EX-10.13

本租赁协议(“租赁”)于2021年11月4日在特拉华州有限责任公司(“房东”)与特拉华州有限责任公司(“承租人”)之间签订。

房舍：大楼中约有89,246平方英尺的可出租平方英尺，包括(1)501套房约78,380平方英尺的可出租面积，化学储藏室CC5和RC5，以及顶层公寓储藏室PH5(统称为“第一期房地”)，以及(Ii)105套房约10,866平方英尺的可出租平方英尺(“第二期房地”)，如附件A所示。房地的可出租平方英尺是根据国际建筑业主和经理协会采用的“办公建筑建筑面积测量标准方法”(ANSI/BOMA Z65.1-2017，方法B)确定的，按照马萨诸塞州剑桥市市场上实验室性能的惯例进行改装。

建筑：该项目中的某个建筑目前正在重新开发，名为One Charles Park，位于马萨诸塞州剑桥市，位于房东拥有的不动产上，如附件B所述。

项目：房屋所在的建筑物所在的不动产，以及附件B所述的对其的所有改进和附属设施。

基本租金：每年每平方英尺可出租租金115.00美元，可根据本条例第四节进行调整。

可出租面积：89246平方米英国《金融时报》大楼可出租面积：408,259平方米英国《金融时报》项目可出租面积：408,259平方米英国《金融时报》

基期：自开工之日起，至开工之日后第一个完整月的第一个月的第一天起满180个月。为清楚起见，如果开始日期发生在一个月的第一天，则应从该日期起计算基本期限的到期日。如果开始日期不在一个月的第一天，则基本期限的届满应从下一个月的第一天开始计算。

许可用途：研发实验室、办公楼及其他符合本项目特点并符合本条例第7条规定的相关用途。

为礼貌起见，业主根据本租约向租户提供的通知副本应发送至邮箱：bchan@omegaTreatutics.com和邮箱：OCPLeaseHardator@Flagshippioneering.com。

处所的租赁。根据并遵守本租约的所有条款和条件，房东特此将房产出租给租客，租客特此向房东出租房产。本项目中供大楼租户非专用的部分在本文中统称为“公共区域”。在符合本租约条款和条件的情况下，承租人有权将公共区域用于其预定用途。公共区域应包括但不限于位于建筑物内并为大楼提供服务的公共装载区、任何公共或公共大堂、公共通道和管道、机械和杂物间、走廊、楼梯、电梯和公共走道、位于多租户楼层的公共厕所、走廊、走廊和电梯大堂、人行道、园林区和垃圾围栏、项目外部、装载区以及任何自行车停放和储存区。公共区域应包括但不限于现在或以后位于项目内、项目上或以其他方式服务于项目的任何设施(如果有)，这些设施可能不时存在(由业主或业主的关联公司决定，由业主(或业主的关联公司)单独和绝对酌情决定)，并可供承租人和项目的一个或多个其他租户和/或第三方使用(每个租户或一个或多个其他租户和/或第三方，每个称为“项目便利设施”，并统称为“项目便利设施”)，但临时中断和/或不可抗力(见第34条的定义)除外。业主应考虑承租人和租赁大楼内空间的其他公司的劳动力人口统计数据，考虑承租人对未来项目便利设施性质的合理意见，但与该等项目便利设施有关的所有决定仍由业主自行决定。房东保留修改公共区域的权利, 但该等改动不得对承租人进入或使用处所作准许用途有重大不利影响。自生效日期起至租期届满为止，承租人有权一周7天、每天24小时使用建筑物及处所，但因法律规定、业主进行任何安装、保养或维修，或任何其他临时中断而导致的紧急情况除外，并须受本租约条款的限制。

(a)

第一阶段房舍。业主应尽商业上合理的努力，在第一阶段目标开工日期或之前将第一阶段房屋交付给租户，业主与第一阶段房屋相关的工作基本完成(“交付”或“交付”)。如果房东未能及时交付一期房屋，房东不对租户因此造成的任何损失或损害承担责任，除本租约规定外，本租约不得无效或不可撤销。尽管本协议有任何相反规定，如果业主未能在第一阶段目标开始日期后60天内将第一期物业交付给租户(该日期可因不可抗力延误和租户延误而延长，则“第一阶段取消日”)，业主未能将第一期物业交付给租客的第一期物业应支付的基本租金将在第一阶段取消日期后的每一天减少一天。如果房东因不可抗力和租户延误以外的任何原因在第一期目标开始日期后180天内没有交付第一期物业，租户可以书面通知房东终止本租约，如果租户终止本租约，房东和租客均不再享有本租约项下的任何进一步权利、义务或义务，但明确规定终止本租约的条款除外。在此使用的术语“房东的工作”、“承租人延误”和“基本完成”应具有工作信函中为这些术语规定的含义。如果承租人在本款规定的180天期限届满后5个工作日内未选择废止本租约，则该废止本租约的权利将被放弃，本租约将继续完全有效。直至第二阶段房地开始使用日期(如第2(B)节所定义)为止, 本租约中所有提及的“场所”应指第一阶段的场所。

“开工日期”应为以下两项中较早的一项：(I)业主将第一阶段物业交付给租户的日期；(Ii)如果没有租户延误，业主本可以交付第一阶段物业的日期。

除工作书所载或本租约另有明文规定外：(I)承租人应接受第一期物业于开工日期时的状况；(Ii)业主不对第一期物业的任何瑕疵负任何责任；及(Iii)承租人接管第一期物业，即为承租人接受第一期物业，以及第一期物业在取得占有权时状况良好的确凿证据。租户在生效日期前占用第一期物业时，须遵守本租约的所有条款及条件，但如租户不在第一期物业的任何部分经营业务，则不包括支付第一期物业的基本租金及营运费用的责任。

在开工日期后的连续90天内，房东应自行承担成本和费用(不构成运营费用)，负责为一期物业提供服务的建筑或建筑系统(如第13条所界定)的任何维修，除非承租人或任何承租人对维修原因负责，在这种情况下，承租人应支付费用。承租人还应享有向房东发放的与房东一期工程相关的任何保修。

(b)

第二阶段房舍。业主应尽商业上合理的努力，在第二阶段目标开工日期或之前将第二阶段房屋交付给租户，业主与第二阶段房屋相关的工作基本完成。如果房东未能及时交付二期房屋，房东不对租户承担由此造成的任何损失或损害的责任，本租约不得无效或不可撤销。尽管本协议有任何相反规定，如果业主未能在第二期目标开始日期后60天内将第二期物业交付给租户(该日期可因不可抗力延误和租户延误而延长，即“第二期取消日”)，则业主未能将第二期物业交付给租客的第二期物业应支付的基本租金在第二期取消日后的每一天减收一天。

“第二阶段开始日期”应是以下两项中较早的一项：(I)业主将第二阶段物业交付给租户的日期；(Ii)如果没有租户延误，业主本可以交付第二阶段物业的日期。

(Ii)业主不会对第二期物业的任何瑕疵负任何责任；及(Iii)租客接管第二期物业，即为租客接受第二期物业，以及第二期物业在收回物业时状况良好的确凿证据。承租人在第二期开始日期前占用第二期物业时，须遵守本租约的所有条款及条件，但如承租人不在第二期物业的任何部分经营业务，则不包括支付第二期物业的基本租金及营运费用的责任。

在第二阶段开始日期后的连续90天内，房东应自行承担成本和费用(不构成运营费用)，负责为第二阶段提供服务的建筑或建筑系统所需的任何维修，除非承租人或任何承租人对维修原因负责，在这种情况下，承租人应支付费用。承租人还应享有向房东发出的与房东二期工程相关的任何保修的好处。

应业主要求，承租人应签署并交付一份书面确认，说明开始日期、第二阶段开始日期和期限届满日期，并以本租约附件所附的“开始确认日期”的形式确定；但承租人未能签署并交付此类确认不影响房东在本合同项下的权利。本租约的“期限”应为本租约首页上定义的基本期限和承租人根据本租约第39条可选择的任何延期条款。

承租人同意并承认，业主或业主的任何代理人均未就处所或项目的全部或部分状况、及/或处所或项目是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证，而承租人放弃对处所或项目适合许可用途的任何默示保证。房东声明并保证，代表房东签署本租约的人被正式授权代表房东签署和交付本租约，作为具有法律约束力的房东合同。承租人声明并保证，代表承租人签署本租约的人被正式授权代表承租人签署和交付本租约，作为具有法律约束力的承租人合同。本租赁构成房东和租客关于本租赁标的的完整协议，并取代本租赁中未包含的任何和所有先前的陈述、诱因、承诺、协议、谅解和谈判。房东在签署本租约时，依据租客的陈述、保证、确认和本租约中包含的协议。

尽管本租约有任何相反规定，租客及业主承认并同意，截至本租约日期，业主并不拥有该项目，而本租约的效力及将物业交付予租客的条件是业主取得项目的收费业权或订立总租约成为项目的总承租人，条件是业主与项目现业主之间的现有买卖协议(经修订)(“条件先例”)。房东和房客对彼此不承担任何责任，或因房东因任何原因不能或不能使先例得到满足而引起的任何责任。如果在2022年1月26日之前未满足先例条件，则业主或租户可在2022年2月2日或之前向另一方递交书面通知，终止本租约。如果本租约根据

在此之前，业主和租客均不再享有本租约项下的任何进一步权利、义务或义务：(A)抵押押金或其任何余额(即在扣除房东根据本租约条款有权获得的所有金额后)，以及任何预付的基本租金应退还给租客，以及(B)房东和租客均不再享有本租约项下的任何进一步权利、义务或义务，除非条款明确适用于本租约终止。

(a)

基本租金。第一期物业及第二期物业的首个完整月基本租金应于承租人向业主交付本租约的签立副本的同时到期及支付。承租人应在开工日期之后的每个历月的第一个日历月的第一天或之前以及第二期开工日之后的每个日历月的第一天或之前，向业主预付基本租金的每月分期付款，在美利坚合众国的合法货币，在业主办公室支付上述租金，或在业主不时书面指定的其他人或其他地点，或根据业主提供的电汇指令，通过联邦保险的电汇(包括ACH)向业主支付基本租金。任何部分日历月的基本租金的支付应按比例计算。承租人向房东支付基本租金和其他款项的义务和本租赁项下房东的义务是独立的义务。承租人无权在任何时候减免、降低或抵销本租约中明文规定的任何减税措施。

(b)

额外租金。除基本租金外，承租人同意向业主支付额外租金(“额外租金”)：(I)自(X)第一期物业开始租金之日起，及(Y)第二期物业开始之日起，承租人应承担或同意支付之“营运开支”(见第5节)，及(Ii)承租人根据本租约条款承担或同意支付之任何及所有其他款项，包括但不限于因承租人任何违约或未能遵守协议、条款、在任何适用的通知和补救期限之后，承租人应履行本租赁的契诺和条件。

(a)

年度调整。基本租金应在开始日期的每年周年日增加(但如果开始日期发生在日历月的第一天以外的日子，则基本租金应在开始日期后的第一个完整日历月的第一天的每个年度周年日增加)(每个“调整日期”)，方法是将紧接该调整日期之前应支付的基本租金乘以租金调整百分比，并将所得金额添加到紧接该调整日期之前应支付的基本租金中。如此调整的基本租金应在此后按本协议规定支付。任何部分日历月的基本租金调整均应按比例计算。

(b)

额外的税务津贴。除承租人改善津贴(如工作书所界定)外，房东应根据工作函件的条款，向租客提供额外的承租人改善津贴(如工作函件所界定)。自生效日期起至基期内每个月的第一日止，租客须支付所需款额，以悉数摊销实际由业主提供的额外租客改善津贴的部分(如有)，按月平均支付，并在基本年期内按年利率8%计算利息，该利息应自业主首次发放该额外租客改善津贴或其任何部分(“TI租金”)之日起计。任何在本租约到期或提前终止时仍未支付的TI租金应在本租约到期或提前终止时一次性支付给房东。为免生疑问，本公司将不会根据上文第4(A)节作出调整。承租人可根据承租人的选择，

预缴当时尚未清缴的地税(包括尚未支付的适用利息)，并于任何时间全数缴交，不会被罚款。

营运开支“一词是指业主在每一历年就建筑物招致或累积的任何种类或种类的所有成本及开支，包括(I)税项(如第9条所界定)、(Ii)建筑物或项目的升级或在建筑物及/或项目提供的强化服务的费用，该等费用旨在鼓励社会疏远、促进及保护健康及身体健康及/或旨在限制任何种类或性质的传染病及/或病毒的传播(统称为”传染病“)，(Iii)费用(包括但不限于，业主就项目设施提供的任何商业上合理的补贴)，(Iv)与为项目提供服务的停车结构和/或其他停车区有关的成本和交通成本(包括与业主运营或参与为项目提供服务的班车服务相关的成本，如有)，(V)在较短的10年内摊销的资本维修、改善和更换，以及该等资本修复、改善和更换的使用年限，以及(Vi)业主第三方物业经理的费用(不超过基本租金的3%)，或(如果没有第三方物业经理)行政租金为基本租金的3%，仅不包括：

(i)

支付给以下人员的工资、工资、福利和其他补偿：(1)对项目负有日常管理责任的业主或其代理人或承包商职位以上的人员，不论头衔如何；或(2)业主或其附属公司的高级管理人员和雇员，他们没有被全部或部分分配到项目的运营、管理、维护或维修工作；但如任何该等人士并未将其实质上全部受雇时间投入工程项目，则该人的薪金、工资、福利及其他补偿须按比例计算，以反映与经营、管理、保养或修理工程项目无关的事项所用的时间与与经营、管理、保养或修理工程项目无关的事项所用的时间；

(Bb)仅为寻求或保持在能源和环境设计(LEED)、Well建筑标准或其他类似的高于黄金标准或同等标准的“绿色”认证评级方面的领导地位而为建筑或项目申请和报告的任何费用；

(Cc)与查尔斯公园停车场(如第10条所界定的)或为建筑物或工程项目或其任何部分提供服务的其他泊车设施的维修或营运有关的费用；及

(Dd)以其他方式计入营运开支内的任何开支，但以工程项目租户以外的人根据工程项目内空间的租约而实际偿还的范围为限。

此外，即使本租约有任何相反规定，业主因任何基建改善而产生或应计的营运开支，如业主合理预期可减少整体营运开支(例如但不限于减少项目的能源使用量)(“节能成本”)，应在至少相等于(A)10年、(B)该等基建项目的使用年限或(C)(I)节能成本的商数的年度内摊销。除以(Ii)业主合理预期可因该等资本改善而节省的年度营运开支。

在每个历年(或合理要求的较长期间)结束后90天内，业主应向租户提交一份合理详细的报表(“年度报表”)，说明：(A)上一历年的实际运营费用总额和承租人所占的份额；以及

(B)租客就该年度的营运开支所支付的款项总额。如承租人应占该年度的实际经营开支超过承租人支付该年度的经营开支，则超出的部分应于该年度报表送交承租人后30天内作为租金到期并由承租人支付。如果租客支付的经营费用超过租客在该年度的实际经营费用份额，房东应在该年度报表交付后30天内向租客支付超出的部分，但在租期届满后或提前终止租客或租客拖欠租金的情况下，房东应在扣除房东应支付的所有其他金额后向租客支付超出的部分。

在业主向租户交付年度报表后18个月之后，租户将不负责支付未在该年度报表中反映的运营费用项目，但根据本租约承租人应负责的税项和/或业主在该18个月期满后向业主开出的任何费用除外。

年度报表是最终的，对租户具有约束力，除非租户在收到年度报表后120天内，向业主发出书面通知，对其中的任何项目提出异议，并指明每一项异议及其理由。如果在120天内，租户合理且真诚地质疑或质疑房东关于租户应承担的运营费用的陈述的准确性，房东将向租户提供与项目运营有关的房东账簿和记录，以及房东合理确定用于回应租户问题的信息(“费用信息”)。如果在承租人审核此类费用信息后，房东和租客无法就承租人的运营费用份额达成一致，则承租人有权选择一家地区或国家认可的独立会计师事务所或审计公司，由承租人选择并经房东批准(批准不得无理扣留或拖延)，根据或有费用以外的费用安排(承租人单独承担成本和费用)审计和/或审查相关年度的费用信息(“独立审查”)。任何这种独立审查的结果对房东和租客都具有约束力。如果独立审查显示，租户实际支付的有关日历年度的运营费用超过了租户在该日历年度的运营费用份额，房东应根据房东的选择：(I)将超出的金额记入下一个后续分期付款

除本租约期满或提前终止后或租客拖欠租金义务外，房东应在扣除房东应付的所有其他款项后，向租客支付超出的部分。如独立审查显示承租人就该历年的营运开支支付的款额少于承租人在该历年的营运开支份额，则承租人应在提交该报表后30天内向业主支付差额。如果独立审查显示租户在运营费用方面多付了超过5%的费用，则房东应补偿租户因独立审查而产生的所有费用。承租人分担义务开始和结束的历年的经营费用应按比例分摊。即使本条例另有相反规定，如建筑物在合约期内任何一年的平均入住率不少于95%，则租户在该年度的营运开支中所占的份额，如因建筑物的占用程度而异，则须当作该建筑物在该年度的平均入住率为95%一样计算。

