执行摘要

我们在洛杉矶和火奴鲁鲁的主要沿海子市场拥有和运营1810万平方英尺的A级写字楼物业和4577套公寓单元(不包括我们的住宅开发计划)。

季度业绩：截至2022年6月30日的季度与截至2021年6月30日的季度相比：

·我们的收入增长了9.8%，达到2.47亿美元。

·我们普通股股东的净收入增长了50.5%，达到2440万美元，或每股稀释后收益0.14美元。

·我们的FFO增长了9.0%，达到1.052亿美元，或完全稀释后每股0.51美元。

·我们的AFFO增长了15.0%，达到8960万美元。

·我们的同一物业现金NOI增长了5.1%，达到1.514亿美元。

租赁：在第二季度，我们签署了261份写字楼租约，面积约为1030,000平方英尺，其中包括355,000平方英尺的新租约。随着我们的街市暂停商业驱逐令到期，我们终于能够取代未付房租的租户，同时仍在追收他们的未付余额。在第二季度，我们从这些租户那里收回了大约100,000平方英尺，这使得我们的净吸纳量指标略有下降。由于我们在本季度进行了大量的新租赁，我们的租赁与自住利差扩大到3.7%。这一数字还受到我们在大流行病期间所经历的许可延误和现场检查延误的影响。我们目前积压的入住率有近一半计划在第三季度入住。我们在第二季度签署的写字楼租约与即将到期的相同空间的租约相比，直线租金上涨了3.5%，现金租金下降了7.4%。我们的多户型投资组合基本上保持了99.6%的完全出租率，本季度新租赁的平均租金在我们的投资组合中超过8%。

开发：我们位于檀香山市中心毕晓普广场1132号的办公室改建住宅项目和布伦特伍德的洛杉矶地标住宅项目继续进展顺利。我们的住宅组合已增加至4,577个单位，包括毕晓普广场新改建的单位，以及收购圣莫尼卡海洋大道1221号。

股息：2022年7月15日，我们支付了季度现金股息，每股普通股0.28美元，折合成年率为1.12美元。

指引：我们正在收窄2022年全年普通股净收入指引-稀释至0.54美元至0.58美元，FFO指引至2.03美元至2.07美元完全稀释后每股。我们的指导不包括未来任何财产收购或处置、融资、财产损失保险追回或其他可能的资本市场活动的影响。参见第22页。

注：见第8页FFO和AFFO的非GAAP对账和第10页的相同财产NOI。

有关此收入包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

目录表

前瞻性陈述(FLS)

2022年第二季度的收益结果和运营信息，我们称为我们的收益包(EP)，补充了我们提交给美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)的报告中提供的信息。它包含修订后的1933年证券法第27A节和修订后的1934年证券交易法第21E节所指的FLS，我们要求保护1995年私人证券诉讼改革法中包含的安全港。这些陈述包括但不限于与我们的业务表现、财务结果、流动性和资本资源的预期有关的陈述，以及其他非历史陈述。在某些情况下，可以通过使用诸如“期望”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“可能”、“寻求”、“项目”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”或这些单词的否定版本或其他类似单词来标识这些FL。本EP中介绍的FLS，以及我们可能不时口头或书面做出的那些，都是基于我们的信念和假设。我们的实际业绩将受到已知和未知风险、趋势、不确定性和因素的影响，其中一些是我们无法控制或无法预测的，包括但不限于：与冠状病毒(新冠肺炎)全球大流行有关的不利事态发展；南加州和火奴鲁鲁的不利经济和房地产发展；经济普遍低迷；租金和入住率下降或租户激励措施增加；违约、提前终止和不续订, 租户的租赁；更高的利率和运营成本；未能产生足够的现金流来偿还债务；收购物业的困难；未能成功运营物业；未能维持我们的REIT地位；租金管制法律和法规的不利变化；环境不确定性；与自然灾害有关的风险；火灾和其他财产损失、缺乏或保险不足；无法成功地扩展到新的市场或子市场；与房地产开发相关的风险；与我们官员的利益冲突；房地产和分区法律的变化以及房地产税率的提高；未来可能发生的恐怖袭击；以及我们在提交给美国证券交易委员会的2021年10-K表格年度报告和其他文件中详细介绍的其他风险和不确定性。尽管我们相信我们基于FLS的假设是合理的，但它们并不能保证未来的表现，其中一些将不可避免地被证明是不正确的。因此，我们未来的实际结果可以预期与我们的预期不同，这些差异可能是实质性的。因此，请谨慎使用本EP中的任何FLS来预测未来的结果或趋势。本EP和归因于我们或代表我们行事的任何人的所有随后的书面和口头FL，其全部内容明确符合本节中包含或提及的警示声明。我们不承担任何义务公开发布对我们的FLS的任何修订。

