执行摘要
我们在洛杉矶和火奴鲁鲁的主要沿海子市场拥有和运营1820万平方英尺的A级写字楼物业和4415套公寓单元(不包括我们的住宅开发计划)。
季度业绩:截至2022年3月31日的季度与截至2021年3月31日的季度相比:
·我们的收入增长了10.4%,达到2.389亿美元。
·我们普通股股东的净收入增长了119.9%,达到2,550万美元,或每股稀释后收益0.14美元。
·我们的FFO增长了15.4%,达到1.038亿美元,或每股完全稀释后0.50美元。
·我们的AFFO增长了20.2%,达到9410万美元。
·我们的同一物业现金NOI增长了10.7%,达到1.511亿美元。
租赁:在第一季度,我们签署了246份写字楼租赁合同,面积约为89.8万平方英尺。我们的出租率提高到87.7%,入住率下降到84.6%。对比我们第一季度签订的写字楼租约和即将到期的相同空间的租约,直线租金上涨了9.4%,现金租金下降了3.7%。我们的多户型投资组合基本上保持了99.7%的全租,本季度我们投资组合的平均租金上涨了近9%。
收购:4月26日,我们收购了海洋大道1221号,这是一处俯瞰圣莫尼卡海滩的标志性公寓楼。该物业目前98%已出租,包括120个单位,平均单位面积为1500平方英尺。成交价为3.3亿美元,相当于每套275万美元,或每平方英尺1800美元。这座16层的高层建筑从每个住宅都可以看到一览无余的全景海景,屋顶设施平台可以180度俯瞰太平洋,以及一套高端设施。这笔交易是由我们管理的一家新合资企业完成的,我们拥有该合资企业55%的股份。该合资企业获得了一笔1.75亿美元的有担保、无追索权、仅限利息的定期贷款,将于2029年4月到期。这笔贷款的利息为SOFR加1.25%,我们通过利率互换将其固定在2026年4月之前的3.90%。
资产负债表:我们在2024年12月之前没有定期贷款到期日,我们继续拥有可观的融资能力。
开发:我们继续看到火奴鲁鲁市中心的1132 Bishop和布伦特伍德的洛杉矶地标酒店的租户兴趣浓厚,租金高于预估水平。建成后,这些项目以及1221 Ocean将为我们的投资组合增加近1,000个单位。
股息:2022年4月19日,我们支付了季度现金股息,每股普通股0.28美元,折合成年率为1.12美元。
指引:我们将2022年稀释后每股普通股净收益上调至0.53美元至0.59美元,每股FFO上调至2.02美元至2.08美元,这反映了我们最近收购带来的增长,部分被更高的利率假设所抵消。我们的指导不包括未来任何财产收购或处置、融资、财产损失保险追回或其他可能的资本市场活动的影响。参见第22页。
注:见第8页FFO和AFFO的非GAAP对账和第10页的相同财产NOI。
有关此收入包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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目录表
| | | | | |
公司概述 |
| |
公司数据 | 3 |
属性映射 | 4 |
董事会及行政人员 | 5 |
| |
财务业绩 |
| |
合并资产负债表 | 6 |
综合经营业绩 | 7 |
运营资金和调整后的运营资金 | 8 |
同业统计及营业收入净额 | 9 |
同一财产NOI与净收入的对账 | 10 |
合资企业和基金的财务数据 | 11 |
贷款 | 12 |
| |
投资组合数据 |
| |
Office产品组合摘要 | 13 |
写字楼租赁和就地租金百分比 | 14 |
写字楼租赁多元化 | 15 |
最大写字楼租户 | 16 |
办公行业多元化 | 17 |
写字楼租赁到期 | 18 |
写字楼租赁到期-未来四个季度 | 19 |
办公室租赁活动 | 20 |
多系列产品组合摘要 | 21 |
| |
| |
2022 GUIDANCE | 22 |
| |
2022年非公认会计准则指导的对账 | 23 |
| |
定义 | 24 |
前瞻性陈述(FLS)
2022年第一季度收益结果和运营信息,我们称为我们的收益包(EP),补充了我们提交给美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)的报告中提供的信息。它包含修订后的1933年证券法第27A节和修订后的1934年证券交易法第21E节所指的FLS,我们要求保护1995年私人证券诉讼改革法中包含的安全港。这些陈述包括但不限于与我们的业务表现、财务结果、流动性和资本资源的预期有关的陈述,以及其他非历史陈述。在某些情况下,可以通过使用“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“可能”、“寻求”、“计划”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”等词语或这些词语的否定版本或其他类似词语来识别这些FL。本EP中介绍的FLS,以及我们可能不时口头或书面做出的那些,都是基于我们的信念和假设。我们的实际业绩将受到已知和未知风险、趋势、不确定性和因素的影响,其中一些是我们无法控制或无法预测的,包括但不限于:与冠状病毒(新冠肺炎)全球大流行有关的不利事态发展;南加州和火奴鲁鲁的不利经济和房地产发展;经济普遍低迷;出租率下降或租户激励措施和空置率增加;违约、提前终止和不续签, 租户租赁;利率和运营成本上升;未能产生足够的现金流来偿还债务;收购物业的困难;未能成功运营物业;未能维持我们作为房地产投资信托基金的地位;租金管制法律和法规可能发生的不利变化;环境不确定性;与自然灾害有关的风险;火灾和其他财产损失、缺乏或保险不足;无法成功地扩展到新的市场或子市场;与房地产开发相关的风险;与我们官员的利益冲突;房地产和分区法律的变化以及房地产税率的提高;未来可能发生的恐怖袭击;以及我们在提交给美国证券交易委员会的2021年10-K表格年度报告和其他文件中详细介绍的其他风险和不确定性。尽管我们认为我们的前瞻性陈述所依据的假设是合理的,但它们并不能保证未来的业绩,其中一些将不可避免地被证明是不正确的。因此,我们未来的实际结果可以预期与我们的预期不同,这些差异可能是实质性的。因此,请谨慎使用本EP中的任何FLS来预测未来的结果或趋势。本EP和归因于我们或代表我们行事的任何人的所有随后的书面和口头FL,其全部内容明确符合本节中包含或提及的警示声明。我们不承担任何义务公开发布对我们的FLS的任何修订。
公司数据
截至2022年3月31日
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 办公产品组合 | |
| | | | | |
| | 已整合 | | 总计 | |
| 属性 | 69 | | | 71 | | |
| 可出租平方英尺(以千为单位) | 17,775 | | 18,160 | |
| 租赁率 | 87.8 | % | | 87.7 | % | |
| 入住率 | 84.6 | % | | 84.6 | % | |
| | | | | |
| | | | | |
| 多系列产品组合 | |
| | | | | |
| | | | 总计 | |
| 属性 | | | 12 | | |
| 单位 | | | 4,415 | |
| 租赁率(1) | | | 99.7 | % | |
| | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 市值(千元,每股价格除外) | |
| | | | |
| 截至2022年3月31日的完全稀释流通股 | | 207,140 | | |
| 普通股每股收盘价(纽约证券交易所代码:DEI) | | $ | 33.42 | | |
| 股权资本化 | | $ | 6,922,622 | | |
| | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 净债务(千) | |
| | | | | |
| | 已整合 | | 我们的份额 | |
| | | | | |
| 债务本金(2) | $ | 5,046,523 | | | $ | 4,150,091 | | |
| 减去:现金和现金等价物(3) | (337,274) | | | (218,706) | | |
| 净债务 | $ | 4,709,249 | | | $ | 3,931,385 | | |
| | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 杠杆率(单位:千,百分比除外) | |
| | | | |
| 预计企业价值 | | $ | 10,854,007 | | |
| 我们的净债务占预计企业价值的份额 | | 36 | % | |
| | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| AFFO派息率 | |
| | | | |
| 截至2022年3月31日的三个月 | | 61.8 | % | |
| | | | |
_______________________________________________
(1)在计算租出单位百分率时所用的分子和分母,并不包括同一物业内因火警而暂时空置的85个单位。
(2)有关综合债务本金及我们应占的债务本金与资产负债表上综合债务的对账,请参阅第12页。
(3)我们的现金和现金等价物份额是从我们的综合现金和现金等价物3.373亿美元开始计算的,然后减去其他所有者在我们合资企业的现金和现金等价物中的份额1.234亿美元,然后加上我们在我们的未合并基金的现金和现金等价物中的份额480万美元。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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属性映射
截至2022年3月31日
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董事会及行政人员
as of May 3, 2022
董事会
__________________________________________________________________________________________________________________________________
| | | | | |
丹·A·埃米特 | 我们的董事会执行主席 |
乔丹·L·卡普兰 | 我们的首席执行官兼总裁 |
肯尼斯·M·潘泽尔 | 我们的首席运营官 |
莱斯利·E·比德尔 | 退休高管和投资者 |
多琳·C·多明格斯 | 瓦尼尔集团公司董事长兼首席执行官 |
大卫·T·范伯格博士 | Cerner公司总裁兼首席执行官 |
雷·C·伦纳德 | 苏格·雷·伦纳德基金会主席 |
弗吉尼亚·A·麦克费伦 | 技术和数据科学顾问 |
托马斯·E·奥赫恩 | Macerich首席执行官 |
小威廉·E·西蒙 | Simon Quick Advisors荣誉合伙人 |
