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Alexander&Baldwin，Inc.
目录表
  
公司概述
公司简介
4
术语表
5
关于管理层使用非公认会计准则财务措施的声明
7
财务摘要
表1--简明综合资产负债表
10
表2--简明合并业务报表
11
表3-细分结果
12
表4--现金流量表简明合并报表
14
表5--债务摘要
15
表6--资本化和财务比率
16
表7-综合指标
17
商业地产
表8-CRE指标
20
表9--入住率
22
表10-按类型划分的噪声和同店噪声
23
表11--改进的物业报告
25
表12-土地租赁报告
27
表13-按ABR排名的前10名租户
28
表14-租赁期满时间表
29
表15-新订及续订租约摘要
30
表16-投资组合重新定位、重新开发和开发摘要
31
表17-交易活动(2021-2022)
32
陆上行动
表18-营业利润、EBITDA和调整后EBITDA报表
34
表19-重点在建待售开发项目和投资
35
表20-截至2022年6月30日的土地持有量
36
材料与建筑
表21-营业利润、EBITDA和调整后EBITDA报表
38
  
前瞻性陈述
本补充信息文件中非历史事实的陈述属于1995年《私人证券诉讼改革法》所指的前瞻性陈述，涉及许多风险和不确定因素，可能导致实际结果与相关前瞻性陈述中预期的大不相同。这些前瞻性表述包括但不限于有关未来可能或假定的经营结果、业务战略、增长机会和竞争地位，以及冠状病毒大流行(“新冠肺炎”)和相关经济中断带来的快速变化的挑战以及公司的计划和应对措施的表述。这类前瞻性陈述仅反映了陈述发表之日的情况，并不能保证未来的业绩。前瞻性表述受许多风险、不确定因素、假设和其他因素的影响，这些因素可能导致实际结果和某些事件的时间与前瞻性表述中表达或暗示的情况大不相同。这些因素包括但不限于：当前的市场状况和与公司的房地产投资信托基金地位和公司业务有关的其他因素；与新冠肺炎相关的风险及其对公司业务的影响；经营结果；流动性和财务状况；公司对与其材料和建筑业务相关的替代方案的评估；以及公司在最近提交给美国证券交易委员会(以下简称“美国证券交易委员会”)的10-K表格、10-Q表格和其他文件中讨论的风险因素。本补充信息文件中的信息应根据这些重要风险因素进行评估。我们不承担任何义务更新公司的前瞻性陈述。

陈述的基础
本补充资料文件所载资料并不旨在披露美国公认会计原则所要求的所有项目。
2





















公司概述
3

Alexander&Baldwin，Inc.
公司概述
公司简介

Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)是一家总部位于夏威夷火奴鲁鲁的综合性房地产投资信托公司(“REIT”)。该公司作为夏威夷及其经济的组成部分已有150多年的历史，这使其具有独特的资格，通过专注于资产管理和增长的战略为股东创造价值，主要是通过其在夏威夷的商业房地产控股。

该公司在三个可报告的部门运营：商业房地产(“CRE”)；土地业务；以及材料和建筑(“M&C”)，截至2022年6月30日，公司由以下部分组成：

·一个商业房地产投资组合，包括390万平方英尺的改善物业和140.7英亩的土地租赁，遍布夏威夷群岛，其中包括250万平方英尺的主要设在杂货店/药店的零售中心；
·三个部分的约7 000英亩土地所有权，包括夏威夷选定地点的以开发换持有和以开发换销售活动；以及
·材料和建筑业务主要通过其全资子公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)进行。

在本补充信息文件中，“我们”、“我们”、“我们”和“我们的公司”是指Alexander&Baldwin，Inc.及其合并的子公司。
行政人员
克里斯托弗·本杰明布雷特·布朗
总裁&首席执行官常务副总裁总裁兼首席财务官
兰斯·帕克程丽君
常务副总裁总裁兼首席运营官总裁常务副主任，外事
杰罗德·施雷克
执行副总裁总裁，A&B&总裁，格雷斯太平洋
联系信息股票研究
公司总部Evercore ISI
毕晓普街822号希拉·麦格拉思
火奴鲁鲁，HI 96813(212) 497-0882
邮箱：sheila.mcgrath@evercoreisi.com
投资者关系
布雷特·布朗Sidoti&Company LLC
常务副总裁总裁兼首席财务官玛拉·巴克
(808) 525-8475(212) 894-3316
电子邮箱：Investorrelations.com。邮箱：macker@sidoti.com
转让代理兼注册官派珀·桑德勒公司
计算机共享亚历山大·戈德法布
P.O. Box 505000(212) 466-7937
肯塔基州路易斯维尔，邮编：40233-5000邮箱：alexander.Goldfarb@psc.com
(866) 442-6551
其他公司信息
通宵通信
计算机共享证券交易所上市：纽约证券交易所：Alex
南四街462号，套房1600公司网站：Www.alexanderbaldwin.com
肯塔基州路易斯维尔，邮编40202格雷斯太平洋公司网站：Www.gracepacific.com
市值
at June 30, 2022:
$1.3B
股东网址：www.Computer Shar.com/Investors
3个月平均成交量：368K
在线查询：www-us.Computer Shar.com/Investors/Contact
独立审计师：德勤律师事务所

4

Alexander&Baldwin，Inc.
公司概述
术语表
ABR年化基本租金(“ABR”)是当月合同基本租金乘以12。基本租金不考虑租金百分比，在某些情况下，这可能是重要的。
积压
Backlog是指Grace Pacific、Maui Paying、LLC(“Maui Paying”)和GoodFloor Grace Pacific A J.V.(“GoodFloor Grace Pacific”)预计从所授予的合同中实现的收入总额。毛伊岛铺路和古德费罗格雷斯太平洋公司都是拥有50%股份的未合并附属公司。积压主要包括沥青铺装，其次是宏力太平洋的建筑和交通控制相关产品和服务的综合收入。积压包括尚未完成的合同剩余部分的估计收入，以及已批准的更改单的收入。项目积压的时间从少量工作的几天到大型铺路合同和分阶段履行的合同的36个月或更长时间不等。这一金额包括机会积压，其中包括宏利太平洋在本披露时已被确认为出价最低的投标人的合同。公司无法控制的情况，如采购或技术抗议，和/或项目资金的可获得性变化等，可能会阻碍此类合同的最终敲定。
可比租赁可比租赁是指就可比空间和可比租赁期限续签(就相同单位签订的)或(就在过去12个月内已腾出的单位签订的)新租赁。扩张、收缩和战略性短期续订不包括在可比租赁池中。
CRE产品组合包括(1)零售、工业及写字楼改善物业(“经改善的投资组合”)及(2)须于中环填海工程分部内订立土地租赁(“土地租赁”)的资产。
偿债覆盖率
综合调整后EBITDA与过去12个月的偿债总额的比率-包括利息支出、融资租赁和定期债务的本金支付，以及抵押债务的本金摊销，但不包括气球付款。
EBITDA
扣除利息、税项、折旧及摊销前的收益(“EBITDA”)是在综合基础上计算的(“综合EBITDA”)，方法是调整公司的综合净收入(亏损)，剔除利息支出、所得税以及折旧及摊销的影响。

EBITDA按每一分部(“分部EBITDA”或“商业地产EBITDA”、“土地业务EBITDA”及“材料及建筑EBITDA”)计算，方法是调整分部营业利润(不包括利息开支及所得税)，以计及在各自分部记录的折旧及摊销。
FFO
运营资金(“FFO”)是本公司广泛使用的一种非公认会计准则的房地产公司经营业绩衡量指标。FFO由全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)2018年12月财务准则白皮书定义为：净收入(根据GAAP计算)，不包括(1)与房地产有关的折旧和摊销，(2)出售某些房地产资产的损益，(3)控制权变动的损益，以及(4)减值减值，当减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时。该公司推出了不同形式的FFO：

·“核心FFO”是与公司商业地产业务(即其核心业务)的经营业绩相关的非公认会计准则衡量标准。核心FFO的计算方法为调整华润创业营运溢利以剔除上述项目(即计入华润创业营运溢利的与房地产有关的折旧及摊销)，并作进一步调整以计入未计入华润置业营运溢利但为准确反映其核心业务营运表现所必需的开支(即该核心业务应占的公司开支及利息开支)，或剔除非经常性、不常见、不寻常及与核心业务营运表现无关的项目(即两年内不太可能重现或在过去两年内未曾发生)。