企业数据

截至2022年6月30日

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(1)在计算租赁单位百分比时所用的分子和分母均不包括同一物业内因火警而暂时空置的80个单位。

(2)有关综合债务本金及我们应占的债务本金与资产负债表上综合债务的对账，请参阅第12页。

(3)我们的现金和现金等价物份额是从我们的综合现金和现金等价物2.71亿美元开始计算的，然后减去其他所有者在我们合资企业的现金和现金等价物中的份额1.289亿美元，然后加上我们在我们的未合并基金的现金和现金等价物中的份额450万美元。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

属性映射

截至2022年6月30日

董事会及行政人员

截至2022年6月30日

董事会

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行政人员

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公司办公室

加利福尼亚州圣莫尼卡海洋大道1299号，1000套房，邮编：90401

Phone: (310) 255-7700

欲了解更多信息，请访问我们的网站www.douglasemmett.com，或联系：

斯图尔特·麦克尔欣尼，总裁副总裁，投资者关系部

(310) 255-7751

邮箱：smcelhinney@douglasemmett.com

合并资产负债表

(未经审计；以千计)

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

综合经营业绩

(未经审计；以千计，每股数据除外)

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(1)租金收入和租户回收包括以下期间的租户回收：

·截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月期间每个月1250万美元，以及

·截至2022年和2021年6月30日的六个月分别为2770万美元和2150万美元。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

运营资金和调整后的运营资金(1)

(未经审计；以千计，每股数据除外)

下表列出了运营资金(FFO)和调整后的运营资金(AFFO)与普通股股东应占净收益的对账：

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(1)列载FFO及AFFO，归因于我们的普通股股东及我们经营合伙企业中的非控股权益，包括我们在综合合营公司及未合并基金中所占的份额。

(2)根据吾等在本公司未合并基金的业绩中所占的份额，以及就归属于吾等合并合营公司的非控股权益的其他上市调整项目，对彼此上市调整项目的部分作出调整。

(3)根据公认会计原则租赁会计准则，我们计入非增量租赁费用(与签订租赁没有直接关系的租赁费用)，并将增量租赁费用资本化。由于非增量租赁费用计入普通股股东和FFO应占净收益，因此对AFFO的资本化租赁费用调整仅包括增量租赁费用。

(4)反映在各自期间内支付的股息。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

相同财产统计和净营业收入(NOI)(1)

(未经审计；单位为千，统计除外)

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(1)提交的金额包括100%(不是我们按比例计算的份额)。关于这些非公认会计准则计量与普通股股东应占净收益的对账，见第10页。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

同一财产NOI与净收入的对账

(未经审计，以千计)

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

合资企业和基金的财务数据

(未经审计，以千计)

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(1)代表我们管理的四个合并合营公司的独立财务数据(物业管理费不包括作为合并分录的营运费用)。其中一家合资企业成立于2022年第二季度，目的是在2022年4月26日购买一处住宅物业。所购房产的结果从购置之日起计入。我们在四家合资公司中拥有约46%的加权平均权益(基于面积)，这四家合资公司在我们的子市场拥有总计420万平方英尺的16个甲级写字楼物业和两个住宅物业，拥有470套公寓。我们有权获得(I)基于投资资本的分配，(Ii)物业管理和其他服务的费用，(Iii)某些收购相关费用和某些其他成本的报销，以及(Iv)基于现金NOI的额外分配。

