附件10.17

Torrey Plaza

租赁

太平洋广场业主L.L.C.
特拉华州一家有限责任公司，

作为房东，

和

亚努克斯治疗公司
特拉华州一家公司，

作为租户

租赁基本信息摘要

本《基本租赁信息摘要》(以下简称《摘要》)特此并入并成为所附租赁的一部分。本租赁中对本摘要中任何术语的引用应具有本摘要中为该术语所阐述的含义。如果本摘要的条款与本租赁条款有冲突，应以本租赁条款为准。此处使用的任何大写术语和未在此处另作定义的任何术语应具有本租赁中所规定的含义。

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租赁

本租约包括前述摘要及所附并通过本参考并入本文的展品(租约、摘要及展品有时统称为“租约”)，日期为生效日期，由特拉华州有限责任公司Pacific Plaza Owner L.L.C.和特拉华州有限责任公司Janux Treateutics，Inc.(“承租人”)订立。

“认证准入专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律下所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对主题房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应

双方就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正违反与建筑有关的无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。

就该通知及与该通知相关的事项而言：(I)承租人在阅读该通知并理解承租人有权要求和获得CASP检查并得到律师的建议后，特此选择不获得该CASP检查，并放弃其在现在或今后有效的任何要求允许的范围内获得CASP检查的权利；以及(Ii)如果根据任何要求，上述第(I)款所述的豁免不能强制执行，则房东和租客特此达成如下协议(构成双方就前述通知最后一句所述事项的共同协议)：(A)租户有权要求并获得CASP检查，如果有的话，必须在生效日期后十(10)天或之前由租户向房东提交的书面通知中提出；(B)承租人要求的任何CASP检查应在(1)上午9：00之间进行。和下午5：00在任何营业日，(2)仅在提前十(10)天书面通知业主CASP检查日期后，(3)由业主指定的CASP以专业方式进行，且没有任何会以任何方式损坏房产、建筑物或项目的测试，以及(4)由承租人独自承担费用和支出，包括但不限于承租人支付此类CASP检查的费用、CASP就此类CASP检查编写的任何报告的费用(统称为CASP报告)以及与此相关的所有其他成本和支出；(C)承租人应在收到任何CASP报告后三(3)个工作日内向业主交付一份副本；(D)承租人应自行承担费用，负责进行任何改善、更改, 对房屋或内部进行修改和/或维修，以纠正违反施工相关无障碍标准的行为，包括但不限于CASP检查披露的任何违规行为；和(E)如果CASP检查发现有任何必要的改进、改动、修改和/或维修，以纠正违反与建筑相关的无障碍标准的行为，该建筑和项目位于房屋外，而根据《租约》(现已修订)业主有义务进行维修，则业主应按照任何要求进行该等改进、改动、修改和/或维修，并在任何要求的范围内纠正该等违规行为，承租人应补偿业主该等改进、改动、承租人收到房东的发票后十(10)个工作日内进行修改和/或维修。

本租约的条款自生效之日起生效，对房东和租客具有完全约束力。本租赁期限(“租赁期限”)应如摘要第7.1节所述，自摘要第7.2节所载的日期(“租赁开始日期”)开始(但须受承租人工作函件的条款所限)，并应于摘要第7.3节所载的日期(“租赁到期日”)终止，除非本租赁按下文规定提前终止或续期。就本租赁而言，术语“租赁年”应指租赁期限内每个连续十二(12)个月的期间，但最后一个租赁年度应在租赁期满之日结束。如果房东没有在预期的租赁开始日期(如摘要第7.2节所述)或之前，按照本合同附件B所要求的条件，将房屋交付给准备入住的租户，则房东不承担任何责任，本租约的有效性和承租人在本合同项下的义务也不受影响，但在房东将房屋交付给准备入住的租户之前，房东不应支付本合同项下的租金(但须遵守附件B中规定的因租户延误而加快租赁开始日期的规定)；但是，如果房东没有在预期租赁开始日期(“外部日期”)后六十(60)天或该日期之前向租户提供房屋的占有权，则会因租户延误(如附件B第5.2节所述)和不可抗力延误(如下文第24.17节所述)而延期。, 那么，从房东将房屋出租给房客准备入住之日起至该日之后的每一天，承租人将获得一(1)个免租日(如下所述)。“免租日”是指承租人没有义务支付基本租金的一天，所有免租日应在租赁开始日期和任何减租期间后尽快适用。如果租赁开始日期不是摘要第7.2(Ii)节规定的日期，则在租赁开始日期之后，房东应以附件D所列格式向租户交付一份修正案，其中包括租赁开始日期和租赁期满日期，承租人应在收到修正案后五(5)个工作日内签署修正案并将其退还(或提供事实更正)给业主。如果承租人未能在5个工作日内签署并退还修改，承租人应被视为已批准并确认其中规定的日期，但该等批准不应免除承租人执行并退还(或提供事实更正)修改的义务(该未完成应构成承租人在本合同项下的违约)。如果房东没有向承租人交付该修订，则租赁开始日期应被视为摘要第7.2(Ii)节规定的日期。

承租人应在没有通知或要求的情况下，通过ACH(自动票据交换所)付款或电汇资金或支票的方式，在概要第3节规定的地址或业主不时以书面指定的其他地点，以美利坚合众国的合法货币向业主支付概要第8节规定的基本租金(“基本租金”)，在租赁期限内的每个月的第一天或之前，按概要第8节规定的每月平均分期付款支付，不得进行任何抵销或扣除。除非在本租约中明确规定。在承租人签署本租约的同时，承租人应向业主交付相当于承租人在租期的第七个完整月应支付的基本租金(即$271,952.00)的金额。如果任何租金支付日期(包括租赁开始日期)落在该月的第一天以外的月份的某一天，或如果任何租金支付的期间短于一个月，则任何该等不足一个月的租金应按该不足一个月的天数与该不足一个月的历月的天数所占比例计算出一个完整历月的租金。如租赁开始日期为一个月的第一天，在生效日期交付的基本租金应计入第一个月的基本租金(定义见下文第四条)。如果租赁开始日期不是一个月的第一天，则在租赁开始日期，承租人应支付从租赁开始日期至该月最后一天的基本租金, 而在生效日期预先支付的基本租金应计入下一个历月的基本租金。根据本租赁条款需要进行的所有其他付款或调整，如需要按时间分摊，则应按同样的基准分摊。

