附件99.1
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财报发布
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/798359/000079835922000055/cs-centered_bluea.jpg 
 
Centerspace报告2022年第一季度财务业绩和Affirms核心FFO指导
明尼阿波利斯，明尼苏达州，2022年5月2日-Centerspace(纽约证券交易所股票代码：CSR)今天宣布了截至2022年3月31日的三个月的财务和经营业绩。下表显示了截至2022年3月31日的三个月的每股净收益、运营资金(FFO)1和核心FFO1；可比时期的同店收入、费用和净营业收入(NOI)1；以及截至2022年3月31日、2021年12月31日和2021年3月31日的每一个月的同店加权平均占有率。
 截至3月31日的三个月，
每股20222021
净收益--摊薄$(0.68)$(0.49)
FFO-稀释$1.01 $0.92 
核心FFO-稀释$0.98 $0.95 
 同比增长
比较		序贯
比较
同店结果Q1 2022 vs. Q1 2021Q1 2022 vs. Q4 2021
收入8.6 %(0.2)%
费用9.6 %4.2 %
噪音7.8 %(3.0)%
截至三个月
同店结果March 31, 20222021年12月31日March 31, 2021
加权平均入住率93.9 %93.4 %94.7 %
(1)NOI、FFO、核心FFO和同店业绩是非GAAP财务指标。有关其使用和列报的更多信息，以及与最直接可比的GAAP衡量标准的对账，请参阅下文“非GAAP财务衡量标准和调整”。
亮点
·2022年第一季度每股稀释后净亏损为0.68美元，而2021年同期每股稀释后净亏损为0.49美元；
·截至2022年3月31日的三个月，核心FFO增长3.2%，至稀释后每股0.98美元，而截至2021年3月31日的三个月为0.95美元；
·与2021年第一季度相比，2022年第一季度同店收入增长8.6%；
·2022年第一季度的同店新租赁率为6.9%，而去年同期为0.7%。2022年第一季度，同店续订租赁超租率为9.6%，而去年同期为4.0%。2022年第一季度，同店混合租赁超租率为7.9%，而去年同期为2.0%；
·通过在明尼苏达州明尼阿波利斯地区增加4个社区，共计397套住房，继续扩大投资组合；以及
·继续加强资产负债表，根据自动取款机计划发行32.1万股普通股，净收益为3170万美元。
1

收购和处置
在本季度，Centerspace收购了明尼苏达州明尼阿波利斯地区的三个社区的投资组合，总计267套公寓住宅，总购买价格为6810万美元。该公司还以4640万美元的总收购价收购了明尼阿波利斯的诺科公寓。该公司此前为建设和夹层贷款提供了资金。
后续事件
季度结束后，Centerspace偿还了2230万美元的抵押贷款。该公司在未来三年没有重大债务到期，只有5%的债务在2025年第一季度到期。
资产负债表
截至第一季度末，Centerspace的资产负债表上有2.233亿美元的总流动资金，其中包括2.1亿美元的信贷额度以及1330万美元的现金和现金等价物。
修订后的2022年财务展望
Centerspace修订了2022年财务展望，并确认了其核心FFO指导。欲了解更多信息，请参阅本新闻稿结束时包含的截至2022年3月31日的季度补充财务和经营数据S-14。应该从整体上考虑这些范围。修正后的展望为：
先前对2022年的展望2022年最新展望
低高低高
稀释后每股收益$(0.41)$(0.16)$(0.37)$(0.11)
同店收入6.0 %8.0 %7.0 %9.0 %
同店费用3.5 %5.0 %5.5 %7.5 %
同店噪音8.0 %10.0 %8.0 %10.0 %
每股FFO-稀释后$4.25 $4.50 $4.26 $4.52 
每股核心FFO-稀释后$4.33 $4.57 $4.33 $4.57 
即将举行的活动
2022年5月17日上午9：00CDT，Centerspace将通过互联网直播2022年股东年会。股东可透过网上直播参与股东周年大会及/或在股东大会上投票，网址为www.VirtualShareholderMeeting.com/CSR2022。股东必须输入他们在代理材料中找到的16位控制号码，无论是在代理材料互联网可获得性通知、代理卡上，还是在代理材料随附的说明中，才能进入2022年年会。本公司促请股东于股东周年大会前以股东周年大会代表委任材料中所述的其中一种方式投票及递交委托书。年会网络直播将于上午9：00准时开始。CDT。在年会当天，该公司建议您至少在预定开始时间前15分钟登录到其虚拟会议，以确保您可以访问该会议。
财报电话会议
网络直播和重播：https://ir.centerspacehomes.com
  
实时会议呼叫电话会议重播
2022年5月3日，星期二，东部时间上午10：00重播将持续到2022年5月17日
美国免费电话号码1-844-200-6205美国免费电话号码1-866-813-9403
国际免费电话号码1-929-526-1599国际免费电话号码44-204-525-0658
加拿大免费电话号码1-833-950-0062加拿大免费电话号码1-226-828-7578
会议号码273559会议号码099828
补充资料
本文包含的截至2022年3月31日的季度的补充运营和财务数据(“补充信息”)可在Centerspace公司网站www.centerspacehomes.com的投资者部分获得，或致电701-837-7104联系投资者关系部。本收益新闻稿中使用的非GAAP财务衡量标准和其他资本化术语在本收益新闻稿附带的补充财务和运营数据中进行了定义和核对。
2

