美国银行大楼写字楼租赁

之间

贝尔维尤地方办公室有限责任公司，

华盛顿一家有限责任公司

(房东)

和

SmartSheet Inc.

一家华盛顿公司(租户)

套房212

目录

美国银行大楼写字楼租赁

本租约于2017年10月10日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office LLC和华盛顿公司SmartSheet Inc.(租户)签订。

独奏会

A.房东对华盛顿州金县贝尔维尤市的某些不动产及其改善拥有某些权利和权益，该不动产在本文件所附附件“A”中描述，并在本文件所附场地平面图中作为“B”所示。该物业及其改建是一个一流的多用途开发项目的一部分，该项目通常被称为“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美国银行大楼、酒店大楼、角落大楼和冬园零售中心组成，如表“B”所示，以及目前位于上述楼下的停车场。

租户希望从房东那里租赁美国银行大楼的一部分，房东愿意按照本文规定的某些条款和条件这样做。

因此，为了并考虑到本协议所载的承诺、契诺和协议以及其他善意和有价值的对价，兹确认这些对价的收据和充分性，协议如下：

1.BASIC租赁数据、条款和展品。

1.1房东：Bellevue Place Office，LLC，华盛顿的一家有限责任公司。

1.2房东地址：p.0。华盛顿州贝尔维尤4186号，邮编：98009。

1.3 Tenant：华盛顿公司SmartSheet Inc.

1.4租户主要营业地址：华盛顿州贝尔维尤东北8街10500号，Suite1300号，邮编：98004。

1.5 Tenant的许可商品名称：SmartSheet

1.6租赁房产：指美国银行大楼第二(2)层的部分；如附件“C”所示。

1.7租赁房屋的可出租面积：796平方英尺。

1.8Bellevue Place可出租面积明细

(A)美国银行大楼和Comer大楼的总可出租面积为46万3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租总面积为51万9549(519,549)平方英尺。

1.9 Tenant的份额：

(A)由于Bellevue Place是一个多用途开发项目，在其各种元素中包含各种不同的办公、零售和公共区域设施，租户的分摊适当地包括两个组成部分：(I)第1.9(B)节所述的美国银行大楼和Comer大楼的具体运营、维修和维护费用；及(Ii)Bellevue Place的一般运营、维修和维护费用，如第1.9(C)节所述。

(B)美国银行大楼和科默尔大楼的运营、维修和维护费用：第一点72%(.172%)，按1.8(A)节规定的463,599平方英尺计算。

(C)Bellevue Place的运营、维修和维护费用：153%(153%)，根据第l.8(B)节，按519,549平方英尺计算。

1.10租金：

(以796平方英尺的可出租面积计算]

自租赁开始之日起至第十二(12)个月的最后一天(包括该日)，租金为每年每平方英尺租赁面积38美元(38美元)或每月2,520 67/100美元(2 520.67美元)。

从租赁期限第十三(13)个月的第一天起至租赁期限第二十四(24)个月的最后一天(包括该日)，租金为每年每平方英尺租赁面积39美元(39.14美元)，或每月2,596 29美元(2,596.29美元)。

从租赁期第二十五(25)个月的第一天起至第三十六(36)个月的最后一天(包括该日)，租金应为每年每平方英尺租金40美元(40.31美元)或每月租金90/100美元(2673.90美元)。

从租赁期第三十七(第37)个月的第一天起至第四十八(48)个月的最后一天(包括该日)，租金应为每年41 52/100美元(41.52美元)，或每月2,754 16/100美元(2 754.16美元)。

从租赁期第四十九(49)个月的第一天起至租赁期届满之日止(包括该日)，租金为每年每平方英尺租赁面积42 77美元(42.77美元)或每月2,837 08/100美元(2 837.08美元)。

1.11租赁期限：六十(60)个日历月，外加一个日历月的必要部分(如果有的话)，使到期日发生在该日历月的最后一天。

1.12生效日期：

(I)房屋改善工程(见下文第11.l(A)节)完成后五(5)天，或(Ii)承租人首次租用出租房屋作商业用途之日，以较早者为准。

1.13到期日：生效日期后六十(60)个月，视延长租约的五(5)年选择权而定。

1.14保证金：本租约签订后，承租人应向房东支付7,205 79/100美元(7205.79美元)，其中3,444 69/100美元(3,444.69美元)用于租赁期限第一个月到期的租金和额外租金，3,761 10/100美元(3761.10美元)代表租金和租赁期限最后一个月到期的额外租金作为保证金。

1.15向物业业主提交物业改善图则的截止日期。2017年11月8日。

1.16承租权：本租约取决于房东贷款人的接受和批准。如果房东的贷款人接受这一租赁，房东将免除这一应急措施。

1.17项目建筑师：JPC建筑师，或业主另行指定的建筑师。

1.18通过引用合并的展品：

展品A--贝尔维尤广场的法律描述。

展品“B”--贝尔维尤广场的场地平面图。

附件“C”--租赁房屋的平面图。

附件“D”-承租人设计和施工手册(包括基地建筑完工情况)。

附件“E”--规章制度。

附件“F”-贝尔维尤广场运输管理协议。

附件“G”--承租人禁止反言证书表格。

附件“H”--互惠地役权协议的从属协议格式。

2.前提。

2.1一般而言。

房东特此向承租人出租和转让，承租人特此接受房东按照本协议规定的条款和条件，将上文第1.6节所述和附件“C”中所描述的租赁物业，以及进出美国银行大楼和百丽广场公共区域和设施的权利，连同进出的权利一并接受。

2.2预留给房东。

业主有权随时更改Bellevue Place的大小和尺寸；对Bellevue Place增加额外的建筑和改进；重新定位、更改和更改Bellevue Place内、上和下的建筑物数量和其他改进；更改Bellevue Place内任何建筑物和停车区的任何建筑尺寸和楼层数；更改Bellevue Place的商店和租户的身份和类型；更改Bellevue Place的建筑物和其他改进项目的名称和地址；以及

更改百乐威广场的公共区域和设施。房东还保留外墙和屋顶的使用和所有权利，并有权安装、维护、使用、维修和更换通过租赁物业的管道、管道、导管和电线，这些位置不会对租户的使用和百丽广场的其他部分造成实质性干扰。房东应合理地尝试将此类物品放置在地板下、天花板上方或靠近内墙的位置。除非另有约定，该用途不得超过租赁房屋实用面积的百分之一(1%)。如果房东在本合同项下的使用量超过租赁物业可用面积的百分之一(1%)，承租人有权按照上文第1.7节的规定减少租赁物业的可出租面积，并按比例减少租金和额外租金(如下文第5节和第6节所述)，作为其唯一和唯一的补救措施。租赁的房屋不得包括吊顶以上的空间。房东有权以任何方式使用紧邻地面以下的面积和吊顶上方的空间，而不永久和实质性地干扰租客对租赁房屋的使用。

3.放宽条件。

3.1大体上。

本租赁的期限(“期限”或“租赁期限”)应为上文第1.11节规定的时间段，从下文第4.1节规定的开始日期开始，至晚上11：59结束。在到期日，如下文第4.2节所规定。

3.2终止。

租约将于租期届满之日终止，除非根据本合同或法律的规定更早终止，而无需业主或租客的任何通知。如果租客在租期结束时没有交出租赁的物业，承租人应对任何后续租客向业主提出的所有索赔和要求负责，并应赔偿业主因业主延迟将租赁物业的占有权交付给该后续租客而提出的所有索赔和要求。

3.3坚持到底。

租户在租期届满后保留的任何租约应被解释为逐月租赁。在租赁期间，承租人应每月向房东支付租金的150%(150%)，该租金为租赁期限最后一个月应支付的租金的150%(150%)，以及本合同规定的额外租金和其他费用。除本文所述外，此类按月租赁也应遵守本租赁的所有条款、契诺和条件。

3.4延长租赁期的选项。

(A)承租人获授予选择权(“延长选择权”)，可将租期再延长五(5)年，至(包括)到期日后六十(60)个月的月份的最后一天。该期间在本文中应被称为“选择期”。要行使延期选择权，承租人必须在到期日期前至少十(10)个日历月(但不早于十二(12)个日历月)向业主发出明确的书面通知，表明租户选择行使延期选择权。

(B)如承租人选择行使续期选择权，选择权期间的租金(“新租金”)应为美国银行大楼(“可比空间”)可比空间(“可比空间”)的公平市值租金(定义见下文)，但在任何情况下，新租金不得低于租赁期限最后一个月的应付租金。如果没有可比的空间

在当时的美国银行大楼，如果美国银行大楼有类似的空间，承租人应支付美国银行大楼的公平市场租金，作为新租金。“公平市场租金”一词是指有意愿的承租人将其可比空间的租期续期五(5)年所支付的租金。对于续签美国银行大楼租约的租户，在确定公平的市场租金时应包括租户优惠。“承租人优惠”一词应包括但不限于改善承租人条件和免收租金等诱因。

(C)如果房东和租客不能就新租金达成一致，则应将此事提交由三(3)名仲裁员组成的小组决定。业主和租客应各自指定一(I)仲裁员，该仲裁员的职业应为持牌商业房地产经纪人或MAI房地产估价师，且应熟悉Bellevue Place，并(在截至任命之日的三(3)年内)积极参与可比空间的经纪或评估。仲裁员的裁决应仅限于房东或租客建议的新租金是否最接近公平市场租金的问题。每一位此类仲裁员应在租户或房东通知对方选择通过本仲裁程序确定新租金后十五(15)天内指定。如此指定的两名仲裁员应在最后一名指定的仲裁员任命之日起十五(15)天内商定并指定第三名仲裁员，该仲裁员的资格应与上文规定的最初两名仲裁员的资格标准相同。如无上述协议，业主或租客均有权要求国王郡高等法院主审法官委任第三名仲裁员。三(3)仲裁员应在指定第三名仲裁员后三十(30)天内就双方是否使用业主或租客建议的新租金达成决定，并应将此通知业主和租客。三(3)名仲裁员中的大多数人的裁决对房东和租客都具有约束力。仲裁费用由房东和租客平分支付。仲裁程序不应超过三十(30)天。然而，, 如仲裁员于选择期开始前仍未厘定新租金，承租人应支付先前根据租约生效的租金加上10%(10%)的加幅，直至仲裁员厘定新租金为止。如果仲裁程序导致租金上涨，租户应支付差额，并支付租约下一个月应支付的租金。如仲裁程序导致租金较低，承租人应获得抵免其根据租约支付的下一个月租金，以及任何后续的每月租金付款(如有必要)，金额相当于多付的款额。

(D)尽管前述有任何相反规定，在租客根据租契任何条文出现违约的任何期间内，在上述违约完全纠正之前，不得行使延期选择权。时间是很宝贵的。如果承租人在该权利有效的任何情况下，在行使该权利的适用期限届满之前未能行使该延期选择权，则该延期选择权此后应被视为无效，不再具有效力或效力。可行使延期选择权的期限不得因承租人因上述规定而无法行使该等权利而延长或延长。承租人对延期选择权的所有权利应终止，即使在承租人适当和及时行使后，如果在该行使之后但在选择期开始日期之前，承租人根据租约条款违约，且违约未在任何适用的补救期间内得到纠正，则即使在承租人适当和及时行使该权利之后也不再具有效力或效力。

(E)延期选择权应是租户个人的选择，不得由承租人以外的任何人士或实体自愿或非自愿地行使或转让，亦不得将延期选择权与本租约分开转让。

4.合同和到期日；租赁年。

4.1生效日期。

开工日期应为上文第1.12节规定的日期。

4.2失效日期。

本租约将于晚上11：59到期。在上文第1.13节规定的日期。

4.3生效和期满的确认。

在承租人入住租赁物业后五(5)个工作日内，或应房东的要求，房东和租客应以书面形式确认具体的开始和到期日期，以及第6.2(F)节中所定义的租赁物业的“建成”可出租面积，以及本租约中应附加和纳入的应支付租金。

4.4租赁年限。

“租赁年”是指自1月1日起至次年12月31日止的历年。如果生效日期不是1月1日，则初始租赁年度应从生效日期起至该历年的12月31日止并包括在内。如到期日并非12月31日，则最终租赁年度应为自最后租赁年度公历年度的1月1日起至到期日(包括在内)。

5.RENT。

承租人应向房东支付上文第1.10节所述的金额(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房东应在每个日历月的第一天或之前，在上述第1.2节所述的房东地址，或在房东此后不时以书面形式指定的其他地点，以美国的合法货币预付房东的租金。租赁期限开始或结束时任何部分月的租金和额外租金(见下文6.1节的定义)应按月30天的比例计算。除租金和额外租金外，本合同项下应支付的所有金额有时可能被称为“其他费用”。房东可以(但不应被要求)向租户提供通过电子资金向房东支付本租赁条款要求由租户支付的任何或所有金额的程序。

6.加租。

6.1一般而言。

除上述第5节规定的租金外，承租人应向房东支付承租人应承担的运营费用(如下文第6.2(B)节所定义)，而无需通知(通知承租人其应承担的额外租金份额)，且不作抵销或扣除，该等费用包括但不限于：(I)美国银行大楼和角楼的运营、维修和维护费用；及(Ii)Bellevue Place于租赁期内的营运、维修及保养费用(“额外租金”)。

6.2定义。

下列术语应具有下文规定的含义，除非上下文另有规定或明确要求：

(A)承租人的份数。承租人的份额应等于上文第1.9节规定的百分比。

(B)一般的营运开支。运营费用应包括(I)所有运行、维修和维护费用(在下文第6.2(C)节中定义)，以及(Ii)所有税费(在下文第6.2(D)节中定义)。

(C)操作、维修和维护费用。运营、维修和维护费用应包括业主支付或应付的与Bellevue Place及其组成部分的运营、维修和维护相关的实际成本和支出，其中包括但不限于美国银行大楼、Comer大楼和温特花园零售中心，减去根据金县记录器8709160449号档案(经不时修订)记录的特定建设、运营和互惠地役权协议的条款中定义并根据该条款从酒店区域所有者那里收到的此类成本的所有捐款，并应包括：但不限于，向运输管理协会支付或应付的成本和费用。在不限制前述一般性的原则下并举例说明，运营、维修和维护费用应包括所有公用事业、供暖、空调和通风的成本和费用；执照、许可证和检查费；种植和美化的费用和费用；清洁服务；直接人身损害保险(包括但不限于收入损失保险)、责任和超额责任保险以及其他适当的保险单，由业主或业主贷款人单独确定，包括但不限于车库管理员的法律责任、锅炉、机械和汽车保险；设备的税金和评估；维修费用及开支，包括但不限于为履行业主对租客的义务而必需或适当的资本性质的费用；清除垃圾及其他垃圾的费用及开支；用品、工具及设备的费用及开支；清洁、保养、修理及更换机器及设备的费用及开支, 包括但不限于自动开门器、灯和照明设备、供暖、空调和通风设备、消防和喷水系统以及安保系统；机械和设备折旧津贴(根据国税局制定的准则和条例，折旧超过任何这类机械和设备的使用寿命)；提供这类服务的人员的费用和开支，包括但不限于安保和交通管制；法律和会计费用和费用；习惯管理费；为履行业主的维修或保养义务而必需或适当的任何资本改善费用，该费用由任何适用的政府法律或法规所规定，但在租客被要求占用租赁房屋时尚未生效，或为降低运营、维修或维护成本而进行的(任何此类资本改善费用应在该项目的使用年限内摊销(根据美国国税局制定的指导方针和规定，如果有，按业主不时厘定的资本回报率，按未摊销余额的现行市场年利率计算，或按业主为购买或建造该等改善而借入的资金所支付的较高利率计算)。

(D)税项。税项应包括所有房地产税、个人财产税和对或可能对Bellevue Place征收、评估或归因于Bellevue Place的所有税项、附加费和评税，以及位于Bellevue Place上、之内或之下并与其运营有关的业主的所有装修、固定附着物、设备和其他财产，包括美国银行大楼、Comer大楼和美国银行大楼和Comer大楼底层的土地，包括但不限于用于相关的土地、装修、设备、固定装置和其他财产

经营及组成停车场及冬园零售中心及任何租金、消费税、销售、交易或其他特权税或征款，不论面额为何(联邦、州及地方净收入税除外)，以及业主拥有的冬园零售中心内所有租户改善工程的税项，但不包括酒店大楼及酒店大楼下的土地。税金还应包括支付或应付给任何第三方的任何金额，或房东为获得上述定义的税额减免而发生的任何金额。

(E)出租处所的可出租面积。在本租赁中，租赁房屋的可出租面积应指租赁房屋的可用面积，该术语是根据ANSI/BOMA z65.1-2010《办公建筑建筑面积测量标准方法》(ANSI/BOMA z65.1-2010)定义和计算的，乘以23.85%(23.85%)的负荷率。租赁房屋的“建成”可出租面积应为房东将租赁房屋的占有权交付给承租人时租赁房屋的真实可出租面积。

(F)Bellevue Place的可出租面积。就本第6节而言，Bellevue Place的可出租面积应包括(I)美国银行大楼、(Ii)Comer大楼和(Iii)温特花园零售中心内和通向该中心的所有区域和空间的总和(无论美国银行大楼、Comer大楼和WinterGarden零售中心内的这些区域或空间是否实际上由业主租用)，可供业主及其员工、被许可人、受邀者和客人专用和占用的所有区域和空间的总和，包括但不限于所有休息室，任何业主租用的物业内的夹层、仓储及储物区、文员及办公区域，以及员工区域，但不包括酒店大楼内的所有区域及空间(不包括位于冬季花园零售中心内或通往冬季花园零售中心的区域及空间，并专供业主及其雇员、特许持有人、受邀者及宾客使用)及Bellevue Place的公用区域及设施。在任何时候，如果业主认为Bellevue Place的可出租面积因计算错误或对Bellevue Place的增加、修改或更改而与上文第1.8节所述的Bellevue Place的可出租面积有实质性差异，并且业主希望修改本租约以反映Bellevue Place的实际或变化的可出租面积，业主应以书面形式通知租户。如果租客在收到业主通知后十(10)日内没有以书面形式反对业主通知, 本租约应被视为已修改，以纳入房东给租户的通知中所述的Bellevue Place的可出租面积。如果租户在上述十(10)天内对业主的书面通知提出反对，并且房东和租客在收到租户的反对通知后十(10)天内未能就Bellevue Place的可出租面积达成一致，则应将此事提交Bellevue Place的项目建筑师决定。项目建筑师的决定是最终的，对业主和租户都有约束力，当项目建筑师决定时，本租约应被视为经修订以反映Bellevue Place的可出租面积。业主和所有反对业主通知的租户应平均分摊项目建筑师考虑此事的费用和费用。

(G)即使本第6.2条有任何相反规定，下列成本不应计入根据本租赁第6.2条向承租人收取的运营成本和维护费用：

租赁佣金、广告费用、费用和为Bellevue Place部分地区招揽新租户而产生的费用。

除租约第6.2(C)节允许外，抵押贷款的利息或摊销付款。

按土地租约或其他相关租约收取租金。

与石棉或其他危险或有毒材料或物质所需的环境测试、拆除、封闭、封装或其他处理相关或发生的任何费用或支出。

房东有权或有权通过保险支付或报销的任何物品的费用。

房东有权从其他租客那里获得补偿的电费、水费或其他公用事业费用以及适用的税费。

纠正美国银行大楼或Bellevue Place的设计、建造或设备上的重大欠妥之处或重大潜在欠妥之处的费用(就本款(G)款而言，欠妥之处定义为因Bellevue Place最初建造时的疏忽而发生的重大情况)。

建造美国银行大楼未来的任何材料扩建所产生的任何成本(相对于扩建后的美国银行大楼的运营和维护成本，后者可能包括在运营成本中

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以及根据本租约第6.2条向承租人收取的维修费用)。

除(A)为履行业主的维修或保养义务而合理地必需或适当的费用；(B)因租赁日期后颁布和执行的任何适用的政府法律或法规而产生的费用；和/或(C)为降低运营、维修或保养成本而产生的费用。

因房东拖欠房东债务而产生的利息和罚款。

尽管第6.2节中有任何相反的引用，但任何资本项目的成本不应在一年内支出，而是应在该项目的使用年限内以与贝尔维尤其他A级写字楼一致的方式折旧。

即使本租约中有任何相反的规定，本租约第6.2节规定的任何运营成本和维护费用中不得有任何特定的成本、收费或费用重复，前提是业主保留将惯例管理费和惯例管理费计入运营成本和维护费用的权利。

6.3还款。

业主应在开工日期当日或之前向承租人提供开工日期所在租赁年度的年度运营费用估计数。在租赁期限的每个后续租赁年度届满后九十(90)天内，或一旦获得该等信息，房东应向承租人提供当时本租赁年度承租人应承担的运营费用的书面估计(“承租人的估计份额”)。承租人应在该租赁年度每个日历月的第一(1)日或之前，按月平均预付承租人的估计份额

以上1.2节规定的房东地址，或房东此后不时以书面形式指定的其他方或其他地点。在租赁年度届满和承租人收到房东对租户估计份额的估计后的一段时间内，承租人应继续支付房东租户自上一租赁年度起的估计份额。在租期的每个租赁年度届满后九十(90)天内(或在该信息可用后尽快)，房东应向租户提交一份书面声明，概述租户在上一租赁年度的实际运营费用份额(以下有时称为“年度调节声明”)。如果承租人分摊的经营费用超过承租人支付的金额，承租人应在收到差额的书面通知后，立即向房东支付差额。如果该报表显示承租人在经营费用中的份额少于承租人支付的金额，如果承租人在其他方面遵守了本租约的所有条款和规定，则承租人多付的金额应由房东计入下一次应支付的或多付的额外租金。如租期已满，租客已迁出租赁物业，而租客并无或可能须支付任何款项，则任何多付款项应退还租客，或由业主选择退还租客在租赁物业的权益的最后受让人。如本租约在非历年开始的时间开始，承租人应按开始日期起计的天数为租赁年的剩余部分支付额外租金。如果本租约在日历年的最后一天以外的时间到期, 承租人有义务立即支付在该租赁年度结束时计算的任何欠款。如果在租赁年度内的任何时间，业主认为该租赁年度应支付的任何运营费用与业主的估计相差超过5%(5%)，房东可自行选择调整租户在该租赁年度剩余时间的估计份额，以补偿该增长。根据本条款要求增加的任何付款应在房东通知租客后三十(30)天内支付。承租人在本节项下的义务在本租约期满或终止后继续有效。

6.4拒付。

如果房东不支付任何额外租金或本合同项下的任何其他费用，房东有权享有与不支付租金相同的权利和补救措施。

6.5贝尔维尤广场的未来发展。

承租人知悉业主本身或联同其他人士有意在一个或多个额外阶段进一步扩建及发展Bellevue Place，而承租人已审阅描述Bellevue Place拟扩建及发展的图则及其他文件，或已获提供机会审阅此等图则及文件。如果Bellevue Place项目的一个或多个这样的阶段在租赁期限内完成，则可由房东酌情将可归因于该等其他阶段的任何额外的运营、维修或维护费用以及房地产和其他税收计入运营费用；前提是用于计算租户在该等支出中的比例份额的分母相对于该等阶段进行了合理调整。

6.6与额外租金有关的争议。

如果租客希望对业主对租客份额的任何计算或租客应支付的任何Bellevue Place运营费用的金额提出异议，租户必须向业主发出书面通知(“反对通知”)，说明租户对该计算或金额提出异议。房东必须在收到房东关于Bellevue Place运营费用的年度对账声明后九十(90)天内收到反对通知书，并详细说明房客对房东的计算提出异议的原因

也不知道金额。如果承租人没有在该时间内向房东发出反对通知，承租人将被视为放弃并解除了其可能拥有的对计算和金额提出异议的任何和所有权利。房东收到租客的反对通知后，应立即与房客会面，房客和房东应真诚地尝试协调反对通知书中描述的事项；但如果房东在收到房客的反对通知之日起三十(30)天内拒绝与房东会面，房客将被视为放弃并免除了就房东的计算以及任何Bellevue Place运营费用的包含和金额提出异议的任何和所有权利。如果房东和租客不能在合理的时间内解决纠纷，房东应当组织其会计师事务所对此事进行调查分析，并编写书面报告，并向租户提供副本。调查、分析和报告的费用应由租户支付，除非调查和分析发现了有利于房东的重大错误，在这种情况下，房东应承担调查、分析和报告的费用。如果报告披露房东使用的金额或计算不正确，房东应向租户提供等同于租户在租户反对通知书所涉及的租赁年度内多付的任何金额的信用，以抵偿本第6条规定的未来义务。尽管本合同项下的任何争议悬而未决，但承租人应根据房东的决定和计算，继续支付本合同项下的所有欠款，直到该计算或金额被确定为不正确为止。

7.LATE收费。

如果承租人未能在到期和应付时支付任何租金、额外租金或其他费用，未支付的金额应从到期之日起按每月2%(2%)的利率计息，除非该金额违反任何适用的高利贷法律，在这种情况下，该等未支付的金额应按法律允许的最高利率计息。除上述利息外，承租人承认，承租人延迟支付任何租金分期付款、额外租金或其他费用将导致房东产生本租约未考虑的某些成本和支出，此类成本的确切金额极难确定或不切实际。这些费用和费用包括但不限于行政和收集费用以及处理和会计费用。因此，如果房东在任何租金、额外租金或其他费用分期付款到期后第五(5)天仍未收到租客的任何租金、额外租金或其他费用分期付款，租户应立即向房东支付除到期分期付款外的相当于该分期付款的12%(12%)的滞纳金。房东和租客同意，这笔滞纳金代表了对此类成本和支出的合理估计，是对房东因租户不付款而遭受的损失和费用的公平补偿。接受这一滞纳金并不构成对租户拖欠租金的放弃，也不妨碍房东行使本租约项下房东享有的所有其他权利和补救措施。房东应首先将租客支付的款项按以下顺序用于应计费用、利息和租金：(A)滞纳金；(B)利息；(C)租金；其他费用和额外租金；以及(D)当前租金、其他费用和额外租金之外的任何余额。即使本第7节有任何相反的规定, 如果承租人以电子转账方式支付本合同项下到期的所有款项，房东应免除承租人在租赁期内任何十二(12)个月期间可能发生的第一笔(第一笔滞纳金)，前提是承租人事实上已在到期付款的当月十五(15)日或之前全额支付。

8.可靠的矿床。

作为本租赁的额外对价，承租人已向房东交付了上文第1.14节所示的保证金。房东应持有这笔款项，作为承租人忠实履行本租约的所有条款、契诺和条件的担保。

在整个租赁期内由承租人保管和履行。如果租客违反本租约的任何条款，房东可以(但不必被要求)使用、运用或保留本保证金的全部或任何部分，用于支付任何租金或任何未付债务或拖欠款项，或支付房东因租户违约而可能或有义务支出的任何金额，或赔偿房东因租户违约而遭受的任何其他损失或损害。如果房东选择使用、使用或保留全部或部分保证金，租户应在要求保证金后十(10)天内向房东交足现金，以将保证金恢复到第1.14节规定的金额。房东不应被要求将保证金与其一般资金分开保存，租客也无权从保证金中获得利息。如果承租人应全面、忠实地履行本租约的每一条款，房东根据本合同扣除的押金或其任何余额应在租期届满后三十(30)天内退还给承租人(或根据房东的选择，退还给承租人权益的最后一位受让人，如果有的话)，或承租人在租赁期限届满后三十(30)天内，或承租人在本合同所要求的条件下归还房东，两者以最后发生的情况为准。在此，房东和租客之间不存在关于押金的信托关系。

9.美国。

9.1允许的用途。

承租人在未经业主事先书面同意的情况下，只能使用和占用与上文第1.5节所述商品名称下的一级写字楼一致的一般办公用途(“许可用途”)，不得用于其他业务或用途或任何其他商品名称。如果业主自行决定任何拟议的用途或商品名称与作为一级写字楼的建筑的维护和运营不一致或有损于该建筑的维护和运营，则可拒绝同意。房东不对承租人的许可商号的可用性或它不会侵犯任何其他人的商标、服务标志或其他权利或特权作出任何陈述或保证。

9.2预留用途。

租客不得在租出的处所、美国银行大楼或Bellevue Place之内或附近作出、准许或容受任何事情，而该等事情会以任何方式妨碍或干扰美国银行大楼或Bellevue Place的其他租客或占用人的权利，或伤害或烦扰他们、其客户或客户；租客亦不得使用或容许出租的处所作任何在业主合理判断下属令人反感或令人反感的用途，或在出租的处所之内或附近作出、准许或容受任何事情，美国银行大楼或贝尔维尤广场，这将导致房东违反其与其他人的任何协议。如果承租人允许或从事任何活动，而根据房东的合理判断，该活动令人反感、冒犯或以其他方式构成对房东的滋扰，美国银行大楼或Bellevue Place的其他租户，或他们的员工、客户、客人或被邀请者，如果不能立即停止，承租人应立即停止此类活动，或采取行动，以尽一切应尽的努力停止该活动。承租人不遵守本条款的规定将构成本租赁的重大违约行为，房东有权就此类违约行为寻求补救措施，或者采取适当的措施防止此类行为，并收回额外租金成本以及美国银行每月第一天收取或公布的最优惠利率的2%(2%)的利息，自到期之日起至付款日止。

9.3遵守法律、法规和规章。

承租人应自负费用，迅速遵守所有当地、州和联邦法律、法规、条例和政府现行或今后可能生效的与承租人使用和占用租赁场所以及承租人在其中开展业务有关的规定、条例或要求。

9.4有害物质。

承租人不得导致或允许承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者将任何有害物质带入、保存或使用于租赁场所内或周围。如果承租人违反前款规定的义务，或者如果承租人导致或允许在租赁场所存在有害物质，导致租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，或者如果租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到危险物质的污染，承租人可能对由此造成的损害承担法律责任，则承租人应赔偿、辩护并使房东不受任何和所有索赔、判决、损害、处罚、罚款、成本、责任或损失(包括但不限于，财产的减值、因Bellevue Place或租赁场所或其他地方的可出租或可用空间或任何便利设施的损失或使用限制而造成的损害、因Bellevue Place或其他地方的空间营销受到任何不利影响而产生的损害、以及为解决因此类污染而在租赁期内或之后产生的索赔、律师费、顾问费和专家费而支付的款项。承租人对房东的赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府机构或政治区要求的现场条件调查或任何清理、补救、搬迁或恢复工作相关的费用，因为Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物质。在不限制前述规定的情况下，如果承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者在租赁房产或贝尔维尤场所内或附近携带、保存或使用任何有害物质, 如果租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，承租人应立即采取一切必要行动，自费将租赁场所、Bellevue Place或任何其他财产恢复到引入任何此类危险物质之前的状态；但此类行动应首先获得业主的批准，只要此类行动不会对租赁场所、Bellevue Place或其他财产产生任何重大的长期或短期不利影响，则不得无理拒绝批准。在此使用的术语“危险物质”是指任何地方政府当局、华盛顿州或美国政府所管制或将要管制的任何危险、危险、有毒或有害的物质、材料或废物。

10.服务器和实用程序。

10.1标准服务。

只要租户在本租约的任何条款下没有违约，房东应使租赁的物业(根据第12.3节)以及大楼的公共和公共区域，包括大堂、电梯、楼梯、走廊和休息室，保持在与美国银行大楼作为贝尔维尤市中心一流写字楼和零售大楼的运营和维护相一致的良好状态和状况，但因租户或租户的高级管理人员、承包商、代理人、受邀者、被许可人或员工的任何行为或不作为造成的损坏除外，维修费用由租户支付。从上午7：00开始下午6点。在工作日，不包括法定节假日(“正常营业时间”)，房东应为租赁的房屋提供照明和操作低能耗办公机器、水、热、空调和电梯服务的电力(“标准服务”)。在所有其他时间内，房东应提供标准服务，包括合理需要的电梯服务，以提供通往租赁场所的通道。

除了供暖、空调和照明。如果租客提出要求，房东应在正常营业时间以外的时间提供供暖、空调和照明，房东确定的此类服务的费用应由租户按照上述第5节规定的相同方式支付。作为标准服务的一部分，业主还应为建筑标准荧光灯具、卫生间用品、合理间隔的窗户清洗和常规建筑清洁服务提供灯具更换服务，尽管周六、周日或法定节假日不提供清洁服务。除通常向美国银行大楼租户提供的服务外，房东向租户提供或安排提供的任何看门人或其他服务的成本和费用应由租户支付，支付方式与上文第5节中规定的付款方式相同。

10.2服务中断。

对于因任何原因导致的标准服务的任何变更、中断或故障，房东不对任何人或财产造成的任何损失、伤害或损害承担责任。任何因维修、更改或改善，或因意外、罢工或房东无法合理控制的情况或事件而导致的标准服务暂时中断或失效，均不得被视为驱逐租户或解除租户在本合同项下的任何义务。

10.3附加服务。

承租人不得在租赁的房屋内安装照明和设备，其热负荷合计不得超过美国银行建筑标准机械系统。房东不得擅自拒绝承租人安装超过上述数额的灯光和设备，但可以承租人支付房东为安装、操作、维修和维护该等设备或灯光所需的辅助空调容量或电力系统而产生的费用为条件。此外，承租人应在租期内每个月的第一天提前向业主支付房东估计的向承租人提供电力以操作该等设备或灯光的费用，以及房东估计的因承租人使用该等设备或灯光而需要操作和维护辅助空调机组的费用。此类费用应由承租人按照上述第5节规定的相同方式支付。如果房东未能支付上述任何附加服务的到期款项，房东应享有与不支付本合同项下租金相同的权利和补救措施。房东有权在租赁房屋内安装和操作监控或计量系统，费用和费用由租户自理，以测量因该等设备和照明以及租户下班后的供暖、通风和空调服务要求而对电力、供暖、通风和空调系统产生的额外需求。租户在使用美国银行大楼内的窗帘、百叶窗和恒温器时，应遵守房东的指示。

11.改进、改动和增加。

11.1先行改进。

(A)在开工日期之前，租赁的房屋应由业主进行改善(“房屋改善”)，该房屋的改善应符合双方商定的改善计划和规格(“房屋计划”)。房屋改建应由业主根据业主的主观自由裁量权选定的设计专业人员和承包商实施和安装，并应按照附件D中规定的要求进行。房东应直接与建造房屋改善工程的承包商签订合同。业主应直接与项目建筑师签订合同，提供与

房舍改善。房东应支付一定数额的房屋改善费用(“房东改善津贴”)。房东改善津贴的上限为每平方英尺35美元，或总金额不超过27,860美元(27,860美元)。房东改善津贴应仅用于房屋改善(包括所有销售税和其他适用税项，但不包括家具、贸易装置、设备、库存或个人财产，这应是租户的唯一成本和责任)；但是，租户有权使用最多1,592美元(1,592.00美元)的房东改善津贴来抵消数据、电话和类似通信布线的费用。

(B)房屋改善工程的建造及安装费用(包括但不限于所有施工图、空间平面图及工程、建筑、设计及顾问费)超过业主改善津贴(“超额改善费用”)的任何及所有费用应由承租人自行承担，并应由承租人在到期时立即支付。承租人未能或拒绝支付任何该等额外的改善费用，即属实质违反本租约，并构成本租约项下的违约。如果房东在任何时候觉得承租人有义务或可能有义务支付任何额外的改善费用，除了房东可能享有的任何和所有其他权利和补救措施外，房东有权但没有义务立即停止或阻止任何和所有进一步的设计、施工和安装工作，直到房东得到令人满意的保证，即承租人可以并将迅速支付所有额外的改善费用。

(C)在开工日期之前，项目建筑师应证明房舍改善工程已按照房舍图则基本完成。如果因承租人的作为或不作为、设计决定的变更、修改或额外工作或承租人代理人的工作而导致房屋改善工程的实质性完成被推迟，则开工日期应为项目建筑师确定的如果没有承租人延误的情况下本应实现的房屋改善工程的实质性完成日期。本文中使用的术语“基本完成”或“基本完成”是指建筑阶段，在此阶段，项目建筑师真诚地确定，房屋改善可用于其主要预期目的，并且适用的政府当局认为租赁的房屋获准占用，尽管可能需要完成、完成或安装非关键的改善特征和固定装置。如果房东在房东收到租客审核清单后六十(60)天内，以商业上合理的努力完成此类审核清单项目，则租赁清单上常见的修缮或瑕疵(指不会对租客使用租赁房产造成实质性影响的次要项目)在转让给租客后，不得推迟开工日期，也不得导致延迟或解除租客支付租金的义务或导致向房东索赔损失。承租人对租赁物业的占用应被视为确认租赁物业状况良好和维修良好，且业主已安排按照本租约的要求建造美国银行大楼和所有物业改善工程，但须受该等项目的限制(如有, 承租人在基本完工后三十(30)天内交付的任何清单中指定的。

(D)在租赁处所内或在其上建造或安装的所有装修和固定附着物，包括所有房地装修，均为业主的财产。如上文第11.l(A)段所述，房屋改善不应包括(I)租赁房屋的内部设计、(Ii)租赁房屋的安全和出入控制、(Iii)数据、电话和类似通信布线超过1,592美元/100美元(1,592.00美元)的所有费用，且承租人应独自承担与此相关的所有费用，以及(Iv)家具、固定装置和设备。前述规定应被视为

USC第11款第365(C)(2)款所述类型的财务通融，以及经修订的本租赁交易的主要内容和主要部分。

11.2租户作出的更改

在房屋改善完成后，未经业主事先书面同意，承租人不得对出租的房屋进行任何随后的改动、增建或改善，这一同意可能受业主认为适当的条件的限制。承租人应将所有此类变更、增建或改善的完整的最终计划和规格提交房东批准。房东同意的任何此类更改、增建或改善应由租户自负费用。在任何此类工程开始之前，承租人应通知业主承租人将聘用的承包商来执行工程。业主有权事先批准或不批准承租人为该工程聘请的任何或所有承包商。应及时向房东提供完整的“竣工”图纸和规范，用于承租人进行的所有更改、增加和改进。承租人应确保此类工作所需的所有政府许可、批准或授权。所有改建、增建和改善(包括但不限于所有照明设备和地面覆盖物，但不包括任何不属于租赁房产的库存、家具和类似的个人财产)，在安装到租赁房产后，立即成为业主的财产，业主没有任何支付费用的义务。租期届满或更早终止时，承租人应立即移除所有改动(费用由承租人承担), 房东指定要拆除的承租人所作的补充或改善(作为房屋改善的一部分而建造的原始租赁改进除外)，承租人应(自负费用和费用)修复因此而对租赁房屋造成的任何损坏。尽管本租约或本租约其他地方有任何相反规定，承租人应拆除承租人安装的所有语音和数据电缆及其他电信设备，并应将租赁场所恢复到安装该等设备之前的状态。承租人在本租约期满或终止后仍应承担本租约项下的义务。

11.3《残疾人法》。

尽管本租约有任何相反规定，但如果承租人在租赁房屋内建造、建造或安装或导致建造、制造或安装任何改善或改造，承租人应全权负责确保该等改善和/或改造不违反任何地方、州或联邦法律或法规中关于残疾人无障碍或消除建筑或通信障碍的任何规定(“残疾人法”)，包括但不限于RCW第70.92章和《美国残疾人法》。房东对承租人的计划或规范的任何此类改善或更改的批准，不应是房东对该等计划将符合任何残疾法律的明示或默示的陈述或保证。如果根据任何《残疾人法》向业主提出索赔，而索赔直接或间接与租客在租赁物业内或为租户安装、进行或建造的任何更改或改善，或租客在租赁物业内使用的任何行业固定装置或个人财产项目直接或间接相关，租户应辩护、赔偿并使业主不受索赔以及直接或间接引起或招致或遭受的任何和所有费用、责任、义务、惩罚、损害、判决、费用和费用(包括律师费)的损害。如果应确定由承租人或为承租人或承租人在承租人使用的任何行业固定装置或个人财产项目直接或间接在承租人的处所内或对其建造、制造或安装的任何改善或更改，根据任何伤残法，是非法的建筑或通讯障碍，承租人应立即自费拆除障碍，或在租户允许的范围内拆除障碍。

《残疾人法》为障碍提供了替代办法，以便残疾人可以使用租赁的房舍。

如果根据任何《残疾人法》要求拆除租赁房产外的障碍物，业主将不会批准对租赁房产进行任何改动或改善。承租人不得以任何理由反对房东关于可能适用任何《残疾人法》的判决，前提是房东不得武断行事。

12.房产的主动性。

12.1.租户负责维护和维修。

在整个租赁期内，承租人应自负费用，随时保持租赁物业(包括所有外门和入口、窗户和装饰线条以及所有门窗的装饰)及其所有隔断、门面、固定装置、设备和附属设施处于与一流写字楼一致的良好状态、状况和维修，不可避免的伤亡造成的损坏除外(但不排除因入室盗窃、入室盗窃或蓄意破坏造成的任何损坏)。

12.2维护失败。

如果在房东提前五(5)天发出书面通知(紧急情况除外)后，租客未能按照上文第12.1条的规定保留、维护和维护租赁的房屋，房东可以选择将其置于或安排将其置于约定的状况和维修状态，在这种情况下，租户在收到房东的书面声明后，应立即支付全部费用作为额外租金。如果承租人不这样做，房东有权进入租赁的房屋进行此类工作。

12.3由业主维修。

业主应保持租赁房屋的屋顶、外墙、建筑外窗、公共走廊、与其他租户共同使用的设备(如电梯、管道、供暖、空调及类似设备)和建筑结构处于良好的维修状态，并在收到租户的书面通知后及时完成所需的维修。如果因承租人的行为或疏忽没有采取行动而需要维修，承租人应及时支付房东作为额外租金的费用。除第16或28条另有明确规定外，租赁处所或建筑物的任何部分，或其内的固定附着物、附属设施及设备，如因进行修葺、改动或改善而对租客的业务造成损害或干扰，业主并不因此而负上租金宽减及法律责任。在任何情况下，对于因其他第三方的行为或因火灾、爆炸、掉落的灰泥、水、煤气、下水道、电缆、电线或蒸汽管破裂、破裂、停顿或泄漏；或因屋顶、街道、地下或任何其他地方或潮湿或任何类似的危险或原因而渗漏或渗漏的水、雨或其他物质，房东对租客不承担任何责任。对于租客或任何其他人因盗窃或任何租户或住客或任何其他第三者的任何行为或疏忽而造成的任何人或财产的任何损失或损坏，业主概不负责。

12.4交出租用房舍。

在本租赁期满或更早终止时，承租人应将租赁的房屋以与最初收到的相同的状态归还给房东(或，如果经更改

业主或租客在业主同意的情况下，出租的物业应归还时的状况已改变)，因火灾或其他不可避免的伤亡而造成的合理损耗和损坏除外(不包括入室盗窃、入室盗窃未遂和故意破坏)。承租人应拆除所有库存、家具和其他非租赁房产，以及房东根据上文第11.2节指定拆除的所有改建和装修，并应将租赁房产恢复到安装该等物品之前的状态。承租人根据本条款第12款承担的义务在本租约期满或终止后继续有效。

13.承租房屋的承租权。

除本第13节另有规定外，在房东按照上文第11.1节的规定完成房屋改善后，承租人已检查了租赁房屋并接受了其当前状况，并放弃就因租赁房屋的状况、附属设施、改善及其设备而直接或间接引起的任何问题向房东提出索赔的权利。房东不作任何明示或默示的担保，包括但不限于对特定用途或宜居性的任何默示担保。

14.房东违约。

房东在本租约下不应违约，除非房东未能在合理时间内履行房东所要求的义务，但在任何情况下，不得少于租客书面通知房东后三十(30)天，以及房客已书面提供其名称和地址的所有抵押贷款和信托契约的持有人。通知应指明房东未能履行该义务的原因；但是，如果房东的义务的性质是需要超过三十(30)天才能履行，则如果房东在该三十(30)天内开始履行义务并在此后勤勉地进行起诉直至完成，则房东不应违约。承租人还同意，在该三十(30)天过去之前，不会援引本租赁项下的任何补救措施，否则承租人可能会有任何补救措施。在任何情况下，承租人都无权因房东违约而终止本租约，并且根据第30条的规定，承租人的补救措施应仅限于损害赔偿。

15.获得。

15.1入场权。

承租人应允许业主及其雇员、代理人和承包商在正常营业时间内的任何时间(上午8：00)进入和进入租赁场所。至下午6时)为视察该建筑物，或为清洁、修葺、更改或改善租用的处所或美国银行大楼。如果租客没有亲自到场允许进入，在紧急情况下，房东可以在任何时间强行进入，而不承担房东的责任。本条款中包含的任何内容都不应被视为对房东施加本租约其他地方未明确规定的任何义务。在合理必要时，房东可以暂时关闭入口、门、走廊、电梯或其他设施，而不会因此而对租户承担责任，房东的这种行为也不会被解释为驱逐租户或免除租户遵守和履行本租约任何规定的义务。房东有权在本租约期满或更早终止前一百八十(180)天内进入租赁场所，向潜在租户展示租赁场所。

152.出洞。

如果挖掘的是与租赁房产相邻的财产，承租人应当并在此向导致或授权进行挖掘的人提供不可撤销的许可证，以进入租赁房产进行业主认为必要的工作，以保护租赁房产所在的建筑物的墙壁不受伤害或损坏，并通过适当的地基或其他方式进行支撑，而不向业主索赔任何损害，也不要求业主减租或减免租金。

16.损坏或破坏。

16.1保险损失。

在符合第16.2条的规定下，如果租赁的房产因房东保险承保的危险而受损，且由此获得的收益足以支付维修费用，并可供房东用于修复此类损坏，则房东同意立即进行修复，本租约应保持完全有效，但租户有权从损坏之日起按比例减少租金和额外租金，且在维修过程中，只要损坏不是由租户的行为、过错或疏忽直接或间接造成的，则所述损坏不是由租户的行为、过失或疏忽造成的。这一比例减少应根据损坏和维修对承租人在租赁房屋内经营的业务造成重大干扰(如果有的话)的程度而定。如果这种损害是由租客的行为、过错或疏忽直接或间接造成的，只有在房东从房东的租金收入保险单中获得补偿房东损失的租金和额外租金时，租金和附加租金才能减少。

16.2未投保的损失。

如果租赁房屋由于房东保险承保范围以外的其他原因造成损坏，或者如果保险收益不足以支付维修费用，只要维修成本低于租赁房屋当时重置成本的10%，房东应立即对其进行维修。如果租赁房产因房东保险承保的危险以外的原因造成损坏，或者如果房东没有将房东保险的保险收益用于修复租赁房产，或者如果维修成本等于或大于租赁房产重置成本的10%(10%)或更多，则房东有权选择(I)修复或恢复这种损坏，在这种情况下，本租约将继续完全有效，但租金和额外租金应按上文第16.1条的规定按比例减少；或(Ii)在损坏发生后一百二十(120)天内的任何时间，向承租人发出通知，自通知中指定的日期起终止本租约，该日期不得早于通知日期后三十(30)天。如发出该通知，本租约即告终止，而承租人于该通知所指明的日期终止于租赁物业的所有权益，而租金及额外租金须按比例扣减，减幅视乎该等损害对承租人在租赁物业内经营的业务造成重大干扰的程度(如有)而定，直至终止之日为止。

16.3没有义务。

尽管本第16条有任何相反规定，但在租赁期限的最后二十四(24)个月内，如果因任何事故造成的损坏发生，房东不应承担任何修复、重建或恢复租赁房产的义务。

16.4部分摧毁美国银行大楼。

如果美国银行大楼的一部分受损，保险收益不足以支付维修费用，或房东不能用于维修，或者如果美国银行大楼可出租面积的30%(30%)或更多受损，即使租赁的房产可能不受影响，房东可以提前不少于三十(30)天书面通知承租人终止租赁，从而终止本租约和本租赁；但此种通知应在此种损害或销毁发生之日起一百二十(120)天内发出。租金和额外租金应自终止之日起按比例计算。

16.5业务中断。

业主无须就租赁处所或美国银行大楼的任何部分的维修或复修所引起的不便、业务损失或烦扰而支付损害赔偿或索偿。房东应尽合理努力迅速进行此类维修。

17.免除和放弃代位权。

对于任何建筑物、构筑物、库存或其他有形财产以及由此产生的任何收入、利润和租金的任何伤害、损失或损坏，无论是由于疏忽或任何其他保险原因，如果该等伤害、损失或损坏是由受益于遭受该等伤害、损失或损坏的一方的第一方保险单承保的任何危险造成的，或者如果该等伤害、损失或损坏需要根据本租约投保，则房东和租户在此相互免除责任，并放弃对彼此的一切追偿权利；但如本条具有使业主或租客的任何保险范围失效的效力，但仅在其效力范围内，则本条不适用。这一豁免仅适用于保险财产损失，不限制对免赔额或其他未投保损失的赔偿能力。房东和租客承认，自本租约之日起，他们现有的保险单不会失效。将来，如果可以通过向该保险人支付款项来避免任何无效，另一方当事人可以选择支付该数额，以获得对其利益的代位权豁免。如果房东和租客的保险因上述解除和免责而失效，或者需要支付任何费用以避免这种失效，房东和租户应分别迅速通知对方。即使有任何相反的规定，本节不适用于业主对根据本租约应支付的任何租金、额外租金或其他费用的任何索赔。然而，房东和租客明确表示，本节应适用于房东可能就贝尔维尤广场其他住客支付的租金提出的任何潜在索赔，或房客可能就任何销售损失提出的任何索赔。, 本应从租赁场所或其他地方产生的利润或收入，或与租赁场所或其他地方有关的运营费用。

18.不正确。

大体上说。

房东不对因任何原因在出租房屋内或附近发生的任何财产(包括租客和其他人的财产)的损失或损坏承担责任。对于在出租房屋内或周围发生的任何人的伤害，房东不承担责任，除非这种伤害是由房东的疏忽造成的，并且在一定程度上是由于房东的疏忽造成的。除非因房东的疏忽而对任何人造成伤害，否则承租人应就任何和所有索赔、指控、责任、义务

因租客使用租赁物业、租客在租赁物业内或附近进行、准许或遭受的任何活动、工作或其他事情，或因租客在租客方面违反或不履行任何义务或根据本租约条款履行义务，或因租客或任何高级人员、代理人、雇员或雇员的任何行为或疏忽而引起的任何事宜或事情，或因租客或任何高级人员、代理人、雇员或其他高级人员、代理人、雇员、客人或承租人，以及在任何此类索赔或任何诉讼或法律程序的辩护中或有关辩护中产生的所有费用、律师费和责任。如果因此而对房东提起任何诉讼或诉讼，租客应在房东通知后，由房东合理满意的法律顾问为其辩护，费用由房东承担。

18.2业主和租客在建筑、维修和保养活动方面的同时疏忽。

尽管有上述第18.1条的规定，如果一方面是承租人及其代理人、雇员、转租人、受邀者、被许可人或承包商，另一方面是房东、其合伙人、代理人、雇员或承包商的同时过失，导致人身或财产的伤害或损坏，并且与租赁房屋或百丽广场的建造、改建、维修、增建、减去、改善或维护有关，则承租人按照本第18节规定的赔偿房东的义务应限于承租人的疏忽，以及其代理人、雇员、转让人、受邀者、被许可人或承包商，包括承租人按比例分摊的费用，以及与就此类伤害或损害提出的任何索赔、诉讼或诉讼相关的律师费和费用。

18.3工人赔偿豁免权。

本租赁中包含的赔偿义务不受任何工人补偿、福利或伤残法律的限制，各赔偿人特此放弃上述赔偿人根据工业保险法第51章RCW和类似的工人赔偿、福利或伤残法律可能享有的任何豁免权。

18.4专门协商的条款。

房东和租客在签署本租约时承认，本租约的每一项赔偿、免除和豁免条款(具体包括但不限于与工人补偿福利和法律有关的条款)都是由房东和租户具体协商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1责任保险。

(A)责任保险。承租人应自费在租赁期内维持并维持一份全面/商业一般责任保险单，以承保承租人与租赁物业、美国银行大楼及Bellevue Place的活动有关的损失、损害或人身伤害或死亡或财产损失或损坏的责任，保单的总限额不少于200万美元(2,000,000美元)，不设一般总限额。对于有一般总限额的保单，总限额应不低于200万美元(2,000,000美元)，并包括背书，规定上述限额适用于

地点，包括租赁的房屋，并有不少于200万美元(2,000,000美元)的发生限制。如果承租人获得了具有总限额的保单，承租人应立即通知房东，如果该保单承保的一个或多个保险单在任何时候对承租人提出的索赔超过总限额的50%(50%)或更多。尽管如上所述，如果在租赁期内，根据房东的合理判断，本合同规定的保单限额不再足以为房东提供合理的保障，房东可以通知租客这种不足之处和适当的承保水平，租户应在收到此类通知后三十(30)天内获得此类额外保险金额，并向房东提供令人满意的证据。在确定什么是本协议下的合理保护时，可以参考其他房东对类似空间和操作所要求的保单金额。本节要求的保险应为最佳保险指南中评级为A-VII或更高的公司。房东、肯珀开发公司和房东指定的任何其他利益相关方应被指定为额外的保险人。保险单应注明，除不支付保费外，不得以任何理由取消保单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天提前书面通知房东，并仅在提前十(10)天书面通知不支付保费后方可取消保单或降低保单限额。承租人应在生效之日及此后应业主的要求，向业主交付该保险的所有保单或证书的副本，包括适用的签注, 显示房东为附加被保险人及其适用的保单范围。在任何情况下，此类保单的限制不得被视为限制租户在本租赁项下的责任。

(B)提供含酒精饮品。根据上述第19.l(A)节承保的保险，不排除违反与销售、赠送、分销或使用任何酒精饮料有关的任何政府法规、条例、法规或规则的责任，或因向未成年人或受酒精影响的人或任何其他人出售、供应或给予任何酒精饮料，或导致或促成任何人醉酒的责任。因此，本租约第18节中的赔偿义务也应扩大到发生在租赁场所以外的地点，并因下列任何风险而引起的损害：(I)所谓的DRAM商店责任保险，(Ii)主酒责任保险或(Iii)酒的法律责任保险，或与酒精饮料的销售、赠送、分销或使用有关的其他风险。

19.2财产保险。

除第191和19.2条所要求的保险外，承租人应自费在租赁期内保留和维持完全有效的财产保险，包括承租人的用品、库存和其他个人财产以及对租赁房产的所有改善、增建和修改，金额相当于全部重置成本，不受共同保险处罚。保险单应注明，除不支付保险费外，不得因任何原因取消保险单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天书面通知房东，并仅在十(10)天前书面通知房东不支付保险费。承租人应在保险生效之日及之后，根据业主的要求，向业主交付该保险的所有保单或证明的副本。

19.3维护失败。

如果承租人未能或拒绝维持本第19条所要求的任何保险，房东可以自行决定为保护房东的物品和利益购买和维持保险，保险金额由房东决定，房东为此支付或应支付的任何和所有保费应被视为额外租金，并应在本合同下一期租金的支付日期到期。未能获得或

维护本条款第19条所要求的任何保险应构成对本租赁的实质性违约。

19.4.提高保险费。

即使本租约中有任何相反的规定，承租人不得在租赁房屋内或之上保存、使用、出售或要约出售任何物品，也不得进行房东保险公司禁止或可能禁止的任何活动或操作。承租人应支付因承租人使用或占用租赁房屋而增加的房东财产或责任保险的保费，无论房东是否同意。如果房东的保险费增加，承租人还应立即向房东支付相当于房东为防止任何保险事件造成损失而可能提供的一份或多份保险单上的任何额外保费。在确定保险费增加是否是租户使用或占用租赁房屋的结果时，制定保险费的组织所确定的费率和保险费应是构成保险费的若干项目和费用的确凿证据。房东应在房东选择的时间内向租户交付额外金额的账单，租户应立即支付房东的费用。

20.抵押贷款和转贷。

201.转让或转租。

未经业主事先书面同意，承租人不得转让、转让、抵押、质押、扣押或以其他方式转让本租约或其中的任何权益，也不得转租整个或部分租赁物业，本租约或本租约项下的任何权益不得通过任何法院的任何程序或程序转让或转让，或在任何情况下，除非事先征得房东的书面同意，否则不得无理拒绝。任何未经房东事先书面同意的此类交易均属无效。

在决定是否同意承租人的转租或转让请求时，房东可以考虑任何因素，包括但不限于建议的受让人或分租人在经营租约规定用途的业务方面的经验和商业声誉；建议的受让人或转租人产生的客户、人员和客流量是否令房东满意；尽管承租人和/或其他人在租约下仍负有责任，但建议的受让人或转租人是否具有令房东合理满意的净资产、财务实力和信用记录；建议的受让人或转租人对租赁场所的使用必须与租约允许的用途相同；建议的受让人或分租人使用租赁的房产不会违反或造成任何潜在的违法行为；建议的受让人或分租人将经营或可能经营的业务的质量是否令业主满意；业主的同意是否可能导致违反业主作为一方的任何其他租约或协议；以及建议的受让人或分租人的产品结构和目标客户群是否与业主试图在Bellevue Place内维持或实现的产品结构和目标客户群一致。

任何转让、转租或其他转让均不解除承租人在本租约项下的任何责任。本第20条规定的禁止包括但不限于(以下应被视为“转让”)：(I)承租人的合并或合并；(Ii)任何公司承租人超过25%(25%)的已发行和已发行股票的所有权或投票权的变化；(Iii)因法律的实施、合并、合并、重组、转让或公司或所有权结构的其他重大变化而发生的任何转租或转让；(Iv)出售、转让或转让所有或实质上所有承租人的资产，不论是否有本租契的特定转让；

以及(V)任何合伙企业承租人控制权的变更。房东在本协议禁止的任何交易后接受任何金额，不应被视为房东的同意，也不应被视为放弃房东在本协议下的任何权利或补救措施。对任何该等转让、转租或其他转让的同意，不得视为免除对任何其后的转让、转租或转让须征得同意的效力。如果要求业主同意转让或转租全部或部分租赁房产，业主有权在转让或转租的拟议生效日期终止本租约，并根据受让人或转租人商定的租金(和/或其他补偿)和条款以及本租约的条款和条件，终止本租约。对于任何转租或转让，承租人应立即向房东提供所有转让、转租和承担文书的完整签约副本。

20.2受让人义务。

作为业主同意的条件，任何经业主批准的潜在受让人应明确承担承租人在本租约项下的所有现有和未来义务，并应与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金、其他费用以及履行本租约的所有条款、契诺和条件。

20.3从属义务。

作为业主同意的条件，任何潜在的承租人应明确承担承租人在分租期内的所有现有和未来的承租人义务，并与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金和其他费用，以及履行本租赁的所有条款、契诺和条件。

20.4条件条件。

业主对任何转让或分租的任何同意可受业主认为适当的任何条款或条件所规限(包括但不限于要求租约的任何及所有担保人同意在转让后继续担保租赁义务)，而所有该等条款及条件对由租客持有、透过租客持有或透过租客持有的任何人士均具约束力。

