由Prologis，Inc.提交 (委员会文件第001-13545号)
根据修订后的1933年《证券法》第425条
并被视为根据规则14a-12提交
根据修订后的1934年证券交易法。

主题公司：Duke Realty
公司委托文号：001-09044

以下是2022年6月13日举行的电话会议的文字记录：

管理 讨论部分

接线员： 早上好。我叫艾丽卡，今天我将是你们的会议接线员。在此，我谨欢迎大家参加加州杜克地产与Prologis合并大会。请注意，今天的会议正在录制中。所有线路均已设置为静音，以防止任何背景噪音。在演讲者发言后，将有问答环节。[操作员说明] 谢谢。

在这次的会议上，我想请投资者关系副总裁吉尔·索耶主持会议。Sawyer女士，您可以开始您的会议了。

吉尔·索亚

Prologis，Inc.副总裁-投资者关系

谢谢你，艾丽卡，大家早上好。如果您尚未下载与此次电话会议相关的新闻稿或合并演示文稿， 可在Prologis网站上的投资者关系下获取它们。

今天上午，您将听到Prologis董事长兼首席执行官哈米德·莫哈丹、Prologis首席投资官吉恩·赖利和Prologis首席财务官蒂姆·阿恩特的谈话。Prologis执行团队的成员将出席本次电话会议的问答部分。

在我们开始我们事先准备好的发言之前，我想声明，本次电话会议将根据联邦证券法 包含前瞻性声明。这些陈述基于对市场和两家公司所处行业的当前预期、估计和预测，以及对两家公司管理层的信念和假设。前瞻性陈述不能保证业绩，实际经营结果可能会受到多种因素的影响。有关这些因素的列表，请参阅Prologis和Duke Realty提交给美国证券交易委员会的10-K和其他文件中的前瞻性声明通知。

可能导致实际结果不同的其他 因素包括但不限于拟议合并的潜在好处、交易完成的预期时间和可能性，包括获得Duke Realty股东和Prologis股东所需批准的能力，以及交易可能无法完成的条件的风险。

最后， 此调用将包含非GAAP指标的财务指标，如FFO和EBITDA。根据REG，公司 将对这些措施及其各自的收益方案进行对账。

说到这里，我会把电话转给哈米德。哈米德，请开始。

哈米德·R·莫加丹

Prologis，Inc.联合创始人、董事长兼首席执行官。

谢谢你，吉尔。大家早上好。我们在这里讨论我们宣布的对Duke Realty的收购。正如我们在过去几周一直在说的那样，杜克是一家我们长期以来一直钦佩的公司。我们非常尊重吉姆·康纳、杜克大学管理团队，以及他们多年来建立和管理的投资组合。

这些资产在实物质量和市场选择方面都与我们的资产具有很强的互补性。此外，我们期待着交易完成后Jim Connor加入我们的董事会。我们进行这项收购的主要原因是，从公司、客户和股东的长期增长角度来看，这一合并非常有意义。

我们 专注于客户和创新创造了一个平台，在这个平台上，资产表现得更好。我们的并购历史清楚地表明，我们有能力将资产和人员整合到我们的业务中，并在收购的投资组合中释放额外价值。吉恩现在会给你交易的细节，然后他会把它交给蒂姆讨论财务问题，然后我们都会回答你的问题。

吉恩？

尤金·F·赖利

Prologis，Inc.首席投资官

谢谢，哈米德，大家早上好。在您了解详细信息后，我将快速介绍交易概述，然后描述我们的 集成计划。Prologis将以股票换股票的方式收购Duke，这意味着根据周五的收盘价，该公司的价格为260亿美元。 该公司的资产包括在19个美国市场的1.53亿平方英尺的运营组合，在11个市场的1100万平方英尺的开发和进展，以及超过1200英亩的土地，建设面积约为2100万平方英尺。我们打算持有约94%的运营资产组合和100%的土地储备。我们将完成并稳定所有正在进行的开发， 打算持有约90%的这些资产。此投资组合位于美国主要市场的首选子市场，包括南加州、新泽西州、南佛罗里达州、芝加哥、达拉斯和亚特兰大。

正如哈米德所说，多年来，杜克大学在重新定位业务方面做得非常出色。在该公司的历史上，它是全国最好的开发商之一，这一点现在体现在它的资产质量和位置上。我们的人知道我们的投资组合[音频间隙](00：04：49) ，长期以来一直被认为是班级中的佼佼者。杜克大学的球队也是如此。此次收购扩大了我们的联系，扩大了我们现有的 联系，即与239名Duke客户的联系，并向我们介绍了557个新关系。也就是说，我们的前20名客户名单不会有实质性变化。

