附件99.1
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1474098/000147409822000067/image0a25.jpg

Pebblebrook酒店信托基金
报告2022年第一季度业绩
第一季度财务亮点
§净亏损：(100.2美元)百万
§同一物业RevPAR(1)：(23.4%)与2019年相比；ADR(1)超过2019年19.4%
§同一物业总收入(1)：2.58亿美元，与2019年相比收回76.8%
§3月份，同物业占有率(1)为62%，同物业总收入(1)较2019年仅下降9.3%，同物业EBITDA(1)较2019年回升91.0%
§调整后息税前利润(1)：4650万美元，较2019年收回50.3%
§调整后每股FFO(1)：2019年为0.11美元，2019年为0.48美元，2021年为0.41美元
酒店
运营中
趋势
§由于强劲的休闲旅行和春假需求，以及整个产品组合中商务旅行的加速复苏，整个第一季度的运营趋势显著改善
§由于需求旺盛、客房和非客房价格上涨以及运营效率提高，第一季度的运营盈利能力逐月提高
§2022年3月同物业EBITDA利润率(1)比2019年3月高12个基点
投资组合更新和重新定位
§公司在第一季度向投资组合投入了1990万美元的资本，包括完成了价值600万美元的Grafton on Sunset的重新开发和改造为Ziggy West好莱坞酒店
§公司的目标是在2022年第二季度末完成耗资2,800万美元的重建和改造，将Vitale酒店改造成旧金山1号酒店
Q2 2022
展望
§净收入：1850万至2850万美元
§ Same-Property RevPAR(1) var: (8%) to (10%) vs. 2019; +96.8% to +101.2% vs. 2021
§调整后息税前利润(1)：107.5美元至1.175亿美元
§调整后每股FFO(1)：0.56美元至0.63美元
(1)见本新闻稿后面的表格，以了解上表和本新闻稿中其他地方使用的相同财产信息以及从净收益(亏损)到非GAAP财务计量的对账。
    
“
第一季度的经营业绩大大超出我们的预期，这是由于休闲需求从2月中旬开始迅速回升，以及团体和短暂商务旅行的快速复苏。我们感到非常鼓舞的是，这些积极的趋势一直持续到4月份并得到加强。虽然我们表现最好的城市市场仍然是迈阿密、波士顿、洛杉矶和圣地亚哥，但华盛顿特区、旧金山、芝加哥、波特兰和西雅图的需求正在强劲复苏，这是另一个被压抑的商业需求的积极迹象。除了快速改善需求趋势外，第一季度的房价还超过了2019年的水平19.4%，我们的度假村上涨了59.4%，洛杉矶、迈阿密、波特兰、华盛顿特区和芝加哥的ADR都超过了2019年。根据集团销售线索数量、现场参观和整体预订趋势，费率溢价应会在第二季度和2022年剩余时间继续。结合我们最近完成的物业翻新和改造，我们对今年的展望越来越乐观。

-乔恩·E·博尔茨，Pebblebrook Hotel Trust董事长、总裁兼首席执行官



第一季度亮点
第一季度
同一物业和公司亮点2022
2021
(‘22 vs. ‘21
增长)
2019
(‘22 vs. ‘19
增长)
(百万美元，不包括每股和RevPAR数据)
净收益(亏损)($100.2)($121.4)$5.7
同一物业房间收入(1)
$168.6$65.0$219.7
同一物业房间收入差异159.6%(23.3%)
同一物业总收入(1)
$258.0$104.5 $336.1
同一处房产总收入差异146.9%(23.2%)
同物业费用合计(1)
$201.9$111.4 $244.2
同产合计费用差异81.1%(17.3%)
同物业EBITDA(1)
$56.2($6.9)$91.9
同物业EBITDA差异NM(38.9%)
调整后的EBITDAR(1)
$46.5($22.8)$92.3
调整后的EBITDARE差异NM(49.7%)
调整后的FFO(1)
$14.0($53.5) $62.6
调整后每股摊薄FFO(1)
$0.11($0.41) $0.48
调整后每股摊薄后FFO差异NM(77.1%)
    
2022年月度业绩
同一物业组合亮点(2)
一月二月三月
(除ADR和RevPAR数据外，以百万美元计)
入住率34%50%62%
adr$269$308$305
RevPAR$91$153$188
总收入$57.0$84.9$116.2
总收入增长率(2022年与2019年)(44%)(21%)(9%)
酒店EBITDA($3.1)$20.5$38.8
NM=没有意义

(1)同一财产信息以及从净收益(亏损)到非GAAP财务指标的对账说明见本新闻稿后面的表格，包括息税折旧及摊销前利润(EBITDA)、房地产EBITDA(“EBITDAre”)、调整后的EBITDAre、运营资金(FFO)、每股FFO、调整后的FFO和调整后的每股FFO。

有关哪些酒店包括在上表和本新闻稿中其他地方的同物业客房收入、总收入、支出和EBITDA中的详细信息，请参阅本新闻稿后面的同物业统计数据表脚注。

调整后的EBITDARE、调整后的FFO和调整后的每股FFO不包括以股份为基础的薪酬支出的摊销。此类非公认会计准则财务措施的历史结果(2021年和2019年可比期间)已进行调整，以反映排除情况。

