第四修正案

第四项修正案(“修正案”)于2022年4月8日由特拉华州有限责任公司(“房东”)BCORE Coleman Owner LLC和特拉华州公司(“承租人”)Roku，Inc.制定并签订。

独奏会

答：业主(作为特拉华州有限责任公司CAP第一期有限责任公司的权益继承人)和租客是该日期为2018年8月1日的特定办公租赁(“原始租赁”)的当事人，该租赁先前经日期为2018年11月6日的某一租赁第一修正案(“第一修订”)、日期为2019年4月30日的某一第二修订(“第二修订”)、日期为2019年12月4日的某一附函(“附函”)以及日期为2020年9月29日的某一第三修订(“第三修订”)修订。经《第一修正案》、《第二修正案》、《附函》和《第三修正案》修正的原租约，在本文中称为《租约》。根据该租约，业主已将位于加州圣何塞科尔曼大道1155Coleman Avenue，San Jose，95110(“该物业”)的全部六(6)层大楼(“物业”)租给租户，俗称二号楼。

B.此外，承租人(特拉华州一家公司8X8公司的权益继承人)和业主是日期为2018年1月23日的特定租约(原始的Building One Lease)的当事人，该租约经日期为2019年4月30日的特定转让和承担、业主同意和第一修正案(“Building One Assignment and First修正案”)、日期为2020年9月3日的特定附函(“第一个附函”)、日期为2020年9月29日的特定附函(“第二个附函”)修订，以及那封日期为2020年10月28日的附函(《第三栋单边信函》)。经一号楼转让和第一修正案、第一号楼单边批准书、第二栋楼单边批准书和第三栋楼单边批准书修订的原有一号楼租约，在本文中称为“一号楼租约”。根据一号楼租赁协议，承租人将租用位于加利福尼亚州圣何塞科尔曼大道1143号的那栋五(5)层建筑，俗称一号楼。

C.根据第二修正案，承租人被授予位于加利福尼亚州圣何塞科尔曼大道1149号的“便利设施大楼”(按原租约的定义)的独家使用权。

承租人和房东共同希望根据下列条款和条件修改租约。

因此，考虑到在此引用的上述陈述、本文所载的相互契诺和条件以及其他有价值的对价，房东和租客同意如下：

1.康乐设施大楼的保安管制。尽管本修正案有任何相反的规定，但在符合本第1款的条款的情况下，在本修正案相互签立和交付之日(“保安管制生效日期”)之后的第一个营业日(“保安管制生效日期”)开始至以下两者中较早的日期为止的期间(“保安管制期间”)：(I)租约期满或较早终止，(Ii)一号楼租约届满或较早终止，或(Iii)承租人因任何原因丧失第二修正案第4节所述的使用市容大楼的专有权利的日期，或(Iv)承租人在适用的通知和补救期限(“安全控制到期日”)之后违反本条第1款规定的任何义务时，承租人应独家管理和控制市容大楼的出入和安全。为进一步说明上述情况，房东和租客同意：

(A)经业主事先书面批准图则及规格后，承租人可自行承担费用及费用，为康乐设施大楼安装新的出入控制系统(“保安控制系统”)，该保安控制系统应被视为“更改”，并视为“更改”，但须受适用于更改的所有租契条款及规定所规限(包括仅作为例子而不限于租约第8条(增加及更改)、第10条(赔偿及保险)及第24条(遵守法律))；

(B)如租客在市容大楼内操作任何保安摄影机(不论是单独操作或作为保安管制系统的一部分)，租户须确保该等摄影机的操作(仅包括但不限于其位置、使用、用途的披露，以及借此拍摄的纪录的储存、取回和销毁)符合所有适用法律；

(C)承租人承认并同意，承租人使用保安控制系统及任何保安摄录机(如适用)及其安装、操作、维修及使用须由承租人独自承担风险，业主不承担任何与此有关的责任。承租人特此放弃就承租人根据本修正案行使其权利所产生的任何损害向房东索赔，并同意根据租约第10条的规定赔偿、辩护并使房东当事人不受损害；

(D)安全控制系统被认为是承租人必须根据租约的规定(包括但不限于原始租约第8.5节的规定)必须拆除的“强制拆除物品”之一；

(E)承租人应根据原租约第7.2节的规定，自费维护、修理和更换安全控制系统，房东对此不承担任何义务或责任；

(F)承租人应向业主提供进入安全控制系统的合理通道(无论是以钥匙、徽章或密码的形式)，并达到合理所需的程度(I)为了业主的清洁人员和业主确定的其他人员的利益，以及(Ii)遵守原租约第27条的条款和规定(业主进入)；

