管理层对财务结果的讨论与分析

引言

该管理层对Brookfield Property Partners L.P.(“BPY”、“合伙人”或“WE”)的讨论和分析(“MD&A”)涵盖了截至2022年3月31日和2021年12月31日的财务状况以及截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的经营业绩。本MD&A应与截至2022年3月31日的未经审计的简明综合财务报表(“财务报表”)和相关附注一起阅读，包括在本报告的其他部分，以及我们以Form 20-F格式提交的截至2021年12月31日的年度报告。

在本MD&A中，我们披露了许多财务指标，这些指标是使用国际会计准则委员会(IASB)发布的国际财务报告准则(“IFRS”)以外的方法计算和列报的。本MD&A中使用的非国际财务报告准则计量与最具可比性的国际财务报告准则计量进行核对或计算。我们利用这些指标管理我们的业务，包括用于业绩衡量、资本分配和估值目的，并相信将这些业绩指标作为对我们的国际财务报告准则结果的补充，有助于投资者评估我们的整体业绩。这些财务措施不应被视为取代根据《国际财务报告准则》计算的类似财务措施。我们提醒读者，这些非《国际财务报告准则》财务计量可能与其他企业披露的计算结果不同，因此可能无法与其他企业提出的类似计量进行比较。这些非《国际财务报告准则》财务计量与根据《国际财务报告准则》计算和列报的最直接可比财务计量(如适用)的对账列于本MD&A第22页。我们还提醒读者，本MD&A可能包含前瞻性陈述，请参阅第31页的“关于前瞻性陈述的声明”。

本MD&A包括截至2022年3月31日的三个月的财务数据，并包括截至2022年5月6日的重大信息。

目标和财务重点

陈述的基础

合伙的股权包括普通合伙单位(“普通合伙单位”)、有限合伙单位(“有限合伙单位”)、营运合伙的可赎回/可交换合伙单位(“可赎回/可交换合伙单位”)、经营合伙的特别有限合伙单位(“特别有限合伙单位”)、经营合伙的FV LTIP单位(“FV LTIP单位”)及A类累积可赎回永久优先股系列1、系列2及系列3。我们合伙企业的股权还包括Brookfield Office Properties Exchange LP(“Exchange LP Units”)的有限合伙单位和Brookfield Properties Retail Holding LLC(“BPYU”)的A类股票(“BPYU Units”)。在本MD&A中，GP单位、LP单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊LP单位、FV LTIP单位、交易所LP单位和BPYU单位的持有人将统称为“单位持有人”。LP单位、可赎回/可交换合伙单位、交易所LP单位及BPYU单位在各方面具有相同的经济属性，但可赎回/可交换合伙单位及BPYU单位的持有人有权要求赎回其单位以现金代价。如果布鲁克菲尔德资产管理(“Brookfield Asset Management”)作为可赎回/可交换合伙单位的持有人行使这项权利，我们的合伙企业有权在一对一的基础上以其有限责任公司单位而不是现金满足赎回要求。因此，Brookfield Asset Management作为可赎回/可交换合伙单位的持有人，按单位参与收益和分配，相当于我们合伙企业有限责任公司单位的单位参与。然而，, 鉴于上述赎回功能及该等债券由我们的附属公司发行的事实，我们将可赎回/可交换合伙单位列为非控股权益的组成部分。在持有人的选择下，交易所有限责任单位可在任何时间一对一地交换为有限责任单位。我们将交易所有限责任公司单位作为非控股权益的组成部分列报。BPYU单位为其持有人提供了要求以现金对价赎回其单位的权利。如果BPYU单位的持有人行使了这项权利，我们的合伙企业有权自行决定以其LP单位而不是现金一对一地满足赎回请求。因此，BPYU单位按单位参与收益和分配，相当于我们合伙企业LP单位的单位参与。我们将BPYU单位作为非控股权益的组成部分进行列报。

2021年7月26日，Brookfield Asset Management收购了其之前并不拥有的所有上市未偿还LP单位(“私有化”)。此外，i)公开持有的交易所LP单位由Brookfield Asset Management直接或间接收购，并随后转换为Brookfield Office Properties Exchange LP的A类LP单位；ii)在私有化中收购了公开持有的BPYU单位，BPYU单位的条款随后进行了修订，以取消可交换LP单位的权利；iii)新的公开交易优先单位由我们合伙企业的子公司Brookfield Property Pirst L.P.(“新LP优先单位”)发行，以及iv)向Brookfield Asset Management发行BPY子公司的无投票权普通股(“Canholdco B类普通股”)。

财务数据是根据国际会计准则委员会发布的《国际财务报告准则》使用会计政策编制的。除非另有说明，否则所有运营和其他统计信息都被视为我们拥有投资组合中每一处房产的100%，无论我们是否拥有每一处房产的所有权益。我们认为，这是评估投资组合中物业相对于彼此和市场上其他物业表现的最合适基础。

除非另有说明，所有的美元参考都是以百万美元为单位的。加拿大元(“C$”)、澳元(“A$”)、英镑(“GB”)、欧元(“欧元”)、巴西雷亚尔(“R$”)、印度卢比(“₨”)、人民币(“C元”)、韩元(“₩”)和阿拉伯联合酋长国迪拉姆(“AED”)在适用的情况下被识别。

欲了解更多信息，请访问我们的网站bpy.brookfield.com，或访问www.sedar.com或www.sec.gov。

业务概述

我们是Brookfield Asset Management的主要投资工具，在房地产领域进行所有策略的投资。我们的目标是成为全球领先的优质房地产所有者和运营商。拥有约29,500名员工参与Brookfield Asset Management在全球各地的房地产业务，我们在各个房地产行业建立了运营平台。

核心办公室

我们多元化的核心写字楼产品组合包括9600万平方英尺的面积，分布在世界上一些最具活力的门户市场的140个主要写字楼资产。我们的目标是从这个投资组合中获得核心以上的总回报。

这一投资组合代表了我们一些最具标志性的资产，包括纽约的曼哈顿西部和伦敦的金丝雀码头。我们寻求在全球门户城市保持这一不可替代的大型综合用途综合体组合，为我们的租户提供长期的24小时、每周7天的生活、工作和娱乐环境。这些资产占我们核心写字楼投资组合中单位持有人应占股本的70%以上，覆盖59个物业的3100万平方英尺。由于长期租赁，这些资产拥有稳定的现金流，并在很长一段时间内很好地保持其价值。这些房产有94%是出租的。

其余81处物业占地6500万平方英尺，代表具有过渡性运营提升和变现潜力的物业。随着我们收购表现不佳的资产并改善其运营，这些资产获得了诱人的短期回报率。我们在这一过渡期内增加了巨大的价值，最终将它们货币化并将收益再投资。

核心零售

我们的核心零售产品组合包括1.13亿平方英尺的面积，遍布全美113个一流的购物中心和城市零售物业。我们的目标也是从这个投资组合中赚取核心以上的总回报。

与我们的核心写字楼投资组合类似，19个物业的2400万平方英尺由我们打算保留长期所有权的资产代表。这些资产包括奖杯资产，如檀香山的Ala Moana和拉斯维加斯的Fashion Show，合计约占我们核心零售投资组合中单位持有人权益的60%。他们稳定且不断增长的现金流确保了我们能够赚取诱人的复合回报率。这些房产有96%是出租的。

对于其余94处占地8900万平方英尺的物业，我们寻求通过租赁、重新开发现有的零售店，或者在某些情况下通过增加多户或写字楼等综合用途组件来实现回报最大化。我们在这一过渡期内增加了巨大的价值，最终将它们货币化并将收益再投资。

有限责任公司投资

我们的LP Investments投资组合包括我们投资于Brookfield赞助的房地产机会基金的股权，这些基金瞄准各种房地产行业的高质量资产，包括写字楼、零售、多户、物流、酒店、混合用途和其他替代房地产。我们的目标是从我们的LP Investments投资组合中获得机会主义回报。这些投资有一个确定的持有期，通常从变现事件中确认的收益中产生大部分利润，包括出售一项资产或资产组合，或退出整个投资。因此，投资于我们LP Investments的资本会随着时间的推移进行回收，因为现有的基金会返还资本，我们将这些收益再投资于Brookfield赞助的基金的未来年份。

