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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K
| | | | | |
| ☒ | 根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告 |
截至的财政年度12月31日, 2021
或
| | | | | |
| ☐ | 根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的过渡报告 |
由_至_的过渡期
委托文件编号：001-38903
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
(注册人的确切姓名载于其章程)
| | | | | | | | |
| 马里兰州 | | 83-2586114 |
(述明或其他司法管辖权
公司或组织) | | (美国国税局雇主
识别号码) |
哥伦比亚大道75号
锡达赫斯特, 纽约11516
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
注册人的电话号码，包括区号：(516) 295-7820
根据该法第12(B)条登记的证券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 每个班级的标题 | | 交易符号 | | 注册的每个交易所的名称 |
| A类普通股，每股面值0.01美元 | | PSTL | | 纽约证券交易所 |
根据该法第12(G)条登记的证券：无
根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。是☐ 不是 ☒
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。是☐ 不是 ☒
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☒不是☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☒不是☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
| | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服务器 | ☐ | 加速文件管理器 | ☐ |
| 非加速文件服务器 | ☒ | 规模较小的报告公司 | ☒ |
| | 新兴成长型公司 | ☒ |
如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☐
用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。是☐不是☒
截至2021年6月30日，也就是注册人最近完成的第二财季的最后一个营业日，注册人的非关联公司持有的注册人A类普通股的总市值约为$229.1100万美元，基于纽约证券交易所(New York Stock Exchange)报道的收盘价每股18.24美元。
截至2022年3月11日，注册人拥有18,765,423已发行的A类普通股。
以引用方式并入的文件
注册人关于2022年股东年会的最终委托书的部分内容(将在注册人的财政年度结束后120天内提交给证券交易委员会)以引用的方式并入本10-K表格年度报告中，以回应第二部分第5项和第三部分第10、11、12、13和14项。
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
表格10-K的年报
截至2021年12月31日的财政年度
目录
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| | 页面 |
关于前瞻性陈述的警告性声明 | II |
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第一部分 | |
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第1项。 | 生意场 | 1 |
第1A项。 | 危险因素 | 4 |
项目1B。 | 未解决的员工意见 | 30 |
第二项。 | 特性 | 30 |
第三项。 | 法律程序 | 31 |
第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 31 |
| | |
第二部分 | |
| | |
第五项。 | 注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券 | 32 |
第六项。 | 已保留 | 32 |
第7项。 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 32 |
第7A项。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 43 |
第八项。 | 财务报表和补充数据 | F-1 |
第九项。 | 会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧 | 44 |
第9A项。 | 控制和程序 | 44 |
第9B项。 | 其他信息 | 44 |
项目9C。 | 关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露 | 44 |
| | |
第三部分 | |
| | |
第10项。 | 董事、行政人员和公司治理 | 45 |
第11项。 | 高管薪酬 | 45 |
第12项。 | 某些实益拥有人的担保拥有权以及管理层和相关股东事宜 | 45 |
第13项。 | 某些关系和相关交易，以及董事的独立性 | 45 |
第14项。 | 首席会计师费用及服务 | 45 |
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第四部分 | |
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第15项。 | 展品和财务报表附表 | 46 |
第16项。 | 表格10-K摘要 | 50 |
关于前瞻性陈述的警告性声明
这份Form 10-K年度报告包含符合联邦证券法的“前瞻性陈述”。这些前瞻性陈述包含在本年度报告(Form 10-K)中，包括标题为“风险因素”、“管理层对财务状况和经营结果的讨论与分析”和“业务”的章节，涉及我们的行业、业务战略、目标和预期，涉及我们的市场地位、未来经营、利润率、盈利能力、资本支出、财务状况、流动性、资本资源、现金流量、经营结果以及其他财务和经营信息。我们使用了“大约”、“预期”、“假设”、“相信”、“预算”、“考虑”、“继续”、“可能”、“估计”、“预期”、“未来”、“打算”、“可能”、“展望”、“计划”、“潜在”、“预测”、“项目”、“寻求”、“应该”、“目标，在本年度报告(Form 10-K)中使用“Will”和类似的术语和短语来识别前瞻性陈述。
前瞻性陈述涉及许多风险和不确定性，您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述依赖于可能不正确或不准确的假设、数据或方法，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。此外，可能导致实际结果与此类前瞻性陈述大相径庭的重要因素包括项目1A中的风险因素。“风险因素”和本年度报告10-K表格中的其他部分。虽然前瞻性陈述反映了我们的真诚信念，但它们并不是对未来业绩的保证。新的风险和不确定性不时出现，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响我们。除适用法律要求外，我们没有义务在本年度报告发布之日之后更新Form 10-K表格中的任何前瞻性陈述。鉴于这些风险和不确定性，投资者不应过度依赖前瞻性陈述作为对实际结果的预测。
当我们在这份Form 10-K年度报告中使用术语“我们”、“公司”和“我们的公司”时，我们指的是马里兰州的Postal Realty Trust，Inc.以及我们的合并子公司，包括特拉华州的有限合伙企业Postal Realty LP，我们是该公司的唯一普通合伙人，我们称之为“运营伙伴”。
我们的所有前瞻性陈述都会受到风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能会导致实际结果与我们预期的大不相同，包括：
•改变美国邮政服务(“USPS”)作为美国联邦政府行政部门的独立机构的地位；
•美国邮政总局对邮政服务需求的变化；
•我们是否有能力与美国邮政总局就新租约或续签租约达成协议；
•美国邮政总局的偿付能力和财务状况；
•美国邮政总局拖欠、提前终止或不续租或搬迁邮局的；
•我们经营的竞争激烈的市场；
•收购机会的可获得性变化；
•我们无法按我们预期的条款和时间成功完成房地产收购或处置，或者根本无法完成；
•我们未能成功经营已开发和收购的物业；
•不利的经济或房地产发展，无论是在全国或在我们的物业所在的市场；
•租赁率下降或空置率上升；
•我们的业务、融资或投资战略或我们经营的市场的变化；
•利率波动和经营成本增加；
•改变参考利率的确定方法，并在2023年6月后取消伦敦银行间同业拆借利率(“LIBOR”)；
•总体经济状况(包括俄罗斯和乌克兰之间持续冲突的不确定性及其对宏观经济状况的相关影响)；
•金融市场波动；
•我们未能产生足够的现金流来偿还我们的未偿债务；
•我们未能以优惠条件或根本不能获得必要的外部融资；
•未能有效对冲利率变化；
•我们对关键人员的依赖，他们的持续服务得不到保证；
•涉及或影响我们的索赔和诉讼的结果；
•房地产、税收、区划法和其他立法和政府活动的变化，以及房地产税率和房地产投资信托基金(“REITs”)税收的变化；
•合营经营以及对合营者的依赖或与合营者的纠纷；
•网络安全威胁；
•与不利天气条件、自然灾害和气候变化有关的不确定性和风险；
•承担与环境、健康和安全事项有关的责任；
•政府批准、行动和倡议，包括遵守环境要求的必要性；
•保险金额不足或不足的；
•对我们的业务施加的限制，以符合和维持我们作为房地产投资信托基金的地位，以及我们未能符合或维持这种地位；
•冠状病毒(新冠肺炎)大流行等公共卫生威胁；以及
•在标题为第1A项的各节下讨论的其他因素。“风险因素”，第7项。“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”和项目1。“公事。”
第一部分
项目1.业务
一般信息
我们是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于收购和管理主要租赁给美国邮政总局的物业，范围从最后一英里的邮局到更大的工业设施。我们相信，以可租赁净面积衡量，我们是出租给美国邮政总局的物业的最大所有者和管理人。
我们于2018年11月19日在马里兰州成立，并于2019年5月17日完成首次公开招股(“IPO”)及相关组建交易(“组建交易”)后开始运作。我们的A类普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)交易，代码为“PSTL”。
我们选择从截至2019年12月31日的短纳税年度开始，作为房地产投资信托基金(REIT)对美国联邦所得税征税。
我们通过传统的UPREIT结构开展业务，在这种结构中，我们的物业由我们的运营合伙企业直接拥有，或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。我们是我们运营伙伴关系的唯一普通合伙人，通过该合作伙伴关系，我们的物业直接或间接拥有。截至2021年12月31日，我们在我们的经营合伙企业中拥有约82.9%的有限合伙权益的未偿还普通单位(“运营单位”)，包括我们经营合伙企业的长期激励单位(“LTIP单位”)。我们的董事会监督我们的业务和事务。
房地产投资
截至2021年12月31日，我们在966个房地产(包括两个作为融资租赁的物业)上的投资约为3.437亿美元。这些物业分布在49个州，总面积约为450万平方英尺，截至2021年12月31日入住率为99.6%，加权平均剩余租期约为四年。截至2021年12月31日，我们通过我们的应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)管理着另外397处由我们的首席执行官Andrew Spodek及其附属公司拥有的物业。我们有权优先购买我们管理的397处物业中的250处。
我们的大多数租约是修改后的双网租约，根据这种租约，USPS负责公用事业、日常维护和物业税的偿还，而房东负责保险、屋顶和结构。我们相信，这种结构有助于我们免受某些运营费用增加的影响，并提供更可预测的现金流。我们认为，邮政物流网络中存在的整体整合机会非常有吸引力。我们继续执行我们的战略，收购和整合邮政资产，我们相信这些资产将为我们的股东带来强劲的收益。
2021年亮点
•截至2021年12月31日，我们收取了100%的租金，我们拥有的投资组合的入住率为99.6%。
•我们收购了239处主要出租给USPS的物业(包括一处作为融资租赁的物业)，总面积约为180万平方英尺，不包括关闭成本，总面积约为1.18亿美元。
•我们于2021年1月完成了3,737,500股A类普通股的后续发行，并于2021年11月完成了4,887,500股A类普通股的后续发行，分别筹集了约5,700万美元和8,310万美元的毛收入。我们还在2021年根据我们的市值股票发行计划(ATM计划)发行了344,717股，筹集了约690万美元的毛收入。
•于2021年8月，吾等订立了一项1.5亿美元的优先无抵押循环信贷安排及一项5,000万美元的优先无抵押定期贷款安排(合共为“2021年信贷安排”)，并偿还了先前的循环信贷安排(“2019年信贷安排”)。我们还签订了利率互换协议(“2021年利率互换协议”)，将伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)部分有效地固定在2021年的5000万美元部分。
2027年1月之前的信贷安排。此外，我们偿还了两笔合共1,370万元的按揭贷款，并修订了其他数笔按揭贷款，以减低利率。
分红
•我们已将季度股息从2020年第四季度的0.2175美元增加到2021年第四季度的0.2275美元。在过去的十个季度里，我们的每股股息都有所增加。尽管我们预计将继续我们定期支付股息的政策，但我们不能保证我们将保持目前的股息水平，我们将继续最近增加每股股息的模式，或者我们未来任何时期的实际股息收益率将是多少。
租户集中
我们收购和管理邮政资产，并将我们的业务作为一个单一的可报告部门进行报告。我们的物业主要出租给美国邮政总局。见项目1A下的讨论。“风险因素--与USPS有关的风险”。在本年报中，我们参考了美国邮政总局向邮政管理委员会(“中国”)提交的公开报告中的某些财务和运营数据，这些报告可在www.usps.com或www.prc.gov上查阅。本年度报告或我们向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交或提交的任何其他文件(“美国证券交易委员会”)中不包含或不包含有关美国证券及期货事务监察委员会网站或中国网站的信息。
政府规章
遵守各种政府法规会对我们的业务产生影响，包括我们的资本支出、收益和竞争地位。这些政府法规的影响对我们的业务可能是实质性的。我们因监督和采取行动遵守适用于我们业务的政府法规而产生成本，这些法规包括但不限于：联邦证券法律法规；房地产投资信托基金和其他税收法律法规；环境、健康和安全法律法规；对联邦政府承包商的法律要求；与房地产有关的地方分区、使用和其他法规；以及修订后的1990年美国残疾人法案(以下简称ADA)。
我们的酒店必须符合美国反兴奋剂机构的第三条规定，即符合美国反兴奋剂机构定义的“公共设施”。“反残疾人法”可能要求在我们物业的某些公共区域移除阻碍残疾人进入的结构性障碍，而这些障碍是很容易移除的。我们相信，现有的物业基本上符合美国反兴奋剂机构的要求，我们不会被要求进行大量的资本支出来满足美国反兴奋剂机构的要求。然而，不遵守ADA可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。提供易于实现的住宿的义务是一项持续的义务，我们将继续评估我们的物业，并在这方面进行适当的改动。
人力资本资源管理
截至2021年12月31日，我们雇佣了37名全职员工。我们的员工主要位于我们位于纽约锡达赫斯特的公司办公室。我们的员工不是任何工会的成员，我们认为我们与员工的关系令人满意。截至2021年12月31日，我们35%的员工、21%的被任命高管和关键员工(定义为具有副总裁及以上头衔的所有员工)和20%的董事会成员是女性。
我们努力维护工作场所不受基于肤色、种族、性别、国籍、族裔、宗教、年龄、残疾、性取向、性别认同或表达或任何其他受适用法律保护的地位的歧视或骚扰。公司招聘、招聘、发展、培训、薪酬和晋升的基础是资历、业绩、技能和经验。我们相信我们的员工得到了公平的薪酬，薪酬和晋升决定是不考虑性别、种族和民族的。员工的出色表现通常会得到表彰。
新冠肺炎健康与安全
为了应对新冠肺炎疫情，我们暂时将大部分员工过渡到远程工作，而没有对生产率造成重大影响。我们组织了培训计划，确保所有员工都做好了远程完成任务的准备。自那以后，我们重新开放了我们的公司办事处，继续保持员工队伍的灵活性，以促进
员工安全。在我们的公司办公室，我们为所有选择在办公室工作的员工和访客提供清洁用品和面罩，以及其他安全措施，以帮助减少疾病的潜在传播。
环境问题
根据各种联邦、州和地方法律、法令和法规，作为不动产的现任或前任所有人，我们可能要承担在我们所拥有的物业内、之上或之下移除或补救某些有害物质、废物或石油产品的费用，包括调查或补救费用、自然资源损害或人身伤害或财产损失的第三方责任。这些法律往往规定责任，而不考虑过错，包括所有者或经营者是否知道或对此类材料的存在或释放负有责任。我们的一些物业可能会受到当前或以前将物业或邻近物业用于商业、工业或其他用途而产生的污染的影响。
法律的改变增加了对物业存在的环境状况的潜在责任，或增加了对排放或其他条件的限制，可能会导致重大的意外支出，或可能以其他方式对物业租户的运营产生不利影响，从而可能对我们造成重大和不利影响。我们在我们的所有物业都有环境责任保险单。然而，任何潜在的或现有的环境污染责任可能超过该保险单的承保范围或不在该保险单的承保范围之内。因此，我们可能不知道我们投资组合中的物业的所有潜在或现有的环境污染责任。因此，我们可能会因这些问题而承担重大责任。
此外，我们的一些建筑物可能含有含铅油漆或含石棉的材料，或可能含有或产生有害霉菌或遭受其他室内空气质量问题，这可能导致不利健康影响或财产损坏或补救费用的责任。室内空气质量问题还可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和细菌。室内暴露于铅、石棉或空气传播的毒素或刺激物超过一定水平可能会导致各种不利的健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，如果我们的任何物业存在铅、石棉、霉菌或其他空气污染物，我们可能需要采取代价高昂的补救计划，以控制或移除受影响物业的霉菌或其他空气污染物，或增加室内通风。此外，如果发生财产损失或人身伤害，铅、石棉、霉菌或其他空气污染物的存在可能会使我们承担租户、租户员工或其他人的责任。我们目前没有发现我们酒店存在任何严重的室内空气质量不良问题。
向美国证券交易委员会提交的报告的可得性
本年度报告Form 10-K以及我们的Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及根据修订的1934年《证券交易法》(以下简称《交易法》)第13(A)或15(D)节提交或提交的此类报告的任何修正案均可在我们的互联网网站(www.postalrealty.com)上免费获取。所有这些报告在以电子方式提交给美国证券交易委员会或以电子方式存档后，都会在合理可行的情况下尽快发布在我们的网站上。我们的公司治理准则、商业行为和道德准则以及董事会的审计、公司治理和薪酬委员会章程也可在我们的网站https://investor.postalrealtytrust.com/govdocs，上查阅，任何股东如有书面请求，可向邮政业信托公司c/o投资者关系部索取印刷版，邮政编码：75 Columbia Avenue，Cedarhurst，New York 11516。我们的电话号码是(516)295-7820。我们网站上的信息或通过我们网站访问的信息不是、也不应被视为本年度报告的一部分，也不应被纳入我们提交给美国证券交易委员会的任何其他文件中。美国证券交易委员会还维护着一个网站，其中包含我们提交给美国证券交易委员会的报告、委托书和信息声明以及其他信息，网址为www.sec.gov。
第1A项。危险因素
风险因素摘要
与USPS相关的风险
•我们的业务在很大程度上依赖于对租赁邮政物业的需求。
•美国邮政总局无法履行其财政义务可能会对我们的业务产生实质性的不利影响。
•美国邮政总局背负着巨额债务。
•USPS受到国会的监督和中国和其他机构的监管。
•美国邮政总局面临的激烈竞争。
•USPS潜在的资不抵债、无力支付租金或破产。
•我们的房产可能有更高的恐怖袭击风险。
•USPS内部领导层、结构、运营和战略的变化可能会扰乱我们的业务。
•涉及美国邮政总局的诉讼可能会扰乱我们的业务。
与我们的业务运营相关的风险
•我们可能无法以具有竞争力的价格或根本无法获得和/或管理额外的USPS租赁物业。
•将我们的邮政财产集中在某些地区。
•我们可能无法以优惠条件续签租约或出售腾出的房产，或者根本无法在租约到期时出售。
•物业空置可能导致巨额资本支出和流动性不足。
•截至2022年3月11日，我们10处房产的租约到期。
•我们使用运营部作为收购物业的对价。
•邮政资产缺乏流动性。
•我们对没有得到报销的房产征收的房地产税可能会增加。
•利率上升或无法获得债务融资。
•抵押债务使我们面临丧失抵押品赎回权的可能性。
•2023年6月后逐步取消LIBOR可能会影响我们的财务业绩。
•如果我们的债务工具不遵守公约，可能会对我们的财政状况造成不利影响。
•未能有效对冲利率变化可能会对我们的业务产生实质性的不利影响。
•我们的成功取决于关键人员，他们的持续服务得不到保证。
•与合资企业投资相关的风险。
•我们的增长依赖于外部资金来源。
•我们可能会招致与环境问题相关的重大成本和责任。
•我们的物业可能含有或发展有害霉菌，或受到其他空气质量问题的影响。
•我们面临着自然灾害带来的风险和与气候变化相关的风险。
•我们的物业可能会受到减值费用的影响。
•我们的产权保险单可能无法覆盖所有产权瑕疵。
•遵守各种联邦、州和地方法律、法规和契约的巨额成本。
•我们可能无法适应潜在的新商业模式。
•我们已经获得了受美国邮政总局支持的购买选择权的物业。
•我们可能会产生商誉和其他无形资产减值费用。
•我们可能难以对我们的信息技术系统进行改革。
•使用社交媒体可能会对我们的声誉和业务造成负面影响。
与我们的组织结构相关的风险
•Spodek先生及其附属公司直接或间接拥有我们公司的大量实益权益。
•我们股东的利益与我们经营合伙企业中单位持有人的利益之间可能存在或将来可能出现利益冲突。
•我们的宪章中有一些条款限制了我们股票的所有权和转让。
•可以增加股票授权股数，对未发行股票进行分类和重新分类，不经股东批准发行股票。
•马里兰州《公司法总则》的某些条款可能会阻碍控制权的变更。
•我们经营合伙企业的合伙协议中的某些条款可能会推迟或阻止对我们的主动收购。
•税收保护协议可能会限制我们出售或以其他方式处置某些财产的能力，并可能要求我们的运营合伙企业保持某些债务水平，否则就不需要这样做。
•我们的董事会可能会在没有股东批准的情况下改变我们的战略、政策和程序，我们可能会变得更加杠杆化，这可能会增加我们在债务义务下违约的风险。
•我们的权利和我们股东对我们的董事和高级管理人员采取行动的权利是有限的。
•我们是一家没有直接业务的控股公司，我们股东的利益在结构上从属于我们的运营合伙企业及其子公司的所有债务和义务。
•我们的运营合伙企业可能会在未经我们股东同意的情况下向第三方发行额外的运营单位。
与我们的房地产投资信托基金地位相关的风险
•如果不能保持房地产投资信托基金的资格，我们就会像普通公司一样被征税。
•即使我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们也可能面临其他税收负债，从而减少我们的现金流。
•如果不进行必要的分配，我们将缴纳联邦企业所得税。
•遵守REIT的要求可能会导致我们放弃某些机会或投资。
•被禁止的交易税可能会限制我们处置财产的能力。
•我们可能会受到税收负担或我们前身的收益和利润的影响。
•对联合邮政控股公司的累积收益和利润的估计存在不确定性。
•在我们和联合邮政控股公司合并后五年内出售作为合并的一部分而获得的资产将产生企业所得税。
•我们的董事会有能力在没有股东批准的情况下撤销我们的REIT资格。
•我们与TRS的交易将导致我们对某些收入或扣除征收100%的惩罚性税，如果这些交易不是以公平的条款进行的。
•您可能会被限制购买或转让一定数量的A类普通股。
•REITs支付的股息通常不符合常规公司股息收入的降低税率。
•如果我们的经营合伙企业不符合联邦所得税的合伙企业资格，我们将不再有资格成为房地产投资信托基金。
•为了维持我们的REIT地位，我们可能被迫在不利的市场条件下或在预期的时间以不利的条件借入资金。
•我们债务工具中的契约可能会限制我们支付分配的能力。
•新的立法或行政或司法行动可能会对我们或我们的股东造成不利影响。
一般风险因素
•提高市场利率可能会对我们证券的市场价格产生不利影响。
•通货膨胀可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
•会计声明的变化可能会对我们报告的财务业绩产生不利影响。
•如果我们的披露控制和程序或财务报告的内部控制存在缺陷，我们可能会受到不利影响。
•未来股权证券的发行可能会对我们A类普通股的市场价格产生不利影响。
•我们A类普通股的市场价格一直并可能继续波动，已经下跌，并可能继续下跌。
•未来出售我们的A类普通股、优先股或可转换为A类普通股或可交换或可执行的证券可能会压低我们A类普通股的市场价格。
•我们面临着网络安全风险和与安全漏洞相关的风险。
以下风险因素可能会对我们的整体业务产生不利影响， 财务状况、经营结果、现金流和前景；我们向股东进行分配的能力；我们获得资本的途径；或我们A类普通股的市场价格，如下面每个风险因素进一步描述的。除了本文列出的信息外，在这份Form 10-K年度报告中，您还应该仔细查看和考虑我们提交给美国证券交易委员会的其他报告和定期文件中包含的信息。这些风险因素可能会对我们的整体业务、财务状况、经营结果、现金流和前景、我们向股东进行分配的能力、我们获得资本的途径或我们A类普通股的市场价格产生重大影响。我们在公开申报文件中描述的风险并不是我们面临的唯一风险。我们目前不知道或我们目前认为不重要的其他风险和不确定因素也可能对我们的业务、财务状况、经营结果、现金流和前景产生重大不利影响。本文还包括有关前瞻性陈述的其他信息。
与USPS相关的风险
我们的业务在很大程度上依赖于对租赁邮政物业的需求。
任何对租赁邮政物业需求的大幅下降都可能对我们的业务产生重大不利影响。在过去的十年中，全国零售邮政网点的数量一直在减少。此外，2021年3月23日，美国邮政总局发布了题为为美国服务：我们实现财务可持续性和卓越服务的愿景和十年计划(“十年计划”)，其中包括对2015年推迟的设施整合进行评估，并可能整合仍未得到充分利用的设施。合并我们的邮政财产会对我们的运作造成重大的不利影响。邮政物业数量的进一步减少可能导致未来与USPS签订租约的条款不如目前的租约、USPS未能续签租约或USPS终止我们物业的现有租约，以及我们可获得的收购机会减少。对邮政资产的需求水平可能会受到各种非我们控制因素的影响，包括美国联邦政府和邮政总局政策或资金的变化，人口密度的变化，当地、地区和国民经济的健康与可持续性，流行病和流行病的存在，例如持续的新冠肺炎大流行，以及邮政总局的需求和使用。此外，科技创新，例如自动派递装置，可能会减少人手派递或亲身取件的需要，从而减少对零售邮政局的需求。此外，联邦快递(FedEx)、亚马逊(Amazon)、联合包裹(UPS)和DHL等包裹递送服务提供商除了公开表示打算扩大最后一英里的递送能力外，还开始实施自动递送设备，以帮助零售公司进行当天和最后一英里的递送。这些设备的开发、实施和广泛采用可能会减少对邮政服务的需求。
USPS正面临立法限制，这些限制阻碍了其维持充足流动性以维持当前运营的能力。如果美国邮政总局的收入由于邮政服务需求的减少而减少，那么美国邮政总局可能会减少其邮局地点的数量。
USPS无法履行其财务义务可能会使其资不抵债或增加国会或监管机构对USPS进行改革的可能性，这可能会对我们的业务和运营产生实质性的不利影响。
USPS的很大一部分负债包括向USPS退休工人提供的养老金和医疗保健等无资金来源的固定福利。尽管国会经常就USPS的未来进行辩论，但USPS不太可能在没有监管或国会救济的情况下注销其现有债务。如果USPS无法履行其财务义务，我们的许多租约可能会被USPS腾出，这将对我们的业务和运营产生实质性的不利影响。任何减少USPS对租赁邮政物业需求的国会或监管行动，也将对我们的业务和运营产生实质性的不利影响。我们无法预测目前正在考虑的任何改革或美国联邦政府推行的任何改革是否最终会生效，如果是的话，这些改革将如何具体影响我们。
美国邮政总局背负着巨额债务。
USPS对联邦融资银行(“FFB”)有大量未偿债务。1999年4月1日，USPS与FFB签订了经修订的票据购买协议(NPA)，目的是获得债务融资。根据NPA，FFB必须在交付后五个工作日内，满足指定条件从USPS购买票据，最高金额不得超过既定的最高金额。美国卫生与公众服务部根据《国家行动计划》每年借入的金额因组织的需要而异。从历史上看，USPS的所有未偿债务都是通过NPA获得的。然而，NPA的最新一次延期于2019年8月31日到期。如果USPS无法与FFB就延长NPA达成可接受的条款，USPS将需要通过其他方式寻求债务融资，要么通过与FFB的单独协议(条款可能与NPA中规定的不同)，要么从其他来源寻求债务融资。不能保证USPS将能够延长NPA的期限，或者按照它预期的条款或时间获得替代债务融资(如果有的话)。如果USPS无法延长具有FFB的NPA，USPS可能无法在未来以与现有可用条件相当的条件向FFB为债务进行再融资。
美国邮政总局还有一项资金严重不足的邮政服务退休人员健康福利基金(“PSRHBF”)负债，美国邮政总局需要在未来几个时期为这笔债务提供资金。此外，USPS支付给公务员退休制度(CSRS)和联邦雇员退休制度(FERS)基金的退休福利摊销资金不足，要求USPS在未来期间为这两个基金提供资金。2022年3月8日，美国国会通过了《邮政服务改革法案》，该法案可能会通过废除要求美国邮政预先为PSRHBF提供资金的要求，免除美国邮政在PSRHBF下570亿美元的未偿债务，并要求未来的邮政退休人员参加联邦医疗保险，从而显著减轻美国邮政的义务，尽管美国邮政在NPA以及CSRS和FERS基金下的重大义务仍未履行。
USPS的巨额债务和未偿还的退休债务在过去要求，未来也可能要求USPS将其运营现金流的很大一部分专门用于支付债务和退休债务，从而减少了可用于支付运营费用的现金流，包括租赁付款、营运资本、资本支出和其他商业活动。如果USPS无法履行其债务和其他义务，USPS可能会减少对租赁邮政财产的需求，这将对我们的业务和运营产生重大不利影响。
USPS受到国会的监督，并受到中华人民共和国和其他政府机构的监管。
USPS有各种各样的利益相关者，他们的利益和需求有时会发生冲突。USPS作为美国政府行政部门的独立机构运作，因此受到适用于联邦机构的各种法规和其他限制的约束。USPS是否有能力提高其产品和服务的费率，须接受中国监管部门的监督和批准。美国邮政总局采取行动的能力受到限制，可能会对其运营和财务业绩产生不利影响，从而减少对租赁邮政财产的需求。
此外，USPS的结构、使命或租赁要求的改变、USPS劳动力的大幅减少、人员资源或邮局的搬迁、其他内部重组或占用我们物业的邮局的变化将影响我们的租约续签机会，并对我们的业务产生重大不利影响。此外，美国联邦政府将USPS作为一个独立机构对待的任何变化，包括但不限于将USPS的全部或部分业务私有化，都可能对我们的业务产生实质性的不利影响。
USPS的业务和运营结果受到来自交付市场以及替代产品和数字通信领域的竞争对手的严重影响。
USPS未能有效竞争和高效运营，未能扩大营销邮件和包裹递送服务，以及增加来自其他来源的收入和贡献，将对USPS的财务状况产生不利影响，随着时间的推移，这种不利影响将变得更加严重。USPS的市场竞争对手包括当地和全国包裹递送服务提供商。USPS的竞争对手具有不同的成本结构和较少的监管限制，并且能够提供不同的服务和定价，这可能会阻碍USPS在这些服务领域保持竞争力。此外，USPS的大多数竞争对手都可以进入资本市场，这使得他们在融资和业务扩张方面有更大的灵活性。客户对邮政服务的使用继续转向替代产品和数字通信。电子邮件和其他形式的电子通信的使用减少了第一类邮件的数量，电子账单和支付也是如此。由于邮递员越来越多地使用数字广告，包括数字移动广告，营销邮件最近经历了下降。随着消费者越来越多地使用电子媒体获取新闻和信息，期刊服务量继续下降。USPS的竞争性服务量的增长，如优先邮件、优先邮件快递、头等包裹服务、包裹精选、包裹退货服务和一些类型的国际邮件，主要归功于USPS的某些最大客户，包括UPS、联邦快递和亚马逊。这些客户中的每一个都在建立自己的交付能力，这可能使其能够随着时间的推移将销量从美国邮政分流出去。如果这些客户将大量业务量从USPS转移出去，USPS竞争性服务量的增长可能不会持续, 此外，美国邮政总局对租赁邮政资产的需求可能会减少。
USPS的潜在资不抵债、无力支付租金或破产将对我们的财务状况、经营业绩、现金流、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力产生重大不利影响，并可能导致我们无法作为持续经营的企业继续经营。
USPS的违约可能会导致我们物业产生的运营现金流显著或完全减少。不能保证USPS将能够避免破产，及时支付租金，或避免违约或终止其租约。如果USPS违约，我们可能会在执行房东权利方面遇到延误，并可能在保护我们的投资方面招致巨额成本。由于我们依赖于USPS的租金支付，USPS无法支付租金可能会对我们以及我们向股东进行分配的能力产生不利影响。
虽然我们不相信美国破产法下的破产保护适用于USPS，但法律并不清楚。如果USPS申请破产，我们将成为债权人，但我们可能无法收回USPS欠我们的全部或任何破产前金额。此外，如果USPS申请破产保护，它可能会根据联邦法律终止与我们的租约，在这种情况下，我们将对USPS拥有一般无担保债权，其价值可能低于租赁期剩余时间欠我们的全部金额。这将对我们的业务、财务状况和运营结果产生严重的不利影响。
实施USPS提出的十年计划可能会对我们的运营、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。
