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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区,20549
表格
(标记一) | |
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告 | |
截至的财政年度 | |
或 | |
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的过渡报告 | |
For the transition period from to |
佣金档案编号
(注册人的确切姓名载于其章程)
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注册人的电话号码,包括区号:( | |
根据该法第12(B)条登记的证券: | |
根据该法第12(G)条登记的证券: | |
甲类 |
根据证券法第405条的规定,用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。是☐
如果注册人不需要根据交易法第13节或第15(D)节提交报告,请用复选标记表示。是☐
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告,以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T条例(本章232.405条)第405条规定必须提交的每一份交互数据文件。
用复选标记表示根据S-K条例第405项披露的违约者是否未包含在本文中,据注册人所知,也不会包含在通过引用并入本表格10-K第III部分或本表格10-K的任何修正案中的最终委托书或信息声明中,且据注册人所知,也不会包含在最终委托书或信息声明中(通过引用并入本表格10-K的第III部分或本表格10-K的任何修正中☒
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。参见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☐ | 非加速文件管理器☐ | 规模较小的报告公司 | |
新兴成长型公司 |
如果是新兴成长型公司,用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。◻
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告,证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编,第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估,该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。
用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。是
截至2021年6月30日,注册人的非关联公司持有的注册人证券的总市值为#美元。
每节课的题目: |
| 商品代号 |
| 在其注册的每个交易所的名称: |
甲类 | 纽约证券交易所MKT交易所 |
截至3月9,2022年,有
通过引用并入的文件:无。
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新英格兰房地产公司有限合伙企业
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页 | |||
第一部分 | |||
第1项。 | 业务 | 3 | |
第1A项。 | 风险因素 | 9 | |
1B项。 | 未解决的员工意见 | 15 | |
第二项。 | 属性 | 16 | |
第三项。 | 法律诉讼 | 24 | |
第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 24 | |
第二部分 | |||
第五项。 | 注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场 | 24 | |
第六项。 | 已保留 | 25 | |
第7项。 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 26 | |
第7A项。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 41 | |
第八项。 | 合并财务报表和补充数据 | 42 | |
第九项。 | 会计与财务信息披露的变更与分歧 | 42 | |
第9A项。 | 控制和程序 | 42 | |
第9B项。 | 其他信息 | 43 | |
项目9C。 | 披露妨碍检查的外国司法管辖权 | 43 | |
第三部分 | |||
第10项。 | 董事、高管与公司治理 | 43 | |
第11项。 | 高管薪酬 | 47 | |
第12项。 | 某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜 | 48 | |
第13项。 | 某些关系和相关交易,以及董事独立性 | 50 | |
第14项。 | 首席会计费及服务 | 51 | |
第四部分 | |||
第15项。 | 展品和财务报表明细表 | 52 | |
第16项。 | 表格10-K摘要 | 52 | |
展品索引 | S-1 | ||
签名 | S-5 |
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新英格兰房地产公司有限合伙企业
第一部分
项目1.业务
一般信息
新英格兰房地产合伙人有限合伙公司(NERA)是马萨诸塞州的一家有限合伙企业,成立于1977年8月12日,是1974年9月根据联邦破产法第十二章申请保护的五家房地产有限合伙企业(统称为“殖民地合伙企业”)的继承者。破产程序于1984年底终止。2004年7月,按照合伙协议的允许,普通合伙人将合伙的终止日期延长至2057年。
合伙企业的法定资本由三类合伙单位(“单位”)代表。有限合伙权益分为两类(“甲类单位”和“乙类单位”)和一类普通合伙权益(“普通合伙单位”)。A类单位最初向殖民地合伙公司的债权人和有限合伙人发行,并已根据经修订的1934年证券交易法(“交易法”)第12(G)条注册。每个A类单位可交换30张公开交易的存托凭证(“收据”),这些存托凭证目前在纽约证券交易所美国证券交易所上市,并根据“交易法”第12(B)条注册。B类单位发放给了该合伙企业最初的普通合伙人。普通合伙单位由该合伙公司的现任普通合伙人NewReal公司(“普通合伙人”或“New Real”)持有。甲类单位代表80%的拥有权权益,乙类单位代表19%的拥有权权益,而普通合伙单位代表1%的拥有权权益。
该合伙企业从事收购、开发、持有投资、经营和销售房地产的业务。该合伙企业直接或通过29家附属有限合伙企业或有限责任公司拥有和经营位于马萨诸塞州和新罕布夏州的各种住宅公寓、共管公寓单元和商业物业。如本文所用,合伙企业的附属有限合伙企业和有限责任公司均称为“附属合伙企业”,统称为“附属合伙企业”。
合伙企业拥有各附属合伙企业99.67%至100%的权益,但合伙企业拥有40%至50%股权的七家有限责任公司(“投资物业”或“合资企业”)除外。普通合伙人的大股东间接拥有合营公司47.6%至59%的权益,汉密尔顿的其他五名现任及前任雇员合共拥有合营公司0%至2.4%的权益。合伙企业于投资物业的权益于综合财务报表中按权益法入账。见合并财务报表附注1--“合并原则”。有关财产及其运作的说明,见合并财务报表附注14--“对未合并合资企业的投资”。对于并非由合伙企业全资拥有的附属合伙企业,除投资物业外,余下的拥有权权益由独立第三方持有。在每一种情况下,第三方均已与合伙企业订立协议,根据该协议,第三方在适用的附属合伙企业的所有权权益中获得的任何利益将返还给合伙企业。
合伙企业的长期目标是管理、租赁和改善其物业,并在适当的机会出现时收购更多具有收入和资本增值潜力的物业。在适当的时候,合伙企业可以出售选定的物业或对其进行再融资。任何此类出售或再融资的收益将用于减少债务、再投资于收购其他物业、分配给合伙人、回购股权、或用于运营费用或储备,由普通合伙人决定。
伙伴关系的运作
哈罗德·布朗遗产的受托人目前持有NewReal股票的投票权。受托人目前是萨利·迈克尔和大卫·雷尔。Reier先生接替Robert Somma成为受托人,并当选为
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2021年11月5日,合伙企业的普通合伙人New Real,Inc.董事会。
截至2021年12月31日,合伙企业由普通合伙人NewReal,Inc.管理,NewReal,Inc.是马萨诸塞州的一家公司,由哈罗德·布朗和罗纳德·布朗的遗产全资拥有。普通合伙人已聘请哈密尔顿公司(“汉密尔顿公司”或“汉密尔顿”)履行合伙企业财产的一般管理职能,以换取管理费。汉密尔顿公司由JPB Real Estate LLC和Maisie Brown LLC全资拥有,这两家公司分别由詹姆森·布朗和哈雷·布朗控制。合伙、附属合伙及投资物业目前与管理公司签订合约,聘用物业的43名人士及合营企业的9名人士,他们主要负责监督及维护特定物业。普通合伙人没有员工。
截至2022年2月1日,合伙企业及其附属合伙企业在25个住宅和综合用途综合体(统称为“公寓综合体”)中拥有2,892个住宅公寓单元。该合伙公司还拥有一个住宅共管公寓综合体中的19个共管公寓单位,全部出租给住宅租户(统称为共管公寓单元)。公寓综合体、共管公寓单元和投资物业主要位于马萨诸塞州波士顿大都市地区。
截至2022年2月1日,子公司Partnership还在马萨诸塞州弗雷明翰拥有一家商业购物中心,在牛顿和马萨诸塞州布鲁克林分别拥有一座商业建筑和一座商业空间,并在波士顿、布罗克顿和马萨诸塞州牛顿的综合用途建筑中拥有商业空间。这些物业统称为“商业物业”。见合并财务报表附注2,作为本表格10-K的一部分。
此外,截至2022年2月1日,该合作伙伴关系拥有40-在7个住宅和混合用途综合体中拥有50%的权益,该投资物业共有688个住宅单位,一个商业单位和一个50个停车场。有关这些投资的更多信息,请参见合并财务报表附注14。
公寓综合体、投资物业、共管公寓单元和商业物业统称为“物业”。
布朗家族实体,在某些情况下,罗纳德·布朗以及汉密尔顿公司的管理人员和员工拥有或曾经拥有某些物业、附属合伙企业和合资企业的权益。见“第13项:某些关系、关联交易和董事独立性”。
马萨诸塞州波士顿大都会地区的房地产租赁竞争激烈。公寓综合体、共管公寓和投资物业必须与所在地区的其他住宅公寓和共管公寓单元竞争租户。商业地产必须与所在地区的其他购物中心和写字楼争夺商业租户。因此,每一处房产的竞争程度取决于它附近有多少其他类似的房产。除项目1A的风险因素外,见“项目7,管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析--可能影响未来业绩的因素”。
第二份经修订及重订的合伙有限合伙合约(“合伙协议”)授权普通合伙人在满足若干条款及条件(包括合伙顾问委员会的批准及合伙为此等投资支付的价格限制)后,从Brown家族相关实体及Ronald Brown或其联属公司中的任何一家或两家收购或参与收购房地产及与房地产相关的投资。合伙协议还允许合伙企业的有限合伙人和普通合伙人向合伙企业提供贷款,但对合伙企业收取的利率有一定限制。除上文所述外,合伙并无任何政策禁止任何有限责任合伙人、普通合伙人或任何其他人士于合伙将会收购或出售的任何投资中拥有任何直接或间接金钱利益,或在合伙为其中一方的任何交易中拥有任何直接或间接金钱利益,或为其本身从事或将会从事由合伙进行或将会进行的各类业务活动中拥有任何直接或间接金钱利益。普通合伙人不受任何财产抵押的数量或金额的限制,也没有政策限制可投资于任何特定财产的合伙资产的百分比。
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持续的冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行以及旨在防止其蔓延的措施带来了重大的不确定性和风险,并可能对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。
包括美国在内的全球多个国家爆发的新冠肺炎疫情显著放缓了全球经济活动,导致金融市场大幅波动,导致前所未有的失业,导致许多人担心全球经济即将陷入衰退。某些州和城市,包括我们物业所在的所有司法管辖区,已采取措施防止或减缓新冠肺炎的传播,包括实施隔离、旅行限制、“呆在家里”规则、对可以继续经营的业务类型的限制和/或对可能继续的建筑项目类型的限制。因此,新冠肺炎疫情对几乎每个行业都产生了直接或间接的负面影响,包括我们和客户运营的行业。由于新冠肺炎疫情、疾病的经济和社会分支以及我们所在社区的社会和政府应对措施,我们已经并可能进一步修改我们的商业做法。此外,我们还调整了我们的运营以保护我们的员工,包括实施在家工作政策。因此,我们的许多员工继续远程工作。长时间的远程工作安排可能会给我们的业务连续性计划带来压力,带来运营风险,包括但不限于网络安全风险,并削弱我们管理业务的能力。
新冠肺炎疫情给我们的财务状况、运营结果、现金流和业绩带来了重大的不确定性和风险。新冠肺炎疫情可能会在多个方面对我们的业务产生负面影响,包括:
● | 由于政府或客户的行动,我们的一个或多个物业完全或部分关闭,或出现其他运营问题; |
● | 我们的租户、客户或其他交易对手的财务状况或流动性恶化,可能导致他们无法支付租金或无法履行对我们的合同义务; |
● | 对我们按预期条款或时间表完成计划中的资产收购或处置的能力,或根本没有的潜在负面影响; |
● | 我们办公物业和多户住宅物业单位的空间需求减少,这可能对我们租赁现有或额外空间和/或与现有租户续签租约的前景产生负面影响; |
● | 难以以有吸引力的条件获得债务和股权资本,或根本难以获得,这可能导致为业务运营提供资金、为我们的发展渠道提供资金或及时处理到期债务所需的资金减少和成本增加; |
● | 与我们的发展和重建项目的施工延误和成本超支相关的成本; |
● | 与远程工作安排、在我们每个酒店执行的卫生措施以及保护员工和租户福利的其他措施相关的意外成本和运营费用;和 |
● | 对我们员工健康的潜在负面影响,特别是如果有相当数量的员工受到影响,这可能会导致我们在此次中断期间确保业务连续性的能力下降。 |
● | 该伙伴关系将相当数量的公寓出租给学生。如果波士顿城市和周边社区的学院和大学恢复到开始新学年的做法,或者使用远程和有限课堂学习的混合模式,收入就会减少。这些教育模式将导致学生人数大幅减少,并可能导致伙伴关系的公寓组合中出现大量空置。 |
● | 在出租给学生的单元中,有足够数量的单元租给了来自美国以外的国家的学生。如果联邦或地方政府机构因各自国家的公民没有足够比例的人口接种疫苗而禁止其他国家的学生在当地大学学习,可能会导致大量空缺,增加租金优惠,并减少伙伴关系的收入。 |
新冠肺炎大流行继续对我们的业务造成不利影响的程度将取决于未来的发展,其中包括大流行的严重程度和持续时间、新冠肺炎疫苗的推出及其在遏制病毒传播方面的有效性、为遏制流感而采取的其他措施的性质和持续时间。
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大流行或减轻其影响,以及大流行和遏制措施对我们和我们的客户所在行业的直接和间接经济影响。新冠肺炎和政府以及我们对病毒的反应可能会:(1)对我们的供应商和供应商向我们提供产品和服务的能力产生不利影响;(2)使我们更难为租户提供服务,包括在发放我们的业务所需的许可证或其他授权方面的延误或暂停;(3)增加我们的资金成本,并对我们获得资金的途径产生不利影响。由于我们不知道或无法控制的因素,包括新冠肺炎的持续时间和严重程度,以及为控制其传播和减轻其对公共健康的影响而采取的第三方行动,目前我们无法确定地估计或预测新冠肺炎或政府及其应对措施对我们的财务状况、运营业绩和现金流的影响。
我们可能会受到伦敦银行间同业拆借利率可能中断的不利影响。
2017年7月,金融市场行为监管局(FCA)宣布,打算在2021年后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。因此,联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了另类参考利率委员会,确定有担保隔夜融资利率(SOFR)为其首选的美元-伦敦银行同业拆借利率的替代利率。我们无法预测LIBOR何时停止发布,也无法准确预测SOFR将如何计算和发布。FCA或其他理事机构在确定伦敦银行间同业拆借利率的方法上采取的任何改变,都可能导致报告的伦敦银行间同业拆借利率突然或长期增加或减少。如果发生这种情况,我们的利息支付可能会发生变化。此外,未来变化的程度和方式的不确定性可能会导致利率和/或付款高于或低于LIBOR保持目前形式的情况。
我们拥有与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩的合约,并正在监测和评估相关风险,其中包括我们可变利率债务的利息金额、我们未合并的合资企业的可变利率债务以及我们未合并的合资企业的利率掉期利率。如果伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)终止,利率将基于管理此类债务或掉期的适用文件中指定的替代可变利率,或其他商定的利率。这样的事件不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款或掉期的能力,但替代可变利率可能比伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)在终止之前更高,波动性更大。
某些风险与将合同过渡到另一种可变利率有关,包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果伦敦银行间同业拆借利率受到限制或停止,与伦敦银行间同业拆借利率挂钩的贷款、证券或衍生品工具的价值也可能受到影响。对于一些票据来说,过渡到替代汇率的方法可能具有挑战性,因为它们可能需要与各自的交易对手进行实质性谈判。如果合约没有过渡到另一种可变利率,而伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)被终止,其影响可能会因合约而异。如果伦敦银行同业拆借利率终止,或者如果计算伦敦银行同业拆借利率的方法与目前的形式不同,我们当前或未来债务的利率可能会受到不利影响。
虽然我们预计在2023年6月30日之前,美元伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)基本上将以目前的形式提供,但在此之前,伦敦银行间同业拆借利率可能会变得不可用。例如,如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率管理人提交申请,就可能导致这种情况。在这种情况下,与转向替代可变利率相关的风险将加速并放大。
单位分布
2022年1月,伙伴关系核准每单位9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配,于#月支付2022年3月31日。除了季度分配外,还将特别分配每个A类单位38.40美元(每张收据1.28美元)。2021年,伙伴关系支付的分配总额为每单位38.40美元(每张收据1.28美元),2021年支付总额为4 673 140美元。2020年,伙伴关系支付的分配总额为每单位38.40美元(每张收据1.28美元),支付总额为4 675 754美元。
2007年8月20日,普通合伙人NewReal,Inc.批准了一项股权回购计划(“回购计划”),根据该计划,合伙企业获准在12个月内购买最多300,000张存托凭证(每张存托凭证为A类单位的十分之一)。随着时间的推移,普通合伙人已批准增加股权回购计划。2015年3月10日,普通合伙人授权增加
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回购计划增加到2,000,000张存托凭证,并将该计划从2015年3月31日延长至2020年3月31日。2020年3月9日,普通合伙人将该计划再延长五年,从2020年3月31日至2025年3月31日。回购计划要求合伙企业根据合伙企业第二份修订和重新声明的有限合伙企业合同,根据A类、B类和普通合伙人单位持有人的80%、19%和1%的固定分配百分比,回购与合伙企业回购任何存托凭证相关的比例数量的B类单位和普通合伙人单位。根据回购计划进行的存托凭证或合伙单位的回购,可由合伙企业在公开市场交易或私下协商的交易中随时自行决定。自2007年8月20日至2021年12月31日,合伙公司已回购1,434,189张存托凭证,每张存托凭证平均价格为28.31美元(或每个相关A类单位849.30美元)、3,618个乙类单位和191个普通合伙单位,两者的平均价格均为每单位1,043.00美元,包括合伙公司支付的经纪费用在内总计约45,168,000美元。鉴于冠状病毒大流行带来的经济不确定性,截至2020年4月15日,伙伴关系决定暂时暂停回购计划。随着2021年秋季大波士顿地区经济前景的改善和学生重返大学,回购计划于2021年11月恢复。
物业交易
2021年11月30日,New England Realty Associates Limited Partnership(“该合伙企业”)与KeyBank National Association(“KeyBank”)签订了一份总信贷融资协议(“融资协议”),日期为2021年11月30日,初始预付款为156,000,000美元。债务的利息仅为2.97%的固定利率,按月支付,直至2031年12月31日。合伙企业在融资协议项下的义务以某些物业的按揭、租约和租金的转让以及担保协议和固定装置备案(“按揭”)为抵押。”).有关交易的详情,请参阅附注5,应付按揭票据的附表,因为该交易与特定物业有关。
该合伙公司用所得资金偿还了由11处物业担保的约65,300,000美元的现有债务,以及约2,700,000美元的预付款罚款。其余约8900万美元的余额将用于一般合伙目的。
2020年3月31日,Nera Brookside Associates,LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为6,175,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付,固定息率为年息3.53厘,本金将於2035年4月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押,该抵押是根据日期为2020年3月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议进行的。根据2020年3月31日的担保协议,票据由合伙企业担保。Brookside Apartments用这笔贷款的收益偿还了一笔约239万美元的未偿还贷款,剩余的收益部分加入了现金储备。与此次再融资相关的结账成本约为13.6万美元。
2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC和Mill Street Development LLC(统称为Mill Street)的全资子公司New England Realty Associates Limited Partnership与93 Realty Limited Partnership于2019年9月27日结束了一份日期为2019年9月27日的购买协议(“购买协议”),根据该协议,Mill Street收购了位于马萨诸塞州沃本Mill Street 57号的181套单元公寓(“该物业”)。MILL Street从现有的信贷额度中为收购价格提供了1800万美元的资金,从现金储备中提供了收购价格的现金部分的1055万美元,并从贷款收益中筹集了剩余的3100万美元。成交费用约为237,000美元。从购买价格中,合作伙伴关系分配了约1,282,000美元用于就地租赁,约136,000美元分配给租户关系价值。这些金额将分别在12个月和36个月内摊销。
于2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC与Insurance Strategy Funding Corp.LLC订立贷款协议(“协议”),提供最高本金为
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35000000美元,包括最初的预付款3100万美元,如果满足某些条件,随后的预付款最高可达400万美元。票据的利息按月支付,固定利率为:(I)首次垫款年息3.586厘及(Ii)(A)垫款时市场利差利率与内插(根据贷款剩余期限)美国国库券利率之和及(B)任何其后垫款的3.500厘,两者以较大者为准。票据本金将于2035年1月1日到期应付。票据以物业抵押作抵押,并由合伙企业根据日期为2019年12月20日的担保协议提供担保
2019年5月31日,帕克船长有限责任公司(以下简称帕克船长)的住宅与Strategy Funding Corp.,LLC签订了一份本金为20,750,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付,固定息率为年息4.05厘,本金将于2029年6月1日到期支付。根据日期为2019年5月31日的按揭、租约及租金转让及保安协议,债券以位于马萨诸塞州列克星敦Worten Road and Ryder Lane 125号的Capter Parker公寓楼的按揭作为抵押。根据日期为2019年5月31日的担保协议,票据由合伙企业担保。帕克船长用这笔贷款的收益偿还了一笔约2007.1万美元的未偿贷款。与这一再融资有关,该财产产生了大约202,000美元的预付款罚金。这项费用计入综合损益表中的其他费用。
于2021年期间,合伙公司及其附属合伙公司完成了若干物业的改善工程,总成本约为3,317,000元。这些改进的资金来自现金储备,在某种程度上,还来自与适用财产的融资或再融资有关的代管账户。这些资金来源足以为改善工程提供充分资金。最显著的改善出现在博伊尔斯顿街62号、红木山、汉密尔顿橡树园、汉密尔顿格林、西门公寓和林肯街,分别耗资53.9万美元、40.8万美元、27.3万美元、24.3万美元、21.2万美元和18.6万美元。该伙伴关系计划在2022年投资约550万美元用于资本改善。
2019年,两家合资伙伴关系出售了5个单位,收益约为735,000美元。汉密尔顿1025有限责任公司出售了2套公寓,销售额约为306,000美元,汉密尔顿海湾公寓有限责任公司出售了3套公寓,收入约为429,000美元。
信用额度
2014年7月31日,该伙伴关系达成了一项2500万美元循环信贷额度的协议。该额度的期限为三年,浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加0.5%年利率或(C)一个月期LIBOR利率加1%年利率加2.5%中较大者的基本利率。该协议最初于2017年7月31日到期,并被延长至2020年10月31日。与信贷额度延长有关的费用约为128000美元。在2020年线路到期之前,合作伙伴关系行使了将其延长一年至2021年10月31日的选择权。伙伴关系为延期支付了大约37500美元的延期费用。
2021年10月29日合伙企业完成了对其现有信贷额度的修改。该协议将信贷额度延长三年,至2024年10月29日。承担额为2,500万美元,但在修改期间限制为1,700万美元。修改期涵盖当期,并于2022年12月31日前逐步取消。在此期间,贷款契约将从最低综合偿债比率1.60修改为1.35,直到2022年9月30日;从最低有形净值要求2亿美元修改为净资产1.75亿美元,直到2022年9月30日;从最高综合杠杆率65%修改为70%,直到2022年9月30日;从最低债务收益率9.5%修改为8.5%,直到2022年9月30日,收益率为9.0%。一旦该伙伴关系的财务业绩达到最初12个月期间的公约测试,承诺额将恢复到2500万美元。该投资组合的债券收益率跌至8.04%,低于8.5%的最低水平。因此,截至2021年12月31日,该伙伴关系没有遵守债务收益率财务契约。因此,合伙企业受到限制,只能从信贷额度中提取任何金额,直到合伙企业满足所需的财务契约。
新期限的利率为LIBOR加300个基点。与修改和更新信贷额度有关的费用约为179 000美元。2021年12月3日,该伙伴关系偿还了
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信贷额度上未偿还的余额为17,000,000美元。
信贷额度可用于合伙企业的收购、再融资、改善、营运资金和其他需要。该额度不得用于支付股息、分配或收购合伙企业的股权。
该信贷额度以合伙企业在其23个附属物业和合资企业中的所有权权益的不同百分比为抵押。质押权益占合伙企业各自实体所有权权益的49%至100%不等。
咨询委员会
截至2021年12月31日,咨询委员会成员是有限合伙人格雷戈里·杜贝(Gregory Dube)、罗伯特·纳希根(Robert Nahigian)和大卫·罗斯(David Ross)。这些咨询委员会成员与普通合伙人没有关联。咨询委员会与普通合伙人会面,以审查合伙企业的进展,协助普通合伙人制定政策,审查拟议分配的适当性、时机和金额,批准或拒绝拟议的收购和与附属公司的投资,并就各种其他合伙事务向普通合伙人提供建议。根据合伙协议,咨询委员会除了必须批准合伙公司从合伙公司或与合伙公司的关联公司进行的某些投资和收购或出售外,没有约束力。
可用的信息
该伙伴关系的网站是www.thehamiltoncompany.com。伙伴关系在其网站上免费提供Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8当前报告-K以及对根据修订后的1934年《证券交易法》第13(A)节提交或提交的报告的修正。在合伙企业以电子方式将这些材料存档或提供给证券交易委员会后,这些表格将在合理可行的情况下尽快提供。任何股东都可以通过书面要求免费获得这些文件的副本:董事投资者关系部新英格兰房地产伙伴有限合伙公司,地址:39 Bright ton Avenue,Allston,MA 02134。
第1A项。危险因素
我们受到某些风险和不确定性的影响,如下所述。这些风险和不确定性可能并不是我们面临的唯一风险;可能还有我们目前不知道的或我们目前认为无关紧要的其他风险。所有这些风险都可能对我们的业务、财务状况、经营结果和现金流产生不利影响。如果任何此类风险实现,我们支付股权证券分配的能力和市场价格可能会受到不利影响。所有投资者在决定买卖合伙公司的证券前,应考虑以下风险因素。
我们受制于房地产所有权固有的风险。我们拥有和管理多户公寓楼和商业物业,这些公寓和商业物业受到不同程度的风险,通常与房地产所有权有关。我们的财务状况、我们财产的价值以及我们向股东进行分配的能力将取决于我们以一种足以产生超过运营费用和偿债费用的收入的方式运营我们的财产的能力,这可能会受到以下风险的影响,其中一些风险将在下面进行更详细的讨论:
● | 我们拥有和管理物业的市场的经济气候的变化,包括利率、经济活动的总体水平、消费信贷和抵押贷款的可获得性、失业率和其他因素; |
● | 对我们拥有的多户住宅和商业单位的需求减少; |
● | 来自其他可供使用的多户住宅和商业单位的竞争以及市场租金的变化; |
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● | 竞争者开发相互竞争的多家庭社区; |
● | 财产和责任保险费用增加; |
● | 房地产税和其他业务费用的变化(如清洁、水电费、维修和保养费用、保险和行政费用、安保、环境美化、虫害防治、人员编制、除雪和其他一般费用); |
● | 影响财产的法律和法规的变化(包括税收、环境、分区和建筑法规,以及住房法律和法规); |
● | 可能对经营费用产生不利影响的天气和其他条件; |
● | 无法预计的支出,如公用事业费率和使用量增加、意外维修和房地产税评估重估或里程费率增加等; |
● | 我们无法控制运营费用或实现收入增长; |
● | 对我司提起或者将要提起的诉讼结果; |
● | 与我们合资企业有关的风险; |
● | 因保险覆盖范围缩小而产生的人身伤害索赔风险和与模具索赔有关的财产损失风险; |
● | 不在保险范围内的巨灾财产损失; |
● | 与财产收购相关的风险,如环境责任等; |
● | 市场状况的变化,可能限制或阻止我们购买或出售物业; |
● | 租户和潜在租户对我们物业或其所在社区的吸引力、便利性和安全性的看法;以及 |
我们依赖于我们多户公寓楼和商业地产的租金收入。如果我们无法吸引和留住租户,或如果我们的租户无法支付他们的租金义务,我们的财务状况和可分配给我们股东的资金将受到不利影响。
持续的冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行以及旨在防止其蔓延的措施带来了重大的不确定性和风险,并可能对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。
包括美国在内的全球多个国家爆发的新冠肺炎疫情显著放缓了全球经济活动,导致金融市场大幅波动,导致前所未有的失业,导致许多人担心全球经济即将陷入衰退。某些州和城市,包括我们物业所在的所有司法管辖区,已采取措施防止或减缓新冠肺炎的传播,包括实施隔离、强制接种疫苗、限制旅行、“呆在家里”规则、限制可能继续经营的业务类型和/或限制可能继续的建筑项目类型。因此,新冠肺炎疫情正在直接或间接地对几乎每个行业产生负面影响,包括我们和我们客户运营的行业。由于新冠肺炎疫情、疾病的经济和社会分支以及我们所在社区的社会和政府应对措施,我们已经并可能进一步修改我们的商业做法。此外,我们还调整了我们的运营以保护我们的员工,包括实施在家工作政策。因此,我们的许多员工目前都在远程工作。一个扩展的
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远程工作安排期间可能会给我们的业务连续性计划带来压力,带来运营风险,包括但不限于网络安全风险,并削弱我们管理业务的能力。
新冠肺炎疫情给我们的财务状况、运营结果、现金流和业绩带来了重大的不确定性和风险。新冠肺炎疫情可能会在多个方面对我们的业务产生负面影响,包括:
●由于政府或客户的行动,我们的一个或多个物业完全或部分关闭,或出现其他运营问题;
●我们的租户、客户或其他交易对手的财务状况或流动性恶化,可能导致他们无法支付租金或无法履行对我们的合同义务;
●对我们按预期条款或时间表完成计划中的资产收购或处置的能力,或根本没有的潜在负面影响;
●我们办公物业和多户住宅物业单位的空间需求减少,这可能对我们租赁现有或额外空间和/或与现有租户续签租约的前景产生负面影响;
●很难以有吸引力的条件获得债务和股权资本,或者根本无法获得,这可能导致为业务运营提供资金、为我们的发展管道提供资金或及时解决到期债务所需的资金减少和成本增加;
●与我们的发展和重建项目的施工延误和成本超支相关的成本;
●与远程工作安排、在我们每个酒店执行的卫生措施以及保护员工和租户福利的其他措施相关的意外成本和运营费用;和
●对我们员工健康的潜在负面影响,特别是如果有相当数量的员工受到影响,这可能会导致我们在此次中断期间确保业务连续性的能力下降。
新冠肺炎大流行对我们业务的不利影响程度将取决于未来的发展,其中包括但不限于疫情的严重性和持续时间、新冠肺炎疫苗在遏制病毒传播方面的有效性、为控制疫情或减轻其影响而采取的其他措施的性质和期限、以及疫情对我们和我们客户经营的行业造成的直接和间接经济影响以及遏制措施。新冠肺炎和政府以及我们对病毒的应对措施可能会:(1)对供应商和供应商向我们提供产品和服务的能力产生不利影响;(2)使我们更难为租户提供服务,包括在发放我们的业务所需的许可证或其他授权方面出现延误或暂停;(3)由于检疫要求导致可用劳动力短缺,从而使我们更难吸引、聘用和留住合格人员;(4)增加我们的资金成本,并对我们获得资金产生不利影响。由于我们不知道或无法控制的因素,包括新冠肺炎的持续时间和严重程度,以及为控制其传播和减轻其对公共健康的影响而采取的第三方行动,目前我们无法确定地估计或预测新冠肺炎或政府及其应对措施对我们的财务状况、运营业绩和现金流的影响。
安全漏洞和其他中断可能会危及我们的信息并使我们承担责任,这将导致我们的业务和声誉受损。
在我们的正常业务过程中,我们收集和存储敏感数据,包括知识产权、我们的专有业务信息以及我们的租户和业务合作伙伴的信息,包括我们的租户和员工的个人身份信息,在我们的数据中心和我们的网络上,我们的业务面临网络安全攻击的风险,并可能受到影响。这些攻击可能包括试图未经授权访问我们的数据和计算机系统。攻击可以是由非常复杂的黑客组织组织的个人和/或高度有组织的企图。我们采取了许多措施来预防、检测和缓解这些威胁,包括数据加密、频繁的密码更改事件、防火墙检测系统、防病毒软件和频繁的备份;然而,不能保证此类努力在防止网络攻击方面会成功,我们会咨询外部网络安全公司,就我们的网络安全措施提供建议。我们还围绕我们的财务职能实施了内部控制,包括改进的支付授权程序、对新供应商设置和供应商信息更改的核实要求,以及支持外发付款通知流程和账户对账程序。我们制定了政策和程序,以确定网络安全事件,并将此类事件提升到高级管理层,以便适当地处理和补救任何网络攻击。尽管我们采取了安全措施,但我们的信息技术和基础设施可能容易受到黑客的攻击,或者由于员工错误、渎职或其他中断而被破坏,并且不能保证我们旨在防止、检测或
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应对入侵;限制对数据的访问;防止商业信息的丢失、破坏、更改或泄露;或限制此类攻击的负面影响,可以针对网络安全事件提供绝对安全。任何此类入侵都可能危及我们的网络,存储在那里的信息可能被访问、公开披露、丢失或被窃取。任何此类信息的访问、披露或其他丢失都可能导致法律索赔或诉讼,根据保护个人信息隐私的法律承担责任,扰乱我们的运营,增加网络安全保险费,损害我们的声誉,这可能会对我们的业务产生不利影响。