(2)包括截至2022年3月31日该公司拥有的所有酒店的信息，但Vitale酒店除外，因为该酒店因装修而关闭。


博尔茨指出：“第一季度，同一处房产的ADR远远超过了2019年的每个月，这表明我们有能力在我们最近重新开发和翻新的酒店和度假村赚取额外的租金溢价，再加上我们城市市场需求和房价改善的好处。”我们城市市场的需求回升是由越来越多的临时业务、内部集团和全市惯例的回归推动的，这表明第二季度及以后的势头非常积极。虽然我们的度假村在2022年到目前为止继续增加已经很健康的入住率和ADR水平，但我们的城市酒店需求基本面每周都在加强。最近的城市入住率高于2021年秋季，3月份的城市ADR超过了2019年。这些改善的趋势在第二季度仍在继续。
资本投资与策略性物业重建
2022年第一季度，公司在其投资组合中完成了1990万美元的资本投资，包括日落大道Grafton的重新开发和改造为酒店Ziggy，非官方Z Collection的第八个成员，非官方Z Collection是公司的专有品牌，个人策划的独特的城市生活方式酒店。维塔莱酒店将转型为注重可持续发展、使命驱动和体验式的豪华1号酒店旧金山，该酒店将在整个客房和套房、公共区域以及会议和活动场所提供受自然启发的设计和以环境为重点的服务和美学，预计将于2022年第二季度晚些时候重新开业并完工。
该公司预计在2022年期间总共投资100.0至1.2亿美元，其中包括Solamar酒店(将改建为Margaritaville酒店圣地亚哥气灯小区)、希尔顿气灯小区、Jekyll岛俱乐部度假村、圣莫尼卡总督和Estancia La Jolla Hotel&Spa的重新开发和重新定位项目，以及在Skamania Lodge开发一个新的户外场地和额外的替代住宿单元。
战略收购的最新进展
2022年4月21日，该公司宣布，它签署了一份合同，以1.56亿美元收购佛罗里达州那不勒斯第五大道上拥有119间客房的Inn。此次收购预计将由大约7800万美元的现金、7760万美元的6.0%永久优先经营合伙单位和40万美元的普通经营合伙单位提供资金。此次收购受惯例成交条件的约束，公司不能保证此次收购将按这些条款完成或根本不能完成。
资产负债表和流动性
截至2022年3月31日，公司拥有9600万美元的综合现金、现金等价物和限制性现金，以及5.984亿美元的优先无担保循环信贷安排的未提取可用资金，总流动资金为6.944亿美元。该公司有25亿美元的合并债务和可转换票据，有效加权平均利率为3.2%。20亿美元，即公司未偿债务和可转换票据总额的81%，加权平均固定利率为3.2%；5亿美元，或19%，加权平均浮动利率为2.8%。该公司有14亿美元的无担保定期贷款，其6.11亿美元的优先无担保循环信贷安排没有未偿还余额。该公司在2023年之前没有任何重大贷款到期。
普通股和优先股息
2022年3月15日，该公司宣布其普通股的季度现金股息为每股0.01美元，以及以下受益优先股的定期季度现金股息：
▪$0.39844每股6.375%E系列累计可赎回优先股；
▪每股6.3%F系列累计可赎回优先股0.39375美元；
▪$0.39844，每股6.375%G系列累计可赎回优先股；以及
▪每股5.7%H系列累计可赎回优先股0.35625美元。
馆长酒店及度假村收藏最新消息
策展酒店及度假村系列(以下简称“策展酒店”)是由Pebblebrook和几家行业领先的独立生活方式酒店运营商共同创立的、以体验为重点的小品牌和全球独立生活方式酒店和度假村的独特集合。截至2022年3月31日，策展人已发展到88家会员酒店。2022年第一季度，策展人宣布与众多领先的旅游和科技公司建立战略合作伙伴关系，包括Optii、Infor、甲骨文和StayNTouch。截至2022年3月31日，策展人与首选供应商合作伙伴有82个项目，为策展人成员酒店提供更优惠的定价、增强的运营条款和及早获得经策划的新技术。



2022年第二季度展望
根据目前的趋势，假设不进行收购或处置，并假设新冠肺炎疫情不会对旅行造成新的干扰，公司对2022年第二季度的展望如下：
2022年第二季度展望
低高
($和股份/单位为百万，每股和RevPAR数据除外)
净收益(亏损)$18.5$28.5
调整后的EBITDAR
$107.5$117.5
调整后的FFO
$73.5$83.5
调整后每股摊薄FFO
$0.56$0.63


