trc-20211231
0000096869错误2021财年
在确定与水资产活动相关的现金流入和流出的分类时，公司的做法得到了会计准则编纂第230-10-45-22号会计准则的支持，该准则规定“某些现金收入和支付具有多于一类现金流量…的方面。如果是这样的话，适当的分类应取决于可能成为该项目主要现金流来源的活动。“此外，在2006年美国注册会计师协会关于当前美国证券交易委员会和PCAOB发展的会议上，美国证券交易委员会(SEC)或美国证券交易委员会的工作人员讨论了一个实体对与资产买卖相关的现金流出和流入的分类应该保持一致，并指出当现金流分类不清楚时，注册人必须使用考虑到这些项目的活动性质和主要现金流来源的判断和分析。

鉴于我们水务资产的性质和前述权威指引，本公司根据出售水务的时间估计购买的水务资产的适当分类。以前购买的被归类为投资的水是
这笔现金流入在2021年以900万美元的价格出售，在公司的投资活动中进行了适当的分类。330万美元的利润
与前期购买的水有关的费用正从当期的经营活动中适当扣除。本公司已经并将继续将这一方法应用于符合这一事实模式的水资产交易。
2021年6月，公司以850万美元的公允价值向TRC-MRC4有限责任公司贡献了土地，TRC-MRC4 LLC是一家未合并的合资企业，成立的目的是开发、建设、租赁和管理公司在TRCC-East的物业上一座63万平方英尺的工业建筑(本文定义)。这块土地的总价值为290万美元。在根据会计准则编纂(ASC)主题606--与客户的合同收入和ASC主题323--投资--股权方法和合资企业，应用五步收入确认模式之后，该公司确认了280万美元的利润，并递延了280万美元的利润。
2019年4月，公司以590万美元的公允价值向TRC-MRC3，LLC贡献了土地，TRC-MRC3，LLC是一家未合并的合资企业，成立的目的是开发、建设、租赁和管理公司位于TRCC-East的一座579,040平方英尺的工业建筑。包括交易费用在内，这块土地的总成交价为280万美元。在根据会计准则编纂(ASC)主题606--与客户的合同收入和ASC主题323--投资--股权方法和合资企业，应用五步收入确认模式后，该公司确认了150万美元的利润和150万美元的递延收入。

2019年12月，公司向未合并的合资企业TA/Petro捐赠了一座新建的商业多租户大楼和基础土地，公允价值总计280万美元。建筑和土地的总成本为200万美元。在根据会计准则编纂(ASC)主题606--与客户的合同收入和ASC主题323--投资--股权方法和合资企业，应用五步收入确认模式后，该公司确认了30万美元的利润和50万美元的递延收入。

从历史上看，与土地开发支出相关的现金流出是在投资活动中计入的。为保持一致性，公司将继续将与土地开发相关的现金流出和现金流入归类为投资活动。
00000968692021-01-012021-12-3100000968692021-06-30Iso4217：美元00000968692022-02-28Xbrli：共享00000968692021-12-3100000968692020-12-310000096869TRC：CentennialFoundersLlcMember2021-12-310000096869TRC：CentennialFoundersLlcMember2020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享0000096869TRC：商业和行业成员US-GAAP：运营细分市场成员2021-01-012021-12-310000096869TRC：商业和行业成员US-GAAP：运营细分市场成员2020-01-012020-12-310000096869TRC：商业和行业成员US-GAAP：运营细分市场成员2019-01-012019-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：矿产资源成员2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：矿产资源成员2020-01-012020-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：矿产资源成员2019-01-012019-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：农民和农业成员2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：农民和农业成员2020-01-012020-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：农民和农业成员2019-01-012019-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员Trc：RanchOperationsMember2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员Trc：RanchOperationsMember2020-01-012020-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员Trc：RanchOperationsMember2019-01-012019-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员2020-01-012020-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员2019-01-012019-12-310000096869Trc：ResortAndResidentialRealEstateMemberUS-GAAP：运营细分市场成员2021-01-012021-12-310000096869Trc：ResortAndResidentialRealEstateMemberUS-GAAP：运营细分市场成员2020-01-012020-12-310000096869Trc：ResortAndResidentialRealEstateMemberUS-GAAP：运营细分市场成员2019-01-012019-12-310000096869美国-GAAP：Corporation NonSegmentMember2021-01-012021-12-310000096869美国-GAAP：Corporation NonSegmentMember2020-01-012020-12-310000096869美国-GAAP：Corporation NonSegmentMember2019-01-012019-12-3100000968692020-01-012020-12-3100000968692019-01-012019-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员2021-01-012021-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员2020-01-012020-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2019-01-012019-12-310000096869美国-GAAP：CommonStockMember2018-12-310000096869US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310000096869Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310000096869美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2018-12-310000096869美国-GAAP：母公司成员2018-12-310000096869美国-公认会计准则：非控制性利益成员2018-12-3100000968692018-12-310000096869美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000096869美国-GAAP：母公司成员2019-01-012019-12-310000096869美国-公认会计准则：非控制性利益成员2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-12-310000096869美国-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-12-310000096869US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-12-310000096869美国-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000096869US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000096869Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310000096869美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2019-12-310000096869美国-GAAP：母公司成员2019-12-310000096869美国-公认会计准则：非控制性利益成员2019-12-3100000968692019-12-310000096869美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310000096869美国-GAAP：母公司成员2020-01-012020-12-310000096869美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-12-310000096869美国-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-12-310000096869US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-12-310000096869美国-GAAP：CommonStockMember2020-12-310000096869US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310000096869Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310000096869美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2020-12-310000096869美国-GAAP：母公司成员2020-12-310000096869美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-12-310000096869美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2021-01-012021-12-310000096869美国-GAAP：母公司成员2021-01-012021-12-310000096869美国-公认会计准则：非控制性利益成员2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-12-310000096869美国-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-12-310000096869美国-GAAP：CommonStockMember2021-12-310000096869US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-12-310000096869Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-12-310000096869美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2021-12-310000096869美国-GAAP：母公司成员2021-12-310000096869美国-公认会计准则：非控制性利益成员2021-12-310000096869美国-GAAP：本土成员TRC：TRCMRC4LLCM成员2021-06-012021-06-300000096869TRC：TRCMRC4LLCM成员2021-06-012021-06-30UTR：英亩0000096869TRC：TRCMRC3LLCM成员美国-GAAP：本土成员2019-04-012019-04-300000096869TRC：TRCMRC3LLCM成员2019-04-012019-04-30UTR：SQFT0000096869TRC：TRCCEastMember2019-12-012019-12-310000096869TRC：TRCCEastMember2019-12-31TRC：细分市场0000096869TRC：迷失的洛杉矶加州成员2021-01-012021-12-31UTR：MI0000096869TRC：贝克斯菲尔德加州成员2021-01-012021-12-31TRC：风险投资TRC：Variable_Interest_Entity0000096869美国-公认会计准则：与客户签约的收入(RevenueFromContractWithCustomerMember)TRC：PastoriaEnergyFacilityLLCM成员US-GAAP：客户集中度风险成员2020-01-012020-12-31Xbrli：纯0000096869美国-公认会计准则：与客户签约的收入(RevenueFromContractWithCustomerMember)TRC：PastoriaEnergyFacilityLLCM成员US-GAAP：客户集中度风险成员2021-01-012021-12-310000096869TRC：葡萄园和果园成员2021-01-012021-12-310000096869TRC：葡萄园和果园成员2021-12-310000096869TRC：葡萄园和果园成员2020-12-310000096869US-GAAP：OtherMachineyAndEquipmentMemberSRT：最小成员数2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：OtherMachineyAndEquipmentMemberSRT：最大成员数2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：OtherMachineyAndEquipmentMember2021-12-310000096869US-GAAP：OtherMachineyAndEquipmentMember2020-12-310000096869SRT：最小成员数US-GAAP：构建和构建改进成员2021-01-012021-12-310000096869SRT：最大成员数US-GAAP：构建和构建改进成员2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：构建和构建改进成员2021-12-310000096869US-GAAP：构建和构建改进成员2020-12-310000096869US-GAAP：LandandLandImprovementsMembers2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：LandandLandImprovementsMembers2021-12-310000096869US-GAAP：LandandLandImprovementsMembers2020-12-310000096869美国-GAAP：建设正在进行成员2021-12-310000096869美国-GAAP：建设正在进行成员2020-12-310000096869TRC：可转移水成员TRC：DMBPacificLLCMember2021-12-31UTR：AFT0000096869Trc:VineyardsandOtherFarmingRelatedAssetsMember2019-12-3100000968692019-10-012019-12-310000096869TRC：开心果成员2021-01-012021-12-310000096869TRC：AlmondsMember2021-01-012021-12-310000096869TRC：开心果成员2020-01-012020-12-310000096869TRC：AlmondsMember2020-01-012020-12-310000096869TRC：开心果成员2019-01-012019-12-310000096869TRC：AlmondsMember2019-01-012019-12-310000096869美国-GAAP：公允价值输入级别1成员美国-GAAP：存款会员认证Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000096869美国-GAAP：公允价值输入级别1成员美国-GAAP：存款会员认证Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-12-310000096869美国-GAAP：公允价值输入级别1成员美国-GAAP：存款会员认证Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000096869美国-GAAP：公允价值输入级别1成员美国-GAAP：存款会员认证Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310000096869Us-gaap:USTreasuryAndGovernmentShorttermDebtSecuritiesMemberUS-GAAP：公允价值输入级别2成员Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000096869Us-gaap:USTreasuryAndGovernmentShorttermDebtSecuritiesMemberUS-GAAP：公允价值输入级别2成员Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-12-310000096869Us-gaap:USTreasuryAndGovernmentShorttermDebtSecuritiesMemberUS-GAAP：公允价值输入级别2成员Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000096869Us-gaap:USTreasuryAndGovernmentShorttermDebtSecuritiesMemberUS-GAAP：公允价值输入级别2成员Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310000096869US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：Corporation NoteSecuritiesMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000096869US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：Corporation NoteSecuritiesMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-12-310000096869US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：Corporation NoteSecuritiesMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000096869US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：Corporation NoteSecuritiesMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310000096869Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000096869Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-12-310000096869Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000096869Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310000096869美国-GAAP：存款会员认证2021-12-310000096869Us-gaap:USTreasuryAndGovernmentShorttermDebtSecuritiesMember2021-12-310000096869美国-GAAP：Corporation NoteSecuritiesMember2021-12-310000096869Us-gaap:USTreasuryAndGovernmentShorttermDebtSecuritiesMember2020-12-310000096869美国-GAAP：Corporation NoteSecuritiesMember2020-12-310000096869TRC：TejonMountain VillageLlcMember2021-12-310000096869TRC：TejonMountain VillageLlcMember2020-12-310000096869TRC：葡萄成员2021-12-310000096869TRC：葡萄成员2020-12-310000096869TRC：TejonRanchCommerceCenterMember2021-12-310000096869TRC：TejonRanchCommerceCenterMember2020-12-310000096869TRC：StateWaterProjectContractsMember2009-12-310000096869TRC：可转移水成员TRC：DMBPacificLLCMember2013-12-310000096869TRC：DMBPacificLLCMember2021-01-012021-12-31Iso4217：美元UTR：AFT0000096869SRT：最大成员数TRC：DMBPacificLLCMember2021-01-012021-12-310000096869Trc:BankedWaterAndWaterForFutureDeliveryMember2021-12-310000096869Trc:BankedWaterAndWaterForFutureDeliveryMember2020-12-310000096869TRC：可转移水成员2021-12-310000096869TRC：可转移水成员2020-12-310000096869TRC：Dudley RidgeWaterRight成员US-GAAP：基于合同的无形资产成员2021-12-310000096869TRC：Dudley RidgeWaterRight成员US-GAAP：基于合同的无形资产成员2020-12-310000096869TRC：镍水权成员US-GAAP：基于合同的无形资产成员2021-12-310000096869TRC：镍水权成员US-GAAP：基于合同的无形资产成员2020-12-310000096869TRC：TulareLakeBasinWaterRightsMemberUS-GAAP：基于合同的无形资产成员2021-12-310000096869TRC：TulareLakeBasinWaterRightsMemberUS-GAAP：基于合同的无形资产成员2020-12-310000096869TRC：Tejon CastacWater区成员2021-12-310000096869TRC：Tejon CastacWater区成员2020-12-310000096869TRC：AntelopeValleyEastKernWaterAgencyMember2021-12-310000096869TRC：AntelopeValleyEastKernWaterAgencyMember2020-12-310000096869Trc:WheelerRidgeMaricopaWaterStorageDistrictMember2021-12-310000096869Trc:WheelerRidgeMaricopaWaterStorageDistrictMember2020-12-310000096869SRT：备用件成员SRT：最大成员数TRC：可转移水成员TRC：PastoriaEnergyFacilityLLCM成员2015-01-012015-12-310000096869SRT：备用件成员TRC：可转移水成员TRC：PastoriaEnergyFacilityLLCM成员2015-01-012015-12-310000096869SRT：备用件成员TRC：可转移水成员TRC：PastoriaEnergyFacilityLLCM成员2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：MediumTermNotesMember2021-12-310000096869Trc：RevolvingLineOfCreditMember2021-12-310000096869美国-GAAP：NotesPayableOtherPayables成员2021-12-310000096869TRC：SelectedLiborRateMemberTrc：RevolvingLineOfCreditMember2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：伦敦银行间同业拆借利率LIBOR成员Trc：RevolvingLineOfCreditMember2021-01-012021-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员2021-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员2020-12-310000096869Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2021-12-310000096869Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2020-12-310000096869US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：公允价值输入级别2成员美国公认会计准则：其他责任成员2021-12-310000096869US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：公允价值输入级别2成员美国公认会计准则：其他责任成员2020-12-31TRC：奖项0000096869US-GAAP：PerformanceSharesMember2021-01-012021-12-310000096869Trc：RestrictedStockAndPerformanceSharesMember2020-12-310000096869Trc：RestrictedStockAndPerformanceSharesMember2019-12-310000096869Trc：RestrictedStockAndPerformanceSharesMember2018-12-310000096869Trc：RestrictedStockAndPerformanceSharesMember2021-01-012021-12-310000096869Trc：RestrictedStockAndPerformanceSharesMember2020-01-012020-12-310000096869Trc：RestrictedStockAndPerformanceSharesMember2019-01-012019-12-310000096869Trc：RestrictedStockAndPerformanceSharesMember2021-12-310000096869TRC：2019年12月12日US-GAAP：PerformanceSharesMember2021-01-012021-12-310000096869TRC：2010年3月11日US-GAAP：PerformanceSharesMember2021-01-012021-12-310000096869TRC：2020年12月11日US-GAAP：PerformanceSharesMember2021-01-012021-12-310000096869US-GAAP：PerformanceSharesMemberTRC：2021年3月2021-01-012021-12-310000096869TRC：StockIncentivePlan1998成员2021-01-012021-12-310000096869TRC：StockIncentivePlan1998成员2020-01-012020-12-310000096869TRC：StockIncentivePlan1998成员2019-01-012019-12-310000096869Trc:NonEmployeeDirectorStockIncentivePlanMember2021-01-012021-12-310000096869Trc:NonEmployeeDirectorStockIncentivePlanMember2020-01-012020-12-310000096869Trc:NonEmployeeDirectorStockIncentivePlanMember2019-01-012019-12-3100000968692020-03-012020-03-310000096869SRT：最大成员数2021-12-3100000968692014-04-012014-06-30TRC：设施0000096869TRC：西部社区设施地区成员2021-12-310000096869TRC：东部社区设施地区成员2021-12-310000096869US-GAAP：备用LettersOfCreditMember2021-12-310000096869TRC：AntelopeValleyGround water案例成员US-GAAP：SettledLitigationMember2015-02-012015-02-28TRC：参与者0000096869TRC：KernCountyWaterAgencyMember2010-06-030000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员2019-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员Us-gaap:DefinedBenefitPlanEquitySecuritiesMember2021-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员US-GAAP：DefinedBenefitPlanDebtSecurityMember2021-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员美国-GAAP：MoneyMarketFundsMember2021-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员Us-gaap:DefinedBenefitPlanEquitySecuritiesMember2020-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员US-GAAP：DefinedBenefitPlanDebtSecurityMember2020-12-310000096869美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员美国-GAAP：MoneyMarketFundsMember2020-12-310000096869Us-gaap:DefinedBenefitPlanCashAndCashEquivalentsMember美国-GAAP：公允价值输入级别1成员美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员2021-12-310000096869Us-gaap:DefinedBenefitPlanCashAndCashEquivalentsMember美国-GAAP：公允价值输入级别1成员美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员2020-12-310000096869US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员美国-GAAP：股权基金成员2021-12-310000096869US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：养老金计划定义的福利成员美国-GAAP：股权基金成员2020-12-310000096869Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2019-12-310000096869TRC：商业和行业成员TRC：TRCMRC4LLCM成员2020-06-300000096869TRC：商业和行业成员TRC：TRCMRC4LLCM成员2020-04-012020-06-300000096869TRC：商业和行业成员2021-10-012021-12-310000096869TRC：商业和行业成员2021-12-310000096869TRC：商业和行业成员2020-01-012020-12-310000096869TRC：商业和行业成员US-GAAP：运营细分市场成员2021-12-310000096869Trc：ResortAndResidentialRealEstateMemberUS-GAAP：运营细分市场成员2021-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：矿产资源成员2021-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：农民和农业成员2021-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员Trc：RanchOperationsMember2021-12-310000096869美国-GAAP：Corporation NonSegmentMember2021-12-310000096869TRC：商业和行业成员US-GAAP：运营细分市场成员2020-12-310000096869Trc：ResortAndResidentialRealEstateMemberUS-GAAP：运营细分市场成员2020-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：矿产资源成员2020-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：农民和农业成员2020-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员Trc：RanchOperationsMember2020-12-310000096869美国-GAAP：Corporation NonSegmentMember2020-12-310000096869TRC：商业和行业成员US-GAAP：运营细分市场成员2019-12-310000096869Trc：ResortAndResidentialRealEstateMemberUS-GAAP：运营细分市场成员2019-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：矿产资源成员2019-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员TRC：农民和农业成员2019-12-310000096869US-GAAP：运营细分市场成员Trc：RanchOperationsMember2019-12-310000096869美国-GAAP：Corporation NonSegmentMember2019-12-310000096869TRC：PetroTravelHoldingsLlcPlazaMember2021-01-012021-12-310000096869TRC：PetroTravelHoldingsLlcPlazaMember2021-12-310000096869TRC：PetroTravelHoldingsLlcPlazaMember美国-GAAP：LandAndBuildingMember2020-04-172020-04-170000096869TRC：MajesticRealtyCo.Member2021-01-012021-12-310000096869TRC：MajesticRealtyCo.Member2021-12-310000096869TRC：TRCCEastMember美国-GAAP：次要事件成员2022-02-012022-02-28TRC：单位0000096869TRC：TRCMRC4LLCM成员2021-03-252021-03-250000096869TRC：TRCMRC4LLCM成员2021-03-250000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC4LLCM成员2021-12-310000096869TRC：TRCMRC4LLCM成员2021-06-300000096869TRC：TRCMRC3LLCM成员2018-11-012018-11-300000096869TRC：TRCMRC3LLCM成员2019-10-012019-12-31TRC：租户0000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC3LLCM成员2021-12-310000096869TRC：TRCMRC3LLCM成员美国-GAAP：本土成员2019-04-012019-04-010000096869TRC：MajesticRealtyCo.Member2016-08-012016-08-310000096869TRC：MajesticRealtyCo.Member2016-08-310000096869TRC：TRCMRC2LLCM成员2018-06-010000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC2LLCM成员2021-12-310000096869TRC：TRCMRC2LLCM成员2021-12-310000096869TRC：TRCCEastMember2016-09-012016-09-300000096869TRC：TRCCEastMember2021-12-310000096869TRC：TRCMRC1LLCM成员2021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC1LLCM成员2021-12-310000096869TRC：RockefellerJointVenturesMember2021-01-012021-12-310000096869TRC：RockefellerJointVenturesMember2021-12-310000096869TRC：十八、十九、十八、十九、十一、十八、十九、十一、十九2021-01-012021-12-310000096869TRC：FiveWestParcelLLCM成员2021-12-310000096869TRC：十八、十九、十八、十九、十一、十八、十九、十一、十九2021-11-300000096869TRC：FiveWestParcelLLCM成员2021-01-012021-12-310000096869TRC：FiveWestParcelLLCM成员2019-11-012019-11-300000096869TRC：TRCCEastMember2013-04-012013-06-300000096869TRC：FiveWestParcelLLCM成员2013-06-300000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCCRockOutletCenterMember2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCCRockOutletCenterMember2021-12-310000096869TRC：CentennialFoundersLlcMember2021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：PetroTravelHoldingsLlcPlazaMember2021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：PetroTravelHoldingsLlcPlazaMember2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：FiveWestParcelLLCM成员2021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：FiveWestParcelLLCM成员2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：十八、十九、十八、十九、十一、十八、十九、十一、十九2021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：十八、十九、十八、十九、十一、十八、十九、十一、十九2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCCRockOutletCenterMember2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC1LLCM成员2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC2LLCM成员2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC3LLCM成员2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC4LLCM成员2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：CentennialFoundersLlcMember2021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：CentennialFoundersLlcMember2020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：PetroTravelHoldingsLlcPlazaMember2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：PetroTravelHoldingsLlcPlazaMember2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：PetroTravelHoldingsLlcPlazaMember2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：FiveWestParcelLLCM成员2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：FiveWestParcelLLCM成员2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：FiveWestParcelLLCM成员2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：十八、十九、十八、十九、十一、十八、十九、十一、十九2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：十八、十九、十八、十九、十一、十八、十九、十一、十九2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：十八、十九、十八、十九、十一、十八、十九、十一、十九2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCCRockOutletCenterMember2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCCRockOutletCenterMember2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC1LLCM成员2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC1LLCM成员2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC1LLCM成员2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC2LLCM成员2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC2LLCM成员2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC2LLCM成员2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC3LLCM成员2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC3LLCM成员2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC3LLCM成员2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC4LLCM成员2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC4LLCM成员2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：TRCMRC4LLCM成员2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2019-01-012019-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：CentennialFoundersLlcMember2021-01-012021-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：CentennialFoundersLlcMember2020-01-012020-12-310000096869Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMemberTRC：CentennialFoundersLlcMember2019-01-012019-12-310000096869TRC：TRCCRockOutletCenterMember2021-01-012021-12-310000096869TRC：TRCCRockOutletCenterMember2020-01-012020-12-310000096869TRC：TRCCRockOutletCenterMember2019-01-012019-12-310000096869SRT：管理成员Trc:WheelerRidgeMaricopaWaterStorageDistrictMemberTRC：StateWaterProjectContractsMember2021-12-310000096869SRT：管理成员Trc:WheelerRidgeMaricopaWaterStorageDistrictMemberTRC：StateWaterProjectContractsMember2019-12-31Trc：董事0000096869SRT：管理成员Trc:WheelerRidgeMaricopaWaterStorageDistrictMemberTRC：StateWaterProjectContractsMember2021-01-012021-12-310000096869SRT：管理成员Trc:WheelerRidgeMaricopaWaterStorageDistrictMemberTRC：StateWaterProjectContractsMember2020-01-012020-12-310000096869TRC：FiveWestParcelLLCM成员美国-GAAP：次要事件成员2022-02-042022-02-04

美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K
(标记一)
☒根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告
截至的财政年度12月31日, 2021
或
☐根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的过渡报告
对于从到佣金文件编号的过渡期：1-07183
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g1.jpg
泰洪牧场公司
(注册人的确切姓名载于其章程)
特拉华州                         77-0196136
(注册成立或组织的州或其他司法管辖区。)(国际税务局雇主识别号码)
P.O. Box 1000, Tejon牧场, 加利福尼亚93243
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
(661) 248-3000
(注册人电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，面值0.50美元TRC纽约证券交易所
根据该法第12(G)条登记的证券：无
根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。
是
☐
不是
☒
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。
是
☐
不是
☒
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
是
☒
不是
☐
用复选标记表示注册人是否已在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。
是
☒
不是
☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器
☐
加速文件管理器
☐
非加速文件服务器
☒
规模较小的报告公司
☒
新兴成长型公司
☐
如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。¨
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒
用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。
是
☐
不是
☒
注册人普通股的总市值，每股面值.50美元，由注册人持有的人持有，而不是那些可能被视为注册人的关联公司的人持有的普通股的总市值，即每股面值.50美元，由可能被视为注册人的关联公司的人持有 June 30, 2021 was $400,690,171以截至当日收盘时纽约证券交易所最新公布的销售价格计算。
公司于2022年2月28日的普通股流通股数量为26,408,316.
以引用方式并入的文件
注册人将在截至2021年12月31日的财政年度后120天内提交的2022年股东年会委托书中与本公司董事和高管有关的部分通过引用并入第三部分。


目录
 
第一部分
3
第1项。
生意场
4
第1A项。
危险因素
27
1B项。
未解决的员工意见
34
第二项。
特性
34
第三项。
法律程序
37
第四项。
煤矿安全信息披露
37
第二部分
38
第五项。
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
38
第六项。
已保留
38
第7项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
38
第7A项。
关于市场风险的定量和定性披露
57
第八项。
财务报表和补充数据
59
第九项。
会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
59
第9A项。
控制和程序
59
第9B项。
其他信息
59
项目9C。
关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
59
第三部分
59
第10项。
董事、行政人员和公司治理
59
第11项。
高管薪酬
59
第12项。
某些实益拥有人的担保拥有权以及管理层和相关股东事宜
60
第13项。
某些关系和相关交易，以及董事独立性
60
第14项。
首席会计师费用及服务
60
第四部分
61
第15项。
展品和财务报表明细表
61
第16项。
表格10-K摘要
61
签名
65
项目15(A)(1)--财务报表
68
项目15(A)(2)--财务报表附表
68
2

第一部分
前瞻性陈述
本Form 10-K年度报告包含前瞻性表述，包括但不限于有关战略联盟、杏仁、开心果和葡萄产业、永久作物的未来种植、我们农作物和房地产业务的未来产量、价格和水资源供应、未来价格、石油和其他矿产的生产和需求、我们房地产的未来发展、我们的合资旅游广场和其他合资企业的未来收入和收入、公司因悬而未决的环境诉讼而可能遭受的损失、未来现金流为我们的运营提供资金的充足程度的表述。这些不确定性包括：为履行我们的用水和其他承诺而产生的风险；与投资和风险管理活动相关的市场价值风险；与库存、应收账款和我们自己的未偿债务有关的风险；正在进行的谈判；新冠肺炎对公司、其客户、供应商、全球经济状况以及其他未来事件和条件的影响的不确定性。在某些情况下，这些陈述可通过使用诸如“预期”、“相信”、“估计”、“期望”、“打算”、“计划”、“项目”、“目标”、“可以”、“可能”、“可能”、“将”、“应该”、“将”、“可能”以及诸如“在过程中”、“旨在，此外，任何提及我们未来财务业绩的预测、我们的预期增长、我们业务的趋势以及对未来事件或环境的其他描述的陈述都是前瞻性陈述。我们告诫您不要过度依赖这些前瞻性陈述。这些前瞻性陈述不是对未来业绩的保证，受假设的影响，涉及已知和未知的风险。, 可能导致公司的实际结果、业绩或成就或行业结果与此类前瞻性陈述中暗示的任何未来结果、业绩或成就大不相同的不确定因素和其他重要因素。这些风险、不确定性和重要因素包括但不限于，新冠肺炎的影响以及政府、企业和个人对此采取的行动，包括疫苗和相关任务的开发、分发、效力和接受程度、天气、市场和经济力量、土地开发活动融资的可用性，以及在获得各种政府批准和土地开发活动权利方面的竞争和成功。不能保证未来的实际结果不会与我们的前瞻性陈述大不相同，这些前瞻性陈述有多种原因，包括上述原因和本报告第一部分第1A项“风险因素”。

在这份10-K表格年度报告中使用的“公司”、“Tejon”、“TRC”、“我们”、“我们”和“我们”是指Tejon Ranch Co.及其合并子公司。以下讨论应与本年度报告10-K表其他部分的合并财务报表和附注一并阅读。
3

项目1.业务
公司概述
我们是一家多元化的房地产开发和农业综合企业，致力于负责任地利用我们的土地和资源来满足加州人的住房、就业和生活方式需求，并为我们的股东创造价值。目前的业务包括土地规划和权利、土地开发、商业土地销售和租赁、矿产特许权使用费土地租赁、水资产管理和销售、牧场租赁、农业和牧场经营。
这些活动通过我们的五个报告部门执行：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g2.jpg
我们的主要资产是大约27万英亩的连续土地，大部分是未开发的土地，最南端的边界位于洛杉矶市中心以北60英里处，最北端的边界位于贝克斯菲尔德以东15英里处。我们通过确保我们土地的权利、促进基础设施发展、战略土地规划、通过开发和/或销售实现土地货币化以及保护土地来创造价值，以便最大限度地最大限度地利用我们的土地。我们参与了八家拥有、开发和/或经营房地产的合资企业。我们成立合资企业是为了促进我们部分土地的开发。
新冠肺炎
公司继续将员工健康放在首位，并提供加利福尼亚州和职业安全与健康管理局规定的工作安全指南。公司制定了旨在满足加利福尼亚州和联邦政府规定的适用新冠肺炎安全要求的政策。公司的主要运营部门继续照常运营，同时受到新冠肺炎外部因素的挑战，包括就业短缺、通胀、政治不确定性和供应链限制等因素。这些力量将对公司未来的经营业绩产生不利影响，并将继续这样做，直到未来的变种变得不那么致命为止。


4

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g3.jpg
业务目标和战略
我们的主要业务目标是通过陆上资产货币化实现长期股东价值最大化。我们战略的一个关键要素是授权并开发大型混合用途总体规划住宅和商业/工业房地产项目，以服务于南加州和中加州不断增长的人口。我们的综合用途总体规划住宅开发项目已获得批准，总共包括35278个住房单位和超过3500万平方英尺的商业空间。我们已经获得了Tejon牧场山村(MV)的权利，该项目的第一张最终地图由401个住宅地块和地块组成，用于酒店、便利设施和公共用途，并于2021年获得克恩县的批准。2019年，克恩县监事会一致重新批准了Tejon牧场的葡萄藤项目。位于Tejon牧场的Centyear于2018年获得了福利批准，并于2019年获得了洛杉矶县监事会(Los Angeles County Board Of Supervisors)的立法批准。这些批准是在2021年5月提起诉讼的，该公司目前正在努力解决对该项目的反对意见。
我们目前在我们全面运营的商业/工业中心Tejon Ranch Commerce Center(TRCC)从事建筑、商业销售和租赁，同时也在创造价值。2021年1月，克恩县监事会批准了两份有条件使用许可证，授权在Tejon牧场商业中心内开发多户公寓，地块面积27英亩，紧靠Tejon奥特莱斯的北面。这项授权允许公司在13栋公寓楼中开发最多495套多户住宅，以及在部分住宅楼的一楼开发约6500平方英尺的社区便利设施空间和最多8000平方英尺的社区零售服务。所有这些努力都得到了来自其他业务的不同收入来源的支持，这些业务包括：农业、矿产资源和我们的各种合资企业。
5

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g4.jpg

6

占总收入的百分比1,2按细分市场划分：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g5.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g6.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g7.jpg
1.房地产包括未合并的合资企业收益中的权益。
2.所列图表仅包括分部收入，不包括其他收入组成部分。
7

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g8.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g9.jpg
注：我们的度假村住宅报告部门在本文报告的期间没有报告收入。
8

下表显示了过去三年我们每个连续部门的持续运营收入、部门利润和可识别资产：

有关细分市场的财务信息
(金额以千美元计)
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
收入和其他收入
房地产-商业/工业$19,476 $9,536 $16,792 
矿产资源20,987 10,736 9,791 
农耕11,039 13,866 19,331 
牧场经营4,111 3,692 3,609 
细分市场收入55,613 37,830 49,523 
投资收益57 884 1,239 
收入和其他收入55,670 38,714 50,762 
未合并合营企业收益中的权益9,202 4,504 16,575 
总收入和其他收入(1)
$64,872 $43,218 $67,337 
分部利润(亏损)和净收入
房地产-商业/工业$7,523 $2,414 $3,831 
房地产-度假村/住宅(1,723)(1,612)(2,247)
矿产资源7,428 4,322 3,973 
农耕(3,077)(1,237)4,080 
牧场经营(568)(1,204)(1,707)
分部利润 (2)
9,583 2,683 7,930 
房地产销售收益— 1,331 — 
投资收益57 884 1,239 
其他收入(亏损)164 110 (1,824)
公司费用(9,843)(9,430)(9,361)
未合并合营企业收益中未计权益前的经营亏损(39)(4,422)(2,016)
未合并合营企业收益中的权益9,202 4,504 16,575 
所得税前收入9,163 82 14,559 
所得税费用3,821 829 3,980 
净收益(亏损)5,342 (747)10,579 
可归因于非控股权益的净亏损(6)(7)(1)
普通股股东应占净收益(亏损)$5,348 $(740)$10,580 
按部门划分的可识别资产 (3)
房地产-商业/工业$82,397 $73,317 $76,814 
房地产-度假村/住宅305,818 297,052 286,801 
矿产资源52,440 57,797 55,049 
农耕47,160 38,090 41,258 
牧场经营2,079 2,442 2,624 
公司56,142 67,651 76,876 
总资产$546,036 $536,349 $539,422 
(1)有关分部收入的更多详情，请参阅第7项“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”。
(2)分部利润是指收入减去营业费用，不包括投资收入和费用、公司费用、未合并合资企业收益中的股权和所得税。
(3)按分部划分的总资产既包括与该等业务直接确认的资产，也包括共同使用资产的可分配份额。公司资产包括现金和现金等价物、可退还和递延所得税、土地、建筑物和装修。
9

房地产开发概述
我们的房地产业务包括以下活动：房地产开发、商业用地销售和租赁、土地规划和权利以及保护。
5号州际公路是美国人流量最大的高速公路之一，每天有超过8.8万辆车通过我们的土地，其中包括高速公路两边16英里的5号州际公路临街路段和三个立交桥周围的商业用地。房地产战略规划着眼于5号州际公路和骇维金属加工138号走廊沿线的发展机遇，其中包括克恩县的铁路局、百年纪念、密苏里州科恩县我们土地上的综合用途总体规划社区密歇根州、科恩县的度假村和住宅社区，以及克恩县我们土地上的综合用途总体规划社区Grapevine。TRCC包括5号州际公路东部和西部的开发项目，分别位于TRCC-East和TRCC-West。
下面的图表是房地产开发过程的连续体，突出了加州房地产开发过程中每个项目的现状和要达到的关键里程碑。在这个过程中，我们可能会遇到由我们无法控制的因素引起的延误。这些因素包括诉讼和不断变化的监管环境。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g10.jpg
10

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g11.jpg
运营细分市场
房地产-商业/工业
该公司的主要业务是房地产商业/工业部门，包括：规划和批准持有的土地用于开发；基础设施建设；预租建筑的建造；待出租或出售的建筑的建造；以及将土地出售给第三方进行自身发展。商业/工业部分还包括与通信租赁、发电厂租赁和景观维护费相关的活动。
我们房地产商业/工业部分的核心是TRCC，这是洛杉矶盆地以北的5号州际公路上2000万平方英尺的商业/工业开发项目。大洛杉矶工业市场是美国最大的工业市场，总面积达16.7亿平方英尺。它的特点是要价最高，空置率最低，是全国所有市场中最高的。洛杉矶港和长滩港是主要的工业驱动力，占进入美国的所有入境集装箱的40%。
截至2021年12月31日，通过我们的合资伙伴关系，我们的工业产品组合包括170万平方英尺的可租赁总面积(GLA)，我们的TRCC商业产品组合包括575,401平方英尺的GLA。截至2021年12月31日，我们的工业组合100%租赁，我们的商业组合88.5%租赁。我们几乎所有的租户都遵守净租赁协议。净租赁通常要求租户负责最低月租金和财产费用，包括财产税、保险和维护。
TRCC已经开发了超过600万平方英尺的工业、商业和零售空间，包括宜家、卡特彼勒、著名鞋业、欧莱雅、露营世界和美元通用的配送中心。TRCC位于5号州际公路的两侧，使分销商可以立即进入西海岸主要的南北货物运输走廊。

