执行版本

本展品的某些机密部分已被省略，取而代之的是[***]“。”由于信息(I)不重要，(Ii)如果公开披露，可能会对公司造成竞争损害，因此此类识别信息已被排除在本展览之外。

西北公园的网络驱动器

租赁协议

新开发银行业主2，L.P.

(以业主身份)

和

VERICEL公司

(作为租户)

适用于办公场所AT

25个网络驱动器

马萨诸塞州伯灵顿

目录

L E A S E协议

第一条

参考数据

1.1所指的主题。

本租赁中对下列任何主题的每个引用应被解释为包含本1.1节中为该主题陈述的数据。

1本时间表以《初步施工进度计划》为基础，一旦业主和租客就最终施工进度达成一致，本时间表可能会有所更改。

1.2展品。

本节列出的下列展品作为参考包含在本租约中，并将被解释为本租约的一部分。

第二条

前提和条件

2.1房产。(A)业主现将处所出租给租客，而租客现向业主出租处所，但须受本租契的条款、契诺、条件及条文以及适用于该物业的任何权利、协议、契诺、交叉地役权及限制(该等权利、协议、契诺、交叉地役权及限制可不时修订)所规限，并以该等条款、契诺、条件及条文的利益为依归，而租客及业主须遵守及履行所有适用于该物业的权利、协议、契诺、条件及限制。建筑物的屋顶(本租约明确允许的通道除外)、外立面和外墙除外。

(B)租客作为物业的附属者，有权共用物业，但须受业主不时订立的适用于园区租户的合理规则所规限，而业主亦不时向租户发出通知：(I)进入大楼及物业所需的公用人行道、车道及车道；(Ii)供大楼使用的公用停车区；及(Iii)为物业服务的所有所谓公用区域，以供租户出入及类似用途，以及公园的公用设施，包括公用的现场自助餐厅。本(B)段所述公园的面积、设施和设施称为“校园公共区域”。

(C)业主保留不时在不对租客使用或进入物业造成不合理干扰的情况下：(I)更改或搬迁校园公用区域的任何部分，(Ii)对物业进行业主认为必要的任何维修及更换，及(Iii)在业主或其他人的毗邻土地上进行挖掘时，有权进入物业，并授权他人进入物业进行其认为必要的工程，以保护建筑物的墙壁不受伤害或损坏并予以支撑。房东不得以任何方式修改校园公共区域，从而对租户的使用造成重大不利影响、阻碍或改变通往校舍的通道(除非在施工期间临时需要，在这种情况下，房东应提供合理方便的替代通道)，或减少根据以下(D)段提供给租户的停车位。

(D)如表A-1所示，承租人应被允许在无保留的基础上，不收取任何额外费用，在为大楼服务的地面停车区内，每1000平方英尺的房舍使用最多2.5个停车位。只要租客根据本(D)款规定的停车权不减少，且保持第2.1(D)节规定的停车比例，房东有权修改或加强停车区或其任何部分。在任何情况下，业主不得向大楼的任何其他租户授予任何专属停车权，也不得允许除园区租户及其客人、员工和承包商外的任何其他各方使用附件A-1所示的停车区。此外，房东应在靠近房屋正门的位置提供不少于8个访客停车位。如本租约第3.10节所述，承租人还应有权安装应急备用发电机和化学品储存

在本租约第6.2.5节和第6.2.6节的条款和要求下，在本租约附件A-1所示物业的户外区域内，承租人自负费用和费用的坦克。

(E)承租人承认，附件A-1所附的场地平面图旨在显示建筑物和处所的大致位置和布局，不应视为建筑物应包含如上所述的确切平方英尺数量或精确所示的尺寸或形状。

2.2术语。拥有并保留一个自生效日期起至到期日止的原始条款(“原始条款”)，除非按下文规定提前终止。根据本租约第3.12节的规定，如果由于租户延误(第3.4节定义)，业主的工程在预期周转日之前没有充分完成到允许承租人开始TIW(第3.5节中定义)所需的程度，并且业主建筑师证明为充分完成，则周转日期和开工日期应被视为发生在业主建筑师本应证明业主工程已充分完成的日期，如果没有该租户延误。当开始日期、周转日期、第一租赁年度、租金开始日期和期满日期确定后，这些日期应由本合同附件C形式的文件证明，业主应完成并交付给租户。租户应在收到房东提供的此类文件后十(10)天内通知房东与房东有任何分歧。如果承租人在房东发出第二次通知后三(3)个工作日内没有回复任何通知(可通过电子邮件发送)，则该文件应被视为最终文件。

本合同所称“租赁年”系指连续十二(12)个完整日历月的期间。如起租日期为公历月的首日，则首个租赁年度应自起租日期起计；若非如此，则首个租赁年度应于紧接起租日期后的公历月的首日开始。接下来的每个租赁年度应从第一个租赁年度的周年日开始。自生效日期起至租金生效日期前一天止的期间，在此称为“剩余期间”。承租人在存根期间对物业的占用仅用于进行TIW，应遵守本租约的所有适用条款和条件，包括但不限于第3条第4.2节(保险要求)和第6.1.5条(赔偿)。然而，承租人不应因存根期间的运营成本和税收而被要求支付固定租金或额外租金，但承租人应为所有已连接并计量到场所并用栅栏隔开的公用事业支付所有成本和费用(如果适用)。尽管如此，如果业主已经完成了整栋大楼的基础建设工作，而租户还有剩余的TIW需要执行，则承租人应负责从为大楼服务的停车区内租户使用的任何围栏工作区域清除冰雪，费用和费用自负。

2.3扩展选项。(A)承租人有权(“续期选择权”)将原租期延长一(10)年，于原租期(“续期”)届满后立即开始计算，但截至续期通知日期(定义见下文)及于续期期限开始时，承租人应及时支付租金(定义见本租约第4.1节)，且在紧接续期通知日期前十二(12)个月期间内，在任何适用的通知及补救期间之后，租户应不会出现金钱违约。如果租客提出要求，房东应在发出延期通知时告知租客任何未付的租金或房东应支付的其他款项。

如未满足上述条件，则延期选择权无效，租户先前发出的延期通知无效。尽管本合同有任何相反规定，房东在此保留其唯一和绝对的自由裁量权，放弃本第2.3条所规定的任何条件。除非房东以书面形式通知租客，否则此类豁免无效，且仅用于实施延期选项，不得用于其他目的。

(B)本租约的所有条款、契诺及条文均适用于经延长租期，但经延长租期的年度固定租金应为经延长租期开始时，在考虑业主指定的所有相关市场因素(“市场租金”)后，于可比A类实验室空间及GMP运作的可比建筑物内续期的公平市场租金。如果承租人选择行使此延期选择权，应在本租约原定期限届满前不少于十五(15)个月或不少于二十一(21)个月，向业主发出关于其选择的书面通知(“延期通知”)。如果承租人及时、适当地发出通知，并满足上述规定的条件，本租约的续期将自动生效，不需要签署任何额外的文件。承租人的延期选择权是最初指定的承租人Vericel Corporation的个人选择，在任何情况下都不能转让，除非与允许的转让有关。原术语和延展术语统称为“术语”或“术语”。

(C)在发出租客延期通知后三十(30)天内，房东应将房东对延长租期的市值租金的决定通知租客。在房东告知租客房东对市场价格的决定后十五(15)天内，租客应通知房东租客是否接受或反对该价格。如果租客不同意房东的决定，则房东和租客应开始谈判，以商定市场价格。在任何情况下，延长租期的固定租金年利率不得低于原租期最后五(5)个租赁年中有效的固定租金净额的平均值。如果房东和租客在房东首次向租客提出市场汇率建议之日起三十(30)天内未能就市场汇率达成协议，则市场汇率应按以下规定确定。

(D)如果房东和租客在上述三十(30)天期限结束前未能就市场汇率达成一致，则在此后五(5)天内，房东和租客应同时以密封信封向对方提交其对市场汇率的善意估计。如果此类估计中较高的一个不超过另一个估计的155%(105%)，则市场利率应为两个估计的平均值。如果该问题不能通过交换估计来解决，则市场汇率应由独立仲裁员确定，如下所述。

(E)在交换估价后七(7)天内，双方应选择一名在马萨诸塞州联邦获得许可的商业房地产经纪人或评估师作为仲裁员，该经纪人或评估师在伯灵顿地区的商业写字楼租赁领域具有不少于十(10)年的经验(“认可仲裁员”)。如果当事各方不能就该人达成一致，则在第二个七(7)天的期限内，双方应各自选出一名经批准的仲裁员，而指定的两名仲裁员应在五(5)天内选出第三名经批准的仲裁员，该仲裁员应为最终决策者(“最终仲裁员”)。如果一方当事人未能及时指定仲裁员，则由另一方当事人选择的人为唯一仲裁员。一旦按照上述规定选定了最终仲裁员，则在可行的情况下，仲裁员应在指定后十四(14)天内尽快确定市场汇率，选择房东对市场汇率的估计或租户对市场汇率的估计来确定市场汇率。仲裁员必须选择他/她认为最接近该房舍实际市场租金的建议市场租金。不得进行证据开示或类似的诉讼程序。仲裁员关于延长期限的市场租金的估计应以书面形式通知房东和租户，并对他们具有最终约束力，并应为延长期限的年度固定租金。最终仲裁员的费用将由房东和租客平分。然而，业主或租客聘请的任何经批准的仲裁员或律师的任何费用, 应由聘请该认可仲裁员或律师的一方承担。如双方就市值租金的争议在延长期限开始前尚未解决，则承租人应根据固定租金按本租约最后支付的每可出租平方英尺楼面面积的费率(增加2.5%)支付租赁项下的固定租金，直至双方就市值租金达成协议或最终仲裁员(视情况而定)做出决定为止，届时承租人应向业主支付任何少付的固定租金。一旦确定了市场租金，双方应立即签署本租约修正案，列出延长租期内房屋的固定租金。

(F)就本租约原定年期内的任何转让或分租而言，该等转让不应包括授予承租人的延期选择权，但与准许转让有关者除外，而该等分租的年期应不迟于届满日期届满。

2.3允许应急。

(A)承租人必须获得伯灵顿镇的特别使用许可证，才能在该房屋内经营承租人的业务和经营生物技术实验室(“特别许可证”)。承租人应自费申请并努力采取一切必要步骤以获得特别许可证。房东应协助并配合租客取得租客合理要求的特别许可证，房东不承担任何费用。承租人了解，在申请特别许可证的同时，房东正在同时进行初步施工活动，以按期进行，并产生与此相关的初步费用。如果承租人同意赔偿房东在生效日期至2022年2月28日期间进行此类建设活动的费用，房东愿意继续进行此类初步建设活动。业主进行建筑活动的费用不得超过2500,000美元。房东合理地估计，这些成本相当于1,813,949.00美元。在生效日期后五(5)天内，承租人应以书面形式通知房东是否同意赔偿房东。承租人拒绝按照上述规定赔偿房东的，房东应当停止前期施工活动。在这种情况下，从2022年2月28日开始至伯灵顿镇发出特别许可证之日止的期间内，批准施工进度表中指定的开始建筑核心和壳体工程的日期，以及批准施工进度表中指定的所有其他里程碑日期，应分别推迟一天，并对批准的施工进度表进行适当修订。

(B)如果租户在2022年2月28日之前仍未获得特别许可证，则房东可自行决定，在没有任何义务的情况下，承担租户的角色，寻求特别许可证的发放，并采取伯灵顿市要求的一切必要步骤，费用由租户承担。在这种情况下，承租人应通过参加所有会议并提供伯灵顿镇所需的所有信息，协助并配合房东获得特别许可证，并应尽最大努力及时提供任何必要的文件，包括但不限于伯灵顿镇可能需要的化学品清单、工艺和程序文件。此外，业主应将建筑核心和外壳工程的开始推迟到特别许可证的发放，除非先前根据第2.4(A)节的规定推迟，否则批准的施工进度表中指定的开始建筑核心和外壳工程的日期，以及批准的施工进度表中指定的所有其他里程碑日期，从2022年2月28日开始至伯灵顿市发出特别许可证的日期期间，应分别推迟一天，并对批准的施工进度表进行适当修订。

(C)如在2022年4月15日之前仍未取得特别许可证，则业主或租客可选择于2022年4月18日前向另一方发出书面终止通知，终止本租约，终止的生效日期为终止通知的日期。如果任何一方及时行使其终止本租赁的选择权，则在有效终止日期，本租赁将终止，不需要任何进一步的文件，双方将不再对彼此承担进一步的累积责任或义务，但以下(D)段所述除外。

(D)尽管有上述规定，如果本租约由任何一方根据第2.4(C)节的规定终止，则承租人应将承租人同意赔偿房东的初步施工活动的实际费用作为额外租金退还给房东。在提前解除合同生效之日起二十(20)天内，业主应将估算的初步建造费用与业主实际发生的初步建造费用进行核对，并向租户开具实际发生费用的发票。租客将在收到房东发票后二十(20)天内偿还房东的实际费用。

(E)尽管本第2.4条允许此类停工，但不得推迟根据《工程托管协议》确定的资金日期。

第三条

改进

3.1建筑物的建造和业主工作的履行。(A)业主应自费安排进行以下工作：(I)在本文件附件A-1所示工地平面图上所示的大致位置上建造建筑物，基本上按照本文件附件中的附件B所述，通过引用并入本文件中，并在Spagnolo Gisness&Assoc.于2021年12月3日编制的图纸包中进一步详细说明，该图纸包的日期为2021年12月3日，标题为“25 NWD cGMP”(“提前发布图纸包”)，随后是最终施工文件(在下文第3.3节中定义)；(Ii)对物业进行工地改进。包括上述附件A-1所示位置的停车场和出入车道，以及(Iii)执行附件B、提前放行图纸包以及随后的最终施工文件中所述的工作，以便在本合同附件中所附的业主/租户工作矩阵中所述的条件下将房屋交付给承租人(所有此类工作在下文中称为“业主的工作”)。房东的所有工作应以良好和熟练的方式进行，使用良好的材料，并符合所有适用的建筑规范和适用的法律。业主有权在未经承租人批准的情况下，按要求替换相同质量的材料，以满足可用进度计划，条件是任何更改与本合同附件B和最终施工文件一致。

3.2施工进度；周转日期。自生效之日起，业主与租客已就初步施工进度达成一致。在建筑核心和外壳工程开始之前，业主、租户及其各自的承包商和建筑师应批准最终施工进度计划，该进度计划应与本租约第1.1节所述的初步施工进度计划(作为附件K)和估计的施工里程碑日期一致。经业主和租客双方批准的最终施工进度计划在本文中被称为“批准的施工进度计划”。在第3.2节规定的租户审核和批准过程中，时间至关重要。受制于不可抗力事件(在本租约第11.5节中定义)和任何租户延误，

业主同意安排业主在批准的施工进度表规定的时间内开始施工，并在施工后的时间内施工。业主应尽最大努力使业主的工作充分完成，并使房屋充分清除杂物，以允许租户在预期周转日期或批准的施工进度表中规定的日期(如果不同)之前进入房屋，开始和执行经业主建筑师证明为充分完成的TIW。业主建筑师如此证明的日期应为实际成交日。承租人理解，某些不会干扰TIW的房东工作项目可以在房屋被证明为充分完工并移交给租户时继续进行，并且伯灵顿市可能没有发放与房东工作相关的所有批准和许可，但租户仍应被允许进入并发生周转日期，前提是租户占用物业开始和执行TIW不需要任何此类未完成的批准和许可。房东应至少在房东估计的实际周转日期发生前六十(60)天通知租客。

3.3业主工作计划和规范。

(A)业主应安排其建筑师和工程师编制建筑、机械、电气、管道、消防和结构工程示意图、设计发展图和最终施工图，费用由业主承担，并考虑到承租人的要求，如附件B和提前放行图纸包中所规定的，用于建筑物的建造、所有改善的安装和业主的所有其他工作。最终施工计划包应来自附件B和提前发布的图纸包(最终施工计划包应称为《施工文件》)。施工文件和所有其他计划应符合具有管辖权的适用政府当局的所有适用法律、法规、法令和法规(包括但不限于1990年《美国残疾人法》及其颁布的法规的适用要求)。施工文件应由业主建筑师Spagnolo Gisness&Assoc严格按照附件B的要求编制。

(B)除非业主事先与承租人讨论，否则业主不得发起或以其他方式对施工文件进行任何影响承租人机械系统或布局的更改(“业主更改”)。然后，房东和租客应合作找到双方都能接受的解决方案，以最大限度地减少或避免这种影响。尽管第3.3节有任何相反的规定，房东仍有权对完成房东的工作所必需的、在施工过程中首次发现的条件引起的、或替换材料以满足可用性时间表、或由于伯灵顿镇或任何其他适用的政府当局实施的监管行动、或不影响租户的机械系统或房屋布局的其他细微改变，进行必要的“现场小改动”(如下所述)。就本租约而言，“微小的场地改变”是指对业主工作的任何微小改变，只要这些改变满足以下所有条件和要求：(I)同样符合所有适用的法律；(Ii)关于任何替代、消除或

替换材料，该替换材料具有与被替换材料相同或更好的质量、耐用性和(如果适用)保修，并且该替换不应改变或实质上降低房屋的外观、可访问性或使用，统称为“房东变更条件”。房东应不时答复租户代表关于现场小变更的任何询问，并应租户的书面请求向租户代表提供由业主或代表房东执行的所有现场小变更的日志或其他书面描述。房东应支付因实施任何房东变更而产生的所有费用和费用。

3.4租户延迟。“承租人延误”一词应被定义为：(I)承租人未能完成承租人的计划，延迟房东在2022年2月28日之前开始工作的能力；(Ii)承租人对任何承租人计划(包括最终计划)的任何更改，或任何承租人的更改(下文第3.8节中定义)，或承租人要求推迟或更改业主工作的任何部分，实际造成业主工作的任何延误。如果业主发现业主满足批准的施工进度计划中的里程碑日期的能力延迟了一段规定的时间，特别是在批准时包括规定的周转日期，而承租人没有撤回任何计划中的此类更改，或任何租户根据第3.8节的规定做出的更改，或要求推迟以避免延误，(Iii)租户或其建筑师和工程师延迟提供或提供业主或其总承包商或伯灵顿镇合理要求的信息的时间延迟至批准施工进度计划中规定的日期，或在没有规定时间段的任何其他情况下，则在提出要求后三(3)个工作日内，(Iv)承租人雇用的任何承包商，包括但不限于直接向承租人(而不是通过业主的承包商)提供电信、数据处理或其他服务或设备的承包商，未能遵守经批准的施工进度计划中规定的或业主代表和承租人代表之间的现场或虚拟进度会议上确定的各方各自工作部分协调商定的时间表，每个人都合理和真诚地行事，(V)任何不遵守本条第3条的情况。包括承租人总承包商的违约, 建筑师和工程师签署下文第3.5节要求的合作协议，或(Vi)对承租人或其任何代理人、雇员、建筑师、工程师或承包商执行业主工作的任何重大干扰，对业主在第1.1节规定的建筑核心和外壳工程开始和完成日期或批准的施工进度(如果不同)之前开始和完成业主工作的能力有重大影响。(Vii)承租人延迟交付本租约第4.4条所要求的信用证正本，或(Viii)承租人在根据第3.8条到期时延迟为托管账户提供资金。除非房东在房东实际知悉租户延误之日起五(5)个工作日内向承租人施工代表提供了一份通知，说明不能构成承租人延误，否则不应被视为根据本第3.4节发生了任何租户延误。此类通知可通过电子邮件发送给租户代表迈克尔·哈尔平(电子邮件地址：mhalpin@vcel.com)或阿德里安·洛(电子邮件地址：alowe@vcel.com)。

3.5租户的工作。除上述3.1节规定的业主工作外，承租人认为有必要或适宜为承租人使用和占用房屋做准备的所有工作应由承租人自费并按照业主事先批准的计划和规格进行，这些计划和规格不得无理扣留、附加条件或拖延(已批准的租户改善工程在本文中称为“TIW”)。承租人为执行TIW而选择的所有承包商、执行结构和MEP工作的分包商、建筑师和工程师应首先得到业主的批准，此类批准不得无理扣留、附加条件或拖延。房东在此批准红衣主教集团作为承租人的总承包商，并批准IPS作为承租人的建筑师。承租人了解业主的工作表现，TIW将重叠，在此期间，承租人的承包商和设计团队将与业主的承包商共享工作现场。为此，承租人应促使其总承包商、工程师和建筑师在开始TIW之前与业主的总承包商、工程师和建筑师签署合作协议。合作协议的形式将由业主提供，在业主收到所需协议的签署副本之前，不得开始工作。所有TIW应以良好和熟练的方式进行，符合对房屋拥有管辖权的适用当局的所有适用要求和法律，并符合本租约第6.2.5节的所有要求，包括但不限于保险要求。承租人开工前，应为承租人的工程投保建筑商风险保险，并向房东提供建造商风险保险的证明。

