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目录表
美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
_________________________
表格10-Q
_________________________
☒根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条规定的季度报告
截至本季度末March 31, 2022
或
☐根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告
的过渡期                    至                    
委托文件编号：001-34603
_________________________
特雷诺房地产公司
(注册人的确切姓名载于其章程)
_________________________
马里兰州27-1262675
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)		(税务局雇主
识别号码)
东北8街10500号, 301套房贝尔维尤, 瓦
98004
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
注册人的电话号码，包括区号：(415) 655-4580
根据该法第12(B)条登记的证券：
每个班级的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元TRNO纽约证券交易所
_________________________
用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直遵守此类提交要求。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☒加速文件管理器☐
非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是，☐不是☒ 
注册人有75,536,222其普通股，每股面值0.01美元，截至2022年5月2日已发行。

特雷诺房地产公司
目录表
第一部分财务信息
第1项。
特雷诺房地产公司财务报表(未经审计)
截至2022年3月31日和2021年12月31日的合并资产负债表
2
截至2022年和2021年3月31日止三个月的综合业务报表
3
截至2022年和2021年3月31日止三个月的综合全面收益表
4
截至2022年和2021年3月31日止三个月的综合权益表
5
截至2022年和2021年3月31日的三个月合并现金流量表
6
合并财务报表简明附注
7
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
18
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
34
第四项。
控制和程序
34
第二部分：其他信息
第1项。
法律诉讼
36
第1A项。
风险因素
36
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
36
第三项。
高级证券违约
36
第四项。
煤矿安全信息披露
36
第五项。
其他信息
36
第六项。
陈列品
37
签名
38

1
目录表
第一部分财务信息
项目1.Terreno房地产公司的财务报表
特雷诺房地产公司
合并资产负债表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
March 31, 20222021年12月31日
 (未经审计) 
资产
房地产投资
土地$1,553,229 $1,556,952 
建筑物和改善措施1,212,835 1,210,591 
在建工程125,198 65,157 
无形资产113,578 114,126 
对物业的总投资3,004,840 2,946,826 
累计折旧和摊销(281,634)(279,062)
物业投资净额2,723,206 2,667,764 
持有待售物业，净额30,582 — 
房地产净投资2,753,788 2,667,764 
现金和现金等价物106,278 204,404 
受限现金3,246 397 
其他资产，净额57,029 51,650 
总资产$2,920,341 $2,924,215 
负债和权益
负债
信贷安排$— $— 
应付定期贷款，净额99,520 99,495 
高级无担保票据，净额621,344 621,175 
证券保证金25,539 23,914 
无形负债，净额50,182 51,025 
应付股息25,680 25,618 
应付帐款和其他负债43,795 45,025 
总负债866,060 866,252 
承付款和或有事项(附注12)
权益
股东权益
普通股：$0.01面值，400,000,000授权股份，以及75,102,276和75,068,575分别于2022年3月31日和2021年12月31日发行和发行的股票。
752 752 
额外实收资本
2,083,475 2,069,604 
递延薪酬计划中持有的普通股，423,012和275,727股票分别于2022年3月31日和2021年12月31日。
(26,732)(15,197)
留存收益(3,214)2,804 
股东权益总额2,054,281 2,057,963 
负债和权益总额$2,920,341 $2,924,215 
随附的简明附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
2
目录表
特雷诺房地产公司
合并业务报表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
(未经审计)
截至3月31日的三个月，
 20222021
收入
租金收入和租户费用报销$64,035 $50,691 
总收入64,035 50,691 
成本和开支
物业运营费用16,876 13,512 
折旧及摊销14,982 11,376 
一般和行政7,527 5,582 
采购成本28 55 
总成本和费用39,413 30,525 
其他收入(费用)
利息和其他收入121 236 
利息支出，包括摊销(5,081)(4,145)
其他费用合计(4,960)(3,909)
净收入19,662 16,257 
分配给参与证券(81)(51)
普通股股东可获得的净收入$19,581 $16,206 
普通股每股收益-基本和稀释后收益：
普通股股东可获得的净收入--基本$0.26 $0.24 
普通股股东可获得的净收益--摊薄$0.26 $0.24 
基本加权平均已发行普通股75,199,529 68,603,068 
稀释加权平均已发行普通股75,284,498 68,862,922 
随附的简明附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
3
目录表
特雷诺房地产公司
综合全面收益表
(单位：千)
(未经审计)

 截至3月31日的三个月，
 20222021
净收入$19,662 $16,257 
其他全面收入：
现金流对冲调整— 106 
综合收益$19,662 $16,363 
随附的简明附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
4
目录表
特雷诺房地产公司
合并权益表
(以千为单位-共享数据除外)
(未经审计)

截至2022年3月31日的三个月：
 普通股其他内容
已付-
在《资本论》		延期补偿计划中持有的普通股递延薪酬计划留存(赤字)
收益		累计
其他综合
损失		 
数量
股票		金额总计
截至2021年12月31日的余额75,068,575 $752 $2,069,604 275,727 $(15,197)$2,804 $— $2,057,963 
净收入— — — — — 19,662 — 19,662 
发行普通股，扣除发行成本#美元—
147,285 — — — — — — — 
没收与员工奖励有关的普通股(1,206)— — — — — — — 
获得与员工奖励相关的普通股(6,348)— (493)— — — — (493)
发行限制性股票41,255 — — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 2,829 — — — — 2,829 
普通股股息(美元0.34每股)
— — — — — (25,680)— (25,680)
存款至递延薪酬计划(147,285)— 11,535 147,285 (11,535)— — — 
截至2022年3月31日的余额75,102,276 $752 $2,083,475 423,012 $(26,732)$(3,214)$— $2,054,281 

截至2021年3月31日的三个月：
 普通股其他内容
已付-
在《资本论》		延期补偿计划中持有的普通股递延薪酬计划留存(赤字)
收益		累计
其他综合
损失		 
数量
股票		金额总计
2020年12月31日的余额68,376,364 $686 $1,589,301 139,224 $(7,546)$5,926 $(183)$1,588,184 
净收入— — — — — 16,257 — 16,257 
发行普通股，扣除发行成本#美元731
837,846 7 47,866 — — — — 47,873 
获得与员工奖励相关的普通股(6,534)— (582)— — — — (582)
发行限制性股票25,654 — — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 1,970 — — — — 1,970 
普通股股息(美元0.29每股)
— — — — — (20,091)— (20,091)
存款至递延薪酬计划(131,322)— 7,321 131,322 (7,321)— — — 
其他综合收益— — — — — — 106 106 
截至2021年3月31日的余额69,102,008 $693 $1,645,876 270,546 $(14,867)$2,092 $(77)$1,633,717 