我们的多户公寓楼和商业地产都受到竞争的影响。我们的物业和合资投资位于包括其他物业在内的发达地区。在吸引租户方面,这些物业还与其他租赁选择竞争,如共管公寓、单户和多户出租住宅、业主自住的单户和多户住宅,以及商业地产。这种竞争可能会影响我们吸引和留住居民以及提高或维持租金的能力。
我们拥有的房产集中在马萨诸塞州东部和新罕布夏州南部。因此,我们的业绩与这些州的经济状况以及可用的租赁住房和商业空间的市场有关。公寓住房和/或商业地产市场的下滑可能会对我们的财务状况、经营业绩和向股东进行分配的能力产生不利影响。
我们的保险可能不足以承保某些险别。有某些类型的风险,通常是灾难性的,如地震、洪水、风暴、战争行为和恐怖袭击,这些风险可能不能投保,或者不能在经济上投保,或者不能在保险中完全覆盖。此外,某些风险,如霉菌和环境暴露,通常不在我们的保险范围内。如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失,我们可能会失去我们在受影响财产的权益以及该财产预期的未来现金流。任何此类损失都可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响。
债务融资可能会对我们的业绩产生不利影响。我们的绝大多数资产是由项目特定的、无追索权、无交叉抵押的抵押债务担保的。有一种风险是,这些物业将没有足够的现金流从运营中支付所需的本金和利息。我们可能无法以与贷款余额相等的金额对这些贷款进行再融资,任何再融资的条款都可能不如现有债务的条款那么优惠。如果我们无法就抵押贷款担保的债务进行必要的偿付,合伙企业将向物业投资更多资金,或者抵押贷款的物业可能被取消抵押品赎回权,从而导致我们的收入和价值损失。
我们可能会受到伦敦银行同业拆借利率可能中断的不利影响.2017年7月,金融市场行为监管局(FCA)宣布,打算在2021年后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。因此,联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了另类参考利率委员会,确定有担保隔夜融资利率(SOFR)为其首选的美元-伦敦银行同业拆借利率的替代利率。我们无法预测LIBOR何时停止发布,也无法准确预测SOFR将如何计算和发布。FCA或其他理事机构在确定伦敦银行间同业拆借利率的方法上采取的任何改变,都可能导致报告的伦敦银行间同业拆借利率突然或长期增加或减少。如果发生这种情况,我们的利息支付可能会发生变化。此外,未来变化的程度和方式的不确定性可能会导致利率和/或付款高于或低于LIBOR保持目前形式的情况。
我们拥有与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩的合约,并正在监测和评估相关风险,其中包括我们可变利率债务的利息金额、我们未合并的合资企业的可变利率债务以及我们未合并的合资企业的利率掉期利率。如果伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)终止,利率将基于管理此类债务或掉期的适用文件中指定的替代可变利率,或其他商定的利率。这样的事件不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款或掉期的能力,但替代可变利率可能比伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)在终止之前更高,波动性更大。
某些风险与将合同过渡到另一种可变利率有关,包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果伦敦银行间同业拆借利率受到限制或停止,与伦敦银行间同业拆借利率挂钩的贷款、证券或衍生品工具的价值也可能受到影响。对于某些仪器,转换为另一种汇率的方法
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可能具有挑战性,因为它们可能需要与各自的交易对手进行实质性谈判。如果合约没有过渡到另一种可变利率,而伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)被终止,其影响可能会因合约而异。如果伦敦银行同业拆借利率终止,或者如果计算伦敦银行同业拆借利率的方法与目前的形式不同,我们当前或未来债务的利率可能会受到不利影响。
虽然我们预计在2023年6月30日之前,LIBOR将基本上以目前的形式提供,但在此之前,LIBOR可能会变得不可用。例如,如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率管理人提交申请,就可能导致这种情况。在这种情况下,与转向替代可变利率相关的风险将加速并放大。
我们有义务在我们的债务中遵守可能限制我们经营活动范围的财务契约。我们房产的抵押贷款包含惯常的负面契约,包括对我们能力的限制,而没有事先征得贷款人的同意和其他条款。不遵守这些公约可能会导致协议违约,在某些情况下,我们的贷款人可能有权加快我们的债务义务。我们债务协议下的违约可能会对我们的财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。
房地产投资通常是非流动性的,在经济或战略上有利的情况下,我们可能无法出售我们的房产。房地产投资一般不能迅速售出,我们出售房产的能力可能会受到市场状况的影响。我们可能无法根据我们的战略或经济或其他条件迅速实现多样化或改变我们的投资组合。
我们进入公共债务市场的机会是有限的。由于我们进入公共债务市场的机会有限,我们几乎所有的债务融资都是以我们的房产抵押作为担保的。
诉讼可能会导致不利的结果。像许多房地产运营商一样,我们可能会卷入涉及房屋责任索赔、住房歧视索赔和涉嫌违反房东-租户法律的诉讼,这可能会引发集体诉讼或政府调查。任何不在保险范围内的实质性诉讼,如集体诉讼,都可能导致巨额费用。
如果我们无法按照我们的战略计划出售物业和使用收益,我们的财务业绩可能会受到不利影响。我们偿还债务、降低利息成本、回购存托凭证和收购物业的能力取决于我们是否有能力按我们为每个物业设定的价格和截止日期出售我们选择出售的物业。
遵守法律法规的成本可能会对我们的现金流和向股东进行分配的能力产生不利影响。我们的酒店必须符合《美国残疾人法》(以下简称《美国残疾人法》)第三章的规定,即符合《美国残疾人法》所定义的公共设施或商业设施的范围。ADA不认为公寓综合体是公共住宿或商业设施,除非这类物业的一部分对公众开放。此外,1988年的《公平住房修正法》(“FHAA”)要求,在1990年3月13日之后首次入住的公寓楼必须向残疾人开放。其他法律也要求公寓社区是无障碍的。不遵守这些法律可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。我们可能会受到诉讼,指控我们的某些开发项目违反了残疾人设计法。如果遵守这些法律涉及巨额支出或必须加速进行,我们向股东分配资金的能力可能会受到不利影响。
根据各种联邦、州和地方法律,房地产所有者或经营者可能需要承担移除或补救物业上、下或内某些危险或有毒物质的费用。无论物主或经营者是否知道物质的存在或是否对物质的存在负责,均可施加这一责任。其他法律对业主和经营者提出了关于可能影响人类健康或环境的条件和活动的某些要求。不遵守适用的要求可能会使我们租赁或出售受影响物业的能力复杂化,并可能使我们受到罚款、实现合规所需的成本以及对第三方的潜在责任。我们不知道与我们的任何物业相关的任何重大不遵守规定、责任或与危险或有毒物质或其他环境事项有关的索赔。尽管如此,还是有可能
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在公寓社区或其所在的土地上,物质环境污染或状况存在或可能在未来出现。
我们要承担通过合资企业进行投资的相关风险。七我们的物业由合资企业拥有,我们在这些合资企业中没有直接的控股权。我们将来可能会成立合资企业,包括我们不能控制的合资企业。任何合资企业投资都涉及风险,例如合资人可能根据联邦或州破产法寻求救济,或具有与我们的商业利益或目标不一致的经济或商业利益或目标。虽然我们的合资企业的破产或资不抵债一般不应扰乱合资企业的运营,但我们可能被迫购买合资企业中合资企业的权益,或者将权益出售给第三方。我们也可以担保我们合资企业的债务。如果我们对合资企业没有控制权,我们的投资价值可能会受到与我们目标和能力不同的第三方的不利影响。
我们面临着与开发、收购和扩建多户公寓楼和商业物业相关的风险。开发项目以及公寓楼的收购和扩建面临一些风险,包括:
● | 是否有可接受的融资; |
● | 与其他实体争夺投资机会; |
● | 我们的物业未能达到预期的经营结果; |
● | 超过原估计的物业建筑费用; |
● | 建筑工程延误;以及 |
● | 在可能不会实现的交易上花费资金,并将管理时间投入到交易上。 |
我们受制于我们的董事和高级职员。截至2021年12月31日,普通合伙人及其家族成员和相关实体的董事和高管拥有我们约31%的存托凭证。此外,管理决定权掌握在我们的普通合伙人手中,不需要有限的合伙人批准。
对技术人才的竞争可能会增加我们的劳动力成本。我们和我们的管理公司在吸引和留住负责我们物业日常运营的合格和熟练人员方面与其他公司竞争。竞争压力可能要求我们提高薪酬和福利待遇,以便有效地竞争这类人员。我们可能无法透过增加租客的差饷来抵销这些增加的成本。如果这些成本增加,或者如果我们不能吸引和留住合格和熟练的人才,我们的业务和经营业绩可能会受到损害。
我们依赖于我们的关键人员。我们的成功在很大程度上取决于管理公司关键成员的持续贡献,他们可能很难被取代。失去这些高管的服务可能会对我们产生实质性的不利影响。不能保证这些人员的服务将继续向我们提供。我们不为我们的任何关键人员投保关键人物人寿保险。
市场状况的变化可能会对我们存托凭证的市场价格产生不利影响。与其他公开交易的股权证券一样,我们存托凭证的价值取决于各种市场状况,这些市场状况可能会不时发生变化。在可能影响我们存托凭证价值的市场条件中,有以下几种:
● | 投资者对我们感兴趣的程度; |
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● | 房地产公司的总体声誉,以及我们的股权证券与其他股权证券(包括其他房地产公司发行的证券)相比的吸引力; |
● | 我们的财务表现;以及 |
● | 一般的股市和债市状况。 |
我们的存托机构的市场价值主要基于市场对我们的增长潜力以及我们当前和潜在的未来收益和现金分配的看法。因此,我们的存托凭证的交易价格可能高于或低于我们每一张存托凭证的资产净值。
我们可能面临与气候变化实际影响相关的风险。我们无法肯定地预测气候变化是否正在发生,如果是的话,速度是多少。然而,气候变化的实际影响可能会对我们的财产、运营和业务产生实质性影响。在气候变化导致天气模式变化的程度上,我们的市场可能会经历风暴强度的增加和海平面的上升。随着时间的推移,这些情况可能会导致对我们的建筑的需求下降,或者我们根本无法运营这些建筑。气候变化也可能对我们的业务产生间接影响,因为它增加了我们认为可以接受的财产保险的成本(或使其无法获得),增加了能源成本,增加了我们酒店的除雪成本。拟议中的应对气候变化的联邦立法可能会增加我们物业运营的公用事业和其他成本,如果不被不断上涨的租金收入抵消,我们的净收入将减少。不能保证气候变化不会对我们的财产、运营或业务产生实质性的不利影响。
安全漏洞和其他中断可能会危及我们的信息,并使我们承担责任,这将导致我们的业务和声誉受损在我们的正常业务过程中,我们收集和存储敏感数据,包括知识产权、我们的专有业务信息以及我们的租户和业务合作伙伴的信息,包括我们的租户和员工的个人身份信息、我们的数据中心和我们的网络。尽管我们采取了安全措施,但我们的信息技术和基础设施可能容易受到黑客的攻击,或者由于员工错误、渎职或其他中断而被攻破。任何此类入侵都可能危及我们的网络,存储在那里的信息可能被访问、公开披露、丢失或被窃取。任何此类信息的访问、披露或其他丢失都可能导致法律索赔或诉讼,并根据保护个人信息隐私的法律承担责任、扰乱我们的运营并损害我们的声誉,这可能会对我们的业务产生不利影响。
适用于房地产合伙企业的税法变更的风险。由于美国国税局、美国财政部和国会经常审查联邦所得税立法,我们无法预测是否、何时或在多大程度上会通过新的联邦税收法律、法规、解释或裁决。任何此类立法行动可能会前瞻性或追溯性地修改我们的税收待遇,因此,可能会对我们和/或我们的合作伙伴的税收产生不利影响。
如果美国国税局对2019年12月31日之后开始的纳税年度的所得税申报单进行审计调整,它可能会评估并直接从我们那里收取因此类审计调整而产生的任何税款(包括任何适用的罚款和利息),在这种情况下,我们可用于分配给单位持有人的现金可能会减少。
根据2015年两党预算法,在2017年12月31日之后的纳税年度,如果美国国税局对我们的所得税申报单进行审计调整,它可以评估和征收直接来自合伙企业的此类审计调整产生的任何税收(包括任何适用的罚款和利息)。如果由于任何此类审计调整,我们被要求支付税款、罚款和利息,我们可用于分配给合作伙伴的现金可能会大幅减少。本规则不适用于从2017年12月31日或之前开始的纳税年度。
1B项。未解决的员工意见
没有。
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项目2.属性
合伙企业及其附属合伙企业拥有公寓综合体、共管公寓单元、商业地产以及Seven Investment Properties 40-50%的权益。关于关联交易的信息,另见“特定关系和关联交易与董事独立性”。
公寓综合体
下表列出了2,892个公寓单位的位置、每个建筑群的单位数量和类型、截至2022年2月1日的租金和空置范围、截至2021年12月31日任何抵押贷款的未偿还本金、适用于该等抵押贷款的固定利率以及该等抵押贷款的到期日。
|
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| 抵押贷款余额 |
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和利率 | 成熟性 | ||||||||||||||
编号和类型 | 自.起 | 日期 | |||||||||||||
公寓楼 | 单位数量 | 租金区间 | 空缺 | 2021年12月31日 | (1) | 抵押贷款 |
| ||||||||
博伊尔斯顿市中心L.P. |
| 269个单位 |
| — | $ | 35,877,479 | 2028 | ||||||||
博伊尔斯顿大街62号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 3.97 | % | ||||||||
马萨诸塞州波士顿 |
| 0两间卧室 |
| 不适用 | |||||||||||
| 53一间卧室 | $ | 1,900 | – | 2,550 | ||||||||||
| 216个工作室 | $ | 1,500 | – | 2,300 | ||||||||||
Brookside Associates,LLC |
| 44个单元 |
| 1 | $ | 6,175,000 | 2035 | ||||||||
5–7–10–12 Totman Road |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 3.53 | % | ||||||||
马萨诸塞州沃本 |
| 34个两居室 | $ | 1,725 | – | 1,925 | |||||||||
| 10间一居室 | $ | 1,599 | – | 1,725 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
Clovelly公寓L.P. |
| 103个单位 |
| 1 | $ | 11,214,000 | 2031 | ||||||||
康和街160-170号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 2.97 | % | ||||||||
华盛顿州纳舒市 |
| 53两间卧室 | $ | 1,325 | – | 2,000 | |||||||||
| 50间一居室 | $ | 1,125 | – | 1,400 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
英联邦1137 L.P. |
| 35个单位 |
| 1 | $ | 5,440,000 | 2031 | ||||||||
1131-1137英联邦大道。 |
| 29个三居室 | $ | 2,370 | – | 3,050 |
| 2.97 | % | ||||||
马萨诸塞州奥尔斯顿 |
| 4个两居室 | $ | 2,200 | – | 2,500 | |||||||||
| 一间单人卧室 | $ | 1,250 | – | 1,250 | ||||||||||
| 1个工作室 | $ | 1,325 | – | 1,325 | ||||||||||
英联邦1144 L.P. |
| 261个单位 |
| 3 | $ | 32,325,000 | 2031 | ||||||||
1144-1160英联邦大道。 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 2.97 | % | ||||||||
马萨诸塞州奥尔斯顿 |
| 11两间卧室 | $ | 1,625 | – | 2,000 | |||||||||
| 109一居室 | $ | 1,500 | – | 2,000 | ||||||||||
| 141个工作室 | $ | 1,400 | – | 1,800 | ||||||||||
NERA Dean Street Associates,LLC |
| 69个单位 |
| 2 | $ | 5,687,000 | 2024 | ||||||||
迪安街38-48号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 4.22 | % | ||||||||
马萨诸塞州诺伍德 |
| 66两间卧室 | $ | 1,700 | – | 1,850 | |||||||||
| 三间一居室 | $ | 1,575 | – | 1,650 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
行政公寓L.P. |
| 72个单位 |
| — | $ | 8,190,000 | 2031 | ||||||||
伍士打道545-561号 |
| 1间三居室 | $ | 2,275 | – | 2,275 |
| 2.97 | % | ||||||
马萨诸塞州弗雷明翰 |
| 47间两居室 | $ | 1,700 | – | 1,800 | |||||||||
| 23一间卧室 | $ | 1,350 | – | 1,600 | ||||||||||
1个工作室 | $ | 1,400 | – | 1,400 | |||||||||||
汉密尔顿绿色战斗有限责任公司 |
| 48台 |
| 1 | $ | 4,020,965 | 2026 | ||||||||
Worten路34-42号 |
| 0三间卧室 | 不适用 |
| 4.95 | % | |||||||||
马萨诸塞州列克星敦 |
| 24个两居室 | $ | 2,250 | – | 2,750 | |||||||||
| 24间一居室 | $ | 1,900 | – | 2,300 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
汉密尔顿格林公寓有限责任公司 |
| 193台 |
| 5 | $ | 33,783,041 | 2028 | ||||||||
洛厄尔街311-319号 |
| 10号,三间卧室 | $ | 2,565 | – | 2,950 |
| 4.67 | % | ||||||
马萨诸塞州安多弗 |
| 168个两居室 | $ | 1,750 | – | 2,925 | |||||||||
| 15一间卧室 | $ | 1,700 | – | 2,000 | ||||||||||
0个演播室 | $ | 不适用 | |||||||||||||
汉密尔顿高地 | 79个单位 | 1 | $ | 20,086,380 | 2026 | ||||||||||
高地大道755-757号 | 1间三居室 | $ | 2,850 | – | 2,850 | 3.76 | % | ||||||||
马萨诸塞州尼达姆 | 75个两居室 | $ | 2,150 | – | 2,750 | ||||||||||
2间一居室 | $ | 1,800 | – | 1,950 | |||||||||||
1个工作室 | $ | 1,825 | – | 1,825 | |||||||||||
哈密尔顿橡树公司有限责任公司 |
| 268个单位 |
| 8 | $ | 26,666,000 | 2031 | ||||||||
橡树街扩建部分30-50号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 2.97 | % | ||||||||
水塘街40-60号 |
| 96两间卧室 | $ | 1,600 | – | 1,800 | |||||||||
马萨诸塞州布罗克顿 |
| 159间一居室 | $ | 1,300 | – | 1,475 | |||||||||
| 13个工作室 | $ | 1,150 | – | 1,300 | ||||||||||
高兰街公寓L.P. |
| 36个单元 |
| — | $ | 3,960,000 | 2031 | ||||||||
高兰街38-40号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 2.97 | % | ||||||||
马萨诸塞州洛厄尔 |
| 24个两居室 | $ | 1,250 | – | 1,700 | |||||||||
| 10间一居室 | $ | 1,200 | – | 1,500 | ||||||||||
| 2个工作室 | $ | 1,150 | – | 1,150 |
16
目录
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|
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| 抵押贷款余额 |
|
| ||||||
和利率 | 成熟性 |
| |||||||||||||
编号和类型 | 自.起 | 日期 |
| ||||||||||||
公寓楼 | 单位数量 | 租金区间 | 空缺 | 2021年12月31日 | (1) | 抵押贷款 |
| ||||||||
林哈特·L.P. |
| 9个单元 |
| — | $ | ||||||||||
林肯街4-34号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| — | % | ||||||||
马萨诸塞州牛顿 |
| 0两间卧室 |
| 不适用 | |||||||||||
| 5间单人卧室 | $ | 1,500 | – | 1,675 | ||||||||||
| 4个工作室 | $ | 1,400 | – | 1,400 | ||||||||||
磨坊街发展项目(2) |
|
|
| — | % | ||||||||||
米尔街57号 |
|
| |||||||||||||
马萨诸塞州沃本 |
| ||||||||||||||
| |||||||||||||||
| |||||||||||||||
磨坊街花园有限责任公司 | 181个单位 | 2 | $ | 31,000,000 | 2035 | ||||||||||
米尔街57号 | 0三间卧室 |
| 不适用 | 3.59 | % | ||||||||||
马萨诸塞州沃本 | 116个两居室 | $ | 1,750 | 1,975 | |||||||||||
62一间卧室 | $ | 1,550 | – | 1,800 | |||||||||||
3个工作室 | $ | 1,350 | – | 1,530 | |||||||||||
北灯塔140 L.P. |
| 65个单位 |
| 2 | $ | 12,683,000 | 2031 | ||||||||
北毕架街140-154号 |
| 10号,三间卧室 | $ | 2,775 | – | 3,150 |
| 2.97 | % | ||||||
马萨诸塞州布莱顿 |
| 54两间卧室 | $ | 2,375 | – | 2,900 | |||||||||
| 一间单人卧室 | $ | 2,075 | – | 2,075 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
旧英式公寓L.P. |
| 84个单元 |
| 1 | $ | 9,608,000 | 2031 | ||||||||
切姆斯福德街703-718号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 2.97 | % | ||||||||
马萨诸塞州洛厄尔 |
| 47间两居室 | $ | 1,375 | – | 1,575 | |||||||||
| 30间一居室 | $ | 1,165 | – | 1,575 | ||||||||||
| 7个工作室 | $ | 1,300 | – | 1,500 | ||||||||||
雷德伍德山L.P. |
| 180台 |
| 3 | $ | 17,105,000 | 2031 | ||||||||
桑德兰路376-382号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 2.97 | % | ||||||||
马萨诸塞州伍斯特 |
| 89间两居室 | $ | 1,400 | – | 1,700 | |||||||||
| 91一间卧室 | $ | 1,200 | – | 1,375 | ||||||||||
|
| 0个演播室 |
| 不适用 | |||||||||||
帕克斯船长有限责任公司的住宅 | 94个单位 |
| 3 | $ | 20,750,000 | 2029 | |||||||||
和德路及莱德里125号 | 8三间卧室 | $ | 2,985 | – | 3,450 |
| 4.05 | % | |||||||
马萨诸塞州列克星敦 | 48间两居室 | $ | 2,400 | – | 2,850 | ||||||||||
38间一居室 | $ | 1,800 | – | 2,450 | |||||||||||
0个演播室 |
| 不适用 | |||||||||||||
里弗路L.P. |
| 72个单位 |
| 2 | $ | 9,543,000 | 2031 | ||||||||
河路3-17号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 2.97 | % | ||||||||
马萨诸塞州丹佛斯 |
| 60两间卧室 | $ | 1,575 | – | 1,850 | |||||||||
| 5间单人卧室 | $ | 1,350 | – | 1,650 | ||||||||||
| 7个工作室 | $ | 1,325 | – | 1,550 | ||||||||||
学校街9号,LLC |
| 184个单位 |
| 2 | $ | 13,343,384 | 2023 | ||||||||
学院街9号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 3.76 | % | ||||||||
马萨诸塞州弗雷明翰 |
| 96两间卧室 | $ | 1,800 | – | 2,000 | |||||||||
| 88一间卧室 | $ | 1,500 | – | 1,800 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
WCB Associates,LLC |
| 180台 |
| 5 | $ | 19,266,000 | 2031 | ||||||||
韦斯特兰街10-70号 |
| 0三间卧室 | $ | 不适用 |
| 2.97 | % | ||||||||
欢乐街985-997号 |
| 96两间卧室 | $ | 1,475 | – | 1,700 | |||||||||
马萨诸塞州布罗克顿 |
| 84一间卧室 | $ | 1,150 | – | 1,400 | |||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
西门公寓,有限责任公司 |
| 220台 |
| 4 | $ | 15,700,000 | 2023 | ||||||||
西门大道2-20号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 4.65 | % | ||||||||
马萨诸塞州沃本 |
| 110两间卧室 | $ | 1,700 | – | 1,900 | |||||||||
| 110一间卧室 | $ | 1,475 | – | 1,700 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
伯灵顿西门公寓有限责任公司 |
| 20个单位 |
| — | $ | 2,500,000 | 2024 | ||||||||
西门大道105-107号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 4.31 | % | ||||||||
马萨诸塞州伯灵顿 |
| 12两间卧室 | $ | 2,150 | – | 2,575 | |||||||||
| 8间一居室 | $ | 1,800 | – | 2,000 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
伍德兰公园合伙人有限责任公司 |
| 126台 |
| 2 | $ | 22,250,000 | 2027 | ||||||||
格罗夫街264-290号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 3.79 | % | ||||||||
马萨诸塞州牛顿 |
| 80个两居室 | $ | 1,850 | – | 2,200 | |||||||||
| 30间一居室 | $ | 1,650 | – | 2,050 | ||||||||||
| 16个工作室 | $ | 1,350 | – | 1,550 |
(1) | 抵押贷款余额在未摊销递延融资成本之前列报。 |
(2) | MILL Street Development,LLC,部分为开发而持有,由4个住宅组成,其中一个用作公寓综合体的办公室。 |
17
目录
目前的免费租金优惠将使每个单位的租金平均每月减少不到32.03美元。2021年摊销的免租金支出约为1119,000美元,而2020年约为421,000美元。
2021年11月30日,新英格兰房地产协会有限合伙企业(以下简称合伙企业)与KeyBank National Association(KeyBank National Association)签订了总信贷融资协议(简称融资协议(“KeyBank”),日期为2021年11月30日,初始预付款为1.56亿美元,固定利率为2.97%。合伙企业在融资协议项下的义务以某些物业的抵押作为担保,这些抵押包括若干抵押、租赁和租金转让、担保协议和固定装置备案(以下简称“抵押””).该合伙公司用所得资金偿还了由11处物业担保的约65,300,000美元的现有债务,以及约2,700,000美元的预付款罚款。其余约8900万美元的余额将用于一般合伙目的。有关交易的详情,请参阅附注5,应付按揭票据的附表,因为该交易与特定物业有关。
2020年3月31日,Nera Brookside Associates,LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为6,175,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付,固定息率为年息3.53厘,本金将於2035年4月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押,该抵押是根据日期为2020年3月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议进行的。根据2020年3月31日的担保协议,票据由合伙企业担保。Brookside Apartments用这笔贷款的收益偿还了一笔约239万美元的未偿还贷款,剩余的收益部分加入了现金储备。与此次再融资相关的结账成本约为13.6万美元。
于2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC及Mill Street Development LLC,统称为Mill Street,为New England Realty Associates Limited Partnership(“合伙企业”)的全资附属公司,完成与93 Realty Limited Partnership于2019年9月27日订立的购买协议(“购买协议”),据此Mill Street以现金收购位于马萨诸塞州沃本Mill Street 57号的181个单位公寓(“该物业”),总购买价格为59,550,000美元现金。MILL Street从现有的信贷额度中为收购价格提供了1800万美元的资金,从现金储备中提供了收购价格的现金部分的1055万美元,并从贷款收益中筹集了剩余的3100万美元。成交费用约为237,000美元。从购买价格中,合作伙伴关系分配了约1,282,000美元用于就地租赁,约136,000美元分配给租户关系价值。这些金额将分别在12个月和36个月内摊销。
于2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC与Insurance Strategy Funding Corp.LLC订立贷款协议(“协议”),提供本金最高为35,000,000美元的贷款(“贷款”),包括初步垫款31,000,000美元及其后如符合若干条件,最高垫款4,000,000美元。票据的利息按月支付,固定利率为:(I)首次垫款年息3.586厘及(Ii)(A)垫款时市场利差利率与内插(根据贷款剩余期限)美国国库券利率之和及(B)任何其后垫款的3.500厘,两者以较大者为准。票据本金将于2035年1月1日到期应付。票据以物业抵押作抵押,并由合伙企业根据日期为2019年12月20日的担保协议提供担保。
2019年5月31日,帕克船长有限责任公司(以下简称帕克船长)的住宅与Strategy Funding Corp.,LLC签订了一份本金为20,750,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付,固定息率为年息4.05厘,本金将于2029年6月1日到期支付。根据日期为2019年5月31日的按揭、租约及租金转让及保安协议,债券以位于马萨诸塞州列克星敦Worten Road and Ryder Lane 125号的Capter Parker公寓楼的按揭作为抵押。根据日期为2019年5月31日的担保协议,票据由合伙企业担保。帕克船长用这笔贷款的收益偿还了一笔约2007.1万美元的未偿贷款。与这一再融资有关,该财产产生了大约202,000美元的预付款罚金。这项费用计入综合损益表中的其他费用。
18
目录
有关合伙企业及其附属合伙企业应付抵押贷款的信息,请参阅作为本表格10-K一部分的合并财务报表附注5。
共管公寓单元
该合伙公司拥有马萨诸塞州波士顿大都市地区的19套公寓单元,并将其出租给住宅租户。
下表列出了19个公寓单元的位置、单元类型、伙伴关系收到的这些单元的租金范围以及截至2022年2月1日的空置数量。
|
|
|
| 抵押贷款余额 |
|
| ||||||||
编号和类型 | 和利率 | 成熟性 |
| |||||||||||
拥有的单位数量 | 自.起 | 日期 |
| |||||||||||
共管公寓 | 按合作伙伴关系 | 租金区间 | 空缺 | 2021年12月31日 | 抵押贷款 |
| ||||||||
滨河公寓 |
| 19个单位 |
| 1 |
| — |
| — | ||||||
河滨街8-20号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 | ||||||||||
马萨诸塞州沃特敦 |
| 12两间卧室 | $ | 1,850 | – | 2,000 | ||||||||
| 5间单人卧室 | $ | 1,800 | – | 1,950 | |||||||||
| 2个工作室 | $ | 1,500 | – | 1,800 |
商业物业
博伊尔斯顿市中心LP。1995年,这家子公司合伙公司收购了马萨诸塞州波士顿的Boylston Downtown物业(“Boylston”)。这处综合用途物业包括17218平方英尺的可出租商业空间。截至2022年2月1日,该商业空间已全部入驻,每平方英尺平均租金为28.64美元。有关抵押贷款余额、利率和到期日的信息,请参阅上面的“公寓楼”。
汉密尔顿橡树联营公司有限责任公司。哈密尔顿橡树公寓楼于1999年12月被合伙公司通过哈密尔顿橡树公司收购,其中包括6075平方英尺的可出租商业空间,由一个日托中心占用。截至2022年2月1日,该商业空间已全部入驻,每平方英尺平均租金为15.00美元。该伙伴关系还为移动电话天线租用屋顶空间,到2025年11月,平均租金约为每年4.8万美元。有关抵押贷款余额、利率和到期日的信息,请参阅上面的“公寓楼”。
