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LoanMembers2021-12-310001759774PSTL：AndrewSpodekChiefExecutiveOfficerMemberPstl：FollowOnOfferingMember美国-公认会计准则：公共类别成员SRT：关联实体成员2021-11-162021-11-160001759774PSTL：AndrewSpodekChiefExecutiveOfficerMemberPstl：FollowOnOfferingMember美国-公认会计准则：公共类别成员SRT：关联实体成员2021-11-160001759774美国-公认会计准则：公共类别成员PSTL：OPAndLPUnitsMember2022-06-300001759774美国-公认会计准则：公共类别成员PSTL：OPAndLPUnitsMember2021-06-300001759774美国-公认会计准则：公共类别成员Pstl：1月份提供时关注成员2021-01-112021-01-110001759774美国-公认会计准则：公共类别成员Pstl：1月份提供时关注成员2021-01-110001759774Pstl：1月新增共享成员2021-01-112021-01-110001759774美国-公认会计准则：公共类别成员Pstl：1月新增共享成员2021-01-1100017597742021-01-142021-01-140001759774美国公认会计准则：其他费用成员2021-01-142021-01-140001759774美国-公认会计准则：公共类别成员PSTL：11月提供时关注成员2021-11-162021-11-160001759774美国-公认会计准则：公共类别成员PSTL：11月提供时关注成员2021-11-160001759774美国公认会计准则：超额分配选项成员2021-11-162021-11-160001759774美国公认会计准则：超额分配选项成员2021-11-160001759774PSTL：11月提供时关注成员2021-11-192021-11-190001759774美国公认会计准则：其他费用成员PSTL：11月提供时关注成员2021-11-192021-11-190001759774美国-公认会计准则：公共类别成员PSTL：AtTheMarketOfferingProgram成员2020-12-142020-12-140001759774PSTL：AtTheMarketOfferingProgram成员2022-01-012022-03-310001759774PSTL：AtTheMarketOfferingProgram成员2022-01-012022-06-300001759774PSTL：AtTheMarketOfferingProgram成员2022-06-300001759774美国-公认会计准则：公共类别成员2022-01-012022-06-300001759774美国-公认会计原则：分部宣布成员2022-04-280001759774美国-公认会计原则：分部宣布成员2022-06-300001759774美国-公认会计原则：分部宣布成员2022-02-010001759774美国公认会计准则：非控制性利益成员Pstl：LongTermIncentivePlanMemberSRT：首席执行官执行官员成员2022-01-012022-01-310001759774Pstl：OPUnitsMember2022-01-012022-06-300001759774PSTL：OPAndLPUnitsMember美国-公认会计准则：公共类别成员2022-06-300001759774美国-公认会计准则：公共类别成员2020-04-260001759774美国-公认会计准则：公共类别成员2020-04-270001759774美国-公认会计准则：公共类别成员2021-04-270001759774美国-公认会计准则：受限的股票成员2021-12-310001759774PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2021-12-310001759774美国-GAAP：受限股票单位RSU成员2021-12-310001759774美国-公认会计准则：受限的股票成员2022-01-012022-06-300001759774PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2022-01-012022-06-300001759774美国-GAAP：受限股票单位RSU成员2022-01-012022-06-300001759774美国-公认会计准则：受限的股票成员2022-06-300001759774PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2022-06-300001759774美国-GAAP：受限股票单位RSU成员2022-06-300001759774美国-公认会计准则：受限的股票成员SRT：董事成员2022-01-012022-06-300001759774Pstl：官员和员工成员美国-公认会计准则：受限的股票成员2022-01-012022-06-300001759774SRT：董事成员PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2022-01-012022-06-300001759774Pstl：官员和员工成员2022-01-012022-06-300001759774Pstl：支持员工成员2022-01-012022-06-300001759774Pstl：个人员工成员2022-01-012022-06-300001759774Pstl：个人员工成员2022-07-052022-07-050001759774美国-公认会计准则：受限的股票成员2022-07-052022-07-050001759774Pstl：LongTermIncentivePlanMemberPstl：RealEstateConsultantMember2022-07-052022-07-050001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember美国-公认会计准则：公共类别成员2022-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember美国-公认会计准则：公共类别成员2022-01-012022-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2021-12-310001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-04-012022-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-01-012022-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2021-04-012021-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2021-01-012021-06-300001759774Pstl：Post RealEstateConsultingBusiness成员2022-03-042022-03-040001759774Pstl：Post RealEstateConsultingBusiness成员2022-03-040001759774美国公认会计准则：次要事件成员2022-07-272022-07-270001759774US-GAAP：LineOfCreditMemberPSTL：A2021CreditFacilityMembers美国公认会计准则：次要事件成员2022-08-040001759774US-GAAP：LineOfCreditMemberPSTL：A2021Term贷款成员美国公认会计准则：不安全债务成员美国公认会计准则：次要事件成员2022-08-040001759774US-GAAP：LineOfCreditMemberPSTL：A2022Term贷款成员美国公认会计准则：不安全债务成员美国公认会计准则：次要事件成员2022-08-040001759774US-GAAP：LineOfCreditMemberPSTL：A2021CreditFacilityMembers美国公认会计准则：RevolvingCreditFacilityMembers美国公认会计准则：次要事件成员2022-08-040001759774美国公认会计准则：次要事件成员2022-07-012022-08-040001759774SRT：情景预测成员美国公认会计准则：次要事件成员2022-07-012022-08-04
目录表
美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-Q
☒
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条规定的季度报告
截至本季度末June 30, 2022
或
☐
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告
由_至_的过渡期
委托文件编号：001-38903
邮政房地产信托公司。
(注册人的确切姓名载于其章程)
马里兰州83-2586114
(述明或其他司法管辖权(美国国税局雇主
公司或组织)识别号码)
哥伦比亚大道75号
锡达赫斯特, 纽约11516
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
注册人的电话号码，包括区号：(516) 295-7820
根据该法第12(B)条登记的证券：
每个班级的标题交易符号注册的每个交易所的名称
A类普通股，每股面值0.01美元PSTL纽约证券交易所
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 x No ¨
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 x No ¨
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☐加速文件管理器☐
非加速文件服务器☒规模较小的报告公司☒
新兴成长型公司☒
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。¨
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是¨ No x
截至2022年8月4日，注册人拥有18,787,098已发行的A类普通股。


目录表
目录
页面
第一部分财务信息
第1项。
财务报表
1
截至2022年6月30日(未经审计)和2021年12月31日的合并资产负债表
1
截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月的综合经营和全面收益表(未经审计)
2
截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月的综合权益变动表(赤字)(未经审计)
3
截至2022年和2021年6月30日止六个月的综合现金流量表(未经审计)
5
未经审计的合并财务报表附注
7
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
25
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
38
第四项。
控制和程序
38
第二部分：其他信息
第1项。
法律诉讼
39
第1A项。
风险因素
39
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
39
第三项。
高级证券违约
39
第四项。
煤矿安全信息披露
39
第五项。
其他信息
39
第六项。
陈列品
40
签名
41

i
目录表
第一部分财务信息
项目1.财务报表
邮政房地产信托公司。
合并资产负债表
(以千为单位，面值和共享数据除外)
6月30日，
2022		2021年12月31日
(未经审计)
资产
投资：
房地产，按成本价计算：
土地$82,999 $64,538 
建筑和改善343,928 278,396 
改善租户状况6,025 5,431 
按成本价计算的房地产总资产432,952 348,365 
减去：累计折旧(25,601)(20,884)
房地产总资产，净额407,351 327,481 
融资租赁投资，净额16,168 16,213 
房地产投资总额423,519 343,694 
现金4,569 5,857 
代管和准备金1,378 1,169 
租金和其他应收款2,826 4,172 
预付费用和其他资产，净额10,701 7,511 
商誉1,536 — 
递延应收租金959 666 
就地租赁无形资产，净额16,400 14,399 
高于市价租赁，净额241 249 
总资产$462,129 $377,717 
负债与权益
负债：
定期贷款，净额$123,824 $49,359 
循环信贷安排18,000 13,000 
担保借款，净额32,908 32,990 
应付账款、应计费用和其他净额8,565 8,225 
低于市价租赁，净额11,133 8,670 
总负债194,430 112,244 
承付款和或有事项
股本：
A类普通股，面值$0.01每股；500,000,000授权股份，18,750,357和18,564,421截至2022年6月30日和2021年12月31日的已发行和已发行股票
188 186 
B类普通股，面值$0.01每股；27,206授权股份：27,206截至2022年6月30日和2021年12月31日的已发行和已发行股票
— — 
额外实收资本240,403 237,969 
累计其他综合收益3,250 766 
累计赤字(25,968)(18,879)
股东权益总额217,873 220,042 
经营合伙单位持有人的非控股权益49,826 45,431 
总股本267,699 265,473 
负债和权益总额$462,129 $377,717 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
1
目录表
邮政房地产信托公司。
合并业务表和全面收益表
(未经审计)
(以千为单位，共享数据除外)
截至以下三个月
6月30日，		截至以下日期的六个月
6月30日，
2022202120222021
收入：
租金收入$12,135 $8,977 $23,484 $17,464 
费用及其他589 470 1,171 812 
总收入12,724 9,447 24,655 18,276 
运营费用：
房地产税1,705 1,163 3,295 2,252 
物业运营费用1,230 815 2,760 1,725 
一般和行政3,309 2,716 6,950 5,285 
折旧及摊销4,219 3,219 8,329 6,388 
总运营费用10,463 7,913 21,334 15,650 
营业收入2,261 1,534 3,321 2,626 
其他收入187 81 674 117 
利息支出，净额：
合同利息支出(1,111)(621)(1,797)(1,266)
递延融资费的注销和摊销(155)(145)(284)(290)
提前清偿债务损失— — — (202)
利息收入1 1 1 1 
利息支出总额(净额)(1,265)(765)(2,080)(1,757)
所得税前收入支出1,183 850 1,915 986 
所得税费用(18)(27)(29)(38)
净收入1,165 823 1,886 948 
可归因于经营合伙单位持有人非控股权益的净收入(212)(152)(338)(176)
普通股股东应占净收益$953 $671 $1,548 $772 
每股净收益：
基本版和稀释版$0.04 $0.04 $0.06 $0.04 
加权平均已发行普通股：
基本版和稀释版18,398,808 13,081,018 18,383,544 12,766,791 
综合收入：
净收入$1,165 $823 $1,886 $948 
金融工具未实现收益504 — 3,015 — 
综合收益1,669 823 4,901 948 
经营合伙单位持有人非控股权益的综合收益(304)(152)(869)(176)
普通股股东应占综合收益$1,365 $671 $4,032 $772 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
2
目录表
邮政房地产信托公司。
合并权益变动表(亏损)
(未经审计)
(单位：千，共享数据除外)
数量
普通股
库存		普普通通
库存		其他内容
已缴费
资本		累计其他综合收益累计
权益
(赤字)		股东合计
股权		运营中
伙伴关系
单位持有人的
非控制性
利益		总计
权益
余额-2020年12月31日9,464,403 $95 $100,812 $— $(8,917)$91,990 $27,649 $119,639 
出售普通股所得净收益3,737,500 37 53,203 — — 53,240 — 53,240 
基于股权的薪酬的发行和摊销149,121 1 885 — — 886 230 1,116 
ESPP项下的发行和摊销3,987 — 66 — — 66 — 66 
限售股扣缴(1,291)— (21)— — (21)— (21)
宣布的股息($0.2175每股)
— — — — (2,916)(2,916)(650)(3,566)
净收入— — — — 103 103 23 126 
非控股权益的重新分配— — (3,831)— — (3,831)3,831 — 
余额-2021年3月31日13,353,720$133 $151,114 $— $(11,730)139,517 $31,083 $170,600 
出售普通股所得净收益319,702 3 6,050 — — 6,053 — 6,053 
与交易有关的业务单位的发放— — — — — — 9,021 9,021 
基于股权的薪酬的发行和摊销17,102 — 499 — — 499 281 780 
ESPP下的摊销— — 8 — — 8 — 8 
限售股扣缴(10,906)— (221)— — (221)— (221)
宣布的股息($0.22每股)
— — — — (2,951)(2,951)(668)(3,619)
净收入— — — — 671 671 152 823 
非控股权益的重新分配— — 2,611 — — 2,611 (2,611)— 
余额-2021年6月30日13,679,618 $136 $160,061 $— $(14,010)$146,187 $37,258 $183,445 
余额-2021年12月31日18,591,627 186 237,969 766 (18,879)220,042 45,431 265,473 
与交易有关的业务单位的发放— — — — — — 3,238 3,238 
基于股权的薪酬的发行和摊销199,102 2 1,426 — — 1,428 371 1,799 
ESPP项下的发行和摊销5,387 — 100 — — 100 — 100 
限售股扣缴(3,492)— (62)— — (62)— (62)
宣布的股息($0.2275每股)
— — — — (4,295)(4,295)(902)(5,197)
累计其他综合收益— — — 2,072 — 2,072 439 2,511 
3
目录表
净收入— — — — 595 595 126 721 
非控股权益的重新分配— — 346 — — 346 (346)— 
余额-2022年3月31日18,792,624$188 $239,779 $2,838 $(22,579)220,226 $48,357 $268,583 
与交易有关的业务单位的发放— — — — — — 1,987 1,987 
基于股权的薪酬的发行和摊销，扣除没收(471)— 618 — — 618 366 984 
ESPP项下的发行和摊销— — 2 — — 2 — 2 
限售股扣缴(14,590)— (221)— — (221)— (221)
宣布的股息($0.23每股)
— — — — (4,342)(4,342)(963)(5,305)
累计其他综合收益— — — 412 — 412 92 504 
净收入— — — — — 953 953 212 1,165 
非控股权益的重新分配— — 225 — — 225 (225)— 
余额-2022年6月30日18,777,563$188 $240,403 $3,250 $(25,968)$217,873 $49,826 $267,699 
附注是这些合并财务报表的组成部分。   

