,460)
基于股份的薪酬— — 30 1 2,102 — — 2,103 1,632 3,735 
转换非控制性权益— — 28 — 743 — — 743 (743)— 
重新分配经营伙伴关系
利益		— — — — (56)(10)— (66)66 — 
净收入— — — — — — 5,594 5,594 796 6,390 
2021年6月30日的余额— $— 93,640 $2,808 $2,749,680 $(38,732)$(1,041,617)$1,672,139 $323,249 $1,995,388 
2022年4月1日的余额113,819 $1,138 — $— $3,276,151 $(160)$(1,111,673)$2,165,456 $372,213 $2,537,669 
普通股发行，净额1,860 18 — — 62,947 — — 62,965 — 62,965 
未实现利息价值变动
利率互换		— — — — — 8,299 — 8,299 1,535 9,834 
已宣布的常见分布，$0.27
每股
— — — — — — (31,006)(31,006)— (31,006)
对非控股权益的分配— — — — — — — — (4,113)(4,113)
基于股份的薪酬31 — — — 1,008 — — 1,008 3,033 4,041 
转换非控制性权益72 1 — — 2,417 — — 2,418 (2,418)— 
重新分配经营伙伴关系
利益		— — — — (877)432 — (445)445 — 
净收入— — — — — — 13,528 13,528 1,727 15,255 
2022年6月30日的余额115,782 $1,157 — $— $3,341,646 $8,571 $(1,129,151)$2,222,223 $372,422 $2,594,645 

请参阅合并财务报表附注。
菲利普斯·爱迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
4


菲利普斯·爱迪生公司
合并权益表
截至2022年及2021年6月30日止六个月
(摘要及未经审计)
(以千为单位，每股除外)
截至2022年和2021年6月30日的六个月
  普通股B类普通股APICAOCI累计赤字股东权益总额非控制性权益总股本
  股票金额股票金额
2021年1月1日的余额— $— 93,279 $2,798 $2,739,358 $(52,306)$(999,491)$1,690,359 $325,570 $2,015,929 
股息再投资计划(“水滴”)— — 280 8 7,360 — — 7,368 — 7,368 
股份回购— — (24)— (123)— — (123)— (123)
未实现利息价值变动
利率互换		— — — — — 13,584 — 13,584 1,909 15,493 
已宣布的常见分布，$0.51
每股
— — — — — — (47,823)(47,823)— (47,823)
对非控股权益的分配— — — — — — — — (6,779)(6,779)
基于股份的薪酬— — 77 2 2,427 — — 2,429 2,416 4,845 
转换非控制性权益— — 28 — 743 — — 743 (743)— 
重新分配经营伙伴关系
利益		— — — — (56)(10)— (66)66 — 
其他— — — — (29)— — (29)— (29)
净收入— — — — — — 5,697 5,697 810 6,507 
2021年6月30日的余额— $— 93,640 $2,808 $2,749,680 $(38,732)$(1,041,617)$1,672,139 $323,249 $1,995,388 
2022年1月1日的余额19,550 $196 93,665 $936 $3,264,038 $(24,819)$(1,090,837)$2,149,514 $326,812 $2,476,326 
B类普通股的转换93,665 936 (93,665)(936)— — — — — — 
普通股发行，净额1,860 18 — — 62,947 — — 62,965 — 62,965 
未实现利息价值变动
利率互换		— — — — — 33,170 — 33,170 4,237 37,407 
已宣布的常见分布，$0.54
每股
— — — — — — (61,921)(61,921)— (61,921)
对非控股权益的分配— — — — — — — — (8,217)(8,217)
基于股份的薪酬102 1 — — 1,475 — — 1,476 5,711 7,187 
转换非控制性权益605 6 — — 19,730 — — 19,736 (19,736)— 
重新分配经营伙伴关系
利益		— — — — (6,544)220 — (6,324)6,324 — 
结清赚取债务— — — — — — — — 54,245 54,245 
净收入— — — — — — 23,607 23,607 3,046 26,653 
2022年6月30日的余额115,782 $1,157 — $— $3,341,646 $8,571 $(1,129,151)$2,222,223 $372,422 $2,594,645 

请参阅合并财务报表附注。
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JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
5


菲利普斯·爱迪生公司
合并现金流量表
截至2022年及2021年6月30日止六个月
(摘要及未经审计)
(单位：千)
截至6月30日的六个月，
  20222021
经营活动的现金流：    
净收入
$26,653 $6,507 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：    
房地产资产的折旧和摊销116,169 109,995 
房地产资产减值准备— 6,056 
公司资产的折旧和摊销1,826 1,933 
高于市价和低于市价租赁的净摊销(2,080)(1,725)
递延融资费用摊销1,622 2,448 
债务摊销和衍生工具调整1,207 739 
处置财产的收益，净额
(4,161)(17,585)
收益负债公允价值变动1,809 18,000 
直线租金(5,146)(4,400)
基于股份的薪酬7,187 4,845 
未合并的合资企业的投资回报1,242 1,533 
其他(100)(519)
经营性资产和负债变动情况：    
其他资产，净额(4,200)900 
应付帐款和其他负债471 1,170 
经营活动提供的净现金
142,499 129,897 
投资活动产生的现金流：    
房地产收购(170,186)(40,459)
资本支出(42,946)(30,230)
房地产销售收益，净额27,077 119,638 
对第三方的投资— (3,000)
未合并的合资企业的投资回报3,162 3,888 
有价证券投资(3,000)— 
投资活动提供的现金净额(用于)
(185,893)49,837 
融资活动的现金流：    
来自循环信贷安排的收益197,000 9,000 
循环信贷安排付款(149,000)(9,000)
支付抵押贷款和应付贷款(68,557)(66,237)
已支付分配，扣除水滴后的净额(61,979)(48,308)
对非控股权益的分配(8,877)(7,931)
发行普通股所得收益，扣除成本62,965 — 
回购B类普通股— (77,765)
其他— (29)
用于融资活动的现金净额
(28,448)(200,270)
现金、现金等价物和限制性现金净减少
(71,842)(20,536)
现金、现金等价物和受限现金：    
期初115,529 131,937 
期末$43,687 $111,401 
对合并资产负债表的对账：
现金和现金等价物$24,657 $22,205 
受限现金19,030 89,196 
期末现金、现金等价物和限制性现金$43,687 $111,401 
菲利普斯·爱迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
6

菲利普斯·爱迪生公司
合并现金流量表(续)
截至2022年及2021年6月30日止六个月
(摘要及未经审计)
(单位：千)
截至6月30日的六个月，
  20222021
补充披露现金流量信息：
支付利息的现金$34,130 $36,845 
非现金活动补充时间表：
结清赚取债务54,245 — 
为换取新的租赁负债而获得的使用权资产— 239 
应计资本支出4,800 6,053 
应付分派的变动(58)(7,853)
应付分派变动--非控制性权益(660)(1,152)
应计股份回购债务变动— (77,642)
分配再投资— 7,368 

请参阅合并财务报表附注。
菲利普斯·爱迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
7


菲利普斯·爱迪生公司
合并财务报表附注
(摘要及未经审计)
截至及截至2022年6月30日止期间

1.组织结构
菲利普斯爱迪生公司(“我们”、“公司”、“PECO”、“我们”或“我们”)成立于2009年10月，是马里兰州的一家公司。我们几乎所有的业务都是通过菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙人I，L.P.(“运营合伙人”)进行的，这是特拉华州一家成立于2009年12月的有限责任合伙企业。我们是经营合伙企业的有限责任合伙人，我们的全资子公司菲利普斯·爱迪生食品杂货中心OP GP I LLC是经营合伙企业的唯一普通合伙人。
我们是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，主要投资于以杂货店为主的全渠道社区和社区购物中心，这些中心拥有信誉良好的全国性、地区性和地区性零售商，在全美强大的人口市场销售基于必需品的商品和服务。除了管理我们自己的购物中心外，截至2022年6月30日，我们的第三方投资管理业务还为两家我们拥有部分所有权的未合并机构合资企业和一家私募基金(统称为管理基金)提供全面的房地产和资产管理服务。
截至2022年6月30日，我们全资拥有269房地产。此外，我们还拥有一台14杂货零售合伙人I LLC(“GRP I”)的%权益，该合资企业拥有20属性。
2022年5月，我们出售了与NRP合资企业的最后一处物业，在该合资企业中，我们拥有一家20%的利息。在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，我们确认的收入为2.5百万美元和美元2.7分别与NRP实现某些业绩目标有关的费用和管理收入，包括在我们的综合业务报表和全面收益报表(“综合业务报表”)的费用和管理收入中。
承销的首次公开募股-2021年7月19日，我们完成了承销的首次公开募股(IPO)，我们通过承销的IPO发行了19.6百万股，包括承销商的超额配售选举，一种新的普通股类别，$0.01每股面值，对公众的初始价格为$28.00每股。作为承销IPO的结果，我们获得了#美元的总收益547.4百万美元。

2.主要会计政策摘要
以下为管理层认为对编制简明综合中期财务报表十分重要的重要会计估计及政策摘要。我们的某些会计估计对于了解我们的财务状况和经营结果特别重要，需要管理层应用重大判断。例如，已就编制综合中期财务报表所需的资产使用年限、资产剩余持有期、应收账款可收回金额及其他公允价值计量评估作出重大估计和假设。因此，这些估计受到一定程度的不确定性的影响。
在截至2022年6月30日的六个月内，我们的重要会计政策没有发生变化，但以下讨论的政策除外。有关我们重要会计政策的完整摘要，请参阅我们于2022年2月16日提交给美国证券交易委员会的Form 10-K 2021年年度报告。
列报依据和合并原则-所附的简明综合财务报表是根据美国公认的中期财务信息会计原则(“GAAP”)以及表格10-Q和条例S-X第10条的说明编制的。因此，它们不包括公认会计准则要求的完整财务报表所需的所有信息和脚注。这份Form 10-Q季度报告的读者应该参考我们截至2021年12月31日的年度经审计的综合财务报表，这些报表包括在我们的Form 10-K年度报告中。管理层认为，为公平列报所列期间的未经审计综合财务报表，所有必要的正常和经常性调整均已包括在本季度报告中。我们截至2022年6月30日的三个月和六个月的经营业绩不一定代表全年的预期经营业绩。
随附的综合财务报表包括我们的账目以及营运合伙企业及其全资附属公司(我们对这些附属公司行使财务及营运控制)的账目。经营合伙企业的财务报表采用与我们的会计政策一致的会计政策编制。所有公司间余额和交易在合并时被冲销。
我们普通股的列报依据如下：
•反向股票拆分-2021年7月2日，我们的董事会(“董事会”)批准了对我们章程的一项修正案，以实现三人一股的反向股票拆分。在反向拆分的同时，运营合伙企业对其尚未完成的运营合伙企业单位(“运营企业单位”)实施了一项三取一的反向拆分。除非另有说明，否则本表格10-Q中的信息适用于反向库存和作业单元拆分(见注9)。
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•资本重组-2021年6月18日，我们的股东批准了对我们章程的一项修正案(“修订章程”)，将修正案生效时我们已发行的普通股每股改为新设立的B类普通股的一股(“资本重组”)。修正案于2021年7月2日生效。除非另有说明，否则本10-Q表格中的所有信息均适用于资本重组，所提及的“股份”和每股指标统称为我们的普通股和B类普通股。我们的B类普通股于2022年1月18日自动转换为我们的公开交易普通股(见注9)。在转换之前，我们在我们的综合资产负债表和综合权益表中将普通股和B类普通股作为单独的类别列报。2022年5月5日，我们向马里兰州评估和税务局提交了我们宪章的补充条款，以重新分类和指定所有350百万股B类普通股的授权股份，$0.01每股面值，当时全部未发行，作为我们普通股的股份，$0.01每股面值。我们不再有授权发行的B类普通股。
所得税-我们的合并财务报表包括全资子公司的运营，这些子公司共同选择被视为应税REIT子公司实体，并按常规公司税率缴纳美国联邦、州和地方所得税。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月里，我们确认了一笔微不足道的联邦、州和地方所得税支出，并为我们的递延净资产保留了全额估值津贴。所有所得税金额都包括在其他费用中，净额计入我们的合并经营报表。
新采用的会计公告-在截至2022年6月30日的6个月内，没有新采用的会计声明对公司产生影响。