约翰尼斯·M·斯皮索 | 加州大学洛杉矶分校健康学院院长;加州大学洛杉矶分校医院系统首席执行官;加州大学洛杉矶分校健康科学部副校长 |
王雪莉 | PlastPro Inc.创始人兼首席执行官。 |
行政人员
__________________________________________________________________________________________________________________________________
| | | | | |
丹·A·埃米特 | 董事会主席 |
乔丹·L·卡普兰 | 首席执行官兼总裁 |
肯尼斯·M·潘泽尔 | 首席运营官 |
彼得·D·西摩 | 首席财务官 |
凯文·A·克鲁米 | 首席投资官 |
公司办公室
加利福尼亚州圣莫尼卡海洋大道1299号,1000套房,邮编:90401
Phone: (310) 255-7700
欲了解更多信息,请访问我们的网站www.douglasemmett.com,或联系:
斯图尔特·麦克尔欣尼,投资者关系部副总裁
(310) 255-7751
邮箱:smcelhinney@douglasemmett.com
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合并资产负债表
(未经审计;以千计)
| | | | | | | | | | | |
| March 31, 2022 | | 2021年12月31日 |
| | | |
资产 | | | |
房地产投资,毛利 | $ | 11,841,693 | | | $ | 11,819,077 | |
减去:累计折旧和摊销 | (3,096,857) | | | (3,028,645) | |
房地产投资,净额 | 8,744,836 | | | 8,790,432 | |
| | | |
土地租赁使用权资产 | 7,461 | | | 7,464 | |
现金和现金等价物 | 337,274 | | | 335,905 | |
租户应收账款 | 10,216 | | | 13,127 | |
应收递延租金 | 115,037 | | | 115,148 | |
收购租赁无形资产,净额 | 3,969 | | | 4,168 | |
利率合约资产 | 125,189 | | | 15,473 | |
投资于非综合基金 | 47,873 | | | 46,594 | |
其他资产 | 48,459 | | | 25,721 | |
总资产 | $ | 9,440,314 | | | $ | 9,354,032 | |
| | | |
负债 | | | |
应付担保票据和循环信贷安排,净额 | $ | 5,013,876 | | | $ | 5,012,076 | |
地面租赁责任 | 10,856 | | | 10,860 | |
应付利息、应付帐款和递延收入 | 154,932 | | | 145,460 | |
证券保证金 | 56,346 | | | 55,285 | |
购得租赁无形负债,净额 | 22,714 | | | 24,710 | |
利率合同负债 | 6,667 | | | 69,930 | |
应付股息 | 49,226 | | | 49,158 | |
总负债 | 5,314,617 | | | 5,367,479 | |
| | | |
权益 | | | |
Douglas Emmett,Inc.股东权益: | | | |
普通股 | 1,758 | | | 1,755 | |
额外实收资本 | 3,492,659 | | | 3,488,886 | |
累计其他综合收益(亏损) | 83,029 | | | (38,774) | |
累计赤字 | (1,059,499) | | | (1,035,798) | |
道格拉斯·埃米特公司股东权益总额 | 2,517,947 | | | 2,416,069 | |
非控制性权益 | 1,607,750 | | | 1,570,484 | |
总股本 | 4,125,697 | | | 3,986,553 | |
负债和权益总额 | $ | 9,440,314 | | | $ | 9,354,032 | |
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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综合经营业绩
(未经审计;以千计,每股数据除外)
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至3月31日的三个月, |
| | | | | 2022 | | 2021 |
| | | | | | | |
收入 | | | | | | | |
办公室租赁 | | | | | | | |
租金收入和租户回收(1) | | | | | $ | 180,427 | | | $ | 168,179 | |
停车和其他收入 | | | | | 22,713 | | | 18,464 | |
办公室总收入 | | | | | 203,140 | | | 186,643 | |
| | | | | | | |
多户租赁 | | | | | | | |
租金收入 | | | | | 31,228 | | | 27,083 | |
停车和其他收入 | | | | | 4,514 | | | 2,569 | |
多个家庭的总收入 | | | | | 35,742 | | | 29,652 | |
| | | | | | | |
总收入 | | | | | 238,882 | | | 216,295 | |
| | | | | | | |
运营费用 | | | | | | | |
办公费 | | | | | 67,374 | | | 62,178 | |
多户家庭开支 | | | | | 10,173 | | | 9,311 | |
一般和行政费用 | | | | | 11,240 | | | 9,571 | |
折旧及摊销 | | | | | 89,365 | | | 92,797 | |
总运营费用 | | | | | 178,152 | | | 173,857 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
其他收入 | | | | | 367 | | | 351 | |
其他费用 | | | | | (183) | | | (163) | |
未合并基金的收入 | | | | | 247 | | | 167 | |
利息支出 | | | | | (34,902) | | | (35,205) | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
净收入 | | | | | 26,259 | | | 7,588 | |
减去:可归因于非控股权益的净(收益)亏损 | | | | | (745) | | | 4,013 | |
普通股股东应占净收益 | | | | | $ | 25,514 | | | $ | 11,601 | |
| | | | | | | |
每股普通股净收益--基本收益和稀释后收益 | | | | | $ | 0.14 | | | $ | 0.06 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
宣布的每股普通股股息 | | | | | $ | 0.28 | | | $ | 0.28 | |
| | | | | | | |
已发行普通股的加权平均股份--基本和稀释 | | | | | 175,656 | | 175,464 |
| | | | | | | |
_______________________________________________________________________
(1)租金收入和租户回收分别包括截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的1520万美元和900万美元的租户回收。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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运营资金和调整后的运营资金(1)
(未经审计;以千计,每股数据除外)
下表列出了运营资金(FFO)和调整后的运营资金(AFFO)与普通股股东应占净收益的对账:
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至3月31日的三个月, |
| | | | | 2022 | | 2021 |
运营资金(FFO) | | | | | | | |
普通股股东应占净收益 | | | | | $ | 25,514 | | | $ | 11,601 | |
房地产资产的折旧和摊销 | | | | | 89,365 | | | 92,797 | |
可归因于非控股权益的净收益(亏损) | | | | | 745 | | | (4,013) | |
可归因于未合并基金的调整(2) | | | | | 694 | | | 708 | |
可归因于合并合资企业的调整(2) | | | | | (12,555) | | | (11,156) | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
FFO | | | | | $ | 103,763 | | | $ | 89,937 | |
| | | | | | | |
调整后的运营资金(AFFO) | | | | | | | |
FFO | | | | | $ | 103,763 | | | $ | 89,937 | |
直线租金 | | | | | 111 | | | (635) | |
取得的高于市价和低于市价租赁的净增值 | | | | | (1,797) | | | (3,114) | |
贷款成本、贷款溢价摊销和掉期摊销 | | | | | 1,514 | | | 1,592 | |
经常性资本支出、租户改善和资本化租赁费用(3) | | | | | (16,795) | | | (16,901) | |
非现金补偿费用 | | | | | 5,633 | | | 4,890 | |
可归因于未合并基金的调整(2) | | | | | (318) | | | (182) | |
可归因于合并合资企业的调整(2) | | | | | 1,981 | | | 2,678 | |
AFFO | | | | | $ | 94,092 | | | $ | 78,265 | |
| | | | | | | |
已发行普通股加权平均股份--摊薄 | | | | | 175,656 | | | 175,464 | |
我们的经营伙伴关系中的加权平均单位未偿还 | | | | | 31,445 | | | 30,479 | |