4
目录表
邮政房地产信托公司。
合并现金流量表
(未经审计)
(单位：千)
截至以下日期的六个月
6月30日，
20222021
经营活动的现金流：
净收入$1,886 $948 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧4,865 3,508 
就地无形资产摊销3,464 2,880 
递延融资成本的注销和摊销284 290 
摊销高于/低于市值的租约(1,022)(760)
无形负债摊销(41)(9)
基于权益的薪酬2,691 1,916 
提前清偿债务损失— 202 
递延应收租金(293)(157)
应付递延租金费用5 7 
其他23 35 
资产和负债变动情况：
租金和其他应收款834 (292)
预付费用和其他资产964 (233)
应付账款、应计费用和其他(603)58 
经营活动提供的净现金13,057 8,393 
投资活动产生的现金流：
房地产收购(79,879)(47,596)
融资租赁投资(10)3 
收购和建筑保证金的代管(568)(372)
资本改善(1,781)(783)
与财产损失索赔有关的保险收益557 848 
其他投资活动(591)(141)
用于投资活动的现金净额(82,272)(48,041)
融资活动的现金流：
偿还有担保的借款(92)(13,810)
定期贷款收益75,000 — 
来自循环信贷安排的收益92,000 47,500 
偿还循环信贷安排(87,000)(43,000)
来自其他融资活动的偿还— (53)
发行股票所得净收益— 59,444 
递延发售成本(242)— 
发债成本(612)(29)
发行ESPP股票所得款项83 53 
为缴纳限制性股份归属而扣缴的股份(383)(242)
分配和分红(10,502)(7,185)
其他融资活动(116)(150)
融资活动提供的现金净额68,136 42,528 
现金和储备金净增(减)(1,079)2,880 
期初现金、行数和准备金7,026 3,271 
期末现金、代管和准备金$5,947 $6,151 
5
目录表
补充披露非现金投融资活动
利率互换未实现收益，净额3,015 — 
为收购物业而发行的营运单位3,773 9,031 
为业务收购而发行的运营单位1,451 — 
非控股权益的重新分配571 1,219 
预付费用和其他资产中所列购置费用的重新分类504 792 
应计资本支出计入应付账款和应计费用846 336 
核销不再使用的固定资产129 4 
计入应付账款和应计费用的资本的应计成本11 14 
使用权资产38 1,131 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
6
目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)

注1。业务的组织和描述

邮政房地产信托公司(以下简称“公司”)于2018年11月19日在马里兰州成立。2019年5月17日，公司完成了A类普通股的首次公开发行(IPO)，面值为$0.01每股(“A类普通股”)。本公司将首次公开招股所得款项净额贡献予特拉华州有限合伙企业Postal Realty LP(“营运合伙企业”)，以换取于营运合伙企业中拥有有限合伙权益的普通单位(“营运单位”)。本公司及经营合伙企业于完成首次公开招股及若干相关筹组交易后开始运作。于首次公开招股及成立交易完成前，本公司并无经营业务。
本公司于营运合伙企业的权益使本公司有权按本公司持有营运单位的百分比比例，分享营运合伙企业的分配及利润与亏损的分配。作为经营合伙的唯一普通合伙人，本公司根据合伙协议拥有管理及处理经营合伙业务的独家权力，但须获得有限合伙人的有限批准及投票权。截至2022年6月30日，公司持有约81.4经营合伙企业的%权益。作为唯一普通合伙人及主要权益持有人，本公司综合经营合伙企业的财务状况及经营业绩。营运合伙被视为可变权益实体(“VIE”)，而本公司是该实体的主要受益人。
截至2022年6月30日，该公司拥有以下投资组合1,166位于以下位置的物业49各州和一块领土。该公司的物业主要出租给单一租户，即美国邮政服务公司(“USPS”)。
此外，本公司透过其应课税房地产投资信托基金附属公司房地产资产顾问有限公司(前称邮政业物业管理公司)(“REAC”)，为另一间物业公司提供收费第三方物业管理服务。397由公司首席执行官(“CEO”)安德鲁·斯波德克(Andrew Spodek)及其关联公司拥有的邮政物业，以及为邮政物业的第三方所有者提供的某些咨询服务。

根据公司的修订和重述章程，公司目前被授权发布最多500,000,000A类普通股，27,206B类普通股，$0.01每股票面价值(“投票权等价股”)，最高可达100,000,000优先股的股份。
本公司相信其成立符合经修订的1986年国内收入守则(“守则”)对房地产投资信托基金(“REIT”)的资格要求，并以使其能够符合该守则的运作方式运作，而本公司自截至2019年12月31日止的短短课税年度起根据该守则选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)课税。作为房地产投资信托基金，公司一般不需要缴纳联邦所得税，因为它将每个纳税年度的房地产投资信托基金应纳税所得额分配给其股东。房地产投资信托基金受到许多组织和业务要求的制约。
根据JumpStart Our Business Startups Act，公司有资格成为一家新兴成长型公司(“EGC”)。EGC可像本公司所做的那样，选择利用为遵守财务会计准则委员会(“FASB”)或美国证券交易委员会(SEC)可能发布的新会计准则或修订会计准则而延长的私营公司过渡期。
注2.重要会计政策摘要
陈述的基础
随附的综合财务报表包括本公司、经营合伙企业及其全资子公司的财务状况和经营业绩。
公司合并了经营伙伴关系，公司被认为是VIE的主要受益者。主要受益者是这样的实体：(1)有权指导对该实体的经济表现影响最大的活动；(2)有义务承担VIE的损失，或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。
7
目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
非控股权益被定义为实体中非直接或间接归属于本公司的部分股权。非控股权益必须在综合资产负债表中作为权益的一个单独组成部分列报。因此，净收益的列报反映了归属于控制性和非控制性权益的收入。
随附的综合财务报表乃根据中期财务资料的美国公认会计原则(“GAAP”)及表格10-Q及规则S-X第8条的指示编制。因此，它们不包括公认会计准则要求的完整财务状况所需的所有信息和脚注曼茨。
本中期财务信息应与本公司表格10-K的年报截至2021年12月31日的年度。管理层认为，所有被认为是公平列报所必需的正常、经常性的调整都已包括在内。这一中期财务信息不一定代表或表明截至2022年12月31日的年度的经营业绩。所有重要的公司间账户和交易都已注销。
预算的使用
按照公认会计准则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响报告期内报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告的收入和支出。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计不同。
报价和其他费用
发售成本在综合资产负债表的“股东权益总额”中作为额外实收资本的减少额入账。
递延成本

与发行本公司长期债务有关的融资成本，包括本公司现有信贷安排(“信贷安排”)中的定期贷款安排部分，采用近似实际利率法的直线法递延摊销，作为相关债务工具期限的利息支出增加摊销，并在综合资产负债表中报告为相关债务余额的减少。与信贷安排的循环信贷安排部分(“2021年循环信贷安排”)有关的递延融资成本将按2021年循环信贷安排的条款作为利息支出的增加递延及摊销，并计入综合资产负债表的“预付开支及其他资产净额”。
重新分类
某些上期数额已重新分类，以符合本期的列报方式。




8
目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
现金和储备金
现金包括期限不超过三个月的无限制现金。托管和准备金由受限现金组成。下表提供了合并资产负债表和合并现金流量表中报告的现金、代管和准备金的对账情况：
自.起
6月30日，
2022		十二月三十一日，
2021
(单位：千)
现金
$4,569 $5,857 
代管和准备金：
维修备用金
882 827 
房地产税准备金
390 250 
ESPP储量
106 92 
现金、代管和准备金
$5,947 $7,026 
收入确认
该公司与租户签订了经营租赁协议，其中一些协议包含了未来租金上涨的条款。租金收入在租赁期内以直线方式确认。此外，某些租赁协议规定向租户偿还房地产税和其他可收回成本，该等费用按应计制在综合经营及全面收益报表中作为“租金收入”的一部分入账。
手续费及其他费用主要包括(1)物业管理费、(2)确认为融资租赁物业的收入及(3)向邮政物业的第三方拥有人提供咨询服务所赚取的费用。
管理费来自与公司首席执行官有关联的实体签订的合同协议。管理费收入确认为各自协议项下的收入。
直接融资租赁收入按实际利率法于租赁期内确认。于租赁开始时，本公司在综合资产负债表的“融资租赁投资净额”内计入一项资产，即本公司对直接融资租赁的投资净额。这项初始净投资是通过将直接融资租赁的未来最低租赁付款总额与物业的估计剩余价值(如有)减去未赚取收入后的总和确定的。于租赁期内，直接融资租赁的投资减少，收入于综合经营及全面收益表的“费用及其他”确认为收入，并产生恒定的融资租赁投资定期回报率(净额)。
咨询服务的收入来自服务合同，通常基于(I)时间和费用安排(公司根据发生的工时和合同费率确认收入)，(Ii)固定费用安排(公司确认迄今通过应用比例绩效法获得的收入)，或(Iii)基于绩效或或有安排(公司在客户获得承诺服务的利益时确认收入)。咨询服务的可偿还费用，包括与差旅、自付费用、外部顾问和其他外部服务费用有关的费用，一般列入发生费用期间的收入和一般及行政费用。

企业合并、商誉和无形资产

本公司采用收购方法对业务合并进行会计处理，该方法要求确认收购方、确定收购日期、将收购方支付的购买价分配给收购方可识别的有形和无形资产、承担的负债，包括收购日被收购方的任何或有对价和任何非控股权益的公允价值。商誉是指购买价格超过所获得净资产公允价值的部分，包括分配给可识别无形资产的金额。无形资产可能包括客户关系、商标和获得的软件。具有有限寿命的可识别无形资产在其预期使用年限内摊销。与收购有关的成本在发生成本的期间内支出。这个




9
目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
被收购企业的经营业绩自收购之日起计入公司的综合财务报表。

本公司至少每年评估商誉减值，或视情况需要评估商誉减值。商誉在报告单位层面通过比较报告单位的公允价值及其包括商誉在内的账面金额进行评估。如果报告单位的账面金额超过其公允价值，则存在商誉减值。减值损失是账面金额超过报告单位公允价值的金额，限于分配给该报告单位的商誉总额。

寿命有限的无形资产将在其估计使用年限内摊销，并在发生事件或环境变化表明资产的账面价值可能无法收回时对减值进行审查。如果存在减值指标，本公司通过比较资产的账面价值与资产预期产生的未来未贴现净现金流量来评估将持有和使用的资产的可回收性。本公司对资产进行最低水平的分组，这些资产的可识别现金流在很大程度上独立于其他资产组产生的现金流。如果预期未贴现的未来现金流量总额少于资产组的账面价值，本公司将估计资产组的公允价值，以确定是否应确认减值损失。

公允价值计量
以下估计公允价值的披露由管理层使用现有市场信息和适当的估值方法确定。然而，要解读市场数据和制定估计公允价值，需要相当大的判断力。因此，本文提出的估计不一定表明公司在2022年6月30日和2021年12月31日处置资产和负债时可能实现的金额。使用不同的市场假设及/或估计方法可能会对估计公允价值金额产生重大影响。现金、代管和准备金、应收款、预付费用和其他资产、应付帐款和应计费用由于到期日较短，其金额与截至2022年6月30日和2021年12月31日的公允价值合理接近。
本公司信贷融资项下借款的公允价值接近账面价值，因为该等借款受浮动利率影响，经常重新定价。公司担保借款的公允价值总计约为#美元28.9百万美元和美元32.1百万美元，本金余额为#美元33.1百万美元和美元33.2分别截至2022年6月30日和2021年12月31日。公司债务的公允价值被归类为3级基础(根据ASC 820，公允价值计量和披露)。这些金融工具的公允价值是根据本公司目前可用于类似期限和期限的贷款的借款利率，采用贴现现金流分析确定的。抵押债务的公允价值是通过按市场利率对未来合同利息和本金付款进行贴现来确定的。
本公司的衍生资产及负债由与信贷安排订立的利率互换衍生工具组成，按公允价值根据各种可观察到的投入入账，包括合约条款、利率曲线、收益率曲线、波动率量度及该等投入的相关性。本公司以未来现金流量的预期规模为基础，按公允价值按经常性基础计量其衍生工具，并计入非履行风险。公司衍生资产和负债的公允价值被归类为2级基础(根据ASC 820，公允价值计量和披露)。本公司在评估其衍生资产及负债的公允价值时，会考虑本身的信用风险及交易对手的信用风险。截至2022年6月30日及2021年12月31日，本公司利率互换衍生资产的公允价值约为4.6百万美元和美元1.0100万美元，分别计入综合资产负债表上的“预付费用和其他资产净额”。截至2022年6月30日，公司利率互换衍生工具负债的公允价值约为0.6600万美元，列入综合资产负债表上的“应付账款、应计费用和其他”。
关于资产和负债公允价值的披露是基于截至2022年6月30日和2021年12月31日管理层可获得的相关信息。虽然管理层并不知悉任何会显著影响公允价值金额的因素，但自2022年6月30日以来，该等金额并未就该等财务报表进行全面重估，而目前对公允价值的估计可能与本文所载金额大相径庭。