自2021年12月31日以来，我们的投资策略没有发生实质性变化。有关我们的投资策略的更详细说明，请参阅第4.B项。在我们2021年12月31日的年度报告Form 20-F中列出了《业务概述》。

绩效衡量标准

我们认为以下项目是我们当前和预期财务业绩的重要驱动因素：

·通过租赁空置空间和预租活跃的开发项目来增加入住率；

·通过维持或提高我们的资产质量，并在市场条件允许的情况下提高租金；

·通过实现规模经济和勤奋管理合同来降低运营成本。

我们还认为，关键的外部性能驱动因素包括以下各项的可用性：

·债务资本，其成本和条件有利于我们的目标；

·合理成本的优先权益资本；

·符合我们战略计划的新物业收购和其他投资；以及

·处置峰值或非核心资产的机会。

除了监控、分析和审查收益表现外，我们还审查导致我们投资物业公允价值变化的举措和市场状况。这些公允价值变动加上盈利，代表单位持有人应占权益的总回报，并构成衡量我们相对于目标的表现的重要组成部分。

为了如上所述对照这些目标衡量我们的业绩，并衡量我们的经营业绩，我们专注于非国际财务报告准则的衡量标准，包括净营业收入(“NOI”)、同财产NOI、运营资金(“FFO”)、公司FFO和单位持有人应占权益。我们在第21页定义了这些财务措施。

财务报表分析

综合财务结果的审查

在本节中，我们回顾了截至2022年3月31日和2021年12月31日，以及截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的财务状况和综合业绩。有关我们的运营结果和财务状况的更多细节包含在从第18页开始的“部门业绩”一节中。

私有化对我们股权结构的构成产生了影响。有关更多信息，请参阅附注3，我们2022年第一季度财务报表的合作伙伴关系私有化。

以下收购和处置影响了我们截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的综合业绩。除非另有说明，否则收益代表物业的销售价格：

Q1 2022

·我们在Brookfield Strategic Real Estate Partners I(“BSREP I”)基金中出售了在美国的三倍净租赁资产组合，价格约为37亿美元。

·我们在Brookfield Strategic Real Estate Partners II(“BSREP II”)基金中以大约15亿美元的价格出售了在美国的酒店资产组合。

Q4 2021

·我们以大约12亿美元的价格出售了在美国的八项多家族资产。

·我们以大约3.5亿加元(2.77亿美元)的价格出售了加拿大的一个办公大楼。

·我们出售了英国一家写字楼资产20%的权益，净收益约为7300万GB(1.01亿美元)。

·我们以大约2.78亿美元的价格出售了美国的两项零售资产。

·我们以约21.56亿雷亚尔(合3.83亿美元)的价格出售了在巴西的两处写字楼资产。

·我们在BSREP II基金中以大约3.56亿美元的价格出售了美国的一家酒店。

Q3 2021

·我们以大约6.9亿美元的价格出售了BSREP II基金在美国的八项多家族资产。

·我们以大约5800万美元的价格出售了在美国的七项零售资产。

Q2 2021

·我们将价值约4.72亿美元的精选服务酒店资产组合(“酒店投资者信托”)的优先股权益转换为BSREP II基金的普通股。在交易之前，我们的权益反映为金融资产，随着我们获得对投资的控制权，现在得到了巩固。

·我们在BSREP II基金中收购了一个制造住房资产组合，代价约为1.59亿美元。

Q1 2021

·我们以大约3.65亿加元(合2.91亿美元)的价格出售了我们在多伦多北阿德莱德湾的50%权益。在交易之前，我们的权益被合并，但现在按权益法入账。

·将两个购物中心移交给贷款人，以偿还分别为2.47亿美元和9000万美元的未偿债务。

·我们以大约7300万美元的价格出售了BSREP II基金在美国的四项零售资产。

为了对截至2022年3月31日的三个月和2021年3月31日的三个月进行比较讨论，将上述交易称为投资活动。除了投资活动外，我们还将使用核心写字楼和核心零售部门的同业噪声指数来评估我们的经营业绩。

经营业绩

(1)在2021年第四季度，由于会计政策的改变，合伙企业将以前作为单独项目列报的折旧和摊销费用重新归类为直接商业财产费用和直接招待费。上期金额也进行了调整，以反映这一变化，导致截至2021年3月31日的直接商业地产费用和直接招待费分别增加2000万美元和4800万美元，折旧和摊销费用则相应减少和抵消。这种重新分类对收入或净利润没有影响。

截至2022年3月31日的三个月的净收益为16.92亿美元，而去年同期为7.31亿美元。这一增长主要归因于本年度核心零售投资组合的公允价值收益，这是现金流量增加的结果，而上一年核心零售投资组合的公允价值亏损。本年度还受益于首尔一项综合用途资产的公允价值收益，该收益计入预期销售价格，并增加了我们酒店物业的收益，因为由于前一年冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行导致的全球经济停摆(“停摆”)的影响，我们的大多数酒店物业受到关闭和入住率的影响。

在BAM于2021年7月26日收购公众持有人持有的所有LP单位后，不再有公开交易的LP单位。因此，不再公布单位收益。有关私有化的进一步讨论，请参阅附注3，我们2022年第一季度财务报表的合作伙伴关系私有化。

商业物业收入和直接商业物业支出

在截至2022年3月31日的三个月中，由于我们有限责任公司投资部门和核心写字楼部门的物业处置，商业地产收入与去年同期相比减少了3000万美元。随着零售部门从前一年关闭的影响中恢复过来，我们核心零售投资组合的增量收入部分抵消了这一下降。

与上一年相比，直接商业地产支出减少了3600万美元。2022年利润率为62.5%，较2021年增长2.0%。

酒店业收入和直接酒店费

在截至2022年3月31日的三个月里，与去年同期相比，酒店收入增加了2.54亿美元。这一增长是由于我们的酒店资产，主要是中心公园的表现有所改善，这是因为自前一年以来，与大流行有关的限制和关闭减少了。本期间还受益于酒店投资者信托的合并，该信托于2021年第二季度开始合并。这些增加被本期处置的招待费组合部分抵销。

截至2022年3月31日的三个月，直接招待费用增至2.88亿美元，而去年同期为1.21亿美元。这一增长是由于本年度我们酒店资产的运营成本上升，因为我们的酒店资产在前一年因大流行相关的限制和关闭后重新开放。如上文所述，增加的原因还包括合并酒店业投资者信托基金所产生的额外支出。

投资和其他收入，以及投资和其他费用

投资和其他收入包括管理费、租赁费、开发费、利息收入和其他非租金收入。与去年同期相比，截至2022年3月31日的三个月，投资和其他收入分别增加了3.8亿美元。这一增长主要是由于出售多个家庭开发供出售资产的收入。

截至2022年3月31日的三个月的投资和其他支出比上一年增加了2.31亿美元，达到2.39亿美元，主要是由于与本年度出售的多家族开发待售资产相关的支出。

利息支出

与去年同期相比，截至2022年3月31日的三个月的利息支出减少了1200万美元。这一减少主要是由于自上一年以来的处置和债务偿还的影响，但被如上所述因合并酒店投资者信托而增加的利息支出部分抵消。

一般和行政费用

与去年同期相比，截至2022年3月31日的三个月的一般和行政费用增加了1900万美元。增加的主要原因是管理费增加。

公允价值净收益(亏损)

公允价值收益(亏损)，净额包括商业物业和发展项目的估值收益(亏损)、金融工具和衍生工具的按市价调整以及出售以外币计价的资产的外币收益(亏损)。虽然我们使用管理层根据我们的政策编制的估值来衡量和记录我们的商业物业和开发项目，但外部评估和市场可比性(如果有)被用于支持我们的估值。

我们按公允价值计量所有投资性财产，包括那些在权益类投资中持有的财产。估值是在资产负债表日期准备的，并在损益表中确认为损益的价值的变化。我们的估值一般是由拥有各自行业、地理位置和资产类型的适当专业知识的内部投资专业人士在单个物业层面上准备的。我们利用他们在参与收购和处置、与贷款人谈判以及与机构私人基金投资者互动而积累的物业估值方面的广泛专业知识和经验。