11

TRCC拥有一个占地约1,094英亩的对外贸易区(FTZ)，这使得自贸区内的用户能够获得与货物进出贸易区的流畅流动相关的许多好处和成本降低。克恩县监事会通过的经济发展激励政策(EDIP)进一步增强了TRCC作为商业/工业地点的吸引力。该计划旨在通过采取积极措施吸引新企业并鼓励现有企业的增长和弹性，来扩大和提高该县的竞争力。EDIP提供激励措施，如帮助获得州税收优惠、建设配套基础设施和劳动力发展。
最新发展动态
有关2021年发生的业务发展的讨论，请参见“项目7-管理层的讨论和分析
财务状况和经营结果“在本报告的后面部分。下面总结了一些要点。
施工
在2021年第一季度，我们成立了TRC-MRC 4 LLC，这是我们与Majestic Realty Co.或总部位于洛杉矶的商业工业开发商Majestic的合资企业，致力于开发、建设、租赁和管理位于TRCC-East内的一座629,274平方英尺的工业建筑。这座建筑已经开工建设，预计将于2022年完工。由于最近投机性开发的成功以及工业和电子商务实施中心的持续增长，TRC-MRC4项目对于考虑南加州内陆帝国地区和洛杉矶圣克拉里塔山谷地区的租户来说是一个有吸引力的选择。
卖地
2021年第四季度，该公司以465.5万美元的价格将17.1英亩土地出售给斯坎内尔地产(Scanell Properties)。斯坎内尔计划在现场建造一个27万平方英尺的制造综合体。该地块将由Plant Prefab租用，该公司是一家专门生产住房的预制件和模块化建筑公司。
从合资企业的角度来看，2021年第一季度，公司以8,464,000美元的公允价值向TRC-MRC 4 LLC贡献了土地，实现了2,785,000美元的卖地利润。此外，18-19号West LLC合资公司与第三方有购买选择权，可以以15,213,000美元的价格购买L8和19号地块。2021年11月，第三方行使土地选择权，向合资企业购买土地。
投资
租赁
在我们的商业/工业领域，我们将土地出租给各种类型的租户。我们目前将土地出租给两个汽车服务站，包括便利店、13家快餐店、一家汽车旅馆、一家古董店和一家邮局。
此外，该公司还向帕斯托里亚能源设施公司(Pastoria Energy Facility，L.L.C.，简称PEF)租赁了几个微波中继器位置、无线电和蜂窝发射机位置、光缆线路和32英亩土地，用于建设发电厂。

12

下表汇总了截至2021年12月31日我们合并实体的租赁到期信息。
租约期满年份期满租约的数目到期租约的RSF
年化基本租金1
年最低租金百分比
2022647,614$3916.21%
202354,640$3966.29%
2024——$——%
2025560,208$5628.93%
2026865,367$5037.99%
2027——$——%
20282
1—$150.24%
20293
11,394,000$3,93162.46%
20302
1—$220.35%
2031——$——%
203213,750$1332.11%
此后3189,457$3415.42%
1-年化基本租金的计算方法是，截至报告期，每份租约的月度基本租金(收付现制)乘以12。以千计的年化基本租金。
2-本租赁适用于未定义可出租平方英尺的通信租赁。
3-这一金额包括32英亩的PEF土地租赁。

在截至2021年12月31日的一年中，我们有一次租约续签和一次租约到期，这一到期不到年化基本租金的5%。

根据新冠肺炎更新租金支付
根据新冠肺炎大流行期间与租户达成的延期协议，我们收到了所有延期租金付款。
合资企业
我们使用合资企业来推进我们在TRCC的发展项目。这使得我们可以将我们的资源与其他房地产公司结合起来，获得更多的资金，分担房地产开发的风险，分担运营费用。更重要的是，它使我们能够更好地管理我们的资本部署，并增加我们的租赁组合。
我们与TA/Petro的合资企业拥有并运营着两个旅行和卡车停靠站设施、餐厅和五个独立的加油站，在TRCC-West和TRCC-East内设有便利店。
我们与Majestic成立了五家合资企业，在TRCC内开发、租赁、管理和/或收购工业建筑。这些合资企业目前经营着三座工业建筑，占地超过170万平方英尺，还有一座63万平方英尺的工业建筑正在建设中。2022年第一季度，我们与Majestic敲定了第五家合资企业，开发、租赁和管理TRCC-East内的一个多户开发项目。这将是该公司的第一个住宅开发项目。
我们与洛克菲勒发展集团(RDG)有两家合资企业。这两家合资企业是：(1)18-19 West LLC和(2)经营Tejon门店的TRCC/Rock Outlet Center LLC。我们的18-19合资企业在2021年第四季度以1520万美元的价格将土地出售给了第三方，预计这家合资企业将于2022年解散。
13

TRCC住宅
2021年，克恩县监事会批准了两份有条件使用许可证(CUP)，授权在TRCC内开发一套多户公寓。批准的CUP授权公司在13栋公寓楼中最多开发495套多户住宅，以及在部分住宅楼(统称TRCC Residential)的一楼开发约6500平方英尺的社区便利设施空间和8000平方英尺的社区零售面积。TRCC Residential将位于Tejon奥特莱斯以北的一块27英亩的土地上。TRCC Residential将是本公司，特别是TRCC的第一个住宅社区，为目前在TRCC各个配送中心、零售商和快餐店工作的数千名员工提供理想的住房选择。
2022年2月16日，我们与Majestic成立了TRC-MRC Multi I，LLC，负责这个多户住宅社区的开发、租赁和管理。
TRCC权利
以下为公司截至2021年12月31日的商业、零售及工业地产发展摘要：
(千美元)
项目到目前为止的成本预计完工成本竣工时的总估计成本预计完工日期
Tejon牧场商业中心$91,710 $69,772 $161,482 待定
减去：TRPFFA的报销1
77,003 49,615 126,618 待定
TRCC开发成本，净额$14,707 $20,157 $34,864 
1Tejon牧场公共设施融资管理局(TRPFFA)是由克恩县和Tejon-Castac水区(TCWD)组成的联合权力机构，为公司的克恩县开发项目内的公共基础设施提供资金。TRPFFA将通过债券销售向公司偿还TRCC的合格基础设施成本。
下表汇总了截至2021年12月31日TRCC的总授权：
(单位：平方英尺)工业商业零售
收到的授权总数19,300,941956,309
已使用的授权总数5,925,943637,695
可用的权利13,374,998318,614
14

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g12.jpg
15

商业/工业房地产开发市场综述
目前位于TRCC内的物流运营商在服务整个加利福尼亚州和美国西部地区方面取得了成功，我们正在以他们的成功为基础进行营销努力。我们将继续把我们TRCC的营销战略重点放在我们网站的显著劳动力和后勤利益、克恩县的亲商方式以及我们开发项目中现有租户和业主的成功上。我们的战略符合许多公司正在使用的物流模式，这种模式偏爱大型的集中式配送设施，这些设施的战略位置是为了最大限度地平衡入站和出站效率，而不是几个分散的较小的配送中心。位于TRCC内的运营商已经通过使用这一模式证明了成功。通过进入超过4000万人口的市场提供次日递送服务，他们还展示了电子商务履行方面的成功。
我们相信，我们有能力提供完全有资格的、随时可以铲起的地块来支撑任何规模的建筑，这为我们提供了营销优势。我们的营销目标是洛杉矶县北部的圣克拉里塔山谷(Santa Clarita Valley)和圣费尔南多山谷(San Fernando Valley)北部的工业用户，由于这些地区的新产品供应有限且房地产成本较高，对于他们来说，我们可能是一个有吸引力的地点。这些地理区域的租户通常是较小设施的用户，但往往希望扩大业务，在这些市场找不到较大规模的建筑。我们还瞄准了内陆帝国的较大用户，他们希望搬迁以降低运营成本。

我们会继续密切监察新建筑的情况，特别是投机性建筑与预租和按需要兴建的比较。有限的供应和不断增加的需求使工业地产行业处于有利地位，为其成功做好了准备。
进入下一年。
商业/工业房地产销售市场竞争激烈，整个加州都在竞争。该行业竞争的主要因素是价格、劳动力的可获得性、距离洛杉矶和长滩的港口设施以及客户基础。与位于西内陆帝国的仓库和配送中心相比，我们的发展战略的一个潜在劣势是我们与洛杉矶和长滩港口的距离。
我们最直接的地区竞争对手在内陆帝国，这是一个位于洛杉矶以东60英里的大型工业区，它继续向东扩张，越过河滨和圣贝纳迪诺，进入南加州的佩里斯、莫雷诺山谷和博蒙特地区。我们还面临着洛杉矶北部的竞争，它由圣费尔南多山谷和圣克拉里塔山谷以及我们以北的加利福尼亚州圣华金山谷地区组成。对大型配送设施的强劲需求，正在推动更东边的开发，以寻找有资格的大型地块。随着内陆帝国的发展不断向东移动，离港口越来越远，我们与港口的距离变得不那么不利了。
在截至2021年12月31日的季度里，内陆帝国的空置率降至0.5%的历史低点，导致租赁率同比增长44%，两者都创下了新的纪录。对内陆帝国物流空间的需求继续强劲，年吸纳量达到2910万平方英尺。随着内陆帝国租赁率的提高，由于我们的土地基础较低，我们可能会体验到更大的定价优势。
在截至2021年12月31日的季度里，包括圣费尔南多山谷和圣克拉里塔山谷在内的洛杉矶北部工业市场的空置率降至0.6%的历史低点。租金保持在历史最高水平。平均要价租金较前季增长9.6%。
工业空置率预计将保持在较低水平，寻求更大空间的工业用户正进一步向北进入邻近的克恩县，特别是TRCC。随着市场状况继续收紧，TRCC吸引了越来越多的关注。此外，由于我们有能力为内陆帝国和圣克拉里塔山谷的用户提供具有竞争力的替代方案，TRCC能够捕获租户意识。

16

房地产-度假村/住宅
我们的度假村/住宅部分的活动包括土地权利、土地规划和施工前工程，以及土地管理和保护活动。在这一细分市场中，我们有三个主要的度假/居住社区：
•Tejon牧场的山村
•Tejon牧场的百年纪念
•Tejon牧场的葡萄藤
授权程序在土地开发所需的监管审批之前进行，通常需要几年时间才能完成。我们在2008年与五个主要环保组织签订的保育协议，旨在尽量减少环保团体对这些项目的反对，并在获得政府批准后，消除或减少诉讼所花费的时间。环境和其他特殊利益集团的诉讼一直是加州房地产开发项目延误和成本增加的主要原因。关于与我们的发展有关的法律问题的讨论，请参阅合并财务报表附注的附注14(承诺和或有事项)。
当我们踏上综合用途的总体规划社区时，我们明白，从动工到竣工，可能需要长达25年或更长的时间。加州房地产开发的授权流程复杂、漫长(跨越数年)且成本高昂，涉及众多联邦、州和县监管部门的批准。我们无法确定我们的房地产发展项目的预计完工日期，因为完工时间在很大程度上取决于土地开发所需的监管审批。此外，作为房地产开发商，我们认识到对房地产行业有重大影响的微观和宏观经济因素。作为开发商，在没有愿意或有能力的买家的情况下将产品推向市场将处于经济劣势。经济的起起落落也影响到我们完工日期的时间。由于劳动力和原材料成本以及审批和其他活动的时间安排，这些项目的成本在整个生命周期内也将波动。估计竣工成本的不明朗因素，加上通胀的潜在影响，亦会随工程项目同样不明朗的竣工日期而波动。
17

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g13.jpg
18


Tejon牧场的山村：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g14.jpg

MV计划成为一个独一无二的、低密度的度假村社区，它将为业主和客人提供各种各样的娱乐机会、住宿和水疗设施、果岭、各种住房选择，以及其他独家服务和便利设施，旨在使MV成为南加州市场的首选度假村社区。MV占地26417英亩，其中包括5082英亩的混合用途总体规划社区，包括住房、住宿、零售和商业部分。MV拥有3450套住房、16万平方英尺的商业开发、750把酒店钥匙和21335英亩的开放空间。2017年，克恩县批准了该项目的第一张暂定地块地图，其中包括752个住宅地块。2021年12月，克恩县批准了该项目的第一张最终地图，该地图由401个住宅地块和地块组成，用于酒店、便利设施和公共用途。
该项目的商业部分是16万平方英尺的商业中心，我们称之为农场村(如上图所示)。农家村将作为MV居民和游客的商业中心和社区聚集地，也是MV的门户。农庄将包括新鲜的烹饪产品、手工艺市场、精品住宿以及一系列的步道、花园和农业，这些将交织在一起，在满足MV居民和游客需求的同时，创造出最独特、最放松和最有教益的体验。2018年，我们获得了克恩县对占地53180平方英尺的农场村一期项目的商业用地规划批准。
未来几年MV开发的时机将取决于经济和住宅房地产市场的实力。我们目前正在为MV的发展探索融资机会。这样的融资机会可以来自多种来源，如与财务伙伴的合资企业、债务融资或公司发行普通股。
19

Tejon牧场的百年诞辰：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g15.jpg

百年发展项目是一个综合用途的总体规划社区发展项目，占地12323英亩，位于洛杉矶县境内。Centyear有资格购买19333套住房，其中包括近3500套保障性住房，以及1010万平方英尺的商业开发项目。百年将包括商业区、学校、零售和娱乐中心、医疗设施以及其他商业办公和轻工业企业，建成后将创造大量就业机会。该项目由百年创建者有限责任公司开发，这是一家合并的合资企业，截至2021年12月31日，我们拥有93.03%的所有权权益。百年纪念被设想为一个生态友好型社区，将实现就业和住房之间的平衡。
2018年，洛杉矶县监事会采取行动，以4比1的投票结果批准了百年纪念的具体计划和30年发展协议。2019年，洛杉矶县监事会确认了他们对百年纪念项目的最终批准，气候决议和CBD/加州原生植物协会(CNPS)分别向洛杉矶高等法院提起诉讼，反对百年纪念项目。2021年，法院发布裁决，驳回了CBD/CNPS的授权令状申请，批准了气候决议提交的授权令状申请。2021年11月30日，本公司与朗奇公司和百年公司签订了与气候解决方案的和解协议。该公司目前正在努力解决CBD对该项目的反对意见，洛杉矶县高级法院已将最终判决的输入和适当补救措施的裁决暂定为2022年2月25日的听证会日期。经双方请求并经法院批准，原定于2022年2月25日开庭的日期已延长至2022年3月30日。见合并财务报表附注14(承担额和或有事项)以作进一步讨论。
20

Tejon牧场的葡萄藤：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g16.jpg

Grapevine是一个综合用途的总体规划社区，占地8010英亩，位于圣华金谷底的克恩县，毗邻TRCC。Grapevine拥有1.2万套住房，510万平方英尺的商业开发用地，以及超过3367英亩的开放空间和公园。4643英亩的土地将被指定为混合用途发展，包括住房、零售、商业和工业设施。见合并财务报表附注14(承担额和或有事项)以作进一步讨论。
紧邻葡萄园东北方向的是葡萄园北部，这是一个7655英亩的开发区，目前正用于农业用途。在泰洪牧场保护和土地使用协议中被确定为开发区的葡萄园北部为未来的发展提供了一个重要的机会。北方葡萄园可能以类似于Tejon牧场的葡萄园的混合用途社区开发为特色，或者根据当时的市场条件进行适当的其他开发用途。
百年纪念和葡萄藤社区的最大竞争将来自圣克拉里塔山谷、兰开斯特、棕榈谷和贝克斯菲尔德的开发。这些地区的发展项目将会提供与我们的发展项目相类似的房屋产品。该行业竞争的主要因素是产品细分、产品定价、提供的便利设施和地理位置。我们将尝试通过独特的环境、土地规划和不同的产品供应来区分我们的开发项目。MV将普遍争夺消费者可自由支配的美元，这些美元将分配给娱乐和住宅。
21

以下为公司截至2021年12月31日的住宅地产发展摘要：
社区：山村葡萄藤百年诞辰度假村
位置：克恩县克恩县洛杉矶县住宅
项目状况1:
有权有权有权总计
授权面积(英亩)：26,4178,01012,32346,750
房屋单位：3,45012,00019,33334,783
商业发展(平方英尺)2:
160,0005,100,00010,100,00015,360,000
空地(英亩)：21,3353,3675,62430,326
迄今为止的成本3:
$150,668$37,922$112,063$300,653
(1)预计在动工后25年或更长时间内竣工。到目前为止，建设还没有开始。
(2)MV还批准了多达750个住宿单位和35万平方英尺的设施，以支持两个18洞高尔夫球场。
(3)由于权利和绘图程序的最终确定，以及开发项目的最终工程，以及选定的资本资金结构，目前很难准确预测项目总成本。以千元为单位的美元。
矿产资源
我们的矿产资源部门包括石油和天然气特许权使用费、岩石和聚合特许权使用费、出租给加州国家水泥公司(National Cement Company of California，Inc.)或国家水泥公司(National)的水泥作业特许权使用费，以及水资产和水基础设施的管理。我们继续寻找机会，通过扩大租赁和鼓励新的勘探来增加我们的矿产资源收入。我们对水资产的管理包括对近期最高和最佳用途的评估，其中包括临时售水、内部用水以及储存水以备将来在我们的发展项目中使用。与此同时，我们还在评估出现的购买更多水资产的机会，就像我们过去所做的那样。
特许权使用费是根据合同规定的，以生产的百分比为基础，以现金形式收取。我们的特许权使用费收入根据石油、天然气、岩石和集料产品的市场价格变化、现有油井和采石场产量不可避免的下降以及影响在我们土地上运营的第三方石油和天然气勘探和生产公司的其他因素(包括开发和生产成本)而波动。
我们不知道我们地产上石油和天然气储量的估计。我们没有做出这样的估计，我们的承租人也不会向我们提供有关可供我们使用的储量的信息。
我们将部分土地出租给石油公司，用于石油和天然气的勘探和生产。然而，我们不从事任何石油勘探或开采活动。截至2021年12月31日，承诺生产石油和天然气租约的土地为10,332英亩，运营商在2021年期间生产和销售了约75,006桶石油和64,000 MCF(每个MCF为1,000立方英尺)干气。根据过去三年的平均特许权使用费，我们在2021年、2020年和2019年的石油日产量份额分别为29桶、37桶和78桶。截至2021年12月31日，租赁土地上有310口活跃油井。2021年，我们租赁的特许权使用费平均约占石油产量的14%。
每桶石油的价格比2020年12月31日的水平上涨了52%以上。我们最大的石油特许权使用费租户加州资源公司(CRC)于2020年摆脱破产，并在2021年恢复了13口油井的生产，预计在不久的将来会有更多油井恢复生产。我们预计将在2022年开始看到这些行动的影响。石油、天然气价格的波动是为了应对供需的相对微小变化、市场不确定性以及各种我们无法控制的额外因素，例如：国内和全球供需、国内和全球库存水平以及政治和经济条件的变化，包括当前东欧冲突等国际争端。
我们有大约2000英亩的土地出租给National，用于从租赁面积上发现的石灰石矿藏中生产波特兰水泥。National在我们的地产上拥有并运营一家水泥制造厂，年水泥生产能力超过100万吨。根据租约，我们收到的付款是根据水泥厂的出货量计算的。2021年，由于地区建设增加导致产量增加，付款增加。这份租约的期限将于2026年到期，但National可以选择将租期连续延长20年和19年。根据与水泥厂相关的环境法提起的诉讼正在进行中。该公司由现在和以前的租户赔偿，目前，我们没有与水泥厂问题相关的费用。进一步讨论见项目3，“法律诉讼”。
22

我们还向Granite Construction和Griffith Construction出租了521英亩土地，用于开采用于道路和桥梁建设的岩石和集料产品。根据这项安排，我们收取的专利权使用费收入是根据这些地点生产的产品数量计算的。
2022年的水销售机会将取决于降雨和降雪量以及加利福尼亚州水工程(SWP)的拨款。截至2021年12月31日，2022年SWP分配为合同金额的15%。
2015年，我们与PEF签订了售水协议，PEF是我们目前的发电厂租赁人。到2030年7月，PEF每年可以从我们这里购买最多3500英亩英尺的水，并有权延长期限。PEF没有义务在任何一年向我们购买水，但需要向我们支付相当于最高年度付款30%的年度期权付款。根据协议，水价为每英亩英尺1188美元，在租赁协议期间每年增加3%。该公司出售这些水的承诺可以通过现有的水源来实现。
农业经营
在圣华金河谷，我们种植永久性作物，包括以下种植面积：酿酒葡萄--1036颗(835颗正在生产，201颗不在生产)；杏仁--2262颗(1377颗正在生产，885颗不在生产)；开心果--1053颗(全部在生产)。我们在羚羊谷626英亩的土地上管理着苜蓿和牧草的种植，我们定期租赁530英亩的土地用于种植蔬菜，但也可以用于发展杏仁等永久性作物。
杏仁、开心果和酿酒葡萄的销售具有很强的季节性，我们的大部分销售发生在第三和第四季度。坚果和葡萄作物的价格对每年世界作物的大小和对这些作物的需求特别敏感。美国杏仁行业预计2021年产量约为28亿英镑，而前一年为31亿英镑。2021年作物年的开心果预计约为12亿磅，而前一年为11亿磅。到目前为止，该公司2021年杏仁和酿酒葡萄作物的产量与上年相当，而开心果的产量有了大幅提高。中国和印度是杏仁和开心果的主要客户，来自这两个国家的关税可能会降低美国产品的竞争力，并促使客户转向另一个生产国。
尽管在新冠肺炎疫情期间实施的延长的联邦失业救济金已经结束，但公司和整个行业在吸引和留住农场工人方面仍面临挑战。该公司预计，在可预见的未来，这一趋势将持续下去，并计划在必要时利用外部劳务承包商，这可能会导致整体劳动力成本增加。公司无法确定公司预计将经历的这些劳动力短缺的持续时间。
从更广泛的通胀角度来看，该公司正在并将继续看到成本上升，最明显的是种植农作物所需的除草剂和杀虫剂等化学品。
由于该公司的大部分杏仁销往印度和中国的客户，由于全球供应链网络的中断，我们的杏仁销售继续出现延误。特别是，卡车司机需要短缺。
向洛杉矶和长滩港口运输货物，食品级集装箱短缺继续阻碍我们将杏仁运往海外的能力。业界预计，这一趋势将持续到2022年。
我们葡萄的销售通常发生在日历年的第三季度和第四季度。我们开心果和杏仁作物的销售通常也发生在日历年的第三和第四季度，但可能会在每种作物收获后一年或更长时间发生。2021年，我们将48%的葡萄作物卖给了一家酒庄，31%卖给了第二家酒庄，其余的卖给了另外两个客户。这些销售合同的期限从一年到八年不等。2021年，我们的杏仁卖给了各种商业买家，最大的买家占我们收成的32%。我们把开心果卖给了三个客户，其中最大的占我们收成的73%。我们认为，由于这些商品的市场、我们可以获得的大量买家，以及这些商品的价格不会根据买家的身份或合同的大小而变化，我们不会因为失去任何或所有这些买家而受到不利影响。
天气条件会影响树木和藤蔓的休眠小时数，这对树木和藤蔓的生长是不可或缺的。我们要到2022年初夏才能知道当前天气状况对2022年产量的影响。
目前，国家水利部已经宣布，2022年的预计供水量将为全额供水量的15%。这种分配可能会根据冬季风暴的数量而改变。目前仅分配15%的水源不足以让我们种植庄稼，但我们额外的水资源，如地下水和地表水，以及我们所在水域的水资源，应该可以让我们有足够的水来满足我们的农业需求。现在确定2022年供水的影响及其对2022年加州杏仁、开心果、
23

还有酿酒葡萄。见第2项“财产”下关于水合同权利和供水长期前景的讨论。另请参阅合并财务报表附注6.(长期水资产)，了解有关我们水资产的更多信息。
牧场运营
我们的牧场运营部门包括游戏管理收入和辅助土地使用，如放牧、租赁和拍摄。在游戏管理方面，我们经营着我们的高沙漠狩猎俱乐部，这是一家首屈一指的山地鸟类狩猎俱乐部。高沙漠狩猎俱乐部提供超过6400英亩的土地和35个狩猎场，每个狩猎场提供不同的地形和挑战。狩猎季节从10月中旬持续到3月。我们还出售个人狩猎套餐和季节性狩猎会员卡。
大约256,000英亩土地用于两个牧场租赁，占到2021年12月31日牧场运营总收入的33%。
游戏管理提供各种各样的有向导的大型动物狩猎，包括奖杯落基山脉麋鹿，鹿，土耳其和野猪。我们为春季和秋季狩猎季节提供有导游的狩猎和会员资格。截至2021年12月31日，游戏管理占牧场运营总收入的39%。
此外，牧场运营部门管理并包括所有27万英亩土地的维护、维护和安全费用。
一般环境法规
我们的运营受到联邦、州和地方环境法律法规的约束，包括与水、空气、固体废物和危险物质相关的法律。尽管我们相信我们在实质上遵守了这些要求，但不能保证我们不会因我们的运营而招致成本、罚款和责任，包括与财产或自然资源损害索赔有关的费用、罚款和责任。相邻土地所有者或其他第三方提出的索赔也可能产生环境责任。我们还期待气候变化和温室气体领域的立法和监管继续发展。到目前为止，还不清楚任何这样的事态发展将如何影响我们的业务。制定新的环境法律或法规，或修改现有法律或法规，或对这些法律或法规的解释，可能需要在未来支出。从历史上看，我们没有实质性的环境责任。
环境可持续性
环境管理，或可持续发展，是Tejon Ranch Co.的核心价值观之一，与质量和远见卓识的创新并驾齐驱。这种对可持续性的承诺在整个公司及其运营中以多种方式体现出来。
气候变化
该公司维持旨在减少碳足迹和主动封存或捕获和储存碳的政策。
•自2008年以来，该公司自愿保护了24万英亩被树木和其他植被覆盖的土地。杜德克环境服务公司(Dudek Environmental Service)最近为该公司进行的一项分析确定，这一种植面积有效地封存了330万吨碳。这相当于250万辆乘用车一年产生的碳排放量-占加州2019年乘用车车队的10%。
•在TRCC内部，太阳能的使用量很大。例如，2019年，该公司在Tejon的奥特莱斯安装了太阳能覆盖的停车结构。该建筑占地1.85英亩，预计将抵消该中心83%的共享空间电力需求，每年生产107.6万千瓦时的清洁能源。此外，位于TRCC的宜家配送中心配备了1.8兆瓦的光伏太阳能电池板，覆盖了37万平方英尺的仓库屋顶。该系统处理宜家配送中心的电力需求，并向电网提供电力。
•该公司已经与发电公司Calpine Energy签订了一份租约，以开发一个600英亩的工业规模的太阳能田。该太阳能电池板紧邻Calpine的PEF，这是一家位于牧场圣华金河谷部分的天然气和蒸汽发电厂，一旦完全投入使用，预计将产生约100兆瓦的电力。
•该公司总体规划的混合用途住宅社区的设计具有就业住房平衡，将住房设在就业中心附近，减少通勤里程和排放。百年是一个净零碳社区，通过结合现场和牧场内的碳减排措施，以及牧场外的碳减排，完全减少预计的碳排放。这些措施包括鼓励和
24

通过车辆购买奖励和在社区居民区和商业区、TRCC以及南加州贫困社区安装30,000个电动汽车充电器，促进零排放电动汽车的使用。在百年大会上，至少50%的能源供应将由现场可再生能源生产，社区的天然气使用将仅限于必要的商业用途，从而大幅减少住宅和商业天然气的排放。
•在葡萄庄园，和百年一样，50%或更多的能源供应打算在现场由可再生能源生产，天然气将不会安装在家庭中，以进一步减少碳排放。
•山村的所有家庭都将在法规要求的地方安装屋顶光伏太阳能电池板和电池储能系统。

空气质量
•本公司已与圣华金河谷空气污染统一控制区(“SJVUAPCD”)签订合同，预先减少与本公司目前在TRCC-East的开发以及山村和葡萄藤未来的开发相关的空气排放。截至2021年，SJVUAPCD已经完全抵消了TRCC-East目前的空气排放，以及通过该项目的全面扩建预计将发生的未来排放。对于山村，该公司已资助更换过时的农业发动机，以减轻开发初期的排放。
•近20年前，该公司帮助建立并一直支持现在山谷清洁空气(VCAN)，这是一家非营利性的501(C)(3)公共慈善机构，旨在推动可量化和自愿的解决方案，解决加州圣华金山谷的空气污染问题。圣华金山谷是美国空气质量最差、贫困程度最高的地区之一。该公司继续支持VCAN履行其使命，改善该地区弱势社区的公共健康和生活质量。
◦VCAN的计划向该地区的低收入居民提供850美元的雾霾修复代金券和9500美元的首付激励，这样他们就可以用二手插电式或混合动力汽车取代高污染的汽车。
◦在过去的五年里，VCAN已经帮助超过3.5万个家庭改善了他们的汽车排放，完成了2万多次雾霾修复，并提供了2.6万多张雾霾修复券。此外，VCAN的车辆更换计划已经交付了2000多辆插电式电动汽车。根据维修前和维修后的排放捕获读数，VCAN的车辆维修和更换工作已经减少了692吨的氮氧化物(也称为“NOx”)，减少了71吨一氧化碳，减少了90吨的氢碳排放。

节约用水
•在TRCC-EAST，所有用于灌溉的水都是来自水处理厂的再生水。Tejon奥特莱斯的景观由耐旱的本土种植材料组成。
•该公司的每个总体规划的混合用途住宅区都将采用最先进的节水措施、再生水灌溉、雨水收集和耐旱景观设计。
•该公司的农业运营使用高效滴灌来灌溉其果园和葡萄园。
顾客
我们的PEF电厂租赁在2021年占总收入的8%，2020年为12%，2019年为9%。在2021、2020和2019年，没有其他客户占我们收入的5%或更多。
组织
Tejon Ranch Co.是特拉华州的一家公司，成立于1987年，自1936年以来一直作为加州公司运营。
25

人力资本
截至2021年12月31日，我们有90名全职员工。我们相信，我们的员工是我们最重要的资源之一，对我们的持续成功至关重要。我们非常重视吸引和留住有才华和经验的人才来管理和支持我们的运营。为了吸引和留住顶尖人才，我们设计了薪酬和福利计划，以提供平衡和有效的薪酬结构。我们的短期和长期激励计划与关键业务目标保持一致，旨在激励强劲的业绩。我们的员工有资格获得医疗、牙科和视力保险、401(K)储蓄/退休计划、雇主提供的人寿保险和残疾保险，以及一系列旨在满足个人需求的自愿福利。我们采取了一项适用于我们所有员工的遵守州和联邦法规、规则和法规的报告政策。每季度记录和核实每位员工的接收和审核。我们所有的员工都不受集体谈判协议的保护。
报告
我们会透过我们的互联网网站www.tejonranch.com、我们的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及根据1934年“证券交易法”(经修订)第13(A)节提交或将提交的这些报告的修订版，在我们以电子方式将这些材料提交或提供给美国证券交易委员会后，在合理可行的范围内尽快免费提供这些报告。我们还在我们的网站上提供我们的公司治理准则、董事会委员会章程(审计、薪酬、提名和公司治理以及房地产)，以及我们为董事、高级管理人员和员工制定的商业行为和道德准则。这些物品还可根据要求提供印刷版。我们打算在修订或豁免后的四个工作日内，在网站上披露对我们的《董事、高级管理人员和员工的商业行为和道德准则》的任何修订，或对授予高管和董事的此类规定的豁免。我们向美国证券交易委员会(简称美国证券交易委员会)提交的任何文件都可以在美国证券交易委员会的网站上免费查阅：http://www.sec.gov.
有关我们高管的信息
下表显示了我们每位高管和截至2022年3月3日担任的职位、任职时间和高管的年龄。
名字办公室持有日期为年龄
格雷戈里·S·比利董事总裁兼首席执行官201361
艾伦·E·利达执行副总裁兼首席运营官201964
休·麦克马洪房地产执行副总裁201455
罗伯特·D·贝拉斯克斯高级副总裁兼首席财务官201955
马克·W·哈代高级副总裁兼总法律顾问
202152
下面描述了目前和以前在我们公司的职位，以及业务经验。
Bielli先生自2013年9月起受雇于本公司。Bielli先生加入公司担任总裁兼首席运营官，并于2013年12月17日成为总裁兼首席执行官。在加入公司之前，Bielli先生是纽兰社区公司西部地区的总裁，这是一家多元化的房地产公司，负责监督纽兰公司在该地区房地产项目的所有运营方面的管理。2006年至2013年8月，比利在纽兰社区工作。
Lyda先生自1990年以来一直受雇于我们，最初担任财务和财务副总裁。他于1995年当选为助理国务卿，并于1999年当选为首席财务官。Lyda先生于2008年晋升为高级副总裁，并于2012年晋升为执行副总裁。Lyda的头衔随后在2013年改为执行副总裁兼首席财务官，以更准确地描述他办公室的职责。2019年1月1日，他被任命为首席运营官，不再担任公司首席财务官。
麦克马洪先生于2001年11月加盟该公司，担任财务分析部门的董事(Sequoia Capital)。2008年，麦克马洪先生成为商业/工业发展副总裁，并于2014年12月晋升为商业/工业发展高级副总裁，并当选为公司高级管理人员。2015年，他被提升为执行副总裁。麦克马洪先生的头衔后来改为房地产执行副总裁。
26

贝拉斯克斯先生于2014年加入公司，担任财务副总裁。贝拉斯克斯的头衔随后在2015年更名为财务副总裁兼首席会计官，以更准确地描述他办公室的职责。在加入公司之前，贝拉斯克斯先生曾在安永会计师事务所的审计和担保业务部门担任董事高管。贝拉斯克斯在1999年至2014年期间曾在安永会计师事务所(Ernst&Young)工作。贝拉斯克斯先生拥有加州州立大学洛杉矶分校的工商管理学士学位--选项：会计学。贝拉斯克斯先生是加利福尼亚州的注册公共会计师。2018年1月1日，他晋升为高级副总裁、财务兼首席会计官。2019年1月1日，他被任命为首席财务官。
哈代先生是高级副总裁兼总法律顾问，于2021年5月加入公司。从2001年到2020年，Hardy先生先后担任A.G.西班牙公司的助理总法律顾问和总法律顾问/助理秘书。他在公司法、房地产、土地使用和环境问题方面拥有丰富的经验。在A.G.斯潘诺斯公司，Hardy先生为董事会、执行成员及其运营经理提供有关法律事务的行政领导和管理，这些公司包括全国性多户住宅住宅建筑商、综合用途总体规划开发商、甲级写字楼建筑群、葡萄园、果园、高尔夫球场和码头的所有者/运营者斯潘诺斯公司，以及洛杉矶充电宝国家橄榄球联盟(Los Angeles Chargers National Football League)球队，这些公司包括全国性多户住宅住宅建筑商、多用途总体规划开发商、甲级写字楼、葡萄园、果园、高尔夫球场和码头的所有者/运营商，以及洛杉矶充电器国家橄榄球队(Los Angeles Chargers National Football League)。从2020年6月到2021年5月，哈迪先生在Am Law 200律师事务所Buchalter的加利福尼亚州欧文办事处担任律师一职，主要从事商业房地产和建筑法律业务。Hardy先生拥有加州大学戴维斯分校的学士学位，太平洋大学麦克乔治法学院的法学博士学位，以及华盛顿大学法学院的税务法学硕士学位。
第1A项。危险因素
下面描述的风险和不确定性并不是公司面临的唯一风险和不确定性。如果发生以下任何风险，我们的业务、财务状况、经营结果或未来前景都可能受到重大不利影响。我们的战略侧重于更积极地开发我们的土地，涉及重大风险，可能导致运营亏损。我们在公开申报文件中描述的风险并不是我们面临的唯一风险。我们目前不知道或我们目前认为无关紧要的其他风险和不确定因素也可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响。除了新冠肺炎大流行对我们的业务和运营造成的全球中断的影响(在本10-K表第7项以及下面的风险因素中讨论)外，此次大流行和全球经济气候带来的额外或不可预见的影响可能会引起或放大以下讨论的许多风险。
战略风险

