目录表

美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格10-K

​

截至本财政年度止12月31日, 2021

或

​

关于从到的过渡期

​

佣金文件编号001-36405

___________________________________________

农田合作伙伴公司。

(注册人的确切姓名载于其章程)

___________________________________________

​

​

​

注册人的电话号码，包括区号(720) 452-3100

根据该法第12(B)条登记的证券：

​

​

根据该法第12(G)条登记的证券：无

​

如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是☐ 不是 ☑

​

用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。是☐ 不是☑

​

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☑不是☐

​

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☑不是☐

​

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

​

​

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

​

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☐

​

用复选标记表示登记人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所界定)。是☐不是☑

​

截至2021年6月30日，也就是注册人最近完成的第二财季的最后一个工作日，注册人的非关联公司持有的注册人普通股的总市值约为$334,143,348基于纽约证券交易所公布的收盘价每股12.00美元。(就这一计算而言，登记人的所有董事和高级管理人员都被视为登记人的附属公司。)

​

截至2022年2月25日，注册人拥有45,670,398注册人的非关联公司持有的普通股(完全稀释后47,027,737股，包括注册人经营合伙企业中的1,357,339股有限合伙权益)，总市值为483,615,925美元(完全稀释后为499,673,245美元)，这是基于2022年2月25日纽约证券交易所11.83美元的收盘价计算的。

引用成立为法团的文件

注册人关于其2022年股东周年大会的最终委托书的部分内容通过引用并入本报告的第三部分。注册人预计在2021年12月31日后120天内向美国证券交易委员会提交最终委托书。

​

​

目录表

农田合作伙伴公司。

​

表格10-K

截至2021年12月31日的财政年度

​

目录表

​

​

​

​

目录表

关于前瞻性陈述的特别说明

​

我们在本年度报告中所作的10-K表格陈述属“1995年私人证券诉讼改革法”(载于经修订的1933年“证券法”第27A节(“证券法”)和经修订的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节)所指的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述包括但不限于有关我们的业务、财务和经营业绩、未来的股票回购、我们的股息政策、未来的经济表现、作物产量和价格以及我们物业的未来租金的有关尚未完成的收购和处置、预测、预测、预期、估计或预测的陈述、正在进行的诉讼，以及管理层的目标和目的的陈述，以及与非历史事实有关的其他类似表述。当我们使用“可能”、“应该”、“可能”、“将会”、“预测”、“潜在”、“继续”、“预期”、“预期”、“未来”、“打算”、“计划”、“相信”、“估计”或类似的表达或其否定，以及未来时态的陈述时，我们意在识别前瞻性陈述。尽管我们认为这些前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设、信念和期望，但这些前瞻性陈述并不是对未来事件的预测或对未来业绩的保证，我们的实际结果可能与前瞻性陈述中所陈述的大不相同。可能导致这种差异的一些因素包括：新冠肺炎大流行的影响和减少其对我们的业务以及对整体经济和资本市场的蔓延的努力、资本市场的普遍波动以及我们普通股的市场价格, 我们业务战略、可获得性、资本条款和部署的变化，我们在到期时或到期之前以有利条件或根本不能再融资现有债务的能力，合格人员的可用性，我们行业、利率或总体经济的变化，我们竞争的程度和性质，正在进行的诉讼的结果，我们识别新收购或处置和完成未决收购或处置的能力，以及我们在截至2021年12月31日的10-K表格年度报告中的风险因素中描述的其他因素。以及我们不时向美国证券交易委员会提交的其他文件。鉴于这些不确定因素，不应过分依赖这种说法。我们没有义务更新前瞻性陈述，以反映实际结果、假设的变化或其他影响前瞻性信息的因素的变化，除非法律要求。

​

汇总风险因素

​

我们的业务面临许多风险，包括可能阻碍我们实现业务目标或可能对我们的业务、财务状况、运营结果、现金流和前景产生不利影响的风险。以下是我们在正常业务过程中面临的最重大风险的概述，这些风险在“项目1A”中有更充分的讨论。风险因素“在这里。这些风险包括但不限于以下风险：

​

​

​

​

​

​

目录表

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

目录表

​

​

​

​

​

目录表

第一部分

​

项目1.业务

​

我公司

​

农地合伙公司(“FPI”)与其子公司一起，是一家内部管理的房地产公司，拥有并寻求收购北美各地农产品市场上的优质农田。FPI于2013年9月27日在马里兰州注册成立。自截至2014年12月31日的短应课税年度开始，FPI选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)根据经修订的1986年国内税法(“守则”)第856至860条征税。