·FFO代表NAREIT定义的对公司整体经营业绩的非GAAP衡量标准。本公司的计算以A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)为计算FFO的起点。

该公司提出了非GAAP衡量标准，并将每种衡量标准与最直接可比的GAAP衡量标准进行了协调，并将FFO与核心FFO进行了协调。该公司的FFO和核心FFO可能无法与其他REITs报告的FFO非GAAP指标相媲美。这些其他房地产投资信托基金可能不会根据当前的NAREIT定义来定义该术语，或者可能会以不同的方式解释当前的NAREIT定义。
公认会计原则美国公认的会计原则。
玻璃可出租总面积(GLA)，以平方英尺(SF)为单位。GLA根据空间的重新测量或重新配置进行定期调整，并可能因重新测量而改变一段时间。
维护资本支出由于它涉及华中铁路分部的资本支出(即现金基础上的可资本化成本)、维持建筑价值所需的支出、当前的收入来源和市场地位。这类支出可能包括建筑/面积改善和租户空间改善。
5

净债务净债务是通过将公司的总债务调整为名义金额(不包括未摊销保费、贴现和资本化贷款费用)以及减去公司综合资产负债表中记录的现金和现金等价物来计算的。
噪音
营业收入净额(“NOI”)指以商业地产合约为基础的可变现营业收入总额(即假设有可能收回)减去以现金支付或应付的与物业有关的直接营运开支。NOI的计算不包括折旧和摊销的影响(例如，与改善物业的资本化成本有关的折旧，用于建筑/面积改善和租户空间改善的其他资本支出，以及租赁佣金的摊销)；直线租赁调整(包括租赁激励措施的摊销)；有利/不利租赁资产/负债的摊销；租赁终止收入；利息和其他收入(费用)，净额；销售、一般、行政和其他费用(与财产没有直接关联)；以及商业房地产资产的减值。
入住率
本公司历来(截至2020年12月31日止期间)按实际情况(即根据承租人何时可实际使用该空间的时间，以下称为“实际情况”)报告入住率。该公司提出另外两种占用类型(“租赁占用”和“经济占用”)。

租赁占有率计算租赁面积(即承租人根据已签署的租赁协议承诺的空间)占报告所述期间结束时可用改善物业面积的百分比。

经济占有率计算租赁项下承租人有义务(即在租金开始日期之后)支付与租赁有关的款项的租赁面积，以计算截至报告期间结束时可用的改善物业面积总额。
租金差价签订租约第一年的ABR相对于上一次租约最后一年的ABR的百分比变化。
同店
该公司在同一商店的基础上报告NOI和入住率，其中包括在上一历年和本报告期内拥有和运营的整个物业的结果。同一商店集合不包括正在开发或重新开发的物业，也不包括在两个可比报告期内收购或出售的物业。虽然分类涉及管理判断，但在稳定运营整整一年后，新开发和重建项目将被转移到同一门店池中。包括在持有待售中的房产不在同一商店中。
分段(或合并)调整后的EBITDA
分部调整后EBITDA(或综合调整后EBITDA)是通过调整分部EBITDA(或综合EBITDA)来计算的，这些项目被确定为非经常性、不常见或非常项目，预计不会在分部的正常运营(或本公司的核心业务)中重现。分部调整后的EBITDA也可称为CRE调整后的EBITDA、土地运营调整后的EBITDA或M&C调整后的EBITDA(如适用)。除上述调整外，公司还进一步调整材料和建筑EBITDA，以不包括其综合经营报表中列报的非控制性权益应占收入，以得出M&C调整后的EBITDA。
稳定化新的发展项目和重建项目通常被认为是在最初达到90%的入住率后稳定下来的。
直线租金与GAAP要求在租赁期内平均租户租金有关的非现金收入，无论报告期内实际收取了多少现金。
TTM拖了12个月。
建成年份最近一次重新定位/重新开发的年份，如果没有进行重新定位/重新开发，则为建成年。

6

Alexander&Baldwin，Inc.
公司概述
关于管理层使用非公认会计准则财务措施的声明

该公司在本补充信息文件中提出了以下非GAAP财务衡量标准：

·综合EBITDA
·合并调整后EBITDA
·FFO
·核心FFO
·商业地产噪声和同店噪声
·商业地产EBITDA
·土地业务EBITDA
·材料和建筑EBITDA和M&C调整后的EBITDA

该公司在评估经营业绩时使用非公认会计准则衡量标准，因为管理层认为，这些衡量标准能够在不同时期一致和可比较的基础上，为公司和各部门的核心经营业绩和/或影响业绩的基本业务趋势提供更多的洞察。这些衡量标准一般是作为评估正在进行的核心业务业绩的额外手段提供给投资者的。本文中提出的非GAAP财务信息应被视为对根据GAAP计算的财务指标的补充，而不是替代或高于这些财务指标。

本公司可能会报告各种形式的EBITDA(例如，分部EBITDA-也称为商业房地产EBITDA、土地业务EBITDA和材料与建筑EBITDA-以及综合EBITDA)，作为公司在不同时期一致和可比的基础上评估分部和公司经营业绩时使用的非GAAP衡量标准。该公司将这些信息提供给投资者，作为评估各部门和公司正在进行的业务表现的另一种手段。

本公司亦会调整分部EBITDA或综合EBITDA，以计入分部调整后EBITDA或综合调整后EBITDA，以计入预计不会在分部正常营运(或本公司核心业务)中重现的非经常性、不经常或不寻常项目。分部调整后的EBITDA也可称为CRE调整后的EBITDA、土地运营调整后的EBITDA或M&C调整后的EBITDA(如适用)。除上述调整外，公司还进一步调整材料和建筑EBITDA，以不包括其综合经营报表中列报的非控制性权益应占收入，以得出M&C调整后的EBITDA。

作为例证，本公司历来将在并购部门的不同业务中记录的非现金长期资产减值确认为非经常性、罕见或不寻常项目，预计这些项目不会在该部门的正常运营(或本公司的核心业务)中重现。通过将这些项目从分部EBITDA和合并EBITDA中剔除，得出分部调整后EBITDA或合并调整后EBITDA，公司相信它提供了关于其核心经营业绩的有意义的补充信息，并便于与历史经营业绩进行比较。此类非公认会计准则计量不应被视为取代或优于根据公认会计准则计算的财务计量。

FFO是本公司提出的一种广泛使用的非GAAP房地产公司经营业绩衡量标准。本公司认为，在符合以下限制的情况下，FFO为净收入(根据公认会计原则计算)提供了一项补充衡量标准，用于将其业绩和运营与其他REITs进行比较。FFO并不代表可以替代按照公认会计原则计算的净收入。此外，FFO不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，也不代表可用于支付分配的现金，不应被视为根据GAAP确定的经营活动现金流的替代，作为衡量公司流动性的指标。该公司推出了不同形式的FFO：

·核心FFO是与公司商业房地产业务(即其核心业务)的经营业绩相关的非公认会计准则衡量标准。核心FFO的计算方法为调整华润创业营运利润，以符合华润创业营运溢利的方式剔除项目(即计入华润创业营运溢利的与房地产有关的折旧及摊销)，并作进一步调整，以计入华润置业营运溢利中未计入但为准确反映其核心业务营运表现所必需的开支(即该核心业务应占的公司开支及利息开支)，或剔除非经常性、不常见、不寻常及与核心业务营运表现无关的项目(即两年内不太可能重现或在过去两年内未曾发生)。该公司相信，这些调整有助于对公司一段时间内的核心经营业绩进行可比较的衡量。本公司认为，核心FFO是一项补充的非公认会计准则财务指标，为评估和比较REITs的经营业绩提供了一种额外和有用的手段。

·FFO代表NAREIT定义的对公司整体经营业绩的非GAAP衡量标准。本公司的计算以A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)为计算FFO的起点。

该公司提出了非GAAP衡量标准，并将每种衡量标准与最直接可比的GAAP衡量标准进行了协调，并将FFO与核心FFO进行了协调。该公司的FFO和核心FFO可能无法与其他REITs报告的FFO非GAAP指标相媲美。这些其他房地产投资信托基金可能不会根据当前的NAREIT定义来定义该术语，或者可能会以不同的方式解释当前的NAREIT定义。
7