美国邮政总局发布了其十年计划，以应对从传统信件投递向包裹投递转变、处理、运输、投递和零售业务表现不佳、未能达到服务表现标准以及导致重大损失的危险和恶化的财务状况等挑战。这些战略举措旨在扭转预计的亏损，并从2023年或2024年开始实现正净收益。自2015年以来，零售收入大幅下降。十年计划包括重整、采购新设施、扩建现有设施和巩固未尽用的设施，以及零售大堂的现代化，以扩展数码、中小型商业和政府服务，如果我们的邮政物业合并，这些服务可能会影响我们的运作。
这个十年计划的实施将在多大程度上影响我们的业务、流动性、财务状况和经营结果，将取决于许多我们可能无法准确预测或评估的因素。十年计划的部分内容需要国会批准，目前我们无法预测这一点，还将与利益相关者就十年计划的实施和变化进行额外的对话。USPS未能实施十年计划或获得国会批准，可能会影响其维持充足流动性以维持当前运营的能力，这可能导致USPS减少其邮政地点的数量，并对我们的业务和运营结果产生不利影响。
由于USPS是美国联邦政府的独立机构，我们的房产可能比租赁给非政府租户的类似房产有更高的恐怖袭击风险。
恐怖袭击可能会对我们的行动造成实质性的不利影响，并直接或间接地损害我们的财产，无论是物质上还是财政上。由于USPS是，而且预计将继续是美国联邦政府的独立机构，我们的物业被推定为比租赁给非政府附属租户的类似物业有更高的恐怖袭击风险。恐怖袭击，如果这些财产没有保险或保险不足，可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。
持续的新冠肺炎疫情和正在采取的防止其蔓延的措施可能会对美国邮政服务和邮政财产的需求产生负面影响，这可能会对我们的业务、运营业绩和财务状况产生实质性的不利影响。
持续的新冠肺炎大流行(包括新冠肺炎的新的或变异的变体)以及正在采取的预防措施已经并将继续对美国邮政的业务和流动性产生不可预测的重大影响，包括许多邮政财产的客流量减少，对邮件服务的需求波动，通过美国邮政网络处理的邮件和包裹组合发生重大变化，以及因大流行相关的中断而导致的重大额外运营费用，这可能对美国邮政的财务状况造成不利影响，因此对邮政财产的需求也会减少。此外，尽管美国邮政总局根据冠状病毒援助、救济和经济安全(CARE)法案获得了100亿美元的资金，但鉴于目前邮件数量减少导致的短缺，不能保证这笔资金足以维持美国邮政总局的运作。此外，两项旨在向USPS提供250亿美元或100亿美元替代资金的相关法案在2020年第三季度未获通过。邮件数量的任何减少或永久性变化都可能减少美国邮政总局对邮政财产的需求，并对我们的运营结果产生重大不利影响。
此外，USPS依赖于其员工的努力，他们中的许多人每天都会接触到大量的个人。如果员工由于持续的新冠肺炎疫情而不愿或无法定期上班，并且正在采取措施防止其传播，或者由于政府应对疫情而导致美国邮政服务减少，则对美国邮政服务的需求或美国邮政的声誉可能会受到影响，导致对邮政财产的需求减少或邮政财产搬迁，并对我们的业务和运营结果产生不利影响。
USPS内部领导层、结构、运营和战略的变化可能会扰乱我们的业务。
2020年5月，美国邮政总局董事会一致任命路易斯·德乔伊为邮政署署长。德乔伊于2020年6月15日就职。自德乔伊被任命以来，作为美国邮政管理局行政重组的一部分，美国邮政管理局重新分配或取代了一些邮政高管和员工，临时冻结了管理层的招聘，并要求某些未经集体谈判协议代表的员工提前退休。最近，USPS还宣布了修改后的USPS组织结构，旨在专注于三个业务运营单位：
(1)零售和递送；(2)物流和加工；(3)商业和商业解决方案，以及集中某些行政支助职能。作为经修改的组织结构的一部分，后勤和邮件处理业务将向新的后勤和处理业务组织报告，与现有的区和区报告结构分开。这包括所有邮件处理设施和当地运输网络办事处。这些变化是为了降低成本而进行的，美国邮政总局可能会实施更多的变化来减少开支。
这些变化对我们的业务、流动性、财务状况和运营结果的影响程度将取决于许多不断变化的因素，我们可能无法准确预测或评估这些因素。USPS受到立法和其他限制，可能会影响其维持充足流动资金以维持目前业务的能力，这可能会导致USPS减少其邮政地点的数量，并对我们的业务和运营结果产生不利影响。
涉及美国邮政总局的诉讼可能会扰乱我们的业务。
由于USPS内部拟议和执行的业务、管理和战略变化，包括十年计划，USPS成为重大公众批评和诉讼的焦点。截至本报告之日，已对USPS提起了几起诉讼，这些诉讼与USPS的运营变化有关，例如某些服务的费率更高和交付速度更慢。如果这些批评或诉讼导致USPS遭受声誉或财务损害，或监管审查增加，对USPS服务的需求可能会下降，这可能会导致对USPS物业的需求减少。这些变化或任何未来变化的结果可能会导致美国卫生和公众服务部的进一步延误或资金短缺。
与我们的业务和运营相关的风险
我们可能无法以具有竞争力的价格或根本无法获得和/或管理额外的USPS租赁物业。
我们商业计划的一个重要部分是购买租赁给美国邮政总局的更多物业。这类物业的数量有限，与购买出租给各种租户或收购时未出租的物业的REITs相比，我们增加投资的机会更少。此外，目前出租给美国邮政总局的房产的所有权高度分散，绝大多数业主拥有单一房产。因此，我们可能需要花费大量资源来完成对许多个别物业的尽职调查和承保过程，从而增加我们的收购成本，延长收购时间表，并可能减少我们能够为特定物业支付的金额。因此，我们主要通过收购租赁给USPS的更多物业和管理第三方租赁给USPS的物业来扩大业务的计划可能不会成功。
我们还面临着来自其他市场参与者(包括私人投资基金、个人投资者和其他人)对租赁给USPS的物业的收购机会的激烈竞争，因此，我们可能无法以具有竞争力的价格获得所需的物业，或者根本无法获得。此外，由于我们作为唯一专门从事USPS物业的公开交易REIT的公众形象，我们的业务可能会产生其他REITs、房地产公司和其他投资者对USPS租赁物业的新兴趣，这些投资者拥有比我们以前更多的资源，他们以前没有关注USPS租赁物业的投资机会。
我们目前集中在某些地区的邮政财产，并暴露在这些州的地区或当地条件的变化。
我们的业务可能会受到我们所在地区的地区或当地条件和事件的不利影响，特别是在威斯康星州、宾夕法尼亚州、堪萨斯州和阿拉巴马州，这些地区是我们许多邮政资产的集中地。这些地区的发展或条件可能会对我们的入住率和续订、我们的租金收入、我们的运营资金或我们的物业价值产生不利影响，其中包括：
•经济状况低迷，包括新冠肺炎疫情的结果；
•超出我们控制范围的意外事件，除其他外，包括恐怖袭击和与旅行有关的健康问题，包括流行病和流行病；
•美国邮政总局可能裁员或搬迁邮局；以及
•可能导致我们的运营费用、保险和日常维护费用增加的经济状况。
我们可能无法以优惠条件续签租约或出售腾出的物业，或者根本无法在租约到期时续签租约，这可能会对我们造成实质性的不利影响。
我们不能向您保证任何租约会续签，或腾出的物业会以优惠条件出售，或根本不能保证。截至本报告之日，USPS已经腾出了我们投资组合中的一处房产。对于包括指定最高费率的续订选项的租赁，随着时间的推移，续订可能会导致低于市场的租赁费率。如果我们的许多物业的租赁率低于市价，我们物业的租金下降，我们现有的租户不续签租约，或者我们没有以优惠的条件出售腾出的物业，我们的财务状况、经营业绩、现金流、可用于分配的现金以及我们偿还债务的能力可能会受到重大不利影响。
物业空置可能导致巨额资本支出和流动性不足。
由于租约到期而失去租户可能需要我们花费大量资金来翻新物业，然后才能适合新的租户。我们收购的几乎所有物业都特别适合USPS的特定业务，因此，如果USPS腾出物业、不续签租约或决定将邮局搬迁到其他地点，我们可能需要以高昂的成本翻新物业、降低我们收取的租金或提供其他优惠，以便将物业出租给另一租户。如果我们被要求或选择出售房产，我们可能很难将其出售给美国邮政总局以外的其他方。这种潜在的流动性不足可能会限制我们快速调整投资组合的能力，以应对经济或其他条件的变化，这可能会对我们产生实质性和不利的影响。
截至2022年3月11日，我们10处物业的租约到期，美国邮政正在以暂住租户的身份占用这些物业。如果我们不能成功续签这些到期的租约，我们可能会遇到入住率、租金收入和净营业收入的下降。
截至2022年3月11日，我们10处物业的租约(包括我们在2022年3月收购的1处于2021年12月31日到期的物业，以及9处2022年迄今租赁到期的物业)的租约到期，相当于约47,000平方英尺的可出租内部净面积和40万美元的年度合同租金收入，而USPS正在以暂缓租户的身份占用该等物业。当租约到期时，USPS按月成为剩余租户，通常支付估计市值租金或到期租约下的租金金额中的较大者。虽然我们目前预期我们将为所有已到期或将到期的物业签订新租约，但不能保证我们会成功执行新租约、取得正租金续期价差或按与即将到期租约相若的条款续订租约。即使我们能够续签这些到期的租约，租约条款也可能无法与以前的租约相提并论。如果我们不成功，我们可能会经历入住率、租金收入和净营业收入的减少，以及我们信贷安排下的借款能力下降，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和向股东进行分配的能力产生实质性的不利影响。
我们使用OP单位作为收购物业的对价，可能会导致股东稀释和/或限制我们出售此类物业的能力。
我们已经并可能继续透过税务递延供款交易收购物业或物业组合，以换取营运单位，这可能会导致股东摊薄。这种收购结构的效果之一可能是减少我们可以在收购物业的纳税年限内扣除的税收折旧金额，并可能要求我们同意通过限制我们处置收购物业的能力和/或向出资人分配合伙债务以维持其纳税基础来保护出资人推迟确认应纳税所得额的能力。这些限制可能会限制我们一次出售房产的能力，或者是按条款出售，如果没有这些限制，这将是有利的。
邮政资产的流动性不足可能会严重阻碍我们应对资产表现的不利变化的能力，并损害我们的财务状况。
我们因应USPS不断变化的经济、金融和投资条件和条件，迅速出售我们投资组合中的一项或多项邮政资产的能力可能会受到限制。某些类型的房地产，特别是邮局，其替代用途可能有限，因此流动性相对较差。资本返还和投资收益变现(如有)一般将在标的财产的处置或再融资时发生。我们可能无法在任何给定的时间内通过出售、其他处置或以有吸引力的价格进行再融资来实现我们的投资目标，或者可能无法完成任何退出战略。特别是，我们在特定时间内处置一个或多个邮政财产的能力受到我们的税收保障协议施加的某些限制，以及我们的税收保护协议的弱点，甚至是弱点。
物业缺乏既定市场、潜在买家的财务状况或前景的变化、国内或国际经济状况的变化以及物业所在司法管辖区的法律、法规或财政政策的变化。
此外，经修订的1986年《国内收入法》(下称《守则》)对房地产投资信托基金处置不适用于其他类型房地产公司的财产的能力施加了限制。特别是，适用于REITs的税法实际上要求我们持有物业用于投资，而不是主要在正常业务过程中出售，这进一步限制了我们快速调整投资组合以应对美国房地产投资信托基金不断变化的经济、金融和投资条件的能力。
我们没有得到报销的房产的房地产税可能会因为房产税率的变化或重新评估而增加。
尽管我们目前符合美国联邦所得税的REIT资格，但我们必须为我们的一些房产缴纳州和地方税。我们房产的房地产税在过去有所增加，未来可能会随着房产税率的变化或税务机关对我们房产的评估或重新评估而增加。因此，我们未来缴纳的物业税可能会比过去大幅增加。如果我们支付的财产税增加，我们的财务状况、经营业绩、现金流、A类普通股的每股交易价以及我们履行本金和利息义务以及向股东分配的能力可能会受到不利影响。
利率上升或无法获得债务融资可能会使我们难以为债务融资或再融资。
如果我们无法以合理的利率或根本不能获得债务融资，包括抵押贷款，我们可能无法融资购买额外的物业或在现有债务到期时进行再融资。如果我们对现有债务进行再融资时利率较高，我们的收入和现金流可能会减少，这将减少可供分配给股东的现金，并可能阻碍我们通过发行更多股票或借入更多资金来筹集更多资本的能力。此外，如果我们无法在债务到期时对债务进行再融资，我们在税收保护协议下可提供的债务担保机会将会减少，这可能会引发根据税收保护协议对受保护各方进行赔偿的义务。
抵押债务义务使我们面临丧失抵押品赎回权的可能性，这可能会导致我们在受抵押债务约束的一个或一组财产上的投资损失。
抵押和其他有担保的债务义务增加了我们的财产损失风险，因为以财产为担保的债务违约可能会导致贷款人发起止赎行动，最终导致我们的财产损失，从而获得我们违约的任何贷款。抵押财产或一组财产的任何止赎都可能对我们财产组合的整体价值产生不利影响。出于税收目的，我们任何受无追索权抵押贷款约束的房产的止赎将被视为以等于抵押贷款担保债务的未偿还余额的购买价格出售房产。如果抵押债务的未偿还余额超过我们在物业中的纳税基础，我们将在丧失抵押品赎回权时确认应税收入，但不会收到任何现金收益，这可能会阻碍我们满足准则规定的REIT分配要求。丧失抵押品赎回权也可能触发我们的税收赔偿义务，根据我们的税收保护协议条款，涉及某些财产的销售。
2023年6月之后取消伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)可能会影响我们的财务业绩。
2021年3月5日，负责监管LIBOR的英国金融市场行为监管局(FCA)宣布，2023年6月30日后，所有与我们相关的LIBOR条款将停止发布或不再具有代表性。FCA的公告与LIBOR的管理人ICE Benchmark Administration Limited(“IBA”)于2021年3月5日的公告不谋而合，该公告指出，由于无法获得在2023年6月30日之后以代表性基础计算与我们相关的LIBOR期限所需的输入数据，IBA将不得不在2023年6月30日最后一次发布后立即停止发布该等LIBOR期限。在美国，另类参考利率委员会(“另类参考利率委员会”)是由联邦储备委员会和纽约联邦储备银行召集的由私营机构组成的委员会，该委员会由官方机构的当然成员组成。该委员会建议采用有抵押隔夜融资利率(SOFR)加建议的利差调整，以取代伦敦银行同业拆息。LIBOR与SOFR有显著差异，例如LIBOR是无抵押贷款利率，SOFR是有担保贷款利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映不同期限的定期利率。
我们的2021年信贷安排规定，在LIBOR停止日期或前后(取决于提前选择加入)，LIBOR将被新的基准利率取代，作为2021年信贷安排的基准利率，并进行2021年信贷安排中规定的调整。我们正在监测和评估与LIBOR可获得性变化相关的风险，包括债务支付利息和2021年利率互换收付金额的潜在变化。此外，与伦敦银行同业拆借利率挂钩的债务或衍生工具的价值也可能受到影响，因为伦敦银行间同业拆借利率受到限制并被终止，合同必须过渡到新的替代利率。我们无法预测伦敦银行同业拆借利率何时停止提供，或者SOFR市场何时将有足够的流动性。如果我们2021年信贷安排的基准利率转换为SOFR，LIBOR和SOFR之间的差异，加上建议的利差调整，可能会导致利息成本高于LIBOR保持可用的情况，这可能会对我们的经营业绩产生重大不利影响。虽然SOFR是ARRC建议的替代利率，但贷款人也有可能选择与LIBOR不同的替代替代利率，其方式与SOFR类似，或在其他方面会导致我们的利息成本更高。鉴于哪种利率将取代伦敦银行间同业拆借利率的不确定性，目前还不可能预测伦敦银行间同业拆借利率在我们借款成本上的结束幅度。
我们债务工具中的契约可能会对我们的财务状况产生不利影响。
我们的2021年信贷安排和其他债务工具包含对我们产生债务能力的某些惯常限制、要求和其他限制。根据我们的2021年信贷安排，我们必须保持一定的比率，包括最低固定费用覆盖率、最高总杠杆率、最低有形净值、最高担保杠杆率、最高无担保杠杆率、最低无担保偿债覆盖率和最高担保追索权杠杆率。我们根据2021年信贷安排和其他债务工具借款的能力取决于我们的金融和其他契约的遵守情况。
如果不遵守我们2021年信贷安排或其他债务工具下的任何契约，可能会导致我们的一个或多个债务工具违约。特别是，我们可能会在担保债务工具下遭遇违约，这可能会超过我们2021年信贷安排下的交叉违约门槛，从而导致违约事件。在这种情况下，我们可能无法获得其他资金来源，或者只能以不具吸引力的条款获得资金。此外，如果我们在任何债务协议中违反契约，贷款人可以宣布违约，如果债务有担保，则拥有担保违约贷款的抵押品。
或者，即使担保债务工具低于我们2021年信贷安排下无追索权担保债务的交叉违约门槛，此类担保债务工具下的违约仍可能导致我们2021年信贷安排下的交叉违约，因为此类担保债务工具可能不符合我们2021年信贷安排下的“无追索权”资格。另一种可能的交叉违约可能发生在我们进入的信贷安排和我们发行的任何优先无担保票据之间。上述任何违约或交叉违约事件都可能导致我们的贷款人加快付款时间和/或禁止未来借款，这两种情况中的任何一种都会对我们的业务、运营、财务状况和流动性产生实质性的不利影响。
如果不能有效地对冲利率变化，可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力产生不利影响。
在保持我们作为房地产投资信托基金的资格的情况下，我们通过使用利率掉期来管理我们的可变利率债务的市场风险，该利率掉期将我们的全部或部分可变利率债务的利率固定在不同期限，如2021年利率掉期。未来，我们可能会使用其他衍生品工具，如利率上限协议，实际上限制所有或部分债务的利率，直至到期。这些协议涉及风险，例如这些安排不能有效地减少我们对利率变化的敞口的风险，或者法院可能裁定此类协议不具有法律执行力。此外，利率对冲可能代价高昂，尤其是在利率上升和波动的时期。套期保值可能会增加我们的成本，降低我们投资的整体回报。此外，虽然套期保值协议旨在减轻利率上升对我们的影响，但它们也可能使我们面临协议其他各方无法履行的风险，我们可能会产生与协议结算相关的重大成本，或者相关交易可能无法符合财务会计准则委员会(FASB)会计准则编纂(ASC)，主题815，衍生品和对冲的高效现金流量对冲。
我们的成功有赖于关键人员的持续服务得不到保证，失去一名或多名关键人员可能会对我们管理业务和实施增长战略的能力产生不利影响，或者可能在资本市场上造成我们公司的负面印象。
我们的持续成功和管理预期未来增长的能力在很大程度上取决于关键人员的努力，特别是Spodek、Garber和Klein先生的努力，他们拥有广泛的市场知识和关系，并对我们的运营和融资活动具有重大影响。这些人对我们的成功很重要，其中一个原因是，每个人都拥有国家或地区的行业声誉，吸引了商业和投资机会，并帮助我们与投资者、贷款人、美国邮政总局和邮政财产所有者进行谈判。如果我们失去他们的服务，这种关系可能会减少或受到不利影响。我们与Spodek先生、Garber先生和Klein先生的雇佣协议并不保证他们继续受雇于我们。
我们的许多其他高级管理人员也在房地产行业拥有丰富的经验和良好的声誉，这有助于我们寻找机会，为我们带来机会和谈判。失去一名或多名高级管理团队成员的服务，或我们无法吸引和留住高素质人才，可能会对我们的业务产生不利影响，减少我们的投资机会，并削弱我们与投资者、贷款人、业务合作伙伴、现有和潜在租户以及行业参与者的关系，这可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流和A类普通股的每股交易价格产生重大不利影响。
我们可能会受到持续或未来的诉讼，包括与以前拥有物业的实体有关的现有索赔，以及在正常业务过程中的其他索赔，这可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流和我们A类普通股的每股交易价格产生重大不利影响。
我们可能会受到诉讼，包括与以前拥有物业的实体有关的现有索赔，以及在正常业务过程中的其他索赔。其中一些索赔可能导致巨额辩护费用和潜在的针对我们的重大判决，其中一些没有或无法投保。我们通常打算大力自卫。然而，我们不能肯定目前提出的任何索赔或未来可能出现的索赔的最终结果。对我们不利的这类问题的解决可能导致我们不得不支付巨额罚款、判决或和解，如果没有保险，或者如果罚款、判决、和解和任何相关费用超过保险水平，可能会对我们的收益和现金流产生不利影响，从而对我们的财务状况、经营结果、现金流、可供分配的现金和我们偿还债务的能力产生不利影响。某些诉讼或某些诉讼的解决可能会影响我们部分保险的可用性或成本，这可能会对我们的运营业绩和现金流产生重大不利影响，使我们面临更多未投保的风险，和/或对我们吸引高级管理人员和董事的能力产生不利影响。
如果我们的财产遭受重大或全面损失，我们的财产保险可能不足以涵盖所有损失和未投保的损失。
通货膨胀、建筑法规和条例的改变、环境考虑和其他因素，包括恐怖主义或战争行为，可能会使我们收到的任何保险收入不足以在财产受损或被毁时修复或更换它。在这种情况下，收到的保险收益可能不足以恢复我们在受影响的房地产及其租金收入方面的经济地位。此外，如果我们的一项财产遭受重大或全面损失，我们可能无法在没有重大资本支出的情况下将该财产重建至其现有规格，而资本支出可能超过根据保单收到的任何金额。此外，重建或改善这类物业可能需要进行重大升级，以满足分区和建筑法规的要求。由于重大未投保损失，我们在物业上的资本投资或预期未来回报的损失可能会对我们造成重大和不利的影响。
我们缺乏唯一的决策权，我们对合资公司财务状况的依赖，以及我们和我们的合资公司之间的纠纷，都可能对合资企业投资产生不利影响。
未来，我们可以通过合伙企业、合资企业或其他实体与第三方共同投资，收购物业、合伙企业、合资企业或其他实体的非控股权益并管理其事务。对于我们未来可能达成的任何此类安排或任何类似安排，我们可能无法对开发、物业、合伙企业、合资企业或其他实体行使唯一决策权。在某些情况下，对合伙企业、合资企业或其他实体的投资可能涉及没有第三方参与的风险，包括合伙人或共同投资人可能破产或无法为其所承担的所需出资提供资金。合伙人或合资人可能有经济或其他商业利益或目标
他们可能与我们的业务利益或目标不一致，可能会采取与我们的政策或目标相反的行动，而且他们可能在我们的市场上存在利益冲突，这可能会造成利益冲突。此类投资还有可能在出售或融资等决策上陷入僵局，因为我们和合作伙伴或合资企业都不能完全控制合伙企业或合资企业。此外，我们将我们在合资企业中的权益出售或转让给第三方时，可能会受到以我们的合资伙伴为受益人的同意权或优先购买权的约束，这在任何情况下都会限制我们处置我们在合资企业中的权益的能力。如果我们是任何合伙企业或有限责任公司的有限合伙人或非管理成员，如果该实体采取或预期采取可能危及我们作为房地产投资信托基金的地位或要求我们纳税的行动，我们可能会被迫处置我们在该实体中的权益。在某些情况下，我们可能对合伙人的行为负责，合伙人的活动可能会对我们保持REIT资格的能力产生不利影响，或者影响我们根据1940年修订的《投资公司法》(Investment Company Act)被排除或豁免注册的能力，即使我们不控制合资企业。我们与合作伙伴或合资公司之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，这将增加我们的费用，并阻止我们的高级管理人员和董事将他们的时间和精力集中在我们的业务上。因此，合伙人或共同风险投资人的行动或与其之间的纠纷可能会导致合伙企业或合资企业拥有的财产面临额外风险。此外，在某些情况下，我们可能要对我们的第三方合作伙伴或合资企业的行为负责。我们的合资企业可能会负债累累, 在信贷市场动荡的时期，此类债务的再融资可能需要股本募集。
对技术人才的竞争可能会增加我们的劳动力成本。
我们在吸引和留住合格和技能人才方面与各种房地产和其他公司展开了激烈的竞争。我们依赖于我们吸引和留住熟练管理人员的能力，以便成功地管理公司的日常运营并执行我们的商业计划。随着我们的不断发展，我们在招聘和留住合格和技能人才方面可能面临更大的挑战，特别是在劳动力短缺和人才竞争激烈的时期。竞争压力可能要求我们提高薪酬和福利待遇，以便有效地竞争这些人员。我们可能无法通过增加我们向USPS收取的费率来抵消这些增加的成本。如果这些成本增加，或者如果我们无法吸引和留住合格和熟练的人才，我们的业务和经营业绩可能会受到损害。
我们的增长依赖于我们无法控制的外部资本来源，可能无法以商业上合理的条款或根本不向我们提供资金，这可能会限制我们满足资本和运营需求的能力，或向我们的股东进行必要的现金分配，以获得和保持我们作为REIT的资格。
根据我们在2021年信贷安排和其他债务工具下的借款能力，我们未来可能会寻求更多的担保借款，尽管我们尚未就任何此类额外的担保借款签订任何初步或具有约束力的文件，也没有任何贷款人愿意按照我们预期的条款和时间向我们提供贷款的担保。为符合资格及维持我们作为房地产投资信托基金的资格，守则规定，除其他事项外，我们须每年分配至少90%的房地产投资信托基金应课税收入，而不考虑所支付的股息扣减及不包括任何净资本收益。此外，我们将按常规公司税率缴纳所得税，前提是我们分配的REIT应税收入不到100%，包括任何净资本利得。由于这些分配要求，我们可能无法从运营现金流中为未来的资本需求提供资金，包括任何必要的资本支出。因此，我们依赖第三方来源为我们的资本需求提供资金。我们可能无法以优惠的条件或根本无法获得此类融资，我们产生的任何额外债务都将增加我们的杠杆率和违约的可能性。我们能否获得第三方资金来源，在一定程度上取决于：
•一般市场状况；
•市场对我们增长潜力的看法；
•我们目前的债务水平；
•我们当前和预期的未来收益；
•我们的现金流和现金分配；以及
•我们A类普通股的每股市场价格。
从历史上看，资本市场一直受到重大干扰。如果我们不能从第三方来源获得资金，我们可能无法在存在战略机遇时收购或开发物业，满足资本和
满足我们现有物业的经营需要，履行我们的偿债义务，或向我们的股东进行必要的现金分配，以符合并保持我们作为房地产投资信托基金的资格。
我们可能会招致与环境问题相关的重大成本和责任。
根据各种与环境有关的联邦、州和地方法律和法规，作为不动产的现任或前任所有人，我们可能对存在或释放危险或有毒物质、废物或石油产品所造成的成本和损害负责，包括调查、清理此类污染的费用，以及对任何据称对人类健康、财产或自然资源造成的损害的责任。这种法律往往规定严格的责任，而不考虑过错，包括所有者或经营者是否知道或对这种污染的存在负有责任，责任可能是连带责任。这些负债可能是巨大的，任何所需的调查、补救、清除、罚款或其他成本可能会超过财产和/或我们的总资产的价值。此外，如果我们的物业存在污染或未能补救污染，可能会使我们承担补救费用和/或人身或财产损失的第三方责任，或对我们出售、租赁或开发物业或将物业作为抵押品借款的能力造成重大不利影响。此外，环境法可能会在受污染的场地上设立留置权，有利于政府为解决此类污染而产生的损害和成本。此外，如果我们的财产被发现受到污染，环境法可能会对财产的使用方式或商业运营方式施加限制，这些限制可能需要大量支出。参见第1项。“商业--环境问题。”
我们的一些物业可能已经或可能受到污染的影响，这些污染是由于当前或以前将物业或邻近物业用于商业或工业目的而产生的。这种污染可能是由于石油或危险物质的泄漏或用于储存此类材料的储罐泄漏造成的。我们可能不知道我们投资组合中的物业的所有潜在或现有的环境污染责任。因此，我们可能会因这些问题而承担重大责任。
作为我们物业上的建筑物的所有者，我们可能会因建筑物中存在石棉或铅等危险材料或其他不利条件(如室内空气质量较差)而面临责任。环境法规范建筑物中危险材料的存在、维护和移除，如果我们不遵守此类法律，我们可能会因此类不遵守而面临罚款，并可能被要求减少、移除或以其他方式处理危险材料，以实现符合适用的环境法律和法规。此外，我们可能向第三方，如建筑物的居住者或雇员，承担与暴露在建筑物内的危险材料或不利条件有关的损害赔偿责任，并且我们可能会产生与减少或补救建筑物内的危险材料或其他不利条件有关的材料费用。如果我们将来承担重大环境责任，我们可能会发现很难出售或租赁任何受影响的物业。
我们的物业可能含有或发展有害霉菌或受到其他空气质量问题的影响，这可能导致对健康不利影响的责任和补救费用。
当建筑物或建筑材料中积累了过多的水分时，可能会发生霉菌生长，特别是如果湿度问题仍未被发现或在一段时间内没有得到解决。有些霉菌可能会产生空气中的毒素或刺激物。室内空气质量问题还可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和细菌。室内暴露在一定水平以上的空气中的毒素或刺激物可能会导致各种不利的健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，如果我们的任何物业存在严重的霉菌或其他空气污染物，我们可能需要采取代价高昂的补救计划，以控制或移除受影响物业中的霉菌或其他空气污染物，或增加室内通风。此外，如果据称发生了财产损失或人身伤害，重大霉菌或其他空气污染物的存在可能会使我们承担USPS、USPS员工或其他人的责任。
我们面临着自然灾害的风险，如地震和恶劣天气，以及与气候变化相关的风险。
自然灾害和恶劣天气，如洪水、地震、龙卷风或飓风，可能会对我们的财产造成重大破坏。我们的许多物业位于俄克拉荷马州、德克萨斯州、密苏里州和路易斯安那州，这些州历史上经历过龙卷风和飓风等自然灾害的高风险。我们与此类事件相关的伤亡损失和营业收入损失的程度取决于事件的严重程度和受影响地区的总风险。当我们在地理上集中暴露时，一场灾难(如
影响一个地区的破坏性天气事件(如龙卷风或飓风)可能会对我们的财务状况和运营结果产生重大负面影响。我们的财务业绩可能会因自然灾害或恶劣天气造成的损失而受到不利影响。
我们还面临与严寒冬季天气有关的风险，特别是在东北部、大西洋中部和中西部，包括清除冰雪的费用增加。恶劣天气也可能增加对我们物业的维护和维修需求。
最后，我们无法预测气候变化的进展速度。然而，气候变化的影响可能会对我们的财产、运营和业务产生实质性的不利影响。在气候变化导致天气模式变化的程度上，我们的市场可能会经历恶劣天气的增加，包括飓风、严重的冬季风暴和龙卷风，以及不可预测的天气模式。这些情况可能会导致我们的财产受到实际损害，或我们对建筑物的空间需求下降，或者我们根本无法在受这些条件影响的地区运营建筑物。气候变化也可能对我们的业务产生间接不利影响，因为我们认为可以接受的条款增加了财产保险的成本(或无法获得)，增加了能源成本、维护成本、水和/或风灾的维修成本、清除积雪的成本或我们酒店的相关成本，或者导致美国邮政总局将其邮局搬迁到其他地点。近年来，一些州和直辖市通过了关于气候变化和减排目标的法律和政策。基于对气候变化的担忧，联邦、州和地方立法和法规的变化可能会导致我们物业的资本支出增加(例如，提高他们的能效和/或抵御恶劣天气)，而不会相应增加收入，这可能会对我们的净收入造成不利影响。如果气候变化的影响是实质性的或持续很长一段时间，我们的财产、业务或业务都会受到不利影响。
我们的物业可能会受到减值费用的影响。
我们会评估是否有任何指标显示我们的物业价值可能有所减值。只有当物业产生的估计未来现金流量合计(未贴现及不计利息费用)少于物业的账面价值时，物业的价值才被视为减值。在我们对现金流的估计中，我们将考虑预期未来营业收入、趋势和前景、需求、竞争和其他因素的影响等因素。如果我们正在评估一项资产或开发替代方案的潜在出售，未贴现的未来现金流分析将根据当前计划、预期持有期和可用的市场信息考虑资产负债表日期最有可能的行动方案。我们将被要求对我们的物业价值是否存在减值进行主观评估。这些评估可能受到我们无法控制的因素的影响，例如租户提前腾出或搬迁，或因地震、龙卷风、飓风和其他自然灾害、火灾、内乱、恐怖主义行为或战争行为而造成的财产损坏。这些评估可能会对我们的收益产生直接影响，因为计入减值费用会导致收益立即出现负调整。不能保证我们不会在未来承担与我们物业减值相关的减值费用。任何此类减值都可能对我们的业务、财务状况和计提费用期间的运营结果产生重大不利影响。
我们的产权保险单可能无法覆盖所有产权瑕疵。
我们的财产由业权保险单投保。然而，我们尚未获得与在组建交易中收购我们的初始物业以及在组建交易后的某些收购相关的新业主业权保单。在某些情况下，这些保单在收购或后来的再融资时有效。因此，可能存在因收购或再融资而产生的所有权缺陷，而我们将不会为这些缺陷提供所有权保险。如果存在与我们的任何物业相关的重大所有权缺陷，而所有权保险单没有充分覆盖该缺陷，我们可能会损失部分或全部投资于此类物业的资本和预期利润。
根据适用于我们物业的各种联邦、州和地方法律、法规和契诺，我们可能会产生巨额费用。
房产受各种公约和联邦、州和地方法律和监管要求的约束，包括许可和许可要求。当地法规，包括市政或地方条例、分区限制和社区开发商施加的限制性契诺，可能会限制我们使用我们的物业，并可能要求我们获得当地官员的批准或限制我们使用我们的物业，并可能要求我们在任何时候就我们的物业获得社区标准组织的当地官员的批准，包括在开发或收购物业之前或在对我们现有的任何物业进行翻新时。在其他方面，这些限制可能涉及
火灾和安全、地震或危险材料消减要求。不能保证现有法律和监管政策不会对我们或任何未来开发、收购或翻新的时间或成本产生不利影响，也不能保证不会采用额外的法规来增加此类延误或导致额外的成本。我们的增长战略可能会受到我们获得许可、执照和分区减免的能力的影响。
此外，联邦和州法律法规，包括ADA和1988年《公平住房修正案法案》(FHAA)等法律，对我们的财产和运营施加了进一步的限制。根据ADA和FHAA，所有公共设施必须符合与残疾人无障碍和使用相关的联邦要求。我们的一些物业目前可能不符合ADA或FHAA的规定。如果我们投资组合中的一个或多个物业不符合ADA、FHAA或任何其他监管要求，我们可能会产生额外成本以使物业合规、招致政府罚款、判给私人诉讼当事人损害赔偿或无法对此类物业进行再融资。此外，我们不知道现有的需求是否会改变，或者未来的需求是否会要求我们进行重大的意外支出，这将对我们的财务状况、运营结果和现金流产生不利影响。
我们还必须遵守各种复杂的法律要求，因为我们是联邦政府承包商。这些法律通常包含在我们与USPS的租约中，规范我们开展业务的方式，要求我们管理各种合规计划，并要求我们将合规责任强加给一些承包商。如果我们不遵守这些法律，我们可能会受到罚款、处罚和损害，导致我们无法与USPS签订租约，并禁止我们与USPS签订未来的租约。不能保证这些潜在的成本和收入损失不会对我们的经营业绩、财务状况和现金流产生实质性的不利影响。
我们已经并可能继续收购以下物业：(I)租赁给USPS和非邮政租户，(Ii)仅租赁给非邮政租户，或(Iii)在对我们来说是新的市场，而我们可能无法适应这些新的商业模式。
我们已经并可能继续收购以下物业：(I)租赁给USPS和非邮政租户，(Ii)仅租赁给非邮政租户，或(Iii)在对我们来说是新的市场，我们可能无法适应这些新的商业模式。当我们购买这些物业时，我们可能会面临与缺乏市场或租户知识或对当地经济或新租户的运营了解相关的风险。在保持房地产投资信托基金资格的前提下，我们也可以通过我们的TRS提供其他服务，例如为邮政物业所有者提供咨询服务，以补充我们的核心业务。此外，我们可能面临与建立新的业务关系相关的风险，以及对当地政府和当地或租户特定许可程序的不熟悉。我们致力于通过广泛的勤奋和研究以及与经验丰富的服务提供商的合作来降低此类风险。然而，不能保证所有这些风险都会消除。
我们已经获得，并可能继续获得受美国邮政总局支持的购买选择权的物业。
我们的某些租约赋予USPS以公平市价或租赁协议规定的固定价格购买标的物业的权利。我们未来可能会购买更多的房产，为USPS提供类似的购买选择。如果USPS决定行使购买选择权，我们将失去从该物业获得未来租金的权利。如果我们有权获得的购买价格低于我们为相关财产支付的价格，我们可能会招致损失。我们也可能无法将我们收到的购买价格再投资于产生类似或更好回报的可比投资，结果是租赁收入和盈利能力下降。
我们可能会产生商誉和其他无形资产减值费用，这可能会对我们的收益和财务状况产生不利影响。
