fr-20220331
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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
 _______________________________
表格10-Q
_______________________________
☒根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条规定的季度报告
截至本季度末March 31, 2022
或
☐根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告
关于从到的过渡期
委托文件编号：1-13102(第一产业地产信托公司)
333-21873(First Industrial，L.P.)
  _______________________________
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/921825/000092182522000022/fr-20220331_g1.jpg
第一产业地产信托公司
第一工业公司，L.P.
(注册人的确切姓名载于其章程)
第一产业地产信托公司马里兰州36-3935116
第一实业，L.P.特拉华州36-3924586
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)		(税务局雇主
识别号码)
瓦克路1号北，套房4200
芝加哥, 伊利诺伊州, 60606

(主要执行机构地址、邮政编码)
    
(312) 344-4300
(注册人的电话号码，包括区号)
 _______________________________ 
每节课的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元是的纽约证券交易所

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
第一产业地产信托公司
是☑不是☐
第一实业，L.P.是☑不是☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交和张贴此类文件的较短时间内)以电子方式提交并张贴在其公司网站上(如果有)，根据S-T条例(本章232.405节)第405条要求提交和张贴的每个交互数据文件。
第一产业地产信托公司
是☑不是☐
第一实业，L.P.是☑不是☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。(勾选一项)：
第一产业地产信托公司：
大型加速文件服务器☑加速文件管理器☐
非加速文件服务器☐(不要检查是否有规模较小的报告公司)规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐
第一实业，L.P.：
大型加速文件服务器☐加速文件管理器☑
非加速文件服务器☐(不要检查是否有规模较小的报告公司)规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。
第一产业地产信托公司
是☐不是☐
第一实业，L.P.是☐不是☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。
第一产业地产信托公司
是☐不是☑
第一实业，L.P.是☐不是☑
At April 21, 2022, 132,001,402First Industrial Realty Trust，Inc.的普通股面值为0.01美元，已发行。



解释性说明
本报告综合了马里兰州First Industrial Realty Trust，Inc.(以下简称“公司”)和特拉华州有限合伙企业First Industrial，L.P.(简称“运营合伙企业”)截至2022年3月31日的Form 10-Q季度报告。除另有说明或文意另有所指外，“本公司”、“本公司”及“本公司”均指本公司及其附属公司，包括经营合伙公司及其合并附属公司。
本公司为房地产投资信托基金，为经营合伙企业的普通合伙人。截至2022年3月31日，本公司在经营合伙企业中拥有约97.6%的普通合伙权益。营运合伙其余约2.4%的普通有限合伙权益由有限合伙人拥有。经营合伙的有限责任合伙人指将其物业的直接或间接权益贡献予经营合伙以换取经营合伙的有限合伙权益的人士或实体，以及根据本公司的股票激励计划接受经营合伙的RLP单位(定义见综合财务报表附注6)的人士或实体。作为经营合伙公司的唯一普通合伙人，本公司对经营合伙公司的日常管理和控制行使独家和完全的酌情权，并可促使其进行某些重大交易，包括收购、处置和再融资。本公司管理层由与经营合伙企业管理层相同的成员组成。
本公司和经营合伙企业作为一个企业进行管理和运营。经营合伙企业的财务业绩并入本公司的财务报表。除于经营合伙企业的投资外，本公司并无重大资产。本公司几乎所有资产均由营运合伙企业及其附属公司持有，并透过营运合伙企业及其附属公司进行营运。因此，本公司与经营合伙企业的资产及负债大致相同。
我们认为，在本公司和营运合伙作为一个相互关联的合并公司如何运作的背景下，了解本公司和营运合伙之间的差异是非常重要的。本公司的合并财务报表与经营合伙企业的合并财务报表主要有以下不同之处：
•股权、非控股权益和合伙人资本。本公司以外实体于营运合伙公司持有的2.4%股权，在营运合伙公司的财务报表中列为合伙人资本，并在本公司的财务报表中列为非控股权益。
•与其他房地产合作伙伴的关系。该公司的业务主要通过经营合伙企业及其子公司进行，但也通过其他几家有限合伙企业进行，这些合伙企业被称为“其他房地产合伙企业”。经营合伙为有限责任合伙，持有至少99%的权益，而本公司为普通合伙，透过数间独立的全资公司，在其他房地产合伙中持有至少0.01%的普通合伙权益。其他房地产合伙企业均为本公司及经营合伙企业合并的可变权益实体。本公司在其他房地产合伙企业中的直接普通合伙权益在经营合伙企业的财务报表中反映为非控股权益。
•与服务子公司的关系。本公司拥有一家直接全资子公司，该子公司不拥有任何房地产，但为本公司拥有的各种其他实体提供服务。由于营运合伙并无于该实体拥有所有权权益，故其营运于本公司的综合业绩中反映，但不反映于营运合伙的综合业绩。此外，该实体欠经营合伙企业若干款项，其应收账款计入经营合伙企业的资产负债表，但在本公司的综合资产负债表中注销，因为该实体和经营合伙企业均由本公司完全合并。
我们相信，将公司和运营伙伴公司的季度报告合并到这份单一报告中将产生以下好处：
•加强投资者对本公司和营运伙伴关系的了解，使他们能够以管理层的观点和经营企业的相同方式整体看待业务；
•通过编制一份合并报告而不是两份单独的报告来创造时间和成本效益；以及
•消除重复披露，并为我们的投资者提供更精简和更具可读性的演示文稿以供审查，因为本公司的大部分披露同时适用于本公司和经营合伙企业。



为了帮助投资者了解公司和经营合伙公司之间的区别，本报告提供了关于公司和经营合伙公司各自的以下披露：
•合并财务报表；
•这类财务报表的一套合并附注，酌情包括对每个实体的股东权益或合伙人资本的单独讨论；以及
•综合管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析部分，包括与每个实体相关的不同信息。
本报告还包括单独的第一部分，第4项，控制和程序部分，以及公司和经营伙伴的单独的附件31和32认证，以确定公司和经营伙伴已经进行了必要的认证，并且公司和经营伙伴都符合1934年修订的《证券交易法》规则13a-15和规则15d-15，以及《美国法典》第18编第1350节。


第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
表格10-Q
截至2022年3月31日止的期间
索引
 
  页面
第一部分：财务信息
3
第1项。
财务报表
3
第一产业地产信托公司
截至2022年3月31日和2021年12月31日的合并资产负债表
3
截至2022年和2021年3月31日止三个月的综合业务报表
4
截至2022年和2021年3月31日止三个月的综合全面收益表
5
截至2022年和2021年3月31日止三个月的综合权益变动表
6
截至2022年和2021年3月31日的三个月合并现金流量表
7
第一实业，L.P.
截至2022年3月31日和2021年12月31日的合并资产负债表
9
截至2022年和2021年3月31日止三个月的综合业务报表
10
截至2022年和2021年3月31日止三个月的综合全面收益表
11
截至2022年和2021年3月31日的三个月的合并合伙人资本变动表
12
截至2022年和2021年3月31日的三个月合并现金流量表
13
第一工业地产信托公司和第一工业公司L.P.
合并财务报表附注
15
1.组织结构
15
2.主要会计政策摘要
16
3.房地产投资
16
4.负债
17
5.可变利息实体
19
6.公司股权及经营合伙企业的合伙人资本
20
7.累计其他综合收益
21
8.每股收益和单位收益(“EPS”/“EPU”)
22
9.长期补偿
23
10.衍生工具
23
11.关联方交易
24
12.承付款和或有事项
24
13.后续活动
25
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
26
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
40
第四项。
控制和程序
40
第二部分：其他信息
41
第1项。
法律诉讼
41
第1A项。
风险因素
41
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
41
第三项。
高级证券违约
41
第四项。
煤矿安全信息披露
41
第五项。
其他信息
41
第六项。
陈列品
41
展品索引
42
签名
43
2

第一部分：财务信息 
第1项。财务报表
第一产业地产信托公司
合并资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
March 31, 20222021年12月31日
(未经审计)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,457,998 $1,387,198 
建筑物和改善措施3,103,966 3,020,221 
在建工程295,681 239,025 
减去：累计折旧(892,818)(868,296)
房地产净投资3,964,827 3,778,148 
经营性租赁使用权资产24,618 24,927 
现金和现金等价物44,456 58,591 
受限现金189 189 
租户应收账款6,319 5,104 
对合资企业的投资37,374 36,049 
应收递延租金102,981 98,727 
延期租赁无形资产，净额22,089 21,316 
预付费用和其他资产，净额176,020 156,047 
总资产$4,378,873 $4,179,098 
负债和权益
负债：
负债：
应付按揭贷款，净额$78,924 $79,674 
高级无担保票据，净额993,202 993,021 
无担保定期贷款，净额458,546 458,325 
无担保信贷安排235,000 79,000 
应付账款、应计费用和其他负债170,018 153,096 
经营租赁负债22,290 22,592 
延期租赁无形资产，净额9,495 9,252 
预收租金和保证金98,725 98,588 
应付股息和分派40,298 37,178 
总负债2,106,498 1,930,726 
承付款和或有事项— — 
股本：
First Industrial Realty Trust Inc.的股权：
普通股(美元0.01面值，225,000,000授权股份及132,001,402和131,747,725已发行及已发行股份)
1,320 1,317 
额外实收资本2,388,620 2,376,026 
超出累积收益的分配(182,527)(178,293)
累计其他综合收益(亏损)6,703 (4,238)
Total First Industrial Realty Trust，Inc.的股权2,214,116 2,194,812 
非控制性权益58,259 53,560 
总股本2,272,375 2,248,372 
负债和权益总额$4,378,873 $4,179,098 
附注是综合财务报表的组成部分。
3

第一产业地产信托公司
合并业务报表
(未经审计；以千计，每股数据除外)
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
收入：
租赁收入$124,912 $115,667 
其他收入601 592 
总收入125,513 116,259 
费用：
物业费35,415 33,242 
一般和行政8,741 8,564 
折旧及其他摊销33,910 31,975 
总费用78,066 73,781 
其他收入(支出)：
房地产销售收益— 34,645 
利息支出(9,636)(12,673)
债务发行成本摊销(756)(949)
其他收入(费用)合计(10,392)21,023 
合资企业亏损的股权前营业收入和所得税优惠37,055 63,501 
合资企业亏损中的股权(22)(73)
所得税优惠90 155 
净收入37,123 63,583 
减去：可归于非控股权益的净收入(865)(1,385)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券可获得的净收入
$36,258 $62,198 
基本每股收益和稀释后每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$0.27 $0.48 
加权平均未偿还股份-基本131,811 129,088 
加权平均未清偿股份-稀释131,885 129,172 
附注是综合财务报表的组成部分。