3.6租户的图则。在申请任何建筑许可证之前，承租人应向业主提交一套建筑、电气和机械施工图纸、平面图和规范(“承租人的平面图”)的许可证，以满足TIW的需要。承租人的计划应由承租人选择的建筑工程公司编制，所有编制承租人计划的费用和费用应由承租人独自承担。房东应在收到租户的图则和房东合理要求的任何附加信息后十(10)个工作日内，以书面形式批准或不批准提交的任何图则。如果房东未能在该十(10)个工作日内作出回应，承租人应向房东递交标题为“第二次审批请求”的第二次通知，房东未在第二次通知后五(5)个工作日内作出回应，应被视为提交了具体计划的批准，前提是房客已向房东提交了房东合理要求的所有额外信息，以便于审查。如果房东不批准承租人的计划，房东应向承租人提供不同意和更改的具体原因，如果做出修改，房东将接受承租人的计划，并重复上述提交过程，直到所有此类计划都得到房东的批准。经房东批准的最终租户平面图称为“最终平面图”。承租人在此承认并同意，房东对根据本租约提交给其的任何图则和规格的审查和批准不构成或被视为构成判决, 业主声明或同意该等计划及规格符合任何合法当局的要求，或该等计划及规格将获伯灵顿镇批准。在任何情况下，业主对任何图则的批准，包括TIW的图则，不得被解释为放弃业主根据本租约第6.1.9条要求拆除

期末的任何安装、更改或改进。承租人应支付房东因审查承租人的计划而产生的任何和所有第三方费用和开支。在承租人提交了证明建筑商的风险保险范围和本租约第4.2.6节规定的保险范围的保险证书之前，承租人不得开始TIW。

3.7工伤津贴。(A)房东应向租户提供第1.1节所述的TI津贴，外加租户初步装修计划的租户费用津贴，金额最高为18,862.35美元(应在房东收到已支付费用的发票后30天内支付)。承租人应将TI津贴用于与TIW相关的建筑硬成本和任何相关的建筑、工程和建筑管理费。在最终计划获得批准后四(4)周内，承租人应向业主提交建设硬成本的总预算，其中应包括承租人安装供承租人使用的所有机械系统的成本、预托管成本和TIW的软成本(“总成本”)。“预托管费用”应是承租人在根据“建筑托管协议”(定义见下文)支付第一期贷款之前自付的设计和材料支出，目前估计为14,000,000.00美元。房东应审查租户的总成本预算，并在租户交付预算后七(7)天内通知租户房东是否有任何意见或要求澄清。任何要求澄清的要求应由承租人迅速处理。如果房东没有通知租客，房东将被视为无可奉告或要求澄清。不迟于2022年9月30日，租户应向房东提供其最新的预算，即使没有最终敲定。不言而喻，总费用的预算必须最终确定，承租人的份额(下文定义)必须在根据建筑托管协议为第一期付款提供资金之前确定。房东和租客应确定估算的总成本超出TI津贴的金额, 而该金额将被称为“承租人份额”(根据建设托管协议进行调整)，承租人应独自承担承租人份额的全部金额，房东没有义务支付超出TI津贴的任何费用。

(B)房东和租户将以附件J所附建筑托管协议(“建筑托管协议”)的形式签订建筑托管协议，并将促使托管代理签订建筑托管协议，以确保资金可用于支付TIW费用。房东和租客已指定第一美国所有权保险公司作为《建筑托管协议》中规定的托管代理(“托管代理”)。房东应促使其建筑贷款人(“房东的贷款人”)也签订“建筑托管协议”，以便在房东拖欠贷款或未能为“建筑托管协议”提供资金的情况下，承担和履行“建筑托管协议”项下的房东义务。不迟于预期周转日期(估计为2022年10月31日)前一百二十(120)天，房东、租户、托管代理和房东贷款人应签署《建设托管协议》，并应托管代理和房东贷款人要求的变更(如有)，经房东和租户双方同意，各自合理行事。房东应提供资金

根据《建设托管协议》的条款，承租人应分两(2)期将承租人的份额(根据预托管成本和增加的TIW总成本进行调整)存入根据《建设托管协议》条款设立的托管账户(“托管账户”)。

如果房东或租户中的任何一方未能按照建设托管协议的要求将其份额存入托管账户，则房东或租户中的任何一方均可通过向另一方发出书面通知来选择终止本租赁，通知发出后立即生效。但是，如果房东的贷款人按照《建设托管协议》的要求履行房东的资金义务，承租人不得享有前款规定的终止权。如果本租约终止，业主有权根据本租约第4.4.3节的规定提取信用证所需的金额，以补偿业主自付的费用，包括截至合同终止之日因业主工作中与承租人要求有关的部分(“修复费用”)而产生的所有第三方费用(包括建筑师和工程师费用)。修复成本应为业主为满足租户对房屋的特定要求而进行的设计、建造和拆除(如有必要)所做改进的费用和拆除(如有必要)承租人所做的任何改进或其部件以及承租人安装的任何设备的费用的总和，并应包括初步建造成本。房东应向租户提供已支付发票的复印件，以证明修缮费用。

(C)TI津贴应严格按照建设托管协议中规定的条款和条件定期支付给承租人。在TIW的最终付款后，建筑托管账户中剩余的任何资金应属于承租人，并按照建筑托管协议的规定支付给承租人。

3.8租户变动影响业主工作。(A)在执行房东的工作之前或期间，租客可不时选择对房东的工作范围或房东/租客矩阵中所述的房东工作的MEP部分提出更改建议(任何更改，即“租客的更改”)。承租人应将每个拟议的租户变更提交业主批准，此类批准不得被无理地扣留、附加条件或拖延，前提是：(A)所请求的变更不会将业主的工作完成推迟到预期的周转日期之后，或干扰业主在批准的施工时间表中达到里程碑日期的能力，或(B)不会影响建筑物或处所遵守适用法律，或对建筑物的任何系统或结构构件产生重大不利影响。对于涉及基地建筑MEP系统的任何拟议租户的变更，如果该租户的变更是在业主释放其承包商订购设备或材料或开始受请求的租户变更影响的MEP工作后提交审批的，则业主拒绝同意该变更并无不合情理。承租人明白，其无权要求更改影响业主工作的任何结构、建筑围护结构或工地工作部分。房东应在收到通知后五(5)个工作日内通知租客

建议租户的变更是否获得批准，告知租户与该特定租户变更相关的预期成本增加，以及业主可能导致的工作延误的估计。承租人有权在此后三(3)个工作日内通知房东，批准或撤回租户的变更。如果租户在3个工作日内没有回应，则建议的租户更改将被视为撤回。如果承租人在被确定造成延误后没有撤回任何审批请求，承租人应对预期增加的金额负责，其中应包括以下内容：(I)由总承包商和任何适用的分包商因承租人的变更而确定的工程实际增加的硬成本；(Ii)如果适用，业主因承租人变更而发生的实际自付费用和支出的金额，包括审查承租人变更的建筑和工程服务的合理成本和支出。承租人在此承认并同意，房东批准任何会导致房东工作延误的租户变更，不得解释为根据第3.4(Ii)条的规定导致的“承租人延误”的借口。如果承租人的变更获得批准，房东和租客应按照本合同附件附件D的格式执行工程变更单。与每个获批租户的变更相关的费用应在房东开始施工变更单中描述的工作之前从TI津贴中扣除，房东存入托管账户的资金份额应按比例减少。

3.9对TIW的更改。在业主批准最终图则后，如果租户选择对TIW进行以下更改：(I)影响建筑结构；(Ii)影响基本建筑系统(不包括承租人的实验室暖通空调)；(Iii)影响建筑外部，包括建筑屋顶；(Iv)影响建筑大堂或从建筑外部可见；或(V)构成生物技术实验室/GMP操作中不常见的专业改进，以及类似建筑中的办公空间，承租人应将修订后的计划提交房东批准，双方应遵循上文第3.6节规定的批准程序。承租人明白，其无权要求更改影响业主工作的任何结构、建筑围护结构或工地工作部分。承租人应将所有变更通知业主，无论是否需要业主批准，任何增加成本或改变业主工作范围的变更均应被视为符合上述3.8节规定的工程变更令。如果任何变更增加了TIW的总成本，承租人的份额应根据建设托管协议的条款进行适当调整并存入托管账户。

3.10机械师的留置权。承租人特此赔偿房东对与TIW相关的任何和所有机械师和其他留置权的责任。承租人应自费促使解除所有此类留置权，或在收到针对房屋的此类留置权备案通知后十(10)天内将其担保。如果承租人未能在上述期限内解除或担保任何该等留置权，则除任何其他权利或补救办法外，房东可(但无义务)以支付声称的到期款项或押金或抵押诉讼的方式解除该等留置权，而在任何情况下，如房东选择采取行动，则有权强制提起诉讼。

止赎这种留置权，并支付判决的金额，有利于留置权或连同利息，费用和津贴。业主如此支付的任何款项，以及业主因此而合理地发生的所有费用和支出，均构成额外租金，并应应要求由租客支付给业主。

3.11租户的设备。根据本租约第6.2.7节的条款和要求，承租人有权在TIW履行期间进入大楼屋顶，并自费在本租约附件B-1所示屋顶平面图所示区域安装某些屋顶设备。承租人还有权在本租约附件A-1所示区域(《场地平面图》)与承租人的业务运营相关的区域安装应急备用发电机和化学品储存罐，包括连接电缆、管道和导管。化学品储存罐的数量应在所述附件A-1上描述。应急发电机的安装应由承租人按照本租约第6.2.6节的条款进行。

3.12延迟。(A)若周转日期未于预期周转日期后三十(30)日(“首次外发日期”)当日或之前发生，或因不可抗力事件(定义见第10.5节)或任何租户延误以外的任何原因，则承租人应有权在自首个外发日期起至周转日期止期间内每延迟一(1)日的基础上，获得自租金起始日起先到期的固定租金减免。

(B)如因不可抗力事件或租户延迟以外的任何原因，于第二个外部日期(下文定义)仍未发生周转日期，则承租人应继续有权减免自租金开始日期起到期的固定租金，但自第二个外部日期起至周转日期为止的期间内，每延迟一天，减免额应增加至两(2)天。“第二个外部日期”是指第一个外部日期后三十(30)天的日期。

(C)如因不可抗力事件或租户延迟以外的任何原因，第三个外部日期(下文定义)仍未发生周转日期，则承租人应继续有权减免自租金开始日期起到期的固定租金，但自第三个外部日期起至周转日期为止的期间内，每延迟一天，减免额应增加至三(3)天。“第三个外部日期”是指第二个外部日期之后三十(30)天的日期。

(D)如果在终止日期(下文定义)之前仍未发生周转日期，业主或租客可通过向另一方发出书面终止通知来终止本租约。如果租户延误是房东无法完成房东工作的唯一原因，并导致周转日期在Drop Dead日期之前发生，则租户不得享有上述解约权。同样，如果房东不努力追求，房东将无法获得本条款第3.12(D)条规定的终止权

在截止日期或之前完成业主的工作。如果任何一方及时并适当地发出终止通知，则本租赁应在任何一方通知之日立即终止，任何一方均不再有任何义务或责任。“到期日”是指预期周转日期后十八(18)个月的日期。在任何情况下，不得因不可抗力而延长最终卸货截止日期。

如本第3.12节所用，“预计周转日期”和“周转日期”应为批准的施工进度计划中规定的具体日期。

第四条

租金

4.1固定租金。(A)自租金生效日期起，租客以电子转账方式(或以下所述的其他方法，或业主不时以书面通知租客所指示的其他人士或实体)的方式，以每年固定租金费率、按每月固定租金费率(即固定租金的1/12)等额分期向业主支付固定租金(“固定租金”)，无须通知或要求，亦不抵销、扣减、暂停、延迟、减收或扣减，除非本条例另有明文规定，否则租客须订立契诺并同意向业主支付固定租金(“固定租金”)。在该期限所包括的每个日历月的第一天；而在租期开始时，公历月的任何部分，按该部分在第一个租赁年度预先支付的利率计算。本合同双方的意图是，承租人在本合同项下的义务应是单独和独立的契诺和协议，在任何情况下，承租人应继续向房东支付年度固定租金、所有额外租金和所有其他款项，承租人在本合同项下的义务继续不受影响，除非支付或履行这些义务的要求已根据本租约的明文规定终止。根据本租约，除固定租金外，租户应支付给业主的所有款项均称为“额外租金”。固定租金和因经营成本和税收而产生的额外租金有时统称为“租金”。

(B)双方的意图是，承租人在本合同项下的义务应是单独和独立的契诺和协议，在任何情况下，承租人应继续支付固定租金、所有额外租金和所有其他应支付给房东的款项，承租人在本合同项下的义务继续不受影响，除非支付或履行该等义务的要求已根据本租约的明文规定减少或终止。

(C)如果房东向租客发出通知，通知房客应以电汇或任何其他商业上合理的方式向房东支付本合同项下的所有租金和/或其他付款，则房客应在收到该通知后，以下列方式支付所有到期款项

由房东指定，并按房东指定的地址和个人或实体付款。

4.2额外租金。为了使固定租金绝对不计入房东、租户契约，并同意支付本第4.2节规定的与该房产有关的所有房地产税、保险费、水电费、个人财产税和运营成本作为额外租金，如下所述：

4.2.1房地产税。(A)承租人就Burlington镇(“课税年度”)的每一财政税期(“课税年度”)向业主支付额外租金的契诺，部分或全部包括在租户的建筑物的税项份额(“税项”一词定义如下)。从租金开始之日起，租户应在每个历月的第一天向房东汇出估计的税款，该月的金额足以在房地产税到期并应支付给负责征收房地产税的任何政府机构时，向房东提供一笔相当于房东根据可获得的最新税收数据不时合理估计的租户在建筑物中的税收份额的金额(前提是房东不得对该年度的估算额进行进一步调整)。初步计算的每月预付款应根据业主对该纳税年度租户在建筑物中的税收份额的初步估计以及应于8月1日、11月1日、2月1日和5月1日应向政府当局支付的季度付款，并应在确定起租日期时进行。如果任何纳税年度的每月汇款总额大于承租人在该纳税年度的纳税比例，房东应立即向承租人支付差额，或根据第4.2.1款从承租人应支付的下一笔应计租金付款中扣除差额；如果此类汇款总额低于承租人在该纳税年度的纳税比例, 承租人应至少在该纳税年度内任何税款到期并应向政府当局支付的日期前十(10)天向房东支付差额(但无论如何，应在向承租人发出书面通知后三十(30)天内支付差额，该通知应列出承租人的建筑税收份额的计算方式)。房东应应租户的要求，向租户提供伯灵顿市目前为该房产开具的税单副本。

(B)在租客根据第4.2.1节向房东作出补偿后，如果房东收到因通过法律程序、和解或其他方式减少该等税项而退还租客在本课税年度内所缴税款的任何部分，房东应立即向租客支付或抵扣根据第4.2.1节应由租客支付的下一次应计租金，即退款中的租客建筑百分比(减去租户建筑在任何第三方费用中的百分比份额，包括合理的律师费和评估师费用，因获得任何此类退款而产生的)，涉及租户就获得此类退款的任何纳税年度向房东支付的税款。如果房东选择不在期限内的任何特定纳税年度进行减税程序，租户可以在事先通知房东的情况下，自费与伯灵顿市进行适当的程序，以寻求减税

在该课税年度就该建筑物征收或评税。如有必要，业主应执行和交付与该程序有关的所有申请和本市要求的其他文件。如果由于这样的诉讼而导致城市给予退款，租户将获得租户建筑退款的百分比，其余部分将是房东的财产。在任何课税年度，房东和租客都没有义务提起减税程序。

(C)若本租约于除税务年度首日或最后一日以外的任何日期开始或终止(因年期届满或根据本条款提早终止)，或如纳税年度或房地产税评税期间更改或多于或少于一(1)年(视属何情况而定)，则第4.2.1节所规定的承租人应缴税额应以365天历年为基准进行适当分摊和调整。

(D)“税”一词是指业主在任期内的任何时间由任何政府当局征收或评估的所有税项、评估、改善及其他收费及征用(包括但不限于消防服务费及类似费用)，以及因法定限制而为补充房地产税而征收或评估的房东可公平地归于该物业的所有税项、评估、改善及其他收费及征收的其他税项。如果在本租约期限内的任何时间，就本租约保留的租金向业主征收或评估任何租金或其他税项(不论如何描述)，以完全或部分取代对物业评估或征收的房地产税，则该等税项或租金税应包括在税项内。税收不应包括以下任何一项：任何联邦、州、地方或一般所得税、赠与、特许经营权、公司、遗产、继承税、资本税、转让、所得税或对房东评估的超额利润税，或因房东未能及时缴纳此类税款而产生的任何滞纳金、利息或罚款(如果不是由于租户的行为或不作为而到期的)，直接归属于另一租户的税款，或因拥有和经营创收房地产而产生的或与之相关的任何所得税。或根据房东收取的租金总额或净租金或其他收入向房东征收的任何消费税、影响费、评估费、收费、税项、租金、差饷、征费、附加费、许可费、许可费、检查费或因开发或安装任何过去所需的非物业改善或公用事业(包括但不限于街道和十字路口改善、道路、通行权、照明和信号)而可分配或造成的其他费用, 与上述任何一项相关的当前或未来系统开发报销计划。税金应包括房东因某一财政税期而支付的任何估计额，而截至该估算额之日，政府当局尚未确定该税期的实际和最终税额，如果承租人提出要求，应向承租人提供合理的证明文件。

目前，伯灵顿镇并未将该房产确定为位于一个不同的税收地块上的独立建筑。该房舍和大楼的毗连部分位于土地上，该土地被确定为伯灵顿镇的一张税单中包含的单一税收地块。直到独立的纳税地块被定义和评估

伯灵顿小镇包括一个单独确定的纳税地块，包括该房产，本协议项下的税收应包括分配给建筑物的该等税收部分，以及分配给构成该财产的土地的该等税收部分，该部分应由房东根据该建筑物的可出租建筑面积和该建筑毗连部分的可出租建筑面积公平地分配给该房屋。

4.2.2个人财产税。承租人应缴纳对承租人的个人财产征收、评估或征收的所有税款。

4.2.3运营成本。(A)向业主支付业主在任何历年所招致的经营成本(“经营成本”一词在下文中定义)的承租人契诺，支付业主承租人的建筑物分担率及租客处所分担率(如适用者)。自起租之日起，租户应在每个历月的第一天或之前，将运营成本的估计款项汇给业主，该等每月金额应基于租户的建筑份额和租户的房产份额(视情况而定)，足以在日历年末为业主提供一笔相当于业主不时合理估计的运营成本的金额(但业主不得在对适用年度进行初步估计后进行进一步调整)。房东应在起租日期前通知租客该日历年度的初步每月预付款。如上所述，在按月支付运营成本的年度结束时，如果每月汇款总额大于该年度的实际运营成本，房东应立即向租客支付差额，或从租户根据第4.2.3节应支付的下一笔应计款项中扣除差额；如果此类汇款总额低于该年度的运营成本，租户应在房东向租户提供运营成本明细表之日起三十(30)天内向房东支付差额。房东应按照公认的会计原则编制、分配和计算运营成本明细表。承租人就不到十二(12)个月的期间到期和应付的任何运营成本补偿，应按365天日历年度公平地按比例分摊。

(B)“营运费用”一词，是指在建筑物以外的物业的营运、清洁、保养、维修和保养所招致的所有实际自付费用和开支，以及该等费用和开支中可公平分配给该物业的与公园校园公用地方有关的部分，包括但不限于：(I)保养和维修物业和公园的所有费用(包括清除积雪、美化环境和场地保养、操作、修理和保养停车场(包括照明)、人行道、人行道、通道和车道)；(Ii)物业标牌的所有费用；。(Iii)建筑物屋顶的维修和保养及建筑物外部区域的保安；。(Iv)所有维修和更换(业主已从承建商、建筑物的其他租客或其他人获得全数补偿的维修或更换除外)，以保持物业和校园公用区域的良好运作状况、维修、外观和状况所需的一切费用；。(V)根据任何交叉地役权协议而支付的所有款项。

与建筑物和公园内其他建筑物分担费用有关的限制性契诺和类似文书；(Vi)业主必须承担的与财产和建筑物有关的任何合理保险的所有费用；(Vii)向财产外部公共区域提供电力和其他公用事业的所有费用(不包括因直接向建筑物的任何租户支付费用而向业主支付的任何费用)；(Viii)根据与上述有关的所有服务合同支付的费用；(Ix)业主或其联营公司的雇员从事物业及公园的营运、保安及保养工作的所有补偿、附带福利、薪俸税及工人补偿保险费；。(X)维修及营运现时或以后在校园公用区域内供所有租客普遍使用的任何设施的费用，包括食堂(如有的话)；。(Xi)合理的律师费及支出(不包括在税务减免程序或拟备租约方面所招致的任何该等费用及支出)，以及审计及其他专业费用及开支；。以及(十二)支付给业主管理代理人的管理费，相当于市场区域内类似建筑物的业主收取的管理费。目前，业主的管理费是大楼总收入的2.5%。

承租人还应按照本第4.2.3节中规定的方式向业主支付仅可归因于该房屋的运营成本的百分比份额，其中最初应包括电梯、外墙、外部照明、基础建筑供暖和空调设备、生命安全系统和任何其他专为该房屋提供服务的基础建筑设备或系统的所有维护、维修和更换费用，与向该房屋供水(包括下水道费用)有关的所有成本和费用，外部窗户清洁的所有费用，以及仅为该房屋提供任何服务的所有费用。