“承租人份额”应是基本租赁条款中规定的“承租人在建筑物运营费用中的份额”的百分比，该百分比可由房东根据此后发生的房屋、建筑物和/或项目的实际大小的变化进行合理调整。房东可公平地增加与任何费用或成本有关的任何经营费用的承租人份额：(1)公平合理地仅分配给房产、建筑物或财产，(2)公平合理地仅分配给建筑物、物业或项目中包括房产的一部分，或

(3)按业主合理厘定的较大比例，公平合理地分配给该处所或该建筑物、财产或工程项目中包括该处所的部分。基本租金、承租人的运营费用份额以及承租人在本协议项下应向房东支付的所有其他金额在本协议中统称为“租金”。

承租人有权在关于整个房产(包括第二期房产)的TI施工图(如工作书中所定义)最终确定后30天内，让TI建筑师核实该房产的可出租平方英尺(“RSF核实”)。此类RSF验证应按照测量标准进行，所使用的方法和假设与史蒂文森系统公司在确定本租约第1页所反映的房屋的可出租面积时所采用的方法和假设相同。在RSF验证完成后，承租人应将RSF验证结果的副本提交给房东。如果RSF验证反映的是与本租约第1页上“房屋”和“房屋可出租面积”定义中所反映的房屋可出租面积的偏差，则在承租人向房东提交RSF验证结果后，立即在本租约第1页上对“房屋”和“房屋可出租面积”(如果适用，由房东合理确定，“建筑物可出租面积”和/或“项目可出租面积”)的定义进行调整。应予以修订，以(I)在“物业”及“物业的可出租面积”的定义(及(如适用)业主合理厘定的“建筑物的可出租面积”及/或“项目的可出租面积”)中反映其实际可租面积，及(Ii)适当调整“承租人应分担的楼宇营运开支”定义中所载的金额，该等金额是根据本租约第1页原先载述的物业、楼宇及项目的可出租面积计算的。

(a)

一般说来。房产应仅用于本租约第1页基本租赁条款中规定的许可用途，并遵守现在或以后适用于房产及其使用和占用的所有法律、命令、判决、条例、法规、法规、指令、许可证、许可证、契诺和限制，包括但不限于《美国残疾人法》，42 U.S.C.§12101，以及更多。(连同据此颁布的条例，“反兴奋剂机构”)(统称为“法律要求”，每一项均为“法律要求”)。承租人应在房东发出5天的书面通知后，停止任何被任何有管辖权的政府当局(如第9条所界定)宣布为违反法律要求的房产的使用。承租人不得使用或允许将处所用于任何目的或以任何方式使承租人或

房东的保险，增加保险风险，或导致不允许任何洒水车或其他信用。本租约规定的允许使用不会导致保险风险无效或增加保险风险，也不会导致房东目前维持的保险不允许任何洒水器或其他信用。承租人不得允许房屋的任何部分被用作ADA或任何类似法律要求中所定义的“公共住宿场所”。承租人因承租人不遵守本节的规定或因承租人对房屋的特殊使用和/或占用而导致的任何此类保险单的任何额外保费，承租人应应要求及时补偿房东。承租人将以谨慎、安全和适当的方式使用房产，不得浪费或允许浪费、使房产的楼面或结构超载、使房产被用于损坏房产或妨碍或干扰业主或其他租户或项目占用者的权利，包括对房产进行拍卖、清算或停业出售或使用或允许将房产用于任何非法目的。承租人应安排在房屋内安装任何设备或机械，以合理地防止房屋发出的声音或振动延伸到公共区域或项目中的其他空间。未经业主事先书面同意，承租人不得在房屋内或之上放置任何会使楼面超载的机械或设备，也不得在项目的公共区域或大楼电梯内运输或移动该等物品。除工作书中另有规定外，未经业主事先书面同意，承租人不得擅自拒绝。, 任何需要通风、空气交换、供暖、燃气、蒸汽、电力或水的使用方式，不得超过建筑物现有容量，该容量是根据承租人通常提供给许可用途的份额按比例分配给建筑物的。

业主应负责：(I)在符合《工作书》条款的情况下，确保第一期楼房在开工之日符合法律要求(包括ADA)；(Ii)在符合《工作书》条款的情况下，在第二期开工之日使第二期楼房符合法律要求(包括ADA)；以及(Iii)在业主自费的情况下，使项目公共区域在开工之日符合法律要求(包括ADA)。开工日期后，业主应根据法律要求对公共区域或建筑外部进行法律要求所要求的任何改动或修改，作为运营费用(如果该法律要求一般适用于项目所在地区的类似建筑)或由承租人承担费用(如果该法律要求是由于承租人与项目其他承租人相比，对建筑物的特定用途或承租人的改动而触发的)。除前两句中另有明确规定外，承租人应自费对建筑物内部进行与承租人的特定用途或占用有关的法律要求(包括但不限于，遵守《反兴奋剂法》)所要求的任何改动或修改。尽管本协议有任何其他相反的规定，承租人应对任何和所有索偿、索赔、债务、损失、费用、费用、诉讼、诉因、损害或判决，以及因调查或抗辩而产生的所有合理费用(包括但不限于合理的律师费、收费、支出和诉讼费用)(统称)负责。, 因承租人对处所的特定使用或占用或承租人的变更而引起的或与之相关的法律要求所引起的或与之相关的索赔)，承租人应赔偿、辩护、扣留和保护房东不会因任何因不遵守与承租人对处所的特定使用或占用或承租人的变更相关的法律要求而引起的或与之相关的任何和所有索赔而受到损害。

承租人承认，房东可以，但没有义务，寻求获得能源与环境设计(LEED)、Well建筑标准或其他与项目和/或房屋相关的类似“绿色”认证，承租人同意与房东合理合作，不向承租人支付任何实质性费用，并提供房东可能合理要求的相关信息和/或文件。

8.67.010及以后《剑桥市市政守则》(或经修订的《剑桥建筑能源使用披露条例》)及其他此类能源或可持续性

剑桥市或对建筑物有管辖权的任何其他政府当局可能不时采用的要求，这些信息应包括但不限于在建筑物内或由建筑物使用电力、天然气、蒸汽、热水或冷水或其他能源。业主应根据《剑桥建筑能源使用披露条例》的要求，向适用的政府当局报告建筑和其他建筑的能源使用情况。

坚持住了。如果经房东明确书面同意，租户在租期终止后保留对房产的占有，(I)除非另有书面同意，否则房东应在任何时候立即终止这种占有，(Ii)本租约的所有其他条款和规定(包括但不限于根据本条款第4节调整基本租金)在该滞留期内将保持完全有效和有效(不包括任何扩展或续期选择权或其他类似的权利或选择权)。(Iii)承租人应继续支付基本租金，金额为本租赁期满或提前终止之日应支付的金额，或房东在该书面同意中由业主全权及绝对酌情决定的其他金额，及(Iv)所有其他付款应根据本租赁条款继续支付。如果租客在未经房东明确书面同意的情况下，在租期届满或提前终止后仍继续占有房产，(A)租客应在符合本租约条款的情况下成为租客，但每月租金应等于租期最后30天内有效租金的150%，以及(B)如果租约持续超过60天，租客应对房东因租约而遭受的一切损害负责，包括由此产生的损害；然而，如果租户在租期届满或提前终止前30天内向房东发出书面询问，房东将通知租户是否存在由此产生的损害的可能性。除非另有明文规定，承租人的保留，无论是否得到房东的同意，都不得延长本租约。, 本第8条不得解释为同意承租人保留对房屋的占有权。房东在本租约期满或提前终止后接受租金，不应导致本租约的续签或恢复。

税收。房东应支付任何联邦、州、地区、市政、地方或其他政府当局或机构，包括但不限于准公共机构(统称为“政府当局”)在有效期内征收的所有税费、征费、费用、评估和任何种类的政府收费(统称为“税费”)，包括但不限于以下所有税项：(I)全部或部分征收、计量或基于以下各项的税项：根据本租约应支付给业主的租金(或收到的总收入)，或(Ii)根据本租约应支付给业主的租金和/或业主对建筑物、财产或项目或其任何部分的租金，或(Ii)基于任何种类的处所、建筑物、财产或项目或其部分的面积、评估价值或其他衡量或评估，或(Iii)由或对该处所、建筑物、财产或项目的任何部分的经营或维护，包括停车而评估或征收的，或(Iv)由或在其指示下或因法律规定而评估或征收的，或其解释，由任何政府当局颁布，或(V)对业主的业务或占用建筑物、物业或项目或其部分的租赁空间征收许可证或其他费用、收费、税款或评估。房东可以通过适当的法律程序对任何税收或保证税收的留置权的金额、有效性或应用提出异议。如果房东在期限内保证了项目的减税或退款，承租人应获得承租人在减税或退款中的份额(即支付所有合理的减税或退款的合理成本和费用，包括合理的律师费后的净额)，作为房东用于下一次到期的运营费用(或, 如果承租人在本租约下没有进一步的运营费用，并且承租人在本租约下没有违约，则向承租人支付现金)。税款不应包括对房东征收的任何净所得税或特许经营税、遗产税、继承税、赠与税或超额利润税，除非这些税是为了取代本协议项下应缴的任何税款，或对迟交税款的任何惩罚。如任何该等税项是直接向租客征收或评税的，则租客须负责并须按讼费评定当局规定的时间及方式缴付该等税项。本合同项下的运营费用还应包括向业主提供有关建筑物、物业或项目的税务监督服务的费用。承租人应在拖欠之前支付对租客放置在房产内的任何个人财产或行业固定装置征收或评估的任何和所有税款，无论是向房东或租客征收或评估的。如果对房东或房东的财产征收租户的个人财产或行业固定装置的任何税款，或者如果建筑物、财产或

如物业项目因物业的改善或改动而增加的价值，不论该物业是否由业主或租客拥有，亦不论是否附连于该物业以成为物业的一部分，高于业主不时将税项分配给该物业或该物业所属部分的所有租客的基本估值，则业主有权但无义务缴付该等税项。房东对任何超额评估估价的合理确定应具有约束力和决定性，没有明显错误。房东支付的任何此类款项应构成房东书面要求后30天内租客应向房东支付的额外租金。

(a)

停车费和月费。在符合所有适用的法律要求、不可抗力或征用(定义见下文第19节)的情况下，自第一阶段开始实施之日起，第二阶段开始实施之日起，承租人应在为大楼服务的停车设施(“Charles Park Garage”)中，每1,000可出租平方英尺(“承租人停车分配”)获得1.0个停车位(“承租人停车分配”)，这些停车位应位于指定为非预留停车位的区域内，并且应要求承租人每月支付停车费(定义如下)。在每种情况下，都要遵守业主的规章制度。Charles Park Garage内的停车位超过(1)满足大楼租户停车分配所需的停车位数量(每个租户每1000平方英尺出租空间有1.0个停车位)，加上

(Ii)由业主凭其唯一及绝对酌情决定权决定分配作“客”泊车位的停车位数目，须指定为“剩余停车池”，而剩余停车池的停车位须按比例分配给大厦租客，但须由每名租客就剩余停车池所提供的所有该等额外停车位按月缴付停车费。尽管有上述规定，业主有权在书面通知大楼的租户(包括租户)后，随时减少作为剩余停车池一部分的停车位的数量，或取消剩余停车池，与业主或业主的任何附属公司在项目中进行的任何开发或重建相关，包括任何扩建。业主不负责向任何第三方，包括本项目的其他租户强制执行租户的停车权。“月度停车费”应指业主为其指定的市场费率月费，根据项目附近可比停车设施收取的费率进行合理调整，并在任何12个月内不超过一次，自开工之日起，每月停车费预计相当于每个车位每月450.00美元，外加适用税金。

(b)

停车和运输需求管理。目前没有为该项目制定项目技术需求管理(定义见下文)。如果在任何时候实施公共交通需求管理，承租人应自费，只要剑桥市批准的停车和交通需求管理计划(经不时修订)适用于项目，遵守适用于项目的公共交通需求管理计划，包括但不限于(I)提出根据公共交通需求管理计划中规定的条款为在该场所工作的所有员工提供公共交通月票补贴；(Ii)实施通勤者选择计划和MBTA的企业通行证计划；(3)不鼓励员工使用单人交通工具；(4)推广替代交通方式和使用替代工作时间；(5)应房东要求，每季度与房东和/或房东代表会面，讨论交通方案和倡议；(6)参与校园年度调查、监测交通方案和倡议，并达到(但不限于)60%的回复率；(7)就根据PTDM颁布的交通方案和倡议与房东合作；(Viii)为其员工提供替代工作计划(如远程办公、弹性工作时间和压缩工作周)，以减少上下班高峰期对剑桥交通的影响；(Ix)通过查尔斯河运输管理协会(CRTMA)提供回家的紧急乘车服务，或拥有自己的ERH计划, 对于每周至少3天使用非SOV模式通勤并有资格在上述停车设施的停车位停车的所有员工；(X)与剑桥劳动力发展办公室合作，为剑桥居民扩大就业机会；(Xi)成为CRTMA的成员，并使EZ Ride班车服务于大楼；(Xii)在单一乘车和交通生成模式分离的情况下

(a)

一般说来。房东应提供水、电、热、光、电、下水道和其他公用设施(包括燃气和消防喷头，只要建筑物安装了该等设施)、垃圾和垃圾收集及清洁服务(统称为“公用设施”)，并遵守本第11条的规定。房东应支付在房屋内使用的所有公用事业、公用事业的所有维护费、任何政府当局或公用事业提供商征收的任何雨水下水道费用或其他类似公用事业费用，以及由此产生的任何税金、罚金、附加费或类似费用，作为运营费用或承租人的补偿义务。电灯和插头的电费应分开计量或核对计量。房东可由房东承担费用，将任何其他公用事业分开计量或由供应商直接向租户收费。承租人应在拖欠之前直接向公用事业提供商支付在期限内可能向承租人或房产提供的任何单独计量的公用事业和服务。承租人应按照房东合理确定的消耗量，支付其在联合计量公用事业费用中的份额，作为运营费用的一部分。公用事业的中断或故障，除房东故意的不当行为外，不得导致驱逐或推定驱逐租客、终止本租约或(除非紧随其后的段落另有规定)减免租金。

即使本协议有任何相反规定，如果(I)物业的基本服务(定义见下文)停止，而这种停止完全是由于房东的严重疏忽或故意不当行为，而不是由于租客或任何租户一方的任何作为或不作为，或任何房东无法合理控制的任何事项(这种停止基本服务在下文中称为“服务中断”)，并且(Ii)在房东收到租客的书面通知后，这种服务中断持续了连续5个工作日以上，及(Iii)该等服务中断对承租人在物业内的正常运作造成重大不利影响，则在该5个营业日后该服务中断持续的每一天，应减收一天的基本租金；然而，如果物业的任何部分可合理地用于租户的正常业务运营，或如果尽管服务中断，租户仍在物业的任何部分进行其全部或任何部分业务，则每次基本租金每日减免的金额应仅与租户正常运营或使用物业能力中断的性质和程度成比例。根据本款授予租户的权利应是房东未能提供服务所导致的租户的唯一和排他性的补救措施，房东对租户因未能提供服务或停止服务而遭受的任何损失或损害不负任何责任。本办法所称基本服务，是指下列服务：暖通空调服务、给水、下水道和电力, 但在每一种情况下，仅限于房东有义务根据本租约向租户提供。

(b)

发电机。业主提供应急发电机或向租户提供应急备用电力的唯一义务是：(I)提供一台应急发电机，其容量不低于大楼内应急发电机开工之日的规定容量；以及(Ii)与第三方签订合同，按照制造商的标准维护指南对应急发电机进行维护。除上一句另有规定外，业主无义务向承租人提供运行中的应急发电机或备用电源，或监督、监督或确认维护应急发电机的第三方是否按照制造商的标准指南对发电机进行维护。在应急发电机无法运行的任何更换、维修或维护期间，包括因无法获得部件或替换设备而造成的任何延误，业主没有义务为租户提供备用发电机或备用电源。承租人明确承认并同意房东不保证此类应急发电机将一直运行或应急电源将一直运行。

租户同意通过向房东的可测量在线门户网站提供租户适用的公用事业登录凭据，或通过房东和租户合理同意的其他交付方式，每月向房东提供租户的用水和/或能源使用数据。房东因接收和分析此类用水和/或能源使用数据(包括但不限于根据适用法律要求可能需要的数据)而产生的成本和支出应作为运营费用的一部分。

(d)

酸中和系统。房东应根据本租约的条款和条件，向租户提供非独家访问作为房东工作一部分安装的酸中和系统(“酸中和系统”)。承租人确认并同意将酸性中和系统与大楼的其他承租人共享。承租人应支付其在酸性中和系统持续运营成本中的份额，作为业主按比例在租户和其他使用租户之间分配的运营费用，承租人的份额基于场所的可出租平方英尺与所有其他使用租户的场所和场所的可出租平方英尺之和的比率。业主向承租人提供酸中和系统或任何酸中和系统设施的唯一义务是(“酸中和义务”)：(I)使用合理的努力获得和维护所需的许可证

根据美国马萨诸塞州水资源管理局的《酸中和系统排放许可证》(“排放许可证”)，承租人必须与业主合理合作，并提供与排放许可证相关的所有合理必要的信息和文件；以及(Ii)与第三方签订合同，以维护酸中和系统按照制造商的标准维护指南运行。尽管本合同有任何相反规定，但如果酸中和系统必须更换，并且其成本不包括在该第三方维护合同中，则房东应更换酸中和系统，但应承认，承租人应承担与此相关的所有费用作为运营费用的份额，如上文第5节所规定的(受与资本改善有关的摊销的约束)。