随附的简明附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
5
目录表
特雷诺房地产公司
合并现金流量表
(单位：千)
(未经审计)
 截至3月31日的三个月，
 20222021
经营活动的现金流
净收入$19,662 $16,257 
将净收入与业务活动提供的现金净额进行调整
直线租金(2,313)(1,410)
租赁无形资产摊销(3,111)(1,443)
折旧及摊销14,982 11,376 
递延融资成本摊销305 393 
基于股票的薪酬2,829 1,970 
资产和负债的变动
其他资产(2,838)(3,485)
应付帐款和其他负债(1,483)2,497 
经营活动提供的净现金28,033 26,155 
投资活动产生的现金流
购买物业所支付的现金(68,052)(104,372)
在建工程的增建项目(10,155)(140)
建筑物的增建、装修和租赁费用(18,630)(7,867)
用于投资活动的现金净额(96,837)(112,379)
融资活动产生的现金流
普通股发行— 41,122 
发行普通股的发行成本— (596)
与员工奖励相关的普通股回购(493)(582)
应付按揭贷款的偿付— (11,271)
支付递延融资成本(362)(10)
支付给普通股股东的股息(25,618)(19,870)
融资活动提供的现金净额(用于)(26,473)8,793 
现金和现金等价物及限制性现金净减少(95,277)(77,431)
期初现金及现金等价物和限制性现金204,801 107,836 
期末现金及现金等价物和限制性现金$109,524 $30,405 
现金流量信息的补充披露
支付利息的现金，扣除资本化利息$7,176 $4,424 
非现金交易的补充披露
与资本改善相关的应付账款18,794 8,720 
向递延补偿计划非现金发行普通股(11,535)(7,321)
确认使用权资产所产生的租赁负债— 424 
对购置财产支付的现金进行对账
物业购置$70,295 $109,882 
承担其他资产和负债(2,243)(5,510)
为物业收购支付的现金净额$68,052 $104,372 
随附的简明附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。
6
目录表
特雷诺房地产公司
合并财务报表简明附注
(未经审计)
注1。组织
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，及其附属公司，“公司”)于#年收购、拥有及经营工业地产。六美国主要沿海市场：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。在这些合并财务报表的简要说明中披露的所有平方英尺、英亩、入住率和物业数量均未经审计。截至2022年3月31日，公司拥有256建筑物(包括一处由18待售楼盘)合计约15.1百万平方英尺，37改进后的地块由大约128.3英亩和四正在重新开发的物业，建成后将由两个物业组成，聚合约0.5百万平方英尺和二改进的地块聚合约为12.1英亩。
本公司为马里兰州一间内部管理公司，并根据经修订的1986年国税法(“守则”)第856至860条选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)课税，自截至2010年12月31日的课税年度起计。
注2.重大会计政策
陈述的基础。随附的本公司未经审核中期综合财务报表乃根据美国公认的中期财务资料会计原则(“GAAP”)及表格10-Q及S-X规则第10-01条的指示编制。因此，它们不包括GAAP要求的年度财务报表的所有信息和披露。管理层认为，所有被认为是公平列报所必需的调整(包括正常的经常性调整)都已包括在内。中期综合财务报表包括本公司的所有账目及其附属公司，所有公司间结余及交易均已在合并中注销。这些财务报表应与公司截至2021年12月31日的10-K表格年度报告以及于2022年2月9日提交给证券交易委员会的附注中包含的财务报表一并阅读。
估计的使用。按照公认会计准则编制合并财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响在财务报表之日报告的资产和负债额以及或有资产和负债的披露。实际结果可能与这些估计不同。
成本资本化。该公司将与重新开发、翻新和扩大其房地产投资直接相关的成本资本化。与此类项目相关的成本在发生时计入资本化。如果项目被放弃，这些成本将在重新开发、翻新或扩建项目被放弃期间支出。考虑资本化的成本包括但不限于建筑成本、利息、房地产税和保险(如适用)。这些费用只有在为资产的预定用途做好准备的必要活动正在进行期间才会资本化。如果为资产的预定用途做好准备的活动暂停，资本化期将停止，直到此类活动恢复为止。保养及维修物业所产生的费用，如不延长物业的使用年限，则计入已发生的费用。
利息是根据自重建、翻新或扩建开始直至资产可供预期使用为止的实际资本支出，按期间的加权平均借款利率资本化。
房地产投资。房地产投资，包括租户改善、租赁改善及租赁成本，按成本减去累计折旧列账，除非情况显示成本无法收回，在此情况下，物业的账面价值须作出调整，使其降至估计公允价值。本公司还审查高于和低于市场的租赁、原地租赁和租赁发起成本对收购的影响，并相应地记录无形资产或负债。
减损。当事件或情况变化显示物业的账面价值可能不能完全收回时，财务报告用途的账面价值将按逐个物业的基准就减值进行审核。这类事件或情况变化的例子可能包括对待售资产进行分类、改变预定的持有期或当资产空置的时间大大超过预期时。持有以供出售或持有以供使用的资产的预期用途会对减值的计量方式产生重大影响。如果一项资产打算长期持有，
7
目录表
可回收性基于未贴现的未来现金流。如该资产账面值不以未贴现未来现金流量法计算，则该资产账面值按预期持有期间的成本或预期现金流量现值中较低者计量。当资产账面价值超过预期持有期间的成本或预期现金流量现值的较低者时，确认收益的减值费用。如一项资产拟出售，减值乃根据估计公允价值减去出售成本厘定。对预期未来净现金流量的估计本质上是不确定的，除其他外，依赖于关于当前和未来经济和市场状况以及资本可获得性的假设。本公司根据其对租赁率、租用期和持有期以及销售价格的假设来确定估计公允价值。当可用时，当前的市场信息被用来确定资本和租金增长率。如果有的话，当前的比较销售价值也可以用来确定公允价值。当没有现成的市场信息时，投入是基于公司对市场状况的了解和公司管理团队的经验。实际结果可能与公司的估计大不相同。公允价值估计中使用的贴现率代表与所示持有期相称的贴现率，并叠加风险溢价。有几个不是于截至2022年或2021年3月31日止三个月内计入本公司物业账面价值的减值费用。
房地产收购。根据会计准则更新(ASU)2017-01，企业合并 (Topic 805): 澄清企业的定义，当收购(或处置)的总资产的公允价值基本上全部集中于单一可识别资产或一组类似的可识别资产时，这组综合资产和活动不被视为企业。要成为一家企业，所获得的一套活动和资产必须包括投入和一个或多个实质性过程，它们共同有助于创造产出的能力。本公司已决定，根据经澄清的定义，其房地产收购一般将作为资产收购入账。于收购物业时，本公司估计所收购有形资产(一般包括土地、楼宇及装修)及无形资产及负债(一般由高于及低于市价租约及所有原地租约的初始价值组成)的公允价值。该公司使用重置成本、估计现金流预测和其他估值技术等第三级投入，并根据现有市场信息应用适当的折现率和资本化率来确定公允价值。与收购有关而承担的按揭贷款按收购当日类似债务的当前市场利率按其公允价值入账。与资产收购相关的收购相关成本按相对公允价值基准计入个别有形和无形资产及负债的资本化，与业务合并相关的收购相关成本在产生时计入费用。
有形资产的公允价值是通过对财产进行评估而确定的，就像它是空置的一样。土地价值是根据当前的可比较销售价值(如有)或管理层根据市场状况和公司管理团队的经验对公允价值的估计得出的。建筑及改善价值以重置成本减去折旧计算，或管理层使用贴现现金流分析或类似方法对该等资产的公允价值的估计。上述及低于市价租赁的公允价值乃根据收购租赁(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)而收取的合约金额与本公司对市值租赁利率的估计之间的差额的现值计算，该期间的计算相等于租赁的剩余期限加上任何低于市价的固定利率续期期权的期限。上述及低于市价的租赁价值将摊销至剩余初始年期的租金收入加上任何低于市价的固定利率续期期权的期限，该等期权被视为各自租约的廉价续期期权。租金收入因摊销高于市价及低于市价租约而产生的净影响合共净增加约#美元。3.1百万美元和美元1.4截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月分别为100万美元。原地租赁的初始价值是基于执行类似租赁的成本，包括佣金和其他相关成本。原址租赁的原始价值还包括房地产税、保险以及在租赁物业从空置到购买之日入住率所需的估计时间内按市场价格计算的租金收入损失估计。截至2022年3月31日，与这些无形资产和负债相关的剩余加权平均租赁期为6.9好几年了。截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司的无形资产和负债，包括持有的待售财产(如果有)，包括以下内容(以千美元为单位)：
 March 31, 20222021年12月31日
 毛收入累计
摊销		网络毛收入累计
摊销		网络
就地租约$111,274 $(75,283)$35,991 $110,351 $(72,266)$38,085 
高于市价的租约3,775 (3,723)52 3,775 (3,706)69 
低于市价的租赁(80,803)30,621 (50,182)(78,753)27,728 (51,025)
总计$34,246 $(48,385)$(14,139)$35,373 $(48,244)$(12,871)
8
目录表
房地产和无形资产的折旧和使用年限。折旧和摊销以直线为基础，按相关资产或负债的估计使用年限计算。下表反映了通常用于计算折旧和摊销的标准折旧寿命。然而，根据这些资产或负债的估计使用寿命，这些折旧寿命可能会有所不同。
描述标准折旧年限
土地未折旧
建房40年份
建筑改进
5-40年份
改善租户状况租期或使用年限较短
租赁成本租期
就地租约租期
高于/低于-市值租约租期
为出售资产而持有。当物业符合会计准则编纂(“ASC”)360规定的准则时，本公司认为该物业为待售物业。物业、厂房及设备(见“附注5--持有以供出售/处置资产”)。持有待售物业以账面值或公允价值减去预计出售成本中较低者呈报，并在持有待售物业时不计折旧。
现金和现金等价物。现金和现金等价物包括主要银行机构持有的现金和其他原始到期日为三个月或更短的高流动性短期投资。现金等价物通常投资于美国政府证券、政府机构证券或货币市场账户。
受限现金。限制性现金包括与物业收购相关的托管现金，以及用于某些资本改善、租赁、利息和房地产税以及某些抵押贷款义务所要求的保险支付的准备金。
以下汇总了现金和现金等价物和限制性现金的对账情况，载于所附合并现金流量表(以千美元为单位)：
截至3月31日的三个月，
20222021
起头
期初现金及现金等价物$204,404 $107,180 
受限现金397 656 
现金及现金等价物和限制性现金204,801 107,836 
收尾
期末现金及现金等价物106,278 29,377 
受限现金3,246 1,028 
现金及现金等价物和限制性现金109,524 30,405 
现金和现金等价物及限制性现金净减少$(95,277)$(77,431)
收入确认。本公司按直线法于租期内记录营运租约的租金收入，并就租户无力支付所需款项而可能导致的估计亏损计提拨备。如果租户未能支付超过公司对可疑账户、保证金和信用证的拨备的合同租赁付款，则公司可能不得不在未来期间确认额外的可疑账户费用。本公司透过定期适当地检讨租户的财务状况，持续监察租户的流动资金及信誉。每个期间，公司都会审查其未付应收账款，包括直线租金，以确定是否有可疑账款，并根据需要提供拨备。本公司亦会在租户与本公司签订最终终止协议后记录终止租赁费用，而终止费用的支付不受任何必须符合或豁免的条件所规限。如果租户在签署最终终止协议后仍留在租赁空间内，适用的终止将被推迟，并在该租户的入住期内得到确认。承租人开支偿还收入包括承租人根据租约应付的房地产税、保险及其他可收回物业营运开支的款项及金额，并于产生相关开支的同一期间确认为收入。
9
目录表
截至2022年3月31日和2021年12月31日，大约43.1百万美元和美元39.7直线租金和应收账款分别为100万美元，扣除津贴约为#美元0.4百万美元和美元0.5截至2022年3月31日和2021年12月31日的600万欧元分别作为其他资产的组成部分计入合并资产负债表。
递延融资成本。与融资有关的成本采用实际利息法在相关贷款期限内资本化并摊销为利息支出。与本公司循环信贷安排相关的递延融资成本在随附的综合资产负债表中被归类为资产，作为其他资产的组成部分，与债务负债相关的递延融资成本在随附的综合资产负债表中直接从债务负债的账面金额中扣除。与循环信贷安排和债务负债有关的递延融资成本按累计摊销后的成本入账。总计约为$10.9百万美元和美元10.6分别截至2022年3月31日和2021年12月31日。
所得税。本公司选择根据守则作为房地产投资信托基金课税，并自截至二零一零年十二月三十一日止的课税年度开始以房地产投资信托基金形式运作。要符合REIT的资格，本公司必须满足某些组织和运营要求，包括要求将其年度REIT应纳税所得额的至少90%分配给其股东(计算时不考虑所支付的股息扣除或净资本利得，且不一定等于按照GAAP计算的净收入)。作为一家房地产投资信托基金，该公司通常不需要缴纳联邦所得税，只要它向股东分配符合条件的股息。如果它在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金，它的应税收入将按正常的企业所得税税率缴纳联邦所得税，并且通常将不被允许在失去资格的下一个纳税年度的四个纳税年度内有资格作为房地产投资信托基金对待，除非美国国税局根据某些法定条款给予它减免。这样的事件可能会对公司的净收入和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。然而，本公司相信其组织和运作方式符合作为房地产投资信托基金的待遇。
ASC 740-10, 所得税(“ASC 740-10”),就如何在财务报表中确认、计量、列报和披露不确定的税务状况提供指导。ASC 740-10要求对公司在准备纳税申报单过程中的纳税状况进行评估，以确定这些纳税状况是否“更有可能”得到适用税务机关的支持。不被认为符合更有可能达到的门槛的职位的税收优惠在本年度被记录为税收支出。截至2022年3月31日及2021年12月31日，本公司并无任何未确认税项优惠，亦不相信未来12个月未确认税项状况会有任何重大变化。该公司的纳税申报单须接受联邦、州和地方税务管辖区的审查，截至2022年3月31日，就联邦目的而言，这些司法管辖区包括2018至2021年。
股权薪酬和其他长期激励性薪酬。本公司遵循ASC 718的规定，薪酬-股票薪酬，为说明其基于股票的补偿计划，该计划要求在财务报表中确认与基于股票的支付交易有关的补偿费用，并按已发行的权益或负债工具的公允价值计量该费用。本公司2019年股权激励计划(“2019年计划”)规定授予限制性股票奖励、绩效股票奖励、非限制性股票或上述奖励的任意组合。股票补偿在所附的综合业务报表中确认为一般和行政费用，并按授予之日的奖励公允价值计量。该公司根据历史经验和预期行为估计罚没率。费用数额可能在今后期间根据股票奖励的具体特点进行调整。
此外，根据本公司于2019年1月8日修订并重述的经修订及重订的长期激励计划(经修订及重述的《经修订的长期激励计划》)，本公司已向其高管授予于每个预先设定的业绩评算期结束后可能以公司普通股股份支付的长期激励目标奖励(“绩效股份奖励”)，一般为三年。可能赚取的金额是可变的，这取决于公司普通股的相对总股东回报与摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富时NAREIT股票工业指数(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在预先设定的业绩评估期内的股东总回报相比。根据修订后的LTIP，每位参与者授予的业绩股票奖励将以若干普通股表示，并以普通股进行结算。业绩股票奖励的授予日期公允价值将在授予日期使用蒙特卡洛模拟模型确定，并在业绩期间以直线方式确认。
衍生金融工具的使用。本公司按公允价值在随附的综合资产负债表中记录所有衍生品。衍生工具公允价值变动的会计处理取决于衍生工具的预期用途、本公司是否已选择在套期保值关系中指定衍生工具并应用套期保值会计，以及套期保值关系是否符合应用套期保值会计所需的标准。
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目录表
金融工具的公允价值. ASC 820, 公允价值计量和披露(“ASC 820”)(见“附注9-公允价值计量”)将公允价值定义为在计量日期在市场参与者之间有序交易中出售资产或转移负债所收取的价格。ASC 820还为使用公允价值计量金融资产和负债提供了指导。ASC 820要求披露公允价值计量中公允价值计量的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(第一级)、使用活跃市场类似工具的报价进行计量或使用非活跃市场相同或类似工具的报价进行计量(第二级)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(第三级)。
细分市场披露。 ASC 280, 细分市场报告建立了报告有关企业可报告部门的财务和描述性信息的标准。该公司已确定它已一可报告部门，与房地产投资相关的活动。该公司在房地产方面的投资在地理上是多样化的，首席运营决策者在单个资产水平上评估经营业绩。由于公司的每一项资产都具有相似的经济特征，这些资产被汇总为一可报告的部分。
注3.信用风险集中
可能使公司面临相当集中的信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物。本公司在联邦保险金融机构的存款可能超过联邦保险的限额。然而，公司管理层认为，由于持有这些存款的存款机构的财务状况，公司不会面临重大的信用风险。
截至2022年3月31日，公司拥有62聚集在一起的建筑3.4百万平方英尺和10改进后的地块由大约54.2位于新泽西州北部/纽约市的英亩，占总面积的百分比约为27.4年化基本租金的%。此类年化基本租金百分比是根据截至2022年3月31日生效的租约的合同基本租金计算的，不包括任何部分或全部租金减免。
其他房地产公司在其房地产市场上与该公司竞争。这导致了对租户占用空间的竞争。竞争物业的存在可能会对公司租赁空间的能力和可实现的租金水平产生实质性影响。截至2022年3月31日，公司没有租户占公司年化基本租金的10%以上。
注4.房地产投资
在截至2022年3月31日的三个月内，公司收购了二工业地产，包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元70.3100万美元，其中30.0百万美元被记录下来，$39.0100万美元用于建筑和改善，以及1.3从百万美元到无形资产。此外，该公司假定为#美元。2.3百万美元的负债。
该公司在截至2022年3月31日的三个月中记录的收入和净收入约为$0.1百万美元和美元0.1分别与2022年的收购相关的100万美元。
在截至2021年3月31日的三个月内，公司收购了四个工业物业，包括收购成本在内的初始投资总额约为#美元。109.9100万美元，其中63.7百万美元被记录下来，$41.8100万美元用于建筑和改善，以及4.4从百万美元到无形资产。此外，该公司假定为#美元。5.6百万美元的负债。
该公司在截至2021年3月31日的三个月中记录的收入和净收入约为$0.5百万美元和美元0.3分别与2021年的收购相关的100万美元。
上述资产和负债是按公允价值记录的，使用的是第3级投入。这些财产是利用手头现有现金、出售财产所得收益以及发行普通股和循环信贷借款从无关第三方手中购得的。
截至2022年3月31日，公司拥有四正在重建的物业，建成后将包括二属性聚合约为0.5百万平方英尺和二改进的地块聚合约为12.1预计总投资约为美元的英亩144.4百万美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本。2022年第一季度，该公司完成了其位于佛罗里达州迈阿密的America‘s Gateway物业的重新开发，大约0.1百万平方英尺的重建物业。总投资约为
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目录表
$7.5百万美元。该公司将与重建和扩建活动相关的权益资本化约#美元0.7百万美元和美元0分别在截至2022年和2021年3月31日的三个月内。
注5.持有以待出售/处置资产
截至2022年3月31日，本公司已与第三方采购商签订协议，出售一包含以下内容的属性18位于新泽西州北部/纽约市市场的建筑，售价约为美元110.4百万美元(账面净值约为$30.6百万)。该房产的出售受各种成交条件的限制。在截至2022年或2021年3月31日的三个月里，没有售出任何房产。
注6.债务
下表汇总了公司截至2022年3月31日和2021年12月31日的债务构成(以千美元为单位)。本公司没有担保债务：
March 31, 20222021年12月31日利润率高于伦敦银行同业拆借利率
利率，利率1
合同到期日
无担保债务：
无担保债务：
信贷安排$— $— 
1.0% 2
不适用8/20/2025
五年期定期贷款
100,000 100,000 
1.2% 2
1.3 %1/1/2027
$50M 7-无担保年份3
50,000 50,000 不适用4.2 %9/1/2022
$100M 7-无担保年份3
100,000 100,000 不适用3.8 %7/14/2024
$50M 10-无担保年份3
50,000 50,000 不适用4.0 %7/7/2026
$50M 12-无担保年份3
50,000 50,000 不适用4.7 %10/31/2027
$100M 7-无担保年份3
100,000 100,000 不适用2.4 %7/15/2028
$100M 10-无担保年份3
100,000 100,000 不适用3.1 %12/3/2029
$125M 9-无担保年份3
125,000 125,000不适用2.4 %8/17/2030
$50M 10-无担保年份3
50,000 50,000不适用2.8 %7/15/2031
无担保债务总额725,000 725,000 
无担保债务总额725,000 725,000 
减去：未摊销溢价/折扣和债务发行成本(4,136)(4,330)
总计$720,864 $720,670 
1反映截至2022年3月31日每笔贷款条款下的合同利率。见下文脚注(3)。不包括未摊销债务发行成本和未摊销公平市价溢价(如果有)的影响。
2这些贷款的利率是LIBOR加LIBOR保证金。LIBOR的利润率将在1.00%至1.45% (1.00截至2022年3月31日)，用于循环信贷安排和1.15%至1.65% (1.15截至2022年3月31日的百分比)100.0百万定期贷款，取决于公司未偿还的综合债务与公司综合总资产价值的比率。
3统称为“高级无抵押票据”。