尽管本租赁中有任何相反规定，但运营成本不应包括以下各项：

(I)根据本租约须由租客直接承担的任何费用，或由建筑物的其他租客直接承担的任何类似费用；

(Ii)根据本租约要求业主直接承担的任何费用或费用，除非在特定情况下，本租约明确指出该等费用或支出构成经营成本；

(Iii)资本维修、更换及改善的成本(“资本项目”)，但不包括下文第4.2.3(C)节项下的准许资本开支。

(4)租赁暖通空调系统、电梯和其他设备所产生的租金，这些设备在购买时通常被视为资本项目，但以下情况除外：(A)维修或在维修期间保持建筑物系统运行的费用，以及(B)用于提供清洁工或类似服务的未固定在物业上的设备的费用；

(V)业主因修理财产损坏而招致的费用，但以业主有权获得保险收益补偿为限(或如业主购买了本租约所规定的保险，则有权获得补偿)；

(Vi)因在物业内安装租客或其他占用人的改善设施而招致的费用，或因翻新或以其他方式改善、装饰、粉刷或重新装饰建筑物内的租客或其他占用人的空置空间而招致的费用，包括许可证、牌照及检查费用；

(7)折旧、摊销和利息支付；

(8)营销费用，包括租赁佣金、与业主谈判和准备信函、交易备忘录、意向书、租约、空间规划费用、广告和促销费用、以及与租赁谈判和与现有或未来租户的交易有关的其他费用和开支；以及物业内或物业上专门标明建筑物所有者或其他租户身份的标志的费用；

(Ix)与清洁、清洁或清除垃圾服务有关的开支(校园公用地方除外)，或不向租客提供或直接向租客收取费用但提供给另一租客的任何其他服务或其他福利的开支；

(X)支付给房东或房东的子公司或附属公司的物业货物和/或服务的间接费用和利润增量，但超出了无关联的第三方在竞争基础上为类似建筑物提供的此类货物和/或服务的成本；

(Xi)任何一项或多于一项按揭或任何其他债务工具的债项或摊销的利息、本金、点数及费用；

(Xii)业主的一般公司管理费用以及一般和行政费用；

(Xiii)向业主经营的商业特许经营权内的文员、服务员或其他人支付的任何补偿，但经营和维护自助餐厅、健身中心、推杆和类似设施的费用除外；

(Xiv)任何租户直接与当地公共服务公司签约并直接向当地公共服务公司支付的任何公用事业的费用，或任何租户被单独计量或分表并直接向房东支付的任何公用事业的费用；

(Xv)因业主疏忽、无能力或不愿意付款(租客的作为或不作为除外)及/或在到期时提交任何税项或资料申报表而招致的税款罚款；

(Xvi)因业主或业主的任何关联人或其任何代理人、佣工或其他雇员的疏忽或故意不当行为而直接导致的费用，或因业主或其关联人的任何曲折行为而导致的身体伤害或人身伤害的损害或其他费用，包括针对业主或其关联人作出的任何判决的金额超过任何适用的责任保单的金额；

(Xvii)在建筑物或财产内或附近目前或将来释放有害物质所产生的费用，包括地下水或土壤中的危险物质，而不是由承租人或通过承租人或在承租人或承租人之下提出索赔的任何一方或按其指示放置在建筑物或财产内；

(Xviii)业主的慈善或政治捐款；

(Xix)修复业主工程中在合同保修期内出现的任何施工缺陷的费用；

(Xx)雕塑、绘画或其他艺术品的费用；

(Xxi)因与业主及/或财产有关的潜在或实际申索、诉讼或仲裁而产生的申索、争议或潜在争议所产生的费用(包括与此有关的所有律师费及和解判决的费用及代之付款)，但如与租客的任何作为或不作为有关的申索、争议或潜在争议及范围内是由租客的任何作为或不作为导致的，则属例外；

(Xxii)与组成业主的合伙或实体的业务运作有关的费用，有别于建筑物的经营费用，包括合伙会计及法律事宜、与任何承按人的任何诉讼抗辩的费用(租客的诉讼所争议者除外)、出售、辛迪加、融资、按揭或质押业主在建筑物的任何权益的费用、业主与其雇员之间的任何纠纷的费用(如有的话)、业主与建筑物管理公司的纠纷，或与其他租客的纠纷所招致的费用；

(Xxiii)可归因于多个财产的任何费用或开支，而该等费用或开支并未在该财产与该等其他财产之间分摊；

(Xxiv)为建筑物内任何个别租客的利益而收取的任何“水龙头费用”或任何污水渠或接驳水费用；

(Xxv)业主为任何目的而支付的任何娱乐、膳食或交通开支；

(Xxvi)提供给任何实体的任何鲜花、礼物、气球等，包括但不限于承租人、其他承租人、雇员、供应商、承包商、潜在承租人和代理人；

(Xxvii)任何“寻人费用”、经纪佣金、工作安置费用或工作广告费用；

(Xxviii)任何“高于标准”的清理，包括但不限于与缔约方/活动有关的建筑清理或特别清理，包括相关的垃圾收集、清除、运输和倾倒；

(Xxix)“内部”法律及/或会计费用；及

(Xxx)因任何业权例外条款的任何修改或遵守而产生的或与之相关的任何费用(除非该等费用是承租人违反本租约项下义务的直接结果)

(C)如在合约期内，业主须修葺或更换任何资本项目或作出任何资本改善或开支，而该等资本项目、改善或开支(I)旨在减低根据本租契应付的营运成本(“拟削减资本开支”)，但前提是该等项目、改善或开支是在生效日期三(3)周年后才对建筑物作出，或(Ii)须符合在生效日期后制定的新法律(或法律上的改变)、规则及规例，或(Iii)为维持建筑物良好运作而需要更换破旧的项目，如建筑物的修葺及状况(“许可资本开支”或“资本开支”)超出及超过建筑物现时的外观及状况(“许可资本开支”或“资本开支”)，而其总额并未恰当地计入作出该等准许资本开支的历年的经营成本内，则该等准许资本开支在作出该等准许资本开支的年度撇账后，仍须计入每一历年的经营成本。对于业主合理预计的任何预期削减资本支出将超过250,000.00美元，业主应向租户提供一份合理详细的书面声明，说明业主对确定进行预期削减资本支出的分析。年度撇账应以(I)许可资本开支的原始成本除以其使用年限(使用年限由业主根据在取得许可资本支出时有效的公认会计原则和惯例合理厘定)来厘定。

(D)如在计算经营成本的任何一年的任何部分内，建筑物并未完全由租客占用，或如并非所有该等租客都在缴交固定租金，或如业主没有向所有租客提供本协议下向整幢建筑物(而非只向处所)提供的服务、康乐设施或福利，则可归因于建筑物的经营成本类别因占用情况而异的类别，须由业主合理地外推至假若建筑物完全由租客占用而所有该等租客当时正在支付的估计经营成本

固定租金或向所有租户提供此类服务，就本第4.2.3节而言，该外推金额应被视为该年度的运营成本。

4.2.4审核权。如果承租人在《承租人审计通知》(定义见下文)时及时支付租金，承租人有权检查、复制和审计房东的账簿和记录，以确定房东在紧接房东年终对账之前的一个日历年的运营成本。承租人应至少提前十(10)个工作日向业主发出书面通知(“审计通知”)，说明其审查和审计该等账簿和记录的意向，审查和审计应在承租人收到任何年终对帐单后不迟于一百二十(120)天在业主或业主的大楼经理办公室进行，并应不迟于首次允许承租人查阅业主账簿和记录之日起九十(90)天内完成。在进行任何审计之前，承租人必须支付承租人所开出的运营成本的全部百分比。任何转租人都无权进行审计。作为执行任何此类检查的条件，承租人及其审查员可能被要求签署一份协议，并向房东提交一份协议，对承租人和审查方发现的与检查有关的任何信息保密，但法律、法院命令或监管机构要求披露的信息除外，或向承租人的律师、会计师、审计师或承租人公司的潜在买家披露。承租人同意使用不按或有费用支付的注册会计师或专门从事会计事务的公司进行审计，并经房东批准(此类批准不得无理扣留)。检查和审计的所有费用应由承租人承担，但条件是, 如果审计发现房东对经营成本的确定被夸大了5%以上，房东应向租客补偿合理的审计费用，最高不超过10,000.00美元。根据审计，如果承租人在该年度支付的款项超过了承租人就该年度所需支付的款项，则多付的款项应计入下一次到期的固定租金中，如果本租赁期限已满，承租人对房东没有进一步的付款义务，则应退还给承租人；但是，如果承租人在该年度支付的款项低于审查和审计确定的承租人要求支付的款项，则承租人应在审查和审计结束后三十(30)天内将差额支付给房东。如果对审计结果有任何争议，业主应在收到审计结果后九十(90)天内从业主选择的会计师那里获得审计，费用和费用由业主承担。如果业主和租户的会计师在业主会计师审查完成后三十(30)天内不能核对结果，则双方会计师应共同商定第三名会计师，该第三名会计师的决定为最终决定。第三名会计师的费用应由房东和租客平分。

4.2.5保险。承租人应自费作为额外租金，从承租人出于任何目的首次占用房产之时起，在整个租期内购买和维持以下保障房东的保险：

4.2.5.1“遵循格式”的商业一般责任保险和商业超额责任保险和/或以房东、租客、房东的管理代理人和任何抵押权人为承保人或以主要和非分担方式通知承保人的商业超额责任保险，其金额在本条款开始时应至少等于第1.1节规定的限额；以及在任期内不时规定的较高限额(如有的话)，如该等限额是在该处所位于与该处所相类似的物业上并作类似用途的物业所在的地区所规定的；以及劳工补偿保险，其法定限额涵盖在该处所工作的所有承租人雇员，包括雇员受雇、工作和居住的州；以及雇主责任保险，其最低限额为每宗意外事故50万元(50万美元)；每名雇员因疾病而受身体伤害的最低限额为50万元(50万美元)；以及50万美元(50万美元)的保单限额，包括疾病造成的身体伤害。

4.2.5.2特别风险财产保险，按通常的扩大承保范围，承保所有租户的家具、家具、固定装置和设备，以及所有租户的改善和改建，包括TIW，金额不低于其不时的全部重置价值。承租人还应购买承保TIW的建筑商风险保险。该财产保险的收益将用于TIW的维修、恢复和更换以及承保的其他改善和改建，但如果本租约在发生损失时按第7条的规定终止，则应归承租人改善和改建的收益应支付并归房东所有，应归承租人个人财产的收益应支付并归承租人所有。承租人的保险应包括业务中断保险，限额不低于24个月的租金，并包括额外费用，并应将房东列为损失收款人，视其利益而定。

4.2.5.3所有自有、租赁、非自有和租用车辆的汽车责任保险。每起事故的最低责任限额为100万美元(1,000,000.00美元)，人身伤害和财产损失的综合单一限额，将房东指定为主要和非缴费基础上的附加投保人。

4.2.5.4污染/环境责任保险，每份保单最低限额为100万美元(1,000,000.00美元)。

4.2.5.5所有该等保单均应来自保单评级为A-；X或更高的负责任公司，如最新一期《Best‘s Key Rating Guide》所述，该等公司在马萨诸塞州有资格做生意且信誉良好。承租人同意在本保险条款开始前向房东提供所有此类保险的证明，并在任何此类保单续期后立即证明其续期。承租人应提供至少30

(30)如本协议所要求的任何保单被取消，应提前三天书面通知房东。如任何此等保险是以一揽子保险单的形式提供，则保险单须为该处所分配特定及足够的承保金额。

4.2.5.6任何一方就建筑物、房屋或其内的家具、家具、固定装置或设备或其改建或改善而承保的所有保险、工人赔偿保险，以及所有责任保险，不论是否需要，均应包括以下条款：指定另一方为被保险人之一，或拒绝保险人代位取得针对另一方的追偿权利，但条件是被保险人在损失或伤害发生前已放弃该等权利，这样的规定可能是有效的，而不会使其无法从有资格在房舍所在州开展业务的负责任公司那里获得保险。承租人的保险限额不应限制其在本租约项下的责任。

4.2.5.7尽管本租约中有任何相反的规定，但房东和租客双方特此放弃并免除对方、其合伙人、代理人、高级职员和雇员对房产或建筑物或其他财产可能发生的任何损失或损害的任何和所有追偿、索赔、诉讼或诉因的权利，这些损失或损害是由在该损失或损坏发生时有效的、可收取的财产保险承保的，或将由本合同规定由业主或租客承保的财产保险单承保，不论因何原因或原因，包括业主或租客及其合伙人、代理人、官员和员工。房东和租客承认，本节中规定的豁免和免除旨在导致任何损失或损害，范围在财产保险承保范围内，由房东或租户(视情况而定)的保险承保人承担，或由拥有可保权益的一方承担，如果此类损失不在财产保险范围内，且本租赁要求该方维持财产保险以弥补此类损失。

4.2.6公用事业。自开工之日起，承租人应按照第4.2.3节的规定，通过运营费用偿还房东在使用期间用于日常清洁和洗手间的所有水费(包括下水道费用)。承租人应直接与适用的公用事业提供商签订合同，为物业提供所有公用事业，并应支付向物业供应的所有电力和天然气、电话、电缆、互联网和其他公用事业或服务的费用，无论是否指定为费用、税、评估、费用或其他，应不时支付的所有费用均应支付。如任何该等电费、煤气费或任何其他水电费或任何其他公用事业设施在应支付予供应商时租客仍未支付，则房东仍可支付该等费用并向租客收取费用，而该等费用应在下一个历月的第一天作为额外租金支付。双方理解并同意，承租人应自行安排安装或提供所有此类公用事业设施，业主没有义务向房屋提供任何公用事业设施，也不对任何

任何此类公用事业设施的供应中断或故障，但承租人应有权根据本租约第5.2节的条款享受租金减免。

4.3逾期支付租金。如果任何分期付款在到期日期后五(5)个工作日以上支付，并且如果在该分期付款到期日期之前的十二(12)个月期间的先前情况下，在该分期付款到期后支付了分期付款，则承租人应向房东支付相当于逾期付款百分之五(5%)的滞纳金。

4.4信用证。承租人在履行本租约项下的义务时，应按照下列条款和条件，在整个租期内以信用证担保：

4.4.1信用证金额；保证金。(A)在租客签立和交付本租约的同时，租户应向房东交付一份不可撤销的备用信用证(“正本信用证”)，该信用证应(I)以本租约附件H的形式(“表格LC”)，(Ii)由商业银行出具，令房东合理满意，并可在马萨诸塞州波士顿出示，或以房东合理接受的其他提示方式提交，(Iii)金额等于信用证金额，以及(Iv)至少1年的期限，受制于下文第4.4.2节的规定。房东认可硅谷银行为令人满意的信用证发行人。正本信用证、任何附加信用证和替代信用证在本文中统称为“信用证”。

(B)在承租人根据本协议选择时为上市公司的条件下，承租人可在第一个租赁年度结束后的任何时间选择以信用证金额中的现金保证金(“保证金”)取代信用证。房东应以其名义将保证金存入银行账户，作为承租人履行其在本租赁项下的所有义务的保证金。如果承租人选择以此方式取代信用证，承租人应独自负责采取一切必要措施终止现有信用证，费用由承租人承担。如果承租人在任何时候不再是上市公司，承租人提供现金担保的权利将被取消，承租人应在过渡到私人公司生效之日起十五(15)个工作日内交付满足第4.4.1(A)节要求的信用证。房东收到新信用证后，应退还房东当时持有的保证金。

4.4.2信用证的续展。每份信用证应根据表格LC倒数第二段自动续期；但承租人应被要求在信用证有效期限届满前30天或之前，向业主交付符合第4.4.1条规定的原信用证要求的新信用证(“替代信用证”)，前提是该信用证的开证行(“开证行”)通知其选择不再根据信用证续期任何额外期限。任何信用证都应该

包含最终到期日，除当前到期日外，该最终到期日不得早于本租赁到期日后45天。

4.4.3用来补救违约；保证金的申请。如果(A)本租赁项下应向房东支付的固定租金、额外租金或任何其他款项在本租赁下所有适用的通知和补救期限届满后仍未到期或未支付，或(B)承租人在到期时未向建设托管协议下的托管账户支付保证金，或(C)房东应在本租赁允许的情况下代表承租人付款，或(D)在所有适用的通知和补救期限届满后，承租人在所有情况下均未履行本租赁的任何其他条款，或(E)承租人违反或违约本租赁条款，且适用的州或联邦破产或破产法禁止房东向承租人发送违约或违约通知，无论是否需要通知，则房东有权在此后的任何时间从信用证中提取或运用保证金(如果适用)，以纠正该违约或违约或补偿房东支付的款项，或在承租人未能为托管账户提供资金的情况下，根据第3.7(B)节的规定，从信用证中提取偿还房东修复费用所需的金额。房东应向租户提供已支付发票的复印件，以证明修缮费用。如果房东开具任何此类信用证，且本租约尚未终止，承租人应在书面要求发出后三十(30)天内，向房东交付一份符合原信用证要求的附加信用证(“附加信用证”)，但该附加信用证的金额应为该提款的金额, 或恢复适用于原来存款的保证金(如适用)。

4.4.4损害赔偿的支付。此外，如果(A)本租赁因承租人在本租赁下的适用通知和补救期限届满后违约而被终止，和/或(B)本租赁在破产或其他债权人-债务人程序中被拒绝，则房东有权在此后的任何时间(I)从信用证中提取或(Ii)运用保证金(如果适用)，金额足以支付承租人因终止或拒绝(视情况而定)而应支付的任何和所有损害赔偿。在破产或其他债权人-债务人对承租人提起诉讼的情况下，信用证或保证金(如果适用)的所有收益应被视为首先用于支付房东在提起此类诉讼之前的所有期间应支付的租金和其他费用。

4.4.5开证行。如果开证行破产，或者房东合理地认为开证行陷入财务困境或面临破产风险(基于公众普遍可获得的信息和报告)，或者如果开证行被联邦存款保险公司(或任何继承者或类似实体)接管或托管，或者如果开证行指定了受托人、接管人或清算人，则信用证应被视为不符合第4.4款的要求，承租人应在十(10)内

在房东书面通知的工作日内，向房东交付符合本节要求的替代信用证，或者，房东自行决定，租户应在该十(10)个工作日内向房东交付信用证金额中的现金，这应被视为房东根据上文第4.4.1(B)节的规定持有的“保证金”，并在上文第4.4.3节和第4.4.4节规定的情况下适用。

4.4.6未能交付替代信用证的提款。如果承租人未能及时向房东交付替代信用证，则房东有权在此后的任何时间，在不通知租客的情况下开立信用证，其收益应被视为“保证金”，应由房东根据上文第4.4.1节的规定持有，并在上述第4.4.3节和第4.4.4节规定的情况下适用。房东申请保证金后，租客应在书面要求之日起三十(30)天内，向房东提交一份与保证金金额相同的额外信用证。或向房东交付一笔必要的现金，以补充保证金，使其达到房东在申请之前所持有的金额。

4.4.7可转让。房东有权就(I)房东出售或转让建筑物或财产或(Ii)增加、删除或修改信用证下的任何受益人而转让其在信用证或任何保证金项下的实益权益，并且信用证应在其表面上明确说明其可由房东、其继承人和受让人转让。在房东发出转让通知后的一(1)个工作日内，承租人应要求其开证行向受让人开具新的信用证。承租人同意在房东发出转让通知后的一段合理时间内，努力争取发放该证书。所有与签发新信用证有关的费用和费用应由房东支付。

4.4.8期末。在租期届满后四十五(45)天内，如果房东以前没有动用房东持有的任何信用证或担保收益，房东应将信用证或担保收益返还给租户，前提是此时租户在本租约项下的任何义务没有持续违约。

4.4.9信用证金额减少。条件是：(A)租户在适用的减租时是一家上市公司，(B)租户手头有足够的现金和投资储备，足以支付紧接适用的减租后两个租赁年度的固定租金欠款，并且租户向房东提供了令人满意的证明文件，(C)在减租时，租户正在支付租金，并且(D)租户在紧接之前的12个月期间内，在本租约下所有适用的通知和补救期限届满后，还没有发生过货币违约，则信用证金额应按如下方式减少：

(I)在第三个租赁年度完结时，至$4,181,154，00；及

(Ii)在第六个租赁年度完结时，至$1,791,923.00。

如果承租人没有资格获得信用证金额的减少，一旦承租人满足(A)、(B)、(C)和(D)中的条件并向房东提交证明，承租人应被允许在规定的减少日期之后的任何时间进行减少。如果承租人没有资格获得第一次减价，则不应推迟或减少在第六租赁年末可获得的后续减价。如果承租人有资格第二次减少信用证金额，但没有资格获得第一次减少，信用证金额仍应减少到1,710,000.00美元。除第4.4.9节另有规定外，信用证金额不得减少，但有一项谅解，即信用证金额在任何时候都不得低于1,710,000.00美元。承租人应自费负责采取一切必要措施以实现减价，但房东应合理配合承租人修改信用证或获得替代信用证(如适用)，而不向房东支付任何费用。