根据美国公认会计准则(“GAAP”)，吾等须评估在任何收购交易中假设的任何商誉及无限期无形资产，每年或更频繁地在事件或环境变化显示潜在减值时进行评估，例如市场状况的变化或关键假设的任何改变。如测试显示某项资产可能无法收回，吾等须就商誉或无限期无形资产的账面价值与商誉或无形资产在厘定期间的隐含公允价值之间的差额记录非现金减值费用。我们亦不断评估是否已发生事件或情况，显示已确定寿命的无形资产(不包括商誉)的剩余估计可用年限，以及其他长期资产是否需要修订或该等资产的剩余余额是否可能无法收回。我们使用对该资产剩余寿命的相关未贴现现金流的估计来衡量该资产是否可收回。这些减值费用可能很大，并可能对我们的财务状况、经营业绩和可供分配的现金产生不利影响。
我们可能难以对我们的信息技术系统进行改革。
我们已作出重大投资，以更新和改善我们的资讯科技系统，并预期这些投资将会继续，以满足我们的业务需要，包括物色收购机会，以及管理物业的保养和维修。过渡到新的或升级的系统可能会带来困难，包括对当前流程的潜在中断和安全复杂性。此外，随着我们的发展和业务需求的变化，我们的信息技术系统可能需要进一步修改，这可能会延长我们在过渡过程中遇到的困难。在我们的系统上进行如此重大的投资可能需要更长的时间来部署，而且成本可能比最初计划的更高。此外，我们可能无法完全实现我们希望获得的好处，我们可能需要花费大量的注意力、时间和资源来纠正问题或寻找替代资源来执行各种功能。实施新的或升级的信息技术系统的困难或重大系统故障或延迟，或未能成功修改我们的系统并响应我们业务需求的变化可能会对我们的业务和运营结果产生不利影响。
使用社交媒体可能会对我们的声誉和业务造成负面影响。
使用社交媒体平台，包括博客、社交媒体网站和其他基于互联网的交流形式，已经变得司空见惯。第三方对我们的负面评论可能随时发布在社交媒体平台或类似设备上，并可能损害我们的声誉或业务。我们还使用社交媒体平台来传播信息和寻找收购机会。随着管理这些平台和设备的使用的法律法规迅速发展，我们、我们的员工或第三方在使用这些平台和设备时未能遵守适用的法律和法规，可能会对我们的业务产生不利影响，或使我们受到罚款或其他处罚。
与我们的组织结构相关的风险
Spodek先生及其关联公司以完全稀释的方式直接或间接拥有我们公司的大量实益权益，并有能力对我们的公司和我们的运营伙伴关系施加重大影响，包括批准重大公司交易。
截至2022年3月11日，Spodek先生及其关联公司持有我们已发行普通股的总投票权约10.8%。根据他对A类普通股和表决权等价股的所有权，Spodek先生及其附属公司有能力影响提交给我们股东的事项的结果，包括我们董事会的选举和重大公司交易的批准，包括业务合并、合并和合并。因此，Spodek先生对我们有重大影响，可能会以不符合我们其他股东最佳利益的方式施加影响。这种投票权的集中还可能产生延迟或阻止控制权变更的效果，而我们的股东可能会认为这是有益的。
我们股东的利益与我们经营合伙企业中单位持有人的利益之间可能存在或将来可能出现利益冲突，这可能会阻碍可能使我们的股东受益的商业决策。
由于我们和我们的关联公司与我们的运营伙伴或其任何合作伙伴之间的关系，未来可能存在或可能出现利益冲突。根据马里兰州法律，我们的董事和高级管理人员对我们公司负有与他们管理我们公司相关的责任。同时，作为我们经营合伙企业的普通合伙人，根据特拉华州的法律和我们经营合伙企业的合伙协议，我们对我们的经营合伙企业及其有限合伙人负有与经营合伙企业管理相关的受托责任和义务。作为我们经营合伙企业的普通合伙人，我们的受托责任和义务可能与我们的董事和高级管理人员对我们公司的责任相冲突。Spodek先生作为有限合伙人在我们的运营合伙企业中拥有重大利益，在做出影响我们的股东和我们运营合伙企业的有限合伙人的决定时可能存在利益冲突。
合伙协议规定，在我们的经营合伙企业或任何合伙人的利益与我们公司或我们的股东的单独利益之间发生冲突的情况下，我们作为我们经营合伙企业的普通合伙人，没有义务不优先考虑我们公司或我们股东的单独利益，本公司或本公司董事会采取任何行动或不采取任何行动，优先考虑本公司或我们股东的单独利益，且不会导致违反经营合伙企业有限合伙人在其合伙协议下的合同权利，也不违反我们作为经营合伙企业普通合伙人对经营合伙企业及其合作伙伴负有的忠诚义务。
此外，合伙协议规定，对于经营合伙企业或任何有限合伙人遭受的损失、承担的责任或未获得的利益，我们不对经营合伙企业或任何合作伙伴承担任何金钱赔偿责任，但对我们的故意伤害或严重疏忽承担责任除外。我们的经营合伙公司必须赔偿我们、我们经营合伙公司的董事和高级职员、我们经营合伙公司的高级职员和我们的指定人员免受与我们经营合伙公司的经营有关的任何和所有索赔，除非(1)该人的作为或不作为对导致该诉讼的事项具有重大意义，并且是出于恶意或主动和故意的不诚实所致；(2)该人实际上因违反或违反合伙协议而获得不正当的个人利益；或(3)在刑事诉讼中，受赔偿的人我们的经营合伙公司还必须在收到此人善意相信已达到赔偿所需的行为标准的书面确认书以及在最终确定此人不符合赔偿行为标准的情况下偿还任何已支付或预付的任何款项的书面承诺后，支付或偿还此人的合理费用。在收到此人的善意确认后，我们的经营合伙企业还必须支付或偿还此人的合理费用，并承诺在最终确定此人不符合赔偿行为标准的情况下，偿还已支付或预付的任何款项。对于未经我们批准而寻求赔偿的人提起的任何诉讼，我们的运营合伙公司不会向任何人赔偿或预付资金(但为执行此人根据合伙协议获得赔偿的权利而提起的任何诉讼除外)，或者如果此人被发现对我们的运营合伙公司在诉讼中的任何索赔的任何部分负有责任，我们的运营合伙公司将不会向任何人提供赔偿或预付资金。
我们的章程包含一些限制我们股票所有权和转让的条款，这些条款可能会延迟、推迟或阻止控制权变更交易，这些交易可能涉及A类普通股的溢价，或者我们的股东认为其他方面符合他们的最佳利益。
我们的宪章对我们的股票有一定的所有权限制。在其他限制中，除某些例外情况外，我们的章程禁止任何人实益或推定拥有超过8.5%的普通股总流通股或任何类别或系列的优先股流通股的8.5%以上的股份(以限制性较大者为准)。如果满足某些条件，我们的董事会可以行使其唯一和绝对的酌情权，在预期或追溯的情况下豁免任何人不受这一所有权限制。这一所有权限制以及我们宪章中对我们股票所有权和转让的其他限制可能：
•阻止可能导致A类普通股溢价或股东认为符合其最佳利益的要约收购、委托书竞争或其他交易或管理层或控制权的变更；以及
•导致超过限制的股份转让给慈善受益人的信托，结果是，收购人丧失了拥有额外股份的某些好处。
可以增加股票授权股数，对未发行股票进行分类和重新分类，不经股东批准发行股票。
根据我们的章程，董事会有权在没有股东批准的情况下修改我们的章程，增加或减少我们被授权发行的股票总数或任何类别或系列的股票数量；前提是我们的董事会不得增加我们有权发行或重新分类为投票等值股票的投票权等值股票的股份数量，除非得到A类普通股大多数流通股持有人的批准。此外，根据我们的章程，我们的董事会有权在没有股东批准的情况下，授权我们发行A类普通股或优先股的授权但未发行的股票，并将我们A类普通股或优先股的任何未发行股票分类或重新分类为一个或多个股票类别或系列，并为该等新分类或重新分类的股份设定优先、转换或其他权利、投票权、限制、股息及其他分派、资格或赎回条款或条件。因此，我们可能会发行系列或类别的普通股或优先股，包括优先股、股息、权力和权利、投票权或其他权利，这些优先于我们A类普通股持有者的权利，或在其他方面与A类普通股持有人的权利相冲突。尽管我们的董事会目前没有这样的意图，但它可以建立一类或一系列优先股，根据该系列的条款，可能会推迟、推迟或阻止可能涉及A类普通股溢价或我们的股东认为符合他们最佳利益的交易或控制权变更。
马里兰州一般公司法的某些条款可能会阻止控制权的变更，这可能会阻止第三方进行要约收购或寻求其他可能涉及A类普通股溢价或我们的股东认为符合其最佳利益的控制权变更交易。
马里兰州一般公司法(“MGCL”)的某些条款可能会阻止第三方提出收购我们的提议，或阻止控制权的变更，否则，我们A类普通股的持有者将有机会实现对此类股票当时市场价格的溢价，包括：
•“业务合并”条款，在受限制的情况下，禁止吾等与“有利害关系的股东”(一般定义为在紧接有关日期之前的两年内的任何时间直接或间接拥有吾等股份或其联营公司或联营公司的10%或以上投票权的实益拥有人)之间的某些业务合并，直至该股东成为有利害关系的股东的最近日期起计的五年内；以及(B)在紧接有关日期之前的两年内的任何时间内，禁止吾等与“有利害关系的股东”之间的某些业务合并，以及(A)“有利害关系的股东”在紧接有关日期之前的两年内的任何时间，直接或间接拥有吾等股份或其联属公司或联营公司的10%或以上投票权的任何人士；以及
•“控制股份”条款规定，在“控制股份收购”(定义为直接或间接取得已发行及已发行“控制股份”的所有权或控制权)中收购的本公司“控制股份”(定义为与股东控制的其他股份合计，股东有权行使三个递增投票权范围之一的股份)的持有人对其控制股份没有投票权，但如获本公司股东以至少三分之二的投票权(不包括所有有利害关系的股份)的赞成票批准，则不在此限。
经吾等董事会决议，吾等已选择退出本公司之业务合并条款，并规定吾等与任何其他人士之间之任何业务合并均获豁免受本公司董事(包括并非该等人士之联营公司或联营公司之大多数董事)批准之业务合并条款所规限。此外，根据我们的附例中的一项规定，我们已选择不受MgCl的控制股份条款的限制。然而，我们的董事会可以通过决议选择加入MgCl的业务合并条款，我们可以通过修订我们的章程，选择在未来加入MgCl的控制股份条款。
MGCL的某些条款允许我们的董事会在没有股东批准的情况下，无论我们的章程或章程中目前有什么规定，都可以实施某些公司治理条款，其中一些条款(例如，分类董事会)目前不适用于我们。如果实施，这些条款可能会限制或阻止第三方为我们提出主动收购建议，或者在其他情况下延迟、推迟或阻止我们控制权的变更，否则我们A类普通股的持有者将有机会实现高于当时市场价格的溢价。我们的章程包含一项条款，规定我们在有资格这样做的时候，选择遵守《公司章程》第3章第8副标题关于填补我们董事会空缺的规定。
我们的章程指定马里兰州巴尔的摩市巡回法院为我们股东可能发起的某些类型的诉讼和诉讼的唯一和独家论坛，这可能限制我们的股东在与我们或我们的董事、高级管理人员或员工的纠纷中获得有利的司法论坛的能力。
我们的章程一般规定，除非我们书面同意选择替代法院，否则马里兰州巴尔的摩市巡回法院(或在某些情况下，美国马里兰州地区法院，北部分部)应是股东可能就我们的公司、我们的董事、我们的高级管理人员或我们的员工提起的某些类型的诉讼和诉讼的唯一和独家论坛。这种法院条款的选择可能会限制股东在司法法院提出股东认为有利于与我们或我们的董事、高级管理人员或员工发生纠纷的索赔的能力，这可能会阻止针对我们和我们的董事、高级管理人员和员工提出有价值的索赔。或者，如果法院发现我们附例的这一条款不适用于或不能对一种或多种特定类型的诉讼或法律程序执行，我们可能会在其他司法管辖区产生与解决此类问题相关的额外费用，这可能会对我们的业务、财务状况或运营结果产生不利影响。我们采纳这一条款是因为马里兰州的法官比任何其他州的法官在处理马里兰州公司法问题方面都更有经验，我们认为这使得我们不太可能被迫在多个法院为重复的诉讼辩护，也不太可能原告的律师能够利用此类诉讼迫使我们达成其他不合理的和解。
我们经营合伙企业的合伙协议中的某些条款可能会推迟或阻止对我们的主动收购。
我们经营合伙公司的合伙协议中的条款可能会推迟或使我们的主动收购或我们控制权的变更变得更加困难。这些规定可能会阻止第三方提出涉及主动收购我们或改变我们控制权的建议，尽管我们的一些股东可能认为此类建议是可取的。这些规定包括：
•赎回权；
•要求在未经我们同意的情况下，不得将我们作为运营合伙企业的普通合伙人除名；
•对作战单位的转让限制；
•在某些情况下，作为普通合伙人，我们有能力修改合伙协议，并促使营运合伙公司在未经有限合伙人同意的情况下，以可能延迟、推迟或阻止我们或我们的营运合伙公司合并或其他控制权变更的条款发行单位；以及
•有限合伙人有权同意直接或间接转让普通合伙企业的权益，包括因合并或出售我们全部或几乎所有资产而转让的权益，如果此类转让需要我们的普通股股东批准的话。
截至2022年3月11日，Spodek先生及其关联公司拥有约43.4%的已发行运营单位(包括LTIP单位)，以及约4.3%的A类普通股和所有投票权等价股的流通股，这些股份加起来在完全稀释的基础上相当于我们公司约11.4%的实益经济利益。
税收保护协议可能会限制我们出售或以其他方式处置某些物业的能力，并可能要求我们的运营合伙企业保持某些债务水平，否则这些债务水平将不需要运营我们的业务。
关于物业对我们的营运合伙企业的贡献，我们的营运合伙企业已经并可能在未来订立税务保障协议，根据该等协议，本集团同意将出售或以其他方式处置所贡献物业对供款合伙人造成的税务影响减至最低。税收保护协议可能使出售任何受此类协议约束的财产在经济上是被禁止的，即使这样做可能符合我们股东的最佳利益。此外，吾等可能被要求在任何税务保障协议有效期内维持最低负债水平，不论此等负债水平是否为经营吾等业务所需，或是否为吾等的若干供款人提供机会担保债务或在未来偿还、偿还、再融资或以其他方式(除预定摊销外)削减目前未偿还的债务时承担赤字修复义务。如果我们未能提供此类机会，我们将被要求向每个此类供款人交付一笔现金付款，以近似计算由于我们未能向该供款人提供此类机会而导致的供款人的纳税义务以及因支付此类税收保障付款而产生的纳税义务。尽管如此，我们已经并可能在未来达成税务保障协议，以协助我们经营合伙企业物业的出资人延迟确认任何该等入股所产生及之后的应课税收益。
我们的董事会可能会在没有股东批准的情况下改变我们的战略、政策和程序，我们可能会变得更加杠杆化，这可能会增加我们在债务义务下违约的风险。
我们的投资、融资、杠杆和分销政策，以及所有其他活动的政策，包括增长、资本化和运营，将完全由我们的董事会决定，并可能在不通知我们的股东或经我们的股东投票的情况下，随时由我们的董事会修改或修订。这可能会导致我们进行运营事务、进行投资或采取与本报告中设想的不同的业务或增长战略。此外，我们的章程和章程并没有限制我们可能产生的债务的金额或百分比，无论是资金还是其他方面。我们的董事会可以在没有股东批准的情况下，随时改变或取消我们目前的借款政策。如果这一政策改变，我们的杠杆率可能会更高，这可能会导致我们的偿债能力增加。更高的杠杆率也增加了我们债务违约的风险。此外，我们投资政策的改变，包括我们在投资组合中分配资源的方式或我们寻求投资的资产类型，可能会
加大对利率风险、房地产市场波动和流动性风险的敞口。我们有关上述政策的变化可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生重大不利影响。
我们的权利和我们股东对我们的董事和高级管理人员采取行动的权利是有限的。
根据马里兰州法律，一般来说，董事如果以他或她合理地相信符合我们最大利益的方式善意履行其职责，并像处于类似地位的通常谨慎的人在类似情况下会使用的那样谨慎，则他或她将不承担责任。此外，我们的章程限制了我们的董事和高级管理人员对我们和我们的股东的金钱损害的责任，但因下列原因引起的责任除外：
•在金钱、财产或服务方面实际收受不正当利益或利润；或
•董事或官员主动和故意的不诚实行为，通过最终判决确定为对所判决的诉因具有实质性影响的行为。
我们的宪章要求我们在马里兰州法律允许的最大范围内赔偿每一位董事和官员，并向他们预付费用，以捍卫他或她因向我们提供服务而被提起或威胁成为当事人的任何诉讼。我们已经与我们的每一位高管和董事签订了赔偿协议，根据这些协议，我们将在马里兰州法律允许的最大限度内，就他们作为高管和/或董事发生的所有费用和责任(有限的例外情况除外)对我们的董事和高管进行赔偿。因此，我们和我们的股东对我们的董事和高级管理人员的权利可能比如果没有我们宪章中的现行条款或其他公司可能存在的权利更有限。
我们是一家没有直接业务的控股公司，因此，我们依靠从我们的运营合伙公司获得的资金来支付债务，我们股东的利益在结构上从属于我们的运营合伙公司及其子公司的所有债务和义务。
我们是一家控股公司，几乎所有的业务都是通过我们的运营伙伴关系进行的。除了在我们的运营伙伴关系中拥有权益外，我们没有任何独立的业务。因此，我们依靠经营合伙公司的现金分配来支付我们宣布的A类普通股股票的任何股息。我们还依赖我们经营伙伴关系的分配来履行我们的任何义务，包括我们经营伙伴关系分配给我们的应税收入的任何纳税义务。此外，由于我们是一家控股公司，您作为股东的债权在结构上将从属于我们的运营合伙企业及其子公司的所有现有和未来的债务和义务(无论是否借款)。因此，在我们破产、清算或重组的情况下，我们的资产以及我们的运营合伙企业及其子公司的资产只有在我们及其运营合伙企业及其子公司的所有债务和义务全部清偿后才能用于满足我们股东的债权。
我们的运营合伙公司可能会在未经股东同意的情况下向第三方发行额外的运营单位，这将减少我们在运营合伙公司中的所有权比例，并可能对运营合伙公司向我们分配的金额产生稀释效应，从而稀释我们可以向股东分配的金额。
截至2022年3月11日，我们运营伙伴关系中约18.0%的未偿还运营单位(包括LTIP单位)由第三方持有。在收购物业或其他方面，我们可能会继续向第三方发放额外的营运单位。此类发行将减少我们在我们运营合伙公司中的持股比例，并可能影响我们运营合伙公司向我们分配的金额，从而影响我们可以向我们的股东分配的金额。OP单位的持有者对我们的运营伙伴关系的任何此类发行或其他合伙级别的活动没有任何投票权。
与我们的房地产投资信托基金地位相关的风险
未能保持REIT的资格将导致我们作为常规公司纳税，这将大大减少可用于分配给我们股东的资金。
自截至2019年12月31日的短短课税年度开始，我们已选择并打算继续以使我们有资格根据守则第856-860条作为房地产投资信托基金纳税的方式运营。作为房地产投资信托基金的资格涉及到高度技术性和复杂的税收规则的应用，只有有限的司法和行政
诠释。事实上，我们几乎所有的资产都是通过合伙企业持有的，这一事实进一步复杂化了REIT要求的应用。即使是一个看似微小的技术错误或无心之失，也可能危及我们的REIT地位。我们的房地产投资信托基金地位取决于各种事实和情况，这些情况可能不完全在我们的控制范围之内。此外，我们作为房地产投资信托基金的资格和税收取决于我们是否有能力通过实际的年度经营业绩，持续满足联邦税法规定的某些资格测试。举例来说，要符合REIT的资格，我们在任何一年的总收入中，至少有95%必须来自符合资格的来源，例如来自房地产的租金，以及我们必须满足关于我们资产构成的多项要求。此外，我们必须向股东分配，每年至少占我们REIT应税收入的90%，不包括净资本利得。我们不能保证我们在任何特定课税年度的实际经营结果是否符合这些要求。此外，新的立法、法规、行政解释或法院裁决，每一项都可能具有追溯力，可能会使我们更难或不可能符合REIT的资格，或者可能会降低投资REIT相对于其他投资的可取性。我们没有也不打算要求美国国税局(“IRS”)裁定我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，本年报中的Form 10-K报表中的陈述对IRS或任何法院都没有约束力。因此，我们不能确定我们是否有资格成为房地产投资信托基金(REIT)。
如果我们在任何课税年度未能保持作为房地产投资信托基金的资格，我们将面临严重的税收后果，这将大幅减少可用于分配给我们股东的资金，因为：
•在计算我们的应税收入时，我们将不被允许扣除支付给股东的股息，并将按正常的公司税率缴纳联邦所得税；
•我们可能要缴纳更多的州税和地方税；
•除非我们根据某些联邦所得税法有权获得减免，否则我们不能重新选择REIT地位，直到我们没有资格成为REIT的年份之后的第五个日历年。
此外，如果我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们将不再被要求向我们的股东进行分配。由于所有这些因素，我们未能获得REIT资格可能会削弱我们扩大业务和筹集资金的能力，并将对我们A类普通股的价值产生不利影响。
即使我们有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能需要缴纳一些美国联邦、州和地方所得税、财产税和消费税，在某些情况下，如果我们出售我们在正常业务过程中主要为出售给客户而持有的财产，还需要缴纳100%的惩罚性税。此外，我们的TRS在其经营的司法管辖区内须像普通公司一样缴税。
即使我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们也可能面临其他税收负债，从而减少我们的现金流。
即使我们有资格作为房地产投资信托基金纳税，我们的收入和资产也可能需要缴纳某些联邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税，因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入税，以及州或地方所得税、财产税和转移税。此外，根据从2018年开始适用的新合伙企业审计程序，我们的运营合伙企业和我们未来可能拥有的任何其他合伙企业可能要在实体层面上对根据这些程序评估的任何税款承担责任。此外，我们的TRS将受到常规公司联邦、州和地方税的影响。这些税收中的任何一项都会减少可用于分配给股东的现金。
如果不进行必要的分配，我们将缴纳联邦企业所得税。
我们已经并打算继续运营，以便有资格成为符合联邦所得税目的的房地产投资信托基金。为了符合REIT的资格，我们通常被要求每年将至少90%的REIT应税收入分配给我们的股东，而不考虑所支付的股息扣除和不包括任何净资本利得。如果我们满足这一分配要求，但分配的应税收入不到REIT应税收入的100%，我们将对未分配的应税收入缴纳联邦企业所得税。此外，如果我们在一个日历年度向股东支付的实际金额少于守则规定的最低金额，我们将被征收4%的不可抵扣消费税。确认收入与相关现金收入之间的时间差异、本公司或附属公司根据守则第163(J)条从借款中扣除利息支出的能力的限制，或所需债务摊销付款的影响，可能要求我们以我们认为不利的条款借款或筹集资本，或在我们认为不利的情况下以价格或有时我们认为不利的方式出售资产，以分配足够的应税收入以满足分配要求，并避免企业所得税和特定年度4%的不可抵扣消费税。
遵守REIT的要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。
为了保持联邦所得税的REIT资格，我们必须不断满足有关我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给我们的股东的金额以及我们的股本所有权等方面的测试。为了满足这些考验，我们可能会被要求放弃原本可能进行的投资。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的业绩。
特别是，我们必须确保在每个日历季度末，我们的资产价值中至少有75%由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产组成。我们对证券(政府证券、TRS证券和合格房地产资产除外)的剩余投资一般不能包括超过任何一个发行人的未偿还有表决权证券的10%，或超过任何一个发行人的未偿还证券总值的10%。此外，一般来说，我们资产价值的5%(政府证券、TRS证券和合格房地产资产除外)可以由任何一个发行人的证券组成，一个或多个TRS的证券可以代表我们总资产价值的20%。如果我们在任何日历季度末未能遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正不符合要求的情况，或者有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格和遭受不利的税收后果。因此，我们可能被要求清算其他有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可分配给股东的金额。
被禁止的交易税可能会限制我们处置财产的能力。
房地产投资信托基金(REIT)从被禁止的交易中获得的净收入将被征收100%的税。一般来说，被禁止的交易是指出售或以其他方式处置除丧失抵押品赎回权的财产以外的财产，这些财产主要是为了在正常业务过程中出售给客户而持有的。我们可能要缴纳等同于房地产处置净收益100%的禁止交易税。尽管房地产投资信托基金(REIT)出售不动产被定性为禁止交易的避风港是可用的，但我们不能向您保证我们可以遵守该避风港，或者我们将避免拥有可能被定性为在正常业务过程中主要为出售给客户而持有的财产。因此，我们可以选择不从事某些物业销售，也可以通过我们的TRS进行此类销售，这将受到联邦和州所得税的影响。
我们可能会受到税收负担或我们前身的收益和利润的影响。
我们的前身联合邮政控股公司(“UPH”)的一部分，作为合并交易的一部分，作为C型公司并入我们公司时应纳税。由于合并的结果，这些应税C公司的任何未缴税款都转移到了我们身上。根据赔偿协议，Spodek先生及其附属公司必须在任何此类纳税义务最终确定的情况下向我们支付款项。如果Spodek先生和他的附属公司不支付此类款项，我们将负责支付此类税款，这将减少可用于分配给股东的现金。
对联合邮政控股公司的累积收益和利润的估计存在不确定性。
由于我们的前身UPH的一部分是C公司，要符合REIT的资格，我们必须在截至2019年12月31日的纳税年度结束前将UPH在成立交易前的所有累积收益和应纳税年度的利润分配给我们的股东。根据我们从一家会计师事务所获得的收益和利润研究，我们不相信我们有任何可归因于UPH的累积收益和利润。虽然我们相信我们符合有关UPH收益和利润分配的要求，但确定UPH的累计收益和利润金额是一项复杂的事实和法律决定。关于我们的累积收益和UPH应占利润的计算存在很大的不确定性，包括我们对适用法律的解释与美国国税局(IRS)的不同。此外，美国国税局在审计UPH截至与我们合并的生效日期的纳税年度时，可以成功地断言我们的应税收入应该增加，这可能会增加我们的收益和UPH应占利润。虽然有一些程序可以解决未能分配我们所有非REIT收益和利润的问题，但我们现在还不能确定我们是否能够利用这些程序，或者这样做对我们的经济影响。如果确定我们在选择成为房地产投资信托基金的任何课税年度结束时有未分配的非房地产投资信托基金收益和利润，并且我们无法解决未能分配该等收益和利润的问题，那么我们将不符合准则所规定的房地产投资信托基金的资格。
在合并后五年内出售作为我们和UPH合并的一部分而获得的资产将导致企业所得税，这将减少可用于分配给我们股东的现金。
如果我们在合并后五年内出售作为我们与UPH合并的一部分而获得的任何资产，并确认出售的应税收益，我们将按最高公司税率缴纳相当于以下金额中较小者的税款：
•我们在出售时确认的收益金额；或
•如果我们在合并时以其当时的公平市场价值出售该资产，我们将确认的收益金额。
这一规定可能会阻止我们在合并后5年内出售作为合并的一部分获得的资产。
如果我们的董事会能够在没有股东批准的情况下取消我们的REIT资格，可能会给我们的股东带来不利的后果。
我们的章程规定，如果董事会认为继续成为房地产投资信托基金的资格不再符合我们的最佳利益，董事会可以在没有股东批准的情况下撤销或以其他方式终止我们的REIT选举。如果我们不再有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们的应税收入将被缴纳联邦所得税，并且不再需要将我们的大部分应税收入分配给我们的股东，这可能会对我们向股东的总回报产生不利影响。
我们与TRS的交易将导致我们对某些收入或扣除征收100%的惩罚性税，如果这些交易不是以公平的条款进行的。
总体而言，房地产投资信托基金资产价值的20%不得超过一个或多个TRS的股票或证券。此外，《守则》对TRS向其母公司REIT支付或累算的利息的扣除额作出限制，以确保TRS须缴纳适当水平的公司税，并在某些情况下可适用其他扣除额限制。该守则还对TRS与其母公司REIT之间的某些交易征收100%的消费税，这些交易不是以公平的方式进行的。
我们的TRS将对其应税收入征收适用的联邦、外国、州和地方所得税，其税后净收入将可分配给我们，但不需要分配给我们。我们相信，我们TRS的股票和证券的总价值将不到我们总资产(包括我们的TRS股票和证券)价值的20%。此外，我们将监控我们在TRS中各自投资的价值，以确保遵守TRS的所有权限制，并将按照我们认为合理的条款安排我们与TRS的交易，以避免产生上述100%的消费税。然而，我们不能保证我们将能够遵守上文讨论的20%的限制或避免适用100%的消费税。
您可能会被限制购买或转让一定数量的A类普通股。
我们章程中对所有权和转让的限制可能会抑制我们股本的市场活动，并限制我们的业务合并机会。
为维持我们在每个课税年度作为房地产投资信托基金的资格，守则所界定的五名或以下人士在课税年度后半年的任何时间，以实益或建设性方式持有本公司已发行及已发行股票的价值不得超过50%。准则中的归属规则确定是否有任何个人或实体根据这一要求以实益或建设性的方式拥有我们的股本。此外，在每个课税年度的至少335天内，至少有100人必须实益拥有我们的股本。为了帮助确保我们通过这些测试，我们的章程限制了对我们股本股票的收购和所有权。
除某些例外情况外，我们的章程授权我们的董事会采取必要的行动，以保持我们作为房地产投资信托基金的资格。除非获本公司董事会豁免，否则本公司章程禁止除Spodek先生以外的任何人士以实益或建设性方式持有本公司普通股总流通股8.5%或任何类别或系列优先股流通股价值8.5%以上的股份，以限制性较强者为准。我们的章程允许Spodek先生拥有我们普通股流通股15.0%的价值或数量，以限制性较强的为准。我们的董事会可能不会给予豁免
从这一限制到任何建议的受让人，其所有权将导致我们无法符合REIT的资格。然而，如果我们的董事会认为继续符合REIT资格不再符合我们的最佳利益，那么这一点以及对可转让性和所有权的其他限制将不适用。
REITs支付的股息通常不符合常规公司股息收入的降低税率。
支付给美国股东的合格股息收入是个人、信托和遗产，适用于资本利得的最高税率降低。然而，REITs支付的股息通常不符合降低的合格股息率。在2026年1月1日之前的纳税年度，非公司纳税人可扣除某些过关业务收入的最高20%，包括“合格房地产投资信托基金股息”(一般指房地产投资信托基金股东收到的未被指定为资本利得股息或合格股息收入的股息)，但受某些限制的限制。虽然适用于合格股息收入的降低的联邦所得税税率不会对REITs或REITs应支付的股息的税收产生不利影响，但适用于常规公司股息的较优惠税率可能会导致个人、信托和遗产投资者认为投资于REITs的吸引力相对低于投资于支付股息的非REIT公司的股票，这可能对REITs的股票价值产生不利影响，包括我们的A类普通股。税率可能会在未来的立法中改变。
如果我们的经营伙伴关系不符合联邦所得税的合伙企业资格，我们将不再有资格成为房地产投资信托基金，并遭受其他不利后果。
我们相信，为了联邦所得税的目的，我们的经营伙伴关系已经并将被视为伙伴关系。作为一家合伙企业，我们的运营合伙企业一般不会因其收入而缴纳联邦所得税。取而代之的是，它的每个合作伙伴，包括我们，将被分配，并可能被要求就其在我们运营伙伴关系的收入中的份额缴税。然而，我们不能向您保证，出于联邦所得税的目的，美国国税局不会质疑我们的经营合伙企业或我们拥有权益的任何其他子公司合伙企业的地位，或者法院不会支持这样的挑战。如果美国国税局成功地将我们的经营合伙企业或任何其他子公司合伙企业视为一个实体，在联邦所得税方面作为公司征税，我们将无法通过适用于REITs的总收入测试和某些资产测试，因此，我们可能不再有资格成为REIT。此外，我们的运营合伙企业或任何子公司合伙企业未能符合合伙企业的资格，可能会导致其缴纳联邦和州公司所得税，这将显著减少可用于偿债和分配给包括我们在内的合作伙伴的现金金额。
为了维持我们的REIT地位，我们可能被迫在不利的市场条件下借入资金，而这些资金在理想的时间或根本无法以有利的条件获得，可能会导致我们在不合时宜和/或不利的条件下缩减投资活动或处置资产，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生重大不利影响。
为了符合REIT的资格，我们通常必须每年至少将我们“REIT应税收入”的90%分配给我们的股东，这一比例的确定不考虑支付的股息的扣除，不包括净资本利得。此外，如果我们分配的应税净收入(包括净资本利得)少于100%，我们将按正常公司税率缴纳美国联邦所得税，并将对我们在任何日历年的分配低于美国联邦所得税法规定的最低金额征收4%的不可抵扣消费税。我们打算继续将我们的净收入分配给我们的股东，以满足REIT 90%的分配要求，并避免美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税。
此外，我们的应税收入可能会不时超过GAAP确定的净收入。例如，这可能是因为已实现的资本损失在确定我们的GAAP净收入时被扣除，但在计算我们的应税收入时可能不能扣除。此外，我们可能会发生不可扣除的资本支出，或被要求支付债务或摊销款项。如上所述，我们在特定年度产生的现金流可能少于应税收入，如果我们不在该年度将这些收入分配给股东，我们可能会招致美国联邦所得税和该收入4%的不可抵扣消费税。在这种情况下，我们可能被要求(I)使用现金储备，(Ii)以我们认为不利的利率或时间产生债务，(Iii)在不利的市场条件下出售资产，(Iv)分配本应投资于未来收购、资本支出或偿还债务的金额，或(V)对我们的股票进行应税分配，作为分配的一部分，股东可以选择接受我们的股票或(受总分配百分比的限制)现金，以满足房地产投资信托基金90%的分配要求，并在该年度避免美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税。这些替代方案可能会增加我们的成本或减少我们的股本。
因此，遵守房地产投资信托基金的要求可能会阻碍我们的增长能力，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。
我们的信贷安排或其他借款协议中的契约可能会限制我们支付分配的能力，这可能会导致我们无法符合REIT的资格。
为了维持我们作为房地产投资信托基金的资格，守则一般要求我们每年分配至少90%的应纳税所得净额，而不考虑所支付股息的扣除，也不包括任何净资本利得。此外，如果我们分配的应税净收入(包括任何净资本利得)少于100%，我们将按正常的公司税率缴纳所得税。根据我们的信贷安排或其他借款协议，我们可能会受到各种金融契约的约束，这些契约可能会限制我们向股东进行分配的能力，这可能会限制我们进行足够的分配以维持我们的REIT地位。
新的立法或行政或司法行动，在每一种情况下都可能具有追溯力，可能会对我们或我们的股东产生不利影响。
REITs的联邦所得税待遇可以随时通过立法、司法或行政行动进行修改，可能具有追溯力，这可能会影响对美国投资的联邦所得税待遇。参与立法程序的人士、美国国税局和美国财政部不断审查涉及REITs的联邦所得税规则，这可能导致法规变化以及对法规和解释的频繁修订。此外，已经提出了几项提案，这些提案将对联邦所得税法进行总体上的重大修改。我们无法预测这些拟议的变化中的任何一项是否会成为法律。我们和我们的股东可能会受到最近任何变化或任何新的联邦所得税法律、法规或行政解释的不利影响。
一般风险因素
提高市场利率可能会对我们证券的市场价格产生不利影响。
投资者在决定是否买入或卖出我们的证券时可能会考虑的因素之一是我们的股息率占我们股票或单价的百分比，相对于市场利率。如果市场利率上升，潜在投资者可能希望我们的证券获得更高的股息或利率，或者寻求支付更高股息或利息的证券。我们A类普通股的市场价格可能将主要基于我们从投资中获得的收益和回报，以及与我们的财产和我们向股东的相关分配有关的收入，而不是基于财产或投资本身的市场价值或基础评估价值。因此，利率波动和资本市场状况可能会影响我们A类普通股的市场价格。例如，如果利率上升而我们的股息率没有增加，我们A类普通股的市场价格可能会下降，因为随着债券等计息证券的市场利率上升，潜在投资者可能会要求我们的A类普通股获得更高的股息收益率。此外，利率上升将导致我们可变利率债务的利息支出增加，从而对现金流以及我们偿还债务和支付股息的能力产生不利影响。