尽管本租约有任何相反规定，只要本租约下不存在违约事件(超过所有适用的通知期和治疗期)，房东在此同意免除租户在租约开始日期后的第一个(1)、2(2)、3(3)、4(4)、5(5)和6(6)个完整日历月期间支付100%(100%)租户每月基本租金的义务(统称为“减租”)。在减让期内，承租人仍应负责支付其在本租赁项下的所有其他货币义务。如果承租人在本租约条款下违约，导致根据本租约第19条的规定提前终止，则作为本租约第19条规定的追偿的一部分，房东有权追回根据本第3条的规定减少的每月基本租金的未摊销金额。

根据下文第4.3.4节的规定，业主有权在建筑与其他现有建筑之间和/或在项目的不同租户之间和/或在其他现有建筑(如果有)之间公平分配部分或全部运营费用(和/或税费和公用事业成本)，当这些不同的建筑被建造并添加到项目中(和/或排除在项目之外)时(“成本池”)。此类成本池还可包括在影响项目的契约、条件和限制内或根据影响项目的契约、条件和限制分配的某些运营费用(和/或税收和公用事业成本)。此外，业主有权随时以其合理的酌情决定权，在项目中包括或排除现有或未来的建筑物，以确定运营费用、税收和公用事业成本和/或为其提供各种服务和设施，包括在任何此类成本池中分配运营费用、税收和公用事业成本。

尽管有上述规定，但经营费用不应包括：(A)租赁佣金、律师费和与项目现有或潜在租户或其他占用者谈判或发生纠纷的其他费用和支出；(B)为其他租户翻新或以其他方式改善、装饰或重新装修可出租空间或空置可出租空间所发生的费用(包括许可证、许可证和检查费用)；(C)因业主违反项目中任何空间租赁条款和条件而发生的费用；(D)支付给业主或业主的子公司或附属公司的间接费用或利润增量，用于项目内或与项目相关的服务，但超出可在竞争基础上从第三方获得的此类服务成本中的间接费用和利润增量；(D)除本第4.2.4节另有特别规定外，任何抵押贷款的债务利息或摊销成本，以及根据项目的任何土地租约应支付的租金；(F)业主由项目的任何租客或占用人，或其承运人或租户的承运人或任何其他人以保险方式偿还业主的费用；。(G)任何坏账损失、租金损失、坏账准备金或租金损失；。(H)与组成业主的合伙企业或实体的业务运作有关的成本，因为该等成本有别于项目的运作成本；。(I)没有将其大部分受雇时间投入工程项目的任何雇员的工资和福利，除非该等工资和福利按比例反映用于运营和管理项目的时间，而不是花费在与运营和管理项目无关的事项上的时间，, 在任何情况下，本租赁的运营费用都不包括资产经理以上人员的工资和/或福利；(J)房东或其代理人、员工、供应商、承包商或材料或服务提供商的严重疏忽或故意不当行为造成的成本；(K)遵守在租赁开始日期之前存在于建筑物或项目上的与移除危险材料有关的法律(根据环境法的定义)而产生的费用，其性质是，如果联邦、州或市政府当局当时知道该州存在此类危险材料，并且在当时存在于建筑物或项目上的条件下，则会要求移除该等危险材料或与之相关的其他补救或遏制行动；以及移除、补救、包含或处理危险材料所产生的费用，危险材料在本合同日期后由业主或项目的任何其他租户带入建筑或项目，且当时的性质是，如果联邦、州或市政府当局当时知道在该州存在此类危险材料，并且在当时存在于建筑或项目上的条件下，则会要求移除该等危险材料或与之相关的其他补救或遏制措施；(L)与该建筑物或项目的售卖或融资或业主在其中的权益有关连而招致的任何交易费用；。, 房东逾期支付房东包括在运营费用中的成本或费用的罚款或罚款；(N)公用事业成本；(O)税收；以及(P)因超额收取运营费用或收取超过实际运营费用100%的运营费用而产生的任何利润。

本租约中所使用的“要求”是指现行和未来的法律、规则、命令、条例、条例、法规、法规、要求、法规和行政命令，特别和普通的(I)所有政府当局，包括但不限于(A)《美国残疾人法》第42编12101节(等)和任何类似的进口法，以及与此相关的所有规则、法规和政府命令，以及(B)任何环境法和环境许可证(如下文第5.2.1节所定义)、环境事项、公共健康和安全事项以及地标保护，(Ii)任何适用的消防评级局或其他行使类似职能、影响不动产或其维修、使用或占用的机构，或任何构成不动产一部分或前面的街道、大道或人行道，或其内或之下的任何金库；。(Iii)影响处所的所有保险机构的所有规定；。(Iv)公用设施服务提供者；及。(V)承按人或出租人。“要求”还应包括为房屋或建筑物签发的任何占用证书的条款和条件，以及不时影响建筑物和/或不动产的任何CC&R(定义见下文)。承租人应遵守规则和条例以及所有记录在案的契诺、条件和限制，以及所有土地或基础租约(统称为“CC&R”)的规定，并可不时对其进行修订、修订和重述、补充或以其他方式修改；但任何此类修订、重述、补充或修改(A)不会对承租人在本合同项下的权利或义务产生实质性影响，以及(B)应在执行前不少于三(3)天以书面形式提供给承租人。