如果承租人之前已将信用证替换为现金保证金，并且在承租人满足第4.4.9节中规定的条件时，保证金金额应按照附表和上文第(I)和(Ii)款规定的金额减少，但须符合前一段的规定(如果承租人没有资格获得减税)。如果租户有资格享受减价，房东应立即向租户退还足够的现金，以实现适用的减价。保证金在任何时候都不得少于1,710,000.00美元。

第五条

地主契诺

5.1肯定的契约。业主与租客的契约：

5.1.1维修。除第6.2.1节另有明文规定外，维修和更换校园公共区域(包括停车场和相关的通往校舍的人行道和车道)，维修和更换校舍的楼板和结构部分(除非承租人进行了更改，在这种情况下，承租人应负责维修和维护楼板和结构部件)，以及校舍的其他结构部件，校舍的立面、电梯、外窗和生命安全系统，以及基本建筑设施和机械、电气、管道、供暖、维修和保持良好状态所需的通风和空调系统(不包括承租人安装的设备，特别是承租人安装的与其实验室和GMP操作相关的机械、电气、管道和暖通空调设备，以及根据本合同第6.1.3节要求承租人进行的维修，以及因承租人、其代理人、客户、承包商、雇员、受邀者或被许可人的任何故意不当或疏忽而造成的维修或更换)。在任何时候

在合理的时间内(紧急情况除外)，房东可以关闭校园公共区域的任何部分，以执行房东合理判断为维护、维修或改善物业所必需或适宜的任何行为。根据上述规定，业主应尽商业上合理的努力，安排和进行维护和维修，以最大限度地减少对承租人在房屋内的正常业务运营造成的任何干扰。

5.1.2供暖和空调。为办公场所配备基本建筑暖气和空调(保留随时更换能源或热源的权利)，使办公场所的温度保持在舒适的温度下(遵守所有联邦、州和地方有关供暖的规定)，每周7天、每天24小时。如第4.2.6节所述，向房屋提供天然气的所有费用将由承租人单独计量并直接支付给适用的公用事业提供商。

5.1.3电力。按照第4.2.7节的规定，向租户单独计量并直接向适用的公用事业提供商提供租户的灯、插座和变风量电箱的电力。如果承租人需要的电力超过本合同附件B所示的容量，并且如果(I)根据业主的合理判断，业主的设施不足以满足超出的要求，或(Ii)这种过度使用将导致建筑公用事业系统的额外负担和业主因此而承担的额外费用(视情况而定)，承租人应应要求补偿业主上述额外费用，并应提供和安装合理需要的额外电线、管道、馈线、配电盘和附属设备，以满足承租人的此类额外要求，但这应得到适用法律和保险法规的允许，不得对建筑物造成永久性损坏或伤害，或造成或造成危险或危险状况，或涉及过度或不合理的改装或维修。

5.1.4水。按照本合同附件B所示的能力，向用于一般清洁、卫生间、卫生间设施和实验室使用的场所提供水。

5.1.5电梯；人命安全。提供从大堂到办公场所的货运和乘客电梯服务，并进行与电梯有关的所有维护；维护大楼内的火灾警报系统

5.1.6美化环境；除雪。维护公园物业和公共区域的景观，并在任何时候(包括节假日)清除服务于园区的停车场的冰雪，除非恶劣天气条件、政府命令、法规或紧急状态阻止。如果为租户提供24/7全天候通道的额外除雪费用超过在正常营业时间提供建筑物通道的正常除雪费用，则租户应补偿房东超出的费用，该额外费用应作为物业运营成本的一部分。

5.1.7保险。自生效日期起及生效后，业主立约并同意由业主自费提供，但须由承租人按本文所述有关营运成本的规定予以补偿，并购买并维持一份特别风险财产保险(包括业务中断保险)，以保障建筑物免受损失或

火灾、盗窃、地板、地震(如果在适用的国内保险市场上可以商业获得)、恐怖主义(如果在适用的国内保险市场上可以商业获得)、洪水(如果在适用的国内保险市场上可以商业获得)、风暴(如果在适用的国内保险市场上可以商业获得)以及其他风险或灾害造成的损失，不低于建筑物重置成本的100%，但须遵守商业上合理的免赔额。此外，在所有此类情况下，房东还应就校园公共区域保持并维持商业合理金额的责任保单。在房东首次要求承保此类保险之前，以及此后，在任何此类保单到期前至少三十(30)天，房东同意向租户交付证明该保险范围的证明。该证书应采用ACORD表格27(或任何同等的继任者表格)。所有财产保险单必须包含对承租人和/或承租人保险人的代位求偿的豁免，所有商业一般责任保险单必须(在适用的国内保险市场上可用的范围内)包含可分割利益条款和交叉责任条款，并且应主要针对房东的疏忽行为，不得规定承租人可获得的任何其他保险的分担。

5.2中断。(A)除此处所述外，对于任何公用事业、设施或服务的故障、中断、不足或不可用，或因不可抗力导致业主不能或不能履行本租约项下的任何义务，业主对承租人不承担任何责任或责任，且在任何情况下均不对承租人造成任何间接或后果性损害；而业主因本段所列任何理由未能或不提供上述任何条款，不得解释为驱逐租客，不论是实际的或推定的，亦不得使业主承担损害赔偿责任，亦不得免除租客立即履行其在本租约下的任何契诺的责任。在任何不可抗力事件持续期间，如果业主认为为了建筑物、物业、租户及其雇员、受邀者和承包商的安全或福祉，业主可以根据其唯一判断，暂时停止提供任何非关键服务或便利设施。在根据前一句话行使其权利时，房东在任何情况下都不应停止提供本租赁项下房东有义务提供的机械、电气或其他公用事业服务。

(B)尽管有前述规定，如因业主未能提供本租契规定业主须提供的任何基本服务(定义见下文)而导致基本服务中断或缩减、暂停或停止，以致合理地阻止租客使用整个处所或其任何重要部分的事件或情况(“消减事件”)，但该故障或业主无力补救此类事件或情况并非由于不可抗力或超出业主合理控制范围的一般影响附近其他建筑物的原因(例如邻里停电或其他非现场事件)，或由于承租人、其员工、供应商或承包商或通过承租人、通过承租人或承租人提出索赔的任何一方的疏忽所致，则承租人应就任何此类补偿事件向业主发出通知(“补偿通知”)。取消通知可通过电子邮件发送给业主的物业经理。如果此类减税活动在“合格期”(定义见下文)之后继续进行，则因经营成本和税项而产生的每月固定租金和月费应在期满后完全或按比例减除

承租人继续被禁止使用或不使用该处所或其部分的资格期限，按该承租人被禁止使用而不使用该处所部分的可出租面积占该处所的可出租总面积的比例计算。如果租户在租约事件发生时没有及时支付租金，则租户无权根据本第5.2(C)条获得任何减税。“合格期”是指房东收到任何取消通知后连续五(5)个工作日的期间。在本合同中，“基本服务”一词是指业主根据本租约需要提供的下列服务：给水和下水道服务、基地建筑办公室暖通空调(不包括仅服务于承租人的实验室空间的暖通空调)、燃气和电力以及货运和乘客电梯服务。本款规定不适用于本租约第7条所涵盖的因火灾或其他损坏或破坏对建筑物造成的任何补偿事件，并应是承租人因补偿事件而采取的唯一补救措施。

(C)除上文第5.2(B)节规定的权利和补救措施外，如果报废事件导致基础建筑暖通空调或专为承租人的实验室空间提供的生命安全或消防服务发生故障、中断或停止，并对承租人的实验室运营造成或合理预期会对承租人的实验室运营产生直接的重大和不利影响(“严重故障”)，则承租人应就此类严重故障向业主发出消除通知(可以口头或通过电子邮件发送给业主的物业经理)。如果房东未能在租户提供补偿通知后七(7)小时内纠正严重故障，则租户可以选择自助纠正严重故障。当承租人选择按照第5.2(C)节的规定纠正严重故障时，房东应在收到承租人的书面要求(包括合理详细的证明文件)后三十(30)天内，向承租人补偿合理的自付费用和承租人为纠正严重故障而产生的费用。如果承租人的行为导致为承租人的实验室空间提供的生命安全或消防服务中断或失败，则承租人无权根据本第5.2(C)条获得自助服务。如果房东未能在到期时向租户支付任何款项，承租人有权抵销根据本租赁到期支付的固定租金；但每笔每月抵销的金额不得超过第1.1条规定的每月固定租金分期付款的10%。如果承租人根据第5.2(C)条选择自助，则承租人不得在法律或衡平法上就严重故障采取任何其他补救措施。

(D)在发生任何紧急情况时，承租人可在合理需要时，将房屋装货码头临时用作紧急设备的“紧急集结区”。租户应尽快将紧急事件通知业主(可口头通知或通过电子邮件通知业主的物业经理)。在承租人紧急使用装货码头期间，如果承租人在这种情况下需要更长的使用时间，房东和承租人将讨论适当的临时解决方案，以找到双方都能接受的替代区域来移动应急设备。承租人使用任何此类紧急集结区的时间应仅限于适用服务完全恢复后的必要时间。发生紧急事件后，承租人应立即移走该等设备。

5.3业主的弥偿。在符合本租约有关财产保险单承保事项的规定的情况下(包括但不限于本合同第4.2.5.7节

除非因承租人、其代理人、合伙人、成员、受托人、受益人、股东或雇员(此类各方统称为“承租人关联方”)的疏忽或故意不当行为所致，房东同意赔偿、保护承租人及其他承租人关联方不受任何和所有索赔、损失、律师费、费用、租客或任何租客关联方所招致的费用或责任，并因下列情况而产生或以任何方式与此有关：(I)因房东或房东关联方或由房东、通过房东或在房东之下行事的任何一方的疏忽或故意行为不当而对校园公共区域内或之上的人员或财产造成的任何损害或伤害，或(Ii)房东违反本租约规定的义务。如因任何该等索偿而对租客或租客关联方提出任何诉讼或法律程序，业主在接到租客的通知后，应自费抵制或抗辩该等诉讼或法律程序，并为该等诉讼或法律程序聘请令租客合理满意的律师。上述赔偿应在本租赁期满或提前终止后明确生效。

5.4房东的禁止反言。承租人应在不少于十(10)天前提出书面请求，在任何12个月内不得超过一次，以承租人可能要求的商业合理形式签立、确认并向承租人交付书面声明，证明以下事项：(I)本租约未经修改且完全有效，(Ii)租期是否已开始，并已根据本协议支付固定租金和额外租金，如果是，支付日期；(Iii)据业主实际所知，(V)承租人可能合理要求的有关租赁或物业的进一步事实资料。如果房东未能在规定的期限内交付禁止反言证书，并且在租户第二次提出题为“第二次申请禁止反言证书”的书面请求后，这种情况仍持续五(5)天，通知房东有义务在提出要求后二十(20)天内向租户支付额外租金，作为额外租金，自额外5天期限届满后的第二天起至房东实际交付禁止反言之日止，每天向房东支付500.00美元的费用。

5.5访问。承租人应在任何时候、每天24小时、365天/年合理进入房屋和楼顶，除非发生房东无法合理控制的事件，如恶劣天气条件、人员伤亡、政府命令或法规，或紧急状态。

第六条

租客的附加契诺

6.1肯定的契约。在租期内以及在租客占用该房产或其任何部分后的更长时间(之前或之后)的任何时间内的租客契诺：

6.1.1履行义务。迅速履行本租约规定的承租人的所有义务；并在到期时支付固定租金和额外租金以及根据本租约条款应由承租人支付的所有费用、差饷和其他款项。

6.1.2使用。将房屋仅用于许可的用途，不得作其他用途。承租人应在开工之日或之前，从适当的州和地方政府当局购买许可用途所需的所有许可证、许可和批准，包括伯灵顿镇用作生物技术实验室所需的特别许可证，以及适用政府当局在场所内操作和使用pH中和池所需的所有许可证、许可和批准(如果有)(统称为“许可证”)，费用由承租人承担，此后应维护伯灵顿镇和任何其他有管辖权的适用政府当局所需的所有许可证。对于承租人可根据本第6.1.2节或本条款任何其他规定申请的任何许可证、许可证和批准，承租人应在向政府当局提交申请之时或之前向业主提供申请副本。房东应在合理必要时与租户合作，以获得许可证，房东不承担任何费用。

6.1.3维修保养。维护房屋(包括但不限于外门、窗户和入口)的良好状况和整洁整洁的外观，并对房屋进行所有维修和更换，包括专为房屋提供服务并由承租人安装的管道、电气和非基地建筑供暖、通风和空调系统、承租人在房屋内安装的所有实验室设备和GMP设备、所有固定装置、家具、照明、内墙、入口门、地面和所有承租人的标志，无论位于何处，外部发电机、承租人的屋顶设备和与承租人使用GMP相关的所有机械设备，以及化学品储存罐和相关围护结构，如保持良好的工作状态、外观和状况(视情况需要)、合理使用和磨损以及仅因火灾或伤亡造成的损坏；确保所有窗户、门和其他玻璃的内部和外部保持完整和良好的状态；在三(3)个工作日之前发出书面通知(可以通过电子邮件)或在情况合理的情况下在更短的时间内，开始进行因租户或租户的佣人、雇员、代理人、受邀者或被许可人的误用或疏忽或其他原因而需要的所有必要维修，这些维修和更换的质量和级别应与原始工作相同。承租人也应承担责任，费用自负, 以符合区内普遍清洁标准的一流方式，为处所的所有部分提供清洁和清洁服务，并须与废物处理服务公司签约，定期清除和处置一般办公室垃圾。与承租人的活动有关的所有在房屋内产生或携带到房屋内的实验室废物应存放在房屋内适当的容器中。在任何情况下，不得将任何实验室废物储存在厂房外。承租人不得允许实验室废物与一般办公垃圾混合或处置，并应自费与专门从事实验室和生物废物清除的垃圾处理服务机构签订并在整个期限内保持服务合同。承租人的废物清除合同应根据当地卫生委员会的要求和所有其他适用法律规定实验室废物的拾取和处置。“实验室废物”应包括但不限于所有病理性或生物性废物，即与携带任何疾病的生物体、任何人类

组织或其他身体部位、实验室培养物和感染剂储存及任何相关生物材料，以及任何其他根据任何有管辖权的政府当局的适用法律定义为医疗或生物废物的物品(包括但不限于105CMR 480.010)。实验室废物或一般办公废物不得存放在厂房外。(房东在承租人未能履行第6.1.3节规定的义务时，如果这种不履行可能对基础建筑结构或任何基础建筑系统产生不利影响，业主可选择在三(3)个工作日前发出书面通知，如果在这种情况下是合理的，费用由承租人承担[除非在紧急情况下可立即采取行动，而无须事先通知]进行所有该等清洁及保养，并作出任何该等维修及更换，或修复因租客将物业移入或移出楼宇，或因租客或租客的佣工、雇员、代理人、承建商、客户、赞助人、受邀者或持牌人误用、疏忽或行为不当而对楼宇或处所造成的任何损坏或伤害。然而，房东在任何情况下都无权采取上一句所允许的任何行动，只要该行动会影响与承租人的GMP操作和承租人的实验室操作相关的承租人的机械设备。)

6.1.4遵守法律。根据现行或日后颁布的任何联邦、州或地方当局的任何命令或条例，或任何现行或日后颁布的任何联邦、州或地方当局的任何命令或条例，对该处所进行有关租户的使用、占用及保养的一切修葺、改动、增建或更换；使该处所备有所需的所有安全装置；并遵守所有政府当局关于分区、建筑、消防、卫生和适用于租户使用房产的其他法规、法规、条例或法律的命令和法规，但只要任何此类法律、法规、命令或法规的有效性应由租户本着善意并通过适当的法律程序提出质疑，租户可以推迟遵守，前提是租户首先向房东提供适当的担保或担保，防止因此而造成的任何损失、成本或费用。

6.1.5赔偿。除因业主及其代理人(包括但不限于业主的管理代理人)、合伙人、会员、受托人、受益人、股东及雇员(此类各方统称为“业主关联方”)的重大疏忽或故意不当行为所致，承租人特此同意向业主及其他业主关联方(以下统称为“业主关联方”)赔偿、为其辩护并使其不受任何索赔、损失、律师费、费用、房东或任何房东关联方因租客或租客本人或租客本人(包括但不限于租客的所有雇员、代理人或受邀者)使用或占用校舍或校园公共区域内的人员或财产，或因租户违反其在本租约下的义务而招致的费用或责任，或以任何方式与此有关的费用或责任。如因任何此类索赔而对房东或房东关联方提起诉讼或诉讼，租客应在房东的通知下，并由租客承担费用，抵制或抗辩该诉讼或诉讼，并为此聘请令房东合理满意的律师。上述赔偿应在本租赁期满或提前终止后明确生效。

6.1.6业主进入的权利。根据至少24小时的事先书面通知(可以通过电子邮件发出)，除非在紧急情况下(在这种情况下不需要事先通知)，并在符合租户的安全程序和协议的情况下，允许业主及其代理人在合理时间进入并检查和检查房产，展示房产，并对业主根据本租约要求或允许进行的房产进行维修，并在本租赁到期前的最后六(6)个月内，在合适的地点张贴房产可用通知。

6.1.7承租人的个人财产。所有家具、固定装置、设备、物品和各类财产，以及所有通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的人的所有性质和类型的财产，在本租约继续期间或在承租人或任何承租人对处所的任何占用期间，可能由承租人独自承担风险和危险，如果全部或任何部分因火灾、水或其他原因或水管或其他管道、洒水器、照明装置的渗漏、爆裂或其他缺陷而被摧毁或损坏，上述损失或损害的任何部分不得向房东收取或由房东承担，但房东不得因法律禁止的范围内的任何伤害、损失、损害或责任而获得赔偿、使其无害或免除对租客或任何其他人的任何责任。在任何情况下，房东不对承租人的保险或本租约要求承保的任何损失承担任何责任。

6.1.8强制执行费用的支付。应要求支付房东的费用，包括合理的自付律师费，用于成功履行租户在本租约项下的任何义务，或根据第8.4节的规定纠正租户在本租约项下的任何违约行为。同样，房东应按需支付承租人的费用，包括合理的、自付的律师费，用于成功履行房东在本租约项下的任何义务。

6.1.9放弃；留任。(A)在本租赁期满或更早终止时，承租人应：(I)交出房屋的所有钥匙；(Ii)拆除房屋内的所有行业固定装置、设备和个人财产，包括储油罐；(Iii)拆除承租人所做的所有改动、安装和改进，不可拆除的改动(定义如下)；(Iv)拆除所有计算机和电信布线和布线，(应理解，如果承租人将这些布线和布线留在可使用的状态，业主虽然有权要求拆除，但提出要求的可能性较小)；以及(V)拆除位于任何位置的所有租户标志。承租人应修复因此而造成的所有损坏，并应交出房产(包括不可拆卸的改建)，扫帚清洁，并与本租约规定承租人有义务保持和维护房产的状况和维修基本相同。房东在收到承租人的TIW计划后，应书面通知承租人TIW的所有或任何元素是否符合租户在租期结束时不需要拆除的不可拆卸更改的资格。对于未来的安装、更改或改善，承租人在提交计划供房东批准时，可以书面请求房东在本租约期满或更早终止时离开物业内的安装、更改或改善，和/或该等安装、更改或改善是否符合不可拆卸更改的资格。如果房东如此通知租客，在本租约期满或提前终止时，任何此类物品可能会留在房屋内，或者该等物品是不可移动的改装，房东

此后不得要求或要求在租赁期满或提前终止时移走该等物品。根据本第6.1.9节规定须移走的任何财产，如未如此移走，应被视为被遗弃，如果房东如此选择，则视为房东的财产，可由房东以房东决定的方式保留或移走并处置，承租人应向房东支付在期限届满后、履行本第6.1.9节规定的义务之前的一段时间内对房产进行任何附带维修和更换以及使用和占用所产生的全部费用和开支。“不可拆卸改建”是指符合以下建筑标准之一的改建或改进，由业主根据其合理酌情权确定：(A)典型的、市场标准的GMP建筑，(B)典型的、市场标准的实验室建筑，或(C)市场地区典型和惯例的标准甲级开放式办公建筑。

(B)如租客在本租契期满或提早终止后仍留在处所内，则该租客无权继续留在处所内，亦不得被当作产生任何租赁，但租客只可按每日租金相等于在本租契期满前一天根据本租契有效的固定租金的200%(“留存租金”)的每日租金作为租客，并在其他方面以适用的本租契的条款及条件为准，但在任何情况下，任何续期选择权、优先要约权或优先购买权，或类似的权利或选择权，须视为在容受时适用于该租赁。承租人应进一步赔偿房东因承租人未能如上所述而迟迟不交出房产而造成的一切损失、费用和损害。

(C)尽管有上文(B)项的规定，但条件是：(I)租客在本租约期满或终止后，已至少提前六十(60)天向业主发出书面通知，表示有意在本租约期满或终止后继续留在该处所，以及(Ii)在承租人发出意向通知时，业主并未与另一租客签署该处所或其任何部分的意向书或租约，则不得创建新的租赁，租户应以相当于租户在租期最后一个月应支付的固定租金的125%的费率(“允许滞留率”)为租户，但仅限于不超过六十(60)天(“允许滞留期”)的期间。承租人不对房东因此而遭受的后果性、直接或间接损害承担责任，直至允许的滞留期届满。如果租户在许可暂留期结束后继续在该处所停留，而房东没有签署该处所或其任何部分的意向书或租约，则租户应支付相当于许可滞留率150%的增加金额，期限不得超过额外的三十(30)天(“第二许可滞留期”)。在第二个允许的暂留期到期后，如果租户继续暂缓，则该暂留期将无权继续保留，并受本节第6.1.9节(B)段所有规定的约束，包括支付(B)段所述暂留率的义务，无论房东是否已签署意向书或租赁该房产或其任何部分。

