附件10.11

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单租户三重网租

此单租户三重网租赁(以下简称“租赁”)于2021年9月13日(“生效日期”)由特拉华州一家有限责任公司CRISP Partners LLC(“房东”)和一家特拉华州公司(“承租人”)Prelude Treateutics Inc.签订。

1.BASIC租赁信息。

1.1“大楼”指称为709号大楼的大楼，位于特拉华州威尔明顿市中路984号栗子润广场，约有80,874平方英尺可供出租。

1.2“处所”指建筑物墙壁内及建筑物天花板以下的所有室内空间，面积约为80,874平方英尺，见附件B所示。

1.3“基本租金”：

*这反映了基本租金每月减少140,000.00美元，在整个期限的头六个月总共减少840,000.00美元。

1.4“预计费用”：截至本合同生效之日，该日历年的预计费用为562,883.04美元，按月分期付款46,906.92美元，但须按本租约的规定进行调整和核对。尽管如上所述，在租期的前六个日历月内，每月支付的房地产税和运营费用应予以减免，但承租人有义务支付清洁、电力、天然气、电信、供水、下水道、数据和任何其他由承租人直接承包的公用事业或服务的费用。为免生疑问，承租人根据本租约的条款和条件支付估计费用的义务应以建筑物的整个可出租平方英尺的金额计算，金额为80,874(无论租期的前18个完整日历月的基本租金可使用可出租平方英尺的较小金额计算)。

1.5.“承租人份额”：该建筑物的份额为100.00%，其计算方法是将该建筑物的可出租平方英尺除以该建筑物的可出租平方英尺。

1.6“期限”：指自生效日期(定义见下文)开始，直至生效日期后第162个完整历月的最后一天(“失效日期”)为止的期间，除非根据本租约提前终止。“开工日期”指以下两个日期中较早的一个：(I)业主工程基本完工日期(在附件G中定义)，或(Ii)承租人接管房屋以开展承租人业务的日期。房东和租客应以附件F的形式签署《租赁条款确认书》，以确认开始日期和期满日期，但条件是：

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在任何情况下，(I)本租约的可执行性和(Ii)生效日期的确定均不受任何一方未能或拒绝签署该证书的影响。

1.7“保证金”：4,043,700.00美元，详见第5节。

1.8“担保人”：必填项。

1.9“经纪人”：仲量联行。

1.10“准许用途”：在符合下文第2.2节的规定下，一般办公室和其他合法用途、实验室设施(包括生物、生化无线电、化学和过程化学实验室)和隔膜/动物测试(仅限啮齿动物)，包括但不限于以下辅助用途：(I)厨房和咖啡厅；(Ii)会议设施；(Iii)健身房/健身俱乐部；以及(Iv)保健诊所。

1.11“通知地址”：

1.12“项目”是指物业及邻近物业的多幢建筑项目，而该建筑物是该物业的一部分。如果建筑物与项目中的其他建筑物分担某些费用(例如房地产税、环境美化费用、维护任何停车场、公共通道车道、车道、道路、灌溉系统、雨水设施、滞留池塘、中央公用设施以及公共道路照明和交通控制的费用)，业主应在这些建筑物之间合理分配该等费用，但不包括不能使项目中的所有建筑物受益但仅使其中一栋建筑物受益的任何费用。截至本报告日期，该项目约有780,000平方英尺可供出租。承租人在该项目中的份额是通过分割可出租的平方英尺获得的

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按项目中所有建筑的可出租平方英尺计算建筑面积。本项目的法律说明作为附件P附在本文件之后。

1.13“业主工作”是指业主应根据本合同附件中作为附件G的“工作信函”进行的工作。

1.14展品：以下展品并入本租约并成为其一部分：

2.前提；使用。

2.1优先考虑。房东特此将房屋出租给承租人，并有权将外部区域用作车道、人行道、停车场、装卸区和园林区。除本租约另有明文规定外，承租人接受房产、建筑物和外部区域的所有缺陷(如果有)，且不受房东的任何明示或暗示的任何形式的陈述或担保，但受房东在本租约明确规定的所有义务的约束。房东向承租人保证：(I)截至本合同签订之日，许可用途已获得政府主管部门的批准(无需特别用途许可证)。

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物业，以及(Ii)截至开工之日，房屋和外部区域(及其通道)应符合所有适用法律，除非因承租人或任何承租方的行为或不作为而产生合规义务。如果自开工之日起，除租户或任何租户一方的行为或不作为外，房屋和外部区域(及其通道)不符合所有适用法律，房东应立即自费补救任何此类不符合规定的行为，并就因不遵守规定而产生的任何责任、损害、费用或损失赔偿租客和承租人并使其不受损害。房东应始终拥有对所有外部区域的独家控制权，但承租人有权根据本租约的规定使用这些区域。在业主工程基本完工后三十(30)天内，业主应向承租人提供承租人专业设计人员出具的证书，证明业主和承租人(根据适用的建筑物业主和经理协会(BOMA)标准计算的)房屋和建筑物的可出租面积，本合同各方应签署本租约修正案，以纠正本租约条款中依赖此类测量(包括但不限于津贴)所确定的面积的任何不准确之处。

2.2使用。该处所只可作准许用途，不得作其他用途或用途。承租人不得实施或允许任何承租方实施任何行为或条件，以构成滋扰或干扰、危害或以其他方式不合理地干扰项目的任何居住者(无论是通过气味、噪音、振动或其他方式)、项目的管理或业主履行本租约项下的义务。承租人不得使用或允许任何承租方将物业或项目的任何部分用于户外储存或拍卖。承租人将自费立即遵守并促使承租人各方迅速遵守所有现在或以后关于承租人对处所的特定用途或使用方式、承租人或承租人或任何承租人的行为或不作为(仅将处所用于许可用途除外)的适用法律。承租人不得以任何可能导致建筑物或物业被视为《反兴奋剂法》所规定的“公共住宿场所”的方式使用该建筑物。承租人应自负费用，负责获得任何允许承租人在大楼内开展业务的政府机构所需的任何许可证、许可证或其他批准，但C/O(如工作书中所定义)除外，房东应根据工作书获得该许可证、许可证或其他批准。如果由于承租人对房屋的特定用途或使用方式，或由于承租人或任何承租人的作为或不作为(仅将房产用于许可用途除外)，根据任何适用法律(或如果任何此类要求被强制执行)，需要对建筑物、财产或项目进行更改，则承租人应应房东的要求并由承租人选择, 要么由租户自行承担改建费用，要么在开单后30天内向房东支付改建费用。承租人应遵守作为附件C所附的规章制度，以及房东在不少于30天前通知承租人后不时合理规定的附加规章制度，任何此等附加规章制度不得大幅增加承租人的义务或大幅减少承租人在本租约项下的权利(“规章制度”)。承租人应可在租期内每天24小时、每周7天、每年365天进入大楼、房屋和外部区域，除非发生紧急情况或本租约要求的任何必要维修或维护活动，且在此范围内除外。如本租约的规章制度与本租约有任何冲突或不一致，本租约以本租约为准。

3.房东对因房东不能合理控制的情况而延迟交付房产而给租客造成的任何损失或损害，房东概不负责。尽管如上所述，如果业主的工作没有在2022年10月21日或之前完成，并且没有在2022年10月21日或之前将房产的占有权交付给租户，因为该日期应因可原谅的延误(定义如下)而延长(该日期经延长，即“第一个处罚日期”)，则承租人将在第一个处罚日期后的每一天获得一天的基本租金，直至(A)日期中较早的日期，该抵免应从下一个到期的基本租金中扣除。

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业主工程的基本完工日期已达到，并将房屋的占有权交付给租户，或(B)第二个处罚日期(定义如下)。尽管如上所述，若业主的工作未能在2022年12月5日当日或之前完成，并未将物业的占有权交付给租客，因为该日期应因可原谅的延误而延长(该日期经延长，为“第二次处罚日”)，则承租人将在第二次处罚日之后的每一天获得两天基本租金的抵免，该抵免应用于下一次到期的基本租金和租户对物业的占有。承租人有权在开工日期(由业主合理确定)之前的所有合理时间内，出于唯一且唯一的目的检查房屋状况，有权进入房产，但前提是：(A)承租人事先获得业主书面同意，不得被无理拒绝、限制或拖延，(B)承租人不干扰或拖延业主的工作，(C)承租人使用与业主雇用的承包商和工人相适应的承包商和工人来完成业主工程，自负风险、费用和责任。如果承租人在开始日期之前进入房屋，则承租人应遵守本租约的条款和条件，就像本租约的期限已经开始一样，但(I)承租人不应承担维护和维修义务(除非和在某种程度上，由于承租人或任何承租方的行为或不作为而损坏)，也没有义务支付基本租金、房地产税和运营费用，直到租期的第七个完整日历月的第一天，除非和在基本租金的范围内, 房地产税和运营费用在本租约第4节规定的任何部分月份内支付，并且(Ii)承租人应承担本租约项下的义务，这取决于承租人对房产的完全和独家控制。

4.租期内，承租人应根据本租赁条款，在每个日历月的第一天，按照本租赁条款，在没有通知、要求、抵扣、抵销或扣除的情况下，以每月1/12的分期付款方式向房东支付年度基本租金和估计费用。所有其他租金项目应在房东开具账单后30天或之前到期并由租户支付。所有租金应由承租人支付给实体，并发送到房东指定的地址，并应以有效和充足的支票支付，以美利坚合众国货币支付，或通过房东接受的其他方式，或通过电子基金转移立即可用的联邦资金。基本租金、房地产税和营业费用应按日按比例适当地分摊到期限内的任何部分月份。承租人向房东支付基本租金和其他款项的义务和房东在本租约项下的义务是独立的义务，除非本合同另有明确规定。如果本租赁或承租人因承租人违约的货币事件或承租人违约的重大非货币事件而终止对房产的所有权，则(除房东可获得的所有其他权利和补救措施外)房东有权向承租人追回相当于所有基本租金、房地产税和运营费用的总和乘以分数的金额，该分数的分子是162与承租人每月支付基本租金、房地产税和运营费用分期付款的月数之差，给房东，其分母是162；但是，前提是, 在房东以其他方式收回本合同项下租金的范围内，不得收回任何该等金额。房东的管理费不得因基本租金、房地产税和运营费用的任何减免而减少，在根据租金收入的百分比计算管理费时，不得计入任何此类减免。如果租客拖欠租金超过5天，租客应应要求向业主支付相当于该拖欠款项的3%的滞纳金(但在任何连续12个月期间内的前三次拖欠不应支付该滞纳金，除非房东在收到房东的书面通知后5天内仍未收到该滞纳金)，该拖欠款项还应计入利息，自该款项到期之日起计，直至按适用利率全额支付为止。承租人应按要求向房东支付房东所发生并由其银行收取的与承租人提交的任何支票有关的任何费用，而银行因资金不足而未支付该费用。

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5.安全可靠的矿床。

5.1承租人应以无条件的、不可撤销的、备用的跟单信用证(“信用证”)的形式向业主提交保证金，以保证承租人全面、忠实地履行本租赁的各项规定，并要求承租人在整个租赁期和任何延长的租期内保持与业主的信用证。尽管本租约有任何相反规定，保证金仍应邮寄给房东，如下所示：(I)在本租约全部签立和交付后(“初始保证金”)，现金总额为200,000.00美元；(Ii)在承租人收到应急通知后10个工作日内，开立一份足额保证金的信用证。房东收到信用证后10个工作日内，房东应将首笔押金退还给租客。保证金不是预付租金保证金，也不是房东在租户违约情况下的损害赔偿金。信用证的格式应基本上与本文件附件中的附件L相同，并由硅谷银行或穆迪评级为A2或以上的美国商业银行出具。信用证必须是可出示的，并在该银行的柜台通过传真付款。信用证应明确规定，房东有权在信用证上提取部分资金，并且不得对受益人提取资金的权利施加任何条件，除非受益人书面声明这些款项是到期的，并且是根据租赁或类似条款欠房东的。信用证的受益人应为房东, 房东可将信用证转让给任何继承房东所有权的个人或实体，费用由房东承担。信用证应规定至少一年的初始期限，并应规定，除非发行人通过挂号信、要求的回执或隔夜快递至少提前60天向房东发出不续期通知，否则信用证应连续自动续期一年。如果承租人未能在信用证到期前至少30天向房东提供令房东满意的替代信用证，如果发行人向房东交付前述句子所述的不续期通知，则根据本租约条款，应被视为违约事件，不要求给予通知或任何宽限期，房东应有权立即提取信用证项下的资金；但除非无法提取信用证项下的资金，否则房东无权就此类违约事件采取任何补救措施。如果房东按照前述条款从开证行收到信用证下的资金：(A)这种违约事件应被视为已被治愈，房东应根据本节的规定持有和使用如此提取的资金，无息，就像该金额的现金已由承租人过帐以代替信用证一样；(B)承租人有权更换符合上述要求的新信用证，在这种情况下，房东应在收到该新信用证后30天内将从开证行收到的资金退还给承租人。

5.2如果租客违反本条款的任何规定，房东可以在不限制其补救措施的情况下，在不通知租客的情况下，提取纠正该违约行为所需的所有款项，并赔偿房东因该违约行为而造成的任何损失或损害，只要房东根据本租约被允许收回。如果房东使用了本合同规定的全部或部分保证金，则租客应根据需要选择(I)向房东支付相当于房东所用保证金部分的现金，或(Ii)修改信用证，将其金额增加房东使用的金额，或向房东提供额外的信用证，金额为房东使用的金额。如果在本租赁期间或任何延长的租期内，保证金以现金形式持有，承租人无权获得保证金的任何利息，房东有权将保证金与其其他资金混合在一起。如果承租人完全和忠实地遵守本租约的所有规定，押金和/或信用证应在期满日期后三十(30)天内退还给承租人，并将房产交还给房东。房东应免除与保证金有关的任何义务

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在将本租约和房屋转让给承担房东在本租约项下义务的个人或实体时。

5.3假设本租约下不存在承租人违约事件，也不存在因发出通知和/或时间推移而构成违约事件的任何事件，保证金(如果保证金当时以现金形式持有)或信用证(如果保证金以信用证形式保留)的金额应降至(I)3,234美元，960.00在承租人支付在期限的第18个完整历月到期的基本租金分期付款后(但在任何情况下，租户不得提前超过到期日期30天支付)，(Ii)$2,587,968.00在承租人支付在期限的第30个完整日历月到期的分期付款后(但在任何情况下，承租人不得提前超过到期日期30天支付)，(Iii)$2,070，374.40在承租人支付在合约期第42个完整历月到期的基本租金分期付款后(但在任何情况下，承租人不得提前超过到期日期30天支付)，(Iv)$1,656,299.52在承租人支付于合约期第54个完整历月到期的分期付款后(但在任何情况下，承租人不得提前超过到期日期30天支付)，(V)$1,325039.62在承租人支付在本期限第66个完整历月到期的基本租金分期付款后(但在任何情况下，承租人不得提前超过到期日期30天支付)，(Vi)$1,060,031.69在承租人支付于该期限的第78个完整日历月到期的分期付款后(但在任何情况下，承租人不得提前超过到期日期30天支付)，(Vii)848美元，025.35在承租人支付到期的第90个日历月的基本租金分期付款后(但在任何情况下，承租人不得在到期日期前30天内支付), (Viii)在租客支付在合约期的第102个完整历月到期的基本租金分期付款后$678,420.28(但在任何情况下，租户不得在到期日超过30天前支付)，(Ix)$542,736.23在租客支付在合约期的第114个完整历月到期的分期付款后(但在任何情况下，租户不得提前超过到期日期30天支付)，225.84在承租人支付于租期的第126个日历月到期的基本租金分期付款后(但在任何情况下，承租人不得在到期日之前超过30天支付基本租金分期付款)，并在本租期及任何延长的租期内保持471,225.84美元的余额。如果降低保证金的金额适用，房东将向租户退还适当的保证金金额(如果保证金当时是现金持有的)，或者接受背书或合理地与租户合作修改信用证，在任何一种情况下，都将信用证的金额减少到适当的金额(如果保证金作为信用证保留)。

6.使用；服务。承租人应支付水、气、电、下水道、垃圾收集和清除、清洁用品和服务、电信、数据以及在大楼和/或外部区域使用或提供的任何其他公用事业或服务的费用。承租人应以承租人的名义获得所有公用事业和服务，并及时直接向各自的公用事业和/或服务提供商支付费用。尽管如此，如果公用事业不能以租户自己的名义获得(例如，因为公用事业(如自来水或下水道)必须在建筑物所有者的名下)，则房东应以房东自己的名义保留任何该等公用事业，在这种情况下，房客(由房东选择)应在开具帐单后30天内直接向房东支付费用(不包括运营费用)，作为额外租金，或(Ii)通过运营费用支付。向外部区域提供的任何公用事业或服务的成本应在本租赁允许的范围内计入运营费用。所有公用事业和服务成本应包括有管辖权的公用事业或服务提供者、供应商或政府当局征收的与此相关的任何税收或其他惯例费用。对于公用事业或服务的任何中断，或由此造成的任何财产损害，房东不承担任何责任或责任，此类中断也不影响本租约的延续或有效性，不会导致减负或解除承租人全面履行本租约项下的承租人义务，除非根据适用法律。尽管有上述规定，但与不可抗力有关的事件除外，如果任何公用事业单位连续3次以上未交付

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在该等情况下，物业的任何部分将无法租用(包括无法进入该物业或建筑物)，租金应在该等情况持续期间减租，直至该物业再次可租用或承租人在该物业或其受影响的部分(视何者适用而定)进行业务为止。尽管有上述规定，但在下文第16条的规限下，除与承租人和/或任何承租方的作为或不作为有关的事件外，如果任何公用事业设施连续180天没有交付，并且由于这种情况导致20%或更多的房产无法承租，则在房产或其受影响的部分(视情况适用)之后的任何时间，承租人再次租用或在房产或其受影响的部分(视情况而定)进行业务；应有权通过事先书面通知业主终止本租赁，在这种情况下，本租赁将自动终止，各方将被免除本租赁项下的任何进一步义务或责任，但本租赁终止后仍明确存在的义务或责任除外。如有任何公用事业设施未能交付至该物业，而该物业的任何部分因此而无法承租(包括不能进入该物业或建筑物)，则在此情况下，业主应尽商业上合理的努力，使该物业的中断公用设施在合理可行的情况下尽快恢复。业主有权选择向建筑物或处所提供该等公用事业或服务的公司，并在提前30天以书面通知承租人后更改该公司；但, (I)该等公用事业或服务的收费在商业上是合理的，(Ii)该等改变在服务的数量或质量上并无不合理的减损，及(Iii)承租人可选择其本身的电讯及数据服务供应商(但如该电讯及/或数据服务供应商当时并未为大厦提供服务，则承租人须自行承担费用及费用，负责按照本租约第13条的规定，将任何该等供应商连接至大厦及楼宇)。

7.“房地产税”是指适用于本条款的所有税项(包括房地产税、销售税和毛收税)、评估、留置权、许可证费和许可费，以及任何当局或根据任何法律或根据任何记录的契诺或协议，对该物业或与该物业直接征收的、或直接对本租赁或租金征收的、或对该房产的任何分租户或其他占用者应支付的金额征收的合理费用。或因房东在该物业的产业或权益而向房东提出反对。在拖欠之前，承租人应支付(并应要求，向房东提供支付的证据)因(A)承租人的财产、(B)承租人的业务行为或(C)承租人的租赁财产而征收或产生的所有税款和评估，以及与此相关的任何利息、收费、费用和罚款。尽管有上述规定，房地产税不应包括：(I)对房东征收或评估的联邦、州或地方所得税、特许经营权、赠与、转让、遗产、遗产、继承、遗产、消费税、毛收入、超额利润或公司股本税，除非该税或任何类似的税种是作为以下可包括在经营费用中的任何税项的全部或部分征收或评估的；以及(Ii)房东逾期支付房地产税应支付的任何利息或罚款。如果租户希望房东对房产的任何房地产税或评估的增加提出异议, 租客应书面通知房东，房东应审查此类要求(以及抗辩加价的是非曲直和成功的可能性)，并根据其商业上合理的酌情决定权做出善意的决定，决定是否抗辩。如果房东选择不对房地产税或评估的任何增加提出异议，承租人有权在事先书面通知房东的情况下，出于善意并遵守所有法律，对房地产税或评估的任何增加提出异议，费用和费用由租户自行承担，但房东或房产不受任何罚款、处罚、留置权和/或责任的约束。承租人应在承租人的任何此类竞争悬而未决期间，继续支付根据本租约应支付的税款或评估。