我们每年都有许多物业进行外部评估，以支持我们的估值过程和其他商业目的。我们将这些外部评估的结果与我们内部准备的价值进行比较，并在出现重大差异时予以调和。在截至2022年3月31日的三个月内，我们获得了对30处核心写字楼物业的外部评估，总物业价值为230亿美元(占投资组合的13%)。这些外部评估在管理层估值的1%以内。我们的历史处置进一步支持了我们的估值，因为我们通常以与国际财务报告准则价值相当的价格签约。

自2021年12月31日以来，我们的估值方法没有实质性变化。有关我们的投资物业和酒店物业的估值方法的更多详细信息，请参阅我们的2021年年度报告Form 20-F。

截至2022年3月31日的三个月，我们核心办公室部门的公允价值收益净额为1亿美元。本期收益是由美国一项资产的按市值计价租金和英国一项资产的现金流假设改善推动的。

截至2021年3月31日的三个月，我们核心办公室部门的公允价值收益净额为2.3亿美元。这些收益是由于英国的一个开发项目在租赁阶段继续进行而风险降低，以及我们在美国的某些多户开发项目由于更新的现金流假设而获得的收益。

截至2022年3月31日的三个月，我们核心零售部门的公允价值收益净额为4600万美元。我们核心零售投资组合的公允价值收益净额主要是由于较高的现金流假设。

截至2021年3月31日的三个月，我们核心零售部门的公允价值亏损净额为3.6亿美元。这些亏损反映了最新的现金流假设，包括由于我们其中一个购物中心的主要租户到期以及处置两项资产的已实现亏损。

在截至2022年3月31日的三个月里，我们有限责任公司投资部门的公允价值收益净额为10.27亿美元。这些收益是由于我们的美国制造住房投资组合的资本化率压缩，以及根据最新出价将韩国的一项综合用途资产的预期销售价格上调所推动的。

在截至2021年3月31日的三个月里，我们有限责任投资部门的公允价值净收益为6.94亿美元，主要是由于我们的美国制造住房投资组合的资本化率压缩和英国的一项写字楼资产。

权益类投资净收益占比

我们最重要的股权投资是：

·核心办公室--金丝雀码头和曼哈顿西部。

·核心零售--夏威夷的阿拉莫阿纳中心、拉斯维加斯的时装秀和拉斯维加斯的大运河购物中心。

·在有限责任公司投资--我们对巴西零售基金的兴趣。

在截至2022年3月31日的三个月里，我们以约14亿美元的价格出售了曼哈顿西一号49%的权益。

截至2022年3月31日的三个月，我们的股权投资净收益(亏损)份额为3.8亿美元，比上年增加1.74亿美元。本年度收益的增长主要是由于我们的核心零售投资组合中的同物业NOI增长，反映了从上一年的关闭中恢复过来，部分被上述处置所抵消。如上文所述，前一年还包括我们核心零售投资组合的较高公允价值亏损。

所得税费用

与上一年相比，截至2022年3月31日的三个月的所得税支出增加，这主要是由于税前收入增加，以前未确认的递延税项资产确认的收益减少，以及上一年Brookfield Opportunity Zone基金投资产生的非经常性税收收益。这些增长被某些子公司税率的变化和先前确认的递延税项资产的取消确认部分抵消。

财务状况及主要指标表

截至2022年3月31日，我们的总资产为1074.33亿美元，而截至2021年12月31日的总资产为1120.04亿美元。这45.71亿美元的减少主要是由于处置，包括三重净租赁投资组合和酒店投资组合。

下表为2021年12月31日至2022年3月31日期间投资物业变动情况：

(1)财产处置是指出售当日的账面价值。

商业物业是商业的、经营性的、可产生租金的物业。商业地产从2021年底的623.13亿美元下降到2022年3月31日的594.7亿美元。减少的主要原因是将学生公寓资产组合重新归类为待售资产。如上所述，我们有限责任公司投资和核心办公室部门的公允价值收益以及资本支出部分抵消了这一减少。有关更多信息，请参阅我们2022年第一季度财务报表的附注4，投资属性。

商业发展包括商业物业发展用地、密度权及相关基础设施。截至2022年3月31日，开发土地和基础设施的公允价值总额为20.74亿美元，较2021年12月31日的余额减少2.26亿美元。减少的主要原因是将资产重新分类为待售资产，但增加的资本支出部分抵销了这一减少。有关更多信息，请参阅我们2022年第一季度财务报表的附注4，投资属性。

下表显示了2021年12月31日至2022年3月31日我们的股权会计投资的变化：

自2021年12月31日以来，股权投资增加了300万美元。这一增长主要是由于我们的核心写字楼和核心零售部门的同物业NOI增长所推动的股权计入投资净收益份额的增加，但部分被部分出售曼哈顿西部一号和收到的分配所抵消。有关更多信息，请参阅我们2022年第一季度财务报表的附注5，股权核算投资。

自2021年12月31日以来，房地产、厂房和设备减少了8100万美元，主要是由于外币换算和持有待售资产的重新分类的负面影响。有关更多信息，请参阅我们2022年第一季度财务报表的附注6，物业、厂房和设备。物业、厂房和设备主要包括我们的酒店资产，这些资产在每年12月31日采用折旧重置成本法进行重新估值。

截至2022年3月31日，待售资产主要包括英国的一个写字楼资产、美国的七个购物中心、美国的四个写字楼资产、英国的一个学生公寓资产组合、韩国的一个综合用途资产以及美国的11个多户资产，我们打算在未来12个月内将这些资产的控股权出售给第三方。有关更多信息，请参阅本公司2022年第一季度财务报表待售附注11。

我们的债务从2021年12月31日的523.21亿美元减少到2022年3月31日的509.87亿美元。减少的原因是处置酒店资产组合时偿还债务、偿还合伙企业的信贷安排以及外币换算的影响。有关进一步信息，请参阅我们2022年第一季度财务报表的附注12，债务负债。

截至2022年3月31日，总股本为446.42亿美元，比2021年12月31日的余额减少3.63亿美元。减少的主要原因是本期间的分配，但收入收入部分抵消了这一减少。

截至2022年3月31日，其他人在运营子公司和物业中的权益为187.68亿美元，比2021年12月31日的197.06亿美元减少了9.38亿美元，这是由于自上一年以来的处置。

下表总结了我们的主要运营结果：

(1)在2021年第四季度，由于会计政策的变化，我们将折旧和摊销费用重新分类，以前作为单独的项目列报，直接用于商业物业费用和直接招待费。上期数额也进行了调整，以反映这一变化，导致直接商业地产费用和直接招待费用增加，折旧和摊销费用则相应减少并被抵消。这种重新分类对收入或净利润没有影响。

由于商业和其他创收资产的收购和处置、入住率的变化(包括强制关闭)以及以市场净租金计算的租赁活动的影响，每个季度的收入各不相同。此外，收入也因汇率和季节性的变化而波动。季节性主要影响我们的零售资产，其中第四季度与假日季节一起表现出更强劲的表现。此外，与夏季和秋季相比，我们的北美酒店资产通常在冬季和春季表现更好，而我们的欧洲酒店资产在夏季表现最强劲。然而，由于经济停摆对我们的零售和酒店业产生了实质性影响，季节性因素在过去八个季度的影响较小。我们净收入的波动也受到期内物业公允价值的影响，以反映市场状况或物业现金流推动的估值指标的变化。

细分市场表现

我们的业务分为四个运营部门，包括核心写字楼、核心零售、有限责任投资和公司。

下表按细分市场介绍了FFO：

(1)这是我们的伙伴关系用来评估其业务绩效的非国际财务报告准则衡量标准，如第21页“非国际财务报告准则财务衡量标准”部分所述。第22页“非国际财务报告准则措施的对账”一节包含了对非国际财务报告准则措施和与国际财务报告准则的对账的分析。

下表按部门列出了公司FFO(“CFFO”)：

(1)这是我们的伙伴关系用来评估其业务绩效的非国际财务报告准则衡量标准，如第21页“非国际财务报告准则财务衡量标准”部分所述。第22页“非国际财务报告准则措施的对账”一节包含了对非国际财务报告准则措施和与国际财务报告准则的对账的分析。