6.1.9.1出口调查。至少在期满日期或租户提前交还房屋占有权前三十(30)天，承租人应向业主提供由独立第三方国家认证的专业人员编制的房屋设施退役和危险材料关闭计划(以下简称出口调查)

经房东批准后，房东必须合理接受该出口勘测。出口调查应符合美国国家标准协会的实验室退役指南(ANSI/AIHA Z9.11-2008)或由ANSI或任何后续组织发布的任何后续标准(如果ANSI及其后续组织不再存在，则为发布类似标准的类似实体)。此外，在承租人交还房屋任何部分之前至少十(10)天，承租人应(A)向房东提供承租人根据适用法律(包括与交还房产有关的法律)获得的所有适当政府放行的书面证据，(B)在所有退役设备上放置实验室设备去污表，以确保未来用户的安全使用，以及(C)与房东一起进行现场检查。此外，承租人同意在房产交还后，继续负责补救退出调查中列出的任何公认的环境条件，并遵守退出调查中提出的任何建议。承租人根据本条款第6.1.9.1条承担的义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

6.1.10规章制度。遵守附件E中规定的规章制度，以及房东此后制定的适用于园区所有租户的所有合理规章制度(如果有的话)，并已通知租户使用自助餐厅、健身中心和会议中心等事项；房东对其他租户未能遵守此类规章制度不负责任。承租人应促使所有代表承租人在房屋和物业内或附近进行工作的各方遵守本合同附件E-1所附的施工规则和规定。

6.1.11禁止反言证书。业主应在不少于十(10)个工作日前提出书面要求，在任何12个月内不得提出超过三次的书面要求，以签立、确认并向业主交付一份书面声明，该声明可以采用本合同附件所附的附件F或其他合理类似的格式，或业主不时提供的其他合理可接受的格式，以证明以下所有或任何一项：(I)本租约未经修改且完全有效，(Ii)租期是否已开始，以及固定租金和额外租金是否已根据本租约支付，以及，(Iii)据租客所知，业主是否不履行本租约的任何条款；(Iv)租客是否已接受对物业的管有；(V)租客是否根据本租约向业主提出任何索偿；如有，索偿的性质及索偿金额(如有)；(Vi)是否有任何抵销或抗辩，以防止租客履行本租约的任何条款；及(Vii)业主可合理要求的有关租约或处所的进一步资料。房产的任何潜在买家或抵押权人，或该抵押的任何潜在受让人，均可信赖根据本第6.1.11节交付的任何此类声明。承租人还应向业主交付业主合理要求的财务资料，以便向房产的任何抵押权人或潜在买家提供。, 受制于该买方或抵押权人与承租人签署商业上合理的保密协议。只要承租人是上市公司，前一句的规定就不适用于承租人。如果承租人未能在规定的时间内交付禁止反言证书，并且该失败持续了

在房东第二次提出书面要求后五(5)天，通知租户有义务在要求后二十(20)天内向房东支付额外租金，金额为每天500.00美元的费用，用于在额外五天期限届满后的第二天开始至租户实际交付禁止反言之日止。

6.1.12租户的访问和安全。承租人有权一天24小时、每周7天(包括节假日)进入房屋和物业，除非发生房东无法合理控制的情况，如恶劣天气条件或政府命令或要求。承租人有权使用与房屋相关的自己的安全服务。

6.2消极公约。租客在租期内及租客占用该处所或其任何部分的进一步时间(之前或之后)的任何时间内的契诺：

6.2.1转让和转租。(A)在符合第6.2.1(E)条的情况下，不得转让、转让、抵押或质押本租赁或转租(该条款应被视为包括授予特许权和许可证等，以及控制权的变更[在第6.2.1(F)节中定义])物业的全部或任何部分，或容受或允许本租约或在此设立的租赁地或根据本租约产生的任何其他权利全部或部分转让、转让或抵押，不论是自愿、非自愿或法律的实施，或允许租客或附属公司(定义见下文)以外的任何人在未经业主事先书面同意的情况下占用物业。如果承租人希望转让本租赁或转租本租约的任何部分或全部，承租人应以书面形式通知业主承租人如此转让本租赁或转租物业的意图以及转租或转让的建议生效日期，并应在通知中请求房东同意(附属公司除外)。房东可在建议转让的情况下，或就建议的转租所涉及的空间，向租客发出书面终止通知，终止本租约，并自转让或转租的生效日期起生效。如果房东不这么做，在满足下列条件的情况下，不得无理拒绝转让或转租房东的同意：

(I)承让人或分租客只可将处所用作准许用途；

(Ii)就转租而言，在转租后，本文所述的最初承租人占用建筑物可出租楼面面积至少百分之五十(50%)；

(Ii)建议的承让人或分租客具有信誉，如属承让人，则具有业主合理接受的资产净值；

(Iv)建议分租客须缴交的租金总额不少于该处所的现行分租市值租金的百分之九十五(95%)；

(V)建议的承让人或分租客当时不是公园内的租客，亦不是业主在过去六个月内正与或曾就以下事项进行交易的实体

交换书面建议书证明是否有可能租赁大楼或公园内的空间；以及

(Vi)建议的受让人或分租人提供第11.14节(OFAC合规)所要求的陈述和保证。

承租人应向房东提供房东合理要求的任何信息，使房东能够确定建议的转让或转租是否符合上述要求，包括但不限于与建议的受让人或分租客有关的财务报表。

(B)租客应作为额外租金，迅速偿还业主因租客要求同意而招致的合理的自付法律费用。任何转租或转让不得以任何方式损害承租人在本合同项下的持续主要责任，在特定情况下，对任何转租或转让的同意不得视为放弃在任何其他转租或转让的情况下获得房东书面批准的义务。

(C)对于房东同意的任何转让或分租，如果租客最初或在转让或分租的期限内收到的租金或其他代价超过本协议规定的租金，或在分租的情况下，超过公平分配给该部分的租金，则在适当调整以确保适当考虑本协议要求的所有其他付款并扣除与转让或分租有关的租户的合理营销费用后，应在收到租金或其他对价后，立即将超出部分的租金或其他对价的50%支付给房东。

(D)如果在本租赁期间的任何时间，承租人实体的名称发生更改，承租人应通知房东，并提交令房东合理满意的证据，证明该名称更改。

(E)尽管有本节第6.2.1节的任何其他规定，承租人有权在未经房东事先书面同意且没有房东任何权利的情况下终止本租约，将本租约转让或以其他方式转让给承租人合并或合并的实体，无论承租人是否为尚存实体，或转让给所有或基本上所有承租人股票或资产转移至的实体，只要在任何此类情况下，继承实体的净值至少等于紧接合并、合并或转让之前的承租人净值，并应在任何此类交易的生效日期前至少十(10)天向房东提交令房东合理满意的净资产证明(适用法律或法规或适用合同禁止的范围除外)。在这种情况下，应在此类法律或法规或适用合同允许的情况下尽快发出通知)。此外，即使本第6.2.1节有任何相反规定，承租人应被允许在未经房东同意的情况下，将本租赁转让或以其他方式转让或转租给其母公司、子公司或附属公司(“附属公司”)的任何实体，条件是：(I)承租人应向房东提交合理的从属关系证明；(Ii)附属公司在生效日期或紧接交易前的净资产至少等于或大于承租人的净资产；以及，(Iii)

承租人仍对承租人在本租约项下的所有义务负主要责任。根据第6.2.1(D)节的规定无需房东同意的交易在本租约中应被称为“允许转让”，而构成控制权变更的交易应仅在符合第6.2.1(E)节规定的净值测试并向房东提交所需证据的条件下才是允许转让。如果发生任何允许的转让，承租人仍应承担本租约项下的主要责任，任何受让人应直接与房东以令房东满意的书面文件达成协议，承担和履行本租约项下承租人的所有义务。

(F)如第6.2.1节所述，在单一诉讼或一系列相关交易中转让承租人的“控股权”，使得该权益的最终所有者或持有者(无论直接或间接)在本租赁之日不再拥有承租人的控股权，或(Ii)租户实体的重组或重组，包括通过任何剥离或剥离，承租人应将发生的任何前述交易通知房东。“控制权益”应指拥有承租人50%(50%)或更多的实益所有权权益(无论是公司的已发行有表决权股票或其他多数股权、合伙企业权益、成员权益，或拥有指导或导致承租人管理的权力)。只要承租人仍然是一家上市公司，本第6.2.1(F)节的规定以及与控制权变更有关的任何规定(包括需要房东同意的规定)均不适用于承租人。此外，任何遗赠或继承承租人的任何部分或全部份额或权益，从而导致承租人管理控制权的变更，都不应构成本第6.2.1节的转让，也不需要得到房东的同意。

(G)以下条款及条件适用于租客对处所的全部或任何部分的分租，并须视为已包括在本租契下的所有分租契内，不论是否明文规定包括在分租契内：

(I)承租人特此将承租人在所有租金中的所有权益及因承租人在此之前或以后所作的全部或部分转租而产生的所有租金及收入转让予业主，而业主可收取该等租金及收入，并将其用于承租人在本租约项下的义务；但除非本租约另有规定，否则承租人可收取、收取及享用该等分租所产生的租金，直至承租人拖欠本租约下任何适用的通知及补救期间为止。业主不得因此或任何其他将该分租契转让给业主，或因向分租客收取租金而被视为因租客未能履行及履行租客在该分租下对该分租客的任何义务而对该分租客负上法律责任。承租人特此不可撤销地授权并指示任何此类分租户在收到房东的书面通知后，向房东支付本租约项下到期的租金和其他费用，并在分租项下到期支付租金和其他费用。分租客应依赖房东的任何此类声明和要求，并应向房东支付该等租金和其他费用，而没有任何义务或权利询问是否存在这种违约行为，即使租户有任何相反的通知或要求也是如此。承租人无权对该次承租人提出任何权利或要求，或者，在违约行为得到纠正之前，

就该分租客向业主支付的任何该等租金及其他费用向业主提出抗辩。

(Ii)如果租客在履行本租约项下的义务时，在任何适用的通知和补救期限之后发生违约，房东可选择并无任何义务要求任何转租人委托房东，在这种情况下，房东应在行使该选择权之时至该转租期满期间承担该分租契下的分租业主的义务；然而，对于该分租客支付给租客的任何预付租金或抵押保证金，或该分租约下的任何其他先前的租客违约或违约，房东不承担责任。

6.2.2造成滋扰。不得伤害、污损或以其他方式损害物业；不得造成任何滋扰；不得在物业内使用易燃液体或化学品(除非符合本租约第10条的规定)；不得进行任何需要特别排气的烹饪；不得制造、容许或遭受任何浪费(根据马萨诸塞州法律的定义)；不得使用物业以违反任何法律或条例；亦不得进行任何拍卖、火灾、“停业”或破产出售。

6.2.3故意遗漏。

6.2.4地面负荷；重型设备。不得在房屋的任何楼面上施加超过该楼面每平方英尺面积的楼面荷载，如附件B所反映的那样，该楼面的设计承载能力是法律允许的。房东保留规定所有重型商业机器和设备的重量和位置的权利，这些机器和设备的放置应使重量分布。

6.2.5安装、改建或增加。(A)未经业主事先书面同意，并仅根据业主事先批准的图则和规格，不得在房产内或其上进行任何安装、更改或增建，也不得允许在墙壁、间隔物、天花板或地板上打洞，也不得安装或修改任何外部锁或保安装置。在任何情况下，业主对任何计划的批准，包括根据第3条对任何初始租户改善计划的批准，不得被解释为放弃根据上文第6.1.9节的规定，要求业主在合同期末拆除任何安装、更改或改善的权利。承租人同意为任何工作雇用一个或多个经房东事先批准的负责任的承包商，其工作将不会干扰在物业上工作的其他劳动力，并使承租人雇用的该等承包商按照法定要求购买工人补偿保险，雇主责任保险至少等于第4.2.4.1节规定的限制，以及对该等承包商的商业一般责任保险的金额至少等于第1.1节规定的限制。所有承包商保险应将房东及其管理代理人和任何抵押权人指定为主要和非供款基础上的额外保险人，并就声称发生在房产或财产上的人员伤亡或财产损坏索赔向被指定的各方提供赔偿。承租人应在任何此类工程开始之前，促使其承包商向业主提交证明其承保范围的证书。承租人应促使所有代表承租人在承租人或其附近进行工作的承包商

房舍和建筑物必须遵守作为附件E-1所附的施工规则和规定。承租人应在任何工作到期时及时向承租人承担的房屋支付全部费用，使房屋在任何时候都不会有劳力和材料留置权，应房东的要求，承租人应向房东提供房东可接受的保证金或其他担保，保证承租人开始的任何工作将按照房东之前批准的计划和规格完成，并保证房屋不会有任何机械师留置权或因该工作而产生的其他负担。在任何情况下，承租人应在存在任何留置权的通知后十(10)天内，与任何机械师的留置权或因此类工作可能产生的其他产权负担相结合或解除。如果承租人未能在10天内解除任何此类留置权，则除了任何其他可用的权利或补救措施外，房东还可以通过支付声称到期的金额，或通过担保或其他方式解除留置权。如此支付的任何金额，以及业主因此而产生的所有费用和支出，应构成本合同项下的额外租金。承租人在进行此类工作之前，应自费购买所有必要的许可证和许可证。所有该等工作均须以良好及熟练的方式进行，并须采用优质材料，以符合所有适用的分区、建筑、消防、卫生及其他守则、规例、条例及法律。在不放弃本租约第4.2.5.7节规定的情况下，承租人应免除房东因此类工作引起或产生的对任何人或财产的所有伤害、损失、索赔或损坏，以及因下列原因而产生的任何责任、损失、成本、损坏和各种性质的费用, 或因任何及所有技工或其他与任何更改或改善有关的留置权而产生的。

(B)尽管有上述规定，租客可在未经业主同意但事先书面通知业主的情况下，(与租客指定并经业主批准的承建商)进行下列改动：(I)不影响建筑物结构；(Ii)不需要建筑许可证，或不会导致任何违反或不要求更改适用于建筑物的任何占用证明书；(Iii)不影响建筑物系统。(D)不影响建筑物的外部，包括建筑物的屋顶；。(Iv)从建筑物的外部不可见；。(V)在任何一次情况下，不超过100,000.00元(就本条文而言，一系列有关的改装须合计在内，以决定是否超过100,000.00元的门槛，而作为改建或安装一部分的任何特定设备的费用，须不包括在厘定是否超过100,000元门槛的范围内)。或(Vi)不构成实验室/GMP和类似建筑中的办公空间中通常不存在的专业改进，应理解并同意，租户应被要求在租期结束时拆除未经房东同意而安装的此类专业改进。承租人应负责自费获得任何承租人变更所需的所有许可证，并应在房东提出书面要求后向房东提供副本。

(C)在没有事先从担保方或出租人(“担保方”)获得业主利益的协议之前，不得授予或租赁安装在房屋内的任何个人财产或设备，包括但不限于可拆卸的隔断(“抵押品”)，该协议规定，如果租赁终止或承租人对担保方违约，则(I)担保方将在十(10)个工作日内解除抵押品

在房东发出本租约到期或提前终止的通知后，或在担保方通知房东因承租人拖欠其对担保方的义务而有权移除抵押品后十(10)个工作日内，(Ii)担保方将恢复受此移除影响的区域，以及(Iii)未能如此移除抵押品将受租约第6.1.9节的规定约束。

6.2.6支持设备。(A)在不放弃第6.2.5节(A)段规定的情况下，承租人有权安装、维护、修理、更换和操作应急备用发电机和燃料箱(统称为“发电机”)和化学品储存罐(“储存罐”)(发电机和储存罐统称为“支持设备”)。支持设备应位于附件A-1所示的用于这些用途的区域(“支持设备区域”)。应允许承租人将管道、管道和电缆从发电机和储油罐铺设到房屋内。承租人应及时修复因安装该等设施而对建筑物或财产造成的任何损坏。未经业主事先批准安装方式、计划和规格，以及业主合理要求的屏蔽，承租人不得安装储油罐和发电机以及相关的连接导管、管道和电缆。如果这种安装将导致业主为建筑物投保的保险费增加，则承租人应根据业主向承租人提供的支持任何此类增加的保险费的文件，承担增加的租金作为本合同项下的额外租金。支持设备的安装、维护、使用和操作应由承租人自行承担费用，并应根据所有适用的法律和适用的政府当局的要求进行，如果伯灵顿市需要任何许可或批准，承租人应负责自费获得这些许可或批准。

(B)承租人同意，在本租赁期满或提前终止时，承租人应根据本合同第6.1.9节的规定，自费拆除储油罐，并迅速修复和恢复因此而对建筑物和财产造成的任何损害。如果租户在本租约期满后没有将储罐移走，则储罐将成为业主的财产，如果业主选择移走储罐，业主应将储罐移走，并向租户收取移走费用，包括因移走而对建筑物进行修复的相关费用(如有)。

(C)承租人应对因安装、维护、操作和维修支持设备以及使用支持设备区对任何人和财产造成的事故、损坏、伤害或损失而引起的任何和所有索赔、费用、开支、费用或诉讼向业主进行赔偿、辩护并使其不受伤害，除非是由于业主、其代理人、雇员和承包商的过失或疏忽造成的。承租人应为业主及其管理代理人的利益购买承租人发电机和储油罐的保险，保险金额和类型应符合行业标准[Vericel以确认所需的承保范围].

6.2.7天台设备。(A)在不放弃适用第6.2.5节(A)段规定的情况下，承租人有权在不向承租人收取费用的情况下，安装和操作与承租人的业务有关的屋顶设备，这些设备将安装在建筑物的4层机械空间和建筑物屋顶的空地上

如附件B-1所示屋顶平面图所示(第4层空间和开放式屋顶区域称为“屋顶设备区”)。承租人的屋顶设备应在大小和安装方式上得到业主的合理批准，包括符合业主的合理设计标准和任何其他合理要求(包括业主要求的视觉屏蔽，以便从街道水平看不到)。经批准的屋顶设备应称为“屋顶设备”。承租人应确保所有此类屋顶设备安装不会以任何方式影响任何屋顶保修或影响屋顶的完整性。承租人应将屋顶设备安装的计划和规格提交业主批准，不得无理拒绝或拖延批准，并应全面遵守业主根据第6.2.5节的要求。承租人还有权免费使用建筑物内的管道、竖井和立管空间，只要业主批准其平面图和规格，即可将建筑物连接到屋顶设备。承租人还应直接向公用事业提供商支付房东与屋顶设备相关的所有电费。承租人应随时进入屋顶，以便安装、操作、维护、维修或拆除屋顶设备，并同意在整个期限内保持屋顶设备的良好状态和维修。承租人应要求其员工、供应商和承包商按照行业标准采取最高级别的谨慎措施，以防止任何屋顶保修作废，并确保出于任何原因进入屋顶任何部分时屋顶膜的完整性。另外, 承租人同意遵守房东的规则和政策，使用与所有涉及承租人屋顶设备的安装和维修相关的起重机。所有屋顶设备的安装、运行、维护、维修和拆除应由承租人自行承担费用，使用业主批准的屋面承包商，不得无理拒绝或拖延批准，但如果房东要求，可以承租人使用房东的屋顶承包商为条件，并应根据伯灵顿镇和任何其他政府机构和有管辖权的公共机构的所有适用法律和要求执行。

(B)现将附件B-1所示的处所4楼部分外面的天台空地指定为供业主与租客共用的地方。房东和租客均应尽合理努力，防止干扰对方使用共用天台区域。本租约期满或提前终止时，承租人应拆除屋顶设备，除非在计划审查时，房东通知承租人在租期结束时不需要拆除屋顶设备，房东应在承租人要求的时间通知承租人。如果承租人拆除屋顶设备，承租人应修复因拆除而对屋顶和/或建筑物造成的任何损坏。

(C)根据第4.2.5.7节的规定，承租人应赔偿、维护并使业主免受与屋顶设备有关的任何和所有责任、索赔、损害、成本和开支，包括屋顶或物业的任何组成部分的损坏，除非是由于业主、其代理人、雇员或承包商或屋顶的其他使用者的疏忽或故意不当行为造成的。上述赔偿在本租赁期满或提前终止后继续有效。

(D)安装屋顶设备的权利可随本租约的转让或转租而转让或转租，但对经批准的屋顶设备的任何更改或增加均需经业主批准，并须符合本租约第6.2.5节的要求。除本租赁外，承租人不得授予任何其他方使用屋顶设备区域的任何部分的任何权利或许可。

6.2.8遗弃。在租期内不得放弃物业，但有一项理解及同意，即只要租客继续及时履行本租约项下的所有其他义务，包括支付租金及应付业主的所有其他款项，并由租客采取合理措施管理空置空间，则物业空置不得被视为放弃。