关于Centerspace
Centerspace是公寓社区的所有者和运营商，致力于通过专注于诚信和服务他人来提供美好的家园。Centerspace成立于1970年，截至2022年3月31日，该公司拥有83个公寓社区，其中包括14,838套公寓住宅，分布在科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州。Centerspace被《明尼阿波利斯明星论坛报》评为2021年最佳工作场所。欲了解更多信息，请访问www.centerspacehomes.com。
前瞻性陈述
本新闻稿和随附的补充经营和财务数据中的某些陈述是基于公司目前的预期和假设，属于1933年证券法第27A条(经修订)和1934年证券交易法(经修订)第21E条所指的“前瞻性陈述”。这些前瞻性表述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些风险、不确定性和其他因素可能导致实际结果、业绩或成就与前瞻性表述明示或暗示的经营结果、财务状况或计划大不相同。尽管该公司认为其前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但它不能保证这些预期将会实现。这些风险、不确定因素和其他可能导致这种差异的因素包括但不限于在Centerspace向美国证券交易委员会提交的文件中不时详述的风险和不确定因素，包括截至2021年12月31日的10-K表格年度报告、后续10-Q表格季度报告和其他公开报告中包含的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”以及“风险因素”。该公司不承担更新或补充因后续事件而变得不真实的前瞻性陈述的义务。
联系信息
投资者关系
艾米莉·米勒
Phone: 701-837-7104
邮箱：ir@centerspacehomes.com
市场营销与媒体
凯利·韦伯
Phone: 701-837-7104
邮箱：kweber@centerspacehomes.com
3

补充财务和运营数据
目录表
March 31, 2022
页面
公共共享数据
S-1
关键财务数据
简明综合业务报表
S-2
简明综合资产负债表
S-3
非公认会计准则财务计量与调整
净营业收入
S-4
同店可控费用
S-5
运营资金和运营核心资金
S-5
调整后的EBITDA
S-7
债务与资本分析
债务分析
S-8
资本分析
S-9
投资组合分析
同店比较
S-10
投资组合摘要
S-12
资本支出
S-13
2022年财务展望
S-14


普通股数据(纽约证券交易所代码：CSR)
 第一季度第四季度第三季度第二季度第一季度
 20222021202120212021
高收盘价$108.27 $111.26 $105.42 $79.71 $73.42 
低收盘价$89.01 $96.58 $78.42 $67.28 $68.00 
平均收盘价$97.15 $103.29 $94.10 $71.99 $71.37 
季度末收盘价$98.12 $110.90 $94.50 $78.90 $68.00 
普通股分配--按年计算$2.92 $2.88 $2.88 $2.80 $2.80 
收盘股息收益率-年化3.0 %2.6 %3.1 %3.6 %4.1 %
收盘已发行普通股(千股)
15,365 15,016 14,281 14,045 13,220 
关闭未结清的有限合伙单位(数千个)
997 832 845 881 950 
结账E系列未偿还优先股，换算后(千)
2,186 2,186 2,186 — — 
已发行普通股的收盘市值，加上已发行的有限合伙单位的收盘市值(千)
$1,819,930 $1,999,971 $1,635,984 $1,177,661 $963,560 

S-1


中心空间
简明合并业务报表(未经审计)
(单位：千)
 截至三个月
 3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
收入$60,314 $57,988 $50,413 $46,656 $46,648 
费用
物业运营费用，不包括房地产税19,014 16,852 14,434 13,018 13,449 
房地产税6,859 6,654 5,916 5,742 5,792 
物业管理费2,253 2,697 2,203 2,085 1,767 
伤亡(收益)损失598 280 (10)(27)101 
折旧/摊销31,001 30,418 22,447 19,308 19,992 
一般和行政费用4,500 4,231 4,279 3,797 3,906 
总费用$64,225 $61,132 $49,269 $43,923 $45,007 
出售房地产和其他投资的收益(亏损)— 678 — 26,840 — 
营业收入(亏损)(3,911)(2,466)1,144 29,573 1,641 
利息支出(7,715)(7,456)(7,302)(7,089)(7,231)
利息及其他收入(亏损)1,063 1,117 (5,082)619 431 
净收益(亏损)$(10,563)$(8,805)$(11,240)$23,103 $(5,159)
向D系列优先单位持有人分红(160)(160)(160)(160)(160)
可归因于非控股权益经营合伙企业和E系列优先股的净(收益)亏损2,157 1,793 1,930 (1,386)469 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损--合并房地产实体(23)(36)(22)(19)(17)
可归因于控股权益的净收益(亏损)(8,589)(7,208)(9,492)21,538 (4,867)
向优先股股东派发股息(1,607)(1,607)(1,607)(1,607)(1,607)
可供普通股股东使用的净收益(亏损)$(10,196)$(8,815)$(11,099)$19,931 $(6,474)
每股数据-基本
普通股每股净收益(亏损)-基本$(0.68)$(0.61)$(0.79)$1.49 $(0.49)
每股数据-稀释
每股普通股净收益(亏损)-稀释后$(0.68)$(0.61)$(0.79)$1.48 $(0.49)
S-2