20.5律师费和费用。

承租人应补偿房东的律师费，以及与处理和记录任何此类要求的转让、转让、转租或产权负担相关的费用。

21.广告。

未经业主书面同意，承租人不得在租赁物业或美国银行大楼内或附近的任何地方(直接或间接作为轮廓或阴影)在租赁物业内或附近的任何地方题字、张贴、地点或以任何方式展示任何标志、遮篷、天篷、选取框、装饰、图形、通知、图片、标语牌或海报，并由业主全权酌情决定是否同意。房东的任何此类同意应以以下理解和条件为前提：租户应在本租约期满或更早终止时将其移走，租户应修复对租约的任何损坏

房屋或由此造成的美国银行大楼。所有此类标志和广告事宜应遵守所有适用的法律、政府法规、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根据本租约进行的任何工作，不得被视为立即供业主使用和受益，因此，不得因业主同意租客改善、改建或修理租赁物业而对业主的产业行使任何技工、物力劳动者或其他留置权。承租人应使租赁的房产、美国银行大楼和贝尔维尤大楼不受因承租人和承租人或承租人代表承租人或承租人所承担的任何工作、材料和义务而产生的所有留置权和产权负担的损害，并使房东不受由此产生的任何和所有费用、责任和开支(包括但不限于律师费和房东合理的行政费用和开支)的任何责任的损害。在开始对租赁房屋进行任何改善、改建或修缮工程之前，承租人应向房东提供该等工程和材料的单独付款和履约保证金，费用和费用由承租人承担，金额相当于：(I)如果合同价格是固定的，则为实际合同价格；或(Ii)如果合同价格不是固定的，则为承租人希望在租赁房屋内进行的改善、改造或维修的估计成本的1.5(1-1/2)倍。此类保证金应涵盖忠实履行合同和支付由此产生的所有义务，并确保业主不承担机械师和物质师的留置权和其他类似留置权的任何和所有责任，并确保此类工作的完成。如果任何人通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔，对美国银行大楼、百乐威广场或租赁物业提出任何留置权，承租人应立即解除该留置权，费用和费用由承租人承担。如果承租人没有立即解除该留置权的记录, 然后，除业主的任何其他权利或补救外，业主可藉支付声称到期的款额而担保或解除该等权利或补救，而业主如此支付的款额，包括业主为抗辩或回应该留置权或促致其解除纪录而招致的任何合理律师费，均属到期并须由租客作为额外租金支付。

23.TENANT的默认设置。

23.1默认。

下列情况应构成承租人对本租约的违约和违约：

(A)腾出租用的处所。承租人腾出或放弃租赁物业，或承租人未能在充分运作的基础上营业五(5)天或更长时间(除非租赁物业遭到损坏或破坏，或由于承租人无法合理控制的其他原因，导致承租人无法在租赁物业内开展业务)。

(B)没有缴交租金。房东向租客发出书面通知后三(3)天内，房东仍未支付租金、额外租金或其他费用，或房东规定租客应在到期时支付的任何其他款项。

(三)不履行的。房东向租客发出书面通知后十(10)天内(除本租约另有规定外)，租客未能遵守或履行本租约的任何契诺、条件或规定；但如果租客违约的性质是需要超过十(10)天才能治愈，则租客不应

如果承租人在十(10)天内开始补救，并在此之后勤奋地进行补救直至完成，则被视为根据本第23.1(C)条违约。

(D)破产。租客为债权人的利益而作出的任何一般转让或一般安排；或由租客提交或针对租客提交的要求将租客判定为破产的呈请，或根据任何与破产有关的法律提出的重组或安排呈请(除非就针对租客提交的呈请而言，该呈请在提交后六十(60)日内被驳回)；或委任受托人或接管人接管租户于租赁物业的大部分资产或承租人在本租约中的权益(如该等扣押在委任受托人或接管人后三十(30)日内仍未解除)，或提交委任该等资产的请愿书(以较早发生者为准)。

(E)多次违约。承租人在之前至少两次忽视或未能履行或遵守承租人在本租约下的任何义务后，未能履行或遵守承租人的任何义务(尽管承租人应在接到房东的通知后并在通知期内纠正任何此类先前的不履行义务)。

23.2违约救济。

如果租户违约或违反本租约(无论是否在上文第23.1节中所述)，房东可在此后的任何时间，在发出或不发出通知或要求的情况下，在不限制房东行使因该违约或违约而可能拥有的权利或补救措施的情况下：

(A)终止租契。以任何合法手段终止承租人对租赁物业的占有权，在这种情况下，承租人应立即将租赁物业的占有权交还给房东。在这种情况下，房东有权向租户追回所有逾期租金、额外租金和其他费用，以及根据本租赁条款所欠的所有其他金额；重新租赁租赁场所的费用，包括但不限于租赁场所的翻新和改建费用以及任何租赁佣金；合理的律师费和费用；由具有司法管辖权的法院判给时的价值，即在判给后的租赁期内，本合同规定的未付租金和额外租金超出承租人证明可以合理避免的同一期间的损失金额(“判给时的价值”应以旧金山联邦储备银行的贴现率加百分之一(I%)的折扣来确定)；以及因承租人违约或违约而产生的任何和所有其他损害赔偿；或

(B)继续该租契。维护承租人的占有权，在这种情况下，无论承租人是否放弃了租赁的房产，本租约都将继续有效。在这种情况下，房东有权执行房东在本租约项下的所有权利和补救措施，包括追讨损害赔偿、租金、额外租金、其他费用和根据本租约可能到期的任何其他付款的权利；或

(C)其他补救办法。根据华盛顿州的法律或司法裁决，寻求房东现在或今后可获得的任何其他补救措施或补救措施。

23.3法律费用。

如果任何一方被要求提起或维持任何诉讼(包括主张任何反索赔或交叉索赔，或在破产程序、接管程序或由本合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索赔)，或以其他方式将本租赁提交给律师以强制执行本租赁的任何契诺、协议、条款或条件，

除本合同规定的所有其他补救措施外，胜诉方应从另一方获得在执行本租赁的契诺、协议、条款和条件(无论是否提起诉讼)过程中发生的所有费用(包括合理的律师费)，包括胜诉方在任何上诉中产生的任何此类费用和费用。

23.4银行倒闭。

(A)假设租赁。如果承租人根据《破产法》第7章成为债务人，或根据《破产法》第11章或第13章提出关于承租人的债务重组或调整请求，或根据《破产法》第7章提出诉讼并移交至《破产法》第11章或第13章，则受托人或租客作为债务人和占有债务人，不得选择承担本租约，除非在承担时，受托人或租客已：

(1)纠正本租约下的所有违约并支付本租约下所有到期和欠下的款项，或向业主提供“充分保证”(定义见下文)：(A)自假设之日起十(10)天内，受托人或租客将完全支付本租约下所有到期和欠下的款项，并赔偿业主因任何现有违约或违反本租约而造成的任何实际金钱损失，包括但不限于房东的合理成本、费用、累计利息和因违约或违约而产生的律师费；(B)自假设之日起二十(20)天内，受托人或承租人将纠正本租约项下的所有非货币违约和违规行为；及(C)该假设将受本租约所有条款的约束。

(2)就本节而言，业主和租客承认，在涉及租客的破产程序中，“充分担保”至少应指：(A)受托人或租客在支付所有担保债务和行政费用后，有并将继续拥有足够的未担保资产，以向房东保证受托人或租客将有足够的资金履行本租约规定的租客义务；(B)破产法院须已登录一项命令，将应付予业主的足够现金分开，而受托人或租客须已就受托人或租客的财产授予有效及完善的第一留置权及抵押权益及/或按揭，而该等财产的价值及性质均为业主所接受，以确保受托人或租客有义务在上述时间内纠正本租契所指的金钱及/或非金钱上的失责及违规行为；及(C)受托人或租客至少应存入一笔相当于房东持有的两(2)个月租金的款项(不计任何利息)，以保证租客在租约下的未来表现。

(B)转让租契。如果受托人或承租人已根据本节的规定取得租约，以便将承租人在本租约项下的权益转让给任何其他个人或实体，则只有在受托人、承租人或建议的受让人遵守本租约的所有条款、契诺和条件(包括但不限于关于额外租金的条款、契诺和条件)之后，此类权益才可转让；房东和租户承认这些条款、契诺和条件在承租人破产程序的背景下在商业上是合理的。根据守则条文获转让本租契的任何人士或实体，应被视为已在转让当日及之后承担本租约项下的所有责任，而无须其他作为或作为。任何此类受让人应应要求签署并向房东交付一份确认转让的文书。

(C)足够的保护。在租客根据守则提交或反对租客的请愿书后，作为债务人和占有债务人的租客和任何可能被指定的受托人同意充分保护房东如下：(1)履行租客在本租约下的每一项义务，直至本租约被拒绝或承担

(2)支付本租约规定的所有金钱义务，包括但不限于支付租金及本租约项下应支付的额外租金，该等租金被视为对租赁物业的使用和占用的合理补偿；(3)向业主提供最少三十(30)天的提前三十(30)天的书面通知，通知业主有关承担本租赁的任何诉讼或放弃租赁物业的任何意向，放弃应被视为拒绝本租赁；及(4)根据守则的其他规定，为业主履行利益。承租人如不遵守上述规定，将自动拒绝本租约。

23.5累积豁免。

房东在本租约项下的补救措施是累积的，房东因租客违约或违约而行使或未能行使任何权利或补救措施，不应被视为放弃或更改、影响或损害房东根据本租约或法律可能享有的任何权利或补救措施。在授权取消或没收本租约的任何违约、违约或其他事件发生后的任何时间或时间，业主接受租金或任何其他作为或不作为，不得视为放弃过去或未来的任何违反、违约或未能遵守或履行本租约、协议、条款或条件的行为，或剥夺业主在本条款规定的书面通知可能存在的任何时间取消或没收本租约的权利，或被解释为在任何时间阻止业主迅速行使任何其他选择权。根据本租约的任何条款或条款，其在法律或衡平法上可能享有的权利或补救。

24.抵押权转让；抵押权人保护。

24.1从属关系--通知抵押权人。

在房东的要求下，承租人应立即签署、确认和交付所有适当的文书，使本租约从属于Bellevue Place、美国银行大楼或租赁场所的任何现有或未来的抵押或信托契约，以及其任何扩建、续期或更换；但如果承租人当时没有违约，则承按人或受益人(视情况而定)应同意在承租人同意代理其代理的情况下，在丧失抵押品赎回权时承认本租赁。即使本租约有任何相反规定，业主不得违反或违反本租约的任何条款，除非已向房东及所有作为抵押权人及/或信托受益人拥有Bellevue Place全部或部分权益，且其姓名及地址已以书面形式提供予承租人或记录在金县记录中的人士发出书面通知，并已完全遵守第14条的规定。

24.2抵押权人保护条款。

租客须以挂号或挂号邮递方式，将送达业主的所有欠款通知书副本送交所有承按人及信托持有人，但在该通知发出前，租客须已获书面通知(以转让租金及租契通知或其他方式)该等承按人或信托持有人的地址。如果房东未能在本租约规定的时间内纠正此类违约，则抵押权人或信托持有人应有额外三十(30)天的时间来补救违约，或者如果违约无法在该时间内得到补救，则可延长必要的时间，但前提是任何抵押权人或信托持有人必须在该三十(30)天内开始并努力寻求补救措施(包括但不限于启动司法或非司法止赎程序，如有必要，以进行补救)。

25.控球权的确定。

在符合第11、13及16条的规定下，租客于本租约期满后，不论是否因时间流逝或其他原因，均应迅速及和平地将租客从业主手中接获的租赁物业交还业主，其状况与租客从业主处收到租客时的状况相同，或经其后经改善后，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的损耗及损坏除外。

26.财产的归还。

承租人应在本租赁终止时，通过期限届满或其他原因，拆除其根据第11.2节指定拆除的所有个人财产和改善设施，并应就因此而对租赁场所或美国银行大楼造成的损害向房东支付任何损害赔偿金。如果租户在本租赁终止时或房东有权重入时，未能将其任何性质的财产从租赁场所或美国银行大楼移走，房东可移走并储存该财产，而不对其丢失或损坏承担责任，储存费用由租户承担。如果承租人在任何此类财产储存三十(30)天或更长时间后不支付储存费用，房东可选择以房东全权酌情决定的方式、时间和地点以公开或私人方式出售或允许出售任何或所有此类财产，而无需通知租客，除非适用法规要求通知，并应将出售所得收益：第一，用于出售的成本和开支，包括实际发生的合理律师费；第二，用于支付储存任何此类财产的费用或收费；第三，根据本合同的任何条款，向房东支付或此后可能成为房东的任何其他款项；第四，支付给房客的余额(如有)。

27.沃伦塔尔投降。

租客自愿或以其他方式交出本租约，或相互取消本租约，并不构成合并，但业主可选择终止所有或任何现有的分租及分租，或将任何或所有该等分租或分租转让予业主。

28.EMINENT域。

281总摄入量。

如果所有租赁物业被任何政府或准政府当局行使的征用权所占用，则本租约将于租户被要求腾出租赁物业之日起终止，而本租赁项下的所有租金、额外租金和其他费用应支付至该日。如本第28条所用，“征用权”一词应包括由任何政府或准政府当局、通过或在任何政府或准政府权力下取得财产，以及任何代替财产的购买或购置，不论损害或取得是否由政府或任何其他被授权行使征用权的人进行。

28.2整个房舍的构造性征用。

如果美国银行大楼的一部分(但不是全部)被征用，房东应合理地确定美国银行大楼的剩余部分不能按房东的期望经济或有效地使用(无论是出于物理、经济、美学或其他原因)，房东应在征用之日起不超过六十(60)天向租户发出书面通知。这个

本租期应在房东在该通知中指定的日期到期，但不得早于该通知日期后六十(60)天。

28.3部分征用。

如果租赁物业的可出租面积的15%(15%)以上被征用权占用或侵占，则在房东和租客收到征用或占用的书面通知后不超过三十(30)天，任何一方均可选择以书面通知的方式终止本租赁，该终止应自租户被要求腾出如此占用的租赁物业部分之日起生效。如果美国银行大楼超过10%(10%)的公共区域被征用权占用，则房东可以在征用之日起六十(60)天内以书面通知租户终止本租约。如果本租约因此而终止，本租约项下的所有租金、额外租金和其他费用应支付至合同终止之日。只要租赁物业或公共区域的任何部分被征用权占用，且本租赁未终止，业主应在合理审慎的范围内，自费合理调度，将租赁物业和公共区域的剩余部分恢复到紧接被占用前的状态，租户应自费合理调度，将承租人和租客的家具、家具和设备安装的固定装置和装修设备恢复到紧接被占用前的状态。自租客被要求腾出如此租用的出租处所的该部分之日起，根据本合同应缴的租金和额外租金，须按租用前租用的处所的可出租面积所占的相同比例递减。

28.4损害。

房东保留以征用权取得的全部损害赔偿金或赔偿金的所有权利，承租人不得就其租赁房屋的租赁权益的终止或对其业务的干扰向房东提出任何损害赔偿要求。承租人特此授予或转让房东现在或以后可能获得的该等奖励和付款的任何权利，并同意签署和交付房东可能不时要求的其他转让文书。尽管有上述规定，承租人有权就承租人在本租约终止时有权移走承租人的商品、家具和其他个人财产而遭受的任何损失或对承租人业务的损害，向判决机关索赔所有可由承租人追讨的赔偿；但只有在征用权诉讼中单独判给该等损害赔偿，而不是作为房东损害赔偿的一部分时，承租人才可要求赔偿。

29.注意事项。

根据本协议任何条款要求的任何通知，如果是寄给房东的，应亲自递送或通过联邦快递或UPS等特快专递服务邮寄到上述1.2节中规定的房东地址或房东不时书面指示租户的其他地点；如果是寄给房客，则应亲自递送或通过特快专递服务(如联邦快递或UPS)邮寄给租赁场所的租户。如承租人不止一个人或实体，则根据本条例规定或准许发出的任何通知，可由其中任何一人发出或向其中任何一人发出，并应具有相同的效力及效力，犹如由或向所有人或实体发出一样。任何邮寄给承租人的通知，如有适当的地址和足够的邮资用于投递，应视为在美国邮政寄存后生效。

30.兰德罗德的责任。

尽管本租约中有任何相反规定，业主在此订立的契诺、承诺及协议并非为约束业主个人或业主的资产而订立及用意为个人契诺、承诺及协议，而仅为约束业主在所租物业及美国银行大楼的权益而订立及用意的，而该等物业及美国银行大楼可能不时受到拖累。在任何时候，业主或其合伙人或他们各自的继承人、法定代表人、继承人和受让人不会因为本租约或本租约中业主的任何契诺、承诺或协议而承担任何个人责任或个人责任，也不能对其主张或强制执行任何个人责任。因此，考虑到本合同项下产生的利益，承租人和所有继承人及受让人同意，如果房东在本合同项下发生任何实际或据称的失败、违约或违约：

(A)租客的唯一和排他性补救办法是针对业主在租赁处所和美国银行大楼中的权益；

(B)不得起诉业主的普通合伙人或有限责任合伙人，或如业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人是一个法团(就本条第30条而言，统称为“业主的普通合伙人或有限责任合伙人”)，则不得起诉业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人，或任何法团的任何董事、高级人员、代理人或雇员，而业主不得在任何诉讼或诉讼中声称因租客遵守本条第30条而引致的抗辩或缺乏属人司法管辖权；

(C)业主的普通合伙人或有限责任合伙人无须就任何送达或法律程序文件答辩或以其他方式答辩；

(D)不会对业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人作出任何判决；

(E)任何针对业主的普通合伙人或有限责任合伙人作出的判决，可随时撤销及作废；

(F)除业主在出租处所或美国银行大楼的权益外，业主或业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人的资产不得被征收执行令状；

(G)这些契诺和协议既可由房东执行，也可由房东的任何普通合伙人或有限责任合伙人执行。

31.TENANT的证书。

承租人应在业主书面通知后十(10)天内随时签署、确认并向业主或其指定人交付一份书面声明，主要采用附件“G”的形式，证明(I)本租约是完全有效的，且未以任何方式转让、修改、补充或修改(或指明所有影响本租约的协议的日期和条款)；(Ii)本租约项下业主须履行的所有条件(如有)均已满足；(Iii)业主因物业改善或额外改善而须向租客提供的所有供款(如有)均已收到；(Iv)截至该证明日期，租客并无就业主强制执行本租约而提出的索偿、抗辩或补偿；(V)没有超过一个月的预付租金或其他租金义务；及(Vi)没有向业主交存任何抵押(或如有，则为保证金的数额)。根据本条款提交的所有报表可供业主权益的潜在购买者、业主出借人以及业主和业主出借人的其他指定人使用。如果租户在十(10)天内未做出回应

房东收到本租约规定的书面要求后，根据本租约的条款和条件，这种不履行属于重大违约。此外，承租人应被视为已提供上述未经修改的证书，并应被视为已承认业主向潜在买家或承按人提供的任何信息的准确性、本租约的全部效力、业主的履约不存在未纠正的违约、保证金与租约中所述的相同，以及已预付不超过一个月的租金。

32.正确地执行。

如果承租人不支付本租约规定的任何款项(租金和额外租金除外)，或不履行本租约规定的任何其他行为，且房东发出通知后，房东仍将持续十(10)天，房东可在不免除或免除承租人的任何义务的情况下，支付任何该等款项或履行本租约中规定的承租人方面的任何其他行为。房东应(除房东的任何其他权利或补救措施外)在不支付本节规定的到期款项的情况下享有与租客拖欠租金时相同的权利和补救办法。

33.奥托里提。

代表承租人签署本租约的每名人士均亲自声明并保证，本人已获正式授权代表承租人签署及交付本租约，并保证本租约根据其条款对承租人具约束力，如承租人为法团，则根据承租人董事会正式通过的决议，并保证该等行动及执行符合承租人的附例。如果承租人是一家公司，承租人应在本租约签订后三十(30)天内，向房东提交一份授权或批准本租约执行的承租人董事会决议的核证副本。

34.定位和公共区域。

34.1停车。

房东应在租赁物业的可出租面积内为租户提供每千平方英尺2.7个停车许可证，目前的费率为每个停车许可证每月195美元(195.00美元)(不含税)，在租赁期限内，每月的费率可能会不时增加。如果可用，租户可以按当时的停车费率按月购买额外的停车许可证。承租人的员工不得将车辆停放在公共区域和设施的汽车停放区内，这些区域和设施可能会不时为百威广场的顾客指定。房东有权在任何时候指定特定的停车区供承租人的员工使用，任何此类指定均可随时更改。承租人及其员工只能将车辆停放在业主指定的公共区域和设施(如有)内。承租人应在承租人开业后十五(15)天内向房东提供承租人和承租人雇员的国家车辆牌照号码，此后承租人应在发生任何变化后两(2)天内通知房东。如果租户或其雇员没有将车辆停放在指定的停车区，则房东在不限制房东可能拥有的任何其他补救措施的情况下，可以向租户收取每天最低10美元(10.00美元)的费用，对于每辆不适当停放的车辆，每天或不足一天；但是，房东应向租户发出首次违反本规定的书面通知，租户应在此后两(2)天内停止违规行为；

如果在该两天内没有停止，则开始对车辆处以罚款。在接到第一次违章行为的通知后，在征收任何停车罚款之前，不需要就任何后续违章行为发出通知。根据本节规定到期的所有金额应为额外租金，租户在提出要求后十(10)天内到期并应支付。承租人应以书面形式通知其员工本节的规定。

34.2公共区域。

业主应在任何时候对百丽广场的公共区域和设施拥有专属控制权和管理权。承租人有权与其他人共同使用美国银行大楼的公共区域和Bellevue Place的公共区域和设施，但须遵守房东可能不时采用的非歧视性规则和规定，包括但不限于，房东认为有权不时将其关闭到足以防止将其奉献给任何人或其中的公众的法律上足够的程度。承租人应遵守业主和Bellevue Place业主或土地承租人可不时颁布和/或修改的关于美国银行大楼公共区域和Bellevue Place公共区域和设施的使用和运营的规则和规定。本规则和条例在向承租人交付副本后对承租人具有约束力。对于贝尔维尤广场或美国银行大楼内的任何其他租户或占用者不遵守这些规章制度，房东不对租户负责。百丽广场的公共区域和设施，是指为业主和其他有权占用百丽广场空间的人，包括他们的雇员、受邀者、被许可人和客人，提供或不时使用的所有场内和场外区域和/或相关设施，包括但不限于所有停车构筑物和停车区(包括场外停车场)、车道、人行道、园林或种植区、步行区、大堂、人行道。, 冬花园零售中心和停车场。“Bellevue Place的公共区域和设施”一词也是指所有在Bellevue Place的租户和其他有权占用空间的人可能无法进入，但与Bellevue Place的运营、管理、维修或维护一起使用的所有现场和场外区域和/或相关设施，包括但不限于清洁壁橱、场内和/或场外管理办公室和维护区。“美国银行大楼的公共区域和设施”是指位于美国银行大楼内的贝尔维尤广场的公共区域和设施。

35.运输管理程序。

承租人应与房东和指定运输管理协会合作，遵守《贝尔维尤场所运输管理协议》中规定的《贝尔维尤场所运输管理计划》的条款和条件，该协议的副本作为附件F附于本文件中，并应成为指定运输管理协会的成员。承租人应指定其雇员或代理人中的一人为承租人运输协调员，代表承租人处理与运输管理有关的所有事务。运输协调员如有任何变动，应立即通知房东。

36.让我们享受。

承租人在完全遵守并迅速履行本租约的所有条款、契诺和条件后，并在及时和及时支付本租约项下到期的所有款项后，即拥有并占有本租赁期内的租赁房产。

37.一般情况。

37.1个标题。

任何章节或段落标题或标题仅为方便起见，不得被视为定义、限制或以其他方式修改本租约或其任何条款的范围和意图。

37.2Bellevue Place的租金和收入。

本合同项下应支付的所有金额，特别是包括所有租金、额外租金和其他费用，应在到期时支付，不得有任何抵销或扣减。业主有权就业主拥有或租赁的所有物业在Bellevue Place的所有租赁和租赁中支付所有租金和其他款项，并有权就Bellevue Place的任何其他活动、使用或运营向业主或其代理人支付任何其他款项。

37.3Successors或Asset。

本租契的所有条款、条件、契诺及协议均适用于业主、租客、其各自的继承人、管理人、遗嘱执行人、继承人及受让人，以及因法律实施或其他原因而拥有或管有租赁物业任何权益的任何人士，并对其具有约束力，并须解释为与土地一同运作的契诺。

37.4Tenant已定义。

这里所用的“承租人”一词是指作为承租人或作为承租人签署本租约的每一个人、合伙企业、有限责任公司或公司。

37.5丢失安全或访问密钥卡。

承租人应赔偿房东因承租人或承租人的任何代理人、雇员、持牌人或承包商遗失发放给承租人的任何安全或访问钥匙卡或类似设备而招致或遭受的任何和所有损失和费用，这些损失或费用是由房东在承租人通知房东该卡或类似装置丢失之前招致或遭受的。

37.6房东同意。

除本合同另有规定外，凡需经房东同意或批准的，房东可自行决定不征得房东的同意或批准。

37.7经纪佣金。

承租人代表业主并向业主保证，其并无因执行本租约而招致任何有关经纪佣金或寻找人费用的责任或索偿，亦除代表业主及租客的Broderick Group，Inc.外，并无与任何与本租约有关的房地产经纪、代理或销售人员打交道或知悉任何其他人士。双方同意赔偿其他各方，使其免受布罗德里克集团以外的任何人的所有此类责任或索赔(包括但不限于律师费)的损害。

37.8部分无效。

如果本租约的任何条款、契诺或条件或其对任何个人或情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分以及条款、契诺或条件对被视为无效或不可强制执行的条款、契诺或条件以外的个人或情况的适用不应因此而受到影响，本租约的每个条款、契诺或条件均应有效，并应在法律允许的最大程度上予以强制执行。

37.9记录。

承租人不得记录本租约。承租人也不得记录任何租约备忘录。然而，在房东的要求下，租客应签署一份由房东提供的格式的备忘录并交付给房东。备忘录应说明双方、租赁房产、租赁期限和承租人遵守《运输管理协议》和《贝尔维尤城市土地使用规则》第20.25A.030.C.段的义务，或任何类似或后续的法律、法规、法规或规则(如果适用)。

37.10连带债务。

如果有一个以上的承租人，则本合同规定的义务应是连带的。

37.11时间。

时间是本租约及其所有条款的本质，其中履约是一个因素。

37.12事先协议。

双方理解，业主和租客之间没有任何口头或书面协议或陈述影响本租约，本租约取代和取消业主和租客之间就本租约主题进行的任何和所有以前的谈判、安排、陈述、小册子、展示、预测、估计、协议和谅解(如果有)，且不得用来解释、解释、补充或反驳本租约。本租约及其相互签署的所有书面修订，是并应被视为房东和租客及其代表和代理人之间唯一的协议。房东和租客双方可接受的所有谈判和口头协议均已并入并包含在本租约中。业主与租客之间并无任何其他陈述、契诺或保证，有关陈述的一切依赖仅以本租约所载的明示陈述、契诺及保证为依据。尽管本租约的印刷条款是由房东起草的，但房东和租客同意，这种情况不应产生任何推定、施工规范或对房东或租户的立场有利的暗示。房东和租客同意，在房东和租客共同签署本租约之前，不得将本租约中的行间、涂抹或删除的语言解释为具有任何特殊意义，或提出任何推定、解释或暗示，包括但不限于房东或租客打算借此陈述已删除语言的相反、正面或相反的任何含义。阅读本租约时，应视为被删除或删除的语言从未存在过，而行间语言一直存在。

37.13无履行能力。

房东或租客在本合同项下的义务应在一段时间内免除，该期限等于由于天灾或超出该方合理控制范围的任何其他原因、财务能力或疏忽被阻止或延迟履行的时间。

第37.13节的规定不适用于任何租金、额外租金或其他费用的支付。

37.14业主权益的转让。

如业主在租赁物业或百丽城的权益发生任何转让(仅为保安目的而转让除外)，转让人应自动解除自转让日期起及之后业主应承担的任何及所有义务及法律责任，而租客同意受让受让人。

37.15禁止采光、空气或观景地役权。

在Bellevue Place或毗邻Bellevue Place的土地上建立的任何构筑物对光线、空气或景观的任何减弱或关闭，均不以任何方式影响本租约或租客在本租约下的义务，也不向业主施加任何责任。

37.16互惠地役权协议。

本租约应服从业主和任何其他各方之间签订的任何和所有经营、维护和互惠地役权协议(“REA”)，包括对其的任何修订或修改。承租人应在房东提出书面要求后十(10)天内签署协议，并将协议以可记录的形式(主要以附件“H”的形式)归还给房东，使本租赁从属于任何此类理由。

37.17怀弗。

业主放弃本合同所载的任何条款、契诺或条件，不应被视为放弃任何随后违反本合同所载的相同或任何其他条款、契诺或条件的行为。业主随后接受租金、额外租金、其他收费或本租约下的任何其他款项，不得视为放弃租客先前对本租约任何条款、契诺或条件的任何拖欠，但租客未能支付如此接受的特定款项除外，不论业主在接受该等款项时是否知悉先前的违约。此外，任何支票或任何付款函件上的背书或声明，均不得被视为同意及清偿，而业主追讨该等租金余额或寻求本协议所规定的任何其他补救或其他补偿的权利，亦不受该背书或声明或接受该等付款的影响。

37.18名称。

未经业主事先书面同意，承租人不得将建筑物或项目的名称用于租赁处所地址以外的任何用途，在任何情况下，承租人不得获得该等名称的任何权利或对该等名称的任何权利。

37.19法律的选择--地点。

本租约受华盛顿州法律管辖。任何强制执行本租约条款或收取租客欠房东的任何款项的诉讼地点应在华盛顿州金县高级法院。

37.20OFAC认证。

(A)认证。承租人证明：

(I)它不是直接或间接地为或代表任何被任何行政命令或美国财政部列为恐怖分子的个人、团体、实体或国家，或根据外国资产管制办公室执行或管理的任何法律、命令、规则或法规而被禁止或阻止的其他个人、实体、国家或交易；以及

(Ii)它没有直接或间接代表任何该等人士、团体、实体或国家进行这项交易，或没有直接或间接代表任何该等人士、团体、实体或国家进行这项交易，或没有直接或间接代表该等人士、团体、实体或国家进行这项交易。

(B)弥偿。承租人特此同意为房东辩护、赔偿，并使房东免受因违反上述认证而引起或与之相关的任何和所有索赔、损害、损失、风险、责任和费用(包括律师费和费用)。

兹证明本租约已于上述日期签订。

写字楼租赁展品

展品A--贝尔维尤广场的法律描述

展品“B”--百乐威广场场地平面图

附件：租赁房屋的“C”字型平面图

展品“D”号承租人设计与施工手册

展品“E”规章制度

展品“F”-贝尔维尤广场交通管理

附件“G”--承租人禁止反言证书表格

附件“H”-附属于互惠地役权协议的协议格式

附件A

贝尔维尤广场的法律描述

附件B

贝尔维尤广场场地平面图

附件C

租赁房屋的建筑平面图

附件D

租户设计与施工手册

附件E

规章制度

附件F

百乐威广场运输管理协议

附件G

承租人禁止反言证书的格式

附件H

居次协议的格式
互惠地役权协议

第一份租约附录

本首次租赁附录(本附录)于2020年8月18日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office，LLC和华盛顿公司SmartSheet，Inc.(“承租人”)签订。

独奏会

答：房东和租客签订了一份日期为2017年6月21日的非住宅租约(“租约”)，租约位于华盛顿州贝尔维尤贝尔维尤广场的美国银行大楼内的500号套房，租赁空间在租约中有更具体的描述。

通过签署和交付本附录，业主和租户打算在某些重要方面修改和补充租约，其中包括为保证金提供信用证。

除非另有说明，本合同中的所有大写术语的含义与本租约中规定的相同。

因此，现在，出于良好和有价值的对价，房东和租客在此确认本租约的收据和充分性，现将本租约修改和补充如下：

1.第一节基本租约数据、条款和证物。在租约第一节第1.14段的末尾增加以下一句话：

在承租人的选择下，保证金可以按照下文第37.24节的规定以信用证的形式交付。

2.信用证。新增以下条款作为《租约》第37.24条：

(A)房东和租客承认，承租人将根据本租约占用美国银行大楼内的空间，并作为房东签订本租约的报酬，承租人应向房东交付或安排交付一份或多份符合第37.24节条款的不可撤销备用信用证，并应使其始终有效而不过期或终止。承租人未能履行或遵守第37.24节中规定的任何条款、契诺或协议，应构成本租赁项下的重大违约。

(B)承租人应以业主可接受或业主提供的形式向业主交付或安排交付不可撤销的备用信用证(“信用证”)，该信用证由业主合理接受的全国性银行协会出具，由承租人以业主为受益人，按照租约第8节确定的初始金额支付给业主，有效期不得早于到期日，并根据其条款规定，除非信用证的签发人给予业主，否则应每年自动延长至当时的到期日后一(1)年，而不作书面修改或修改。在当前到期日之前至少六十(60)天，发出发行人选择不延长信用证的书面通知。如果信用证的开证人在任何时候通知房东，开证人选择不延长信用证，那么，在信用证当时的到期日之前不少于三十(30)天，承租人应向房东交付或安排向房东交付由房东合理接受的全国性银行协会开具的以房东为受益人的不可撤销备用信用证。

租约第8节所要求的金额。在根据本节交付的任何替代信用证到期日之前不少于三十(30)天，承租人应向房东交付或安排交付另一份由房东合理接受的全国性银行协会签发的以房东为受益人的不可撤销替代备用信用证，金额为租赁第8条所要求的金额。根据第37.24条交付的每份替代信用证的期限应不少于一(1)年，并且应采用房东可以接受或由房东提供的形式。此外，如果承租人有权获得本租约第8条规定的现金保证金和/或额外保证金的减额，承租人应将原始信用证换成减额后的替代保证金，或向房东交付修改、背书或其他修改的信用证，以降低第8条允许的金额。

(C)在发生本租赁项下的任何违约或违约时，包括但不限于租户未能及时向房东交付或导致根据第37.24款向房东交付任何替代信用证时，房东可以选择从信用证和根据本37.24款交付的任何替代信用证中提取合理必要的金额，以纠正此类违约或违约和/或赔偿房东因租户违约或违约而可能遭受的任何其他损失或损害。根据第37.24款交付的信用证和每份替代信用证(也称为“信用证”)应规定凭业主(或任何受让人)的即期汇票付款，并附上一份证明，其实质内容如下：“根据_银行开具的不可撤销备用信用证第号。_如果房东开出信用证，承租人应在开具之日起十(10)天内恢复信用证或提供额外的不可撤销备用信用证，以便在本租约发生任何进一步违约或违约的情况下，房东在任何时候都有租约第8条所要求的金额可供提取。

(D)如果信用证没有续期，或者承租人没有在当时的信用证到期日前三十(30)天或之前提供不可撤销的备用替代信用证，或者在房东提取信用证的情况下，如果承租人没有恢复信用证或提供额外的信用证，以便在本租约下发生任何进一步违约或违约的情况下，业主可以动用租约第8条所要求的金额，那么，在这种情况下，从信用证支取的金额可能等于信用证的全部金额。根据前一句话从信用证中提取的任何收益应由房东根据本租约第8节的规定作为额外的保证金持有。

3.剩余租约条款。除本附录中明确修改外，本租约的所有其他条款仍具有全部效力和作用。如果本附录的条款与本租赁条款有冲突，应以本附录的条款为准。

日期为以上第一次书写的日期和年份。

美国银行大楼写字楼租赁

之间

贝尔维尤地方办公室有限责任公司，
华盛顿一家有限责任公司

(房东)

和

SMARTSHEET.COM，Inc.
一家华盛顿公司

(租户)

300和350套房

目录

美国银行大楼写字楼租赁

本租约于2017年2月3日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office，LLC和华盛顿公司SMARTSHEET.COM，Inc.之间签订。

独奏会

A.房东对华盛顿州金县贝尔维尤市的某些不动产及其改善拥有某些权利和权益，该不动产在本文件所附附件“A”中描述，并在本文件所附场地平面图中作为“B”所示。该物业及其改建是一个一流的多用途开发项目的一部分，该项目通常被称为“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美国银行大楼、酒店大楼、角落大楼和冬园零售中心组成，如表“B”所示，以及目前位于上述楼下的停车场。

B承租人希望从房东那里租赁美国银行大楼的一部分，房东愿意按照本文规定的某些条款和条件这样做。

因此，为了并考虑到本协议所载的承诺、契诺和协议以及其他善意和有价值的对价，兹确认这些对价的收据和充分性，协议如下：

1.BASIC租赁数据、条款和展品。

1.1房东：Bellevue Place Office，LLC，华盛顿的一家有限责任公司。

1.2房东地址：华盛顿州贝尔维尤4186号邮政信箱98009。

1.3 Tenant：Smartsheet.com，Inc.，一家华盛顿公司。

1.4租户主要营业地址：华盛顿州贝尔维尤东北8街10500号，Suite1300号，邮编：98004。

1.5 Tenant的许可商品名称：Smartsheet.com。

1.6租赁房产：指美国银行大楼第三(3)层的部分；如附件“C”所示。

1.7租赁房屋的可出租面积：

开始日期：租赁房地300应包括套房300，面积为12,694平方英尺(12 694平方英尺)。

开始日期：租赁房舍350应包括350号套房，面积为3,246(3 246)平方英尺。

1.8 Bellevue Place可出租面积明细：

(A)美国银行大楼和角楼的总可出租面积为46万3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租总面积为51万9549(519,549)平方英尺。

1.9 Tenant的份额：

由于Bellevue Place是一个多用途开发项目，在其各种元素中包含各种不同的办公、零售和公共区域设施，因此租户的份额适当地包括两个组成部分：(I)第1.9(A)节规定的美国银行大楼和角落大楼的特定运营、维修和维护费用；(Ii)Bellevue Place的一般运营、维修和维护费用，如第1.9(B)节规定的。

[租赁房舍300-以12,694平方英尺可出租面积为基础]

自及包括租赁物业300生效日期：

(A)美国银行大楼和角楼的运营、维修和维护费用：2.74%(2.74%)，按第1.8(A)节规定的463,599平方英尺计算。

(B)Bellevue Place的运营、维修和维护费用：2.44%(2.44%)，根据第1.8(B)条，按519,549平方英尺计算。

[租赁房产350-以3246平方英尺的可出租面积为基础]

自及包括租赁物业350开始生效日期：

(A)美国银行大楼和角落大楼的运营、维修和维护费用：根据第1.8(A)节，以463,599平方英尺的租金计算，零点七(0.70%)。

(B)Bellevue Place的运营、维修和维护费用：62%(0.62%)，根据第1.8(B)节，按519,549平方英尺计算。

1.10租金：

[租赁房舍300-以12,694平方英尺可出租面积为基础]

自租赁开始之日起至2018年4月30日止(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积37美元，或每月39,139 83/100美元(39139.83美元)。

自2018年5月1日起至2019年4月30日止，租金为每平方英尺38美元

租赁房屋的可出租面积每年或40,314 03/100美元(40314.03美元)/月。

自2019年5月1日(含)至2020年4月30日(含)，租金为租赁房屋可出租面积的每平方英尺每年39 25美元(39.25美元)或每月41,519 96美元(41 519.96美元)。

自2020年5月1日(含)至2021年4月30日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积43美元(40.43美元)，或每月42,768美元(42768.20美元)。

自2021年5月1日(含)至2022年4月30日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积41美元(41.64美元)，或每月44,048美元(44,048.18美元)。

自2022年5月1日(含)至(含)到期日，租金为每年每平方英尺租赁面积42 89美元(42.89美元)或每月45,370 47美元(45 370.47美元)。

[租赁房产350-以3246平方英尺的可出租面积为基础]

自租赁开始之日起至2018年4月30日止，租金为每平方英尺租金37美元/100美元(37美元)，或每月10,008 50/100美元(10,008.50美元)。

自2018年5月1日(含)至2019年4月30日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积38美元，或每月10,308 76美元(10,308.76美元)。

自2019年5月1日(含)至2020年4月30日(含)，租金为租赁房屋可出租面积的每平方英尺每年39美元(39.25美元)或每月10,617 13美元(10 617.13美元)。

自2020年5月1日(含)至2021年4月30日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积43美元(40.43美元)，或每月10,936 32美元(10,936.32美元)。

自2021年5月1日(含)至2022年4月30日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积41美元(41.64美元)或每月11,263 62/100美元(11 263.62美元)。

自2022年5月1日(含)至(含)到期日，租金为每年每平方英尺租赁面积42 89美元(42.89美元)或每月11,601 75美元(11 601.75美元)。

1.11租赁期：大约七十一(71)个日历月，外加一个日历月的必要部分(如果有的话)，使到期日出现在该日历月的最后一天。

1.12生效日期：

租赁物业300：自(I)基本完成物业改善(定义见下文第11.1(A)节)后五(5)天起计(包括较早者)，但不迟于2017年5月1日，或(Ii)承租人首次租用租赁物业作商业用途之日。

租赁物业350：自(I)基本完成物业改善(定义见下文第11.1(A)节)后五(5)天起计(包括较早者)，但不迟于2017年6月1日，或(Ii)承租人首次租用租赁物业作商业用途之日。

1.13失效日期：2023年3月31日。

1.14保证金：签订本租约后，承租人应向房东支付21万4613 23/100美元(214,613.23美元)，其中66,204 13/100美元(66,204.13美元)用于租赁期限第一个月到期的租金和额外租金，14万8409 10/100美元(148,409.10美元)代表租金和租赁期限最后一个月到期的额外租金作为保证金。

1.15向物业业主提交物业改善图则的截止日期。不适用。

1.16承租权：本租约取决于房东贷款人的接受和批准。如果房东的贷款人接受这一租赁，房东将免除这一应急措施。

1.17项目建筑师：JPC建筑师，或业主另行指定的建筑师。

1.18通过引用合并的展品：

展品A--贝尔维尤广场的法律描述。

展品“B”--贝尔维尤广场的场地平面图。

附件“C”--租赁房屋的平面图。

附件“D”-承租人设计和施工手册(包括基地建筑完工情况)。

附件“E”--规章制度。

附件“F”-贝尔维尤广场运输管理协议。

附件“G”--承租人禁止反言证书表格。

附件“H”--互惠地役权协议的从属协议格式。

2.前提。

2.1一般而言。

房东特此向承租人出租和转让，承租人特此接受房东按照本协议规定的条款和条件，将上文第1.6节所述和附件“C”中所描述的租赁物业，以及进出美国银行大楼和百丽广场公共区域和设施的权利，连同进出的权利一并接受。

2.2预留给房东。

业主保留随时更改Bellevue Place的大小和尺寸；对Bellevue Place增加额外的建筑和改善；迁移、更改和更改Bellevue Place内、上和下的建筑物数量和其他改进；更改Bellevue Place任何建筑物和停车区的任何建筑尺寸和楼层数；更改Bellevue Place的商店和租户的身份和类型；更改Bellevue Place的建筑物和其他改进项目的名称和地址；以及更改Bellevue Place的公共区域和设施。房东还保留外墙和屋顶的使用和所有权利，并有权安装、维护、使用、维修和更换通过租赁物业的管道、管道、导管和电线，这些位置不会对租户的使用和百丽广场的其他部分造成实质性干扰。房东应合理地尝试将此类物品放置在地板下、天花板上方或靠近内墙的位置。除非另有约定，此类用途不得超过租赁房屋实用面积的百分之一(1%)。如果房东在本合同项下的用途超过租赁物业可用面积的百分之一(1%)，则承租人有权按照上文第1.7节的规定减少租赁物业的可出租面积，并按比例减少租金和额外租金(如下文第5和第6节所述)，作为其唯一和唯一的补救措施。租赁的房屋不得包括吊顶以上的空间。房东有权以任何方式使用紧邻地面以下的面积和吊顶上方的空间，而不永久和实质性地干扰租客对租赁房屋的使用。

2.3故意略去。

2.4第一次机会的权利。

(A)如业主提供书面建议，或获提供一份业主准备接受的书面建议，将美国银行大厦三(3)楼的301号套房(“第一机会空间”)租给准租客，包括租客，则业主会以书面通知租客(“业主第一机会通知”)，而除本条例另有规定外，租客有权(“第一机会权利”)按业主第一机会通知所概述的条款及条件出租该第一机会空间，根据下文第(B)节的规定，通知房东其行使这项权利。

(B)如果承租人希望行使其租赁第一机会空间的权利，承租人应在收到业主首次机会通知后五(5)个工作日内向业主发出明确的书面通知(“承租人首次机会通知”)。时间是很宝贵的。如果租客因任何原因拒绝或不通知房东，则房东的先机通知标的的先机空间的租客权利应被视为放弃，此后，在五(5)个工作日期满后，房东可将该空间出租给任何其他方。

(C)第37.22(A)节的规定适用于第一机会空间中任何希望延长或续签租约，或为第一机会空间签订新租约的现有租户。然而，业主应明确有权延长或续签First Opportunity Space的现有租户的租约，或与现有的First Opportunity Space租户签订新的租约，如果这些租户的租约规定了这种权利的话。

(D)尽管前述有任何相反规定，承租人在承租人根据租约任何条文违约的任何期间(超过任何适用的补救期间)，不得行使承租人对先机空间的权利。时间是很宝贵的。不得因承租人因上述规定而不能行使先机空间的先机权利而延长或延长行使该权利的期限。根据房东的唯一选择，承租人对第一机会空间的所有权利应终止，即使在租户适当和及时行使之后，如果在行使之后但在第一机会空间开始日期之前：(I)租户因未能在适用的通知和补救期限后向房东支付金钱义务而违约，则租户对第一机会空间的所有权利应终止且不再具有任何效力或效力；(Ii)房东已向承租人发出十(10)天的书面通知，通知承租人任何其他不履行义务的行为(该通知明确指出，未能按照租约要求履行义务可能会导致承租人丧失优先购买权)，并且在该十(10)天期限内未完全改正；然而，如果承租人失败的性质是合理地需要十(10)天以上的时间才能修复，则如果承租人在上述十(10)天内开始修复该失败并在此后努力进行修复直至完成，则房东无权终止该失败的第一机会的权利；或(Iii)业主根据租约向租客发出违约通知(而租客实际上是违约的)，而业主先前已根据租约向租客发出三(3)份或以上的违约通知(而租客在该等情况下事实上是违约的), 无论这种违约最终是否得到纠正，只要在规定房东有权终止本合同下的优先购买权的通知之前发出的通知明确指出，发出另一份违约通知可能会导致租户丧失优先购买权。如本文所用，术语“违约”、“未能履行”或“违约”应指本租约第23.1节中定义的违约。

(E)与先机舱位的先机权利有关的前述权利，除租约外，不得单独转让。

3.放宽条件。

3.1大体上。

本租赁的期限(“期限”或“租赁期限”)应为上文第1.11节规定的时间段，从下文第4.1节规定的开始日期开始，至晚上11：59结束。在到期日，如下文第4.2节所规定。

3.2终止。

租约将于租期届满之日终止，除非根据本合同或法律的规定更早终止，而无需业主或租客的任何通知。如果租客在租期结束时没有交出租赁的物业，承租人应对任何后续租客向业主提出的所有索赔和要求负责，并应赔偿业主因业主延迟将租赁物业的占有权交付给该后续租客而提出的所有索赔和要求。

3.3坚持到底。

租户在租期届满后保留的任何租约应被解释为逐月租赁。在租赁期间，承租人应每月向房东支付租金的150%(150%)，该租金为租赁期限最后一个月应支付的租金的150%(150%)，以及本合同规定的额外租金和其他费用。除本文所述外，此类按月租赁也应遵守本租赁的所有条款、契诺和条件。

3.4延长租赁期的选项。

(A)给予租户选择权。(“延期选择权”)将租期延长五(5)年，至2028年3月31日及包括在内。该期间在本文中应被称为“选择期”。要行使延期选择权，承租人必须在到期日期前至少十(10)个日历月(但不早于十二(12)个日历月)向业主发出明确的书面通知，表明租户选择行使延期选择权。

(B)如承租人选择行使续期选择权，选择权期间的租金(“新租金”)应为美国银行大楼(“可比空间”)可比空间(“可比空间”)的公平市值租金(定义见下文)，但在任何情况下，新租金不得低于租赁期限最后一个月的应付租金。如果当时美国银行大楼没有可比较的空间，承租人应支付新租金，如果美国银行大楼有可比较的空间，则支付美国银行大楼的公平市场租金。“公平市场租金”一词是指有意愿的承租人将其可比空间的租期续期五(5)年所支付的租金。对于续签美国银行大楼租约的租户，在确定公平的市场租金时应包括租户优惠。“承租人优惠”一词应包括但不限于改善承租人条件和免收租金等诱因。

(C)如果房东和租客不能就新租金达成一致，则应将此事提交由三(3)名仲裁员组成的小组决定。业主和租客应各自指定一(1)名仲裁员，该仲裁员应是持牌商业房地产经纪人或MAI房地产估价师，应熟悉Bellevue Place，并(在截至任命之日的三(3)年内)积极参与可比空间的经纪或评估。仲裁员的裁决应仅限于房东或租客建议的新租金是否最接近公平市场租金的问题。每一位此类仲裁员应在租户或房东通知对方选择通过本仲裁程序确定新租金后十五(15)天内指定。如此指定的两名仲裁员应在最后一名指定的仲裁员任命之日起十五(15)天内商定并指定第三名仲裁员，该仲裁员的资格应与上文规定的最初两名仲裁员的资格标准相同。如无上述协议，业主或租客均有权要求国王郡高等法院主审法官委任第三名仲裁员。三(3)仲裁员应在指定第三名仲裁员后三十(30)天内就双方是否使用业主或租客建议的新租金达成决定，并应将此通知业主和租客。三(3)名仲裁员中的大多数人的裁决对房东和租客都具有约束力。仲裁费用由房东和租客平分支付。仲裁程序不应超过三十(30)天。然而，, 如仲裁员于选择期开始前仍未厘定新租金，承租人应支付先前根据租约生效的租金加上10%(10%)的加幅，直至仲裁员厘定新租金为止。如果仲裁程序导致租金上涨，租户应支付差额，并支付租约下一个月应支付的租金。如果仲裁程序导致较低的租金，

承租人应获得抵免其根据租赁支付的下一个月租金，以及任何后续的月租金付款(如有必要)，金额相当于多付的金额。

(D)尽管前述有任何相反规定，在租客根据租契任何条文出现违约的任何期间内，在上述违约完全纠正之前，不得行使延期选择权。时间是很宝贵的。如果承租人在该权利有效的任何情况下，在行使该权利的适用期限届满之前未能行使该延期选择权，则该延期选择权此后应被视为无效，不再具有效力或效力。可行使延期选择权的期限不得因承租人因上述规定而无法行使该等权利而延长或延长。承租人对延期选择权的所有权利应终止，即使在承租人适当和及时行使后，如果在该行使之后但在选择期开始日期之前，承租人根据租约条款违约，且违约未在任何适用的补救期间内得到纠正，则即使在承租人适当和及时行使该权利之后也不再具有效力或效力。

(E)延期选择权应是租户个人的选择，不得由承租人以外的任何人士或实体自愿或非自愿地行使或转让，亦不得将延期选择权与本租约分开转让。

4.合同和到期日；租赁年。

4.1生效日期。

开工日期应为上文第1.12节规定的日期。

4.2失效日期。

本租约将于晚上11：59到期。在上文第1.13节规定的日期。

4.3生效和期满的确认。

在承租人入住租赁房屋后五(5)个工作日内，或应房东的要求，房东和租客应以书面形式确认具体的开始和终止日期以及。第6.2(F)节所定义的租赁房屋的“建成”可出租面积以及本租约应支付的租金，这些租金应作为本租约的附件并纳入本租约。

4.4租赁年限。

“租赁年”是指自1月1日起至次年12月31日止的历年。如果生效日期不是1月1日，则初始租赁年度应从生效日期起至该历年的12月31日止并包括在内。如到期日并非12月31日，则最后租赁年度应为自最后租赁年度公历年度的1月1日起至到期日(包括在内)。

5.RENT。

承租人应向房东支付上文第1.10节所述的金额(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房东应在每个日历月的第一天或之前，在上述第1.2节所述的房东地址，或在房东此后不时以书面形式指定的其他地点，以美国的合法货币预付房东的租金。租金和

租赁期限开始或结束时的任何部分月的额外租金(如下文6.1节所定义)应按月30天按比例计算。除租金和额外租金外，本合同项下应支付的所有金额有时可能被称为“其他费用”。房东可以(但不应被要求)向租户提供通过电子资金向房东支付本租赁条款要求由租户支付的任何或所有金额的程序。

6.加租。

6.1一般而言。

除上文第5节规定的租金外，从(I)租赁房地300开始计算；和(Ii)租赁物业350的开始日期就租赁物业350而言，承租人应向业主支付承租人在经营费用(如下文第6.2(B)节所界定)中所占的份额，而无须给予通知(通知承租人其在额外租金中的份额)，亦不得抵销或扣除，该等开支包括但不限于：(I)美国银行大楼及角楼的营运、维修及保养费用；及(Ii)Bellevue Place于租赁期内的营运、维修及保养费用(“额外租金”)。

6.2定义。

下列术语应具有下文规定的含义，除非上下文另有规定或明确要求：

(A)承租人的份数。承租人的份额应等于上文第1.9节规定的百分比。

(B)一般的营运开支。运营费用应包括(I)所有运行、维修和维护费用(在下文第6.2(C)节中定义)，以及(Ii)所有税费(在下文第6.2(D)节中定义)。

(C)操作、维修和维护费用。运营、维修和维护费用应包括业主支付或应付的与Bellevue Place及其组成部分的运营、维修和维护相关的实际成本和支出，其中包括但不限于美国银行大楼、角落大楼和温特花园零售中心，减去根据金县记录器8709160449号档案(经不时修订)记录的特定建设、运营和互惠地役权协议的条款中定义并根据该条款从酒店地段所有者那里收到的所有费用，并应包括：但不限于，向运输管理协会支付或应付的成本和费用。在不限制前述一般性的原则下并举例说明，运营、维修和维护费用应包括所有公用事业、供暖、空调和通风的成本和费用；执照、许可证和检查费；种植和美化的费用和费用；清洁服务；直接人身损害保险(包括但不限于收入损失保险)、责任和超额责任保险以及其他适当的保险单，由业主或业主贷款人单独确定，包括但不限于车库管理员的法律责任、锅炉、机械和汽车保险；设备的税金和评估；维修费用及开支，包括但不限于为履行业主对租客的义务而必需或适当的资本性质的费用；清除垃圾及其他垃圾的费用及开支；用品、工具及设备的费用及开支；清洁、保养、修理及更换机器及设备的费用及开支, 包括但不限于自动开门器、灯和照明设备，

供暖、空调和通风设备、消防和自动喷水灭火系统及安保系统；机器和设备折旧津贴(根据国税局制定的准则和条例，折旧将超过任何这类机器和设备的使用年限)；提供这类服务的人员费用和费用，包括但不限于安保和交通管制；法律和会计费用及费用；习惯管理费；为履行业主的维修或保养义务而必需或适当的任何资本改善费用，该费用由任何适用的政府法律或法规所规定，但在租客被要求占用租赁房屋时尚未生效，或为降低运营、维修或维护成本而进行的(任何此类资本改善费用应在该项目的使用年限内摊销(根据美国国税局制定的指导方针和规定，如果有，按业主不时厘定的资本回报率，按未摊销余额的现行市场年利率计算，或按业主为购买或建造该等改善而借入的资金所支付的较高利率计算)。

(D)税项。税项应包括所有房地产税、个人财产税和针对或可归因于Bellevue Place而征收或可能征收的所有其他税项、附加费和评税，以及位于Bellevue Place上、之内或之下并与其运营相关使用的业主的所有装修、固定附着物、设备和其他财产，包括美国银行大楼、角楼和美国银行大楼和角楼下面的土地，包括但不限于与停车场和冬花园零售中心的运营有关而使用的土地、装修、设备、固定装置和其他财产，以及与停车场和冬园零售中心的运营有关的任何租金、消费税、销售税、交易税或其他特权税或征税，无论面额如何(联邦、州和地方净所得税除外)，在租赁期内支付或应付，以及业主拥有的温特加登零售中心所有租户改善工程的税收，但不包括酒店大楼和酒店大楼下的土地。税金还应包括支付或应付给任何第三方的任何金额，或房东为获得上述定义的税额减免而发生的任何金额。

(E)出租处所的可出租面积。在本租赁中，租赁房屋的可出租面积应指租赁房屋的可用面积，该术语是根据ANSI/BOMAz65.1-2010《办公建筑建筑面积测量标准方法》(ANSI/BOMAz65.1-2010)定义和计算的，乘以1.2546%(1.2546%)的负荷系数。租赁房屋的“建成”可出租面积应为房东将租赁房屋的占有权交付给承租人时租赁房屋的真实可出租面积。

(F)Bellevue Place的可出租面积。就本第6条而言，Bellevue Place的可出租面积应包括(I)美国银行大楼、(Ii)角楼和(Iii)冬园零售中心内和通向冬园零售中心的所有区域和空间的总和(无论美国银行大楼、角楼和冬园零售中心内的这些区域或空间是否实际上由业主租用)，可供业主及其员工、被许可人、受邀者和客人专用和占用的所有区域和空间，包括但不限于所有休息室、夹层、仓储和储物区，任何业主租用的物业内的文书和办公区域，以及员工区域，不包括酒店大楼内的所有区域和空间(不包括位于冬季花园零售中心内或通向冬季花园零售中心的区域和空间，专供业主及其雇员、持牌人、受邀者和客人使用的区域和空间)以及Bellevue Place的公共区域和设施。如果在任何时候，业主认为Bellevue Place的可出租面积因计算错误而与上文第1.8节所述的Bellevue Place的可出租面积有实质性差异

或对Bellevue Place进行增加、修改或更改，且业主希望修改本租约以反映Bellevue Place的实际或更改的可出租面积时，业主应以书面形式通知租户。如果承租人在收到房东通知后十(10)天内没有以书面形式反对房东通知，本租约应被视为已修改为包含房东通知中所述的百乐威广场的可出租面积。如果租户在上述十(10)天内对业主的书面通知提出反对，并且房东和租客在收到租户的反对通知后十(10)天内未能就Bellevue Place的可出租面积达成一致，则应将此事提交Bellevue Place的项目建筑师决定。项目建筑师的决定是最终的，对业主和租户都有约束力，当项目建筑师决定时，本租约应被视为经修订以反映Bellevue Place的可出租面积。业主和所有反对业主通知的租户应平均分摊项目建筑师考虑此事的费用和费用。