6.2.9标志。未经房东事先书面批准，不得油漆或放置从房屋外部可见的任何标志、窗帘、百叶窗、百叶窗、遮阳篷、天线等。尽管有上述规定，承租人应被允许自费在建筑物上安装外部标牌，但须经业主关于大小、位置和安装方式的批准，该批准不得被无理拒绝、限制或拖延，以符合业主对公园的标准标牌政策。承租人的标牌应符合所有适用的州和地方法律法规。承租人应保持其标牌处于良好状态，并应在租期结束时将其拆除。房东应自费将租户的企业名称安装在南门纪念碑标志和其他适用的指示标志上。

6.2.10停车场和仓库。除第5.2(C)节另有许可外，不得允许在房舍外储存任何材料；也不得使用停车场临时或永久存放卡车；也不得允许将房舍用于任何习惯于重型卡车运输的用途。

第七条

伤亡或被夺走

7.1在发生意外事故时终止合同。

(A)如果在本租约最初期限的最后三十六(36)个月内的任何时间，房屋或任何材料或大部分遭到损坏或毁坏，则房东或租客中的一方有权在事故发生后三十(30)天内以书面通知另一方终止本租约。如业主行使权利终止本租约，而原租期尚余36个月或以下，则承租人有权根据本租约第2.3条行使其续期选择权，该选择权具有使业主终止通知无效的效力。在这种情况下，原租期将延长10年，房东有义务按照第7.2节的规定进行房东修复工作。经延长租期内物业的年度固定租金将按第2.3(B)节有关经延长租期内厘定年固定租金的方式厘定。如果承租人拒绝行使延长期限的延期选择权，则

业主的终止通知将继续有效，本租约应根据本第7.1节的规定终止。

(B)如在原租期的最后十二(12)个月或其任何延期期间(不论是根据行使租客的延期选择权或根据本条第7条延长原有租期)，物业或楼宇的任何主要部分或物业被烧毁或遭受重大或重大损害，则业主或租客其中一方有权以书面通知另一方终止本租约。此类终止通知应指明终止的生效日期，该日期不得早于当事人终止通知之日起三十(30)天，也不得超过当事人终止通知之日起六十(60)天。如果房东按照第7.1(B)条的规定终止合同，承租人无权行使其延期选择权。如果本租约根据第7.1(B)条终止，租金应分摊并支付至终止之日。

(C)如果房产在延长的期限内或在原期限的延长期间(如果根据第7条要求)被烧毁或受到重大或重大损害，并且业主选择的独立建筑师或工程师合理地认为，业主的修复工程(第7.2节所界定的)不能在维修或修复工程开始之日起十二(12)个月内完成，则业主或租户可在建筑师或工程师向双方提供意见之日起三十(30)天内通知另一方，终止本租赁。此类终止通知应指明终止的生效日期，该日期不得早于当事人终止通知之日起三十(30)天，也不得超过当事人终止通知之日起六十(60)天。业主应尽力在事故发生后四十五(45)天内将建筑师的意见传达给租户。如果本租约根据第7.1(C)条终止，租金应分摊并支付至终止之日。

(D)如果物业在原租期的前108个月内因火灾或意外事故而被摧毁或遭受重大或实质损害，而业主所挑选的独立建筑师或工程师合理地认为，下述第7.2(B)节所述物业的全面修复工程不能在工程开始之日起二十八(28)个月内完全完成，则业主(以合理及善意行事)或租客可按上文(C)段所述的相同方式终止本租约，租金应分摊并支付至终止之日。如果房东根据7.1(D)节的规定行使终止本租约的权利，则承租人有权根据本租约第2.3节行使其延期选择权，该选择权具有使房东的终止通知无效的效力。在这种情况下，原租期将延长10年，从第12个租赁年满开始，房东有义务按照第7.2节的规定进行房东修复工作。经延长租期内物业的年度固定租金将按第2.3(B)节有关经延长租期内厘定年固定租金的方式厘定。如果承租人拒绝在延长的租期内行使其延期选择权，则房东的终止通知将继续有效，并且本租约应根据本7.1(D)节的规定终止。

7.2需要修复。

(A)如果房屋或其任何部分在原租期的前108个月内的任何时间因火灾或伤亡而被摧毁或损坏，且房东或租客均未根据第7.1节规定的任何权利终止本租约，则房东和租客应共同努力，按照第7.2(B)节规定的方式和范围，以双方各自的义务修复和恢复房屋，但条件是，本租约的原始期限必须再延长一段时间，包括为提供整整十年的原始期限所需的额外年数(从伤亡之日起计算)。(此类延期不应被视为行使第2.3节规定的承租人延期选择权。)在该等额外期间内，承租人须以年度固定租金为基础，按本租约最后一次支付的每平方英尺可租楼面面积的比率(于意外发生日期)每年较前一年的年度固定租金增加2.5%的比率支付固定租金，并保留承租人的续期选择权。

(B)如果房东或租客都没有按照上文第7.1节的规定终止本租约，或者如果根据第7.2(A)节的规定需要恢复，本租约应继续有效，并应根据房产遭受的损坏的性质和程度，按公平比例减少租金，直到房东和租客将房产或其剩余部分恢复到以前的状态。房东和租客应共同努力，商定合理的时间表，执行和完成各自的工作部分，以合理和真诚地完全修复场地，并应在执行任何可能重叠并需要共享工地的工作期间进行合作，并应促使其承包商合作。房东的修复义务在本文中统称为“房东修复工作”，应仅限于根据本租约第3条作为房东的工作进行的基础建筑核心和外壳元素以及其他初步改进，房东承诺以合理的勤奋进行，但须遵守当时存在的分区和建筑法律或法令。房东的修复工程应排除上述第三条规定的TIW，以及租户在房屋内或在房屋内进行的其他改进和更改。所有其他维修和恢复工作，包括TIW和所有其他租赁改进(统称为“承租人恢复工作”)应由承租人执行，费用由承租人承担, 迅速和尽职调查。承租人应尽合理努力，不得在执行承租人的修复工作期间干扰业主的修复工作。作为业主根据第三条规定的工作的一部分，业主应按照建造大楼所使用的材料和设备的相同质量和标准为业主的修复工作提供资金。业主应为其保险单下的任何免赔额和因业主未能购买本租赁所要求的保险而造成的任何收益不足提供资金。承租人应被要求为其保险单下的任何免赔额和因未能投保本租赁所要求的保险而出现的任何收益不足提供资金。

7.3奖。无论法律规定的赔偿形式如何，在所有情况下，所有要求损害赔偿或赔偿的权利都应属于房东。承租人特此授予房东获得损害赔偿金的所有权利和契诺，以交付房东可能不时要求的进一步转让。

7.4大量摄取。如果根据任何政府法律、条例或条例，或以征用权或以购买代替征用权的方式，将房屋的很大一部分(定义如下)用于任何公共或准公共用途，则任何一方均可在取得租约后六十(60)天内通知另一方终止本租约，而在终止租约之前的任何期间内，如租户对房屋的使用受到如此阻止或实质性干扰(且事实上租户并未使用)，租金应完全或按比例减少。承租人被禁止使用和不使用的处所的可出租面积与该处所的可出租总面积的比例。就本协议而言，“大部分”指物业或处所的任何部分，如被占用会阻止承租人在紧接被占用前租用的处所被允许使用，或建筑物或处所的任何重要部分，经业主选定并经承租人批准(该批准不得被无理扣留)，在维修或修复工程开始之日起365天内无法修葺或恢复至适合承租人使用的适当状况。

7.5征用后的重建。如果本租赁未按上文第7.4节的规定终止，房东应按照上文第7.2节的规定恢复和重建房屋，费用和费用由房东自行承担。在任何情况下，根据本协议应支付的租金不得因任何该等收取而减少或减少，承租人亦无权因任何该等收取而终止本租约，除非该物业已部分地无法承租，在此情况下，租金应根据如此占用或以其他方式变得无法承租(且事实上并非由承租人使用)的面积而公平地递减。在任何情况下，房东都没有义务根据本节的规定，花费超出房东根据第7.3条收到的金额的任何款项。

第八条

缺省值

8.1违约事件。(A)如果承租人在履行其支付固定租金、额外租金或房东规定的任何其他款项的义务时违约，并且如果这种违约在房东发出书面通知指定违约后十(10)天内持续十(10)天，或者如果在房东向租客发出书面通知指定任何其他违约后三十(30)天内，承租人没有努力纠正如此规定的一项或多项违约，或此后没有努力进行纠正，直至完成，或(B)如果租户进行任何转让，违反了本租约第6.2.1节的规定，或(C)如租客或租客的任何担保人为债权人的利益而作出任何转让，或(D)租客的租赁权益须在执行时取得，或(E)如针对租客的租赁权益提出留置权或其他非自愿产权负担，但在房东向租客发出书面通知后三十(30)天内仍未解除，或(F)租客或租客的任何担保人根据当时有效的破产法或法规的任何规定提出清盘、重组或安排的呈请，或(G)如果根据任何破产法或法规的任何条款向承租人或承租人的任何担保人提交了非自愿请愿书，并且该非自愿请愿书在此后九十(90)天内未被驳回，或(H)如果承租人未能履行《建设托管协议》第3条下的任何资金义务，

并且此类故障在业主书面通知指定故障后十(10)个工作日内未得到纠正，或(I)如果承租人未能在批准的施工进度中指定的TIW开始日期开始施工活动，或停止执行TIW的任何部分(在这两种情况下都不是由于不可抗力)，或完全放弃施工活动，且此类故障在业主书面通知指定此类故障后持续九十(90)天以上，则在任何此类情况下，业主和业主代理人可合法地：除不减损对任何先前的违反契诺行为的补救外，亦可在没有要求或通知的情况下，在法律程序下，立即或在其后的任何时间，以全部名义进入处所或其任何部分，收回与业主以前的屋村相同的处所或其任何部分，并驱逐租客及透过租客或租客提出申索的人，并移走处所及其财物，而不被当作犯了任何形式的非法侵入罪，亦不损害任何原本可用于欠租或先前违反契诺的补救，及/或业主可发出书面终止通知予租客终止本租约，而本租约将于上述入伙日期或发出该通知后的第三(3)日终止及终止，犹如该日期为本租约原来指定的届满日期一样。承租人将迁出并将房屋交还给房东，但仍应承担本合同规定的责任。如果房东因第8.1(H)条和/或第8.1(I)条规定的违约超过适用的治愈期限而终止本租约, 房东还应按照《建设工程托管协议》第8节规定的程序终止《建设工程托管协议》。租客特此放弃对房产的所有法定权利(包括但不限于可合法放弃的赎回权)，房东可在不通知租客的情况下储存租客的个人财产、行业固定装置和设备，以及任何通过租客或在租客下提出索赔的人的个人财产、行业固定装置和设备，费用和风险由租户承担。如果房东这样选择，可以在公开拍卖或私下出售这些物品，并将净收益用于支付租客欠房东的所有款项(如果有)，并支付余额(如果有)。给房客。本条款8.1中规定的任何终止或收回均不解除承租人或承租人的任何担保人在本租约项下的责任和义务，所有这些责任和义务在任何此类终止或收回后仍然有效。

8.2补救措施。(A)在终止或收回租约的情况下，租户承诺按时支付业主固定租金、额外租金和本租约中承租人有义务支付的所有其他款项，并以相同的方式、相同的程度和同时支付，犹如本租约未被终止一样。在计算承租人根据前一句话应支付的金额时，承租人应记入本第8.2节规定支付给房东作为补偿的任何金额，以及房东通过重新出租房屋而获得的任何租金的净收益，扣除房东与重新出租相关的所有费用，包括但不限于所有收回成本、经纪佣金、合理的律师费，以及为重新出租准备房屋的费用。

(B)业主可选择(I)将该物业或其任何一部份或多於一部份重新出租，租期可相等于或短于或超过该期间的剩余部分，并可给予业主认为适宜或必需的优惠及免收租金，以供出租及/或(Ii)对物业进行其唯一认为适宜或必需的改建、修葺及装饰。

业主根据上述规定而采取的任何行动或未能重租或在重租下收取租金，均不得操作或解释为如上所述免除或减轻租客的责任。

(C)业主可向租客发出书面通知，选择追讨剩余期间预留的租金总额，作为补偿，以代替业主全数追讨根据本条例第8.2条前述条文应缴的款项(终止时已累算及未付的任何种类租金除外)。在计算预留租金时，除固定租金和额外租金外，还应包括承租人同意为上述剩余租金支付或履行的所有其他对价的价值。

(D)业主可在本租约根据第8.1节所载任何条文终止后，或在因违反租客的任何义务而以其他方式终止后的任何时间，选择追讨，而在完全收回之前，业主可随时以书面通知租客，以代替任何其他损害赔偿或弥偿，以及代替业主全数追讨根据本条第8.2节的所有前述条文须支付的所有款项，相当于本租约终止后剩余时间的固定租金和额外租金的总和，加上终止时任何类型的应计和未付租金，减去截至支付此类违约金时房东根据本节8.2前述规定追回的金额。

(E)本租契并不限制或损害业主在因本租契终止而提出的破产或无力偿债的法律程序中，证明和取得相等于在证明损害赔偿时有效的任何成文法或法律规则所允许的最高款额的权利，而不论该款额是否大于、等于或少于上述损失或损害赔偿的款额。

8.3累积补救。业主根据本租约享有的任何及所有法律和衡平法上的权利和补救，应是累积的，不得被视为相互抵触，在法律允许的范围内，任何两种或两种以上的这种权利和补救可以同时行使。

8.4房东补救违约的权利。房东可以，但没有义务，在本租约规定的适用通知期和治愈期届满后，随时补救租客的违约行为；只要房东选择，房东为补救违约而产生的所有费用和开支，包括合理的律师费，应由租客按要求作为额外租金支付给房东，以及从房东付款之日起至租客付款之日按利率(下文定义)计算的利息。“利率”一词是指与《华尔街日报》不时刊登的最优惠利率相加三个百分点的利率，如果该利率违反了高利贷法规，则该利率应为州法律规定的最高利率。

8.5免除失责的效力。业主对任何作为或不作为的同意或允许，如非如此明文规定，则不得以任何方式持有或解释为损害本协议中任何契诺或条件的持续义务，或在任何情况下，允许类似的作为或不作为。

8.6不放弃等。房东没有就违反本租约的任何契约或条件寻求补救，或坚持严格履行本租约或条件，不应被视为放弃此类违反，也不应阻止最初构成违反的后续行为具有最初违反的所有效力和效果。房东在明知本租约的任何条款被违反的情况下收取租金，不应被视为放弃房东的违约行为。业主对任何违反任何协议或责任的行为的明示或默示的同意或放弃，不得解释为对任何其他违反相同或任何其他协议或责任的行为的放弃或同意。

8.7没有一致和满意。房东接受少于当时到期的固定租金、额外租金或任何其他费用的金额，不得被视为不是由于该租金或费用的最早到期分期付款，也不得被视为同意或满足任何支票或付款作为租金或其他费用的支票或信件上的任何背书或声明，房东可接受该支票或付款，但不损害房东收回该等分期付款余额或寻求本租约规定的任何其他补救措施的权利。

第九条

按揭持有人的权利

9.1按揭持有人的权利。本文使用的“抵押”一词包括证明其他自愿留置权或产权负担的抵押、信托契据或其他类似文书，以及它们的修改、合并、延期、续期、替换和替代。“持有人”一词是指抵押权人，以及抵押的任何一个或多个其后的持有人。在抵押权持有人为止赎的目的进入并占有该财产之前，该持有人应仅拥有为保持本租约的完整性所必需的业主权利作为抵押。在进入和占有该财产以止赎的目的时，该持有人享有房东的一切权利。任何该等按揭持有人均无须以承按人或承让人的身分履行业主的任何义务，或因没有履行业主的任何义务而负上损害赔偿责任，除非与直至该持有人为止赎的目的而进入和接管该财产。一旦为了止赎的目的进入，该持有人应在第10.4节的规定的约束下并受益于第10.4节的规定，负责履行房东的所有义务，但任何止赎程序的中止应被视为根据上述规定向财产的所有人转让财产的权益。

本租约所载与按揭持有人的权利、权力及利益有关的契诺及协议(特别是但不限于本节9.1所载的契诺及协议)构成对任何个人、公司或其他实体的持续要约，而任何个人、公司或其他实体接受受本租约规限的按揭，即承担

本合同规定了与该持有人有关的义务；该持有人在此被视为本租约的一方，作为本合同项下的权利人，与其名称被写在本租约上的程度相同；该持有人有权以自己的名义执行该等条款。承租人同意应房东的要求，不时签署和交付任何形式和内容合理地为承租人和承租人所接受的协议，这可能是实施本条款9.1规定所必需的。

9.2租赁从属关系。自生效日期起，该物业未受任何抵押贷款的约束，因此，本租约应优先于任何未来的抵押贷款。然而，尽管有前述规定，双方同意，租客在本租约下的权利和权益应服从任何未来的一项或多项按揭，以及根据该等按揭作出的任何及所有垫款，并服从该等按揭的持有人在该处所或该处所所属的任何财产中的权益，但本租赁的附属于任何未来按揭，须以该持有人、租客及业主(如有需要)签立、确认及交付为实施或通知该等附属关系所需的任何及所有文书为条件(包括附属、以商业上合理的形式，通常在类似的商业交易中使用，承租人应有机会审查和谈判。本租约所属的任何按揭均可包含持有人认为惯常或惯常的条款、规定及条件，但须受上一句的规限。来自任何未来贷款人的不干扰和委托协议将不会对随后与第三方达成的任何不干扰协议产生任何先例影响。

第十条

危险材料

10.1不放行有害物质。承租人契约并同意不在房屋和物业内、屋内、楼下或物业内使用、释放、处置、制造、储存或运输任何危险材料(下文定义)，除非遵守任何或所有由对危险材料或物业拥有司法管辖权的政府当局颁布并经修订的法律、法规、条例或命令(统称为“法律要求”)，并且除在承租人的正常业务过程中使用的危险材料外，但仅符合所有适用的法律要求和房东的任何合理要求(例如对围栏或其他上锁的围栏的要求)。承租人应遵守关于承租人在其业务运营中使用的危险材料和所有化学品和易燃物质(无论以何种形式)的所有政府报告要求，并应向房东提交所有此类报告的副本。在本租赁期限内，如果在房屋或物业内或其上发生危险物质释放或释放威胁，承租人应自费执行任何和所有适用法律要求所要求的行动，以评估、遏制、移除或回应此类释放或释放威胁；但是，承租人在本租约项下的工作或行动应事先获得房东的批准，不得无理拒绝批准。危险材料“一词是指根据任何适用的地方、州或联邦法律和/或根据其通过的条例或依据其颁布的出版物被定义或分类为”危险材料“、”危险废物“、”危险物质“、”有毒物质“、”危险污染物“、”有毒污染物“或”油“或类似进口词语的任何和所有材料，包括, 但不限于，《美国法典》第42编第9601节。序列号。(《经济、社会、文化权利国际公约》)[见《美国法典》第42编第6901节]。序列号。(RCRA)、M.G.L.C.21C或M.G.L.C.21E，均已修订。

10.2危险物质放行通知。承租人应及时以书面形式将承租人或其业务活动引起或涉及的所有有害物质泄漏、泄漏或释放威胁，以及承租人从任何政府当局或第三方收到的关于房屋或财产上存在或怀疑存在危险物质、危险物质从房屋或财产迁移或疑似迁移到其他财产、或危险材料从其他财产迁移或疑似迁移到房屋或财产的所有通知、命令、罚款或任何形式的通信通知业主。

10.3房东有权检查。至少提前二十四(24)小时向租户发出书面通知(可以通过电子邮件)，并且在任何12个月内不超过一(1)次(除非房东合理地认为租户没有遵守法律要求，或者发生了泄漏、释放或释放危险材料的威胁，在这种情况下，房东应提供在情况下合理的事先通知)，房东、其官员、员工、承包商和代理人有权但没有义务检查房屋区域，以确定租户是否遵守法律要求，包括CERCLA、RCRA、M.G.L.C.21C或M.G.L.C.21E以及其他州和联邦环境法律，或根据上述任何一项颁布的法规。房东应尽合理努力尽量减少对租客业务的干扰，但不对造成的任何干扰负责

因此，只要房东采取了这种合理的努力。在任何情况下(紧急情况除外)，房东和任何其他被许可方应遵守承租人所要求的安全和出入程序。

10.4业主的审计权。在向承租人发出书面通知(可以通过电子邮件)至少二十四(24)小时且在任何12个月期间不超过一(1)次的情况下，承租人应允许房东、其员工及其代理人(包括其环境顾问)在租期内不时进入房屋内的所有区域，以便在正常营业时间内或在经双方同意的其他时间或在发生环境紧急情况时进行环境评估或检查。如果房东行使第10.4节规定的权利，房东应尽合理努力将对租客业务的干扰降至最低，但不对由此造成的任何干扰负责，前提是房东已采取这种合理努力。在任何情况下(紧急情况除外)，房东和任何其他被许可方应遵守承租人所要求的安全和出入程序。

