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美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

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表格10-K

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委托文件编号：001-39182

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FFBW，Inc.

(注册人的确切姓名载于其章程)

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注册人的电话号码，包括区号：(262) 542-4448

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根据该法第12(B)条登记的证券：

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根据该法第12(G)条登记的证券：无

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如果注册人是证券法第405条规定的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是☐     不是的 ☒

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如果注册人不需要根据法案第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记表示。是☐     不是的 ☒

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用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☒ NO ☐

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用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则405规定必须提交的每个交互数据文件。是 ☒ NO ☐

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根据S-K条例第405项(本章第229.405节)披露违法者的信息是否未包含在本文中，并且据注册人所知，不会包含在通过引用并入本表格10-K第三部分或对本表格10-K的任何修正的最终委托书或信息声明中。☒

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用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

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如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

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INDi用复选标记表示注册人是否已向其管理层提交报告和证明’根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制有效性的评估，由编写或发布其审计报告的注册会计师事务所进行。☐

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用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。是☐ NO ☒

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截至2022年3月23日，有6,254,201注册人普通股的已发行和流通股。注册人的非关联公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值，参照普通股于2021年6月30日的收盘价计算，约为$66.2百万美元。

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通过引用并入的文件：

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(1)登记公司股东2022年年会委托书(第三部分)。

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第一部分

项目1.业务

前瞻性陈述

本年度报告包含前瞻性陈述，可通过使用“估计”、“项目”、“相信”、“打算”、“预期”、“承担”、“计划”、“寻求”、“预期”、“将会”、“可能”、“应该”、“表明”、“将”、“相信”、“考虑”、“继续”、“目标”以及类似含义的词语来识别。这些前瞻性陈述包括但不限于：

这些前瞻性陈述基于我们目前的信念和预期，固有地受到重大商业、经济和竞争不确定性和意外事件的影响，其中许多是我们无法控制的。此外，这些前瞻性陈述受到有关未来业务战略和决策的假设的影响，这些假设可能会发生变化。我们没有责任也不承担任何义务在本年度报告日期之后更新任何前瞻性陈述。

除其他因素外，下列因素可能导致实际结果与前瞻性陈述中表达的预期结果或其他期望大相径庭：

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由于这些以及各种各样的其他不确定性，我们未来的实际结果可能与这些前瞻性陈述所表明的结果大不相同。

FFBW公司的业务。

FFBW，Inc.(“公司”)是一家马里兰州的公司，于2019年9月注册成立，成为威斯康星州第一联邦银行的股份控股公司，与前FFBW，MHC从共同控股公司转变为股份控股公司有关。本公司是联邦公司FFBW，Inc.(“Old FFBW”)的继承者，FFBW是威斯康星第一联邦银行的前控股公司，也是前FFBW，MHC的多数股权子公司。转换已于2020年1月16日完成。在转换过程中，公司以每股10.00美元的价格出售了4,268,570股普通股，净收益约为4,150万美元，并发行了3,436,430股普通股以换取Old的普通股在转换生效日期，由FFBW、MHC以外的旧FFBW的股东拥有的FFBW。作为转换的结果，FFBW、MHC和旧FFBW已不复存在。

该公司主要通过其全资子公司威斯康星州第一联邦银行开展业务。

该公司的执行办公室位于地址：威斯康星州布鲁克菲尔德市摩尔兰南路1360号，邮编：53005，电话号码是(262)542-4448。我们的网站地址是Www.firstfederalwisconsin.com。本网站上的信息不是也不应被视为本Form 10-K年度报告的一部分.

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该公司受到联邦储备系统理事会的全面监管和审查。截至2021年12月31日，我们的总资产为3.571亿美元，总存款为2.553亿美元，总股本为9,400万美元。在截至2021年12月31日的一年中，我们录得 净收益200万美元。

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本公司有权从事适用法律法规允许的业务活动，可能包括收购银行和金融服务公司。我们目前没有收购其他金融机构的谅解或协议，尽管我们可能会在未来决定这样做。我们也可以借入资金，包括用于威斯康星第一联邦银行的再投资。有关允许储蓄和贷款控股公司开展的活动的讨论，请参阅“监管--控股公司条例”。

