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成员2021-01-012021-06-300001476150trno：2019 年计划成员2022-06-300001476150SRT: 最低成员US-GAAP：限制性股票成员2010-02-162022-06-300001476150SRT: 最大成员US-GAAP：限制性股票成员2010-02-162022-06-300001476150US-GAAP：限制性股票成员2022-01-012022-06-300001476150SRT: 最低成员US-GAAP：限制性股票成员2022-01-012022-06-300001476150SRT: 最大成员US-GAAP：限制性股票成员2022-01-012022-06-300001476150US-GAAP：限制性股票成员2022-06-300001476150US-GAAP：限制性股票成员2021-01-012021-06-300001476150US-GAAP：限制性股票成员2021-12-310001476150trno：本财年内会员2022-06-300001476150trno：第一年会员2022-06-300001476150trno：第二年会员2022-06-300001476150trno：第三年会员2022-06-300001476150trno：第四年会员2022-06-300001476150Trno：此后会员2022-06-300001476150TRNO：长期激励计划会员2022-06-30trno: 测量周期0001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员TRNO: PerformanceShareSperiod1Member2022-01-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员TRNO: PerformanceShareSperiod1Member2022-04-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员TRNO: PerformanceShareSperiod1Member2021-04-012021-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员TRNO: PerformanceShareSperiod1Member2021-01-012021-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员Trno：Performance Shares 第 2 期会员2022-01-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员Trno：Performance Shares 第 2 期会员2022-04-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员Trno：Performance Shares 第 2 期会员2021-04-012021-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员Trno：Performance Shares 第 2 期会员2021-01-012021-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员trno：Performance Shares 第 3 期会员2022-01-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员trno：Performance Shares 第 3 期会员2022-04-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员trno：Performance Shares 第 3 期会员2021-04-012021-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员trno：Performance Shares 第 3 期会员2021-01-012021-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员trno：Performance Shares 第 4 期会员2022-01-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员trno：Performance Shares 第 4 期会员2022-04-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员trno：Performance Shares 第 4 期会员2021-04-012021-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员TRNO：经修订的长期激励计划成员trno：Performance Shares 第 4 期会员2021-01-012021-06-300001476150TRNO：经修订的长期激励计划成员2022-01-012022-06-300001476150TRNO：经修订的长期激励计划成员2022-04-012022-06-300001476150TRNO：经修订的长期激励计划成员2021-04-012021-06-300001476150TRNO：经修订的长期激励计划成员2021-01-012021-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员2022-04-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员2022-01-012022-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员2021-04-012021-06-300001476150US-GAAP：绩效股成员2021-01-012021-06-300001476150SRT：工业产权会员US-GAAP：后续活动成员trno：第三方卖家会员TRNO：十个工业地产会员2022-08-020001476150SRT：工业产权会员US-GAAP：后续活动成员trno：第三方卖家会员TRNO：十个工业地产会员2022-08-022022-08-020001476150US-GAAP：后续活动成员TRNO：2022 年 8 月售出三处房产会员US-GAAP：销售成员处置的已停止运营2022-08-020001476150US-GAAP：后续活动成员TRNO：2022 年 8 月售出三处房产会员US-GAAP：销售成员处置的已停止运营2022-08-022022-08-020001476150TRNO：MedleyFL 中的工业产权SRT：工业产权会员US-GAAP：后续活动成员2022-07-050001476150TRNO：MedleyFL 中的工业产权SRT：工业产权会员US-GAAP：后续活动成员2022-07-052022-07-050001476150SRT：工业产权会员US-GAAP：后续活动成员TRNO：霍桑工业地产成员2022-08-020001476150SRT：工业产权会员US-GAAP：后续活动成员TRNO：霍桑工业地产成员2022-08-022022-08-020001476150US-GAAP：后续活动成员2022-08-022022-08-02
目录
美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
_________________________
表单10-Q
_________________________
☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告
在截至的季度期间 2022年6月30日
或者
☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
在从 ________ 到 __________ 的过渡时期
委员会文件编号： 001-34603
_________________________
特雷诺房地产公司
（其章程中规定的注册人的确切姓名）
_________________________
马里兰州27-1262675
（州或其他司法管辖区
公司或组织）		（美国国税局雇主
证件号）
东北 8 街 10500 号, 301 套房贝尔维尤, 哇
98004
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
注册人的电话号码，包括区号:(415) 655-4580
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易品种注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元TRNO纽约证券交易所
_________________________
用勾号指明注册人是否：（1）在过去的12个月中（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去的90天内是否受到此类申报要求的约束。是的☒ 不 ☐
用勾号指明注册人在过去 12 个月（或注册人必须提交此类文件的较短期限）中是否以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。是的☒ 不 ☐
用复选标记表明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☒加速过滤器☐
非加速过滤器☐规模较小的申报公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。☐
用勾号指明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第 12b-2 条）。是的 ☐ 不是☒ 
注册人有 75,546,968截至2022年8月1日已发行普通股，每股面值0.01美元。

特雷诺房地产公司
目录
第一部分财务信息
第 1 项。
Terreno Realty Corporation的财务报表（未经审计）
截至2022年6月30日和2021年12月31日的合并资产负债表
2
截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月的合并运营报表
3
截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月的综合收益合并报表
4
截至2022年6月30日和2021年6月30日止六个月的合并权益表
5
截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月的合并现金流量表
6
合并财务报表简明附注
7
第 2 项。
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
19
第 3 项。
关于市场风险的定量和定性披露
39
第 4 项。
控制和程序
39
第二部分。其他信息
第 1 项。
法律诉讼
40
第 1A 项。
风险因素
40
第 2 项。
未注册的股权证券销售和所得款项的使用
40
第 3 项。
优先证券违约
40
第 4 项。
矿山安全披露
40
第 5 项。
其他信息
40
第 6 项。
展品
41
签名
42

1
目录
第一部分财务信息
第 1 项。特雷诺房地产公司的财务报表
特雷诺房地产公司
合并资产负债表
（以千计-股票和每股数据除外）
2022年6月30日2021年12月31日
 （未经审计） 
资产
投资房地产
土地$1,732,321 $1,556,952 
建筑物和装修1,303,031 1,210,591 
在建工程99,142 65,157 
无形资产121,946 114,126 
房地产投资总额3,256,440 2,946,826 
累计折旧和摊销(296,568)(279,062)
房地产净投资2,959,872 2,667,764 
现金和现金等价物7,237 204,404 
限制性现金3,096 397 
其他资产，净额58,677 51,650 
总资产$3,028,882 $2,924,215 
负债和权益
负债
信贷额度$12,000 $— 
应付定期贷款，净额99,545 99,495 
优先无抵押票据，净额621,514 621,175 
保证金26,559 23,914 
无形负债，净额56,587 51,025 
应付股息25,686 25,618 
应付账款和其他负债57,406 45,025 
负债总额899,297 866,252 
承付款和或有开支（注12）
公平
股东权益
普通股：$0.01面值， 400,000,000授权股份，以及 75,120,374和 75,068,575分别于2022年6月30日和2021年12月31日已发行和流通的股票。
752 752 
额外的实收资本
2,087,682 2,069,604 
递延补偿计划中持有的普通股， 426,594和 275,727分别截至2022年6月30日和2021年12月31日的股票。
(26,982)(15,197)
留存收益68,133 2,804 
股东权益总额2,129,585 2,057,963 
负债和权益总额$3,028,882 $2,924,215 
随附的简明附注是这些合并财务报表不可分割的一部分。
2
目录
特雷诺房地产公司
合并运营报表
（以千计-股票和每股数据除外）
（未经审计）
在截至6月30日的三个月中在截至6月30日的六个月中
 2022202120222021
收入
租金收入和租户费用报销$65,369 $53,295 $129,404 $103,986 
总收入65,369 53,295 129,404 103,986 
成本和支出
物业运营费用15,804 13,171 32,680 26,683 
折旧和摊销15,288 11,968 30,270 23,344 
一般和行政7,333 6,866 14,860 12,448 
收购成本和其他1,027 117 1,055 172 
成本和支出总额39,452 32,122 78,865 62,647 
其他收入（支出）
利息和其他收入115 221 236 457 
利息支出，包括摊销(5,047)(4,016)(10,128)(8,161)
房地产投资销售收益76,048 — 76,048 — 
其他收入总额（支出）71,116 (3,795)66,156 (7,704)
净收入97,033 17,378 116,695 33,635 
对参与证券的分配(382)(53)(467)(104)
普通股股东可获得的净收益$96,651 $17,325 $116,228 $33,531 
普通股每股收益——基本收益和摊薄后收益：
普通股股东可获得的净收益——基本$1.28 $0.25 $1.55 $0.49 
普通股股东可获得的净收益——摊薄$1.28 $0.25 $1.54 $0.48 
基本加权平均已发行普通股75,250,655 69,580,253 75,225,233 69,094,360 
摊薄后的加权平均已发行普通股75,340,872 69,808,430 75,310,343 69,317,407 
随附的简明附注是这些合并财务报表不可分割的一部分。
3
目录
特雷诺房地产公司
综合收益综合报表
（以千计）
（未经审计）

 在截至6月30日的三个月中在截至6月30日的六个月中
 2022202120222021
净收入$97,033 $17,378 $116,695 $33,635 
其他综合收入：
现金流套期保值调整— 77 — 183 
综合收入$97,033 $17,455 $116,695 $33,818 
随附的简明附注是这些合并财务报表不可分割的一部分。
4
目录
特雷诺房地产公司
合并权益表
（以千计-共享数据除外）
（未经审计）

截至2022年6月30日的六个月：
 普通股额外
已付费-
在首都		递延补偿计划中持有的普通股递延补偿计划留存（赤字）
收益 		累积的
其他综合
损失		 
的数量
股份		金额总计
截至2021年12月31日的余额75,068,575 $752 $2,069,604 275,727 $(15,197)$2,804 $— $2,057,963 
净收入— — — — — 19,662 — 19,662 
普通股的发行，扣除发行成本（美元）—
147,285 — — — — — — — 
没收与员工奖励有关的普通股(1,206)— — — — — — — 
收购的与员工奖励相关的普通股(6,348)— (493)— — — — (493)
发行限制性股票41,255 — — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 2,829 — — — — 2,829 
普通股股息 ($)0.34每股）
— — — — — (25,680)— (25,680)
递延补偿计划的存款(147,285)— 11,535 147,285 (11,535)— — — 
截至 2022 年 3 月 31 日的余额75,102,276 $752 $2,083,475 423,012 $(26,732)$(3,214)$— $2,054,281 
净收入— — — — — 97,033 — 97,033 
普通股的发行，扣除发行成本（美元）112
37,833 — 1,947 — — — — 1,947 
没收与员工奖励有关的普通股(28,185)— — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 2,010 — — — — 2,010 
普通股股息 ($)0.34每股）
— — — — — (25,686)— (25,686)
递延补偿计划的存款(3,582)— 250 3,582 (250)— — — 
截至2022年6月30日的余额75,120,374 $752 $2,087,682 426,594 $(26,982)$68,133 $— $2,129,585 















截至2021年6月30日的六个月：
 普通股额外
已付费-
在首都		递延补偿计划中持有的普通股递延补偿计划留存（赤字）
收益		累积的
其他综合
损失		 
的数量
股份		金额总计
截至2020年12月31日的余额68,376,364 $686 $1,589,301 139,224 $(7,546)$5,926 $(183)$1,588,184 
净收入— — — — — 16,257 — 16,257 
普通股的发行，扣除发行成本（美元）731
837,846 7 47,866 — — — — 47,873 
收购的与员工奖励相关的普通股(6,534)— (582)— — — — (582)
发行限制性股票25,654 — — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 1,970 — — — — 1,970 
普通股股息 ($)0.29每股）
— — — — — (20,091)— (20,091)
递延补偿计划的存款(131,322)— 7,321 131,322 (7,321)— — — 
其他综合收入— — — — — — 106 106 
截至 2021 年 3 月 31 日的余额69,102,008 $693 $1,645,876 270,546 $(14,867)$2,092 $(77)$1,633,717 
净收入— — — — — 17,378 — 17,378 
普通股的发行，扣除发行成本（美元）1,228
1,094,656 11 68,382 — — — — 68,393 
没收与员工奖励有关的普通股(85)— — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 2,677 — — — — 2,677 
普通股股息 ($)0.29每股）
— — — — — (20,428)— (20,428)
递延补偿计划的存款(5,181)— 330 5,181 (330)— — — 
其他综合收入— — — — — — 77 77 
截至 2021 年 6 月 30 日的余额70,191,398 $704 $1,717,265 275,727 $(15,197)$(958)$— $1,701,814 