这份2022年第二季度展望部分基于以下估计和假设：


同房产RevPAR$209$214
相同物业的RevPAR差异与2019年(10.0%)(8.0%)
同房产RevPAR差异与2021年96.8%101.2%
同物业EBITDA$120.0$130.0
同物业EBITDA差异与2019年(18.5%)(11.7%)
基于对2022年第二季度的预期，公司相信将在截至2022年6月30日的季度结束后退出债务契约豁免期。
由于新冠肺炎疫情造成的不确定性，该公司仍然无法提供2022年的全年展望。该公司打算在对经济、旅行需求以及更可预测的整体运营基本面和趋势有更明确的了解后，发布新的全年指导。
2022年第一季度收益电话会议
该公司将于2022年4月27日星期三美国东部时间上午9：00举行季度分析师和投资者电话会议。请在电话会议开始前大约10分钟拨打(877)407-3982。此外，电话会议的网络直播将通过www.pebblebrookHotel s.com的投资者关系栏目收看。要收看网络直播，请在电话会议前10分钟点击https://investor.pebblebrookhotels.com/news-and-events/webcasts/default.aspx。电话会议网络广播的重播将存档并在网上提供。


关于Pebblebrook Hotel Trust
Pebblebrook Hotel Trust(纽约证券交易所代码：PEB)是一家公开交易的房地产投资信托基金(REIT)，是美国城市和度假生活方式酒店的最大所有者。该公司拥有53家酒店，在15个城市和度假市场总共拥有约13,200间客房。欲了解更多信息，请访问www.pebblebrookHotel s.com，并通过电子邮件@PebblebrookPEB关注我们。
本新闻稿包含根据“1995年私人证券改革法案”的安全港条款作出的某些“前瞻性陈述”。前瞻性表述一般可通过使用前瞻性术语来识别，如“可能”、“将”、“应该”、“可能”、“打算”、“预期”、“寻求”、“预期”、“估计”、“大约”、“相信”、“可能”、“项目”、“预测”、“预测”、“继续”、“假设”、“计划，“引用”Outlook“或其他类似的词或短语。前瞻性陈述基于某些假设，可能包括未来预期、未来计划和战略、财务和运营预测和预测以及其他前瞻性信息和估计。前瞻性陈述的例子包括：对公司未来资本投资项目、经营或服务的计划或目标的描述；对公司未来经济业绩的预测；对酒店业业绩的预测；以及对任何前述预期的基础或相关假设的描述，包括对发生时间的假设。这些前瞻性陈述会受到各种风险和不确定因素的影响，其中许多风险和不确定因素是公司无法控制的，这可能会导致实际结果与此类陈述大相径庭。这些风险和不确定性包括但不限于美国经济状况和酒店物业供应，以及公司在提交给美国证券交易委员会的文件中更详细描述的其他因素，包括但不限于公司提交给美国证券交易委员会的截至2021年12月31日的10-K表格年度报告。除非法律要求，否则公司不承担任何更新任何前瞻性陈述的义务, 无论是由于新的信息、未来的事件还是其他原因。
欲了解更多有关公司业务和财务业绩的信息，请参考公司向美国证券交易委员会提交的文件中的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”和“风险因素”部分，包括但不限于公司的10-K年度报告和10-Q季度报告，这些报告的副本可从公司网站的投资者关系部分获得，网址为www.pebblebrookHotel s.com。
本新闻稿中的所有信息均截至2022年4月26日。公司没有义务更新本新闻稿中的陈述，以使陈述符合实际结果或公司预期的变化。

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联系人：
Pebblebrook Hotel Trust首席财务官雷蒙德·D·马茨-(240)507-1330
欲了解更多信息或通过电子邮件接收新闻稿，请访问我们的网站
Www.pebblebrookhotels.com



Pebblebrook酒店信托基金
合并资产负债表
(千美元，不包括每股和每股数据)
March 31, 20222021年12月31日
(未经审计)
资产
资产：
酒店物业投资，净额$5,975,857 $6,079,333 
现金和现金等价物69,446 58,518 
受限现金26,507 33,729 
酒店应收账款(扣除坏账准备净额分别为236美元和1142美元)40,645 37,045 
预付费用和其他资产66,918 52,565 
总资产$6,179,373 $6,261,190 
负债和权益
负债：
无担保循环信贷安排$— $— 
无担保定期贷款，扣除未摊销递延融资成本1,428,185 1,427,256 
可转换优先票据，扣除未摊销债务溢价、贴现和递延融资成本后的净额745,634 745,401 
优先无担保票据，扣除未摊销递延融资成本49,858 49,838 
扣除未摊销债务贴现和递延融资成本后的抵押贷款219,413 219,393 
应付账款、应计费用和其他负债233,298 250,584 
租赁负债--经营租赁319,375 319,426 
递延收入78,756 69,064 
应计利息8,355 4,567 
应付分配11,565 11,756 
总负债3,094,439 3,097,285 
承付款和或有事项
股东权益：
实益权益优先股，面值0.01美元(2022年3月31日和2021年12月31日的清算优先权为740,000美元)，授权股份100,000,000股；在2022年3月31日和2021年12月31日发行和发行的29,600,000股296 296 
实益权益普通股，面值0.01美元，授权500,000,000股；2022年3月31日发行并发行在外的130,904,299股；2021年12月31日发行并发行的130,813,750股1,309 1,308 
额外实收资本4,269,322 4,268,042 
累计其他综合收益(亏损)12,092 (19,442)
超过留存收益的分配(1,206,019)(1,094,023)
股东权益总额3,077,000 3,156,181 
非控制性权益7,934 7,724 
总股本3,084,934 3,163,905 
负债和权益总额$6,179,373 $6,261,190 