我们既不拥有也不租赁任何财产，但向威斯康星州第一联邦银行支付使用其办公场所、设备和家具的费用。目前，我们只雇用威斯康星州第一联邦银行的高级职员，他们也是公司的高级职员。我们不定期使用威斯康星州第一联邦银行的支持人员，并向威斯康星州第一联邦银行支付威斯康星州第一联邦银行员工为公司投入的时间的费用。然而，这些人并不是由公司单独补偿的。公司可能会在未来扩大业务的范围内，酌情雇用更多的员工。

威斯康星州第一联邦银行的业务

一般信息

威斯康星州第一联邦银行(下称“银行”)是一家联邦特许的股票储蓄银行，总部设在威斯康星州沃基沙市，该县位于威斯康星州东南部，密尔沃基以西约18英里处。威斯康星州第一联邦银行最初成立于1922年，自那时以来一直在密尔沃基大都市区开展业务。2014年5月，我们与湾景联邦储蓄和贷款协会(“湾景联邦”)合并，这是一个位于威斯康星州密尔沃基的联邦互助储蓄协会，截至5月的资产约为1.35亿美元2014年17日，合并结束日期。在合并中，湾景联邦银行位于密尔沃基湾景社区的唯一办事处成为威斯康星州第一联邦银行的分支机构，从而将我们的业务扩展到密尔沃基县。

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从1922年成立到2006年，我们是一家传统的储蓄机构，主要提供住房抵押贷款和储蓄账户。从2006年开始，我们扩大了贷款业务，开始提供商业产品。在过去十年中，我们提供的商业贷款大幅增加，包括2014年我们与湾景联邦银行的合并。

2016年7月，我们聘请了现任总裁兼首席执行官爱德华·H·谢弗，自那以来，我们对我们的信贷、承保、信息技术和合规业务进行了广泛的审查。在Schaefer先生的领导下，我们相信我们已经大幅升级了我们的贷款业务、政策、程序和控制。除其他领域外，我们还加强了商业房地产和工商业贷款基础设施。此外，与我们发展商业贷款业务的战略一致，我们改进了我们的存款产品套件，以适应商业客户，从而增加我们的核心存款。

视市场情况而定，我们预期会继续把重点放在商业地产及商业及工业贷款上，以继续使我们的整体贷款组合多元化，增加贷款的整体收益，并协助管理利率风险。我们还投资证券，历史上由美国政府支持的企业发行的抵押贷款支持证券、市政证券、公司债务证券以及美国政府和机构证券组成。我们提供各种存款账户，包括支票账户、储蓄账户、健康储蓄账户和存单账户。此外，我们还使用芝加哥联邦住房贷款银行的预付款和经纪存单为我们的业务提供资金。

2017年10月，我们完成了重组，形成了相互控股的公司结构，威斯康星州第一联邦银行成为股份制银行，成为Old FFBW的全资子公司。在这次重组的同时，Old FFBW向公众出售了44.6%的股票，包括威斯康星州第一联邦银行的员工持股计划，并向FFBW，MHC，我们以前的顶级共同控股公司发行了55.0%的股票。此外，作为重组的一部分，我们建立了一个名为FFBW社区基金会的慈善基金会，并用25万美元现金和2.5万股股票为其提供资金。这个基金会的目的是为支持现在和未来在我们社区运作的各种慈善组织做出贡献。

2020年1月，我们完成了FFBW、MHC的相互转股。在第二步转换生效时，FFBW、MHC和Old FFBW不复存在，威斯康星第一联邦银行成为该公司的全资子公司。

2020年12月，银行完成了对米切尔银行几乎所有资产和几乎所有负债的收购，米切尔银行是一家总部位于威斯康星州密尔沃基的威斯康星州特许商业银行。以现金支付的收购价格为500万美元，资产为6170万美元，负债为5670万美元，其中包括4560万美元的现金和投资，1430万美元的贷款和5660万美元的存款。作为这笔交易的结果，银行记录了7000美元的廉价购买收益。

我们的网站地址是Www.firstfederalwisconsin.com。公司通过我们网站上的链接提供其10-K表格的年度报告、10-Q表格的季度报告、8-K表格的当前报告、根据交易法15(D)第13(A)节提交或提交的报告修正案以及3、4、5和8表格的所有权声明。我们鼓励投资者在我们的网站上访问这些报告和其他有关我们业务的信息。本公司网站上的信息并非通过引用本报告或本公司提交或提供给美国证券交易委员会的任何其他报告而纳入。