承租人无权导致或允许任何类型的留置权或产权负担，无论是因承租人的行为、法律的实施或其他原因而附加于或放置在项目、建筑物或处所上，而由承租人产生的任何及所有留置权和产权负担应仅附加于承租人的利益。房东有权随时在房产上张贴和张贴任何它认为必要的通知，以防止此类留置权的影响。承租人不得就声称为承租人或处所进行的工作或服务或声称已提供给承租人或处所的材料而对工程项目、建筑物或处所施加任何机械师、物料工或其他人的留置权，而如有任何该等留置权附加或通知任何留置权，承租人须安排立即解除该等留置权并将其删除。如果任何此类留置权在房东向租户发出通知后十(10)个工作日内仍未解除或解除，则房东可选择采取一切必要措施解除和解除此类留置权，而无需调查其有效性，房东因此类留置权而产生的所有款项、费用和费用，包括合理的律师费和费用，应被视为本租赁项下的额外租金，租户应在书面要求后三十(30)天内到期并支付。如果承租人租赁或提供资金购买承租人用于经营承租人业务的设备、家具或其他可拆卸性质的个人财产，承租人保证任何统一商法典融资声明应在其表面或通过其展示, 说明这种财务报表仅适用于房舍内承租人的可拆卸个人财产。在任何情况下，不得在融资报表上提供房舍地址，但不得使用限定语言说明留置权仅适用于承租人租赁的已确定套间中的可拆卸个人财产。统一商业代码融资对账单的任何持有人应当记录或记录符合以下条件的融资对账单

对于房东的任何利益或可能位于租客租赁的特定套间以外的设备构成留置权，租户应在提交此类融资声明后十(10)个工作日内，安排(A)向房东提供一份贷款人担保协议或与融资声明相关的其他文件的副本，以便于房东证明该融资声明的留置权不适用于房东的权益，以及(B)租客的贷款人修改此类融资声明和任何其他记录文件，以澄清由此施加的任何留置权不适用于房东在该房产的任何权益。

业主契诺，只要租客在本合同下未发生违约事件，承租人在支付租金、支付本合同中保留的服务费和其他付款时，以及在遵守、遵守和履行本合同中所载的所有其他条款、契诺、条件和协议时，应在租赁期限内，在受本合同条款、契诺、条件和协议的约束下，和平、安静地拥有、持有和享用物业，不受任何合法通过业主或通过业主提出索赔的人的干扰。前述契约取代任何其他明示或默示的契约。

如果房东同意根据本第14.2节的条款进行任何转让(并且没有行使房东根据下文第14.4节可能拥有的任何收回权利)，则租客可以在房东同意后六(6)个月内，按照租客根据上述第14.1节向房东提交的转让通知中所述的基本相同的条款和条件，进行房产或部分房产的转让，前提是

如果转让通知的条款和条件与转让通知中规定的条款和条件有任何变化，(I)房东最初有权根据第14.2条拒绝同意转让，或(Ii)建议的转让比租户原始转让通知中规定的条款更有利于受让人，承租人应再次将转让提交房东批准，并根据本条款第14条采取其他行动(包括房东根据本租约第14.4条的规定收回土地的权利)。

如承租人在租赁期届满后，在业主明示或默示同意的情况下继续租约，则该等租约仅为按月租赁，并不构成续订或续期，在此情况下，基本租金应按月支付：(A)任何租期届满后第一(1)个月的基本租金，相当于125%(125%)；及(B)其后，相当于本租约最后租赁期适用的基本租金的150%(150%)。这种逐月租赁应以本合同所载的其他条款、契诺和协议为准。房东在此明确保留在本租约期满或以其他方式终止时，要求承租人按照本租约的规定将房产的占有权交还给房东的权利。本第16条的规定不得被视为限制或构成放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。如果租客在本租约终止或期满后没有交还房产，除了由此对房东产生的任何其他责任外，房客还应保护、捍卫、赔偿房东，使房东不受因此而导致的任何损失、费用(包括合理的律师费)和房东对任何后续租客的责任，包括(在不限制前述一般性的情况下)任何后续房客因未能交出房产而提出的任何索赔，以及因任何超过三十(30)天的持有而对房东造成的任何利润损失。

在房东提出书面要求后的十(10)个工作日内，租户应签署并向房东提交一份禁止反言证书，该证书应采用本项目(或其任何部分)的任何潜在抵押权人或买家可能要求的格式，其中应注明当时可能存在的任何例外情况，并应包含房东或房东的抵押权人或房东的潜在抵押权人合理要求的任何其他信息。承租人应签署并交付为此目的可能合理需要的任何其他文书。承租人未能及时签立和交付禁止反言证书或其他文书，即构成对房屋的接受，并无一例外地承认禁止反言证书中所包含的陈述是真实和正确的。承租人未能如实交付该禁止反言证书，即构成本租约条款的重大违约。此外，承租人应对房东负责，并应赔偿房东因承租人未能签立或向房东交付任何此类禁止反言证书而直接或间接产生的任何附带、间接或其他损失、费用、损害或费用，包括律师费。应房东不时提出的要求，承租人同意在房东发出书面要求后十(10)个工作日内向房东提供最新的财务报表

承租人的报表，日期不早于该书面请求前一(1)年，由承租人或(如有)由独立注册会计师编制的经审计的财务报表以及审计师报表的副本证明为准确；但只要承租人是上市公司，则该财务报表要求不适用。

承租人应在房东提出要求后十(10)个工作日内，签署并交付任何抵押权人或出租人可能合理需要的任何商业上合理的文件或文书，以确认任何从属关系(或，如果任何抵押权人或高级出租人提出要求，则优先)。

本19.2节所使用的“租金”一词应被视为是指根据本租约条款要求承租人支付的所有各种金额，无论是支付给房东还是其他人。如上文第19.2.1(I)和(Ii)节所用，“授予时的价值”应按上文第4.6节规定的利率计算。如上文第19.2.1(Iii)节所用，“授予时的价值”应按照授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加百分之一(1%)的折现率计算。

如果按上述方式和顺序申请重新出租的租金在任何时候少于租户根据本租赁应支付的总金额，则承租人应向房东支付此类欠款，如果承租人在向租户送达通知后五(5)天内未支付此类欠款，房东可根据本协议或加州民法典1951.8条、加州民事诉讼法第1161条及后续条款或任何类似、继承或相关要求，对租户提起诉讼，要求追回此类欠款或寻求其他补救措施。