林哈特LP。1995年,该合伙企业收购了位于马萨诸塞州牛顿市的林哈特地产(“林哈特”)。这处综合用途物业包括21,548平方英尺的可出租商业空间。截至2022年2月1日,该商业空间已全部入驻,每平方英尺平均租金为25.59美元。
北标140LP。1995年,这家子公司合伙公司收购了位于马萨诸塞州波士顿的North Beacon地产(“North Beacon”)。这处综合用途物业包括1050平方英尺的可出租商业空间。截至2022年2月1日,该房产已全部租出,截至当日,每平方英尺的平均租金为40.50美元。有关抵押贷款余额、利率和到期日的信息,请参阅上面的“公寓楼”。
史泰博广场。1999年,该合伙企业收购了位于马萨诸塞州弗雷明翰的斯台普斯广场购物中心(“斯台普斯广场”)。购物中心由38695平方英尺的可出租商业空间组成。2018年3月12日,伍斯特路659号的贷款与Brookline银行进行了6,083,684美元的再融资。这笔贷款将于2023年3月12日到期。利息截止日期为2021年3月12日。从2021年4月开始,根据假设的三十(30)年摊销期限,每月支付本金和利息32 427美元。这笔贷款的固定年利率为4.87%。新贷款的收益用于偿还现有贷款。结案费用约为69,000美元。截至2月1日,2022年斯台普斯广场已全部入驻,每平方英尺平均净租金为21.94美元。
19
目录
汉密尔顿LINEWT合伙人有限责任公司。2007年,合伙企业收购了马萨诸塞州牛顿市的一个零售区。该物业由5850平方英尺的可出租商业空间组成。截至2022年2月1日,该商业空间已全部入驻,每平方英尺平均租金为25.00美元。
汉密尔顿·柏斯有限责任公司。2008年,该伙伴关系在马萨诸塞州布鲁克林收购了一座医疗办公楼。该物业由17607平方英尺的可出租商业空间组成。截至2022年2月1日,该空间已全部入驻,每平方英尺平均租金为39.64美元。
商业租约提供了以下信息:
|
| 总方数 |
| 总数 |
| 百分比 |
| |||
年基本租金 | 脚用于 | 租约的数量 | 年基本租金 |
| ||||||
一直到12月31日, | 租约即将届满 | 即将到期的租约 | 即将到期 | 租约即将届满 |
| |||||
2022 | $ | 882,541 |
| 52,750 |
| 20 |
| 33 | % | |
2023 |
| 390,984 |
| 12,609 |
| 6 |
| 15 | % | |
2024 |
| 654,055 |
| 21,839 |
| 12 |
| 24 | % | |
2025 |
| 150,851 |
| 1,523 |
| 3 |
| 6 | % | |
2026 |
| 349,966 |
| 12,733 |
| 6 |
| 13 | % | |
2027 |
| 100,650 |
| 2,850 |
| 2 |
| 4 | % | |
2028 |
| — |
| — |
| — |
| — | % | |
2029 |
| 142,450 |
| 3,850 |
| 1 |
| 5 | % | |
2030 |
| — |
| — |
| — |
| — | % | |
2031 |
| — |
| — |
| — |
| — | % | |
2032 | — | — | — | — | % | |||||
2033 | — | — | — | — | % | |||||
总计 | $ | 2,671,497 |
| 108,154 |
| 50 |
| 100 | % |
商业租金收入采用直线法核算。我们大约44%的商业租约包含租金上涨,涨幅从每平方英尺每年0.16美元到2.00美元不等。
20
目录
投资物业
请参阅备注14有关投资物业的其他资料,请参阅财务报表。
该合伙企业拥有下列物业50%的所有权权益:
|
|
|
| 抵押贷款余额 |
| ||||||||||
需要更新职位空缺和抵押贷款 | 和利率 | 成熟性 |
| ||||||||||||
编号和类型 | 自.起 | 日期 |
| ||||||||||||
投资物业 | 单位数量 | 射程 | 空缺 | 2021年12月31日 | (1) | 抵押贷款 |
| ||||||||
345 Franklin,LLC |
| 40个单元 |
| 1 | $ | 8,935,610 | 2028 | ||||||||
富兰克林大街345号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 3.87 | % | ||||||||
马萨诸塞州剑桥 |
| 39两间卧室 | $ | 2,700 | – | 3,525 | |||||||||
| 一间单人卧室 | $ | 2,750 | – | 2,750 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
汉密尔顿谈主要公寓,有限责任公司 |
| 148台 |
| 4 | $ | 16,900,000 | 2024 | ||||||||
主街223号 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 4.34 | % | ||||||||
马萨诸塞州沃特敦 |
| 93两间卧室 | $ | 1,950 | – | 2,250 | |||||||||
| 31一间卧室 | $ | 1,700 | – | 1,975 | ||||||||||
| 24个工作室 | $ | 1,325 | – | 1,700 | ||||||||||
汉密尔顿·米努特曼有限责任公司 |
| 42个单元 |
| 1 | $ | 6,000,000 | 2031 | ||||||||
4月1日巷 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 3.71 | % | ||||||||
马萨诸塞州列克星敦 |
| 40两间卧室 | $ | 2,250 | – | 2,600 | |||||||||
| 2间一居室 | $ | 2,100 | – | 2,550 | ||||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
汉密尔顿埃塞克斯81有限责任公司 |
| 49个单元 |
| 2 | $ | 10,000,000 | 2025 | ||||||||
住宅 |
| 0三间卧室 |
| 不适用 |
| 2.27 | % | ||||||||
埃塞克斯街81-83号 |
| 11两间卧室 | $ | 1,900 | – | 3,000 | |||||||||
马萨诸塞州波士顿 |
| 38间一居室 | $ | 1,600 | – | 2,150 | |||||||||
| 0个演播室 |
| 不适用 | ||||||||||||
汉密尔顿埃塞克斯发展有限公司 |
| 停车场 |
|
|
|
|
| ||||||||
商业广告 |
| ||||||||||||||
埃塞克斯街81-83号 | |||||||||||||||
波士顿,马萨诸塞州 | |||||||||||||||
汉密尔顿1025有限责任公司 |
| 商业建筑 | |||||||||||||
商业广告 |
| ||||||||||||||
汉考克街1025号 |
| ||||||||||||||
马萨诸塞州昆西 |
| ||||||||||||||
| |||||||||||||||
该合伙企业拥有该物业40%的所有权权益,概述如下: | |||||||||||||||
汉密尔顿公园大厦有限责任公司 |
| 409个单位 |
| 2 | $ | 125,000,000 | 2028 | ||||||||
弗里曼大街175-185号 |
| 71个三居室 | $ | 3,100 | – | 3,800 |
| 3.99 | % | ||||||
布鲁克林, |
| 227个两居室 | $ | 2,200 | – | 3,750 | |||||||||
妈。 |
| 111一间卧室 | $ | 1,950 | – | 2,300 | |||||||||
妈。 |
| 0个演播室 |
| 不适用 |
目前的免费租金优惠将使每个单位的租金平均每月减少101.46美元。2021年摊销的免费租金约为83.8万美元,而2020年为18.7万美元。
(1)抵押贷款余额在未摊销递延融资成本之前列报。
富兰克林345号有限责任公司。2001年11月,该合伙公司投资约1,533,000美元,购买了马萨诸塞州剑桥市一栋40个单元的公寓楼50%的所有权权益。于二零一三年六月,该物业获得15年期10,000,000美元按揭再融资,利率为3.87%,利息只为3年,并按30年摊销时间表摊销余下期限。合伙企业用新抵押贷款的收益偿还了先前约6,776,000美元的抵押贷款。再融资后,该物业将1,61万美元分配给
21
目录
合作关系。由于这种分配,这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行会计核算。尽管该伙伴关系没有法律义务,但如果需要,该伙伴关系打算为其在未来任何经营赤字中的份额提供资金。截至2021年12月31日,扣除未摊销递延融资成本前的抵押贷款余额约为8,936,000美元。这项投资被称为345 Franklin,LLC。
汉密尔顿在主干道上有限责任公司。2004年8月,该合伙公司投资800万美元,购买了位于马萨诸塞州沃特敦的一栋280套公寓大楼50%的所有权。总成交价为5600万美元。该合伙公司出售了137套公寓作为公寓。这些资产与汉密尔顿在Main公寓进行了合并。汉密尔顿在主公寓,有限责任公司被称为汉密尔顿广场。2005年,汉密尔顿在Main Apartments,LLC获得了将保留的三栋建筑的十年抵押贷款。抵押贷款为16,825,000美元,三年期的利息仅为5.18%,其余七年的利息按30年的时间表摊销。扣除代管账户资金和结清抵押贷款费用后的净收益约为16700 000美元,用于减少现有抵押贷款。2014年8月,该物业通过10年期抵押贷款进行了再融资,金额为16,900,000美元,利率仅为4.34%。合营合伙企业用新抵押贷款的收益偿还了先前约15,205,000美元的抵押贷款,并向合伙企业分配了850,000美元。与再融资相关的成本约为161,000美元。截至2021年12月31日,扣除未摊销递延融资成本前的这一抵押贷款余额约为16,900,000美元。2018年,该投资的账面价值跌至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行核算,尽管如果需要,合伙企业没有法律义务为其在未来的任何经营亏损中承担的份额提供资金。这笔投资被称为Main Apartments,LLC的汉密尔顿。
汉密尔顿·米努特曼有限责任公司。2004年9月,该合伙公司投资约5,075,000美元,获得位于马萨诸塞州列克星敦的一个42个单元的公寓楼50%的所有权权益。成交价为10,100,000美元。2004年10月,合伙公司获得了8 025 000美元的财产抵押贷款,并将3 775 000美元退还给合伙公司。该伙伴关系于2007年1月获得了一笔新的10年期抵押贷款,金额为5,500,000美元。新贷款的利息为5.67%,固定期限为10年,只支付利息,期限为5年,贷款余额在30年内摊销。这笔贷款要求伙伴关系在2006年12月提供1,250,000美元的现金捐助。2016年9月12日,该房产通过15年期抵押贷款进行了再融资,金额为600万美元,利率为3.71%,仅限利息。合营合伙企业用新抵押贷款的收益偿还了先前约5,158,000美元的抵押贷款,并向该合伙企业分配了385,000美元。与再融资相关的成本约为12.3万美元。这项投资被称为哈密尔顿民兵有限责任公司。截至2021年12月31日,在扣除未摊销递延融资成本之前,这项抵押贷款的余额约为600万美元。2018年,该投资的账面价值跌至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行核算,尽管如果需要,合伙企业没有法律义务为其在未来的任何经营亏损中承担的份额提供资金。这项投资被称为哈密尔顿民兵有限责任公司。
汉密尔顿1025有限责任公司。2005年3月2日,该合伙公司投资2,352,000美元,购买了位于马萨诸塞州昆西的一个拥有176个单元的公寓楼和另一座小型商业建筑的50%所有权权益。成交价为23,750,000美元。该合伙公司出售了127个单元作为共管公寓,并保留了49个单元用于长期投资。伙伴关系获得了新的10年期抵押贷款,数额为5 000 000美元,用于伙伴关系保留的单位。新贷款的利息为5.67%,固定期限为10年,只支付利息,期限为5年,摊销期限为30年。贷款期限余额的年度期限。2016年7月8日,汉密尔顿1025有限责任公司(Hamilton 1025 LLC)偿还了抵押贷款余额的未偿还余额。该合伙公司向Hamilton 1025,LLC提供了2359500美元的资本,作为其在交易所需资金中的份额。截至2021年12月31日,住宅单位全部售出。合伙企业仍然拥有这座商业建筑。这项投资被称为汉密尔顿1025有限责任公司(Hamilton 1025,LLC)。
汉密尔顿·埃塞克斯81有限责任公司。2005年3月7日,该合伙公司投资200万美元,购买了位于马萨诸塞州波士顿的一栋大楼的50%所有权权益,该大楼包括48套公寓、一个商业空间和一个可停放50辆车的地面停车场。购买价格为14,300,000美元,外加10,750,000美元的抵押贷款。该伙伴关系计划运营该建筑并启动停车场的开发。2007年6月,合伙企业将地块分开,又成立了一家住宅公寓有限责任公司,并获得了该房产的抵押贷款。为住宅公寓和商业空间成立的新有限责任公司被称为汉密尔顿
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埃塞克斯81号有限责任公司2008年8月,伙伴关系对埃塞克斯81号的两个地块的抵押贷款进行了重组,并将住宅公寓转让给了汉密尔顿埃塞克斯81号(Hamilton Essex 81)。有限责任公司。2015年9月28日,汉密尔顿埃塞克斯开发有限责任公司偿还了1,952,286美元的未偿还抵押贷款余额。该合伙企业向汉密尔顿埃塞克斯发展有限责任公司提供了978,193美元的资本,作为其在交易所需资金中的份额。此外,该合伙企业还向汉密尔顿埃塞克斯81有限责任公司提供了10万美元的资本金。2015年9月30日,Hamilton Essex 81,LLC获得了新的10年期抵押贷款,金额为10,000,000美元,利率仅为2.18%外加一个月Libor利率。票据的收益用于偿还8 040 719美元的现有抵押贷款,合伙企业收到了978 193美元的分配,用于支付其在超额收益中的份额。由于这种分配,这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行会计核算。尽管该伙伴关系没有法律义务,但如果需要,该伙伴关系打算为其在未来任何经营赤字中的份额提供资金。截至2021年12月31日,在扣除未摊销递延融资成本之前,这一抵押贷款的余额约为1000万美元。对停车场的投资称为汉密尔顿埃塞克斯发展有限公司;对公寓的投资称为汉密尔顿埃塞克斯81有限责任公司
汉密尔顿海湾有限责任公司2005年10月3日,该合伙公司投资250万美元,购买了马萨诸塞州昆西市一栋拥有168套公寓的公寓大楼50%的所有权。成交价为30,875,000美元。该合资企业出售了120套公寓作为公寓,并保留了48套作为长期投资。2007年2月,合资企业向48个单位提供了一笔新的10年期按揭贷款,金额为4,750,000美元,利率为5.57%,利息仅为5年。这笔贷款在此后的30年内分期偿还,将于2017年3月到期。2017年3月1日,全额支付了抵押贷款余额,合伙企业在抵押贷款余额中贡献了约222000美元的份额。在还清抵押贷款后,合伙企业出售了各个单元。
在截至2018年12月31日的12个月内,共售出16台,收益约为2,438,000美元。2019年售出了3台,收益约为433,000美元。截至2021年12月30日,该合资公司已售出所有单位。这项投资被称为汉密尔顿湾公寓有限责任公司。
汉密尔顿公园大厦,有限责任公司。2009年10月28日,合伙企业在一家合资企业中投资约15,925,000美元,收购位于马萨诸塞州布鲁克林的一处住宅物业40%的权益。这处房产名为汉密尔顿公园大厦有限责任公司(Hamilton Park Towers LLC),简称德克斯特公园(Dexter Park),是一个409个单元的住宅综合体。成交价为1.295亿美元。为了为这项投资提供资金,合伙企业动用了大约875.7万美元的现金储备,并以6%的利率从哈罗德·布朗及其附属公司拥有的实体HBC控股有限责任公司(HBC Holdings,LLC)借了大约7168,000美元。贷款期限为四年,其中一项条款要求在六个月前通知HBC要求支付全部或部分款项。这笔贷款已于2012年4月全额偿还。最初的抵押贷款为89,914,000美元,利率为5.57%,将于2019年到期。
2018年5月31日,汉密尔顿公园与约翰·汉考克人寿保险公司(美国)签订了抵押票据。本金为1.25亿美元。债券的纯息付款按月支付,固定息率为年息3.99厘,本金将于2028年6月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州布鲁克林弗里曼大街175号的德克斯特公园公寓楼的抵押为抵押,抵押协议为2018年5月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议。根据2018年5月31日的担保协议,票据由合伙企业和HBC Holdings,LLC担保。
汉密尔顿公园用这笔贷款的收益偿还了大约8200万美元的未偿还贷款,并将大约4120万美元分配给了它的所有者。伙伴关系在分配中的份额约为16,500,000美元。由于这种分配,这笔投资的账面价值降至零以下。该合伙企业将继续使用权益会计方法对投资进行核算,尽管该合伙企业没有法律义务根据需要为其在未来的任何经营亏损中承担的份额提供资金。
截至2021年12月31日,在扣除未摊销递延融资成本之前,这一抵押贷款的余额约为1.25亿美元。这项投资,汉密尔顿公园大厦,有限责任公司被称为德克斯特公园。
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项目3.法律诉讼
合伙企业、附属合伙企业及投资物业及其物业目前并无受到任何重大诉讼,而据管理层所知,他们目前并无受到任何重大诉讼威胁。这些房产偶尔会受到与住宅和商业房地产所有权相关的普通例行法律和行政诉讼程序的影响。与这些诉讼相关的一些法律和其他费用由保险支付,预计这些费用和费用都不会对合伙企业的综合财务报表产生重大不利影响。
项目4. 煤矿安全信息披露
不适用。
第二部分
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
每个A类单位可透过合伙企业的存托代理ComputerShare Trust Company(“ComputerShare”)(前称Equiserve LP)兑换30张存托凭证(“收据”)。这些收据在纽约证券交易所MKT交易所上市和公开交易,代码为“NEN”。对于B类单位或普通合伙单位,从来没有一个成熟的交易市场。
自二零一二年一月三日起,合伙公司授权对其在纽约证券交易所MKT上市的存托凭证进行1比3远期拆分,并同时将合伙公司A类单位的存托凭证兑换比率由10比1调整为30比1,使每份存托凭证相当于(1/30)合伙企业的A级单位。
报告中提到的所有存托凭证都反映了1取3的远期拆分。
对有限合伙人和普通合伙人的分销包括:
| 2021 |
| 2020 |
| |||
A类-有限合伙人(80%) | $ | 3,738,512 | $ | 3,740,604 | |||
B类-有限合伙人(19%) |
| 887,897 |
| 888,393 | |||
C类-普通合伙人(1%) |
| 46,731 |
| 46,757 | |||
总计 | $ | 4,673,140 | $ | 4,675,754 |
2022年3月1日,纽约证券交易所美国存托凭证的收盘价为81.00美元。有2,857,377张存托凭证未结,约2,216名记录持有人持有1,773张存托凭证(相当于53,190张)。
普通合伙人认为不需要现金储备的合伙企业现金的任何部分都将分配给合伙人,并按季度进行分配。自1978年以来,该伙伴关系每年向其合作伙伴分发。2021年,该伙伴关系分发了每单位38.40美元(每张收据1.28美元)。伙伴关系在2020年分发了每台38.40美元(每张收据1.28美元)。2021年分配总额为4673,140美元,2020年为4675,754美元。2022年1月,合伙企业宣布季度分派为每单位9.60美元(每张收据0.32美元),应于3月1日支付2021年31日。除了季度分配外,还将特别分配每个A类单位38.40美元(每张收据1.28美元)。
有关每类单位持有人人数的某些信息,请参阅“第12项:某些受益所有人的担保所有权和管理层及相关股东事项”。
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2021年第四季度发行人购买股权证券:
|
|
| 剩余数量 |
| ||||
存托凭证 | 存托凭证 |
| ||||||
作为部件购买 | 可以买到的东西 |
| ||||||
平均值 | 公开的 | 在计划下 |
| |||||
期间 | 支付的价格 | 已宣布的计划 | (经修订) |
| ||||
October 1–31, 2021 | $ | — |
| — |
| 571,561 | ||
November 1–30, 2021 | $ | 61.86 |
| 659 |
| 570,902 | ||
December 1–31, 2021 | $ | 62.67 |
| 5,093 |
| 565,809 | ||
总计 |
| 5,752 |
有关该回购计划的信息,请参阅合并财务报表附注8。
合伙企业并无任何根据S-K条例第201(D)项须予披露的股权补偿计划下获授权发行的证券。
第六项。[已保留]
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项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
前瞻性陈述
本文包含的某些信息包括前瞻性陈述,这些陈述是根据“1995年私人证券清算改革法案”(“该法案”)的安全港条款作出的。本报告中的前瞻性陈述,或管理层可能不时以口头或书面形式作出的前瞻性陈述,反映了管理层在作出这些陈述时的诚意,并以管理层目前掌握的信息为基础。在解释和依赖此类前瞻性陈述时应谨慎行事,这些前瞻性陈述的实现可能受到已知和未知的风险和不确定性、前瞻性陈述之后可能发生的事件以及伙伴关系可能无法控制的、可能对伙伴关系2021年及以后的实际成果、业绩或成就产生重大影响的其他因素的影响。如果以下提到的一个或多个风险或不确定性成为现实,或者潜在的假设被证明是不正确的,实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任来更新我们的前瞻性陈述,无论是由于新信息、未来事件或其他原因。因此,投资者应该谨慎地依赖过去的前瞻性陈述,这些陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。
除了第1A项和合伙公司不时提交给证券交易委员会的文件中详细列出的风险外,可能导致合伙公司的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的大不相同的一些因素包括但不限于以下因素:
● | 合伙企业依赖于其物业所在的房地产市场,主要位于马萨诸塞州东部,这些市场可能会受到当地经济市场状况的不利影响,而这些市场状况不是合伙企业所能控制的。 |
● | 该合伙关系受制于影响房地产业的一般经济风险,例如依赖租户的财务状况、需要以对租户有利的条款订立新租约或续订租约,以赚取租金收入,以及我们向租户收取租金的能力。 |
● | 该伙伴关系还受到不断变化的经济状况的影响,这使得替代住房安排对该伙伴关系的租户具有或多或少的吸引力,例如大波士顿大都市区的独户住房抵押贷款利率和独户住房的可获得性和购买价格。 |
● | 合伙企业需要支付与每项投资相关的巨额支出,如还本付息、房地产税、保险费和维护费,当情况导致房地产收入减少时,这些支出通常不会减少。 |
● | 该伙伴关系可能会因经济和市场状况以及季节性天气状况的波动而增加供暖和水电费。 |
● | 内乱、地震和其他自然灾害可能导致未投保或投保不足的损失。 |
● | 实际或受到威胁的恐怖袭击可能会对我们创造收入的能力和我们财产的价值产生不利影响。 |
● | 合伙企业财产的融资或再融资可能无法达到必要或合意的程度,或可能无法以优惠条款获得。 |
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● | 合伙物业面临来自同一市场类似物业的竞争。这种竞争可能会影响合伙企业吸引和留住租户的能力,并可能降低可以收取的租金。 |
● | 鉴于房地产业务的性质,该合伙企业可能会承担环境责任。这些问题包括合伙公司或邻近房地产的土壤中的环境污染,无论是由合伙公司造成的,还是由合伙公司以前的业主或邻居造成的,以及合伙公司建筑物中存在的危险材料,如石棉、铅、霉菌和氡气。管理层目前不知道有任何重大的环境责任。 |
● | 商业财产的保险范围和与商业财产有关的保险越来越昂贵,难以获得。此外,保险公司将某些特定项目排除在标准保险单之外,这增加了合伙企业的风险敞口。这些保险包括恐怖主义和战争行为的保险,以及霉菌和其他环境条件的保险。这些项目的承保范围要么不可用,要么贵得令人望而却步。 |
● | 市场利率可能对A类合伙单位和存托凭证的市场价格以及业绩和现金流产生不利影响。 |
● | 所得税法律法规的变化可能会影响合伙企业所有者的应纳税所得额。这些变化可能会影响未来分配的税后价值。 |
● | 合伙企业可能无法识别、收购、建造或开发其他物业;可能开发或收购不能产生预期或预期投资资本收益的物业;可能无法快速出售表现不佳或其他不良资产;或可能无法有效整合收购物业或物业组合。 |
● | 与使用债务为收购和开发提供资金有关的风险。 |
● | 收购竞争可能会导致房产价格上涨。 |
● | 作为正在进行的评价的一部分,伙伴关系的内部控制中发现的任何弱点都可能对伙伴关系的业务产生不利影响。 |
● | 持续遵守2002年的《萨班斯-奥克斯利法案》可能需要额外的人员或系统变更。 |
上述因素不应被解释为详尽无遗,或被解释为承认合伙企业在本法案生效前所作披露的充分性或有效性。合作伙伴明确不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务,无论是由于新信息、未来事件或其他原因。
由于合伙企业的长期目标包括购买更多物业,因此,物业再融资和出售所得收益的一部分将预留作此用途。如果现有收购不符合合伙企业的投资标准,合伙企业可以购买额外的存托凭证。如果合伙企业的现金储备不足以偿还现有抵押贷款,或者如果合伙企业需要额外资金用于未来的收购,该合伙企业将考虑对现有物业进行再融资。
2019年2月24日,新英格兰房地产协会有限合伙公司普通合伙人NewReal Inc.75%的未偿还有表决权证券的所有者哈罗德·布朗去世。因此,哈罗德·布朗的遗产目前持有NewReal股票的投票权。截至2022年2月1日,哈罗德·布朗相关实体和罗纳德·布朗共同拥有代表A类合伙单位的存托凭证约31.1%(包括为该等人士的家庭利益而以信托形式持有的存托凭证
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成员)。哈罗德·布朗相关实体还控制着该合伙企业75%的B类单位,以及该合伙企业的唯一普通合伙人NewReal公司(“NewReal”)75%的股本。罗纳德·布朗还拥有合伙企业B类公寓25%的股份,以及新雷亚尔25%的股本。此外,罗纳德·布朗是新雷亚尔的总裁兼董事,詹姆森·布朗是新雷亚尔的财务主管,也是董事的成员。合伙企业中75%的已发行和未发行的B类单位由HBC Holdings LLC拥有,詹姆森·布朗是该实体的经理。 汉密尔顿公司的流通股由詹姆森·布朗和哈雷·布朗控制。NewReal已发行和已发行股本的75%由Harold Brown 2013可撤销信托(“2013 Trust”)拥有,Sally Michaels和David Reier是该实体的受托人。 据日期为2021年10月1日的8-K表格所述,2013年信托基金的受托人罗伯特·索玛去世。雷尔接替他成为2013年信托基金的受托人。雷尔于2021年11月5日当选为新雷亚尔公司的董事董事。
自2019年2月24日起,该合伙企业的普通合伙人NewReal Inc.的董事会选举詹姆森·布朗为新房地产公司的董事财务主管兼首席财务官,以填补因哈罗德·布朗去世而产生的空缺。哈罗德·布朗既是新房地产公司的财务主管,也是董事的财务总监。
自2019年5月3日起,合伙企业的普通合伙人New Real,Inc.董事会选举安德鲁·布洛赫为董事会成员。布洛赫先生是哈密尔顿公司的联席首席执行官兼首席财务官,该合伙企业的物业经理。
自2019年8月5日起,合伙企业的普通合伙人New Real,Inc.董事会选举萨莉·迈克尔(Sally Michael)和罗伯特·索玛(Robert Somma)为董事会成员。迈克尔女士和索玛先生是哈罗德·布朗遗产的受托人。
据日期为2021年10月1日的8-K表格所述,Somma先生去世了。大卫·雷尔接替他成为2013年信托基金的受托人。雷尔于2021年11月5日当选为新雷亚尔公司的董事董事。
如日期为2021年11月30日的8-K表格中所述,2021年11月29日,新雷亚尔公司(以下简称新雷亚尔)的普通合伙人、新英格兰房地产公司的普通合伙人吉列姆·阿尔特森四世通知该合伙企业,他打算从2021年12月31日起退休,从新雷亚尔的董事职位退休。 阿尔森确实于2021年12月31日退休。 阿尔森先生自2002年3月起担任本公司的董事。
如日期为2022年2月16日的8-K表格中所述,2022年2月14日,新雷亚尔公司(以下简称“新雷亚尔”)的董事成员、新英格兰房地产合伙人有限合伙公司(“合伙企业”)的普通合伙人尤妮斯·M·哈普斯通知合伙企业,她打算从2022年3月14日起从新雷亚尔的董事一职退休。自2014年6月以来,哈普斯女士一直担任该公司的董事。
自从我们知道目前爆发的新冠肺炎,一种新的冠状病毒株已经过去了近两年。世界卫生组织于2020年3月11日宣布全球大流行。2020年3月10日,马萨诸塞州州长查理·贝克宣布进入紧急状态,下令关闭所有非必要的企业,并禁止10人或更多人聚集。此外,2020年3月,地方高校因学年剩余时间停课。波士顿市和周边社区的大学在2020/2021学年远程授课,或使用远程和有限课堂学习的混合模式。这些教育模式导致学生人数大幅减少,并导致伙伴关系的公寓组合出现大量空置。
随着Covid疫苗在2021年春季的推出,经济朝着回归新常态迈进了一大步。马萨诸塞州州长于5月29日取消了该州对新冠肺炎的限制,并于6月15日终止了紧急状态。当地高校于2021年9月重返校园,随着学生返回该地区,租赁市场明显改善。
截至2022年2月1日,该合伙公司住宅物业的空置率为1.7%,而截至2021年2月1日的空置率为6.2%。截至2022年2月1日,合资物业的空置率为1.4%,而去年同期为15.5%。目前的空缺率与大流行之前的情况一致。
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住宅租户的租期一般为12个月。这些租约大部分将在今年第二季度和第三季度到期。随着我们从2021年进入2022年,租赁活动继续保持强劲,所有迹象都表明,在可预见的未来,我们的空置率将较低。
在之前的紧急状态期间,该合伙企业的物业管理公司哈密尔顿公司已采取措施,维护其雇员和租户的安全。汉密尔顿继续提供必要的服务,以确保所有物业保持开放、全面运作和安全。汉密尔顿实施了在家工作的政策,在所有现场办公室都有骨干工作人员,提供物业管理、维护、租赁和建筑服务。租赁仅限于空置单位,除非获得当前租户的许可,并使用基于网络的视频技术远程展示公寓。汉密尔顿和合伙公司将继续调整其业务做法,以遵守联邦和州关于工作场所和租赁物业运营的规定。
2021年第四季度,续约租金平均上涨4.5%,新租赁租金平均上涨9.3%。2021年全年,续约租金上涨约2.5%,新租赁上涨约0.7%。2022年,管理层预计,随着我们从冬季进入春季租赁旺季,当地房地产市场将保持强劲
截至2021年12月31日的一年,合并收入增长0.9%,运营费用增长2.7%,扣除其他收入(费用)前的收入下降4.9%。2021年第四季度,与2020年第四季度相比,合并收入增长9.0%,运营费用增长9.9%,扣除其他收入(费用)前的收入增长5.3%
汉考克1025号和汉密尔顿湾的合资公司在2019年售出了所有剩余的住宅共管公寓单元。1025 Hancock出售了两个剩余的单位,收益约为306,000美元,而汉密尔顿海湾出售了剩余的3个单位,收益约为429,000美元。从2014年到2019年,出售这些单位给伙伴关系带来的利润估计约为7,168,000美元。
2021年11月30日,New England Realty Associates Limited Partnership(“该合伙企业”)与KeyBank National Association(“KeyBank”)签订了一份总信贷融资协议(“融资协议”),日期为2021年11月30日,初始预付款为156,000,000美元。债务的利息仅为2.97%的固定利率,按月支付,直至2031年12月31日。合伙企业在融资协议项下的义务以某些物业的按揭、租约和租金的转让以及担保协议和固定装置备案(“按揭”)为抵押。”).有关交易的详情,请参阅附注5,应付按揭票据的附表,因为该交易与特定物业有关。
该合伙公司用所得资金偿还了由11处物业担保的约65,300,000美元的现有债务,以及约2,700,000美元的预付款罚款。其余约8900万美元的余额将用于一般合伙目的。有关交易的详情,请参阅附注5,应付按揭票据的附表,因为该交易与特定物业有关。
2020年3月31日,Nera Brookside Associates,LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为6,175,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付,固定息率为年息3.53厘,本金将於2035年4月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押,该抵押是根据日期为2020年3月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议进行的。根据2020年3月31日的担保协议,票据由合伙企业担保。Brookside Apartments用这笔贷款的收益偿还了一笔约239万美元的未偿还贷款,剩余的收益部分加入了现金储备。与此次再融资相关的结账成本约为13.6万美元。
2014年7月31日,该伙伴关系达成了一项2500万美元循环信贷额度的协议。该额度的期限为三年,浮动利率等于(A)最优惠利率(B)中较大的基本利率
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联邦基金利率加0.5%的年利率,或(C)一个月的LIBOR利率加1%的年利率,外加2.5%的适用保证金。该协议最初于2017年7月31日到期,随后被延长至2020年10月31日。与延长信贷额度相关的成本约为12.8万美元。
2021年10月29日合伙企业完成了对其现有信贷额度的修改。该协议将信贷额度延长三年,至2024年10月29日。承担额为2,500万美元,但在修改期间限制为1,700万美元。修改期涵盖当期,并于2022年12月31日前逐步取消。在此期间,贷款契约将从最低综合偿债比率1.60修改为1.35,直到2022年9月30日;从最低有形净值要求2亿美元修改为净资产1.75亿美元,直到2022年9月30日;从最高综合杠杆率65%修改为70%,直到2022年9月30日;从最低债务收益率9.5%修改为8.5%,直到2022年9月30日,收益率为9.0%。一旦该伙伴关系的财务业绩达到最初12个月期间的公约测试,承诺额将恢复到2500万美元。该投资组合的债务收益率降至8.5%至8.04%的最低水平。因此,截至2021年12月31日,该合伙企业没有遵守债务收益率财务契约。因此,合伙企业受到限制,只能从信贷额度中提取任何金额,直到合伙企业满足所需的财务契约。
于2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC及Mill Street Development,LLC,统称为Mill Street,为New England Realty Associates Limited Partnership(“合伙企业”)的全资附属公司,于2019年9月27日完成与93 Realty Limited Partnership的购买协议(“购买协议”),据此,Mill Street收购了位于马萨诸塞州沃本Mill Street 57号的181个单位的公寓楼-碧桂园公寓(下称“碧桂园公寓”)。MILL Street从现有的信贷额度中为收购价格提供了1800万美元的资金,从现金储备中提供了收购价格的现金部分的1055万美元,并从贷款收益中筹集了剩余的3100万美元。成交费用约为237,000美元。从购买价格中,合作伙伴关系分配了约1,282,000美元用于就地租赁,约136,000美元分配给租户关系价值。这些款项将分别在12个月和36个月内摊销。.
于2019年12月20日,Mill Street与Insurance Strategy Funding Corp.LLC订立贷款协议(“协议”),规定贷款(“贷款”)的最高本金为35,000,000美元,包括31,000,000美元的初始预付款,以及在满足某些条件的情况下随后最高4,000,000美元的预付款。票据的利息按月支付,固定利率为:(I)首次垫款年息3.586厘及(Ii)(A)垫款时市场利差利率与内插(根据贷款剩余期限)美国国库券利率之和及(B)任何其后垫款的3.500厘,两者以较大者为准。票据本金将于2035年1月1日到期应付。票据以物业抵押作抵押,并由合伙企业根据日期为2019年12月20日的担保协议提供担保。