新冠肺炎疫情的影响

2020年至2021年，新冠肺炎疫情的非凡影响为消费者和企业创造了前所未有的环境。为了保护我们的员工和客户免受病毒的潜在影响，威斯康星州第一联邦银行采取并遵守了限制病毒暴露和/或传播的协议。

为了帮助我们的贷款客户，我们为因新冠肺炎而无法按合同付款的借款人提供贷款延期付款服务。延期请求是在个案基础上审议的，一般批准延期支付本金和利息的期限最长可达六个月。

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我们参与了由冠状病毒援助、救济和经济安全法(“CARE法案”)创建的小企业管理局薪资支票保护计划(“PPP”)，该法案于2020年3月签署成为法律，旨在利用小企业管理局的平台向小企业和个体户提供流动性，以在新冠肺炎疫情期间维持其员工和运营。这笔流动资金是以贷款的形式提供的，100%由小企业管理局担保，只要资金用于符合条件的工资成本，以及在较小程度上用于符合条件的抵押贷款支付的租金、水电费和利息，就可以免除这笔贷款。贷款的固定利率为1.0%，贷款付款延期至承保期后的头10个月，即贷款发放之日起8至24周。我们预计，这些贷款中的大部分将获得小企业管理局的完全豁免。

银行业的健康状况与经济的健康状况高度相关。我们地方和国家经济中非必要企业的临时和/或部分关闭增加了经济衰退的可能性，这通常会导致信贷损失水平增加。因此，我们将密切监测我们的贷款损失拨备。除了使用定量损失因素外，我们还考虑定性因素，例如承保政策的变化、当前的经济状况、拖欠贷款的统计数据、相关抵押品的充分性以及借款人的财务实力。新冠肺炎疫情对我们未来几个季度贷款组合表现的影响尚不得而知，但所有这些因素都可能受到影响。

市场面积

我们在威斯康星州沃基沙县的三个提供全方位服务的银行办事处、密尔沃基湾景社区的办事处和密尔沃基南侧历史悠久的米切尔街上的最新分行开展业务。我们认为我们的主要贷款市场地区是威斯康星州的东南部，然而，我们偶尔会以我们主要贷款市场以外的物业为抵押，通常是向与我们有现有关系并在我们的一级市场存在业务的借款人发放贷款。

沃基沙县的就业部门种类繁多，包括服务业、制造业、批发/零售业、联邦和地方政府、医疗保健设施以及与金融相关的就业。截至2020年4月，沃克沙县估计有40.7万人口。密尔沃基的湾景和米切尔街社区更多的是位于密尔沃基市南部的城市社区。

竞争

在贷款和吸收存款方面，我们的市场都面临着激烈的竞争。我们的市场区域高度集中了金融机构，包括大型货币中心和地区性银行、社区银行和信用社。我们的一些竞争对手提供我们目前不提供的产品和服务，如信托服务和私人银行业务。我们对贷款和存款的竞争主要来自商业银行、储蓄机构、抵押银行公司、消费金融公司和信用社。我们面临着来自短期货币市场基金、经纪公司、共同基金和保险公司对存款的额外竞争。

根据标普市场情报，截至2021年12月31日，我们的市场份额占威斯康星州沃基沙县总存款的1.06%，使我们在沃基沙县拥有分行的35家银行中排名第20。我们的市场份额占威斯康星州密尔沃基县总存款的0.14%，使我们在密尔沃基县拥有分行的25家银行中排名第21位。

借贷活动

历史上，我们专注于发放一至四户自住住宅房地产贷款、一至四家庭投资者拥有住宅房地产贷款、商业房地产贷款和多户贷款。在最近几年和未来，根据市场状况和我们的资产负债分析，我们预计将继续加强对原始商业房地产以及商业和工业贷款的关注，以持续努力使我们的整体贷款组合多样化，并提高我们的贷款的整体收益。

