附件10.13

租赁

本租约( n)租赁？)日期为2019年2月1日，仅供参考，由加州公司Kelly-Gordon Company，Inc.(以下简称：Kelly-Gordon Company，Inc.)订立和签订出租人？)，和享受技术，公司，特拉华州的一家公司(以下简称？承租人”).

1.处所。出租人特此出租给承租人，承租人特此向出租人租赁位于加利福尼亚州帕洛阿尔托的通常称为3240 Hillview 大道的某些房产属性？)包括一座27,032平方英尺的建筑(建房？)如所附的附件A所示(统称为处所？)包括使用位于大楼和相邻大楼之间的任何共用区域的权利，不收取额外费用。

2.处所的使用。该房产只能用于一般办公、行政管理、研究和开发以及与之相关的任何其他合法用途。承租人不得将房屋用于任何其他目的，除非出租人书面同意，该同意不得被无理地扣留、附加条件或拖延。出租人声明并保证上述用途符合斯坦福大学土地租赁、斯坦福大学和适用的帕洛阿尔托分区要求。承租人有权一年365天、每天二十四(24)小时使用房屋。

3.期限。本租赁期自(I)2019年9月1日(以较早者为准) (只要满足以下条件：(A)承租人已从出租人那里收到本租约的完整签约原件；以及(B)承租人已被授予对位于……的房屋的所有权)。交货条件？如本租约第5段所述)；或(Ii)承租人营业之日(以上述日期中较早者为准)开始日期？)。本租赁期将于 日(到期日这是生效日期后第八十四(84)个完整日历月的最后一天，除非按照本协议的规定延长或更早终止。

承租人应在本租约完全签订后(根据第5段中的基本租金明细表，在开始日期 之前不承担任何支付租金的义务)，以规划、设计和建造租户改善工程(如下文第4段所界定)。在这种情况下，承租人不得干扰出租人工作的执行。

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4.改善租户环境。(A)出租人应向承租人支付改善津贴(改善津贴)津贴以每平方英尺52美元计算，金额相当于140万5664美元(1,405,664.00美元)，用于在房地中建造承租人的租户改善工程。改善租户状况？)。不得从津贴中扣除第5款和附件B中确定的任何出租人工作的费用。此类津贴应用于与出租人和承租人根据本租约第12段批准的双方同意的空间计划相关的硬成本、设计费和许可费。承租人的工作 ？)。免税额不得用于承租人的贸易固定装置、设备、家具、可移动家具隔断或其他个人财产。除出租人仅与承租人工作的计划或执行有关的合理第三方审查/检查费用(每个项目每历年不超过2,500.00美元)外，承租人没有义务向出租人支付与承租人工作执行有关的任何审查费或监督费。

(B)出租人将从津贴中向承租人支付费用，以补偿承租人因建造承租人改善设施而产生的费用。所有津贴的支付应在进度付款的基础上(不超过每月一次)，并且只有在承租人满足下列条件后才支付(？允许条件 (1)出租人收到承租人总承包商和所有分包商、劳务供应商和材料供应商根据截至提出申请之日为止在房舍完成的价值超过5,000美元的合同，收到关于当前付款的有条件的机械留置权解除和对以前付款的无条件机械留置权解除；(2)出租人收到出租人合理要求的任何和所有文件，详细说明已完成的工作和使用的材料和用品，包括但不限于发票、账单或关于完成工作的发票、账单或报表，以及在提出要求之日之前一直使用的材料和用品； 和(Iii)承租人的总承包商对已完成的工程的证明，并确认所有开具账单的工程和材料均已完成并安装在房屋内。如果出租人未能在本合同规定的时间内以本合同规定的方式支付津贴(或其任何部分)，则从付款到期之日起至支付为止的未付部分应按10%(10%)的年利率计息，或以其他方式全额收回，承租人有权将未付金额(加上上述利息)抵销本租赁项下到期的任何租金。

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(C)承租人可与承租人选择的承包商和分包商合作，以完成将从津贴中支付或由承租人支付的租户改进。承租人租户改善工程总承包商的选择应经出租人批准，不得无理扣留、附加条件或拖延。出租方不对承租方或其总承包商指定的系统设计或设备负责。承租人改建工程将完全符合所有适用法律、 土地租约(定义如下)的法规和要求以及当前的建筑规范。

出租人工作和交付情况 。就本租约而言，术语交货条件？指出租人已(I)批准承租人初步改善承租人的计划和规格(如本租约第12段所述)和(Ii)自费完成被定义为出租人工作的工程(？出租人的工作在附件B中)不得从津贴中扣除(A)本第5款和附件B中确定的任何出租人工作的费用，以及(B)出租人为审查承租人的承租人改进计划和规范而产生的任何出租人专业审查费。

6.基本租金。作为基本租金(？)基本租金就房屋而言，承租人应向出租人支付下列金额：萨拉托加-桑尼维尔路12241号，加利福尼亚州萨拉托加，邮编95070，或出租人可能不时以书面形式指定给承租人的其他地点。该期限前四个完整日历月的基本租金应为免费。物业的基本租金应在租期的第五个月(在本租约第3段所界定的生效日期之后)开始支付。基本租金应如以下基本租金 附表所述。

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基本租金：

月份		Base Rent		合计/月
00-04		每平方英尺0.00美元FT/Per mo。		$	0.00
05-12		每平方英尺4.90美元FT/Per mo。		$	132,456.80
13-24		每平方英尺5.05美元FT/Per mo。		$	136,511.60
25-36		每平方英尺5.20美元FT/Per mo。		$	140,566.40
37-48		每平方英尺5.35美元FT/Per mo。		$	144,621.20
49-60		每平方英尺5.51美元FT/Per mo。		$	148,946.32
61-72		每平方英尺5.68美元FT/Per mo。		$	153,541.76
73-84		每平方英尺5.85美元FT/Per mo。		$	158,137.20

7.营业费用和财产税。除下文所述外，自生效之日起(如本租约第3段所界定)，承租人应负责支付出租人因拥有、营运、管理、维修及更换物业而产生的所有费用(任何资本成本须摊销，并仅根据一贯适用的公认会计原则计入)、建筑物及处所，包括但不限于建筑物营运费用、税项、环境美化、土地租赁费、一般保养、 管理费及保险费。NNN费用？)。目前估计的NNN费用列于表C。NNN费用不包括由承租人独自承担成本和费用的清洁工费用和水电费，也不包括出租人因结构和屋顶维修、维护或更换而产生的费用。出租人将按月向承租人收取所有NNN费用。这些费用可能会不时发生变化。 NNN费用可能包括不超过当年承租人基本租金3%的管理费。承租人不应对因增加地震保险而增加的任何NNN费用负责，如果该费用目前未包括在附件C所附的NNN费用估计中，出租人应在每个日历年度结束后六十(60)天内向承租人提供一份年度报表，详细说明出租人在NNN费用中发生的费用。承租人有权审计和质疑出租人与NNN费用有关的账簿和记录，但条件是承租人在收到出租人的NNN费用年度报表后一百二十(120)天内通知出租人。任何此类审计应在承租人发出审计通知之日起两周内的双方商定的时间内，由不按或有费用补偿的独立审计师(或由承租人的训练有素的员工)在出租人位于加利福尼亚州的办事处进行。出租人和承租人应尽最大努力相互合作，以解决出租人和承租人之间在NNN费用会计上的任何差异。如果本租赁到期或更早终止，则 终止日期不是