战略风险与公司未来的业务计划和战略有关，包括与我们经营所处的宏观和微观环境相关的风险，包括对我们产品和服务的需求、对我们房地产开发、技术和公共政策的投资成功。
在我们开展业务的市场以及我们未来住宅和商业产品的潜在购买者居住的市场上，经济状况的不利变化可能会减少对我们产品的需求，从而可能对我们的业务、运营结果和财务状况产生不利影响。我们开展业务的市场和我们房地产产品的潜在购买者居住的市场的经济状况的不利变化已经并可能在未来对我们的业务产生负面影响。就业水平、就业增长、消费者信心、利率和人口增长的不利变化，或者待售或租赁的产品供应过剩，可能会减少需求，压低价格，并导致买家取消购买协议。反过来，这可能会对我们的运营结果和财务状况产生不利影响。
更高的利率和缺乏可用的融资可能会对房地产业产生重大影响。.较高的利率通常会使购房者更难获得融资资格，从而影响房地产行业，这可能导致对住宅、商业或工业用地的需求减少。需求的任何减少都会对我们计划中的发展产生负面影响。缺乏可用于购买房地产的信贷也可能对需求产生负面影响。预计经济或消费者信心的任何下滑都会导致住房需求减少和工业发展放缓，这将对我们正在发展的土地需求造成负面影响。
我们受到各种土地使用法规的约束，我们的开发需要政府的批准和许可，这些都可能被拒绝。.在规划和开发我们的土地时，我们要遵守有关分区、基础设施设计、土地分割和建设的各种地方、州和联邦法规、条例、规则和条例。我们所有的新发展项目都需要修订现有的总图则和分区规划，因此我们的居留权申请可能会被拒绝。此外，最终获得批准的分区可能包括密度条款，这些条款将限制在特定区域范围内可以建造的房屋和其他建筑的数量，这可能会对特定项目的财务回报产生不利影响。许多州、市、县(包括邻近的文图拉县)过去都批准了各种“慢增长”或“城市限制线”措施。如果这种情况发生在
27

由于本公司的土地用途受司法管辖区管辖，我们未来的房地产开发活动可能会受到重大不利影响。
第三方诉讼可能会增加我们开发工作的时间和成本.为了最终发展我们的项目，我们必须遵循的土地使用审批程序变得越来越复杂。此外，规管审批程序的法规、规例和条例为第三者提供了挑战拟议图则和审批的机会。因此，第三方对已规划的房地产开发项目提出挑战的前景为房地产开发规划和权利提供了额外的不确定性。以诉讼形式提出的第三方质疑可能导致发展权被剥夺，或者从本质上说，将对获得必要批准所需的时间长度和成本产生不利影响。此外，任何诉讼所引致的不利决定，都会增加工程项目获得最终批准的成本和时间，并可能对工程项目的设计、范围、计划和盈利能力造成不利影响。
我们受制于环境法规和环保团体的反对，这可能会造成延误，增加我们的开发努力的成本，或者完全阻止这种开发。.适用于特定地点的环境法可能会因地点的位置和条件、地点现在和以前的用途以及湿地和濒危物种等敏感元素的存在或不存在而有很大不同。联邦和州环境法还管理我们项目的建设和运营，并要求遵守各种环境法规，包括分析我们项目的环境影响，评估我们减少项目的碳足迹和温室气体排放。环境法律和条件可能会导致延误，导致我们在遵守、缓解和处理土地使用申请方面产生额外成本，或者阻碍特定地区的开发。此外，在加利福尼亚州，第三方有能力提起诉讼，挑战项目的批准，这是他们通常通过指控项目对环境影响的披露和缓解不足而采取的做法。某些反对开发的团体已经明确表示，他们打算强烈反对我们的项目，因此预计会有诉讼挑战他们的批准。目前，百年纪念授权批准已通过针对该公司和洛杉矶县的诉讼而遭到反对。在格拉佩文，反对者在公开评论中最常提到的问题包括圣华金河谷空气盆地糟糕的空气质量，项目对加州秃鹰和其他令人担忧的物种的潜在影响，我们的土地作为野生动物活动走廊的潜力，我们的项目对洛杉矶县交通和空气质量的潜在影响，温室气体的排放，水资源的可获得性，以及对农村地区拟议中的发展计划的批评，称其“杂乱无章”。此外, 加州有一个具体的法律和监管计划，旨在减少该州的温室气体排放，制定联邦立法以解决气候变化问题的努力，可能需要在未来进一步减少我们项目的碳足迹。
在收到最终许可、诉讼完成和最终地图之前，我们的房地产库存将是有限的。.我们目前和计划中的四个房地产项目，TRCC、百年、MV和葡萄，每个项目都需要获得各种政府机构许可，克服诉讼，并从当地司法管辖区收到最终地图。如果延迟落实这些项目，可能会导致与这些发展项目有关的额外成本，并可能失去向发展商和土地使用者出售地段的机会。
为了争夺客户和居民，我们正在与其他几个开发项目展开竞争。.在我们的房地产活动中，我们与北加州、中加州和南加州的其他工业用地直接争夺客户。我们还在与其他使用5号州际公路和99号国道的骇维金属加工交汇处争夺商业租赁机会。一旦获得所有必要的许可和批准，百年和葡萄藤最终将与该地区的其他住宅选择展开竞争，例如圣克拉里塔山谷、兰开斯特、棕榈谷和贝克斯菲尔德的开发项目。MV将普遍争夺消费者将分配给娱乐和第二套住房的可自由支配的美元，因此其竞争将包括更大范围和范围的项目。激烈的竞争可能会降低我们的销售额，损害我们的经营业绩。
税收或政府收费的增加可能会增加我们的成本，而税法的不利变化可能会减少我们未来住宅社区对住房的需求。房地产税和其他地方政府收费的增加，如向开发商征收的学校、空地和道路改善费用，可能会增加我们的成本，并对我们的运营产生不利影响。此外，对所得税法的任何修改都会减少或取消对房主的税收减免或激励措施，比如限制房地产税或住房抵押贷款利息的扣除，这可能会使人们更难负担得起住房，或者以其他方式减少对住房的需求，这反过来可能会减少未来的销售。
我们的可开发土地全部集中在加利福尼亚州。.我们所有的可开发土地都在加州，我们的业务对加州的经济状况特别敏感。加州或我们所在地区的经济气候的任何不利变化，以及加州或我们土地所在县的政治或监管气候的任何不利变化，都可能对我们的房地产开发活动产生不利影响。最终，我们出售或出租地块的能力可能会因为疲软的经济状况或限制性的法规而下降。
28

我们过去有过，将来可能会遇到其他风险，这些风险可能会影响我们开发土地的能力。.我们在过去和将来在发展我们的土地时，可能会遇到其他困难，包括：
•难以为未来的发展获得足够的水资源；
•自然风险，如地质和土壤问题、地震、火灾、暴雨和洪水以及大风；
•合格的行业人才短缺；
•依赖当地承包商，而这些承包商可能资金不足；
•材料短缺；以及
•材料成本的增加。
如果房地产市场长期低迷，或按揭和商业地产融资业不稳定，都可能对我们的房地产业务产生不利影响。我们的住宅项目，百年、MV和葡萄，目前正处于诉讼阶段、许可阶段，或者完全有资格并等待开发开始。如果在这些项目进入开发和营销阶段时，房地产市场低迷或抵押贷款和商业地产融资业不稳定，我们的度假村/住宅业务可能会受到不利影响。由于丧失抵押品赎回权或预期房价通缩而导致的可用房屋供应过剩，也可能对我们在库存可用时出售库存的能力产生负面影响。如果潜在的工商业客户无法获得足够的资金来扩展业务，可能会导致我们的工业发展中的租约收入和土地销售减少。
操作风险
操作风险是指影响我们业务运营的外部市场因素所产生的风险。它包括天气和其他自然条件；监管要求；信息管理和数据保护与安全，包括网络安全；供应链和业务中断；以及其他风险，包括人力资源和声誉。
我们所处的行业是周期性的，受到总体和地方经济状况变化的影响。.房地产开发行业是周期性的，受一般和地方经济状况变化的影响很大，包括：
•就业水平
•融资的可获得性
•利率
•消费者信心
•对已开发产品的需求，无论是住宅还是工业
•类似产品的供应，无论是住宅还是工业
一个项目的开发过程开始了，财政和其他资源在房地产项目上市之前很久就投入了，这可能发生在房地产市场低迷的时候。在像我们这样的农村地区，也有可能项目的市场不会像预期的那样发展。
客户租户无力支付房租对我们的业务造成了不利影响。我们的商业收入主要来自租金支付和租赁下运营费用的报销。如果我们的客户租户未能根据租约支付租金，我们的财务状况和现金流可能会受到不利影响。
当租约到期时，我们无法以优惠条件续签租约或重新租赁空间，这可能会严重影响我们的业务。我们的部分收入来自支付租金和偿还租赁下的运营费用。如果客户租户经历了业务低迷或其他类型的财务困境，它可能无法根据租约及时付款。此外，如果我们的客户租户提前终止租约或决定不续签租约，我们可能无法重新租赁空间。即使客户租户决定续签或租赁空间，续签或新租赁的条款，包括任何租户改善、特许权和租赁佣金的成本，对我们来说也可能不如当前的租赁条款有利。因此，我们可能会从受影响的物业中产生比预期更少的现金流，这可能会对我们的业务产生负面影响。我们可能需要转移其他物业产生的现金流，以支付我们的偿债款项(如果有的话)，或支付与拥有受影响物业有关的其他费用。
29

我们可能会遇到运营成本增加的情况，这可能会降低盈利能力，以至于我们无法将这些成本转嫁给客户租户。我们酒店的运营费用会增加，包括保险、物业税、水电费、行政成本，以及与我们酒店的安全、美化、维修和维护相关的其他成本。我们不能确定我们的客户租户是否能够承担我们通过租约转嫁的全部成本，如房地产税、保险、水电费、公用面积和其他费用，或者这些增加的成本不会导致他们或其他潜在客户租户到其他地方寻找空间。如果运营费用增加，我们经营的市场中其他可比空间的可用性可能会阻碍或限制我们提高租金的能力，如果运营费用增加而收入没有相应增加，我们的盈利能力可能会下降。
我们不时会遇到劳动力和用品的短缺或成本增加，或其他我们无法控制的情况，导致我们的工业发展延迟或成本增加，这可能会对我们的经营业绩产生不利影响。我们发展目前工业发展的能力在过去和将来可能会受到我们无法控制的情况的不利影响，这些情况包括：停工、劳资纠纷和合格行业人员短缺；与工会组织活动有关的法律修改；以及建筑材料短缺、供应延误或价格波动(包括通货膨胀造成的影响)。上述任何一种情况，都可能导致本港工业发展范围内的基建及楼宇发展工程延迟动工或竣工，或增加成本。如果发生上述任何一种情况，我们的经营业绩可能会受到损害。
我们依赖关键人员，失去一名或多名关键人员可能会对我们的前景产生实质性的不利影响。.我们未来的成功在很大程度上有赖于我们高级管理层的努力。关键人员的流失可能会对我们的经营业绩、财务状况或我们进行土地开发的能力产生实质性的不利影响。我们的成功在一定程度上还取决于我们能否吸引和留住更多合格的管理人员。
石油和天然气价格的波动可能会对我们的现金流和运营结果产生不利影响。我们的现金流和运营结果在一定程度上取决于石油和天然气价格，这两个价格波动很大。石油和天然气价格也会影响我们从矿产租赁中获得的金额。此外，石油和天然气价格取决于我们无法控制的因素，如：国内外石油和天然气供求的变化；天气；其他产油国的政治状况，包括这些地区可能发生叛乱或战争的可能性；外国出口产品的价格；国内和国际钻井活动；替代燃料来源的价格和可获得性；美元对其他主要货币的价值；商品市场交易的水平和影响；以及全球节能措施和政府监管的影响。石油和天然气价格大幅或持续下跌可能会对我们的业务、流动性、财务状况和运营结果产生负面影响。未来天然气或原油价格的大幅或持续下跌可能会对我们未来的业务、流动性、财务状况和运营结果产生不利影响。
我们的储量和产量将从目前的水平下降。随着储量的开采，石油和天然气资产的开采率通常会下降。产量或储量的任何下降都可能对我们未来的现金流、流动性和经营业绩产生重大不利影响。
供水和水的可获得性仍然是加州内部的一个长期问题。水资源输送的任何限制，我们移动水资源的能力的限制，以及在干旱期间缺乏可用的可靠替代方案，都可能对果园和葡萄园造成永久性损害，并可能影响未来的发展机会。
我们未来与水资源相关的收入和盈利能力将主要取决于我们获得和出售水资源资产的能力。鉴于我们的水资源目前是我们整体业务的一部分，我们的长期盈利能力将受到各种因素的影响，包括水资源收购的可获得性和时机、与此类收购相关的监管批准和许可、运输安排以及不断变化的技术。我们还可能遇到无法预见的技术或其他困难，这可能会导致我们的水资源成本增加。此外，我们的盈利能力受到市场水价变化的重大影响。由于需求受到气候、经济、人口和技术因素以及住宅、商业、金融和工业房地产市场相对强势的影响，未来的水销售和价格可能会大幅波动。上述因素不在我们的控制范围之内。
自然和人为灾难、公共卫生危机、政治不稳定和其他潜在的灾难性事件可能会对我们的业务和运营业绩产生不利影响，并可能使我们的资产价值缩水。自然和人为灾难、公共卫生危机、政治不稳定以及包括恐怖袭击在内的其他潜在灾难性事件，特别是那些可能导致全球经济活动下降的事件，可能会对我们的业务、我们的运营业绩以及我们普通股的市场价格产生实质性的不利影响。世界上任何地方发生的灾难性事件都可能导致经济活动下降，这可能会降低对我们房产的需求和价值。在某种程度上，
30

灾难性事件影响我们的客户租户，他们的业务同样可能受到不利影响，包括他们继续履行租赁义务的能力。全球经济的中断也会影响对我们产品的需求和价格，这可能会对我们未来的现金流和经营业绩产生不利影响。
我们的运营结果已经并可能继续受到持续的新冠肺炎大流行的不利影响。 2020年3月，世界卫生组织宣布新冠肺炎疫情大流行，这是一种新型冠状病毒株。这场疫情在全美和世界所有其他地区广泛传播，促使美国联邦、州和地方政府当局宣布进入紧急状态，并制定预防措施，以控制和/或减轻对公共卫生的影响。这些预防措施包括隔离、就地避难令和大大限制许多个人日常活动的类似任务，以及要求关闭和(或)减少许多企业经营的命令，这些措施继续对受影响地区的企业以及全球和更广泛的美国金融市场造成重大干扰。
在更广泛的范围内，我们也可能受到新冠肺炎疫情对美国和当地经济造成的干扰的实质性和不利影响，包括消费者信心下降、失业率水平、通胀和利率波动。长期衰退或经济下滑的可能性可能导致需求和消费品减少；房地产投资的价值缩水，包括潜在的减值。
归根结底，新冠肺炎大流行对我们的业务和运营结果产生的长期影响是高度不确定和无法预测的，将取决于未来的发展，包括疫苗在更广泛的人群中被广泛接受和传播；即使在疫苗广泛并可获得之后，现有的社会距离和就地安置订单的持续时间和严重程度；某些领域的成本继续上升，如一线员工薪酬，以及与新增加的健康筛查、体温检查以及改进的清洁和卫生协议相关的增量成本，以保护我们的员工，我们预计这种情况可能会持续或增加这些问题包括：相关政府当局采取的进一步缓解战略；适当的治疗和普遍的新冠肺炎免疫力；对我们的供应链的影响；我们员工、服务提供商和贸易合作伙伴的健康；以及美国和全球市场的反应及其对消费者信心和支出的影响。然而，这样的不利影响也可能包括：石油价格、商品价格和我们的商业中心高度依赖的交通流量的下降。
新冠肺炎大流行的这些影响和其他影响可能会加剧本年度报告中披露的许多其他风险因素(Form 10-K)。最终影响取决于当前新冠肺炎大流行的严重程度和持续时间，包括任何变种的任何卷土重来或蔓延，以及政府当局和其他第三方采取的应对行动，每一项行动都是不确定的，变化迅速，难以预测。这些中断中的任何一个都可能对我们的业务和运营结果产生不利影响。
信息技术故障和数据安全漏洞可能会损害我们的业务。我们利用信息技术和其他计算机资源进行重要的运营和营销活动，并保存我们的业务记录。这些信息技术系统依赖于全球通信提供商、网络浏览器、电话系统和互联网基础设施的其他方面，这些方面在过去经历了安全漏洞、网络攻击、重大系统故障和停电。我们信息技术系统安全的重大网络漏洞可能包括窃取客户、员工或公司数据。由于安全漏洞导致的机密信息泄露还可能导致受影响的个人或业务合作伙伴或监管机构对我们提起诉讼或其他诉讼，而此类诉讼的结果(可能包括处罚或罚款)可能会对我们的业务产生重大负面影响。我们还可能被要求承担巨额费用，以防止这些信息技术故障或安全漏洞在未来造成的损害。然而，我们不能保证未来不会发生安全漏洞、网络攻击、数据失窃或其他重大系统故障，此类事件可能会对我们的综合运营结果或财务状况产生重大不利影响。
31

越来越多的网络安全要求、漏洞、威胁以及更复杂、更有针对性的计算机犯罪可能会对我们的系统、网络、产品、解决方案、服务和数据构成风险。不断增加的全球网络安全漏洞、威胁以及更复杂、更有针对性的网络相关攻击对我们的安全、我们的客户、合作伙伴、供应商和第三方服务提供商的产品、系统和网络以及数据的机密性、可用性和完整性构成了风险。尽管我们试图减轻这些风险，但我们仍然可能容易受到更多已知或未知威胁的影响。我们还可能访问受隐私和安全法律、法规或客户强加控制的敏感、机密或个人数据或信息。我们保护敏感、机密或个人数据或信息的努力可能会使我们容易受到重大安全漏洞、盗窃、错位或丢失的数据、编程错误、员工错误和/或渎职行为的影响，这些可能会导致敏感、机密或个人数据或信息的泄露，不当使用我们的系统、软件解决方案或网络，未经授权访问、使用、披露、修改或破坏信息，生产停机和运营中断。此外，与网络相关的攻击可能导致其他负面后果，包括损害我们的声誉或竞争力、补救或增加保护成本、诉讼或监管行动。此外，违反隐私或网络安全法律(包括加州消费者隐私法)、法规或标准的行为越来越多地导致集体诉讼和其他类型的诉讼，这可能导致巨额的金钱判决或和解。因此，任何此类安全漏洞都可能对我们造成实质性的不利影响。
通货膨胀可能会对我们的运营产生重大不利影响。通货膨胀会对我们的农业经营产生重大影响。农业经营最受不断攀升的成本、不可预测的收入和非常高的灌溉用水成本的影响。与我们的农田相关的高额固定水费将继续对收入产生不利影响。我们许多产品的价格取决于当时的市场状况和商品价格。因此，我们很难准确预测收入，正如我们不能将普遍通胀造成的成本增加转嫁给市场状况和商品价格反映的程度。
通货膨胀可能会增加材料和劳动力成本以及资本成本，从而对我们的房地产运营产生不利影响，这可能会影响运营利润率。在通胀环境下，我们可能无法以与通胀上升同步的速度提高价格，这将进一步侵蚀营业利润率。
政府的政策和法规，特别是那些影响农业部门和相关行业的政策和法规，可能会对我们的运营和盈利产生不利影响。农业商品生产和贸易流动受到政府政策法规的重大影响。影响农业的政府政策，如税收、贸易关税、关税、补贴、对商品和商品的进出口限制，可能会影响产业的盈利能力、某些作物的种植、作物生产的地点和规模，无论是未加工的还是加工的商品贸易，以及进出口的数量和类型。此外，国际贸易争端可能会限制或扰乱国家或地区之间的贸易，从而对贸易流动产生不利影响。未来影响我们行业的政府政策、法规或行动可能会对我们产品的供应、需求和价格产生不利影响，限制我们的经营能力，并导致我们的财务业绩受到影响。
我们与环境管理和可持续发展相关的努力、目标和披露使我们面临可能对我们的声誉和业绩产生不利影响的风险。我们在气候变化、空气质量和水资源保护方面对可持续性的承诺反映了我们目前的计划和愿望，并不能保证我们能够实现我们的目标。我们未能或被认为未能及时或根本无法实现这些目标和目标，可能会对我们的声誉、股价、运营、财务业绩和增长产生不利影响，并使我们面临投资界和执法部门更严格的审查。
金融风险
财务风险涉及我们履行财务义务和减轻对广泛市场风险的敞口的能力，包括利率和大宗商品价格的波动；信用风险；以及流动性风险，包括与我们的信用评级、我们的可获得性和融资成本相关的风险。信用风险是指客户或交易对手未能履行其合同义务而造成财务损失的风险。我们在工业业务、投资和租赁活动以及衍生金融工具活动中都面临信用风险。流动性风险是指当合同或或有财务义务(无论是在表内或表外)出现时，可能无法履行的潜在能力，并可能影响机构的财务状况或整体安全和稳健。
信贷市场的紧缩或资本市场状况的其他不利变化可能会限制我们获得资本的能力，并增加我们的资本成本。在过去的经济低迷时期，我们主要依靠正的运营现金流、现金和投资以及股票发行来满足目前的营运资金需求、权益投资和我们开发项目的投资。经济的任何放缓都可能对我们进入信贷市场的机会产生负面影响，并可能限制我们未来的流动性来源，并可能增加我们的资金成本。
32

我们定期评估我们预计的资本需求，以资助我们业务的未来增长，偿还我们的债务义务，并支持我们的其他一般公司和运营需求，我们还定期评估我们筹集额外资本的机会。在市场条件允许的情况下，我们可能会通过公开资本市场发行新的股本证券、成立新的合资企业或获得额外的银行融资，以满足我们预计的资本需求或提供额外的流动资金。经济或资本市场状况的不利变化可能会对我们的业务、流动性和财务业绩产生负面影响。
我们的商业模式非常依赖与战略合作伙伴的交易。我们可能无法成功(1)吸引理想的战略合作伙伴；(2)完成与战略合作伙伴的协议；和/或(3)管理未来与战略合作伙伴的关系，其中任何一项都可能对我们的业务产生不利影响。我们的发展和价值创造战略的一个关键是利用合资企业和战略关系。这些合资伙伴带来发展经验、行业专业知识、财务资源、融资能力、品牌认知度和信誉或其他有竞争力的资产。
任何合资企业的一个复杂因素是，战略合作伙伴的经济或商业利益或目标可能与我们的不一致，或者受到与我们业务相关的因素的影响。这些相互竞争的利益导致了成功管理战略伙伴之间的关系和沟通以及监测伙伴关系计划执行情况的艰巨挑战。如果战略合作伙伴的市场声誉或财务状况恶化，我们还可能遭受不利的业务后果。如果我们不能成功执行与战略合作伙伴的交易，我们的业务可能会受到不利影响。
不能遵守长期债务契约、限制或限制可能会对我们的财务状况产生不利影响。我们能否履行偿债和其他义务，以及我们信贷安排下的金融契约，在一定程度上将取决于我们未来的财务表现。我们未来的业绩受到本报告中描述的风险和不确定性的影响。我们的收入和收益随我们服务的市场的一般经济活动水平以及与我们的农业和矿产资源活动相关的商品价格水平而变化。影响我们产生现金能力的因素也会影响我们通过增加债务、出售股权、对现有债务进行再融资或出售资产来为这些目的筹集额外资金的能力。
我们的信贷安排包含金融契约，要求每个季度末总负债与有形净值之比不超过0.75比1，偿债覆盖率不低于1.25比1.00，以及最低流动资金水平为20,000,000美元，包括我们循环信贷安排中任何未使用的部分。如果不遵守这些要求，贷款银行可能会终止我们的循环信贷安排下的资金可获得性，和/或导致任何未偿还借款在到期前到期和支付。
确定伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的方法的改变，或用替代参考利率取代LIBOR，可以
对与未偿债务相关的利息支出产生不利影响。我们不时地利用利率对冲协议来管理我们对可变利率的部分敞口。从历史上看，我们的利率对冲协议主要与基于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的浮动利率借款有关。

然而，2017年，金融市场行为监管局宣布，将在2021年底之前逐步取消伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)作为基准，随后将隔夜和1个月、3个月、6个月和12个月美元LIBOR的基准利率延长至2023年6月30日。这些决定将进行咨询，正式停止任何LIBOR设置的公告将另行发布。

在2023年6月30日libor停止之时或之前，我们可能需要修改我们与贷款人之间的信贷安排。
根据确定为利率决定因素的替代利率(如果有的话)。向另一种利率过渡，将需要仔细和深思熟虑地考虑和实施，以免破坏金融市场的稳定。不能保证从LIBOR转换到另一种利率不会导致金融市场混乱、基准利率大幅上升或借款人的借款成本，这些都可能对我们的业务、运营业绩、财务状况和股价产生不利影响。如果我们无法在伦敦银行同业拆借利率终止之前将合同转换为另一种可变利率，我们可能无法利用我们的信贷安排。

向SOFR的过渡可能会带来挑战，包括但不限于SOFR衍生品市场的流动性不足，这可能使金融机构难以提供基于SOFR的债务产品、将LIBOR转换为SOFR所需利差调整的确定(以及不同期限期限结构的相关确定)、SOFR的波动性比LIBOR更大，以及此类过渡可能需要与交易对手进行实质性谈判。尽管SOFR的每日定价重置被注意到比LIBOR的波动性更大，特别是在月底，但没有足够的证据证明SOFR的波动性与LIBOR的波动性相比。SOFR作为伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的替代工具是否获得市场认可仍是个问题。因此，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)和潜在替代品的未来目前仍不确定。
33

市场风险
市场风险与市场的运行有关。影响市场功能的因素很多：投资者的预期、其他市场的冲击，以及任何限制市场有效运作的因素。市场风险会影响我们普通股的价格。
我们的普通股只有一个有限的市场，这可能会导致价格波动.我们普通股有限的交易市场可能会导致我们普通股市值的波动被夸大，导致价格波动超过更活跃的普通股交易市场的波动。
我们普通股的集中所有权带来了我们股价突然变化的风险.截至2022年3月3日，我们的执行管理团队的董事和成员实益拥有或控制了大约21.9%的普通股。由于我们普通股的集中所有权，购买我们普通股的投资者可能会面临一定的风险。我们的任何大股东出售该股东所持股份的很大一部分都可能对我们普通股的市场价格产生重大不利影响。此外，登记和出售我们普通股的任何数量的额外股票将立即增加我们普通股的公众流通股，任何这种增加都可能导致我们普通股的市场价格下降或大幅波动。
1B项。未解决的员工意见
没有。
项目2.属性
土地
我们大约27万英亩的土地包括圣华金河谷的部分地区、特哈查皮山脉的部分地区和羚羊山谷西端的部分地区。我们的五个报告部门中的每一个都使用了这块土地的不同部分。许多重要的交通和公用事业设施横跨我们的土地，包括5号州际公路、58号、138号和223号加州高速公路、加州渡槽(从北加州引水)，以及各种电力、石油、天然气和通信系统的传输线。我们的公司办公室位于我们的物业内。
我们大约有247,000英亩的土地位于加利福尼亚州克恩县。克恩县的总体规划，或称“总体规划”，考虑了继续进行商业、资源利用、农业、牧业和其他农业用途，以及某些新的开发和用途，包括住宅和娱乐设施。总纲图旨在为土地用途和发展提供指引，但会因应不断转变的情况和需要而作出修订。我们在克恩县有三个主要的总体规划房地产项目：MV、TRCC和Grapevine。
我们其余的土地，大约23,000英亩，在洛杉矶县。从5号州际公路可以通过骇维金属加工138到达该地区。洛杉矶县已经通过了总体规划政策，考虑这块土地部分地区未来的住宅开发，但要进一步评估环境和基础设施的限制。2019年，洛杉矶县监事会确认了他们对百年纪念的最终批准，现在19333套住宅单元完全有资格。见项目1，“商务-房地产开发概览”。
我们的部分土地由山区组成，其中大部分目前没有铺设的道路，也没有公用设施或供水线路。我们在2008年6月与五个主要环保组织签订了保护协议，其中大部分都包含在保护协议中。当我们在开发项目的整个生命周期内获得权利批准时，我们将对这片土地上的14.5万英亩土地实施保护地役权，这将阻止未来对这块土地的开发。这片土地包括我们酒店的许多环境最敏感的区域，是许多植物和野生动物物种的家园，它们的环境将保持不受干扰。
在我们目前未开发的土地上进行任何重大发展，都将涉及道路、公用事业和其他昂贵的基础设施的建设，而且必须考虑到许多环境问题，包括濒危物种、湿地问题和温室气体排放。考虑到这些环境问题，可能会限制部分土地的开发，或者导致开发范围的重大延误或某些变化，以便获得政府批准。
34

水务运营
我们与Wheeler Ridge-Marcopa储水区(WRMWSD)签订的现有长期供水合同规定，水利枢纽向我们在圣华金河谷的农业和市政/工业运营输送水。这些合同的期限延长至2035年。根据合同，我们有权每年获得5496英亩土地的水，或15547英亩英尺的水(取决于SWP分配)，这足以满足我们目前的农业运营。假设在当前合同期结束时，所有的水合同都将延长，年用水量大致相同。
除了WRMWSD合同的用水权利外，我们还从SWP获得了额外的用水权利，足以为克恩县未来的大量住宅和/或商业开发提供服务。TCWD是为我们在该地区的土地和我们在TRCC出售的土地提供服务的当地水域，有5749英亩英尺的SWP权利(也称为A表金额)，取决于SWP分配。此外，TCWD在克恩县的水岸中储存了56189英亩英尺的水。这两项权利和银行水都是TCWD与该公司之间的长期供水合同的标的，该合同将延长至2035年。TCWD是TRCC的供水供应商，也将是MV中任何重要的混合用途开发项目的主要供水供应商。TCWD也将是为葡萄藤提供服务的水域。
我们在克恩县南部的土地上有一个150英亩的水岸，由9个池塘组成。水被泵入这些池塘，然后渗入地下含水层。自2006年以来，我们已经从羚羊谷-东科恩水利局(AVEK)储存了50349英亩英尺的水，这些水是从加州的渡槽中抽出的，目前保留在这个水库中。我们预计，如果有水可用，未来将向水库增加更多的水。
随着时间的推移，我们还购买了水，以备将来使用或出售。我们已在Tulare湖盆地储水区和Dudley-Ridge水区内根据长期水资源合同获得了水资源分配，根据水资源分配，每年总计3,444英亩-英尺的水资源分配。这些合同将持续到2035年。2013年11月6日，本公司完成了一项购水协议的收购，该协议将允许并要求本公司每年通过克恩县水务局从Nickel Family，LLC或Nickel购买6693英亩英尺的水。
与Nickel的购水协议的初始期限将持续到2044年，其中包括公司将合同再延长35年的选择权。这份合同允许我们每年买水。2021年，水的购买成本为每英亩英尺817美元。根据消费者物价指数和3%的较大值，采购成本将受到年度成本增长的影响，导致2022年的采购成本为每英亩英尺861美元。
购买的水最终将用于开发该公司的土地，用于商业/工业发展、住宅发展和农业。临时使用可能包括每年将部分水出售给第三方用户，直到水完全用于公司内部使用为止。
在2021年期间，水资源分配是合同水平的5%，WRMWSD能够从各种来源向我们供水，这些水源与我们的水源相结合，提供了足够的水来满足我们的农业和房地产需求。在某些年份，当地山区溪流也有足够的径流，使我们能够从水库中收集其中的一些水，并利用它来抵消一些南水北调的水。在供水充足的年份，WRMWSD和TCWD都能够储存(渗入地下含水层)一些多余的水，以备将来使用。目前，Wheeler Ridge希望能够利用其地下水井和水银行资产，在SWP分配超过30%的任何一年内交付我们的全部合同用水权利。根据可用水的历史记录，我们不认为我们的供水存在重大问题。然而，如果任何一年的水资源分配低于我们应得收入的30%，或者如果短缺持续数年，那么WRMWSD可能无法100%提供我们的应得收入，我们将不得不依靠我们自己的地下水源、山溪径流、其他来源的调水以及水银行资产来满足我们的农业和发展活动的需求。由于抽水成本和/或输送成本的原因，这些水源的水可能比水源水更贵。加州水资源部(DWR)已经做出了2022年15%的初步水资源分配。目前15%的水源分配不足以让我们种植庄稼，但我们额外的水资源，如地下水和地表水，以及我们所在水域的水资源，应该可以让我们有足够的水来满足明年的农业需求。
所有水源计划供水合同都要求每年支付与水源计划和每个水区的固定和可变成本相关的费用，无论是否用水或可用水。WRMWSD和TCWD合同还建立了对受益土地的留置权。
35

我们的部分房产也有可用的地下水，我们相信这将足以供应5号州际公路走廊的商业开发，并支持目前的农业运营。羚羊谷盆地的地下水受到限制地下水开采的水盆地的裁决。

可持续地下水管理法(SGMA)是一个可持续的地下水框架，于2015年1月1日生效。对于该公司参与圣华金河谷的水区，已经制定了地下水可持续发展计划，并提交给DWR进行审查。通过这些计划，必须让DWR满意地证明，到2040年或2042年，盆地内的地下水得到可持续管理。为了实现可持续性，GSP可以对地下水的使用施加限制。该公司的克恩县农地和开发用地位于克恩次盆地、白狼次盆地和卡斯塔克湖盆地。克恩子盆地被DWR指定为高度优先、严重透支的盆地，其GSP被DWR要求在2020年1月之前提交给DWR。水利部最近通知了克恩子盆地的地下水可持续发展机构，他们的GSP存在缺陷，必须在2022年7月之前解决，让水利部满意。白狼子流域被DWR指定为中等优先、非严重透支的盆地，其GSP被要求在2022年1月之前提交给DWR。白狼GSA的董事会最近通过了白狼次流域的普惠制，并将其提交给DWR进行审查。卡斯塔克盆地是一个优先级较低的盆地，因此目前预计SGMA下的地下水使用不会受到任何限制。不管SGMA可能对地下水使用造成的任何限制，本公司的土地状况相对较好，因为如上所述，本公司有多种地表水供应和银行水库存。

在通过萨克拉门托三角洲的SWP水的流动过程中，存在着许多环境挑战。Delta水泵的运行对加州供水系统至关重要，因为这些水泵是将水从北加州输送到南加州的系统的一部分。美国鱼类和野生动植物管理局(FWS)和国家海洋渔业局(NMFS)在2008年和2009年发布的生物意见(BiOps)包含了对从三角洲抽水的限制，并在法庭上受到水务机构和环保组织的挑战，这些挑战大多未获成功。从那时起，发生了一些影响或可能影响三角洲地区SWP供应的事态发展。
其中一个进展涉及DWR和垦务局(Bureau Of Reclamation)于1986年签订的协调运营协议(COA)。该局在三角洲地区运营水泵，向其中央山谷项目(CVP)供水。COA管理着三角洲地区同时进行的州和联邦抽水作业。WR和该局在2018年底重新谈判了COA，以使COA了解30年来发生的各种物理和法律变化。重新谈判的COA通常会导致对SWP承包商的交付减少。
另一个是DWR计划建造一个设施，以隧道系统的形式通过三角洲输送水，该系统将在三角洲北端或附近分流水，并通过隧道将水输送到地下，在三角洲南端或附近输送。该项目最初设想为加州水务公司(California WaterFix)的双隧道系统，但后来被取消，代之以拟议中的缩小规模的单隧道系统，即三角洲运输项目(Delta Transportance Project，简称DCP)。截至2020年1月，DWR已经开始了DCP的环境审查程序，发布了根据CEQA准备EIR的通知，DWR一直在与SWP承包商就修订SWP长期供水合同的条款进行原则上的协议谈判，如果获得批准，将把DCP添加到SWP中。DCP的目的是增加可通过三角洲输送的水量，特别是在多雨的年份。
另一个是重新启动中央河谷工程与国家水利工程长期协调运行的磋商。这是DWR和该局在2016年共同要求的一个过程，这导致了新的联邦FWS和NMFS BiOps根据联邦濒危物种法案(ESA)。新的BiOps旨在基于最新的最佳现有科学，提高可用于从三角洲抽出的水的可靠性。加利福尼亚州和各种非政府组织对新的BiOps提出了法律挑战。此外，政府推迟了它们的实施，并重新启动了进一步的咨询。三角洲的临时运营计划已经出台，该计划将在没有最终BiOps的情况下管理达美的运营，但该计划也在法庭上受到挑战。
其他活动
TRPFFA是由克恩县和TCWD组成的联合权力机构，为公司的克恩县开发项目内的公共基础设施提供资金。TRPFFA创建了两个社区设施区(CFD)，即西部CFD和东部CFD。西部CFD已经对该公司420英亩的土地设定了留置权，以确保支付与TRPFFA为TRCC-West出售的2862万美元债券债务相关的特别税。东CFD已经对该公司1931英亩的土地设定了留置权，以确保支付与TRPFFA为TRCC-East出售的7596.5万美元债券相关的特别税。在TRCC-West，West CFD没有批准发行的额外债券债务。在TRCC-EAST，EAST CFD有44,035,000美元的额外
36