如你所知，在过去的10年里，我们整合了几个大型房地产投资组合。我们每次的表现都超过了我们的预测，我们的现场团队和公司职能在每一次都变得更强大。与这些交易不同，我们希望保留杜克的一些 团队来管理投资组合资产，并在Prologis目前空缺的其他职位上服务。我们的团队非常有信心 客户的房地产和人员已经这样做过多次。但如今，他们对能够将我们的Essentials 平台与这一令人难以置信的产品组合和客户资产集成在一起感到格外兴奋。

我们 非常有信心，我们的Essentials产品将立即在此产品组合中获得吸引力。当然，整个合并后的产品组合将受益于未来规模的扩大。我们希望Duke的产品组合和人员将提供增强的市场知识和关系、本地洞察以及额外的运营灵活性，所有这些都有助于我们以一种比其他房东提供的更多价值的方式为客户提供服务和合作。

最后，投资组合重新定位并不重要，因为我们正在处置略高于6%的资产，并将退出一个市场。我们说，我们将处置的这些财产的质量很高，我们并不急于处置它们。从我们的角度来看，这一整合工作是直接的，我们的执行信心很高。这样，我将把电话交给Tim，让他向我们介绍财务细节和预期的价值创造。蒂姆？

蒂莫西·阿恩特

Prologis，Inc.首席财务官

谢谢你，吉恩。我们的演示文稿展示了我们对这笔交易的预期财务增值，以及我们在过去收购中取得的一些历史业绩。我们在承销、整合和提供这些交易的增值方面一直表现出色，我们当然希望杜克大学也能做到这一点。与交易相关的第一年收益显著，以中间价计算约为3.4亿美元，其中包括估计的6,000万至7,000万美元的公司和运营协同效应，以及2.5亿至3亿美元的租赁和债务按市值计价调整。

认识到这些调整不是第一天的现金增值，我们已经与你们中的许多人谈到了我们在第一年提供至少对AFFO中性的交易的重要性，以便为以后的增长提供基础，这笔交易就是这样做的。

在第二天，我们将立即开始交付超越公司和运营协同效应的其他增值来源。 首先是与550多座新建筑接触的机会，巧合的是，我们的Essentials业务也有550多个新客户。

Duke 已经确定了太阳能的候选资产，我们不断壮大的能源团队已经做好了开始参与的准备。我们还将把产品组合整合到我们的数据平台中，这将为我们的运营团队提供更好的信息来服务客户，最大限度地减少 停机时间，并增加整体物业现金流。我们相信，这些组合将使年收入增加7,000万至9,000万美元 -年收入增加。

我们还估计了资本收益的成本，随着时间的推移，这将每年至少减少500万至1000万美元的利息支出。 由于这些杠杆中性交易往往被视为增强信用，因此随着时间的推移，甚至更低的借款成本将是合理的。在100%股票交易的情况下，第一天将不会有重大的资金要求，我们的信用指标将几乎 不变，我们的美元资产基础和股票敞口都将增加。

此外，与Prologis一样，Duke在2026年前没有重要的债务到期日，从而限制了利率敞口，并在我们如何以及何时对债务进行再融资方面保持了令人难以置信的灵活性 。这包括在我们有股权可汇回的地方利用更多外债的潜力，因为Duke 债务到期日为此类融资提供了一种收益用途。

这些核心收益中不包括我们的计划，即实现Duke土地储备中嵌入的价值创造，鉴于我们的平台， 团队和客户关系将推动资产净值增长，并帮助我们的客户继续构建供应链。我们 估计，通过扩大我们的开发努力，我们每年将额外创造3亿美元的价值。

在收盘时，我们对这笔交易感觉很好，我们已经找到了一种对所有股东都有吸引力的交易方式，为新公司创造了一条激动人心的前进道路。

有了这一点，我想将电话转给接线员询问您的问题，尽管我知道我们有一些分析师受到限制 ，无法参加今天上午的会议。接线员？

问题 和回答部分

操作员： [操作员说明]您的第一个问题来自BTIG的汤姆·凯瑟伍德。

太好了。 谢谢。大家早上好。紧随其后的是NAREIT，当时的普遍情绪是，基本面尤其是工业的强劲，但经济、市场和消费者肯定面临着不确定性和挑战。当我们想到这笔交易时，蒂姆和吉恩，我得到了你们展示的直接增值，获得了协同效应，但这笔交易是否为合并后的实体创造了高于Prologis或Duke单独实现的增长概况？如果是这样的话，我猜这可能是第二天或第二年的好处，但有没有一些你可以在这个过程的早期捕捉到的东西，可以让这个 现金流更早地增值？