承租人不得在处所内或其周围作出或容受任何事情，而该等事情会在任何方面与现行有效或日后可能制定或颁布的任何法律、法规、条例或其他政府规则、规例或规定有所抵触。承租人应自负费用和费用，迅速遵守所有此类政府措施，但(I)纠正租约开始之日存在的违规行为，(Ii)对建筑物的系统或公共区域进行结构更改或更改(统称为“除外更改”)；但是，如果该等除外更改是由于租户在实质上完成改进后对房屋的改善或更改(租户改进除外)和/或特定使用方式而需要或触发的，则承租人应自费进行该等工作。房东将尽商业上合理的努力，尽量减少与房东进行的任何此类工作有关的对租客使用房产的不合理干扰。此外，承租人应完全遵守目前或未来旨在管理项目内和周围的停车、交通或交通的所有计划，与此相关，承租人应通过直接与房东、任何政府交通管理组织或任何其他与交通相关的委员会或实体合作，对位于该场所的所有员工的交通规划和管理采取负责的行动。任何有管辖权的法院的判决或在任何司法诉讼中接纳租客的决定，无论房东是否为诉讼一方，该房客是否违反了上述任何政府措施，在房东和房客之间，应是该事实的决定性事实。

房东保留在所有合理时间和在合理通知(不少于一(1)个工作日，除非有紧急情况，不需要通知的情况下)给租户的权利进入房产：(I)检查房产；(Ii)向潜在买家、抵押权人、土地出租人或在最后九(9)个月内向租户展示房产；(Iii)张贴不负责任的通知；或(Iv)为符合现行建筑守则或其他适用规定而有需要时，或因建筑物的结构更改、修葺或改善，或业主以其他合理意愿或认为有需要的情况下，更改、改善或修葺该处所或建筑物。即使本条款第22条有任何相反规定，房东仍可在紧急情况下随时进入房产，而无需通知租户和/或根据本租约的规定，执行房东要求的清洁工或其他服务。任何此类记项不得减免租金，并应包括为实现所述目的而采取所需合理步骤的权利。在行使本条规定的权利时，房东将采取商业上合理的努力，尽量减少对租客使用房产的不合理干扰。承租人特此放弃对损害或对承租人业务的任何伤害、不便或干扰、利润损失、任何入住率损失或场所的宁静享受的任何索赔，以及由此造成的任何其他损失。对于上述每个目的，房东应始终拥有一把钥匙，用来打开房屋内的所有门，租户的金库、保险箱和租户事先指定的特殊安全区除外。在紧急情况下, 房东有权在没有通知的情况下进入，并使用房东认为合适的任何方式打开房产内和房产的门。以上述方式进入处所，不得当作是强行或非法进入处所或扣留处所，或实际或推定地将租客逐出处所的任何部分。

在整个租赁期内，承租人有权与大楼的其他租户一样，按照先到先得的原则，免费使用《概要》第12节规定的预留和非预留停车位数量。承租人的无预留停车位应位于业主不时指定的为大楼提供无预留停车位的停车设施内。承租人继续使用停车位的条件是：(I)承租人遵守(A)在生效日期生效的停车规则和规则，如附件E所述，以及为业主和/或业主的停车运营商(定义如下)有序运营和使用停车设施而不时规定的所有合理修改和增加，以及(B)影响建筑物的所有有记录的契诺、条件和限制，及(Ii)经承租人合作，确保承租人的雇员及访客亦遵守停车规则及规例(以及所有有关的合理修改及增补，视属何情况而定)、任何该等其他规则及规例及契诺、条件及限制。承租人使用停车位的权利不应永久低于《概要》第12节规定的停车位分配，业主(和/或项目的任何其他业主)明确保留改变停车设施的大小、配置、设计、布局、位置和所有其他方面的权利(包括但不限于实施付费访客停车和代客制度)，承租人承认并同意，房东可以在不对承租人承担任何责任和不降低本租约项下的租金的情况下, 不时临时关闭或限制进入停车场设施，以便进行维修或改建和改善。房东可以将其在本协议项下的责任委托给停车运营商(“停车运营商”)，在这种情况下，停车运营商应拥有本协议赋予房东的所有控制权。任何停车税或政府当局征收的与使用此类停车有关的其他费用应由租户或停车使用者直接支付，如果直接向房东征收，租户应在房东提出书面要求后三十(30)天内偿还房东所有此类税款和/或费用。截至本协议发布之日起，任何政府部门均未征收与该项目相关的停车税。根据本条款第23条提供给承租人的停车权仅供承租人的人员和访客(以及上文第14.9节所述的用户)使用，未经房东事先批准，承租人不得转让、转让、转租或以其他方式转让此类权利，但根据上文第14条转让本租约或转租物业的情况除外。房东(及/或停车场营运商，视属何情况而定)合理决定，租户访客的所有访客停车位，须视乎房东(及/或停车场营运商)不时指定的访客停车区是否有空位而定。承租人与项目的其他承租人一样，也有权使用大楼前面的五(5)个访客停车位，供承租人的访客停车。

[页面的其余部分故意留空；签名在下一页]

房东和租客于上述日期签署本租约，特此为证。

《房东》：

太平洋广场业主L.L.C.
特拉华州一家有限责任公司

作者：/s/丹尼尔·多拉齐
姓名：丹尼尔·多拉齐
ITS：执行副总裁兼收购主管

“租户”：

亚努克斯治疗公司
特拉华州的一家公司

作者：/s/David Campbell
姓名：大卫·坎贝尔
ITS：总裁兼首席执行官

附件A

房屋平面图大纲

[楼面平面图]

附件A-1

项目场地平面图

[影象]

附件A-2

显示办公区域和实验室区域的平面图

[楼面平面图]

附件B

承租人工作书

本承租人工作书(“承租人工作书”)列出了与房屋改善工程施工有关的条款和条件。本承租人工作书中对“租赁”的所有提及应指作为附件B附在本承租人工作书上的承租人相关部分。