承租人应单独负责承租人及所有承租人或除房东或业主承包商以外的任何一方使用酸性中和系统，承租人应与其他用户承租人共同和个别负责酸性中和系统的使用。承租人应根据本租约和所有适用的法律要求、排放许可证以及承租人使用或适用于承租人使用酸中和系统的任何许可和批准，使用并促使其控制下或负责使用酸中和系统的其他各方。承租人不得采取任何行动或不作为，导致违反排放许可或任何其他适用于酸中和系统的许可或法律要求。承租人对适用许可证和法律要求的遵守应包括但不限于在位于房屋内的所有水槽张贴标牌，其中包含有关使用水槽排水沟处置化学品和其他危险材料的适用通知。承租人应保持化学品管理计划，禁止不当排放或处置化学品。承租人应对厂房内所有实验室人员进行正确处理化学品和其他危险物质的培训。房东保留随时要求租户对酸中和系统的排放进行合理限制和限制的权利，这是房东合理确定的酸中和系统运行所必需的。业主及其承包商和顾问应被允许对适用于酸中和系统的许可证中规定的所有物质进行定期采样, 包括但不限于马萨诸塞州水资源管理局(“MWRA”)颁发的排放许可证，或房东在

它的唯一自由裁量权。业主及其承包商和顾问应被允许对位于房屋内的酸中和系统、排污点及其连接进行定期检查。如果房东根据与酸中和系统有关的条件提出要求，租户应及时向房东提供其危险材料清单(如下文第30(B)节所定义)的更新。承租人应及时将可能影响酸中和系统运行或遵守适用许可证或法律要求的流量或性质的任何变化通知业主，包括但不限于已知或合理地认为不符合的排放、承租人在房屋内操作的变化以及承租人增加新设备，如笼式垫圈、玻璃垫圈或高压灭菌器。

退役和危险物质关闭计划(如本租约第28节所定义)的范围应包括为适当清洁、退役和停止承租人使用酸性中和系统而采取的所有行动，本租约中关于交出房产的所有要求也应适用于承租人停止使用酸性中和系统，无论是在租赁到期、终止或之前的每种情况下(但如果其他租户或租户在本租约期满或更早终止后将继续使用酸中和系统，则承租人不应被要求完成酸中和系统的退役，承租人也不对承租人以外的任何一方使用酸性中和系统而产生的任何退役费用负责或承担；双方同意，如果多个租户使用ACID中和系统，则房东应负责完成退役工作，租户应在向房东开具退役发票后三十(30)天内向房东支付合理的、实际的退役费用(根据房屋的可出租面积与所有其他用户租户的可出租面积的比率)。承租人在本租约项下与酸中和系统有关的义务应与上述其他承租人连带承担，

除非承租人能证明房东合理地信纳租客或任何承租方都不是导致、促成或加剧了本应由承租人承担连带责任的事情，除非有此例外情况。在不以任何方式限制酸中和义务的情况下，业主没有义务向承租人提供操作应急或后备酸中和设施，或监督、监督或确认维护酸中和系统的第三方是否按照制造商的标准指南维护该系统。在更换、维修或维护酸中和系统的任何期间，当该系统不能运行时，包括因无法获得部件或替换设备而造成的任何延误，业主没有义务为租户提供替代的备用系统或设施。承租人明确承认并同意，房东不保证该酸性中和系统将在任何时候运行，或该系统在需要时可用于房屋。在不以任何方式限制酸中和义务的情况下，如果酸中和系统或后备系统(如果有)或其任何替代系统发生故障或不能以符合租户要求的方式运行，房东对租户或任何其他人遭受的任何类型的损害，无论是实际的或后果性的，房东都不承担任何责任。为免生疑问，上述规定不应取消业主在本租约项下的责任。

12.

改建和承租人的财产。由承租人或代表承租人对房屋进行的任何改动、增加或改进(不包括承租人受工作书约束的改进)，包括在房屋内任何门窗上增加任何种类或性质的锁或螺栓，但不包括安装、拆卸或重新调整家具系统(不包括拆除业主拥有或支付的家具系统)，而不涉及对建筑系统(如第13条所定义)的结构或连接(普通插头或插座除外)进行任何修改(“改动”)，应事先获得业主的书面同意。如果任何此类更改影响到结构或建筑系统，业主可全权酌情决定给予或不给予，但否则不得无理扣留、限制或推迟。如果在任何12个月期间，所有此类工程的总成本不超过房屋每可出租平方英尺4.00美元(不包括油漆和地板覆盖物)(仅限通知的更改)，承租人可以在不影响任何建筑系统的运行的情况下在房屋内进行不影响任何建筑系统运行的非结构性、装饰性的更改，前提是租户以书面形式通知业主这种仅限通知的更改，以及

通知应附有计划、规格、工程合同和业主可能合理要求的有关变更的性质和费用的其他信息，通知和附带材料应在任何拟议施工前不少于15天交付给业主。如果房东批准任何变更，房东可根据房东的合理决定权，就该等变更的开始、实施和完成向租户施加业主认为适当的商业合理条件。任何审批请求应以书面形式提出，并在任何拟建工程之前不少于15个工作日提交，并附有计划、规格、投标建议书、工程合同和业主可能合理要求的有关改建性质和费用的其他信息，包括所有从事工作或提供材料的人员的身份和邮寄地址。对更改计划和规格的任何不批准应附有对其原因的具体说明。所有从事工作或提供材料的建筑师、顾问、承包商和其他人员应事先获得业主的书面批准，此类批准不得被无理扣留、附加条件或拖延。业主审查计划和规范并监督施工的权利应完全出于其自身的利益，业主没有责任确保该等计划和规范或施工符合适用的法律要求。承租人应自行承担费用和费用, 所有更改均应符合保险要求和法律要求，并应自费实施因任何更改而导致的法律要求的任何更改或修改。承租人应在房东提出要求后30天内向房东支付相当于房东为每次变更的计划审查、协调、调度和监督而产生的合理第三方自付费用的金额作为额外租金。在租户开始任何改建之前，房东可以根据适用法律在房屋及其周围张贴不负责任的通知。承租人应补偿房东，并赔偿房东因承租人或其承包商的工作失误、此类工作造成的延误或清理不当而产生的任何费用，并使房东不受损害。

对于预计费用超过5,000,000.00美元的任何变更，业主可要求租户提供担保或作出令业主满意的其他安排，以确保完成所有变更工作的付款，且没有留置权。对于所有变更，承租人应提供(并促使每个承包商或分包商提供)由业主满意的保险公司出具的工伤赔偿和其他保险金额的保险证书，以保护房东免受施工期间人身伤害或财产损失的责任。完成任何改建后，承租人应向业主提交：(I)列出所有施工承包商和分包商姓名的宣誓声明，以及所有此类承包商和分包商的最终留置权豁免；以及(Ii)任何此类改建的“竣工”计划。尽管本合同有任何相反规定，在任何情况下，承租人都不需要向房东提供关于承租人改进的付款或履约保证金。

除(I)本合同附件F所列物品(如有)，(Ii)业主书面同意将来列入附件F的任何物品，以及(Iii)可在不对房屋造成实质性损害的情况下移走的任何贸易固定装置、机械、设备和其他个人财产(如工作信函中所定义)，这些损坏应由承租人在期限内修复(包括封顶或终止墙后的公用设施连接)(统称为“承租人财产”)。用TI基金支付的所有财产、所有改建、不动产固定装置、内置机械和设备、内置橱柜和其他类似的增建和改善，以便成为房地不可分割的一部分，例如穿透屋顶或正压送风系统的通风柜、内置冷藏室、内置暖气室、步入式冷气室、步入式暖气室、去离子水系统、玻璃清洗设备、高压灭菌器、冷冻机、内置管道、电气和机械设备和系统，而任何发电机和转换开关(统称为“装置”)在租期内以及在租期届满或更早终止后将一直是业主的财产，租户不得在租期内的任何时候将其移走，并应在本租约期满或更早终止后根据第28条作为房产的一部分保留并连同房产一起交出；但是，如果房东已选择在本租约期满或提前终止时要求租户拆除该安装，则房东应在要求批准安装时或在收到更改通知时通知承租人。, 除非法律另有要求，否则业主不得要求拆除惯常的办公室布线。如果房东这样选择，租户应在期满时拆除该装置或

提前终止本租约，并恢复因此而造成或因此而造成的任何损坏，包括，当移走任何承租人的财产时，如有水管、电线或以其他方式连接到任何建筑系统，则封堵房屋墙壁后面的所有此类连接，并修复任何漏洞。在任何此类修复期间，承租人应按照本合同规定向房东支付租金，就像该空间由承租人以其他方式占用一样。

尽管本合同有任何相反规定，承租人不应被要求拆除或恢复任何承租人改进，这些改进本质上是通用的，并可供未来租户出于实验室/生命科学目的重复使用，这些改进由房东在业主批准空间平面图时(如工作信函中定义的)(以及对于任何变更(如工作信函中所定义的术语)，在业主批准任何此类变更时)合理确定，承租人也无权在期限内的任何时间拆除该等承租人改进。尽管本租约或工作书中有任何相反规定，租户仍可在租期内将从额外租户改善津贴中支付的家具、固定装置和设备部件更换为房东合理接受的“同类”家具、固定装置和设备，这些更换部件应成为业主的财产，在合同期满或提前终止时仍留在房屋内。

13.

房东修理费。业主作为运营费用(除非其成本根据本条款第5节从运营费用中扣除)，应维护或安排维护楼顶以及建筑和项目的所有结构、外部、停车场和其他公共区域，以及为房屋和项目的其他部分提供服务的所有建筑系统，包括但不限于暖通空调、管道、消防喷头、电梯(“建筑系统”)、良好的运营状态和维修、合理的损耗以及由承租人造成的未投保的损失和损害。或由承租人的任何受让人、再承租人、被许可人、代理人、雇员、雇员、受邀者和承包商(或承租人的任何受让人、再承租人和/或被许可人各自的代理人、雇员、受邀者和承包商)(统称“承租人”)排除。承租人或任何承租人造成的损失和损害应由房东负责修复，但不包括在保险范围内，费用由承租人自行承担。业主保留在以下情况下停止建筑系统服务的权利：(I)因意外或紧急情况，或(Ii)业主认为需要或必须进行的计划维修、改动或改善，直至上述维修、改动或改善完成为止。业主对在任何此类中断期间未能提供建筑系统服务不承担任何责任或责任；但除非在紧急情况下，业主应尽商业上合理的努力，提前48小时通知承租人任何计划停止建筑系统服务以进行例行维护、维修的情况, 改动或改进。业主应尽合理努力，在此类建筑系统有计划的停工期间尽量减少对租户操作的干扰，并应采取合理的努力，提前与租户协调此类有计划的停工(紧急情况下除外)。承租人应立即向业主书面通知业主根据本节要求进行的任何维修，之后业主应尽商业上合理的努力进行维修。房东对任何未能进行任何维修或保养的情况概不负责，除非在租客书面通知需要进行该等维修或保养后，该等故障仍会持续一段不合理的时间。承租人放弃根据任何州或地方法律终止本租赁或进行此类维修的权利，费用由房东承担，并同意双方就此类事项各自享有的权利应仅限于本文所述。因火灾、地震、洪水、破坏、战争或类似原因造成的损坏或破坏而需要进行的维修应受第18条的控制。

14.

租户的维修。在不违反本条款第13条的情况下，承租人应自费维修、更换和维护房屋的所有部分，包括但不限于入口、门、天花板、内窗、内墙和外墙的内侧，并使其在开工之日保持原状(合理损耗和意外损坏除外)。如果承租人没有进行任何这样的维修或更换，或者没有对房屋进行维护，房东应以书面通知承租人。如果租客未能在房东书面通知后10天内开始补救，并在此后努力进行补救直至完成，房东可以进行该工作，并应在房东提出书面要求后30天内由租客报销；但是，如果租客的不履行造成或可以合理地预期造成紧急情况，房东可以立即开始补救，并有权在此后收回该等费用

15.

机械师的留置权。承租人应在收到提交书面通知后10个工作日内，以保证金或其他方式解除因声称已为承租人完成的工作或声称已向承租人提供材料而针对处所或建筑物、物业或项目提交的任何机械师留置权，费用由承租人自行承担，并应以其他方式使处所和建筑物、财产和项目不受因所完成的工作、提供的材料或承租人承担的义务而产生的任何留置权的影响。如租客没有解除本协议所述的任何留置权，业主有权(但无义务)支付该申索或提交保证金或以其他方式提供保证，以消除该留置权作为对建筑物、物业或项目的所有权的申索，而有关费用须由租客在书面索偿后5天内作为额外租金立即支付。如果承租人租赁或融资购买办公设备、家具或承租人在经营业务中使用的其他可拆卸个人财产，承租人保证任何出租人或承租人债权人作为公开记录提交的任何统一商法典融资声明将在其表面或通过其证物表明该融资声明仅适用于位于房产内的承租人的可拆卸个人财产。在任何情况下，不得在声明中提供建筑物或项目的地址，但不得使用限定语言说明留置权仅适用于位于承租人持有的已确定套间中的可拆卸个人财产。

16.

赔偿。在符合第17条倒数第二段的规定下，承租人特此向业主、其高级职员、董事、雇员、经理、代理人、分代理人、组织实体和租约签字人(统称为“业主受赔方”)和抵押贷款持有人(各自定义见下文第27条)作出赔偿，并同意就承租人因承租人或任何承租人使用或占用建筑物或项目而直接或间接引起的任何或所有索赔(包括但不限于任何行为，包括但不限于任何行为)向承租人发出通知，使其不会因任何或所有因使用或占用建筑物或项目而导致的人员伤亡或财产损坏而受到损害。承租人或任何承租人在房屋内或附近或在项目中的遗漏或疏忽)或承租人在履行本合同项下的任何义务时的违约或过失，但因房东受补偿方的故意不当行为或疏忽而造成的除外。房东受赔偿方不对租户承担个人财产损坏(包括但不限于房屋内保存的记录丢失)的所有风险。此外，承租人还不可撤销地放弃与任何此类损坏或个人财产破坏(包括但不限于任何记录丢失)有关的对承租人业务的损害或收入损失的任何和所有索赔。业主受赔偿方不对项目中任何租户或任何其他第三方的任何行为、不作为或疏忽所造成的任何损害承担责任。

根据本租约的所有其他条款，包括但不限于第17和36节中规定的豁免，房东特此对因房东故意的不当行为或疏忽导致项目公共区域内的人员伤亡或财产损坏的任何和所有第三方索赔作出赔偿，并同意保护、保存和保护租户不受伤害，但因租户或其员工或代理人的故意不当行为或疏忽造成的范围除外。

17.

保险。房东应维护所有风险财产，如果适用，还应包括喷水装置损坏保险，以涵盖建筑物的全部重置成本。业主应进一步购买并维持与本项目有关的人身伤害和财产损失的商业一般责任保险，单笔损失限额不低于2,000,000美元。房东可以，但没有义务维持其认为必要的其他保险和附加保险，包括但不限于洪水、环境灾害和地震、建筑设备的损失或故障、错误和遗漏、维修或重建期间的租金损失、为受雇提供服务的员工提供的工伤补偿保险和忠诚保证金，以及承租人安装的或房东通常提供的标准改善以外的保险，无论这些是否为项目的一部分。所有此类保险应作为运营费用的一部分包括在内。建筑物和财产可以包括在一揽子保险单中(在这种情况下，可分配给建筑物和财产的这种保险的费用将由房东根据保险人的

承租人在承租期内应自负费用和费用维持：所有风险财产保险，包括业务中断和额外费用，包括承租人自费在房屋内安装或放置的所有财产和装修的全部重置成本；不低于法律规定的最低限额的工人赔偿保险；雇主责任保险，雇主责任限额为100万美元的意外伤害-每次事故，

每名雇员因疾病造成的人身伤害限额为1,000,000美元，因疾病造成的人身伤害限额为1,000,000美元；以及商业一般责任保险，对房屋造成的人身伤害和财产损失，每次事故的最低限额不少于5,000,000美元(“保护伞保单”)。承租人维护的商业一般责任保险应指定Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其高级管理人员、董事、雇员、经理、代理人、分代理人、组成实体和租赁签字人(统称为“业主被保险人”)为附加保险人；按事故而不是索赔的方式投保；由《最佳保险指南》中评级不低于投保人A级和金融类别评级至少为X级的保险公司出具；不包含敌意火险排除；包含合同责任背书；并为房东被保险人提供主要保险(向房东保险人开具的任何提供重复或类似保险的保单应被视为超过租户的保单，无论限额如何)。承租人应(I)提前30天向房东发出取消该商业一般责任保单的书面通知，(Ii)要求承租人的保险公司努力提前书面通知房东取消该商业一般责任保单。承租人应在(I)(X)生效日期或(Y)承租人根据本租约进入房屋的日期(以较早者为准)之前，将此类保单的副本(如果房东要求)或显示本合同规定的承保范围并表明房东是额外被保险人的保险证书，连同支付适用期间保费的合理证据一起交付给房东, 及(Ii)上述保险的每次续期。承租人的保险单可以是按地点签注的“一揽子保险单”，其中明确规定保险金额不应受到保险单承保的其他损失的影响。承租人应在保单到期前向房东提供续签证明。

在保险公司将房东指定为额外被保险人的每一种情况下，承租人还应在房东的书面请求下指定并提供证明房东为额外被保险人的证书：(I)持有建筑物、财产或项目或其任何部分的担保权益的房东的贷款人和与此相关的任何服务机构，(Ii)任何租约中的房东，如果房东是该建筑物、财产或项目所在房地产的租户，如果房东的利益是或将成为土地或其他基础租约下的租户的利益，而不是费用所有人的利益，和/或(Iii)业主为管理本项目而聘请的任何管理公司。

房东和租客获得的财产保险应包括保险人放弃代位权，以及根据被保险人的转让，对房东或租客及其各自的高级管理人员、董事、雇员、经理、代理人、受邀者和承包商(“关联方”)就由此投保的任何损失或损害享有的所有权利。即使本租约有任何相反规定，任何一方或其各自的关联方均不对另一方因根据本租约规定必须投保的财产保险的任何风险而造成的损失或损害承担责任，双方均放弃就该等损失或损坏向另一方及其各自的关联方提出任何索赔。一方当事人未能为其财产投保不应使本豁免无效。房东及其关联方对租客或通过租客索赔的任何人因任何原因在房产、建筑物、物业或项目内或之上发生的事故或事件而造成的业务中断和损失，不承担任何责任，租户特此放弃向该等各方提出的所有索赔。如果上述豁免违反任何与免责协议有关的法律，则房东或租客的责任不应被视为免除，而应次于对方的保险人。

房东可要求提高保单限额，以符合房东贷款人的要求和/或将承保限额提高到项目内新租户当时普遍要求的水平；然而，只要增加的承保金额与类似项目的机构业主当时要求的承保金额一致，租户占用类似面积的房产

18.