嘿， 汤姆。这是蒂姆。我来开始吧。我想是的，绝对是这样。基本上，我们有能力利用杜克大学的资产，正如我们已经说过的那样，将它们 放入一个有更多渠道增加收入的平台。我们已经在Essentials业务中经历了这些例子， 甚至我们谈到的战略资本。这使我们有能力，可能不是在第一天，而是将越来越多的美国开发物业投入到美国[PH值]例如，奥特莱斯(00：12：19)，随着时间的推移，增加基本费用和促进机会。

我 认为，更重要的是，也许这切中了您问题的核心，那么我预计所有这些业务的利润率都会扩大，基本业务的利润率和战略资本的利润率甚至会超过我们在公司层面上的利润率。我们在演示中强调，我们将看到G&A对AUM的比率从35个基点下降到29个基点。因此，在整个损益表中，我们将看到这种扩张，而且这种扩张将随着时间的推移而增长。

是的。 我唯一想补充的是，由于市场配置的原因，我们在美国的增长状况略高于杜克大学。但在欧洲和日本之间，如果你把它们加在一起，NOI基础上的增长概况几乎是相同的。我的意思是，它在几个基点之内。因此，你在几乎中性的基础上获得顶线收益，然后是线下的所有东西，我们从投资组合中获得了相当多的运营杠杆，显然，从G&A的角度来看， 这是立即增值的来源，然后，更重要的是，我们可以对投资组合做的所有其他事情。

我的意思是，有一件事你们可能没有完全意识到，那就是客户向我们提供的所有平台外的机会。因此，例如，如果我们向客户提供太阳能或LED或运营基础知识的其他方面，他们非常满意， 他们通常会要求我们在他们与其他人租赁的其他建筑中这样做，我们过去在Duke投资组合中确实发生过这种情况 。当然，通过这种方式，我们将真正获得资产。因此，很难准确预测所有这些事情会是什么，但我认为我们已经做了-我们已经去过几次这个牛仔竞技表演，然后以非常强劲的方式脱颖而出。

艾丽卡？

下一个问题，请提问。

接线员： 您的下一个问题来自高盛的凯特琳·布伦斯。

嗨。 早上好。我有一个更具交易性或更符合事实的问题，但如果你看一下第8页，你会发现你们提到的3.4亿美元中间价 。然后在第9页，它显示了9.5亿股的总和。但如果你用3.4亿除以950，你会得到0.36美元，而不是你提到的0.20到0.25美元，所以我想知道你是如何得到0.2到0.25美元的？

是的。凯特琳，这是蒂姆。这将是这种组合中发生的所有其他事情，将反映溢价本身的吸收，而溢价本身被Duke投资组合本身略高的FFO收益率所抵消。因此，除了这种增长和股票数量的变化，还有许多事情会让你进入0.20美元到0.25美元的区间。

接线员： 你的下一个问题来自金基斌的真话。

谢谢 早上好。那么，哈米德，你能谈谈这个过程是如何演变的吗？显然，当你们开始的时候，已经是去年年底了，而行业基本面一直相当不错。显然，这是一个不同的宏观环境。因此，随着流程的演变和市场的演变，您能否只谈看跌期权和看跌期权，以及是什么最终导致您将溢价 提高2%至交换比率？

嗯， 正如我们已经指出的，我们正在努力获得参与。显然，这对我们来说并不是一个新想法，我们可能已经考虑了三到四年，并真正开始积极对话。你会在合并文件中看到更多关于这一点的信息， 显然，但我们真的-在委托书中，我们在去年年底真的很投入，但从未得到日历， 从未收到任何形式的反馈。我们最终做到了，我们能够积极参与，显然正在进行谈判。但我们会的 -我们马上就给出了我们最好的报价，作为谈判的一部分，我们采取了一些行动 我们一起去了。因此，就宏观环境而言，我不确定这与这一切有什么关系，因为，坦率地说，我们的资产负债表保持完全相同。与杜克一起，我们将成为一家更强大的公司。