8.运营费用。

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8.1“运营费用”是指业主在建筑物、物业和/或项目的所有权、运营、维护和管理方面发生的总成本和支出或支付的金额，包括但不限于：(1)业主根据本租约第6节提供的任何公用事业的费用；(2)第1.12和12.2节所述的业主维护物业和/或项目的费用；(3)以下第11.1节所述与房东维持保险有关的费用，包括但不限于房东用于任何免赔额或自保留存的费用；(4)根据一贯适用的公认会计原则将被列为资本支出的改善或更换费用的年度摊销(在其估计的经济使用年限内)，并且是(A)在生效日期后颁布或首次生效的任何适用法律所要求的，或(B)为减少运营费用而进行的，但不超过由此产生的运营费用的实际节省(而且这种减少对任何特定租户的好处不得超过租户)，但承租人支付资本改善或更换的义务应根据适用于本租约剩余期限或任何延长期限的此类摊销成本部分(统称为允许资本项目)计算；(5)土地、建筑物及/或项目与任何物业拥有人或维修协会或营运者有关的评估、协会费用及根据CC&R评估或收取的所有其他费用(如有的话)；。(6)维修及/或改善建筑物的能源效益或可持续性的费用；。(7)管理费，相等于建筑物及/或项目的租约总收入的5%。, 对于本租约、物业、土地及/或项目的管理，包括物业管理服务公司惯常提供的服务的成本，不论该等服务是由业主或业主的联属公司或透过外部管理公司或上述各项的任何组合进行的(“许可管理费”)；及(8)物业服务费，包括业主向物业、物业或项目提供维修、保养及相关服务的雇员及车辆，以及与该等服务相关的设备、工具及材料，以及与该等服务相关的其他成本。运营费用不应包括本合同附件O所述的成本和项目。如果项目在任何日历年度内未完全入伙，则根据业主合理确定的入住率计算运营费用的组成部分时，应将其视为项目在整个日历年内已全部入伙。房东与运营费用有关的账簿和记录应按照历年一致适用的公认会计原则(美国公认会计原则)保存。

8.2承租人于首个上限年度的可控营运开支(定义见下文)的份额不得超过基准年度(定义见下文)的可控营运开支的104%。自第二个上限年度开始及其后任何上限年度开始，承租人在合约期内按非复利及非累积基础计算的可控营运开支上限，不得超过上一上限年度的可控营运开支上限的104%。本协议的目的：(1)“基准年”是指建筑商标准的一年保修到期后的第一个完整12个月；(2)“上限年”是指从基准年后第一个历年的第一个日历年的第一天起至随后的12个完整历月及其后的每个历年的期间；和(Iii)此处定义的“可控运营费用”包括除税费、保险费、水电费、除雪费、垃圾清除费和/或垃圾箱费用外的所有运营费用、任何允许的资本项目的年度冲销费用，以及与工会人工费率挂钩的人工成本。

9.和解；和解。在每个日历年的12月31日或之前(除非本租约在该日历年期满时到期或终止)，房东应努力向租户提供书面通知(“预计费用通知”)，说明租户根据本租约在下一个日历年到期和应支付的估计费用(取决于是否有合理必要的信息来准备该估计)。如果房东没有在12月31日或之前向租户提供预计费用通知(除非本租约到期或到期终止

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)，则承租人应继续支付当时有效的估计费用，直至房东向租户提供估计费用通知为止。房东或租客在1月1日后收到预估费用通知书后，应立即向另一方支付多付或欠付的金额，或房东可选择将多付的款项记入租客的账户。房东可以随时调整预计费用的数额，如果增加或减少，房东也可以不时单独向租客开具发票，以支付任何非常或意外的估计费用。房东应在每个日历年度结束后尽快(并在本租赁到期或终止后尽快或在业主选择出售物业后尽快)，但不迟于其后120天，向承租人提供承租人在上一个日历年度或其部分的实际房地产税和运营费用份额的报表。房东或租客在向租客提交该报表后30天内，应向另一方支付多付或欠款的金额，或由房东选择将多付的款项记入租客的账户。如果发生租户违约事件，房东可以(但不应被要求)向租户支付或贷记任何多付的款项，但应将多付的款项用于本租赁项下承租人的欠款或将被拖欠的金额。如果承租人在收到房东的声明(或税务机关对某一年的不动产税的最终确定)后120天内没有通知房东，则承租人不同意该声明，并指明了争议的项目和金额, 则承租人应被视为放弃了对该陈述提出异议的权利。在120天的时间内，承租人有权在正常营业时间内，在给予房东至少14天的书面通知后，(I)让承租人的员工在房东的营业办公室检查所有必要的房东记录，以确定声明中规定的所有费用已正确分配给承租人，及(Ii)由全国或地区认可的独立注册会计师事务所(“会计师事务所”)按非或有收费原则取得审计(“审计”)，以确定业主证明承租人应占上一历年的实际不动产税及营运开支的金额的准确性。尽管有上述规定，承租人不得使用第三方审查员，该第三方审查员(A)正在代表或在承租人提出要求之前的最后两年内代表项目中的任何其他租户进行与运营费用审计有关的工作(但本款(A)不适用于注册会计师事务所)，或(B)没有至少5年的审计或审查运营费用会计的经验。如果注册会计师事务所的审计(审计结果应在120日内以书面形式提供给房东)确定租客的责任少于房东先前在该报表中向租客证明的金额的95%，房东应向租客支付该审计的合理费用(对于任何此类审计，不超过$5,000.00)，并且无论该百分比如何，房客支付的金额应立即退还给租客，该金额超过经审计后确定的租户实际负有法律责任的金额。除上文所述外, 承租人应承担任何此类审计的全部费用。根据本节规定，房东和租客有义务向另一方支付任何多付或欠款，该义务在本租约期满或终止后继续有效。作为执行任何此类审计的条件，承租人及其审查员应被要求以商业合理的形式签署一份协议，并向业主交付一份协议，该协议同意对其发现的与此类审查有关的任何业主或建筑物或项目的信息保密，但须遵守惯例的商业合理转租。

10.拒绝和放弃索赔。

10.1赔偿。承租人应赔偿、保护、辩护(由业主合理接受的律师)，并使业主和被保险人免受任何和所有索赔、判决、诉讼因由、损害、义务、惩罚、罚款、税金、费用、留置权、责任、损失、收费和开支，包括但不限于所有合理的律师费和其他专业费用(统称为损失)，这些费用和费用可能在合同期限之前、期间或之后的任何时间由任何第三方强加、招致或针对业主或被保险人提出，以及因合同期间内发生的任何损害或伤害而产生或与之相关。房客的

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房屋的占用或使用，租户或租户任何一方在租期之前、期间或之后的任何作为或不作为，或进行租户业务时的任何作为或不作为，但因房东的疏忽或故意的不当行为或被赔偿人的疏忽或故意不当行为造成的除外。房东应赔偿、保护、辩护(由租客合理地接受的律师)并使租客、租客的关联实体及其各自的受托人、成员、经理、负责人、受益人、合伙人、董事、高级职员、雇员、股东、代理人、承包商、代表、继任者和受让人(个别和集体，“租客受赔人”)免受在任何第三方在租约期限之前、期间或之后的任何时间因房东或任何受赔人的疏忽或故意不当行为而造成或针对租客或任何租客受赔人造成的任何和所有损失。但因承租人或任何承租人的疏忽或故意不当行为所致者除外。租户和房东在第10.1条下的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。

10.2Waiver索赔。作为对房东的一项重要代价，承租人特此承担因任何原因造成的一切损失，以及因任何原因对房产、物业和/或项目周围的人造成的所有疾病或伤害的风险，以及所有财产损坏的风险，包括但不限于租户的财产和所有改建，除非本租约另有规定，除非是由于房东或被赔付人的严重疏忽或故意不当行为造成的，承租人特此明确免除房东和赔偿，并放弃就此向房东和被赔付人提出的所有索赔。

11.不受限制。

11.1房东。房东应为大楼的全部重置成本(包括房东所作的任何改动的保险，但不包括承租人的财产和承租人或承租方的任何改动)提供火灾保险和扩大保险范围(如果房东选择，包括“特殊原因损失险”、地震/火山作用险、洪水和/或地表水险)，并以房东选择的形式对此类保险进行免赔额和签注，以及自损失之日起至少12个月内的租金损失商业中断保险。房东还可以购买房东认为审慎或可取的其他保险，包括但不限于责任保险，其金额和条款由房东决定。大楼可能包括在一揽子保单或专属自保计划中。

11.2Tenant。承租人应自费购买下列保险金额(以及房东可能不时合理要求的任何其他商业合理形式的保险)并始终有效，如果承租人的经营发生变化或房东以其他方式合理地确定承保金额在这种情况下不足，房东可在合理提前书面通知承租人后，不时合理增加承保金额：

11.2.1商业一般责任保险(事故表)。商业一般责任保险单(“CGL保险单”)(事故表)，每次事故的总限额不少于1,000,000.00美元，每个地点(如果承租人有多个地点)合计不少于2,000,000.00美元，为保单限额以外的防御费用提供保险，并包括承保除其他事项外的人身伤害、人身伤害、因承租人的经营和合同责任而引起的财产损害，包括以前称为宽泛形式的保险、口头和书面合同、房地和经营、产品/已完成经营、业主和承包商的保护、人身和广告伤害的全面合同责任。以及“额外的房屋承保管理人或出租人背书”，并包含因有害火灾造成的高温、烟雾或烟雾造成的损害的“污染排除背书修正案”。CGL政策应：(A)

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删除铁路轨道50英尺以内作业的免责条款(铁路保护责任)，如果适用，如果适用，承租人应规定恢复总限额，以及(B)不包含投保人或组织之间的任何保险内免责，但应包括根据本租赁承担的责任的保险范围，作为本租赁下承租人履行赔偿义务的“保险合同”；

11.2.2汽车责任保险。商务汽车责任保险，每次事故的综合单项限额不低于1,000,000.00美元，并为承租人因拥有、维护或使用任何自有、租用或非自有汽车而产生的索赔责任提供保险；

11.2.3工伤赔偿和雇主责任保险。限额不低于适用的州和联邦法规要求的、承保承租人在房舍经营活动中雇用的所有人员的工人补偿保险，以及至少1,000,000.00美元的雇主责任保险；

11.2.4财产保险。“一切险”或“特殊原因损失形式”财产保险，包括故意破坏、恶意破坏、洒水器泄漏和(如果适用)锅炉和机械综合形式的保险，按重置成本计算，保险(A)所有租户的财产，以及(B)租户或租户一方所做的所有改动，在每种情况下，保险金额均等于当时适用的全部重置成本。如果承租人或客户的财产被保存在房屋或项目内，承租人应按承租人与客户之间的仓储合同确定的该等受邀人或客户的财产的全部价值维持保管人的法律责任或受托保管人客户的保险；

11.2.5业务中断。收入损失和额外费用保险，赔偿承租人不少于12个月的直接或间接收入损失，可归因于上文第11.2.4节所要求的“一切险”或“特殊原因损失形式”财产保险单中包括的所有危险，或可归因于由于此类危险而阻止进入场所；

11.2.6环境保险。承租人在其经营活动中处理、储存或使用危险材料，承保危险材料损害或伤害索赔的污染法律责任保险和/或环境损害保险，责任限额由房东合理确定；以及

11.2.7雨伞/超额保险。限额不少于3,000,000.00美元的总括责任保单或超额责任保单，该保单应采用“以下形式”，并应规定，如果标的总额用尽，超额承保范围将下降为主要保险。这种总括责任保单或超额责任保单应包括对额外被保险人的保险。

11.2.8一般。保险人应被授权在房屋所在的州开展业务，并由A.BEST公司确定至少评级为“A VIII”(如果抵押人要求，则评级更高)。承租人应以ACORD 28和ACORD 25-S(或房东在其合理的酌情决定权下可接受的形式)的形式，在开始日期或租户或任何承租方进入房产的任何较早日期之前，至少在任何所需承保范围到期前10天，向房东提交承租人必须维护的所有保险的保险证书。如果承租人未能、拒绝或疏忽维持承租人根据本合同规定必须提供的任何保险，或在规定的时间内向房东提供令人满意的承保证据，则除承租人可获得的其他补救措施外，房东可以立即获得此类保险，其费用应由承租人应要求向房东支付，作为额外租金，或由房东自行选择，作为每月额外租金向房客征收每月拖欠费用。

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在此期间，承租人未能履行上述义务，金额相当于当时有效基本租金的5%。如果承租人做了或没有做任何事情，增加了房东的保险费用，或阻止房东从公司获得保单，并以房东满意的形式获得保单，则承租人应在开单后30天内支付增加的金额作为额外租金。根据第11.2.1、11.2.2、11.2.6和11.2.7节所要求的所有保单，房东、房东抵押权人(如果有的话)和房东所指定的任何其他当事人的利益，应根据第11.2.1、11.2.2、11.2.6和11.2.7节要求的所有保单，被指定为保险服务办公室批注CG 20 10 04 13项下的附加被保险人(“附加被保险人”)，(A)背书应包括在承租人的保险证书中，以及(B)保单应规定利益的可分割性，并且对于附加保险人而言，应是主要的。而由额外的被保险人维持的任何保险都是超额的和非供款的。承租人所承保的保险限额和种类不应限制承租人在本租约项下的责任。承租人应在房屋、物业或项目发生任何事故或事件后24小时内通知房东。承租人不得以超过25,000.00美元的免赔额或通过任何自保或自保保留来履行本租约中规定的任何保险义务，该等事故或事件可能会根据本第11条要求的任何保险单引起索赔。

11.3相互放弃代位权。在适用法律允许的范围内，任何一方均放弃，并应促使其保险公司放弃对任何财产、一般责任或其他保险单所承保的财产损失或损坏的任何索赔权利；但房东的这种放弃对于下文第15节所述的承租人的责任无效。一方当事人未能为其财产投保不应使本豁免无效。就本第11.3节(但须受下文第12.1节的条款约束)而言，任何与一方的保险有关的免赔额应被视为由该方根据有效和可收取的保险单承保并可收回。

12.REPAIRS和维护。

12.1十项义务。承租人应(A)遵守本租约规定的业主义务，保持物业整洁有序，并(B)维护物业内的所有电话、电信、数据和其他通讯线路及设备和隔间空间，承租人应自行承担费用和费用，并在提前30天书面通知业主后，有权选择维护根据下文第12.2节业主有责任维护的建筑物区域(建筑物基座、基础、结构钢柱和大梁以及建筑物屋顶和外墙除外)。尽管有上述规定，如果承租人此后未能按照前述判决对承租人选择维护的建筑物区域进行维护，达到业主合理满意的程度，则业主可根据下文第12.2条选择再次维护该等区域。除上述规定外，承租人应自费负责下列事项：保安、清洁、垃圾和可回收物品的收集服务(包括垃圾箱)。承租人的维护工作应遵守本租约第13.1节的适用规定。承租人应与业主合理接受的维修承包商签订定期计划的预防性维护/服务合同(“服务合同”)，维修(A)大楼内或为大楼提供服务的所有供暖通风、空调系统和设备(统称为“暖通空调系统”)，符合本合同附件所附的附件E，并由承租人自行承担费用。如果租户选择维护服务合同, 承租人应在每个租赁年度开始时，应业主的要求，将服务合同的完整副本交付给业主。承租人的所有维护使用的材料和设备应达到或超过最初用于建造建筑物和房地的质量。如果承租人在业主的合理判断下，未能按照本租约对建筑物进行维护，则在承租人

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收到业主的书面通知，说明故障的性质，或在紧急情况下立即没有事先通知的情况下，业主有权进入大楼并进行此类维护，费用和费用由租户独自承担(包括相当于维护、维修或翻新费用10%的房东间接费用)。尽管本租约中有任何相反的规定，但房东因房客或任何租户一方的疏忽或故意不当行为而产生的任何变更或其他维护所产生的所有费用和开支，租户应独自负责，租户的变更、租户对建筑物的特殊或特殊用途以及租户在每种情况下无效的保修，在向房东支付的适用保险收益中未涵盖的范围内(房客应对房东的商业合理免赔额负责，尽管第11.3条中规定的索赔被放弃)。

12.2房东义务。业主应按照特拉华州威尔明顿市场地区其他类似建筑的一流标准：(A)业主自费维护建筑物的基座、基础、结构钢柱和大梁；(B)作为运营费用，维护(I)建筑物屋顶和外墙(包括但不限于外立面油漆和缝隙修复)；(Ii)基本建筑物生命安全系统(包括但不限于消防喷水系统、消防泵、火警面板和装置)；(3)与大楼连接点的主要公用设施线路(例如，大楼的主要电力和供水/下水道设施)；(4)灌溉系统、雨水设施和滞留池塘；(5)外部区域(包括但不限于外部景观、沥青/混凝土、人行道、停车场、装卸区、车道和物业上的任何栅栏)；和(Vi)房产的所有其他部分，包括但不限于建筑系统(包括但不限于与租户使用房产有关的外部照明和辅助生命安全系统、专用喷水灭火系统和灭火系统、地板/混凝土板、底层和地板覆盖物、所有室内和室外门窗、所有码头设备(包括船坞门、平地机、保险杠、船坞遮蔽处、坡道和船坞灯)，以及分界点或任何其他公用设施连接点，在每种情况下，除上文第13.1条明确规定为承租人的责任外。除上述规定外，房东在本租约允许的范围内，作为经营费用, 应负责以下工作：维护服务合同；室内虫害防治；室内窗户清洁；电梯；办公室/仓库照明(包括所有灯泡和镇流器)；天花板瓷砖；除雪除冰；外部虫害防治；外部窗户清洁；外部楼梯系统；以及卫生电梯站。尽管有上述规定，房东不应因火灾或其他伤亡或征用而进行任何维修，除非下文第16或17节所规定的情况。业主可以改变外部区域的形状和大小，包括增加、取消或改变外部区域的任何改进，只要这种变化不会对租户将房屋用于许可用途的能力造成实质性不利影响。如果租户发现以下情况，应立即以书面形式通知房东：(A)房屋内部或周围有任何积水或霉菌，或(B)房东有责任维护的任何情况。

13.协议；留置权。

13.1修改。承租人可自费在物业内安装所需的固定附着物、设备及家具(双方同意该等安装不应视为改建)，但安装及拆除该等固定附着物、设备及家具不会对物业的任何结构部分、任何建筑系统或任何其他设备或设施造成不利影响。除非任何改建或租户维修工程(A)在任何情况下均不超过50,000.00美元，(B)不需要由具有司法管辖权的适用政府当局签发的建筑许可证或其他类似文书，以及(C)不影响任何建筑系统或建筑物的任何结构组件，否则未经业主事先书面同意，租户不得在处所或物业或项目内建造任何改建或租户维修工程，亦不得允许建造任何改建或租户维修工程，而业主的书面同意不得被无理扣留、附加条件或拖延。关于任何

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由承租人或代表承租人进行的改建或承租人维修工程(不论是否需要业主同意)：(A)在开始任何改建或承租人维修工程前不少于10天，承租人应向业主提交更改或承租人维修工程的图则、规格和必要的许可证；(B)承租人应事先获得业主对任何承包商或分包商的书面批准，不得无理扣留、限制或拖延；(C)改建或租客维修工程须以良好及熟练的方式，以新材料建造，并须符合所有适用的法律及根据本条例交付业主并经业主批准的图则及规格；。(D)改建或租客维修工程须在工程开始后迅速完成；及。(E)租客须向业主支付与业主审核租客的图则及规格有关的一切合理及实际的费用及开支，而该等费用及开支会影响物业的任何结构部分或任何建筑系统；。和(F)如果改建或承租人维修工程的费用超过$500,000.00(不包括作为其一部分安装的任何设备的费用)，则在业主提出要求(该要求应考虑租户当时的有形净资产)后，在开始任何改建或承租人维修工程之前，承租人应在开始任何改建或承租人维修工作之前，向业主提供合理的担保，以防止因该建筑而产生的留置权。完工后，承租人应(I)向房东提供(I)改建(房东自费)的“竣工图则”(如房东要求，采用CAD格式)、竣工宣誓书以及全部和最终的留置权豁免，以及(Ii)承租人承包商的保证。, 这将是为了房东和租客的利益。承租人的任何改动在本租约期满或提前终止之前都是承租人的财产，承租人有权但没有义务在租约期满或提前终止时将其拆除，除非仅就任何特殊改动而言，房东在同意改动时指示拆除(不得无理要求)，在这种情况下，承租人应自费拆除任何该等专用改动，并修复因安装或拆除而造成的所有损坏。

13.2留置权。承租人应应承租人的要求，自负费用，迅速支付并解除对所履行的劳动、提供的用品和提供的服务的所有索赔，并应保持房屋不受与此相关的所有机械师和物力人员的留置权。承租人应在接到房东通知后45天内自行承担费用取消任何此类留置权，如果承租人不这样做，租客违约的事件即已发生，此后，房东可在不限制其补救措施的情况下，担保、保险或以其他方式支付必要的金额，以促使此类留置权的解除，无论该留置权是否有效。所支付的金额连同合理的律师费和开支，应由承租人按要求退还，并附上合理的备份文件。

13.3承租人有权购买、使用、安装和维护受控出入系统，费用由承租人自行承担(包括在办公空间内、连接承租人楼层的基础建筑楼梯间、建筑大堂[钥匙卡系统和/或旋转门]和电梯出租车)，未经业主同意，但承租人必须遵守本租约的第12和13节。如果租户选择安装自己的受控出入系统，房东应确保大楼的系统将与租户的系统集成，以便它们可以通过单一的钥匙卡工作，或者大楼的系统将识别租户的出入卡。

14.兰德的入境权。房东有权在租客代表的陪同下，在合理提前通知租客的情况下(包括通过电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话通知蒂姆·穆勒，电话号码：(302)530-0529，收到蒂姆·穆勒确认的收据的情况除外，或本租约的要求或任何适用法律的要求)。[租客在通知房东后，可随时更新哪位联系人]，但不包括在紧急情况下的通知，该通知应在进入后在合理的切实可行范围内尽快提供)和/或进行以下操作，所有这些都不减轻租金或对租户的责任，但由于业主、其员工、代理人和