随附的简明附注是这些合并财务报表不可分割的一部分。
5
目录
特雷诺房地产公司
合并现金流量表
（以千计）
（未经审计）
 在截至6月30日的六个月中
 20222021
来自经营活动的现金流
净收入$116,695 $33,635 
为将净收入与经营活动提供的净现金进行对账而进行的调整
直线租金(4,437)(3,591)
租赁无形资产的摊销(6,609)(3,071)
折旧和摊销30,270 23,344 
房地产投资销售收益(76,048)— 
递延融资成本摊销611 747 
基于股票的薪酬4,839 4,647 
资产和负债的变化
其他资产(2,658)(4,811)
应付账款和其他负债564 8,324 
经营活动提供的净现金63,227 59,224 
来自投资活动的现金流
为收购房产支付的现金(276,975)(160,031)
房地产投资销售收益，净额106,835 — 
在建工程的增建工程(18,571)(3,021)
建筑物增建、改善和租赁成本(30,346)(20,362)
用于投资活动的净现金(219,057)(183,414)
来自融资活动的现金流量
普通股的发行2,059 112,613 
发行普通股的发行成本(49)(1,606)
回购与员工奖励相关的普通股(493)(582)
信贷额度借款12,000 25,000 
信贷额度的付款— (25,000)
应付抵押贷款的还款— (11,271)
递延融资费用的支付(857)(131)
支付给普通股股东的股息(51,298)(39,961)
融资活动提供的（用于）净现金(38,638)59,062 
现金和现金等价物及限制性现金的净减少(194,468)(65,128)
期初的现金和现金等价物以及限制性现金204,801 107,836 
期末的现金和现金等价物以及限制性现金$10,333 $42,708 
现金流信息的补充披露
为利息支付的现金，扣除资本化利息$10,520 $7,612 
非现金交易的补充披露
与资本改善相关的应付账款29,039 16,131 
向递延补偿计划非现金发行普通股(11,785)(7,651)
因承认使用权资产而产生的租赁责任— 424 
收购财产$291,873 $167,660 
承担其他资产和负债(14,898)(7,629)
为房地产收购支付的净现金$276,975 $160,031 
随附的简明附注是这些合并财务报表不可分割的一部分。
6
目录
特雷诺房地产公司
合并财务报表简明附注
（未经审计）
注意事项 1。组织
Terreno Realty Corporation（“Terreno”，及其子公司统称 “公司”）收购、拥有和经营工业地产 六美国主要沿海市场：洛杉矶、新泽西州北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。合并财务报表简明附注中披露的所有平方英尺、英亩、占用率和房产数量均未经审计。截至2022年6月30日，该公司拥有 249建筑物总数约为 15.1百万平方英尺， 42改良地块约包括 147.7英亩和 四正在重建的房产，完工后将包括 二大致聚合的属性 0.3百万平方英尺和 二经过改良的地块，聚合量约为 12.1英亩。
该公司是一家内部管理的马里兰州公司，从截至2010年12月31日的应纳税年度开始，根据经修订的1986年《美国国税法》（“该法”）第856至860条，选择作为房地产投资信托基金（“REIT”）纳税。
注意事项 2。重要会计政策
演示基础。随附的未经审计的公司中期合并财务报表是根据美利坚合众国普遍接受的临时财务信息会计原则（“GAAP”）以及S-X条例10-Q和第10-01条的指示编制的。因此，它们不包括GAAP要求的年度财务报表的所有信息和披露。管理层认为，为公平列报而认为必要的所有调整（包括正常的经常性调整）都已包括在内。中期合并财务报表包括公司的所有账户及其子公司，所有公司间余额和交易均已在合并中删除。财务报表应与公司于2022年2月9日向美国证券交易委员会提交的截至2021年12月31日止年度的10-K表年度报告及其附注中包含的财务报表一起阅读。
估算值的使用。按照公认会计原则编制中期合并财务报表要求管理层做出影响财务报表之日报告的资产和负债金额以及或有资产和负债披露的估计和假设。实际结果可能与这些估计值不同。
成本资本化。公司将与重建、翻新和扩大房地产投资直接相关的成本资本化。与此类项目相关的成本在发生时被资本化。如果项目被放弃，这些费用将在重建、翻新或扩建项目放弃期间记作支出。考虑进行资本化的成本包括但不限于建筑成本、利息、房地产税和保险（如果适用）。只有在资产准备就绪用于预定用途所需的活动进行期间，这些费用才资本化。如果为使资产做好预定用途的活动暂停，则资本化期将终止，直至此类活动恢复。保养和维修不延长其使用寿命的财产所产生的费用按发生时记作支出。
利息根据从重建、翻新或扩建开始到资产准备用于预定用途期间的实际资本支出进行资本化，按该期间的加权平均借款利率进行资本化。
投资房地产。房地产投资，包括租户装修、租赁房产改善和租赁成本，按成本减去累计折旧列报，除非情况表明成本无法收回，在这种情况下，将调整财产的账面价值，将其降至估计的公允价值。公司还审查了上述和低于市场租赁、原地租赁和收购租赁发放成本的影响，并相应地记录了无形资产或负债。
减值。每当事件或情况变化表明财产的账面价值可能无法完全收回时，就对用于财务报告目的的账面价值进行逐项资产减值审查。此类事件或情况变化的示例可能包括对待售资产进行分类、更改预定持有期或资产空置时间比预期长得多。持有待售资产或持有待使用的资产的预期用途会严重影响减值的计量方式。如果打算长期持有资产，则可收回性取决于未贴现的未来现金流。如果未贴现的资产账面价值不受支持
7
目录
未来现金流基础，则资产账面价值与预期持有期内预期现金流的成本或现值中的较低者进行衡量。收益减值费用是指资产的账面价值超过预期持有期内预期现金流的成本或现值中较低者。如果打算出售资产，则使用估计的公允价值减去出售成本来确定减值。对未来预期净现金流的估计本质上是不确定的，除其他外，依赖于对当前和未来经济和市场状况以及资本可用性的假设。公司根据其对租金、租赁和持有期以及销售价格的假设来确定估计的公允价值。如果有，则使用当前的市场信息来确定资本化和租金增长率。如果有，当前的比较销售价值也可用于确定公允价值。当市场信息不容易获得时，意见是基于公司对市场状况的理解和公司管理团队的经验。实际业绩可能与公司的估计有很大差异。公允价值估算中使用的贴现率代表与规定的持有期相称的贴现率，并以风险为分层溢价。有 不在截至2022年6月30日或2021年6月30日的三六个月中，计入公司财产账面价值的减值费用。
物业收购。根据2017-01年《会计准则更新》（“ASU”）， 业务合并（主题 805）： 阐明企业的定义， 当收购 (或处置) 的总资产的公允价值几乎全部集中在单一可识别资产或一组类似的可识别资产中, 则综合资产和活动不被视为企业。要成为企业，收购的一系列活动和资产必须包括投入和一个或多个实质性流程，这些流程共同有助于创造产出的能力。公司已确定，根据明确的定义，其收购的房地产通常将视为资产收购。收购房产后，公司估算收购的有形资产（通常包括土地、建筑物和装修设施）以及无形资产和负债（通常包括上述和低于市场租约的租赁以及所有原地租赁的发放价值）的公允价值。公司使用重置成本、估计现金流预测和其他估值技术等三级输入来确定公允价值，并根据现有市场信息应用适当的折扣和资本化率。与收购相关的抵押贷款按其公允价值入账，使用收购当日类似债务的当前市场利率。与资产收购相关的收购相关成本资本化为在相对公允价值基础上承担的单项有形和无形资产及负债，与业务合并相关的收购相关成本在发生时计为费用。
有形资产的公允价值是通过将财产估值当作空置财产来确定的。土地价值来自当前的比较销售价值（如果有），或者管理层根据市场状况和公司管理团队的经验对公允价值的估计。建筑和装修价值的计算方法是重置成本减去折旧，或者管理层使用贴现现金流分析或类似方法对这些资产公允价值的估计。上述和低于市场租约的公允价值基于根据收购租约获得的合同金额（使用反映与收购的租赁相关的风险的折扣率）与公司在等于剩余租赁期限加上任何低于市场固定利率续订期权期限的时期内估算的市场租赁费率之间的差额的现值。上述和低于市场的租赁价值在剩余的初始期限加上任何被视为相应租赁的廉价续订选项的低于市场的固定利率续订期权的期限内摊销为租金收入。摊销上述和低于市场的租赁对租金收入的总净影响为净增长约美元3.5百万和美元1.6截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月，分别为百万美元，约为美元6.6百万和美元3.1在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，分别为百万美元。就地租赁的起始价值基于执行类似租赁的成本，包括佣金和其他相关成本。就地租赁的起始价值还包括房地产税、保险以及按市场价格计算的租金收入损失估计，在将房产从空置到收购之日的占用水平所需的估计时间内。截至2022年6月30日，与这些无形资产和负债相关的其余加权平均租赁期为 6.5年份。 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司的无形资产和负债，包括待售房产（如果有），包括以下内容（千美元）：
 2022年6月30日2021年12月31日
 格罗斯累积的
摊销		网格罗斯累积的
摊销		网
就地租赁$118,352 $(77,524)$40,828 $110,351 $(72,266)$38,085 
高于市场的租约3,594 (3,555)39 3,775 (3,706)69 
低于市场的租赁(90,123)33,536 (56,587)(78,753)27,728 (51,025)
总计$31,823 $(47,543)$(15,720)$35,373 $(48,244)$(12,871)
8
目录
房地产和无形资产的折旧和使用寿命。折旧和摊销是根据相关资产或负债的估计使用寿命以直线法计算的。 下表反映了通常用于计算折旧和摊销的标准折旧寿命。但是，根据此类资产或负债的估计使用寿命，这种折旧寿命可能会有所不同。
描述标准折旧寿命
土地未贬值
建筑40年份
建筑改进
5-40年份
租户改进较短的租赁期或使用寿命
租赁成本租赁期限
就地租赁租赁期限
高于/低于市场价的租约租赁期限
持有待售资产。当房产符合会计准则编纂（“ASC”）360规定的标准时，公司将其视为待售财产， 不动产、厂房和设备（见 “附注5-待售/处置资产”）。待售房产按账面金额或公允价值减去估计销售成本中较低者进行报告，在持有待售时不折旧。
现金和现金等价物。现金和现金等价物包括在大型银行机构持有的现金以及其他初始到期日为三个月或更短的高流动性短期投资。现金等价物通常投资于美国政府证券、政府机构证券或货币市场账户。
限制性现金。限制性现金包括与房地产收购相关的托管现金以及某些抵押贷款义务要求的某些资本改善准备金、租赁、利息和房地产税以及保险支付。
以下汇总了随附的合并现金流量表（千美元）中列报的现金和现金等价物以及限制性现金的对账情况：
在截至6月30日的六个月中
20222021
开始
期初的现金和现金等价物$204,404 $107,180 
限制性现金397 656 
现金和现金等价物以及限制性现金204,801 107,836 
结局
期末的现金和现金等价物7,237 39,955 
限制性现金3,096 2,753 
现金和现金等价物以及限制性现金10,333 42,708 
现金和现金等价物及限制性现金的净减少$(194,468)$(65,128)
收入确认。公司在租赁期内以直线方式记录经营租赁的租金收入，并保留了因租户无法支付所需款项而可能造成的估计损失备抵金。如果租户未能支付超过公司可疑账户、保证金和信用证补贴的合同租赁款项，则公司可能不得不在未来确认额外的可疑账户费用。公司通过酌情定期审查租户的财务状况，持续监测其租户的流动性和信誉度。公司每个时期都会审查其未清的应收账款，包括直线租金，以确定可疑账目，并根据需要提供备抵金。当租户与公司签署了最终终止协议，并且终止费的支付不受向公司支付费用之前必须满足或免除的任何条件的约束，公司还会记录租赁终止费。如果租户在执行最终终止协议后仍留在租赁空间内，则适用的终止将推迟并在该租户的占用期限内予以确认。租户费用报销收入包括租户根据租约应支付的房地产税、保险和其他可收回的财产运营开支的款项和款项，在相关费用发生的同一时期内确认为收入。
9
目录
截至2022年6月30日和2021年12月31日，约为美元42.7百万和美元39.7分别为百万美元的直线租金和应收账款，扣除约为美元的备抵后0.7百万和美元0.5截至2022年6月30日和2021年12月31日，分别为百万美元，作为其他资产的一部分，包含在随附的合并资产负债表中。
递延融资成本。与融资有关的成本在相关贷款期限内使用实际利率法进行资本化并摊销为利息支出。在随附的合并资产负债表中，与公司循环信贷额度相关的递延融资成本被归类为资产，是其他资产的一部分，与债务负债相关的递延融资成本在随附的合并资产负债表中作为债务负债账面金额的直接扣除额列报。与循环信贷额度和债务负债相关的递延融资成本在扣除累计摊销后按成本列报合计大约 $11.2百万和美元10.6截至2022年6月30日和2021年12月31日，分别为百万人。
所得税。根据该守则，公司选择作为房地产投资信托基金纳税，并从截至2010年12月31日的应纳税年度开始以房地产投资信托基金的形式运营。要获得房地产投资信托基金的资格，公司必须满足某些组织和运营要求，包括要求将其年度房地产投资信托基金应纳税收入的至少90％分配给股东（计算时不考虑已支付的股息扣除额或净资本收益，也不一定等于根据公认会计原则计算的净收入）。作为房地产投资信托基金，在向股东分配合格股息的范围内，公司通常无需缴纳联邦所得税。如果它在任何应纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金，则将按正常的企业所得税税率对其应纳税所得额缴纳联邦所得税，除非美国国税局根据某些法定条款给予减免，否则在失去资格的下一年的四个应纳税年度内，它将没有资格获得联邦所得税方面的房地产投资信托基金待遇。此类事件可能会对公司的净收入和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。但是，该公司认为其组织和运营方式符合获得房地产投资信托基金待遇的资格。
ASC 740-10， 所得税 (“ASC 740-10”),为如何在财务报表中确认、衡量、列报和披露不确定的税收状况提供了指导。ASC 740-10要求评估在编制公司纳税申报表过程中采取的税收状况，以确定税收状况是否 “更有可能” 由适用的税务机关维持。被认为不符合可能性大于不符合门槛的职位的税收优惠记作本年度的税收支出。截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司没有任何未确认的税收优惠，也不认为在未来12个月内未确认的税收状况会发生任何重大变化。公司的纳税申报表须接受联邦、州和地方税务司法管辖区的审查，截至2022年6月30日，联邦税务管辖区包括2018年至2021年。
股票薪酬和其他长期激励性薪酬。公司遵循ASC 718的规定， 补偿——股票补偿，考虑其股票薪酬计划，该计划要求在财务报表中确认与股票支付交易相关的薪酬成本，并根据已发行的股权或负债工具的公允价值来衡量成本。公司的2019年股权激励计划（“2019年计划”）规定授予限制性股票奖励、绩效股票奖励、非限制性股票或上述各项的任意组合。股票薪酬在随附的合并运营报表中被确认为一般和管理费用，并按授予之日奖励的公允价值计量。该公司根据历史经验和预期行为估算没收率。费用金额可能会在未来一段时间内根据股票奖励的具体特征进行调整。
此外，公司还根据其经修订和重述的长期激励计划（经修订和重述的长期激励计划，即 “经修订的LTIP”）向其高管授予了长期激励目标奖励（“绩效股票奖励”），该奖励可能在每个预先设定的业绩衡量期结束后以公司普通股的形式支付，通常是 三年。可能赚取的金额各不相同，具体取决于公司普通股的相对总股东回报率与摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数（RMS）和富时纳雷特股票工业指数在预先设定的业绩衡量期内的股东总回报率。根据修订后的LTIP，每位参与者授予的绩效股份奖励将以普通股的数量表示，并以普通股结算。绩效股票奖励的授予日期公允价值将在授予之日使用蒙特卡罗仿真模型确定，并在绩效期内以直线法进行确认。
衍生金融工具的使用。公司按公允价值将所有衍生品记录在随附的合并资产负债表上。衍生品公允价值变化的会计核算取决于衍生品的预期用途、公司是否选择在套期保值关系中指定衍生品并采用套期保值会计，以及套期保值关系是否符合应用套期会计所必需的标准。
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目录
金融工具的公允价值.ASC 820， 公允价值计量和披露 （“ASC 820”）（见 “附注9——公允价值计量”）将公允价值定义为在计量之日市场参与者之间的有序交易中出售资产或为转移负债而支付的价格。ASC 820还为使用公允价值来衡量金融资产和负债提供了指导。ASC 820要求披露公允价值层次结构中公允价值衡量标准所处的水平，包括使用活跃市场中相同资产或负债的报价（1级）、活跃市场中类似工具的报价或非活跃市场中相同或相似工具的报价（2级）以及市场上不容易观察到的重要估值假设（3级）。
细分市场披露。ASC 280， 分部报告，为报告企业应申报部门的财务和描述性信息制定了标准。公司已确定已经 一应报告的细分市场，其活动与房地产投资有关。公司的房地产投资具有地域多元化，首席运营决策者在个人资产层面上评估经营业绩。由于公司的每项资产都具有相似的经济特征，因此这些资产已汇总为 一可报告的细分市场。
注意事项 3。 信用风险的集中度
可能使公司面临严重信用风险集中的金融工具主要由现金和现金等价物组成。公司在联邦保险金融机构的存款可能超过联邦保险限额。但是，公司管理层认为，由于持有这些存款的存款机构的财务状况，公司没有面临重大的信用风险。
截至2022年6月30日，该公司拥有 44建筑物总数约为 2.9百万平方英尺和 13改良地块约包括 68.0位于新泽西州北部/纽约市的英亩，占总百分比约为 24.9其年化基本租金的百分比。此类年化基本租金百分比基于截至2022年6月30日生效的租赁合同基本租金，不包括任何部分或全部租金减免。
其他房地产公司在房地产市场上与该公司竞争。这导致了租户占用空间的竞争。竞争物业的存在可能会对公司租赁空间的能力和可以实现的租金水平产生重大影响。截至2022年6月30日，公司没有租户占公司年化基本租金的10％以上。
注意事项 4。 投资房地产
在截至2022年6月30日的三个月中，该公司收购了 十工业地产，初始投资总额（包括收购成本）约为美元221.6百万，其中 $169.5记录在案的着陆量为百万美元43.7百万美元用于建筑物和改善工程，以及 $8.4百万转为无形资产。此外，公司假设 $12.8百万负债。
在截至2022年6月30日的六个月中，该公司收购了 12工业地产，初始投资总额（包括收购成本）约为美元291.9百万，其中 $199.5记录了百万人登陆，$82.8百万美元用于建筑物和改善工程，以及 $9.6百万转为无形资产。此外，公司假设 $15.0百万负债。
截至2022年6月30日的三个月，该公司的收入和净收入约为美元1.7百万和美元0.7分别为百万美元，截至2022年6月30日的六个月中记录的收入和净收入约为美元1.7百万和美元0.7分别为百万与2022年的收购有关。
在截至2021年6月30日的三个月中，公司收购了 六工业地产，初始投资总额（包括收购成本）约为美元57.8百万，其中 $44.0记录在案的着陆量为百万美元9.8百万美元用于建筑物和改善工程，以及 $4.0百万转为无形资产。此外，公司假设 $2.2百万负债。
在截至2021年6月30日的六个月中，公司收购了 十工业地产，初始投资总额（包括收购成本）约为美元167.7百万，其中 $107.7记录在案的着陆量为百万美元51.6百万美元用于建筑物和改善工程，以及 $8.4百万转为无形资产。此外，公司假设 $7.8百万负债。
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目录
截至2021年6月30日的三个月，该公司的收入和净收入约为美元2.0百万和美元0.7分别为百万美元，截至2021年6月30日的六个月中记录的收入和净收入约为美元2.5百万和美元1.0分别为百万与2021年的收购有关。
上述资产和负债按公允价值入账，使用三级投入。这些房产是使用现有手头现金、房地产销售收益以及普通股发行和循环信贷额度借款从无关的第三方手中收购的。
截至2022年6月30日，该公司已经 四正在重建的房产，完工后将包括 二大致聚合的属性 0.3百万平方英尺和 二经过改良的地块，聚合量约为 12.1英亩，预计总投资约为 $108.3百万，包括重建成本、资本化利息和其他成本。2022年第二季度，该公司完成了其位于佛罗里达州海厄利亚的Countyline 29物业的重建，包括大约 0.2百万平方英尺。总投资约为 $37.7百万。该公司将与重建和扩建活动相关的资本化权益约为$1.6百万和美元0.1在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，分别为百万美元。
注意事项 5。 待售/处置资产
当房产符合ASC 360规定的标准时，公司会考虑将其持有待售， 财产、厂房和设备。持有的待售房产按账面金额或公允价值减去估计的出售成本中较低者列报，待售期间不折旧。截至2022年6月30日，该公司没有任何待售房产。
在截至2022年6月30日的六个月中，该公司出售了 一财产（包括 18建筑物）位于新泽西州北部/纽约市市场，销售价格约为 $110.4百万，收益约为 $76.0百万。
注意事项 6。 债务
下表汇总了截至2022年6月30日和2021年12月31日公司负债的组成部分（千美元）。公司没有担保债务：
2022年6月30日2021年12月31日利润率高于 SOFR
利率 1
合同到期日
无抵押债务：
无抵押债务：
信贷额度$12,000 $— 
1.1% 2
2.3 %8/20/2025
5 年期定期贷款
100,000 100,000 
1.3% 2
2.8 %1/1/2027
$50M 7-Year 不安全 3
50,000 
50,0004
不适用4.2 %9/1/2022
$100M 7-Year 不安全 3
100,000 100,000 不适用3.8 %7/14/2024
$50M 10-Year 不安全 3
50,000 50,000 不适用4.0 %7/7/2026
$50M 12-Year 不安全 3
50,000 50,000 不适用4.7 %10/31/2027
$100M 7-Year 不安全 3
100,000 100,000 不适用2.4 %7/15/2028
$100M 10-Year 不安全 3
100,000 100,000 不适用3.1 %12/3/2029
$125M 9-Year 不安全 3
125,000 125,000 不适用2.4 %8/17/2030
$50M 10-Year 不安全 3
50,000 50,000 不适用2.8 %7/15/2031
无抵押债务总额737,000 725,000 
无抵押债务总额737,000 725,000 
减去：未摊销的溢价/折扣和债务发行成本(3,941)(4,330)
总计$733,059 $720,670 
12
目录
1反映截至2022年6月30日每笔贷款条款下的合同利率。不包括未摊销的债务发行成本和未摊销的公允市场价值溢价（如果有）的影响。
2这些贷款的利率由担保隔夜融资利率（“SOFR”）加上SOFR保证金组成。SOFR 利润率将介于 1.10% 至 1.55% (1.10截至2022年6月30日的循环信贷额度的百分比）和 1.25% 至 1.75% (1.25美元百分比（截至2022年6月30日）100.0百万美元定期贷款，取决于公司未偿合并负债与公司合并资产总值的比率，其中包括 10基点 SOFR 信用调整。
3统称为 “优先无抵押票据”。
42022年8月1日，该公司预付了一美元50.0使用公司循环信贷额度的借款发行了百万笔优先无抵押票据。这些票据引起了人们的兴趣 4.23%，其原始到期日为 2022 年 9 月 1 日。

