目录表
美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格
(标记一)
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条规定的季度报告 |
截至本季度末
或
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告 |
关于从到的过渡期
佣金文件编号
(注册人的确切姓名载于其章程)
(述明或其他司法管辖权 | (税务局雇主 | |
公司或组织) | 识别号码) | |
(主要执行办公室地址) | (邮政编码) |
注册人的电话号码，包括区号：(
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T条例(本章232.405条)第405条规定必须提交的每个交互数据文件。
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☐ | ||
非加速文件服务器☐ | 规模较小的报告公司 | |
新兴成长型公司 |
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是
根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的题目： |
| 交易符号 |
| 在其注册的每个交易所的名称： |
交易所 |
截至2022年8月5日，有
目录表
新英格兰房地产公司有限合伙企业
索引
第一部分-财务信息 | ||
第1项。 | 财务报表(未经审计) | 3 |
截至2022年6月30日和2021年12月31日的合并资产负债表 | 4 | |
截至2022年和2021年6月30日止三个月和六个月的综合损益表 | 5 | |
截至2022年和2021年6月30日止六个月的合并合伙人资本变动表 | 6 | |
截至2022年和2021年6月30日止六个月合并现金流量表 | 7 | |
合并财务报表附注 | 8 | |
第二项。 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 25 |
第三项。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 38 |
第四项。 | 控制和程序 | 39 |
第二部分--其他资料 | ||
第1项。 | 法律诉讼 | 39 |
第1A项。 | 风险因素 | 39 |
第二项。 | 未登记的股权证券销售和收益的使用 | 39 |
第三项。 | 高级证券违约 | 40 |
第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 40 |
第五项。 | 其他信息 | 40 |
第六项。 | 陈列品 | 40 |
签名 | 42 | |
2
目录表
新英格兰房地产公司L.P.
第1部分--财务信息
项目1.财务报表
随附的未经审计综合资产负债表、损益表、合伙人资本变动及现金流量及其相关附注，乃根据美国中期财务资料公认会计原则(“公认会计原则”)并结合美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的规则及条例编制。因此，它们不包括GAAP要求的完整财务报表的所有披露。财务报表反映的所有调整只包括正常的经常性调整，管理层认为，这些调整对于中期的公平列报是必要的。
截至2021年12月31日的综合资产负债表是从该日经审计的综合资产负债表中衍生出来的，但不包括美国公认会计原则要求的所有信息和脚注，以完成财务报表。
上述财务报表应与上述财务报表的附注、管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析以及新英格兰房地产公司年度报告中的财务报表和附注一并阅读
截至2021年12月31日的财政年度的Form10-K。
截至2022年6月30日的三个月和六个月期间的业务结果不一定表明整个财政年度或任何其他期间的预期结果。
3
目录表
新英格兰房地产公司有限合伙企业及其附属公司
合并资产负债表
6月30日， | 十二月三十一日， | |||||||
| 2022 |
| 2021 |
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| |||
资产 | (未经审计) | |||||||
出租物业 | $ | | $ | | ||||
现金和现金等价物 |
| |
| | ||||
应收租金 |
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房地产税免税额 |
| |
| | ||||
预付费用和其他资产 |
| |
| | ||||
对未合并的合资企业的投资 |
| |
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总资产 | $ | | $ | | ||||
负债和合伙人资本 | ||||||||
应付按揭票据 | | | ||||||
非合并合营企业的投资超额分配和亏损 |
| |
| | ||||
应付账款和应计费用 |
| |
| | ||||
预付租金和保证金 |
| |
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总负债 |
| |
| | ||||
承付款和或有负债(附注3和9) |
| — |
| — | ||||
合伙人资本 |
| ( |
| ( | ||||
总负债和合伙人资本 | $ | | $ | | ||||
请参阅合并财务报表附注。
4
目录表
新英格兰房地产公司有限合伙企业及其附属公司
合并损益表
(未经审计)
截至三个月 | 截至六个月 | |||||||||||||
6月30日， | 6月30日， | |||||||||||||
| 2022 |
| 2021 |
| 2022 |
| 2021 |
|
| |||||
收入 | ||||||||||||||
租金收入 | $ | | $ | |
| $ | |
| $ | |
| |||
洗衣费和杂费收入 |
| |
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| | ||||||
| |
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| |
| | |||||||
费用 | ||||||||||||||
行政性 |
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| |
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| | ||||||
折旧及摊销 |
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| | ||||||
管理费 |
| |
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| | ||||||
运营中 |
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租房 |
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维修和保养 |
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税费和保险费 |
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| |
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| | |||||||
未计其他收入(费用)的收入 |
| |
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其他收入(费用) | ||||||||||||||
利息收入 | | |
| |
| | ||||||||
利息支出 | ( | ( |
| ( |
| ( | ||||||||
对未合并的合营企业的投资收益(亏损) | | ( |
| |
| ( | ||||||||
其他(费用) | ( | — | ( | — | ||||||||||
| ( |
| ( |
| ( |
| ( | |||||||
净收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||
单位净收入 | $ | | $ | | $ | $ | ||||||||
加权平均未清单位数 |
| |
| |
| |
| | ||||||
请参阅合并财务报表附注。
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目录表
新英格兰房地产公司有限合伙企业及其附属公司
合并合伙人资本变动表
(未经审计)
单位 | 合伙人资本 |
| |||||||||||||||||||||||
有限 | 一般信息 | 财务处 | 有限 | 一般信息 |
| ||||||||||||||||||||
| A类 |
| B类 |
| 伙伴关系 |
| 小计 |
| 单位 |
| 总计 |
| A类 |
| B类 |
| 伙伴关系 |
| 总计 |
| |||||
余额2021年1月1日 |
| |
| |
| |
| |
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| | $ | ( | ( | ( | $ | ( | |||||||
分发给合作伙伴 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| ( | ( | ( |
| ( | |||||||
净收入 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| | | |
| | |||||||
余额2021年6月30日 |
| |
| |
| |
| |
| |
| | $ | ( | $ | ( | $ | ( | $ | ( | |||||
余额2022年1月1日 |
| |
| |
| |
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| | | $ | ( | $ | ( | $ | ( | $ | ( | ||||||
分发给合作伙伴 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — | ( | ( | ( |
| ( | ||||||||
股票回购 |
| — |
| — |
| — |
| — |
|
| ( | ( | ( | ( |
| ( | |||||||||
净收入 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — | | | |
| | ||||||||
余额2022年6月30日 |
| |
| |
| |
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| |
| | $ | ( | ( | ( | ( | ||||||||
请参阅合并财务报表附注。
6
目录表
新英格兰房地产公司有限合伙企业及其附属公司
合并现金流量表
(未经审计)
截至6月30日的六个月， | ||||||||
| 2022 |
| 2021 |
|
| |||
经营活动的现金流 | ||||||||
净收入 |
| $ | |
| $ | |
| |
将净收入与业务活动提供的现金净额进行调整 | ||||||||
折旧及摊销 |
| |
| | ||||
递延融资成本摊销 | | | ||||||
投资合资企业的(收入)损失 |
| ( |
| | ||||
坏账准备 | — | | ||||||
经营性资产和负债变动 | ||||||||
未合并的合资企业的收益 |
| |
| | ||||
应收租金减少(增加) |
| |
| ( | ||||
(减少)应付账款和应计费用增加 |
| ( |
| | ||||
(增加)房地产税托管 |
| ( |
| ( | ||||
(增加)预付费用和其他资产 |
| ( |
| ( | ||||
预付租金和保证金增加 |
| |
| | ||||
调整总额 |
| |
| | ||||
经营活动提供的净现金 |
| |
| | ||||
投资活动产生的现金流 | ||||||||
在未合并的合资企业中超过投资的分配 |
| |
| | ||||
改善租住物业 |
| ( |
| ( | ||||
净现金(用于)投资活动 |
| ( |
| ( | ||||
融资活动产生的现金流 | ||||||||
应付按揭票据的本金支付 |
| ( |
| ( | ||||
应付按揭票据的收益 | | — | ||||||
股票回购 |
| ( |
| — | ||||
向合作伙伴分发 |
| ( |
| ( | ||||
融资活动提供(用于)的现金净额 |
| |
| ( | ||||
现金及现金等价物净增长 |
| |
| | ||||
期初现金及现金等价物 |
| |
| | ||||
期末现金和现金等价物 | $ | | $ | | ||||
请参阅合并财务报表附注。
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目录表
新英格兰房地产公司有限合伙企业及其附属公司
合并财务报表附注
June 30, 2022
(未经审计)
注1.重大会计政策
业务范围：New England Realty Associates Limited Partnership(“NERA”或“Partnership”)于1977年在马萨诸塞州成立。NERA及其子公司拥有