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承包商：检查、监测、调查、测试或维护房屋和/或物业；核实承租人是否履行其在本合同项下的义务；履行业主在本合同项下的义务；允许或检查承租人进行改建；根据承租人的要求或紧急情况、任何适用法律或任何有管辖权的政府当局的要求，安装、使用、维护、更改或重新安置外部区域或建筑物内的任何管道、电线、设备和其他设施；应租户、任何适用法律或任何具有司法管辖权的政府当局的要求，在大楼内安装、维护和操作公用设施内的管道布线和/或管道和立管；或出于销售、保险或融资的目的展示房产，或在期限的最后12个月内(或在任何违约事件发生后)向潜在租户展示房产。如有合理需要，房东可暂时关闭全部或部分房屋，以进行维修、改建或增建。但是，除紧急情况外，如果工作可以在周末和正常营业时间以外合理地完成，业主不会关闭该场所。房东将尽合理努力，不给租客行使此类权利带来不便。房东的这种进入不应构成推定驱逐(只要房东履行其在本协议下的义务)，也不应使租客有权享受减租或减租。“非办公区域”是指办公场所的所有非办公区域。

15.环境问题。

15.1承租人不得致使、也不得允许承租人的任何一方致使任何有害材料被带入、储存、制造、产生、混合、处理、回收、处理、处置或使用在场所、物业或项目的内部、内部或周围，除非符合所有适用的环境法。未经业主事先书面同意，承租人不得在物业上安装、操作或维护任何高于或低于等级的储油罐、污水池、坑、池塘、泻湖或其他储存或处理船只或装置。承租人不得创建，也不得允许任何承租方创建与物业有关的任何类型的环境留置权，包括但不限于根据1986年《超级基金修正案和重新授权法》(美国联邦法典第42编第9607(1)条)第107(F)条或任何类似的州法规施加的任何留置权。根据环境法的定义，承租人是并应被视为承租人“设施”的“运营者”，以及承租人、其代理人、雇员、承包商或受邀者带来的所有危险物质以及由此产生、产生或产生的废物、副产品或残留物的“所有者”。承租人和承租人双方应及时以书面形式通知房东和各自的物业经理，除非报告中有规定，否则在房屋内、上、下或周围或其下的改良或土壤或地下水中存在或怀疑存在任何有害物质。业主有权进入并检查房屋，并根据本租赁条款对房屋内的任何污染进行测试、监测和调查，费用和费用由业主承担, 但业主应尽商业上合理的努力，不得干扰租客对房屋的使用和占用。承租人收到房东的书面要求后10个工作日内(该要求每年不得超过一次)，承租人应向房东提供当时承租人在房屋内使用的所有有害物质的清单，如果任何此类适用固体的数量超过1公斤，任何此类适用溶剂超过10升；房东应将任何此类信息视为机密，任何收到此类信息的一方必须首先与租户签订商业上合理的保密协议。承租人应赔偿、保护、辩护(由房东合理接受的律师)，并使受保人免受与以下情况有关的任何和所有损失：(A)承租人和/或任何承租方违反本第15条，或(B)由于承租人和/或任何承租方的行为或不作为(仅在违反本租赁或适用法律的范围内)直接或间接地在房屋、物业、项目或其他财产上、内、下或周围存在危险材料(仅在违反本租赁或适用法律的范围内)。这一赔偿应包括但不限于因(I)因行为或不作为对人身、财产或环境造成的任何污染或伤害的影响而产生的或与之相关的任何损失

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对于承租人和/或任何承租方的遗漏(仅在违反本租约或适用法律的范围内)，(Ii)由于承租人和/或任何承租方的行为或不作为(仅在违反本租赁或适用法律的范围内)造成的任何此类污染，(Ii)任何必需的或必要的维修、清理或戒毒，以及任何关闭、监测或其他必要计划的准备和实施的费用，(Iii)利益，由承租人或承租人一方的雇员或其代表就承租人或承租人一方造成的任何此类污染提出的索赔引起的罚款和损害(承租人放弃根据任何工人赔偿法有权对房东提起任何豁免权的任何权利)，以及(Iv)因律师、顾问、承包商、专家、实验室的服务而产生的费用、成本或支出，以及与补救此类引入危险材料或违反此类环境法的行为或不作为有关的所有其他费用(关于遗漏，仅在违反本租赁或适用法律的范围内)承租人和/或任何承租方。房东有权指示因承租人和/或任何承租人的行为或不作为(关于遗漏，仅在违反本租约或适用法律的范围内)造成的任何此类污染而进行的任何和所有补救活动，所有这些都应由承租人独自承担费用；但如果房东选择指示进行此类补救, 超过环境法或任何有管辖权的政府机构所要求的最低标准的补救措施所产生的任何费用或费用应由房东独自承担。房东对房屋上、内、下或周围存在危险物质的书面同意，或承租人严格遵守所有环境法，都不能免除承租人根据本协议承担的赔偿义务。承租人根据上述赔偿所承担的义务在本租约期满或终止后继续有效。

15.2尽管如上所述，承租人对下列情况不负责任：(I)在开工日期前存在于物业或项目之内、上或附近，或(Ii)因开工日期前在物业内、物业上或附近发生的任何活动而造成的污染，除非租户或任何承租方的作为或不作为(仅在违反本租约或适用法律的范围内)或不作为(仅限于违反本租约或适用法律)造成的情况除外。房东向承租人陈述并向承租人保证，除TRC Environmental Corporation，Inc.于2021年6月21日编制该物业的某些第一阶段环境现场评估和TRC Environmental Corporation，Inc.于2021年8月13日编制的某些第二阶段的物业环境现场评估外，就其实际所知，包括在第一阶段或第二阶段(统称为“报告”)中提及或引用的任何文件，其真实、正确和完整的副本已提供给承租人，该财产不包含超过法定最高限值或需要报告或补救的危险物质。业主应(I)根据报告中规定的数据、观察结果或调查结果(包括但不限于根据报告中的数据设计、安装和维护蒸汽缓解系统，或在此类数据不确定的情况下，业主随后在合同期限内的任何时间对物业内的每栋建筑物进行蒸汽侵入测试时，自行承担费用和费用)采取适用法律要求的一切行动，所有费用和费用均由业主承担。(Ii)除任何具有司法管辖权的政府当局或任何适用法律所要求的范围外，, 在未经租户事先书面同意的情况下，不同意在租期内对物业或700号楼施加任何用途限制，只要该等用途限制不会对租客在物业内的业务营运造成重大干扰，或不会对租客在本租约条款下的义务或权利及/或业主责任造成重大不利影响，(Iii)作为业主工作实质完成日期的一项条件，应以商业合理的形式向租客递交信任书，准许租客依赖报告。如果在租期内或之后的任何时间，发现项目的任何部分受到本租赁开始日期之前在项目内或项目周围发生的任何活动的污染，除非租户或任何租户一方的行为或不作为(关于遗漏，仅在违反本租约或适用法律的范围内)造成了污染，则房东将赔偿、辩护并使租户免受所有索赔、要求、诉讼、债务、费用、费用、律师费。因此而产生的任何性质的损害和义务，房东应免费向承租人进行补救。业主根据本款规定的义务在本租约期满或终止后继续有效。如果在本租赁期内的任何时间，除由于承租人或任何承租方的行为或不作为(关于遗漏，仅在违反本租赁或适用法律的范围内)而发现物业的任何部分受到污染，则房东将在适用法律要求的范围内，免费向承租人提供所有必要的补救活动, 承租人或承租人的作为或不作为(关于不作为，仅在违反本租约或适用法律的范围内)所造成的或在此范围内的，或

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任何承租方。

16.损害和破坏。如果在期限内的任何时候，房屋的全部或部分因火灾或其他伤亡而受损，租户应在得知后立即通知房东。在房东意识到此类损坏后30天内，房东应通知租客房东合理估计修复房屋所需的时间(包括恢复房东的工作和房东进行的任何更改)，包括适用法律要求的更改，但不包括维修、恢复或更换租户或租户一方所做的固定装置、设备或更改(“房东维修通知”)。如果所有许可证的恢复时间估计超过9个月，则业主或租客(除非损坏是由租客造成的)可以选择终止本租约，自事故发生之日起生效，在房东通知后15天内通知另一方。尽管本节有任何相反规定，但如果事实上房东维修通知书中规定的期限内未基本完成修复，因为租户或租户一方造成的延误和/或不可抗力造成的延误应延长期限，则承租人(除非损坏是由租户造成的)应选择提前30天书面通知终止本租约，但如果租户根据本款发出终止通知，而房东随后在30天期限内基本上完成了修复和修复，则承租人的终止通知应被视为撤销，本租约将继续完全有效。此外，业主在火灾或其他事故发生后30天内向租户发出通知, 如果损失不在业主根据本租约维护或要求维护的保险范围内，则有权终止本租约。如果本租约没有或不能按照前述规定终止，则在因不可抗力(定义见下文)而延迟的情况下，房东应开始将房产恢复到紧接火灾或其他事故(包括房东的工作和房东所做的任何更改)之前的基本相同状态，包括适用法律要求的修改，但不包括维修、恢复或更换固定装置、设备或租户或租户一方所做的更改，尽管如此，如果房屋在期限的最后一年内因火灾或其他伤亡而受损，且房东合理地估计需要3个月以上的时间来修复这些损坏，任何一方都可以终止本租约。自该事故发生之日起，基本租金和租户应承担的不动产税和经营费用应在业主的维修和恢复义务期间按无法承租的房屋面积占房屋总面积的比例递减。承租人同意，本第16条的条款适用于任何损坏或破坏，并应相应取代任何相反的法规或法律规则。

17.合同。如果所有的房屋都被占用，那么本租约终止。如果(A)房屋的任何部分被征用，并且(I)根据房东的合理商业判断，征用将对业主对财产和/或项目的所有权或运营造成重大干扰或损害，且房东终止或导致终止项目中所有空间受到类似影响的类似位置的租约，或(Ii)剩余部分不足以合理运营承租人的业务，或(B)任何财产或项目被征用，而房东认为这将是不切实际的，或报废收益不足以恢复剩余部分，在每种情况下

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根据业主的合理商业判断，业主终止或导致终止项目中所有空间受到类似影响的类似地段的租约，则在每种情况下，经房东书面通知，本租约即告终止。如果本租约因上述任何一种判决而终止，则本租约应自判决机关接管之日起终止，租金应自该日起分摊。如果本租约未按上述规定终止，则除因不可抗力导致的任何延误外，房东应尽可能将本建筑和项目恢复到合理可能的状态(包括房东进行的任何更改)(包括适用法律要求的更改，不包括维修、恢复或更换租户或租户一方所做的固定装置、设备或更改(统称为“租户除外项目”))，在未到期期间，应公平地减少本租约项下应支付的租金。在发生任何此类征用的情况下，房东有权从任何此类征用中获得全部价格或奖励，而不向租户支付任何费用，租户特此将房东租客在此类奖励中的权益(如果有的话)转让给房东，但与租户排除的物品有关的除外。尽管如此，承租人有权在不减少房东赔偿的范围内，就搬家费用、业务中断利益以及承租人的贸易固定装置、设备、改装或其他个人财产的损失和损害，包括但不限于承租人排除的项目，单独向判决当局(但不包括房东)提出索赔，要求赔偿承租人可能单独判给或可追回的赔偿。, 如果这类物品是单独奖励给租户的。承租人同意，本第17条的条款将适用于任何征收，并应相应取代任何相反的法规或法律规则。

18.违约。

18.1违约事件。根据房东的选择，发生下列事件中的任何一种，应构成“违约事件”：

18.1.1承租人到期未全额支付部分及全部租金，除下文18.3.1节规定外，在书面通知承租人后5个工作日内继续不支付。

18.1.2承租人或承租人的任何担保人或担保人应(A)为债权人的利益进行一般转让；(B)启动任何案件、诉讼或其他诉讼，寻求以债务人的名义发出济助令，或将其判定为破产或无力偿债，或寻求对其或其债务进行重组、安排、调整、清算、解散或重组，或寻求为其或其全部或任何主要部分财产指定接管人、受托人、保管人或其他类似的官员(统称为“救济程序”)；(C)成为任何济助法律程序的标的，而该法律程序在提交或记入后60天内仍未被驳回；或。(D)被解散。

18.1.3承租人订立或允许任何违反以下第19条的转让。

18.1.4承租人应未遵守或遵守本租约中除第18.1.1节特别提及的条款以外的任何条款，且除下文第18.3.1节所规定的以外，该违约应在房东书面通知承租人违约后30天以上继续存在；然而，如果房东发出通知后30天内不能合理地纠正违约，如果租客在房东通知后30天内开始纠正违约，并继续真诚地努力彻底治愈违约，则应给予租户额外的合理时间(不得超过房东通知后60天)来纠正违约。

18.2地主的补救措施。在任何违约事件发生时，房东除了在法律上或衡平法上(应是累积性和非排他性的)获得任何其他补救措施外，

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在不发出任何通知或要求的情况下选择寻求下列任何一种或多种补救措施(应是累积的和非排他性的)：

18.2.1房东可以终止本租约，在这种情况下，租客应立即将房产交还给房东，如果租客没有这样做，在不损害租客因占有或拖欠租金而可能获得的任何其他补救措施的情况下，房东可进入并接管房产，并驱逐或驱逐租客和任何其他可能占用房产或其任何部分的人，而无需对此提起诉讼或提出任何损害索赔；房东可向租客追回以下款项：(A)在终止租约时已赚取的未付租金在判给时的价值；(B)在判给时，租客证明本可合理避免的租金损失的款额，在判给时的价值；。(C)判给时，租客在判给后的一段期间内的未缴租金，超出该处所的公平市值租金的价值；。(D)补偿业主所需的任何其他款项，以补偿因租客未能履行其在本协议下的义务而直接造成的所有损害，或在通常情况下相当可能因此而导致的损害，包括经纪佣金、广告费用、为新租客改建房产任何部分的费用(无论是为相同用途还是不同用途)，以及为获得新租客而提供的任何特别优惠(“重租费用”)；加上。(E)根据业主的选择，法律不时允许的在上述事项之外或代替上述事项的其他款项。如上文(A)及(B)段所用, 在计算“授予时的价值”时，应允许年利率等于(I)美联储统计出版物H.15中引用的“银行优质贷款”年利率(或如果停止发布该利率，房东应合理指定的其他可比指数)加2个百分点的较小者，或(Ii)适用法律允许的最高利率。如上文(C)项所述，“授予时的价值”应按授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加1%进行贴现计算。

18.2.2如房东因租客违约而不选择终止本租约，则房东可不时在不终止本租约的情况下，终止租客对物业的占有权，并根据适用法律，移走租客、租客的财产及占用物业的任何一方。业主可(但无义务)在不通知租客的情况下，按业主行使其绝对酌情决定权决定的期限及条款及条件(包括优惠、免租及工作津贴)转租全部或部分物业。房东可收取转租的所有租金和其他收入，这些收入应适用于租户在本合同项下的欠款。承租人应按要求向房东支付所有逾期租金、所有重新出租的费用以及因重新出租或未能重新出租而产生的任何不足之处。如果在没有终止本租约的情况下重新出租，房东可以在此后的任何时间选择终止本租约，以弥补之前的违约。尽管本租约有任何相反规定，房东应尽商业上合理的努力重新出租该房产，以减轻其在本租约项下的损害，但房东不应被要求优先于本项目中其他可供租赁的空间。

18.2.3房东可以根据房东的选择，在没有任何义务的情况下，补救租客违约的事件。承租人同意向房东支付相当于房东因履行本租约规定的承租人义务而可能产生的任何费用的105%的金额，包括但不限于合理的律师费，以及从支出之日起至支付之前按适用利率计算的利息。

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18.3总则。

18.3.1本租约规定的任何通知期应与任何法定通知期同时进行，本租约项下发出的任何通知可与任何该等法定通知同时发出或并入该等法定通知内。尽管本节中有任何相反的规定：(A)对于在任何连续12个月内发生两次以上的任何特定货币违约，房东不应要求房东向租户发出上述18.1.1节规定的任何通知和补救机会，此后房东可宣布违约事件，而不向租户提供本租赁项下规定的任何通知和补救权利；(B)如果房客未能在第5节规定的3天治理期内将保证金恢复到原来的数额，房东在行使第18.2条规定的权利之前，只需向租客额外要求5天通知和治理期；。(C)如果房客在第13.2条规定的45天治愈期内没有解除任何留置权或债权，房东在行使第18.2条规定的权利之前，只需向租客额外要求5天通知和治理期；(D)如果承租人在第20.1条规定的15天期限内未能(A)签立禁止反言证书并交付给业主(以及业主合理要求的那些当事人)，或(B)向业主、业主的抵押权人、准抵押权人和/或准购买者提供根据第20.1条合理要求认证的财务信息, 则房东只需在房东根据第18.2条行使其权利之前额外给予租客5天的通知和补救期限；(E)如果租客不遵守第23或26.13条的规定，房东在行使其根据18.2条规定的权利之前，不得要求房东在行使其权利之前给予房东通知；(F)如果租客违反下文第26.6条的规定，房东在行使其根据第18.2条规定的权利之前，只需要求房东提前5天通知并有机会治愈租客；以及(G)如果发生对人员或财产构成迫在眉睫的危险或需要对房屋或财产进行紧急维修以防止对人员或财产造成迫在眉睫的伤害的紧急情况，房东不应被要求在行使第18.2.3条规定的权利之前发出通知。

18.3.2承租人对承租人及所有透过承租人、透过承租人或承租人提出申索的人士，透过任何法院的命令或判决或任何法律程序或令状，在本合同终止后放弃承租人对物业的占用权。房东行使任何权利或补救措施，不得被视为接受交出房产、房东终止本租约或免除租客在本租约项下的任何义务。业主放弃租客的任何违约行为，并不等于放弃任何后续违约行为，业主对租客违约行为寻求补救的任何忍耐，也不构成业主放弃关于该等违约行为或任何后续违约行为的任何权利和补救措施。房东为减轻因租客违约而造成的损害所做的努力不应构成放弃房东在本合同项下追讨损害赔偿的权利。本协议赋予或保留给房东的任何权利或补救措施，都不排除本协议或法律规定的任何其他权利或补救措施，但每一项权利或补救措施都应是累积的，并且是对本协议赋予或现在或今后存在于法律或衡平法上的所有其他权利或补救措施的补充。租客的付款或房东收取或接受的低于房东根据本租约应付的总金额的任何款项，不得被视为非临时付款，任何支票或付款上的任何背书或声明也不得被视为同意和满意，房东可接受此类支票或付款，但不损害房东收回到期租金余额的权利，或房东寻求任何其他可用补救措施的权利。房东不承担责任，租客在本合同项下的义务也不会因以下原因而减少, 只要房东履行其在本租约项下的义务，房东就不再出租该房屋或收取与该等转租有关的到期租金。如果任何一方因本租赁引起或与本租赁相关而对另一方提起诉讼，则胜诉一方有权获得并向另一方追回合理的律师费、诉讼费用、调查费用和证据开示费用以及包括上诉费用在内的其他诉讼费用。在基于或与本租赁标的相关的任何诉讼或诉讼中，房东和租客放弃接受陪审团审判的权利。

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18.3.3房东在本租约下不应违约，除非房东在收到租客向房东发出的书面通知后30天内(或在紧急情况下合理的较短时间内)未能履行房东所要求的义务，说明房东没有履行义务，但如果房东的义务的性质是需要超过规定的治愈期限才能履行，则如果房东在规定的治愈期限内开始履行义务并在此后努力起诉完成，则房东不应违约；此外，如果房东不遵守第26.13节的规定，则不需要通知和治疗期。如果房东没有在本租约规定的期限内履行义务，则除了根据本租约授予租客的任何其他权利外，租客在治愈期限结束后不少于5天向房东额外发出书面通知，表示租客打算代表房东履行义务(在紧急情况下不需要该通知和5天期限)，租户有权但不是义务采取在该情况下合理必要的商业合理行动来履行该义务。依照本协议进行的所有工作必须在商业上合理的时间内完成，并以合理和具有竞争力的成本和费用(考虑到义务的情况)进行。如果承租人所做的工作是业主在本租约项下的责任，房东应在房东收到合理记录的发票后30天内向承租人补偿, 承租人为补救违约而支付的任何合理金额或产生的合理费用。房东明确同意，如果房东在本租约项下违约，且违约持续超过本租约项下的任何适用通知和补救期限，承租人可自行选择在法律或衡平法上寻求承租人享有的任何和所有权利和补救措施。如果房东在收到房东的合理证明的发票后30天内，没有向房客偿还房客按照本节的条款、条件和规定为纠正房东违约而支付的任何合理款项或所发生的合理费用，则在30天期限结束后不少于5天，租客向房东发出额外的书面通知，房客打算从下一次基本租金的后续付款中扣除该等金额(该通知必须以醒目的大写字母显示)，承租人应有权从下一次基本租金的后续付款中扣除该等金额，直至该等金额已全额偿还给承租人，但任何月份的扣除不得超过该月应支付的每月基本租金分期付款的20%(除非在租期结束前没有足够的月来完全扣除该等金额，在这种情况下，应提高该百分比，以便允许租户在该期限结束前完全扣除该等金额)。

18.3.4承租人不会就本租约下业主的任何业务或利润损失或任何形式的后果性或惩罚性损害赔偿向业主负责，除非是由于租户或任何租户根据第15条污染了房产、物业或项目，或除非是由于租户根据第25条暂缓租约。