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财政年度的最后一天，该部分财政年度的NNN费用应根据整个12个月财政年度的估计NNN费用计算，但应按从该财政年度开始至本租赁到期或更早终止的天数为365天的 基础上按比例分配(以便每年可能支付一次或 两次的税费和保险费等费用在整个12个月期间按比例分配)。尽管有前述规定或本租约中包含的任何相反规定，承租人没有义务支付或偿还出租人在本租赁期结束且承租人已将房产的占有权交还出租人之后的任何时间内可公平分配的任何NNN费用。

8.禁止使用 。未经出租人事先书面同意(不得无理扣留、附加条件或拖延)，承租人不得使用或允许将房屋或其任何部分用于除根据第2款出租房屋以外的任何目的或其他目的，不得使用或允许使用该房屋或其任何部分，也不得进行任何会导致取消该房屋或其任何部分的保险单的行为。除非承租人同意支付增加的保险费率或获得出租人(其接受标准应为合理人士的标准)可接受的涵盖房屋的类似保险，承租人也不得出售或允许在上述房屋内或附近保存、使用或出售本租赁所要求的意外伤害保险单标准格式可能禁止的任何物品，除非承租人应获得出租人 (其接受标准应为合理人士的标准)可接受的涵盖该房屋的可比保险单。承租人不得造成任何公共或私人滋扰，也不得允许将房屋用于任何非法目的。

9.遵守政府规定。承租人应由承租人承担全部费用和费用，遵守所有现行有效的市、州和联邦当局关于承租人使用房产的所有要求或今后可能生效的所有要求，并且在使用房产时应忠实遵守目前有效或今后可能生效的所有市政条例和州及联邦法规；但是，除上文第5款规定的情况外，承租人不得为遵守任何此类法律、法规、要求或命令而要求对房屋进行任何结构更改，除非由于承租人选择对房屋进行的任何更改、因承租人获得的任何许可证，或由于承租人对房屋的独特和具体使用 。

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房舍(相对于一般租户使用的办公室)。尽管有上述相反规定，除上文第5段规定的情况外，承租人不应被要求对房屋进行任何此类 改善或增建，除非由于承租人选择对房屋进行改动、因承租人获得任何许可证或由于承租人对房屋的独特和特定用途(而不是一般租户的办公用途)而需要进行该等改善或增建。本第9款的任何规定不得视为改变或限制出租人完成出租人工作的义务。

10.安静的享受。出租人本身、其继承人和受让人、契诺代表并保证承租人、其继承人和 受让人：

(A)只要承租人不在履行承租人将履行的任何契诺或条件时违约(超过适用的通知和补救期限)，承租人就可以拥有、持有和享受房产及其任何部分的唯一和专有使用和享受；

(B)出租人应始终保护承租人免受与该房屋或其任何部分的所有权有关的任何索赔、要求、诉因或其他行为的伤害，或干扰或威胁干扰该房屋或其任何部分的安静、和平及专属使用和享受，包括但不限于合理的费用和承租人为任何此类干扰或威胁干扰辩护而产生的律师费。

11.正在建立 条件。除本合同另有明文规定外，出租人无义务在房屋内施工。尽管有上述规定，出租人特此声明并保证，房屋的操作系统(包括但不限于暖通空调、电力、屋顶、管道系统)至少在本租赁期的前十二(12)个月内应处于良好的工作状态，如果出现任何问题，出租人应自行承担费用更换或维修任何此类系统；前提是该问题不是由承租人或承租人的承包商造成的。出租人进一步声明并保证大楼有600安培的电力服务。

12.改动及增建。(A)承租人应控制并负责在房屋内建造的最初承租人的改善工程。未经出租人事先书面同意，承租人不得对房屋或其任何部分进行任何改动或增建。此类同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延。 除可移动设备、家具、行业固定装置和任何其他可以

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房屋在没有受到损害的情况下被移走(仍为承租人的财产)，应成为出租人的财产并属于出租人。不被视为行业固定装置的改建和增加应包括由津贴支付的任何改进、供暖、照明、电气系统、空调、隔断、挨家挨户地毯，或任何其他已成为房屋不可分割和不可移动的部分的装置。为清楚起见，服务器机架被明确指定为承租人拥有的可移动设备，但在移走此类服务器机架后，承租人应将该区域恢复到其先前的状态。承租人同意，在获得出租人同意后，在收到此类同意后两(2)天内不会进行此类改动或增加，以便出租人可以张贴适当的不负责任的通知。承租人应始终允许张贴此类通知，并保持张贴，直至工程完成。尽管有上述相反规定，承租人有权对房屋进行内部的、非结构性的改动或增建(包括但不限于粉刷、更换地毯和其他不需要政府颁发的许可的改动)，只要在任何日历年度内的此类改动或增建的费用不超过50,000美元(50,000.00美元)。应出租人的要求，承租人将立即向出租人提供价值超过5,000.00美元的合同项下完成的所有工作的留置权豁免。承租人没有义务向出租人支付与承租人的工作、改动或增建有关的任何审查费或监理费。此外，承租人有权在出租人事先书面批准的情况下，对建筑物的外部进行油漆，不得无理扣留、更改条件或拖延。

(B)承租人应为承租人最初的租户改善(或任何随后的变更或增加)准备计划和规格，费用由承租人承担，并应将其提交出租人批准，批准不得被无理扣留、附加条件或拖延。然后，出租人应在提交后不超过七(Br)(7)个工作日的时间内审查和批准承租人的计划和规格，或以书面形式提出任何反对意见，任何此类反对意见应具有合理的性质和足够的细节，以允许承租人进行必要的修改。承租人应对承租人的计划和规格进行必要的修改，并应在承租人收到出租人意见后七(7)个工作日内将其重新提交出租人。一旦出租人以最终形式接受，承租人的计划和规格只有在出租人书面批准的情况下才能修改，该书面批准不会被无理扣留、附加条件或延迟，承租人应对任何此类更改所产生的任何额外费用负责。

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(C)出租人在审查和批准承租人的计划或向承租人提出意见方面的任何延误，如超过上述(B)分段规定的时间段，承租人的初步改善(或任何后续的变更或增加)的规格将被计入承租人的基本租金中，其金额相当于出租人每延迟一天的基本租金。