​

FPI是2013年9月27日在特拉华州成立的农地合伙人营运合伙有限公司(“营运合伙企业”)的唯一普通合伙人的唯一成员。FPI的所有资产均由营运合伙企业及其全资附属公司持有，其业务主要透过营运合伙企业及其全资附属公司进行。截至2021年12月31日，FPI拥有经营伙伴关系97.0%的权益。有关经营合伙企业中有限合伙权益的A类普通股(“普通股”)和经营合伙企业中有限合伙权益的A系列优先股(“A系列优先股”)的额外讨论，请参阅“附注9--股东权益和非控股权益”。与FPI普通股的持有者不同，经营合伙企业的普通股和A系列优先股的持有者通常没有投票权或指导FPI事务的权力。

凡提及“本公司”、“本公司”、“本公司”或“本公司”，统称为本公司及其合并附属公司，包括经营合伙公司。

​

我们的主要战略目标是成为北美各地农产品市场上优质农田的领先机构收购者、所有者和/或管理者。截至本年度报告Form 10-K的日期，我们在阿拉巴马州、阿肯色州、加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州、佐治亚州、伊利诺伊州、堪萨斯州、路易斯安那州、密歇根州、密西西比州、密苏里州、北卡罗来纳州、内布拉斯加州、南卡罗来纳州、南达科他州和弗吉尼亚州拥有总计约160,200英亩的农场。此外，我们还在大约26,300英亩的土地上担任物业经理(见“注4-关联方交易”)。于2021年12月31日，营运合伙拥有承诺土地机会区农场I，LLC(“OZ基金”)9.97%的股权，该基金是一项非综合权益法投资，持有10项物业(见“附注1，应收票据”)。截至本年度报告Form 10-K的日期，我们拥有的投资组合中约70%(按价值计算)用于种植主要作物，如玉米、大豆、小麦、水稻和棉花，约30%用于生产特种作物，如杏仁、柑橘蓝莓和蔬菜。我们相信，我们的投资组合为投资者带来了在优质农田日益稀缺的情况下增加全球粮食需求的经济利益，并将继续反映美国农业产出在初级作物和动物蛋白(其生产主要依赖初级作物作为饲料)和特种作物之间的大致分配。

此外，我们还提供贷款计划(“FPI贷款计划”)，根据该计划，我们向第三方农民(包括承租人和非承租人)提供贷款，为物业收购、营运资金要求、经营农业活动、农业基础设施项目以及其他农业和农业房地产相关项目提供融资。

​

FPI AgriBusiness Inc.是一家全资子公司，是一家提供批量采购服务的应税REIT子公司 在某些情况下，向公司的租户和直接经营农场。截至2021年12月31日，TRS在位于加利福尼亚州和密歇根州的公司拥有的2973英亩永久农田上进行了直接耕作业务。

​

FPI战略性地寻找机会，对我们的农田进行环境友好型使用。我们对某些农场物业有长期租赁安排，根据这些安排，运营商可以从事太阳能和风能生产。目前，我们共有14个农场，总面积约9,010英亩，拥有可再生能源生产的租约，我们有24个农场，总面积约为10,852英亩，拥有未来潜在太阳能或风能开发的租赁选择权。

目录表

​

我们的主要收入来源是租户的租金，这些租户根据租约在我们的农田上进行农业经营，租期主要为一至三年。截至本年度报告表格10-K的日期，大部分已生效的租约都有固定的租金支付。我们的一些租约根据农场经营者租户产生的收入有不同的租金。我们相信，固定租金和可变租金的混合将有助于使我们免受农业经营的变化无常的影响，并减少我们对农场经营者租户的信贷风险敞口，同时使我们成为某些地区的有吸引力的房东，因为可变租赁是惯例。然而，我们可能面临租户信用风险和农业经营风险，特别是关于不需要预付100%固定租金的租约、浮动租金安排和期限超过一年的租约。

​

从截至2014年12月31日的短短一个纳税年度开始，我们选择并有资格作为房地产投资信托基金(“REIT”)，根据修订后的1986年国内税法(“守则”)第856至860节纳税。

​

2021年全年亮点

​

2021年期间：

关于AFFO的定义和净收益与AFFO的对账，见“项目7.管理层对财务状况和业务成果的讨论和分析--非公认会计准则财务计量”。

目录表

投资焦点

​

我们寻求投资于农田，使我们的股东能够接触到多样化的高质量美国农田投资组合，同时提供稳定的租金收入和价值增值的有吸引力的风险调整组合。我们的主要投资重点是北美各地农产品市场上的农田；然而，我们未来可能会寻求收购北美以外的农田。我们还可以收购与农业有关的财产，如粮食储存设施、粮食升降机、饲养场、冷藏设施、受控环境农业设施、加工厂和配送中心，以及畜牧场或牧场。此外，根据FPI贷款计划，我们可以向以农田、与农业相关的财产、农作物(种植或储存的)和/或农业设备为担保的农场经营者提供贷款。我们还可以投资于其他与农业相关的业务，通常是通过我们的TRS。