(G)即使本第6.2条有任何相反规定，下列成本不应计入根据本租赁第6.2条向承租人收取的运营成本和维护费用：

租赁佣金、广告费用、费用和为Bellevue Place部分地区招揽新租户而产生的费用。

除租约第6.2(C)节允许外，抵押贷款的利息或摊销付款。

按土地租约或其他相关租约收取租金。

与石棉或其他危险或有毒材料或物质所需的环境测试、拆除、封闭、封装或其他处理相关或发生的任何费用或支出。

房东有权或有权通过保险支付或报销的任何物品的费用。

房东有权从其他租客那里获得补偿的电费、水费或其他公用事业费用以及适用的税费。

纠正美国银行大楼或Bellevue Place的设计、建造或设备上的重大欠妥之处或重大潜在欠妥之处的费用(就本款(G)款而言，欠妥之处定义为因Bellevue Place最初建造时的疏忽而发生的重大情况)。

建造美国银行大楼未来的任何材料扩建所产生的任何成本(相对于根据租约第6.2节向租户收取的运营成本和维护费用中可能包括的美国银行大楼扩建后的运营和维护成本)。

除(A)为履行业主的维修或保养义务而合理地必需或适当的费用；(B)因租赁日期后颁布和执行的任何适用的政府法律或法规而产生的费用；和/或(C)为降低运营、维修或保养成本而产生的费用。

因房东拖欠房东债务而产生的利息和罚款。

尽管第6.2节中有任何相反的引用，但任何资本项目的成本不应在一年内支出，而是应在该项目的使用年限内以与贝尔维尤其他A级写字楼一致的方式折旧。

即使本租约中有任何相反的规定，本租约第6.2节规定的任何运营成本和维护费用中不得有任何特定的成本、收费或费用重复，前提是业主保留将惯例管理费和惯例管理费计入运营成本和维护费用的权利。

6.3还款。

业主应在开工日期当日或之前向承租人提供开工日期所在租赁年度的年度运营费用估计数。在租赁期限的每个后续租赁年度届满后九十(90)天内，或一旦获得该等信息，房东应向承租人提供当时本租赁年度承租人应承担的运营费用的书面估计(“承租人的估计份额”)。承租人应在该租赁年度每个日历月的第一(1)个月或之前，按上述第1.2节规定的房东地址，或向另一方或房东此后不时以书面形式指定的其他地点，按月预付租户的估计份额。在租赁年度届满和承租人收到房东对租户估计份额的估计后的一段时间内，承租人应继续支付房东租户自上一租赁年度起的估计份额。在租期的每个租赁年度届满后九十(90)天内(或在该信息可用后尽快)，房东应向租户提交一份书面声明，概述租户在上一租赁年度的实际运营费用份额(以下有时称为“年度调节声明”)。如果承租人分摊的经营费用超过承租人支付的金额，承租人应在收到差额的书面通知后，立即向房东支付差额。如果该报表显示承租人的经营费用份额少于承租人支付的金额，房东应将承租人多付的金额计入根据本协议应支付的下一笔或多付租金。, 如果承租人在其他方面遵守了本租约的所有条款和规定。如租期已满，租客已迁出租赁物业，而租客并无或可能须支付任何款项，则任何多付款项应退还租客，或由业主选择退还租客在租赁物业的权益的最后受让人。如本租约在非历年开始的时间开始，承租人应按开始日期起计的天数为租赁年的剩余部分支付额外租金。如果本租约在一个日历年度的最后一天以外的时间到期，承租人有义务立即支付在该租赁年度结束时计算的任何欠款。如果在租赁年度内的任何时间，业主认为该租赁年度应支付的任何运营费用将与业主的估计相差超过5%(5%)，房东可自行选择调整租户在该租赁年度剩余时间的估计份额，以补偿该增长。根据本条款要求增加的任何付款应在房东通知租客后三十(30)天内支付。承租人在本节项下的义务在本租约期满或终止后继续有效。

6.4拒付。

如果房东不支付任何额外租金或本合同项下的任何其他费用，房东有权享有与不支付租金相同的权利和补救措施。

6.5贝尔维尤广场的未来发展。

承租人知悉业主本身或联同其他人士有意在一个或多个额外阶段进一步扩建及发展Bellevue Place，而承租人已审阅描述Bellevue Place拟扩建及发展的图则及其他文件，或已获提供机会审阅此等图则及文件。如果Bellevue Place项目的一个或多个这样的阶段在租赁期限内完成，则可由房东酌情将可归因于该等其他阶段的任何额外的运营、维修或维护费用以及房地产和其他税收计入运营费用；前提是用于计算租户在该等支出中的比例份额的分母相对于该等阶段进行了合理调整。

6.6与额外租金有关的争议。

如果租客希望对业主对租客份额的任何计算或租客应支付的任何Bellevue Place运营费用的金额提出异议，租户必须向业主发出书面通知(“反对通知”)，说明租户对该计算或金额提出异议。房东必须在收到房东关于Bellevue Place运营费用的年度对账声明后九十(90)天内收到反对通知书，并详细说明房客对房东的计算或金额提出异议的原因，如果租户未能在该时间内向房东发出反对通知，则视为租户放弃并解除了对该计算和金额提出异议的所有权利。房东收到租客的反对通知后，应立即与房客会面，房客和房东应真诚地尝试协调反对通知书中描述的事项；但如果房东在收到房客的反对通知之日起三十(30)天内拒绝与房东会面，房客将被视为放弃并免除了就房东的计算以及任何Bellevue Place运营费用的包含和金额提出异议的任何和所有权利。如果房东和租客不能在合理的时间内解决纠纷，房东应当组织其会计师事务所对此事进行调查分析，并编写书面报告，并向租户提供副本。调查、分析和报告的费用应由租户支付，除非调查和分析发现了有利于房东的重大错误，在这种情况下，房东应承担调查、分析和报告的费用。如果报告披露房东使用的金额或计算不正确, 房东应根据本条款第6款向租户提供未来义务的信用额度，相当于租户在租户反对通知书所涉及的租赁年度内支付的任何多付款项的金额。尽管本合同项下的任何争议悬而未决，但承租人应根据房东的决定和计算，继续支付本合同项下的所有欠款，直到该计算或金额被确定为不正确为止。

7.LATE收费。

如果承租人未能在到期和应付时支付任何租金、额外租金或其他费用，未支付的金额应从到期之日起按每月2%(2%)的利率计息，除非该金额违反任何适用的高利贷法律，在这种情况下，该等未支付的金额应按法律允许的最高利率计息。除上述利息外，承租人承认，如果承租人延迟支付任何分期付款、额外租金或其他费用，将导致房东产生某些费用。

以及本租赁项下未考虑的费用，此类成本的确切金额极难确定或不切实际。这些费用和费用包括但不限于行政和收集费用以及处理和会计费用。因此，如果房东在任何租金、额外租金或其他费用分期付款到期后第五(5)天仍未收到租客的任何租金、额外租金或其他费用分期付款，租户应立即向房东支付除到期分期付款外的相当于该分期付款的12%(12%)的滞纳金。房东和租客同意，这笔滞纳金代表了对此类成本和支出的合理估计，是对房东因租户不付款而遭受的损失和费用的公平补偿。接受这一滞纳金并不构成对租户拖欠租金的放弃，也不妨碍房东行使本租约项下房东享有的所有其他权利和补救措施。房东应首先将租客支付的款项按以下顺序用于应计费用、利息和租金：(A)滞纳金；(B)利息；(C)租金；其他费用和额外租金；以及(D)当前租金、其他费用和额外租金之外的任何余额。尽管本第7条有任何相反规定，但如果租户以电子转账方式支付本合同项下到期的所有款项，房东应免除租户在租期内任何十二(12)个月期间可能发生的第一(1)笔滞纳金，前提是租户实际上已在到期付款的当月15日或之前全额支付未付款项。

8.可靠的矿床。

作为本租赁的额外对价，承租人已向房东交付了上文第1.14节所示的保证金。房东应持有这笔款项，作为承租人在整个租赁期内忠实履行本租约的所有条款、契诺和条件的担保。如果租客违反本租约的任何条款，房东可以(但不必被要求)使用、运用或保留本保证金的全部或任何部分，用于支付任何租金或任何未付债务或拖欠款项，或支付房东因租户违约而可能或有义务支出的任何金额，或赔偿房东因租户违约而遭受的任何其他损失或损害。如果房东选择使用、使用或保留全部或部分保证金，租户应在要求保证金后十(10)天内向房东交足现金，以将保证金恢复到第1.14节规定的金额。房东不应被要求将保证金与其一般资金分开保存，租客也无权从保证金中获得利息。如果承租人应全面、忠实地履行本租约的每一条款，房东根据本合同扣除的押金或其任何余额应在租期届满后三十(30)天内退还给承租人(或根据房东的选择，退还给承租人权益的最后一位受让人，如果有的话)，或承租人在租赁期限届满后三十(30)天内，或承租人在本合同所要求的条件下归还房东，两者以最后发生的情况为准。在此，房东和租客之间不存在关于押金的信托关系。

9.美国。

9.1允许的用途。

承租人在未经业主事先书面同意的情况下，只能使用和占用与上文第1.5节所述商品名称下的一级写字楼一致的一般办公用途(“许可用途”)，不得用于其他业务或用途或任何其他商品名称。如果业主自行决定任何拟议的用途或商品名称与作为一级写字楼的建筑的维护和运营不一致或有损于该建筑的维护和运营，则可拒绝同意。房东不对承租人的许可商号的可用性或它不会侵犯任何其他人的商标、服务标志或其他权利或特权作出任何陈述或保证。

9.2预留用途。

租客不得在租出的处所、美国银行大楼或Bellevue Place之内或附近作出、准许或容受任何事情，而该等事情会以任何方式妨碍或干扰美国银行大楼或Bellevue Place的其他租客或占用人的权利，或伤害或烦扰他们、其客户或客户；租客亦不得使用或容许出租的处所作任何在业主合理判断下属令人反感或令人反感的用途，或在出租的处所之内或附近作出、准许或容受任何事情，美国银行大楼或贝尔维尤广场，这将导致房东违反其与其他人的任何协议。如果承租人允许或从事任何活动，而根据房东的合理判断，该活动令人反感、冒犯或以其他方式构成对房东的滋扰，美国银行大楼或Bellevue Place的其他租户，或他们的员工、客户、客人或被邀请者，如果不能立即停止，承租人应立即停止此类活动，或采取行动，以尽一切应尽的努力停止该活动。承租人不遵守本条款的规定将构成本租赁的重大违约行为，房东有权就此类违约行为寻求补救措施，或者采取适当的措施防止此类行为，并收回额外租金成本以及美国银行每月第一天收取或公布的最优惠利率的2%(2%)的利息，自到期之日起至付款日止。

9.3遵守法律、法规和规章。

承租人应自负费用，迅速遵守所有当地、州和联邦法律、法规、条例和政府现行或今后可能生效的与承租人使用和占用租赁场所以及承租人在其中开展业务有关的规定、条例或要求。

9.4有害物质。

承租人不得导致或允许承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者将任何有害物质带入、保存或使用于租赁场所内或周围。如果承租人违反前款规定的义务，或者如果承租人导致或允许在租赁场所存在有害物质，导致租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，或者如果租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到危险物质的污染，承租人可能对由此造成的损害承担法律责任，则承租人应赔偿、辩护并使房东不受任何和所有索赔、判决、损害、处罚、罚款、成本、责任或损失(包括但不限于，财产的减值、因Bellevue Place或租赁场所或其他地方的可出租或可用空间或任何便利设施的损失或使用限制而造成的损害、因Bellevue Place或其他地方的空间营销受到任何不利影响而产生的损害、以及为解决因此类污染而在租赁期内或之后产生的索赔、律师费、顾问费和专家费而支付的款项。承租人对房东的赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府机构或政治区要求的现场条件调查或任何清理、补救、搬迁或恢复工作相关的费用，因为Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物质。在不限制前述规定的情况下，如果承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者在租赁房产或贝尔维尤场所内或附近携带、保存或使用任何有害物质, 如果租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，承租人应立即采取一切必要的行动，并自费将租赁场所、Bellevue Place或任何其他财产恢复到引入任何此类危险物质之前的状态；但此类行动应首先获得业主的批准

只要这种行为不会对租赁房产、Bellevue Place或其他财产产生任何长期或短期的重大不利影响，就不应无理地拒绝批准。在此使用的术语“危险物质”是指任何地方政府当局、华盛顿州或美国政府所管制或将要管制的任何危险、危险、有毒或有害的物质、材料或废物。

10.服务器和实用程序。

10.1标准服务。

只要承租人在本租约的任何条款下没有违约，房东应使租赁的场所(根据第12.3节)以及大楼的公共和公共区域，包括大堂、电梯、楼梯、走廊和休息室，保持在与美国银行大楼作为贝尔维尤市中心一流写字楼和零售大楼的运营和维护相一致的良好状态和状况，但因承租人或承租人的高级管理人员、承包商、代理人、受邀者、被许可人或员工的任何行为或不作为而造成的损害除外。其修缮费用由租户支付。从上午7：00开始下午6点。在工作日，不包括法定节假日(“正常营业时间”)，房东应为租赁的房屋提供照明和操作低能耗办公机器、水、热、空调和电梯服务的电力(“标准服务”)。在所有其他时间内，房东应提供标准服务，包括合理需要的电梯服务，以提供通往租赁场所的通道，但供暖、空调和照明除外。如果租客提出要求，房东应在正常营业时间以外的时间提供供暖、空调和照明，房东确定的此类服务的费用应由租户按照上述第5节规定的相同方式支付。作为标准服务的一部分，业主还应为建筑标准荧光灯具、卫生间用品、合理间隔的窗户清洗和常规建筑清洁服务提供灯具更换服务，尽管周六不提供清洁服务, 周日或法定节假日。除通常向美国银行大楼租户提供的服务外，房东向租户提供或安排提供的任何看门人或其他服务的成本和费用应由租户支付，支付方式与上文第5节中规定的付款方式相同。

10.2服务中断。

对于因任何原因导致的标准服务的任何变更、中断或故障，房东不对任何人或财产造成的任何损失、伤害或损害承担责任。任何因维修、更改或改善，或因意外、罢工或房东无法合理控制的情况或事件而导致的标准服务暂时中断或失效，均不得被视为驱逐租户或解除租户在本合同项下的任何义务。

10.3附加服务。

承租人不得在租赁的房屋内安装照明和设备，其热负荷合计不得超过美国银行建筑标准机械系统。房东不得擅自拒绝承租人安装超过上述数额的灯光和设备，但可以承租人支付房东为安装、操作、维修和维护该等设备或灯光所需的辅助空调容量或电力系统而产生的费用为条件。此外，承租人应在租期内每个月的第一天提前向房东支付房东估计的向租户提供电力以操作该等设备或灯光的费用，以及房东估计的

因承租人使用该等设备或灯光所需的辅助空调机组的操作和维护费用。此类费用应由承租人按照上述第5节规定的相同方式支付。如果房东未能支付上述任何附加服务的到期款项，房东应享有与不支付本合同项下租金相同的权利和补救措施。房东有权在租赁房屋内安装和操作监控或计量系统，费用和费用由租户自理，以测量因该等设备和照明以及租户下班后的供暖、通风和空调服务要求而对电力、供暖、通风和空调系统产生的额外需求。租户在使用美国银行大楼内的窗帘、百叶窗和恒温器时，应遵守房东的指示。

11.改进、改动和增加。

11.1先行改进。

(A)在租赁物业300生效日期和租赁物业350生效日期之前，租赁物业300和租赁物业350须由业主进行改善(“物业改善”)，该等物业改善须符合双方商定的改善计划和规格(“物业平面图”)。房屋改建应由业主根据业主的主观自由裁量权选定的设计专业人员和承包商实施和安装，并应按照附件D中规定的要求进行。房东应直接与建造房屋改善工程的承包商签订合同。业主应直接与项目建筑师签订与房屋改善相关的建筑服务合同。房东应支付一定数额的房屋改善费用(“房东改善津贴”)。房东改善津贴限于23.91万美元/100美元(239,100.00美元)。房东改善津贴应仅用于房屋改善(包括所有销售税和其他适用税项，但不包括家具、贸易装置、设备、库存或个人财产，这应是租户的唯一成本和责任)；但是，租户有权使用最多31,880美元(31,880.00美元)的房东改善津贴来抵消数据、电话和类似通信布线的费用。除了房东改善津贴，房东同意为项目建筑师准备的初始空间平面图贡献2,391美元(2391.00美元)。

(B)房屋改善工程的建造及安装费用(包括但不限于所有施工图、空间平面图及工程、建筑、设计及顾问费)超过业主改善津贴(“超额改善费用”)的任何及所有费用应由承租人自行承担，并应由承租人在到期时立即支付。承租人未能或拒绝支付任何该等额外的改善费用，即属实质违反本租约，并构成本租约项下的违约。如果房东在任何时候觉得承租人有义务或可能有义务支付任何额外的改善费用，除了房东可能享有的任何和所有其他权利和补救措施外，房东有权但没有义务立即停止或阻止任何和所有进一步的设计、施工和安装工作，直到房东得到令人满意的保证，即承租人可以并将迅速支付所有额外的改善费用。

(C)在租赁物业300开始日期及租赁物业350开始日期之前，项目建筑师须证明物业改善工程已按照物业图则大致完成。如果因承租人的作为或不作为、设计决定的更改、修改或额外工作或承租人代理人的工作而推迟了房屋改善的实质性完成，则开始日期应为房屋改善的实质性完成日期

如果没有承租人的延误，项目建筑师就会实现这一目标。本文中使用的术语“基本完成”或“基本完成”是指建筑阶段，在此阶段，项目建筑师真诚地确定，房屋改善可用于其主要预期目的，并且适用的政府当局认为租赁的房屋获准占用，尽管可能需要完成、完成或安装非关键的改善特征和固定装置。如果房东在房东收到租客审核清单后六十(60)天内，以商业上合理的努力完成此类审核清单项目，则租赁清单上常见的修缮或瑕疵(指不会对租客使用租赁房产造成实质性影响的次要项目)在转让给租客后，不得推迟开工日期，也不得导致延迟或解除租客支付租金的义务或导致向房东索赔损失。承租人对租赁物业的占用应被视为承认租赁物业状况良好和维修良好，且房东已促使美国银行大楼和所有物业改善按本租约的要求进行建设，但须受承租人在基本完工后三十(30)天内交付的清单中指定的项目(如果有)的限制。

(D)在租赁处所内或在其上建造或安装的所有装修和固定附着物，包括所有房地装修，均为业主的财产。如上文第11.1(A)段所述，房屋改善不应包括(I)租赁房屋的内部设计，(Ii)租赁房屋的安全和出入控制，(Iii)数据、电话和类似通信布线超过31,880美元(31880.00美元)的所有费用，并且承租人应独自承担与此相关的所有费用，以及(Iv)家具、固定装置和设备。前述条款应被视为USC第11章第365(C)(2)条所述类型的财务通融，是经修订的本租赁交易的实质和主要部分。

11.2租户作出的更改

在房屋改善完成后，未经业主事先书面同意，承租人不得对出租的房屋进行任何随后的改动、增建或改善，这一同意可能受业主认为适当的条件的限制。承租人应将所有此类变更、增建或改善的完整的最终计划和规格提交房东批准。房东同意的任何此类更改、增建或改善应由租户自负费用。在任何此类工程开始之前，承租人应通知业主承租人将聘用的承包商来执行工程。业主有权事先批准或不批准承租人为该工程聘请的任何或所有承包商。应及时向房东提供完整的“竣工”图纸和规范，用于承租人进行的所有更改、增加和改进。承租人应确保此类工作所需的所有政府许可、批准或授权。所有改建、增建和改善(包括但不限于所有照明设备和地面覆盖物，但不包括任何不属于租赁房产的库存、家具和类似的个人财产)，在安装到租赁房产后，立即成为业主的财产，业主没有任何支付费用的义务。租期届满或更早终止时，承租人应立即移除所有改动(费用由承租人承担), 房东指定要拆除的承租人所作的补充或改善(作为房屋改善的一部分而建造的原始租赁改进除外)，承租人应(自负费用和费用)修复因此而对租赁房屋造成的任何损坏。尽管本租约或本租约其他地方有任何相反规定，承租人应拆除承租人安装的所有语音和数据电缆及其他电信设备，并应将租赁场所恢复到安装该等设备之前的状态。承租人在本合同项下的义务应

在本租约期满或终止后继续存在。承租人应被允许在美国银行大楼3、4、9、13和20层附近的楼梯间门上安装读卡器，但须经房东和贝尔维尤市政府批准。

11.3《残疾人法》。

尽管本租约有任何相反规定，但如果承租人在租赁房屋内建造、建造或安装或导致建造、制造或安装任何改善或改造，承租人应全权负责确保该等改善和/或改造不违反任何地方、州或联邦法律或法规中关于残疾人无障碍或消除建筑或通信障碍的任何规定(“残疾人法”)，包括但不限于RCW第70.92章和《美国残疾人法》。房东对承租人的计划或规范的任何此类改善或更改的批准，不应是房东对该等计划将符合任何残疾法律的明示或默示的陈述或保证。如果根据任何《残疾人法》向业主提出索赔，而索赔直接或间接与租客在租赁物业内或为租户安装、进行或建造的任何更改或改善，或租客在租赁物业内使用的任何行业固定装置或个人财产项目直接或间接相关，租户应辩护、赔偿并使业主不受索赔以及直接或间接引起或招致或遭受的任何和所有费用、责任、义务、惩罚、损害、判决、费用和费用(包括律师费)的损害。如果应确定由承租人或为承租人或承租人在承租人使用的任何行业固定装置或个人财产项目直接或间接在承租人的处所内或对其建造、制造或安装的任何改善或更改，根据任何伤残法，是非法的建筑或通讯障碍，承租人应立即自费拆除该障碍或, 在《残疾人法》允许的范围内，提供障碍的替代办法，以便残疾人可以进入租赁的房舍。如果根据任何《残疾人法》要求拆除租赁房产外的障碍物，业主将不会批准对租赁房产进行任何改动或改善。承租人不得以任何理由反对房东关于可能适用任何《残疾人法》的判决，前提是房东不得武断行事。

12.房产的主动性。

12.1.租户负责维护和维修。

在整个租赁期内，承租人应自负费用，随时保持租赁物业(包括所有外门和入口、窗户和装饰线条以及所有门窗的装饰)及其所有隔断、门面、固定装置、设备和附属设施处于与一流写字楼一致的良好状态、状况和维修，不可避免的伤亡造成的损坏除外(但不排除因入室盗窃、入室盗窃或蓄意破坏造成的任何损坏)。

12.2维护失败。

如果在房东提前五(5)天发出书面通知(紧急情况除外)后，租客未能按照上文第12.1条的规定保留、维护和维护租赁的房屋，房东可以选择将其置于或安排将其置于约定的状况和维修状态，在这种情况下，租户在收到房东的书面声明后，应立即支付全部费用作为额外租金。如果承租人不这样做，房东有权进入租赁的房屋进行此类工作。

12.3由业主维修。

业主应保持租赁房屋的屋顶、外墙、建筑外窗、公共走廊、与其他租户共同使用的设备(如电梯、管道、供暖、空调及类似设备)和建筑结构处于良好的维修状态，并在收到租户的书面通知后及时完成所需的维修。如果因承租人的行为或疏忽没有采取行动而需要维修，承租人应及时支付房东作为额外租金的费用。除第16或28条另有明确规定外，租赁处所或建筑物的任何部分，或其内的固定附着物、附属设施及设备，如因进行修葺、改动或改善而对租客的业务造成损害或干扰，业主并不因此而负上租金宽减及法律责任。在任何情况下，对于因其他第三方的行为或因火灾、爆炸、掉落的灰泥、水、煤气、下水道、电缆、电线或蒸汽管破裂、破裂、停顿或泄漏；或因屋顶、街道、地下或任何其他地方或潮湿或任何类似的危险或原因而渗漏或渗漏的水、雨或其他物质，房东对租客不承担任何责任。对于租客或任何其他人因盗窃或任何租户或住客或任何其他第三者的任何行为或疏忽而造成的任何人或财产的任何损失或损坏，业主概不负责。

12.4出租房舍的交还和修缮费用。

(A)移交。本租赁期满或更早终止时，承租人应将租赁的房屋以最初收到的相同状态归还给业主(或者，如果业主或租户在业主同意下更改了租赁的房屋，则租赁的房屋应以更改后的状态归还)，合理的磨损和火灾造成的损坏或其他不可避免的伤亡除外(不包括入室盗窃、盗窃未遂和故意破坏)。承租人应拆除所有库存、家具和其他非租赁房产，以及房东根据上文第11.2节指定拆除的所有改建和装修，并应将租赁房产恢复到安装该等物品之前的状态。承租人根据本条款第12款承担的义务在本租约期满或终止后继续有效。

(B)修复费。如果不迟于到期日期前三十(30)天，租户和房东仍未达成协议，以双方都能接受的条款将租期延长至少三(3)年，则租户应向房东支付30,000/100美元(30,000.00美元)(“恢复费”)，以支付房东拆除某些租赁改进和修复租赁场所的相关费用。复原费由租户于到期日支付。

13.承租房屋的承租权。

除本第13节另有规定外，在房东按照上文第11.1节的规定完成房屋改善后，承租人已检查了租赁房屋并接受了其当前状况，并放弃就因租赁房屋的状况、附属设施、改善及其设备而直接或间接引起的任何问题向房东提出索赔的权利。房东不作任何明示或默示的担保，包括但不限于对特定用途或宜居性的任何默示担保。尽管有上述规定，房东应

在承租人占用租赁房屋300之前，从租赁房屋300中移除所有家具。

14.房东违约。

房东在本租约下不应违约，除非房东未能在合理时间内履行房东所要求的义务，但在任何情况下，不得少于租客书面通知房东后三十(30)天，以及房客已书面提供其名称和地址的所有抵押贷款和信托契约的持有人。通知应指明房东未能履行该义务的原因；但是，如果房东的义务的性质是需要超过三十(30)天才能履行，则如果房东在该三十(30)天内开始履行义务并在此后勤勉地进行起诉直至完成，则房东不应违约。承租人还同意，在该三十(30)天过去之前，不会援引本租赁项下的任何补救措施，否则承租人可能会有任何补救措施。在任何情况下，承租人都无权因房东违约而终止本租约，并且根据第30条的规定，承租人的补救措施应仅限于损害赔偿。

15.获得。

15.1入场权。

承租人应允许业主及其雇员、代理人和承包商在正常营业时间内的任何时间(上午8：00)进入和进入租赁场所。至下午6时)为视察该建筑物，或为清洁、修葺、更改或改善租用的处所或美国银行大楼。如果租客没有亲自到场允许进入，在紧急情况下，房东可以在任何时间强行进入，而不承担房东的责任。本条款中包含的任何内容都不应被视为对房东施加本租约其他地方未明确规定的任何义务。在合理必要时，房东可以暂时关闭入口、门、走廊、电梯或其他设施，而不会因此而对租户承担责任，房东的这种行为也不会被解释为驱逐租户或免除租户遵守和履行本租约任何规定的义务。房东有权在本租约期满或更早终止前一百八十(180)天内进入租赁场所，向潜在租户展示租赁场所。

152.出洞。

如果挖掘的是与租赁房产相邻的财产，承租人应当并在此向导致或授权进行挖掘的人提供不可撤销的许可证，以进入租赁房产进行业主认为必要的工作，以保护租赁房产所在的建筑物的墙壁不受伤害或损坏，并通过适当的地基或其他方式进行支撑，而不向业主索赔任何损害，也不要求业主减租或减免租金。

16.损坏或破坏。

16.1保险损失。

根据第16.2条的规定，如果租赁房屋因房东保险承保范围内的危险而受损，并且由此产生的收益足以支付维修费用，并可供房东用于修复此类损坏，则房东同意立即对其进行修复，本租约应保持完全效力和效力，除非

承租人应有权从损坏之日起和在维修过程中按比例减少租金和额外租金，前提是所述损坏不是由承租人的行为、过错或疏忽直接或间接造成的。这一比例减少应根据损坏和维修对承租人在租赁房屋内经营的业务造成重大干扰(如果有的话)的程度而定。如果这种损害是由租客的行为、过失或疏忽直接或间接造成的，只有在房东从房东的租金收入保险中获得补偿房东损失的租金和额外租金的范围内，租金和附加租金才能减少。

16.2未投保的损失。

如果租赁房屋由于房东保险承保范围以外的其他原因造成损坏，或者如果保险收益不足以支付维修费用，只要维修成本低于租赁房屋当时重置成本的10%，房东应立即对其进行维修。如果租赁房产由于房东保险承保范围以外的其他原因造成损坏，或者如果房东没有将房东保险的保险收益用于修复租赁房产，或者如果维修成本等于或大于租赁房产重置成本的10%(10%)或更多，则房东有权选择(I)修复或恢复这种损坏，在这种情况下，本租约将继续完全有效，但租金和额外租金应按上文第16.1条的规定按比例减少；或(Ii)在损坏发生后一百二十(120)天内的任何时间，向承租人发出通知，自通知中指定的日期起终止本租约，该日期不得早于通知日期后三十(30)天。如发出该通知，本租约即告终止，而承租人于该通知所指明的日期终止于租赁物业的所有权益，而租金及额外租金须按比例扣减，减幅视乎该等损害对承租人在租赁物业内经营的业务造成重大干扰的程度(如有)而定，直至终止之日为止。

16.3没有义务。

尽管本第16条有任何相反规定，但在租赁期限的最后二十四(24)个月内，如果因任何事故造成的损坏发生，房东不应承担任何修复、重建或恢复租赁房产的义务。

16.4部分摧毁美国银行大楼。

如果美国银行大楼的一部分受损，保险收益不足以支付维修费用，或房东不能用于维修，或者如果美国银行大楼可出租面积的30%(30%)或更多受损，即使租赁的房产可能不受影响，房东可以提前不少于三十(30)天书面通知承租人终止租赁，从而终止本租约和本租赁；但此种通知应在此种损害或销毁发生之日起一百二十(120)天内发出。租金和额外租金应自终止之日起按比例计算。

16.5业务中断。

对于因维修或恢复租赁的任何部分而引起的不便、业务损失或烦扰，业主不应支付任何损害、赔偿或索赔。

或美国银行大楼的房舍。房东应尽合理努力迅速进行此类维修。

17.免除和放弃代位权。

对于任何建筑物、构筑物、库存或其他有形财产以及由此产生的任何收入、利润和租金的任何伤害、损失或损坏，无论是由于疏忽或任何其他保险原因，如果该等伤害、损失或损坏是由受益于遭受该等伤害、损失或损坏的一方的第一方保险单承保的任何危险造成的，或者如果该等伤害、损失或损坏需要根据本租约投保，则房东和租户在此相互免除责任，并放弃对彼此的一切追偿权利；但如本条具有使业主或租客的任何保险范围失效的效力，但仅在其效力范围内，则本条不适用。这一豁免仅适用于保险财产损失，不限制对免赔额或其他未投保损失的赔偿能力。房东和租客承认，自本租约之日起，他们现有的保险单不会失效。将来，如果可以通过向该保险人支付款项来避免任何无效，另一方当事人可以选择支付该数额，以获得对其利益的代位权豁免。如果房东和租客的保险因上述解除和免责而失效，或者需要支付任何费用以避免这种失效，房东和租户应分别迅速通知对方。即使有任何相反的规定，本节不适用于业主对根据本租约应支付的任何租金、额外租金或其他费用的任何索赔。然而，房东和租客明确表示，本节应适用于房东可能就贝尔维尤广场其他住客支付的租金提出的任何潜在索赔，或房客可能就任何销售损失提出的任何索赔。, 本应从租赁场所或其他地方产生的利润或收入，或与租赁场所或其他地方有关的运营费用。

18.不正确。

大体上说。

房东不对因任何原因在出租房屋内或附近发生的任何财产(包括租客和其他人的财产)的损失或损坏承担责任。对于在出租房屋内或周围发生的任何人的伤害，房东不承担责任，除非这种伤害是由房东的疏忽造成的，并且在一定程度上是由于房东的疏忽造成的。除因业主疏忽而对任何人造成伤害外，租客须就因租客使用租出的处所、进行其业务或因租客在租出的处所内或附近进行的任何事宜或事情而引起、申索、收取或招致的任何申索、费用、法律责任、义务、罚则、损害赔偿、费用及开支(包括律师费)，向业主提出申索、索偿、收费或招致的费用及开支(包括律师费)，并使业主免受损害。承租人和承租人应进一步赔偿因承租人一方履行义务或根据本租赁条款履行义务而产生的任何或所有索赔，或因承租人或承租人的任何高级人员、代理人、雇员、客人或受邀者的任何行为或疏忽而产生的任何索赔，以及在为任何此类索赔或就其提起的任何诉讼或法律程序辩护时产生的所有费用、律师费和责任，并使房东不受损害。如果因此而对房东提起任何诉讼或诉讼，租客应在房东通知后，由房东合理满意的法律顾问为其辩护，费用由房东承担。

18.2业主和租客在建筑、维修和保养活动方面的同时疏忽。

尽管有上述第18.1条的规定，如果一方面是承租人及其代理人、雇员、转租人、受邀者、被许可人或承包商，另一方面是房东、其合伙人、代理人、雇员或承包商的同时过失，导致人身或财产的伤害或损坏，并且与租赁房屋或百丽广场的建造、改建、维修、增建、减去、改善或维护有关，则承租人按照本第18节规定的赔偿房东的义务应限于承租人的疏忽，以及其代理人、雇员、转让人、受邀者、被许可人或承包商，包括承租人按比例分摊的费用，以及与就此类伤害或损害提出的任何索赔、诉讼或诉讼相关的律师费和费用。

18.3工人赔偿豁免权。

本租赁中包含的赔偿义务不受任何工人补偿、福利或伤残法律的限制，各赔偿人特此放弃上述赔偿人根据《工业保险法》第51章RCW和类似的工人赔偿、福利或伤残法律可能享有的任何豁免权。

18.4专门协商的条款。

房东和租客在签署本租约时承认，本租约的每一项赔偿、免除和豁免条款(具体包括但不限于与工人补偿福利和法律有关的条款)都是由房东和租户具体协商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1责任保险。

(A)责任保险。承租人应自负费用，在租赁期内维持并维持一份全面/商业一般责任保险单，以承保承租人对租赁物业、美国银行大楼和贝尔维尤广场的活动的人身伤害或死亡或财产损失或损坏的责任，但不低于200万美元(2,000,000美元)的综合单一限额，不设总限额。对于有一般合计限额的保单，合计限额应不少于200万美元(2,000,000美元)，并包括签注，规定上述限额适用于每个地点，包括租赁的房产，并具有不少于200万美元(2,000,000美元)的发生限制。如果承租人获得了具有总限额的保单，承租人应立即通知房东，如果该保单承保的一个或多个保险单在任何时候对承租人提出的索赔超过总限额的50%(50%)或更多。尽管如上所述，如果在租赁期内，根据房东的合理判断，本合同规定的保单限额不再足以为房东提供合理的保障，房东可以通知租客这种不足之处和适当的承保水平，租户应在收到此类通知后三十(30)天内获得此类额外保险金额，并向房东提供令人满意的证据。在确定什么是本协议下的合理保护时，可以参考其他房东对类似空间和操作所要求的保单金额。本节要求的保险应为最佳保险指南中评级为A-VII或更高的公司。Kemper开发公司房东, 以及业主指定的任何其他利害关系人，应注明

作为额外的保险人。保险单应注明，除不支付保费外，不得以任何理由取消保单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天书面通知房东，并仅在十(10)天不支付保费的提前书面通知后取消保单或降低保单限额。承租人应在生效日期及此后应房东的要求不时向房东交付此类保险的所有保单或证书的副本，包括适用的背书，表明房东是额外的被保险人及其适用的保单范围。在任何情况下，此类保单的限制不得被视为限制租户在本租赁项下的责任。

(B)提供含酒精饮品。根据上述第19.1(A)条承保的保险，不排除违反与销售、赠送、分销或使用任何酒精饮料有关的任何政府法规、条例、法规或规则的责任，或因向未成年人或受酒精影响的人或任何其他人出售、供应或给予任何酒精饮料，或导致或促成任何人醉酒的责任。因此，本租约第18节中的赔偿义务也应扩大到发生在租赁场所以外的地点，并因下列任何风险而引起的损害：(I)所谓的DRAM商店责任保险，(Ii)主酒责任保险或(Iii)酒的法律责任保险，或与酒精饮料的销售、赠送、分销或使用有关的其他风险。

19.2财产保险。

除第19.1和19.2节所要求的保险外，承租人应自费在租赁期内保留和维持完全有效的财产保险，包括承租人的用品、库存和其他个人财产，以及对租赁房产的所有改善、增建和修改，金额相当于全部重置成本，不包括共同保险罚款。保险单应注明，除不支付保险费外，不得因任何原因取消保险单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天书面通知房东，并仅在十(10)天前书面通知房东不支付保险费。承租人应在保险生效之日及之后，根据业主的要求，向业主交付该保险的所有保单或证明的副本。

19.3维护失败。

如果承租人未能或拒绝维持本第19条所要求的任何保险，房东可以自行决定为保护房东的物品和利益购买和维持保险，保险金额由房东决定，房东为此支付或应支付的任何和所有保费应被视为额外租金，并应在本合同下一期租金的支付日期到期。未能获得或维持本第19条所要求的任何保险，应构成对本租赁的实质性违约。

19.4.提高保险费。

即使本租约中有任何相反的规定，承租人不得在租赁房屋内或之上保存、使用、出售或要约出售任何物品，也不得进行房东保险公司禁止或可能禁止的任何活动或操作。承租人应支付因承租人使用或占用租赁房屋而增加的房东财产或责任保险的保费，无论房东是否同意。如果房东的保险费增加，承租人还应立即向房东支付相当于以下保险单的任何额外保险费的金额

房东可以为其提供保险，以防止因任何保险事故造成的损失。在确定保险费增加是否是租户使用或占用租赁房屋的结果时，制定保险费的组织所确定的费率和保险费应是构成保险费的若干项目和费用的确凿证据。房东应在房东选择的时间内向租户交付额外金额的账单，租户应立即支付房东的费用。

20.抵押贷款和转贷。

201.转让或转租。

未经业主事先书面同意，承租人不得转让、转让、抵押、质押、扣押或以其他方式转让本租约或其中的任何权益，也不得转租整个或部分租赁物业，本租约或本租约项下的任何权益不得通过任何法院的任何程序或程序转让或转让，或在任何情况下，除非事先征得房东的书面同意，否则不得无理拒绝。任何未经房东事先书面同意的此类交易均属无效。

在决定是否同意承租人的转租或转让请求时，房东可以考虑任何因素，包括但不限于建议的受让人或分租人在经营租约规定用途的业务方面的经验和商业声誉；建议的受让人或转租人产生的客户、人员和客流量是否令房东满意；尽管承租人和/或其他人在租约下仍负有责任，但建议的受让人或转租人是否具有令房东合理满意的净资产、财务实力和信用记录；建议的受让人或转租人对租赁场所的使用必须与租约允许的用途相同；建议的受让人或分租人使用租赁的房产不会违反或造成任何潜在的违法行为；建议的受让人或分租人将经营或可能经营的业务的质量是否令业主满意；业主的同意是否可能导致违反业主作为一方的任何其他租约或协议；以及建议的受让人或分租人的产品结构和目标客户群是否与业主试图在Bellevue Place内维持或实现的产品结构和目标客户群一致。

任何转让、转租或其他转让均不解除承租人在本租约项下的任何责任。本第20条规定的禁止包括但不限于(以下应被视为“转让”)：(I)承租人的合并或合并；(Ii)任何公司承租人超过25%(25%)的已发行和已发行股票的所有权或投票权的变化；(Iii)因法律的实施、合并、合并、重组、转让或公司或所有权结构的其他重大变化而发生的任何转租或转让；(Iv)出售、转让或转让租户的全部或几乎所有资产，不论是否有本租约的特定转让；及。(V)任何合伙租户控制权的变更。房东在本协议禁止的任何交易后接受任何金额，不应被视为房东的同意，也不应被视为放弃房东在本协议下的任何权利或补救措施。对任何该等转让、转租或其他转让的同意，不得视为免除对任何其后的转让、转租或转让须征得同意的效力。如果要求业主同意转让或转租全部或部分租赁房产，业主有权在转让或转租的拟议生效日期终止本租约，并根据受让人或转租人商定的租金(和/或其他补偿)和条款以及本租约的条款和条件，终止本租约。在……里面

与任何转租或转让有关的，承租人应立即向房东提供所有转让、转租和承担文书的完整签约副本。

20.2受让人义务。

作为业主同意的条件，任何经业主批准的潜在受让人应明确承担承租人在本租约项下的所有现有和未来义务，并应与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金、其他费用以及履行本租约的所有条款、契诺和条件。

20.3从属义务。

作为业主同意的条件，任何潜在的承租人应明确承担承租人在分租期内的所有现有和未来的承租人义务，并与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金和其他费用，以及履行本租赁的所有条款、契诺和条件。

20.4条件条件。

业主对任何转让或分租的任何同意可受业主认为适当的任何条款或条件所规限(包括但不限于要求租约的任何及所有担保人同意在转让后继续担保租赁义务)，而所有该等条款及条件对由租客持有、透过租客持有或透过租客持有的任何人士均具约束力。

20.5律师费和费用。

承租人应补偿房东的律师费，以及与处理和记录任何此类要求的转让、转让、转租或产权负担相关的费用。

21.广告。

除非事先征得业主的书面同意，否则租客不得在租赁物业或美国银行大楼内或附近的任何地方(直接或间接作为轮廓或阴影)在租赁物业或美国银行大楼内的任何地方题字、张贴、地点或以任何方式展示任何标志、遮阳篷、天篷、选取框、装饰、图形、通知、图片、标语牌或海报，或任何广告事项。房东的任何此类同意应以以下理解和条件为前提：租户应在本租约期满或更早终止时将其拆除，租户应修复因此而对租赁物业或美国银行大楼造成的任何损坏。所有此类标志和广告事宜应遵守所有适用的法律、政府法规、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根据本租约进行的任何工作，不得被视为立即供业主使用和受益，因此，不得因业主同意租客改善、改建或修理租赁物业而对业主的产业行使任何技工、物力劳动者或其他留置权。承租人应使租赁的房产、美国银行大楼和贝尔维尤大厦不受因承租人和承租人或承租人或承租人代表承租人或承租人所承担的任何工作、材料和义务而产生的所有留置权和产权负担的损害，并使房东不受任何和

由此产生的所有费用、债务和费用(包括但不限于律师费和房东合理的行政费用和费用)。在开始对租赁房屋进行任何改善、改建或修缮工程之前，承租人应向房东提供该等工程和材料的单独付款和履约保证金，费用和费用由承租人自行承担，金额相当于(I)实际合同价(如果合同价格是固定的)，或(Ii)承租人希望在租赁房屋内进行的改善、改建或维修的估计成本的1.5(1-1/2)倍，如果合同价格没有固定的话。此类保证金应涵盖忠实履行合同和支付由此产生的所有义务，并确保业主不承担机械师和物质师的留置权和其他类似留置权的任何和所有责任，并确保此类工作的完成。如果任何人通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔，对美国银行大楼、百乐威广场或租赁物业提出任何留置权，承租人应立即解除该留置权，费用和费用由承租人承担。如租客没有立即解除该留置权，则除业主的任何其他权利或补救外，业主可借支付声称到期的款额而担保或解除该等权利或补救，而业主所支付的款额，包括业主为抗辩或回应该留置权或促致其解除纪录而招致的合理律师费，均属到期，并须由租客作为额外租金缴付。

23.TENANT的默认设置。

23.1默认。

下列情况应构成承租人对本租约的违约和违约：

(A)腾出租用的处所。承租人腾出或放弃租赁物业，或承租人未能在充分运作的基础上营业五(5)天或更长时间(除非租赁物业遭到损坏或破坏，或由于承租人无法合理控制的其他原因，导致承租人无法在租赁物业内开展业务)。

(B)没有缴交租金。房东向租客发出书面通知后三(3)天内，房东仍未支付租金、额外租金或其他费用，或房东规定租客应在到期时支付的任何其他款项。

(三)不履行的。房东向承租人发出书面通知后十(10)天内(除非本租约另有规定)，承租人未能遵守或履行本租赁的任何契诺、条件或规定；但是，如果承租人违约的性质是需要超过十(10)天才能治愈，如果承租人在该十(10)天内开始补救，并在此后努力进行补救，则承租人不应被视为违反第23.1(C)条。

(D)破产。租客为债权人的利益而作出的任何一般转让或一般安排；或由租客提交或针对租客提交的要求将租客判定为破产的呈请，或根据任何与破产有关的法律提出的重组或安排呈请(除非就针对租客提交的呈请而言，该呈请在提交后六十(60)日内被驳回)；或委任受托人或接管人接管租户于租赁物业的大部分资产或承租人在本租约中的权益(如该等扣押在委任受托人或接管人后三十(30)日内仍未解除)，或提交委任该等资产的请愿书(以较早发生者为准)。

(E)多次违约。承租人在之前至少两次忽视或未能履行或遵守承租人在本租约下的任何义务后，未能履行或遵守承租人的任何义务(尽管承租人应在接到房东的通知后并在通知期内纠正任何此类先前的不履行义务)。

23.2违约救济。

如果租户违约或违反本租约(无论是否在上文第23.1节中所述)，房东可在此后的任何时间，在发出或不发出通知或要求的情况下，在不限制房东行使因该违约或违约而可能拥有的权利或补救措施的情况下：

(A)终止租契。以任何合法手段终止承租人对租赁物业的占有权，在这种情况下，承租人应立即将租赁物业的占有权交还给房东。在这种情况下，房东有权向租户追回所有逾期租金、额外租金和其他费用，以及根据本租赁条款所欠的所有其他金额；重新租赁租赁场所的费用，包括但不限于租赁场所的翻新和改建费用以及任何租赁佣金；合理的律师费和费用；由具有司法管辖权的法院判给时的价值，即在判给后的租赁期内，本合同规定的未付租金和额外租金的金额超过承租人证明可以合理避免的同一期间的接吻金额(“判给时的价值”应以旧金山联邦储备银行的贴现率加百分之一(1%)的折扣来确定)；以及因承租人违约或违约而产生的任何和所有其他损害赔偿；或

(B)继续该租契。维护承租人的占有权，在这种情况下，无论承租人是否放弃了租赁的房产，本租约都将继续有效。在这种情况下，房东有权执行房东在本租约项下的所有权利和补救措施，包括追讨损害赔偿、租金、额外租金、其他费用和根据本租约可能到期的任何其他付款的权利；或

(C)其他补救办法。根据华盛顿州的法律或司法裁决，寻求房东现在或今后可获得的任何其他补救措施或补救措施。

23.3法律费用。

如果任何一方被要求提起或维持任何诉讼(包括主张任何反索赔或交叉索赔，或在破产程序、接管程序或由合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索赔)，或以其他方式将本租赁提交给律师以强制执行本租赁的任何契诺、协议、条款或条件，除本合同规定的所有其他补救措施外，胜利方应从另一方收取在执行契约、协议、本租赁的条款和条件(无论是否提起诉讼)，包括胜诉一方因任何上诉而产生的任何此类费用和费用。

23.4银行倒闭。

(A)假设租赁。如果承租人根据《破产法》第7章成为债务人，或根据《破产法》第11章或第13章提出关于承租人的债务重组或调整请求，或根据《破产法》第7章提出诉讼并移交至《破产法》第11章或第13章，则受托人或租客作为债务人和占有债务人，不得选择承担本租约，除非在承担时，受托人或租客已：

(1)纠正本租赁项下的所有违约并支付本租赁项下的所有到期和欠款，或向业主提供“充分保证”(定义见下文)：(A)自假设之日起十(10)天内，受托人或租户将完全支付本租赁项下的所有到期和欠款，并赔偿业主因任何现有违约或违约而造成的任何实际金钱损失，包括但不限于业主的合理成本、费用、应计利息和因违约或违约而产生的律师费；(B)自假设之日起二十(20)天内，受托人或承租人将纠正本租约项下的所有非货币违约和违规行为；及(C)该假设将受本租约所有条款的约束。

(2)就本节而言，业主和租客承认，在涉及租客的破产程序中，“充分担保”至少应指：(A)受托人或租客在支付所有担保债务和行政费用后，有并将继续拥有足够的未担保资产，以向房东保证受托人或租客将有足够的资金履行本租约规定的租客义务；(B)破产法院须已登录一项命令，将应付予业主的足够现金分开，而受托人或租客须已就受托人或租客的财产授予有效及完善的第一留置权及抵押权益及/或按揭，而该等财产的价值及性质均为业主所接受，以确保受托人或租客有义务在上述时间内纠正本租契所指的金钱及/或非金钱上的失责及违规行为；及(C)受托人或租客至少应存入一笔相当于房东持有的两(2)个月租金的款项(不计任何利息)，以保证租客在租约下的未来表现。

(B)转让租契。如果受托人或承租人已根据本节的规定取得租约，以便将承租人在本租约项下的权益转让给任何其他个人或实体，则只有在受托人、承租人或建议的受让人遵守本租约的所有条款、契诺和条件(包括但不限于关于额外租金的条款、契诺和条件)之后，此类权益才可转让；房东和租户承认这些条款、契诺和条件在承租人破产程序的背景下在商业上是合理的。根据守则条文获转让本租契的任何人士或实体，应被视为已在转让当日及之后承担本租约项下的所有责任，而无须其他作为或作为。任何此类受让人应应要求签署并向房东交付一份确认转让的文书。

(C)足够的保护。当承租人根据守则提交呈请书或反对承租人时，承租人作为债务人和作为占有债务人，以及任何可能被委任的受托人同意按以下方式充分保障业主：(1)履行本租约下租客的每项义务，直至本租约被破产法庭命令拒绝或承担为止；(2)支付本租约规定的所有金钱义务，包括但不限于，支付租金和根据本条例应支付的额外租金，这被认为是对租赁物业的使用和占用的合理补偿；(3)向业主提供至少三十(30)天的事先书面通知，除非双方以书面形式同意较短的期限，否则，任何与本租约的任何承担或任何放弃租赁物业的意图有关的诉讼，应被视为拒绝本租约；以及(4)按照守则的其他要求，以房东的利益为目的履行义务。承租人如不遵守上述规定，将自动拒绝本租约。

23.5累积豁免。

房东在本协议下的补救措施是累积性的，房东因租户违约或违约而行使或未能行使任何权利或补救措施不应被视为

放弃或更改、影响或损害房东根据本租约或法律可能享有的任何权利或补救措施。在授权取消或没收本租约的任何违约、违约或其他事件发生后的任何时间或时间，业主接受租金或任何其他作为或不作为，不得视为放弃过去或未来的任何违反、违约或未能遵守或履行本租约、协议、条款或条件的行为，或剥夺业主在本条款规定的书面通知可能存在的任何时间取消或没收本租约的权利，或被解释为在任何时间阻止业主迅速行使任何其他选择权。根据本租约的任何条款或条款，其在法律或衡平法上可能享有的权利或补救。

24.抵押权转让；抵押权人保护。

24.1从属关系--通知抵押权人。

在房东的要求下，承租人应立即签署、确认和交付所有适当的文书，使本租约从属于Bellevue Place、美国银行大楼或租赁场所的任何现有或未来的抵押或信托契约，以及其任何扩建、续期或更换；但如果承租人当时没有违约，则承按人或受益人(视情况而定)应同意在承租人同意代理其代理的情况下，在丧失抵押品赎回权的情况下承认本租约。即使本租约有任何相反规定，业主不得违反或违反本租约的任何条款，除非已向房东及所有作为抵押权人及/或信托受益人拥有Bellevue Place全部或部分权益，且其姓名及地址已以书面形式提供予承租人或记录在金县记录中的人士发出书面通知，并已完全遵守第14条的规定。

24.2抵押权人保护条款。

租客须以挂号或挂号邮递方式，将送达业主的所有欠款通知书副本送交所有承按人及信托持有人，但在该通知发出前，租客须已获书面通知(以转让租金及租契通知或其他方式)该等承按人或信托持有人的地址。如果房东未能在本租约规定的时间内纠正此类违约，则抵押权人或信托持有人应有额外三十(30)天的时间来补救违约，或者如果违约无法在该时间内得到补救，则可延长必要的时间，但前提是任何抵押权人或信托持有人必须在该三十(30)天内开始并努力寻求补救措施(包括但不限于启动司法或非司法止赎程序，如有必要，以进行补救)。

25.控球权的确定。

在符合第11、13及16条的规定下，租客于本租约期满后，不论是否因时间流逝或其他原因，均应迅速及和平地将租客从业主手中接获的租赁物业交还业主，其状况与租客从业主处收到租客时的状况相同，或经其后经改善后，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的损耗及损坏除外。

26.财产的归还。

承租人应在本租赁终止时，通过期限届满或其他原因，拆除其根据第11.2节指定拆除的所有个人财产和改善设施，并应就因此而对租赁场所或美国银行大楼造成的损害向房东支付任何损害赔偿金。如果承租人未能移除其任何

在本租赁终止时或当房东有权重入时，房东可从租赁场所或美国银行大楼移走和储存任何性质的财产，而不对其丢失或损坏承担责任，储存费用由租户承担。如果承租人在任何此类财产储存三十(30)天或更长时间后不支付储存费用，房东可选择以房东全权酌情决定的方式、时间和地点以公开或私人方式出售或允许出售任何或所有此类财产，而无需通知租客，除非适用法规要求通知，并应将出售所得收益：第一，用于出售的成本和开支，包括实际发生的合理律师费；第二，用于支付储存任何此类财产的费用或收费；第三，根据本合同的任何条款，向房东支付或此后可能成为房东的任何其他款项；第四，支付给房客的余额(如有)。

27.沃伦塔尔投降。

租客自愿或以其他方式交出本租约，或相互取消本租约，并不构成合并，但业主可选择终止所有或任何现有的分租及分租，或将任何或所有该等分租或分租转让予业主。

28.EMINENT域。

281总摄入量。

如果所有租赁物业被任何政府或准政府当局行使的征用权所占用，则本租约将于租户被要求腾出租赁物业之日起终止，而本租赁项下的所有租金、额外租金和其他费用应在该日之前支付。如本第28条所用，“征用权”一词应包括由任何政府或准政府当局、通过或在任何政府或准政府权力下取得财产，以及任何代替财产的购买或购置，不论损害或取得是否由政府或任何其他被授权行使征用权的人进行。

28.2整个房舍的构造性征用。

如果美国银行大楼的一部分(但不是全部)被征用，房东应合理地确定美国银行大楼的剩余部分不能按房东的期望经济或有效地使用(无论是出于物理、经济、美学或其他原因)，房东应在征用之日起不超过六十(60)天向租户发出书面通知。本租期将于房东在该通知中指定的较晚时间届满，但不得早于该通知日期后六十(60)天。

28.3部分征用。

如果租赁物业的可出租面积的15%(15%)以上被征用权占用或侵占，则在房东和租客收到征用或占用的书面通知后不超过三十(30)天，任何一方均可选择以书面通知的方式终止本租赁，该终止应自租户被要求腾出如此占用的租赁物业部分之日起生效。如果美国银行大楼超过10%(10%)的公共区域被征用权占用，则房东可以在征用之日起六十(60)天内以书面通知租户终止本租约。如果本租约因此而终止，本租约项下的所有租金、额外租金和其他费用应支付至合同终止之日。只要租用的房产或公共区域的任何部分被

在本租赁未终止的情况下，业主应在合理审慎的范围内，将租赁物业的其余部分和公共区域恢复到紧接该租赁之前的状态，而承租人应自费合理调度，将承租人和租客的家具、家具和设备安装的固定装置和装修恢复到紧接该租赁之前的状态。自租客被要求腾出如此租用的出租处所的该部分之日起，根据本合同应缴的租金和额外租金，须按租用前租用的处所的可出租面积所占的相同比例递减。

28.4损害。

房东保留以征用权取得的全部损害赔偿金或赔偿金的所有权利，承租人不得就其租赁房屋的租赁权益的终止或对其业务的干扰向房东提出任何损害赔偿要求。承租人特此授予或转让房东现在或以后可能获得的该等奖励和付款的任何权利，并同意签署和交付房东可能不时要求的其他转让文书。尽管有上述规定，承租人有权就承租人在本租约终止时有权移走承租人的商品、家具和其他个人财产而遭受的任何损失或对承租人业务的损害，向判决机关索赔所有可由承租人追讨的赔偿；但只有在征用权诉讼中单独判给该等损害赔偿，而不是作为房东损害赔偿的一部分时，承租人才可要求赔偿。

29.注意事项。

根据本协议任何条款要求的任何通知，如果是寄给房东的，应亲自递送或通过联邦快递或UPS等特快专递服务邮寄到上述1.2节中规定的房东地址或房东不时书面指示租户的其他地点；如果是寄给房客，则应亲自递送或通过特快专递服务(如联邦快递或UPS)邮寄给租赁场所的租户。如承租人不止一个人或实体，则根据本条例规定或准许发出的任何通知，可由其中任何一人发出或向其中任何一人发出，并应具有相同的效力及效力，犹如由或向所有人或实体发出一样。任何邮寄给承租人的通知，如有适当的地址和足够的邮资用于投递，应视为在美国邮政寄存后生效。

30.兰德罗德的责任。

尽管本租约中有任何相反规定，业主在此订立的契诺、承诺及协议并非为约束业主个人或业主的资产而订立及用意为个人契诺、承诺及协议，而仅为约束业主在所租物业及美国银行大楼的权益而订立及用意的，而该等物业及美国银行大楼可能不时受到拖累。在任何时候，业主或其合伙人或他们各自的继承人、法定代表人、继承人和受让人不会因为本租约或本租约中业主的任何契诺、承诺或协议而承担任何个人责任或个人责任，也不能对其主张或强制执行任何个人责任。因此，考虑到本合同项下产生的利益，承租人和所有继承人及受让人同意，如果房东在本合同项下发生任何实际或据称的失败、违约或违约：

(A)租客的唯一和排他性补救办法是针对业主在租赁处所和美国银行大楼中的权益；

(B)不得起诉业主的普通合伙人或有限责任合伙人，或如业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人是一个法团(就本条第30条而言，统称为“业主的普通合伙人或有限责任合伙人”)，则不得起诉业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人，或任何法团的任何董事、高级人员、代理人或雇员，而业主不得在任何诉讼或诉讼中声称因租客遵守本条第30条而引致的抗辩或缺乏属人司法管辖权；

(C)业主的普通合伙人或有限责任合伙人无须就任何送达或法律程序文件答辩或以其他方式答辩；

(D)不会对业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人作出任何判决；

(E)任何针对业主的普通合伙人或有限责任合伙人作出的判决，均可随时撤销及作废；

(F)除业主在出租处所或美国银行大楼的权益外，业主或业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人的资产不得被征收执行令状；