13.保养和维修。

(A)除下文另有规定外，出租人应自费保管和维护物业、建筑物和房屋，包括但不限于为房屋服务的电梯、管道、电气系统(不包括灯泡和承租人的电气租赁改进)、供暖和空调系统(……暖通空调 系统)，停车场和人行道，任何灌木丛和景观，以及建筑物之间的景观照明，状况良好和维修良好。出租人 同意维护建筑物和场所的屋顶和结构完整性，费用和费用由出租人自行承担(承租人不作任何补偿)。此外，即使本合同有任何相反规定，承租人也没有义务向出租人支付重新铺设、密封、重新铺设路面等费用。 停车场或车道区域(？停车区维护？)。承租人特此放弃根据《加州民法典》1942节的规定由出租人承担费用进行维修的所有权利，以及上述《民法典》第1941节规定的所有权利。在本租赁终止时，承租人应将房屋交还出租人，其状况和维修状况与现有租赁期限开始时一样， 正常损耗(然而，普通损耗不包括承租人通过良好的维护做法本可防止的任何损坏或恶化)，火灾或天灾造成的损坏，以及因出租人的行为或不作为、疏忽或故意不当行为造成的损坏，以及出租人批准的改建除外(除非承租人被要求在租赁或批准该等改建时移除该等改建)。

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(B)除出租人对建筑物和场所的屋顶和结构完整性、停车区维护和下述(C)段的费用分担的义务外，承租人应保持房屋内部状况良好并进行维修，费用由承租人承担，但受普通磨损 和撕裂的影响(然而，普通磨损不包括通过良好的维护实践本可防止的任何损坏或损坏)。

(C)在本租赁期的头十二个月内，出租人应自行承担维护暖通空调系统的费用和费用；只要该问题不是由承租人或承租人的承包商造成的。从第十三个月开始，承租人应负责暖通空调系统的标准维修和维护；但出租人和承租人应各自支付暖通空调系统任何重大维修费用的50%(50%)。如本文所用，大修是指人工和材料成本超过1,500美元的维修。如果任何暖通空调系统在本租赁期限内的任何时间出现故障，无法修复，出租人应更换该等项目，并在改进的使用年限内按比例分摊更换成本(如公认会计原则所定义)，并在本租赁期限的剩余几个月向承租人收取相应的额外租金。

(D)如果出租人未能提供或中断或终止对房地的任何必要的维护、修理或服务(a ？服务故障使房屋或房屋的重要部分连续五(5)天不能租用，则承租人有权在服务故障连续第六天开始至服务恢复之日止期间内，获得本合同规定的基本租金减免。如果整个房屋没有因服务故障而无法租用，承租人有权获得的减免额应根据无法租用和承租人未使用的房屋的百分比按比例计算。如果发生了出租人负责的服务故障，并且在服务结束后持续180个日历天(180)，并且出租人没有对其进行补救，则承租人有权选择终止租赁，直到服务故障结束和服务恢复之日为止。

(E)承租人将负责安装和维护其自己的电话系统和安全系统，以及对现有火灾警报系统的任何升级。现有的火灾报警系统应在良好的工作状态下交付给租户。

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(F)承租人应负责租用自己的清洁公司，费用和费用由承租人承担，该公司将为房屋提供清洁服务。

(G)即使本租约有任何相反规定，出租人不对承租人未按本合同要求进行维修负责，除非承租人事先已将需要进行的维修通知出租人，且出租人未能在收到承租人通知后不超过三十(30)天的合理时间内完成维修(但如果出租人在收到承租人通知后连续五(5)天内未能开始进行维修，则根据本租约应支付的租金减少)，承租人可进行此类维修。在出租人和任何抵押人(只要承租人已被告知该抵押人的名称和地址)的要求下，出租人应向承租人支付合理的费用和承租人进行维修所发生的费用。如果出租人未能在收到承租人的请求后十五(15)天内偿还承租人，则在第二个 (5)天通知出租人(承租人及其抵押权人根据本租赁的通知条款已收到出租人的通知)出租人未能付款后，承租人可将上述金额抵销下一次基本租金和本租赁项下应支付的额外租金，以及10%(10%)的年利率。

14. 赔偿。承租人特此放弃因出租人、其代理人、雇员或被邀请人的疏忽或故意不当行为以外的任何原因而对出租人的货物、货物和商品以及所有其他个人财产造成的损害以及对场所内或周围人员的伤害的所有索赔。由于承租人、其代理人、雇员或受邀者的疏忽或故意不当行为，承租人将赔偿出租人，使出租人不会因任何人、货物、货物、商品和所有其他个人财产的任何损害或伤害而受到损害。出租人同意赔偿承租人因出租人、其代理人、雇员或受邀人的疏忽或故意不当行为而造成的人身或财产损害，并使其不受损害。

15.广告及标志。在所有适用法律和土地租约的约束下，承租人有权在本租赁期内为其营业场所安装室外标牌。承租人将准备标牌图纸并提交给出租人，供出租人事先 审核和书面批准(不得无理扣留、附加条件或拖延)。任何此类标牌的大小和形状都将遵守帕洛阿尔托市分区和斯坦福大学的规定。

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16.出租人的记项。承租人应允许出租人及其代理人在正常营业时间内，在出租人至少提前四十八(48)小时发出书面通知(该通知应说明进入的原因)后进入房屋，并须经承租人事先书面批准(不得无理扣留)和承租人合理的安全要求(紧急情况下除外)，以便检查房屋或维护房屋所在的建筑物，或对建筑物的任何其他部分进行维修、改动或增建。包括搭建脚手架、道具或其他机械装置，或用于张贴改建、增建或维修的不负责任的通知，不向承租人退还租金，也不因因此而造成的任何占用或安静的场所享受的损害，除非本合同明确规定；但条件是：(I)如果此类行为使房屋在超过五(5)个日历日的时间内基本上不能用于承租人允许的用途，则承租人有权从干扰发生之日起至承租人再次使用房屋之日为止，降低基本租金；以及(Ii)如果此类行为使房屋基本上不能用于承租人已出租超过三十(30)个日历天的用途，承租人应根据承租人的唯一选择，有权通过向出租人发出书面通知终止本租赁合同(直至房屋重新可供承租人使用之日)，以及(Iii)未经承租人事先书面同意，出租人不得进入本租赁市场, 对承租人允许的用途和进入房屋的行为造成实质性干扰。出租人明白，建筑物断电或电力中断可能对承租人造成破坏性后果，出租人同意尽商业合理努力，在电力中断、重置或被出租人或其代理人以其他方式干扰之前，至少提前五(5)天发出书面通知，除非在紧急情况下。承租人应 允许出租人及其代理人在本租赁期满前一百八十(180)天内的任何时间，在房屋上放置任何常见或普通的标志，以供签署。出租人及其代理人可在上述最后提到的期间内，在合理的营业时间内，在向承租人发出书面通知的至少二十四(24)小时后，根据承租人的合理安全要求，进入上述房屋并向潜在租户展示同样的 。

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17.公用事业。承租人应直接与帕洛阿尔托市和任何其他适用的公用事业公司签订合同，为承租人提供上述场所的所有水、气、热、电和所有其他服务。