业主先前已根据基本建筑工程矩阵(附于租约作为附件C)大体上开始建造物业的基础、外壳及核心(I)及(Ii)物业所在楼宇的楼面(统称“基础建筑工程”)，除租约另有规定外，承租人应接受于租约日期及租赁开始日期存在的现行“现有”状况下的基础建筑工程。除以下规定的津贴外，业主没有义务对房屋、建筑物或项目进行任何改动或改善，或支付任何费用；但业主应自费支付房屋的初步测试计划的费用(但不包括对本合同的任何修改)。

则即使租约有任何相反规定，且不论物业实质完成的实际日期为何，租赁开始日期(如摘要第7.2节所载)应被视为在没有出现承租人如上文所述的一项或多项延迟的情况下租赁开始日期。

附表1

最终空间计划

[楼面平面图]

附件C

基地建设工作矩阵

附件D

确认租约条款/修订租约

本租约条款/契约修订确认书(“确认/修订”)自20_A_(“租客”)。

R E C I T A L S：

A.业主与租客签订日期为_、_

B.除本文另有规定外，本修正案中使用的所有大写术语应具有与租赁中该等术语相同的含义。

房东和租客希望修改租约，以确认租期的开始和到期日期，如下所述。

因此，现在，考虑到前述陈述和本协议所载的相互契约，并出于其他善意和有价值的代价--在此确认这些代价的收据和充分性--双方同意如下：

1.日期的确认。双方特此确认：(A)物业已准备就绪，及(B)租期自_租户应于20_

2.不作进一步修改。除本修正案所述外，租约的所有条款和规定应保持不变，并具有充分的效力和作用。

兹证明，本修正案已于上述第一年生效。

《房东》：

________________________, a ______________________

由以下人员提供：
姓名：
ITS：

“租户”：

,
a

由以下人员提供：
姓名：
ITS：

由以下人员提供：
姓名：
ITS：

附件E

规章制度

承租人应忠实遵守和遵守下列规章制度和停车规章制度。业主不对承租人不履行上述任何规则和规定及/或停车规则和规定，或不履行与建筑物和/或项目的任何其他租户或占用者的行为或不作为有关的行为负责。

停车规章制度

(A)没有划出停泊区的地方；

(B)过道；

(C)张贴“禁止泊车”标志；

(D)斜道；及

(E)装载区。

公共区域便利设施

附件F

承租人的危险物品明细表

附件G

环境调查问卷的格式

物业地址：

说明：以下问卷应由租户代表填写，并了解指定建筑物/地点的计划运营情况。请清晰打印，并根据需要附加纸张。

1.0流程信息

描述计划的用途，并包括所采用的制造工艺的简要描述。

是否使用或储存了危险材料？如果是，请继续下一个问题。如果没有，请转到第3.0节。

2比1。是否有下列材料在物业内处理？是，不是

(如果材料被使用、产生、加工、生产、包装、处理、储存、排放、排放或处置，则被处理。)如果是，请填写此部分。如果此问题不适用，请跳过本部分，转到第5.0节。

2-2.如果在第2-1节中检查了任何一组材料，请在下表中列出现场使用或储存的每种化学品的具体材料、用途和数量。如果方便，您可以替代化学品清单，并分别列出每个类别中每种化学品的用途。

2比3。描述这些材料的计划储存区位置。请酌情附上网站地图和图纸。

是否产生危险废物？是，不是

如果是，请继续下一个问题。如果没有，请跳过这一节，转到第4.0节。

3-1.是否在物业上产生、处理或处置(如适用)以下任何废物？

危险废物工业废水废油多氯联苯

空气排放淤泥

其他受管制废物(请注明)

3-2.列出并量化本节问题3-1中确定的材料。

3比3。请包括名称、地点和许可证编号(例如，EPA ID号)适用于运输和处置设施)。如有必要，请单独附上页面。

3比4。过程中是否采用了污染控制或监测，以防止或最大限度地减少废物排放到环境中？是，不是

3比5。如果是，请描述一下。

4-1.地下储油罐(UST)、地上储油罐(AST)或用于储存石油产品、化学品或液体废物的相关管道是否在现场存在(续租)或计划运营(新租户)所需？是，不是

如果不是，请继续执行第5.0节。如果是，请描述UST或AST的容量、内容物、年限、类型以及任何相关的泄漏检测/防止泄漏措施。

如有需要，请附加其他页面。

*注：以下是检漏/防止泄漏措施的例子：

完整性测试库存对账泄漏检测系统溢出溢出保护

二次安全壳阴极保护

4比2。如果有的话，请提供油罐完整性测试结果和/或监控文件的副本。

4-3。UST/AST是否已在适当的管理机构注册并获得许可？是，不是

如果是，请附上所需许可证的副本。

4-4。如果本调查问卷是为了续签租约而填写的，如果有任何UST/AST泄漏，请说明释放的物质、受影响的介质(例如土壤、水、沥青等)、采取的措施以及对事件的所有补救措施。

4比5。如果要完成此调查问卷以续订租约，是否已将UST/AST从物业中移除？是，不是

如果是，请提供任何正式的封闭信或报告和支持文件(例如，分析测试结果、补救报告结果等)。

4-6。续租时，现场是否有任何地上或地下管道用于运输化学品或废物？

是，不是

对于新租户，计划的运营是否需要安装此类型的设备？

是，不是

如果其中一个问题是肯定的，请描述一下。

5.0含石棉建筑材料

请注意，该物业可能已经进行了石棉调查。如果提供，请查阅确定已知含石棉材料或推定含石棉材料的位置的信息。应通知所有人员和适当的分包商这些材料的存在，并告知不要扰乱这些材料。任何涉及干扰或移走这些材料的活动必须由受过适当培训的个人/承包商进行。

6.0监管

6比1。作业是否有或需要国家排污消除系统(NPDES)或同等许可？是，不是

如有，请附上本许可证副本。

6-2。是否已为现场制定了危险材料业务计划？是，不是

如有，请附上复印件。

认证

我对这份问卷中描述的房地产很熟悉。通过在下面签名，我声明并保证尽我所知，上述问题的答案是完整准确的。我也理解房东在评估与物业相关的任何环境责任风险时，将依赖我的回答的完整性和准确性。

签署：

姓名：

标题：

日期：

电话：

附件H

信用证的格式

备用信用证编号_

ISSUE DATE: ______________

开证行：

硅谷银行

3003塔斯曼硬盘

2楼，邮件分类HF210

加利福尼亚州圣克拉拉，95054

受益人：

太平洋广场业主，L.L.C.

