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Sabra报告2022年第二季度业绩；提供业务更新

加利福尼亚州欧文，2022年8月3日-Sabra Health Care REIT，Inc.(以下简称“Sabra”，“公司”或“We”)(纳斯达克股票代码：SBRA)今天公布了2022年第二季度的经营业绩。此外，该公司还提供了业务最新情况。

2022年第二季度业绩和最近发生的事件

·2022年第二季度稀释后普通股每股业绩如下：

·净收入：0.07美元

•FFO: $0.36

·标准化FFO：0.39美元

•AFFO: $0.36

·标准化AFFO：0.38美元

·EBITDARM覆盖范围摘要：

·熟练护理/过渡期护理：1.88倍(Avamere租赁修订的预计倍数)和1.66倍(Avamere租赁修订的预计倍数，不包括提供者救济基金)

·高级住房--租赁：1.09倍

·行为健康：1.83倍

·专科医院及其他：7.07倍

·在2022年第二季度，我们以1.474亿美元的价格收购了12个加拿大老年人住房社区，我们与西耶纳新成立的--也是之前宣布的--各占50%的合资企业，估计稳定的现金收益率为6.5%。在本季度之后，我们完成了以7170万美元收购另外两个管理型老年住房社区的交易，加权平均初始现金收益率为7.2%。我们今年迄今的投资活动总额为2.649亿美元，加权平均初始现金收益率为6.9%。

·在2022年第二季度，我们通过出售八个设施产生了4020万美元的毛收入。此外，在2022年6月30日之后，我们完成了两个设施的出售，并与六个设施签订了出售合同，预计这些设施总共将产生超过2.1亿美元的毛收入。根据惯例的成交和尽职调查条件，我们预计合同下的销售将在今年年底前完成。我们继续评估更多待售资产，作为我们循环资本和进一步提高投资组合质量倡议的一部分。

·今年到目前为止，我们已经或正在将25个三重净值租赁资产过渡到现有的-以及一个新的-运营商，包括将我们与Ensign Group的关系从三处扩大到九处。我们还确定了四个全资资产，用于改造成瘾治疗中心。

·截至2022年6月30日，我们的净债务与调整后EBITDA的比率为5.44倍，我们预计到今年年底，利用处置活动的收益，我们将降低杠杆率，使其接近我们的长期杠杆目标5.0倍。我们继续专注于加强我们的资产负债表和投资组合，而不是进入资本市场。

·2022年8月3日，我们的董事会宣布季度现金股息为每股普通股0.30美元。红利将于2022年8月31日支付给截至2022年8月17日收盘时登记在册的普通股股东。股息相当于我们正常化AFFO每股0.38美元的79%。

业务最新消息

行为健康

Sabra不断增长的行为健康投资组合的总投资约为7.3亿美元，加权平均现金收益率超过8%，约占公司年化现金NOI的13%。除了潜在的收购，该公司还继续在其现有投资组合中探索资产循环利用的机会。总共有九处房产已经或正在被改建为戒毒中心，我们正在就现有全资资产的几个额外改建机会进行谈判。

同店高级住宅-管理型

我们的辅助生活产品组合的收入环比增长了约6.5%，这是由更高的入住率和REVPOR共同推动的。收入增长、运营费用小幅上升和运营杠杆的共同作用导致现金NOI环比增长超过50%，现金NOI利润率环比增长超过450个基点。

虽然在本质上更加随意，但我们独立生活投资组合的运营业绩在第二季度也有所改善。更高的入住率和REVPOR推动收入环比增长2.5%，而现金NOI环比增长也超过2%。

医疗补助趋势

随着CARE法案提供者救济基金的分发工作有效完成，许多州增加了对熟练护理提供者的支持。《家庭第一冠状病毒应对法案》规定，联邦医疗援助百分比(FMAP)自2020年1月1日起暂时增加6.2%，并持续到2022年12月31日，各州有权决定将这些资金分配给医疗保健提供者。有几个州继续并在某些情况下将这些好处扩大到提供者。以下是我们SNF投资组合中排名前十的州通过每日医疗补助费率宣布的FMAP福利的摘要，这是各州在大流行期间支持熟练护理行业的各种方式之一。

此外，有几个州在延续或延长FMAP之外提高了基本医疗补助报销率。以下摘要显示了我们的SNF投资组合中前十个州在22/23财年宣布的医疗补助费率上调。作为参考，根据NIC MAP，医疗补助费率在过去十年中平均每年增加1.7%。在截至2022年6月30日的12个月里，医疗补助报销约占我们熟练护理/过渡期护理租户收入的43%(拖欠四分之一)。