3.租契
出租人-我们的大多数租赁基本上是相似的，因为租赁的资产是我们物业内的零售空间，租赁协议通常包含类似的条款和功能，没有实质性的变化。我们所有的租约目前都被归类为经营性租赁。与我们的经营租赁相关的租赁收入如下(以千计)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
与固定租赁有关的租金收入
付款(1)
$103,163 $94,485 $204,673 $189,451 
租金收入与可变因素相关
租赁费(1)(2)
29,431 27,454 62,898 58,855 
直线式租金摊销(3)
3,170 2,893 4,865 4,262 
租赁资产摊销1,062 877 2,054 1,704 
租赁买断收入177 1,781 2,141 2,578 
收藏性调整(4)
227 2,845 (653)1,108 
租金总收入$137,230 $130,335 $275,978 $257,958 
(1)在评估收款之前包括与租赁付款有关的租金收入。
(2)浮动支付主要与租户恢复收入有关。
(3)包括对被认为没有信用的租户的直线租金的收入调整。
(4)包括一般准备金以及对被认为不可授信的租户的调整，我们以现金为基础记录收入，根据会计准则编纂(“ASC”)主题842，租契.
假设没有新的或重新谈判的租赁或租赁协议的期权延期，并包括租金减免和出于收入确认目的而转移到现金基础会计的租户的影响，截至2022年6月30日生效的不可撤销经营租赁下将收到的未来固定合同租赁付款大致如下(以千计)：
年金额
剩余的2022年$205,120 
2023395,127 
2024343,818 
2025287,289 
2026222,902 
此后572,366 
总计$2,026,622 
截至2022年6月30日，没有单个租户占我们总年化基本租金(ABR)的10%或更多。截至2022年6月30日，我们在佛罗里达州和加利福尼亚州的全资房地产投资代表11.9%和10.7分别占我们ABR的1%。因此，我们投资组合的地理集中度使其特别容易受到佛罗里达州和加利福尼亚州房地产市场不利天气或经济事件的影响。

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4.房地产活动
收购—下表总结了我们的房地产收购活动(以千美元为单位)：
截至6月30日的六个月，
20222021
收购的房产数量4 2 
已获取的外地块数量(1)
1 3 
合同价$169,342 $40,190 
收购总价(2)
170,186 40,459 
(1)收购的外卖地块与我们拥有的购物中心相邻。
(2)收购的总价包括成交成本和信用。
在截至2022年6月30日和2021年6月30日的6个月期间收购的资产的总购买价分配如下(单位：千)：
June 30, 2022June 30, 2021
资产
土地和改善措施$44,191 $23,914 
建筑和改善116,087 13,990 
就地租赁资产14,346 4,155 
高于市价的租赁资产2,362 52 
总资产176,986 42,111 
负债
低于市价的租赁负债6,800 1,652 
总负债6,800 1,652 
取得的净资产$170,186 $40,459 
在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月期间收购的原地、高于市场和低于市场的租赁无形资产的加权平均摊销期限如下(以年为单位)：
June 30, 2022June 30, 2021
收购的就地租约157
获得的高于市价的租约85
获得的低于市价的租约166
财产处置—下表汇总了我们的房地产处置活动(以千美元为单位)：
截至6月30日的六个月，
20222021
售出的物业数量(1)
3 13 
已售出的外寄包裹数量(2)
2 1 
合同价格$28,342 $125,247 
房地产销售收益，净额(3)
27,077 119,638 
出售财产所得，净额(4)
4,161 18,713 
    
(1)我们保留了截至2021年6月30日的六个月内出售的一处物业的外发地块，因此此次出售并未导致我们的物业总数减少。
(2)在截至2021年6月30日的六个月内，一包裹销售包括我们之前拥有的物业的唯一剩余部分；因此，此次出售导致我们的物业总数减少。
(3)房地产销售的总收益，净额包括成交成本和信贷。
(4)在截至2021年6月30日的六个月内，综合经营报表中的财产处置收益净额包括杂项注销活动，该活动不包括在上文所述的财产销售收益净额中。
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5.其他资产，净额
以下是截至2022年6月30日和2021年12月31日未偿还净额的其他资产摘要，不包括与被归类为持有待售资产相关的金额(以千为单位)：
June 30, 20222021年12月31日
其他资产，净额：
递延租赁佣金和费用$46,592 $44,968 
递延融资费用(1)
8,985 4,898 
办公设备，包括资本租赁资产和其他27,219 24,823 
企业无形资产6,705 6,706 
应计折旧和摊销资产总额89,501 81,395 
累计折旧和摊销(44,848)(41,236)
应计折旧及摊销净资产44,653 40,159 
应收账款净额(2)
34,499 36,762 
应收账款-附属公司630 711 
应收递延租金，净额(3)
45,068 40,212 
衍生资产12,698 — 
预付费用和其他14,540 11,655 
对第三方的投资3,000 3,000 
有价证券投资7,624 5,551 
其他资产合计，净额$162,712 $138,050 
(1)根据上表，递延融资费用与我们的循环信贷安排有关，因此，我们选择将其归类为资产而不是冲销负债。
(2)净额：$3.9百万美元和美元3.5截至2022年6月30日和2021年12月31日的一般准备金，分别为无法收回的金额。为被视为无信用的租户扣除的应收账款为#美元。7.5百万美元和美元9.2分别截至2022年6月30日和2021年12月31日。
(3)净额：$5.1百万美元和美元4.7截至2022年6月30日和2021年12月31日分别扣除的应收账款中，有100万笔与以前或目前被认为不可信赖的租户的直线租金有关。

6.债务义务
以下是截至2022年6月30日和2021年12月31日我们的债务的未偿还本金余额和利率的摘要，其中包括衍生金融工具的影响(以千美元为单位)：
   
利率(1)
June 30, 20222021年12月31日
循环信贷安排
SOFR+1.2%
$48,000 $— 
定期贷款(2)
2.5% - 4.2%
955,000 955,000 
2031年到期的高级无担保票据2.6%350,000 350,000 
担保贷款安排
3.4% - 3.5%
395,000 395,000 
抵押贷款
3.5% - 6.4%
146,419 213,316 
融资租赁负债690 766 
应付票据贴现(7,343)(7,680)
假设市场债务调整，净额(1,472)(1,530)
递延融资费用，净额(9,187)(13,150)
总计$1,877,107 $1,891,722 
加权平均利率(3)
3.2 %3.3 %
(1)利率为2022年6月30日。
(2)我们的定期贷款利率为LIBOR或SOFR加利差。虽然大部分利率是通过使用掉期来固定的，但这些贷款中的一部分不受掉期的影响，因此仍以LIBOR或SOFR为指数(视情况而定)。
(3)包括衍生金融工具的影响(见附注7及12)。
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2022年债务活动-在2022年5月，我们修订了我们的信贷安排协议(“修正案”)，其中包括，增加我们的无担保循环信贷安排下的可用总金额，从500百万至美元800百万美元。无抵押循环信贷安排还包括手风琴功能，使我们能够将其下的总借款能力提高到最高$1十亿美元，取决于某些条件的满足。无担保循环信贷安排计划于2026年1月到期，可根据我们的选择延长至2027年1月。除了扩大借贷能力外，修正案还以有担保隔夜融资利率(SOFR)取代伦敦银行同业拆息(LIBOR)，作为无担保循环信贷安排的基准利率，并将两个240100万笔优先无担保定期贷款，2025年11月和2026年7月到期。
在截至2022年6月30日的六个月内，我们提前还款$64.1百万的抵押贷款债务。
债务分配—截至2022年6月30日和2021年12月31日，总债务在固定利率和可变利率以及有担保和无担保之间的分配摘要如下(不包括市场债务调整、优先票据贴现和递延融资费用，净额并包括衍生金融工具的影响)：
   June 30, 20222021年12月31日
至于利率：
固定利率债务(1)
$1,647,109 $1,889,082
可变利率债务248,000 25,000
总计$1,895,109 $1,914,082
至于抵押品：
无担保债务$1,353,000 $1,305,000
有担保债务542,109 609,082
总计$1,895,109 $1,914,082
(1)固定利率债务包括此类债务中通过利率衍生品对冲的部分，而可变利率债务则不包括在内。截至2022年6月30日，755.0百万美元的可变利率债务在加权平均期间内以固定利率进行对冲2.1好几年了。

7.衍生工具和对冲活动
运用衍生工具的风险管理目标-我们的业务运作和经济状况都会带来一定的风险。我们主要通过管理我们的核心业务活动来管理我们对各种业务和运营风险的敞口。我们主要通过管理债务融资的金额、来源和期限，以及通过使用衍生金融工具来管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险。具体地说，我们签订利率掉期协议，以管理因商业活动而产生的风险敞口，这些风险敞口导致收到或支付未来已知和不确定的现金金额，这些现金金额的价值由利率决定。我们的衍生金融工具被用来管理我们的已知或预期现金收入与我们的已知或预期现金支付的金额、时间和持续时间的差异，这些差异主要与我们的投资和借款有关。
利率风险的现金流对冲-被指定为现金流对冲的利率掉期涉及从交易对手那里收到可变金额，以换取我们在协议有效期内进行固定利率付款，而不交换基础名义金额。
指定和符合现金流量对冲的衍生工具的公允价值变动在AOCI中记录，并随后在对冲的预测交易影响收益的期间重新分类为收益。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的6个月里，此类衍生品被用来对冲与某些可变利率债务相关的可变现金流。AOCI报告的与这些衍生品相关的金额将重新归类为利息支出，作为可变利率债务的利息支付。在接下来的12个月里，我们估计还会有额外的美元6.9100万美元将从AOCI重新归类为利息支出净额。
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以下是截至2022年6月30日和2021年12月31日被指定为利率风险现金流对冲的我们的利率互换摘要(以千美元为单位)：
June 30, 20222021年12月31日
数数4 5 
名义金额$755,000 $930,000 
固定LIBOR(1)
1.3% - 2.9%
1.3% - 2.9%
到期日2023-20252022 - 2025
加权平均期限(年)2.11.9
(1)2022年5月，我们以SOFR取代伦敦银行同业拆息，作为两个240100万笔优先无担保定期贷款，2025年11月和2026年7月到期。根据ASC主题848，中间价改革，我们决定不指定与这种对冲债务相关的以LIBOR计价的利率掉期。
下表详细说明了在综合业务报表中被指定为现金流量对冲的利率衍生品确认的损益性质(以千计)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
  2022202120222021
确认的损益金额
其他全面收入
$7,080 $(1,451)$29,979 $5,814 
从AOCI重新分类的损失金额
计入利息支出，净额
2,754 4,824 7,428 9,679 
与信用风险相关的或有特征-我们与我们的衍生品交易对手达成了协议，其中包含一些条款，即如果我们对任何债务违约，或能够被宣布违约，我们也可以被宣布对我们的衍生品债务违约。截至2022年6月30日，我们净负债头寸衍生品的公允价值约为美元，其中包括应计利息，但不包括与这些协议相关的任何不履行风险的调整。0.1百万美元。截至2022年6月30日，我们没有张贴任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反任何协议条款。如果我们违反了这些规定中的任何一项，我们可能被要求按照协议的终止价值履行我们的义务。0.1百万美元。

8.承付款和或有事项
诉讼-我们涉及在日常业务过程中产生的各种索赔和诉讼事宜，其中一些涉及损害赔偿。其中许多事项都在保险范围内，尽管如此，它们可能会受到免赔额或扣押金的限制。尽管根据现有信息无法确定这些事项的最终责任，但我们相信此类索赔和诉讼的解决不会对我们的综合财务报表产生重大不利影响。
环境问题-在房地产的所有权和经营权方面，我们可能要承担与环境问题有关的费用和损害。此外，我们可能拥有或收购某些需要进行环境补救的物业。根据环境问题的性质，物业的卖方、物业的承租人和/或另一第三方可能负责与物业有关的环境补救费用。此外，对于某些物业的购买，各自的卖家和/或租户可能同意赔偿我们未来的补救费用。我们还为我们的物业投保环境责任保险，为我们可能承担责任的第三方人身伤害和/或财产损失索赔的任何补救责任和/或污染责任提供有限的保险。我们并不知悉任何我们认为合理地可能对我们的综合财务报表产生重大影响的环境问题。
自保保险-我们的专属自保保险公司Silver Rock Insurance，Inc.(“Silver Rock”)为我们和我们的GRP I合资企业提供一般责任保险、风险、再保险和其他保险。我们根据适用的法规要求对Silver Rock进行资本化。
Silver Rock根据投保财产过去的损失经验确定了年度保费。聘请了一个独立的第三方对预计的未来索赔、相关的免赔额和为相关风险管理计划提供资金所需的预计未来费用进行精算估计。支付予Silver Rock的保费可根据此估计调整，而该等保费可由租户根据特定租赁条款予以发还。
截至2022年6月30日，我们拥有四未付信用证总额约为#美元11.2为我们在银石保险和再保险合同下的义务提供担保。