修复。如果在期限内的任何时候，建筑物或处所因火灾或其他保险事故而损坏或被毁，业主应在发现损坏后60天内通知租户，说明业主合理估计修复建筑物或处所所需的时间(“修复期”)。如果预计修复期超过12个月(“最长修复期”)，房东可在该通知中选择终止本租约，自发现损坏或毁坏之日起75天；但尽管房东选择修复，租客仍可在收到房东的估计修复期长于最长修复期的通知后10个工作日内向业主发出书面通知，选择终止本租约。除非房东或租客选择终止本租赁，否则房东应在收到足够的保险收益(任何可扣除的部分视为当前运营费用)后，迅速修复房屋(不包括由租户或房东安装并由租客支付的改善，除非房东收到保险收益，用于恢复根据第17条要求房东维护的保险的改善，在这种情况下，此类改善应包括在房东恢复的一部分)，但因收取保险收益、不可抗力事件或获得任何许可证而造成的延误，任何对使用、储存、搬运、处理、产生、释放、处置有管辖权的政府当局发出的进入和修复房舍所需的任何类型的许可或其他授权, 场所内、场所上或场所周围的危险材料的清除或补救(见第30节的定义)(本文统称为“危险材料清理”)；但如在最长恢复期或更长的恢复期结束时，处所的修缮或修复仍未实质上完成，则业主可凭其唯一及绝对酌情决定权选择不进行该等修葺及修复，或租客可在最长恢复期届满后10个营业日内，或如修复期较长，则选择终止本租约。在任何一种情况下，房东将被解除其进行此类维修或修复的义务，本租约应自以下较晚的日期起终止：(I)发现此类损坏或破坏，或(Ii)获得所有所需的危险材料许可之日，但房东应保留在房东或租客选择之前支付的任何租金和承租人应支付的任何租金的权利。

自房东将房屋提供给租户维修或恢复之日起，承租人应自费立即履行房东不需要进行的所有维修或恢复工作，并应立即重新进入房屋，并根据本租约开始营业，但因不可抗力(定义见第34条)事件或获得危险材料许可而导致的保险赔偿收取延迟。尽管有上述规定，如果房屋在最后一年的期限内遭到损坏，并且房东合理地估计需要2个月以上的时间来修复损坏，房东或租客可以终止本租约；但是，该通知必须在房东向租客递交预计修复期限的通知之日起10个工作日内送达。即使本租约有任何相反规定，如果保险收益不能用于修复，业主也有权终止本租约，前提是这种不可用的保险收益不是房东未能维持第17条规定房东必须维护的保险单的结果。租金应从获得所有必需的危险材料许可之日起直至房屋修复和恢复，租金应按租户不可用的房产面积占房产总面积的比例递减。除非业主在维修期间为承租人提供其他适合承租人临时办理业务的空间。如果不需要就此类火灾或其他伤亡获得危险物质许可, 减租自发现损坏或者毁坏之日起生效。此类减免应是承租人的唯一补救措施，除本第18条规定外，承租人放弃因损坏或伤亡损失而终止租赁的任何权利。

本租约的条款，包括本第18条，构成业主和租客之间关于对房屋的全部或任何部分、或建筑物、财产或项目的任何其他部分的任何和所有损坏或破坏的明示协议，并且任何现在或今后可能有效的法规或法规不适用于本租约或对全部或任何部分的任何损坏或破坏

关于建筑物、物业或项目的任何其他部分，本合同各方明确同意，本条款第18条阐明了他们对该等事项的全部理解和协议。

19.

谴责。如该处所、建筑物或财产的全部或任何重要部分根据政府法律、条例或规例被用作任何公共或准公共用途，或借征用权或以私人购买代替该用途(“征用”或“被征用”)，或如该处所、建筑物或财产并无通道(临时使用除外)，而根据业主的合理判断，该项征用会对业主对该建筑物或财产的拥有权或营运造成重大干扰或损害，或者在房东和租客的合理判断下，会阻止或实质性干扰租客对房屋的使用(如果双方不能达成一致，则由具有适当资格和经验并根据美国仲裁协会规则任命的单一仲裁员进行仲裁)，则在房东或租客向另一方发出书面通知后，本租约将终止，租金自该日期起分摊。如果物业的一部分将被收回，而本租约并未按上述规定终止，房东应尽快在商业上合理的情况下，将房产、建筑物和物业恢复到部分收回前的状态，并将建筑物的可出租面积、物业的可出租面积、承租人在未到期期间的运营费用份额以及根据本合同应支付的租金在未到期的期限内按在该情况下公平合理的程度予以减少。在任何此类征用后，房东有权从任何此类征用中获得全部价格或奖励，而无需向租户支付任何费用，租户特此转让房东租客在该奖励中的权益(如果有的话)。承租人有权, 在不减损业主赔偿的范围内，就搬家费用和租户的行业固定装置损坏向判决当局(但不包括房东)提出单独索赔，要求承租人就搬家费用和租户的行业固定装置损坏单独给予或追回的赔偿，如果该等物品是单独判给承租人的。承租人特此放弃根据州法律的任何规定，在部分占用房屋、建筑、物业或项目时终止本租赁的任何权利。

(f)

破产事件。租客或承租人的任何担保人或担保人须：(A)为债权人的利益作出一般转让；(B)展开任何案件、法律程序或其他诉讼，寻求以债务人身分代表租客作出济助令，或裁定租客破产或无力偿债，或寻求将租客或其债务重组、安排、调整、清盘、解散或债务重整，或为租客或其财产的全部或大部分寻求委任接管人、受托人、保管人或其他类似的官员(统称为“济助法律程序”)；(C)成为任何救济程序的标的，但在提交或登记后90天内未被撤销；或(D)死亡或遭受法律上的无行为能力(如果租户、担保人或担保人是个人)或被解散或以其他方式未能维持其合法存在(如果租户、担保人或担保人是公司、合伙企业或其他实体)。

根据本合同第20(H)条发出的任何通知应：(I)具体说明所谓的违约行为；(Ii)要求承租人纠正违约行为；(Iii)替代任何适用法律规定所要求的通知，而不是补充通知，或将其视为适用法律规定的附加通知；(Iv)除非房东在通知中另有选择，否则不得被视为没收或终止本租赁；但根据第20(H)条的规定，如果租客违约的性质是不能通过支付金钱来治愈的，并且合理地需要超过30天的时间才能治愈，则如果租客在上述30天内开始补救并在此后努力进行补救直至完成，则租户不应被视为违约；但是，补救不得迟于房东通知之日起90天内完成。

(a)

由房东支付；利息。如承租人违约，房东可在不放弃或解除承租人在本合同项下的任何义务的情况下，支付该款或履行该行为。自支付或产生该等款项之日起，业主支付或招致的所有款项连同利息，按年利率相等于12%或法律允许的最高比率(“违约率”)(以较低者为准)计算，须应要求向业主支付作为额外租金。本合同不得解释为房东有义务减轻因承租人违约而造成的损害。

(b)

迟交房租。租客逾期向房东支付租金和其他到期款项将导致房东产生本租约未考虑到的费用，其确切金额将非常难以确定且不切实际。这类费用包括但不限于手续费和会计费，以及根据任何有关物业的按揭可能向业主征收的滞纳金。因此，如果房东在房租到期后5天内仍未收到房客支付的任何租金分期付款，房客应向房东支付相当于逾期租金6%的额外款项作为滞纳金。尽管有上述规定，房东在任何历年第一次评估滞纳金之前，应向租客发出拖欠房租的书面通知，如果租客在此后5天内支付拖欠房租，房东将放弃这一权利。双方同意，这笔滞纳金是对房东因租客逾期付款而产生的费用的公平合理的估计。除滞纳金外，到期未付的租金，自到期之日起第5天起至支付为止，按违约率计息。

(i)

本租契及在此批出的租契的年期及产业，均受一项限制所规限，即每当失责行为发生并持续时，业主有权在选择期间或之后，在任何该等失责行为持续期间，向租客发出书面通知，说明业主有意终止本租契的意向，而即使业主可根据本租契或在法律上或衡平法上有其他补救办法，该日期不得早于发出该通知后的5日，并在该通知所指明的日期起计，本租约及在此授予的产业将以同样的效力及效力终止，犹如该通知所指定的日期为上文为本租约期满而定的日期一样，而承租人在本租约项下的所有权利将会届满及终止，承租人须承担本条第21(C)条所规定的法律责任。如发出上述通知，业主有权在指明的日期收回及管有该处所，并有权将所有人及财产从该处移走，并将该等财产存放于保税仓或其他地方，风险及费用由租客承担，并由租客自行承担。如果房东选择按本文规定重新入场，或房东根据法律程序或根据法律规定的任何通知接管，房东可在不违反第21(C)(Ii)条的情况下，不时按房东认为合适的条款、租金或租金重新出租该房产或其任何部分，并有权对该房产进行商业上合理的改动和修缮。

(Iii)

如本租约如第21条所规定或按法律或衡平法所规定或准许终止，租客须立即迁出并交回该处所予业主，而业主可无须另行通知而以简易程序、逐出或其他方式进入、重新进入、管有及收回该处所，并在不受租客任何权利的情况下再次拥有、收回及享有该处所；在任何情况下，租客及任何凭借任何法律或法院命令而透过或由租客提出申索的人无权管有或继续管有该处所。

(Iv)

如果本租约终止，或如果房东如上所述重新进入房产，或如果由于租户、租客契约的违约而通过或根据任何诉讼或诉讼或任何法律规定终止本租约或重收，并同意立即支付并承担责任，在本租约最初确定的付款日期，相当于基本租金和所有额外租金的分期付款，如本租约条款下，如果本租约没有终止，或者如果房东没有如上所述进入或重新进入，则应到期的金额，不论该处所是全部或部分转租或保持空置，或在一段短于余下期限的期间内，或在整段期间内，但如该处所是由业主转租的，则租客在扣除业主因转租该处所而招致的所有开支(包括但不限于租客改善、批租及改建费用、经纪费等)及收取与此有关的租金后，如有的话，有权获得扣除业主在转租时收取的租金及其他费用的净额，以及按下列方式收取与此有关的租金：应首先用于支付业主的费用，直至收回，直至收回为止，承租人应在根据本租约到期付款的每一天支付根据本租约条款承租人有义务支付的金额(租客在任何此类重租之前的法律责任，业主的追回不会因该重租的租金可能高于本租约规定的租金而以任何方式减少)；当房东已完全收回该等费用时，

业主可根据本租约或其任何分期付款不时提起诉讼、法律程序或诉讼，以追讨本租约或其任何分期项下的违约金或其他损害赔偿，而本租约的任何规定均不得视为要求业主将诉讼推迟至本租约期限本应在本租约终止之日届满之日。

(C)

在业主一次总付选举之后的剩余时间内，公平市场租金净额加应支付的附加费用(如果低于依据本租契应支付的基本租金和附加租金的当时现值)的当时现值(按照公认的财务惯例，使用下文所述的美国国债到期收益率作为贴现率计算)，并考虑到对转租任何当时空置部分的未来成本的合理估计(除非租户根据本第21条实际支付了该等成本)，以计算业主在剩余期限内可能预期为该房产获得的净租金收入。

房东在其一次总付选择中的追回应是租客在房东整笔选择日期之前支付基本租金和额外租金的义务以及所产生的费用的补充，并取代在房东整笔选择日期及之后根据本条款本应应支付的任何基本租金和额外租金。到期日期最接近本租赁期限最后一天的美国国库券的到期收益率，如《华尔街日报》或类似出版物所报道，如果停止公布此类收益率，应用于计算房东一次性支付选举的现值。就本节而言，如果房东根据本节的规定选择一次性支付违约金，则额外租金总额应基于房东对租户在本租期剩余时间内的每12个月期间的运营费用份额的合理估计以及在剩余期限结束时的任何部分的其他额外租金计算，但在任何情况下不得低于十二(12)个日历月(或如果自本租约日期起已过去不到十二(12)个日历月)的应付金额。部分年份)紧接业主一次过选举日期之前。租户在租期开始时或在租期剩余时间结束时的任何部分年度的运营费用份额和任何其他额外租金的金额应按比例计算。

(x)

如承租人在遵守、遵守或履行本文所载的任何契诺、协议、条款、规定或条件时发生失责，业主可在不因此而放弃该失责的情况下，立即或在其后的任何时间由承租人代为履行，并由承租人承担费用，在紧急情况下或在该失责会导致违反任何法律或保险规定的情况下，或在施加任何留置权时，业主可立即或在其后的任何时间发出通知(如有的话)，或对未解除的处所或项目的全部或任何部分施加任何留置权。承租人在根据本租约第15条要求的期限内解除或抵押，以使业主满意；以及

(B)在任何其他情况下，如果违约在第20条规定的任何适用的通知和补救期限后继续存在。房东为租户承担的与房东履行任何此类行为有关的所有合理费用和支出，以及所有合理成本和支出，包括房东为履行租客在本租约项下的任何义务和/或房东在物业内或对物业的权利而提起的任何诉讼或程序(包括任何简易处分程序)中发生的律师费和支出，应在要求后10天内支付给房东。

(Xii)

如果承租人违反或拖欠本租约，无论房东是否行使其终止合同的权利或任何其他补救措施，承租人应在提出要求后10天内偿还房东因本第21(C)条规定的任何此类违约或违约而可能产生的任何自付费用和费用。此类费用应包括合理的法律费用和谈判和解、行使权利或其他方面的费用。承租人还应赔偿房东，并使房东免受一切费用、开支、要求和责任的损害，包括但不限于房东将成为或成为承租人对任何第三方、由任何第三方对承租人或通过承租人许可或与其协议持有房产下或使用房产的任何权益的人提起的任何索赔或诉讼的一方所招致的合理法律费用和费用。除第21条另有规定外，本条款赋予或保留给房东的任何权利或补救措施均不排除任何其他权利或补救措施，每项权利和补救措施都应是累积的，并且是根据本条款赋予或现在或今后存在的任何其他法律或衡平法权利或补救措施之外的累积权利和补救措施。除非以书面形式明确放弃本租约的任何条款，否则不应视为已放弃该条款。地主

在法律允许的范围内，有权在违反、企图或威胁违反本租约任何条款的情况下寻求禁令救济，或寻求强制遵守或履行本租约任何条款的法令，或寻求任何其他法律或公平补救。尽管本租约有任何相反的规定，承租人和房东均不对另一方承担任何间接、特殊或后果性损害的责任；但本句不适用于第8节明确规定的房东损害赔偿(X)和/或第30节更全面规定的与承租人义务相关的(Y)。

(a)

一般禁酒令。未经业主事先书面同意(应根据下文第22(B)节的条款给予或拒绝)，在符合本第22条所述条件的情况下，承租人不得直接或间接、自愿或通过法律的实施，转让或转租本租约或其任何部分，或将其租赁权益抵押、质押或质押，或在该房产内授予任何特许权或许可证，任何上述任何行为的尝试均属无效。如果承租人是公司、合伙或有限责任公司，其股份或其他所有权权益在证券交易所或场外交易并不活跃，则指转让或一系列转让，借此将该法团50%或以上的已发行及已发行股份或其他所有权权益转让(但不包括个别拥有人去世时的转让)予不是该法团股份或其他所有权权益拥有人的个人或实体，在签订本租约时，合伙企业或有限责任公司应被视为本租约的转让，需要得到业主的同意，如第22条所规定的。尽管如此，承租人有权从机构投资者(包括风险投资基金和公司合伙人)那里获得融资，或进行导致承租人控制权变更的公开募股，而根据本第22条，这种控制权变更不构成要求房东同意的转让，前提是(I)承租人在融资结束前至少5个工作日以书面形式通知房东融资。, 及(Ii)但在任何情况下，该项融资不得导致处所的用途与租客在租期开始时所预期的用途有所不同。