于二零二一年，本公司的一间附属公司订立第六份经修订及重新签署的高级信贷协议(“贷款”)，该协议包括一笔250.02025年8月到期的百万美元循环信贷安排和100.02027年1月到期的百万定期贷款。除其他事项外，该机制延长了循环信贷安排的到期日和#美元。100.0百万定期贷款。截至2022年3月31日和2021年12月31日，都有不是循环信贷安排的未偿还借款和#美元100.0定期贷款中未偿还的借款为百万美元。
贷款总额最高可增加至#美元。650.0100万美元，但须得到行政代理的批准，并确定愿意提供额外金额的贷款人。该贷款机制下的未偿还借款以以下两者中较小者为限：(I)100.0百万美元定期贷款和美元250.0百万循环信贷安排，或(Ii)60.0未担保财产价值的%。贷款的利息，包括定期贷款，通常将根据(I)LIBOR加适用的LIBOR保证金或(Ii)适用的基数支付，由公司选择
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目录表
管理代理人的最优惠利率中最大的一种，0.50高于联邦基金有效利率或30天伦敦银行同业拆借利率加适用的伦敦银行同业拆借利率保证金1.25%。适用的LIBOR保证金范围为1.00%至1.45% (1.00截至2022年3月31日)，用于循环信贷安排和1.15%至1.65% (1.15截至2022年3月31日的百分比)100.0百万定期贷款，取决于公司未偿还的综合债务与公司综合总资产价值的比率。该融资机制要求每季度支付一笔年费，金额从0.15%至0.30%，视乎本公司未偿还综合负债与本公司综合资产总值的比率而定。
贷款及高级无抵押票据由本公司及拥有未抵押物业的本公司现有及即将成立的几乎所有附属公司担保。该贷款及高级无抵押票据并非以本公司的物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。该融资机制和高级无担保票据包括公司必须遵守的一系列金融和其他契诺。截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司遵守了融资机制和高级无担保票据下的契诺。
截至2022年3月31日，公司债务的计划本金偿付情况如下(以千美元为单位)：
信用
设施		定期贷款高年级
不安全
备注		债务总额
2022年(9个月)$—$—$50,000$50,000
2023————
2024——100,000100,000
2025————
2026——50,00050,000
此后—100,000425,000525,000
债务总额—100,000625,000725,000
递延融资成本，净额—(480)(3,656)(4,136)
总债务，净额$—$99,520$621,344$720,864
加权平均利率不适用1.3 %3.2 %3.0 %
注7.租赁
以下是截至2022年3月31日生效的租户经营租约未来最低现金租金的时间表。该附表不反映续订或替换现有租约的未来租金收入，不包括偿还的财产经营费用(千美元)：
2022年(9个月)$186,391 
2023177,154 
2024156,493 
2025130,437 
2026101,962 
此后222,309 
总计$974,746 
注8.衍生金融工具
截至2021年3月31日，公司拥有一利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有的百万美元100.0百万可变利率定期贷款，2021年5月4日到期。这一上限的名义价值为#美元。50.0百万美元，并实际上将应付年利率上限定为4.0%+1.20%至1.70%，取决于杠杆率，相对于$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期间的百万美元。
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目录表
下表列出了该公司的衍生金融工具对截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的合并经营报表的影响(以千美元为单位)：
截至3月31日的三个月，
20222021
现金流对冲关系中的利率上限：
在衍生工具累计其他全面收益(亏损)(“AOCI”)中确认的收益(有效部分)$— $— 
从AOCI重新分类为利息支出的收益金额(有效部分)$— $106 
注9.公允价值计量
ASC 820要求披露公允价值计量中公允价值计量的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(第一级)、使用活跃市场类似工具的报价进行计量或使用非活跃市场相同或类似工具的报价进行计量(第二级)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(第三级)。
按公允价值披露的金融工具
截至2022年3月31日和2021年12月31日，现金及现金等价物、应收账款和应付账款的公允价值接近其账面价值，原因是这些投资或负债基于一级投入的短期性质。本公司应付按揭贷款及高级无抵押票据的公允价值乃根据本公司可用借款利率计算本金及利息现值而估计，借款利率为2级投入，并按信贷息差调整(视何者适用而定)，并假设贷款到期时仍未偿还。本公司贷款的公允价值接近其账面价值，因为浮动利率接近本公司可用的市场借款利率，即2级投入。
下表列出了截至2022年3月31日和2021年12月31日公司债务的账面价值和估计公允价值(以千美元为单位)：
 公允价值计量使用 
总公允价值报价在
活跃的市场
对于相同的
资产和
负债
(1级)		意义重大
其他
可观察到的
输入量
(2级)		意义重大
看不见
输入量
(3级)		账面价值
负债
债务金额：
March 31, 2022$698,264 $— $698,264 $— $720,864 
2021年12月31日$743,592 $— $743,592 $— $720,670 
注10.股东权益
公司的法定股本包括400,000,000普通股股份，$0.01每股面值，以及100,000,000优先股股份，$0.01每股面值。该公司有一项在市场上发行股票的计划(“美元300百万自动柜员机计划“)，根据该计划，公司可以发行和出售其普通股股票，总发行价最高可达$300.0百万(美元)221.4截至2022年3月31日的余额)，金额及时间由本公司不时厘定。在实施$300百万美元自动柜员机计划，该公司之前有一个在市场上的股权发行计划(“以前的3亿美元自动柜员机计划”)，该计划在2021年6月10日大量使用，不再活跃。美元以下的实际销售额300百万自动取款机计划，如果有的话，将取决于公司不时确定的各种因素，其中包括市场状况、公司普通股的交易价格、公司对公司适当资金来源的确定以及公司可用资金的潜在用途。于截至2022年3月31日止三个月内，本公司并无发行美元以下之任何普通股300百万自动取款机计划。在截至2021年3月31日的三个月内，本公司共发行了706,524普通股，加权平均发行价为$58.20在之前的3亿美元自动取款机计划下，每股收益约为美元40.5100万美元，并向适用的销售代理支付总计约$0.6百万美元。