中心空间
简明综合资产负债表(未经审计)
(单位：千)
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
资产
房地产投资
拥有的财产$2,390,952 $2,271,170 $2,203,606 $1,838,837 $1,883,407 
减去累计折旧(465,752)(443,592)(426,926)(407,400)(408,014)
1,925,200 1,827,578 1,776,680 1,431,437 1,475,393 
应收按揭贷款— 43,276 42,160 37,457 30,107 
房地产投资总额1,925,200 1,870,854 1,818,840 1,468,894 1,505,500 
现金和现金等价物13,313 31,267 20,816 5,194 10,816 
受限现金2,409 7,358 2,376 8,444 1,610 
其他资产24,651 30,582 34,919 17,218 18,427 
总资产$1,965,573 $1,940,061 $1,876,951 $1,499,750 $1,536,353 
负债、夹层股权和股权
负债
应付账款和应计费用$50,360 $62,403 $58,092 $52,413 $53,852 
循环信贷额度46,000 76,000 57,000 87,000 181,544 
应付票据，扣除贷款成本299,359 299,344 299,454 319,286 319,236 
扣除贷款成本后的应付抵押贷款521,536 480,703 489,140 287,143 293,709 
总负债$917,255 $918,450 $903,686 $745,842 $848,341 
D系列首选单位$22,412 $25,331 $21,585 $18,022 $16,560 
股权
C系列实益权益优先股93,530 93,530 93,530 93,530 93,530 
实益权益普通股1,203,685 1,157,255 1,092,130 1,033,940 980,453 
超过净收入的累计分配(495,732)(474,318)(454,691)(433,310)(443,409)
累计其他综合收益(亏损)(2,550)(4,435)(5,784)(12,064)(12,798)
股东权益总额$798,933 $772,032 $725,185 $682,096 $617,776 
非控股股权--经营合伙企业和E系列优先股226,302 223,600 225,850 53,133 53,007 
非控股权益-合并后的房地产实体671 648 645 657 669 
总股本$1,025,906 $996,280 $951,680 $735,886 $671,452 
总负债、夹层权益和权益$1,965,573 $1,940,061 $1,876,951 $1,499,750 $1,536,353 
S-3

中心空间
非公认会计准则财务计量和对账(未经审计)
本新闻稿包含某些非GAAP财务指标。非公认会计原则的财务计量不应被视为取代按照美国公认会计原则(“公认会计原则”)确定的经营结果。我们计算的这些非GAAP财务指标的定义和计算，可能无法与其他REITs报告的非GAAP财务指标相比，这些REITs没有像Centerspace那样准确地定义每个非GAAP财务指标。
该公司在同店和非同店的基础上提供某些信息。同店公寓社区在几乎所有被比较的时期都是拥有或使用的，就新建物业而言，已经实现了90%的实际入住率目标水平。在每个日历年的第一天，Centerspace确定该年的同店池组成，并调整前一年，这使我们能够评估现有公寓社区的完整期间与期间的运营比较及其对净收入的贡献。该公司认为，在同店的基础上衡量业绩对投资者很有用，因为它能够评估其固定社区群的同比表现。Centerspace使用这一衡量标准来评估该公司是否成功地增加了NOI、续签了现有居民的租约、控制了运营成本，并进行了谨慎的资本改善。
营业收入(亏损)与净营业收入的对账
净营业收入，或NOI，是一种非GAAP财务指标，该公司将其定义为房地产总收入减去房地产运营费用，包括房地产税。Centerspace认为，NOI是衡量房地产经营业绩的重要补充指标，因为它提供了一种不受折旧、摊销、融资、物业管理管理费用、意外损失以及一般和行政费用影响的经营指标。NOI不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金，不应被视为净收益、普通股股东可用净收入或经营活动现金流量的替代指标，以衡量财务业绩。
 (除百分比外，以千为单位)
 截至三个月序贯同比增长
 3/31/202212/31/20213/31/2021$Change更改百分比$Change更改百分比
营业收入(亏损)$(3,911)$(2,466)$1,641 $(1,445)58.6 %$(5,552)(338.3)%
调整：
物业管理费2,253 2,697 1,767 (444)(16.5)%486 27.5 %
伤亡(收益)损失598 280 101 318 113.6 %497 492.1 %
折旧及摊销31,001 30,418 19,992 583 1.9 %11,009 55.1 %
一般和行政费用4,500 4,231 3,906 269 6.4 %594 15.2 %
(收益)房地产和其他投资的销售损失— (678)— 678 (100.0)%$— — 
净营业收入$34,441 $34,482 $27,407 $(41)(0.1)%$7,034 25.7 %
收入
同店$46,891 $46,980 $43,194 $(89)(0.2)%$3,697 8.6 %
非同店12,507 10,198 1,047 2,309 22.6 %11,460 1,094.6 %
其他属性916 810 668 106 13.1 %248 37.1 %
性情— — 1,739 — — (1,739)(100.0)%
总计60,314 57,988 46,648 2,326 4.0 %13,666 29.3 %
物业经营费用，包括房地产税
同店19,215 18,436 17,529 779 4.2 %1,686 9.6 %
非同店6,329 4,753 345 1,576 33.2 %5,984 1,734.5 %
其他属性329 312 264 17 5.4 %65 24.6 %
性情— 5 1,103 (5)(100.0)%(1,103)(100.0)%
总计25,873 23,506 19,241 2,367 10.1 %6,632 34.5 %
净营业收入
同店27,676 28,544 25,665 (868)(3.0)%2,011 7.8 %
非同店6,178 5,445 702 733 13.5 %5,476 780.1 %
其他属性587 498 404 89 17.9 %183 45.3 %
性情— (5)636 5 (100.0)%(636)(100.0)%
总计$34,441 $34,482 $27,407 $(41)(0.1)%$7,034 25.7 %
S-4