衍生工具和套期保值活动

根据ASC 815衍生工具和套期保值，本公司将所有衍生工具按公允价值计入综合资产负债表。衍生品公允价值变动的会计处理取决于衍生品的预期用途，即公司是否选择在套期保值关系中指定一种衍生品并应用对冲




10
目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
以及套期保值关系是否满足应用套期保值会计所必需的标准。被指定和符合条件的衍生品被指定为对预期未来现金流的可变性敞口进行对冲，被视为现金流对冲。套期会计一般规定在套期工具上确认损益的时间与确认可归因于公允价值对冲中的对冲风险的对冲资产或负债的公允价值变动或现金流量对冲中的对冲预测交易的收益影响的时间相匹配。本公司可订立旨在对其某些风险进行经济对冲的衍生合约，即使对冲会计不适用或本公司选择不应用对冲会计。

详情见附注6.衍生工具及对冲活动。
减损
当事件或情况变化显示账面值可能无法收回时，房地产投资及相关无形资产的账面价值会被检视以计提减值。当一项资产的账面金额在未贴现的基础上超过预期持有期内的预计未来现金流量总额时，即存在减值。减值损失是根据资产的账面价值超过其估计公允价值来计量的。减值分析将基于当前计划、预期持有期和准备分析时的可用市场信息。如果对预计未来现金流、预期持有期或市场状况的估计发生变化，对减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能是重大的。对预期现金流的评估是主观的，部分是基于对未来入住率、租金和资本需求的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。不是在截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月期间记录了减值。
信贷风险集中
截至2022年6月30日，该公司的物业主要出租给单一租户，即美国邮政总局。截至2022年6月30日的六个月，16.1公司总租金收入的%，或$3.8100万，集中在宾夕法尼亚州。截至2021年6月30日的六个月，18.9公司总租金收入的%，或$3.3100万，集中在宾夕法尼亚州。USPS履行租约条款的能力取决于上述任何领域的监管、经济、环境或竞争条件，并可能对本公司的整体业务业绩产生影响。
该公司在大型金融机构存入的现金和银行存款的金额不时超过联邦保险的限额。本公司在该等账目中并无出现任何亏损。
基于权益的薪酬
公司根据《美国会计准则》第718条《补偿--股票补偿》核算基于股权的薪酬，该主题要求公司在授予日确认基于股权的奖励的公允价值的支出。授予具有服务条件和/或市场条件的员工和非员工的股权分类股票奖励在授予之日按公允价值计量，只有在奖励修改后才按公允价值重新计量。该公司在发生没收时记录没收。
本公司按直线法确认每项奖励所需服务期间的补偿开支，在报告期末确认的补偿开支金额至少等于授予日或修改日(视情况而定)有关奖励截至该日已归属的公允价值部分。对于具有市场条件的裁决，只要提供了必要的服务，如果不满足市场条件，补偿费用就不会逆转，因为市场条件并不代表归属条件。
详情见附注11.股东权益。
保险会计
该公司提供责任保险，以减轻其对某些损失的风险，包括与财产损失和业务中断有关的损失。本公司将预计发生的财产损失和其他损失的保险收益的估计金额记录为资产(通常是保险公司的应收款)，以及当金额可确定并经保险公司批准时的收入，直至发生的损失金额。任何超过所发生损失金额的保险赔偿金额都被视为或有收益，直到该金额被记录在其他收入中




11
目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
可由保险公司确定和批准。因业务中断而损失的收入或利润的保险赔偿被全部计入或有收益，因此在金额可确定并经保险公司批准之前，不会计入收入。
每股收益
本公司根据A类普通股的加权平均已发行股份减去已发行及已发行的非归属股份计算每股收益(“EPS”)。截至2022年6月30日及2021年6月30日，本公司已解除授予A类普通股的限制性股份、经营合伙企业的长期激励单位(“LTIP单位”)及若干限制性股份单位(“RSU”)，该等单位规定不可没收的股息及股息等值支付权。因此，这些A类普通股、LTIP单位和RSU的未归属限制性股票被视为参与证券，并根据两类法计入基本和稀释每股收益的计算中。摊薄每股收益在计入期内已发行的所有潜在摊薄股份后计算。更多细节见附注10.每股收益。
会计准则的未来应用
2016年9月，FASB发布了ASU第2016-13号，金融工具--信贷损失(主题326)：金融工具信贷损失计量，2018年11月发布ASU第2018-19号，对主题326“金融工具--信贷损失”的编纂改进。该指导意见改变了实体将如何计量大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失，这些工具不是通过净收入按公允价值计量的。该指导意见用“预期损失”方法取代了目前的“已发生损失”模型。公司还将被要求披露有关其如何制定免税额的信息，包括影响公司估计预期信贷损失的因素的变化以及这些变化的原因。ASU 2018-19号将经营性应收租赁款排除在本指南的范围之外。由于公司被归类为EGC，本指南将于2023年1月1日对公司生效。该公司目前正在评估采用该指导方针将对其综合财务报表产生的影响。




12
目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
注3.房地产收购
下表汇总了该公司截至2022年6月30日的六个月的收购情况。包括交易成本在内的购买价格根据收购之日的相对公允价值分配给可单独确认的有形资产和无形资产和负债。包括交易成本在内的总购房价分配如下(单位为千，不包括房产数量)：
截至六个月数量
属性		土地建房
和
改进		租客
改进		在位
租赁
无形资产		以上-
市场
租契		以下为-
市场
租契
其他(1)
总计(2)
2022
March 31, 2022(3)50 $5,422 $22,233 $214 $1,889 $28 $(1,848)$(363)$27,575 
June 30, 2022(4)150 $13,039 $41,462 $380 $3,520 $2 $(1,659)$— $56,744 
总计200$18,461 $63,695 $594 $5,409 $30 $(3,507)$(363)$84,319 
说明性注释:
(1)包括与不良经营租赁有关的无形负债二在截至2022年3月31日的三个月内，列入综合资产负债表中“应付账款、应计费用和其他”的财产。
(2)包括约#美元的结账成本0.6截至2022年3月31日的三个月为百万美元，约为1.7截至2022年6月30日的三个月为100万美元。
(3)包括收购50个人或投资组合交易中各种状态的房产，价格约为$27.6100万美元，包括结账费用，资金来自向卖方发放业务单位作为非现金对价(价值约为#美元1.8以该等营运单位每次发行当日A类普通股的股价计算)及 信贷安排。
(4)包括收购150个人或投资组合交易中各种状态的房产，价格约为$56.7100万美元，包括结账费用，资金来自向卖方发放业务单位作为非现金对价(价值约为#美元2.0以该等营运单位每次发行当日A类普通股的股价计算)及 信贷安排。
注4.无形资产和无形负债
下表汇总了该公司的无形资产和负债：
自.起总资产
(责任)		累计
(摊销)
/积累量		网络
携带
金额
(单位：千)
June 30, 2022:
就地租赁无形资产
$37,278 $(20,878)$16,400 
高于市价的租约
349 (108)241 
低于市价的租赁
(17,177)6,044 (11,133)
2021年12月31日：
就地租赁无形资产
$31,814 $(17,415)$14,399 
高于市价的租约
319 (70)249 
低于市价的租赁
(13,654)4,984 (8,670)
本地租赁无形资产摊销为#美元。1.7百万美元和美元3.5截至2022年6月30日的三个月和六个月分别为百万美元和1.5百万美元和美元2.9截至2021年6月30日的三个月和六个月分别为100万美元。这




13
目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
摊销包括在综合经营报表和全面收益表中的“折旧和摊销”。
收购的高于市值的租约摊销为#美元。0.02百万美元和美元0.04截至2022年6月30日的三个月和六个月分别为百万美元和0.01百万美元和美元0.01于截至二零二一年六月三十日止三个月及六个月分别计提租金收入，并作为“租金收入”减值计入综合经营及全面收益报表。收购的低于市价租赁的摊销为#美元0.5百万美元和美元1.1截至2022年6月30日的三个月和六个月分别为百万美元和0.4百万美元和美元0.8截至2021年6月30日止三个月及六个月的租金收入分别为百万元，并作为“租金收入”的增加计入综合经营及全面收益报表。
这些无形资产的未来摊销/增值如下(以千计)：
截至十二月三十一日止的年度：就地租赁
无形资产		高于市场
租契		低于市场水平
租契
2022年--剩余$3,297 $40 $(1,097)
20235,388 78 (2,049)
20243,842 59 (1,718)
20252,213 43 (1,170)
20261,124 21 (944)
此后
536 — (4,155)
总计
$16,400 $241 $(11,133)
注5.债务
下表汇总了该公司截至2022年6月30日和2021年12月31日的负债情况(以千美元为单位)：
截至的未清偿余额
6月30日，
2022		杰出的
截止日期的余额
十二月三十一日，
2021		利息
费率为
6月30日，
2022		到期日
循环信贷安排(1):
2021年循环信贷安排$18,000 $13,000 
SOFR+150Bps(2)
2026年1月
2021年定期贷款(1)
50,000 50,000 
SOFR+145Bps(2)
2027年1月
2022年定期贷款(1)
75,000 — 
SOFR+145 bps(2)
2028年2月
担保借款：
远景银行(3)
1,409 1,409 3.69 %2041年9月
第一俄克拉荷马银行(4)
341 349 3.625 %2037年12月
愿景银行-2018(5)
844 844 3.69 %2041年9月
卖方融资(6)
282 366 6.00 %2025年1月
AIG-2020年12月(7)
30,225 30,225 2.80 %2031年1月
本金合计176,101 96,193 
未摊销递延融资成本(1,369)(844)
债务总额$174,732 $95,349 
说明性注释:
(1)2021年8月9日，本公司签订了信贷安排，其中包括美元150.02021年百万周转信用设施和美元50.0百万优先无担保定期贷款(“2021年定期贷款”)。就订立信贷安排而言，本公司终止其先前的信贷安排，并清偿该项贷款项下的未偿还贷款。2022年5月11日，本公司修订了信贷安排(第一修正案)，其中增加了新的$75.0以有担保隔夜融资利率(SOFR)取代伦敦银行间同业拆放利率(LIBOR)作为基准

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目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
利率，并允许适用保证金减少0.02%如果公司实现了某些可持续发展目标。信贷安排包括手风琴功能，允许公司最多额外借入$150.02021年循环信贷安排下的1,000,000,000美元，最高可额外$75.0百万根据定期贷款，在每种情况下，均受习惯条款和条件的约束。2021年循环信贷安排将于2026年1月到期，可延长至二六个月根据惯例条件，2021年定期贷款将于2027年1月到期，2022年定期贷款将于2028年2月到期。信贷安排下的借款利率为，(I)就2021年循环信贷安排而言，基本利率加利润率从0.5%至1.0年利率或调整后的术语SOFR(定义如下)外加利润率1.5%至2.0年利率，或(Ii)在定期贷款的情况下，基本利率加保证金0.45%至0.95年利率或调整后的期限软外加利润率1.45%至1.95年利率，每一种情况都取决于公司的综合杠杆率。关于2021年循环信贷安排，如果使用量等于或低于50%，未使用的设施费用为0.20每年%，或者如果使用率大于50%，未使用的设施费用为0.15在每一种情况下，2021年循环信贷安排项下平均每日未使用的承付款的百分比。“信贷安排”载有一些惯常的金融和非金融契约。
在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，公司产生了0.06百万美元和美元0.1在截至2021年6月30日的三个月和六个月内，本公司产生了0.05百万美元和美元0.1分别为与其先前的信贷安排和2021年循环信贷安排有关的未使用的贷款手续费。截至2022年6月30日，本公司遵守了信贷安排的所有债务契约。
(2)基于一个月调整期限SOFR，即SOFR加上期限SOFR调整0.10%，受0楼层百分比(“调整后的条件”).
(3)五财产是这笔贷款的抵押，Spodek先生还提供了个人付款担保50其下的未清偿款额的%。这笔贷款的固定利率是3.69第一次为%五年只支付利息(2026年10月结束)，然后每隔一段时间调整五年其后向利率支付本金和利息的期间五年美国国债每周平均收益率调整为恒定到期日五年，提供给联邦储备系统理事会(“五年期国库券利率”)，外加2.75%，最低年率为2.75%.
(4)这笔贷款以下列的第一抵押留置权为抵押四财产和斯波德克先生的个人付款担保。这笔贷款的固定利率是3.625第一次为%五年(2026年8月结束)，此后每年调整为华尔街日报优质利率的可变年率，最低年率为3.625%.
(5)这笔贷款以下列的第一抵押留置权为抵押一财产和斯波德克先生的个人付款担保。这笔贷款的固定利率是3.69第一次为%五年只支付利息(2026年10月结束)，然后每隔一段时间调整五年其后向利率支付本金和利息的期间五年制国库券利率，外加2.75%，最低年率为2.75%.
(6)就一项财产的收购而言，该公司获得了以该财产作担保的卖方融资#美元。0.4百万人需要五每年支付本金及利息$0.1百万美元，第一笔分期付款将于2021年1月2日到期6.0到2025年1月2日，年利率为%。
(7)这笔贷款是由位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的一处工业地产的第一抵押留置权担保的。这笔贷款的固定利率是2.80%，第一次只支付利息五年并在此后根据30年摊销时间表。
本公司于2022年6月30日及2021年12月31日的债务加权平均到期日为5.8年和6.5分别是几年。




