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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K
☒ 依据本条例第13或15(D)条提交的周年报告
1934年证券交易法
截至的财政年度12月31日, 2021
或
☐根据“条例”第13或15(D)条提交的过渡报告
1934年证券交易法
的过渡期[_______ to _______]

佣金档案编号001-35492
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1545654/000154565422000008/alex-20211231_g1.jpg
亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
(注册人的确切姓名载于其章程)
夏威夷45-4849780
(述明或其他司法管辖权(税务局雇主
公司或组织)识别号码)
毕晓普街822号
邮局信箱3440号, 火奴鲁鲁, 夏威夷96801
(主要执行机构地址和邮政编码)
808-525-6611
(注册人电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，无面值亚力克斯纽约证券交易所
根据该法第12(G)条登记的证券：无
根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。是☒ 不是☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。是☐ 不是☒
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是☒ 不是☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则405规定必须提交的每个互动数据文件。是☒ 不是☐
用复选标记表示注册人是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☒加速文件管理器☐
非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒
用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。是☐ 不是☒
非关联公司持有的普通股的总市值，计算方法是参考普通股上一次出售的价格，或该普通股的平均买入和要价，截至2021年6月30日最近完成的第二财季的最后一个工作日：$1,328,506,842
截至最后实际可行日期(2022年2月11日)的已发行普通股数量：72,680,364
引用成立为法团的文件
注册人2022年股东周年大会委托书部分(表格10-K第III部分)
1

目录

第一部分
页面
第1项。业务
1
第1A项。风险因素
6
1B项。未解决的员工意见
23
第二项。按段划分的属性说明
24
第三项。法律诉讼
28
第四项。煤矿安全信息披露
28

第二部分

第五项。注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
29
第六项。已保留
30
第7项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
31
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
49
第八项。财务报表和补充数据
50
第九项。会计与财务信息披露的变更与分歧
101
第9A项。控制和程序
101
第9B项。其他信息
102
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
103



第三部分

第10项。董事、高管与公司治理
104
董事
104
行政主任
104
公司治理
105
道德守则
105
第11项。高管薪酬
105
第12项。某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜
105
第13项。某些关系和相关交易，以及董事独立性
105
第14项。首席会计费及服务
105

第四部分

第15项。展品和财务报表明细表
106
财务报表
106
财务报表明细表
108
S-K条例第601项规定的证物
111
第16项。表格10-K摘要
117
签名
118


亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
表格10-K
本财政年度年报
截至2021年12月31日
第一部分
项目1.业务

业务和战略
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)是一家完全整合的房地产投资信托基金(“REIT”)，其在夏威夷的历史可以追溯到1870年。随着时间的推移，该公司已从毛伊岛一个占地571英亩的糖料种植园发展成为夏威夷首屈一指的商业地产公司之一，并拥有该州最大的以杂货店为主的社区购物中心组合。在长期作为经营和地理上不同商业利益和资产的控股公司之后，该公司确立了成为一家专注于夏威夷的商业房地产公司的战略意图，利用其广泛的当地市场知识和房地产专业知识，将公司定位为为股东和社区创造价值。为了执行这一战略，该公司努力扩大和加强其夏威夷商业地产平台，并简化其业务，主要是通过将非核心资产和业务货币化。
截至2021年12月31日，该公司的商业房地产组合全部位于夏威夷，由22个零售中心、11个工业资产和4个写字楼物业组成，总可出租面积为390万平方英尺，以及143.4英亩的土地租赁。该公司在夏威夷总共拥有超过26,000英亩的土地(包括其商业地产组合)，主要是保护和农业用地，但也有城市用地。
该公司经营三个部门：商业房地产、土地运营和材料与建筑。对公司每个报告部门的描述如下：
•商业地产(“商业地产”)-这一部门是一家垂直整合的商业房地产公司，核心能力包括投资和收购(即寻找机会和收购物业)；建设和开发(即设计和彻底开发新物业或重新定位和重新开发现有物业)；以及内部租赁和物业管理(即执行新的和重新谈判的续订租赁安排，管理其物业的日常运营，并保持积极的租户关系)。该公司首选的资产类别包括改善的零售和工业物业以及城市土地租赁。它的重点是改善零售物业，尤其是以杂货店为基础的社区购物中心，以满足夏威夷社区的日常需求。通过其核心竞争力和在夏威夷的经验和关系，该公司致力于创造特殊的场所，改善夏威夷居民的生活，并提供场所和机会，使其租户能够茁壮成长。这一部门的收入主要来自拥有、经营和租赁房地产资产。
•陆上行动-这部分包括公司的遗留资产和土地持有量，受公司的简化和货币化努力的影响。这一部门的财务业绩主要来自房地产开发和土地销售、房地产合资企业的收入/亏损、水力发电和其他遗留业务活动。
•材料与建筑(“M&C”)-该部门经营夏威夷最大的沥青铺路承包商之一，也是该州最大的天然材料和基础设施建设公司之一，主要通过其全资子公司、夏威夷的材料和建筑公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)开展业务。M&C部门还包括本公司在毛伊岛拥有的采石场土地，以及本公司在材料公司中未合并的合资权益。
在公司截至2021年12月31日的总合并资产中，79.8%在CRE部门，6.4%在土地业务部门，9.5%在材料和建筑部门(其余的未分配并用于公司目的)。本报告第二部分第7项和第8项分别包括管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析以及合并财务报表附注，其中提供了有关公司业务部门的更多信息。
1

该公司的战略主要集中在：
•通过利用商业房地产投资组合增长的几个来源来增加经常性收入流，包括：
◦有效的租赁和物业管理；
◦重新定位和重新开发现有资产；
◦大力发展新资产；以及
◦使用公司资产负债表、股权或土地/物业销售所得的递延纳税外汇基金收购新资产。
•执行其简化战略，其中包括：
◦将开发-销售渠道和相关投资货币化，
◦将公司的其他遗产、非核心资产和土地持有权货币化；以及
◦探索土地运营和材料与建筑领域的非核心运营业务的潜在货币化。
•继续实行有纪律、审慎的财务管理和资本配置，保持资产负债表实力和财务灵活性。
•在实现简化的同时精简公司的运营，并减少遗留债务的风险敞口。
下面将按细分讨论关键战略活动和倡议。
商业地产战略
该公司的商业地产战略重点放在夏威夷，在那里它受益于其广泛的经验基础、深厚的关系和在岛屿上的良好声誉。这些特性，以及夏威夷的地理焦点，使该公司能够通过收购、开发、再开发和管理该州的商业房地产来创造价值，这一点是独一无二的。本公司相信，夏威夷市场为本公司追求有吸引力的增长和长期稳定定位提供了高价值的机会，因为其地理位置、较高的进入门槛和缺乏商业许可的土地，以及瓦胡岛上人均露天零售总租赁面积的相对较低的平方英尺。基于这些因素，本公司认为夏威夷零售市场与美国其他顶级零售市场相比具有优势。同样，鉴于夏威夷工业用地供应严重短缺，工业市场租金和每平方英尺价值普遍超过美国其他市场，使夏威夷成为一个表现良好的工业市场。此外，夏威夷的商业房地产市场历史上一直受到该州旅游业(夏威夷独特的品牌和吸引力推动)的支持，以及由于夏威夷位于美国大陆和亚洲之间的战略防务位置，政府支出一直居高不下。因此，公司在战略上将其资产集中在夏威夷，那里的管理层最有能力提高投资组合业绩和创造价值。
为了进一步提高资产质量和增加其商业投资组合的经常性收入流，该公司打算：
•通过以下方式增加收入并优化其商业投资组合的回报：
◦成为理想的房东，提供理想的地理位置、优质物业、房东服务和社区设施；
◦利用内部物业管理和租赁来有效地管理运营并实现长期最大的现金回报；
◦执行有效的营销和租赁战略，通过利用其作为夏威夷杂货店附近购物中心最大所有者的地位，吸引市场上的优质租户和新租户来到夏威夷；
◦以适当的风险调整资本回报率投资于现有资产的重新定位和再开发；
◦以适当的风险调整资本回报率开发新的商业物业；以及
2

◦有选择地收购夏威夷市场的商业房地产资产，以优化公司资产基础的质量和长期增长率。
•当收购在战略上与公司的价值创造目标一致时，评估其他商业地产投资机会，如租赁费用资产或其他商业地产类型。
陆上行动策略    
该公司在将其遗产、非核心资产和土地资产货币化的同时，努力实现价值最大化。对于指定用于当前或未来城市开发和使用的土地，公司探索为自己的投资组合开发商业房地产资产(在满足社区需求的同时响应市场需求)，或在开发周期的早期寻求将该等土地和相关投资(包括当前待售项目)货币化。
该公司还拥有非指定用于开发的土地(例如，农用土地、自然保育/分水岭土地)。与其简化战略一致，该公司正在追求这些资产的货币化。当不能及时货币化时，本公司将继续通过遗留业务活动以最高和最佳的方式利用这些土地。
材料与施工策略    
材料和建筑部门的活动主要是通过公司的合并子公司Grace Pacific进行的，Grace Pacific是一家多元化的垂直整合的建筑材料和热拌沥青铺设承包商，业务遍及夏威夷群岛。格雷斯太平洋公司通过包括GP Roadway Solutions在内的合并子公司，提供各种相关的待售和出租服务，包括道路安全、维护和专业建筑服务。Grace Pacific还持有主要在毛伊岛和莫洛凯岛运营的非合并附属公司毛伊岛铺路有限责任公司(“毛伊岛铺路”)50%的权益，以及为在拉奈岛执行一个项目而成立的非合并附属公司GoodFloor Grace Pacific A J.V.(“GGP”)50%的权益。
按照其专注于夏威夷商业地产投资组合增长和扩张的简化战略，该公司打算出售部分或全部Grace Pacific业务(有待董事会批准)。目前还没有为这样的出售设定时间表。
并购部门的额外活动包括该公司在一项未合并投资--Pohaku Pa‘a LLC(“Pohaku”)--的运营结果中的份额。Pohaku由HC&D，LLC(前身为ameron Hawaii，LLC)和Island预拌混凝土有限公司两家全资子公司组成。通过这些全资子公司，Pohaku在瓦胡岛和毛伊岛经营采石场，销售范围广泛的产品，包括预拌混凝土、岩石和砂石骨料以及培养石材和相关产品。
融资战略
该公司重视强大的资产负债表以及债务水平和还款时间表，这将使其能够在市场周期中保护其资产所有权，并为以诱人的风险调整后回报进行投资的机会提供资本。由于2018年REIT特别分配导致债务增加，这是促进REIT转换所必需的，本公司通过非核心资产货币化和经营活动的现金流来减少债务，并实现了与其长期目标一致的债务比率。
为了保持这一理想的资产负债表状况，公司打算：
•保持有纪律的资本配置策略，专注于相对于公司资本成本具有诱人风险调整回报的投资；
•通过盈利增长和债务削减，继续改善杠杆指标；
•确保良好的债务到期日，将近期到期债务降至最低；
•保持较高的固定利率债务比例和较长的加权平均期限；以及
•维持一个庞大的未抵押资产组合。
在这份10-K表格年度报告中，提及的“我们”、“我们”、“我们”和“公司”指的是Alexander&Baldwin，Inc.及其合并的子公司。