(G)这些契诺和协议既可由房东执行，也可由房东的任何普通合伙人或有限责任合伙人执行。

31.TENANT的证书。

承租人应在业主书面通知后十(10)天内随时签署、确认并向业主或其指定人提交一份书面声明，主要采用附件“G”的形式，证明(I)本租约完全有效，且未以任何方式转让、修改、补充或修改(或指明影响本租约的所有协议的日期和条款)；(Ii)本租约项下业主须履行的所有条件(如有)均已满足；(Iii)业主因物业改善或额外改善而须向租客提供的所有供款(如有)均已收到；(Iv)截至该证明日期，租客并无就业主强制执行本租约而提出的索偿、抗辩或补偿；(V)没有超过一个月的预付租金或其他租金义务；及(Vi)没有向业主交存任何抵押(或如有，则为保证金的数额)。根据本条款提交的所有报表可供业主权益的潜在购买者、业主出借人以及业主和业主出借人的其他指定人使用。如果承租人在收到房东的书面请求后十(10)天内未按本合同规定作出回应，则根据本租约的条款和条件，这种不能回复属于重大违约行为。此外，承租人应被视为已提供上述未经修改的证书，并应被视为已承认房东向潜在买家或抵押权人提供的任何信息的准确性，即本租约完全有效，房东的履约没有未纠正的缺陷。, 保证金如租约所述，且预付租金不超过一个月。

32.正确地执行。

如果承租人不支付本协议规定的任何款项(租金和额外租金除外)，或不履行本协议规定的任何其他行为，且房东发出通知后，房东仍将持续十(10)天，房东可以，但没有义务这样做，在不免除或免除承租人的任何义务的情况下，支付任何该等款项或执行任何其他行为

承租人应按照本租约的规定承担或履行的职责。房东应(除房东的任何其他权利或补救措施外)在不支付本节规定的到期款项的情况下享有与租客拖欠租金时相同的权利和补救办法。

33.奥托里提。

代表承租人签署本租约的每名人士均亲自声明并保证，本人已获正式授权代表承租人签署及交付本租约，并保证本租约根据其条款对承租人具约束力，如承租人为法团，则根据承租人董事会正式通过的决议，并保证该等行动及执行符合承租人的附例。如果承租人是一家公司，承租人应在本租约签订后三十(30)天内，向房东提交一份授权或批准本租约执行的承租人董事会决议的核证副本。

34.定位和公共区域。

34.1停车。

房东应按租赁期内每1000平方英尺的可出租面积向租户提供2.7个停车许可证，目前的费率为每个停车许可证每月191 78美元(191.78美元)(不含税)，在租赁期内，每月的费率可能会不时增加。如果可用，租户可以按以上规定的价格按月购买额外的停车许可证。承租人的员工不得将车辆停放在公共区域和设施的汽车停放区内，这些区域和设施可能会不时为百威广场的顾客指定。房东有权在任何时候指定特定的停车区供承租人的员工使用，任何此类指定均可随时更改。承租人及其员工只能将车辆停放在业主指定的公共区域和设施(如有)内。承租人应在承租人开业后十五(15)天内向房东提供承租人和承租人雇员的国家车辆牌照号码，此后承租人应在发生任何变化后两(2)天内通知房东。如果租户或其员工没有将车辆停放在指定的停车区，则房东在不限制房东可能采取的任何其他补救措施的情况下，可以向租户收取每天最低10美元(10.00美元)的费用，对于每辆不适当停放的车辆，每天或不足一天；但是，房东应向租户发出首次违反本规定的书面通知，租户应在此后两(2)天内停止违规行为；如果在两天内没有停止，则应开始对车辆罚款。在收到第一次此类违规行为的通知后, 在征收任何停车罚款之前，不需要就任何随后的违章行为发出通知。根据本节规定到期的所有金额应为额外租金，租户在提出要求后十(10)天内到期并应支付。承租人应以书面形式通知其员工本节的规定。

34.2公共区域。

业主应在任何时候对百丽广场的公共区域和设施拥有专属控制权和管理权。承租人有权与其他人共同使用美国银行大楼的公共区域和Bellevue Place的公共区域和设施，但须遵守房东可能不时采用的非歧视性规则和规定，包括但不限于，房东认为有权不时将其关闭到足以防止将其奉献给任何人或其中的公众的法律上足够的程度。租客

应遵守Bellevue Place业主和业主或土地承租人可不时颁布和/或修改的有关美国银行大楼公共区域和Bellevue Place公共区域和设施的使用和运营的规则和规定。本规则和条例在向承租人交付副本后对承租人具有约束力。对于贝尔维尤广场或美国银行大楼内的任何其他租户或占用者不遵守这些规章制度，房东不对租户负责。术语“Bellevue Place的公共区域和设施”是指为业主和其他有权占用Bellevue Place空间的人，包括他们的员工、受邀者、被许可人和客人，提供或不时使用的所有场内和场外区域和/或相关设施，其中包括但不限于所有停车构筑物和停车场(包括场外停车)、车道、人行道、景观或种植区、步行区、大堂、人行道、温特花园零售中心和停车场。“Bellevue Place的公共区域和设施”一词也是指所有在Bellevue Place的租户和其他有权占用空间的人可能无法进入，但与Bellevue Place的运营、管理、维修或维护一起使用的所有现场和场外区域和/或相关设施，包括但不限于清洁壁橱、场内和/或场外管理办公室和维护区。“美国银行大楼的公共区域和设施”是指位于美国银行大楼内的贝尔维尤广场的公共区域和设施。

35.运输管理程序。

承租人应与房东和指定运输管理协会合作，遵守《贝尔维尤场所运输管理协议》中规定的《贝尔维尤场所运输管理计划》的条款和条件，该协议的副本作为附件F附于本文件中，并应成为指定运输管理协会的成员。承租人应指定其雇员或代理人中的一人为承租人运输协调员，代表承租人处理与运输管理有关的所有事务。运输协调员如有任何变动，应立即通知房东。

36.让我们享受。

承租人在完全遵守并迅速履行本租约的所有条款、契诺和条件后，并在及时和及时支付本租约项下到期的所有款项后，即拥有并占有本租赁期内的租赁房产。

37.一般情况。

37.1个标题。

任何章节或段落标题或标题仅为方便起见，不得被视为定义、限制或以其他方式修改本租约或其任何条款的范围和意图。

37.2Bellevue Place的租金和收入。

本合同项下应支付的所有金额，特别是包括所有租金、额外租金和其他费用，应在到期时支付，不得有任何抵销或扣减。业主有权就业主拥有或租赁的所有物业在Bellevue Place的所有租赁和租赁中支付所有租金和其他款项，并有权就Bellevue Place的任何其他活动、使用或运营向业主或其代理人支付任何其他款项。

37.3Successors或Asset。

本租契的所有条款、条件、契诺及协议均适用于业主、租客、其各自的继承人、管理人、遗嘱执行人、继承人及受让人，以及因法律实施或其他原因而拥有或管有租赁物业任何权益的任何人士，并对其具有约束力，并须解释为与土地一同运作的契诺。

37.4Tenant已定义。

这里所用的“承租人”一词是指作为承租人或作为承租人签署本租约的每一个人、合伙企业、有限责任公司或公司。

37.5丢失安全或访问密钥卡。

承租人应赔偿房东因承租人或承租人的任何代理人、雇员、持牌人或承包商遗失发放给承租人的任何安全或访问钥匙卡或类似设备而招致或遭受的任何和所有损失和费用，这些损失或费用是由房东在承租人通知房东该卡或类似装置丢失之前招致或遭受的。

37.6房东同意。

除本合同另有规定外，凡需经房东同意或批准的，房东可自行决定不征得房东的同意或批准。

37.7经纪佣金。

承租人代表业主并向业主保证，其并无因执行本租约而招致任何有关经纪佣金或寻找人费用的责任或索偿，亦除代表业主及租客的Broderick Group，Inc.外，并无与任何与本租约有关的房地产经纪、代理或销售人员打交道或知悉任何其他人士。双方同意赔偿其他各方，使其免受布罗德里克集团以外的任何人的所有此类责任或索赔(包括但不限于律师费)的损害。

37.8部分无效。

如果本租约的任何条款、契诺或条件或其对任何个人或情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分以及条款、契诺或条件对被视为无效或不可强制执行的条款、契诺或条件以外的个人或情况的适用不应因此而受到影响，本租约的每个条款、契诺或条件均应有效，并应在法律允许的最大程度上予以强制执行。

37.9记录。

承租人不得记录本租约。承租人也不得记录任何租约备忘录。然而，在房东的要求下，租客应签署一份由房东提供的格式的备忘录并交付给房东。备忘录应说明双方、租赁房产、租赁期限和承租人遵守《运输管理协议》和《贝尔维尤城市土地使用规则》第20.25A.030段的义务。C.1或任何类似或后续的法律、法规、法规或规则(如适用)。

37.10连带债务。

如果有一个以上的承租人，则本合同规定的义务应是连带的。

37.11时间。

时间是本租约及其所有条款的本质，其中履约是一个因素。

37.12事先协议。

双方理解，业主和租客之间没有任何口头或书面协议或陈述影响本租约，本租约取代和取消业主和租客之间就本租约主题进行的任何和所有以前的谈判、安排、陈述、小册子、展示、预测、估计、协议和谅解(如果有)；且不得用来解释、解释、补充或反驳本租约。本租约及其相互签署的所有书面修订，是并应被视为房东和租客及其代表和代理人之间唯一的协议。房东和租客双方可接受的所有谈判和口头协议均已并入并包含在本租约中。业主与租客之间并无任何其他陈述、契诺或保证，有关陈述的一切依赖仅以本租约所载的明示陈述、契诺及保证为依据。尽管本租约的印刷条款是由房东起草的，但房东和租客同意，这种情况不应产生任何推定、施工规范或对房东或租户的立场有利的暗示。房东和租客同意，在房东和租客共同签署本租约之前，不得将本租约中的行间、涂抹或删除的语言解释为具有任何特殊意义，或提出任何推定、解释或暗示，包括但不限于房东或租客打算借此陈述已删除语言的相反、正面或相反的任何含义。阅读本租约时，应视为被删除或删除的语言从未存在过，而行间语言一直存在。

37.13无履行能力。

房东或租客在本合同项下的义务应在一段时间内免除，该期限等于由于天灾或超出该方合理控制范围的任何其他原因、财务能力或疏忽被阻止或延迟履行的时间。第37.13节的规定不适用于任何租金、额外租金或其他费用的支付。

37.14业主权益的转让。

如业主在租赁物业或百丽城的权益发生任何转让(仅为保安目的而转让除外)，转让人应自动解除自转让日期起及之后业主应承担的任何及所有义务及法律责任，而租客同意受让受让人。

37.15禁止采光、空气或观景地役权。

在Bellevue Place或毗邻Bellevue Place的土地上建立的任何构筑物对光线、空气或景观的任何减弱或关闭，均不以任何方式影响本租约或租客在本租约下的义务，也不向业主施加任何责任。

37.16互惠地役权协议。

本租约应服从业主和任何其他各方之间签订的任何和所有经营、维护和互惠地役权协议(“REA”)，包括对其的任何修订或修改。承租人应在房东提出书面要求后十(10)天内签署协议，并将协议以可记录的形式(主要以附件“H”的形式)归还给房东，使本租赁从属于任何此类理由。

37.17怀弗。

业主放弃本合同所载的任何条款、契诺或条件，不应被视为放弃任何随后违反本合同所载的相同或任何其他条款、契诺或条件的行为。业主随后接受租金、额外租金、其他收费或本租约下的任何其他款项，不得视为放弃租客先前对本租约任何条款、契诺或条件的任何拖欠，但租客未能支付如此接受的特定款项除外，不论业主在接受该等款项时是否知悉先前的违约。此外，任何支票或任何付款函件上的背书或声明，均不得被视为同意及清偿，而业主追讨该等租金余额或寻求本协议所规定的任何其他补救或其他补偿的权利，亦不受该背书或声明或接受该等付款的影响。

37.18名称。

未经业主事先书面同意，承租人不得将建筑物或项目的名称用于租赁处所地址以外的任何用途，在任何情况下，承租人不得获得该等名称的任何权利或对该等名称的任何权利。

37.19法律的选择--地点。

本租约受华盛顿州法律管辖。任何强制执行本租约条款或收取租客欠房东的任何款项的诉讼地点应在华盛顿州金县高级法院。

37.20OFAC认证。

(A)认证。承租人证明：

(I)它不是直接或间接地为或代表任何被任何行政命令或美国财政部列为恐怖分子的个人、团体、实体或国家，或根据外国资产管制办公室执行或管理的任何法律、命令、规则或法规而被禁止或阻止的其他个人、实体、国家或交易；以及

(Ii)它没有直接或间接代表任何该等人士、团体、实体或国家进行这项交易，或没有直接或间接代表任何该等人士、团体、实体或国家进行这项交易，或没有直接或间接代表该等人士、团体、实体或国家进行这项交易。

(B)弥偿。承租人特此同意为房东辩护、赔偿，并使房东免受因违反上述认证而引起或与之相关的任何和所有索赔、损害、损失、风险、责任和费用(包括律师费和费用)。

37.21当前租户。

承租人知道租赁物业350目前正由另一名或多於一名租客(“现租客”)占用，而现租客可能不迁出或拒绝腾出租赁物业350，并在租赁物业350开始日期前放弃对租赁物业350的所有索偿。根据本租约，房东没有责任采取任何行动来驱逐现有租户，也不对租户直接或间接因未能或拒绝腾出和释放租赁物业的所有权益而遭受的任何损害、伤害或索赔承担责任。

37.22室内标牌和隐私窗带。

(A)室内标牌。房东应自费提供显示房客标识的室内标牌，该标牌的设计和位置须经房东和租客双方同意。

(B)隐私窗带。承租人应自行承担费用，并经房东事先书面批准，在面向冬日花园零售中心的租赁场所的外窗上安装隐私窗带。

兹证明本租约已于上述日期签订。

写字楼租赁展品

展品A--贝尔维尤广场的法律描述。

展品“B”--贝尔维尤广场的场地平面图。

附件“C”--租赁房屋的平面图。

附件“D”-承租人设计和施工手册(包括基地建筑完工情况)。

附件“E”--规章制度。

附件“F”-贝尔维尤广场运输管理协议。

附件“G”--承租人禁止反言证书表格。

附件“H”--互惠地役权协议的从属协议格式。

附件A

贝尔维尤广场的法律描述

附件B

贝尔维尤广场场地平面图

附件C

租赁房屋的建筑平面图

附件D

租户设计与施工手册
(包括基地建筑完工条件)

附件E

规章制度

附件F

百乐威广场运输管理协议

附件G

承租人禁止反言证书的格式

附件H

居次协议的格式
互惠地役权协议

第一份租约附录

本首次租赁附录(本附录)于2017年6月21日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office，LLC和华盛顿公司SmartSheet，Inc.(前身为Smartsheet.com，Inc.)共同制定。(“租户”)。

独奏会

答：房东和租客签订了一份日期为2017年2月3日的非住宅租约(“租约”)，租赁华盛顿州贝尔维尤贝尔维尤广场的美国银行大楼内的300和350号套房，租赁空间在租约中有更具体的描述。

B.通过签署和交付本附录，业主和租户打算在某些重要方面对租约进行修订和补充，其中包括(I)延长租期并增加延长租期的租金；以及(Ii)修订租户的续期选择权的期限。

除非另有说明，本合同中的所有大写术语的含义与本租约中规定的相同。

因此，现在，出于良好和有价值的对价，房东和租客在此确认本租约的收据和充分性，现将本租约修改和补充如下：

1.第1节.基本租约资料、条款及证物现将本租约第1节的下列各段全部修改和/或增加如下：

1.3租户：华盛顿公司SmartSheet，Inc.

1.5租户的许可商品名称：SmartSheet

1.10 Rent:

[租赁房舍300-以12,694平方英尺可出租面积为基础]

(A)将最后一段中的“到期日”修改为“2023年3月31日”。

(B)在本租约第1.10节末尾增加下列段落如下：

自2023年4月1日起至到期日止，租金为每年每平方英尺可出租面积43 96美元(43.96美元)，或每月46,502 35美元(46 502.35美元)。

[租赁房产350-以3246平方英尺的可出租面积为基础]

(A)将最后一段中的“到期日”修改为“2023年3月31日”。

(B)在本租约第1.10节末尾增加下列段落如下：

自2023年4月1日起至到期日止，租金为每年每平方英尺可出租面积租金43 96美元(43.96美元)，或每月11,891 18美元(11 891.18美元)。

1.11租赁期：特此延长租赁期至下列到期日。

1.13失效日期：2024年3月31日。

2.第3.4(A)节--选择延期。将本租约第3.4(A)节的第一句修改为：

承租人获授予选择权(“延期选择权”)，将租期延长五(5)年，至2029年3月31日(包括该日)。

3.剩余租约条款。除本附录中明确修改外，本租约的所有其他条款仍具有全部效力和作用。如果本附录的条款与本租赁条款有冲突，应以本附录的条款为准。

日期为以上第一次书写的日期和年份。

二次租赁附录

本二次租赁附录(本附录)于2020年8月18日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office LLC和华盛顿公司SmartSheet Inc.(前身为Smartsheet.com，Inc.)之间签订。(“租户”)。

独奏会

答：房东和租客签订了一份日期为2017年2月3日的非住宅租约，并签订了一份日期为2017年6月21日的第一次租赁附录(统称为“租赁”)，租约中更具体地描述了位于华盛顿州贝尔维尤贝尔维尤广场的美国银行大楼内的300号和350号套房。

通过签署和交付本附录，业主和租户打算在某些重要方面修改和补充租约，其中包括以信用证的形式规定保证金。

除非另有说明，本合同中的所有大写术语的含义与本租约中规定的相同。

因此，现在，出于良好和有价值的对价，房东和租客在此确认本租约的收据和充分性，现将本租约修改和补充如下：

1.第1节.基本租约资料、条款及证物在租约第1节第1.14段的末尾增加以下一句话：

在承租人的选择下，保证金可以按照下文第37.23节的规定以信用证的形式交付。

2.第8条。保证按金。现将第8节第一句全文删除，并替换为：

作为本租赁的额外代价，承租人已向业主交付上文第1.14节所示的保证金，但承租人可根据租约第1.14、8和37.23节的规定，选择以信用证的形式提供上述保证金。

3.信用证。新增以下条款作为租约第37.23条：

(A)第37.21节中规定的条款仅在承租人根据本合同第1.14节和第8节选择以信用证形式提供保证金的情况下适用。

(B)业主和租客承认，承租人将根据本租约占用美国银行大楼的空间，并作为房东签订本租约的意愿的代价，承租人应向房东交付或安排交付一份或多份符合第37.21条条款的不可撤销备用信用证，并应促使其始终保持有效。承租人未能履行或遵守第37.21节中规定的任何条款、契诺或协议，应构成本租赁项下的重大违约。

(C)租客应向业主或业主通知银行交付或安排向业主或业主通知银行交付不可撤销的备用信用证，其格式为业主可接受或业主提供的形式(不得无理扣留)(“信用证”)，由业主合理接受的全国性银行协会(业主可接受的硅谷银行)签发，以房东为受益人，金额为按照租约第8条确定的初始金额，有效期不得早于到期日。并在其条款中规定，除非信用证发行人在当前到期日之前至少六十(60)天向房东发出书面通知，否则信用证应每年自动延期，不作书面修改或修改，至(I)当时的到期日后一(1)年或(Ii)到期日的日期中较早的日期。如果信用证的发行人在任何时候通知房东，发行人选择不延长信用证，则租户应在当前信用证到期日之前不少于三十(30)天，向房东(或房东的通知银行)交付或安排向房东(或房东的通知银行)交付一份由房东合理接受的全国性银行协会开具的以房东为受益人的不可撤销备用信用证，金额为房东第8条所要求的金额。不少于根据本节交付的任何替代信用证到期日前三十(30)天, 承租人应向房东(或房东通知银行)交付或安排向房东(或房东通知银行)交付另一份由房东合理接受的全国性银行协会签发的以房东为受益人的不可撤销备用信用证，金额为租赁第8条所要求的金额。根据第37.21条交付的每份替代信用证的期限应不少于一(1)年，并且应采用房东可以接受或由房东提供的形式。

(D)在发生本租赁项下的任何违约或违约时，包括但不限于承租人未能及时向业主(或业主通知银行)交付或导致交付根据本第37.21条所要求的任何替代信用证时，业主可在任何适用的通知或补救期限届满后，开出信用证和根据本条款第37.21条交付的任何替代信用证，金额为合理必要的金额，以纠正此类违约或违约和/或赔偿房东因租户违约或违约而可能遭受的任何其他损失或损害。根据第37.21款交付的信用证和每份替代信用证(也称为“信用证”)应规定凭业主(或任何受让人)的即期汇票、传真或快递付款，并附上一份证明，其实质内容如下：“根据_银行开具的不可撤销备用信用证第号。_如果房东开出信用证，承租人应在开具之日起十(10)天内恢复信用证或提供额外的不可撤销备用信用证，以便在本租约发生任何进一步违约或违约的情况下，房东在任何时候都有租约第8条所要求的金额可供提取。

(E)如果信用证没有续期，或者承租人没有在当时的信用证到期日前三十(30)天或之前提供不可撤销的替代备用信用证，或者在房东提取信用证的情况下，如果承租人没有恢复信用证或提供额外的信用证，以便在本租约下发生任何进一步违约或违约的情况下，房东可以动用租约第8条所要求的金额，那么，在这种情况下，从信用证支取的金额可能等于信用证的全部金额。根据前一句话从信用证中提取的任何收益应由房东根据本租约第8节的规定作为额外的保证金持有。

4.律师费及讼费。承租人应按要求向房东支付房东合理的外部法律顾问律师费以及因审查和执行本附录而产生的费用。

5.剩余租约条款。除本附录中明确修改外，本租约的所有其他条款仍具有全部效力和作用。如果本附录的条款与本租赁条款有冲突，应以本附录的条款为准。

[下一页上的签名]

日期为以上第一次书写的日期和年份。

美国银行大楼写字楼租赁

之间

贝尔维尤地方办公室有限责任公司，
华盛顿一家有限责任公司

(房东)

和

SMARTSHEET.COM，Inc.
一家华盛顿公司

(租户)

SUITES 400, 425 AND 450

目录

页面

美国银行大楼写字楼租赁

本租约于2016年9月12日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office LLC和华盛顿公司SMARTSHEET.COM Inc.之间签订。

独奏会

A.房东对华盛顿州金县贝尔维尤市的某些不动产及其改善拥有某些权利和权益，该不动产在本文件所附附件“A”中描述，并在本文件所附场地平面图中作为“B”所示。该物业及其改建是一个一流的多用途开发项目的一部分，该项目通常被称为“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美国银行大楼、酒店大楼、角落大楼和冬园零售中心组成，如表“B”所示，以及目前位于上述楼下的停车场。

租户希望从房东那里租赁美国银行大楼的一部分，房东愿意按照本文规定的某些条款和条件这样做。

因此，为了并考虑到本协议所载的承诺、契诺和协议以及其他善意和有价值的对价，兹确认这些对价的收据和充分性，协议如下：

1.BASIC租赁数据、条款和展品。

1.1房东：Bellevue Place Office，LLC，华盛顿的一家有限责任公司。

1.2业主地址：华盛顿州贝尔维尤4186信箱，邮编：98009。

1.3 Tenant：Smmtsheet.com，Inc.，一家华盛顿公司。

1.4租户主要营业地址：华盛顿州贝尔维尤东北8街10500号，Suite1300号，邮编：98004。

1.5 Tenant的许可商品名称：Smartsheet.com。

1.6租赁房产：指美国银行大楼第四(4)层的部分；如附件“C”所示。

1.7租赁房地的租赁面积：租赁房地450应包括450套房，面积为7,320(7 320)平方英尺；从2019年4月1日起，租赁房地450应包括450套房，包括783 84(7 384)平方英尺。

开始日期：租赁房地400应包括套房400，面积为10,334(10,334)平方英尺。

开始日期：租赁房地425应包括套房425，面积为2,632平方英尺(2,632平方英尺)。

1.8 Bellevue Place可出租面积明细：

(A)美国银行大楼和角楼的总可出租面积为46万3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租总面积为51万9549(519,549)平方英尺。

1.9承租人的份额：由于Bellevue Place是一个多用途的开发项目，其各种元素中包含各种不同的办公、零售和公共区域设施，租户的份额适当地包括两个组成部分：(I)第1.9(A)节所述的美国银行大楼和角落大楼的特定运营、维修和维护费用；以及(Ii)Bellevue Place的一般运营、维修和维护费用，如第1.9(B)节所述。

[租赁房产450-以7,320平方英尺的可出租面积为基础]

(A)美国银行大楼和角落大楼的运营、维修和维护费用：1.58%(1.58%)，基于1.8(A)节规定的463,599平方英尺，以及：从2019年4月1日起，1.59%(1.59%)。

(B)Bellevue Place的运营、维修和维护费用：1.441%(1.41%)，根据第1.8(B)条，按519,549平方英尺计算；以及：自2019年4月1日起，1.42%(1.42%)。

[租赁房产400-以10334平方英尺的可出租面积为基础]

自及包括租赁物业400开始生效日期：

(A)美国银行大楼和科默尔大楼的运营、维修和维护费用：2.23%(2.23%)，根据第1.8(A)节，463,599平方英尺可出租。

(B)Bellevue Place的运营、维修和维护费用：1.99%(1.99%)，按第l.8(B)节规定的519,549平方英尺计算。

[租赁房产425-以2632平方英尺的可出租面积为基础]

自及包括租赁物业425开始生效日期：

(A)美国银行大楼和角落大楼的运营、维修和维护费用：5.57%(0.57%)，按第1.8(A)节规定的463,599平方英尺计算。

(B)Bellevue Place的运营、维修和维护费用：5.1%(0.51%)，根据第l.8(B)节，按519,549平方英尺计算。

1.10租金：

[租赁房地450-以7,320可出租平方英尺为基础，自2019年4月1日起，以7,384平方英尺为基础]

从450日起至2017年6月30日止(含该日)，租金为每平方英尺租金34美元(34.25美元)或每月20,892美元(20,892.50美元)。

自2017年7月1日起至2018年6月30日止(含7月1日)，租金为每平方英尺租赁面积的35美元(35.25美元)，或每月21,502美元(21,502.5美元)。

自2018年7月1日(含)至2019年3月31日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积的36美元(36.25美元)或每月22,112美元(22,112.50美元)。

自2019年4月1日(含)至2020年3月31日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积37 35美元(37.35美元)或每月22,982 70/100美元(22 982.70美元)。

自2020年4月1日(含)至2021年3月31日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积38 47美元(38.47美元)或每月23,671 87/100美元(23 671.87美元)。

自2021年4月1日起至到期日止，租金为每年每平方英尺租赁面积39 62美元(39.62美元)，或每月24,379 51美元(24 379.51美元)。

[租赁房产400-以10334平方英尺的可出租面积为基础]

自租赁开始之日起至2017年12月31日止(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积36美元(36.5美元)或每月31,432 58美元(31 432.58美元)。

自2018年1月1日(含)至2018年12月31日(含)，租金为每平方英尺租赁面积37美元(37.6美元)，或每月32,379 87美元(32 379.87美元)。

自2019年1月1日(含)至12月31日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积38 73美元(38.73美元)，或每月33,352 99美元(33 352.99美元)。

自2020年1月1日(含)至12月31日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积39 89美元(39.89美元)，或每月34,351 94美元(34 351.94美元)。

自2021年1月1日(含)至2021年12月31日(含)，租金为每平方英尺可出租面积41 09美元。

租赁房舍每年或每月35,385 34美元(35 385.34美元)。

自2022年1月1日起至到期日止，租金为每年每平方英尺租赁面积42 32美元(42.32美元)或每月36,454 57美元(36 444.57美元)。

[租赁房产425-以2632平方英尺的可出租面积为基础]

自起租日起至12月31日止，租金为每平方英尺36美元(36.5美元)，月租金为8,005 67/100美元(8,005.67美元)。

自2018年1月1日(含)至2018年12月31日(含)，租金为每平方英尺租赁面积37美元(37.6美元)，或每月8,246 93美元(8246.93美元)。

自2019年1月1日(含)至12月31日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积的38 73美元(38.73美元)，或每月8,494 78美元(8494.78美元)。

自2020年1月1日(含)至12月31日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积39 89美元(39.89美元)，或每月8,749 21美元(8 749.21美元)。

自2021年1月1日(含)至2021年12月31日(含)，租金为每年每平方英尺租赁面积41 09美元(41 09美元)，或每月9,012 41美元(9 012.41美元)。

自2022年1月1日起至到期日止，租金为每平方英尺租赁面积每年42 32美元(42.32美元)，或每月9,282 19 19美元(9282.19美元)。

1.11租赁期限：约六十七(67)个日历月，外加一个日历月的必要部分(如果有的话)，以使到期日出现在该日历月的最后一天。

1.12开始日期：租赁物业450：本租约日期。

租赁房舍400：自(I)房舍装修(定义见下文第11.1(A)节)基本完成后五(5)天开始(包括较早者)，估计为2017年1月1日，或(Ii)承租人首次出于商业目的占用租赁房舍的日期。

租赁房舍425：自(I)房舍装修基本完成后五(5)天起(包括较早者)(定义见下文第11.1(A)节)，

估计为2017年6月1日，或(Ii)承租人首次租用出租物业作商业用途的日期。

1.13失效日期：2022年3月31日。

1.14保证金：在本租约签订并交付给房东的十(10)个工作日内，承租人将向房东提供初始金额为61万2643美元/100美元(612,643.00美元)的信用证，该信用证将在下文第37.21节中进一步描述。

1.15向物业业主提交租户改善计划的截止日期：2016年9月15日。

1.16承租权：本租约取决于房东贷款人的接受和批准。如果房东的贷款人接受这一租赁，房东将免除这一应急措施。

1.17项目建筑师：JPC建筑师，或业主另行指定的建筑师。

1.18通过引用合并的展品：

展品A--贝尔维尤广场的法律描述。

展品“B”--贝尔维尤广场的场地平面图。

附件“C”--租赁房屋的平面图。

附件“D”-承租人设计和施工手册(包括基地建筑完工情况)。

附件“E”--规章制度。

附件“F”-贝尔维尤广场运输管理协议。

附件“G”--承租人禁止反言证书表格。

附件“H”--互惠地役权协议的从属协议格式。

2.前提。

2.1一般而言。房东特此向承租人出租和转让，承租人特此接受房东按照本协议规定的条款和条件，将上文第1.6节所述和附件“C”中所描述的租赁物业，以及进出美国银行大楼和百丽广场公共区域和设施的权利，连同进出的权利一并接受。

2.2预留给房东。业主保留随时更改Bellevue Place的大小和尺寸；对Bellevue Place增加额外的建筑和改善；迁移、更改和更改Bellevue Place内、上和下的建筑物数量和其他改进；更改Bellevue Place任何建筑物和停车区的任何建筑尺寸和楼层数；更改Bellevue Place的商店和租户的身份和类型；更改Bellevue Place的建筑物和其他改进项目的名称和地址；以及更改Bellevue Place的公共区域和设施。房东还保留外墙和屋顶的使用和所有权利，并有权安装、维护、使用、维修和更换通过租赁物业的管道、管道、导管和电线，这些位置不会对租户的使用和百丽广场的其他部分造成实质性干扰。房东应合理地尝试将此类物品放置在地板下、天花板上方或靠近内墙的位置。除非另有约定，此类用途不得超过租赁房屋实用面积的百分之一(1%)。如果房东在本合同项下的用途超过租赁房屋实用面积的百分之一，

作为其唯一和唯一的补救措施，承租人有权享受上文第1.7节所述的租赁房产可出租面积的减少，以及按比例减少租金和应支付的额外租金(如下文第5节和第6节所述)。租赁的房屋不得包括吊顶以上的空间。房东有权以任何方式使用紧邻地面以下的面积和吊顶上方的空间，而不永久和实质性地干扰租客对租赁房屋的使用。

2.3故意略去。

3.放宽条件。

3.1大体上。本租赁的期限(“期限”或“租赁期限”)应为上文第1.11节规定的时间段，从下文第4.1节规定的开始日期开始，至晚上11：59结束。在到期日，如下文第4.2节所规定。

3.2终止。租约将于租期届满之日终止，除非根据本合同或法律的规定更早终止，而无需业主或租客的任何通知。如果租客在租期结束时没有交出租赁的物业，承租人应对任何后续租客向业主提出的所有索赔和要求负责，并应赔偿业主因业主延迟将租赁物业的占有权交付给该后续租客而提出的所有索赔和要求。

3.3坚持到底。租户在租期届满后保留的任何租约应被解释为逐月租赁。在租赁期间，承租人应每月向房东支付租金的150%(150%)，该租金为租赁期限最后一个月应支付的租金的150%(150%)，以及本合同规定的额外租金和其他费用。除本文所述外，此类按月租赁也应遵守本租赁的所有条款、契诺和条件。

3.4延长租赁期的选项。

(A)租户获授予延长租期五(5)年的选择权(“续期选择权”)，至2027年3月31日(包括该日)。该期间在本文中应被称为“选择期”。要行使延期选择权，承租人必须在到期日期前至少十(10)个日历月(但不早于十二(12)个日历月)向业主发出明确的书面通知，表明租户选择行使延期选择权。

(B)如承租人选择行使延期选择权，选择权期间的租金(“新租金”)应为美国银行大楼(“可比空间”)可比空间(“可比空间”)的公平市值租金(定义见下文)，但在任何情况下，新租金不得低于租期最后一个月的应付租金。如果当时美国银行大楼没有可比较的空间，承租人应支付新租金，如果美国银行大楼有可比较的空间，则支付美国银行大楼的公平市场租金。“公平市场租金”一词是指有意愿的承租人将其可比空间的租期续期五(5)年所支付的租金。对于续签美国银行大楼租约的租户，在确定公平的市场租金时应包括租户优惠。“承租人优惠”一词应包括但不限于改善承租人条件和免收租金等诱因。

(C)如果房东和租客不能就新租金达成一致，则应将此事提交由三(3)名仲裁员组成的小组决定。房东和房客

每名仲裁员均须委任一(1)名仲裁员，该仲裁员应为持牌商业房地产经纪人或MAI房地产估价师，且应熟悉Bellevue Place，并(在截至任命之日的三(3)年期间内)活跃于可比空间的经纪或评估中。仲裁员的裁决应仅限于房东或租客建议的新租金是否最接近公平市场租金的问题。每一位此类仲裁员应在租户或房东通知对方选择通过本仲裁程序确定新租金后十五(15)天内指定。如此指定的两名仲裁员应在最后一名指定的仲裁员任命之日起十五(15)天内商定并指定第三名仲裁员，该仲裁员的资格应与上文规定的最初两名仲裁员的资格标准相同。如无上述协议，业主或租客均有权要求国王郡高等法院主审法官委任第三名仲裁员。三(3)仲裁员应在任命第三名仲裁员后三十(30)天内就双方当事人是否应使用房东或租客建议的新租金作出决定，并应将此通知房东和租客。三(3)名仲裁员中的大多数人的裁决对房东和租客都具有约束力。仲裁费用由房东和租客平分支付。仲裁程序不应超过三十(30)天。但是，如果仲裁员在选择期开始之前没有确定新租金, 承租人应支付租约中先前有效的租金，外加10%(10%)的增长，直到仲裁员确定新租金为止。如果仲裁程序导致租金上涨，租户应支付差额，并支付租约下一个月应支付的租金。如仲裁程序导致租金较低，承租人应获得抵免其根据租约支付的下一个月租金，以及任何后续的每月租金付款(如有必要)，金额相当于多付的款额。

(D)尽管前述有任何相反规定，在租客根据租契任何条文出现违约的任何期间内，在上述违约完全纠正之前，不得行使延期选择权。时间是很宝贵的。如果承租人在该权利有效的任何情况下，在行使该权利的适用期限届满之前未能行使该延期选择权，则该延期选择权此后应被视为无效，不再具有效力或效力。可行使延期选择权的期限不得因承租人因上述规定而无法行使该等权利而延长或延长。承租人对延期选择权的所有权利应终止，即使在承租人适当和及时行使后，如果在该行使之后但在选择期开始日期之前，承租人根据租约条款违约，且违约未在任何适用的补救期间内得到纠正，则即使在承租人适当和及时行使该权利之后也不再具有效力或效力。

(E)延期选择权应是租户个人的选择，不得由承租人以外的任何人士或实体自愿或非自愿地行使或转让，亦不得将延期选择权与本租约分开转让。

(F)即使本协议有任何相反规定，如承租人行使其延期选择权，则选择期内租赁物业的可出租面积应为20,350(即套房400、425和450)，而选择期内的负荷率应为下文第6.2(E)节所述。

4.合同和到期日；租赁年。

4.1生效日期。开工日期应为上文第1.12节规定的日期。

4.2失效日期。本租约将于晚上11：59到期。在上文第1.13节规定的日期。

4.3生效和期满的确认。在承租人入住租赁物业后五(5)个工作日内，或应房东的要求，房东和租客应以书面形式确认具体的开始和到期日期，以及第6.2(F)节中所定义的租赁物业的“建成”可出租面积，以及本租约中应附加和纳入的应支付租金。

4.4租赁年限。“租赁年”是指自1月1日起至次年12月31日止的历年。如果生效日期不是1月1日，则初始租赁年度应从生效日期起至该历年的12月31日止(含该日)。如到期日并非12月31日，则最后租赁年度应为自最后租赁年度公历年度的1月1日起至到期日(包括在内)。

5.RENT。

承租人应向房东支付上文第1.10节所述的金额(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房东应在每个日历月的第一天或之前，在上述第1.2节所述的房东地址，或在房东此后不时以书面形式指定的其他地点，以美国的合法货币预付房东的租金。租赁期限开始或结束时任何部分月的租金和额外租金(见下文6.1节的定义)应按月30天的比例计算。除租金和额外租金外，本合同项下应支付的所有金额有时可能被称为“其他费用”。房东可以(但不应被要求)向租户提供通过电子资金向房东支付本租赁条款要求由租户支付的任何或所有金额的程序。

6.加租。

6.1一般而言。除上文第5节规定的租金外，自(一)双方就租赁房地450签订本租约之日；(二)租赁房地400就租赁房地400开始之日；和(Iii)租赁物业开始日期425关于租赁物业425，承租人应向业主支付承租人在没有通知(通知承租人其在额外租金中的份额)或要求承租人在经营费用(如下文第6.2(B)节所界定)中的份额(如下文第6.2(B)节所界定)的情况下的份额，该等开支包括但不限于：(I)美国银行大楼及角楼的营运、维修及保养费用；及(Ii)Bellevue Place于租赁期内的营运、维修及保养费用(“额外租金”)。

6.2定义。下列术语应具有下文规定的含义，除非上下文另有规定或明确要求：

(A)承租人的份数。承租人的份额应等于上文第1.9节规定的百分比。

(B)一般营运开支。运营费用应包括(I)所有运行、维修和维护费用(在下文第6.2(C)节中定义)，以及(Ii)所有税费(在下文第6.2(D)节中定义)。

(C)操作、维修和维护费用。运营、维修和维护费用应包括业主支付或应付的与贝尔维尤广场及其组成部分的运营、维修和维护相关的实际成本和费用，包括但不限于美国银行大楼、角楼

扣除从酒店地块业主处收到的所有费用，该等费用在金县记录器8709160449号文件(经不时修订)中定义，并根据该协议的条款记录，且应包括但不限于已支付或应付给运输管理协会的费用。在不限制前述一般性的原则下并举例说明，运营、维修和维护费用应包括所有公用事业、供暖、空调和通风的成本和费用；执照、许可证和检查费；种植和美化的费用和费用；看门人服务；直接人身损害保险(包括但不限于收入损失保险)、责任和超额责任保险以及其他适当的保险单，由业主或业主的贷款人单独确定，包括但不限于车库管理员的法律责任、锅炉和机械及汽车保险；设备的税收和评估；维修费用和开支，包括但不限于为履行业主对租户的义务而必需或适当的资本性费用；清除垃圾和其他垃圾的费用和开支；用品、工具和设备的费用和开支；清洁、维护、修理和更换机器和设备的费用和开支，包括但不限于自动开门、灯和照明设备、暖气、空调和通风设备的费用和开支, 消防和自动喷水灭火系统及安保系统；机器和设备折旧津贴(根据国税局制定的准则和条例，折旧超过任何这类机器和设备的使用年限)；提供这类服务的人员的费用和开支，包括但不限于安保和交通管制；法律和会计费用和费用；习惯管理费；为履行业主的维修或保养义务而必需或适当的任何资本改善费用，该费用由任何适用的政府法律或法规所规定，但在租客被要求占用租赁房屋时尚未生效，或为降低运营、维修或维护成本而进行的(任何此类资本改善费用应在该项目的使用年限内摊销(根据美国国税局制定的指导方针和规定，如果有，按业主不时厘定的资本回报率，按未摊销余额的现行市场年利率计算，或按业主为购买或建造该等改善而借入的资金所支付的较高利率计算)。

(D)税项。税项应包括所有房地产税、个人财产税和针对或可归因于Bellevue Place而征收或可能征收的所有其他税项、附加费和评税，以及位于Bellevue Place上、之内或之下并与其运营相关使用的业主的所有装修、固定装置、设备和其他财产，包括美国银行大楼、角楼和美国银行大楼和角楼下面的土地，包括但不限于与停车场和冬花园零售中心的运营有关而使用的土地、装修、设备、固定装置和其他财产，以及任何租金、消费税、销售税、交易税或其他特权税或征税，无论面额如何(联邦、州和地方净所得税除外)，在租赁期内支付或应付，以及业主拥有的温特加登零售中心所有租户改善工程的税收，但不包括酒店大楼和酒店大楼下的土地。税金还应包括支付或应付给任何第三方的任何金额，或房东为获得上述定义的税额减免而发生的任何金额。

(E)出租处所的可出租面积。就本租赁而言，租赁房产的可出租面积应指租赁房产的可用面积，该术语是根据ANSIIBOMA z65.1-2010《办公建筑楼面面积测量标准方法》(ANSIIBOMA z65.1-2010)定义和计算的，乘以负荷系数如下：

租赁房地450：1.2333%(1.2330%)；自2019年4月1日起，租赁房地450的负荷率为1.2437%(1.2437%)，

租赁房产：1.244.37%(1.2437%)。

如果承租人行使上述第3.4节规定的延期选择权，租赁物业的可出租面积应指租赁物业的可用面积，该术语是根据ANSIIBOMA z65.1-2010《办公建筑建筑面积测量标准方法》定义和计算的，乘以1.673%(1.673%)的负荷率(对于整个租赁物业，即Suites400、425和450)。

租赁房屋的“建成”可出租面积应为房东将租赁房屋的占有权交付给承租人时租赁房屋的真实可出租面积。

(F)‘Bellevue Place的可出租面积。就本第6节而言，Bellevue Place的可出租面积应包括(I)美国银行大楼、(Ii)角楼和(Iii)冬园零售中心内和通向冬园零售中心的所有区域和空间的总和(无论美国银行大楼、角楼和冬园零售中心内的这些区域或空间是否实际上由业主租用)，可供业主及其员工、被许可人、受邀者和客人专用和占用的所有区域和空间的总和，应包括但不限于所有休息室，任何业主租用的物业内的夹层、仓储及储物区、文书及办公区域及员工区域，不得包括酒店大楼内的所有区域及空间(不包括位于冬季花园零售中心内或通往冬季花园零售中心的区域及空间，并专供业主及其雇员、特许持有人、受邀者及宾客使用)及Bellevue Place的公用区域及设施。在任何时候，如果业主认为Bellevue Place的可出租面积因计算错误或对Bellevue Place的增加、修改或更改而与上文第1.8节所述的Bellevue Place的可出租面积有实质性差异，并且业主希望修改本租约以反映Bellevue Place的实际或变化的可出租面积，业主应以书面形式通知租户。如果租客在收到业主通知后十(10)日内没有以书面形式反对业主通知, 本租约应被视为已修改，以纳入房东给租户的通知中所述的Bellevue Place的可出租面积。如果租户在上述十(10)天内对业主的书面通知提出反对，并且房东和租客在收到租户的反对通知后十(10)天内未能就Bellevue Place的可出租面积达成一致，则应将此事提交Bellevue Place的项目建筑师决定。项目建筑师的决定是最终的，对业主和租户都有约束力，当项目建筑师决定时，本租约应被视为经修订以反映Bellevue Place的可出租面积。业主和所有反对业主通知的租户应平均分摊项目建筑师考虑此事的费用和费用。

(G)即使本第6.2条有任何相反规定，下列成本不应计入根据本租赁第6.2条向承租人收取的运营成本和维护费用：

租赁佣金、广告费用、费用和为Bellevue Place部分地区招揽新租户而产生的费用。

除租约第6.2(C)节允许外，抵押贷款的利息或摊销付款。

按土地租约或其他相关租约收取租金。

与石棉或其他危险或有毒材料或物质所需的环境测试、拆除、封闭、封装或其他处理相关或发生的任何费用或支出。

房东有权或有权通过保险支付或报销的任何物品的费用。

房东有权从其他租客那里获得补偿的电费、水费或其他公用事业费用以及适用的税费。

纠正美国银行大楼或Bellevue Place的设计、建造或设备上的重大欠妥之处或重大潜在欠妥之处的费用(就本款(G)款而言，欠妥之处定义为因Bellevue Place最初建造时的疏忽而发生的重大情况)。

建造美国银行大楼未来的任何材料扩建所产生的任何成本(相对于根据租约第6.2节向租户收取的运营成本和维护费用中可能包括的美国银行大楼扩建后的运营和维护成本)。

除(A)为履行业主的维修或保养义务而合理地必需或适当的费用；(B)因租赁日期后颁布和执行的任何适用的政府法律或法规而产生的费用；和/或(C)为降低运营、维修或保养成本而产生的费用。

因房东拖欠房东债务而产生的利息和罚款。

尽管第6.2节中有任何相反的引用，但任何资本项目的成本不应在一年内支出，而是应在该项目的使用年限内以与贝尔维尤其他A级写字楼一致的方式折旧。

即使本租约中有任何相反的规定，本租约第6.2节规定的任何运营成本和维护费用中不得有任何特定的成本、收费或费用重复，前提是业主保留将惯例管理费和惯例管理费计入运营成本和维护费用的权利。

6.3还款。业主应在开工日期当日或之前向承租人提供开工日期所在租赁年度的年度运营费用估计数。在租赁期限的每个后续租赁年度届满后九十(90)天内，或一旦获得该等信息，房东应向承租人提供当时本租赁年度承租人应承担的运营费用的书面估计(“承租人的估计份额”)。承租人应在上述第1.2节规定的房东地址或房东此后不时以书面形式指定的其他地点，在每个日历年的第一个月的第一天或之前，按月预付房客的估计份额。在租赁年度届满和承租人收到房东对租户估计份额的估计后的一段时间内，承租人应继续支付房东租户自上一租赁年度起的估计份额。在每个租赁年满后九十(90)天内(或在该信息可用后)，房东应向租客提供一份书面声明，总结实际情况

承租人应占上一租赁年度营业费用的金额(以下有时称为“年度对账报表”)。如果承租人分摊的经营费用超过承租人支付的金额，承租人应在收到差额的书面通知后，立即向房东支付差额。如果该报表显示承租人在经营费用中的份额少于承租人支付的金额，如果承租人在其他方面遵守了本租约的所有条款和规定，则承租人多付的金额应由房东计入下一次应支付的或多付的额外租金。如租期已满，租客已迁出租赁物业，而租客并无或可能须支付任何款项，则任何多付款项应退还租客，或由业主选择退还租客在租赁物业的权益的最后受让人。如本租约在非历年开始的时间开始，承租人应按开始日期起计的天数为租赁年的剩余部分支付额外租金。如果本租约在一个日历年度的最后一天以外的时间到期，承租人有义务立即支付在该租赁年度结束时计算的任何欠款。如果在租赁年度内的任何时间，业主觉得该租赁年度应支付的任何运营费用与业主的估计相差超过5%(5%)，业主可选择, 调整租户在该租赁年度的余额的估计份额，以补偿增加的份额。根据本条款要求增加的任何付款应在房东通知租客后三十(30)天内支付。承租人在本节项下的义务在本租约期满或终止后继续有效。

6.4拒付。如果房东不支付任何额外租金或本合同项下的任何其他费用，房东有权享有与不支付租金相同的权利和补救措施。

6.5贝尔维尤广场的未来发展。承租人知悉业主本身或联同其他人士有意在一个或多个额外阶段进一步扩建及发展Bellevue Place，而承租人已审阅描述Bellevue Place拟扩建及发展的图则及其他文件，或已获提供机会审阅此等图则及文件。如果Bellevue Place项目的一个或多个这样的阶段在租赁期限内完成，则可由房东酌情将可归因于该等其他阶段的任何额外的运营、维修或维护费用以及房地产和其他税收计入运营费用；前提是用于计算租户在该等支出中的比例份额的分母相对于该等阶段进行了合理调整。

6.6与额外租金有关的争议。如果租客希望对业主对租客份额的任何计算或租客应支付的任何Bellevue Place运营费用的金额提出异议，租户必须向业主发出书面通知(“反对通知”)，说明租户对该计算或金额提出异议。房东必须在收到房东关于Bellevue Place运营费用的年度对账声明后九十(90)天内收到反对通知，并详细说明房客对房东的计算或金额提出异议的原因。如果承租人没有在该时间内向房东发出反对通知，承租人将被视为放弃并解除了其可能拥有的对计算和金额提出异议的任何和所有权利。房东收到租客的反对通知后，应立即与房客会面，房客和房东应真诚地尝试协调反对通知书中描述的事项；但如果房东在收到房客的反对通知之日起三十(30)天内拒绝与房东会面，房客将被视为放弃并免除了就房东的计算以及任何Bellevue Place运营费用的包含和金额提出异议的任何和所有权利。如果房东和租客不能在合理的时间内解决纠纷，房东应当组织其会计师事务所对此事进行调查和分析，并编写书面报告、

应提供给承租人。调查、分析和报告的费用应由租户支付，除非调查和分析发现了有利于房东的重大错误，在这种情况下，房东应承担调查、分析和报告的费用。如果报告披露房东使用的金额或计算不正确，房东应向租户提供等同于租户在租户反对通知书所涉及的租赁年度内多付的任何金额的信用，以抵偿本第6条规定的未来义务。尽管本合同项下的任何争议悬而未决，但承租人应根据房东的决定和计算，继续支付本合同项下的所有欠款，直到该计算或金额被确定为不正确为止。

7.LATE收费。

如果承租人未能在到期和应付时支付任何租金、额外租金或其他费用，未支付的金额应从到期之日起按每月2%(2%)的利率计息，除非该金额违反任何适用的高利贷法律，在这种情况下，该等未支付的金额应按法律允许的最高利率计息。除上述利息外，承租人承认，承租人延迟支付任何租金分期付款、额外租金或其他费用将导致房东产生本租约未考虑的某些成本和支出，此类成本的确切金额极难确定或不切实际。这些费用和费用包括但不限于行政和收集费用以及处理和会计费用。因此，如果房东在任何租金、额外租金或其他费用分期付款到期后第五(5)天仍未收到租客的任何租金、额外租金或其他费用分期付款，租户应立即向房东支付除到期分期付款外的相当于该分期付款的12%(12%)的滞纳金。房东和租客同意，这笔滞纳金代表了对此类成本和支出的合理估计，是对房东因租户不付款而遭受的损失和费用的公平补偿。接受这一滞纳金并不构成对租户拖欠租金的放弃，也不妨碍房东行使本租约项下房东享有的所有其他权利和补救措施。房东应按以下顺序将租客支付的费用、利息和租金用于应计费用、利息和租金：(A)滞纳金；(B)利息；(C)租金；其他费用和额外租金；以及(D)当前租金、其他费用和额外租金的余额。即使本第7节有任何相反的规定, 如果承租人以电子转账方式支付本合同项下到期的所有款项，房东应免除承租人在租赁期内任何十二(12)个月期间可能发生的第一(1)笔滞纳金，前提是承租人事实上已在到期付款的当月15日或之前全额支付。

8.可靠的矿床。

作为本租赁的额外对价，承租人已向房东交付了上文第1.14节所示的保证金。房东应持有这笔款项，作为承租人在整个租赁期内忠实履行本租约的所有条款、契诺和条件的担保。如果租客违反本租约的任何条款，房东可以(但不必被要求)使用、运用或保留本保证金的全部或任何部分，用于支付任何租金或任何未付债务或拖欠款项，或支付房东因租户违约而可能或有义务支出的任何金额，或赔偿房东因租户违约而遭受的任何其他损失或损害。如果房东选择使用、使用或保留全部或部分保证金，租户应在要求保证金后十(10)天内向房东交足现金，以将保证金恢复到第1.14节规定的金额。房东不应被要求将保证金与其一般资金分开保存，租客也无权从保证金中获得利息。如果承租人应充分和忠实地履行本租约的每一项规定，押金或其任何余额

房东应在租期期满后三十(30)天内退还给租客(或根据房东的选择，退还给租客权益的最后受让人，如果有的话)，或房客在租期满后三十(30)天内将租赁的房屋归还给房东，两者以最后发生的情况为准。在此，房东和租客之间不存在关于押金的关系。

9.美国。

9.1允许的用途。承租人在未经业主事先书面同意的情况下，只能使用和占用与上文第1.5节所述商品名称下的一级写字楼一致的一般办公用途(“许可用途”)，不得用于其他业务或用途或任何其他商品名称。如果业主自行决定任何拟议的用途或商品名称与作为一级写字楼的建筑的维护和运营不一致或有损于该建筑的维护和运营，则可拒绝同意。房东不对承租人的许可商号的可用性或它不会侵犯任何其他人的商标、服务标志或其他权利或特权作出任何陈述或保证。

9.2预留用途。租客不得在租出的处所、美国银行大楼或Bellevue Place之内或附近作出、准许或容受任何事情，而该等事情会以任何方式妨碍或干扰美国银行大楼或Bellevue Place的其他租客或占用人的权利，或伤害或烦扰他们、其客户或客户；租客亦不得使用或容许出租的处所作任何在业主合理判断下属令人反感或令人反感的用途，或在出租的处所之内或附近作出、准许或容受任何事情，美国银行大楼或贝尔维尤广场，这将导致房东违反其与其他人的任何协议。如果承租人允许或从事任何活动，而根据房东的合理判断，该活动令人反感、冒犯或以其他方式构成对房东的滋扰，美国银行大楼或Bellevue Place的其他租户，或他们的员工、客户、客人或被邀请者，如果不能立即停止，承租人应立即停止此类活动，或采取行动，以尽一切应尽的努力停止该活动。承租人不遵守本条款的规定将构成本租赁的重大违约行为，房东有权就此类违约行为寻求补救措施，或者采取适当的措施防止此类行为，并收回额外租金成本以及美国银行每月第一天收取或公布的最优惠利率的2%(2%)的利息，自到期之日起至付款日止。

9.3遵守法律、法规和规章。承租人应自负费用，迅速遵守所有当地、州和联邦法律、法规、条例和政府现行或今后可能生效的与承租人使用和占用租赁场所以及承租人在其中开展业务有关的规定、条例或要求。

9.4有害物质。承租人不得导致或允许承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者将任何有害物质带入、保存或使用于租赁场所内或周围。如果承租人违反前款规定的义务，或者如果承租人造成或允许在租赁房屋上存在有害物质，导致租赁房屋或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，或者如果租赁房屋或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到危险物质的污染，承租人可能对由此造成的损害承担法律责任，则承租人应赔偿、辩护并使房东不受任何和所有索赔、判决、损害、处罚、罚款、费用、责任或损失(包括但不限于财产减值、损失或损害赔偿)的损害。

对Bellevue Place、租赁场所或其他地方的可租赁或可使用空间或任何便利设施的使用限制，对Bellevue Place或其他地方空间营销造成的任何不利影响所产生的损害，以及为解决因此类污染而在租赁期内或之后产生的索赔、律师费、顾问费和专家费而支付的款项。承租人对房东的赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府机构或政治区要求的现场条件调查或任何清理、补救、搬迁或恢复工作相关的费用，因为Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物质。在不限制前述规定的情况下，如果承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者携带、保存或使用任何有害物质进入或使用租赁场所或Bellevue Place，导致租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，承租人应立即采取一切必要的行动，并自费将租赁场所、Bellevue Place或任何其他财产恢复到引入任何此类危险材料之前的状况；但该等行动须先取得业主的批准，而只要该等行动不会对租出的处所、百乐威广场或其他物业造成任何重大的长期或短期不利影响，业主不得无理拒绝批准。在此使用的术语“危险物质”是指任何地方政府当局、华盛顿州或美国政府所管制或将要管制的任何危险、危险、有毒或有害的物质、材料或废物。

10.服务器和实用程序。

10.1标准服务。只要承租人在本租约的任何条款下没有违约，房东应使租赁的场所(根据第12.3节)以及大楼的公共和公共区域，包括大堂、电梯、楼梯、走廊和休息室，保持在与美国银行大楼作为贝尔维尤市中心一流写字楼和零售大楼的运营和维护相一致的良好状态和状况，但因承租人或承租人的高级管理人员、承包商、代理人、受邀者、被许可人或员工的任何行为或不作为而造成的损害除外。其修缮费用由租户支付。从上午7：00开始下午6点。在工作日，不包括法定节假日(“正常营业时间”)，房东应为租赁的房屋提供照明和操作低能耗办公机器、水、热、空调和电梯服务的电力(“标准服务”)。在所有其他时间内，房东应提供标准服务，包括合理需要的电梯服务，以提供通往租赁场所的通道，但供暖、空调和照明除外。如果租客提出要求，房东应在正常营业时间以外的时间提供供暖、空调和照明，房东确定的此类服务的费用应由租户按照上述第5节规定的相同方式支付。作为标准服务的一部分，业主还应为建筑标准荧光灯具、卫生间用品、合理间隔的窗户清洗和常规建筑清洁服务提供灯具更换服务，尽管周六不提供清洁服务, 周日或法定节假日。除通常向美国银行大楼租户提供的服务外，房东向租户提供或安排提供的任何看门人或其他服务的成本和费用应由租户支付，支付方式与上文第5节中规定的付款方式相同。

10.2服务中断。对于因任何原因导致的标准服务的任何变更、中断或故障，房东不对任何人或财产造成的任何损失、伤害或损害承担责任。任何因维修、更改或改善，或因意外、罢工或房东无法合理控制的情况或事件而导致的标准服务暂时中断或故障，均不应被视为驱逐租户或解除租户在本合同项下的任何义务。

10.3附加服务。承租人不得在租赁的房屋内安装照明和设备，其热负荷合计不得超过美国银行建筑标准机械系统。房东不得擅自拒绝承租人安装超过上述数额的灯光和设备，但可以承租人支付房东为安装、操作、维修和维护该等设备或灯光所需的辅助空调容量或电力系统而产生的费用为条件。此外，承租人应在租期内每个月的第一天提前向业主支付房东估计的向承租人提供电力以操作该等设备或灯光的费用，以及房东估计的因承租人使用该等设备或灯光而需要操作和维护辅助空调机组的费用。此类费用应由承租人按照上述第5节规定的相同方式支付。如果房东未能支付上述任何附加服务的到期款项，房东应享有与不支付本合同项下租金相同的权利和补救措施。房东有权在租赁房屋内安装和操作监控或计量系统，费用和费用由租户自理，以测量因该等设备和照明以及租户下班后的供暖、通风和空调服务要求而对电力、供暖、通风和空调系统产生的额外需求。租户在使用美国银行大楼内的窗帘、百叶窗和恒温器时，应遵守房东的指示。