(b)

允许的转移。如果承租人希望转让、转租、抵押或以其他方式转让本租赁或转租房屋，但不是根据允许的转让或共享空间安排(每一项如下定义)，则在承租人希望转让或转租生效的日期(“转让日期”)之前至少15天，但不超过45个工作日，承租人应向业主发出通知(“转让通知”)，其中包含有关建议的受让人或转租人的信息，包括房屋的拟议用途以及任何拟使用、处理、处理、转让日期、租客与建议的承让人或分租人之间的任何关系、建议的转让或分租契约的所有重要条款及条件，包括任何建议转让或分租契约的当时形式的副本，以及业主认为合理需要或适合以考虑是否给予同意的其他资料。房东可在收到转让通知书后15天内向租客发出书面通知：(I)给予同意，(Ii)在其合理酌情权下拒绝同意，或(Iii)对于任何转让或转租，而该转让或转租会导致超过50%的房产在剩余时间内被分租，则在转让日期当日，就转让通知书中所述的空间终止本租约(“转让终止”)。如果房东递交了选择终止转让的通知，租户有权在房东选择终止转让的5个工作日内，以书面通知的方式撤回该转让通知。如果承租人撤回转让通知, 本租约继续具有十足效力和效力。如果承租人不撤回转让通知，本租约以及所授予的租期和财产将于转让日起终止，涉及转让通知中所描述的空间。业主如未行使终止本租约的选择权，或未能就转让通知及时发出通知，均不得视为业主同意建议的转让、转租或其他转让。有下列情形之一的，房东拒绝同意是合理的：(1)建议的受让人或分租客是政府机构；(2)根据房东的合理判断，建议的受让人或分租客使用房产

受让人或分租客的任何变更将降低房屋租赁改进的价值，或需要业主增加服务；(3)房东合理判断，建议的受让人或分租客从事有争议的科学研究或其他商业活动；(4)房东合理判断，建议的受让人或分租客缺乏信用，无法支持其根据建议转让或转租将产生的财务义务；(5)根据业主的合理判断，建议的受让人或分租客的性质、声誉或业务与预期的租户组合或项目中其他租约的质量不一致，或与建筑物的类型和性质不一致；(6)业主以前曾因建议的受让人或分租客违约或与建议的受让人或分租客发生诉讼；(7)建议的受让人或分租客使用房产将违反任何适用的法律要求；或(8)房东贷款人禁止转让或转租。在任何情况下，房东还有权在任何此类转租的生效日期之前审查和批准或不批准建议的转租形式。除与任何许可转让或共享空间安排有关的费用外，承租人应向房东支付相当于3000美元(3000美元)的费用，用于考虑任何转让通知和/或准备或审查任何同意文件。

(c)

关联交易。尽管有上述规定，将本租约转让或将房产的任何部分转租给任何完全或部分由旗舰先锋公司、特拉华州一家公司或其任何基金关联公司资助的实体(每个这样的实体都是“旗舰先锋实体”)或任何控制、由租户控制或与租户共同控制的实体(“控制许可转让”)不需要业主的同意，但业主应有权合理批准任何此类转租或转让的形式。此外，承租人有权在10天前书面通知房东(X)，除非适用的法律要求禁止承租人提供此类通知，在这种情况下，承租人应在此后迅速通知房东，以及(Y)如果交易受保密要求的约束，承租人的提前通知应受房东签署保密协议的约束)，但未经房东事先书面同意，转让给作为承租人利益继承人的公司或其他实体，通过合并、合并或公司重组，或购买承租人的全部或几乎全部资产或所有权权益，但前提是(I)该等合并或合并、或该等收购或承担(视属何情况而定)是为了良好的业务目的而非主要为转让租约的目的，及(Ii)受让人的净值(按照公认会计原则(“公认会计原则”)厘定)不少于承租人于(A)生效日期的净值(按照公认会计原则厘定)，或(B)截至承租人最新季度或年度财务报表的日期, 和(Iii)受让人应书面同意承担本租约的所有条款、契诺和条件(“公司许可转让”)。控制许可转让和公司许可转让在下文中被称为“许可转让”。

即使本租约有任何相反规定，承租人仍可不时与任何旗舰创业性实体(每一名“空间占用人”)的联营公司订立许可协议(每项“共享空间安排”)，将物业的一部分用作“共享空间面积”，合共不超过12个月，而该等共享空间安排不需要根据本租约第22条获得业主同意，但承租人须在每次该等共享空间安排生效日期前及该空间占用人使用物业之前，向业主提供该等共享空间安排的副本

各被许可人应按本合同附件所列附件G的格式签署业主同意。本款规定的权利是欧米茄治疗公司和欧米茄治疗公司任何受让人的个人权利，除非该受让人按照允许转让，否则不得使欧米茄治疗公司的任何继承人、受让人或分租户受益。承租人应对所有空间占有者以及每个空间占有者在共享空间区域和项目内的代理人、雇员、受邀者和承包商的行为负全部责任。租约中规定的承租人赔偿义务应适用于上述各方在共享空间区域和项目内的行为。

(i)

任何受让人或分租客在转让或转租时以书面形式同意，如果房东向该方发出本租约规定承租人违约的通知，房东应直接向房东支付所有应由租客支付的款项，房东将不承担任何责任收到这些款项，但不承担任何责任；如果本租约因任何原因终止，任何第三方应同意委托房东或其继承人和受让人代理；但在任何情况下，房东或其继承人或受让人都没有义务接受此类委托；以及

(Ii)

经建议的受让人或分租人证明属实的危险材料清单，建议的受让人或分租人打算在场所内使用、储存、处理、处理、产生或释放或处置的，以及与提议的受让人或分租人在提议的转让或转租之前在房地或项目上使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置危险材料有关的所有文件的副本，包括但不限于：许可证；批准；报告和通信；储存和管理计划；与安装在项目内或项目下的任何储罐有关的计划(前提是，只有在业主书面同意后才允许安装储罐，业主可凭唯一和绝对的酌情决定权拒绝同意)；以及任何和所有联邦、州和地方政府当局为关闭项目内、项目上或项目下安装的任何储罐所要求的所有关闭计划或任何其他文件。然而，承租人或任何此类建议的受让人或分承租人都不需要向房东提供此类文件的任何部分，这些文件包含专有性质的信息，本身并不包含任何危险材料或危险活动的引用。

(e)

不释放租户，分享多余的租金。尽管有任何转让或分租，除非紧随其后的句子另有规定，承租人及承租人在本租约项下义务的任何担保人或担保人在任何时候仍须负上全部及主要的责任及责任，以支付租金及履行承租人在本租约项下的所有其他义务。倘任何当时的租户实体(“转让租户实体”)将其在本租约项下的权益转让予旗舰创科实体，而该旗舰创科实体自生效日期起承担本租约项下的责任，犹如其为本租约的原始承租人，则自该等权益转让予旗舰创科实体之日起，受让租户实体应首先解除于该转让日期后产生的本租约项下的责任。如分租人或承让人到期及应缴的租金(或根据该等分租或转让而应缴的租金加上任何红利或其他代价或任何形式的附带费用)，在扣除实际及合理及惯常的经纪费、法律费用、广告费用、免收租金或其他合理优惠，以及与任何该等分租契约的条款直接有关及规定的任何设计或建造费用及租客改善费用(“超额租金”)后，超过根据本租契就该处所的适用部分而应缴的租金的总和(但不包括根据本条应缴的任何租金)，则承租人有义务并在承租人收到超额租金后30天内向房东支付超额租金的50%作为额外租金。如果承租人将房屋或其任何部分转租，承租人在此立即不可撤销地转让给房东。, 作为承租人在本租约项下义务的保证，任何此类转租的所有租金，以及房东作为承租人的受让人，或应房东的申请而指定的承租人，均可收取该等租金，并将其用于承租人在本租约项下的义务；但在发生违约之前，承租人有权收取该等租金。

(f)

没有弃权。业主对转让或转租的同意，并不解除租客或本租约的任何受让人或该处所的任何分租人就任何进一步转让或转租取得业主同意的责任，亦不解除租客或任何承租人或租客的分租人在本租约项下的全部及主要责任。接受本租约项下的租金，或接受任何其他个人或实体的任何其他条款、契诺或条件的履行，不应被视为放弃本租约的任何条款，或同意转租、转让或以其他方式转让房产。

(g)

通知要求。即使租约有任何相反规定，承租人在任何情况下均不得允许任何一方(包括但不限于任何业务实体或该等业务实体的任何雇员或受邀者)在合约期内占用或使用物业的全部或任何部分，以在该等业务(不论根据转让、分租、许可证或其他方式)的目的下，承租人未事先向业主递交有关该等人士预期占用或使用物业的书面通知。此外，应房东的书面要求，租户应提供房东可能要求的其他信息，包括但不限于当时使用或占用全部或部分房产的各方和个人的姓名，以便房东始终知道谁正在使用或占用全部或部分房产。

(h)

建议受让人的先前行为。尽管本第22条有任何其他规定，如果(I)任何先前的房东、贷款人或政府当局已要求承租人或承租人的拟议受让人或分承租人就污染财产的危险材料采取补救行动，而污染是由该当事人的行为或使用有关财产造成的，(Ii)拟议的受让人或分租人受任何政府当局就危险材料的使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置的强制执行命令的约束(包括但不限于与未向任何政府当局作出必要报告有关的任何命令)，或(Iii)由于项目附近或其下存在先前存在的环境状况，业主作为与补救该先前存在的环境状况相关的责任方的风险将因建议的受让人或分租人使用危险材料而大大增加或加剧，业主应有绝对权利拒绝同意将任何转让或转租给任何此类当事人。

23.

禁止反言证书。承租人应在业主书面通知后10个工作日内，以建议的贷款人或买方合理要求的任何形式签署、确认并交付一份书面声明，(I)证明本租约未经修改且完全有效(或，如果修改，则说明修改的性质，并证明如此修改的租约完全有效)以及提前支付租金和其他费用的日期(如果有)；(Ii)尽租客所知，确认业主在本租约项下没有任何未治愈的违约，或指定该等违约(如有任何索赔)，及(Iii)就本租约或物业的状况提出合理要求的进一步资料。任何该房产所属的全部或任何部分不动产的任何潜在买家或产权负担人，均可依赖任何该等陈述。如果承租人在第二次书面要求该声明的5天内没有作出回应，房东选择在该时间内没有提交该声明，则房东认为租约完全有效且没有修改，除非房东在任何由房东准备并交付给租客执行的证书中所代表的情况，否则租客应被视为租客的最终结论。

26.

规章制度。承租人应在租期及任何延长期间的任何时间，遵守业主在任何时间或不时就房产和项目的使用制定的所有合理规则和规定(已向承租人发出书面通知)。此类规则和法规可包括但不限于与项目设施的使用有关的规则和法规，和/或旨在鼓励社会距离、促进和保护建筑物和项目内的健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的规则和法规。本租约现行规章制度作为附件E附于本租约，如与本租约的其他条款有任何冲突，以本租约的条款为准。业主对项目中其他租户违反任何规章制度不承担任何责任或义务，也不得强制执行这些规章制度

27.

从属关系。本租约及租客在本租约项下的权益及权利于此订立，并在任何时间均受任何现有或以后在项目、物业、建筑物或处所之上或针对该项目、物业、建筑物或处所而设立的任何按揭的留置权所规限及从属，以及该等按揭的所有修订、重述、续期、修改、合并、再融资、转让及扩建，而无需租客方面的任何进一步文书或作为；但只要本租约下并无失责行为，则任何该等按揭的持有人不得干扰租客对房产的占有权。承租人在选择任何该等按揭的持有人时，同意委托任何该等持有人。根据第27条的规定，承租人同意将本租赁从属于任何未来的信托契约或抵押契约，条件是房东向承租人交付一份商业上合理的不干扰和委托协议，承租人不得无理地扣留、限制或推迟批准该协议。承租人在书面要求下同意签署、确认和交付确认从属关系的文书，以及任何此类持有人要求的授权书，前提是任何此类文书包含适当的不干扰条款，以确保承租人安静地享受本条例第24节所述的场所。尽管有上述规定，任何该等持有人可于任何时间以书面通知承租人，将其按揭附属于本租约，而不论其各自的签立、交付或记录日期，本租约随即视为先于该按揭，在此情况下，该持有人就本租约享有相同的权利，犹如本租约在签立前已签立一样, 该等按揭的交付及记录，并已转让予该持有人。本租约所使用的“按揭”一词，应视为包括信托契据、抵押转让、土地租约或其他高级租约及任何其他产权负担，而凡提及按揭的“持有人”，应视为包括信托契据下的受益人。

28.

投降吧。承租人的占有权到期或提前终止时，承租人应在房东收到的相同条件下将房屋交还给房东，但房东允许的任何改动或装置，不得携带、保存、使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置房东以外的人在房屋内产生的有害物质(统称为“承租人危险作业”)，并清除所有有害物质、清除扫帚、第18及19条所涵盖的普通损耗及伤亡损失及判罚除外。在房屋交还前至少3个月或租户可以选择停止经营的较早日期，租户应向业主提交一份叙述性说明，说明租户为在租期届满或更早终止时交出房产(包括业主允许留在房产内的任何设施)而建议采取的行动(或任何政府当局要求采取的行动)，不受租户危险作业的任何残余影响，并以其他方式不受限制地使用和占用(“解除使用和关闭危险物质计划”)。此类退役和危险物质关闭计划应附有(I)任何承租方或其代表持有的与该场所有关的所有危险材料许可证和许可证的最新清单，以及(Ii)从该场所使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置的所有危险材料，并须经业主环境顾问审查和批准。业主应尽合理努力促使业主的环境顾问向承租人提供意见或批准，视情况而定, 在承租人将退役和危险垫关闭计划提交给房东后的合理时间内提交退役和危险垫关闭计划。在审查和批准退役和危险源关闭计划时，应业主要求，承租人应向业主或其顾问提交业主要求的有关租户危险源运营的额外非专有信息。在退回时或之前，承租人应向业主提交证据，证明已批准的退役和危险物质关闭计划已圆满完成，业主有权安排业主的环境顾问检查物业并执行合理必要的额外程序，以确认自退还或提前终止租约的生效日期起，物业不受承租人危险物质作业的任何残余影响。承租人应向房东偿还房东实际自付的费用，作为额外租金，供房东的环境顾问审查和批准退役

如果租户没有准备或提交业主批准的退役和危险物质关闭计划，或者如果租户没有完成批准的退役和危险物质关闭计划，或者如果无论房东是否批准，如果该退役和危险物质关闭计划不能充分解决租户在房屋内、房屋上或周围的任何剩余影响，房东有权采取房东认为合理或适当的措施，以确保房屋和项目不受租户危险材料作业的任何残余影响，这些行动的实际费用应作为额外租金由租户报销。不考虑本第28条第一款规定的限制。

在租期届满或提前终止时，租户应立即将租户提供的或以其他方式获得的所有停车场、大楼、洗手间或全部或部分房产、大楼或项目的钥匙和/或通行卡归还房东。如果任何这样的门禁卡或钥匙丢失，承租人应在房东的选择下向房东支付更换丢失的门禁卡或钥匙的费用，或重新编程使用该门禁卡的门禁安全系统的费用，或更换由丢失的钥匙打开的一把或多把锁的费用。承租人的任何财产、改建和承租人的其他财产，如未经承租人允许或要求移走，应视为被遗弃，并可由房东自费储存、移走和处置，并且承租人放弃就房东保留和/或处置该等财产造成的任何损害向房东索赔。承租人在本合同终止时尚未完全履行的所有义务，包括本合同第30条规定的承租人的义务，应在合同期满或提前终止后继续存在，包括但不限于赔偿义务、租金支付义务以及与房屋状况和维修有关的义务。

(a)

禁止/遵守/赔偿。承租人不得导致或允许承租人或任何承租方违反适用的环境要求(以下定义)，将任何有害材料(定义如下)带入、保存、使用、储存、搬运、处理、在房屋、建筑、财产或项目内或其周围产生或释放或处置。如果承租人违反前款规定的义务，或者如果在期限内或任何扣留期间在房屋内存在有害物质导致房屋、建筑物、财产或项目或任何邻近财产受到污染，或者如果在期限或任何扣留期间发生由业主和业主的雇员、代理人和承包商以外的任何人带入、保存、使用、储存、处理、处理、在房屋内或周围产生或释放或处置的危险材料污染房屋、建筑物、财产或项目或任何邻近财产的情况，承租人特此赔偿业主、其高级职员、董事、雇员、代理人和承包商，使其免受任何和所有行动(包括但不限于任何种类的补救或强制执行行动、行政或司法程序，以及由此引起或产生的命令或判决)、费用、索赔、损害赔偿(包括但不限于惩罚性赔偿和因房屋或项目的价值缩水或丧失或限制使用而造成的损害)、开支(包括但不限于，律师、顾问费和专家费、法庭费用和为解决任何索赔或诉讼而支付的金额)、罚款、没收或其他民事、行政或刑事处罚、禁令或其他救济(无论是否基于人身伤害、财产损坏或污染或, 环境、地下水位或自然资源)、负债