4

第一产业地产信托公司
综合全面收益表
(未经审计；以千计)
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
净收入$37,123 $63,583 
衍生工具的按市值计价收益11,095 6,653 
衍生工具的摊销102 102 
综合收益48,320 70,338 
非控股权益应占综合收益(1,127)(1,533)
第一产业地产信托公司的全面收入。$47,193 $68,805 
附注是综合财务报表的组成部分。

5

第一产业地产信托公司
合并权益变动表
(未经审计；以千计，每股数据除外)
截至2022年3月31日的三个月：普普通通
库存		其他内容
已缴费
资本		分配
超过
累计
收益		累计
其他
全面
(亏损)收入		非控制性
利益		总计
截至2021年12月31日的余额$1,317 $2,376,026 $(178,293)$(4,238)$53,560 $2,248,372 
净收入— — 36,258 — 865 37,123 
其他全面收入— — — 10,935 262 11,197 
普通股发行，扣除发行成本
2 12,744 — — — 12,746 
基于股票的薪酬活动1 (198)(1,483)— 4,401 2,721 
普通股股息和单位分配(美元0.295每股/单位)
— — (39,009)— (878)(39,887)
将有限合伙人单位转换为普通股— 36 — — (36)— 
非控制性权益的贡献— — — — 103 103 
调剂--额外实收资本— 12 — — (12)— 
调剂-其他综合收益— — — 6 (6)— 
截至2022年3月31日的余额$1,320 $2,388,620 $(182,527)$6,703 $58,259 $2,272,375 


截至2021年3月31日的三个月：普普通通
库存		其他内容
已缴费
资本		分配
超过
累计
收益		累计
其他
全面
(亏损)收入		非控制性
利益		总计
2020年12月31日的余额$1,290 $2,224,691 $(306,294)$(16,953)$44,586 $1,947,320 
净收入— — 62,198 — 1,385 63,583 
其他全面收入— — — 6,607 148 6,755 
基于股票的薪酬活动1 (1,347)(2,294)— 2,585 (1,055)
普通股股息和单位分配(美元0.270每股/单位)
— — (34,933)— (785)(35,718)
将有限合伙人单位转换为普通股— 22 — — (22)— 
调剂--额外实收资本— (2,110)— — 2,110 — 
调剂-其他综合收益— — — 34 (34)— 
截至2021年3月31日的余额$1,291 $2,221,256 $(281,323)$(10,312)$49,973 $1,980,885 
附注是综合财务报表的组成部分。
6

第一产业地产信托公司
合并现金流量表
(未经审计；以千计)
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
经营活动的现金流：
净收入$37,123 $63,583 
将净收入调整为经营活动提供的现金净额：
折旧28,159 26,254 
债务发行成本摊销756 949 
其他摊销，包括基于股权的薪酬8,330 7,985 
合资企业亏损中的股权22 73 
房地产销售收益— (34,645)
直线租金收入和费用，净额(4,247)(5,482)
租户应收账款、预付费用和其他资产增加，净额(8,692)(7,617)
应付账款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金减少(1,553)(9,695)
经营活动提供的净现金59,898 41,405 
投资活动产生的现金流：
收购房地产(83,391)(23,877)
房地产投资和非收购租户改善和租赁成本的增加
(115,666)(62,136)
出售房地产投资的净收益— 65,535 
对合资企业的贡献和投资(1,383)(741)
托管存款和其他投资活动增加(2,580)(843)
用于投资活动的现金净额(203,020)(22,062)
融资活动的现金流：
融资和股权发行成本(7)(60)
发行普通股所得款项，扣除承销商折价
12,823 — 
为既得股权补偿支付的税款(2,942)(5,126)
普通股股利和已支付的单位分配(36,206)(32,844)
偿还应付按揭贷款(784)(1,273)
来自无担保信贷安排的收益168,000 — 
无担保信贷安排的偿还(12,000)— 
非控制性权益的贡献103 — 
由融资活动提供(用于)的现金净额128,987 (39,303)
现金、现金等价物和限制性现金净减少(14,135)(19,960)
年初现金、现金等价物和限制性现金58,780 199,658 
现金、现金等价物和受限现金，期末$44,645 $179,698 
7

第一产业地产信托公司
合并现金流量表(续)
(未经审计；以千计)
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
现金流量表的补充资料：
与开发活动和合资企业投资相关的利息支出资本化$4,069 $1,923 
为经营租赁负债支付的现金$807 $798 
非现金投融资活动补充日程表：
普通股分红和应付单位分配
$40,298 $36,118 
将有限合伙单位交换为普通股：
非控制性权益$(36)$(22)
普通股— — 
额外实收资本36 22 
总计$— $— 
与房地产收购有关的债务承担$151 $669 
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款$105,390 $32,472 
租户改善由租户出资$— $15,992 
全额折旧资产的核销$(5,428)$(5,283)
附注是综合财务报表的组成部分。
8

第一工业公司，L.P.
合并资产负债表
(单位数据除外，以千为单位)
March 31, 20222021年12月31日
(未经审计)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,457,998 $1,387,198 
建筑物和改善措施3,103,966 3,020,221 
在建工程295,681 239,025 
减去：累计折旧(892,818)(868,296)
房地产投资净额(包括#美元282,200及$277,984与合并可变利息主体相关，见附注5)
3,964,827 3,778,148 
经营性租赁使用权资产24,618 24,927 
现金和现金等价物44,456 58,591 
受限现金189 189 
租户应收账款6,319 5,104 
对合资企业的投资37,374 36,049 
应收递延租金102,981 98,727 
延期租赁无形资产，净额22,089 21,316 
预付费用和其他资产，净额185,224 165,282 
总资产$4,388,077 $4,188,333 
负债和合伙人资本
负债：
负债：
应付按揭贷款，净额$78,924 $79,674 
高级无担保票据，净额993,202 993,021 
无担保定期贷款，净额458,546 458,325 
无担保信贷安排235,000 79,000 
应付账款、应计费用和其他负债170,018 153,096 
经营租赁负债22,290 22,592 
延期租赁无形资产，净额9,495 9,252 
预收租金和保证金98,725 98,588 
应付分配40,298 37,178 
总负债2,106,498 1,930,726 
承付款和或有事项— — 
合伙人资本：
First Industrial，L.P.的合伙人资本：
普通合伙人单位(132,001,402和131,747,725未完成的单位)
2,183,879 2,175,549 
有限责任合伙人单位(3,187,671和2,935,203未完成的单位)
85,790 81,435 
累计其他综合收益(亏损)6,866 (4,331)
合计First Industrial L.P.合伙人资本2,276,535 2,252,653 
非控制性权益5,044 4,954 
合伙人总资本2,281,579 2,257,607 
总负债和合伙人资本$4,388,077 $4,188,333 
附注是综合财务报表的组成部分。
9

第一工业公司，L.P.
合并业务报表
(未经审计；单位为千，单位数据除外)
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
收入：
租赁收入$124,912 $115,667 
其他收入601 592 
总收入125,513 116,259 
费用：
物业费35,415 33,242 
一般和行政8,741 8,564 
折旧及其他摊销33,910 31,975 
总费用78,066 73,781 
其他收入(支出)：
房地产销售收益— 34,645 
利息支出(9,636)(12,673)
债务发行成本摊销(756)(949)
其他收入(费用)合计(10,392)21,023 
合资企业亏损的股权前营业收入和所得税优惠37,055 63,501 
合资企业亏损中的股权(22)(73)
所得税优惠90 155 
净收入37,123 63,583 
减去：可归于非控股权益的净收入(18)(18)
单位持有人和参与证券可获得的净收入
$37,105 $63,565 
单位基本收益和摊薄收益：
单位持有人可获得的净收入$0.28 $0.48 
加权平均未完成单位-基本单位134,073 131,172 
加权平均未完成单位--稀释134,495 131,634 
附注是综合财务报表的组成部分。


10

第一工业公司，L.P.
综合全面收益表
(未经审计；以千计)
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
净收入$37,123 $63,583 
衍生工具的按市值计价收益11,095 6,653 
衍生工具的摊销102 102 
综合收益48,320 70,338 
非控股权益应占综合收益(18)(18)
单位持有人应占综合收益$48,302 $70,320 
附注是综合财务报表的组成部分。

11

第一工业公司，L.P.
合并合伙人资本变动表
(未经审计；单位为千，单位数据除外)
截至2022年3月31日的三个月：一般信息
合伙人
单位		有限
合伙人
单位		累计
其他
全面
(亏损)收入		非控制性权益总计
截至2021年12月31日的余额$2,175,549 $81,435 $(4,331)$4,954 $2,257,607 
净收入36,237 868 — 18 37,123 
其他全面收入— — 11,197 — 11,197 
普通合伙人单位的出资，扣除发行成本12,746 — — — 12,746 
基于股票的薪酬活动(1,680)4,401 — — 2,721 
单位分布(美元)0.295每单位)
(39,009)(878)— — (39,887)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位36 (36)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 112 112 
对非控股权益的分配— — — (40)(40)
截至2022年3月31日的余额$2,183,879 $85,790 $6,866 $5,044 $2,281,579 


截至2021年3月31日的三个月：一般信息
合伙人
单位		有限
合伙人
单位		累计
其他
全面
(亏损)收入		非控制性权益总计
2020年12月31日的余额$1,898,635 $70,435 $(17,308)$4,928 $1,956,690 
净收入62,176 1,389 — 18 63,583 
其他全面收入— — 6,755 — 6,755 
基于股票的薪酬活动(3,640)2,585 — — (1,055)
单位分布(美元)0.270每单位)
(34,933)(785)— — (35,718)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位22 (22)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 29 29 
对非控股权益的分配— — — (24)(24)
截至2021年3月31日的余额$1,922,260 $73,602 $(10,553)$4,951 $1,990,260 
附注是综合财务报表的组成部分。

