EX-10.9

本转租协议(“转租”)日期为2022年3月10日(“生效日期”)，由特拉华州有限责任公司Roadrunner Solutions LLC(“转租业主”)和特拉华州公司(转租户)Homology Pharmics，Inc.签订，地址为One Patriots Park，Bedford，Massachusetts 01730，One Patriots Park，Bedford，Massachusetts 01730。本分租中使用的所有大写术语和本分租中未作其他定义的术语应具有主租约(定义见下文)中所规定的含义。

A.爱国者公园业主有限责任公司(“总业主”)作为贝德福德爱国者公园有限责任公司的业主权益继承人，而分地主作为分租客的权益继承人，作为租客，是该特定租约协议(“原始租约”)的各方，该协议日期为2017年12月21日，经日期为2019年2月8日的特定第一修正案(“第一修正案”)修订，并经日期为2019年3月15日的特定第二修正案(“第二修正案”)修订，该修正案经日期为11月9日的特定第三修正案修订，二零二一年修订(“第三修订”)，并经日期为偶数日期的若干“租赁第四修订”(“第四修订”，连同原有租约、第一修订、第二修订及第三修订，称为“总租赁”)修订，据此，分业主向总业主租赁位于One Patriots Park，Bedford，Massachusetts 01730(“大楼”)的约91,529平方英尺的可出租空间(“物业”)，位于One Patriots Park，Bedford，Massachusetts 01730(“大楼”)。

根据本转租的条款和条件，分地主希望将房屋的一部分转租给转租人，而分租客希望将房屋的一部分从分地主那里转租。

因此，现在，出于良好和有价值的代价，分土地所有者和分租客同意如下：

1.1

转租的房产。分地主特此将本文件所附附件A所列并通过本参考文件并入本文件的部分房产转租给承租人，该部分房产包括：(A)附件A所列供分租人独家使用的约19,400平方英尺的可出租空间(“独家转租房产”)，及(B)约7,450平方英尺的可出租空间，即本文件所附附件所列的“共享空间”中分租户分配的部分(即1100、1101、1135、1136、1136A、1137、1145、1145、1135、1136、1136A、1137、1145、1145、1135、1136、1136A、1137、1145、1145、1135、1136、1136A、1137、1145、1135、1136、1136A、1137、1145、1135、1136、1136A、1137、1145、1135、1136、1136A、1137、1145、1135、1136、1136A、1137、1145、1145、1135、1136、1136A、1137、1145、1136、1136A、1137、1145、1136、1136A、1137、1145、1136、1136A、1137、11451146)与分地主及任何其他分租客或分地主的持牌人(统称为“转租处所”)一起作非独家用途；及

1.2

快递。转租人承认并同意，分地主没有义务将转租的房产与剩余的房产分开出租；但于分租开始日期(定义见下文)起生效时，除共享空间外，只限分租客及其雇员及代理人(受分租契所有条款及条件(包括但不限于并入本分租契的主租契第27条，以及根据上文第1.1节及下文第7.1(M)节)提供予分租客的电子出入卡的限制)进入转租物业。尽管有上述规定，分地主仍有权在分租期内的任何时间(“转租工作”)，在(I)分租人的批准下，不得无理扣留、附加条件、延迟或拒绝，(Ii)主租契的所有条款及条件，及(Iii)总业主的批准，将分租物业分开转让。分地主和分租客应真诚协商转让工作的范围、时间表和预算，并应将此情况合理地告知主业主；但是，如果双方不能在分地主向分租客发出其打算进行转让工作的通知后十五(15)天内达成协议，则以分地主关于转让工作的范围、时间表和预算的合理决定为准。在进行转让工作的范围内，转让工作应按照本分租合同和总租约的规定进行, 而转租工程的费用应由分地主和分租客平均支付。分承租人应在收到发票后三十(30)天内，向分租户偿还50%(50%)的分租工作费用；但如果分房东和分租客在前一句中不能就预算达成一致，则分租户的50%(50%)分租工作费用将不超过150,000.00美元。分租客承认并同意，任何转租工作在任何时间均不会使分租客有权获得任何租金减免，亦不构成驱逐分租客，不论是推定或以其他方式进行，或向分地主施加任何责任，包括但不限于对分租客的相应损害或业务损失的责任；但该等转租工作(如有的话)须按照总租契所载条款及条件进行，且不得对分租客在分租物业内的业务或其对分租物业的使用或进入造成重大干扰；此外，只要分租人承认及同意该等清盘工作将会及可能会造成尘埃及噪音，并要求分租人转移其个人财产以进行该等清盘工作，则除非分租人及分租客要求支付与该等下班后工作有关的任何额外费用，否则分租户将不会被要求在正常营业时间以外进行清盘工作。

每周七(7)天。应以建筑物的电子卡、钥匙或徽章系统的形式提供出入。所有该等通道须受分地主及总业主不时实施的合理规则及规定以及总租约的所有条款及条件所规限。除分地主的严重疏忽或故意不当行为外，分地主不对分租客、其雇员、代理人、受邀者或持牌人因盗窃或入室盗窃造成的损失或未经授权的人对转租物业或建筑物造成的损害负责，亦不要求分地主为任何该等损失投保。除重大疏忽或故意不当行为外，在转租工程完成前，分租客不会就因盗窃或盗窃所引致的损失，或未经授权人士对转租楼宇或建筑物造成的损害，向分租业主或分租业主各方(定义见下文)负任何责任，而分租客亦无须为任何该等损失投保。自转租开始之日起，分租人应向转租人提供一张出入卡，共计115张卡，费用由转租人自行承担。对于每一张额外的或替换的钥匙/卡，转租人应向分土地所有人支付附件A所列并并入本合同的其他费用。