首席执行官兼董事长里克·马特罗斯在评论第二季度的业绩时表示：“我们的观点是，我们已经从新冠肺炎的大流行阶段进入地方性流行阶段。入住率正在增加，尽管仍受到劳动力短缺的阻碍。招聘情况有所改善，机构利用率正在下降，但这需要时间。我们的投资组合继续保持弹性。我们的现金收入与他们过去的水平保持一致。预期处置主要由熟练的护理设施组成，这将使我们拥有更多元化的投资组合。在我们等待这些处置进行的过程中，我们对我们的杠杆率暂时上升感到满意，我们认为没有必要在展望2022年剩余时间时进入资本市场。我们对我们在扩大行为健康领域的足迹方面取得的进展感到高兴，包括对现有资产的适应性再利用，这些资产在过时的物业中创造价值，满足对这些服务的需求，并在这些社区创造就业机会。在报销方面，医疗补助是熟练护理行业的重要收入来源，我们对这些费率的上升感到非常满意，这为复苏创造了一条更平稳的道路，因为我们已经习惯的联邦援助随着时间的推移而到期。我们还赞赏最近宣布的熟练护理设施的医疗保险费率净增加2.7%，比最初提议的高出340个基点。“

流动性

截至2022年6月30日，我们拥有约9.248亿美元的流动资金，包括6720万美元的无限制现金和现金等价物，以及我们循环信贷安排下8.577亿美元的可用借款。截至2022年6月30日，我们在ATM计划下也有4.75亿美元可用。

电话会议和公司信息

2022年8月4日，星期四，太平洋时间上午10点，将举行电话会议并同时进行网络直播，讨论2022年第二季度业绩。网络直播网址为https://edge.media-server.com/mmc/p/8y4hfs37.要通过电话参与，请提前在https://register.vevent.com/register/BIc05c360c08b0486980f4d682637b42b2注册，以获得访问电话会议所需的唯一个人识别码。拨入号码是(844)543-0451。电话会议的数字重播将在该公司的网站上收看，网址是：www.sprar Health.com。公司第二季度的补充信息包也将在公司网站的“投资者”部分获得。

关于萨布拉

截至2022年6月30日，Sabra的投资组合包括406处供投资的房地产(包括：(1)272个熟练护理/过渡护理设施；(2)55个老年住房社区(“高级住房租赁”)；(3)50个由第三方物业经理根据物业管理协议经营的老年住房社区(“高级住房管理”)；(4)14个行为保健设施和(5)15个专科医院和其他设施)；3项待售资产；1项销售型租赁投资；14项应收贷款投资(包括2项抵押贷款和12项其他贷款)；八项优先股投资和两项对未合并合资企业的投资。截至2022年6月30日，Sabra持有的投资房地产包括40,669张床位/单位，分布在美国和加拿大。

前瞻性声明避风港

本新闻稿包含1995年私人证券诉讼改革法中定义的“前瞻性”陈述。任何与历史或当前事实或事项无关的陈述均为前瞻性陈述。这些陈述可以通过使用“预期”、“相信”、“打算”、“应该”或类似的术语或其否定来识别，但不限于此。前瞻性陈述的例子包括所有有关我们对最近和即将进行的投资和处置的预期；我们对我们与Ensign关系增长的预期；我们对杠杆率的预期；我们对招聘和代理利用改善时机的预期；我们对投资组合多样化的预期；以及对我们未来财务状况、经营结果、现金流、流动性、业务战略、增长机会、潜在投资和处置，以及对未来业务和筹资活动的计划和目标的其他预期。

由于各种因素，我们的实际结果可能与前瞻性陈述中预测的或预期的大不相同，这些因素包括但不限于以下因素：持续的新冠肺炎疫情和旨在防止其蔓延的措施，以及对我们的租户、运营商和高级住房管理社区的相关影响；与我们的高级住房管理社区有关的运营风险；我们行业的竞争状况；关键管理人员的损失；影响我们财产的未参保或保险不足损失以及环保合规成本和负债的可能性；潜在的减值费用和与我们资产会计相关的调整；由于会计准则更新(“ASU”)2016-02年度，我们报告的租金和相关收入的潜在变化性；经华硕后续修订的租赁；与我们在未合并的合资企业中的投资相关的风险；灾难性天气和其他自然或人为灾难；气候变化对我们物业的影响以及未能实施可持续和节能措施；我们租户和运营商的运营成本增加, 由于劳动力市场挑战和宏观经济因素，如通货膨胀；加强医疗监管和执法；我们的租户依赖政府和其他第三方付款人计划的补偿；我们的租户宣布破产或资不抵债的影响；我们找到替代租户的能力和获得新物业的不可预见成本的影响；诉讼和不断上升的保险成本对我们租户业务的影响；要求监管机构批准医疗保健财产转让的影响；环境合规成本和与我们拥有的房地产相关的负债；我们的租户或运营商未能遵守适用的隐私和数据安全法律，或对我们或我们的租户或运营商的信息技术的实质性违反；我们专注于医疗保健房地产行业，特别是在熟练的护理/过渡护理设施和老年住房社区，这使得我们的盈利能力更容易受到特定行业低迷的影响，而不是我们投资于多个行业；我们的巨额债务和我们偿还债务的能力；我们的债务协议中可能限制我们支付股息、进行投资、产生额外债务和以优惠条件对债务进行再融资的能力；市场利率上升；我们信用评级的不利变化；我们在预期水平上进行股息分配的能力；我们通过股权和