通货膨胀可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
通胀上升可能会对我们的运营、一般和行政费用、利息支出和房地产收购成本产生不利影响。在通胀期间，这些成本的增幅可能高於租金收入。通货膨胀还可能对消费者支出产生不利影响，这可能会对邮政服务的需求产生不利影响，从而影响对邮政财产的需求。定期通过续租来增加租金，可能不足以保障我们免受通胀的影响。如果由于通货膨胀，我们的运营和其他支出的增长速度快于预期，我们的财务状况、运营结果、现金流、可用于分配的现金以及我们偿还债务的能力可能会受到重大不利影响。
会计声明的变化可能会对我们报告的财务业绩产生不利影响。
会计政策和方法是我们记录和报告财务状况和经营结果的基础。制定和解释适当会计准则的财务会计准则委员会和美国证券交易委员会可能会不时改变指导我们编制财务报表的财务会计和报告准则，或它们对这些准则的解释和应用。这些变化可能会对我们的
报告财务状况和经营结果。在某些情况下，我们可能被要求追溯适用新的或修订的标准，从而导致对上期财务报表进行重新分类或重复。
如果我们的披露控制和程序或财务报告的内部控制存在缺陷，我们可能会受到不利影响。
我们对财务报告的披露控制和程序以及内部控制可能无法防止所有错误、错误陈述或虚假陈述。不能保证我们的财务报告内部控制在任何时候都能有效地实现所有的控制目标。我们对未来可能发生的财务报告的内部控制存在缺陷，可能导致对我们的经营结果进行错误陈述、重述我们的财务报表，或者以其他方式对我们的财务状况、经营结果、现金流或A类普通股的市场价格以及我们履行偿债义务和向A类普通股持有者支付股息和分配的能力产生不利影响。
未来发行的股权证券将稀释我们现有的股东，并可能优先于我们的A类普通股进行股息分配，这可能会对我们A类普通股的市场价格产生不利影响。
未来，我们可能会尝试通过发行额外的股权证券来增加我们的资本资源，包括各种类别的优先股或普通股。额外的股票发行可能会稀释我们现有股东的持股，或者降低我们A类普通股的市场价格，或者两者兼而有之。优先股可能优先于清算分配或优先于股息支付，这可能会限制我们向普通股持有人分配股息的能力。由于我们在未来的任何发行中发行证券的决定将取决于市场状况和其他我们无法控制的因素，我们无法预测或估计我们未来发行的金额、时间或性质。因此，我们的股东承担了我们未来发行的股票降低A类普通股的市场价格并稀释他们在我们的持股的风险。
我们A类普通股的市场价格一直不稳定，而且可能继续下跌，并可能继续下跌，这可能会导致您对我们A类普通股的投资大幅或完全损失。
股票市场之前和最近都经历了重大的价格和成交量波动。因此，我们A类普通股的市场价格一直并可能在未来出现类似的波动，我们A类普通股的投资者可能会经历他们投资价值的下降，包括与我们的经营业绩或前景无关的下降。我们A类普通股的市场价格可能会因多种因素而大幅波动，包括：
•我们的经营业绩和其他同类公司的业绩；
•美国邮政总局的运作表现；
•经营业绩的实际或预期差异；
•改变我们的收入或盈利预期或证券分析师的建议；
•证券分析师发表有关本公司或本行业的研究报告；
•关键人员的增减；
•我们或我们的竞争对手的战略决策，如合并和收购、撤资、剥离、合资企业、战略投资或业务战略的改变；
•通过对我们或我们的行业产生不利影响的立法或其他监管发展或行政政策；
•新闻界或投资界的投机行为；
•机构股东的行动；
•会计原则的变化；
•恐怖主义行为；
•一般市况，包括与业绩无关的因素；以及
•大流行病和流行病，如新冠肺炎大流行，以及相关的政府和经济应对措施。
在过去，证券集体诉讼经常是在公司股价出现波动后对其提起的。这类诉讼可能会导致巨额费用，并分散我们管理层的注意力和资源。
未来出售我们的A类普通股、优先股或可转换为A类普通股或可交换或可执行的证券可能会压低我们A类普通股的市场价格。
我们无法预测未来出售我们的A类普通股、优先股或可转换为A类普通股或可交换或可行使的证券，或这些证券在公开市场上可供转售是否会降低我们A类普通股的市场价格。在公开市场出售大量此类证券，包括在赎回OP单位时出售，或认为这些出售可能会发生，可能会导致我们普通股的市场价格下跌，您可能会损失全部或部分投资。在公开市场上出售大量此类证券，包括赎回OP单位时的出售，或认为这些出售可能会发生，可能会导致我们普通股的市场价格下跌，您可能会损失全部或部分投资。未来发行我们的A类普通股、优先股或其他可转换为我们A类普通股或可交换或可行使的证券，包括但不限于与房地产、投资组合或业务收购相关的OP单位，以及向我们2019年股权激励计划的参与者发放基于股权的奖励，可能会对我们A类普通股的市场价格产生不利影响。这些证券的未来发行也可能对我们通过出售股权证券获得额外资本的条款产生不利影响。此外，未来出售或发行我们的A类普通股可能会稀释现有股东的权益。
我们面临网络安全风险和与安全漏洞相关的风险，这些风险有可能扰乱我们的运营、对我们的财务状况造成重大损害、导致资产被挪用、泄露机密信息和/或损害我们的业务关系，并且不能保证我们和我们的服务提供商为应对这些风险而采取的步骤将是有效的。
我们面临网络安全风险，以及与安全漏洞或中断相关的风险，例如通过网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、社会工程和网络钓鱼计划或组织内部人员。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、民族国家附属行为者和网络恐怖分子。这些事件可能会导致我们的运营中断，对我们的财务状况、现金流和普通股的市场价格造成实质性损害，资产被挪用，在开展业务过程中收集的机密信息受到损害或破坏，信息或资产被盗的责任，网络安全保护和保险成本增加，监管执法，诉讼和损害我们的利益相关者关系。这些风险需要我们持续并可能不断增加关注和其他资源，以识别和量化这些风险，升级和扩展我们的技术、系统和流程以充分应对这些风险，并为我们的员工和承包商提供定期培训，以帮助他们检测网络钓鱼、恶意软件和其他计划。这种关注分散了其他活动的时间和其他资源，也不能保证我们的努力将是有效的。此外，我们依赖第三方服务提供商在我们的物业进行日常物业管理、租赁和其他活动，我们不能保证我们的第三方供应商建立或使用的网络和系统将有效。
在正常业务过程中，我们和我们的服务提供商(包括提供物业管理、租赁、会计和/或工资服务的服务提供商)收集和保留我们的租户、员工和供应商提供的某些个人信息。我们还广泛依赖计算机系统来处理交易和管理我们的业务。我们不能保证我们和我们的服务提供商为保护我们系统上的机密信息而设计的数据安全措施将能够防止未经授权访问这些个人信息。我们维持网络责任保险；但是，此保险可能不足以覆盖因我们的系统中断或破坏而可能导致的财务、法律、业务或声誉损失。为了应对疫情，我们的一些员工远程工作，这可能会带来额外的网络安全风险。我们不能保证我们为维护我们和我们的服务提供商收集的信息以及我们和他们的计算机系统的安全和完整性所做的努力将是有效的，或者不能保证未遂的安全漏洞或中断不会成功或造成破坏，从而可能
业务中断，财务状况受到实质性损害，我们普通股的现金流和市场价格下降，网络安全保护和保险成本增加，监管执法、诉讼以及对我们利益相关者关系的损害。
项目1B。未解决的员工意见
没有。
项目2.财产
截至2021年12月31日，我们在49个州拥有966处物业，其中约有450万净可租赁室内平方英尺。我们的物业主要出租给美国邮政总局。下图显示了截至2021年12月31日的自有物业足迹。
关于我们截至2021年12月31日的物业的信息包括在第15项中。本年度报告表格10-K的“展品及财务报表附表--附表三.房地产及累计折旧”。
预定租赁到期日期
截至2021年12月31日，根据我们与美国邮政的租约，加权平均剩余到期年限约为四年，到期至2031年，假设租户不行使任何现有的续签、终止或终止租约。
购买选项。下表详细说明了截至2021年12月31日，我们物业在指定期限内的预定租赁到期日期。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 即将到期的租契数目 | | 租赁合计
平方英尺 | | 年化租赁 收入(1) |
| 年 | | | 金额 | | % | | 金额 | | % |
2021(2) | | 19 | | 45,869 | | | 1.0 | % | | $ | 458,213 | | | 1.2 | % |
| 2022 | | 83 | | 380,793 | | | 8.5 | % | | 3,317,315 | | | 9.2 | % |
| 2023 | | 70 | | 554,500 | | | 12.4 | % | | 3,416,028 | | | 9.5 | % |
| 2024 | | 80 | | 325,138 | | | 7.3 | % | | 3,534,214 | | | 9.8 | % |
| 2025 | | 188 | | 1,153,883 | | | 25.9 | % | | 7,923,837 | | | 22.0 | % |
| 2026 | | 168 | | 802,595 | | | 18.0 | % | | 7,130,274 | | | 19.7 | % |
| 2027 | | 239 | | 785,719 | | | 17.6 | % | | 6,133,577 | | | 17.0 | % |
| 2028 | | 57 | | 201,279 | | | 4.5 | % | | 2,118,034 | | | 5.9 | % |
| 2029 | | 55 | | 180,973 | | | 4.1 | % | | 1,782,146 | | | 4.9 | % |
| 2030 | | 8 | | 26,110 | | | 0.6 | % | | 258,262 | | | 0.7 | % |
| 2031 | | 1 | | 2,435 | | | 0.1 | % | | 20,400 | | | 0.1 | % |
| 总计 | | 968 | | 4,459,294 | | | 100.0 | % | | $ | 36,092,300 | | | 100.0 | % |
说明性注释:
(1)到期租金是根据即将到期的租约的最后一个月计算的，然后按年计算。
(2)包括约43,000平方米的内部租赁面积和按月计算的40万美元的年化租赁收入，这些收入是由截至2021年12月31日的年度内到期的逐月剩余租赁或租赁占用的。
项目3.法律诉讼
我们和我们的子公司不时地成为因其正常业务过程而引起的诉讼的当事人。吾等目前并无遭受任何重大诉讼，据吾等所知，除因疏忽而提出的例行诉讼或在正常业务过程中出现的其他索偿及行政诉讼外，吾等并无受到任何其他诉讼的威胁，其中部分诉讼预计将由责任保险承保，而所有这些诉讼合共预期不会对本公司的流动资金、经营业绩或业务或财务状况造成重大不利影响。
项目4.矿山安全披露
不适用。
第二部分
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
市场信息
我们的A类普通股在纽约证券交易所交易，代码是“PSTL”。截至2022年3月11日，已发行和已发行的A类普通股有18,765,423股，有3名登记在册的股东。这一登记在册的股东人数并不代表我们A类普通股的实际受益所有者人数，因为我们A类普通股的股票经常被证券交易商和其他人以“街头名义”持有，以使可能投票的受益者受益。
此外，截至2022年3月11日，已发行和已发行的投票权等价股有27,206股，有限合伙人持有的运营单位和LTIP单位有4,145,591股。投票等价股的所有已发行和已发行股票均由Spodek先生及其关联公司持有。此类股票不存在公开交易市场。
我们打算继续宣布A类普通股的季度分红。然而，股息的实际金额和时间将由我们的董事会酌情决定，除了守则的要求外，还将取决于我们的财务状况，我们无法保证未来的分红金额和时间。
根据股权补偿计划获授权发行的证券
第5项所要求的信息通过参考我们为2022年年度股东大会所作的最终委托书而并入。
项目6.保留
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论及分析以本公司截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度的综合财务报表及其相关附注为基础，并应一并阅读。
在我们于2019年5月17日完成首次公开募股之前，我们的首席执行官兼董事会成员安德鲁·斯波德克直接或间接控制了作为成立交易一部分贡献的前身拥有的190处物业。在这190处房产中，有140处是由我们的前身通过一系列控股公司间接持有的，我们统称为“UPH实体”。剩下的50处房产由Spodek先生通过12家有限责任公司和一家有限合伙企业拥有，我们统称为Spodek LLC。对我们前身的引用包括UPH实体、Spodek LLC和Nationwide Postal Management，Inc.，这是一家物业管理公司，我们在组建交易中集体收购了其管理业务。
该管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析包含涉及风险、不确定性和假设的前瞻性陈述。有关与前瞻性陈述相关的风险、不确定性和假设的讨论，请参阅“关于前瞻性陈述的警示声明”。由于各种因素，包括但不限于项目1A中的因素，我们的实际结果可能与前瞻性陈述中明示或暗示的结果大不相同。“风险因素”，并列入本报告的其他部分。
概述
公司
我们于2018年11月19日成立为马里兰州公司，并在完成IPO及相关成立交易后开始运营。我们通过传统的UPREIT结构开展业务，在这种结构中，我们的物业由我们的运营合伙企业直接拥有，或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。截至2021年12月31日止年度，我们收购了239项物业(包括一项
融资租赁)主要以约1.18亿美元租赁给USPS，不包括关闭成本。截至2021年12月31日，我们的投资组合由966处自有物业组成，分布在49个州，包括约450万净可租赁室内平方英尺。
我们是我们运营伙伴关系的唯一普通合伙人，通过该合作伙伴关系，我们的物业直接或间接拥有。截至2022年3月11日，我们拥有约82.0%的未偿还运营单位，包括LTIP单位。我们的董事会监督我们的业务和事务。
后续股票发行和自动取款机计划
2020年12月14日，我们分别与Jefferies LLC，Stifel，Nicolaus&Company，Inc.，BMO Capital Markets Corp.，Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.(以下简称D.A.Davidson)就我们的ATM计划签订了单独的公开市场销售协议，根据协议，我们可以不时提供和出售我们A类普通股的股票，总销售价格最高可达5,000万美元。2021年5月14日，我们向D.A.Davidson递交了一份终止与D.A.Davidson的公开市场销售协议的通知，该协议的终止于2021年5月14日生效。在截至2021年12月31日的一年中，根据自动柜员机计划发行了344,717股股票，筹集了约690万美元的毛收入。截至2021年12月31日，我们在ATM计划下的剩余可用资金约为4310万美元。
2021年1月11日，我们以每股15.25美元的价格公开发行了325万股我们的A类普通股(即1月份的后续发行)。2021年1月11日，承销商根据一项为期30天的期权，以每股15.25美元的价格购买了全部配售的487,500股(“1月份增发股份”)。1月份的后续发行，包括1月份的增发股票，于2021年1月14日完成，在扣除约310万美元的承销折扣和与1月份的后续发行相关的30万美元其他费用之前，产生了5700万美元的毛收入和约5390万美元的净收益。
2021年11月16日，我们以每股17.00美元的价格公开发行了425万股我们的A类普通股(“11月增发”)。2021年11月16日，承销商根据一项为期30天的期权，以每股17.00美元的价格购买了全部配售的637,500股(“11月增发股份”)。11月份的后续发行，包括11月份的增发股票，于2021年11月19日完成，在扣除约410万美元的承销折扣和与11月份的后续发行相关的20万美元其他费用之前，毛收入为8310万美元，净收益约为7900万美元。
高管概述
我们是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于收购和管理主要租赁给美国邮政总局的物业，范围从最后一英里的邮局到更大的工业设施。我们认为，邮政物流网络中存在的整体整合机会非常有吸引力。我们继续执行我们的战略，收购和整合邮政资产，我们相信这些资产将为我们的股东带来强劲的收益。
地理集中度
截至2021年12月31日，我们在49个州拥有966处房产，主要出租给美国邮政总局。在截至2021年12月31日的一年中，我们总租金收入的约18.3%集中在宾夕法尼亚州。
新兴成长型公司
我们是一家“新兴成长型公司”，正如2012年的JumpStart Our Business Startups Act(“JOBS法案”)所定义的那样，我们有资格利用适用于其他非“新兴成长型公司”的上市公司的各种报告要求的某些豁免，包括不被要求遵守2002年萨班斯-奥克斯利法案第404条的审计师认证要求，减少我们定期报告和委托书中关于高管薪酬的披露义务，以及免除就高管薪酬和股东批准之前未获批准的任何黄金降落伞付款进行非约束性咨询投票的要求。
此外，《就业法案》还规定，“新兴成长型公司”可以利用经修订的1933年《证券法》(“证券法”)规定的延长过渡期，以遵守新的或修订的会计准则。换句话说，新兴成长型公司可以推迟采用某些会计准则，直到这些准则适用于私营公司。我们已经利用了这些豁免；尽管，
在某些限制下，我们可能会选择在未来停止利用这些豁免，即使我们仍然是一家“新兴成长型公司”。
我们将一直是一家“新兴成长型公司”，直到下列最早发生的日子：(I)本财年总收入等于或超过10.7亿美元的最后一天(根据通胀进行定期调整)，(Ii)我们首次公开募股(IPO)五周年后的财年最后一天，(Iii)我们在之前三年期间发行了超过10亿美元不可转换债券的日期，或(Iv)根据《交易法》我们被视为“大型加速申报公司”的日期。
我们也是证券法下S-K法规定义的“较小的报告公司”，并已选择利用较小的报告公司可获得的某些规模披露的优势。即使我们不再是一家“新兴成长型公司”，我们也可能继续是一家规模较小的报告公司。
我们选择从截至2019年12月31日的短暂纳税年度开始，根据守则被视为房地产投资信托基金。只要我们有资格成为房地产投资信托基金，我们通常就不需要缴纳联邦所得税，因为我们将每个纳税年度的应税收入分配给我们的股东。
可能影响未来经营业绩的因素
美国邮政总局
我们依赖于美国邮政的财务和运营稳定。美国邮政总局目前正面临着各种情况，这些情况正在威胁其为其业务和其他义务提供资金的能力，因为目前没有联邦政府的干预。USPS受到法律法规的限制，这些法律法规限制收入来源和定价，强制要求某些费用，并限制其借款能力。因此，除了其他后果外，美国邮政无法为其强制支出提供资金，并继续接受其退休系统和医疗福利的强制支付。虽然美国邮政已经并打算采取一些业务改革和成本削减措施，包括其十年计划中概述的措施，但美国邮政采取的立场是，仅靠这些措施不足以维持其在到期时履行所有现有义务的能力，也不足以使其能够进行近年来被推迟的关键基础设施投资。这些措施还引发了重大批评和诉讼，可能导致声誉或财务损害，或加强对美国邮政服务的监管审查，或减少对其服务的需求。持续的新冠肺炎大流行(包括新冠肺炎的新变种或变异)以及正在采取的防止其传播的措施，也继续对美国邮政的运营和流动性产生重大和不可预测的影响，包括对邮件服务需求的波动，通过美国邮政网络处理的邮件和包裹组合的重大变化，以及与流行病相关的中断造成的重大额外运营费用。此外，尽管USPS根据冠状病毒援助、救济和经济安全(CARE)法案获得了100亿美元的资金, 鉴于目前的短缺，不能保证这笔资金将足以维持美国邮政总局的运作。如果USPS因对其服务的需求减少而无法履行其财务义务或其收入下降，USPS可能会减少对租赁邮政财产的需求，这将对我们的业务和运营产生重大不利影响。有关与USPS相关的风险的更多信息，请参阅题为第1A项的章节。“风险因素--与USPS有关的风险”。
收入
我们的收入主要来自与USPS租赁我们物业的租金和租户报销，以及与由PRM管理的Spodek先生及其联营公司管理的邮政物业有关的费用和其他收入，以及确认为融资租赁的物业收入。租金收入指根据主要与USPS签订的租赁确认的租赁收入，其中包括高于和低于市场租赁无形资产的影响，以及租户偿还租户根据租赁支付的款项，以偿还我们在每个物业支付的大部分房地产税。手续费及其他主要指(I)Spodek先生及其联属公司根据管理协议拥有的邮政物业的收入PRM，并为受管物业的租赁收入的百分比及(Ii)确认为融资租赁的物业的收入。截至2021年12月31日，租赁给我们租户的物业的平均剩余租期约为四年。可能影响我们未来租金收入和费用以及其他因素的因素包括但不限于：(I)我们续签或更换即将到期的租约和管理协议的能力；(Ii)当地、地区或国家经济状况；(Iii)邮政空间供过于求或需求减少；(Iv)市场租金的变化；(V)USPS当前物业租赁计划或租赁形式的变化；以及(Vi)我们的物业和管理物业提供足够服务和维护的能力。
运营费用
我们主要把我们的物业出租给美国邮政总局。我们的租约大部分是修改后的双网租约，租户负责水电费、日常维护和物业税的偿还，房东负责保险、屋顶和结构。因此，与业主在这些租约下的责任相关的成本增加可能会对我们的经营业绩产生负面影响。有关详细讨论，请参阅下面的“租约续订”。
营业费用一般包括房地产税、财产经营费用，包括保险、维修和保养(租户负责的费用除外)、与财产维修有关的工资以及折旧和摊销。可能影响我们控制这些运营成本的因素包括但不限于：定期维修成本、翻新成本、重新租赁空间的成本、通货膨胀和根据适用法律可能承担的责任。向承租人收回的款项在相关开支产生期间按应计制确认为收入。承租人偿还款项及营运开支按毛数确认，因为(I)一般而言，吾等为房地产税的主要债务人，及(Ii)如承租人不偿还不动产税，吾等将承担信贷风险。
当市场因素和竞争等情况导致物业收入减少时，拥有和运营物业的费用不一定会减少。如果收入下降，我们可能无法相应地减少开支。与房地产投资相关的成本一般不会大幅降低，即使物业没有完全入伙或其他情况导致我们的收入减少。因此，如果未来收入减少，静态运营成本可能会对我们未来的现金流和运营结果产生不利影响。
一般事务和行政事务
一般和行政费用是指人事费用、专业费用、律师费、保险费、咨询费、信息技术费用和其他与上市公司日常活动相关的费用。虽然我们预计，随着投资组合的增长，我们的一般和行政费用将继续上升，但由于效率和规模经济的原因，我们预计这些费用在收入中所占的百分比将随着时间的推移而下降。
基于股权的薪酬费用
所有以权益为基础的薪酬支出在我们的综合营业和全面收益(亏损)报表中确认为一般和行政费用以及物业运营费用的组成部分。我们发放基于股票的奖励，以使我们董事和员工的利益与我们投资者的利益保持一致。
折旧及摊销
折旧及摊销费用主要与我们物业的折旧及该等物业的资本改善及某些租赁无形资产的摊销有关。
其他收入
其他收入主要涉及与财产损失索赔有关的保险赔偿。
负债和利息支出
于2019年9月27日，吾等订立经修订的信贷协议，规定优先循环信贷安排(“2019年信贷安排”)包括本金总额达1,000,000,000美元的循环承诺，以及可选择将协议项下的贷款承诺总额增加最多1,000,000,000美元。
2021年8月9日，我们签订了1.5亿美元优先无担保循环信贷安排(“2021年循环信贷安排”)和5000万美元优先无担保定期贷款安排(“2021年定期贷款”)。在签订2021年信贷安排方面，我们终止了2019年信贷安排，并偿还了其中的未偿还贷款。
我们打算将2021年信贷安排用于营运资金用途，其中可能包括偿还抵押贷款债务、物业收购和其他一般企业用途。我们在非现金基础上使用直线法将与债务相关的递延融资成本摊销为利息支出，这种方法近似于有效的
利率法适用于相关贷款的条款。债务结构的任何变化，包括与房地产收购相关的债务融资，都可能对经营业绩产生重大影响，具体取决于任何此类债务的条款。
所得税优惠(费用)
作为房地产投资信托基金，我们目前分配给股东的应税净收入通常不需要缴纳联邦所得税。根据守则，房地产投资信托基金须遵守多项组织及营运规定，包括每年分配至少90%的房地产投资信托基金应课税收入，而无须考虑所支付股息的扣减及不包括任何净资本收益。如果我们在任何课税年度没有资格作为REIT纳税，并且没有资格获得某些法定宽免条款，我们在该年度的收入将按正常的公司税率纳税，我们将被取消在我们不再具有REIT资格的下一个纳税年度的四个纳税年度内作为REIT纳税的资格。即使我们符合联邦所得税的REIT资格，我们仍然可能需要对我们的收入和资产缴纳州税和地方税，以及对我们的未分配收入缴纳联邦所得税和消费税。此外，PRM和我们未来形成的任何其他TRS所赚取的任何收入都将缴纳联邦、州和地方公司所得税。
租约续约
截至2022年3月11日，我们10处物业的租约到期，相当于约47,000净可出租室内平方英尺和每年40万美元的合同租金收入，而USPS以暂住租户的身份占用这些物业。参见第2项。“属性-租赁到期明细表”。截至本报告之日，USPS尚未腾出或通知我们它打算腾出任何这些财产。当租约到期时，USPS按月成为剩余租户，通常支付估计市值租金或到期租约下的租金金额中的较大者。虽然我们目前预期我们将为所有已到期或将到期的物业签订新租约，但不能保证我们会成功执行新租约、取得正租金续期价差或按与即将到期租约相若的条款续订租约。即使我们能够续签这些到期的租约，租约条款也可能无法与以前的租约相提并论。如果我们不成功，我们可能会经历入住率、租金收入和净营业收入的减少，以及我们信贷安排下的借款能力下降，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和向股东进行分配的能力产生实质性的不利影响。
经营成果
截至2021年12月31日与2020年12月31日的年度比较
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| (金额以千为单位) | 截至12月31日止年度， | | | | |
| 2021 | | 2020 | | $CHANGE | | %变化 |
| 收入 | | | | | | | |
| 租金收入 | $ | 38,276 | | | $ | 23,315 | | | $ | 14,961 | | | 64 | % |
| 费用及其他 | 1,662 | | | 1,129 | | | 533 | | | 47 | % |
| 总收入 | 39,938 | | | 24,444 | | | 15,494 | | | 63 | % |
| | | | | | | |
| 运营费用 | | | | | | | |
| 房地产税 | 5,399 | | | 3,095 | | | 2,304 | | | 74 | % |
| 物业运营费用 | 3,987 | | | 1,924 | | | 2,063 | | | 107 | % |
| 一般事务和行政事务 | 10,643 | | | 8,230 | | | 2,413 | | | 29 | % |
| 折旧及摊销 | 13,990 | | | 9,163 | | | 4,827 | | | 53 | % |
| 总运营费用 | 34,019 | | | 22,412 | | | 11,607 | | | 52 | % |
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| 营业收入 | 5,919 | | | 2,032 | | | 3,887 | | | 191 | % |
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| 其他收入 | 401 | | | 231 | | | 170 | | | 74 | % |
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| 利息支出，净额 | | | | | | | |
| 合同利息支出 | (2,739) | | | (2,346) | | | (393) | | | 17 | % |
| 递延融资费的注销和摊销 | (714) | | | (472) | | | (242) | | | 51 | % |
| 提前清偿债务损失 | (202) | | | — | | | (202) | | | 100 | % |
| 利息收入 | 2 | | | 3 | | | (1) | | | (33) | % |
| 利息支出总额(净额) | (3,653) | | | (2,815) | | | (838) | | | 30 | % |
| | | | | | | |
| 所得税费用前收益(亏损) | 2,667 | | | (552) | | | 3,219 | | | (583) | % |
| 所得税费用 | (111) | | | (89) | | | (22) | | | 25 | % |
| 净收益(亏损) | $ | 2,556 | | | $ | (641) | | | $ | 3,197 | | | (499) | % |
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收入租金收入-租金收入包括净租金收入以及向租户收回某些经营成本和物业税。截至2021年12月31日的年度租金收入增加1,500万美元至3,830万美元，而截至2020年12月31日的年度租金收入为2,330万美元，这主要是由于我们的收购数量增加所致。
费用及其他-在截至2021年12月31日的一年中，手续费和其他费用增加了50万美元，从截至2020年12月31日的年度的110万美元增加到170万美元，这主要是由于管理费、确认为融资租赁的物业收入和杂项收入增加所致。
运营费用
房地产税-截至2021年12月31日的一年，房地产税增加了230万美元，从截至2020年12月31日的一年的310万美元增加到540万美元，这主要是由于我们的收购量。
物业运营费用-截至2021年12月31日的一年，物业运营费用增加了210万美元，从截至2020年12月31日的190万美元增加到400万美元。物业管理开支计入物业营运开支，在截至2021年12月31日止年度增加70万元至150万元，较截至2020年12月31日止年度的80万元增加，原因是我们的物业管理员工因持续增长而扩充，以及在2020至2021年全年给予物业管理员工的奖励相关的股权薪酬开支增加。增加的140万美元中的其余部分涉及与维修和维护以及保险有关的费用，增加的主要原因是我们的采购量。
一般事务和行政事务-截至2021年12月31日的一年，一般和行政费用增加了240万美元，从截至2020年12月31日的一年的820万美元增加到1060万美元，这主要是由于我们的持续增长导致我们的员工人数增加，以及与2020年和2021年向我们员工发放的奖励相关的基于股权的薪酬支出的增加。
折旧及摊销-在截至2021年12月31日的一年中，折旧和摊销费用增加了480万美元，从截至2020年12月31日的一年的920万美元增加到1400万美元，这主要是由于我们的收购量。
其他收入
其他收入主要包括与财产损失索赔有关的保险赔偿。在截至2021年12月31日的一年中，其他收入增加了20万美元，从截至2020年12月31日的一年的20万美元增加到40万美元，这主要是由于保险回收的增加。
利息支出总额(净额)
在截至2021年12月31日的一年中，我们产生了总利息支出，净额为370万美元，而截至2020年12月31日的年度为280万美元。利息支出的增加主要是由于在截至2021年12月31日的年度内提前清偿与偿还两笔抵押贷款融资相关的20万美元债务造成的损失，以及我们2021年信贷安排和终止前我们2019年信贷安排下的借款金额增加。
所得税费用
在截至2021年12月31日的一年中，所得税支出增加了20万美元，从截至2020年12月31日的一年的10万美元增加到10万美元，这主要是由于2021年与PRM相关的支出增加。
现金流
截至2021年12月31日的年度与截至2020年12月31日的年度比较
截至2021年12月31日，我们拥有590万美元现金和120万美元托管和准备金，而截至2020年12月31日，我们拥有220万美元现金和110万美元托管和准备金。
经营活动现金流--在截至2021年12月31日的一年中，经营活动提供的净现金增加了770万美元，达到1710万美元，而截至2020年12月31日的一年为940万美元。这一增长主要是由于我们的收购数量增加，所有这些收购都产生了额外的租金收入和营运资本的相关变化。
来自投资活动的现金流--截至2021年12月31日的一年中，用于投资活动的现金净额为1.067亿美元，主要包括9140万美元的收购和资本改善以及1570万美元的融资租赁投资，与收到的120万美元的保险收益相抵。截至2020年12月31日的年度，用于投资活动的现金净额主要包括1.256亿美元的收购和资本改善以及融资租赁投资。
融资活动的现金流量--在截至2021年12月31日的一年中，融资活动提供的净现金减少了1350万美元，降至9340万美元，而截至2020年12月31日的一年，提供的现金为1.068亿美元。减少主要是由于截至2021年12月31日止年度与订立2021年信贷安排有关的股息及分派的支付增加，以及偿还与订立2021年信贷安排有关的抵押借款及2019年信贷安排，但被截至2021年12月31日止年度的2021年信贷安排项下借款及发行A类普通股所得款项净额所抵销。
流动性与资本资源
流动性与资本来源分析
截至2021年12月31日，我们拥有大约590万美元的现金以及120万美元的托管和准备金。
2021年8月9日，我们达成了2021年信贷安排，其中包括1.5亿美元的2021年循环信贷安排和5000万美元的2021年定期贷款，蒙特利尔银行为行政代理，蒙特利尔银行资本市场公司、人民联合银行、国民协会、摩根大通银行和Truist Securities，Inc.为联合牵头安排人和联合簿记管理人。2021年信贷安排的其他参与者包括Stifel Bank&Trust和TriState Capital Bank。在签订2021年信贷安排方面，我们终止了2019年信贷安排，并偿还了其中的未偿还贷款。截至2021年12月31日，我们在2021年信贷安排下的未偿还本金总额为6300万美元，其中5000万美元来自2021年定期贷款，1300万美元来自 2021年循环信贷安排。
2021年信贷安排包括手风琴功能，允许我们根据2021年循环信贷安排额外借款至多1.5亿美元，根据2021年定期贷款额外借款至多5000万美元，每种情况均受惯例条款和条件的限制。2021年循环信贷安排将于2026年1月到期，可根据惯例条件延长两个六个月的期限，2021年定期贷款将于2027年1月到期。根据2021年信贷安排借款的利率为：(I)就2021年循环信贷安排而言，基准利率加保证金每年0.5%至1.0%或伦敦银行同业拆息加保证金每年1.5%至2.0%；或(Ii)如属2021年定期贷款，基准利率加保证金每年0.45%至0.95%或伦敦银行同业拆息加保证金每年1.45%至1.95%，视乎综合杠杆率而定。关于2021年循环信贷安排，如使用率等于或少于50%，我们将支付每年0.20%的未使用贷款费，或如果使用率高于50%，我们将按2021年循环信贷安排项下的平均每日未使用承诺额支付每年0.15%的未使用贷款费。