3



遵守政府规例
本公司受多项联邦、州和地方法律法规的约束。CRE部门必须遵守围绕交易经纪和商业房地产投资组合管理的州和地方法规。关于中环填海及土地营运部门的土地开发，本公司须遵守影响土地开发程序的法律及法规，包括可能影响本公司开发成本的分区及准许土地用途。此外，该公司还必须遵守各种其他法规，如职业安全和健康管理条例、环境保护局条例以及与其其他业务相关的州和县许可要求。材料和施工部分还受矿山安全和健康管理条例的约束。
该公司还受到一些税务法规的约束，这些法规可能会对其财务状况和经营业绩产生重大影响。例如，本公司经常利用修订后的1986年“国内税法”(以下简称“税法”)第1031节，在出售符合条件的房地产资产，并在规定的时间内将收益再投资于重置物业时，获得递延纳税待遇。当该公司出售夏威夷的大宗地块或夏威夷的商业地产时，可能会出现这种情况，其中许多地产的税基可能较低。不遵守或废止或不利修订本规范的§1031，可能会在未来有关联收益的交易中给公司带来巨大的额外成本。

人力资本资源
截至2021年12月31日，该公司及其子公司拥有611名正式全职员工，而前一年为618名正式全职员工。截至2021年底，公司材料与建筑部门雇佣了443名正式全职员工。大约48%的公司员工受到与工会的集体谈判协议的保护。

Kahului Trucking&Storage，Inc.(KT&S)的15名谈判单位员工受到与国际长岸和仓库联盟(ILWU)的集体谈判协议的保护，该协议将于2022年3月31日到期。有两个集体谈判协议与15名A&B舰队服务员工在大岛和考艾岛，代表国际劳工组织。大岛协议将于2024年8月31日到期，考艾岛协议将于2023年8月31日到期。
与国际操作工程师联合会AFL-CIO，Local Union 3(“IUOE”)签订的集体谈判协议涵盖了Grace的133名员工，他们主要被归类为重型设备操作员、铺路工地工人、采石场工人、卡车司机和机械师。该协议将于2024年8月31日到期。

与北美本地368劳工国际工会(“劳工”)的集体谈判协议涵盖124名GRACE员工。交通和租赁工人协议将于2024年8月31日到期，工人与围栏、护栏和标志安装工人的协议将于2024年9月30日到期。

与夏威夷地区木匠理事会、美国木匠和工匠联合会及其附属地方工会和总承包商劳工协会以及夏威夷建筑业劳工协会(“木匠”)签订的集体谈判协议涵盖GRACE的七名员工。卡彭特斯协议将于2024年8月31日到期。

该公司致力于支持其员工，他们在实现其服务社区和为所有利益相关者创造价值的使命方面都至关重要，他们是“夏威夷的合作伙伴”。公司致力于通过支持有经验的员工追求个人和职业目标来吸引、培养和留住他们。为了支持这些努力，公司提供有竞争力的薪酬和福利计划；提供支持员工进步的学习和发展机会；通过保持员工的敬业精神来提升公司文化，同时营造多样化和包容性的环境；并帮助员工回馈他们的社区。
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薪酬和福利计划
该公司的薪酬和福利计划旨在吸引、奖励和留住拥有支持其业务目标、帮助实现战略目标并为其股东创造长期价值所需技能的人才。该公司为其员工提供具有竞争力的总奖励方案，其中除基本薪酬外，还包括有意义的福利，如健康(医疗、牙科和视力)和人寿保险；带薪休假；灵活的支出报销账户；企业健康计划；收益分享机会；401(K)计划，公司慷慨出资，以及公司匹配。某些员工还可以获得年度奖励奖金，以及与公司普通股价格挂钩的长期股权奖励。该公司认为，同时提供短期和长期奖励的薪酬计划提供公平和有竞争力的薪酬，并通过激励企业和个人业绩(即，按业绩支付)、基于公司长期业绩的激励以及将薪酬与其业务计划相结合，使员工和股东的利益保持一致。
学习与发展
该公司为其员工提供有意义的学习和发展机会；它有各种各样的正式和非正式培训计划，并提供专业发展津贴，用于合格的研讨会、会议、论坛和课程。该公司还为希望获得合格高等教育学位的员工提供学费报销计划。
公司文化-参与性、多样性和包容性
公司通过各种渠道定期沟通，包括市政厅、员工内联网、员工时事通讯和电子邮件更新，努力保持员工的参与度。它还每年进行一次保密的员工调查，以更好地了解员工对员工体验、工作场所文化、员工敬业度以及公司方向和领导力等主题的看法。调查结果由高级领导层仔细审查，并已导致采取具体行动，包括提高认可度计划以及制定公司的愿景、使命和价值观声明。
该公司还相信，拥有不同团队的公平和包容的环境会培养更多的创造力，并通过其资产、人员和关系产生更多创造价值的机会，这对其吸引和留住关键人才的努力至关重要。该公司致力于通过各种多样性和包容性倡议建设包容性文化。公司拥有促进多样性和赋权的员工资源小组，并通过公司活动、参与招聘努力和对招聘战略的投入，帮助建立包容性文化。
社区参与
该公司回馈社会的历史由来已久，并相信这一承诺有助于其吸引和留住员工。此外，公司还通过匹配礼物计划(将员工的个人礼物与公司对符合条件的社区非营利组织的捐款总额最高可达2000美元)、志愿者计划(向员工社区服务提供带薪假期，以及向这些符合条件的组织提供现金赠款)以及通过公司对员工支持的慈善机构的赞助，支持员工在社区的投资。
有关人力资源措施的更多信息，请参阅公司的公司责任报告，该报告可在公司的网站上查阅。
可用的信息
该公司向美国证券交易委员会(简称“美国证券交易委员会”)提交报告。提交的报告和其他信息包括Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及根据1934年证券交易法(“交易法”)提交的其他报告和信息。
美国证券交易委员会设有一个网站www.sec.gov，其中包含以电子方式向美国证券交易委员会提交的有关公司和其他发行人的报告、委托书和信息声明以及其他信息。
本公司在美国证券交易委员会以电子方式存档或提供资料后，在合理可行的范围内尽快在其互联网网站上或透过其互联网网站免费提供其Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告，以及根据交易法第13(A)或15(D)节提交或提交的报告的修订版，并可在合理可行的范围内尽快免费提供Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及根据交易法第13(A)或15(D)节提交或提交的报告的修订本。该公司的网址是www.alexanderbaldwin.com。
5

第1A项。危险因素
下列风险可能对我们的股东以及我们的经营结果、财务状况、流动性和现金流产生重大不利影响。此外，我们的运营环境竞争激烈，变化迅速。新的风险因素不时出现，我们无法预测所有这些风险因素，也无法评估所有这些风险因素对我们业务的影响，或任何因素或因素组合对我们业务的影响程度。您应仔细考虑以下描述的风险和不确定性，以及本10-K表格中的所有其他信息和公司提交给美国证券交易委员会的文件。
风险因素摘要
我们的业务面临许多风险和不确定因素，投资我们的普通股可能涉及各种风险。此类风险，包括但不限于以下汇总风险，在投资我们的普通股之前应慎重考虑：
与房地产投资信托基金地位相关的风险摘要
•由于REIT的资格涉及经修订的1986年国内收入法(下称“守则”)中高度技术性和复杂的条款，因此不能保证我们仍将符合美国联邦所得税的REIT资格。
•美国联邦、州和地方立法、司法或监管税收的变化可能会对我们的股东和我们产生不利影响。
•遵守REIT的要求可能会导致我们出售资产或放弃其他有吸引力的投资机会。
•我们可能需要借入资金、出售资产或筹集股本来满足我们的REIT分销要求，这可能会对我们执行业务计划和增长的能力产生不利影响。
•我们的现金分配没有保证，可能会波动。
•我们的某些业务活动可能需要缴纳公司所得税和其他税，这将减少我们的现金流，并可能导致潜在的递延和或有税负债。
•对从事“被禁止交易”的REITs征收的税收可能会限制我们从事将被视为联邦所得税目的销售的交易的能力。
与我们业务相关的风险摘要
•经济状况的变化，特别是在夏威夷，可能会对我们的商业房地产、土地运营以及材料和建筑部门产生不利影响。
•新冠肺炎疫情和旨在防止其蔓延的措施已经并可能继续对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。
•虽然我们打算营销和出售非战略性资产，但许多资产的流动性相对较差，可能无法及时或以有利条件处置此类资产，这可能会推迟我们的战略议程和/或对我们的财务状况、经营业绩、现金流产生不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。
•我们在获得经营和发展资金方面可能面临潜在的困难。
•我们未来可能会以对我们更严格的条款筹集更多资本，这可能会为新发行股票的持有者提供比我们普通股股东目前持有的权利、优惠和特权更高的权利、优惠和特权，或者可能导致普通股所有权被稀释。
•如果不遵守我们信贷安排中包含的某些限制性金融契约，可能会对我们的业务部门、资本供应或从事其他活动的能力造成限制。
•燃油价格上涨可能会对我们的经营环境和成本造成不利影响。
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•不遵守或更改联邦、州或地方法律或法规可能会对我们的业务产生不利影响。
•我们的工会员工或相关行业的其他公司员工的停工或其他劳动力中断可能会增加运营成本或对我们开展业务的能力产生不利影响。
•我们的信息技术和通信系统中断、破坏或故障可能会削弱我们的运营能力，对我们的财务状况造成不利影响，并损害我们的声誉。
•天气、自然灾害和气候变化的影响可能会对我们的业务产生不利影响。
•政治危机、公共卫生危机和其他我们无法控制的事件可能会对我们的运营和盈利产生不利影响。
•我们会受到，将来也可能会受到纠纷、法律或其他程序、政府调查或调查的影响，这些都可能对我们产生不利影响。
与我们的商业地产部门相关的风险摘要
•我们受到许多因素的影响，这些因素可能会导致租赁租金收入下降。
•我们商业地产投资组合中主要租户的破产或损失可能会对我们的现金流和盈利能力产生不利影响。
•零售购物从实体店转向网上购物，可能会对我们的现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响。
•当租赁到期时，我们可能无法续签租约、租赁空置空间或重新租赁空置空间，从而增加或延长空置空间，这将对我们的财务状况、运营业绩和现金流产生不利影响。
•我们的零售中心可能依赖锚店或主要租户来吸引购物者，并可能因失去或关闭其中一个或多个租户而受到不利影响。
•我们零售中心的某些租约包含“合租”或“停电”条款，如果触发，可能会允许租户支付更低的租金、停止运营或终止租约，这可能会对我们的业绩或适用零售物业的价值产生不利影响。
•我们可能无法确定并完成对符合我们标准的物业的收购，这可能会阻碍我们的发展。
•我们面临房地产收购和开发的竞争，这可能会阻碍我们扩大业务的能力，或者可能会增加这些活动的成本。
•我们面临着与房地产建设和开发相关的风险。
与REIT地位相关的风险
由于房地产投资信托基金的资格涉及高度技术性和复杂的守则条款，因此不能保证我们仍有资格成为符合美国联邦所得税要求的房地产投资信托基金。
我们已确定，从截至2017年12月31日的纳税年度开始，我们的运营符合REIT的要求。然而，房地产投资信托基金的资格涉及应用守则中高度技术性和复杂的条款，可能只有有限的司法或行政解释，并取决于我们是否有能力持续满足有关我们的收入来源、我们的资产性质、我们的股份所有权的多样性以及我们向股东分配的金额等方面的各种要求。我们满足资产测试的能力取决于我们对我们资产的特性和公平市场价值的分析，其中一些不容易受到精确确定的影响，因此我们将无法获得独立的评估。不完全在我们控制范围内的各种事实和情况的确定可能会影响我们继续获得REIT资格的能力。此外，不能保证未来的立法、法规、行政解释或法院裁决不会显著改变REIT资格的要求，或对此类资格的联邦所得税后果产生不利影响。此外，我们是否有能力满足成为房地产投资信托基金的要求，在一定程度上取决于第三方的行为，而我们对这些行为没有控制权，或者只有有限的影响力。即使是技术上或无意中的违规行为也可能危及我们的REIT资格。
7