TRPFFA授权的债券债务。出售这些债券的收益将用于偿还该公司与TRCC-EAST相关的公共基础设施费用。
2021年和2020年，我们分别缴纳了286万美元和255万美元的与差价合约相关的特别税。随着TRCC的继续发展，土地的新业主和新租约租户将通过三重净租约，承担越来越多的评估特别税。预计2022年我们将有2,473,000美元的特别纳税，但根据每个CFD内部未偿还的债券数量以及其他业主和租户缴纳的税款，这种情况未来可能会发生变化。每个出售或租赁的物业的评估目前无法确定，因为它是基于出售时的当前税率和物业的评估价值，或基于其租赁给第三方时的评估价值。因此，本公司不需要在2021年12月31日确认义务。
项目3.法律诉讼

本公司涉及与其正常业务过程中的运营有关的各种法律事务。预计所有这些事项，无论是单独的还是总体的，都不会对本公司产生实质性的不利影响。
关于法律诉讼的讨论，见合并财务报表附注14(承付款和或有事项)。
项目4.矿山安全披露
不适用。
37

第二部分
项目5.注册人的市场’的普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券
我们的普通股在纽约证券交易所的交易代码是TRC。
截至2022年2月28日，我们普通股的注册所有者有281人。
2021年或2020年没有发放现金股利，目前也无意在未来发放现金股利。
有关根据S-K条例第201(D)项规定的股权补偿计划的信息，请参阅下面表格10-K第11项“高管补偿”和第12项“某些实益所有者的担保所有权和管理层及相关股东事项”。
年度股东业绩图表将在我们给股东的年度报告中单独提供。
项目6.保留
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

见第一部分，“前瞻性陈述”。 对于我们关于前瞻性信息的警示声明。

本讨论和分析以本表格10-K第15(A)1项所列合并财务报表及其附注(从F-1页开始)为依据，应与之一并阅读，并由其全文加以限定。本声明还应与本表格10-K第1部分中“前瞻性陈述”项下的披露一并阅读。当本报告使用“我们”、“Tejon”、“TRC”和“公司”等词语时，除非上下文另有规定，否则它们指的是Tejon Ranch Co.及其子公司。这里提到的会计年度是指我们截至12月31日或截至12月31日的会计年度。
概述
我们的业务
我们是一家多元化的房地产开发和农业综合企业，致力于负责任地利用我们的土地和资源来满足加州人的住房、就业和生活方式需求，并为我们的股东创造价值。为配合这些目标，我们一直投资於土地规划和新工业及住宅用地发展的权益分配活动，以及在本港积极发展的工业范围内改善基础设施。我们的主要资产是大约27万英亩的连续土地，大部分是未开发的土地，最南端的边界位于洛杉矶以北60英里处，最北端的边界位于贝克斯菲尔德以东15英里处。
我们的商业模式旨在通过执行商业/工业发展、度假村/住宅用地的权利和开发以及最大限度地增加运营资产的收益来创造价值，同时保护我们的大部分土地用于保育目的。我们在该国最大的人口中心之一附近开展业务，预计该中心在未来将继续增长。
我们目前在五个报告部门运营：商业/工业房地产开发；度假村/住宅房地产开发；矿产资源；农业；以及牧场运营。
我们的商业/工业房地产部门从房地产租赁、土地和建筑销售中获得收入。主要的商业/工业发展是TRCC。度假村/住宅房地产开发部门积极参与内部和通过合资企业的土地权利和开发过程。在我们的度假村/住宅区，三个活跃的综合用途总体规划开发项目分别是MV、百年纪念和葡萄藤。我们的矿产资源部门的收入来自石油和天然气特许权使用费租赁、岩石和集料开采租赁、与National Cement的租赁以及水的销售。农业部门通过销售酿酒葡萄、杏仁和开心果获得收入。最后，牧场运营部分包括游戏管理收入和辅助土地使用，如放牧租赁和拍摄。
财务亮点
2021年，普通股股东的净收入为534.8万美元，而2020年普通股股东的净亏损为74万美元。在比较期间，商业/工业部门利润和我们在未合并合资企业收益中的权益份额分别增加了5109,000美元和4,698,000美元。增加
38

商业/工业部门的利润可归因于两块地块的销售，总面积为55.96英亩，总计1003.5万美元。股本收益的增加主要归因于我们在我们与洛克菲勒的合资企业持有的第18和19号地块的销售中所占的份额。此外，矿产资源部门的利润增加了3,106,000美元，这是由于2021年冬季条件干燥和SWP分配较低而导致全年水销售增加的结果。上述增长被农业部门利润下降1,840,000美元部分抵消。这一下降主要是由于供应链中断导致杏仁收入下降，以及与上一年相比，开心果收入因保险收入减少而减少。
2020年，普通股股东的净亏损为740,000美元，而2019年普通股股东的净收益为10,580,000美元。我们的商业/工业部门极大地影响了我们2020年的运营业绩。同期，我们商业合资企业的商业/工业部门收入和业绩分别下降了7256,000美元和12,071,000美元。这一下降主要归因于2019年，本公司向其合资企业做出的几项重大房地产资产贡献和销售(如下所述)，这在2020年没有发生。从合资经营的角度来看，在经历了加州居家订单和其他社交疏远举措的影响后，我们在TA/Petro运营业绩中的份额下降了308.8万美元。这些因素导致了较低的燃料量，从而导致了较低的燃料利润率。此外，由于容量限制，TA/Petro在一年中的大部分时间里都关闭了提供全方位服务的餐厅，这使得运营在经济上是不可行的。我们的农业部门收入下降了546.5万美元，原因是开心果奖金减少，开心果产量下降，杏仁价格下降。由于销售成本减少了583.9万美元，所得税减少了3151000美元，商业费用的减少部分抵消了收入的下降。此外，本公司受益于确认出售建筑和土地收益1,331,000美元，同时在2019年主要与出售酿酒葡萄葡萄园相关的其他费用减少1,934,000美元。
2022年期间，我们将继续投资于诉讼辩护、许可证和地图，用于我们的总体规划综合用途开发，以及我们活跃的商业和工业发展中的总体项目基础设施和垂直开发。为我们的土地争取权利是一个漫长而艰巨的过程，可能需要几年时间，还涉及诉讼。在接下来的几年中，我们的净收入将根据商品价格、我们农业部门的产量、土地出售和租赁的时机以及我们的工业开发项目中的土地和/或工业空间的租赁，以及我们未合并的合资企业实现的收益中的股本等因素，每年都会出现波动。
本管理人员对财务状况和运营结果的讨论和分析提供了对我们运营结果的叙述性讨论。它包含了每个业务部门的运营结果，然后是对我们财务状况的讨论。将业务分类信息与合并财务报表附注16(报告分类及相关信息)一起阅读是很有用的。
关键会计估计
根据美国公认会计原则(GAAP)编制我们的合并财务报表，要求我们做出影响资产、负债、收入和费用的报告金额以及或有资产和负债的相关披露的估计和判断。在以下情况下，我们认为会计估计是关键的：(1)会计估计要求我们对作出会计估计时高度不确定的事项作出假设，以及(2)估计可能在不同时期发生的变化，或使用我们在当期合理使用的不同估计，将对我们的财务状况或经营业绩产生重大影响：(1)会计估计要求我们对作出会计估计时高度不确定的事项作出假设，(2)估计可能在不同时期发生变化，或使用我们在当期合理使用的不同估计，将对我们的财务状况或经营业绩产生重大影响。我们会持续评估我们的预算，包括与收入确认、长期资产减值、成本资本化、与卖地和租约有关的成本分配，以及股票补偿有关的预算。我们根据历史经验及各种其他被认为在当时情况下属合理的假设作出估计，而这些假设的结果构成对资产及负债的账面价值作出判断的基础，而该等资产及负债的账面价值并非从其他来源轻易可见。在不同的假设或条件下，实际结果可能与这些估计不同。
管理层已与本公司董事会审计委员会讨论制定和选择这些关键会计估计，审计委员会已审阅上述披露。此外，我们的财务报表中还有其他项目需要估计，但不被认为是上面定义的关键项目。这些项目和其他项目中使用的估计值的变化可能会对我们的财务报表产生实质性影响。另请参阅合并财务报表附注的附注1(重要会计政策摘要)，其中讨论了我们从可接受的备选方案中选择的会计政策。
我们认为以下关键会计估计反映了我们在编制合并财务报表时使用的更重要的判断和估计：
长期资产减值-我们会持续评估我们的物业、设备和开发项目的减值情况。我们的减值评估包括对每个房地产开发项目的初步评估，以确定
39

是否存在可能表明房地产开发的账面价值不再可收回的事件或情况变化。可能的减值迹象可能包括影响权利程序的事件或环境变化、政府监管、诉讼、对新房的地理需求以及与新房定价相关的市场状况。当事件或环境变化表明我们的财务报表中包含的资产的账面价值可能无法收回时。
我们作出重大假设，以评估每个房地产开发项目可能出现的减值迹象。这些假设包括确定适当和可比较的市场价格，考虑法律因素或商业环境的变化，以及围绕持续的正现金流和开发成本的假设。考虑到计划中的开发社区将位于目前没有许多可比住宅的位置，公司必须围绕以高于当前累计成本的价格出售房地产资产的预期能力做出假设。我们使用内部预测和业务计划来估计未来的价格、吸收、生产和成本。我们根据最近的销售数据、历史吸收和生产数据、营销顾问的意见以及与商业房地产经纪人和我们农产品的潜在买家的讨论来制定我们的预测。
减值计算将资产的账面价值与资产的估计未来现金流(未贴现)进行比较。如果估计的未来现金流低于资产的账面价值，我们计算减值损失。减值损失计算将资产的账面价值与资产的估计公允价值进行比较，估计公允价值可能基于估计的未来现金流量(贴现)。我们确认的减值损失等于资产账面价值超过资产估计公允价值的金额。如果我们确认减值损失，调整后的资产账面金额将成为其新的成本基础。对于可折旧的长期资产，新的成本基础将在该资产的剩余使用年限内折旧(摊销)。禁止恢复以前确认的减值损失。如果实际结果与我们在估计未来现金流和资产公允价值时使用的假设和判断不一致，我们可能会面临减值损失，这可能会对我们的运营业绩产生重大影响。
目前，在我们的任何报告部门中，没有我们认为存在因市场状况而面临减值风险的资产，我们也没有确定任何减值指标。
我们认为，与资产减值相关的会计估计是一项关键的会计估计，因为它非常容易在不同时期发生变化；它要求管理层对未来的价格、生产和成本做出假设，减值损失的潜在影响可能会对我们的收益产生重大影响。管理层对房地产开发和农业经营的未来现金流的假设在过去由于价格、吸收、生产和成本的变化而波动，预计未来将随着市场状况的变化而继续波动。
与卖地和租约有关的成本分摊-当我们在我们的一个房地产开发项目内出售或租赁土地时，就像我们目前在TRCC内所做的那样，而我们尚未完成与整个项目相关的所有基础设施开发，我们将确定已出售土地的适当销售成本和确认出售的时间。在计算出售或分配租出土地的成本时，我们会根据预算和预测，以厘定发展计划完成时的总成本。这些对最终开发成本的估计可能会随着市场条件和建设成本的变化而变化。
在准备这些估算时，我们使用内部预算、预测和工程报告来帮助我们估算与尚未完成的基础设施相关的未来成本。由于历史成本数字和开发计划的不断完善，随着开发的推进，这些估计变得更加准确。这些预算会在全年定期更新，以便在最终完成发展时，所有成本都已分配。未来几年我们估计的任何增长都将对净利润和流动资金产生负面影响，因为完成开发所需的资金增加。然而，如果这一估计数字下降，净利润和流动性将会改善。
我们认为，所使用的与销售成本和租赁土地分配相关的估计是关键的会计估计，随着我们作为一家房地产开发公司继续向前发展，这一估计将变得更加重要。所用的估计数字很容易在不同时期有所改变，因为它们要求管理层对建造成本、产品吸收和项目完成的时间作出假设，而这些估计数字的改变可能会对我们的发展项目内出售土地的利润的确认产生重大影响。
近期会计公告
有关最新会计声明的讨论，请参阅合并财务报表附注的附注1(重要会计政策摘要)。
40

按细分市场划分的运营结果
我们分别评估我们报告部门的表现，以监控影响财务结果的不同因素。在我们监控当前市场状况、市场机会和可用资源的同时，每个报告部门都要接受审查和评估。下面讨论每个报告部分的表现：
房地产-商业/工业
(千美元)202120202019
商业/工业收入
帕斯托里亚能源设施租赁$4,380 $4,584 $4,573 
TRCC租赁1,724 1,744 1,815 
TRCC管理费和报销692 715 1,172 
商业租赁627 580 658 
通信租约952 927 924 
美化环境及其他1,066 986 1,029 
卖地10,035 — 6,621 
商业总收入$19,476 $9,536 $16,792 
总商业费用$11,953 $7,122 $12,961 
工商营业收入$7,523 $2,414 $3,831 
2021年运营要点：
•2021年，商业/工业部门的收入从2020年的9,536,000美元增加到19,476,000美元，增幅为9940,000美元，增幅为104%。2021年，该公司以1003.5万美元的价格出售了两块地块，总面积为55.96英亩。第一笔交易包括一块38.86英亩的地块，公允价值为846.4万美元，出售给了TRC-MRC4，LLC。在根据ASC主题606--与客户的合同收入和ASC主题323，投资--股本方法和合资企业，应用五步收入确认模式后，该公司确认的收入为567.9万美元，递延利润为278.5万美元。第二次出售给第三方的是一块17.1英亩的地块，总代价为466.5万美元。根据出售条款，该公司确认了435.5万美元的收入，并递延了30万美元，这些收入将在2022年业绩义务完成后确认。2020年没有土地出让。
•商业/工业房地产部门支出从2020年的7,122,000美元增加到2021年的11,953,000美元，增幅为4,831,000美元，增幅为68%。费用增加的主要原因是销售土地成本4,246,000美元，以及与干旱条件有关的TCWD水资源评估增加535,000美元。
•请参考项目1，“商务-房地产开发概述”，以了解因新冠肺炎疫情而导致的最低租金延迟。
2020年运营要点：
•2020年间，商业/工业部门的收入从2019年的16,792,000美元下降到9,536,000美元，降幅为7,256,000美元，降幅为43%。于二零二零年内，本公司并无任何土地销售，贡献了6,621,000美元的减幅。此外，管理费和报销减少了45.7万美元，主要是因为2020年没有房地产建设项目。
·商业/工业房地产部门支出从2019年的12,961,000美元减少到2020年的7,122,000美元，降幅为5839,000美元，降幅为45%。在没有卖地的情况下，卖地成本减少了4,745,000元。其余的减少归因于TCWD较低的固定用水评估。
2022年，TRCC将继续成为公司内部新活动的驱动力，因为一座629,274平方英尺的工业建筑已经完工，一个多户项目预计将于2022年底开工建设，并最终敲定将于2023年开始建设的一座面积高达445,000平方英尺的建筑的计划。我们还预计，随着我们继续寻求这些发展机会，商业/工业部门的运营成本(扣除资本额后)将继续增加，主要与专业服务费、营销、佣金、规划和员工成本有关。这些成本预计将与目前的费用水平保持一致，未来的任何变化都与任何给定年份的具体吸收交易有关。TCWD的水评估可能会因可用水及其售水能力的不同而有所不同。
41

由于市场的不确定性，开发的实际时间和完成时间很难预测。随着我们开发我们的土地，基础设施开发和营销活动以及成本将在几年内继续下去。混凝土和钢材等建筑材料的价格在过去一年里有所上涨，交货期也比往常更长。我们亦会继续评估土地资源，以决定土地的最高用途和最佳用途。未来的土地销售取决于市场环境和具体机会。我们未来的目标，是透过规划和发展工商业物业，增加土地价值和创造未来的收入增长。
有关明年市场前景的讨论，请参阅项目1“商务-房地产开发概览”。
房地产-度假村/住宅
我们的度假村/住宅区活动包括百年纪念、小道消息和MV项目的防御权利、土地规划和施工前工程和保护活动。
我们正处于发展的初步阶段；因此，在这些报告期内，没有这一部门的收入可归因于这一部分。
2021年运营要点：
•与2020年的1,612,000美元相比，2021年度假村/住宅部分的支出增加了111,000美元，达到1,723,000美元，增幅为7%。这一增长主要与扣除与公司开发努力相关的资本化后的工资支出有关。
2020年运营要点：
•与2019年的2247,000美元相比，2020年度假村/住宅部分的支出减少了635,000美元，降至1,612,000美元，降幅为28%。这一减少归因于专业服务减少了80.1万美元，因为2020年的战略规划工作较少。这一减少被扣除资本后的工资和间接费用增加171,000美元部分抵消，这是由于适当的规模举措和基于业绩的股票薪酬发放的结果。
随着我们继续推进上述社区的许可活动，度假村/住宅部分未来将继续产生与专业服务费、公关费用和人员成本相关的成本。我们预计这些费用在短期内将与当前几年的成本保持一致，只有在我们进入未来每个项目的开发阶段时才会开始增加。由于审批过程的不确定性、与诉讼辩护相关的时间长度以及经济状况，与权利相关的活动的实际时间和完成时间以及开发的开始很难预测。我们亦会继续评估土地资源，以决定土地的最高用途和最佳用途。通过这一过程，我们的长期目标是通过度假村和住宅开发来增加我们土地的价值，并创造未来的收入机会。
我们正在持续监测市场，以确定未来开始基础设施改善和地块销售的合适时间。我们发展MV、百年和葡萄藤社区的长期业务计划不变。随着加州购房者的趋势向更偏向郊区的方向转变，以及经济企稳，我们相信人们对土地价值的看法也将开始改善。长期的宏观基本面，主要是加州的人口增长和家庭形成，也将支持我们地区的住房需求。加州也有记录在案的住房短缺问题，我们相信，随着加州人口基数的持续增长，我们的社区将有助于缓解这一问题。
关于房地产开发活动的进一步讨论见项目1“商务-房地产开发概览”。
42

矿产资源
(千美元)202120202019
矿产资源收入
石油和天然气$737 $654 $1,842 
岩石集料1,910 1,407 1,467 
水泥2,210 2,214 1,908 
勘探租约119 100 101 
水销售15,523 5,909 3,997 
可获发还的款项及其他488 452 476 
矿产资源总收入$20,987 $10,736 $9,791 
矿产资源费用总额$13,559 $6,414 $5,818 
矿产资源营业收入$7,428 $4,322 $3,973 
202120202019
石油和天然气
石油产量(桶)75,006114,567220,000
每桶平均价格$69.00$46.00$61.00
混合特许权使用费13.9%11.7%13.2%
天然气产量(百万立方英尺)64,000207,000312,000
每千立方英尺平均价格$1.50$1.06$1.58
混合特许权使用费13.9%11.7%13.2%
水
以英亩英尺为单位出售的水13,6515,0224,482
每英亩平均价格-英尺$1,137$1,177$750
水泥
售出吨数1,275,0001,253,0001,117,000
平均每吨价格$1.73$1.77$1.71
岩石/集料
售出吨数1,466,0001,272,0001,283,000
平均每吨价格$1.30$1.11$1.03
注：本表中计算的收入与上表中报告的收入之间的差异归因于四舍五入和生产单位显示的精度水平。
43

2021年运营要点：
•与2020年的10,736,000美元相比，2021年我们矿产资源部门的收入增加了10,251,000美元，增幅为95%，达到20,987,000美元。这一增长归因于2021年干燥的冬季条件和低SWP拨款推动的水销售额增加了961.4万美元。相比之下，该公司在2021年和2020年分别售出了13,651英亩英尺和5,022英亩英尺。
•由于更高的需求和更好的定价，全州基础设施项目的持续增长推动了ROCK总特许权使用费的增长。
•由于水销售量的增加，2021年矿产资源支出增加了7,145,000美元，增幅为111%，达到13,559,000美元，而2020年为6,414,000美元。
2020年运营要点：
•与2019年的9,791,000美元相比，2020年我们矿产资源部门的收入增加了945,000美元，增幅为10%，达到10,736,000美元。这一增长归因于水销售额增加了191.2万美元。2019年，该公司出现了1,050,000美元的不利水销售调整，这与SWP分配水平的提高有关，这对销售定价产生了不利影响。然而，在2020年，水资源分配水平要低得多，这反过来又改善了定价，从而带来了额外的水销售收入。最后，与2019年相比，2020年售出的水增加了540英亩英尺。
·水泥特许权使用费增加306000美元，原因是该公司的租户National Cement的需求因道路基础设施项目增加而增加。
·石油和天然气特许权使用费减少了118.8万美元，抵消了有利的收入增长，原因是2020年的大部分时间价格较低，以及加州的居家订单等社会疏远举措导致的需求下降。
·与2019年的581.8万美元相比，2020年矿产资源支出增加了59.6万美元，增幅为10%，达到641.4万美元。在增加的596,000美元中，有469,000美元是由于销售额外的水而增加的销售水费。其余的归因于财产税的增加，这是因为公司土地上的矿物评估增加了。
有关矿产资源经营的进一步讨论，请参阅项目1“业务-矿产资源”。
44

农耕
(千美元)202120202019
农业收入
杏仁$3,100 $5,021 $7,310 
开心果4,293 5,636 7,466 
酿酒葡萄2,850 2,589 3,740 
干草408 419 468 
其他388 201 347 
农业总收入$11,039 $13,866 $19,331 
农业总支出$14,116 $15,103 $15,251 
农业营业收入$(3,077)$(1,237)$4,080 
2021年12月31日2020年12月31日变化
(千美元)收入
售出数量2
平均值
价格		收入
售出数量2
平均值
价格		收入
售出数量2
平均值
价格
杏仁(Lbs.)
当年作物$2,257 945 $2.39 $4,207 2,078 $2.02 $(1,950)(1,133)$0.37 
前茬年份670 377 $1.78 783 405 $1.93 (113)(28)(0.15)
之前的作物价格调整— — — 
签约奖金— 31 (31)
农作物保险173 — 173 
杏仁小计1
$3,100 1,322 $2.21 $5,021 2,483 $2.01 $(1,921)(1,161)$0.20 
开心果(Lbs.)
当年作物$3,462 1,615 $2.14 $932 456 $2.04 $2,530 1,159 $0.10 
前茬年份— — — 25 13 1.92 (25)(13)(1.92)
之前的作物价格调整365 890 (525)
农作物保险466 3,789 (3,323)
小计开心果1
$4,293 1,615 $2.14 $5,636 469 $2.04 $(1,343)1,146 $0.10 
酿酒葡萄(吨)
当年作物$2,850 9 $316.67 $2,589 9 $287.67 $261 — $29.00 
农作物保险— — — 
酿酒葡萄小计$2,850 9 $316.67 $2,589 9 $287.67 $261 — $29.00 
其他
干草$408 $419 $(11)
其他农业收入388 201 187 
农业总收入$11,039 $13,866 $(2,827)
1平均价格计算反映了报告年度杏仁和开心果作物的销售情况，不包括任何价格调整。
2杏仁和开心果单位以数千磅为单位，酿酒葡萄以数千吨为单位。
45

2021年运营要点：
•2021年期间，农业部门的收入从2020年的13,866,000美元下降到2021年的11,039,000美元，降幅为2,827,000美元，降幅为20%。导致这一下降的因素如下：
◦由于供应链中断影响了我们交付2021年杏仁作物的能力，杏仁收入减少了192.1万美元。特别是，需要将货物运送到洛杉矶和长滩港口以便将货物运往海外的卡车司机短缺。此外，将杏仁运往海外所需的食品级集装箱短缺。到目前为止，这些中断一直持续到2022年，但我们预计2022年将出售2021年剩余的作物。
◦开心果的收入减少了1,343,000美元，主要是由于2021年收到的保险收入与2020年相比减少了。2020年，我们获得了378.9万美元的开心果保险收入，但由于2021年是一个下降的生产年度，保险收入只有46.6万美元，减少了332.3万美元。导致2020年保险收入增加的主要驱动因素是，假设2020年的产量是基于通常在正常生产年度看到的收益率，这远远高于当前羽绒轴承生产年度的产量。在产量方面，该公司在2021年和2020年分别销售了161.5万磅和45.6万磅的开心果。2021年开心果产量与正常的减产年份一致。
◦由于酿酒葡萄定价更高，酿酒葡萄收入增加了261,000美元。
2020年12月31日2019年12月31日变化
(千美元)收入
售出数量2
平均值
价格		收入
售出数量2
平均值
价格		收入
售出数量2
平均值
价格
杏仁(Lbs.)
当年作物$4,207 2,078 $2.02 $6,359 2,252 $2.82 $(2,152)(174)$(0.80)
前茬年份783 405 1.93 568 227 $2.50 215 178 (0.57)
之前的作物价格调整— (61)61 
签约奖金31 28 3 
农作物保险— $416 $(416)
杏仁小计1
$5,021 2,483 $2.01 $7,310 2,479 $2.79 $(2,289)4 $(0.78)
开心果(Lbs.)
当年作物$932 456 $2.04 $1,624 819 $1.98 $(692)(363)$0.06 
前茬年份25 13 1.92 976 558 1.75 (951)(545)0.17 
之前的作物价格调整890 3,807 (2,917)
保险3,789 1,059 2,730 
小计开心果1
$5,636 469 $2.04 $7,466 1,377 $1.89 $(1,830)(908)$0.15 
酿酒葡萄(吨)
当年作物$2,589 9 $287.67 $3,730 14 $266.43 $(1,141)(5)$21.24 
保险— 10 (10)
酿酒葡萄小计$2,589 9 $287.67 $3,740 14 $266.43 $(1,151)(5)$21.24 
其他
干草$419 $468 $(49)
其他农业收入201 347 (146)
农业总收入$13,866 $19,331 $(5,465)
1平均价格计算反映了报告年度杏仁和开心果作物的销售情况，不包括任何价格调整。
2杏仁和开心果单位以数千磅为单位，酿酒葡萄以数千吨为单位。
46

2020年运营要点：
•2020年，农业部门收入从2019年的19,331,000美元下降到2020年的13,866,000美元，降幅为5,465,000美元，降幅为28%。导致这一下降的因素如下：
◦由于定价降低，杏仁公司的收入减少了228.9万美元。加州2020年的杏仁产量超过30亿磅，超过了之前所有的产量纪录。产量的增加是由有利的开花以及近年来加州各地新的杏仁种植投入生产推动的。新冠肺炎的出现在短期内改变了需求结构，因为更多的产品通过批发市场，而更少的产品通过餐馆等高端用户。全球对杏仁的需求与疫情爆发前一样强劲，印度和中国是加州杏仁的最大进口国。虽然新冠肺炎在早期扰乱了国际贸易，但它最终对公司的销售额产生了保守的影响。上述讨论的因素是价格整体下滑的主要驱动因素。
◦开心果的收入减少了183万美元。尽管2020年不是开心果下降的一年，但由于2020年冬季温暖，开心果没有得到足够的冷藏时间。低温时间不足的作物将降低产量和开花。为了对冲杏仁和开心果产量低于平均水平的风险，该公司每年购买作物生产保险。如果全年农作物产量低于保险水平，这项保险将为减产买单。该公司向其保险供应商提出索赔，以赔偿因产量损失而减少的部分生产收入。保险索偿金额为三百七十八万九千元，是在第四季收取的。
◦酿酒葡萄收入减少了1,151,000美元，原因是产量减少，这是一个313英亩葡萄园被拆除的结果。葡萄园在2020年被拆除，因为人们对它的水果不再感兴趣。该公司于2020年底收购了一份不同品种葡萄的新销售合同，从而开发了一个新的葡萄园，最终将取代这一损失的收入来源。
关于农业经营的进一步讨论，请参阅项目1“企业-农业经营”。
47

牧场运营
(千美元)202120202019
牧场经营收入
游戏管理和其他1
$2,744 $2,097 $2,020 
放牧1,367 1,595 1,589 
牧场经营总收入$4,111 $3,692 $3,609 
牧场运营费用总额$4,679 $4,896 $5,316 
牧场经营的经营亏损$(568)$(1,204)$(1,707)
1 猎物管理和其他收入包括狩猎、拍摄、高沙漠狩猎俱乐部(一家主要的山地鸟类狩猎俱乐部)和其他辅助活动的收入。
2021年运营要点：
•牧场运营收入增加了419,000美元，即11%，从2020年的3,692,000美元增加到2021年的4,111,000美元，这主要归因于导游狩猎增加了123,000美元和拍摄地点费用增加了292,000美元。由于洛杉矶县新冠肺炎的延长授权和限制，我们广阔的开放区域在2021年期间能够吸引更多的制作公司。随着洛杉矶县的限制措施持续到2022年，我们预计在我们的土地上拍摄电影的兴趣也会达到同样的水平。
•牧场运营费用从2020年的4896,000美元下降到2021年的4,679,000美元，降幅为217,000美元，降幅为4%。减少的主要原因是薪金和间接费用减少218000美元。
2020年运营要点：
•牧场运营收入增加了83,000美元，即2%，从2019年的3,609,000美元增加到2020年的3,692,000美元，这主要归因于导游狩猎增加了121,000美元。
•牧场运营费用从2019年的5,316,000美元下降到2020年的4,896,000美元，降幅为420,000美元，降幅为8%。减少的主要原因是，由于公司进行了适当的规模调整，工资总额和管理费用减少了33.2万美元。这一部分的燃料成本和费用也有显著下降，分别为56000美元和6万美元。
其他收入
其他收入总额从2020年的2,325,000美元下降到2021年的221,000美元，降幅为2,104,000美元，降幅为90%。2020年，该公司将以前由快餐租户经营的建筑和土地出售给其合资企业Petro Travel Plaza LLC。该公司从合资企业获得现金分派2,000,000美元，并通过出售房地产实现收益1,331,000美元。此外，由于全年投资的有价证券减少，投资利息收入减少了48.9万美元。
其他收入总额增加了291万美元，增幅497%，从2019年的亏损585,000美元增加到2020年的2,325,000美元。2019年，本公司确认资产放弃成本为1,604,000美元，这主要与一个占地313英亩的酿酒葡萄葡萄园有关。2020年没有记录到类似的遗弃成本。同样在2020年，该公司将之前由快餐租户运营的建筑和土地出售给了其合资企业Petro Travel Plaza LLC。该公司从合资企业获得现金分派2,000,000美元，并通过出售房地产实现收益1,331,000美元。由于没有对到期证券进行再投资以资助公司的主要开发项目，投资收入减少了35.5万美元，抵消了其他收入中的这些有利差异。
公司费用
与2020年的9,430,000美元相比，2021年公司一般和行政成本增加了413,000美元，增幅为4.4%，达到9,843,000美元。这一增长归因于保险费增加了255,000美元，以及与扩大董事会以满足加利福尼亚州对性别和代表性不足的社区要求相关的董事费用增加了128,000美元。
与2019年的9,361,000美元相比，2020年公司一般和行政成本增加了69,000美元，增幅为0.7%，达到9,430,000美元。这一增长归因于实施了新的绩效股票补偿计划，股票薪酬增加了118.2万美元。新冠肺炎疫情导致的临时成本削减措施导致薪金总额减少546 000美元，专业服务减少426 000美元，折旧减少139 000美元，抵消了这一增加。
48


未合并合资企业收益中的权益
未合并合资企业的收益股本是我们商业/工业活动中一个重要且不断增长的组成部分，未来，未合并合资企业的收益股本将成为我们度假村/住宅区业务的重要组成部分。我们继续使用合资企业来推进我们在TRCC的发展项目。这使得我们可以将我们的资源与其他房地产公司结合起来，获得更多的资金，分担房地产开发的风险，并分担运营费用。更重要的是，它使我们能够更好地管理我们的资本部署，并增加我们的租赁组合。
(千美元)202120202019
收益(亏损)中的权益
Petro Travel Plaza Holdings LLC$4,957 $5,722 $8,810 
Five West Parcel，LLC— (2)9,119 
18-19 West，LLC5,206 (68)(53)
TRCC/Rock Outlet Center，LLC(1,443)(2,090)(1,921)
TRC-MRC 1，有限责任公司(7)64 46 
TRC-MRC2，有限责任公司634 678 575 
TRC-MRC3，LLC(144)200 (1)
TRC-MRC4，有限责任公司(1)— — 
未合并合资企业净收益中的权益$9,202 $4,504 $16,575 
2021年运营要点：
2021年，未合并合资企业的股本收益增加了4,698,000美元，增幅为104%，达到9,202,000美元，而2020年为4,504,000美元。
•18-19的West LLC合资企业与第三方有购买选择权，可以以15,213,000美元的价格购买L8和19号地块。2021年11月，第三方行使土地选择权，以15,213,000美元从合资企业购买了土地。
•与2020年相比，Petro Travel Plaza在2021年的燃油销售量增加了22%。然而，由于燃料总成本增加了96%，而燃料销售价格增加了70%，这仅部分缓解了该公司在经营业绩中所占份额的下降。此外，由于市场工资上涨，合资企业的劳动力成本也有所增加。
2020年运营要点：
2020年，未合并合资企业的股本收益减少了12,071,000美元，降幅为73%，降至4,504,000美元，而2019年为16,575,000美元。
•与2019年相比，Five West Parcel，LLC的运营业绩下降了9121,000美元，因为2020年的合资企业专注于解散，该合资企业于2020年完成。2019年，合资企业以2908.8万美元的价格出售了建筑和土地，并确认了1753.7万美元的收益。该公司有权在2019年获得50%的收益，这解释了同比差异。
•我们在TA/Petro合资企业的收益份额减少了308.8万美元。这家合资企业在2020年的大部分时间里都受到加州在家订单的影响。由于不鼓励旅行者在假期出行，燃油销售量下降了10%，导致燃油利润率下降了22%。此外，室内用餐限制迫使合资企业的全方位服务餐厅关闭，导致收入下降77%，餐厅运营利润率下降78%。
49

所得税
在截至2021年12月31日的12个月中，公司的所得税净支出为3821,000美元，而截至2020年12月31日的12个月为829,000美元。这代表了截至2021年12月31日和2020年12月31日的12个月的实际所得税税率分别约为42%和1011%。截至2021年12月31日的一年，我们的有效所得税税率高于美国联邦法定税率，这是由于根据2017年减税和就业法案第162(M)条，股票薪酬和不可抵扣薪酬产生永久性差异的结果。当股票授予以低于原始授予价格的价格向参与者发行股票时，触发与股票授予相关的离散项目，从而导致递延税额不足。本年度确认的差额是对前期确认的超额递延税项资产的冲销。确认这一差额预计不会对该公司目前的应付所得税产生影响。最后，该公司记录了与资本化股票补偿相关的一次性递延纳税义务。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们的应付所得税和应收所得税分别为121.7万美元和149.7万美元。
截至2021年12月31日，我们的递延税收净负债为289.8万美元。我们最大的递延税金资产是由与成本资本化、养老金调整、利率互换和股票薪酬相关的暂时性差异组成的。递延税项负债包括折旧、递延收益、合资企业差额、销售调整成本和直线租金。由于我们大部分递延税项资产的性质，我们相信它们将在未来几年使用，不需要扣除。
本公司将因纳税而产生的利息和罚金归类为所得税费用。该公司在2021年缴纳了73万美元的所得税，2020年为0。该公司在2021年和2020年分别收到了483,000美元和1,314,000美元的退款。
有关详细情况，请参阅合并财务报表附注12.(所得税)，其中包括本年度报告的Form 10-K。
流动性与资本资源
现金流和流动性
我们的财政状况使我们能够继续执行TRCC的持续发展战略，为经营活动提供资金，并获得土地使用权、开发和保护。因此，我们为我们的可用现金设定了明确的优先事项，包括投资于核心运营部门，以实现有利可图的未来增长。从历史上看，我们的运营资金来自经营活动的现金流、投资收益和从我们的银行信贷安排中获得的短期借款。过去，我们也曾发行普通股，并将所得资金用于资本投资活动。
为了提升股东价值，我们将继续在我们的房地产部门进行投资，以确保土地权利获得批准，为我们的开发项目建设基础设施，投资于我们将被租赁的资产，确保未来有足够的供水，并为一般土地开发活动提供资金。在我们的农业部门，我们将根据需要进行投资，以提高效率，并在有利可图的情况下增加运营能力。
截至2021年12月31日，我们的现金及现金等价物和有价证券总额约为47,178,000美元，比2020年底的相应金额减少了10,913,000美元，降幅为19%。
下表汇总了截至12月31日的以下年度的现金流活动： 
(千美元)202120202019
经营活动$2,816 $15,481 $16,045 
投资活动$(14,652)$19,778 $828 
融资活动$(6,086)$(7,045)$(5,675)