19.注册和转租。

19.1除以下规定外，未经房东事先书面批准，承租人不得进行或允许任何转让，无论是自愿或非自愿的，或法律的实施，批准不得被无理地扣留、附加条件或拖延。承租人同意，如果承租人在超过所有适用的通知和补救期限后仍在本租约项下违约，则不应被视为无理扣留房东的同意。尽管如上所述，如果(I)承租人向关联公司转让，则不需要业主同意，但在附件A中所列“关联公司”定义的第(I)款中未提及的任何此类关联公司，在转移之日的有形净值至少等于50,000,000.00美元，这是由该关联公司的官员证明的该关联公司的当前财务报表所证明的，或(Ii)该物业的可出租平方英尺或以下部分的任何分租(每一项，均为“允许转让”)；但本条第19条接下来的4句话不适用于任何该等准许的转让，但承租人须

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在任何此类许可转让生效日期后15天内，向房东发出书面通知，并提供许可转让文件的副本。如果承租人希望进行许可转让以外的转让，则承租人应在转让的预期生效日期之前，事先书面通知房东(A)由受让人的一名官员核证的建议受让人的当前财务报表，建议的转让文件的完整副本和房东合理要求的任何其他信息，以及(B)在转让生效日期或之前，以房东合理接受的形式(由租客和受让人签署)的假设协议或分租协议，连同一份保险证书，证明受让人符合承租人的保险要求。房东应在房东收到房客同意转让的书面请求之日起20天内回复租客同意转让的书面请求(该书面请求应以大写粗体告知房东，如果房东在20天内未回复房客的书面同意请求，房东同意转让将被视为已被批准)，以及本协议要求提供给房东的所有信息和文件。如果房东没有在20天内回复租客的书面同意，那么房东同意转让将被视为批准。无论转让是否完成或批准，承租人都应支付房东合理的律师费和财务咨询费，费用不得超过2美元, 每笔转账000.00。房东应以商业合理的形式向任何在转让之日有形净值至少等于50,000.00美元的分租户提供一份不干扰和确认协议，该分租户的当前财务报表由该分租户的一名高级管理人员证明。除本租约另有规定外，本租约不得以法律形式转让。对一次转让的同意不应被视为对任何后续转让的同意。在任何情况下，任何转让都不能解除承租人在本租约下的任何义务。房东接受任何人的租金，不应被视为房东放弃本租约的任何条款或同意任何转让。任何不符合本第19条规定的转让均由房东选择无效。承租人不得附带抵押、质押、抵押或以其他方式以类似方式妨碍本租约或承租人在本租约项下的任何权利。

19.2尽管有上文第19.1节的规定，但如果租客提议在剩余期限内通过分租转让所有房产，而不是根据允许的转让，业主可在提出建议后10个工作日内向租客提供终止租约的书面通知，从而终止本租约。如果租户在超过适用的通知和补救期限后仍未在本租约下违约，则如果本租约未如此终止，承租人应保留以下所有超出的部分：(I)承租人因转让而收到的所有补偿；(Ii)可分配给转让的房产的租金；但如果租户在所有适用的通知和补救期限后仍未履行租约，房东应保留所有超出的部分，并将其用于本租约下的租金。承租人应继续以委托人的身份承担责任，而不是以担保人或担保人的身份承担责任，就像没有转让一样。

19.3尽管有上述规定，房东同意与与承租人有直接业务关系的个人或实体共享办公桌，但前提是房东收到承租人和任何此类转租人之间的转租、许可证或其他占用协议。尽管有上述规定，任何此类办公桌共享转租人在任何情况下都无权使用建筑标牌。

20.ESTOPPEL，财务；从属，委托。

201埃斯托佩尔；金融。承租人应在房东不时提出书面请求后15天内：(A)按房东(包括抵押权人或潜在买家)的合理要求，向房东签署并向房东交付商业上合理的禁止反言证书(双方同意，但不限于，该禁止反言证书可包括关于其地位的证明

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在本租约中，存在任何承租人不知情的违约事件，以及到期和应付的租金金额)；及(B)在每个租赁年度开始时(从第二个租赁年度开始)，应业主的要求，并在业主与任何该等其他各方订立由租客提供的商业上合理形式的保密协议后，向业主、任何现有或未来的抵押权人及/或任何潜在买家提供下列经房东、任何现有或未来的抵押权人及/或任何潜在买家核证为真实及正确的财务资料：(I)有关租客及租客业务的最新、准确、经审计的财务报表；及(Ii)未经审计的财务报表(其中至少须包括资产负债表，承租人及承租人业务在本财务报表年度前3年每年的损益表及现金流量表)，均按公认会计原则编制。

20.2从属；委托。承租人同意，本租约在任何时候都将受制于并从属于现在或将来影响物业的任何按揭，而承租人无须签署更多文书以实现该等从属关系，但下述规定除外，只要承租人在本租约下的权利不受抵押权人的实质性修改，承租人或任何通过该抵押权人或在该抵押权人下提出索赔的人，只要承租人在本租约下的任何适用的通知和补救期限之后没有违约，则承租人对该房产的占有权不得受到影响；只要房东从影响财产的任何当前或未来抵押的持有人那里获得作为证据M的形式的从属、不干扰和委托协议(“SNDA”)。只要房东已交付所有所需的SNDA，承租人应在房东提出要求后15天内签署并向房东交付任何进一步的商业合理文书，以确认本租约的从属地位，以及抵押权人可能合理要求的任何进一步商业合理的授权书，包括SNDA。尽管本条款20.2有任何相反规定，任何该等按揭的持有人可于任何时间以书面通知承租人，将其按揭从属于本租约，而不论其各自的签立、交付或记录日期，本租约随即被视为先于该按揭，而在此情况下，该抵押权人应就本租约享有相同的权利，一如本租约是在签立、交付及记录该按揭之前签立的。承租人同意将任何抵押权人, 租客在交付房东的同时向房东送达的任何违约通知的书面副本，前提是在该通知之前，租户已被书面通知该抵押权人的地址。房东代表并向租户保证，自生效日期起，不存在影响房产的按揭。

20.3地主的从属地位。如果在本租约下不存在租户违约事件，在租户事先提出书面要求后十(10)个工作日内，房东应签署并交付房东对租户安装在房屋内的任何可拆卸固定装置、库存和设备的房东权利和留置权的从属关系，以业主的标准形式作为附件D(该格式应进行修订，包括承租人贷款人或承租人合理要求的商业合理变更)，使租户能够获得该等可拆卸固定装置、库存和设备的融资。承租人应向业主支付合理的律师费和咨询费，该费用与业主同意的任何从属关系的处理和文件编制有关，每次此类要求不超过2,000.00美元。

21.责任限制。即使本租约中有任何相反规定，房东(以及任何继任房东)的责任仅限于房东在项目中的利益。承租人应仅考虑到业主在项目中的利益，以追回任何针对业主或任何业主的判决或裁决。房东或任何房东都不对任何判决或不足承担个人责任，在任何情况下，房东或任何房东都不对租客的利润损失负责，

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损害或业务损失或任何形式的惩罚性、特殊、间接或后果性损害，除非是由于房东或任何房东造成的房屋、财产或项目的污染。当房东转让其权益，而受让人承担了房东在本租约下的义务时，房东应自动免除在本租约下的进一步履行，以及本租约下的所有进一步责任和费用，房东权益的受让人应自转让之日起承担房东在本租约下的所有责任和义务。

22.删除。故意删除。

23.等一等。如果租户在租期届满或提前终止后仍拥有全部或部分物业，则在本租约条款及条件的规限下，该等保留对整个物业而言应属容忍租赁，但租户每月的基本租金分期付款应按月厘定，在暂缓期间不得减少部分月，并应为紧接暂缓前最后一个完整月的每月应付基本租金的150%加承租人在紧接暂缓前的最后一个完整月应支付的每月房地产税分期付款及营运开支的100%。这一部分不应被解释为房东允许租客继续居住。房东在期满或终止后接受租金，并不构成延长租期或阻止房东通过简易程序或其他方式立即收回对房产的占有。即使本租约中有任何相反的规定，租客的任何滞留应构成租客方面的违约事件，根据本租约，房东有权在租客违约的情况下行使房东可获得的所有补救措施，而无需向租户提供任何通知或补救期限。如果租客在租期届满或提前终止后仍占有全部或部分房产，则租客应赔偿房东因租客未能交出房产而造成的一切损失(包括但不限于后果性损害)，并使房东不受损害，包括但不限于, 在本租约期满或提前终止后需要支付给任何租户或预期租户的任何金额，以及任何相关的合理律师费和经纪佣金。房东签订租约后，房东应立即以书面通知租客，规定租客在租约期满后占用房产的任何部分(“房东的新租约通知”)。即使本合同有任何相反规定，承租人不应对因延期(除上文所述的增加的基本租金)而造成的任何损害负责，除非在承租人收到房东的新租赁通知后，该等延期持续超过60天。(例如，(I)如租客于届满日期前60天或以上收到业主的新租约通知，租客将须就租期届满后的任何滞留所引致的损害负责；及(Ii)如租客于届满日期前30天前收到业主的新租约通知，租客只须在届满日期后30天以上才须就暂缓的损害赔偿负责。)

24.所有要求、批准、同意或通知(统称为“通知”)应以书面形式送达(除非另有上述第14条允许)，或通过挂号信、特快专递或挂号信寄出，连同要求的回执或美国邮政要求的送达确认，或通过隔夜或当天的快递服务寄往第1节规定的当事人各自的通知地址；但是，业主发出的有关一般建筑物运营事项的通知可通过电子邮件发送至承租人为此目的向业主提供的电子邮件地址(应发送至Tim Mueller@preluadex.com，直到承租人通知业主后进行更改)。此外，如果大楼关闭(无论是由于紧急情况、政府命令或任何其他原因)，则大楼的任何通知地址在关闭期间不应被视为必需的通知地址，并且，除非承租人提供了替代的有效通知

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在关闭期间发送的任何通知，可以通过电子邮件或任何其他合理设计的实际方式发送，以确保预期的接收者收到通知，但也应发送到大楼。每一通知应被视为在实际交付之日或拒绝交付之日(以较早者为准)收到。任何一方均可随时更改其通知地址(邮箱地址除外)，方法是向另一方发出新地址的书面通知。任何一方的律师均可代表其发出通知。

25.承租人在本租约到期或终止之日，承租人应根据承租人在本租约项下的义务，自费将房产的占有权返还给房东，否则在扫帚清洁良好、正常磨损和火灾或伤亡造成的损坏、谴责和未履行的房东义务除外。由于承租人和/或任何承租方的行为或不作为(仅在违反本租约或适用法律的范围内)，承租人未能履行本合同项下的任何维护义务，或由于承租人和/或任何承租方的行为或不作为(仅在违反本租约或适用法律的范围内)，在房产、物业、项目或其他物业上、内、下或周围存在危险材料，均不应被视为“普通损耗”。在本租约期满或提前终止之时或之前，除非本租约另有明文规定，承租人应自费将承租人的财产从财产中移走，并修复因移走而造成的所有损坏，并将财产和项目恢复到本租约所要求的条件，但合同双方另有明确书面约定的除外。如果承租人没有按照本条例的要求移走任何租客的财产，则房东可将租客财产的全部或任何部分视为被放弃，并可根据房东的选择，将租客财产的所有权授予房东和/或房东，费用由房客独自承担，房东可按房东认为适当的任何方式移走和/或处置任何租客的财产。承租人没有义务移除房东的工作或其任何部分或任何更改，但根据第13.1条进行的任何特殊更改除外。如果承租人没有在本租约规定的条件下将房产的占有权返还给业主, 然后，房东应立即通知租客，房客应在房东提出要求并出示合理的证明文件后，向房东支付房东为使房屋处于本租约要求的条件下所需的一切合理费用。

26.MISCELLAOUS。

26.1最终协议。本租约、附录、展品和附表列出了房东和租客之间关于该房产的所有协议；除本文所述外，没有任何口头或书面协议。本租约只有经业主和租客双方授权代表签署的书面协议方可修改。

26.2精华时间。就本租约中承租人的义务和业主的义务而言，时间是至关重要的。

26.3可伸缩性。如果本租约的任何条款或任何此类条款的适用在任何程度上被有管辖权的法院裁定为无效、无效或不可执行，则本租约的其余条款及其应用将保持完全有效，不受影响、损害或无效。

26.4法律。本租约应根据房屋所在州的法律进行解释和执行。

26.5成功者和分配者。本租约对房东和承租人的继承人和受让人的利益具有约束力，并符合第19条的规定。

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26.6租约备忘录。承租人不得记录本租约或本租约的简短备忘录。尽管有上述规定，承租人有权自行承担费用，以附件N的形式记录本租赁备忘录，房东应与承租人合理合作，以完成任何此类记录。承租人应与房东合理合作，在合同期满或提前终止时解除此类记录。

26.7代理、合伙或合资。本协议所载的任何内容以及本协议双方的任何行为，均不得被本协议双方或任何第三方视为或解释为建立本协议双方的委托代理关系、合伙关系或合资关系，或房东与租客关系以外的任何关系。

26.8合并。租客自愿或以其他方式交出本租约，或相互取消或业主终止本租约，均不会导致合并，并应由业主选择终止所有或任何现有分租租约，或由业主选择将任何或全部该等分租租赁转让给业主。

26.9个标题。插入章节标题完全是为了方便起见，并不是为了界定或限制其中所载任何条款的范围。

26.10Signs。业主将在房屋的正门上或旁边提供租户建筑标准标识标志，并与项目的其他租户一起，在物业上的建筑纪念碑标志上提供建筑标准标识。未经业主事先同意，承租人不得在物业上放置任何标志(业主同意不得被无理拒绝、限制或延迟，只要该标志与项目标准标志合理一致)，但完全位于建筑物内部且从建筑物外部看不到的标志除外。尽管如上所述，如果承租人继续租赁建筑物至少52%的面积，承租人应被允许在建筑物外部安装照明标志，费用和费用自负，前提是(I)承租人遵守所有适用法律，以及(Ii)业主对该标志的事先书面批准(只要该标志与项目中业主的其他租户的标志一致，则不得无理扣留、限制或推迟批准)，包括但不限于对其外观、大小、照明、材料和位置的批准。如果承租人继续租用大楼至少52%的面积，业主不得允许大楼内的其他租户在大楼外部设置标牌，除非是在专为这些租户服务的入口处。承租人应将承租人安装的所有标志保持在良好状态。承租人应在本租赁终止时拆除其标志，修复任何由此造成的损坏，并恢复因安装该标志而造成的任何损坏。

26.11经纪人。承租人同意除经纪公司外，并无与本租约有关的任何经纪公司进行交易。房东同意根据另一项协议支付房东应支付给经纪人的任何佣金。承租人同意赔偿房东，并使其免受与承租人可能进行交易的任何其他房地产经纪人或代理人就与本房屋和本租约有关的佣金或费用的任何和所有索赔。房东同意，除经纪人外，没有与本租约有关的经纪人打交道。房东同意对房东可能与之打交道的任何其他房地产经纪人或代理商提出的与房产和本租约有关的佣金或费用的任何索赔，并保证租客不受损害。

26.12联合和多个。如果租客或业主由一人以上组成，则所有这些人的义务应是连带的。在这种情况下，由租户或业主组成的任何一个人或实体(视情况而定)提出的请求或要求应被视为已由所有该等个人或实体提出，而向任何一个人或实体发出的通知应被视为已向所有个人和实体发出。

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26.13OFAC。承租人和房东各自特此声明、保证和证明：(A)其或其高级管理人员、董事或控股业主没有直接或间接为任何被任何行政命令、美国司法部或美国财政部列为恐怖分子的个人、团体、实体或国家或国家或代表行事，或根据外国资产控制办公室(SDN)执行或管理的任何法律、命令、规则或法规，或其他被禁止或被阻止的个人、实体、国家或交易；(B)该公司或其高级职员、董事或控股所有人并无直接或间接代表任何此等人士、团体、实体或国家从事这项交易，或直接或间接以上述任何个人、团体、实体或国家的名义煽动或促成此项交易；及(C)该公司及其高级职员、董事或控股所有人并无违反13224总统行政命令、《美国爱国者法》(公共法律107-56)、《银行保密法》、《洗钱控制法》或据此颁布的任何条例。如果上述陈述在期限内的任何时候都不属实，则租户违约或房东违约的事件将被视为已发生，而无需通知违约方。

26.14故意略去。

26.15可再生能源。如果房东希望为房屋或物业提供可再生能源，如太阳能或风能，承租人同意与房东合作，在这种情况下，双方应合作并真诚地执行。

26.16不可抗力。如果本协议任何一方因任何罢工、天灾、战争、恐怖主义行为、劳动力或材料短缺、政府行动或命令、内乱、流行病、流行病、公共卫生紧急情况或其他超出该方合理控制范围的原因(“不可抗力”)而无法履行本协议项下的任何义务，则该义务应在预防期间免除(履行该义务的任何期限应延长)；但本节不得(A)允许承租人在本合同期满或提前终止后继续留在房产内，或(B)免除(或延长履行)(I)汇款或交付保证金或其任何部分的任何义务，或(Ii)第10和11条规定的任何义务。

26.17对应单位；商业租赁单位。本租约可以副本签署，并应构成对所有各方具有约束力的协议，尽管所有各方都不是正本或相同副本的签字方，但前提是所有各方都得到一份或多份反映各方签字的副本。通过传真或通过电子邮件或通过本租约已签署副本的DocuSign发送传真或pdf副本应被视为等同于交付正本，任何通过电子邮件传输已签署副本的传真或pdf副本的任何一方均应在任何情况下应要求立即向另一方交付原始签名。本租约是对特拉华州房东-租户法规中所定义的“商业租赁单位”的租赁。C.第5101节及以下节

26.18赎回租客的通知。承租人特此为承租人及所有根据承租人提出申索的人士放弃在本租约终止后透过任何法院命令或判决或任何法律程序或令状赎回承租人对物业或物业的占用权的所有权利。

26.19业主保留的权利。房东排除并独家保留本租约中未明确授予承租人的任何和所有权利。业主保留在业主认为适当的情况下对物业、建筑物和外部区域进行更改的权利，包括但不限于授予地役权、通行权、公用设施车道和专用、授予租赁的权利、

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向第三方许可或使用权利，利用物业和/或项目的前述地役权或许可证，将物业和/或项目的部分专门用于公共用途，以提高建筑物、物业和/或项目的能效或可持续性，以及更改建筑物、物业和/或项目的名称，前提是房东在采取任何此类行动之前，应事先征得租户的同意，此类同意不得被无理扣留，有条件的或延迟的，并由承租人迅速给予，只要该等行动不会对承租人在本租约条款下的义务或权利和/或房东的义务产生实质性和不利的影响。

26.20外部设备。如果承租人在所有适用的通知和补救期限之后没有违约，承租人有权选择购买、安装(包括但不限于与任何天然气发生器的管道扩大相关的任何费用)、使用和维护大小适合需求的备用柴油或天然气发生器(约500千伏安)(“发电机”)，并自行承担风险、责任、成本和开支。卧式液氮储罐(最大尺寸为6,000加仑)和卧式二氧化碳储罐(小于5吨)(统称为“储罐”)、通讯设备(“天线”)和位于大楼内约600平方英尺的废物储存和倾倒区(但在承租人以书面形式告知业主对该区域的意向、该区域的具体用途和涉及的材料后，承租人须事先获得业主的书面批准)和约20个气瓶的储存区(统称为“室外储存”)(统称为“外部设备”)。在下列条件下并受其约束：

26.201关于外部设备的安装、使用、维护和拆除，承租人应自费遵守所有适用法律，并应获得适用法律或适用于物业的任何记录契约或限制所要求的任何批准的书面证据，并将其副本提交给房东。

26.20.2承租人应事先获得业主的书面批准，批准外部设备在物业上的位置和外部设备的规格，在每种情况下，不得无理扣留、调整或拖延。承租人购买和安装外部设备的费用和费用由承租人自行承担。承租人应自负费用，将发电机和储罐放置在制造商推荐的混凝土垫上(连同室外储存区应由业主建造，作为承租人改进的一部分)，并将室外储存区、发电机和储罐以及发电机和储罐所在的混凝土垫(高度小于15英尺)封闭并屏蔽，预制混凝土面板应与建筑物外部或其他合理令房东满意的方式相匹配。如果承租人不对屋顶保修造成不利影响，并且承租人同意在安装前咨询房东的屋顶承包商，并严格遵守屋顶承包商的建议和要求，则天线可以安装在屋顶上。承租人应支付与使用物业外部设备相关的所有费用，包括但不限于，业主可能因专业或承包商审查和批准而产生的合理成本和费用，以及商业上合理的景观美化成本。

26.20.3承租人应在安全、良好和有序的状态下维护和维修外部设备，费用和费用由承租人承担。外部设备的使用、安装、维护和拆除应由承租人自负费用，其方式不得损害、损坏或对适用于物业任何部分的保修产生不利影响。

26.20.4承租人可以，但没有义务拆除外部设备，在这种情况下，承租人将：(I)将外部设备从

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(Ii)修复任何由此造成的损坏(包括但不限于对环境美化或铺设的损坏)。如果承租人移除发电机，承租人有义务保留所有导线和自动转换开关。

