STAG Industrial公布2022年第二季度业绩

 

马萨诸塞州波士顿-2022年7月27日-STAG工业公司(以下简称“公司”)(纽约证券交易所代码：STAG)今天公布了截至2022年6月30日的季度财务和经营业绩。

该公司首席执行官兼首席执行官比尔·克鲁克表示：“积极的行业背景，加上我们团队的卓越运营，导致了又一个强劲的季度。我们的投资组合处于有利地位，可以利用我们行业的宏观顺风，导致2022年创纪录的内部增长指引。”

2022年第二季度亮点

·2022年第二季度公布的基本和稀释后普通股每股净收益为0.18美元，而2021年第二季度基本和稀释后普通股净收益为0.20美元。2022年第二季度普通股股东的净收入为3230万美元，而2021年第二季度普通股股东的净收入为3260万美元。

·2022年第二季度每股稀释后核心FFO为0.56美元，较2021年第二季度每股0.52美元的核心FFO增长7.7%。2022年第二季度产生的核心FFO为1.018亿美元，而2021年第二季度为8630万美元，增长18.0%。

·2022年第二季度产生的现金NOI为1.29亿美元，比2021年第二季度的1.088亿美元增长18.6%。

·2022年第二季度产生的Same Store现金NOI为1.054亿美元，比2021年第二季度的1.013亿美元增长4.0%。

·2022年第二季度可供分配的生产现金为8720万美元，比2021年第二季度的7480万美元增长16.6%。

·在2022年第二季度以1.654亿美元收购了9栋建筑，总面积150万平方英尺，现金资本化率为5.2%，直线资本化率为5.7%。

·截至2022年6月30日，总投资组合的入住率为98.1%，运营投资组合的入住率为98.6%。

 

·2022年第二季度开始运营组合租赁320万平方英尺，导致现金租金和直线租金分别变化14.1%和21.9%。

 

·本季度到期的210万平方英尺租约的保留率为89.6%。

·在2022年7月26日季度末之后，该公司通过两笔总计3.75亿美元的定期贷款对1.5亿美元定期贷款D和1.75亿美元定期贷款E进行了再融资，并将其循环信贷安排能力提升至10亿美元。

有关本新闻稿中使用的大写术语的定义，请参阅本新闻稿末尾的非GAAP财务衡量标准和其他定义部分。

公司将于2022年7月28日(星期四)上午10：00召开电话会议。(东部时间)，讨论该季度的业绩，并提供有关收购、运营、资本市场和公司活动的信息。电话会议的详细信息可在本新闻稿的末尾找到。

关键财务措施

 

2022年第二季度主要财务措施

(1)截至2022年6月30日，同一商店池占总投资组合面积的83.6%。

上述非公认会计原则财务计量的定义，以及根据公认会计原则对净收益(亏损)的调节，见本新闻稿末尾。如需进一步披露，请参阅公司的补充信息包。

购置和处置活动

截至2022年6月30日止三个月，本公司以1.654亿美元收购九幢楼宇，收购时的入住率为100.0%。下面的图表详细介绍了本季度的收购活动：

2022年第二季度收购活动

下图详细介绍了截至2022年7月27日的2022年收购活动和渠道：

2022年收购活动和渠道详情

此外，在第二季度，该公司以560万美元收购了两块空置地块。这些资产不包括在上述收购活动统计数据中。

下面的图表详细说明了截至2022年6月30日的六个月的处置活动：

2022处置活动

季度结束后，该公司出售了两栋建筑，总面积为100万平方英尺，总收益约为8200万美元，现金资本化率为5.2%。

租赁活动

 

以下图表详细介绍了截至2022年6月30日的三个月内开始的租赁活动：

 

2022年第二季度运营组合租赁活动

以下图表详细介绍了截至2022年6月30日的六个月内开始的租赁活动：

2022年年初至今经营资产组合租赁活动

此外，截至2022年6月30日的三个月和六个月，与增值资产和第一代租赁相关的租赁面积分别为237,123平方英尺和748,359平方英尺。这些都不包括在上面的经营组合统计数据中。

资本市场活动

 