虽然我们打算以符合REIT要求的方式运营，但我们不能确定我们是否会保持这样的资格。根据现行法律，如果我们在任何一个纳税年度都没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们将不能在计算我们的应税净收入时扣除支付给股东的股息。此外，我们的应税收入将按正常的公司税率缴纳美国联邦和州所得税。此外，除非我们根据某些守则条文有权获得宽免，否则我们亦会在未能符合资格成为房地产投资信托基金的下一个课税年度的四个课税年度内，丧失重新选择房地产投资信托基金地位的资格。对于我们不符合REIT资格的每一年，可分配给我们股东的现金将大幅减少。在那种情况下，我们将不需要继续分发。
尽管我们目前打算继续符合REIT的资格，但未来的经济、市场、法律、税收或其他考虑因素可能会导致我们在未经股东同意的情况下撤销REIT选举或采取其他可能导致取消资格的行动。
美国联邦、州和地方立法、司法或监管税收的变化可能会对我们的股东和我们产生不利影响。
美国目前对REITs及其股东的联邦所得税待遇可能会随时通过立法、司法或行政行动进行修改，并可能具有追溯力，这可能会影响美国联邦所得税对在美投资的待遇。涉及REITs的美国联邦所得税规则不断受到参与立法程序的人士、美国国税局(IRS)和美国财政部的审查，这导致了法规的修改以及对法规和解释的频繁修订。我们无法预测税法的变化会如何影响我们的投资者或我们。美国联邦所得税法及其解释的修订可能会对我们符合REIT资格的能力以及与在我们的投资相关的税收考虑因素产生重大负面影响，或者可能导致我们改变投资和承诺。
此外，夏威夷州立法机构已多次考虑，并可能在未来考虑立法，该立法将(I)取消(即，废除)用于夏威夷州所得税目的的房地产投资信托基金(REIT)股息扣减，该扣减额与夏威夷多年或永久产生的收入相关，和/或(Ii)强制扣缴支付给州外股东的股息的夏威夷州所得税(Hawai‘i State Income Tax)，包括：(I)取消(即废除)支付给夏威夷州外股东的股息，并/或(Ii)强制扣缴夏威夷州外股东的股息所得税。这些规定可能导致夏威夷房地产投资信托基金收入在夏威夷税法下双重征税，降低股东回报，降低我们的股票对投资者的吸引力，进而降低我们股票的价值。
我们敦促您咨询您的税务顾问，了解立法、法规或行政方面的发展和建议的状况，以及它们对投资我们股票的潜在影响。
我们大量使用应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)可能导致我们不符合房地产投资信托基金的资格。
我们的TRS的净收入不需要转移给我们，而这类没有转移给我们的TRS收入通常不受我们的REIT分配要求的约束。然而，如果在我们的TRS中积累现金或将大量收益进行再投资，导致我们在这些实体中的证券的公平市值，加上其他不符合资格的资产，占我们总资产的公平市值的25%以上，或者导致我们的TRS证券的公平市值超过我们总资产的公平市值的20%，在每种情况下，根据REIT资产测试的目的确定的，我们将没有资格成为REIT，如果没有及时的反应行动，我们将无法成为REIT。
遵守REIT的要求可能会导致我们出售资产或放弃其他有吸引力的投资机会。
为了保持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们必须不断满足各种要求，其中包括我们的资产性质、我们的收入来源以及我们分配给股东的金额。例如，我们必须确保，在每个日历季度末，我们总资产价值的至少75%由“房地产资产”(根据“准则”的定义)、现金、现金项目和美国政府证券的某种组合组成。我们的其余投资(政府证券、合格房地产资产和TRS发行的证券除外)一般不能超过任何一个发行人的未偿还有表决权证券的10%或任何一个发行人的未偿还证券总值的10%。此外，一般来说，我们总资产价值的5%(政府证券、合格房地产资产和TRS发行的证券除外)可以由任何一个发行人的证券组成，一个或多个TRS的证券可以代表我们总资产价值的20%。如果我们在任何日历季度末未能遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正不符合要求的情况，或者有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格和遭受不利的税收后果。因此，我们可能被要求出售资产或放弃其他有吸引力的投资机会。这些行动可能会减少我们的收入、可分配给股东的金额以及可用于偿还债务的金额。
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我们可能需要借入资金、出售资产或筹集股本来满足我们的REIT分销要求，这可能会对我们执行业务计划和增长的能力产生不利影响。
一般来说，我们必须每年分配至少90%的REIT应税收入，而不考虑所支付的股息扣减和不包括任何净资本利得，以保持我们作为REIT的资格。只要我们满足这一分配要求并符合REIT的资格，但分配的REIT应税收入(包括任何净资本利得)少于100%，我们将按普通公司税率对留存部分征税。此外，如果我们在一个日历年度分配给股东的实际金额低于美国联邦税法规定的最低金额，我们将缴纳4%的不可抵扣消费税。我们打算向我们的股东进行分配，以符合准则的REIT要求，并避免公司所得税和每年4%的消费税。
有时，由于确认应税收入和实际收到现金的时间不同，或者由于不可扣除的资本支出、建立准备金或所需债务或摊销付款的影响，我们可能会产生比现金流更多的应税收入。如果我们在这些情况下没有其他资金可用，我们可能被要求以不利的条件借入资金，以不利的价格出售资产或分配原本投资于未来收购的金额，以使分配足以使我们能够支付足够的应税收入，以满足REIT的分配要求，并避免特定年度的企业所得税和4%的消费税。这些替代方案可能会增加我们的成本，或减少我们的股本，或对我们筹集短期和长期债务的能力产生不利影响。此外，房地产投资信托基金的分配要求可能会增加我们需要的资金，为资本支出以及进一步的增长和扩张计划提供资金。因此，遵守房地产投资信托基金的要求可能会阻碍我们的增长能力，这可能会对我们普通股的价值产生不利影响。
我们是否发行股票、发行价格、发行金额和其他条款将取决于许多因素，包括替代资本来源、我们当时存在的杠杆、我们对额外资本的需求、市场状况以及其他我们无法控制的因素。如果我们通过发行股权证券或可转换为股权证券的债务来筹集额外资金，我们现有股东的持股比例可能会降低。此外，新的股本证券或可转换债务证券可能拥有优先于我们现有股东的权利、优惠和特权，这可能会大幅降低他们拥有的我们证券的价值。根据我们能够获得的股价，我们可能不得不出售大量股票，以筹集我们认为执行长期战略所需的资本，我们的股东可能会因此经历股票价值的稀释。
房地产投资信托基金(REITs)支付的股息不符合某些股息可用的降低税率。
适用于支付给美国股东的“合格股息”所得的最高美国联邦所得税税率目前为20%，不包括3.8%的投资税附加费.“合格股息”是支付给美国股东的个人、信托和遗产.然而，REITs支付的股息通常不符合适用于合格股息的降低费率。虽然这些规则不会对REITs的税收产生不利影响，但适用于常规公司合格股息的更优惠的税率可能会导致个人、信托和遗产投资者认为，投资于REITs的吸引力相对低于投资于支付股息的非REIT公司的股票，这可能会对REITs股票的价值(包括我们的普通股)产生不利影响。然而，在2026年1月1日之前开始的纳税年度，属于个人、信托或遗产的股东通常有权获得相当于从房地产投资信托基金收到的普通收入股息总额的20%的扣减，但受一定限制。
我们公司章程中包含的REIT所有权限制和转让限制可能会限制或阻止我们普通股的某些转让，可能会产生意想不到的反收购效果，并可能无法成功保留我们作为REIT的纳税资格。
为了保持我们作为房地产投资信托基金的纳税资格，除其他要求外，在从我们2018纳税年度开始的每个纳税年度的最后半个月内的任何时候，我们的股本流通股价值的50%不得超过50%由五名或更少的个人(根据守则的定义，包括某些实体)实益或建设性地拥有。此外，此类股票必须在12个月的纳税年度中至少335天内或从2018纳税年度开始的较短纳税年度的相应部分内由100人或更多人实益拥有。此外，实际或建设性地拥有我们股本股份10%或以上投票权或价值的人可能会导致本公司与其一个或多个租户之间存在某种程度的从属关系，这可能导致我们从这些关联租户那里获得的收入不符合房地产租金的资格。我们的公司章程包括对我们股本股份转让和所有权限制的某些限制，这些限制旨在帮助我们满足这些限制，以及其他目的。
除某些例外情况外，我们的公司章程禁止任何股东实益或建设性地拥有超过(I)所有类别或系列股本的流通股价值的9.8%或(Ii)任何类别或系列股本的流通股价值或数量的9.8%(以限制性较大者为准)。
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此外，这些限制的推定所有权规则很复杂，相关个人或实体的团体可能被视为单一所有者，因此违反了股份所有权限制。因此，个人或实体收购我们已发行普通股(或任何类别或系列股票的流通股)的比例低于9.8%，可能会导致该个人或实体，或另一个个人或实体，建设性地拥有超过相关所有权限制的股份。任何违反这些限制的拥有或转让我们普通股或任何其他股本的尝试，都可能导致这些股票自动转移到慈善信托基金或可能无效。因此，如果进行了违法性转让，股份的接受者将不会获得可归因于转让股份的任何经济或投票权。
转让限制和所有权限制可能会阻止我们普通股的某些转让。然而，这些限制和限制可能在所有情况下都不足以防止我们作为房地产投资信托基金的征税资格受到损害，包括根据关联租户规则。此外，不能保证我们将能够执行拥有权限制。如果我们的公司章程中的限制无效，导致我们未能满足上述REIT税收规则，那么如果没有适用的减免条款，我们将无法保持作为REIT征税的资格。
我们公司章程中包含的所有权限制可能会延迟、阻止或阻止我们控制权的变更，这可能涉及我们股票的溢价或其他方面符合我们股东的最佳利益。因此，所有权限制和转让限制的整体效果可能会使任何收购我们的尝试变得更加困难或受阻，即使这样的收购可能有利于我们股东的利益。这种可能无法获得溢价的情况可能会降低我们普通股的价格。
我们的现金分配没有保证，可能会波动。
房地产投资信托基金一般需要将至少90%的房地产投资信托基金应纳税所得额分配给股东(确定时不考虑支付的股息、扣除的股息，也不包括任何净资本利得)。一般来说，我们预计将分配所有或几乎所有的REIT应税收入，包括净资本收益，以便不受未分配REIT应税收入的所得税或消费税的影响。我们的董事会将根据一系列因素(包括但不限于我们的经营业绩、现金流和资本要求、经济状况、税务考虑、借款能力和其他因素，包括可能对现金支付和未来收购和资产剥离施加限制的债务契约限制)，按季度决定分配给我们股东的现金金额。因此，我们的分布水平可能会波动。
我们的某些业务活动可能需要缴纳公司所得税和其他税，这将减少我们的现金流，并可能导致潜在的递延和或有税负债。
我们的TRS资产和业务将继续按常规公司税率缴纳美国联邦所得税。我们还可能需要缴纳各种其他税，包括工资税以及州、地方和外国所得税、财产税、转让税和其他有关资产和运营的税。此外，在某些情况下，我们可能会被要求缴付消费税或惩罚性税款(数额可能相当大)，以便利用守则中的一项或多项宽免条文，维持房地产投资信托基金的税务资格。我们还可能对与TRS进行的交易征收100%的消费税，如果这些交易不是在公平的基础上进行的，或者我们也可能在目前没有考虑到的情况下和交易中被征税。这些税收中的任何一项都会减少我们的收入和可用现金。
此外，美国国税局和任何州或地方税务机关可以在我们获得REIT资格之前的纳税年度成功地向我们主张企业所得税的债务，在这种情况下，我们将欠这些税款加上适用的利息和罚款(如果有的话)。此外，任何增加这些REIT前期间的应税收入都可能导致REIT前累计收益和利润的增加，这可能导致我们在相关决定后向我们的股东支付额外的应税分派。
对从事“被禁止交易”的REITs征收的税收可能会限制我们从事将被视为联邦所得税目的销售的交易的能力。
房地产投资信托基金(REIT)从被禁止的交易中获得的净收入将被征收100%的惩罚性税。“禁止交易”一词通常包括出售或其他处置财产(包括抵押贷款，但以下讨论的丧失抵押品赎回权的财产除外)，这些财产主要是为了在我们的正常交易或业务过程中出售给客户而持有的。如果我们处置或证券化贷款的方式被视为美国联邦所得税的禁止交易，我们可能需要缴纳这笔税。
我们打算在我们的经营过程中，我们拥有(或被视为拥有)的任何资产都不会被视为或一直被视为持有出售给客户，而任何此类资产的出售也不会被视为普通资产。
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在我们的业务过程中。因此，我们可能选择不从事REIT层面的某些贷款销售，并可能限制我们用于证券化交易的结构，即使这些销售或结构可能对我们有利。此外，物业是否“主要在贸易或业务的正常运作中出售予客户”，须视乎个别事实及情况而定。我们不能保证我们出售的任何财产不会被视为持有以供出售给客户的财产，也不能保证我们能够遵守守则中防止此类待遇的某些安全港条款。100%禁止的交易税不适用于通过TRS或其他应税公司出售财产的收益，尽管这些收入将在公司手中按正常的公司税率征税。我们打算组织我们的活动，以防止被禁止的交易定性。
如果我们的董事会能够在没有股东批准的情况下取消我们的REIT资格，可能会给我们的股东带来不利的后果。
我们的公司章程规定，如果董事会认为继续作为房地产投资信托基金的资格不再符合我们的最佳利益，董事会可以在没有股东批准的情况下撤销或以其他方式终止我们的REIT选举。如果我们不再是房地产投资信托基金(REIT)，在计算我们的应税收入时，我们将不能扣除支付给股东的股息，我们将按正常的公司税率缴纳美国联邦所得税，这可能会对我们向股东的总回报产生不利影响。
与我们的业务相关的风险
经济状况的变化，特别是在夏威夷，可能会对我们的商业房地产、土地运营以及材料和建筑部门产生不利影响。
我们的业务，包括我们的资产和业务，都集中在夏威夷，这比我们的资产和业务在地理上更加多样化的情况下，使我们面临更集中的风险。夏威夷的经济驱动力(包括旅游、军事和消费支出、公共和私人建筑开工和支出、个人收入增长和就业)的减弱，或者大陆和其他地区消费者信心、市场需求或经济状况的减弱，可能会对夏威夷的房地产租赁活动水平、夏威夷房地产的需求或销售，以及对我们的材料和建筑产品的需求产生不利影响。此外，利率上升或其他因素可能会降低我们持有的房地产的市值，以及增加买家融资的成本，这可能会减少对我们房地产资产的需求。
新冠肺炎疫情和旨在防止其蔓延的措施已经并可能继续对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。
2019年12月，中国武汉首次报告了一种新的冠状病毒株(简称：新冠肺炎)，2020年3月11日，世界卫生组织宣布新冠肺炎大流行。围绕新冠肺炎及其对人口的影响、政府当局采取的任何应对措施的有效性以及新冠肺炎疫苗和治疗的可用性和有效性存在相当大的不确定性。这场大流行导致夏威夷旅游业、游客人数和商业活动下降，并对夏威夷的经济产生了不利影响。新冠肺炎疫情的影响和防止其蔓延的措施已经产生了实质性的不利影响(请参阅本报告第二部分第7项中管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析)，并可能继续对我们的业务、经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。
就我们的商业地产部门而言，这场流行病和相关的政府限制已经并可能继续对我们的租户的运营和财务状况产生不利影响，因为政府关于安全做法和前往该州的旅行的指示和限制减少了客户的客流量，也导致我们的某些租户关闭了他们的实体店和空间。我们的租金收入和经营业绩在很大程度上取决于我们物业的入住率、租户的商业活动水平以及由此产生的租户履行租金和其他义务的能力。经历大流行导致财务状况恶化的租户可能不愿意或无法及时全额支付租金，或支付任何金额的租金。我们的某些租户可能会因应对疫情而招致重大成本或损失，因我们酒店的任何运营中断而失去业务，或招致与就地避难所订单、隔离、感染或其他相关因素相关的其他损失或责任。联邦、州、地方和行业发起的努力也可能限制我们收取租金或执行拖欠租金的补救措施的能力。此外，大流行导致的经济状况恶化可能会降低我们整个投资组合的入住率和租金，因为租户减少或推迟他们的支出，这可能会对我们物业的价值产生不利影响。关于我们的陆地业务部门，夏威夷旅游业的下滑、岛屿的各种旅行和其他限制的影响以及新冠肺炎的其他后果已经并可能继续影响完成涉及已开发和未开发土地的销售交易的时间和能力。关于我们的材料和施工部门，任何
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由此导致的基础设施和其他项目的放缓或延误，或者与基础设施和其他项目相关的停工或劳动力中断，可能会减少我们的材料和建筑业务的收入和利润。
新冠肺炎疫情造成的经济中断的程度和持续时间尚不确定。经济状况的进一步恶化可能会对贷款、资本和其他金融市场产生不利影响或造成不稳定。因此，我们获得资本和其他资金来源的渠道可能会受到限制，这可能会对未来借款、续签或债务再融资的可用性和条款产生不利影响。
我们可能会面临新的或更激烈的竞争。
此外，还有很多其他商住地产及未开发土地的发展商、买家、经理和业主，在管理和租赁收入、发展用地、收购和处置物业，以及物业的租户和买家方面，与我们竞争或可能竞争。激烈的竞争可能会导致空间供应增加，这可能会增加空置率，需要增加租户激励措施，降低租金、销售价格或销售量，或者缺乏发展机会。此外，我们的租户可能面临更激烈的竞争和/或市场偏好和需求的变化，这对他们的业绩、支付租金的能力甚至他们的业务生存能力都有不利的影响。
此外，竞争日益激烈的市场条件，包括州外或州内新承包商争夺有限数量的可用项目，可能会因投标失败而侵蚀市场份额，以及定价下降，从而降低投标成功后实现的利润率，从而对宏利太平洋的运营业绩产生不利影响。格雷斯太平洋公司还开采集料并进口沥青以供销售。格雷斯太平洋的客户可以寻求替代供应来源，类似于它的一些竞争对手正在进口液体沥青和骨料。
虽然我们打算营销和出售非战略性资产，但许多资产的流动性相对较差，可能无法及时或以有利条件处置此类资产，这可能会推迟我们的战略议程和/或对我们的财务状况、经营业绩、现金流产生不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。
我们以有利条件(包括定价)处置非战略性资产的能力取决于我们无法控制的因素，包括但不限于来自其他卖家的竞争、房地产资产的基础设施容量或可用性不足(例如，水、下水道和道路)、对潜在买家是否有吸引力的融资以及市场状况。因此，我们可能无法通过出售来实现我们的简化战略，我们可能无法以有利的条件这样做，或者我们可能无法及时执行该战略，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和/或现金流产生不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。
此外，许多非战略性资产的流动性相对较差。非流动性资产通常会经历更大的价格波动，因为不存在现成的市场，而且可能更难估值。此外，与流动性较高的资产相比，验证非流动性资产的第三方定价可能更具主观性。因此，我们可能会记录额外的非现金减值费用和/或实现的价值远远低于我们之前记录的此类资产的价值。
我们在获得经营和发展资金方面可能面临潜在的困难。
成功实施我们的战略需要大量的运营和开发资金。此类资本的来源可能包括银行、人寿保险公司、公开和非公开发行的债券或股票，包括配股、出售某些资产和合资伙伴。如果我们的投资或信用状况严重恶化，我们进入债务或股权资本市场的机会可能会受到限制，我们的资本成本可能会增加，或者我们可能无法以相同的水平或相同的条件对债务进行再融资。此外，我们依赖于我们获得和利用循环信贷安排来支持我们的运营的能力。信贷和金融市场的波动或我们信用状况的恶化可能会阻止我们获得资金。我们不能保证有任何资本以我们可以接受的条件提供，或者根本不能保证满足我们的短期或长期现金需求。
我们未来可能会以对我们更严格的条款筹集更多资本，这可能会为新发行股票的持有者提供比我们普通股股东目前持有的权利、优惠和特权更高的权利、优惠和特权，或者可能导致普通股所有权被稀释。
如上所述，成功执行我们的战略需要大量的运营和开发资金。如果我们的资本需求不能通过我们现有的流动性来源(例如，我们的循环信贷安排)来满足，我们可能需要额外的资本。如果我们产生额外的债务或筹集股本，发行的债务或股本的条款可能会赋予持有人优先于我们普通股持有人的权利、优惠和特权，特别是在清算的情况下。任何新债务的条款也可能对我们的业务施加额外和更严格的限制，而不是
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目前已经就位。如果我们通过公开或非公开发行或配股发行额外的普通股，如果您不在应收差饷的基础上参与，您在我们中的持股比例将会下降。
如果不遵守我们信贷安排中包含的某些限制性金融契约，可能会对我们的业务部门、资本供应或从事其他活动的能力造成限制。
我们的信贷安排和定期债务包含某些限制性金融契约。如果我们违反了任何公约，而贷款人没有及时纠正或免除违约，而导致违约，我们获得信贷的机会可能会受到限制或终止，贷款人可以立即宣布任何到期和应付的未偿还金额。如果发生违约，我们向股东进行分配的能力可能会进一步受到限制。
提高利率会增加我们的整体利息支出。
如果利率上升，我们浮动利率债务的利息支出将会增加。此外，当债务到期并进行再融资时，与固定利率债务相关的利息支出可能会在未来一段时间内上升。此外，如果市场利率上升，投资者寻求更高分配率的替代投资，我们商业房地产投资组合的价值和我们股票的市场价格可能会下降。
我们可能会受到LIBOR报告实践或LIBOR确定方法变化的不利影响。
我们拥有多项金融工具(请参阅本报告第II部分第8项所载综合财务报表附注10)，这些工具以伦敦银行同业拆息(“LIBOR”)加适用保证金为基准的浮动利率计息(其中若干金融工具须以固定利率到期进行利率互换)，未来可能会产生与LIBOR挂钩的额外债务。英国金融市场行为监管局(负责监管LIBOR的机构)宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。在美国，确定一套替代美元参考利率的努力包括美联储(Federal Reserve Board)替代参考利率委员会(Alternative Reference Rate Rate Committee)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)的提议。我们无法预测LIBOR何时停止可用，或者另一种替代参考利率是否会获得市场吸引力，作为LIBOR的替代品。
我们可能需要修改某些与金融工具相关的协议，并与银行就基准替代指数达成一致，因此，我们金融工具的利率可能会发生变化。新的利率可能不会像伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)逐步淘汰之前的利率那样优惠。此外，过渡过程可能会导致融资延迟、利息支出增加、额外费用以及目前依赖伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的工具市场波动性增加。尽管目前尚不清楚这些改革和行动的全部影响，以及任何脱离LIBOR的过渡，但这些变化可能会对融资的可用性(包括基于LIBOR的贷款)和我们的融资成本产生实质性的不利影响。
燃油价格上涨可能会对我们的经营环境和成本造成不利影响。
燃料价格对夏威夷经济的健康状况有直接影响。燃料价格的上涨可能会导致前往夏威夷的运输成本上升，并对游客数量和运往夏威夷的商品成本产生不利影响，从而影响夏威夷经济及其消费者的实力。燃料成本的增加还可能导致其他不可回收的、直接的费用增加，例如，用于生产骨料的能源和基于石油的原材料成本的增加，以及热拌沥青的制造、运输和铺设。我们租赁房地产组合的能源成本增加通常是从承租人那里收回的，尽管我们的能源成本份额因入住率下降而增加，而更高的运营成本报销影响了提高基础租金的能力。不断上涨的燃料价格也可能增加建筑成本，包括到夏威夷的运输成本，以及以石油为基础的材料成本，从而影响我们的房地产开发项目和利润率。
不遵守或更改联邦、州或地方法律或法规可能会对我们的业务产生不利影响。