下表列出了截至2022年3月31日和2021年12月31日按部门划分的单位持有人应占股本：

(1)这是我们的伙伴关系用来评估其业务绩效的非国际财务报告准则衡量标准，如第21页“非国际财务报告准则财务衡量标准”部分所述。第22页“非国际财务报告准则措施的对账”一节包含了对非国际财务报告准则措施和与国际财务报告准则的对账的分析。

核心办公室

概述

我们的核心写字楼组合包括在140个高品质写字楼物业的权益，总面积约为9600万平方英尺，这些物业主要位于世界领先的商业市场，如纽约、伦敦、洛杉矶、华盛顿特区、悉尼、多伦多和柏林，以及一些全球最具活力的门户市场中约500万平方英尺的活跃写字楼和多家庭开发项目。这一投资组合代表了我们一些最具标志性的资产，包括纽约的曼哈顿西部和伦敦的金丝雀码头。我们寻求在全球门户城市保持这一不可替代的大型综合用途综合体产品组合，为我们的租户提供一个24小时、每周7天的长期生活、工作和娱乐环境。这些标志性资产占我们核心写字楼投资组合中单位持有人应占股本的70%以上，覆盖59个物业的3100万平方英尺。由于长期租赁，这些资产拥有稳定的现金流，并在很长一段时间内很好地保持其价值。其余81处物业占地6500万平方英尺，代表具有过渡性运营提升和变现潜力的物业。随着我们收购表现不佳的资产并改善其运营，这些资产获得了诱人的短期回报率。我们在这一过渡期内增加了巨大的价值，最终将它们货币化并将收益再投资。

经营业绩摘要

下表显示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月我们核心办公室部门的FFO、CFFO和净收入：

截至2022年3月31日的三个月，我们核心办公室部门的FFO为1.39亿美元，而去年同期为1.23亿美元。这一增长在很大程度上归因于澳大利亚同物业NOI的增长和更高的手续费收入。

在截至2022年3月31日的三个月中，CFFO增加了900万美元，主要是由于上文讨论的FFO变动。

与2021年同期相比，截至2022年3月31日的三个月的净收入减少了1.5亿美元，降至4.18亿美元。如上文所述，减少的原因是上期录得较高的公允价值收益，但被FFO的增加部分抵销。

关键运营指标

下表列出了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月，我们核心办公室产品组合的主要运营指标：

(1)未合并物业的NOI乃按比例列报，代表单位持有人于该物业的权益。见下文“非国际财务报告准则计量--核心办公室的对账”，以了解我们核心办公室部分的非财务报告准则的主要组成部分。

(2)以每平方英尺为基础的租赁年化现金租金，包括租户费用报销，减去该空间发生的运营费用，但不包括直线租金或免费租赁期摊销的影响。

(3)使用标准化的外汇汇率，使用2022年3月31日的汇率。

在截至2022年3月31日的三个月内，我们合并物业的NOI与上年同期相比保持不变，为2.7亿美元，因为自上年以来外币换算和处置的负面影响抵消了同一物业NOI的增长。截至2022年3月31日的三个月，我们合并物业的同业NOI从2.62亿美元增加到2.7亿美元。同一物业NOI受益于租赁和较高的手续费收入，但部分被外币换算的负面影响所抵消。

在截至2022年3月31日的三个月里，我们未合并物业的NOI(按比例列报)增加到1.2亿美元，而前一年为1.16亿美元。未合并的NOI受益于同一物业的增长，但部分被前一年以来外币换算和处置的负面影响所抵消。如上所述，由于租赁活动和外币兑换的影响，同物业NOI比上一年有所增加。

下表显示了2021年12月31日至2022年3月31日期间核心写字楼部门投资物业的变化：

截至2022年3月31日，商业地产总额为248.04亿美元，而2021年12月31日为246.44亿美元。这一增长主要是由于将巴西的一项写字楼资产从待售资产中重新归类、上文讨论的公允价值收益以及外币换算的积极影响，但被将英国的抵销资产重新归类为待售资产所部分抵消。

从2021年12月31日到2022年3月31日，商业开发项目增加了8400万美元。这一增长主要是由于我们积极开发项目的增量资本支出。

下表列出了2021年12月31日至2022年3月31日期间核心办公室部门的权益会计投资变化：

股权投资自2021年12月31日以来减少了1.1亿美元，至2022年3月31日降至97.09亿美元。这一下降是由于曼哈顿西部一号的部分出售和外币换算的负面影响，但净收益份额的增加部分抵消了这一影响。

债务自2021年12月31日以来减少了1.62亿美元，至2022年3月31日降至143.98亿美元。这一减少是由于偿还了一家子公司的循环贷款和物业债务。

积极发展

下表汇总了截至2022年3月31日我们的核心办公室部分积极发展的范围和进展：

(1)稳定期间的净噪声收入。

(2)按比例呈交本公司于上述各发展项目中拥有的权益。

我们的开发流程包括主要位于伦敦和纽约这两个高增长市场的重要大型项目。至于写字楼发展项目，我们一般会在推出项目前先取得锚地租约。我们监测我们积极发展的范围和进展，并有按时和在预算范围内完成的既定记录。我们最近在纽约、伦敦和迪拜等主要市场建成了写字楼，并在纽约完成了两个城市多户型开发项目。我们目前的写字楼和重建项目平均有56%是预租的，尽管全球经济停摆，但总体上都在按时和预算上进行。

核心零售

概述

我们的核心零售产品组合包括1.13亿平方英尺的面积，遍布全美113个一流的购物中心和城市零售物业。我们的目标是从这个投资组合中获得核心以上的总回报。与我们的核心写字楼投资组合类似，19个物业的2400万平方英尺由我们打算保留长期所有权的资产代表。这些资产包括奖杯资产，如檀香山的Ala Moana和拉斯维加斯的Fashion Show，合计占我们核心零售投资组合中单位持有人应占股本的约60%。他们稳定且不断增长的现金流确保了我们能够赚取诱人的复合回报率。对于其余94处占地8900万平方英尺的物业，我们寻求通过租赁、重新开发现有的零售店，或者在某些情况下通过增加多户或写字楼等综合用途组件来实现回报最大化。我们在这一过渡期内增加了巨大的价值，最终将它们货币化并将收益再投资。

经营业绩摘要

下表显示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月我们核心零售部门的FFO、CFFO和净亏损：

在截至2022年3月31日的三个月中，我们核心零售部门的FFO收入为1.68亿美元，而去年同期为9500万美元。由于零售业务继续从关闭的影响中复苏，以及由于资产处置和债务偿还自上一年以来利息支出减少，FFO增加。

在截至2022年3月31日的三个月中，CFFO增加了7200万美元，主要是由于上文讨论的FFO变动。

截至2022年3月31日的三个月，净收益为2.92亿美元，而去年同期为亏损3.05亿美元。与上一年相比，本年度包括增加的FFO和公允价值收益，其中包括公允价值亏损，如上所述。

关键运营指标

下表列出了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月，我们核心零售产品组合中的主要运营指标：

(1)投资组合可出租平方尺总面积代表可出租总面积，而同物业可出租平方尺则代表购物中心及独立建筑面积。

(2)在同一财产基础上提出的。

在截至2022年3月31日的三个月里，来自我们综合物业的NOI从2021年同季度的2.25亿美元增加到2.47亿美元，主要是由于超额租金增加。

由于上述原因，在截至2022年3月31日的三个月里，我们未合并物业的NOI从2021年同季度的1.61亿美元增加到1.87亿美元。

下表显示了2021年12月31日至2022年3月31日期间核心零售细分市场的投资物业变化：

商业地产增加2000万美元，增至1901.1亿美元，主要原因是公允价值收益和资本支出增加，但部分被转至商业开发项目抵销。

下表显示了截至2022年3月31日的三个月我们的合伙企业在核心零售部门的权益会计投资的前滚：

 

(百万美元)			Mar. 31, 2022
股本入账投资，年初			$	9,945
加法			6
资本的处置和返还			(70)
权益类投资净收益占比			164
分配			(13)
其他			32
权益类投资，期末			$	10,064