我们的客户吸引力、我们的财务指标、我们的增长概况，我的意思是，这笔交易没有任何负面影响。 因此，在任何宏观环境下，无论我们拥有的是好是坏，新公司的表现都会比旧公司更好。所以，我 没有--老实说，没有太多考虑这方面的宏观环境。我向你保证，我们的公司一文不值， 比几个月前减少了三分之一或40%。在那个时候，它可能值太多了，我不知道。你们决定股票的价格。我们只是在经营我们的生意。我认为，与不这样做相比，我们可以共同运营更好的业务。

接线员： 您的下一个问题来自Evercore三军情报局的Steve Sakwa。

谢谢。 早上好。听起来你将保留杜克大学投资组合中的绝大多数。我想您说过可能有6%的资产将在某个时候出售。但也许可以讨论使用资金和引入合资伙伴来获取部分资产 ，或者您是否计划将绝大多数Duke资产保留在您的资产负债表上，或者在某个时候贡献这些资产以提高战略性资本百分比，或许还会尝试提高您的投资资本回报率？

是的。 看，这是个好问题。事实是，与过去不同的是，我们没有必须放入，必须对我们的资金进行某种安排，因为我们认为不这样做是更好的治理。但我们的做法是将开发流程中的几乎所有东西都提供给我们的资金。因此，我们预计杜克大学开发管道中的资产肯定会采取同样的做法，两家公司将拥有更大的开发管道，这反过来意味着更多的东西将进入 [难以辨别](00：19：43)比过去的情况要好。所以这至少是我们要做的。至于我们将出售的6% ，看，我们非常乐意将其保留一段时间。事实上，我们最终保留了一些Liberty资产的时间更长，结果是，如果我们像每个人都敦促我们的那样仓促进入这个 ，最终以近40%-50%的价格出售它们。

所以，我的意思是，我们在过去10年里出售了大约180亿美元的资产。我认为我们可以我们可以在时机成熟时从这些资产中提取最佳价值。所以对此很有信心。但可以肯定的是，私人资本业务也将从这个投资组合中受益。

接线员： 您的下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。

早上好 。非常感谢你回答我的问题。你们现在有大量的收购预算和大型开发渠道，在过去的几年里你们已经完成了几笔大交易。那么，我们是否应该将这笔大额交易视为您未来收益算法的组成部分 ？然后，同样地，这是不是反映了在这些进入门槛更高的市场上扩大规模是多么困难，而仅仅收购投资组合就是最好、最干净的方式？谢谢。

谢谢。 Michael，我们从来没有采购预算。事实上，我们每年给出收购指导时，我都会提醒人们， 我们的收购指导真的是从零到现在的260亿美元，我们两端都超过了这个数字。因此，我们没有收购的预算 。只有当我们认为我们可以用它们创造价值时，我们才会获得东西。因此，规模从来都不是一个目标。规模 是做好与客户的工作、高效运营产品组合和增加服务以及客户需要的其他各种东西的结果和结果。

因此，我 认为因果关系是相反的。我们着眼于帮助我们的客户，真正投资于优质的地点和资产， 这有时可能会通过并购或有机类型的收购产生规模，但 做大从来不是一个目标。我认为我们之前的一家公司就有这样的策略，但效果不是很好。

接线员： 您的下一个问题来自美国银行的杰米·费尔德曼。

太好了。 谢谢。你能谈谈你在亚马逊的风险敞口，亚马逊潜在的转租吗？我想，如果你看看一些合并后的市场，你会发现更大的图景，你是否担心可能会有太多的供应，或者可能会有更多的风险敞口 ，因为我们在媒体上看到了一些负面的东西？

所以，老实说，我们-亚马逊的事情已经得到了如此多的错误信息和错误行为，以及如此多的价值观因一项声明而改变 以至于我们几乎不得不在两周前发表一篇研究论文，提醒所有人我们 在过去两三年里公开谈论的关于亚马逊和电子商务的一切。如果人们注意到我们谈论的内容，他们所说的一切都不是什么新鲜事。因此，我一点也不担心亚马逊，因为我知道电子商务是一个很大的驱动力。它不是唯一的驱动力，但它是一个很大的驱动力，如果说有什么不同的话，那就是它今天比几年前变得更加广泛。

是的，亚马逊在这方面的份额可能正在下降，但可以肯定的是，整体市场比它本来应该拥有的更广泛。因此，考虑到亚马逊的确切曝光率，杜克大学对亚马逊的曝光率略高于我们。他们通过与CBREI的 合资企业将其淘汰。我认为，从长远来看，风险敞口将在5%左右。蒂姆，你的确切数字是大约5%，而不是[难以辨别]00：24：23)我们今天所处的位置。这一数字将会反弹，但我们的战略始终是相同的，这一点很重要。