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目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
截至2022年6月30日的债务本金偿还计划如下(单位：千)：
截至十二月三十一日止的年度：金额
2022年--剩余$8 
2023106 
2024112 
2025118 
202618,639 
此后
157,118 
总计
$176,101 
注6.衍生工具和套期保值活动

本公司有三个利率掉期合约，总名义金额为1,000,000,000美元，用于管理其利率风险及将SOFR部分固定在信贷安排上。$50.0其中100万份掉期将于2027年1月到期，并将2021年定期贷款的利率定为2.291截至2022年6月30日。剩余的$50.0100万美元将于2028年2月到期，并固定第一笔美元50.02022年定期贷款项下未偿还的百万美元4.237截至2022年6月30日。2022年6月，本公司还签订了一项名义金额为#美元的远期利率掉期协议。25.0百万美元，于2022年7月生效，并修复了SOFR部分为$25.0截至2028年2月的信贷安排为百万美元。远期利率互换最初适用于剩余的美元。25.02022年定期贷款下未偿还的百万美元，将2022年定期贷款这部分的利率最初定为4.81%.

该公司使用利率衍生工具的目的是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为了实现这些目标，本公司将利率掉期作为其利率风险管理战略的一部分。利率互换被指定为现金流对冲，任何收益或亏损都记录在综合资产负债表上的“累计其他全面收益”中，随后重新分类为利息支出，因为本公司的信贷安排支付了利息。在接下来的12个月里，公司估计额外的$1.2百万美元将从“累积的其他综合收入”重新归类为利息支出的减少额。

本公司不使用衍生品进行交易或投机，目前没有任何未被指定为对冲的衍生品。

下表载列本公司利率掉期衍生工具对截至2022年及2021年6月30日止三个月及六个月综合经营报表及全面收益的影响。

截至以下三个月
6月30日，		截至以下日期的六个月
6月30日，
现金流对冲关系中的衍生品(利率互换)2022202120222021
在“累计其他综合收益”中确认的衍生工具收益金额
$375 $— $2,801 $— 
从“累计其他综合收益”重新分类为利息支出的亏损额
$129 $— $214 $— 

在综合经营报表和全面收益表中列报的利息支出净额，其中记录了现金流量对冲的影响，总额为#美元。1.3百万美元和美元2.1截至2022年6月30日的三个月和六个月分别为百万美元和0.8百万美元和美元1.8截至2021年6月30日的三个月和六个月分别为100万美元。

截至2022年6月30日，该公司拥有净负债的衍生品，尚未公布任何与这些协议相关的抵押品。如果该公司在2022年6月30日违反了这些规定中的任何一项，它可能被要求在净负债头寸中偿还任何利率掉期协议下的义务，金额约为$0.6百万，这是他们的终止值。




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目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
注7.租契
出租人会计
截至2022年6月30日，该公司的物业主要租赁给美国邮政总局，租约在不同日期到期，至2031年5月31日。如下文所述，截至2022年6月30日，某些租约已到期并处于剩余状态。某些租约包含可在承租人选择时行使的续约、终止和/或购买选择权。因此，这种期权只有在被认为是合理确定的情况下才会得到承认，通常是在行使期权时。公司的所有租约均为经营性租约，但以下情况除外二这些都是直接融资租赁。本公司的经营租赁和直接融资租赁如下。
与本公司租赁相关的租金收入在剩余租赁期内按直线原则确认。该公司的总收入包括根据租约提供的固定基础租金支付和可变支付，其中可变支付主要包括某些物业运营费用的租户费用补偿，包括房地产税。本公司选择了实际的权宜之计，将其租赁和非租赁构成部分作为专题842下的单一合并经营租赁构成部分进行核算。因此，租金收入和租户补偿在综合经营和全面收入报表的租金收入内合并为一项。
下表是该公司确认的与其经营租赁相关的租金收入(以千为单位)：
截至以下三个月
6月30日，		截至以下日期的六个月
6月30日，
2022202120222021
固定付款
$10,482 $7,823 $20,146 $15,168 
可变支付方式
1,653 1,154 3,338 2,296 
$12,135 $8,977 $23,484 $17,464 
截至2022年6月30日，根据未来五年及以后不可取消的经营租赁，未来将收到的最低租赁付款如下：
截至十二月三十一日止的年度：
金额(1)
(单位：千)
2022年--剩余(2)
$19,845 
202337,868 
202434,403 
202528,106 
202620,652 
此后
24,525 
总计
$165,399 
说明性注释:
(1)上述应收到的最低租赁付款不包括向租户报销的房地产税和其他报销费用。
(2)截至2022年6月30日，租约为29该公司的财产已过期，而USPS以暂住租户的身份占用这些财产。逾期租金通常以估计市值租金或到期租约应缴租金金额中较大者为准。
购买选择权条款

截至2022年6月30日，54自租赁协议所载日期起，本公司物业中的任何一项均为USPS提供按公平市价或固定价格购买相关物业的选择权。截至2022年6月30日，51这些物业的购入总价约为39.3百万




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目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
总购买期权价格约为$46.9百万美元，剩下的三以总购买价格约为$购买的物业2.6百万拥有可按公平市场价值行使的购买选择权。
直接融资租赁
截至2022年6月30日和2021年12月31日，二自租赁协议规定的日期起，USPS可选择以固定价格购买标的物业。截至2022年6月30日和2021年12月31日，该公司融资租赁净投资的组成部分汇总如下(单位：千)：
自.起
6月30日，
2022
自.起
十二月三十一日，
2021
应收最低租赁付款总额
$33,784 $34,352 
减去：非劳动收入
(17,616)(18,139)
融资租赁投资，净额$16,168 $16,213 

截至2022年6月30日的三个月和六个月的直接融资租赁收入为0.3百万美元和美元0.6截至2021年6月30日的三个月和六个月分别为0.01百万美元和美元0.02这笔款项分别记入综合经营报表和全面收益表的“费用及其他”项下。
截至2022年6月30日，根据公司的直接融资租赁，未来五年及以后将收到的未来租赁付款如下：
截至十二月三十一日止的年度：金额
(单位：千)
2022年--剩余$569 
20231,137 
20241,137 
20251,137 
20261,137 
此后
28,667 
总计
$33,784 
承租人会计
作为承租人，本公司拥有土地和写字楼租约，这些租约被归类为经营租约。截至2022年6月30日，这些租约的剩余期限(包括续订选项)为二至56年，加权平均剩余租期为24.2好几年了。经营权资产和租赁负债包括在综合资产负债表的“预付费用和其他资产净额”和“应付账款、应计费用和其他”中，具体如下(以千计)：
自.起
6月30日，
2022
自.起
十二月三十一日，
2021
ROU资产--经营租赁
$1,018 $1,058 
租赁负债--经营租赁$1,019 $1,071 
入账ROU资产与租赁负债之间的差额主要是由于对低于市价的租赁无形资产进行了重新分类，该无形资产已计入转移时确认的ROU资产。
经营租赁资产及负债于开始日期按未来租赁付款的现值计量。由于本公司的大部分租约并未提供隐含利率，因此本公司根据生效日期所得的资料，采用递增借款利率来厘定未来付款的现值。这个




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邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
该公司使用的加权平均贴现率范围为4.25%至5.76%在确定其租赁负债时基于其当前借款的收益率。
最低租赁付款的租赁费用在租赁期限内以直线基础确认。租赁条款可包括延长或终止租赁的选择权，前提是有理由确定公司将行使该选择权。
截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月的经营租赁费用分别为#美元0.06百万美元和美元0.1分别为100万美元。
截至2022年6月30日，该公司作为承租人为未来五年及以后的经营租赁支付的未来最低租赁付款如下(以千为单位)：
2022年--剩余$118 
2023239 
2024115 
202540 
202637 
此后
1,222 
未来最低租赁付款总额
1,771 
贴息
(752)
总计
$1,019 
新冠肺炎的影响
2020年3月11日，世界卫生组织宣布一种冠状病毒(新冠肺炎)大流行爆发，这种疫情一直在持续。随之而来的旅行和隔离限制对美国经济和全球商业活动产生了负面影响，其全面影响尚不清楚，可能会对公司的租户和经营业绩造成不利影响。截至2022年6月30日止六个月，本公司收到100本公司相信新冠肺炎并无对本公司造成重大影响。
注8.所得税
TRS
关于首次公开招股，本公司和REAC共同选择将REAC视为TRS。REAC提供管理服务，包括公司不拥有的物业，以及为邮政物业的第三方所有者提供咨询服务。REAC产生收入，导致联邦和州企业所得税负担REAC。截至2022年6月30日的三个月和六个月，与REAC相关的所得税支出为$0.02百万美元和美元0.03分别为100万美元。截至2021年6月30日的三个月和六个月，与REAC相关的所得税支出为$0.03百万美元和美元0.04分别为100万美元。
其他
关于首次公开招股，联合邮政控股有限公司(“UPH”)的间接唯一股东(“UPH”)(我们的前身的一部分)同意向本公司偿还主要与利用UPH的某些亏损结转有关的未确认税收优惠。该公司记录了一项与未确认税收优惠相同金额的赔偿资产。UPH的间接唯一股东将负责与UPH相关的所有税务事宜。
截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司有未确认的税收优惠$0.2百万美元和美元0.2包括利息和罚金，以及相应的赔偿资产，这些资产分别列入综合资产负债表的“预付费用和其他资产”。




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(续)
注9.关联方交易
管理费收入
REAC确认管理费收入为#美元0.3百万美元和美元0.6截至2022年6月30日的三个月和六个月分别为百万美元和0.4百万美元和美元0.7截至2021年6月30日的三个月和六个月，分别来自与本公司首席执行官有关联的各方。这些金额包括在综合经营和全面收益报表中的“费用和其他”中。应计应收管理费#美元0.3百万美元和美元0.3截至2022年6月30日及2021年12月31日的租金及其他应收款项分别计入综合资产负债表的“租金及其他应收账款”。
关联方租赁
2019年5月17日，本公司与一家附属于本公司首席执行官的实体(“写字楼租赁”)签订了位于纽约锡达赫斯特的写字楼租赁合同。根据写字楼租约，每月租金为#美元。15,000可能会升级。写字楼租期为五年自2019年5月17日开始，将于2024年5月16日到期。截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月与写字楼租赁有关的租金支出为#美元。0.05百万美元和美元0.1这笔款项分别记入综合业务报表和全面收益表中的“一般和行政费用”。该公司确定该写字楼租赁为经营性租赁。有关详情，请参阅附注7.租约。
担保
如上文附注5.债务所披露的，Spodek先生亲自担保了公司向第一俄克拉荷马银行和远景银行提供的部分或全部未偿还贷款，总额为#美元。1.9百万美元和美元1.9分别截至2022年6月30日和2021年12月31日。作为担保人，Spodek先生与其担保的债务金额相关的利益(以及任何偿还或违约的条款)可能与公司的利益不一致，并可能导致利益冲突。
购股

2021年11月16日，斯波德克先生收购了58,823公司A类普通股，价格为$17.00作为本公司2021年11月发行股票的一部分(定义见下文)。
注10.每股收益
每股收益的计算方法是将普通股股东应占净收益除以该期间的加权平均流通股数量。
下表显示了在基本每股收益和稀释每股收益计算中使用的运营收入对账(以千美元为单位，不包括每股和每股数据)。
截至以下三个月
6月30日，		截至以下日期的六个月
6月30日，
2022202120222021
每股收益的分子-基本和稀释后：
普通股股东应占净收益$953 $671 $1,548 $772 
减去：参与证券的应占收入(241)(179)(470)(324)
每股收益的分子-基本和摊薄$712 $492 $1,078 $448 
每股收益的分母-基本分母和稀释分母(1)
18,398,808 13,081,018 18,383,544 12,766,791 
基本每股收益和稀释后每股收益$0.04 $0.04 $0.06 $0.04 