同店可控费用与包括房地产税在内的全部物业运营费用的对账
同店可控费用不包括房地产税和保险，目的是提供一种在管理层控制范围内的费用衡量标准，用于预算、业务规划和业绩评估。这是一个非公认会计准则的财务指标，不应被视为总费用或总资产运营费用的替代方案。
 (除百分比外，以千为单位)
 截至3月31日的三个月，
 20222021$Change更改百分比
可控费用
现场补偿(1)
$4,745 $4,522 $223 4.9 %
维修和保养2,572 2,196 376 17.1 %
公用事业3,946 3,159 787 24.9 %
行政和市场营销1,046 933 113 12.1 %
总计$12,309 $10,810 $1,499 13.9 %
不可控费用
房地产税$5,242 $5,350 $(108)(2.0)%
保险1,664 1,369 295 21.5 %
总计$6,906 $6,719 $187 2.8 %
物业经营费用，包括房地产税--非同店$6,329 $345 $5,984 1,734.5 %
财产经营费用，包括房地产税--其他财产329 264 65 24.6 %
财产经营费用，包括房地产税--处分— 1,103 (1,103)(100.0)%
财产经营费用总额，包括房地产税$25,873 $19,241 $6,632 34.5 %
(一)行政、租赁、维修人员现场补偿。
普通股股东可获得的净收益(亏损)与运营资金和运营核心资金的对账
Centerspace认为，FFO是一种非GAAP财务指标，用作股权房地产投资信托基金的标准补充指标，有助于投资者了解其经营业绩，主要是因为它的计算没有假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少，正如GAAP的历史成本惯例和折旧记录所暗示的那样。
Centerspace使用全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)采用的FFO定义。NAREIT将FFO定义为根据GAAP计算的净收益或净亏损，不包括：
·与房地产有关的折旧和摊销；
·出售某些房地产资产的收益和损失；以及
·当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时，对某些房地产资产和实体投资进行减值减值。
在NAREIT对FFO的定义中，不包括出售房地产资产和减值减值的损益，有助于确定构成公司投资基础的长期资产的经营业绩，并帮助管理层和投资者比较不同时期的经营业绩。
由于NAREIT FFO定义的局限性，Centerspace在应用该定义时做出了一定的解释。该公司认为，NAREIT定义中没有特别指明的所有此类解释都与这一定义一致。NAREIT的2018年FFO白皮书重述澄清，与REIT主要业务相关的土地减值不计入FFO，REIT有权排除对其主营业务附带的资产减值。
虽然FFO被Centerspace广泛用作主要绩效指标，但并不是所有的房地产公司都使用相同的FFO定义或以相同的方式计算FFO。因此，这里介绍的FFO不一定与FFO可比
S-5

由其他房地产公司提交。FFO不应被视为净收益或任何其他公认会计准则业绩衡量的替代办法，而应被视为一种额外的补充衡量标准。FFO也不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，也不表明可用于满足所有现金流需求的资金，包括偿还债务或向股东分配的能力。
来自业务的核心资金(“核心FFO”)是针对非常规项目或不被视为业务运营核心的项目进行调整的核心FFO。通过进一步调整不被视为核心业务运营一部分的项目，该公司认为，Core FFO为投资者提供了更多信息，以比较不同时期的核心运营和财务表现。核心FFO不应被视为净收益或任何其他公认会计准则业绩衡量的替代指标，而应被视为一种额外的补充衡量标准。核心FFO也不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，也不表明可用于满足公司现金需求的资金，包括偿还债务或向股东分配的能力。核心FFO是一种非GAAP和非标准化财务指标，可能由其他REITs以不同的方式计算，不应被视为根据GAAP确定的经营业绩的替代品。
(以千为单位，每股除外)
截至三个月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
运营资金     
可供普通股股东使用的净收益(亏损)$(10,196)$(8,815)$(11,099)$19,931 $(6,474)
调整：
非控股权益--经营合伙企业(2,157)(1,793)(1,930)1,386 (469)
折旧及摊销31,001 30,418 22,447 19,308 19,992 
折旧较少--非房地产(101)(101)(80)(87)(98)
减去折旧-部分拥有的实体(21)(21)(24)(24)(24)
房地产销售损失(收益)— (678)— (26,840)— 
适用于普通股和单位的FFO$18,526 $19,010 $9,314 $13,674 $12,927 
调整核心FFO：
非现金伤亡(收益)损失25 — — — — 
债务清偿损失— 2 530 3 — 
技术实施成本103 535 625 447 413 
商业租赁终止收益— — (450)— — 
与收购相关的成本— 90 140 — — 
利率互换终止、摊销和按市值计价(613)(411)5,353 — — 
已承担债务的摊销(115)(26)(27)— — 
其他杂项物品(4)(61)(3)— — 
适用于普通股和单位的核心FFO$17,922 $19,139 $15,482 $14,124 $13,340 
适用于普通股和单位的业务资金$18,526 $19,010 $9,314 $13,674 $12,927 
向优先单位持有人分红160 160 160 160 160 
适用于普通股和单位的运营资金-摊薄$18,686 $19,170 $9,474 $13,834 $13,087 
适用于普通股和单位的业务核心资金$17,922 $19,139 $15,482 $14,124 $13,340 
向优先单位持有人分红160 160 160 160 160 
适用于普通股和单位的业务核心资金--摊薄$18,082 $19,299 $15,642 $14,284 $13,500 
每股数据
每股收益(亏损)和摊薄后的单位$(0.68)$(0.61)$(0.81)$1.48 $(0.49)
每股FFO和单位稀释后收益$1.01 $1.07 $0.60 $0.95 $0.92 
每股核心FFO和单位摊薄$0.98 $1.08 $0.98 $0.98 $0.95 
加权平均股份和单位-摊薄18,542 17,868 15,922 14,514 14,282 
S-6

