租赁协议的第一个修正案

租赁协议的这一第一修正案(“第一修正案”)的生效日期为2021年6月22日(“生效日期”)，由地址为加利福尼亚州帕萨迪纳市欧几里德大道26号的特拉华州有限责任公司ARE-马里兰第51号有限责任公司(地址为加利福尼亚州帕萨迪纳市欧几里德大道26号)和地址为马里兰州盖瑟斯堡Firstfield路21号的诺瓦克斯公司(地址为马里兰州20878)签订。

独奏会

答：业主与租客已于二零二零年十月二十二日订立该若干租赁协议(“租赁”)，根据该协议，业主将位于马里兰州盖瑟斯堡昆斯乌节路700号的若干物业(“现有物业”)租赁予租户，该等物业的面积约169,420平方英尺，邮编：20878。

B.该项目包括一个未封闭的装货码头区域，毗邻承租人提议封闭和改善的大楼，从而形成现有房产的一部分。一旦封闭，前装卸码头区域将拥有约1,819平方英尺的可出租空间(“扩建场所”)。

C.房东和租客希望修改租约，其中包括扩大现有房产，包括扩建房产，并增加租户改善津贴，使其包括扩建房产，所有这些都是按照第一修正案中规定的条款和条件进行的。

协议书

因此，考虑到前述情况，考虑到双方在此所作的承诺和条件，并出于其他良好和有价值的代价，房东和租客同意将本租约修订如下：

1.定义；独奏会。本第一修正案中使用但未另有定义的术语应具有本租约中规定的含义。独奏会是第一修正案不可分割的一部分，在此引用作为参考。

2.扩建处所。自生效之日起，现有房地应扩大到包括扩建房地(扩建房地和现有房地在本文中统称为“房地”)。附件附件A-1将扩展场所描述为标有“扩展场所”的区域，应作为附件A的组成部分添加到租赁中。

A.有十大改进。承租人应按照业主在《承租人工作书》下批准的TL施工图对扩建房屋进行改造，房东应向承租人提供《工作书》中所述的承租人津贴。承租人未提交并获得对承租人改进的TL设计图或TL施工图的批准

在扩建房屋内进行的，承租人应按照工作书的条款和条件进行。

3.扩建处所。承租人于租约开始日期以当时的“原状”条件接受对扩建物业的管有。对于扩建房屋的任何缺陷，房东不承担任何责任。

A.条件。业主或其任何代理人均未就扩建物业的全部或任何部分的状况及/或扩建物业是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证，而承租人亦不会对扩建物业适合用作准许用途作出任何默示保证。承租人应按照租约第7节的规定，将扩建物业仅用于租约项下的许可用途。

B.允许。业主没有义务在大楼内进行与承租人占用扩建场所有关的任何工作，也没有义务获得与承租人对扩建场所的特定用途或承租人在其中的业务运营相关的任何许可、批准或权利。

4.扩建物业的基本租金。(A)租户应继续按租约所载费率就现有物业支付基本租金，及。(B)自租金生效日期(即2022年1月1日)起，扩建物业的基本租金应按每月5,146.25元的费率支付。期内，扩建物业的基本租金将于调整日期上调，方法是将紧接该调整日期前的扩建物业的每月基本租金乘以租金调整百分比(即，[***]%)，并将所得款额加至紧接该调整日期前应付的每月基本租金。经如此调整的基本租金应于其后按租约第4节的规定到期支付。在生效日期，租户应向房东交付相当于扩建房屋的第一笔每月基本租金分期付款的金额。

5.对定义的术语的更改。自生效日期起生效(除非下文另有规定)，现对《基本租赁条款》中的定义作出以下修订。

A.定义的“房舍”一词应全部删除，代之以：

“房舍：项目的该部分，由业主确定，包含约171,239平方英尺的可出租平方英尺，包括(I)约169,420平方英尺的可出租空间，如本文件附件A中的阴影区域所示(”现有房地“)，以及(Ii)约1,819平方英尺的可出租空间，如本文件附件A-1中标明的”扩展房地“区域(”扩建房地“；连同现有房地，”房地“)。房舍面积是根据《BOMA 2017办公建筑标准测量方法》的方法A进行测量的。

由国际建筑物业主和管理人协会(ANSI/BOMA 265.1-2017年)通过的承租人承认，这种测量对于房舍的面积应是决定性的。

B.定义的“房屋可出租面积”应指约171,239平方英尺的可出租面积。

6.修订工作书。自生效之日起，本工作书修改如下：

a.[***]

b.[***]:

7.其他。

A.最终协议。经本第一修正案修订的本租赁是双方就本租赁标的达成的完整协议，并取代所有先前和当时的口头和书面协议和讨论。经本第一修正案修订的租约，只能通过双方签署的书面协议进行修订。

B.绑定效果。本第一修正案对本协议各方、其各自的代理人、员工、成员、代表、高级管理人员、董事、分公司、子公司、附属公司、受让人、继承人、利益继承人和股东具有约束力，并应符合其利益。

C.经纪人。房东和租客各自声明并保证，其未与任何经纪人、代理人或其他与本第一修正案有关的人士(统称“经纪人”)进行交易，除仲量联行(“仲量联行”)外，没有任何经纪人促成本次交易。仲量联行应根据业主与仲量联行另行达成的协议，由业主支付费用。房东和租客在此同意赔偿并使对方不受仲量联行以外的任何经纪人的任何索赔的损害，该经纪人凭借与租户或房东(如果适用)就本第一修正案进行交易而要求佣金或其他形式的赔偿。

理性化；冲突。除由本第一修正案修订和/或修改的条款外，本租约现予批准和确认，本租约的所有其他条款应保持完全效力，不受本第一修正案的更改和不变。如果本第一修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第一修正案的规定为准。无论本第一修正案是否特别修订，本租约的所有条款和条款均在必要的程度上进行修改，以实现本第一修正案的目的和意图。

E.对应件/电子签名。本第一修正案可签署两份或两份以上副本，每一份应被视为原件，但所有副本应共同构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程，如DocuSign)或其他传输方式交付，如此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本第一修正案和与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有相同的法律效力。

[签名显示在下一页]

特此证明，双方已于上述日期盖章签署本第一修正案。

租户：

Novavax，Inc.
特拉华州的一家公司

作者：约翰·A·赫尔曼三世(海豹突击队)
姓名：约翰·A·赫尔曼三世
Title: EVP, CLO

房东：

是-马里兰州第51号有限责任公司，
特拉华州一家有限责任公司

作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.
特拉华州的有限合伙企业，
作为其管理成员

作者：Are-QRS Corp.，
一家马里兰州的公司
普通合伙人

By: [***]        

姓名：[***]        

职务：高级副总裁房地产法律事务

附件A-1
扩建房舍

[根据S-K条例第601(A)(5)项，列出扩建场所的本证物尚未备案。登记人同意应要求向证券交易委员会补充提供任何遗漏的证物的副本；但条件是，登记人可以要求对遗漏的项目进行保密处理。]