我们 与包括亚马逊在内的许多不同客户做了大量业务。我们不需要，因为我们希望满足我们的需求，但我们 不必保留这些资产，我们为这些客户开发的每一项资产，以及我们没有的每一项资产。因此，随着时间的推移，我们已经出售了相当数量的亚马逊资产和我们与客户开发的其他资产，这些资产要么是特殊用途的，要么在某种程度上不是我们愿意转租的资产，无论是因为位置或配置还是其他原因。

因此， 战略保持不变，我们将继续对亚马逊和我们为他们开发的其他客户资产做同样的事情。

接线员： 您的下一个问题来自巴克莱银行的安东尼·鲍威尔。

嗨。 早上好。我想，是关于发展的问题。我认为今年的综合指引为64亿美元，当我们考虑你的[难以辨别] (00：25：31)在杜克的指导下，这是你在未来几年有信心的水平吗？我知道基本面依然强劲。 但考虑到所有宏观不确定性，您对未来几年持续进行的超过60亿美元的年度综合开发感到满意吗？

我 几年内不知道是这样的。我是说，所有这些决定都是自下而上做出的。显然，我们已经做出决定和杜克已经做出决定并处于困境的那些将继续下去。而且很多已经被部分租赁或全部租赁。因此，就我们的长期发展计划而言，这将继续下去。这与收购的答案是一样的。 我们将在我们认为可以赚钱的地方建造它们。而且，没有必要仅仅为了实现既定的目标而急于建造任何东西。

所以，我 不知道会是什么，取决于市场的发展。但我们对低得多的价格感到非常满意。事实上，当我谈到这个话题时，让我再补充一点。我认为外部增长是公司最低质量的增长。 我认为真正的增长是有机增长，这将来自两个投资组合的按市值计价，以及G&A的杠杆作用 以及您可以为客户增加的所有东西。我认为外部增长、发展肯定比收购更好，因为这样做实际上是在创造利润率，这是很好的。

所以，我 会说增长的质量，我会说是有机的，到目前为止是第一；通过发展和价值创造增长， 可能是遥远的，第二；增长到纯粹的市场收购，可能是第三个组成部分。而且我会说实际上 我们-基本业务，私人资本业务，太阳能或能源，所有这些东西，我 会把这些业务放在有机增长之后，或者可能与有机增长持平，因为这些是一致的。它们在这些年里不断增长，而且还在反复出现。因此，我认为盈利质量往往是一个被忽视的问题。

谢谢 您。

接线员： 您的下一个问题来自SMBC的Rich Anderson。

谢谢。 早上好。或许我要把这个问题公之于众，你是否开始反对任何反垄断问题成为对话的一部分，可能不是与杜克在这里，但可能是你未来的下一次大象狩猎活动，或者我们现在甚至还没有接近那个 ？谢谢。

嗯，我 不太了解反垄断，但我认为在好的情况下，我们在相关市场的占有率不到10%。这是一个高度、高度分散的行业。让我们记住，我们的客户的规模是我们规模的20倍或更多，而且在反垄断方面似乎没有任何问题。我知道有很多关于反垄断是否会为客户服务的理论，它降低了成本，以及所有关于反垄断的最新理论。我们显然对这些很熟悉，但我认为我们离市场集中度还很远，我不这么认为，但谁知道呢？

接线员： 您的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的迈克尔·卡罗尔。

好的。 谢谢。现在，我知道Prologis长期以来一直强调资产集群的好处。您能否描述添加Duke 产品组合如何扩展您现有的群集？我的意思是，独立实体Duke在该投资组合中有多少个集群？

嗯， 要视情况而定。我的意思是，如果你去到子市场层面和市场层面，显然，我们喜欢这项业务的原因之一是市场重叠。因为除了明尼阿波利斯，我们几乎都在同一个市场，但每个人都在几乎相同的市场，因为客户都在同一个市场，需求都在同一个市场。因此，最终，人们已经弄明白了这一点，几乎每家公司都专注于这些快速而关键的市场。这些市场中的每一个都可能有三到四个子市场。因此，你会认为我们或多或少都会在相同的子市场中运营，而杜克大学的投资组合中有相当多的子市场。但有很多资产不是Duke投资组合的一部分，也不是Prologis投资组合的一部分，也在这些市场中。就像我之前说的，我们在很多市场的集中度都不到10%。 我的意思是，如果你从整个市场地位来看，我认为没有一个市场我们的年龄超过十几岁。