26.20.5安装或拆卸外部设备前至少3个工作日，承租人应将拆卸或安装的日期和时间通知业主。

26.20.6承租人根据本租约第10.1条对房东的赔偿也适用于外部设备和承租人使用物业的任何部分。在不限制前述规定的情况下，承租人应单独对外部设备造成或以任何方式与外部设备有关的任何损坏或伤害负责，包括但不限于因燃油泄漏而对人员或财产(包括财产)造成的损坏或伤害，但在任何情况下，除非是由于房东或任何被补偿者的严重疏忽或故意不当行为造成的。

26.21拓扑度。承租人特此承认，自本合同之日起，房东并不拥有该物业。本租赁及其双方的义务和权利明确取决于房东购买所有房产，并以房东唯一和绝对的酌情决定权满足房东的条款和条件。承租人承认并同意房东不会就是否会满足上述意外情况作出任何陈述或保证。承租人特此放弃并免除房东就因上述意外情况而对承租人造成或与之相关的任何损失或损害向房东追偿的任何和所有索赔，除非房东在本租约项下违约。房东应在2021年11月15日(“应急日期”)或之前以勤奋的、商业上合理的努力(在业主唯一和绝对酌情的情况下，以令房东满意的条款和条件)购买房产，如果房东购买了房产，房东应在购买后5个工作日内向租户发出通知(“应急通知”)。如果房东竭尽全力、在商业上合情合理地努力，但仍未在应急日期之前购买该物业，则在此之后的任何时间，在承租人收到业主的应急通知之前，承租人有权在书面通知房东后终止本租赁。房东声明并保证，在满足意外情况后，房东将成为本项目的费用简单所有者。

26.22安静的享受。房东及其继承人和受让人在此与承租人约定，在遵守和履行承租人根据本租约应遵守和履行的契诺和义务后，承租人在租期内应且可以在不受任何人阻碍的情况下和平、安静地拥有、持有和享用房产，但须遵守本租约的所有条款和规定。

26.23工程设施。房东应根据所有适用法律，以良好和熟练的方式，自费在栗子润广场700号楼内建造会议室、餐饮服务区和健身中心，供项目所有租户非独家使用(“项目便利设施”)。业主应在2022年11月15日或之前做出商业上合理的努力，基本上完成项目设施的建设(即，项目设施是完整的，仅限于不完整的项目，这些项目不会对承租人根据本段的条款和条件对项目设施的使用造成重大不利影响或实质性干扰)，但可宽限延期(定义如下)。尽管如上所述，如果项目设施建设在2023年2月15日或之前仍未基本完成，因为该日期应因可原谅的延误而延长(该日期经延长，称为“项目设施处罚日”)，则承租人将收到一笔抵免，在项目设施处罚日之后的每一天，直至项目设施基本完工之日为止，这笔贷款将用于抵销下一个到期的基本租金和租约下的欠款。在项目设施建造完成后，在期限内或任何延长的期限内和主题

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根据可获得性和业主对此的合理规则和规定，承租人有权与项目的其他承租人一样，以非排他性先到先得的方式使用项目便利设施，其风险和责任由承租人承担。房东或任何房东受赔人(定义见下文)不对承租人或任何租户一方因上述个人使用项目设施而引起的任何损害、伤害、损失、费用、赔偿或索赔承担任何责任，除非是由于房东或任何房东受赔人的严重疏忽或故意不当行为。即使本条款有任何相反规定，如果承租人与业主签订协议，租赁栗子润广场700号楼的任何部分用于项目设施，则本节应被视为终止、无效，且对该租赁部分不再具有任何效力或效果，否则本租赁应继续完全有效。

房东和租客已于上述第一年签订本租约。

房东：

CRISP合作伙伴有限责任公司

作者：劳伦斯·J·斯图尔迪

姓名：劳伦斯·J·斯图尔迪

职务：会员

租户：

前奏治疗公司

作者：/s/Krishna Vaddi

姓名：克里希纳·瓦迪

头衔：首席执行官

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附件10.11

附件A

定义

“美国残疾人法”系指《1990年美国残疾人法》，美国联邦法典第42卷，12111版及其后，该法案可能会不时修订。

“额外租金”是指承租人根据租约有义务支付的基本租金以外的所有款项，无论该等款项是否为指定的额外租金，例如不动产税和营运费用。

“关联公司”是指(1)任何控制、控制或共同控制租户的实体，(2)通过合并、合并或重组直接或间接成为租户的任何继承人，(3)购买租户或其经营部门、集团或部门的所有权益或资产，或购买在房产内进行的大部分租户业务的任何实体，(4)通过将租户拆分成一个或多个独立的公司、合伙企业或其他实体而创建的一个或多个实体，(5)与公开发行租户股票有关的实体，承租人的任何附属实体或继承人实体，或与承租人的运营部门、集团或部门的“剥离”相关而创建的任何实体，包括但不限于承租人的多数股权或控股权。

“改建”系指对房屋、物业或工程项目(视情况而定)的任何增建、改建或改善。

“适用利率”是指(I)每月12%的利率，或(Ii)适用法律允许的最高利率中的较低者。

“适用法律”是指所有适用的法律、法规、法规、条例、命令、分区、规则、法规、批准条件和所有联邦、州、县、市和政府当局的要求，以及所有行政或司法命令或法令，以及政府实体发布的所有许可证、许可证、批准和其他权利，以及普通法规则，与财产、房屋或建筑物或其使用或运营有关或影响，无论是现在存在的还是以后颁布的，包括但不限于ADA、环境法和CC&R。

“建筑系统”是指为建筑服务的任何电气、机械、管道、供暖、通风、空调、喷水灭火、生命安全或安全系统。

“CC&R”指土地、物业和/或项目的任何契诺、条件和限制，或记录在有关物业和/或项目或其任何部分的任何正式或公共记录中的任何补充条款。房东声明并向租户保证，截至生效日期，没有任何CC&R影响物业，但所有权保险订单编号：9130913的B部分第二部分中规定的CC&R除外；由富达国家产权保险公司签发的日期为2021年7月23日的763277/216592，其副本作为证据Q附在本文件中(统称为“允许的例外情况”)。房东声明并向承租人保证，自本合同签订之日起，允许的例外情况不会对房屋用于一般办公室、实验室和研究目的造成实质性影响。除任何有管辖权的政府机构或任何适用法律要求的范围外，在此期间，未经承租人事先书面同意，房东不得就项目中用于承租人业务运营的任何部分签订任何CC&R，只要此类CC&R不会对承租人在房屋内的业务运营造成实质性干扰，或不会对承租人在本租赁条款下的义务或权利和/或房东的义务产生实质性和不利影响，则不应无理扣留、附加条件或拖延并迅速给予此类同意。房东声明并向租户保证，

附件A

1

截至本合同日期，整个项目由一个税包组成。如果业主在期限内或任何延长期限内对项目进行分拆，则业主应就分拆后的项目签订商业上合理的CC&R协议，前提是房东事先征得租客对商业上合理的CC&R协议的书面同意，只要此类CC&R协议不会对承租人在房屋内的业务运营造成实质性干扰，也不会对租客在本租赁条款下的义务和权利以及房东的义务产生实质性和不利影响，承租人就不会无理拒绝、附加条件或拖延，并立即给予这种同意。

“环境法”是指任何政府当局或机构现行和将来适用的所有法规、条例、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似的法规，这些法规、法规、条例、条例、规章、判决、命令或其他类似的法规管理或与健康、安全或

这些条款包括但不限于：联邦综合环境响应、补偿和责任法；联邦资源保护和恢复法；联邦清洁空气法；联邦水污染控制法；以及所有州和地方对应法，以及根据其颁布或发布的任何法规或政策。

“预计费用”是指房东当时对租户应承担的不动产税和经营费用份额的估计金额。

“外部区域”是指业主不时为项目中的租户和所有租户提供的使用或享受的所有区域和设施，如适用，包括车道、人行道、停车场、装载和景观区域。

“危险材料”是指任何被任何环境法列为或定义为危险、有毒或危险的物质、材料、废物、污染物或污染物，包括石棉、含石棉的材料、多氯、全氟和多氟烷基物质，以及石油，包括原油或其任何部分、天然气液体、液化天然气或可用作燃料的合成气体(或天然气和此类合成气体的混合物)和爆炸物、易燃物质或任何种类的放射性物质，以及包括动物身体或组织在内的医疗和或实验室废物。

“被保险人”是指业主的关联实体，以及业主和业主的关联实体各自的受托人、成员、管理人、负责人、受益人、合伙人、董事、高级职员、雇员、股东、抵押权人、代理人、承包人、代表人、继承人和受让人。

“土地”是指建筑物所在或所处的一块或多块土地，或业主分配给建筑物的部分土地。

“租赁年”是指从开始日期到随后的12个完整日历月的期间(但是，如果开始日期不是在一个日历月的第一天，则第一个租赁年度应包括开始日期所在的部分日历月和随后的12个完整日历月)，以及在期限内此后的每个连续12个月的期间。

“维护”或“维护”是指提供维护、修理，并在合理必要和适当的范围内，提供必要的更换，以保持标的财产的良好状态和维修。

附件A

2

“按揭”指现在或以后影响房屋、物业或项目或业主权益的所有土地租约、总租约及所有按揭和信托契据或其他留置权或产权负担(包括其任何修改、续期或延长及其所有修订)。

“抵押权人”是指享有抵押权利益的当事人。

“财产”是指房屋、建筑物、土地、外部区域及其所有附属设施。“租金”指基本租金及本租约项下应付的所有额外租金。

“被征用”或“被征用”是指公共当局根据政府法律、条例或条例，或通过征用权，或以私人购买代替征用。

“承租方”或“承租方”是指承租人或承租人关联公司的雇员、代理人、客户、访客、代表、受邀者、被许可人、承包商、受让人或分租人。

“承租人的财产”是指房屋内包含的所有固定装置、家具、设备(包括任何架子和/或电信、数据和/或安全设备)、商品、库存和所有其他个人财产和其他物品，无论是由承租人、承租方或承租人、分租户或居住者安装或携带在房屋内的。

“转让”是指(I)承租人在本租赁中的全部或部分权益的任何转让、转让、质押或其他产权负担，或(Ii)承租人在该场所的全部或部分权益的任何转租、许可或特许权。

附件A

3

附件10.11

附件B

显示处所及停车场的图则

附件B

1

附件10.11

附件C

规章制度

1.承租人不得以任何方式损害消防安全系统，并应遵守业主、任何政府机构或任何保险公司为建筑物提供保险的所有安全、消防和疏散程序和规定，包括但不限于保险人的红色标签许可制度、动火作业许可制度和所有其他防火损害程序。未经业主事先书面许可，任何人不得上屋顶。

2.天窗、窗户、门和过道不得被承租人遮盖或遮挡。

3.任何人行道、大堂、通道、电梯和楼梯不得阻碍或被承租人用于进出房屋以外的任何目的。在所有情况下，房东应保留控制或阻止所有人进入的权利，根据房东的合理判断，这些人的存在将损害财产的安全、和平或性质。未经业主事先书面同意，承租人不得悬挂、安装、安装、悬挂或连接任何洒水器、管道、公用设施或其他管路上的任何东西。如果承租人在任何门、窗、墙、地板或天花板上悬挂、安装、安装、悬挂或附着任何东西，则承租人应在租约期满或终止时或之前对所有洞口进行喷洒和砂石处理，并修复因此而造成的任何损坏。

4.未经业主书面同意，不得在处所的屋顶、外墙或地面上架设天线、天线、碟片、碟子或其他装置。未经上述书面同意而安装的任何设备，承租人可随时自行拆除，费用和费用由承租人承担，恕不另行通知。承租人应自行承担费用和费用，修复因搬迁造成的任何损坏，并应将财产恢复到良好的秩序和状况。

5.未经业主事先书面同意，不得在房产外使用扬声器、电视、留声机、收音机或其他设备，以使人听到或看到扬声器、电视、留声机、收音机或其他设备。

6.紧邻房产的外部区域应保持清洁，没有租客引入的令业主合理满意的污垢和垃圾，租客不得在这些区域放置或允许任何障碍物或材料，也不得允许在房产外进行任何工作。

7.除非本租约明确允许，否则不得在外部区域进行露天储存。

8.所有垃圾和垃圾应按业主指定的方式放置在指定的垃圾收集地点的容器中。

9.故意删除。

租户或其代理人、员工、承包商、客人或受邀者不得在外部区域吸烟，除非部分外部区域已被业主宣布为指定吸烟区，上述各方也不得允许烟雾从建筑物外部区域或任何其他部分散发出来。业主有权指定该建筑物(包括该建筑物)为非吸烟建筑物。

11.承租人有权无保留和非排他性地使用每1,000平方英尺可出租空间中的3.5个停车位，其风险和责任完全由承租人承担。

附件C

1

与项目的其他租户一样，在房东指定的非预留停车区，如表B所示，租户应遵守房东为有序使用车辆停车区而不时颁布的所有合理停车规定，只要任何此类规定不会对租户的使用和占用造成实质性干扰，也不会大幅增加租户的义务，也不会大幅减少租户在本租约下的权利。停车位用于停放不超过全尺寸乘用车、SUV或皮卡(许可尺寸车辆)的车辆。没有事先通知业主和业主的书面批准，任何车辆或设备不得在外部区域停留超过72小时(这种批准不得被无理地扣留、附加条件

12.或延迟)。停放在停车场内的车辆不得用于自动售货或任何其他业务或其他活动。除许可大小车辆外，其他车辆应按车主合理指示停放和装卸。承租人不得允许或允许属于承租人或承租人的员工、供应商、托运人、客户、承包商或受邀者的任何车辆在房东指定用于此类活动的区域以外的区域装卸或停放。如果承租人允许或允许本节中描述的任何违禁活动，则房东有权在没有通知的情况下，除其可能拥有的其他权利和补救措施外，移走或拖走涉及的车辆，并向车主收取费用，该费用应应房东的要求立即支付。除紧急情况外，任何车辆或任何类型的设备不得在外部区域拆卸、修理或保养。所有进入或停放在停车区的车辆应由业主自行承担风险，业主对任何损坏、破坏、破坏或盗窃不承担任何责任。

13.承租人不得自承租人获知负荷极限之日起及之后，楼层或建筑物结构超载超过负荷极限(将在最终的TI施工文件(如工作书中所定义)中规定)。

14.承租人不得在建筑物内使用或存放(I)故意删除的、(Ii)任何爆炸性或高度易燃的物品，或(Iii)任何形式的大麻或大麻或其成分(如THC或CBD)或任何含有该等物品的产品。

15.Tenant承担保护房屋免遭盗窃和破坏的一切责任。

租户应遵守房东提供的任何合理的迁入/迁出规则。

17.未经业主事先书面批准，承租人不得在任何垃圾收集区域放置过大的纸箱、板条箱或箱子。

18.承租人应尽商业上合理的努力，促使承租人各方遵守本《建筑物规则》。

19.房东不对承租人不履行本规章制度的任何其他承租人或居住者负责或承担法律责任。业主同意使用商业上合理的努力，对项目的其他租户或占用者统一执行规章制度。

20.使用但未在此定义的大写术语应具有本租赁中给出的含义。

附件C

2

附件10.11

附件D

留置权居次的形式

房东的从属地位

签名人为_A_特此同意，房东不得对承租人所拥有的、位于房屋内的任何财产主张留置权或债权，该财产在附件“A”中描述，并成为本文件的组成部分(“标的物财产”)，其优先权或留置权优先于_。

房东明确保留对承租人或承租人的财产提出任何索赔、主张和执行任何留置权的权利，但如果任何此类财产是附属财产，则房东的留置权优先于贷款人。

业主同意，贷款人可在租赁期限内的任何合理时间进入该房屋，检查、占有和移走该房屋的标的财产。如果租客腾出房屋或房东在租约自然到期前终止租约，房东应立即向贷款人提供如下通知的通知(房东通知)。房东没有义务保证、保存、保护、照顾、保险、占有、收集或处置任何标的财产，在任何情况下，房东都不应被视为任何标的财产的贷款人代理人。贷款人应在收到房东通知之日起十五(15)天内书面通知房东(“贷款人通知”)贷款人打算根据房东的从属关系(“使用权”)在进入期限(定义见下文)内进入房产。如果出借人及时将出借人的通知送达房东，出借人有权在房东收到出借人通知之日起四十五(45)天或之前进入房屋，出借人可以接管并将任何标的财产移出房屋。尽管有上述规定，贷款人的使用权应以贷款人在没有通知、要求或抵销的情况下提前向房东支付整个使用权期间的基本租金和运营费用(如租赁中所述)为条件，按租赁项下当时适用的费率(按日计算)支付；但双方同意，, 在任何情况下，贷款人没有义务支付任何期间的基本租金和运营费用，只要承租人已经支付了该期间的租金和运营费用。如果贷款人(A)未能及时将贷款人通知房东或以其他方式通知房东贷款人不选择行使其访问权，或(B)未能行使其访问权并将标的物全部移出房屋，则此后，(I)贷款人应被视为已不可撤销地放弃标的物，且出借人不再对标的物或标的物享有任何权利、权益或债权，(Ii)房东可移走并处置标的物，贷款人特此免除房东因此而产生的任何债权或责任。

贷款人应赔偿、维护并使房东免受因贷款人进入房屋和/或移走标的财产而造成的人身伤害或财产损失的任何和所有索赔、诉讼、损害、责任和费用。承租人在此承认并同意，承租人不得根据本房东从属条款向房东提出或主张并明确放弃因房东允许贷款人进入房产和标的财产而向房东提出的所有索赔。贷款人同意偿还房东的修理费

附件D

1

对于因贷款人进入和/或移走任何标的财产而对房屋造成的任何损害，在房东提出要求后三十(30)天内，并附上合理的备份文件。在任何情况下，贷款人或任何通过贷款人行事的人都不得在该房屋内进行标的财产的出售或拍卖。

如果任何一方对其他任何一方提起诉讼，涉及或引起房东从属关系，胜诉一方有权向另一方追回与起诉或辩护该诉讼有关的合理律师费、费用和费用。

本房东的从属地位对本合同双方及其各自的继承人和受让人有利，并对其具有约束力。在承租人和贷款人之间的贷款清偿后，本房东的从属地位和房东在本合同项下的所有义务应终止。

房东的从属关系可以一式两份执行，每一份都是一份正本，但合在一起，就是一份正本协议。本房东从属关系的任何副本均可通过电子传输(包括但不限于电子邮件)或便携文件格式(Pdf)签署和交付，并应与原件具有同等的效力和效果。

[页面的其余部分故意留空；签名页面如下]

附件D

2

本文件的签署日期与双方签字之日相反，特此证明，本合同双方受法律约束，特此签署。

房东：

日期：

姓名：

标题：

贷款人：

日期：

姓名：

标题：

贷款人的通知邮寄地址为：

租户：

日期：

姓名：

标题：

附件D

3

房东从属的展品“A”

[此处添加的适用贷款工具中的标的物财产说明]

附件D

4

附件10.11

附件E

最低服务合同要求

服务合同。租约第12.1节要求的暖通空调系统服务合同必须包括以下内容：

附件E

1

附件10.11

附件F

租约条款确认证书

[日期]

租户名称和地址

尊敬的房客：

本函确认关于本租赁的以下事项：

尽管有上述规定，基本租金的每月分期付款(以及房地产税和营业费用的每月分期付款)第一次应予以减免[]该学期的完整日历月。

附件F

1

请在下面签名并将其退还给房东，以表明您同意这封信。

真诚地

CRISP Partners LLC，特拉华州一家有限责任公司

由以下人员提供：

姓名：

标题：

已确认并已接受：

前奏治疗公司

由以下人员提供：

姓名：

标题：

日期：

附件F

2

附件10.11

附件G

工作信函

本附件G(在本租约及本租约中称为“工作函件”)随附并构成CRISP Partners LLC(作为业主)与Prelude Treeutics Inc.(作为承租人)之间的某一单租户三重网租赁(“租赁”)的重要组成部分，并阐明业主及租客就基础建筑工程、租户改善及租客固定设施(定义见此)的设计及建造各自的责任。此处使用的任何大写术语和未在此处另行定义的任何术语应具有本租赁中所述术语的含义。

1.项目里程碑计划；初步计划

(A)本文件所附《项目里程碑进度表》作为附件G-1的一部分，列出了业主和租户分别就基础建筑工程和承租人改进工程的设计、规划、施工和竣工所需完成的活动和任务的每个不同部分、方面或阶段的预计但有针对性的时间段和顺序，视情况而定：(A)业主代表向租户提交(I)拟议的基础建筑平面图和规格的各阶段或各阶段；和(Ii)建议的德州仪器设计开发计划和规范以及建议的德州仪器施工文件(定义见下文)，(B)承租人的设计专业人员(定义见下文)对其进行审查并向业主和租户提出合理意见，以及(C)业主向租户分别重新提交该部分或该阶段的拟议基地建筑平面图和规格、建议德州仪器设计开发计划和规格以及建议德州仪器施工文件的修订版。在(I)基地建设工程开始后，以及(Ii)在GMP建议书(定义见下文)被接受后，业主和租户双方应通过双方书面协议(修订后的“项目里程碑时间表”)更新初步项目里程碑时间表，但不得修改预定的TI基本完工日期。在基础建筑工程施工或承租人改进期间，不得修改项目里程碑进度计划，除非(I)由于可原谅的延误(定义见下文)，或(Ii)业主和承租人可能以其他方式以书面形式达成一致。

(B)作为附件G-2的附件是基地建筑工程规范的初步说明。现作为附件G-3附上描绘房舍位置的平面图。附件G-2和附件G-3(统称为《初步平面图》)已得到租户和业主的批准。房东和租客承认，房舍的空间规划尚未开始，所附附件G-3仅用于描述房舍的位置。