2022年6月29日，公司签订了第六次修订和重述的优先信贷协议（经修订的 “经修订的贷款”）的第一修正案，该修正案（i）将循环信贷额度的借款能力提高了美元150.0百万到美元400.0百万，(ii) 将手风琴功能减少了 $150.0百万到美元500.0百万，以及（iii）规定根据SOFR而不是伦敦银行同业拆借利率计算利息、定价和费用。修订后的融资机制包括 $400.02025年8月到期的百万美元循环信贷额度和一美元100.0百万美元定期贷款，将于2027年1月到期。截至2022年6月30日和2021年12月31日，有 $12.0百万和美元0, 分别为循环信贷额度未偿还的借款和美元100.0数百万笔定期贷款的未偿借款。
经修订的融资机制的总金额可以增加到美元500.0百万，但须经行政代理人批准并确定愿意提供额外款项的贷款人。经修订的融资机制下的未偿借款仅限于 (i) 美元总额中较小的一个100.0百万定期贷款和 $400.0百万美元循环信贷额度，或 (ii)60.0未抵押财产价值的百分比。经修订的融资机制的利息，包括定期贷款，通常应根据公司选择支付 (i) SOFR加上适用的SOFR保证金，或 (ii) 适用的基本利率，即行政代理人最优惠利率中最大的利率， 0.50比联邦基金有效利率高出百分比，或三十天SOFR加上修订后的融资机制下SOFR利率贷款适用的SOFR保证金+ 1.25%。适用的SOFR保证金范围为 1.10% 至 1.55% (1.10截至2022年6月30日的循环信贷额度的百分比）和 1.25% 至 1.75% (1.25美元百分比（截至2022年6月30日）100.0百万美元定期贷款，取决于公司未偿合并负债与公司合并资产总值的比率，其中包括 10基点 SOFR 信用调整。修订后的融资机制要求每季度支付年度设施费，金额不等 0.15% 至 0.30%，取决于公司未偿合并负债与公司合并总资产价值的比率。
修订后的融资机制和优先无抵押票据由公司以及公司几乎所有拥有未抵押财产的现有和即将成立的子公司担保。修订后的融资机制和优先无抵押票据不由公司的财产或持有此类财产的子公司的权益担保。修订后的融资机制和优先无抵押票据包括公司必须遵守的一系列财务和其他契约。截至2022年6月30日和2021年12月31日，该公司遵守了经修订的融资机制和优先无抵押票据下的契约。
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截至2022年6月30日，公司债务的计划本金支付如下（千美元）：
信用
设施		定期贷款资深
不安全
注意事项		债务总额
2022（6 个月）$—$—$50,000
1
$50,000
2023————
2024——100,000100,000
202512,000——12,000
2026——50,00050,000
此后—100,000425,000525,000
债务总额12,000100,000625,000737,000
递延融资费用，净额—(455)(3,486)(3,941)
债务总额，净额$12,000$99,545$621,514$733,059
加权平均利率2.3 %2.8 %3.2 %3.1 %
12022年8月1日，该公司预付了一美元50.0使用公司循环信贷额度的借款发行了百万笔优先无抵押票据。这些票据引起了人们的兴趣 4.23%，其原始到期日为 2022 年 9 月 1 日。
注意事项 7。 租赁
以下是截至2022年6月30日生效的租户经营租赁的未来最低现金租金时间表。该附表未反映续订或更换现有租约所产生的未来租金收入，也不包括物业运营费用报销（千美元）：
2022（6 个月）$197,769 
2023192,204 
2024172,502 
2025145,417 
2026116,084 
此后240,375 
总计$1,064,351 
注意事项 8。 衍生金融工具
该公司有 不截至2022年6月30日的利率上限。该公司有 一利率上限，用于对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有美元中的一百万100.0百万美元浮动利率定期贷款，该贷款已于2021年5月4日到期。上限的名义价值为 $50.0百万美元，实际上将应付的年利率上限定为 4.0% 加 1.20% 至 1.70%，视杠杆率而定，相对于美元50.02014 年 12 月 1 日（生效日期）至 2021 年 5 月 4 日期间为百万美元。
下表列出了公司衍生金融工具对截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月合并经营报表的影响（千美元）：
在截至6月30日的三个月中在截至6月30日的六个月中
2022202120222021
现金流对冲关系中的利率上限：
衍生品累计其他综合收益（亏损）（“AOCI”）中确认的收益金额（有效部分）$— $— $— $— 
从AOCI重新归类为利息支出的收益金额（有效部分）$— $77 $— $183 
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注意事项 9。 公允价值测量
ASC 820要求披露公允价值衡量标准在公允价值层次结构中所处的水平，包括使用活跃市场中相同资产或负债的报价（1级）、活跃市场中类似工具的报价或不活跃市场相同或相似工具的报价（2级）以及在市场上不容易观察的重大估值假设（3级）。
按公允价值披露的金融工具
截至2022年6月30日和2021年12月31日，现金及现金等价物、应收账款和应付账款的公允价值接近其账面价值，这是因为这些基于第一级投入的投资或负债具有短期性质。公司应付抵押贷款和优先无抵押票据的公允价值是根据公司可用的借款利率（二级投入）计算本金和利息支付的现值来估算的，并假设贷款在到期日之前仍未偿还。公司融资的公允价值接近其账面价值，因为可变利率近似于公司可用的市场借贷利率，即二级投入。
下表列出了截至2022年6月30日和2021年12月31日公司债务的账面价值和估计公允价值（千美元）：
 使用公允价值测量 
公允价值总额报价在
活跃市场
用于相同
资产和
负债
（第 1 级）		意义重大
其他
可观察
输入
（第 2 级）		意义重大
无法观察
输入
（第 3 级）		账面价值
负债
债务在：
2022年6月30日$687,014 $— $687,014 $— $733,059 
2021年12月31日$743,592 $— $743,592 $— $720,670 
注意事项 10。 股东权益
公司的法定股本包括 400,000,000普通股，$0.01每股面值，以及 100,000,000优先股股份，$0.01每股面值。该公司有一项上市股票发行计划（“$300Million ATM Program”）根据该计划，公司可以发行和出售总发行价不超过美元的普通股300.0百万 ($)219.4截至2022年6月30日还剩百万美元），其金额和时间将由公司不时确定。在实施$之前300Million ATM计划，该公司之前有过市场股票发行计划（“之前的3亿美元自动柜员机计划”），该计划截至2021年6月10日已被大量利用，不再活跃。实际销售额低于 $300Million ATM计划（如果有的话）将取决于公司不时确定的各种因素，包括市场状况、公司普通股的交易价格、公司对公司适当资金来源的决定以及公司可用资金的潜在用途等。在截至2022年6月30日的三个月和六个月中，该公司共发行了 27,087加权平均发行价为美元的普通股76.03美元以下的每股300百万自动柜员机计划，净收益约为美元2.0百万美元，并向适用的销售代理支付的总薪酬约为美元29,000。在截至2021年6月30日的三个月和六个月中，该公司共发行了 1,084,294和 1,790,818分别持有普通股，加权平均发行价为美元64.21和 $61.84根据之前的3亿美元自动柜员机计划和美元，分别为每股300百万自动柜员机计划，净收益约为美元68.6百万和美元109.1分别为百万美元，并向适用的销售代理支付的总薪酬约为美元1.0百万和美元1.6分别是百万。
公司有一项股票回购计划，授权公司最多回购 3,000,000在2022年12月31日之前不时发行其已发行普通股的股份。根据该计划进行的购买将在公开市场上进行，也可以在联邦证券法和其他法律要求允许的私下谈判交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由公司自行决定，并将视经济和市场状况、股票价格、适用的法律要求和其他因素而定。该计划可能随时暂停或中止。截至2022年6月30日，该公司尚未根据其股票回购计划回购任何股票。
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在2022年5月3日的年度股东大会上，公司共批准了 10,362根据2019年计划，向其独立董事出售公司普通股的无限制性股份，授予日每股公允价值为美元63.70。授予日普通股的公允价值是根据授予之日公司普通股的收盘价确定的。该公司确认了大约 $0.8截至2022年6月30日的三个月和六个月中，与本次发行相关的薪酬成本为百万美元。
这个公司为特定员工和公司董事会成员制定了不合格的递延薪酬计划（“递延薪酬计划”），他们的某些现金和股权薪酬可以存入该计划。递延补偿计划的资产存放在拉比信托中，在破产或破产时，该信托受公司债权人的索赔。递延补偿计划中持有的股份被归类为股东权益，其分类方式与库存股的分类方式类似。股票公允价值的后续变化不予确认。在这期间 截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月， 3,582和 5,181分别为普通股，在截至2022年6月30日的六个月中 还有 2021 年， 150,867和 136,503普通股分别存入了递延薪酬计划。
截至2022年6月30日，有 1,898,961根据2019年计划获准作为限制性股票补助、非限制性股票奖励或绩效股票奖励发行的普通股，其中 819,008仍有待发行。在2010年2月16日（开始运营）至2022年6月30日期间发行的限制性股票奖励的授予日每股公允价值从美元不等14.20到 $78.33。在截至2022年6月30日的六个月中授予的限制性股票的公允价值约为美元3.9百万美元，限制性股票的归属期通常介于 一和 五年。截至2022年6月30日，该公司的资金约为美元10.7与限制性股票发行相关的未确认薪酬成本总额为百万美元，预计将在剩余的加权平均期内予以确认 2.8年份。公司确认的薪酬成本约为美元0.8和 $0.7截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月，分别为百万美元，约为美元2.2百万和美元1.3截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，分别为百万美元，与限制性股票发行有关。
以下是截至2022年6月30日的六个月中向公司执行官和员工授予的限制性股票总额以及相关的加权平均授予日公允价值股价的摘要：
限制性股票活动：
股份加权平均补助金
日期公允价值
截至2021年12月31日的已发行非既得股份289,186 $55.90 
已授予53,287 72.69 
被没收(29,391)59.41 
既得(20,558)50.64 
截至2022年6月30日的已发行非既得股份292,524 $58.98 
以下是截至2022年6月30日已发行限制性股票非既得股份总额的归属时间表：
非既得股份归属时间表股票数量
2022（6 个月）12,313
202353,868
2024100,004
202575,017
202651,322
此后—
非既得股份总数292,524
长期激励计划：
截至2022年6月30日，有 三绩效份额奖励的开放绩效评估期：2020年1月1日至2022年12月31日、2021年1月1日至2023年12月31日以及2022年1月1日至2024年12月31日。
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下表汇总了与2019年1月1日当天或之后授予的绩效股份奖励有关的某些信息，其中包括在截至2022年6月30日的三个月和六个月内没收某些绩效股份奖励的情况（以千美元计）：
绩效分享期授予之日的公允价值
截至6月30日的三个月的费用
截至6月30日的六个月的费用
2022202120222021
2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日$4,829 $— $403 $— $805 
2020 年 1 月 1 日-2022 年 12 月 31 日4,882 (110)465 354 929 
2021年1月1日-2023年12月31日4,820 133 455 589 911 
2022年1月1日-2024年12月31日5,789 421 — — — 
总计$20,320 $444 $1,323 $1,908 $2,645 
分红：
下表列出了截至2022年6月30日的六个月中每股支付或应付的现金分红：
在已经结束的三个月里安全每股股息
分享		申报日期记录日期付款日期
2022年3月31日普通股$0.34 2022年2月8日2022年3月25日2022年4月8日
2022年6月30日普通股$0.34 2022年5月3日2022年6月30日2022年7月14日
注意 11。 每股净收益（亏损）
根据ASC 260-10-45， 确定在基于股份的支付交易中授予的工具是否为参与证券，包含不可没收的分红权的未归属股份支付奖励属于参与证券，根据两类方法，计入每股收益的计算中。计算每股收益的两类方法根据申报的股息（无论是已支付的还是未付的）和未分配收益的参与权来分配普通股和任何参与证券的每股收益。在两类方法下，普通股每股收益的计算方法是将分配给普通股股东的分配收益和分配给普通股股东的未分配收益总和除以该期间已发行普通股的加权平均数。公司的限制性股票的非既得股份被视为参与证券，因为无论奖励最终归属还是到期，这些基于股份的奖励都包含不可剥夺的分红权。该公司有 不截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月未偿还的反稀释证券或稀释性限制性股票奖励。
根据公司确定在基于股份的支付交易中授予的工具是否为参与证券并核算每股收益的政策，普通股每股净收益（亏损）根据通过申报股息（如果有）分配的收益进行调整，并根据两类方法分配给所有参与证券（已发行普通股加权平均和未归属限制性已发行限制性股票）。根据这种方法，拨款给 295,247和 216,025截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月，已发行限制性股票的加权平均值分别为，以及 299,433和 213,897截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，已发行限制性股票的加权平均值分别为。
假设报告期是衡量期结束，并且影响是摊薄的，则在每个预先设定的业绩衡量期结束后可能以公司普通股的形式支付的绩效份额奖励作为或有可发行股票包括在内，用于计算摊薄后已发行股票的摊薄后加权平均普通股。与绩效股票奖励相关的摊薄后股票为 90,217和 85,110分别在截至2022年6月30日的三个月和六个月中，以及 228,177和 223,047分别为截至2021年6月30日的三个月和六个月。
注意事项 12。 承付款和或有开支
合同承诺。截至2022年8月2日，该公司已经 三与第三方卖家签订的未完成的收购合同 三工业地产，总购买价格约为美元51.3百万。无法保证公司会收购合同规定的房产，因为拟议的收购需要经过尽职调查和各种成交条件。
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截至2022年8月2日，该公司已经 三与第三方卖家签订的不具约束力的收购意向书 三工业地产，预计总购买价格约为美元78.5百万。在正常业务过程中，公司签订不具约束力的意向书，从第三方购买房产，这可能使公司有义务在某些事件发生时支付款项或履行其他义务，包括执行买卖协议和令人满意地完成各种尽职调查事宜。无法保证公司会就这些房产签订购买和销售协议，或者以其他方式完成任何此类潜在购买。
注意 13。 后续事件
2022年7月5日，该公司收购了 一佛罗里达州梅德利的工业地产，总收购价约为美元20.0百万。该物业是使用现有手头现金和公司循环信贷额度中的借款从无关的第三方手中收购的。
2022年8月2日，该公司收购了 一位于加利福尼亚州霍桑的工业地产，总购买价格约为美元6.5百万。该物业是使用公司循环信贷额度的借款从一个无关的第三方手中收购的。
2022年8月1日，该公司预付了一美元50.0使用公司循环信贷额度的借款发行了百万笔优先无抵押票据。这些票据引起了人们的兴趣 4.23%，其原始到期日为 2022 年 9 月 1 日。
2022年8月2日，公司董事会宣布派发金额为美元的现金分红0.40每股普通股将于2022年10月14日支付给截至2022年9月30日营业结束时的登记股东。
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第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析。
本10-Q表季度报告包含1995年《私人证券诉讼改革法》、经修订的1933年《证券法》第27A条（“证券法”）和经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第21E条所指的前瞻性陈述。我们提醒投资者，前瞻性陈述基于管理层的信念以及管理层做出的假设和目前可用的信息。使用时，“预期”、“相信”、“估计”、“期望”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“结果”、“应该”、“将”、“寻求”、“目标”、“看见”、“可能”、“展望”、“潜力”、“未来” 等词语以及不相关的类似表达方式仅针对历史问题旨在识别前瞻性陈述。这些陈述受风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的表现，未来表现可能会受到我们无法控制的已知和未知风险、趋势、不确定性和因素的影响。如果这些风险或不确定性中的一项或多项成为现实，或者基本假设被证明不正确，则实际结果可能与预期、估计或预测的结果存在重大差异。除非法律要求，否则我们明确表示不承担任何更新我们的前瞻性陈述的责任，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。因此，投资者在依靠过去的前瞻性陈述来预测未来的业绩或趋势时应谨慎行事，这些陈述基于发表时的业绩和趋势。
可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的结果存在重大差异的一些风险和不确定性包括：
•我们于2022年2月9日向美国证券交易委员会提交的截至2021年12月31日止年度的10-K表年度报告中 “风险因素” 和 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 标题下包含的因素，该报告于2022年5月4日向美国证券交易委员会提交，在本季度报告中 10-Q 表格，以及我们的其他公开文件中；
•我们以对我们有利的条件识别和收购工业产权的能力；
•资本市场的总体波动和普通股的市场价格；
•不利的经济或房地产状况或工业房地产行业和/或我们收购房产的市场的发展；
•我们对关键人员的依赖以及对第三方物业经理的依赖；
•我们无法遵守适用于公司，尤其是上市公司的法律、规则和法规；
•我们有效管理增长的能力；
•租户破产以及租户违约或不续租约；
•租金率下降或空缺率上升；
•提高利率和运营成本；
•房地产估值和减值费用下降；
•我们的预期杠杆率、我们未能获得必要的外部融资以及现有和未来的还本付息义务；
•我们向股东进行分配的能力；
•我们未能成功对冲利率上涨；
•我们未能成功运营收购的财产；
•与我们的房地产重建、翻新和扩建战略和活动相关的风险（包括通货膨胀率上升、供应链中断和施工延迟）；
•新型冠状病毒（“COVID-19”）的持续影响，或未来任何疫情、疫情或任何其他高度传染性疾病的爆发，对美国、地区和全球经济以及我们和租户的业务、财务状况和经营业绩的影响；
•我们未能符合或维持我们作为房地产投资信托基金（“REIT”）的地位，以及税法可能发生的不利变化；
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•与我们的财产相关的或未来诉讼导致的未投保或保险不足的损失和成本；
•与自然灾害有关的环境不确定性和风险;
•金融市场的波动；以及
•房地产和分区法的变化以及不动产税率的提高。
概述
Terreno Realty Corporation（“Terreno”，及其子公司，“我们”，“我们的”，“我们的公司” 或 “公司”）在美国六个主要沿海市场收购、拥有和经营工业地产：洛杉矶、新泽西州北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资多种类型的工业地产，包括仓库 /分配（截至2022年6月30日，约占我们年化基本租金总额的77.7％）、flex（包括轻工业和研发，或研发）（大约 4.5%), 转运 (约 6.2%) 和改良土地 (约 11.6%).我们的目标是位于填充地点的功能性物业，这些物业可能由多个租户共享，并且可以满足我们运营的各个子市场的客户需求。填充位置是指周围环绕着高度集中的已开发土地和现有建筑物的地理位置。截至2022年6月30日，我们共拥有249座建筑物，总面积约为1,510万平方英尺，42块改良地块，占地约147.7英亩，还有四处正在重建的房产，竣工后将包括两处总面积约30万平方英尺的房产和两块总面积约为12.1英亩的改善地块。截至2022年6月30日，我们的建筑物和改良地块分别向576名客户租赁了约97.9％和97.0％，其中最大的约占我们年化基本租金总额的4.5％。有关这些类型的工业房地产的一般描述，请参阅我们截至2021年12月31日止年度的10-K表年度报告中的 “项目1——我们的投资策略——工业设施总体特征”。
我们是一家内部管理的马里兰州公司，从截至2010年12月31日的应纳税年度开始，根据经修订的1986年《美国国税法》或该法第856至860条，被选为房地产投资信托基金纳税。
下表按类型汇总了截至2022年6月30日我们在房地产方面的投资：
类型建筑物或改良地块的数量
年化基本租金（千美元） 1
占总数的百分比
仓库/配送218$157,589 77.7 %
屈伸139,121 4.5 %
转运1812,525 6.2 %
改良的土地4223,667 11.6 %
总计291$202,902 100.0 %
1年化基本租金按截至2022年6月30日每份租约的合同月基本租金（不包括任何部分或全部租金减免）乘以12计算。
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下表按市场汇总了截至2022年6月30日我们在房地产方面的投资：
洛杉矶新泽西州北部/纽约市旧金山湾区西雅图迈阿密华盛顿特区总计/加权平均值
投资房地产
建筑物数量53 44 52 45 33 22 249 
可出租平方英尺2,753,852 2,868,885 2,438,401 2,814,762 2,464,338 1,761,704 15,101,942 
占总数的百分比18.2 %19.0 %16.1 %18.6 %16.4 %11.7 %100.0 %
截至2022年6月30日的入住率百分比
99.3 %96.1 %99.9 %97.5 %99.6 %94.1 %97.9 %
年化基本租金（千美元） 1
$30,158 $40,670 $34,506 $32,199 $21,920 $19,783 $179,236 
占总数的百分比16.8 %22.7 %19.3 %18.0 %12.2 %11.0 %100.0 %
年化基本租金 1每占用平方英尺
$11.03 $14.74 $14.16 $11.74 $8.93 $11.94 $11.79 
加权平均剩余租期（年）2
5.9 4.7 3.2 4.2 5.1 3.0 4.4 
投资改良土地
地块数量11 13 3 10 2 3 42 
英亩22.9 68.0 7.1 25.8 3.2 20.7 147.7 
占总数的百分比15.5 %46.1 %4.8 %17.5 %2.1 %14.0 %100.0 %
截至2022年6月30日的入住率百分比
90.7 %100.0 %100.0 %91.3 %100.0 %100.0 %97.0 %
年化基本租金（千美元）1
$6,150 $9,785 $1,452 $4,124 $422 $1,733 $23,666 
占总数的百分比26.0 %41.3 %6.1 %17.4 %1.8 %7.4 %100.0 %
年化基本租金 1 每占用平方英尺
$6.82 $3.45 $4.72 $4.18 $3.07 $1.98 $3.90 
加权平均剩余租期（年）2
4.5 6.1 3.6 3.3 2.2 5.5 4.7 
房地产和改良土地的总投资
年化基本租金（千美元） 1
$36,308 $50,455 $35,958 $36,323 $22,342 $21,516 $202,902 
占年化基本租金总额的百分比 1
17.9 %24.9 %17.7 %17.9 %11.1 %10.5 %100.0 %
账面总价值（以千计） 3
$586,895 $764,302 $554,107 $605,016 $427,330 $318,790 $3,256,440 
占账面总值的百分比18.0 %23.5 %17.0 %18.6 %13.1 %9.8 %100.0 %
1年化基本租金按截至2022年6月30日每份租约的合同月基本租金（不包括任何部分或全部租金减免）乘以12计算。
2加权平均剩余租赁期限的计算方法是将截至2022年6月30日每份租赁的剩余租赁期限相加，再加上相应的平方英尺进行加权。
3包括四处正在重建的房产，完工后将包括两处总面积约为30万平方英尺的房产和两块总面积约为12.1英亩的改善地块。
截至2022年6月30日，我们拥有四处正在重建的房产，完工后将包括两处总面积约30万平方英尺的房产和两块总面积约为12.1英亩的改善地块，预计总投资约为1.083亿美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本。
21
目录
下表汇总了我们在截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月中产生的资本支出（千美元）：
在截至6月30日的三个月中在截至6月30日的六个月中
2022202120222021
建筑物改进$11,356 $9,940 $20,872 $11,694 
租户改进6,577 2,499 11,124 3,420 
租赁佣金5,245 4,985 9,936 7,727 
重建、翻新和扩建7,232 5,311 19,183 5,883 
资本支出总额 1
$30,410 $22,735 $61,115 $28,724 
1包括截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月分别约1,920万美元和1,380万美元，以及截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中分别约4,270万美元和1,500万美元，分别与租赁收购的空置空间、在建的重建施工以及截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月中分别有29处和14处房产的翻新和扩建项目（稳定资本）以及34处和14处房产有关分别截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月。还包括截至2022年6月30日的三个月和六个月中分别约340万美元和360万美元，这与作为我们ESG计划一部分的屋顶太阳能装置之前更换屋顶有关。
我们的工业地产通常以 “三重净额为基础” 进行租赁，即租户按比例支付房地产税、保险和运营成本，或者按照 “修改后的总额基础” 进行租赁，即租户支付超过一定门槛水平的费用。此外，我们的租赁空间中约有93.6％包括固定租金上涨或基于消费者物价指数的租金上涨。租赁期限通常从三年到十年不等。我们通过审查未偿还的应收账款余额来持续监控租户的流动性和信誉，并根据相应租赁协议的规定，酌情定期审查租户的财务状况。根据需要，我们会与租户管理层就其业务进行讨论，并对租户的运营进行实地考察。
22
目录
截至2022年6月30日，按年化基本租金计算，我们的前20名客户如下：
顾客租赁可出租
平方英尺		占总数的百分比
可出租
平方英尺
按年计算
基本租金
（以千计）1
占总数的百分比
按年计算
基本租金
1
亚马逊 2
6471,8803.1 %$9,069 4.5 %
2
联邦快递公司 3
6246,7791.6 %4,880 2.4 %
3
丹纳赫
3171,7071.1 %3,960 2.0 %
4
美国政府
8300,7322.0 %3,794 1.9 %
5
哥伦比亚特区
7234,0711.5 %3,343 1.6 %
6
奥尼尔物流
2237,6921.6 %2,069 1.0 %
7
Port Kearny Security, Inc. 4
1—— %2,040 1.0 %
8
直接购买家居装修
2230,8911.5 %2,011 1.0 %
9
B&B Granite 区块销售有限责任公司 5
1—— %1,944 1.0 %
10
Costco-Innovel 解决方案有限责任公司
1219,9101.5 %1,870 0.9 %
11
韩进国际美国公司和韩进运输株式会社
1114,0610.8 %1,848 0.9 %
12
世博物流
2180,7171.2 %1,843 0.9 %
13
团队联盟物流公司 DBA A&V 运输 6
2—— %1,777 0.9 %
14
L3 哈里斯科技公司
1147,8981.0 %1,751 0.8 %
15
Divergent Technolog 7
272,8080.6 %1,613 0.8 %
16
酒吧物流
1203,2631.3 %1,593 0.8 %
17
黄玉照明公司
1190,0001.2 %1,552 0.8 %
18
YRC
261,2520.4 %1,540 0.8 %
19
PODS 企业。有限责任公司
1201,9771.3 %1,515 0.7 %
20
Envogue 国际
1192,0001.3 %1,454 0.7 %
总计513,477,63823.0 %$51,466 25.4 %
1年化基本租金按截至2022年6月30日每份租约的合同月基本租金（不包括任何部分或全部租金减免）乘以12计算。
2包括两块经过改良的土地，占地约 6.2 英亩。
3包括两块经过改良的土地，占地约 7.7 英亩。
4包括一块占地约16.9英亩的改良土地。
5包括一块占地约7.2英亩的改良土地。
6包括两块经过改良的土地，占地约4.4英亩。
7包括一块占地约1.4英亩的改良土地。
下表汇总了截至2022年6月30日的租赁的预期租约到期日，但不影响在预定到期日当天或之前行使未行使的续订期权或终止权（如果有）：
年可出租平方英尺占总可租金的百分比
平方英尺
年化基本租金
（以千计）2, 3
占年化总额的百分比
基本租金
2022（6 个月） 1
988,6336.5 %$8,027 3.4 %
20231,955,04012.9 %26,103 11.1 %
20241,854,67912.3 %25,150 10.8 %
20251,805,51412.0 %35,947 15.3 %
20262,447,74816.2 %38,749 16.5 %
此后5,733,47038.0 %100,337 42.9 %
总计14,785,08497.9 %$234,313 100.0 %
1包括2022年6月30日当天或之后到期的租约，以及总面积约为30,348平方英尺的逐月租约。
23
目录
2年化基本租金按租约到期时的合同月基本租金计算, 不包括任何部分或全部租金减免额, 如同 2022 年 6 月 30 日，乘以 12。
3包括与42块改良地块相关的年化基本租金，总面积约为147.7英亩。
我们能否以等于或高于当前租金的租金价格重新租赁或续订即将到期的空间，这将影响我们的运营业绩。截至2022年6月30日，约占我们投资组合年化基本租金总额3.4％的租赁计划于截至2022年12月31日的年度到期。我们目前预计，平均而言，我们在2022年到期的新租约（重新租赁）或续订租约上可能实现的租金将高于目前为同一空间支付的租金。在截至2022年6月30日的三个月中，新的和续订的租约总面积约为50万平方英尺和7.2英亩的改良用地的现金租金变化比该空间之前的租金高出约55.4％，在截至2022年6月30日的六个月中，新的和续订的租约总面积约为120万平方英尺和11.3英亩的现金租金变化比之前的租金高出约42.8％ 同样的空间。截至2022年6月30日的三个月和六个月中，我们的运营投资组合租户留存率分别为27.5％和38.6％。在截至2022年6月30日的三个月和六个月中，我们对改善后的土地组合的租户保留率分别为100.0％和87.4％。我们将租户留存率定义为现有租户在报告期内租用的所有租赁的平方英尺或面积，除以报告期内所有即将到期的租约的平方英尺或面积。在租约到期之前违约或收购的租户以及不到一年的短期租赁不包括在计算中。
我们过去的表现可能并不代表未来的业绩，我们也无法向您保证租约会续期，也无法向您保证我们的房产将以等于或高于当前平均租金的租金率进行重新出租。此外，特定市场的再租赁/续订租金可能与我们整个投资组合的租金率不一致，市场中特定房产的再租赁/续订租金可能与我们在特定市场中的投资组合的租金不一致，每种情况都是由多种因素造成的，包括当地房地产状况、当地对工业空间的供需、物业状况、租赁激励措施的影响，包括免费租赁租金和租户的改善，以及无论是房产，还是物业内的空间，已重新开发。
最近的事态发展
收购活动
在截至2022年6月30日的三个月中，我们收购了十处工业地产，总收购价格约为2.033亿美元。这些房产是使用现有手头现金、处置净收益、普通股发行净收益和债务从不相关的第三方手中收购的。下表列出了我们在截至2022年6月30日的三个月中收购的工业地产：
物业名称地点收购日期的数量
建筑物		正方形
英尺
购买价格
（以千计）1
稳定了
上限率2
英亩数 3
NE 91华盛顿州雷德蒙德2022年4月8日2 32,000 $9,780 4.1 %—
87 Doremus新泽西州纽瓦克2022年4月18日— — 17,300 5.3 %9.7
托马斯路 3660 号加利福尼亚州圣克拉拉2022年5月4日1 135,000 54,600 2.5 %—
多雷姆斯大道 127 号新泽西州纽瓦克2022年5月19日— — 11,900 6.9 %2.4
3660 Fee Ana加利福尼亚州阿纳海姆2022年5月24日— — 15,000 4.7 %2.1
欣德里大道 332 号加利福尼亚州英格尔伍德2022年5月25日1 19,000 9,280 2.4 %—
8320-8400 伊希斯大道加利福尼亚州洛杉矶2022年5月25日1 40,000 17,902 3.2 %—
Teagarden加利福尼亚州圣莱安德罗2022年6月1日5 104,000 34,600 3.5 %—
罗阿诺克大道 293 号新泽西州纽瓦克2022年6月7日— — 13,000 5.4 %1.8
柳树路 8660 号华盛顿州雷德蒙德2022年6月17日— — 19,900 4.3 %3.5
总计/加权平均值10 330,000 $203,262 3.8 %19.5
1不包括无形负债和抵押贷款保费（如果有）。初始投资总额约为2.216亿美元，其中包括840万美元的资本化交易成本和收购成本以及990万美元的假设无形负债。
2稳定资本化率（此处称为稳定上限利率）在收购时计算为稳定到市场占用率的房产的年化现金基础净营业收入（通常为95％）除以
24
目录
该物业的总购置成本。该物业的总收购成本基础包括初始购买价格、将假设债务标记为市场的影响、买方的尽职调查和交易成本、估计的短期资本支出和实现稳定所需的租赁成本。我们将该物业的现金基础净营业收入定义为净营业收入，不包括直线租金和租赁无形资产的摊销。这些稳定的上限利率受风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，未来业绩可能会受到已知和未知的风险、趋势、不确定性以及我们无法控制的因素的影响，包括与我们实现与稳定上限利率相关的估计预测相关的风险，以及截至2021年12月31日止年度的10-K表年度报告和其他公开文件中包含的风险因素。
3表示改良地块的面积。
重建活动
截至2022年6月30日，我们有四处房产正在重建，完工后将包括两处总面积约30万平方英尺的房产和两块总面积约为12.1英亩的改善地块，预计总投资约为1.083亿美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本，如下所示：
物业名称
预期总数
投资（在
成千上万）1
迄今为止的支出金额（千美元）估计的
金额
剩下至
支出（以千计）
估计的
稳定上限
费率2
开发后预计平方英尺估计的
完成
季度
% 预租于 2022 年 6 月 30 日
第 73 街
$20,616 $18,313 $2,303 6.5 %128,844Q3 202266.1 %
Countyline #30
37,867 37,102 765 3.8 %205,107Q3 2022100.0 %
Berryessa 3
24,563 24,182 381 5.1 %不适用Q1 2023— %
帕特森·普兰克三世 4
25,303 19,545 5,758 4.4 %不适用Q2 2023— %
总计/加权平均值$108,349 $99,142 $9,207 4.7 %333,95186.9 %
1这些物业的预期投资总额包括初始购买价格、买方的尽职调查和交易成本、预计的短期重建支出、资本化利息和实现稳定所需的租赁成本。
2估计的稳定上限率是根据市场占用率稳定的房产的估计年化现金制净营业收入（通常为95％）除以该物业的总收购成本计算得出的。我们将该物业的现金基础净营业收入定义为净营业收入，不包括直线租金和租赁无形资产的摊销。这些稳定的上限利率受风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，未来业绩可能会受到已知和未知的风险、趋势、不确定性以及我们无法控制的因素的影响，包括与我们实现与稳定上限利率相关的估计预测相关的风险，以及截至2021年12月31日止年度的10-K表年度报告和其他公开文件中包含的风险因素。
3改善了约7.2英亩的土地。
4改善了大约 4.9 英亩的土地。
在2022年第二季度，我们完成了位于佛罗里达州海厄利亚的Countyline 29物业的重建，占地约20万平方英尺。该物业的稳定上限率估计为3.8％，总投资约为3,770万美元。