(G)在不限制前述规定的原则下，在保安管制期届满时，租契内适用于该处所的所有条款(包括第8、9及15条)，即适用于保安管制系统及受该系统影响的康乐设施建筑物的任何部分，但不论本协议或租契有任何相反规定(但须受下文(H)段规限)，在任何情况下，承租人未能及时拆除安全控制系统，不得被视为承租人滞留在房屋内或根据原租赁合同第16条向承租人承担任何责任；

(H)如承租人未能在保安管制有效期届满当日或之前拆除保安控制系统及按照本条例的规定修复康乐设施大楼，则(I)业主自保安管制有效期届满后第一天起，在没有通知租客的情况下，有权拆除保安管制系统并修复康乐设施大楼，而租客应在收到业主的收费通知后10天内，向业主偿还业主因拆除及修复该等设施而招致的业主自付费用的110%，以及(Ii)如租客提出反对，干扰或以任何方式阻碍或拖延房东或房东代理人或雇员的搬迁或修复工作。因此，每延误一天(或不足一天)，租客应向房东支付1,000.00美元的违约金；和

(I)除本修正案明文规定外，租约中规定的业主关于市容大楼的权利和义务，包括但不限于原租约(经第二修正案第4节修订)第1.1.4节规定的业主权利和义务，应继续完全有效和有效。

2.其他有关规定。业主和租客同意，自本修正案之日起，本租约应在以下附加方面进行修订：

《加州民法典》1938年一节。根据《加州民法典》第1938(A)条，房东特此声明：

未接受认证访问专家(CASP)(在加州民法典第55.52节中定义)的检查。因此，根据《加利福尼亚州民法典》第1938(E)条，房东特此声明如下：

认证通道专家(CASP)可以检查主题场所，并确定主题场所是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反施工相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。

根据上述规定，房东和租客同意，如果租户要求对房屋进行CASP检查，则租户应支付(I)检查费用，以及(Ii)除本修正案另有明确规定外，为纠正违反与建筑相关的无障碍标准而在房屋内进行必要维修的费用。

3.其他。

3.1.本修正案规定了双方就本修正案所述事项达成的全部协议。目前还没有其他口头或书面陈述或协议。除本修订另有明文规定外，承租人无权就订立本修订而享有承租人因订立租赁而可能享有的任何免费租金、津贴、改建、改善或类似的经济奖励。租客和业主双方同意，原租约第29.28条的条款适用于本修正案。

3.2.除在此修改或修订外，本租赁的条款、条件和条款应保持不变，并具有全部效力和作用。

3.3.如果租赁条款与本修正案的规定有任何不一致之处，应以本修正案的条款为准。

3.4.房东提交本修正案并不是要签订本修正案，而是征集租户的这一要约。在房东和租客双方签署并交付本修正案之前，任何一方都不受本修正案的约束。

3.5.使用但未在本修正案中定义的大写术语应具有租赁中给出的含义。

3.6.承租人应赔偿业主、其受托人、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员、抵押权人和代理人，以及任何该等代理人各自的委托人和成员，使其不受任何声称代表承租人的经纪人就本修正案提出的所有索赔的损害。

房东应赔偿租客、其受托人、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员和代理人，以及任何此类代理人各自的委托人和成员，使其免受任何声称代表房东的经纪人就本修正案提出的所有索赔。承租人承认，房东的任何附属公司的任何代理人或雇员就本修正案提供的任何协助，仅作为代表房东完成交易的对承租人的通融，而不是作为承租人的代理人。

3.7.本修正案可以副本的形式执行，并应构成对所有各方都有约束力的协议，尽管所有缔约方都不是正本或相同副本的签字方，但前提是向所有各方提供一份或多份反映各方签字的副本。双方同意，通过电子传输(包括但不限于通过电子邮件.pdf或DocuSign)交付本修正案的副本或以电子方式签署的签名页，应被视为与交付本修正案的原始、手动签署的签名页一样有效。本修正案应根据房屋所在州的法律进行解释和执行。

[签名在下一页]

房东和租客自上述第一年起正式签署本修正案，特此为证。