9.权益
一般信息-普通股持有人有权一股东投票表决的所有事项，包括在董事会选举中每位被提名者一票。我们的章程没有规定在董事选举中进行累积投票。
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在市场上提供服务(“ATM”)-2022年2月10日，我们和运营合伙企业达成了一项销售协议，涉及根据持续发售计划可能出售普通股。根据销售协议的条款，我们可以发行和出售我们普通股的股票，总发行价最高可达$250通过我们的销售代理，或在适用的情况下，作为远期卖家，不时地通过我们的销售代理销售。在截至2022年6月30日的三个月内，我们发布了1.9自动柜员机计划下我们普通股的百万股，净收益为$63.0百万美元，在大约$0.6百万美元的佣金。截至2022年6月30日，186.3根据自动取款机计划，仍有100万股普通股可供发行。
2022年7月，我们又发布了一份0.8自动柜员机计划下我们普通股的百万股，净收益为$26.2百万美元，在大约$0.3百万美元的佣金。我们收到的加权平均价是$。34.23每股2.6截至2022年7月，根据自动取款机计划售出的普通股为100万股。
反向拆分股票-2021年7月2日，我们实施了三取一的反向股票拆分。在反向拆分的同时，运营伙伴关系对其优秀的运营部门实施了三取一的反向拆分。授权股份的数量和普通股的面值都没有受到影响。作为反向拆分的结果，我们每三股普通股或OP单位自动合并并转换为一股已发行和已发行的普通股或OP单位，四舍五入至最接近的1/100股。反向股票拆分按比例影响所有普通股和运营单位，对任何股东持有普通股的百分比没有影响。
B类普通股-2021年6月18日，我们的股东批准了影响资本重组的修正案条款，其中修正案生效时我们已发行的普通股每股转换为一新创建的B类普通股的份额。
我们的B类普通股与我们的普通股相同，只是它不是在国家证券交易所上市。根据资本重组的条款，2022年1月18日，我们B类普通股的每股自动转换为一我们上市普通股的份额。
2022年5月5日，我们向马里兰州评估和税务局提交了我们宪章的补充条款，以重新分类和指定所有350百万股B类普通股的授权股份，$0.01每股面值，当时全部未发行，作为我们普通股的股份，$0.01每股面值。我们不再有授权发行的B类普通股。
承销IPO-2021年7月19日，我们完成承销IPO并发行17.0向公众发行100万股普通股，发行价为$28.00每股。我们使用净收益的一部分来降低我们的杠杆率，并将剩余的金额用于通过收购房地产和其他一般企业用途来实现外部增长。作为承销IPO的一部分，承销商被授予可在2021年7月14日起30天内行使的选择权，最多可额外购买2.6以承销IPO价格计算的普通股为100万股，减去承销折扣和佣金。2021年7月29日，承销商行使了选择权。承销的IPO，包括承销商的超额配售选举，导致总收益为5美元。547.4百万美元。
分配-2022年6月30日之后支付给股东和运营单位持有人的分配如下(以千美元为单位，不包括每股金额)：
月份记录日期付款日期分配月度配送率现金分配
六月6/15/20227/1/2022$0.09 $11,595 
七月7/15/20228/1/20220.09 11,768 
2022年8月3日，我们的董事会批准在2022年8月分发$0.09在2022年8月15日收盘时向登记在册的股东支付每股收益。运营单位持有者将以与普通股持有者相同的比率获得分配，但须有某些扣缴。
可转换非控制性权益-截至2022年6月30日和2021年12月31日，我们大约有14.6百万美元和13.4分别为100万个未完成的运营单位。此外，我们的某些已发行的限制性股票和绩效股票奖励将导致在归属于未来期间时发行OP单位。
根据第四次修订和重新签署的有限合伙协议的条款，OP单位持有人可以选择促使运营合伙人赎回他们的OP单位。运营合伙控制赎回的形式，并可选择赎回OP单位以换取我们普通股的股份，前提是OP单位已发行至少一年，或赎回现金。由于OP单位的赎回形式在我们的控制范围内，截至2022年6月30日和2021年12月31日的未偿还OP单位在我们的综合资产负债表上被归类为永久权益中的非控股权益。
2022年1月18日，我们发布了大约1.6100万个业务单位，以完全清偿盈利负债(见附注12)。
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下表是截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月我们运营单位活动的摘要(以美元和股票为单位)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
折算成股份的OP单位
普通股(1)
72 28 605 28 
按运营单位支付的分配(2)
$4,113 $3,460 $8,217 $6,779 
(1)在资本重组之前，运营单位按年率转换为普通股。1比例：1。从资本重组到2022年1月18日，OP单位以a的价格转换为B类普通股1比例：1。2022年1月18日，我们B类普通股的每股自动转换为一我们上市普通股的股份，未来，OP单位将以一年的速度转换为我们普通股的股份1比例：1。
(2)对经营活动单位支付的分配包括在合并权益和现金流量表的非控制权益分配中。
股息再投资计划和股份回购计划-2021年8月4日，由于我们承销的IPO，我们的董事会批准了水滴计划和原来的股票回购计划的终止。
2022年8月3日，我们的董事会批准了一项新的股份回购计划，金额高达$250.0百万股普通股。该计划可能会在任何时候暂停或终止，并不要求我们回购任何金额或特定数量的股票。

10.每股收益
每股基本收益(“EPS”)的计算方法是将当期股东应占净收益除以当期已发行普通股的加权平均数。稀释每股收益反映了股票等值活动可能产生的潜在稀释。
下表提供了计算每股收益的分子和分母的对账(以千为单位，每股金额除外)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
分子：
股东应占净收益--基本
$13,528 $5,594 $23,607 $5,697 
可兑换运营单位的净收入(1)
1,727 796 3,046 810 
净收益--摊薄
$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 
分母：
加权平均股-基本股114,124 93,625 113,850 93,558 
运算单元(1)
14,551 13,381 14,553 13,368 
稀释性限制性股票奖励442 169 454 176 
调整后的加权平均股份-摊薄129,117 107,175 128,857 107,102 
普通股每股收益：
每股基本收益和摊薄收益
$0.12 $0.06 $0.21 $0.06 
(1)运营单位包括可根据经营伙伴关系的选择转换为普通股或现金的单位。应占该等营运单位的经营合伙收益或亏损，作为应占综合经营报表中非控制权益应占净收益的一部分，已重新加入分子，因为该等营运单位已计入所有呈列期间的分母。运营单位与普通股股东在一致的基础上分配收入，因此对普通股每股收益没有稀释影响。

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11.关联方交易
收入-我们与管理基金签订了协议，涉及我们为其房地产资产提供的某些咨询、管理和行政服务，以换取费用和某些费用的报销。以下汇总的是费用和管理收入中包含的金额。收入包括我们从管理基金赚取的费用和报销，以及不在ASC主题606范围内的其他收入，来自与客户的合同收入，但包括在此表中是为了披露所有关联方收入(以千为单位)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
经常性费用(1)
$995 $1,103 $2,070 $2,228 
已实现绩效收入(2)
2,546 — 2,742 — 
交易收入和
报销(3)
447 461 841 929 
保险费(4)
793 810 1,589 1,503 
费用和管理收入合计$4,781 $2,374 $7,242 $4,660 
(1)经常性费用包括资产管理费和物业管理费。
(2)已实现的绩效收入包括与我们的NRP合资企业实现某些绩效目标相关的费用。
(3)交易收入包括租赁佣金、建设管理费和采购费等项目。
(4)保险费收入包括来自与我们无关的第三方的再保险金额。
《税收保护协定》-通过我们的运营伙伴关系，我们目前与某些在2017年10月4日向我们的运营伙伴提供财产的合作伙伴签订了一项税收保护协议(2017 TPA)，其中包括我们的某些高管，包括我们的董事长兼首席执行官杰弗里·S·爱迪生，根据该协议，运营伙伴已同意赔偿这些合作伙伴可能因我们可能处置我们投资组合内的某些物业而产生的个人税务责任。2017年TPA将于2027年10月4日到期。2021年7月19日，我们与包括爱迪生先生在内的某些高管签订了一项额外的税收保护协议(“2021年TPA”)。2021年TPA的期限为四年并将于2017年TPA期满时生效。截至2022年6月30日，受协议保护的内置收益估计总额的潜在“弥补全部金额”约为#美元142.5百万美元。根据2021年TPA条款提供的保护将于2031年到期。自2017年TPA开始以来，我们没有在我们的综合资产负债表上记录任何与2017年TPA或2021年TPA相关的负债，也没有确认自2017年TPA开始以来的任何支出，这是因为协议下的任何潜在负债由我们控制，我们相信我们将能够(I)继续拥有和运营受保护物业，或(Ii)能够根据修订后的1986年《国税法》第1031条成功完成递延纳税交换(除非适用法律发生变化)或完成其他符合税务效率的交易，以避免协议下的任何责任。
其他关联方事项-截至2022年6月30日，我们是一美元的有限担保人175以第一组物业作抵押的百万按揭贷款。我们对GRP I债务的担保仅限于作为无追索权分割担保人和环境赔偿人。此外，我们还与第一集团签订了一项协议，根据该协议，此类担保项下的任何潜在责任将根据我们在合资企业中各自的所有权百分比在我们和第一集团之间分摊。截至2022年6月30日和2021年12月31日，我们的合并资产负债表上没有记录担保的负债。