处置活动
在截至2022年6月30日的六个月中，我们以约1.104亿美元的销售价格出售了位于新泽西州北部/纽约市市场的一处房产（由18栋建筑组成），收益约为7,600万美元。
以下汇总了截至2022年6月30日的三个月和六个月中出售的房产的简明经营业绩（以千美元计）：
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目录
 在截至6月30日的三个月中在截至6月30日的六个月中
 2022202120222021
租金收入$458 $1,005 $1,554 $1,985 
租户费用报销122 422 647 1,001 
物业运营费用(186)(478)(745)(1,152)
折旧和摊销— (273)(243)(554)
运营收入$394 $676 $1,213 $1,280 
信贷额度
2022年6月29日，我们签订了第六次修订和重述的优先信贷协议（经修订的 “经修订的贷款”）的第一修正案，该修正案（i）将循环信贷额度的借款能力增加了1.5亿美元至4亿美元，（ii）将手风琴功能减少了1.5亿美元至5亿美元，（iii）规定了利息、定价和费用的计算基于SOFR而不是伦敦银行同业拆借利率。
高级无抵押票据
2022年8月1日，我们使用循环信贷额度的借款预付了5,000万美元的优先无抵押票据。这些票据的利息为4.23％，原始到期日为2022年9月1日。
自动柜员机计划
我们有一个市场股票发行计划（“3亿美元自动柜员机计划”），根据该计划，我们可以发行和出售总发行价格不超过3亿美元（截至2022年6月30日还剩2.194亿美元）的普通股，其金额和时间由我们不时决定。在实施3亿美元的自动柜员机计划之前，我们之前有一项市场股票计划，该计划截至2021年6月10日已得到充分利用，现已停止运作。我们打算将根据3亿美元自动柜员机计划发行股票的净收益（如果有的话）用于一般公司用途，其中可能包括未来的收购、重建和偿还债务，包括我们的循环信贷额度下的借款。在截至2022年6月30日的三个月和六个月中，根据3亿美元的自动柜员机计划，我们共发行了27,087股普通股，加权平均发行价为每股76.03美元，净收益约为200万美元，向适用的销售代理支付的总薪酬约为29,000美元。
股票回购计划
我们有股票回购计划，授权我们在2022年12月31日之前不时回购多达300万股已发行普通股。根据该计划进行的购买（如果有）将在联邦证券法和其他法律要求允许的公开市场或私下谈判交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们自行决定，并将视经济和市场状况、股票价格、适用的法律要求和其他因素而定。该计划可能随时暂停或中止。截至2022年6月30日，我们尚未根据股票回购计划回购任何普通股。
分红和分派活动
2022年8月2日，我们的董事会宣布派发现金股息，金额为每股普通股0.40美元，将于2022年10月14日支付给截至2022年9月30日营业结束时的登记股东。
合同承诺
截至2022年8月2日，我们与第三方卖方签订了未完成的收购三处工业地产的合同，总收购价为5,130万美元，如本10-Q表季度报告中 “重大现金承诺” 标题下所述。我们无法保证我们会根据合同收购房产，因为拟议的收购需要完成令人满意的尽职调查和各种成交条件。
通胀
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目录
最近，美国经济经历了通货膨胀率的上升，影响了消费者和各种各样的行业和行业。通货膨胀增加了建筑成本，包括租户改善和基本建设项目以及运营成本。我们的大多数租赁都要求租户支付其应得的运营费用，包括公共区域维护、房地产税和保险，从而减少了我们因通货膨胀而导致的成本和运营费用增加所面临的风险。此外，占我们总可出租平方英尺约59.9％的租约将在五年内到期，这使我们能够寻求以当时的市场价格用新的租约取代现有租约。
财务状况和经营业绩
我们的所有收入基本上来自根据我们每处房产的现有租约从租户那里获得的租金。这些收入包括固定基础租金以及我们已产生并转嫁给个人租户的某些物业运营费用的回收。Approxi妈妈我们租赁空间的93.6％包括固定租金上涨或基于消费者物价指数的租金上涨。租赁期限通常从三年到十年不等。
我们的主要现金支出包括房地产运营费用，其中包括：房地产税、维修和保养、管理费用、保险、公用事业、一般和管理费用，包括薪酬成本、办公费用、专业费用和其他管理费用、收购成本，包括支付给经纪人和顾问的第三方成本，以及利息支出，主要是循环信贷额度、定期贷款和优先无抵押票据。
由于在此期间不同时期房地产收购的影响，我们的合并经营业绩通常无法比较。截至收购之日，任何收购财产的经营业绩均包含在我们的财务报表中。
下文对截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月业绩的分析包括归因于同一门店物业的变化。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月的比较中，相同的门店池包括截至2022年6月30日和2021年1月1日以来拥有和运营的所有房产，不包括截至2022年6月30日之前处置、持有给第三方或正在重建的房产。截至2022年6月30日，同一个商店池由200栋建筑组成，总面积约为1,240万平方英尺，约占我们拥有的总平方英尺的81.8％，以及24块经过改良的土地，占地约91.5英亩。截至2022年6月30日，我们在2021年和2022年收购、重新开发或出售，或者截至2022年6月30日持有待售或正在重建的非同店物业包括49座总面积约270万平方英尺的建筑物、18块占地约56.2英亩的改良地块和四处正在重建的房产，这些房产建成后将包括两处总面积约30万平方英尺的房产和两块经过改善的土地占地约 12.1 英亩。截至2022年6月30日和2021年6月30日，我们的合并同店池占用率分别约为98.0％和97.9％。
我们未来的财务状况和经营业绩，包括租金收入、直线租金和租赁无形资产摊销，可能会受到收购更多房产的影响，支出可能与历史业绩存在重大差异。