我们受到联邦、州和地方法律法规的约束，包括政府利率、土地使用、环境、气候和税收法规。不遵守或更改管理我们业务的法律和法规可能会给我们带来巨大的额外成本，并对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。例如，房地产部门受到众多联邦、州和地方法律法规的约束，如果这些法规发生变化或不遵守，可能会对我们的业务产生不利影响。在出售符合条件的房地产并将收益再投资于替代房产时，我们经常利用法典第1031条递延纳税。当我们出售夏威夷的大块土地或夏威夷的商业地产时，这种情况经常会发生，所有这些通常都有非常低的税基。废除或不利修改本守则第1031节可能会给我们带来巨大的额外成本。我们必须遵守“职业安全卫生管理条例”、“环境保护局条例”以及与本公司有关的州和县许可证。
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运营部。材料和施工部分还受矿山安全和健康管理条例的约束。
我们的工会员工或相关行业的其他公司员工的停工或其他劳动力中断可能会增加运营成本或对我们开展业务的能力产生不利影响。
我们的许多员工都受到与工会的集体谈判协议的保护。如果我们的员工或相关行业的其他公司采取行动，反对管理层控制劳动力成本、限制工资或福利增长或改变工作方式，我们可能会受到不利影响。罢工和干扰可能是因为我们或我们行业内的其他公司未能成功地与这些工会谈判集体谈判协议而导致的。例如，在我们的材料和建筑部门，工会停工导致的劳动力中断可能会严重阻碍我们的生产和完成正在进行的项目的能力。此外，在我们的土地运营部门，如果由于相关行业组织的劳动力中断而无法获得建材或劳动力，我们可能无法完成开发待售项目。
我们的信息技术和通信系统中断、破坏或故障可能会削弱我们的运营能力，对我们的财务状况造成不利影响，并损害我们的声誉。
我们广泛依赖信息技术和通信系统来处理交易以及运营和管理我们的业务。信息技术和通信系统面临可靠性问题、集成和兼容性问题以及威胁网络安全的入侵。此外，我们可能会遇到因自然灾害、恐怖主义、战争、员工或供应商故意或无意的行为和错误，或设施中的其他问题而导致的故障。尽管我们实施了保安措施，但不能保证我们维护系统安全的努力会有效。我们系统的任何故障或漏洞都可能导致我们的系统使用不当和运营中断，进而可能对我们的财务状况和声誉产生重大不利影响。我们可能会产生巨额费用来补救系统中断造成的损害。
同样，我们的供应商和租户广泛依赖计算机系统来处理交易和管理业务，因此也面临网络安全攻击的风险，并可能受到网络安全攻击的影响。网络安全攻击导致我们的供应商和租户的业务运营中断，可能会间接影响我们的业务运营。
此外，为了应对新冠肺炎疫情，我们已经将相当一部分员工过渡到远程工作环境，这可能会加剧我们业务面临的某些风险，包括对信息技术资源的需求增加，网络安全攻击的风险增加，以及未经授权传播专有或机密信息的风险增加。
天气、自然灾害和气候变化的影响可能会对我们的业务产生不利影响。
由于气候变化，我们可能会经历极端天气以及降水和气温的变化，包括自然灾害。如果气候变化的影响很大或持续很长一段时间，我们的财务状况或经营业绩都会受到不利影响。
我们的商业地产和陆地业务部门容易受到自然灾害的影响，如飓风、地震、海啸、洪水、海平面上升、火灾、龙卷风以及异常大雨或长时间降雨，这些都可能导致人身伤害和生命损失。此外，自然灾害可能会损害我们的房地产资产，这可能会导致保险无法覆盖的大量维修或重置成本，物业价值缩水或收入损失，并可能对我们开发、租赁和销售物业的能力产生不利影响。自然灾害的发生也可能导致财产保险费率和免赔额的增加，这可能会减少对拥有或开发物业的需求，或增加拥有或开发物业的成本。
超过正常降雨量的干旱、飓风、地震、海啸、洪水、海平面上升、火灾、其他自然灾害、农业瘟疫、农业瘟疫或个人的疏忽或故意不当行为也可能对土地状况产生不利影响，从而损害陆地业务部门的前景，包括我们的可再生能源业务，以及我们的陆地基础设施和设施，包括大坝和水库。
材料和建筑板块受到天气条件的显著影响。例如，潮湿或其他不利天气条件可能会中断铺设活动，导致收入延迟或损失，人员和设备未得到充分利用，间接费用回收效率较低。不利的天气条件也限制了对总产品的需求，增加了总生产成本，并阻碍了其高效运输材料的能力。
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我们根据我们认为足够和适当的保单来维持意外伤害保险。这些保单一般都要缴纳较大的扣除额和免赔额。有些类型的损失，如大坝物理损坏造成的损失，一般不投保。在某些情况下，我们保留全部损失风险，因为购买保险在经济上并不审慎，或者因为感觉到风险很遥远。其他风险没有投保，因为保险覆盖范围可能无法在商业上获得。最后，我们保留所有超出我们保险限额的损失险。
政治危机、公共卫生危机和其他我们无法控制的事件可能会对我们的运营和盈利产生不利影响。
政治危机(包括但不限于加强的安全措施、战争、实际或威胁的恐怖袭击、打击恐怖主义或其他暴力行为的努力)和公共卫生危机(包括但不限于流行病)可能导致消费者信心和支出下降，或可能影响游客前往夏威夷旅游的能力或意愿，从而对夏威夷的经济和我们造成不利影响。此外，由于我们的业务集中在夏威夷，战争或恐怖主义对夏威夷的袭击可能会对公司造成严重或不可挽回的损害。
这类我们无法控制的事件可能会对贸易以及全球和当地经济产生不利影响，并可能导致限制贸易和人口流动以及货物在供应链中流动的行动，以及对业务和消费者需求的其他影响，这可能会对公司的业务、经营业绩和财务状况产生不利影响。
我们会受到，将来也可能会受到纠纷、法律或其他程序、政府调查或调查的影响，这些都可能对我们产生不利影响。
我们的业务性质使我们面临与劳动和雇佣事务、合同纠纷、人身伤害和财产损失、环境事务、建筑诉讼、商业惯例和其他事项有关的纠纷、法律或其他诉讼、或政府调查或调查的可能性，如本节披露的其他风险因素中所讨论的那样。这些纠纷可能会分散我们管理层对业务运营的注意力，从而损害我们的业务。如果这些纠纷发展成诉讼程序，这些诉讼程序可能会给我们带来巨大的支出或损失。此外，作为一家房地产开发商，我们可能会面临保修和建筑缺陷索赔，如下文“与我们的土地业务部门相关的风险”一节所述。
长期资产账面价值的减值可能会对我们的经营业绩产生负面影响。
我们的综合资产负债表上有相当数量的长期资产，过去也记录了非现金减值费用。根据普遍接受的会计原则，只要不利事件或环境变化表明可能出现减值，长期资产就必须进行减值审查。如果业务状况或其他因素导致盈利能力和现金流下降，我们可能需要记录额外的非现金减值费用。可能导致我们长期资产价值进一步减值的事件和条件包括我们经营的行业的变化，特别是全球或夏威夷经济低迷的影响，以及竞争和技术进步、监管环境的不利变化，或其他导致预期长期销售额或盈利能力下降的因素。
与我们的商业地产业务相关的风险
我们受到许多因素的影响，这些因素可能会导致租赁租金收入下降。
我们拥有一个商业房地产资产组合。可能对投资组合的盈利能力产生不利影响的因素包括但不限于：(I)我们的大量租户无法履行其义务；(Ii)不可收回的运营和拥有成本增加；(Iii)当空间可用时，我们无法在我们的物业租赁空间；(Iv)续签或新租约的租金大幅低于以前的租金，或增幅不足以弥补运营和拥有成本的增加；(V)提供租赁优惠，如免费或折扣租金和租户改善。(V)提供租赁优惠，如免费或折扣租金和租户改善。(Iv)续签或新租约的租金大幅低于以前的租金，或增幅不足以弥补运营和拥有成本的增加；(V)提供租赁优惠，如免费或折扣租金和租户改善。以及(Vi)在物业内发现危险或有毒物质，或其他环境、文化敏感或相关问题。
我们商业地产投资组合中主要租户的破产或损失可能会对我们的现金流和盈利能力产生不利影响。
我们可能会从某些关键租户那里获得可观的现金流和收益。如果其中一个或多个租户宣布破产或自愿迁出租赁物业，而我们无法重新租赁该空间(或以类似或更优惠的条件重新租赁)，我们可能会受到不利影响。此外，我们可能会受到进一步的不利影响
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与租户破产或空置相关的无形资产的减值或“减记”，如原地租赁价值、有利租赁资产或与直线租赁租金相关的递延资产。
零售购物从实体店转向网上购物，可能会对我们的现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响。
虽然许多在我们酒店运营的零售商销售食品杂货和其他必需品或提供服务，但转向网上购物可能会导致我们的某些租户产生的实体销售额下降，和/或可能导致我们的某些租户在未来缩小其零售点的规模或数量。因此，我们的现金流、财务状况和经营结果可能会受到不利影响。
当租赁到期时，我们可能无法续签租约、租赁空置空间或重新租赁空置空间，从而增加或延长空置空间，这将对我们的财务状况、运营业绩和现金流产生不利影响。
当租约到期时，我们可能无法续签租约、租赁空置空间或重新出租空间。此外，我们可能需要提供大幅度的租金减免、租户改善、提前解约权或低于市价的续期选择，以留住现有租户或吸引新租户。如果我们物业的租金下降，我们现有的租户不续签租约，或者我们不重新出租可用的空间，我们的财务状况、经营业绩和现金流将受到不利影响。
运营费用的增加将对我们的运营业绩产生不利影响。
我们的运营费用包括但不限于物业税、保险、公用事业、维修和商业地产公共区域的维护。我们可能会遇到运营费用的增加，其中一些或全部可能是我们无法控制的。我们的大多数租约要求租户支付一定比例的财产税、保险费和公共区域维护费。不过，如果有物业未完全入伙，或从租户收回的收入不足以支付营运开支，我们便可能要自行支出营运开支。此外，我们可能无法续签租约或协商新租约，条款要求租户支付租户目前支付的所有物业税、保险和公共区域维护费用，这将对我们的经营业绩产生不利影响。
我们的零售中心可能依赖锚店或主要租户来吸引购物者，并可能因失去或关闭其中一个或多个租户而受到不利影响。
我们的一些零售中心都有大租户。在任何时候，我们的租户都可能经历他们的业务下滑，这可能会显著削弱他们的财务状况。因此，我们的租户(包括我们的锚和其他主要租户)可能会未能履行其对我们的合同义务、为继续运营而寻求优惠或宣布破产，其中任何一项都可能导致该等租户的租约终止，以及因终止租约而造成的租金收入损失。此外，我们的某些租户可能会在继续支付租金的同时停止运营，这可能会减少客户流量，从而减少适用零售物业的其他租户的销售额。此外，零售机构之间的合并或整合可能导致现有门店关闭或门店位置重复或地理重叠，其中可能包括我们零售中心的门店。
失去锚店或主要租户或关闭门店可能会显著降低我们的入住率或我们从零售中心获得的租金。我们可能无法重新租赁腾出的空间，或者无法以类似或更优惠的条件重新租赁，或者根本无法重新租赁。如果锚店或主要租户违约，我们可能会在执行我们作为房东的权利时遇到延误和成本，以便根据我们与此等各方的协议条款追回应支付给我们的金额。
我们零售中心的某些租约包含“合租”或“停电”条款，如果触发，可能会允许租户支付更低的租金、停止运营或终止租约，这可能会对我们的业绩或适用零售物业的价值产生不利影响。
我们零售中心的某些租约包含“共同租赁”条款，这些条款规定了与租户保持营业的义务、应付租金金额或租户继续占用空间的义务相关的条件，包括(I)锚定租户的存在，(Ii)锚定租户的商店的持续运营，以及(Iii)适用物业的最低入住率水平。如果合租条款因上述任何一项条件遭违反而触发，租户可有权停止营运、提早终止租约或减租。此外，我们零售中心的某些租约包含“停电”条款，允许租户在继续支付租金的同时停止运营。这可能会导致酒店的客流量减少，从而减少我们在该酒店的其他租户的销售额，这可能导致我们的其他租户无法支付他们的最低租金或费用追回费用。该等拨备亦可能导致适用租约所产生的租金收入减少。在一定程度上，我们的租约中有合租条款或暗箱条款
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在收入或租户销售额下降的情况下，租户提前终止租约或降低租金的权利、我们的业绩或适用零售中心的价值可能会受到不利影响。
我们可供保留的发展项目和商业物业的价值受多个因素影响。
我们在各种商业地产和以开发换持有的项目上都有大量投资。房地产行业的疲软，特别是夏威夷的疲软，难以获得或续签项目级融资，以及我们的投资和再开发战略的变化，以及其他因素，可能会影响这些房地产资产的公允价值。如果我们的商业物业或重建或发展换持有项目的未贴现现金流降至低于该等资产的账面价值，而该等资产的公允价值低于其账面价值，我们将被要求确认减值亏损。
我们可能无法确定并完成对符合我们标准的物业的收购，这可能会阻碍我们的发展。
我们的业务战略包括收购零售、写字楼、工业和其他物业。这些活动要求我们确定符合我们标准的合适收购候选者或投资机会。我们评估可用房产的市场，并可能在存在战略机会时尝试收购房产。由于各种因素，吾等可能无法收购经吾等确认为潜在收购机会的物业，包括但不限于：(I)无法(I)磋商有关各方同意的条款，(Ii)满足成交条件，或(Iii)以优惠条款或根本不能为收购提供资金。此外，在评估和谈判潜在收购(包括我们后来无法完成的收购)方面，我们可能会产生巨额成本，并转移管理层的注意力。如果我们不能以优惠的条件收购物业，或者根本不能，我们的财务状况、经营业绩和现金流可能会受到不利的影响。
我们面临房地产收购和开发的竞争，这可能会阻碍我们扩大业务的能力，或者可能会增加这些活动的成本。
我们与许多其他实体竞争商业房地产和适合新开发的土地，包括其他REITs、私人机构投资者和其他商业房地产的所有者和经营者。规模较大的REITs可能享有较低的资金成本带来的竞争优势。这些竞争者可能会提高我们购买物业所需支付的市价。如果我们不能以我们认为合理的价格收购符合我们标准的物业，我们的增长能力可能会受到不利影响。
我们面临着与房地产建设和开发相关的风险。
我们的重建和保留发展的项目会受到风险的影响，这与我们按时和按预算完成项目的能力有关。可能导致开发项目超出预算或无法完成的因素包括，但不限于：(I)我们无法以有利的条件获得足够的融资或保险，或根本无法获得足够的融资或保险；(Ii)施工延误、缺陷或成本超支，这可能增加项目开发成本；(Iii)商品或建筑成本增加，包括劳动力成本；(Iv)发现危险或有毒物质，或其他环境、文化敏感或相关问题；(V)无法获得或严重延误获得、分区、(Vi)难以遵守地方、市、县和州有关许可、分区、细分、公用事业和水质的规章制度，以及有关空气和水质量以及保护濒危物种及其栖息地的联邦规章制度；(Vii)基础设施容量或可用性不足(例如水、下水道和道路)，无法满足我们项目的需要；(Viii)无法获得支持项目所需的租户或维持债务契约的遵守；(Ix)未能达到或维持预期的入住率水平；(Vii)无法满足我们的项目需要；(Viii)无法获得支持项目或维持债务契约所需的租户；(Ix)未能达到或维持预期的入住率水平；(X)谴责所有或部分发展或营运物业，这可能会对这些项目的价值或可行性产生不利影响；及(Xi)金融业的不稳定可能会减少融资的可获得性。
金融行业的严重不稳定，可能会导致房地产价值下降和贷款违约增加。这反过来可能导致监管加强，信贷要求收紧，流动性减少，几乎所有借款人的信用风险溢价都会上升。信用环境的恶化也可能在其他方面影响我们，包括供应商、租户或合资伙伴的信用或偿付能力，合作伙伴为其合资企业的财务义务提供资金的能力，以及我们为自己的房产获得抵押融资的机会。
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商业地产投资的流动性相对较差。
我们在应对不断变化的经济、金融和投资环境时，迅速出售投资组合中的一处或多处房产的能力是有限的。房地产市场受多方面因素影响，如经济大局、供求状况、融资可获得性、利率等我们无法控制的因素。我们不能确定我们是否能够以我们寻求的价格和其他条件出售任何物业，或者潜在买家提供的任何价格或其他条件是否为我们所接受。此外，我们亦不能肯定地估计需要多少时间才能找到愿意购买物业的人士，以及完成一项物业的出售。阻碍我们处置物业能力的因素可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
与我们的陆地业务部门相关的风险
我们面临着与房地产建设和开发相关的风险。
我们的开发待售项目所面临的风险与“我们的开发和销售项目”中所描述的风险类似。我们受制于与房地产建设和开发相关的风险。“以上风险因素，在“与我们的商业地产部门相关的风险”部分.
金融业的严重不稳定可能会导致房地产价值下降和贷款违约增加。这反过来可能导致监管加强，信贷要求收紧，流动性减少，几乎所有借款人的信用风险溢价都会上升。更少的贷款产品和严格的贷款资格使借款人更难在我们的项目中购买单元。此外，为商业物业买家取得融资的更严格要求大大增加了我们销售商业物业的难度，并可能对此类销售的销售价格和其他条款产生负面影响。信用环境的恶化也可能在其他方面影响我们，包括客户、供应商或合资伙伴的信用或偿付能力，合作伙伴为其合资企业的财务义务提供资金的能力，以及我们为自己的房产获得抵押融资的机会。
政府实体已经或可能采取可能限制我们开发活动的监管要求。
我们受到影响土地开发过程的法律和法规的约束，包括分区和允许的土地用途。政府实体已经通过或可能批准可能对土地供应和发展机会产生负面影响的法规或法律。我们可能会向发展商施加要求，影响我们在受影响市场发展项目的能力，或要求我们符合额外的行政和监管规定，从而延误发展进度或增加我们的发展成本。
房地产开发项目受到保修和建筑缺陷索赔，在正常的业务过程中，这可能是重大的。
在我们的开发-销售项目中，我们受到在正常业务过程中产生的保修和施工缺陷索赔的约束。根据这些索赔，应支付的金额，包括律师费和补救任何建筑缺陷，都可能是巨大的，可能会超过该项目的利润。因此，我们可以维持责任保险，从承建商那里获得赔偿和保险证书，通常包括与工艺和材料有关的索赔，并根据历史经验和与所建项目类型相关的质量风险为项目建立保修和其他准备金。由于这些事项固有的不确定性，我们不能保证我们的保险范围、承包商安排和储备将足以在未来解决我们的部分或全部保修和建筑缺陷索赔。例如，合同赔偿可能难以执行，我们可能负责适用的自我保险保留，以及某些索赔可能不在保险范围内或可能超出适用的承保范围。此外，提供的保险范围和建筑缺陷责任保险的可获得性可能是有限的或昂贵的。因此，我们不能保证这些保险将是足够的，以可接受的成本提供，或者根本就是可用的。
我们使用或出租农用土地用于农业用途的能力可能会受到政府监管的限制。
鉴于我们在考艾岛拥有的农业土地规模很大，我们将土地出租给农业用途的许多第三方可能被描述为大规模的商业农业经营。考艾岛通过的立法限制了此类作业在高速公路、学校、海洋、溪流、住宅、公园、疗养院、医院和其他类似用途的特定距离内种植除地被植物以外的作物的能力。这项立法还对此类作业施加了重大限制，并规定了有关杀虫剂使用的公开通知义务，并限制了他们使用转基因生物(GMO)作物的能力。2016年11月，考艾岛的立法被法院宣布无效。如果通过额外的农业立法限制，例如限制使用杀虫剂，我们就有能力
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使用或出租土地作大规模农业用途，以及我们就这些土地所能收取的租金，可能会受到不利影响。
农用地缺乏流动性，很难估价。
即使能够找到合格的农场承租人并从事租赁，农业经营本质上也是高风险的，营业额是可以预期的。从房东的角度来看，农业租赁只产生适度的租金，这可能意味着对土地的估值，而这可能会大大低估其他评估资产价值的方法。
农业灌溉用水的缺乏可能会对土地业务部门的运营和盈利能力产生不利影响。
为了在我们的土地上开展可持续的农业活动，获得充足、可靠和负担得起的水源至关重要。为这些农地服务的现有基础设施依赖于地表水的收集和传输。如果把地表水分流作农业用途的能力有限，或长期雨量不足，便会对土地的效用和我们善用土地作农业用途的能力造成重大的不利影响。在我们的农业用地所在的毛伊岛和考艾岛，从河流引水面临监管和法律挑战。
水的供应对于Mahi Pono Holdings LLC(“Mahi Pono”)在我们出售毛伊岛某些农地(“农地出售”)的同时，成功实施从我们手中购买的这些土地上的耕作计划也是至关重要的。正如我们与此次出售相关的公开文件以及本报告第二部分第8项中的合并财务报表附注13所述，如果Mahi Pono无法获得足够的水来支持其购买土地的农业计划，这可能会引发某些财务义务。
我们的电力销售合同可能会以不太优惠的条款更换，也可能不会更换。
我们的电力销售合同将在未来的多个时间点到期，可能无法更换，也可能以不太优惠的条款更换，这可能会对Land Operations的盈利能力产生不利影响。
夏威夷的电力销售市场有限。
夏威夷的配电系统很小，而且是岛上特有的；目前，没有能力将一个岛屿上产生的电力转移到其他任何岛屿上。此外，夏威夷法律通常限制像我们这样的独立发电商将其输出的电力出售给每个岛屿上各自公用事业公司以外的公司，而不是自己成为公用事业公司，并受州公用事业委员会(PUC)的监管。此外，我们向各岛的公用事业公司出售电力，均须经临市局批准。与大陆的一些地区不同，夏威夷的独立发电商没有能力利用公用事业基础设施将电力输送到其他地方。
政府实体已经或可能采取与我们的大坝、水库和其他可能对我们的运营产生不利影响的水利基础设施相关的监管要求。
我们受到适用于某些水坝、水库和其他水利基础设施的检查和法规的约束。其中一些设施存在夏威夷州注意到的缺陷，我们正在与监管机构合作解决这一问题。目前或未来对土地拥有人和大坝拥有人/运营者的要求可能要求我们满足额外的行政和监管要求，从而增加我们的持有成本和/或降低相关设施的运营效用。
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与我们的材料和施工部门相关的风险
我们材料和建筑部门的收入增长和盈利能力取决于我们无法控制的因素。
我们的材料和建筑部门增加收入和提高盈利的能力可能受到我们无法控制的因素的影响，这些因素包括但不限于：(I)政府对基础设施项目的资金减少；(Ii)由于夏威夷经济状况不佳而导致私营部门客户的支出减少；(Iii)竞争对手数量增加；(Iv)竞标合同的成功率下降；(V)运输和物流成本的下降，这可能导致客户从夏威夷以外的来源购买材料，从而以更具成本效益的方式采购材料。(Vi)限制获得维持增长所需的周转资金和投资资本；以及(Vii)无法雇用和留住必要的人员，以及无法获得支持增长的设备。
经济衰退或政府对基础设施项目的资金减少可能会减少我们的材料和建筑业务的收入和利润。
该部门的产品用于公共基础设施项目，包括高速公路、街道、道路、机场跑道和类似项目的建设、维护和改善。我们的材料和建筑业务，包括我们的集合体业务，高度依赖于由各种政府实体资助的基础设施工程的数量和时间，而这反过来又取决于整体经济状况、对新的或替代基础设施的需求、由政府实体资助的各种项目的优先事项以及联邦、州或地方政府的支出水平。我们不能保证拨款的存在、数额和时间，用于这些和其他未来项目的支出，包括州和联邦政府在道路和高速公路上的支出。基础设施支出可能会下降，原因有很多，包括州和地方政府用于此类项目(包括联邦资金)的收入减少，以及州、地方和联邦资金可用的其他相互竞争的优先事项。州政府在骇维金属加工和其他项目上的支出可能会受到联邦骇维金属加工资金减少或延迟或相关不确定性的不利影响。该部门的很大一部分收入依赖于与檀香山市县、夏威夷州和联邦政府签订的合同。如果收入和利润受到经济低迷或政府资金减少的影响，该部门的长期资产和商誉可能会受到损害。
我们可能无法成功确定或完成我们材料和建筑部门的任何战略替代方案，或者，如果我们成功，任何此类战略替代方案可能低于我们的账面价值，这可能导致额外的非现金减值费用。
我们为我们的材料和建筑业务寻求战略选择，无论是集体或单独进行，都可能不会导致任何交易的确定或完成，或者可能不会以对我们有利的条款进行。寻求战略替代方案的过程可能会耗时并对我们的业务运营造成干扰，如果我们不能有效地管理该过程，我们的业务、财务状况和运营结果可能会受到不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。任何潜在交易及相关估值将取决于许多我们无法控制的因素，包括(其中包括)市场状况、行业趋势、第三方的兴趣以及以合理条款向潜在买家提供融资的可能性。由于规模所限，可能难以为整个材料及建筑分部物色单一买家，而单独出售材料及建筑业务可能会导致不可预见的后果，从而可能导致本公司无法收回材料及建筑业务或相关处置集团的账面价值。此外，潜在交易时间的加快可能会导致额外的非现金减值费用。
我们可能会面对社会人士对经营或扩建石矿场或其他设施的反对。
采石场和其他设施需要特别和有条件的使用许可证才能运营。许可和发牌申请和程序以及监管执法程序都可以接受公众的审查和评论。此外，Makakilo采石场毗邻居民区，采矿过程中使用了重型设备和炸药。因此，我们的材料和建筑业务可能会受到社区的反对和负面宣传，这可能会对业务产生负面影响，并延迟或限制业务未来的任何扩张或发展。
重要的合同可能被取消，或者我们可能被取消竞标新合同的资格。
政府实体通常有权随时取消与我们建筑企业的合同，一般只支付已经完成的工程费用，外加商定的补偿性间接费用回收金额。此外，如果我们不能保持某些政府合同所要求的资质，例如保持可接受的安全记录，我们的建筑企业可能会被禁止竞标这些合同。
20