经营活动提供的现金流主要取决于租约的租金、租金的可收集性和向租户收回运营费用、合资企业的分配、我们的作物的成功以及我们矿产资源部门的大宗商品价格。

2021年，我们的业务产生了281.6万美元的现金，主要通过合资企业分销。
2020年间，我们的业务产生了15,481,000美元的现金。其中一部分收入来自我们的五家West Parcel、TA/Petro和Majestic合资企业分配的6,222,000美元，另有5,427,000美元是以农业应收账款的形式发放的。
50


2021年期间，投资活动使用了14,652,000美元，这在很大程度上归因于资本支出20,879,000美元，主要用于房地产开发。在20,879,000美元中，我们花费了4,004,000美元用于MV第一阶段的总体规划和最终地图准备，2,939,000美元用于百年纪念的诉讼辩护，以及1,121,000美元用于葡萄藤的诉讼。在TRCC，我们主要使用了490.6万美元来扩大TRCC的水利基础设施，以及TRCC Residential的早期福利工作。所有房地产资本支出包括资本化利息、工资和管理费用。我们的矿产资源部门花费了2,415,000美元购买水，以根据需要使用，并用于未来的住宅开发活动。最后，我们的农业部门有7,416,000美元的现金支出，用于与尚未投产的作物相关的文化和水资源成本，开发新的杏仁果园，葡萄葡萄园，以及更换旧的农业设备。该公司还将14,586,000美元再投资于有价证券。抵消现金支出的是6,249,000美元的有价证券到期日，9,534,000美元的售水收益，5,734,000美元的未合并合资企业的分配，以及4,413,000美元的卖地净收益。
2020年，投资活动提供了19,778,000美元，这在很大程度上归因于41,843,000美元的有价证券到期日。这些到期日用于支付22,259,000美元的资本支出，这主要与我们的房地产开发有关。在22,259,000美元中，我们花费了4,132,000美元用于MV第一阶段的总体规划和最终地图准备，3,635,000美元用于百年纪念的诉讼辩护，以及1,997,000美元用于重新获得权利和提起诉讼。在TRCC，我们主要使用了7,128,000美元来扩大TRCC的水利基础设施，以及TRCC Residential的早期权利努力。所有房地产资本支出包括资本化利息、工资和管理费用。我们的矿产资源部门花费了3,568,000美元购买水，以根据需要使用，并用于我们未来的住宅开发。最后，我们的农业部门有5145,000美元的现金支出，用于开发新的杏仁园和更换旧的农场设备。

我们预计2022年的资本投资主要与我们的房地产项目有关，就像2021年一样。这些估计投资包括约1271.6万美元的TRCC-East基础设施发展，以支持持续的商业、零售和工业发展，以及扩大供水设施，以支持未来预期的吸收。我们还将投资约333.7万美元，继续开发新的杏仁园、酿酒葡萄园，并更换旧的农业设备。农场投资是长期农场管理计划的一部分，该计划旨在重新开发衰退的果园和葡萄园，使公司能够维持和提高未来的农场收入。我们预计可能投资高达8,513,000美元，用于MV、百年和葡萄的许可活动、诉讼辩护、开发前活动和土地规划设计。这些投资的时间取决于我们与洛杉矶县就百年纪念的诉讼努力、允许葡萄藤的活动以及MV的设计、土木工程、土地规划和设计等方面的协调努力。我们的计划还包括4,544,000美元，用于支付每年的水库存和与水相关的投资。我们还计划投资高达502,000美元，用于正常更换操作设备，如牧场设备和车辆。

我们将利息成本作为项目成本进行资本化，前提是资产的支出和利息成本已经产生，而准备资产以供其预期用途的活动仍在进行中的这段时间内，我们才会将利息成本作为项目的成本进行资本化。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度的资本化利息分别为2459,000美元和2,713,000美元，归类于房地产开发。我们还利用了与开发、前期建设和建设项目相关的工资成本，截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，这些项目的工资成本分别为246.7万美元和352万美元。修理费和维护费在发生时计入费用。如上所述，这些成本已包括在上述投资数字中。
在2021年期间，融资活动使用了6086000美元，其中包括4295000美元的长期债务偿还和1791000美元既得股票赠款的税款支付。
在2020年期间，融资活动使用了7045000美元，其中包括4819000美元的长期债务偿还和2226000美元的既得股票赠款的税款支付。
由于我们的业务性质和波动的经济状况，很难准确预测现金流。我们的盈利和现金流将不时受到我们农业和矿产业务的商品性质、我们开发项目中物业的销售和租赁时间以及我们住宅项目中的开发开始时间的影响。由于完成开发过程和谈判销售或租赁合同所需的时间，我们很难预测我们开发项目中的销售和租赁时间。通常，土地开发的时机方面会导致特定年份或时期的收入高于或低于可比时期。根据我们的经验，我们相信，在未来12个月内，我们将有足够的现金流、现金余额和信用额度可用来为内部运营提供资金。随着我们完成总体规划社区的诉讼、许可和工程设计，并准备进入开发阶段，我们将需要通过发行股票获得额外资金，并获得其他形式的融资，如合资企业，可能还包括债务和股权融资。
51

资本结构与财务状况
截至2021年12月31日，按账面价值计算的总资本为509,141,000美元，其中包括52,630,000美元的债务(扣除递延融资成本)和465,511,000美元的股权，债务与总资本的比率约为10.3%，与2020年12月31日的债务与总资本的13.1%相比有所下降。
于二零一四年，本公司作为借款人与富国银行(或统称信贷安排)订立经修订及重订的信贷协议、定期票据及循环信贷额度票据。信贷安排在当时现有的3000万美元循环信贷额度(RLC)的基础上增加了7000万美元的定期贷款。于2019年，本公司修订定期票据(经修订定期票据)并将其到期日延长至2029年6月，并修订RLC以扩大
容量从30,000,000美元增加到35,000,000美元，并将到期日延长至2024年10月。
截至2021年12月31日，修订后的定期贷款的未偿还余额为50,837,000美元，截至2020年12月31日的未偿还余额为54,887,000美元。适用于经修订定期票据的年利率为伦敦银行同业拆息(定义见定期票据)加170个基点的保证金。经修订的定期票据的利率已透过利率掉期协议定为4.16厘。修订后的定期票据要求每月摊销，未偿还本金将于2029年6月5日到期。经修订定期票据以本公司的农田及农场资产作抵押，该等资产包括设备、农作物及农作物应收账款；PEF发电厂租约及租赁地点；以及相关账户及其他付款及存货权利。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，RLC没有未偿还余额。根据公司的选择，这一信贷额度的利率可以在选定的伦敦银行同业拆借利率基础上浮动在1.50%，或者在固定利率期限内固定在伦敦银行同业拆借利率之上1.50%。在本RLC期限内，公司可以随时借款，部分或全部偿还任何未偿还借款，然后根据需要进行再借款。
RLC下的任何未来借款都将用于持续的营运资金要求和其他一般公司用途。为维持该计划下的资金可用，该计划下的未支取款项每年将累积10个基点的承诺费。该公司日后是否有能力根据RLC借入额外资金，须遵守某些财务契约，并作出某些陈述和担保，而这些都是这类借款安排中的典型情况。
经修订的票据和RLC(统称为经修订的信贷安排)要求遵守三个金融契约：(I)总负债除以每个季度末的有形净值不超过0.75至1.0；(Ii)截至每个季度末的偿债比率不低于1.25至1.00；(Iii)保持流动资产等于或大于20,000,000美元，包括在RLC上的可获得性。于2021年12月31日及2020年12月31日，本公司遵守所有财务契约。
经修订信贷安排亦载有惯常负面契诺，限制本公司(其中包括)作出资本开支、招致债务及发行担保、完成若干资产出售、收购或合并、作出投资、派发股息或回购股票或产生任何资产留置权的能力。
修订后的信贷安排包含惯常的违约事件，包括：未能支付所需款项；未能遵守修订后信贷安排的条款；破产及无力偿债；以及未经银行同意而更改控制权(同意不会被无理拒绝)。修订后的信贷安排包含其他惯例条款和条件，包括陈述和保证，这些条款和条件是此类信贷安排的典型做法。
我们还有一张4,750,000美元的本票协议，本金和利息每月到期。这张期票的年利率为4.25%，本息支付截止日期为2028年9月1日。这张期票的收益用于消除以前用于为正在租赁给星巴克的一栋建筑提供长期融资的债务，并为未来的投资提供额外的营运资金。2020年3月，公司额外支付了68.7万美元，用于票据本金。其后的本金及利息付款减至每月28,000元。额外的本金支付与抵押品的释放有关，抵押品于2020年4月提供给Petro Travel Plaza LLC。上述“应付票据”所包括的这项长期债务工具的余额接近该工具的公允价值。截至2021年12月31日的余额为1947000美元。
我们目前和未来的资本资源需求将主要来自目前的现金和有价证券、持续经营的现金流、合资企业的分派、出售已开发和未开发地块的收益、潜在的资产出售、债务的额外使用或从我们的信用额度中提取、通过CFD债券债务偿还公共基础设施成本的收益(在下文的“表外安排”中描述)，以及普通股的发行。2019年5月，我们在表格S-3上提交了更新的货架登记声明，并于2019年5月生效。根据货架登记声明，我们可能会在未来提供和销售一个或多个
52

发行、普通股、优先股、债务证券、权证或上述任何组合。货架登记使我们能够高效和及时地进入资本市场，当与我们刚才提到的其他潜在资金来源相结合时，为我们提供了各种资本资金选择，然后可以使用这些选择，并与公司的资金需求适当匹配。
如上所述，截至2021年12月31日，我们拥有47,178,000美元的现金和证券，截至本10-K表格提交日期，我们的信贷额度为35,000,000美元，可满足任何短期流动性需求。
我们仍然预期需要大量投资，才能发展我们的土地资产。为了满足这些资本要求，我们可能需要获得额外的债务融资，并继续更新我们现有的信贷安排。除债务融资外，我们还将采取与金融合作伙伴合资、出售资产、发行普通股等其他资本选择。我们将综合使用上述资金来源，使资金需求与所资助的资产或发展项目相匹配。随着我们进入2022年，我们将评估为可能启动的发展项目提供资金的各种选择。不能保证我们能获得融资，也不能保证我们能以优惠的条件获得融资。我们相信，我们有足够的资本资源来满足我们的现金需求和近期的资本投资需求，正如早先在现金流和流动性讨论中所描述的那样。
合同现金义务
下表汇总了我们截至2021年12月31日的合同现金义务和商业承诺，将在未来五年内支付：
 按期到期付款
(千美元)总计不到一年1-3年3-5年5年以上
合同义务：
预计水费$285,566 $11,452 $23,945 $25,404 $224,765 
长期债务52,784 4,475 9,596 10,454 28,259 
长期债务利息10,624 2,098 3,613 2,778 2,135 
现金合同承诺9,429 6,184 1,656 518 1,071 
固定福利计划4,647 317 712 973 2,645 
SERP5,230 526 997 1,115 2,592 
融资手续费163 163 — — — 
经营租赁27 16 11 — — 
合同义务总额$368,470 $25,231 $40,530 $41,242 $261,467 
上表只包括那些包括固定或最低义务的合同。这不包括在正常业务过程中进行的正常购买。

正如综合财务报表附注15(退休计划)所述，我们有递延雇员薪酬的长期负债，包括退休金和补充性退休计划。上表中的支付反映了公司对计划信托的未来固定福利计划缴款的估计、计划信托向员工支付的估计以及SERP计划中公司向员工支付的未来支付的估计。2021年，我们缴纳了16.5万美元的养老金，预计2022年我们也将缴纳类似的养老金。
我们的现金合约承诺包括与工业发展的基建发展有关的不同竣工阶段的合约，以及与工业和住宅发展项目有关的应得费用。此外，现金合同承诺中还包括一名顾问在2014年获得的与葡萄藤开发区权利有关的估计费用。本公司于2014年退出一份与葡萄开发相关的咨询合同，并有义务在成功收到诉讼项目权利时以及在葡萄开发权利实现五年后的价值评估日期支付赚取的奖励费用。奖励费用的最终金额要到未来的付款日期才会最终敲定。该公司相信，在未来这段时间内，因退出合同而节省的净额将足以抵消奖励付款成本。
预计水费包括镍水合同，该合同要求我们在2044年之前每年购买6693英亩英尺的水，以及与Wheeler Ridge Marcopa储水区、Tejon-Castac水区、Tulare湖盆地储水区和Dudley-Ridge储水区签订的SWP合同。这些未来供水合同将持续到2035年。有关水资产的其他信息，请参阅合并财务报表附注6(长期水资产)。
53

表外安排
下表显示了我们对差价合约的或有债务。 
 每期承诺到期金额
(千美元)总计2-3年4-5年5年后
其他商业承诺：
备用信用证$4,393 $4,393 $— $— $— 
其他商业承诺总额$4,393 $4,393 $— $— $— 
Tejon牧场公共设施融资管理局(TRPFFA)是由克恩县和TCWD组成的联合权力机构，为公司的克恩县开发项目内的公共基础设施提供资金。TRPFFA创建了两个CFD，即西方CFD和东方CFD。西部CFD已经对该公司420英亩的土地设定了留置权，以确保支付与TRPFFA为TRCC-West出售的2862万美元债券债务相关的特别税。东CFD已经对该公司1931英亩的土地设定了留置权，以确保支付与TRPFFA为TRCC-East出售的7596.5万美元债券相关的特别税。在TRCC-West，West CFD没有批准发行的额外债券债务。在TRCC-EAST，EAST CFD拥有TRPFFA授权的大约44,035,000美元的额外债券债务。
关于债券的出售，有一份4393,000美元的备用信用证，与发行East CFD债券有关。备用信用证已经到位，以提供额外的信用增强，并支付大约两年的未偿还债券的利息。除非本公司作为CFD最大的土地所有者未能支付其物业税，否则本信用证将不予使用。随着TRCC-EAST的发展，在保证金文件中有一种减少信用证金额的机制。本公司相信信用证永远不会被支取。本信用证有效期为两年，必要时每两年续期一次。与信用证有关的每年费用约为68000美元。目前无法确定在每个差价合约内出售或租赁的每个单独物业的评估，因为它是基于出售时的当前税率和物业的评估价值，或基于其租赁给第三方时的评估价值。因此，本公司不需要在2021年12月31日确认义务。
截至2021年12月31日，未合并合资企业的未偿债务总额为141,917,000美元。我们为这笔债务中的127,069,000美元提供担保，这些债务与我们与洛克菲勒和Majestic的合资企业有关。由于洛克菲勒和Majestic合资企业内部产生了正的现金流，我们预计不会要求提供担保。我们不为与TA/Petro合资企业相关的14,848,000美元债务提供担保。
54

非GAAP财务指标
EBITDA代表扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益，这是一种非GAAP财务衡量标准，被我们和其他公司用作业绩的补充衡量标准。我们使用调整后的EBITDA来评估我们核心业务的表现，用于财务和运营决策，并作为一种补充或额外的手段，在一致的基础上评估不同时期的比较。调整后的EBITDA按EBITDA计算，不包括股票补偿费用和资产放弃费用。我们相信，调整后的EBITDA为投资者提供了相关和有用的信息，因为它允许投资者在扣除税收、折旧和摊销、股票补偿费用和放弃费用的影响之前，在非杠杆化的基础上查看我们业务的收入。通过剔除利息支出和收入，EBITDA和调整后的EBITDA允许投资者独立于我们的资本结构和负债来衡量我们的业绩，因此，我们可以更有意义地将我们的业绩与其他公司的业绩进行比较，无论是房地产行业还是其他行业。我们相信，剔除与基于股票的薪酬相关的费用有助于比较我们在不同时期和其他公司之间的运营，而不会因不同的估值方法、费用的波动性(取决于我们无法控制的市场力量)以及公司可以使用的假设和奖励类型而产生差异。EBITDA和调整后的EBITDA作为衡量我们业绩的指标存在局限性。EBITDA和调整后的EBITDA不反映我们过去的现金支出或未来资本支出或合同承诺的现金需求。虽然EBITDA和调整后的EBITDA是相关的和广泛使用的业绩衡量标准，但它们并不代表GAAP定义的运营净收入或现金流量。进一步, 我们对EBITDA和调整后EBITDA的计算可能无法与其他公司报告的类似指标进行比较。
截至十二月三十一日止的年度：
(千美元)202120202019
净(亏损)收入$5,342 $(747)$10,579 
可归因于非控股权益的净亏损(6)(7)(1)
净利息，净额
综合利息收入(57)(884)(1,239)
我们在未合并的合资企业中的利息支出份额1,708 1,902 2,785 
总利息，净额1,651 1,018 1,546 
所得税费用3,821 829 3,980 
折旧及摊销
整合4,594 4,938 5,036 
我们在未合并的合资企业中的折旧和摊销份额4,639 4,419 4,135 
折旧及摊销总额9,233 9,357 9,171 
EBITDA20,053 10,464 25,277 
股票补偿费用4,271 4,494 3,198 
资产弃置费用— — 1,604 
调整后的EBITDA$24,324 $14,958 $30,079 
55

净营业收入(NOI)是作为营业收入计算的非GAAP财务指标，是根据GAAP计算和列报的最直接可比财务指标，不包括一般和行政费用、利息支出、折旧和摊销，以及房地产销售损益。我们相信，NOI为投资者提供了有关我们的财务状况和经营结果的有用信息，因为它主要反映了在房地产层面发生的那些收入和支出项目。因此，我们认为NOI是评估我国房地产资产经营业绩的有用指标。
(千美元)截至十二月三十一日止的年度：
净营业收入202120202019
帕斯托里亚能源设施$4,355 $4,576 $4,573 
TRCC1,250 1,290 1,488 
通信租约940 911 912 
其他商业租约609 557 650 
商业/工业净营业收入合计$7,154 $7,334 $7,623 
截至十二月三十一日止的年度：
(千美元)202120202019
商业/工业营业收入$7,523 $2,414 $3,831 
另外：商业/工业折旧和摊销463 486 517 
另外：一般、行政和其他费用10,950 6,137 11,907 
减去：包括卖地在内的其他收入(11,782)(1,703)(8,632)
商业/工业净营业收入合计$7,154 $7,334 $7,623 
该公司利用未合并的合资企业的NOI作为衡量财务或经营业绩的指标，而GAAP没有明确定义这一指标。我们相信，未合并合资企业的NOI为投资者提供了有关我们未合并合资企业经营业绩的额外信息。我们还在内部使用这一衡量标准来监测我们未合并的合资企业的经营业绩。我们对这一非GAAP衡量标准的计算可能与其他公司报告的类似衡量标准不同。这一非GAAP财务指标不应被视为衡量我们未合并合资企业经营业绩的净收入的替代方案，也不应被视为根据GAAP计算的现金流量(作为流动性衡量标准)的替代品，也不能表明我们未合并合资企业的经营和财务活动产生的现金流量。

下表将未合并的合资企业的净收入与未合并的合资企业的NOI进行核对。
截至十二月三十一日止的年度：
(千美元)202120202019
未合并合营企业净收入$16,752 $7,099 $30,213 
另外：未合并合资企业的利息支出4,926 5,154 5,438 
未合并合营企业营业收入21,678 12,253 35,651 
另外：未合并合资企业的折旧和摊销8,720 8,323 7,773 
减去：出售资产的收益— — (17,537)
减去：卖地利润(10,380)— — 
未合并合营企业净营业收入$20,018 $20,576 $25,887 
56



第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
市场风险是指由于金融或商品市场价格或利率的不利变化而可能影响公司财务状况、经营业绩或现金流的亏损风险。我们在利率和大宗商品价格领域面临市场风险。
金融市场风险
我们对金融市场风险的敞口包括与有价证券相关的利率和信用风险、与我们的未偿债务相关的利率以及应收贸易账款的变化。
我们投资活动的主要目标是保本，同时最大化收益，谨慎管理风险。为了达到这一目标并限制利率风险，我们将我们的投资限制在期限少于5年的证券，并获得穆迪或标准普尔的投资级评级。请参阅综合财务报表附注3(可销售证券)。
我们目前的RLC没有未付余额。RLC的利率可以在选定的LIBOR利率基础上浮动在1.50%，也可以在一段固定期限内固定在LIBOR之上1.50%，并仅在固定利率部分到期时变化。我们的RLC中的浮动利率和固定利率选项帮助我们管理任何未偿还余额的利率敞口。
我们的长期债务面临利率风险。长期债务由两笔定期贷款组成，一笔为50,837,000美元，与伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)外加1.70%的保证金挂钩。这笔贷款期限的利率是通过使用利率互换来固定的，利率互换将利率固定在4.16%。第二期贷款的未偿还余额为1,947,000元，固定息率为4.25%。我们认为，有时限制浮动利率支付的可变性是谨慎的，并已不时达成利率互换安排，以管理这些波动，就像我们对定期贷款所做的那样。
与我们的农业库存相关的市场风险最终取决于支付或出售时杏仁、葡萄和开心果的价值。与我们应收账款相关的信用风险取决于我们客户的财务状况。根据我们与现有客户的历史经验和对客户财务状况的定期信用评估，我们相信我们的信用风险是最小的。与我们的农业库存相关的市场风险将在下面关于大宗商品价格敞口的一节中讨论。
57

下表提供了有关我们对利率变化敏感的金融工具的信息。这些表格显示了我们的债务义务和有价证券，以及按预期到期日计算的相关加权平均利率。

利率敏感型金融市场风险
按预期到期日列出的本金金额
2021年12月31日
(除百分比数据外，以千为单位)
20222023202420252026此后总计公允价值
资产：
有价证券$9,834$756$—$—$—$—$10,590$10,983
加权平均利率0.20%0.22%—%—%—%—%0.20%
负债：
长期债务(475万美元票据)$254$265$277$289$302$560$1,947$1,947
加权平均利率4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%
长期债务(7000万美元票据)$4,221$4,429$4,624$4,825$5,038$27,700$50,837$50,837
加权平均利率4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%

利率敏感型金融市场风险
按预期到期日列出的本金金额
2020年12月31日
(除百分比数据外，以千为单位)
20212022202320242025此后总计公允价值
资产：
有价证券$2,766$—$—$—$—$—$2,766$2,771
加权平均利率0.99%—%—%—%—%—%0.99%
负债：
长期债务(475万美元票据)$244$254$265$277$289$862$2,191$2,191
加权平均利率4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%
长期债务(7000万美元票据)$4,051$4,221$4,429$4,624$4,825$32,737$54,887$54,887
加权平均利率4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%
我们与有价证券相关的利率波动风险略有下降，因为这些余额与前一年相比有所下降。
大宗商品价格风险敞口
截至2021年12月31日，我们面临与某些库存和应收账款相关的不利价格波动。农业库存包括与2021年和2020年作物生产相关的农业、文化和加工成本。盘存的农业成本按实际发生的成本入账。从历史上看，这些成本每年都会在当年的作物收成售出时收回。
关于应收账款，风险金额主要与农作物有关。这些应收账款是根据估计的最终定价入账的。最终价格通常在我们的财政年度结束后的几个月内不会知道。截至2021年12月31日，在647.3万美元的未付应收账款中，有240.9万美元(37%)面临价格变化的风险，所有这些都归因于开心果。
58

2021年12月31日记录的开心果应收账款估计价格为每磅2.14美元，而2020年12月31日为每磅2.04美元。每磅开心果价格每变动0.01美元，我们的开心果应收账款就增加或减少11,200美元。虽然目前还不清楚每磅开心果的最终价格(因此风险程度)，但在过去的三年里，价格从1.98美元到2.14美元不等。
项目8.财务报表和补充数据
对此项目的答复在本表格10-K的单独部分中提交。
项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧
没有。
第9A项。控制和程序
(a)信息披露控制和程序的评估
截至本报告期末，我们在包括首席执行官、首席财务官和财务总监在内的管理层(包括首席执行官、首席财务官和财务总监)的监督下，根据修订后的1934年证券交易法规则13a-15和15d-15或交易法，对我们的披露控制和程序的设计和操作的有效性进行了评估。基于这一评估，首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序截至2021年12月31日有效，以确保我们根据交易所法案提交或提交的报告中所需的所有信息都得到积累，并酌情传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时决定要求披露的信息，并在美国证券交易委员会规则和法规要求的时间段内对其进行记录、处理、汇总和报告。
(b)财务报告内部控制的变化
我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响，或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化，这些变化与上一财季发生的规则13a-15(D)段或规则15d-15所要求的评估相关。
见“管理层财务报告内部控制报告”和“独立注册会计师事务所财务报告内部控制报告”，见项目15(A)(2)--本表格10-K财务报表附表。
第9B项。其他信息
没有。
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
第三部分
项目10.董事、高级管理人员和公司治理
有关我们执行人员的信息列于本表格10-K的第一部分，项目1“关于我们的执行人员的信息”。本项目需要的其他信息通过引用纳入了我们将提交给美国证券交易委员会的关于我们2022年股东年会的最终委托书，这些信息将在“董事选举”、“商业行为和道德准则及公司治理准则”、“公司治理事项”以及“拖欠第16(A)条报告”(如果适用)的标题下找到。
项目11.高管薪酬
本项目要求的信息通过引用纳入我们将提交给美国证券交易委员会的关于我们2022年股东年会的最终委托书，这些信息将在“薪酬讨论和分析”和“薪酬委员会报告”的标题下找到。
59

项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
(a)某些受益所有者和管理层的担保所有权。
本项目要求的有关某些受益所有者和管理层的担保所有权的信息，通过引用纳入了我们将提交给美国证券交易委员会的关于我们2022年股东年会的最终委托书，这些信息将在“某些受益所有者和管理层的股权”的标题下找到。
(b)根据股权补偿计划授权发行的证券。
下表显示了截至2021年12月31日关于我们授权发行股权证券的所有薪酬计划的汇总信息。截至2021年12月31日，我们没有，目前也没有发行任何此类股权证券的其他补偿合同或安排，当时并将继续没有未经股东批准的补偿计划、合同或安排。有关我们薪酬计划的更多详细信息包括在合并财务报表附注的附注11(股票薪酬-限制性股票和绩效股票授予)中。
证券持有人批准的股权补偿计划
权益
补偿计划
审批人
证券持有人*		须提供的证券数目
在行使以下权力时发出
未付补助金		加权平均
行权价格
未付补助金		剩余证券数量
可供将来发行
在股权薪酬项下
计划(不包括证券
反映在(A)栏)
 (a)(b)(c)
限制性股票
授予和限制
目标库存单位
目标实现		683,645最终确定的价格
在归属时		415,779

*公司不使用未经证券持有人批准的股权补偿计划。
第十三项：某些关系和关联交易，以及董事独立性
本项目要求的信息通过引用纳入我们将提交给美国证券交易委员会的关于我们2022年股东年会的最终委托书，并将在“关联人交易”和“公司治理事项”的标题下找到。
项目14.首席会计师费用和服务
我们的独立注册会计师事务所是德勤律师事务所, 加州洛杉矶，PCAOB审计师事务所ID：34.
本项目要求的信息通过引用纳入我们将提交给美国证券交易委员会的关于我们2022年股东年会的最终委托书，并将在“独立注册会计师事务所”的标题下找到。
60

第四部分
项目15.证物和财务报表附表
(a) 作为本报告一部分提交的文件：
页码
1 合并财务报表：
1.1
管理层关于财务报告内部控制的报告
69
独立注册会计师事务所财务报告内部控制报告
70
独立注册会计师事务所报告
71
1.2
合并资产负债表-截至2021年和2020年12月31日的年度
73
1.3
综合经营报表-截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度
74
1.4
综合全面收益(亏损)表--截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
75
1.5
综合权益报表-截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
76
1.6
合并现金流量表-截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
77
1.7
合并财务报表附注
79
2 补充财务报表明细表：
没有。
3 展品：
3.1
重述的公司注册证书
FN 1
3.2
修订及重新制定附例
FN 2
4.3
登记和报销协议
FN 5
4.4
证券说明
FN 39
4.5
债权契约的形式
FN 36
10.1与Wheeler Ridge-Marcopa储水区签订的供水服务合同(无证物)，最初在注册人年度报告表格10-K第11项下提交的修正案FN 6
10.7
*离职协议
FN 7
10.8
*董事薪酬计划
FN 7
10.9
*修订并重新调整非员工董事股票激励计划
FN 8
10.9(1)
*根据非员工董事股票激励计划达成的股票期权协议
FN 7
10.10 
*修订并重申1998年股票激励计划
FN 9
10.10(1)
*根据1998年股票激励计划签订的股票期权协议
FN 7
10.12 
与帕斯托里亚能源设施有限责任公司(Pastoria Energy Facility L.L.C.)签订土地租赁协议。
FN 10
10.15 
证券购买协议格式
FN 11
10.16 
注册权协议的格式
FN 12
10.17 
*2004年股票激励计划
FN 13
10.18 
*董事限制性股份协议格式
FN 13
10.19 
*限制性股票单位协议格式
FN 13
10.23 
Tejon山村有限责任公司协议
FN 14
10.24 
Tejon牧场保护和土地使用协议
FN 15
10.25 
第二次修订和重新签署的百年创办人有限责任协议
FN 16
10.26 
*高管聘用协议-Allen E.Lyda
FN 17
10.27 
TRCC/Rock Outlet Center LLC有限责任公司协议
FN 18
61

10.28 
认股权证协议
FN 19
10.29 
对Tejon山村有限责任公司协议的修订
FN 20
10.30 
会员权益购买协议-Tejon山村有限责任公司
FN 21
10.31 
修订和重新签订的信贷协议
FN 22
10.32 
学期笔记
FN 22
10.33 
循环信贷额度
FN 22
10.34 
与帕斯托里亚能源设施有限责任公司的租赁协议修正案
FN 23
10.35 
与Pastoria Energy Facility L.L.C.签订的供水协议
FN 24
10.37 
TRC-MRC 2，LLC的有限责任公司协议
FN 26
10.38 
TRC-MRC 1，LLC的有限责任公司协议
FN 27
10.39 
百年创办人，有限责任公司赎回和退出协议-Lewis Tejon会员
FN 28
10.40 
对第二次修订和重新签署的百年创办人有限责任公司协议的第一修正案
FN 29
10.41 
对第二次修订和重新签署的百年创办人有限责任公司协议的第二次修订
FN 30
10.42 
TRC-MRC3，LLC的有限责任公司协议
FN 31
10.43 
对第二次修订和重新签署的百年创办人有限责任公司协议的第四修正案
FN 32
10.44 
百年创办人，有限责任公司赎回和退出协议-加州大西洋
FN 33
10.45 
经修订的循环信贷额度
FN 34
10.46 
修正的期限说明
FN 35
10.47 
高管离职协议-高管离职协议-格雷戈里·S·比利·S·比利(Gregory S.Bielli S.Bielli)
FN 37
10.48 
TRC-MRC4，LLC的有限责任公司协议
FN 38
10.49 
气候解析的CEQA诉讼和解协议
在此提交
10.50 
TRC-MRC Multi I，LLC有限责任公司协议
在此提交
21 
注册人子公司名单
在此提交
23.1 
独立注册会计师事务所德勤(Deloitte&Touche LLP)(加利福尼亚州洛杉矶)同意
在此提交
23.2 
独立注册会计师事务所RSM US LLP的同意
在此提交
31.1 
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的认证
在此提交
31.2 
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的认证
在此提交
32 
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条通过的《美国法典》第18编第1350条的认证
在此提交
99.1
Petro Travel Plaza Holdings LLC的财务报表
在此提交
101.INSXBRL实例文档。在此提交
101.SCHXBRL分类扩展架构文档。在此提交
101.CALXBRL分类扩展计算链接库文档。在此提交
101.DEFXBRL分类扩展定义Linkbase文档。在此提交
101.LABXBRL分类扩展标签Linkbase文档。在此提交
101.PREXBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档。在此提交
*管理合同、补偿计划或安排。
FN 1  本文件于2020年5月26日提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号333-231032)，作为我们于2020年5月26日提交的当前报告Form 8-K的附件99.1，通过引用将其并入本文。
FN 2  本文件于2020年5月26日提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们于2020年5月26日提交的当前报告Form 8-K的附件99.1，通过引用将其并入本文。
62

FN 5  本文件于2005年12月20日提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们于2005年12月20日提交的当前报告Form 8-K的附件4.1，在此并入作为参考。
FN 6  本文件在截至1994年12月31日的Form 10-K年度报告第14项下提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，在此引用作为参考。本展品并不是以电子格式提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)的。
FN 7  本文件在截至1997年12月31日的Form 10-K年度报告第14项下提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，在此引用作为参考。
FN 8  本文件已提交给位于华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为截至2008年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.9，在此引用作为参考。
FN 9  本文件提交给位于华盛顿特区的美国证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2008年12月31日的年度报告Form 10-K的附件10.10，在此并入作为参考
FN 10  本文件提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2001年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.16，在此引用作为参考。
FN 11  本文件于2004年5月7日提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们于2004年5月7日提交的当前报告Form 8-K的附件4.1，在此并入作为参考。
FN 12  本文件于2004年5月7日提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们于2004年5月7日提交的Form 8-K当前报告的附件4.2，在此并入作为参考。
FN 13  本文件提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2004年12月31日的Form 10-K年度报告的证物10.21-10.23，通过引用并入本文。
FN 14  本文件于2006年5月24日提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们于2006年5月24日提交的当前报告Form 8-K的附件10.24，在此并入作为参考。
FN 15  本文件于2008年6月23日提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们于2008年6月23日提交的当前报告Form 8-K的附件10.28，在此并入作为参考。
FN 16本文件提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2009年6月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.25，在此引用作为参考。
FN 17本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2013年3月31日的Form 10-Q季度报告的附件10.26，在此引用作为参考。
FN 18本文件于2013年6月4日提交给位于华盛顿特区的美国证券交易委员会(SEC)(文件号1-7183)，作为我们于2013年6月4日提交的当前报告Form 8-K的附件10.27，在此并入作为参考。
FN 19本文件于2013年8月8日提交给美国证券交易委员会(SEC)(文件号1-7183)，作为我们于2013年8月8日提交的当前报告Form 8-K的附件10.1，在此并入作为参考。
FN 20本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2013年12月31日的经修订的10-K/A表格年度报告的附件10.29，在此引用作为参考。
FN 21本文件于2014年7月16日提交给位于华盛顿特区的美国证券交易委员会(SEC)(文件号1-7183)，作为我们于2014年7月16日提交的当前报告Form 8-K的附件10.30，在此并入作为参考。
FN 22本文件于2014年10月17日提交给位于华盛顿特区的美国证券交易委员会(SEC)(文件号1-7183)，作为我们于2014年10月17日提交的当前报告Form 8-K的证据10.31-10.33，在此并入作为参考。
FN 23本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为截至2014年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.34，在此引用作为参考。
FN 24本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2015年6月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.35，在此引用作为参考。
63

FN 26本文件提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2016年6月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.37，在此引用作为参考。
FN 27本文件提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2016年9月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.38，在此引用作为参考。
FN 28本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为截至2016年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.39，在此引用作为参考。
FN 29本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为截至2016年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.40，在此引用作为参考。
FN 30本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为截至2016年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.41，在此引用作为参考。
FN 31本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2018年9月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.42，在此引用作为参考。
FN 32本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.43，在此引用作为参考。
FN 33本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.44，在此引用作为参考。
FN 34本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2019年9月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.45，在此引用作为参考。
FN 35本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2019年9月30日的Form 10-Q季度报告的附件10.46，在此引用作为参考。
FN 36本文件于2019年4月25日提交给美国证券交易委员会(SEC)(档案号333-231032)，作为我们于2019年4月25日提交的表格S-3注册声明的附件4.6，在此引用作为参考。
FN 37本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.47，在此引用作为参考。
FN 38本文件提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2021年3月31日的Form 10-Q季度报告的附件10.48，在此引用作为参考。
FN 39
本文件已提交给华盛顿特区的证券交易委员会(档案号1-7183)，作为我们截至2020年12月31日的Form 10-K年度报告的附件4.4，在此引用作为参考。
(b) 展品。随本报告归档的证据附在本报告的末尾。
(c) 财务报表明细表--对项目15这一部分的答复作为本报告的单独一节提交。
项目16.表格10-K总结
不适用。
64