C/O突破特性

美洲大道1230号，16楼

纽约，纽约10020

注意：法律

申请人：

__________________________

__________________________

__________________________

__________________________

AMOUNT: US$815,856.00 (____________ AND XX/100 U.S. DOLLARS)

到期日：SVB会在这里注明一个具体的日期，即在这里发行一年

到期地点：上述地址的开证行柜台

尊敬的先生/女士：

兹确定我方不可撤销的备用信用证第号。以你方为受益人的SVBSF_

允许部分抽签和多次演示。

本信用证应自动延长一年，不作任何修改，从当前或未来的每个到期日起，除非在当时的到期日之前至少六十(60)天。

我们通过挂号信、挂号信或隔夜快递服务按上述地址向您发出通知，该信用证将不会超过当时的到期日。在任何情况下，本信用证不得自动延期至2036年4月30日以后。如果我们发出这种不延期通知，您可以向我们出示您签署并注明日期的声明，声明您已收到硅谷银行关于第#号信用证的不延期通知。_

所有付款要求应在工作日向我们的办公室(“银行办公室”)提交所需的文件，地址：硅谷银行，3003Tasman Drive，Mail Sort HF210，Santa Clara，CA 95054，电子邮件：Global Trade Finance。在本信用证中使用的“营业日”是指除星期六、星期日或法律授权或要求加利福尼亚州的银行机构关闭的日子以外的任何日子。

传真演示也是允许的。每一份传真应拨打：(408)496-2418或(408)969-6510；并根据同期电话通知：(408)450-5001或(408)654-7176，收件人：全球贸易融资。上述电话通知的缺席不应影响我们履行任何付款要求的义务。

本信用证可以全部转让，但不能一次或多次部分转让，但每次只能转让给作为受让人的一名受益人，并按当时的可用金额转让，前提是此类转让符合当时适用的法律和法规，包括但不限于美国财政部和美国商务部的法规。在转让时，信用证正本和本信用证的所有修改(如有)的正本或副本必须按信用证上注明的我们的地址提交给我们，并附上我们的转让表作为正式签署的证据A。申请人需支付本信用证项下转让金额(最低250.00美元)的1/4的转让费。每一次转让应以(1)我们在信用证背面背书，并将如此背书的信用证正本转发给受让人，或(2)我们向受让人开具替代信用证，其条款和条件与转让的信用证基本相同(在这种情况下，转让的信用证将不再有效)作为证明。

如果本信用证项下开具的任何指示要求通过向您在另一家银行的账户转账的方式付款，我们将仅通过FED电汇向受美国监管的银行支付此类款项，并且我们和/或该其他银行可以依赖此类指示中指定的帐号，即使该帐号标识的个人或实体与预期收款人不同。

本信用证受国际商会第590号出版物《国际备用惯例》(ISP98)的约束。

___________________________ ___________________________

授权签名授权签名

不可撤销备用信用证编号_

附件A

转让表格的格式

DATE: ____________________

致：硅谷银行

3003塔斯曼RE：不可撤销备用信用证

SANTA CLARA, CA 95054 NO. _____________ ISSUED BY

收信人：全球贸易融资硅谷银行，圣克拉拉

STANDBY LETTERS OF CREDIT L/C AMOUNT: ___________________

先生们：

对于收到的价值，下列签署受益人特此不可撤销地转给：

_________________________________________________________________________________________

(受让人姓名或名称)

_________________________________________________________________________________________

(地址)

以下签署的受益人在上述信用证项下提取的所有权利，直至上述转让之日的可用金额为止。

通过这种转让，下列签署受益人在该信用证中的所有权利都转移给了受让人。受让人应享有作为受益人的唯一权利，包括与任何修改有关的唯一权利，无论是增加、延长或其他修改，也无论是现在存在的还是以后进行的。所有修改应直接通知受让人，无需征得下列签署受益人的同意或通知。

现将信用证正本退回，我们要求您(1)在信用证背面背书转让，并按惯例将信用证直接寄给受让人，或(2)向受让人开具实质上的补发信用证。

与转让信用证相同的条款和条件(在这种情况下，转让信用证不再具有任何效力)。

签名已验证

名称、头衔和签名与我们为公司备案的名称、头衔和签名相符，并且这些签名被授权签署本文书。

__________________________________________________

(银行名称)

_________________________________________________

(银行地址)

_________________________________________________

(城市、州、邮政编码)

_________________________________________________

(授权名称和头衔)

_________________________________________________

(Authorized Signature)

_________________________________________________

(Telephone number)

诚挚的，

_____________________________

(受益人姓名)

_____________________________

(受益人签署)

_____________________________

(姓名和头衔)

附件B

支取申请书格式

DATE:____________ REF. NO._______________

一看到这张汇票

PAY TO THE ORDER OF ________________________________US$_____________

US DOLLARS___________________________________________________________

_______________________________________________________________________

用加利福尼亚州圣克拉拉硅谷银行开出的、日期为_

致：硅谷银行

3003塔斯曼硬盘

SANTA CLARA, CA 95054 _____________________________

(受益人姓名)

___________________________

授权签名

证物一

承租人的楼顶标牌位置

[影象]

附件J

从属、互不干扰和委托协议的格式

[上面的空间仅供录音机使用]

由和请求录制

录制后，返回至：

琼斯·戴

湖畔大道901号

俄亥俄州克利夫兰44114

发信人：马克·比格

从属、互不干扰和委托协议

本协议(本“协议”)，于[_____]年月日[_____________]，2018年，由特拉华州有限责任公司(出租人)太平洋广场所有者L.L.C.[____________________________________________](“承租人”)，和RBC房地产资本公司。(连同其继承人、受让人和受让人，“RECC”；RECC和可能不时存在的其他共同贷款人，以及上下文可能需要的其他共同贷款人的继承人和/或受让人，个别和/或集体称为“贷款人”)。