或因违反上一句所述承租人的义务或由于此类污染而在合同期限内或之后发生的损失(统称为“环境索赔”)。承租人对房东的赔偿包括但不限于任何联邦、州或地方政府当局因场所上方、上方或下方的空气、土壤或地下水中存在有害物质而要求对现场条件进行任何调查或进行任何清理、处理、补救、拆除或修复工作所产生的费用。在不限制前述规定的情况下，如果承租人或任何承租人在房屋、建筑物、财产、项目或任何相邻财产上存在任何有害物质，导致房屋、建筑物、财产、项目或任何邻近财产受到污染，承租人应立即采取一切必要的行动，自费并根据适用的环境要求，将房屋、建筑物、财产、项目或任何邻近财产恢复到污染发生前的状态，前提是应首先获得业主的批准。只要该等行动不会对该处所、建筑物、物业或工程项目有任何长期或短期的重大不利影响，则不得不合理地拒绝批准该等行动。即使第28条或第30条有任何相反规定，承租人不应对以下情况负责，且本款规定的赔偿和保持无害义务不适用于(I)承租人可以证明业主合理满意在生效日期之前存在的房屋内的污染, (Ii)房屋内存在任何危险材料，承租人可以证明房东合理地满意地从房屋外部转移到房屋内，或(Iii)由房东或任何房东的雇员、代理人和承包商造成的污染，除非在任何情况下，该等危险材料的存在(X)是承租人违反其在本租赁项下的任何义务的结果，或(Y)是由承租人或任何承租方造成、促成或加剧的。

(b)

公事。房东承认，第30条的目的并不是要禁止租户将房屋用于许可用途。承租人可以根据审慎的行业惯例经营其业务，只要根据所有当时适用的环境要求严格和适当地监测危险材料的使用或存在。作为对房东的物质诱因，允许承租人在其业务中使用危险材料，承租人同意在开工日期前向房东提交一份清单，列出每种类型的危险材料将被带到、保存、使用、储存、处理、处理、产生、产生、释放或处置，并列出与该等危险材料存在、使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置相关的任何和所有政府批准或许可(“危险材料清单”)。应业主要求，或承租人需要向任何政府当局(如消防部门)提交与承租人使用或占用房屋有关的危险材料清单时，承租人应向业主提交该危险材料清单的副本。尽管有上述规定，《危险材料清单》不应要求包括承租人通常用于日常清洁和办公用途的最低数量的产品中所含的危险物质。承租人应在开工日期前，或如果当时无法获得，应向业主交付与危险材料的使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置有关的下列文件(HAZ MAT文件)的真实和正确的副本, 在收到或提交给政府当局的同时：许可证；批准；报告和通信；储存和管理计划，违反任何法律要求的通知；与安装将在项目内或项目下安装的任何储罐有关的计划(前提是，所述安装储罐只有在房东书面同意承租人同意后才允许安装，房东可能以唯一和绝对的自由裁量权拒绝同意)；任何和所有联邦、州和地方政府当局为关闭任何此类储罐而安装在项目内、项目之上或项目下的储罐所需的所有关闭计划或任何其他文件；以及退役和危险物质关闭计划(在按照第28条的规定不能在3个月内完成移交的范围内)。然而，承租人不需要向房东提供包含专有信息的HAZ MAT文件的任何部分，这些信息本身并不包含任何危险材料或危险活动的引用。本节无意向房东提供可能对租户业务不利的信息，如果这些信息被租户的竞争对手掌握的话。

贷款人或政府当局随时有权就危险材料污染物业采取补救行动，而污染是由承租人或承租人的行为或使用所涉财产造成的，并且(Ii)承租人不受任何政府当局就危险材料的使用、储存、搬运、处理、生成、释放或处置而发布的任何强制执行命令的约束(包括但不限于与未向任何政府当局作出必要报告有关的任何命令)。如果房东认为此声明和担保在本租约之日不属实，房东有权自行决定终止本租约。

(d)

测试。业主有权对该房屋进行年度检验，以确定该房屋、建筑物、物业或项目是否因租户的使用而受到污染。如果存在违反本第30条的行为，或者如果根据本第30条确定承租人对污染负有责任，承租人应被要求支付房屋的年度测试费用；但是，如果承租人使用第三方承包商和房东可接受的测试程序对房屋进行自己的测试，且测试向房东证明，房东应接受此类测试，以代替由承租人支付的年度测试费用。此外，在租期到期或提前终止之前的任何时间，业主有权对房屋、建筑、物业和项目进行适当的测试，以确定是否因租户使用房屋而造成污染。在此类测试中，应业主要求，承租人应向业主或其顾问提供有关承租人或任何承租方在房屋内或附近使用危险材料的非专有信息。如果发生污染，承租人应根据第30条承担责任，承租人应支付进行此类测试的所有费用。如果没有发现这种污染，房东应支付此类测试的费用(不构成运营费用)。房东应向租户提供一份由房东或其代表在租期内对房屋进行的所有第三方非机密报告和测试的复印件，无需代表或担保，并受保密协议的约束。承租人应自行承担成本和费用, 根据所有环境要求，迅速并令人满意地补救根据第30条承租人负责的此类测试所确定的任何环境条件。房东收到或满意任何环境评估，并不以任何方式放弃房东对租客的任何权利。

(e)

控制区。承租人应被允许在适用建筑规范指定的任何控制区或区域(位于房屋内)内按比例使用危险材料库存，用于化学品使用或储存。如上一句所述，租户在位于房产内的任何控制区或区域中所占的比例应根据租户在适用的控制区或区域内租赁的可出租面积来确定。仅为举例而言，如某管制区或管制区有10,000平方英尺的可租面积，而租户的处所有2,000平方英尺位于该管制区或管制区内(而该等处所作为一个整体则有5,000平方英尺的可出租面积)，则适用租户在该管制面积中的比例为20%。

(f)

储油罐。如果存放危险物质的储罐由承租人使用，或此后由承租人放置在房舍或项目中，承租人应安装、使用、监控、操作、维护、升级和管理此类储罐，保存适当的记录，获取和维护适当的保险，执行报告程序，妥善关闭任何储罐，并采取或促使采取适用的州和联邦法律要求下的所有其他必要或要求的行动，就此类储罐的安装、使用、维护、管理、运营、升级和关闭采取或今后可能采取或修改的行动。尽管本合同有任何相反规定，承租人无权在本项目使用或安装任何地下储罐。

(g)

承租人的义务。承租人在第30条项下的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。在本租约到期或提前终止后的任何一段时间内，承租人或房东需要完成本租约规定承租人负责的任何有害物质的移出(包括但不限于任何限制房产使用的许可证或许可证的发放和终止，以及已批准的退役和危险物质关闭计划的完成)，承租人应继续根据本租约为房东自行决定重新出租的任何部分支付全额租金，租金按日按比例计算。

(h)

定义。本文所使用的术语“环境要求”是指任何政府当局目前和未来适用的所有法规、法规、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似的法令，这些法规、法规、条例、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似的法令，规范或关于场所、项目或环境的健康、安全或环境条件，包括但不限于以下内容：《综合环境响应、补偿和责任法》；《资源保护和恢复法》；以及所有州和地方对应法律，以及在其下颁布或发布的任何法规或政策。本文所用术语“危险材料”是指并包括任何物质、材料、废物、污染物或污染物，被列入或定义为危险或有毒的，或因其对人类、动物和/或环境的影响或潜在影响而根据任何环境要求加以管制的、石棉和石油，包括原油或其任何馏分、天然气液体、液化天然气或可用作燃料的合成气体(或天然气和此类合成气体的混合物)。根据《环境要求》中的定义，承租人是并应被视为承租人“设施”的“运营者”，以及承租人或任何承租方带来的所有危险物质以及由此产生、产生或产生的废物、副产品或残留物的“所有者”。

31.

租客的补救措施/责任限制。房东不应违约，除非房东在租客书面通知后30天内未能履行其在本协议下的任何义务(除非由于该义务的性质，该履行将需要超过30天的时间，然后在合理必要的时间之后)。在业主违约时，租客应通过信誉良好的隔夜担保快递，向涵盖该房产的按揭的任何持有人和该房产所在物业的任何租赁的任何业主发出书面通知，租户应向该持有人和/或房东提供合理的机会，以纠正违约，包括有时间通过出售权力或司法行动获得项目或部分物业的管有，如证明有必要采取补救措施；但房东应以书面形式向租户提供将收到该等通知的所有此等人士的姓名和地址。房东在本租约项下的所有义务应被解释为契约，而不是条件；除非本租约另有明确规定，否则承租人不得因违反房东在本租约项下的义务而终止本租约。

房东在本租约项下的所有义务仅在房东拥有房产期间对房东具有约束力，而不是在此之后。本租约中的“房东”一词仅指房屋的当时所有人。在该拥有人将其在该处所的权益转让后，该拥有人即获解除及解除该拥有人其后产生的业主的一切义务，但该等义务在该拥有人拥有期间对每名新拥有人具有约束力。

32.

检查和访问。房东及其代理人、代表和承包商可在任何合理时间进入房产，检查房产，并根据本租约进行可能需要或允许的维修，以及出于任何其他商业目的。业主及业主代表可在营业时间内，为进行任何该等修葺、视察处所、向准买家展示处所，以及在合约期的最后15个月内，向准租客或任何其他业务目的，提前不少於48小时发出书面通知进入处所(但在紧急情况下则无须发出该通知，并可随时进入)。业主可在物业上竖立适当的标志，说明该项目可供出售，或在租期的最后15个月内，该物业可供出租。房东应根据本第32条的规定，尽合理努力尽量减少对租客在房屋内的业务运作的干扰。业主可以授予和修改地役权、公开专用、指定公共区域并对项目(不包括房产)或其周围设置限制，但不得对租户使用或占用许可用途的房产造成实质性的不利影响。在房东的要求下，承租人应签署地役权、转让或限制所需的文书。除紧急情况外，承租人应始终有权在房东或其代理人、代表、承包商或客人在房屋内时护送他们，条件是这种护送不会对房东在本合同项下的探视权造成实质性和不利影响。地主

尽管有上述规定，承租人应有权指定(根据承租人向业主提供的图则，承租人可在通知业主后不时合理更新)将房屋的某些区域指定为保护人员健康或机密和专有信息安全所需的有限通道区域(“有限通道区域”)，业主或业主代表不得在没有租户代表的情况下进入这些区域，除非在紧急情况下。尽管本租约有任何相反规定，房东不得为租户指定的任何有限通道区域提供清洁服务，仅应进入此类有限通道区域进行维护和维修(I)房东根据本租约负责的维护和维修，或(Ii)响应租户的具体要求，这些要求仍需得到房东的批准。

33.

保安。承租人承认并同意，旨在阻止犯罪的安全设备和服务(如果有的话)在特定情况下可能无法防止盗窃或其他犯罪行为，并且房东不为该房产提供任何安全服务。承租人同意，房东不对承租人因任何未经授权进入房屋或任何其他违反房屋安全的行为而遭受的任何盗窃损失或任何其他损害向房东索赔，并放弃向房东提出的任何索赔。承租人应对承租人的高级职员、雇员、代理人、承包商、客人和被邀请者的人身安全负全部责任，而此等人员在场所、建筑物、物业和/或项目内或附近。承租人应在承租人希望针对此类犯罪行为提供保护的范围内获得保险，费用由承租人承担。

34.

不可抗力。除支付租金和本租赁项下应支付的任何其他金额外，房东和租户均不对以下情况下的延迟履行其义务承担责任或责任：天灾、罢工、停工或其他劳资纠纷、禁运、隔离、异常天气、全国性、地区性或地方性灾难、灾难或灾难、无法以合理成本获得劳动力或材料(或其合理替代品)，或未能或无法获得履行所需的公用设施、政府限制、命令、限制、法规或控制、国家紧急状态、地方、地区性或全国性流行病或大流行、许可证发放或吊销延迟、敌人或敌对政府行动、恐怖主义、叛乱、暴乱、内乱或骚乱、火灾或其他伤亡，以及其他无法合理控制的原因或事件(“不可抗力”)。房东和租客应视情况采取合理措施，以减轻和最大限度地减少任何此类不可抗力的影响。

(B)业主不得就物业内、物业上或物业附近的任何行为或事故，或因本租约或业主与租客之间就本租约标的物达成的任何其他协议而产生的任何作为或事故，向业主追索，而业主在本租约下的任何法律责任，仅限于业主在该项目中的权益或出售或谴责该项目的任何收益，以及就业主在该项目中的权益或与任何该等损失有关而须支付的任何保险收益；(C)在任何情况下，不得就本租约向业主主张任何个人责任，也不得对业主或业主的任何高级职员、董事、雇员、代理人或承包商的任何其他财产或资产有任何追索权。在任何情况下，房东或房东的任何高级职员、董事、雇员、代理人或承包商对租户业务的损害或由此造成的任何收入或利润的损失不承担任何责任。

即使本租约有任何相反规定，在任何情况下，承租人对本租约下承租人义务的个人责任不得针对承租人的任何高级管理人员、董事、雇员或代理人而主张。

承租人承认并同意，在项目中实施的旨在鼓励社会距离、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的措施和/或服务(如果有)可能无法阻止此类传染病的传播。对于(X)房东或任何房东保障方实施或未能实施本项目旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的任何措施和/或服务，或(Y)本项目实施的任何措施和/或服务(如有)，房东和任何房东保障方均不承担任何责任，租客不会就(X)旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的任何措施和/或服务向房东和房东保障方索赔。

38.

标志；外表。未经业主事先书面同意，承租人不得：(I)将任何遮篷、外灯、装饰物、气球、旗帜、旗帜、横幅、油漆或其他突出物固定在建筑物的任何外墙上；(Ii)使用业主标准窗帘以外的任何窗帘、百叶窗、百叶窗或屏风；(Iii)在任何窗户的内外涂上涂层或以其他方式遮阳；(Iv)将任何瓶子、包裹或其他物品放置在窗台上；(V)放置任何设备；任何外部阳台上的家具或其他个人财产，或(Vi)在物业、建筑物、物业或项目的任何部分油漆、粘贴或展示任何可从物业外部看到的任何类型的招牌、告示、窗或门字、标语牌、装饰品或广告媒体。尽管有前述规定，承租人应被允许在五楼的阳台上放置家具，但须经业主批准，不得无理扣留、调节或拖延。房东应在大楼大堂目录上为租户题写、油漆或贴上套房入口标牌以及租户的姓名和位置，费用和费用由租户自理，并应采用房东可接受的大小、颜色和类型。除房东的标准字样外，不得在走廊墙壁或走廊门的外部放置任何东西。大楼大堂目录应专用于显示租户的名称和位置。

于续期开始时，基本租金应按市场利率(定义见下文)支付。此后，基本租金应在延长期限开始后每年的周年纪念日调整，调整的百分比由业主确定，并由租户在确定市值租金时同意。此处所用的“市场价”是指在可比期限内，在东剑桥和马萨诸塞州剑桥市肯德尔广场市场区域的A级实验室/写字楼中，具有类似财务实力的非权益(即，没有获得建筑物的权益)和具有类似财务实力的非关联租户在可比期限内接受来自非股权(即，未被提供建筑物的股权)和具有类似财务实力的非关联租户所提供的空间、质量(包括所有租户改善、改建和其他改善)和楼层高度的比率，市场比率的确定应考虑到所有相关因素，包括租户诱因、景观、停车费、可用的便利设施(包括项目便利设施)、租赁佣金、津贴或优惠(如有的话)。尽管有上述规定，市场租金在任何情况下都不应低于紧接该延期期限开始前一天的应付基本租金。此外，房东可以对本协议规定的停车权征收市场租金。

如在本租约基本期限届满前270天或之前的续期期限届满(视何者适用而定)之前，承租人经真诚协商后，仍未同意业主在适用的延展期内厘定市值租金及租金升幅，则承租人应被视为已选择第39(B)条所述的仲裁。承租人确认并同意，如果承租人已按照第39(A)条的要求向房东递交通知，选择行使延期权利，承租人此后无权撤销或选择不延长本租约的延期期限。

(i)

在租户通知房东其选择(或被视为选择)仲裁市场汇率和升级的10天内，每一方应向另一方提交一份提交方认为正确的包含市场汇率和升级的建议书(“延期建议书”)。如果任何一方未能及时提交延期建议书，则由另一方提交的建议书确定延期期限的基本租金和升级。如果双方提交延期建议书，则房东和租户应在交付最后一份延期建议书后7天内会面，并真诚地尝试相互指定一名仲裁员(定义如下)来确定市场费率和升级。如果房东和租客无法就一名仲裁员达成一致，则双方应在会议后10天内向对方发出书面通知，选择一名仲裁员。如果任何一方未能及时通知其选择仲裁员，则由另一方提交的建议书确定延长期限的基本租金。如此委任的2名仲裁员须在获委任后5个营业日内委任第三名仲裁员。如果选定的两名仲裁员不能在上述规定的时间内就第三名仲裁员的选择达成一致，则任何一方当事人均可代表双方，向住所所在司法管辖区内任何具有一般管辖权的州法院申请指定第三名仲裁员，并提前10天书面通知另一方。

(B)一名持牌商业地产经纪，具有不少于15年代表业主及/或租户于大波士顿、马萨诸塞州大都会地区租赁生命科学及办公空间的经验，(Ii)于委任时将大部分时间投入专业评估或经纪工作(视何者适用而定)，及(Iii)在各方面保持公正及公正。

40.