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目录表
公司有一项股份回购计划，授权公司回购最多3,000,000截至2022年12月31日，其已发行普通股的股份。根据该计划进行的购买将在联邦证券法和其他法律要求允许的情况下在公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由本公司酌情决定，并将受到经济和市场条件、股票价格、适用法律要求和其他因素的影响。该计划可能会在任何时候暂停或终止。截至2022年3月31日，本公司尚未根据其股份回购计划回购任何股份。
这个本公司有一个非限制性递延补偿计划(“递延补偿计划”)，为选定的雇员和公司董事会成员的利益而维持，他们的某些现金和基于股权的补偿可以存入该计划。递延补偿计划资产由拉比信托基金持有，该信托基金在公司破产或资不抵债的情况下受制于公司债权人的债权。递延补偿计划中持有的股份在股东权益中的分类方式与对库存股的分类方式相似。股份公允价值的后续变动不予以确认。在截至以下三个月内 March 31, 2022 and 2021, 147,285和131,322普通股分别存入递延补偿计划。
截至2022年3月31日，有1,898,961《2019年计划》授权发行的作为限制性股票授予、非限制性股票奖励或绩效股票奖励的普通股，其中813,601剩余的可供发行。授予日于二零一零年二月十六日(开始运作)至二零二二年三月三十一日期间发行的限制性股票奖励每股公允价值介乎$14.20至$78.33。在截至2022年3月31日的三个月内，授予的限制性股票的公允价值约为$3.0百万美元，限制性股票的归属期限通常在一和五年。截至2022年3月31日，该公司约有12.3与限制性股票发行有关的未确认补偿成本总额的百万美元，预计将在剩余的加权平均期间确认，加权平均期间约为3.0好几年了。该公司确认的补偿费用约为#美元。1.4及$0.6截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月，分别与限制性股票发行有关的利润为100万美元。
以下是截至2022年3月31日的三个月内，授予公司高管和员工的限制性股票总额以及相关加权平均授予日期公允价值股价的摘要：
受限制的股票活动：
股票加权平均补助金
日期公允价值
截至2021年12月31日的已发行非既得股289,186$55.90 
授与41,25572.07 
被没收(1,206)67.75 
既得(20,558)50.64 
截至2022年3月31日的已发行非既得股308,677$58.37 
以下为截至2022年3月31日已发行限制性股票的全部非既有股的归属时间表：
非归属股份归属附表股份数量
2022年(9个月)21,708
202359,253
2024105,388
202571,006
202651,322
此后—
未归属股份总数308,677
长期激励计划：
截至2022年3月31日，有三业绩股票奖励的公开业绩测算期：2020年1月1日至2022年12月31日，2021年1月1日至2023年12月31日，以及2022年1月1日至2024年12月31日。
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目录表
下表汇总了2019年1月1日或之后授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
绩效分享期授予之日的公允价值
截至3月31日的三个月的费用，
20222021
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829 $— $402 
2020年1月1日-2022年12月31日5,572 464 464 
2021年1月1日-2023年12月31日5,469 456 456 
2022年1月1日-2024年12月31日6,528 544 — 
总计$22,398 $1,464 $1,322 
分红：
下表列出了在截至2022年3月31日的三个月中支付或应付的每股现金股息：
截至以下三个月安防每股股息
分享		申报日期记录日期支付日期
March 31, 2022普通股$0.34 2022年2月8日March 25, 2022April 8, 2022
注11.每股净收益(亏损)
根据ASC 260-10-45，确定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券，包含不可没收股息权的未归属股份支付奖励是参与证券，并根据两级法计入每股收益。计算每股收益的两级法根据宣布的股息(无论是否支付)和未分配收益的参与权，将每股收益分配给普通股和任何参与的证券。在两类法下，普通股每股收益的计算方法是将分配给普通股股东的分配收益和分配给普通股股东的未分配收益之和除以当期已发行普通股的加权平均数量。本公司的限制性股票的非归属股份被视为参与证券，因为这些基于股份的奖励包含不可没收的股息权利，无论奖励最终归属还是到期。该公司拥有不是截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月未偿还的反稀释证券或稀释限制性股票奖励。
根据本公司确定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券并计入每股收益的政策，每股普通股净收益(亏损)根据通过宣示股息(如有)分配的收益进行调整，并根据两级法分配给所有参与证券(加权平均已发行普通股和未归属已发行限制性股票)。在这一方法下，分配给303,666和211,746截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的加权平均已发行限制性股票。
假设报告期为衡量期末，在每个预先设定的业绩衡量期间结束后，可能以普通股形式支付的绩效股票奖励作为或有可发行股票计入已发行股票的摊薄加权平均普通股计算中，其影响是摊薄的。与业绩股奖励相关的摊薄股份为84,969和259,854分别截至2022年和2021年3月31日的三个月。
注12.承付款和或有事项
合同承诺。截至2022年5月3日，公司拥有十与第三方卖家签订未完成的合同以收购十工业产权，总购买价格约为$177.7百万美元。不能保证本公司将根据合同收购该等物业，因为建议的收购须受尽职调查及各种成交条件的限制。
截至2022年5月3日，公司拥有三与第三方卖家签订不具约束力的收购意向书三工业地产，预计总购买价格约为#美元108.4百万美元。在其正常业务过程中，本公司订立不具约束力的意向书，向第三方购买物业，该等意向书可能使本公司有义务
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目录表
在发生某些事件时支付款项或履行其他义务，包括签署买卖协议和圆满完成各种尽职调查事项。本公司不能保证就该等物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不会完成任何该等预期购买。
注13.后续事件
2022年4月8日，该公司收购了一华盛顿州雷德蒙德的工业地产，总购买价格约为美元9.8百万美元。该财产是用手头现有的现金从无关的第三方手中购得的。
2022年4月18日，该公司收购了一新泽西州纽瓦克的工业地产，总购入价约为美元17.3百万美元。该财产是用手头现有的现金从无关的第三方手中购得的。
2022年5月2日，公司出售了一项工业产权，其中包括18位于新泽西州Bound Brook的建筑，总售价为美元110.4百万美元(账面净值约为$30.6百万)。
2022年5月3日，公司董事会宣布派发现金股息，金额为#美元0.34普通股每股应于2022年7月14日支付给2022年6月30日收盘时登记在册的股东。
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目录表
项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
这份Form 10-Q季度报告包含符合1995年《私人证券诉讼改革法》、经修订的1933年《证券法》(以下简称《证券法》)和经修订的1934年《证券交易法》(简称《交易法》)第21E条的前瞻性陈述。我们提醒投资者，前瞻性陈述是基于管理层的信念以及管理层所做的假设和目前可获得的信息。当使用“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“结果”、“应该”、“将”、“寻求”、“目标”、“看到”、“可能”、“立场”、“机会”、“展望”、“潜在”、“未来”以及类似的表述时，这些词语并不完全涉及历史问题，旨在识别前瞻性表述。这些陈述会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，这些可能会受到我们无法控制的已知和未知风险、趋势、不确定性和因素的影响。如果这些风险或不确定性中的一个或多个成为现实，或者潜在的假设被证明是不正确的，实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任来更新我们的前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非法律要求。因此，投资者应该谨慎地依赖过去的前瞻性陈述，这些陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。
可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同的一些风险和不确定性包括：
•在截至2021年12月31日的Form 10-K年度报告(于2022年2月9日提交给美国证券交易委员会)、本Form 10-Q季度报告以及我们的其他公开文件中，“风险因素”和“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”标题下包含的因素；
•我们以对我们有利的条款识别和收购工业产权的能力；
•资本市场的普遍波动性和我们普通股的市场价格；
•不利的经济或房地产条件或工业房地产部门和/或我们购买物业的市场的发展；
•我们对关键人员的依赖和对第三方物业经理的依赖；
•我们无法遵守适用于公司，特别是上市公司的法律、规则和法规；
•我们有能力有效地管理我们的增长；
•租客破产、拖欠租约或租客不再续订租约；
•租赁率下降或空置率上升；
•利率和运营成本增加；
•终止伦敦银行同业拆息(“LIBOR”)，并以另一参考利率取代LIBOR；
•房地产估值和减值费用下降；
•我们的预期杠杆，我们未能获得必要的外部融资，以及现有和未来的偿债义务；
•我们向股东进行分配的能力；
•我们未能成功对冲加息；
•我们未能成功经营所收购的物业；
•与我们的房地产重新开发、翻新和扩建战略和活动有关的风险；
•新型冠状病毒(“新冠肺炎”)的持续影响，或任何其他高传染性疾病未来大流行、流行或爆发的影响，对美国、地区和全球经济以及我们的业务、财务状况和运营业绩以及我们租户的影响；
•我们未能取得房地产投资信托基金(“REIT”)的资格或保持其地位，以及税法可能出现不利变化；
•未投保或投保不足的损失和费用，与我们的财产有关，或因其他原因引起的未来诉讼；
18
目录表
•与自然灾害有关的环境不确定性和风险；
•金融市场波动；以及
•房地产和区划法律的变化以及房地产税率的提高。
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“We”、“Us”、“Our”、“Our Company”或“本公司”)在美国六个主要沿海市场收购、拥有和运营工业地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资几种类型的工业地产，包括仓库/配送(截至2022年3月31日，约占我们年化基本租金总额的79.5%)，Flex(包括轻工业和研发)(约4.7%)、转运(约6.5%)和改良土地(约9.3%)。我们的目标是位于填充区的功能性物业，这些物业可能由多个租户共享，并迎合我们运营的各个子市场内的客户需求。填充位置是指被高度集中的已开发土地和现有建筑包围的地理位置。截至2022年3月31日，我们总共拥有约1,510万平方英尺的256栋建筑(包括一处由18栋待售建筑组成的物业)、37块面积约为128.3英亩的改善地块和四处正在重新开发的物业，建成后将包括两处总面积约50万平方英尺的物业和两块总面积约12.1英亩的改善地块。截至2022年3月31日，我们的建筑和改善地块分别向565名客户出租了约96.9%和94.9%(包括2021年第四季度获得的10万平方英尺空置)，其中最大的客户约占我们年化基本租金总额的4.7%。请参阅截至12月31日的年报10-K表格内的“项目1--我们的投资策略--工业设施的一般特征”, 2021，了解这些类型的工业地产的一般描述。
我们是马里兰州的一家内部管理公司，从截至2010年12月31日的纳税年度开始，我们被选为房地产投资信托基金(REIT)，从我们截至2010年12月31日的纳税年度开始，根据修订后的1986年国内税法(或该法典)第856至860节纳税。
下表按类型汇总了截至2022年3月31日我们在房地产领域的投资：
类型建筑物或改良地块的数量
年化基本租金(千)1
占总数的百分比
仓库/配送225$151,652 79.5 %
FLEX138,930 4.7 %
转运1812,379 6.5 %
改良土地3717,831 9.3 %
总计293$190,792 100.0 %
1年化基本租金的计算方法是，截至2022年3月31日，不包括任何部分或全部租金减免的租约每月基本租金乘以12。
19
目录表
下表按市场汇总了截至2022年3月31日我们在房地产方面的投资：
洛杉矶新泽西州北部/纽约市旧金山湾区西雅图迈阿密华盛顿特区。总计/加权平均数
房地产投资
建筑物数目51 62 46 43 32 22 256 
可出租平方英尺2,695,418 3,449,112 2,197,008 2,781,352 2,262,361 1,761,704 15,146,955 
占总数的百分比17.8 %22.8 %14.5 %18.4 %14.9 %11.6 %100.0 %
截至2022年3月31日的入住率4
99.3 %97.8 %98.9 %96.7 %93.8 %93.0 %96.9 %
年化基本租金(千)1
$28,878 $44,956 $30,799 $29,939 $19,304 $19,085 $172,961 
占总数的百分比16.7 %26.0 %17.8 %17.3 %11.2 %11.0 %100.0 %
年化基本租金1每占用平方英尺
$10.78 $13.33 $14.17 $11.14 $9.10 $11.64 $11.79 
加权平均剩余租赁年限(年)2
6.2 4.6 3.5 3.8 4.6 2.9 4.4 
对改良土地的投资
地块数量10 10 3 9 2 3 37 
英亩20.7 54.2 7.1 22.4 3.2 20.7 128.3 
占总数的百分比16.2 %42.2 %5.5 %17.5 %2.5 %16.1 %100.0 %
截至2022年3月31日的入住率
90.5 %100.0 %100.0 %79.3 %100.0 %100.0 %94.9 %
年化基本租金(千)1
$4,601 $7,328 $1,447 $2,300 $422 $1,733 $17,831 
占总数的百分比25.8 %41.1 %8.1 %12.9 %2.4 %9.7 %100.0 %
年化基本租金1 每占用平方英尺
$5.64 $3.19 $4.70 $3.12 $3.07 $1.98 $3.43 
加权平均剩余租赁年限(年)2
3.4 5.6 3.9 3.6 2.4 5.7 4.8 
房地产和改良土地的总投资
年化基本租金(千)1
$33,479 $52,284 $32,246 $32,239 $19,726 $20,818 $190,792 
年化基本租金总额的百分比1
17.5 %27.4 %16.9 %16.9 %10.4 %10.9 %100.0 %
账面总值(千)3
$540,213 $752,678 $455,589 $568,692 $416,213 $313,775 $3,047,160 
总账面价值的百分比17.7 %24.7 %15.0 %18.6 %13.7 %10.3 %100.0 %
1年化基本租金的计算方法是，截至2022年3月31日，不包括任何部分或全部租金减免的租约每月基本租金乘以12。
2加权平均剩余租赁期限的计算方法是，将截至2022年3月31日的每份租赁的剩余租赁期限相加，按各自的面积加权。
3包括四个正在重新开发的物业，建成后将包括两个总计约50万平方英尺的物业和两个总计约12.1英亩的改善地块，以及一个由18栋建筑组成的待售物业，账面价值总额约为4230万美元。
4包括在迈阿密收购的10万平方英尺的空置面积，这些空置是预租的，预计将于2022年6月30日之前开始。
截至2022年3月31日，我们拥有四个正在重建的物业，建成后将包括两个总计约50万平方英尺的物业和两个总计约12.1英亩的改善地块，预计总投资约1.444亿美元，包括重新开发成本、资本化利息和
20
目录表
其他费用。
下表汇总了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月内发生的资本支出(以千美元为单位)：
截至3月31日的三个月，
20222021
建筑改进$9,516 $1,754 
改善租户状况4,547 921 
租赁佣金4,691 2,742 
重建、翻新和扩建11,951 572 
资本支出总额1
$30,705 $5,989 
1包括截至2022年及2021年3月31日止三个月的分别约2,350万美元及120万美元，分别与截至2022年及2021年3月31日止三个月的租赁收购空置物业、在建重建项目及21及5个物业的改扩建项目(稳定资本)有关。
我们的工业地产通常按“三重净值”租约，即租户按比例缴纳房地产税、保险费和运营成本，或按“修正总价”租约，即租户支付超过一定门槛的费用。此外，我们约94.6%的租赁空间包括固定租金上涨或基于消费物价指数的租金上涨。租期通常从三年到十年不等。我们透过检讨未偿还应收账款余额，持续监察租户的流动资金及信誉，并根据有关租赁协议的规定，定期适当地检讨租户的财务状况。如有需要，我们会与租户管理层就他们的业务进行讨论，并实地视察租户的运作。
21
目录表
根据截至2022年3月31日的年化基本租金计算，我们排名前20的客户如下：
客户租契可出租
平方英尺		占总数的百分比
可出租
平方英尺
年化
基本租金
(单位：千)1
占总数的百分比
年化
基本租金
1
Amazon.com2
6471,8803.1 %$9,059 4.7 %
2
联邦快递公司3
6246,7791.6 %4,843 2.5 %
3丹纳赫3171,7071.1 %3,844 2.0 %
4美国政府8300,7322.0 %3,757 2.0 %
5哥伦比亚特区7197,6171.3 %3,362 1.8 %
6奥尼尔物流2237,6921.6 %2,069 1.1 %
7
科尔尼港口安全公司。4
1—— %2,040 1.1 %
8DirectBuy家居装修2230,8911.5 %2,011 1.1 %
9好市多-创新解决方案有限责任公司1219,9101.5 %1,870 1.0 %
10韩进国际美国有限公司和韩进运输有限公司1114,0610.7 %1,848 1.0 %
11XPO物流2180,7171.2 %1,843 1.0 %
12L3哈里斯技术公司1147,8981.0 %1,751 0.9 %
13
分歧者技术公司 5
272,8080.5 %1,613 0.8 %
14酒吧物流1203,2631.3 %1,546 0.8 %
15YRC261,2520.4 %1,540 0.8 %
16托帕兹照明公司1190,0001.3 %1,507 0.8 %
17Envogue国际2192,0001.3 %1,454 0.8 %
18美国邮政服务253,0000.3 %1,438 0.7 %
19丁香解决方案公司。192,8840.6 %1,378 0.7 %
20
萨科纳管理公司6
228,1240.2 %1,368 0.7 %
总计533,413,21522.5 %$50,141 26.3 %
1年化基本租金的计算方法是，截至2022年3月31日，不包括任何部分或全部租金减免的租约每月基本租金乘以12。
2包括两块面积约6.2英亩的改良地块。
3包括两块面积约7.7英亩的改良地块。
4包括一块面积约16.9英亩的改良地块。
5包括一块面积约1.4英亩的改良地块。
6包括一块面积约2.6英亩的改良地块。
下表汇总了截至2022年3月31日的已有租赁的预期租赁到期日，但未在预定到期日或之前行使未行使的续期选择权或终止权：
年可出租平方英尺可出租总租金的百分比
平方英尺
年化基本租金
(单位：千)2, 3
年化总额的百分比
基本租金
2022 1
1,443,4549.5 %$13,283 6.1 %
20232,076,49613.7 %27,686 12.7 %
20241,878,78212.5 %25,178 11.5 %
20251,862,74112.3 %33,669 15.4 %
20262,421,28616.0 %38,130 17.5 %
此后4,990,05732.9 %80,515 36.8 %
总计14,672,81696.9 %$218,461 100.0 %
1包括2022年3月31日或之后到期的租约，以及总计约92,415平方英尺的按月租约。
2年化基本租金按租赁到期时的每月合同基本租金计算，不包括任何部分或全部租金减免，AS2022年3月31日，乘以12。
3包括与总计约128.3英亩的37块改善地块有关的年化基本租金。
22
目录表
我们以等于或高于当前租金的租金重新租赁或续订即将到期的空间的能力将影响我们的运营结果。截至2022年3月31日，占我们投资组合年化基本租金总额约6.1%的租约计划在截至2022年12月31日的一年内到期。我们目前预计，平均而言，我们在2022年到期的新租约(重新租赁)或续签租约可能实现的租金将高于目前为相同空间支付的租金。在截至2022年3月31日的三个月内开始的总计约70万平方英尺的新租约和续订租约的现金租金变化，与之前相同空间的租金相比，上涨了约34.8%。截至2022年3月31日的三个月，我们的租户保留率为47.7%。我们将租户留存比率定义为现有租户在报告期内开始租用的所有租约的面积除以报告期内所有即将到期租约的面积。在租约到期前违约或买断的租户以及一年以下的短期租约的面积不包括在计算中。
我们过去的表现可能不能代表未来的结果，我们不能向您保证租约是否会续期，或我们的物业是否会以等于或高于当前平均租金的租金重新出租。此外，特定市场的转租/续租租金可能与我们整个投资组合的租金不一致，而市场内特定物业的转租/续租租金可能与我们在特定市场的投资组合的租金不一致，每一种情况都是由于一系列因素，包括当地房地产条件、当地对工业空间的供求、物业的状况、租赁激励措施(包括免租和租户改善)的影响，以及物业或物业内的空间是否已重新开发。
最新发展动态
收购活动
在截至2022年3月31日的三个月内，我们收购了两个工业物业，总购买价约为8,620万美元。这些财产是使用手头现有现金、处置的净收益、发行普通股和债务的净收益从无关的第三方获得的。下表列出了我们在截至2022年3月31日的三个月内收购的工业物业：
属性名称位置收购日期数量
建筑物		正方形
双脚
购进价格
(单位：千)1
稳定下来
上限税率2
种植面积3
县线#29和#304
佛罗里达州Hialeah2022年2月9日2 407,000 $73,200 3.8 %—
第33名华盛顿州贝尔维尤2022年2月23日2 29,000 13,040 3.4 %1.2
总计/加权平均数4 436,000 $86,240 3.7 %1.2
1不包括无形负债和按揭保费(如果有的话)。初始投资总额约为7030万美元，包括140万美元的资本化关闭成本和收购成本，230万美元的假定无形负债和1960万美元的与29号县和30号县物业的短期资本支出有关的其他信贷。
2稳定资本化率，在此称为稳定上限利率，在收购时计算为稳定于市场占有率(一般为95%)的物业的年度现金基础净营业收入除以该物业的总收购成本。物业的总收购成本基准包括初始购买价格、假设债务按市价计价的影响、买方的尽职调查和成交成本、估计的近期资本支出以及实现稳定所需的租赁成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和租赁无形资产摊销的净营业收入。这些稳定的上限利率会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的表现，这些可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素的影响，包括与我们能否实现与稳定上限利率相关的估计预测的风险，以及我们在提交给我们的截至2021年12月31日的10-K表格年度报告和其他公开申报文件中包含的风险因素。
3表示改善的地块的面积。
4该物业被纳入重建池，预计将于2022年第三季度完工。
23
目录表
重建活动
截至2022年3月31日，我们有四个正在重建的物业，建成后将包括两个总计约50万平方英尺的物业和两个总计约12.1英亩的改善地块，预计总投资约为1.444亿美元，包括重新开发成本、资本化利息和其他成本如下：
属性名称
预期合计
投资(在
数千人)1
迄今花费的金额(以千为单位)估计数
金额
剩余至
花费(以千为单位)
估计数
稳定的封口
费率2
估计后开发面积为平方英尺估计数
完成
季度
2022年3月31日预租百分比
第73街$20,616 $18,063 $2,553 5.5 %128,844Q3 202233.5 %
县线#29和#3075,538 64,124 11,414 3.8 %407,084Q3 2022100.0 %
Paterson Plank III 3
23,643 19,188 4,455 4.5 %不适用Q1 2023— %
贝里埃萨4
24,563 23,823 740 5.1 %不适用Q1 2023— %
总计/加权平均数$144,360 $125,198 $19,162 4.4 %535,92884.0 %
1物业的预期总投资包括初始购买价格、买方的尽职调查和成交成本、估计的近期重新开发支出、资本化利息和实现稳定所需的租赁成本。
2估计稳定上限税率的计算方法为稳定于市场占有率(一般为95%)的物业的估计年化现金基础净营业收入除以物业的总收购成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和租赁无形资产摊销的净营业收入。这些稳定的上限利率会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的表现，这些可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素的影响，包括与我们能否实现与稳定上限利率相关的估计预测的风险，以及我们在提交给我们的截至2021年12月31日的10-K表格年度报告和其他公开申报文件中包含的风险因素。
3改良后的地块占地约4.9英亩。
4改良后的地块面积约7.2英亩。
自动柜员机计划
我们有一个在市场上的股权发行计划(“3亿美元自动取款机计划”)，根据该计划，我们可以发行和出售我们普通股的股票，总发行价高达3.00亿美元(截至2022年3月31日剩余2.214亿美元)，金额和时间由我们不时决定。在实施3亿美元的自动柜员机计划之前，我们有一个之前的市场股权计划(“之前的3.00亿美元自动柜员机计划”)，该计划在2021年6月10日得到了大量使用，不再活跃。我们打算将根据3亿美元自动柜员机计划发行股票的净收益(如果有的话)用于一般公司用途，其中可能包括未来的收购、再开发和偿还债务，包括我们循环信贷安排下的借款。在截至2022年3月31日的三个月内，我们没有根据3亿美元的ATM计划发行任何普通股。
股份回购计划
我们有一个股票回购计划，授权我们在2022年12月31日之前不时回购最多300万股已发行普通股。根据本计划进行的购买(如果有的话)将在联邦证券法和其他法律要求允许的公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们酌情决定，并将受到经济和市场状况、股票价格、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可能会在任何时候暂停或终止。截至2022年3月31日，我们尚未根据我们的股份回购计划回购任何普通股。
股利和分配活动
2022年5月3日，我们的董事会宣布于2022年7月14日向2022年6月30日收盘时登记在册的股东支付现金股息，金额为普通股每股0.34美元。