陈述依据：财务报表是按照公认会计准则编制的。按照公认会计准则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响财务报表日期的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内收入和支出的报告额。这些估计和假设是基于管理层的历史经验，当时认为这些经验是合理的。然而，由于无法确定未来发生的事件及其影响，因此确定估计数需要作出判断。伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的事项作出假设的政策。不同的估计可能会对伙伴关系的财务结果产生实质性影响。影响这些政策和估计的应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。
合并原则：合并财务报表包括NERA及其子公司的账目。NERA有一个
合伙企业在合资企业中的投资采用权益会计方法核算。这些投资最初按成本入账，作为对未合并合资企业的投资，随后在收益、现金贡献和分配中对权益进行了调整。一般来说，当投资(和任何垫款)减少到
关于合并的权威性指导意见就如何确定通过投票权以外的手段获得控制权的实体(“可变利益实体”或“可变利益实体”)以及确定哪些企业应合并可变利益实体(“主要受益人”)提供了指导。一般来说，在下列情况下，考虑实体是否为VIE是适用的：(1)股权投资者(如有)缺乏控股权的一个或多个基本特征，(2)风险股权投资不足以在没有额外从属财务支持的情况下为股权活动提供资金，或(3)股权投资者拥有与其经济利益不成比例的投票权，且实体的活动涉及或代表拥有不成比例小投票权的投资者进行。主要受益者由具有以下两个特征的实体界定：(1)指导活动的权力，当这些活动合在一起时，最显著地影响
8
目录表
可变利益实体的业绩；以及(2)承担损失的义务和从可变利益实体获得回报的权利，这对可变利益实体将是重要的。
减值：管理层每年评估是否有任何指标表明，合伙企业的租赁物业或对未合并子公司的投资的价值可能受损。除了确定可能影响一个或多个物业的任何特定情况外，管理层还考虑其他标准，以确定哪些物业可能需要评估潜在减值。管理层考虑的准则包括审查低租赁百分比、重大短期租赁到期、最近收购的物业、当前和历史经营及/或现金流亏损、近期按揭债务到期日或其他可能影响合伙企业持有物业意向和能力的因素。只有当管理层对物业将产生的总未来现金流(未贴现且不计利息费用)的估计低于物业的账面价值时，物业的价值才会减值。已经发生减值的，应当以该财产的账面价值超过该财产的公允价值计量。合伙企业对每个物业预期产生的未来总现金流的估计是基于一些假设，这些假设受到经济和市场不确定性的影响，其中包括对空间的需求、对租户的竞争、市场租金的变化以及每个物业的运营成本。由于这些因素难以预测，并受未来事件的影响，可能改变管理层的假设，管理层在其减值分析中估计的未来现金流量可能无法实现。
收入确认：住宅及商业物业的租金收入于相关租赁期内确认。对于住宅租户，金额
所购物业的高于市价及低于市价的租赁值最初是根据(I)根据每份原地租约支付的合约金额与(Ii)管理层估计的公平市价租金之间的差额(使用反映所收购租赁相关风险的折现率)而记录的，该差额是在相当于高于市价的租约的剩余租期与低于市价的租约的初始期限加任何低于市价的固定利率续期选择权的期限的期间内计算的。资本化的高于市值的租赁金额计入各自租约剩余期限内基本租金收入的减少，资本化低于市值的租赁价值计入剩余初始期限的基本租金收入的增加加上各自租赁的任何低于市值的固定利率续期期权的条款。
该伙伴关系评估非租赁组成部分(包括公共区域维修服务的租赁安排)和相关租赁组成部分(租赁收入)。如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式相同，则租赁组件是主要组件。伙伴关系选择了一个允许的实际权宜之计。对于(I)包括公共区域维护服务的涉及房地产的经营租赁安排以及(Ii)包括房地产税和保险费在内的所有房地产安排，我们在综合收益表中将这些金额计入租赁收入。我们记录承租人在发生相关费用期间偿还的金额。
出租物业：租赁物业按成本减去累计折旧列报。维护和维修在发生时计入费用；改善或延长资产寿命的改进和增加计入资本化。当资产被报废或以其他方式处置时，资产的成本和相关的累计折旧从账目中注销，处置的任何收益或损失都计入收益。全额折旧的资产从账目中移出。租赁物业在其估计使用年限内按直线折旧和加速折旧。于收购租赁物业时，合伙企业估计所收购有形资产的公允价值，包括土地、楼宇及装修，以及已确认的假设无形资产及负债，一般包括(I)高于及低于市值租赁、(Ii)原址租赁及(Iii)租户关系的公允价值。该合伙企业根据其公允价值将购买价格分配给所获得的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价，合伙企业记录商誉或廉价购买的收益(如果有)。在估计所购入的有形资产和无形资产的公允价值时，合伙企业考虑通过尽职调查以及营销和租赁而获得的关于每项财产的信息。
9
目录表
并使用各种估值方法，例如利用适当折现率和资本化率的估计现金流预测、扣除折旧后的重置成本估计以及现有的市场信息。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。
收购的其他无形资产包括本地租约价值及租户关系价值的金额，该等价值乃根据管理层对各租户租约的具体特点及合伙企业与个别租户的整体关系的评估而厘定。管理层在分析原址租约价值时须考虑的因素包括假设预期租赁期内的账面成本估计(考虑当前市场情况)，以及于预期租赁期内按市价执行类似租约的成本(视乎当地市场情况而定)。在估计执行类似租赁的成本时，管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的特征包括合伙企业与租户的现有业务关系的性质和程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信用质量以及对续租的预期。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。
如果事实和情况表明出租物业的账面价值可能会减值，则应准备一份价值分析。估计的未来未贴现现金流量与资产的账面价值进行比较，以确定是否需要减记至公允价值。
租赁费：租赁费用在相关租赁期限内按直线原则资本化和摊销。当相应费用不再适用时，未摊销余额将计入费用。
递延融资成本：获得融资所产生的成本在相关债务期间资本化和摊销。递延融资成本在资产负债表中列示为直接从与其有关的债务负债的账面价值中扣除，但与循环信贷安排有关的递延融资成本除外，该等递延融资成本在预付费用及其他资产中列报。在所有情况下，这些费用的摊销都包括在利息支出中，大约为#美元。
所得税：编制财务报表的依据是NERA及其子公司有权作为合伙企业享受税务待遇。因此，所得税拨备已入账(见附注13)。
现金等价物：合伙企业将现金等价物视为购买的期限在三个月或以下的所有高流动性工具。
细分市场报告：经营部门是伙伴关系的创收部分，内部为其编制单独的财务信息以供管理。根据该定义，NERA在所列所有期间的运作方式为
综合收入：全面收益的定义是合伙人权益的变化，不包括与所有者的交易(如出资和分红)。除报告的净收入外，NERA在2022年或2021年没有任何全面收入项目。
每张存托凭证的收益(亏损)：自2012年1月3日起，合伙企业授权
单位收入：每一单位的净收入是根据所列各期间未清单位的加权平均数计算的。合作伙伴关系已经稀释单位，因此，基本净收入与单位稀释净收入相同(见附注7：合伙人资本)。
信用风险和金融工具的集中度：合伙公司的财产位于新英格兰，合伙公司面临与之相关的一般经济风险。没有一个租户所占比例超过
10
目录表
信用优质金融机构。截至2022年6月30日，伙伴关系的几乎所有现金和现金等价物都存放在金融机构的计息账户中，按以下利率计算利息：
广告费：广告在发生时计入费用。广告费是$
租赁 属性 vbl.持有 f或销售当管理层确认资产为待售资产时，合伙企业停止对资产进行折旧，并估计此类资产的销售价格(扣除销售成本)。当交易获得适当的公司授权，且无重大或有事项与出售有关时，合伙企业一般会考虑持有资产以供出售。如管理层认为已被确认为持有以供出售的资产的估计销售净价(扣除销售成本)低于该等资产的账面价值，则设立估值免税额。
利息资本化：合伙企业遵循的政策是，当建筑时间超过时，将利息作为租赁财产成本的一个组成部分进行资本化。
债务的清偿：当现有的抵押贷款向同一贷款人进行再融资，并确定再融资有很大不同时，它们将被记录为债务清偿。然而，如果确定再融资实质上是相同的，那么它们将被记录为债务交换。所有再融资都符合债务清偿的条件。
重新分类：为符合本期列报，对上期数额进行了某些重新分类。
注2.出租物业
截至2022年6月30日，合伙企业及其附属合伙企业拥有
此外，截至2022年6月30日，合伙企业及其子公司合伙企业在弗雷明翰拥有一个商业购物中心，在牛顿和布鲁克林拥有商业建筑，在波士顿、布罗克顿和牛顿拥有综合用途物业，全部位于马萨诸塞州。这些物业统称为“商业物业”。
该合伙企业还拥有40%至50%的所有权权益
11
目录表
租赁物业包括以下内容：
| June 30, 2022 |
| 2021年12月31日 |
| 使用寿命 |
| ||||||
土地、改善和停车场 | $ | $ | - | 年份 | ||||||||
建筑物和改善措施 |
|
| - | 年份 | ||||||||
厨房橱柜 |
|
| - | 年份 | ||||||||
地毯 |
|
| - | 年份 | ||||||||
空调，空调 |
|
| - | 年份 | ||||||||
洗衣设备 |
|
| - | 年份 | ||||||||
电梯 |
|
| - | 年份 | ||||||||
游泳池 |
|
| - | 年份 | ||||||||
装备 |
|
| - | 年份 | ||||||||
机动车辆 |
|
| 年份 | |||||||||
栅栏 |
|
| - | 年份 | ||||||||
家具和固定装置 |
|
| - | 年份 | ||||||||
烟雾报警器 |
|
| - | 年份 | ||||||||
固定资产总额 |
|
| ||||||||||
减去：累计折旧 |
| ( |
| ( | ||||||||
$ | $ | |||||||||||
附注3.关联方交易
合伙企业的财产由普通合伙人的多数股东拥有的实体管理。管理费相当于
合伙协议允许普通合伙人或管理公司向NERA收取专业服务(如律师、会计师和承包商)的费用。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，约为
合伙企业向管理公司报销在物业工作的员工的工资和相关费用。总报销金额约为$
簿记和会计职能由管理公司的会计人员提供，会计人员包括大约
12
目录表
该合作伙伴关系已投资于
附注4.预付费用和其他资产
大约$
此外，包括在2022年6月30日和2021年12月31日的预付费用和其他资产中约为#美元
收购Mill Street公寓的无形资产包括在预付费用和其他资产中。无形资产约为$
与信贷额度相关的融资费用约为#美元
附注5.应付按揭票据
于2022年6月30日及2021年12月31日，应付按揭由各种贷款组成，所有贷款均以附注2所述物业的第一按揭作抵押。于2022年6月30日，这些贷款的利率由
融资费用约为5美元
该合伙企业承诺将租户租赁作为其中某些贷款的额外抵押品。
截至2022年6月30日的大致年度到期日如下：
2023年-当前到期 |
| $ | |
|
2024 |
| | ||
2025 |
| | ||
2026 |
| | ||
2027 |
| |||
此后 |
| | ||
| ||||
减去：未摊销递延融资成本 | ( | |||
$ | 411,900,000 |
2021年11月30日，伙伴关系与KeyBank National Association(“KeyBank”)签订了一份总信贷安排协议(“贷款协议”)，日期为2021年11月30日，初步预付款为$
13
目录表
2022年6月16日，该伙伴关系签署了《设施协定》修正案。经修订的协定项下的额外预付款为$
合伙企业用所得款项偿还了大约$
信用额度
2014年7月31日，该伙伴关系签订了一项协议，
2021年10月29日，该伙伴关系完成了对其现有信贷额度的修改。该协议将信贷额度延长为
新期限的利率是伦敦银行同业拆借利率加
信贷额度可用于合伙企业的收购、再融资、改善、营运资金和其他需要。该额度不得用于支付股息、分配或收购合伙企业的股权。
信贷额度以合伙企业在以下项目中的所有权权益的不同百分比为抵押
注6.预付租金和保证金
合伙企业的住宅租赁协议可能要求租户保持
14
目录表
注7.合伙人资本
合作伙伴关系已经
2022年1月，伙伴关系批准每季度分配#美元。
2021年，定期季度分配为$
该合伙公司已与一家代理人订立存款协议，以促进有限合伙人在A类单位的权益的公开交易。根据本协议的条款，A类单位的持有人有权用每个A类单位交换
截至六个月 |
| ||||||
6月30日， |
| ||||||
| 2022 |
| 2021 |
| |||
每张存托凭证的净收入 |
| $ | |
| $ | | |
按存托凭证分配 | $ | | $ | | |||
附注8.库房单位
截至2022年6月30日的库房单位如下：
A类 |
| |
|
B类 |
| | |
普通合伙企业 |
| | |
| |
2007年8月20日，普通合伙人NewReal，Inc.批准了一项股权回购计划(“回购计划”)，根据该计划，合伙企业可以在
在截至2022年6月30日的六个月内，该伙伴关系总共购买了
15
目录表
附注9.承付款和或有事项
合伙企业不时会卷入与其业务相关的各种普通例行诉讼。合伙企业要么有保险，要么在适当的时候为任何未投保的索赔提供保险。该合伙企业没有参与任何重要的待决法律程序。
注10.租金收入
在截至2022年6月30日的六个月内，大约
| 商业广告 |
| ||