2.施工代表

(A)业主和租户承认，基础建筑工程和承租人改进工程的某些方面的表现分别取决于另一方先前对该方工作的某些方面的表现，或者必须与另一方的工作同时进行或按特定顺序进行，包括但不限于设计和计划编制。这种做法必然要求持续合作和协调计划编制和审查程序以及工作时间表，以便利和协调影响各方业绩的关键工作项目。为此，除本合同规定的条款和条件外，业主和租户将各自指派一名指定的代表(对于承租人，为“承租人的施工代表”；对于业主，为“业主的施工代表”)，负责协助和协调设计和施工，以及业主

附件G

1

而租客可倚赖业主或租客(视属何情况而定)所发出或作出并对其具约束力的代表所作的一切指示、同意、协议、更改及修改。

3.基地建设工程

(A)描述；承包商。“基地建筑工程”是指(I)由业主或代表业主建造的建筑物和外部区域以及所有现场工程和与此相关的其他改善工程，如下文(定义如下)编制的最终基地建筑平面图和规范中更详细地描述的那样，以及(Ii)对700号和709号建筑及其周围区域进行蒸汽渗透测试，如果这种测试显示超出了适用的环境法，包括但不限于，安装蒸汽缓解系统，业主应负责整个过程中的维护，所有费用和费用均由业主自负。在本租约和本工作信函中使用的术语“业主承包商”是指业主根据与业主签订的合同合理选择的、代表业主执行基地建筑工程的持牌总承包商。房东和租户同意邀请下列承包商投标基础建筑工程和租户的改善工程，除非房东和租户另有协议，否则应选择下列承包商之一：Bancroft、DiSabatino、Edis、Norwood和Wohlsen。房东可以使用不止一个房东的承包商来完成基地建筑工程。在以下第4节条款的约束下，房东承包商也可以对租户进行改进。

(B)基地建筑平面图和规格。

(I)业主应安排L2P(“承租人设计专业人员”)根据初步项目里程碑进度表编制并向承租人的施工代表提交与初步计划(“拟议基本建筑计划和规范”)一致的一套完整的基地建筑工程拟议最终计划和规格。双方承认并同意，项目里程碑时间表中规定的交付、审查和批准拟议建筑计划和规范的时间段是以日期以外的时间为目标的，双方将真诚地努力在少于项目里程碑时间表中规定的天数内交付、审查和批准所有此类计划，并应根据合理需要合作安排会议和电话会议。业主应尽商业上合理的努力，向承租人提供合理的提前通知，告知承租人准备好初步拟议的基地建筑平面图和规格供承租人审查的日期。在承租人施工代表收到拟议的基础建筑平面图和规格后5个工作日内，承租人应向业主施工代表和承租人设计专业人员提供书面批准或拒绝(此类批准不得被无理扣留、附加条件或拖延)，并将所有更改“冒泡”或以其他方式突出显示。在承租人施工代表收到任何修改后的基础建筑平面图和规格后5个工作日内，承租人应向业主施工代表和承租人设计专业人员提交承租人的书面批准或拒绝(不得无理扣留、附加条件或拖延), 所有的变化都被“冒泡”或以其他方式突出地标识出来。每一方都有5个工作日的时间对对方的合理意见和修改作出回应，这一过程应继续进行，直至拟议的基地建筑计划和规范获得本合同双方的批准(此类批准不得被无理扣留、附加条件或拖延)。承租人在承租人施工代表首次收到业主的第一份修订后的基地建筑平面图和规格后5个工作日内未批准或拒绝拟议的基地建筑平面图和规格的，应视为承租人延误。经批准的拟议基地建筑平面图和规范在下文中被称为“基地建筑初步平面图和规范”。

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(Ii)在初步基地建筑计划和规范获得批准后，业主应立即将初步基地建筑计划和规范提交给对场地具有管辖权的适用政府机构(统称为“政府机构”)，以使初步基地建筑计划和规范和基地建筑工程符合所有适用法律，供该政府机构审查和批准，并由该政府机构颁发初步基地建筑计划和规范和基地建筑工程符合所有适用法律所需的任何许可证、批准、许可证或证书。业主应以书面形式通知承租人施工代表政府机构要求对基地建筑初步平面图和规格进行的任何和所有更改或修改。如果该政府机构的任何该等更改或修改与初步计划或租户改善工程有重大不一致或不相容之处，则业主施工代表及承租人施工代表应在3个工作日内，或在承租人施工代表收到任何该等政府机构所要求的该等更改或修改的通知后，立即与该政府机构会面，以真诚地共同决定哪些重大更改或修改是实际的，并为各方所接受(不得无理扣留、附加条件或拖延)。经如此批准并经任何和所有政府机构批准的初步基地建筑图则和规格，在符合任何该等政府机构要求的任何更改或修改的情况下，称为“最终基地建筑图则和规格”。

(Iii)业主对拟议的基础建筑图则、初步基础建筑图和规范、或最终基础建筑图则和规范(或其任何版本)的任何批准，并不代表业主对基础建筑工程或该等文件足以满足承租人特定的房产使用方式的陈述或保证。

(C)许可证。房东应负责获得建造基地建筑工程所需的所有建筑许可和其他政府许可证、许可和批准，费用由房东承担。承租人应在不向承租人支付任何物质费用的情况下，与房东合作，努力获得此类许可和其他批准。

(D)基地建筑工程的执行情况。业主应根据最终的基地建筑平面图和规格完成基地建筑工程。

(E)基地建筑工程费用。除本合同另有明文规定外，与基地建筑工程设计和施工相关的所有费用和费用由业主独自承担。

(F)基地建设工程基本完成。除可原谅的延误(定义如下)外，业主应尽商业上合理的努力，使基地建筑工程在项目里程碑进度表中规定的适用日期(“预定基地建筑工程基本完工日期”)或之前基本完工。在本节中使用的术语“基本建筑工程的基本完成”(或其任何变体或派生)应指业主已向承租人交付了承租人专业设计证书，证明承租人已根据最终的基本建筑平面图和规范以及所有适用法律完成了基本建筑工程，仅限于不完整的项目，这些项目不会对业主进行租户改进的能力造成实质性影响或损害，也不能在租户改善和租户固定最终完成后签发临时或永久占用证书。基地建筑工程实际完成的日期称为“基地建筑工程实质完工日期”。尽管本合同有任何规定，但承租人和业主双方同意并理解，基础建筑工程与承租人改善和租户固定将同时进行。

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(G)基地建筑冲压清单。在基本完成基础建筑工程后，业主应与租户协商，生成业主在基础建筑工程施工中声称未完成的所有工作项目的打孔单(《基础建筑打孔单》)。业主应在基本建筑冲压清单生成之日起60天内完成基本建筑冲压清单上的所有项目，除非由于可原谅的延误。鉴于基础建筑工作、租户改进和租户固定将在一定程度上同时进行，租户和房东相互同意并理解基础建筑工单和租户改进工单可能会重叠。

4.租赁改进；设计和招标；业主的TI承包商施工承租人的改进

(A)说明。在最终的TI施工文件中更详细地描述的房屋内部装修工程应构成并在本文中被称为“承租人改进”。各方都承认，这个项目的性质需要业主和租户以及各自的设计专业人员之间非常高度的合作和协调。这里描述的所有流程都旨在促进业主和租户及其各自的设计专业人员之间的最高程度的合作和协调。业主和租客应以迅速、勤奋、诚信、商业上合理的努力，促使承租人设计专业人员与业主施工代表和承租人施工代表协调，以促进在本合同规定的日期或之前或在初步项目里程碑时间表中规定的日期或日期之前，高效和及时地编制和批准拟议的TI设计开发计划和规范。

(B)建议的德州仪器设计开发计划和规格。房东和租客应迅速、勤奋、诚信、商业合理地促使承租人设计专业人员按照《项目里程碑初步进度表》中规定的顺序和临时日期和时间段，编制并向承租人施工代表提交一套完整的承租人改进设计开发计划，其中应包括空间平面图、图纸和其他计划、规格和文件，以确定和描述承租人改进的大小、性质和条件(以及其各个方面和组成部分)(统称为《建议的TI设计开发计划和规范》)。经业主和租户批准，并足以向一般承包商征求建议书(以及至少3名分包商的竞争性投标)，以保证最高价格进行租户改进(“GMP建议书”)。

(C)建议的工地安全施工文件。以下所述的拟议TI设计开发计划和规范获得批准后，业主应促使承租人设计专业人员迅速编制并提交业主施工代表和承租人施工代表，供业主和租客不时审查和批准承租人改进的拟议最终施工文件(应与拟议的TI设计开发计划和批准的规范一致)，该文件应包括图纸、平面图和规范，详细列出承租人改进的施工要求及其各个方面和组成部分(统称为“拟议的TI施工文件”)。建议的TI施工文件应按以下规定进行审批。

(D)文件审查和批准。

(I)为了加快拟定、审查和批准拟议的工业设计开发计划和规范以及拟议的工业设计施工文件，

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建议的TI设计开发计划和规范以及建议的TI施工文件可在所谓的“滚动”基础上编制、提交、审查、修订、重新提交审查并最终定稿。双方承认并同意，项目里程碑时间表中规定的交付、审查和批准拟议的TI设计开发计划和规范以及拟议的TI施工文件的时间段分别以日期以外的时间为目标，双方将真诚地努力在少于项目里程碑时间表中规定的天数内交付、审查和批准所有此类计划，并应根据合理需要合作安排会议和电话会议。业主应尽商业上合理的努力，向承租人提供合理的提前通知，告知承租人准备好拟议的TI设计开发计划和规范供承租人审查的日期。承租人的施工代表在收到任何拟议的TI设计开发计划和规范或任何拟议的TI施工文件后5个工作日内，应以书面形式批准(此类批准不得被无理扣留、附加条件或延迟)或拒绝(并注明所有更改“冒泡”或以其他方式突出显示)。如果承租人适当地不批准任何拟议的TI设计开发计划和规范或拟议的TI施工文件，房东应向承租人交付或促使承租人的设计专业人员向承租人交付修订文件(如适用)，以回应承租人的变更请求。承租人应再次批准(这种批准不得无理扣留, 有条件的或延迟的)或在5个工作日内指定任何此类差异。承租人未能在承租人施工代表和承租人设计专业人员首次收到业主的第一份修订文件(视情况而定)后5个工作日内批准或拒绝任何拟议的TI设计开发计划和规范或拟议的TI施工文件，应视为承租人延误。承租人要求对建议的TI设计开发计划和规范或建议的TI施工文件(如适用)进行的任何更改应以书面形式进行，并应在建议的TI设计开发计划和规范或建议的TI施工文件(如适用)上注明。

(Ii)在收到承租人按照上述条款和条件提交的合理变更后，业主应立即安排承租人的设计专业人员将此类合理变更纳入拟议的TI设计开发计划和规范或拟议的TI施工文件(视情况而定)的适用阶段或阶段，但任何此类变更必须符合所有适用的规范，此外，承租人应按以下规定提供与其相关的任何成本影响的书面确认。

(Iii)提交、审查和重新提交过程应持续到建议的设计开发计划和规范的适用分期付款或阶段以及建议的TI施工文件(如适用)获得批准。业主及租客应迅速、勤勉及真诚地作出商业上合理的努力，以便在此情况下尽快就建议的德州仪器设计发展计划及规格或建议的德州仪器施工文件达成协议。经承租人批准的《德州仪器设计开发计划和规范》和《德州仪器施工文件》分别称为《德州仪器设计开发计划和规范》和《德州仪器最终施工文件》。

(Iv)除不以任何方式限制本工作函的任何其他规定外，业主和租客(及其各自的施工代表和设计专业人员)应与其他各方(及其各自的施工代表和设计专业人员)充分合作，采取合理行动，提供和交换所有信息，并应在合理必要时经常会面和磋商，以实现和最大限度地协调分别及时编制、提交、审查和完成TI设计开发计划和规范以及最终的TI施工文件，并确保基础建筑工程与租户改进工作的兼容性。

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(E)投标采购。在TI设计开发计划和规范完成后(“承包商投标期”)，业主应尽合理努力，在项目里程碑初步进度表中规定的日期或之前，从业主承包商那里获得一份GMP建议书，以便根据TI设计开发计划和规范(“业主承包商GMP建议书”)对承租人进行改进。业主承包商的GMP建议书应包括业主或租户合理要求的所有合理文件，以有效评估业主承包商的GMP建议书。业主应向承租人提供所有业主承包商的GMP建议书的副本，并允许承租人对其进行审查。业主和租客应在其商业上合理的自由裁量权下，真诚地就中标业主承包商的GMP方案的选择达成一致。承租人在收到所有3个房东承包商的GMP建议书后5个工作日内未向房东提供承租人选择中标房东承包商的GMP建议书的，应视为租户延误。

(F)业主的德州仪器建筑合同。在如上所述选定中标业主承包商的GMP建议书后，房东应立即与中标业主承包商(该承包商在下文中称为“房东TI承包商”)签订合同(“业主TI施工合同”)，合同的形式和实质应令业主满意，以便承租人根据本工作书和中标业主承包商的GMP建议书进行施工改进。在任何情况下，房东不得开始(或导致开始)承租人的改善工程，直到房东承包商的GMP建议书如上所述被选定，并且房东已经签订了房东的TI建筑合同。承租人应在业主的TI施工合同中被指定为业主权利及其救济的第三方受益人，并明确授予业主TI承包商及其分包商和供应商根据业主的TI施工合同执行所有担保和保证的权利。

(G)许可证。除本合同另有明确规定外，房东应负责由承租人自费获得承租人改建工程所需的所有建筑许可和其他政府许可和批准。承租人应在不向承租人支付任何物质费用的情况下，与房东合作，努力获得此类许可和其他批准。

(H)租户改善工程的费用；津贴。业主同意完成承租人的改进，费用和费用由承租人独自承担(但须适用以下所述的津贴(定义见下文))，相当于业主或代表业主与此相关的所有费用、开支和费用的总和(“承租人的费用”)，包括但不限于：(I)建筑、工程和设计费用；(Ii)业主总承包商和所有分包商为进行承租人改进而向业主收取的费用。(Iii)业主直接进行租客改善工程的任何部分所需的费用；及。(Iv)业主监督租客改善工程所需的业主建筑管理费，款额相等于租客费用的5%。如果租户没有拖欠租约，房东同意向租户发放相当于租户成本较低者的津贴(“津贴”)，或[***]。房东完成租客改善的义务取决于租客向房东支付的租户成本估计金额超过津贴的金额，该金额应由租客在申请津贴后30天内支付给房东，此类账单应基于房东从第三方承包商和物料工那里收到的发票并附发票。承租人不遵守前款规定的，视为承租人延误。尽管有上述规定，(I)在租客根据本租约拖欠的任何债务悬而未决期间，房东对租客的贷款义务应延期(但不终止)，以及(Ii)如果租客纠正任何此类违约，房东应按照本协议的规定偿还租客。在完成租户改善和确定实际租户成本后，房东或租户应在业主工作完成后的一段商业合理的时间内，立即向另一方(或，根据房东的选择，房东可贷记租户)支付

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一方因前述判决而欠另一方的任何多付或欠款的数额。此外，承租人应在收到帐单后30天内(附合理的备份文件)向业主支付因承租人延误导致的基地建筑工程材料成本增加而产生的所有费用和任何费用。除租约另有明文规定外，房东不再有义务支付与租户改善相关的任何费用。

(一)业绩标准。房东应根据所有适用法律，促使房东的TI承包商以良好和熟练的方式建造和完成承租人的改建。

(J)业主责任的限制。在不限制本节前述规定的情况下，业主和租客同意，租户应负责审查最终的TI施工文件，以确保拟议的租户改善措施是充分、适当、合适和足够的，符合租户的预期目的和租户对房产的具体使用方式。

(K)租户改善工程已大致完成。如有可原谅的延误，业主应尽商业上合理的努力，使租户改善工程(定义见下文)于2022年9月30日(“预定的德州仪器基本完工日期”)前完成。如本第4节所用，“承租人改善工程的基本完成”(或其任何变化或派生)应指房东已向承租人交付(A)实际占有和进入房屋，应符合所有适用法律；(B)承租人设计专业人员证书，证明承租人改进工程已根据最终的TI施工文件和所有适用法律基本完成，仅限于不会对承租人对允许用途的房屋的使用和占用造成重大不利影响或实质性干扰的未完成项目；哪些不完整的项目应列在承租人改善工作清单(定义如下)上；以及(C)政府机构已为承租人使用和占用许可用途的房屋签发了临时或永久占用证书。承租人同意在不对承租人造成任何实质性费用的情况下，与房东合理合作，努力获得入住证，并同意，在任何正在进行或未完成的经批准的租户固定设施(而不是租户改进)可能对房东获得租户改善占用证明的能力产生负面影响的范围内，暂停所有此类租户固定设施，并(在安全、可行和根据适用法律的范围内)在为签发此类入住证而对房屋进行实物检查的任何一天，使其看起来不像是正在进行的状态, 只要承租人收到合理的提前通知。租户改善工程实际完成的日期称为“德州仪器基本完工日期”。基础建筑工程基本完工日期和德州仪器基本完工日期，并将物业的占有权交付给租户的日期称为“业主工程基本完工日期”。

(L)租户改进工作清单。在承租人改进工程基本完成后，业主应与承租人协商，生成业主在承租人改进工程施工中所有已断言的缺陷或未完成工作项目的打孔单(“承租人改进打孔单”)。房东应在租户改善工单生成之日起60天内完成租户改善工单上的所有项目，除非是由于可原谅的延误。

(M)列入计划。当按照本工作书中规定的程序进行开发和批准时，业主和承租人应在《TI设计开发计划和规范》的每一期或每一阶段以及最终的TI施工文件上草签，并应在该《TI设计开发计划和规范》的每一期的时间表上注明“最终”。

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因此，最终的TI施工文件应纳入租约，并成为租约的一部分，如同租约签订时最初附于其中一样。

5.现场调整和变更单

(A)承租人确认并同意，除《基地建筑平面图和规范》以及《德州仪器施工文件》明确规定外，业主应在与承租人协商后，使用业主为建筑物指定的建筑标准方法、材料和饰面进行施工。业主有权随时对基地建筑平面图和规格以及德州仪器最终施工文件进行合理和非实质性的更改/现场调整(统称为“非实质性现场调整”)，只要这些改动是必要的，以适应现场实际情况，或使最终基地建筑平面图和规格以及德州仪器施工文件所显示的工作符合公共当局的任何适用要求和/或保险机构的要求。所有非实质性现场调整(可立即进行，但通过书面变更单和通知承租人确认)应在适用的计划或文件中注明。除非实质性现场调整外，未经承租人书面同意，业主不得对最终的基地建筑平面图和规格以及最终的TI施工文件进行任何其他更改/现场调整，而承租人的书面同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延。租客在收到房东的书面同意请求之日起2个工作日内未以书面形式回复房东的，视为房客延误。

(B)基地建筑工程和租户改善工程统称为“业主工程”。如果承租人要求对最终的基础建筑平面图和/或规范以及最终的德州仪器施工文件进行任何更改，且这些更改是业主根据本协议规定的流程批准的(“变更单”)，则业主应对最终的基础建筑平面图和规格和/或最终的德州仪器施工文件(视情况而定)进行必要的修改，并且承租人应补偿业主准备此类修订的费用。承租人应对承租人或任何承租方因以下第6(C)(I)(1)(D)条规定的任何变更令而导致的房东工作延误负责。业主应以书面形式通知承租人：(A)业主工程的估计增加成本(如果有的话)将因该变更单向承租人收取，增加的成本连同修订最终基地建筑平面图和/或规格和最终TI施工文件的成本在本文中统称为“超额成本”，以及(B)业主对变更单造成的延误的估计。承租人应在收到业主对超额费用和延误的估计后2个工作日内，以书面通知业主是否希望继续执行该变更令，该通知应附有租户支付的超额费用。在没有书面授权的情况下，业主应继续施工业主工程；但是，业主可以停止施工业主工程中可能受未决变更令影响的部分，直到收到租客决定的通知，如果业主的决定在商业上是合理的, 业主出于善意酌情决定，继续施工将干扰待决变更令中规定的工作执行，在这种情况下，因停止施工而造成的任何延误应被视为承租人造成的延误。在批准修订的最终基地建筑平面图和/或规格以及最终的TI施工文件并由承租人支付所需的超额费用部分(如有)后，业主应使业主的工程基本上按照批准的变更单施工。

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6.Delays

(A)可原谅的延误。施工不可抗力(定义如下)和/或承租人延误(定义如下)统称为“可原谅的延误”。

(B)建筑不可抗力。在本协议中，“不可抗力”是指房东或房东承包商、分包商或供应商因政府限制、限制和延误(包括但不限于因非房东或其代理人、雇员或承包商的过错而延迟发放完成房东工程所需的任何政府许可证、许可证和/或批准)、燃料、材料、设备或部件的稀缺性、不可获得性或延误(只要房东在商业上合理的努力下仍发生延误)、战争或其他国家紧急状态、事故、洪水、有缺陷的材料、火灾损坏或其他伤亡而实际损失的时间。恶劣的天气条件，合理地阻止业主以正常方式进行施工活动、土壤条件或在任何情况下超出业主或业主承包商、分包商或供应商的合理控制范围的任何其他与前述类似或不同的原因。