见证人：

鉴于出租人与承租人或其各自的利益承租人之间的租赁，日期为[_______________, _______][列出任何修订等。](“租赁”)，承租人从出租人租赁的空间在[____________________________](“房产”)，位于圣地亚哥市、圣地亚哥县和加利福尼亚州的土地上，在本文件附件的附件A中有更详细的描述，并在此成为本文件的一部分；和

鉴于，作为向出租人提供原始本金金额不超过$的贷款(“贷款”)的条件[122,100,000.00]根据日期为的某些贷款协议[______]，2021年(“贷款协议”)，除其他事项外，该协议将以日期为[____]，由出租人为贷款人并以贷款人为受益人签立的担保文书(“担保文书”)，将以房屋和其他财产为抵押记录，作为贷款的担保，并构成对房屋和其他财产的第一留置权，并要求签署本协议；以及

鉴于，贷款人、出租人和承租人已就其根据租赁和担保文书及其之下的相互权利和义务达成如下协议。

因此，现在，为了并考虑到本协议所载的相互契诺和协议，贷款人向出租人发放贷款以及其他良好和有价值的代价，并在此确认已收到和充分的，本合同双方特此订立契约，并同意如下：

1.承租人在租赁中的权益，以及承租人在该租赁下的所有权利，包括但不限于任何有利于承租人续订租赁和/或购买租赁中规定的房产的选择权，应并特此声明在所有方面都受制于并从属于本担保文书。此处使用的术语“安全文书”应包括“安全文书”及其任何和所有的修正、补充、修改、更新、延长或替换。

2.贷款人在此同意，承租人在租约下的权利将继续完全有效，在租赁期内以及在任何续期或续期期间，贷款人不应干扰承租人对租赁处所的管有；但承租人应已履行并将继续履行租赁人将履行的所有契诺和条件，且不得在租约下违约。

3.承租人收到贷款人根据担保文书完成止赎的通知后，或贷款人收到房屋的转让以代替丧失抵押品赎回权后，承租人将委托贷款人、其继承人和受让人或止赎销售中的任何买方作为租赁项下的替代出租人，并在如此授权后，承租人的占有权此后不得在租赁期限内以及在根据其条款续签或延期期间受到贷款人的干扰；只要承租人继续按租约规定的方式支付租约项下的租金，并以其他方式遵守和履行租约、条款和条件，承租人就应遵守和履行租约、条款和条件。双方应根据请求签署和交付适当的委托和认可协议，但本协议应被视为自给自足，不需要此类单独的协议来实现上述委托和认可。对替代出租人的任何此类委托和承认应符合本租赁中规定的所有条款、契诺、条件和协议，但经本修订后的条款除外。

4.如果贷款人或任何其他个人、当事人或实体因抵押文书下的止赎出售或代替止赎的转让而成为房产的业主(“新业主”)，承租人不应向新业主索赔，新业主不应对租赁下任何先前或后续业主(包括但不限于出租人)对租赁的任何行为、不作为和/或违约负责；而新业主在租约内及在租约内、租约内及租约下的权利，不应受制于承租人在租约下对任何先前业主(包括但不限于出租人)所享有的任何抵销或抗辩权利。此外，新业主不应(A)受承租人可能提前一(1)个月向任何先前出租人(包括出租人)支付的任何租金或额外租金的约束；(B)受本协议日期后未经贷款人事先书面同意对租约进行的任何修订或修改的约束；(C)对新业主未收到的任何保证金的退还负有责任；或(D)对于承租人使用和占用的任何改善工程的建造和完成负有义务或责任。如新拥有人在取得物业所有权后出售或以其他方式转让其在该处所的权益，则该新拥有人须随即自动解除及解除其后在租契下产生的一切法律责任。

5.尽管本文有任何相反规定，如果新业主因抵押文书下的止赎出售或代替止赎的转让而成为房产的所有者，则新业主不受租约中与以下有关的任何条款的约束：(A)保险或没收收益的运用或业主在房产遭受伤亡损失或被接管的情况下对房产的修复，或(B)限制出租人或新业主拥有的其他房产用于与承租人竞争的目的。新业主可选择使用任何该等保险或报废收益，以按照租约或担保文书的规定恢复物业，或终止租约并保留所有该等收益作为其本身。

6.除非得到贷款人的书面同意，承租人不得提前支付超过1(L)个月的租金或应得租金或收入。

7.只有在贷款人书面同意的情况下，才可对租约进行修订、更改或双方同意终止租约。

8.承租人同意在没有事先书面通知贷款人的情况下，不会因出租人的任何违约行为而终止租约，并同意在根据租赁给予出租人补救违约的期限之后，以及在出租人获准补救违约的期限届满后的三十(30)天内终止租赁；然而，就租约中出租人的任何违约而言，贷款人不能在该时间内补救，如果贷款人在该时间内开始补救该违约(包括通过启动止赎诉讼，如果需要拥有财产才能补救该违约)，并在此后努力进行，则贷款人应有合理所需的时间来完成该违约的补救(如适用，包括完成止赎程序所合理所需的时间)。

.