物业租赁 |
| |||
2023 | $ | | ||
2024 |
| | ||
2025 |
| | ||
2026 |
| | ||
2027 |
| | ||
此后 |
| | ||
$ | | |||
未来最低租金收入总额不包括根据与共用面积收费和房地产税有关的各种租约可能收到的或有租金。持续业务的或有租金总额约为#美元。
商业租约提供了以下信息：
| 年度基数 |
|
|
| 百分比 |
| ||||
租金为 | 总面积为2平方英尺 | 总人数 | 年基本租金为 |
| ||||||
一直到6月30日， | 即将到期的租约 | 租约即将届满 | 即将到期的租约 | 即将到期的租约 |
| |||||
2023 | $ | | | | % | |||||
2024 |
| | | | % | |||||
2025 |
| | | | % | |||||
2026 |
| | | | % | |||||
2027 |
| | | | % | |||||
2028 |
| — | — | — | — | % | ||||
2029 |
| | | | | % | ||||
2030 |
| | | | | % | ||||
2031 | — | — | — | — | % | |||||
2032 | — | — | — | — | % | |||||
总计 | $ | |
| |
| |
| % | ||
应收租金是扣除坏账准备约#美元后的净额。
2022年6月30日的应收租金还包括大约$
16
目录表
注11.现金流信息
在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月内，支付利息的现金约为#美元。
附注12.公允价值计量
公允价值经常性计量
A 2022年6月30日和2021年12月31日，我们没有任何重大金融资产或金融负债在我们的合并财务报表中按公允价值经常性计量。
未按公允价值计量的金融资产和负债
于2022年6月30日及2021年12月31日，我们若干金融工具的账面值，包括现金及现金等价物、应收账款及应付票据、应付账款及应计开支，因该等工具的短期性质或最近收购该等项目而代表其公允价值。
在2022年6月30日和2021年12月31日，我们根据相同(1级)或类似(2级)债券的市场报价，在现有市场报价的情况下，估计了我们的应付抵押贷款和其他票据的公允价值。我们估计了我们的有担保抵押债务的公允价值，通过使用我们目前可用于类似条款和到期日的债务的利率对未来现金流进行贴现来估计没有当前市场报价的债务的公允价值(第3级)。我们债务的公允价值与账面价值的差异是由于我们在2022年6月30日和2021年12月31日可获得的利率和/或借款利差与发行或收购债务时的利率和/或借款利差存在差异所致。有担保的抵押债务包含预付罚金或收益维持条款，这可能会使以较低利率为债务再融资的成本超过这样做所带来的好处。
伙伴关系在估算其金融工具的公允价值时使用了下列方法和假设：
| ● | 对于现金和现金等价物、应收账款、其他资产、合伙企业投资、应付账款、预付租金和保证金：公允价值接近这些资产和负债的账面价值。 |
| ● | 对于应付按揭票据：公允价值一般基于估计的未来现金流量，这些现金流量使用类似债务的独立来源的报价市场利率进行贴现。该等票据的账面值及估计公允价值见下表。 |
下表反映了我们债务的账面价值和估计公允价值。
| 账面金额 |
| 估计公允价值 |
| |||
应付按揭票据 | |||||||
合作伙伴关系属性 | |||||||
At June 30, 2022 | * | $ | | $ | | ||
2021年12月31日 | * | $ | | $ | | ||
投资物业 | |||||||
At June 30, 2022 | * | $ | | $ | | ||
2021年12月31日 | * | $ | | $ | | ||
*扣除未摊销递延融资成本后的净额
关于金融工具公允价值的披露是基于截至2022年6月30日和2021年12月31日管理层可获得的相关信息。尽管管理层没有意识到有任何因素会显著
17
目录表
由于影响公允价值金额，自2022年6月30日以来，该等金额并未就该等财务报表进行全面重估，而目前对公允价值的估计可能与本文所载金额大相径庭。
附注13.应纳税所得额和计税依据
由于免税交换、不同的折旧方法、不同的纳税年限、其他具有有限税额抵扣结转的项目以及与重大收购的预付租金、津贴和无形资产有关的时间差异，合伙企业应报告并应计入其合伙人纳税申报表的应税收入不同于财务报表收入。联邦应纳税所得额约为#美元
伙伴关系合并财务报表中包括的某些实体须缴纳某些州税。这些税项并不重要，并在随附的综合财务报表中记为营业费用。
合伙企业通过了与ASC 740《所得税》中不确定税收条款有关的修订条款。由于实施了指导意见，合伙企业确认其税务会计处理没有进行重大调整。合伙企业希望将与不确定的税收状况相关的利息和罚款(如果有的话)确认为所得税费用，并将其计入一般和行政费用。
在正常业务过程中，合伙企业或其子公司之一须接受其经营所在的联邦、州和地方司法管辖区的审查(如适用)。截至2022年6月30日，根据诉讼时效一般仍须由主要税务管辖区审查的纳税年度是从2018年起的一年。
附注14.对未合并的合资企业的投资
该合作伙伴关系已投资于
2009年10月28日，合伙企业在一家合资企业中投资约15,925,000美元，收购位于马萨诸塞州布鲁克林的一处住宅物业40%的权益。这处房产名为汉密尔顿公园大厦有限责任公司，被称为德克斯特公园或汉密尔顿公园，是一座
2018年5月31日，汉密尔顿公园大厦有限责任公司与约翰·汉考克人寿保险公司(美国)签订了一份抵押票据。本金为#美元
汉密尔顿公园用这笔贷款的收益偿还了一笔约#美元的未偿还贷款。
18
目录表
继续使用权益会计方法对投资进行核算，尽管合伙企业没有法律义务根据需要为其在未来任何经营亏损中的份额提供资金。与这一再融资有关，该财产产生了大约#美元的减值费用。
2005年3月7日，该合伙企业投资2,000,000美元购买了一栋建筑物50%的所有权权益，该建筑物包括
2005年3月2日，合伙企业投资2,352,000美元，获得一家公司50%的股权
2004年9月，该伙伴关系投资约5,075,000美元，获得一家
2004年8月，该合伙企业投资8,000,000美元，获得一家
19
目录表
2001年11月，该伙伴关系投资约1,533,000美元，获得一家
2022年6月30日的财务信息摘要
|
| 哈密尔顿 |
|
|
| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
|
| ||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
|
| 埃塞克斯81 |
| 发展 |
| 富兰克林 |
| 1025 |
| APTS |
| APTS |
| 公园 |
| 总计 | ||||||||
资产 | ||||||||||||||||||||||||
出租物业 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
现金及现金等价物 |
| | | | | | | |
| | ||||||||||||||
应收租金 |
| | | | | | | |
| | ||||||||||||||
房地产税代管 |
| | — | | — | | | — |
| | ||||||||||||||
预付费用和其他资产 |
| | | | | | | |
| | ||||||||||||||
总资产 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
负债和合伙人资本 | ||||||||||||||||||||||||
应付按揭票据 | $ | | $ | — | $ | | $ | — | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
应付账款和应计费用 |
| | | | | | | |
| | ||||||||||||||
预付租金和保证金 |
| | — | | — | | | |
| | ||||||||||||||
总负债 |
| |||||||||||||||||||||||
合伙人资本 |
| ( | | ( | | ( | ( | ( |
| ( | ||||||||||||||
总负债和资本总额 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
合伙人资本百分比-NERA |
| 50 | % |
| 50 | % |
| 50 | % |
| 50 | % |
| 50 | % |
| 50 | % |
| 40 | % | |||
对非合并合资企业的投资 | $ | — | $ | 1,415,411 | $ | — | $ | 48,254 | $ | — | $ | — | $ | — | 1,463,665 | |||||||||
未合并合营企业的分派和超出投资的亏损 | $ | (1,493,027) | $ | — | $ | (1,940,544) | $ | — | $ | (633,138) | $ | (1,254,505) | $ | (18,776,132) | (24,097,346) | |||||||||
非合并合资企业的总投资(净额) | $ | ( | ||||||||||||||||||||||
总单位/共管公寓 | ||||||||||||||||||||||||
公寓 |
| |
| — |
| |
| |
| |
| |
| |
| | ||||||||
商业广告 |
| |
| |
| — |
| |
| — |
| — |
| — |
| | ||||||||
总计 |
| |
| |
| |
| |
| |
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| |
| | ||||||||
须保留的单位 |
| |
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| |
| |
| |
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| | ||||||||
待售单位 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — | ||||||||
截至2022年5月1日已售出的单位 |
| — |
| — |
| — |
| |
| — |
| — |
| — |
| | ||||||||
未售出的单位 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — | ||||||||
|
|
|
|
|
|
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| |||||||||||||||||
20
目录表
截至2022年6月30日的六个月的财务资料
|
| 哈密尔顿 |
|
|
| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
|
| ||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
埃塞克斯81 | 发展 | 富兰克林 | 1025 | APTS | APTS | 公园 | 总计 | |||||||||||||||||
收入 | ||||||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
洗衣费和杂费收入 |
| | — | | — | | | | | |||||||||||||||
| | | | | | | | |||||||||||||||||
费用 | ||||||||||||||||||||||||
行政性 | | | | | | | | | ||||||||||||||||
折旧及摊销 | | | | | | | | | ||||||||||||||||
管理费 | | | | | | | | | ||||||||||||||||
运营中 | | — | | | | | | | ||||||||||||||||
租房 | | — | | — | | | | | ||||||||||||||||
维修和保养 | | | | — | | | | | ||||||||||||||||
税收和保险 | | | | | | | | | ||||||||||||||||
| | | | | | | | | ||||||||||||||||
先于其他收入的收入 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
其他收入(亏损) | ||||||||||||||||||||||||
利息支出 |
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | |||||||||||||||
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | ||||||||||||||||
净(亏损)收益 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | ( | $ | | ||||||||
净(亏损)收入-NERA 50% |
| $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | | ||||||||||
净收入-NERA 40% |
| $ | ( | ( | ||||||||||||||||||||
$ | | |||||||||||||||||||||||
截至2022年6月30日的三个月的财务信息
|
| 哈密尔顿 |
|
| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
|
| |||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
| 埃塞克斯81 | 发展 | 富兰克林 | 1025 | APTS | APTS | 公园 | 总计 | ||||||||||||||||
收入 | ||||||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
洗衣费和杂费收入 |
| — | — | | — | | | | | |||||||||||||||
| | | | | | | | | ||||||||||||||||
费用 | ||||||||||||||||||||||||
行政性 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
折旧及摊销 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
管理费 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
运营中 |
| | — | | ( | | | | | |||||||||||||||
租房 |
| | — | | — | | | | | |||||||||||||||
维修和保养 |
| | | | — | | | | | |||||||||||||||
税收和保险 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
| | | | | | | | | ||||||||||||||||
先于其他收入的收入 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
其他收入(亏损) | ||||||||||||||||||||||||
利息支出 |
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | |||||||||||||||
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | ||||||||||||||||
净收益(亏损) | $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
净收益(亏损)-NERA 50% |
| $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | | ||||||||||
净收入-NERA 40% |
| $ | | | ||||||||||||||||||||
$ | | |||||||||||||||||||||||
21
目录表
截至2022年6月30日的未来年度抵押贷款到期日如下：
哈密尔顿 | 345 | 哈密尔顿 | 《汉密尔顿》 | 德克斯特 |
| ||||||||||||||
期间结束 |
| 埃塞克斯81 |
| 富兰克林 |
| 民兵 |
| 主要应用程序 |
| 公园 |
| 总计 |
| ||||||
6/30/2023 | $ | — | $ | | $ | — | $ | — | $ | — | $ | | |||||||
6/30/2024 |
| — | | — | — | — | | ||||||||||||
6/30/2025 |
| — | | — | | — | | ||||||||||||
6/30/2026 | | — | — | | |||||||||||||||
6/30/2027 | | — | — | — | | ||||||||||||||
此后 | — | | — | | | ||||||||||||||
| | | | | | ||||||||||||||
减去：未摊销递延融资成本 | ( | ( | ( | ( | ( | ( | |||||||||||||
$ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
于2022年6月30日，上述按揭的加权平均利率为
22
目录表
2021年6月30日的财务信息摘要
|
| 哈密尔顿 |
|
|
| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
|
| ||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
| 埃塞克斯81 |
| 发展 |
| 富兰克林 |
| 1025 |
| APTS |
| APTS |
| 公园 |
| 总计 | |||||||||
资产 | ||||||||||||||||||||||||
出租物业 | $ | $ | $ | $ | | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||
现金及现金等价物 |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |||||||||
应收租金 |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |||||||||
房地产税代管 |
| |
| — |
| |
| — |
| |
| |
| — |
| |||||||||
预付费用和其他资产 |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |||||||||
总资产 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
负债和合伙人资本 | ||||||||||||||||||||||||
应付按揭票据 | $ | $ | — | $ | $ | — | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
应付账款和应计费用 |
|
|
|
|
|
|
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| ||||||||||||||||
预付租金和保证金 |
|
| — |
|
| — |
|
|
|
| ||||||||||||||
总负债 |
| |||||||||||||||||||||||
合伙人资本 |
| ( |
| |
| ( |
|
| ( |
| ( |
| ( |
| ( | |||||||||
总负债和资本总额 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||||
合伙人资本百分比-NERA |
| 50 | % | 50 | % |
| 50 | % |
| 50 | % |
| 50 | % |
| 50 | % |
| 40 | % | ||||
对非合并合资企业的投资 | $ | — | $ | 1,369,098 | $ | — | $ | 47,860 | $ | $ | $ | $ | 1,416,958 | |||||||||||
未合并合营企业的分派和超出投资的亏损 | $ | ( | $ | — | $ | ( | $ | — | $ | ( | $ | ( | $ | ( |
| ( | ||||||||
非合并合资企业的总投资(净额) | $ | ( | ||||||||||||||||||||||
总单位/共管公寓 | ||||||||||||||||||||||||
公寓 | — | |||||||||||||||||||||||
商业广告 | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||
总计 | ||||||||||||||||||||||||
须保留的单位 | | |||||||||||||||||||||||
待售单位 | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||
截至2021年8月1日售出的单位 | — | — | — | — | — | — | | |||||||||||||||||
未售出的单位 | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||
截至2021年6月30日的六个月的财务资料
|
| 哈密尔顿 |
|
|
| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
|
| ||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
埃塞克斯81 | 发展 | 富兰克林 | 1025 | APTS | APTS | 公园 | 总计 | |||||||||||||||||
收入 | ||||||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
洗衣费和杂费收入 |
| |
| — |
| |
| — |
| |
| |
| |
| | ||||||||
| | | | | | | | | ||||||||||||||||
费用 | ||||||||||||||||||||||||
行政性 |
| |
| | | | | | |
| | |||||||||||||
折旧及摊销 |
| |
| | | | | | |
| | |||||||||||||
管理费 |
| |
| — | | | | | |
| | |||||||||||||
运营中 |
| |
| — | | | | | |
| | |||||||||||||
租房 |
| |
| — | | — | | | |
| | |||||||||||||
维修和保养 |
| |
| | | — | | | |
| | |||||||||||||
税收和保险 |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
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| | ||||||||
| |
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| | |||||||||
先于其他收入的收入 |
| ( |
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| |
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其他收入(亏损) | ||||||||||||||||||||||||
利息支出 |
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | |||||||||||||||
其他收入 |
| — | — | — | — | — | | | ||||||||||||||||
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | ||||||||||||||||
净收益(亏损) | $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | ( | $ | ( | $ | ( | ||||||||
净收益(亏损)-NERA 50% |
| $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | ( |
| ( | |||||||||
净收入-NERA 40% |
| $ | ( |
| ( | |||||||||||||||||||
$ | ( | |||||||||||||||||||||||
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目录表
截至2021年6月30日的三个月的财务信息
|
| 哈密尔顿 |
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| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
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| ||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
埃塞克斯81 | 发展 | 富兰克林 | 1025 | APTS | APTS | 公园 | 总计 | |||||||||||||||||
收入 | ||||||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
洗衣费和杂费收入 |
| |
| — |
| — |
| — |
| |
| |
| |
| | ||||||||
| | | | | | | | | ||||||||||||||||
费用 | ||||||||||||||||||||||||
行政性 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
折旧及摊销 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
管理费 |
| | — | | | | | | | |||||||||||||||
运营中 |
| | — | | | | | | | |||||||||||||||
租房 |
| | — | | — | | | | | |||||||||||||||
维修和保养 |
| | | | — | | | | | |||||||||||||||
税收和保险 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