2022年6月28日，该公司出资达成票据购买协议，以私募方式发行4亿美元固定利率优先无担保票据，利率为4.12%，10年期于2032年6月28日到期。

截至2022年6月30日，净债务与年化运行率调整后的EBITDARE之比为5.1倍，流动性为6.43亿美元。

在季度末之后，于2022年7月26日，公司对计划于2023年1月到期的定期贷款D和计划于2024年1月到期的定期贷款E进行了再融资，两笔定期贷款总额为3.75亿美元。定期贷款于2028年1月25日到期，总固定利率(包括利率互换)在收盘时为3.31%。

在2022年7月26日季度末之后，该公司将其循环信贷安排增加了2.5亿美元，名义金额为10亿美元。这些债务交易使公司的流动资金增加了3亿美元。

电话会议

 

公司将于2022年7月28日(星期四)上午10：00主持电话会议。(东部时间)讨论该季度的业绩。通过拨打(877)407-4018或拨打国际长途电话(201)689-8471，可通过免费电话现场收听通话。重播将在通话后不久进行，可通过拨打(844)512-2921收听重播，国际呼叫者可拨打(412)317-6671收听重播。重播的密码是13731200。

 

感兴趣的各方还可以通过访问公司网站www.stagIndustrial al.com的投资者关系部分或点击以下链接收听电话会议的同步网络直播：

 

http://ir.stagindustrial.com/QuarterlyResults

补充附表

 

该公司在其网站(www.stagIndustrial al.com)的投资者关系部分的“季度业绩”选项卡下提供了补充信息包，其中包括额外的披露和财务信息。

合并资产负债表

斯塔格实业公司

(未经审计，单位为千，共享数据除外)

合并业务报表

斯塔格实业公司

(未经审计，单位为千，每股数据除外)

公认会计原则与非公认会计原则计量的对账

斯塔格实业公司

(未经审计，以千计)

公认会计原则与非公认会计原则计量的对账

斯塔格实业公司

(未经审计，单位为千，每股数据除外)

非公认会计准则财务计量和其他定义

 

收购资本支出：我们将收购资本支出定义为收购时确定的资本支出。收购资本支出还包括新的租赁佣金和不属于公司所有权的空间的租户改善。

可供分配的现金：可用于分配的现金指核心FFO，不包括非租赁物业折旧和摊销、直线租金调整、利息支出的非现金部分、非现金补偿支出，并扣除由租户报销的资本支出、资本支出、租赁佣金和租户改善以及遣散费。

可供分配的现金不应被视为净收益(根据GAAP确定)的替代指标，我们认为，为了进一步了解我们的业绩，应将这些衡量标准与我们根据GAAP报告的净收益或净亏损进行比较，如我们的合并财务报表中所示。

可供分配的现金不包括折旧和摊销等项目，也不计入我们建筑物的使用或市场状况导致的建筑物价值变化，所有这些都具有实际经济影响，并可能对我们的运营结果产生实质性影响，因此这些衡量标准作为衡量我们业绩的指标的效用有限。此外，我们对可供分配的现金的计算可能无法与其他REITs披露的类似标题的措施进行比较。

现金资本化率：我们定义现金资本化率的计算方法是：(I)公司对入住期(空置物业租赁后)稳定运营的第一年现金净营业收入的估计，不包括终止收入、太阳能收入、其他杂项收入、资本支出、一般和行政成本、准备金、租户改善和租赁佣金、信贷损失或空置损失，除以(Ii)公认会计准则购买价加上估计收购资本支出。这些资本化率估计会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，这些可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和非我们控制因素的影响，包括我们在截至2021年12月31日的10-K表年报中包含的风险因素。

现金租金变动：我们将现金租金变动定义为期间开始的租赁基本租金相对于包括在经营组合中的资产的可比租赁基本租金的百分比变化。计算将租约开始日期后应付的第一次基本租金与租约终止前最后一次每月应付的基本租金进行比较，但不包括滞留租金。总租约或类似类别租约的租金按适用的可收回开支估计数折算为净租金。

可比租赁：我们将可比租赁定义为在相同空间内的租赁，其租赁结构与之前的原地租赁相似，不包括不在我们所有权范围内占用的空间的新租赁。

扣除利息、税项、折旧及摊销前的房地产收益(EBITDARE)、调整后的EBITDARE、年化调整后的EBITDARE和运行率调整后的EBITDARE：我们根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)制定的标准定义EBITDARE。EBITDARE代表扣除利息支出、利息和其他收入、税项、折旧和摊销、出售出租物业的收益或损失以及减值损失之前的净收益(亏损)(根据公认会计准则计算)。调整后的EBITDARE进一步不包括直线租金调整、非现金补偿支出、高于和低于市场租赁的摊销、净额、非自愿转换收益(亏损)、债务清偿和修改费用以及其他非经常性项目。