权益入账投资增加1.19亿美元至10.064亿美元，主要是由于权益入账投资的净收益份额被出售和返还资本分配部分抵销。

债务负债减少6 000万美元至133.63亿美元，主要是由于偿还了财产债务。

有限责任公司投资

概述

我们的LP Investments投资组合包括我们投资于Brookfield赞助的房地产机会基金的股权，这些基金瞄准各种房地产行业的高质量资产，包括写字楼、零售、多户、物流、酒店、三重净租赁、学生住房和制造住房。我们的目标是从我们的LP Investments投资组合中获得机会主义回报。

该合伙公司在布鲁克菲尔德赞助的以下房地产机会基金中拥有权益：

·BSREP I-BSREP I的31%权益，BSREP I是一家机会主义房地产基金，承诺资本总额为44亿美元，目标是总回报20%。该基金已进入第10个年头，已进行充分投资，并正在执行变现。

·BSREP II-BSREP II的26%权益，这是一家机会主义房地产基金，承诺资本总额为90亿美元，目标是总回报率为20%。该基金已进入第7个年头，已全部投资并正在执行变现。

·BSREP III-BSREP III的7%权益，这是一只机会主义房地产基金，承诺资本总额为150亿美元，目标是总回报率为20%；该基金已进入第5个年头。

·在两只总计18亿美元的增值多家族基金中拥有36%的混合权益，目标是实现16%的总回报率。这些基金寻求通过收购和开发来投资于地理位置不同的美国多家庭物业组合。

·在一系列总计54亿美元的房地产债务基金中持有13%的混合权益，这些基金寻求投资于以战略位置的房地产为担保的商业房地产债务。

虽然我们在这些基金中的经济权益在每种情况下都不到50%，但我们整合了通过LP Investments持有的几个投资组合，特别是BSREP I和BSREP II，作为Brookfield Asset Management作为普通合伙人的监督，加上我们通过LP权益对投资的可变回报的敞口，使我们能够控制投资。我们没有巩固我们在BSREP III的权益，因为我们7%的无投票权权益不能为我们提供对投资的控制权，因此被计入金融资产。

经营业绩摘要

与我们的核心投资组合不同，我们的有限责任投资有一个确定的持有期，通常从变现事件中产生大部分利润，包括出售资产或资产组合，或退出整个投资。变现事件的收益加上持有期间赚取的FFO代表我们投资于这些基金的资本收益，一旦由Brookfield赞助的房地产机会基金分配，就提供流动性以支持我们的目标分配。

下表显示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月我们LP Investments部门的FFO、CFFO和净收益(亏损)：

在截至2022年3月31日的三个月里，FFO增加了7100万美元，主要是由于我们的酒店收入增加，主要是在Center Parcs和Atlantis，因为如上所述，与流行病有关的限制和关闭被取消。我们还在本期内通过销售开发供销售的多户物业赚取了增量收入。

由于上述原因，截至2022年3月31日的三个月，CFFO增加了7600万美元。

由于上述原因，截至2022年3月31日的三个月的净收入增加了5.03亿美元，以及我们的制造住房投资组合和韩国的一项综合用途资产的公允价值收益。

公司

某些金额被分配给我们的公司部门，因为这些活动不应被用来评估我们其他部门的经营业绩。

经营业绩摘要

下表显示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月我们公司部门的FFO、CFFO和净(亏损)：

截至2022年3月31日的三个月，FFO亏损1.74亿美元(2021年-亏损1.25亿美元)。企业FFO包括利息费用和一般及行政费用。

截至2022年3月31日的三个月，利息支出总计7100万美元(2021年至7000万美元)，其中资本证券的利息支出为2500万美元(2021年至3700万美元)，我们的信贷安排和公司债券的利息支出为4600万美元(2021年至3300万美元)。

在截至2022年3月31日的三个月里，一般和行政费用包括5500万美元的资产管理费(2021年-3000万美元)，零股权增强费(2021年-1200万美元)和1400万美元(2021年-1400万美元)的其他公司成本。管理费按以下金额之和的1.05%计算，截至上一季度最后一天：(1)我们核心办公室、核心零售和公司部门的单位持有人应占权益；(Ii)Canholdco B类普通股的账面价值。

在截至2022年3月31日的三个月，我们还记录了分配给公司部门的所得税支出1700万美元(2021年至2200万美元)，这与我们控股公司及其子公司账面收入的下降有关。上一年度的支出与我们的控股公司及其子公司及其子公司的账面收入增加有关。

截至2022年3月31日，Canholdco B类普通股的账面价值为19.81亿美元(2021年12月31日-20.83亿美元)。有关更多信息，请参阅附注3，我们2022年第一季度财务报表的合作伙伴关系私有化。

流动资金和资本资源

我们试图维持一定的流动性水平，以确保我们能够在投资机会出现时参与其中，并更好地抵御经济环境的突然不利变化。我们的主要流动性来源包括现金、未提取的承诺信贷安排、建筑设施、经营活动的现金流以及进入公共和私人资本市场的机会。此外，我们安排我们的事务，通过融资和共同投资者参与，促进较长期资产的货币化。

我们运营现金流的主要来源来自我们的合并物业以及合资安排中的物业。这些来源产生了相对稳定的现金流，为我们提供了向优先股持有人支付运营费用、偿债和股息的资源。现金用于投资活动，为收购、开发或再开发项目以及经常性和非经常性资本支出提供资金。截至2022年3月31日的三个月，我们的运营现金流为5.6亿美元，用于投资活动的现金为21.81亿美元，融资活动的现金流量为(34.05亿美元)。

为了保持财务灵活性，我们在BPY和某些子公司的信贷安排下保持能力。我们相信，当需要时，我们将能够继续通过这些安排从贷款人那里借入资金。此外，通过与Brookfield Asset Management的存款协议，我们能够保持财务灵活性。截至2022年3月31日，应向Brookfield Asset Management支付6.8亿美元的按需存款。

我们主要在运营公司层面通过特定于资产的债务为我们的资产融资，这些债务通常期限较长，限制性契约较少，仅对资产有追索权。我们努力保持谨慎的债务水平，并努力在几年内逐步偿还本金。

下表汇总了我们在未来五年及以后按合同到期日对投资物业承担的担保债务：

我们通常认为，我们将能够延长到期日、偿还计划于2022-2023年到期的债务或对其进行再融资，然而，我们的债务义务中约有1.4%是我们暂停合同付款的无追索权抵押贷款。我们目前正在与各自的债权人进行修改或重组的讨论。在某些情况下，这些谈判可能导致担保这些贷款的某些财产被转移到贷款人手中。

有关我们的流动性和资本资源的进一步讨论，请参阅我们截至2021年12月31日的年度报告Form 20-F。

风险和不确定性

我们业务的财务结果受到我们物业表现的影响，以及影响我们经营的特定行业和地理位置的各种外部因素，包括：宏观经济因素，如经济增长、货币、通胀和利率的变化；监管要求和举措；以及正常业务过程中出现的诉讼和索赔。随着在我们开展业务的市场成功开展针对新冠肺炎的疫苗接种运动，随着更有利的经济条件的回归，某些地区的宏观经济前景有所改善，包括取消居住限制和政府强制关闭。然而，新的经济限制和供应链的普遍不确定性、旅行中断、社会条件和劳动力市场受到影响等风险在短期内仍然存在不确定性。

自2021年12月31日以来，我们的业务面临的风险因素没有实质性变化，包括租户信用风险、租赁展期风险和其他风险。有关我们业务面临的风险因素的更详细描述，请参阅题为第3.d项的部分。《关键信息-风险因素》在我们2021年12月31日的Form 20-F年度报告中。

金融工具与金融风险

我们和我们的经营实体使用衍生品和非衍生品工具来管理金融风险，包括利率、大宗商品、股票价格和外汇风险。衍生工具合约的使用受有文件记录的风险管理政策和批准的限额所管辖。我们不会将衍生品用于投机目的。我们和我们的经营实体使用以下衍生工具来管理这些风险：