| | | | | | | | | ||||||||||||||||
先于其他收入的收入 |
| ( | | | | | | | | |||||||||||||||
其他收入(亏损) | ||||||||||||||||||||||||
利息支出 |
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | |||||||||||||||
其他收入 |
| — | — | — | — | — | — | | | |||||||||||||||
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | ||||||||||||||||
净收益(亏损) | $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | ( | $ | ( | $ | ( | ||||||||
净收益(亏损)-NERA 50% |
| $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | ( | ( | ||||||||||
净收入-NERA 40% |
| $ | ( |
| ( | |||||||||||||||||||
$ | ( | |||||||||||||||||||||||
24
目录表
注15.员工福利401(K)计划
自2019年1月1日起，合伙企业的员工只要符合一定的最低年龄和服务要求，就有资格参加管理公司的401(K)计划(“401(K)计划”)。符合条件的员工可以选择推迟到
员工贡献的金额将立即归属且不可没收。从2019年1月1日开始，合作伙伴关系匹配
附注16.最近发布的会计准则的影响
没有适用于该伙伴关系的新的会计声明会对该伙伴关系的合并财务报表产生实质性影响。
注17.后续事件
从2022年7月1日到2022年8月5日，合作伙伴关系购买了
2022年8月，伙伴关系批准每季度分配#美元。
该合伙公司目前正在就为位于马萨诸塞州弗雷明翰伍斯特路659号的一处商业地产进行再融资进行谈判。
2022年6月30日之后，该合伙企业投资了约美元
项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
前瞻性陈述
本文包含的某些信息包括前瞻性陈述，这些陈述是根据“1995年私人证券清算改革法案”(“该法案”)的安全港条款作出的。本报告中的前瞻性陈述，或管理层可能不时以口头或书面形式作出的前瞻性陈述，反映了管理层在作出这些陈述时的诚意，并以管理层目前掌握的信息为基础。在解释和依赖此类前瞻性陈述时应谨慎行事，这些前瞻性陈述的实现可能受到已知和未知的风险和不确定性、前瞻性陈述之后可能发生的事件以及伙伴关系可能无法控制的、可能对伙伴关系2022年及以后的实际成果、业绩或成就产生重大影响的其他因素的影响。如果以下提到的一个或多个风险或不确定性成为现实，或者潜在的假设被证明是不正确的，实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任来更新我们的前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。因此，投资者应该谨慎地依赖过去的前瞻性陈述，这些陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。
在过去的几个月里，该伙伴关系利用了低利率环境，对15处房产进行了再融资，增加了贷款余额，筹集了约1.3亿美元。随着利率的上升，以及
25
目录表
由于面临经济放缓的威胁，伙伴关系提高了债务水平，并建立了现金储备，以便在机会出现时购买更多房产。目前，这些储备中有9000万美元投资于6个月以上到期的短期美国国债。
由于合伙企业的长期目标包括购置更多物业，因此物业再融资及出售所得款项的一部分将预留作此用途。如果现有收购不符合合伙企业的投资标准，合伙企业可以购买额外的存托凭证。如果合伙企业的现金储备不足以偿还现有抵押贷款，或者如果合伙企业需要额外资金用于未来的收购，该合伙企业将考虑对现有房产进行再融资。
距离我们得知新冠肺炎爆发已经两年多了，世界卫生组织于2020年3月11日宣布全球大流行。2020年3月10日，马萨诸塞州州长宣布进入紧急状态，并下令关闭所有非必要的企业。此外，2020年3月，地方高校因学年剩余时间停课。波士顿市和周边社区的大学在2020/2021学年远程授课，或使用远程和有限课堂学习的混合模式。这些教育模式导致学生人数大幅减少，并导致伙伴关系的公寓组合出现大量空置。
随着2021年春季Covid疫苗的引入和推出，经济重新开放。马萨诸塞州州长于2021年5月29日取消了该州对新冠肺炎的限制，并于2021年6月15日终止了紧急状态。当地高校于2021年9月重返校园，随着学生返回该地区，租赁市场明显改善。
2022年2月24日，俄罗斯开始入侵乌克兰。作为回应，世界各国对俄罗斯实施了制裁，试图削弱其经济。无法预测这场冲突和俄罗斯的制裁将如何影响全球和当地经济。如果经济下滑，能源、商品和服务成本大幅上涨，可能会对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。
截至2022年8月1日，该合伙公司住宅物业的空置率为2.0%，而截至2021年8月1日的空置率为3.3%。截至2022年8月1日，合资物业的空置率为0.9%，而去年同期为2.8%。目前的空缺率与大流行之前的情况一致。
住宅租户的租期一般为12个月。这些租约大部分将在今年第二季度和第三季度到期。随着我们从春季搬到夏季，租赁活动一直很强劲，所有迹象都表明，今年剩余时间我们的空置率将很低。
2022年第二季度，续约租金平均上涨5.9%，新租赁租金平均上涨15.0%。对于2022年的剩余时间，管理层预计租赁市场将强劲，租金将继续增长。
与2021年第二季度相比，2022年第二季度的综合收入增长了9.7%，运营费用增长了9.4%，扣除其他收入(费用)的收入增长了10.1%。
2014年7月31日，该伙伴关系达成了一项2500万美元循环信贷额度的协议。该额度的期限为三年，浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加0.5%年利率或(C)一个月期LIBOR利率加1%年利率加2.5%中较大者的基本利率。该协议最初于2017年7月31日到期，并被延长至2020年10月31日。与信贷额度延长有关的费用约为128000美元。在2020年线路到期之前，合作伙伴关系行使了将其延长一年至2021年10月31日的选择权。该伙伴关系支付了大约37500美元的延期费用。
2021年10月29日，t合伙企业完成了对其现有信贷额度的修改。该协议将信贷额度延长三年，至2024年10月29日。承诺额为2,500万美元，但在修改期间限于1,700万美元。修改期涵盖当期，并于2022年12月31日前逐步取消。在此期间，在2022年9月30日之前，贷款契约将从1.60的最低综合偿债比率修改为1.35的比率；从2亿美元的最低有形净值要求
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目录表
到2022年9月30日，净资产达到1.75亿美元；2022年9月30日之前，从65%的最高综合杠杆率到70%的比率；2022年9月30日之前，从9.5%的最低债务收益率到8.5%的收益率；2022年12月31日之前，收益率9.0%。一旦该伙伴关系的财务业绩达到最初12个月期间的公约测试，承诺额将恢复到2500万美元。该投资组合的债券收益率跌至7.7%，低于8.5%的最低水平。截至2022年6月30日，该合伙企业未遵守债务收益率财务契约。因此，在合伙企业达到所需的财务契约之前，合伙企业不能从信贷额度中提取任何金额。
从2007年股票回购计划开始到2022年6月30日，该合伙企业已经购买了1,471,962份存托凭证。在截至2022年6月30日的6个月中，合伙企业总共购买了37,773张存托凭证。
截至2022年8月1日，哈罗德·布朗相关实体和罗纳德·布朗合计拥有代表A类合伙单位的存托凭证约31.5%(包括为该等人士的家庭成员的利益而以信托形式持有的存托凭证)。哈罗德·布朗相关实体还控制着该合伙企业75%的B类单位，以及该合伙企业的唯一普通合伙人NewReal公司(“NewReal”)75%的股本。罗纳德·布朗还拥有该合伙企业25%的B类公寓和NewReal 25%的股本。此外，罗纳德·布朗是新雷亚尔的总裁和董事，詹姆森·布朗是新雷亚尔的财务主管和董事。合伙企业中75%的已发行和未发行的B类单位由HBC Holdings LLC拥有，詹姆森·布朗是该实体的经理。 汉密尔顿公司的流通股由詹姆森·布朗和哈雷·布朗控制。NewReal已发行和已发行股本的75%由Harold Brown 2013可撤销信托(“2013 Trust”)拥有，Sally Michaels和David Reier是该实体的受托人。
除管理费外，合伙协议还规定雇用外部专业人士向合伙企业提供服务，并允许NewReal向合伙企业收取聘用专业人士协助管理合伙企业财产的费用。此外，合伙企业还不时向汉密尔顿支付维修和维护服务、法律服务、建筑服务和会计服务费用。汉密尔顿为这些服务收取的费用与向汉密尔顿管理的所有实体收取的小时费率相同，管理层认为这些费率在市场上具有竞争力。
住宅租户签订了一年的租约。于截至2022年6月30日止六个月内，租户续期约占69%，平均租金增幅约5.6%，新租赁约占31%，租金增幅约13.7%。在截至2022年6月30日的六个月内，租赁佣金约为156,000美元，而截至2021年6月30日的六个月的租赁佣金约为308,000美元，减少约152,000美元(49.4%)。截至2022年6月30日止六个月的租户优惠约为24,000元，而截至2021年6月30日止六个月的租户优惠约为15,000元，增加约9,000元(60.0%)。截至2022年6月30日的六个月，租户改善约为1,089,000美元，而截至2021年6月30日的六个月约为746,000美元，增加约343,000美元(46.0%)。
在截至2022年6月30日的6个月内，汉密尔顿约占合伙企业支付的维修和维护费用的2.8%，在截至2021年6月30日的6个月内占2.5%。在为此目的支付给汉密尔顿的资金中，绝大多数用于支付汉密尔顿维修部门提供的服务费用，包括管道、电气、木工服务和汉密尔顿总部附近物业的除雪。几个较大的合伙公司物业都有自己的维护人员。这些物业没有自己的维护人员，而且距离汉密尔顿位于马萨诸塞州奥尔斯顿的总部超过合理距离，通常由当地的独立公司提供服务。
汉密尔顿的法律部门负责处理该合伙公司的大部分驱逐和催收事宜。此外，它还准备大多数长期商业租赁协议，并在选定的购买和销售交易中代表伙伴关系。总体而言，在截至2022年和2021年6月30日的六个月内，汉密尔顿分别提供了合伙企业支付的约107,000美元(81.6%)和约59,000美元(67.5%)的法律服务。
此外，如综合财务报表附注3所述，汉密尔顿公司从投资物业收取类似费用。
该伙伴关系要求对15000美元以上的建筑合同进行三次投标。汉密尔顿可能是特定项目的三个投标人之一，如果它的投标和它的能力，可能会获得合同
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目录表
成功完成该项目被认为是适当的。对于没有授予汉密尔顿的合同，汉密尔顿向合伙企业收取相当于合同金额5%的建设监理费。汉密尔顿的建筑部门还根据需要为合作伙伴提供服务。在截至2022年6月30日的6个月中，汉密尔顿为合作伙伴提供了约42,000美元的建筑和建筑服务，而截至2021年6月30日的6个月约为302,000美元。
汉密尔顿的会计人员为合伙企业履行簿记和会计职能。在截至2022年和2021年6月30日的六个月里，汉密尔顿向合伙企业收取了62,500美元的簿记和会计服务费用。有关关联方交易的更多信息，请参阅合并财务报表附注3。
关键会计政策和估算
按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制合并财务报表，要求合伙企业作出对资产、负债、收入和费用的报告数额以及或有资产和负债的相关披露产生影响的估计和判断。合伙公司定期及持续评估其估计，包括与收购、发展及评估其房地产的账面价值及对合营企业的投资及垫款有关的估计。该伙伴关系的估计是基于历史经验、当前市场状况和各种其他被认为在当时情况下是合理的假设。然而，由于无法确定未来发生的事件及其影响，因此确定估计数需要作出判断。伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的这类事项作出假设的政策。不同的估计可能会对伙伴关系的财务结果产生实质性影响。影响这些政策和估计的应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。见合并财务报表附注1，合并原则。
收入确认：住宅及商业物业的租金收入于相关租赁期内确认。对于住宅租户，60天的欠款从收入中扣除。当局会按个别情况评估商户的情况。商业物业的某些租约规定增加阶梯最低租金，在租赁期内按直线计算。商业租赁的收入还包括从租户那里收到的补偿和收回租赁协议规定的某些费用。成本一般包括房地产税、水电费、保险、公共区域维护和可回收成本。租金优惠也是按直线计算的。
所购物业的高于市价及低于市价的租赁值最初是根据(I)根据每份原地租约支付的合约金额与(Ii)管理层估计的公平市价租金之间的差额(使用反映所收购租赁相关风险的折现率)而记录的，该差额是在相当于高于市价的租约的剩余租期与低于市价的租约的初始期限加任何低于市价的固定利率续期选择权的期限的期间内计算的。资本化的高于市值的租赁金额计入各自租约剩余期限内基本租金收入的减少，资本化低于市值的租赁价值计入剩余初始期限的基本租金收入的增加加上各自租赁的任何低于市值的固定利率续期期权的条款。