18.从属地位。承租人同意，在出租人的选择下，本租赁可以服从保险公司、储蓄银行或储蓄和贷款机构持有的、已经或将被放置在房屋构成其一部分的土地或建筑物上的任何抵押或信托契约，但前提是任何此类抵押或信托契约的持有人以书面形式同意，不得因此类抵押或信托契约的违约或丧失抵押品赎回权而终止本租赁或干扰承租人的占有权，如果根据止赎程序进行了私人或公共销售， 只要承租人没有违约(超出适用的通知和补救期限)，此类出售应受承租人继续占有和不受本租赁条款影响的权利的约束。就本款而言，在本款规定的所有通知发出之前，以及在任何此类违约的补救期限届满之前，承租人不得被视为违约。出租人声明并保证，自本租赁之日起，没有任何抵押或信托契约影响该房屋或大楼。。

19.损坏或毁坏处所。如果在本租赁期内因任何原因对房屋造成任何损坏或部分毁坏，出租人应立即对其进行修复，前提是根据联邦、州、县或市政当局的法律和法规，此类修复可在一百八十(180)天内合理估计完成，但此类部分损坏或毁坏不应使本租约无效或可撤销，除非下文另有规定。承租人应有权享受按比例减少的费用。租金？(该条款应被视为包括承租人在本租赁项下应支付的所有月度基本租金和NNN费用)，在进行此类维修期间，根据损坏和/或进行此类维修对承租人在上述场所开展的业务造成干扰的程度，按比例减少。如果无法合理估计在一百八十(180)个日历日内完成必要的维修，承租人或出租人可通过向另一方发出书面终止通知来终止本租赁。如果双方均未选择在损坏之日起十五(15)天内终止本租赁，出租人应在合理的时间内(180天内)尽快进行所有必要的维修

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(br}期间)，本租赁继续完全有效，租金按比例退还，如上所述。对于根据本款条款出租人有义务修复或可能选择修复的任何损坏或破坏，承租人在符合本款规定的范围内免除《加利福尼亚州民法典》第1932节第二分部的规定。 构成房屋的建筑物的完全毁坏应终止本租赁，除非出租人和承租人在损坏之日起九十(90)天内另有约定。

20.转让及分租。未经出租人事先书面同意，承租人不得转让本租赁或转租本租赁的全部或部分房屋；但条件是，在承租人向出租人发出书面通知后，包括对拟转租或转让的部分的描述、转租人或受让人的身份和财务能力、转租人或受让人应参与的活动类型的描述以及转让或转租的条款，出租人同意在收到上述信息后，出租人不得无理地拒绝、条件或推迟同意任何此类转让或转租。承租人承认，房屋的转租或转让不能免除承租人对整个房屋的租金支付责任。

尽管有上述规定，承租人有权在未经出租人同意且不分享任何额外租金的情况下将本租赁转让或转租给下列单位：(A)承租人的母公司，(B)承租人的任何附属公司，(C)承租人、承租人的母公司或承租人的任何附属公司持有不少于50%(50%)剩余所有权权益的任何实体，或(D)因合并、合并、出售或重组承租人而产生的任何公司。

如果受让人或转租人支付的任何金额超过本合同项下承租人支付的基本租金和额外租金(或者，在转租房屋的情况下，超过租金和合理分配给该部分的额外租金)，扣除承租人的合理成本，包括但不限于承租人的房地产佣金、承租人转租或转让房屋的合理营销成本和合理的律师费，则超出的部分应由出租人和承租人各占一半。付款将在生成后 支付给出租人。

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21.谴责。如果房产的任何部分是在有谴责权力的任何公共或准公共当局、私人公司或个人的谴责威胁下被征用或购买的谴责者在任何雕像或征用权之下，并且其一部分仍可供承租人用于承租人签订本租赁的目的，则本租赁应在所有权归属于征用人之日起终止，且应按比例调整本租赁权项下应支付的租金，以便承租人在剩余期限内只需支付租金的一部分，该部分的租期后剩余部分的价值与整个房屋在该租期之前的价值相关；但是，在这种情况下，如果根据承租人的合理商业判断，房屋的剩余部分不适合承租人进行业务运营，出租人或承租人有权选择在所取得部分的所有权归属于承租人之日终止本租赁。如果房屋的全部或部分被租用，以致承租人没有合适的部分用于经营其业务，则本租约应立即自动终止。如果房屋的一部分或全部被承租，则因此而判给出租人的所有赔偿金应归出租人所有，承租人对此无权索偿，但承租人有权获得因(I)承租人的交易固定装置、(Ii)承租人根据剩余租赁期(不包括任何选择期)的百分比支付的任何租赁改进的未摊销价值、(Iii)承租人因搬迁和搬迁费用而获得的补偿。承租人的奖励将是这些费用的百分比。

22.破产或破产。(A)指定接管人接管承租人的全部或基本上所有资产，或(B)承租人为其债权人的利益而进行的一般转让，或(C)承租人根据任何破产或破产法采取或遭受的任何行动，在每种情况下均不得在九十(90)天内解除，均构成承租人违反本租约。一旦发生此类事件，本租赁应在出租人向承租人发出书面终止通知后十(10)个日历日内终止。

23.默认值。如果承租人未能及时向出租人支付本合同项下的任何款项，并且在承租人收到出租人的书面拖欠通知后五(5)天内仍未履行，或承租人严重违反本租赁协议，且在出租人书面通知承租人后三十(30)个日历日内仍未对违约行为进行补救或治愈(或更长时间)

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如果承租人继续努力在尽可能早的日期进行补救，则承租人应违约(违约)，出租人除根据适用法律可能享有的其他权利或补救措施外，还应根据所有适用的法律正当程序要求，获得下列补救措施：

(A)终止。如果承租人违约(超出适用的通知和补救期限)，则除了出租人在法律上或衡平法上和本租赁项下可获得的任何其他补救措施外，出租人有权立即选择终止本租赁以及承租人在本租约项下的所有权利，方法是发出终止意向的书面通知。如果出租人选择终止本租赁，出租人可向承租人追回：

(1)任何未付租金及终止时已赚取的任何其他到期应付款项在判给时的价值；

(2)未付租金及终止后至判给时本应赚取的任何其他应付款项在判给时的价值，超过承租人证明的该等租金损失的金额是可以合理避免的；

(3)授予时未付租金和本租赁期余额 超过承租人证明可以合理避免的租金损失金额的价值；

(4)补偿出租人因承租人未能履行其在本租赁项下的义务而直接造成的损害或在正常过程中可能因此而造成的损害的任何其他必要金额，包括但不限于出租人(I)收回房屋；(Ii)维修、保养、恢复、更换、清洁房屋或其任何部分所产生的任何费用或开支，包括将该等行为转租给一个或多个新承租人的行为；(Iii)租赁佣金；或(Iv)出租房屋所需或适当的任何其他费用