Pebblebrook酒店信托基金
合并业务报表
(千美元，不包括每股和每股数据)
(未经审计)
 截至三个月
三月三十一号，
 20222021
收入：
房间$168,632 $53,463 
食品和饮料62,424 14,809 
其他运营27,012 15,371 
总收入$258,068 $83,643 
费用：
酒店运营费用：
房间$42,463 $16,710 
食品和饮料46,050 10,743 
其他直接和间接85,847 45,228 
酒店总运营费用174,360 72,681 
折旧及摊销59,100 55,443 
房地产税、个人财产税、财产保险和地租30,457 28,590 
一般和行政9,708 7,646 
减值损失60,983 14,856 
其他运营费用1,123 562 
总运营费用335,731 179,778 
营业收入(亏损)(77,663)(96,135)
利息支出(22,572)(25,331)
其他19 29 
所得税前收入(亏损)(100,216)(121,437)
所得税(费用)福利— (3)
净收益(亏损)(100,216)(121,440)
非控股权益应占净收益(亏损)(686)(858)
公司应占净收益(亏损)(99,530)(120,582)
分配给优先股股东(11,344)(8,139)
普通股股东应占净收益(亏损)(110,874)(128,721)
普通股股东每股净收益(亏损)，基本$(0.85)$(0.98)
普通股股东每股可摊薄净收益(亏损)$(0.85)$(0.98)
加权-普通股平均数，基本130,904,299 130,775,873 
加权-普通股平均数，稀释后130,904,299 130,775,873 


Pebblebrook酒店信托基金
净收益(亏损)与FFO和调整后FFO的对账
(千美元，不包括每股和每股数据)
(未经审计)
 截至三个月
三月三十一号，
202220212019
净收益(亏损)$(100,216)$(121,440)$5,655 
调整：
房地产折旧及摊销59,010 55,333 54,243 
减值损失60,983 14,856 — 
FFO$19,777 $(51,251)$59,898 
分配给优先股股东(11,344)(8,139)(8,139)
普通股和单位持有人可获得FFO$8,433 $(59,390)$51,759 
交易成本15 111 2,497 
非现金地租1,938 880 972 
管理/特许经营合同过渡成本263 (44)3,172 
已获得负债的利息费用调整722 539 271 
融资租赁调整722 812 691 
收购无形资产的非现金摊销(542)(253)(437)
非现金利息支出49 735 1,778 
一次性运营停工费用— 132 — 
提前清偿债务— 756 — 
基于股份的薪酬费用摊销2,355 2,181 1,848 
调整后的FFO适用于普通股和单位持有人$13,955 $(53,541)$62,551 
每股普通股FFO-基础版$0.06 $(0.45)$0.40 
每股普通股FFO-稀释后$0.06 $(0.45)$0.40 
调整后每股普通股FFO-基本$0.11 $(0.41)$0.48 
调整后每股普通股FFO-稀释后$0.11 $(0.41)$0.48 
加权-基本普通股和基本单位的平均数131,765,112 131,636,686 130,801,030 
加权-完全稀释的普通股和单位的平均数131,765,112 131,636,686 130,980,506 


本新闻稿包括某些非公认会计准则的财务指标。这些计量不符合或替代根据公认会计原则编制的计量，可能与其他公司使用的名称类似的非公认会计准则财务计量不同。此外，这些非公认会计准则的财务计量不是基于任何一套全面的会计规则或原则。非公认会计原则的财务计量具有局限性，因为它们不能反映与根据公认会计原则确定的公司经营结果相关的所有金额。

来自运营的资金(“FFO”)-FFO代表净收益(根据公认会计原则计算)，不包括物业销售的收益或亏损，加上与房地产相关的折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业进行调整后的净收益。该公司认为FFO是衡量股权REIT业绩的有用指标，因为它有助于了解公司的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，即假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。由于房地产价值历来随着市场状况而上升或下降，本公司认为FFO为其业绩提供了一个有意义的指标。鉴于FFO被投资者和分析师广泛使用，该公司还认为FFO是一种适当的业绩衡量标准。本公司根据NAREIT董事会在其1995年3月白皮书(1999年11月和2002年4月修订)中确立的标准计算FFO，该标准可能与其他股权REITs使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与其他REITs的计算方法相比较。此外，FFO不代表由于需要的资本替换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性而可供管理层酌情使用的金额，也不表明可用于满足公司现金需求的资金，包括其分配能力。该公司根据已发行的稀释性普通股加上已发行的经营合伙单位计算每股摊薄后的FFO。

该公司还通过审查调整后的FFO来评估其业绩，因为它认为，调整FFO以排除下文所述的某些经常性和非经常性项目提供了有关公司持续经营业绩的有用补充信息，并且调整后FFO的列报与主要的GAAP净收益(亏损)列报相结合，更全面地描述了公司的经营业绩。本公司对普通股和单位持有人可获得的下列任何期间可能发生的项目的FFO进行调整，并将此措施称为调整后的FFO：

