1.1

房屋租赁。房东特此出租给租户，租户特此向房东出租位于纽约州伊斯利普市中心区科技南路355号的房产。自2021年7月1日起生效的内部租赁应被视为修改、取代和取代业主与CVD设备公司之间于2017年11月1日签订的先前租赁

1.2

租期。本租赁期自2021年7月1日(“生效日期”)起至2035年11月30日止。

1.3

许可用途。承租人可以将房屋用于适用法律允许的任何目的。

2.1

基本租金金额。承租人应每月向房东支付1美元(1美元)的租金(“基本租金”)，在租期内的每个月的第一天到期并支付。

2.2

三重网租。本租赁对房东没有任何成本或费用。承租人应负责并应及时支付与房屋有关的所有费用和开支，包括但不限于经营、维护、管理和恢复房屋的所有成本、资本成本、保险费和免赔额、根据任何信贷协议支付的偿债费用、房地产税和评估以及试点、销售税、对租金或与本租赁有关的其他收入征收的其他税、遵守法律和法规的成本、与影响房屋的租赁有关的成本、维修、维护或改善房屋的成本、房地产税和评估及试点、销售税、对租金或与本租赁有关的其他收入征收的其他税、遵守法律法规的成本、与影响物业的租赁有关的成本、维修、维护或改善以及对房屋进行改进的设计和施工成本。

2.3

额外租金。在房东支付房屋费用的范围内，租客应向房东报销该等费用，租客支付的金额应视为额外租金。所有额外租金应由租客在房东需支付上述款项之日或租赁终止之日(以较早者为准)不少于七(7)个工作日前支付给房东。

2.4

租金的支付。基本租金和附加租金，连同所有适用的销售税或使用税，应由租户向房东支付，不得以任何理由在以下第10节规定的房东地址扣除或抵扣。租户在本合同项下应支付的所有金额应视为“租金”，所有租金(包括基本租金和附加租金)应由房东收取，不得抵销、抵扣、抵扣或任何形式的扣除。房东将尽合理努力通知租客每一项构成额外租金的项目的到期日，但不给予通知并不能免除租户支付每一项额外租金的义务。

2.5

直接付款还本付息。承租人同意应房东的要求，直接向第三方权利人支付房屋的所有费用和开支，包括但不限于上文第2.2节所述的付款，应视为房东已支付此类费用，租客已根据本租约以额外租金的形式补偿房东。

2.6

逾期付款。承租人承认并同意，如果承租人迟交房租给房东，可能会导致房东产生额外的费用和开支。因此，承租人同意，如果房东在本租约到期日或之前没有收到任何到期租金的支付，承租人应按下文第11.5段规定的利率和期限向房东支付拖欠租金的利息，以及房东直接或间接支付或发生的任何种类、性质、性质或类型的费用和开支，原因是租户未能及时向房东支付本租约规定的租金。

3.1

安静的享受。只要承租人完全和及时地履行本租约条款下承租人的所有义务，业主契约并同意承租人有权和平和安静地拥有、持有和享受在此出租的房产，不受房东的干涉。

3.2

房东没有其他义务。房东不会就房产的实际状况、价值或可能在其上或从其上进行的用途和活动作出任何种类、性质、性质或描述的陈述、契约或担保。业主无任何义务维修、保养、翻新或以其他方式招致与该处所或影响该处所的任何租约或分租有关的任何费用或开支。

4.1

维护和维修。承租人接受房屋的“原样”，没有任何瑕疵。承租人应自费维护和维修房屋的所有改善设施，包括房屋的内部和外部、屋顶、结构系统、废水系统、电器、机械设备、供暖、制冷、电力和管道系统，这些系统服务于或组成房屋的任何部分。承租人应独自负责为房屋提供足够的照明和安全，并确保房屋符合所有法律和法规。

4.2

税收。

A.

租户应在到期时支付适用于或就该处所适用的任何种类、性质、性质或描述的所有税项、领港证、评税、征款和征收、租客在该处所的租赁权益、在该处所建造的任何其他改善设施以及在该处所使用的、在该处所上使用的或与该处所相关的任何个人财产。如果承租人到期未支付任何此类税款、评估、征用或征税，无论房东是否因租户违约而行使终止本租约的权利，承租人也有义务支付由此产生的所有利息和对该等拖欠的税款、评估、征收或征税的罚款。承租人可以行使法律规定的任何权利，就任何该等税项、评税、课税或课税提出抗辩或支付抗辩，但该项抗辩或抗诉支付不会导致任何拖欠款项对房产的留置权。

B.