签名
根据修订后的1934年证券交易法第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签名者代表其签署本报告。
 
   泰洪牧场公司
March 3, 2022  由以下人员提供：/s/格雷戈里·S·比利(Gregory S.Bielli)
日期   格雷戈里·S·比利
   总裁兼首席执行官
   (首席行政主任)
March 3, 2022  由以下人员提供：/s/罗伯特·D·贝拉斯克斯
日期   罗伯特·D·贝拉斯克斯
   财务高级副总裁兼首席财务官
   (首席财务会计官)
65

根据修订后的1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员代表注册人在指定的日期以注册人的身份签署。 
名字  容量 日期
/s/史蒂文·A·贝茨
史蒂文·A·贝茨
  董事 March 3, 2022
/s/格雷戈里·S·比利(Gregory S.Bielli)
格雷戈里·S·比利
  董事 March 3, 2022
/s/Jean Fuller
让·富勒
  董事 March 3, 2022
/s/Susan Hori
苏珊·霍里(Susan Hori)
董事March 3, 2022
/s/安东尼·L·莱乔(Anthony L.Leggio)
安东尼·莱乔(Anthony L.Leggio)
  董事 March 3, 2022
/s/诺曼·梅特卡夫
诺曼·梅特卡夫
  董事 March 3, 2022
/s/Frawn Morgan
弗劳恩·摩根
董事March 3, 2021
/s/Geoffrey Stack
杰弗里·斯塔克
  董事 March 3, 2022
/s/Daniel R.Tisch
丹尼尔·R·蒂施(Daniel R.Tisch)
董事March 3, 2022
/s/Michael H.Winer
迈克尔·H·维纳
董事March 3, 2022
66


表格10-K的年报
Item 8, Item 15(a) (1) and (2), (b) and (c)
财务报表和财务报表明细表
财务报表
某些展品
截至2021年12月31日的年度
泰洪牧场公司(Tejon Ranch Co.)
Tejon牧场，加利福尼亚州





67

Form 10-K - Item 15(a)(1) and (2)
Tejon牧场公司及其子公司
财务报表和财务报表明细表索引
项目15(A)(1)--财务报表
以下是Tejon Ranch Co.及其子公司的合并财务报表，列于第8项：
 页面
管理层关于财务报告内部控制的报告
69
独立注册会计师事务所财务报告内部控制报告
70
独立注册会计师事务所报告
71
合并资产负债表-截至2021年和2020年12月31日的年度
73
综合运营报表-截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度
74
综合全面(亏损)收益表--截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
75
综合权益报表-截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
76
合并现金流量表-截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
77
合并财务报表附注
79
项目15(A)(2)--财务报表附表
美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission，简称SEC)适用的会计法规中规定的所有附表都不是相关指示所要求的，或者不适用，因此被省略了。
68


管理层关于财务报告内部控制的报告
公司管理层负责建立和维护充分的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性。根据交易法第13a-15(F)条的定义，财务报告内部控制是由公司主要高管和主要财务官设计或监督，并由公司董事会、管理层和其他人员实施的程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。
公司对财务报告的内部控制有书面政策和程序的支持，这些政策和程序(1)涉及保持合理详细、准确和公平地反映公司资产交易和处置的记录；(2)提供合理保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理保证，以允许根据普遍接受的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理保证，以记录必要的交易，以便根据公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；(3)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
在公司年度财务报表的编制过程中，在公司管理层(包括首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，公司管理层根据#年12月31日确定的标准，对截至2021年12月31日的公司财务报告内部控制的有效性进行了评估。内部控制-集成框架由特雷德韦委员会赞助组织委员会(2013年框架)发布，或COSO。管理层的评估包括对公司财务报告内部控制设计的评估，以及对公司财务报告内部控制操作有效性的测试。
根据这一评估，管理层没有发现公司内部控制存在任何重大缺陷，管理层得出结论，公司对财务报告的内部控制截至2021年12月31日有效。
审计本报告所列公司财务报表的独立注册会计师事务所德勤会计师事务所(Deloitte&Touche LLP)发布了一份关于财务报告内部控制有效性的报告，其副本如下。
69

独立注册会计师事务所报告


致Tejon Ranch Co.的股东和董事会。

财务报告内部控制之我见

我们已经审计了Tejon Ranch Co.及其子公司(“本公司”)截至2021年12月31日的财务报告内部控制，其依据的标准是内部控制-综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2021年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)由COSO发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2021年12月31日和截至2021年12月31日年度的综合财务报表和我们2022年3月3日的报告，根据我们的审计和其他审计师的报告对这些财务报表发表了无保留意见。

意见基础

本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制报告中。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都保持了有效。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及其局限性

公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/德勤律师事务所
加利福尼亚州洛杉矶
March 3, 2022
70

独立注册会计师事务所报告

致Tejon Ranch Co.的股东和董事会。

对财务报表的几点看法

我们审计了Tejon Ranch Co.及其子公司(“本公司”)截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并资产负债表、截至2021年12月31日的三个年度的相关综合经营表、全面收益(亏损)、权益和现金流量以及相关附注(统称为“财务报表”)。我们认为，根据我们的审计和其他审计师的报告，财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的运营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。

我们没有审计Petro Travel Plaza Holdings LLC(“Petro”)的财务报表，该公司的投资采用权益法核算。随附的公司财务报表包括其截至2021年12月31日和2020年12月31日对Petro的股权投资分别为22,915,000美元和23,358,000美元，以及截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度对Petro的股权收益分别为4,957,000美元，5,722,000美元和8,810,000美元。该等报表已由其他核数师审核，而其他核数师已向我们提交报告，而我们的意见，就涉及Petro所包括的金额而言，仅以其他核数师的报告为依据。

我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据下列标准审计了公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制内部控制-综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2022年3月3日的报告，根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制表达了无保留意见。

意见基础

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报。我们相信我们的审计和其他审计师的报告为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
71

房地产-房地产开发-请参阅财务报表附注1、5、14和16
关键审计事项说明
本公司对房地产开发减值的评估涉及对每个房地产开发项目的初步评估，以确定是否存在可能表明房地产开发项目的账面价值不再可收回的事件或情况变化。可能的减值迹象可能包括影响权利程序的事件或环境变化、政府监管、诉讼、对新房的地理需求以及与新房定价相关的市场状况。当发生事件或情况变化时，本公司通过比较房地产开发期间预期产生的未贴现未来现金流量与各自的账面金额来评估房地产开发的减值。如果房地产开发的账面金额超过未贴现的未来现金流量，则进行分析以确定该资产的公允价值。

本公司作出重大假设，以评估每个房地产开发项目的可能减值迹象。这些假设包括确定适当和可比较的市场价格，考虑法律因素或商业环境的变化，以及围绕持续的正现金流和开发成本的假设。考虑到计划中的开发社区将位于目前没有许多可比住宅的位置，公司必须围绕以高于当前累计成本的价格出售房地产资产的预期能力做出假设。此外，本公司目前涉及多项与物业权利有关的诉讼事宜，在评估该等法律事宜获得解决及取得必要权利的可能性时，必须继续运用判断力。这些假设的变化可能会对确定用于进一步分析的房地产开发产生重大影响，任何确定的减值都可能对公司的收益产生重大影响。此外，用来作出这些假设的事实和情况可能会因时期而异。截至2021年12月31日止年度，任何房地产开发项目均未确认减值亏损。

由于房地产开发的数量重要性，以及管理层在决定是否发生事件或环境变化时作出的假设，表明任何房地产开发项目的账面价值可能无法收回，我们将房地产开发减值指标的确定确定为一项重要的审计事项。这需要审计师在执行审计程序时高度判断，以评估管理层是否恰当地识别了减损指标。

如何在审计中处理关键审计事项

我们与评估房地产开发项目是否存在可能的减值迹象有关的审计程序包括：
•我们测试了对管理层识别可能表明任何房地产开发项目的账面价值不再可以收回的可能情况的控制的有效性，包括对管理层对权利程序的评估、政府监管、诉讼、对新住房的地理需求以及与新房定价有关的市场状况的控制。
•我们阅读和评估管理层的文件，包括相关的会计政策和管理层从外部获得的信息。
•我们通过以下方式评估管理层的减值分析：
◦测试房地产开发项目的可能减值迹象，包括通过审查开发项目周围地区可公开获得的有关房屋价值和土地价值的信息、与南加州房地产市场有关的期刊和新闻信息，以及其他独立的市场数据，包括考虑市场对住房的需求和可比房价的变化，来搜索不利的资产特定和/或市场状况
◦取得法律顾问的函件，并向本公司的内部法律顾问查询，以评估影响发展物业的诉讼事宜的任何状况的任何变化，以及对收回累积成本能力的潜在影响，包括任何相关的政府法规及/或其他影响权益程序的事宜。
◦建立对减值指标的独立预期，并将这种预期与管理层的分析进行比较。

/s/德勤律师事务所
加利福尼亚州洛杉矶
March 3, 2022
自2019年以来，我们一直担任本公司的审计师。
72

Tejon牧场公司及其子公司
合并资产负债表
(千美元)
12月31日
20212020
资产
流动资产：
现金和现金等价物$36,195 $55,320 
可供出售的有价证券10,983 2,771 
应收账款6,473 4,592 
盘存5,702 2,990 
预付费用和其他流动资产3,619 2,842 
流动资产总额62,972 68,515 
房地产和装修--出租，净值17,301 17,660 
房地产开发(包括$112,063在2021年12月31日及$108,600(截至2020年12月31日，归功于百年创办人，LLC，附注17)
319,030 310,439 
财产和设备，净值50,699 46,246 
对未合并的合资企业的投资43,418 33,524 
水资产净投资50,997 56,698 
其他资产1,619 3,267 
总资产$546,036 $536,349 
负债和权益
流动负债：
应付贸易账款$4,545 $3,367 
应计负债及其他3,451 3,305 
应付所得税1,217 — 
递延收入1,907 1,972 
长期债务的当期到期日4,475 4,295 
流动负债总额15,595 12,939 
长期债务，减少流动部分48,155 52,587 
长期递延收益8,409 5,550 
递延税项负债2,898 925 
其他负债14,468 19,017 
总负债89,525 91,018 
承诺和或有事项
股本：
泰洪牧场公司股东权益
普通股，$0.50每股面值：
授权股份-50,000,000
已发行及已发行股份-26,400,921在2021年12月31日及26,276,8302020年12月31日
13,200 13,137 
额外实收资本344,936 342,059 
累计其他综合损失(6,822)(9,720)
留存收益89,835 84,487 
总Tejon牧场公司股东权益441,149 429,963 
非控股权益15,362 15,368 
总股本456,511 445,331 
负债和权益总额$546,036 $536,349 

请参阅随附的说明。
73

Tejon牧场公司及其子公司
合并业务报表
($(千美元，每股除外)
截至十二月三十一日止的年度
 
 202120202019
收入：
房地产-商业/工业$19,476 $9,536 $16,792 
矿产资源20,987 10,736 9,791 
农耕11,039 13,866 19,331 
牧场经营4,111 3,692 3,609 
总收入55,613 37,830 49,523 
成本和费用：
房地产-商业/工业11,953 7,122 12,961 
房地产-度假村/住宅1,723 1,612 2,247 
矿产资源13,559 6,414 5,818 
农耕14,116 15,103 15,251 
牧场经营4,679 4,896 5,316 
公司费用9,843 9,430 9,361 
总费用55,873 44,577 50,954 
营业亏损(260)(6,747)(1,431)
其他收入(亏损)：
投资收益57 884 1,239 
房地产销售收益— 1,331 — 
其他收入(亏损)164 110 (1,824)
其他收入(亏损)合计221 2,325 (585)
未合并合营企业收益中未计权益前的经营亏损(39)(4,422)(2,016)
未合并合资企业净收益中的权益9,202 4,504 16,575 
所得税前收入9,163 82 14,559 
所得税费用3,821 829 3,980 
净收益(亏损)5,342 (747)10,579 
可归因于非控股权益的净亏损(6)(7)(1)
普通股股东应占净收益(亏损)$5,348 $(740)$10,580 
普通股股东每股净收益(亏损)，基本$0.20 $(0.03)$0.41 
普通股股东每股摊薄后净收益(亏损)$0.20 $(0.03)$0.40 

请参阅随附的说明。

74

Tejon牧场公司及其子公司
综合全面收益表(损益表)
(千美元)
 截至十二月三十一日止的年度
 202120202019
净收益(亏损)$5,342 $(747)$10,579 
其他综合(亏损)收入：
可供出售证券的未实现(亏损)收益(14)(46)440 
福利计划调整866 (215)135 
SERP负债调整331 (622)(424)
未实现利率互换损益2,841 (3,213)(2,809)
其他税前综合收益(亏损)4,024 (4,096)(2,658)
(计提)与其他综合所得项目有关的所得税优惠(1,126)1,147 744 
其他综合收益(亏损)2,898 (2,949)(1,914)
综合收益(亏损)8,240 (3,696)8,665 
可归因于非控股权益的综合损失(6)(7)(1)
普通股股东应占综合收益(亏损)$8,246 $(3,689)$8,666 
请参阅随附的说明。
75

Tejon牧场公司及其子公司
合并权益表
(千美元，共享信息除外)
普普通通
股票
杰出的		普普通通
库存		其他内容
实缴
资本		累计
其他
全面
损失		留用
收益		总计
股东的
权益		非控制性
利息		总股本
余额，2018年12月31日25,972,080 $12,986 $336,520 $(4,857)$74,647 $419,296 $15,376 $434,672 
净收益(亏损)— — — — 10,580 10,580 (1)10,579 
其他综合损失— — — (1,914)(1,914)— (1,914)
限制性股票发行221,267 110 (110)— — — — — 
股票薪酬— — 3,958 — — 3,958 — 3,958 
因既得股份的税收和税收优惠而扣缴的股份(96,550)(48)(1,623)— — (1,671)— (1,671)
余额，2019年12月31日26,096,797 $13,048 $338,745 $(6,771)$85,227 $430,249 $15,375 $445,624 
净亏损— — — — (740)(740)(7)(747)
其他综合损失— — — (2,949)(2,949)— (2,949)
限制性股票发行338,074 169 (169)— — — — — 
股票薪酬— — 5,629 — — 5,629 — 5,629 
因既得股份的税收和税收优惠而扣缴的股份(158,041)(80)(2,146)— — (2,226)— (2,226)
平衡，2020年12月31日26,276,830 $13,137 $342,059 $(9,720)$84,487 $429,963 $15,368 $445,331 
净收益(亏损)— — — — 5,348 5,348 (6)5,342 
其他综合收益— — — 2,898 2,898 — 2,898 
限制性股票发行227,250 114 (114)— — — — — 
股票薪酬— — 4,731 — — 4,731 — 4,731 
因既得股份的税收和税收优惠而扣缴的股份(103,159)(51)(1,740)— — (1,791)— (1,791)
余额，2021年12月31日26,400,921 $13,200 $344,936 $(6,822)$89,835 $441,149 $15,362 $456,511 
请参阅随附的说明。
76

Tejon牧场公司及其子公司
合并现金流量表
(单位：千)
截至12月31日的12个月，
 202120202019
经营活动
净收益(亏损)$5,342 $(747)$10,579 
对净收益(亏损)与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧及摊销4,594 4,938 5,036 
有价证券溢价(折价)摊销111 34 (94)
未合并合资企业净收益中的权益(9,202)(4,504)(16,575)
非现金退休计划费用99 78 307 
(出售房地产/资产的收益)(12)(1,339)— 
土地出让确认的非现金利润(2,784)— (2,146)
卖水利润1
(3,442)— — 
卖地利润(3,139)— — 
递延所得税1,1342,253 1,259 
股票补偿费用4,271 4,494 3,198 
股票薪酬的超额税收优惠48519 57 
租赁资产非现金核销— 110 1,604 
未合并合资企业收益的分配5,8926,222 15,381 
营业资产和负债变动情况：
应收账款、存货、预付款项和其他资产，净额(814)5,427 154 
流动负债，净额718 (2,004)(2,715)
经营活动提供的现金净额2,816 15,481 16,045 
投资活动
有价证券的到期日和销售6,249 41,843 53,418 
购买有价证券(14,586)(5,610)(28,219)
房地产和设备支出(20,879)(22,259)(25,222)
社区设施小区的报销收入1354,223 4,180 
出售房地产/资产的收益632,000 — 
卖地收益4,413 — — 
对未合并的合资企业的投资(2,900)(2,160)(3,100)
未合并合资企业的股权分配5,734 5,309 3,457 
对长期水资产的投资(2,415)(3,568)(3,686)
卖水收益1
9,534 — — 
净现金(用于投资活动)/由投资活动提供(14,652)19,778 828 
融资活动
信用额度借款— — 5,000 
偿还信贷额度— — (5,000)
偿还长期债务(4,295)(4,819)(4,004)
既得股票授权税(1,791)(2,226)(1,671)
用于融资活动的净现金(6,086)(7,045)(5,675)
(减少)现金和现金等价物增加(17,922)28,214 11,198 
年初现金、现金等价物和限制性现金55,320 27,106 15,908 
年终现金、现金等价物和限制性现金$37,398 $55,320 $27,106 

77

截至12月31日的12个月，
 202120202019
对合并资产负债表上的金额进行对账：
现金和现金等价物$36,195 $55,320 $27,106 
限制性现金(记录在其他资产中)1,203 — — 
现金总额、现金等价物和限制性现金$37,398 $55,320 $27,106 
非现金投资活动
计入流动负债的应计资本和水费支出$1,342 $910 $785 
对未合并的合资企业的贡献2
$8,464 $— $8,658 
土地出资的长期递延利润2
$2,785 $— $2,038 
1在确定与水资产活动相关的现金流入和流出的分类时，公司的做法得到了会计准则编纂(“ASC”)230-10-45-22的支持，该准则规定“某些现金收入和支出具有
一类现金流…。如果是这样的话，适当的分类应取决于可能成为该项目主要现金流来源的活动。“此外，在2006年美国注册会计师协会关于当前美国证券交易委员会和PCAOB发展的会议上，美国证券交易委员会(SEC)或美国证券交易委员会的工作人员讨论了一个实体对与资产买卖相关的现金流出和流入的分类应该保持一致，并指出当现金流分类不清楚时，注册人必须使用考虑到这些项目的活动性质和主要现金流来源的判断和分析。

鉴于我们水务资产的性质和前述权威指引，本公司根据出售水务的时间估计购买的水务资产的适当分类。以前购买的被归类为投资的水是
售价为$9.52021年，这一现金流入将在本公司的投资活动中适当归类。美元的利润3.4百万
与前期购买的水有关的费用正从当期的经营活动中适当扣除。本公司已经并将继续将这一方法应用于符合这一事实模式的水资产交易。
22021年6月，该公司以公允价值#美元贡献了土地。8.5100万美元给TRC-MRC4，LLC是一家未合并的合资企业，成立的目的是开发、建设、租赁和管理630,000位于TRCC-East(此处定义)公司物业上的平方英尺工业建筑。这块土地的总成交价是$。2.9百万美元。公司确认了$2.8百万美元利润和递延美元2.8根据会计准则编纂(ASC)主题606-与客户的合同收入和ASC主题323投资-股权方法和合资企业，应用五步收入确认模式后的利润为100万美元。
  
于2019年4月，本公司以公允价值$5.9100万美元给TRC-MRC3，LLC，这是一家未合并的合资企业，成立的目的是开发、建设、租赁和管理579,040位于TRCC-East的公司物业上一平方英尺的工业建筑。包括交易费用在内，这块土地的总成交价是$。2.8百万美元。公司确认了$1.5百万美元利润和递延美元1.5在根据会计准则编纂(ASC)主题606-与客户的合同收入和ASC主题323投资-权益法和合资企业应用五步收入确认模式后，

于2019年12月，本公司出资兴建一幢新落成的商业多租户大厦及相关土地，总公平值为#美元。2.8100万美元给TA/Petro，一家未合并的合资企业。建筑和土地的总成本是$。2.0百万美元。公司确认了$0.3百万美元利润和递延美元0.5在根据会计准则编纂(ASC)主题606-与客户的合同收入和ASC主题323投资-权益法和合资企业应用五步收入确认模式后，

从历史上看，与土地开发支出相关的现金流出是在投资活动中计入的。为保持一致性，公司将继续将与土地开发相关的现金流出和现金流入归类为投资活动。

请参阅随附的说明。
78


Tejon牧场公司及其子公司
合并财务报表附注
2021年12月31日

1.    重要会计政策摘要
“公司”(The Company)
Tejon Ranch Co.(本公司和Tejon)是一家多元化的房地产开发和农业综合企业，致力于负责任地利用其土地和资源来满足加州人的住房、就业和生活方式需求。目前的业务包括土地规划和权利、土地开发、商业土地销售和租赁、矿产特许权使用费土地租赁、水资产管理和销售、放牧租赁和农业。
这些活动通过五报告细分市场：
•房地产-商业/工业
•房地产-度假村/住宅
•矿产资源
•农耕
•牧场运营
Tejon的主要资产大约是270,000英亩的毗连的，大部分未开发的土地，在其最南端的边界，60在洛杉矶市中心以北数英里处，在其最北的边界，15贝克斯菲尔德以东数英里处。该公司通过确保其土地的权利、促进基础设施开发、战略土地规划、通过开发和销售实现土地货币化以及保护来创造价值，以最大限度地实现其土地的最高和最佳利用。
该公司参与了七拥有、开发和经营房地产的合资企业。该公司成立合资企业，以促进其部分土地的开发。该公司还积极参与土地规划、土地权利和保护项目。
综合财务报表附注中对英亩数、楼房数、面积、租约数、占有率以及从这些价值得出的任何金额的任何提及均未经审计。
合并原则
合并财务报表包括本公司的账目，以及本公司持有控股权的所有子公司和投资的账目。所有公司间交易已在合并中取消。公司对截至合并财务报表发布之日的后续事件进行了评估。
现金等价物
该公司将购买时到期日在三个月或以下的所有高流动性投资视为现金等价物。现金等价物的账面价值接近公允价值。
有价证券
本公司认为这些投资不符合现金等价物的条件，但很容易出售，属于有价证券。该公司的投资组合由固定收益债务证券组成，这些证券在综合资产负债表上被归类为流动资产。该公司将所有有价证券归类为可供出售的证券。这些按公允价值列示，未实现收益(亏损)(税后净额)在合并权益表中作为累计其他全面收益(亏损)的组成部分报告。
79

对未合并的合资企业的投资
对本公司不控制但对其有重大影响的合资企业，本公司采用权益会计法。本公司对其对实体的影响或控制程度的判断涉及各种因素，包括其所有权权益的形式；其在实体治理中的代表性；其参与决策的能力；以及其他投资者参与决策过程、取代本公司担任经理和/或清算合资企业的权利。这些合资企业按成本入账，并根据收益(亏损)、贡献和分配中的权益进行调整。这些投资在公司资产负债表上的账面价值与合资企业资产负债表上净资产中的标的股本之间的任何差额，都会随着相关标的资产的折旧、摊销或出售而进行调整。当本公司向合资企业出让土地时，无论该合资企业的其他投资者是否出资现金或财产，该公司都会按公允价值记录对该合资企业的投资。
该公司通常根据合资企业的分配优先顺序分配来自非合并合资企业的收入和亏损，这可能与其声明的所有权百分比不同。

本公司根据股权投资会计准则评估其在未合并合资企业的投资的可回收性，方法是首先审查每项投资的任何减值指标。如果有指标，公司会估计投资的公允价值。如果投资的账面价值大于估计公允价值，管理层将评估减值是“暂时性的”还是“非暂时性的”。在进行这项评估时，管理层考虑以下因素：(1)公允价值低于成本的时间长度和程度；(2)实体的财务状况和近期前景；以及(3)本公司保留权益的意图和能力，使其市值回升足够长的时间。(1)公允价值低于成本的时间长度和程度；(2)实体的财务状况和近期前景；以及(3)公司保留权益的意图和能力，使其市值回升。如果管理层断定减值是“非临时性的”，公司将把投资减少到其估计的公允价值。
金融工具的公允价值
该公司遵循财务会计准则委员会对某些金融工具的公允价值计量的权威指导。指导意见界定了公允价值，建立了公允价值计量框架，并扩大了公允价值计量的披露范围。公允价值被定义为在计量日市场参与者之间的有序交易中，为资产或负债在本金或最有利的市场上转移负债而收到的或支付的交换(退出)价格，公允价值被定义为在计量日为资产或负债在本金或最有利的市场上进行有序交易而收到的交换(退出)价格。本指引根据对资产或负债估值的投入，建立了公允价值计量的三级层次结构。可观察到的投入是那些市场参与者很容易看到的，而不可观察到的投入通常是利用管理层的估计和假设在内部开发的：
•第1级-估值基于相同资产和负债在活跃市场的报价。
•第2级-估值由活跃市场中类似资产和负债的报价、不活跃市场中相同或类似工具的报价或所有重大投入均可在市场上观察到的基于模型的技术确定。
•第3级-估值源自基于模型的技术，其中至少有一项重要输入是无法观察到的，并基于公司自己对市场参与者将用来评估资产或负债的假设的估计。
当可用时，该公司使用活跃市场的报价来确定公允价值。本公司在确定公允价值计量时会考虑与交易对手相关的主要市场风险和不履行风险。公允价值计量经常用于有价证券、养老金计划内的投资和套期保值工具(如果有的话)。
利率互换协议
2014年10月，本公司与富国银行订立利率互换协议。2019年6月，本公司修订了利率互换协议，以继续对冲本公司从定期票据以及随后修订的定期票据中承担的利率风险。有关本次利率互换的更多详情，请参阅综合财务报表附注8(信贷额度和长期债务)和附注10(利率互换)。该公司相信，有时限制浮动利率支付的可变性是谨慎的，过去曾签订利率掉期来管理这些波动。
80

该公司按公允价值将利率互换协议确认为资产负债表上的资产或负债。衍生工具的公允价值变动(即损益)的会计处理取决于该工具是否已被指定并符合套期保值关系的一部分，进而取决于套期保值关系的类型。对于被指定为套期保值工具的衍生工具，公司必须根据被套期保值的风险敞口，将该套期保值工具指定为公允价值套期保值、现金流套期保值或境外业务净投资套期保值。利率互换协议被认为是现金流对冲，因为它旨在与定期贷款和随后修订的定期贷款的条款相匹配，以对冲预期未来现金流变化的风险敞口。套期会计一般规定在套期工具上确认损益的时间与确认现金流对冲中被套期交易收益影响的变化相匹配。这项利率互换协议将根据是否被认为在降低浮动利率敞口方面非常有效来评估。本公司正式记录利率互换协议与套期保值项目之间的所有关系，包括评估有效性的方法和风险策略。该公司在每项利率互换协议开始时进行评估，并按季度进行评估，以确定这些工具在抵消与对冲项目相关的现金流变化方面是否非常有效。如果掉期被认为是高效的，那么用作对冲的衍生品的公允价值的变化将反映在累计的其他综合收益中。, 或者AOCI。在对冲交易影响收益期间，AOCI分类的金额将重新分类为收益。如果掉期交易没有达到高度有效的水平，用作对冲的衍生品的公允价值变化将反映在收益中。
每项利率掉期协议的公允价值均采用广泛接受的估值方法确定，包括对每项衍生工具的预期现金流进行贴现现金流分析。这些分析反映了衍生品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含波动率(也称为“其他重大可观察投入”)。利率掉期协议的公允价值乃采用市场标准方法厘定，即将贴现的未来固定现金付款及贴现的预期可变现金收入净额计算在内。可变现金收入基于从可观察到的市场利率曲线得出的对未来利率(远期曲线)的预期。公允价值计算还包括使用“重大不可观察的输入”(例如对当前信用利差的估计)来评估违约可能性的违约风险金额，该公司已认定这对其利率互换协议的整体公允价值无关紧要。
可变利息实体
本公司评估其在VIE的所有权益以进行合并。当本公司的权益被确定为可变权益时，本公司将评估本公司是否被视为VIE的主要受益人。VIE的主要受益人需要合并VIE。主要受益人被定义为既有权(I)指导VIE的活动，从而对其经济表现产生最重大影响的一方，也有(Ii)承担损失的义务，并有权从VIE获得潜在重大利益的一方。本公司在作出这项决定时，会考虑其可变利益以及关联方的任何可变利益。在这两个因素都存在的情况下，本公司被视为主要受益者，并合并VIE。如果其中一个因素不存在，本公司不是主要受益者，不合并VIE。

为了评估本公司是否有权指导VIE的活动，从而对VIE的经济表现产生最重大的影响，本公司考虑了所有事实和情况，包括它在建立VIE中的作用及其持续的权利和责任。这一评估包括：第一，确定对VIE经济表现影响最大的活动；第二，确定哪一方(如果有的话)拥有对这些活动的控制权。一般来说，做出影响VIE的最重大决定或有权单方面罢免这些决策者的各方被认为有权指导VIE的活动。

为了评估公司是否有义务吸收VIE的损失或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的收益，公司考虑了所有经济利益，包括债务和股权投资、服务费用以及被认为是VIE中可变利益的其他安排。这项评估要求公司运用判断来确定这些权益总体上是否被认为对VIE具有潜在的重大意义。评估重要性时考虑的因素包括：VIE的设计，包括其资本化结构；权益从属关系；支付优先权；VIE资本结构中各类别权益的相对份额；以及该等权益由本公司持有的原因。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司拥有二维埃斯。一个在财务报表中合并，另一个没有合并。请参阅合并财务报表附注17(对未合并和合并合资企业的投资)以作进一步讨论。
81

信用风险
公司在运营过程中向合作社、酿酒厂、坚果营销公司和公司设施的承租人发放信贷。该公司定期对客户的财务状况进行信用评估，通常不需要抵押品。
商业收入主要来自租赁租金支付和运营费用报销。如果客户租户未能根据租约支付租金，公司的财务状况和现金流可能会受到不利影响。本公司根据对租户信誉、支付能力和收款概率的判断，计入坏账准备。当帐目被认为不再值得收款时，就予以注销。
在截至2021年12月31日和2020年12月31日的两年中，帕斯托里亚能源设施公司(Pastoria Energy Facility，L.L.C.)或PEF发电厂租约产生了大约8占总收入的%。本公司没有其他客户占营业总收入的5%或更多。
该公司在联邦保险的金融机构维持其现金和现金等价物。这些机构的账户余额定期超过FDIC保险覆盖范围，因此，与超过FDIC保险覆盖范围的存款金额相关的信用风险集中在一起。本公司认为风险不大。
农场库存
农作物收割的成本在发生时进行清点。当农作物出售时，这些成本就会被计入费用。费用按每磅或每吨的平均成本计算和确认，视情况而定。本年度发生的与下一年作物相关的成本被清点并计入库存，直到收获并出售相匹配的作物。持有待售的农场存货以成本价(先进先出法)或市场价中较低者计价。
财产和设备
财产和设备是按成本列报的，但1936年组织时取得的土地除外，它是按公司前身列报的基础列报的。折旧是在各种资产的预计使用年限内使用直线法计算的。公司的财产和设备及其各自的预计使用寿命如下：
(千美元)使用寿命2021年12月31日2020年12月31日
葡萄园和果园20$62,877 $56,612 
机械、家具、固定装置和其他设备
3 - 10
20,299 19,882 
建筑物及改善工程
10 - 27.5
8,858 8,819 
土地及土地改善工程157,835 7,807 
正在进行的开发4,882 4,817 
$104,751 $97,937 
减去：累计折旧(54,052)(51,691)
$50,699 $46,246 
82

长期水资源资产
与图拉雷湖盆地储水区和达德利-里奇储水区签订了长期购买水合同。这些合同使该公司有权在2035年到期的合同期限内获得水。该公司还购买了一份合同，允许并要求它购买6,693一英亩-英尺的水，每年从镍家族有限责任公司。这份合同的初始期限将持续到2044年。这些合同的购买价格在合同有效期内按直线摊销。与Wheeler Ridge Marcopa储水区和Tejon-Castac水区的水合同也已到位，但这些合同是在开始时与每个地区签订的，后来没有从第三方购买，因此在公司账面上没有相关的财务价值。因此，不存在与这些合同相关的摊销费用。
葡萄园和果园
种植和发展葡萄园和果园的成本是资本化的，直到作物变得具有商业生产力。灌溉系统和格栅设施在开发阶段的利息成本和折旧也被资本化。在开发阶段获得的作物收入将扣除开发成本。当庄稼变得具有商业生产力时，就开始贬值。
在2019年第四季度，公司放弃了313几英亩葡萄园。因此，该公司注销了$1,555,000与这些葡萄园及其他农业相关资产有关的账面净值，该等资产以前计入综合资产负债表内的物业及设备、净额、项目。$1,555,000费用记录在综合业务报表内的其他收入(亏损)项目内。
在农作物收获、承包和交付给买家的时候，可以估计收入，确认收入，并计入任何相关的库存成本，这通常发生在每年的第三季度和第四季度。该公司的部分杏仁或开心果作物在收获后的第二年出售并不少见。果园(杏仁和开心果)收入基于合同结算价或估计销售价格，而葡萄园收入通常按合同销售价格确认。果园作物的估计价格是基于果园作物的营销者和操作者对最终市场价格的报价估计。随着收到有关所售作物最终结算价的新信息，这些市场价格估计值将在作物支付周期中更新。这些估算值在收到作物的最终付款后调整为实际。这种确认果园作物销售收入的方法是农业综合企业界的标准做法。对估计收入和实际收入之间的差额的调整是在知道此类金额的期间记录的。这些调整的净影响使农业收入增加了#美元。365,000 in 2021, $890,000 in 2020, and $3,746,0002019年。2021年的调整包括#美元。365,000开心果收入增加，不是把杏仁换成零钱。2020年的调整包括一美元890,000开心果收入增加，不是把杏仁换成零钱。2019年的调整包括#美元。3,807,000开心果收入增加，一美元61,000减少杏仁的用量。
加州杏仁委员会有权要求杏仁生产商通过农业部长批准的销售订单从市场上扣留一部分年产量。在2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，没有强制要求这样的扣缴。
普通股期权和授予
本公司股票激励计划采用公允价值会计方法核算。限制性股票授予和限制性股票单位的估计公允价值在预期归属期间支出。对于基于业绩的授予，该公司根据在满足规定的业绩衡量标准方面取得成功的估计范围，对实际授予的股票数量进行估计。该公司定期更新其估计，并将估计的任何变化反映在综合经营报表中。
长寿资产
该公司每季度审查一次其所有经营物业在每个季度末之前和之后的当前活动和业务状况变化，以确定是否存在需要进行减值分析的任何触发事件。如果发现触发事件，本公司将审查对物业未来未贴现现金流的估计，如有必要，包括在考虑多个结果的情况下采用概率加权方法。
83

将持有和使用的长期资产，包括租赁物业、在建工程或CIP、为开发而持有的房地产和无形资产，在存在可能表明长期资产的账面价值可能无法收回的情况下，将单独评估减值。将持有和使用的长期资产的账面价值如果超过预期因使用和最终处置该资产而产生的未贴现现金流的总和，则不可收回。将持有和使用的长期资产的减值指标或触发事件，包括租赁物业、CIP、为开发而持有的房地产和无形资产，按项目进行评估，包括估计净营业收入、入住率变化、重大近期租约到期、当前和历史运营和/或现金流亏损、租金和其他市场因素的重大波动。本公司根据众多因素评估预期未贴现现金流，这些因素包括但不限于现有市场信息、当前和历史经营业绩、已知趋势、可能影响物业的当前市场/经济状况以及有关资产使用的假设，如有必要，包括在考虑多种结果的情况下采用概率加权方法。于确定已发生减值时，确认减记以将账面值降至其估计公允价值。
此外，本公司将按账面价值或公允价值减去出售和处置成本中的较低者处置长期资产。
截至2021年12月31日，公司管理层认为其所有长期资产均未受损。
收入确认
该公司的收入主要来自其租赁组合的租赁收入、矿产租赁的特许权使用费收入、农作物销售、水销售和土地销售。2018年1月1日，公司执行ASU 2014-09《与客户签订合同的收入(主题606)》(ASC 606)。ASU 2014-09年度取代了之前所有的收入确认指导，包括特定行业的指导。公司通过遵循ASC 606下的五步模式确认收入，以实现核心原则，即实体确认收入，以描述向客户转让商品或服务的金额，其金额反映了实体预期有权获得的对价，以换取这些商品或服务。五步模式要求公司(I)确定与客户的合同，(Ii)确定合同中的履约义务，(Iii)确定交易价格，包括在未来可能不会发生重大逆转的情况下的可变对价，(Iv)将交易价格分配给合同中的各个履约义务，以及(V)在公司履行履约义务时确认收入。
房地产销售
于采用ASC 606后，本公司须按其独立售价(即按相对独立售价基准)而非总成本，就有多项履约责任的土地出售分配交易价格予履行责任。
地役权的出售
本公司不时出售其土地的地役权，而该等地役权是以公用设施走廊等物件的使用权形式，或以保育地役权的形式，一般要求本公司放弃其部分土地的商业开发权，但不会导致该土地的所有权改变或限制本公司继续在该土地上进行其他创收活动。该公司按照ASC 606的五步模式确认地役权销售收入。
与卖地和租约有关的成本分摊
当本公司出售其其中一个房地产发展项目内的土地，而尚未完成与整个项目相关的所有基础设施发展时，本公司于出售时估计该发展项目的未来成本，以厘定已出售土地的适当销售成本及确认出售的时间。在计算出售或分配租赁土地的成本时，公司使用估计和预测来确定开发项目完成时的总成本。这些对最终开发成本的估计可能会随着市场条件的变化和建设成本的变化而变化。
特许权使用费收入
特许权使用费收入在合同中定义为特许权使用费的百分比，并与生产和市场价格挂钩。该公司的特许权使用费安排一般要求按月支付，并根据上个月的活动支付。公司根据估计每月收取特许权使用费收入，并在收到付款时根据实际情况进行调整。实施ASC 606后，特许权使用费收入的会计基本保持不变。
84