2021年信贷安排由吾等及若干间接附属公司共同及个别担保，并载有惯例契诺，除某些例外情况外，除其他事项外，限制吾等产生债务、授予资产留置权、进行某些类型的投资、进行收购、合并或合并、出售资产、与联属公司订立某些交易及支付股息或作出分派的能力。2021年信贷安排要求每季度对综合金融维护契约的合规性进行测试，包括最低固定费用覆盖率、最高总杠杆率、最低有形净值、最高担保杠杆率、最高无担保杠杆率、最低无担保偿债覆盖率和最高担保追索权杠杆率。2021年信贷安排还包含某些惯常的违约事件，包括未能根据2021年信贷安排及时付款、导致其他重大债务在预定到期日之前到期的任何事件或条件、未能满足某些契约以及特定的破产和无力偿债事件。截至2021年12月31日，我们遵守了2021年信贷安排的所有债务契约。
此外，2021年8月9日，我们签订了2021年利率互换协议，有效地将2021年信贷安排5000万美元部分的LIBOR利率部分固定到2027年1月。2021年利率互换最初适用于5,000万美元的2021年定期贷款，截至2021年12月31日将2021年定期贷款的利率固定在2.291。
2021年3月5日，金融市场行为监管局宣布，2023年6月30日后不再公布美元LIBOR。这一声明有几个影响，包括设置可能用于将合约从伦敦银行间同业拆借利率自动转换为SOFR的价差。2021年信贷安排规定，在伦敦银行同业拆借利率停止日期或前后(取决于提前选择加入)，伦敦银行同业拆借利率将被新的基准利率取代，作为2021年信贷安排的基准利率，并进行2021年信贷安排中规定的调整。我们无法预测伦敦银行同业拆借利率何时停止提供，或者SOFR市场何时将有足够的流动性。我们正在监测和评估与LIBOR可获得性变化相关的风险，包括债务支付利息和2021年利率互换收付金额的潜在变化。此外，与伦敦银行同业拆借利率挂钩的债务或衍生工具的价值也可能受到影响，因为伦敦银行间同业拆借利率受到限制并被终止，合同必须过渡到新的替代利率。
我们的短期流动资金需求主要包括与我们的财产相关的运营费用和其他支出、向我们的有限合伙人分配以及向符合REIT地位所需的股东分配、资本支出以及潜在的收购。我们预计将通过运营提供的净现金、现金、我们2021年信贷安排下的借款以及潜在的证券发行来满足我们的短期流动性需求。
我们的长期流动资金需求主要包括到期偿还债务、物业收购和非经常性资本改善所需的资金。我们预计将通过运营净现金、包括我们2021年信贷安排和抵押贷款融资在内的长期债务、发行股权和债务证券以及精选出售物业的收益来满足我们的长期流动性需求。我们还可以使用2021年的信贷安排为房地产收购和非经常性资本改善提供资金，等待永久的房地产融资。
我们相信，我们可以获得多种资金来源，以满足我们的长期流动性需求，包括产生额外的债务和发行额外的股本证券。然而，在未来，可能会有许多因素对我们获得这些资本来源的能力产生实质性的不利影响，包括整体股票和信贷市场的不利条件、我们的杠杆程度、我们的未担保资产基础、我们贷款人施加的借款限制、REITs的一般市场条件、我们的经营业绩、流动性和市场对我们的看法。我们商业战略的成功在很大程度上将取决于我们获得这些不同资本来源的能力。此外，我们不断评估收购邮政物业的可能性，这在很大程度上取决于(其中包括)拥有和租赁邮政物业的市场，以及美国邮政将签订新的或续订租约的条款。
为了保持我们作为REIT的资格，我们必须向我们的股东分配每年至少90%的REIT应税收入，而不考虑支付的股息扣除和不包括资本利得。由于这一要求，我们不能像其他非REITs实体那样依赖留存收益为我们的业务需求提供资金。如果我们的运营没有足够的资金来满足我们的业务需求，我们将需要寻找其他方法来满足这些需求。该等选择可能包括(其中包括)剥离物业(不论出售价格是否最理想或以其他方式符合我们的策略长期目标)、招致债务或在公开或私人交易中发行股本证券，而其条款的供应及吸引力并不能得到保证。
合并负债
截至2021年12月31日，我们有大约9620万美元的未偿还合并本金债务。下表列出了截至2021年12月31日和2020年12月31日关于我们未偿债务的信息：
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| 截至12月31日的未偿还金额，
2021 | | 截至12月31日的未偿还金额，
2020 | | 利息
费率
自.起
2021年12月31日 | | 到期日 |
循环信贷安排(1): | | | | | | | |
| 2021年循环信贷安排 | $ | 13,000 | | | $ | — | | | Libor+150个基点(2) | | 2026年1月 |
| 2019年信贷安排 | — | | | 78,000 | | | — | | | — | |
| 2021年定期贷款 | 50,000 | | | — | | | Libor+145个基点(2) | | 2027年1月 |
| 担保借款： | | | | | | | |
远景银行(3) | 1,409 | | | 1,459 | | | 3.69 | % | | 2041年9月 |
第一俄克拉荷马银行(4) | 349 | | | 364 | | | 3.63 | % | | 2037年12月 |
愿景银行-2018(5) | 844 | | | 869 | | | 3.69 | % | | 2041年9月 |
卖方融资(6) | 366 | | | 445 | | | 6.00 | % | | 2025年1月 |
第一俄克拉荷马银行-2020年4月(7) | — | | | 4,522 | | | — | | | — | |
第一俄克拉荷马银行-2020年6月(8) | — | | | 9,152 | | | — | | | — | |
AIG-2020年12月(9) | 30,225 | | | 30,225 | | | 2.80 | % | | 2031年1月 |
| 本金合计 | $ | 96,193 | | | $ | 125,036 | | | | | |
说明备注：
(1)有关2021年信贷安排的详情，请参阅上文“流动性和资本资源分析”一节。于截至2021年及2020年12月31日止年度内，我们分别产生了与2019年信贷安排及2021年循环信贷安排相关的未使用融资费10万美元及30万美元。
(2)以一个月期美元伦敦银行同业拆息利率计算。
(3)截至2021年12月31日，这笔贷款下有5处房产有抵押。Spodek先生还提供了个人担保，保证支付截至2020年12月31日的全部未偿还金额以及截至2021年12月31日的未偿还金额的50.0%。2021年9月30日，我们修改了这笔贷款，将其期限延长至2041年9月，并将利率降至3.69%，固定期限为5年，然后只支付利息
此后每五年调整一次，本金和利息的支付以美国国债五年周平均收益率为基础，调整为联邦储备系统理事会可获得的固定期限为五年(“五年期国库率”)，外加2.75%的保证金，最低年利率为2.75%。
(4)这笔贷款以四处房产的第一抵押留置权和斯波德克的个人付款担保为抵押。2021年7月23日，我们修改了这笔贷款，将其利率降至3.625%的固定利率，为期5年，然后每年调整为华尔街日报优质利率(“优质”)的浮动年利率，最低年利率为3.625%。
(5)这笔贷款以一处房产的第一抵押留置权和斯波德克的个人付款担保为抵押。2021年9月30日，我们修改了这笔贷款，将其期限延长至2041年9月，并将利率降至3.69%，固定期限为五年，仅支付利息，然后在此后的每五年期间进行调整，本金和利息支付为基于五年期国库券利率的利率，外加2.75%的保证金，最低年利率为2.75%。
(6)关于一项物业的收购，吾等取得以该物业作抵押的卖方融资，金额为40万美元，需要每年支付五次本金及利息10万美元，第一期于2021年1月2日到期，年利率为6.0%，至2025年1月2日止。
(7)在购买13个物业组合的过程中，我们获得了450万美元的按揭融资，固定利率为4.25%，仅在前18个月计息，2026年11月将重置为Prime或4.25%中的较大者。2021年2月3日，我们全额偿还了这笔抵押融资，并在截至2021年12月31日的年度内注销了60万美元的递延融资作为提前清偿债务的成本损失。
(8)这笔贷款以22处房产的第一抵押留置权为抵押。利率将在2027年1月重置为Prime或4.25%中的较大者。2021年2月3日，我们全额偿还了这笔抵押融资，并在截至2021年12月31日的年度内注销了15万美元的递延融资作为提前清偿债务的成本损失。
(9)这笔贷款是由位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的一处工业地产的第一抵押留置权担保的。这笔贷款的固定利率为2.80%，前五年只支付利息，之后根据30年的摊销时间表固定支付本金和利息。
截至2021年12月31日的担保借款
截至2021年12月31日，我们有大约3320万美元的未偿还担保借款，这些借款目前都是加权平均年利率为2.90%的固定利率债务。在截至2021年12月31日的一年中，我们偿还了两笔总金额为1370万美元的按揭贷款，并修改了其他几笔按揭贷款，以降低利率。
合同义务和其他长期负债
下表提供了截至2021年12月31日我们承诺的信息，包括合同义务下的任何担保或最低承诺。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 按期间到期的付款 |
| 合同义务 | | 总计 | | 2022 | | 2023 to 2024 | | 2025 to 2026 | | 多过
五年 |
| 2021年信贷安排 | | $ | 63,000 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 13,000 | | | $ | 50,000 | |
| 按揭贷款的本金支付 | | 33,193 | | | 100 | | | 217 | | | 761 | | | 32,115 | |
利息支付(1) | | 16,556 | | | 2,617 | | | 5,216 | | | 4,696 | | | 4,027 | |
经营租赁义务(2) | | 1,784 | | | 227 | | | 342 | | | 70 | | | 1,145 | |
| 总计 | | $ | 114,533 | | | $ | 2,944 | | | $ | 5,775 | | | $ | 18,527 | | | $ | 87,287 | |
说明性注释:
(1)所列金额涉及(I)2021年循环信贷安排，其依据是截至2021年12月31日的未偿还余额和利率，并假设2021年循环信贷安排项下通过
(Ii)根据2021年利率互换厘定的利率及截至2021年12月31日的未偿还余额计算的2021年定期贷款，及(Iii)根据于2021年12月31日的有效未偿还余额及利率计算的按揭贷款。
(2)经营租赁义务与我们公司总部的租赁和我们某些物业的四个地面租赁有关。
分红
为了符合资格并保持我们作为REIT的资格，我们必须向股东支付至少等于我们REIT应税收入的90%的股息，而不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得。在截至2021年12月31日的一年中，我们支付了每股0.885美元的现金股息。
后续事件
2022年融资活动
在2021年12月31日之后的一段时间里，我们的净信贷安排活动为1500万美元。截至本报告日期，我们从2021年信贷安排中提取了7800万美元，其中5000万美元从2021年定期贷款中提取，2800万美元从2021年循环信贷安排中提取。
2022年房地产收购
在2021年12月31日之后，我们以大约1180万美元的价格在个人或小型投资组合交易中收购了39个物业，不包括成交成本，其中一些包括OP单位作为对价的一部分。
分红
我们的董事会批准了，并于2022年2月1日宣布第四季度普通股股息为每股0.2275美元，并于2022年2月28日支付给2022年2月15日登记在册的股东。
关键会计估计
我们对公司财务状况和经营结果的讨论和分析是基于公司的历史综合财务报表，这些报表是根据公认会计准则编制的。编制这些财务报表要求我们在作出影响资产、负债、收入和费用报告金额的估计时作出最佳判断。以下是我们认为对编制综合财务报表至关重要的会计政策和估计的摘要。我们认为，根据我们当时掌握的信息，当时作出的所有决定和评估都是合理的。由于所使用的各种预测和假设的内在判断性质，以及经济和市场状况的不可预测性，实际结果可能与估计不同，估计和假设的变化可能会对我们未来的财务报表产生重大影响。我们的会计政策和估计在合并财务报表附注2.主要会计政策摘要中有更全面的讨论。
房地产投资
收购房地产时，购买价格根据取得的资产和承担的负债的相对公允价值进行分配。购买价格与被收购物业有形资产的相对公允价值的分配，是通过对物业进行估值，就好像它是空置的一样得出的。列报期间的所有房地产收购均符合资产收购条件，因此，与该等资产收购相关的收购相关费用和收购相关支出均作为收购的一部分资本化。
对房地产的投资通常包括土地、建筑物、租户改善和已确定的无形资产，如原地租赁无形资产和高于或低于市场的租赁无形资产。与房地产资产的开发、建设、租赁或扩建明显相关的直接和某些间接成本被资本化为物业成本。维修和维护费用在发生时计入费用。
收入确认
我们与租户签订了经营租赁协议，其中一些协议包含了未来租金上涨的条款。租金收入在租赁期内以直线方式确认。此外，某些租赁协议规定向租户偿还房地产税和其他可收回成本，该等费用按应计制在我们的综合经营及全面收益(亏损)报表中作为“租金收入”的一部分入账。
手续费及其他主要包括物业管理费及确认为融资租赁的物业收入。管理费来自与我们首席执行官有关联的实体的合同协议。管理费收入确认为各自协议项下的收入。直接融资租赁收入按实际利率法于租赁期内确认。在租赁开始时，我们在综合资产负债表的投资中记录一项资产，这代表我们在直接融资租赁中的净投资。这项初始净投资是通过将直接融资租赁的未来最低租赁付款总额与物业的估计剩余价值(如有)减去未赚取收入后的总和确定的。在租赁期内，直接融资租赁的投资减少，收入在综合经营和全面收益(亏损)报表中的“费用和其他”中确认为收入，并产生融资租赁投资的恒定定期回报率净额。
损伤
当事件或情况变化显示账面值可能无法收回时，房地产投资及相关无形资产的账面价值会被检视以计提减值。当一项资产的账面金额在未贴现的基础上超过预期持有期内的预计未来现金流量总额时，即存在减值。减值损失是根据资产的账面价值超过其估计公允价值来计量的。减值分析将基于当前计划、预期持有期和准备分析时的可用市场信息。如果对预计未来现金流、预期持有期或市场状况的估计发生变化，对减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能是重大的。对预期现金流的评估是主观的，部分是基于对未来入住率、租金和资本需求的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。
新会计公告
关于我们采用新会计公告的讨论，请参阅合并财务报表附注中的附注2.重要会计政策摘要。
通货膨胀率
由于我们的大部分租约规定每年支付固定的租金，而不会每年租金上升，因此我们的租金收入是固定的，而我们的物业运营费用受到通胀增长的影响。我们的大部分租约规定承租人偿还房地产税，因此承租人必须偿还我们的房地产税。我们相信，如果通胀随着时间的推移而增加开支，租约续期利率的增加将大大抵消这种增加。
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
市场风险是指市场价格和利率的不利变化带来的损失风险。我们未来与金融工具相关的收益、现金流和公允价值取决于当时的市场利率。我们的主要市场风险来自我们的负债，我们的负债既有固定利率也有浮动利率。截至2021年12月31日，我们的债务约为9620万美元，其中包括约6300万美元的可变利率债务和约3320万美元的固定利率债务。在6300万美元的可变利率债务中，5000万美元与我们应用2021年利率互换的2021年定期贷款有关。通过2021年利率互换将2021年定期贷款计入固定利率债务后，截至2021年12月31日，我们的债务中约有1300万美元是浮动利率债务，约8320万美元是固定利率债务。假设我们的未偿还浮动利率债务金额不增加，如果一个月期美元LIBOR增加或减少0.50%，我们的现金流将按年率减少或增加约70万美元。
在保持我们作为联邦所得税REIT的地位的前提下，我们通过使用利率掉期来管理我们的可变利率债务的市场风险，利率掉期将我们的全部或部分可变利率债务的利率固定到到期日，例如2021年的利率掉期。在未来，我们可能会使用其他衍生工具，如利率上限。
实际上，协议对所有或部分债务的利率设定上限，期限不同，直至到期。这反过来又降低了可变利率债务造成的现金流变化的风险，并减轻了利率上升的风险。我们作出这类安排的目的，是减少浮息风险。然而，我们不能保证我们管理利率波动的努力将成功降低我们投资组合中此类波动的风险，我们也不打算出于投机目的而达成对冲安排。
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
财务报表索引
项目8.财务报表和补充数据
财务报表
| | | | | |
| 页面 |
独立注册会计师事务所报告(BDO USA，LLP；纽约，纽约，PCAOB ID#243) | F-2 |
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并资产负债表 | F-3 |
截至2021年12月31日和2020年12月31日的综合营业和全面收益(亏损)报表 | F-4 |
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并权益(赤字)变动表 | F-5 |
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并现金流量表 | F-6 |
合并财务报表附注 | F-8 |
附表三--房地产和累计折旧 | 47 |
独立注册会计师事务所报告
股东和董事会
邮政房地产信托公司
纽约州锡达赫斯特
对合并财务报表的几点看法
我们审计了邮政业信托公司(“贵公司”)截至2021年12月31日及2020年12月31日的综合资产负债表、截至该日止年度的相关综合经营报表及全面收益(亏损)、权益(赤字)变动及现金流量，以及随附指数所列的相关附注及财务报表附表(统称为“综合财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了本公司于2021年12月31日及2020年12月31日的财务状况，以及截至该日止年度的经营业绩及现金流量，符合美国公认的会计原则。
意见基础
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的综合财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(SEC)和PCAOB的适用规则和规定，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。该公司不需要，也不需要我们对其财务报告的内部控制进行审计。作为我们审计的一部分，我们被要求了解财务报告的内部控制，但不是为了表达对公司财务报告内部控制有效性的意见。因此，我们不表达这样的意见。
我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
/s/ BDO USA，LLP
自2017年以来，我们一直担任本公司的审计师。
纽约，纽约
March 11, 2022
第一部分财务信息
项目1.财务报表
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并资产负债表
(单位为千，面值和共享数据除外)
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日，
2021 | | 十二月三十一日，
2020 |
| 资产 | | | |
| 投资： | | | |
| 房地产，按成本价计算： | | | |
| 土地 | $ | 64,538 | | | $ | 46,303 | |
| 建筑和改善 | 278,396 | | | 196,340 | |
| 改善租户状况 | 5,431 | | | 4,428 | |
| 按成本价计算的房地产总资产 | 348,365 | | | 247,071 | |
| 减去：累计折旧 | (20,884) | | | (13,215) | |
| 房地产总资产，净额 | 327,481 | | | 233,856 | |
| 融资租赁投资，净额 | 16,213 | | | 515 | |
| 房地产投资总额 | 343,694 | | | 234,371 | |
| 现金 | 5,857 | | | 2,212 | |
| 代管和准备金 | 1,169 | | | 1,059 | |
| 租金和其他应收款 | 4,172 | | | 3,521 | |
| 预付费用和其他资产，净额 | 7,511 | | | 4,434 | |
| 递延应收租金 | 666 | | | 216 | |
| 就地租赁无形资产，净额 | 14,399 | | | 13,022 | |
| 高于市价租赁，净额 | 249 | | | 50 | |
| 总资产 | $ | 377,717 | | | $ | 258,885 | |
| | | |
| 负债和权益 | | | |
| 负债： | | | |
| 定期贷款，净额 | $ | 49,359 | | | $ | — | |
| 循环信贷安排 | 13,000 | | | 78,000 | |
| 净担保借款 | 32,990 | | | 46,629 | |
| 应付帐款、应计费用和其他 | 8,225 | | | 5,891 | |
| 低于市价租赁，净额 | 8,670 | | | 8,726 | |
| 总负债 | 112,244 | | | 139,246 | |
| | | |
| 承诺和或有事项 | | | |
| | | |
| 股本： | | | |
A类普通股，面值$0.01每股；500,000,000授权股份，18,564,421和9,437,197截至2021年12月31日和2020年12月31日分别发行和发行的股票 | 186 | | | 95 | |
B类普通股，面值$0.01每股；27,206授权股份：27,206截至2021年12月31日和2020年12月31日的已发行和已发行股票 | — | | | — | |
| 额外实收资本 | 237,969 | | | 100,812 | |
| 累计赤字 | (18,879) | | | (8,917) | |
| 累计其他综合收益 | 766 | | | — | |
| 股东权益总额 | 220,042 | | | 91,990 | |
| 经营合伙单位持有人的非控股权益 | 45,431 | | | 27,649 | |
| 总股本 | 265,473 | | | 119,639 | |
| 负债和权益总额 | $ | 377,717 | | | $ | 258,885 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并业务表和全面收益表(亏损)
(单位为千，每股数据除外)
| | | | | | | | | | | |
| 截至该年度为止 十二月三十一日， |
| 2021 | | 2020 |
| 收入： | | | |
| 租金收入 | $ | 38,276 | | | $ | 23,315 | |
| 费用及其他 | 1,662 | | | 1,129 | |
| 总收入 | 39,938 | | | 24,444 | |
| | | |
| 运营费用： | | | |
| 房地产税 | 5,399 | | | 3,095 | |
| 物业运营费用 | 3,987 | | | 1,924 | |
| 一般事务和行政事务 | 10,643 | | | 8,230 | |
| 折旧及摊销 | 13,990 | | | 9,163 | |
| 总运营费用 | 34,019 | | | 22,412 | |
| | | |
| 营业收入 | 5,919 | | | 2,032 | |
| | | |
| 其他收入 | 401 | | | 231 | |
| | | |
| 利息支出，净额： | | | |
| 合同利息支出 | (2,739) | | | (2,346) | |
| 递延融资费的注销和摊销 | (714) | | | (472) | |
| 提前清偿债务损失 | (202) | | | — | |
| 利息收入 | 2 | | | 3 | |
| 利息支出总额(净额) | (3,653) | | | (2,815) | |
| | | |
| 所得税费用前收益(亏损) | 2,667 | | | (552) | |
| 所得税费用 | (111) | | | (89) | |
| | | |
| 净收益(亏损) | 2,556 | | | (641) | |
| 可归因于经营合伙单位持有人非控股权益的净(收益)亏损 | (501) | | | 289 | |
| | | |
| 普通股股东应占净收益(亏损) | $ | 2,055 | | | $ | (352) | |
| | | |
| 每股净收益(亏损)： | | | |
| 基本型和稀释型 | $ | 0.10 | | | $ | (0.10) | |
| | | |
| 加权平均已发行普通股： | | | |
| 基本型和稀释型 | 13,689,251 | | | 7,013,621 | |
| | | |
| 综合收益(亏损)： | | | |
| 净收益(亏损) | $ | 2,556 | | | $ | (641) | |
| 金融工具未实现收益 | 960 | | | — | |
| 综合收益(亏损) | 3,516 | | | (641) | |
| 可归因于经营合伙单位持有人非控股权益的综合(收入)亏损 | (695) | | | 289 | |
| 普通股股东应占综合收益(亏损) | $ | 2,821 | | | $ | (352) | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并权益变动表
(赤字)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 普通股股数 | | 普通股 | | 额外实收资本 | | 累计赤字 | | 累计其他综合收益 | | 股东权益总额 | | 经营合伙单位持有人的非控股权益 | | | | 总股本 |
| 余额-2019年12月31日 | 5,313,110 | | | $ | 53 | | | $ | 51,396 | | | $ | (2,576) | | | $ | — | | | $ | 48,873 | | | $ | 20,950 | | | | | $ | 69,823 | |
| 出售普通股所得净收益 | 4,021,840 | | | 41 | | | 48,481 | | | — | | | — | | | 48,522 | | | — | | | | | 48,522 | |
| 与交易相关的操作单元的发放 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 7,922 | | | | | 7,922 | |
| 基于股权的薪酬的发行和摊销 | 134,973 | | | 1 | | | 1,603 | | | 13 | | | — | | | 1,617 | | | 729 | | | | | 2,346 | |
| ESPP项下的发行和摊销 | 7,189 | | | — | | | 117 | | | — | | | — | | | 117 | | | — | | | | | 117 | |
| 限售股扣缴 | (12,709) | | | — | | | (205) | | | — | | | — | | | (205) | | | — | | | | | (205) | |
宣布的股息($0.79每股) | — | | | — | | | — | | | (6,002) | | | — | | | (6,002) | | | (2,243) | | | | | (8,245) | |
| 净亏损 | — | | | — | | | — | | | (352) | | | — | | | (352) | | | (289) | | | | | (641) | |
| 非控制性权益的重新分配 | — | | | — | | | (580) | | | — | | | — | | | (580) | | | 580 | | | | | — | |
| 余额-2020年12月31日 | 9,464,403 | | | $ | 95 | | | $ | 100,812 | | | $ | (8,917) | | | $ | — | | | $ | 91,990 | | | $ | 27,649 | | | | | $ | 119,639 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 出售普通股所得净收益 | 8,969,717 | | | 90 | | | 138,371 | | | — | | | — | | | 138,461 | | | — | | | | | 138,461 | |
| 与交易相关的操作单元的发放 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 15,501 | | | | | 15,501 | |
| 基于股权的薪酬的发行和摊销 | 165,599 | | | 1 | | | 2,391 | | | — | | | — | | | 2,392 | | | 1,175 | | | | | 3,567 | |
| ESPP项下的发行和摊销 | 9,104 | | | — | | | 171 | | | — | | | — | | | 171 | | | — | | | | | 171 | |
| 限售股扣缴 | (17,196) | | | — | | | (341) | | | — | | | — | | | (341) | | | — | | | | | (341) | |
宣布的股息($0.885每股) | — | | | — | | | — | | | (12,017) | | | — | | | (12,017) | | | (3,024) | | | | | (15,041) | |
| 其他综合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 766 | | | 766 | | | 194 | | | | | 960 | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | 2,055 | | | — | | | 2,055 | | | 501 | | | | | 2,556 | |
| 非控制性权益的重新分配 | — | | | — | | | (3,435) | | | — | | | — | | | (3,435) | | | 3,435 | | | | | — | |
| 余额-2021年12月31日 | 18,591,627 | | | $ | 186 | | | $ | 237,969 | | | $ | (18,879) | | | $ | 766 | | | $ | 220,042 | | | $ | 45,431 | | | | | $ | 265,473 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并现金流量表
| | | | | | | | | | | |
| 截至该年度为止 十二月三十一日， |
| 2021 | | 2020 |
| 经营活动的现金流： | | | |
| 净收益(亏损) | $ | 2,556 | | | $ | (641) | |
| 将净收益(亏损)调整为经营活动提供的现金净额： | | | |
| 折旧 | 7,718 | | | 4,492 | |
| 就地无形资产摊销 | 6,272 | | | 4,671 | |
| 递延融资成本的注销和摊销 | 714 | | | 472 | |
| 摊销高于/低于市值的租约 | (1,599) | | | (1,262) | |
| 无形负债摊销 | (23) | | | (11) | |
| 基于权益的薪酬 | 3,720 | | | 2,356 | |
| 因被没收的赔偿而支付的累计股息的重新分类 | — | | | 13 | |
| 其他 | 58 | | | — | |
| 提前清偿债务损失 | 202 | | | — | |
| 递延应收租金 | (450) | | | (183) | |
| 应付递延租金费用 | 12 | | | 17 | |
| 资产和负债变动情况： | | | |
| 租金和其他应收款 | (1,079) | | | (1,811) | |
| 预付费用和其他资产 | (2,104) | | | (563) | |
| 应付帐款、应计费用和其他 | 1,098 | | | 1,847 | |
| 经营活动提供的净现金 | 17,095 | | | 9,397 | |
| | | |
| 投资活动的现金流： | | | |
| 房地产收购 | (89,464) | | | (124,160) | |
| 融资租赁投资 | (15,707) | | | (517) | |
| 偿还融资租赁 | 19 | | | 2 | |
| 收购保证金和建筑保证金的第三方托管 | (487) | | | (470) | |
| 与财产损失索赔有关的保险收益 | 1,151 | | | — | |
| 资本改善 | (1,900) | | | (970) | |
| 其他投资活动 | (337) | | | (37) | |
| 用于投资活动的净现金 | (106,725) | | | (126,152) | |
| | | |
| 融资活动的现金流： | | | |
| 有担保借款的收益 | $ | — | | | 43,899 | |
| 偿还有担保的借款 | (13,845) | | | (110) | |
| 定期贷款收益 | 50,000 | | | — | |
| 来自循环信贷安排的收益 | 139,000 | | | 112,000 | |
| 偿还循环信贷安排 | (204,000) | | | (88,000) | |
| 来自其他融资活动的收益 | — | | | 557 | |
| 来自其他融资活动的偿还 | (53) | | | (504) | |