1.5

副地主数据和电信公司。只要不对转租房屋的业务、进入或安静享受造成实质性干扰(然而，转租人承认此类工作可能会导致噪音、灰尘、通道受阻等水平超过转租房屋目前的水平)，分房东保留在转租房屋内双方同意的位置延长公用设施或其他类似电线或电缆的权利，以支持房屋的其他区域；但该等电线及/或电缆须放置在墙壁后面、吊顶之上或其他不会减少独有分租处所的可用面积的位置，而分地主须修理与上述装置有关而在独有分租处所内及对该处所造成的任何损坏。在行使第1.5条下的分地主权利时，分地主应尽商业上合理的努力，尽量减少对分租客使用或进入转租房屋的任何干扰，而行使第1.5条下的分地主权利，须事先征得总业主的同意，并在主租约和主租约的所有条款和条件所要求的范围内。

(b)

即使本分租约或分租户与业主之间的任何其他协议有任何相反规定，并受总租约的所有条款及条件规限，分租户及分租客均有同等权利使用及使用位于楼宇1145室的现有服务器机房(“服务器机房”)，以布线及存放该等人士的资讯科技服务器机架及机柜。对于现有的服务器机房(包括其现有的暖通空调，如果有)和管道是否能够支持该方当前、计划或未来的IT服务器机架、机柜和设备，分地主和分租户均不向另一方作出任何保证或陈述。如果需要对服务器机房和/或分租户的IT设备、管道或系统进行任何修改，以适应分租户计划的、现有的或未来的IT设备(包括但不限于额外的暖通空调)，任何此类修改应根据并符合主租约的所有条款和条件，并由分租户承担全部费用和费用，事先征得分租户的合理同意，并在主租约要求的范围内由主业主承担。

使用。分租客应按照主租契的规定使用和占用分租物业，并仅用于按照许可用途开展分租客的业务(但除非得到分租契业主的同意，否则分租客无权使用主租契下的分租物业作生物制造用途，该同意不得被无理拒绝，但如分地主现时正使用或计划使用根据主租契获准分配作生物制造用途的全部或大部分单位的面积，则分地主拒绝给予同意并无合理理由)，而除非总业主及分租业主各自全权及绝对酌情决定，否则不得作其他用途。否则，以书面形式同意。尽管有上述规定，分地主承认，分租户有权从事生物制造，但前提是分租户在主租约的分配下不需要额外的面积用于生物制造，并且不会导致分租户在主租约下违约。对于转租物业是否符合适用法律，包括但不限于经修订的1990年《美国残疾人法》(以下简称《美国残疾人法》)，Suland Lord不作任何陈述或担保。至于分地主与分租客之间，除因分地主在生效日期(包括但不限于转租工程)后所作的任何更改(如租约第8节所界定)而引起的范围外，分地主并无责任遵守有关转租物业的适用法律，包括但不限于《美国反兴奋剂法》。

4.1

分租定期租金；租金起始日。自分租契开始日期起至分租期内持续，分租客须于分租期的第一个月的第一天，以美利坚合众国的合法款项，向分租户支付相等于分租契业主应支付的每月基本租金的数额，作为分租契租金(“月租”)，以代替主租契所载的基本租金，而不作任何扣除、抵销、事先通知或要求。另加分租客在主租契下于分租期内就整个物业须支付的额外租金份额(定义见总租契)，不包括因分租主违反主租契而产生的任何滞纳金、损害赔偿或罚款(但因分租客未能遵守本分租契而导致的任何费用、损害赔偿或罚款除外)。这里所用的“分租客份额”是指：30.15%(以分租房屋的面积除以房屋的总建筑面积计算)，如果主租约下分地主租赁的房屋发生调整，则应调整该比例。尽管本文有任何相反规定，根据第三修正案第7(A)节，在扩建物业的任何免租期内，分租客应支付月租，犹如分地主被要求在该期间全数支付主租契下的月租，而分租客无权因分地主根据第三修正案收取月租减免而获得任何月租减免。

4.2

直接费用。除自分租开始日期起计至分租期内持续的月租外，分租客须于分租期内每个历月的第一天，向分租户预付相当于总业主根据总租契第4条向总业主收取的直接费用(“直接费用租金”)中分租客所占份额(定义见总租约)的款额，作为额外租金。当总业主更改分地主在总租契项下按比例分摊租客直接开支的估计每月付款时，分地主应不时向分租客发出书面通知而作出更改。分地主应立即向分租客提供(I)总房东在主租赁项下租客应承担的直接费用份额的估计月度付款中以书面形式提交的任何更改的副本，以及(Ii)分房东从总房东收到的直接费用报表的副本。如总业主以书面形式更改总租约项下分租业主应付租客应占直接开支的估计每月付款，或如分业主于分租期内与总业主就任何历年的总租契下实际应付的直接开支与总业主核对，则分业主须在直接开支估计或直接开支报表中向分租客提供该等变动及/或对账，并须按照分租客的份额与分租客核对直接开支租金。分地主应将多付给分租人的款项记入分租人应付的下一个月租金中。, 但分房东已收到总房东的退款或抵扣，且分租户应在向分租户交付任何直接费用估计或直接费用报表变更后三十(30)天内支付实际费用估计中的任何差额。