股票回购计划始于2007年,截至2021年12月31日,已购买了1,434,189份存托凭证,约占未偿还类别的33%A存托凭证。该合伙企业在2021年购买了5752张存托凭证。
2020年3月,董事会一致批准将回购计划延长至2025年3月31日。管理层认为,25,000,000美元的信贷额度、业务净现金流和手头现金使伙伴关系能够在不久的将来利用投资机会。一如既往,管理层在考虑其现金余额和投资组合的表现时,继续权衡股票回购、新物业收购和处置等投资选择。鉴于冠状病毒问题带来的经济不确定性,截至2020年4月15日,伙伴关系选择暂停回购计划,随着2021年秋季大波士顿地区经济前景改善和学生重返大学,回购计划于2021年11月恢复。
该合伙企业保留了汉密尔顿公司(“汉密尔顿”)来管理和管理合伙企业和合资企业的财产。汉密尔顿是一家全方位服务的房地产管理公司,下设法律、建设、维护、建筑、会计和行政部门。该合伙公司的物业约占哈密尔顿管理的全部物业的44%和住宅物业的50%。
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汉密尔顿管理的几乎所有其他物业都由布朗家族相关实体完全或部分、直接或间接拥有。合伙的第二份经修订及重订的有限合伙合约(“合伙协议”)明确规定,普通合伙人可聘请管理公司管理物业,而该管理公司可获支付最高达租金收入4%的行政及管理服务费用(“管理费”)。合伙企业以每月分期付款的形式向汉密尔顿支付全额年度管理费。
除管理费外,合伙协议还规定雇用外部专业人士为合伙企业提供服务,并允许NewReal向合伙企业收取聘用专业人士协助管理合伙企业物业的费用。此外,合伙企业还不时向汉密尔顿支付维修和维护服务、法律服务、建筑服务和会计服务费用。汉密尔顿为这些服务收取的费用与向汉密尔顿管理的所有实体收取的小时费率相同,管理层相信这样的费率在市场上是有竞争力的。
2021年,租户续约约67%,租金平均增长约2.5%,新租赁约占33%,租金增长约0.7%。2021年,租赁佣金约为835,000美元,而2020年的佣金约为497,000美元,较2020年增加约338,000美元(68.0%)。与2020年的约32,000美元相比,2021年的租户优惠约为50,000美元,增加了约18,000美元(56.3%)。与2020年的约2,062,000美元相比,2021年的租户改善约为1,991,000美元,减少了约71,000美元(3.4%)。
在截至2021年12月31日的一年中,汉密尔顿约占合伙企业支付的维修和维护费用的2.2%,在截至2020年12月31日的一年中,占2.2%。在为此目的支付给汉密尔顿的资金中,绝大多数用于支付汉密尔顿维修部门提供的服务费用,包括管道、电气、木工服务和汉密尔顿总部附近物业的除雪。几个较大的合伙公司物业都有自己的维护人员。这些物业没有自己的维护人员,而且距离汉密尔顿位于马萨诸塞州奥尔斯顿的总部超过合理距离,通常由当地的独立公司提供服务。
汉密尔顿的法律部负责处理该合伙公司的大部分驱逐和收款事宜。此外,它还准备大多数长期商业租赁协议,并在选定的买卖交易中代表合伙企业。总体而言,在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内,汉密尔顿分别提供了该合伙企业支付的法律服务的约67.4%和59.1%。
此外,如综合财务报表附注3所述,汉密尔顿公司从投资物业收取类似费用。
该伙伴关系要求对15000美元以上的建筑合同进行三次投标。汉密尔顿可能是特定项目的三个投标人之一,如果其投标和成功完成该项目的能力被认为是合适的,则可能获得合同。对于没有授予汉密尔顿的合同,汉密尔顿向合伙企业收取相当于合同金额5%的建设监理费。汉密尔顿的建筑部门还根据需要为合作伙伴提供服务。2021年,汉密尔顿为合作伙伴提供了约581,000美元的建筑和建筑服务,而截至2020年12月31日的一年为668,000美元。
汉密尔顿的会计人员由大约14人组成,负责簿记和会计职能。2021年,汉密尔顿向合伙企业收取每年12.5万美元(每季度31,250美元)的簿记和会计服务费用。有关关联方交易的更多信息,请参阅合并财务报表附注3。
关键会计政策和估算
按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制合并财务报表,要求合伙企业作出影响资产、负债、收入和费用的报告金额以及或有资产和负债的相关披露的估计和判断。合伙公司定期及持续评估其估计,包括与收购、发展及评估其房地产的账面价值及对合营企业的投资及垫款有关的估计。这个
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合伙企业的估计基于历史经验、当前市场状况和各种其他被认为在当时情况下是合理的假设。然而,由于无法确定未来发生的事件及其影响,因此确定估计数需要作出判断。伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的这类事项作出假设的政策。不同的估计可能会对伙伴关系的财务结果产生实质性影响。影响这些政策和估计的应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。见合并财务报表附注1,合并原则。
收入确认:住宅及商业物业的租金收入于相关租赁期内确认。对于住宅租户,60天的欠款从收入中扣除。当局会按个别情况评估商户的情况。商业物业的某些租约规定增加阶梯最低租金,在租赁期内按直线计算。对住宅租赁作出的让步也是按直线计算的。
所购物业的高于市价及低于市价的租赁值最初是根据(I)根据每份原地租约支付的合约金额与(Ii)管理层估计的公平市价租金之间的差额(使用反映所收购租赁相关风险的折现率)而记录的,该差额是在相当于高于市价的租约的剩余租期与低于市价的租约的初始期限加任何低于市价的固定利率续期选择权的期限的期间内计算的。资本化的高于市值的租赁金额计入各自租约剩余期限内基本租金收入的减少,资本化低于市值的租赁价值计入剩余初始期限的基本租金收入的增加加上各自租赁的任何低于市值的固定利率续期期权的条款。
根据这一标准,伙伴关系评估非租赁组成部分(包括公共区域维修服务的租赁安排)和相关租赁组成部分(租赁收入)。如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式相同,则租赁组件是主要组件。伙伴关系选出了一个允许的实际权宜之计。对于(I)包括公共区域维护服务的涉及房地产的经营租赁安排以及(Ii)包括房地产税和保险费在内的所有房地产安排,我们在综合收益表中将这些金额计入租赁收入。我们记录承租人在发生相关费用期间偿还的金额。
租赁 属性 vbl.持有 f或销售:当管理层确认资产为待售资产时,合伙企业停止对资产进行折旧,并估计此类资产的销售价格(扣除销售成本)。当交易获得适当的公司授权,且无重大或有事项与出售有关时,合伙企业一般会考虑持有资产以供出售。如管理层认为已被确认为持有以供出售的资产的估计销售净价(扣除销售成本)低于该等资产的账面价值,则设立估值免税额。
如果出现以前被认为不太可能的情况,因此,合伙企业决定不出售以前被归类为持有供出售的财产,该财产被重新归类为持有和使用。经重新分类的物业按以下两者中较低者个别计量及入账:(A)物业被分类为持有待售前的账面价值,并按任何折旧(摊销)费用作出调整,而该等折旧(摊销)费用假若物业持续被分类为持有及使用则会予以确认,或(B)于其后决定不出售时的公允价值。
出租物业:租赁物业按成本减去累计折旧列报。维护和维修按发生的费用计入费用;改进和增加的费用记入资本化。当资产被报废或以其他方式处置时,资产的成本和相关的累计折旧从账目中注销,处置的任何收益或损失都计入收益。全额折旧的资产将从账户中移出。租赁物业在其预计使用年限内采用直线折旧法和加速折旧法进行折旧。于收购租赁物业时,合伙企业估计所收购有形资产的公允价值,包括土地、楼宇及装修,以及已确认的假设无形资产及负债,一般包括(I)高于及低于市值租赁、(Ii)原址租赁及(Iii)租户关系的公允价值。该合伙企业根据其公允价值将购买价格分配给所获得的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价,合伙企业记录商誉或廉价购买的收益(如果有)。
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在估计所购入的有形及无形资产的公允价值时,合伙企业会考虑通过尽职调查及市场推广及租赁活动所取得的有关每项物业的资料,并采用各种估值方法,例如采用适当折现率及资本化率的估计现金流量预测、扣除折旧后的重置成本估计,以及现有的市场资料。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。
所收购的无形资产包括市值租约及租户关系价值之上及以下的本地租约价值及租户关系价值,该等价值乃根据管理层对各租户租约的具体特点及合伙企业与各自租户的整体关系的评估而厘定。管理层在分析原址租约价值时须考虑的因素包括假设预期租赁期内的账面成本估计(考虑当前市场情况),以及于预期租赁期内按市价执行类似租约的成本(视乎当地市场情况而定)。在估计执行类似租赁的成本时,管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的特征包括合伙企业与租户的现有业务关系的性质和程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信用质量以及对续租的预期。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。
如果事实和情况表明出租物业的账面价值可能受到减值,则应准备一份价值分析报告。估计的未来未贴现现金流与资产的账面价值进行比较,以确定是否需要减记至公允价值。
减值:管理层每年评估是否有任何指标表明合伙企业租赁物业的价值可能减值。只有当管理层对物业将产生的总未来现金流(未贴现且不计利息费用)的估计低于物业的账面价值时,物业的价值才会减值。已经发生减值的,应当以该财产的账面价值超过该财产的公允价值计量。合伙企业对每个物业预期产生的未来总现金流的估计是基于一些假设,这些假设受到经济和市场不确定性的影响,其中包括对空间的需求、对租户的竞争、市场租金的变化以及每个物业的运营成本。由于这些因素难以预测,并受未来事件的影响,可能改变管理层的假设,管理层在其减值分析中估计的未来现金流量可能无法实现。
对合资企业的投资:根据权益会计方法,合伙企业占其在投资物业的40%-50%的所有权,因为它对这些实体施加重大影响,但不控制这些实体。这些投资最初按成本入账,作为对合资企业的投资,随后根据合伙企业在收益、现金贡献和分配中的份额进行调整。根据权益会计方法,我们的净权益反映在综合资产负债表中,我们在合伙企业的净收益或亏损中的份额包括在综合收益表中。一般而言,当投资(和任何垫款)降至零时,合伙企业将停止适用权益法,除非合伙企业担保了合资企业的债务或以其他方式承诺为被投资方提供进一步的财政支助,否则不计提额外损失。如果合资企业后来产生了收入,合伙企业只有在超过其先前未确认的亏损份额的程度上才确认其在此类收入中的份额。
关于合并的权威性指导意见就如何确定通过投票权以外的手段获得控制权的实体(“可变利益实体”或“可变利益实体”)以及确定哪些企业应合并可变利益实体(“主要受益人”)提供了指导。一般来说,在下列情况下,考虑实体是否为VIE是适用的:(1)股权投资者(如有)缺乏控股权的一个或多个基本特征,(2)风险股权投资不足以在没有额外从属财务支持的情况下为股权活动提供资金,或(3)股权投资者拥有与其经济利益不成比例的投票权,且实体的活动涉及或代表拥有不成比例小投票权的投资者进行。主要受益人是由具有以下两个特征的实体界定的:(1)指导活动的权力,当这些活动合在一起时,对可变利益实体的业绩影响最大;(2)承担损失的义务和从可变利益实体获得回报的权利
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这对VIE来说意义重大。
就投资物业的投资及垫款而言,合伙企业着眼于相关物业,以类似于直接投资房地产物业的方式,评估该等投资的表现及账面价值的可回收性。如果管理层对该物业将产生的总未来现金流量(未贴现及不计利息费用)的估计低于该物业的账面价值,则计入减值费用。
法律诉讼:该合伙企业在正常业务过程中不时会受到各种法律程序和索赔的影响。这些事情通常由保险公司承保。如果确定可能发生损失,则在财务报表中记录估计的损失金额。损失的数额和被认为可能发生的地点都很难确定。
行动结果
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度
于截至2021年12月31日止年度内,合伙企业及其附属合伙企业赚取利息开支前收益、于未合并合营企业的投资收益及其他收入及亏损约14,969,000元,而截至12月31日止年度则为约17,272,000元2020年31日,减少约727,000美元(4.9%)。
租赁活动摘要如下:
入住日期 |
| ||||
| 2022年2月1日 |
| 2021年2月1日 |
| |
住宅 | |||||
单位 |
| 2,911 | 2,911 | ||
空缺 |
| 50 | 181 | ||
空置率 |
| 1.7 | % | 6.2 | % |
商业广告 | |||||
总面积为2平方英尺 |
| 108,043 | 108,043 | ||
空位 |
| — | 9,376 | ||
空置率 |
| 0.0 | % | 8.7 | % |
|
| 租金收入(千) |
| ||||||||||
截至十二月三十一日止的年度, | |||||||||||||
2021 | 2020 | ||||||||||||
总计 | 持续 | 总计 | 持续 | ||||||||||
运营 | 运营 | 运营 | 运营 | ||||||||||
总租金 |
| $ | 62,176 |
| $ | 62,176 |
| $ | 61,662 |
| $ | 61,662 |
|
住宅百分比 |
| 95 | % |
| 95 | % |
| 95 | % |
| 95 | % | |
商业百分比 |
| 5 | % |
| 5 | % |
| 5 | % |
| 5 | % | |
或有租金 | $ | 563 | $ | 563 | $ | 512 | $ | 512 |
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截至2021年12月31日的年度与截至2020年12月31日的年度比较:
截至十二月三十一日止的年度, | 美元 | 百分比 |
| |||||||||
| 2021 |
| 2020 |
| 变化 |
| 变化 |
| ||||
收入 |
| |||||||||||
租金收入 |
| $ | 62,175,592 |
| $ | 61,661,551 |
| $ | 514,041 |
| 0.8% |
|
洗衣费和杂费收入 | 462,862 | 441,159 | 21,703 | 4.9% | ||||||||
62,638,454 | 62,102,710 | 535,744 | 0.9% | |||||||||
费用 | ||||||||||||
行政性 | 2,476,593 | 2,209,780 | 266,813 | 12.1% | ||||||||
折旧及摊销 | 16,671,076 | 18,410,811 | (1,739,735) | (9.4)% | ||||||||
管理费 | 2,523,943 | 2,452,814 | 71,129 | 2.9% | ||||||||
运营中 | 6,471,250 | 5,766,160 | 705,090 | 12.2% | ||||||||
租房 | 1,241,298 | 864,542 | 376,756 | 43.6% | ||||||||
维修保养 | 10,069,325 | 8,781,789 | 1,287,536 | 14.7% | ||||||||
税费和保险费 | 8,942,469 | 8,647,781 | 294,688 | 3.4% | ||||||||
48,395,954 | 47,133,677 | 1,262,277 | 2.7% | |||||||||
未计其他收入(费用)的收入 | 14,242,500 | 14,969,033 | (726,533) | (4.9)% | ||||||||
其他收入(费用) | ||||||||||||
利息收入 | 87 | 195 | (108) | (55.4)% | ||||||||
利息支出 | (13,629,463) | (13,705,415) | 75,952 | (0.6)% | ||||||||
非合并合资企业的投资收益 | (567,308) | 160,715 | (728,023) | (453.0)% | ||||||||
其他收入(费用) | (2,745,979) | — | (2,745,979) | 100.0% | ||||||||
(16,942,663) | (13,544,505) | (3,398,158) | 25.1% | |||||||||
净收益(亏损) | $ | (2,700,163) | $ | 1,424,528 | $ | (4,124,691) | (289.5)% |
截至2021年12月31日的年度来自持续经营的租金收入约为62,175,000美元,而截至12月31日的年度的租金收入约为61,661,000美元2020年31日,增加约514,000美元(0.8%)。虽然其他物业的租金收入有所增加,但由于Covid大流行的影响,一些物业的租金收入有所下降。租金收入增长最多的合伙物业包括汉密尔顿格林、汉密尔顿橡树和Clovelly公寓,分别增长约22.7万美元、16.9万美元和10万美元。租金收入降幅最大的一些物业抵消了这一影响,其中包括博伊尔斯顿62号、英联邦1144号和伍德兰公园,分别减少了约1003,000美元、329,000美元和146,000美元。租金收入包括商业物业的或有租金。或有租金包括公共区域维护费、房地产税和水电费等费用。
截至2021年12月31日的年度的持续运营支出总额约为48,396,000美元,而截至12月31日的年度的支出总额约为47,134,000美元2020年31日,增加约1,262,000美元(2.7%)。造成增长的因素是维修及保养费用增加约1,288,000美元(14.7%),主要是由于家电及泳池维修增加,营运开支增加约705,000美元(12.2%),主要是公用事业费用增加,以及租赁费用增加约377,000美元(43.6%),部分原因是租赁佣金开支增加,但因资产全额折旧而折旧及摊销费用减少约1,740,000美元(9.4%)而部分抵销。
截至2021年12月31日的年度的利息支出约为13,629,000美元,而截至2020年12月31日的年度的利息支出约为13,705,000美元,减少了约76,000美元(0.6%),这主要是由于信贷额度的利息支出减少了约143,000美元。
截至2021年12月31日,该合伙企业在七个不同的投资物业拥有40%至50%的所有权权益。有关每项投资物业的财务信息详情,请参阅题为“投资物业”一节中对这些物业的说明,以及合并财务报表的附注14。
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如综合财务报表附注14所述,合伙企业于截至2021年12月31日止年度的投资物业亏损净额约为567,000美元,而截至2020年12月31日止年度的净收益约为161,000美元,收入减少约728,000美元(453.0%)。这一减少主要是由于德克斯特公园的净收入从截至2020年12月31日的年度的净收入约105,000美元减少到截至2021年12月31日的年度的亏损约815,000美元,减少920,000美元(876.2%),主要是由于租金下降和2021年初空置率增加。在截至2021年12月31日的年度收入中包括约263.4万美元的折旧和摊销费用。
2021年11月30日,New England Realty Associates Limited Partnership(“该合伙企业”)与KeyBank National Association(“KeyBank”)签订了一份总信贷融资协议(“融资协议”),日期为2021年11月30日,初始预付款为156,000,000美元。债务的利息仅为2.97%的固定利率,按月支付,直至2031年12月31日。合伙企业在融资协议项下的义务以某些物业的按揭、租约和租金的转让以及担保协议和固定装置备案(“按揭”)为抵押。”).有关交易的详情,请参阅附注5,应付按揭票据的附表,因为该交易与特定物业有关。
如综合财务报表附注5“应付按揭票据”所述,于2021年11月30日,新英格兰房地产联营有限公司(“合伙企业”)与KeyBank National Association(“KeyBank”)订立总信贷融资协议(“融资协议”),日期为2021年11月30日,初步预支金额为156,000,000美元。债务的利息仅为2.97%的固定利率,按月支付,直至2031年12月31日。合伙企业用所得款项偿还了由11处物业担保的约65,305,000美元的现有债务,以及包括在其他费用中的约2,700,000美元的预付款罚款,从而计入其他费用。这笔费用对2021年的净收入产生了实质性影响。剩余的约89,000,000美元将用于普通合伙企业。
由于上述变动,截至2021年12月31日止年度的净亏损约为2,700,000美元,而截至2020年12月31日止年度的收入约为1,424,000美元,收入减少约4,124,000美元(289.5%)。
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度
在截至2020年12月31日的年度内,合伙企业及其附属合伙企业赚取的利息支出前收入、对未合并合资企业的投资收入以及其他损益约为14,969,000美元,而截至12月31日的年度为约17,272,000美元2019年31日,减少约2,303,000美元(13.3%)。
租赁活动摘要如下:
入住日期 |
| ||||
| 2021年2月1日 |
| 2020年2月1日 |
| |
住宅 | |||||
单位 |
| 2,911 | 2,911 | ||
空缺 |
| 181 | 87 | ||
空置率 |
| 3.0 | % | 3.0 | % |
商业广告 | |||||
总面积为2平方英尺 |
| 108,043 | 108,043 | ||
空位 |
| 9,376 | 1,950 | ||
空置率 |
| 8.7 | % | 1.8 | % |
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租金收入(千) |
| ||||||||||||
截至十二月三十一日止的年度, |
| ||||||||||||
2020 | 2019 |
| |||||||||||
总计 |
| 持续 |
| 总计 |
| 持续 |
| ||||||
运营 | 运营 | 运营 | 运营 |
| |||||||||
总租金 | $ | 61,662 | $ | 61,662 | $ | 60,012 | $ | 60,012 | |||||
住宅百分比 |
| 95 | % | 95 | % |
| 94 | % |
| 94 | % | ||
商业百分比 |
| 5 | % | 5 | % |
| 6 | % |
| 6 | % | ||
或有租金 | $ | 512 | $ | 512 | $ | 629 | $ | 629 |
截至2020年12月31日的年度与截至2019年12月31日的年度比较:
截至十二月三十一日止的年度, | 美元 | 百分比 |
| |||||||||
| 2020 |
| 2019 |
| 变化 |
| 变化 |
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收入 |
| |||||||||||
租金收入 | $ | 61,661,551 | $ | 60,012,174 | $ | 1,649,377 |
| 2.7% |
| |||
洗衣费和杂费收入 | 441,159 | 465,140 | (23,981) |
| (5.2)% | |||||||
62,102,710 | 60,477,314 | 1,625,396 | 2.7% | |||||||||
费用 | ||||||||||||
行政性 | 2,209,780 | 2,495,272 | (285,492) |
| (11.4)% | |||||||
折旧及摊销 | 18,410,811 | 14,684,248 | 3,726,563 |
| 25.4% | |||||||
管理费 | 2,452,814 | 2,409,151 | 43,663 |
| 1.8% | |||||||
运营中 | 5,766,160 | 5,682,264 | 83,896 |
| 1.5% | |||||||
租房 | 864,542 | 953,043 | (88,501) |
| (9.3)% | |||||||
维修保养 | 8,781,789 | 9,191,561 | (409,772) |
| (4.5)% | |||||||
税费和保险费 | 8,647,781 | 7,790,008 | 857,773 |
| 11.0% | |||||||
47,133,677 | 43,205,547 | 3,928,130 |
| 9.1% | ||||||||
未计其他收入(费用)的收入 | 14,969,033 | 17,271,767 | (2,302,734) |
| (13.3)% | |||||||
其他收入(费用) | ||||||||||||
利息收入 | 195 | 607 | (412) |
| (67.9)% | |||||||
利息(费用) | (13,705,415) | (12,201,966) | (1,503,449) |
| 12.3% | |||||||
非合并合资企业的投资收益 | 160,715 | 1,678,554 | (1,517,839) |
| (90.4)% | |||||||
其他(费用)收入 | — | (201,710) | 201,710 | 100.0% | ||||||||
(13,544,505) | (10,724,515) | (2,819,990) |
| 26.3% | ||||||||
净收入 | $ | 1,424,528 | $ | 6,547,252 | $ | (5,122,724) |
| (78.2)% |
截至2020年12月31日的一年,持续运营的租金收入约为61,661,000美元,而截至12月31日的年度的租金收入约为60,012,000美元2019年31日,增加约1,649,000美元(2.7%)。可归因于这一增长的主要因素是收购了Mill Street,这导致租金收入增加了约372.3万美元。撇除因收购Mill Street而增加的租金收入约3,723,000元,租金收入减少约2,074,000元(3.5%)。虽然其他房产的租金收入有所增加,但由于大流行的影响,一些房产的租金收入有所下降。租金收入增长最多的合伙物业包括汉密尔顿橡树、西区殖民地和红杉山,分别增长约179,000美元、150,000美元和127,000美元。租金收入降幅最大的一些房产抵消了这一影响,这些房产包括博伊尔斯顿62号、汉密尔顿·林奈特和1131联邦,分别减少了约116.8万美元、18.6万美元和13万美元。租金收入包括商业物业的或有租金。或有租金包括公共区域维护费、房地产税和水电费等费用。
截至2020年12月31日的年度,持续运营支出总额约为47,134,000美元,而截至12月31日的年度,持续运营支出总额约为43,206,000美元2019年31日,增加约3928,000美元(9.1%)。撇除因收购Mill Street而增加的营运开支约5,259,000元,营运开支减少约1,331,000元(3.1%)。不包括磨坊
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主要由于家电和游泳池维修减少,折旧和摊销费用减少约378,000美元(2.6%),以及行政费用减少约318,000美元(12.8%),这主要是由于法律费用的减少,但被税收和保险费增加约510,000美元(6.6%)部分抵消。
截至2020年12月31日止年度的利息开支约为13,705,000美元,较截至2019年12月31日止年度的约12,202,000美元增加约1,503,000美元(12.3%)。扣除Mill Street的利息开支增加约1,089,000美元,利息开支增加约415,000美元(3.4%),主要是由于信贷额度的利息开支增加约678,000美元,但被Parker船长的利息开支减少约144,000美元及Hamilton Highland的利息开支减少约116,000美元部分抵销。
截至2020年12月31日,该合伙企业在七个不同的投资物业中拥有40%至50%的所有权权益。有关每项投资物业的财务信息详情,请参阅题为“投资物业”一节中对这些物业的说明,以及合并财务报表的附注14。
如综合财务报表附注14所述,截至2020年12月31日止年度,合伙企业应占投资物业净收入约160,000美元,而截至2019年12月31日止年度则为净收益约1,678,000美元,收入减少约1,518,000美元(90.4%)。此减少主要由于出售Hamilton Bay Apartments LLC的3个单位及Hamilton 1025 Apartments LLC的2个单位(截至2020年12月31日止年度未售出单位)的公寓单位销售收益减少约735,000美元(合伙所占份额达50%),以及Dexter Park的净收入由截至2019年12月31日止年度的约918,000美元减少至截至2020年12月31日止年度的约105,000美元,减少813,000美元(88.6%)。截至2020年12月31日的年度收入中包括折旧和摊销费用约2,609,000美元。在截至2020年12月31日的一年中,投资德克斯特公园的比例收入约为105,000美元。
截至2020年12月31日的年度的利息收入约为200美元,而截至2019年12月31日的年度的利息收入约为600美元,增加了约400美元。
由于上述变动,截至2020年12月31日止年度的净收入约为1,424,000美元,而截至2019年12月31日止年度的收入约为6,547,000美元,收入减少约5,123,000美元(78.2%)。
流动性和资本资源
2021年期间,该伙伴关系的主要现金来源是11处房产再融资的收益,约为1.56亿美元,并收取租金。2020年,现金的主要来源是收取租金和对Brookside公寓进行再融资的收益。截至2021年12月31日的96,083,508美元和2020年12月31日的18,646,972美元的现金和现金等价物大部分存放在信誉良好的金融机构的计息账户中。
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截至2021年12月31日的现金增加额77436536美元摘要如下:
截至十二月三十一日止的年度, |
| ||||||
| 2021 |
| 2020 |
| |||
经营活动提供的现金 | $ | 15,783,158 | $ | 17,452,309 | |||
(用于)投资活动的现金 | (2,332,446) | (1,715,408) | |||||
融资活动提供的现金 | 69,109,222 | 433,532 | |||||
回购存托凭证、B类和普通合伙人单位 | (450,258) | (394,031) | |||||
已支付的分配 | (4,673,140) | (4,675,754) | |||||
现金和现金等价物净增 | $ | 77,436,536 | $ | 11,100,648 |
经营活动提供的现金的变化是由于各种因素,包括最近的收购、来自合资企业的收入和分配的变化,以及其他因素。用于投资活动的现金减少主要是由于租赁物业的改善,但被未合并的合资企业的分派部分抵消。用于融资活动的现金变化主要是由于对11个物业进行了约156,000,000美元的再融资,但这些物业以前的抵押贷款的偿还和信贷额度的偿还部分抵消了这一变化。
于2021年期间,合伙公司及其附属合伙公司完成了若干物业的改善工程,总成本约为3,317,000元。这些改进的资金来自现金储备,在某种程度上,还来自与适用财产的融资或再融资有关的代管账户。这些资金来源足以为改善工程提供充分资金。最显著的改善出现在博伊尔斯顿街62号、红木山、汉密尔顿橡树、汉密尔顿格林、西门公寓和林肯街,分别耗资53.9万美元、40.8万美元、27.3万美元、24.3万美元、21.2万美元和18.6万美元。该伙伴关系计划在2022年投资约550万美元用于资本改善。
2021年11月30日,New England Realty Associates Limited Partnership(“该合伙企业”)与KeyBank National Association(“KeyBank”)签订了一份总信贷融资协议(“融资协议”),日期为2021年11月30日,初始预付款为156,000,000美元。债务的利息仅为2.97%的固定利率,按月支付,直至2031年12月31日。合伙企业在融资协议项下的义务以某些物业的按揭、租约和租金的转让以及担保协议和固定装置备案(“按揭”)为抵押。”).有关交易的详情,请参阅附注5,应付按揭票据的附表,因为该交易与特定物业有关。
该合伙公司用所得资金偿还了由11处物业担保的约65,300,000美元的现有债务,以及约2,700,000美元的预付款罚款。其余约8900万美元的余额将用于一般合伙目的。
2020年3月31日,Nera Brookside Associates,LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为6,175,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付,固定息率为年息3.53厘,本金将於2035年4月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押,该抵押是根据日期为2020年3月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议进行的。根据2020年3月31日的担保协议,票据由合伙企业担保。Brookside Apartments用这笔贷款的收益偿还了一笔约239万美元的未偿还贷款,剩余的收益部分加入了现金储备。与此次再融资相关的结账成本约为13.6万美元。
于2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC及Mill Street Development,LLC,统称为Mill Street,由New England Realty Associates Limited Partnership(“合伙企业”)的全资附属公司(“合伙企业”)与93 Realty Limited Partnership(“该合伙企业”)于2019年9月27日完成一份日期为2019年9月27日的购买协议(“购买协议”),据此Mill Street收购位于马萨诸塞州沃本Mill Street 57号的181套单位公寓(“该物业”)。
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5955万美元。MILL Street从现有的信贷额度中为收购价格提供了1800万美元的资金,从现金储备中提供了收购价格的现金部分的1055万美元,并从贷款收益中筹集了剩余的3100万美元。成交费用约为237,000美元。从购买价格中,合作伙伴关系分配了约1,282,000美元用于就地租赁,约136,000美元分配给租户关系价值。这些款项将分别在12个月和36个月内摊销。.
于2019年12月20日,Mill Street Gardens与Insurance Strategy Funding Corp.LLC订立贷款协议(“协议”),提供本金最高为35,000,000美元的贷款(“贷款”),包括首期垫款31,000,000美元,以及在符合若干条件的情况下其后最高垫款4,000,000美元。票据的利息按月支付,固定利率为:(I)首次垫款年息3.586厘及(Ii)(A)垫款时市场利差利率与内插(根据贷款剩余期限)美国国库券利率之和及(B)任何其后垫款的3.500厘,两者以较大者为准。票据本金将于2035年1月1日到期应付。该票据以该财产的按揭作抵押,并由合伙按照日期为12月20日的担保协议担保,
在截至2021年12月31日的年度内,合伙企业从投资物业获得约1,040,000美元的净分派,其中335,000美元来自美因河畔的汉密尔顿,160,000美元来自德克斯特公园。
2021年,伙伴关系支付的分配总额为每单位38.40美元(每张收据1.28美元),2021年支付总额为4 673 140美元。2020年,伙伴关系支付的分配总额为每单位38.40美元(每张收据1.28美元),支付总额为4 675 754美元。2022年1月,伙伴关系核准每单位9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配,于#月支付2022年3月31日。除了季度分配外,还将特别分配每个A类单位38.40美元(每张收据1.28美元)。
信用额度
2014年7月31日,该伙伴关系达成了一项2500万美元循环信贷额度的协议。该额度的期限为三年,浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加0.5%年利率或(C)一个月期LIBOR利率加1%年利率加2.5%中较大者的基本利率。该协议最初于2017年7月31日到期,并被延长至2020年10月31日。与信贷额度延长有关的费用约为128000美元。在2020年线路到期之前,合作伙伴关系行使了将其延长一年至2021年10月31日的选择权。该伙伴关系支付了大约37500美元的延期费用。