该伙伴关系评估非租赁组成部分(包括公共区域维修服务的租赁安排)和相关租赁组成部分(租赁收入)。如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式相同，则租赁组件是主要组件。伙伴关系选择了一个允许的实际权宜之计。对于(I)包括公共区域维护服务的涉及房地产的经营租赁安排以及(Ii)包括房地产税和保险费在内的所有房地产安排，我们在综合收益表中将这些金额计入租赁收入。我们记录承租人在发生相关费用期间偿还的金额。
租赁 属性 vbl.持有 f或销售：当管理层确认资产为待售资产时，合伙企业停止对资产进行折旧，并估计此类资产的销售价格(扣除销售成本)。当交易获得适当的公司授权，且无重大或有事项与出售有关时，合伙企业一般会考虑持有资产以供出售。如果管理层认为，估计净销售价格，净额
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目录表
如果确认为待售资产的销售成本低于该资产的账面价值，则设立估值免税额。
如果出现以前被认为不太可能的情况，因此，合伙企业决定不出售以前被归类为持有供出售的财产，该财产被重新归类为持有和使用。经重新分类的物业按以下两者中较低者个别计量及入账：(A)物业被分类为持有待售前的账面价值，并按任何折旧(摊销)费用作出调整，而该等折旧(摊销)费用假若物业持续被分类为持有及使用则会予以确认，或(B)于其后决定不出售时的公允价值。
出租物业：租赁物业按成本减去累计折旧列报。维护和维修在发生时计入费用；改进和增加的费用记入资本化。当资产被报废或以其他方式处置时，资产的成本和相关的累计折旧从账目中注销，处置的任何收益或损失都计入收益。全额折旧的资产从账目中移出。租赁物业在其估计使用年限内按直线折旧和加速折旧。于收购租赁物业时，合伙企业估计所收购有形资产的公允价值，包括土地、楼宇及装修，以及已确认的假设无形资产及负债，一般包括(I)高于及低于市值租赁、(Ii)原址租赁及(Iii)租户关系的公允价值。该合伙企业根据其公允价值将购买价格分配给所获得的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价，合伙企业记录商誉或廉价购买的收益(如果有)。在估计所购入的有形及无形资产的公允价值时，合伙企业会考虑通过尽职调查及市场推广及租赁活动所取得的有关每项物业的资料，并采用各种估值方法，例如采用适当折现率及资本化率的估计现金流量预测、扣除折旧后的重置成本估计，以及现有的市场资料。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。
所收购的无形资产包括市值租约及租户关系价值之上及以下的本地租约价值及租户关系价值，该等价值乃根据管理层对各租户租约的具体特点及合伙企业与各自租户的整体关系的评估而厘定。管理层在分析原址租约价值时须考虑的因素包括假设预期租赁期内的账面成本估计(考虑当前市场情况)，以及于预期租赁期内按市价执行类似租约的成本(视乎当地市场情况而定)。在估计执行类似租赁的成本时，管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的特征包括合伙企业与租户的现有业务关系的性质和程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信用质量以及对续租的预期。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。
如果事实和情况表明出租物业的账面价值可能会减值，则应准备一份价值分析。估计的未来未贴现现金流量与资产的账面价值进行比较，以确定是否需要减记至公允价值。
减值：管理层每年评估是否有任何指标表明合伙企业租赁物业的价值可能减值。只有当管理层对物业将产生的总未来现金流(未贴现且不计利息费用)的估计低于物业的账面价值时，物业的价值才会减值。已经发生减值的，应当以该财产的账面价值超过该财产的公允价值计量。合伙企业对每个物业预期产生的未来总现金流的估计是基于一些假设，这些假设受到经济和市场不确定性的影响，其中包括对空间的需求、对租户的竞争、市场租金的变化以及每个物业的运营成本。由于这些因素难以预测，并受未来事件的影响，可能改变管理层的假设，管理层在其减值分析中估计的未来现金流量可能无法实现。
对合资企业的投资：根据权益会计方法，合伙企业占其在投资物业的40%-50%的所有权，因为它对这些实体施加重大影响，但不控制这些实体。这些投资最初按成本入账，作为对合资企业的投资，随后根据合伙企业在收益、现金贡献和分配中的份额进行调整。根据权益会计方法，我们的净权益反映在综合资产负债表中，我们在合伙企业的净收益或亏损中的份额包括在综合收益表中。一般而言，合伙企业将停止运用股权
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目录表
当投资(和任何垫款)减少到零，除非合伙企业担保了合资企业的债务或以其他方式承诺向被投资方提供进一步的财政支持，否则不会计入额外损失。如果合资企业后来产生了收入，合伙企业只有在超过其先前未确认的亏损份额的程度上才确认其在此类收入中的份额。如果有需要，我们打算为这些投资未来的运营赤字提供我们应承担的份额。然而，我们没有法律义务支付此类投资的任何债务，也没有任何法律义务为运营赤字提供资金。
关于合并的权威性指导意见就如何确定通过投票权以外的手段获得控制权的实体(“可变利益实体”或“可变利益实体”)以及确定哪些企业应合并可变利益实体(“主要受益人”)提供了指导。一般来说，在下列情况下，考虑实体是否为VIE是适用的：(1)股权投资者(如有)缺乏控股权的一个或多个基本特征，(2)风险股权投资不足以在没有额外从属财务支持的情况下为股权活动提供资金，或(3)股权投资者拥有与其经济利益不成比例的投票权，且实体的活动涉及或代表拥有不成比例小投票权的投资者进行。主要受益人是由具有以下两个特征的实体界定的：(1)指导活动的权力，当这些活动合在一起时，对可变利益实体的业绩最有重大影响；(2)承担损失的义务和从VIE获得对VIE将具有重大意义的回报的权利。
就投资物业的投资及垫款而言，合伙企业着眼于相关物业，以类似于直接投资房地产物业的方式，评估该等投资的表现及账面价值的可回收性。如果管理层对该物业将产生的总未来现金流量(未贴现及不计利息费用)的估计低于该物业的账面价值，则计入减值费用。
法律诉讼：该合伙企业在正常业务过程中不时会受到各种法律程序和索赔的影响。这些事情通常由保险公司承保。如果确定可能发生损失，则在财务报表中记录估计的损失金额。损失的数额和被认为可能发生的地点都很难确定。
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目录表
行动的结果
截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月
在截至2022年6月30日的三个月内，合伙企业及其附属合伙企业赚取的利息支出前收入、对未合并合资企业的投资收入以及其他支出约为4,611,000美元，而截至2021年6月30日的三个月的收入约为4,187,000美元，增长约424,000美元(10.1%)。
租赁活动摘要如下：
入住日期 |
| ||||
| 2022年8月1日 |
| 2021年8月1日 |
| |
住宅 | |||||
单位 |
| 2,911 | 2,911 | ||
空缺 |
| 58 | 97 | ||
空置率 |
| 2.0 | % | 3.3 | % |
商业广告 | |||||
总面积为2平方英尺 |
| 108,043 | 108,043 | ||
空位 |
| 20,274 | 12,890 | ||
空置率 |
| 18.8 | % | 11.9 | % |
|
| 租金收入(千) |
| ||||||||||
截至6月30日的三个月， | |||||||||||||
2022 | 2021 | ||||||||||||
总计 | 继续 | 总计 | 继续 | ||||||||||
运营 | 运营 | 运营 | 运营 | ||||||||||
总租金 |
| $ | 16,826 |
| $ | 16,826 |
| $ | 15,333 |
| $ | 15,333 |
|
住宅百分比 |
| 94 | % |
| 95 | % |
| 94 | % |
| 94 | % | |
商业百分比 |
| 6 | % |
| 5 | % |
| 6 | % |
| 6 | % | |
或有租金 | $ | 263 | $ | 263 | $ | 290 | $ | 290 | |||||
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目录表
截至2022年6月30日的三个月与截至2021年6月30日的三个月：
截至6月30日的三个月， | 美元 | 百分比 |
| |||||||||
| 2022 |
| 2021 |
| 变化 |
| 变化 |
| ||||
收入 |
| |||||||||||
租金收入 |
| $ | 16,825,737 |
| $ | 15,333,216 |
| $ | 1,492,521 |
| 9.7% |
|
洗衣费和杂费收入 | 106,191 | 114,128 | (7,937) | (7.0%) | ||||||||
16,931,928 | 15,447,344 | 1,484,584 | 9.6% | |||||||||
费用 | ||||||||||||
行政性 | 623,877 | 559,818 | 64,059 | 11.4% | ||||||||
折旧及摊销 | 4,076,597 | 3,943,664 | 132,933 | 3.4% | ||||||||
管理费 | 672,370 | 616,348 | 56,022 | 9.1% | ||||||||
运营中 | 1,522,250 | 1,407,646 | 114,604 | 8.1% | ||||||||
租房 | 150,943 | 221,275 | (70,332) | (31.8%) | ||||||||
维修和保养 | 2,974,734 | 2,334,403 | 640,331 | 27.4% | ||||||||
税费和保险费 | 2,300,235 | 2,176,958 | 123,277 | 5.7% | ||||||||
12,321,006 | 11,260,112 | 1,060,894 | 9.4% | |||||||||
未计其他收入(费用)的收入 | 4,610,922 | 4,187,232 | 423,690 | 10.1% | ||||||||
其他收入(费用) | ||||||||||||
利息收入 | 32 | 25 | 7 | 28.0% | ||||||||
利息支出 | (3,623,714) | (3,378,942) | (244,772) | 7.2% | ||||||||
非合并合资企业的投资收益 | 90,283 | (238,424) | 328,707 | (137.9%) | ||||||||
其他收入(费用) | (834,538) | — | (834,538) | 100.0% | ||||||||
(4,367,937) | (3,617,341) | (750,596) | 20.7% | |||||||||
净收入 | $ | 242,985 | $ | 569,891 | $ | (326,906) | (57.4%) | |||||
截至2022年6月30日的三个月的租金收入约为16,826,000美元，而截至2021年6月30日的三个月的租金收入约为15,333,000美元，增长约1,493,000美元(9.7%)。租金收入增幅最大的合伙物业包括Boylston 62号、1144 Federal、Westgate Apartments、Hamilton Green和Mill Street Gardens，分别增加619,000美元、184,000美元、123,000美元、89,000美元和82,000美元。租金收入包括商业物业的或有租金。或有租金包括公共区域维护费、房地产税和水电费等费用。
截至2022年6月30日的三个月的运营费用约为12,321,000美元，而截至2021年6月30日的三个月的运营费用约为11,260,000美元，增加了约1,061,000美元(9.4%)，导致增长的因素是维修和维护费用增加约640,000美元(27.4%)，主要是由于公寓翻新增加，折旧和摊销增加约133,000美元(3.4%)，以及税收和保险增加约123,000美元(5.7%)。
截至2022年6月30日的三个月的利息支出约为3,624,000美元，而截至2021年6月30日的三个月的利息支出约为3,379,000美元，增加了约245,000美元(7.2%)。增加的原因是对物业进行再融资，增加了债务数额，从而增加了期间的利息支出。
截至2022年6月30日，该合伙企业拥有七个不同投资物业40%至50%的所有权权益。有关每项投资物业的财务资料详情，请参阅“投资物业”一节所载有关这些物业的说明，以及综合财务报表附注14。
如综合财务报表附注14所述，截至2022年6月30日止三个月，合伙企业应占投资物业净收入约90,000美元，而截至2021年6月30日止三个月则录得净亏损约238,000美元，收入增加约329,000美元(137.9%)。此增长主要由于租金收入由2,142,000元增至约2,471,000元，较截至2021年6月30日止三个月增加约329,000元(15.4%)。截至2022年6月30日的三个月的收入中包括约656,000美元的折旧和摊销费用。
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目录表
2021年11月30日，伙伴关系与KeyBank National Association(“KeyBank”)签订了一份总信贷安排协议(“贷款协议”)，日期为2021年11月30日，初步预付款为156,000,000美元。债务的利息仅为2.97%的固定利率，按月支付，直至2031年12月31日。