4.3

其他指控。除上文第4.2节规定的月租和(无重复的)直接费用租金外，自转租开始之日起至转租期限内，分租客应向分地主支付(I)分租业主应承担的(X)总业主或公用事业公司或服务提供者向分地主收取的所有费用中的(X)部分，只要该等公用事业或服务是提供给转租物业并由其使用的，及(Y)由总业主向分地主收取的任何及所有其他额外租金(定义见总租契)，或由分地主依据总租契的条文或以其他方式向任何第三者支付的任何及所有其他额外租金，就第(X)及(Y)款中的每一款而言，以因向分租物业提供及使用的公用事业及/或服务而产生的费用为限，包括但不限于分地主根据总租契第6条向总业主或第三方供应商支付的所有公用事业；(Ii)分租业主所招致的任何及所有特别可归因于分租客、分租物业或分租客在其内的经营或分租客对分租物业所作的更改而招致的任何及所有费用；及(Iii)因分租客要求提供服务而实际招致的任何及所有费用，而该分租客有责任向总业主或任何第三者提供者负责，或与总业主根据总租契无须额外费用提供的服务有关的任何及所有费用(每项及统称为“其他费用”)。其他费用，如不是由分租客直接支付给总房东(应在到期日或之前支付), 应在分地主向分租客开具账单后三十(30)天内支付给分地主，以便向主房东汇款。如果转租人直接向总房东支付其他费用，则转租人应在付款后五(5)天内提供付款文件。分地主应向分租客交付一份分地主从总房东处收到的反映所有该等分租附加租金的报表的副本，包括100%归属于分租客的租金。此外，如因本分租契下分租客的行为或违约而向分租户收取任何款项，则分租客须就分租物业承担该等款项，而该等款项应被视为分租额外租金并可收取，并须由分租客在三十(30)日内向分租业主发出书面通知支付。

4.4

“转租租金”的定义。根据本分租条款，所有月租、直接费用租金、分租额外租金及分租人对分地主的其他金钱义务均被视为租金(“分租租金”)。分租租金应在到期时及时支付，不得以任何金额或任何理由扣除、减免、反索偿或抵销。次地主对拖欠直接费用租金及其他费用的补救办法，与次地主因拖欠月租而享有的相同。除直接费用租金或本合同另有明文规定外，转租附加租金将在转租人收到转租业主发票之日起三十(30)天到期。转租租金应以美国的合法货币支付给次地主，方法是通过ACH或电汇到次地主以书面形式指定的账户。分租期间任何部分月份应付的分租租金，应按该月的实际天数按日分摊。除最早规定的转租租金外，转租人支付的任何款项或转租人收取或接受的任何金额均不得被视为非最早规定的转租租金；任何支票或信件上的任何背书或声明也不得被视为协议和清偿，转租人可以接受任何支票或付款，而不损害转租人收回到期余额或寻求法律规定的转租人可获得的任何其他补救措施的权利。

分租处所的状况。分租人按其于分租开始日期存在的“原状”转租转租物业，而分租业主并无责任提供、提供或供应任何津贴、工作、劳工、服务、材料、固定装置、设备或装饰品，使转租物业可供转租承租人使用。分租客接管分租处所的每一部分，即为针对分租客的确证，证明分租处所的该部分在取得管有时状况令人满意。在订立和执行本分租时，分租人完全依赖分租人选择或已经进行的调查、审查和检查。分租客承认，分地主没有就分租物业的状况向其提出任何陈述。除本分租契约所载者外，所有保养(包括所有例行保养合约)、维修及(如有需要)更换，以维持独有分租物业于总租约所规定的条件下，应由分租人负责，并由分租人在分租期内承担全部费用及开支。

6.1

转租人提议的改建。即使总租契或本分租契有任何相反规定，只要分租客事先已根据下文第6.2节的规定，同意分租客对分租物业作出更改(“分租人建议的更改”)，则分租客应获准寻求总业主的同意，以便分租客对分租物业进行建议的更改，而分租客则可使用分租津贴作此用途。除转租津贴外，转租人应在转租人发出或收到该等函件后三(3)个营业日内(视乎情况而定)，提供与总业主就转租人建议更改为转租人的所有函件的副本。分租人应独自负责与批准和实施分租人建议的改建工程有关的任何和所有费用，包括但不限于建筑平面图、检查、改建、法律费用、许可证和遵守法律法规的费用，以及此后与分租人建议的改建工程的维护、维修、更换和拆除有关的任何和所有费用。转租人应独自负责获得和支付与任何转租人提议的改建工程相关的所有必要的许可证。

6.2

二次地主同意分租客提出的更改。在任何情况下，分租客不得在分租处所内进行或导致、容受或允许对分租处所进行任何更改，除非首先(I)事先获得总业主及分地主的书面同意，而如总业主已给予同意，则会在分地主的合理酌情决定权下给予该书面同意(但如更改的目的是(但不限于)将分租处所用作隔间的面积扩大至超出转租处所的现有空隙，或以其他方式要求更改准许用途，则分租客拒绝给予同意，并不会被视为不合理)，(X)合理地预期会对分地主或任何其他租客在该处所内的业务运作造成重大不利影响或干扰，。(Y)合理地预期会对建筑物结构或系统造成重大不利影响，或会大幅增加分地主经营该处所的成本，或(Z)会从分租处所的外部可见)，以安装该等建议的改装；。及(Ii)遵守本分租约及总租契。如果

任何分租客建议的改动，如未经总业主或分业主同意而进行，则总业主或分业主可将其移走，并可更正、维修及恢复转租物业及因此而造成的任何损坏，而分租客须承担分租业主所招致的所有费用及开支，以及总业主因执行该等搬迁及修复工作而产生的所有费用及开支。转租人承认并同意，转租人不承担任何与转租人建议的变更相关的费用或开支，包括审查或安装、维护和维修任何经批准的变更。分租人的任何及所有建议更改须由分租人根据及按照总租契的所有条款及条件进行。