·外币远期合约，对冲对外国子公司和外币金融资产中以加元、澳元、英镑、欧元、人民币、巴西雷亚尔、印度卢比和韩元计价投资的风险敞口；

·利率互换，以管理与计划再融资和现有浮动利率债务相关的利率风险；

·利率上限，以对冲某些可变利率债务的利率风险；以及

·管理现有可变利率债务的利率和外币汇率的交叉货币互换。

我们正在推进我们的过渡计划，以应对因修订参考浮动利率借款、利率互换、利率上限的银行间同业拆借利率(“IBOR”)合同条款而产生的影响和效果，并更新对冲名称。从2021年12月31日起，英镑隔夜指数平均利率(“SONIA”)取代了GB伦敦银行间同业拆借利率(“GB LIBOR”)，而欧元短期利率(“EURSTR”)在2021年作为欧元银行间同业拆借利率(“EURIBOR”)的替代利率被公布，尽管EURIBOR仍可用于欧元贷款。该伙伴关系已经解决了由于修订GB LIBOR提到的浮动利率借款、利率互换、利率上限以及更新对冲名称的合同条款而产生的影响和所需的变化。这一决定并未对合伙企业的财务报告产生重大影响。

自2021年12月31日以来，我们的金融风险敞口或风险管理活动没有其他实质性变化。请参阅我们2021年12月31日20-F年报中的附注33，以了解我们的金融风险敞口和风险管理活动的详细描述，并请参考我们2022年第一季度财务报表中的附注28，金融工具，以了解截至2022年3月31日的衍生金融工具的进一步信息。

关联方

在正常经营过程中，合伙企业与关联方进行交易。这些交易在合并财务报表中确认。这些交易已按汇兑价值计量，并在合并财务报表中确认。该合伙关系的直接母公司是Brookfield Property Partners Limited。合伙企业的最终母公司是Brookfield Asset Management。合伙企业的其他相关方包括Brookfield Asset Management的子公司和经营实体、按权益法入账的某些合资企业和联营企业，以及这些实体的管理人员及其配偶。

在私有化方面，Brookfield Asset Management在合伙企业中的所有权权益进行了重组，包括向Brookfield Asset Management发行Canholdco B类普通股，并修订了管理费结构。有关进一步信息，请分别参阅我们2022年第一季度财务报表的附注3，合伙企业私有化和关联方附注29。

    

附加信息

关键会计政策、估计和判断

预算的使用

在编制我们的财务报表时，管理层需要作出判断、估计和假设，以影响报告期间报告的资产和负债额、披露或有资产和负债以及报告期间的收入和支出。我们的估计是基于历史经验和在这种情况下被认为是合理的各种其他假设。我们对这些估计的持续评估结果构成了对资产和负债的账面价值以及报告的收入和支出金额的判断的基础，这些收入和支出从其他来源看起来并不明显。在不同的假设下，实际结果可能与这些估计值不同。

在2020年第一季度末之前，全球经济停摆促使该伙伴关系拥有和运营投资物业的不同地区的全球政府当局做出某些回应。这些回应包括强制暂时关闭或限制某些非必要物业和业务的经营，包括办公物业和零售商场以及在这些物业内经营的关联业务，如零售商和食肆。此外，旅行限制在短期内对消费者支出和需求产生了重大不利影响。这些负面的经济指标、限制和关闭在确定截至2022年3月31日的投资物业的公允价值方面造成了重大的估计不确定性。具体地说，虽然贴现率和资本化率本质上是不确定的，但最近观察到的合伙企业地区的市场交易一直不支持此类利率的变化，这是确定公允价值的关键投入。此外，合伙企业必须就这些限制和关闭的持续时间和严重程度以及租户的生存能力做出假设，并考虑应根据被视为租户风险和恢复期应用的任何信贷准备金，以估计投资物业产生的未来现金流的影响和时机，并用于确定公允价值的贴现现金流模型。由于这一重大估计的不确定性，随着获得更多信息，用于确定截至2022年3月31日的公允价值的假设可能会导致投资物业的公允价值在未来报告期内进行重大调整。

有关会计政策以及关键判断和估计的进一步参考，请参阅附注2,2021年12月31日合并财务报表的重要会计政策摘要和附注2，财务报表的重要会计政策摘要。

趋势信息

我们寻求通过持续的租赁活动增加我们的写字楼和零售物业活动的现金流，如下所述。特别是，我们的运营低于历史的写字楼和零售入住率水平，这为通过更高的入住率来扩大现金流提供了机会。然而，我们未来的业绩可能会受到与新冠肺炎引发的全球疫情相关的风险的影响，以及与此相关的商务和旅行减少、办公室回报率下降以及全球股票市场的大幅波动，这些可能会导致现金流减少以及我们的投资和房地产的减值损失和/或重估，我们可能无法实现预期的回报。此外，我们预计2022年和2023年将面临大量的租赁展期，这可能会在不久的将来抑制我们投资组合中这一部分的FFO增长。我们相信，我们的合作伙伴关系有机会提高入住率，租赁率和现金流是基于对我们的业务和市场的假设，管理层认为在这种情况下这些假设是合理的。不能保证入住率、租赁率或现金流的增长。见“关于前瞻性陈述和使用非国际财务报告准则计量的声明”。

我们相信，我们的全球规模和一流的运营平台为我们提供了独特的竞争优势，因为我们能够在世界各地有效地将资本配置到我们看到最大回报的行业和地区。我们积极回收资产负债表上的资产，当它们到期时，将收益再投资于更高收益的投资策略，进一步提高回报。此外，由于我们稳定的投资组合的规模和资产负债表的灵活性，我们的业务模式是自筹资金，不需要我们进入资本市场来为我们的持续增长提供资金。

鉴于过去十年出现的少量新写字楼和零售开发，我们认为有机会在短期内提高我们的开发库存，以回应我们在主要市场看到的需求。此外，我们继续重新定位和重新开发现有的零售物业，特别是一些美国表现最好的购物中心。

表外安排

我们没有任何表外安排对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营结果、流动性、资本支出或对投资者具有重大意义的资本资源产生或可能在当前或未来产生重大影响。

控制和程序

财务报告的内部控制

在截至2022年3月31日的三个月内，我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。由于全球经济停摆，我们的财务报告内部控制没有受到任何实质性影响。

非《国际财务报告准则》财务措施

为了衡量我们的经营业绩，我们专注于NOI、同财产NOI、FFO、CFFO、净收益和单位持有人应占权益。其中一些业绩指标没有国际财务报告准则规定的标准化含义，因此可能与其他公司使用的类似指标不同。

·NOI：我们商业物业业务的收入减去折旧和摊销前的直接商业物业费用(“商业物业NOI”)和我们的酒店业务收入减去折旧和摊销影响前的直接招待费用(“Hoitality NOI”)。

·同一财产NOI：NOI的一个子集，不包括从列报期间获得、处置或发展的非经常性资产或有限责任公司投资资产中赚取的NOI。

·FFO：扣除公允价值收益、房地产资产净值、折旧和摊销前的净收入，以及所得税减去他人在其中经营子公司和财产的非控股权益。在确定FFO时，我们包括我们在未合并合伙企业、合资企业和联营公司中的FFO比例份额，以及与开发用于销售的物业相关的收益(或亏损)。

·公司FFO：非房地产资产折旧和摊销影响前的FFO、交易成本、与非投资性物业相关的收益(亏损)、计入股本投资的利息以及Brookfield Strategic Real Estate Partners III(“BSREP III”)合伙企业的FFO份额。该合伙企业将其对BSREP III的投资作为一项金融资产进行核算，该基金的收入(亏损)没有列报在该合伙企业的结果中。BSREP III的分配在国际财务报告准则下记为股息收入，从投资和其他收入中扣除，用于公司FFO列报。

·单位持有人应占净收入：普通基金单位、有限合伙单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊有限合伙单位、交易所有限合伙单位、FV LTIP单位和BPYU单位持有人的净收入。

·单位持有人应占权益：GP单位、LP单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊LP单位、交易所LP单位、FV LTIP单位和BPYU单位持有人的权益。