NOI是内部用于评估公司商业房地产投资组合的无杠杆表现的非GAAP衡量标准。该公司认为，NOI向投资者提供了有关公司财务状况和经营结果的有用信息，因为它只反映了在物业层面发生的基于合同的收入和基于现金的支出项目。在跨期间比较时，NOI可以用来确定公司物业的收益趋势，因为这一指标不受基于非合同的收入(例如，GAAP要求的直线租赁调整)、非现金费用确认项目(例如，折旧和摊销费用或减值的影响)、或与公司物业的所有权和运营没有直接关系的其他费用或损益(例如，间接销售、一般、行政和其他费用，以及租赁终止收入)的影响。该公司认为，将这些项目从营业利润(亏损)中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准包括可变现的合同收入(即，假设有可能收回)和在经营公司的商业房地产投资组合时发生的以现金支付或应付的与财产有关的直接支出，以及入住率、租金和运营成本的趋势。NOI不应被视为替代或优于根据公认会计原则计算的财务指标。

该公司在同一商店的基础上报告NOI和入住率，其中包括在上一历年和本报告期内拥有和运营的整个物业的结果。该公司认为，基于同一商店的报告为投资者提供了与其他因素(如开发、重新开发、收购或处置的影响)分开的有关可比资产经营业绩的额外信息。

这些财务措施的计算方法在本补充资料文件的术语表中有说明。需要强调的是，该公司计算非GAAP计量的方法可能与其他公司采用的方法不同，因此可能无法与其他公司进行比较。

这些非GAAP财务指标与根据GAAP计算和提出的最直接可比财务指标所需的对账列于本补充资料文件的下列表格中：

·参阅表7-合并指标-合并净收入与合并EBITDA和合并调整后EBITDA的对账，A&B普通股股东可获得的合并净收入(亏损)与FFO和核心FFO的对账，以及商业房地产营业利润与核心FFO的对账。
·有关商业房地产营业利润与NOI和同店NOI的对账以及商业房地产营业利润与商业房地产EBITDA的对账，请参阅表8-CRE指标。
·关于土地业务营业利润与土地业务EBITDA的对账，请参阅表18--营业利润、EBITDA和调整后EBITDA报表。
·关于材料和建筑营业利润与材料和建筑EBITDA及M&C调整后EBITDA的对账，请参阅表21-营业利润、EBITDA和调整后EBITDA。
8





















财务摘要

9

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表1--简明综合资产负债表
(金额以百万计；未经审计)
6月30日，十二月三十一日，
20222021
资产
房地产投资
房地产$1,589.0 $1,588.2 
累计折旧(190.6)(180.5)
房地产，净值1,398.4 1,407.7 
房地产开发项目64.6 65.0 
对房地产合资企业和合伙企业的投资8.8 8.8 
房地产无形资产净值47.4 51.6 
房地产投资净额1,519.2 1,533.1 
现金和现金等价物33.2 70.0 
受限现金0.2 1.0 
应收账款和留存账款净额34.9 28.9 
盘存24.6 20.3 
其他财产，净额68.5 83.5 
经营性租赁使用权资产37.4 20.1 
商誉8.7 8.7 
其他应收账款，净额5.8 11.6 
预付费用和其他资产121.6 102.6 
总资产$1,854.1 $1,879.8 
负债和权益
负债：
应付票据和其他债务$475.9 $532.7 
应付帐款14.8 9.9 
经营租赁负债36.7 19.4 
应计养恤金和退休后福利11.0 56.3 
递延收入68.7 68.5 
应计负债和其他负债103.3 119.5 
总负债710.4 806.3 
承付款和或有事项
可赎回的非控股权益7.7 6.9 
股本：
普通股-无面值；授权，1.5亿股；截至2022年6月30日和2021年12月31日，流通股分别为7270万股和7250万股
1,811.2 1,810.5 
累计其他综合收益(亏损)1.9 (80.7)
超出累积收益的分配(677.1)(663.2)
总股本1,136.0 1,066.6 
负债和权益总额$1,854.1 $1,879.8 

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Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表2--简明合并业务报表
(以百万为单位，每股数据除外；未经审计)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
营业收入：
商业地产$45.8 $43.3 $91.9 $83.2 
陆上行动5.1 16.0 18.0 33.1 
材料与建筑37.2 30.0 76.4 54.0 
营业总收入88.1 89.3 186.3 170.3 
运营成本和支出： 
商业地产的成本24.2 23.5 48.2 46.9 
土地运营成本5.6 10.6 14.9 18.7 
材料和施工成本34.1 28.7 68.2 52.4 
销售、一般和行政13.2 12.4 25.6 24.6 
总运营成本和费用77.1 75.2 156.9 142.6 
商业地产处置损益，净额— — — 0.2 
处置非核心资产收益(亏损)，净额54.0 0.1 54.0 0.2 
处置资产的总收益(亏损)，净额54.0 0.1 54.0 0.4 
营业收入(亏损)65.0 14.2 83.4 28.1 
其他收入和(支出)：
与合资企业有关的收入(亏损)(0.2)6.1 1.4 9.5 
养老金终止(73.7)— (76.9)— 
利息和其他收入(费用)，净额0.9 (0.5)0.8 (0.8)
利息支出(5.6)(6.7)(11.3)(13.7)
所得税前持续经营的收入(亏损)(13.6)13.1 (2.6)23.1 
所得税优惠(费用)18.1 — 18.1 (0.1)
持续经营的收入(亏损)4.5 13.1 15.5 23.0 
非持续经营所得(亏损)，扣除所得税后的净额(0.1)(0.1)(0.1)(0.1)
净收益(亏损)4.4 13.0 15.4 22.9 
可归因于非控股权益的损失(收益)(0.3)(0.2)(0.8)(0.2)
A&B股东应占净收益(亏损)$4.1 $12.8 $14.6 $22.7 
A&B股东可获得的每股收益(亏损)：  
普通股每股基本收益(亏损)：
A&B股东可持续经营$0.06 $0.18 $0.20 $0.31 
A&B股东可获得的净收益(亏损)$0.06 $0.18 $0.20 $0.31 
  
普通股每股摊薄收益(亏损)：
A&B股东可持续经营$0.05 $0.18 $0.20 $0.31 
A&B股东可获得的净收益(亏损)$0.05 $0.18 $0.20 $0.31 
加权平均未发行股数：  
基本信息72.772.5 72.7 72.5 
稀释72.872.6 72.8 72.6 
A&B普通股股东可获得的金额：
A&B普通股股东可持续经营$4.1 $12.9 $14.6 $22.8 
A&B普通股股东可获得的终止业务(0.1)(0.1)(0.1)(0.1)
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$4.0 $12.8 $14.5 $22.7 
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Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表3-细分结果
(金额以百万计；未经审计)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
营业收入：
商业地产$45.8 $43.3 $91.9 $83.2 
陆上行动5.1 16.0 18.0 33.1 
材料与建筑37.2 30.0 76.4 54.0 
营业总收入88.1 89.3 186.3 170.3 
营业利润(亏损)： 
商业地产1
19.4 18.6 40.0 34.0 
土地行动2，3
(7.7)9.1 (7.8)20.5 
材料与建筑(0.6)(1.9)2.6 (5.9)
营业利润(亏损)总额11.1 25.8 34.8 48.6 
商业地产处置损益，净额— — — 0.2 
利息支出(5.6)(6.7)(11.3)(13.7)
公司和其他费用4
(19.1)(6.0)(26.1)(12.0)
所得税前持续经营的收入(亏损)(13.6)13.1 (2.6)23.1 
所得税优惠(费用)18.1 — 18.1 (0.1)
持续经营的收入(亏损)4.5 13.1 15.5 23.0 
非持续经营所得(亏损)，扣除所得税后的净额(0.1)(0.1)(0.1)(0.1)
净收益(亏损)4.4 13.0 15.4 22.9 
可归因于非控股权益的损失(收益)(0.3)(0.2)(0.8)(0.2)
A&B股东应占净收益(亏损)$4.1 $12.8 $14.6 $22.7 
1商业地产部门的营业利润(亏损)包括部门间营业收入，主要来自材料和建筑部门，并在截至2022年6月30日的三个月和六个月的综合经营业绩和70万美元的养老金结算费用中扣除。
土地业务分部营业利润(亏损)包括公司各房地产合资企业的权益收益(亏损)和与公司太阳能税收权益投资相关的非现金减值。
3土地运营部门的营业利润(亏损)还包括截至2022年6月30日的三个月和六个月的非核心资产销售净收益5400万美元，以及截至2022年6月30日的三个月和六个月与终止固定福利计划有关的养老金结算费用5990万美元和6220万美元。
4公司和其他费用包括截至2022年6月30日的三个月和六个月的1,310万美元和1,400万美元的养老金结算费用。