加权平均完全稀释已发行股份 | | | | | 207,101 | | | 205,943 | |
| | | | | | | |
每股普通股净收益--基本收益和稀释后收益 | | | | | $ | 0.14 | | | $ | 0.06 | |
每股FFO-完全稀释 | | | | | $ | 0.50 | | | $ | 0.44 | |
每股派息(4) | | | | | $ | 0.28 | | | $ | 0.28 | |
__________________________________________________________
(1)列载FFO及AFFO,归因于我们的普通股股东及我们经营合伙企业中的非控股权益,包括我们在综合合营公司及未合并基金中所占的份额。
(2)根据吾等在本公司未合并基金的业绩中所占的份额,以及就归属于吾等合并合营公司的非控股权益的其他上市调整项目,对彼此上市调整项目的部分作出调整。
(3)根据公认会计原则租赁会计准则,我们计入非增量租赁费用(与签订租赁没有直接关系的租赁费用),并将增量租赁费用资本化。由于非增量租赁费用计入普通股股东和FFO应占净收益,因此对AFFO的资本化租赁费用调整仅包括增量租赁费用。
(4)反映在各自期间内支付的股息。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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相同财产统计和净营业收入(NOI)(1)
(未经审计;单位为千,统计除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | |
| | 截至3月31日, | |
| | 2022 | | 2021 | |
| 办公室统计数据 | | | | |
| 物业数量 | 67 | | | 67 | | |
| 可出租平方英尺(以千为单位) | 17,561 | | | 17,557 | | |
| 租赁结束百分比 | 87.6 | % | | 87.6 | % | |
| 结束占用百分比 | 84.5 | % | | 86.2 | % | |
| 季度平均占有率 | 84.7 | % | | 86.7 | % | |
| | | | | |
| 多家庭统计数据 | | | | |
| 物业数量 | 10 | | | 10 | | |
| 单位数 | 3,449 | | | 3,449 | | |
| 租赁结束百分比 | 99.7 | % | | 99.5 | % | |
| | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | |
| | 截至3月31日的三个月, | | 支持百分比 | |
| | 2022 | | 2021 | | (不利) | |
| 净营业收入(NOI) | | | | | | |
| 写字楼收入 | $ | 200,019 | | | $ | 183,532 | | | 9.0 | % | |
| 办公费 | (66,177) | | | (60,461) | | | (9.5) | % | |
| 办公室噪音 | 133,842 | | | 123,071 | | | 8.8 | % | |
| | | | | | | |
| 多家庭收入 | 27,558 | | | 24,943 | | | 10.5 | % | |
| 多户家庭开支 | (8,560) | | | (7,760) | | | (10.3) | % | |
| 多家庭噪音 | 18,998 | | | 17,183 | | | 10.6 | % | |
| | | | | | | |
| 总噪声 | $ | 152,840 | | | $ | 140,254 | | | 9.0 | % | |
| | | | | | | |
| 现金净营业收入(NOI) | | | | | | |
| 办公室现金收入 | $ | 198,290 | | | $ | 179,771 | | | 10.3 | % | |
| 办公室现金支出 | (66,177) | | | (60,461) | | | (9.5) | % | |
| 办公室现金噪音 | 132,113 | | | 119,310 | | | 10.7 | % | |
| | | | | | | |
| 多家庭现金收入 | 27,555 | | | 24,947 | | | 10.5 | % | |
| 多户家庭现金支出 | (8,560) | | | (7,760) | | | (10.3) | % | |
| 多家庭现金噪音 | 18,995 | | | 17,187 | | | 10.5 | % | |
| | | | | | | |
| 总现金噪声 | $ | 151,108 | | | $ | 136,497 | | | 10.7 | % | |
| | | | | | | |
_________________________________________________
(1)提交的金额包括100%(不是我们按比例计算的份额)。关于这些非公认会计准则计量与普通股股东应占净收益的对账,见第10页。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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同一财产NOI与净收入的对账
(未经审计,以千计)
| | | | | | | | | | | |
| 截至3月31日的三个月, |
| 2022 | | 2021 |
| | | |
同一物业办公室现金收入 | $ | 198,290 | | | $ | 179,771 | |
根据噪声定义进行非现金调整 | 1,729 | | | 3,761 | |
同一物业写字楼收入 | 200,019 | | | 183,532 | |
| | | |
| | | |
| | | |
同物业办公费用 | (66,177) | | | (60,461) | |
| | | |
办公室噪音 | 133,842 | | | 123,071 | |
| | | |
同一处房产多户现金收入 | 27,555 | | | 24,947 | |
根据噪声定义进行非现金调整 | 3 | | | (4) | |
同一处房产的多户收入 | 27,558 | | | 24,943 | |
| | | |
| | | |
| | | |
同一处房产多户开支 | (8,560) | | | (7,760) | |
| | | |
多家庭噪音 | 18,998 | | | 17,183 | |
| | | |
相同的属性噪声 | 152,840 | | | 140,254 | |
不可比写字楼收入 | 3,121 | | | 3,111 | |
不可比较的办公费用 | (1,197) | | | (1,717) | |
不可比的多家族收入 | 8,184 | | | 4,709 | |
不可比较的多户家庭开支 | (1,613) | | | (1,551) | |
噪音 | 161,335 | | | 144,806 | |
一般和行政费用 | (11,240) | | | (9,571) | |
折旧及摊销 | (89,365) | | | (92,797) | |
其他收入 | 367 | | | 351 | |
其他费用 | (183) | | | (163) | |
未合并基金的收入 | 247 | | | 167 | |
利息支出 | (34,902) | | | (35,205) | |
| | | |
| | | |
| | | |
净收入 | 26,259 | | | 7,588 | |
减去:可归因于非控股权益的净(收益)亏损 | (745) | | | 4,013 | |
普通股股东应占净收益 | $ | 25,514 | | | $ | 11,601 | |
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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合资企业和基金的财务数据
(未经审计,以千计)
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| 截至2022年3月31日的三个月 |
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| 全资拥有的物业 | | 合并后的合资企业(1) | | 未合并基金(2) |
| | | | | |
收入 | $ | 181,113 | | | $ | 57,769 | | | $ | 4,397 | |
办公室和多户家庭运营费用 | $ | 57,024 | | | $ | 20,523 | | | $ | 1,521 | |
直线租金 | $ | (413) | | | $ | 302 | | | $ | (11) | |
高于/低于市场的租赁收入 | $ | 426 | | | $ | 1,371 | | | $ | — | |
可归因于外部利益的现金NOI(3) | $ | — | | | $ | 18,228 | | | $ | 1,670 | |
我们在现金NOI中的份额(4) | $ | 124,076 | | | $ | 17,345 | | | $ | 1,217 | |
______________________________________________________
(1)代表我们管理的三个合并合营公司的独立财务数据(物业管理费不包括作为合并分录的营运费用)。我们在三家合资公司中拥有约46%的加权平均权益(基于面积),这三家合资公司在我们的子市场拥有总计420万平方英尺的16处甲级写字楼物业和一处住宅物业,拥有350套公寓。我们有权获得(I)基于投资资本的分配,(Ii)物业管理和其他服务的费用,(Iii)某些收购相关费用和某些其他成本的报销,以及(Iv)基于现金NOI的额外分配。
(2)代表我们管理的一个未合并基金的独立财务数据(物业管理费不包括作为合并分录的营运费用)。我们拥有该基金约34%的权益,该基金在我们的子市场拥有两个总计40万平方英尺的甲级写字楼物业。我们有权获得(I)优先分派、(Ii)基于投资资本的分派、(Iii)如果投资者的分派超过门槛利率时的附带权益、(Iv)物业管理和其他服务的费用以及(V)偿还某些成本。
(3)代表根据适用协议可分配给除我们全部稀释股份以外的权益的现金NOI份额。
(4)代表可分配给我们的完全稀释股份的现金NOI份额。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
11 Go to Table of Contents
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 贷款 (截至2022年3月31日,未经审计) | |