12

第一工业公司，L.P.
合并现金流量表
(未经审计；以千计)
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
经营活动的现金流：
净收入$37,123 $63,583 
将净收入调整为经营活动提供的现金净额：
折旧28,159 26,254 
债务发行成本摊销756 949 
其他摊销，包括基于股权的薪酬8,330 7,985 
合资企业亏损中的股权22 73 
房地产销售收益— (34,645)
直线租金收入和费用，净额(4,247)(5,482)
租户应收账款、预付费用和其他资产增加，净额(8,661)(7,622)
应付账款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金减少(1,553)(9,695)
经营活动提供的净现金59,929 41,400 
投资活动产生的现金流：
收购房地产(83,391)(23,877)
房地产投资和非收购租户改善和租赁成本的增加
(115,666)(62,136)
出售房地产投资的净收益— 65,535 
对合资企业的贡献和投资(1,383)(741)
托管存款和其他投资活动增加(2,580)(843)
用于投资活动的现金净额(203,020)(22,062)
融资活动的现金流：
融资和股权发行成本(7)(60)
普通合伙人单位的贡献12,823 — 
为既得股权补偿支付的税款(2,942)(5,126)
已支付的单位分配(36,206)(32,844)
非控制性权益的贡献112 29 
对非控股权益的分配(40)(24)
偿还应付按揭贷款(784)(1,273)
来自无担保信贷安排的收益168,000 — 
无担保信贷安排的偿还(12,000)— 
由融资活动提供(用于)的现金净额128,956 (39,298)
现金、现金等价物和限制性现金净减少(14,135)(19,960)
年初现金、现金等价物和限制性现金58,780 199,658 
现金、现金等价物和受限现金，期末$44,645 $179,698 
13

第一工业公司，L.P.
合并现金流量表(续)
(未经审计；以千计)
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
现金流量表的补充资料：
与开发活动和合资企业投资相关的利息支出资本化$4,069 $1,923 
为经营租赁负债支付的现金$807 $798 
非现金投融资活动补充日程表：
应支付的普通和有限合伙人单位分配$40,298 $36,118 
将有限合伙人单位交换为普通合伙人单位：
有限责任合伙人单位$(36)$(22)
普通合伙人单位36 22 
总计$— $— 
与房地产收购有关的债务承担$151 $669 
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款$105,390 $32,472 
租户改善由租户出资$— $15,992 
全额折旧资产的核销$(5,428)$(5,283)
附注是综合财务报表的组成部分。
14

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
合并财务报表附注
(未经审计；千美元，每股和单位数据除外)
1. 组织
First Industrial Realty Trust，Inc.(“本公司”)是一家拥有、管理、收购、销售、开发和再开发工业地产的自营和完全综合的房地产公司。本公司是马里兰州的一家公司，成立于1993年8月10日，是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，其定义见1986年美国国税法(下称“准则”)。除另有说明或文意另有所指外，“吾等”、“吾等”及“吾等”均指本公司及其附属公司，包括其经营合伙企业第一实业有限公司(“经营合伙企业”)及其合并附属公司。
我们于1994年7月1日开始运营。公司的经营主要通过经营合伙公司进行，公司是经营合伙公司的唯一普通合伙人(“普通合伙人”)，大约97.62022年3月31日的股权百分比(“普通合伙人单位”)。营运合伙企业亦透过其他数间有限合伙企业(“其他房地产合伙企业”)、多间有限责任公司(“有限责任公司”)及若干应课税房地产投资信托基金附属公司(“信托基金”)进行营运，其营运数据连同营运合伙企业的营运数据与本公司的营运数据合并，如本文所示。运营伙伴关系至少持有一个99其他房地产合伙企业各自的有限合伙权益百分比。其他房地产合伙企业的普通合伙人为独立的公司，由本公司全资拥有，每个至少有一个.01一般合伙企业于其他房地产合伙企业的权益百分比。本公司并无任何重大资产或负债，但于经营合伙企业的投资及100其他房地产合伙企业的普通合伙人的%所有权权益。本公司于经营合伙企业中的非控股权益约为2.4%于2022年3月31日指其有限责任合伙人(“有限合伙人单位”及连同普通合伙人单位，“单位”)所持有的合伙权益总额。经营合伙的有限责任合伙人是指根据本公司的股票激励计划，将其在物业中的直接或间接权益贡献给经营合伙以换取经营合伙的普通有限合伙人单位及/或经营合伙的有限责任合伙单位(见附注6)的受惠人或实体。
我们亦透过经营合伙企业的全资拥有TRS拥有一家合资企业(“合营企业”)的股权，并为该合营企业提供各种服务。合资企业按权益会计方法入账。合营企业的经营数据未与本公司或经营合伙企业的经营数据合并，如本文所述。有关合资企业的更多信息，请参见附注5。
经营合伙企业、有限责任公司、其他房地产合伙企业、信托基金及合营企业的利润、亏损及分派，将根据该等实体各自组织文件所载规定，分配予该等实体的普通合伙人及有限责任合伙人、成员或股东(视乎适用而定)。
截至2022年3月31日，我们拥有414工业物业位于19州/州，包含大约62.3可出租总面积(“GLA”)为百万平方英尺。 在合并后拥有的414处物业中，没有一处直接归本公司所有。
15

2. 重要会计政策摘要
陈述的基础
随附的未经审核中期综合财务报表乃根据本公司截至2021年12月31日止年度的Form 10-K年报(“2021年Form 10-K”)所载综合财务报表及相关附注所述的会计政策编制，并应与该等综合财务报表及相关附注一并阅读。本Form 10-Q文件中包含的2021年年末综合资产负债表数据来自我们的2021年Form 10-K中经审计的综合财务报表，但不包括美国公认会计原则(“GAAP”)所要求的所有披露。这些中期综合财务报表的以下附注强调了我们2021年Form 10-K中包含的2021年12月31日经审计综合财务报表中的附注的重大变化，并根据美国证券交易委员会的要求提供中期披露。
预算的使用
为了符合美国公认会计准则，在编制我们的合并财务报表时，我们必须做出估计和假设，以影响截至2022年3月31日和2021年12月31日的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的收入和支出。实际结果可能与这些估计不同。我们认为，随附的未经审计的中期综合财务报表反映了我们截至2022年3月31日和2021年12月31日的财务状况、截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的运营结果和全面收益以及截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的现金流量的公允报表所需的所有调整。所有调整都是正常的重复性调整。
近期会计公告
2020年3月，财务会计准则委员会(FASB)发布了会计准则更新(ASU)第2020-04号参考利率改革(主题848)。ASU 2020-04包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导意见是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。该公司选择对未来以伦敦银行同业拆放利率为基准的现金流采用与概率和有效性评估相关的对冲会计手段，以假定未来对冲交易所依据的指数与相应衍生工具的指数相匹配。这些权宜之计的应用保持了衍生品的列报与过去的列报一致。本公司继续评估该指引的影响，并可能在市场出现更多变化时适用其他选择。

3. 房地产投资
收购
在截至2022年3月31日的三个月内，我们收购了二工业属性由大约0.04百万平方英尺的GLA和五地块。我们将物业和地块计入资产收购，因此将交易成本资本化到收购资产的基础上。下表汇总了在截至2022年3月31日的三个月内收购的工业物业和地块在每个主要资产类别中的购买总价分配情况：
土地$68,560 
建筑和改善13,419 
就地租约1,832 
高于市值的租约23 
低于市值租约(673)
其他资产548 
购买总价$83,709 
与收购有关的收入和净收入工业地产和地块，由于各自的收购日期，对截至2022年3月31日的三个月并不重要。
16

4. 负债
下表披露了有关我们负债的某些信息： 
 未偿还余额为利息
费率为
March 31, 2022		有效
利息
费率为
发行		成熟性
日期
 March 31, 20222021年12月31日
应付按揭贷款，总额$78,980 $79,764 
4.03% – 4.17%
4.03% – 4.17%
2022年9月-
2028年8月
未摊销债务发行成本(56)(90)
应付按揭贷款，净额$78,924 $79,674 
高级无担保票据，格罗斯
2027年笔记6,070 6,070 7.15%7.11%5/15/2027
2028年笔记31,901 31,901 7.60%8.13%7/15/2028
2032年笔记10,600 10,600 7.75%7.87%4/15/2032
2027年私募债券125,000 125,000 4.30%4.30%4/20/2027
2028年私募债券150,000 150,000 3.86%3.86%2/15/2028
2029年私募债券75,000 75,000 4.40%4.40%4/20/2029
2029年II私人配售债券150,000 150,000 3.97%4.23%7/23/2029
2030年私募债券150,000 150,000 3.96%3.96%2/15/2030
2030年II私人配售债券100,000 100,000 2.74%2.74%9/17/2030
2032年私募债券200,000 200,000 2.84%2.84%9/17/2032
小计$998,571 $998,571 
未摊销债务发行成本(5,312)(5,491)
未摊销折扣(57)(59)
高级无担保票据，净额$993,202 $993,021 
无担保定期贷款，总额
2015年无担保定期贷款(A) (C)
260,000 260,000 2.89%不适用9/12/2022
2021年无担保定期贷款(A)
200,000 200,000 1.84%不适用7/7/2026
小计$460,000 $460,000 
未摊销债务发行成本(1,454)(1,675)
无担保定期贷款，净额
$458,546 $458,325 
无担保信贷安排(B)
$235,000 $79,000 1.23%不适用7/7/2025
_______________
(A)2022年3月31日的利率包括我们为有效地将浮动利率转换为固定利率而签订的衍生品工具的影响。请参阅附注10。
(B) 数额不包括未摊销债务发行成本#美元。4,254及$4,577分别截至2022年3月31日和2021年12月31日，包括在行项目中预付费用和其他资产，净额。
(C)2022年4月18日，我们达成了一项425,000无担保定期贷款，取代我们2015年的无担保定期贷款。有关其他信息，请参阅附注13。
应付按揭贷款，净额
截至2022年3月31日，应付按揭贷款由账面净值为#美元的工业物业作抵押，在某些情况下更作交叉抵押。132,499。我们相信，截至2022年3月31日，经营合伙企业和本公司遵守了所有与按揭贷款有关的契诺。