所以 无论你怎么称呼它，集群还是子市场焦点，所有这些，它都会自然而然地发生。我的意思是，这个投资组合或我们收购的任何其他投资组合并没有什么不寻常的地方。我们的土地储备恰好也在同一个市场上。因此，当我们开发资产时，它最终将出现在相同的市场上。但这更多地取决于什么是有吸引力的市场，而不是任何类型的集群或其他尝试。

接线员： 您的下一个问题来自加拿大丰业银行的尼克·尤利科。

谢谢。 早上好。我只是对这笔交易的估值有一个问题。意识到您正在使用您的股票，因此您将 这视为一个相对的机会，但如果我们根据出价或周五的收盘价来看它，只看Duke的第一年NOI， 没有协同效应应用于此。它看起来就像是4%的上限税率。我想，我只是想知道你对这一点的看法 相对于私人市值利率可能的趋势。显然，债务市场目前存在很大的不确定性，但或许你可以只触及交易的估值，而不是你认为工业地产在私人市场可能重新定价的水平。 谢谢。

是的。 我认为，在所谓的新环境下，没有足够的时间来获得上限利率的真实证据。 当然，新环境每天都会发生变化，这取决于国债等方面的变化。所以，简短的答案是，我不知道今天私人市场在哪里，但我可以告诉你一件事，这些资产明显低于重置成本，因为正是推高利率的东西，因此，[PH值]估值和上限利率的负值影响(00：33：00) 正在推高重置成本。事实上，我敢打赌，根据我们的经验，更换成本在过去一两年里比我职业生涯中的任何时候都上升得更快，我已经这样做了40年。因此，我认为只有当开发商想必能从中获利时，下一栋边缘建筑才会上线。因此，这将需要更高的租金。 如果这些租金不能实现，那么理性的人可能不会建造这些建筑，而且有如此多的机构资本在这个消息灵通的行业中。我认为那些机构投资者不会将资金配置到没有铅笔的开发项目上。

因此， -我们面对的是一个空置率为4%的市场，租金正在加速增长-继续加速。我可以告诉你，在租赁市场方面，抛开上限价格不谈，我们真的没有看到大多数市场的需求和租金走势放缓。 也许那会晚些时候到来，但我们还没有看到，因为这是一个如此紧张的市场，很难带来供应，而且这样做的成本太高了。因此，我们认为现有资产相对于重置成本有很大折扣，是我们进行资本投资的好地方，尤其是[难以辨别] (00:34:30).

接线员： 您的下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的John Kim。

谢谢 您。早上好。一个关于必备要素的问题。你预计的7,000万至9,000万美元的增量收入是收入还是EBITDA 数字，因为我知道，在过去，你一直在谈论它--从收入的角度来谈？与建造它相关的成本是否会被资本化或计入费用？

那个 -打扰一下。这是蒂姆。要不我先开始，然后吉恩和哈米德就可以继续了。但在7000万至9000万美元之间，其中约4000万至5000万美元将是我们在大约四到五年内估计的Essentials的底线， 您的问题。事情就是这样。这是一项FFO附加条款。这与我们的3亿美元类似，也是成比例的。 [PH值]从我们现有的投资组合中抽出(00：35：29)。

是的。 我没有太多要补充的，只是要说，听着，杜克投资组合与我们自己的投资组合在基本机会方面没有什么不同。一旦我们真正卷起袖子，从逐个资产的角度来看，我们将 更准确地评估机会是什么。但我认为这至少会与现有的Prologis投资组合一样多，因为这些机会尚未得到利用。所以，这里有[PH值]低洼的水果多(00：36：07)，我 会想。

接线员： 您的下一个问题来自富国银行的布莱恩·海克。

谢谢。 早上好。Tim，我希望您能列出您在演示文稿中详细介绍的2.5亿至3亿美元租约和债务公允价值调整中的一些主要组成部分。

是啊，布莱恩。这基本上是按市值计价的租赁价格。事实上，在这个数字内发生的事情是在债务方面，这是一个不利的调整，因为这些天的利率水平。因此，租赁部分超过3亿美元，然后从负债端计入较低的数字。我想我会利用这个机会多说几句。这将不包括我们实际上可能在资本市场内采取的任何措施，这意味着如果我们找到方法为杜克的任何债务进行再融资，这些债务在2026年前都不会到期。但高票面利率和有利的全额溢价的性质，我相信我们将找到一些机会来执行 的一些再融资。正如我在剧本中提到的那样，我们可能可以利用一些海外市场来实现这一点。我们将在欧洲和日本拥有股权。坦率地说，这总是在不断积累。我们总是在这些司法管辖区创造价值。因此，股权汇回游戏 是一个常量，它给了我们收益的新用途。如果我们筹集这些债务并将其带回来，我们可以将其指向一些杜克大学的到期日。 因此，我们可能会在FFO的基础上进一步上调这个数字，并在AFFO的基础上明确其中的一些数字。