| 发行股票所得净收益 | 138,795 | | | 48,521 | |
| 发债成本 | (1,346) | | | (1,164) | |
| 发行ESPP股票所得款项 | 127 | | | 94 | |
| 为缴纳限制性股份归属而扣缴的股份 | (242) | | | (206) | |
| 其他融资活动 | (10) | | | — | |
| 分配和分红 | (15,041) | | | (8,245) | |
| 融资活动提供的现金净额 | 93,385 | | | 106,842 | |
| | | |
| 现金和储备金净增(减) | 3,755 | | | (9,913) | |
| 期初现金、行数和准备金 | 3,271 | | | 13,184 | |
| 期末现金、代管和准备金 | $ | 7,026 | | | $ | 3,271 | |
| | | |
| 补充披露非现金投融资活动 | | | |
| 为物业收购而发行的运营单位 | $ | 15,511 | | | $ | 7,922 | |
| 非控制性权益的重新分配 | $ | 3,436 | | | $ | 580 | |
| | | | | | | | | | | |
| 使用权资产 | $ | 1,071 | | | $ | — | |
| 利率互换未实现收益(亏损)，净额 | $ | 960 | | | $ | — | |
| 预付费用和其他资产中所列购置款存款的重新分类 | $ | 792 | | | $ | — | |
| 应计资本支出计入应付账款和应计费用 | $ | 660 | | | $ | 192 | |
| 计入应付账款和应计费用的资本的应计成本 | $ | 198 | | | $ | — | |
| 重新分类包括在预付费用和其他资产中的资本成本 | $ | 137 | | | $ | — | |
| 计入应付账款和应计费用的预提税金 | $ | 99 | | | $ | — | |
| 核销不再使用的固定资产 | $ | 40 | | | $ | 86 | |
| | | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并财务报表附注
注1。业务的组织和描述
邮政房地产信托公司(“公司”、“我们”、“我们”或“我们的”)于2018年11月19日在马里兰州成立。2019年5月17日，公司完成了A类普通股的首次公开发行(IPO)，面值为$0.01每股(“A类普通股”)。本公司将首次公开招股所得款项净额贡献予特拉华州有限合伙企业Postal Realty LP(“营运合伙企业”)，以换取于营运合伙企业中拥有有限合伙权益的普通单位(“营运单位”)。本公司及经营合伙公司均于首次公开发售及若干相关成立交易(“成立交易”)完成后开始运作。在首次公开招股及成立交易完成前，本公司并无任何业务。
本公司于营运合伙企业的权益使本公司有权按本公司持有营运单位的百分比比例，分享营运合伙企业的分配及利润与亏损的分配。作为经营合伙的唯一普通合伙人，本公司根据合伙协议拥有管理及处理经营合伙业务的独家权力，但须获得有限合伙人的有限批准及投票权。截至2021年12月31日，公司持有约82.9经营合伙企业的%权益。作为唯一普通合伙人及主要权益持有人，本公司综合经营合伙企业的财务状况及经营业绩。营运合伙被视为可变权益实体(“VIE”)，而本公司是该实体的主要受益人。
本公司的前身(“前身”)是由有限责任公司(“有限责任公司”)、一家C公司(“UPH”)、一家S公司(“NPM”)和一家有限合伙企业组成。组成前身的实体由Spodek先生及其联营公司持有和控制多数股权，并通过向本公司和经营合伙企业出资或与其合并而被收购。
前任并不代表一个法律实体。前身及其相关资产及负债由共同控制，并就本公司的首次公开招股向经营合伙企业作出贡献。
截至2021年12月31日，该公司拥有以下投资组合966位于以下位置的物业49各州。该公司的物业主要出租给单一租户，即美国邮政服务公司(“USPS”)。
此外，本公司透过其应课税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)、邮政房地产管理公司(“PRM”)提供收费的第三方物业管理服务。397邮政财产，这些财产由斯波德克及其附属公司所有。
根据公司的修订和重述章程，公司目前被授权发布最多500,000,000A类普通股，27,206B类普通股股票，$0.01每股票面价值(“B类普通股”或“投票权等价股”)，最高可达100,000,000优先股的股份。
本公司相信其成立符合经修订的1986年国内收入守则(“守则”)对房地产投资信托基金(“REIT”)的资格要求，并以使其能够符合该守则的运作方式运作，而本公司自截至2019年12月31日止的短短课税年度起根据该守则选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)课税。作为房地产投资信托基金，公司一般不需要缴纳联邦所得税，因为它将每个纳税年度的房地产投资信托基金应纳税所得额分配给其股东。房地产投资信托基金受到许多组织和业务要求的制约。
根据JumpStart Our Business Startups Act(“JOBS Act”)，公司有资格成为一家新兴成长型公司(“EGC”)。EGC可像本公司所做的那样，选择利用私营公司为遵守财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)或美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)可能发布的新或修订会计准则而延长的过渡期。
目录
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(续)
注2。重要会计政策摘要
陈述的基础
随附的综合财务报表包括本公司、经营合伙企业及其全资子公司的财务状况和经营业绩。
公司合并了经营伙伴关系，公司被认为是VIE的主要受益者。主要受益者是这样的实体：(1)有权指导对该实体的经济表现影响最大的活动；(2)有义务承担VIE的损失，或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。
非控股权益被定义为实体中非直接或间接归属于本公司的部分股权。非控股权益必须在综合资产负债表中作为权益的一个单独组成部分列报。因此，净收益(亏损)的列报反映了归因于控制性和非控制性利益的收入。
预算的使用
按照美国公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设影响报告期内报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告的收入和费用。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计不同。
报价和其他费用
发售成本在综合资产负债表的“股东权益总额”中作为额外实收资本的减少额入账。
细分市场报告
本公司主要将其物业租赁给美国邮政总局，并将其业务作为一个单一的可报告分部进行报告。
房地产投资
收购房地产时，购买价格根据取得的资产和承担的负债的相对公允价值进行分配。购买价格与被收购物业有形资产的相对公允价值的分配，是通过对物业进行估值，就好像它是空置的一样得出的。列报期间的所有房地产收购均符合资产收购条件，因此，与该等资产收购相关的收购相关费用和收购相关支出均作为收购的一部分资本化。
对房地产的投资通常包括土地、建筑物、租户改善和已确定的无形资产，如原地租赁无形资产和高于或低于市场的租赁无形资产。与房地产资产的开发、建设、租赁或扩建明显相关的直接和某些间接成本被资本化为物业成本。维修和维护费用在发生时计入费用。
折旧或摊销费用是根据下列估计使用年限采用直线法计算的：
| | | | | |
| 年份 |
建筑物和改善措施 | 15至40 |
设备和固定装置 | 5至10 |
改善租户状况 | 使用年限或适用租期较短 |
就地租赁价值 | 原址租赁的剩余不可撤销期限 |
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(续)
收购的高于或低于市价租赁无形资产于适用租赁期内摊销至“租金收入”，包括低于市价租赁的任何选择权期间。
递延成本
与发行本公司长期债务有关的融资成本，包括本公司现有信贷安排(“2021年信贷安排”)的定期贷款安排部分(“2021年定期贷款”)，根据日期为2021年8月9日的信贷协议(“2021年信贷安排”)设立，按直线法递延摊销，并在相关债务工具的期限内按接近实际利率法的利息支出增加摊销，并在综合资产负债表中报告为相关债务余额的减少。本公司先前的循环信贷安排(“2019年信贷安排”)根据日期为2019年9月27日(经修订)并于2021年8月9日终止的信贷协议设立，与本公司先前的循环信贷安排(“2019年信贷安排”)有关的递延融资成本及2021年信贷安排的循环信贷安排部分(“2021年循环信贷安排”)分别递延及摊销，分别作为2019年信贷安排及2021年循环信贷安排条款的利息开支增加摊销，并计入综合资产负债表中的“预付开支及其他资产净额”。
重新分类
某些上期数额已重新分类，以符合本期的列报方式。
现金和储备金
现金包括期限不超过三个月的无限制现金。托管和准备金由受限现金组成。下表对合并资产负债表和合并现金流量表中报告的现金、代管和准备金进行了对账：
| | | | | | | | | | | |
| 自.起 |
| 十二月三十一日，
2021 | | 十二月三十一日，
2020 |
| (单位：千) |
现金 | $ | 5,857 | | | $ | 2,212 | |
第三方托管和准备金： | | | |
维修储备 | 827 | | | 696 | |
房地产税准备金 | 250 | | | 304 | |
ESPP储量 | 92 | | | 59 | |
现金、代管和准备金 | $ | 7,026 | | | $ | 3,271 | |
收入确认
该公司与租户签订了经营租赁协议，其中一些协议包含了未来租金上涨的条款。租金收入在租赁期内以直线方式确认。此外，某些租赁协议规定向租户偿还房地产税和其他可收回成本，该等费用按应计制在综合经营及全面收益(亏损)报表中作为“租金收入”的一部分入账。
手续费及其他主要包括物业管理费及确认为融资租赁的物业收入。管理费来自与公司首席执行官(“CEO”)有关联的实体签订的合同协议。管理费收入确认为各自协议项下的收入。直接融资租赁收入按实际利率法于租赁期内确认。租赁开始时，本公司在综合资产负债表中计入投资中的一项资产，即本公司在直接融资租赁中的净投资。这项初始净投资是通过将直接融资租赁的未来最低租赁付款总额与物业的估计剩余价值(如有)减去未赚取收入后的总和确定的。在租赁期内，直接融资租赁的投资减少，收入在综合经营和全面收益(亏损)报表中的“费用和其他”中确认为收入，并产生恒定的融资租赁投资的定期回报率(净额)。
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(续)
所得税
作为房地产投资信托基金，公司分配给股东的净收益(亏损)一般不需要缴纳联邦企业所得税。持有该公司物业的经营合伙企业是一种合伙企业，符合美国联邦所得税的目的，在收入和支出转移到各自纳税的所有者时，不需要缴纳美国联邦所得税。运营伙伴关系运营的州和城市通常遵循美国联邦所得税待遇。
当管理层预期所有或部分递延税项资产更有可能无法变现时，就为递延税项资产设立估值拨备。在厘定估值免税额是否合理时，所有正面及负面证据及所有应课税收入来源(例如过往盈利历史、预期未来盈利、结转及结转期及税务策略)均会被考虑，以估计是否会产生足够的未来应课税收入以变现递延税项资产。评估估值免税额是否足够，是根据司法管辖区对应课税收入的估计，以及递延税项资产可收回的期间。
所得税申报表中所采取或预期采取的不确定税收头寸的税收影响，只有在税务机关根据截至报告日的技术价值进行审查后“更有可能”持续的情况下才会得到确认。财务报表中确认的这类头寸的税收优惠是根据最终结算时实现的可能性大于50%的最大优惠来衡量的。该公司确认与所得税支出中不确定税位相关的预计应计利息和罚金。
金融工具的公允价值
以下估计公允价值的披露由管理层使用现有市场信息和适当的估值方法确定。然而，要解读市场数据和制定估计公允价值，需要相当大的判断力。因此，本文提出的估计不一定表明公司在2021年12月31日和2020年12月31日处置资产和负债时可能实现的金额。使用不同的市场假设及/或估计方法可能会对估计公允价值金额产生重大影响。现金、代管和准备金、应收款、预付费用和其他资产、应付帐款和应计费用由于到期日较短，其金额与截至2021年12月31日和2020年12月31日的公允价值合理接近。
截至2021年12月31日及2020年12月31日，本公司投资于直接融资租赁，净账面价值为$16.2百万美元和美元0.5百万美元，净利率和有效利率分别为6.48%至7.89%。融资租赁投资的账面价值接近其截至2021年12月31日和2020年12月31日的公平市场价值。本公司直接融资租赁的公允价值被归类为3级基准(由ASC 820，公允价值计量和披露提供)。
本公司在其2019年和2021年信贷安排下借款的公允价值接近账面价值，因为该等借款受浮动利率的影响。公司担保借款的公允价值总计约为#美元32.1百万美元和美元47.1百万美元，本金余额为#美元33.2百万美元和美元47.0分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。公司债务的公允价值被归类为3级基础(根据ASC 820，公允价值计量和披露)。这些金融工具的公允价值是根据本公司目前可用于类似期限和期限的贷款的借款利率，采用贴现现金流分析确定的。抵押债务的公允价值是通过按市场利率对未来合同利息和本金付款进行贴现来确定的。
公司的衍生资产，包括一于2021年8月9日订立的与2021年信贷安排相关的利率掉期衍生工具，根据各种可观察的投入，包括合约条款、利率曲线、收益率曲线、波动率量度及该等投入的相关性，按公允价值记录。本公司以未来现金流量的预期规模为基础，按公允价值按经常性基础计量其衍生工具，并计入非履行风险的计量。公司衍生资产的公允价值被归类为2级基础(根据ASC 820，公允价值计量和披露)。本公司在评估其衍生资产的公允价值时，会考虑本身的信用风险以及交易对手的信用风险。截至2021年12月31日，公司的利率掉期衍生工具的公允价值约为$1.0在综合资产负债表的“预付费用和其他资产，净额”中，净额为100万美元。
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关于资产和负债公允价值的披露是基于截至2021年12月31日和2020年12月31日管理层可获得的相关信息。虽然管理层并不知悉任何会显著影响公允价值金额的因素，但自2021年12月31日以来，该等金额并未就该等财务报表进行全面重估，目前对公允价值的估计可能与本文所载金额有重大差异。
衍生工具和套期保值活动
根据ASC 815衍生工具和套期保值，本公司将所有衍生工具按公允价值记录在综合资产负债表中。衍生品公允价值变动的会计处理取决于衍生品的预期用途、本公司是否已选择在套期保值关系中指定衍生品并应用套期保值会计，以及套期保值关系是否满足应用套期保值会计所需的标准。被指定和符合条件的衍生品被指定为对预期未来现金流的可变性敞口的对冲，被认为是现金流对冲。套期会计一般规定套期工具确认损益的时间与确认可归因于公允价值对冲中的对冲风险的对冲资产或负债的公允价值变化或现金流量对冲中的对冲预测交易的收益影响的时间相匹配。即使对冲会计不适用或本公司选择不应用对冲会计，本公司仍可订立旨在对其某些风险进行经济对冲的衍生合约。
详情见附注6.衍生工具及对冲活动。
损伤
当事件或情况变化显示账面值可能无法收回时，房地产投资及相关无形资产的账面价值会被检视以计提减值。当一项资产的账面金额在未贴现的基础上超过预期持有期内的预计未来现金流量总额时，即存在减值。减值损失是根据资产的账面价值超过其估计公允价值来计量的。减值分析将基于当前计划、预期持有期和准备分析时的可用市场信息。如果对预计未来现金流、预期持有期或市场状况的估计发生变化，对减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能是重大的。对预期现金流的评估是主观的，部分是基于对未来入住率、租金和资本需求的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。不是在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内记录了减值。
信用风险集中
截至2021年12月31日，该公司的物业主要出租给单一租户，即美国邮政总局。截至2021年12月31日的年度，大约18.3公司总租金收入的%，或$7.0100万，集中在宾夕法尼亚州。在截至2020年12月31日的年度内，大约10.7公司总租金收入的%，或$2.5100万，集中在宾夕法尼亚州。USPS履行租约条款的能力取决于上述任何领域的监管、经济、环境或竞争条件，并可能对本公司的整体业务业绩产生影响。
该公司在大型金融机构存入现金并保持其银行存款的金额不时超过联邦保险限额。该公司在该等账目中并未出现任何亏损。
非控制性权益
本公司的非控股权益是指前任的前投资者和某些向本公司出售物业的卖家持有的OP单位，以及由本公司首席执行官和本公司董事会持有的LTIP单位。详情见附注11.股东权益。
基于权益的薪酬
公司根据《美国会计准则》第718条《补偿--股票补偿》核算基于股权的薪酬，该主题要求公司在授予日确认基于股权的奖励的公允价值的支出。授予具有服务条件和/或市场条件的员工和非员工的股权分类股票奖励
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合并财务报表附注
(续)
在授予之日按公允价值计量，只有在修改授予时才按公允价值重新计量。公司将在发生没收时记录没收情况。
本公司按直线法确认每项奖励所需服务期间的补偿开支，在报告期末确认的补偿开支金额至少等于授予日或修改日(视情况而定)有关奖励截至该日已归属的公允价值部分。对于具有市场条件的裁决，只要提供了必要的服务，如果不满足市场条件，补偿费用就不会逆转，因为市场条件并不代表归属条件。
详情见附注11.股东权益。
保险会计
该公司提供责任保险，以减轻其对某些损失的风险，包括与财产损失和业务中断有关的损失。本公司将预计发生的财产损失和其他损失的保险收益的估计金额记录为资产(通常是保险公司的应收款)，以及当金额可确定并经保险公司批准时的收入，直至发生的损失金额。任何超过所发生损失金额的保险赔偿金额都被认为是或有收益，在保险公司确定并批准该金额之前，不会记录在其他收入中。因业务中断而损失的收入或利润的保险赔偿被全部计入或有收益，因此在金额可确定并经保险公司批准之前，不会计入收入。
每股收益
本公司根据A类普通股的加权平均已发行股份减去已发行和已发行的非既有股份计算每股净收益(亏损)。截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司拥有A类普通股、LTIP单位和RSU的未归属限制股，这些单位规定了不可没收的股息和股息等值支付权利。因此，这些A类普通股、LTIP单位和RSU的未归属限制性股票被视为参与证券，并根据两类法计入每股基本和稀释后净收益的计算。稀释每股收益是在计入期内已发行的所有潜在稀释股份后计算的。更多细节见附注10.每股收益。
最近采用的会计公告
2016年2月，FASB发布了ASU 2016-2，租赁；2018年7月，FASB发布了ASU 2018-10，对主题842，租赁的编纂改进，以及ASU 2018-11，租赁-有针对性的改进；2018年12月，FASB发布了ASU 2018-20，针对出租人的窄范围改进。这组ASU统称为主题842。主题842取代了现有的租赁会计准则(主题840，租赁)。由于被归类为EGC，主题842于2021年1月1日对公司生效。
本公司选择利用专题842提供的下列实际权宜之计，包括：允许实体在通过时不重新评估(1)到期或现有合同是否包含租约，(2)与到期或现有租赁安排有关的租约分类，(3)到期或现有租约所产生的费用是否符合初始直接成本的实际权宜之计，以及作为出租人，如果非租赁部分和相关租赁部分的转让时间和方式相同，不将某些非租赁部分与租赁部分分开的实际权宜之计。如果单独核算，租赁部分将被归类为经营性租赁。
主题842要求承租人通过使用权(ROU)模式在其资产负债表上记录大多数租赁，即承租人在其资产负债表上记录ROU资产和租赁负债。在ROU模式下，租期少于12个月的租约不需要入账。承租人将租赁视为融资租赁或经营性租赁，其分类影响损益表中费用确认的时间和模式。租赁费用将按融资租赁的实际利息法确认，租赁的租赁作为经营性租赁按直线法确认。
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出租人在主题842下的会计与主题840下的会计基本相同。在主题842下，出租人将继续将租赁视为销售型、直接融资型或经营型租赁。如果租赁被认为是将标的资产的控制权转移给承租人，则将被视为出售。如果在不转让控制权的情况下传递风险和回报，租赁将被归类为直接融资。否则，该租约将被视为经营性租赁。主题842要求在某些情况下将交易作为销售回租中的融资进行会计处理，包括向卖方和承租人提供根据承租人的选择从房东手中购买房产的选择权。主题842还包括分离租赁和非租赁组件的概念。在专题842下，公共区域维修等非租赁组成部分将在专题606下入账，并与租赁付款分开。然而，公司选择了出租人实际的权宜之计，允许公司在满足某些条件时不分离这些组件。通过这次选举，该公司将租户报销与截至2021年3月31日的三个月开始的综合运营和全面收益(亏损)报表上的租金收入合并。采用该标准后，公司的可比经营报表已重新分类，以符合新的租金收入和租户报销的单一组成部分列报，在综合经营报表和全面收益(亏损)中归类为租金收入。
在截至2021年12月31日的年度内，公司记录了运营ROU资产和相关运营租赁负债，每项资产总额约为$1.2百万美元，与一写字楼租赁和四土地租约。净收益租赁资产计入“预付费用及其他资产净额”，经营租赁负债计入综合资产负债表的“应付帐款、应计费用及其他”。
会计准则的未来应用
2016年9月，FASB发布了ASU第2016-13号，金融工具--信贷损失(主题326)：金融工具信贷损失计量，2018年11月发布ASU第2018-19号，对主题326“金融工具-信贷损失”的编纂改进。该指导意见改变了实体将如何计量大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失，这些工具不是通过净收入按公允价值计量的。该指导意见用“预期损失”方法取代了目前的“已发生损失”模型。公司还将被要求披露有关其如何制定免税额的信息，包括影响公司估计预期信贷损失的因素的变化以及这些变化的原因。ASU 2018-19号将经营性应收租赁款排除在本指南的范围之外。由于公司被归类为EGC，本指南将于2023年1月1日对公司生效。该公司目前正在评估采用该指导方针将对其综合财务报表产生的影响。
注3。房地产收购
下表汇总了该公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的收购情况。包括交易成本在内的购买价格根据收购之日的相对公允价值分配给可单独确认的有形资产和无形资产和负债。包括交易成本在内的总购房价分配如下(单位为千，不包括房产数量)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至三个月 | | 物业数量 | | 土地 | | 建筑和改善 | | 改善租户状况 | | 就地租赁无形资产 | | 高于市价的租约 | | 低于市价的租赁 | | 其他(1) | | 总计(2) |
| 2021 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
March 31, 2021(3) | | 54 | | | $ | 3,493 | | | $ | 19,793 | | | $ | 428 | | | $ | 2,201 | | | $ | 51 | | | $ | (474) | | | $ | 723 | | | $ | 26,215 | |
June 30, 2021(4) | | 71 | | | 5,364 | | | 23,550 | | | 268 | | | 2,207 | | | 28 | | | (156) | | | (5) | | | 31,256 | |
2021年9月30日(5) | | 59 | | | 3,333 | | | 15,314 | | | 147 | | | 1,368 | | | 32 | | | (581) | | | 24 | | | 19,637 | |
2021年12月31日(6) | | 54 | | | 6,096 | | | 21,031 | | | 186 | | | 1,750 | | | 123 | | | (371) | | | (157) | | | 28,658 | |
| | 238 | | | $ | 18,286 | | | $ | 79,688 | | | $ | 1,029 | | | $ | 7,526 | | | $ | 234 | | | $ | (1,582) | | | $ | 585 | | | $ | 105,766 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至三个月 | | 物业数量 | | 土地 | | 建筑和改善 | | 改善租户状况 | | 就地租赁无形资产 | | 高于市价的租约 | | 低于市价的租赁 | | 其他(7) | | 总计(8) |
| 2020 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
March 31, 2020(9)(10)(11) | | 83 | | | $ | 4,826 | | | $ | 24,573 | | | $ | 294 | | | $ | 2,477 | | | $ | 7 | | | $ | (1,616) | | | $ | (34) | | | $ | 30,527 | |
June 30, 2020(12) | | 19 | | | 2,555 | | | 7,344 | | | 55 | | | 693 | | | — | | | (39) | | | — | | | 10,608 | |
2020年9月30日(13) | | 122 | | | 6,075 | | | 19,426 | | | 317 | | | 2,301 | | | 37 | | | (1,068) | | | (33) | | | 27,055 | |
2020年12月31日(14) | | 36 | | | 7,699 | | | 51,059 | | | 1,201 | | | 4,627 | | | — | | | (680) | | | — | | | 63,906 | |
| 总计 | | 260 | | | $ | 21,155 | | | $ | 102,402 | | | $ | 1,867 | | | $ | 10,098 | | | $ | 44 | | | $ | (3,403) | | | $ | (67) | | | $ | 132,096 | |
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(续)
说明性注释:
(1)指在截至2021年3月31日的三个月内，分配给公司的与一个小型投资组合中被纵火摧毁的财产有关的应收保险。在截至2021年12月31日的三个月内，公司主要使用卖方转让给公司的保险收益完成了对租赁给USPS的该等财产的重建。保险收益是在2021年4月收到的。还包括与在截至2021年6月30日的三个月内收购的物业的不良经营租赁有关的无形负债，该负债列入综合资产负债表上的“应付账款、应计费用和其他”。在截至2021年9月30日的三个月内，包括低于市价的地面租赁无形资产。在截至2021年12月31日的三个月内，包括与以下项目不利的经营租赁有关的无形负债二列入综合资产负债表“应付帐款、应计费用和其他”的财产。
(2)包括结账费用$0.5截至2021年3月31日的三个月，百万美元0.9截至2021年6月30日的三个月为百万美元0.5截至2021年9月30日的三个月为百万美元和0.8截至2021年12月31日的三个月为100万美元。
(3)包括收购54个人或投资组合交易中各种状态的物业，价格约为$26.2100万美元，包括结账费用，资金来自2019年信贷安排下的借款。
(4)包括收购71个人或投资组合交易中各种状态的物业，价格约为$31.3100万美元，包括结账费用，资金来自向卖方发放业务单位作为非现金对价(价值约为#美元9.0使用每次发行此类运营单位当日A类普通股的股价)和2019年信贷安排下的借款。
(5)包括收购59个人或投资组合交易中各种状态的物业，价格约为$19.6100万美元，包括结账费用，资金来自向卖方发放业务单位作为非现金对价(价值约为#美元6.52021年信贷安排和2019年信贷安排下的借款(使用此类OP单位每次发行之日的A类普通股股价)和借款(以A类普通股的股价计算)和2019年信贷安排下的借款。
(6)包括收购54个人或投资组合交易中各种状态的物业，价格约为$28.7包括结账费用在内的100万美元，资金来自2021年信贷安排项下的借款。此外，该公司于一财产作为直接融资租赁入账，并计入综合资产负债表中的“融资租赁投资净额”。
(7)包括与不良经营租赁有关的无形负债三列入综合资产负债表“应付帐款、应计费用和其他”的财产。
(8)包括结账费用$0.3截至2020年3月31日的三个月，百万美元0.2截至2020年6月30日的三个月，百万美元0.8截至2020年9月30日的三个月为百万美元，1.3截至2020年12月31日的三个月为100万美元。
(9)包括收购一家21-租赁给美国邮政总局的房地产组合，租金约为$13.6100万美元，包括结账费用，部分资金来自向卖方发放业务单位作为非现金对价(价值约为#美元7.9以A类普通股每次发行之日的股价计算)。
(10)包括收购一家42-租赁给美国邮政总局的房地产投资组合。这类投资组合的总买入价约为#美元。8.8100万美元，包括结账费用，资金来自2019年信贷安排下的借款。
(11)包括收购20个人或较小投资组合交易中的物业，约为$8.1百万美元，包括结账费用。
(12)包括收购一家13-在各州以约美元的价格租赁给美国邮政总局的房地产投资组合7.2百万美元，包括结账费用。此外，公司还购买了六个人或较小投资组合交易中的物业，约为$3.4百万美元，包括结账费用。
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(13)包括收购122个人或投资组合交易中各种状态的物业，价格约为$27.1100万美元，包括结账费用，资金来自2019年信贷安排下的借款。此外，该公司于一属于直接融资租赁的财产，计入综合资产负债表中的“融资租赁投资净额”。
(14)包括收购35个人或投资组合交易中各种状态的物业，价格约为$16.3100万美元，包括结账费用，资金来自2019年信贷安排下的借款。此外，该公司还购买了一个工业产权(“工业设施”)，总额为#美元。47.6100万美元，包括关闭费用，主要租给美国邮政总局。该房产最初的资金来自2019年信贷安排下的借款。关于与收购有关的后续财产融资的讨论，请参阅附注5.债务。
注4.无形资产和无形负债
下表汇总了该公司的无形资产和负债：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 自.起 | | 总资产
(责任) | | 累计
(摊销)/
吸积 | | 网络
携带
金额 |
| 2021年12月31日： | | (单位：千) |
就地租赁无形资产 | | $ | 31,814 | | | $ | (17,415) | | | $ | 14,399 | |
高于市价的租约 | | 319 | | | (70) | | | 249 | |
低于市价的租赁 | | (13,654) | | | 4,984 | | | (8,670) | |
| | | | | | |
| 2020年12月31日： | | | | | | |
就地租赁无形资产 | | $ | 24,165 | | | $ | (11,143) | | | $ | 13,022 | |
高于市价的租约 | | 85 | | | (35) | | | 50 | |
低于市价的租赁 | | (12,076) | | | 3,350 | | | (8,726) | |
本地租赁无形资产摊销为#美元。6.3百万美元和美元4.7截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度分别为100万美元。这一摊销包括在综合经营和全面收益(亏损)报表中的“折旧和摊销”。
收购的高于市值的租约摊销为#美元。0.03百万美元和美元0.02分别于截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度的租金收入，并计入综合经营及全面收益(亏损)报表的“租金收入”内。收购的低于市价租赁的摊销为#美元1.6百万美元和美元1.3分别于截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度的租金收入，并计入综合经营及全面收益(亏损)报表内的“租金收入”。
截至2021年12月31日，公司无形资产的加权平均摊销期限约为3.4几年来，4.0年和7.9原地租赁无形资产、高于市价的租赁和低于市价的租赁分别为数年。
这些无形资产的未来摊销/增值如下(以千计)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 就地租赁
无形资产 | | 高于市场
租契 | | 低于市场水平
租契 |
| 2022 | | $ | 5,463 | | | $ | 71 | | | $ | (1,621) | |
| 2023 | | 3,734 | | | 67 | | | (1,256) | |
| 2024 | | 2,595 | | | 50 | | | (1,071) | |
| 2025 | | 1,529 | | | 41 | | | (896) | |
| 2026 | | 796 | | | 20 | | | (728) | |
此后 | | 282 | | | — | | | (3,098) | |
总计 | | $ | 14,399 | | | $ | 249 | | | $ | (8,670) | |
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注5.债务
下表汇总了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的负债情况(以千美元为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的未偿还余额，
2021 | | 截至12月31日的未偿还余额，
2020 | | 利率在十二月三十一号，
2021 | | 到期日 |
循环信贷安排(1): | | | | | | | |
| 2021年循环信贷安排 | $ | 13,000 | | | $ | — | | | Libor+150Bps(2) | | 2026年1月 |