(2)代表我们管理的一个未合并基金的独立财务数据(物业管理费不包括作为合并分录的营运费用)。我们拥有该基金约34%的权益，该基金在我们的子市场拥有两个总计40万平方英尺的甲级写字楼物业。我们有权获得(I)优先分派、(Ii)基于投资资本的分派、(Iii)如果投资者的分派超过门槛利率时的附带权益、(Iv)物业管理和其他服务的费用以及(V)偿还某些成本。

(3)代表根据适用协议可分配给除我们全部稀释股份以外的权益的现金NOI份额。

(4)代表可分配给我们的完全稀释股份的现金NOI份额。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

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除以下所述外，吾等的贷款及循环信贷安排：(I)无追索权；(Ii)由一个或多个物业组成的独立抵押品池作抵押；(Iii)要求按月支付到期未偿还本金的利息；及(Iv)包含若干金融契诺，在某些情况下，吾等可能需要将超额现金流存入贷款人，除非吾等(依吾等选择)提供担保或额外抵押品，或在贷款文件所载的特定参数内偿还贷款。某些具有延长到期日选择权的贷款要求我们达到最低财务门槛才能行使这些延长选择权。

(1)到期日包括延期期权的影响。

(2)“我们的份额”的计算方法是本金余额乘以我们在借款实体权益中的份额，并用于计算非公认会计准则下的“我们的净债务份额”--见第3页的公司数据。

(3)截至2022年6月30日的有效利率。包括利率互换的影响，不包括预付贷款成本的影响。

(4)掉期于2022年6月1日到期。

(5)要求每月支付本金和利息。本金摊销以30年摊销时间表为基础。

(6)4.0亿美元循环信贷安排。未使用的承诺费从0.10%到0.15%不等。

(7)2022年7月1日，当新的掉期取代即将到期的现有掉期时，有效利率将降至2.26%。

(8)我们在2022年第二季度完成了这笔贷款。

(9)我们在资产负债表(见第6页)上的综合债务为51.9亿美元，计算方法是从我们52.2亿美元的综合贷款中加上380万美元的未摊销贷款保费，并减去3620万美元的未摊销递延贷款成本。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

Office产品组合摘要

截至2022年6月30日的办公产品组合总数

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(1)每个地区的可出租平方英尺是根据世邦魏理仕该地区子市场的2022年第二季度世邦魏理仕市场报告中报告的可出租平方英尺计算的。

(2)我们的市场份额是通过将我们的可租赁平方英尺除以适用地区的可租赁平方英尺来计算的，在基于我们在每个子市场的总投资组合中的敞口平方英尺的平均值的情况下，加权如下：

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(3)在计算市场份额时，我们调整了可出租面积，方法是(I)将檀香山一座写字楼的约336,000平方英尺的空置空间从我们的可出租面积和子市场的可出租面积中去掉，并(Ii)从分子和分母中去掉位于比佛利山城市边界外的一处218,000平方英尺的物业。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

写字楼租赁和就地租金百分比

截至2022年6月30日的办公产品组合总数

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(1)地区数据反映了以下基本的子市场数据：

(2)不包括尚未开始的已签署租约，这些租约包括在租赁百分比中，但不包括在年化租金中。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

写字楼租赁多元化

截至2022年6月30日的办公产品组合总数

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

最大写字楼租户

截至2022年6月30日的办公产品组合总数

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(1)到期日按租约计算(到期日不反映仓储和类似租约)。

(2)平方英尺(四舍五入)到期情况如下：2023年为2.7万平方英尺；2024年为45.6万平方英尺。

(3)面积(四舍五入)到期情况如下：2022年4份租约总计4.2万平方英尺；2023年6份租约总计4.7万平方英尺；2024年2份租约总计1.1万平方英尺；2025年4份租约总计8.9万平方英尺；2026年5份租约总计3.2万平方英尺；2027年3份租约总计7.1万平方英尺。租户可以选择在2023年终止15,000平方英尺，在2025年终止51,000平方英尺。

(4)平方英尺(四舍五入)到期情况如下：2022年为1000平方英尺；2027年为20.9万平方英尺。

(5)平方英尺(四舍五入)到期情况如下：2023年30,000平方英尺；2025年26,000平方英尺；2027年86,000平方英尺。租户可以选择在2024年终止32,000平方英尺的面积。