| | | | | | | | | | |
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| 到期日(1) | | 本金余额 (单位:千) | | 我们的份额(2) (单位:千) | | 有效 费率(3) | | 掉期到期日 | |
| | | | | | | | | | |
| 合并后的全资子公司 | |
| | | | | | | | | | |
| 3/3/2025 | | $ | 335,000 | | | $ | 335,000 | | | 3.84% | | 3/1/2023 | |
| 4/1/2025 | | 102,400 | | | 102,400 | | | 2.76% | | 3/1/2023 | |
| 8/15/2026 | | 415,000 | | | 415,000 | | | 3.07% | | 8/1/2025 | |
| 9/19/2026 | | 400,000 | | | 400,000 | | | 2.44% | | 9/1/2024 | |
| 9/26/2026 | | 200,000 | | | 200,000 | | | 2.36% | | 10/1/2024 | |
| 11/1/2026 | | 400,000 | | | 400,000 | | | 2.31% | | 10/1/2024 | |
| 6/1/2027 | | 550,000 | | | 550,000 | | | 3.16% | | 6/1/2022 | |
| 5/18/2028 | | 300,000 | | | 300,000 | | | 2.21% | | 6/1/2026 | |
| 1/1/2029 | (4) | 300,000 | | | 300,000 | | | 2.66% | | 1/1/2027 | |
| 6/1/2029 | | 255,000 | | | 255,000 | | | 3.26% | | 6/1/2027 | |
| 6/1/2029 | | 125,000 | | | 125,000 | | | 3.25% | | 6/1/2027 | |
| 6/1/2038 | (5) | 29,123 | | | 29,123 | | | 4.55% | | 不适用 | |
| 8/21/2023 | (6) | — | | | — | | | LIBOR + 1.15% | | 不适用 | |
| 小计 | | 3,411,523 | | | 3,411,523 | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 合并后的合资企业 | |
| | | | | | | | | | |
| 12/19/2024 | | 400,000 | | | 80,000 | | | 3.47% | | 1/1/2023 | |
| 5/15/2027 | (7) | 450,000 | | | 400,500 | | | 3.04% | | 4/1/2025 | |
| 8/19/2028 | | 625,000 | | | 187,500 | | | 2.12% | | 6/1/2025 | |
| 6/1/2029 | | 160,000 | | | 32,000 | | | 3.25% | | 7/1/2027 | |
| 综合贷款总额 | (8) | $ | 5,046,523 | | | $ | 4,111,523 | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 未合并基金 | |
| | | | | | | | | | |
| 9/14/2028 | | $ | 115,000 | | | $ | 38,568 | | | 2.19% | | 10/1/2026 | |
| | | | | | | | | | |
| 贷款总额 | | | | $ | 4,150,091 | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
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除以下所述外,吾等的贷款及循环信贷安排:(I)无追索权;(Ii)由一个或多个物业组成的独立抵押品池作抵押;(Iii)要求按月支付到期未偿还本金的利息;及(Iv)包含若干金融契诺,在某些情况下,吾等可能需要将超额现金流存入贷款人,除非吾等(依吾等选择)提供担保或额外抵押品,或在贷款文件所载的特定参数内偿还贷款。某些具有延长到期日选择权的贷款要求我们达到最低财务门槛才能行使这些延长选择权。
(1)到期日包括延期期权的影响。
(2)“我们的份额”的计算方法是本金余额乘以我们在借款实体权益中的份额,并用于计算非公认会计准则下的“我们的净债务份额”--见第3页的公司数据。
(3)自2022年3月31日起生效。包括利率互换的影响,不包括预付贷款成本的影响。
(4)2022年1月1日,当新掉期取代到期的旧掉期时,有效利率从3.42%降至2.66%。
(5)要求每月支付本金和利息。本金摊销以30年摊销时间表为基础。
(6)4.0亿美元循环信贷安排。未使用的承诺费从0.10%到0.15%不等。
(7)2022年7月1日,当新的掉期取代即将到期的现有掉期时,有效利率将降至2.26%。
(8)我们在资产负债表(见第6页)上的综合债务为50.1亿美元,计算方法是从我们50.5亿美元的综合贷款中加上390万美元的未摊销贷款保费,并减去3650万美元的未摊销递延贷款成本。
| | | | | | | | | | | |
| | | |
| 根据贷款或掉期条款确定利息的综合贷款的统计数字 | |
| | | |
| 本金余额(单位:十亿) | $5.05 | |
| 加权平均剩余寿命(包括延期选项) | 5.2年 | |
| 加权平均剩余固定利息期 | 2.8年 | |
| 加权平均年利率 | 2.89% | |
| | | |
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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Office产品组合摘要
截至2022年3月31日的办公产品组合总数
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 区域 | | 物业数量 | | 我们可出租的平方英尺 | | 区域可出租平方英尺(1平方英尺) | | 我们的平均市场份额(2) | |
| | | | | | | | | | |
| 洛杉矶 | | | | | | | | | |
| 西区(3) | | 52 | | | 9,998,784 | | | 39,442,310 | | 35.3 | % | |
| 谷地 | | 16 | | | 6,790,777 | | | 21,348,263 | | 43.7 | | |
| 火奴鲁鲁(3) | | 3 | | | 1,370,805 | | | 4,979,267 | | 27.5 | | |
| 总数/平均值 | | 71 | | | 18,160,366 | | | 65,769,840 | | 37.9 | % | |
| | | | | | | | | | |
_________________________________________________
(1)每个地区的可出租平方英尺是根据世邦魏理仕针对该地区子市场发布的2022年第一季度市场报告中报告的可出租平方英尺计算的。
(2)我们的市场份额是通过将我们的可租赁平方英尺除以适用地区的可租赁平方英尺来计算的,在基于我们在每个子市场的总投资组合中的敞口平方英尺的平均值的情况下,加权如下:
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 区域 | | 子市场 | | 物业数量 | | 我们可出租的平方英尺 | | 我们的市场份额(2) | |
| | | | | | | | | | |
| 西区 | | 布伦特伍德 | | 15 | | | 2,085,745 | | | 60.3 | % | |
| | 韦斯特伍德 | | 7 | | | 2,191,444 | | | 43.6 | | |
| | 奥林匹克走廊 | | 5 | | | 1,142,885 | | | 34.6 | | |
| | 比佛利山(3) | | 11 | | | 2,196,067 | | | 27.8 | | |
| | 圣莫尼卡 | | 11 | | | 1,425,374 | | | 14.5 | | |
| | 世纪之城 | | 3 | | | 957,269 | | | 9.0 | | |
| 谷地 | | 谢尔曼橡树/恩西诺 | | 12 | | | 3,488,995 | | | 53.6 | | |
| | 华纳中心/伍德兰山 | | 3 | | | 2,845,577 | | | 37.5 | | |
| | 伯班克 | | 1 | | | 456,205 | | | 6.3 | | |
| 火奴鲁鲁 | | 火奴鲁鲁(3) | | 3 | | | 1,370,805 | | | 27.5 | | |
| | | 总计/加权平均数 | | 71 | | | 18,160,366 | | | 37.9 | % | |
| | | | | | | | | | |
_______________________________________________
(3)在计算市场份额时,我们调整了可出租面积,方法是(I)将檀香山一座写字楼的约313,000平方英尺的空置空间从我们的可出租面积和子市场的可出租面积中去掉,并(Ii)从分子和分母中去掉位于比佛利山城市边界外的一处218,000平方英尺的物业。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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写字楼租赁和就地租金百分比
截至2022年3月31日的办公产品组合总数
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 区域(1) | | 租赁百分比 | | 年化租金(2) | | 每平方英尺租赁年租金(2) | | 每平方英尺租赁月租金(2) | |
| | | | | | | | | | |
| 洛杉矶 | | | | | | | | | |
| 西区 | | 88.0 | % | | $ | 461,754,900 | | | $ | 55.87 | | | $ | 4.66 | | |
| 谷地 | | 86.1 | | | 204,725,316 | | | 36.21 | | | 3.02 | | |
| 火奴鲁鲁 | | 93.9 | | | 40,552,829 | | | 34.22 | | | 2.85 | | |