2021年10月29日合伙企业完成了对其现有信贷额度的修改。该协议将信贷额度延长三年,至2024年10月29日。承担额为2,500万美元,但在修改期间限制为1,700万美元。修改期涵盖当期,并于2022年12月31日前逐步取消。在此期间,贷款契约将从最低综合偿债比率1.60修改为1.35,直到2022年9月30日;从最低有形净值要求2亿美元修改为净资产1.75亿美元,直到2022年9月30日;从最高综合杠杆率65%修改为70%,直到2022年9月30日;从最低债务收益率9.5%修改为8.5%,直到2022年9月30日,收益率为9.0%。一旦该伙伴关系的财务业绩达到最初12个月期间的公约测试,承诺额将恢复到2500万美元。该投资组合的债务收益率降至8.5%至8.04%的最低水平。因此,截至2021年12月31日,该合伙企业没有遵守债务收益率财务契约。因此,合伙企业被限制从信贷额度中提取任何金额。直到合伙企业达到所需的财务契约。
新期限的利率为LIBOR加300个基点。与修改和更新信贷额度有关的费用约为179 000美元。2021年12月3日,合伙企业偿还了信用额度上1700万美元的未偿还余额。
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信贷额度可用于合伙企业的收购、再融资、改善、营运资金和其他需要。该额度不得用于支付股息、分配或收购合伙企业的股权。
该信贷额度以合伙企业在其23个附属物业和合资企业中的所有权权益的不同百分比为抵押。质押权益占合伙企业各自实体所有权权益的49%至100%不等。
合伙企业支付了费用以确保信贷额度。在2021年10月29日延期之前,信贷额度的任何未使用余额都将收取每年15至20个基点的费用。在截至2021年12月31日的一年中,该伙伴关系支付了约10,000美元。
该伙伴关系预计,来自业务和计息账户的现金将足以为其目前的业务提供资金,支付分配,支付必要的债务,并为其物业目前的改善提供资金。合伙企业还可以出售或对房产进行再融资。由于物业的出售或再融资、租金收入或支出的增加或减少、或重要租户的损失,合伙企业的净收入和现金流可能每年大幅波动。
表外安排--合资企业负债
截至2021年12月31日,该合伙企业拥有七家合资企业40%-50%的所有权权益,除了Hancock 1025和Hamilton Essex Development,这七家合资企业都有抵押贷款债务。我们无法控制这些合伙企业,因此我们使用权益合并的方法对它们进行核算。截至2021年12月31日,在与这些投资相关的未摊销递延融资成本之前,我们在无追索权债务中的比例约为70,918,000美元。见合并财务报表附注14。
合同义务
自2021年12月31日起,我们必须履行下表所述的合同付款义务。
按期到期付款 | |||||||||||||||||||||
2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 此后 | 总计 | |||||||||||||||
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合同义务 | |||||||||||||||||||||
长期债务 | |||||||||||||||||||||
抵押贷款债务 | $ | 2,705,144 | 37,276,935 | 10,965,011 | 3,438,550 | 24,968,353 | 293,836,330 | $ | 373,190,323 | ||||||||||||
合同义务总额 | $ | 2,705,144 | $ | 37,276,935 | $ | 10,965,011 | $ | 3,438,550 | $ | 24,968,353 | $ | 293,836,330 | $ | 373,190,323 |
我们与与物业管理相关的供应商签订了各种长期或可续订的服务合同。此外,我们还有一些在正常业务过程中签订的可能超过一年的其他合同。这些合同不作为我们合同义务的一部分,因为它们包括规定取消的条款,取消处罚微不足道或没有。
有关应付按揭票据的说明,请参阅综合财务报表附注5和附注14。该伙伴关系没有其他重大合同义务需要披露。
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
市场风险是指由于利率和股票价格的变化而造成的损失。在执行其业务计划时,该合伙企业面临的主要市场风险是利率风险。一般情况下的变化
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金融市场上普遍存在的利率水平可能会影响合伙企业的投资资产收益率与资金成本之间的利差,进而影响其向投资者进行分配或付款的能力。
截至12月截至2021年12月31日,合伙企业、其附属合伙企业和投资地产合计约有540,026,000美元的长期债务,基本上所有这些债务都需要按固定利率支付利息。因此,这些债务工具的公允价值受到市场利率变化的影响。这笔长期债务将在2035年到期。包括信贷额度在内,截至2021年12月31日,合伙企业、其附属合伙企业和投资物业的浮动利率债务总额为1,000万美元,范围从LIBOR加195个基点到LIBOR加300个基点不等。假设利率上限不生效,如果合伙企业可变利率债务的市场利率增加或减少100个基点,则合伙企业可变利率债务的利息成本每年将增加或减少约50,000美元,截至2021年12月31日的伙伴关系固定利率债务的公允价值增加或减少约为28,187,000美元。有关这些债务的公允价值和到期日的信息,请参阅综合财务报表附注5--“应付抵押票据”、综合财务报表附注12--“公允价值计量”和综合财务报表附注14--“对未合并合资企业的投资”。
有关市场风险的额外披露,请参阅“第7项:管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--可能影响未来业绩的因素”。
项目8.合并财务报表和补充数据
伙伴关系的财务报表载于本表格10-K的F-3至F-38页,并在本文件第15(A)(1)项下编入索引。
项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧
没有。
第9A项。控制和程序
披露控制和程序。我们已经评估了我们的披露控制和程序的设计和运作,以确定它们是否有效地确保根据1934年的《证券交易法》(以下简称《交易法》)以及美国证券交易委员会的规则和形式及时披露所需信息。本次评估是在管理层的监督和参与下进行的,包括我们普通合伙人的首席执行官(CEO)和首席财务官(CFO),截至本年度报告Form 10-K所涉期间结束时。首席执行官和首席财务官根据他们的审查得出结论,我们的披露控制和程序,如交易法规则13a-15(E)所定义的,有效地确保我们根据交易法提交的报告中要求我们披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格指定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告。
管理层关于财务报告内部控制的报告。我们有责任按照交易法第13a-15(F)和15-15(F)条的规定,建立和维护对财务报告的充分内部控制。我们使用特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会在“内部控制-综合框架(2013)”中提出的标准来评估我们对财务报告的内部控制的有效性。基于这一评估和这些标准,我们的管理层在普通合伙人首席执行官和首席财务官的参与下得出结论,我们对财务报告的内部控制自2021年12月31日起生效。
我们认为,由于其固有的局限性,财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外,对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险,即由于条件的变化,控制措施可能会变得不充分,或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
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合伙企业截至2021年12月31日的财务报告内部控制的有效性已由独立注册会计师事务所Miller Wachman LLP审计,正如本文所述的报告中所述。
财务报告内部控制的变化。我们对财务报告的内部控制在2021年第四季度没有发生重大影响或合理可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
第9B项。其他信息
2019年2月24日,新英格兰房地产协会有限合伙公司普通合伙人NewReal Inc.75%的未偿还有表决权证券的所有者哈罗德·布朗去世。因此,布朗家族的各种相关实体对NewReal的股票拥有投票权。
自2019年2月24日起,该合伙企业的普通合伙人NewReal Inc.董事会选举詹姆森·布朗为新房地产公司的财务主管兼首席财务官,以填补哈罗德·布朗去世后留下的空缺。哈罗德·布朗既担任新房地产公司的财务主管,也是新房地产公司的董事(Standard Chartered Bank)的首席财务官。
哈罗德·布朗的儿子詹姆森·布朗已被任命为新房地产公司的董事会成员,该公司是该合伙企业的普通合伙人。詹姆逊于2009年从杜兰大学毕业并获得管理学学士学位后加入了汉密尔顿公司。自加入公司以来,詹姆逊曾在多个部门工作,包括租赁、维护和物业管理、开发和收购。他目前是汉密尔顿公司的联席首席执行官和首席运营官。在加入该公司之前,詹姆森在波士顿担任第三方房地产经纪人。
除了目前担任汉密尔顿联席首席执行官和首席运营官外,詹姆逊的职责还包括分析投资和发展机会、谈判收购、处理尽职调查以及代表业主完成建设和开发过程。他还继续对投资组合中的几个物业负有直接的物业管理责任,同时继续参与全公司的管理和租赁决策。
项目9C。披露妨碍检查的外国司法管辖权
不适用
第三部分
项目10.董事、执行干事和公司治理
我们的普通合伙人New Real,Inc.是一家马萨诸塞州的公司,由哈罗德·布朗的遗产和罗纳德·布朗拥有。哈罗德·布朗和他的兄弟罗纳德·布朗一直是该合伙企业的个人普通合伙人,直到1984年5月,NewReal公司取代他们成为该合伙企业的唯一普通合伙人。普通合伙人负责作出一切决定,并采取其认为必要或适当的一切行动,以开展合伙企业的业务。
普通合伙人聘请哈密尔顿公司管理合伙企业及其附属合伙企业的财产。汉密尔顿公司由JPB Real Estate LLC和Maisie Brown LLC全资拥有,这两家公司分别由詹姆森·布朗和哈雷·布朗控制。关于合伙企业在2021年期间向汉密尔顿公司支付的费用的资料,见“项目11.高管薪酬”。
因为普通合伙人聘请了哈密尔顿公司作为物业的经理,所以普通合伙人没有员工。
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目录
普通合伙人的董事是罗纳德·布朗、詹姆森·布朗、大卫·阿洛伊斯、安德鲁·布洛赫、尤尼斯·哈普斯、萨莉·迈克尔和大卫·雷尔。普通合伙人的董事任期直至他们的继任者被正式选举并合格为止。
罗纳德·布朗和詹姆森·布朗担任普通合伙人的所有执行官员职位。
普通合伙人的高级管理人员随董事会的意愿服务。2001年6月14日,普通合伙人董事会根据《交易法》第3(A)(58)(A)条成立了一个审计委员会,由三名成员组成,并批准了审计委员会的章程。截至2014年7月1日,审计委员会由Guilliaem Aertsen、David Aloise和Eunice Harps组成。阿尔森先生于2018年6月辞去审计委员会职务,并担任汉密尔顿公司董事会主席一职,直至2021年12月31日辞职。截至2021年12月31日,审计委员会由大卫·阿洛伊斯和尤尼斯·哈普斯两名成员组成。普通合伙人的董事会已经确定David Aloise是审计委员会的财务专家,这一术语在美国证券交易委员会S-K条例第407项中定义。
如日期为2022年2月16日的8-K表格中所述,2022年2月14日,新雷亚尔公司(以下简称“新雷亚尔”)的董事成员、新英格兰房地产合伙人有限合伙公司(“合伙企业”)的普通合伙人尤妮斯·M·哈普斯通知合伙企业,她打算从2022年3月14日起从新雷亚尔的董事一职退休。自2014年6月以来,哈普斯女士一直担任该公司的董事。
下表列出了每位董事和普通合伙人高级职员的姓名和年龄,以及每个该等人士在之前五年的主要职业和从属关系。
姓名和职位 |
| 年龄 |
| 其他职位 | |
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罗纳德·布朗,董事总裁(自1984年以来) | 86 | 自1977年建立伙伴关系以来,一直担任共同普通合伙人。哈密尔顿房地产公司助理(自1967年起);房地产管理公司R.Brown Partners Inc.总裁、财务主管、办事员和董事总裁(自1985年起);大波士顿房地产委员会成员(自1981年起);布鲁克林商会董事(自1978年起);预订受托人(自1988年起);布鲁克林音乐学院董事(1997年至2004年);布鲁克林商会主席(1990年至1992年);董事,柯立奇角剧院基金会(1990年至1993年);布鲁克林物业业主协会主席(1981年至1990年);布鲁克林医院受托人(1982年至1989年);董事,布鲁克林交响乐团(1996年至2002年);董事,布鲁克林绿地联盟财务主管(自1999年起)。布朗先生毕业于东北大学,获得机械工程学士学位和工程管理硕士学位。根据布朗先生在合伙企业中的所有权权益、在合伙企业普通合伙人中的所有权权益、在房地产行业的多年经验以及作为普通合伙人董事会的长期成员,董事会得出结论,布朗先生具备担任董事会成员所需的经验、资格、特质和技能。 |
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目录
姓名和职位 |
| 年龄 |
| 其他职位 | |
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詹姆森·布朗,董事财务主管(自2019年以来) | 34 | 哈密尔顿公司联席首席执行官兼首席运营官。住宅和商业房地产的经理和开发商。(自2018年以来);汉密尔顿公司负责收购和物业管理的副总裁(2016-2018年);汉密尔顿公司负责收购和开发的副总裁(2014-2016);汉密尔顿公司慈善基金会受托人(自2011年以来);汉密尔顿公司慈善基金会主席(2011-2016)。布朗先生毕业于杜兰大学,获得管理学学士学位。根据布朗先生在房地产行业的经验,董事会得出结论,布朗先生具备担任董事会成员所需的经验、资格、能力和技能。 | |||
大卫·阿洛伊斯,董事(Sequoia Capital)(自2007年以来) | 67 | 董事董事长兼合作伙伴关系审计委员会主席。Aloise&Associates,LLC的创始人和负责人(自2000年起),提供咨询、培训和信用风险管理服务的咨询公司;波士顿银行公司(1979年至2000年),董事商业贷款业务副总裁,管理董事小企业银行业务,重组房地产业务副总裁,C&I银行贷款解决方案副总裁;新英格兰银行学院董事会成员;富国银行零售金融有限责任公司顾问;伊顿万斯银行贷款共同基金集团高级顾问;美国通用金融集团全球公司董事兼审计委员会成员;董事审计和薪酬委员会成员大卫新娘公司;董事,Anuvu,Inc.审计委员会主席,扭亏为盈管理协会成员。阿洛伊斯先生毕业于波士顿学院和俄克拉荷马大学国家商业贷款研究生院。根据阿洛伊斯先生在银行、信贷市场、小企业管理和企业扭亏为盈方面的经验,董事会得出结论,阿洛伊斯先生具备担任董事会成员所需的经验、资格、特质和技能。 | |||
安德鲁·布洛赫 | 59 | 哈密尔顿公司联席首席执行官兼首席财务官,住宅和商业房地产的经理和开发商(自2018年以来);汉密尔顿公司首席财务官(1998-2018年);汉密尔顿公司汉密尔顿金融副总裁(1996-1997年);Bloch先生毕业于霍巴特学院,获得经济学学士学位,毕业于本特利大学,获得工商管理硕士学位。根据布洛赫先生在房地产行业的经验,董事会得出结论,布洛赫先生拥有担任董事会成员所需的经验、资格、能力和技能 | |||
尤妮斯·哈普斯 | 72 | 。董事董事长兼合作伙伴关系审计委员会成员。董事,马萨诸塞州信用住房投资公司(1999年至2017年),马萨诸塞州经济适用房和社区发展的私人融资者;波士顿银行公司(1984年至1998年),资本市场信贷部副总裁、问题债务重组团队副总裁;指导委员会NEWIRE(1993年至1995年),波士顿银行董事会主席;纽斯特拉商业发展公司董事会成员(2015年至2017年)。哈普斯女士毕业于波士顿大学,获得了工商管理学士和工商管理硕士学位。根据哈普斯女士在银行、信用审查和经济适用房方面的经验,董事会得出结论,哈普斯女士具备担任董事会成员所需的经验、资格、特质和技能。 |
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目录
姓名和职位 |
| 年龄 |
| 其他职位 | |
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萨莉·迈克尔,董事(自2019年以来) | 59 | 董事的普通合伙人。索尔·尤因·阿恩斯坦&莱尔律师事务所波士顿办事处管理合伙人。波士顿之家的董事会成员。在马萨诸塞州和罗德岛执业。迈克尔女士毕业于布兰迪大学,获得学士学位,并拥有萨福克大学的法学博士学位。根据Michael女士为房地产行业公司提供法律代理的经验,董事会得出结论,Michael女士具备担任董事会成员所需的经验、资格、能力和技能。 | |||
大卫·雷尔 | 68 | 董事的普通合伙人。雷尔是美国全国律师事务所Arent Fox LLP波士顿办事处的合伙人。Reier先生持有马萨诸塞州法律执业执照,并在美国马萨诸塞州地区法院、美国破产法院、美国马萨诸塞州地区法院、美国最高法院和美国联邦索赔法院执业。Reier先生拥有加州大学伯克利分校的博士学位和哈佛大学法学院的法学博士学位。根据Reier先生为包括房地产在内的一系列行业的公司提供法律代理的经验,董事会得出结论,Reier先生拥有担任董事会成员所需的经验、资格、能力和技能。 | |||
遵守1934年《证券交易法》第16(A)条
1934年《证券交易法》第16(A)条要求合伙企业的董事、高管和拥有合伙企业股权证券注册类别超过10%的人向证券交易委员会提交关于合伙企业所有权变更和所有权变更的报告。美国证券交易委员会规定,高级管理人员、董事和持股比例超过10%的股东必须向合伙企业提供他们提交的所有第16(A)条表格的副本。
仅根据对合伙企业最近一个财政年度根据《证券交易法》第16a-3(E)条提交的表格3和4的审查、向合伙企业提供的最近一个财政年度的表格5以及合伙企业收到的需要提交这些表格的人的任何书面陈述,下列所有人--根据证券交易法第12条登记的公司任何类别股权中超过10%的高级管理人员、董事或实益所有人--在最近财政年度及时提交了《证券交易法》第16(A)条规定的报告。
道德准则
该合伙企业、其普通合伙人和该合伙企业的管理公司汉密尔顿已经通过了《商业行为和道德守则》,该守则构成了《美国证券交易委员会》所界定的一套《道德守则》,适用于高管和所有其他员工。商业行为和道德准则的副本可在管理公司网站的“NERA”部分获得,网址为www.thehamiltonpanany.com。在美国证券交易委员会规则要求的范围内,合伙企业及其相关实体将在上述网站上原址披露对《商业行为与道德准则》的修订和豁免。
审计委员会报告
NewReal Inc.的审计委员会是New England Realty Associates Limited Partnership的普通合伙人,目前由David Aloise和Eunice Harps组成,两人都是NewReal的独立董事。审计委员会根据书面章程运作。2022年3月,对《宪章》进行了修订,以澄清审计委员会可由两名成员组成,如果适用条件允许两名成员组成委员会
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目录
合伙证券上市所在交易所的证券法和上市标准。纽约证交所MKT交易所的上市规则允许合伙企业等规模较小的报告公司维持一个由两名成员组成的审计委员会。
合伙企业的管理层由NERA的普通合伙人组成,负责编制合伙企业的财务报表,并为此目的维持适当的内部控制和程序制度。Miller Wachman LLP(“Miller Wachman”)担任合伙企业的独立审计师,负责按照美国上市公司会计监督委员会的标准,对合伙企业的年度财务报表和合伙企业截至2021年12月31日的财务报告内部控制的有效性进行独立审计,并就审计结果发布报告。审计委员会负责对这两个过程提供独立、客观的监督。
审计委员会已与合伙企业管理层和Miller Wachman的代表审查和讨论了截至2021年12月31日的年度经审计财务报表。审计委员会认为,这些讨论的结果是,NERA维持着一套有效的会计控制制度,使其能够编制财务报表,公平地反映伙伴关系的财务状况及其业务成果。与Miller Wachman的讨论还包括关于审计准则第16号(与审计委员会的沟通)的声明所要求的事项。
此外,审计委员会还审查了米勒·瓦赫曼的独立性。我们收到了Miller Wachman的书面披露和一封关于独立标准委员会标准1号所要求的独立性的信件,并与Miller Wachman讨论了这一信息。
基于上述情况,审计委员会建议将合伙企业截至2021年12月31日的年度经审计财务报表列入合伙企业提交给美国证券交易委员会的10-K表格年度报告。
尤妮斯·哈普斯
项目11.高管薪酬
合伙企业没有“高管薪酬”。如下所述,合伙企业雇用一家管理公司,并向其支付管理费和行政费。
合伙企业在2021年不需要也没有向其高级职员或普通合伙人的高级职员和董事支付任何报酬。如下文更全面描述的那样,合伙企业雇用了一家管理公司,该公司完全负责履行合伙企业的所有管理和政策制定职能。合伙向任何个人或实体支付的唯一补偿是按照合伙协议向普通合伙人或普通合伙人雇用的任何管理实体支付的管理费和行政费。
具体而言,合伙协议规定,普通合伙人或普通合伙人雇用的任何管理实体有权获得相当于来自合伙物业的租金和其他运营收入的4%(在Dexter Park为2%,在Linewt为3%)的管理费,以及相当于合伙企业收到、持有和偿还的任何债务工具的未偿还本金余额0.5%的抵押贷款服务费(“管理费”)。合伙协议亦授权普通合伙人向合伙收取聘用专业人士协助管理合伙物业的费用(“行政费用”)。管理费不从管理费中收取。此外,在出售或处置任何合伙物业时,普通合伙人或任何管理实体有权获得相当于销售总价3%的佣金(“佣金”),但如果任何其他经纪有权获得与出售有关的佣金,佣金应为销售总价3%与支付给该经纪的金额之间的差额。
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目录
普通合伙人已聘请汉密尔顿公司经营和管理合伙企业,并根据合伙协议,向汉密尔顿支付管理费、行政费和佣金。见“项目10.登记人的董事和高级管理人员”。2021年期间支付给汉密尔顿的管理费总额约为252.4万美元。哈密尔顿提供的管理服务包括但不限于:收取租金和其他收入;批准、订购和监督所有维修和其他装饰;终止租约、驱逐租户、购买用品和设备、融资和再融资物业、结算保险索赔、维护行政办公室和雇用人员。2021年,合伙企业及其附属合伙企业向汉密尔顿支付了约1,086,000美元的行政费用,其中包括约581,000美元的施工监理费和建筑费、约220,000美元的维修和维护服务费、约160,000美元的律师费和125,000美元的会计服务费。此外,该伙伴关系还向罗纳德·布朗支付了2.4万美元的建设监督服务费用。
萨莉·迈克尔是新雷亚尔公司董事的合伙人,也是索尔·尤因·阿恩斯坦律师事务所的合伙人。索尔·尤因在2021年、2020年和2019年分别向合作伙伴收取了总计16.9万美元、2.5万美元和8.6万美元的法律费用。
此外,哈密尔顿公司从拥有40%-50%股权的Investment Properties获得约692,000美元,其中约575,000美元为管理费,约55,000美元用于施工监督和建筑费用,约34,000美元用于维护服务,28,000美元用于法律服务。咨询委员会在2021年期间举行了4次会议,出席和参加这些会议的费用共计25000美元。此外,审计委员会在2021年举行了4次会议,出席和参加这些会议的费用共计32 000美元。
薪酬委员会连锁与内部人参与
我们普通合伙人的董事会没有薪酬委员会。在2021年或任何其他时间,普通合伙人的董事会成员均不是普通合伙人的高级管理人员或雇员,也没有成员与合伙企业有任何关系,根据S-K条例第404项,要求披露为关系人交易。在2021年的任何时候,没有任何普通合伙人的高管曾在任何其他实体的董事会或薪酬委员会中担任过一名或多名担任普通合伙人董事会成员的高管。
第十二条某些实益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项。
于二零二二年三月九日,除以下所列外,普通合伙人并不知悉有任何实益拥有人持有超过5%的未偿还甲类单位或存托凭证(根据存托协议为存托股份),而根据存托协议,Computershare是交换存托凭证的甲类单位的纪录持有人。截至2022年3月1日,根据存款协议,Computershare是A类单位的记录保持者,已向约2216名持有人发行了2857377张存托凭证。截至2022年3月1日,已发行和未发行的甲类单位(不包括存托凭证)1,773个,由130个单位持有人持有,23,042个乙类单位和1213个一般合伙单位由下列人士持有。2021年期间,206个A类单位被兑换为存托凭证。
下表列出截至2021年12月31日由以下人士实益拥有的各类合伙单位的若干资料:(I)每名合伙企业已知实益拥有任何类别合伙单位5%以上的人士、(Ii)每名董事及普通合伙人高级职员及(Iii)普通合伙人作为一个集团的所有董事及高级职员。就本表而言,所有存托凭证均包括在内,犹如它们已转换回A类单位一样。将任何被视为实益拥有的单位列入下表,并不代表承认被点名人士为该等单位的直接或间接实益拥有人。除非另有说明,以下所列人士对所列单位拥有唯一投票权及投资权。
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甲类 | B类 | 普通合伙企业 |
| ||||||||||
|
| 的百分比 |
|
| 的百分比 |
|
| 的百分比 |
| ||||
数量 | 杰出的 | 数量 | 杰出的 | 数量 | 杰出的 |
| |||||||
单位 | 单位 | 单位 | 单位 | 单位 | 单位 |
| |||||||
有益的 | 有益的 | 有益的 | 有益的 | 有益的 | 有益的 |
| |||||||
董事及高级人员 | 拥有 | 拥有 | 拥有 | 拥有 | 拥有 | 拥有 |
| ||||||
詹姆森·布朗 | 33 | (1) (6) | 0.03 | % (1) (6) | 17,316 | (2) | 75 | % (2) | |||||
C/o新英格兰房地产协会 | |||||||||||||
有限合伙 | |||||||||||||
布莱顿大道39号 | |||||||||||||
马萨诸塞州奥尔斯顿,邮编02134 | |||||||||||||
哈罗德·布朗2013可撤销信托基金 | — | — | (3) | 100 | % (3) | ||||||||
C/o索尔·尤因律师事务所 | |||||||||||||
达特茅斯街131号 | |||||||||||||
马萨诸塞州波士顿,邮编:02116 | |||||||||||||
HBC Holdings,LLC | (1) | (1) | (2) |
| (2) | — | — | ||||||
布莱顿大道39号 | |||||||||||||
马萨诸塞州奥尔斯顿,邮编02134 | |||||||||||||
罗纳德·布朗 |
| 3,087 | (4) (6) | 3 | % (4) (6) | 5,772 | 25 | % | (3) | 100 | % (3) | ||
C/o新英格兰房地产协会 | |||||||||||||
有限合伙 | |||||||||||||
布莱顿大道39号 | |||||||||||||
马萨诸塞州奥尔斯顿,邮编02134 | |||||||||||||
吉列姆·阿尔特森 |
| — | — | — | — | — | — | ||||||
西布鲁克林大街175号 | |||||||||||||
马萨诸塞州波士顿,邮编:02118 | |||||||||||||
大卫·阿洛伊斯 |
| — | — | — | — | — | — | ||||||
平房公园路241号 | |||||||||||||
马萨诸塞州温斯罗普,邮编02152 | |||||||||||||
安德鲁·布洛赫 | — | — | — | — | — | — | |||||||
牛津路6号 | |||||||||||||
马萨诸塞州韦兰德01778 | |||||||||||||
尤妮斯·哈普斯 |
| — | — | — | — | — | — | ||||||
霍利奥克街1号5号 | |||||||||||||
马萨诸塞州波士顿,邮编:02116 | |||||||||||||
萨莉·迈克尔 | (1) (5) | (1) (5) | (2) | (2) | (3) | 100 | % (3) | ||||||
公园路4号 | |||||||||||||
莎伦,马萨诸塞州,02067 | |||||||||||||
大卫·雷尔 | (1) (5) (6) | (1) (5) (6) | (2) | (2) | (3) | 100 | % (3) | ||||||
惠勒路7号 | |||||||||||||
马萨诸塞州列克星敦02420 | |||||||||||||
NewReal,Inc. |
| 333 | 0.34 | % | — | — | 1,215 | 100 | % | ||||
布莱顿大道39号 | |||||||||||||
马萨诸塞州奥尔斯顿,邮编02134 | |||||||||||||
全体董事和高级职员作为一个团体 |
| 30,048 | (7) | 31.08 | % (7) | 23,088 | (8) | 100 | % (8) | 1,215 | (3) | 100 | % (3) |
5%并非董事及高级人员的业主 | |||||||||||||
莫拉·布朗 |
| 5,170 | 5.32 | % | — | — | — | — | |||||
布莱顿大道39号 | |||||||||||||
马萨诸塞州阿尔斯顿,邮编:02134 |
(1) | 截至2021年12月31日,HBC Holdings,LLC(HBC)持有的存托凭证有515,349张。詹姆森·布朗和萨莉·迈克尔是HBC的经理,对存托凭证拥有联合投票权和处置控制权。因此,布朗先生和迈克尔女士可能被视为实益拥有HBC持有的存托凭证。由于存托凭证代表A类单位三十分之一的实益所有权,因此HBC被视为实益拥有约17,178个A类单位。(约占未完成甲类单位总数的17.67%)。 |
(2) | 由HBC持有的B类单位组成。见上文注(1)。詹姆森·布朗和萨莉·迈克尔作为经理,在有限责任公司的规定下,对有限责任公司持有的B类单位拥有投票权和投资权,因此可能被视为实益拥有HBC持有的B类单位。 |
(3) | 由于哈罗德·布朗2013年可撤销信托基金和罗纳德·布朗是NewReal,Inc.的控股股东、高管和董事,他们可能被视为实益拥有所有普通合伙单位 |
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目录
由NewReal,Inc.持有的Sally Michael和David Reier是Harold Brown 2013可撤销信托的受托人。 |
(4) | 由罗纳德·布朗和他的妻子共同持有的92,600张存托凭证组成。由于存托凭证代表A类单位三分之一的实益所有权,罗纳德·布朗可以被视为实益拥有大约3087个A类单位。(约占未清甲级单位的3.18%)。 |
(5) | 包括HJB 2009 Holdings,LLC持有的287,500张存托凭证。HJB 2009 Holdings LLC由Harold Brown 2009不可撤销信托FBO Harley Oliver Brown拥有33.73%,由Harold Brown 2009不可撤销信托FBO Jameson Pruitt Brown拥有33.33%。Sally Michael和David Reier是这些信托的受托人,对存托凭证拥有联合投票权和绝对控制权。因此,Michael女士和Reier先生可能被视为实益拥有有限责任公司持有的存托凭证。由于存托凭证代表A类单位三十分之一的实益拥有权,因此这些信托可被视为实益拥有约9,583个A类单位。(约占未完成甲类单位总数的9.86%)。 |
(6) | 不包括汉密尔顿公司慈善基金会持有的62,190张存托凭证。詹姆森·布朗和罗纳德·布朗是该基金会的受托人,他们共同对存托凭证拥有投票权和处置权。因此,布朗夫妇可以被视为实益拥有基金会持有的存托凭证,因为存托凭证代表A类单位的30%的实益所有权,基金会可被视为实益拥有大约2,073个A类单位。(约占尚未出售的甲类单位的2.13%)。 |
(7) | 包括上文附注(1)(5)中所述的A类单位,以及表中所示的New Real,Inc.,Jameson Brown和Ronald Brown。 |
(8) | 包括以上注(2)所述的B类机组。 |
2000年11月13日,伙伴关系通过了一项关于制定规则10b5-1交易计划的政策。根据这项政策,合伙企业授权其高级职员、董事及被视为合伙企业“内部人士”的若干雇员、股东及联营公司采纳个别交易合伙企业证券的计划(“交易计划”),并就设立、修改及终止该等交易计划订立若干程序规定。合伙企业并无根据任何股权补偿计划获授权发行的任何证券。
第十三项:某些关系和关联交易,以及董事独立性
詹姆森·布朗是罗纳德·布朗的侄子。
詹姆森·布朗和萨莉·迈克尔是HBC Holdings,LLC的经理,HBC Holdings,LLC拥有17,316个合伙企业的A类单位和75%的B类单位;
萨莉·迈克尔和大卫·雷尔是哈罗德·布朗2009不可撤销信托FBO哈雷·奥利弗·布朗和哈罗德·布朗2009不可撤销信托FBO Jameson Pruitt Brown的受托人,这两家公司共同拥有HJB 2009 Holdings,LLC,拥有9,583个合伙企业的A类单位;
詹姆森·布朗和罗纳德·布朗是汉密尔顿公司慈善基金会的受托人,该基金会拥有该合伙企业的2073个A类单位。
根据纽约证券交易所和美国证券交易委员会的规则,大卫·阿洛伊斯和尤尼斯·哈普斯决心保持独立。董事会定期举行有计划的会议。
伙伴关系关于审查和批准关联方交易的书面政策受《伙伴关系协定》管辖,该协定赋予咨询委员会批准或
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拒绝与普通合伙人或附属公司进行或来自普通合伙人或附属公司的所有拟议收购和投资。关联方由管理公司的管理人员确定,重大交易每季度向审计委员会报告并由审计委员会审查。
该合伙企业向为收购Investment Properties而成立的七家有限责任公司投资了约34,885,000美元。合伙企业在这些有限责任公司中拥有40%-50%的所有权权益,按股权合并的方法计算。普通合伙人的多数股东拥有47.6%至59%的股份,管理公司的五名现任和前任员工分别拥有0%至2.4%的投资物业。有关投资物业的说明,请参阅综合财务报表附注14。
另见“第2项财产”、“第10项注册人的董事和行政人员”和“第11项行政人员薪酬”,以了解支付给普通合伙人的附属公司汉密尔顿公司的费用。
项目14.提供的主要会计费和服务MW
Miller Wachman LLP在截至2021年12月31日的财年担任该合伙企业的独立会计师,并报告了2021年合并财务报表。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度,支付给Miller Wachman LLP的费用总额如下:
| 2021 |
| 2020 |
| |||
审计费 | |||||||
定期的年度审计和季度审查 | $ | 316,000 | $ | 316,000 | |||
小计 |
| 316,000 |
| 316,000 | |||
税费 | |||||||
伙伴关系、19个附属伙伴关系和18个一般伙伴关系的经常性纳税合规 |
| 105,000 |
| 105,000 | |||
小计 |
| 105,000 |
| 105,000 | |||
总费用 | $ | 421,000 | $ | 421,000 |
审计委员会的章程规定,它有权预先审查和批准以下事项的任何预先批准:(I)独立审计师将提供的所有审计服务,(Ii)独立审计师将提供的所有重要非审计服务,以及(Iii)与该等服务有关的所有费用和聘用条款。米勒·瓦赫曼在2021财年和2020财年执行的所有审计和非审计服务都是根据上述程序预先批准的。
(a) | 审计收入和某些费用,审查重大收购的形式财务信息。 |
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目录
第四部分
项目15.证物和财务报表附表
(a) | 1.财务报表: |
本10-K表包括以下财务报表:
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并资产负债表
截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度的综合收益表
截至2021年、2020年和2019年12月31日的合作伙伴资本变动表
截至2021年、2020年和2019年12月31日的合并现金流量表
合并财务报表附注
2.合并财务报表明细表:
略去财务报表附表,因为它们不适用或不是必需的,或者因为所要求的信息包括在财务报表或附注中。
(b) | 展品: |