17

负债
以下是截至3月31日的未来五年及以后我们的债务的规定到期日和预定本金偿付时间表，不包括贴现和债务发行成本： 
 金额
2022年剩余时间(A)
$328,680 
2023321 
2024335 
2025235,349 
2026200,364 
此后1,007,502 
总计$1,772,551 
_______________
(A)本文所列2015年无担保定期贷款的本金余额由一笔新的425,000美元无担保定期贷款取代，该贷款于2022年4月18日签订，到期日为2027年10月18日。有关其他信息，请参阅附注13。
我们的无抵押信贷安排(“无抵押信贷安排”)、我们的无抵押定期贷款(“无抵押定期贷款”)、我们以私募方式发行的优先票据(“私募票据”)以及管理我们优先无抵押票据的契约包含若干财务契诺，包括对债务的产生和偿债范围的限制。根据无抵押信贷安排及无抵押定期贷款，如贷款人善意判断已发生重大不利变化，以致无法及时偿还或严重损害吾等履行贷款协议所订义务的能力，则可能会发生违约事件。吾等相信，截至2022年3月31日，经营合伙企业及本公司均遵守与无抵押信贷安排、无抵押定期贷款、私募票据及管理优先无抵押票据的契约有关的所有契诺；然而，该等财务契诺十分复杂，不能保证我们的贷款人及票据持有人不会以可能对我们施加及招致重大成本的方式解释该等条文。

公允价值
截至2022年3月31日和2021年12月31日，我们负债的公允价值如下： 
 March 31, 20222021年12月31日
 
携带
金额 (A)
公平
价值
携带
金额 (A)
公平
价值
应付按揭贷款$78,980 $80,365 $79,764 $81,700 
高级无担保票据，净额998,514 983,077 998,512 1,070,067 
无担保定期贷款460,000 460,324 460,000 460,486 
无担保信贷安排235,000 235,000 79,000 79,000 
总计$1,772,494 $1,758,766 $1,617,276 $1,691,253 
_______________
(A) 账面金额包括未摊销折扣，不包括未摊销债务发行成本。

我们应付按揭贷款的公允价值是通过使用基于类似剩余期限进行类似贷款的当前利率对未来现金流进行贴现来确定的。我们使用的当前市场汇率是内部估计的。优先无抵押票据的公允价值是根据我们的银行家建议使用的利率来确定的，该利率基于同一系列优先无担保票据最近的交易、具有类似到期日的优先无担保票据的最近交易、与我们的情况相似的公司最近的固定利率无担保票据的交易以及整体经济状况。无抵押信贷安排及无抵押定期贷款的公允价值乃按向信用评级相若的借款人及相同剩余期限发放类似贷款的现行利率贴现未来现金流量而厘定，并假设在到期前不会偿还。我们的结论是，我们对每一笔应付按揭贷款、优先无抵押票据和无担保定期贷款的公允价值的确定主要基于第三级投入。
18

5. 可变利息实体
其他房地产合作伙伴关系
其他房地产合伙公司为经营合伙公司的可变权益实体(“VIE”)，而经营合伙公司为主要受益人，因此其他房地产合伙公司将由经营合伙公司合并。此外，经营合伙是本公司的一项VIE，本公司是主要受益人。
下表汇总了我们综合资产负债表中包括的其他房地产合作伙伴关系的资产和负债，扣除公司间金额：
March 31, 20222021年12月31日
资产
资产：
房地产净投资$282,200 $277,984 
经营性租赁使用权资产13,066 13,087 
现金和现金等价物4,639 9,126 
应收递延租金10,956 10,984 
预付费用和其他资产，净额9,752 9,480 
总资产$320,613 $320,661 
负债和合伙人资本
负债：
应付账款、应计费用和其他负债$12,812 $9,496 
经营租赁负债10,271 10,277 
预收租金和保证金6,850 7,470 
合伙人资本
290,680 293,418 
总负债和合伙人资本$320,613 $320,661 
合资企业
透过营运伙伴的全资拥有TRS，我们拥有43在合资企业中的%权益。此外，我们还拥有一台49于截至2021年12月31日止年度内出售剩余土地及停止营运的合营公司(“前合营公司”连同合营公司，“合营公司”)的权益百分比。合资企业成立的目的是开发、租赁、经营和销售位于亚利桑那州凤凰城的土地。
根据合营公司的经营协议，吾等担任管理成员，并有权收取提供管理、租赁、开发、施工监督、处置及资产管理服务的费用。此外，合资企业的经营协议使我们能够根据合资企业的最终财务表现赚取奖励费用。
在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月中，我们赚取了$73及$162分别来自合资企业，与资产管理和开发服务有关，我们推迟确认其中#美元。36及$37分别是由于我们在合资企业中的经济利益。截至2022年3月31日，我们从合资企业获得的应收账款总额为$89.

19

6. 公司股权和经营合伙企业的合伙人资本
公司的非控股权益

向经营合伙企业贡献财产以换取有限合伙人单位的各种个人和实体的股权，以及根据本公司的股票激励计划授予受限有限合伙人单位(“RLP单位”)而发行的有限合伙人单位持有人的股权，统称为“非控股权益”。RLP单位是运营合伙企业的一类有限合伙权益，根据美国联邦所得税的目的被构造为“利润权益”，是根据我们的股票激励计划授予的奖励(见附注9)。一般来说，RLP单位使持有人有权从经营合伙企业获得相当于该RLP单位相关普通股数量的股息和分配的分配，尽管此类分配的接收可能会延迟或视归属而定。一旦RLP单位获得并获得足够的账面收入分配，以增加与该RLP单位相关的账面资本账户余额(最初将为零)，在单位基础上等于与经营合伙企业的“普通”有限合伙人单位相关的账面资本账户余额，它将自动成为普通有限合伙人单位，持有者可根据公司的选择将其转换为一股普通股或现金等价物。净收入按期间内加权平均所有权百分比分配给非控股权益。
非控股权益--合资企业

我们在合资企业中的所有权权益是通过与第三方的合作关系持有的。我们的结论是，我们有权指导对伙伴关系的经济表现影响最大的活动。因此，我们巩固了合伙关系，并将第三方在投资于合资企业的合伙企业中的权益作为非控股权益反映出来。
自动柜员机计划

2020年2月14日，我们与某些销售代理签订了为期三年的分销协议，最高可销售14,000,000公司普通股，最高可达$500,000总销售收入，不时在“市场”产品(“自动取款机”)。根据自动柜员机的条款，销售将通过被视为“在市场上”发行的交易进行，包括直接在纽约证券交易所进行的销售，通过交易所以外的做市商进行的销售，或通过私下协商的交易进行的销售。在截至2022年3月31日的三个月内，我们发布了218,230自动柜员机下公司普通股的股份，产生了$12,823净收益和向某些销售代理支付补偿#美元130.
20

7. 累计其他综合收益
下表汇总了截至2022年3月31日的三个月本公司和经营合伙企业按构成部分划分的累计其他全面收益的变化：
衍生工具合伙经营累计其他综合损益公司非控股权益应占综合损益公司累计其他综合损益
截至2021年12月31日的余额$(4,331)$(4,331)$93 $(4,238)
重新归类前的其他综合收益9,608 9,608 (256)9,352 
从累计其他全面亏损中重新分类的金额1,589 1,589 — 1,589 
本期净额其他综合收益11,197 11,197 (256)10,941 
截至2022年3月31日的余额$6,866 $6,866 $(163)$6,703 
下表汇总了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月，公司和经营伙伴的累计其他全面收入中的重新分类：
从累计中重新分类的金额
其他全面亏损(收益)
关于累计的详细信息
其他全面收入组成部分		截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月合并业务报表中受影响的行项目
衍生工具：
以前结算的衍生工具的摊销
$102 $102 利息支出
向我们的交易对手支付的结算净额1,487 1,697 利息支出
总计$1,589 $1,799 

指定及符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值变动计入其他全面收益，其后于衍生工具存续期或债务存续期内透过利息支出重新分类为收益。在接下来的12个月里，我们预计将摊销大约$410通过增加我们在以前期间结算的衍生工具的利息费用，将其转化为净收益。此外，2015年掉期和2021年掉期(定义见附注10)的经常性结算金额也将重新分类为净收益。
21

8. 每股收益和单位收益(“EPS”/“EPU”)
公司基本每股收益和摊薄每股收益计算如下： 
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
分子：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券可获得的净收入
$36,258 $62,198 
可分配给参股证券的净收入(31)(61)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$36,227 $62,137 
分母(千)：
加权平均股份-基本131,811 129,088 
稀释性证券的影响：
性能单位(见注9)74 84 
加权平均股份--稀释131,885 129,172 
基本每股收益和稀释每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$0.27 $0.48 
经营伙伴关系的基本EPU和稀释EPU的计算如下：
截至2022年3月31日的三个月截至2021年3月31日的三个月
分子：
单位持有人和参与证券可获得的净收入
$37,105 $63,565 
可分配给参股证券的净收入(88)(160)
单位持有人可获得的净收入
$37,017 $63,405 
分母(千)：
加权平均单位-基本单位134,073 131,172 
稀释性证券的影响：
绩效单位和某些绩效RLP单位(见注9)422 462 
加权平均单位-稀释134,495 131,634 
基本EPU和稀释EPU：
单位持有人可获得的净收入
$0.28 $0.48 
在2022年3月31日和2021年3月31日，公司的参与证券包括125,185和150,637服务奖(见注9)，参与不可没收的分配。截至2022年3月31日和2021年3月31日，运营伙伴关系的参与证券包括326,473和383,320服务奖和某些绩效奖(见注9)，它们参与不可没收的分配。在两级法下，参与的证券持有人根据净收益或普通股股息或单位分配中较大的一个，按总加权平均股份或已发行单位的比例分配收入。
22