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自2016年以来，我们聘请了一位拥有丰富商业贷款经验的新总裁兼首席执行官，以及一位新的贷款高级副总裁和五名新的信贷员，其中包括三名商业信贷员。随着公司的发展，我们预计将招聘更多的信贷员，包括经验丰富的商业和工业贷款人。此外，我们不断改进我们的承保政策和程序。我们相信，这些改进的政策和程序将推动我们的商业战略，即在保持强大的信贷和承保文化的同时，扩大我们的商业房地产以及商业和工业贷款组合。

我们销售我们发起的符合固定利率和符合条件的一对四家庭自住型住宅房地产贷款的大部分，通常是在服务释放的基础上，追索权有限或没有追索权，同时保留不符合条件的一对四家庭自住型固定利率和可调利率巨型住房房地产贷款，以管理我们贷款组合的期限和重新定价的时间。

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贷款组合构成。下表按所示日期的贷款类型列出了我们的贷款组合的构成，不包括截至2021年12月31日和2020年12月31日分别持有的50万美元和170.8万美元的待售贷款。

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贷款组合到期日。下表汇总了我们的贷款组合在2021年12月31日的计划偿还情况。活期贷款、没有规定还款时间表或到期日的贷款以及透支贷款被报告为在截至2022年12月31日的年度到期。到期日以最终合同付款日期为基础，不反映预付款和预定本金摊销的影响。

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下表列出了2021年12月31日的固定利率和可调整利率贷款，这些贷款在2022年12月31日之后到期。

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一对四家庭自住型住宅房地产贷款。截至2021年12月31日，我们通过一至四个家庭自住型住宅房地产获得了1820万美元的贷款，占我们总贷款组合的8.1%。此外，截至2021年12月31日，我们有50万美元的住宅抵押贷款待售。我们发起固定利率和可调整利率的一对四家庭住宅房地产贷款。截至2021年12月31日，我们1比4的家庭自住型住宅房地产贷款中，50.3%为固定利率贷款，49.7%为可调利率贷款。

我们的固定利率一到四家庭住宅房地产贷款的期限通常为10至30年，当贷款余额满足此类指导方针时，通常根据传统的贷款承销指导方针进行承销，我们将符合此类指导方针的贷款称为“符合贷款”。我们通常发放固定利率和可调整利率的抵押贷款，金额最高可达联邦住房金融局设定的最高符合贷款限额，即2021年我们市场区域内单户住宅的贷款限额为548,250美元。我们通常出售，维修释放，我们的符合和符合条件的巨型固定利率一到四个家庭业主自住住宅房地产贷款。我们还发放超过合格贷款贷款限额的贷款，这些贷款被称为“巨型贷款”，我们将其保留在我们的投资组合中。我们发起的巨额贷款通常期限为15至30年，最高贷款与价值比率为80%。截至2021年12月31日，我们有280万美元的巨额贷款，这代表着

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我们一到四户家庭自住型住宅房地产贷款的15.4%。截至2021年12月31日，我们巨型贷款的平均贷款规模为696,000美元。我们几乎所有的一至四个家庭住宅房地产贷款都以位于威斯康星州沃基沙县或密尔沃基县的物业为抵押。

我们一般将没有私人按揭保险的按揭贷款的按揭成数限制在售价或评估价值的80%，以较低者为准。借款人获得私人按揭保险的贷款，按揭成数最高可达95%。

我们的可调利率一至四年家庭住宅房地产贷款的期限从15年到30年不等，初始期限一般为5年，尽管我们也提供3年或7年的期限，此后每年进行利差调整，近年来一直与12个月国库券利率以上的利润率挂钩。每个调整期可加减利率的最高限额一般为2%，终身利率上限一般为贷款初始利率的6%，并设有利率下限。我们通常在贷款组合中持有利率可调的一至四个家庭住宅房地产贷款。

尽管可调利率抵押贷款可能会在一定程度上降低我们对市场利率变化的脆弱性，因为它们会定期重新定价，但随着利率的上升，借款人应支付的必要款项也会增加(受利率上限的限制)，从而增加借款人违约的可能性。同时，较高的利率可能会对借款人偿还贷款的能力和基础抵押品的可销售性产生不利影响。合同利率的上调也受到我们最高定期和终生利率调整的限制。此外，我们大多数可调利率贷款的利率在发放后最多五年内不会调整。因此，在利率快速上升的时期，可调利率按揭贷款在补偿一般利率变化方面的有效性可能有限。