6月30日，
2022		2021年12月31日
应收账款和合同留存，按分部计算：
商业地产$3.9 $1.6 
陆上行动0.7 0.6 
材料与建筑30.3 26.7 
总计$34.9 $28.9 
12

6月30日，
2022		2021年12月31日
可识别资产：
商业地产$1,494.0 $1,499.5 
陆上行动97.8 121.0 
材料与结构1
213.0 178.2 
公司49.3 81.1 
总资产$1,854.1 $1,879.8 
按细分市场划分的账面价值：
商业地产$1,260.8 $1,260.3 
陆上行动(9.2)20.2 
材料与建筑1，2
141.5 132.3 
公司3
(249.4)(339.3)
总计4
$1,143.7 $1,073.5 
1此类金额包括本公司在材料公司Pohaku PA‘a LLC的未合并投资的账面价值，截至2022年6月30日和2021年12月31日分别为2,530万美元和2,340万美元。
2不包括截至2022年6月30日和2021年12月31日分别为770万美元和690万美元的可赎回非控股权益。
3主要由公司债务组成，部分由其他资产和负债抵销，净额。
4等于综合总股本与综合资产负债表所列可赎回非控股权益的总和。

13

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表4--现金流量表简明合并报表
(金额以百万计；未经审计)
截至6月30日的六个月，
20222021
经营活动的现金流：
净收益(亏损)$15.4 $22.9 
将净收益(亏损)与业务提供(用于)的现金净额进行调整：
折旧及摊销22.7 25.4 
养老金终止和其他所得税收益，净额(18.1)— 
处置和资产交易损失(收益)净额(54.4)(0.4)
基于股份的薪酬费用3.0 2.8 
关联公司权益(收入)亏损，扣除营业现金分配后的净额(1.4)(7.5)
养老金终止76.9 — 
经营性资产和负债变动情况：
贸易、合同保留和其他合同应收款(6.3)13.9 
盘存(4.3)(5.7)
预付费用、应收所得税和其他资产(7.7)7.0 
开发/其他财产清单9.6 0.5 
应计养恤金和退休后福利(29.8)1.8 
应付帐款4.5 (0.3)
应计负债和其他负债(9.4)(0.8)
经营活动提供(用于)的现金净额0.7 59.6 
投资活动产生的现金流：
不动产、厂房和设备的资本支出(9.6)(14.8)
处置资产所得收益74.0 0.6 
购买附属公司投资和其他投资的付款(1.5)(0.8)
附属公司投资和其他投资的资本和其他收入的分配— 30.0 
投资活动提供(用于)的现金净额62.9 15.0 
融资活动的现金流： 
发行应付票据和其他债务所得款项5.1 6.0 
支付应付票据及其他债务和递延融资费用(12.0)(95.4)
按信用额度协议借款(付款)，净额(50.0)— 
支付的现金股利(41.7)(21.8)
发行(回购)股本及其他资产所得款项净额(2.6)(0.7)
融资活动提供(用于)的现金净额(101.2)(111.9)
现金、现金等价物和限制性现金  
现金、现金等价物和限制性现金净增(减)(37.6)(37.3)
期初余额71.0 57.4 
期末余额$33.4 $20.1 

14

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表5--债务摘要
截至2022年6月30日
(百万美元；未经审计)
预定本金付款
债务利率(%)加权平均利率(%)到期日加权平均期限(年)20222023202420252026此后本金合计溢价(贴现)/债务发行成本，净额总计
安全：
重型装备融资(1)2.88%(1)1.0$0.5 $0.8 $0.2 $— $— $— $1.5 $— $1.5 
劳拉尼村3.93%3.93%20241.80.6 1.2 57.8 — — — 59.6 (0.3)59.3 
珍珠高地4.15%4.15%20242.41.1 2.2 75.1 — — — 78.4 0.4 78.8 
马诺阿市场(2)3.14%20296.30.9 1.8 1.8 1.9 2.0 47.0 55.4 (0.2)55.2 
小计/WTD平均值3.78%3.3$3.1 $6.0 $134.9 $1.9 $2.0 $47.0 $194.9 $(0.1)$194.8 
不安全：
A系列票据5.53%5.53%20241.1$7.1 $7.1 $7.1 $— $— $— $21.3 $— $21.3 
J系列票据4.66%4.66%20252.8— — — 10.0 — — 10.0 — 10.0 
B系列票据5.55%5.55%20261.9— 9.0 9.0 16.0 2.0 — 36.0 — 36.0 
C系列音符5.56%5.56%20262.52.0 2.0 2.0 3.0 4.0 — 13.0 — 13.0 
F系列音符4.35%4.35%20262.6— 5.5 2.4 3.3 4.0 — 15.2 — 15.2 
H系列音符4.04%4.04%20264.4— — — — 50.0 — 50.0 — 50.0 
K系列音符4.81%4.81%20274.8— — — — — 34.5 34.5 (0.1)34.4 
G系列票据3.88%3.88%20272.96.0 5.0 1.5 6.0 7.0 2.6 28.1 — 28.1 
L系列音符4.89%4.89%20285.8— — — — — 18.0 18.0 — 18.0 
系列I笔记4.16%4.16%20286.5— — — — — 25.0 25.0 — 25.0 
定期贷款54.30%4.30%20297.5— — — — — 25.0 25.0 — 25.0 
小计/WTD平均值4.63%4.0$15.1 $28.6 $22.0 $38.3 $67.0 $105.1 $276.1 $(0.1)$276.0 
循环信贷安排：
普洛斯沥青FHB循环信贷安排(3)2.86%20242.0— — 5.1 — — — 5.1 — 5.1 
A&B旋转器(4)2.84%2025—— — — — — — — — — 
小计/WTD平均值2.86%2.0$— $— $5.1 $— $— $— $5.1 $— $5.1 
合计/WTD平均4.27%3.7$18.2 $34.6 $162.0 $40.2 $69.0 $152.1 $476.1 $(0.2)$475.9 
(1)贷款的加权平均规定利率约为2.88%，规定到期日为2022年至2027年。
(2)贷款的指定利率为伦敦银行同业拆息加1.35%，但在到期时互换为3.14%的固定利率。
(3)贷款的规定利率为BSBY加1.25%。
(4)基于定价网格，贷款的固定利率为LIBOR加1.05%。

15

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表6--资本化和财务比率
截至2022年6月30日
(百万美元，不包括股价；未经审计)
债务
有担保债务$194.8
无担保定期债务276.0
无担保循环信贷安排—
债务总额(A)$475.9
新增：未摊销递延融资净成本/贴现(溢价)0.2
减去：现金和现金等价物(33.2)
净债务$442.9
市值股票股价市场价值
普通股(纽约证券交易所代码：Alex)72,717,673$17.95$1,305.3
股票总市值(B)$1,305.3
总市值(C)=(A)+(B)$1,781.2
总债务与总市值之比(A)/(C)26.7 %
流动性
手头现金$33.2
未使用的承诺信用额度498.9
总流动资金$532.1
财务比率
净债务与TTM合并调整后EBITDA1
2.4
偿债覆盖率2
3.1
固定利率债务与总债务之比98.9%
未支配的CRE财产比率3
77.7%
1过去12个月的综合调整EBITDA为1.876亿美元，按表7计算。
2综合调整后EBITDA(1.876亿美元)与偿债总额(6120万美元)的比率--包括利息支出、融资租赁和定期债务的本金支付，以及抵押债务的本金摊销，但不包括气球付款--过去12个月。
3按账面总值计算，代表未支配中央公积金财产(12.237亿美元)，占中央公积金财产总额(15.752亿美元)的百分比。
16