(C)租户延误。

(I)就本协议而言，“承租人延误”或“承租人造成的延误”一词应指：

1.因承租人或任何承租方违反本租约的任何行为或不作为而导致业主工程延迟完成，包括但不限于：(A)承租人在批准拟议的基地建筑平面图和规范、拟议的TI设计开发计划和规范、拟议的TI施工文件和其他拟议的计划和规范时延迟(超出本工作书中规定的时间框架)，(B)延迟承租人选择GMP提案的时间，超过本合同规定的任何要求期限；(C)租客对业主工程的干扰，或(D)因任何变更令而造成的延误；和

2.由于承租人或任何承租方的任何行为或不作为(仅在违反本租赁或适用法律的范围内)(包括但不限于承租人或任何承租方在执行承租人固定工作时的任何延误)，延迟发放占用证明或业主工程竣工，并在承租人收到通知后1个工作日内继续(双方商定，电子邮件通知即已足够，通知应发送至Tim Mueller：tmueller@preluadex.com，直到承租人在通知房东后更改)或以其他方式意识到此类延迟。

(Ii)为确定承租人的延误，承租人一词应包括任何承租人。如果业主工程实际完工日期因承租人延误而延迟，则业主工程实质完工日期应被视为在没有承租人延误的情况下本应发生的日期。房东应在房东实际意识到该租户延误事件发生后的3个工作日内，以书面形式通知租客(经商定，电子邮件通知应足够，通知应发送至tmueller@preluadex.com，通知应发送至Tim Mueller，直至房客在通知房东后更改)，但如果房东未能在房东实际意识到该租户延误事件发生后7个工作日内通知租客，则除非租户已以其他方式意识到该租户延误(在这种情况下，以下措辞不适用)，承租人的延迟不得被视为开始，除非和直到承租人在该承租人继续拖延时收到该通知。

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7.承租固定装置和许可证

(A)在业主完成基本建筑工程和租客改善工程的同时，承租人须自负费用和开支，开始在处所内安装和装备为操作准许用途而必需或适当的新的非土地财产，并在处所内进行所有其他必需或适当的工作，以准备处所内的准许用途(统称为“租客固定装置”)，直至完成为止。所有承租人的固定应以良好和熟练的方式进行，并符合所有适用的法律和租约条款。承租人应获得承租人固定所需的所有许可和其他政府许可和批准，费用和费用由承租人承担。房东应与承租人合理合作，不对房东造成任何物质损失，协助承租人努力获得此类许可和其他批准。此外，承租人应自行承担费用，在房屋(或其任何部分)入住之前，应独自负责获取并向房东交付承租人固定和承租人在房屋内开展许可用途业务所需的所有政府许可和批准。

8.有限保证；保证金

(A)业主保证在业主工程基本完工后的一年内，(I)业主工程不存在工艺和/或材料缺陷，或不符合最终的基地建筑平面图和规格和/或最终的TI施工文件，以及(Ii)建筑和建筑系统，包括屋顶、地板、墙壁、门、船坞门和所有其他机械系统，处于并应处于良好的可操作状态。业主同意在上述一年期间内，自费(I)维修或更换因工艺和/或材料缺陷或不符合最终基地建筑平面图和规格和/或最终TI施工文件而产生的任何缺陷物品，并(Ii)进行所有必要的维修，以保持建筑和建筑系统，包括屋顶、地板、墙壁、门、船坞门和所有其他机械系统处于良好的、可操作的状态。房东同意在一年保证期内的任何时间，在租客合理的事先要求下，与租户代表共同检查大楼。即使本款有任何相反规定，房东在任何情况下都没有义务对以下物品进行维修或更换：(I)如果由于承租人或任何承租方的行为或不作为(仅在违反本租赁或适用法律的范围内)，或(Ii)由于承租人或任何承租方(包括但不限于本租赁或适用法律)的任何行为或不作为(关于不作为，仅在违反本租赁或适用法律的范围内)，维修或更换的费用本应在保修范围内，但不再在保修范围内, 承租人未能妥善维修或维修建筑物或处所的任何部分，或承租人根据租约规定须维修的任何系统)。

(B)业主应以业主唯一和绝对的酌情决定权，以业主满意的形式和实质，就业主为完成业主工程而订立的任何合同的全部价值担保。

附件G

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附件10.11

展品“G-1”

初步项目里程碑进度表

G-1-1

附件10.11

展品“G-2”

建筑的初步计划

基地规格的初步说明
建筑工程

栗子跑创新科技园(CRISP)

709号楼

核心和外壳概述工作范围

第一司--工作范围

100DESCRIPTTION

将现有+/-81000平方英尺的两层写字楼和实验室大楼改造为甲级写字楼和实验室大楼。

场地改进，包括符合美国残疾人法案(ADA)的建筑、周围停车场和校园便利设施。现有停车场将重新铺设、重新划分，并根据规范提供ADA停车场，并根据校园标准提供外部环境美化。室外建筑照明将升级到校园标准。

建筑改造包括但不限于(I)拆除现有的立面、屋顶、屋顶机械设备和内部饰面；(Ii)施工，包括但不限于新的建筑围护结构，包括外部包层、门、窗、屋顶和闪光灯；(Iii)内部改造工程，包括符合ADA规定的出入口、大楼新的电气设备、大楼的管道系统、新的以色列国防军杂物间和新的符合规范的电梯。

第二分部-工地工程及拆卸

200SITEWORK：

2010DEMOLIT：

G-2-1

第三部--混凝土

300CONCRETE工作

第四科-砖石工程

400预制混凝土

410CMU

第V类-金属

500钢结构钢

501MISC。金属

第VI部-木工

600通用木工

第VII部-热和防潮保护

700Roofing

G-2-2

710CAULKING

第八师--门、窗和玻璃。

810内部门

820Exterior门

830EXTERIOR窗

G-2-3

840内部玻璃门窗

第九分部--完工

910Exterior

920接口

G-2-4

第X部--专业

1000Fire灭火器

第十一分部--设备

未使用

第十二分部-家具

1200WINDOW百叶窗

第十三分部--特殊结构

未使用

第十四分部-运输系统

1400EVATOR

第XV分部机械

1505HVAC –

1510PLUMBING

1520FIRE保护

G-2-5

15**气体

第XVI分部电气

1600电子

1610电话、数据和安全

G-2-6

工作大纲范围结束。

G-2-7

附件10.11

展品“G-3”

房产的初步图则

G-3-1

附件10.11

附件H

续订选项

(A)但当时并不存在租客根据租契而失责的事件，亦不存在任何在发出通知及/或时间流逝后会构成失责事件的事件，而租客及/或其获准承让人及/或其承让人是该处所的唯一占用人，则租客有权及选择将本租约续期3次，每次为期60个月，方法是在该日期或之前，即当时的租客期满日期前12个月，事先向业主发出书面通知，将租约续期；双方一致认为，时间至关重要，这一选择权对租户和任何允许的受让人或受让人都是个人的，不能转让给任何分租人(无论这种转租是在得到或没有得到房东同意的情况下进行的)。

(B)此类延期应遵循与租约规定相同的条款和条件，但下列条款除外：

(I)每增加一期应自当时的届满日期的翌日起计，其后该届满日期须当作为当时的届满日期后60个月的日期；

(2)第一次续期后只有两个续期选择，第二次续期后再有一个续期选择，第三次续期后不再有续期选择；及

(Iii)每一额外年期的基本租金应相等于(A)上一租赁年度应付的基本租金(“替代租金”)或(B)租户行使该选择权时适用的物业公平市值租金价值及公平市值租金年度增幅(统称为“FMR”)的95%(但在任何情况下不得早于当时的期满日期前12个月)中较小者。在确定FMR时，房东应考虑并作出适当调整，以反映特拉华州威尔明顿市场区域类似建筑的当前市场条款、条件和优惠(并考虑房东是否提供此类条款、条件和优惠)，在承租人行使选择权时(但在任何情况下，不得早于当时的到期日期前12个月)。承租人应按照租约在额外的期限内支付房产的房地产税和运营费用。而承租人向业主偿还承租人应承担的不动产税和经营费用的方式和方法以及适用于该事项的基准年度(如有)，应是确定额外期间的FMR时考虑的一些因素。

(C)业主在收到租客行使延长租期选择权的通知后45天内(但在任何情况下不得早于当时的期满日期前12个月)，业主会向租客发出通知(“租金通知”)，告知租客业主对该租约的意见，并将该租约与上一租赁年度的应付基本租金作一比较。如租客在收到租金通知书后45天内仍未作出回应，业主对租约的意见应视为已获接纳为每一个额外期间的租赁年度应缴的基本租金。如在45天期间内，租客向业主发出通知，表示租客对业主对租户租金的决定提出异议(“反对通知书”)，而该通知书必须载有租客对租户的意见，双方将尝试就每一租赁年度的额外期间达成双方同意的基本租金，而在任何情况下，该基本租金不得低于先前的替代租金。当双方达成协议时，双方将签署一项关于确定每个额外租赁年度的基本租金的租约修正案

附件H

1

句号。如果在45天内，承租人通知房东取消行使延长租期的选择权，则租期应在期满之日结束。

(D)如果业主和租客在业主收到反对通知书后15天内不能就FMR达成一致，则应以评估的方式确定FMR。在15天期限届满后10天内，房东和租客应向另一方发出书面通知，列出由发出通知的一方指定的评估师的姓名和地址。所有入选的评估师应是美国房地产评估师协会的成员，并应在特拉华州威尔明顿市场地区的写字楼和实验室建筑评估业务方面拥有至少10年的连续经验。如果任何一方未能在规定的期限内发出指定通知，则指定其评估师的一方(“指定方”)应书面通知另一方(“非指定方”)，非指定方有额外10天的时间通知其指定，否则指定方指定的评估师(如有)应最终确定FMR。如果指定了两位评估师，则该评估师应尝试就财务状况报告达成一致。如果两个评估师自指定之日起20日内未能就FMR达成一致，两个评估师应指定第三个评估师。如果两个评估师在20天期限结束后的5个工作日内未能就第三个评估师的身份达成一致，则房东或租户可向美国仲裁协会或其任何继承者提出申请, 为解决第三方评估师的指定争议，美国仲裁协会应根据美国仲裁协会的《房地产估价仲裁规则》指定第三方评估师。房东和租客应分别向三名仲裁员提供一份他们各自对FMR的最终裁决的副本。第三仲裁员应进行一切合理的调度，以确定房东对FMR的最终确定或租客对FMR的最终确定是否最能反映FMR，在任何情况下，仲裁员无权(I)对业主和租客最终确定的FMR取平均值或(Ii)选择另一种费率。在任何情况下，第三名仲裁员的决定应在其被任命后30天内作出，或在当事各方商定的其他期限内作出，该决定应以书面形式作出，一式两份，并将一份副本送交当事各方。仲裁应按照美国仲裁协会(或其继承者)的规则以及适用的法律和本节进行，在本节与美国仲裁协会的规则发生任何冲突的范围内，以适用法律和本节为准。根据本节的规定确定的FMR是最终的，对房东和租客都有约束力。

附件H

2

附件10.11

证物一

扩建大楼的选项

但条件是：(I)当时不存在租户违约事件，也不存在因发出通知和/或时间推移而构成违约事件的事件，以及(Ii)租户和/或其获准受让人和/或受让人是该房产的唯一占用者，则租户有权和有权要求业主增建一幢面积约为60,000平方英尺的可出租楼房，并位于本合同附表1所示和指定为“扩建场地”的物业部分(“增建楼房”)。承租人可在本租约初始期限的最后一天或之前，事先向业主发出书面通知(“承租人扩建请求”)，表明承租人希望业主建造增建的建筑，以便承租人可以从业主那里租赁。承租人根据上述条款和条件及时行使权利和选择权的，应适用下列规定：

(A)业主与租客在收到租客的扩建要求后，应有120天的时间，在此期间迅速真诚地努力寻求双方满意的条款，以便业主建造增建的建筑物、租客出租增建的建筑物，以及签立修订本租契(或新租契)的条款，以建造和租赁增建的建筑物，以及将增建的建筑物并入处所内。如果房东和租客在120天内没有签署该修订或新的租约，双方将不再被要求这样做，除非和直到租户提出新的租户的扩展请求。

(B)尽管有前述规定：

(I)业主须建造增建楼宇，租客应根据本租约条款向业主出租增建楼宇。就租赁和不动产税、营业费用和承租人的份额而言，增建建筑物应被视为房屋和建筑物的所有目的的一部分，以反映建筑物增建包括在建筑物和建筑物中；

(Ii)(A)加建楼宇的租契年期须与租契的年期相同，及。(B)如加建楼宇的租客租契期限的‘开始日期’(“扩建开始日期”)的剩余年期少于120个完整公历月，则租客必须与业主订立书面协议，将租契续期至由扩建开始日期起计最少120个完整历月的日期，作为依据本附件行使其权利及选择权的条件；。双方同意，任何此类延期应被视为行使承租人根据本合同可获得的下两个续订选择权(如有)；

(Iii)加建楼宇的基本租金，须根据兴建楼宇的公平市场价值厘定，并考虑到扩建土地的土地价值、所有空壳建筑成本、业主所招致的所有交易成本的全数摊销(在修订租契时厘定)及项目总成本的公平市场回报率，所有这些均由业主与租客议定，但具体而言，不包括与兴建加建楼宇有关的任何费用或因报告所列条件而引起的任何补救费用，而该等费用须由业主自行承担；及

(4)房东不负责资助旨在支持与许可用途不符的活动的特别改善。

附件H

1

(C)在租约期满或提前终止时，任何增建的建筑物应保留在物业上，并成为业主的财产，业主无需支付费用。

(D)仅在租约的初始期限内，业主不得为另一租户建造增建大楼，除非业主事先征得租客的书面同意，而租客可由租客全权及绝对酌情决定给予或拒绝同意。

(E)租客向业主提供租客扩展要求的权利，在租约初期是一项持续的权利，对租客及任何经批准的受让人或承让人而言属个人权利，且不可转让予任何分租人(不论该等分租是否经业主同意)。

(F)就承租人和业主在本合同项下的义务而言，时间至关重要。

(G)本附件和本合同项下各方的义务和权利明确取决于房东获得所有最终的、不可上诉的许可证、许可和批准(统称为“增建批准”)，这些许可、许可和批准需要从对房屋拥有管辖权的政府当局那里获得，以建造增建建筑。业主应采取商业上合理的努力，以获得房屋增建审批。承租人应与房东合理合作，不对承租人造成任何物质损失，帮助房东争取房屋增建审批。承租人承认并同意房东不会就是否会满足上述意外情况作出任何陈述或保证。承租人特此放弃并免除房东向房东追偿因上述意外情况而对租客造成或与之相关的任何损失或损害的任何和所有索赔，只要房东遵守本附件。

附件H

2

附件10.11

附件I附表1

显示扩展场地的平面图

证物一

1

附件10.11

附件J

重新定位的选项

但条件是：(I)本租约下不存在租户违约事件，也不存在因发出通知和/或随着时间的推移而构成违约事件的任何事件，以及(Ii)租户和/或其允许受让人或受让人是该房产的唯一占用者，则仅在本租约的初始期限内，租户有权选择，要求业主将租客从该房产搬迁到项目中由业主或业主的关联公司拥有的另一栋建筑，该建筑的可出租平方英尺比该房产至少多50%(“搬迁权利”)，可由租户事先向业主发出关于租户希望搬迁的书面通知(“租户的搬迁请求”)而行使。承租人的搬迁请求应指定承租人诚意租赁的搬迁空间的大小(搬迁空间应不少于121,270平方英尺的可出租面积)。承租人根据上述条款和条件及时行使权利和选择权的，应适用下列规定：

(A)在业主收到租客搬迁请求后仅60天内，业主应尽合理努力(合理努力不得包括终止任何现有租约或搬迁任何租户或占用者或停止与另一方的积极谈判)，为租户提供业主或其关联公司在项目中拥有的另一栋建筑中的可用空间，其大小约为租户在搬迁请求中指定的搬迁空间，然后可由租户出租(“搬迁空间”)。尽管本节有任何相反规定，房东和租客同意，搬迁权利受以下条件的约束：(A)房东在收到租客的搬迁请求之日起在租约、修正案或意向书中的任何和所有合同义务，包括但不限于任何房东的租客所拥有的任何扩张权、第一要约权和优先谈判权或优先购买权，以及(B)房东作为一方的任何现有租约的任何和所有续签或延长期限，无论目前是否存在这样延长或续订的权利，此后由房东批准或以其他方式同意。承租人承认并同意房东不会就房东是否会在60天的时间内为租户找到可用的搬迁空间做出任何陈述或保证。如果在60天的时间内，尽管房东做出了合理的努力，但仍无法为租户找到可用的搬迁空间，则租户的搬迁请求应被视为已撤回租户的搬迁请求，搬迁权利将失效，且不再具有进一步的效力或效力，否则租约应继续完全有效，承租人特此放弃和免除房东的权利, 就因此而对租客造成或与之相关的任何损失或损害向房东提出的任何和所有索赔，但房东违反本租约的情况除外。

(B)如果房东在60天内找到可用的搬迁空间，房东应向租客提供书面通知，说明可用的搬迁空间(“房东的搬迁响应”)，承租人有权在收到房东的搬迁回应后10个工作日内，通过向房东发出书面通知，接受或拒绝(I)租户接受(“搬迁接受”)或(Ii)租客拒绝(“拒绝搬迁”)。

(一)如(A)租客未于该10个营业日内将接受搬迁或拒绝搬迁通知及时送达业主，或(B)承租人于该10个营业日内及时向业主递交拒绝搬迁通知书，则视为已撤回承租人的搬迁要求，则租客的迁置权将失效、无效且不再具有任何效力或效力，否则租约将继续完全有效，业主有权随时按业主可接受的任何条款及条件将搬迁空间全部或部分出租予任何其他方。

附件J

1

(Ii)如租客于该10个营业日内及时向业主递交搬迁承诺，则业主及租客应于业主收到搬迁接纳后60天内，迅速及勤奋地就租客租赁搬迁空间、于搬迁空间新租约“开始日期”(“搬迁开始日期”)或前后终止租约，以容许合理时间搬家及签订包含该等条款的新租赁协议，迅速及勤勉地寻求双方均满意的条款。如果房东竭诚努力，但租户在60天内仍未签署新租约，则租客应被视为已撤回租客的搬迁请求，迁置权将失效、无效且不再具有任何效力或效果，租约应继续完全有效，房东有权随时按房东可接受的任何条款和条件将搬迁空间全部或部分出租给任何其他方。

(C)尽管有前述规定：

(I)(A)搬迁空间的租约期限应与租约的期限相同，及(B)如果在搬迁开始日期，租约的剩余期限少于120个完整历月，则承租人必须通过与业主签订书面协议，将租约期限延长至至少120个完整历月的日期，作为根据本附件行使其权利和选择权的条件；双方同意，任何此类延期应被视为行使承租人根据本合同可获得的下两个续订选择权(如有)；

(Ii)搬迁空间的基本租金应等于搬迁空间的公平市场租金价值和该租金价值的公平市场年增幅，当时业主和租客正真诚地就租客租赁搬迁空间的双方满意的商业条款进行谈判，并进行适当的调整，以反映当时在特拉华州威尔明顿市场地区普遍可用的类似建筑中类似交易空间的当前市场条款、条件和优惠(并考虑到房东是否提供此类条款、条件和优惠)；

(3)房地产税、经营费用和租户分摊应根据搬迁空间所在的特定建筑和其中包含的可出租平方英尺计算；以及

(Iv)业主无须负责资助特别改善工程，以支持与准许用途不符的活动；及

(V)房东应负责对任何搬迁空间及其周围地区进行蒸汽侵入测试，如果该测试显示超出了适用的环境法，包括但不限于OSHA要求，则在搬迁开始日期之前，房东应安装蒸汽缓解系统，房东应负责在搬迁空间的整个租期内进行维护，所有费用和费用均由房东承担。

附件J

2

(F)就业主和租客在本合同项下的义务而言，时间至关重要。

附件J

3

附件10.11

附件K

第一要约权

在符合以下条件的前提下：(A)业主当时正在与任何第三方就租赁额外空间(定义如下)进行积极谈判的权利，(B)租户占用任何更新或延长租户租期的额外空间的权利(无论任何此类租户是否有权根据其租约续签或延长租期)，(C)故意删除，以及(D)房东有权将任何额外空间出租给第三方运营商，这些空间由业主提供给项目的任何便利设施，如果和当任何空间(单独，附加空间“)在租赁初期可供出租，租期为栗树润广场700号楼(”RoFo大楼“)，但条件是：(I)届时不存在租户违约事件，也不存在因发出通知和/或时间推移而构成违约事件的任何事件；及(Ii)该租户和/或其获准受让人或承租人是该房产的唯一占用者，则承租人有权优先租赁所有可用的额外空间，但须符合下列条件：

(A)在租约的第五个租赁年度届满时或之前，当任何额外空间变得可供租客以外的任何一方租用时，业主须通知租客(“出售通知”)，租客应在收到出售通知后30天内以书面通知业主，承租人选择根据本租约的条款及条件向业主出租任何该等可供租用的额外空间。