排他期。如果在本租赁期限内的任何时间，承租人考虑租赁额外或替代空间，承租人应向房东递交书面通知(“房地通知”)，其中应包括对租户在马萨诸塞州联邦所需的额外或替代空间的描述。在租客向业主发出房产通知后的30天内(“独占期”)，租客同意房东有权在没有任何义务的情况下选择向租户提供部分或全部满足租客正在寻找的房产的额外或替代房产(“替代房产”)，这些房产是由业主或由业主拥有或控制、共同控制或控制的实体拥有或控制的另一物业，包括但不限于房东或Alexandria Real Estate Equities，Inc.(任何该等实体，“关联公司”)的任何组成成员。房东和/或任何附属公司，视情况而定

则有权取得新项目或重新发展其当时拥有的任何现有项目，以提供替代处所。承租人应被要求真诚地考虑房东(或其附属公司)在排他期内向承租人提供的任何替代房产。如果房东(或其关联公司)和租客确定了承租人可以接受的替代房产，房东(或其关联企业)和租客应尽善意努力就该替代房产进行谈判并签订新的租约。该等新租约如签订，须以业主或附属公司(视属何情况而定)及租客各自善意全权酌情决定可接受的条款及条件为准。作为租户正在进行的房地产评估的一部分，并为便于与房东就任何房产通知和任何独家期限进行有效接触，房东应应租户的书面要求(但不超过季度)向租户提供房东在马萨诸塞州联邦的可用空间摘要。只有在Are-MA Region No 94，LLC或其附属公司是项目所有者的情况下，本段的规定才适用。本协议并无阻止承租人于排他期内联络房地产经纪，向该等房地产经纪索取有关其目前对另类物业的市场条款的经验的资料。

位于项目周围下列地理区域内的亚市市容设施：北至春街，南至阿森纳街，西至第三街，东至Edwin H Land Boulevard(“市容设施区”)，供(I)任何市容设施联属公司所拥有或经营的项目的租户，(Ii)项目租户，(Iii)业主的其他联属公司，康乐设施联属公司和Alexandria Real Estate Equities，Inc.(以下统称为“用户”)的任何其他联营公司(统称“用户”)非专用用途。房东、便利设施附属公司以及房东、便利设施附属公司的所有附属公司，在本文中可统称为“当事人”。在市容区域内，子市场便利设施所在的任何项目在本文中可称为“子市场便利设施项目”。尽管本协议有任何相反规定，承租人承认并同意，康乐联属公司有权自行决定建造该等康乐联属公司所需的任何子市场设施，但不能将该等子市场设施的全部或部分提供给部分或所有当前预期的用户使用。便利设施联属公司应分别拥有唯一权利决定所有与子市场便利设施有关的事项，包括但不限于与其类型、设计和施工有关的事项。承租人承认并同意房东并未就任何附属市场设施的发展作出任何陈述或保证，承租人订立本租约并不依赖附属市场设施的建造及竣工，或预期附属市场设施将会建成及/或供承租人使用。

(c)

次要市场便利设施费用。自设施开始之日起，承租人应开始支付相当于承租人的设施份额的费用。承租人的“便利设施份额”应等于承租人在次级市场便利设施成本中的份额，该数额应等于次级市场便利设施成本的一个百分比，计算方法是将场所的可出租面积除以根据各自租约(或其他适用的占用协议)授予所有或部分次级市场便利设施的权利的所有用户的可出租面积。在任何情况下，便利设施份额不得包括承租人无权使用的任何部分附属市场便利设施的任何成本或费用。如本租约所用，“子市场便利设施成本”应指每一历年因子市场便利设施的运营而产生或累计的任何种类或种类的所有成本和费用(为免生疑问，以便利设施报销

尽管有上述规定，自康乐设施开始日期起至康乐设施开始日期后第一个完整历年届满为止的基本期间内，承租人每年所占的次级市场康乐设施成本将不会超过每平方英尺2.25美元(“上限金额”)。在基本期限内，上限金额应在此后的每年1月1日增加，方法是将上一个日历年度适用的上限金额乘以3%，并将所得金额与上一个日历年度适用的上限金额相加。为免生疑问，以上限金额为准的次级市场便利设施成本不应包括与班车服务相关的成本或与租户使用次级市场便利设施相关的辅助服务或应付项目的成本，其中可能包括但不限于会议中心预订费(如果一个或多个会议中心包括在次级市场便利设施中)、食品和饮料/餐饮服务、个人培训、健身课程和/或健康诊所的成本。

(d)

规章制度。承租人应独自负责支付向承租人提供的任何和所有辅助服务的费用，以及任何食品服务经营者和/或任何第三方供应商向承租人提供的与承租人使用子市场便利设施相关的任何和所有商品和服务的费用。承租人应遵守所有适用的法律要求和适用的便利设施关联公司不时实施的任何合理的规则和规定，并以不会干扰其他用户权利的方式使用子市场便利设施，这些规则和规定应以非歧视的方式制定和执行，并可包括：(I)由适用的便利设施附属公司指定的一个或多个食品和饮料运营商的用户所需的使用；(Ii)使用和遵守管理设施使用的预订系统；

(Iii)支付与下班后使用设施有关的额外费用；及。(Iv)出入证进入规定。承租人员工使用子市场便利设施应符合适用便利设施联属公司或适用次市场便利设施运营商要求所有希望使用此等次市场便利设施的人签署的标准许可证、赔偿和豁免协议的条款和条件。对于其他用户违反有关子市场便利设施的任何规则或规定，设施联属公司和房东(或房东的任何其他附属公司)均不承担任何责任或义务。承租人不得对次要市场设施或任何次要市场设施项目进行任何类型的更改、增加或改进。

承租人承认并同意康乐设施联属公司有权随时及不时重新配置、重新安置、修改或移除任何附属市场设施，及/或修订、扩展或终止任何与附属市场设施相关的服务(如有)。

(e)

放弃责任和赔偿。承租人保证，其将采取合理的谨慎，以防止财产损失和人员伤害时，在任何项目在每个相应的子市场便利设施项目。承租人放弃其或任何承租方可能对任何与次要市场设施相关、产生或相关的索赔，以及承租人和/或任何承租人进入任何次要市场便利设施项目，而承租人免除和免除任何与次要市场便利设施相关、产生或与之相关的责任，以及承租人和/或任何承租人进入每个次要市场便利设施项目。承租人特此同意赔偿、辩护并使承租人免受与(I)承租人或任何承租人使用Submarket便利设施，以及(Ii)承租人和/或任何承租人进入任何Submarket便利设施项目有关的任何财产损失或人员伤害的索赔，但因ARE各方的疏忽或故意不当行为造成的除外。本条款第41(E)款的规定在本租赁期满或提前终止后继续有效。

(a)

通知。双方之间的所有通知或其他通信均应以书面形式发出，如由收件人亲自交付或拒绝接受交付，则应视为已妥为发出；如果由信誉良好的隔夜担保快递交付，则应视为在实际收到通知或其他通信时正式发出，并按以上规定的地址发送给各方。房东和租客可以不时向对方发出书面通知，指定另一个地址接收未来的通知。为免生疑问，房东同意通过电子邮件向租户发送通知副本仅是礼貌的基础，房东未通过电子邮件向租户交付任何此类通知副本在任何情况下都不会使根据本第42(A)条的要求向租户交付的任何通知无效或以其他方式影响其有效性。

(I)应业主按年提出的书面要求，租客最近一次经审计的年度财务报表，但租客不得被要求在租期内每一财政年度结束后90天之前向业主提交该等年度财务报表；。(Ii)应业主按季提出的书面要求，租客最近一次未经审计的季度财务报表；。然而，租户不应被要求在下列日期之前向房东提交任何特定季度的季度财务报表：(Iii)应房东不时提出的书面要求，(Iii)应房东不时提出的书面要求，更新业务计划，包括现金流量预测和/或预计资产负债表和损益表，所有这些都应被房东视为属于房客的机密信息；(Iv)应房东不时提出的书面要求，房东为潜在投资者准备的公司小册子和/或简介，以及(V)应房东不时提出的书面要求，租户通常向其贷款人或股东提供的任何其他财务信息或摘要。尽管本租约中有任何相反的规定，房东根据第42(C)条要求提供财务信息的书面要求可以通过电子邮件发送给租户。只要承租人是一家“上市公司”，其财务信息是公开的，则本第42(C)条的前述交付要求不适用。

(d)

录音。承租人或其代表不得在任何公共记录中存档本租约或租约备忘录。房东可以准备并提交一份租赁备忘录，如果房东提出要求，租客将签署一份租赁备忘录。本租约中包含的任何内容均无意阻止承租人向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交本租约，除非承租人根据适用的美国证券交易委员会要求这样做。在对本租赁进行任何此类备案之前，承租人应在适用的美国证券交易委员会法规允许的范围内修订基本租金和其他经济条款。

(e)

口译。在解释本租约或任何证物或对本租约的任何修改时，不得采用通常的解释规则，即任何含糊之处都不应对起草方予以解决。除文意另有所指外，本租赁中使用的任何性别的词语均应保留并解释为包括任何其他性别，而单数中的词语应包括复数。本租约中插入的标题仅为方便起见，不以任何方式定义、限制或以其他方式描述本租约的范围或意图，或本租约的任何条款，或以任何方式影响本租约的解释。

与本租约有关连。如果适用法律曾被司法解释为使本租赁项下要求的或与本租赁有关的任何合同、收费、收取、保留或收到的任何利息被高利贷，则房东和租客明确表示，房东迄今收取的所有超额金额应计入适用的义务(或者，如果该义务已经或将得到全额支付，则退还给租户)，本租赁的条款应立即被视为已改革，此后根据本租赁可收取的金额应减少，而无需执行任何新的文件，以符合适用的法律，但可全数追讨本条例所规定的最高款额。

(a)

遵守并在本租赁期限内始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或法规(统称为OFAC规则)，(B)未列入，且在本租赁期限内不应列入特别指定国民和封锁人员名单、外国逃避制裁者名单或部门制裁识别名单，这些名单均由OFAC维护，和/或OFAC或其他政府当局根据任何授权法规维护的任何其他类似名单上，行政命令或法规，以及(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

(n)

危险活动。尽管本租约有任何其他规定，房东及其雇员、代理人和承包商有权拒绝在房屋的任何部分进行任何维修或服务，根据承租人的常规安全指南、惯例或习惯或谨慎的行业惯例，需要除安全眼镜以外的任何形式的防护服或设备。在任何情况下，承租人应在房东的合理酌情权下，与房东可接受的各方签订所有此类维修和服务的合同，房东应在必要的范围内公平调整承租人在该等维修或服务方面的运营费用份额，以反映房东没有向租户提供此类维修或服务。

相对于项目任何部分的出入口、停车场和/或停车区；(B)在项目、公共区域和/或项目的任何其他部分修改、取消和/或增加任何高于或低于地面的建筑物、改善和/或停车结构，和/或对其进行任何其他影响相同的更改；以及(C)以任何方式影响项目和/或其任何部分的任何其他更改、添加和/或删除，包括但不限于对构成项目的土地、公共区域和/或项目的任何其他部分的添加和/或删除。承租人承认并同意，在该项目的任何重建过程中，与正常施工活动相关的施工噪音、振动和粉尘将会出现。尽管本租约有任何相反规定，承租人无权因本项目的任何拟议变更、扩建、翻新或重新配置而要求损害赔偿(包括减租)或取消或终止本租约；承租人也无权限制、禁止或禁止任何此类变更、扩建、翻新或重组；但房东不得改变房屋的大小、尺寸、位置或承租人的许可用途。

(p)

穿梭机。业主及业主关联公司计划为项目及项目附近由业主关联公司拥有的其他建筑物提供校园班车服务(“班车服务”)；但房东或业主的任何关联公司均无义务提供班车服务(或在班车服务开始后，在任何特定时间段内继续提供班车服务)或促使班车服务遵循任何特定路线、进行任何特定停靠或遵守任何特定时间表或运营时间。如果业主及其关联公司实际开始运营班车服务，(I)房东应以书面形式通知承租人开始运营的日期(“班车服务开始日期”)以及计划的路线、站点、时间表和运营时间，(Ii)房东应允许在项目中实际受雇的承租人员工使用班车服务，以及(Iii)无论承租人的员工是否使用班车服务，从(X)班车服务开始日期或开始日期的较晚日期开始，以期限届满或房东永久停止提供班车服务的日期较早者为准，运营费用应包括提供班车服务的成本(“班车服务成本”)。承租人确认并同意房东并未就穿梭服务的开始或持续提供作出任何陈述或保证，承租人订立本租约并不是期望穿梭服务在整个租期内开始或继续向承租人提供。

(q)

对应者。本租约可签署2份或2份以上副本，每份副本应视为正本，但所有副本一起构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本租赁及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有同等法律效力。

兹证明以上签名、姓名和头衔均为本人的签名、姓名和头衔。

本工作函件日期为2021年11月4日(以下简称“工作函”)，由特拉华州有限责任公司(“房东”)Are-MA Region No 94，LLC与特拉华州公司(“租户”)旗下的欧米茄治疗公司(Omega Treateutics，Inc.)订立，是房东与租客之间于2021年11月4日签订的租赁协议(以下简称“租赁协议”)的附件和组成部分。使用但未在此定义的任何初始大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

(a)

租户的授权代表。承租人指定Al Vaz(“承租人代表”)为根据本工作书授权代表承租人行事的唯一人员。业主没有义务对承租人或其代表就本工作信函提出的任何要求、批准、询问或其他沟通(“沟通”)作出回应或采取行动，除非此类沟通是由承租人代表以书面形式进行的。租户可以在不少于2个工作日的提前书面通知房东的情况下随时更换租户代表，通知可以通过电子邮件送达。第1(A)节中指定的租户代表的电子邮件地址为邮箱：avaz@fplab.com。承租人和承租人代表均无权指导业主承包商执行业主的工作(如下所述)。

(b)

房东授权代表。房东指定蒂姆·怀特和杰夫·库克(这两个人中的任何一个单独行动，“房东代表”)为根据本工作信函授权代表房东行事的唯一人员。承租人没有义务对业主或其代表提出的与本工作信函有关的任何要求、批准、询问或其他沟通作出回应或采取行动，除非该等沟通是业主代表的书面沟通。房东可在不少于2个工作日前向租客发出书面通知，随时更换房东代表，通知可通过电子邮件送达。第1(B)节所列业主代表的电子邮件地址为邮箱：tWhite@are.com和邮箱：jCook@are.com。业主代表应是唯一有权指导业主承包商执行业主工作的人。

(c)

建筑师、顾问和承包商。房东和租客在此确认并同意：(I)Commodore Construction应是承租人改善工程的总承包商(“总承包商”)，(Ii)SGA应是承租人改善工程的建筑师(“TI架构师”)，以及(Iii)承租人改善工程的任何分包商应由业主挑选，并经承租人批准，批准不得被无理扣留、附加条件或拖延。承租人有权聘请业主合理接受的第三方项目经理(“项目经理”)为承租人提供与承租人改善相关的项目管理服务。

(d)

建筑合同。承租人改善工程的施工合同应主要以业主的标准施工协议格式书写，并经业主合理接受的修改，如果合同金额是工程成本加上不超过批准预算(如第5(A)节所定义)中规定的美元金额的“保证最高价格”(批准预算应基于完成的许可证图纸，且不包括政府当局作为其许可证审查的一部分提出的意见)，则应遵守该合同的条款，并受批准预算批准后政府当局对许可证图纸进行的更改和任何更改所导致的任何增加。

(b)

租户的空间平面图。承租人应及时向业主提交承租人改进的原理图和轮廓规格书(“空间图”)。如果空间计划没有反映承租人在适用的项目会议(如下文第2(E)节所定义)中讨论的租户改进要求，在空间计划最终敲定之前，应每周至少举行一次项目会议，承租人应迅速向业主提交空间计划的书面反馈，业主应善意考虑租户的反馈意见，如果适用，应对空间计划进行相应修订。房东和租客应协作推进空间计划，包括在项目会议上，直到房东和租户批准为止。尽管本合同有任何相反规定，承租人应独自负责确保空间图反映承租人对承租人改进的要求。

(c)

施工图。业主应在业主和租客批准空间平面图后10个工作日内，安排德州仪器建筑师编制并提交给承租人审查和评论承租人改进的施工计划、规范和图纸(“德州仪器施工图”)，德州仪器施工图应基本上按照空间平面图编制。承租人应单独负责确保TI施工图反映承租人在适用的项目会议上讨论的承租人改进要求。如果TI施工图与空间平面图不一致，承租人应及时向业主提交对TI施工图的书面反馈，业主应真诚考虑承租人的反馈，如果适用，应对TI施工图进行相应的修改。业主和租户应协作进行，包括在项目会议上，推进德州仪器施工图，直到业主和租户批准。承租人不得在未提交变更请求(如第4节所定义)的情况下不批准任何与最终的空间计划一致的事项，该变更请求应受第4节的条款约束。任何与此类评论相关的争议应按照本章第2(D)节的规定解决。经业主和租客批准后，除以下第4节的规定外，业主不得对TI施工图进行实质性修改，除非与颁发TI许可证有关的合理要求(如下文第3(B)节所述)。

(d)