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合并财务报表附注(未经审计)
(续)
说明性说明:
(1)摊薄每股收益反映债务转换及证券的假设行使的潜在摊薄，包括根据本公司2019年股权激励计划(“计划”)发行的限制性股份及RSU的影响(见附注11.股东权益)。该等股份及RSU的影响不会产生摊薄作用，因此不会计入上表所列期间已发行股份加权平均数的计算中。OP单位和LTIP单位可赎回现金，或根据公司的选择，在一-以一为一的基础。可分配给该等营运单位及长期投资收益单位的收入按相同基准分配，并在该等综合财务报表中反映为非控股权益。因此，假设转换该等营运单位及长期投资收益单位将不会对稀释每股收益的厘定造成净影响。
注11.股东权益 
2021年1月11日，该公司公开募股定价为3.25百万股A类普通股(“2021年1月发行”)，价格为美元15.25每股。2021年1月11日，承销商购买了全部配售的487,500根据A/S/A/S30天$的期权15.25每股(“2021年1月增发股份”)。2021年1月的发行，包括2021年1月的增发，于2021年1月14日完成，结果是57.0毛收入为100万美元，约为53.9扣除约美元后的净收益为百万美元3.1承保折扣百万美元及生效前0.6百万美元的其他相关费用。
2021年11月16日，该公司公开募股定价为4.25百万股A类普通股(“2021年11月发行”)，价格为美元17.00每股。2021年11月16日，承销商购买了全部配售的637,500根据A/S/A/S30天$的期权17.00每股(“2021年11月增发股份”)。2021年11月的发行，包括2021年11月的增发，于2021年11月19日完成，结果是83.1毛收入为100万美元，约为79.0扣除约美元后的净收益为百万美元4.1承保折扣百万美元及生效前0.2百万美元的其他相关费用。
自动柜员机计划
于2020年12月14日，本公司分别与Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC及D.A.Davidson&Co.(“D.A.Davidson”)各自就其市场发售计划(“ATM计划”)订立公开市场销售协议，据此，本公司可不时发售及出售公司A类普通股股份，总销售价格最高可达$50.0百万美元。2021年5月14日，本公司向D.A.Davidson递交了一份终止与D.A.Davidson的公开市场销售协议的通知，该协议的终止于2021年5月14日生效。
在截至2021年12月31日的年度内，344,717股票是根据自动取款机计划发行的。在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，该公司不根据自动柜员机计划发行任何股票。截至2022年6月30日，该公司约有43.1根据自动取款机计划可能发行的剩余100万美元。
分红
在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，董事会批准了，公司宣布并支付了股息$5.3百万美元和美元10.5分别发给A类普通股股东、投票权等值股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人，或$0.23每股或每单位及$0.4575分别为每股或单位，如下表所示。
申报日期记录日期支付日期每股金额
2022年2月1日2022年2月15日2022年2月28日$0.2275 
April 28, 2022May 13, 2022May 27, 2022$0.23 
非控制性权益
本公司的非控股权益指由本公司之前的投资者及若干向本公司出售物业的卖方所持有的OP单位，以及主要向本公司首席执行官及董事会就首次公开招股及/或代替他们的现金薪酬而发行的LTIP单位。截至2022年6月30日止六个月内，本公司发出




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邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
118,389LTIP单位于2022年1月向公司首席执行官支付他2021年的奖励奖金，他的选择推迟100并于2022年6月向董事会发放38,174个LTIP单位，作为他们作为董事服务的补偿。此外，在截至2022年6月30日的六个月内，本公司发行了310,210与投资组合收购和业务收购有关的某些贡献者的运营单位(详情见附注13.业务收购)。
截至2022年6月30日和2021年12月31日，非控股权益包括3,782,431行动单位和531,828LTIP单位和3,472,221行动单位和375,265LTIP单位。这代表了大约18.6%和17.1分别占截至2022年6月30日和2021年12月31日的未偿还运营伙伴关系单位的百分比。运营单位和普通股通常具有相同的经济特征，因为它们在经营合伙企业的全部净收益或亏损分配中平分。自(I)首次公开招股完成或(Ii)某人首次成为普通单位持有人之日起12个月或之后，每名有限合伙人及有限合伙人受让人将有权在合伙协议所载条款及条件的规限下，要求营运合伙赎回该有限合伙人或受让人持有的全部或部分营运单位，以换取现金，或由本公司全权酌情决定赎回A类普通股一-根据伙伴关系协议确定并可根据伙伴关系协议进行调整的一对一基准。
经营合伙单位持有人有权按其持有经营合伙单位的百分比分享经营合伙单位的现金分配。
限制性股票和其他奖励

根据公司计划，公司可以向其董事、高级管理人员、员工和顾问授予股权激励奖励。根据该计划最初获准发行的A类普通股的最大数量为541,584。2020年4月27日，董事会对《计划》进行了修订，将根据《计划》发行的A类普通股(以下简称《计划池》)股份总数由541,584共享至1,291,584股份。股东于2020年6月26日批准了这一修正案。2021年4月27日，董事会进一步修订了该计划，规定自2022年1月1日起每年自动增加计划池，使计划池等于10在上一会计年度的最后一天，本公司已发行的全部摊薄股份(包括可转换为A类普通股的证券)的百分比。股东于2021年6月18日批准了这一修正案。截至2022年6月30日，根据该计划可供未来发行的剩余股份为1,204,129。该计划规定，在授予业绩单位和其他基于股权的奖励时，授予股票期权、股票奖励、股票增值权、业绩单位、奖励、其他基于股权的奖励(包括LTIP单位)和股息等价物。本公司有一项反质押政策，禁止董事、高级管理人员和员工将本公司的证券质押作为贷款的抵押品，或在保证金账户中持有本公司的证券，除非在非常有限的情况下，并且根据该政策事先获得批准。
下表汇总了公司A类普通股、LTIP单位和RSU的已发行限制性股票。截至2022年6月30日的余额是A类普通股的未归属限制性股票以及LTIP单位和已发行的RSU，无论是否归属：
受限
股票(1)(2)
LTIP
单位(3)
RSU(4)
总计
股票		加权
平均值
授予日期
公允价值
未偿还，截至2022年1月1日
302,552 375,265 128,753 806,570 $15.71 
授与
199,102 156,563 90,851 446,516 $17.06 
有限制股份的归属(5)
(57,039)— — (57,039)$16.74 
被没收
(382)— — (382)$17.04 
未偿还，截至2022年6月30日444,233 531,828 219,604 1,195,665 $16.16 
说明性注释:    
(1)代表包括在A类普通股中的限制性股票奖励。




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目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
(2)授予公司高级管理人员和员工的基于时间的限制性股票奖励通常在年终分三次分期付款或悬崖背心三年或八年。授予公司独立董事的基于时间的限制性股票奖励三年.
(3)包括464,657授予公司首席执行官的LTIP单位八年和67,171授予本公司独立董事的LTIP单位三年或悬崖背心在结束时三年.
(4)包括47,005在截至2022年6月30日的六个月内，授予公司某些高级管理人员和员工的RSU，取决于服务条件和市场条件的实现。此类RSU是以市场为基础的奖励，并取决于能否实现与公司的绝对股东总回报相关的障碍，以及在大约三年制自授予之日起至2024年12月31日止。基于市场的RSU的数量是基于基于市场的指标达到目标时可发行的股票数量。此外，还包括40,961发放给某些员工的2021年奖励奖金的基于时间的RSU，该奖金在2022年1月31日(授予日期)全部授予，以及2,885授予某些员工的基于时间的RSU，用于他们选择推迟2022年工资的一部分，该工资将于2022年12月31日授予。RSU反映了根据适用的归属标准获得A类普通股股份的权利。
(5)包括38,957已归属的限制性股票和18,082为满足最低法定扣缴要求而扣留的限制性股票。 
在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，公司确认的补偿费用为1.0百万美元和美元2.7百万美元，分别与所有奖项有关。在截至2021年6月30日的三个月和六个月内，公司确认的补偿费用为0.8百万美元和美元1.9百万美元，分别与所有奖项有关。
截至2022年6月30日，13.0与未归属赔偿有关的未确认赔偿费用总额的百万美元，预计将在#年加权平均期间确认4.8好几年了。
2022年7月，本公司发布9,895RSU和28,711向某些员工出售A类普通股的限制性股票，以供他们根据公司的利益协调计划选择获得此类RSU和限制性股票，以代替他们2022年年薪的一部分。向员工发行的代替工资的RSU将于2022年12月31日悬崖归属，而向员工发行的代替工资的A类普通股的其他限制性股票将在2022年7月5日的三周年或八周年时悬崖归属。此外，2022年7月，本公司发布了5,040根据与本公司签订的顾问协议，LTIP单位由一名顾问负责。
员工购股计划
关于此次IPO，公司设立了邮政房地产信托公司2019年合格员工股票购买计划(“ESPP”)，允许公司员工以折扣价购买A类普通股。总计100,000A类普通股预留出售，并根据ESPP授权发行。《守则》允许本公司提供最多15在要约期开始和要约期结束时，该A类普通股的公允市值以较小者折让。截至2022年6月30日和2021年12月31日，21,680和16,293自开始实施以来，已分别根据ESPP发行股票。在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，公司确认的补偿费用为1,625及$0.02分别为百万美元。在截至2021年6月30日的三个月和六个月内，公司确认的补偿费用为0.01百万美元和美元0.02分别为100万美元。
注12.承付款和或有事项 
截至2022年6月30日，本公司并无卷入任何诉讼，据本公司所知，管理层并无认为任何诉讼会对本公司的财务状况及经营业绩造成任何重大不利影响，或该等诉讼不在保险保障范围之内。
在本公司的正常业务过程中，本公司签订不具约束力(排他性和保密性除外)的意向书，表明愿意就收购进行谈判。不能保证就意向书所涵盖的任何事项订立最终合同，不能保证本公司将按时完成该等合同预期的交易，或不能保证本公司将完成任何最终合同预期的任何交易。




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目录表
邮政房地产信托公司。
合并财务报表附注(未经审计)
(续)
注13.业务收购
2022年3月4日，本公司通过发行《邮政房地产咨询业务》(以下简称《业务》)收购了邮政房地产咨询业务及其员工。79,794运营单位和美元0.2百万美元现金，购买总价约为$1.7用于补充该公司的核心业务，即收购、管理、服务和成为邮政财产的整合者。
关于此次收购，该公司记录了一项与客户关系和商号有关的无形资产约为#美元。0.2综合资产负债表中的“预付费用和其他资产净额”100万美元，将在四年的估计使用年限内摊销，商誉约为#美元1.5百万美元。所记录的商誉可在所得税中扣除。与业务收购相关的所有收购资产都被分配到公司的单一可报告部门。这项被收购业务的经营结果自收购之日起计入。这项业务收购没有列报预计信息，因为这些信息对财务报表并不重要.
注14.后续事件
公司董事会批准，并于2022年7月27日宣布第二季度普通股股息为$0.2325每股，将于2022年8月26日支付，截至2022年8月8日登记在册的股东。
截至本报告之日，该公司有$146.0从信贷安排提取的百万美元，其中$50.0百万美元2021 定期贷款，$75.0百万美元2022 定期贷款和美元21.0百万美元2021 旋转信用设施。
在2022年6月30日之后的期间内，本公司收购了16物业价格约为$4.6百万美元，不包括结账成本。
在2022年6月30日之后的期间内，本公司已订立最终协议，以收购36物业价格约为$14.1100万美元，其中一些包括行动单位作为对价的一部分。这些交易中的大多数预计将在2022年第三季度和第四季度完成，条件是满足惯常的完成条件。然而，本公司不能保证物业将在本文所述的时间范围内完工，或者根本不能保证。