11.改进、改动和增加。

11.1先行改进。

(A)在租赁物业400生效日期和租赁物业425生效日期之前，租赁物业400和租赁物业425须由业主进行改善(“物业改善”)，该等物业改善须符合双方议定的改善计划和规格(“物业计划”)。房屋改建应由业主根据业主的主观自由裁量权选定的设计专业人员和承包商实施和安装，并应按照附件D中规定的要求进行。房东应直接与建造房屋改善工程的承包商签订合同。业主应直接与项目建筑师签订与房屋改善相关的建筑服务合同。房东应支付一定数额的房屋改善费用(“房东改善津贴”)。房东改善津贴限于68万零715美元/100美元(680,715.00美元)。房东改善津贴应仅用于房屋改善(包括所有销售税和其他适用税项，但不包括家具、贸易装置、设备、库存或个人财产，这应是租户的唯一成本和责任)；但是，租户有权使用最多25,932美元(25,932.00美元)的房东改善津贴来抵消数据、电话和类似通信布线的费用。除了房东改善津贴外，房东同意为项目建筑师准备的初始空间计划贡献1,944美元。

(B)房屋改善工程的建造及安装费用(包括但不限于所有施工图、空间平面图及工程、建筑、设计及顾问费)超过业主改善津贴(“超额改善费用”)的任何及所有费用均由承租人自行承担，并应由承租人在到期时立即支付。承租人未能或拒绝支付任何该等额外的改善费用，即属实质违反本租约，并构成本租约项下的违约。如果房东在任何时候觉得房客有义务或可能有义务支付任何超额修缮费用

除房东可能享有的任何和所有其他权利和补救措施外，房东有权但无义务立即停止或阻止任何和所有进一步的设计、施工和安装工作，直到房东得到令人满意的保证，即承租人可以并将迅速支付所有超出的改善费用。

(C)在租赁物业400开始日期和租赁物业425开始日期之前，项目建筑师应证明房地改善工程已按照房地平面图基本完成。如果因承租人的作为或不作为、设计决定的变更、修改或额外工作或承租人代理人的工作而导致房屋改善工程的实质性完成被推迟，则开工日期应为项目建筑师确定的如果没有承租人延误的情况下本应实现的房屋改善工程的实质性完成日期。本文中使用的术语“基本完成”或“基本完成”是指建筑阶段，在此阶段，项目建筑师真诚地确定，房屋改善可用于其主要预期目的，并且适用的政府当局认为租赁的房屋获准占用，尽管可能需要完成、完成或安装非关键的改善特征和固定装置。如果房东在房东收到租客审核清单后六十(60)天内，以商业上合理的努力完成此类审核清单项目，则租赁清单上常见的修缮或瑕疵(指不会对租客使用租赁房产造成实质性影响的次要项目)在转让给租客后，不得推迟开工日期，也不得导致延迟或解除租客支付租金的义务或导致向房东索赔损失。承租人对租赁物业的占用应被视为确认租赁物业状况良好和维修良好，且业主已促使美国银行大楼和所有物业改善工程按本租约的要求进行建造, 以承租人在基本完工后三十(30)天内交付的清单中规定的项目为准。

(D)在租赁处所内或在其上建造或安装的所有装修和固定附着物，包括所有房地装修，均为业主的财产。如上文第11.l(A)段所述，房屋改善不应包括(I)租赁房屋的内部设计，(Ii)租赁房屋的安全和出入控制，(Iii)数据、电话和类似通信布线超过25,932美元(25,932.00美元)的所有费用，且承租人应独自承担与此相关的所有费用，以及(Iv)家具、固定装置和设备。前述条款应被视为USC第11章第365(C)(2)条所述类型的财务通融，是经修订的本租赁交易的实质和主要部分。

11.2承租人的更改。承租人的改善工程完成后，未经业主事先书面同意，承租人不得对出租的房屋进行任何随后的改动、增建或改善，该同意可受业主认为适当的条件所规限。承租人应将所有此类变更、增建或改善的完整的最终计划和规格提交房东批准。房东同意的任何此类更改、增建或改善应由租户自负费用。在任何此类工程开始之前，承租人应通知业主承租人将聘用的承包商来执行工程。业主有权事先批准或不批准承租人为该工程聘请的任何或所有承包商。应及时向房东提供完整的“竣工”图纸和规范，用于承租人进行的所有更改、增加和改进。承租人应确保此类工作所需的所有政府许可、批准或授权。所有改建、增建和改善(包括但不限于所有照明设备和地板覆盖物，但不包括任何库存、家具和类似的非租赁房产)应立即成为业主的财产。

在租赁房屋安装后，房东不承担任何支付费用的义务。租期届满或较早终止时，承租人应立即拆除(由承租人自负费用)房东指定拆除的所有由承租人进行的改建、增建或改善(原租约改建作为承租人改善的一部分)，承租人应(自负费用和费用)修复因搬迁而对租赁物业造成的任何损坏。尽管本租约中或本租约的其他地方有任何规定，承租人应拆除承租人安装的所有语音和数据电缆及其他电信设备，并应将租赁场所恢复到安装该等设备之前的状态。承租人在本租约期满或终止后仍应承担本租约项下的义务。承租人应被允许在美国银行大楼4、9、13和20层相邻的楼梯间门上安装读卡器，但须经房东和贝尔维尤市政府批准。

11.3《残疾人法》。尽管本租赁合同中有任何规定，但如果承租人在租赁房屋内建造、建造或安装，或导致建造、建造或安装任何改善或改造，承租人应全权负责确保此类改善和/或改造不违反任何地方、州或联邦法律或法规中关于残疾人无障碍或消除建筑或通信障碍的任何规定(“残疾人法”)，包括但不限于RCW第70.92章和《美国残疾人法》。房东对承租人的计划或规范的任何此类改善或更改的批准，不应是房东对该等计划将符合任何残疾法律的明示或默示的陈述或保证。如果根据任何《残疾人法》向业主提出索赔，而索赔直接或间接与租客在租赁物业内或为租户安装、进行或建造的任何更改或改善，或租客在租赁物业内使用的任何行业固定装置或个人财产项目直接或间接相关，租户应辩护、赔偿并使业主不受索赔以及直接或间接引起或招致或遭受的任何和所有费用、责任、义务、惩罚、损害、判决、费用和费用(包括律师费)的损害。如果应确定由承租人或为承租人或承租人在承租人使用的任何行业固定装置或个人财产项目直接或间接在承租人的处所内或对其建造、制造或安装的任何改善或更改，根据任何伤残法，是非法的建筑或通讯障碍，承租人应立即自费拆除该障碍或, 在《残疾人法》允许的范围内，提供障碍的替代办法，以便残疾人可以进入租赁的房舍。如果根据任何《残疾人法》要求拆除租赁房产外的障碍物，业主将不会批准对租赁房产进行任何改动或改善。承租人不得以任何理由反对房东关于可能适用任何《残疾人法》的判决，前提是房东不得武断行事。

12.房产的主动性。

12.1.租户负责维护和维修。在整个租赁期内，承租人应自负费用，随时保持租赁物业(包括所有外门和入口、窗户和装饰线条以及所有门窗的装饰)及其所有隔断、门面、固定装置、设备和附属设施处于与一流写字楼一致的良好状态、状况和维修，不可避免的伤亡造成的损坏除外(但不排除因入室盗窃、入室盗窃或蓄意破坏造成的任何损坏)。

12.2维护失败。如果在房东提前五(5)天发出书面通知(紧急情况除外)后，租客未能按照上文第12.1条的规定保留、维护和维护出租的房屋，房东可以选择将其置于或安排将其置于商定的状况和维修状态，在这种情况下，在收到书面声明后

从房东处，承租人应立即支付全部费用作为额外租金。如果承租人不这样做，房东有权进入租赁的房屋进行此类工作。

12.3由业主维修。业主应保持租赁房屋的屋顶、外墙、建筑外窗、公共走廊、与其他租户共同使用的设备(如电梯、管道、供暖、空调及类似设备)和建筑结构处于良好的维修状态，并在收到租户的书面通知后及时完成所需的维修。如果因承租人的行为或疏忽没有采取行动而需要维修，承租人应及时支付房东作为额外租金的费用。除第16或28条另有明确规定外，租赁处所或建筑物的任何部分，或其内的固定附着物、附属设施及设备，如因进行修葺、改动或改善而对租客的业务造成损害或干扰，业主并不因此而负上租金宽减及法律责任。在任何情况下，对于因其他第三方的行为或因火灾、爆炸、掉落的灰泥、水、煤气、下水道、电缆、电线或蒸汽管破裂、破裂、停顿或泄漏；或因屋顶、街道、地下或任何其他地方或潮湿或任何类似的危险或原因而渗漏或渗漏的水、雨或其他物质，房东对租客不承担任何责任。对于租客或任何其他人因盗窃或任何租户或住客或任何其他第三者的任何行为或疏忽而造成的任何人或财产的任何损失或损坏，业主概不负责。

12.4交出租用房舍。本租赁期满或更早终止时，承租人应将租赁的房屋以最初收到的相同状态归还给业主(或者，如果业主或租户在业主同意下更改了租赁的房屋，则租赁的房屋应以更改后的状态归还)，合理的磨损和火灾造成的损坏或其他不可避免的伤亡除外(不包括入室盗窃、盗窃未遂和故意破坏)。承租人应拆除所有库存、家具和其他非租赁房产，以及房东根据上文第11.2节指定拆除的所有改建和装修，并应将租赁房产恢复到安装该等物品之前的状态。承租人根据本条款第12款承担的义务在本租约期满或终止后继续有效。

13.承租房屋的承租权。

除本第13节另有规定外，在房东根据上文第11节的规定对房屋进行改善的情况下，承租人已检查了租赁房屋并接受了其当前状况，并放弃就因租赁房屋的状况、附属设施、改善及其设备而直接或间接引起的任何问题向房东提出索赔的权利。房东不作任何明示或默示的担保，包括但不限于对特定用途或宜居性的任何默示担保。

14.房东违约。

房东在本租约下不应违约，除非房东未能在合理时间内履行房东所要求的义务，但在任何情况下，不得少于租客书面通知房东后三十(30)天，以及房客已书面提供其名称和地址的所有抵押贷款和信托契约的持有人。通知应当指明房东没有履行该义务的原因；但是，如果房东的义务的性质是这样的话，

如果房东在30(30)天内开始履行，并在此之后勤勉地进行起诉直至完成，则房东不应违约。承租人还同意，在该三十(30)天过去之前，不会援引本租赁项下的任何补救措施，否则承租人可能会有任何补救措施。在任何情况下，承租人都无权因房东违约而终止本租约，并且根据第30条的规定，承租人的补救措施应仅限于损害赔偿。

15.获得。

15.1入场权。承租人应允许业主及其雇员、代理人和承包商在正常营业时间内的任何时间(上午8：00)进入和进入租赁场所。至下午6时)为视察该建筑物，或为清洁、修葺、更改或改善租用的处所或美国银行大楼。如果租客没有亲自到场允许进入，在紧急情况下，房东可以在任何时间强行进入，而不承担房东的责任。本条款中包含的任何内容都不应被视为对房东施加本租约其他地方未明确规定的任何义务。在合理必要时，房东可以暂时关闭入口、门、走廊、电梯或其他设施，而不会因此而对租户承担责任，房东的这种行为也不会被解释为驱逐租户或免除租户遵守和履行本租约任何规定的义务。房东有权在本租约期满或更早终止前一百八十(180)天内进入租赁场所，向潜在租户展示租赁场所。

152.出洞。如果挖掘的是与租赁房产相邻的财产，承租人应当并在此向导致或授权进行挖掘的人提供不可撤销的许可证，以进入租赁房产进行业主认为必要的工作，以保护租赁房产所在的建筑物的墙壁不受伤害或损坏，并通过适当的地基或其他方式进行支撑，而不向业主索赔任何损害，也不要求业主减租或减免租金。

16.损坏或破坏。

16.1保险损失。在符合第16.2条的规定下，如果租赁的房产因房东保险承保的危险而受损，且由此获得的收益足以支付维修费用，并可供房东用于修复此类损坏，则房东同意立即进行修复，本租约应保持完全有效，但租户有权从损坏之日起按比例减少租金和额外租金，且在维修过程中，只要损坏不是由租户的行为、过错或疏忽直接或间接造成的，则所述损坏不是由租户的行为、过失或疏忽造成的。这一比例减少应根据损坏和维修对承租人在租赁房屋内经营的业务造成重大干扰(如果有的话)的程度而定。如果这种损害是由租客的行为、过失或疏忽直接或间接造成的，只有在房东从房东的租金收入保险中获得补偿房东损失的租金和额外租金的范围内，租金和附加租金才能减少。

16.2未投保的损失。如果租赁房屋由于房东保险承保范围以外的其他原因造成损坏，或者如果保险收益不足以支付维修费用，只要维修成本低于租赁房屋当时重置成本的10%，房东应立即对其进行维修。如果租赁房屋是由于房东保险承保的危险以外的原因造成的，或者如果房东保险的保险收益不是

提供给业主用于维修租赁物业，或者，如果维修成本等于或大于租赁物业重置成本的10%(10%)或更多，则业主有权选择(I)修复或恢复损坏，在这种情况下，本租约将继续完全有效，但租金和额外租金应按比例降低，如上文第16.1条所述；或(Ii)在损坏发生后一百二十(120)天内的任何时间，向承租人发出通知，自通知中指定的日期起终止本租约，该日期不得早于通知日期后三十(30)天。如发出该通知，本租约即告终止，而承租人于该通知所指明的日期终止于租赁物业的所有权益，而租金及额外租金须按比例扣减，减幅视乎该等损害对承租人在租赁物业内经营的业务造成重大干扰的程度(如有)而定，直至终止之日为止。

16.3没有义务。尽管本第16条有任何相反规定，但在租赁期限的最后二十四(24)个月内，如果因任何事故造成的损坏发生，房东不应承担任何修复、重建或恢复租赁房产的义务。

16.4部分摧毁美国银行大楼。如果美国银行大楼的一部分受损，保险收益不足以支付维修费用，或房东不能用于维修，或者如果美国银行大楼可出租面积的30%(30%)或更多受损，即使租赁的房产可能不受影响，房东可以提前不少于三十(30)天书面通知租户终止租赁，从而终止本租约和本租赁；但此种通知应在此种损害或销毁发生之日起一百二十(120)天内发出。租金和额外租金应自终止之日起按比例计算。

16.5业务中断。业主无须就租赁处所或美国银行大楼的任何部分的维修或复修所引起的不便、业务损失或烦扰而支付损害赔偿或索偿。房东应尽合理努力迅速进行此类维修。

17.免除和放弃代位权。

对于任何建筑物、构筑物、库存或其他有形财产以及由此产生的任何收入、利润和租金的任何伤害、损失或损坏，无论是由于疏忽或任何其他保险原因，如果这些伤害、损失或损坏是由受益于遭受此类伤害、损失或损坏的第一方保险单承保的任何危险造成的，或者如果根据本租约，此类伤害、损失或损坏需要由保险承保，则房东和租户双方在此相互免除责任，并放弃对彼此的一切追偿权利；但如本条具有使业主或租客的任何保险范围失效的效力，但仅在其效力范围内，则本条不适用。这一豁免仅适用于保险财产损失，不限制对免赔额或其他未投保损失的赔偿能力。房东和租客承认，自本租约之日起，他们现有的保险单不会失效。将来，如果可以通过向该保险人支付款项来避免任何无效，另一方当事人可以选择支付该金额，以获得对其利益的代位权豁免。如果房东和租客的保险因上述解除和免责而失效，或者需要支付任何费用以避免这种失效，房东和租户应分别迅速通知对方。即使有任何相反的规定，本节不适用于业主对根据本租约应支付的任何租金、额外租金或其他费用的任何索赔。然而，房东和租客特别打算将这一节适用

对于任何可能由房东就Bellevue Place其他住客支付的租金提出的潜在索赔，或任何可能由租户就可能从租赁场所或其他地方产生的销售、利润或收入损失或与其相关的运营费用提出的索赔，均不适用。

18.不正确。

大体上说。房东不对因任何原因在出租房屋内或附近发生的任何财产(包括租客和其他人的财产)的损失或损坏承担责任。对于在出租房屋内或周围发生的任何人的伤害，房东不承担责任，除非这种伤害是由房东的疏忽造成的，并且在一定程度上是由于房东的疏忽造成的。除因业主疏忽而对任何人造成伤害外，租客须就因租客使用租出的处所、进行其业务或因租客在租出的处所内或附近进行的任何事宜或事情而引起、申索、收取或招致的任何申索、费用、法律责任、义务、罚则、损害赔偿、费用及开支(包括律师费)，向业主提出申索、索偿、收费或招致的费用及开支(包括律师费)，并使业主免受损害。承租人和承租人应进一步赔偿因承租人一方履行义务或根据本租赁条款履行义务而产生的任何或所有索赔，或因承租人或承租人的任何高级人员、代理人、雇员、客人或受邀者的任何行为或疏忽而产生的任何索赔，以及在为任何此类索赔或就其提起的任何诉讼或法律程序辩护时产生的所有费用、律师费和责任，并使房东不受损害。如果因此而对房东提起任何诉讼或诉讼，租客应在房东通知后，由房东合理满意的法律顾问为其辩护，费用由房东承担。

18.2业主和租客在建筑、维修和保养活动方面的同时疏忽。尽管有上述第18.1条的规定，如果一方面是承租人及其代理人、雇员、转租人、受邀者、被许可人或承包商，另一方面是房东、其合伙人、代理人、雇员或承包商的同时过失，造成人身或财产的伤害或损坏，并且与租赁房屋或百丽广场的建造、改建、修缮、增加、减去、改善或维护有关，则承租人按照本第18节规定的赔偿房东的义务应限于承租人的过失，以及其代理人、雇员、转让人、受邀者、被许可人或承包商，包括承租人按比例分摊的费用，以及与就此类伤害或损害提出的任何索赔、诉讼或诉讼相关的律师费和费用。

18.3工人赔偿豁免权。本租赁中包含的赔偿义务不受任何工人补偿、福利或伤残法律的限制，各赔偿人特此放弃上述赔偿人根据工业保险法第51章RCW和类似的工人赔偿、福利或伤残法律可能享有的任何豁免权。

18.4专门协商的条款。房东和租客在签署本租约时承认，本租约的每一项赔偿、免除和豁免条款(具体包括但不限于与工人补偿福利和法律有关的条款)都是由房东和租户具体协商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1责任保险。

(A)责任保险。承租人应自负费用，在租赁期内维持并维持一份全面/商业一般责任保险单，以承保承租人对租赁物业、美国银行大楼和贝尔维尤广场的活动的人身伤害或死亡或财产损失或损坏的责任，但不低于200万美元(2,000,000美元)的综合单一限额，不设总限额。对于有一般合计限额的保单，合计限额应不少于200万美元(2,000,000美元)，并包括签注，规定上述限额适用于每个地点，包括租赁的房产，并具有不少于200万美元(2,000,000美元)的发生限制。如果承租人获得了具有总限额的保单，承租人应立即通知房东，如果该保单承保的一个或多个保险单在任何时候对承租人提出的索赔超过总限额的50%(50%)或更多。尽管如上所述，如果在租赁期内，根据房东的合理判断，本合同规定的保单限额不再足以为房东提供合理的保障，房东可以通知租客这种不足之处和适当的承保水平，租户应在收到此类通知后三十(30)天内获得此类额外保险金额，并向房东提供令人满意的证据。在确定什么是本协议下的合理保护时，可以参考其他房东对类似空间和操作所要求的保单金额。本节要求的保险应为最佳保险指南中评级为A-VII或更高的公司。Kemper开发公司房东, 以及房东指定的任何其他利益相关者，将被指定为补充保险人。保险单应注明，除不支付保费外，不得以任何理由取消保单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天书面通知房东，并仅在十(10)天不支付保费的提前书面通知后取消保单或降低保单限额。承租人应在生效日期及此后应房东的要求不时向房东交付此类保险的所有保单或证书的副本，包括适用的背书，表明房东是额外的被保险人及其适用的保单范围。在任何情况下，此类保单的限制不得被视为限制租户在本租赁项下的责任。

(B)提供含酒精饮品。根据上述第19.l(A)节承保的保险，不排除违反与销售、赠送、分销或使用任何酒精饮料有关的任何政府法规、条例、法规或规则的责任，或因向未成年人或受酒精影响的人或任何其他人出售、供应或给予任何酒精饮料，或导致或促成任何人醉酒的责任。因此，本租约第18节中的赔偿义务也应扩大到发生在租赁场所以外的地点并因下列任何风险而引起的损害：(I)所谓的DRAM商店责任保险，(Ii)主酒责任保险或(Iii)酒的法律责任保险，或与酒精饮料的销售、赠送、分销或使用有关的其他风险。

19.2财产保险。除第19.1和19.2节所要求的保险外，承租人应自费在租赁期内保留和维持完全有效的财产保险，包括承租人的用品、库存和其他个人财产，以及对租赁房产的所有改善、增建和修改，金额相当于全部重置成本，不包括共同保险罚款。保险单应注明，除不支付保险费外，不得因任何原因取消保险单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天书面通知房东，并仅在十(10)天前书面通知房东不支付保险费。承租人应在保险生效之日及之后，根据业主的要求，向业主交付该保险的所有保单或证明的副本。

19.3维护失败。如果承租人未能或拒绝维持本第19条所要求的任何保险，房东可以自行决定为保护房东的物品和利益购买和维持保险，保险金额由房东决定，房东为此支付或应支付的任何和所有保费应被视为额外租金，并应在本合同下一期租金的支付日期到期。未能获得或维持本第19条所要求的任何保险，应构成对本租赁的实质性违约。

19.4.提高保险费。即使本租约中有任何相反的规定，承租人不得在租赁房屋内或之上保存、使用、出售或要约出售任何物品，也不得进行房东保险公司禁止或可能禁止的任何活动或操作。承租人应支付因承租人使用或占用租赁房屋而增加的房东财产或责任保险的保费，无论房东是否同意。如果房东的保险费增加，承租人还应立即向房东支付相当于房东为防止任何保险事件造成损失而承保的一份或多份保单上的任何额外保费。在确定保险费增加是否是租户使用或占用租赁房屋的结果时，制定保险费的组织所确定的费率和保险费应是构成保险费的若干项目和费用的确凿证据。房东应在房东选择的时间内向租户交付额外金额的账单，租户应立即支付房东的费用。

20.抵押贷款和转贷。

201.转让或转租。未经业主事先书面同意，承租人不得转让、转让、抵押、质押、扣押或以其他方式转让本租约或其中的任何权益，也不得转租整个或部分租赁物业，本租约或本租约项下的任何权益不得通过任何法院的任何程序或程序转让或转让，或在任何情况下，除非事先征得房东的书面同意，否则不得无理拒绝。任何未经房东事先书面同意的此类交易均属无效。

在决定是否同意承租人的转租或转让请求时，房东可以考虑任何因素，包括但不限于建议的受让人或分租人在经营租约规定用途的业务方面的经验和商业声誉；建议的受让人或转租人产生的客户、人员和客流量是否令房东满意；尽管承租人和/或其他人在租约下仍负有责任，但建议的受让人或转租人是否具有令房东合理满意的净资产、财务实力和信用记录；建议的受让人或转租人对租赁场所的使用必须与租约允许的用途相同；建议的受让人或分租人使用租赁的房产不会违反或造成任何潜在的违法行为；建议的受让人或分租人将经营或可能经营的业务的质量是否令业主满意；业主的同意是否可能导致违反业主作为一方的任何其他租约或协议；以及建议的受让人或分租人的产品结构和目标客户群是否与业主试图在Bellevue Place内维持或实现的产品结构和目标客户群一致。

任何转让、转租或其他转让均不解除承租人在本租约项下的任何责任。本第20条规定的禁止包括但不限于(以下应被视为“转让”)：(I)租户的合并或合并；(Ii)任何公司租户超过25%(25%)的已发行和已发行股票的所有权或投票权的变化；(Iii)任何将

因法律实施、合并、合并、重组、转让或公司或所有权结构的其他重大变化而发生的其他事项；(Iv)出售、转让或转让租户的全部或几乎所有资产，不论是否有本租约的具体转让；及(V)任何合伙企业租户控制权的变更。房东在本协议禁止的任何交易后接受任何金额，不应被视为房东的同意，也不应被视为放弃房东在本协议下的任何权利或补救措施。对任何该等转让、转租或其他转让的同意，不得视为免除对任何其后的转让、转租或转让须征得同意的效力。如果要求业主同意转让或转租全部或部分租赁房产，业主有权在转让或转租的拟议生效日期终止本租约，并根据受让人或转租人商定的租金(和/或其他补偿)和条款以及本租约的条款和条件，终止本租约。对于任何转租或转让，承租人应立即向房东提供所有转让、转租和承担文书的完整签约副本。

20.2受让人义务。作为业主同意的条件，任何经业主批准的潜在受让人应明确承担承租人在本租约项下的所有现有和未来义务，并应与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金、其他费用以及履行本租约的所有条款、契诺和条件。

20.3从属义务。作为业主同意的条件，任何潜在的承租人应明确承担承租人在分租期内的所有现有和未来的承租人义务，并与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金和其他费用，以及履行本租赁的所有条款、契诺和条件。

20.4条件条件。业主对任何转让或分租的任何同意可受业主认为适当的任何条款或条件所规限(包括但不限于要求租约的任何及所有担保人同意在转让后继续担保租赁义务)，而所有该等条款及条件对由租客持有、透过租客持有或透过租客持有的任何人士均具约束力。

20.5律师费和费用。承租人应补偿房东的律师费，以及与处理和记录任何此类要求的转让、转让、转租或产权负担相关的费用。

21.广告。

未经业主书面同意，承租人不得在租赁物业或美国银行大楼内或附近的任何地方(直接或间接作为轮廓或阴影)在租赁物业内或附近的任何地方题字、张贴、地点或以任何方式展示任何标志、遮篷、天篷、选取框、装饰、图形、通知、图片、标语牌或海报，并由业主自行决定是否同意。房东的任何此类同意应以以下理解和条件为前提：租户应在本租约期满或更早终止时将其拆除，租户应修复因此而对租赁物业或美国银行大楼造成的任何损坏。所有此类标志和广告事宜应遵守所有适用的法律、政府法规、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根据本租约进行的任何工作，不得被视为立即供业主使用和受益，因此，不得因业主同意租客改善、改建或修理租赁物业而对业主的产业行使任何技工、物力劳动者或其他留置权。承租人应使租赁的房产、美国银行大楼和贝尔维尤大楼不受因承租人和承租人或承租人代表承租人或承租人所承担的任何工作、材料和义务而产生的所有留置权和产权负担的损害，并使房东不受由此产生的任何和所有费用、责任和开支(包括但不限于律师费和房东合理的行政费用和开支)的任何责任的损害。在开始对租赁房屋进行任何改善、改建或修缮工程之前，承租人应向房东提供该等工程和材料的单独付款和履约保证金，费用和费用由承租人自行承担，金额相当于(I)实际合同价(如果合同价格是固定的)，或(Ii)承租人希望在租赁房屋内进行的改善、改建或维修的估计成本的1.5(1-1/2)倍，如果合同价格没有固定的话。这种保证金应涵盖忠实履行合同和支付由此产生的所有义务，并确保房东免受机械师和物质师留置权和其他类似留置权的任何和所有责任，并确保此类工作的完成，如果任何通过租户、通过租户或租户提出索赔的人对美国银行大楼、贝尔维尤广场或租赁物业提出任何留置权申请，租户应立即自行承担费用和费用，立即解除该留置权。如果承租人没有立即解除该留置权的记录, 然后，除业主的任何其他权利或补救外，业主可藉支付声称到期的款额而担保或解除该等权利或补救，而业主如此支付的款额，包括业主为抗辩或回应该留置权或促致其解除纪录而招致的任何合理律师费，均属到期并须由租客作为额外租金支付。

23.TENANT的默认设置。

23.1默认。下列情况应构成承租人对本租约的违约和违约：

(A)腾出租用的处所。承租人腾出或放弃租赁物业，或承租人未能在充分运作的基础上营业五(5)天或更长时间(除非租赁物业遭到损坏或破坏，或由于承租人无法合理控制的其他原因，导致承租人无法在租赁物业内开展业务)。

(B)没有缴交租金。房东向租客发出书面通知后三(3)天内，房东仍未支付租金、额外租金或其他费用，或房东规定租客应在到期时支付的任何其他款项。

(三)不履行的。承租人未能遵守或履行本租约的任何条款、条件或条款，且房东向承租人发出书面通知后通常(10)天(本租约中另有规定除外)仍未履行，则承租人不遵守或履行本租约的任何条款；但是，如果承租人违约的性质是需要超过十(10)天才能得到补救，且承租人在十(10)天内开始补救，并在此后努力进行补救直至完成，则承租人不应被视为违反第23.1(C)条。

(D)破产。租客为债权人的利益而作出的任何一般转让或一般安排；或由租客提交或针对租客提交的呈请

被判定为破产的承租人，或根据任何与破产相关的法律提出的重组或安排请愿书(除非针对承租人的请愿书在提交后六十(60)日内被驳回)；或指定受托人或接管人接管位于租赁物业的几乎所有承租人资产或承租人在本租约中的权益(如果此类扣押未在指定受托人或接管人后三十(30)天内解除)，或提交委任请愿书(以先发生者为准)。

(E)多次违约。承租人在之前至少两次忽视或未能履行或遵守承租人在本租约下的任何义务后，未能履行或遵守承租人的任何义务(尽管承租人应在接到房东的通知后并在通知期内纠正任何此类先前的不履行义务)。

23.2违约救济。如果租户违约或违反本租约(无论是否在上文第23.1节中所述)，房东可在此后的任何时间，在发出或不发出通知或要求的情况下，在不限制房东行使因该违约或违约而可能拥有的权利或补救措施的情况下：

(A)终止租契。以任何合法手段终止承租人对租赁物业的占有权，在这种情况下，承租人应立即将租赁物业的占有权交还给房东。在这种情况下，房东有权向租户追回所有逾期租金、额外租金和其他费用，以及根据本租赁条款所欠的所有其他金额；重新租赁租赁场所的费用，包括但不限于租赁场所的翻新和改建费用以及任何租赁佣金；合理的律师费和费用；由具有司法管辖权的法院判给时的价值，即在判给后的租赁期内，本合同规定的未付租金和额外租金的金额超过租客证明可以合理避免的同一期间的损失金额(“判给时的价值”应通过以旧金山联邦储备银行的贴现率加1%(1%)的折扣来确定)；以及因租户违约或违约而产生的任何和所有其他损害赔偿；或

(B)继续该租契。维护承租人的占有权，在这种情况下，无论承租人是否放弃了租赁的房产，本租约都将继续有效。在这种情况下，房东有权执行房东在本租约项下的所有权利和补救措施，包括追讨损害赔偿、租金、额外租金、其他费用和根据本租约可能到期的任何其他付款的权利；或

(C)其他补救办法。根据华盛顿州的法律或司法裁决，寻求房东现在或今后可获得的任何其他补救措施或补救措施。

23.3法律费用。如果任何一方被要求提起或维持任何诉讼(包括主张任何反索赔或交叉索赔，或在破产程序、接管程序或由合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索赔)，或以其他方式将本租赁提交给律师以强制执行本租赁的任何契诺、协议、条款或条件，除本合同规定的所有其他补救措施外，胜利方应从另一方收取在执行契约、协议、本租赁的条款和条件(无论是否提起诉讼)，包括胜诉一方因任何上诉而产生的任何此类费用和费用。

23.4银行倒闭。

(A)假设租赁。如果承租人根据《破产法》第7章成为债务人，或根据《破产法》第11章或第13章提出关于承租人的债务重组或调整请求，或根据《破产法》第7章提出诉讼并移交至《破产法》第11章或第13章，则受托人或租客作为债务人和占有债务人，不得选择承担本租约，除非在承担时，受托人或租客已：

(1)纠正本租赁项下的所有违约并支付本租赁项下的所有到期和欠款，或向业主提供“充分保证”(定义见下文)：(A)自假设之日起十(10)天内，受托人或租户将完全支付本租赁项下的所有到期和欠款，并赔偿业主因任何现有违约或违约而造成的任何实际金钱损失，包括但不限于业主的合理成本、费用、应计利息和因违约或违约而产生的律师费；(B)自假设之日起二十(20)天内，受托人或承租人将纠正本租约项下的所有非货币违约和违规行为；及(C)该假设将受本租约所有条款的约束。

(2)就本节而言，业主和租客承认，在涉及租客的破产程序中，“充分担保”至少应指：(A)受托人或租客在支付所有担保债务和行政费用后，有并将继续拥有足够的未担保资产，以向房东保证受托人或租客将有足够的资金履行本租约规定的租客义务；(B)破产法院须已登录一项命令，将应付予业主的足够现金分开，而受托人或租客须已就受托人或租客的财产授予有效及完善的第一留置权及抵押权益及/或按揭，而该等财产的价值及性质均为业主所接受，以确保受托人或租客有义务在上述时间内纠正本租契所指的金钱及/或非金钱上的失责及违规行为；及(C)受托人或租客至少应存入一笔相当于房东持有的两(2)个月租金的款项(不计任何利息)，以保证租客在租约下的未来表现。

(B)转让租契。如果受托人或承租人已根据本节的规定取得租约，以便将承租人在本租约项下的权益转让给任何其他个人或实体，则只有在受托人、承租人或建议的受让人遵守本租约的所有条款、契诺和条件(包括但不限于关于额外租金的条款、契诺和条件)之后，此类权益才可转让；房东和租户承认这些条款、契诺和条件在承租人破产程序的背景下在商业上是合理的。根据守则条文获转让本租契的任何人士或实体，应被视为已在转让当日及之后承担本租约项下的所有责任，而无须其他作为或作为。任何此类受让人应应要求签署并向房东交付一份确认转让的文书。

(C)足够的保护。当承租人根据守则提交呈请书或反对承租人时，承租人作为债务人和作为占有债务人，以及任何可能被委任的受托人同意按以下方式充分保障业主：(1)履行本租约下租客的每项义务，直至本租约被破产法庭命令拒绝或承担为止；(2)支付本租约规定的所有金钱义务，包括但不限于，支付租金和根据本条例应支付的额外租金，这被认为是对租赁物业的使用和占用的合理补偿；(3)向业主提供至少三十(30)天的事先书面通知，除非双方以书面形式同意较短的期限，否则，任何与本租约的任何承担或任何放弃租赁物业的意图有关的诉讼，应被视为拒绝本租约；以及(4)按照守则的其他要求，以房东的利益为目的履行义务。

承租人如不遵守上述规定，将自动拒绝本租约。

23.5累积豁免。房东在本租约项下的补救措施是累积的，房东因租客违约或违约而行使或未能行使任何权利或补救措施，不应被视为放弃或更改、影响或损害房东根据本租约或法律可能享有的任何权利或补救措施。在授权取消或没收本租约的任何违约、违约或其他事件发生后的任何时间或任何时间，业主接受租金或任何其他作为或不作为，不得视为放弃过去或未来的任何违反、违约或未能遵守或履行本租约、协议、条款或条件的行为，或剥夺业主在本条款规定的书面通知后随时取消或没收本租约的权利，或被解释为在任何时间阻止房东迅速行使任何其他选择权。根据本租约的任何条款或条款，其在法律或衡平法上可能享有的权利或补救。

24.抵押权转让；抵押权人保护。

24.1从属关系--通知抵押权人。在房东的要求下，承租人应立即签署、确认和交付所有适当的文书，使本租约从属于Bellevue Place、美国银行大楼或租赁场所的任何现有或未来的抵押或信托契约，以及其任何扩建、续期或更换；但如果承租人当时没有违约，则承按人或受益人(视情况而定)应同意在承租人同意代理其代理的情况下，在丧失抵押品赎回权时承认本租赁。即使本租约有任何相反规定，业主不得违反或违反本租约的任何条款，除非已向房东及所有作为抵押权人及/或信托受益人拥有Bellevue Place全部或部分权益，且其姓名及地址已以书面形式提供予承租人或记录在金县记录中的人士发出书面通知，并已完全遵守第14条的规定。

24.2抵押权人保护条款。租客须以挂号或挂号邮递方式，将送达业主的所有欠款通知书副本送交所有承按人及信托持有人，但在该通知发出前，租客须已获书面通知(以转让租金及租契通知或其他方式)该等承按人或信托持有人的地址。如果房东未能在本租约规定的时间内纠正此类违约，则抵押权人或信托持有人应有额外三十(30)天的时间来补救违约，或者如果违约无法在该时间内得到补救，则可延长必要的时间，但前提是任何抵押权人或信托持有人必须在该三十(30)天内开始并努力寻求补救措施(包括但不限于启动司法或非司法止赎程序，如有必要，以进行补救)。

25.控球权的确定。

在符合第11、13及16条的规定下，租客于本租约期满后，不论是否因时间流逝或其他原因，均应迅速及和平地将租客从业主手中接获的租赁物业交还业主，其状况与租客从业主处收到租客时的状况相同，或经其后经改善后，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的损耗及损坏除外。

26.财产的归还。

承租人应在本租赁终止时，通过期限届满或其他原因，拆除其根据第11.2节指定拆除的所有个人财产和改善设施，并应就因此而对租赁场所或美国银行大楼造成的损害向房东支付任何损害赔偿金。如果租户在本租赁终止时或房东有权重入时，未能将其任何性质的财产从租赁场所或美国银行大楼移走，房东可移走并储存该财产，而不对其丢失或损坏承担责任，储存费用由租户承担。如果承租人在任何此类财产储存了三十(30)天或更长时间后不支付储存费用，房东可选择以房东全权酌情决定的方式、时间和地点以公开或私人方式出售或允许出售任何或所有此类财产，而无需通知租客，除非适用法规要求通知，并应将出售所得收益：第一，用于出售的成本和支出，包括实际发生的合理律师费；第二，用于支付储存任何此类财产的费用或收费；第三，根据本合同的任何条款，向房东支付或此后可能成为房东的任何其他款项；第四，支付给房客的余额(如有)。

27.沃伦塔尔投降。

租客自愿或以其他方式交出本租约，或相互取消本租约，并不构成合并，但业主可选择终止所有或任何现有的分租及分租，或将任何或所有该等分租或分租转让予业主。

28.EMINENT域。

281总摄入量。如果所有租赁物业被任何政府或准政府当局行使的征用权所占用，则本租约将于租户被要求腾出租赁物业之日起终止，而本租赁项下的所有租金、额外租金和其他费用应在该日之前支付。如本第28条所用，“征用权”一词应包括由任何政府或准政府当局、通过或在任何政府或准政府权力下取得财产，以及任何代替财产的购买或购置，不论损害或取得是否由政府或任何其他被授权行使征用权的人进行。

28.2整个房舍的构造性征用。如果美国银行大楼的实质性部分，但不包括全部，房东应合理地确定美国银行大楼的剩余部分不能经济或有效地按房东的要求使用(无论是出于物理、经济、美学或其他原因)，房东应在收取之日起不超过六十(60)天内向租户发出书面通知。本租期将于房东在该通知中指定的日期到期，但不得早于该通知日期后六十(60)天。

28.3部分征用。如果租赁物业的可出租面积的15%(15%)以上被征用权占用或侵占，则在房东和租客收到征用或占用的书面通知后不超过三十(30)天，任何一方均可选择以书面通知的方式终止本租赁，该终止应自租户被要求腾出如此占用的租赁物业部分之日起生效。如果超过10%(10%)的美国银行大楼公共区域被征用权征用，则业主可在其选择的日期起六十(60)日内以书面通知租户终止本租约

夺取。如果本租约因此而终止，本租约项下的所有租金、额外租金和其他费用应支付至合同终止之日。只要租赁物业或公共区域的任何部分被征用权征用，而本租赁未被租赁，业主应在合理审慎的范围内，自费合理调度，将租赁物业和公共区域的其余部分恢复到紧接其被征用之前的状态，而承租人应以合理的速度，自费将承租人和租客的家具、家具和设备安装的固定装置和装修设备恢复到紧接其被征用之前的状态。自租客被要求腾出如此租用的出租处所的该部分之日起，根据本合同应缴的租金和额外租金，须按租用前租用的处所的可出租面积所占的相同比例递减。

28.4损害。房东保留以征用权取得的全部损害赔偿金或赔偿金的所有权利，承租人不得就其租赁房屋的租赁权益的终止或对其业务的干扰向房东提出任何损害赔偿要求。承租人特此授予或转让房东现在或以后可能获得的该等奖励和付款的任何权利，并同意签署和交付房东可能不时要求的其他转让文书。尽管有上述规定，承租人有权就承租人在本租约终止时有权移走承租人的商品、家具和其他个人财产而遭受的任何损失或对承租人业务的损害，向判决机关索赔所有可由承租人追讨的赔偿金；然而，只有在征用权诉讼中单独判给这些损害赔偿金，而不是与房东的损害赔偿金相同时，承租人才可以要求赔偿。

29.注意事项。

根据本协议任何条款要求的任何通知，如果是寄给房东的，应亲自递送或通过联邦快递或UPS等特快专递服务邮寄到上述1.2节中规定的房东地址或房东不时书面指示租户的其他地点；如果是寄给房客，则应亲自递送或通过特快专递服务(如联邦快递或UPS)邮寄给租赁场所的租户。如承租人不止一个人或实体，则根据本条例规定或准许发出的任何通知，可由其中任何一人发出或向其中任何一人发出，并应具有相同的效力及效力，犹如由或向所有人或实体发出一样。任何邮寄给承租人的通知，如有适当的地址和足够的邮资用于投递，应视为在美国邮政寄存后生效。

30.兰德罗德的责任。

尽管本租约中有任何相反规定，业主在此订立的契诺、承诺及协议并非为约束业主个人或业主的资产而订立及用意为个人契诺、承诺及协议，而仅为约束业主在所租物业及美国银行大楼的权益而订立及用意的，而该等物业及美国银行大楼可能不时受到拖累。在任何时候，业主或其合伙人或他们各自的继承人、法定代表人、继承人和受让人不会因为本租约或本租约中业主的任何契诺、承诺或协议而承担任何个人责任或个人责任，也不能对其主张或强制执行任何个人责任。因此，考虑到本合同项下产生的利益，承租人和所有继承人及受让人同意，如果房东在本合同项下发生任何实际或据称的失败、违约或违约：

(A)租客的唯一和排他性补救办法是针对业主在租赁处所和美国银行大楼中的权益；

(B)不得起诉业主的普通合伙人或有限责任合伙人，或如业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人是一个法团(就本条第30条而言，统称为“业主的普通合伙人或有限责任合伙人”)，则不得起诉业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人，或任何法团的任何董事、高级人员、代理人或雇员，而业主不得在任何诉讼或诉讼中声称因租客遵守本条第30条而引致的抗辩或缺乏属人司法管辖权；

(C)业主的普通合伙人或有限责任合伙人无须就任何送达或法律程序文件答辩或以其他方式答辩；

(D)不会对业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人作出任何判决；

(E)任何针对业主的普通合伙人或有限责任合伙人作出的判决，均可随时撤销及作废；

(F)除业主在出租处所或美国银行大楼的权益外，业主或业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人的资产不得被征收执行令状。

(G)这些契诺和协议既可由房东执行，也可由房东的任何普通合伙人或有限责任合伙人执行。

31.TENANT的证书。

承租人应在业主书面通知后十(10)天内随时签署、确认并向业主或其指定人提交一份书面声明，主要采用附件“G”的形式，证明(I)本租约完全有效，且未以任何方式转让、修改、补充或修改(或指明影响本租约的所有协议的日期和条款)；(Ii)本租约项下业主须履行的所有条件(如有)均已满足；(Iii)业主因租客的改善或额外改善而须向租客提供的所有供款(如有)均已收到；(Iv)截至该证明日期，租客并无就业主强制执行本租约而提出的索偿、抗辩或补偿；(V)没有超过一个月的租金或其他租金义务；及(Vi)没有向业主交存任何抵押(或如有，则为其金额)。根据本条款提交的所有报表可供业主权益的潜在购买者、业主出借人以及业主和业主出借人的其他指定人使用。如果承租人在收到房东的书面请求后十(10)天内未按本合同规定作出回应，则根据本租约的条款和条件，这种不能回复属于重大违约行为。此外，承租人应被视为已提供上述未经修改的证书，并应被视为已承认房东向潜在买家或抵押权人提供的任何信息的准确性，即本租约完全有效，房东的履约没有未纠正的缺陷。, 保证金如租约所述，且预付租金不超过一个月。

32.正确地执行。

如果承租人不支付本协议规定的任何款项(租金和额外租金除外)，或不履行本协议规定的任何其他行为，且房东发出通知后，房东仍将持续十(10)天，房东可以，但没有义务这样做，在不免除或免除承租人的任何义务的情况下，支付任何该等款项或执行任何其他行为

承租人应按照本租约的规定承担或履行的职责。房东应(除房东的任何其他权利或补救措施外)在不支付本节规定的到期款项的情况下享有与租客拖欠租金时相同的权利和补救办法。

33.奥托里提。

代表承租人签署本租约的每名人士均亲自声明并保证，本人已获正式授权代表承租人签署及交付本租约，并保证本租约根据其条款对承租人具约束力，如承租人为法团，则根据承租人董事会正式通过的决议，并保证该等行动及执行符合承租人的附例。如果承租人是一家公司，承租人应在本租约签订后三十(30)天内，向房东提交一份授权或批准本租约执行的承租人董事会决议的核证副本。

34.定位和公共区域。

34.1停车。房东应按租赁期内每1000平方英尺的可出租面积向租户提供2.7个停车许可证，目前的费率为每个停车许可证每月191 78美元(191.78美元)(不含税)，在租赁期内，每月的费率可能会不时增加。如果可用，租户可以按以上规定的价格按月购买额外的停车许可证。承租人的员工不得将车辆停放在公共区域和设施的汽车停放区内，这些区域和设施可能会不时为百威广场的顾客指定。房东有权在任何时候指定特定的停车区供承租人的员工使用，任何此类指定均可随时更改。承租人及其员工只能将车辆停放在业主指定的公共区域和设施(如有)内。承租人应在承租人开业后十五(15)天内向房东提供承租人和承租人雇员的国家车辆牌照号码，此后承租人应在发生任何变化后两(2)天内通知房东。如果租户或其雇员没有将车辆停放在指定的停车区，则房东在不限制房东可能采取的任何其他补救措施的情况下，可以向租户收取每天最低10美元(10.00美元)的费用，对于每辆不适当停放的车辆，每天或不足一天；但房东应向租户发出首次违反本规定的书面通知，租户应在此后两(2)天内停止违规行为；如果不在两天内停止违规行为，则房东应向租户发出书面通知, 然后开始对机动车罚款。在接到第一次违章行为的通知后，在征收任何停车罚款之前，不需要就任何后续违章行为发出通知。根据本节规定到期的所有金额应为额外租金，租户在提出要求后十(10)天内到期并应支付。承租人应以书面形式通知其员工本节的规定。

34.2公共区域。业主应在任何时候对百丽广场的公共区域和设施拥有专属控制权和管理权。承租人有权与其他人共同使用美国银行大楼的公共区域和Bellevue Place的公共区域和设施，但须遵守房东可能不时采用的非歧视性规则和规定，包括但不限于，房东认为有权不时将其关闭到足以防止将其奉献给任何人或其中的公众的法律上足够的程度。承租人应遵守业主和Bellevue Place业主或土地承租人可不时颁布和/或修改的关于美国银行大楼公共区域和Bellevue Place公共区域和设施的使用和运营的规则和规定。规则和

条例在向承租人交付副本后对承租人具有约束力。对于贝尔维尤广场或美国银行大楼内的任何其他租户或占用者不遵守这些规章制度，房东不对租户负责。术语“Bellevue Place的公共区域和设施”是指为业主和其他有权占用Bellevue Place空间的人，包括他们的员工、受邀者、被许可人和客人，提供或不时使用的所有场内和场外区域和/或相关设施，其中包括但不限于所有停车构筑物和停车场(包括场外停车)、车道、人行道、景观或种植区、步行区、大堂、人行道、温特花园零售中心和停车场。“Bellevue Place的公共区域和设施”一词也是指所有在Bellevue Place的租户和其他有权占用空间的人可能无法进入，但与Bellevue Place的运营、管理、维修或维护一起使用的所有现场和场外区域和/或相关设施，包括但不限于清洁壁橱、场内和/或场外管理办公室和维护区。“美国银行大楼的公共区域和设施”是指位于美国银行大楼内的贝尔维尤广场的公共区域和设施。

35.运输管理程序。

承租人应与房东和指定运输管理协会合作，遵守《贝尔维尤场所运输管理协议》中规定的《贝尔维尤场所运输管理计划》的条款和条件，该协议的副本作为附件F附于本文件中，并应成为指定运输管理协会的成员。承租人应指定其雇员或代理人中的一人为承租人运输协调员，代表承租人处理与运输管理有关的所有事务。运输协调员如有任何变动，应立即通知房东。

36.让我们享受。

承租人在完全遵守并迅速履行本租约的所有条款、契诺和条件后，并在及时和及时支付本租约项下到期的所有款项后，即拥有并占有本租赁期内的租赁房产。

37.一般情况。

37.1个标题。任何章节或段落标题或标题仅为方便起见，不得被视为定义、限制或以其他方式修改本租约或其任何条款的范围和意图。

37.2Bellevue Place的租金和收入。本合同项下应支付的所有金额，特别是包括所有租金、额外租金和其他费用，应在到期时支付，不得有任何抵销或扣减。业主有权就业主拥有或租赁的所有物业在Bellevue Place的所有租赁和租赁中支付所有租金和其他款项，并有权就Bellevue Place的任何其他活动、使用或运营向业主或其代理人支付任何其他款项。

37.3Successors或Asset。本租契的所有条款、条件、契诺及协议均适用于业主、租客、其各自的继承人、管理人、遗嘱执行人、继承人及受让人，以及因法律实施或其他原因而拥有或管有租赁物业任何权益的任何人士，并对其具有约束力，并须解释为与土地一同运作的契诺。

37.4Tenant已定义。这里所用的“承租人”一词是指作为承租人或作为承租人签署本租约的每一个人、合伙企业、有限责任公司或公司。

37.5丢失安全或访问密钥卡。承租人应赔偿房东因承租人或承租人的任何代理人、雇员、持牌人或承包商遗失发放给承租人的任何安全或访问钥匙卡或类似设备而招致或遭受的任何和所有损失和费用，这些损失或费用是由房东在承租人通知房东该卡或类似装置丢失之前招致或遭受的。

37.6房东同意。除本合同另有规定外，凡需经房东同意或批准的，房东可自行决定不征得房东的同意或批准。

37.7经纪佣金。承租人代表业主并向业主保证，其并无因执行本租约而招致任何有关经纪佣金或寻找人费用的责任或索偿，亦除代表业主及租客的Broderick Group，Inc.外，并无与任何与本租约有关的房地产经纪、代理或销售人员打交道或知悉任何其他人士。双方同意赔偿其他各方，使其免受布罗德里克集团以外的任何人的所有此类责任或索赔(包括但不限于律师费)的损害。

37.8部分无效。如果本租约的任何条款、契诺或条件或其对任何个人或情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分以及条款、契诺或条件对被视为无效或不可强制执行的条款、契诺或条件以外的个人或情况的适用不应因此而受到影响，本租约的每个条款、契诺或条件均应有效，并应在法律允许的最大程度上予以强制执行。

37.9记录。承租人不得记录本租约。承租人也不得记录任何租约备忘录。然而，在房东的要求下，租客应签署一份由房东提供的格式的备忘录并交付给房东。备忘录应描述交易、租赁场所、租赁期限和承租人遵守《运输管理协议》和《贝尔维尤城市土地使用规则》第20.25A.030.C.l段的义务，或任何类似或后续的法律、法规、法规或规则(如果适用)。

37.10连带债务。如果有一个以上的承租人，则本合同规定的义务应是连带的。

37.11时间。时间是本租约及其所有条款的本质，其中履约是一个因素。

37.12事先协议。双方理解，业主和租客之间没有任何口头或书面协议或陈述影响本租约，本租约取代和取消业主和租客之间就本租约主题进行的任何和所有以前的谈判、安排、陈述、小册子、展示、预测、估计、协议和谅解(如果有)，且不得用来解释、解释、补充或反驳本租约。本租约及其相互签署的所有书面修订，是并应被视为房东和租客及其代表和代理人之间唯一的协议。房东和租客双方可接受的所有谈判和口头协议均已并入并包含在本租约中。业主与租客之间并无任何其他陈述、契诺或保证，有关陈述的一切依赖仅以本租约所载的明示陈述、契诺及保证为依据。尽管本租约的印刷条款

均由房东、房东和租客约定，这种情况不应造成任何推定、建筑规范或对房东或租客的任何一方有利的暗示。房东和租客同意，在房东和租客共同签署本租约之前，不得将本租约中的行间、涂抹或删除的语言解释为具有任何特殊意义，或提出任何推定、解释或暗示，包括但不限于房东或租客打算借此陈述已删除语言的相反、正面或相反的任何含义。阅读本租约时，应视为被删除或删除的语言从未存在过，而行间语言一直存在。

37.13无履行能力。房东或租客在本合同项下的义务应在一段时间内免除，该期限等于由于天灾或超出该方合理控制范围的任何其他原因、财务能力或疏忽被阻止或延迟履行的时间。第37.13节的规定不适用于任何租金、额外租金或其他费用的支付。

37.14业主权益的转让。如业主在租赁物业或百丽城的权益发生任何转让(仅为保安目的而转让除外)，转让人应自动解除自转让日期起及之后业主应承担的任何及所有义务及法律责任，而租客同意受让受让人。

37.15禁止采光、空气或观景地役权。在Bellevue Place或毗邻Bellevue Place的土地上建立的任何构筑物对光线、空气或景观的任何减弱或关闭，均不以任何方式影响本租约或租客在本租约下的义务，也不向业主施加任何责任。

37.16互惠地役权协议。本租约应服从业主和任何其他各方之间签订的任何和所有经营、维护和互惠地役权协议(“REA”)，包括对其的任何修订或修改。承租人应在房东提出书面要求后十(10)天内签署协议，并将协议以可记录的形式(主要以附件“H”的形式)归还给房东，使本租赁从属于任何此类理由。

37.17怀弗。业主放弃本合同所载的任何条款、契诺或条件，不应被视为放弃任何随后违反本合同所载的相同或任何其他条款、契诺或条件的行为。业主随后接受租金、额外租金、其他收费或本租约下的任何其他款项，不得视为放弃租客先前对本租约任何条款、契诺或条件的任何拖欠，但租客未能支付如此接受的特定款项除外，不论业主在接受该等款项时是否知悉先前的违约。此外，任何支票或任何付款函件上的背书或声明，均不得被视为同意及清偿，而业主追讨该等租金余额或寻求本协议所规定的任何其他补救或其他补偿的权利，亦不受该背书或声明或接受该等付款的影响。

37.18名称。未经业主事先书面同意，承租人不得将建筑物或项目的名称用于租赁处所地址以外的任何用途，在任何情况下，承租人不得获得该等名称的任何权利或对该等名称的任何权利。

37.19法律的选择--地点。本租约受华盛顿州法律管辖。任何强制执行本租约条款或收取租客欠房东的任何款项的诉讼地点应在华盛顿州金县高级法院。

37.20OFAC认证。

(A)认证。承租人证明：

(I)它不是直接或间接地为或代表任何被任何行政命令或美国财政部列为恐怖分子的个人、团体、实体或国家，或根据外国资产管制办公室执行或管理的任何法律、命令、规则或法规而被禁止或阻止的其他个人、实体、国家或交易；以及

(Ii)它没有直接或间接代表任何该等人士、团体、实体或国家进行这项交易，或没有直接或间接代表任何该等人士、团体、实体或国家进行这项交易，或没有直接或间接代表该等人士、团体、实体或国家进行这项交易。

(B)弥偿。承租人特此同意为房东辩护、赔偿，并使房东免受因违反上述认证而引起或与之相关的任何和所有索赔、损害、损失、风险、责任和费用(包括律师费和费用)。

37.21信用证。房东和租客承认，承租人将根据租约占用美国银行大楼的空间，并作为房东签订本租约的意愿的代价，承租人应向房东交付或促使交付一份或多份符合第37.21条条款的不可撤销备用信用证，并应使其始终有效而不过期或终止。承租人未能履行或遵守第37.21节中规定的任何条款、契诺或协议，应构成本租赁项下的重大违约。

在本租约签订后十(10)个工作日内，承租人应以房东可接受或房东提供的格式向房东交付或促使其向房东交付一份不可撤销的备用信用证(“信用证”)，该信用证由房东合理接受的全国性银行协会签发，以房东为受益人，初始金额为61万2653美元(612,643.00美元)，有效期不早于到期日，并根据其条款规定，该信用证应每年自动延长，不作书面修改或修改。除非信用证的发行人在当时的到期日之前至少六十(60)天向房东发出书面通知，通知发行人选择不延长信用证。如果信用证的发行人在任何时候通知房东，发行人选择不延长信用证，则租户应在信用证当前到期日之前不少于三十(30)天，向房东交付或安排向房东交付一份由房东合理接受的全国性银行协会签发的以房东为受益人的不可撤销备用信用证，金额为房东所要求的金额。不少于根据本节交付的任何替代信用证到期日前三十(30)天, 承租人应向房东交付或安排向房东交付由房东合理接受的全国性银行协会开具的以房东为受益人的不可撤销备用信用证，金额为本第37.21条所要求的金额。根据本节交付的每份替代信用证的期限应不少于一(1)年，并应采用房东可以接受或由房东提供的形式。

尽管有上述规定，在租赁期内，只要承租人在适用的通知和补救期限后没有违约，信用证的初始金额应按如下方式减少：

·自2019年1月1日起至2019年12月31日止(包括该日)--459,482.00美元；

·自2020年1月1日起至2020年12月31日止(含)--306,321.00美元；

·自2021年1月1日起至2021年12月31日止(包括该日)--214,425.00美元；以及

·自2022年1月1日起至到期日止(含)--91,896.00美元。

在租赁项下发生任何违约或违约时，包括但不限于租户未能及时向房东交付或导致按照第37.21节的规定向房东交付任何替代信用证，房东可以选择从信用证和根据第37.21节交付的任何替代信用证中提取合理必要的金额，以纠正此类违约或违约和/或赔偿房东因租户违约或违约而可能遭受的任何其他损失或损害。根据第37.21款交付的信用证和每份替代信用证(也称为“信用证”)应规定凭房东(或任何受让人)的即期汇票付款，并附上一份证书，其实质内容如下：“根据__。如果房东开出信用证，承租人应在开具之日起十(10)天内恢复信用证或提供额外的不可撤销的备用信用证，以便在租约发生任何进一步违约或违约的情况下，房东始终有第37.21条所要求的金额可供提取。

如果信用证没有续期，或者承租人没有在当前信用证到期前三十(30)天或之前提供不可撤销的备用替代信用证，或者在房东提取信用证的情况下，如果承租人不恢复信用证或提供额外的信用证，以便在租赁项下发生任何进一步违约或违约的情况下，房东可以动用第37.21条所要求的金额，则在这种情况下，从信用证中提取的金额可能等于信用证的全部金额。根据前一句话从信用证中提取的任何收益应由房东根据本租约第8节的规定作为额外的保证金持有。

37.22当前租户。承租人意识到租赁房产425当前正由另一个或多个租户(“当前租户”)占用，并且当前租户可能不腾出或拒绝腾出租赁房产425，并且在租赁房产425开始日期之前放弃对租赁房产425的所有权利要求。根据本租约，房东没有责任采取任何行动来驱逐当前租户，也不对租户直接或间接因当前租户未能或拒绝腾出和释放租赁物业的所有权益而遭受的任何损害、伤害或索赔承担责任。

兹证明本租约已于上述日期签订。

房东：房客：

Bellevue Place Office，LLC，a SMARTSHEET.COM，Inc.，

华盛顿有限责任公司A华盛顿公司

作者：Kemper开发：/s/Mark Mader

公司，华盛顿人，首席执行官马克·马德

公司；其经理

作者：/s/詹姆斯·E·梅尔比

詹姆斯·E·梅尔比

ITS：总裁

写字楼租赁展品

展品A--贝尔维尤广场的法律描述。

展品“B”--贝尔维尤广场的场地平面图。

附件“C”--租赁房屋的平面图。

附件“D”-承租人设计和施工手册(包括基地建筑完工情况)。

附件“E”--规章制度。

附件“F”-贝尔维尤广场运输管理协议。

附件“G”--承租人禁止反言证书表格。

附件“H”--互惠地役权协议的从属协议格式。

附件A

贝尔维尤广场的法律描述

参展商

贝尔维尤广场场地平面图

EXHIBITC

租赁房屋的建筑平面图

附件D

租户设计与施工手册
(包括基地建筑完工条件)

附件E

规章制度

附件F

百乐威广场运输管理协议

附件G

承租人禁止反言证书的格式

附件H

相互地役权协议的从属协议的格式

4楼租赁

第一份租约附录

本首次租赁附录(本附录)于2017年6月21日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office，LLC和华盛顿公司SmartSheet，Inc.(前身为Smartsheet.com，Inc.)共同制定。(“租户”)。

独奏会

A.房东和租户签订了一份日期为2016年9月12日的非住宅租赁合同(“租赁”)，租赁华盛顿州贝尔维尤贝尔维尤广场美国银行大楼内的400、425和450号套房，租赁空间在租赁中有更具体的描述。

B.业主及租客双方拟于签署及交付本附录后，在实质上对租约作出修订及补充，包括(I)延长租约年期及增加续期租约的租金；及(Ii)修订租客的续期选择权。

除非另有说明，本合同中所有大写字母的含义与本租约中规定的含义相同。

因此，现在，出于良好和有价值的对价，房东和租客在此确认本租约的收据和充分性，现将本租约修改和补充如下：

1.第一节基本租约数据、条款和证物。现将本租约第1节的下列各段全部修改和/或增加如下：

1.3租户：华盛顿公司SmartSheet，Inc.