-交易成本：该公司不包括在此期间支出的交易成本，因为它认为将这些成本计入FFO不能反映公司及其酒店的基本财务表现。
-非现金地租：本公司不包括非现金地租支出，主要由地租对直线租金的影响组成。
-管理/特许经营合同过渡成本：该公司不包括在此期间支出的一次性管理和/或特许经营合同过渡成本，因为它认为将这些成本计入FFO不能反映公司及其酒店的基本财务表现。
-收购负债的利息支出调整：该公司不包括与收购相关的收购负债的利息支出调整，因为它认为将这些非现金调整计入FFO不能反映公司的基本财务表现。
-融资租赁调整：该公司将非现金利息支出的影响排除在融资租赁之外，因为它认为将这些非现金调整计入FFO不能反映公司的基本财务业绩。
-收购无形资产的非现金摊销：该公司不包括收购无形资产的非现金摊销，这包括但不限于有利和不利的租赁或管理协议以及高于/低于市场的房地产减税协议的摊销，因为公司认为，将这些非现金调整计入FFO不能反映公司的基本财务表现。
-非现金利息支出、一次性运营暂停支出、提前清偿债务以及基于股份的薪酬支出摊销：公司不计入这些项目，因为公司认为将这些调整计入FFO不能反映公司及其酒店的基本财务表现。

公司根据NAREIT白皮书提出的FFO，并经公司调整，不应被视为净收益(根据公认会计原则计算)作为公司财务业绩指标的替代方案，或经营活动现金流量(根据公认会计原则计算)作为其流动性指标的替代方案。


Pebblebrook酒店信托基金
净收益(亏损)与EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre的对账
(千美元)
(未经审计)
截至三个月
三月三十一号，
202220212019
净收益(亏损)$(100,216)$(121,440)$5,655 
调整：
利息支出22,572 25,331 29,328 
所得税支出(福利)— 3 (5,037)
折旧及摊销59,100 55,443 54,302 
EBITDA$(18,544)$(40,663)$84,248 
减值损失60,983 14,856 — 
EBITDARE
$42,439 $(25,807)$84,248 
交易成本15 111 2,497 
非现金地租1,938 880 972 
管理/特许经营合同过渡成本263 (44)3,172 
收购无形资产的非现金摊销(542)(253)(437)
一次性运营停工费用— 132 — 
基于股份的薪酬费用摊销2,355 2,181 1,848 
调整后的EBITDAR
$46,468 $(22,800)$92,300 
本新闻稿包括某些非公认会计准则的财务指标。这些计量不符合或替代根据公认会计原则编制的计量，可能与其他公司使用的名称类似的非公认会计准则财务计量不同。此外，这些非公认会计准则的财务计量不是基于任何一套全面的会计规则或原则。非公认会计原则的财务计量具有局限性，因为它们不能反映与根据公认会计原则确定的公司经营结果相关的所有金额。

扣除利息、税项、折旧及摊销前收益(EBITDA)-公司认为EBITDA为投资者提供了一个有用的财务指标来评估其经营业绩，不包括我们的资本结构(主要是利息支出)和我们的资产基础(主要是折旧和摊销)的影响。

房地产息税折旧及摊销前收益(EBITDARE)-公司认为EBITDARE为投资者提供了一个有用的财务指标来评估其经营业绩，公司根据NAREIT指导方针公布EBITDARE，如2017年9月《房地产利息、税项、折旧及摊销前收益》白皮书中所定义。EBITDARE就任何期间可能发生的下列项目调整EBITDA，并将该等计量称为经调整EBITDARE：(1)处置折旧财产的收益或亏损，包括控制权变更的损益；(2)因联营公司折旧财产价值下降而导致的折旧财产减值及未合并联营公司投资的减值减值；及(3)反映实体在未合并联营公司的EBITDARE中所占份额的调整。

该公司还通过审查调整后的EBITDARE来评估其业绩，因为它认为，调整EBITDARE以排除下文所述的某些经常性和非经常性项目提供了有关公司持续经营业绩的有用补充信息，并且调整后EBITDARE的列报与主要的GAAP净收益(亏损)列报相结合，更全面地描述了公司的经营业绩。本公司对下列任何期间可能发生的项目进行EBITDAR调整，并将这些措施称为调整后EBITDAR：

-交易成本：该公司不包括在此期间支出的交易成本，因为它认为将这些成本计入EBITDARE不能反映公司及其酒店的基本财务表现。
-非现金地租：本公司不包括非现金地租支出，主要由地租对直线租金的影响组成。
-管理/特许经营合同过渡成本：该公司不包括在此期间支出的一次性管理和/或特许经营合同过渡成本，因为它认为将这些成本计入EBITDARE不能反映公司及其酒店的基本财务表现。
-收购无形资产的非现金摊销：该公司不包括收购无形资产的非现金摊销，这包括但不限于有利和不利的租赁或管理协议以及高于/低于市价的房地产减税协议的摊销，因为该公司认为，将这些非现金调整计入EBITDARE不能反映公司及其酒店的基本财务表现。
-一次性运营暂停费用和基于股份的补偿费用摊销：公司不包括这些项目，因为它认为将这些成本计入EBITDARE不能反映公司及其酒店的基本财务表现。