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表7-综合指标
(以百万为单位，每股数据除外；未经审计)
合并EBITDA和合并调整后EBITDA
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，TTM 6月30日，
20222021202220212022
净收益(亏损)$4.4 $13.0 $15.4 $22.9 $28.3 
调整：
折旧及摊销11.4 12.8 22.7 25.4 47.7 
利息支出5.6 6.7 11.3 13.7 23.9 
所得税支出(福利)(18.1)— (18.1)0.1 (18.2)
合并EBITDA$3.3 $32.5 $31.3 $62.1 $81.7 
与材料和建筑部门相关的资产减值— — — — 26.1 
与材料和建筑分部相关的权益法投资减值— — — — 2.9 
养老金终止73.7 — 76.9 — 76.9 
合并调整后EBITDA$77.0 $32.5 $108.2 $62.1 $187.6 
影响各自期间的其他离散项目--收入/(亏损)：
可归因于非控股权益的收入(亏损)$0.3 $0.2 $0.8 $0.2 $1.0 
未计利息、所得税和折旧及摊销前的非持续经营所得(亏损)(0.1)(0.1)(0.1)(0.1)(1.1)
商誉和其他长期资产减值— — — — (26.1)
权益法投资减值准备— — — — (2.9)
商业地产处置损益，净额— — — 0.2 2.6 
处置非核心资产收益(亏损)，净额54.0 0.1 54.0 0.2 54.0 
大宗农用地出让损益— — — — 8.8 

合并SG&A
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
商业地产$1.8 $1.7 $3.4 $3.2 
陆上行动1.2 1.0 2.4 1.9 
材料与建筑3.9 3.9 7.5 7.8 
公司6.3 5.8 12.3 11.7 
销售、一般和行政$13.2 $12.4 $25.6 $24.6 
17

FFO和核心FFO
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$4.0 $12.8 $14.5 $22.7 
商业房地产的折旧和摊销9.2 9.5 18.4 19.0 
处置商业地产收益，净额— — — (0.2)
FFO$13.2 $22.3 $32.9 $41.5 
排除与核心业务无关的项目：
土地业务经营(利润)亏损7.7 (9.1)7.8 (20.5)
材料与建筑营业(利润)亏损0.6 1.9 (2.6)5.9 
停产损失0.1 0.1 0.1 0.1 
可归因于非控股权益的收入(亏损)0.3 0.2 0.8 0.2 
所得税支出(福利)(18.1)— (18.1)0.1 
非核心业务利息支出2.7 3.1 5.5 6.6 
养老金终止-CRE和公司13.8 — 14.7 — 
核心FFO$20.3 $18.5 $41.1 $33.9 

商业地产营业利润(亏损)$19.4 $18.6 $40.0 $34.0 
商业房地产的折旧和摊销9.2 9.5 18.4 19.0 
公司和其他费用(19.1)(6.0)(26.1)(12.0)
核心业务利息支出(2.9)(3.6)(5.8)(7.1)
对参与证券的分配(0.1)— (0.1)— 
养老金终止-CRE和公司13.8 — 14.7 — 
核心FFO$20.3 $18.5 $41.1 $33.9 
A&B普通股股东每股摊薄后可获得的净收益$0.05 $0.18 $0.20 $0.31 
稀释后每股FFO$0.18 $0.31 $0.45 $0.57 
稀释后每股核心FFO$0.28 $0.25 $0.56 $0.47 
加权平均已发行稀释股(FFO/核心FFO)72.8 72.6 72.8 72.6 
其他离散项目
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
影响各自期间的其他离散项目--收入/(亏损)：
CRE段直线租赁调整$1.1 $1.0 $2.5 $1.8 
中铁部分有利/(不利)租赁摊销$0.4 $0.2 $0.6 $0.4 
基于股份的综合薪酬$(1.5)$(1.4)$(3.0)$(2.8)

18





















商业地产
19

Alexander&Baldwin，Inc.
商业地产
表8-CRE指标
(百万美元；未经审计)
噪声和同店噪声截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
营业收入：




基本租金收入，净额$31.2 $30.5 $63.0 $57.1 
向租户追讨款项9.8 8.7 19.5 18.2 
其他收入4.8 4.1 9.4 7.9 
商业地产营业收入总额$45.8 $43.3 $91.9 $83.2 
运营成本和支出：
物业运营11.6 9.6 23.0 18.9 
财产税3.4 4.4 6.8 9.0 
折旧及摊销9.2 9.5 18.4 19.0 
商业地产经营成本和费用总额$24.2 $23.5 $48.2 $46.9 
销售、一般和行政(1.8)(1.7)(3.4)(3.2)
部门间营业收入1
0.5 0.4 0.6 0.7 
养老金结算费(0.7)— (0.7)— 
利息和其他收入(费用)，净额(0.2)0.1 (0.2)0.2 
营业利润(亏损)$19.4 $18.6 $40.0 $34.0 
加：折旧和摊销9.2 9.5 18.4 19.0 
减去：直线式租赁调整(1.1)(1.0)(2.5)(1.8)
较低：有利/(不利)租赁摊销(0.4)(0.2)(0.6)(0.4)
加：其他(收入)/支出，净额0.9 (0.1)0.9 (0.2)
另加：销售、一般、行政和其他费用1.8 1.7 3.4 3.2 
噪音$29.8 $28.5 $59.6 $53.8 
减去：收购、处置和其他调整带来的噪声(0.1)(0.1)(0.3)(0.1)
同店噪音$29.7 $28.4 $59.3 $53.7 
入住率：
租赁入住率94.6 %94.0 %
实际占有率93.7 %93.7 %
经济占有率92.6 %92.2 %
1主要部门间营业收入(例如基本租金收入及开支回收)来自与属于建材及建筑公司的实体的租赁。此类营业收入(以及这些实体在其他分部记录的相关费用)在综合经营业绩中予以抵销。
其他离散项目
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
CRE部门资本支出：
发展和重建$1.9 $4.9 $3.0 $8.1 
中环铁路建筑/面积改善(维护资本支出)1.8 1.4 2.3 2.6 
CRE租户空间改善(维护资本支出)0.7 0.7 0.9 0.9 
CRE资本支出总额$4.4 $7.0 $6.2 $11.6 
支付的租赁佣金：$0.2 $0.1 $0.6 $0.4 
20

商业地产EBITDA
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
商业地产营业利润(亏损)$19.4 $18.6 $40.0 $34.0 
折旧及摊销9.2 9.5 18.4 19.0 
商业地产EBITDA$28.6 $28.1 $58.4 $53.0 



21

Alexander&Baldwin，Inc.
商业地产
表9--入住率
(未经审计)
租赁入住率
自.起自.起基点变化
June 30, 2022June 30, 2021
零售93.1%92.3%80
工业98.4%97.8%60
办公室88.1%91.6%(350)
租赁总入住率94.6%94.0%60

经济占有率
自.起自.起基点变化
June 30, 2022June 30, 2021
零售90.6%89.6%100
工业97.3%97.7%(40)
办公室85.4%90.7%(530)
总经济占有率92.6%92.2%40

同店租赁占有率
自.起自.起基点变化
June 30, 2022June 30, 2021
零售93.1%92.3%80
工业98.3%97.8%50
办公室88.1%91.6%(350)
同店租赁总占有率94.6%94.0%60


同店经济占有率
自.起自.起基点变化
June 30, 2022June 30, 2021
零售90.6%89.6%100
工业97.2%97.7%(50)
办公室85.4%90.7%(530)
总同店经济占有率92.5%92.2%30

22

Alexander&Baldwin，Inc.
商业地产
表10-按类型划分的噪声和同店噪声
(千美元；未经审计)
噪音
截至6月30日的三个月，百分比变化2022年第2季度占噪声的百分比2021年第二季度占噪声的百分比
20222021
零售$19,301 $18,132 6.4%64.8%63.6%
工业5,131 4,961 3.4%17.2%17.4%
地面1
4,361 4,362 —%14.6%15.3%
办公室1,001 1,014 (1.3)%3.4%3.7%
夏威夷的总投资组合29,794 28,469 4.7%100.0%100.0%
其他— 35 NM—%—%
CRE产品组合总数$29,794 $28,504 4.5%100.0%100.0%