本新闻稿提及的其他问题包括：房地产融资的不确定性；外币汇率的变化以及与我们在美国境外拥有财产相关的其他风险；房地产投资的相对非流动性；根据联邦税法保持我们作为房地产投资信托基金(“REIT”)地位的能力；遵守REIT要求以及与我们作为REIT地位相关的某些税收和税务监管事项；影响REITs的税收法律法规的变化；我们管理文件中和马里兰州法律规定的所有权限制和收购抗辩措施，这可能会限制控制权的变更或业务合并机会；以及我们公司章程中的独家论坛条款。

有关可能影响我们业务的风险和不确定性的其他信息，请参阅我们提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的文件，包括截至2021年12月31日的10-K表格年度报告第I部分第1A项。我们不打算，也没有义务更新任何前瞻性信息，以反映本新闻稿发布之日后的事件或情况，或反映意外事件的发生，除非法律要求这样做。

租户、运营商和借款人信息

本新闻稿包括有关向我们以及我们的运营商和借款人租赁物业的某些租户的信息，其中大多数不受美国证券交易委员会报告要求的约束。本新闻稿中提供的与我们的租户、运营商和借款人相关的信息是由这些租户、运营商和借款人提供的，或源自这些租户、运营商和借款人提供的信息。我们还没有独立核实这一消息。我们没有理由相信这些信息在任何实质性方面都是不准确的。我们提供此数据仅供参考。

关于非公认会计准则财务计量的说明

本新闻稿包括以下被美国证券交易委员会定义为非公认会计准则财务指标的财务指标：调整后息税前利润、净债务与调整后息税前利润之比、净营业收入、现金净收益、年化现金净收益、运营资金、标准化净收益、调整后净收益、标准化净收益、稀释后每股净收益、摊薄后每股净收益。这些衡量标准可能与其他公司使用的非GAAP财务衡量标准不同，这些衡量标准的公布并不是孤立地考虑，也不是为了替代根据美国公认会计原则准备和公布的财务信息。对这些非公认会计准则财务指标的解释包括在本新闻稿的报告定义中，我们认为最具可比性的公认会计准则财务指标与这些非公认会计准则财务指标的对账包括在我们网站https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results.的投资者部分。

接触

投资者和媒体查询电话：(888)393-8248

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合并损益表(损益)

(千美元，每股数据除外)

(1)有关租金及相关收入的其他详情，请参阅第7页。

Sabra Healthcare REIT，Inc.

综合损益表--补充资料

(单位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合并资产负债表

(千美元，每股数据除外)

 

 

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合并现金流量表

(单位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc.

运营资金(FFO)、标准化FFO、

调整后的运营资金(AFFO)和归一化AFFO

(千美元，每股数据除外)

(1)支持付款的资金不需要Sabra的出资，而是来自我们与Enlivant的未合并合资企业从TPG收到的收益，用于发行截至2022年6月30日的三个月和六个月的优先权益，以及合资企业截至2021年6月30日的三个月和六个月的每个月的手头现金。

(2)截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月的FFO和AFFO包括与传统关爱资本财产公司投资有关的20万美元。截至2022年6月30日的三个月和六个月的FFO，包括与我们加拿大借款相关的220万美元外币交易损失。此外，FFO和AFFO的其他正常化项目包括扣除回收后的三重净运营费用。

调整后的EBITDA*

调整后的EBITDA按扣除利息、税项、折旧和摊销前收益(“EBITDA”)计算，不包括合并相关成本、公司长期股权奖励计划下的基于股票的薪酬支出和贷款损失准备金的影响。调整后的EBITDA是衡量经营业绩的一项重要的非GAAP补充指标。