公司对EBITDAre的列报和公司的调整，不应被视为净收益(根据公认会计原则计算)的替代，作为公司财务业绩的指标，也不应被视为经营活动现金流量(根据公认会计原则计算)的替代，作为其流动性的指标。


Pebblebrook酒店信托基金
2022年第二季度展望净收益(亏损)与FFO和调整后FFO的对账
(百万美元，每股数据除外)
(未经审计)
三个月结束
June 30, 2022
低高
净收益(亏损)$19 $29 
调整：
房地产折旧及摊销60 60 
(收益)出售酒店物业的损失— — 
FFO$79 $89 
分配给优先股股东(11)(11)
普通股和单位持有人可获得FFO$68 $78 
非现金地租2 2 
非现金利息支出— — 
基于股份的薪酬费用摊销3 3 
其他1 1 
调整后的FFO适用于普通股和单位持有人$74 $84 
每股普通股FFO-稀释后$0.52 $0.59 
调整后每股普通股FFO-稀释后$0.56 $0.63 
加权-完全稀释的普通股和单位的平均数131.9 131.9 


为了补充公司根据美国公认会计准则呈报的综合财务报表，本新闻稿包括美国证券交易委员会规则中定义的某些非公认会计准则财务指标。

这些计量不符合或替代根据公认会计原则编制的计量，可能与其他公司使用的名称类似的非公认会计准则财务计量不同。此外，这些非公认会计准则的财务计量不是基于任何一套全面的会计规则或原则。非公认会计原则的财务计量具有局限性，因为它们不能反映与根据公认会计原则确定的公司经营结果相关的所有金额。

来自运营的资金(“FFO”)-FFO代表净收益(根据公认会计原则计算)，不包括物业销售的收益或亏损，加上与房地产相关的折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业进行调整后的净收益。该公司认为FFO是衡量股权REIT业绩的有用指标，因为它有助于了解公司的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，即假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。由于房地产价值历来随着市场状况而上升或下降，本公司认为FFO为其业绩提供了一个有意义的指标。鉴于FFO被投资者和分析师广泛使用，该公司还认为FFO是一种适当的业绩衡量标准。本公司根据NAREIT董事会在其1995年3月白皮书(1999年11月和2002年4月修订)中确立的标准计算FFO，该标准可能与其他股权REITs使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与其他REITs的计算方法相比较。此外，FFO不代表由于需要的资本替换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性而可供管理层酌情使用的金额，也不表明可用于满足公司现金需求的资金，包括其分配能力。该公司根据已发行的稀释性普通股加上已发行的经营合伙单位计算每股摊薄后的FFO。

该公司还通过审查调整后的FFO来评估其业绩，因为它认为，调整FFO以排除下文所述的某些经常性和非经常性项目提供了有关公司持续经营业绩的有用补充信息，并且调整后FFO的列报与主要的GAAP净收益(亏损)列报相结合，更全面地描述了公司的经营业绩。本公司对下列任何期间可能发生的项目进行FFO调整，并将此措施称为调整后FFO：

-非现金地租：本公司不包括非现金地租支出，主要由地租对直线租金的影响组成。
-非现金利息支出：公司不包括非现金利息支出，因为公司认为将这一调整计入FFO不能反映公司及其酒店的基本财务表现。
-基于股份的薪酬支出摊销：公司不包括基于股票的薪酬支出的摊销，因为公司认为，在FFO中包括这一调整不能反映公司及其酒店的基本财务业绩。
-其他：公司不包括其他费用，包括交易成本、管理/特许经营合同过渡成本、收购负债的利息支出调整、资本租赁调整和收购无形资产的非现金摊销，因为公司认为，将这些非现金调整计入FFO不能反映公司及其酒店的基本财务表现。

公司根据NAREIT白皮书提出的FFO，并经公司调整，不应被视为净收益(根据公认会计原则计算)作为公司财务业绩指标的替代方案，或经营活动现金流量(根据公认会计原则计算)作为其流动性指标的替代方案。

任何差异都是舍入的结果。


Pebblebrook酒店信托基金
2022年第二季度展望净收益(亏损)与EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre的对账
(百万美元)
(未经审计)
三个月结束
June 30, 2022
低高
净收益(亏损)$19 $29 
调整：
利息支出和所得税支出24 24 
折旧及摊销60 60 
EBITDA$103 $113 
(收益)出售酒店物业的损失— — 
EBITDARE
$103 $113 
非现金地租2 2 
基于股份的薪酬费用摊销3 3 
其他— — 
调整后的EBITDAR
$108 $118 
为了补充公司根据美国公认会计准则呈报的综合财务报表，本新闻稿包括美国证券交易委员会规则中定义的某些非公认会计准则财务指标。

这些计量不符合或替代根据公认会计原则编制的计量，可能与其他公司使用的名称类似的非公认会计准则财务计量不同。此外，这些非公认会计准则的财务计量不是基于任何一套全面的会计规则或原则。非公认会计原则的财务计量具有局限性，因为它们不能反映与根据公认会计原则确定的公司经营结果相关的所有金额。

扣除利息、税项、折旧及摊销前收益(EBITDA)-公司认为EBITDA为投资者提供了一个有用的财务指标来评估其经营业绩，不包括我们的资本结构(主要是利息支出)和我们的资产基础(主要是折旧和摊销)的影响。