同店噪音
截至6月30日的三个月，百分比变化2022年第2季度占噪声的百分比2021年第二季度占噪声的百分比
20222021
零售$19,301 $18,132 6.4%65.1%63.8%
工业5,044 4,962 1.7%17.0%17.5%
地面1
4,323 4,324 —%14.6%15.2%
办公室1,001 1,014 (1.3)%3.3%3.5%
CRE产品组合总数$29,669 $28,432 4.4%100.0%100.0%

噪音
截至6月30日的六个月，百分比变化YTD 2022占噪声的百分比2021年占噪声的百分比
20222021
零售$38,758 $33,523 15.6%65.1%62.3%
工业10,097 9,503 6.3%17.0%17.6%
地面1
8,696 8,721 (0.3)%14.6%16.2%
办公室2,010 2,079 (3.3)%3.3%3.9%
夏威夷的总投资组合59,561 53,826 10.7%100.0%100.0%
其他— 16 NM—%—%
CRE产品组合总数$59,561 $53,842 10.6%100.0%100.0%

同店噪音
截至6月30日的六个月，百分比变化YTD 2022占噪声的百分比2021年占噪声的百分比
20222021
零售$38,758 $33,523 15.6%65.1%62.3%
工业9,928 9,503 4.5%17.0%17.6%
地面1
8,587 8,634 (0.5)%14.6%16.2%
办公室2,010 2,079 (3.3)%3.3%3.9%
CRE产品组合总数$59,283 $53,739 10.3%100.0%100.0%
1截至2021年6月30日之前归类为土地的租约，自2022年6月30日起包括在零售和写字楼中。调整截至2021年6月30日的三个月和六个月的NOI，以反映更新后的资产类别，截至2022年6月30日的三个月和六个月的地面NOI分别增长2.0%和1.9%，截至2022年6月30日的三个月和六个月的地面同店NOI分别增长2.0%和1.6%。
23


同店投资组合相对于可比上期和本期的变化如下：
加法
日期属性
1/22Hookele购物中心

24

Alexander&Baldwin，Inc.
商业地产
表11--改进的物业报告
(千美元；未经审计)
属性海岛建成年份/
翻新		当前
GLA(SF)		租赁/经济占用ABRABR
PSF		Q2 2022 NOI202年第2季度改善的产品组合噪声为22%零售锚地租户
零售业：
1珍珠高地中心瓦胡岛1992-1994411,40099.4%95.3%$10,517$26.82$2,57410.1%山姆俱乐部、帝王影院、24小时健身、乌尔塔沙龙、罗斯
2凯路亚零售瓦胡岛1947-2014326,20094.3%93.1%11,55638.053,05812.0%Whole Foods Market，Foodland，CVS/Long Pharmics，Ulta Salon
3劳拉尼村瓦胡岛2012175,60097.0%96.0%6,53138.741,6516.5%Safeway、Ross、Walgreens、Petco
4怀亚奈购物中心瓦胡岛1975170,80096.9%94.6%3,66122.858063.2%CVS/Long制药公司，City Mill
5马诺阿市场瓦胡岛1977142,00097.2%88.8%4,34034.651,0394.1%Safeway，CVS/Long药物
6皇后区集市夏威夷岛2007134,00084.2%83.6%4,27146.971,1294.4%海岛美食市场
7卡内奥荷湾购物中心(租赁)瓦胡岛1971125,40097.8%97.8%3,16425.806412.5%Safeway，CVS/Long药物
8北库雷村考艾岛2015119,20099.2%99.2%4,36036.881,0764.2%西夫韦，Petco
9普努内纳购物中心毛伊岛2017118,00075.2%68.1%3,91248.699633.8%星球健身、Petco、Ulta Salon、Target(影子锚定)
10外皮奥购物中心瓦胡岛1986, 2004113,800100.0%99.3%3,46130.629273.7%美食之地
11爱卡希公园购物中心瓦胡岛1971, 202297,50084.4%83.1%2,93336.171,1254.4%西夫韦
12拉尼豪市场夏威夷岛198788,30097.0%91.6%1,52018.793731.5%SACK N节省，CVS/Long药物
13库奎拉的商店考艾岛200985,90089.5%86.3%3,17747.489493.7%CVS/Long药品，食堂，活食品
14Hookele购物中心毛伊岛201971,40096.1%91.2%2,67841.156442.5%西夫韦
15库尼亚购物中心瓦胡岛200460,60090.1%90.1%2,14240.206612.6%
16外坡里镇中心考艾岛198056,60039.7%37.6%44821.06380.2%自动分区
17卡胡鲁购物中心(2)毛伊岛195150,90094.3%94.3%81516.971070.4%
18刘哈拉商铺瓦胡岛201846,30096.8%96.8%2,54256.775032.0%UFC健身房，降落到地球上
19纳比利广场毛伊岛199145,60087.6%85.8%1,15729.572791.1%纳比利市场
20米利拉尼·毛卡的大门瓦胡岛2008, 201334,90095.4%93.7%1,94259.435132.0%CVS/Long药物(影子锚定)
21阿伦港码头中心考艾岛200223,60096.0%96.0%65428.921780.7%
22“收藏”瓦胡岛20175,900100.0%100.0%33656.95640.3%
小计-零售业2,503,90093.1%90.6%$76,117$34.03$19,29875.9%
25

属性海岛建成年份/
翻新		当前
GLA(SF)		租赁/经济占用ABRABR
PSF		Q2 2022 NOI202年第2季度改善的产品组合噪声为22%零售锚地租户
工业：
23科莫哈纳工业园瓦胡岛1990238,300100.0%100.0%$3,481$14.61$1,3865.5%
24卡卡科商务中心瓦胡岛1969201,90092.6%92.6%2,69714.676212.5%
25怀皮奥实业瓦胡岛1988-1989158,400100.0%100.0%2,76017.437152.8%
26欧普雷实业瓦胡岛2005-2006, 2018151,500100.0%100.0%2,55016.836682.6%
27P&L仓库毛伊岛1970104,100100.0%100.0%1,58515.224031.6%
28卡波雷企业中心瓦胡岛201993,000100.0%100.0%1,58016.983891.5%
29火奴湖实业夏威夷岛2004-2006, 200886,70098.0%98.0%1,26514.892531.0%
30凯路亚实业/其他瓦胡岛1951-197469,00095.0%95.0%1,17518.352090.8%
31阿伦港考艾岛1983, 199364,600100.0%79.4%62512.202090.8%
32港湾工业(2)毛伊岛193051,10099.5%99.5%61412.091910.8%
33卡海街实业(1)瓦胡岛197327,900100.0%100.0%35412.70850.3%
34毛伊拉尼工业(1)毛伊岛20108,400100.0%100.0%15117.982—%
小计-工业1,254,90098.4%97.3%$18,837$15.48$5,13120.2%
办公室：
35卡胡鲁办公楼毛伊岛197459,10084.1%83.2%$1,457$29.60$3281.3%
36米利拉尼·毛卡南部的大门瓦胡岛1992, 200637,10098.4%96.2%1,64746.113961.5%
37卡胡鲁伊办公中心(2)毛伊岛199135,80093.9%86.7%96631.092761.1%
38洛诺中心毛伊岛197313,70061.7%61.7%27532.631—%
小计-办公室145,70088.1%85.4%$4,345$34.92$1,0013.9%
道达尔-夏威夷改进的投资组合3,904,50094.6%92.6%$99,299$27.76$25,430100.0%
(1)属性当前不包括在同一商店池中。
(2)包括以前被归类为土地租赁并在表12--土地租赁报告中列示的租约。