租金收入
租赁租金收入按直线基准按各自租赁条款确认。该公司将目前确认为收入的金额和预计在以后几年收到的金额归类为预付费用中的递延租金和随附的合并资产表中的其他流动资产。目前收到但在未来年度确认为收入的金额在随附的综合资产负债表中归类为应计负债和其他收入以及递延收入。本公司于物业可供预期用途之日开始确认租金收入，客户租户拥有或控制物业之实际用途。
在每个租赁期内，本公司透过(I)审阅经国家认可信用评级机构评级的租户的信用评级，(Ii)审阅根据适用租约可公开获得或须向本公司提交的租户财务报表，(Iii)监察有关其租户及其各自业务的新闻报道，以及(Iv)监察租赁付款的及时性，以监察租户的信贷质素。本公司有员工负责评估和监控租户的信用质量以及信用质量的任何重大变化。
环境支出
与当前业务有关的环境支出将酌情计入费用或资本化。与过去业务造成的现有状况相关的支出，对当前或未来的收入没有贡献的支出被计入费用。当可能进行环境评估和/或补救措施，并且可以合理估计成本时，记录负债。一般来说，这些应计项目的时间与可行性研究完成或公司对正式行动计划的承诺相吻合。不是环境成本的负债已分别记录在2021年12月31日和2020年12月31日。
预算的使用
根据公认会计原则编制公司的合并财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期的资产和负债报告金额、或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和费用金额。由于估计过程中固有的不确定性，实际结果可能与这些估计值不同，这是合理的。
2021年通过的新会计公告
参考汇率改革
2020年3月，美国财务会计准则委员会(FASB)发布了会计准则更新，或ASU第2020-04号，“促进参考汇率改革对财务报告的影响”，针对影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动。该公告在有限的时间内提供了可选的权宜之计，以减轻参考汇率改革的潜在会计负担。具体地说，ASU允许修改ASC主题470(债务)内的合同，当合同因参考利率改革而被修改时，将通过前瞻性调整有效利率来说明这一点。它还提供了对ASC主题815中涉及对套期保值关系的关键条款的改变的指导的例外：如果满足某些标准，则参考比率的改变将不会导致对套期保值关系的解除指定。本指南自2020年3月12日起至2022年12月31日对所有实体有效。这一声明并未对合并财务报表产生实质性影响，预计也不会对合并财务报表产生实质性影响。
85

2.    股权
每股收益(EPS)
普通股股东应占每股基本净收入(亏损)以本年度已发行普通股的加权平均数为基础。普通股股东应占每股摊薄净收益(亏损)是基于普通股的加权平均流通股数和假设在行使股票期权、购买普通股的认股权证以及根据ASC 260授予限制性股票的情况下发行普通股的加权平均流通股数，即“每股收益”。
截至12月31日的12个月，
 202120202019
加权平均流通股数量：
普通股26,343,352 26,205,923 26,031,391 
普通股等价物：股票期权、赠与70,662 140,527 117,724 
稀释后的流通股26,414,014 26,346,450 26,149,115 
3.     有价证券
ASC 320“投资-债务和股权证券”要求企业将所有债务证券分类为持有至到期、交易或可供出售。该公司已选择将其证券归类为可供出售的证券，因此要求在每个报告日期将证券调整为公允价值。证券的所有成本以及已实现和未实现的损益都是在特定的确认基础上确定的。以下为12月31日可供出售的证券摘要：
(千美元) 20212020
有价证券：公允价值层次成本估计公允价值成本估计公允价值
存单
未确认损失未满12个月的$401 $400 $— $— 
带着未确认的收益— — — — 
存单总额1级401 400 — — 
美国财政部和机构票据
未确认损失未满12个月的1,360 1,358 — — 
带着未确认的收益— — 801 803 
美国国库券和机构票据总额2级1,360 1,358 801 803 
公司票据
未确认损失未满12个月的9,231 9,225 708 707 
带着未确认的收益— — 1,257 1,261 
公司票据总数2级9,231 9,225 1,965 1,968 
$10,992 $10,983 $2,766 $2,771 

本公司于2020年1月1日前瞻性地通过了美国会计准则第2016-13号，“金融工具--信贷损失(话题326)”。根据美国会计准则第326-30条，该公司现在被要求在确认可供出售债务证券的信用损失时使用留置法，该损失是根据证券的摊销成本基础与预期在证券有效期内收取的金额之间的差额来衡量的。根据这种方法，在每个报告日期，公司都会记录与信用损失相关的减值，通过信贷损失准备金(ACL)抵消收益。截至2021年12月31日，本公司未录得任何信贷损失。
86

截至2021年12月31日，投资证券的公平市场价值为#美元。9,000低于证券的成本基础。公司未实现持股收益总额相等零未实现持有亏损总额等于$9,000。截至2021年12月31日，对证券价值临时变化的累计其他综合权益综合亏损的调整反映了可供出售证券的市值减少了#美元。14,000，其中包括估计为#美元的税款。4,000.
该公司选择从可供出售债务证券的公允价值和摊余成本基础上剔除适用的应计利息，并按照ASC主题326-30-50-3A单独列报应计利息余额。应计应收利息余额合计为#美元。53,000截至2021年12月31日，已计入综合资产负债表的预付费用和其他流动资产项目。本公司选择不计量应计应收利息的信贷损失拨备，因为没有理由计入可能无法收回的应计利息拨备。
美国财政部和机构票据
截至2021年12月31日，该公司对美国国库券和机构票据的投资的未实现亏损是由于购买时以来利率的相对变化造成的。这些证券的合同现金流由美国政府机构担保。这些债务证券持有的未实现亏损是投资利差和利率变动的函数，而不是信用质量的变化。截至2021年12月31日，本公司不打算出售这些证券，而且本公司不太可能被要求在收回其成本基础之前出售这些证券。因此，自2021年12月31日起，这些投资不需要ACL。
公司票据
这些投资的合同条款不允许发行人以低于投资摊余成本基础的价格结算证券。公司票据的未实现亏损是投资利差和利率变动的函数，而不是信用质量的变化。该公司预计将收回这些证券的全部摊销成本基础。截至2021年12月31日和2020年12月31日，本公司不打算出售这些证券，而且本公司不太可能被要求在收回其成本基础之前出售这些证券。因此，截至2021年12月31日和2020年12月31日，这些投资不需要ACL。
下表按年汇总了按面值计算的有价证券的到期日(以千美元为单位)：
2021年12月31日20222023总计
存单$400 $— $400 
美国财政部和机构票据$855 500 $1,355 
公司票据8,925 250 9,175 
$10,180 $750 $10,930 
2020年12月31日2021总计
美国财政部和机构票据801 801 
公司票据1,950 1,950 
$2,751 $2,751 
该公司对公司票据的投资是与拥有标准普尔投资级评级的公司进行的。
4.     库存
截至12月31日，库存包括以下内容：
(千美元)20212020
农业库存$5,377 $2,636 
其他325 354 
$5,702 $2,990 
农业库存包括本年度发生的与明年作物相关的成本，以及当年未售出的作物和农用化学品。
87

5.     房地产
截至12月31日，房地产包括以下内容：
(千美元)20212020
房地产开发
山村$150,668 $146,662 
百年诞辰112,063 108,600 
葡萄藤37,922 36,815 
Tejon牧场商业中心18,377 18,362 
房地产开发319,030 310,439 
房地产和装修--出租，净值
Tejon牧场商业中心20,595 20,595 
房地产和装修--出租，净值20,595 20,595 
减去累计折旧(3,294)(2,935)
房地产和装修--出租，净值$17,301 $17,660 
88

6.     长期水资源资产
长期水资产包括为将来使用或出售而持有的水和水合同。水是按成本持有的，其中包括支付的水价和从加州输水管道抽水并将水输送到水库的成本。目前，水被存放在克恩县南部公司土地上的一个水库中，并由克恩水库的TCWD持有。
该公司已在图拉雷湖盆地蓄水区和达德利-里奇水区获得了国家水利工程(SWP)长期水务合同下的权利，总计3,444根据SWP分配，每年可获得英亩英尺的SWP津贴。这些合同将持续到2035年，并已移交给AVEK，供该公司在羚羊谷使用。2013年，该公司获得了一份购买水的合同，该合同规定该公司有义务购买6,693位于克恩县的加州有限责任公司Nickel Family，LLC，或称Nickel，每年从Nickel Family，LLC，或Nickel获得一英亩英尺的水。
与镍公司的购水协议的初始期限至2044年，其中包括公司将合同延长一年的选择权。35好几年了。2021年水的购买成本是$。817每英亩英尺。购买成本应根据消费者物价指数或消费价格指数中较大者，每年增加成本。3%.
上述购买的水最终将用于开发公司的土地，用于商业/工业房地产开发、度假村/住宅房地产开发和农业。临时使用可能包括每年将部分水出售给第三方用户，直到这些水完全分配给公司使用为止，如上所述。
截至12月31日，水务收入和销售成本如下：
(千美元)202120202019
英亩英尺已售出13,651 5,022 4,482 
收入$15,523 $5,909 $3,997 
销售成本10,669 3,663 3,194 
利润$4,854 $2,246 $803 
分配给持有以备将来使用的水资产的成本如下(千美元)：
2021年12月31日2020年12月31日
储存的水和未来交付的水$25,020 $28,136 
可调水2,879 4,102 
总蓄水量，按成本价计算，以备将来使用$27,899 $32,238 

无形水资产
该公司购买的水合同账面金额如下(千美元)：
2021年12月31日2020年12月31日
费用累计折旧费用累计折旧
达德利-里奇水权$11,581 $(5,307)$11,581 $(4,825)
镍水权18,740 (5,247)18,740 (4,605)
图拉雷湖流域水权6,479 (3,148)6,479 (2,910)
$36,800 $(13,702)$36,800 $(12,340)
购水合同净成本23,098 24,460 
总成本水保存以备将来使用27,899 32,238 
对水资产的净投资$50,997 $56,698 
89

与Wheeler Ridge Marcopa蓄水区(WRMWSD)和Tejon-Castac水区(TCWD)的水合同也已到位，但在合同开始时与每个区签订，后来没有从第三方购买，在公司账面上没有相关的财务价值。因此，不存在与这些合同相关的摊销费用。总水资源，包括经常性使用和一次性使用，包括：
(单位：英亩英尺，未经审计)2021年12月31日2020年12月31日
保存水以备将来使用
TCWD-公司拥有的库水56,189 61,054 
公司水库50,349 50,349 
可调水4,203 5,638 
总蓄水量以备将来使用110,741 117,041 
购买的水合同
水合同(达德利-里奇、镍和图拉雷)10,137 10,137 
WRMWSD-与公司签订合同15,547 15,547 
TCWD-与公司的合同5,749 5,749 
购买的水务合同总额31,433 31,433 
总持水量以备将来使用和购买用水合同142,174 148,474 

Tejon牧场公司(Tejon Ranch Co.)的全资子公司Tejon Ranchcorp，或称Ranchcorp，于2015年与PEF签订了供水协议。PEF是发电厂租约的当前承租人。根据供水协议，PEF可向Ranchcorp购买最多3,500从2017年1月1日到2030年7月31日，每年一英亩英尺的水，可以选择延长期限。PEF没有义务在任何一年向Ranchcorp购买水，但需要向Ranchcorp支付相当于以下金额的年度期权付款30最高年付额的%。根据2021年供水协议，水价为$1,188每英亩-英尺年用水量，受3在合同有效期内每年增加%。供水协议包含其他习惯条款和条件，包括陈述和保证，这些条款和条件是此类协议的典型特征。该公司出售水的承诺可以通过现有的水资产来实现。
7.     应计负债及其他
截至12月31日，应计负债和其他负债包括：
(千美元)20212020
累积假期$782 $736 
应计带薪休假356 399 
应计奖金2,062 1,658 
其他251 512 
$3,451 $3,305 

8.     信用额度和长期债务
截至12月31日，债务包括以下内容：
(千美元)20212020
应付票据$52,784 $57,078 
减去：长期债务的信用额度和当前到期日(4,475)(4,295)
减去：递延贷款成本(154)(196)
长期债务，减少流动部分$48,155 $52,587 
90

下表汇总了截至12月31日的债务到期日、未偿债务和各自的本金到期日。
(千美元)规定汇率有效率成熟性20222023202420252026此后总计
定期贷款1
L+1.70%
4.16%6/5/2029$4,221 $4,429 $4,624 $4,825 $5,038 $27,700 $50,837 
$35百万RLOC
见下文2
见下文2
10/5/2024— — — — — — — 
本票4.25%4.25%9/1/2028254 265 277 289 302 560 1,947 
长期债务总额$4,475 $4,694 $4,901 $5,114 $5,340 $28,260 $52,784 
1定期贷款的利息由利率互换协议固定。有关详细讨论，请参阅脚注10。
2根据公司的选择，这一信贷额度的利率可以浮动在1.50比选定的LIBOR利率高出%，或者可以固定为1.50固定利率期限比伦敦银行同业拆借利率高出%。
9.     其他负债
截至12月31日，其他负债包括以下债务：
(千美元)20212020
退休金负债(见附注15)$185 $1,602 
利率互换负债(见附注10)3,088 5,929 
高管退休计划补充负债(见附注15)7,847 8,419 
其他1
3,348 3,067 
$14,468 $19,017 
1 在与Majestic Realty Co.的两家合资企业中，超额分配被归类为负债。详情见附注17(对未合并和合并合资企业的投资)。
有关上表的标题，请参阅各合并财务报表附注以了解详情。
10.     利率互换
于二零一四年十月，本公司订立利率掉期协议，以对冲与伦敦银行同业拆息挂钩的定期贷款相关浮动利率变动相关的现金流，详情见综合财务报表附注8(信贷额度及长期债务)。2019年6月21日，本公司修订了利率掉期协议，以继续对冲其从定期票据以及随后修订的定期票据中获得的部分利率风险敞口。原套期保值关系解除指定，修改后的利率互换同步重新指定。根据回归分析，经修订的利率掉期在初步评估时符合有效现金流对冲的条件，并按公允价值入账。
在截至2021年12月31日的季度，利率互换协议被认为非常有效。公允价值变动，包括应计利息和对非履约风险的调整，符合现金流量对冲的条件，在AOCI分类。在AOCI中分类的金额随后重新分类为对冲交易影响收益期间的收益。
截至2021年12月31日，利率互换协议的公允价值低于其成本基础，因此计入综合资产负债表中的其他负债。截至目前，该公司有以下未完成的利率掉期协议被指定为利率现金流对冲(以千美元为单位)：
2021年12月31日
生效日期到期日公允价值层次加权平均付息率公允价值名义金额
July 5, 2019June 5, 20292级4.16%$(3,088)$50,837
2020年12月31日
生效日期到期日公允价值层次加权平均付息率公允价值名义金额
July 5, 2019June 5, 20292级4.16%$(5,929)$54,887
91

11.     股票补偿-限制性股票和绩效股票授予
公司的股票激励计划规定根据服务条件或通过实现与业绩相关的目标来奖励员工。公司已经发布了三这些计划下的股票授予类型包括：具有服务条件授予的限制性股票；仅在达到特定业绩条件(如公司现金流目标或股价)或业绩条件授予时才授予的业绩股票授予；以及包括基于特定业绩衡量标准(或业绩里程碑授予)的门槛、目标和最高成就水平的业绩股票授予。以市场为基础的业绩条件赠款是以实现目标股价为基础的。用于计算基于市场的奖励的归属的股价是使用蒙特卡洛模拟。未能达到目标股价将导致股票被没收。没收带有服务条件或基于业绩的限制的股票奖励将导致先前确认的基于股票的薪酬支出发生逆转。取消基于市场的限制的股票奖励不会导致先前确认的基于股票的薪酬支出发生逆转。
以下为截至2021年12月31日止年度，公司按业绩条件进行的业绩股票授予摘要：
具有绩效条件的绩效股票授予
阈值性能32,282 
目标绩效515,919 
最高性能924,338 
以下是公司股票奖励活动的摘要，包括计时奖励和绩效单位奖励，假设在截至的12个月内实现了未完成绩效奖励的目标：
2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
股票赠与在今年年初的目标实现情况中脱颖而出840,307 409,373 538,599 
新股授予/因超额完成目标而增发股份63,622 797,364 160,471 
既得赠款(196,328)(307,250)(188,032)
期满/没收的授权书(23,956)(59,180)(101,665)
在目标实现方面表现突出的股票赠与683,645 840,307 409,373 
92

以下是用于确定该公司截至2021年12月31日的年度基于市场的绩效条件赠款价格的假设摘要：
(千美元，股价除外)
授予日期2019年12月12日March 11, 20202020年12月11日March 18, 2021
归属结束2022年12月31日2022年12月31日2023年12月31日March 18, 2024
目标实现时的股价$18.80$16.36$17.07$20.02
预期波动率17.28%18.21%29.25%30.30%
无风险利率1.69%0.58%0.19%0.33%
模拟蒙特卡罗股价$11.95$5.87$15.59$18.82
已授股份6,32781,7163,62810,905
判给的总公允价值$76$480$57$205
截至2021年12月31日，与未归属股票授予相关的未摊销成本和预计确认的加权平均期间为#美元。3,818,000和13分别是几个月。具有时间归属特征的限制性股票的公允价值以授予日的公司股价为基础，并在服务期内支出。基于业绩条件实现情况而授予的Cliff授予的绩效奖励的公允价值，是基于一旦公司确定奖励可能授予时，授予当日公司股票的股价为基础的。这一公允价值将在适用于这些赠款的服务期内支出。对于包含从零到最大股份范围的业绩奖励，公司根据历史和预期结果确定(1)实现业绩目标和(2)业绩水平的可能性。根据这些信息，公司确定奖励的公允价值，并衡量与这些赠款相关的服务期内的费用。由于所有绩效补助的最终归属与绩效条件的实现有关，因此公司估计是否会满足绩效条件以及在多长时间内达到。最终，公司根据绩效状况的实际结果调整薪酬成本。根据非员工董事股票激励计划，每个非员工董事在提出的年度内，都会获得他或她的年度股票薪酬。
下表汇总了公司1998年股票激励计划或1998年员工计划和NDSI计划在以下时期的股票薪酬成本：
员工1998计划(千美元)：2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
已支出$3,742 $4,060 $2,667 
大写460 1,135 760 
4,202 5,195 3,427 
NDSI计划529 434 531 
$4,731 $5,629 $3,958 
93

12.     所得税
该公司使用ASC 740核算所得税，即“所得税”，这是一种资产和负债方法，要求为财务报表和纳税申报表中确认不同的事件的预期未来税收后果确认递延税项资产和负债。截至12月31日，所得税拨备包括以下内容：
(千美元)202120202019
总拨备(福利)：$3,821 $829 $3,980 
联邦政府：
当前1,960 (852)1,798 
延期620 1,464 866 
2,580 612 2,664 
国家：
当前937 (21)812 
延期304 238 504 
1,241 217 1,316 
$3,821 $829 $3,980 

2020年3月，颁布了冠状病毒援助、救济和经济安全法案，其中包括一项五年净营业亏损结转拨备，使公司能够从某些亏损中受益。这一规定适用于2017年12月31日至2021年1月1日期间发生的净营业亏损，并暂时废止2017年减税就业法案中不允许净营业亏损结转的条款。根据这些指导方针，该公司已计入2020年的税收损失，预计将获得#美元的联邦退税。954,000.

2021年，所得税拨备费用主要由与第162(M)条限制有关的永久性差异和与股票补偿相关的离散税收费用组成。第162(M)条的薪酬扣除限制是由于2017年减税就业法案对税法的修改造成的，该法案于2020年首次影响了公司。当以低于原始授予价格的价格向参与者发放股票奖励时，触发了离散项目，导致递延税额不足。本季度确认的差额是对前期确认的超额递延税金资产的冲销。确认这一差额预计不会对该公司目前的应付所得税产生影响。最后，该公司记录了与股票薪酬相关的一次性递延纳税义务。所得税拨备与2021年、2020年和2019年适用21%的法定联邦所得税税率计算的金额的对账如下： 
(千美元)202120202019
法定税率所得税$1,924 $17 $3,058 
州所得税，扣除联邦福利后的净额802 217 948 
超额股票补偿费用34 365 (57)
不可扣除的补偿539 357 — 
石油和矿产枯竭(108)(101)(131)
退款— (78)— 
永久性差异26 16 26 
股票薪酬调整641 — — 
其他(37)36 136 
所得税拨备(福利)$3,821 $829 $3,980 
实际税率41.7 %1,011.0 %27.3 %
94

递延所得税反映了用于财务报告的资产和负债的账面金额与用于所得税的金额之间的临时差异的净税收影响。截至12月31日，公司递延税金资产和负债的重要组成部分如下：
(千美元)20212020
递延所得税资产：
应计费用$429 $322 
递延收入544 557 
费用资本化1,390 1,661 
养老金调整2,342 2,921 
股票赠与费用2,046 2,211 
国家递延税金194 — 
账面递延收益2,297 1,034 
合资企业分配593 587 
额外资本化成本拨备699 699 
利率互换921 1,769 
其他77 209 
递延所得税资产总额$11,532 $11,970 
递延所得税负债：
递延收益$1,321 $490 
折旧3,722 3,533 
销售分配成本872 872 
合资企业分配6,367 6,592 
资本化股票薪酬958 — 
直线租金412 548 
预付费用399 340 
国家递延税金190 383 
其他189 137 
递延所得税负债总额$14,430 $12,895 
递延所得税净额(负债)$(2,898)$(925)
递延税项资产准备— — 
递延税金净额$(2,898)$(925)
由于本公司递延税项资产的性质，本公司相信该等资产将于未来数年在营运中使用，无须计入估值津贴。
公司赚了$730,000预计2021年的纳税情况和无在2020年。该公司收到了#美元的退税。483,000及$1,314,000分别在2021年和2020年。
该公司根据所有所得税项目的技术优点对其纳税状况进行评估，以确定每个纳税状况是否符合“审查后更有可能不会持续”的测试。然后，税收优惠被衡量为在累积的基础上确定的最大优惠金额，即在最终和解时“更有可能”实现的优惠。评估的结果是，公司确定在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内，在ASC 740(“所得税”)的范围内没有需要确认和计量的不确定税收状况。2018年至2020年和2017年至2020年的纳税年度仍可分别供联邦和加利福尼亚州税务当局审查。
95

13.     租契
根据各种租赁协议，该公司是某些物业的出租人，租赁条款最高可达30好几年了。本公司从资产使用权中获得租金收入。以下为截至12月31日商业/工业地产收入中包含的商业租金收入摘要：
(千美元)202120202019
基本租金$6,672 $6,471 $6,554 
百分比租金$705 $949 $1,024 
截至2021年12月31日，不可取消租赁的商业、通信和通行权未来最低租金收入(以千美元为单位)：
20222023202420252026此后
$6,375 $5,565 $5,435 $5,241 $4,603 $12,706 
14.     承诺和或有事项

该公司的土地受水务合约约束，其中$11,452,000预计将于2022年支付。这些估计的水合同付款包括SWP、与Wheeler Ridge Marcopa储水区、TCWD、Tulare湖盆地储水区、Dudley-Ridge储水区的合同以及镍水合同。SWP合同将持续到2035年，镍水合同将持续到2044年，并可以选择延长额外的35好几年了。如附注6(长期水资源资产)所述，本公司于2013年底购买了一份购水合同转让合同。分配的水合同是与镍公司签订的，公司有义务购买6,693在整个合同期限内，每年都有英亩-英尺的水。该公司未来水费的合同义务为#美元。285,566,000截至2021年12月31日。
截至2021年12月31日，公司已经履行了2008年与五个主要环境组织签订的保护协议中规定的对Tejon牧场保护协会的财务义务。
公司在2014年第二季度退出了与葡萄开发相关的咨询合同，并有义务在成功收到诉讼项目权利时和价值衡量日期支付赚取的奖励费用五年在获得小道消息的诉讼权利之后。奖励费用的最终金额要到未来的付款日期才会最终敲定。该公司相信，在未来这段时间内，因退出合同而节省的净额将足以抵消奖励付款成本。
Tejon牧场公共设施融资管理局(TRPFFA)是由克恩县和TCWD组成的联合权力机构，为公司的克恩县开发项目内的公共基础设施提供资金。为了TRCC的发展，TRPFFA创建了二社区设施区，或称CFD：西CFD和东CFD。西方CFD已经设定了留置权4202英亩的公司土地，以确保支付与#美元有关的特别税。28,620,000TRPFFA为TRCC-West出售的债券债务。东CFD已经设定了留置权1,9312英亩的公司土地，以确保支付与#美元有关的特别税。75,965,000TRPFFA为TRCC-East出售的债券。在TRCC-West，West CFD不是批准发行的额外债券债务。在TRCC-EAST，EAST CFD大约有$44,035,000TRPFFA授权的未来可以出售的额外债券债务。
关于债券的出售，有一份金额为$的备用信用证。4,393,000与发行EAST CFD债券相关。备用信用证已就位，以提供额外的信用增强并涵盖大约两年‘未偿还债券的利息价值。除非本公司作为CFD最大的土地所有者未能支付其物业税，否则本信用证将不予使用。本公司相信信用证永远不会被支取。这份信用证是两年并将在#年续订。两年制必要时的间隔时间。每年与信用证有关的费用大约是$。68,000.
作为每个CFD的土地所有者，本公司有义务每年支付其应缴纳的特别税。获得担保的土地包括TRCC-West和TRCC-East两个发展项目。出售West CFD债券的收益用于偿还该公司与TRCC-West开发相关的公共基础设施费用。在2021年12月31日，有不是来自West CFD债券的额外改善资金。有$15,647,940东CFD债券中剩余的额外改善资金将用于偿还未来几年的公共基础设施费用。在2021年期间，该公司支付了大约美元2,860,000在特别税中。随着TRCC的继续发展，土地的新业主和新租约租户将通过三重净租约，承担越来越多的评估特别税。这一金额未来可能会根据未偿还债券的数量和其他人缴纳的税额而变化。目前还不能确定出售或租赁的每一处房产的评估，因为它是根据当前的税率和被评估的
96

房产出售时的价值或出租给第三方时的评估价值。因此，本公司不需要在2021年12月31日确认义务。
特哈查皮高原多种物种栖息地保护计划获批
2014年7月，该公司收到了一份提交给Sue的意向书副本，日期为2014年7月17日，表明生物多样性中心(CBD)、Wishtoyo基金会和Dee Domanguez(统称TUMSHCP原告)打算对美国鱼类和野生动植物管理局(USFWS)提起诉讼，挑战USFWS对公司特哈查皮山地多物种栖息地保护计划(TUMSHCP)的批准，以及USFWS发布的美国农业部于2013年批准了TUMSHCP，并发放了ITP。这些批准除其他事项外，授权移除与本公司未来潜在的MV开发相关的加州秃鹰栖息地。
2019年4月25日，TUMSHCP原告向洛杉矶美国加州中心区地区法院提起诉讼(案件编号2：19-CV-3322)(TUMSHCP诉讼)。该公司最初没有被点名为TUMSHCP诉讼的一方，并提出了干预动议，法院批准了这一动议。TUMSHCP诉讼旨在使TUMSHCP无效，因为它涉及到对加州秃鹰(一种濒危物种)的保护，以及ITP。
TUMSHCP诉讼中的主要指控是，加州秃鹰或它们的栖息地是美国国家历史保护法(NHPA)意义上的“传统文化财产”，美国农业部没有考虑到TUMSHCP和ITP对这些“传统文化财产”的影响，也没有就这些“传统文化财产”与受影响的美国土著部落或其代表充分协商。
管理层认为TUMSHCP诉讼中的指控超出了TUMSHCP诉讼中引用的法律和法规的范围，并相信TUMSHCP原告提出的问题在与美洲原住民部落的协商过程中得到了充分的解决。本公司支持USFWS在这起诉讼中积极为此事辩护的努力。
在2019年12月18日的一项裁决中，法院命令双方就USFWS是否正确确定加州秃鹰不是NHPA规定的“传统文化财产”的问题提出即决判决动议。作为对这一命令的回应，TUMSHCP原告和USFWS和公司都提出了即决判决的交叉动议。
2020年12月4日，法院发布命令，全部驳回TUMSHCP原告的简易判决动议，并全部批准USFWS和本公司的简易判决动议。2020年12月18日，本公司作为胜诉方向TUMSHCP原告提出动议，要求追回律师费和费用。

2021年2月2日，法院驳回了收费动议。在法院对收费动议做出裁决后，2021年2月2日，原告通知法院，他们打算对法院对他们索赔的裁决提出上诉。2021年4月2日，第九巡回上诉法院发布了修订后的简报时间表，要求在2021年5月和6月提交开庭和响应性案情摘要。2021年9月16日，原告与美国鱼类和野生动植物管理局以及Tejon Ranchcorp和Tejon Mountain Village，LLC作为干预者-被告达成和解协议，其中原告同意以偏见驳回他们的上诉，以换取该局同意在未来的任何司法或行政诉讼或规则制定请愿书中除其他立场外不断言原告的驳回构成承认、承认或让步动物不是国家法律规定的传统文化财产。在这项和解协议中，原告同意以偏见驳回他们的上诉，以换取该局在未来的任何司法或行政诉讼或规则制定请愿书中除其他立场外不断言原告的驳回构成承认、承认或让步动物不是国家法律规定的传统文化财产。2021年10月4日，第九巡回法院发布命令，驳回上诉。随着命令的发出，上诉被永久驳回，TUMSHCP诉讼不能重新生效，发给本公司的许可证仍然有效。
国家水泥
该公司将土地出租给加州国家水泥公司(National Cement Company of California Inc.，简称National)，目的是从租赁土地上的石灰石矿藏中生产波特兰水泥。拉洪坦地区的加州地区水质控制委员会(RWQCB)在20世纪90年代末就目前出租给National的物业的环境状况发布了命令。
该公司的前租户拉法基公司(Lafarge Corporation，简称Lafarge)和现在的租户National继续按照RWQCB的订单对这些环境状况进行补救。
本公司不知道拉法基或National有任何未能遵守RWQCB指令的情况。根据目前和以前的租约，National和Lafarge有义务赔偿公司因使用租赁物业而产生的费用和责任。环境状况的补救包括在国家或拉法基赔偿义务的范围内。如果要求该公司自费改善环境状况，则该公司的任何该等开支的数额不太可能是重大的，亦没有合理的可能性因此事而持续承担风险。
97

羚羊谷地下水案例
2004年11月29日，一个公共供水商集团向洛杉矶高等法院提交了一份交叉申诉，指控土地所有者和其他对羚羊谷(包括本公司)内的地下水盆地感兴趣的人，要求对羚羊谷盆地内的地下水权利进行司法裁决，包括公司百年项目附近土地下的地下水。多阶段试验的四个阶段已经完成。在第三阶段完成后，法院裁定地下水盆地处于透支状态，并确定了目前的总可持续产量。第四阶段审判于2013年上半年进行，最终确认了双方2011年和2012年的地下水抽水量。审判的第五阶段于2014年2月开始，涉及1)美国是否拥有盆地地下水的联邦保留水权，以及2)从进口水中回流的权利。法院听取了关于联邦保留权的证据，但继续就回流问题进行审判，同时裁决的大多数各方讨论了和解方案，包括回流的权利。2015年2月，超过140代表超过99裁决范围内当前用水量的%同意和解。2015年3月4日，包括本公司在内的和解当事人向法院提交了一份生效判决和实物解决的规定，供法院批准。2015年12月23日，法院作出判决，批准了生效判决和物理解决的规定，即判决。该公司百年纪念项目的供水计划预计，除其他来源外，依赖于公司位于羚羊谷的土地下的一定数量的地下水。本公司在判决书中的分配与该金额一致。在判决最终定案之前，2016年2月19日和22日，包括威利斯班级(Willis)、费兰·皮农山社区服务区(Phelan)和Charles Tapia(Tapia)在内的几个当事人提交了针对判决的上诉通知(统称为Phelan上诉)。费兰上诉从加利福尼亚州第四上诉区上诉法院转移到加州第五上诉区上诉法院，或第五地区上诉法院。
2020年12月9日，第五地区上诉法院维持了对费兰上诉的判决，现在判决为终局裁决。2021年3月16日，第五地区上诉法院发布了两项裁决，维持了对威利斯和塔皮亚的判决。Tapia的决定现在是最终决定。威利斯班级提交了重审请愿书，但在2021年4月6日被驳回。 2021年5月14日，威利斯班级向加州最高法院提交了复审请愿书，但于2021年7月21日被驳回。威利斯的决定现在是最终决定。随着这些挑战的解决，现在的判决是最终的。
在法院的协助下，双方成立了水务主管委员会，聘请了水务主管工程师和水务主管法律顾问，并开始执行与判决一致的实物解决方案。
科恩水务银行诉讼综述及现状
2010年6月3日，中央三角洲和南三角洲水务机构和包括CBD在内的几个环保团体(统称为中央三角洲请愿人)向萨克拉门托县高级法院(Central Delta Action)或中央三角洲行动(Central Delta Action)提起诉讼，指控加州水资源部(DWR)、克恩县水务局(KCWA)和包括本公司和TCWD在内的一些“真正的利益相关者”。这起诉讼对1995年最初批准的SWP合同的某些修正案提出了挑战，这些修正案被称为蒙特利修正案。中三角洲地区的请愿人试图使DWR对蒙特利修正案以及2010年环境影响报告(2010 EIR)的批准无效，该报告涉及根据加州环境质量法案(CEQA)编制的蒙特利修正案，涉及克恩水务银行(KWB)。根据蒙特利修正案，DWR将大约20,000克恩县的土地归DWR或KWB所有，归KCWA所有。
2010年7月2日，中央三角洲的请愿人还向克恩县高级法院(Kern County Superior Court)提起了另一起单独但平行的诉讼，即中央三角洲II号(Central Delta II)，起诉KCWA，还将该公司和TCWD列为真正的利害关系方。中部三角洲II质疑KWB财产从KCWA转移到Kern Water Bank Authority(KWBA)的有效性。此案的呈请人指称(I)观澜湖公园将观景台物业转让予观景台是违宪的公帑馈赠，及(Ii)观景台将观景台物业转予观景台的代价是不合情理和虚幻的。此案已被搁置，等待中三角洲行动的结果。
此外，2010年6月3日，与KWB相邻的两个区，即Rosedale Rio Bravo和Buena Vista蓄水区(统称为Rosedale请愿人)向克恩县高级法院提起了另一起诉讼，声称2010年EIR没有充分评估KWB或Rosedale Action运营带来的潜在影响，但这起诉讼没有提到该公司的名字：它只提到了TCWD。TCWD拥有KWB储水的合约权，以及充水和抽水的权利。这起诉讼后来被转移到萨克拉门托县高级法院。
在“中部三角洲行动和罗斯代尔行动”一案中，初审法院得出结论，认为2010年蒙特利修正案的环境影响报告不足以反映环境影响评估委员会对九龙湾绕道运营的潜在影响，特别是对地下水和水质的影响，并裁定要求DWR编制补救性环境影响报告(将在下文进一步介绍)。在中央三角洲诉讼中，初审法院还得出结论，对1995年DWR批准蒙特利修正案的挑战受到了诉讼时效和延迟的限制。中三角洲请愿人对萨克拉门托县提出上诉
98