(5)出租人因违约而产生的合理律师费，以及出租人为执行该补救措施而提起的事件诉讼中的费用；以及

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(6)在出租人选择时，适用法律不时允许的其他金额，以补充或代替前述款项。如上文第(1)款和第(2)款所述，授予时的价值是通过允许年利率等于年利率10%(10%)或法律允许的最高利率(以较低者为准)计算的。如上文第(3)分段所用，奖励时的价值是按照奖励时旧金山联邦储备银行的贴现率加上1%(1%)来计算的。如果承租人因承租人在本合同项下的任何违约而被驱逐或出租人占有房屋，承租人将放弃根据《加州民事诉讼法》第1174和1179条或任何其他现行或未来法律的赎回或没收救济。

(B)租约的延续。如果承租人违约，则除了出租人在法律上或衡平法上以及本租赁项下可获得的任何其他补救措施外，出租人还应获得加州民法典1951.4节所述的补救措施(出租人可以在承租人违约和放弃后继续本租赁，并在到期时追回租金，前提是承租人有权转租或转让，但仅受合理限制的限制)。

(C)选举终止。除非向承租人发出意向的书面通知，否则不得将出租人重新收回或接管物业视为终止本租赁的选择(但承租人应对出租人在重新出租后遭受的损失负责)，或除非具有司法管辖权的法院裁定终止租赁。

(D)通知条文。承租人同意，出租人根据本款第23款发出的任何通知应满足《加州民事诉讼法》第1161条对通知的要求，出租人不应被要求发出任何额外通知以有权启动非法拘留程序，只要此类通知是根据《民事诉讼法》第1161条编写和送达的(但此处规定的期限将取代《民事诉讼法》第1161条规定的期限)。

如果出租人未能履行其在本租约项下的任何义务，出租人应在出租人向出租人发出书面通知后三十(30)个日历日内不能纠正此类违约，除非出租人在上述三十(30)天内开始补救违约，并在符合出租人和承租人共同商定的正常商业惯例的 合理时间段内完成违约。如果出租人在本租约项下违约，承租人除可根据法律或衡平法获得任何和所有补救外，还可通过书面通知出租人立即终止本租约。

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承租人特此承认，延迟支付本合同项下的款项将导致出租人产生本租赁未考虑的费用，具体金额将很难确定。此类成本包括但不限于加工费和会计费。因此，如果在承租人收到逾期付款的书面通知后五(5)个工作日内，出租人 仍未收到承租人的任何付款，则承租人应向出租人支付相当于该逾期金额的10%(10%)的滞纳金，而无需就该逾期付款向承租人另行通知。双方特此同意，该滞纳金是对出租人因承租人逾期付款而产生的费用的公平合理的估计。出租人接受该滞纳金在任何情况下都不构成对承租人拖欠该逾期款项的放弃，也不阻止出租人行使本合同授予的任何其他权利和补救措施。

24.保险及承保范围

(A)出租人契诺，并同意该契诺应在本契约期及任何延展期内取得并继续有效。特殊损失原因？对构成房舍的建筑物和修缮工程按房舍的全部可保价值进行财产保险。出租人和出租人的任何贷款人在其利益出现时应被命名为损失收款人。承租人应按附件C所列出租人财产保险费的比例支付额外租金。承保金额可逐年增加，但须经出租人和承租人双方同意。

(B)承租人可自行选择在本合同有效期和任何延长的合同期限内自费取得并保持有效。特殊损失原因？对承租人拥有并位于房屋内或房屋上的所有个人财产、材料、用品和固定装置形成财产保险。

(C)在本租赁期及任何延长的租赁期内，承租人应购买并维持完全有效和有效的充分公共责任和财产损害保险，以承保承租人对房屋或因使用或占用房屋而产生的责任。责任保险的适当承保范围不得低于1,000,000美元 任何一次事故，总限额不得低于3,000,000美元。但是，承租人可以根据自己的选择增加承保金额。此类责任保险单应将出租人、承租人、斯坦福大学、其受托人、代理人、雇员和出租人贷款人(在承租人收到贷款人身份和联系方式的书面通知后)列为额外被保险人，并应就其各自的利益向各方支付。

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(D)本协议规定的所有此类保单及其所有续期和所有债券应由质量良好、负责任的标准公司发行，这些公司的A-VI值不低于最新一期《第上午最佳评级 指南。？承租人应向出租人交付保险证书，以及在承租人签署本租赁合同时，承租人必须维护的所有保险的本合同所要求的任何和所有背书的真实、完整的副本。出租人应被指定为上述第13(C)段所要求的承租人保险单下的附加被保险人。承租人应在每份保单到期前至少十五(15)天向出租人提供续保证书。每份证书应明确规定，除非提前三十(30)天书面通知本租赁中被指定为 其他保险人的各方，否则此类保单不得取消或以其他方式进行实质性修改(未支付保险费的取消除外，在这种情况下，取消应至少在向出租人发出十(10)天的通知后生效)。

(E)考虑到本租约中双方的协议，且尽管本租约中有任何其他相反的规定，出租人和承租人特此放弃向另一方及其代理人、雇员、承包商或经批准的分租人或受让人追偿的所有权利，原因是该等当事人在本租约项下实际承保或必须承保的财产保险所承保的风险所产生或附带的损失和损害，而不论出租人承租人或其代理人、雇员、承包商和/或受邀者的疏忽或故意不当行为。双方应让各自的保险承运人放弃在本租赁项下由双方维护的保险单中的代位权。

25.税金和评税。

(A)承租人应在拖欠之前支付在本租赁期内对承租人安装或位于房屋内的固定装置、家具、电器和个人财产征收、评估或征收的任何和所有税款，但该财产不属于第10款所述出租人的财产。

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(B)作为本合同项下的额外租金，承租人应在拖欠之前或在出租人通知应缴的确切金额后三十(30)天，连同合理的支持证明文件(以较晚的为准)支付其应承担的份额。在本租赁期限内，征收的所有房地产税和特别评估分期付款(房地产税)应按比例分摊，以反映从本租赁开始之日起至本租赁终止之日的期间。但条件是，承租人可以允许进行保证金特别评估，承租人在本合同项下的义务应仅限于在本租赁期内拖欠之前支付的本金和利息分期付款。尽管前述规定或本租约中包含的任何相反规定，承租人在任何情况下均无义务向承租人支付以下任何份额：(I)因凯利-戈登公司、利兰斯坦福初级大学董事会或本租约项下的任何其他费用拥有者、房产或物业的土地承租人或房东出售或以其他方式转让房产或房产的任何租赁权或所有权权益而应支付的房地产税或应缴评估的增加，(Ii)遗产、继承、出租人的赠与税或特许经营税或任何联邦、州或地方所得税、销售税或转让税，(Iii)罚款和利息，但因承租人未及时履行本租赁规定的义务而引起的罚款和利息，或(Iv)房地产税的增加(无论是由于提高税率、估值而增加的), 或两者兼而有之) 可归因于建筑物或建筑物所属土地的额外改善，除非为承租人的主要利益或为承租人和周围项目中其他租户的共同利益而建造。出租人应将与房屋有关的所有不动产税通知、征收和评估及时告知承租人，并应在收到税单后立即向承租人提供税单副本。承租人有权在其选择时对承租人根据本合同要求支付的全部或部分税款、征费或评估提出异议。出租人约定并同意执行所有必要的文件，以实现本款的目的并完善承租人的竞赛权。如果承租人要求减免房地产税或对房地产税提出异议，承租人未缴纳房地产税不应构成本租赁项下的违约。此类竞赛的一切费用由承租方承担，承租方持有出租方