年化现金净营业收入(“年化现金NOI”)*

该公司认为，根据公认会计原则定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司认为年化现金NOI是一项重要的补充措施，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。该公司将年化现金NOI定义为年化收入减去运营费用和非现金收入和支出。年化现金NOI不包括包括在净收入中的所有其他财务报表金额。

年化收入

租赁和利息项下的年度合同租金收入，以及公司应收贷款和其他投资产生的其他收入，基于截至本报告期末的投资额和适用条款。年化收入不包括租户回收或额外租金，并经调整以(I)反映于截至各自期间结束时止十二个月内收到的不再按应计制入账的租赁的实际付款，(Ii)根据本公司2017年与Genesis的谅解备忘录从先前的资产出售中扣除Sabra应付的剩余租金，及(Iii)反映自2022年2月1日起Avamere的年度基本租金减至3070万美元。

行为健康

包括为有精神健康状况、化学依赖或物质成瘾的患者提供住院和门诊护理的行为医院，以及为化学依赖和物质成瘾提供治疗服务的成瘾治疗中心，其中可能包括住院护理、门诊护理、医疗戒毒、治疗和咨询。

现金净营业收入(“现金净额”)*

该公司认为，根据公认会计原则定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司认为现金NOI是一项重要的补充措施，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。该公司将现金NOI定义为总收入减去运营费用和非现金收入和支出。现金NOI不包括包括在净收入中的所有其他财务报表金额。

EBITDARM

特定设施的利息、税项、折旧、摊销、租金和管理费前收益(“EBITDARM”)应计入物业运营商/租户(而不是本公司)，在所述期间。该公司使用EBITDARM来确定EBITDARM的覆盖范围。EBITDARM作为一种分析工具有其局限性。EBITDARM不反映设施资本支出或合同承诺的历史现金支出或未来现金需求。此外，EBITDARM不代表物业的净收入或业务现金流量，不应被视为这些指标的替代指标。本公司利用EBITDARM来评估物业的核心业务，方法是取消可能因营运商/租户及营运结构而有所不同的管理费，并作为衡量本公司营运商/租户及有关担保人产生足够流动资金以履行对本公司的相关责任的能力的补充措施。

EBITDARM覆盖范围

表示本报告所述期间的EBITDARM与自有设施(不包括高级住房管理社区)的现金租金的比率。EBITDARM覆盖率是对物业为运营商/租户(不是公司)产生现金流以履行运营商/租户的相关现金租金和对公司的其他义务的能力的补充衡量。然而，除其他因素外，其有用性受到限制EBITDARM有用性的相同因素的限制。EBITDARM覆盖范围只包括稳定的设施，不包括没有数据或没有意义的设施。

运营资金(FFO)和调整后的运营资金(AFFO)*

该公司认为，根据公认会计原则定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司还认为，根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义定义的运营资金，或FFO，以及调整后的运营资金，或AFFO(及相关每股金额)是衡量公司经营业绩的重要非GAAP补充指标。由于用于房地产资产的历史成本会计惯例要求直线折旧(土地除外)，这种会计列报意味着

房地产资产的价值会随着时间的推移而可预见地缩水。然而，由于房地产价值在历史上一直随着市场和其他条件的上升或下降而上升或下降，因此，使用历史成本核算折旧的房地产投资信托基金的经营业绩报告可能信息较少。因此，NAREIT创建了FFO，作为房地产投资信托基金经营业绩的补充衡量标准，根据GAAP的定义，该指标将历史成本折旧和摊销等项目从净收入中剔除。FFO的定义是按照公认会计准则计算的净收益，不包括房地产处置的收益或亏损，不包括与其未合并的合资企业有关的房地产处置的损益，加上与非控股权益有关的净额，加上与未合并的合资企业有关的公司应占的折旧和摊销份额，以及当减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产的价值下降时，合并和未合并实体的房地产减值费用。AFFO定义为FFO，不包括并购成本、基于股票的薪酬支出、非现金租金及相关收入、非现金利息收入、非现金利息支出、债务清偿损失的非现金部分、贷款损失准备金和其他准备金、非现金租赁终止收入和递延所得税以及其他非现金收入和费用项目(包括衍生工具的无效收益/损失, 以及与非控股权益相关的非现金收入和支出金额)以及本公司在与其未合并的合资企业相关的非现金调整中的份额。本公司相信，使用FFO和AFFO(以及相关的每股金额)，再加上所要求的GAAP陈述，将提高投资者对本公司经营业绩的了解，并使房地产投资信托基金之间的经营业绩比较更有意义。本公司认为FFO及AFFO是检讨营运及财务表现比较的有用指标，因为剔除上述适用项目后，FFO及AFFO可协助投资者比较本公司不同期间的经营表现或与其他公司比较。虽然FFO和AFFO是房地产投资信托基金经营业绩的相关和广泛使用的衡量指标，但它们并不代表GAAP定义的运营现金流或净收入，不应被视为评估公司流动性或经营业绩的替代指标。FFO和AFFO也不考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也不声称它们表明可用于满足公司未来现金需求的现金。此外，公司对FFO和AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托报告的FFO和AFFO相比，这些信托没有根据当前的NAREIT定义定义FFO，或者解释了当前的NAREIT定义或定义了与公司不同的AFFO。