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目录
截至2022年6月30日的三个月与截至2021年6月30日的三个月的比较：
 在截至6月30日的三个月中  
 20222021$ Change% 变化
 （千美元） 
租金收入 1
同一家店$41,443 $38,876 $2,567 6.6 %
不同商店的操作属性 2
11,018 3,559 7,459 209.6 %
租金收入总额52,461 42,435 10,026 23.6 %
租户费用报销 1
同一家店10,936 9,915 1,021 10.3 %
不同商店的操作属性 2
1,972 945 1,027 108.7 %
租户费用报销总额12,908 10,860 2,048 18.9 %
总收入65,369 53,295 12,074 22.7 %
物业运营费用
同一家店12,719 11,751 968 8.2 %
不同商店的操作属性 2
3,085 1,420 1,665 117.3 %
物业运营费用总额15,804 13,171 2,633 20.0 %
净营业收入 3
同一家店39,660 37,040 2,620 7.1 %
不同商店的操作属性 2
9,905 3,084 6,821 221.2 %
净营业收入总额$49,565 $40,124 $9,441 23.5 %
其他成本和支出
折旧和摊销15,288 11,968 3,320 27.7 %
一般和行政7,333 6,866 467 6.8 %
收购成本和其他1,027 117 910 777.8 %
其他费用和支出总额23,648 18,951 4,697 24.8 %
其他收入（支出）
利息和其他收入115 221 (106)(48.0)%
利息支出，包括摊销(5,047)(4,016)(1,031)25.7 %
房地产投资销售收益76,048 — 76,048 不适用
其他收入总额（支出）71,116 (3,795)74,911 不适用
净收入$97,033 $17,378 $79,655 458.4 %
1会计准则更新（“ASU”）第2018-11号，租赁（主题842），允许我们选择不将租赁和非租赁租金收入分开。在我们随附的合并运营报表中，根据租户租赁获得的所有租金收入均列为一行，即 “租金收入和租户费用报销”。我们认为，上述租金收入和租户费用报销的列报不是，也无意按照美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）列报，上文提供了与总收入的对账情况。我们认为，管理层、投资者和其他利益相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用本准则的更多信息，请参阅合并财务报表简明附注中的 “附注2——重要会计政策”。
2包括截至2022年6月30日2022年和2021年的收购和处置、18块经过改善的土地和4处正在重建的房产。
3包括直线租金和租赁无形资产的摊销。有关净营业收入和同店净营业收入与净收入的定义和对账，请参阅本10-Q表季度报告中的 “非公认会计准则财务指标”，并讨论了为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。