承租人还应在到期时支付任何租金(无论是基本租金或额外租金)应缴的所有销售税或租金税，以及本租赁任何条款下应计的所有其他费用和收费。承租人应对因未按时缴纳任何此类税款而产生的任何利息或罚款负责。

4.3

公用事业。承租人应负责支付在房屋内使用或消费的所有公用事业服务，包括但不限于电、气、水、下水道和电话。

4.4

改建和建筑。

A.

承租人应被允许在承租人认为适当的情况下对房屋进行任何改动或增建，包括但不限于安装标志，只要这些改动和增建符合所有法律和法规。所有这些允许的改建和增建在竣工后将成为业主的财产。

B.

承租人不得允许任何留置权因其在房屋内建造或安装改善设施而附连于该房屋。如果任何此类留置权因承租人在房屋内建造或安装改善设施而被提交，则承租人应在提交后三十(30)天内，通过付款、押金、保证金、有管辖权的法院的命令或其他方式解除该留置权。房东不对以信贷方式向租户提供或将提供给租客的任何劳务、材料或服务负责，该等劳务、材料或服务的任何机械师或其他留置权不得附加或影响房东在本物业或本租约中的费用、复古或其他产业或权益。

4.5

租户遵守法律的情况。承租人应遵守适用于本房屋的所有联邦、州和地方法规、法律、条例、法规、规则以及司法和行政命令，以及其对本房屋的占用及其业务处理。

4.6

房东入场。承租人应允许房东或其代理人在紧急情况下进入房屋，但本规定不对房东施加任何义务。

4.7

归还处所。承租人应在本租约期满或提前终止时按现状交出房产。

4.8

危险物质。未经房东事先书面同意，承租人未经房东事先书面同意，不得使用或储存任何有害物质，房东可凭其唯一和绝对酌情决定权授予或扣留该书面同意，但承租人应被允许使用和储存少量从事类似性质业务的公司经常使用的有害物质，只要其遵守所有适用的联邦、州和地方法规、法律、条例、法规、规则以及司法和行政命令。承租人应赔偿、辩护并使房东不受任何损失、成本、责任、损害或费用(包括咨询费和律师费)的影响，这些损失、费用、责任、损害或费用(包括咨询费和律师费)直接或间接地由于在本租赁期内释放或排放或据称释放或排放任何有害物质而给房东造成的损失、费用、责任、损害或费用(包括顾问费和律师费)不会直接或间接地给房东造成损失。在本协议中，“危险物质”是指任何污染物、有毒或危险废物，或根据任何联邦、州或地方法律、法律、条例、法规、规则或司法或行政命令，在环境条件、健康或安全方面要求清除或限制、禁止或处罚使用的任何其他物质，包括但不限于石棉或石油产品。尽管如上所述，本4.8节的规定不应延伸到仅因房东故意不当行为或毛收入疏忽不是由房东在本合同项下的权利、责任和义务引起的，也不是与该房东的权利、责任和义务相关的。

4.9

房东的表演。如果承租人未能履行本租约项下的任何义务，而房东认为不履行该等义务可能会迫使房东承担义务，则在房东向租客发出书面通知五(5)天后，房东可以(但不应被要求)由租户或代表租户履行该义务。在这种情况下，租户应在收到房东的书面付款要求后十(10)天内向房东支付履行房租的费用，否则，自房东收到所有款项(包括应计利息)之日起至房东收到所有款项(包括应计利息)之日起，房东应按房屋所在州法律允许的最高利率计息。业主在本条款4.9项下的权利是其在本租赁项下的所有其他权利之外的权利。

5.1

赔偿。承租人应赔偿、辩护房东及其过去、现在和将来的母公司、子公司和相关实体，以及房东和这些实体的所有过去、现在和将来的成员、高级管理人员、董事、雇员和代理人(统称为“受补偿方”)，使其免受任何诉讼、索赔、罚款、损失、损害、义务和责任(包括但不限于“综合环境响应、补偿和责任法案”[第42 U.S.C.9601]等规定的责任)和任何其他诉讼、索赔、罚款、损失、损害、义务和责任(包括但不限于“综合环境响应、补偿和责任法”[42 U.S.C.9601]等规定的责任)。该等开支(包括但不限于审前、审讯及上诉阶段的法庭费用、合理的专家证人费用及合理的律师费)，或与该处所的状况、使用、占用或维修、处所的任何改善工程、影响该处所的任何现有或未来的租约、分租或占用协议有关的开支，以及在该处所或其周围发生的任何及所有作为及不作为，特别包括业主、其成员(及有关人员)的疏忽，所引致或与此有关的开支(包括但不限于法庭费用、合理的专家证人费及合理的律师费)。尽管有上述规定，但本6.1节的规定不适用于仅因房东故意的不当行为或严重疏忽而引起的索赔或损失，这些索赔或损失不是由房东在本条款下的权利、责任和义务引起的，也不是与该房东在本条款下的权利、责任和义务相关的。

5.2

保险。在本合同期限内，承租人应获得并维持如下所述的保险范围。

A.