普通股股东可用净收益(亏损)与调整后EBITDA的对账
经调整EBITDA为扣除利息、税项、折旧、摊销、出售房地产及其他投资损益、房地产投资减值、债务清偿损益、非自愿转换损益及其他非常规项目或非业务营运核心项目前的盈利。该公司认为调整后的EBITDA是一种适当的补充业绩衡量标准，因为它允许投资者在不受折旧、债务成本或非营业损益影响的情况下查看运营收入。调整后的EBITDA是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP确定的经营结果的替代品。
(单位：千)
截至三个月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
调整后的EBITDA
可供普通股股东使用的净收益(亏损)$(8,589)$(7,208)$(9,492)$21,538 $(4,867)
调整：
向优先单位持有人分红160 160 160 160 160 
非控股权益--经营合伙企业(2,157)(1,793)(1,930)1,386 (469)
非控股权益前收益(亏损)--经营合伙企业$(10,586)$(8,841)$(11,262)$23,084 $(5,176)
调整：
利息支出7,700 7,440 7,287 7,075 7,216 
债务清偿损失— 2 530 3 — 
与房地产投资有关的折旧/摊销30,980 30,397 22,423 19,284 19,969 
非现金伤亡(收益)损失25 — — — — 
利息收入(464)(644)(769)(583)(407)
(收益)房地产和其他投资的销售损失— (678)— (26,840)— 
技术实施成本103 534 625 447 413 
商业租赁终止收益— — (450)— — 
与收购相关的成本— 90 140 — — 
利率互换终止和按市值计价(582)(359)5,361 — — 
其他杂项物品(4)(61)(3)— — 
调整后的EBITDA$27,172 $27,880 $23,882 $22,470 $22,015 

S-7


中心空间
债务分析
(单位：千)
债务到期日时间表
每年的期满
债务未来到期日
固定固定
债务		无担保固定
债务		无担保可变债务总计
债务		的百分比
债务总额
加权
平均利率(1)
2022年(剩余部分)$22,254 $— $— $22,254 2.6 %3.92 %
202342,305 — — 42,305 4.9 %4.02 %
2024— — — — — — 
202531,907 — 46,000 77,907 8.9 %3.03 %
202653,125 — — 53,125 6.1 %3.74 %
此后375,372 300,000 — 675,372 77.5 %3.21 %
债务总额$524,963 $300,000 $46,000 $870,963 100.0 %3.29 %
(1)年内到期债务的加权平均利率。

3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
未偿债务余额     
有担保的固定利率--其他抵押$326,113 $284,934 $293,547 $288,363 $295,001 
有担保的固定利率-联邦抵押协会信贷安排198,850 198,850 198,850 — — 
无担保固定利率信贷额度(1)
— 75,000 57,000 50,000 50,000 
无担保浮动利率信用额度46,000 1,000 — 37,000 131,544 
无担保定期贷款— — — 145,000 145,000 
无担保优先票据300,000 300,000 300,000 175,000 175,000 
债务总额$870,963 $859,784 $849,397 $695,363 $796,545 
其他按揭利率3.85 %3.81 %3.83 %3.90 %3.92 %
联邦抵押协会信贷工具利率2.78 %2.78 %2.78 %— — 
信贷额度利率(掉期利率)2.56 %4.22 %2.79 %2.24 %2.18 %
定期贷款利率(掉期利率)— — — 4.19 %4.11 %
优先票据利率3.12 %3.12 %3.12 %3.47 %3.47 %
债务总额3.29 %3.26 %3.23 %3.70 %3.37 %
我们信用证的现行利率是伦敦银行同业拆借利率加150个基点。信贷额度上的LIBOR敞口是使用名义利率为7,500万美元、固定利率为2.81%的利率掉期进行对冲的。利率互换于2022年2月终止。
S-8

中心空间
资本分析
(以千为单位，每股和单位金额除外)
截至三个月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
股权资本化
已发行普通股15,365 15,016 14,281 14,045 13,220 
未结清的经营伙伴单位997 832 845 881 950 
E系列首选设备(转换后)2,186 2,186 2,186 — — 
已发行普通股和单位总数18,548 18,034 17,312 14,926 14,170 
每股普通股市场价格(期末收盘价)$98.12 $110.90 $94.50 $78.90 $68.00 
股权资本化--普通股和单位$1,819,930 $1,999,971 $1,635,984 $1,177,661 $963,560 
记录在册的优先股账面价值$93,530 $93,530 $93,530 $93,530 $93,530 
总股本$1,913,460 $2,093,501 $1,729,514 $1,271,191 $1,057,090 
D系列首选单位$22,412 $25,331 $21,585 $18,022 $16,560 
债务资本化
债务总额$870,963 $859,784 $849,397 $695,363 $796,545 
总市值$2,806,835 $2,978,616 $2,600,496 $1,984,576 $1,870,195 
总债务与总资本之比(1)
31.0 %28.9 %33.1 %35.0 %43.1 %
(1)总债务与总市值之比是指资产负债表中的总债务除以资产负债表中的总债务、普通股和经营合伙单位的市值以及期末已发行的C系列优先股和D系列优先股的账面价值之和。