2022年6月16日，该伙伴关系签署了《设施协定》修正案。根据经修订的协议，按固定利率4.33%计算的额外垫款为80,284,000美元。合伙企业于融资协议项下的责任以若干按揭、租约及租金转让及抵押协议及固定装置备案所规定的若干物业的按揭作为抵押。
该合伙公司用所得资金偿还了由四处物业担保的约37,065,000美元的现有债务，以及包括在其他费用中的约854,000美元的预付款罚款。剩余的约42384 000美元将用于一般伙伴关系用途。
由于上述变化，截至2022年6月30日的三个月的净收益约为243,000美元，而截至2021年6月30日的三个月的净收益约为570,000美元，收入减少了约327,000美元(57.4%)。
截至2022年6月30日的6个月与截至2021年6月30日的6个月：
在截至2022年6月30日的六个月内，合伙企业及其附属合伙企业的利息支出前收入、对未合并合资企业的投资收入和其他支出约为8,388,000美元，而截至2021年6月30日的六个月的收入约为7,582,000美元，增长约806,000美元(10.6%)。
截至6月30日的六个月， | 美元 | 百分比 |
| |||||||||
| 2022 |
| 2021 |
| 变化 |
| 变化 |
| ||||
收入 |
| |||||||||||
租金收入 | $ | 33,285,743 | $ | 30,313,332 | $ | 2,972,411 |
| 9.8% |
| |||
洗衣费和杂费收入 | 226,593 | 222,801 | 3,792 |
| 1.7% | |||||||
33,512,336 | 30,536,133 | 2,976,203 | 9.7% | |||||||||
费用 | ||||||||||||
行政性 | 1,331,663 | 1,212,004 | 119,659 |
| 9.9% | |||||||
折旧及摊销 | 8,097,365 | 7,849,582 | 247,783 |
| 3.2% | |||||||
管理费 | 1,345,454 | 1,221,739 | 123,715 |
| 10.1% | |||||||
运营中 | 4,198,458 | 3,453,614 | 744,844 |
| 21.6% | |||||||
租房 | 320,332 | 483,241 | (162,909) |
| (33.7)% | |||||||
维修和保养 | 5,254,385 | 4,304,490 | 949,895 |
| 22.1% | |||||||
税费和保险费 | 4,576,808 | 4,429,092 | 147,716 |
| 3.3% | |||||||
25,124,465 | 22,953,762 | 2,170,703 |
| 9.5% | ||||||||
未计其他收入(费用)的收入 | 8,387,871 | 7,582,371 | 805,500 |
| 10.6% | |||||||
其他收入(费用) | ||||||||||||
利息收入 | 61 | 46 | 15 |
| 32.6% | |||||||
利息(费用) | (7,078,349) | (6,743,111) | (335,238) |
| 5.0% | |||||||
非合并合资企业的投资收益 | 110,351 | (563,595) | 673,946 |
| (119.6%) | |||||||
其他(费用)收入 | (834,533) | — | (834,533) | 100.0% | ||||||||
(7,802,470) | (7,306,660) | (495,810) |
| 6.8% | ||||||||
净收入 | $ | 585,401 | $ | 275,711 | $ | 309,690 |
| 112.3% | ||||
截至2022年6月30日的6个月的租金收入约为33,285,000美元，而截至2021年6月30日的6个月的租金收入约为30,313,000美元，增长约2,972,000美元(9.8%)。租金收入包括商业物业的或有租金。租金收入增幅最大的合伙物业包括Boylston 62号、1144 Federal、Westgate Apartments、Hamilton Green和Mill Street Gardens，分别增加1,069,000美元、281,000美元、182,000美元、160,000美元和154,000美元。
33
目录表
租金收入包括商业物业的或有租金。或有租金包括公共区域维护费、房地产税和水电费等费用。
截至2022年6月30日的六个月的运营费用约为25,124,000美元，而截至2021年6月30日的六个月的运营费用约为22,954,000美元，增加约2,170,000美元(9.5%)，主要是由于公寓整修增加以及冬季除雪费用增加所致。造成这一净增长的因素是维修和维护费用增加约950,000美元(22.1%)，运营费用增加约745,000美元(21.6%)，折旧和摊销增加约248,000美元(3.2%)。
截至2022年6月30日的6个月的利息支出约为7,078,000美元，而截至2021年6月30日的6个月的利息支出约为6,743,000美元，增幅约为335,000美元(5.0%)。增加的原因是物业再融资，增加了债务数额，从而增加了期内的利息支出。
截至2022年6月30日，该合伙企业拥有七个不同投资物业40%至50%的所有权权益。有关每项投资物业的财务资料详情，请参阅“投资物业”一节所载有关这些物业的说明，以及综合财务报表附注14。
如综合财务报表附注14所述，截至2022年6月30日止六个月，合伙企业应占投资物业净收入约110,000美元，而截至2021年6月30日止六个月则录得净亏损约564,000美元，收入增加约674,000美元(119.6%)。这一增长主要是由于截至2022年6月30日的六个月的租金收入增加了约4,901,000美元，较截至2021年6月30日的六个月的约4,215,000美元增加了约686,000美元(16.3%)。截至2022年6月30日的6个月的收入中包括约1,309,000美元的折旧和摊销费用。
2021年11月30日，伙伴关系与KeyBank National Association(“KeyBank”)签订了一份总信贷安排协议(“贷款协议”)，日期为2021年11月30日，初步预付款为156,000,000美元。债务的利息仅为2.97%的固定利率，按月支付，直至2031年12月31日。
2022年6月16日，该伙伴关系签署了《设施协定》修正案。根据经修订的协议，按固定利率4.33%计算的额外垫款为80,284,000美元。合伙企业于融资协议项下的责任以若干按揭、租约及租金转让及抵押协议及固定装置备案所规定的若干物业的按揭作为抵押。
该合伙公司用所得资金偿还了由四处物业担保的约37,065,000美元的现有债务，以及包括在其他费用中的约854,000美元的预付款罚款。剩余的约42384 000美元将用于一般伙伴关系用途。
由于上述变化，截至2022年6月30日的六个月的净收益约为585,000美元，而截至2021年6月30日的六个月的净收益约为276,000美元，净收益增加了约309,000美元(112.3%)。
34
目录表
流动资金和资本资源
该伙伴关系在2022年和2021年头六个月的主要现金来源是4处房产再融资的收益，约为41 000 000美元和收取租金。截至2022年6月30日和2021年12月31日的132,631,027美元和96,083,508美元的现金和现金等价物大部分存放在信誉良好的金融机构的计息账户中。
截至2022年6月30日的6个月现金增加额36547 519美元摘要如下：
截至6月30日的六个月， |
| ||||||
| 2022 |
| 2021 |
| |||
经营活动提供的现金 | $ | 7,452,286 | $ | 9,168,975 | |||
(用于)投资活动的现金 | (978,339) | (985,258) | |||||
由融资活动提供(用于)的现金 | 40,739,128 | (1,125,589) | |||||
回购存托凭证、B类和普通合伙人单位 | (3,688,961) | — | |||||
已支付的分配 | (6,976,595) | (2,337,721) | |||||
现金和现金等价物净增 | $ | 36,547,519 | $ | 4,720,407 | |||
经营活动提供的现金的变化是由各种因素造成的，包括折旧费用的变化、来自合资企业的收入和分配的变化以及其他因素。用于投资活动的现金减少的主要原因是租赁物业的改善。用于融资活动的现金的变化是由于对4处房产进行再融资、偿还抵押贷款、回购存托凭证和支付分派。
于2022年期间，合伙企业及其附属合伙企业已完成若干物业的改善工程，总成本约为2,113,000元。这些改进的资金来自现金储备。现金储备一直足以为改善工程提供充分资金。最显著的改善是在西区殖民地、汉密尔顿格林、汉密尔顿橡树、博伊尔斯顿62号老英格兰村和雷德伍德山，成本分别约为250,000美元、243,000美元、187,000美元、184,000美元、180,000美元和180,000美元。
在截至2022年6月30日的六个月内，合伙企业从投资物业收到了约1,208,000美元的分派。在截至2021年6月30日的六个月里，该合伙企业从投资物业获得了41.9万美元的分配。这些净分配包括Dexter Park在截至2022年6月30日和2021年6月30日的6个月中分别约为840,000美元和80,000美元。
2022年1月，伙伴关系核准每单位9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配，于#月支付2022年3月31日。除了季度分配外，还有一项特别分配，每个A类单位38.40美元(每张收据1.28美元)，应于2022年3月31日支付。2022年4月，伙伴关系批准了每单位9.60美元的季度分配(每张收据0.32美元)，并于2022年6月30日支付。
2014年7月31日，该伙伴关系达成了一项2500万美元循环信贷额度的协议。该额度的期限为三年，浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加0.5%年利率或(C)一个月期LIBOR利率加1%年利率加2.5%中较大者的基本利率。该协议最初于2017年7月31日到期，并被延长至2020年10月31日。2017年与信贷额度延长相关的费用约为128000美元。在2020年线路到期之前，合作伙伴关系行使了将其延长一年至2021年10月31日的选择权。伙伴关系为延期支付了大约37500美元的延期费用。该伙伴关系于2021年10月29日与贷款人达成协议，将信贷额度延长至2024年10月29日。12月3日，
2021年，合作伙伴关系获得了回报。
该伙伴关系预计，来自业务的现金将足以为其目前的业务提供资金，支付分配，支付必要的债务，并为其目前的财产改善提供资金。合伙企业还可以出售或对房产进行再融资。由于物业的出售或再融资、物业改善、租金收入或开支的增减或重大租户的损失，合伙企业的净收入及现金流可能每年大幅波动。
35
目录表
表外安排--合资企业负债
截至2022年6月30日，该合伙企业拥有七家合资企业40%-50%的所有权权益，其中五家有抵押贷款债务。我们无法控制这些合伙企业，因此我们使用权益合并的方法对它们进行核算。截至2022年6月30日，我们在与这些投资相关的无追索权债务中的比例份额约为70,863,000美元。见合并财务报表附注14。
36
目录表
合同义务
截至2022年6月30日，我们必须履行下表所述的合同付款义务。
按期间到期的付款 | |||||||||||||||||||||
2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 此后 | 总计 | |||||||||||||||
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合同义务 | |||||||||||||||||||||
长期债务 | |||||||||||||||||||||
抵押贷款债务 | $ | 8,478,560 | 2,719,180 | 3,082,194 | 21,870,220 | 6,500,886 | 372,559,664 | $ | 415,210,704 | ||||||||||||
合同债务总额 | $ | 8,478,560 | $ | 2,719,180 | $ | 3,082,194 | $ | 21,870,220 | $ | 6,500,886 | $ | 372,559,664 | $ | 415,210,704 | |||||||
*不包括未摊销递延融资成本
我们与与物业管理相关的供应商签订了各种长期或可续订的服务合同。此外，我们还有一些在正常业务过程中签订的可能超过一年的其他合同。这些合同不作为我们合同义务的一部分，因为它们包括规定取消的条款，取消处罚微不足道或没有。
有关应付按揭票据的说明，请参阅综合财务报表附注5和附注14。合伙企业没有其他重大合同义务需要披露。
可能影响未来业绩的因素
除了合伙企业于2022年3月11日向美国证券交易委员会提交的截至2021年12月31日的财政年度的10-K表格第1A项以及合伙企业不时提交给美国证券交易委员会的其他文件中详述的风险外，可能导致该合伙企业的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的大不相同的一些因素包括但不限于：
| ● | 合伙企业依赖于其物业所在的房地产市场，主要位于马萨诸塞州东部，这些市场可能会受到当地经济市场状况的不利影响，而这些市场状况不是合伙企业所能控制的。 |
| ● | 合伙关系受制于影响房地产行业的一般经济风险，例如依赖租户的财务状况、需要签订新租约或以对租户有利的条款续订租约，以创造租金收入，以及我们向租户收取租金的能力。 |