噪声指数是衡量我们是否有能力影响酒店运营业绩的关键指标。我们寻求通过积极管理和租赁我们的物业来增加NOI。我们核心写字楼和核心零售部门的同一物业NOI使我们能够将租赁和运营举措对投资组合的影响与投资活动和“一次性项目”的影响分开，在所述历史时期，这些影响主要包括租赁终止收入。因为NOI不包括房地产资产的折旧和摊销，所以它提供了一个业绩衡量标准，当与去年相比时，它反映了入住率和租赁率趋势对运营的影响。我们在第14页将NOI与净利润对帐。

我们还认为FFO是衡量我们经营业绩的重要指标。FFO是一种被广泛认可的衡量标准，证券分析师、投资者和其他相关方经常在评估房地产实体时使用该指标，特别是那些拥有和经营创收物业的实体。我们对FFO的定义包括全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)对FFO的定义中概述的所有调整，包括不包括出售投资性物业的收益(或亏损)、计入与房地产资产相关的任何折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业的调整。除了NAREIT规定的调整外，我们还进行调整，以排除因根据国际财务报告准则进行报告而产生的任何未实现公允价值收益(或亏损)，以及由于我们的某些子公司是公司结构而不是房地产投资信托基金(“REITs”)而产生的所得税。这些额外的调整导致了FFO衡量标准，类似于我们的合伙企业被组织为REIT时的结果，该REIT根据美国公认会计原则(“美国公认会计原则”)确定净收入，这是NAREIT定义所基于的组织类型。在IFRS和美国GAAP报告框架之间的某些差异范围内，我们的FFO衡量标准将不同于应用NAREIT定义的其他组织，主要涉及租赁终止和物业销售收入确认的时间安排。由于FFO不包括公允价值收益(亏损)，包括权益会计的公允价值收益(亏损)、出售投资性物业的已实现收益(亏损)、房地产资产的折旧和摊销以及所得税, 它提供了一种业绩衡量标准，当与去年相比时，反映了入住率、租金、运营成本和利息成本的趋势对业务的影响，提供了从净收入看不到的前景。我们不使用FFO作为衡量经营活动产生的现金流的指标。我们在第14页将FFO与净收益对账，因为我们认为净收益是最具可比性的衡量标准。

    

此外，我们认为公司FFO是证券分析师、投资者和其他感兴趣的各方在评估我们合伙企业的业绩时的有用指标。与上文讨论的FFO类似，公司FFO提供的业绩衡量标准反映了入住率、出租率、运营成本和利息成本等趋势对运营的影响。此外，对公司FFO相对于FFO的调整使合伙企业能够通过对非房地产组成部分进行调整，深入了解房地产业务的这些趋势。我们将净收入与第14页上的公司FFO进行核对。

合伙企业使用单位持有人的净收入和单位持有人的权益来评价整个合伙企业的业绩，因为每个单位持有人平等地参与合伙企业的经济活动。我们在第14页将单位持有人应占净收益与净收益进行核对。

非国际财务报告准则计量的对账

正如第21页“非国际财务报告准则财务计量”一节所述，我们的伙伴关系使用非国际财务报告准则计量来评估其业务业绩。以下是对这些措施的分析以及与国际财务报告准则措施的协调。

下表对截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的净收益(亏损)与NOI进行了核对：

(1)如第21页“非国际财务报告准则财务措施”一节所述，商业物业NOI和酒店NOI分别不包括直接商业物业支出和直接酒店支出所包括的折旧和摊销的影响。

下表对截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的净收益(亏损)和公司FFO进行了核对：

(1)折旧和摊销计入损益表中的直接商业地产费用和直接招待费。

(2)扣除非控股权益后的净额。

(3)指按权益法计算的与资助合伙企业在商业发展中所占份额有关的推算利息。

(4)BSREP III作为金融资产入账，从而使FFO按照收到的分配予以确认。因此，BSREP III的收益调整将增加我们在公司FFO中的比例份额。

非《国际财务报告准则》计量的对账--核心办公室

我们核心办公室细分市场中NOI的主要组成部分如下：

(1)我们核心办公室部门的招待收入和直接招待费用主要包括休斯顿艾伦中心附近酒店发生的收入和费用。

(2)如第21页“非国际财务报告准则财务措施”一节所述，商业物业NOI和酒店NOI分别不包括直接商业物业支出和直接酒店支出所包括的折旧和摊销的影响。

下表对截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的核心办公室NOI与净(亏损)收入进行了核对：

(1)如第21页“非国际财务报告准则财务措施”一节所述，商业物业NOI和酒店NOI分别不包括直接商业物业支出和直接酒店支出所包括的折旧和摊销的影响。

(2)折旧和摊销计入损益表中的直接商业地产费用和直接招待费。

    

下表对截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的核心办公室净收入与FFO和CFFO进行了核对：

(1)折旧和摊销计入损益表中的直接商业地产费用和直接招待费。

(2)扣除非控股权益后的净额。

(3)指按权益法计算的与资助合伙企业在商业发展中所占份额有关的推算利息。

下表对截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的核心办公室股权投资净收益份额进行了核对：

(1)其他主要包括合伙企业应承担的利息支出、一般和行政费用、投资以及来自非合并投资的其他收入/费用。

非国际财务报告准则计量的对账--核心零售

我们核心零售细分市场中NOI的主要组成部分如下：

(1)如第21页“非国际财务报告准则财务措施”一节所述，商业物业NOI和酒店NOI分别不包括直接商业物业支出和直接酒店支出所包括的折旧和摊销的影响。

下表将核心零售NOI与截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的单位持有人净收益(亏损)进行了核对：

(1)如第21页“非国际财务报告准则财务措施”一节所述，商业物业NOI和酒店NOI分别不包括直接商业物业支出和直接酒店支出所包括的折旧和摊销的影响。

(2)折旧和摊销计入损益表中的直接商业地产费用和直接招待费。

下表核对了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的核心零售净(亏损)收入与FFO和CFFO的比例：

(1)折旧和摊销计入损益表中的直接商业地产费用和直接招待费。

(2)扣除非控股权益后的净额。

下表对截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的股权投资净收益中的核心零售份额进行了核对：

(1)其他主要包括合伙企业应承担的利息支出、一般和行政费用、投资以及来自非合并投资的其他收入/费用。

非国际财务报告准则计量的对账--有限责任公司投资

下表对LP Investments NOI与截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的净收益(亏损)进行了核对：

						截至3月31日的三个月，
(百万美元)									2022			2021
商业地产收入									$	432		$	468
酒店业收入									309			58
直接商业地产费用									(157)			(175)
直接招待费用									(283)			(118)
增列：折旧和摊销计入直接商业地产费用和直接招待费(1)									74			57
总噪声(1)									375			290
投资和其他收入									351			29
利息支出									(238)			(236)
一般和行政费用									(46)			(41)
投资和其他费用									(204)			—
折旧和摊销计入直接商业地产费用和直接招待费(2)									(74)			(57)
公允价值收益，净额									1,027			694
权益类投资净(亏损)收益份额									(1)			(44)
税前收入									1,190			635
所得税费用									(148)			(96)
净收入									1,042			539
可归于非控股权益的净收入									808			403
单位持有人应占净收益									$	234		$	136

(1)如第21页“非国际财务报告准则财务措施”一节所述，商业物业NOI和酒店NOI分别不包括直接商业物业支出和直接酒店支出所包括的折旧和摊销的影响。

(2)折旧和摊销计入损益表中的直接商业地产费用和直接招待费。

下表对LP Investments截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的净收入与FFO和CFFO的关系进行了核对：

(1)折旧和摊销计入损益表中的直接商业地产费用和直接招待费。

(2)扣除非控股权益后的净额。

(3)BSREP III作为金融资产入账，导致FFO根据收到的分配予以确认。因此，BSREP III的收益调整将增加我们在公司FFO中的比例份额。

非国际财务报告准则计量的对账--公司

下表对截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的公司净亏损和单位持有人应占净亏损进行了核对：

下表核对了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月公司净亏损与FFO和CFFO的比例：

(1)扣除非控股权益后的净额。

附属公开发行人

Brookfield Property Split Corp.(“BOP Split”)成立的目的是作为优先股的发行商，并拥有合伙企业在Brookfield Office Properties Inc.(“BPO”)普通股的部分投资。根据安排计划的条款，可转换为BPO普通股的已发行BPO AAA系列AAA优先股G、H、J和K的持有人可在若干条件下将其股份交换为BOP拆分的高级优先股。BOP拆分的高级优先股在多伦多证交所上市，于2014年6月11日开始交易。所有由BOP Split发行的股票，持有人都可以随时收回以换取现金。