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目录表
项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论和分析基于本Form 10-Q季度报告中包含的邮政房地产信托公司未经审计的合并财务报表及其相关附注，并应结合其阅读我们的Form 10-K年度报告截至2021年12月31日的年度。
如本节所述，除文意另有所指外，所提及的“我们”、“我们”、“我们”和“我们公司”是指邮政业信托公司，该公司是马里兰州的一家公司，以及我们的合并子公司，包括特拉华州的有限合伙企业Postal Realty LP，我们是该公司的唯一普通合伙人，在本节中我们将其称为我们的经营合伙企业。
前瞻性陈述
我们在本季度报告中所作的陈述是符合联邦证券法含义的前瞻性陈述。特别是，与我们的资本资源、收购、财产表现和经营结果有关的陈述包含前瞻性陈述。您可以通过使用“相信”、“预期”、“可能”、“将”、“应该”、“应该”、“寻求”、“大约”、“打算”、“计划”、“形式”、“估计”或“预期”等前瞻性术语来识别前瞻性陈述，或者使用这些词语和短语或类似词语或短语的否定词来识别前瞻性陈述，这些词语或短语是对未来事件或趋势的预测或指示，且不只与历史事件有关。你还可以通过对战略、计划或意图的讨论来识别前瞻性陈述。
前瞻性陈述涉及许多风险和不确定性，您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述依赖于可能不正确或不准确的假设、数据或方法，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证所描述的交易和事件将按所述方式发生(或根本不会发生)。除其他因素外，以下因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中陈述或预期的大不相同：
•改变美国邮政服务(“USPS”)作为美国联邦政府行政部门的独立机构的地位；
•美国邮政总局对邮政服务需求的变化；
•我们是否有能力与USPS就新的租赁或租赁续签达成协议；
•美国邮政总局的偿付能力和财务状况；
•美国邮政总局对邮局的违约、提前终止租约或不续签租约，或搬迁、关闭或合并邮局；
•我们经营的竞争激烈的市场；
•收购机会的可获得性变化；
•我们无法按我们预期的条款和时间成功完成房地产收购或处置，或者根本无法完成；
•我们未能成功经营已开发和收购的物业；
•不利的经济或房地产发展，无论是在全国或在我们的物业所在的市场；
•租赁率下降或空置率上升；
•我们的业务、融资或投资战略或我们经营的市场的变化；
•利率波动和经营成本增加；
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目录表
•总体经济状况(包括通货膨胀、利率上升、俄罗斯和乌克兰之间持续冲突的不确定性及其对宏观经济状况的相关影响)；
•金融市场波动；
•我们未能产生足够的现金流来偿还我们的未偿债务；
•我们未能以优惠条件或根本不能获得必要的外部融资；
•未能有效对冲利率变化；
•我们对关键人员的依赖，他们的持续服务得不到保证；
•涉及或影响我们的索赔和诉讼的结果；
•房地产、税收、区划法和其他立法和政府活动的变化，以及房地产税率和房地产投资信托基金(“REITs”)税收的变化；
•合营经营以及对合营者的依赖或与合营者的纠纷；
•网络安全威胁；
•与不利天气条件、自然灾害和气候变化有关的不确定性和风险；
•承担与环境、健康和安全事项有关的责任；
•政府批准、行动和倡议，包括遵守环境要求的必要性；
•保险金额不足或不足的；
•为维持我们作为房地产投资信托基金的地位而对我们的业务施加的限制，以及我们未能维持这种地位；以及
•冠状病毒(新冠肺炎)大流行等公共卫生威胁。
虽然前瞻性陈述反映了我们的真诚信念，但它们并不是对未来业绩的保证。我们没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，以反映潜在假设或因素的变化、新信息、数据或方法、未来事件或本Form 10-Q季度报告日期后的其他变化，除非适用法律另有要求。您不应过度依赖基于我们或作出前瞻性陈述的第三方目前掌握的信息的任何前瞻性陈述。对于可能影响我们未来结果、业绩或交易的这些因素和其他因素的进一步讨论，您应仔细审查和考虑(I)本文件和本文件标题为“风险因素”的第1A项下包含的信息我们的Form 10-K年度报告以及(Ii)我们向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交的其他报告和文件中可能包含的类似信息。
概述
公司
我们于2018年11月19日成立为马里兰州公司，并在完成首次公开募股和相关组建交易后开始运营。我们通过传统的UPREIT结构开展业务，在这种结构中，我们的物业由我们的运营合伙企业直接拥有，或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。在截至2022年6月30日的六个月内，我们以约8,430万美元的价格收购了200处租赁给USPS的物业，其中包括关闭成本。截至2022年6月30日，我们的投资组合由1,166处自有物业组成，分布在49个州和一个地区，包括约500万净可租赁室内平方英尺。
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目录表
我们是我们运营伙伴关系的唯一普通合伙人，通过该合作伙伴关系，我们的物业直接或间接拥有。截至2022年8月4日，我们在我们的经营合伙企业中拥有约81.4%的有限合伙权益的未偿还普通单位(“运营单位”)，包括我们经营合伙企业的长期激励单位(“LTIP单位”)。我们的董事会监督我们的业务和事务。
自动柜员机计划和后续服务
2020年12月14日，我们分别与Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、Inc.、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.(“D.A.Davidson”)就其市场发售计划(“ATM计划”)订立了单独的公开市场销售协议，根据该协议，我们可以不时发售我们的A类普通股，总销售价格最高可达5,000万美元。2021年5月14日，我们向D.A.Davidson递交了一份终止与D.A.Davidson的公开市场销售协议的通知，该协议的终止于2021年5月14日生效。在截至2021年12月31日的年度内，根据自动柜员机计划发行了344,717股股票。截至2022年6月30日，我们在ATM计划下的剩余可用资金约为4310万美元。
2021年1月11日，我们以每股15.25美元的价格公开发行了325万股我们的A类普通股(简称2021年1月发行)。2021年1月11日，承销商根据一项为期30天的期权，以每股15.25美元的价格购买了全部配售的487,500股(“2021年1月增发股份”)。2021年1月的发行，包括2021年1月的增发股票，于2021年1月14日完成，在扣除约310万美元的承销折扣和生效之前的60万美元其他相关费用之前，毛收入为5700万美元，净收益约为5390万美元。
2021年11月16日，我们以每股17.00美元的价格公开发行了425万股我们的A类普通股(简称2021年11月发行)。2021年11月16日，承销商根据一项为期30天的期权，以每股17.00美元的价格购买了全部配售的637,500股(“2021年11月增发股份”)。2021年11月的发行，包括2021年11月的增发股票，于2021年11月19日完成，在扣除约410万美元的承销折扣和生效之前的20万美元其他相关费用之前，毛收入为8310万美元，净收益约为7900万美元。
高管概述
我们是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于收购和管理主要租赁给美国邮政总局的物业，范围从最后一英里的邮局到更大的工业设施。我们认为，邮政物流网络中存在的整体整合机会非常有吸引力。我们继续执行我们的战略，收购和整合邮政资产，我们相信这些资产将为我们的股东带来强劲的收益。
地理集中度
截至2022年6月30日，我们在49个州和一个地区拥有1166处房产，主要租赁给美国邮政总局。在截至2022年6月30日的六个月里，我们总租金收入的16.1%集中在宾夕法尼亚州。
新兴成长型公司
我们是一家“新兴成长型公司”，正如2012年的JumpStart Our Business Startups Act(“JOBS法案”)所定义的那样，我们有资格利用适用于其他非“新兴成长型公司”的上市公司的各种报告要求的某些豁免，包括不被要求遵守2002年萨班斯-奥克斯利法案第404条的审计师认证要求，减少我们定期报告和委托书中关于高管薪酬的披露义务，以及免除就高管薪酬和股东批准之前未获批准的任何黄金降落伞付款进行非约束性咨询投票的要求。
此外，《就业法案》还规定，“新兴成长型公司”可以利用经修订的1933年《证券法》(“证券法”)规定的延长过渡期，以遵守新的或修订的会计准则。换句话说，新兴成长型公司可以推迟采用某些会计准则，直到这些准则适用于私营公司。我们已经利用了这些豁免；尽管受到某些限制，我们可能会选择在未来停止利用这些豁免，即使我们仍然是一家“新兴成长型公司”。
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目录表
我们将一直是一家“新兴成长型公司”，直至下列情况出现的最早日期：(I)本财年总收入等于或超过10.7亿美元的最后一天(须经通胀定期调整)；(Ii)本公司IPO五周年后本财年的最后一天；(Iii)在前三年期间，我们发行了超过10亿美元的不可转换债券；或(Iv)根据1934年证券交易法，我们被视为“大型加速申报公司”之日。经修订的(“交易法”)。
我们也是证券法下S-K法规定义的“较小的报告公司”，并已选择利用较小的报告公司可获得的某些规模披露的优势。即使我们不再是一家“新兴成长型公司”，我们也可能继续是一家规模较小的报告公司。
我们选择从截至2019年12月31日的短暂纳税年度开始，根据修订后的1986年国内收入法(下称“守则”)被视为房地产投资信托基金。只要我们有资格成为房地产投资信托基金，我们通常就不需要缴纳联邦所得税，因为我们将每个纳税年度的应税收入分配给我们的股东。
可能影响未来经营业绩的因素
美国邮政总局

我们依赖于USPS的财务和运营稳定性。美国邮政总局目前面临着各种情况，这些情况正在威胁其为其业务和其他义务提供资金的能力，因为目前没有联邦政府的干预。USPS受到法律法规的限制，这些法律法规限制收入来源和定价，强制要求某些费用，并限制其借款能力。因此，除其他后果外，美国邮政无法为其规定的费用提供资金，并继续接受其退休制度和福利的规定付款。虽然美国邮政总局已经并计划采取一些业务改革和降低成本的措施，例如某些服务的费率较高和交付速度较慢，以及可能关闭、搬迁或合并某些设施，USPS的立场是，仅靠这些措施不足以维持其在到期时履行所有现有义务的能力，也不足以使其能够进行近年来被推迟的关键基础设施投资。这些措施还导致了重大批评和诉讼，这可能导致声誉或财务损害，或加强对USPS的监管审查，或减少对其服务的需求。正在进行的新冠肺炎大流行(包括新冠肺炎的新变种或变异)以及正在采取的防止其传播的措施，也继续对美国邮政的运营和流动性产生重大和不可预测的影响，包括对邮件服务需求的波动，通过美国邮政网络处理的邮件和包裹组合的重大变化，以及与疫情相关的中断造成的重大额外运营费用。如果USPS因对其服务的需求减少而无法履行其财务义务或其收入下降，USPS可能会减少对租赁邮政财产的需求，这将对我们的业务和运营产生重大不利影响。关于与USPS有关的风险的更多信息，请参阅#年第A项下题为“风险因素--与USPS有关的风险”一节。我们的Form 10-K年度报告截至2021年12月31日的年度。
收入
我们的收入主要来自与USPS签订的物业租赁中的租金和租户报销，以及我们首席执行官Andrew Spodek及其联营公司(由我们的应税REIT子公司(“TRS”)管理)拥有的邮政物业的管理协议、确认为融资租赁的物业收入和提供某些咨询服务的收入。租金收入指根据主要与USPS签订的租赁确认的租赁收入，其中包括高于和低于市场租赁无形资产的影响，以及租户偿还租户根据租赁支付的款项，以偿还我们在每个物业支付的大部分房地产税。费用及其他主要指(I)我们的TRS从Spodek先生及其联属公司根据管理协议拥有的邮政物业收取的收入，以及(Ii)我们的TRS因向邮政物业的第三方拥有人提供咨询服务而收取的收入，以及(Iii)确认为融资租赁的物业所产生的收入。截至2022年6月30日，租赁给我们租户的物业的平均剩余租期约为四年。可能影响我们未来租金收入和费用以及其他因素的因素包括但不限于：(I)我们续签或更换即将到期的租约和管理协议的能力；(Ii)当地、地区或国家经济状况；(Iii)邮政空间供过于求或需求减少；(Iv)市场租金的变化；(V)USPS当前物业租赁计划或租赁形式的变化；以及(Vi)我们的物业和管理物业提供足够服务和维护的能力。
运营费用
我们主要把我们的物业出租给美国邮政总局。我们的租约大部分是修改后的双网租约，租户负责水电费、日常维护和物业税的偿还，房东负责
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目录表
保险、屋顶和结构。因此，与业主在这些租约下的责任相关的成本增加可能会对我们的经营业绩产生负面影响。有关详情，请参阅下文“续订租约”一节。
营业费用一般包括房地产税、财产经营费用，包括保险、维修和保养(租户负责的费用除外)、与财产维修有关的工资以及折旧和摊销。可能影响我们控制这些运营成本的因素包括但不限于：定期维修成本、翻新成本、重新租赁空间的成本、通货膨胀和根据适用法律可能承担的责任。向承租人收回的款项在相关开支产生期间按应计制确认为收入。承租人偿还款项及营运开支按毛数确认，因为(I)一般而言，吾等为房地产税的主要债务人，及(Ii)如承租人不偿还不动产税，吾等将承担信贷风险。
当市场因素和竞争等情况导致物业收入减少时，拥有和运营物业的费用不一定会减少。如果收入下降，我们可能无法相应地减少开支。与房地产投资相关的成本通常不会大幅减少，即使物业没有完全被占用或其他情况导致我们的收入减少。因此，如果未来收入减少，静态运营成本可能会对我们未来的现金流和运营结果产生不利影响。
一般和行政
一般和行政费用是指与我们上市公司的日常活动有关的人员成本、专业费用、法律费用、保险、咨询费、信息技术成本和其他费用。虽然我们预计随着投资组合的增长，我们的一般和行政费用将继续上升，但由于效率和规模经济的原因，我们预计此类费用占我们收入的百分比将随着时间的推移而下降。
基于股权的薪酬费用
所有以权益为基础的薪酬开支均在我们的综合经营及全面收益报表中确认为一般及行政开支及物业营运开支的组成部分。我们发放基于股票的奖励，以使我们董事和员工的利益与我们投资者的利益保持一致。
折旧及摊销
折旧及摊销费用主要与我们物业的折旧及该等物业的资本改善及某些租赁无形资产的摊销有关。
其他收入
其他收入主要涉及与财产损失索赔有关的保险赔偿。
负债和利息支出