接线员： 你的下一个问题--你的最后一个问题来自Truist的金基斌。

感谢 重新接纳我。仅就协同效应、3亿美元的开发、价值创造、年度假设提出一个简短的问题，假设 这意味着超越杜克大学已经创造的东西。你能谈谈你预计如何提取这3亿美元的额外价值吗？

是的。奇斌，这位是吉恩。我会解释我们在做什么。基本上，我们将把Duke目前的销量继续下去。 所以，他们现在大约有16亿美元在处理中。就像我之前说的，我们将持有大约90%的股份。展望未来， 我们将简单地保持他们目前的速度，并应用理论上20%的利润率。那是你的3亿美元。

是的。 顺便说一句，正如我前面提到的，这些销量可能不是明年或后年市场环境下的合适销量。 我的意思是，无论它们是什么，它们都会是。而且利润率肯定低于最近的利润率。因此，我 认为我们还需要一段时间才能下滑到20%的利润率，因为租金继续上涨。虽然建筑成本和土地成本在上升，但利润率在过去四五年里一直比我们认为的正常水平更大，甚至可能是五年前。因此，我认为我们会在利润率上做得更好。销量将取决于市场。

接线员： 现在，我会把电话转回演示者，听取他们的结束语。

好的。 谢谢。非常感谢您的关注。我知道这是临时通知。显然，我们将在未来几天与你们中的许多人和你们的 投资者客户交谈。但我们对这一次感觉真的很好。我们对所有这些都感觉很好，但我们尤其对这一次感觉很好。我特别乐观的是，在这种人们很难弄清楚正在发生什么以及世界正在发生什么的环境中，这给了我们在未来几年创造价值的大量工作。因此，我们对此感到兴奋，并期待着与您交谈。保重。

操作员： 感谢您的参与。此时您可以断开连接。

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前瞻性陈述

本新闻稿中非历史事实的陈述属前瞻性陈述，符合修订后的1933年《证券法》第27A节和修订后的1934年《证券交易法》第21E节的规定。这些前瞻性陈述基于对Prologis和Duke Realty所处行业和市场的当前预期、估计和预测，以及对Prologis和Duke Realty的信念和假设。此类陈述涉及不确定性，可能会对Prologis或Duke Realty的财务业绩产生重大影响。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”和“估计”等词汇(包括此类词汇和类似表达的变体)旨在识别此类前瞻性陈述，这些陈述通常不具有历史意义。所有涉及Prologis或Duke Realty预期或预期的经营业绩、事件或发展的陈述-包括与Prologis和Duke Realty之间任何可能的交易、租金和入住率增长、收购和开发活动、贡献和处置活动、Prologis或Duke Realty运营的地理区域的一般情况、Prologis和Duke Realty各自的债务、资本结构和财务状况、Prologis和Duke Realty各自从共同投资企业中赚取收入的能力有关的陈述。形成新的共同投资企业和现有或新的共同投资企业的资本可用性是前瞻性陈述。这些声明不是对未来业绩的保证，涉及一定的风险, 难以预测的不确定性和假设。尽管Prologis和Duke Realty认为任何前瞻性陈述中反映的预期都是基于合理的假设，但Prologis和Duke Realty都不能保证其预期会实现，因此，实际结果和结果可能与此类前瞻性陈述中表达或预测的内容大不相同。一些可能影响结果和 结果的因素包括，但不限于：(I)Prologis‘和Duke Realty是否有能力按照建议的 条款或预期的时间表完成建议的交易，或根本没有能力完成建议的交易，包括与获得必要的股东批准和满足其他成交条件以完成建议的交易有关的风险和不确定性；(Ii)可能导致与建议的交易相关的合并协议终止的任何事件、变化或其他 情况的发生；(Iii)与转移Prologis和Duke Realty管理层对持续业务运营的注意力有关的风险；(Iv)未能实现拟议交易的预期利益；(V)重大交易成本和/或未知或不可估量的负债；(Vi)与拟议交易相关的股东诉讼的风险，包括由此产生的费用或延迟；(Vii)Duke Realty的业务 无法成功整合或此类整合可能比预期更困难、更耗时或成本更高的风险；(Viii)与合并后公司的未来机会和计划有关的风险 , 包括拟议交易完成后预期未来财务业绩和合并后公司业绩的不确定性；(Ix)拟议交易的宣布对Prologis和Duke Realty运营各自业务、留住和聘用关键人员以及保持良好业务关系的能力的影响；(X)与拟进行的 交易中发行的Prologis普通股市值有关的风险；(Xi)与完成拟议交易相关的其他风险和相关行动；(Xii)国家、国际、区域和当地的经济和政治气候和条件；(Xiii)全球金融市场、利率和外国货币汇率的变化；(Xiv)对Prologis或Duke Realty物业的竞争加剧或出乎意料；(Xv)与收购、处置和开发物业有关的风险，包括因气候变化而增加的监管要求导致的开发成本增加；(Xvi)维持房地产投资信托地位、税收结构以及所得税法和税率的变化；(Xvii)融资和资本的可获得性、Prologis和Duke Realty维持的债务水平及其信用评级； (Xviii)与Prologis和Duke Realty在共同投资项目中的投资相关的风险，包括Prologis和Duke Realty建立新的共同投资项目的能力；(Xix)开展国际业务的风险，包括货币风险；(Xx)环境 不确定性，包括自然灾害的风险；(Xxi)与冠状病毒大流行有关的风险；以及(Xxii)第一部分第1A项下讨论的其他因素 。Prologis‘和Duke Realty截至12月31日的年度Form 10-K年报中的风险因素, 2021年。Prologis和Duke Realty均不承担更新本新闻稿中的任何前瞻性陈述的责任 ，除非法律另有要求。