我们将年化调整后息税前利润定义为调整后息税前利润乘以4。

我们将运行率调整后的EBITDAR定义为调整后的EBITDAR加上针对整个收购和处置期间调整的增量调整后的EBITDAR。运行率调整后的EBITDARE不反映公司的历史业绩，也不预测未来的业绩，这可能会有很大的不同。

EBITDARE、调整后的EBITDARE和运行率调整后的EBITDARE不应被视为净收益(根据GAAP确定)的替代指标，我们认为，为了进一步了解我们的业绩，应将EBITDARE、调整后的EBITDARE和运行率调整后的EBITDARE与我们根据GAAP报告的净收益或净亏损进行比较，这在我们的合并财务报表中呈现。我们认为，EBITDARE、调整后的EBITDARE和运行率调整后的EBITDARE作为房地产公司经营业绩的补充指标，对投资者是有帮助的，因为它们是对我们物业实际经营结果的直接衡量。我们还使用这些比率来比较我们的表现与行业同行的表现。

运营资金(FFO)和核心FFO：我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)建立的标准来定义FFO。FFO指净收益(亏损)(按公认会计原则计算)，不包括出售已折旧经营物业的收益(或亏损)、出售土地的收益(或亏损)、折旧房地产的减值减值、租赁物业折旧及摊销(不包括递延融资成本摊销及债务调整的公平市价)，以及未合并合伙企业及合营企业的调整后收益(或亏损)。核心FFO不包括高于和低于市场租赁的摊销、净额、债务清偿和修改费用、非自愿转换的收益(损失)、掉期无效的收益(损失)和非经常性其他费用。

任何FFO或核心FFO都不应被视为净收益(根据GAAP确定)的替代指标，我们认为，为了进一步了解我们的业绩，应将这些衡量标准与我们综合财务报表中根据GAAP报告的净收益或净亏损进行比较。我们使用FFO作为补充业绩指标，因为它是公认的REITs业绩指标。FFO可能被投资者用作比较我们与其他REITs的经营业绩的基础。我们和投资者可以使用与FFO类似的核心FFO。

然而，由于FFO和核心FFO不包括折旧和摊销等项目，也没有计入我们建筑物的使用或市场状况导致的建筑物价值变化，所有这些都具有实际经济影响，可能对我们的运营结果产生实质性影响，因此这些衡量标准作为我们业绩衡量标准的效用有限。此外，其他REITs可能不会像我们那样按照NAREIT的定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他REITs的FFO进行比较。同样，我们对核心FFO的计算可能无法与其他REITs披露的类似标题指标进行比较。

公认会计原则：我们将公认会计原则定义为美国公认的会计原则。

流动资金：我们将流动资金定义为公司可立即根据公司的无担保债务工具借入符合财务契约的未提取名义承诺总额，加上不受限制的现金余额。

市场：我们将市场定义为CoStar根据建筑地址定义的市场。如果建筑位于CoStar定义的市场之外，则会反映城市和州。

净营业收入(NOI)、现金NOI和运行率现金NOI：我们将NOI定义为租金收入，包括报销、减去财产费用，其中不包括折旧、摊销、减值损失、一般和行政费用、利息费用、利息收入、非自愿转换收益(损失)、债务清偿和改装费用、出租财产销售收益和其他费用。

我们将现金NOI定义为NOI减去租赁物业的直线租金调整，并减去高于和低于市场租赁的摊销净额。

我们将运行率现金NOI定义为现金NOI加上根据整个收购和处置期间调整的现金NOI，减去现金终止收入、太阳能收入和与一次性租户偿还资本支出相关的收入。运行率现金NOI不反映公司的历史业绩，也不预测未来业绩，这可能会有很大不同。

我们认为NOI、Cash NOI和Run Rate Cash NOI是净收入的适当补充业绩指标，因为我们相信它们有助于我们，投资者了解我们大楼的核心运营。所有这些衡量标准都不应被视为净收益(根据公认会计原则确定)的替代指标，我们认为，为了进一步了解我们的业绩，应将这些衡量标准与我们综合财务报表中根据公认会计原则报告的净收益或净亏损进行比较。此外，我们对NOI、现金NOI和运行率NOI的计算可能无法与其他REITs披露的类似标题的指标进行比较。