9.在根据《证券文书》向承租人发出应向出借人支付租赁租金的通知后，承租人应向出借人支付租赁项下应支付的所有租金和其他款项，出租人特此明确授权承租人向出借人支付此类款项，并据此免除和免除承租人因该等付款而对出租人承担的任何责任。

10.如贷款人取得该处所的业权，则除贷款人当时在该处所的权益(如有的话)外，贷款人并无义务或招致任何法律责任，而承租人则只关注贷款人在该处所所享有的权益(如有的话)，以供付款及解除或根据本条例或租约施加于贷款人的任何义务或法律责任。

11.出租人和承租人均不得允许租赁从属于任何信托契据或担保文书(担保文书除外)的留置权。

12.本协定每一方均有权具体履行本协定所载的契诺、协定和权利。本协议各方明确表示，在法律或衡平法上提供的所有补救措施，包括本协议规定的具体履行权，都应是累积性的。

13.除经本协定所有各方签署的书面协议外，不得以任何方式修改或修改本协定。

14.本协议对本协议双方及其各自的继承人、遗嘱执行人、遗产管理人、遗产代理人、继承人和受让人，包括止赎出售时房产的任何购买者，具有约束力并符合其利益。

15.根据本条例规定或准许发出或送达的所有通知、要求书或文件，均须以书面发出或送达，如以挂号或挂号邮递寄出、索取回执、预付邮资、地址如下，即当作已发出或送达：

本合同每一方均可在上述变更生效日期前至少十(10)天向本合同其他各方送达上述变更的书面通知，以随时变更其上述地址。

16.本协议和租赁应受加利福尼亚州法律管辖，并根据加利福尼亚州法律进行解释和解释。

17.承租人签署本协议的目的是为了诱使贷款人发放贷款，并意识到贷款人将依赖本协议发放贷款。

本协议已于上述日期正式签署，特此为证。

加利福尼亚州公证确认

完成本证书的公证人或其他官员只验证签署本证书所附文件的个人的身份，而不验证该文件的真实性、准确性或有效性。

加利福尼亚州)

)

COUNTY OF ___________________ )

在_，该人以令人信纳的证据向本人证明其姓名是签署该文书的人，并向本人确认他/她/他们是以其获授权的身分签立该文书，而该人或该人所代表的实体是藉其在该文书上的签署签立该文书的。

根据加利福尼亚州法律规定的伪证罪，我证明上述各段内容真实无误。

见证我的手和公章。

Signature ________________________________

公证人签署

加利福尼亚州公证确认

完成本证书的公证人或其他官员只验证签署本证书所附文件的个人的身份，而不验证该文件的真实性、准确性或有效性。

加利福尼亚州)

)

COUNTY OF ___________________ )

在_，该人以令人信纳的证据向本人证明其姓名是签署该文书的人，并向本人确认他/她/他们是以其获授权的身分签立该文书，而该人或该人所代表的实体是藉其在该文书上的签署签立该文书的。

根据加利福尼亚州法律规定的伪证罪，我证明上述各段内容真实无误。

见证我的手和公章。

Signature ________________________________

公证人签署

加利福尼亚州公证确认

完成本证书的公证人或其他官员只验证签署本证书所附文件的个人的身份，而不验证该文件的真实性、准确性或有效性。

加利福尼亚州)

)

COUNTY OF ___________________ )

在_，该人以令人信纳的证据向本人证明其姓名是签署该文书的人，并向本人确认他/她/他们是以其获授权的身分签立该文书，而该人或该人所代表的实体是藉其在该文书上的签署签立该文书的。

根据加利福尼亚州法律规定的伪证罪，我证明上述各段内容真实无误。

见证我的手和公章。

Signature ________________________________

公证人签署

附件A

下面提到的土地位于加利福尼亚州圣迭戈县的圣迭戈市，描述如下：

位于加利福尼亚州圣迭戈县的所有特定不动产如下：

PARCEL A: APN 307-451-59-00

加州圣迭戈县圣迭戈市18581号地块地图，根据2000年11月16日存档于圣迭戈县记录员办公室的该地图。

除上述土地外，1914年6月10日在地契第650页第197页记录的地契和1973年7月10日正式记录的第1973-190126号文件中记录的保留和描述的矿产、矿业权和相关权利。

地块A1：

2001年9月10日在一份题为“地役权声明和契诺、条件和限制声明”的文件中授予的某些地役权被记录为正式记录的第2001-0648099号文件。

但不包括位于此处及以上所述包裹“A”内的部分。

PARCEL B APN 307-451-60-00 AND APN 307-452-39-00

加利福尼亚州圣迭戈县圣迭戈市18581号地块2和3，其地图作为正式记录的第2000-0624882号文件存档于2000年11月16日圣迭戈县记录局。

除上述土地外，1914年6月10日在地契第650页第197页记录的地契和1973年7月10日正式记录的第1973-190126号文件中记录的保留和描述的矿产、矿业权和相关权利。

地块B1：

根据加州圣迭戈县记录员办公室存档的地块地图，对加州圣迭戈市18581号地块地图的所有部分的访问地役权如下：

从所述地块2的最西角开始，所述西角位于A曲线的弧线上，向东凹，半径为1241.00英尺，径向至所述西角为南纬70 45‘13“；然后沿所述地块2的西风线向南，所述曲线为26.55英尺，穿过中心角01 13’32”至一条非相切曲线的起点，北凹，半径为30英尺，径向至所述点为南纬09 05‘36“；然后沿所述曲线向东14.74英尺穿过中心角28 09‘28“；再向北70 56’08”向东181.25英尺；再从北65 12‘53“向东36.75英尺至曲线起点，西风向凹，半径为30英尺；再沿所述曲线向东、东南、南向、西南和西风方向分别向99.11英尺通过A。

中心角18917‘23“；再向南74 30’16”向西38.90英尺；再向南70 54‘25“向西173.95英尺至曲线起点，向南凹，半径为30.00英尺；再沿所述曲线18.29英尺穿过中心角34 56’27”至所述地块2的西风线，所述西风线位于A曲线的弧线上，向东北凹，半径为1,241.00英尺，至所述点的半径为向南66 37‘34“；然后沿所述地块2的西风线向北，并沿所述曲线62.84英尺穿过中心角02 54‘05“至真正的起点。

除位于上述包裹A内的那部分外。

地块B2：

2001年9月10日在一份题为“地役权声明和契诺、条件和限制声明”的文件中授予的某些地役权被记录为正式记录的第2001-0648099号文件。

但不包括位于此处及以上所述包裹“A”内的部分。

骑手

扩展选项附加功能

此延期选择权附加条款(“延期附加条款”)附于业主与租客之间的租约，并成为该租约的一部分。本续约条款所载之协议具有与本租约所载相同之效力及效力。若本延展附加条款与本租赁条款不一致，则以本延展附加条款为准。