上级法院的判决，某些真实的当事人提出了交叉上诉。在罗斯代尔诉讼中，没有任何一方对克恩县高级法院的判决提出上诉。
2014年11月24日，中部三角洲行动中的萨克拉门托县高级法院发布了一份授权令，或2014年令状，要求DWR准备一份修订的EIR(此处称为2016 EIR，因为它在2016年获得认证)，涉及评估KWB潜在运营影响的蒙特利修正案。经法院修订的2014年令状要求DWR认证2016年EIR，并在2016年9月28日之前提交对2014年令状的回应。2016年9月20日，DWR董事(A)认证DWR编制的2016年EIR符合CEQA，(B)通过了CEQA要求的调查结果、凌驾性考虑声明和缓解、监测和报告计划，(C)就KWBA通过继续使用和运营KWB进行蒙特利修正案做出了新的调查结果，以及(D)导致于2016年9月22日向加利福尼亚州规划和资源办公室提交了决定通知。2016年9月28日，DWR向萨克拉门托县高等法院提交了在中央三角洲行动中恢复2014年令状的申请。
2016年10月21日，中央三角洲请愿人和一个新的政党--食品安全中心(CFS)(统称为CFS请愿人)向萨克拉门托县高级法院(The CFS Action)提起了一项新的诉讼，起诉DWR，并点名了包括KWBA和TCWD(但不包括本公司)在内的多个真实利害关系方。CFS行动挑战DWR(I)对2016年EIR的认证，(Ii)遵守2014年令状和CEQA，以及(Iii)关于KWBA继续使用和运营九龙湾绕道的裁决。2017年10月2日，萨克拉门托县高级法院做出裁决，法院应驳回CFS的请愿书，并应撤销2014年的令状。CFS请愿人对萨克拉门托县高级法院驳回CFS请愿书的判决提出上诉。上诉法院第三上诉区批准了DWR提出的将中心行动上诉与中三角洲行动中待决上诉合并聆讯的动议。
2021年7月19日，上诉法庭听取了关于中三角行动和中心行动上诉的口头辩论。2021年9月22日，上诉法院发表意见，一致确认高等法院在“中央三角洲诉讼”和“CFS诉讼”中的判决，包括高等法院裁定，中央三角洲请愿人对1995年批准蒙特利修正案和转让观塘地产的质疑是有时效限制的。中央三角洲请愿人和中心请愿人向加州最高法院提交请愿书，要求复核上诉法院的意见。2022年1月5日，加州最高法院驳回了复审请愿书。
2022年1月13日，中三角地区的请愿人怀着偏见提出了驳回请求。高等法院在中三角洲二期提起的解雇案已经结束了上述所有的诉讼。
葡萄藤
2016年12月6日，克恩县监事会一致批准了葡萄藤项目的权益批准。2017年1月5日，CBD和CFS根据CEQA向克恩县高级法院提起诉讼，起诉克恩县和克恩县监事会(或统称为该县)，内容涉及该县批准2016年葡萄藤项目，包括最终EIR的认证(2017年行动)。该公司被指定为2017年行动的真正利害关系方。2017年行动“指控该县未能正确遵循环境质量评估的程序和要求，包括未能确定、分析和减轻对空气质量、温室气体排放、生物资源、交通、供水和水文的影响、增长诱导影响、未能充分考虑项目替代方案并为该县在采用EIR时的调查结果和压倒一切的考虑因素声明提供支持，以及未能充分描述环境背景和项目描述。请愿人试图使该县对该项目的批准和环境批准无效，并要求该公司和该县修改环境文件。
2018年7月27日，法院开庭审理了2017年行动中上访人员的诉求。在该次聆讯中，法院驳回了请愿人在诉讼中提出的所有申诉，但请愿人的申诉除外，即(I)项目说明不充分，(Ii)这种不充分导致某些环境影响的方面分析不当。至于前述句子中“(I)”和“(Ii)”所述的申索，法庭裁定“环境影响报告书”并不足够。在这方面，法院裁定，“环境影响报告书”中所载的小道消息项目描述允许开发按实际利害关系方确定的时间和方式进行，因此，这种开发灵活性可能导致项目内部车辆出行的内部捕获率(ICR)实际低于EIR中使用的预计ICR水平，较低的ICR水平保证了补充交通、空气质量、温室气体排放、噪音、公共健康和增长诱导的影响分析。
2018年12月11日，法院在2017年行动中裁定，EIR的部分内容需要更正和补充环境分析，并命令该县撤销葡萄藤项目审批，直到完成此类补充环境分析。法院于2019年2月15日做出了与其裁决一致的最终判决，并于2019年3月12日，该县撤销了对葡萄藤项目的批准。
在该县撤销葡萄藤项目审批后，公司提交了重新授予葡萄藤项目(重新授权)的新申请。重新授权申请涉及处理符合以下条件的项目审批
99

实质上类似于2016年12月克恩县监事会一致批准的葡萄藤项目。作为重新授权的一部分，准备了补充的环境分析，以应对法院在2017年行动中的裁决。经过公开征求意见和审查期后，克恩县规划委员会于2019年11月14日举行听证会，一致建议克恩县监事会批准对葡萄藤项目的重新授权。2019年12月10日，克恩县监事会举行听证会，在考虑了听证会上提交的补充环境分析和材料后，一致投票批准了葡萄藤项目的重新授权。于2020年1月9日，该县提交一份补充及最终返回优先认购令，以该县及本公司认为符合法院于2019年2月15日在2017年行动中作出的最终判决的方式，通知法院有关重新享有权利。同时，该县和本公司提交了命令解除授权令的动议，要求法院确定重新享有的权利符合法院在2017年行动中的2019年2月15日最终判决(命令解除2017年授权令的动议)。本动议于2020年2月14日举行听证会，现进一步总结如下。
2020年1月10日，CBD根据CEQA向克恩县高级法院提起了一项新的单独诉讼，涉及该县对2019年12月重新授权的批准，包括最终EIR的认证(2020年行动)。本公司被指定为2020行动中的真正利害关系方。2020年行动“指控，该县在重新获得葡萄藤项目权利方面未能正确遵循CEQA的程序和要求，包括未能识别、分析和减轻对空气质量、温室气体排放、生物资源、公共健康和交通的影响，也未能支持该县在采用环境影响评估时的调查结果和压倒一切的考虑因素声明。CBD试图使县对重新授权的批准、重新授权的环境批准无效，并要求公司和县修改环境文件。2020年1月22日，本公司和县根据2017年诉讼中发布的最终判决，以CBD提出的索赔已由法院在2017年诉讼中解决为基础，提出异议和动议，要求罢免2020诉讼中的索赔。上一句中描述的公司和县的动议还包括另一项请求，即法院合并CBD在2020年行动中的索赔，并处理与2017年行动相关的任何剩余事项。2020年2月14日，就2020年行动中提出的这些动议和命令解除授权令动议(上文所述，与2017年行动有关)举行了听证会。在听证会上，法院批准了公司和县关于合并2020行动的请求，并裁决公司和县遵守法院在2017年行动中发布的授权令。法院驳回了, 在不妨碍的情况下，公司和县在2017年行动中撤销令状的动议以及他们的反对者和在2020年行动中罢免索赔的动议，但法院进一步裁定，公司和县稍后可以在法院收到更多证据后重新主张这些论点。
2021年1月22日，法院就2020年行动和要求解除2017年授权令的动议举行了听证会。在1月22日的听证会上，法院就所有问题做出了有利于公司和县的裁决：(1)批准县要求解除2017年授权令的动议，(2)驳回CBD在2020年行动中提出的每一项索赔。法院于2021年3月22日做出了反映其有利于公司和县的裁决的最终判决，而CBD没有在法院截止日期前提出上诉，因此判决是最终的。
100

百年诞辰
2019年4月30日，洛杉矶县监事会批准了百年纪念项目的最终授权。 2019年5月15日，气候决议根据CEQA和加州规划和分区法，向洛杉矶高级法院(气候解决行动)提起诉讼，起诉洛杉矶县和洛杉矶县监事会(统称洛杉矶县)批准百年项目，包括认证最终环境影响报告和相关调查结果(百年EIR)；批准相关的总体规划修正案；通过相关的分区；通过百年具体计划；批准一个分区 另外，2019年5月28日，CBD和加州原生植物协会(CNPS)向洛杉矶县高等法院提起诉讼(CBD/CNPS行动)，起诉洛杉矶县；与气候解决行动一样，CBD/CNPS行动也挑战百年批准。 本公司、其全资子公司Tejon Ranchcorp(“Ranchcorp”)和百年创办人有限责任公司(“百年”)被列为气候解决行动和CBD/CNPS行动的真正利害关系方。
气候解决行动和CBD/CNPS行动共同指控洛杉矶县没有正确遵守CEQA和加州规划和分区法的程序和要求。 气候解决行动和CBD/CNPS行动被认为是“相关的”，并已合并在主持气候解决行动的法官面前进行裁决。气候解决行动和CBD/CNPS行动试图使百年纪念批准无效，并要求洛杉矶县修改与百年纪念项目相关的环境文件。法院于2020年9月30日、2020年11月13日和2021年1月8日就CBD/CNPS行动和气候解决行动举行了三次合并听证会。
2021年4月5日，法院发布裁决，驳回了CBD/CNPS的授权令状申请，批准了气候决议提交的授权令状请求。在批准气候解决方案的请愿书时，法院发现了该项目缺乏EIR的三个具体领域。法院裁定，加州的总量管制与交易计划(Cap-and-Trade Program)不能用作减轻该项目温室气体(GHG)影响的合规途径，因此进一步裁定，需要进行与所有可行的温室气体影响缓解相关的额外分析。法院还发现，EIR必须提供额外的分析和解释，说明如何将现场点火源构成的项目工地以外土地上的野地火灾风险降低到不太严重的程度。2021年4月19日，CBD向法院提交了一项复议动议，要求法院驳回他们要求在气候解决行动中被授予当事各方地位的授权令申请(“复议动议”)。复议动议的听证会原定于2021年8月13日举行，改至2021年12月1日。
2021年11月30日，本公司与朗奇公司和百年公司签订了与气候解决方案的和解协议。根据和解协议，本公司已同意：(1)通过各种现场和非现场措施，包括但不限于安装电动汽车充电器和建立并资助购买电动汽车的激励计划，使百年成为温室气体(“GHG”)净零排放项目；(2)为某些现场和非现场消防措施提供资金；以及(3)提供年度公开报告，并创建一个机构来监督实现这些承诺的进展情况。前述仅是和解协议重要条款的摘要，并不声称是各方在和解协议项下的权利和义务的完整描述，其全部内容受和解协议的限制，本年度报告(10-K)随附和解协议的完整副本。作为交换，气候决议向洛杉矶县高级法院提出了驳回气候决议行动的请求，并带有偏见。12月3日, 2021年，洛杉矶高等法院批准并进入了气候决议的驳回，并以偏见结束了气候决议行动。2021年12月1日，洛杉矶高等法院继续对CBD/CNPS动议进行重新审议，直至2022年1月14日，指示CBD/CNPS评估在气候解决行动中达成的和解协议，以解决如果CBD在气候解决行动中被授予主要缔约方地位时围绕补救措施的问题，并评估解决或以其他方式解决CBD对百年纪念项目的反对意见的可能性。为此，公司于2022年1月4日和2022年1月20日举行了两次会议和磋商。1月14日，洛杉矶县高等法院听取了CBD/CNPS动议的复议，并发布了其决定，授予CBD/CNPS在气候解决行动中的主导缔约方地位。洛杉矶县高级法院暂定2022年2月25日举行听证会，讨论最终判决的生效和适当补救措施的裁决。经双方请求并经法院批准，原定于2022年2月25日开庭的日期延长至2022年3月30日。在作出终审判决之前和之后，可以提起上诉诉讼。由于如上所述仍未解决的索赔可能会产生不利结果，目前无法估计货币值。
附带于事务的法律程序
本公司不时参与与其业务相关的其他诉讼，包括与员工索赔、房地产纠纷、承包商纠纷以及劳动监管机构的申诉听证有关的诉讼。
这些其他诉讼的结果是不可预测的。然而，基于目前的情况，本公司认为这些其他诉讼的最终解决方案不会对本公司的财务状况、经营业绩或现金流产生重大不利影响，无论是个别的还是整体的。
101

15.    退休计划

该公司发起了一项固定福利退休计划，或称福利计划，涵盖在2007年2月1日之前聘用的符合条件的员工。福利是根据员工的服务年限和五年期最终平均工资。确定福利计划的会计需要使用假设和估计，以便计算定期福利成本以及计划资产和福利债务的价值。这些假设包括贴现率、投资回报和预计的加薪等。在评估该计划的福利义务时使用的贴现率是参照与该计划的义务期限适当匹配的高质量公司和政府债券确定的。
缴款的目的是提供迄今和预计今后将提供的服务所带来的福利。该公司根据1974年“雇员退休收入保障法”(ERISA)为该计划提供资金。本公司于2017年4月冻结了福利计划，因为它涉及参与者未来的福利应计。
下表列出了截至12月31日该计划的净福利义务和累计福利信息的变化：
(千美元)20212020
福利义务的变化--养老金
年初的福利义务$12,037 $10,710 
利息成本291 338 
精算(收益)/损失假设更改(722)1,248 
已支付的福利(296)(259)
年终福利义务和累计福利义务$11,310 $12,037 
计划资产的变更
年初计划资产公允价值$10,435 $8,920 
计划资产实际收益率821 1,609 
雇主供款165 165 
已支付的福利/费用(296)(259)
计划资产年末公允价值$11,125 $10,435 
资金状况--负债$(185)$(1,602)
 
计入权益的金额
净精算损失$2,376 $3,242 
记录的总金额$2,376 $3,242 
记录的金额，净税额$1,711 $2,335 
截至12月31日，在其他全面收益中确认的计划资产和福利义务的其他变化包括：
(千美元)20212020
净(得)损$(792)$282 
精算净损失的确认(74)(67)
总更改量$(866)$215 
税后净额变动$(624)$155 
公司预计在下一财年确认以下金额作为定期养老金净成本的组成部分： 
计划资产的预期回报率$552 
利息成本(312)
净收益/(亏损)摊销(46)
定期养老金净收益/(成本)$194 
截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司有长期养老金负债。2022年，该公司估计养老金计划的缴费约为$165,000.
102

根据精算估计，预计养恤金信托基金的年度养恤金支付如下：
20222023202420252026此后
$317 $338 $374 $470 $503 $2,645 
计划资产包括股票、债务和短期货币市场投资基金。福利计划目前的投资政策在2018年第三季度发生了变化。新政策是一种投资策略，主要关注的是将资金比率的波动性降至最低。这一目标将导致“寻求回报”资产(例如股票)和债券投资组合(例如长期债券)之间的规定资产组合，根据预先确定的定制投资战略，以计划的资金状况为主要投入。这条路径将被用作资产组合的参考点，在设计上，随着资金状况的改善，这将淡化寻求回报的部分。截至2021年12月31日，投资组合约为35%股权，64债务百分比，以及1%的货币市场基金。截至2020年12月31日，投资组合约为65%股权，34债务百分比和1%的货币市场基金。股票投资包括个人股票证券加上价值基金、成长型基金、大盘股基金和国际股票基金的组合。债务投资包括美国国债和投资级公司债券。用于确定定期养老金成本的加权平均贴现率为2.80% in 2021 and 2.45到2020年。计划资产的预期长期回报率为7.3% in 2021 and 7.3到2020年。计划资产的长期回报率是基于计划内的历史回报和对未来回报的预期。有关截至12月31日按投资类型划分的公允价值层次结构，请参阅下表：
(千美元)公允价值层次20212020
养老金计划资产：
现金和现金等价物1级$102 $70 
集体资金2级11,023 10,365 
计划资产的公允价值$11,125 $10,435 
截至12月31日的每一年度的养恤金和退休费用总额如下：
(千美元)202120202019
成本构成：
服务成本$— $— $— 
利息成本(291)(338)(389)
计划资产的预期回报率752 643 522 
净摊销和递延(74)(68)(75)
合计定期养老金净收入/(成本)$387 $237 $58 
公司有一项补充高管退休计划(SERP)，旨在恢复董事会薪酬委员会指定的高管在养老金计划下的全部福利，否则这些福利将受到目前根据国内收入法(Internal Revenue Code)施加的某些限制的限制。SERP目前没有资金。该公司于2017年4月冻结了SERP计划，因为该计划涉及额外福利的应计。
以下是截至12月31日的SERP福利信息：
(千美元)20212020
福利义务变更(简写为SERP)
年初的福利义务$8,419 $8,011 
利息成本163 229 
精算收益/假设更改(206)708 
已支付的福利(529)(529)
年终福利义务和累计福利义务$7,847 $8,419 
资金状况--负债$(7,847)$(8,419)
(千美元)20212020
记录在股东权益中的金额
净精算损失$2,693 $3,024 
记录的总金额$2,693 $3,024 
记录的金额，净税额$1,939 $2,178 
103

2021年和2020年其他全面收入中确认的福利义务的其他变化包括以下组成部分： 
(千美元)20212020
净(得)损$(206)$708 
确认精算净损益(125)(86)
总更改量$(331)$622 
税后净额变动$(239)$448 
公司预计在下一财年确认以下金额作为定期养老金净成本的组成部分(以千美元为单位)：
利息成本$(182)
净(损益)摊销(114)
养老金定期净收入/(成本)$(296)
根据精算估计，预计每年的企业资源规划福利付款如下(千美元)：
20222023202420252026此后
$526 $510 $487 $562 $553 $2,592 
在确定预计福利债务精算现值时使用的加权平均贴现率和未来补偿水平的上升率为2.40%和0.0% for 2021, 2.00%和0.0% for 2020, and 2.95%和0.00% for 2019. 截至12月31日的每一年度的养恤金和退休费用总额如下：
(千美元)202120202019
成本构成：
利息成本$(163)$(229)$(303)
净摊销及其他(125)(86)(62)
合计定期养老金净收入/(成本)$(288)$(315)$(365)
104

16.    报告部分和相关信息
该公司目前正在运营五报告领域：商业/工业房地产开发、度假村/住宅房地产开发、矿产资源、农业和牧场运营。有关每个报告分部内收入构成的更多详情，请参阅项目7“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”中按分部分列的经营业绩。
有关公司报告部门的经营业绩的信息如下：截至12月31日的每一年：
(千美元)202120202019
收入
房地产-商业/工业$19,476 $9,536 $16,792 
矿产资源20,987 10,736 9,791 
农耕11,039 13,866 19,331 
牧场经营4,111 3,692 3,609 
细分市场收入55,613 37,830 49,523 
未合并合资企业的净股本9,202 4,504 16,575 
房地产销售收益— 1,331 — 
投资收益57 884 1,239 
总收入和其他收入64,872 44,549 67,337 
分部利润(亏损)
房地产-商业/工业7,523 2,414 3,831 
房地产-度假村/住宅(1,723)(1,612)(2,247)
矿产资源7,428 4,322 3,973 
农耕(3,077)(1,237)4,080 
牧场经营(568)(1,204)(1,707)
分部利润(1)
9,583 2,683 7,930 
未合并合资企业的净股本9,202 4,504 16,575 
房地产销售收益— 1,331 — 
投资收益57 884 1,239 
其他收入164 110 (1,824)
公司费用(9,843)(9,430)(9,361)
所得税前营业收入$9,163 $82 $14,559 
(1) 分部利润是收入减去营业费用，不包括投资收入和费用、公司费用、未合并合资企业收益中的股本和所得税。
房地产-商业/工业
商业收入包括对该公司商业零售和工业开发项目租户的土地和建筑租约、PEF发电厂租约的基础租金和百分比租金、通信塔租金、土地销售以及地役权租赁费。
在2021年第二季度，公司贡献了38.86英亩地块的公允价值为$8,464,000TRC-MRC4，LLC。该公司确认的收入为#美元。5,679,000和递延利润$2,785,000在根据ASC主题606-来自与客户的合同的收入和ASC主题323、投资-股权方法和合资企业应用五步收入确认模型之后。
在2021年第四季度，该公司出售了17.1几英亩地以$的价格卖给第三方4,655,000。该公司确认的卖地收入为$。4,355,000并延期$300,000可归因于根据会计准则编纂(ASC)主题606--与客户的合同收入应用五步收入确认模式后合同内的履约义务。

105

2020年，该公司将以前属于这一细分市场的建筑和土地出售给了其合资企业Petro Travel Plaza LLC，这些土地以前是由一家快餐租户经营的。该公司收到了一笔#美元的现金分配。2,000,000从合资企业中获得收益，并实现房地产销售收益#美元。1,331,000.
下表汇总了截至12月31日的每一年这一部门的收入、支出和营业收入：
(千美元)202120202019
商业收入$19,476 $9,536 $16,792 
未合并合营企业收益中的权益9,202 4,504 16,575 
未合并合营企业收益中的商业收入和权益$28,678 $14,040 $33,367 
商业费用11,953 7,122 12,961 
商业和非合并合资企业的经营业绩$16,725 $6,918 $20,406 
房地产-度假村/住宅
度假村/住宅房地产开发部门积极参与内部和通过合资实体的土地权利和开发过程。该部门产生了#美元的亏损。1,723,000, $1,612,000，及$2,247,000分别在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度内。
矿产资源
矿产资源部门从勘探和开发公司收取石油和矿产特许权使用费，这些公司从该公司的土地上开采或开采自然资源，以及来自水销售的收入。下表汇总了截至12月31日的每一年这一部门的收入、支出和经营结果：
(千美元)202120202019
矿产资源收入$20,987 $10,736 $9,791 
矿产资源费用$13,559 $6,414 $5,818 
矿产资源经营业绩$7,428 $4,322 $3,973 
农耕
农业部门通过销售酿酒葡萄、杏仁、开心果和干草获得收入。下表汇总了截至12月31日的每一年这一部门的收入、支出和经营结果：
(千美元)202120202019
农业收入$11,039 $13,866 $19,331 
耕作费用$14,116 $15,103 $15,251 
农业经营成果$(3,077)$(1,237)$4,080 
牧场运营
牧场业务包括游戏管理收入和辅助土地使用，如放牧、租赁和拍摄。下表汇总了截至12月31日的每一年这一部门的收入、支出和经营结果：
(千美元)202120202019
牧场经营收入$4,111 $3,692 $3,609 
牧场运营费用$4,679 $4,896 $5,316 
牧场经营的经营成果$(568)$(1,204)$(1,707)
106

关于公司报告部门资产的信息如下：截至12月31日的每一年： 
(千美元)可识别的
资产		折旧及摊销资本
支出
2021
房地产-商业/工业$82,397 $463 $4,906 
房地产-度假村/住宅305,818 31 8,064 
矿产资源52,440 1,368 — 
农耕47,160 1,789 7,416 
牧场经营2,079 455 306 
公司56,142 488 187 
总计$546,036 $4,594 $20,879 
2020
房地产-商业/工业$73,317 $486 $7,128 
房地产-度假村/住宅297,052 39 9,764 
矿产资源57,797 1,384 25 
农耕38,090 1,989 5,145 
牧场经营2,442 482 91 
公司67,651 558 106 
总计$536,349 $4,938 $22,259 
2019
房地产-商业/工业$76,814 $517 $8,690 
房地产-度假村/住宅286,801 51 12,811 
矿产资源55,049 1,371 37 
农耕41,258 1,909 3,362 
牧场经营2,624 526 213 
公司76,876 662 109 
总计$539,422 $5,036 $25,222 
按部门划分的可识别资产既包括与这些业务直接确认的资产，也包括共同使用资产的可分配份额。公司资产主要包括现金和现金等价物、有价证券、递延所得税以及土地和建筑物。自1936年以来，土地以成本价进行收购。1936年取得的土地，在公司组建时，以公司前身持有的土地为基础进行申报。
17.    对未合并和合并的合资企业的投资
该公司在合资企业中保持投资。除非合资企业是可变利益实体(VIE)，并且符合合并要求，否则公司在未合并的合资企业中的投资采用权益会计方法核算。截至2021年12月31日，公司在其未合并的合资企业中的投资为$43,418,000。未合并合营企业收入中的权益为#美元。9,202,000截至2021年12月31日的12个月。截至2021年12月31日，未合并的合资企业尚未合并，因为本公司不控制投资。该公司目前的合资企业如下：
•Petro Travel Plaza Holdings LLC-TA/Petro是一家与美国旅游中心公司(TravelCenter of America Inc.)成立的非合并合资企业，旨在开发和管理旅游广场和便利店。本公司拥有50投票权和股份百分比60这家合资企业盈亏的百分之几。它拥有多家商业餐饮店，以及TRCC的柴油和汽油业务。公司没有控制投资，因为它只有50这是因为合资企业中的合作伙伴是管理合伙人，执行所有日常运营，并在工厂的燃料库存和定价等关键业务组成部分方面拥有重要的决策权。这是因为合资企业中的合作伙伴是管理合伙人，执行所有日常运营，并在工厂的燃料库存和定价等关键业务组成部分方面拥有重要的决策权。截至2021年12月31日，公司股权投资余额为$22,915,000在这个合资企业里。
◦2020年4月17日，该公司将之前出租给一家快餐店的租户的土地和一座建筑出售给了Petro。该公司收到现金收益#美元。2,000,000从Petro，并实现了$的收益1,331,000根据美国会计准则第610-20条，“其他收入--非金融资产解除确认的损益。”
107

◦2019年12月，公司完成了新的4,900位于TRCC-East的平方英尺多租户建筑，公允价值为$2,805,000，并将建筑和土地捐献给TA/Petro。这一贡献符合ASC主题606“与客户的合同收入”下的销售标准。因此，公司确认利润为#美元。334,000并延期$501,000在资产贡献之日，根据美国会计准则第323题“投资-股权法和合资企业”计算利润。
•Majestic Realty Co.-Majestic Realty Co.，或Majestic，是一家私人持股的开发商，拥有美国总体规划的商业园。该公司与Majestic合作成立了五双方各持一半股权的合资企业将在TRCC收购、开发、管理和运营工业地产。合作伙伴拥有平等的投票权，平等分担合资企业的盈亏。该公司和Majestic为所有未偿债务的履行提供担保。截至2021年12月31日，本公司在这些合资企业中的投资额为$5,528,000，这包括一个外部基础。
◦2022年2月，我们成立了TRC-MRC Multi I，LLC，致力于开发、建设、租赁和管理495位于TRCC-East内的多户租赁单位。
◦2021年3月25日，TRC-MRC4 LLC成立，致力于开发、建设、租赁和管理629,274位于TRCC-East内的平方英尺工业建筑。这座建筑已经开工建设，预计将于2022年完工。这项建设的资金来自一美元。47,500,000未偿还余额为#美元的建筑贷款16,307,000截至2021年12月31日。建设贷款由本公司和Majestic单独和集体担保。2021年6月，该公司以公允价值#美元贡献了土地。8,464,000TRC-MRC4，LLC。这块土地的总成交价是$。2,895,000。该公司确认的利润为#美元。2,785,000和递延利润$2,785,000在根据ASC主题606-来自与客户的合同的收入和ASC主题323、投资-股权方法和合资企业应用五步收入确认模型之后。
◦2018年11月，TRC-MRC3，LLC成立，致力于开发、建设、租赁和管理579,040位于TRCC-East的公司物业上一平方英尺的工业建筑。TRC-MRC3，LLC从一开始就有资格成为VIE，但公司不是主要受益者，因此没有在其财务报表中合并TRC-MRC3，LLC。该大楼于2019年第四季度竣工，公司已租赁100可出租空间的%用于二房客。2019年3月，合资公司与一家金融机构签订了本票，为大楼的建设提供资金。票据将于2030年5月1日到期，未偿还本金余额为$。35,324,000截至2021年12月31日。2019年4月1日，公司以公允价值$5,854,000根据有限责任协议向TRC-MRC3，LLC支付。该公司在这家合资企业中的投资为#美元。859,000截至2021年12月31日。
◦2016年8月，该公司与Majestic合作成立了TRC-MRC2，LLC，以收购、租赁和维护TRCC-West的一个全部占用的仓库。该合伙企业获得了651,909每平方英尺的建筑价格为$24,773,000资金主要来自一张由双方合作伙伴担保的期票。这张期票于2018年6月1日进行了再融资，融资金额为$。25,240,000本票。票据将于2028年7月1日到期，目前未偿还本金余额为1美元。23,255,000。自成立以来，公司收到了超额分配，导致赤字余额为#美元。1,670,000。根据适用的会计准则，这些超额分配重新分类到综合资产负债表的负债部分。该公司将继续将其净收益中的股本计入投资账户的借方，如果净收益为正数，将再次在综合资产负债表中显示为资产。如果任何超额分配明显无法退还(在合资企业清算或其他情况下)，本公司将把任何归类为负债的余额确认为收入。
◦2016年9月，TRC-MRC1，LLC成立，旨在开发和运营大约480,480位于TRCC-East的一平方英尺的工业建筑。合资企业在2017年第三季度完成了大楼的建设。自合资企业成立以来，公司收到了超额分配，导致赤字余额为#美元。1,669,000。根据适用的会计准则，这些超额分配重新分类到综合资产负债表的负债部分。该公司将继续将其净收益中的股本计入投资账户的借方，如果净收益为正数，将再次在综合资产负债表中显示为资产。如果任何超额分配明显无法退还(在合资企业清算或其他情况下)，本公司将把任何归类为负债的余额确认为收入。该合资企业在2018年12月通过抵押贷款对其建设贷款进行了再融资。按揭贷款的原始本金余额为1美元。25,030,000，其中$23,400,000是在2021年12月31日完成的。

108

•洛克菲勒合资企业-公司拥有二自2021年12月31日起与洛克菲勒集团开发公司或洛克菲勒成立合资企业。截至2021年12月31日，本公司在这些合资企业的综合股权投资余额为$14,975,000.
◦第一家合资企业18-19 West LLC成立于2009年8月，由61.5该公司持有的一英亩土地将用于未来的发展。这家合资企业是一项协议的一部分，该协议的潜在开发范围最高可达500TRCC内与外贸区指定有关的英亩土地。该公司拥有一家50由于双方成员在合资企业的管理中都拥有重要的参与权，因此合资企业在该合资企业中拥有%的权益，并按权益法入账。
▪18-19的West LLC合资企业与第三方有购买选择权，可以购买L8和19号地块，价格为1美元。15,213,000。2021年11月，第三方行使了土地选择权，并以#美元的价格从合资企业购买了土地。15,213,000。出售的现金收益在2022年第一季度分配给了合作伙伴。
◦该公司是Five West Parcel LLC合资企业的成员，该合资企业拥有并租赁了一个606,000合资企业的主要资产--平方英尺的建筑，将出售给美元通用公司(Dollar General)。该大楼于2019年11月被出售给第三方，购买价格为1美元。29,088,000，实现收益$17,537,000。该合资企业的未偿还定期贷款在出售时付清。这家合资企业在2020年第四季度解散。
◦第二家合资企业是TRCC/Rock Outlet Center LLC合资企业，成立于2013年，目的是开发、拥有和管理可净租赁326,000在TRCC-East的陆地上有平方英尺的直销中心。公司控制着50TRCC/Rock Outlet Center LLC%的投票权权益；因此，它不能仅通过投票权来控制。公司是指定的管理成员。管理成员的职责涉及TRCC/Rock Outlet Center LLC的日常活动。然而，在开发期和持续运营期间的所有运营决策，包括预算的制定和监督、租赁、营销、融资以及为任何建设选择承包商，都是由合资企业的双方成员共同做出的。因此，本公司得出结论，两名成员均拥有重大参与权，足以克服本公司通过其被指定为管理成员来控制合资企业的推定。因此，对TRCC/Rock Outlet Center LLC的投资是按照权益法核算的。2021年9月7日，TRCC/Rock Outlet Center LLC合资公司与一家金融机构成功将其定期票据的到期日从2021年9月5日延长至2024年5月31日。关于贷款延期，合资企业还将未偿还金额减少了#美元。4,600,000。截至2021年12月31日，定期票据的未偿还余额为$28,783,000。公司和洛克菲勒为债务的履行提供担保。
•百年创建者有限责任公司-百年创建者有限责任公司或CFL是与Tri Pointe Homees的合资企业，旨在寻求该公司在洛杉矶县拥有的土地的权利和开发。于2021年12月31日，本公司拥有93.03CFL的%。
本公司在其未合并合资企业中的投资余额与其在各自合资企业中各自的资本账户不同。差额代表本公司出资资产的成本基准与议定出资资产价值之间的差额。
109

本公司未合并合资企业的简明资产负债表信息和经营报表如下：
截至12月31日的资产负债表信息：
合资企业TRC
资产借款权益投资于
20212020202120202021202020212020
Petro Travel Plaza Holdings LLC$78,064 $77,516 $(14,848)$(15,291)$58,859 $59,597 $22,915 $23,358 
Five West Parcel，LLC— — — — — — — — 
18-19 West，LLC1
14,965 4,733 — — 14,895 4,483 6,877 1,672 
TRCC/Rock Outlet Center，LLC61,927 65,475 (28,783)(34,845)32,323 29,608 8,098 6,741 
TRC-MRC 1，有限责任公司24,964 26,502 (23,400)(23,985)1,209 2,059 — — 
TRC-MRC2，有限责任公司20,497 20,191 (23,255)(23,869)(5,657)(7,741)— — 
TRC-MRC3，LLC37,579 38,502 (35,324)(35,785)(914)(2,001)859 1,753 
TRC-MRC4，有限责任公司25,671 — (16,307)— 9,319 — 4,669 — 
总计$263,667 $232,919 $(141,917)$(133,775)$110,034 $86,005 $43,418 $33,524 
百年创办人有限责任公司$101,178 $98,898 $— $— $100,261 $98,565 整合

1由出售土地获得的现金组成。

截至12月31日的简明运营报表信息：
合资企业TRC
收入收益(亏损)收益(亏损)中的权益
202120202019202120202019202120202019
Petro Travel Plaza Holdings LLC$137,090 $86,331 $117,708 $8,262 $9,536 $14,684 $4,957 $5,722 $8,810 
Five West Parcel，LLC— — 2,648 — (6)18,239 — (2)9,119 
18-19 West，LLC15,472 6 15 10,411 (136)(107)5,206 (68)(53)
TRCC/Rock Outlet Center，LLC1
5,642 5,495 6,278 (2,885)(4,180)(3,843)(1,443)(2,090)(1,921)
TRC-MRC 1，有限责任公司3,237 3,123 3,067 (15)129 91 (7)64 46 
TRC-MRC2，有限责任公司4,024 4,087 4,023 1,268 1,357 1,151 634 678 575 
TRC-MRC3，LLC$3,729 $4,032 $— $(288)$399 $(2)$(144)$200 $(1)
TRC-MRC4，有限责任公司$— $— $— $(1)$— $— $(1)$— $— 
$169,194 $103,074 $133,739 $16,752 $7,099 $30,213 $9,202 $4,504 $16,575 
百年创办人有限责任公司$409 $419 $469 $(80)$(103)$(20)整合
(1)TRCC/Rock Outlet Center的收入是扣除非现金租户津贴摊销的净额$1.2百万，$1.3百万美元和$1.7截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分别为100万美元。
110

18.    关联方交易
TCWD是一个非营利性的政府实体，根据加利福尼亚州水法第13分部于1965年12月28日成立。荃湾区是一个土地拥有人投票区，规定选民或投票人必须是该区内土地的拥有人。TCWD的组织是为了满足未来市政和工业发展的用水需求。该公司是TCWD内最大的土地拥有者和纳税人。该公司与TCWD签订了供水服务合同，使其有权获得TCWD的所有国家水利工程权利和TCWD的所有银行用水。屯门水务署亦有权对区内所有纳税人作出评估，但以所需款项支付开支及向区内的用水户收取用水费用为限。本公司不时在日常业务过程中与TCWD进行交易。
该公司与WRMWSD签订了供水合同，为其在圣华金河谷的农业和市政/工业运营提供SWP供水。这些合同的期限延长至2035年。根据合同，该公司有权每年获得5,496英亩土地，或者5,749英亩-英尺的水取决于SWP分配。2019年12月，公司执行副总裁兼首席运营官成为九WRMWSD的董事。截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司支付了6,223,000及$5,181,000分别用于这些水合同和相关费用。
19.    后续事件
2022年2月4日，该公司出售了12.3一英亩土地以$$卖给位于TRCC-West的第三方4,680,000.
111