我们不会为永久的一至四个家庭的住宅房地产贷款提供“仅限利息”的抵押贷款(借款人在最初一段时间内支付利息，之后贷款转换为全额摊销贷款)。我们也不提供规定本金负摊销的贷款，如“期权臂”贷款，即借款人支付的利息低于贷款所欠利息，从而导致贷款有效期内本金余额增加。我们没有为一至四个家庭提供住宅房地产贷款的“次级贷款”计划(即，一般针对信用记录较弱的借款人的贷款)。

一般来说，我们发放的住宅按揭贷款包括“出售时到期”条款，该条款赋予我们权利，在借款人出售或以其他方式处置受抵押约束的房地产而贷款无法偿还的情况下，立即宣布贷款到期和应付。为了威斯康星第一联邦银行的利益，所有借款人都被要求获得所有权保险。我们还要求房主保险、火灾和伤亡保险，以及在情况允许的情况下，为获得房地产贷款的财产提供洪水保险。

一对四家庭投资者拥有的住宅房地产贷款。截至2021年12月31日，我们通过一对四个家庭投资者拥有的住宅房地产获得了2620万美元的贷款，占我们总贷款组合的11.7%。一至四个家庭投资者拥有的住宅房地产贷款是根据我们的商业贷款承销标准进行承销的。一般来说，我们要求借款人为这些物业提供个人担保，我们不会为非业主自住物业提供超过80%的贷款。

我们认为，投资者拥有的住宅物业比业主自住的一对四家庭住宅房地产贷款存在更大的信贷风险，因为与商业房地产和多户贷款类似，这些贷款的偿还可能在一定程度上取决于物业的成功管理和/或借款人租赁物业单位的能力。此外，由于物业维修标准不严，投资者自有物业的实物状况往往低于业主自住物业，这对抵押品物业的价值产生了负面影响。

多户住宅房地产贷款。截至2021年12月31日，多户住宅房地产贷款为4250万美元，占我们总贷款组合的18.9%。我们的多户住宅房地产贷款通常由我们市场区域内五个或五个以上出租单位组成的物业作为担保。除了发放这些贷款外，我们还从其他金融机构购买和参与多户住宅房地产贷款。此类贷款是根据我们的政策独立承保的，需要我们的法律顾问对文件进行令人满意的审查

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在我们购买或参与此类贷款之前。我们相信，我们加强的信贷承保和贷款管理政策和程序应该能够应对这些风险。

我们发起了各种利率可调的多户住宅房地产贷款，期限和摊销期限通常长达20年，其中可能包括气球贷款。我们的可调利率多户住宅房地产贷款的利率和付款通常以最优惠利率加保证金为指标。我们通常包括我们发起的多户住宅房地产贷款的预付款罚款。

在承销多户住宅房地产贷款时，我们会考虑多个因素，包括预计净现金流量与贷款的还本付息要求(一般最低要求为115%)、抵押品的年龄和状况、借款人的财政资源和收入水平，以及借款人拥有或管理类似物业的经验。多户住宅房地产贷款的金额一般不超过获得贷款的物业的评估价值或购买价格的75%，以较低者为准。在情况允许的情况下，从多户住宅房地产客户那里获得担保。此外，通过要求定期更新财务报表，不断监测借款人和担保人关于这类贷款的财务信息。

如果我们取消多户住宅房地产贷款的抵押品赎回权，将房地产资产转换为现金的营销和清算阶段可能是一个漫长的过程，拥有大量的持有成本。此外，空置、延迟维护、维修和市场污名可能会导致潜在买家期待销售价格优惠，以抵消他们在物业恢复盈利所需的时间内的实际或预期经济损失。根据个别情况，商业房地产贷款的初始冲销和随后的损失可能是不可预测的和巨大的。

截至2021年12月31日，我们最大的多户住宅房地产贷款余额为540万美元，以一栋公寓楼为抵押。截至2021年12月31日，这笔贷款正在按照其偿还条款履行。

商业房地产贷款。与我们多样化贷款组合和提高收益率的战略一致，我们专注于增加商业房地产贷款的发放量。截至2021年12月31日，我们有9480万美元的商业房地产贷款，占我们总贷款组合的42.2%。我们的商业房地产贷款通常以写字楼和工业建筑、仓库、小型零售设施和餐馆以及其他特殊目的商业物业为担保，主要位于威斯康星州东南部。