如果我们的材料和建筑业务在投标或谈判最终授予我们的合同时无法准确估计总体风险、要求或成本，该部分可能实现低于预期的利润或导致合同亏损。
材料和建筑部门的大部分收入来自“数量定价”(固定单价)合同。数量定价合同要求以批准的数量为基础以固定单价提供行项目材料，而不考虑实际的单位成本。只有准确估计成本并成功控制成本，合同的预期利润才能实现。如果合同的成本估算不准确，或者合同未在成本估算范围内执行，则成本超支可能会导致亏损或导致合同不能像预期的那样有利可图。
如果我们的材料和建筑企业不能吸引和留住关键人员和熟练劳动力，或者遇到劳动困难，可能会对投标和顺利完成合同的能力造成负面影响。
吸引和留住可靠、合格人才的能力是使我们的材料和建筑企业能够成功竞标并有利可图地完成工作的一个重要因素。这包括管理层成员、项目经理、估算员、主管和领班。该部门未来的成功还将取决于其招聘、培训和留住高技能管理人员的能力，或者在需要时吸引高技能管理人员的能力。如果对这些员工的竞争非常激烈，可能很难招聘和留住支持运营所需的人员。如果我们不能成功地留住现有员工，并吸引、培养和留住新的高技能员工，部门运营和未来的收益可能会受到负面影响。
大多数分部人员都加入了工会。任何涉及加入工会的劳动力的停工或其他劳资纠纷，或者无法与工会续签合同，都可能对运营产生不利影响。
我们的建筑和与建筑相关的业务可能无法达到我们的铺路合同的进度或性能要求。
沥青铺设合同对逾期完工有处罚。在大多数情况下，项目必须在收到开工通知之日起的指定工作日或日历天数内完成，但因天气延误或客户要求的额外工作而留出额外天数。如果我们的建筑企业最终未能如期完成项目，我们可能要负责合同约定的违约金，超出合同规定的天数后每天评估的金额由客户自行决定。在这种情况下，项目总成本可能会超过原来的估计，并可能导致项目的利润损失或亏损。此外，我们的建筑业务签订了一次性和批量定价合同，其中利润可能会受到一些我们无法控制的因素的不利影响，这些因素可能会导致实际成本大大超过我们最初投标时估计的成本。
新合同的授予和履行时间可能会对材料和建筑部门的经营业绩和现金流产生不利影响。
一般来说，我们很难预测新项目会否及何时招标，因为这些项目往往涉及冗长而复杂的设计和招标过程，并受多项因素影响，例如市场情况、融资安排和政府批准等。由于这些因素，各分部的经营业绩和现金流可能会在不同季度和年度之间波动，而且波动可能会很大。
提交中标后授予合同的时间不确定，这也可能给设备编队和工作人员的规模与合同需要相匹配带来困难。在某些情况下，我们的材料和建筑业务可能会维护和承担比目前所需更多的设备成本，以应对未来对现有合同或预期未来合同的需求。
此外，合同收入、收益和现金流的时间可能会因多种因素而推迟，包括延迟接收供应商的材料和设备以及分包商的服务，以及要执行的工作范围的变化。
21