2021年8月9日，我们签订了1.5亿美元的优先无担保循环信贷安排(“2021年循环信贷安排”)和5000万美元的优先无担保定期贷款安排(“2021年定期贷款”)。就订立信贷安排而言，吾等终止了先前的信贷安排，并清偿了该贷款项下的未偿还贷款。在2022年5月11日，我们修订了信贷安排(“第一修正案”)，其中包括增加一项新的7,500万美元优先无抵押延迟提取定期贷款安排(“2022年定期贷款”)，并与2021年循环信贷安排和2021年定期贷款一起，以有担保隔夜融资利率(“SOFR”)取代伦敦银行同业拆借利率(“LIBOR”)作为基准利率，并允许在实现某些可持续发展目标的情况下将适用保证金降低0.02%。
吾等拟将信贷安排用作营运资金用途，包括偿还按揭债务、收购物业及其他一般公司用途。我们在非现金基础上使用直线法将与债务相关的递延融资成本摊销至利息支出，该方法近似于相关贷款条款的实际利率法。债务结构的任何变化，包括与房地产收购相关的债务融资，都可能对经营业绩产生重大影响，具体取决于任何此类债务的条款。
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目录表
所得税优惠(费用)
作为房地产投资信托基金，我们目前分配给股东的应税净收入通常不需要缴纳联邦所得税。根据守则，房地产投资信托基金须遵守多项组织及营运规定，包括每年分配至少90%的房地产投资信托基金应课税收入，而无须考虑所支付股息的扣减及不包括任何净资本收益。如果我们在任何课税年度没有资格作为REIT纳税，并且没有资格获得某些法定宽免条款，我们在该年度的收入将按正常的公司税率纳税，我们将被取消在我们不再具有REIT资格的下一个纳税年度的四个纳税年度内作为REIT纳税的资格。即使我们符合联邦所得税的REIT资格，我们仍然可能需要对我们的收入和资产缴纳州税和地方税，以及对我们的未分配收入缴纳联邦所得税和消费税。此外，我们现有的TRS和我们未来形成的任何其他TRS所赚取的任何收入都将缴纳联邦、州和地方公司所得税。
租约续约

截至2022年8月4日，我们51处物业的租约到期，相当于约179,000净可出租内部平方英尺和190万美元的年度合同租金收入，而USPS以暂住租户的身份占用这些物业。截至本报告之日，USPS尚未腾出或通知我们它打算腾出任何这些财产。当租约到期时，USPS按月成为剩余租户，通常支付估计市值租金或到期租约下的租金金额中的较大者。

虽然我们目前预期我们将为所有已到期或将到期的物业签订新租约，但不能保证我们会成功执行新租约、取得正租金续期价差或按与即将到期租约相若的条款续订租约。即使我们能够续签这些到期的租约，租约条款也可能无法与以前的租约相提并论。如果我们不成功，我们可能会经历入住率、租金收入和净营业收入的减少，以及我们信贷安排下的借款能力下降，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和向股东进行分配的能力产生重大不利影响。
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目录表
经营成果
两个版本的比较 截至2022年6月30日的三个月和截至2021年6月30日的三个月
截至以下三个月
6月30日，
20222021$Change更改百分比
收入
租金收入$12,135 $8,977 $3,158 35.2 %
费用及其他589 470 119 25.3 %
总收入12,724 9,447 3,277 34.7 %
运营费用
房地产税1,705 1,163 542 46.6 %
物业运营费用1,230 815 415 50.9 %
一般和行政3,309 2,716 593 21.8 %
折旧及摊销4,219 3,219 1,000 31.1 %
总运营费用10,463 7,913 2,550 32.2 %
营业收入2,261 1,534 727 47.4 %
其他收入187 81 106 130.9 %
利息支出，净额
合同利息支出(1,111)(621)(490)78.9 %
递延融资费的注销和摊销(155)(145)(10)6.9 %
利息收入1 1 — 0.0 %
利息支出总额(净额)(1,265)(765)(500)65.4 %
所得税前收入支出1,183 850 333 39.2 %
所得税费用(18)(27)9 (33.3)%
净收入$1,165 $823 $342 41.6 %
收入
租金收入-租金收入包括净租金收入以及向租户收回某些经营成本和物业税。由于收购数量的增加，截至2022年6月30日的三个月的租金收入增加了320万美元，从截至2021年6月30日的三个月的900万美元增加到1210万美元。
费用及其他– 在截至2022年6月30日的三个月中，其他收入增加了10万美元，从截至2021年6月30日的三个月的50万美元增加到60万美元，这主要是由于从计入融资租赁的物业获得的收入。
运营费用
房地产税-由于我们的收购量，截至2022年6月30日的三个月的房地产税增加了50万美元，从截至2021年6月30日的三个月的120万美元增加到170万美元。
物业运营费用-截至2022年6月30日的三个月，房地产运营费用增加40万美元，从截至2021年6月30日的三个月的80万美元增加到120万美元。物业管理开支计入物业营运开支，在截至2022年6月30日的三个月增加20万元至50万元，较截至2021年6月30日的三个月增加30万元，原因是物业管理人员增加。
31
目录表
由于我们的持续增长，以及与授予物业管理员工的奖励相关的基于股权的薪酬支出增加。增加的20万美元中的其余部分与维修和维护以及保险费用有关，增加的主要原因是我们的采购量。
一般和行政-在截至2022年6月30日的三个月中，一般和行政费用增加了60万美元，从截至2021年6月30日的三个月的270万美元增加到330万美元，这主要是因为我们扩大了员工人数，我们的持续增长导致信息技术成本增加，以及与2021年和截至2022年6月30日的三个月发放给我们员工的奖励相关的基于股权的薪酬支出增加。
折旧及摊销-由于我们的收购量，截至2022年6月30日的三个月的折旧和摊销费用增加了100万美元，从截至2021年6月30日的三个月的320万美元增加到420万美元。
其他收入
其他收入主要包括与财产损失索赔有关的保险赔偿。在截至2022年6月30日的三个月中，其他收入增加了10万美元，从截至2021年6月30日的三个月的80万美元增加到20万美元，这主要是由于保险回收的增加。
利息支出总额(净额)
在截至2022年6月30日的三个月中，我们产生了总利息支出，净额为130万美元，而截至2021年6月30日的三个月为80万美元。利息支出增加主要与信贷安排下的借款金额增加有关。
32
目录表
截至2022年6月30日的6个月与截至2021年6月30日的6个月的比较
截至以下日期的六个月
6月30日，
20222021$Change更改百分比
收入
租金收入$23,484 $17,464 $6,020 34.5 %
费用及其他1,171 812 359 44.2 %
总收入24,655 18,276 6,379 34.9 %
运营费用
房地产税3,295 2,252 1,043 46.3 %
物业运营费用2,760 1,725 1,035 60.0 %
一般和行政6,950 5,285 1,665 31.5 %
折旧及摊销8,329 6,388 1,941 30.4 %
总运营费用21,334 15,650 5,684 36.3 %
营业收入3,321 2,626 695 26.5 %
其他收入674 117 557 476.1 %
利息支出，净额
合同利息支出(1,797)(1,266)(531)41.9 %
递延融资费的注销和摊销(284)(290)6 (2.1)%
提前清偿债务损失— (202)202 100.0 %
利息收入1 1 0 0.0 %
利息支出总额(净额)(2,080)(1,757)(323)18.4 %
所得税前收入支出1,915 986 929 94.2 %
所得税费用(29)(38)9 (23.7)%
净收入$1,886 $948 $938 98.9 %
收入
租金收入包括净租金收入以及向租户收回某些经营成本和物业税。由于收购数量的增加，截至2022年6月30日的6个月的租金收入增加了600万美元，从截至2021年6月30日的6个月的1750万美元增加到2350万美元。
费用及其他。在截至2022年6月30日的6个月中，其他收入增加了40万美元，从截至2021年6月30日的6个月的80万美元增加到120万美元，这主要是由于从作为融资租赁的物业获得的收入。
运营费用
房地产税-由于我们的收购量，截至2022年6月30日的6个月的房地产税增加了100万美元，从截至2021年6月30日的6个月的230万美元增加到330万美元。
物业运营费用-截至2022年6月30日的6个月，房地产运营费用增加了100万美元，从截至2021年6月30日的6个月的170万美元增加到280万美元。物业管理费用计入物业运营费用，截至2022年6月30日的6个月增加40万美元至110万美元，而截至2021年6月30日的6个月为70万美元。增加的60万美元中的其余部分与维修和维护以及保险费用有关，增加的费用是由于我们的采购量。
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目录表
一般和行政-截至2022年6月30日的6个月，一般和行政费用增加了170万美元，从截至2021年6月30日的6个月的530万美元增加到700万美元，这主要是因为我们扩大了员工人数，我们的持续增长导致信息技术成本增加，以及与2020年和2021年向我们员工发放的奖励相关的基于股权的薪酬支出增加。
折旧及摊销-由于我们的收购量，截至2022年6月30日的6个月的折旧和摊销费用增加了190万美元，从截至2021年6月30日的6个月的640万美元增加到830万美元。
其他收入
其他收入主要包括与财产损失索赔有关的保险赔偿。在截至2022年6月30日的6个月中，其他收入增加了60万美元，从截至2021年6月30日的6个月的10万美元增加到70万美元，这主要是由于保险追回的增加。
利息支出总额(净额)
在截至2022年6月30日的六个月中，我们产生了总利息支出，净额为210万美元，而截至2021年6月30日的六个月为180万美元。利息支出增加主要是由于信贷安排下的借款金额较高。
现金流
截至2022年6月30日的6个月与截至2021年6月30日的6个月的比较
截至2022年6月30日，我们拥有460万美元现金和140万美元托管和准备金，而截至2021年6月30日，我们拥有490万美元现金和120万美元托管和准备金。

来自经营活动的现金流-截至2022年6月30日的6个月，经营活动提供的净现金增加了470万美元，达到1310万美元，而2021年同期为840万美元。增长主要是由于我们收购的物业数量增加，所有这些物业都产生了额外的租金收入和营运资金的相关变化。

投资活动的现金流--截至2022年6月30日的6个月，投资活动中使用的现金净额主要包括7990万美元的收购和300万美元的托管存款，用于收购、资本改善和其他投资活动，但被收到的60万美元的保险收益所抵消。截至2021年6月30日的六个月，投资活动中使用的净现金主要包括4760万美元的收购。

融资活动的现金流--截至2022年6月30日的6个月，融资活动提供的净现金增加了2560万美元，达到6810万美元，而截至2021年6月30日的6个月为4250万美元。增加的主要原因是我们的2022年定期贷款，即我们的2021年循环信贷安排在截至2021年6月30日的6个月中，两笔抵押贷款融资的偿还被发行股票净收益的减少以及股息和分配的增加所抵消。
流动性与资本资源
流动性与资本来源分析
截至2022年6月30日，我们拥有约460万美元的现金和140万美元的托管和准备金。

2021年8月9日，我们达成了信贷安排，其中包括1.5亿美元的2021年循环信贷安排和5000万美元的2021年定期贷款，蒙特利尔银行为行政代理，蒙特利尔银行资本市场公司、人民联合银行、国民协会、摩根大通银行和Truist Securities，Inc.为联合牵头安排人和联合簿记管理人。信贷安排的其他参与者包括Stifel Bank&Trust和TriState Capital Bank。关于加入信贷安排，我们终止了我们的以前的信贷安排并偿还了其下的未偿还贷款。2022年5月11日，我们签署了第一修正案，其中包括增加2022年定期贷款。自.起截至2022年6月30日，我们的信贷安排下未偿还本金总额为1.43亿美元，其中5000万美元用于2021年定期贷款，7500万美元用于2022年定期贷款，1800万美元用于2021年循环信贷安排。

34
目录表
信贷安排包括手风琴功能，使我们能够根据2021年循环信贷安排额外借入至多1.5亿美元，根据定期贷款额外借入至多7500万美元，每种情况均受惯例条款和条件的限制。2021年循环信贷安排将于2026年1月到期，可根据惯例条件延长两个六个月的期限，2021年定期贷款将于2027年1月到期，2022年定期贷款将于2028年2月到期。信贷安排下的借款利率为，(I)就2021年循环信贷安排而言，基本利率加保证金年利率在0.5%至1.0%之间或调整后的术语SOFR(定义如下)另加每年1.5%至2.0%的保证金，或(Ii)在2021年定期贷款和2022年定期贷款的情况下，基本利率加每年0.45%至0.95%的保证金或调整后的期限软另加每年1.45%至1.95%的保证金，每种情况都取决于综合杠杆率。关于2021年循环信贷安排，如使用率等于或少于50%，我们将支付每年0.20%的未使用贷款费，或如果使用率高于50%，我们将按2021年循环信贷安排项下的平均每日未使用承诺额支付每年0.15%的未使用贷款费。