10.5租户审计。在本租赁期限内，业主有权随时要求承租人租用，在这种情况下，承租人应自费聘请一名令业主满意的环境顾问，在房屋和/或物业进行环境评估、检查和/或抽样，以确定在租赁期限内是否释放了有害物质。

10.6补救措施。如果根据上述第10.4或10.5节进行的评估、检查或采样，或任何其他评估、检查或采样显示，承租人或其员工、代理人或承包商已释放或威胁释放危险材料，则承租人应自费采取适用法律和任何政府当局要求的所有补救和/或响应行动，此后，承租人应迅速恢复因此类补救和/或响应行动而受损或受影响的任何区域。

10.7承租人的报告要求；管理和安全计划。本租约签订后，承租人应向房东提交一份清单，列明承租人在正常业务过程中将在房屋内使用或储存的材料，这些物品应经房东批准，不得无理扣留或拖延。租户应每隔一年或12个月向房东提供一份最新的房源清单，任何新增房源均须经房东批准，不得无理扣留或拖延。租户应在起租日期前至少六十(60)天准备一份所谓的《化学品管理和设施安全计划》，并提交给房东和房东的环境顾问。承租人应按照该计划中规定的程序和做法在房屋内经营业务，并应及时纠正任何违反或经房东或其顾问合理判断，随着时间推移会违反本条第10条规定的做法、程序或条件，费用由承租人承担。承租人应遵守关于承租人在其业务运营中使用的所有化学品和易燃物质的所有政府报告要求，并应向房东提交所有此类报告的副本。

10.8赔偿。承租人同意从本租赁之日起及之后，赔偿承租人、其员工、代理人或承包商使用、释放、威胁释放、持有、搬运、运输、储存或处置危险材料，并向业主提供业主可接受和批准的律师的赔偿、辩护和辩护，并免除因承租人、其员工、代理人或承包商使用、释放、威胁释放、持有、搬运、储存或处置有害材料而产生的所有索赔、责任、损失或损害，包括但不限于任何联邦、州或当地法律、要求和法规下的责任，或对建筑物或财产的任何系统的损害。第10.8节的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。

第十一条

杂项条文

11.1一方向另一方发出的通知。本协议规定或允许的所有通知均应以书面形式发出，如发给租客，则应寄往租客的原始通知地址或租客最后以书面通知房东指定的其他地址；如果以书面通知房东，则应以房东的原始通知地址或房东最后以书面通知租客指定的其他地址为地址。任何通知在收到或拒绝时，应被视为已预付邮资、以挂号邮件、要求退回收据的方式发送到该地址，或在被寄送到全国认可的夜间承运人服务以便递送到该地址后的下一个工作日，或当被专人递送到该地址时被视为正式发出。

11.2安静的享受。房东同意，在承租人支付租金并履行并遵守其部分履行和遵守的协议、条件和其他规定后，承租人应且可以在本租约期间和平、安静地拥有、持有和享用房产，而不受房东或任何根据房东提出索赔的人的任何形式的阻碍或骚扰，但须遵守本租约的条款。

11.3租约不得记录；租约通知书。承租人同意不会记录本租约。房东和租客同时签署《租赁通知书》，格式如附件I所示。[租客须拟备租契通知书]承租人应负责将该租赁通知记录在米德尔塞克斯县契约登记处。承租人同意在签定本租约时，以承租人的名义签署、确认并交付本租约终止通知，该通知将由房东代管，直至本租约期满或更早终止。

11.4业主责任的限制。本租契所用的“业主”一词，就业主须履行的契诺或义务而言，仅限于指有关物业当时的一名或多於一名业主，如该物业的所有权发生任何转让或转让，则业主(如其后发生任何转让或转易，则为当时的授予人)应同时从该转让或转易的日期及之后获得豁免及免除，而不再有任何其他文书或协议，就业主履行本租契所载的任何契诺或义务而在其后履行的一切法律责任，特此声明，本租约中包含的契诺和义务

在符合上述规定的情况下，对业主、其继承人和受让人具有约束力，仅在他们各自的该租赁权益或费用的连续拥有期内并就他们各自的所有权期间(视属何情况而定)。承租人、其继承人和受让人不得针对业主在建筑物及其租金和收益中的权益以外的任何业主资产主张或强制执行任何违反本租约的索赔，承租人同意仅着眼于该等权益来清偿本租赁项下对业主的任何责任或索赔，并特别同意，在任何情况下，业主(包括但不限于业主的任何普通或有限合伙人、受托人、受益人、高级管理人员、成员、董事或股东)均不对任何此类责任承担个人责任。

11.5不可抗力。在本合同任何一方被要求采取任何行动的情况下，由于天灾、战争、内乱、火灾、洪水或其他伤亡、劳工困难、劳动力、材料或设备短缺、政府规定、异常恶劣天气、检疫、传染病、流行病、大流行病、突发公共卫生事件或危机或其他超出该方合理控制范围的原因(上述任何原因在本合同中称为“不可抗力”)造成或导致的延误不应计入确定完成工作的时间，不论该等时间是以固定日期、固定时间或“合理时间”指定，而该等时间应视为已按该延迟期间延长。任何事件均不构成“不可抗力”，除非(A)该事件或情况是当事人延误的实际原因；(B)该事件或情况不是寻求索赔该不可抗力的一方的任何违反、疏忽或故意不当行为的结果；(C)每一事件或情况都不是由于一方未能支付任何款项而引起的；(D)该事件或情况超出了寻求索赔该不可抗力的一方的合理预期和控制；(E)提出不可抗力索赔的一方当事人已采取一切商业上合理的行动以减少当事人的延误，并且该方当事人已在合理可行的情况下尽快将不可抗力事件通知另一方, 在任何情况下，在当事人意识到这种不可抗力后五(5)个工作日内。在任何情况下，任何根据本租约设定的履约日期，在存在不可抗力的每一天，不得延长超过一天。承租人无力支付房东根据本合同应支付的任何款项，不得因上述任何原因而受到影响或免除，也不得被视为不可抗力事件。

11.6房东违约。房东不应被视为在履行本协议项下的任何义务时违约，除非房东未能履行该等义务，并且在承租人向房东(以及承租人已收到通知的所有抵押权人)发出书面通知，说明房东所称违约的性质后，房东的违约应持续三十(30)天或合理需要的额外时间以纠正任何此类违约。无论是否发出通知，房东在任何情况下都不对因房东违约而给租客造成的附带或后果性损害负责。

11.7当事人之间的关系。本租约中包含的任何内容不得被视为或解释为在本租约双方之间建立委托代理关系或合伙或合资关系，但有一项谅解，即本租约中包含的任何规定或本租约各方的任何行为均不得被视为在本租约双方之间建立除房东和租客关系以外的任何关系。

11.8保密协议。本租约各方将对本租约保密，不得以口头或书面形式向任何人透露本租约的经济条款或其他条款，但此等人士不包括该方的高级职员、董事、成员、合伙人或股东、律师、经纪人、会计师及其他专业顾问；任何政府机构；根据传票或其他法律程序；或与拟转租或转让物业或再融资或出售建筑物或物业有关的任何人士。以上规定不适用于最初命名的承租人，房东在此承认承租人是一家上市公司，与此相关的本租约可作为美国证券交易委员会适用于承租人的任何要求的一部分提交。

11.9经纪业务。房东和租客授权并向另一方表示，作出上述担保和陈述的一方没有与任何经纪人进行交易，除了高纬物业和世邦魏理仕(“承租人的经纪人”)和纽马克·弗兰克(“业主的经纪人”)(统称为“经纪人”)，双方都同意就违反前述陈述和保证所造成的任何和所有损失、成本、损害、索赔或费用赔偿、辩护并使对方不受损害。房东应根据另一项协议向房东经纪人支付费用，并无义务向房客经纪人支付(房东经纪人应根据他们之间的另一项协议给予补偿)。

11.10适用法律和建筑；合并；陪审团审判。本租约可签署副本，并受马萨诸塞州联邦法律管辖和解释，如果本租约的任何条款在任何程度上无效，则本租约的其余部分不受影响。本租约及随附的展品构成业主与租客之间有关物业及建筑物的所有契诺、承诺、协议及谅解，除本租约所述外，双方之间并无任何口头或书面的契诺、承诺、协议或谅解。业主或业主代理人均不受任何有关该房产、该建筑物或该物业的陈述的约束，除非在此明确规定，而且所有口头或书面陈述均应被视为并入本租约。在业主提出或针对业主提出的任何诉讼、法律程序或申索中，租客应并在此放弃陪审团审判，该等诉讼、法律程序或申索涉及因本租约、业主与租客或租客对物业的使用或占用的关系而引起的任何事宜或以任何方式与本租约有关的事宜。本租约中包含的几篇文章和章节的标题仅为方便起见，不得在解释本租约时考虑。除非与上下文相抵触，否则本租约中出现的“房东”和“租客”一词应被解释为指以上所述的人及其各自的继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和受让人，以及通过或通过他们提出索赔的人。如果有一个以上的承租人，本租赁对承租人的义务应是连带的。

11.11反对意见。对于本租约中规定或被认为规定房东不得无理扣留或无理拖延任何同意或批准的任何条款，承租人无权提出任何索赔，承租人特此明确放弃任何损害赔偿索赔，但应理解并同意，承租人对此的唯一补救措施应是针对具体履行义务的诉讼。

11.12主管当局。如果承租人是公司、合伙企业或有限责任公司，承租人特此声明并保证：承租人是正式成立的公司、合伙企业或有限责任公司(视情况而定)，有资格在马萨诸塞州联邦开展业务；签署本租约的人已被正式授权代表上述公司、合伙企业或有限责任公司签署和交付本租约；承租人的章程授权签订本租约。

11.13对应方。本租约可以签署多份副本，每份副本应视为正本，但所有副本应构成一份相同的文书。本租约的任何传真或其他电子形式的原始签名版本应被视为与原始文件的签署和交付具有同等的法律效力，并应在各方面与原始文件一样对待。业主和租客应以湿墨水签署本租约，但所有其他不时签署的租赁文件应通过DocuSign(或其他商业上合理的电子执行数字平台)签署，除非双方另有约定。通过DocuSign(或其他商定的电子执行数字平台)签署所有其他租赁文件是一种可接受的签署形式，应具有效力和约束力，与签署湿墨水原件具有同等的法律效力。

11.14 OFAC合规性。承租人特此保证并声明：(A)承租人或其任何关联公司均未与任何国家的政府、位于任何国家的任何人或外国资产管制办公室(OFAC)实施的任何美国经济制裁目标的任何其他人做生意、赞助或提供援助或支持；承租人不受任何此类政府或个人的拥有或控制(在颁布此类制裁的法规或授权颁布此类制裁的法律的含义内)；承租人根据本租赁条款收到的任何付款和/或收益不得用于资助任何此类制裁所针对的任何国家/地区的任何业务、融资任何投资或活动或向任何人支付任何款项；(B)承租人根据本租赁条款提交给房东的资金不直接或间接来自可能违反美国联邦、州或国际法律和法规(包括反洗钱法)的活动；(C)承租人或任何控制、控制或与承租人共同控制的人，或任何在承租人中拥有实益权益的人，任何承租人作为代理人或代理人的人，或任何就本租约向承租人提供资金的人，均未因洗钱、贩毒、与恐怖主义有关的活动而受到任何政府当局的调查，或已被控以洗钱罪，或被判犯有在美国将被视为洗钱罪的任何罪行, 或违反任何反洗钱法；(2)根据任何反洗钱法被评估为民事或刑事处罚；(3)在任何反洗钱法下的任何行动中其任何资金被扣押或没收；(4)在被反洗钱金融行动特别工作组指定为非合作国家或地区的国家或地区居住或有营业地点的个人或实体，或其募集资金从该司法管辖区转移或通过该司法管辖区转移；(V)是《爱国者法》所指的“外国壳牌银行”(即在任何国家没有实体存在，也没有附属于有实体存在和可接受的监管水平的银行的外国银行，以及

(Vii)是财政部长根据《爱国者法案》第311或312条指定的因洗钱问题而需要采取特别措施的司法管辖区内的个人或实体；或(Vii)是财政部长因洗钱问题而指定为需要采取此类特别措施的实体；或(Viii)是出现在任何美国政府提供的已知或可疑恐怖分子或恐怖组织名单上的个人或实体。就本陈述而言，术语“反洗钱法”是指所有法律、法规和行政命令，包括州和联邦、刑事和民事法律、条例和行政命令，这些法律、法规和行政命令(1)限制使用和(或)没收非法交易收益；(2)限制与被认定为恐怖分子、毒品贩子或以其他方式从事违背美国利益活动的指定国家或个人的商业交易；(3)要求金融机构与其开展业务的各方的身份和文件；或(4)旨在扰乱资金流向恐怖组织。此类法律、法规和制裁应包括但不限于2001年的《美国爱国者法案》。第107-56号(“爱国者法”)，行政命令13224，《银行保密法》，载于《美国法典》第31编第531节等。见《与敌贸易法案》，《美国最高法院判例汇编》第50卷，附页。第1节ET.见《国际紧急经济权力法》，载于《美国最高法院判例汇编》第50卷，第1701条及。SEQ.，OFAC管理的经济制裁，以及美国联邦法典第18编第1956和1957节有关防止和发现洗钱的法律。

签名出现在紧随其后的页面上

见证本合同于上述日期加盖印章：

房东：

新开发银行业主2，L.P.，

特拉华州的有限合伙企业

作者：NDB Holdings LLC

一家马萨诸塞州有限责任公司，

其授权代理

作者：Nordblom JV Manager，Inc.

一家马萨诸塞州的公司

its Manager

By: /s/ Adele Olivier

Adele Olivier

Senior Vice President

租户：

VERICEL公司

作者：/s/迈克尔·哈尔平

迈克尔·哈尔平

首席运营官

附件A

土地的法律描述

第4区(未注册土地)拟建地段4及拟建地段4B：

位于马萨诸塞州米德尔塞克斯县伯灵顿的某块土地，如Vanasse Hangen Brustlin，Inc.编制的名为“马萨诸塞州伯灵顿土地计划”的土地图则所示，拟议第4号地块和第4B号地块，发布日期：2008年7月3日，在米德尔塞克斯县(南区)地契登记处记录为2008年第976号图则。

以及在网络驱动器上通过和重新通过的权利，以及将网络驱动器用于马萨诸塞州伯灵顿镇街道和道路通常使用的所有目的的权利，包括安装和使用公用事业，与所有其他合法有权享有的权利一样，包括但不限于从书28562页所述地役权的授予中获得的在伯灵顿镇的权利。

连同由NetView 1、2、3、4及9 LLC、NetView 5及6 LLC、NetView 7、8及10 LLC及美国银行，N.A.于2008年7月23日所发表及之间的契诺及交叉通道及地役权协议声明中所载的权利，并连同上述契据一起记录于51481册562页，而该等契据经日期为2008年11月19日的《契诺声明及交叉通道及地役权协议第一修正案》修订后记录于51908册第397页，并由日期为2011年6月30日的《契诺声明及交叉通道及地役权协议第二修正案》修订，并与上述契据一同记录于5709696册，第215页；由2012年9月24日的《圣约宣言第三修正案》和《交叉通道及地役权协议》修订，并与上述契据一起记录在60146册，第460页。

拟建的第四号地段亦如下所述：

如图则所示，从4B地段以东约190英尺处米德尔塞克斯收费公路南边的一点开始，从那里开始；

所述曲线向右转，半径为550.00英尺，圆弧距离为258.45英尺；从那里向南22°00‘00“，到一点的距离为8.43英尺；

南纬36°45‘40“，距离一点191.31英尺；从那里开始

南纬22°00‘00“，距离一点300.00英尺；再从南纬36°45’40”，距离一点75.9英尺；

北纬78°33‘25“，距离曲线起点139.12英尺；从那里开始

向左转的曲线半径为273.12，到非切线曲线起点的圆弧距离为236.50英尺：

向右转的曲线半径为541.12英尺，圆弧距离为320.69英尺；从那里向西85°47‘07’‘到一点的距离为111.87英尺；

北纬82°48‘02“，距离一点387.57英尺；从那里

北纬80°25‘00“，距离一点188.68英尺；从那里

北纬89°51‘00“，距离一点170.23英尺；从那里

南纬65°28‘00“，距离一点94.51英尺；从那里

南纬52°26‘00“，距离一点75.41英尺；从那里

南纬43°16‘00“，距离一点142.06英尺；从那里

南纬38°40‘25“，距离一点57.66英尺；从那里开始

北纬36°48‘26“，距离一点327.14英尺；从那里开始

北纬42°24‘43“，距离一点856.41英尺；从那里

北纬19°17‘46“，距离一点419.36英尺；从那里

北纬14°47‘53“，距离非相切曲线起点250.35英尺；从那里开始

所述曲线通过半径60.00英尺向左转，并且到非切线曲线起点的圆弧距离为70.05英尺；

向右转的曲线半径为15.00英尺，圆弧距离为10.47英尺；从那里到曲线起点的距离为北纬31°37‘39“，距离6.25英尺；

向右转的曲线半径为30.00英尺，到非切线曲线起点的圆弧距离为42.83英尺；

向左转的曲线半径为790.00英尺，弧距为24.23英尺；从那里向南68°19‘18“，到曲线起点的距离为456.40英尺；

所述向右转的曲线半径为2460.00英尺，到与非切线的交点的圆弧距离为553.44英尺；

南纬0°05‘17“，东经24.06英尺；西经30°51’42”，距一点38.44英尺；西经59°08‘18“，距一点6.17英尺；

西经34°03‘45“，距离曲线起点77.36英尺；

所述曲线向左转，半径为150.00英尺，弧距为166.71英尺；

南纬29°36‘52“，距离33.79感一点；从那里

南纬19°48‘47“，距离曲线起点249.06英尺；从那里开始

向右转的曲线半径为125.00英尺，圆弧距离为296.04英尺；从那里向西64°07‘03“，到非相切曲线的起点的距离为131.72英尺；

向左转的曲线半径为50英尺，到与非切线的交点的圆弧距离为129.82英尺；

西经64°07‘03“，距离一点691.28英尺；再由西经24°25’15”，距离一点526.60英尺；

东经52°04‘14“，距离曲线起点25.64英尺；

向左转的曲线半径为470.00英尺，圆弧距离为321.37英尺；从那里向北88°45‘11“，到曲线起点的距离为83.18英尺；

向右转的曲线半径为500.00英尺，圆弧距离为159.69英尺；从那里向南72°56‘53“，到曲线起点的距离为67.17英尺；

向左转的曲线半径为220.00英尺，弧距为368.76英尺；从那里到一点的距离为北纬11°00‘46“，距离为96.4英尺；

东经64°07‘03“，距离曲线起点119.60英尺；从那里开始

向左转的曲线半径为175.00英尺，弧距为414.46英尺；

北纬19°48‘47“，距离曲线起点249.80英尺；从那里开始

向右转的曲线半径为180.00英尺，弧距为156.84英尺；从那里到一点的距离为北纬30°06‘35“，距离为56.77英尺；

北纬59°08‘18“，距离一点5.53英尺；从那里开始

北纬30°51‘42“，距离一点30.30英尺；从那里开始

北纬78°30‘10“，距非相切曲线起点27.93英尺；

向右转的曲线半径为2460.00英尺，到起点的圆弧距离为189.05英尺。

含1,343,930平方英尺

附件A-1

场地平面图

附件B

业主设计文件依据

和房东/租户工作矩阵

[***]

附件B-1

屋顶面积平面图

[***]

附件C

生效日期通知

To:______________________________(Tenant)

_。业主特此通知租客，起租日期为_。虽然这份通知不是生效所必需的，但我们希望您能在随函的副本上签字并将其退还给我们，以确认上述情况。

__________________________________

(房东)

By:_______________________________

已确认：

__________________________________

(租户)

By:______________________________

附件D

工作变更单

Lease Date: ___________________________ Date: __________________________

Landlord: __________________________ Work Change Order No.: __________

Tenant: ___________________________

Building Address: ______________________________________________________________

[]承租人指示房东在房东的工作中增加以下内容：

- OR –

[]租户要求对TIW进行更改，从而增加了业主的工作成本：

附加工作说明：

工作变更单金额：

因工作变更单而延误的时间段：

___________________________________________________________________________

以前的工作变更单量：

此工作变更单：

工作变更单总金额：

房东批准此工作变更单。本工程变更单的金额应在业主开始本变更单工作之前，从业主根据租赁第3.8节规定的建设托管协议下存入托管账户的TI津贴中扣除。

Tenant: Landlord:

By: _____________________________ By: _________________________

Title: ____________________________ Title: ________________________

附件E

规章制度

1.校园公共区域，如人行道和其他类似区域，不得被租户阻挡或被租户用于出入口以外的其他用途。不得在这些区域内放置、倾倒、丢弃或储存任何垃圾、垃圾、垃圾或物品。

2.承租人不得将物体放置在玻璃隔板、门或窗上，以免影响建筑物的外观。业主有权指定和批准房屋的标准窗帘。

3.承租人应与业主充分合作，确保业主安装和维护的供暖和空调系统最有效地运行。承租人不得在大楼内安装、操作或维护电气设备，这些设备会使电气系统超载，使其无法正常、高效和安全地运行，完全由业主决定。未经房东事先书面同意，承租人不得为房屋提供制冷或供暖，包括但不限于使用电或燃气加热设备。