6.3

移走改动。在本分租期满或更早终止时，在不限制分租客以下其他退还义务的情况下，分租客应移除转租物业中当时的所有更改：(A)如果在生效日期转租的房产中存在该等更改，则在主业主通知分租客在租期届满或更早终止时需要移除该等更改的范围内，或主业主保留其根据主租契第8.3条要求移除和/或恢复该等更改的权利，该推定为分租业主与分租客之间的推定，如果没有总房东提供相反的书面证据，则不需要拆除，或总房东没有保留提出这种要求的权利，除非分租户和分租客在此承认有拆除以前由分租客建造的发电盘的要求，以及(B)如果该等改建是由分租客在生效日期后建造的，则在分租客明确要求同意该等改建时，总房东和/或分房东以书面通知分租客，根据主租约第8.3节的规定，该等改建将需要在分租期届满或更早终止时拆除。此外，在此承认，总业主有权根据主租约第8.3节的规定，保留要求拆除和/或恢复该等改动的权利，并在每一种情况下，修复因拆除而造成的所有损坏。分租客应赔偿分地主和总房东所产生的任何费用、费用或责任(包括但不限于, 因分租客对转租物业所作的任何更改，包括但不限于总业主或分地主因分租客未能按照本条例第6条的规定移除分租物业内或对其所作的任何更改而产生的所有费用和开支。在本分租契约终止后，分租客在本条例第6条下的义务仍然有效。除非在下文第7(B)节规定的范围内或根据总租约的条款和条件，分租人不得在共用空间、处所或大楼内外公用区域的任何部分(包括窗户和门)或分租物业的内部可从分租物业外部看到的任何部分上放置、铭文、油漆或粘贴或以其他方式展示任何标志、广告、图片、文字或通知。

并由副房客检查。分租客同意如下：除本分租契另有规定外，在该纳入条文中对“租客”一词的所有提及应被视为指分租客，对“处所”一词的所有提及应被视为指分租房产，对“租赁”一词的所有提及应被视为对本分租契约的提及，对“条款”的所有提及应被视为指转租条款，对“业主”的所有提及应被视为对分地主的提及，而所有对“受偿还者”的提及应被视为包括对分租约业主的提及，或者上下文将暗示，否则)：

(a)

基本租赁条款。总租契的条文在此以引用方式并入本租契，除非该等条文不适用或因本分契的条文而不适用或修改以供参考成立为法团，否则就本分租契而言，对主业主的利益具有约束力或对其有约束力的每一条款、契诺及条件，均须约束或约束于分地主的利益，而根据主租契对租客具有约束力或对租客的利益产生约束力的每一条款、契诺及条件，就本分契而言，对转租人的利益具有约束力，并具有同等效力，犹如该等条款、契诺和条件已在本分租契中完整列出一样，但基本租赁信息摘要第1、2.2、3、4、5、7、9、10、11、12和14节、第1.1.1、1.2、1.4、2.1、2.2、3、7、8.1、10.7节除外，14(以下第7.1(G)节提及的范围除外)，23，29.4，29.6(但仅限于最后三句)，29.14，29.15，29.24(但仅提及“经纪人”和最后一句)29.32，29.33，29.34，其附件1.1.1-1，附件1.1.1-2，附件1.4.2，附件14.1，附件18和附件29.32.1，第一修正案(第4(B)(Iii)款及第5条除外)、第二修正案，以及第三修正案第4、5、6、7、8、9、12、13、14、15、17、18(B)及(C)、19(经修正的第14.2条第一句除外)、21、23、25条，以及附件A、B及C。在任何情况下，转租人不得有任何扩建、扩展、收缩、终止、标牌(以下第7.1(B)节规定的其他)、改善津贴、屋顶、停车场(以下第7.1(G)条规定的除外)、转让或转租, 乘客或货运电梯的使用至第一层以上的任何楼层或主租约中规定的其他类似选项和权利。尽管前述或本分租契内其他地方有任何规定，本分租契内任何规定均不得减损、减损或否定总业主在总租契下的任何权利。

任何一方均不得采取任何行动或作出、不作出或准许作出以下任何事情：(I)违反或违反主租契或本分租契所属任何其他文书的任何条款、契诺、条件或规定(分地主须遵守主租契的所有条款，或在分租户仍有义务或分租客不能直接履行该等义务的范围内)；或(Ii)可能导致分租户承担或支付该等费用或责任的任何额外费用或其他法律责任。

分租客明确同意，如果主租契或分地主的租赁、控制权或对处所的占有权因到期或任何其他原因而终止，包括但不限于因分地主根据主租契行使任何分地主的权利而因火灾、意外事故或谴责而终止主租契，则本分租契应立即停止并终止，分租客应立即将所有权交给分地主；但分租客对分地主的责任

或因适用一方在本分租项下违约而导致分地主对分租客终止合同的责任，不得因终止合同而解除。

(b)

标牌。分租人为分租物业安装标牌的权利应仅限于分租物业，并须事先获得分业主和总业主在位置、大小、设计和组成方面的批准(按分业主的合理酌情决定权和总业主的唯一和绝对酌情决定权)，并受主租契的所有条款和条件管辖，包括但不限于主租契的第23条。转租人有权在总房东批准的范围内安装外部建筑标牌，条件是此类标牌不会减少分地主对建筑外部标牌的权利，也不会在视觉上干扰或阻碍分地主的外部标牌。双方应真诚合作，在共用接待区为每个分地主和分租客安装标牌，但须经分地主同意，并在总租约所要求的范围内，事先征得总房东关于地点、大小、设计和组成的批准(按分地主的合理酌情决定权，如适用，由总房东唯一和绝对的酌情决定权)。