12.公允价值计量
下面介绍我们用来估计金融和非金融资产和负债的公允价值的方法： 
现金和现金等价物、受限现金、应收账款和应付账款-我们认为这些金融工具的账面价值接近公允价值，因为这些工具的发起和预期变现之间的时间很短。
房地产投资-投资物业的购买价格，包括相关租赁无形资产和负债，按估计公允价值分配，该等估计公允价值基于第三级投入，例如贴现率、资本化率、可比销售额、重置成本、收入和支出增长率以及管理层确定的当前市场租金和津贴。
债务义务-我们估计我们的循环信贷安排、定期贷款、有担保的贷款组合和抵押贷款的公允价值，方法是按照我们的贷款人使用第3级投入为类似期限的类似债务工具提供的利率，对每种工具的未来现金流进行贴现。贴现率使用类似到期日和信用质量的贷款或贷款组的近似当前贷款利率，假设债务在到期日仍未偿还，并考虑到债务的抵押品(如适用)。我们已利用现有的市场信息或现值技术来估计需要披露的金额。我们通过使用活跃市场的报价来估计我们的优先无担保票据的公允价值，这被认为是一级投入。
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以下为截至2022年6月30日和2021年12月31日的借款摘要(单位：千)：
June 30, 20222021年12月31日
已记录本金余额(1)
公允价值
已记录本金余额(1)
公允价值
循环信贷安排$48,000 $48,000 $— $— 
定期贷款947,110 955,976 943,127 955,919 
2031年到期的高级无担保票据342,657 271,058 342,320 344,099 
担保证券组合贷款安排391,852 361,060 391,612 394,356 
抵押贷款(2)
147,488 147,547 214,663 221,741 
总计$1,877,107 $1,783,641 $1,891,722 $1,916,115 
(1)截至2022年6月30日和2021年12月31日，记录的本金余额包括：(1)递延融资费净额#美元9.2百万美元和美元13.2百万美元；(2)假设市场债务调整数为#美元1.5百万美元和美元1.5百万美元；及(Iii)应付票据贴现$7.3百万美元和美元7.7百万美元。
(2)如上所示，我们的融资租赁负债包括在抵押贷款项下。.
经常性和非经常性公允价值计量-我们的有价证券、收益负债和利率互换按公允价值经常性计量和确认，而某些房地产资产和负债则按需要按公允价值计量和确认。截至2022年6月30日的6个月和截至2021年12月31日的年度的公允价值计量如下(单位：千)：
June 30, 20222021年12月31日
1级2级3级1级2级3级
反复出现
有价证券$7,624 $— $— $5,551 $— $— 
衍生资产(1)
— 12,698 — — — — 
衍生负债— (52)— — (24,096)— 
赚取负债— — — — (52,436)— 
非复发性
减值房地产资产，净额(2)
$— $— $— $— $24,000 $— 
(1)我们录制 衍生资产中的其他资产，净额计入我们的综合资产负债表。
(2)减值房地产资产的账面价值可能在计量日期后因资本改善、折旧或出售而增加或减少。
有价证券--我们使用1级投入来估计有价证券的公允价值。我们对活跃市场中我们有能力进入的相同资产使用未经调整的报价。
衍生工具--截至2022年6月30日和2021年12月31日，我们拥有利率互换，固定了部分无担保定期贷款安排的LIBOR。
所有利率互换协议均按公允价值经常性计量。这些工具的估值是使用被广泛接受的估值技术来确定的，包括对每种衍生品的预期现金流进行贴现现金流分析。这一分析反映了衍生品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含波动率。利率互换的公允价值乃采用市场标准方法厘定，即按折现的未来固定现金收入(或付款)及折现的预期变动现金付款(或收入)计算。可变现金支付(或收入)是基于从可观察到的市场利率曲线得出的对未来利率(远期曲线)的预期。
为了遵守ASC主题820的规定，公允价值计量，我们纳入信用估值调整，以在公允价值计量中适当反映我们自身的不履行风险和各自交易对手的不履行风险。在调整衍生品合约的公允价值以考虑非履行风险的影响时，我们已经考虑了净额结算和任何适用的信用增强的影响，例如抵押品过帐、门槛、相互看跌和担保。
尽管我们确定用于评估我们的衍生品价值的重要投入属于公允价值等级的第二级，但与我们的交易对手和我们自己的信用风险相关的信用估值调整利用第三级投入，例如对当前信用利差的估计，以评估我们和我们的交易对手违约的可能性。然而，截至2022年6月30日和2021年12月31日，我们已评估信用估值调整对我们衍生品头寸整体估值的影响的重要性，并确定信用估值调整对我们衍生品的整体估值并不重要。因此，我们已确定我们的衍生品估值整体归类于公允价值等级的第二级。
赚取收益-作为我们于2017年收购Phillips Edison Limited Partnership(PELP)的一部分，建立了一个盈利结构，使PELP有机会根据收购后某些业绩目标的潜在实现情况赚取额外的运营单位。2022年1月11日，我们根据我们的股价最终确定了赚取负债的公允价值，并发行了约1.6100万个运营单位，全额清偿债务，价值
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$54.2百万美元。收益负债的公允价值变动记入综合业务报表中的其他费用净额。我们录制了不是截至2022年6月30日的三个月的费用和美元2.0截至2021年6月30日的三个月的支出为100万英镑。我们记录的费用为#美元。1.8百万美元和美元18.0截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月分别为100万美元。
房地产资产减值-我们的房地产资产按公允价值计量和确认，减去持有待售物业的销售成本，基于非经常性基础，取决于我们确定减值发生的时间。有几个不是在截至2022年6月30日的三个月和六个月内记录的减值费用。在截至2021年6月30日的三个月和六个月内，我们以低于账面价值的处置价格对合同下的资产或具有其他运营减值指标的资产进行了减值。所有减值房地产资产的公允价值所采用的估值方法是预期销售收益净额，我们认为这是公允价值体系中的第二级投入。
我们以季度为基础，采用多步骤方法评估我们的房地产资产是否可能减值，并记录任何已确定的减值费用。第一步是确定潜在的触发事件，例如入住率大幅下降或存在大片黑暗或空置的空间。如果我们观察到购物中心的这些指标中的任何一个，我们然后执行额外的筛选测试，包括恢复年限分析，以确定我们是否将根据本年度预测的净营业收入(NOI)，在物业剩余的经济寿命内恢复其账面净值。如果第一步的结果表明某个中心发生了触发事件，我们就进入第二步，利用该中心的未贴现现金流模型来识别潜在的减值。如果截至资产负债表日未贴现的现金流量低于中心的账面净值，我们将根据第三步确定的公允价值计入减值费用。在执行第三步时，我们利用可比近期房地产交易的资本化率和每平方英尺销售价格等市场数据来估计房地产资产的公允价值。我们还利用预期净销售收入来估计任何积极进行销售的中心的公允价值。
除了这些程序外，我们还审查我们拥有的未开发或未改善的地块以寻找减值证据，并在必要时记录任何减值费用。这些地块的主要减值触发因素是我们关于该等物业的计划或意图的变化，或低于当前账面价值的计划处置价格。
我们记录了以下房地产资产减值费用(以千计)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
房地产资产减值准备$— $1,056 $— $6,056 

13.后续活动
在编制简明及未经审核的综合财务报表时，吾等已于本报告以10-Q表格提交之日评估后续事项，以供确认及/或披露之用。根据这项评估，我们已确定除在该等综合财务报表其他地方披露的某些事件及交易外，并无已发生的需要确认或披露的事件。
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项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
阅读以下讨论和分析时，应结合我们随附的合并财务报表及其附注，以及我们于2022年2月16日提交给美国证券交易委员会的Form 10-K 2021年年度报告中包含的更详细信息。本文件中对“附注”的所有提及都是指“项目1.财务报表”中合并财务报表的脚注。另见下文“关于前瞻性陈述的告诫”。

有关前瞻性陈述的警示说明
本季度报告中Phillips Edison&Company，Inc.(“我们”、“公司”、“我们”或“我们”)中包含的除历史事实以外的某些陈述可能被视为符合1933年证券法(“证券法”)第27A条(“证券法”)、1934年“证券交易法”(经修订)第21E节(“交易法”)和1995年“私人证券诉讼改革法”(与证券法和交易法统称为“法案”)所指的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于对我们经营的行业和市场的当前预期、估计和预测，以及对公司管理层的信念和假设，涉及可能对我们的财务业绩产生重大影响的不确定因素。我们打算将所有这类前瞻性陈述纳入《法案》所载前瞻性陈述的适用安全港规定。这样的前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性术语来识别，这些前瞻性术语包括：“可能”、“将”、“可以”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“相信”、“继续”、“可能”、“倡议”、“焦点”、“寻求”、“目标”、“目标”、“战略”、“计划”、“潜在的”、“可能的”、“可能的”、““准备”、“计划”、“未来”、“长期”、“曾经”、“应该”、“可能”、“将会”、“可能”、“不确定”或其他类似的词。告诫读者不要过度依赖这些前瞻性声明，这些声明仅说明了截至本报告提交给美国证券交易委员会的日期。此类陈述包括但不限于：(A)关于我们的计划、战略、倡议的陈述, 这些表述包括：(A)有关公司业绩和前景的声明；(B)有关新冠肺炎疫情的声明；(C)有关我们承保的增量收益率的声明；以及(D)有关我们未来经营业绩、资本支出和流动性的声明。此类陈述会受到已知和未知风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与预测或预期的结果大不相同，这些风险和不确定性包括但不限于：(I)国家、地区或地方经济气候的变化；(Ii)当地市场状况，包括与我们投资组合中的物业类似的物业的空间供过于求或需求减少；(Iii)空置、市场租金的变化，以及需要定期维修、翻新和重新出租空间；(Iv)来自其他购物中心的竞争以及我们投资组合中物业对租户的吸引力；(V)租户的财务稳定性，包括但不限于他们支付租金的能力；(Vi)我们偿还、再融资、重组或延长到期债务的能力；(Vii)利率变化和其他因素导致我们的借款成本增加；(Viii)对环境问题的潜在责任；(Ix)灾难性天气和其他自然事件对我们物业的损害，以及气候变化的实际影响；(X)根据经济、市场、法律、税务和其他考虑因素，我们保持房地产投资信托基金资格的能力和意愿；(Xi)税收、房地产、环境和区划法律的变化；(Xii)信息技术安全漏洞；(Xiii)我们的公司责任倡议；(Xiv)主要高管的流失；(Xv)我们的投资组合集中在有限数量的行业、地理或投资；(Xvi)与以下相关的经济、政治和社会影响及不确定性, 这些风险包括：(一)“新冠肺炎”疫情的影响；(十二)在不续约或行使权利更换现有租户的情况下，按相同或更优惠条款重新租赁物业的能力；(十二)租户的损失或破产；(十九)就我们寻求处置物业而言，我们以有吸引力的价格或根本不处置物业的能力；及(二十九)通胀对我们及租户的影响。其他可能导致实际结果不同的重要因素在公司不时提交给美国证券交易委员会的文件中有所描述，包括在我们于2022年2月16日提交给美国证券交易委员会的2021年10-K表格年度报告中描述的风险因素以及其他风险和不确定因素，这些风险和不确定因素在我们提交给美国证券交易委员会的定期报告和/或当前报告中不断更新，这些报告可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。因此，这样的陈述并不是对我们未来业绩的保证。

除非法律另有要求，否则我们不承担任何义务来更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。

关键绩效指标和定义的术语
我们使用某些关键绩效指标(“KPI”)来衡量我们的运营绩效，其中包括财务和非财务指标。我们相信，这些关键绩效指标，以及下文定义的核心概念和术语，使我们的董事会、管理层和投资者能够以专注于零售房地产行业独有的项目的方式，分析围绕我们的业务战略、财务状况和运营结果的趋势。
我们不认为我们的非GAAP措施是根据GAAP要求的措施的替代方案。某些非GAAP指标不应被视为衡量我们财务业绩的替代指标，因为它们可能不反映我们整个投资组合的运营情况，也可能不反映一般和行政费用、折旧和摊销、利息支出、其他收入(费用)或维持我们购物中心运营业绩所需的资本支出和租赁成本水平，这些因素可能会对我们的运营业绩产生重大影响。此外，某些非GAAP指标不应被视为我们流动性的指标，也不应被视为可用于满足我们的现金需求的资金的指标，包括我们为分配提供资金的能力，如果我们不继续以目前预期的方式运营我们的业务，这些指标可能不是衡量长期经营业绩对价值影响的有用指标。因此，应结合其他GAAP计量对非GAAP计量进行审查，不应将其视为比根据GAAP编制的业务净收益(亏损)或现金流量更重要的业绩计量。其他REITs可能使用不同的方法来计算类似的非GAAP衡量标准，因此，我们的非GAAP衡量标准可能无法与其他REITs进行比较。
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我们的关键绩效指标和术语可分为三个关键领域：
投资组合-投资组合指标帮助管理层衡量我们中心的整体和个别健康状况。
•锚地空间-我们将锚地定义为大于或等于10,000平方英尺的可出租总面积(“GLA”)。
•ABR-我们使用ABR指的是期末月度合同基本租金乘以12个月。
•每平方英尺ABR(“PSF”)-此指标通过将ABR除以租赁GLA来计算。ABR PSF的增加可以表明我们有能力在我们的中心创造租金增长，也可以表明我们对空间的需求，这通常会在租赁谈判中为我们提供更大的筹码。
•GLA-我们使用GLA来指可供租户(我们称之为“邻居”或我们的“邻居”)或其他零售商出租的建筑物的总占用和空置面积。
•内联空间-我们将内联空间定义为GLA小于10,000平方英尺的空间。
•租赁占用-此指标按已签署租约的总GLA的百分比计算，无论租约是否已开始或邻居是否已占用。高入住率是对我们空间需求的一个指标，这通常会为我们在租赁谈判中提供更大的筹码。
•承保的增量无杠杆收益率-这反映了我们的目标是在预期稳定时从项目中产生的收益率，计算方法为处于稳定状态的项目的估计增量NOI除以其估计的项目净投资。估计增量噪声指数是项目稳定后产生的估计年化噪声指数与没有计划改善的估计年化噪声指数之间的差额。承保的增量无杠杆收益率不包括外围影响，如租赁展期风险或出售或处置时对物业长期价值的影响。实际增量无杠杆收益率可能不同于我们基于完成项目的实际总成本及其稳定时的实际增量NOI的承保增量无杠杆收益率范围。
租赁-租赁是我们公司增长的关键驱动力。
•可比租赁-我们使用这个术语来指代条款一致的租约，该租约是针对基本上相同的空置不到12个月的空间签订的。
•可比租金差价-此指标计算为被视为可比租约的新租约或续订租约(不包括选项)的第一年ABR(不包括任何免费租金或升级)的百分比增加或减少。这一指标表明了我们通过租赁活动创造收入增长的能力。
•执行新租赁的成本-我们使用这个术语来指与新租赁相关的某些成本，即租赁佣金、租户改善成本和租户优惠。
•投资组合保留率-此指标的计算方法是：(I)当期租赁到期的保留邻居的总平方英尺除以(Ii)在该期间到期的租赁总平方英尺。投资组合保留率让我们了解到，当购物中心的租约即将到期时，我们有能力留住他们。一般来说，保留现有邻居的成本低于更换新邻居的成本。
•回收率--这一指标的计算方法是：(1)回收收入总额除以(2)期间可回收费用总额。高回收率是我们从邻居那里收回某些物业运营费用和资本成本的能力的指标。
财务业绩-除了根据GAAP计算的财务指标外，如净收益或运营现金流，我们还使用非GAAP指标来衡量我们的运营和财务表现。有关以下指标的进一步讨论，请参阅下面的“非GAAP衡量标准”。
•调整后的房地产利息、税项、折旧及摊销前收益(“调整后的EBITDA回复“)-达到调整后的EBITDA回复，我们调整EBITDA回复，以排除某些经常性和非经常性项目，包括但不限于：(I)收益负债的公允价值变化；(Ii)其他减值费用；(Iii)摊销我们在未合并合资企业的投资的基差；(Iv)交易和收购费用；以及(V)已实现的业绩收入。我们使用EBITDA回复和调整后的EBITDA回复作为经营业绩的额外指标，使我们能够独立于资本结构比较收益，并评估债务杠杆和固定成本覆盖范围。
•营运核心资金(“FFO”)-为达致核心营运资金，吾等调整股东及营运单位持有人应占NAREIT营运资金(定义如下)，以剔除若干经常性及非经常性项目，包括但不限于：(I)公司资产折旧及摊销；(Ii)盈利负债公允价值变动；(Iii)未合并合资企业基础差额摊销；(Iv)清偿或修订债务及其他损益；(V)其他减值费用；(Vi)交易及收购开支；及(Vii)已实现业绩收入。我们相信，NAREIT FFO为我们的经营业绩提供了洞察，因为它排除了某些不能反映此类业绩的项目。核心FFO为我们的经营业绩的可持续性提供了进一步的洞察，并通过剔除可能导致净收益(亏损)短期波动的项目，提供了一种额外的衡量标准，以一致的基础比较我们在报告期内的业绩。
•EBITDA回复-全国房地产投资信托协会(NAREIT)定义EBITDA回复按照公认会计原则计算的净收益(亏损)在(1)利息支出；(2)所得税支出；(3)折旧和摊销；(4)处置折旧财产的损益；(5)折旧财产减值减值之前的净收益(亏损)。对未合并的合伙企业和合资企业的调整是为了反映EBITDA回复在相同的基础上。
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•股权市值-我们使用适用日期的收盘价计算股权市值，即所有已发行股票的总美元价值。
•NAREIT FFO-NAREIT将FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益(亏损)，不包括：(I)出售财产的收益(或亏损)和控制权变更的收益(或亏损)；(Ii)与房地产有关的折旧和摊销；(Iii)房地产减值损失和被投资方实体房地产投资的减值，其驱动因素是未合并的合伙企业和合资企业持有的应计折旧房地产的公允价值可计量减少；及(Iv)未合并的合伙企业和合资企业的调整，按相同基准计算。我们以与NAREIT定义一致的方式计算NAREIT FFO。
•净债务-我们计算净债务为总债务，不包括折扣、市场调整和递延融资费用，减去现金和现金等价物。
•净债务与调整后EBITDA之比回复-此比率的计算方法是将净债务除以调整后的EBITDA回复(在计算中按年率计算)。它提供了对我们基于收益的杠杆率的洞察，不受我们股价波动的影响。
•净债务与企业总价值之比--这一比率的计算方法是将净债务除以企业总价值，定义如下。它提供了对我们的资本结构和债务使用的洞察。
•NOI-我们将NOI计算为总营业收入，调整后不包括非现金收入项目，减去房地产运营费用和房地产税。NOI提供了对我们财务和经营业绩的洞察，因为它提供了与拥有和经营房地产资产直接相关的收入和费用的业绩衡量标准，并提供了从净收益(亏损)中不能立即显现的视角。
•同一中心-我们使用这个术语是指在每个报告期内(即自2021年1月1日以来)一直拥有并运营的物业或物业组合。
•企业总价值-我们在完全摊薄的基础上将企业总价值计算为我们的净债务加上我们的股权市值。