补助金收入

赠款收入包括州或联邦政府专门向我们的老年住房管理投资组合中的社区支付的与大流行有关的资金，与原本为向居民提供护理而收到的金额相比是递增的。

净债务*

本公司合并财务报表中报告的循环信贷安排、定期贷款、优先无担保票据和担保债务的本金余额，扣除本公司合并财务报表中报告的现金和现金等价物。

净债务与调整后EBITDA之比*

债务净额对经调整EBITDA的计算方法为债务净额除以年化经调整EBITDA(经调整EBITDA)，经年化调整后的调整使于各自期间内完成的收购及处置生效，犹如该等收购及处置于所述期间开始时已完成。

净营业收入(NOI)*

该公司认为，根据公认会计原则定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司认为NOI是一项重要的补充措施，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。该公司将NOI定义为总收入减去运营费用。NOI不包括包括在净收入中的所有其他财务报表金额。

归一化FFO和归一化AFFO*

标准化FFO和标准化AFFO分别代表FFO和AFFO，对公司认为不能反映其持续经营业绩的某些收入和支出项目进行了调整。本公司认为，标准化FFO和标准化AFFO是评估不包括这些收入和费用项目的公司经营业绩的有用指标，以帮助投资者比较公司不同时期的经营业绩或与其他公司相比。归一化FFO和归一化AFFO不代表运营现金流或净收入，定义如下

在评估公司的流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代指标。正常化FFO和正常化AFFO也不考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也不声称它们表明可用于满足公司未来现金需求的现金。此外，本公司对归一化FFO和归一化AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托报告的归一化FFO和归一化AFFO相比，这些房地产投资信托没有根据当前的NAREIT定义定义FFO，或解释当前NAREIT定义或定义FFO和AFFO或归一化FFO和归一化AFFO与本公司不同。

入住率

占有率是所示期间各设施的平均运营占有率。百分比的计算方法是将实际人口普查除以同期可用床位/单位提供的期间。入住率只包括稳定的设施，不包括没有数据或没有意义的设施。

REVPOR

REVPOR是指在所示期间，高级住房管理社区每个占用单位每月产生的平均收入。其计算方法为不包括补助金收入的居民费用和服务收入除以每月平均占用单位天数。REVPOR仅包括稳定的设施。

老年人住房

老年住房社区包括独立生活社区、辅助生活社区、持续护理退休社区和记忆护理社区。

高级住房-管理型

第三方物业管理人根据物业管理协议经营的高级住房社区。

熟练的组合

技能组合的定义是，熟练护理/过渡期护理机构的联邦医疗保险和非医疗补助管理型护理患者总收入除以所示期间技术护理/过渡期护理机构的总收入。技能组合只包括稳定的设施，不包括没有数据或没有意义的设施。

熟练护理/过渡期护理

熟练护理/过渡期护理设施包括熟练护理、过渡期护理、多执照指定和精神健康设施。

专科医院和其他

包括急性护理、长期急性护理和康复医院，提供住宿服务的设施，可能包括日常生活活动的援助，以及其他不被归类为熟练护理/过渡护理、老年住房或行为健康的设施。

稳定的设施

在收购时，该公司将每个设施归类为稳定或非稳定。此外，公司可在收购后将设施归类为非稳定设施。可能导致设施被归类为非稳定设施的情况包括新建成的开发项目、正在进行重大翻新或增建的设施、重新定位或过渡到新运营商的设施，以及租户商业模式的重大转变。这类设施通常在保持一致使用率的较早时间(熟练护理/过渡护理设施85%，老年住房社区90%)或分类日期后24个月被重新归类为稳定设施。稳定设施不包括(I)待售设施、(Ii)战略出售候选设施、(Iii)过渡至新运营商的设施、(Iv)由本公司租赁过渡至由本公司营运的设施及(V)于本报告所述期间前三个月收购的租赁设施。

*非公认会计准则财务指标

有关本新闻稿中使用的非公认会计准则财务指标的有用性和局限性的对账、定义和重要讨论，请访问https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results.。