(c)

公用事业和服务。分租客对公用事业的消费应遵守主租约的所有条款和条件，包括但不限于主租约第6条，该条款通过引用并入本文。转租人与分房东在此约定，转租人应按照上文第4.3节的规定支付转租人应承担的水电费；但如果转租人使用或改建转租房屋导致水电费大幅增加，则转租人应支付该等额外费用。分地主应在主租约要求的范围内为共享空间提供虫害防治、清洁和收费服务，而分租人应支付分租人的份额，如附表A所列金额的额外租金。所有为分租物业单独计表的公用事业应由分租人单独承担成本和费用，并应直接支付给该公用事业提供商。任何不是通过主业主在主租约下提供或维护的系统或设施提供的服务，应由分租客负责在主租约的条款和条件下，由分租客自行承担费用和费用；但分地主应维护共用空间的暖通空调、热水锅炉、蒸汽锅炉系统，只要这些都是承租人在主租约项下的责任，分租客应向分地主偿还作为附表A所列金额的额外租金的分租人应承担的费用和开支。此外，如果分租客由于设备或营业时间延长而需要的公用设施或服务，超出了通常为大楼内类似空间的租客提供的设备或服务，则分租客应首先获得分地主的设备和服务。, 在总租契所规定的范围内，总业主同意使用该等设施，而总业主同意分租契下业主的同意，而在总租契许可的范围内，总业主可就是否提供该等超额公用事业或服务订立条件，而分租客须支付相等于提供该等超额公用事业及服务的成本的额外租金。分地主应提供共用空间内接待区、咖啡厅、休息室和洗手间的管理、清洁和补充库存，分租户应向那里的分地主偿还附表A中规定的额外租金，除非本分租中有明确规定，否则分地主不负责主租约第6.2.1条下承租人对转租房屋的维护和维修义务。

(d)

时间限制。主租契所载有关租客发出通知、提出要求或履行其下的任何作为、条件或契诺、发生失责事件或根据主租契行使租客根据主租契须由租客执行的任何权利、补救或选择权的时限，就注册成立的目的而言，经参考而更改，每次缩短两(2)个营业日，以便在每个情况下，分租客有两(2)个营业日比分地主根据主租契遵守或履行本租约的时间少两(2)个营业日，除非分地主在主租约下有三(3)天或更少的时间作为租客，在此情况下，分租客应有分地主在主租约下作为租客的时间。

(e)

保险。于分租契生效日期或之前及在分租契期限内，分租客应自费为分地主及总业主的利益而取得及维持主租契第10条所规定由分地主作为租客取得及维持的保险种类及承保范围(及形式)，其金额不少于主租契所指定的金额，包括但不限于主租契第10.3节，其保单的形式及内容须合理地令分地主满意。每份责任保险单应指定分房东和主房东为附加被保险人，财产保单的代位权豁免要求应在分房东和分租客之间执行，与主房东和分房东之间的方式相同。分承租人将使其保险承保人包括主房东和分房东的任何条款或背书，根据主租约的规定，分房东必须提供这些条款或背书。分租户的保险应优先于主房东和分房东的保险。在不限制前述规定的情况下，除非分租户提前三十(30)天书面通知分地主，否则不得取消或更改此类保险。

(g)

转让和转租。未经(I)总房东和(Ii)分房东事先书面同意，转租人不得转让、按揭、质押、质押、扣押或允许任何留置权附加或以其他方式转让本转租或其在本转租中的任何权益，不得通过法律的实施允许任何转让或以其他方式转让本转租或本合同项下的任何权益，或转租、许可或以其他方式允许转租人以外的任何人使用或占用转租物业或其任何部分(每个“转让”均为“转让”)，均须事先征得(I)主业主和(Ii)分租业主的书面同意。违反前款规定的协议无效。就本分租契约项下须经分业主及/或总业主同意及/或总租契项下须经总业主同意的任何转让而言，所使用的转租或转让形式(视何者适用而定)须分别由分业主及总业主自行决定，而分租客须支付总业主的审核及加工费、总租约项下的专业费用、分业主的合理审核及处理费用，以及合理的专业费用。

(包括但不限于律师、会计师、建筑师、工程师和咨询费)，在任何情况下，无论此类同意是否获得批准。如果分租户不触发主租约第14.4条，则分租客可在未经分房东同意的情况下进行控制权变更(定义见下文)或转让整个分租契，如果此类转让是主租约第14.8条下的“允许转让”，则无需总房东同意。如分承租人为公司、合伙或信托，则在任何十二(12)个月期间内，公司已发行有表决权股份的数目、合伙在合伙中的一般合伙权益或控制该合伙或信托活动的人士或实体的身份的任何转让或转让，或任何十二(12)个月期间内该等股份数目的任何变更或变更，以致该等人士或实体拥有或控制该等股份的大部分，在上述期间开始时，该合伙企业或信托的合伙权益或活动不再拥有该所有权或控制权(每一项均为“控制权变更”)，应被视为将本转租转让给获得该所有权或控制权的个人或实体，并应遵守本第7(G)条关于转让本转租的所有规定，其范围和目的与转让的意图和目的相同。即使本协议有任何相反规定，任何控制权的变更或转租的转让，如不是主租契下的许可转让，则需经分地主的同意，并由其自行决定, 如果获得这种所有权或控制权的个人或实体从事病毒媒介过程开发或制造业务。在任何情况下，本分租条款不得限制或修改主业主根据主租约第14条所享有的任何权利。尽管有上述规定，任何转让均须事先征得总业主的书面同意，并在任何情况下均须遵守总租约的所有条款及条件。经分租人和总房东根据本条款第7(G)条批准的分租人转让，不得解除分租人在本分租项下的义务。自生效之日起，任何受让人，无论是否因控制权变更，均应承担本合同项下的所有分租人赔偿义务。