概述
我们是一家房地产投资信托基金，是美国最大的全渠道杂货店购物中心的所有者和运营商之一。我们的投资组合主要由社区中心组成，这些中心由排名第一或第二的杂货商租户按其各自业态内的销售额(按贸易区域)固定。我们的邻居是国家、地区和当地零售商的混合体，主要提供基于必需品的商品和服务。
截至2022年6月30日，我们拥有289个购物中心的股权，其中包括269个全资购物中心和20个通过一家未合并的合资企业拥有的购物中心，该合资企业在31个州拥有约3310万平方英尺的面积。除了管理我们的购物中心外，我们的第三方投资管理业务还为被管理的基金提供全面的房地产管理服务。
2022年5月，我们出售了与NRP合资企业的最后一处房产，我们拥有该合资企业20%的权益。在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，我们分别确认了与NRP实现某些业绩目标相关的收入250万美元和270万美元，这些收入包括在我们综合运营报表的费用和管理收入中。
投资组合和租赁统计-以下是截至2022年6月30日和2021年6月30日我们的全资投资组合的统计要点(以千美元和平方英尺为单位)：
  June 30, 2022June 30, 2021
物业数量269 272 
州的数量31 31 
总面积为2平方英尺30,935 30,778 
ABR$421,019 $384,916 
来自全渠道杂货锚定购物中心的ABR%97.2 %96.0 %
租赁入住率%：
总投资组合空间96.8 %94.7 %
锚舱98.7 %96.8 %
内联空格93.2 %90.6 %
平均剩余租期(年)(1)
4.6 4.5 
(1)平均剩余租期(以年计)不包括未来延长租期的选择。
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下表详细介绍了截至2022年6月30日我们未合并的合资企业的信息，这是确定后续表格中包含的按比例分配信息的基础(以美元和平方英尺为单位)：
June 30, 2022
合资企业所有权百分比物业数量ABR玻璃
GRP I14%20 $30,308 2,210 
租约期满-下表显示了2022年6月30日之后未来十年每年以及之后我们全资拥有的物业和通过我们未合并的合资企业拥有的物业的按比例分配的预定租赁到期总数，不包括我们临时占用空间的邻居：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g2.jpg
我们创造租金增长的能力通常取决于我们在与潜在和现有邻居进行新的和续签租赁谈判期间的杠杆作用，这通常发生在我们中心的入住率较高或经济增长和复苏期间。相反，当我们中心的入住率较低或经济衰退期间，我们可能会经历租金下降，因为新的和续签租赁谈判的筹码可能会转移到未来和现有的邻居身上。
有关租赁活动的进一步讨论，请参阅下文“经营成果--租赁活动”。
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投资组合租赁-我们将国家邻居定义为至少在三个州活动的邻居。区域邻居被定义为在不到三个州中至少有三个位置的邻居。以下图表显示了截至2022年6月30日按邻居类型划分的我们投资组合的构成，包括我们的全资物业和通过我们未合并的合资企业拥有的物业按比例分配的部分：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g3.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g4.jpg

以下图表显示了截至2022年6月30日按邻近行业划分的我们投资组合的构成：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g5.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g6.jpg
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基于需要的商品和服务-我们将“基于必需品的商品和服务”定义为对日常生活不可或缺、必要或常见的商品和服务，或倾向于缺乏弹性的商品和服务(即，需求不随消费者收入水平变化的商品和服务)。我们估计，我们约71%的ABR，包括通过我们未合并的合资企业拥有的物业按比例分配的部分，来自提供基于需求的商品和服务的邻居。
排名前20位的邻居-下表显示了ABR排名前20位的邻居，包括我们的全资物业和通过我们未合并的合资企业拥有的按比例分配的物业(以千美元和平方英尺为单位)：
近邻(1)
ABRABR的百分比租赁平方英尺租赁平方英尺的百分比
地点数量(2)
克罗格$27,423 6.4 %3,366 11.1 %61 
发布23,623 5.6 %2,314 7.6 %57 
艾伯森18,232 4.3 %1,709 5.6 %31 
保留Delhaize17,662 4.2 %1,249 4.1 %23 
沃尔玛8,933 2.1 %1,770 5.9 %13 
巨鹰7,810 1.8 %828 2.7 %12 
芽菜农贸市场6,494 1.5 %421 1.4 %14 
TJX公司6,030 1.4 %516 1.7 %18 
雷利的3,884 0.9 %253 0.8 %4 
美元树3,454 0.8 %329 1.1 %36 
超值3,244 0.8 %336 1.1 %5 
地铁集团2,574 0.6 %100 0.3 %71 
劳氏2,469 0.6 %369 1.2 %4 
随时随地健身公司2,405 0.6 %150 0.5 %31 
科尔公司2,241 0.5 %365 1.2 %4 
办公用品店2,237 0.5 %179 0.6 %8 
食品减少4(PAQ)2,215 0.5 %118 0.4 %2 
拯救超市2,174 0.5 %258 0.9 %5 
星巴克公司2,136 0.5 %49 0.2 %30 
Petco动物用品公司。2,136 0.5 %127 0.4 %11 
总计$147,376 34.6 %14,806 48.8 %440 
(1)邻居按母公司分组，可能代表多个子公司和横幅。
(2)地点数量不包括带有杂货锚定的辅助租赁，如加油站、药店和酒类商店。此外，如果母公司在一个购物中心有多个子公司或横幅，这些子公司将作为一个地点包括在内。