(6)平方英尺(四舍五入)到期情况如下：2029年3.4万平方英尺；2035年4.6万平方英尺，2037年3.1万平方英尺，2038年7.4万平方英尺。

(7)平方英尺(四舍五入)到期情况如下：2023年为2.7万平方英尺，2028年为5.5万平方英尺。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

办公行业多元化

截至2022年6月30日的办公产品组合总数

按租户行业划分的年化租金百分比

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

写字楼租赁到期

截至2022年6月30日的办公产品组合总数

(1)2019年6月30日、2020年6月30日和2021年6月30日到期、剩余期限与标记年份的租约在2022年6月30日相同的租约的平均百分比。收购包括在收购后的季度开始的可比平均水平中。

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(1)表示2022年6月30日的年租金除以租赁平方英尺。

(2)表示期满时的年租金除以租赁平方英尺。

(3)表示未反映BOMA重新计量的租约的面积调整。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

写字楼租赁到期-未来四个季度

截至2022年6月30日的办公产品组合总数

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(1)包括截至2022年6月30日尚未转租的、到期日在适用期间的租约，但不包括301,758平方英尺的短期租约。

(2)这个数字的波动主要反映所涉及的楼宇/附属街市的组合，以及个别租约期满的条款和面积的不同。因此，此表中的数据应谨慎外推。虽然下表列出了我们基础子市场的数据，但这些数据更受此类问题的影响：

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

办公室租赁活动

截至2022年6月30日的三个月内的办公产品组合总额

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(1)租金和平均续期租期的变动不包括12个月或以下的租约。租金变动是指本季度签署的新租约和续签租约与之前相同空间的租约相比，每平方英尺初始稳定现金和直线租金的平均水平。租金指标的变动不包括先前租约在签订新租约一年多前终止的租约、应业主要求搬迁的租户的租约、我们认为有关先前协议的资料不完整或基本租金反映租户的其他场外诱因的已收购楼宇的租约，以及其他不可比较的租约。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

多系列产品组合摘要

截至2022年6月30日

按细分市场划分的年化租金

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(1)多户住宅组合还包括10495平方英尺的附属零售空间，年化租金为441,796美元，不包括在多户住宅年化租金中。

(2)一处物业因火灾而暂时空置的80个单位，在计算租赁百分比时不包括在内。这些单位以及损失租金的保险赔偿也被从年化租金的计算中省略。此属性的单位周转成本不包括在单位经常性多家族资本支出计算中。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

2022年指南

假设

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我们所有的假设都包括我们合并后合资企业100%的份额，而不是我们按比例分配的份额。除所披露者外，吾等的指引不包括未来物业收购或处置、融资、财产损失保险追讨或其他可能的资本市场活动或减值费用的影响。它还受到新冠肺炎大流行和总体经济状况不断变化的影响。

本页上的指导和代表性假设是前瞻性陈述，受本收益包开头包含的避风港的限制，反映了我们对当前和未来市场状况的看法。范围代表一组可能的假设，但实际结果可能超出所提供的范围。以上只披露了作为我们指导基础的几个假设，我们的实际结果将受到已知和未知风险、趋势、不确定性和其他因素的影响，其中一些因素是我们无法控制或无法预测的。尽管我们认为我们的指导所依据的假设是合理的，但它们不能保证未来的业绩，其中一些将不可避免地被证明是不正确的。因此，我们未来的实际结果可以预期与我们的预期不同，这些差异可能是实质性的。请参阅第23页，以对我们的非GAAP指导进行对账。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

对《2022年非公认会计准则指南》的对账(1)

(未经审计；以百万计，每股金额除外)

对我们指导的每股普通股净收入进行对账-摊薄至每股FFO-完全摊薄：

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(1)我们的指引不包括未来物业收购或处置、融资、财产损失保险追讨(如有)或其他可能的资本市场活动或减值费用的影响。对账应仅作为一个例子，数字仅作为代表性假设。范围代表一组可能的假设，但实际结果可能超出所提供的范围。所有假设都是前瞻性陈述，受本收益包开头所载安全港的限制，反映了我们对当前和未来市场状况的看法。我们的实际结果将受到已知和未知的风险、趋势、不确定性和其他因素的影响，其中一些因素是我们无法控制或无法预测的。尽管我们认为指导意见所依据的假设是合理的，但它们不能保证未来的业绩，其中一些假设将不可避免地被证明是不正确的。因此，我们未来的实际结果可以预期与我们的预期不同，这些差异可能是实质性的。