其他 信息

对于建议的交易，Prologis将向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交一份表格S-4(“Form S-4”)的注册声明 ，其中将包括一份作为Prologis招股说明书的文件以及Prologis 和Duke Realty的联合委托书(“联合委托书/招股说明书”)，每一方将向美国证券交易委员会提交有关建议交易的其他文件。建议投资者和证券持有人在获得S-4表格、联合委托书/招股说明书和其他提交给美国证券交易委员会的相关文件后阅读这些文件，因为它们包含重要信息。最终的联合委托书/招股说明书 将发送给Prologis和Duke Realty的股东。投资者和证券持有人将能够从美国证券交易委员会的网站或Prologis或Duke Realty免费获取S-4表格和 联合委托书/招股说明书。Prologis 向美国证券交易委员会提交的文件可在Prologis网站www.ir.prolois.com的美国证券交易委员会备案部分免费获取，或在美国证券交易委员会网站www.sec.gov免费获取。这些文件也可以从Prologis免费获取，方法是通过邮寄 向投资者关系部索要，地址是加利福尼亚州旧金山1号码头1号，邮编：94111。杜克地产向美国证券交易委员会提交的文件可以在杜克地产 网站(http://investor.dukerealty.com的美国证券交易委员会备案部分)或美国证券交易委员会的网站www.sec.gov免费获取。这些文件也可以从Duke Realty通过邮寄至8711 River Crossing Blvd的投资者关系部索取而免费获得。印第安纳波利斯，46240。

本通知不应构成出售要约或征求购买任何证券的要约，也不得在任何司法管辖区 根据该司法管辖区的证券法将此类要约、招揽或出售视为违法的任何证券出售 。除非招股说明书符合修订后的《1933年证券法》第10节的要求，否则不得发行证券。

征集活动的参与者

Prologis和Duke Realty及其各自的董事、高管和其他管理层成员可被视为就拟议交易征集委托书的 参与者。有关Prologis董事和高管的信息，请参阅Prologis截至2021年12月31日的财政年度Form 10-K年度报告、其日期为2022年3月25日的委托书、其2022年股东年会的委托书以及于2022年4月5日提交给美国证券交易委员会的当前Form 8-K/A报告。有关Duke Realty董事和高管的信息可在Duke Realty截至2021年12月31日的财政年度的Form 10-K年度报告、其日期为2022年3月2日的2022年股东年会委托书以及于2022年4月27日提交给美国证券交易委员会的当前Form 8-K报告中获得。有关委托书征集参与者的其他信息及其通过证券持有或其他方式对他们的直接和间接利益的描述，将包含在联合委托书/招股说明书和其他相关材料中，这些材料将在获得后提交给美国证券交易委员会，涉及拟议的交易。投资者在作出任何投票或投资决定之前，应仔细阅读联合委托书 声明/招股说明书。如上所述，您可以从Prologis或Duke Realty获得这些文档的免费副本。