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目录表
合同承诺
截至2022年5月3日，我们与第三方卖家签订了收购10个工业物业的未完成合同，总购买价格为1.777亿美元，如本季度报告中10-Q表格中“材料现金承诺”项下所述。我们不能保证我们会收购合同下的物业，因为拟议的收购必须完成令人满意的尽职调查和各种成交条件。
通货膨胀率
美国经济最近经历了通货膨胀率的上升。各种行业和部门都受到大宗商品价格上涨的影响。通货膨胀增加了建筑成本，包括租户改善和基本建设项目，以及运营成本。我们的大部分租约要求租户支付他们应承担的运营费用，包括公共区域维护、房地产税和保险，从而减少我们因通胀而导致的成本和运营费用增加的风险。此外，约64.0%的可出租平方英尺的租约在五年内到期，这使我们能够寻求以当时现有的市场利率以新的租约取代现有的租约。
财务状况及经营业绩
我们几乎所有的收入都来自从租户那里收取的租金，这些租金来自我们每个物业的现有租约。这些收入包括固定基础租金和我们已产生并转嫁给个别租户的某些物业运营费用的回收。接近体量我们94.6%的租赁空间包括固定租金上涨或基于消费物价指数的租金上涨。租期通常从三年到十年不等。
我们的主要现金支出包括我们的物业运营费用，其中包括：房地产税、维修和维护、管理费用、保险、水电费、一般和行政费用，其中包括补偿成本、办公室费用、专业费用和其他行政费用，收购成本，包括支付给经纪人和顾问的第三方成本，以及主要用于循环信贷安排、定期贷款和优先无担保票据的利息支出。
由于我们在不同时期收购物业的影响，我们的综合经营业绩往往不能在不同时期进行比较。任何已收购财产的经营结果均包括在收购之日我们的财务报表中。
以下对截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的业绩分析包括可归因于相同门店物业的变化。在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月中进行比较的同一商店池包括截至2022年3月31日和2021年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2022年3月31日之前处置、为出售给第三方或正在重新开发中的物业。截至2022年3月31日，同一商店池由200栋建筑组成，总面积约为1230万平方英尺，约占我们总拥有面积的81.6%，以及24块改善后的地块，面积约为91.5英亩。截至2022年3月31日，我们在2021年至2022年期间收购、重新开发或出售或截至2022年3月31日持有或在重新开发中的非同一商店物业包括56栋建筑(包括一处由18栋待售建筑组成的物业)，总计约280万平方英尺，13块约36.8英亩的改善地块，以及四处正在重新开发的物业，完成后将包括两处总面积约50万平方英尺的物业和两块总面积约12.1英亩的改善地块。截至2022年3月31日和2021年3月31日，我们的合并同店池占有率分别约为98.4%和97.4%。
我们未来的财务状况和经营业绩，包括租金收入、直线租金和租赁无形资产的摊销，可能会受到收购更多物业的影响，支出可能与历史结果大不相同。