| 总计/加权平均数 | | 87.7 | % | | $ | 707,033,045 | | | $ | 46.81 | | | $ | 3.90 | | |
| | | | | | | | | | |
_______________________________________________________________
(1)地区数据反映了以下基本的子市场数据:
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 区域 | | 子市场 | | 租赁百分比 | | | | | | 每平方英尺租赁月租金(2) | |
| | | | | | | | | | | | |
| 西区 | | 比佛利山 | | 93.5 | % | | | | | | $ | 4.70 | | |
| | 布伦特伍德 | | 82.7 | | | | | | | 4.02 | | |
| | 世纪之城 | | 89.5 | | | | | | | 4.43 | | |
| | 奥林匹克走廊 | | 83.1 | | | | | | | 3.37 | | |
| | 圣莫尼卡 | | 92.1 | | | | | | | 6.87 | | |
| | 韦斯特伍德 | | 86.7 | | | | | | | 4.45 | | |
| 谷地 | | 伯班克 | | 100.0 | | | | | | | 4.68 | | |
| | 谢尔曼橡树/恩西诺 | | 87.3 | | | | | | | 3.11 | | |
| | 华纳中心/伍德兰山 | | 82.3 | | | | | | | 2.57 | | |
| 火奴鲁鲁 | | 火奴鲁鲁 | | 93.9 | | | | | | | 2.85 | | |
| | | 加权平均 | | 87.7 | % | | | | | | $ | 3.90 | | |
| | | | | | | | | | | | |
(2)不包括尚未开始的已签署租约,这些租约包括在租赁百分比中,但不包括在年化租金中。
| | | | | | | | | | | |
| | | |
| 每可出租平方英尺经常性写字楼资本支出 | | |
| | | |
| 截至2022年3月31日的三个月 | $ | 0.07 | | |
| | | |
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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写字楼租赁多元化
截至2022年3月31日的办公产品组合总数
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | |
| 投资组合租户规模 | |
| | 中位数 | | 平均值 | |
| | | | | |
| 平方英尺 | 2,500 | | 5,500 | |
| | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | 写字楼租赁 | | 可出租平方英尺 | | 年化租金 | |
| 租赁中的平方英尺 | | 数 | | 百分比 | | 金额 | | 百分比 | | 金额 | | 百分比 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 2500或更少 | | 1,351 | | | 49.3 | % | | 1,931,175 | | | 12.8 | % | | $ | 84,858,585 | | | 12.0 | % | |
| 2,501-10,000 | | 1,046 | | | 38.2 | | | 5,039,267 | | | 33.4 | | | 231,350,749 | | | 32.7 | | |
| 10,001-20,000 | | 216 | | | 7.9 | | | 3,038,417 | | | 20.1 | | | 137,214,722 | | | 19.4 | | |
| 20,001-40,000 | | 89 | | | 3.3 | | | 2,459,560 | | | 16.3 | | | 115,692,182 | | | 16.4 | | |
| 40,001-100,000 | | 30 | | | 1.1 | | | 1,725,043 | | | 11.4 | | | 90,926,678 | | | 12.9 | | |
| 超过100,000 | | 4 | | | 0.2 | | | 910,353 | | | 6.0 | | | 46,990,129 | | | 6.6 | | |
| 所有租约合计 | | 2,736 | | | 100.0 | % | | 15,103,815 | | | 100.0 | % | | $ | 707,033,045 | | | 100.0 | % | |
| | |
| | |
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
15 Go to Table of Contents
最大写字楼租户
截至2022年3月31日的办公产品组合总数
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| 支付年租金总额1%或以上的租户: | |
| | |
| 租客 | | 租约数目 | | 物业数量 | | 租赁到期(%1) | | 租赁总面积为平方英尺 | | 可出租平方英尺的百分比 | | 年化租金 | | 年化租金的百分比 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| WarnerMedia/AT&T(2) | | 5 | | 4 | | 2022-2024 | | 488,808 | | 2.7 | % | | $ | 27,129,694 | | | 3.8 | % | |
| 加州大学洛杉矶分校(3) | | 26 | | 10 | | 2022-2027 | | 310,972 | | | 1.7 | | | 16,680,829 | | | 2.4 | | |
| 威廉·莫里斯奋进(4) | | 3 | | 1 | | 2022-2027 | | 215,353 | | 1.2 | | | 13,304,841 | | | 1.9 | | |
| 摩根士丹利(5) | | 6 | | 5 | | 2022-2027 | | 145,595 | | | 0.8 | | | 10,265,044 | | | 1.4 | | |
| 春分健身(6) | | 6 | | 5 | | 2029-2038 | | 185,236 | | 1.0 | | | 9,738,153 | | | 1.4 | | |
| 马塞里奇(7) | | 2 | | 1 | | 2023-2028 | | 82,368 | | 0.5 | | | 7,230,118 | | | 1.0 | | |
| 总计 | | 48 | | 26 | | | | 1,428,332 | | 7.9 | % | | $ | 84,348,679 | | | 11.9 | % | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
______________________________________________________
(1)到期日按租约计算(到期日不反映仓储和类似租约)。
(2)平方英尺(四舍五入)到期情况如下:2022年为1.5万平方英尺;2023年为1.3万平方英尺;2024年为46.2万平方英尺。
(3)面积(四舍五入)到期情况如下:2022年6份租约总计6.3万平方英尺;2023年6份租约总计4.7万平方英尺;2024年2份租约总计1.1万平方英尺;2025年4份租约总计8.9万平方英尺;2026年5份租约总计3.2万平方英尺;2027年3份租约总计7.1万平方英尺。租户可以选择在2023年终止15,000平方英尺,在2025年终止51,000平方英尺。
(4)平方英尺(四舍五入)到期情况如下:2022年为1000平方英尺;2027年为20.9万平方英尺。
(5)平方英尺(四舍五入)到期情况如下:2022年4000平方英尺;2023年3万平方英尺;2025年2.6万平方英尺;2027年7万平方英尺。租户可以选择在2024年终止32,000平方英尺的面积。
(6)平方英尺(四舍五入)到期情况如下:2029年3.4万平方英尺;2035年4.6万平方英尺,2037年3.1万平方英尺,2038年7.4万平方英尺。
(7)平方英尺(四舍五入)到期情况如下:2023年为2.7万平方英尺,2028年为5.5万平方英尺。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
16 Go to Table of Contents
办公行业多元化
截至2022年3月31日的办公产品组合总数
按租户行业划分的年化租金百分比
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | |
| 行业 | | 租约数目 | | 年化租金占总租金的百分比 | |
| | | | | | |
| 法律 | | 579 | | | 18.5 | % | |
| 金融服务 | | 365 | | | 15.3 | | |
| 娱乐 | | 177 | | | 14.2 | | |
| 房地产 | | 318 | | | 12.4 | | |
| 会计与咨询 | | 299 | | | 9.4 | | |
| 医疗服务 | | 363 | | | 8.0 | | |
| 零售 | | 166 | | | 4.8 | | |
| 技术 | | 93 | | | 4.3 | | |
| 保险 | | 93 | | | 3.9 | | |
| 教育服务 | | 53 | | | 3.3 | | |
| 公共行政 | | 83 | | | 2.5 | | |
| 其他 | | 58 | | | 1.3 | | |
| 制造和经销 | | 50 | | | 1.1 | | |
| 广告 | | 39 | | | 1.0 | | |
| 总计 | | 2,736 | | | 100.0 | % | |
| | | | | | |
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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写字楼租赁到期
截至2022年3月31日的办公产品组合总数
(1)2019年3月31日、2020年3月31日和2021年3月31日到期、剩余期限与标记年份的租约在2022年3月31日相同的租约的平均百分比。收购包括在收购后的季度开始的可比平均水平中。