4.承租人在使用或中断园区地下电信基础设施之前，必须获得业主的批准。

5.租户不得使用该房产，从而导致该建筑物的保险费高于正常水平。上述禁令不适用于最初指定的承租人Vericel Corporation；但任何转租人或受让人应受本规则第5条的约束。

6.任何单车(指定用作存放单车的地方除外)或任何类型的车辆(一楼的叉车及所有楼层使用的托盘千斤顶除外)不得带进或存放在建筑物内。除协助伤残人士的动物外，任何动物不得带进建筑物或饲养在处所内或附近。

7.在拍卖前，建筑物内任何空间不得用作出售任何种类的商品或用作存放该等商品。

8.承租人应与房东合作，将火灾和相关危险造成的损失和风险降至最低。

9.水、洗手间及其他卫浴装置不得作设计和建造用途以外的其他用途，亦不得在其内放置扫地、垃圾、破布、酸或类似物质。因误用固定装置造成的一切损失应由承租人承担。

10.房东保留制定、修改和执行合理的停车规则和规定的权利，前提是这些规则和义务不会削弱租户在租赁中的权利。

11.承租人不得允许其代理人、员工、承包商、客人或受邀者在大楼内吸烟。

12.业主可不时为建筑物和处所、其居住者、进入、使用和内容的保安和安全采取制度和程序。承租人、其代理人、员工、承包商、客人和受邀者应遵守房东的制度和程序，前提是这些制度和程序不会削弱承租人在本租赁下的访问权利。

13.房东有权禁止租户使用公园的名称或任何其他宣传，而房东认为这可能会损害公园的声誉或其可取性。承租人应有能力将房屋的宣传用途请求提交房东批准，房东不会无理拒绝。

14.承租人不得操作或允许操作硬币或代币自动售货机或类似设备(包括但不限于电话、储物柜、厕所、秤、游乐设备和销售饮料、食品、糖果、香烟和其他商品的机器)，但仅供承租人员工和受邀者使用的机器除外。

15.承租人不得以任何方式或任何目的使用或占用该处所，而该等方式或目的是业主认为可能损害该处所或建筑物的声誉或损害该处所或建筑物的现在或未来价值的。承租人不得使用或允许处所的任何部分用于住宿、睡觉或任何非法目的。

16.承租人不得采取任何违反业主劳动合同的行为，或导致停工、纠察、劳务中断或纠纷，或干扰房东或任何其他租户或占用者的业务，或干扰建筑物内任何合法人员的权利和特权的行为(“劳务中断”)。承租人应采取必要措施解决劳务中断问题，并应拆除纠察队，并应房东要求，立即终止造成劳务中断的房屋内的任何工作，直至房东书面同意恢复工作。租客不得因上述行为而向房东或任何房东关联方要求损害赔偿，也不得延长租期的开始日期。

17.在建筑物或物业内进行工作的所有承包商、承包商代表和安装技术人员应事先得到业主的批准，不得无理拒绝批准，并应要求遵守业主的标准规则、法规、政策和程序，这些规则、法规、政策和程序可能会不时修订。所有上述各方将被要求在开始任何工作之前，根据租约向业主提交一份保险证书。

18.进出房屋的送货只能在房东合理指定的区域内进行。承租人不得以可能干扰任何占用人使用邻近物业、公园的校园公共区域、行人用途或任何与良好用途不符的用途的方式，向或从该处所送货

商业实践。承租人应承担因活动而造成的物品损坏和人身伤害的一切风险。

19.除在承租人正常经营过程中用于向建筑物日常运输废物、材料和货物的车辆外，业主有权批准建筑物内和周围的重型设备的重量、大小或位置，不得无理拒绝批准。因安装、维护、使用、存留或移走承租人的财产而对建筑物造成的损坏，应由承租人自费修复。

20.未经业主批准，承租人不得：(A)在大楼内从事或允许业主认为可能构成滋扰的其他活动；或(B)在提交承租人申请该等差异传单、促销材料或其他广告之前，不得在园区的任何部分招揽业务、分发或安排分发。

21.不得在建筑物或物业的窗户、门或其他部分喷漆或张贴标志、广告或告示，但如标志、标志、广告或告示的颜色、大小及式样，以及在业主首次以书面批准的地方，以及除非租契另有规定，则属例外。

22.业主有权随时撤销、更改或放弃为建筑物规定的任何规则或规则，并有权在其认为为了建筑物的最佳利益及租客的最佳利益而需要、适宜或适当时，施加额外的合理规则及规则，而任何对一名租客有利的规则或规则的更改或豁免，不得视为对任何其他租户有利的更改或豁免，只要该等规则及规则并不减损租客在租约下的权利。房东不对任何租户在规定的任何时间因任何其他租户不遵守或违反任何规章制度而承担责任。

附件E-1

施工规章制度

[***]

附件F

格式承租人禁止反言证书

TO: _______________________ (“Mortgagee” or “Purchaser”)

兹证明：

1.以下签署人是由_马萨诸塞州_。

2.本租约作为附件A附于本文件，(I)是签署人与业主就该处所订立的完整协议，(Ii)是签署人与影响该处所的业主之间的唯一租约，及(Iii)在任何方面均未经修改、更改、更改或修订，但(如无如此述明)除外：

_________________________________________

_________________________________________

3.租客已接受并于本合同签订之日入住该物业，而根据租约条款须由业主作出的所有改善工程(如有的话)已完成，而业主须支付的所有建筑津贴亦已支付。此外，签署人未与房东或房东的任何代理人、代表或雇员就免费租金、部分租金、租金退还或任何其他类型的租金或其他经济诱因或优惠达成协议，除非(如无协议，请注明)：

___________________________________________

___________________________________________

4.本租赁期于20_

2.该房产的固定租金已支付给并包括_，20_；

3.根据租契支付的固定租金每年为_

4.承租人在租赁项下应付的税项及营运成本目前为_美元，按比例分摊_%计算，并已于20_

5.(I)租约的任何一方并无违约，(Ii)租约完全有效，(Iii)根据租约应缴的租金正在按租约规定的范围累算，(Iv)截至本租约日期，签署人并无就租约或其他方面的到期或即将到期的租金或其他费用，或因任何提前超过一(1)个月的预付租金而向业主索偿任何抵押，以及(V)承租人并无就任何抵押向业主提出任何抵押、留置权或抵销(及任何抵扣或扣除申索)，租赁、清洁或其他押金，但(如无，则述明)除外：

_____________________________________________

_____________________________________________

6.自租赁之日起，根据美国、任何其他司法管辖区的任何州的破产、重组、安排、暂缓执行或类似法律，没有针对下列签字人的诉讼待决，无论是自愿的还是非自愿的。

7.承租人未将承租人的租赁权益的全部或任何部分转租、转让、抵押或以其他方式转让。

8.租客或业主均未为终止租约而采取任何行动，或发出或收到任何通知，租客亦无权终止租约，但(如无，请注明)：

_____________________________________________

_____________________________________________

9.承租人无权选择或优先购买该处所的全部或任何部分(或该处所是其一部分的不动产)，亦无权就该处所或该处所所属的不动产享有任何权利或权益。承租人无权续订或延长租赁期限或扩建房屋，除非(如果没有，请注明)：

10.以下签署人承认，在以业主在该处所的权益作担保的贷款中，或在与取得该处所所属的财产有关的情况下，本禁止反言证明书及所载资料的准确性是本证明书所指名的各方所倚赖的。

于20_

租户：

_____________________________

By: _______________________

姓名：

标题：

正式授权

附件G

业主同意及放弃

鉴于_

鉴于，承租人根据承租人与签署日期为_

_________________________________

_________________________________

_________________________________

并在租约(“处所”)中有更具体的描述；

因此，现在，出于有价值的考虑，房东同意，只要租客仍然欠银行的债务，就如下：

(A)业主承认并同意承租人的个人财产(就本条例而言，不包括电脑接线、电话接线和系统，以及可拆卸的隔断)，而银行已获授予担保权益(“银行抵押品”)可不时位于该处所内；

(B)房东从属、放弃、解除和让与本行、其继承人或受让人的所有权利、所有权和利息(如有的话)，除非按照下文(D)分段的规定，否则房东可以在本行抵押品和本行抵押品中主张该权利、所有权和利息；

(C)在给予房东至少五(5)个工作日的事先书面通知，告知承租人不履行对银行的义务后，银行有权在营业时间内进入房屋，以清除所述银行抵押品，条件是(I)银行在所述第一份书面违约通知后十(10)个工作日内完成所述银行抵押品的移除，以及(Ii)银行以不超过所述第一份书面违约通知后十(10)个工作日的方式，迅速将可能因此而被移除而受损的房产的任何部分恢复到移除前的状态；

(D)在收到业主关于租赁到期或提前终止的书面通知后，银行应有十(10)个工作日的时间在营业时间内进入房屋，移走上述银行抵押品，并将因移走而损坏的房产的任何部分恢复到移走前的状态。如本行未能将本行抵押品移走，本行同意该本行抵押品应随即视为受本租赁的收益条款约束，因此房东可将本行抵押品视为

被遗弃，视为房东的财产，如果房东这样选择，并保留或移走和处置它，一切根据租约的规定；

(E)根据本业主同意和豁免，所有通知和其他通信应以书面形式，并应通过国家认可的商业次日递送服务或通过挂号信或挂号信、要求的回执交付，并发送到以下地址：

if to the Bank:

____________________________

____________________________

Attention:

with a copy to:

____________________________

____________________________

致房东：C/o Nordblom Management Company，Inc.

第三大道

马萨诸塞州伯灵顿邮编：01803

此类通知的效力如下：(A)如果是专人递送，在收到后；(B)如果是次日递送服务，则在交由这种递送服务后的下一个营业日生效，并预付次日递送费用；(C)如果是邮件，则为寄存在邮政系统后五(5)天、挂号或挂号邮件、要求退回收据和预付邮资的有效通知。如上文所述，任何一方均可通过书面通知另一方更改其地址和传真号码；以及

(F)银行应对因行使银行在本合同项下的权利而造成的任何和所有损害赔偿房东并使其不受损害。

房东的同意和豁免不得更改或口头终止，对房东及其继承人和受让人的利益具有约束力，对本行及其继承人和受让人的利益具有约束力。

房东和银行已分别签署了本房东的同意书和弃权书，或由一名经其正式授权的人员签立，并加盖适当的印章，以证明房东和银行于200年_月_日签署了本协议。

房东：

_________________________________

By: (Name)

(标题)

银行：

______________________________

By: (Name)

(标题)

马萨诸塞州联邦

__________ County, ss.

在200年__月_日，以下签署的公证人亲自出现在我面前，向我提供令人满意的身份证明，即(勾选)：□驾驶执照或其他州或联邦政府文件，载有照片图像、□誓言或我认识上述签署人的可信证人的非宗教式誓词，或□本人对签字人身份的个人了解，是其姓名在上面签名的人，并承认前述内容将由她/他自愿为其所述目的而签署。

_____________________________

Print Name: _______________________

我的佣金到期：_

STATE OF ___________

__________ County, ss.

在200年__月_日，以下签署的公证人亲自出现在我面前，向我提供令人满意的身份证明，即(勾选)：□驾驶执照或其他州或联邦政府文件，载有照片图像、□誓言或我认识上述签署人的可信证人的非宗教式誓词，或□本人对签字人身份的个人了解，做签名的那个人

以上，他/她以_

_________________________________

Print Name: _______________________

我的佣金到期：_

附件H

信用证的格式

不可撤销备用信用证第号。___________

ISSUANCE DATE: ___________, _____

BENEFICIARY: ISSUING BANK:

_______________________ ____________________

APPLICANT: MAXIMUM/AGGREGATE

CREDIT AMOUNT:

_______________________ USD $_______________

_______________________

_______________________

EXPIRATION:__________________

女士们先生们：

兹开立以你方为受益人、以申请人为受益人的不可撤销信用证，总金额不得超过_

信用证正本及所有修改(如有)。

你的声明，据称是由受益人的授权人员或签字人签署的，证明受益人有权根据_与_的处所有关。

汇票必须注明名称、开证行和信用证号码，并必须向本办事处提交。图样亦可透过传真传送至图文传真号码[______________].

贵方有权随时对本信用证进行多次和部分提款。

本信用证可由受益人根据本租约第4.4节的规定随时转让。

本信用证于_

本信用证的一项条件是，规定的到期日应被视为自该规定的到期日起连续一(1)年自动延期，不作任何修改，除非至少在该到期日或其任何周年日前四十五(45)天或其任何周年日)，我们将以挂号信(回执)书面通知受益人和申请人，我们选择不考虑将本信用证再延长一(1)年。

我们向贵方保证，按照本信用证条款开具的所有汇票将在如上所述提交给我方后两(2)个工作日内如期兑付。

除非本信用证另有明文规定，否则本信用证受《国际备用惯例1998国际商会出版物590(ISP98)》的约束。

非常真诚地属于你，

授权签字人

证物一

格式租约通知书

根据《马萨诸塞州总法》第183章第4节的规定，现就以下所述的租赁事宜发出通知：

Date of Lease Execution: ____________________

Landlord: ,

_有限责任公司，地址为_

Tenant: ,

a ______________, having an address of ______________

物业：约_可出租平方英尺，位于马萨诸塞州称为_

租期：_[_________]并在以下日期或前后到期[___________].

权利：

延期：承租人有权选择将租期再延长_年，如租约中进一步描述的那样。[如果没有，则删除]

承租人的权利

第一要约：承租人有权获得位于大厦_楼层的(A)_t的第一要约。如租约中进一步描述。[如果没有，则删除]

Termination Right: _________________________________

[如果没有，则删除

Purchase Option: [如果没有，则说明无]

本租约公告仅为发出租约及其所有条款、条件和契诺的记录通知而签署，该等条款、条件和契诺通过引用并入本文。如果租赁条款与本租赁通知之间有任何不一致之处，应以租赁条款为准，并以本条款为准。租约通知书。本租赁通知不打算修改或修改租赁的条款、条件和契诺，也不应被视为更改或管辖对其的解释。

业主及租客已安排本租契通知书自20_

房东：

______________________

By: __________________________________________

COMMONWEALTH / STATE OF ____________________ )

COUNTY OF ____________________ )

在20_年_月_日，下列签署的公证人亲自到本人面前_他/她以_

__________________________________

公证人

我的佣金到期了：

租户：

_____________________

By: __________________________________________

Name: __________________________________________

Title: __________________________________________

在此正式授权

COMMONWEALTH /STATE OF ____________________ )

COUNTY OF ____________________ )

在20_年_月_日，下列签署的公证人亲自到本人面前_他/她以_

__

________________________________

公证人

我的佣金到期了：

租约通知书附件A

法律说明

第4区(未注册土地)拟建地段4及拟建地段4B：

位于马萨诸塞州米德尔塞克斯县伯灵顿的某块土地，如Vanasse Hangen Brustlin，Inc.编制的名为“马萨诸塞州伯灵顿土地计划”的土地图则所示，拟议第4号地块和第4B号地块，发布日期：2008年7月3日，在米德尔塞克斯县(南区)地契登记处记录为2008年第976号图则。

以及在网络驱动器上通过和重新通过的权利，以及将网络驱动器用于马萨诸塞州伯灵顿镇街道和道路通常使用的所有目的的权利，包括安装和使用公用事业，与所有其他合法有权享有的权利一样，包括但不限于从书28562页所述地役权的授予中获得的在伯灵顿镇的权利。

连同由NetView 1、2、3、4及9 LLC、NetView 5及6 LLC、NetView 7、8及10 LLC及美国银行，N.A.于2008年7月23日所发表及之间的契诺及交叉通道及地役权协议声明中所载的权利，并连同上述契据一起记录于51481册562页，而该等契据经日期为2008年11月19日的《契诺声明及交叉通道及地役权协议第一修正案》修订后记录于51908册第397页，并由日期为2011年6月30日的《契诺声明及交叉通道及地役权协议第二修正案》修订，并与上述契据一同记录于5709696册，第215页；由2012年9月24日的《圣约宣言第三修正案》和《交叉通道及地役权协议》修订，并与上述契据一起记录在60146册，第460页。

拟建的第四号地段亦如下所述：

如图则所示，从4B地段以东约190英尺处米德尔塞克斯收费公路南边的一点开始，从那里开始；

所述曲线向右转，半径为550.00英尺，圆弧距离为258.45英尺；从那里向南22°00‘00“，到一点的距离为8.43英尺；

南纬36°45‘40“，距离一点191.31英尺；从那里开始

南纬22°00‘00“，距离一点300.00英尺；再从南纬36°45’40”，距离一点75.9英尺；

北纬78°33‘25“，距离曲线起点139.12英尺；从那里开始

向左转的曲线半径为273.12，到非切线曲线起点的圆弧距离为236.50英尺：

向右转的曲线半径为541.12英尺，圆弧距离为320.69英尺；从那里向西85°47‘07’‘到一点的距离为111.87英尺；

北纬82°48‘02“，距离一点387.57英尺；从那里

北纬80°25‘00“，距离一点188.68英尺；从那里

北纬89°51‘00“，距离一点170.23英尺；从那里

南纬65°28‘00“，距离一点94.51英尺；从那里

南纬52°26‘00“，距离一点75.41英尺；从那里

南纬43°16‘00“，距离一点142.06英尺；从那里

南纬38°40‘25“，距离一点57.66英尺；从那里开始

北纬36°48‘26“，距离一点327.14英尺；从那里开始

北纬42°24‘43“，距离一点856.41英尺；从那里

北纬19°17‘46“，距离一点419.36英尺；从那里

北纬14°47‘53“，距离非相切曲线起点250.35英尺；从那里开始

所述曲线通过半径60.00英尺向左转，并且到非切线曲线起点的圆弧距离为70.05英尺；

向右转的曲线半径为15.00英尺，圆弧距离为10.47英尺；从那里到曲线起点的距离为北纬31°37‘39“，距离6.25英尺；

向右转的曲线半径为30.00英尺，到非切线曲线起点的圆弧距离为42.83英尺；

向左转的曲线半径为790.00英尺，弧距为24.23英尺；从那里向南68°19‘18“，到曲线起点的距离为456.40英尺；

所述向右转的曲线半径为2460.00英尺，到与非切线的交点的圆弧距离为553.44英尺；

南纬0°05‘17“，东经24.06英尺；西经30°51’42”，距一点38.44英尺；西经59°08‘18“，距一点6.17英尺；

西经34°03‘45“，距离曲线起点77.36英尺；

所述曲线向左转，半径为150.00英尺，弧距为166.71英尺；

南纬29°36‘52“，距离33.79感一点；从那里

南纬19°48‘47“，距离曲线起点249.06英尺；从那里开始

向右转的曲线半径为125.00英尺，圆弧距离为296.04英尺；从那里向西64°07‘03“，到非相切曲线的起点的距离为131.72英尺；

向左转的曲线半径为50英尺，到与非切线的交点的圆弧距离为129.82英尺；

西经64°07‘03“，距离一点691.28英尺；再由西经24°25’15”，距离一点526.60英尺；

东经52°04‘14“，距离曲线起点25.64英尺；

向左转的曲线半径为470.00英尺，圆弧距离为321.37英尺；从那里向北88°45‘11“，到曲线起点的距离为83.18英尺；

向右转的曲线半径为500.00英尺，圆弧距离为159.69英尺；从那里向南72°56‘53“，到曲线起点的距离为67.17英尺；

向左转的曲线半径为220.00英尺，弧距为368.76英尺；从那里到一点的距离为北纬11°00‘46“，距离为96.4英尺；

东经64°07‘03“，距离曲线起点119.60英尺；从那里开始

向左转的曲线半径为175.00英尺，弧距为414.46英尺；

北纬19°48‘47“，距离曲线起点249.80英尺；从那里开始

向右转的曲线半径为180.00英尺，弧距为156.84英尺；从那里到一点的距离为北纬30°06‘35“，距离为56.77英尺；

北纬59°08‘18“，距离一点5.53英尺；从那里开始

北纬30°51‘42“，距离一点30.30英尺；从那里开始

北纬78°30‘10“，距非相切曲线起点27.93英尺；

向右转的曲线半径为2460.00英尺，到起点的圆弧距离为189.05英尺。

含1,343,930平方英尺

附件I-1

终止租约通知书的格式

请参阅米德尔塞克斯县(南区)契据登记处记录的日期为20_根据该条款，业主与租客于_[]位于马萨诸塞州伯灵顿的Network Drive，如租赁通知中更详细地描述的(“处所”)。

房东及租客特此发出通知，本租约及租约通知不再有效。

本文件自20_

[页面的其余部分故意留空]

房东：

______________________

马萨诸塞州联邦

County of Middlesex __________________________

在_年_日，下列签署的公证人亲自到本人面前，并以令人满意的身份证明_并向本人承认，他自愿为其所述明的目的签署_

_____________________________

公证人的签署和盖章

My commission expires:

[签名续至下一页]

租户：

_______________

马萨诸塞州联邦

County of Middlesex ___________, 20___

以下签署的公证人_并向本人确认他/她自愿为其所述明的目的签署_。

_______________________________

公证人的签署和盖章

My commission expires:

附件J

建设工程托管协议格式

[***]

附件K

初步施工进度计划

(附于附件)

[***]