(h)

投降吧。分租人应在本分租期满或提前终止时，按照主租契所有条款及条件所要求的条件，包括但不限于主租契第15条及本分租契第6.3条所规定的条件，交出分租物业。尽管如上所述，在分租期期满或提前终止之前，如分地主提出书面要求，分租户应交出转租的房产和分租户的标准办公家具(“保留家具”)，分项清单应由分租户和分租人商定，并考虑到分地主在该日期向分租客支付的10美元($10.00)以及其他代价，双方在此确认收到并支付足够的费用，则分租客同意在紧接分租期期满日期的前一天将其对保留家具的所有权利、所有权和权益出售给分租业主。

(i)

伤亡；谴责。根据总租约第11条和第13条规定的“房东”的恢复义务应完全由总房东负责，而不是次房东的责任。如发生意外事故或谴责，如根据总租约的规定，就分租物业的全部或部分终止总租约，则此分租约将自动同时终止，而分租客不得就其在本协议项下的权益或其任何财产的损失向分地主或总业主索偿。总租契中关于修复房产或建造或终止总租契的任何选择权或选择权是

明确保留给分租房东行使其合理酌情决定权，分租人有权按比例减少与转租房屋或建筑物的任何伤亡或谴责有关的损失(如本节所述)，但因分租人的不当使用、疏忽或故意不当行为而造成的损害除外。如总业主根据总租契第11或13条就转租物业实际减免若干天的租金责任，但因分租客误用、疏忽或故意行为不当而造成的损害除外，则在此分租约下，分租客的租金义务应同样减少相同天数，而分租客收到的任何此等减免，须根据主租契下的分业主租金责任金额与本分租契分租客的租金义务金额按比例分摊。如果建筑物(包括但不限于分租房屋的任何部分)或项目的任何其他公共区域因分租人的误用、疏忽或故意不当行为而全部或部分损坏或摧毁，则分租户应独自负责将项目受影响部分恢复到与紧接事件发生前相当的状况所需的所有维修和恢复，以及因此而直接或间接产生的任何和所有其他费用、费用、索赔、债务和损失，费用和费用由分租人独自承担。

(k)

危险材料。转租人明确承认并同意，其应履行与转租物业有关的所有拆除、去污、合规、报告和补救义务，其程度符合主租约第5.3节的要求，该条款已通过引用并入本文。如果任何书面报告，包括任何包含任何环境评估结果的报告(如总租约中所定义的)(“环境报告”)应表明(I)存在任何危险材料，说明根据主租约第5.3节，哪些分租户负有移除或补救义务，以及(Ii)由于存在任何危险材料，根据主租约第5.3节，需要对任何危险材料进行调查、表征、监测、评估、修复、关闭、补救、移除或其他清理(“清理”)，分租客应在收到环境报告后三十(30)天内立即编制并向分业主和总业主提交一份全面计划，但须得到分业主和总业主的书面批准，具体说明分租客将采取的行动以进行清理，以使转租的房产恢复到主租约第5.3节所要求的条件。在分房东和总房东批准清理计划后，在不限制分房东或总房东在本分租项下的任何权利和补救措施的情况下，分租户应自行承担费用和费用，立即与分房东和总房东合理接受的顾问一起实施该计划，并根据所有适用法律以及该计划和本分租的要求，着手清理有害物质。如果在收到环境报告副本后三十(30)天内，转租人未能

次地主不负责总地契下总业主的陈述及契诺。除本分租合同明确允许的情况外，分租户同意不直接联系主业主，包括但不限于关于分租物业、共享空间或任何主租赁或分租条款或义务(例如，主租赁项下任何公用事业和服务的条款和/或进行任何维修或恢复)。分地主不应被视为总业主以该建筑物出租人的身份在主租契中作出的任何陈述。此外，在分租期内，分租客承认并同意，分地主不对主业主违反其在主租约下的契诺和义务承担任何责任。在不限制前述一般性的原则下，分地主没有义务(I)提供总业主在总租约中明确同意提供的任何服务或公用设施，(Ii)进行总业主在总租约中明确同意进行的任何维修或恢复，(Iii)遵守总业主在总租约中明确同意遵守的任何法律或公共当局的要求，或(Iv)就项目、处所、主业主在主租约中明确同意承租的分租物业或任何公共区域，因主业主不遵守或不履行主业主必须遵守或履行的主租约的任何条款、契诺或条件，分业主对分租客不承担任何责任, 但如果分租客真诚地确定总房东没有履行主租约明确规定的义务，则在收到分租客的书面通知后，分房东有义务尽合理最大努力促使总房东解决主租约项下总房东的此类违约、违约或失败问题，方法是迅速要求并进行以下处理，直至总房东做出回应：(I)根据本协议所包含的条款和规定，提供其他服务和/或进行分租客要求的任何维修或恢复；以及(Ii)就分房东同意的任何行动，征得总房东的同意。根据本分租契及/或总租契的条款及规定，须征得总业主同意；然而，此外，分地主不应因履行前一句话下的义务而产生任何费用或支出任何款项，除非分租客提前支付该等费用，且仅限于该预付款的范围，或有任何义务启动诉讼或其他争议解决程序，以促使总业主遵守主租约。在任何情况下，分租客对分租物业的任何权利不得大于分地主在主租契下的权利，而且，即使有任何相反的规定，就参照主租契的条文成立为法团而在本分租契内所载的义务或总业主的任何义务而言，分租客无须根据总租契支付任何款项、提供任何服务或履行总业主的任何义务，以及