截至三个月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
偿债覆盖率(1)
2.93  x3.17  x2.75  x2.62  x2.53  x
调整后的EBITDA/利息支出加上优先分配和本金摊销2.50  x2.68  x2.32  x2.21  x2.14  x
净债务/调整后EBITDA(2)
7.89  x7.43  x8.67  x7.68  x8.92  x
净债务和优先股/调整后EBITDA(2)
8.96  x8.50  x9.88  x8.92  x10.17  x
分布数据
记录日期的普通股和已发行单位16,363 15,848 15,126 14,926 14,171 
已宣布的共同分配总额
$11,944 $11,411 $10,890 $10,448 $9,919 
每股和单位的共同分配
$0.73 $0.72 $0.72 $0.70 $0.70 
派息率(稀释后每股核心FFO和单位基准)(3)
74.5 %66.7 %73.5 %71.4 %73.7 %
(1)偿债覆盖率为调整后EBITDA除以利息支出和本金摊销。这一术语是非公认会计准则的财务指标，不应被视为根据公认会计准则确定的经营业绩的替代品。请参阅非公认会计准则财务计量和调整部分中包含的调整后EBITDA定义。
(2)净债务是总债务余额减去现金和现金等价物以及税收递延汇兑收益净额(包括在限制性现金内)。调整后的EBITDA按年率计算，期限不到一年。净债务和调整后的EBITDA是非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP确定的经营业绩的替代品。请参阅非公认会计准则财务计量和调整部分中包含的调整后EBITDA定义。
(3)派息率(稀释后每股核心FFO和单位基础)是指普通股和单位当前季度或年度分配率除以稀释后每股和单位季度或年度核心FFO的比率。这一术语是非公认会计准则的财务指标，不应被视为根据公认会计准则确定的经营业绩的替代品。
S-9



中心空间
第一季度同店对比
(以千为单位，不包括财产数据量和百分比)

 包括公寓住宅收入费用噪音
区域Q1 2022Q1 2021更改百分比Q1 2022Q1 2021更改百分比Q1 2022Q1 2021更改百分比
丹佛，CO1,457 $8,458 $7,665 10.3 %$2,468 $2,570 (4.0)%$5,990 $5,095 17.6 %
明尼阿波利斯，明尼苏达州2,537 12,391 11,402 8.7 %5,398 4,880 10.6 %6,993 6,522 7.2 %
北达科他州2,421 8,157 7,949 2.6 %3,653 3,271 11.7 %4,504 4,678 (3.7)%
内华达州奥马哈1,370 4,363 4,026 8.4 %1,898 1,762 7.7 %2,465 2,264 8.9 %
明尼苏达州罗切斯特市1,121 5,003 4,643 7.8 %2,096 1,986 5.5 %2,907 2,657 9.4 %
明尼苏达州圣克劳德1,192 4,165 3,656 13.9 %2,084 1,635 27.5 %2,081 2,021 3.0 %
其他西部山区1,221 4,354 3,853 13.0 %1,618 1,425 13.5 %2,736 2,428 12.7 %
同店合计11,319 $46,891 $43,194 8.6 %$19,215 $17,529 9.6 %$27,676 $25,665 7.8 %


 噪声贡献的百分比
加权平均入住率(1)
平均每月
租金(2)
平均每月
每户自住收入(3)
区域Q1 2022Q1 2021生长Q1 2022Q1 2021更改百分比Q1 2022Q1 2021更改百分比
丹佛，CO21.6 %94.3 %93.7 %0.6 %$1,819 $1,683 8.1 %$2,052 $1,872 9.6 %
明尼阿波利斯，明尼苏达州25.3 %93.3 %93.0 %0.3 %1,583 1,503 5.3 %1,744 1,611 8.3 %
北达科他州16.3 %94.8 %96.2 %(1.4)%1,103 1,061 4.0 %1,185 1,138 4.1 %
内华达州奥马哈8.9 %94.9 %95.1 %(0.2)%1,000 912 9.6 %1,118 1,030 8.5 %
明尼苏达州罗切斯特市10.5 %92.9 %95.5 %(2.6)%1,518 1,376 10.3 %1,601 1,446 10.7 %
明尼苏达州圣克劳德7.5 %93.0 %94.6 %(1.6)%1,120 970 15.5 %1,252 1,081 15.8 %
其他西部山区9.9 %94.0 %97.7 %(3.7)%1,155 987 17.0 %1,264 1,077 17.4 %
同店合计100.0 %93.9 %94.7 %(0.8)%$1,339 $1,236 8.3 %$1,471 $1,343 9.5 %
(1)加权平均入住率定义为实际租金收入除以预定租金所得的百分比。预定租金收入代表所有公寓住宅的价值，其中已入住的公寓住宅按租赁合同价格估值，空置公寓住宅按估计市场租金估值。在计算已入住公寓的实际租金和空置房屋的市场租金时，拖欠和优惠不在考虑之列。市场利率是使用社区新租赁的当前提供的有效利率来确定的，并被用作确定空置公寓住房的市场利率的起点。
(2)月平均租金为预定租金除以公寓住宅总数。
(3)每套住房的月平均收入的定义是总租金收入除以该期间的加权平均居住公寓住房。
S-10


中心空间
同店季度环比
(以千为单位，不包括财产数据量和百分比)

包括公寓住宅收入费用噪音
区域Q1 2022Q4 2021更改百分比Q1 2022Q4 2021更改百分比Q1 2022Q4 2021更改百分比
丹佛，CO1,457 $8,458 $8,163 3.6 %$2,468 $2,657 (7.1)%$5,990 $5,506 0.4 %
明尼阿波利斯，明尼苏达州2,537 12,391 12,572 (1.4)%5,398 5,145 4.9 %6,993 7,427 (5.8)%
北达科他州2,421 8,157 8,155 — 3,653 3,273 11.6 %4,504 4,882 (7.7)%
内华达州奥马哈1,370 4,363 4,222 3.3 %1,898 1,888 0.5 %2,465 2,334 5.6 %
明尼苏达州罗切斯特市1,121 5,003 4,996 0.1 %2,096 2,174 (3.6)%2,907 2,822 3.0 %
明尼苏达州圣克劳德1,192 4,165 4,576 (9.0)%2,084 1,820 14.5 %2,081 2,756 (24.5)%
其他西部山区1,221 4,354 4,296 1.4 %1,618 1,479 9.4 %2,736 2,817 (2.9)%
同店合计11,319 $46,891 $46,980 (0.2)%$19,215 $18,436 4.2 %$27,676 $28,544 (3.0)%