作为本年度报告10-K表格的一部分提交的展品列于随附的展品索引中。
项目16.表格10-K总结
不适用
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目录
独立注册会计师事务所报告
致以下合作伙伴
新英格兰房地产协会有限合伙企业
财务报表与财务报告内部控制之我见
我们审计了所附的New England Realty Associates Limited Partnership(“该合伙企业”)截至2021年12月31日和2020年12月31日的综合资产负债表,以及截至2021年12月31日的三年期间每年的相关综合收益表、合伙人资本和现金流量变化以及相关附注(统称财务报表)。我们还根据特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013)中确立的标准,审计了合伙企业截至2021年12月31日的财务报告内部控制。
我们认为,上述财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则,公平地列报了伙伴关系截至2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况,以及在2021年12月31日终了的三年期间每年的业务成果和现金流量。此外,我们认为,根据COSO发布的《内部控制-综合框架(2013)》确立的标准,截至2021年12月31日,伙伴关系在所有实质性方面都对财务报告保持了有效的内部控制。
意见基础
合伙企业管理层负责编制这些财务报表,维持对财务报告的有效内部控制,并对项目9A下所附管理层财务报告内部控制报告中所列财务报告内部控制的有效性进行评估。我们的责任是根据我们的审计,对合伙企业的合并财务报表发表意见,并对合伙企业的财务报告内部控制发表意见。我们是一家在公共合伙企业会计监督委员会(美国)(PCAOB)注册的公共会计师事务所,根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(SEC)和PCAOB的适用规则和规定,我们必须与合伙企业保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计,以获得合理保证,以确定财务报表是否没有重大错报,无论是由于错误还是欺诈,以及是否在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制。
我们对财务报表的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序,无论是由于错误还是欺诈,以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计,以及评估财务报表的整体列报。我们对财务报告的内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制,评估存在重大弱点的风险,以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下需要的其他程序。我们相信,我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及其局限性
合伙企业对财务报告的内部控制是一个程序,旨在根据公认的会计原则,为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。合伙企业对财务报告的内部控制包括下列政策和程序:(1)与保存合理详细、准确和公平地反映合伙企业资产的交易和处置的记录有关的政策和程序;(2)提供合理的保证,即交易被记录为必要的,以便根据公认会计编制财务报表
F-1
目录
(3)提供合理保证,防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权获得、使用或处置合伙企业的资产。
由于其固有的局限性,财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外,对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险,即由于条件的变化,控制措施可能会变得不充分,或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指已向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期财务报表审计所产生的事项:(1)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露;(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见,我们也不会通过传达下面的关键审计事项,就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
投资性物业减值准备
如附注1所述,合伙企业每年或每当发生事件或情况变化显示可能出现减值时,均会检讨投资物业的账面价值。可能导致审查投资物业账面价值的事件或情况可能包括投资物业的预期市价大幅下降、资产使用范围或方式的不利改变,或因灾难性事件而导致其实际状况或损害的重大变化。
该合伙企业通过分析净营业收入来审查其投资物业的潜在减值。如果出现任何减值指标,合伙企业将利用预期未贴现的未来现金流量、特定资产的预期处置收益和最近收购的预期回报率进行额外分析。预测现金流需要管理层对预期持有期、持有期内的租金收入和运营费用、资本支出和回报率等变量做出估计和假设。2021年,伙伴关系的净营业收入分析得出三项财产需要额外分析。根据伙伴关系的分析,2021年没有发现减值。
我们确定投资物业减值是一项关键审计事项的主要考虑因素是,在评估管理层在确定未贴现现金流量估计时使用的估计时,它涉及高度的主观性。除其他外,我们执行了以下程序,以形成我们对合并财务报表的总体意见。我们测试了管理层在识别潜在投资财产减值方面的内部控制,例如对合伙企业每年净营业收入分析的控制,以及管理层审查控制,以确定可能表明减值的潜在事件。我们审查和评估了合伙企业的净营业收入趋势分析及其对其他事件的评估,如果有必要进行额外分析,我们评估了在编制未贴现现金流量估计时使用的重要假设和方法。当净营业收入分析显示需要进行额外分析时,我们评估了用于确定未来未贴现现金流量的重大假设是否合理,这些假设包括估计持有期、持有期内的租金收入和运营费用、资本支出和回报率。
关联方和关联方交易识别的评价
正如综合财务报表附注3所述,普通合伙人聘请哈密尔顿公司管理合伙企业及其合资企业的财产。汉密尔顿公司由布朗家族相关实体全资拥有。此外,该合伙企业还与布朗家族相关实体分享其七家合资企业的所有权。这些实体中的每一个都是关联方。合作伙伴关系已经进入了一些
F-2
目录
与哈密尔顿公司的交易包括物业管理服务和其他专业服务,如法律、会计和建筑。这些费用是《合作伙伴协议》允许的。
我们将关联方和关联方交易识别的评估确定为一项关键审计事项。审计师的判断涉及评估为确定关联方和伙伴关系的关联方交易而执行的程序的充分性。
以下是我们为解决这一关键审计问题而执行的主要程序。我们对设计进行了评估,并测试了对合伙企业关联方流程的某些内部控制的操作有效性,包括对确定合伙企业关联方关系和交易的控制。我们阅读了合伙企业与关联方之间的协议和合同;质疑了与关联方交易的应付账款制度;评估了合伙企业适用账户与关联方交易和余额记录的对账情况;阅读了合伙企业董事会和相关委员会的会议纪要;就关联方交易向高管、主要管理层成员和董事会审计委员会进行了询问;并阅读了公开文件、外部新闻和研究来源,以获取与合伙企业和关联方交易相关的信息。
/s/
我们自1993年以来一直担任该合伙企业的审计师
March 11, 2022
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新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并资产负债表
十二月三十一日, | ||||||||
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| 2021 |
| 2020 |
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资产 | ||||||||
出租物业 | $ | | $ | | ||||
现金和现金等价物 |
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应收租金 |
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房地产税免税额 |
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预付费用和其他资产 |
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对未合并的合资企业的投资 |
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总资产 | $ | | $ | | ||||
负债和合伙人资本 | ||||||||
应付按揭票据 | $ | | $ | | ||||
应付票据 | — | | ||||||
非合并合营企业的投资超额分配和亏损 |
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应付账款和应计费用 |
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预付租金和保证金 |
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总负债 |
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承付款和或有负债(附注3和9) |
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| ||||||
合伙人资本 |
| ( |
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总负债和合伙人资本 | $ | | $ | |
见合并财务报表附注
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目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并损益表
截至十二月三十一日止的年度, | ||||||||||
| 2021 |
| 2020 |
| 2019 |
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收入 | ||||||||||
租金收入 |
| $ | |
| $ | |
| $ | | |
洗衣费和杂费收入 |
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费用 | ||||||||||
行政性 |
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折旧及摊销 |
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管理费 |
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运营中 |
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租房 |
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维修保养 |
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税费和保险费 |
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未计其他收入(费用)的收入 |
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其他收入(费用) | ||||||||||
利息收入 |
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利息支出 |
| ( |
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对未合并的合营企业的投资收益(亏损) |
| ( |
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其他(费用) | ( | — | ( | |||||||
| ( |
| ( |
| ( | |||||
净(亏损)收益 | $ | ( | $ | | $ | | ||||
单位净(亏损)收入 | $ | ( | $ | $ | | |||||
加权平均未完成单位数 |
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请参阅合并财务报表附注。
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目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并合伙人资本变动表
单位 | 合伙人资本 |
| |||||||||||||||||||||||
有限 | 一般信息 | 财务处 | 有限 | 一般信息 |
| ||||||||||||||||||||
| 甲类 |
| B类 |
| 伙伴关系 |
| 小计 |
| 单位 |
| 总计 |
| 甲类 |
| B类 |
| 伙伴关系 |
| 总计 |
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余额2019年1月1日 |
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| | $ | ( | ( | ( | $ | ( | |||||||
分发给合作伙伴 |
| — |
| — |
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| ( | |||||||
股票回购 | — |
| — |
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| ( |
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| ( | ||||||||
净收入 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
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余额2019年12月31日 |
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分发给合作伙伴 |
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| ( | |||||||
股票回购 |
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| — |
| — |
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| ( |
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| ( | |||||||
净收入 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
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余额2020年12月31日 |
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| | | $ | ( | $ | ( | $ | ( | $ | ( | ||||||
分发给合作伙伴 |
| — |
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| — |
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股票回购 |
| — |
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| — |
| — |
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| ( |
| ( |
| ( |
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净额(亏损) |
| — |
| — |
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余额2021年12月31日 |
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| | $ | ( | ( | ( | ( |
请参阅合并财务报表附注。
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新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并现金流量表
截至十二月三十一日止的年度, | ||||||||||
| 2021 |
| 2020 |
| 2019 |
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经营活动的现金流 | ||||||||||
净(亏损)收入 |
| $ | ( |
| $ | |
| $ | | |
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整 | ||||||||||
折旧及摊销 |
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递延融资成本摊销 | | | | |||||||
投资合资企业的损失(收益) |
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| ( |
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坏账准备 | | | | |||||||
经营性资产和负债变动 | ||||||||||
未合并合资企业的收益 |
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应收租金减少(增加) |
| ( |
| ( |
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增加(减少)应付帐款和应计费用 |
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(增加)房地产税托管量减少 |
| ( |
| ( |
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(增加)预付费用和其他资产 |
| ( |
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| ( | ||||
预付租金和保证金增加(减少) |
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| ( |
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调整总额 |
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经营活动提供的净现金 |
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投资活动的现金流 | ||||||||||
在未合并的合资企业中超过投资的分配 |
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(投资)未合并的合资企业 |
| ( |
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改善租住物业 |
| ( |
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购买租赁物业 | — | — | ( | |||||||
净现金(用于)投资活动 |
| ( |
| ( |
| ( | ||||
融资活动的现金流 | ||||||||||
支付融资成本 |
| ( |
| ( |
| ( | ||||
应付按揭票据收益 |
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| — | ||||
信用额度净额收益(付款) | ( | ( | | |||||||
应付按揭票据的本金支付 |
| ( |
| ( |
| ( | ||||
股票回购 |
| ( |
| ( |
| ( | ||||
向合作伙伴分发 |
| ( |
| ( |
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融资活动提供的现金净额(用于) |
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| ( |
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现金及现金等价物净增(减) |
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| ( | ||||
期初现金及现金等价物 |
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期末现金和现金等价物 | $ | | $ | | $ | |
见合并财务报表附注
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目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
注1.重大会计政策
业务范围:New England Realty Associates Limited Partnership(“NERA”或“Partnership”)于1977年在马萨诸塞州成立。NERA及其子公司拥有
演示基础:财务报表是按照公认会计准则编制的。按照公认会计准则编制财务报表要求管理层作出估计和假设,以影响财务报表日期的资产和负债额以及或有资产和负债的披露,以及报告期内收入和支出的报告额。这些估计和假设是基于管理层的历史经验,当时认为这些经验是合理的。然而,由于无法确定未来发生的事件及其影响,因此确定估计数需要作出判断。伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的事项作出假设的政策。不同的估计可能会对伙伴关系的财务结果产生实质性影响。影响这些政策和估计的应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。
合并原则:合并财务报表包括NERA及其子公司的账目。妮拉有一个
合伙企业在合资企业中的投资采用权益会计方法核算。这些投资最初按成本入账,作为对未合并合资企业的投资,随后在收益、现金贡献和分配中对权益进行了调整。一般来说,当投资(和任何垫款)减少到
关于合并的权威指导意见就如何确定通过投票权以外的方式获得控制权的实体(“可变利益实体”或“VIE”)以及确定哪些企业(如果有的话)应合并VIE(“主要受益人”)提供了指导。一般而言,当(1)股权投资者(如有)缺乏一项或多项控股权的基本特征,(2)有风险的股权投资不足以在没有额外从属财务支持的情况下为该股权的活动提供资金,或(3)股权投资者拥有与其经济利益不成比例的投票权,而该实体的活动涉及或代表拥有不成比例小投票权的投资者进行时,则适用于考虑该实体是否为VIE。主要受益者由具有以下两个特征的实体定义:(1)指导活动的权力,当这些活动合在一起时,最大的影响是
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目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
可变利益实体的业绩;以及(2)承担损失的义务和从VIE获得回报的权利,这将对VIE产生重大影响。
减值:管理层每年评估是否有任何指标表明,合伙企业的租赁物业或对未合并子公司的投资的价值可能受损。除了确定可能影响一个或多个物业的任何特定情况外,管理层还考虑其他标准,以确定哪些物业可能需要评估潜在减值。管理层考虑的准则包括审查低租赁百分比、重大短期租赁到期、最近收购的物业、当前和历史经营及/或现金流亏损、近期按揭债务到期日或其他可能影响合伙企业持有物业意向和能力的因素。只有当管理层对物业将产生的总未来现金流(未贴现且不计利息费用)的估计低于物业的账面价值时,物业的价值才会减值。已经发生减值的,应当以该财产的账面价值超过该财产的公允价值计量。合伙企业对每个物业预期产生的未来总现金流的估计是基于一些假设,这些假设受到经济和市场不确定性的影响,其中包括对空间的需求、对租户的竞争、市场租金的变化以及每个物业的运营成本。由于这些因素难以预测,并受未来事件的影响,可能改变管理层的假设,管理层在其减值分析中估计的未来现金流量可能无法实现。
收入确认:住宅及商业物业的租金收入于相关租赁期内确认。对于住宅租户,金额
所购物业的高于市价及低于市价的租赁值最初是根据(I)根据每份原地租约支付的合约金额与(Ii)管理层估计的公平市价租金之间的差额(使用反映所收购租赁相关风险的折现率)而记录的,该差额是在相当于高于市价的租约的剩余租期与低于市价的租约的初始期限加任何低于市价的固定利率续期选择权的期限的期间内计算的。已购入物业的资本化高于市值的租赁价值在各自租约的剩余期限内作为基本租金收入的减值摊销,资本化低于市值的租赁价值作为基准租金收入在剩余初始期限加上各自租赁的任何低于市场的固定利率续期期权的条款的增加进行摊销。
根据这一标准,伙伴关系评估非租赁组成部分(包括公共区域维修服务的租赁安排)和相关租赁组成部分(租赁收入)。如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式相同,则租赁组件是主要组件。伙伴关系选出了一个允许的实际权宜之计。对于(I)包括公共区域维护服务的涉及房地产的经营租赁安排以及(Ii)包括房地产税和保险费在内的所有房地产安排,我们在综合收益表中将这些金额计入租赁收入。我们记录承租人在发生相关费用期间偿还的金额。
出租物业:租赁物业按成本减去累计折旧列报。维护和维修在发生时计入费用;改善或延长资产寿命的改进和增加计入资本化。当资产被报废或以其他方式处置时,资产的成本和相关的累计折旧从账目中注销,处置的任何收益或损失都计入收益。全额折旧的资产将从账户中移出。租赁物业按直线折旧法和加速折旧法折旧。
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新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
他们的估计使用寿命。于收购租赁物业时,合伙企业估计所收购有形资产的公允价值,包括土地、楼宇及装修,以及已确认的假设无形资产及负债,一般由(I)市场租赁之上及之下、(Ii)原址租赁及(Iii)租户关系的公允价值组成。合伙企业根据其公允价值将收购价格分配给收购的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价,合伙企业记录商誉或廉价购买的收益(如果有)。在估计所收购有形及无形资产的公允价值时,合伙企业会考虑其尽职调查及营销及租赁活动所取得的有关每项物业的资料,并使用各种估值方法,例如采用适当折现率及资本化率的估计现金流量预测、扣除折旧后的重置成本估计,以及现有的市场信息。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。
收购的其他无形资产包括本地租约价值及租户关系价值的金额,该等价值乃根据管理层对各租户租约的具体特点及合伙企业与个别租户的整体关系的评估而厘定。管理层在分析原址租约价值时须考虑的因素包括假设预期租赁期内的账面成本估计(考虑当前市场情况),以及于预期租赁期内按市价执行类似租约的成本(视乎当地市场情况而定)。在估计执行类似租赁的成本时,管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的特征包括合伙企业与租户的现有业务关系的性质和程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信用质量以及对续租的预期。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。
如果事实和情况表明出租物业的账面价值可能受到减值,则应准备一份价值分析报告。估计的未来未贴现现金流与资产的账面价值进行比较,以确定是否需要减记至公允价值。
租赁费:租赁费用在相关租赁期限内按直线原则资本化和摊销。当相应的费用不再适用时,未摊销余额将计入费用。
递延融资成本:获得融资所产生的成本在相关债务期限内资本化和摊销。递延融资成本在资产负债表中列示为直接从与其有关的债务负债的账面价值中扣除,但与循环信贷安排有关的递延融资成本除外,该等递延融资成本在预付费用及其他资产中列报。在所有情况下,此类成本的摊销都包括在利息支出中,大约为$
所得税:财务报表是在NERA及其子公司有权作为合伙企业享受税收待遇的基础上编制的。因此,所得税拨备已入账(见附注13)。
现金等价物:合伙企业将现金等价物视为购买的期限在三个月或以下的所有高流动性工具。
细分市场报告:经营部门是合伙企业的创收部分,内部为其编制单独的财务信息以供管理。根据该定义,NERA在所列所有时期内的运作方式为
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新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
综合收益:全面收益的定义是合伙人权益的变化,不包括与所有者的交易(如出资和分红)。NERA在2021年、2020年或2019年除了报告的净收入外,没有任何全面收入项目。
每张存托凭证收益(亏损):自2012年1月3日起,合伙企业授权
单位收入:每一单位的净收益(亏损)是根据所列每一期间未清偿单位的加权平均数计算的。合作伙伴关系已经
稀释单位,因此,基本净收入与单位稀释净收入相同(见附注7)。信用风险和金融工具的集中度:合伙公司的财产位于新英格兰,合伙公司面临与之相关的一般经济风险。在2021年、2020年或2019年,没有一个租户的收入占合作伙伴关系收入的5%以上。该伙伴关系与高信用质量的金融机构进行临时现金投资。截至2021年12月31日,伙伴关系的几乎所有现金和现金等价物都存放在金融机构的计息账户中,按以下利率计算利息:
广告费:广告在发生时计入费用。广告费是$
租赁 属性 vbl.持有 f或销售:当管理层确认资产为待售资产时,合伙企业停止对资产进行折旧,并估计此类资产的销售价格(扣除销售成本)。当交易获得适当的公司授权,且无重大或有事项与出售有关时,合伙企业一般会考虑持有资产以供出售。如管理层认为已被确认为持有以供出售的资产的估计销售净价(扣除销售成本)低于该等资产的账面价值,则设立估值免税额。
如果出现以前被认为不太可能的情况,因此,合伙企业决定不出售以前被归类为持有供出售的财产,该财产被重新归类为持有和使用。重新分类的物业按(A)该物业被分类为持有待售前的账面价值(经调整以任何折旧(摊销)费用(假若该物业持续被分类为持有并使用)或(B)于其后决定不出售之日的公允价值)的较低者个别计量及记录。
利息资本化:合伙企业遵循的政策是,当建筑时间超过时,将利息资本化,作为租赁物业成本的一个组成部分。
债项的清偿:如果向同一贷款人对现有抵押贷款进行再融资,并确定再融资有很大不同,则将其记为债务清偿。但是,如果确定再融资基本上相同,则将它们记录为债务交换。所有再融资都符合债务清偿的条件。
重新分类:为符合本期列报,对上期数额进行了某些重新分类。
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新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
注2.出租物业
截至2021年12月31日,合伙企业及其附属合伙企业拥有
此外,截至2021年12月31日,合伙企业及其子公司合伙企业在弗雷明翰拥有一个商业购物中心,在牛顿和布鲁克林拥有商业建筑,在波士顿、布罗克顿和牛顿拥有综合用途物业,全部位于马萨诸塞州。这些物业统称为“商业物业”。
该合伙企业还拥有一家
租赁物业包括以下内容:
| 2021年12月31日 |
| 2020年12月31日 |
| 使用寿命 |
| ||||||
土地、装修和停车场 | $ | $ | - | 年份 | ||||||||
建筑物及改善工程 |
|
| - | 年份 | ||||||||
厨房橱柜 |
|
| - | 年份 | ||||||||
地毯 |
|
| - | 年份 | ||||||||
空调,空调 |
|
| - | 年份 | ||||||||
洗衣设备 |
|
| - | 年份 | ||||||||
电梯 |
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| - | 年份 | ||||||||
游泳池 |
|
| - | 年份 | ||||||||
装备 |
|
| - | 年份 | ||||||||
机动车辆 |
|
| 年份 | |||||||||
栅栏 |
|
| - | 年份 | ||||||||
家具和固定装置 |
|
| - | 年份 | ||||||||
烟雾报警器 |
|
| - | 年份 | ||||||||
固定资产总额 |
|
| ||||||||||
减去:累计折旧 |
| ( |
| ( | ||||||||
$ | $ |
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新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
成本 | ||||||||||||||||||||||||||||
的初始成本 | 大写 | 总金额 | 年份 | |||||||||||||||||||||||||
财产名称 | 累赘 | 合伙企业(1) | 紧随其后的是 | 在期末结转 | 建造/ | 可折旧 | ||||||||||||||||||||||
类型 | (第一 | 建筑物 | 收购(2) | 建筑物 | 累计 | 重新装修 | 生命 | |||||||||||||||||||||
位置 | 抵押贷款) | 土地 | 改进 | 改进 | 土地 | 改进 | 总计 | 折旧 | 获取日期 | 年份 | ||||||||||||||||||
马萨诸塞州波士顿博伊尔斯顿市中心L.P.住宅公寓 |
| $ | |
| $ | |
| $ | |
| $ | |
| $ | |
| $ | |
| $ | |
| $ | |
| 1995年7月 |
| (3) |
Brookside Associates LLC,马萨诸塞州沃伯恩住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | Oct. 2000 | (3) | ||||||||||
Clovelly Apartments L.P.住宅公寓纳舒亚,新罕布夏州 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 9月一九七七年 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州波士顿联邦1137 L.P.住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 1995年7月 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州波士顿联邦1144 L.P.住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 1995年7月 | (3) | ||||||||||
行政公寓L.P.马萨诸塞州弗雷明翰住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 9月一九七七年 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州列克星敦汉密尔顿Battle Green LLC住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | Jun. 2011 | (3) | ||||||||||
汉密尔顿柏树LLC Commercial-1031 Exchange Brookline,Massachusetts | $ | — | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | Oct. 2008 | (3) | ||||||||||
汉密尔顿·格林公寓,有限责任公司安多弗住宅公寓,马萨诸塞州 | $ | | $ | | $ | | $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | Jul. 2013 | (3) | ||||||||||