承租人应维持财产保险，承保房屋的损失或损坏，以及承租人对其进行的允许的改善、改建和增加，金额等于其重置成本，并提供合理的自保保留或可扣除金额。该保险单应为火灾分类和扩大承保范围内包括的所有险别提供保险，并向房东和房东指定的个人和实体支付损失。

B.

承租人应就房屋的使用、占用和维护造成的死亡、身体伤害和财产损失的责任购买商业一般责任保险，保险金额为房东可以接受的金额，并提供合理的自保留成或免赔额，房东应被指定为该保险项下的附加被保险人。该保险须规定，就业主、其会员(以及该会员的高级人员、董事及雇员)、雇员及代理人可能拥有的任何其他有效及可收取的保险而言，该保险是主要保险，包括他们任何人可能拥有的任何自保留成或免赔额，而他们任何人可能拥有的任何其他保险只视为超额保险。如果要在房屋上进行改建，承租人应获得业主可接受的形式和实质的建筑商风险保险。

5.3

关于保险的一般要求。租户应在生效日期后尽快，并在租户根据本租赁条款提供的任何保险单到期前至少三十(30)天向房东提交一份证明承保范围的保险证书。该证明应注明所有要求的保险费已经支付，在没有提前至少三十(30)天书面通知房东的情况下，不得取消一份或多份保单。应要求，承租人应向房东提供本合同要求承租人获得的任何保险单的复印件。本合同要求承租人购买的所有保险单均应采用业主可接受的格式，并与业主可接受的公司一起投保。

5.4

放弃代位权和追偿权。承租人特此放弃其追偿权利，并免除房东、其成员(以及该成员的雇员、高级职员和董事)、雇员和代理人因火灾和/或承租人根据上述第6.2节条款投保的任何保险所承保的其他危险而对人身伤亡和财产损失或损坏(包括失去使用，无论是不动产还是人身损失)所负的一切责任，无论是由于他们中的任何人的任何委托行为或疏忽所致，承租人应根据请求，向业主、其成员(以及该成员的雇员、高级管理人员和董事)、雇员和代理人免除因火灾和/或承租人根据上述第6.2节规定投保的任何保险所承保的其他危险而承担的一切责任。从其各自的保险人处获得背书，证明保险人同意不得通过代位求偿或其他方式获得被保险人在损失前明确放弃的任何追偿权利，该放弃不影响被保险人在该保险项下的权利。

6.1

伤亡通知或谴责通知。如果房屋的任何部分被火灾或其他伤亡损坏或摧毁(“意外事故”)，或者如果房屋的全部或部分被征用权或代替它的运输工具(“征用”)，租户应立即以书面通知业主。

6.2

修复处所。如果发生意外事故，本租赁不应终止。如果所有房屋发生征用，本租约终止；如果不到全部房屋发生征用，本租约不终止。承租人可选择在发生伤亡或被征用的情况下，业主应维修和恢复房屋，但条件是：(A)承租人应按照业主可以接受的形式和实质的建筑管理协议来管理维修和恢复；(B)业主恢复和重建房屋的义务应限于业主实际收到的保险金额或没收赔偿金；(C)业主没有义务花费任何资金来维修或恢复房屋或房屋内的任何改善、固定装置、设备或其他个人财产；(C)房东没有义务花费任何资金修缮或恢复房屋或房屋内的任何改善、固定装置、设备或其他个人财产。(C)房东没有义务花费任何金钱修缮或恢复房屋或房屋内的任何装修、固定装置、设备或其他个人财产。(D)承租人还有权根据所有法律法规恢复房屋。如果承租人选择修复房屋，房东应向租客支付因此类伤亡或征用而实际支付给房东的所有保险收益和赔偿，但房东没有其他义务支付此类维修或修复费用。如果因此类伤亡或征用而无法全部或部分占用该房屋，则在按照本协议第2条的规定对该房屋进行修复之前，基本租金和附加租金不得减少或减少，但应继续到期并应全额支付。

7.1

按租户默认

A.

特此宣布以下每一事件均为违约事件：

1.

承租人未支付基本租金分期付款、额外租金或到期应付的任何其他付款；

2.