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| 租约期满年份 | | 租约数目 | | 可出租平方英尺 | | 即将到期的平方英尺占总面积的百分比 | | 2022年3月31日的年化租金 | | 年化租金占总租金的百分比 | | 每平方英尺租赁年租金(1) | | 期满时每平方英尺租赁面积的年租金(2) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| 短期租约 | | 83 | | | 344,474 | | | 1.9 | % | | $ | 13,266,019 | | | 1.9 | % | | $ | 38.51 | | | $ | 38.52 | | |
| 2022 | | 443 | | | 1,790,276 | | | 9.9 | | | 79,451,579 | | | 11.3 | | | 44.38 | | | 44.74 | | |
| 2023 | | 642 | | | 2,840,637 | | | 15.6 | | | 131,260,971 | | | 18.6 | | | 46.21 | | | 47.81 | | |
| 2024 | | 492 | | | 2,810,062 | | | 15.5 | | | 131,662,409 | | | 18.6 | | | 46.85 | | | 49.98 | | |
| 2025 | | 379 | | | 1,995,816 | | | 11.0 | | | 92,611,396 | | | 13.1 | | | 46.40 | | | 51.26 | | |
| 2026 | | 274 | | | 1,579,421 | | | 8.7 | | | 72,006,719 | | | 10.2 | | | 45.59 | | | 52.42 | | |
| 2027 | | 196 | | | 1,634,668 | | | 9.0 | | | 80,842,800 | | | 11.4 | | | 49.46 | | | 58.00 | | |
| 2028 | | 76 | | | 577,540 | | | 3.2 | | | 31,193,006 | | | 4.4 | | | 54.01 | | | 64.70 | | |
| 2029 | | 43 | | | 344,467 | | | 1.9 | | | 16,557,189 | | | 2.3 | | | 48.07 | | | 59.82 | | |
| 2030 | | 32 | | | 403,114 | | | 2.2 | | | 20,909,831 | | | 3.0 | | | 51.87 | | | 66.86 | | |
| 2031 | | 38 | | | 308,817 | | | 1.7 | | | 15,745,990 | | | 2.2 | | | 50.99 | | | 67.30 | | |
| 此后 | | 38 | | | 474,524 | | | 2.6 | | | 21,525,136 | | | 3.0 | | | 45.36 | | | 63.00 | | |
| 小计/加权平均数 | | 2,736 | | | 15,103,816 | | | 83.2 | % | | $ | 707,033,045 | | | 100.0 | % | | $ | 46.81 | | | $ | 51.98 | | |
| 已签署的租约尚未开始 | | 574,317 | | | 3.2 | | | | | | | | | | |
| 可用 | | 2,226,648 | | | 12.3 | | | | | | | | | | |
| 楼宇管理用途 | | 119,524 | | | 0.6 | | | | | | | | | | |
| BOMA调整(3) | | | | 136,061 | | | 0.7 | | | | | | | | | | |
| 总计/加权平均数 | | 2,736 | | | 18,160,366 | | | 100.0 | % | | $ | 707,033,045 | | | 100.0 | % | | $ | 46.81 | | | $ | 51.98 | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
___________________________________________________
(1)表示2022年3月31日的年化租金除以租赁平方英尺。
(2)表示期满时的年租金除以租赁平方英尺。
(3)表示未反映BOMA重新计量的租约的面积调整。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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写字楼租赁到期-未来四个季度
截至2022年3月31日的办公产品组合总数
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | Q2 2022 | | Q3 2022 | | Q4 2022 | | Q1 2023 | |
| | | | | | | | | | |
| 洛杉矶 | | | | | | | | | |
| 西区 | | 287,270 | | 299,855 | | 355,175 | | 455,742 | |
| 谷地 | | 120,159 | | 200,579 | | 300,864 | | 255,329 | |
| 火奴鲁鲁 | | 32,333 | | 39,693 | | 113,509 | | 47,220 | |
| 即将到期的平方英尺(1) | | 439,762 | | 540,127 | | 769,548 | | 758,291 | |
| | | | | | | | | | |
| 投资组合的百分比 | | 2.4 | % | | 3.0 | % | | 4.2 | % | | 4.2 | % | |
| | | | | | | | | | |
| 洛杉矶 | | | | | | | | | |
| 西区 | | $51.25 | | $50.96 | | $52.96 | | $63.11 | |
| 谷地 | | $34.74 | | $34.06 | | $34.62 | | $36.23 | |
| 火奴鲁鲁 | | $38.73 | | $32.91 | | $37.00 | | $31.57 | |
| 每平方英尺到期租金(2) | | $45.82 | | $43.36 | | $43.44 | | $52.10 | |
| | | | | | | | | | |
________________________________________________________
(1)包括截至2022年3月31日尚未转租的、到期日在适用期间的租约,但344,474平方英尺的短期租约除外。
(2)这个数字的波动主要反映所涉及的楼宇/附属街市的组合,以及个别租约期满的条款和面积的不同。因此,此表中的数据应谨慎外推。虽然下表列出了我们基础子市场的数据,但这些数据更受此类问题的影响:
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | 接下来的四个季度 | |
| | | | | | | | |
| 区域 | | 子市场 | | 即将到期的SF | | 每平方英尺的到期租金 | |
| | | | | | | | |
| 西区 | | 比佛利山 | | 239,781 | | | $54.79 | |
| | 布伦特伍德 | | 373,935 | | | $50.10 | |
| | 世纪之城 | | 104,423 | | | $50.67 | |
| | 奥林匹克走廊 | | 170,387 | | | $44.73 | |
| | 圣莫尼卡 | | 198,761 | | | $86.88 | |
| | 韦斯特伍德 | | 310,754 | | | $49.95 | |
| 谷地 | | 谢尔曼橡树/恩西诺 | | 470,580 | | | $38.13 | |
| | 华纳中心/伍德兰山 | | 406,352 | | | $31.32 | |
| 火奴鲁鲁 | | 火奴鲁鲁 | | 232,755 | | | $35.44 | |
| | | | | | | | |
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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办公室租赁活动
截至2022年3月31日的三个月内的办公室投资组合总额
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | |
| 本季度签署的写字楼租约 | 租约数目 | | 可出租平方英尺 | | 加权平均租期(月) | |
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| 新租约 | 89 | | 326,117 | | | 58 | |
| 续期租约 | 157 | | 571,436 | | | 39 | |
| 所有租约 | 246 | | 897,553 | | | 46 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | |
| 本季度签订的写字楼租约租金变动(一) | |
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| | 即将到期 费率(1) | | 新房/续约率(1) | | 百分比变化 | |
| | | | | | | |
| 现金租金 | $49.19 | | $47.35 | | (3.7)% | |
| 直线租金 | $44.62 | | $48.83 | | 9.4% | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | |
| 平均写字楼租赁交易成本 | |
| | | | | |
| | 每SF的租赁交易成本 | | 每年的租赁交易成本 | |
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| 本季度签署的新租约 | $31.92 | | $6.86 | |
| 本季度签订的续订租约 | $18.06 | | $5.60 | |
| 本季度签署的所有租约 | $23.00 | | $6.16 | |
| | | | | |