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目录表
截至2022年3月31日的三个月与截至2021年3月31日的三个月的比较：
 截至3月31日的三个月，  
 20222021$Change更改百分比
 (千美元) 
租金收入1
同一家店$40,853 $37,681 $3,172 8.4 %
不同的商店经营属性2
9,488 2,128 7,360 345.9 %
租金总收入50,341 39,809 10,532 26.5 %
租户费用报销1
同一家店11,449 10,033 1,416 14.1 %
不同的商店经营属性2
2,245 849 1,396 164.4 %
租户费用报销总额13,694 10,882 2,812 25.8 %
总收入64,035 50,691 13,344 26.3 %
物业运营费用
同一家店13,655 12,253 1,402 11.4 %
不同的商店经营属性2
3,221 1,259 1,962 155.8 %
物业运营费用总额16,876 13,512 3,364 24.9 %
净营业收入3
同一家店38,647 35,461 3,186 9.0 %
不同的商店经营属性2
8,512 1,718 6,794 395.5 %
净营业收入合计$47,159 $37,179 $9,980 26.8 %
其他成本和开支
折旧及摊销14,982 11,376 3,606 31.7 %
一般和行政7,527 5,582 1,945 34.8 %
采购成本28 55 (27)(49.1)%
其他成本和费用合计22,537 17,013 5,524 32.5 %
其他收入(费用)
利息和其他收入121 236 (115)(48.7)%
利息支出，包括摊销(5,081)(4,145)(936)22.6 %
其他费用合计(4,960)(3,909)(1,051)26.9 %
净收入$19,662 $16,257 $3,405 20.9 %
1会计准则更新(“ASU”)第2018-11号，租赁(主题842)，有针对性的改进，允许我们选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入在我们随附的综合经营报表中反映为一行“租金收入和租户费用报销”。我们认为，上述租金收入和租户费用报销的列报不是，也不打算根据公认会计准则列报，上文提供了对总收入的对账。我们相信，管理层、投资者和其他相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用这一准则的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明附注中的“附注2--重要会计政策”。
2包括2022年和2021年的收购和处置、13块改善的地块、4处重新开发中的物业和1处待售物业，截至2022年3月31日的账面总价值约为4230万美元。
3包括直线租金和租赁无形资产摊销。有关净营业收入和同店净营业收入的定义和对账，以及我们为什么认为净营业收入和同店净营业收入是我们经营业绩的有用补充指标的讨论，请参阅本季度报告10-Q表中的“非GAAP财务指标”。

26
目录表
收入。与去年同期相比，截至2022年3月31日的三个月的总收入增加了约1330万美元，这主要是由于新的和续订的租赁、2022年至2021年期间的物业收购以及入住率的增加。在截至2022年3月31日的三个月内开始的总计约70万平方英尺的新租约和续订租约的现金租金与之前相同空间的租金相比上涨了约34.8%。在截至2022年和2021年3月31日的三个月中，与向某些租户提供的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为180万美元和110万美元。
物业运营费用。在截至2022年3月31日的三个月里，与去年同期相比，总物业运营费用增加了约340万美元。物业营运总开支的增加主要是由于2022年至2021年期间物业收购增加约200万美元，以及部分物业的房地产税因年率上升而增加。
折旧和摊销。在截至2022年3月31日的三个月中，折旧和摊销比上年同期增加了约360万美元，主要是由于2022年至2021年期间的物业收购。
一般和行政费用。一般和行政费用增加了约190万美元，主要是由于截至2022年3月31日的三个月的员工人数和工资与上年同期相比有所增加，导致限制性股票摊销和其他补偿费用增加。
利息和其他收入。与去年同期相比，截至2022年3月31日的三个月的利息和其他收入保持不变。
利息支出，包括摊销。与去年同期相比，截至2022年3月31日的三个月的利息支出增加了约90万美元，这主要是由于2021年7月15日发行了约1.5亿美元的优先无担保票据，以及2021年10月28日发行了1.25亿美元的优先无担保票据。

