科尔曼·海莱恩

第三次修订写字楼租约

本第三修正案(“第三修正案”)于2020年6月4日(“第三修正案生效日期”)，由特拉华州有限责任公司(“业主”)CAP OZ 34 LLC与特拉华州公司(“承租人”)Roku，Inc.作出，并于两者之间订立。

R E C I T A L S：

A.兹提及截至2018年8月1日业主与租客之间的若干办公室租约(“原租约”)，经日期为2018年11月14日的若干办公室租约第一修正案(“第一修正案”)及日期为2019年4月30日的办公室租约若干第二修正案(“第二修正案”)修订，并经日期为2020年3月11日的若干租赁期限通知书(“租约期限通知书”)补充，连同原有租约、第一修正案及第二修正案合称为“现有租约”)。

B.根据现有租约，承租人目前向业主租赁的RSF总额为380,951 RSF，详见现有租约的附件A，包括(I)位于加利福尼亚州圣何塞科尔曼大道1173号的某六(6)层建筑(“3号楼”)的194,790 RSF的全部，(Ii)位于圣何塞科尔曼大道1167号的某五(5)层建筑(“4号楼”)的163,272 RSF的整个。加州95110和(Iii)位于加州圣何塞科尔曼大道1161号的某三(3)层设施大楼(A2号楼)的全部22,889 RSF，邮编：95110。3号楼、4号楼和A2号楼在本文中统称为“建筑物”。

E.业主及租客现欲修订现有租约，以(I)增加位于4号楼的物业部分的租客改善津贴金额，(Ii)延长租客必须使用位于4号楼的部分物业的租客改善津贴的截止日期；及(Iii)修改现有租约的各项其他条款及条文，所有内容如下所述。

A G R E M E N T

因此，现在，考虑到前述演奏会(在此通过引用合并于此)和本文所载的相互契诺，并出于其他良好和有价值的对价，在此确认其收到和充分，本协议各方同意如下：

1.大写术语。此处使用的所有大写术语应与现有租赁中的此类术语具有相同的含义，除非被本第三修正案中的术语明确取代。

2.租户改善津贴。尽管现有租约中有任何相反的规定，包括但不限于作为附件B的《承租人工作书》第2.1节，4号楼房舍的租户改善津贴(最初为1346万9940美元/100美元(13,469,940.00美元)，基于4号楼房舍的每个RSF为82.5美元)应增加相当于150万美元/100美元(1,500,000.00美元)的金额，以使修订后的4号楼房舍租户改善津贴总额

4号楼租户改善津贴的金额应为1496万9940美元/100美元(14,969,940.00美元)(“修订的4号楼租户改善津贴”)，但该修订的4号楼租户改善津贴应仅用于(I)与4号楼或基地大楼有关的租户改善津贴项目，(Ii)天桥工程费用，以及(Iii)业主监理费。

3.4号楼TIA截止日期。经第二修正案第2节修正的工作信函第2.1节的最后一句话被全部删除，代之以：“截至2020年8月5日，租户改善津贴部分中可归因于4号楼的任何未使用部分应保留在房东手中，租户无权进一步享有该部分。”

4.处所的状况。业主与租客确认并同意：(I)就A2号楼而言，交付条件已获满足且交付日期为2019年10月7日；(Ii)就3号楼而言，交付条件已获满足且交付日期为2019年10月7日；(Iii)就4号楼而言，交付条件已获满足且交付日期为2019年10月23日；(Iv)物业各部分均已达到最终交付日期；及(V)除支付任何未支付的租客改善津贴(包括经修订的4号楼租户改善津贴)外，房东没有义务提供或支付与满足交付条件和/或最终条件有关的任何改进工作或服务。与前述相关，承租人特此放弃因房东未能在任何特定日期之前达到房屋任何部分的交付条件或最终条件而在法律或衡平法上提出的任何和所有索赔，承租人明确放弃《加州民法典》第1542条的规定，该条款规定：

一般免除不包括债权人或免责方在执行免责书时不知道或怀疑其受益人的存在，以及如果债权人或免责方知道，将对其与债务人或被免责方的和解产生重大影响的索赔。

承租人承认其已收到关于上述豁免的法律顾问的建议，并理解其中的条款。

5.依法治国。本第三修正案受加利福尼亚州法律管辖、解释和执行。

6.对口单位。本第三修正案可以执行任何数量的副本，每个副本都应被视为原件，但当所有副本合并在一起时，将构成同一文书。任何副本的签名页可以从其上拆卸，而不损害其上签名的法律效力，只要该签名页附在与其相同的任何其他副本上，但附加有本第三修正案其他各方签署的签名页除外。房东和租客同意，电子签名，包括通过PDF交付的或通过名为“DocuSign”的电子签名系统签署的签名，应与原件具有相同的效力。本第三修正案的所有缔约方均放弃基于签名的形式或交付而反对本第三修正案的可执行性的任何及所有权利。

7.第三修正案的效力。除本《第三修正案》修订和/或修改的条款外，现有租约在此予以批准和确认，

现有租赁应保持完全有效，不受本第三修正案的更改和改变。如果本第三修正案的规定与现有租赁合同的规定有任何冲突，应以本第三修正案的规定为准。无论是否由本第三修正案的条款特别修订，现将现有租赁的所有条款和条款在必要的范围内进行修订，以实现本第三修正案的目的和意图。

[签名显示在以下页面上]

自第三修正案生效之日起，双方已由其正式授权的代表正式签署本第三修正案，特此为证。

房东“

CAP OZ 34，LLC

特拉华州一家有限责任公司

发信人：Cap OZ I，LLC，

特拉华州一家有限责任公司

ITS：唯一成员

出处：HS Airport 2，LLC，

加州一家有限责任公司

ITS：经理

作者：/s/Derek K.Hunter，Jr._

姓名：小德里克·K·亨特

ITS：成员

“租户”

Roku公司

特拉华州的一家公司

作者：/s/Sandra V.Ladao

姓名：桑德拉·V·拉道

ITS：房地产和设施副总裁