注：有关此收益包中使用的某些术语的定义，请参阅“定义”部分。

经调整营运资金(AFFO)：我们通过(I)消除直线租金对FFO的影响；高于/低于市值租赁收购的摊销/增值；贷款成本，如摊销/增加贷款溢价/折扣；摊销和对冲利率合同的无效；贷款成本的摊销/支出；非现金补偿支出，以及(Ii)减去经常性资本支出、租户改善和资本化租赁支出(包括对我们的综合合资企业和我们的未合并基金的此类项目的影响进行调整，但不包括我们计算全面摊薄股权中的非控股权益)来计算FFO的AFFO。经常性资本支出、租户改善和租赁支出是指物业稳定后维持当前收入所需的支出，一般不包括为增加收入或运营费用或大幅改变空间使用而进行的购置建筑物的稳定、新开发的空间和升级所需的支出，以及因人员伤亡损坏或使物业符合政府要求而造成的支出。我们报告AFFO是因为它是一种被广泛报道的衡量股权房地产投资信托基金(REITs)业绩的指标，也被一些投资者用来与其他REITs进行业绩比较。然而，全美房地产投资信托协会(NAREIT)尚未定义AFFO，其他REITs可能会使用不同的方法来计算AFFO，并相应地, 我们的AFFO可能无法与其他REITs的AFFO相提并论。AFFO是一种非GAAP财务指标，我们认为净收益(亏损)是GAAP财务指标中最直接可比的。AFFO只应被视为净收益(亏损)的补充，作为衡量我们业绩的指标，而不应被用作衡量我们的流动性或现金流，也不应表明可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。

AFFO支付率：代表每个期间内支付的股息除以该期间的AFFO。我们报告AFFO派息率是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标，也被一些投资者用来与其他REITs进行业绩比较。

年化租金：指截至报告日期开始并在报告日期后到期的租约减免之前的年化现金基准租金(即不包括租户报销、停车和其他收入)(不包括2022年6月30日尚未开始的已签署租约的677,505平方英尺)。对于我们的三重净值写字楼物业(位于檀香山和洛杉矶的一栋单租户建筑)，年化租金是通过将费用报销和租户支付的正常建筑费用的估计加到基本租金中来计算的。年化租金不包括从保险中追回的损失租金和用作大厦管理用途的租金。年租金包括我们在圣莫尼卡的公司总部的租金。我们报告年化租金是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标，一些投资者将其用作确定租户需求以及将我们的业绩和价值与其他REITs进行比较的手段。我们使用年化租金来管理和监控我们办公室和多户投资组合的表现。

平均写字楼使用率：通过计算本季度和上一季度最后一天的平均入住率，对于超过一个季度的报告期，则通过分别报告期间内所有季度的平均入住率来计算。

合并投资组合：包括我们合并结果中包含的所有资产，包括我们合并的合资企业。截至2022年6月30日，我们拥有100%的综合投资组合，但我们通过四家合并合资企业拥有的16处写字楼物业和两处住宅物业除外，总面积为420万平方英尺，按面积计算，我们在这些物业中拥有约46%的加权平均权益。

合并净债务：代表我们的合并债务，扣除现金和现金等价物后，加上未摊销的贷款溢价和扣除未摊销的递延贷款成本。现金和现金等价物被减去，因为它们可以用于减少债务，而未摊销贷款溢价和递延贷款成本不进行调整，因为它们不需要现金结算。合并净债务是一种非GAAP财务指标，我们认为合并债务是GAAP财务指标中最直接可比的。我们报告合并净债务是因为一些投资者使用它来评估和比较我们的杠杆和财务状况与其他REITs。与使用合并净债务相关的一个限制是，它减去现金和现金等价物，因此可能意味着债务比最具可比性的公认会计准则财务指标所显示的要少。

股本：代表我们的完全稀释股份乘以我们普通股在纽约证券交易所截至2022年6月30日的收盘价。