承租人在业主向租客发出书面通知指明违约并要求补救后十五(15)天内没有遵守和履行本租约项下的任何其他契诺或协议；或者，如果任何此类违约不能在该十五(15)天内尽职补救，则没有在该十五(15)天内开始补救，此后在尽职调查后对其进行补救，但须在业主发出通知后三十(30)天内予以补救。

3.

承租人或本租赁的任何担保人或担保人根据美国或任何州、地区或政府的任何法规在任何法院启动任何破产或破产程序，包括但不限于清算、重组或债务调整程序；或

4.

一旦发生这种违约事件，房东有权向租户追讨房东因违约而遭受的所有损害，包括但不限于未付租金，有权终止本租约，并享有房东在法律上或衡平法上可获得的所有其他权利和补救措施。

7.2

房东违约。如果房东在履行本租约的任何条款、契诺或条件时发生重大违约，且该违约在租户书面通知房东指定违约并要求补救后十五(15)天内仍未得到补救，则租客有权向房东追回因违约而招致的所有损害赔偿，并享有租客在法律或衡平法上可获得的所有其他权利和补救措施。(三)如果房东未履行本租约的任何条款、契诺或条件，房东应在房东书面通知房东明确说明违约并要求补救后十五(15)天内未予以补救，并享有租户在法律或衡平法上可获得的所有其他权利和补救措施。

7.3

律师费。如果根据本租赁或与本租赁相关的法律或衡平法诉讼(包括任何上诉或破产诉讼)发生任何法律诉讼或衡平法诉讼，胜诉方将获得与该等诉讼相关的费用、合理的专家证人费用以及合理的律师和律师助理费用。

8.1

在符合本第9条规定的情况下，本租约应受制于当前有效的或房东今后可能签订的任何按揭或信托契据(“按揭”)及其任何续订、更换或修改，并从属于该按揭或信托契据(“按揭”)。如果房东在本租约项下的权益因丧失抵押品赎回权或其他强制执行该抵押的程序而转移，承租人应根据本租约的所有条款和条件委托房东作为其房东。本条款在不签署任何附加文件的情况下有效；但是，如果房东和租户双方都同意在另一方的要求下执行合理适当的附加文件，以实现本第8条的目的。

9.1

本租赁项下要求的所有通知、同意、批准或要求均应以书面形式发出，并应视为在(I)寄往美国邮政、预付邮资、认证或挂号、要求退回收据后三(3)天内送达，或(Ii)当面送达(包括通过任何快递服务送达)，但前提是有书面记录确认该亲自送达，在任何情况下均应送达或送达适当的一方，地址为：

租户：

CVD设备公司

房东：

FAE控股公司411519R，LLC

10.1

适用法律。本租约是根据纽约州的法律订立的，并应根据纽约州的法律进行解释、解释和执行。

10.2

继任者和受让人。本租约中包含的契诺和协议将延伸到本租约双方及其各自的继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和受让人，对其具有约束力，并符合其利益。

10.3

整体理解：修改。本租赁构成本租赁双方之间关于租赁房屋的完整协议，任何先前就该标的物作出的协议、陈述或声明，无论是口头或书面的，以及任何同时达成的口头协议、陈述或声明，均合并在本租赁协议中。本租约只能通过双方签署的书面文件进行修改。

10.4

经纪人。房东和租客在此声明并保证，没有任何经纪人、代理人或发现者代表他们参与谈判或完成本租约。房东和租客同意就房东或租客与任何经纪人、代理人或发现者(视情况而定)的任何谈话、谈判和/或协议(书面或口头)所引起的佣金或发现人费用索赔所产生的任何和所有责任(包括合理的律师费)，对另一方进行赔偿并使其不受损害。

10.5

利息。根据本租约条款，任何一方应支付给另一方的租金或其他款项在到期时未支付，考虑到适用的通知和/或宽限期(如果有)，应按房屋所在州的法律允许的最高利率从到期之日起至支付之日应计利息。(B)根据本租赁条款，任何一方在到期时未支付的租金或其他款项，考虑到适用的通知和/或宽限期(如有)，应按房屋所在州法律允许的最高利率计息。

10.6

法律责任的限制。房东在本租约项下的责任仅限于房东对该房产的权益，包括与该房产相关的实际收到的任何保险收益和没收赔偿金。在任何情况下，业主的任何成员、股东、合伙人、雇员或管理人员均不承担本租赁项下的任何责任。

1.

北纬6度15分47秒，291.10英尺；

2.

东经7度41分47秒，108.32尺至曲线切点；

3.

沿向右的曲线的弧线向北，所述曲线的半径为220.00英尺，弧长为110.36英尺，为切点；

4.

东经3度626分17秒，与上一条曲线相切，距起点或起点72.31英尺。