​

作物类别

​

初级作物与特产作物

​

农作物一般可分为两大类：初级作物和特产作物。主要农作物包括玉米、大豆、小麦、水稻和棉花。主要作物一般成行种植，通常被称为行作物。特产作物可分为两类：一年生特产作物(通常是蔬菜)和永久性特产作物(生长在树木、灌木或藤本植物上的水果和坚果)。长期而言，我们预计我们的农田组合将继续由约70%的初级作物农田和30%的特种作物农田价值组成，我们相信，这将使投资者从面对优质农田日益稀缺的全球粮食需求中获得经济利益，并将反映美国农业产量在初级作物和动物蛋白(其生产主要依赖初级作物作为饲料)和特种作物之间的大致分配。

​

主要农作物

​

美国种植最广泛的作物是玉米，面积约为9100万英亩。在2020/2021年销售年度(2020年9月至2021年8月)，玉米的使用量及其约占总使用量的百分比如下：动物饲料和残留产品(35%)；乙醇及其动物饲料副产品，即带有可溶性的酒糟或DDGS(31%)；出口(17%)；其他糖、淀粉、谷物、种子(9%)；以及期末库存或库存(8%)。

​

大豆是美国种植面积第二大的作物，占地约8600万英亩。在2020/2021年销售年度(2020年9月至2021年8月)，大豆的用途和大约占总用途的百分比如下：出口(48%)；压榨(45%)；种子和残留物(2%)；以及期末库存或库存(5%)。压榨大豆的过程产生大豆油、豆粕、豆壳和废料。豆粕在国内和出口市场都被用作动物饲料。大豆油用于食品和生物燃料，并用于出口。

​

小麦是美国种植面积第三大的作物，种植面积约4900万英亩。在2020/2021年销售年度(2020年6月至2021年5月)，小麦的用途和约占总用途的百分比如下：出口(34%)；食品(32%)；种子、饲料和残留物(5%)；以及期末库存或库存(29%)。

​

一年生作物与永久作物

我们的投资组合包括生产一年生和永久作物的农场。一年生作物，如小麦、玉米和大豆，每年种植，而永久性作物，如树木、灌木和藤本，种植多年并结实作物，无需重新种植。我们相信，对一年生和永久作物的敞口是一种有吸引力的策略，并为我们的投资组合提供了多样化的好处。一年生作物和永久作物通常服务于不同的终端市场，而且价格通常不相关。

​

目录表

美国农地财产

​

我们认为，美国为农田投资者提供了由农业生产和农田升值的基本面驱动的财务收益，而不会像许多其他国家的农田投资那样带来许多风险。在美国，农田市场的流动性相对较强，几乎不存在土地所有权风险。作为一个资产类别，与其他房地产行业相比，美国农田的杠杆率较低。根据美国农业部2022年2月的数据，农场的房地产债务为3120亿美元，而房地产价值为2.7万亿美元，债务与股本比率为11%。美国拥有世界上最大、成本最低的粮食运输基础设施，给粮食生产者和土地所有者留下了更多的空间。此外，美国是国内最大的初级作物市场之一，初级作物通常以美元计价。最后，我们认为，在美国大多数主要农业市场，多个优质农场经营者租户争夺农田租赁机会。

​

我们可以考虑在其他国家投资农田，比如美国，这些国家几乎没有土地所有权风险、复杂的农场经营者租户环境和诱人的租金，比如加拿大、澳大利亚或新西兰。

​

租赁物业

​

与拥有农田并将农田出租给农场经营者相比，农业经营业务承担的经营风险要大得多，尽管这种风险可以通过作物保险和其他风险管理工具来缓解。我们预计将继续以固定租金出租我们的大部分物业，而不是取决于承租人的农业经营是否成功。此外，我们投资组合中的大多数租约规定，每年固定租金的至少50%(有时是100%)是在每个春季种植季节之前到期和支付的，我们预计我们未来签订的大多数固定租金租约都将有类似的要求，这将减少我们在与农场经营者租户发生经营问题时的信用风险敞口。然而，如果我们签订的租约不需要预付100%的年租金或期限超过一年，我们可能会受到租户信贷风险的影响，并更容易受到与租户农业经营盈利下降相关的风险的影响，我们在评估农场的潜在回报时会考虑此类风险。我们可以使用可变租金租赁，这部分取决于作物产量和价格，在这种安排普遍存在的地区，或者当我们预计这种安排在风险调整的基础上对我们更有利可图时。我们也可以利用混合租赁安排，提供固定租金和可变租金的组合。