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除非是由于出租人的疏忽或故意的不当行为造成的，否则不会对由此造成的任何费用、损失或损害造成损害，如果承租人选择允许特别评估债券进行担保，则该评估债券在终止之日未偿还和未支付的本金金额应成为出租人的义务，其任何到期利息应在终止之日分摊。

(C)本合同未要求承租人支付因出租人根据本合同收取的租金或出租人在房屋中的任何其他权益而征收的所得税或其他税，但上文所述的不动产税和非土地财产税及评估除外。

26.分区。出租人代表承租人并向承租人保证，在签订本租约时，该房屋已划分为本租约下出租给承租人的用途和用途。如果通过任何旨在禁止或限制承租人如上所述使用房屋的法律或条例，出租人应自费提起法律程序并采取合理必要的行动，试图宣布法律或条例无效或不适用于房屋。如果该法律或条例最终未被判定为无效或不适用，因此承租人在很大程度上被限制将房屋用于前述用途和目的，承租人可选择终止本租赁。

27.退回租契。承租人自愿或以其他方式交出本租赁，或相互取消本租赁，不应导致合并，并应在出租人的选择下终止所有或任何现有的分租或分租，或在出租人的选择下，作为任何或所有该等分租或分租的转让。

28.弃权。出租人或承租人放弃任何违反本合同所载任何条款、契诺或条件的行为，不应被视为放弃该等条款、契诺或条件或随后违反本合同所载相同或任何其他条款、契诺或条件。出租人随后接受本合同项下的租金，不应被视为放弃承租人先前 违反本租赁的任何条款、契诺或条件，但承租人未能支付如此接受的特定租金除外，无论出租人在接受该租金时是否知道该先前的违约行为。承租人支付本合同项下的租金，不应被视为放弃出租人先前违反本租赁的任何条款、约定或条件。

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29.坚持住了。如果承租人在本租赁期限终止后或经出租人同意后，在本租赁期限终止或任何延长期限终止后持有上述房产，则此类持有应被视为按月租赁，租金相当于每月基本租金的1.5倍和本租赁期限前一个月应支付的近净资产费用的100%，该租金应根据本租赁期限前一个月的本条款确定。在所有其他方面，上述逐月租赁应遵守适用于本租赁期限的相同条款、契诺和条件。

30.斯坦福土地租赁公司。本租约受该特定租约(该租约)的条款约束土地 租赁Y)于1962年5月1日由作为土地出租人的利兰·斯坦福初级大学董事会和作为土地承租人的Demmon-Hunter，Inc.之间订立和签订，包括但不限于上述土地出租人根据《斯坦福土地租约》第13(A)段批准和同意本租赁。出租人声明并保证，就其目前的实际情况而言，土地租赁是完全有效的，且出租人和斯坦福大学均未履行其各自对土地租赁的任何义务。出租人在此约定并同意尽其最大努力取得对本租赁的同意。土地出租人和土地承租人不得在租赁期满或提前终止之前 故意终止土地租赁。

如果在出租人向斯坦福大学提出批准本租赁的书面请求后二十(20)个工作日内仍未收到斯坦福大学的批准，承租人和出租人有权终止本租赁及其所有义务， 前提是此类终止发生在出租人书面通知承租人斯坦福未能批准本租赁的三十(30)个日历日内。

31.保证金。在出租人和承租人全面签署本租赁合同并将本租赁合同的全部签立原件交付承租人后，承租人应以现金形式向出租人支付1,192,111.20美元(相当于九(9)个月基本租金)的现金保证金。如果承租人在任何适用的通知期和治愈期之后没有违约履行本合同项下的任何实质性条件，押金应按下列时间表发放：(I)662,284.00美元(相当于五(5)个月的基本租金)应通过出租人的支票退还给承租人，并在租赁期限(24个日历月)届满后十(10)个工作日内交付给承租人。第一次报销和(Ii)397,370.40美元(相当于三(3)个月的基数)

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租金)应在租期(租期)第六十(60)个月届满后十(10)个工作日内，由出租人开出的应付支票退还给承租人。二次报销？)，如本文所述。或者，承租人可以书面通知出租人，以抵消第一次偿还或第二次偿还总额的基本租金，以代替上文第(I)和(Ii)款中规定的出租人支票。剩余的132,456.80美元(相当于一个月的基本租金)应由出租人持有，并应在原始租赁期限届满时发放给承租人。 押金应由出租人持有，作为承租人履行本租赁条款和条件的担保。如果在本租赁期内，承租人所欠的任何款项在任何适用的承租人违约通知和补救期限后仍未支付或逾期，出租人可选择将该保证金用于任何部分或全部未付款项。如果本保证金的任何部分或全部用于任何未付款项，则承租人应出租人的书面要求，将该保证金恢复到其当时的原始金额。承租人未在收到要求后十五(15)天内提交，即构成违反本租约。出租人应在本租赁期限结束时，在加州法律规定的时间内退还保证金的全部剩余余额(或本租赁项下承租人不需要修复违约所需的部分)。如果承租人违约超过任何适用的通知和补救期限，出租人可以使用保证金或其任何部分, 补救违约或赔偿出租人因承租人违约而遭受的所有损害。出租人对担保保证金的义务是债务人而不是受托人的义务。出租人可以将保证金与出租人的普通资金分开保存，也可以将保证金与出租人的普通资金和其他资金混合使用。出租人不需要向承租人支付押金利息。

32.停车。承租人有权独占并独家使用表A所示指定停车区内的九十六(96)个停车位，不收取额外费用。承租人有权在指定的停车区提供代客停车，并有权使用堆放的汽车，以充分利用停车区，但汽车的堆放不应阻碍消防部门进入大楼。

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33.将房产交还。本租约终止后，承租人应 将房屋干净地交付出租人扫帚，没有任何杂物，所有个人财产应从房屋中移走，否则应保持承租人最初占用的相同条件(包括承租人在开始时安装在房屋内的所有永久性改善措施)，减少正常的损耗。承租人不负责修复任何以前的租户或居住者安装的任何改善措施。在承租人向出租人提交承租人未来变更或附加(不包括最初的承租人改进)的计划和规格以供审批时，出租人将以书面形式通知承租人该等变更或增建引发的任何修复义务以及承租人所要求的 。

34.危险材料。

(A)披露。出租人(I)没有在物业上使用或生产任何危险物质，也没有在物业上或物业内排放任何危险物质，以及(Ii)不知道或使用物业内的任何危险物质，或在物业内或物业内存在或排放危险物质。

(B)承租人的弥偿。承租人应赔偿、辩护并使出租人免受因承租人违反法律在房屋内或周围使用、储存、处置或释放危险物品而直接造成的任何判决、损害、损失、索赔、诉讼、合理的律师费、顾问费、费用或开支。承租人不对出租人或其任何高级职员、代理人或合伙人因房屋或物业内或周围存在危险物质而承担任何其他责任。