| ● | 该伙伴关系还受到不断变化的经济状况的影响，这使得替代住房安排对该伙伴关系的租户具有或多或少的吸引力，例如大波士顿大都市区的独户住房抵押贷款利率和独户住房的可获得性和购买价格。 |
| ● | 合伙企业需要支付与每项投资相关的巨额支出，如还本付息、房地产税、保险费和维护费，当情况导致房地产收入减少时，这些支出通常不会减少。 |
| ● | 该伙伴关系可能会因经济和市场状况以及季节性天气状况的波动而增加供暖和水电费。 |
| ● | 内乱、地震和其他自然灾害可能导致未投保或投保不足的损失。 |
| ● | 实际或受到威胁的恐怖袭击可能会对我们创造收入的能力和我们财产的价值产生不利影响。 |
37
目录表
| ● | 合伙企业财产的融资或再融资可能无法达到必要或可取的程度，或可能无法以优惠条款获得。 |
| ● | 合伙物业面临来自同一市场类似物业的竞争。这种竞争可能会影响合伙企业吸引和留住租户的能力，并可能降低可以收取的租金。 |
| ● | 鉴于房地产业务的性质，该合伙企业可能会承担环境责任。这些问题包括合伙公司或邻近房地产的土壤中的环境污染，无论是由合伙公司造成的，还是由合伙公司以前的业主或邻居造成的，以及合伙公司建筑物中存在的危险材料，如石棉、铅、霉菌和氡气。管理层目前不知道有任何重大的环境责任。 |
| ● | 商业财产的保险范围和与商业财产有关的保险越来越昂贵，难以获得。此外，保险公司将某些特定项目排除在标准保险单之外，这增加了合伙企业的风险敞口。这些保险包括恐怖主义和战争行为的保险，以及霉菌和其他环境条件的保险。这些项目的承保范围要么不可用，要么贵得令人望而却步。 |
| ● | 市场利率可能对A类合伙单位和存托凭证的市场价格以及业绩和现金流产生不利影响。 |
| ● | 所得税法律法规的变化可能会影响合伙企业所有者的应纳税所得额。这些变化可能会影响未来分配的税后价值。 |
| ● | 合伙企业可能无法识别、收购、建造或开发其他物业；可能开发或收购不能产生预期或预期投资资本收益的物业；可能无法快速出售表现不佳或其他不良资产；或可能无法有效整合收购物业或物业组合。 |
| ● | 与使用债务为收购和开发提供资金有关的风险。 |
| ● | 收购竞争可能会导致房产价格上涨。 |
| ● | 作为正在进行的评价的一部分，伙伴关系的内部控制中发现的任何弱点都可能对伙伴关系的业务产生不利影响。 |
| ● | 持续遵守2002年的《萨班斯-奥克斯利法案》可能需要额外的人员或系统变更。 |
上述因素不应被解释为详尽无遗，或被解释为承认合伙企业在本法案生效前所作披露的充分性或有效性。合作伙伴明确不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。
项目3.关于市场风险的定量和定性披露
市场风险是指由于利率和股票价格的变化而造成的损失。在执行其业务计划时，该合伙企业面临的主要市场风险是利率风险。金融市场普遍利率水平的变化可能会影响合伙企业的投资资产收益率与资金成本之间的利差，进而影响其向投资者进行分配或付款的能力。
截至2022年6月30日，合伙企业、其附属合伙企业和投资物业合计约有581,936,000美元的长期债务，基本上所有这些债务都需要按固定利率支付利息。因此，这些债务工具的公允价值受到市场利率变化的影响。这笔长期债务将在2035年到期。截至2022年6月30日，合伙企业、其子公司合伙企业和投资地产的浮动利率债务总额为10,000,000美元(不扣除未摊销递延融资成本)。利息
38
目录表
利率从LIBOR加195个基点到LIBOR加300个基点不等。假设利率上限不生效，如果合伙企业可变利率债务的市场利率增加或减少100个基点，则合伙企业可变利率债务的利息成本每年将增加或减少约50,000美元，截至2022年6月30日的伙伴关系固定利率债务的公允价值将增加或减少约2,330万美元。有关这些债务的公允价值和到期日的信息，请参阅综合财务报表附注5--“应付抵押票据”、综合财务报表附注12--“公允价值计量”和综合财务报表附注14--“对未合并合资企业的投资”。
有关市场风险的额外披露，请参阅“第二项：管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--可能影响未来业绩的因素”。
项目4.控制和程序
披露控制和程序。合伙企业管理层在合伙企业首席执行干事和首席财务干事的参与下，评估了合伙企业的披露控制和程序(规则13a-15(E)和15d-15(E)所界定的)的有效性。根据经修订的1934年《证券交易法》(以下简称《交易法》)，在本报告所述期间结束时。根据这种评价，伙伴关系的首席执行干事和首席财务官得出结论，在这一期间结束时，伙伴关系的披露控制和程序在记录、处理、汇总和及时报告伙伴关系根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息方面是有效的。
财务报告内部控制的变化。我们对财务报告的内部控制在2022年第二季度没有发生重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。我们没有因为大多数员工或我们的办公室员工因新冠肺炎疫情而远程工作而对我们的财务报告内部控制产生任何实质性影响。我们不断监测和评估我们的内部控制环境，以确保我们的控制措施继续有效地设计，并在整个大流行期间继续有效运作。.
第二部分--其他资料
项目1.法律诉讼
除与其业务有关的一般例行诉讼外，合伙并无作为任何物业的一方或任何物业须受其约束的重大法律程序。
第1A项。风险因素
本公司截至2021年12月31日的年报表格10K“风险因素”第1A项“风险因素”的风险因素并无重大变动。
第二项股权证券的未经登记的销售和收益的使用
(a) | 无 |
(b) | 无 |
(c) | 2022年第二季度发行人购买股权证券： |
39
目录表
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| 剩余数量 |
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| 存托凭证 |
| 存托凭证 |
| |||
作为部件购买 | 可以买到的东西 | |||||||
平均值 | 公开的 | 在计划下 | ||||||
期间 |
| 支付的价格 |
| 已宣布的计划 |
| (经修订) |
| |
April 1-30, 2022 | $ | 82.18 | 8,733 | 542,944 | ||||
May 1-31, 2022 | $ | 78.87 | 2,675 | 540,269 | ||||
June 1-30, 2022 | $ | 77.73 | 12,233 | 528,036 | ||||
总计 | 23,641 | |||||||
2007年8月20日，普通合伙人NewReal，Inc.批准了一项股权回购计划(“回购计划”)，根据该计划，合伙企业获准在12个月内购买最多300,000张存托凭证(每张存托凭证为A类单位的十分之一)。随着时间的推移，普通合伙人已批准增加股权回购计划。2015年3月10日，普通合伙人授权将回购计划从1,500,000份增加到2,000,000份存托凭证，并将该计划从2015年3月31日再延长5年至2020年3月31日。2020年3月9日，普通合伙人将该计划再延长五年，从2020年3月31日延长至2025年3月31日。回购计划要求合伙企业根据合伙企业第二份修订和重新签署的有限合伙企业合同，根据A类、B类和普通合伙人单位持有人的80%、19%和1%的固定分配百分比，回购与合伙企业回购任何存托凭证相关的一定比例的B类单位和普通合伙人单位。根据回购计划进行的存托凭证或合伙单位的回购，可由合伙企业在公开市场交易或私下协商的交易中随时自行决定。自2007年8月20日至2022年6月30日，合伙公司已回购1,471,962张存托凭证，每张存托凭证平均价格为29.59美元(或每个相关A类单位887.70美元)、3,917个乙类单位和206个一般合伙单位，两者的平均价格均为每单位1,143.00美元，包括合伙公司支付的经纪费在内总计约48,857,000美元。
在截至2022年6月30日的6个月中，合伙企业总共购买了37,773张存托凭证。平均价格为每张收据78.09美元，或每张2342.70美元。包括佣金在内的费用为2951,569美元。合伙企业需要回购299.04个B类单位和15.74个普通合伙企业单位，费用分别为700 523美元和36 870美元。
项目3.高级证券违约
没有。
项目4.矿山安全信息披露
不适用。
项目5.其他信息
无
项目6.展品
参看下面的展品索引。
40
目录表
展品索引
证物编号： | 展品说明 | ||
(10.1) | 截至2022年4月25日的利率锁定授权协议，由KeyBank National Associates作为贷款人，New England Realty Associates Limited Partnership作为借款人。(1) | ||
(10.2) | 重申、加入和修订截至2022年6月16日的总信贷安排协议，由KeyBank National Association作为贷款人，New England Realty Associates Limited Partnership作为借款人。(2) | ||
(10.3) | 多家庭票据，抵押，日期为2022年6月16日，由新英格兰房地产协会有限合伙公司和KeyBank全国协会共同完成。(3) | ||
(10.3.1) | 2022年6月16日新英格兰房地产协会有限合伙公司和KeyBank National Association之间的租赁和租金转让以及安全协议和固定装置文件。(4) | ||
(10.3.2) | 新英格兰房地产协会有限合伙企业和KeyBank National Association于2022年6月16日提交的多户票据、抵押、租赁和租金转让以及安全协议和固定装置文件。(5) | ||
(31.1) | 合伙企业首席执行官罗纳德·布朗根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条进行的认证(总裁和合伙企业唯一普通合伙人纽雷亚尔公司的董事). | ||
(31.2) | 根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对合伙企业首席财务官詹姆森·布朗的认证(该合伙企业的唯一普通合伙人，NewReal，Inc.的司库和董事). | ||
(32.1) | 根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条的规定，合伙企业首席执行官罗纳德·布朗(总裁和合伙企业唯一普通合伙人纽里尔公司的董事)和合伙企业的首席财务官詹姆森·布朗(财务主管和合伙企业的唯一普通合伙人纽里尔公司的董事)获得认证。 | ||
(101.1) | 以下来自New England Realty Associates Limited Partnership的财务报表表格季度报告截至2022年6月30日的季度10-Q，格式为内联XBRL(可扩展商业地产语言：(1)综合资产负债表，(未经审计)(2)综合收益表，(未经审计)(3)合并合伙人资本变动表，(未经审计)(4)综合现金流量表，(未经审计)和(5)综合财务报表附注，(未经审计)(随函存档)。
| ||
(104) | 封面交互数据文件-封面交互数据文件不会显示在交互数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 | ||
| (1) | 在此引用合伙企业于2022年4月29日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.1。 |
| (2) | 在此引用合伙企业于2022年6月22日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.1。 |
| (3) | 在此引用合伙企业于2022年6月22日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2。 |
| (4) | 在此引用合伙企业于2022年6月22日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2.1。 |
| (5) | 在此引用合伙企业于2022年6月22日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2.2。 |
41
目录表
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
新英格兰房地产公司有限合伙企业 | ||
发信人： | /s/NEWREAL，Inc. | |
其普通合伙人 | ||
发信人： | /s/罗纳德·布朗 | |
罗纳德·布朗，总裁 | ||
日期：2022年8月5日 | ||
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
签名 | 标题 | 日期 | ||
/s/罗纳德·布朗 | 总裁和董事的普通合伙人 | 2022年8月5日 | ||
罗纳德·布朗 | (首席行政主任) | |||
/s/詹姆斯·布朗 | 普通合伙人司库兼董事 | 2022年8月5日 | ||
詹姆森·布朗 | (首席财务官和首席会计官) | |||
/s/玛蒂娜·阿利曼迪 | 普通合伙人的董事 | 2022年8月5日 | ||
玛蒂娜·阿利曼迪 | ||||
/s/David Aloise | 普通合伙人的董事 | 2022年8月5日 | ||
大卫·阿洛伊斯 | ||||
/s/安德鲁·布洛赫 | 普通合伙人的董事 | 2022年8月5日 | ||
安德鲁·布洛赫 | ||||
/s/萨莉·迈克尔 | 普通合伙人的董事 | 2022年8月5日 | ||
萨莉·迈克尔 | ||||
/s/David Reier | 普通合伙人的董事 | 2022年8月5日 | ||
大卫·雷尔 |
42