1.	新租赁协议事项：出租人同意于2022年7月1日租赁本公司位于以色列Rosh Haain的一座写字楼(“办公场所”)的估计面积16,350平方米以及车库空间。此外，自新租赁协议生效日期(2021年11月1日)起，本公司获准自费在物业内进行改善。

2.

该公司的改善工程

2.1.

自新租赁协议签订之日起，本公司获准进入该物业，以便根据新租赁协议的条款(“承租人改善工程”)对其物业范围进行具体改善。在承租人改进工程期间，公司应对房屋的任何损坏负责。

2.2.

出租人应向公司提供最多27,500,000新谢克尔的贷款(“承租人改善工作津贴”)，用于支付与承租人改善工作相关的某些费用。承租人改善工程津贴不得用于购买或建造非永久安装在房屋上的部件。本公司将偿还承租人改善工程津贴如下：在租赁期内(包括第二期)，连同租赁付款，公司应支付承租人改善工程津贴每使用100新谢克尔，每平方米1新谢克尔。

2.3.

作为承租人改进工作的一部分，公司应在出租人负责的房屋公共区域进行建筑工程。出租人应向公司偿还此类建设的总金额为5,000,000新谢克尔外加增值税。此外，该公司还可以建造地下接待系统，向出租人提供最高50,000新谢克尔的工作津贴。这些款项不应偿还出租人。

3.

租赁费

3.1.

租赁付款于下一个月的每月首日支付，并与消费物价指数(“CPI”)挂钩，计提增值税，预计自2022年7月1日(“首次付款日”)开始，即出租人预期将授予本公司对该物业的占有权的日期。

3.2.

然而，自第一个付款日(“宽限期”)起，本公司可获豁免支付最高达6,000,000新谢克尔的租赁费及管理费及增值税。

3.3.

租赁支付如下：(1)主要区域(14,751平方米)每平方米40新谢克尔；(2)屋顶每平方米15新谢克尔(1,124平方米)，仅在第二学期(定义如下)支付；(3)公用空间(222平方米)20新谢克尔；(4)开放空间(253平方米)；(5)200个无标记停车位(地下停车场)中的任何一个，每个停车位400新谢克尔；(6)200个无标记停车位(上层停车场)中的任何一个，每个停车位300新谢克尔；(7)自2025年1月1日起，170个特定停车位，每个停车位500新谢克尔。

3.4.

如行使续期选择权(定义见下文)，则在行使续期选择权之前，将根据最后一个月的租金计算每月付款，并增加5%(不包括承租人改善工作津贴)。

4.

租期

4.1.

租期自实际租赁开始之日起计67个月(预计于2022年7月1日开始)(“初始租期”)。

4.2.

本公司拥有延长租期60个月的选择权(“续期选择权”)，除非本公司至少提前12个月以其他方式书面通知出租人，并受协议条款的限制，否则该选择权将自动行使(“第二期”)。如果公司不续签租约，公司将向出租人支付以下罚金(“终止罚金”)：(1)承租人改善工程津贴未付部分的60%已使用；(2)宽限期付款的50%。解聘罚金将在初始任期结束时支付。

4.3.

本公司有权在新租赁协议若干条款的规限下，将其在新租赁协议下的权利及义务悉数转让予另一租户。

4.4.

在第二个任期内，公司可以将房屋转租。

5.

扩展选项

5.1.

本公司拥有租用第二层及/或第三层(如本公司选择租用第二层及第二层的阳台，则第二层的阳台)扩建物业的独家选择权(“扩展选择权”)。本公司可在向出租人发出书面通知后行使扩展选择权，直至2023年12月31日。2023年12月31日，独家经营权到期。

5.2.

该公司在2022年10月1日之前不会为扩张选项支付任何代价。自2022年10月1日起，只要公司不行使选择权或选择放弃权利，公司将支付二楼每平方米13.5新谢克尔(2560平方米)和二楼阳台每平方米9新谢克尔(265平方米)的费用。如果公司对二楼行使扩建选择权，二楼的租金为每平方米45新谢克尔，二楼阳台的租金为每平方米30新谢克尔。

5.3.

本公司无须就第三层的扩建方案支付任何代价。此外，如果公司对三楼行使扩建选择权，租金应为40新谢克尔。

5.4.

此外，如果公司选择行使扩建选择权，公司有权以上文所述的相同价格租用每个停车位最多140个停车位。

6.

担保

6.1.

公司向承租人提供(I)三(3)张不可流通本票，每张金额为2,215,802新谢克尔，与CPI挂钩，在租赁期内有效；(Ii)在出租人首次支付承租人改善工作津贴之前，公司应向承租人提供金额为7,200,000新谢克尔的无条件银行担保，期限为十二(12)个月；(Ii)本公司应向承租人提供相当于六个月租金的无条件银行担保，该担保在租赁期内有效。

7.

其他付款

7.1.

公司有义务支付与租赁房屋有关的所有应付房地产税以及所有装修、交通费、水费等。

7.2.

该公司已选择自己或通过第三方代表其管理大楼。本公司有权担任写字楼经理，至少只要本公司是该房产的唯一租户。在公司担任办公楼管理人期间，公司不应向出租人支付房屋的维护和管理费用，但建筑物内的一些共享系统的维护费和公园管理费--每平方米房屋3新谢克尔，以及仅主要租赁区域的公园管理费每平方米4新谢克尔。

7.3.

如果公司不是唯一的承租人，出租人有权将公司变更为写字楼管理人。如果是，公司应向出租人支付出租人每月管理费新谢克尔16指数到每平方米的消费物价指数(而不是上述的新谢克尔3)。

7.4.

该公司每年为发电机支付10万新谢克尔的费用，与CPI挂钩。这笔钱是按季度支付的。如果租赁期在十年前结束，公司应支付1,000,000新谢克尔，乘以租赁期剩余部分与十年的比率。发电商的付款不受宽限期的限制，应从租赁期开始支付。