流动性与资本资源
我们的融资策略的主要目标是保持财务灵活性和保守的资本结构，使用留存现金流、处置物业的收益、长期债务以及发行普通股和永久优先股来为我们的增长提供资金。长远来说，我们打算：
•将我们合并债务的未偿还本金金额和任何未偿还永久优先股的清算优先权之和限制在我们企业总价值的35%以下；
•保持固定费用覆盖率超过2.0倍；
•将债务与调整后EBITDA的比率维持在6.0倍以下；
•将未偿还浮动利率债务的本金额限制在综合债务总额的20%以下；以及
•与我们预期的平均租赁期限(5年至7年)保持一致的债务到期日错开了，这使得我们能够随着我们的租金随着市场状况的变化而重新定价我们的资本结构的一部分。
我们打算保持灵活的资本结构，长期目标是维持我们的投资级评级，并能够发行额外的无担保债务和永久优先股。惠誉评级给予我们的发行人评级为BBB，前景稳定。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可能会受到指定评级机构随时修改或撤回的影响。不能保证我们将能够维持目前的信用评级。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资本的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。如果我们目前的信用评级被下调，获得额外融资或对现有债务和承诺进行再融资可能会变得困难或昂贵。我们打算主要利用优先无担保票据、定期贷款、信贷安排、财产处置以及发行普通股和永久优先股的收益。我们也可能承担与收购物业有关的债务，因为这些物业的按揭比率可能较高。
我们预计将通过运营提供的现金净额、现有现金余额以及(如有必要)循环信贷安排下的短期借款来满足我们的短期流动性需求。我们相信，我们的运营提供的净现金将足以满足运营需求，支付任何借款的利息，并根据联邦所得税法的REIT要求为分配提供资金。短期内，我们打算为未来的房地产投资提供资金。
27
目录表
手头有现金、定期贷款、优先无担保票据、抵押贷款、循环信贷安排下的借款、永久优先股和普通股发行，以及不时的财产处置。我们期望通过循环信贷安排下的借款、定期发行普通股、永久优先股、长期无担保和担保债务，以及不时出售物业所得收益，满足我们的长期流动资金需求，包括工业物业的其他投资、物业收购、物业重新开发、翻新和扩建以及预定的债务到期日。我们收购战略的成功可能在一定程度上取决于我们在循环信贷安排下获得和借款的能力，以及通过发行股权和债务证券获得额外资本的能力。
我们没有任何表外安排对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营结果、流动性、资本支出或资本资源产生或可能产生当前或未来的影响，而这些对投资者来说是重要的。
流动资金的股权来源
以下是截至2022年3月31日关于我们目前在市场上的普通股发行计划的某些信息：
自动柜员机股票发行计划实施日期最高总发行价(千)可用普通股合计(千股)
3亿美元的自动柜员机计划June 11, 2021$300,000 $221,434 
下表分别列出了我们在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月内在市场普通股发行计划下的活动(以千为单位，不包括股票和每股价格数据)：
截至以下三个月售出的股份加权平均每股价格净收益销售佣金
March 31, 2022— $— $— $— 
March 31, 2021706,524 $58.20 $40,526 $596 
流动性的债务来源
截至2022年3月31日，我们有5,000万美元的优先无担保票据将于2022年9月到期，1亿美元的优先无担保票据将于2024年7月到期，5,000万美元的优先无担保票据将于2026年7月到期，5,000万美元的优先无担保票据将于2027年10月到期，1亿美元的优先无担保票据将于2028年7月到期，1亿美元的优先无担保票据将于2029年12月到期，1.25亿美元的优先无担保票据将于2030年8月到期，以及5,000万美元的优先无担保票据将于2031年7月到期(合计，(“高级无担保票据”)和一项信贷安排(“贷款”)，其中包括2025年8月到期的2.5亿美元循环信贷安排和2027年1月到期的1亿美元定期贷款。截至2022年3月31日和2021年3月31日，我们的循环信贷安排没有未偿还的借款，定期贷款未偿还的借款为1.00亿美元。
贷款总额最高可增至6.5亿美元，但须征得行政代理的批准，并确定愿意提供额外金额的贷款人。该贷款项下的未偿还借款限于(I)100,000,000美元定期贷款及250,000,000美元循环信贷安排的总和，或(Ii)未抵押物业价值的60.0%，两者以较少者为准。本贷款的利息，包括定期贷款，通常根据吾等的选择，根据(I)LIBOR加适用的LIBOR保证金或(Ii)行政代理的最优惠利率中最大的适用基本利率，高于联邦基金有效利率0.50%，或30天LIBOR加适用的LIBOR保证金加1.25%支付。对于循环信贷安排，适用的LIBOR保证金将从1.00%到1.45%(截至2022年3月31日为1.00%)，对于1.00亿美元的定期贷款，适用的LIBOR保证金将从1.15%到1.65%(截至2022年3月31日为1.15%)，这取决于我们的未偿还合并债务与我们的综合总资产价值的比率。该贷款要求每季度支付0.15%至0.30%不等的年度贷款费用，这取决于我们的未偿还综合债务与我们的综合总资产价值的比率。
贷款和高级无担保票据由我们和借款人拥有未担保财产的几乎所有现有和即将成立的子公司担保。该贷款及高级无抵押票据并不以我们的财产或持有该等财产的附属公司的权益作抵押。该融资机制和高级无担保票据包括一系列我们必须遵守的金融和其他公约。截至2022年3月31日和2021年3月31日，我们遵守了该机制下的契约和高级无担保票据。
28
目录表
截至2022年3月31日和2021年12月31日，我们持有的现金和现金等价物分别约为1.063亿美元和2.044亿美元。
下表汇总了截至2022年3月31日的债务到期日和本金支付，以及截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的市值、资本化率、调整后的EBITDA、利息覆盖率、固定费用覆盖率和债务比率(以千美元为单位，每股数据除外)：
信用
设施		定期贷款高年级
不安全
备注		债务总额
2022年(9个月)$—$—$50,000$50,000
2023————
2024——100,000100,000
2025————
2026——50,00050,000
此后—100,000425,000525,000
债务总额—100,000625,000725,000
递延融资成本，净额—(480)(3,656)(4,136)
总债务，净额$—$99,520$621,344$720,864
加权平均利率不适用1.3%3.2%3.0%
截至2022年3月31日截至2021年3月31日
总债务，净额$720,864$448,004
权益
普通股
未偿还股份1
75,525,28869,372,554
市场价格2
$74.05$59.21
总股本5,592,6484,107,549
总市值$6,313,512$4,555,553
房地产总债务与总投资之比3
23.7%19.1%
总债务与总市值之比4
11.4%9.8%
浮动利率债务占总债务的百分比5
13.8%22.3%
未对冲浮动利率债务占总债务的百分比6
13.8%11.2%
调整后的EBITDA7
$42,582$33,803
利息承保范围 8
8.4 x8.2 x
固定费用覆盖范围9
7.4 x8.1 x
债务与调整后EBITDA之比总额10
4.2 x3.3 x
总债务加权平均到期日(年)5.7 4.3 

1包括截至2022年3月31日和2021年3月31日的308,677股和216,047股未归属限制性股票。还包括截至2022年3月31日和2021年3月31日在递延补偿计划中分别持有的423,012股和270,546股。
2我们普通股在纽约证券交易所的收盘价，分别为2022年3月31日和2021年3月31日，单位为每股美元。
3房地产总债务占总投资的比例为总债务，包括保费和递延融资成本净额，除以房地产总投资，其中包括截至2022年3月31日持有的一处待售房产，账面总价值约为4230万美元。
4总债务-总市值的计算方法是总债务，包括保费和递延融资成本净额，除以总市值。
5浮动利率债务占总债务的百分比为浮动利率债务，包括保费和扣除递延融资成本的净额，除以总债务，包括保费和递延融资成本净额。浮动利率债务包括我们1亿美元的浮动利率定期贷款，其中5000万美元需要支付利息
29
目录表
截至2021年3月31日，利率上限为4.0%加1.20%至1.70%，具体取决于杠杆率。利率上限于2021年5月4日到期。有关我们之前的利率上限的更多信息，请参阅我们综合财务报表的精简附注中的“附注8-衍生金融工具”。
6未对冲浮动利率债务占总债务的百分比按未对冲浮动利率债务(包括保费及扣除递延融资成本净额)除以总债务(包括保费及减去递延融资成本净额)计算。对冲债务包括我们1.00亿美元的可变利率定期贷款借款，其中5000万美元的利率上限为4.0%，外加1.20%至1.70%的利率上限，具体取决于杠杆率，截至2021年3月31日。利率上限于2021年5月4日到期。有关我们之前的利率上限的更多信息，请参阅我们综合财务报表的精简附注中的“附注8-衍生金融工具”。
7截至2022年3月31日及2021年3月31日止三个月的未计利息、税项、物业销售收益(亏损)、折旧及摊销、收购成本及股票薪酬前收益(“经调整EBITDA”)。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务指标”。
8利息覆盖率的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出，包括摊销。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务指标”。
9固定费用覆盖率的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出，包括摊销加资本化利息。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务指标”。
10债务与调整后EBITDA总额的计算方法为总债务，包括保费和递延融资成本净额，除以年化调整后EBITDA。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务指标”。
下表列出了在截至2022年3月31日的三个月中支付或应付的每股现金股息：
截至以下三个月安防每股股息
分享		申报日期记录日期支付日期
March 31, 2022普通股$0.34 2022年2月8日March 25, 2022April 8, 2022
现金的来源和用途
我们的主要现金来源是来自运营的现金、应付贷款项下的借款、利用我们的贷款、发行普通股和优先股、出售财产的收益以及发行无担保票据。我们现金的主要用途是资产收购、偿债、资本支出、运营成本、公司管理费用和普通股股息。
来自经营活动的现金。在截至2022年3月31日的三个月里，经营活动提供的净现金总额约为2800万美元，而截至2021年3月31日的三个月的净现金总额约为2620万美元。经营活动提供的现金增加主要是由于在2022年至2021年期间收购的物业产生的额外现金流，以及我们相同商店物业的新租约和续订租约的租金增加。
来自投资活动的现金。截至2022年和2021年3月31日止三个月，用于投资活动的现金净额分别约为9,680万美元和1.124亿美元，其中主要包括分别为约6810万美元和1.044亿美元的物业收购支付的现金，以及分别约为2880万美元和800万美元的资本改善额外支出。
来自融资活动的现金。截至2022年3月31日的三个月，用于融资活动的净现金约为2650万美元，其中主要包括约2560万美元的股权股息支付。在截至2021年3月31日的三个月里，融资活动提供的净现金约为880万美元，其中主要包括约4050万美元的普通股发行收益净额，部分被约1990万美元的股权股息支付和约1130万美元的抵押贷款支付所抵消。
30
目录表
关键会计政策
我们在截至2021年12月31日的年度报告Form 10-K和本季度报告Form 10-Q中的综合财务报表简明说明中概述了我们的关键会计政策。
材料现金承付款
截至2022年5月3日，我们与第三方卖家签订了10份未完成的合同，收购了10个工业物业，总购买价格为1.777亿美元。我们不能保证我们会收购合同下的物业，因为拟议的收购必须完成令人满意的尽职调查和各种成交条件。
下表汇总了截至2022年3月31日按期间到期的重大现金承诺(以千美元为单位)：
材料现金承付款少于1
年		1-3年3-5年多于5个
年份		总计
债务$50,000 $100,000 $150,000 $425,000 $725,000 
债务利息支付20,130 36,030 28,530 34,078 118,768 
经营租赁承诺额473 855 889 1,188 3,405 
购买义务1
177,707 — — — 177,707 
总计$248,310 $136,885 $179,419 $460,266 $1,024,880 
1截至2022年5月3日