9. 长期补偿
采用业绩衡量标准的奖项
在截至2022年3月31日的三个月内，35,867绩效单位(“绩效单位”)和208,454RLP单位(“绩效RLP单位”和与绩效单位一起统称为“绩效奖”)是根据基于绩效的标准授予某些员工的，公允价值约为#美元。7,266在授予日期，由基于蒙特卡洛模拟的格子二项期权定价模型确定。每个业绩奖励的一部分基于公司普通股相对于富时NAREIT All Equity指数的总股东回报(TSR)，其余部分基于公司普通股相对于特定组别的同行工业房地产公司的TSR。这些表现奖的表演期为三年。薪酬支出在绩效奖励的适用归属期间计入收益。在计量期末，既得业绩单位转换为普通股。
基于服务的奖项
截至2022年3月31日的三个月，56,370限制性股票单位(“服务单位”)和52,887RLP单位(“服务RLP单位”以及与服务单位一起统称为“服务奖”)是根据基于服务的标准授予某些员工的，该标准的总公允价值约为$6,592在授予之日。授予员工的服务奖通常可按比例授予三年以连续就业为基础。薪酬支出计入服务奖授权期内的收入。在服务期结束时，既得服务单位转换为普通股。
退休资格
所有颁发的基本绩效奖和服务奖的奖励协议都包含为连续服务至少10年和至少60岁的员工提供的退休福利。对于符合年龄和服务资格要求的员工，他们的奖励不是--罚单乐。因此，在截至2022年3月31日的三个月内，我们将于授予日授予符合退休资格的员工的奖励按完全归属的方式支出100%。对于在正常归属期间符合年龄和服务资格要求的员工，补助金将在较短的服务期内摊销。
杰出表现奖及服务奖
我们认出了$5,101及$3,613于截至2022年及2021年3月31日止三个月，分别计入与服务奖及表现奖摊销有关的补偿开支。与发展活动相关的服务奖和绩效奖摊销费用为#美元。1,173及$703分别截至2022年和2021年3月31日的三个月。截至2022年3月31日，我们拥有19,802在与未授权服务奖和绩效奖相关的未确认薪酬中。预计确认未确认赔偿的加权平均期间为1.28好几年了。
10. 衍生工具
我们使用衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理我们的现金流波动性和对利率变动的敞口。为了实现这些目标，我们主要使用衍生工具作为我们利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流对冲的衍生工具涉及从交易对手那里收取可变利率金额，以换取协议有效期内的固定利率付款，而不交换相关名义金额。
我们有利率互换，以管理我们对与我们的无担保定期贷款相关的一个月期LIBOR利率变化的敞口。我们有六利率互换，名义总价值为#美元260,000，这就解决了一个月期伦敦银行同业拆息利率按加权平均利率计算1.79于2022年9月12日到期(“2015掉期”)及三名义总价值为#美元的利率互换200,000，这就解决了一个月期伦敦银行同业拆息费率为0.99%，于2026年2月2日到期(“2021年掉期”)。
我们与衍生品交易对手的协议包含某些交叉违约条款，在我们的其他债务违约的情况下，这些条款可能会被触发，但受某些门槛的限制。截至2022年3月31日，我们没有张贴任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反这些协议的任何规定。如果我们违反了这些协议，我们可能会被要求按照协议的终止价值履行我们的义务。
23

下表列出了我们与2015年掉期和2021年掉期相关的金融资产和负债，这些资产和负债包括在行项目中预付费用和其他资产，净额和应付账款、应计费用和其他负债并于2022年3月31日和2021年12月31日按公允价值经常性会计处理：
  公允价值计量：
描述2022年3月31日的公允价值报价在
活跃的市场：
相同的资产
(1级)		重要的其他人
可观测输入
(2级)		看不见
输入量
(3级)
被指定为对冲工具的衍生工具：
资产：
2021年掉期$10,572 — $10,572 — 
负债：
2015年掉期$(804)— $(804)— 
2021年12月31日的公允价值
被指定为对冲工具的衍生工具：
资产：
2021年掉期$1,341 — $1,341 — 
负债：
2015年掉期$(2,668)— $(2,668)— 
截至2022年3月31日止三个月内，2015年掉期或2021年掉期并无无效记录。有关我们的衍生品的更多信息，请参见注7。
二零一五年及二零二一年掉期的估计公允价值乃采用折现固定现金支付及折现预期变动现金收入的市场标准方法厘定。可变现金收入是基于从可观察到的市场利率曲线得出的利率预期(远期曲线)。此外，信用估值调整计入公允价值，以计入潜在的非履约风险，包括我们自己的非履约风险和各自交易对手的非履约风险。我们确定，用于评估2015年掉期和2021年掉期的重大投入属于公允价值层次的第二级。
11. 关联方交易
截至2022年3月31日和2021年12月31日，业务伙伴关系的应收余额为#美元。9,205及$9,239分别来自本公司的一家直接全资子公司。此外，关于与我们合资企业的交易，请参阅附注5。
12. 承付款和或有事项
在正常的业务过程中，我们涉及到因我们工业产权的所有权而引起的法律诉讼。在我们看来，该等法律行动最终可能导致的负债(如果有的话)预计不会对我们的综合财务状况、运营或流动资金产生重大不利影响。
在开发工业地产的同时，我们还与总承包商签订了建造工业地产的协议。在2022年3月31日，我们有21开发项目总数约为6.3在建的GLA面积为100万平方英尺。截至2022年3月31日，预计总投资约为729,700。在这笔钱中，大约有$374,000仍有待资金支持。不能保证实际完工费用不会超过估计的总投资。
24

13. 后续事件
在2022年3月31日之后，我们获得了一工业产权和二购买总价为$的地块29,250，不包括交易成本。
2022年4月18日，我们达成了一项425,000无担保定期贷款(“2022年无担保定期贷款”)，取代我们2015年的无担保定期贷款，该贷款原定于2022年9月到期。2022年无担保定期贷款下的借款最初规定只按(X)每日SOFR支付利息，SOFR指的是由纽约联邦储备银行管理的有担保的隔夜融资利率，外加0.10%调整，加上(Y)的边距0.85%基于我们的信用评级和综合杠杆率。利率可能会根据我们杠杆和信用评级的变化以及我们实现与可持续发展挂钩的定价指标进行调整。2022年无担保定期贷款将于2027年10月18日。我们收到了$165,000，2022年无担保定期贷款和2015年无担保定期贷款的本金金额之间的差额于2022年4月18日公布，我们打算将所得资金用于一般商业用途，包括但不限于偿还债务、营运资金需求以及收购和开发财产。
25

第二项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
以下对我们财务状况和经营结果的讨论和分析应与本表格10-Q中其他部分的综合财务报表及其附注一并阅读。除另有说明或文意另有所指外，术语“吾等”、“吾等”及“吾等”均指第一工业地产信托有限公司(“本公司”)及其附属公司，包括第一工业股份有限公司(“营运合伙公司”)及其合并附属公司。
前瞻性陈述
以下讨论可能包含1933年证券法第27A节和1934年证券交易法(“交易法”)第21E节意义上的前瞻性陈述。我们打算将这类前瞻性陈述纳入《1995年私人证券诉讼改革法》中有关前瞻性陈述的安全港条款。前瞻性陈述基于某些假设，描述我们未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用“相信”、“预期”、“计划”、“打算”、“预期”、“估计”、“项目”、“寻求”、“目标”、“潜在”、“关注”、“可能”、“将”、“应该”或类似的词语来识别。尽管我们相信前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们不能保证我们的预期一定会实现，或者结果不会有实质性的不同。
可能对我们的运营和未来前景产生重大不利影响的因素包括但不限于：
•国家、国际、地区和当地经济状况的变化，特别是房地产市场的变化；
•法律/条例的变化(包括关于房地产投资信托征税的法律的变化)和监管当局的行动；
•我们有能力获得资格并保持我们作为房地产投资信托基金的地位；
•融资(包括公共和私人资本)的可获得性和吸引力以及利率的变化；
•额外债务回购条款的可获得性和吸引力；
•我们保持信用机构评级的能力；
•我们遵守适用的金融契约的能力；
•我们的竞争环境；
•现有和潜在市场区域内工业物业和土地的供求和估值的变化；
•我们以优惠条件识别、收购、开发和/或管理物业的能力；
•我们以有利条件处置财产的能力；
•我们有能力管理我们收购的物业的整合；
•与环境事项有关的潜在责任；
•租客拖欠或不续订租约；
•租赁率下降或空置率上升；
•房地产建设成本高于预期，开发或租赁进度延误；
•流行病、流行病或其他突发公共卫生事件的不确定性和经济影响，或对此类事件的恐惧，如新冠肺炎的爆发；
•潜在的自然灾害和其他潜在的灾难性事件，如战争和/或恐怖主义行为；
•诉讼，包括与起诉或辩护索赔及任何不利后果有关的费用；
•与我们在合资企业的投资相关的风险，包括我们缺乏唯一的决策权；以及
•本报告中“风险因素”项下以及我们截至2021年12月31日的10-K表格年度报告中其他部分所描述的其他风险和不确定性，以及我们在其他“交易法”报告和其他提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的公开文件中不时讨论的风险和不确定性。
我们告诫您不要过度依赖前瞻性陈述，这些陈述仅反映我们的展望，仅反映截至本报告日期的情况。我们不承担更新或补充前瞻性陈述的义务。

26

一般信息
该公司是一家拥有、管理、收购、销售、开发和再开发工业房地产的自营和完全综合的房地产公司。本公司是马里兰州的一家公司，成立于1993年8月10日，是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，其定义见1986年美国国税法(下称“准则”)。截至2022年3月31日，我们在19个州拥有414处工业物业，总可租赁面积约为6230万平方英尺。 在合并后拥有的414处物业中，没有一处直接归本公司所有。
我们于1994年7月1日开始运营。本公司主要透过营运合伙经营，本公司为营运合伙的唯一普通合伙人(“普通合伙人”)，于2022年3月31日拥有约97.6%的所有权权益(“普通合伙人单位”)。营运合伙企业亦透过其他数间有限合伙企业(“其他房地产合伙企业”)、多间有限责任公司(“有限责任公司”)及若干应课税房地产投资信托基金附属公司(“信托基金”)进行营运，其营运数据连同营运合伙企业的营运数据与本公司的营运数据合并，如本文所示。营运合伙至少持有其他房地产合伙公司各自99%的有限合伙权益。其他房地产合伙公司的普通合伙人为独立的公司，由本公司全资拥有，每个公司在其他房地产合伙企业中至少拥有0.01%的普通合伙权益。除于经营合伙企业的投资及于其他房地产合伙企业的普通合伙人的100%拥有权权益外，本公司并无任何重大资产或负债。于二零二二年三月三十一日，营运合伙公司约2.4%的非控股权益为其有限责任合伙人(“有限合伙人单位”及连同普通合伙人单位，“单位”)所持有的合伙权益总额。
我们亦透过经营合伙企业的全资拥有TRS拥有一家合资企业(“合营企业”)的股权，并为该合营企业提供各种服务。合资企业按权益会计方法入账。合营企业的经营数据并未与经营合伙企业或本公司的经营数据合并，如本文所述。
可用信息
我们在www.FirstIndustrial al.com上维护着一个网站。本网站上的信息不应构成本表格10-Q的一部分。我们各自的年度报告Form 10-K、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及对此类报告的修订在提交或提交给美国证券交易委员会后，在合理可行的范围内尽快在我们的网站上免费提供。这些文件也可以通过美国证券交易委员会的互动数据电子申请通过美国证券交易委员会的互联网主页(www.sec.gov)获取。此外，本公司的《企业管治指引》、《商业行为及道德守则》、《审计委员会章程》、《薪酬委员会章程》及《提名/企业管治委员会章程》，以及由本公司拟备的补充财务及营运资料，均可在本公司网站免费查阅或向本公司索取。适用于我们高管或董事的对我们的商业行为和道德准则的修订或豁免也将张贴在我们的网站上。我们还不时在我们的网站上发布或以其他方式提供我们的投资者可能感兴趣的其他信息。
27