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收入。截至2022年6月30日的三个月，总收入与去年同期相比增长了约1,210万美元，这主要是由于新租和续租的收入增加、2022年和2021年期间的房地产收购以及入住率的提高。在截至2022年6月30日的三个月中，新的和续订的租约的现金租金总额约为50万平方英尺，与之前同一个空间的租金相比，增长了约55.4％。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月中，与向某些租户提供的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为140万美元和110万美元。
物业运营费用。在截至2022年6月30日的三个月中，房地产运营费用总额与去年同期相比增加了约260万美元。房地产运营总支出的增加主要是由于2022年和2021年房地产收购增加了约170万美元，以及保险费、与年费率上涨相关的房地产税以及我们某些物业产生的公用事业费用的增加。
折旧和摊销。在截至2022年6月30日的三个月中，折旧和摊销与去年同期相比增加了约330万美元，这主要是由于2022年和2021年期间的房地产收购。
一般和管理费用。一般和管理费用增加了约50万美元，这主要是由于限制性股票摊销和其他薪酬支出增加，这是由于截至2022年6月30日的三个月的员工人数和工资与去年同期相比有所增加。
收购成本和其他。 在截至2022年6月30日的三个月中，收购成本和其他成本与去年同期相比增加了约90万美元，这主要是由于我们在Avenue A的物业进行了约100万美元的环境修复。
利息和其他收入。截至2022年6月30日的三个月，利息和其他收入与去年同期持平。
利息支出，包括摊销。截至2022年6月30日的三个月，利息支出与去年同期相比增加了约100万美元，这主要是由于2021年7月15日发行了约1.5亿美元的优先无抵押票据，2021年10月28日发行了1.25亿美元的优先无抵押票据。
房地产投资的销售收益。截至2022年6月30日的三个月，房地产投资的销售收益与去年同期相比增加了约7,600万美元。在截至2022年6月30日的三个月中，我们出售了一处房产，在截至2021年6月30日的三个月中，我们没有出售任何房产。