截至2022年5月3日，我们与第三方卖方签署了三份不具约束力的意向书，收购了三个工业物业，预计总购买价格约为1.084亿美元。在正常业务过程中，吾等订立不具约束力的意向书向第三方购买物业，当发生某些事件时，吾等可能有责任付款或履行其他义务，包括签署买卖协议及圆满完成各项尽职调查事宜。我们不能保证我们将就这些物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不完成任何此类预期购买。
非公认会计准则财务指标
我们使用以下我们认为对投资者有用的非GAAP财务指标作为我们经营业绩的关键补充指标：运营资金，或FFO，调整后EBITDA，净营业收入，或NOI，同店NOI和现金基础同店NOI。FFO、调整后的EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI不应单独考虑，也不应作为根据GAAP的业绩衡量标准的替代品。此外，我们对FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI的计算可能无法与其他公司报告的FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI进行比较。
我们根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算FFO，该协会将FFO定义为净收益(亏损)(根据公认会计原则确定)，不包括出售财产的收益(亏损)和折旧房地产的减值减值，加上房地产资产的折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的FFO(计算时以相同基准反映FFO)。我们认为，报告FFO为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们经营情况的衡量，而不考虑特定的非现金项目，如房地产折旧和摊销以及出售资产的收益或损失。
我们认为FFO是我们经营业绩的有意义的补充指标，因为根据公认会计原则对房地产资产的历史成本会计隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地递减。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，许多行业投资者和分析师认为，仅使用历史成本会计的房地产公司公布经营业绩是不够的。因此，我们认为，FFO的使用，加上所需的GAAP演示文稿，可以更全面地了解我们的运营业绩。
31
目录表
下表反映了根据截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的净收入(除每股数据外，以千美元为单位)对FFO的计算：
 截至3月31日的三个月，  
 20222021$Change更改百分比
净收入
$19,662 $16,257 $3,405 20.9 %
折旧及摊销14,982 11,376 3,606 31.7 %
非房地产折旧(23)(13)(10)76.9 %
分配给参与证券1
(141)(86)(55)64.0 %
普通股股东应占运营资金2
$34,480 $27,534 $6,946 25.2 %
每股普通股基本FFO
$0.46 $0.40 $0.06 15.0 %
稀释后每股普通股FFO
$0.46 $0.40 $0.06 15.0 %
加权平均基本普通股
75,199,529 68,603,068 
加权平均稀释普通股
75,284,498 68,862,922 
1为与我们决定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券并计入每股收益的政策一致，普通股每股FFO根据通过宣布股息(如果有)分配的FFO进行调整，并根据两级法分配给所有参与证券(加权平均已发行普通股和未归属已发行限制性股票)。在这一方法下，分配给303,666和211,746截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的加权平均未归属限制性股票流通股。
2包括截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的绩效股票奖励支出分别约为150万美元和130万美元。有关我们的业绩股票奖励的更多信息，请参阅我们的合并财务报表的简要说明中的“附注10-股东权益”。
与去年同期相比，截至2022年3月31日的三个月的FFO增加了约690万美元，这主要是由于截至2022年3月31日的三个月的同店NOI与去年同期相比增长了约320万美元，以及2022年期间的房地产收购。与去年同期相比，截至2022年3月31日的三个月，由于员工人数增加，已发行加权平均普通股增加，以及一般和行政费用增加，部分抵消了FFO的增长。
我们将调整后的EBITDA计算为扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益、房地产投资销售收益、收购成本和基于股票的薪酬。我们认为，列报调整后的EBITDA为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们在未计税、房地产投资销售收益(亏损)、非现金折旧和摊销费用、收购成本和基于股票的薪酬影响之前在非杠杆基础上的运营的衡量。通过剔除利息支出，调整后的EBITDA允许投资者独立于我们的资本结构和债务来衡量我们的经营业绩，因此，我们可以更有意义地比较我们在季度和其他中期以及年度期间的经营业绩，并将我们的经营业绩与其他公司的经营业绩进行比较，无论是房地产行业还是其他行业。由于我们目前处于增长阶段，收购成本不包括在调整后的EBITDA中，以便将我们的经营业绩与稳定的公司进行比较。
下表反映了根据截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的净收入计算的调整后EBITDA(以千美元为单位)：
 截至3月31日的三个月，  
 20222021$Change更改百分比
净收入$19,662 $16,257 $3,405 20.9 %
折旧及摊销14,982 11,376 3,606 31.7 %
利息支出，包括摊销5,081 4,145 936 22.6 %
基于股票的薪酬2,829 1,970 859 43.6 %
采购成本28 55 (27)(49.1)%
调整后的EBITDA$42,582 $33,803 $8,779 26.0 %
32
目录表
我们将NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去物业运营费用。我们将同一门店的NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去在同一门店基础上的物业运营费用。NOI不包括折旧、摊销、一般和行政费用、收购成本和利息支出，包括摊销。我们以现金为基础计算同店NOI与同店NOI，不包括直线租金和租赁无形资产摊销。同一存储池包括截至2022年3月31日和2021年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2022年3月31日之前处置、持有以供销售或重新开发的物业。截至2022年3月31日，同一商店池由200栋建筑组成，总面积约为1230万平方英尺，约占我们拥有的总面积的81.6%，以及24块面积约为91.5英亩的改善地块。我们认为，呈现NOI、同店NOI和现金基础同店NOI为投资者提供了有关我们物业经营业绩的有用信息，因为NOI排除了某些与物业管理相关的不可控项目，如折旧、摊销、一般和行政费用、购置成本和利息支出。通过显示同一门店NOI和现金基础同一门店NOI，同一门店的经营业绩可以直接在不同时期进行比较。
下表反映了根据截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的净收入计算的NOI、同店NOI和现金基础同店NOI(以千美元为单位)：
 截至3月31日的三个月，  
 20222021$Change更改百分比
净收入1
$19,662 $16,257 $3,405 20.9 %
折旧及摊销14,982 11,376 3,606 31.7 %
一般和行政7,527 5,582 1,945 34.8 %
采购成本28 55 (27)(49.1)%
其他收入和支出合计4,960 3,909 1,051 26.9 %
净营业收入47,159 37,179 9,980 26.8 %
减少不同门店的噪音2
(8,512)

(1,718)

(6,794)395.5 %
同一家门店噪音
$38,647 $35,461 $3,186 9.0 %
减少直线租金和租赁无形资产摊销3
(2,130)(2,731)601 (22.0)%
现金制同店噪音
$36,517 $32,730 $3,787 11.6 %
减去终止费收入(148)(118)(30)25.4 %
现金制同一门店NOI，不包括终止费$36,369 $32,612 $3,757 11.5 %
1包括截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月约10万美元的租赁终止收入。
2包括2021年和2022年的收购和处置，13块面积约为36.8英亩的改良地块，四正在重建的物业，一个已完成的重建物业，总账面价值约为$7.5百万美元和一处房产，包括18截至2022年3月31日，持有的待售建筑账面价值约为4230万美元。
3仅包括同一商店池的租赁无形资产的直线租金和摊销。
在截至2022年3月31日的三个月里，由于新租约和续签租约的租金收入增加以及合同租金增加，现金基础同店NOI比去年同期增加了约380万美元。在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月中，向同一门店池中的某些租户提供了总计约90万美元的合同租金减免，并从同一门店池中的某些租户那里获得了约10万美元的租赁终止收入。此外，在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月里，现金基础同一门店NOI包括与2020年空置或短期到期的物业相关的约10万美元。
33
目录表
第3项关于市场风险的定量和定性披露。
市场风险包括利率、外币汇率、商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。在推行业务策略时，我们面对的主要市场风险是利率风险。我们面临利率变化的风险，主要是因为债务用于维持流动性、为资本支出提供资金以及扩大我们的投资组合和业务。我们寻求限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低我们的整体借款成本。如下所述，我们的一些未偿债务以浮动利率计息，我们预计我们未来的一些未偿债务将有浮动利率。我们可以使用利率上限和/或掉期协议来管理与我们的可变利率债务相关的利率风险。我们预计将定期用固定利率的长期债务取代可变利率债务，为我们的资产和运营提供资金。
截至2022年3月31日，我们的贷款工具下有1亿美元的未偿还借款，这些借款都不受利率上限的限制。有关我们之前的利率上限的更多信息，请参阅我们综合财务报表的精简附注中的“附注8-衍生金融工具”。根据我们的贷款机制借入的款项，以伦敦银行同业拆息加适用的伦敦银行同业拆息保证金为基准，按浮动利率计息。截至2022年3月31日，本安排下未偿还借款的加权平均利率为1.3%。如果LIBOR利率波动0.25%，利息支出将根据利率变动、未来收益和现金流每年增加或减少约30万美元，这取决于截至2022年3月31日我们的贷款机构的未偿还余额总额。

2017年7月，英国金融市场行为监管局宣布，打算在2021年后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。2021年3月，伦敦银行间同业拆借利率的管理人-洲际交易所基准管理局宣布，打算在2021年后停止公布某些LIBOR设置，同时继续公布隔夜和1个月、3个月、6个月和12个月美元LIBOR利率，直至2023年6月30日。虽然这一声明将过渡期延长至2023年6月，但美国联邦储备委员会和其他监管机构同时发布了指导意见，鼓励银行和其他金融市场参与者在可行的情况下尽快停止签订以美元LIBOR为参考利率的新合同，但无论如何不迟于2021年12月31日。在美国，由美国联邦储备委员会和纽约联邦储备银行召集的另类参考利率委员会(“ARRC”)建议，有抵押隔夜融资利率(SOFR)加上建议的利差调整，作为美元-伦敦银行同业拆借利率的首选替代利率。LIBOR与SOFR有显著差异，例如LIBOR是无抵押贷款利率，SOFR是有担保利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。

我们预计，2023年6月30日之后，所有与我们相关的LIBOR设置将停止发布或不再具有代表性。因此，我们基于伦敦银行间同业拆借利率的任何超过该日期的借款都需要转换为置换利率。在将合同过渡到SOFR或任何其他替代可变利率时可能会出现某些风险，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。与伦敦银行同业拆借利率挂钩的贷款、证券或衍生品工具的价值也可能受到影响。我们于2021年8月签订的该机制规定，如果LIBOR在贷款期限内变得不可用，可以更换该利率。然而，对于某些文书来说，过渡到替代汇率的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的每一方交易对手进行实质性谈判。如果合约没有过渡到替代浮动利率，而伦敦银行同业拆借利率终止，其影响可能会因合约而异。

终止LIBOR不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款或掉期的能力，但如果我们与LIBOR挂钩的合约，包括管理我们的可变利率债务和利率掉期的某些合约，转换为SOFR，LIBOR和SOFR之间的差额，加上建议的利差调整，可能会导致利息成本高于LIBOR仍然可用的情况。此外，尽管SOFR是ARRC建议的替代利率，但贷款人也有可能选择与LIBOR不同的替代替代利率，其方式与SOFR类似，或者会导致我们的利息成本更高。鉴于哪种利率将取代伦敦银行间同业拆借利率的不确定性，目前还不可能预测伦敦银行间同业拆借利率在我们借款成本上的结束幅度。
项目4.控制和程序
信息披露控制和程序的评估
我们的管理层在首席执行官、总裁和首席财务官的监督下，在首席财务官的参与下，评估了我们的披露控制和程序(如交易法下的规则13a-15(E)和15d-15(E)所定义的)的有效性，并得出结论，截至本报告所述期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的，可以合理保证我们根据交易法提交或提交的报告中要求我们披露的信息得到记录、处理、在证券交易委员会的规则和表格中指定的时间段内汇总和报告，并积累并传达给我们的
34
目录表
管理层，包括我们的首席执行官、总裁和首席财务官，以便及时做出关于所需披露的决定。
财务报告内部控制的变化
在截至2022年3月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
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目录表
第二部分：其他信息
项目1.法律诉讼
我们没有卷入任何实质性的诉讼，据我们所知，也没有任何实质性的诉讼威胁到我们。
第1A项。风险因素。
本公司截至2021年12月31日止年度的Form 10-K年度报告所披露的风险因素并无重大变动，除非在下文更新或本Form 10-Q季度报告中其他地方披露的额外事实资料与该等风险因素有关(包括但不限于第I部分“第2项--管理层对财务状况及经营业绩的讨论及分析”中所讨论的事项)。

第二项股权证券的无记名出售和收益的使用。
(a)不适用。
(b)不适用。
(c)
期间(A)购买的普通股总股数(B)普通股平均支付价格(C)作为公开宣布的计划或方案的一部分购买的股份总数(D)根据该计划或计划可购买的股份的最大数量(或近似美元价值)
2022年1月1日-2022年1月31日— $— 不适用不适用
2022年2月1日-2022年2月28日6,34869.29不适用不适用
March 1, 2022 - March 31, 2022— — 不适用不适用
总计6,348
1
$69.29 不适用不适用
(1)    代表员工向本公司交出的普通股股份，以履行该等员工与归属限制性股票相关的预扣税款义务。
第3项高级证券违约
没有。
第4项矿山安全信息披露
不适用。
第5项其他资料
没有。
36
目录表
项目6.展品
展品
数
展品说明
31.1*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2022年5月4日的证书。
31.2*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2022年5月4日的证书。
31.3*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2022年5月4日的证书。
32.1**
《美国法典》第18编第1350节日期为2022年5月4日的证书。
32.2**
《美国法典》第18编第1350节日期为2022年5月4日的证书。
32.3**
《美国法典》第18编第1350节日期为2022年5月4日的证书。
101.SCH*内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL*内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.LAB*内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE*内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
101.DEF*内联XBRL分类定义Linkbase文档
104*封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)
________________
*现送交存档。
**随函提供。

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目录表
签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签署人代表其签署。
特雷诺房地产公司
May 4, 2022由以下人员提供： 布莱克·贝尔德
 W·布莱克·贝尔德
 董事长兼首席执行官
May 4, 2022由以下人员提供：迈克尔·A·可口可乐
迈克尔·A·可乐
总统
May 4, 2022由以下人员提供：/s/Jaime J.Cannon
Jaime J.Cannon
首席财务官(首席财务官)
May 4, 2022由以下人员提供：/s/梅琳达·韦斯顿
梅琳达·韦斯顿
首席会计官(首席会计官)


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