行动的结果
已知的趋势和不确定性-新冠肺炎疫情导致收入从2020年第二季度到2021年初下降。我们的藏品在2021年下半年恢复到COVID之前的水平，并一直持续到2022年上半年。截至2022年6月30日，我们的邻居目前按现金计算，约占投资组合ABR的5.0%。我们相信我们的收藏已经稳定下来，与2021年相比，这将减少我们2022年收益的波动性。
由于不断变化的经济状况和供应链的限制，工资和材料成本都有所增加。随之而来的通胀加剧可能会对我们的一些邻国产生负面影响，并增加我们的运营和建设成本。此外，宏观经济和地缘政治风险可能会带来挑战，导致美国目前的市场状况恶化。为应对这些风险而实施的政策，包括提高利率，可能会对美国经济造成不利影响，包括增长放缓或可能出现衰退。
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截至2022年和2021年6月30日止三个月的经营活动摘要
截至三个月
6月30日，		有利(不利)
变化
(千美元)20222021$
%(1)
收入：
租金收入$137,230 $130,335 $6,895 5.3 %
手续费和管理收入4,781 2,374 2,407 101.4 %
其他财产性收入505 361 144 39.9 %
总收入142,516 133,070 9,446 7.1 %
运营费用：
物业经营22,852 21,974 (878)(4.0)%
房地产税16,473 16,814 341 2.0 %
一般和行政11,376 11,937 561 4.7 %
折旧及摊销60,769 56,587 (4,182)(7.4)%
房地产资产减值准备— 1,056 1,056 NM
总运营费用111,470 108,368 (3,102)(2.9)%
其他：
利息支出，净额
(17,127)(19,132)2,005 10.5 %
处置财产的收益，净额
2,793 3,744 (951)(25.4)%
其他费用，净额
(1,457)(2,924)1,467 50.2 %
净收入
15,255 6,390 8,865 138.7 %
可归因于非控股权益的净收入
(1,727)(796)(931)(117.0)%
股东应占净收益
$13,528 $5,594 $7,934 141.8 %
(1)如果行项目导致的百分比变化超过特定限制，则会被认为没有意义(“NM”)，并会如实标明。
我们分析经营业绩重大波动的基础通常包括回顾我们的同一中心投资组合、非同一中心投资组合的结果，以及我们管理活动的收入和费用。我们将我们的同一中心投资组合定义为在2021年1月1日之前拥有并运营的255处物业。我们将我们的非同一中心投资组合定义为由于2020年12月31日之后发生的房地产资产活动而在这两个时期未完全拥有和运营的物业，其中包括26处处置的物业和13处收购的物业。以下是对截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月运营业绩大幅波动的解释：
租金收入增加690万美元，主要如下：
•与我们的同一中心产品组合相关的220万美元增长如下：
▪增加310万美元，主要是由于平均最低租金PSF增加了0.37美元，以及平均入住率改善了1.6%，这主要是由于我们在2021年的租赁业绩强劲；以及
▪增加140万美元，主要原因是与2021年相比，平均入住率提高了1.6%，公共区域维修准备金减少，可回收收入增加；
▪减少220万美元，主要原因是与2021年恢复的上一年收入相比，2022年的收款稳定，以及由于我们的投资组合在新冠肺炎大流行后恢复，从2020年起不可收款准备金发生逆转。
•增加470万美元，主要与我们的收购和处置活动有关。
费用和管理收入：
•费用和管理收入增加了240万美元，主要是因为实现了与我们与NRP合资企业的某些业绩目标。
物业运营费用：
•物业运营费用增加了90万美元，主要与我们的同一中心投资组合和公司运营活动有关，主要如下：
▪与2021年相比，可回收费用增加120万美元，原因是公共区域维护费用增加；
▪与2021年相比，由于按业绩计算的薪酬减少，薪酬费用减少50万美元。
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房地产税费：
•房地产税支出减少30万美元，主要是由于有利的房地产税重估和上诉的影响。
一般和行政费用减少了60万美元，主要如下：
•薪酬支出减少160万美元，主要原因是按业绩和按服务计算的薪酬分别减少约80万美元和40万美元；
•减少30万美元，主要是由于第三方顾问和托管费用降低；被
•增加100万美元，主要原因是与技术有关的费用以及差旅费和会议费增加；
•增加50万美元，主要是由于我们成为一家上市公司导致董事和高级管理人员保险增加。
折旧和摊销：
•折旧和摊销增加了420万美元，这主要是由于我们执行了收购战略，并投资改善了我们的邻近空间。
房地产资产减值准备：
•房地产资产减值减少110万美元是由于2021年期间以低于账面价值的处置价格出售的资产。
利息支出，净额：
•200万美元的减少主要是由于2021年未偿债务的净偿还，但被2022年较高的平均利率部分抵消。利息支出，净额由以下组成(以千美元为单位)：
截至6月30日的三个月，
20222021
无担保定期贷款和优先票据利息，净额$9,512$10,573
有担保债务的利息5,1476,246
循环信贷安排利息净额521207
非现金摊销及其他1,8181,687
清偿或修改债务及其他损失，净额(1)
129419
利息支出，净额
$17,127$19,132
加权平均利率(截至期末)3.2 %2.9 %
加权平均期限(年数)截至期末4.93.7
(1)包括与提前偿还债务有关的失败费。
处置财产的收益，净额：
•这100万美元的减少主要是由于在截至2022年6月30日的三个月内出售了一处物业和两块土地，净收益为280万美元，而在截至2021年6月30日的三个月内，出售了七处物业(包括其他与财产相关的杂项处置和注销)，净收益为370万美元(见附注4)。
其他费用，净额：
•150万美元的减少主要是由于2021年与我们盈利负债的公允价值变化有关的费用，该费用于2022年1月结算，加上我们未合并合资企业的股本收入增加，但被交易和收购费用增加部分抵消，这主要是由于我们承销IPO时授予的限制性股票单位的摊销以及我们对有价证券投资的价值下降。其他费用，净额包括以下费用(以千计)：
截至6月30日的三个月，
20222021
收益负债公允价值增加(见附注12)$— $(2,000)
未合并合营企业净收入中的权益
1,228 87 
交易和收购费用(2,035)(934)
联邦、州和地方所得税支出(97)(165)
其他(553)88 
其他费用，净额
$(1,457)$(2,924)
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截至2022年6月30日和2021年6月30日止六个月的经营活动摘要
截至六个月
6月30日，		有利(不利)
变化
(千美元)20222021$
%(1)
收入：
租金收入$275,978 $257,958 $18,020 7.0 %
手续费和管理收入7,242 4,660 2,582 55.4 %
其他财产性收入1,459 833 626 75.2 %
总收入284,679 263,451 21,228 8.1 %
运营费用：
物业经营46,172 44,176 (1,996)(4.5)%
房地产税33,964 33,387 (577)(1.7)%
一般和行政22,908 21,278 (1,630)(7.7)%
折旧及摊销117,995 111,928 (6,067)(5.4)%
房地产资产减值准备— 6,056 6,056 NM
总运营费用221,039 216,825 (4,214)(1.9)%
其他：
利息支出，净额
(35,326)(39,195)3,869 9.9 %
处置财产的收益，净额
4,161 17,585 (13,424)(76.3)%
其他费用，净额
(5,822)(18,509)12,687 68.5 %
净收入
26,653 6,507 20,146 NM
可归因于非控股权益的净收入
(3,046)(810)(2,236)NM
股东应占净收益
$23,607 $5,697 $17,910 NM
(1)如果行项目导致的百分比变化超过特定限制，则会被认为没有意义(“NM”)，并会如实标明。
有关我们分析经营业绩大幅波动的基础的详情，以及与我们的房地产资产组合相关的定义，请参阅上文“截至2022年和2021年6月30日止三个月的经营活动摘要”。以下是对截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月经营业绩大幅波动的解释：
租金收入增加1800万美元，具体如下：
•与我们的同一中心产品组合相关的1050万美元增长主要如下：
▪增加900万美元，主要是由于每平方英尺平均最低租金增加0.37美元，平均入住率提高1.4%；以及
▪增加310万美元，主要原因是与2021年相比，公共区域维修支出增加和公共区域维修准备金减少，可回收收入增加，平均入住率提高1.4%；
▪减少170万美元，主要原因是与2021年恢复的上一年收入相比，2022年的收款稳定，以及由于我们的投资组合在新冠肺炎大流行后恢复，从2020年起不可收款准备金发生逆转。
•增加760万美元，主要与我们的收购和处置活动有关。
费用和管理收入：
•费用和管理收入增加了260万美元，主要是因为实现了与我们与NRP合资企业的某些业绩目标。
房地产运营费用增加200万美元，主要如下：
•与我们的同一中心投资组合和公司运营活动相关的140万美元增长如下：
▪增加190万美元，原因是与2021年相比，公共区域维护费用增加；
▪增加60万美元，主要原因是市场费率上升导致保险费增加，以及索赔和索赔发展增加；被
▪与2021年相比，由于按业绩计算的薪酬减少，薪酬费用减少40万美元。
•主要由于我们的收购活动增加了50万美元。
房地产税费：
•房地产税费增加了60万美元，这主要是由于我们的收购活动。
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一般和行政费用增加160万美元，主要如下：
•增加120万元，主要是由于我们成为上市公司，董事和高级管理人员的保险增加；以及
•增加100万美元，主要原因是与技术有关的费用以及差旅和会议费用导致间接费用增加；由
•薪酬支出减少50万美元，主要原因是按业绩计算的薪酬较低。
折旧和摊销：
•折旧和摊销增加了610万美元，这主要是由于我们执行了收购战略，并投资改善了我们的邻近空间。
房地产资产减值准备：
•房地产资产减值减少610万美元是由于2021年期间以低于账面价值的处置价格出售的资产。
利息支出，净额：
•减少390万美元的主要原因是2021年未偿债务的净偿还，但被2022年较高的平均利率部分抵消。利息支出，净额由以下组成(以千美元为单位)：
截至6月30日的六个月，
20222021
无担保定期贷款和优先票据利息，净额$19,428$21,206
有担保债务的利息10,67813,026
循环信贷安排利息净额768435
非现金摊销及其他3,4233,418
清偿或修改债务及其他损失，净额(1)
1,0291,110
利息支出，净额
$35,326$39,195
加权平均利率(截至期末)3.2 %2.9 %
加权平均期限(年数)截至期末4.93.7
(1)包括与提前偿还债务有关的失败费。
处置财产的收益，净额：
•1340万美元的减幅 于截至2022年6月30日止六个月内出售三个物业及两个地块，净收益为420万美元，而截至2021年6月30日止六个月则出售13个物业及一个地块(以及其他与物业有关的杂项处置及撇账)，净收益为1,760万美元(见附注4)。












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其他费用，净额：
•1,270万美元的减少主要是由于2021年与我们盈利负债的公允价值变化有关的费用，该费用于2022年1月结算，加上我们未合并合资企业的股本收入增加，但被交易和收购费用增加部分抵消，这主要是由于我们承销IPO时授予的限制性股票单位的摊销以及我们对有价证券投资价值的下降。其他费用，净额包括以下费用(以千计)：
截至6月30日的六个月，
20222021
收益负债公允价值增加(见附注12)$(1,809)$(18,000)
未合并合营企业净收入中的权益
1,174 801 
交易和收购费用(4,080)(1,075)
联邦、州和地方所得税支出(194)(331)
其他(913)96 
其他费用，净额
$(5,822)$(18,509)

租赁活动-以下是截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月我们全资拥有物业的租赁活动摘要(1):
交易总额内联交易
2022202120222021
新租约：
租约数目105 124 98 121 
平方英尺(以千为单位)404 341 225 278 
ABR(千)$7,479 $6,338 $5,479 $5,816 
ABR PSF$18.51 $18.57 $24.40 $20.94 
执行新租约的PSF成本$35.10 $31.01 $35.18 $29.30 
可比租约数量38 57 37 55 
可比房租差价39.0 %18.5 %24.5 %19.0 %
加权平均租期(年)9.0 7.2 7.6 6.8 
续订和选项：
租约数目160 174 141 159 
平方英尺(以千为单位)1,225 1,049 290 333 
ABR(千)$15,132 $12,895 $7,290 $7,306 
ABR PSF$12.35 $12.30 $25.17 $21.95 
续订前的ABR PSF$11.49 $11.55 $22.46 $20.08 
ABR PSF百分比增加7.5 %6.5 %12.1 %9.3 %
执行续订和选项的成本PSF(2)
$0.55 $0.89 $0.75 $1.11 
可比租约数量(3)
120 155 118 148 
可比房租差价(3)
14.4 %8.0 %13.4 %9.4 %
加权平均租期(年)5.5 5.4 4.2 4.0 
投资组合保留率92.1 %85.5 %85.3 %79.5 %
(1)由于四舍五入的原因，PSF金额可能不会完全根据表中显示的其他金额重新计算。
(2)在2021年第三季度，我们改进了执行续订和期权的PSF成本计算，以更好地与实际发生的成本保持一致。对上期数额进行了调整，以反映相同基础上的成本。
(3)不包括期权的行使。

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以下是截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月我们全资拥有物业的租赁活动摘要(1):
交易总额内联交易
2022202120222021
新租约：
租约数目197 277 186 268 
平方英尺(以千为单位)661 808 411 619 
ABR(千)$12,421 $14,458 $9,800 $12,421 
ABR PSF$18.80 $17.89 $23.86 $20.06 
执行新租约的PSF成本$32.69 $28.51 $34.37 $28.00 
可比租约数量72 127 70 125 
可比房租差价36.6 %15.3 %25.8 %15.3 %
加权平均租期(年)8.1 7.7 7.5 6.5 
续订和选项：
租约数目312 337 287 306 
平方英尺(以千为单位)1,744 2,027 613 645 
ABR(千)$24,379 $24,367 $14,592 $14,375 
ABR PSF$13.98 $12.02 $23.81 $22.30 
续订前的ABR PSF$12.84 $11.27 $21.14 $20.54 
ABR PSF百分比增加8.8 %6.6 %12.7 %8.6 %
执行续订和选项的成本PSF(2)
$0.58 $0.71 $0.81 $1.34 
可比租约数量(3)
248 291 244 281 
可比房租差价(3)
14.6 %8.0 %14.0 %8.7 %
加权平均租期(年)5.1 4.9 4.0 4.0 
投资组合保留率90.6 %87.2 %81.6 %79.9 %
(1)由于四舍五入的原因，PSF金额可能不会完全根据表中显示的其他金额重新计算。
(2)在2021年第三季度，我们改进了执行续订和期权的PSF成本计算，以更好地与实际发生的成本保持一致。对上期数额进行了调整，以反映相同基础上的成本。
(3)不包括期权的行使。

非GAAP衡量标准
见“主要绩效指标和定义的术语” 有关下列非公认会计准则措施的其他资料，请参阅上文。
同心噪声-Same-Center NOI是对我们业绩的补充衡量标准，因为它突出了我们的Same-Center产品组合的运营趋势，如入住率、租金和运营成本。其他REITs可能使用不同的方法来计算同一中心NOI，因此，我们的同一中心NOI可能无法与其他REITs进行比较。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月，同一中心NOI代表255个全资拥有并在所有可比报告期的整个部分运营的物业的NOI。
同一中心NOI不应被视为衡量我们财务业绩的替代指标，因为它不反映我们整个投资组合的运营情况，也不反映可能对我们的运营业绩产生重大影响的一般和行政费用、折旧和摊销、利息支出、其他收入(费用)或维持我们物业运营业绩所需的资本支出和租赁成本水平的影响。
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30