| 2019年信贷安排 | — | | | 78,000 | | | — | | | — | |
| 2021年定期贷款 | 50,000 | | | — | | | Libor+145Bps(2) | | 2027年1月 |
| 担保借款： | | | | | | | |
远景银行(3) | 1,409 | | | 1,459 | | | 3.69 | % | | 2041年9月 |
第一俄克拉荷马银行(4) | 349 | | | 364 | | | 3.63 | % | | 2037年12月 |
愿景银行-2018(5) | 844 | | | 869 | | | 3.69 | % | | 2041年9月 |
卖方融资(6) | 366 | | | 445 | | | 6.00 | % | | 2025年1月 |
第一俄克拉荷马银行-2020年4月(7) | — | | | 4,522 | | | — | | | — | |
第一俄克拉荷马银行-2020年6月(8) | — | | | 9,152 | | | — | | | — | |
AIG-2020年12月(9) | 30,225 | | | 30,225 | | | 2.80 | % | | 2031年1月 |
| 本金合计 | 96,193 | | | 125,036 | | | | | |
| 未摊销递延融资成本 | (844) | | | (407) | | | | | |
| 债务总额 | $ | 95,349 | | | $ | 124,629 | | | | | |
说明备注：
(1)2019年9月27日，本公司签订了2019年信贷安排，提供了本金总额为#美元的循环承诺。100.0百万美元，具有手风琴功能，使公司能够额外借入高达$100.0百万美元，总计为$200.0百万美元。
2021年8月9日，本公司签订了2021年信贷安排，其中包括美元150.02021年百万美元循环信贷安排和50.02021年的百万定期贷款。就订立2021年信贷安排而言，本公司终止了2019年信贷安排，并清偿了该贷款项下的未偿还贷款。2021年信贷安排包括手风琴功能，允许公司额外借款至多$150.02021年循环信贷安排下的100万美元和至多额外的$50.0根据2021年定期贷款，每种情况下均受惯例条款和条件的限制。2021年循环信贷安排将于2026年1月到期，可延长至二六个月期限取决于惯例条件，2021年定期贷款将于2027年1月到期。2021年信贷安排下的借款利率为：(I)在2021年循环信贷安排的情况下，基准利率加保证金为0.5%至1.0年利率或伦敦银行同业拆息(“LIBOR”)加上以下范围的保证金1.5%至2.0年利率，或(Ii)在2021年定期贷款的情况下，基本利率加保证金0.45%至0.95年利率或伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)外加以下保证金1.45%至1.95年利率，每种情况都取决于公司的综合杠杆率。关于2021年循环信贷安排，如果使用量等于或低于2021年，公司将支付50%，未使用的设施费用为0.20每年%，或者如果使用率大于50%，未使用的设施费用为0.15在每一种情况下，2021年循环信贷安排项下平均每日未使用的承付款的百分比。《2021年信贷安排》包含一些惯常的金融和非金融契约。
此外，本公司于2021年8月9日订立利率互换协议，实际上将利率中的LIBOR部分固定为$50.0截至2027年1月的2021年信贷安排的100万部分。利率互换最初适用于美元50.02021年定期贷款，将2021年定期贷款的利率定为2.291截至2021年12月31日。有关进一步详情，请参阅下文附注6.衍生工具及对冲活动。
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于截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度内，本公司产生0.1百万美元和美元0.3与2019年信贷安排和2021年循环信贷安排相关的未使用融资费分别为100万英镑。截至2021年12月31日，本公司遵守了2021年信贷安排的所有债务契约。
(2)以一个月期美元伦敦银行同业拆息利率计算。
(3)五截至2021年12月31日，房产以这笔贷款为抵押。Spodek先生还为截至2020年12月31日的全部未清偿款项提供了个人担保。 为了.50.0截至2021年12月31日的未偿还金额的%。2021年9月30日，公司修改了这笔贷款，将期限延长至2041年9月，并将利率下调至3.69固定百分比为五年只支付利息，然后每隔一段时间调整五年其后向利率支付本金和利息的期间五年美国国债每周平均收益率调整为恒定到期日五年，提供给联邦储备系统理事会(“五年制国库券利率“)，外加2.75%，最低年率为2.75%.
(4)这笔贷款以下列的第一抵押留置权为抵押四财产和斯波德克先生的个人付款担保。2021年7月23日，公司对这笔贷款进行了修改，将利率降至3.625固定百分比为五年，然后每年调整为华尔街日报优质利率(“Prime”)的可变年率，最低年率为3.625%.
(5)这笔贷款以下列的第一抵押留置权为抵押一财产和斯波德克先生的个人付款担保。2021年9月30日，公司修改了这笔贷款，将期限延长至2041年9月，并将利率下调至3.69固定百分比为五年只支付利息，然后每隔一段时间调整五年其后向利率支付本金和利息的期间五年制国库券利率，外加2.75%，最低年率为2.75%.
(6)关于一项财产的收购，该公司获得了由该财产担保的卖方融资，金额为#美元。0.4百万的需求五每年支付本金及利息$0.1百万美元，第一笔分期付款将于2021年1月2日到期，6.0到2025年1月2日，年利率为%。
(7)与购买一家13-物业组合，公司获得$4.5百万抵押贷款，固定利率为4.25%，仅在前18个月计息，2026年11月将重置为Prime或4.25%。2021年2月3日，公司全额偿还了这笔按揭融资，并注销了#美元。0.06截至2021年12月31日的年度，因提前清偿债务而递延融资至成本至亏损的百万美元。请参阅合并经营和全面收益(亏损)报表。
(8)这笔贷款以#年的第一抵押留置权为抵押。22属性。利率将在2027年1月重置为Prime或4.25%。2021年2月3日，公司全额偿还了这笔按揭融资，并注销了#美元。0.15截至2021年12月31日的年度，因提前清偿债务而递延融资至成本至亏损的百万美元。请参阅合并经营和全面收益(亏损)报表。
(9)这笔贷款以工业设施的第一抵押留置权为担保。这笔贷款的固定利率是2.80%，第一次只支付利息五年并在此后根据30年摊销时间表。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司债务的加权平均到期日为6.5年和6.6分别是几年。
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内支付的利息现金为$2.7百万美元和美元2.3分别为百万美元。
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截至2021年12月31日的预定偿还债务本金情况如下(单位：千)：
| | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 金额 |
| 2022 | | $ | 100 | |
| 2023 | | 106 | |
| 2024 | | 111 | |
| 2025 | | 118 | |
| 2026 | | 13,643 | |
| 此后 | | 82,115 | |
| 总计 | | $ | 96,193 | |
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注6.衍生工具和套期保值活动
如上文附注5.债务所披露，本公司订立一2021年8月9日与其2021年信贷安排相关的利率掉期衍生工具，该工具将利率中的LIBOR部分固定为$50.0截至2027年1月29日的2021年信贷安排的100万部分。利率互换最初适用于美元50.02021年定期贷款，将2021年定期贷款的利率定为2.291截至2021年12月31日。
该公司使用利率衍生工具的目的是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为了实现这些目标，该公司将利率互换作为其利率风险管理战略的一部分。利率互换被指定为现金流对冲，其损益在综合经营和全面收益(亏损)表中的“累计其他全面收益”中记录，随后重新分类为利息支出，因为本公司的2021年信贷安排支付了利息。在接下来的12个月里，公司估计额外的$0.2100万美元将从“累积的其他综合收入”中重新归类为利息支出的增加。
本公司不使用衍生品进行交易或投机，目前没有任何未被指定为对冲的衍生品。
下表载列本公司于截至2021年12月31日止年度的综合经营及全面收益(亏损)报表中利率掉期衍生工具的影响。
| | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的12个月， | | |
| 现金流对冲关系中的衍生品(利率互换) | 2021 | | | | | | |
| 在“累计其他综合收益”中确认的衍生工具收益金额 | $809 | | | | | | |
| 从“累积的其他综合收益”重新分类为利息支出的(亏损)金额 | $(151) | | | | | | |
利息支出，在综合经营报表和全面收益(亏损)中列报的净额，其中记录了现金流量对冲的影响，总额为#美元。3.7百万美元和美元2.8截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度分别为100万美元。
截至2021年12月31日，该公司没有任何净负债头寸的衍生品，也没有公布任何与这些协议相关的抵押品。如果该公司在2021年12月31日违反了这些规定中的任何一项，它可能会被要求按协议的终止价值履行其义务。
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注7.租契
出租人会计
截至2021年12月31日，该公司的物业主要租赁给美国邮政总局，租约在不同日期到期，至2031年5月31日。如下文所述，截至2021年12月31日，某些租约已到期并处于剩余状态。某些租约包含可在承租人选择时行使的续约、终止和/或购买选择权。因此，这种期权只有在被认为是合理确定的情况下才会得到承认，通常是在行使期权时。公司的所有租约均为经营性租约，但以下情况除外二这些都是直接融资租赁。本公司的经营租赁和直接融资租赁如下。
与本公司租赁相关的租金收入在剩余租赁期内按直线原则确认。该公司的总收入包括根据租约提供的固定基础租金支付和可变支付，其中可变支付主要包括某些物业运营费用的租户费用补偿，包括房地产税。本公司选择了实际的权宜之计，将其租赁和非租赁构成部分作为专题842下的单一合并经营租赁构成部分进行核算。因此，租金收入和租户补偿在综合经营和全面收益(亏损)报表的租金收入内合并为一项。
下表是该公司确认的与其经营租赁相关的租金收入(以千为单位)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的12个月， |
| 2021 | | 2020 |
| 固定付款 | $ | 32,769 | | | $ | 20,269 | |
| 可变支付金 | 5,507 | | | 3,046 | |
| $ | 38,276 | | | $ | 23,315 | |
截至2021年12月31日，根据未来五年及以后不可取消的经营租赁，未来收到的最低租赁付款如下(以千为单位):(1)
| | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 金额 |
2022(2) | | $ | 33,662 | |
| 2023 | | 31,263 | |
| 2024 | | 27,256 | |
| 2025 | | 22,147 | |
| 2026 | | 15,180 | |
此后 | | 12,414 | |
总计 | | $ | 141,922 | |
说明性注释:
(1)上述应收到的最低租赁付款不包括向租户报销的房地产税和其他报销费用。
(2)截至2021年12月31日，租约为16该公司的财产已过期，而USPS以暂住租户的身份占用这些财产。逾期租金通常以估计市值租金或到期租约应缴租金金额中较大者为准。在2021年12月31日之后，该公司签署了这些物业的所有租约。
购买选择权条款
截至2021年12月31日，46自租约规定的日期起，公司的所有物业均为USPS提供了按公平市值或固定价格购买标的物业的选择权
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协议。截至2021年12月31日，42这些物业的购入总价约为24.9百万美元的总购买期权价格约为$30.6百万美元，剩下的四以总购买价格约为$购买的物业6.8百万拥有可按公平市场价值行使的购买选择权。
直接融资租赁
截至2021年12月31日，二自租赁协议规定的日期起，USPS可选择以固定价格购买标的物业。本公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的融资租赁净投资构成汇总如下表(单位：千)：
| | | | | | | | |
| 截止到十二月三十一号， |
| 2021 | 2020 |
| 应收最低租赁付款总额 | $ | 34,352 | | $ | 1,010 | |
| 减去：非劳动收入 | (18,139) | | (495) | |
| 融资租赁投资，净额 | $ | 16,213 | | $ | 515 | |
截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度的直接融资租赁收入为0.2百万美元和美元0.02分别记入综合经营报表和全面收益表(亏损)的“费用及其他”项下。
截至2021年12月31日，公司未来五年及以后根据直接融资租赁收到的未来租赁付款如下(以千计)：
| | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 金额 |
| 2022 | | $ | 1,137 | |
| 2023 | | 1,137 | |
| 2024 | | 1,137 | |
| 2025 | | 1,137 | |
| 2026 | | 1,137 | |
此后 | | 28,667 | |
总计 | | $ | 34,352 | |
承租人会计
作为承租人，公司拥有地契和写字楼租约，这些租约被归类为经营租约。2021年1月1日，公司采用主题842，确认ROU资产为$1.2百万美元，租赁负债为$1.2百万美元。
截至2021年12月31日，这些租约的剩余期限(包括续期选项)为二至51年，加权平均剩余租期为21.9好几年了。营业ROU资产和租赁负债包括在合并资产负债表上的“预付费用和其他资产，净额”和“应付账款，应计费用和其他”中，具体如下(以千计)：
| | | | | |
| 截止到十二月三十一号，
2021 |
ROU资产--经营租赁 | $ | 1,058 | |
租赁负债--经营租赁 | $ | 1,071 | |
入账ROU资产与租赁负债之间的差额主要是由于对低于市价的租赁无形资产进行了重新分类，该无形资产已计入转移时确认的ROU资产。
经营租赁资产及负债于开始日期按未来租赁付款的现值计量。由于该公司的大部分租约不提供隐含利率，该公司使用其递增借款
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(续)
在确定未来付款的现值时，基于开始日期可用信息的汇率。该公司使用的加权平均贴现率为4.25%在确定其租赁负债时基于其当前借款的收益率。
最低租赁付款的租赁费用在租赁期限内以直线基础确认。租赁条款可包括延长或终止租赁的选择权，前提是有理由确定公司将行使该选择权。
截至2021年12月31日和2020年12月31日的12个月，每个月的经营租赁费用为#美元。0.2百万美元和美元0.1分别为百万美元。
截至2021年12月31日，该公司作为承租人为未来五年及以后的经营租赁支付的未来最低租赁付款如下(以千为单位)：
| | | | | |
| 2022 | $ | 227 | |
| 2023 | 233 | |
| 2024 | 109 | |
| 2025 | 35 | |
| 2026 | 35 | |
此后 | 1,145 | |
未来最低租赁付款总额 | $ | 1,784 | |
贴息 | (713) | |
总计 | $ | 1,071 | |
截至2020年12月31日，主题840下未来的最低地面租赁付款如下(以千为单位)：
| | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 金额 |
| 2021 | | $ | 24 | |
| 2022 | | 24 |
| 2023 | | 24 | |
| 2024 | | 24 | |
| 2025 | | 26 | |
| 此后 | | 1,155 | |
| 总计 | | $ | 1,277 | |
截至2020年12月31日，主题840下的未来最低办公租金支付如下(以千为单位)：
| | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 金额 |
| 2021 | | $ | 189 | |
| 2022 | | 195 | |
| 2023 | | 200 | |
| 2024 | | 76 | |
| 总计 | | $ | 660 | |
新冠肺炎的影响
2020年3月11日，世界卫生组织宣布一种冠状病毒(新冠肺炎)大流行爆发，这种疫情一直在持续。随之而来的旅行和隔离限制对美国经济和全球商业活动产生了负面影响，其全面影响尚不清楚，可能会对公司的租户和经营业绩造成不利影响。截至2021年12月31日止年度，本公司收到100本公司相信新冠肺炎并无对本公司造成重大影响。
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注8。所得税
TRS
关于首次公开招股，本公司和PRM共同选择将PRM视为TRS。PRM提供管理服务，包括公司不拥有的物业。PRM产生收入，导致联邦和州的企业所得税负担PRM。截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度，与PRM有关的所得税支出为0.1百万美元和美元0.1分别为百万美元。
其他
截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司的综合资产负债表反映了一笔未确认的税收优惠负债，金额为$0.2百万美元和美元0.4分别与UPH利用截至2019年5月16日的某些亏损结转有关。截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度，本公司已累计利息及罚款$0.04百万美元和美元0.07分别为百万美元。这些余额计入综合资产负债表中的“应付帐款、应计费用和其他负债”。截至2021年12月31日，该公司估计未确认的税收优惠可能减少约$0.2在资产负债表日起12个月内，由于诉讼时效即将到期。就首次公开招股而言，本公司因UPH的间接单一股东同意就该等利益向本公司报销而记录了一项未确认税项利益的弥偿资产。因此，公司未确认的税收优惠如果得到确认，将导致赔偿资产的减少，对实际税率没有影响。在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内，公司扭转了0.2百万美元和美元0.1分别为未确认的税收优惠，包括由于诉讼时效到期而产生的利息和罚款，以及对赔偿资产的抵消性调整。
未确认的税收优惠的期初和期末金额的对账如下(以千计)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2021 | | 2020 |
| 未确认税收优惠总额，年初 | $ | 364 | | | $ | 488 | |
| 根据本年度的纳税状况计算的增加额 | — | | | — | |
| 因适用的诉讼时效失效而减少未确认的税收优惠 | (176) | | | (96) | |
| 根据前几个时期的税收头寸增加 | — | | | — | |
| 基于前几个时期的纳税头寸而减少 | — | | | (28) | |
| 总计 | $ | 188 | | | $ | 364 | |
本公司和PRM从截至2019年12月31日的短纳税年度开始接受联邦、州和地方税务机关的审查。UPH在2018年至2019年接受联邦税务机关的审查。
截至2021年12月31日和2020年12月31日的每一年度的纳税现金为#美元0.1百万美元和美元0.1分别为百万美元。
2020年3月27日，总统签署了《冠状病毒援助、救济和经济安全法》(“CARE法案”)，使之成为法律。CARE法案的颁布是为了应对新冠肺炎疫情，为公司和个人提供经济救济。CARE法案中包括税收条款，这些条款增加了2019年和2020年的允许利息支出扣除，并提高了纳税人使用净营业亏损的能力。这些规定并未对本公司的应纳税所得额或税务负债造成重大影响。
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注9.关联方交易
管理费收入
PRM确认管理费收入为#美元1.3百万美元和美元1.1截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度，分别来自与本公司首席执行官有关联的各方的百万美元。这些金额包括在综合经营和全面收益(亏损)报表中的“费用和其他”。应计应收管理费#美元0.3百万美元和美元0.3截至2021年和2020年12月31日，租金和其他应收账款分别计入综合资产负债表的“租金和其他应收账款”。
关联方租赁
2019年5月17日，本公司与一家附属于本公司首席执行官的实体(“写字楼租赁”)签订了位于纽约州锡达赫斯特的写字楼租赁合同。根据写字楼租约，每月租金为$。15,000可能会升级。写字楼租期为五年自2019年5月17日开始，将于2024年5月16日到期。截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度与办公室租赁有关的租金支出为#美元0.2百万美元和美元0.2这笔费用已分别记入综合业务报表和全面损益表的“一般费用和行政费用”。该公司确定该写字楼租赁为经营性租赁。有关详情，请参阅附注7.租约。
不动产的转让
2020年5月28日，本公司完成了不动产的分离和转让，该不动产归属于一名非邮政承租人，该承租人共享租赁给美国邮政总局的一栋大楼的空间。在首次公开募股时，位于威斯康星州密尔沃基的一处物业，其中一部分租给了美国邮政总局，该物业向公司提供了资金。其目的是，一旦契约分离完成，财产的非邮寄部分将归还给与斯波德克有关联的一个实体。租赁给USPS的物业部分仍由经营合伙企业的一家全资子公司拥有。公司董事会的独立成员批准了这项无对价转让。
担保
如上文附注5.债务所披露的，Spodek先生亲自担保了公司向第一俄克拉荷马银行和远景银行提供的部分或全部未偿还贷款，总额为#美元。1.9百万美元和美元2.7分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。作为担保人，Spodek先生与其担保的债务金额相关的利益(以及任何偿还或违约的条款)可能与公司的利益不一致，并可能导致利益冲突。
购股
2021年11月16日，斯波德克先生收购了58,823公司A类普通股，价格为$17.00作为公司11月份后续发行(定义见下文)的一部分。
注10。每股收益
每股收益(“EPS”)的计算方法是将普通股股东应占净收益(亏损)除以当期的加权平均流通股数量。
下表列出了在基本每股收益和稀释每股收益计算中使用的运营收入(亏损)的对账(千美元，不包括每股和每股数据)。
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(续)
| | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2021 | | 2020 |
| 每股收益的分子-基本和稀释后： | | | |
| 普通股股东应占净收益(亏损) | $ | 2,055 | | | $ | (352) | |
| 减去：参与证券的应占收入 | (658) | | | (346) | |
| 每股收益的分子-基本和摊薄 | $ | 1,397 | | | $ | (698) | |
每股收益的分母-基本分母和稀释分母(1) | 13,689,251 | | | 7,013,621 | |
| 基本每股收益和稀释后每股收益 | $ | 0.10 | | | $ | (0.10) | |
说明性注释：
(1)截至2021年12月31日的年度，302,552A类普通股限制性股票，85,386限制性股票单位(“RSU”)，3,472,221行动单位和375,264LTIP单位将不是稀释单位，也不包括在稀释每股收益的计算中。截至2020年12月31日的年度，218,613A类普通股限制性股票，62,096RSU，2,640,795行动单位和209,008LTIP单位将不是稀释单位，也不包括在稀释每股收益的计算中。OP单位和LTIP单位可赎回现金，或根据公司的选择，以一对一的方式赎回A类普通股，分别于2021年12月31日和2020年12月31日由非控股权益持有。可分配予该等营运单位及长期投资收益单位的收入按相同基准分配，并在随附的综合财务报表中作为非控股权益反映。因此，假设这些运营单位的转换不会对确定稀释后每股收益产生净影响。
注11.股东权益
2021年1月11日，该公司公开募股定价为3.25100万股A类普通股(“1月份增发”)，价格为1美元15.25每股。2021年1月11日，承销商购买了全部配售的487,500根据A/S/A/S30天$的期权15.25每股(“一月份增发股份”)。1月份的后续发行，包括1月份的增发，于2021年1月14日完成，募集资金为美元。57.0毛收入为100万美元，约为53.9扣除约$$后净收益为百万美元3.1承保折扣百万美元及生效前0.3与1月份后续发行相关的其他费用为100万英镑。
2021年11月16日，该公司公开发行股票定价为4.25100万股A类普通股(“11月增发”)，价格为美元17.00每股。2021年11月16日，承销商购买了全部配售的637,500根据A/S/A/S30天$的期权17.00每股(“11月增发股份”)。11月的后续发行，包括11月的增发股票，于2021年11月19日结束，募集资金为美元。83.1毛收入为100万美元，约为79.0扣除约$$后净收益为百万美元4.1承保折扣百万美元及生效前0.2与11月后续发行相关的其他费用为100万英镑。
自动柜员机计划
于2020年12月14日，本公司分别与Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC及D.A.Davidson&Co.(“D.A.Davidson”)各自就其市场发售计划(“ATM计划”)订立公开市场销售协议，据此，本公司可不时发售及出售公司A类普通股股份，总销售价格最高可达$50.0百万美元。2021年5月14日，本公司向D.A.Davidson递交了一份终止与D.A.Davidson的公开市场销售协议的通知，该协议的终止于2021年5月14日生效。
下表汇总了自动柜员机计划所列期间的活动(美元和千股发行的股票，每股金额除外)。在截至2021年12月31日的年度内，344,717股票是根据自动取款机计划发行的。截至2021年12月31日，该公司约有43.1根据自动取款机计划可能发行的剩余100万美元。
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| | | | | | |
| | 年终
2021年12月31日 |
| 已发行股份 | | 345 | |
| 总收益 | | $ | 6,894 | |
| 费用和发行成本 | | 432 | |
| 净收益 | | $ | 6,462 | |
| | |
| 每股平均销售总价 | | $ | 20.00 | |
分红
在截至2021年12月31日的年度内，公司董事会批准，公司宣布并支付股息$15.0A类普通股股东、投票等值股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人，或$0.885每股或单位，如下表所示。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 申报日期 | | 记录日期 | | 支付日期 | | 每股或单位金额 |
| 2021年1月29日 | | 2021年2月12日 | | 2021年2月26日 | | $ | 0.2175 | |
| April 30, 2021 | | May 14, 2021 | | May 28, 2021 | | $ | 0.2200 | |
| July 27, 2021 | | 2021年8月13日 | | 2021年8月27日 | | $ | 0.2225 | |
| 2021年11月4日 | | 2021年11月15日 | | 2021年11月30日 | | $ | 0.2250 | |
截至2020年12月31日止年度，本公司董事会批准，本公司宣布并派发股息$8.2A类普通股股东、投票等值股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人，或$0.79每股或单位，如下表所示。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 申报日期 | | 记录日期 | | 支付日期 | | 每股或单位金额 |
| 2020年1月30日 | | 2020年2月14日 | | 2020年2月28日 | | $ | 0.1700 | |
| April 30, 2020 | | May 11, 2020 | | May 29, 2020 | | $ | 0.2000 | |
| July 30, 2020 | | 2020年8月14日 | | 2020年8月31日 | | $ | 0.2050 | |
| 2020年10月30日 | | 2020年11月16日 | | 2020年11月30日 | | $ | 0.2150 | |
非控制性权益
本公司的非控股权益是指前任的前投资者和某些向本公司出售物业的卖家持有的OP单位和主要向本公司首席执行官和董事会发行的LTIP单位，这些单位与首次公开募股和/或代替他们的现金薪酬有关。于截至2021年12月31日止年度内，本公司发出137,259LTIP单位于2021年2月向公司首席执行官授予他2020年的奖励奖金，他选择推迟1002021年年薪的%和长期激励性薪酬并发放28,997LTIP单位于2021年6月向董事会支付其年度聘用费，作为其作为董事服务的补偿。此外，于截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度，本公司发行831,426和483,333业务单位，分别向与投资组合收购有关的某些贡献者。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，非控股权益包括3,472,221行动单位和375,265LTIP单位和2,640,795行动单位和209,009LTIP单位。这代表了大约17.1%和23.1分别占截至2021年12月31日和2020年12月31日的未偿还运营伙伴关系单位的百分比。经营合伙单位和普通股一般具有相同的经济特征，因为它们在经营合伙企业的全部净收益或亏损分配中平分。自(I)首次公开招股完成或(Ii)某人首次成为普通单位持有人之日起12个月或之后，每名有限合伙人及有限合伙人受让人将有权要求经营合伙赎回该有限合伙人或受让人所持有的全部或部分OP单位，以换取现金，或由本公司全权酌情按按照合伙协议厘定并可根据合伙协议作出调整的一对一基准赎回A类普通股的全部或部分股份。
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经营合伙单位持有人有权按其持有经营合伙单位的百分比分享经营合伙单位的现金分配。
限制性股票和其他奖励
根据公司2019年股权激励计划(《股权激励计划》或《计划》)，公司可向董事、高管、员工和顾问授予股权激励奖励。根据该计划最初获准发行的A类普通股的最大数量为541,584。2020年4月27日，董事会对本计划进行了修订，将根据本计划可发行的A类普通股(以下简称“计划池”)的股份总数从541,584共享至1,291,584股份。股东于2020年6月26日批准了这一修正案。截至2021年12月31日，根据该计划可供未来发行的剩余股份为511,969。2021年4月27日，董事会进一步修订了该计划，规定自2022年1月1日起每年自动增加计划池，使计划池等于10在上一会计年度的最后一天，本公司已发行的全部摊薄股份(包括可转换为A类普通股的证券)的百分比。股东于2021年6月18日批准了这一修正案。该计划规定，在授予业绩单位和其他基于股权的奖励时，授予股票期权、股票奖励、股票增值权、业绩单位、奖励、其他基于股权的奖励(包括LTIP单位)和股息等价物。
下表汇总了公司A类普通股、LTIP单位和RSU的已发行限制性股票。截至2021年12月31日的余额是A类普通股的未归属限制性股票以及LTIP单位和已发行的RSU，无论是否归属：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 受限 股票(1)(2) | | LTIP 单位(3) | | RSU(4) | | 总计
股票 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 |
| 未偿还，截至2021年1月1日 | 218,613 | | | 209,009 | | | 62,096 | | | 489,718 | | | $ | 15.33 | |
| 授与 | 156,754 | | | 166,256 | | | 76,828 | | | 399,838 | | | $ | 16.31 | |
限制性股份的归属(5) | (71,491) | | | — | | | (10,171) | | | (81,662) | | | $ | 15.00 | |
| 没收 | (1,324) | | | — | | | — | | | (1,324) | | | $ | 16.60 | |
| 未偿还，截至2021年12月31日 | 302,552 | | | 375,265 | | | 128,753 | | | 806,570 | | | $ | 15.71 | |
说明备注：
(1)代表包括在A类普通股中的限制性股票奖励。
(2)授予公司高级管理人员和员工的基于时间的限制性股票奖励通常在年终分三次分期付款或悬崖背心八年了。授予本公司独立董事的基于时间的限制性股票奖励三年. 6,931根据与该公司的顾问协议，A类普通股被发行给一名顾问。
(3)包括346,268LTIP单位授予公司首席执行官八年了和28,997LTIP单位授予公司独立董事三年或悬崖背心在结束时三年.