管理层概述
业务目标和增长计划
我们的基本业务目标是通过增加我们的现金流和资产价值，最大限度地提高公司股东和运营合伙伙伴的总回报。我们的长期业务增长计划包括以下要素：
•内部增长。我们寻求通过以下方式实现内部增长：(I)通过以更高的租金水平续订或重新租赁租赁到期的空间来增加收入；(Ii)长期租约的合同租金上涨；(Iii)提高空置物业的入住率并保持其他地方的入住率；(Iv)控制和最大限度地减少物业运营费用、一般和行政费用以及释放成本；以及(V)翻新现有物业。
•外部增长。我们寻求通过(I)开发一流的工业物业；(Ii)在我们的15个目标市场内收购符合我们投资参数的工业物业或个别物业组合；(Iii)扩大我们的物业；以及(Iv)可能的额外合资投资，以求在外部发展。
•投资组合增强。我们不断寻求通过新的投资以及出售我们认为不利于长期现金流增长的精选资产来升级我们的整体投资组合。我们瞄准了15个目标市场进行新的投资，这些市场的土地更加稀缺，并且表现出令人满意的长期增长特征。我们寻求在未来几年通过专注于散装和地区性仓库物业并缩小轻型工业建筑的比例来完善我们的投资组合。
我们执行长期增长计划的能力受到市场状况以及我们的财务状况和运营能力的影响。
商业战略
我们在业务运营中使用以下策略：
•组织战略。我们通过部署经验丰富的区域管理团队和当地物业经理，实施分散的物业运营战略。我们在伊利诺伊州芝加哥的总部提供收购、开发和融资援助、资产管理监督和财务报告职能，以支持我们的地区业务。我们相信，我们的投资组合的规模使我们能够通过在许多物业之间分摊管理费用和谈判购买折扣来实现运营效率。
•市场战略。我们的市场战略是专注于美国的15个工业房地产市场。这些市场具有以下一个或多个特征：(I)有利的工业房地产基本面，包括工业需求的改善和可能导致长期租金增长的供应受限；(Ii)有利的经济和商业环境，应受益于全球贸易和当地消费增长推动的分配活动的增加；(Iii)人口增长，因为它通常推动工业需求；(Iv)进入的自然壁垒和土地稀缺，这是推动未来租金增长的关键因素；以及(V)足够的规模，通过增量投资提供充足的增长机会，并提供资产流动性。
•租赁和营销策略。我们有一套旨在提高租户满意度和投资组合业绩的运营管理战略。我们奉行积极的租赁策略，包括广泛营销可用的空间，寻求以更高的每平方英尺租金续签现有租赁，同时将再租赁成本降至最低，并寻求将与物业相关的费用转嫁给租户的租赁。我们也有地方和国家的营销计划，重点是商业和房地产经纪社区和跨国租户。
•收购/发展战略。我们的投资战略主要是通过部署经验丰富的区域管理团队，在美国15个面向沿海的目标市场开发和收购工业物业。在评估潜在的工业物业收购和发展时，我们会考虑以下因素：(I)物业的地理面积和类型；(Ii)物业的位置、建筑质素、功能、状况和设计；(Iii)租户的租约条款，包括租金上升的可能性；(Iv)物业所在地区的经济增长潜力和一般商业、税务和监管环境；(V)租户对附近同类物业的入住率和需求；(Vi)现有物业的竞争和兴建物业的潜力。
28

(Vii)物业的资本增值潜力；(Viii)透过翻新改善物业表现的能力；及(Ix)物业的实际布局及/或地点数目扩大的潜力。
•处置策略。我们不断评估所有市场的本地市况和物业相关因素，以确定适合出售的资产。我们希望出售租金较低的增长资产，并将资本重新配置到关键物流市场的租金较高的增长资产上。
•融资策略。为在市况许可下为收购、发展及债务到期日提供资金，吾等可利用本公司7.5亿美元无抵押循环信贷协议(“无抵押信贷安排”)项下的物业销售、无抵押债务发行、定期贷款、按揭融资及信贷额度借款所得款项，以及在保证情况下发行额外股本证券所得款项。我们还不断评估合资企业安排是否为收购和开发提供资金的另一种来源。
29

截至2022年3月31日止的三个月摘要
在截至2022年3月31日的三个月中，我们的经营业绩保持强劲。我们的季度末服务期间入住率为98.0%，对于截至2022年3月31日的三个月内开始的租赁，我们的新租赁和续订租赁的现金租金增长了12.7%。截至2022年3月31日，我们有21个项目正在开发中，总建筑面积为630万平方英尺，预计投资超过7.25亿美元。此外，我们继续通过收购位于目标市场的土地，为未来的开发活动定位自己。2022年4月18日，我们用计划于2027年10月18日到期的4.25亿美元定期贷款取代了原定于2022年9月到期的2015年无担保定期贷款。根据我们目前的信用评级和杠杆率，我们这笔定期贷款的初始利率为每日SOFR加10个基点，利差为85个基点。
在截至2022年3月31日的三个月内，我们完成了以下重要的房地产活动：
•我们以总计1280万美元的价格收购了位于内陆帝国和洛杉矶市场的两处工业物业，总面积约为40万平方英尺，其中不包括交易成本。我们还以1,550万美元的价格收购了加州北部的一块租赁土地，这还不包括交易成本。
•我们收购了位于内陆帝国和北加州市场的约35.1英亩土地用于开发，总购买价为5540万美元，不包括交易成本。
•我们开始在芝加哥、丹佛、内陆帝国、利哈伊谷和迈阿密市场投机性地开发五座工业建筑，总面积达130万平方英尺。
在截至2022年3月31日的三个月中，我们的主要融资活动包括：
•我们通过“在市场”(“ATM”)发行了218,230股普通股，净收益为1280万美元。
•我们宣布第一季度现金股息为每股普通股0.295美元，比2021年季度增长9.3%。
•截至2022年3月31日，我们有5.103亿美元可用于无担保信贷安排下的额外借款，以及4450万美元的现金和现金等价物。

30

经营成果
下表按不同类别汇总了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的收入、财产费用和折旧及其他摊销。相同的商店物业是指在2021年1月1日之前拥有并作为使用中物业持有至2022年3月31日的物业，以及在2021年1月1日之前投入使用的开发和重新开发项目。收购时至少有75%入住率的物业将投入使用，除非我们预计租户在拥有物业后两年内迁出将使入住率降至75%以下。于收购日期入住率低于75%的收购及发展及重建项目于达到a)稳定入住率(定义为90%入住率)或b)收购或发展/重建工程完成一年后投入服务。收购时入住率超过75%，但我们预计租户将在拥有后两年内迁出的已购物业，将在入住率较早达到90%或迁出后12个月内投入使用。当项目的资本支出估计超过物业未折旧账面价值的25%时，物业从相同的商店类别转移到重新开发类别。收购物业是指在2020年12月31日之后作为经营性物业持有至2022年3月31日的物业。售出房产是指在2020年12月31日之后售出的房产。发展和重建(统称为“(再)发展”)包括：(A)在2021年1月1日前12个月基本完成；或(B)在1月1日前稳定下来的(再)发展, 2021年。其他收入来自上文讨论的一个类别下未投入使用的物业的运营、我们的维修公司的运营和其他杂项收入。其他物业开支来自上述其中一类未投入服务的物业的营运、我们维修公司的营运、空置土地开支及其他地区杂项开支。
我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入，可能会受到未来收购、(重新)开发和出售物业的影响。我们未来的收入和支出可能与历史水平有很大差异。
31

截至2022年3月31日止的三个月与截至2021年3月31日止的三个月比较
截至2022年和2021年3月31日的三个月，我们的净收入分别为3710万美元和6360万美元。
截至2022年和2021年3月31日止三个月，我们同店物业的日均入住率分别为97.8%和95.1%。
截至3月31日的三个月，
 20222021$Change%变化
 ($ in 000's)
收入
相同的商店属性$119,190 $110,184 $9,006 8.2 %
收购的物业698 39 659 1,689.7 %
已售出的物业— 3,842 (3,842)(100.0)%
(Re)发展3,524 910 2,614 287.3 %
其他2,101 1,284 817 63.6 %
总收入$125,513 $116,259 $9,254 8.0 %
来自同一家商店物业的收入增加了900万美元，这主要是由于租金和入住率的提高以及租户回收的增加。由于在2020年12月31日之后收购的六个工业物业总计约30万平方英尺的GLA，收购物业的收入增加了70万美元。由于2020年12月31日之后出售的29个工业物业总计约290万平方英尺的GLA，已售出物业的收入减少了380万美元。由于入住率和租户回收增加，(再)开发项目的收入增加了260万美元。其他收入增加80万美元，主要是由于与2020年收购部分自住物业有关的收入，这些收入在2020年12月31日尚未稳定下来，因此尚未包括在同一商店池中。
截至3月31日的三个月，
 20222021$Change%变化
 ($ in 000's)
物业费
相同的商店属性$29,963 $29,567 $396 1.3 %
收购的物业222 8 214 2,675.0 %
已售出的物业— 701 (701)(100.0)%
(Re)发展1,053 384 669 174.2 %
其他4,177 2,582 1,595 61.8 %
财产费用合计$35,415 $33,242 $2,173 6.5 %
物业费包括房地产税、维修保养、物业管理、水电费、保险费等与财产有关的费用。来自同一家商店物业的物业支出相对保持不变。由于在2020年12月31日之后收购的物业，收购物业的财产支出增加了20万美元。由于2020年12月31日之后出售的物业，已售出物业的物业支出减少了70万美元。来自(再)开发项目的财产支出增加了70万美元，主要是由于开发项目基本完成。其他方面的财产支出增加160万美元，原因是地块的房地产税支出增加，以及某些杂项支出增加。
一般和行政费用相对保持不变。
32