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截至2022年6月30日的六个月与截至2021年6月30日的六个月的比较：
 在截至6月30日的六个月中  
 20222021$ Change% 变化
 （千美元） 
租金收入 1
同一家店$82,297 $76,558 $5,739 7.5 %
不同商店的操作属性 2
20,505 5,686 14,819 260.6 %
租金收入总额102,802 82,244 20,558 25.0 %
租户费用报销 1
同一家店22,385 19,948 2,437 12.2 %
不同商店的操作属性 2
4,217 1,794 2,423 135.1 %
租户费用报销总额26,602 21,742 4,860 22.4 %
总收入129,404 103,986 25,418 24.4 %
物业运营费用
同一家店26,375 24,005 2,370 9.9 %
不同商店的操作属性 2
6,305 2,678 3,627 135.4 %
物业运营费用总额32,680 26,683 5,997 22.5 %
净营业收入 3
同一家店78,307 72,501 5,806 8.0 %
不同商店的操作属性 2
18,417 4,802 13,615 283.5 %
净营业收入总额$96,724 $77,303 $19,421 25.1 %
其他成本和支出
折旧和摊销30,270 23,344 6,926 29.7 %
一般和行政14,860 12,448 2,412 19.4 %
收购成本和其他1,055 172 883 513.4 %
其他费用和支出总额46,185 35,964 10,221 28.4 %
其他收入（支出）
利息和其他收入236 457 (221)(48.4)%
利息支出，包括摊销(10,128)(8,161)(1,967)24.1 %
房地产投资销售收益76,048 — 76,048 不适用
其他收入总额（支出）66,156 (7,704)73,860 不适用
净收入$116,695 $33,635 $83,060 246.9 %
1亚利桑那州立大学第 2018-11号 租赁（主题 842），有针对性的改进，允许我们选择不将租赁和非租赁租金收入分开。在我们随附的合并运营报表中，根据租户租赁获得的所有租金收入都反映为一行，即 “租金收入和租户费用报销”。我们认为，上述租金收入和租户费用报销的列报不是，也无意成为符合公认会计原则的列报。我们认为，管理层、投资者和其他利益相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用该准则的更多信息，请参阅合并财务报表简明附注中的 “附注2-重要会计政策”。
2包括截至2022年6月30日2021年和2022年的收购和处置、18块经过改善的土地和4处正在重建的房产。
3包括直线租金和租赁无形资产的摊销。有关净营业收入和同店净营业收入与净收入的定义和对账，请参阅本10-Q表季度报告中的 “非公认会计准则财务指标”，并讨论了为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。
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收入。截至2022年6月30日的六个月中，总收入与去年同期相比增长了约2,540万美元，这主要是由于新租和续租的收入增加、2022年和2021年期间的房地产收购以及入住率的提高。在截至2022年6月30日的六个月中，新的和续订的租约的现金租金总额约为120万平方英尺，与去年同期相比增长了约42.8％。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，与向某些租户提供的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为320万美元和220万美元，租赁终止收入分别记录了约10万美元和20万美元。
物业运营费用。在截至2022年6月30日的六个月中，房地产运营费用总额与去年同期相比增加了约600万美元。房地产运营总支出的增加主要是由于2022年和2021年房地产收购增加了约360万美元，以及保险费、与年费率上涨相关的房地产税以及我们某些物业产生的公用事业费用的增加。
折旧和摊销。在截至2022年6月30日的六个月中，折旧和摊销与去年同期相比增加了约690万美元，这主要是由于2021年和2022年期间的房地产收购。
一般和管理费用。在截至2022年6月30日的六个月中，一般和管理费用增加了约240万美元，这主要是由于限制性股票摊销和其他薪酬支出增加，包括与去年同期相比，奖金支出增加和员工人数增加。
收购成本和其他。 在截至2022年6月30日的六个月中，收购成本和其他成本与去年同期相比增加了约90万美元，这主要是由于我们在Avenue A的物业进行了约100万美元的环境修复。
利息和其他收入。截至2022年6月30日的六个月中，利息和其他收入与去年同期持平。
利息支出，包括摊销。截至2022年6月30日的六个月中，利息支出与去年同期相比增加了约200万美元。这一增长主要是由于2021年7月15日发行了约1.5亿美元的优先无抵押票据，并于2021年10月28日发行了1.25亿美元的优先无抵押票据，但部分被2021年偿还的1,130万美元抵押贷款所抵消。
房地产投资的销售收益。截至2022年6月30日的六个月中，房地产投资的销售收益与去年同期相比增加了约7,600万美元。在截至2022年6月30日的六个月中，我们出售了一处房产，在截至2021年6月30日的六个月中，我们没有出售任何房产。
流动性和资本资源
我们融资策略的主要目标是通过保守的资本结构保持财务灵活性，利用留存的现金流、处置房产、长期债务以及发行普通和永久优先股的收益，为我们的增长提供资金。从长远来看，我们打算：
•将合并负债的未偿本金总额和任何未偿还永久优先股的清算优先权总额限制在我们企业总价值的35％以下；
•保持固定电费覆盖率超过2.0倍；
•将债务与调整后的息税折旧摊销前利润比率维持在6.0倍以下；
•将我们未偿浮动利率债务的本金限制在合并负债总额的20％以下；以及
•错开了与我们预期的平均租赁期限（五到七年）一致的债务到期日，这使我们能够随着租金率随市场状况的变化对部分资本结构进行重新定价。
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我们打算保持灵活的资本结构，其长期目标是维持我们的投资等级评级，并能够发行额外的无抵押债务和永久优先股。惠誉评级将我们的发行人评级定为BBB，前景稳定。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，分配评级机构可随时修改或撤回证券评级。无法保证我们能够维持目前的信用评级。我们的信用评级会影响我们可以获得的资本金额和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。如果我们目前的信用评级被下调，获得额外融资或为现有债务和承诺再融资可能会变得困难或昂贵。我们打算主要使用优先无抵押票据、定期贷款、信贷额度、财产处置以及发行普通股和永久优先股的收益。我们还可能假设与房地产收购相关的债务，这些收购的贷款价值比率可能更高。
我们预计通常通过运营提供的净现金、现有现金余额以及在必要时通过循环信贷额度下的短期借款来满足我们的短期流动性需求。我们认为，根据联邦所得税法房地产投资信托基金的要求，我们由运营提供的净现金将足以为运营需求提供资金、支付任何借款的利息和基金分配。在短期内，我们打算通过手头现金、定期贷款、优先无抵押票据、抵押贷款、循环信贷额度下的借款、永久优先股和普通股发行以及不时处置财产来为未来的房地产投资提供资金。我们希望通过循环信贷额度下的借款、定期发行普通股、永久优先股以及长期无抵押和有担保债务，以及不时使用处置房产的收益，满足我们的长期流动性需求，包括工业地产、房地产收购、房地产重建、翻新和扩建以及定期债务到期日的其他投资。我们收购战略的成功可能在一定程度上取决于我们能否在循环信贷额度下获得和借款，以及通过发行股票和债务证券获得额外资本。
我们没有任何资产负债表外安排，这些安排对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营业绩、流动性、资本支出或对投资者重要的资本资源产生或可能产生当前或将来的影响。
流动性的权益来源
以下列出了截至2022年6月30日我们目前的市场普通股发行计划的某些信息：
自动柜员机股票发行计划实施日期最高总发行价格（以千计）可用普通股总数（以千计）
3亿美元的自动柜员机计划2021年6月11日$300,000 $219,375 
下表列出了我们在市场上普通股发行计划下的活动 分别截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个和六个月（以千计，股票和每股价格数据除外）：
在已结束的三个月中已售股票每股加权平均价格净收益
（以千计）		销售佣金
（以千计）
2022年6月30日27,087 $76.03 $2,030 $29 
2021年6月30日1,084,294 $64.21 $68,611 $1,010 
在已结束的六个月中
已售股份加权平均值
每股价格		净收益
（以千计）		销售佣金
（以千计）
2022年6月30日27,087 $76.03 $2,030 $29 
2021年6月30日1,790,818 $61.84 $109,137 $1,606 
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债务流动性来源
截至2022年6月30日，我们有5,000万美元的优先无抵押票据将于2022年9月到期，1亿美元优先无抵押票据将于2024年7月到期，5,000万美元优先无抵押票据于2026年7月到期，5,000万美元优先无抵押票据将于2027年10月到期，1亿美元优先无抵押票据将于2028年7月到期，1亿美元 2029年12月到期的优先无抵押票据、2030年8月到期的1.25亿美元优先无抵押票据以及5,000万美元到期的优先无抵押票据2031年7月（统称 “优先无抵押票据”）。
2022年6月29日，我们签订了第六次修订和重述的优先信贷协议（经修订的 “经修订的贷款”）的第一修正案，该修正案（i）将循环信贷额度的借款能力增加了1.5亿美元至4亿美元，（ii）将手风琴功能减少了1.5亿美元至5亿美元，（iii）规定了利息、定价和费用的计算基于SOFR而不是伦敦银行同业拆借利率。修订后的融资机制包括将于2025年8月到期的4亿美元循环信贷额度和将于2027年1月到期的1亿美元定期贷款。截至2022年6月30日和2021年6月30日，我们的循环信贷额度分别有1,200万美元和0美元的未偿借款，定期贷款中还有1亿美元的未偿借款。
经修订的融资机制的总金额可以增加到5亿美元，但须经行政代理人批准并确定愿意提供额外金额的贷款机构。修订后的融资机制下的未偿借款仅限于 (i) 1亿美元定期贷款和4亿美元循环信贷额度的总和，或 (ii) 未抵押财产价值的60.0％中较低者。经修订的融资机制的利息，包括定期贷款，通常根据我们的选择支付（i）SOFR加上适用的SOFR保证金，或（ii）适用的基准利率，即行政代理最优惠利率中最大的一个，比联邦基金有效利率高出0.50％，或者30天SOFR加上修订后的融资机制下SOFR利率贷款的适用SOFR保证金加上1.25％。循环信贷额度的适用SOFR利润率为1.10％至1.55％（截至2022年6月30日的1.10％），1亿美元定期贷款的适用SOFR利润率为1.25％至1.75％（截至2022年6月30日的1.25％），具体取决于我们的未偿合并债务与合并总资产价值的比率，包括10个基点的SOFR信用调整。修订后的融资机制要求按季度支付年度贷款费，金额从0.15％到0.30％不等，具体取决于我们未偿还的合并债务与合并总资产价值的比率。
修订后的融资机制和优先无抵押票据由我们以及借款人拥有未抵押财产的几乎所有现有和即将组建的子公司担保。修订后的融资机制和优先无抵押票据不由我们的财产或持有此类财产的子公司的权益担保。修订后的融资机制和优先无抵押票据包括一系列我们必须遵守的财务和其他契约。截至2022年6月30日和2021年6月30日，我们遵守了经修订的融资机制和优先无抵押票据下的契约。
截至2022年6月30日和2021年12月31日，我们持有的现金和现金等价物总额分别约为720万美元和2.044亿美元。
下表汇总了截至2022年6月30日的债务到期日和本金支付，以及截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月的市值、资本比率、调整后的息税折旧摊销前利润、利息覆盖范围、固定费用覆盖范围和债务比率（以千美元计，每股数据除外）：
信用
设施		定期贷款资深
不安全
注意事项		债务总额
2022（6 个月）$—$—$50,000
1
$50,000
2023————
2024——100,000100,000
202512,000——12,000
2026——50,00050,000
此后—100,000425,000525,000
债务总额12,000100,000625,000737,000
递延融资费用，净额—(455)(3,486)(3,941)
总负债，净额$12,000$99,545$621,514$733,059
加权平均利率2.3%2.8%3.2%3.1%
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12022年8月1日，我们使用循环信贷额度的借款预付了5,000万美元的优先无抵押票据。这些票据的利息为4.23％，原始到期日为2022年9月1日。
截至2022年6月30日截至2021年6月30日
总负债，净额$733,059$448,154
公平
普通股
已发行股票 1
75,546,96870,467,125
市场价格 2
$55.73$64.52
权益总额4,210,2334,546,539
总市值$4,943,292$4,994,693
房地产总债务占总投资的比例 3
22.5%18.5%
债务总额占总市值 4
14.8%9.0%
浮动利率债务占总债务的百分比 5
15.2%22.3%
未套期保值浮动利率债务占总债务的百分比 6
15.2%22.3%
调整后 EBITDA 7
$86,939$69,959
利息覆盖范围 8
8.6 x8.6 x
固定费用保险 9
7.4 x8.5 x
债务总额占调整后息税折旧摊销前利润 10
4.1 x3.1 x
总负债的加权平均到期日（年）5.4 4.1 

1包括截至2022年6月30日和2021年6月30日已发行的292,524股和215,962股未归属限制性股票。还包括截至2022年6月30日和2021年6月30日分别在递延薪酬计划中持有的426,594股和275,727股股票。
2我们在纽约证券交易所的普通股分别于2022年6月30日和2021年6月30日的收盘价，以每股美元为单位。
3总债务占房地产投资总额的计算方法是债务总额，包括保费和扣除递延融资成本，再除以房地产投资总额。
4总债务占总市值的计算方法是总负债（包括保费和扣除递延融资成本）除以总市值。
5浮动利率债务占总负债的百分比按浮动利率债务（包括保费和扣除递延融资成本）除以总负债（包括保费和扣除递延融资成本）计算得出。
6未套期保值浮动利率债务占债务总额的百分比计算为未套期保值的浮动利率债务，包括溢价和扣除递延融资成本，再除以总债务，包括保费和扣除递延融资成本。
7截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，分别扣除利息、税项、财产销售收益（亏损）、折旧和摊销、收购成本和股票薪酬（“调整后的息税折旧摊销前利润”）前的收益。有关净收入中调整后息税折旧摊销前利润的定义和对账情况，以及我们为什么认为调整后息税折旧摊销前利润是衡量我们经营业绩的有用补充指标的讨论，请参阅本10-Q表季度报告中的 “非公认会计准则财务指标”。
8利息覆盖范围的计算方法是调整后的息税折旧摊销前利润除以包括摊销在内的利息支出。有关调整后息税折旧摊销前利润与净收益的定义和对账，以及我们为什么认为调整后息税折旧摊销前利润是衡量我们经营业绩的有用补充指标的讨论，请参阅本10-Q表季度报告中的 “非公认会计准则财务指标”。
9固定费用覆盖范围的计算方法是调整后的息税折旧摊销前利润除以利息支出，包括摊销加上资本化利息。有关调整后息税折旧摊销前利润与净收益的定义和对账，以及我们为什么认为调整后息税折旧摊销前利润是衡量我们经营业绩的有用补充指标的讨论，请参阅本10-Q表季度报告中的 “非公认会计准则财务指标”。
10总债务占调整后息税折旧摊销前利润的计算方法是总负债（包括保费和扣除递延融资成本）除以年化调整后息税折旧摊销前利润。有关调整后息税折旧摊销前利润与净收益的定义和对账，以及我们为什么认为调整后息税折旧摊销前利润是衡量我们经营业绩的有用补充指标的讨论，请参阅本10-Q表季度报告中的 “非公认会计准则财务指标”。
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下表列出了截至2022年6月30日的六个月中每股支付或应付的现金分红：
为了三个
已结束的月份		安全每股股息
分享		申报日期记录日期付款日期
2022年3月31日普通股$0.34 2022年2月8日2022年3月25日2022年4月8日
2022年6月30日普通股$0.34 2022年5月3日2022年6月30日2022年7月14日
现金的来源和用途
我们的主要现金来源是运营现金、应付贷款项下的借款、修订后的融资机制的提款、普通股和优先股发行、财产处置的收益和无抵押票据的发行。我们现金的主要用途是资产收购、还本付息、资本支出、运营成本、公司管理费用和普通股分红。
经营活动产生的现金。截至2022年6月30日的六个月中，经营活动提供的净现金总额约为6,320万美元，而截至2021年6月30日的六个月中，净现金约为5,920万美元。经营活动提供的现金增加主要归因于2022年和2021年期间收购的房产产生的额外现金流，以及我们同一家门店物业的新租和续租租金增加。
来自投资活动的现金。截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，用于投资活动的净现金分别约为2.191亿美元和1.834亿美元，其中主要包括分别为约2.77亿美元和1.6亿美元的房地产收购支付的现金，以及分别约4,890万美元和2340万美元的资本改善增加额。
来自融资活动的现金。截至2022年6月30日的六个月中，用于融资活动的净现金约为3,860万美元，其中主要包括约5,130万美元的股权分红支付，部分被我们的循环信贷额度的1,200万美元提款和普通股发行净收益约150万美元所抵消。截至2021年6月30日的六个月中，融资活动提供的净现金约为5,910万美元，其中主要包括发行普通股的约1.1亿美元净收益，部分被约4,000万美元的股权分红支付和约1,130万美元的抵押贷款支付所抵消。
关键会计政策
我们的关键会计政策摘要载于截至2021年12月31日止年度的10-K表年度报告以及本10-Q表季度报告中合并财务报表的简明附注。
重大现金承诺
截至2022年8月2日，我们与第三方卖方签订了三份未完成的合同，收购了三处工业地产，总收购价为5,130万美元。我们无法保证我们会根据合同收购房产，因为拟议的收购需要完成令人满意的尽职调查和各种成交条件。
下表汇总了我们截至2022年6月30日按期间到期的重大现金承诺（千美元）：
重大现金承诺小于 1
年		1-3 年3-5 年超过 5
年份		总计
债务$50,000 $100,000 $162,000 $425,000 $737,000 
债务利息支付19,073 34,155 27,533 32,163 112,924 
经营租赁承诺634 1,354 1,436 1,167 4,591 
购买义务 1
51,300 — — — 51,300 
总计$121,007 $135,509 $190,969 $458,330 $905,815 
1截至2022年8月2日