(4)包括46,714在截至2021年12月31日的年度内，根据服务条件和市场条件的实现，授予公司某些高级管理人员和员工的RSU。此类RSU是以市场为基础的奖励，并取决于能否实现与公司的绝对股东总回报相关的障碍，以及在大约六年内继续受雇于公司。三年制从授予之日起至2023年12月31日止。基于市场的RSU的数量是基于基于市场的指标达到目标时可发行的股票数量。此外，还包括26,997向某些员工发放2020年激励奖金的基于时间的RSU，该奖金在2021年2月11日(授予日期)完全授予，以及3,117授予某些员工的基于时间的RSU，用于他们选择推迟2021年12月31日的工资。RSU反映了根据适用的归属标准获得A类普通股股份的权利。
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(5)包括54,295已归属的限制性股票和17,196为满足最低法定扣缴要求而扣留的限制性股票。
2022年1月，本公司发布100,850LTIP单位向公司首席执行官致谢，以表彰他2021年的奖励奖金和选择推迟100他2022年年薪的1%，46,161向公司总裁授予A类普通股限制性股票，以奖励他2021年的激励奖金和43,343A类普通股的限制性股票给公司首席财务官，以奖励他2021年的激励奖金，并选择推迟他2022年年薪的一部分。此外，本公司于2022年1月发出37,299A类普通股的限制性股票，用于每年授予员工和顾问以及43,848RSU和42,838向其他员工出售A类普通股的限制性股票，以奖励他们2021年的激励奖金，并被员工选择推迟2022年年薪的一部分。RSU反映了获得A类普通股股份的权利。为2021年发放的RSU奖励奖金在授予之日全额授予。以取代推迟2022年年薪的RSU将于2022年12月31日生效。向公司首席执行官发行的LTIP单位和向总裁和首席财务官发行的A类普通股限制性股票代替现金薪酬将于2022年2月1日的八周年纪念日授予悬崖。向员工和顾问发行的某些A类普通股限制性股票将归属于三等额的，按年分期付款三2022年2月1日的周年纪念日，而其他向员工发行的代替现金补偿的A类普通股限制性股票将在2022年2月1日的三周年或八周年时悬崖归属。
此外，在2022年1月，公司发布了一份17,539LTIP单位，29,467A类普通股的限售股和47,007向公司某些高级管理人员提供回复。A类普通股的LTIP单位和限制性股票将分三次等额、每年一次在大约三年制截至2024年12月31日，以继续受雇于本公司为准。RSU是以市场为基础的奖励，并取决于能否实现与公司股东绝对总回报相关的基于业绩的障碍，以及在大约30年的时间里继续受雇于公司。三年制自授予之日起至2024年12月31日止。这类RSU受助人最高可获得150已签发的RSU的百分比。一旦根据RSU的条款归属，归属的RSU将以A类普通股的股份结算，接受者将有权获得在RSU最初被授予之日或之后就A类普通股股份(归属的每股股份)支付的分派。
于截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度内，本公司确认薪酬开支为3.6百万美元和美元2.4百万美元，分别与所有奖项相关。
于截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度内归属的限制性股份的公平价值为$1.6百万美元和美元1.1分别为百万美元。2021年颁发的奖励的加权平均授予日期公允价值和2020是$16.31及$14.20，分别为。截至2021年12月31日，8.1与未归属赔偿有关的未确认赔偿费用总额的百万美元，预计将在#年加权平均期间确认4.43好几年了。
员工购股计划
关于此次IPO，公司设立了邮政房地产信托公司2019年员工股票购买计划(“ESPP”)，允许公司员工以折扣价购买公司A类普通股的股票。总计100,000根据特别提款权，A类普通股保留出售并授权发行。本守则允许本公司提供最多15在要约期开始和要约期结束时，该股票的公允市值以较小者折让。截至2021年12月31日和2020年，16,293和7,189自开始以来，股票分别根据ESPP发行。在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内，公司确认的补偿费用为0.02百万美元。
注12。承诺和或有事项
截至2021年12月31日，本公司并无涉及任何诉讼，据本公司所知，并无任何被管理层认为会对本公司财务状况造成任何重大不利影响或不在保险承保范围内的诉讼。
在本公司的正常业务过程中，本公司签订不具约束力(排他性和保密性除外)的意向书，表明愿意就收购进行谈判。不能保证将就意向书所涵盖的任何事项签订最终合同，也不能保证公司将关闭
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该等合同所预期的交易，或公司将完成任何最终合同所预期的任何交易。
注13.后续事件
公司董事会批准，并于2022年2月1日宣布第四季度普通股股息为$0.2275每股将于2022年2月28日支付给截至2022年2月15日登记在册的股东。
截至2022年3月11日，该公司拥有78.0从2021年信贷安排中提取百万美元，其中50.0从2021年定期贷款中提取的百万美元和28.0从2021年循环信贷安排中提取了100万美元。
2022年3月4日，本公司通过发行邮政房地产咨询业务，收购了邮政房地产咨询业务及其员工79,794运营单位和美元225,000以现金形式补充该公司的核心业务，即收购、管理、服务和成为邮政财产的整合者。
截至2022年3月11日及在2021年12月31日之后的期间内，本公司完成了对39物业价格约为$11.8100万美元，不包括结账费用，其中一些包括业务单位作为对价的一部分。
自2022年3月11日起至2021年12月31日止期间，本公司已订立最终协议，以收购12物业价格约为$13.5100万美元，其中一些包括行动单位作为对价的一部分。这些交易中的大多数预计将在2022年第二季度和第三季度完成，前提是满足惯常的完成条件。然而，本公司不能保证物业将在本文所述的时间范围内完工，或者根本不能保证完工。
项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧
没有。
第9A项。控制和程序
信息披露控制和程序的评估
我们维持披露控制程序和程序(该术语在“交易所法案”规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义)，旨在确保根据“交易所法案”我们的报告中必须披露的信息在美国证券交易委员会规则和条例指定的时间内得到处理、记录、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给管理层，包括我们的首席执行官(首席执行官)和首席财务官(首席财务官)(视情况而定)，以便及时做出有关所需披露的决定。在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，管理层必须运用其判断来评估可能的控制和程序的成本效益关系。
我们在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估，截至2021年12月31日，也就是本年度报告Form 10-K所涉期间结束时。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官已经得出结论，截至2021年12月31日，我们的披露控制和程序有效地确保了我们在根据交易所法案提交或提交的报告中需要披露的信息：(I)在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告；(Ii)积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时做出关于所需披露的决定。
管理层关于财务报告内部控制的报告
我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，这一术语在《交易法》下的规则13a-15(F)和15d-15(F)中定义。在我们管理层(包括首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会于2013年发布的原始内部控制框架-综合框架，对我们的财务报告内部控制的有效性进行了评估。根据我们在内部控制-综合框架下的评估，我们的管理层得出结论，我们对财务报告的内部控制自2021年12月31日起有效。
财务报告内部控制的变化
我们对财务报告的内部控制在最近一个财政季度内没有发生重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
第9B项。其他信息
没有。
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
第三部分
项目10.董事、高管和公司治理
第10项所要求的信息通过参考我们为2022年年度股东大会所作的最终委托书而纳入。
项目11.高管薪酬
第11项所要求的信息通过参考我们为2022年年度股东大会所作的最终委托书而并入。
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
第12项所要求的信息通过参考我们为2022年年度股东大会所作的最终委托书而并入。
项目13.某些关系和相关交易，以及董事的独立性
第13项所要求的信息通过参考我们2022年年度股东大会的最终委托书纳入。
项目14.首席会计师费用和服务
第14项所要求的信息通过参考我们为2022年年度股东大会所作的最终委托书而并入。
第四部分
展品和财务报表附表
(1)财务报表
本公司的综合财务报表及其附注，连同独立注册会计师事务所的报告，载于本年度报告的第8项，表格10-K由F-1页开始。
(2)财务报表明细表
我们的财务报表明细表包含在本年度报告的第8项中，表格10-K从F-1页开始。
(3)陈列品
从第49页开始的《展品索引》中列出了本年度报告10-K表的展品清单，并通过引用将其并入本文。
邮政房地产信托公司
附表三--房地产和累计折旧
截至2021年12月31日
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 物业数量(1) | | 累赘 | | 公司的初始成本 | | 收购后资本化的成本 | | 期末结转的总金额(2) | | 累计折旧 | | 获取日期 | | 折旧寿命
(Yrs) (3) |
| 状态 | | | | 土地 | | 建筑与改善 | | | 土地 | | 建筑与改善 | | 总计 | | | |
| 阿拉巴马州 | | 12 | | — | | | 1,720 | | | 9,342 | | | 26 | | | 1,720 | | | 9,368 | | | 11,088 | | | 352 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 阿拉斯加州 | | 1 | | — | | | 15 | | | 51 | | | — | | | 15 | | | 51 | | | 66 | | | 7 | | | 2018 | | 40 |
| 亚利桑那州 | | 1 | | — | | | 181 | | | 703 | | | — | | | 181 | | | 703 | | | 884 | | | 14 | | | 2021 | | 40 |
| 阿肯色州 | | 22 | | — | | | 1,282 | | | 4,229 | | | — | | | 1,282 | | | 4,229 | | | 5,511 | | | 626 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 加利福尼亚 | | 19 | | — | | | 6,629 | | | 12,524 | | | — | | | 6,629 | | | 12,524 | | | 19,153 | | | 351 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 科罗拉多州 | | 18 | | — | | | 1,214 | | | 9,587 | | | 48 | | | 1,214 | | | 9,636 | | | 10,850 | | | 563 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 康涅狄格州 | | 6 | | — | | | 714 | | | 3,226 | | | — | | | 714 | | | 3,226 | | | 3,940 | | | 212 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 特拉华州 | | 1 | | — | | | 181 | | | 436 | | | — | | | 181 | | | 436 | | | 617 | | | 20 | | | 2020 | | 40 |
| 佛罗里达州 | | 15 | | — | | | 2,814 | | | 6,763 | | | 50 | | | 2,814 | | | 6,809 | | | 9,623 | | | 282 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 佐治亚州 | | 24 | | — | | | 839 | | | 3,383 | | | 50 | | | 839 | | | 3,433 | | | 4,272 | | | 277 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 夏威夷 | | 1 | | — | | | 1,810 | | | 1,447 | | | 0 | | | 1,810 | | | 1,447 | | | 3,257 | | | 22 | | | 2021 | | 40 |
| 爱达荷州 | | 9 | | — | | | 61 | | | 749 | | | — | | | 61 | | | 749 | | | 810 | | | 243 | | | 2013 | | 40 |
| 伊利诺伊州 | | 48 | | — | | | 1,057 | | | 6,194 | | | 137 | | | 1,057 | | | 6,331 | | | 7,388 | | | 400 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 印第安纳州 | | 21 | | — | | | 890 | | | 5,455 | | | 100 | | | 890 | | | 5,555 | | | 6,445 | | | 295 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 爱荷华州 | | 24 | | — | | | 726 | | | 5,056 | | | 104 | | | 726 | | | 5,160 | | | 5,886 | | | 250 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 堪萨斯州 | | 25 | | — | | | 921 | | | 8,556 | | | 5 | | | 921 | | | 8,561 | | | 9,482 | | | 347 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 肯塔基州 | | 7 | | — | | | 175 | | | 1,448 | | | — | | | 175 | | | 1,448 | | | 1,623 | | | 167 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 路易斯安那州 | | 27 | | — | | | 1,614 | | | 5,937 | | | 53 | | | 1,614 | | | 5,989 | | | 7,603 | | | 656 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 缅因州 | | 40 | | — | | | 1,281 | | | 4,033 | | | 63 | | | 1,281 | | | 4,096 | | | 5,377 | | | 307 | | | 2013-2020 | | 40 |
| 马里兰州 | | 6 | | — | | | 786 | | | 1,399 | | | 22 | | | 786 | | | 1,422 | | | 2,208 | | | 97 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 马萨诸塞州 | | 15 | | — | | | 2,458 | | | 8,399 | | | 84 | | | 2,458 | | | 8,483 | | | 10,941 | | | 1,730 | | | 2007-2021 | | 40 |
| 密西根 | | 44 | | — | | | 2,998 | | | 9,934 | | | 276 | | | 2,998 | | | 10,170 | | | 13,168 | | | 664 | | | 2011-2021 | | 40 |
| 明尼苏达州 | | 36 | | 349 | | | 650 | | | 5,828 | | | 43 | | | 650 | | | 5,871 | | | 6,521 | | | 373 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 密西西比州 | | 15 | | — | | | 889 | | | 3,755 | | | 118 | | | 889 | | | 3,873 | | | 4,762 | | | 352 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 密苏里 | | 30 | | — | | | 1,152 | | | 5,378 | | | 195 | | | 1,152 | | | 5,573 | | | 6,725 | | | 348 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 蒙大拿州 | | 12 | | — | | | 381 | | | 2,892 | | | 94 | | | 381 | | | 2,986 | | | 3,367 | | | 193 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 内布拉斯加州 | | 17 | | — | | | 96 | | | 1,696 | | | 31 | | | 96 | | | 1,727 | | | 1,823 | | | 91 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 内华达州 | | 4 | | — | | | 485 | | | 2,314 | | | — | | | 485 | | | 2,314 | | | 2,799 | | | 48 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 新汉普郡 | | 7 | | — | | | 417 | | | 1,185 | | | 8 | | | 417 | | | 1,193 | | | 1,610 | | | 49 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 新泽西 | | 4 | | — | | | 226 | | | 818 | | | 16 | | | 226 | | | 835 | | | 1,061 | | | 35 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 新墨西哥州 | | 4 | | — | | | 328 | | | 555 | | | — | | | 328 | | | 555 | | | 883 | | | 42 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 纽约 | | 35 | | — | | | 2,962 | | | 9,118 | | | 158 | | | 2,962 | | | 9,278 | | | 12,240 | | | 348 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 北卡罗来纳州 | | 31 | | — | | | 3,571 | | | 11,808 | | | 58 | | | 3,571 | | | 11,868 | | | 15,439 | | | 685 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 北达科他州 | | 18 | | — | | | 205 | | | 1,914 | | | — | | | 205 | | | 1,914 | | | 2,119 | | | 160 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 俄亥俄州 | | 24 | | 844 | | | 2,402 | | | 8,632 | | | 67 | | | 2,402 | | | 8,699 | | | 11,101 | | | 719 | | | 2006-2021 | | 40 |
| 俄克拉荷马州 | | 41 | | — | | | 1,357 | | | 6,429 | | | 166 | | | 1,357 | | | 6,543 | | | 7,900 | | | 1,036 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 俄勒冈州 | | 1 | | — | | | 480 | | | 597 | | | — | | | 480 | | | 597 | | | 1,077 | | | 29 | | | 2020 | | 40 |
| 宾夕法尼亚州 | | 76 | | 31,634 | | | 8,277 | | | 61,295 | | | 249 | | | 8,277 | | | 61,544 | | | 69,821 | | | 3,211 | | | 2005-2021 | | 40 |
| 南卡罗来纳州 | | 14 | | 366 | | | 1,088 | | | 2,997 | | | 1,082 | | | 1,088 | | | 4,075 | | | 5,163 | | | 139 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 南达科他州 | | 17 | | — | | | 291 | | | 1,932 | | | — | | | 291 | | | 1,932 | | | 2,223 | | | 156 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 田纳西州 | | 15 | | — | | | 1,375 | | | 4,252 | | | 28 | | | 1,375 | | | 4,280 | | | 5,655 | | | 532 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 德克萨斯州 | | 53 | | — | | | 2,549 | | | 11,095 | | | 288 | | | 2,549 | | | 11,385 | | | 13,934 | | | 2,257 | | | 2005-2021 | | 40 |
| 犹他州 | | 1 | | — | | | 73 | | | 813 | | | — | | | 73 | | | 813 | | | 886 | | | 45 | | | 2020 | | 40 |
| 佛蒙特州 | | 10 | | — | | | 611 | | | 1,668 | | | — | | | 611 | | | 1,668 | | | 2,279 | | | 102 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 维吉尼亚 | | 17 | | — | | | 1,059 | | | 4,494 | | | 17 | | | 1,059 | | | 4,511 | | | 5,570 | | | 184 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 华盛顿 | | 7 | | — | | | 456 | | | 1,341 | | | — | | | 456 | | | 1,341 | | | 1,797 | | | 97 | | | 2013-2021 | | 40 |
| 西弗吉尼亚州 | | 17 | | — | | | 365 | | | 3,006 | | | 6 | | | 365 | | | 3,012 | | | 3,377 | | | 79 | | | 2019-2021 | | 40 |
| 威斯康星州 | | 70 | | — | | | 2,406 | | | 15,255 | | | 206 | | | 2,406 | | | 15,454 | | | 17,860 | | | 1,641 | | | 2005-2021 | | 40 |
| 怀俄明州 | | 2 | | — | | | 21 | | | 160 | | | — | | | 21 | | | 160 | | | 181 | | | 51 | | | 2013 | | 40 |
| | 964 | | $ | 33,193 | | | $ | 64,538 | | | $ | 280,078 | | | $ | 3,848 | | | $ | 64,538 | | | $ | 283,827 | | | $ | 348,365 | | | $ | 20,884 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
说明性注释:
(1)不包括二物业作为直接融资租赁入账。
(2)联邦所得税的总成本约为$353.8截至2021年12月31日。
(3)建筑物的预计使用寿命。
下表对截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度房地产进行了核对：
| | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2021 | | 2020 |
期初余额 | $ | 247,072 | | | $ | 120,584 | |
收购 | 99,006 | | | 125,423 | |
资本改善 | 2,492 | | | 1,151 | |
核销 | (37) | | | (86) | |
其他 | (168) | | | — | |
期末余额 | $ | 348,365 | | | $ | 247,072 | |
说明性注释：
(1)其他包括重新分类调整。
下表对2021年和2020年12月31日终了年度的累计折旧进行了核对：
| | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2021 | | 2020 |
期初余额 | $ | (13,215) | | | $ | (8,814) | |
折旧费用 | (7,706) | | | (4,487) | |
核销 | 37 | | | 86 | |
期末余额 | $ | (20,884) | | | $ | (13,215) | |
展品索引
| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
| 3.1 | | 公司修订和重述章程，日期为2019年5月15日(通过参考公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告附件3.1并入)。 |
| 3.2 | | 修订及重订本公司章程，自2019年5月15日起生效(引用本公司于2019年6月27日提交的10-Q表格季度报告附件3.2)。 |
| 4.1 | | 本公司A类普通股证书表格(参照本公司于2019年5月7日提交的S-11/A表格注册说明书附件4.1)。 |
| 4.2 | | 根据修订后的1934年证券交易法第12条登记的证券说明(通过参考2020年3月27日提交给委员会的公司10-K表格年度报告的附件4.2并入)。 |
| 10.1 | | 邮政业有限责任公司首次修订及重订协议，日期为2019年5月16日(参照本公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告附件10.1)。 |
| 10.2 | | Postal Realty Trust，Inc.修订和重新启动的利益一致计划(通过引用附件10.1并入该公司于2020年4月29日提交的8-K表格的当前报告中)。† |
| 10.3 | | 代理、担保和赔偿协议，日期为2019年5月14日，由公司、Postal Realty LP和Andrew Spodek(通过引用公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.14合并而成)。† |
| 10.4 | | 税务赔偿协议，日期为2019年5月14日，由公司、联合地产控股公司、联合邮局投资公司和安德鲁·斯波德克(通过引用公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.15合并而成)。† |
| 10.5 | | 第一要约权协议表格(参考公司于2019年5月7日提交的S-11/A表格注册说明书附件10.18并入)。† |
| 10.6 | | 税务保护协议，日期为2019年5月14日，由公司、Postal Realty LP、Andrew Spodek、Tayaka Holdings，LLC和IDJ Holdings，LLC之间签订(通过参考2019年6月27日提交的公司10-Q季度报告的附件10.17合并)。† |
| 10.7 | | 税务保护协议，日期为2019年5月14日，由公司、邮政房地产有限责任公司和全国邮政管理控股有限公司签订(通过引用公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.18合并)。† |
| 10.8 | | 税务保障协议，日期为2019年5月14日，由公司、邮政房地产有限责任公司和无限邮政控股有限公司签订(通过引用公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.19合并)。† |
| 10.9 | | 第三方管理协议表格(参照本公司于2019年5月7日提交的S-11/A表格注册说明书附件10.11并入)。 |
| 10.10 | | 赔偿协议，日期为2019年5月17日，由公司和帕特里克·多纳休签署(通过参考2019年6月27日提交的公司10-Q季度报告附件10.21并入)。† |
| 10.11 | | 赔偿协议，日期为2019年5月17日，由公司和Anton Feingold之间签订(通过参考公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.22合并)。† |
| 10.12 | | 赔偿协议，日期为2019年5月17日，由公司和杰里米·加伯签署(通过参考公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.23合并)。† |
| 10.13 | | 赔偿协议，日期为2019年5月17日，由公司和简·古拉尔之间签订(通过参考公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.24并入)。† |
| 10.14 | | 赔偿协议，日期为2019年5月17日，由公司和巴里·莱夫科维茨(通过参考公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.25合并而成)签署。† |
| 10.15 | | 赔偿协议，日期为2019年5月17日，由公司和安德鲁·斯波德克(通过引用2019年6月27日提交的公司10-Q季度报告附件10.26合并而成)。† |
| 10.16 | | 赔偿协议，日期为2021年1月1日，由公司和罗伯特·B·克莱恩签署(通过参考公司于2021年8月13日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.1并入)。† |
| 10.17 | | 赔偿协议，日期为2019年5月17日，由公司和马特·布兰德韦恩(通过参考公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.27合并而成)签署。† |
| 10.18 | | 公司和安德鲁·斯波德克之间的雇佣协议，日期为2019年6月26日(通过参考公司于2019年6月27日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.28合并)。† |
| 10.19 | | 公司和杰里米·加伯之间签订的雇佣协议，日期为2019年6月26日(通过参考2019年6月27日提交的公司10-Q季度报告附件10.29合并)。† |
| 10.20 | | 本公司与罗伯特·B·克莱因之间签订的雇佣协议，日期为2020年12月30日(通过参考本公司于2021年1月4日提交的8-K表格当前报告的附件10.1合并而成)。† |
| 10.21 | | 公司2019年股权激励计划(参考2019年5月7日提交的公司S-11/A表格注册说明书附件10.2并入)。† |
| 10.22 | | 对邮政房地产信托公司2019年股权激励计划的第1号修正案，自2020年6月26日起生效(通过引用附件10.1并入该公司于2020年7月1日提交的当前8-K表格报告中)。† |
| 10.23 | | 对邮政房地产信托公司2019年股权激励计划的第2号修正案，自2021年6月18日起生效(通过引用附件10.1并入该公司于2021年6月21日提交的8-K表格的当前报告中)。† |
| 10.24 | | 2019年股权激励计划股票奖励协议和通知表格(合并内容参考公司于2019年5月7日提交的S-11/A表格注册说明书附件10.5)。† |
| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
| 10.25 | | 表格公司2019年员工购股计划(参考2019年5月7日提交的公司S-11/A表格注册说明书附件10.4)。† |
| 10.26 | | LTIP单位归属协议表(参考公司于2019年5月7日提交的S-11/A表格注册说明书附件10.6并入)。† |
| 10.27 | | 于二零二一年八月九日由Postal Realty LP、本公司、若干附属公司作为担保人、蒙特利尔银行(作为行政代理)及数家银行及金融机构作为贷款人订立的信贷协议(在本公司于2021年8月10日提交的8-K表格附件10.1中加入)。 |
| 10.28 | | 公开市场销售协议表格(参考本公司于2020年12月14日提交的8-K表格的附件1.1并入)。 |
| 10.29 | | 开放式抵押贷款、担保协议、固定装置备案、融资声明以及租赁和租金转让，日期为2020年12月18日，由Thorn Hill Postal Realty Holdings LLC、纽约市的美国人寿保险公司和宾夕法尼亚州匹兹堡的National Union Fire Insurance Company(通过引用本公司于2020年12月21日提交的当前8-K报表的附件10.1合并而成)。 |
| 10.30 | | Thorn Hill Postal Realty Holdings LLC于2020年12月18日向纽约市的美国人寿保险公司开具的日期为2020年12月18日的期票(通过引用该公司于2020年12月21日提交的当前8-K表格中的附件10.2并入)。 |
| 10.31 | | 本票日期为2020年12月18日，由Thorn Hill Postal Realty Holdings LLC向纽约市的美国人寿保险公司出具(通过引用该公司于2020年12月21日提交的当前8-K报表的附件10.3并入)。 |
| 10.32 | | 本票日期为2020年12月18日，由Thorn Hill Postal Realty Holdings LLC向宾夕法尼亚州匹兹堡的National Union Fire Insurance Company出具(通过引用该公司于2020年12月21日提交的当前8-K报表的附件10.4并入)。 |
| 10.33 | | 担保协议，日期为2020年12月18日，以纽约市的美国人寿保险公司和宾夕法尼亚州匹兹堡的国家联合火灾保险公司为受益人(通过引用公司于2020年12月21日提交的当前8-K表格的附件10.5并入)。 |
| 21.1 | | 公司的附属公司。*。 |
| 23.1 | | BDO USA，LLP同意。* |
| 31.1 | | 由行政总裁根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条认证年度报告。* |
| 31.2 | | 首席财务官根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条认证年度报告。* |
| 32.1 | | 根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的《美国法典》第18编第1350条提供的首席执行官证书。 |
| 32.2 | | 根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的《美国法典》第18编第1350条提供的首席财务官证明。 |
| 101.INS | | 实例文档** |
| 101.SCH | | 架构文档** |
| 101.CAL | | 计算链接库文档** |
| 101.LAB | | 标签LINKBASE文档** |
| 101.PRE | | 演示文稿LINKBASE文档** |
| 101.DEF | | 定义链接库文档** |
| 104 | | 封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中) |
_______________________
*随函存档
†补偿计划或安排
**在此以电子方式提交。本报告附件附件101是以XBRL(可扩展商业报告语言)格式编制的下列文件：(1)合并资产负债表；(2)合并经营表和全面收益(亏损)；(3)合并权益变动表(亏损)；(4)合并现金流量表；(5)合并财务报表附注。
项目16.表格10-K摘要
没有。
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
| | | | | | | | |
| | 邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.) |
| | |
| 日期：2022年3月11日 | 由以下人员提供： | /s/安德鲁·斯波德克 |
| | 安德鲁·斯波德克 |
| | 首席执行官 |
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 标题 | | 日期 |
| | | | |
| /s/安德鲁·斯波德克 | | 董事首席执行官兼首席执行官 | | March 11, 2022 |
| 安德鲁·斯波德克 | | (首席行政主任) | | |
| | | | |
| 罗伯特·B·克莱恩 | | 首席财务官 | | March 11, 2022 |
| Robert B.Klein | | (首席财务官) | | |
| | | | |
| /s/Matt Brandwein | | 高级副总裁兼首席会计官 | | March 11, 2022 |
| 马特·布兰德韦恩 | | (首席会计主任) | | |
| | | | |
| /s/Patrick Donahoe | | 独立董事，董事长 | | March 11, 2022 |
| 帕特里克·多纳霍 | | 董事会 | | |
| | | | |
| /s/巴里·莱夫科维茨 | | 独立董事 | | March 11, 2022 |
| 巴里·莱夫科维茨 | | | | |
| | | | |
| /s/简·古拉尔-发件人 | | 独立董事 | | March 11, 2022 |
| 简·古拉尔-发送者 | | | | |
| | | | |
| /s/Anton Feingold | | 独立董事 | | March 11, 2022 |
| 安东·法因戈尔德 | | | | |