(C)出租人的弥偿。出租人应对承租人及其董事、高级管理人员、员工和关联公司(统称为受弥偿当事人不损害因物业上或物业内存在或释放任何危险物质(承租人或其任何受补偿方可能在物业上定位或释放的危险物质除外)而产生的所有索赔、损失、责任、判决、诉讼或合理的律师或顾问费用。出租人根据本条款第32款承担的义务在本租赁终止后继续有效。

35岁。通知。本协议要求或允许的所有通知、要求或其他书面形式，无论是亲自发出，还是通过美国挂号邮件、预付邮资或通过国家认可的隔夜递送服务(如UPS或联邦快递)发送给双方，或发送到应发出通知的其他地址，应被视为已发出。

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出租人：凯利-戈登公司

萨拉托加-森尼维尔路12241号

加利福尼亚州萨拉托加95070

承租人：开工日期前：

享受科技公司。

171宪法博士

加州门洛帕克，邮编：94025

注意：租赁管理

复制至：leaseadmin@enjoy.com

生效日期后：

乐享科技有限公司

山景大道3240号

加州帕洛阿尔托，邮编：94304

注意：租赁管理

复制至：leaseadmin@enjoy.com

36.律师费。如果合同双方就房屋、本租赁或任何一方对此的权利和义务展开任何诉讼，则该诉讼的胜诉一方除可给予的其他救济外，还有权在该诉讼或为此目的而提起的单独诉讼中获得一笔合理的款项，作为其律师费。这些费用、费用和费用应包括在胜诉一方追回的判决中，并作为胜诉一方追回的判决的一部分。胜诉方还有权获得在收集任何判决时发生的任何和所有费用。

37.治理法律。本租约及双方在本租约项下的权利应受加利福尼亚州法律管辖，不考虑任何法律冲突规则。

38.续订选项。如果承租人在超出任何适用的通知和补救期限后不违约履行本合同项下的任何实质性条件，承租人应有权选择将本租约延长一(1)、五(5)年续约期(即延长期限-)在本租赁期限届满前不少于6个月但不超过12个月，以书面形式通知出租人承租人行使选择权。延长租期的租金应等于当时公平市场租金的95% (95%)，适用于位置、大小、质量和用途与帕洛阿尔托山景大道3240号相当的斯坦福研究园区内的写字楼和研发大楼。如本文所使用的，公平的 市场租金-延长期限应指基本租金

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考虑到物业内现有租户改善的状况和价值后，非股权租户将在延长租期开始时在大楼附近的其他可比建筑内租赁在面积、位置和质量上与物业相当的非转租、非股权、未抵押空间的可比空间。公平市场租金应包括在延长租期期间租赁的空间的定期租金增长。

如果出租人和承租人在出租人收到延长租期的期权通知后三十(30)天内未能就延长期限的公平市场租金达成一致，出租人和承租人各自应自费并通过通知另一方，指定一名在房屋所在地理区域具有至少五(5)年全职商业房地产经纪经验的称职和公正的商业房地产经纪人(以下简称经纪人)来设定延长期限的公平市场租金。如果出租人或承租人 在另一方通知其经纪人名称后十(10)天内没有指定经纪人，则指定的单一经纪人应为唯一经纪人，并应设定延长期限的公平市场租金。如果出租人和承租人如本段所述指定了两名经纪人，他们应立即开会，并尝试设定公平的市场租金。如果前两(2)名经纪人中的任何一人未能在以下规定的时间范围内提交他们对公平市场租金的意见，则提交的单一公平市场租金将自动成为延长期限的初始月度基本租金，并对出租人和承租人具有约束力。如果两(2)名经纪人 在任命第二名经纪人后十(10)天内无法达成协议，他们应在两名经纪人被赋予设定公平市场租金的最后一天后十(10)天内尝试选择符合本款规定资格的第三名经纪人。如果两(2)个经纪人无法就第三个经纪人达成一致，出租人或承租人应在十(10)天内向另一方发出书面通知, 可向房产所在县高级法院主审法官申请选择符合本款规定资格的第三名经纪人。出租人和承租人各自承担指定第三名经纪人和支付第三名经纪人费用的一半(1/2)。第三名经纪人，无论如何选择，必须是以前从未以任何身份为出租人或承租人行事的人。在选择第三名经纪人后十五(15)天内，第三名经纪人不得提出任何关于公平市场租金或重新-

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计算相同，但应严格限于从前两个经纪提交的两个公平市场租金中选择一个作为延长期限的公平市场租金。第三经纪人对公平市场租金的确定对出租人和承租人具有约束力。在任何情况下，经延长租期的任何期间的每月基本租金不得低于本租赁原始期限内最后收取的每月基本租金 。根据上述条款厘定经延长租期的初步每月基本租金后，出租人及承租人应立即对租约作出适当修订，以记录 新基本租金。除非出租人和承租人另有明确的书面协议，承租人无权进一步延长租赁的初始期限。

如果承租人及时和适当地行使此选择权，承租人应接受当时的房屋状况，因此，出租人不应被要求对房屋进行任何额外的改进。

此选择权是承租人的个人权利，不得自愿或非自愿地转让；与租赁分开或作为租赁的一部分，除非转让给第20段、第20(A)条、第20(B)条、第20(C)条和第20(D)条规定的受让人。

39.整个协议。本租约及其所附展品和本文提及的文件包含并构成出租人和承租人之间关于本租约标的的完整谅解和协议，并取代所有先前就此达成的协议和谅解 。本租约中未明确规定的有关房屋或出租人或承租人的责任的任何协议或陈述均无效。本租约只能以出租人和承租人双方签署的书面形式进行修改。

40.故意遗漏的。

41.佣金。出租人应负责向仲量联行支付租赁佣金承租人%s 已损坏？)和世邦魏理仕(？)出租人经纪人？)根据出租人和出租人经纪人于2018年2月12日达成的单独书面协议。除出租人的经纪人和承租人的经纪人外，出租人和承租人相互保证没有经纪人参与本次交易，也没有就与本租赁相关的经纪人佣金或费用提出其他索赔，出租人和承租人同意就任何此类索赔向另一方进行赔偿。

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42.继任者和受让人。在不违反第18款关于转让和转租的规定的情况下，本协议所载的契约和条件适用于本协议各方的继承人、继承人、遗嘱执行人、管理人和受让人，并对其具有约束力；本协议各方应承担本协议项下的连带责任 。

43.时间到了。在此明确声明时间是本租约的核心。

44.杂七杂八的。本租约各段落中的标题仅为方便起见，并不以任何方式限制或扩大本租约的条款和条款。如果本租约的任何条款被证明是无效或非法的，该无效或非法不得以任何方式影响、损害或无效本租约的任何其他条款，而该等剩余条款应保持完全有效。在任何情况下，本租约所有部分的语言均应根据其公平含义作为一个整体进行解释，而不应严格地支持或反对出租人或承租人。出租人不应因本租赁而成为或被视为承租人的合作伙伴或合资企业。本租约可以一式两份签订，每份副本应构成一份正本，所有副本一起构成一份租约。本协议上的传真和/或电子邮件签名在任何情况下均应视为原件。本租约的所有展品应被视为通过对每个该等展品的单独引用而被纳入本租约，并应被视为本租约的一部分，如同在租约正文中完整阐述一样。