房地产息税折旧及摊销前收益(EBITDARE)-公司认为EBITDARE为投资者提供了一个有用的财务指标来评估其经营业绩，公司根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的指导方针公布EBITDARE，该指导方针在2017年9月的《房地产利息、税项、折旧及摊销前收益》白皮书中定义。EBITDARE就任何期间可能发生的下列项目调整EBITDA，并将该等计量称为经调整EBITDARE：(1)处置折旧财产的损益，包括控制权变更的损益；(2)因联营公司折旧财产价值下降而导致的折旧财产减值及未合并联营公司投资的减值减值；及(3)反映实体在未合并联营公司的EBITDARE中所占份额的调整。

该公司还通过审查调整后的EBITDARE来评估其业绩，因为它认为，调整EBITDARE以排除下文所述的某些经常性和非经常性项目提供了有关公司持续经营业绩的有用补充信息，并且调整后EBITDARE的列报与主要的GAAP净收益(亏损)列报相结合，更全面地描述了公司的经营业绩。本公司对下列任何期间可能发生的项目进行EBITDAR调整，并将这些措施称为调整后EBITDAR：

-非现金地租：本公司不包括非现金地租支出，主要由地租对直线租金的影响组成。
-基于股票的薪酬支出摊销：公司不包括基于股票的薪酬支出的摊销，因为公司认为，将这一非现金调整计入EBITDARE不能反映公司及其酒店的基本财务表现。
-其他：公司不包括其他费用，其中包括交易成本、管理/特许经营合同过渡成本、收购的无形资产的非现金摊销以及估计的飓风相关维修和清理成本，因为公司认为，将这些非现金调整计入EBITDARE不能反映公司及其酒店的基本财务表现。

公司对EBITDAre的列报和公司的调整，不应被视为净收益(根据公认会计原则计算)的替代，作为公司财务业绩的指标，也不应被视为经营活动现金流量(根据公认会计原则计算)的替代，作为其流动性的指标。

任何差异都是舍入的结果。


Pebblebrook酒店信托基金
同房产统计数据
(未经审计)
截至三个月
三月三十一号，
202220212019
同物业占有率48.3 %22.1 %75.3 %
2022年与2021年增加/(减少)118.7 %
2022年与2019年增加/(减少)(35.9 %)
同财产ADR$297.29 $250.47 $248.92 
2022年与2021年增加/(减少)18.7 %
2022年与2019年增加/(减少)19.4 %
同房产RevPAR$143.61 $55.33 $187.56 
2022年与2021年增加/(减少)159.6 %
2022年与2019年增加/(减少)(23.4 %)
同一房产合计每间可用年率$219.75 $89.02 $286.88 
2022年与2021年增加/(减少)146.9 %
2022年与2019年增加/(减少)(23.4 %)
备注：
这份截至3月31日的三个月酒店业绩表包括截至2022年3月31日公司拥有的所有酒店的信息，但2022年第一季度、2021年和2019年第一季度的Vitale酒店除外，因为它在2022年第一季度因翻新而关闭。

任何差异都是舍入的结果。

上述资料未经审计，仅供比较之用。


Pebblebrook酒店信托基金
按市场划分的同业统计数据
(未经审计)
截至三个月
三月三十一号，		截至三个月
三月三十一号，
2022 vs. 20212022 vs. 2019
同房产RevPAR差异：
佛罗里达州南部/佐治亚州58.2 %41.7 %
其他114.3 %2.1 %
波士顿266.4 %(14.5 %)
洛杉矶362.6 %(17.0 %)
圣地亚哥202.5 %(17.8 %)
波特兰114.7 %(33.2 %)
芝加哥1,208.8 %(42.2 %)
华盛顿特区180.2 %(61.6 %)
西雅图292.1 %(69.2 %)
旧金山1,148.3 %(79.0 %)
东海岸97.1 %5.5 %
西海岸265.0 %(39.6 %)
备注：
这份截至3月31日的三个月酒店业绩表包括截至2022年3月31日公司拥有的所有酒店的信息，但2022年第一季度、2021年和2019年第一季度的Vitale酒店除外，因为它在2022年第一季度因翻新而关闭。

“其他”包括宾夕法尼亚州费城和加利福尼亚州圣克鲁斯。

任何差异都是舍入的结果。

上述资料未经审计，仅供比较之用。


Pebblebrook酒店信托基金
酒店运营数据
同一财产结果表
(千美元)
(未经审计)
截至三个月
三月三十一号，
202220212019
同一项财产收入：
房间$168,631 $64,966 $219,749 
食品和饮料62,424 22,058 85,893 
其他26,986 17,509 30,474 
酒店总收入258,041 104,533 336,116 
同一项财产费用：
房间$42,300 $18,450 $57,848 
食品和饮料45,847 15,263 60,288 
其他直接7,140 3,769 6,790 
一般和行政23,141 14,563 27,769 
信息和电信系统4,495 3,520 5,379 
销售和市场营销19,332 9,808 26,911 
管理费8,149 3,109 9,085 
物业运维11,189 7,141 11,615 
能源和公用事业9,316 6,298 8,739 
财产税19,363 18,996 18,437 
其他固定费用11,596 10,521 11,363 
酒店总费用201,868 111,438 244,224 
同物业EBITDA$56,173 $(6,905)$91,892 
同物业EBITDA利润率21.8 %(6.6 %)27.3 %
备注：
这份截至3月31日的三个月酒店业绩表包括截至2022年3月31日公司拥有的所有酒店的信息，但2022年第一季度、2021年和2019年第一季度的Vitale酒店除外，因为它在2022年第一季度因翻新而关闭。