汉密尔顿·海兰兹,有限责任公司,马萨诸塞州尼达姆住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | | | $ | | $ | | | Mar. 2018 | (3) | |||||||||||||
马萨诸塞州牛顿市汉密尔顿林恩特商业交易所1031号 | $ | — | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | Nov. 2007 | (3) | ||||||||||
哈密尔顿橡树联营有限责任公司马萨诸塞州布罗克顿住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | Dec. 1999 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州洛厄尔,L.P.高地街公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | Dec. 1996 | (3) | ||||||||||
林哈特L.P.住宅/马萨诸塞州商业牛顿 | $ | — | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | Jan. 1995 | (3) | ||||||||||
磨坊街花园,马萨诸塞州沃本住宅公寓有限责任公司 | $ | | $ | | $ | | | | $ | | $ | | | Dec. 2019 | (3) | |||||||||||||
Mill Street Development,马萨诸塞州沃本 | $ | — | $ | | $ | | | | $ | | $ | | | Dec. 2019 | (3) | |||||||||||||
NERA Dean St.Associates LLC诺伍德住宅公寓,马萨诸塞州 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | Jun. 2002 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州波士顿北灯塔140 L.P.住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 1995年7月 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州洛厄尔旧英式公寓L.P.住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 9月一九七七年 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州伍斯特Redwood Hills L.P.住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 1995年7月 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州列克星敦帕克斯船长公寓的住宅 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 9月2015年 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州丹佛斯River Drive L.P住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 9月一九七七年 | (3) | ||||||||||
里弗塞德马萨诸塞州沃特敦公寓公寓 | $ | — | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 9月一九七七年 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州弗雷明翰School St Assoc LLC住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | Apr. 2003 | (3) | ||||||||||
WRF Associates LLC条带马萨诸塞州弗雷明翰购物中心 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | May 1999 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州布罗克顿WCB Associates LLC住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | Dec. 1999 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州伯灵顿Wesgate公寓有限责任公司 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 9月2004年 | (3) | ||||||||||
韦斯特盖特公寓有限责任公司马萨诸塞州沃本住宅公寓 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 9月一九七七年 | (3) | ||||||||||
马萨诸塞州牛顿市伍德兰公园公寓有限责任公司 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | 2017年7月 | (3) | ||||||||||
$ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | |
(1) | 合伙企业的初始成本既包括1977年9月承担的抵押贷款余额,包括后来对这些数额的调整,也包括以后按成本进行的收购。 |
(2) | 扣除退休因素后的净额。 |
F-13
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合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
(3)2021年,租赁财产在下列估计使用年限内折旧:
资产 |
| 生命 |
| |||
建筑物和改善措施 | - | 年份 | ||||
其他类别的资产 | - | 年份 |
租赁财产和累计折旧的对账如下:
十二月三十一日, |
| |||||||||
| 2021 |
| 2020 |
| 2019 |
| ||||
出租物业 | ||||||||||
平衡,开始 |
| $ | |
| $ | |
| $ | | |
新增: | ||||||||||
建筑物、装修和其他资产 |
| |
| |
| | ||||
| |
| | | ||||||
扣除: | ||||||||||
报废或处置资产的核销 |
| |
| |
| | ||||
待售和/或出售的出租物业 |
|
|
| |||||||
平衡,结束 | $ | | $ | | $ | | ||||
累计折旧 | ||||||||||
平衡,开始 | $ | $ | $ | |||||||
添加: | ||||||||||
当年折旧 |
|
|
| |||||||
| |
| | | ||||||
扣除 | ||||||||||
报废或处置资产的累计折旧 |
|
|
| |||||||
平衡,结束 | $ | | $ | | $ | |
于2021年11月30日,New England Realty Associates Limited Partnership(“Partnership”)与KeyBank National Association(“KeyBank”)订立总信贷融资协议(“融资协议”),日期为2021年11月30日,初步预支金额为$
合伙企业用所得款项偿还了大约$
2020年3月31日,Nera Brookside Associates,LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为美元的抵押票据
F-14
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合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
于2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC及Mill Street Development,LLC,统称为Mill Street,为新英格兰房地产联营有限公司(“合伙企业”)的全资附属公司,于2019年9月27日完成与93 Realty Limited Partnership(“购买协议”)的购买协议,据此Mill Street收购碧桂园公寓。
2019年12月20日,Mill Street与Insurance Strategy Funding Corp.LLC签订了一项贷款协议(“协议”),提供贷款(“贷款“)最高本金为$
2019年5月31日,帕克船长有限责任公司(简称帕克船长)的住宅与Strategy Funding Corp.,LLC签订了一份本金为#美元的抵押票据
附注3.关联方交易
合伙企业的财产由普通合伙人的多数股东拥有的实体管理。管理费相当于
合伙协议允许普通合伙人或管理公司向NERA收取专业服务(如律师、会计师和承包商)的费用。在2021、2020和2019年,大约
F-15
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合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
合伙企业向管理公司报销在物业工作的员工的工资和相关费用。总报销金额约为$
簿记和会计职能由管理公司的会计人员提供,会计人员包括大约
该合作伙伴关系已投资于
咨询委员会举行了
萨莉·迈克尔是纽雷亚尔公司董事的合伙人,也是索尔·尤因·阿恩斯坦律师事务所的合伙人。索尔·尤因向合伙公司收取了总计#美元的律师费。
有关回购B类单位和一般合伙单位的资料,请参阅附注8。
附注4.预付费用和其他资产
大约$
截至2021年12月31日和2020年12月31日,预付费用和其他资产中包括的金额约为
收购Mill Street公寓的无形资产包括在预付费用和其他资产中。无形资产约为$
与再融资和信贷额度相关的融资费用约为#美元
F-16
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合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
附注5.应付按揭票据
应付按揭贷款
于二零二一年十二月三十一日、二零二一年及二零二零年十二月三十一日,应付按揭由各项贷款组成,所有贷款均以附注2所述物业的第一按揭作抵押。于二零二一年十二月三十一日,这些贷款的利率由
融资费用约为5美元
该合伙企业承诺将租户租赁作为其中某些贷款的额外抵押品。
截至2021年12月31日的大致年度到期日如下:
2022年-当前到期日 |
| $ | |
|
2023 |
| | ||
2024 |
| | ||
2025 |
| | ||
2026 |
| |||
此后 |
| | ||
| ||||
减去:未摊销递延融资成本 | | |||
$ | |
于2021年11月30日,New England Realty Associates Limited Partnership(“Partnership”)与KeyBank National Association(“KeyBank”)订立总信贷融资协议(“融资协议”),日期为2021年11月30日,初步预支金额为$
F-17
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合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
合伙企业用所得款项偿还了大约$
按性质分列的材料余额如下:
以前的 | 当前 | 延期 | ||||||
抵押贷款 | 抵押贷款 | 金融 | 提前还款 | |||||
属性名称 |
| 余额 |
| 余额 |
| 费用 |
| 罚金 |
Clovelly Apts LP | $ | | $ | | $ | | $ | |
通信1137 LP |
| |
| |
| |
| |
通信1144 LP |
| |
| |
| |
| |
高管应用程序LP |
| |
| |
| |
| |
N.Beacon 140 LP |
| |
| |
| |
| |
古英语APT LP |
| |
| |
| |
| |
红杉山有限责任公司 |
| |
| |
| |
| |
里弗博士LP |
| |
| |
| |
| |
高地圣Apts LP |
| |
| |
| |
| |
WCB协会(WCB Assoc.)有限责任公司 |
| |
| |
| |
| |
汉密尔顿橡树协会。低压 |
| |
| |
| |
| |
$ | | $ | | $ | | $ |
2020年3月31日,Nera Brookside Associates,LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为美元的抵押票据
于2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC及Mill Street Development LLC,统称为Mill Street,为新英格兰房地产联营有限公司(“合伙企业”)的全资附属公司,于2019年9月27日与九十三房地产有限合伙公司(“购买协议”)完成一份购买协议,据此Mill Street收购碧桂园公寓。
2019年12月20日,Mill Street与Insurance Strategy Funding Corp.LLC签订了一项贷款协议(“协议”),提供贷款(“贷款“)最高本金为$
F-18
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2021年12月31日
2019年5月31日,帕克船长有限责任公司(简称帕克船长)的住宅与Strategy Funding Corp.,LLC签订了一份本金为#美元的抵押票据
信用额度
2014年7月31日,该伙伴关系签订了一项协议,
2021年10月29日,该伙伴关系完成了对其现有信贷额度的修改。该协议将信贷额度延长为
新期限的利率是伦敦银行同业拆借利率加
信贷额度可用于合伙企业的收购、再融资、改善、营运资金和其他需要。该额度不得用于支付股息、分配或收购合伙企业的股权。
信贷额度以合伙企业在以下项目中的所有权权益的不同百分比为抵押
合伙企业支付了费用以确保信贷额度。在2021年10月29日延期之前,任何未使用的信用额度余额都将被收取以下费用
F-19
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2021年12月31日
注6.预付租金和保证金
合伙企业的住宅租赁协议可能要求租户保持
注7.合伙人资本
合作伙伴关系已经
自2012年1月3日起,合伙企业授权
将其在纽约证券交易所上市的存托凭证进行远期拆分,并同时调整合伙企业A类单位存托凭证的兑换比例 至 ,这样每张存托收据就相当于1/30。 合伙企业的A级单位。2022年1月,伙伴关系批准每季度分配#美元。
2021年,伙伴关系支付的分配总额为
该合伙公司已与一家代理人订立存款协议,以促进有限合伙人在A类单位的权益的公开交易。根据本协议的条款,A类单位的持有人有权用每个A类单位交换
年终 |
| ||||||
十二月三十一日, |
| ||||||
| 2021 |
| 2020 |
| |||
每张存托凭证净(亏损)收益 |
| $ | ( |
| $ | | |
按存托凭证分配 | $ | | $ | |
附注8.库房单位
截至2021年12月31日的库房单位如下:
甲类 |
| |
|
B类 |
| | |
普通合伙企业 |
| | |
| |
2007年8月20日,普通合伙人NewReal,Inc.批准了一项股权回购计划
F-20
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2021年12月31日
(“回购计划”),根据该计划,合作伙伴被允许在一段时间内购买
从2007年8月20日至2021年12月31日,合作伙伴关系已回购
在截至2021年12月31日的年度内,该伙伴关系总共购买了
鉴于冠状病毒大流行带来的经济不确定性,截至2020年4月15日,伙伴关系决定暂时暂停回购计划。随着2021年秋季大波士顿地区经济前景的改善和学生重返大学,回购计划于2021年11月恢复。
附注9.承付款和或有事项
合伙企业不时会卷入与其业务相关的各种普通例行诉讼。合伙企业要么有保险覆盖范围,要么在适当的时候规定任何未投保的索赔。该合伙企业不涉及任何重大待决法律程序。
F-21
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2021年12月31日
注10.租金收入
在截至2021年12月31日的年度内,大约
| 商业广告 |
| ||
物业租赁 |
| |||
2022 | $ | | ||
2023 |
| | ||
2024 |
| | ||
2025 |
| | ||
2026 |
| | ||
此后 |
| | ||
$ | |
未来最低租金收入总额不包括根据与公用面积费用和房地产税相关的各种租约可能收到的或有租金。持续运营的或有租金总额约为#美元。
商业租约提供了以下信息:
| 年度基数 |
|
|
| 百分比 |
| ||||
租金为 | 总面积为2平方英尺 | 总人数 | 年基本租金为 |
| ||||||
一直到12月31日, | 即将到期的租约 | 租约即将届满 | 即将到期的租约 | 即将到期的租约 |
| |||||
2022 | $ | | | | % | |||||
2023 |
| | | | % | |||||
2024 |
| | | | % | |||||
2025 |
| | | | % | |||||
2026 |
| | | | % | |||||
2027 |
| | | | | % | ||||
2028 |
| — | — | — | — | % | ||||
2029 |
| | | | | % | ||||
2030 |
| — | — | — | — | % | ||||
2031 |
| — | — | — | — | % | ||||
2032 | — | — | — | — | % | |||||
2033 | — | — | — | — | % | |||||
总计 | $ | |
| |
| |
| % |
应收租金是扣除坏账准备约#美元后的净额。
2021年12月31日和2020年12月31日的应收租金还包括大约#美元。
F-22
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2021年12月31日
注11.现金流信息
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度内,支付利息的现金约为#美元
附注12.公允价值计量
公允价值经常性计量
截至2021年12月31日和2020年12月31日,我们没有任何重大金融资产或金融负债在我们的合并财务报表中按公允价值经常性计量。
未按公允价值计量的金融资产和负债
于2021年12月31日及2020年12月31日,我们若干金融工具(包括现金及现金等价物、应收账款、应付票据、应付账款及应计开支)的账面值代表其公允价值,原因是-这些工具的条款性质或最近获得的这些项目。
于二零二一年十二月三十一日、二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日,吾等根据相同(第一级)或类似(第二级)债券的市价估计应付按揭及其他票据的公允价值。我们估计了我们的有担保抵押债务的公允价值,通过使用我们目前可用于类似条款和到期日的债务的利率对未来现金流进行贴现来估计没有当前市场报价的债务的公允价值(第3级)。我们债务的公允价值与账面价值的差异是由于我们在2021年12月31日和2020年12月31日可获得的利率和/或借款利差与发行或收购债务时的利率和/或借款利差存在差异所致。有担保的抵押债务包含预付罚金或收益维持条款,这可能会使以较低利率为债务再融资的成本超过这样做所带来的好处。
截至2021年12月31日和2020年12月31日,该伙伴关系的信贷额度有
伙伴关系在估算其金融工具的公允价值时使用了以下方法和假设:
● | 对于现金和现金等价物、应收账款、其他资产、合伙企业投资、应付账款、预付租金和保证金:公允价值接近这些资产和负债的账面价值。 |
● | 对于抵押贷款和应付票据:公允价值一般基于估计的未来现金流量,这些现金流量使用类似债务的独立来源的报价市场利率进行贴现。该等票据的账面值及估计公允价值见下表。 |
F-23
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2021年12月31日
下表反映了我们债务的账面价值和估计公允价值。
| 账面金额 |
| 估计公允价值 |
| |||
应付按揭票据 | |||||||
合作伙伴关系属性 | |||||||
2021年12月31日 | * | $ | | $ | | ||
2020年12月31日 | * | $ | | $ | | ||
投资物业 | |||||||
2021年12月31日 | * | $ | | $ | | ||
2020年12月31日 | * | $ | | $ | |
*扣除未摊销递延融资成本后的净额
关于金融工具公允价值的披露是基于截至2021年12月31日和2020年12月31日管理层可获得的相关信息。虽然管理层并不知悉任何会显著影响公允价值金额的因素,但自2021年12月31日以来,该等金额并未就该等财务报表进行全面重估,而目前对公允价值的估计可能与本文所载金额大相径庭。
附注13.应纳税所得额和计税依据
由于免税交换、不同的折旧方法、不同的纳税年限、其他具有有限税额抵扣结转的项目以及与重大收购的预付租金、津贴和无形资产有关的时间差异,合伙企业应报告并应计入其合伙人纳税申报表的应税收入不同于财务报表收入。联邦应纳税所得额约为#美元
伙伴关系合并财务报表中包括的某些实体须缴纳某些州税。这些税项并不重要,并在随附的综合财务报表中记为营业费用。
下面将GAAP净收入与应纳税所得额进行对账:
截至年底的年度 |
| |||||||||
十二月三十一日, |
| |||||||||
| 2021 |
| 2020 |
| 2019 |
| ||||
(单位:千) |
| |||||||||
财务报表(账面)净收益(亏损) |
| $ | ( |
| $ |
| $ | |||
账面/税项折旧差额 |
|
|
| ( | ||||||
免税交易所的账面/税额差异 |
|
|
| |||||||
投资物业的账面/税项差异 |
| ( |
| ( |
| | ||||
增加预付租金和津贴 |
| ( |
| |
| | ||||
商业利益限制 |
| — |
| — |
| | ||||
其他项目 | | ( | — | |||||||
应纳税所得额 | $ | | $ | | $ | |
合伙企业通过了与ASC 740《所得税》中不确定税收条款有关的修订条款。由于实施了指导意见,伙伴关系确认其税收没有实质性调整。
F-24
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2021年12月31日
会计处理。合伙企业希望将与不确定的税收状况相关的利息和罚款(如果有的话)确认为所得税费用,并将其计入一般和行政费用。
在正常业务过程中,合伙企业或其子公司之一须接受其经营所在的联邦、州和地方司法管辖区的审查(如适用)。截至12月2021年31日,根据诉讼时效,一般仍需由主要税务管辖区审查的纳税年度是从2018年起。
F-25
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2021年12月31日
附注14.对未合并的合资企业的投资
该合作伙伴关系已投资于
2009年10月28日,该伙伴关系投资了大约$
2018年5月31日,汉密尔顿公园大厦有限责任公司与约翰·汉考克人寿保险公司(美国)签订了抵押票据。本金为#美元
汉密尔顿公园用这笔贷款的收益偿还了一笔约#美元的未偿还贷款。
2005年10月3日,该伙伴关系投资了$
2005年3月7日,该合伙企业投资了$
F-26
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2021年12月31日
交易。此外,合伙企业还出资$
2005年3月2日,该伙伴关系投资了$
2004年9月,该伙伴关系投资了大约#美元。
2004年8月,该伙伴关系投资了#美元
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2021年12月31日
如果需要,没有法律义务为其在未来任何运营缺陷中的份额提供资金。这笔投资被称为Main Apartments,LLC的汉密尔顿(Hamilton on Main Apartments,LLC)。
2001年11月,伙伴关系投资了大约#美元。
F-28
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合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
截至2021年12月31日的财务信息摘要
|
| 哈密尔顿 |
|
|
| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
|
| ||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
|
| 埃塞克斯81 |
| 发展 |
| 富兰克林 |
| 1025 |
| APTS |
| APTS |
| 公园 |
| 总计 | ||||||||
资产 | ||||||||||||||||||||||||
出租物业 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
现金及现金等价物 |
| | | | | | | |
| | ||||||||||||||
应收租金 |
| | | | | | | |
| | ||||||||||||||
房地产税代管 |
| | — | | — | | | — |
| | ||||||||||||||
预付费用和其他资产 |
| | | | | | | |
| | ||||||||||||||
总资产 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
负债和合伙人资本 | ||||||||||||||||||||||||
应付按揭票据 | $ | | $ | — | $ | | $ | — | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
应付账款和应计费用 |
| | | | | | | |
| | ||||||||||||||
预付租金和保证金 |
| | — | | — | | | |
| | ||||||||||||||
总负债 |
| |||||||||||||||||||||||
合伙人资本 |
| ( | | ( | | ( | ( | ( |
| ( | ||||||||||||||
总负债和资本总额 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
合伙人资本百分比-NERA |
| | % |
| | % |
| | % |
| | % |
| | % |
| | % |
| | % | |||
对非合并合资企业的投资 | $ | — | $ | | $ | — | $ | | $ | — | $ | — | $ | — | ||||||||||
未合并合资企业的投资超额分配和亏损 | $ | ( | $ | — | $ | ( | $ | — | $ | ( | $ | ( | $ | ( | ( | |||||||||
非合并合资企业的总投资(净额) | $ | ( | ||||||||||||||||||||||
总单位/共管公寓 | ||||||||||||||||||||||||
公寓 |
| |
| — |
| |
| |
| |
| |
| |
| | ||||||||
商业广告 |
| |
| |
| — |
| |
| — |
| — |
| — |
| | ||||||||
总计 |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| | ||||||||
须保留的单位 |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| | ||||||||
待售单位 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — | ||||||||
截至2022年2月1日已售出的单位 |
| — |
| — |
| — |
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| — | ||||||||
未售出的单位 |
| — |
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| — | ||||||||
截至2022年2月1日,有存款可供未来销售的未售出单位 |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
| — |
F-29
目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
截至2021年12月31日的年度财务资料摘要
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| 哈密尔顿 |
|
|
| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
|
| ||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
埃塞克斯81 | 发展 | 富兰克林 | 1025 | APTS | APTS | 公园 | 总计 | |||||||||||||||||
收入 | ||||||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
洗衣费和杂费收入 |
| | — | | — | | | | | |||||||||||||||
| | | | | | | | |||||||||||||||||
费用 | ||||||||||||||||||||||||
行政性 | | | | | | | | | ||||||||||||||||
折旧及摊销 | | | | | | | | | ||||||||||||||||
管理费 | | | | | | | | | ||||||||||||||||
运营中 | | — | | | | | | | ||||||||||||||||
租房 | | — | | — | | | | | ||||||||||||||||
维修和保养 | | | | — | | | | | ||||||||||||||||
税收和保险 | | | | | | | | | ||||||||||||||||
| | | | | | | | | ||||||||||||||||
先于其他收入的收入 |
| | | | | | | | | |||||||||||||||
其他收入(亏损) | ||||||||||||||||||||||||
利息支出 |
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | |||||||||||||||
利息收入 |
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| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | ||||||||||||||||
净(亏损)收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | ( | $ | ( | $ | ( | ||||||||
净(亏损)收入-NERA |
| $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | ( | | ||||||||||
净收入-NERA |
| $ | ( | ( | ||||||||||||||||||||
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F-30
目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
截至2021年12月31日的未来年度抵押贷款到期日如下:
哈密尔顿 | 345 | 哈密尔顿 | 《汉密尔顿》 | 德克斯特 |
| ||||||||||||||
期间结束 |
| 埃塞克斯81 |
| 富兰克林 |
| 民兵 |
| 主要应用程序 |
| 公园 |
| 总计 |
| ||||||
12/31/2022 | $ | — | $ | | $ | — | $ | — | $ | — | $ | | |||||||
12/31/2023 |
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12/31/2024 |
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12/31/2025 | | — | — | | |||||||||||||||
12/31/2026 | | — | — | — | | ||||||||||||||
此后 | — | | — | | | ||||||||||||||
| | | | | | ||||||||||||||
减去:未摊销递延融资成本 | ( | ( | ( | ( | ( | ( | |||||||||||||
$ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | |
于2021年12月31日,上述按揭的加权平均利率为
F-31
目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
截至2020年12月31日的财务信息摘要
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| 哈密尔顿 |
|
|
| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
|
| ||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
| 埃塞克斯81 |
| 发展 |
| 富兰克林 |
| 1025 |
| APTS |
| APTS |
| 公园 |
| 总计 | |||||||||
资产 | ||||||||||||||||||||||||
出租物业 | $ | $ | $ | $ | | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||
现金及现金等价物 |
| |
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| |||||||||
应收租金 |
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| — |
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房地产税代管 |
| |
| — |
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| — |
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预付费用和其他资产 |
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总资产 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
负债和合伙人资本 | ||||||||||||||||||||||||
应付按揭票据 | $ | $ | — | $ | $ | — | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
应付账款和应计费用 |
|
|
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预付租金和保证金 |
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| — |
|
| — |
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总负债 |
| |||||||||||||||||||||||
合伙人资本 |
| ( |
| |
| ( |
|
| ( |
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| ( | |||||||||
总负债和资本总额 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||||
合伙人资本百分比-NERA |
| % | % |
| % |
| % |
| % |
| % |