________________________________________________________________
(1)指本季度签署的新租约和续签租约与之前相同空间的租约相比,每平方英尺初始稳定现金和直线租金的平均水平。不包括租期为十二个月或以下的租约、先前租约在签订新租约前一年多终止的租约、应业主要求搬迁的租户的租约、吾等认为有关先前协议的资料不完整或基本租金反映租户的其他场外诱因的已收购楼宇的租约,以及其他不可比较的租约。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
20 Go to Table of Contents
多系列产品组合摘要
截至2022年3月31日
按细分市场划分的年化租金
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| 子市场 | | 物业数量 | | 单位数 | | 单位占总数的百分比 | |
| | | | | | | | |
| 洛杉矶 | | | | | | | |
| 圣莫尼卡 | | 2 | | | 820 | | | 19 | % | |
| 洛杉矶西部 | | 6 | | | 1,300 | | | 29 | | |
| 火奴鲁鲁 | | 4 | | | 2,295 | | | 52 | | |
| 总计 | | 12 | | | 4,415 | | | 100 | % | |
| | | | | | | | |
| 子市场 | | 租赁百分比 | | 年化租金(1) | | 每个出租单位的月租 | |
| | | | | | | | |
| 洛杉矶 | | | | | | | |
| 圣莫尼卡 | | 99.4 | % | | $ | 30,622,500 | | | $ | 3,135 | | |
| 洛杉矶西部(2) | | 99.9 | | | 43,913,220 | | | 3,022 | | |
| 火奴鲁鲁 | | 99.7 | | | 54,869,532 | | | 2,004 | | |
| 总计/加权平均数 | | 99.7 | % | | $ | 129,405,252 | | | $ | 2,504 | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| | | |
| 每个单位的经常性多家庭资本支出(2) | | |
| | | |
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| 截至2022年3月31日的三个月 | $ | 125 | | |
| | | |
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(1)多户住宅组合还包括10495平方英尺的附属零售空间,年化租金为436,530美元,不包括在多户住宅年化租金中。
(2)一处物业因火灾而暂时空置的85个单位,在计算租赁百分比时不包括在内。这些单位以及损失租金的保险赔偿也被从年化租金的计算中省略。此属性的单位周转成本不包括在单位经常性多家族资本支出计算中。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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2022年指南
| | | | | |
公制 | 每股 |
每股普通股净收益-稀释后收益 | $0.53 to $0.59 |
每股FFO-完全稀释 | $2.02 to $2.08 |
假设
| | | | | | | | |
公制 | 假设范围 | 与之前的假设相比 |
平均写字楼使用率 | 84% to 86% | 保持不变 |
住宅租赁率 | 基本上是完全租赁的 | 保持不变 |
同一物业现金噪声增长 | 4.5% to 5.5% | 保持不变 |
高于/低于市场净收入 | 800万至1200万美元 | 增加了 |
直线收入 | 100万至300万美元 | 保持不变 |
G&A | 4200万至4600万美元 | 保持不变 |
利息支出 | 152至1.55亿美元 | 增加了 |
加权平均完全稀释已发行股份 | 2.07亿 | 保持不变 |
___________________________________________
我们所有的假设都包括我们合并后合资企业100%的份额,而不是我们按比例分配的份额。除所披露者外,吾等的指引不包括未来物业收购或处置、融资、财产损失保险追讨或其他可能的资本市场活动或减值费用的影响。它还受到新冠肺炎大流行和总体经济状况不断变化的影响。
本页上的指导和代表性假设是前瞻性陈述,受本收益包开头包含的避风港的限制,反映了我们对当前和未来市场状况的看法。范围代表一组可能的假设,但实际结果可能超出所提供的范围。以上只披露了作为我们指导基础的几个假设,我们的实际结果将受到已知和未知风险、趋势、不确定性和其他因素的影响,其中一些因素是我们无法控制或无法预测的。尽管我们认为我们的指导所依据的假设是合理的,但它们不能保证未来的业绩,其中一些将不可避免地被证明是不正确的。因此,我们未来的实际结果可以预期与我们的预期不同,这些差异可能是实质性的。请参阅第23页,以对我们的非GAAP指导进行对账。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
22 Go to Table of Contents
对《2022年非公认会计准则指南》的对账(1)
(未经审计;以百万计,每股金额除外)
对我们指导的每股普通股净收入进行对账-摊薄至每股FFO-完全摊薄:
| | | | | | | | | | | |
普通股股东应占净收益与FFO的对账 | 低 | | 高 |
|
普通股股东应占净收益 | $ | 93.0 | | | $ | 103.5 | |
房地产资产折旧及摊销调整 | 377.0 | | | 367.0 | |
对非控股权益、合并合资企业和非合并基金的调整 | (51.9) | | | (39.9) | |
FFO | $ | 418.1 | | | $ | 430.6 | |
|
加权平均完全稀释已发行股份 | 高 | | 低 |
| |
已发行普通股加权平均股份--摊薄 | 175.5 | | 175.5 |
我们的经营伙伴关系中的加权平均单位未偿还 | 31.5 | | 31.5 |
加权平均完全稀释已发行股份 | 207.0 | | 207.0 |
|
每股 | 低 | | 高 |
|
每股普通股净收益-稀释后收益 | $ | 0.53 | | | $ | 0.59 | |
每股FFO-完全稀释 | $ | 2.02 | | | $ | 2.08 | |
_____________________________________________
(1)我们的指引不包括未来物业收购或处置、融资、财产损失保险追讨(如有)或其他可能的资本市场活动或减值费用的影响。对账应仅作为一个例子,数字仅作为代表性假设。范围代表一组可能的假设,但实际结果可能超出所提供的范围。所有假设都是前瞻性陈述,受本收益包开头所载安全港的限制,反映了我们对当前和未来市场状况的看法。我们的实际结果将受到已知和未知的风险、趋势、不确定性和其他因素的影响,其中一些因素是我们无法控制或无法预测的。尽管我们认为指导意见所依据的假设是合理的,但它们不能保证未来的业绩,其中一些假设将不可避免地被证明是不正确的。因此,我们未来的实际结果可以预期与我们的预期不同,这些差异可能是实质性的。
注:有关此收益包中使用的某些术语的定义,请参阅“定义”部分。
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经调整营运资金(AFFO):我们通过(I)消除直线租金对FFO的影响;高于/低于市值租赁收购的摊销/增值;贷款成本,如摊销/增加贷款溢价/折扣;摊销和对冲利率合同的无效;贷款成本的摊销/支出;非现金补偿支出,以及(Ii)减去经常性资本支出、租户改善和资本化租赁支出(包括对我们的综合合资企业和我们的未合并基金的此类项目的影响进行调整,但不包括我们计算全面摊薄股权中的非控股权益)来计算FFO的AFFO。经常性资本支出、租户改善和租赁支出是指物业稳定后维持当前收入所需的支出,一般不包括为增加收入或运营费用或大幅改变空间使用而进行的购置建筑物的稳定、新开发的空间和升级所需的支出,以及因人员伤亡损坏或使物业符合政府要求而造成的支出。我们报告AFFO是因为它是一种被广泛报道的衡量股权房地产投资信托基金(REITs)业绩的指标,也被一些投资者用来与其他REITs进行业绩比较。然而,全美房地产投资信托协会(NAREIT)尚未定义AFFO,其他REITs可能会使用不同的方法来计算AFFO,并相应地, 我们的AFFO可能无法与其他REITs的AFFO相提并论。AFFO是一种非GAAP财务指标,我们认为净收益(亏损)是GAAP财务指标中最直接可比的。AFFO只应被视为净收益(亏损)的补充,作为衡量我们业绩的指标,而不应被用作衡量我们的流动性或现金流,也不应表明可用于满足我们的现金需求的资金,包括我们支付股息的能力。
AFFO支付率:代表每个期间内支付的股息除以该期间的AFFO。我们报告AFFO派息率是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标,也被一些投资者用来与其他REITs进行业绩比较。
年化租金:指截至报告日期开始并在报告日期后到期的租约减免之前的年化现金基准租金(即不包括租户报销、停车和其他收入)(不包括2022年3月31日尚未开始的已签署租约的574,317平方英尺)。对于我们的三重净值写字楼物业(位于檀香山和洛杉矶的一栋单租户建筑),年化租金是通过将费用报销和租户支付的正常建筑费用的估计加到基本租金中来计算的。年化租金不包括从保险中追回的损失租金和用作大厦管理用途的租金。年租金包括我们在圣莫尼卡的公司总部的租金。我们报告年化租金是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标,一些投资者将其用作确定租户需求以及将我们的业绩和价值与其他REITs进行比较的手段。我们使用年化租金来管理和监控我们办公室和多户投资组合的表现。
平均写字楼使用率:通过计算本季度和上一季度最后一天的平均入住率,对于超过一个季度的报告期,则通过分别报告期间内所有季度的平均入住率来计算。
合并投资组合:包括我们合并结果中包含的所有资产,包括我们合并的合资企业。截至2022年3月31日,我们拥有我们综合投资组合的100%,除了16个总计420万平方英尺的写字楼物业和一个拥有350套公寓的住宅物业,这些物业是我们通过三家合并的合资企业拥有的,按面积计算,我们在这些物业中拥有约46%的加权平均权益。
合并净债务:代表我们的合并债务,扣除现金和现金等价物后,加上未摊销的贷款溢价和扣除未摊销的递延贷款成本。现金和现金等价物被减去,因为它们可以用于减少债务,而未摊销贷款溢价和递延贷款成本不进行调整,因为它们不需要现金结算。合并净债务是一种非GAAP财务指标,我们认为合并债务是GAAP财务指标中最直接可比的。我们报告合并净债务是因为一些投资者使用它来评估和比较我们的杠杆和财务状况与其他REITs。与使用合并净债务相关的一个限制是,它减去现金和现金等价物,因此可能意味着债务比最具可比性的公认会计准则财务指标所显示的要少。