入住率：我们将入住率定义为根据公认会计原则开始确认收入或于报告期结束时开始租期的可租赁总面积的百分比，以较早发生者为准。

运营资产组合：我们将运营资产组合定义为收购、稳定或已实现稳定的所有仓库和轻工制造资产。运营资产组合不包括非核心弹性/办公室资产、增值投资组合中包含的资产以及被归类为持有待售的资产。

流水线：我们将流水线定义为时间点衡量标准，其中包括公司收购小组正在考虑的、已通过初始筛选程序的所有交易。流水线还包括合同项下的交易和非约束性意向书的交易。

续订租赁：我们将续订租赁定义为现有租户签署的将租期延长12个月或更长时间的租约，包括(I)在租约到期时续签与当前租约相同的空间，(Ii)在租约到期时仅续订当前空间的一部分，或(Iii)提前续约或锻炼，最终将原来的租期延长12个月或更长时间。

留存：我们对留存的定义是，对于包括在运营组合中的资产，留存的百分比是由开始于该期间的续订租赁平方英尺除以在该期间到期的租赁平方英尺确定的。

相同的商店：我们将相同的商店属性定义为在所示整个比较期间的运营组合中的属性。Same Store GAAP NOI和Same Store Cash NOI不包括终止费、太阳能收入和与一次性租户报销资本支出相关的收入。

稳定：我们将正在开发或重新开发的资产的稳定定义为较早达到90%的入住率或完工后12个月。在下列情况下，获得并立即添加到增值投资组合的资产将稳定下来：

·如果购置日的入住率低于75%，则自购置日起12个月或达到90%入住率的较早者起稳定；

·如果在收购之日起两年内因已知迁出而入住率低于75%，则在已知迁出后或已知迁出后12个月内达到90%的入住率时，将实现稳定。

直线资本化率：我们将直线资本化率定义为以下计算方法：(I)公司对入住期(空置物业租赁后)稳定运营的适用物业的平均年净营业收入的估计，不包括终止收入、太阳能收入、其他杂项收入、资本支出、一般和行政成本、准备金、租户改善和租赁佣金、信贷损失或空置损失，除以(Ii)公认会计准则购买价格加上估计的收购资本支出。这些资本化率估计会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，这些可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和非我们控制因素的影响，包括我们在截至2021年12月31日的10-K表年报中包含的风险因素。

直线租金变动(SL Rent Change)：我们将SL租金变动定义为期间开始的租赁期内平均每月基本租金相对于包括在运营组合中的资产的可比租赁的百分比变化。总租约或类似类别租约的租金按适用的可收回开支估计数折算为净租金，此计算不包括任何剩余租金的影响。

增值投资组合：我们将增值投资组合定义为满足以下任何标准的属性：

·截至收购日期，入住率不到75%

·在收购之日起两年内，由于已知的迁出，入住率将低于75%；

·因资产进行重大实物翻修而停止使用；

·发展。

加权平均租赁期限：我们将加权平均租赁期限定义为截至租赁开始日期的年数，按平方英尺加权。与收购资产相关的加权平均租赁期反映截至收购日的剩余租赁期(以平方英尺为单位)。

前瞻性陈述

本财报包含某些符合修订后的1933年证券法第27A节和修订后的1934年证券交易法第21E节的前瞻性陈述。STAG工业公司(STAG)打算将这类前瞻性陈述纳入1995年《私人证券诉讼改革法》中有关前瞻性陈述的安全港条款，并将本声明包括在内，以遵守这些安全港条款。前瞻性陈述基于某些假设，描述STAG的未来计划、战略和预期，通常可以通过使用“相信”、“将会”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“应该”、“项目”或类似的表达方式来识别。您不应依赖前瞻性陈述，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些风险、不确定性和其他因素在某些情况下是STAG无法控制的，可能会对实际结果、业绩或成就产生重大影响。可能导致实际结果与当前预期大不相同的因素包括但不限于STAG在截至2021年12月31日的最新10-K表格年度报告中讨论的风险因素，该公司随后提交给证券交易委员会的报告对这些风险因素进行了更新。因此，不能保证斯塔格的期望会实现。除非联邦证券法另有要求，STAG不承担任何义务或承诺公开发布本文(或其他地方)包含的任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映STAG对此的预期的任何变化，或任何此类陈述所基于的事件、条件或情况的任何变化。