1.5租户的许可商品名称：SmartSheet

1.10 Rent:

[租赁房地450-以7,320可出租平方英尺为基础，自2019年4月1日起，以7,384平方英尺为基础]

(A)将最后一段中的“失效日期”修改为“2022年3月31日”。

(B)在本租约第1.IO节末尾增加下列各段，内容如下：

自2022年4月1日(含)至2023年3月31日(含)，租金为每年每平方英尺可出租面积租金40美元，或每月租金24,988 69/100美元(24,988.69美元)。

自2023年4月1日起至到期日止，租金为每年每平方英尺可出租面积41 63美元(41.63美元)，或每月25,616 33美元(25 616.33美元)。

[租赁房产400-以10334平方英尺的可出租面积为基础]

(A)将最后一段中的“失效日期”修改为“2022年3月31日”。

(B)在本租约第1.10节末尾增加下列各段如下：

自2022年4月1日起至2023年3月31日止，租金为每年每平方英尺可出租面积43 38美元(43.38美元)或每月37,357 41/100美元(37 357.41美元)。

从2023年4月1日起(包括到期日)，租金为每年每平方英尺可出租面积46美元(44.46美元)或每月38,287 47/100美元(38287.47美元)。

[租赁房产425-以2632平方英尺的可出租面积为基础]

(A)将最后一段中的“失效日期”修改为“2022年3月31日”。

(B)在本租约第1.10节末尾增加下列各段如下：

自2022年4月禁食日起至2023年3月31日止，租金为每年每平方英尺可出租面积43 38美元或每月9,514 68美元(9,514.68美元)。

自2023年4月禁食日起(包括到期日)，租金为每年每平方英尺可出租面积46美元(44.46美元)，或每月9,751 56美元(9751.56美元)。

1.11租期：特此延长租期1M至以下租期届满之日。

1.13失效日期：2024年3月31日。

2.第3.4(A)节--选择延期。将本租约第3.4(A)节的第一句修改为：

承租人获授予选择权(“延期选择权”)，将租期延长五(5)年，至2029年3月31日(包括该日)。

3.保留租赁条款。除本附录中明确修改外，本租约的所有其他条款仍具有全部效力和作用。如果本附录的条款与本租约发生冲突，应以本附录的条款为准。

日期为以上第一次书写的日期和年份。

房东：房客：

Bellevue Place Office，LLC，SmartSheet，Inc.

一家华盛顿有限责任公司一家华盛顿公司

由Kemper开发

公司，华盛顿公司，作者：詹妮弗·塞兰

IT经理、首席财务官Jennifer Ceran

作者/詹姆斯·E·梅尔比

詹姆斯·E·梅尔比

总统

美国银行大楼写字楼租赁

之间

贝尔维尤地方办公室有限责任公司，

华盛顿一家有限责任公司

(房东)

和

SmartSheet Inc.

一家华盛顿公司

(租户)

500套房

目录

美国银行大楼写字楼租赁

本租约于2017年6月21日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office LLC和华盛顿公司SmartSheet Inc.(租户)签订。

独奏会

A.房东对华盛顿州金县贝尔维尤市的某些不动产及其改善拥有某些权利和权益，这些不动产在本文件所附附件A中描述，并在本文件所附场地平面图中显示为B。该物业及其改建是一个一流的多用途开发项目的一部分，该项目通常被称为“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美国银行大楼、酒店大楼、Comer大楼和冬园零售中心组成，如表“B”所示，以及目前位于上述楼下的停车场。

租户希望从房东那里租赁美国银行大楼的一部分，房东愿意按照本文规定的某些条款和条件这样做。

因此，为了并考虑到本协议所载的承诺、契诺和协议以及其他善意和有价值的对价，兹确认这些对价的收据和充分性，协议如下：

1.BASIC租赁数据、条款和展品。

1.1房东：Bellevue Place Office，LLC，华盛顿的一家有限责任公司。

1.2房东地址：p.0。华盛顿州贝尔维尤4186号，邮编：98009。

1.3 Tenant：华盛顿公司SmartSheet Inc.

1.4租户主要营业地址：华盛顿州贝尔维尤东北8街10500号，Suite1300号，邮编：98004。

1.5 Tenant的许可商品名称：SmartSheet

1.6租赁房产：指美国银行大楼第五(5)层的部分；如附件“C”所示。

1.7租赁房舍的可出租面积：19,878(19878平方英尺)。

1.8Bellevue Place可出租面积明细

(A)美国银行大楼和Comer大楼的总可出租面积为46万3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租总面积为51万9549(519,549)平方英尺。

1.9 Tenant的份额：

(A)由于Bellevue Place是一个多用途发展项目，在其各种元素中包含各种不同的办公、零售和公共区域设施，租户的分摊适当地包括两个组成部分：(I)第1.9(B)节所述的美国银行大楼和角楼的运营、维修和保养费用；及(Ii)Bellevue Place的一般运营、维修和维护费用，如1.9(C)节所述。

(B)美国银行大楼和角楼的运营、维修和维护费用：4.288%(4.288%)，按第1.8(A)节规定的463,599平方英尺计算。

(C)Bellevue Place的运营、维修和维护费用：3.82.6%(3.826%)，基于第1.8(B)条规定的519,549平方英尺的可出租面积。

1.10租金：

[基于19878平方英尺的可出租面积

自租赁开始之日起至第十二(12)个月最后一天(包括该日)止，租金为每年每平方英尺租赁面积37美元(37.4美元)，或每月61,953美元(61,953.10美元)。

从租赁期限第十三(13)个月的第一天起至租赁期限第二十四(24)个月的最后一天(包括该日)，租金为每年每平方英尺租赁面积38 52美元(38.52美元)，或每月63,808 38美元(63 808.38美元)。

从租期第二十五(25)个月的第一天起至租期第三十六(36)个月的最后一天(包括这一天)，租金为每年每平方英尺租赁面积39美元(39.68美元)或每月65,729 92/100美元(65 729.92美元)。

从租期第三十七个月(第37个月)的第一天起至第四十八(48)个月的最后一天(包括在内)，租金应为每年每平方英尺租赁面积40美元(40.87美元)或每月67,701 16/100美元(67 701.16美元)。

从租期第四十九(49)个月的第一天至租期第六十(60)个月的最后一天(包括该日)，租金为每年每平方英尺租赁面积42美元(42.1美元)或每月69,738 65/100美元(69 738.65美元)。

从租赁期第六十一(61)个月的第一天起至租赁期届满之日止(包括该日)，租金为每年每平方英尺租赁面积43美元(43.36美元)或每月71,825 84/100美元(71 825.84美元)。

1.11租赁期：大约六十九(69)个日历月，外加一个日历月的必要部分(如果有的话)，以使到期日出现在该日历月的最后一天。

1.12生效日期：

(I)房屋改善工程(见下文第11.1(A)节)完成后五(5)天，或(Ii)承租人首次租用出租房屋作商业用途之日，以较早者为准。

1.13失效日期：2024年3月31日。

1.14押金：承租人应向房东支付85,028 15/100美元(85,028.15美元)，用于租金和租期第一(1)个月到期的额外租金。在房屋装修开始前九十(90)天(见下文第11.1节)，承租人应向房东支付107万3412美元/百美元(1,073,412.00美元)，这笔钱应作为保证金，受下文第八节的约束和进一步描述。

1.15向物业业主提交物业改善图则的截止日期。2018年1月1日。

1.16或有事项：本租约取决于房东贷款人的接受和批准。如果房东的贷款人接受这一租赁，房东将免除这一应急措施。

1.17项目建筑师：JPC建筑师，或业主另行指定的建筑师。

1.18通过引用合并的展品：

展品A--贝尔维尤广场的法律描述。

展品“B”--贝尔维尤广场的场地平面图。

附件“C”--租赁房屋的平面图。

附件“D”-承租人设计与施工手册。

附件“E”--规章制度。

附件“F”-贝尔维尤广场运输管理协议。

附件“G”--承租人禁止反言证书表格。

附件“H”--互惠地役权协议的从属协议格式。

2.前提。

2.1一般而言。

房东特此向承租人出租和转让，承租人特此接受房东按照本协议规定的条款和条件，将上文第1.6节所述和附件“C”中所描述的租赁物业，以及进出美国银行大楼和百丽广场公共区域和设施的权利，连同进出的权利一并接受。

2.2预留给房东。

业主保留随时更改Bellevue Place的大小和尺寸的权利；为Bellevue Place增加额外的建筑和改善；重新安置、更改和

更改Bellevue Place内、上及下的建筑物数目及其他改善工程；更改Bellevue Place内任何建筑物及停车场的任何建筑尺寸及楼层数目；更改Bellevue Place内商店及租户的身份及类型；更改Bellevue Place内建筑物及其他改善工程的名称和地址；以及更改Bellevue Place内的公共区域及设施。房东还保留外墙和屋顶的使用和所有权利，并有权安装、维护、使用、维修和更换通过租赁物业的管道、管道、导管和电线，其位置不会对租户的使用和百丽广场的其他桶造成实质性干扰。房东应合理地尝试将此类物品放置在地板下、天花板上方或靠近内墙的位置。除非另有约定，此类用途不得超过租赁房屋实用面积的百分之一(1%)。如果房东在本合同项下的用途超过租赁物业可用面积的百分之一(1%)，则承租人有权按照上文第1.7节的规定减少租赁物业的可出租面积，并按比例减少租金和额外租金(如下文第5和第6节所述)，作为其唯一和唯一的补救措施。租赁的房屋不得包括吊顶以上的空间。房东有权以任何方式使用紧邻地面以下的面积和吊顶上方的空间，而不永久和实质性地干扰租客对租赁房屋的使用。

3.放宽条件。

3.1大体上。

本租赁的期限(“期限”或“租赁期限”)应为上文第1.11节规定的时间段，从下文第4.1节规定的开始日期开始，至晚上11：59结束。在到期日，如下文第4.2节所规定。

3.2终止。

租约将于租期届满之日终止，除非根据本合同或法律的规定更早终止，而无需业主或租客的任何通知。如果租客在租期结束时没有交出租赁的物业，承租人应对任何后续租客向业主提出的所有索赔和要求负责，并应赔偿业主因业主延迟将租赁物业的占有权交付给该后续租客而提出的所有索赔和要求。

3.3坚持到底。

租户在租期届满后保留的任何租约应被解释为逐月租赁。在租赁期间，承租人应每月向房东支付租金的150%(150%)，该租金为租赁期限最后一个月应支付的租金的150%(150%)，以及本合同规定的额外租金和其他费用。除本文所述外，此类按月租赁也应遵守本租赁的所有条款、契诺和条件。

3.4延长租赁期的选项。

(A)租户获授予延长租期五(5)年的选择权(“续期选择权”)，至2029年3月31日(包括该日)。该期间在本文中应被称为“选择期”。要行使延期选择权，承租人必须在到期日期前至少十(10)个日历月(但不早于十二(12)个日历月)向业主发出明确的书面通知，表明租户选择行使延期选择权。

(B)如承租人选择行使续期选择权，选择权期间的租金(“新租金”)应为美国银行大楼(“可比空间”)可比空间(“可比空间”)的公平市值租金(定义见下文)，但在任何情况下，新租金不得低于租赁期限最后一个月的应付租金。如果当时美国银行大楼没有可比较的空间，承租人应支付新租金，如果美国银行大楼有可比较的空间，则支付美国银行大楼的公平市场租金。“公平市场租金”一词是指有意愿的承租人将其可比空间的租期续期五(5)年所支付的租金。对于续签美国银行大楼租约的租户，在确定公平的市场租金时应包括租户优惠。“承租人优惠”一词应包括但不限于改善承租人条件和免收租金等诱因。

(C)如果房东和租客不能就新租金达成一致，则应将此事提交由三(3)名仲裁员组成的小组决定。业主和租客应各自指定一(1)名仲裁员，该仲裁员应是持牌商业房地产经纪人或MAI房地产估价师，应熟悉Bellevue Place，并(在截至任命之日的三(3)年内)积极参与可比空间的经纪或评估。仲裁员的裁决应仅限于房东或租户建议的新租金是否离风扇最近的问题。市值租金。每一位此类仲裁员应在租户或房东通知对方选择通过本仲裁程序确定新租金后十五(15)天内指定。如此指定的两名仲裁员应在最后一名指定的仲裁员任命之日起十五(15)天内商定并指定第三名仲裁员，该仲裁员的资格应与上文规定的最初两名仲裁员的资格标准相同。如无上述协议，业主或租客均有权要求国王郡高等法院主审法官委任第三名仲裁员。三(3)仲裁员应在指定第三名仲裁员后三十(30)天内就双方是否使用业主或租客建议的新租金达成决定，并应将此通知业主和租客。三(3)名仲裁员中的大多数人的裁决对房东和租客都具有约束力。仲裁费用由房东和租客平分支付。仲裁程序不应超过三十(30)天。然而，, 如仲裁员于选择期开始前仍未厘定新租金，承租人应支付先前根据租约生效的租金加上10%(10%)的加幅，直至仲裁员厘定新租金为止。如果仲裁程序导致租金上涨，租户应支付差额，并支付租约下一个月应支付的租金。如仲裁程序导致租金较低，承租人应获得抵免其根据租约支付的下一个月租金，以及任何后续的每月租金付款(如有必要)，金额相当于多付的款额。

(D)尽管前述有任何相反规定，在租客根据租契任何条文出现违约的任何期间内，在上述违约完全纠正之前，不得行使延期选择权。时间至关重要，如果承租人在该权利生效时的任何情况下，在行使该权利的适用期限届满之前未能行使延期选择权，则该延期选择权此后应被视为无效，不再具有效力或效力。可行使延期选择权的期限不得因承租人因上述规定而无法行使该等权利而延长或延长。承租人对延期选择权的所有权利应终止，即使在承租人适当和及时行使后，如果在该行使之后但在选择期开始日期之前，承租人根据租约条款违约，且违约未在任何适用的补救期间内得到纠正，则即使在承租人适当和及时行使该权利之后也不再具有效力或效力。

(E)延期选择权应是租户个人的选择，不得由承租人以外的任何人士或实体自愿或非自愿地行使或转让，亦不得将延期选择权与本租约分开转让。

4.合同和到期日；租赁年。

4.1生效日期。

开工日期应为上文第1.12节规定的日期。

4.2失效日期。

本租约将于晚上11：59到期。在上文第1.13节规定的日期。

4.3生效和期满的确认。

在租客入住租赁房屋后五(5)个工作日内，或应房东的要求，房东和租客应以书面形式确认具体的开始和到期日期，以及第6.2(F)节所界定的租赁房产的“竣工”可出租面积，以及本租约所规定的应付租金，这些应附在本租约中并纳入本租约。

4.4租赁年限。

“租赁年”是指自1月1日起至次年12月31日止的历年。如果生效日期不是1月1日，则初始租赁年度应从生效日期起至该历年的12月31日止并包括在内。如到期日并非12月31日，则最后租赁年度应为自最后租赁年度公历年度的1月1日起至到期日(包括在内)。

5.RENT。

承租人应向房东支付上文第1.10节所述的金额(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房东应在每个日历月的第一天或之前，在上述第1.2节所述的房东地址，或在房东此后不时以书面形式指定的其他地点，以美国的合法货币预付房东的租金。租赁期限开始或结束时任何部分月的租金和额外租金(见下文6.1节的定义)应按月30天的比例计算。除租金和额外租金外，本合同项下应支付的所有金额有时可能被称为“其他费用”。房东可以(但不应被要求)向租户提供通过电子资金向房东支付本租赁条款要求由租户支付的任何或所有金额的程序。

6.加租。

6.1一般而言。

除上述第5节规定的租金外，承租人应在不通知(通知承租人其应承担的额外租金)或要求且不抵销或扣除的情况下，向业主支付承租人在运营费用(如下文第6.2(B)节所定义)中的份额，这些费用包括但不限于：(1)美国银行大楼的运营、维修和维护费用

及(Ii)Bellevue Place于租赁期内的营运、维修及保养费用(“额外租金”)。

6.2定义。

下列术语应具有下文规定的含义，除非上下文另有规定或明确要求：

(A)承租人的份数。承租人的份额应等于上文第1.9节规定的百分比。

(B)一般的营运开支。运营费用应包括(I)所有运行、维修和维护费用(在下文第6.2(C)节中定义)，以及(Ii)所有税费(在下文第6.2(D)节中定义)。

(C)操作、维修和维护费用。运营、维修和维护费用应包括业主支付或应付的与Bellevue Place及其组成部分的运营、维修和维护相关的实际成本和支出，其中包括但不限于美国银行大楼、角落大楼和温特花园零售中心，减去根据金县记录器8709160449号档案(经不时修订)记录的特定建设、运营和互惠地役权协议的条款中定义并根据该条款从酒店地段所有者那里收到的所有费用，并应包括：但不限于，向运输管理协会支付或应付的成本和费用。在不限制前述一般性的原则下并举例说明，运营、维修和维护费用应包括所有公用事业、供暖、空调和通风的成本和费用；执照、许可证和检查费；种植和美化的费用和费用；清洁服务；直接人身损害保险(包括但不限于收入损失保险)、责任和超额责任保险以及其他适当的保险单，由房东或房东的贷款人单独确定，包括但不限于车库管理员的法律责任、锅炉、机械和汽车保险；设备的税收和评估；维修费用及开支，包括但不限于为履行业主对租客的义务而必需或适当的资本性质的费用；清除垃圾及其他垃圾的费用及开支；用品、工具及设备的费用及开支；清洁、保养、修理及更换机器及设备的费用及开支, 包括但不限于自动开门器、灯和照明设备、供暖、空调和通风设备、消防和喷水系统以及安保系统；机械和设备折旧津贴(根据国税局制定的准则和条例，折旧超过任何这类机械和设备的使用寿命)；提供这类服务的人员的费用和开支，包括但不限于安保和交通管制；法律和会计费用和费用；习惯管理费；为履行业主的维修或保养义务而必需或适当的任何资本改善费用，该费用由任何适用的政府法律或法规所规定，但在租客被要求占用租赁房屋时尚未生效，或为降低运营、维修或维护成本而进行的(任何此类资本改善费用应在该项目的使用年限内摊销(根据美国国税局制定的指导方针和规定，如果有，按业主不时厘定的资本回报率，按未摊销余额的现行市场年利率计算，或按业主为购买或建造该等改善而借入的资金所支付的较高利率计算)。

(D)税项。税收应包括所有房地产税、个人财产税以及所有其他正在或可能被征收、评估或评估的税收、附加费和评税。

可归因于Bellevue Place及位于Bellevue Place或Bellevue Place之内或之下并用于其运营的业主的所有改善、固定附着物、设备和其他财产，包括美国银行大楼、角楼和美国银行大楼和角楼下的土地，包括但不限于与停车场和冬园零售中心的运营有关而使用的土地、改善、设备、固定装置和其他财产，以及任何租金、消费税、销售、交易或其他特权税或征费，无论面额如何(联邦、在租赁期内已支付或应支付的州和地方净所得税)以及业主拥有的冬园零售中心所有租户改善工程的税收，但不包括酒店大楼和酒店大楼底层土地。税金还应包括支付或应付给任何第三方的任何金额，或房东为获得上述定义的税额减免而发生的任何金额。

(E)出租处所的可出租面积。在本租赁中，租赁物业的可出租面积应指租赁物业的可用面积，该术语是根据ANSI/BOMA z65.1-20.10(或称为“BOMA标准”)的办公建筑面积测量标准方法定义和计算的，乘以16.83%(16.83%)的负荷率。租赁房屋的“建成”可出租面积应为房东将租赁房屋的占有权交付给承租人时租赁房屋的真实可出租面积。

(F)Bellevue Place的可出租面积。就本第6节而言，Bellevue Place的可出租面积应包括(I)美国银行大楼、(Ii)角楼和(Iii)冬园零售中心内和通向冬园零售中心的所有面积和空间的总和(无论美国银行大楼、Coiner大楼和温特花园零售中心内的这些区域或空间是否实际上由业主租用)，可供业主及其员工、被许可人、受邀者和客人专用和占用的所有区域和空间的总和，应包括但不限于所有休息室，任何业主租用的物业内的夹层、仓储及储物区、文书及办公区域及员工区域，不得包括酒店大楼内的所有区域及空间(不包括位于冬季花园零售中心内或通往冬季花园零售中心的区域及空间，并专供业主及其雇员、特许持有人、受邀者及宾客使用)及Bellevue Place的公用区域及设施。在任何时候，如果业主认为Bellevue Place的可出租面积因计算错误或对Bellevue Place的增加、修改或更改而与上文第1.8节所述的Bellevue Place的可出租面积有实质性差异，并且业主希望修改本租约以反映Bellevue Place的实际或变化的可出租面积，业主应以书面形式通知租户。如果租客在收到业主通知后十(10)日内没有以书面形式反对业主通知, 本租约应被视为已修改，以纳入房东给租户的通知中所述的Bellevue Place的可出租面积。如果租户在上述十(10)天内对业主的书面通知提出反对，并且房东和租客在收到租户的反对通知后十(10)天内未能就Bellevue Place的可出租面积达成一致，则应将此事提交Bellevue Place的项目建筑师决定。项目建筑师的决定是最终的，对业主和租户都有约束力，当项目建筑师决定时，本租约应被视为经修订以反映Bellevue Place的可出租面积。业主和所有反对业主通知的租户应平均分摊项目建筑师考虑此事的费用和费用。

(G)即使本第6.2条有任何相反规定，下列成本不应计入根据本租赁第6.2条向承租人收取的运营成本和维护费用：

租赁佣金、广告费用、费用和为Bellevue Place部分地区招揽新租户而产生的费用。

除租约第6.2(C)节允许外，抵押贷款的利息或摊销付款。

按土地租约或其他相关租约收取租金。

与石棉或其他危险或有毒材料或物质所需的环境测试、拆除、封闭、封装或其他处理相关或发生的任何费用或支出。

房东有权或有权通过保险支付或报销的任何物品的费用。

房东有权从其他租客那里获得补偿的电费、水费或其他公用事业费用以及适用的税费。

纠正美国银行大楼或Bellevue Place的设计、建造或设备上的重大欠妥之处或重大潜在欠妥之处的费用(就本款(G)款而言，欠妥之处定义为因Bellevue Place最初建造时的疏忽而发生的重大情况)。

建造美国银行大楼未来的任何材料扩建所产生的任何成本(相对于根据租约第6.2节向租户收取的运营成本和维护费用中可能包括的美国银行大楼扩建后的运营和维护成本)。

除(A)为履行业主的维修或保养义务而合理地必需或适当的费用；(B)因租赁日期后颁布和执行的任何适用的政府法律或法规而产生的费用；和/或(C)为降低运营、维修或保养成本而产生的费用。

因房东拖欠房东债务而产生的利息和罚款。

尽管第6.2节中有任何相反的引用，但任何资本项目的成本不应在一年内支出，而是应在该项目的使用年限内以与贝尔维尤其他A级写字楼一致的方式折旧。

即使本租约中有任何相反的规定，本租约第6.2节规定的任何运营成本和维护费用中不得有任何特定的成本、收费或费用重复，前提是业主保留将惯例管理费和惯例管理费计入运营成本和维护费用的权利。

6.3还款。

业主应在开工日期当日或之前向承租人提供开工日期所在租赁年度的年度运营费用估计数。在租赁期限的每个后续租赁年度届满后九十(90)天内，或

此后，一旦获得这些信息，房东应尽快向租户提供当时租赁年度租户在运营费用中所占份额的书面估计(“租户估计份额”)。承租人应在上述第1.2节规定的房东地址或房东此后不时以书面形式指定的其他地点，在每个日历年的第一个月的第一天或之前，按月预付房客的估计份额。在租赁年度届满和承租人收到房东对租户估计份额的估计后的一段时间内，承租人应继续支付房东租户自上一租赁年度起的估计份额。在租期的每个租赁年度届满后九十(90)天内(或在该信息可用后尽快)，房东应向租户提交一份书面声明，概述租户在上一租赁年度的实际运营费用份额(以下有时称为“年度调节声明”)。如果承租人分摊的经营费用超过承租人支付的金额，承租人应在收到差额的书面通知后，立即向房东支付差额。如果该报表显示承租人在经营费用中的份额少于承租人支付的金额，如果承租人在其他方面遵守了本租赁的所有条款和规定，则承租人多付的金额应由房东计入下一次应支付的或多付的额外租金。如果租期已满，租户已腾出出租的房屋，租户没有或可能需要支付任何金额，则任何多付的款项应退还给租户，或由房东选择, 承租人在租赁房产中的权益的最后受让人。如本租约在非历年开始的时间开始，承租人应按开始日期起计的天数为租赁年的剩余部分支付额外租金。如果本租约在一个日历年度的最后一天以外的时间到期，承租人有义务立即支付在该租赁年度结束时计算的任何欠款。如果在租赁年度内的任何时间，业主认为该租赁年度应支付的任何运营费用将与业主的估计相差超过5%(5%)，房东可自行选择调整租户在该租赁年度剩余时间的估计份额，以补偿该增长。根据本条款要求支付的任何增加的付款应在房东通知租客后三十(30)天内支付，租客根据本条款承担的义务在本租约期满或终止后继续有效。

6.4拒付。

如果房东不支付任何额外租金或本合同项下的任何其他费用，房东有权享有与不支付租金相同的权利和补救措施。

6.5贝尔维尤广场的未来发展。

承租人知悉业主本身或联同其他人士有意在一个或多个额外阶段进一步扩建及发展Bellevue Place，而承租人已审阅描述Bellevue Place拟扩建及发展的图则及其他文件，或已获提供机会审阅此等图则及文件。如果Bellevue Place项目的一个或多个这样的阶段在租赁期限内完成，则可由房东酌情将可归因于该等其他阶段的任何额外的运营、维修或维护费用以及房地产和其他税收计入运营费用；前提是用于计算租户在该等支出中的比例份额的分母相对于该等阶段进行了合理调整。

6.6与额外租金有关的争议。

如果租客希望对业主对租客份额的任何计算或租客应支付的任何贝尔维尤广场运营费用的金额提出异议，租户必须向业主提供

书面通知(“反对通知”)，说明租户对计算或金额提出异议。房东必须在收到房东关于Bellevue Place运营费用的年度对账声明后九十(90)天内收到反对通知，并详细说明房客对房东的计算或金额提出异议的原因。如果承租人没有在该时间内向房东发出反对通知，承租人将被视为放弃并解除了其可能拥有的对计算和金额提出异议的任何和所有权利。房东收到租客的反对通知后，应立即与房客会面，房客和房东应真诚地尝试协调反对通知书中描述的事项；但如果房东在收到房客的反对通知之日起三十(30)天内拒绝与房东会面，房客将被视为放弃并免除了就房东的计算以及任何Bellevue Place运营费用的包含和金额提出异议的任何和所有权利。如果房东和租客不能在合理的时间内解决纠纷，房东应当组织其会计师事务所对此事进行调查分析，并编写书面报告，并向租户提供副本。调查、分析和报告的费用应由租户支付，除非调查和分析发现了有利于房东的重大错误，在这种情况下，房东应承担调查、分析和报告的费用。如果报告披露房东使用的金额或计算不正确, 房东应根据本条款第6款向租户提供未来义务的信用额度，相当于租户在租户反对通知书所涉及的租赁年度内支付的任何多付款项的金额。尽管本合同项下的任何争议悬而未决，但承租人应根据房东的决定和计算，继续支付本合同项下的所有欠款，直到该计算或金额被确定为不正确为止。

7.LATE收费。

如果承租人未能在到期并应支付的情况下支付任何租金、额外租金或其他费用，则未支付的金额应从到期之日起按每月2%(2%)的利率计息，除非该金额违反任何适用的高利贷法律，在这种情况下，未支付的金额应按法律允许的最高利率计息。除上述利息外，承租人承认，承租人延迟支付任何租金分期付款、额外租金或其他费用将导致房东产生本租约未考虑的某些成本和支出，此类成本的确切金额极难确定或不切实际。这些费用和费用包括但不限于行政和收集费用以及处理和会计费用。因此，如果房东在任何租金、额外租金或其他费用分期付款到期后第五(5)天仍未收到租客的任何租金、额外租金或其他费用分期付款，承租人应立即向房东支付除到期分期付款外的相当于该分期付款的12%(12%)的滞纳金。房东和租客同意，这笔滞纳金代表了对此类成本和支出的合理估计，是对房东因租户不付款而遭受的损失和费用的公平补偿。接受这一滞纳金并不构成对租户拖欠租金的放弃，也不妨碍房东行使本租约项下房东享有的所有其他权利和补救措施。房东应首先将租客支付的款项按以下顺序用于应计费用、利息和租金：(A)滞纳金；(B)利息；(C)租金；其他费用和额外租金；以及(D)当前租金、其他费用和额外租金之外的任何余额。即使本第7节有任何相反的规定, 如果承租人以电子转账方式支付本合同项下到期的所有款项，房东应免除承租人在租赁期内任何十二(12)个月期间可能发生的第一(1)笔滞纳金，前提是承租人事实上已在到期付款的当月15日或之前全额支付。

8.可靠的矿床。

(A)作为本租约的额外代价，承租人已向业主交付上文第1.14节所示的保证金。房东应持有这笔款项，作为承租人在整个租赁期内忠实履行本租约的所有条款、契诺和条件的担保。如果租客违反本租约的任何条款，房东可以(但不必被要求)使用、运用或保留本保证金的全部或任何部分，用于支付任何租金或任何未付债务或拖欠款项，或支付房东因租户违约而可能或有义务支出的任何金额，或赔偿房东因租户违约而遭受的任何其他损失或损害。如果房东选择使用、使用或保留全部或部分保证金，租户应在要求保证金后十(10)天内向房东交足现金，以将保证金恢复到第1.14节规定的金额。房东不应被要求将保证金与其一般资金分开保存，租客也无权从保证金中获得利息。如果承租人应全面、忠实地履行本租约的每一条款，房东根据本合同扣除的押金或其任何余额应在租期届满后三十(30)天内退还给承租人(或根据房东的选择，退还给承租人权益的最后一位受让人，如果有的话)，或承租人在租赁期限届满后三十(30)天内，或承租人在本合同所要求的条件下归还房东，两者以最后发生的情况为准。在此，房东和租客之间不存在关于押金的信托关系。

(B)在房舍装修工程开始前九十(90)天，租户应向房东支付107万3412美元/百美元(1,073,412.00美元)的保证金(“额外保证金”)。

(C)如果承租人在适用的通知和补救期限之后没有在本租约下违约，则在租赁期内，额外的保证金应按如下方式减少：

·自2020年4月1日起至2021年3月31日止(包括该日)，额外保证金为805059.00美元；

·自2021年4月1日起至2022年3月31日止(包括该日)，额外保证金为536,706.00美元；

·自2022年4月1日起至2023年3月31日止(包括该日)，额外保证金为375,694.00美元；以及

·自2023年4月1日起至到期日(包括到期日)的额外保证金为161,011.00美元。

(D)尽管有上述规定，但如租客向业主提交令业主合理满意的资料，显示租客有现成的现金或现金等价物，总额不少于$40,000,000，则额外保证金的款额须按以下第(D)款的规定予以扣减。不迟于每次预定减价前三十(30)天，以及在租赁期内每个租赁年内房东提出不超过一次的书面请求后三(3)个工作日内，租户应向房东提交令房东合理满意的信息，表明租户有现成的现金或现金等价物，总额不低于40,000,000美元。如承租人未能提交该等资料，或该等资料未能反映现成的现金或现金等价物合共至少40,000,000美元，则不会发生扣减，而承租人应立即将额外保证金恢复至根据上文(C)段所述时间表厘定的金额。

如果承租人在适用的通知和补救期限之后没有在本租约下违约，并已满足上文第(D)款规定的标准，则额外的保证金应按如下方式减少：

·从房舍装修开始前九十(90)天起至2020年3月31日(含)，额外保证金为596,340.00美元；

·自2020年4月1日起至2021年3月31日止(包括该日)，额外保证金为447,255.00美元；

·自2021年4月1日起至2022年3月31日止(包括该日)，额外保证金为298,170.00美元；

·自2022年4月1日起至2023年3月31日止(包括该日)，额外保证金为208,719.00美元；以及

·自2023年4月1日起至到期日(包括到期日)的额外保证金为89,451.00美元。

(E)尽管如上所述，如果租户向业主提交令业主合理满意的资料，表明租户有现成的现金或现金等价物，总额不少于100,000,000美元，则额外保证金应减少至119,268.00美元，前提是租户在适用的通知和补救期限后没有拖欠本租约。在不迟于每个租赁年度结束前三十(30)天，以及在租赁期限内，在业主提出不超过一次的书面请求后三(3)个工作日内，承租人应向业主提交令业主合理满意的信息，表明承租人有现成的现金或现金等价物，总额不少于100,000,000美元。如承租人未能提交该等资料，或该等资料未能反映现成的现金或现金等价物，总额至少为100,000,000美元，则承租人应立即将额外保证金恢复至根据上述时间表厘定的数额。

9.美国。

9.1允许的用途。

承租人在未经业主事先书面同意的情况下，只能使用和占用与上文第1.5节所述商品名称下的一级写字楼一致的一般办公用途(“许可用途”)，不得用于其他业务或用途或任何其他商品名称。如果业主自行决定任何拟议的用途或商品名称与作为一级写字楼的建筑的维护和运营不一致或有损于该建筑的维护和运营，则可拒绝同意。房东不对承租人的许可商号的可用性或它不会侵犯任何其他人的商标、服务标志或其他权利或特权作出任何陈述或保证。

9.2预留用途。

租客不得在租出的处所、美国银行大楼或Bellevue Place之内或附近作出、准许或容受任何事情，而该等事情会以任何方式妨碍或干扰美国银行大楼或Bellevue Place的其他租客或占用人的权利，或伤害或烦扰他们、其客户或客户；租客亦不得使用或容许出租的处所作任何在业主合理判断下属令人反感或令人反感的用途，或在出租的处所之内或附近作出、准许或容受任何事情，美国银行大楼或贝尔维尤广场，这将导致房东违反其与其他人的任何协议。如果承租人允许或从事任何活动，而根据房东的合理判断，该活动令人反感、冒犯或以其他方式构成对房东的滋扰，美国银行大楼或Bellevue Place的其他租户，或他们的员工、客户、客人或被邀请者，如果不能立即停止，承租人应立即停止此类活动，或采取行动，以尽一切应尽的努力停止该活动。承租人不遵守本条款的规定将构成本租约的重大违约，并使房东有权追究其

或采取适当的工作，以防止此类活动，并作为额外租金收回其成本加上利息，其利率为美国银行收取或公布的最优惠利率的百分之二(2%)，每月的第一天，从到期之日起至付款之日止。

9.3遵守法律、法规和规章。

承租人应自负费用，迅速遵守所有当地、州和联邦法律、法规、条例和政府现行或今后可能生效的与承租人使用和占用租赁场所以及承租人在其中开展业务有关的规定、条例或要求。

9.4有害物质。

承租人不得导致或允许承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者将任何有害物质带入、保存或使用于租赁场所内或周围。如果承租人违反前款规定的义务，或者如果承租人导致或允许在租赁场所存在有害物质，导致租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，或者如果租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到危险物质的污染，承租人可能对由此造成的损害承担法律责任，则承租人应赔偿、辩护并使房东不受任何和所有索赔、判决、损害、处罚、罚款、成本、责任或损失(包括但不限于，财产的减值、因Bellevue Place或租赁场所或其他地方的可出租或可用空间或任何便利设施的损失或使用限制而造成的损害、因Bellevue Place或其他地方的空间营销受到任何不利影响而产生的损害、以及为解决因此类污染而在租赁期内或之后产生的索赔、律师费、顾问费和专家费而支付的款项。承租人对房东的赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府机构或政治区要求的现场条件调查或任何清理、补救、搬迁或恢复工作相关的费用，因为Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物质。在不限制前述规定的情况下，如果承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者在租赁房产或贝尔维尤场所内或附近携带、保存或使用任何有害物质, 如果租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，承租人应立即采取一切必要行动，自费将租赁场所、Bellevue Place或任何其他财产恢复到引入任何此类危险物质之前的状态；但此类行动应首先获得业主的批准，只要此类行动不会对租赁场所、Bellevue Place或其他财产产生任何重大的长期或短期不利影响，则不得无理拒绝批准。在此使用的术语“危险物质”是指任何地方政府当局、华盛顿州或美国政府所管制或将要管制的任何危险、危险、有毒或有害的物质、材料或废物。

10.服务器和实用程序。

10.1标准服务。

只要承租人在本租约的任何条款下没有违约，房东应使租赁的房产(根据第12.3节)以及大楼的公共和公共区域，包括大堂、电梯、楼梯、走廊和休息室，保持相当良好的秩序和状况，符合美国银行大楼作为#年一流办公和零售大楼的运营和维护。

贝尔维尤市中心，但因承租人或承租人的高级职员、承包商、代理人、受邀者、被许可人或雇员的任何行为或不作为而造成的损坏，应由承租人支付修理费。从上午7：00开始下午6点。在工作日，不包括法定节假日(“正常营业时间”)，房东应为租赁的房屋提供照明和操作低能耗办公机器、水、热、空调和电梯服务的电力(“标准服务”)。在所有其他时间内，房东应提供标准服务，包括合理需要的电梯服务，以提供通往租赁场所的通道，但供暖、空调和照明除外。如果租客提出要求，房东应在正常营业时间以外的时间提供供暖、空调和照明，房东确定的此类服务的费用应由租户按照上述第5节规定的相同方式支付。作为标准服务的一部分，业主还应为建筑标准荧光灯具、卫生间用品、合理间隔的窗户清洗和常规建筑清洁服务提供灯具更换服务，尽管周六、周日或法定节假日不提供清洁服务。除通常向美国银行大楼租户提供的服务外，房东向租户提供或安排提供的任何看门人或其他服务的成本和费用应由租户支付，支付方式与上文第5节中规定的付款方式相同。

10.2服务中断。

对于因任何原因导致的标准服务的任何变更、中断或故障，房东不对任何人或财产造成的任何损失、伤害或损害承担责任。任何因维修、更改或改善，或因意外、罢工或房东无法合理控制的情况或事件而导致的标准服务暂时中断或失效，均不得被视为驱逐租户或解除租户在本合同项下的任何义务。

10.3附加服务。

承租人不得在租赁的房屋内安装照明和设备，其热负荷合计不得超过美国银行建筑标准机械系统。房东不得擅自拒绝承租人安装超过上述数额的灯光和设备，但可以承租人支付房东为安装、操作、维修和维护该等设备或灯光所需的辅助空调容量或电力系统而产生的费用为条件。此外，承租人应在租期内每个月的第一天提前向业主支付房东估计的向承租人提供电力以操作该等设备或灯光的费用，以及房东估计的因承租人使用该等设备或灯光而需要操作和维护辅助空调机组的费用。此类费用应由承租人按照上述第5节规定的相同方式支付。如果房东不支付上述任何附加服务的到期款项，房东应享有与其在本合同项下不支付租金的相同的赔偿和补偿。房东有权在租赁房屋内安装和操作监控或计量系统，费用和费用由租户自理，以测量因该等设备和照明以及租户下班后的供暖、通风和空调服务要求而对电力、供暖、通风和空调系统产生的额外需求。租户在使用美国银行大楼内的窗帘、百叶窗和恒温器时，应遵守房东的指示。

11.改进、改动和增加。

11.1先行改进。

(A)在开工日期之前，租赁的房屋应由业主进行改善(“房屋改善”)，该房屋的改善应符合双方商定的改善计划和规格(“房屋计划”)。房屋改建应由业主根据业主的主观自由裁量权选定的设计专业人员和承包商实施和安装，并应按照附件D中规定的要求进行。房东应直接与建造房屋改善工程的承包商签订合同。业主应直接与项目建筑师签订与房屋改善相关的建筑服务合同。房东应支付一定数额的房屋改善费用(“房东改善津贴”)。房东改善津贴限制在每平方英尺60美元或119万2680美元(1192,680.00美元)。房东改善津贴应仅用于房屋改善(包括所有销售税和其他适用税项，但不包括家具、贸易装置、设备、库存或个人财产，这应是租户的唯一成本和责任)；但租户有权使用每平方英尺最多2美元或39,756 00/100美元(39,756.00美元)的房东改善津贴来抵消数据、电话和类似通信布线的成本。

(B)房屋改善工程的建造及安装费用(包括但不限于所有施工图、空间平面图及工程、建筑、设计及顾问费)超过业主改善津贴(“超额改善费用”)的任何及所有费用应由承租人自行承担，并应由承租人在到期时立即支付。承租人未能或拒绝支付任何该等额外的改善费用，即属实质违反本租约，并构成本租约项下的违约。如果房东在任何时候觉得承租人有义务或可能有义务支付任何额外的改善费用，除了房东可能享有的任何和所有其他权利和补救措施外，房东有权但没有义务立即停止或阻止任何和所有进一步的设计、施工和安装工作，直到房东得到令人满意的保证，即承租人可以并将迅速支付所有额外的改善费用。

(C)在开工日期之前，项目建筑师应证明房舍改善工程已按照房舍图则基本完成。如果因承租人的作为或不作为、设计决定的变更、修改或额外工作或承租人代理人的工作而导致房屋改善工程的实质性完成被推迟，则开工日期应为项目建筑师确定的如果没有承租人延误的情况下本应实现的房屋改善工程的实质性完成日期。本文中使用的术语“基本完成”或“基本完成”是指建筑阶段，在此阶段，项目建筑师真诚地确定，房屋改善可用于其主要预期目的，并且适用的政府当局认为租赁的房屋获准占用，尽管可能需要完成、完成或安装非关键的改善特征和固定装置。如果房东在房东收到租客审核清单后六十(60)天内，以商业上合理的努力完成此类审核清单项目，则租赁清单上常见的修缮或瑕疵(指不会对租客使用租赁房产造成实质性影响的次要项目)在转让给租客后，不得推迟开工日期，也不得导致延迟或解除租客支付租金的义务或导致向房东索赔损失。承租人对租赁物业的占用应被视为确认租赁物业状况良好和维修良好，且业主已安排按照本租约的要求建造美国银行大楼和所有物业改善工程，但须受该等项目的限制(如有, 承租人在基本完工后三十(30)天内交付的任何清单中指定的。

(D)在租赁处所内或在其上建造或安装的所有装修和固定附着物，包括所有房地装修，均为业主的财产。以上第11.1(A)段所述，与(I)租赁物业的内部设计，(Ii)租赁物业的安全和出入控制，(Iii)数据、电话和类似通信布线超过两个或每平方英尺00/100美元(2.00美元)或39,756 00/100美元(39,756.00美元)相关的所有费用，均不包括且由承租人独自承担。前述条款应被视为USC第11章第365(C)(2)条所述类型的财务通融，是经修订的本租赁交易的实质和主要部分。

11.2租户作出的更改

在房屋改善完成后，未经业主事先书面同意，承租人不得对出租的房屋进行任何随后的改动、增建或改善，这一同意可能受业主认为适当的条件的限制。承租人应将所有此类变更、增建或改善的完整的最终计划和规格提交房东批准。房东同意的任何此类更改、增建或改善应由租户自负费用。在任何此类工程开始之前，承租人应通知业主承租人将聘用的承包商来执行工程。业主有权事先批准或不批准承租人为该工程聘请的任何或所有承包商。应及时向房东提供完整的“竣工”图纸和规范，用于承租人进行的所有更改、增加和改进。承租人应确保此类工作所需的所有政府许可、批准或授权。所有改建、增建和改善(包括但不限于所有照明设备和地面覆盖物，但不包括任何不属于租赁房产的库存、家具和类似的个人财产)，在安装到租赁房产后，立即成为业主的财产，业主没有任何支付费用的义务。租期届满或更早终止时，承租人应立即移除所有改动(费用由承租人承担), 房东指定要拆除的承租人所作的补充或改善(作为房屋改善的一部分而建造的原始租赁改进除外)，承租人应(自负费用和费用)修复因此而对租赁房屋造成的任何损坏。尽管本租约或本租约其他地方有任何相反规定，承租人应拆除承租人安装的所有语音和数据电缆及其他电信设备，并应将租赁场所恢复到安装该等设备之前的状态。承租人在本租约期满或终止后仍应承担本租约项下的义务。承租人应被允许在美国银行大楼5楼附近的楼梯间门上安装读卡器，但须经房东和贝尔维尤市政府批准。

11.3《残疾人法》。

尽管本租约有任何相反规定，但如果承租人在租赁房屋内建造、建造或安装或导致建造、制造或安装任何改善或改造，承租人应全权负责确保该等改善和/或改造不违反任何地方、州或联邦法律或法规中关于残疾人无障碍或消除建筑或通信障碍的任何规定(“残疾人法”)，包括但不限于RCW第70.92章和《美国残疾人法》。房东对承租人的计划或规范的任何此类改善或更改的批准，不应是房东对该等计划将符合任何残疾法律的明示或默示的陈述或保证。如根据任何《伤残法》向业主提出任何索偿，而该索偿直接或间接与由或为以下目的而安装、作出或建造的任何更改或改善有关

承租人、承租人或承租人在承租人使用的任何行业或个人财产物品中，承租人应辩护、赔偿并使房东不受索赔和与房东直接或间接产生或招致或遭受的任何和所有费用、责任、义务、惩罚、损害、判决、费用和费用(包括律师费)的伤害。如果应当确定，由承租人或为承租人或承租人在承租人使用的任何行业固定装置或个人财产物品直接或间接在承租人的房屋内建造、建造或安装的任何改善或改建，根据任何残疾人法，是非法的建筑或通讯障碍，承租人应立即自费拆除障碍物，或在《残疾人法》允许的范围内，提供障碍物的替代方案，以使残疾人可以进入租赁的建筑物。如果根据任何《残疾人法》要求拆除租赁房产外的障碍物，业主将不会批准对租赁房产进行任何改动或改善。承租人不得以任何理由反对房东关于可能适用任何《残疾人法》的判决，前提是房东不得武断行事。

12.房产的主动性。

12.1.租户负责维护和维修。

在整个租赁期内，承租人应自负费用，随时保持租赁物业(包括所有外门和入口、窗户和装饰线条以及所有门窗的装饰)及其所有隔断、门面、固定装置、设备和附属设施处于与一流写字楼一致的良好状态、状况和维修，不可避免的伤亡造成的损坏除外(但不排除因入室盗窃、入室盗窃或蓄意破坏造成的任何损坏)。

12.2维护失败。

如果在房东提前五(5)天发出书面通知(紧急情况除外)后，租客未能按照上文第12.1条的规定保留、维护和维护租赁的房屋，房东可以选择将其置于或安排将其置于约定的状况和维修状态，在这种情况下，租户在收到房东的书面声明后，应立即支付全部费用作为额外租金。如果承租人不这样做，房东有权进入租赁的房屋进行此类工作。

12.3由业主维修。

业主应保持租赁房屋的屋顶、外墙、建筑外窗、公共走廊、与其他租户共同使用的设备(如电梯、管道、供暖、空调及类似设备)和建筑结构处于良好的维修状态，并在收到租户的书面通知后及时完成所需的维修。如因租客的作为或疏忽而未能采取行动而需要维修，除第16或28条另有明确规定外，租客应立即向业主支付额外租金，而业主亦不会因因维修、改动或改善租赁处所或建筑物的任何部分，或租赁处所所属的固定附着物、附属设施及设备而对租客的业务造成任何伤害或干扰而负上租金减免的责任。在任何情况下，对于因其他第三方的行为或因火灾、爆炸、掉落的灰泥、水、煤气、下水道、电缆、电线或蒸汽管破裂、破裂、停顿或泄漏；或因屋顶、街道、地下或任何其他地方或潮湿或任何类似的危险或原因而渗漏或渗漏的水、雨或其他物质，房东对租客不承担任何责任。房东不对承租人或任何其他人遭受的任何人或财产的任何损失或损害承担责任，

可能是由于盗窃，或由于Bellevue Place的任何租户或占用人，或任何其他第三者的任何行为或疏忽造成的。

12.4交出租用房舍。

本租赁期满或更早终止时，承租人应将租赁的房屋以最初收到的相同状态归还给业主(或者，如果业主或租户在业主同意下更改了租赁的房屋，则租赁的房屋应以更改后的状态归还)，合理的磨损和火灾造成的损坏或其他不可避免的伤亡除外(不包括入室盗窃、盗窃未遂和故意破坏)。承租人应拆除所有库存、家具和其他非租赁房产，以及房东根据上文第11.2节指定拆除的所有改建和装修，并应将租赁房产恢复到安装该等物品之前的状态。承租人根据本条款第12款承担的义务在本租约期满或终止后继续有效。

13.承租房屋的承租权。

除本第13节另有规定外，在房东按照上文第11.1节的规定完成房屋改善后，承租人已检查了租赁房屋并接受了其当前状况，并放弃就因租赁房屋的状况、附属设施、改善及其设备而直接或间接引起的任何问题向房东提出索赔的权利。房东不作任何明示或默示的担保，包括但不限于对特定用途或宜居性的任何默示担保。

14.房东违约。

房东在本租约下不应违约，除非房东未能在合理时间内履行房东所要求的义务，但在任何情况下，不得少于租客书面通知房东后三十(30)天，以及房客已书面提供其名称和地址的所有抵押贷款和信托契约的持有人。通知应指明房东未能履行该义务的原因；但是，如果房东的义务的性质是需要超过三十(30)天才能履行，则如果房东在该三十(30)天内开始履行义务并在此后勤勉地进行起诉直至完成，则房东不应违约。承租人还同意，在该三十(30)天过去之前，不会援引本租赁项下的任何补救措施，否则承租人可能会有任何补救措施。在任何情况下，承租人都无权因房东违约而终止本租约，并且根据第30条的规定，承租人的补救措施应仅限于损害赔偿。

15.获得。

15.1入场权。

承租人应允许业主及其雇员、代理人和承包商在正常营业时间内的任何时间(上午8：00)进入和进入租赁场所。至下午6时)为视察该建筑物，或为清洁、修葺、更改或改善租用的处所或美国银行大楼。如果租客没有亲自到场允许进入，在紧急情况下，房东可以在任何时间强行进入，而不承担房东的责任。本条款中包含的任何内容都不应被视为对房东施加本租约其他地方未明确规定的任何义务。如有合理需要，业主可暂时关闭入口、门、走廊、

电梯或其他设施不因此而对承租人承担责任，且房东未采取此类行动被解释为驱逐承租人或免除承租人遵守和履行本租赁任何规定的义务。房东有权在本租约期满或更早终止前一百八十(180)天内进入租赁场所，向潜在租户展示租赁场所。

152.出洞。

如果挖掘的是与租赁房产相邻的财产，承租人应当并在此向导致或授权进行挖掘的人提供不可撤销的许可证，以进入租赁房产进行业主认为必要的工作，以保护租赁房产所在的建筑物的墙壁不受伤害或损坏，并通过适当的地基或其他方式进行支撑，而不向业主索赔任何损害，也不要求业主减租或减免租金。

16.损坏或破坏。

16.1保险损失。

在符合第16.2条的规定下，如果租赁的房产因房东保险承保的危险而受损，且由此获得的收益足以支付维修费用，并可供房东用于修复此类损坏，则房东同意立即进行修复，本租约应保持完全有效，但租户有权从损坏之日起按比例减少租金和额外租金，且在维修过程中，只要损坏不是由租户的行为、过错或疏忽直接或间接造成的，则所述损坏不是由租户的行为、过失或疏忽造成的。这一比例减少应根据损坏和维修对承租人在租赁房屋内经营的业务造成重大干扰(如果有的话)的程度而定。如果这种损害是由租客的行为、过错或疏忽直接或间接造成的，只有在房东从房东的租金收入保险单中获得补偿房东损失的租金和额外租金时，租金和附加租金才能减少。

16.2未投保的损失。

如果租赁房屋由于房东保险承保范围以外的其他原因造成损坏，或者如果保险收益不足以支付维修费用，只要维修成本低于租赁房屋当时重置成本的10%，房东应立即对其进行维修。如果租赁物业因房东保险承保的危险以外的其他原因造成损坏，或者房东没有从房东保险中获得的保险收益用于修复租赁物业，或者如果维修成本等于或大于租赁物业重置成本的10%(10%)或更多，则房东有权选择(I)修复或恢复此类损坏，在这种情况下，本租赁应继续完全有效，但租金和额外租金应按上文第16.1条的规定按比例减少；或(Ii)在损坏发生后一百二十(120)天内的任何时间，向承租人发出通知，自通知中指定的日期起终止本租约，该日期不得早于通知日期后三十(30)天。如发出该通知，本租约即告终止，而承租人于该通知所指明的日期终止于租赁物业的所有权益，而租金及额外租金须按比例扣减，减幅视乎该等损害对承租人在租赁物业内经营的业务造成重大干扰的程度(如有)而定，直至终止之日为止。

16.3没有义务。

尽管本第16条有任何相反规定，但在租赁期限的最后二十四(24)个月内，如果因任何事故造成的损坏发生，房东不应承担任何修复、重建或恢复租赁房产的义务。

16.4部分摧毁美国银行大楼。

如果美国银行大楼的一部分受损，保险收益不足以支付维修费用，或房东不能用于维修，或者如果美国银行大楼可出租面积的30%(30%)或更多受损，即使租赁的房产可能不受影响，房东可以提前不少于三十(30)天书面通知承租人终止租赁，从而终止本租约和本租赁；但此种通知应在此种损害或销毁发生之日起一百二十(120)天内发出。租金和额外租金应自终止之日起按比例计算。

16.5业务中断。

业主无须就租赁处所或美国银行大楼的任何部分的维修或复修所引起的不便、业务损失或烦扰而支付损害赔偿或索偿。房东应尽合理努力迅速进行此类维修。

17.免除和放弃代位权。

对于任何建筑物、构筑物、库存或其他有形财产以及由此产生的任何收入、利润和租金的任何伤害、损失或损坏，无论是由于疏忽或任何其他保险原因，如果该等伤害、损失或损坏是由受益于遭受该等伤害、损失或损坏的一方的第一方保险单承保的任何危险造成的，或者如果该等伤害、损失或损坏需要根据本租约投保，则房东和租户在此相互免除责任，并放弃对彼此的一切追偿权利；但如本条具有使业主或租客的任何保险范围失效的效力，但仅在其效力范围内，则本条不适用。这一豁免仅适用于保险财产损失，不限制对免赔额或其他未投保损失的赔偿能力。房东和租客承认，自本租约之日起，他们现有的保险单不会失效。将来，如果可以通过向该保险人支付款项来避免任何无效，另一方当事人可以选择支付该数额，以获得对其利益的代位权豁免。如果房东和租客的保险因上述解除和免责而失效，或者需要支付任何费用以避免这种失效，房东和租户应分别迅速通知对方。即使有任何相反的规定，本节不适用于业主对根据本租约应支付的任何租金、额外租金或其他费用的任何索赔。然而，房东和租客明确表示，本节应适用于房东可能就贝尔维尤广场其他住客支付的租金提出的任何潜在索赔，或房客可能就任何销售损失提出的任何索赔。, 本应从租赁场所或其他地方产生的利润或收入，或与租赁场所或其他地方有关的运营费用。