下表显示了我们的相同中心NOI(以千美元为单位)：
截至6月30日的三个月，有利(不利)截至6月30日的六个月，有利(不利)
20222021$
变化		%
变化		20222021$Change更改百分比
收入：
租金收入(1)
$94,169 $89,516 $4,653 $188,562 $179,141 $9,421 
租户回收收入28,375 26,818 1,557 59,772 56,921 2,851 
非收购性准备金(2)
256 2,783 (2,527)(515)1,221 (1,736)
其他财产性收入439 286 153 1,186 751 435 
总收入123,239 119,403 3,836 3.2 %249,005 238,034 10,971 4.6 %
运营费用：
物业运营费用
18,337 17,043 (1,294)38,105 35,756 (2,349)
房地产税
15,213 16,331 1,118 31,650 32,341 691 
总运营费用33,550 33,374 (176)(0.5)%69,755 68,097 (1,658)(2.4)%
总相同中心噪声$89,689 $86,029 $3,660 4.3 %$179,250 $169,937 $9,313 5.5 %
(1)不包括直线租金收入、高于和低于市场的租赁净摊销，以及租赁买断收入。
(2)包括在收取现金或邻居恢复定期付款和/或我们认为适当恢复按应计制而不是按现金基础记录收入之前不会被确认为收入的账单。
同一中心噪声对帐-以下是净收入与NOI和同一中心NOI的对账(以千为单位)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
净收入
$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 
调整以排除：
手续费和管理收入
(4,781)(2,374)(7,242)(4,660)
直线租金收入(1)
(3,319)(2,970)(5,128)(4,392)
高于市价和低于市价租赁的净摊销
(1,078)(887)(2,080)(1,725)
租赁买断收入
(176)(1,781)(2,141)(2,578)
一般和行政费用
11,376 11,937 22,908 21,278 
折旧及摊销
60,769 56,587 117,995 111,928 
房地产资产减值准备— 1,056 — 6,056 
利息支出，净额17,127 19,132 35,326 39,195 
处置财产的收益，净额
(2,793)(3,744)(4,161)(17,585)
其他费用，净额
1,457 2,924 5,822 18,509 
物业运营费用与费用和
管理收入		1,287 1,306 2,357 2,122 
房地产投资的噪声95,124 87,576 190,309 174,655 
较少：不同中心噪声(2)
(5,435)(1,547)(11,059)(4,718)
总相同中心噪声$89,689 $86,029 $179,250 $169,937 
(1)包括以现金为基础记录收入的邻居的直线租金调整。
(2)包括来自非同一中心物业的营业收入和费用，其中包括收购或出售的物业和公司活动。
NAREIT FFO和核心FFO-NAREIT FFO是一种非GAAP财务业绩指标，被广泛认为是衡量REIT运营业绩的指标。核心FFO是我们使用的额外财务业绩指标，因为NAREIT FFO包括某些随着时间推移影响我们业绩的不可比项目。我们相信，Core FFO有助于帮助管理层和投资者评估我们未来经营业绩的可持续性。
NAREIT FFO、可归因于股东和OP单位持有人的NAREIT FFO和核心FFO不应被视为GAAP下净收益(亏损)的替代方案，作为我们流动性的指标，也不应被视为可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们为分配提供资金的能力。如果我们不继续以目前设想的方式运营我们的业务计划，核心FFO可能不是衡量长期经营业绩对价值影响的有用指标。
因此，应结合其他GAAP计量对NAREIT FFO、归属于股东和运营单位持有人的NAREIT FFO和核心FFO进行审查，不应将其视为比根据GAAP编制的净收益(亏损)或运营现金流量更重要的业绩衡量标准。我们的NAREIT FFO、可归因于股东和OP单位持有人的NAREIT FFO以及核心FFO，如所示，可能无法与其他REITs计算的金额相比较。
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下表列出了我们对股东和OP单位持有人以及核心FFO的NAREIT FFO的计算(以千为单位，每股金额除外)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
 2022202120222021
股东和运营单位股东应占NAREIT FFO的计算        
净收入
$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 
调整：
房地产资产的折旧和摊销59,849 55,654 116,169 109,995 
房地产资产减值准备— 1,056 — 6,056 
处置财产的收益，净额
(2,793)(3,744)(4,161)(17,585)
与未合并的合资企业相关的调整(1,186)537 (481)(100)
NAREIT FFO归属于股东和运营单位持有人$71,125 $59,893 $138,180 $104,873 
堆芯FFO的计算        
NAREIT FFO归属于股东和运营单位持有人$71,125 $59,893 $138,180 $104,873 
调整：        
公司资产的折旧和摊销920 933 1,826 1,933 
收益负债公允价值变动— 2,000 1,809 18,000 
交易和收购费用2,035 934 4,080 1,075 
债务和其他债务的清偿或修改损失，
网络
129 419 1,029 1,110 
未合并的合资企业基础摊销
差异		175 79 219 825 
已实现绩效收入(1)
(2,546)— (2,742)— 
核心FFO$71,838 $64,258 $144,401 $127,816 
股东和运营单位股东应占NAREIT FFO/稀释后每股核心FFO
加权平均普通股流通股-
稀释		129,117 107,175 128,857 107,102 
NAREIT FFO归属于股东和运营单位持有人
每股-稀释后		$0.55 $0.56 $1.07 $0.98 
每股核心FFO-稀释后$0.56 $0.60 $1.12 $1.19 
(1)已实现的绩效收入包括与我们的NRP合资企业实现某些绩效目标相关的费用。
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EBITDA回复和调整后的EBITDA回复-我们使用EBITDA回复和调整后的EBITDA回复作为经营业绩的额外衡量指标，使我们能够比较不受资本结构影响的收益，确定偿债能力和固定成本覆盖率，并衡量企业价值。此外，我们认为，它们是我们支持债务义务能力的有用指标。
EBITDA回复和调整后的EBITDA回复不应被视为净收益(亏损)的替代，不应被视为我们流动性的指示，也不应被视为可用于满足我们的现金需求的资金的指示，包括我们为分配提供资金的能力。因此，EBITDA回复和调整后的EBITDA回复应结合其他公认会计准则计量进行审查，不应被视为比根据公认会计准则编制的业务净收益(亏损)或现金流量更重要的业绩衡量标准。我们的EBITDA回复和调整后的EBITDA回复如所示，可能无法与其他REITs计算的金额相比较。
下表显示了我们对EBITDA的计算回复和调整后的EBITDA回复(单位：千)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，截至十二月三十一日止的年度：
 20222021202220212021
EBITDA的计算回复
        
净收入
$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 $17,233 
调整：
折旧及摊销60,769 56,587 117,995 111,928 221,433 
利息支出，净额17,127 19,132 35,326 39,195 76,371 
处置财产的收益，净额
(2,793)(3,744)(4,161)(17,585)(30,421)
房地产资产减值准备— 1,056 — 6,056 6,754 
联邦、州和地方税支出97 165 194 331 327 
与未合并相关的调整
合资企业		(885)(535)134 597 1,431 
EBITDA回复
$89,570 $79,051 $176,141 $147,029 $293,128 
调整后EBITDA的计算回复
        
EBITDA回复
$89,570 $79,051 $176,141 $147,029 $293,128 
调整：        
收益负债公允价值变动— 2,000 1,809 18,000 30,436 
交易和收购费用2,035 934 4,080 1,075 5,363 
松散节理摊销
风险基础差异		175 79 219 825 1,167 
已实现绩效收入(1)
(2,546)— (2,742)— (675)
调整后的EBITDA回复
$89,234 $82,064 $179,507 $166,929 $329,419 
(1)已实现的绩效收入包括与我们的NRP合资企业实现某些绩效目标相关的费用。