(I)如果承租人在30天的时间内及时以书面形式通知房东，承租人选择租赁额外空间，则房东和租客应对本租约进行修订，纳入该额外空间；但是，尽管本租约中有任何相反规定，房东和租客明确同意：(A)租户对额外空间的租约期限应与租赁期限相同；(B)额外空间的基本租金应为每平方英尺基本租金相同，并按当时和此后根据租约不时支付的费率增加；(C)不动产税、营运费用和承租人的份额应增加，以反映包括在房产中的额外空间；(D)承租人将获得本租约规定的相同优惠，并按适用比例进行调整。

(Ii)如(A)租客没有在行使其租赁所有额外空间的选择权的30天内以书面通知业主，或(B)租客在该30天内以书面通知业主承租人没有兴趣租赁所有额外空间，则该租赁所有额外空间的第一要约租赁权将失效，且不再具有效力或效力，否则，租赁应继续完全有效，业主有权随时按业主可接受的任何条款和条件将全部或部分额外空间出租给任何其他方，而这些条款和条件并不比本租赁的条款和条件对承租人有实质性的好处。

(B)在租约第六个租赁年度开始之时及之后，但在最初届满日期之前，如任何个人或实体有权租用当时占用该等额外空间的租客以外的任何额外空间(除非该租客不意欲继续租用该等空间)，而(I)该人或该实体向业主呈交意向书，或(Ii)业主意欲向该人或实体呈交业主意欲接受的与此有关的意向书或相若的建议书(“建议书”)，然后，房东应通知租客(“建议书通知”)房东已收到或希望提交该建议书，该建议书通知应包括建议书适用的商业条款和条件的大纲。承租人应在收到建议书通知后30天内书面通知房东是否有兴趣按建议书中规定的条款租赁所有此类额外空间。本协议的条款

附件K

1

建议书通知将由租户及其员工以严格保密的方式保存，不会向租户员工和其他需要了解此类信息以评估租赁机会的个人或实体透露或传播，除非适用法律要求或与涉及房东和租户的纠纷有关。

(I)如承租人在30天期限内及时以书面通知业主承租人有意按建议书所载条款租赁所有该等额外空间，则业主及租客应按建议书所载条款及租约所载与建议书并无抵触的条款及条件，就任何该等额外空间订立租约修订或新租约。

(Ii)如(A)租客没有在该30天内以书面通知业主租客是否有兴趣租用所有该等额外空间，(B)租客在该30天内以书面通知业主，表示租客并无兴趣按建议通知书所列条款租赁所有该等额外空间，并通知业主租客不希望任何该等额外空间的公平市值租金(及其按年增加的租金)以评估方式厘定(或对是否希望以评估方式厘定)保持沉默，或(C)承租人在30天内以书面通知业主，表示承租人有意按建议通知书(“承租人RoFo通知书”)所载的条款租赁所有此等额外空间，但在业主收到承租人RoFo通知书后15天内，租客仍未签立有关修订或新租约，尽管房东诚意及合理地作出努力，但此租赁所有此等额外空间的第一要约权利将会失效，并不再具有效力或效力，直至承租人收到建议通知书后首次出租为止(本第(Ii)分节的其余部分除外)，租赁应继续完全有效，房东有权随时按房东可接受的任何条款和条件将全部或部分额外空间出租给任何其他方，除非房东大幅更改建议书的经济条款(其中应包括向房东支付的基本租金减少5%以上)，房东应再次向租户提供修订后建议书的副本，租户应再次享有本建议书中规定的权利。

(Iii)如果承租人在30天内及时以书面形式通知业主，承租人有兴趣从业主处租赁所有该等额外空间，但希望通过评估确定任何该等额外空间的公平市场租金价值(及其年度增幅)，则在该30天期限届满后10天内，任何该等额外空间的公平市场租金价值(及其年度增幅)应根据上文所述附件H第(D)款规定的方法和程序通过评估确定，该决定为最终决定，并对房东和租客具有约束力。尽管有上述规定，如任何该等额外空间的公平市值租金(及其年度增幅)是由评估厘定的，则任何该等额外空间的基本租金应为评估厘定的任何该等额外空间的公平市值租金(及其年度增幅)的95%。

(C)在任何该等额外空间可供使用时，这项首次要约租赁所有额外空间的权利是一项持续的权利，对承租人及任何经准许的受让人或承让人是个人的，并且不可转让给任何分租人(不论任何该等分租是否经业主同意而订立)。就业主和租客在本节下的义务而言，时间是至关重要的。

附件K

2

附件10.11

附件L

信用证的格式

不可撤销备用信用证编号_

ISSUE DATE: _______________

开证行：

硅谷银行

3003塔斯曼硬盘

2楼，邮件分类HF210

加利福尼亚州圣克拉拉，95054

受益人：

CRISP合作伙伴有限责任公司

C/O MRA集团

村道3号，200号套房

宾夕法尼亚州霍舍姆，邮编：19044

申请人：

前奏治疗公司

粉磨路200号

E400/3213实验站

邮编：19803，邮编：威尔明顿

金额：4,043,700.00美元(404.37万：00/100美元)

到期日：_(自发行日起一年)

到期地点：上述地址的开证行柜台

尊敬的先生/女士：

兹确定我方不可撤销的备用信用证第号。以您为受益人的SVBSF_

受益人签署并注明日期的声明如下：

“这是你方不可撤销的备用信用证第号项下的汇票。SVBSF_代表根据租户_与业主_之间的某些租赁协议条款到期应付美国的资金，经修订、补充或以其他方式修改至今。签署人在此证明：(I)签署人是业主的授权代表；(Ii)业主是第号信用证的受益人。_在此信用证项下开具的金额为_

附件L

1

付款须支付至以下帐户：[插入电汇说明(包括受益人的姓名和帐号)].”

允许部分抽签和多次演示。

除非在当前到期日之前至少60天，我们通过挂号信、挂号信或隔夜快递服务按上述地址向贵方发出通知，本信用证将不会超过当前到期日，否则将自动延期一年，不作任何修改。在任何情况下，本信用证不得自动延期至2036年7月31日以后。如果我们发出这种不延期通知，您可以向我们出示您签署并注明日期的声明，声明您已收到硅谷银行关于第#号信用证的不延期通知。_

所有付款要求应在工作日向我们的办公室(“银行办公室”)提交所需的文件，地址：硅谷银行，3003Tasman Drive，Mail Sort HF210，Santa Clara，CA 95054，电子邮件：Global Trade Finance。在本信用证中使用的“营业日”是指除星期六、星期日或法律授权或要求加利福尼亚州的银行机构关闭的日子以外的任何日子。

传真演示也是允许的。每一份传真的发送地址为：(408)496-2418或(408)969-6510；

电话咨询：(408)450-5001或(408)654-7176，注意：全球贸易融资。上述电话通知的缺席不应影响我们履行任何付款要求的义务。

本信用证可以全部转让，但不能一次或多次部分转让，但每次只能转让给作为受让人的一名受益人，并按当时的可用金额转让，前提是此类转让符合当时适用的法律和法规，包括但不限于美国财政部和美国商务部的法规。在转让时，信用证正本和本信用证的所有修改(如有)的正本或副本必须按信用证上注明的我们的地址提交给我们，并附上我们的转让表作为正式签署的证据A。受益人需支付本信用证项下转让金额的1/4的1/4的转让费(最低250.00美元)。每一次转让应以(1)我们在信用证背面背书，并将如此背书的信用证正本转发给受让人，或(2)我们向受让人开具替代信用证，其条款和条件与转让的信用证基本相同(在这种情况下，转让的信用证将不再有效)作为证明。

附件L

2

如果本信用证项下开具的任何指示要求通过向您在另一家银行的账户转账的方式付款，我们将仅通过FED电汇向受美国监管的银行支付此类款项，并且我们和/或该其他银行可以依赖此类指示中指定的帐号，即使该帐号标识的个人或实体与预期收款人不同。

本信用证受国际商会第98号出版物《国际备用惯例》的约束。590.

授权签名自动签名

附件L

3

附件10.11

不可撤销备用信用证编号_

附件A

转让表格的格式

DATE: ___________________

先生们：

对于收到的价值，下列签署受益人特此不可撤销地转给：

(受让人姓名或名称)

(地址)

以下签署的受益人在上述信用证项下提取的所有权利，直至上述转让之日的可用金额为止。

通过这种转让，下列签署受益人在该信用证中的所有权利都转移给了受让人。受让人应享有作为受益人的唯一权利，包括与任何修改有关的唯一权利，无论是增加、延长或其他修改，也无论是现在存在的还是以后进行的。所有修改应直接通知受让人，无需征得下列签署受益人的同意或通知。

现将信用证正本退回，我们要求贵方(1)在信用证背面背书转让，并按惯例将其转给受让人，或(2)按与转让信用证基本相同的条款和条件向受让人开具替代信用证(在这种情况下，转让的信用证将不再有效)。

附件L

1

附件10.11

证据M

SNDA的格式

从属地位、委派及
互不干扰协定

THIS AGREEMENT made the _____ day of _______________, 202__, by and among ____________________, a __________________________ (the “Landlord”), _____________________, a _______________________ (the “Tenant”) and __________________ (“Bank”).

背景

因此，本协议双方考虑到本协议所载并打算具有法律约束力的相互契约，特此协议如下：

证据M

1

证据M

2

证据M

3

请注意：

请注意：

请注意：

[故意将页面的其余部分留空]

证据M

4

附件10.11

兹证明，双方已促使本协议自上文第一次写明的日期起生效。

房东：

由以下人员提供：

姓名：

标题：

租户：

由以下人员提供：

姓名：

标题：

[签名继续在下一页]

证据M

5

银行：

名字

由以下人员提供：

姓名：

标题：

[签名继续在下一页]

证据M

6

在此，202_年__月__日，一名公证人亲自到本人面前_以该高级人员身分签署该有限责任公司的名称，从而为该文件所载的目的签立前述条文。

作为见证，我在此签字并加盖公章。

公证人

我的佣金到期了：

[接下来的一页]

证据M

7

在此，202_年_月_日，一位公证人亲自出现在我面前__。

作为见证，我在此签字并加盖公章。

公证人

我的佣金到期了：

[接下来的一页]

证据M

8

在这一天，202年_月_日，一位公证人亲自出现在我面前_而她承认自己是_

作为见证，我在此签字并加盖公章。

公证人

我的佣金到期了：

[接下来的一页]

证据M

9

附件10.11

SNDA的展品“A”

法律说明

证据M

10

附件10.11

附件N

租约备忘录

本租赁备忘录于2021年_一家特拉华州公司，其办事处为_

出租人和承租人已就位于特拉华州纽卡斯尔县威尔明顿市栗子润广场的名为709号楼的某些物业(“租赁物业”)签订日期为_

出租人和承租人希望就租赁及其条款、条件和规定，包括其中规定的任何地役权发出通知。

因此，考虑到租赁合同，出租人和承租人同意如下：

附件N

1

兹证明，双方已于上述日期签署并交付了本租赁备忘录。

证明人：

由以下人员提供：

姓名：

标题：

证明人：

由以下人员提供：

姓名：

标题：

[要添加的适当确认]

附件N

2

附件10.11

租约备忘录附件A

附件N

3

附件10.11

租约备忘录附件B

租约终止备忘录

本租赁终止备忘录(“终止”)于2021年_

出租人和承租人已就位于特拉华州纽卡斯尔县威尔明顿市的某些物业(“租赁物业”)订立日期为_

于20_。

因此，考虑到租赁合同，出租人和承租人同意如下：

附件N

4

兹证明，本合同双方已于上述日期签署并交付了本《租赁终止备忘录》。

证明人：

由以下人员提供：

姓名：

标题：

证明人：

由以下人员提供：

姓名：

标题：

[要添加的适当确认]

附件N

5

附件10.11

证物O

不包括营业费用

1.建筑物或项目及任何设备的折旧和摊销；

(二)为建筑物或项目的承租人或其他承租人或潜在承租人设计、施工、改造、重新装修或以其他方式准备承租人改善的费用(包括但不限于空间规划设计费和所有第三方费用和收费、许可证、执照和检查费)及其津贴；

(三)房东将房屋出租给新租客或留住现有租客所发生的费用，包括但不限于律师费和支出、租赁佣金以及广告、营销和促销费用；

4.公认会计准则下被视为资本修理、更换、改善和设备的项目的成本，不论是否一致适用，许可资本项目除外；

5.如购买而非租用的物品构成资本改善，则租金在上文第4条中明确不包括在内；

6.建筑物或项目内任何物业经理办公室的租金价值或租金；

(七)总经理以上人员和业主的高级管理人员、受托人、成员、合伙人的工资、薪金、报销费用、福利及其他报酬，以及业主的一般管理费用；

8.许可管理费以外的管理费和行政管理费；

9.储量；

10.由于宣布任何契诺或限制而可分配给建筑物的任何费用或开支，但不得计入根据本租约的运营费用；

11.与谈判、准备或执行租约或租赁条款、修订租约、终止租约或延长租约有关的法律、会计或其他专业费用，向任何租客(包括租客)收取租金或其他欠该租客的租金或其他款项的诉讼，或与任何租客(包括租客)的任何其他纠纷；

12.与建筑物或项目的开发、建设、改建或改善有关的法律费用，或未分配给项目经营或管理的法律、审计、会计或其他专业费用；

13.与订立任何土地租约以及任何土地或基础租约下的任何租金有关的费用；

14.抵押建筑物或项目的利息、本金和费用，以及与建筑物或项目的任何融资或再融资有关的任何成本和费用；

15.由保险收益支付的维修或改善费用(或者，如果房东没有投保，本应从业主承担的保险收益中支付，或本应从保险收益中支付，但房东根据本合同承保的保单中的免赔额超过了业主在本合同下允许承担的免赔额)，或由承租人、建筑物或项目的任何其他租户或任何第三方直接支付；

16.保险费的任何增加，只要这种增加是由或可归因于另一租户或房东的使用、占用或行为所造成的；

17.在保修范围内更换保修范围内的任何物品的费用，除非该保修被承租人或任何承租方作废；

18.房东通过保险收入收到的数额，以补偿以前计入经营费用的数额；

19.因可保伤亡或征用而发生的维修、更换或其他工程的费用，以房东收到的保险收益或补偿收益为限；

证物O

1

20.为建筑物或项目的任何租户执行的任何工作或服务或向其提供的任何设施的成本，而该工作或服务或设施并非为租户执行或向租户提供的，或为建筑物或项目中的任何租户执行或向租户提供的工作或设施的程度或方式比为租户执行或向租户提供的工作或设施更有利；

21.业主由租户报销或有权由建筑物或项目的其他租户报销的任何公用事业(包括但不限于水、电、电、气、下水道、废物处理、通讯和有线电视设施、供暖、制冷、照明和通风)的费用(运营费用除外)；

22.房东有权由任何租户报销或由租户作为超过基本租金的额外费用报销的任何费用，或承租人或建筑物或项目的任何其他租户或占用人直接向第三方支付的任何费用；

23.业主可能向该建筑物或项目中的任何其他租户提供的任何单独的电表或任何测量的费用；

24.为大楼或项目中的其他租户提供的任何邮件中心服务的费用，如果该服务不为租户所使用的；

25.支付给业主关联公司的建筑或项目上的服务或用品或其他材料的管理费用和利润增量，如果服务、供应或材料的成本超过服务、供应或材料的竞争成本，则这些服务、供应或材料的成本不是由业主的关联公司提供的；

26.对开工日期前存在的建筑物或项目上、内、下或外的危险废物或含石棉材料进行测试、检验、清理、容纳、密封、消除、移走、处置或以其他方式补救所产生的费用；

27.永久性和临时性艺术品所发生的费用；

28.对房东所得征收的房东所得税和专营权、所得税或遗产税；

29.与取得或出售与建筑物或项目有关的费用、航权或发展权有关的任何成本和开支，包括但不限于勘测费用、法律费用和支出、转让税或印花税、评估费用、工程和检查报告以及经纪佣金；

30.在业主以营利为目的经营的商业特许权中，支付给店员、服务员或其他人员的任何费用和补偿；

31.业主经营而承租人或其雇员不能使用的建筑物或项目内的任何特殊用途或服务所产生的费用；

32.向任何人支付损害赔偿金、律师费和任何其他数额的赔偿，以就业主或业主的雇员、承包商或代理人的疏忽或其他侵权行为(包括但不限于与石棉有关的任何侵权索赔)寻求赔偿；

33.为纠正、补救或纠正项目原始设计、建筑材料、安装或工艺中的任何结构或其他缺陷而进行的任何维修、改建、增加、改进或更换的费用；

34.因业主或业主的雇员、承包商或代理人的过失或故意不当行为而需要损坏或修理的；

35.业主或建筑物或项目内的任何租客(包括租客)违反任何租约的条款和条件而招致的费用，以及因逾期支付业主的任何义务而招致的罚款或利息(除非该等罚款或利息是因租客逾期缴交租金而导致的)；

36.房东的一般公司管理费用和与房东的任何办公业务有关的费用，包括但不限于房东的一般公司会计费用和准备房东所得税或信息申报单的费用；

37.给予任何租客(包括租客)的任何租客改善津贴，不论是否以供款或抵免租金或其他方式给予，以及任何减税或扣减基本租金或额外租金的优惠；

证物O

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38.为建筑物或项目中的任何租户(包括租户)执行工作或提供服务所发生的费用，无论是由该租户或业主承担的，只要该等工作或服务超出了业主有义务自费向该租客提供的任何工作或服务；

39.向建筑物或项目内的租户或任何其他租户提供任何租金优惠或租约买断；

40.故意遗漏；

41.代表房东或房东的任何合伙人或其他组成成员的任何资产管理人或投资顾问的费用、费用和费用；

42.房东的慈善或政治捐款以及房地产行业协会会费和许可费所产生的费用；

43.该建筑物或项目未来发展的成本；

44.房东应支付的任何赔偿或损害赔偿金，或构成罚款、利息或罚款的任何金额，但由于租户或租户一方的行为或不作为(仅限于违反本租约或适用法律的范围内的不作为)，包括但不限于任何逾期支付运营成本的利息或罚款，则构成罚款、利息或罚款；

45.业主为符合取得或续发建筑物或工程项目或其内任何空间的占用证明书的规定而安装或进行的任何改善工程或所招致的任何其他费用或开支；

46.建筑物或项目内储存空间的应占费用；

47.遵守经修订的1990年《美国残疾人法》的费用，除非租赁中另有明确允许计入运营费用；

48.业主与建筑或项目零售店有关的经营成本(如有)；

49.房东为补救违约而支付的加班费或其他费用；

50.与升级或改善公共区域有关的不寻常的一次性费用，包括但不限于与安装新地毯、照明、卫生间设备和旋转栅门有关的费用；

51.故意遗漏的；

52.将建筑系统从使用氟氯化碳改为使用氯氟化碳的相关费用；

53.故意遗漏；

54.根据《多雇主养恤金计划法》或类似法律，与提取负债或无资金来源的养恤金负债有关的费用；

55.旅行和娱乐费用；

56.礼物的费用；

57.故意遗漏；

58.与业主信息系统的运行和维护有关的费用；

59.与组成业主的法人实体的业务运营有关的成本，包括但不限于法人实体组建成本和法人实体会计费(包括但不限于与建筑物或项目的运营有关的增量会计费，但以向建筑物或项目的业主或贷款人报告运营结果为限)；

60.故意遗漏；

61.在大楼或项目的电梯或大堂购买和安装任何信息显示器的费用；

62.建筑物或项目内或其上标识建筑物或项目所有者的标志的费用或其他租户标志的费用；

63.业主为遵守任何政府、公共或准公共当局或执行类似职能的任何其他实体的任何特别及普通的法律、规则、条例、规例、法规、规定、守则或行政命令而招致的费用及开支，而该等法律、规则、条例、条例、规定、守则或行政命令在生效日期前适用于该处所，而该等法律、规则、条例、规例、法规、规定、守则或行政命令并非因承租人对该处所的特定用途或使用方式，或因承租人所作的改动或对该等作为或作为而引起的，则业主须承担的费用及开支

证物O

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承租人或承租方的遗漏(关于遗漏，仅限于违反本租约或适用法律的程度)；

64.支付给业主或其任何代表、雇员或代理人的任何附属公司或子公司的运营费用中的所有金额，只要此类服务的成本超过具有类似技能、能力和经验的个人或实体提供的类似质量的类似服务的竞争性费率；

65.建筑物基础、基础、结构钢柱或钢梁的维护费用；

66.不向承租人提供但仅向建筑物或项目中的某些其他承租人提供的任何项目或服务的费用；

67.房东的一般公司管理费用和行政费用；

68.雕塑、绘画和其他艺术品的费用；

69.政治捐款和慈善捐款；

70.坏账损失、租金损失或者坏账准备、租金损失；

71.为维护业主对全部或部分建筑物或项目的所有权而支付的费用；

72.故意遗漏。

证物O

4

附件10.11

附件P

项目法律说明

位于和躺在克里斯蒂安娜百里的所有特定的大片或小块土地，特拉华州纽卡斯尔县更具体地被界定和描述如下：

从一条439.12英尺半径的交汇曲线的东南端一点开始，连接福克兰路(特拉华州34号公路，可变宽度)的西北线和中心路(特拉华州第141号公路，可变宽度)的东北方向的公路线，具有DE。S.P.C.S.NAD‘83(2011年)值N：636777.848及E：602194.139，由上述起点起，并在与中心道东北向曲线重合的同一轴承系统内，

附件P

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附件P

3

所述地块或地块，包含在所述范围内的7,110,478平方英尺或163.23英亩(或多或少)土地。

附件P

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附件10.11

附件Q

允许的例外情况

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