我们的商业房地产贷款一般有5年的初始期限和5到20年的摊销期限，初始期限结束时有一个气球付款，可以是固定利率贷款，也可以是可调利率贷款。我们的可调利率商业房地产贷款一般都是在最优惠利率之上的利润率。我国商业房地产贷款的最高按揭成本率一般为抵押物业成本价或评估价值较低者的80%。

截至2021年12月31日，我们未偿还商业房地产贷款的平均贷款规模为59.7万美元，其中最大的一笔贷款是以高级住房为抵押的640万美元贷款。这笔贷款在2021年12月31日按照其偿还条款履行。

我们在发放商业房地产贷款时考虑了许多因素。我们评估借款人的资质和财务状况，包括项目水平和全球现金流、信用记录和管理专长，以及获得贷款的物业的价值和状况。在评估借款人的资格时，我们会考虑借款人的财务资源、借款人拥有或管理类似物业的经验，以及借款人在本公司及其他金融机构的付款纪录。在评估获得贷款的物业时，我们考虑的因素包括按揭物业的还本付息及折旧前的净营运收入、贷款额与按揭物业估值的比率，以及偿债覆盖率(营运收入净额与偿债能力的比率)。我们通常要求偿债比率至少为1.15倍。所有25万美元或以上的商业房地产贷款都由外部独立评估师进行评估。

个人担保一般从商业房地产贷款本金中获得。如果财产被确定在洪泛区，我们需要财产和意外伤害保险以及洪水保险。

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与一比四的家庭自住型住宅房地产贷款相比，商业房地产贷款的信用风险更大，因为它们通常涉及更大的贷款余额，集中在单个借款人或相关借款人群体。此外，由产生收入的物业担保的贷款的偿付通常取决于物业的成功运营，因为贷款的偿还通常在很大程度上取决于物业是否有足够的收入来支付运营费用和偿债。不受借款人或贷款人控制的经济状况的变化可能会影响贷款抵押品的价值或财产未来的现金流。此外，房地产价值的任何下降对商业房地产来说可能比住宅房地产更明显。

商业和工业贷款。截至2021年12月31日，我们有1840万美元的商业和工业贷款，占我们总贷款组合的8.2%。我们发起商业和工业贷款以及以非房地产业务资产为担保的信用额度。这些贷款通常是向我们主要市场领域的小企业发放的。我们的商业和工业贷款一般由借款人用于营运资金或购买设备、库存或家具，主要由房地产以外的商业资产担保，如商业设备、库存和应收账款。我们的商业和工业贷款一般是三至七年的定期贷款和一至两年的信贷额度，目标贷款额为50万至500万元。我们的商业和工业信贷额度通常是在与最优惠利率挂钩的可调整利率的基础上定价的。定期贷款的定价通常比芝加哥联邦住房贷款银行的可比定期贷款利率高。我们一般通过商业和工业贷款获得个人担保。

截至2021年12月31日，我们的未偿还商业和工业贷款的平均贷款额为275,000美元，而我们最大的未偿还商业和工业贷款余额是向一家制造公司提供的430万美元贷款。这笔贷款在2021年12月31日按照其偿还条款履行。

我们通常根据借款人从借款人业务的现金流中偿还贷款的能力、借款人管理团队的经验和稳定性、盈利预测及其基本假设，以及任何担保贷款的抵押品的价值和适销性来发放商业和工业贷款。因此，是否有资金偿还工商业贷款，可能在很大程度上取决于企业本身的成功和我们市场领域的整体经济环境。因此，我们发起的商业和工业贷款比1：4的家庭住宅房地产贷款具有更大的信用风险。此外，商业和工业贷款往往导致单个借款人或相关借款人群体的未偿还余额增加，而且通常还需要更多的评估和监督工作。