18.不正确。

大体上说。

房东不对因任何原因在出租房屋内或附近发生的任何财产(包括租客和其他人的财产)的损失或损坏承担责任。对于在出租房屋内或周围发生的任何人的伤害，房东不承担责任，除非这种伤害是由房东的疏忽造成的，并且在一定程度上是由于房东的疏忽造成的。除因业主疏忽而对任何人造成伤害外，租客须就因租客使用租出的处所、进行其业务或因租客在租出的处所内或附近进行的任何事宜或事情而引起、申索、收取或招致的任何申索、费用、法律责任、义务、罚则、损害赔偿、费用及开支(包括律师费)，向业主提出申索、索偿、收费或招致的费用及开支(包括律师费)，并使业主免受损害。承租人和承租人应进一步赔偿因承租人一方履行义务或根据本租赁条款履行义务而产生的任何或所有索赔，或因承租人或承租人的任何高级人员、代理人、雇员、客人或受邀者的任何行为或疏忽而产生的任何索赔，以及在为任何此类索赔或就其提起的任何诉讼或法律程序辩护时产生的所有费用、律师费和责任，并使房东不受损害。如果因此而对房东提起任何诉讼或诉讼，租客应在房东通知后，由房东合理满意的法律顾问为其辩护，费用由房东承担。

18.2业主和租客在建筑、维修和保养活动方面的同时疏忽。

尽管有上述第18.1条的规定，如果一方面是承租人及其代理人、雇员、转租人、受邀者、被许可人或承包商，另一方面是房东、其合伙人、代理人、雇员或承包商的同时过失，导致人身或财产的伤害或损坏，并且与租赁房屋或百丽广场的建造、改建、维修、增建、减去、改善或维护有关，则承租人按照本第18节规定的赔偿房东的义务应限于承租人的疏忽，以及其代理人、雇员、转让人、受邀者、被许可人或承包商，包括承租人按比例分摊的费用，以及与就此类伤害或损害提出的任何索赔、诉讼或诉讼相关的律师费和费用。

18.3工人赔偿豁免权。

本租赁中包含的赔偿义务不受任何工人补偿、福利或伤残法律的限制，各赔偿人特此放弃上述赔偿人根据工业保险法第51章RCW和类似的工人赔偿、福利或伤残法律可能享有的任何豁免权。

18.4专门协商的条款。

房东和租客在签署本租约时承认，本租约的每一项赔偿、免除和豁免条款(具体包括但不限于与工人补偿福利和法律有关的条款)都是由房东和租户具体协商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1责任保险。

(A)责任保险。承租人应自费在租赁期内保持并维持全面/商业政策

一般责任保险承保承租人与租赁物业、美国银行大楼和Bellevue Place的活动有关的损失、损害或人身伤害或死亡或财产损失或损坏的责任，限额不低于200万美元(2,000,000美元)的保单的综合单一限额，不设一般总限额。对于有一般合计限额的保单，合计限额应不少于200万美元(2,000,000美元)，并包括签注，规定上述限额适用于每个地点，包括租赁的房产，并具有不少于200万美元(2,000,000美元)的发生限制。如果承租人获得了具有总限额的保单，承租人应立即通知房东，如果该保单承保的一个或多个保险单在任何时候对承租人提出的索赔超过总限额的50%(50%)或更多。尽管如上所述，如果在租赁期内，根据房东的合理判断，本合同规定的保单限额不再足以为房东提供合理的保障，房东可以通知租客这种不足之处和适当的承保水平，租户应在收到此类通知后三十(30)天内获得此类额外保险金额，并向房东提供令人满意的证据。在确定什么是本协议下的合理保护时，可以参考其他房东对类似空间和操作所要求的保单金额。本节要求的保险应为最佳保险指南中评级为A-VII或更高的公司。房东、肯珀开发公司和房东指定的任何其他利害关系方, 须被指名为额外保险人。保险单应注明，除不支付保费外，不得以任何理由取消保单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天书面通知房东，并仅在十(10)天不支付保费的提前书面通知后取消保单或降低保单限额。承租人应在生效日期及此后应房东的要求不时向房东交付此类保险的所有保单或证书的副本。包括适用的背书、显示房东为额外被保险人的证明及其适用的保单限制，在任何情况下，此类保单的限制均不得被视为限制本租赁项下承租人的责任。

(B)提供含酒精饮品。根据上述第19.1(A)条由承租人承保的保险，不排除违反与销售、赠送、分销或使用任何酒精饮料有关的任何政府法规、条例、法规或·规则的责任，或因向未成年人或受酒精影响的人或任何其他人出售、供应或给予任何酒精饮料，或导致或促成任何人醉酒的责任。因此，本租约第18节中的赔偿义务也应扩大到发生在租赁场所以外的地点，并因下列任何风险而引起的损害：(I)所谓的DRAM商店责任保险，(Ii)主酒责任保险或(Iii)酒的法律责任保险，或与酒精饮料的销售、赠送、分销或使用有关的其他风险。

19.2财产保险。

除第19.1和19.2节所要求的保险外，承租人应自费在租赁期内保留和维持完全有效的财产保险，包括承租人的用品、库存和其他个人财产，以及对租赁房产的所有改善、增建和修改，金额相当于全部重置成本，不包括共同保险罚款。保险单应注明，除不支付保险费外，不得因任何原因取消保险单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天书面通知房东，并仅在十(10)天前书面通知房东不支付保险费。承租人应在保险生效之日及之后，根据业主的要求，向业主交付该保险的所有保单或证明的副本。

19.3维护失败。

如果承租人未能或拒绝维持本第19条所要求的任何保险，房东可以自行决定为保护房东的物品和利益购买和维持保险，保险金额由房东决定，房东为此支付或应支付的任何和所有保费应被视为额外租金，并应在本合同下一期租金的支付日期到期。未能获得或维持本第19条所要求的任何保险，应构成对本租赁的实质性违约。

19.4.提高保险费。

即使本租约中有任何相反的规定，承租人不得在租赁房屋内或之上保存、使用、出售或要约出售任何物品，也不得进行房东保险公司禁止或可能禁止的任何活动或操作。承租人应支付因承租人使用或占用租赁房屋而增加的房东财产或责任保险的保费，无论房东是否同意。如果房东的保险费增加，承租人还应立即向房东支付相当于房东为防止任何保险事件造成损失而可能提供的一份或多份保险单上的任何额外保费。在确定保险费增加是否是租户使用或占用租赁房屋的结果时，制定保险费的组织所确定的费率和保险费应是构成保险费的若干项目和费用的确凿证据。房东应在房东选择的时间内向租户交付额外金额的账单，租户应立即支付房东的费用。

20.抵押贷款和转贷。

201.转让或转租。

未经业主事先书面同意，承租人不得转让、转让、抵押、质押、扣押或以其他方式转让本租约或其中的任何权益，也不得转租整个或部分租赁物业，本租约或本租约项下的任何权益不得通过任何法院的任何程序或程序转让或转让，或在任何情况下，除非事先征得房东的书面同意，否则不得无理拒绝。任何未经房东事先书面同意的此类交易均属无效。

在决定是否同意承租人的转租或转让请求时，房东可以考虑任何因素，包括但不限于建议的受让人或分租人在经营租约规定用途的业务方面的经验和商业声誉；建议的受让人或转租人产生的客户、人员和客流量是否令房东满意；尽管承租人和/或其他人在租约下仍负有责任，但建议的受让人或转租人是否具有令房东合理满意的净资产、财务实力和信用记录；建议的受让人或转租人对租赁场所的使用必须与租约允许的用途相同；建议的受让人或分租人使用租赁的房产不会违反或造成任何潜在的违法行为；建议的受让人或分租人将经营或可能经营的业务的质量是否令业主满意；业主的同意是否可能导致违反业主作为一方的任何其他租约或协议；以及建议的受让人或分租人的产品结构和目标客户群是否与业主试图在Bellevue Place内维持或实现的产品结构和目标客户群一致。

任何转让、转租或其他转让均不解除承租人在本租约项下的任何责任。本第20条规定的禁止包括但不限于(以下应被视为“转让”)：(I)承租人的合并或合并；(Ii)任何公司承租人超过25%(25%)的已发行和已发行股票的所有权或投票权的变化；(Iii)因法律的实施、合并、合并、重组、转让或公司或所有权结构的其他重大变化而发生的任何转租或转让；(Iv)出售、转让或转让租户的全部或几乎所有资产，不论是否有本租约的特定转让；及。(V)任何合伙租户控制权的变更。房东在本协议禁止的任何交易后接受任何金额，不应被视为房东的同意，也不应被视为放弃房东在本协议下的任何权利或补救措施。对任何该等转让、转租或其他转让的同意，不得视为免除对任何其后的转让、转租或转让须征得同意的效力。如果要求业主同意转让或转租全部或部分租赁房产，业主有权在转让或转租的拟议生效日期终止本租约，并根据受让人或转租人商定的租金(和/或其他补偿)和条款以及本租约的条款和条件，终止本租约。与任何分租或转让有关, 承租人应及时向房东提供所有转让、转租和承担文书的完整签署副本。

20.2受让人义务。

作为业主同意的条件，任何经业主批准的潜在受让人应明确承担承租人在本租约项下的所有现有和未来义务，并应与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金、其他费用以及履行本租约的所有条款、契诺和条件。

20.3从属义务。

作为业主同意的一项条件，任何潜在的承租人在转租期间应明确承担承租人根据租约承担的所有现有和未来的义务，并与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金和其他费用，以及履行本租约的所有条款、契诺和条件。

20.4条件条件。

业主对任何转让或分租的任何同意，可受业主认为适当的任何团队或条件所规限(包括但不限于要求租约的任何及所有担保人同意在转让后继续担保租赁义务)，而所有该等条款及条件对由租客、租客之下或透过租客持有的任何人士均具约束力。

20.5律师费和费用。

承租人应补偿房东的律师费，以及与处理和记录任何此类要求的转让、转让、转租或产权负担相关的费用。

21.广告。

未经业主书面同意，承租人不得在租赁物业或美国银行大楼内或附近的任何地方(直接或间接作为轮廓或阴影)在租赁物业内或附近的任何地方题字、张贴、地点或以任何方式展示任何标志、遮篷、天篷、选取框、装饰、图形、通知、图片、标语牌或海报，并由业主全权酌情决定是否同意。房东的任何此类同意应以以下理解和条件为前提：租户应在本租约期满或更早终止时将其拆除，租户应修复因此而对租赁物业或美国银行大楼造成的任何损坏。所有此类标志和广告事宜应遵守所有适用的法律、政府法规、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根据本租约进行的任何工作，不得被视为立即供业主使用和受益，因此，不得因业主同意租客改善、改建或修理租赁物业而对业主的产业行使任何技工、物力劳动者或其他留置权。承租人应使租赁的房产、美国银行大楼和贝尔维尤大楼不受因承租人和承租人或承租人代表承租人或承租人所承担的任何工作、材料和义务而产生的所有留置权和产权负担的损害，并使房东不受由此产生的任何和所有费用、责任和开支(包括但不限于律师费和房东合理的行政费用和开支)的任何责任的损害。在开始对租赁房屋进行任何改善、改建或修缮工程之前，承租人应向房东提供该等工程和材料的单独付款和履约保证金，费用和费用由承租人自行承担，金额相当于(I)实际合同价(如果合同价格是固定的)，或(Ii)承租人希望在租赁房屋内进行的改善、改建或维修的估计成本的1.5(1-1/2)倍，如果合同价格没有固定的话。此类保证金应涵盖忠实履行合同和支付由此产生的所有义务，并确保业主不承担机械师和物质师的留置权和其他类似留置权的任何和所有责任，并确保此类工作的完成。如果任何人通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔，对美国银行大楼、百乐威广场或租赁物业提出任何留置权，承租人应立即解除该留置权，费用和费用由承租人承担。如果承租人不能立即解除该留置权，则, 除业主的任何其他权利或补救外，业主可藉支付声称到期的款额而担保或解除该等权利或补救，而业主如此支付的款额，包括业主为抗辩或回应该留置权或促致其解除纪录而招致的任何合理律师费，均属到期并须由租客作为额外租金支付。

23.TENANT的默认设置。

23.1默认。

下列情况应构成承租人对本租约的违约和违约：

(A)腾出租用的处所。承租人腾出或放弃租赁物业，或承租人未能在充分运作的基础上营业五(5)天或更长时间(除非租赁物业遭到损坏或破坏，或由于承租人无法合理控制的其他原因，导致承租人无法在租赁物业内开展业务)。

(B)没有缴交租金。租客没有缴付任何租金、额外租金或其他费用，或任何其他须由租客缴付的款项

在房东向租客发出书面通知后三(3)天内仍未履行的情况。

(三)不履行的。房东向承租人发出书面通知后十(10)天内(除非本租约另有规定)，承租人未能遵守或履行本租赁的任何契诺、条件或规定；但是，如果承租人违约的性质是需要超过十(10)天才能治愈，如果承租人在该十(10)天内开始补救，并在此后努力进行补救，则承租人不应被视为违反第23.1(C)条。

(D)破产。租客为债权人的利益而作出的任何一般转让或一般安排；或由租客提交或针对租客提交的要求将租客判定为破产的呈请，或根据任何与破产有关的法律提出的重组或安排呈请(除非就针对租客提交的呈请而言，该呈请在提交后六十(60)日内被驳回)；或委任受托人或接管人接管租户于租赁物业的大部分资产或承租人在本租约中的权益(如该等扣押在委任受托人或接管人后三十(30)日内仍未解除)，或提交委任该等资产的请愿书(以较早发生者为准)。

(E)多次违约。承租人在之前至少两次忽视或未能履行或遵守承租人在本租约下的任何义务后，未能履行或遵守承租人的任何义务(尽管承租人应在接到房东的通知后并在通知期内纠正任何此类先前的不履行义务)。

23.2违约救济。

如果租户违约或违反本租约(无论是否在上文第23.1条中所述)，房东可在此后的任何时间，在发出或不发出通知或要求的情况下，在不限制房东行使因该违约或违约而可能拥有的权利或补救措施的情况下：

(A)终止租契。以任何合法手段终止承租人对租赁物业的占有权，在这种情况下，承租人应立即将租赁物业的占有权交还给房东。在这种情况下，房东有权向租户追回所有逾期租金、额外租金和其他费用，以及根据本租赁条款所欠的所有其他金额；重新租赁租赁场所的费用，包括但不限于租赁场所的翻新和改建费用以及任何租赁佣金；合理的律师费和费用；由具有司法管辖权的法院判给时的价值，即在判给后的租赁期内，本合同规定的未付租金和额外租金的金额超过租客证明可以合理避免的同一期间的损失金额(“判给时的价值”应通过以旧金山联邦储备银行的贴现率加1%(1%)的折扣来确定)；以及因租户违约或违约而产生的任何和所有其他损害赔偿；或

(B)继续该租契。维护承租人的占有权，在这种情况下，无论承租人是否放弃了租赁的房产，本租约都将继续有效。在这种情况下，房东有权执行房东在本租约项下的所有权利和补救措施，包括追讨损害赔偿、租金、额外租金、其他费用和根据本租约可能到期的任何其他付款的权利；或

(C)其他补救办法。根据华盛顿州的法律或司法裁决，寻求房东现在或今后可获得的任何其他补救措施或补救措施。

23.3法律费用。

如果任何一方被要求提起或维持任何诉讼(包括主张任何反索赔或交叉索赔，或在破产程序、接管程序或由合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索赔)，或以其他方式将本租赁提交给律师以强制执行本租赁的任何契诺、协议、条款或条件，除本合同规定的所有其他补救措施外，胜利方应从另一方收取在执行契约、协议、本租赁的条款和条件(无论是否提起诉讼)，包括胜诉一方因任何上诉而产生的任何此类费用和费用。

23.4银行倒闭。

(A)假设租赁。如果承租人根据《破产法》第7章成为债务人，或根据《破产法》第11章或第13章提出关于承租人的债务重组或调整请求，或根据《破产法》第7章提出诉讼并移交至《破产法》第11章或第13章，则受托人或租客作为债务人和占有债务人，不得选择承担本租约，除非在承担时，受托人或租客已：

(1)纠正本租赁项下的所有违约并支付本租赁项下的所有到期和欠款，或向业主提供“充分保证”(定义见下文)：(A)自假设之日起十(10)天内，受托人或租户将完全支付本租赁项下的所有到期和欠款，并赔偿业主因任何现有违约或违约而造成的任何实际金钱损失，包括但不限于业主的合理成本、费用、应计利息和因违约或违约而产生的律师费；(B)自假设之日起二十(20)天内，受托人或承租人将纠正本租约项下的所有非货币违约和违规行为；及(C)该假设将受本租约所有条款的约束。

(2)就本节而言，业主和租客承认，在涉及租客的破产程序中，“充分担保”至少应指：(A)受托人或租客在支付所有担保债务和行政费用后，有并将继续拥有足够的未担保资产，以向房东保证受托人或租客将有足够的资金履行租客在本租约项下的义务；(B)破产法院须已登录一项命令，将应付予业主的足够现金分开，而受托人或租客须已就受托人或租客的财产授予有效及完善的第一留置权及抵押权益及/或按揭，而该等财产的价值及性质均为业主所接受，以确保受托人或租客有义务在上述时间内纠正本租契所指的金钱及/或非金钱上的失责及违规行为；及(C)受托人或租客至少应缴交一笔相当于房东持有的两(2)个月租金的款项(不计任何利息)，以保证租客在租约下的未来表现。

(B)转让租契。如果受托人或承租人已根据本节的规定取得租约，以便将承租人在本租约项下的权益转让给任何其他个人或实体，则只有在受托人、承租人或建议的受让人遵守本租约的所有条款、契诺和条件(包括但不限于关于额外租金的条款、契诺和条件)之后，此类权益才可转让；房东和租户承认这些条款、契诺和条件在承租人破产程序的背景下在商业上是合理的。本租约所属的任何个人或实体

根据守则条文转让的土地，应被视为已于转让当日及之后承担本租约项下的所有债务，而无需进一步的作为或作为。任何此类受让人应应要求签署并向房东交付一份确认转让的文书。

(C)足够的保护。当承租人根据守则提交呈请书或反对承租人时，承租人作为债务人和作为占有债务人，以及任何可能被委任的受托人同意按以下方式充分保障业主：(1)履行本租约下租客的每项义务，直至本租约被破产法庭命令拒绝或承担为止；(2)支付本租约规定的所有金钱义务，包括但不限于，支付租金和根据本条例应支付的额外租金，这被认为是对租赁物业的使用和占用的合理补偿；(3)向业主提供至少三十(30)天的事先书面通知，除非双方以书面形式同意较短的期限，否则，任何与本租约的任何承担或任何放弃租赁物业的意图有关的诉讼，应被视为拒绝本租约；以及(4)按照守则的其他要求，以房东的利益为目的履行义务。承租人如不遵守上述规定，将自动拒绝本租约。

23.5累积豁免。

房东在本租约项下的补救措施是累积的，房东因租客违约或违约而行使或未能行使任何权利或补救措施，不应被视为放弃或更改、影响或损害房东根据本租约或法律可能享有的任何权利或补救措施。在授权取消或没收本租约的任何违约、违约或其他事件发生后的任何时间或时间，业主接受租金或任何其他作为或不作为，不得视为放弃过去或未来的任何违反、违约或未能遵守或履行本租约、协议、条款或条件的行为，或剥夺业主在本条款规定的书面通知可能存在的任何时间取消或没收本租约的权利，或被解释为在任何时间阻止业主迅速行使任何其他选择权。根据本租约的任何条款或条款，其在法律或衡平法上可能享有的权利或补救。

24.抵押和转让；抵押权人保护

24.1从属关系--通知抵押权人。

在房东的要求下，承租人应立即签署、确认和交付所有适当的文书，使本租约从属于Bellevue Place、美国银行大楼或租赁场所的任何现有或未来的抵押或信托契约，以及其任何扩建、续期或更换；但如果承租人当时没有违约，则承按人或受益人(视情况而定)应同意在承租人同意代理其代理的情况下，在丧失抵押品赎回权时承认本租赁。即使本租约有任何相反规定，业主不得违反或违反本租约的任何条款，除非已向房东及所有作为抵押权人及/或信托受益人拥有Bellevue Place全部或部分权益，且其姓名及地址已以书面形式提供予承租人或记录在金县记录中的人士发出书面通知，并已完全遵守第14条的规定。

24.2抵押权人保护条款。

承租人应以挂号信或挂号信的方式向所有抵押权人和信托持有人提供送达房东的所有违约通知的副本，但在该通知之前

承租人已获书面通知(以转让租金及租契通知或其他方式)该等承按人或信托持有人的契据的地址。如果房东未能在本租约规定的时间内纠正此类违约，则抵押权人或信托持有人应有额外三十(30)天的时间来补救违约，或者如果违约无法在该时间内得到补救，则可延长必要的时间，但前提是任何抵押权人或信托持有人必须在该三十(30)天内开始并努力寻求补救措施(包括但不限于启动司法或非司法止赎程序，如有必要，以进行补救)。

25.控球权的确定。

在符合第11、13及16条的规定下，租客于本租约期满后，不论是否因时间流逝或其他原因，均应迅速及和平地将租客从业主手中接获的租赁物业交还业主，其状况与租客从业主处收到租客时的状况相同，或经其后经改善后，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的损耗及损坏除外。

26.财产的归还。

承租人应在本租赁终止时，通过期限届满或其他原因，拆除其根据第11.2节指定拆除的所有个人财产和改善设施，并应就因此而对租赁场所或美国银行大楼造成的损害向房东支付任何损害赔偿金。如果租户在本租赁终止时或房东有权重入时，未能将其任何性质的财产从租赁场所或美国银行大楼移走，房东可移走并储存该财产，而不对其丢失或损坏承担责任，储存费用由租户承担。如果承租人在任何此类财产储存三十(30)天或更长时间后不支付储存费用，房东可选择以房东全权酌情决定的方式、时间和地点以公开或私人方式出售或允许出售任何或所有此类财产，而无需通知租客，除非适用法规要求通知，并应将出售所得收益：第一，用于出售的成本和开支，包括实际发生的合理律师费；第二，用于支付储存任何此类财产的费用或收费；第三，根据本合同的任何条款，向房东支付或此后可能成为房东的任何其他款项；第四，支付给房客的余额(如有)。

27.沃伦塔尔投降。

租客自愿或以其他方式交出本租约，或相互取消本租约，并不构成合并，但业主可选择终止所有或任何现有的分租及分租，或将任何或所有该等分租或分租转让予业主。

28.EMINENT域。

281总摄入量。

如果所有租赁物业被任何政府或准政府当局行使的征用权所占用，则本租约将于租户被要求腾出租赁物业之日起终止，而本租赁项下的所有租金、额外租金和其他费用应在该日之前支付。如本第28条所用，“征用权”一词应包括由任何政府或准政府当局、通过或在任何政府或准政府权力下取得财产，以及任何代替财产的购买或购置，不论损害或取得是否由政府或任何其他被授权行使征用权的人进行。

28.2整个房舍的构造性征用。

如果美国银行大楼的一部分(但不是全部)被征用，房东应合理地确定美国银行大楼的剩余部分不能按房东的期望经济或有效地使用(无论是出于物理、经济、美学或其他原因)，房东应在征用之日起不超过六十(60)天向租户发出书面通知。本租期将于房东在该通知中指定的日期到期，但不得早于该通知日期后六十(60)天。

28.3部分征用。

如果租赁物业的可出租面积的15%(15%)以上被征用权占用或侵占，则在房东和租客收到征用或占用的书面通知后不超过三十(30)天，任何一方均可选择以书面通知的方式终止本租赁，该终止应自租户被要求腾出如此占用的租赁物业部分之日起生效。如果美国银行大楼超过10%(10%)的公共区域被征用权占用，则房东可以在征用之日起六十(60)天内以书面通知租户终止本租约。如果本租约因此而终止，本租约项下的所有租金、额外租金和其他费用应支付至合同终止之日。只要租赁物业或公共区域的任何部分被征用权占用，且本租赁未终止，业主应在合理审慎的范围内，自费合理调度，将租赁物业和公共区域的剩余部分恢复到紧接被占用前的状态，租户应自费合理调度，将承租人和租客的家具、家具和设备安装的固定装置和装修设备恢复到紧接被占用前的状态。自租客被要求腾出如此租用的出租处所的该部分之日起，根据本合同应缴的租金和额外租金，须按租用前租用的处所的可出租面积所占的相同比例递减。

28.4损害。

房东保留以征用权取得的全部损害赔偿金或赔偿金的所有权利，承租人不得就其租赁房屋的租赁权益的终止或对其业务的干扰向房东提出任何损害赔偿要求。承租人特此授予或转让房东现在或以后可能获得的该等奖励和付款的任何权利，并同意签署和交付房东可能不时要求的其他转让文书。尽管有上述规定，承租人有权就承租人在本租约终止时有权移走承租人的商品、家具和其他个人财产而遭受的任何损失或对承租人业务的损害，向判决机关索赔所有可由承租人追讨的赔偿；但只有在征用权诉讼中单独判给该等损害赔偿，而不是作为房东损害赔偿的一部分时，承租人才可要求赔偿。

29.注意事项。

根据本合同任何条款要求的任何通知，如果是寄给房东的，应亲自送达或通过联邦快递或UPS等特快专递服务邮寄到以上1.2节规定的房东地址或房东不时书面指示给租户的其他地点；如果是寄给房客，则应亲自递送或通过联邦快递或UPS等特快专递服务邮寄给租户

租来的房屋。如承租人不止一个人或实体，则根据本条例规定或准许发出的任何通知，可由其中任何一人发出或向其中任何一人发出，并应具有相同的效力及效力，犹如由或向所有人或实体发出一样。任何邮寄给承租人的通知，如有适当的地址和足够的邮资用于投递，应视为在寄送到美国邮局时生效。

30.兰德罗德的责任。

尽管本租约中有任何相反规定，业主在此订立的契诺、承诺及协议并非为约束业主个人或业主的资产而订立及用意为个人契诺、承诺及协议，而仅为约束业主在所租物业及美国银行大楼的权益而订立及用意的，而该等物业及美国银行大楼可能不时受到拖累。在任何时候，业主或其合伙人或他们各自的继承人、法定代表人、继承人和受让人不会因为本租约或本租约中业主的任何契诺、承诺或协议而承担任何个人责任或个人责任，也不能对其主张或强制执行任何个人责任。因此，考虑到本合同项下产生的利益，承租人和所有继承人及受让人同意，如果房东在本合同项下发生任何实际或据称的失败、违约或违约：

(A)租客的唯一和排他性补救办法是针对业主在租赁处所和美国银行大楼中的权益；

(B)不得起诉业主的普通合伙人或有限责任合伙人，或如业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人是一个法团(就本条第30条而言，统称为“业主的普通合伙人或有限责任合伙人”)，则不得起诉业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人，或任何法团的任何董事、高级人员、代理人或雇员，而业主不得在任何诉讼或诉讼中声称因租客遵守本条第30条而引致的抗辩或缺乏属人司法管辖权；

(C)业主的普通合伙人或有限责任合伙人无须就任何送达或法律程序文件答辩或以其他方式答辩；

(D)不会对业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人作出任何判决；

(E)任何针对业主的普通合伙人或有限责任合伙人作出的判决，均可随时撤销及作废；

(F)除业主在出租处所或美国银行大楼的权益外，业主或业主的任何普通合伙人或有限责任合伙人的资产不得被征收执行令状；

(G)这些契诺和协议既可由房东执行，也可由房东的任何普通合伙人或有限责任合伙人执行。

31.TENANT的证书。

承租人应在业主书面通知后十(10)天内随时签署、确认并向业主或其指定人提交一份书面声明，主要采用附件“G”的形式，证明(I)本租约完全有效，且未以任何方式转让、修改、补充或修改(或指明影响本租约的所有协议的日期和条款)；(Ii)本租约项下业主须履行的所有条件(如有)均已满足；(Iii)业主因房产改善或额外改善而须向租客提供的所有供款(如有的话)已有

(V)租户并无预付超过一个月的租金或其他租金义务；及(Vi)未向业主交存任何抵押(或如有，则为保证金)。根据本条款提交的所有报表可供业主权益的潜在购买者、业主出借人以及业主和业主出借人的其他指定人使用。如果承租人在收到房东的书面请求后十(10)天内未按本合同规定作出回应，则根据本租约的条款和条件，这种不能回复属于重大违约行为。此外，承租人应被视为已提供上述未经修改的证书，并应被视为已承认业主向潜在买家或承按人提供的任何信息的准确性、本租约的全部效力、业主的履约不存在未纠正的违约、保证金与租约中所述的一致，以及已预付不超过一个月的租金。

32.正确地执行。

如果承租人不支付本租约规定的任何款项(租金和额外租金除外)，或不履行本租约规定的任何其他行为，且房东发出通知后，房东仍将持续十(10)天，房东可在不免除或免除承租人的任何义务的情况下，支付任何该等款项或履行本租约中规定的承租人方面的任何其他行为。房东应(除房东的任何其他权利或补救措施外)在不支付本节规定的到期款项的情况下享有与租客拖欠租金时相同的权利和补救办法。

33.奥托里提。

代表承租人签署本租约的每名人士均亲自声明并保证，本人已获正式授权代表承租人签署及交付本租约，并保证本租约根据其条款对承租人具约束力，如承租人为法团，则根据承租人董事会正式通过的决议，并保证该等行动及执行符合承租人的附例。如果承租人是一家公司，承租人应在本租约签订后三十(30)天内，向房东提交一份授权或批准本租约执行的承租人董事会决议的核证副本。

34.定位和公共区域。

34.1停车。

房东应在租赁物业的可出租面积内为租户提供每千平方英尺2.7个停车许可证，目前的费率为每个停车许可证每月195美元(195.00美元)(不含税)，在租赁期限内，每月的费率可能会不时增加。如果可用，租户可以按当时的停车费率按月购买额外的停车许可证。承租人的员工不得将车辆停放在公共区域和设施的汽车停放区内，这些区域和设施可能会不时为百乐威广场的顾客指定。房东有权在任何时候指定特定的停车区供承租人的员工使用，任何此类指定均可随时更改。承租人及其员工只能将车辆停放在业主指定的公共区域和设施(如有)内。承租人应在承租人开业后十五(15)日内向业主提供承租人和承租人雇员的国家车辆牌照号码，承租人应

此后，如有任何变更，应在变更发生后两(2)天内通知业主。如果租户或其员工没有将车辆停放在指定的停车区，则房东在不限制房东可能采取的任何其他补救措施的情况下，可以向租户收取每天最低10美元(10.00美元)的费用，对于每辆不适当停放的车辆，每天或不足一天；但是，房东应向租户发出首次违反本规定的书面通知，租户应在此后两(2)天内停止违规行为；如果在两天内没有停止，则应开始对车辆罚款。在接到第一次违章行为的通知后，在征收任何停车罚款之前，不需要就任何后续违章行为发出通知。根据本节规定到期的所有金额应为额外租金，租户在提出要求后十(10)天内到期并应支付。承租人应以书面形式通知其员工本节的规定。

34.2公共区域。

业主应在任何时候对百丽广场的公共区域和设施拥有专属控制权和管理权。承租人有权与其他人共同使用美国银行大楼的公共区域和Bellevue Place的公共区域和设施，但须遵守业主可能不时采取的非歧视性规则和规定，包括但不限于，业主可不时将其关闭至业主认为在法律上足以防止将其奉献给任何人或公众或其中的公众的程度。承租人应遵守业主和Bellevue Place业主或土地承租人可不时颁布和/或修改的关于美国银行大楼公共区域和Bellevue Place公共区域和设施的使用和运营的规则和规定。本规则和条例在向承租人交付副本后对承租人具有约束力。对于贝尔维尤广场或美国银行大楼内的任何其他租户或占用者不遵守这些规章制度，房东不对租户负责。百丽广场的公共区域和设施，是指为业主和其他有权占用百丽广场空间的人，包括他们的雇员、受邀者、被许可人和客人，提供或不时使用的所有场内和场外区域和/或相关设施，包括但不限于所有停车构筑物和停车区(包括场外停车场)、车道、人行道、园林或种植区、步行区、大堂、人行道。, 冬花园零售中心和停车场。“Bellevue Place的公共区域和设施”一词也是指所有在Bellevue Place的租户和其他有权占用空间的人可能无法进入，但与Bellevue Place的运营、管理、维修或维护一起使用的所有现场和场外区域和/或相关设施，包括但不限于清洁壁橱、场内和/或场外管理办公室和维护区。“美国银行大楼的公共区域和设施”是指位于美国银行大楼内的贝尔维尤广场的公共区域和设施。

35.运输管理程序。

承租人应与房东和指定运输管理协会合作，遵守《贝尔维尤场所运输管理协议》中规定的《贝尔维尤场所运输管理计划》的条款和条件，该协议的副本作为附件F附于本文件中，并应成为指定运输管理协会的成员。承租人应指定其雇员或代理人中的一人为承租人运输协调员，代表承租人处理与运输管理有关的所有事务。运输协调员如有任何变动，应立即通知房东。

36.让我们享受。

承租人在完全遵守并迅速履行本租约的所有条款、契诺和条件后，并在及时和及时支付本租约项下到期的所有款项后，即拥有并占有本租赁期内的租赁房产。

37.一般情况。

37.1个标题。

任何章节或段落标题或标题仅为方便起见，不得被视为定义、限制或以其他方式修改本租约或其任何条款的范围和意图。

37.2Bellevue Place的租金和收入。

本合同项下应支付的所有金额，特别是包括所有租金、额外租金和其他费用，应在到期时支付，不得有任何抵销或扣减。业主有权就业主拥有或租赁的所有物业在Bellevue Place的所有租赁和租赁中支付所有租金和其他款项，并有权就Bellevue Place的任何其他活动、使用或运营向业主或其代理人支付任何其他款项。

37.3Successors或Asset。

本租契的所有条款、条件、契诺及协议均适用于业主、租客、其各自的继承人、管理人、遗嘱执行人、继承人及受让人，以及因法律实施或其他原因而拥有或管有租赁物业任何权益的任何人士，并对其具有约束力，并须解释为与土地一同运作的契诺。

37.4Tenant已定义。

这里所用的“承租人”一词是指作为承租人或作为承租人签署本租约的每一个人、合伙企业、有限责任公司或公司。

37.5丢失安全或访问密钥卡。

承租人应赔偿房东因承租人或任何承租人代理人、雇员、持牌人或承包商遗失发放给承租人的任何安全或访问钥匙卡或类似设备而招致或遭受的任何或所有损失和费用，这些损失或费用是由房东在承租人通知房东丢失此卡或类似装置之前招致或遭受的。

37.6房东同意。

除本合同另有规定外，凡需经房东同意或批准的，房东可自行决定不征得房东的同意或批准。

37.7经纪佣金。

承租人向房东陈述并保证其不承担与签订本租约有关的经纪佣金或找房人费用的责任或索赔，也没有与任何房地产经纪人、代理人或销售人员打交道或对其有任何了解

除Broderick Group，Inc.外，本租约同时代表房东和租户。双方同意赔偿其他各方，使其免受布罗德里克集团以外的任何人的所有此类责任或索赔(包括但不限于律师费)的损害。

37.8部分无效。

如果本租约的任何条款、契诺或条件或其对任何个人或情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分以及条款、契诺或条件对被视为无效或不可强制执行的条款、契诺或条件以外的个人或情况的适用不应因此而受到影响，本租约的每个条款、契诺或条件均应有效，并应在法律允许的最大程度上予以强制执行。

37.9记录。

承租人不得记录本租约。承租人也不得记录任何租约备忘录。然而，在房东的要求下，租客应签署一份由房东提供的格式的备忘录并交付给房东。备忘录应说明双方、租赁房产、租赁期限和承租人遵守《运输管理协议》和《贝尔维尤城市土地使用规则》第20.25A.030段的义务。C.1或任何类似或后续的法律、法规、法规或规则(如适用)。

37.10连带债务。

如果有一个以上的承租人，则本合同规定的义务应是连带的。

37.11时间。

时间是本租约及其所有条款的本质，其中履约是一个因素。

37.12事先协议。

双方理解，业主和租客之间没有任何口头或书面协议或陈述影响本租约，本租约取代和取消业主和租客之间就本租约主题进行的任何和所有以前的谈判、安排、陈述、小册子、展示、预测、估计、协议和谅解(如果有)，且不得用来解释、解释、补充或反驳本租约。本租约及其相互签署的所有书面修订，是并应被视为房东和租客及其代表和代理人之间唯一的协议。房东和租客双方可接受的所有谈判和口头协议均已并入并包含在本租约中。业主与租客之间并无任何其他陈述、契诺或保证，有关陈述的一切依赖仅以本租约所载的明示陈述、契诺及保证为依据。尽管本租约的印刷条款是由房东起草的，但房东和租客同意，这种情况不应产生任何推定、施工规范或对房东或租户的立场有利的暗示。房东和租客同意，在房东和租客共同签署本租约之前，不得将本租约中的行间、涂抹或删除的语言解释为具有任何特殊意义，或提出任何推定、解释或暗示，包括但不限于房东或租客打算借此陈述已删除语言的相反、正面或相反的任何含义。阅读本租约时，应视为被删除或删除的语言从未存在过，而行间语言一直存在。

37.13无履行能力。

房东或租客在本合同项下的义务应在一段时间内免除，该期限等于由于天灾或超出该方合理控制范围的任何其他原因、财务能力或疏忽被阻止或延迟履行的时间。第37.13节的规定不适用于任何租金、额外租金或其他费用的支付。

37.14业主权益的转让。

如业主在租赁物业或百丽城的权益发生任何转让(仅为保安目的而转让除外)，转让人应自动解除自转让日期起及之后业主应承担的任何及所有义务及法律责任，而租客同意受让受让人。

37.15禁止采光、空气或观景地役权。

在Bellevue Place或毗邻Bellevue Place的土地上建立的任何构筑物对光线、空气或景观的任何减弱或关闭，均不以任何方式影响本租约或租客在本租约下的义务，也不向业主施加任何责任。

37.16互惠地役权协议。

本租约应服从业主和任何其他各方之间签订的任何和所有经营、维护和互惠地役权协议(“REA”)，包括对其的任何修订或修改。承租人应在房东提出书面要求后十(10)天内签署协议，并将协议以可记录的形式(主要以附件“H”的形式)归还给房东，使本租赁从属于任何此类理由。

37.17怀弗。

业主放弃本合同所载的任何条款、契诺或条件，不应被视为放弃任何随后违反本合同所载的相同或任何其他条款、契诺或条件的行为。业主随后接受租金、额外租金、其他收费或本租约下的任何其他款项，不得视为放弃租客先前对本租约任何条款、契诺或条件的任何拖欠，但租客未能支付如此接受的特定款项除外，不论业主在接受该等款项时是否知悉先前的违约。此外，任何支票或任何付款函件上的背书或声明，均不得被视为同意及清偿，而业主追讨该等租金余额或寻求本协议所规定的任何其他补救或其他补偿的权利，亦不受该背书或声明或接受该等付款的影响。

37.18名称。

未经业主事先书面同意，承租人不得将建筑物或项目的名称用于租赁处所地址以外的任何用途，在任何情况下，承租人不得获得该等名称的任何权利或对该等名称的任何权利。

37.19法律的选择--地点。

本租约受华盛顿州法律管辖。任何强制执行本租约条款或收取租客欠房东的任何款项的诉讼地点应在华盛顿州金县高级法院。

37.20OFAC认证。

(A)认证。承租人证明：

(I)它不是直接或间接地为或代表任何被任何行政命令或美国财政部列为恐怖分子的个人、团体、实体或国家，或根据外国资产管制办公室执行或管理的任何法律、命令、规则或法规而被禁止或阻止的其他个人、实体、国家或交易；以及

(Ii)它没有直接或间接代表任何该等人士、团体、实体或国家进行这项交易，或没有直接或间接代表任何该等人士、团体、实体或国家进行这项交易，或没有直接或间接代表该等人士、团体、实体或国家进行这项交易。

(B)弥偿。承租人特此同意为房东辩护、赔偿，并使房东免受因违反上述认证而引起或与之相关的任何和所有索赔、损害、损失、风险、责任和费用(包括律师费和费用)。

37.21当前租户。

承租人知悉租赁物业目前正由另一名或多於一名租客(“现租客”)占用，而现租客可能不迁出或拒绝迁出租赁物业，并在业主意欲开始改善物业的日期前放弃对租赁物业的所有索偿。根据本租约，房东没有责任采取任何行动，以移走当前租户，也不对租户直接或间接因当前租户未能或拒绝腾出和释放租赁物业的所有权益而遭受的任何损害、伤害或索赔承担责任。

37.22五楼洗手间。

开工日期前，业主应对第五(5)层卫生间进行升级改造，并对其进行合理的改动和改进。

37.23标牌。

承租人有权在百丽广场的西面和东面入口处安装情人级外部建筑标志，费用和费用自负。承租人在本协议项下的权利须经贝尔维尤市政府批准，承租人必须遵守贝尔维尤市政府不时提出的所有要求，以及与此类标志有关的任何和所有其他适用的政府法律、规则和法规。所有标牌应按照本租约附件“D”和第11.2节的规定安装，并须经业主事先书面批准。承租人应在租期届满或任何较早终止之日或之前拆除标牌，费用由承租人承担。承租人应负责与标牌相关的所有维护，设计、建造、安装和允许标牌的费用，以及拆除标牌所需的任何维修或恢复。

兹证明本租约已于上述日期签订。

写字楼租赁展品

展品A--贝尔维尤广场的法律描述

展品“B”--百乐威广场场地平面图

附件：租赁房屋的“C”字型平面图

展品“D”号承租人设计与施工手册

展品“E”规章制度

展品“F”-贝尔维尤广场交通管理

附件“G”--承租人禁止反言证书表格

附件“H”-附属于互惠地役权协议的协议格式

附件A

贝尔维尤广场的法律描述

附件B

贝尔维尤广场场地平面图

附件C

租赁房屋的建筑平面图

附件D

租户设计与施工手册

附件E

规章制度

附件F

百乐威广场运输管理协议

附件G

承租人禁止反言证书的格式

附件H

居次协议的格式
互惠地役权协议

本首份租约附录

本第一租约附录(本附录)于2018年5月23日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office，LLC和华盛顿公司SmartSheet，Inc.(租户)签署。

独奏会

答：房东和租客签订了一份日期为2017年6月21日的非住宅租约(“租约”)，租约位于华盛顿州贝尔维尤贝尔维尤广场的美国银行大楼内的500号套房，租赁空间在租约中有更具体的描述。

通过签署和交付本附录，业主和租户打算在某些重要方面修改和补充租约，其中包括为保证金提供信用证。

除非另有说明，本合同中的所有大写术语的含义与本租约中规定的相同。

因此，现在，出于良好和有价值的对价，房东和租客在此确认本租约的收据和充分性，现将本租约修改和补充如下：

1.第一节基本租约数据、条款和证物。在租约第1节第1.14段的末尾增加以下一句话：

在承租人的选择下，保证金可以按照下文第37.24节的规定以信用证的形式交付。

2.信用证。新增以下条款作为《租约》第37.24条：

(A)房东和租客承认，承租人将根据本租约占用美国银行大楼内的空间，并作为房东签订本租约的报酬，承租人应向房东交付或安排交付一份或多份符合第37.24节条款的不可撤销备用信用证，并应使其始终有效而不过期或终止。承租人未能履行或遵守第37.24节中规定的任何条款、契诺或协议，应构成本租赁项下的重大违约。

(B)承租人应以业主可接受或业主提供的形式向业主交付或安排交付不可撤销的备用信用证(“信用证”)，该信用证由业主合理接受的全国性银行协会出具，由承租人以业主为受益人，按照租约第8节确定的初始金额支付给业主，有效期不得早于到期日，并根据其条款规定，除非信用证的签发人给予业主，否则应每年自动延长至当时的到期日后一(1)年，而不作书面修改或修改。在当前到期日之前至少六十(60)天，发出发行人选择不延长信用证的书面通知。如果信用证的发行人在任何时候通知房东，发行人选择不延长信用证，则租户应在信用证当前到期日之前不少于三十(30)天，向房东交付或安排交付由房东合理接受的全国性银行协会签发的以房东为受益人的不可撤销备用信用证，金额为房东所要求的金额。承租人应在根据本节交付的任何替代信用证的到期日前不少于三十(30)天，交付或致使

向房东交付另一份由房东合理接受的全国性银行协会开具的以房东为受益人的不可撤销备用备用信用证，金额为本租赁第8条所要求的金额。根据第37.24条交付的每份替代信用证的期限应不少于一(1)年，并且应采用房东可以接受或由房东提供的形式。此外，如果承租人有权获得本租约第8条规定的现金保证金和/或额外保证金的减额，承租人应将原始信用证换成减额后的替代保证金，或向房东交付修改、背书或其他修改的信用证，以降低第8条允许的金额。

(C)在发生本租赁项下的任何违约或违约时，包括但不限于租户未能及时向房东交付或导致根据第37.24款向房东交付任何替代信用证时，房东可以选择从信用证和根据本37.24款交付的任何替代信用证中提取合理必要的金额，以纠正此类违约或违约和/或赔偿房东因租户违约或违约而可能遭受的任何其他损失或损害。根据第37.24款交付的信用证和每份替代信用证(也称为“信用证”)应规定凭业主(或任何受让人)的即期汇票付款，并附上一份证明，其实质内容如下：“根据_银行开具的不可撤销备用信用证第号。_如果房东开出信用证，承租人应在开具之日起十(10)天内恢复信用证或提供额外的不可撤销备用信用证，以便在本租约发生任何进一步违约或违约的情况下，房东在任何时候都有租约第8条所要求的金额可供提取。

(D)如果信用证没有续期，或者承租人没有在当时的信用证到期日前三十(30)天或之前提供不可撤销的备用替代信用证，或者在房东提取信用证的情况下，如果承租人没有恢复信用证或提供额外的信用证，以便在本租约下发生任何进一步违约或违约的情况下，业主可以动用租约第8条所要求的金额，那么，在这种情况下，从信用证支取的金额可能等于信用证的全部金额。根据前一句话从信用证中提取的任何收益应由房东根据本租约第8节的规定作为额外的保证金持有。

3.剩余租约条款。除本附录中明确修改外，本租约的所有其他条款仍具有全部效力和作用。如果本附录的条款与本租赁条款有冲突，应以本附录的条款为准。

日期为以上第一次书写的日期和年份。

美国银行大楼写字楼租赁

之间

贝尔维尤地方办公室有限责任公司，
华盛顿一家有限责任公司

(房东)

和

SMARTSHEET.COM，Inc.
一家华盛顿公司

(租户)

960套房

目录

美国银行大楼写字楼租赁

本租约于2016年3月3日由华盛顿有限责任公司Bellevue Place Office LLC和华盛顿公司SMARTSHEET.COM Inc.之间签订。

独奏会

A.房东对华盛顿州金县贝尔维尤市的某些不动产及其改善拥有某些权利和权益，该不动产在本文件所附附件“A”中描述，并在本文件所附场地平面图中作为“B”所示。该物业及其改建是一个一流的多用途开发项目的一部分，该项目通常被称为“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美国银行大楼、酒店大楼、角落大楼和冬园零售中心组成，如表“B”所示，以及目前位于上述楼下的停车场。

B承租人希望从房东那里租赁美国银行大楼的一部分，房东愿意按照本文规定的某些条款和条件这样做。

因此，为了并考虑到本协议所载的承诺、契诺和协议以及其他善意和有价值的对价，兹确认这些对价的收据和充分性，协议如下：

1.BASIC租赁数据、条款和展品。

1.1房东：Bellevue Place Office，LLC，华盛顿的一家有限责任公司。

1.2房东地址：华盛顿州贝尔维尤4186号邮政信箱98009。

1.3 Tenant：Smartsheet.com，Inc.，一家华盛顿公司。

1.4租户主要营业地址：华盛顿州贝尔维尤东北8街10500号，Suite1300号，邮编：98004。

1.5 Tenant的许可商品名称：Smartsheet.com。

1.6租赁房产：美国银行大楼第九(9)层的那部分；如附件“C”所示。

1.7租赁房屋的可出租面积：7,808(7,808)平方英尺。

1.8 Bellevue Place可出租面积明细：

(A)美国银行大楼和角楼的总可出租面积为46万3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租总面积为51万9549(519,549)平方英尺。

1.9 Tenant的份额：[以7808平方英尺的可出租面积计算]

(A)由于Bellevue Place是一个多用途发展项目，在其各种元素中包含各种不同的办公、零售和公共区域设施，租户的分摊适当地包括两个组成部分：(I)第1.9(B)节所述的美国银行大楼和角楼的运营、维修和保养费用；及(Ii)Bellevue Place的一般运营、维修和维护费用，如1.9(C)节所述。

(B)美国银行大楼和角楼的运营、维修和维护费用：1.68%(1.68%)，按第1.8(A)节规定的463,599平方英尺计算。

(C)Bellevue Place的运营、维修和维护费用：根据第1.8(B)节，按519,549平方英尺计算，为1.5%(1.50%)。

1.10Rent: [以7808平方英尺的可出租面积计算]

自租约第十二(12)个月的最后一天(包括租期第十二个月的最后一天)起(包括较早的日期)，估计为2016年4月1日，或(Ii)承租人首次出于商业目的占用租赁房地，租金为租赁房地可出租面积每平方英尺每年36 50美元(36.5美元)或每月23,749 33 100美元(23 749.33美元)。

从租赁期限第十三(13)个月的第一天起至租赁期限第二十四(24)个月的最后一天(包括该日)，租金为每平方英尺租金37美元(37.6美元)，或每月24,465 07/100美元(24 465.07美元)。

从租期第二十五(25)个月的第一天起至租赁期届满之日止，租金为每年每平方英尺租赁面积38美元(38.73美元)或每月2.52万32/100美元(25 200.32美元)。

1.11租赁期限：三十六(36)个日历月，外加一个日历月的必要部分(如果有的话)，使到期日发生在该日历月的最后一天。

1.12开始日期：房舍改善工程(定义见下文第11.1(A)节)基本完成后，预计为2016年4月1日。

1.13失效日期：2019年3月31日。

1.14保证金：本租约签订后，承租人应向房东支付32,208美元/100美元(32,208.00美元)，该金额将用于租金和租期第一(1)个月到期的额外租金。

1.15向物业业主提交租客改善图则的截止日期。2016年2月26日。

1.16承租权：本租约取决于房东贷款人的接受和批准。如果房东的贷款人接受这一租赁，房东将免除这一应急措施。

1.17通过引用合并的展品：

展品A--贝尔维尤广场的法律描述。

展品“B”--贝尔维尤广场的场地平面图。

附件“C”--租赁房屋的平面图。

附件“D”-承租人设计和施工手册(包括基地建筑完工情况)。

附件“E”--规章制度。

附件“F”-贝尔维尤广场运输管理协议。

附件“G”--承租人禁止反言证书表格。

附件“H”--互惠地役权协议的从属协议格式。

2.前提。

2.1一般而言。

房东特此向承租人出租和转让，承租人特此接受房东按照本协议规定的条款和条件，将上文第1.6节所述和附件“C”中所描述的租赁物业，以及进出美国银行大楼和百丽广场公共区域和设施的权利，连同进出的权利一并接受。

2.2预留给房东。

业主保留随时更改Bellevue Place的大小和尺寸；对Bellevue Place增加额外的建筑和改善；迁移、更改和更改Bellevue Place内、上和下的建筑物数量和其他改进；更改Bellevue Place任何建筑物和停车区的任何建筑尺寸和楼层数；更改Bellevue Place的商店和租户的身份和类型；更改Bellevue Place的建筑物和其他改进项目的名称和地址；以及更改Bellevue Place的公共区域和设施。房东还保留外墙和屋顶的使用和所有权利，并有权安装、维护、使用、维修和更换通过租赁物业的管道、管道、导管和电线，这些位置不会对租户的使用和百丽广场的其他部分造成实质性干扰。房东应合理地尝试将此类物品放置在地板下、天花板上方或靠近内墙的位置。除非另有约定，此类用途不得超过租赁房屋实用面积的百分之一(1%)。如果房东在本合同项下的用途超过租赁物业可用面积的百分之一(1%)，则承租人有权按照上文第1.7节的规定减少租赁物业的可出租面积，并按比例减少租金和额外租金(如下文第5和第6节所述)，作为其唯一和唯一的补救措施。租赁的房屋不得包括吊顶以上的空间。房东有权以任何方式使用紧邻地面以下的面积和吊顶上方的空间，而不永久和实质性地干扰租客对租赁房屋的使用。

2.3故意略去。

3.放宽条件。

3.1大体上。

本租赁的期限(“期限”或“租赁期限”)应为上文第1.11节规定的时间段，从下文第4.1节规定的开始日期开始，至晚上11：59结束。在到期日，如下文第4.2节所规定。

3.2终止。

租约将于租期届满之日终止，除非根据本合同或法律的规定更早终止，而无需业主或租客的任何通知。如果租客在租期结束时没有交出租赁的物业，承租人应对任何后续租客向业主提出的所有索赔和要求负责，并应赔偿业主因业主延迟将租赁物业的占有权交付给该后续租客而提出的所有索赔和要求。

3.3坚持到底。

租户在租期届满后保留的任何租约应被解释为逐月租赁。在租赁期间，承租人应每月向房东支付租金的150%(150%)，该租金为租赁期限最后一个月应支付的租金的150%(150%)，以及本合同规定的额外租金和其他费用。除本文所述外，此类按月租赁也应遵守本租赁的所有条款、契诺和条件。

3.4延长租赁期的选项。

(A)租户获授予选择权(“续期选择权”)，将租期延长五(5)年，至2024年3月31日(包括该日)。该期间在本文中应被称为“选择期”。要行使延期选择权，承租人必须在到期日期前至少十(10)个日历月(但不早于十二(12)个日历月)向业主发出明确的书面通知，表明租户选择行使延期选择权。

(B)如承租人选择行使续期选择权，选择权期间的租金(“新租金”)应为美国银行大楼(“可比空间”)可比空间(“可比空间”)的公平市值租金(定义见下文)，但在任何情况下，新租金不得低于租赁期限最后一个月的应付租金。如果当时美国银行大楼没有可比较的空间，承租人应支付新租金，如果美国银行大楼有可比较的空间，则支付美国银行大楼的公平市场租金。“公平市场租金”一词是指有意愿的承租人将其可比空间的租期续期五(5)年所支付的租金。对于续签美国银行大楼租约的租户，在确定公平的市场租金时应包括租户优惠。“承租人优惠”一词应包括但不限于改善承租人条件和免收租金等诱因。

(C)如果房东和租客不能就新租金达成一致，则应将此事提交由三(3)名仲裁员组成的小组决定。业主和租客应各自指定一(1)名仲裁员，该仲裁员应是持牌商业房地产经纪人或MAI房地产估价师，应熟悉Bellevue Place，并(在截至任命之日的三(3)年内)积极参与可比空间的经纪或评估。仲裁员的裁决应仅限于房东或租客建议的新租金是否最接近

公平的市值租金。每一位此类仲裁员应在租户或房东通知对方选择通过本仲裁程序确定新租金后十五(15)天内指定。如此指定的两名仲裁员应在最后一名指定的仲裁员任命之日起十五(15)天内商定并指定第三名仲裁员，该仲裁员的资格应与上文规定的最初两名仲裁员的资格标准相同。如无上述协议，业主或租客均有权要求国王郡高等法院主审法官委任第三名仲裁员。三(3)仲裁员应在指定第三名仲裁员后三十(30)天内就双方是否使用业主或租客建议的新租金达成决定，并应将此通知业主和租客。三(3)名仲裁员中的大多数人的裁决对房东和租客都具有约束力。仲裁费用由房东和租客平分支付。仲裁程序不应超过三十(30)天。然而，如果仲裁员在期权期限开始之前尚未确定新租金，承租人应支付先前在租赁下有效的租金外加10%(10%)的增加，直到仲裁员确定新租金为止。如果仲裁程序导致租金上涨，租户应支付差额，并支付租约下一个月应支付的租金。如仲裁程序导致租金较低，承租人应获得抵免其根据租约支付的下一个月租金，以及任何后续的每月租金付款(如有必要)，金额相当于多付的款额。

(D)尽管前述有任何相反规定，在租客根据租契任何条文出现违约的任何期间内，在上述违约完全纠正之前，不得行使延期选择权。时间是很宝贵的。如果承租人在该权利有效的任何情况下，在行使该权利的适用期限届满之前未能行使该延期选择权，则该延期选择权此后应被视为无效，不再具有效力或效力。可行使延期选择权的期限不得因承租人因上述规定而无法行使该等权利而延长或延长。承租人对延期选择权的所有权利应终止，即使在承租人适当和及时行使后，如果在该行使之后但在选择期开始日期之前，承租人根据租约条款违约，且违约未在任何适用的补救期间内得到纠正，则即使在承租人适当和及时行使该权利之后也不再具有效力或效力。

(E)延期选择权应是租户个人的选择，不得由承租人以外的任何人士或实体自愿或非自愿地行使或转让，亦不得将延期选择权与本租约分开转让。

4.合同和到期日；租赁年。

4.1生效日期。

开工日期应为上文第1.12节规定的日期。

4.2失效日期。

本租约将于晚上11：59到期。在上文第1.13节规定的日期。

4.3生效和期满的确认。

在承租人入住租赁房屋后五(5)个工作日内，或应房东的要求，房东和租客应以书面形式确认具体的开始和终止日期以及。第6.2(F)节所定义的租赁房屋的“建成”可出租面积以及本租约应支付的租金，这些租金应作为本租约的附件并纳入本租约。

4.4租赁年限。

“租赁年”是指自1月1日起至次年12月31日止的历年。如果生效日期不是1月1日，则初始租赁年度应从生效日期起至该历年的12月31日止并包括在内。如到期日并非12月31日，则最后租赁年度应为自最后租赁年度公历年度的1月1日起至到期日(包括在内)。

5.RENT。

承租人应向房东支付上文第1.10节所述的金额(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房东应在每个日历月的第一天或之前，在上述第1.2节所述的房东地址，或在房东此后不时以书面形式指定的其他地点，以美国的合法货币预付房东的租金。租赁期限开始或结束时任何部分月的租金和额外租金(见下文6.1节的定义)应按月30天的比例计算。除租金和额外租金外，本合同项下应支付的所有金额有时可能被称为“其他费用”。房东可以(但不应被要求)向租户提供通过电子资金向房东支付本租赁条款要求由租户支付的任何或所有金额的程序。

6.加租。

6.1一般而言。

除上文第5节规定的租金外，自(I)房屋改善工程(在下文第11.1(A)节中定义)基本完成后五(5)天开始(估计为2016年4月1日)或(Ii)承租人首次出于商业目的占用租赁房屋之日起，承租人应向房东支付租金，无需通知(通知承租人其应承担的额外租金份额的通知除外)或要求，也不得抵销或扣除，承租人在运营费用中的份额(定义见下文第6.2(A)节)，该费用包括但不限于：(I)美国银行大楼和角楼的运营、维修和维护费用；及(Ii)Bellevue Place于租赁期内的营运、维修及保养费用(“额外租金”)。

6.2定义。

下列术语应具有下文规定的含义，除非上下文另有规定或明确要求：

(A)承租人的份数。承租人的份额应等于上文第1.9节规定的百分比。

(B)一般的营运开支。运营费用应包括(I)所有运行、维修和维护费用(在下文第6.2(C)节中定义)，以及(Ii)所有税费(在下文第6.2(D)节中定义)。

(C)操作、维修和维护费用。运营、维修和维护费用应包括业主支付或应付的与贝尔维尤广场及其组成部分的运营、维修和维护相关的实际成本和费用，包括但不限于美国银行大楼、角楼