任何差异都是舍入的结果。

上述资料未经审计，仅供比较之用。


Pebblebrook酒店信托基金
2022年同房产包含参照表
酒店Q1Q2Q3Q4
华盛顿特区摩纳哥酒店XXXX
斯卡马尼亚小屋XXXX
Le Méridien Delfina Santa MonicaXXXX
利滕豪斯广场的费城索菲特酒店XXXX
阿尔戈伊特酒店XXXX
圣地亚哥威斯汀煤气灯小区XXXX
西雅图摩纳哥酒店XXXX
蒙德里安·洛杉矶XXXX
波士顿西部XXXX
旧金山泽塔酒店XXXX
西雅图复古酒店XXXX
波特兰复古酒店XXXX
西洛杉矶-西贝弗利山XXXX
旧金山泽洛斯酒店XXXX
圣地亚哥湾市中心大使馆套房XXXX
Zags酒店XXXX
西风渔人码头酒店XXXX
旧金山齐柏林飞艇酒店XXXX
波特兰豪华收藏酒店The NinesXXXX
酒店柱廊珊瑚山墙，签名收藏XXXX
洛杉矶比佛利山帕洛玛酒店XXXX
波士顿共用里维尔酒店XXXX
LaPlaya海滩度假村及俱乐部XXXX
佐伊渔人码头酒店XXXX
维塔莱酒店
The Marker San FranciscoXXXX
斯佩罗酒店XXXX
旧金山港庭酒店XXXX
Chaminade Resort&SpaXXXX
圣莫尼卡总督酒店XXXX
勒帕克套房酒店XXXX
蒙特罗斯西好莱坞XXXX
张伯伦西好莱坞酒店XXXX
齐格酒店XXXX
威斯汀·科普利广场，波士顿XXXX
波士顿豪华收藏酒店The LibertyXXXX
波士顿凯悦酒店XXXX
乔治酒店XXXX
华盛顿特区总督XXXX
华盛顿特区泽纳酒店XXXX
天堂点度假村及水疗中心XXXX


圣地亚哥希尔顿煤气灯小区XXXX
奥伯奇·德尔·马尔XXXX
圣地亚哥观澜湾度假村XXXX
Solamar酒店XXXX
希思曼酒店XXXX
最南端的海滩度假村XXXX
Marker Key West海港度假村XXXX
芝加哥市中心酒店，签名收藏XXXX
芝加哥威斯汀密歇根大道XXXX
哲基尔岛俱乐部度假村XXXX
玛格丽塔维尔好莱坞海滩度假村XXXX
Estancia La Jolla酒店和水疗中心XXXX
备注：
在特定季度中标有“X”的物业表示该物业的同一物业经营结果包括在同一物业统计数据和同一物业结果表中。

公司第一季度同物业RevPAR、RevPAR增长、Total RevPAR、Total RevPAR Growth、ADR、入住率、收入、费用、EBITDA和EBITDA利润率包括公司截至2022年3月31日拥有的所有酒店，2022年第一季度、2021年和2019年第一季度的Vitale酒店除外，因为它在2022年第一季度因装修而关闭。


Pebblebrook酒店信托基金
历史运行数据
(除ADR和RevPAR数据外，以百万美元计)
(未经审计)
历史运营数据：
第一季度第二季度第三季度第四季度全年
20192019201920192019
入住率75 %87 %87 %78 %82 %
adr$252$269$263$246$258
RevPAR$190$234$228$192$211
酒店收入$344.5$420.4$407.3$362.1$1,534.4
酒店EBITDA$93.3$149.7$136.9$100.1$480.1
酒店EBITDA利润率27.1 %35.6 %33.6 %27.6 %31.3 %
第一季度第二季度第三季度第四季度全年
20212021202120212021
入住率22 %41 %52 %51 %42 %
adr$250$255$276$257$262
RevPAR$54$105$145$132$109
酒店收入$104.5$197.0$266.1$252.8$820.5
酒店EBITDA($8.6)$39.9$73.3$54.2$158.8
酒店EBITDA利润率(8.2 %)20.2 %27.5 %21.5 %19.4 %
第一季度
2022
入住率48 %
adr$297
RevPAR$141
酒店收入$258.0
酒店EBITDA$54.7
酒店EBITDA利润率21.2 %
备注：
这些历史酒店经营业绩包括公司截至2022年3月31日拥有的所有酒店的信息，就像它们是截至2019年1月1日拥有的一样。上述资料并未反映公司的一般及行政开支、利息开支、物业购置成本、折旧及摊销、税项及其他开支。

任何差异都是舍入的结果。

上述资料未经审计，仅供比较之用。