分地主不会就任何事宜对分租客负任何责任，但分地主有责任支付主租契项下的租金及其他应付款项，并以其他方式履行主租契及本分租契项下的责任(主租契项下分地主根据本分租契的明订条款须履行的任何此等责任除外)，以及分地主有责任应分租客的要求，以书面要求总租客履行主租契明文规定的义务，并由分租客自行承担费用及开支。分租业主不对分租客负任何责任，亦不会因总业主根据总租契要求或准许进行的维修或更改而对分租客的业务造成任何不便、烦扰、干扰或损害，而以任何方式减少或减少分租客在本分租契项下的责任。如总业主因任何理由未能提供或中断大楼内的服务或设施，包括但不限于供暖、空调、供水及电梯服务，则分地主概不负责；而未能提供或中断任何该等服务或设施，亦不会引致任何(A)减轻、减少或减少分租客在本分租契下的义务，(B)终止本分租的权利或(C)分租业主的法律责任；然而，如果根据主租契，分地主的租金义务在一定天数内被免除，则根据本分租契，分租人的租金义务应减少类似天数，但由于分租人的误用、疏忽造成的损害除外, 或故意的不当行为，以及分地主实际收到的任何此类减损，应根据主租约下分地主的租金义务相对于本分租下分租客的租金义务的金额，按比例与分租客分摊。本分租合同中包含的任何内容不得被解释为在分租人和总房东之间创造产业或合同的相互关系。

9.1

由分租客作出弥偿。总租约中任何适用于主业主利益的免责、放弃、免责、抗辩、赔偿或持有无害条款，应被视为有利于分地主(以下第9.2节规定的分地主的赔偿义务除外)、主业主和任何其他明确指定受益于该条款的人，适用于本分租契，犹如总业主及分租客均为主租契中所述的“业主”而分租客为“租客”(除非分地主根据下文第9.2节承担赔偿责任)。除因转租物业业主或转租业主当事人(定义见下文)的严重疏忽或故意不当行为，以及除下文第9.2节所述的转租业主赔偿义务外，在适用法律允许的最大范围内，转租人特此承担因任何原因(包括但不限于因在转租物业内、转租物业上或转租物业附近滑倒而造成的任何人身伤害)造成财产损失或人身伤害的所有风险，并同意，在适用法律允许的范围内，转租业主，担保人(定义见总租约)其贷款人、合伙人、次合伙人及其各自的高级职员、代理人、佣人、雇员和独立承包人(统称为“分地主当事人”；但就本分租而言，转租人不应被视为分地主)对人身或财产造成的任何损害或由此造成的任何损害不承担任何责任，并在此免除任何责任

分租人或通过分租人索赔的其他人因失去使用而遭受的损害。在转租期或转租人占用转租物业的任何期间内，或因(A)转租物业内、上或周围的任何原因(包括但不限于，但上述赔偿条款不适用于分租户的任何严重疏忽或故意不当行为，或分房东根据下文第9.2节负有赔偿义务的任何索赔，(B)分租户或通过分租户或在分租户之下索赔的任何人，或分租户的承包商、代理人、佣人、雇员、受邀者、客人或被许可人，或任何此类人在项目内、项目上或项目周围的任何疏忽行为或不作为，(C)分租户在以下情况之前违反本租约条款的任何疏忽或不作为：在转租期内或之后，或(D)分地主与总业主之间就移除受上述第6.3条约束的改动的要求而产生的任何纠纷，不论最终裁定的结果如何，以及在最终裁定需要拆除该等改动的情况下，拆除及修复该等改动的费用。如果在任何针对分租客的诉讼中，分地主被列为被告，而根据本条例第9.1条，分租客需要赔偿分地主，则分租客应向分地主支付在该诉讼中发生的合理费用和开支，包括但不限于, 它的实际专业费用，如合理的评估师、会计师和律师费。本9.1节的规定在本转租期满或更早终止后继续有效。

10.

通知。任何一方在本合同项下要求或希望向另一方发出的所有通知、同意、批准、要求和请求(统称为“通知”)，应按照通过引用并入本文的主租约第29.18节的规定发出，但如果地址为：(I)转租人，然后寄给Roadrunner Solutions LLC，One Patriots Park，Bedford，Massachusetts 01730，注意：首席执行官蒂姆·凯利，电子邮件：tim.kelly@homologyMedicines.com，和(Ii)转租人，然后寄给Homology Medicines，Inc.，One Patriots Park，Bedford，Massachusetts 01730，注意：Paul Alloway，General Counsel，邮编：02116马萨诸塞州波士顿克拉伦登大街200号Latham&Watkins LLP，邮编：02116，电子邮件：Peter.Handrinos@lw.com本合同每一方均可通过在按照本节规定发出的通知中指定其他名称和/或地址，随时更改向其发出通知的名称和/或地址。此外，在任何情况下，转租人应在收到转租单后三(3)个工作日内，立即向转租人提供房租。

11.