扣除从酒店地块业主处收到的所有费用，该等费用在金县记录器8709160449号文件(经不时修订)中定义，并根据该协议的条款记录，且应包括但不限于已支付或应付给运输管理协会的费用。在不限制前述一般性的原则下并举例说明，运营、维修和维护费用应包括所有公用事业、供暖、空调和通风的成本和费用；执照、许可证和检查费；种植和美化的费用和费用；清洁服务；直接人身损害保险(包括但不限于收入损失保险)、责任和超额责任保险以及其他适当的保险单，由业主或业主贷款人单独确定，包括但不限于车库管理员的法律责任、锅炉、机械和汽车保险；设备的税金和评估；维修费用及开支，包括但不限于为履行业主对租客的义务而必需或适当的资本性质的费用；清除垃圾及其他垃圾的费用及开支；用品、工具及设备的费用及开支；清洁、保养、修理及更换机器及设备的费用及开支，包括但不限于自动开门、照明及照明装置、暖气、空调及通风设备的费用及开支, 消防和自动喷水灭火系统及安保系统；机器和设备折旧津贴(根据国税局制定的准则和条例，折旧超过任何这类机器和设备的使用年限)；提供这类服务的人员的费用和开支，包括但不限于安保和交通管制；法律和会计费用和费用；习惯管理费；为履行业主的维修或保养义务而必需或适当的任何资本改善费用，该费用由任何适用的政府法律或法规所规定，但在租客被要求占用租赁房屋时尚未生效，或为降低运营、维修或维护成本而进行的(任何此类资本改善费用应在该项目的使用年限内摊销(根据美国国税局制定的指导方针和规定，如果有，按业主不时厘定的资本回报率，按未摊销余额的现行市场年利率计算，或按业主为购买或建造该等改善而借入的资金所支付的较高利率计算)。

(D)税项。税项应包括所有房地产税、个人财产税和针对或可归因于Bellevue Place而征收或可能征收的所有其他税项、附加费和评税，以及位于Bellevue Place上、之内或之下并与其运营相关使用的业主的所有装修、固定装置、设备和其他财产，包括美国银行大楼、角楼和美国银行大楼和角楼下面的土地，包括但不限于与停车场和冬花园零售中心的运营有关而使用的土地、装修、设备、固定装置和其他财产，以及任何租金、消费税、销售税、交易税或其他特权税或征税，无论面额如何(联邦、州和地方净所得税除外)，在租赁期内支付或应付，以及业主拥有的温特加登零售中心所有租户改善工程的税收，但不包括酒店大楼和酒店大楼下的土地。税金还应包括支付或应付给任何第三方的任何金额，或房东为获得上述定义的税额减免而发生的任何金额。

(E)出租处所的可出租面积。在本租赁中，租赁房屋的可出租面积应指租赁房屋的可用面积，该术语是根据ANSI/BOMAz65.1-2010《办公建筑建筑面积测量标准方法》(ANSI/BOMAz65.1-2010)定义和计算的，乘以负荷系数1.250.3(1.2503%)。可出租的“竣工”房屋

租赁房屋的面积为房东将租赁房屋的占有权交付给承租人时租赁房屋的真实可出租面积。

(F)Bellevue Place的可出租面积。就本第6节而言，Bellevue Place的可出租面积应包括(I)美国银行大楼、(Ii)角楼和(Iii)冬园零售中心内和通向冬园零售中心的所有区域和空间的总和(无论美国银行大楼、角楼和冬园零售中心内的这些区域或空间是否实际上由业主租用)，可供业主及其员工、被许可人、受邀者和客人专用和占用的所有区域和空间的总和，应包括但不限于所有休息室，任何业主租用的物业内的夹层、仓储及储物区、文书及办公区域及员工区域，不得包括酒店大楼内的所有区域及空间(不包括位于冬季花园零售中心内或通往冬季花园零售中心的区域及空间，并专供业主及其雇员、特许持有人、受邀者及宾客使用)及Bellevue Place的公用区域及设施。在任何时候，如果业主认为Bellevue Place的可出租面积因计算错误或对Bellevue Place的增加、修改或更改而与上文第1.8节所述的Bellevue Place的可出租面积有实质性差异，并且业主希望修改本租约以反映Bellevue Place的实际或变化的可出租面积，业主应以书面形式通知租户。如果租客在收到业主通知后十(10)日内没有以书面形式反对业主通知, 本租约应被视为已修改，以纳入房东给租户的通知中所述的Bellevue Place的可出租面积。如果租户在上述十(10)天内对业主的书面通知提出反对，并且房东和租客在收到租户的反对通知后十(10)天内未能就Bellevue Place的可出租面积达成一致，则应将此事提交Bellevue Place的项目建筑师决定。项目建筑师的决定是最终的，对业主和租户都有约束力，当项目建筑师决定时，本租约应被视为经修订以反映Bellevue Place的可出租面积。业主和所有反对业主通知的租户应平均分摊项目建筑师考虑此事的费用和费用。

(G)即使本第6.2条有任何相反规定，下列成本不应计入根据本租赁第6.2条向承租人收取的运营成本和维护费用：

租赁佣金、广告费用、费用和为Bellevue Place部分地区招揽新租户而产生的费用。

除租约第6.2(C)节允许外，抵押贷款的利息或摊销付款。

按土地租约或其他相关租约收取租金。

与石棉或其他危险或有毒材料或物质所需的环境测试、拆除、封闭、封装或其他处理相关或发生的任何费用或支出。

房东有权或有权通过保险支付或报销的任何物品的费用。

房东有权从其他租客那里获得补偿的电费、水费或其他公用事业费用以及适用的税费。

纠正美国银行大楼或Bellevue Place的设计、建造或设备上的重大欠妥之处或重大潜在欠妥之处的费用(就本款(G)款而言，欠妥之处定义为因Bellevue Place最初建造时的疏忽而发生的重大情况)。

建造美国银行大楼未来的任何材料扩建所产生的任何成本(相对于根据租约第6.2节向租户收取的运营成本和维护费用中可能包括的美国银行大楼扩建后的运营和维护成本)。

除(A)为履行业主的维修或保养义务而合理地必需或适当的费用；(B)因租赁日期后颁布和执行的任何适用的政府法律或法规而产生的费用；和/或(C)为降低运营、维修或保养成本而产生的费用。

因房东拖欠房东债务而产生的利息和罚款。

尽管第6.2节中有任何相反的引用，但任何资本项目的成本不应在一年内支出，而是应在该项目的使用年限内以与贝尔维尤其他A级写字楼一致的方式折旧。

即使本租约中有任何相反的规定，本租约第6.2节规定的任何运营成本和维护费用中不得有任何特定的成本、收费或费用重复，前提是业主保留将惯例管理费和惯例管理费计入运营成本和维护费用的权利。

6.3还款。

业主应在开工日期当日或之前向承租人提供开工日期所在租赁年度的年度运营费用估计数。在租赁期限的每个后续租赁年度届满后九十(90)天内，或一旦获得该等信息，房东应向承租人提供当时本租赁年度承租人应承担的运营费用的书面估计(“承租人的估计份额”)。承租人应在上述第1.2节规定的房东地址或房东此后不时以书面形式指定的其他地点，在每个日历年的第一个月的第一天或之前，按月预付房客的估计份额。在租赁年度届满和承租人收到房东对租户估计份额的估计后的一段时间内，承租人应继续支付房东租户自上一租赁年度起的估计份额。在租期的每个租赁年度届满后九十(90)天内(或在该信息可用后尽快)，房东应向租户提交一份书面声明，概述租户在上一租赁年度的实际运营费用份额(以下有时称为“年度调节声明”)。如果承租人分摊的经营费用超过承租人支付的金额，承租人应在收到差额的书面通知后，立即向房东支付差额。如果该报表显示承租人的经营费用份额少于承租人支付的金额，房东应将承租人多付的金额计入根据本协议应支付的下一笔或多付租金。, 如果承租人在其他方面遵守了本租约的所有条款和规定。如果租赁期限有

如果租客的租期已满，租客已腾出出租的物业，而租客并无或可能须支付任何款项，则多付的款项应退还给租客，或由业主选择退还租客在租赁物业的权益的最后受让人。如本租约在非历年开始的时间开始，承租人应按开始日期起计的天数为租赁年的剩余部分支付额外租金。如果本租约在一个日历年度的最后一天以外的时间到期，承租人有义务立即支付在该租赁年度结束时计算的任何欠款。如果在租赁年度内的任何时间，业主认为该租赁年度应支付的任何运营费用将与业主的估计相差超过5%(5%)，房东可自行选择调整租户在该租赁年度剩余时间的估计份额，以补偿该增长。根据本条款要求增加的任何付款应在房东通知租客后三十(30)天内支付。承租人在本节项下的义务在本租约期满或终止后继续有效。

6.4拒付。

如果房东不支付任何额外租金或本合同项下的任何其他费用，房东有权享有与不支付租金相同的权利和补救措施。

6.5贝尔维尤广场的未来发展。

承租人知悉业主本身或联同其他人士有意在一个或多个额外阶段进一步扩建及发展Bellevue Place，而承租人已审阅描述Bellevue Place拟扩建及发展的图则及其他文件，或已获提供机会审阅此等图则及文件。如果Bellevue Place项目的一个或多个这样的阶段在租赁期限内完成，则可由房东酌情将可归因于该等其他阶段的任何额外的运营、维修或维护费用以及房地产和其他税收计入运营费用；前提是用于计算租户在该等支出中的比例份额的分母相对于该等阶段进行了合理调整。

6.6与额外租金有关的争议。

如果租客希望对业主对租客份额的任何计算或租客应支付的任何Bellevue Place运营费用的金额提出异议，租户必须向业主发出书面通知(“反对通知”)，说明租户对该计算或金额提出异议。房东必须在收到房东关于Bellevue Place运营费用的年度对账声明后九十(90)天内收到反对通知，并详细说明房客对房东的计算或金额提出异议的原因。如果承租人没有在该时间内向房东发出反对通知，承租人将被视为放弃并解除了其可能拥有的对计算和金额提出异议的任何和所有权利。房东收到租客的反对通知后，应立即与房客会面，房客和房东应真诚地尝试协调反对通知书中描述的事项；但如果房东在收到房客的反对通知之日起三十(30)天内拒绝与房东会面，房客将被视为放弃并免除了就房东的计算以及任何Bellevue Place运营费用的包含和金额提出异议的任何和所有权利。如果房东和租客不能在合理的时间内解决纠纷，房东应当组织其会计师事务所对此事进行调查分析，并编写书面报告，并向租户提供副本。调查、分析和报告的费用应由租户支付，除非调查和分析发现了有利于房东的重大错误，在这种情况下，房东应承担调查、分析和报告的费用。如果该报告披露了

如果房东是错误的，房东应向租户提供等同于租户在租户反对通知书所涉及的租赁年度内多付的任何金额的信用额度，以抵偿根据本第6条规定的未来义务。尽管本合同项下的任何争议悬而未决，但承租人应根据房东的决定和计算，继续支付本合同项下的所有欠款，直到该计算或金额被确定为不正确为止。

7.LATE收费。

如果承租人未能在到期和应付时支付任何租金、额外租金或其他费用，未支付的金额应从到期之日起按每月2%(2%)的利率计息，除非该金额违反任何适用的高利贷法律，在这种情况下，该等未支付的金额应按法律允许的最高利率计息。除上述利息外，承租人承认，承租人延迟支付任何租金分期付款、额外租金或其他费用将导致房东产生本租约未考虑的某些成本和支出，此类成本的确切金额极难确定或不切实际。这些费用和费用包括但不限于行政和收集费用以及处理和会计费用。因此，如果房东在任何租金、额外租金或其他费用分期付款到期后第五(5)天仍未收到租客的任何租金、额外租金或其他费用分期付款，租户应立即向房东支付除到期分期付款外的相当于该分期付款的12%(12%)的滞纳金。房东和租客同意，这笔滞纳金代表了对此类成本和支出的合理估计，是对房东因租户不付款而遭受的损失和费用的公平补偿。接受这一滞纳金并不构成对租户拖欠租金的放弃，也不妨碍房东行使本租约项下房东享有的所有其他权利和补救措施。房东应首先将租客支付的款项按以下顺序用于应计费用、利息和租金：(A)滞纳金；(B)利息；(C)租金；其他费用和额外租金；以及(D)当前租金、其他费用和额外租金之外的任何余额。即使本第7节有任何相反的规定, 如果承租人以电子转账方式支付本合同项下到期的所有款项，房东应免除承租人在租赁期内任何十二(12)个月期间可能发生的第一(1)笔滞纳金，前提是承租人事实上已在到期付款的当月15日或之前全额支付。

8.可靠的矿床。

作为本租赁的额外对价，承租人已向房东交付了上文第1.14节所示的保证金。房东应持有这笔款项，作为承租人在整个租赁期内忠实履行本租约的所有条款、契诺和条件的担保。如果租客违反本租约的任何条款，房东可以(但不必被要求)使用、运用或保留本保证金的全部或任何部分，用于支付任何租金或任何未付债务或拖欠款项，或支付房东因租户违约而可能或有义务支出的任何金额，或赔偿房东因租户违约而遭受的任何其他损失或损害。如果房东选择使用、使用或保留全部或部分保证金，租户应在要求保证金后十(10)天内向房东交足现金，以将保证金恢复到第1.14节规定的金额。房东不应被要求将保证金与其一般资金分开保存，租客也无权从保证金中获得利息。如果承租人应全面、忠实地履行本租约的每一条款，房东根据本合同扣除的押金或其任何余额应在租赁期届满后三十(30)天内退还给租客(或根据房东的选择，退还给租户权益的最后受让人，如果有的话)。

本协议所要求的条件，以最后发生者为准。在此，房东和租客之间不存在关于押金的信托关系。

9.美国。

9.1允许的用途。

承租人在未经业主事先书面同意的情况下，只能使用和占用与上文第1.5节所述商品名称下的一级写字楼一致的一般办公用途(“许可用途”)，不得用于其他业务或用途或任何其他商品名称。如果业主自行决定任何拟议的用途或商品名称与作为一级写字楼的建筑的维护和运营不一致或有损于该建筑的维护和运营，则可拒绝同意。房东不对承租人的许可商号的可用性或它不会侵犯任何其他人的商标、服务标志或其他权利或特权作出任何陈述或保证。

9.2预留用途。

租客不得在租出的处所、美国银行大楼或Bellevue Place之内或附近作出、准许或容受任何事情，而该等事情会以任何方式妨碍或干扰美国银行大楼或Bellevue Place的其他租客或占用人的权利，或伤害或烦扰他们、其客户或客户；租客亦不得使用或容许出租的处所作任何在业主合理判断下属令人反感或令人反感的用途，或在出租的处所之内或附近作出、准许或容受任何事情，美国银行大楼或贝尔维尤广场，这将导致房东违反其与其他人的任何协议。如果承租人允许或从事任何活动，而根据房东的合理判断，该活动令人反感、冒犯或以其他方式构成对房东的滋扰，美国银行大楼或Bellevue Place的其他租户，或他们的员工、客户、客人或被邀请者，如果不能立即停止，承租人应立即停止此类活动，或采取行动，以尽一切应尽的努力停止该活动。承租人不遵守本条款的规定将构成本租赁的重大违约行为，房东有权就此类违约行为寻求补救措施，或者采取适当的措施防止此类行为，并收回额外租金成本以及美国银行每月第一天收取或公布的最优惠利率的2%(2%)的利息，自到期之日起至付款日止。

9.3遵守法律、法规和规章。

承租人应自负费用，迅速遵守所有当地、州和联邦法律、法规、条例和政府现行或今后可能生效的与承租人使用和占用租赁场所以及承租人在其中开展业务有关的规定、条例或要求。

9.4有害物质。

承租人不得导致或允许承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者将任何有害物质带入、保存或使用于租赁场所内或周围。如果承租人违反前款规定的义务，或者如果承租人造成或允许在租赁房屋上存在有害物质，导致租赁房屋或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，或者如果租赁房屋或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到危险物质的污染，承租人可能对由此造成的损害承担法律责任，则承租人应赔偿、辩护并使房东不受任何和所有索赔、判决、

损害、罚款、罚款、费用、负债或损失(包括但不限于物业价值的减值、损失或限制使用Bellevue Place或租赁物业或其他地方的任何便利设施的损害、Bellevue Place或其他地方的空间营销的任何不利影响所产生的损害，以及为解决索赔、律师费、顾问费和专家费用而支付的款项)。承租人对房东的赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府机构或政治区要求的现场条件调查或任何清理、补救、搬迁或恢复工作相关的费用，因为Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物质。在不限制前述规定的情况下，如果承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者携带、保存或使用任何有害物质进入或使用租赁场所或Bellevue Place，导致租赁场所或Bellevue Place的任何部分或任何其他财产受到污染，承租人应立即采取一切必要的行动，并自费将租赁场所、Bellevue Place或任何其他财产恢复到引入任何此类危险材料之前的状况；但该等行动须先取得业主的批准，而只要该等行动不会对租出的处所、百乐威广场或其他物业造成任何重大的长期或短期不利影响，业主不得无理拒绝批准。本文所使用的术语“危险物质”是指任何危险、危险、有毒或有害的物质, 受任何地方政府当局、华盛顿州或美国政府管制的材料或废物。

10.服务器和实用程序。

10.1标准服务。

只要承租人在本租约的任何条款下没有违约，房东应使租赁的场所(根据第12.3节)以及大楼的公共和公共区域，包括大堂、电梯、楼梯、走廊和休息室，保持在与美国银行大楼作为贝尔维尤市中心一流写字楼和零售大楼的运营和维护相一致的良好状态和状况，但因承租人或承租人的高级管理人员、承包商、代理人、受邀者、被许可人或员工的任何行为或不作为而造成的损害除外。其修缮费用由租户支付。从上午7：00开始下午6点。在工作日，不包括法定节假日(“正常营业时间”)，房东应为租赁的房屋提供照明和操作低能耗办公机器、水、热、空调和电梯服务的电力(“标准服务”)。在所有其他时间内，房东应提供标准服务，包括合理需要的电梯服务，以提供通往租赁场所的通道，但供暖、空调和照明除外。如果租客提出要求，房东应在正常营业时间以外的时间提供供暖、空调和照明，房东确定的此类服务的费用应由租户按照上述第5节规定的相同方式支付。作为标准服务的一部分，业主还应为建筑标准荧光灯具、卫生间用品、合理间隔的窗户清洗和常规建筑清洁服务提供灯具更换服务，尽管周六不提供清洁服务, 周日或法定节假日。除通常向美国银行大楼租户提供的服务外，房东向租户提供或安排提供的任何看门人或其他服务的成本和费用应由租户支付，支付方式与上文第5节中规定的付款方式相同。

10.2服务中断。

房东不对标准服务因下列原因引起或导致的人员或财产的任何损失、伤害或损坏负责

不管是什么原因。任何因维修、更改或改善，或因意外、罢工或房东无法合理控制的情况或事件而导致的标准服务暂时中断或失效，均不得被视为驱逐租户或解除租户在本合同项下的任何义务。

10.3附加服务。

承租人不得在租赁的房屋内安装照明和设备，其热负荷合计不得超过美国银行建筑标准机械系统。房东不得擅自拒绝承租人安装超过上述数额的灯光和设备，但可以承租人支付房东为安装、操作、维修和维护该等设备或灯光所需的辅助空调容量或电力系统而产生的费用为条件。此外，承租人应在租期内每个月的第一天提前向业主支付房东估计的向承租人提供电力以操作该等设备或灯光的费用，以及房东估计的因承租人使用该等设备或灯光而需要操作和维护辅助空调机组的费用。此类费用应由承租人按照上述第5节规定的相同方式支付。如果房东未能支付上述任何附加服务的到期款项，房东应享有与不支付本合同项下租金相同的权利和补救措施。房东有权在租赁房屋内安装和操作监控或计量系统，费用和费用由租户自理，以测量因该等设备和照明以及租户下班后的供暖、通风和空调服务要求而对电力、供暖、通风和空调系统产生的额外需求。租户在使用美国银行大楼内的窗帘、百叶窗和恒温器时，应遵守房东的指示。

11.改进、改动和增加。

11.1先行改进。

(A)在开工日期之前，租赁的房屋应由业主进行改善(“房屋改善”)，该房屋的改善应符合双方商定的改善计划和规格(“房屋计划”)。房屋改建应由业主根据业主的主观自由裁量权选定的设计专业人员和承包商实施和安装，并应按照附件D中规定的要求进行。房东应直接与建造房屋改善工程的承包商签订合同。业主应直接与少年儿童建筑师事务所(“少年儿童建筑师”)签订合同，提供与房屋改善相关的建筑服务。房东应支付一定数额的房屋改善费用(“房东改善津贴”)。房东改善津贴的上限为每平方英尺15美元，或总金额不超过11万7120美元/100美元(117,120.00美元)。房东改善津贴应仅用于房屋改善(包括所有销售税和其他适用的税项，但不包括家具、贸易装置、设备、库存或个人财产，这应是租户的唯一成本和责任)；但是，租户有权使用最多每平方英尺租金(15,616美元/100美元(15,616.00美元)的房东改善津贴来抵消数据、电话和类似通信布线的成本。除业主改善津贴外，业主同意按出租单位每平方尺租金0.15元，作为少年警讯拟备的初步空间图则。, 或总计1,171美元(1,171.20美元)。此外，房东应自费更换租赁房屋的东出口门。

(B)房屋改善工程的建造及安装费用(包括但不限于所有施工图、空间平面图及工程、建筑、设计及顾问费)超过业主改善津贴(“超额改善费用”)的任何及所有费用均由承租人自行承担，并应由承租人在到期时立即支付。承租人未能或拒绝支付任何该等额外的改善费用，即属实质违反本租约，并构成本租约项下的违约。如果房东在任何时候觉得承租人有义务或可能有义务支付房东可能享有的任何和所有其他权利和补救措施之外的任何额外的改善费用，房东有权但没有义务立即停止或阻止任何和所有进一步的设计、施工和安装工作，直到房东得到令人满意的保证，即承租人能够并将迅速支付所有额外的改善费用。

(C)在动工日期前，项目建筑师或少年警讯须证明楼宇改善工程已按照楼宇图则大致完成。如果因承租人的作为或不作为、设计决定的更改、修改或额外工作或承租人代理人的工作而延误了房地改善的实质性完成，则开工日期应为项目建筑师或少年警讯确定的如果没有承租人延误的情况下本应实现的房地改善的实质性完成日期。本文中使用的术语“基本完成”或“基本完成”是指建筑阶段，在此阶段，项目建筑师或少年儿童真诚地确定，房屋改善可用于其主要预期目的，并且适用的政府当局认为租赁的房屋已被批准占用，尽管可能需要完成、完成或安装非关键的改善特征和固定装置。如果房东在房东收到租客审核清单后六十(60)天内，以商业上合理的努力完成此类审核清单项目，则租赁清单上常见的修缮或瑕疵(指不会对租客使用租赁房产造成实质性影响的次要项目)在转让给租客后，不得推迟开工日期，也不得导致延迟或解除租客支付租金的义务或导致向房东索赔损失。承租人对租赁物业的占用应被视为确认租赁物业状况良好和维修良好，且业主已安排按照本租约的要求建造美国银行大楼和所有物业改善工程，但须受该等项目的限制(如有, 承租人在基本完工后三十(30)天内交付的任何清单中指定的。

(D)在租赁处所内或在其上建造或安装的所有装修和固定附着物，包括所有房地装修，均为业主的财产。房屋的改善不应包括(I)租赁房屋的内部设计，(Ii)租赁房屋的安全和出入控制，(Iii)数据、电话和类似的通信布线，超过上文第11.1(A)段规定的每平方英尺2.00美元的津贴，以及(Iv)家具、固定装置和设备相关的所有费用，并由承租人独自承担。前述条款应被视为USC第11章第365(C)(2)条所述类型的财务通融，是经修订的本租赁交易的实质和主要部分。

11.2租户作出的更改

承租人的改善工程完成后，未经业主事先书面同意，承租人不得对出租的房屋进行任何随后的改动、增建或改善，该同意可受业主认为适当的条件所规限。承租人应将所有此类变更、增建或改善的完整的最终计划和规格提交房东批准。房东同意的任何此类更改、增建或改善应由租户自负费用。在任何此类工程开始之前，承租人应通知业主承包商

将由承租人保留以执行工作。业主有权事先批准或不批准承租人为该工程聘请的任何或所有承包商。应及时向房东提供完整的“竣工”图纸和规范，用于承租人进行的所有更改、增加和改进。承租人应确保此类工作所需的所有政府许可、批准或授权。所有改建、增建和改善(包括但不限于所有照明设备和地面覆盖物，但不包括任何不属于租赁房产的库存、家具和类似的个人财产)，在安装到租赁房产后，立即成为业主的财产，业主没有任何支付费用的义务。租期届满或较早终止时，承租人应立即拆除(由承租人自行承担费用)房东指定拆除的所有由承租人进行的改建、增建或改善(作为承租人改善的一部分而建造的原有租赁改善除外)，承租人应(自负费用和费用)修复因搬迁而对租赁物业造成的任何损坏。尽管本租约中或本租约其他地方有任何相反规定，承租人应拆除承租人安装的所有语音和数据电缆及其他电信设备，并应将租赁的场所恢复到安装该等设备之前的状态。承租人在本租约期满或终止后仍应承担本租约项下的义务。承租人应被允许在美国银行大楼4、9、13和20层相邻的楼梯间门上安装读卡器，但须经房东和贝尔维尤市政府批准。

11.3《残疾人法》。

尽管本租约有任何相反规定，但如果承租人在租赁房屋内建造、建造或安装或导致建造、制造或安装任何改善或改造，承租人应全权负责确保该等改善和/或改造不违反任何地方、州或联邦法律或法规中关于残疾人无障碍或消除建筑或通信障碍的任何规定(“残疾人法”)，包括但不限于RCW第70.92章和《美国残疾人法》。房东对承租人的计划或规范的任何此类改善或更改的批准，不应是房东对该等计划将符合任何残疾法律的明示或默示的陈述或保证。如果根据任何《残疾人法》向业主提出索赔，而索赔直接或间接与租客在租赁物业内或为租户安装、进行或建造的任何更改或改善，或租客在租赁物业内使用的任何行业固定装置或个人财产项目直接或间接相关，租户应辩护、赔偿并使业主不受索赔以及直接或间接引起或招致或遭受的任何和所有费用、责任、义务、惩罚、损害、判决、费用和费用(包括律师费)的损害。如果应确定由承租人或为承租人或承租人在承租人使用的任何行业固定装置或个人财产项目直接或间接在承租人的处所内或对其建造、制造或安装的任何改善或更改，根据任何伤残法，是非法的建筑或通讯障碍，承租人应立即自费拆除该障碍或, 在《残疾人法》允许的范围内，提供障碍的替代办法，以便残疾人可以进入租赁的房舍。如果根据任何《残疾人法》要求拆除租赁房产外的障碍物，业主将不会批准对租赁房产进行任何改动或改善。承租人不得以任何理由反对房东关于可能适用任何《残疾人法》的判决，前提是房东不得武断行事。

12.房产的主动性。

12.1.租户负责维护和维修。

在整个租赁期内，承租人应自负费用，随时保持租赁物业(包括所有外门和入口、窗户和装饰线条以及所有门窗的装饰)及其所有隔断、门面、固定装置、设备和附属设施处于与一流写字楼一致的良好状态、状况和维修，不可避免的伤亡造成的损坏除外(但不排除因入室盗窃、入室盗窃或蓄意破坏造成的任何损坏)。

12.2维护失败。

如果在房东提前五(5)天发出书面通知(紧急情况除外)后，租客未能按照上文第12.1条的规定保留、维护和维护租赁的房屋，房东可以选择将其置于或安排将其置于约定的状况和维修状态，在这种情况下，租户在收到房东的书面声明后，应立即支付全部费用作为额外租金。如果承租人不这样做，房东有权进入租赁的房屋进行此类工作。

12.3由业主维修。

业主应保持租赁房屋的屋顶、外墙、建筑外窗、公共走廊、与其他租户共同使用的设备(如电梯、管道、供暖、空调及类似设备)和建筑结构处于良好的维修状态，并在收到租户的书面通知后及时完成所需的维修。如果因承租人的行为或疏忽没有采取行动而需要维修，承租人应及时支付房东作为额外租金的费用。除第16或28条另有明确规定外，租赁处所或建筑物的任何部分，或其内的固定附着物、附属设施及设备，如因进行修葺、改动或改善而对租客的业务造成损害或干扰，业主并不因此而负上租金宽减及法律责任。在任何情况下，对于因其他第三方的行为或因火灾、爆炸、掉落的灰泥、水、煤气、下水道、电缆、电线或蒸汽管破裂、破裂、停顿或泄漏；或因屋顶、街道、地下或任何其他地方或潮湿或任何类似的危险或原因而渗漏或渗漏的水、雨或其他物质，房东对租客不承担任何责任。对于租客或任何其他人因盗窃或任何租户或住客或任何其他第三者的任何行为或疏忽而造成的任何人或财产的任何损失或损坏，业主概不负责。

12.4交出租用房舍。

本租赁期满或更早终止时，承租人应将租赁的房屋以最初收到的相同状态归还给业主(或者，如果业主或租户在业主同意下更改了租赁的房屋，则租赁的房屋应以更改后的状态归还)，合理的磨损和火灾造成的损坏或其他不可避免的伤亡除外(不包括入室盗窃、盗窃未遂和故意破坏)。承租人应拆除以下第13节规定的物品、不属于租赁房屋一部分的所有库存、家具和其他个人财产，以及房东根据上文第11.2节指定拆除的所有改建和装修，并应将租赁房屋恢复到安装该等物品之前的状态。承租人根据本条款第12款承担的义务在本租约期满或终止后继续有效。

13.承租房屋的承租权。

除本第13节另有规定外，在房东按照上文第11.1节的规定完成房屋改善后，承租人已检查了租赁房屋并接受了其当前状况，并放弃就因租赁房屋的状况、附属设施、改善及其设备而直接或间接引起的任何问题向房东提出索赔的权利。房东不作任何明示或默示的担保，包括但不限于对特定用途或宜居性的任何默示担保。承租人同意并确认现有的(I)低压配线及服务器机架；(Ii)DIRRT家具系统；及(Iii)目前位于租赁物业的读卡器系统将于租赁期内全部保留并可供承租人使用。租期届满或提前终止时，承租人应根据本租赁条款将上述低压布线和服务器机架、DIRRT家具系统和读卡器系统从租赁场所拆除。

14.房东违约。

房东在本租约下不应违约，除非房东未能在合理时间内履行房东所要求的义务，但在任何情况下，不得少于租客书面通知房东后三十(30)天，以及房客已书面提供其名称和地址的所有抵押贷款和信托契约的持有人。通知应指明房东未能履行该义务的原因；但是，如果房东的义务的性质是需要超过三十(30)天才能履行，则如果房东在该三十(30)天内开始履行义务并在此后勤勉地进行起诉直至完成，则房东不应违约。承租人还同意，在该三十(30)天过去之前，不会援引本租赁项下的任何补救措施，否则承租人可能会有任何补救措施。在任何情况下，承租人都无权因房东违约而终止本租约，并且根据第30条的规定，承租人的补救措施应仅限于损害赔偿。

15.获得。

15.1入场权。

承租人应允许业主及其雇员、代理人和承包商在正常营业时间内的任何时间(上午8：00)进入和进入租赁场所。至下午6时)为视察该建筑物，或为清洁、修葺、更改或改善租用的处所或美国银行大楼。如果租客没有亲自到场允许进入，在紧急情况下，房东可以在任何时间强行进入，而不承担房东的责任。本条款中包含的任何内容都不应被视为对房东施加本租约其他地方未明确规定的任何义务。在合理必要时，房东可以暂时关闭入口、门、走廊、电梯或其他设施，而不会因此而对租户承担责任，房东的这种行为也不会被解释为驱逐租户或免除租户遵守和履行本租约任何规定的义务。房东有权在本租约期满或更早终止前一百八十(180)天内进入租赁场所，向潜在租户展示租赁场所。

152.出洞。

如果挖掘是在租赁房屋附近进行的，承租人应并在此向导致或授权进行该挖掘的人提供不可撤销的

为进行业主认为必要的工作而进入租赁房屋的许可证，以保护租赁房屋所在建筑物的墙壁不受伤害或损坏，并通过适当的地基或其他方式进行支撑，而不向房东索赔任何损害或减租或减免租金。

16.损坏或破坏。

16.1保险损失。

在符合第16.2条的规定下，如果租赁的房产因房东保险承保的危险而受损，且由此获得的收益足以支付维修费用，并可供房东用于修复此类损坏，则房东同意立即进行修复，本租约应保持完全有效，但租户有权从损坏之日起按比例减少租金和额外租金，且在维修过程中，只要损坏不是由租户的行为、过错或疏忽直接或间接造成的，则所述损坏不是由租户的行为、过失或疏忽造成的。这一比例减少应根据损坏和维修对承租人在租赁房屋内经营的业务造成重大干扰(如果有的话)的程度而定。如果这种损害是由租客的行为、过错或疏忽直接或间接造成的，只有在房东从房东的租金收入保险单中获得补偿房东损失的租金和额外租金时，租金和附加租金才能减少。

16.2未投保的损失。

如果租赁房屋由于房东保险承保范围以外的其他原因造成损坏，或者如果保险收益不足以支付维修费用，只要维修成本低于租赁房屋当时重置成本的10%，房东应立即对其进行维修。如果租赁房产由于房东保险承保范围以外的其他原因造成损坏，或者如果房东没有将房东保险的保险收益用于修复租赁房产，或者如果维修成本等于或大于租赁房产重置成本的10%(10%)或更多，则房东有权选择(I)修复或恢复这种损坏，在这种情况下，本租约将继续完全有效，但租金和额外租金应按上文第16.1条的规定按比例减少；或(Ii)在损坏发生后一百二十(120)天内的任何时间，向承租人发出通知，自通知中指定的日期起终止本租约，该日期不得早于通知日期后三十(30)天。如发出该通知，本租约即告终止，而承租人于该通知所指明的日期终止于租赁物业的所有权益，而租金及额外租金须按比例扣减，减幅视乎该等损害对承租人在租赁物业内经营的业务造成重大干扰的程度(如有)而定，直至终止之日为止。

16.3没有义务。

尽管本第16条有任何相反规定，但在租赁期限的最后二十四(24)个月内，如果因任何事故造成的损坏发生，房东不应承担任何修复、重建或恢复租赁房产的义务。

16.4部分摧毁美国银行大楼。

如果美国银行大楼的一部分受损，保险收益不足以支付维修费用，或房东不能用于维修，或者如果美国银行大楼可出租面积的30%(30%)或更多受损，即使租赁的房产可能不受影响，房东可以提前不少于三十(30)天书面通知承租人终止租赁，从而终止本租约和本租赁；但此种通知应在此种损害或销毁发生之日起一百二十(120)天内发出。租金和额外租金应自终止之日起按比例计算。

16.5业务中断。

业主无须就租赁处所或美国银行大楼的任何部分的维修或复修所引起的不便、业务损失或烦扰而支付损害赔偿或索偿。房东应尽合理努力迅速进行此类维修。

17.免除和放弃代位权。

对于任何建筑物、构筑物、库存或其他有形财产以及由此产生的任何收入、利润和租金的任何伤害、损失或损坏，无论是由于疏忽或任何其他保险原因，如果该等伤害、损失或损坏是由受益于遭受该等伤害、损失或损坏的一方的第一方保险单承保的任何危险造成的，或者如果该等伤害、损失或损坏需要根据本租约投保，则房东和租户在此相互免除责任，并放弃对彼此的一切追偿权利；但如本条具有使业主或租客的任何保险范围失效的效力，但仅在其效力范围内，则本条不适用。这一豁免仅适用于保险财产损失，不限制对免赔额或其他未投保损失的赔偿能力。房东和租客承认，自本租约之日起，他们现有的保险单不会失效。将来，如果可以通过向该保险人支付款项来避免任何无效，另一方当事人可以选择支付该数额，以获得对其利益的代位权豁免。如果房东和租客的保险因上述解除和免责而失效，或者需要支付任何费用以避免这种失效，房东和租户应分别迅速通知对方。即使有任何相反的规定，本节不适用于业主对根据本租约应支付的任何租金、额外租金或其他费用的任何索赔。然而，房东和租客明确表示，本节应适用于房东可能就贝尔维尤广场其他住客支付的租金提出的任何潜在索赔，或房客可能就任何销售损失提出的任何索赔。, 本应从租赁场所或其他地方产生的利润或收入，或与租赁场所或其他地方有关的运营费用。

18.不正确。

大体上说。

房东不对因任何原因在出租房屋内或附近发生的任何财产(包括租客和其他人的财产)的损失或损坏承担责任。对于在出租房屋内或周围发生的任何人的伤害，房东不承担责任，除非这种伤害是由房东的疏忽造成的，并且在一定程度上是由于房东的疏忽造成的。除非因房东的疏忽而对任何人造成伤害，否则承租人应就任何和所有索赔、指控、责任、义务

因租客使用租赁物业、租客在租赁物业内或附近进行、准许或遭受的任何活动、工作或其他事情，或因租客在租客方面违反或不履行任何义务或根据本租约条款履行义务，或因租客或任何高级人员、代理人、雇员或雇员的任何行为或疏忽而引起的任何事宜或事情，或因租客或任何高级人员、代理人、雇员或其他高级人员、代理人、雇员、客人或承租人，以及在任何此类索赔或任何诉讼或法律程序的辩护中或有关辩护中产生的所有费用、律师费和责任。如果因此而对房东提起任何诉讼或诉讼，租客应在房东通知后，由房东合理满意的法律顾问为其辩护，费用由房东承担。

18.2业主和租客在建筑、维修和保养活动方面的同时疏忽。

尽管有上述第18.1条的规定，如果一方面是承租人及其代理人、雇员、转租人、受邀者、被许可人或承包商，另一方面是房东、其合伙人、代理人、雇员或承包商的同时过失，导致人身或财产的伤害或损坏，并且与租赁房屋或百丽广场的建造、改建、维修、增建、减去、改善或维护有关，则承租人按照本第18节规定的赔偿房东的义务应限于承租人的疏忽，以及其代理人、雇员、转让人、受邀者、被许可人或承包商，包括承租人按比例分摊的费用，以及与就此类伤害或损害提出的任何索赔、诉讼或诉讼相关的律师费和费用。

18.3工人赔偿豁免权。

本租赁中包含的赔偿义务不受任何工人补偿、福利或伤残法律的限制，各赔偿人特此放弃上述赔偿人根据工业保险法第51章RCW和类似的工人赔偿、福利或伤残法律可能享有的任何豁免权。

18.4专门协商的条款。

房东和租客在签署本租约时承认，本租约的每一项赔偿、免除和豁免条款(具体包括但不限于与工人补偿福利和法律有关的条款)都是由房东和租户具体协商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1责任保险。

(A)责任保险。承租人应自费在租赁期内维持并维持一份全面/商业一般责任保险单，以承保承租人与租赁物业、美国银行大楼及Bellevue Place的活动有关的损失、损害或人身伤害或死亡或财产损失或损坏的责任，保单的总限额不少于200万美元(2,000,000美元)，不设一般总限额。对于有一般总限额的保单，总限额应不低于200万美元(2,000,000美元)，并包括背书，规定上述限额适用于

地点，包括租赁的房屋，并有不少于200万美元(2,000,000美元)的发生限制。如果承租人获得了具有总限额的保单，承租人应立即通知房东，如果该保单承保的一个或多个保险单在任何时候对承租人提出的索赔超过总限额的50%(50%)或更多。尽管如上所述，如果在租赁期内，根据房东的合理判断，本合同规定的保单限额不再足以为房东提供合理的保障，房东可以通知租客这种不足之处和适当的承保水平，租户应在收到此类通知后三十(30)天内获得此类额外保险金额，并向房东提供令人满意的证据。在确定什么是本协议下的合理保护时，可以参考其他房东对类似空间和操作所要求的保单金额。本节要求的保险应为最佳保险指南中评级为A-VII或更高的公司。房东、肯珀开发公司和房东指定的任何其他利益相关方应被指定为额外的保险人。保险单应注明，除不支付保费外，不得以任何理由取消保单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天书面通知房东，并仅在十(10)天不支付保费的提前书面通知后取消保单或降低保单限额。承租人应在生效之日及此后应业主的要求，向业主交付该保险的所有保单或证书的副本，包括适用的签注, 显示房东为附加被保险人及其适用的保单范围。在任何情况下，此类保单的限制不得被视为限制租户在本租赁项下的责任。

(B)提供含酒精饮品。根据上述第19.1(A)条承保的保险，不排除违反与销售、赠送、分销或使用任何酒精饮料有关的任何政府法规、条例、法规或规则的责任，或因向未成年人或受酒精影响的人或任何其他人出售、供应或给予任何酒精饮料，或导致或促成任何人醉酒的责任。因此，本租约第18节中的赔偿义务也应扩大到发生在租赁场所以外的地点，并因下列任何风险而引起的损害：(I)所谓的DRAM商店责任保险，(Ii)主酒责任保险或(Iii)酒的法律责任保险，或与酒精饮料的销售、赠送、分销或使用有关的其他风险。

19.2财产保险。

除第19.1和19.2节所要求的保险外，承租人应自费在租赁期内保留和维持完全有效的财产保险，包括承租人的用品、库存和其他个人财产，以及对租赁房产的所有改善、增建和修改，金额相当于全部重置成本，不包括共同保险罚款。保险单应注明，除不支付保险费外，不得因任何原因取消保险单或将保单限额降低至本租约要求的承保范围以下，除非提前四十五(45)天书面通知房东，并仅在十(10)天前书面通知房东不支付保险费。承租人应在保险生效之日及之后，根据业主的要求，向业主交付该保险的所有保单或证明的副本。

19.3维护失败。

如果租客未能或拒绝维持本第19条所要求的任何保险，房东可酌情为保护房东的物品和利益购买和维持保险，保险金额由房东决定为适当。房东为此支付或应支付的任何和所有保费应被视为额外租金，并应

应于本合同下一期租金支付之日到期。未能获得或维持本第19条所要求的任何保险，应构成对本租赁的实质性违约。

19.4.提高保险费。

即使本租约中有任何相反的规定，承租人不得在租赁房屋内或之上保存、使用、出售或要约出售任何物品，也不得进行房东保险公司禁止或可能禁止的任何活动或操作。承租人应支付因承租人使用或占用租赁房屋而增加的房东财产或责任保险的保费，无论房东是否同意。如果房东的保险费增加，承租人还应立即向房东支付相当于房东为防止任何保险事件造成损失而可能提供的一份或多份保险单上的任何额外保费。在确定保险费增加是否是租户使用或占用租赁房屋的结果时，制定保险费的组织所确定的费率和保险费应是构成保险费的若干项目和费用的确凿证据。房东应在房东选择的时间内向租户交付额外金额的账单，租户应立即支付房东的费用。

20.抵押贷款和转贷。

201.转让或转租。

未经业主事先书面同意，承租人不得转让、转让、抵押、质押、扣押或以其他方式转让本租约或其中的任何权益，也不得转租整个或部分租赁物业，本租约或本租约项下的任何权益不得通过任何法院的任何程序或程序转让或转让，或在任何情况下，除非事先征得房东的书面同意，否则不得无理拒绝。任何未经房东事先书面同意的此类交易均属无效。

在决定是否同意承租人的转租或转让请求时，房东可以考虑任何因素，包括但不限于建议的受让人或分租人在经营租约规定用途的业务方面的经验和商业声誉；建议的受让人或转租人产生的客户、人员和客流量是否令房东满意；尽管承租人和/或其他人在租约下仍负有责任，但建议的受让人或转租人是否具有令房东合理满意的净资产、财务实力和信用记录；建议的受让人或转租人对租赁场所的使用必须与租约允许的用途相同；建议的受让人或分租人使用租赁的房产不会违反或造成任何潜在的违法行为；建议的受让人或分租人将经营或可能经营的业务的质量是否令业主满意；业主的同意是否可能导致违反业主作为一方的任何其他租约或协议；以及建议的受让人或分租人的产品结构和目标客户群是否与业主试图在Bellevue Place内维持或实现的产品结构和目标客户群一致。

任何转让、转租或其他转让均不解除承租人在本租约项下的任何责任。第20条规定的禁止包括但不限于(以下应被视为“转让”)：(I)租户的合并或合并；(Ii)任何公司租户超过25%(25%)的已发行和已发行股票的所有权或投票权的变化；(Iii)因法律的实施、合并、合并、重组、转让或公司或所有权结构的其他重大变化而发生的任何转租或转让；(Iv)出售、转让或转让所有

或租户的几乎所有资产，不论是否有本租约的特定转让；及(V)任何合伙租户的控制权变更。房东在本协议禁止的任何交易后接受任何金额，不应被视为房东的同意，也不应被视为放弃房东在本协议下的任何权利或补救措施。对任何该等转让、转租或其他转让的同意，不得视为免除对任何其后的转让、转租或转让须征得同意的效力。如果要求业主同意转让或转租全部或部分租赁房产，业主有权在转让或转租的拟议生效日期终止本租约，并根据受让人或转租人商定的租金(和/或其他补偿)和条款以及本租约的条款和条件，终止本租约。对于任何转租或转让，承租人应立即向房东提供所有转让、转租和承担文书的完整签约副本。

20.2受让人义务。

作为业主同意的条件，任何经业主批准的潜在受让人应明确承担承租人在本租约项下的所有现有和未来义务，并应与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金、其他费用以及履行本租约的所有条款、契诺和条件。

20.3从属义务。

作为业主同意的条件，任何潜在的承租人应明确承担承租人在分租期内的所有现有和未来的承租人义务，并与承租人共同和个别负责支付租金、额外租金和其他费用，以及履行本租赁的所有条款、契诺和条件。

20.4条件条件。

业主对任何转让或分租的任何同意可受业主认为适当的任何条款或条件所规限(包括但不限于要求租约的任何及所有担保人同意在转让后继续担保租赁义务)，而所有该等条款及条件对由租客持有、透过租客持有或透过租客持有的任何人士均具约束力。

20.5律师费和费用。

承租人应补偿房东的律师费，以及与处理和记录任何此类要求的转让、转让、转租或产权负担相关的费用。

21.广告。

未经业主书面同意，承租人不得在租赁物业或美国银行大楼内或附近的任何地方(直接或间接作为轮廓或阴影)在租赁物业内或附近的任何地方题字、张贴、地点或以任何方式展示任何标志、遮篷、天篷、选取框、装饰、图形、通知、图片、标语牌或海报，并由业主全权酌情决定是否同意。房东的任何此类同意应以以下理解和条件为前提：租户应在本租约期满或更早终止时将其移走，租户应修复对租约的任何损坏

房屋或由此造成的美国银行大楼。所有此类标志和广告事宜应遵守所有适用的法律、政府法规、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根据本租约进行的任何工作，不得被视为立即供业主使用和受益，因此，不得因业主同意租客改善、改建或修理租赁物业而对业主的产业行使任何技工、物力劳动者或其他留置权。承租人应使租赁的房产、美国银行大楼和贝尔维尤大楼不受因承租人和承租人或承租人代表承租人或承租人所承担的任何工作、材料和义务而产生的所有留置权和产权负担的损害，并使房东不受由此产生的任何和所有费用、责任和开支(包括但不限于律师费和房东合理的行政费用和开支)的任何责任的损害。在开始对租赁房屋进行任何改善、改建或修缮工程之前，承租人应向房东提供该等工程和材料的单独付款和履约保证金，费用和费用由承租人自行承担，金额相当于(I)实际合同价(如果合同价格是固定的)，或(Ii)承租人希望在租赁房屋内进行的改善、改建或维修的估计成本的1.5(1-1/2)倍，如果合同价格没有固定的话。此类保证金应涵盖忠实履行合同和支付由此产生的所有义务，并确保业主不承担机械师和物质师的留置权和其他类似留置权的任何和所有责任，并确保此类工作的完成。如果任何人通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔，对美国银行大楼、百乐威广场或租赁物业提出任何留置权，承租人应立即解除该留置权，费用和费用由承租人承担。如果承租人没有立即解除该留置权的记录, 然后，除业主的任何其他权利或补救外，业主可藉支付声称到期的款额而担保或解除该等权利或补救，而业主如此支付的款额，包括业主为抗辩或回应该留置权或促致其解除纪录而招致的任何合理律师费，均属到期并须由租客作为额外租金支付。

23.TENANT的默认设置。

23.1默认。

下列情况应构成承租人对本租约的违约和违约：

(A)腾出租用的处所。承租人腾出或放弃租赁物业，或承租人未能在充分运作的基础上营业五(5)天或更长时间(除非租赁物业遭到损坏或破坏，或由于承租人无法合理控制的其他原因，导致承租人无法在租赁物业内开展业务)。

(B)没有缴交租金。房东向租客发出书面通知后三(3)天内，房东仍未支付租金、额外租金或其他费用，或房东规定租客应在到期时支付的任何其他款项。

(三)不履行的。房东向租客发出书面通知后十(10)天内(除本租约另有规定外)，租客未能遵守或履行本租约的任何契诺、条件或规定；但如果租客违约的性质是需要超过十(10)天才能治愈，则租客不应

如果承租人在十(10)天内开始补救，并在此之后勤奋地进行补救直至完成，则被视为根据本条款第23.1(C)条违约。

(D)破产。租客为债权人的利益而作出的任何一般转让或一般安排；或由租客提交或针对租客提交的要求将租客判定为破产的呈请，或根据任何与破产有关的法律提出的重组或安排呈请(除非就针对租客提交的呈请而言，该呈请在提交后六十(60)日内被驳回)；或委任受托人或接管人接管租户于租赁物业的大部分资产或承租人在本租约中的权益(如该等扣押在委任受托人或接管人后三十(30)日内仍未解除)，或提交委任该等资产的请愿书(以较早发生者为准)。

(E)多次违约。承租人在之前至少两次忽视或未能履行或遵守承租人在本租约下的任何义务后，未能履行或遵守承租人的任何义务(尽管承租人应在接到房东的通知后并在通知期内纠正任何此类先前的不履行义务)。

23.2违约救济。

如果租户违约或违反本租约(无论是否在上文第23.1节中所述)，房东可在此后的任何时间，在发出或不发出通知或要求的情况下，在不限制房东行使因该违约或违约而可能拥有的权利或补救措施的情况下：

(A)终止租契。以任何合法手段终止承租人对租赁物业的占有权，在这种情况下，承租人应立即将租赁物业的占有权交还给房东。在这种情况下，房东有权向租户追回所有逾期租金、额外租金和其他费用，以及根据本租赁条款所欠的所有其他金额；重新租赁租赁场所的费用，包括但不限于租赁场所的翻新和改建费用以及任何租赁佣金；合理的律师费和费用；由具有司法管辖权的法院判给时的价值，即在判给后的租赁期内，本合同规定的未付租金和额外租金的金额超过租客证明可以合理避免的同一期间的损失金额(“判给时的价值”应通过以旧金山联邦储备银行的贴现率加1%(1%)的折扣来确定)；以及因租户违约或违约而产生的任何和所有其他损害赔偿；或

(B)继续该租契。维护承租人的占有权，在这种情况下，无论承租人是否放弃了租赁的房产，本租约都将继续有效。在这种情况下，房东有权执行房东在本租约项下的所有权利和补救措施，包括追讨损害赔偿、租金、额外租金、其他费用和根据本租约可能到期的任何其他付款的权利；或

(C)其他补救办法。根据华盛顿州的法律或司法裁决，寻求房东现在或今后可获得的任何其他补救措施或补救措施。

23.3法律费用。

如果任何一方被要求提起或维持任何诉讼(包括主张任何反索赔或交叉索赔，或在破产程序、接管程序或由本合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索赔)，或以其他方式将本租赁提交给律师以强制执行本租赁的任何契诺、协议、条款或条件，

除本合同规定的所有其他补救措施外，胜诉方应从另一方获得在执行本租赁的契诺、协议、条款和条件(无论是否提起诉讼)过程中发生的所有费用(包括合理的律师费)，包括胜诉方在任何上诉中产生的任何此类费用和费用。

23.4银行倒闭。

(A)假设租赁。如果承租人根据《破产法》第7章成为债务人，或根据《破产法》第11章或第13章提出关于承租人的债务重组或调整请求，或根据《破产法》第7章提出诉讼并移交至《破产法》第11章或第13章，则受托人或租客作为债务人和占有债务人，不得选择承担本租约，除非在承担时，受托人或租客已：

(1)纠正本租赁项下的所有违约并支付本租赁项下的所有到期和欠款，或向业主提供“充分保证”(定义见下文)：(A)自假设之日起十(10)天内，受托人或租户将完全支付本租赁项下的所有到期和欠款，并赔偿业主因任何现有违约或违约而造成的任何实际金钱损失，包括但不限于业主的合理成本、费用、应计利息和因违约或违约而产生的律师费；(B)自假设之日起二十(20)天内，受托人或承租人将纠正本租约项下的所有非货币违约和违规行为；及(C)该假设将受本租约所有条款的约束。

(2)就本节而言，业主和租客承认，在涉及租客的破产程序中，“充分担保”至少应指：(A)受托人或租客在支付所有担保债务和行政费用后，有并将继续拥有足够的未担保资产，以向房东保证受托人或租客将有足够的资金履行本租约规定的租客义务；(B)破产法院须已登录一项命令，将应付予业主的足够现金分开，而受托人或租客须已就受托人或租客的财产授予有效及完善的第一留置权及抵押权益及/或按揭，而该等财产的价值及性质均为业主所接受，以确保受托人或租客有义务在上述时间内纠正本租契所指的金钱及/或非金钱上的失责及违规行为；及(C)受托人或租客至少应存入一笔相当于房东持有的两(2)个月租金的款项(不计任何利息)，以保证租客在租约下的未来表现。

(B)转让租契。如果受托人或承租人已根据本节的规定取得租约，以便将承租人在本租约项下的权益转让给任何其他个人或实体，则只有在受托人、承租人或建议的受让人遵守本租约的所有条款、契诺和条件(包括但不限于关于额外租金的条款、契诺和条件)之后，此类权益才可转让；房东和租户承认这些条款、契诺和条件在承租人破产程序的背景下在商业上是合理的。根据守则条文获转让本租契的任何人士或实体，应被视为已在转让当日及之后承担本租约项下的所有责任，而无须其他作为或作为。任何此类受让人应应要求签署并向房东交付一份确认转让的文书。

(C)足够的保护。在租客根据守则提交或反对租客的请愿书后，作为债务人和占有债务人的租客和任何可能被指定的受托人同意充分保护房东如下：(1)履行租客在本租约下的每一项义务，直至本租约被拒绝或承担

(2)支付本租约规定的所有金钱义务，包括但不限于支付租金及本租约项下应支付的额外租金，该等租金被视为对租赁物业的使用和占用的合理补偿；(3)向业主提供最少三十(30)天的提前三十(30)天的书面通知，通知业主有关承担本租赁的任何诉讼或放弃租赁物业的任何意向，放弃应被视为拒绝本租赁；及(4)根据守则的其他规定，为业主履行利益。承租人如不遵守上述规定，将自动拒绝本租约。

23.5累积豁免。

房东在本租约项下的补救措施是累积的，房东因租客违约或违约而行使或未能行使任何权利或补救措施，不应被视为放弃或更改、影响或损害房东根据本租约或法律可能享有的任何权利或补救措施。在授权取消或没收本租约的任何违约、违约或其他事件发生后的任何时间或时间，业主接受租金或任何其他作为或不作为，不得视为放弃过去或未来的任何违反、违约或未能遵守或履行本租约、协议、条款或条件的行为，或剥夺业主在本条款规定的书面通知可能存在的任何时间取消或没收本租约的权利，或被解释为在任何时间阻止业主迅速行使任何其他选择权。根据本租约的任何条款或条款，其在法律或衡平法上可能享有的权利或补救。

24.抵押权转让；抵押权人保护。

24.1从属关系--通知抵押权人。

在房东的要求下，承租人应立即签署、确认和交付所有适当的文书，使本租约从属于Bellevue Place、美国银行大楼或租赁场所的任何现有或未来的抵押或信托契约，以及其任何扩建、续期或更换；但如果承租人当时没有违约，则承按人或受益人(视情况而定)应同意在承租人同意代理其代理的情况下，在丧失抵押品赎回权时承认本租赁。即使本租约有任何相反规定，业主不得违反或违反本租约的任何条款，除非已向房东及所有作为抵押权人及/或信托受益人拥有Bellevue Place全部或部分权益，且其姓名及地址已以书面形式提供予承租人或记录在金县记录中的人士发出书面通知，并已完全遵守第14条的规定。

24.2抵押权人保护条款。

租客须以挂号或挂号邮递方式，将送达业主的所有欠款通知书副本送交所有承按人及信托持有人，但在该通知发出前，租客须已获书面通知(以转让租金及租契通知或其他方式)该等承按人或信托持有人的地址。如果房东未能在本租约规定的时间内纠正此类违约，则抵押权人或信托持有人应有额外三十(30)天的时间来补救违约，或者如果违约无法在该时间内得到补救，则可延长必要的时间，但前提是任何抵押权人或信托持有人必须在该三十(30)天内开始并努力寻求补救措施(包括但不限于启动司法或非司法止赎程序，如有必要，以进行补救)。

25.控球权的确定。

在符合第11、13及16条的规定下，租客于本租约期满后，不论是否因时间流逝或其他原因，均应迅速及和平地将租客从业主手中接获的租赁物业交还业主，其状况与租客从业主处收到租客时的状况相同，或经其后经改善后，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的损耗及损坏除外。

26.财产的归还。

承租人应在本租赁终止时，通过期限届满或其他原因，拆除其根据第11.2节指定拆除的所有个人财产和改善设施，并应就因此而对租赁场所或美国银行大楼造成的损害向房东支付任何损害赔偿金。如果租户在本租赁终止时或房东有权重入时，未能将其任何性质的财产从租赁场所或美国银行大楼移走，房东可移走并储存该财产，而不对其丢失或损坏承担责任，储存费用由租户承担。如果承租人在任何此类财产储存三十(30)天或更长时间后不支付储存费用，房东可选择以房东全权酌情决定的方式、时间和地点以公开或私人方式出售或允许出售任何或所有此类财产，而无需通知租客，除非适用法规要求通知，并应将出售所得收益：第一，用于出售的成本和开支，包括实际发生的合理律师费；第二，用于支付储存任何此类财产的费用或收费；第三，根据本合同的任何条款，向房东支付或此后可能成为房东的任何其他款项；第四，支付给房客的余额(如有)。

27.沃伦塔尔投降。

租客自愿或以其他方式交出本租约，或相互取消本租约，并不构成合并，但业主可选择终止所有或任何现有的分租及分租，或将任何或所有该等分租或分租转让予业主。

28.EMINENT域。