对数量有限的客户的依赖可能会对我们的材料和建筑业务以及运营结果产生不利影响。
由于该部门建筑合同的规模和性质，一个或几个客户，如联邦政府、夏威夷州和夏威夷的各个县，过去和未来可能在任何一年或连续几年的综合部门收入和毛利润中占据相当大的一部分。类似地，分部积压经常反映特定客户的多个合同；因此，一个客户在某个时间点可能包含相当大比例的积压。任何此类客户的业务损失，或客户大规模拖欠或延迟付款，都可能对我们的材料和建筑业务或运营结果产生不利影响。
从长远来看，我们的材料和建筑业务可能需要更多资本。
生产骨料产品和履行沥青混凝土铺设合同所需的财产和机械都很昂贵。该部门产生足够现金流为这些支出提供资金的能力取决于未来的业绩，这将受到一般经济条件、行业周期以及财务、商业和其他影响运营的因素的影响，其中许多因素超出了我们的控制范围。如果该部门无法产生足够的现金来运营其业务，则可能需要进一步减少或推迟计划的资本或运营支出。
无法获得保证金可能会限制我们的材料和建筑业务能够追求的总金额的合同。
按照建筑业的惯例，我们可能会被要求向客户提供保证金，以确保我们在建筑合同下的表现。我们获得担保债券的能力主要取决于我们的资本、营运资金、过去的业绩、管理专业知识和声誉以及某些外部因素，包括担保市场的整体容量。担保公司会根据积压的数量和承保标准来考虑这些因素，这些因素可能会不时改变。对保险和债券市场产生不利影响的事件通常可能导致未来更难获得债券，或者只能以明显更高的成本获得债券。无法获得足够的保证金将限制我们的建筑业务竞标新合同的金额，并可能对该部门未来的收入和业务前景产生不利影响。
我们的材料和建筑部门的业务受到可能导致人身伤害或财产损失的危险，从而使我们承担责任和可能的损失，这些可能不在保险范围之内。
分部员工在道路建筑工地、工厂和采石场进行建筑活动时，通常会受到危险的影响。操作危险会造成人身伤害和生命损失、财产、厂房和设备的损坏或破坏以及环境破坏。我们维持一般责任和超额责任保险、工伤赔偿保险、汽车保险和其他类型的保险，所有这些保险的金额都与我们材料和建筑业务的损失风险和行业惯例一致，但这种保险可能不足以覆盖运营中发生的所有损失或债务。
由于未知因素，保险责任很难评估和量化，这些因素包括伤害的严重程度、责任与其他各方的比例、未报告的事故数量以及该部门安全计划的有效性。如果保险索赔或成本高于我们的估计，我们的材料和建筑业务可能需要使用营运资金来满足这些索赔，这可能会影响它们维持或扩大运营的能力。
环境和其他监管事项可能会对我们的材料和建筑业务的经营能力产生不利影响，并可能需要大量支出。
分部经营须遵守与有害物质的管理、处置和补救、气候变化以及向空气和水中排放和排放污染物有关的各种环境法律和法规。我们的材料和建筑业务可能会对这种污染负责，这些污染不仅来自他们自己的活动，也来自其他公司在该部门收购或租赁的物业上的历史活动。分部经营还必须遵守与工作场所安全和工人健康相关的法律和法规，其中包括监管员工接触危险物质的法律和法规。违反此类法律法规可能会使我们面临巨额罚款和处罚、清理费用、第三方财产损失或人身伤害索赔。此外，这些法律法规已经变得越来越严格，执法实践和合规标准也变得越来越严格。此外，我们无法预测可能施加的法律或监管要求的性质、范围或效果，或现有或未来的法律或法规将如何管理或解释，这些法律或法规以前从未适用过。
22