45.外国资产管制处代表。出于本协议的目的，明细表？应指OFAC根据任何授权法规、行政命令或法规维护的特别指定和被阻止的人员名单和/或OFAC根据任何授权法规、行政命令或法规维护的其他类似名单OFAC？指财政部外国资产管制办公室。每一方均声明并向另一方保证：(I)在该方拥有10%(10%)或更多权益的每一人(A)目前未在名单上，且(B)不是因任何贸易禁运、经济制裁或美国法律、法规或美国总统行政命令的其他禁令而禁止美国公民与之进行交易的人，以及(Ii)每一方均已实施程序，并将始终如一地应用这些程序，以确保前述陈述和保证始终真实正确。各方应遵守现在或今后生效的与洗钱、反恐、贸易禁运和经济制裁有关的所有法律要求，如果上述任何陈述、保证或契诺不再属实或已被违反，或如果当事一方有合理理由相信它们可能不再属实或已被违反，应尽合理努力以书面形式通知另一方。此外，应一方的请求，另一方应提供请求方可能要求的信息，以确定另一方遵守本协议条款的情况。

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46.可访问性。截至生效日期， 场所尚未由认证访问专家(？)进行检查CASP？)，如《加利福尼亚州民法典》1938年章节所述。CASP可以检查房屋并确定房屋是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占用情况或潜在占用情况。双方应就CASP检查的时间和方式达成一致。承租人特此通知，任何CASP检查应由承租人承担全部费用和费用，房屋内的任何违规行为应由承租人负责纠正，费用和费用由承租人承担。

47.保密。承租人承认本租约的内容及任何相关文件均为保密信息。承租人 应严格保密此类机密信息，不得向承租人的财务、税务、法律、租赁和空间规划顾问以外的任何个人或实体或向 潜在收购者或现有或潜在投资者披露此类机密信息。尽管如上所述，承租人不承担披露保密信息的责任：(A)即或此后成为公共领域的一部分，但因承租人不履行本款规定的义务，(B)回应诉讼中的传票，或(C)与诉讼有关或法律要求的其他需要。为免生疑问，本租约的存在不应构成机密信息。

48.放弃陪审团审判。在Grafton Partners L.P.诉高级法院，36 CAL.4TH 944(2005)中，加州最高法院裁定，合同规定的、争议前陪审团审判豁免不可执行。然而，双方预计加州立法机构将颁布立法，在某些情况下允许此类豁免。在适用范围允许的范围内，预见到此类立法

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法律规定，自该法律生效之日起，在法律规定允许的范围内，双方均放弃在任何诉讼、诉讼或反诉中接受陪审团审判的任何权利，以强制执行或捍卫本租赁项下的任何权利，并同意任何此类诉讼或诉讼应在法院审理，而不是在陪审团面前审理。

49.第一要约权。承租人应享有第一要约的权利(RFO？)租赁位于加利福尼亚州帕洛阿尔托Hillview大道3260号的大楼内的任何可用空间(TheRFO空间？)。如果出租人在租赁期内选择租赁RFO空间(不包括通过向当时该空间的当前租户续约)，则出租人应首先提出以商业上合理的条款和条件(出租人合理酌情决定)将RFO空间出租给承租人，并与该场所的租赁以及该场所所在的斯坦福研究园区内其他类似物业的租赁相一致。RFO通知？)。RFO通知应以书面形式发出，并将具体说明要约条款和所提供的特定空间。如果承租人在收到RFO通知后三十(30)天内不接受出租人的RFO要约，并在商业上合理地对本租约进行修订，则承租人的RFO 权利应立即无效，并且对于RFO通知中描述的特定RFO空间不再具有进一步的效力或效果。出租人此后有权继续向第三方提供租赁，而不再 有义务提出租赁《向承租人发出的RFO通知》中所述的特定RFO空间。

50美元。屋顶通道。承租人应有权进入大楼屋顶，并有权安装、操作和维护机械、电气和电信设备(装备？)贴在大楼屋顶上或贴在大楼的护墙上。出租方有权批准设备的大小和具体位置。此类工作不得穿透屋顶，也不得导致设备在屋顶安装任何锚。安装应根据任何和所有屋顶保修(屋顶工程所需的范围)进行。本租赁期满或提前终止后，承租人应自行承担费用，拆除安装在房屋内外的设备和所有相关设备 。

[签名显示在以下页面上]

29

IN WItness W以下是自上文首次写入的日期起， 各方已在加利福尼亚州帕洛阿尔托签署了本协议。

30

已确认并同意：
承租人：
凯利-戈登公司，加州公司
由以下人员提供：		布莱恩·J·凯利

打印名称：		布莱恩·J·凯利

ITS：		总统
Dated: 2/1/2019
转租户：
享受科技公司，特拉华州的一家公司
由以下人员提供：		/s/罗纳德·约翰逊

打印名称：		罗纳德·约翰逊

ITS：		首席执行官

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EXhibit A

A-1

A-2

EXhibit B

出租人的工作

根据《租赁协议》第5段的规定，出租人应处理下列项目，费用和费用由出租人自行承担。

A.

出租人的工作：在房屋所有权交付给承租人的日期之前，出租人应执行下列工作(不得从津贴中扣除任何费用)，费用由出租人承担。

1.

出租人应使服务于该场所的基础建筑系统(包括现有的火灾警报系统)在预期交付日期处于良好状态并进行维修，以符合惯例建筑标准。

2.

出租人应在扫帚清洁的情况下交付房屋。

3.

出租方应根据需要维修结构部件(如屋顶结构、基础、外墙和内墙)。

4.

出租人应确保房屋和建筑物在开工之日起遵守所有适用法律(包括但不限于《美国残疾人法》和任何环境或其他法规)。出租人表示，所有ADA浴室、通道、坡道、电梯、停车场和相关标志均由出租人完成，并于2018年12月20日由市政府批准 和签字。

5.

出租人表示，内周墙已修复并粘贴到天花板高度，出租人 应修复建筑物外墙的任何损坏。

6.

出租人应对建筑物第二层楼层的现有渗漏进行修复。

7.

故意遗漏的。

8.

出租人应拆除大楼二楼的会议室，包括两扇防火门。

9.

出租人表示，它已经拆除了天花板，并将拆除大堂区域的墙壁，以 创建一个完全开放的大楼入口。

B-1

EXhibit C

山景大道3240号

2019年1月至2019年12月的费用

保险		$	7,493
加德纳		$	6,840
暖通空调		$	3,136
赋税		$	60,461
土地租约		$	137,888
管理		$	47,684
共计		$	263,502
每月		$	21,958
每平方英尺		$	0.81

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