噪声贡献的百分比加权平均入住率平均每月
租赁率		平均每月
每户自住收入
区域Q1 2022Q4 2021生长Q1 2022Q4 2021更改百分比Q1 2022Q4 2021更改百分比
丹佛，CO21.6 %94.3 %93.5 %0.8 %$1,819 $1,797 1.2 %$2,052 $1,997 2.8 %
明尼阿波利斯，明尼苏达州25.3 %93.3 %92.6 %0.7 %1,583 1,593 (0.6)%1,744 1,807 (3.5)%
北达科他州16.3 %94.8 %95.3 %(0.5)%1,103 1,107 (0.4)%1,185 1,178 0.6 %
内华达州奥马哈8.9 %94.9 %93.9 %1.0 %1,000 996 0.4 %1,118 1,094 2.2 %
明尼苏达州罗切斯特市10.5 %92.9 %91.7 %1.2 %1,518 1,515 0.2 %1,601 1,620 (1.2)%
明尼苏达州圣克劳德7.5 %93.0 %91.9 %1.1 %1,120 1,106 1.3 %1,252 1,392 (10.1)%
其他西部山区9.9 %94.0 %94.5 %(0.5)%1,155 1,133 1.9 %1,264 1,241 1.9 %
同店合计100.0 %93.9 %93.4 %0.5 %$1,339 $1,334 0.4 %$1,471 $1,487 (1.1)%


S-11

中心空间
投资组合摘要(1)
截至三个月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
期末公寓住宅数量
同店11,319 10,672 10,676 10,676 11,265 
非同店3,519 3,769 3,599 903 903 
所有社区14,838 14,441 14,275 11,579 12,168 
平均月租(2)
同店$1,339 $1,314 $1,279 $1,233 $1,200 
非同店1,218 1,225 1,506 1,617 1,584 
所有社区$1,292 $1,291 $1,293 $1,263 $1,229 
每间公寓住宅每月平均收入(3)
同店$1,471 $1,463 $1,392 $1,333 $1,302 
非同店1,271 1,306 1,606 1,739 1,705 
所有社区$1,424 $1,423 $1,397 $1,365 $1,332 
加权平均入住率(4)
同店93.9 %93.4 %94.3 %94.9 %94.9 %
非同店94.5 %94.7 %95.1 %94.2 %91.8 %
所有社区94.0 %93.7 %94.4 %94.8 %94.6 %
运营费用占预定租金的百分比
同店41.0 %39.5 %41.8 %41.9 %42.9 %
非同店50.6 %44.1 %39.9 %32.9 %34.9 %
所有社区43.0 %40.6 %41.6 %41.0 %42.1 %
资本支出
每套公寓家庭-同店的总资本支出
$145 $369 $255 $159 $131 
(1)先前报告的金额不会因同店物业组合的变化而修订。
(2)月平均租金为预定租金除以公寓住宅总数。预定租金收入代表所有公寓住宅的价值，其中已入住的公寓住宅按租赁合同价格估值，空置公寓住宅按估计市场租金估值。在计算已入住公寓的实际租金和空置房屋的市场租金时，拖欠和优惠不在考虑之列。市场利率是使用社区新租赁的当前提供的有效利率来确定的，并被用作确定空置公寓住房的市场利率的起点。
(3)每套住房的月平均收入的定义是总租金收入除以该期间的加权平均居住公寓住房。
(4)加权平均入住率是实际租金收入除以预定租金的百分比。该公司认为，加权平均入住率是衡量入住率的有意义的指标，因为该公司考虑了每个空置单位的价值，以其估计的市场价格计算。加权平均入住率可能不能完全反映实际入住率的短期趋势，加权平均入住率的计算可能无法与其他房地产投资信托基金披露的数据进行比较。
S-12

中心空间
资本支出
(千美元，不包括每个家庭的金额)
截至三个月
同一家商店的资本支出3/31/20223/31/2021
同店公寓住宅总数11,319 11,319 
建筑--外部$527 $484 
建筑--室内— 92 
机械、电气和卫浴270 147 
家具和设备80 65 
园林绿化与庭院92 67 
营业额667 535 
资本支出--同店$1,636 $1,390 
每套公寓的资本支出家庭-同店$145 $123 
增值$5,570 $2,631 
总资本支出-同店$7,206 $4,021 
每套公寓的总资本支出家庭-同店$637 $355 
截至三个月
资本支出-所有物业3/31/20223/31/2021
所有物业-加权平均公寓住宅14,839 11,575 
资本支出$1,841 $1,555 
每套公寓住宅的资本支出$124 $134 
增值5,570 2,631 
收购资本1,589 558 
总资本支出9,000 4,744 
每套公寓住宅的总资本支出$607 $410 
截至三个月
增值资本支出3/31/20223/31/2021
内饰-单位
同店$2,637 $1,691 
非同店— — 
室内单位总数$2,637 $1,691 
公共区域和外部
同店$2,933 $940 
非同店— — 
公共区域和室外总面积$2,933 $940 
增值资本支出总额
同店$5,570 $2,631 
非同店— — 
投资组合总增值$5,570 $2,631 