遵守更严格的法律或法规，以及监管机构更严格的执法政策，除其他外，可能需要为目前尚未拥有的设备或获得或修改适用于分部活动的许可证支付大量费用。
燃料、能源和原材料成本的短缺和波动可能会对我们的材料和建筑业务产生不利影响。
我们的材料和建筑业务需要持续供应柴油、电力和其他能源，用于生产和运输。这些企业的财务业绩有时会受到这些能源的高昂成本的影响。成本的显著增加或这些能源的可获得性的减少，已经并可能在未来降低财务业绩。此外，这些能源供应和成本的波动可能会使规划商业运营变得更加困难。我们不对冲燃油价格风险，而是专注于与产量相关的降价、燃油效率、替代燃料来源、消费以及提高聚合价格的能力所产生的自然对冲。
同样，分段作业也需要液体沥青的持续供应，液体沥青是生产沥青混凝土的关键原材料。液态沥青受到潜在的供应限制和价格大幅波动的影响，这些因素通常与原油价格相关，尽管不像柴油或汽油那样密切，而且超出了我们的材料和建筑业务的控制范围。因此，由于沥青混凝土生产成本上升，原油价格大幅上涨将对材料和建筑部门的财务业绩产生不利影响。相反，油价的大幅下跌对我们液态沥青混凝土的材料和建筑销售产生了不利影响，这是由于向夏威夷进口沥青的成本降低，这可能导致客户从夏威夷以外的竞争对手那里采购液态沥青。
1B项。未解决的员工意见
没有。
23