关于2016年7月完成的内部重组，合伙企业及其若干相关实体同意为BPO的所有AAA类优先股和BPO根据BPO日期为2009年12月8日的契约发行的所有债务证券提供担保。

2018年4月，该合伙企业成立了两家子公司，Brookfield Property Finance ULC和Brookfield Property优先股公司，分别担任债务和优先证券的发行人。该合伙企业及其某些相关实体已同意为这些实体发行的证券提供担保。

关于私有化(详情请参阅附注3，合伙企业私有化)，该合伙企业成立了一家附属公司Brookfield Property Preferences L.P.(“New LP”)，以发行优先证券。该合伙企业及其某些相关实体已同意为该实体发行的证券提供担保。

(1)包括LP单位、GP单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊LP单位、交易所LP单位、FV LTIP单位及BPYU单位的净收入。

(2)包括经营合伙企业Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY百慕大控股有限公司和BPY百慕大控股II有限公司。

(3)包括BPY百慕大控股IV有限公司、BPY百慕大控股V有限公司及BPY百慕大控股VI有限公司，除公司间结余及与其他控股实体的交易外，彼等为BPO但不包括国际收支平衡表分拆的担保人。

(4)包括消除公司间交易和在合并基础上提出合伙所需的余额。

(1)包括LP单位、GP单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊LP单位、交易所LP单位、FV LTIP单位及BPYU单位的净收入。

(2)包括经营合伙企业Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY百慕大控股有限公司和BPY百慕大控股II有限公司。

(3)包括BPY百慕大控股IV有限公司、BPY百慕大控股V有限公司及BPY百慕大控股VI有限公司，除公司间结余及与其他控股实体的交易外，彼等为BPO但不包括国际收支平衡表分拆的担保人。

(4)包括消除公司间交易和在合并基础上提出合伙所需的余额。

(1)包括LP单位、GP单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊LP单位、交易所LP单位、FV LTIP单位及BPYU单位的净收入。

(2)包括经营合伙企业Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY百慕大控股有限公司和BPY百慕大控股II有限公司。

(3)包括BPY百慕大控股IV有限公司、BPY百慕大控股V有限公司及BPY百慕大控股VI有限公司，除公司间结余及与其他控股实体的交易外，彼等为BPO但不包括国际收支平衡表分拆的担保人。

(4)包括消除公司间交易和在合并基础上提出合伙所需的余额。

新的LP优先单位保证

在私有化过程中设立了新的有限责任公司，以发行新的有限责任公司优先股。新合伙向新有限责任公司优先股持有人支付的责任，包括应计及未付分派，由合伙企业、营运合伙企业及若干控股实体(Canholdco、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY百慕大控股有限公司、BPY百慕大控股II有限公司、BPY百慕大控股IV有限公司、BPY百慕大控股V有限公司及BPY百慕大控股VI有限公司)提供全面及无条件担保。每个担保人的担保优先于所有从属担保人义务。

根据美国证券交易委员会S-X规则13-01，下表提供了新有限责任公司和新有限责任公司担保人实体的综合财务信息：

在截至2022年3月31日的三个月里，该合伙企业及其控股子公司的总收入为20.54亿美元。

截至2022年3月31日，该合伙企业及其控股子公司的总资产为1074.33亿美元(2021年12月31日至1.12亿美元)。

关于前瞻性陈述和使用非国际财务报告准则计量的声明

本MD&A，特别是“目标和财务要点--业务概述”和“其他信息--趋势信息”，包含适用证券法律和法规所指的“前瞻性信息”。前瞻性表述包括具有预测性的、取决于或提及未来事件或条件的表述，包括有关我们的运营、业务、财务状况、预期财务结果、业绩、前景、机会、优先事项、目标、目标、持续目标、战略和展望的表述，以及对本财政年度和以后期间北美和国际经济的展望，包括“预期”、“预期”、“计划”、“相信”、“估计”、“寻求”、“打算”、“目标”、“项目”、“预测”、““很可能的”，或否定的版本和其他类似的表达，或将来或条件动词，如“可能”，“将”，“应该”，“将”和“可能”。

尽管我们相信前瞻性陈述和信息中明示或暗示的预期未来结果、表现或成就是基于合理的假设和预期，但读者不应过度依赖前瞻性陈述和信息，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定因素和其他因素，其中许多因素是我们无法控制的，这些因素可能会导致我们的实际结果、表现或成就与此类前瞻性陈述和信息明示或暗示的预期未来结果、表现或成就大不相同。

可能导致实际结果与前瞻性表述中预期或暗示的结果大不相同的因素包括但不限于：与房地产所有权和经营有关的风险，包括当地的房地产状况；我们开展业务的国家/地区总体经济、政治和市场因素的影响或意想不到的影响，包括最近新冠肺炎疫情导致的全球经济停摆；以有利条件签订新租约或续签租约的能力；商业竞争；对租户财务状况的依赖；使用债务为我们的业务融资；金融市场的行为，包括利率和汇率的波动；房地产开发或再开发的不确定性；全球股票和资本市场以及这些市场内股权和债务融资和再融资的可用性；与我们的保险范围有关的风险；国际冲突和包括恐怖主义行为在内的其他事态发展的可能影响；潜在的环境责任；税法的变化和其他与税务有关的风险；对管理人员的依赖；投资的流动性不足；完成并有效地将收购纳入现有业务的能力和获得预期收益的能力；运营和声誉风险；灾难性事件，如地震、飓风或流行病/流行病；以及在我们向加拿大和美国证券监管机构提交的文件中不时详细说明的其他风险和因素。此外，我们未来的业绩可能会受到与全球经济停摆和相关的全球商业和旅行减少相关风险的影响。, 这可能导致现金流减少，我们的投资和房地产的减值损失和/或重估可能增加，我们可能无法实现预期回报。

我们告诫，上述可能影响未来结果的重要因素清单并非详尽无遗。在依赖我们的前瞻性陈述或信息时，投资者和其他人应仔细考虑前述因素以及其他不确定因素和潜在事件。除非法律另有要求，否则我们没有义务公开更新或修改任何可能因新信息、未来事件或其他原因而产生的前瞻性声明或信息，无论是书面的还是口头的。

企业信息

公司简介

Brookfield Property Partners是世界上最大的商业地产公司之一，总资产超过1070亿美元。我们是商业地产资产的领先所有者、运营商和开发商，拥有多元化的顶级写字楼和零售物业组合，以及多户、物流、酒店、学生住房和制造住房资产。欲了解更多信息，请访问bpy.brookfield.com。

Brookfield Property Partners是Brookfield Asset Management的子公司，Brookfield Asset Management是全球领先的另类资产管理公司，管理的资产约为6900亿美元。欲了解更多信息，请访问www.brookfield.com。

Brookfield Property Partners

前街73号，5楼

汉密尔顿，HM 12

百慕大群岛

Tel: (441) 294-3309

Bpy.brookfield.com

单位持有人查询

Brookfield Property Partners欢迎单位持有人、媒体代表和其他感兴趣的各方询问。有关投资者关系的问题或媒体查询，请联系投资者关系部瑞秋·纳皮，电话：855-212-8243，或发送电子邮件至bpy.queries@brookfield.com。有关分配、地址更改和单位证书的单位持有人问题应直接咨询合伙企业的转让代理AST Trust Company，如下所列。

AST信托公司(加拿大)

By mail: P.O. Box 4229

站点A

安大略省多伦多，邮编：M5W 0G1

Tel: (416) 682-3860; (800) 387-0825

Fax: (888) 249-6189

电子邮件：queries@astfinial.com

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通信

Brookfield Property Partners维护着一个网站bpy.brookfield.com，该网站提供我们发布的报告、新闻稿、法定文件、单元和分配信息以及我们优秀首选单元的摘要信息。

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