同意和批准。在任何情况下，根据本分租契需要得到分地主的同意或批准，并且分地主已同意不无理地拒绝或拖延该同意或批准，如果尽管分地主根据上文第8节多次要求，但仍未获得总房东的同意或批准，则分地主拒绝同意或批准任何事项或事情应被视为合理。分地主及分租客谨此确认及同意，此分租约须经分地主取得主业主的书面同意(“同意”)方可完成。双方明确理解并同意，即使本协议有任何相反规定，在获得同意之前，分租条款不得开始，分租人也不得接管分租物业或其任何部分。

12.1

未经分租客同意，分地主不得(1)自愿与主业主约定，或根据主租约条款，在未经分租客同意的情况下，在分租期内单方面提前交出或终止主租契，但不得在未经分租客同意的情况下，允许分地主根据主租契的条款和条件终止主租契(包括因分地主行使主租契下的任何分地主权利而因火灾、意外或谴责而终止主租契)，或(2)修订或修改主租契，其结果将对转租人在本分租或分租房屋项下的权利或义务产生重大不利影响；

13.

次级地主补救次级租户违约的权利如分租客违反或拖欠本分租契约，则分租客业主可在事先向分租客发出书面通知后，在不放弃或免除分租客在本租约项下的任何义务，且不放弃任何法律权利或补救或其他权利的情况下，支付该等款项或执行该等行为。如果分地主根据本合同规定提供此类付款，则分租户应按要求向分地主偿还此类款项。如果分房东未能在到期日期前支付主租约项下的租金(但因分租客未能遵守本分租契而导致的未付租金除外)，并且在总房东向分房东发出不履行通知后三(3)个工作日内持续不缴交房租，则分租客有权(但无义务，除非总房东提出要求)在书面通知下向总房东支付此类款项，除非分房东在其唯一选择下，在转租人(A)发出书面通知后两(2)个工作日内，向转租人提供合理保证，保证此类违约不会导致分房东违约

14.

整个协议；分租的修改。双方理解并承认，本合同双方之间并无任何口头协议影响本分租合同，本分租合同构成双方关于转租房屋的全部协议，并取代和取消本合同双方之间或由分地主向分租客展示的任何和所有先前的谈判、安排、小册子、协议和谅解(如有)，除非经双方共同同意，否则不得用来解释或解释本分租合同。除非双方以书面形式签署，否则不得修改、删除或增加本转租的任何条款、契诺、条件或条款。如果建筑物或项目的任何当前或未来的抵押权人或土地出租人需要修改本分租契，而该修改不会对分租客造成成本或支出的增加，或以任何其他方式对分租客的权利和义务产生重大不利影响，则在这种情况下，分租客同意可以对本分租约进行如此修改，并同意签署任何合理需要的文件，并在提出要求后八(8)个工作日内将文件交付给分地主和/或总业主。

15.

保密协议。就本转租而言，“保密信息”是指一方在履行本合同项下向另一方披露的任何信息，或任何一方在使用共享空间时遇到的任何信息，包括但不限于经营方法、客户、客户名单、产品、价格、费用、成本、技术、发明、商业秘密、专有技术、软件、营销方法、计划、人员、供应商、竞争对手、市场或其他专门信息或专有事项；但是，“保密信息”不包括下列信息，也不应承担本协议所规定的义务：(A)在生效日期向公众公开，(B)在生效日期后向公众公开，但不是由于本协议不允许的披露，(C)由接收方从没有违反接收方知悉的任何保密义务并具有披露该信息的法定权利的第三方来源获得的信息，或(D)由接收方独立开发，不使用或不提及披露方的机密信息或在与披露方打交道时获得的其他信息；但上述任何例外情况均不适用于个人身份信息，这些信息仍将是保密信息。每一方都应并应促使其各自的附属公司和代表对本转租以及由另一方或其代表提供给它的所有保密信息保密，或以其他方式获得与本转租和/或其计划进行的任何交易相关的信息。尽管如此，双方及其各自的高级职员、董事, 如果适用法律明确要求披露任何保密信息，员工或关联公司有义务对其保密；但是，如果司法或行政程序或适用法律的其他要求要求披露，一方应在合理可能和法律允许的范围内，(X)在披露任何信息之前向另一方提供有关该要求的及时书面通知，以便该另一方可以寻求适当的保护令，(Y)仅披露需要提供的信息。

根据披露方的书面要求，另一方应立即将该披露方的所有书面保密信息以及包含该披露方任何机密信息的所有书面材料退还给该披露方，但保密信息的一(1)份副本可由另一方保留用于存档。每一方都承认，未经披露方明确书面许可披露保密信息可能会给披露方造成不可弥补的损害，违反或威胁违反本条款可能使披露方有权获得禁制令救济，以及任何其他法律补救措施。本条款第15条规定的所有保密和保密义务在本转租期满或提前终止后继续有效，期限为五年。在此使用的“个人身份信息”是指识别、涉及、描述、能够合理地直接或间接地与特定自然人或家庭相关联的任何信息(包括与个人健康有关的任何信息)以及从上述信息中获得的任何信息。

16.

经纪业务。分租户保证，其并无雇用或与任何经纪、代理人或其他找寻人士进行交易，而该等经纪、代理或其他寻获人须支付任何与执行本分租或租用分租物业有关的款项或佣金。分地主保证，它没有雇用或与任何经纪人、代理人或其他寻找者打交道，这些经纪人、代理人或其他寻找者将因执行转租或租用转租场所而应支付的任何款项或佣金。因违反前述陈述和保证而造成的任何损失、索赔或损害，分房东和分租客应相互赔偿并使房东不受损害。本第16条的规定在本转租终止后继续有效。

兹证明，自生效之日起，分地主和分租客均已签订本分租契。