S-13

中心空间
2022年财务展望
(以千为单位，不包括每股和每户金额)
Centerspace在下表中修正了对2022年的展望。
截至三个月2022年以前的展望范围2022年修订后的展望范围
March 31, 2022低高低高
YTD实际金额金额金额金额
同店增长
收入$46,891 6.0 %8.0 %7.0 %9.0 %
可控费用12,309 3.8 %5.3 %7.0 %9.0 %
不可控费用6,906 3.0 %4.5 %3.0 %4.5 %
总费用$19,215 3.5 %5.0 %5.5 %7.5 %
同店噪音$27,676 8.0 %10.0 %8.0 %10.0 %
噪声的组成部分
同店噪音$27,676 $115,600 $118,100 $115,850 $118,150 
非同店NOI(1)
6,178 30,300 30,800 29,200 29,900 
其他商业噪音587 1,800 1,900 2,100 2,300 
总噪声$34,441 $147,700 $150,800 $147,150 $150,350 
(1)调整了之前的展望范围，将NOI从非同店重新归类为其他商业广告。
利息支出$(7,715)(32,200)(31,700)(32,200)(31,700)
优先股息$(1,607)(6,400)(6,400)(6,400)(6,400)
经常性收入和支出
利息和其他收入$1,040 $660 $700 $1,580 $1,750 
一般事务、行政和财产管理(6,753)(27,800)(27,100)(27,625)(26,975)
人员伤亡损失(598)(2,000)(1,700)(1,900)(1,600)
非房地产折旧及摊销(101)(430)(390)(375)(325)
非控制性权益(21)(70)(90)(110)(100)
经常性收入和支出总额$(6,433)$(29,640)$(28,580)$(28,430)$(27,250)
FFO$18,686 $79,460 $84,120 $80,120 $85,000 
非核心收入和支出
伤亡损失$25 $600 $500 $500 $350 
技术实施成本103 990 890 950 850 
利率互换终止、摊销和按市值计价(613)— — 200 200 
其他杂项物品(119)— — (300)(400)
非核心收入和支出总额$(604)$1,590 $1,390 $1,350 $1,000 
核心FFO$18,082 $81,050 $85,510 $81,470 $86,000 
EPS-稀释$(0.68)$(0.41)$(0.16)$(0.37)$(0.11)
稀释后每股FFO$1.01 $4.25 $4.50 $4.26 $4.52 
稀释后每股核心FFO$0.98 $4.33 $4.57 $4.33 $4.57 
加权平均流通股-稀释18,542 18,700 18,700 18,800 18,800 
其他假设
同店资本支出(每户)$145 $925 $975 $925 975 
增值支出$5,570 $21,000 $24,000 $21,000 $24,000 
投资$116,874 $116,874 $116,874 $116,874 $116,874 


S-14

普通股股东可获得的净收益(亏损)与FFO和核心FFO的对账
下表显示了FFO和核心FFO对普通股股东可用净收益(亏损)的对账，这是在“非GAAP财务衡量和调整”中更详细描述的非GAAP财务衡量标准。它们不应被视为净收益或任何其他公认会计准则业绩衡量的替代办法，而应被视为一种额外的补充衡量标准。FFO和核心FFO也不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也不表明可用于满足所有现金需求的资金，包括偿还债务或向股东进行分配的能力。以下提供的展望和预测是基于当前的预期，具有前瞻性。
以前的展望修订后的展望
截至三个月截至12个月截至12个月
March 31, 20222022年12月31日2022年12月31日
实际低高低高
可供普通股股东使用的净收益(亏损)$(10,196)$282 $4,922 $927 $5,747 
非控股股权--经营合伙企业和E系列优先股(2,157)(7,885)(7,885)(7,885)(7,885)
折旧及摊销31,001 86,923 86,923 86,923 86,923 
折旧较少--非房地产(101)(430)(390)(375)(325)
减去折旧-部分拥有的实体(21)(70)(90)(110)(100)
向优先单位持有人分红160 640 640 640 640 
适用于普通股和单位的FFO$18,686 $79,460 $84,120 $80,120 $85,000 
调整核心FFO：
伤亡损失核销25 600 500 500 350 
技术实施成本103 990 890 950 850 
利率互换终止及摊销(613)— — 200 200 
其他杂项物品(119)— — (300)(400)
适用于普通股和单位的核心FFO$18,082 $81,050 $85,510 $81,470 $86,000 
稀释后每股收益$(0.68)$(0.41)$(0.16)$(0.37)$(0.11)
每股FFO-稀释后$1.01 $4.25 $4.50 $4.26 $4.52 
每股核心FFO-稀释后$0.98 $4.33 $4.57 $4.33 $4.57 
营业收入与净营业收入的对账
净营业收入，或NOI，是一种非GAAP财务指标，该公司将其定义为房地产总收入减去房地产运营费用，包括房地产税。Centerspace认为，NOI是衡量房地产经营业绩的重要补充指标，因为它提供了一种不受折旧、摊销、融资、物业管理管理费用、意外损失以及一般和行政费用影响的经营指标。NOI不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金，不应被视为净收益、普通股股东可用净收入或经营活动现金流量的替代指标，以衡量财务业绩。
以前的展望修订后的展望
截至三个月截至12个月截至12个月
March 31, 20222021年12月31日2021年12月31日
实际低高低高
营业收入$(3,911)$30,977 $35,077 $30,702 $34,852 
调整：
一般、行政和财产管理费用6,753 27,800 27,100 27,625 26,975 
伤亡损失598 2,000 1,700 1,900 1,600 
折旧及摊销31,001 86,923 86,923 86,923 86,923 
净营业收入$34,441 $147,700 $150,800 $147,150 $150,350 
S-15