截至3月31日的三个月，
 20222021$Change%变化
 ($ in 000's)
折旧及其他摊销
相同的商店属性$31,519 $30,108 $1,411 4.7 %
收购的物业305 — 305 — 
已售出的物业— 912 (912)(100.0)%
(Re)发展1,211 331 880 265.9 %
公司家具、固定装置和设备及其他875 624 251 40.2 %
折旧及其他摊销总额$33,910 $31,975 $1,935 6.1 %
同一门店物业的折旧和其他摊销增加了140万美元，主要是由于我们的物业在2021年3月31日之后完成了改善。由于在2020年12月31日之后收购的物业，收购物业的折旧和其他摊销增加了30万美元。由于2020年12月31日之后出售的物业，已售出物业的折旧和其他摊销减少了90万美元。(再)开发项目的折旧和其他摊销增加了90万美元，主要是由于与已完成开发项目相关的折旧和摊销增加。公司家具、固定装置和设备以及其他设备的折旧增加了30万美元，原因是2020年期间收购的物业的折旧和摊销在2020年12月31日尚未稳定，因此尚未包括在同一商店池中。
截至2021年3月31日止三个月，我们确认与出售三个工业物业及两个工业共管单位有关的房地产销售收益3,460万美元，总面积约为110万平方英尺。
利息开支减少300万美元，或24.0%，这是由于与截至2021年3月31日的三个月相比，在截至2022年3月31日的三个月内符合资本化资格的开发项目增加了210万美元的资本化利息，以及与截至2021年3月31日的三个月相比，截至2022年3月31日的三个月的加权平均利率(3.29%)较截至2021年3月31日的三个月的加权平均未偿债务余额(3.70%)有所下降，从而导致资本化利息增加210万美元。2022年(16.903亿美元)，而截至2021年3月31日的三个月(16.019亿美元)。
截至2022年和2021年3月31日的三个月，债务发行成本的摊销、合资企业的股权损失和所得税优惠并不显著。

33

租赁活动
下表提供了截至2022年3月31日的三个月我们已开始的租约摘要。该表不包括按月租约或租期少于12个月的租约。 
截至三个月数量
租契
已开始		平方英尺
已开始
(in 000's)
每单位净租金
平方英尺 (A)
直线基数
租金增长(B)
加权
平均租赁
术语(C)
租赁费
每平方
脚(D)
加权
普通租户
留着(E)
新租约31 760 $7.13 24.5 %5.8 $4.72 不适用
续期租约40 2,040 $6.08 25.9 %5.5 $1.61 72.3 %
发展/收购租约6 737 $9.08 不适用9.6 不适用不适用
总计/加权平均数77 3,537 $6.93 25.5 %6.4 $2.45 72.3 %
_______________
(A)    净租金是根据公认会计原则在租赁期内计算的平均基本租金。
(B)    直线基准租金增长是指新租约或续订租约的净租金(包括直线租金调整)的变化与可比租赁的净租金(包括直线租金调整)的比率。不包括以前没有可比租约的新租约。
(C)    租期以年数表示。假设不行使租赁续订选择权(如果有)。
(D)    租赁费用包括为改善空置和更新空间而发生或资本化的费用，以及为租赁交易支付的佣金和资本化费用。每平方英尺的租赁费用是预计在该期间开始的租约产生的全部周转费用，并不反映该期间的实际支出。
(E)    表示续订各自租约的租户的加权平均平方英尺。

下表提供了我们在截至2022年3月31日的三个月内开始的租赁摘要，其中包括租赁期内的租金优惠。 
截至三个月数量
租契
提供租金优惠		平方英尺
(in 000's)		租金宽减(元)
新租约22 618 $939 
续期租约2 46 42 
发展/收购租约6 737 2,258 
总计30 1,401 $3,239 
34

流动性与资本资源
截至2022年3月31日，我们的现金和现金等价物约为4450万美元，截至2022年3月31日，我们还有5.103亿美元可用于我们的无担保信贷安排下的额外借款。
我们已经考虑了我们的短期(到2023年3月31日)流动性需求，以及我们来自运营和其他预期流动性来源的估计现金流是否足以满足这些需求。截至2022年3月31日，我们有6840万美元的未偿还抵押贷款将于2022年9月到期，我们还有2.6亿美元的2015年无担保定期贷款计划于2022年9月到期。2022年4月18日，我们获得了一笔4.25亿美元的定期贷款，取代了2015年的无担保定期贷款，计划于2027年10月18日到期。超出的收益被用来偿还我们的无担保信贷安排。请参阅后续活动。除该等付款义务外，吾等相信，吾等主要的短期流动资金需求是为正常经常性开支、物业收购、发展、翻新、扩建及其他非经常性资本改善、偿债要求、根据守则维持本公司REIT资格所需的最低分派及本公司董事会批准的分派提供资金。我们预计，这些需求将通过经营活动提供的现金流以及特定资产的处置来满足。这些需求也可以通过发行其他债务或股权证券(视市场情况而定)或根据我们的无担保信贷安排借款来满足。
我们预计将满足长期(2023年3月31日后)流动性要求，如物业收购、开发、预定债务到期日、重大翻新、扩建和其他非经常性资本改善，方法是处置选定资产、长期无担保债务和有担保债务，并根据市场条件发行额外的股权证券。
我们的无担保信贷安排包含某些金融契约，包括对债务发生和偿债范围的限制。如果我们不能履行这些公约中的任何一项，我们获得借款的机会可能会受到限制。我们相信，截至2022年3月31日，我们遵守了我们的财务契约，我们预计我们将能够在未来12个月内遵守我们的财务契约运营。
截至2022年4月21日，我们在无担保信贷安排下有大约5.803亿美元可用于额外借款。
我们的优先无担保票据已分别获得标准普尔、穆迪和惠誉评级为BBB/STRATE、Baa2/STRATE和BBB/STRATE的信用评级。如果评级被下调，我们相信我们将继续获得足够的资本。然而，我们的借贷成本将会增加，我们进入某些金融市场的能力可能会受到限制。
35

现金流活动
下表汇总了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的公司现金流活动：
20222021
(单位：千)
经营活动提供的净现金$59,898 $41,405 
用于投资活动的现金净额(203,020)(22,062)
融资活动提供(用于)的现金净额128,987 (39,303)
下表汇总了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月经营伙伴关系的现金流活动：
20222021
(单位：千)
经营活动提供的净现金$59,929 $41,400 
用于投资活动的现金净额(203,020)(22,062)
融资活动提供(用于)的现金净额128,956 (39,298)

截至2022年3月31日的三个月的现金流与上年同期相比的变化情况如下：
经营活动：经营活动提供的现金增加了1850万美元，主要原因如下：
•同店房产、收购房产和新近开发房产的NOI增加1100万美元，但因处置不动产而减少的NOI抵消310万美元；
•由于现金支付的时间安排，应付账款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金增加；
•利息支出减少300万美元。
投资活动：用于投资活动的现金增加1.81亿美元，主要原因如下：
•与2021年相比，2022年房地产购置和开发以及装修和租赁佣金增加1.13亿美元；以及
•2021年从房地产处置收到的投资活动提供的净收益减少6550万美元。
融资活动：融资活动提供的现金增加1.683亿美元，主要原因如下：
•与2021年相比，2022年我们的无担保信贷机制下的净借款增加了1.56亿美元；以及
•增加1280万美元，与2022年在我们的自动取款机下发行218,230股公司普通股的净收益有关。
36

市场风险
以下有关我们风险管理活动的讨论包括涉及风险和不确定性的“前瞻性陈述”。实际结果可能与前瞻性陈述中预测的结果大不相同。我们的业务使我们面临来自利率的市场风险，如下所述。
利率风险
以下分析载列吾等于2022年3月31日持有的对利率变动敏感的金融工具及衍生工具在盈利、现金流量或公允价值方面的假设损益。虽然这一分析可能会有一些作为基准的用途，但它不应被视为预测。
在正常的业务过程中，我们也面临着非财务或不可量化的风险。此类风险主要包括信用风险和法律风险，在以下分析中没有体现出来。
截至2022年3月31日，15.375亿美元，占我们总债务的86.7%，不包括未摊销债务发行成本，是固定利率债务。截至同一日期，2.35亿美元(不包括未摊销债务发行成本)是可变利率债务，占我们总债务的13.3%。截至2021年12月31日，15.383亿美元，占我们总债务的95.1%，不包括未摊销债务发行成本，是固定利率债务。截至同一日期，7900万美元，占我们总债务的4.9%，不包括未摊销债务发行成本，是可变利率债务。于2022年3月31日及2021年12月31日，固定利率债务金额包括已通过使用未偿还名义总金额4.6亿美元的衍生工具有效地交换至固定利率的可变利率债务，这些衍生工具减轻了我们对无担保定期贷款的浮动利率的风险敞口，这些利率是基于LIBOR的。
衍生金融工具的使用使我们能够管理利率上升对我们的收益和现金流造成的风险。目前，我们不会为交易或其他投机目的而订立金融工具。
对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务的公允价值，但不会影响我们的收益或现金流。相反，对于浮动利率债务，用于计算综合利率的基本利率的变化通常不会影响债务的公允价值，但会影响我们未来的收益和现金流。在我们被要求为固定利率债务进行再融资之前，利率风险和公允市场价值的变化一般不会对我们产生重大影响。有关我们各种固定利率债务的到期日的讨论，请参阅综合财务报表附注4。
根据现行的市场利率，我们的浮动利率债务是有风险的。如果与我们的可变利率债务相关的LIBOR利率增加10%，我们估计，根据截至2022年3月31日的三个月的平均未偿还浮动利率债务，我们在截至2022年3月31日的三个月内的利息支出将增加约10万美元。此外，如果在截至2022年3月31日的三个月中，由于再融资，我们的加权平均固定利率债务的加权平均利率增加了10%，那么在截至2022年3月31日的三个月中，利息支出将增加约140万美元。
金融市场行为监管局宣布，打算在2023年6月30日之后停止强制银行提交计算伦敦银行间同业拆借利率的利率。因此，在美国，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行确定有担保隔夜融资利率(SOFR)为其首选的债务和衍生金融工具美元LIBOR的替代利率。截至2022年3月31日，我们的无担保信贷安排、我们的无担保定期贷款和相关利率掉期都与LIBOR挂钩。见与用新的4.25亿美元定期贷款取代2015年无担保定期贷款有关的后续事件，借款按SOFR编制索引。O我们的贷款文件包含的条款设想了在LIBOR指数利率不可用的情况下，确定适用于我们的LIBOR指数债务的基本利率的替代方法。此外，在LIBOR指数利率不可用的情况下，我们的贷款文件不会触发强制性预付款或赎回条款。如果我们的债务协议和衍生品合约没有过渡到优先的替代利率，并且LIBOR指数利率停止，或者如果计算利率的方法发生变化，我们当前或未来债务的利率可能会受到不利影响。尽管我们目前预计伦敦银行间同业拆借利率将在2023年6月30日之前可用，但有可能在此之前变得不可用。我们预计将使用我们协议中规定的语言管理向首选替代费率的过渡；然而，未来的市场条件可能不允许立即实施所需的修改，并且我们可能会在这样做的过程中产生重大关联成本。我们将继续监测和评估对我们的债务偿付和相关债务价值的潜在影响，但我们无法预测LIBOR指数利率何时停止可用。
截至2022年3月31日，根据我们对当时市场利率的估计，我们债务的估计公允价值约为17.588亿美元。