股本:代表我们的完全稀释股份乘以我们普通股在纽约证券交易所截至2022年3月31日的收盘价。
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完全稀释股份:根据库存股方法计算,基于我们的稀释流通股和我们经营伙伴关系中的单位。
基金:截至2022年3月31日,我们拥有Douglas Emmett Partnership X,LP(Partnership X)约34%的权益。该基金拥有两处写字楼物业,总面积达40万平方英尺。
运营资金(FFO):我们根据NAREIT制定的标准计算FFO,不包括出售房地产投资的收益(或损失)、房地产投资控制权变更、房地产折旧和摊销(不包括我们作为承租人的使用权资产的摊销和递延贷款成本的摊销)的收益(或损失),以及从我们的净收益(亏损)中减值的房地产减值(包括对可归因于我们的合并合资企业和我们的未合并基金的此类项目的影响进行调整),但不包括在我们的完全稀释股权计算中的非控股权益)。我们报告FFO是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标,也被一些投资者用来确定入住率、租金和运营成本每年趋势的影响,不包括我们房地产价值变化的影响,并将我们的业绩与其他REITs进行比较。FFO是一种非GAAP财务指标,我们认为净收益(亏损)是GAAP财务指标中最直接可比的。FFO作为衡量我们业绩的指标具有局限性,因为它不包括房地产的折旧和摊销,也没有反映我们物业因使用或市场状况而发生的价值变化,也没有反映维持我们物业运营业绩所需的资本支出、租户改善和租赁费用水平,所有这些都具有实际的经济影响,可能对我们的运营业绩产生实质性影响。FFO只应被视为净收益(亏损)的补充,作为衡量我们业绩的指标,而不应被用作衡量我们的流动性或现金流,也不应指示可用于满足我们现金需求的资金, 包括我们支付股息的能力。其他REITs可能不会根据NAREIT的定义计算FFO,因此,我们的FFO可能无法与其他REITs的FFO进行比较。
公认会计原则:指美国普遍接受的会计原则。
合资企业(JV):截至2022年3月31日,我们在三家合并的合资企业中拥有约46%的加权平均权益(基于平方英尺)。合资公司拥有16处写字楼物业,总面积为420万平方英尺,还有一处住宅物业,有350套公寓。
租赁交易成本:指本季度我们签署的租约的租户改善和租赁佣金的加权平均,不包括卖方在收购物业时谈判达成的租约和从停用空间搬迁的租户的租约。我们报告租赁交易成本是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标,一些投资者使用它来确定我们的现金需求,并将我们的业绩与其他REITs进行比较。我们使用租赁交易成本来管理和监控我们办公室和多家庭投资组合的表现。
租赁率:截至2022年3月31日的租赁百分比。管理空间被认为是租赁的。在重新定位期间停用的空间或因火灾或其他损坏而空置的空间,都不包括在计算租赁百分比的分子和分母中。我们报告租赁利率是因为它是一种广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标,也被一些投资者用作确定租户需求并将我们的业绩与其他REITs进行比较的一种手段。我们使用租赁率来管理和监控我们办公室和多户投资组合的表现。
净吸收:表示本季度最后一天与上一季度之间租赁百分比的变化,不包括正在从写字楼转换为住宅用途的物业,以及本季度收购或出售的物业。该计算还排除了建筑物重新测量的影响。我们报告净吸纳是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标,一些投资者将其用作确定租户需求并将我们的业绩与其他REITs进行比较的手段。我们使用净吸收来管理和监控我们办公室投资组合的表现。
25 Go to Table of Contents
普通股每股摊薄净收入:我们根据公认会计原则计算每股普通股摊薄净收入,方法是将当期普通股股东应占净收益除以当期已发行普通股和摊薄工具的加权平均数,采用库存股方法。我们将包含不可没收股息权的未归属长期激励计划单位奖励计入参与证券,并将这些证券计入使用两级法的计算中。
净营业收入(NOI):我们计算净营业收入为收入减去可归因于我们拥有和运营的物业的运营费用。我们提供两种形式的NOI:
·NOI:通过从我们的净收益(亏损)中剔除以下项目来计算:一般和行政费用、折旧和摊销费用、其他收入、其他费用、来自非合并基金的收入、利息支出、出售房地产投资的收益(损失)和非控股权益的净收益。
·现金NOI:通过从NOI中剔除直线租金和所获得的高于/低于市场租赁的摊销/增值来计算。
我们报告NOI是因为它是一种被广泛认可的衡量股权REITs业绩的指标,一些投资者使用它来确定入住率、出租率和运营成本的趋势,并将我们的运营业绩与其他REITs进行比较。NOI是一种非GAAP财务指标,我们认为净收益(亏损)是GAAP财务指标中最直接可比的。NOI作为衡量我们业绩的指标具有局限性,因为它不包括折旧和摊销费用,也没有反映由于使用或市场状况导致的我们物业价值的变化,也没有反映维持我们物业运营业绩所需的资本支出、租户改善和租赁费用的水平,所有这些都具有实际的经济影响,可能对我们的运营业绩产生实质性影响。NOI只应被视为净收益(亏损)的补充,作为衡量我们业绩的指标,而不应被用作衡量我们的流动性或现金流的指标,也不应表明可用于满足我们的现金需求的资金,包括我们支付股息的能力。其他房地产投资信托基金可能不会以类似的方式计算NOI,因此,我们的NOI可能无法与其他REITs的NOI进行比较。
入住率:我们通过从租赁率中剔除尚未开始的已签署租约来计算入住率。管理空间被视为已被占用。用于计算入住率的分子和分母都不包括在重新定位期间停用的空间或因火灾或其他损坏而空置的空间。我们报告入住率是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标,也被一些投资者用作确定租户需求和将我们的业绩与其他REITs进行比较的手段。我们使用入住率来管理和监控我们办公室和多家庭投资组合的表现。
经营伙伴关系:道格拉斯·埃米特地产公司
我们的净债务份额:我们通过以下方法计算我们的净债务份额:我们的综合贷款和非综合基金贷款的本金余额乘以我们在相关借款人的股权,并减去现金和现金等价物乘以我们在拥有现金或现金等价物的实体的股权的乘积。我们减去现金和现金等价物,因为它们可以用来减少债务,而不增加未摊销贷款溢价或减去未摊销递延贷款成本,因为它们不需要现金结算。我们的净债务份额是一个非GAAP财务指标,我们认为合并债务是GAAP财务指标中最直接的可比性指标。我们报告我们的净债务份额,是因为一些投资者使用它来评估和比较我们的杠杆和财务状况与其他REITs。
预计企业价值:我们通过将股权资本化与我们的净债务份额相加来计算预计企业价值。预计企业价值是一种非GAAP财务计量,我们认为合并的权益和负债总额是GAAP财务计量中最直接可比的。我们报告预计企业价值是因为一些投资者使用它来评估我们的财务状况,并将其与其他REITs的财务状况进行比较。
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经常性资本支出:物业稳定后维持收入所需的建筑改善,不包括以下方面的资本支出:(I)正在加固的已收购建筑物,(Ii)新开发的空间,(Iii)为增加收入或运营费用或显著改变空间用途而进行的升级,(Iv)人员伤亡损失,以及(V)使财产符合政府或贷款人的要求。我们报告经常性资本支出是因为它是一种广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标,一些投资者将其用作确定我们的现金流需求并将我们的业绩与其他REITs进行比较的一种手段。我们使用经常性资本支出来管理和监控我们办公室和多家庭投资组合的业绩。
租赁率:我们报告租赁率,因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标,一些投资者用它来比较我们与其他REITs的业绩。我们使用租赁率来管理和监控我们办公室和多户投资组合的表现。我们提出两种形式的租金:
·现金租金:计算方法是将支付的租金除以可出租的平方英尺。
·直线租金:计算方法是将租期内的平均租金除以可出租的平方英尺。
可出租平方英尺:基于建筑物业主和经理协会(BOMA)的衡量标准。截至2022年3月31日,总租赁面积为15,678,133平方英尺(包括尚未开始的已签署租约的574,317平方英尺),2,226,648平方英尺,119,524平方英尺的建筑物管理使用平方英尺和136,061平方英尺的BOMA租赁空间调整面积。我们报告可出租平方英尺是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩和价值的指标,也被一些投资者用来比较我们与其他REITs的业绩和价值。我们使用可出租的平方英尺来管理和监控我们的写字楼组合的表现。
相同物业NOI:为了便于比较报告期间的NOI,我们报告了我们的物业的NOI子集,称为我们的“相同物业”,即在两个被比较的时期内由我们拥有和运营的物业。我们不包括于可比期间内:(I)收购、(Ii)出售、待售、贡献或以其他方式从我们的综合财务报表中删除的相同物业子集物业,或(Iii)经历重大重新定位项目、受开发活动影响或遭受重大伤亡损失的物业,而吾等认为该等物业对物业的经营业绩有重大影响。我们也不包括从土地租赁中获得的租金。我们的同一物业NOI没有根据非全资拥有的物业的非控股权益进行调整。
我们2022年的相同物业包括我们所有的综合投资组合物业,但以下情况除外:(1)受开发活动影响的檀香山一处493,000平方英尺的写字楼物业;(2)洛杉矶一个拥有712套公寓和约34,000平方英尺零售空间的住宅社区,部分受火灾影响;(3)我们预计将于2022年第二季度在洛杉矶投入使用的一处新住宅物业,其中有376套公寓。
我们报告同一物业NOI是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩和价值的指标,一些投资者使用它来:(I)分析我们的经营业绩,剔除物业不一致运营的影响,以及(Ii)将我们的业绩和价值与其他REITs进行比较。我们使用相同的物业NOI来管理和监控我们的办公产品组合的表现。
短期租约:指于报告日期或之前到期或租期不足一年的租约,包括暂缓租约、按月租约及其他短期租约。
总投资组合:截至2022年3月31日,我们的总投资组合包括我们的综合投资组合以及由一家非合并基金拥有的两个总计40万平方英尺的写字楼物业,我们持有该基金约34%的股份。
“我们”和“我们的”是指Douglas Emmett,Inc.、我们的运营伙伴关系及其子公司,以及我们的合并合资企业和我们的非合并基金。
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