​

我们预计将继续根据租约租赁我们的大部分主要农田，要求承租人支付或偿还我们几乎所有的物业运营费用，包括维护、用水和保险。与行业惯例一致，我们预计我们通常将负责永久农田的种植和相关改善，而我们的租户将负责所有运营成本。我们的许多租约规定由租户偿还与他们从我们这里租用的农场相关的房地产税。我们从农场经营者那里获得的租金是我们向股东进行分配的主要来源。

​

我们预计，随着时间的推移，租金收入将会增加。我们拥有或打算收购土地的地区的大部分农田是以短期租约(通常为五年或更短时间)的形式出租的，我们计划在可能的情况下以短期租约的形式出租我们的主要农作物物业。通过签订短期租约，我们相信当租约到期时，我们将能够提高租金。然而，我们不能保证在续约或转租土地时，我们能够提高租金，甚至将租金维持在相同的水平。

​

我们认为优质农田的空置率接近于零，我们认为，在租户环境竞争的地区，所有优质农田一般每年都会出租和耕种。如果租户未能在春季播种季节之前支付到期租金，我们将寻求终止租约，并将物业出租给另一位租户，该租户届时可以种植和收获当年的作物。因此，我们相信，与大多数其他类型的商业物业(如写字楼或零售物业)相比，我们物业的空置风险较低。

​

目录表

房客

​

我们认为，我们拥有和打算收购农田的地区的特点是竞争激烈的农场经营者租户环境，多家经验丰富的农场经营者寻求通过租赁更多农田来扩大经营。长期以来，农民一直通过租用土地来扩大经营，而不必投资拥有土地所需的资本。美国农业部的数据显示，自20世纪60年代以来，租赁土地占总农田英亩的比例一直在35%至40%之间。

​

非农租约

​

除了与农业经营有关的租赁外，我们还从我们的物业中寻求额外的收入来源，这些物业要么是递增的，如风能地役权和休闲租赁，要么高于农业租金，如太阳能安装租赁。虽然我们不认为这种非农业租赁收入将占我们总收入的很大比例，但它们为股东提供了增加回报的机会，而我们几乎没有成本。

​

家族所有的物业

​

根据美国农业部的一份报告，美国多元化家庭农场2021年版，家庭农场约占美国农场总数的98%。如下所示，小型家庭农场代表了最多的农场数量和土地数量，而大型家庭农场代表了最大的生产价值。

​

​

农田租赁允许农场经营者释放个人或家庭资本/净资产，否则这些资本/净资产将被土地所有权捆绑在一起，同时保留在他们熟悉的土地上维持生计的能力。我们相信，许多农场家庭和个人可能希望从事售后回租交易，以发展他们的农业经营或其他商业努力，或出于房地产规划的原因。

​

作为以全现金交易方式将他们的农田出售给我们的替代方案，我们认为许多农场所有者可能有兴趣将他们的农田出售给我们，以换取经营合伙企业单位，以便在交易中拥有多元化的农业房地产组合，根据美国联邦所得税法，这些交易可能符合合伙企业的递延纳税贡献资格。此外，由于我们打算按季度或每年进行现金分配，合伙单位持有人将定期获得现金分配，他们的投资将分散到比他们在缴纳现金之前投资的单一财产多得多的财产上。最后，合伙单位持有人将可以灵活地在未来提交他们的合伙单位，由我们赎回现金，或在我们选择的情况下，赎回我们的普通股，然后他们可以在公开市场上出售，从而允许这些卖家决定确认应税收益的时间。由于我们预计发行合伙单位以换取农田通常将受到潜在卖家意愿的推动，因此我们不知道发行合伙单位以换取农田财产的频率有多高。然而，我们认为，使用合伙单位作为收购考虑因素可能是我们物业收购战略的重要组成部分。

​

其他投资

​

除农田外，还可以收购与农业有关的财产，如粮食仓储设施、粮食升降机、饲养场、冷藏设施、加工厂和配送中心，以及牲畜财产。

​

目录表

承保标准和尽职调查程序

​

选择属性

​

我们寻求获得高质量的农田，提供具有吸引力的风险调整后的当前收入和增值潜力的平衡。我们相信，我们的管理团队对农业企业基本面的深刻理解以及对影响农田价值的因素的洞察力，使我们能够确定符合我们投资标准的物业。我们认为，在选择农田时，以下因素是重要的：

​