由于商业和工业贷款通常有助于推动存款增长，我们正在加大对这一贷款组合的增长的关注。这也将改善多样化，提高贷款组合收益率。

商业发展贷款。截至2021年12月31日，我们有2,140万美元的商业开发贷款，占我们总贷款组合的9.5%。我们的商业开发贷款可以用于一至四户家庭住宅房地产和商业房地产项目的建设和开发。我们的商业开发贷款的初始期限一般为12个月，在此期间借款人只支付利息。建设完成后，这些贷款将转化为永久贷款。我们的商业开发贷款通常按照用于发放永久性商业房地产贷款的相同指导方针进行承销，并且具有与我们发起的商业房地产贷款相当的利率和条款。我们的商业建筑贷款的最高按揭成数是竣工物业的评估价值或土地的合约价格加上改善工程价值两者中较小者的65%。在承诺为建设贷款提供资金之前，我们需要详细的成本估算来完成项目，并由独立的有执照的评估师对物业进行评估。在建设贷款期间，在支付资金之前，对每一处房产进行检查。贷款收益在检查后根据完成百分比的方法支付。所有借款人都必须获得所有权保险、财产保险和意外伤害保险，如果确定财产位于洪泛区，还必须购买洪水保险。截至2021年12月31日，商业开发贷款总额中的未垫付部分总计870万美元。截至2021年12月31日，我们最大的商业开发贷款余额为410万美元，以一个住宅开发项目为抵押，并正在按照其偿还条款履行。

与长期融资相比，商业开发融资通常涉及更大的信用风险，用于改善业主自住的房地产。商业开发贷款的损失风险在很大程度上取决于对建成时物业价值的初步估计相对于估计成本的准确性。

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(包括利息)建筑和其他假设。如果建筑成本的估计不准确，我们可能需要在最初承诺的金额之外预支额外资金，以保护物业的价值。此外，如果已完成项目的估计价值不准确，借款人可能持有的物业的价值不足以保证在出售该物业时全额偿还建设贷款。商业发展贷款也使我们面临不能按照规格和预计成本按时完成改善的风险。此外，物业的最终出售或租赁可能不会像预期的那样发生。

消费者贷款。在较小程度上，我们向在我们市场领域居住或工作的个人提供各种消费贷款，包括房屋净值信用额度、新车和二手车贷款、船贷、休闲车贷款和以存单为抵押的贷款。截至2021年12月31日，我们的消费贷款组合总额为330万美元，占我们总贷款组合的1.5%。截至2021年12月31日，我们有1.1万美元的无担保消费贷款。

消费贷款通常期限较短，这减少了我们对利率变化的风险敞口。此外，管理层相信，通过增加客户关系和提供交叉营销机会，提供消费贷款产品有助于扩大和建立与我们现有客户基础的更牢固的联系。

贷款的产生、销售和购买

我们的大部分贷款是由我们的贷款人员在我们的银行办公地点操作产生的。虽然我们同时提供固定利率和可调利率贷款，但我们产生每种类型贷款的能力取决于相对的借款人需求以及竞争银行、储蓄机构、信用合作社和抵押贷款银行公司在当地市场上设定的定价水平。我们的房地产贷款发放量受市场利率的影响很大，因此，我们的房地产贷款发放量可能会因时期而异。

我们在决定是持有我们的贷款用于投资还是将此类贷款出售给投资者时，会持续考虑我们的资产负债表和市场状况，从盈利和风险管理的角度选择对我们最有利的策略。在截至2021年12月31日和2020年12月31日的几年里，我们分别售出了1250万美元和2220万美元的一至四户家庭自住型住宅房地产贷款。视乎市场和经济情况，我们打算在未来期间继续这项销售活动，以赚取销售收入。

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我们可能会不时地购买贷款参与权，以我们的主要贷款市场区域内外的物业为抵押，而我们并不是主要贷款人。在这种情况下，我们遵循我们一贯的贷款承销和审批政策。截至2021年12月31日，我们有17笔贷款，总结余额为4,160万美元，其中我们不是牵头贷款人，所有这些贷款都按照最初的偿还条款履行。我们还参与了超过我们的贷款对一人借款人法定贷款限额的部分贷款，以分散风险。截至2021年12月31日，我们已参与了两笔贷款的一部分，总金额为440万美元。