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表12-土地租赁报告
(千美元；未经审计)
物业名称1
位置
(城市、岛屿)		英亩属性类型实验年当前ABRQ2 2022 NOI下一步租金步骤类型下一个ABR($以$000为单位)上一个租金档次上一步类型以前的ABR($以$000为单位)
1所有者/运营商卡波莱，瓦胡岛36.4工业2025$3,203 $801 2023固定步长$3,3002022固定步长$3,110
2迎风城市购物中心卡内奥赫，瓦胡岛15.4零售20352,800 698 2023FMV重置FMV2017固定步长2,100
3所有者/运营商火奴鲁鲁，瓦胡岛9.0零售20452,075 529 2025固定步长2,2832020固定步长1,886
4凯慕基购物中心火奴鲁鲁，瓦胡岛2.8零售20402,039 486 2026固定步长2,3452022FMV重置1,728
5S&F工业毛伊岛的普努内内52.0重工业20591,275 365 2024固定步长1,4332019固定步长751
6所有者/运营商卡内奥赫，瓦胡岛3.7零售2048990 249 2023固定步长1,0592018选择权694
7迎风城市和乡村广场一号凯卢亚，瓦胡岛3.4零售2062753 191 2022固定步长9632012FMV重置160
8迎风市郊广场二期凯卢亚，瓦胡岛2.2零售2062485 123 2022固定步长6212012FMV重置485
9所有者/运营商凯卢亚，瓦胡岛1.9零售2034450 95 2024固定步长4702019协商好的641
10所有者/运营商火奴鲁鲁，瓦胡岛0.5零售2028375 95 2023固定步长3852022固定步长366
11所有者/运营商火奴鲁鲁，瓦胡岛0.5停车2023339 86 2022固定步长3492021固定步长329
12所有者/运营商(1)(2)火奴鲁鲁，瓦胡岛0.7工业—296 38 ———2020固定步长296
137-11凯路亚中心凯卢亚，瓦胡岛0.9零售2033258 65 2023固定步长2632022固定步长253
14所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊0.8零售2026257 54 2022固定步长2642021固定步长249
15所有者/运营商凯卢亚，瓦胡岛1.2零售2022237 56 ———2013FMV重置120
16所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊0.8工业2025228 59 2023固定步长2382022固定步长218
17巴利棕榈树广场凯卢亚，瓦胡岛3.3办公室2037200 73 2022FMV重置FMV2012*谈判259
18所有者/运营商凯卢亚，瓦胡岛0.4零售2022174 44 ———2022固定步长166
19所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊0.4零售2027158 67 2022固定步长1812017*谈判128
20所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊0.9零售2025142 38 2023固定步长1462022固定步长138
余数五花八门3.5五花八门五花八门940 149 五花八门五花八门————
合计土地租约(3)140.7 $17,674 $4,361 
(1)不包括在综合经营业绩中注销的公司间土地租赁。
(2)土地租赁目前不包括在同店池中。
(3)截至2021年12月31日以前被归类为土地租约的租约，现已列入表11--改善财产报告

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表13-按ABR排名的前10名租户
截至2022年6月30日
(千美元；未经审计)
Tenant1
租约数目ABR改进的总百分比
投资组合
ABR		GLA(SF)占总数的百分比
改进的产品组合
玻璃
艾伯森公司(包括西夫韦)7$7,598 7.7%286,0247.3%
山姆的俱乐部13,308 3.3%180,9084.6%
CVS公司(包括隆氏药业)62,752 2.8%150,4113.8%
福德兰超市及相关公司72,103 2.1%113,7252.9%
罗斯的连衣裙价格较低21,992 2.0%65,4841.7%
科尔曼世界集团21,946 2.0%115,4953.0%
GP/RM预应力，LLC2
11,690 1.7%不适用不适用
24小时健身服务11,513 1.5%45,8701.2%
Ulta Salon，化妆品和香水，Inc.31,508 1.5%33,9850.9%
Petco动物用品商店31,358 1.3%34,2820.9%
总计33$25,768 25.9%1,026,18426.3%
1该表不包括土地租赁，因为从GLA的角度来看，这类租赁不具有可比性。
2 GP/RM PreStress，LLC租约中的租赁房地包括仓库和堆场空间。由于院子空间，由于缺乏可比性，GLA没有呈现。

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表14-租赁期满时间表
截至2022年6月30日
(千美元；未经审计)
整体改进的产品组合
到期年份数
租约的数量		正方形
视频片段
即将到期的租约		占总数的百分比
改进的产品组合
租用的玻璃		ABR
即将到期		占总数的百分比
改进的产品组合
即将到期的ABR
202277186,797 5.1%$4,6864.7%
2023173370,826 10.1%10,59110.6%
2024148617,768 16.9%16,11016.2%
202599439,367 12.0%11,02111.0%
202681277,946 7.6%7,6547.7%
202775281,495 7.7%8,7728.8%
202844235,550 6.4%8,3338.3%
202937176,264 4.8%6,8056.8%
203019143,388 3.9%3,2073.2%
20311291,362 2.5%2,2312.2%
此后48685,007 18.8%17,12317.2%
逐月113153,628 4.2%3,3193.3%
总计9263,659,398 100.0%$99,852100.0%
零售产品组合
到期年份数
租约的数量		正方形
视频片段
即将到期的租约		占总数的百分比
零售
租用的玻璃		ABR
即将到期		占总数的百分比
零售
即将到期的ABR
20224983,886 3.6%$2,9883.9%
2023119217,656 9.5%8,29910.8%
202496403,012 17.5%12,23016.0%
202576182,224 7.9%6,6258.7%
20266276,926 3.3%4,0175.3%
202763148,873 6.5%6,4028.4%
202840190,642 8.3%7,5429.9%
202933156,403 6.8%6,1058.0%
20301561,073 2.7%1,7072.2%
20311063,482 2.8%1,8782.5%
此后44657,357 28.4%16,69721.7%
逐月6162,554 2.7%2,0612.6%
总计6682,304,088 100.0%$76,551100.0%
产业组合
到期年份数
租约的数量		正方形
视频片段
即将到期的租约		占总数的百分比
工业
租用的玻璃		ABR
即将到期		占总数的百分比
工业
即将到期的ABR
20222596,488 7.8%$1,5778.3%
202346141,170 11.5%1,93710.2%
202437175,953 14.3%2,68914.2%
202519246,674 20.0%4,04121.3%
202615183,070 14.9%2,76114.6%
20275121,380 9.9%1,91910.1%
2028140,505 3.3%6643.5%
202928,431 0.7%1490.8%
2030174,990 6.1%1,2826.8%
2031227,880 2.3%3541.9%
此后427,650 2.2%4252.2%
逐月4886,674 7.0%1,1596.1%
总计2051,230,865 100.0%$18,957100.0%

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表15-新订及续订租约摘要
截至2022年6月30日
(未经审计)
仅可比租赁1
合计--新租约和续订租约3
租契玻璃新ABR/SF钛/铁WTD平均租期(年)租契玻璃新ABR/SF旧ABR/SF
租金分摊2
2022年第二季度76174,073 $30.71 $9.28 4.648106,241 $33.00 $31.07 6.2%
第一季度20224
74369,292 $23.12 $54.98 11.842283,123 $23.10 $22.39 3.2%
2021年第四季度65162,481 $29.60 $1.97 3.83998,615 $30.01 $28.49 5.4%
2021年第三季度80220,692 $26.81 $2.73 3.146128,832 $26.90 $26.28 2.3%
落后四节295926,538$26.56 $24.65 7.0175616,811$26.70 $25.67 4.0%
合计-新租约租契玻璃新ABR/SF钛/铁WTD平均租期(年)租契玻璃新ABR/SF旧ABR/SF
租金分摊2
2022年第二季度2459,145 $28.52 $26.92 7.3814,481 $30.94 $27.64 11.9%
2022年第一季度2165,154 $15.69 $8.18 17.5512,250 $22.11 $20.33 8.8%
2021年第四季度1848,748 $23.01 $3.70 7.2811,723 $29.85 $27.10 10.1%
2021年第三季度3490,935 $27.16 $5.50 3.71047,713 $21.85 $20.10 8.7%
落后四节97263,982 $23.87 $10.63 8.63186,167 $24.50 $22.35 9.6%
合计-续订租赁3
租契玻璃新ABR/SF钛/铁WTD平均租期(年)租契玻璃新ABR/SF旧ABR/SF
租金分摊2
2022年第二季度52114,928 $31.84 $0.20 3.24091,760 $33.32 $31.61 5.4%
第一季度20224
53304,138 $24.71 $65.01 10.637270,873 $23.14 $22.48 2.9%
2021年第四季度47113,733 $32.42 $1.23 2.33186,892 $30.04 $28.67 4.8%
2021年第三季度46129,757 $26.56 $0.79 2.63681,119 $29.87 $29.92 (0.2)%
落后四节198662,556 $27.63 $30.24 6.3144530,644 $27.06 $26.21 3.2%
截至2022年6月30日的三个月TTM截至2022年6月30日
租契玻璃ABR/SF
租金分摊2
租契玻璃ABR/SF
租金分摊2
零售5082,979 $44.90 5.9%零售205511,694 $34.25 3.4%
工业2077,778 $15.15 4.7%工业69372,542 $14.80 5.4%
办公室613,316 $33.23 10.3%办公室2142,302 $37.12 5.7%
1根据条款词汇表，可比租赁是指就可比空间和可比租赁条款续签(就相同单位签订的)或(就在过去12个月内已腾出的单位签订的)新租赁。扩张、收缩和战略性短期续订不包括在可比租赁池中。
2租金差价是按可比租约计算的，即所列期间租约总人口的一个子集。
3在2021年第三季度和第四季度以及2022年第一季度和第二季度，分别有3、15、5和2次与COVID相关的租赁修订延期包括在本报告的总数中(通常是较短期的)。请注意，根据定义，只有涵盖可比空间和可比租赁条款的延期才包括在可比租赁池中。
4 2022年第一季度包括一份为期15年的续签租约，其中包括180,908 GLA和340万美元的ABR，以及1,970万美元的TIS津贴。
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表16-投资组合重新定位、重新开发和开发摘要
截至2022年6月30日
(百万美元；未经审计)
 租赁活动