37

补充收入衡量标准
关注房地产行业的投资者和行业分析师利用运营资金(“FFO”)和净营业收入(“NOI”)作为股权REIT的补充运营业绩衡量标准。根据美国公认会计原则(“GAAP”)对房地产资产进行的历史成本会计隐含假设房地产资产的价值会随着时间的推移通过折旧而可预见地减少。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，因此许多行业分析师和投资者更喜欢用FFO和NOI等指标来补充使用历史成本会计的经营业绩。我们提供与FFO和同店NOI(“SS NOI”)相关的信息，既是因为这样的行业分析师对此类信息感兴趣，也是因为我们的管理层认为FFO和SS NOI是重要的业绩衡量标准。FFO和SS NOI是管理层在衡量我们的业绩时使用的因素，包括用于根据我们的2022年激励薪酬计划确定我们高管的薪酬。
FFO和SS NOI都不应被视为净收益或根据公认会计原则得出的任何其他衡量标准的替代品。FFO和SS NOI都不代表符合GAAP的经营活动产生的现金，都不应被视为经营活动现金流的替代，以衡量我们的流动性，也不表明我们的现金需求可用资金，包括我们进行现金分配的能力。
运营资金
全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)已为房地产行业确认并定义了一项衡量房地产投资信托基金经营业绩的补充指标--FFO，该指标将历史成本折旧等项目从根据公认会计原则确定的净收入中剔除。FFO是一种非公认会计准则的财务指标。FFO是我们根据NAREIT理事会采用的定义计算的，可能无法与其他公司的其他类似名称的指标进行比较。根据重新表述的NAREIT对FFO的定义，我们计算FFO等于First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券可获得的净收入，加上房地产折旧和其他摊销，加上房地产减值，减去房地产销售收益或房地产销售损失，扣除任何与房地产销售相关的所得税拨备或收益。我们还从未合并合资企业的净收入份额中剔除相同的调整。
管理层相信，普通股股东和参与证券可使用的FFO，再加上净收益(这仍然是衡量业绩的主要指标)，提高了投资公众对REITs经营业绩的理解，并使REIT经营业绩的比较更有意义。管理层认为，通过剔除与房地产资产销售、房地产资产减值和房地产资产折旧及摊销相关的损益，投资者和分析师能够识别构成REIT活动核心的长期资产的经营业绩，并利用这些经营业绩帮助比较不同时期或不同公司的经营业绩。
下表显示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月，普通股股东和参与证券可获得的净收入与普通股股东和参与证券可获得的FFO计算的对账。
 截至3月31日的三个月，
 20222021
 (单位：千)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券可获得的净收入
$36,258 $62,198 
调整：
房地产折旧及其他摊销33,680 31,787 
房地产销售收益— (34,645)
所得税拨备-出售房地产时可分配的收益— 79 
调整中的非控股权益份额(792)53 
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券的运营资金
$69,146 $59,472 
38

同店净营业收入
SS NOI是一项非GAAP财务指标，提供了对租赁业务的衡量，根据我们的计算，该指标不包括折旧和摊销、一般和行政费用、利息费用、所得税收益和费用以及我们合资企业的损益权益。我们将SS NOI定义为收入减去物业费用，如房地产税、维修和维护、物业管理、公用事业、保险和其他费用，减去不同门店物业的NOI，减去直线租金、高于和低于市场租金摊销和租赁终止费用的影响。我们在计算SS NOI时不包括直线租金和高于(低于)市值租金，因为我们认为它为同比比较提供了更好的实际现金基础租金增长衡量标准。按照这样的定义，SS NOI可能无法与以不同方式定义相同商店属性或NOI的其他REITs报告的相同商店净营业收入或类似指标进行比较。影响SS NOI的主要因素是入住率、租金的增减和租户回收的增减。我们的成功在很大程度上取决于我们租赁空间的能力，以及从租户那里收回与租赁相关的运营成本的能力。
下表显示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月，SS NOI在运营业绩中披露的同一门店收入和物业支出的对账(并与运营报表上反映的收入和支出进行了对账)。
截至3月31日的三个月，
 20222021%变化
 (单位：千)
同店收入$119,190 $110,184 
同一家商店物业费用(29,963)(29,567)
同店调整前净营业收入$89,227 $80,617 10.7%
同一门店调整：
直线租金
(2,792)(4,875)
高于/低于市值租金摊销
(231)(287)
租赁终止费
— (119)
同店净营业收入$86,204 $75,336 14.4%
后续事件
在2022年3月31日之后，我们以总计2930万美元的价格收购了一个工业地产和两个地块，不包括交易成本。
2022年4月18日，我们签订了一笔4.25亿美元的无担保定期贷款(“2022年无担保定期贷款”)，取代了原定于2022年9月到期的2015年无担保定期贷款。2022年无担保定期贷款项下的借款最初只按(X)每日SOFR支付利息，外加0.10%的调整，外加(Y)基于我们的信用评级和综合杠杆率的0.85%的利润率。利率可能会根据我们杠杆和信用评级的变化以及我们实现与可持续发展挂钩的定价指标进行调整。2022年的无担保定期贷款将于2027年10月18日到期。我们在2022年4月18日收到了1.65亿美元，这是2022年无担保定期贷款和2015年无担保定期贷款本金之间的差额，我们打算将所得资金用于一般商业用途，包括但不限于偿还债务、营运资金需求以及收购和开发财产。


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第三项。关于市场风险的定量和定性披露
对本项目的答复载于上文项目2“管理层对财务状况和业务成果的讨论和分析”。
第四项。控制和程序
第一产业地产信托公司
公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官，已经对截至本报告所述期间结束时公司的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所界定)的有效性进行了评估。根据对交易法第13a-15(B)或15d-15(B)条所要求的这些控制和程序的评估，公司首席执行官和主要财务官得出的结论是，截至上述期间结束时，公司的披露控制和程序是有效的。
在本报告所涵盖的会计季度内，公司对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对公司财务报告的内部控制产生重大影响的变化。
第一实业，L.P.
本公司管理层，包括其主要行政人员和首席财务官，以本公司作为经营合伙企业普通合伙人的身份，对截至本报告所述期间结束时经营合伙企业的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所界定)的有效性进行了评估。根据交易所法案规则13a-15(B)或15d-15(B)所要求的这些控制和程序的评估，公司的主要行政人员和主要财务官代表公司以经营合伙企业普通合伙人的身份得出结论，在上述期间结束时，经营合伙企业的披露控制和程序是有效的。
在本报告所涵盖的财政季度内，经营合伙企业对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对经营合伙企业的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
40

第二部分：其他信息
第1项。法律诉讼
没有。
第1A项。风险因素
我们在截至2021年12月31日的10-K表格年度报告中披露的风险因素没有重大变化，但在本10-Q表格中其他地方披露的事实信息与该等风险因素有关的范围除外。有关这些风险因素的完整说明，请参阅我们截至2021年12月31日的10-K表格年度报告中的“第1A项风险因素”。
第二项。未登记的股权证券销售和收益的使用
没有。
第三项。高级证券违约
没有。
第四项。煤矿安全信息披露
没有。
第五项。其他信息
没有。
第六项。陈列品
本项目所需展品列于本文件所附展品索引中。
41

展品索引 
陈列品描述
10.1
修订和重新签署的无担保定期贷款协议，日期为2022年4月18日，由First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.，Wells Fargo Bank，National Association，PNC Bank，National Association，Five Third Bank，National Association，Regions Bank，U.S.Bank National Association和其他贷款人签订(通过引用2022年4月20日提交的公司和经营伙伴8-K表格的附件10.1，公司1-13102号文件和经营伙伴333-21873号文件合并)
31.1*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条对第一工业地产信托公司首席行政人员的证明
31.2*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条对第一工业地产信托公司首席财务官的证明
31.3*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条，证明第一工业地产信托公司首席执行官以第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的身份
31.4*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条，证明第一工业地产信托公司首席财务官以第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的身份
32.1**
依照《美国法典》第18编第1350条，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的第一工业地产信托公司首席执行官和首席财务官的证明
32.2**
根据《美国法典》第18编第1350条，以第一工业地产信托公司唯一普通合伙人的身份证明第一工业地产信托公司的首席执行官和首席财务官，该条款是根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的
101.1*First Industrial Realty Trust，Inc.和First Industrial L.P.在截至2022年3月31日的季度的Form 10-Q季度报告中以XBRL格式编制的以下财务报表：(I)综合资产负债表(未经审计)，(Ii)综合经营报表(未经审计)，(Iii)综合全面收益表(未经审计)，(Iv)综合权益变动表/合作伙伴资本综合变动表(未经审计)，(V)综合现金流量表(未经审计)和(Vi)综合财务报表附注(未经审计)
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)
_______________
*现提交本局。
**随信提供。
42

签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签署人代表其签署。
第一产业地产信托公司
由以下人员提供：/S/Scott A.Musil
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
由以下人员提供：/S/Sara E.Niemiec
 萨拉·E·尼米奇
首席会计官
(首席会计主任)
日期：2022年4月22日
 
第一工业公司，L.P.
由以下人员提供：第一产业地产信托公司
作为普通合伙人
由以下人员提供：/S/Scott A.Musil
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
由以下人员提供：/S/Sara E.Niemiec
 萨拉·E·尼米奇
首席会计官
(首席会计主任)
日期：2022年4月22日
43