| % | |||||||||||
对非合并合资企业的投资 | $ | — | $ | $ | — | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
未合并合资企业的投资超额分配和亏损 | $ | ( | $ | — | $ | ( | $ | — | $ | ( | $ | ( | $ | ( |
| ( | ||||||||
非合并合资企业的总投资(净额) | $ | ( | ||||||||||||||||||||||
总单位/共管公寓 | ||||||||||||||||||||||||
公寓 | — | |||||||||||||||||||||||
商业广告 | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||
总计 | ||||||||||||||||||||||||
须保留的单位 | | |||||||||||||||||||||||
待售单位 | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||
截至2021年2月1日已售出的单位 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||
未售出的单位 | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||
截至2021年2月1日有存款待售的未售出单位 | — | — | — | — | — | — | — | — |
F-32
目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
截至2020年12月31日的年度财务信息摘要
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| 哈密尔顿 |
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| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
|
| |||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
| 埃塞克斯81 | 发展 | 富兰克林 | 1025 | APTS | APTS | 公园 | 总计 | ||||||||||||||||
收入 | ||||||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
洗衣费和杂费收入 |
| | — | | — | | | | | |||||||||||||||
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费用 | ||||||||||||||||||||||||
行政性 |
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折旧及摊销 |
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管理费 |
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运营中 |
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租房 |
| | — | | — | | | | | |||||||||||||||
维修和保养 |
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税收和保险 |
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| | | | | | | | | ||||||||||||||||
先于其他收入的收入 |
| ( | ( | | | | | | | |||||||||||||||
其他收入(亏损) | ||||||||||||||||||||||||
利息支出 |
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | |||||||||||||||
| ( | — | ( | — | ( | ( | ( | ( | ||||||||||||||||
净收益(亏损) | $ | ( | $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
净收益(亏损)-NERA |
| $ | ( | $ | ( | $ | | $ | | $ | | $ | | | ||||||||||
净收入-NERA |
| $ | | | ||||||||||||||||||||
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F-33
目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
截至2019年12月31日的年度财务资料摘要
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| 哈密尔顿 |
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| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
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| ||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||
| 埃塞克斯81 |
| 发展 |
| 富兰克林 |
| 1025 |
| APTS |
| APTS |
| 公园 |
| 总计 | |||||||||
资产 | ||||||||||||||||||||||||
出租物业 |
| $ | $ | $ | $ | | $ | $ | $ | $ | | |||||||||||||
现金及现金等价物 |
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应收租金 |
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房地产税代管 |
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预付费用和其他资产 |
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总资产 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
负债和合伙人资本 | ||||||||||||||||||||||||
应付按揭票据 | $ | $ | — | $ | $ | — | $ | $ | $ | $ | | |||||||||||||
应付账款和应计费用 |
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预付租金和保证金 |
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总负债 |
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合伙人资本 |
| ( |
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| ( |
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| ( | ( |
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总负债和资本总额 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||||
合伙人资本百分比-NERA |
| % |
| | % |
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| | % |
| | % |
| | % |
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对非合并合资企业的投资 | $ | $ | | $ | — | $ | | $ | $ | $ |
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未合并合资企业的投资超额分配和亏损 | $ | ( | $ | — | $ | ( | $ | — | $ | ( | $ | ( | $ | ( |
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总单位/共管公寓 | ||||||||||||||||||||||||
公寓 |
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商业广告 |
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总计 |
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须保留的单位 |
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待售单位 |
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截至2020年2月1日的销售量 |
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未售出的单位 |
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截至2020年2月1日具有未来销售保证金的未售出单位 |
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| — |
F-34
目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
截至2019年12月31日的年度财务资料摘要
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| 哈密尔顿 |
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| 哈密尔顿 |
| 哈密尔顿 |
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| ||||||||||||||||
哈密尔顿 | 埃塞克斯 | 345 | 哈密尔顿 | 哈密尔顿 | 民兵 | 在Main上 | 德克斯特 | ||||||||||||||||||||
埃塞克斯81 | 发展 | 富兰克林 | 1025 | Bay应用程序 | APTS | APTS | 公园 | 总计 | |||||||||||||||||||
收入 | |||||||||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | |||||||||
洗衣费和杂费收入 |
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费用 | |||||||||||||||||||||||||||
行政性 |
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折旧及摊销 |
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管理费 |
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运营中 |
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租房 |
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维修和保养 |
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税收和保险 |
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先于其他收入的收入 |
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其他收入(亏损) | |||||||||||||||||||||||||||
利息支出 |
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房地产销售收益 |
| — | — | — | | | — | — | — | | |||||||||||||||||
| ( | — | ( | | | ( | ( | ( | ( | ||||||||||||||||||
净收益(亏损) | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | ( | $ | | $ | | |||||||||
净收益(亏损)-NERA |
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净收入-NERA |
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F-35
目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
注15.员工福利401(K)计划
自2019年1月1日起,合伙企业的员工只要符合一定的最低年龄和服务要求,就有资格参加管理公司的401(K)计划(“401(K)计划”)。符合条件的员工可以选择推迟到
员工贡献的金额将立即归属且不可没收。从2019年1月1日开始,合作伙伴关系匹配
附注16.最近发布的会计准则的影响
没有适用于该伙伴关系的新的会计声明会对该伙伴关系的合并财务报表产生实质性影响。
注17.季度财务数据(未经审计)
截至三个月 |
| |||||||||||||||
| March 31, 2021 |
| June 30, 2021 |
| 2021年9月30日 |
| 2021年12月31日 |
| 总计 |
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收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||
费用 |
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先于其他收入的收入 |
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其他费用 |
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净收益(亏损) | $ | ( | $ | | $ | ( | $ | ( | $ | ( | ||||||
单位净收益(亏损) | $ | ( | $ | | $ | ( | $ | ( | $ | ( | ||||||
每张存托凭证净收益(亏损) | $ | ( | $ | | $ | ( | $ | ( | $ | ( |
截至三个月 |
| |||||||||||||||
| March 31, 2020 |
| June 30, 2020 |
| 2020年9月30日 |
| 2020年12月31日 |
| 总计 |
| ||||||
收入 | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | ||||||
费用 | | | | | | |||||||||||
先于其他收入的收入 |
| | | | | | ||||||||||
其他费用 |
| ( |
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净收入 | $ | | $ | | $ | ( | $ | ( | $ | | ||||||
单位净收益(亏损) | $ | | $ | | $ | ( | $ | ( | $ | |||||||
每张存托凭证的净收入 | $ | | $ | | $ | ( | $ | ( | $ |
附注18--后续活动
从2022年1月1日到2022年3月9日,合作伙伴关系购买了
F-36
目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
2022年1月,伙伴关系批准每季度分配#美元。
自从我们知道目前爆发的新冠肺炎,一种新的冠状病毒株已经过去了近两年。世界卫生组织于2020年3月11日宣布全球大流行。2020年3月10日,马萨诸塞州州长查理·贝克宣布进入紧急状态,下令关闭所有非必要的企业,并禁止10人或更多人聚集。此外,2020年3月,地方高校因学年剩余时间停课。波士顿市和周边社区的大学在2020/2021学年远程授课,或使用远程和有限课堂学习的混合模式。这些教育模式导致学生人数大幅减少,并导致伙伴关系的公寓组合出现大量空置。
随着Covid疫苗在2021年春季的推出,经济朝着回归新常态迈进了一大步。马萨诸塞州州长于5月29日取消了该州对新冠肺炎的限制,并于6月15日终止了紧急状态。当地高校于2021年9月重返校园,随着学生返回该地区,租赁市场明显改善。
在之前的紧急状态期间,该合伙企业的物业管理公司哈密尔顿公司已采取措施,维护其雇员和租户的安全。汉密尔顿继续提供必要的服务,以确保所有物业保持开放、全面运作和安全。汉密尔顿实施了在家工作的政策,在所有现场办公室都有骨干工作人员,提供物业管理、维护、租赁和建筑服务。租赁仅限于空置单位,除非获得当前租户的许可,并使用基于网络的视频技术远程展示公寓。汉密尔顿和合伙公司将继续调整其业务做法,以遵守联邦和州关于工作场所和租赁物业运营的规定。
2022年2月15日,新雷亚尔公司董事总裁尤尼斯·M·哈普斯提交辞呈,辞去新雷亚尔公司董事一职,自2022年3月14日起生效。
2022年2月24日,俄罗斯开始入侵乌克兰。作为回应,世界各国对俄罗斯实施了制裁,试图削弱其经济。无法预测这场冲突和俄罗斯的制裁将如何影响全球和当地经济。如果经济下滑,能源、商品和服务成本大幅上涨,可能会对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。
F-37
目录
新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司
合并财务报表附注(续)
2021年12月31日
注19-符合条件的帐户
新英格兰房地产协会有限合伙企业
估值和合格账户
加法 |
| ||||||||||
| 余额为 |
| 收费至 |
| 收费至 |
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| 天平 |
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起头 | 成本和 | 其他帐户 | 扣减 | 在末尾 |
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描述 | 期间的 | 费用 | 描述 | 描述(A) | 期间的 |
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截至2021年12月31日的年度: | |||||||||||
从资产账户中扣除: | |||||||||||
坏账准备 |
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截至2020年12月31日的年度: | |||||||||||
从资产账户中扣除: | |||||||||||
坏账准备 |
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截至2019年12月31日的年度: | |||||||||||
从资产账户中扣除: | |||||||||||
坏账准备 |
| | | | |
(a) | 坏账核销 |
F-38
目录
展品索引
证物编号: |
| 展品说明 | ||
(3) | 第二次修改和重新签订的有限合伙合同。(一) | |||
(4) | (a) | 存托凭证样本。(2) | ||
(b) | 合伙证券持有人的权利说明。(2) | |||
(c) | 普通合伙人和波士顿第一国民银行之间的存款协议,日期为1987年8月12日。 | |||
(d) | 根据1934年证券交易法第12条登记的注册人证券说明)(4) | |||
(10.1) | 买卖协议由萨莉·A·斯塔尔和丽莎·布朗签署,他们是提名信托公司Omnibus Realty Trust的受托人。 | |||
(10.2) | Wachovia多家族资本公司于2008年1月11日向汉密尔顿公司递交的承诺信。(6) | |||
(10.3) | 2008年2月27日对瓦乔维亚多家族资本公司2008年1月11日致汉密尔顿公司的承诺信的修正。(7) | |||
(10.4) | 2009年9月1日175 Free Street Investors LLC(卖方)、Hamilton Company(买方)和First American Title Insurance Company(第三方代理)签订的买卖和托管协议日期为2009年9月1日。(8) | |||
(10.5) | HBC控股有限公司有限责任公司经营协议(9) | |||
(10.6) | 汉密尔顿公园大厦有限责任公司协议(10) | |||
(10.7) | 2009年10月28日由New England Realty Associates Limited Partnership和HBC Holdings,LLC签署的质押协议。(11) | |||
(10.8) | 新英格兰房地产合伙人有限公司2009年10月28日以HBC Holdings,LLC为受益人的本票。(12) | |||
(10.9) | 多家族票据-汉密尔顿公园大厦有限责任公司的芝加哥商品交易所作为借款人,本金为89,914,000美元,贷款人为美联多家族资本公司,日期为2009年10月28日。 | |||
(10.10) | 雅芳街公寓与欢乐街503-509号之间的买卖协议。(20) | |||
(10.11) | Battlegreen公寓信托公司和Hamilton Battle Green LLC之间于2011年5月20日签订的买卖协议(14)。 | |||
(10.12) | 本票日期为2011年6月1日,由雅芳街公寓有限合伙公司作为承兑人,哈罗德·布朗作为贷款人(15)。 | |||
(10.13) | 作为质押人的雅芳街公寓有限合伙公司与作为质权人的哈罗德·布朗之间于2011年6月1日签署的质押协议(16)。 | |||
(10.14) | 汉密尔顿绿色采购协议日期为2013年6月14日(17) | |||
(10.15) | 2013年7月15日的贷款协议(18) | |||
(10.16) | 日期为2014年7月31日的循环信贷额度(19) | |||
(10.17) | 2015年8月27日,Avalon II Massachusetts Value I,L.P.和The Residence at Capter Parker,LLC之间的买卖协议(25套) | |||
(10.18) | 帕克船长有限责任公司(“帕克船长”)的住宅与KeyBank National Association(“KeyBank”)之间于2016年1月7日签署的多户贷款和担保协议(21) | |||
(10.19) | 多家庭票据浮动利率,日期为2016年1月7日,本金20,071,000美元,由Parker船长(22) | |||
(10.20) | 帕克船长和KeyBank于2016年1月7日在马萨诸塞州提交的多户抵押贷款、租金转让、担保协议和固定装置申请(23) | |||
(10.21) | 日期为2016年1月7日的担保,由New England Real ty Associates Limited Partnership作为有限担保人做出(24) | |||
(10.22) | 作为买方的New England Realty Associates Limited Partnership和作为卖方的M.J.Realty Trust II之间于2017年6月19日签署的要约购买协议。(26) | |||
(10.23) | 新英格兰房地产协会有限合伙公司和M.J.房地产信托基金之间于2017年7月6日签署的转让和承担协议。(27) | |||
(10.24) | 本票本金为16,000,000美元,应付给HBC Holdings,LLC,日期为2017年7月6日,由New England Realty Associates Limited Partnership出具。 |
S-1
目录
(10.25) | 2017年7月6日的质押协议,由New England Associates Limited Partnership和HBC Holdings,LLC之间签署。(29) | |||
(10.26) | 日期为2018年5月31日的抵押票据,本金为1.25亿美元,应付给John Hancock Life Insurance Company(美国),由Hamilton Park Towers,LLC制作(30) | |||
(10.27) | 汉密尔顿公园大厦有限责任公司和约翰·汉考克人寿保险公司(美国)于2018年5月31日签署的抵押贷款、租赁和租金转让以及担保协议。 | |||
(10.28) | 由New England Realty Associates Limited Partnership和HBC Holdings,LLC于2018年5月31日签署的以John Hancock Life Insurance Company(U.S.A.)为受益人的担保协议(32) | |||
(10.29) | 2019年9月27日,碧桂园公寓与汉密尔顿公司或其被提名人签订的买卖协议。(33) | |||
(10.30) | 贷款协议日期为2019年12月20日,由Mill Street Gardens,LLC和Insurance Strategy Funding Corp.LLC之间签订。(34)。 | |||
(10.31) | 本票日期为2019年12月20日,本金为35,000,000美元,应付给保险策略融资有限责任公司。Mill Street Gardens,LLC(35) | |||
(10.32) | 日期为2019年12月20日的担保,由 作为担保人的New England Realty Associates Limited Partnership(36) | |||
(10.33) | Mill Street Gardens,LLC和Insurance Strategy Funding Corp.LLC于2019年12月20日签订的抵押契约、租金转让和担保协议。(37) | |||
(10.34) | 截至2021年11月30日,由KeyBank National Association作为贷款人,New England Realty Associates Limited Partnership作为借款人,并在KeyBank National Association和New England Realty Associates Limited Partnership之间签订的主信贷安排协议。 (38) | |||
(10.35) | 抵押贷款、租赁和租金转让以及新英格兰房地产协会有限合伙企业和KeyBank National Association之间日期为2021年11月30日的安全协议和固定装置备案。 (39) | |||
(31.1) | 根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条对合伙企业首席执行官罗纳德·布朗(合伙企业唯一普通合伙人新地产公司总裁兼董事成员)的认证 | |||
(31.2) | 根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对合伙企业首席财务官詹姆森·布朗的认证(该合伙企业的唯一普通合伙人,NewReal,Inc.的司库和董事) | |||
(32.1) | 根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条的规定,合伙企业首席执行官罗纳德·布朗(该合伙企业的唯一普通合伙人,新雷亚尔公司的总裁兼董事合伙人)和该合伙企业的首席财务官詹姆森·布朗(该合伙企业的财务主管,以及该合伙企业的唯一普通合伙人,新雷亚尔公司的董事)获得认证。 | |||
(99.1) | 重要子公司合并财务报表 | |||
(101.1) | 以下是New England Realty Associates Limited Partnership截至2021年12月31日的Form 10-K季度报告,格式为Inline XBRL:(I)合并资产负债表,(Ii)合并损益表,(Iii)合并合伙人资本变动表,(Iv)合并现金流量表,以及(V)合并财务报表附注。 | |||
(104) | 封面交互数据文件-封面交互数据文件不会显示在交互数据文件中,因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 |
(1) | 在1986年10月14日根据1934年《证券交易法》提交的与征求意见书有关的声明中,通过引用附件A并入。 |
(2) | 通过引用1987年8月17日根据1934年《证券交易法》提交的合伙企业注册表8-A的附件A的附件2(B)合并于此。 |
(3) | 根据1987年8月17日根据1934年《证券交易法》提交的合伙企业注册表8-A的附件2(B)合并于此。 |
(4) | 通过引用附件4(D)并入合伙企业于2020年3月12日提交给美国证券交易委员会的10K表格。 |
S-2
目录
(5) | 参照附件2.1并入该伙伴关系1995年6月30日的表格8-K的当前报告中。 |
(6) | 在此引用合伙企业于2008年1月11日提交给证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.1。 |
(7) | 在此引用合伙企业2008年2月27日提交给证券交易委员会(SEC)的8-K表格当前报告的附件10.1。 |
(8) | 本文引用合伙企业截至2009年9月30日财季的Form 10-Q季度报告的附件10.1。 |
(9) | 在此引用合伙企业截至2009年9月30日的财政季度10-Q表格季度报告的附件10.2。 |
(10) | 在此引用合伙企业截至2009年9月30日财季的Form 10-Q季度报告的附件10.3。 |
(11) | 通过引用合伙企业2009年11月3日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.1并入本文。 |
(12) | 通过引用合伙企业2009年11月3日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2并入本文。 |
(13) | 通过引用合伙企业2009年11月3日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.3并入本文。 |
(14) | 本文引用合伙企业2011年5月26日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.1 |
(15) | 通过参考2011年6月7日提交给美国证券交易委员会的合伙企业当前8-K表格报告的附件10.1并入本文。 |
(16) | 在此引用合伙企业于2011年6月7日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2。 |
(17) | 通过引用附件10.1并入合伙企业于2013年8月12日提交给美国证券交易委员会的10-Q表格季度报告。 |
(18) | 通过引用附件10.2并入合伙企业于2013年8月12日提交给美国证券交易委员会(SEC)的Form 10-Q季度报告。 |
(19) | 在此引用合伙企业于2014年8月6日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2。 |
(20) | 在此引用2011年3月11日提交给美国证券交易委员会的合伙企业10K表格中的附件10.10。 |
(21) | 在此引用合伙企业于2016年1月14日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.1。 |
(22) | 在此引用合伙企业于2016年1月14日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2。 |
(23) | 在此引用合伙企业于2016年1月14日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.3。 |
S-3
目录
(24) | 在此引用合伙企业于2016年1月14日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.4。 |
(25) | 通过参考2016年3月11日提交给美国证券交易委员会的合伙企业10K表格中的附件10.17并入本文。 |
(26) | 在此引用合伙企业于2017年7月11日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2。 |
(27) | 在此引用合伙企业于2017年7月11日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.3。 |
(28) | 在此引用合伙企业于2017年7月11日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.4。 |
(29) | 在此引用合伙企业于2017年7月11日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.5。 |
(30) | 在此引用合伙企业于2018年6月7日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.1。 |
(31) | 在此引用合伙企业于2018年6月7日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2。 |
(32) | 在此引用合伙企业于2018年6月7日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.3。 |
(33) | 本文通过引用合伙企业于2020年3月12日提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)的10-K表格的附件10.29并入本文 |
(34) | 本文引用合伙企业于2020年3月12日提交给美国证券交易委员会的10-K表格的附件10.30 |
(35) | 本文引用合伙企业于2020年3月12日提交给美国证券交易委员会的10-K表格的附件10.31 |
(36) | 本文引用合伙企业于2020年3月12日提交给美国证券交易委员会的10-K表格的附件10.32 |
(37) | 本文引用合伙企业于2020年3月12日提交给美国证券交易委员会的10-K表格的附件10.33 |
(38) | 本文引用合伙企业于202年12月6日提交给美国证券交易委员会的8-K表格的附件10.11 |
(39) | 本文引用合伙企业于2021年12月6日提交给美国证券交易委员会的8-K表格的附件10.2 |
S-4
目录
签名
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的要求,注册人已正式授权下列签名者代表其签署本报告。
新英格兰房地产协会有限合伙企业 | ||
由以下人员提供: | /s/ 詹姆森·布朗 | |
詹姆森·布朗(Jameson Brown),财务主管 | ||
由以下人员提供: | /s/ 罗纳德·布朗 | |
罗纳德·布朗,总统 |
根据1934年证券交易法的要求,本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。
签名 |
| 标题 |
| 日期 |
/s/ 罗纳德·布朗 | 普通合伙人(校长)总裁兼董事 | March 11, 2022 | ||
罗纳德·布朗 | (行政主任) | |||
/s/ 詹姆森·布朗 | 普通合伙人(负责人)司库兼董事 | March 11, 2022 | ||
詹姆森·布朗 | 财务官和首席会计官) | |||
/s/ 大卫·阿洛伊斯 | 普通合伙人的董事 | March 11, 2022 | ||
大卫·阿洛伊斯 | ||||
/s/安德鲁·布洛赫 | 普通合伙人的董事 | March 11, 2022 | ||
安德鲁·布洛赫 | ||||
/s/ 尤妮斯·哈普斯 | 普通合伙人的董事 | March 11, 2022 | ||
尤妮斯·哈普斯 | ||||
/s/ 萨莉·迈克尔 | 普通合伙人的董事 | March 11, 2022 | ||
萨莉·迈克尔 | ||||
/s/ 大卫·雷尔 | 普通合伙人的董事 | March 11, 2022 | ||
大卫·雷尔 | ||||
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