截至2022年8月2日，我们与第三方卖方签订了三份不具约束力的意向书，以收购三处工业地产，预计总收购价格约为7,850万美元。在其正常业务过程中，我们会签订不具约束力的意向书，从第三方购买房产，这可能使我们有义务在某些事件发生时付款或履行其他义务，包括购买和销售协议的执行以及
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圆满完成各项尽职调查事宜。无法保证我们会就这些房产签订购买和销售协议，或者以其他方式完成任何此类潜在购买。
非公认会计准则财务指标
我们使用以下我们认为对投资者有用的非公认会计准则财务指标作为衡量我们经营业绩的关键补充指标：运营资金或FFO、调整后的息税折旧摊销前利润、净营业收入或净营业收入或NOI、相同门店净收益和现金基础相同门店净利润率。根据公认会计原则，不应孤立地考虑FFO、调整后的息税折旧摊销前利润、NOI、相同的门店净利润和以现金为基础的同一家门店净利润或将其作为绩效衡量标准的替代品。此外，我们对FFO、调整后的息税折旧摊销前利润、NOI、相同门店净资产收益和以现金为基础的同门店净利润的计算可能无法与其他公司报告的FFO、调整后的息税折旧摊销前利润、NOI、相同门店净利润和现金基础相同门店净利润相提并论。
我们根据全国房地产投资信托基金协会（“Nareit”）制定的标准计算FFO，该协会将FFO定义为净收益（亏损）（根据GAAP确定），不包括出售财产的收益（亏损）和折旧房地产的减值减记，加上房地产资产的折旧和摊销，以及未合并的合伙企业和合资企业调整后的收益（亏损）（计算以反映FFO的同义词）基础）。我们认为，提交FFO可以为投资者提供有关我们经营业绩的有用信息，因为它是衡量我们运营的指标，不考虑特定的非现金项目，例如房地产折旧和摊销以及出售资产的损益。
我们认为，FFO是衡量我们经营业绩的有意义的补充指标，因为根据公认会计原则，房地产资产的历史成本会计隐含地假设房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的贬值。由于房地产价值历来随市场状况而上升或下降，因此许多行业投资者和分析师认为，仅使用历史成本会计的房地产公司的经营业绩列报是不够的。因此，我们认为，FFO的使用以及所需的GAAP演示可以更全面地了解我们的运营业绩。
下表反映了截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月净收入对账的FFO计算结果（除每股数据外，以千美元计）：
 在截至6月30日的三个月中  在截至6月30日的六个月中
 20222021$ Change% 变化20222021$ Change% 变化
净收入
$97,033 $17,378 $79,655 458.4 %$116,695 $33,635 $83,060 246.9 %
房地产投资销售收益(76,048)— (76,048)不适用(76,048)— (76,048)不适用
折旧和摊销15,288 11,968 3,320 27.7 %30,270 23,344 6,926 29.7 %
非房地产折旧(21)(17)(4)23.5 %(44)(30)(14)46.7 %
对参与证券的分配 1
(144)(90)(54)60.0 %(285)(176)(109)61.9 %
归属于普通股股东的运营资金 2
$36,108 $29,239 $6,869 23.5 %$70,588 $56,773 $13,815 24.3 %
每股普通股的基本 FFO
$0.48 $0.42 $0.06 14.3 %$0.94 $0.82 $0.12 14.6 %
摊薄后每股普通股FFO
$0.48 $0.42 $0.06 14.3 %$0.94 $0.82 $0.12 14.6 %
基本普通股加权平均值
75,250,655 69,580,253 75,225,233 69,094,360 
加权平均摊薄后普通股
75,340,872 69,808,430 75,310,343 69,317,407 
1为了与我们在确定基于股份的支付交易中授予的工具是否为分红证券并核算每股收益的政策保持一致，每股普通股的FFO根据通过申报的股息（如果有）分配的FFO进行了调整，并按照两类方法分配给所有参与证券（加权平均已发行普通股和未归属限制性股票）。根据这种方法，分配了这三股已发行加权平均未归属限制性股票的295,247股和216,025股
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分别截至2022年6月30日和2021年6月30日的月份，以及截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中已发行加权平均未归属限制性股票的299,433股和213,897股。
2包括截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月分别约40万美元和130万美元的绩效份额奖励支出，以及截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中分别约190万美元和260万美元的绩效份额奖励支出。有关我们的绩效份额奖励的更多信息，请参阅合并财务报表简明附注中的 “附注10——股东权益”。
截至2022年6月30日的三个月和六个月中，FFO与去年同期相比分别增加了约690万美元和1,380万美元，这主要是由于2021年和2022年期间的房地产收购，以及截至2022年6月30日的三个月和六个月中，同店净资产净值与去年同期相比分别增长了约260万美元和580万美元。FFO的增长被加权平均已发行普通股增加、收购成本增加和其他原因导致的收购成本增加以及截至2022年6月30日的三个月和六个月与去年同期相比员工人数增加导致的一般和管理费用增加所抵消。
我们将调整后的息税折旧摊销前利润计算为扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益、房地产投资销售收益、收购成本和股票薪酬。我们认为，公布调整后的息税折旧摊销前利润为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是在税收、收益（亏损）对房地产投资销售的影响、非现金折旧和摊销支出、收购成本和股票薪酬影响之前衡量我们在无杠杆基础上的运营情况。通过不包括利息支出，调整后的息税折旧摊销前利润使投资者能够独立于我们的资本结构和负债来衡量我们的经营业绩，因此，可以更有意义地比较我们在季度与其他过渡期以及年度之间的经营业绩，并将我们的经营业绩与房地产行业和其他行业公司的经营业绩进行比较。由于我们目前处于增长阶段，调整后的息税折旧摊销前利润中不包括收购成本，以便将我们的经营业绩与稳定公司的经营业绩进行比较。
下表反映了根据截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月净收入对账的调整后息税折旧摊销前利润（千美元）的计算结果：
 在截至6月30日的三个月中  在截至6月30日的六个月中
 20222021$ Change% 变化20222021$ Change% 变化
净收入$97,033 $17,378 $79,655 458.4 %$116,695 $33,635 $83,060 246.9 %
房地产投资销售收益(76,048)— (76,048)不适用(76,048)— (76,048)不适用
折旧和摊销15,288 11,968 3,320 27.7 %30,270 23,344 6,926 29.7 %
利息支出，包括摊销5,047 4,016 1,031 25.7 %10,128 8,161 1,967 24.1 %
基于股票的薪酬2,010 2,677 (667)(24.9)%4,839 4,647 192 4.1 %
收购成本和其他1,027 117 910 777.8 %1,055 172 883 513.4 %
调整后 EBITDA$44,357 $36,156 $8,201 22.7 %$86,939 $69,959 $16,980 24.3 %
我们将净资产净值计算为租金收入，包括租户费用报销，减去物业运营费用。我们将同一门店净资产净值计算为租金收入，包括租户费用报销，减去同一门店的房地产运营费用。净资产净值不包括折旧、摊销、一般和管理费用、收购成本和利息支出，包括摊销。我们计算同门店净资产净值与同一家门店净资产净值的现金基础，不包括直线租金和租赁无形资产的摊销。同一个商店池包括截至2022年6月30日和2021年1月1日以来拥有和运营的所有房产，不包括截至2022年6月30日之前处置、持有给第三方或正在重建的房产。截至2022年6月30日，同一个商店池由200栋建筑组成，总面积约为1,240万平方英尺，约占我们拥有总平方英尺的81.8％，以及24块经过改良的土地，占地约91.5英亩。我们认为，列出NOI、同一门店净资产净值和以现金为基础的同一门店净资产净值可以为投资者提供有关我们房产运营业绩的有用信息，因为NOI不包括某些与物业管理相关的被认为不可控制的项目，例如折旧、摊销、一般和管理费用、收购成本和利息支出。通过呈现同一门店净盈亏和以现金为基础的同一门店净收益，同一门店的经营业绩可以直接进行不同时期的比较。
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目录
下表反映了截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月净收入对账净收益、同店净资产净值和现金基础同店净收益的计算结果（以千美元计）：
 在截至6月30日的三个月中  在截至6月30日的六个月中
 20222021$ Change% 变化20222021$ Change% 变化
净收入 1
$97,033 $17,378 $79,655 458.4 %$116,695 $33,635 $83,060 246.9 %
折旧和摊销15,288 11,968 3,320 27.7 %30,270 23,344 6,926 29.7 %
一般和行政7,333 6,866 467 6.8 %14,860 12,448 2,412 19.4 %
收购成本和其他1,027 117 910 777.8 %1,055 172 883 513.4 %
其他收入和支出总额(71,116)3,795 (74,911)不适用(66,156)7,704 (73,860)不适用
净营业收入49,565 40,124 9,441 23.5 %96,724 77,303 19,421 25.1 %
不太一样的门店 NOI 2
(9,905)

(3,084)

(6,821)221.2 %(18,417)(4,802)(13,615)283.5 %
同一家门店 NOI
$39,660 $37,040 $2,620 7.1 %$78,307 $72,501 $5,806 8.0 %
减少直线租金和租赁无形资产的摊销 3
(1,735)(2,964)1,229 (41.5)%(3,865)(5,695)1,830 (32.1)%
以现金为基础的同一家门店 NOI
$37,925 $34,076 $3,849 11.3 %$74,442 $66,806 $7,636 11.4 %
减去解雇费收入(100)(29)(71)244.8 %(248)(147)(101)68.7 %
以现金为基础的同一家门店 NOI 不包括终止费 $37,825 $34,047 $3,778 11.1 %$74,194 $66,659 $7,535 11.3 %
1包括截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月分别约10万美元和10万美元的租赁终止收入，以及截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月分别约20万美元和20万美元的租赁终止收入。
2包括2021年和2022年的收购和处置，18块经过改善的土地，占地约56.2英亩，四处正在重建的房产，以及一处已完成的重建物业，截至2022年6月30日，账面总价值约为3,770万美元。
3仅包括同一门店池的直线租金和租赁无形资产的摊销。
在截至2022年6月30日的三个月中，以现金为基础的同店净资产净值与去年同期相比增加了约380万美元，这主要是由于新租约和续订租约的租金收入增加以及先前存在的租约中包含的合同租金增加。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月中，向同一门店池中的某些租户提供的合同租金减免总额分别约为50万美元和70万美元，从同一商店池中的某些租户那里分别获得了约10万美元和0万美元的租赁终止收入。此外，在截至2022年6月30日的三个月中，以现金为基础的同店净资产净值增长中约有10万美元与在2020年空置或短期到期的房产有关。
截至2022年6月30日的六个月中，以现金为基础的同店净资产净值与去年同期相比增加了约760万美元，这主要是由于新租约和续订租约的租金收入增加以及入住率的增加。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月中，向同一门店池中的某些租户提供的合同租金减免总额分别约为140万美元和160万美元，从同一商店池中的某些租户那里分别获得了约20万美元和10万美元的租赁终止收入。此外，在截至2022年6月30日的六个月中，以现金为基础的同店净资产净值增长中约有20万美元与收购的空置房产或将于2020年短期到期的房产有关。
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第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露。
市场风险包括利率、外币汇率、大宗商品价格、股票价格的变化和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。在推行我们的业务战略时，我们面临的主要市场风险是利率风险。我们面临利率变动的主要原因是用于维持流动性、为资本支出提供资金以及扩大投资组合和运营的债务。我们力求限制利率变动对收益和现金流的影响，并降低我们的总体借贷成本。如下所述，我们的一些未偿债务按浮动利率计息，我们预计未来的一些未偿债务将采用浮动利率。我们可能会使用利率上限和/或互换协议来管理与浮动利率债务相关的利率风险。我们预计将定期用固定利率的长期债务取代浮动利率债务，为我们的资产和运营融资。
截至2022年6月30日，我们在经修订的融资机制下有1亿美元的未偿借款，这些借款均不受利率上限的约束。有关我们先前利率上限的更多信息，请参阅合并财务报表简明附注中的 “附注8——衍生金融工具”。根据我们的修正融资机制借入的金额按浮动利率计息，该利率基于SOFR加上适用的SOFR保证金。截至2022年6月30日，我们的修订融资机制下未偿还借款的加权平均利率为2.8％。如果SOFR利率波动0.25％，那么截至2022年6月30日，利息支出将增加或减少约30万美元，具体取决于利率变动、未来收益和现金流。
我们预计，所有与我们相关的伦敦银行同业拆借利率设置将在2023年6月30日之后停止公布或不再具有代表性。因此，我们基于伦敦银行同业拆借利率的任何超过该日期的借款都需要转换为替代利率。如果合约没有过渡到替代浮动利率，伦敦银行同业拆借利率终止，则影响可能会因合约而异。截至2022年6月30日，管理我们浮动利率债务的每份协议要么已过渡到SOFR，要么规定在该协议期限内无法使用伦敦银行同业拆借利率时取代伦敦银行同业拆借利率。
伦敦银行同业拆借利率的终止不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款或掉期的能力，但是当我们与伦敦银行同业拆借利率挂钩的合约转换为SOFR时，伦敦银行同业拆借利率和SOFR之间的差异，加上建议的利差调整，可能会导致利息成本高于伦敦银行同业拆借利率仍然可用时的利息成本。此外，尽管SOFR是ARRC的建议替代利率，但贷款人也有可能选择其他替代利率，这些利率可能与伦敦银行同业拆借利率相似，或者可能导致我们更高的利息成本。鉴于哪些利率将取代伦敦银行同业拆借利率仍存在不确定性，目前还无法预测伦敦银行同业拆借利率的终结幅度。
第 4 项。控制和程序。
评估披露控制和程序
我们的管理层在首席执行官、总裁和首席财务官的监督和参与下，评估了我们的披露控制和程序（定义见《交易法》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条）的有效性，得出的结论是，截至本报告所涉期末，我们的披露控制和程序有效地为我们在报告中需要披露的信息提供了合理的保证我们根据《交易法》提交或提交的内容会被记录、处理、在证券交易委员会规则和表格规定的期限内进行汇总和报告，并酌情汇总并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官、总裁和首席财务官，以便及时就所需的披露做出决定。
财务报告内部控制的变化
在截至2022年6月30日的季度中，我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
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第二部分。其他信息
第 1 项。法律诉讼。
我们没有参与任何重大诉讼，据我们所知，也没有面临任何威胁我们的重大诉讼。
第 1A 项。风险因素。
除下文更新的范围或本10-Q表季度报告中其他地方披露的与此类风险因素（包括但不限于第一部分 “项目2——管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”）中讨论的事项（包括但不限于第一部分 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”）中披露的其他事实信息外，公司截至2021年12月31日止年度的10-K表年度报告中披露的风险因素没有重大变化。

第 2 项。未注册的股权证券出售和所得款项的使用。
(a)不适用。
(b)不适用。
(c)不适用。
第 3 项。优先证券违约。
没有。
第 4 项矿山安全披露。
不适用。
第 5 项其他信息。
没有。
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第 6 项。展品
展览
数字
展品描述
10.1
第一修正案日期为2022年6月29日，由Terreno Realty LLC作为 “借款人”、KeyBank全国协会（分别作为 “贷款人” 和 “行政代理人”）、北卡罗来纳州三菱日联银行、作为联合银团代理人和联合牵头安排人、PNC银行、全国协会、PNC Capital Markets LLC的联合银团代理人，作为联合牵头安排人，地区银行（联合银团代理人），地区资本市场（联席牵头安排人）以及几家银行、金融机构和其他实体它们可能不时作为其他 “贷款人” 成为当事方（此前曾于2022年7月5日作为注册人8-K表格当前报告的附录10.1提交，并以引用方式纳入此处）。
31.1*
规则 13a-14 (a) /15d-14 (a) 2022 年 8 月 3 日的认证。
31.2*
规则 13a-14 (a) /15d-14 (a) 2022 年 8 月 3 日的认证。
31.3*
规则 13a-14 (a) /15d-14 (a) 2022 年 8 月 3 日的认证。
32.1**
18 U.S.C. § 1350 认证，日期为 2022 年 8 月 3 日。
32.2**
18 U.S.C. § 1350 认证，日期为 2022 年 8 月 3 日。
32.3**
18 U.S.C. § 1350 认证，日期为 2022 年 8 月 3 日。
101.SCH*内联 XBRL 分类扩展架构文档
101.CAL*内联 XBRL 分类扩展计算链接库文档
101.LAB*内联 XBRL 分类法扩展标签 Linkbase 文档
101.PRE*内联 XBRL 分类扩展演示链接库文档
101.DEF*内联 XBRL 分类法定义链接库文档
104*封面页交互式数据文件（格式为内联 XBRL，附录 101.* 中包含适用的分类扩展信息）
________________
* 随函提交。
** 随函提供。

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签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。
特雷诺房地产公司
2022年8月3日来自： /s/W. Blake Baird
 W. Blake Baird
 董事长兼首席执行官
2022年8月3日来自：/s/迈克尔·A·可乐
迈克尔·A·可乐
主席
2022年8月3日来自：/s/Jaime J. Cann
海梅·J·坎农
首席财务官（首席财务官）
2022年8月3日来自：/s/ 梅琳达·韦斯顿
梅琳达·韦斯顿
首席会计官（首席会计官）


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