批准和完成。业主和租客特此确认，一期物业的TI施工图(定义见租约)必须在2022年1月15日之前完成，以便业主在第一期目标开工日期(租约定义)之前基本完成第一期物业的工作，未能在该日期之前完成一期物业的TI施工图将构成承租人的延误。业主和租客在此进一步确认，二期物业(定义见租约)的技术转让施工图必须在2022年3月15日之前完成，以便业主在第二期目标开工日期(租约定义)之前基本完成二期物业的工作，而未能在该日期前完成二期物业的技术转让施工图将构成承租人的延误。如果与租户改进设计有关的任何争议在争议一方向另一方发出通知后10个工作日内仍未解决，承租人可就承租人改进的设计作出最终决定，条件是：(I)承租人行为合理，且该最终决定与业主和租户在该争议方面的立场一致或妥协；(Ii)承租人因任何此类决定而产生的所有费用和开支应从TI基金中支付(如下文第5(D)节所述)，以及(Iii)承租人的决定不会影响基地大楼。建筑或任何建筑系统的结构构件。在业主和租户同意承租人的要求后，对TI施工图的任何更改应按本合同第4节的规定处理。双方应发展

(e)

项目会议。双方将定期举行项目会议(每次为“项目会议”)，其中包括(I)审查与租户改善工程有关的设计文件，(Ii)审查租户改善工程的设计和施工进度，以及(Iii)观察租户改善工程的施工情况。任何此类观察应在总承包商的监督下进行，并应遵守总承包商的规则和安全要求。业主代表、租户代表、总承包商和TI架构师以及设计和施工团队的其他适当成员(视具体项目会议的时间和主题而定)应出席项目会议。

承租人应独自负责确保业主工程的设计和规格符合承租人的要求。房东应负责获得房东工作所需的所有许可、批准和权利，但没有义务也不应确保与承租人对房屋或承租人在其中的业务运营的特定用途有关的任何许可、批准或权利。

(b)

生效日期及许可。房东应在获得建筑许可证(“TI许可证”)后开始承租人改善工程的施工，该许可证授权承租人按照承租人批准的TI施工图建造承租人改善工程。获得德州仪器许可证的费用应从德州仪器基金支付。承租人应协助房东取得租赁证。如果任何对业主工程或其任何部分的施工具有管辖权的政府当局应对其施工施加下列条款或条件：(I)与业主根据本合同承担的义务不一致，(Ii)大幅增加业主工程的建造成本，或

(Iii)将严重延误业主工程的施工，业主和租客应合理和真诚地寻求方法，以减轻或消除任何此类不利的条款和条件。

(c)

完成房东的工作。业主应按照德州仪器许可证的要求，以良好和熟练的方式并根据适用的法律要求，基本上完成或基本上完成业主的工作，但在每种情况下，应分别对不影响第一阶段或第二阶段房产使用的非物质性质的细微变化和正常的“清单”进行修改(“基本完成”或“基本完成”)。尽管有上述规定，业主的工作不得被视为基本完成，除非业主已获得一期或二期物业的占用证书或临时占用证书(或已颁发的同等批准)，允许合法占用一期或二期物业(如适用)(但特别排除与承租人在该物业内的经营有关而需要获得的任何许可证、执照或其他政府批准)。在业主的工作基本完成后，业主应要求TI建筑师和总承包商为租户和业主的利益，以美国建筑师协会(AIA)G704文件的形式签署并交付一份基本完工证书。在本工作书中，“微小变更”是指不会对已批准的TI施工图造成实质性偏差的任何修改，并且是合理要求的：(I)遵守所有适用的法律要求和/或获得或遵守任何所需的许可证(包括TI许可证)；(Ii)遵守承租人对业主工程进行修改的任何请求；(Iii)符合良好的设计、工程和施工惯例，而不是

(e)

房屋的交付。当房东的工作基本完成时，在符合本第3(E)节剩余条款和规定的情况下，承租人应接受房屋。承租人对房屋的占有和验收不应构成放弃：(I)对工艺(包括设备的安装)或材料(不包括制造商直接提供的设备)的任何保证，(Ii)业主的工作不符合适用的法律要求，或(Iii)业主的工作没有基本上按照TI施工图完成的任何索赔(受微小变化和本合同允许的其他更改的限制)(统称为“施工缺陷”)。承租人应在基本完工后一年内将承租人发现的任何此类施工缺陷通知业主，业主应在30天内采取合理努力补救或促使责任承包商纠正任何此类施工缺陷，承租人不承担任何费用。尽管有上述规定，但如果适用的承包商未能在30天期限内纠正该施工缺陷，则业主不应在本租约中违约。如果承包商未能在合理时间内修复该施工缺陷，业主应在合理期限内尽合理努力修复该施工缺陷。

承租人应有权享受与安装在房屋内的设备有关的所有建筑保修和制造商设备保修。如果承租人提出要求，房东应尝试从此类设备的制造商和供应商那里获得延长保修期，但任何此类延长保修期的费用应完全由TI基金承担。房东应立即承担并完成或促使完成所有清单项目。

如果由于上述任何原因而延迟交付，则业主应促使TI架构师证明如果没有该承租人的延迟，承租人的改善工程本应实质上完成的日期，而该经证明的日期应为交付日期。

(Ii)为分析此类变更申请而产生的建筑和工程费用及费用(这些费用应在实际发生的范围内从TI基金中支付，无论此类变更是否实施)。此后，业主应在收到变更请求后5个工作日内(或根据变更请求的程度合理要求的较长时间)以书面形式向租户提交所涉及的额外成本或节省的分析，包括但不限于建筑和工程成本以及变更将延长业主在第一阶段或第二阶段的工作将基本完成的日期(如果有)的时间段。因变更而导致的业主工作延误，包括业主在评估和/或设计此类变更期间暂停工作，均应视为承租人延误。

(c)

实施基地建筑改进的变更。如果承租人要求对与房屋有关的基础建筑进行改进，承租人应通过向业主提交更改请求来请求更改，更改请求应详细说明任何此类更改的性质和范围。如果业主批准对基础建筑改善的任何变更，业主应促使实施变更；但是，承租人应负责此类批准的变更的费用，并且TI津贴应减少相当于该等批准的变更的成本的金额(每个，一个“基础建筑改进变更成本”)。房东应向承租人提供该等基础建筑改善变更费用的金额以及合理的后备信息，以支持适用的基础建筑改善变更费用(与承租人要求的任何基本建筑改善变更相关)，并估计因基础建筑改善变更而导致的承租人延误。承租人应有机会在收到业主对基础建筑改进变更费用的确定后5个工作日内撤回对基础建筑改进的请求更改

以及对租户延误的估计。尽管承租人对基础建筑改善的拟议变更所造成的延误的任何估计有任何批准或不批准，建筑师对与基础建筑的此类变更相关的承租人延误数量的确定

(a)

改善租户状况的预算。业主应将批准的TI施工图提交给总承包商，以获得承租人改进设计和施工的拟议合同价(“拟议预算”)。总承包商应确定总承包商预期将是长期主导项目的承租人改进的任何项目或组件。在提交拟议预算的同时，总承包商应编制和提交一份拟议预算的详细细目，其中应包括：(1)承租人改进工程适用项目部分的定价；(2)承包商间接费用和利润(包括一般条件收费)的加价百分比；(3)主要贸易分包商的投标。在提交拟议预算(包括详细的成本细分)后的3个工作日内，承租人可选择通过向业主、建筑师和总承包商发送通知(“价值工程通知”)，要求建筑师修改TI施工图，以降低承租人改建工程的建造成本。如果承租人选择提交价值工程通知，则建筑师应修改TI施工图，并根据上述第2(C)节规定的程序将修改后的TI施工图重新提交给业主和租户进行审查和批准。经房东和租客同意后, 修改后的TI施工图应提交给总承包商，以获得最新的拟议预算。业主和租客应本着诚意，迅速解决与拟议预算有关的任何和所有争议，以便在不迟于施工进度表中规定的适用日期之前批准预算。在不限制前述规定的情况下，承租人应在收到拟议预算后5个工作日内对其作出回应，并且不得无理地拒绝批准、附加条件或推迟批准所述拟议预算。房东编制并提交并经租客批准后的拟议预算，应被视为“批准预算”。经批准的预算应包括支付给业主的行政租金(“行政租金”)，相当于TI成本的3%，用于监测和检查承租人改善和变更的施工，这笔款项应从TI基金中支付(定义见第5(D)节)。

房东和租客在此确认并同意租客同意将不少于50%的额外租户改善津贴用于TI费用。在全数支付租客改善津贴后，如租客已选择使用额外租客改善津贴的任何额外部分，租客须通知业主。这种选择是最终的，对租户具有约束力，此后不得在未经房东同意的情况下进行修改，房东可由房东唯一和绝对的主观自由裁量权批准或拒绝批准或拒绝批准。TI津贴应按照本工作书的规定发放。

承租人无权使用或受益于(I)承租人改建工程所不需要的任何部分TI津贴(包括任何基本租金的减少或支付)

根据第2(D)或(Ii)节批准的TI施工图中描述的任何根据第4节进行的更改。

除TI津贴外，房东还应向TI建筑师支付每平方英尺租金0.12美元，用于为该房屋准备测试拟合图。

(c)

可计入德州仪器基金的成本。德州仪器基金应仅用于支付承租人改善工程设计、许可和施工所产生的硬成本和软成本，包括但不限于建筑、工程和项目管理费用、与承租人改善工程施工有关的电力和其他公用事业成本、准备空间平面图和德州仪器施工图的成本、预算中列出的所有成本，包括业主行政租金、业主自付费用、承租人项目经理的费用(不超过承租人改善工程总成本的3%)和变更成本。(统称为“TI成本”)。除非紧随其后的句子另有规定，否则TI基金不得用于购买任何家具、个人财产或其他非建筑系统材料或设备，包括但不限于承租人的语音或数据电缆、非管道生物安全柜和其他未纳入承租人改善工程的科学设备(统称为“承租人的现场设备和布线”)。尽管本合同有任何相反规定，承租人仍可将额外的承租人改善津贴用于房东合理批准的承租人FF&E和布线费用。任何此类租户使用额外租户改善津贴购买的全部或部分FF&E和布线，应在租期届满或较早终止时成为业主财产并留在物业内。

(d)

超额的TI成本。除TI津贴外，房东没有义务承担任何租户改善费用的任何部分。如在任何时间及不时，核准预算项下的剩余税务费用超过未用的税务津贴(“超额税务费用”)，则税务津贴的每月支出应按“按比例”按其余税务津贴与核准预算项下尚未支付的税务费用的比例支付，而承租人应支付该等每月支取款项的余额。就任何与该等金额有关的诉讼而言，租客须支付的该等金额将被视为租约下的租金。TI津贴和超出的TI成本在本文中被称为“TI基金”。尽管本第5(D)节有任何相反规定，承租人应完全和独自承担超出承租人改善津贴和额外承租人改善津贴的TI费用和微小变动的费用。

(a)

租户的访问权限。房东在此同意允许租客在开工日期前30天(和/或房东与租客合理商定的30天前的其他时间)和第二期开工日期前30天(和/或房东和租客合理商定的30天之前的其他时间)进入第一阶段房屋，进行房东工作以外的任何工作(“租客工作”)，并承担全部风险和费用。只要承租人的工作与TI建筑师和总承包商协调，并符合租约和业主可能施加的所有其他合理限制和条件，以及(Ii)在业主在一期或二期物业(视情况而定)完成工作之前，检查和观察正在进行的工程；所有此类通道应在正常营业时间内或房东合理指定的其他时间内进入。尽管有上述规定，承租人无权进入物业或项目，除非及直至承租人向业主提交令业主合理满意的证据，证明业主就开工前通道所合理要求的任何保险(包括但不限于业主根据租约可能要求的任何保险)是完全有效的。承租人的任何进入都应遵守业主承包商和业主的所有既定安全做法，直到业主完成工作并由承租人接受为止。

(c)

不接受办公场所。在业主同意下，承租人可以在业主的工作基本完成之前进入本项目进行承租人的工作，这一事实不应被视为承租人接受对房屋的占有，但在这种情况下，承租人应与业主合理接受的律师进行辩护，赔偿并使业主不会因承租人或任何承租方的行为或不作为而造成或损害承租人财产、已完成工程、固定装置、设备、材料或商品的任何损失或损害，并免除任何人死亡或受伤的责任。

为免生疑问，现将本附表1所提及或指明的所有瓦数、压力、体积及其他容量包括在内，只为指明设计适用系统时所考虑的容量。

Are-MA Region No 94，LLC(一家特拉华州有限责任公司(“房东”))和omega Treateutics，Inc.(一家特拉华州一家公司(“租户”))之间的_，_使用但未在此定义的任何初始大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

就本租约的所有目的而言，业主和租客确认并同意，开始日期为_。如果租赁条款与本确认生效日期的条款有冲突，则本确认生效日期在任何情况下均以本确认生效日期为准。

房东和租客双方签署了生效日期确认书，特此为证，生效日期为以上第一个写明的日期。

[]兹证明以上签名、姓名和头衔均为本人签名、姓名和头衔。

任何类型的休闲车在项目内或附近都是明确禁止停放的。除营运车辆通宵停放外，任何时间均不得在停车区内存放任何类型的车辆。车辆失灵的，应当在48小时内移走。任何停泊的车辆上或其周围不得有“供出售”或其他广告标志。所有车辆应按照所有标志和其他标记停放在指定的停车区内。所有停车位均为露天停车位，除租约另有规定外，不得预留停车位、车位编号或个别车位的字母。

20.

承租人应促使承租人雇用的任何供应商和其他服务提供者在房屋或项目中提供服务，以维持法律要求的有效工人赔偿保险和商业一般责任保险，承保金额为房东合理接受。承租人应促使此类供应商和服务提供商将房东和Alexandria Real Estate Equities，Inc.指定为此类保单下的额外承保人，并应在向项目承租人提供任何服务之前，向房东提供证明所需保险范围的保险证书(并显示房东和Alexandria Real Estate Equities，Inc.为此类保单下的额外承保人)。

21.

承租人或任何承租人均无权拍摄、录像带、胶片、数字记录或以任何其他方式记录、传输和/或传播能够识别项目或项目名称、或识别业主或任何其他租户或业主的任何附属公司或任何其他租户的全部或任何部分或项目的任何图像、图片或视频。上述规定并不是要禁止员工个人在建筑物内或在项目中拍摄和传播自己或其他人的照片，只要这些照片中不包括建筑物或业主的任何专有信息、设备或改进。

25.

即使本合同有任何相反规定，如果房东在期限内的任何时间发现任何出现症状的租户一方(随后被诊断为传染病)和/或被诊断为传染病的租户一方可以进入项目的场所或任何部分(包括但不限于项目的便利设施)，承租人应负责房屋内合理需要的任何深度清洁，以及业主为执行项目公共区域的额外或深度清洁或采取业主认为合理必要或谨慎的其他措施而产生的任何合理费用，这些措施旨在限制由于承租方出现在项目中而导致的传染病的传播。

根据该租约，承租人租用马萨诸塞州剑桥市查理斯公园一号楼的若干物业，面积约89,246平方英尺(以下简称“物业”)。

因此，现在，考虑到前述和本文所载的协议，并出于其他良好和有价值的代价，房东特此同意将被许可的房产许可给空间占用者，并受承租人和空间占用者在此同意的下列条款和条件的约束和条件：

业主既不批准也不反对许可证中包含的条款、条件和协议，所有这些条款、条件和协议在任何时候都应服从于：(A)租约中包含的所有契诺、协议、条款、条款和条件，(B)高级土地租约、按揭、信托契据或现在或以后对房产所属房地产的任何其他质押或抵押，以及由此获得的任何和所有垫款，以及所有更新、修改、合并、替换和扩展，以及(C)影响房产和所有法律的所有记录事项，现在或以后影响该房产的条例和法规。

本同意书可签立2份或2份以上副本，每份副本应视为正本，但所有副本一起构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本租赁及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，该等电子签名与原始签名具有同等的法律效力。房东和租客自上述第一年签署本同意书之日起签署本同意书，特此为证。

11.

承租人和空间占用者目前(A)符合美国财政部外国资产管制办公室(“OFAC”)的规定，以及与之相关的任何法规、行政命令或规定(统称为“OFAC规则”)，(B)没有列在特别指定国民和封锁人员名单、外国逃避制裁者名单或部门制裁识别名单上，在许可证有效期内，他们必须遵守(并被要求在许可证有效期内始终保持)，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单上，并且(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

房东、租客和空间占有者已于上述日期签署了本同意书，特此为证。

[]兹证明以上签名、姓名和头衔均为本人签名、姓名和头衔。


缴交租金的地址：		业主通知地址：
在此之前提供给承租人		北欧几里德大道26号
生效日期		加利福尼亚州帕萨迪纳，邮编：91101
		注意：公司秘书

租户通知地址：
在生效日期之前：		生效日期后：
C/O旗舰先锋		一张查尔斯公园的票
剑桥公园大道55号，800E套房		剑桥马萨诸塞州02142
马萨诸塞州剑桥02142		收信人：Barbara Chan
收信人：Barbara Chan


由以下人员提供：	/s/Mahesh Karande
ITS：	总裁兼首席执行官


由以下人员提供：	/s/艾莉森·格罗霍拉
打印名称：	艾利森·格罗霍拉
标题：	高级副总裁-房地产法律事务