流动资金和资本资源
一般信息-除了标准运营费用外，我们预计我们的主要现金需求将用于：
•房地产投资；
•向股东分配现金；
•重新开发和重新定位项目；
•资本支出和租赁成本；以及
•我们未偿债务的本金和利息的支付。
我们预计我们的主要流动性来源是：
•经营性现金流；
•处置财产所得收益；
•来自我们的无担保循环信贷安排的借款和债务融资的收益；
•自动柜员机发行活动所得款项；
•从我们未合并的合资企业收到的分配；以及
•可用、不受限制的现金和现金等价物。
目前，我们相信我们目前的流动性来源足以满足我们的短期和长期现金需求。
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承销IPO的影响-2021年7月19日，我们完成了承销的IPO，从中获得了5.474亿美元的毛收入。承销的IPO使我们能够获得以前无法获得的资本形式，具体如下：
•2021年10月，我们结算了本金总额为3.5亿美元的2.625%优先债券的注册发行，总收益为3.454亿美元。
•2022年2月，我们提交了一份自动生效的S-3表格搁置登记声明，规定我们不时公开发售和出售我们的优先股、普通股、债务证券、存托股份、债务证券的认股权证、权利、单位和担保，以及运营伙伴关系对其债务证券的担保，每种情况下都是无限量的。
•与我们2022年2月提交的S-3表格有关，我们开始了ATM计划，通过该计划，我们可以发行和出售我们的普通股，总发行价高达2.5亿美元。在截至2022年6月30日的三个月里，我们根据自动取款机计划发行了190万股普通股，扣除约60万美元的佣金后，净收益为6300万美元。截至2022年6月30日，根据ATM计划，仍有1.863亿美元的普通股可供发行。2022年7月，我们根据ATM计划额外发行了80万股普通股，扣除约30万美元的佣金后，净收益为2620万美元。截至2022年7月，根据自动取款机计划出售的260万股普通股，我们收到的加权平均价为每股34.23美元。
债务-下表汇总了截至2022年6月30日和2021年12月31日我们的债务信息(以千美元为单位)：
   June 30, 20222021年12月31日
债务总额、债务总额$1,895,109 $1,914,082 
加权平均利率3.2 %3.3 %
加权平均期限(年)4.9 5.2 
循环信贷安排能力(1)
$800,000 $500,000 
循环信贷安排的可用性(2)
740,706 489,329 
(1)循环信贷安排将于2026年1月到期，可根据我们的选择延长至2027年1月。此外，循环信贷安排还包括手风琴功能，允许我们在满足某些条件的情况下，将其下的总借款能力增加到最高10亿美元。
(2)扣除任何未付余额和信用证后的净额。
2022年5月，我们修订了我们的信贷安排协议，其中包括将我们的无担保循环信贷安排下的可用总金额从5亿美元增加到8亿美元。无担保循环信贷安排还包括手风琴功能，允许我们在满足某些条件的情况下，将其下的总借款能力增加到高达10亿美元。无担保循环信贷安排计划于2026年1月到期，可根据我们的选择延长至2027年1月。除了扩大借款能力外，修正案还用SOFR取代LIBOR作为无担保循环信贷安排和两批2.4亿美元优先无担保定期贷款的基准利率，分别于2025年11月和2026年7月到期。
营运合伙于2021年10月根据有效登记声明发行的2.625%优先票据，以及根据我们于2022年2月提交的S-3表格自动生效货架登记声明登记的营运合伙债务证券，将由本公司提供全面及无条件担保。截至2022年6月30日，营运伙伴已发行并未偿还其2.625厘优先票据。经营合伙企业支付2.625%优先票据的本金、保费(如有)及利息的责任由吾等按优先基准提供全面及无条件的担保。由于对S-X规则3-10的修订，母公司担保债务的子公司发行人无需提供单独的财务报表，但条件是：(I)子公司债务人并入母公司的合并财务报表；(Ii)母公司担保是“全面和无条件的”；(Iii)除下述某些例外情况外，提供S-X规则第13-01条要求的替代披露，其中包括叙述性披露和财务信息摘要。我们符合这一要求的条件，因此，不单独列报财务报表。此外，根据S-X规则第13-01(A)(4)(Vi)条的允许，我们排除了经营合伙企业的财务信息摘要，因为经营合伙企业的资产、负债和经营结果与我们合并财务报表中的相应财务信息并无实质性差异，管理层认为该等财务信息摘要将是重复的，不会为投资者提供增量价值。
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财务杠杆率-我们相信我们的净债务与调整后的EBITDA之比回复，净债务与企业总价值之比，以及截至2022年6月30日的债务契约遵从性，使我们能够在短期内根据需要获得未来的借款。下表列出了我们对截至2022年6月30日和2021年12月31日的净债务和企业总价值的计算，包括我们通过未合并的合资企业拥有的按比例分配的净债务以及现金和现金等价物(以千为单位)：
June 30, 20222021年12月31日
净债务：
债务总额，不包括折扣、市场调整和递延
融资费用		$1,919,467 $1,941,504 
减去：现金和现金等价物25,072 93,109 
净债务总额$1,894,395 $1,848,395 
企业价值：
净债务$1,894,395 $1,848,395 
股权总市值(1)(2)
4,354,726 4,182,996 
企业总价值$6,249,121 $6,031,391 
(1)股权总市值的计算方法是稀释股份乘以每股收盘价，其中包括截至2022年6月30日和2021年12月31日的1.303亿股和1.266亿股稀释股，以及截至2022年6月30日和2021年12月31日的每股收盘价33.41美元和33.04美元。
(2)完全稀释股份包括截至2022年6月30日的普通股和OP单位，以及截至2021年12月31日的B类普通股、普通股和OP单位。
下表显示了我们计算的调整后EBITDA的净债务回复截至2022年6月30日和2021年12月31日的净债务与企业总价值之比(以千美元为单位)：
June 30, 20222021年12月31日
净债务与调整后EBITDA之比回复-按年计算:
净债务$1,894,395$1,848,395
调整后的EBITDA回复-按年计算(1)
341,997329,419
净债务与调整后EBITDA之比回复-按年计算
5.5x5.6x
净债务与企业总价值之比：
净债务$1,894,395$1,848,395
企业总价值6,249,1216,031,391
净负债与企业总价值之比30.3%30.6%
(1)调整后的EBITDA回复是根据过去12个月的期限计算的。见“非公认会计准则衡量标准--EBITDA回复和调整后的EBITDA回复“以上是与净收入的对账。
非经常开支及重建活动-我们在正常运营过程中进行资本支出，包括维护资本支出和租户改善，以及增值锚地重新定位和重新开发、地面外滩开发和其他增值项目。
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在截至2022年和2021年6月30日的6个月中，我们的资本支出分别为4290万美元和3020万美元。以下是我们的资本支出活动摘要，不包括租赁佣金，以现金为单位(以千为单位)：
截至6月30日的六个月，
20222021
房地产资本支出：
资本改善$4,822 $3,101 
改善租户状况11,924 9,557 
重建和发展22,590 15,658 
房地产资本支出总额39,336 28,316 
企业资产资本支出2,085 1,007 
资本化间接成本(1)
1,525 907 
资本支出活动总额$42,946 $30,230 
(1)数额包括直接从事基本建设项目的人员的内部工资和相关福利，以及资本化的利息支出。
我们预计，2022年与资本改善以及重新开发和开发相关的债务可以通过运营现金流、处置现金流或我们无担保循环信贷安排的借款来履行。
一般而言，我们预计我们的发展和重建项目会在24个月内稳定下来。我们承保的开发和重建项目的增量无杠杆收益率预计在10%至12%之间。我们目前正在进行的项目估计总投资为5,950万美元。实际增量无杠杆收益率可能不同于我们基于完成项目的实际总成本和稳定时的实际增量年度NOI的承保增量无杠杆收益率范围。有关更多信息，请参阅上文“关键业绩指标和定义的术语”。
收购活动-我们正在积极监测商业房地产市场，寻找具有未来增长潜力的物业，这些物业位于有吸引力的人口市场，并支持我们的业务目标。我们预计在2022年剩余时间内将继续进行战略性收购。下表重点介绍了我们的房地产收购(以千美元为单位)：
截至6月30日的六个月，
20222021
收购的房产数量4 2 
已获取的外地块数量(1)
1 3 
合同价$169,342 $40,190 
收购总价(2)
170,186 40,459 
(1)收购的外卖地块与我们拥有的购物中心相邻。
(2)收购的总价包括成交成本和信用。
处置活动-我们不断评估我们的资产组合，以寻找机会对不再满足我们的增长和投资目标的资产或已稳定下来的资产进行战略处置，以获取其价值。下表重点介绍了我们的财产处置(以千美元为单位)：
截至6月30日的六个月，
20222021
售出的物业数量(1)
3 13 
已售出的外寄包裹数量(2)
2 1 
合同价$28,342 $125,247 
房地产销售收益，净额(3)
27,077 119,638 
出售财产所得，净额(4)
4,161 18,713 
(1)我们保留了截至2021年6月30日的六个月内出售的一处物业的外发地块，因此此次出售并未导致我们的物业总数减少。    
(2)在截至2021年6月30日的六个月内，一次包裹销售包括我们之前拥有的物业的唯一剩余部分；因此，此次出售导致我们的物业总数减少。
(3)房地产销售的总收益，净额包括成交成本和信贷。
(4)在截至2021年6月30日的六个月内，综合经营报表中的财产处置收益净额包括杂项注销活动，该活动不包括在上文所述的财产销售收益净额中。
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分配-我们为2022年1月至2022年7月的每个月支付了每股0.09美元的月度分派，或1.08美元的年化分派。2022年8月3日，我们的董事会授权在2022年8月向2022年8月15日收盘时登记在册的股东分配2022年8月每股0.09美元的股票。运营单位持有者将以与普通股持有者相同的比率获得分配，但须有某些扣缴。
为了保持我们作为REIT的资格，我们必须每年向我们的股东分配至少90%的REIT应税收入(计算时不考虑所支付的股息扣除或净资本利得，不一定等于按照公认会计原则计算的净收益或亏损)。由于符合REIT资格要求，我们每年分配给股东的收入通常不需要缴纳美国联邦所得税。然而，我们可能需要对我们的收入、财产或净资产缴纳某些州税和地方税，以及对我们的未分配收入征收联邦所得税和消费税。
我们没有建立最低分配水平，我们的章程也没有要求我们向股东进行分配。
现金流活动-截至2022年6月30日，我们拥有现金及现金等价物和限制性现金4370万美元，在截至2022年6月30日的六个月中现金净减少7180万美元。
以下是我们现金流活动的摘要(以千美元为单位)：
截至6月30日的六个月，
20222021$Change
更改百分比(1)
经营活动提供的净现金
$142,499 $129,897 $12,602 9.7 %
投资活动提供的现金净额(用于)
(185,893)49,837 (235,730)NM
用于融资活动的现金净额
(28,448)(200,270)171,822 85.8 %
(1)如果行项目导致的百分比变化超过特定限制，则会被认为没有意义(“NM”)，并会如实标明。
经营活动-我们通过经营活动提供的净现金主要受到以下影响：
•物业营运及营运资金-我们的大部分运营现金来自租金和租户回收收入，并被物业运营费用、房地产税以及一般和行政成本所抵消。物业业务的增长主要是由于与2021年同期相比，同一中心的NOI改善了930万美元，或5.5%，以及我们收购战略的执行。在截至2022年6月30日的六个月中，我们有370万美元的净现金支出来自营运资本的变化，而2021年同期的现金净流入为210万美元。这一变化主要是由于奖金支付增加、2022年应收账款与2021年收回的上年应收账款相比趋于稳定而导致应收账款减少，以及利息支付的时间安排被房地产税支付时间部分抵消。
•手续费和管理收入-我们还根据我们与管理基金之间的各种管理和咨询协议，从我们的第三方投资管理业务中产生运营现金。截至2022年6月30日的6个月，我们的手续费和管理收入为720万美元，与2021年同期相比增加了260万美元。费用和管理收入的增加主要是由于我们与NRP的合资企业，我们从该合资企业中确认了270万美元的收入，与NRP实现某些业绩目标有关。
•支付利息的现金-在截至2022年6月30日的6个月中，我们支付了3410万美元的利息，比2021年同期减少了270万美元，这主要是由于我们在2021年的债务活动，包括提前偿还未偿债务。
投资活动-我们通过投资活动提供的净现金(用于)主要受到以下影响：
•房地产收购-在截至2022年6月30日的六个月中，我们的收购带来了1.702亿美元的总现金支出，而2021年同期的总现金支出为4050万美元。
•房地产处置-在截至2022年6月30日的6个月中，我们的处置导致现金净流入2710万美元，而2021年同期的现金净流入为1.196亿美元。
•资本支出-我们投资于租赁我们的物业，并维护或改善我们的物业的状况。在截至2022年6月30日的六个月内，我们支付了4290万美元的资本支出，比2021年同期增加了1270万美元，这主要是由于我们在2022年至2021年期间的租赁量增加了租户改善。
融资活动-我们在融资活动中使用的净现金主要受到以下影响：
•债务借款和付款-在截至2022年6月30日的六个月中，我们有2,060万美元的债务净偿还，这主要是由于提前偿还抵押贷款，部分被我们在循环信贷安排下的净借款所抵消。在截至2021年6月30日的六个月中，我们的净还款额为6620万美元，主要是由于提前偿还了抵押贷款。
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•对股东和运营单位持有人的分配-与2021年同期相比，截至2022年6月30日的6个月，用于分配给普通股股东和OP单位股东的现金增加了1460万美元，这主要是由于我们承销的IPO导致普通股流通股增加。
•普通股发行-在截至2022年6月30日的6个月中，我们根据自动取款机计划发行了190万股普通股，扣除约60万美元的佣金后，净收益为6300万美元。
•股份回购-与2021年同期相比，截至2022年6月30日的6个月，股票回购的现金流出减少了7780万美元，这主要是由于2021年1月敲定的收购要约。

关键会计估计
在2022年2月16日提交给美国证券交易委员会的Form 10-K 2021年年报中，管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析-关键会计估计，包含了对我们的关键会计估计的描述，包括与房地产资产估值和租金收入相关的估计。在2022年期间，我们的关键会计政策没有重大变化。

项目3.关于市场风险的定量和定性披露
与“第二部分，第7A项”中披露的关于市场风险的数量和质量披露相比，没有实质性的变化。我们于2022年2月16日提交给美国证券交易委员会的2021年年报Form 10-K中的“关于市场风险的定量和定性披露”。

项目4.控制和程序
信息披露控制和程序的评估
我们的管理层在首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至2022年6月30日我们的披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)条所定义)的有效性。基于这一评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序(如《交易法》第13a-15(E)条所定义)自2022年6月30日起生效。
财务报告内部控制的变化
在截至2022年6月30日的季度内，我们对财务报告的内部控制(根据外汇法案规则13a-15(F)的定义)没有发生重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。

w 第二部分其他资料

项目1.法律程序
我们不时地参与在我们正常业务过程中发生的法律诉讼。我们目前并未参与任何我们不在责任保险范围内的法律程序，或其结果合理地可能对我们的运营结果或财务状况产生重大影响，我们也不知道政府当局正在考虑进行任何此类法律程序。

第1A项。风险因素
我们的风险因素及其他风险和不确定因素没有发生实质性变化，如“第一部分，第1A项”所述。我们于2022年2月16日提交给美国证券交易委员会的2021年Form 10-K年度报告中的风险因素。

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第二项股权证券的未经登记的销售和收益的使用
未经登记的证券买卖-在截至2022年6月30日的三个月内，我们总共发行了约72,000股普通股，赎回了约72,000个OP单位。这些普通股的发行依赖于根据修订后的1933年证券法第4(A)(2)条获得的登记豁免。我们依据第4(A)(2)条的豁免，基于从获得普通股股份的有限合伙人那里收到的事实陈述。
股份回购-在截至2022年6月30日的三个月内，我们没有公开宣布的回购计划。下表汇总了截至2022年6月30日的三个月内对我们普通股的其他回购：
期间回购股份总数每股平均支付价格作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数根据该计划可能尚未回购的股票的大约美元价值
2022年4月—$— —
不适用
May 2022(1)
3,15034.99 —
不适用
2022年6月—— —
不适用
(1)代表为履行与我们基于股权的补偿计划下的限制性股票奖励归属相关的法定最低预扣税义务而向我们交出的普通股，这些股票是以总计约10万美元的购买价格(平均价格为每股34.99美元)回购的。

项目3.高级证券违约
没有。
项目4.矿山安全披露
没有。
项目5.其他信息
没有。
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项目6.展品
前男友。描述参考
3.1
经修正的菲利普斯·爱迪生公司第五条修正案和重述
表格10-Q，2022年5月5日提交，附件3.1
3.2
菲利普斯·爱迪生公司章程第五次修订和重新修订。
表格8-K，2021年7月19日提交，附件3.1
10.1
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、出借方菲利普斯·爱迪生公司和作为行政代理的PNC银行之间的信贷协议，日期为2021年7月2日
表格8-K，2021年7月2日提交，附件10.1
10.2
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、出借方菲利普斯·爱迪生公司和作为行政代理的PNC银行之间的信贷协议第一修正案，日期为2022年5月20日。
表8-K，2022年5月20日提交，附件10.1
22.1*
有担保证券的发行人名单
31.1*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席执行干事的认证
31.2*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席财务官的认证
32.1*
根据《美国法典》第18编第1350条，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节的规定，对首席执行干事进行认证
32.2*
根据《美国法典》第18编第1350条，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节的规定，对首席财务官进行认证
101.INS内联XBRL实例文档-实例文档不显示在交互数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
101.SCH内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.DEF内联XBRL分类定义Linkbase文档
101.LAB内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在图101中)
*随函存档
菲利普斯·爱迪生公司
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签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由正式授权的签署人代表其签署本报告。
 菲利普斯·爱迪生公司
   
日期：2022年8月4日发信人：
杰弗里·S·爱迪生 
  杰弗里·S·爱迪生
董事会主席兼首席执行官(首席执行官)
   
日期：2022年8月4日发信人：
约翰·P·考尔菲尔德 
  约翰·P·考尔菲尔德
执行副总裁总裁，首席财务官，财务主管(首席财务官)
菲利普斯·爱迪生公司
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