项目		相位目标
在职		目标
稳定化		土地的账面价值
相关成本(&R)		估计总数
项目资本
费用		项目资本
已招致的费用
迄今		估计数
增量
稳定下来
噪音		估计数
稳定下来
收益率占总收益率
项目资本
费用		预计
GLA(SF)		%
租赁		意向书下的%总计
重建项目
马诺阿市场设计3Q2023
3Q20241
不适用$8.0 - $8.8$0.7$0.6 - $0.78.0 - 8.5%142,00097.2%0.5%97.7%
1项目开工前租赁比例稳定在90%以上。该公司预计在2026年全面增加稳定的噪声。

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表17-交易活动(2021-2022)
截至2022年6月30日
(百万美元；未经审计)

性情
属性类型位置日期
(月/年)		销售价格GLA(SF)
毛伊岛剩余土地土地毛伊岛，HI11/21$2.7 不适用
毛伊岛剩余土地土地毛伊岛，HI2/210.3 不适用
总计$3.0 — 
收购
属性类型位置日期
(月/年)		购进价格GLA(SF)
毛伊拉尼工业工业毛伊岛，HI06/22
N/A1
8,400 
卡利希街228号土地租赁瓦胡岛，HI10/214.4 不适用
卡海街实业工业瓦胡岛，HI10/216.4 27,900 
总计$10.8 36,300 
1代表从Grace Pacific的子公司GPRS进行的公司间收购交易。
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陆上行动
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陆上行动
表18-营业利润、EBITDA和调整后EBITDA报表
(金额以百万计；未经审计)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2022202120222021
开发销售收入$— $11.2 $6.3 $11.2 
未改善/其他物业销售收入0.2 — 2.0 11.3 
其他营业收入1
4.9 4.8 9.7 10.6 
土地业务营业收入总额$5.1 $16.0 $18.0 $33.1 
土地业务经营成本和支出2
(5.6)(10.6)(14.9)(18.8)
销售、一般和行政(1.2)(1.0)(2.4)(1.9)
处置资产所得(损)净额54.0 — 54.0 0.1 
合资企业的收益(亏损)(0.1)5.3 (0.3)8.9 
养老金终止(59.9)— (62.2)— 
利息和其他收入(费用)，净额— (0.6)— (0.9)
土地经营营业利润(亏损)合计$(7.7)$9.1 $(7.8)$20.5 

截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，TTM 6月30日，
20222021202220212022
土地业务经营利润(亏损)2
$(7.7)$9.1 $(7.8)$20.5 $27.1 
土地经营折旧及摊销0.6 0.2 1.2 0.5 1.8 
土地业务EBITDA$(7.1)$9.3 $(6.6)$21.0 $28.9 
养老金终止59.9 — 62.2 — 62.2 
土地业务调整后的EBITDA$52.8 $9.3 $55.6 $21.0 $91.1 
1其他营业收入包括与卡车运输、可再生能源和多样化农业有关的收入。
2包括主要来自CRE的部门间营业费用，这些费用已在综合经营业绩中扣除。


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表19-重点在建待售开发项目和投资
截至2022年6月30日
(百万美元，每平方英尺除外；未经审计)
销售成交时间
项目位置产品
类型		计划的可销售量
英亩		平均
剩余地段的面积
(英亩)		英亩
关着的不营业的		英亩
剩余		目标
销售价格
射程
剩余的每SF
Est.
总计
项目
成本
总计
项目
费用
已招致
迄今		A&B总收入
投资
(迄今为止的生活)		A&B网
账面价值		开始/
Est.开始		Est.端部
毛伊岛商业园(二期)卡胡鲁伊，
毛伊岛		轻工业地块116.7英亩1.2英亩63.2英亩53.5英亩$38-$55 per SF$89$65$65$2320122030+

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表20-截至2022年6月30日的土地持有量
截至2022年6月30日
(单位：英亩；未经审计)
类型考艾岛毛伊岛瓦胡岛总英亩
用于其他作业的土地—21324
城市土地，不在积极开发/使用中
城市可开发，具有全部或部分基础设施2116—118
城市可开发，基础设施有限或没有基础设施—81—81
城市其他117—18
小计-城市土地，不在积极开发/使用中3214—217
涉农
农业/其他414,124754,240
保护与保存—355509864
小计-与农业有关414,4795845,104
土地行动总土地拥有量444,7145875,345

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材料与建筑
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材料与建筑
表21-营业利润、EBITDA和调整后EBITDA报表
(百万美元；未经审计)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，TTM 6月30日，
20222021202220212022
材料与建筑
营业收入$37.2 $30.0 $76.4 $54.0 $148.6 
营运成本及开支(34.1)(28.7)(68.2)(52.4)(134.7)
销售、一般和行政(3.9)(3.9)(7.5)(7.8)(14.9)
部门间营业费用，净额1
0.1 (0.4)(0.1)(0.6)(0.4)
资产减值— — — — (26.1)
权益法投资减值准备— — (2.9)
处置资产所得(损)净额— 0.1 — 0.1 — 
与合资企业有关的收入(亏损)(0.1)0.9 1.7 0.7 (1.9)
利息和其他收入(费用)，净额0.2 0.1 0.3 0.1 0.3 
营业利润(亏损)2
$(0.6)$(1.9)$2.6 $(5.9)$(32.0)
材料和建筑折旧及摊销1.6 2.8 3.0 5.4 8.4 
材料与建筑息税前利润$1.0 $0.9 $5.6 $(0.5)$(23.6)
资产减值— — — — 26.1 
权益法投资减值准备— — 2.9 
可归因于非控股权益的损失(收益)(0.3)(0.2)(0.8)(0.2)(1.0)
材料和建筑调整后的EBITDA$0.7 $0.7 $4.8 $(0.7)$4.4 
影响各自期间的其他离散项目--收入/(亏损)：
与评估材料和建筑部门战略选择有关的一次性费用$(0.2)$(0.1)$(0.4)$(0.2)$(0.5)
June 30, 20222021年12月31日June 30, 2021
期末积压3
$212.1 $175.3 $144.3 
恩典太平洋的账面价值4
$108.6 $103.2 
1主要来自与中环填海分部的租赁所产生的跨部门租金支出。该等营业费用(以及其他分部录得的相关收入)于综合经营业绩中撇除。
2包括普洛斯沥青的业绩，普洛斯沥青是一家拥有70%股权的合并合资企业。
3包括50%股权的未合并附属公司的积压。截至2022年6月30日、2021年12月31日和2021年6月30日的合资企业总积压金额分别为3440万美元、3480万美元和830万美元。
4截至2022年6月30日和2021年12月31日的账面价值分别为1.163亿美元和1.101亿美元，减去可赎回的非控股权益分别为770万美元和690万美元。

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