下表列出了我们在所述期间的贷款发放、购买、销售和本金偿还活动。

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贷款审批程序和权限

根据联邦法律，威斯康星第一联邦银行被允许向任何一个借款人或一组相关借款人提供的贷款总额一般限制在威斯康星第一联邦银行未减损资本和盈余的15%(如果超过15%的金额是由“随时可销售的抵押品”担保的，则为25%，或者对于某些住宅开发贷款，为30%)。截至2021年12月31日，基于15%的上限，威斯康星州第一联邦银行对一个借款人的贷款上限约为1170万美元。同一天，威斯康星州第一联邦银行没有未偿还余额超过这一金额的借款人。截至2021年12月31日，我们与一个借款人的最大贷款关系是750万美元，这笔贷款以多户房地产为抵押，基础贷款的表现符合当天的偿还条款。

我们的贷款受书面承销标准和发起程序的约束。对贷款申请的决定是基于潜在借款人提交的详细申请、我们获得的信用记录以及我们董事会批准的外部独立持牌评估师准备的物业估值(与我们的评估政策一致)。贷款申请主要是为了确定借款人偿还所要求贷款的能力，申请上更重要的项目是通过使用信用报告、银行对账单和纳税申报表来核实的。

所有贷款批准额均以贷款总额为基础，包括未偿还贷款的总余额以及向个人借款人和任何相关实体提供的拟议贷款。我们的总裁兼首席执行官有个人授权，可以批准最高达200万美元的贷款。我们负责商业贷款的高级副总裁有个人授权，可以批准最高100万美元的贷款。我们的人员贷款委员会由我们的总裁兼首席执行官、商业贷款高级副总裁和所有信贷员组成，可以批准总计300万美元的贷款。我们的董事会信贷委员会由我们的总裁和首席执行官以及三名外部董事组成，可以批准最高500万美元的贷款。超过500万美元的贷款需要得到我们全体董事会的批准。

一般来说，我们要求抵押贷款的所有权保险或摘要以及火灾和扩大保险范围的意外伤害保险，金额至少等于贷款的本金或财产改善的价值，具体取决于贷款类型。

拖欠和不良资产

犯罪程序。当贷款付款逾期15天时，我们会通过邮寄延迟通知的方式联系客户，信贷员可能会联系他们的客户。如果一笔贷款逾期了30天，我们会邮寄一份额外的逾期通知和一封由托收代表写的关于贷款的信件，我们还会给借款人打电话。这些催收贷款的努力将一直持续到贷款逾期90天，在这一点上，除非管理层确定与借款人进一步合作安排锻炼计划符合威斯康星州第一联邦银行的最佳利益，否则我们会将贷款提交止赎程序。当一笔贷款拖欠120天时，止赎程序将开始。我们可能会不时地接受契约，以代替丧失抵押品赎回权。

逾期贷款和不良资产. 贷款是定期审查的。如果贷款依赖抵押品，由于借款人的财务状况恶化或相关抵押品的价值恶化，很可能至少有一部分贷款不会按照原始条款收回，管理层将确定该贷款为减值或不良贷款。当贷款被确定为减值时，贷款损失准备中的贷款以预期未来现金流量的现值为基础计量，但所有抵押品依赖型贷款均以抵押品的公允价值为基础计量减值。非权责发生制贷款是不能收回的贷款，因此，这类贷款的利息将不再按权责发生制确认。所有拖欠90天或以上的贷款都被置于非应计状态，除非贷款得到很好的担保并处于收回过程中。当贷款处于非权责发生制状态时，未支付的应计利息将完全冲销，只有在按现金收付制或成本回收法收到的情况下，才会确认进一步的收入。

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当我们因丧失抵押品赎回权而获得房地产时，房地产被归类为丧失抵押品赎回权的资产。丧失抵押品赎回权的资产以账面价值或公允价值减去出售的估计成本中的较低者进行记录。收购后不久，我们要求进行新的评估，以确定该房产的当前市场价值。在上述厘定的适用期间内，如贷款的记录价值超出物业的市值，则从贷款损失拨备中扣除；如现有拨备不足，则在上述任何一种情况下，从开支中扣除。收购后，所有因维护物业而产生的成本都将计入费用。然而，与物业开发和改善有关的成本按估计公允价值减去估计销售成本的程度资本化。

拖欠贷款。下表列出了我们在指定日期按类型、数量和金额划分的贷款拖欠情况。

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