信贷安排由吾等及若干间接附属公司共同及个别担保，并载有惯例契诺，除某些例外情况外，该等契诺限制吾等产生债务、授予资产留置权、进行某些类型的投资、进行收购、合并或合并、出售资产、与联属公司订立某些交易及支付股息或作出分派的能力。信贷安排规定每季都要测试综合财务维护契约的合规性，包括最低固定费用覆盖率、最高总杠杆率、最低有形净值、最高担保杠杆率、最高无担保杠杆率、最低无担保偿债覆盖率和最高担保追索权杠杆率。信贷安排亦包括某些惯常的违约事件，包括未能根据信贷安排及时付款、任何导致其他重大债务在预定到期日之前到期的事件或条件、未能履行某些契诺及特定的破产及无力偿债事件。截至2022年6月30日，我们遵守了信贷安排的所有债务契约。

我们有三个利率掉期，总名义金额为100,000,000美元，用于管理我们的利率风险，并确定信贷安排上的SOFR部分。其中5,000万美元的掉期将于2027年1月到期，并将截至2022年6月30日的2021年定期贷款利率定为2.291%。剩余的5,000万美元将于2028年2月到期，并将截至2022年6月30日的2022年定期贷款下的第一笔5,000万美元未偿还金额定为4.237%。2022年6月，我们还签订了名义金额为2,500万美元的远期起始利率掉期协议，该协议于2022年7月生效，并确定了截至2028年2月的2,500万美元信贷安排的SOFR部分。远期利率互换最初适用于2022年定期贷款下剩余的2500万美元未偿还金额，将这部分2022年定期贷款的利率最初定为4.81%。
我们的短期流动资金需求主要包括与我们的财产相关的运营费用和其他支出、向我们的有限合伙人分配以及向我们的股东分配有资格获得REIT地位所需的资金、资本支出以及潜在的收购。我们预计将通过运营提供的现金净额、现金、我们信贷安排下的借款以及潜在的证券发行来满足我们的短期流动性需求。
我们的长期流动资金需求主要包括到期偿还债务、物业收购和非经常性资本改善所需的资金。我们预计将通过运营净现金、包括我们的信贷安排和抵押融资在内的长期债务、发行股票和债务证券以及精选出售我们物业的收益来满足我们的长期流动性需求。我们还可以使用我们的信贷安排为物业收购和非经常性资本改善提供资金，等待永久的物业融资。
我们相信，我们可以获得多种资金来源，以满足我们的长期流动性需求，包括产生额外的债务和发行额外的股本证券。然而，在未来，可能会有许多因素对我们获得这些资本来源的能力产生实质性的不利影响，包括整体股票和信贷市场的不利条件、我们的杠杆程度、我们的未担保资产基础、我们贷款人施加的借款限制、REITs的一般市场条件、我们的经营业绩、流动性和市场对我们的看法。我们商业战略的成功在很大程度上将取决于我们获得这些不同资本来源的能力。此外，我们不断评估收购邮政物业的可能性，这在很大程度上取决于(其中包括)拥有和租赁邮政物业的市场，以及美国邮政将签订新的或续订租约的条款。
为了保持我们作为REIT的资格，我们必须向我们的股东分配每年至少90%的REIT应税收入，而不考虑支付的股息扣除和不包括资本利得。由于这一要求，我们不能像其他非REITs实体那样依赖留存收益为我们的业务需求提供资金。如果我们的运营没有足够的资金来满足我们的业务需求，我们将需要寻找其他方法来满足这些需求。这样的选择可能包括，除其他外，剥离我们自己
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目录表
(B)任何物业(不论售价是否最理想或以其他方式符合我们的长期策略目标)、产生债务或在公开或私人交易中发行股本证券，其条款的可用性及吸引力均不能得到保证。
合并负债
截至2022年6月30日，我们有大约1.761亿美元的未偿还合并本金债务。下表列出了截至2022年6月30日我们的未偿债务的信息(以千为单位)：
杰出的
截至2022年6月30日的余额
利息
2022年6月30日的利率
成熟性
日期
循环信贷安排(1):
2021年循环信贷安排$18,000 
SOFR+150 bps(2)
2026年1月
2021年定期贷款(1)
50,000 
SOFR+145 bps(2)
2027年1月
2022年定期贷款 (1)
75,000 
SOFR+145 bps(2)
2028年2月
担保借款：
远景银行(3)
1,409 3.69 %2041年9月
第一俄克拉荷马银行(4)
341 3.625 %2037年12月
愿景银行-2018(5)
844 3.69 %2041年9月
卖方融资(6)
282 6.00 %2025年1月
AIG-2020年12月(7)
30,225 2.80 %2031年1月
本金合计$176,101 
说明性注释:
(1)有关信贷安排的详情，请参阅上文“流动性及资本资源分析”一节。
在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，我们分别产生了与2021年循环信贷安排相关的未使用贷款费用600万美元和10万美元。
(2)基于一个月调整期限SOFR，即SOFR加上0.10%的期限SOFR调整，但下限为0%(“调整期限SOFR”).

(3)这笔贷款抵押了五处房产，Spodek先生还提供了个人担保，保证支付该贷款下未偿还金额的50%。这笔贷款头五年的固定利率为3.69%，只支付利息(2026年10月结束)，之后每五年调整一次，本金和利息的支付以美国国债的五年周平均收益率为基础，调整为向联邦储备系统理事会提供的固定期限为五年的美国国债(“五年期国库率”)，外加2.75%的保证金，最低年利率为2.75%。
(4)这笔贷款以四处房产的第一抵押留置权和斯波德克的个人付款担保为抵押。贷款的前五年(截至2026年8月)的固定利率为3.625%，此后每年调整为华尔街日报优质利率的浮动年利率，最低年利率为3.625%。
(5)这笔贷款以一处房产的第一抵押留置权和斯波德克的个人付款担保为抵押。贷款头五年的固定利率为3.69%，只支付利息(2026年10月结束)，之后每五年调整一次，本金和利息支付至基于五年期国库券利率的利率，外加2.75%的利差，最低年利率为2.75%。
(6)关于一项物业的收购，吾等取得以该物业作抵押的卖方融资，金额为40万美元，需要每年支付五次本金及利息10万美元，第一期于2021年1月2日到期，年利率为6.0%，至2025年1月2日止。
(7)这笔贷款是由位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的一处工业地产的第一抵押留置权担保的。这笔贷款的固定利率为2.80%，前五年只支付利息，之后根据30年的摊销时间表固定支付本金和利息。
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目录表
截至2022年6月30日的担保借款
截至2022年6月30日，我们有大约3310万美元的未偿还担保借款，所有这些借款目前都是固定利率债务，加权平均年利率为2.90%。
分红 
为了维持我们作为REIT的资格，我们必须向股东支付至少相当于我们REIT应税收入的90%的股息，而不考虑所支付股息的扣除和不包括净资本利得。在截至2022年6月30日的三个月和六个月内，我们支付了0.23美元的现金股息和分别为0.46美元，每股。我们的董事会批准了，并没有n July 27, 2022，我们声明了一个第二季度普通股股息为每股0.2325美元，将于2022年8月26日致截至日期登记的股东2022年8月8日.
随后的房地产收购
2022年6月30日之后，我们以个人或投资组合交易的形式收购了16处物业，不包括成交成本，总价值约为460万美元。
关键会计政策和估算
请参阅中标题为“关键会计政策和估计”的我们的Form 10-K年度报告截至该年度为止2021年12月31日以讨论我们的关键会计政策和估计。
新会计公告
有关本公司采纳新会计声明的讨论，请参阅本公司合并财务报表附注中的附注2.主要会计政策摘要。
通货膨胀率
由于我们的大部分租约规定每年支付固定的租金，而不会每年租金上升，因此我们的租金收入是固定的，而我们的物业运营费用受到通胀增长的影响。我们的大部分租约规定承租人偿还房地产税，因此承租人必须偿还我们的房地产税。我们相信，如果通胀随着时间的推移而增加开支，租约续期利率的增加将大大抵消这种增加。
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目录表
项目3.关于市场风险的定量和定性披露
市场风险是指市场价格和利率的不利变化带来的损失风险。我们未来与金融工具相关的收益、现金流和公允价值取决于当时的市场利率。我们的主要市场风险来自我们的负债，我们的负债既有固定利率也有浮动利率。自.起June 30, 2022，我们的债务大约是1.761亿美元，由大约1.43亿美元可变利率债务和大约3310万美元固定利率债券。中的1.43亿美元可变利率债券，5000万美元与2021年定期贷款有关的7,500万美元与2022年定期贷款有关，这些贷款已通过利率互换固定。当通过利率互换将2021年定期贷款和2022年定期贷款计入固定利率债务时，截至2022年6月30日，考虑到2022年7月生效的远期启动利率互换，在我们的债务中，大约1800万美元是可变利率债务，大约1.581亿美元是固定利率债务。假设我们的未偿还浮动利率债务金额没有增加，如果一个月调整期限SOFR增加或减少1.0%，我们的现金流将按年率减少或增加约20万美元。

在保持我们作为联邦所得税REIT的地位的前提下，我们通过使用利率掉期来管理我们的可变利率债务的市场风险，该利率掉期将我们的全部或部分可变利率债务的利率固定在不同时期直到到期。在未来，我们可能会使用其他衍生工具，如利率上限协议，实际上为所有或部分债务的利率设定上限，直至到期。这反过来又降低了可变利率债务造成的现金流变化的风险，并减轻了利率上升的风险。我们在作出这类安排时的目标，是减少浮息风险。然而，我们不能保证我们管理利率波动的努力将成功地降低我们投资组合中此类波动的风险，我们也不打算出于投机目的而达成对冲安排。
项目4.控制和程序
信息披露控制和程序的评估
我们遵守披露控制程序和程序(该术语在交易所法案下的规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义)，旨在确保根据交易所法案我们的报告中必须披露的信息在美国证券交易委员会规则和条例指定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给管理层，包括我们的首席执行官(首席执行官)和首席财务官(首席财务官)(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，管理层必须运用其判断来评估可能的控制和程序的成本-收益关系。
我们已在管理层(包括我们的首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，对截至本报告所述期间结束时我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官已得出结论，截至本报告所述期间结束时，我们的披露控制和程序有效地确保了我们在根据交易所法案提交或提交的报告中必须披露的信息(I)在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告，(Ii)积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时就所需披露做出决定。
财务报告内部控制的变化
我们对财务报告的内部控制在最近一个财政季度内没有发生重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
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目录表
第二部分：其他信息
项目1.法律诉讼
在未来，我们可能会不时地参与在正常业务过程中出现的各种索赔和例行诉讼。我们的管理层不认为任何此类诉讼会对我们的财务状况或运营产生实质性影响。
第1A项。风险因素
与#年项目A下题为“风险因素”的一节所披露的风险因素相比，没有实质性变化。我们的Form 10-K年度报告截至2021年12月31日的年度。
第二项股权证券的未经登记的销售和收益的使用
没有。
项目3.高级证券违约
没有。
项目4.矿山安全信息披露
不适用。
项目5.其他信息
没有。
39
目录表
项目6.展品
展品展品说明
10.1
《信贷协议第一修正案》，日期为2022年5月11日，由Postal Realty LP、Postal Realty Trust，Inc.、作为担保人的若干附属公司、作为行政代理的蒙特利尔银行以及作为贷款人的几家银行和金融机构签署(通过参考2022年5月11日提交的公司当前8-K报表的附件10.1合并)。
31.1
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的第13a-14(A)/15d-14(A)条规定的首席执行官证书。*
31.2
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302节通过的第13a-14(A)/15d-14(A)条规定的首席财务官证书。*
32.1
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的《美国法典》第18编第1350条规定的首席执行官证书。*
32.2
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的《美国法典》第18编第1350条对首席财务官的证明。*
101.INS实例文档**
101.SCH架构文档**
101.CAL计算链接库文档**
101.LAB标签LINKBASE文档**
101.PRE演示LINKBASE文档**
101.DEF定义链接库文档**
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)
*与本报告一起存档的证物。
**以电子方式提交。以下文件以XBRL(可扩展商业报告语言)格式附于本报告附件：(1)合并资产负债表；(2)合并经营和全面收益表；(3)合并权益变动表；(4)合并现金流量表；(5)合并财务报表附注。
40
目录表
签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签署人代表其签署。
邮政房地产信托公司。
日期：2022年8月4日发信人：/s/安德鲁·斯波德克
安德鲁·斯波德克
首席执行官
(首席行政主任)
日期：2022年8月4日发信人：罗伯特·B·克莱恩
Robert B.Klein
首席财务官
(首席财务官)

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