项目2.按区段划分的属性说明
商业地产

资产类别
该公司在夏威夷拥有和经营三个资产类别(零售、工业和写字楼)的改善物业组合。下表列出了截至2021年12月31日按改进的房地产资产类别划分的GLA平方英尺(SF)摘要：
当前GLA(SF)
零售2,500,000 
工业1,246,300 
办公室143,300 
总计3,889,600 
如上所述，截至2021年12月31日，该公司还在夏威夷拥有143.4英亩的城市土地租约。

改进的性能
该公司改进后的大部分零售、工业和写字楼物业位于瓦胡岛和毛伊岛，在考艾岛和夏威夷岛上的持有量较小。截至2021年12月31日和2020年12月31日，改善物业组合的入住率(即报告期末租赁和开始出租的面积占可租赁总面积的百分比，即“租赁入住率”)为94.3%。对于投资组合中的物业，该公司按年化基本租金(“ABR”)计算其每项改善物业的总租金和每平方英尺(“PSF”)；ABR的计算方法是将当月的合同基本租金乘以12。
24

截至2021年12月31日，公司商业地产改良物业资产如下(千美元，PSF数据除外)：
属性海岛建造年份/
翻新		当前
GLA(SF)		租赁/经济
入住率		ABRABR
PSF
零售业：
1珍珠高地中心瓦胡岛1992-1994411,400 99.8%95.3%$10,528 $26.86 
2凯路亚零售瓦胡岛1947-2014326,200 96.1%94.6%11,056 36.10 
3劳拉尼村瓦胡岛 2012 175,800 96.6%96.6%6,542 38.56 
4怀亚奈购物中心(Waianae Mall)瓦胡岛 1975 170,800 94.6%82.9%3,317 23.65 
5马诺阿市场瓦胡岛 1977 142,900 90.6%87.2%4,240 34.23 
6皇后区集市夏威夷岛 2007 134,000 85.4%83.5%3,517 39.08 
7卡内奥河湾购物中心(租赁)瓦胡岛 1971 125,400 98.6%96.6%3,125 25.80 
8北库雷村考艾 2015 119,200 99.2%99.2%4,301 36.39 
9普努内纳购物中心毛伊岛 2017 118,000 70.9%68.1%3,885 48.35 
10外皮奥购物中心瓦胡岛1986, 2004113,800 100.0%99.3%3,426 30.31 
11爱卡希公园购物中心瓦胡岛 1971 97,500 92.4%91.7%3,011 33.63 
12拉尼豪街市(Lanihau Marketplace)夏威夷岛 1987 88,300 97.1%93.8%1,587 19.16 
13库奎拉的商店考艾 2009 85,900 89.5%80.7%2,608 45.48 
14Hookele购物中心(1)毛伊岛 2019 71,400 96.1%88.0%2,503 39.84 
15库尼亚购物中心瓦胡岛 2004 60,600 98.3%93.9%2,017 39.88 
16外坡里镇中心考艾 1980 56,600 35.0%35.0%430 21.73 
17流哈拉商铺瓦胡岛 2018 46,300 100.0%100.0%2,400 51.87 
18卡胡鲁购物中心毛伊岛195145,900 93.7%93.7%725 16.85 
19纳比利广场毛伊岛199145,600 87.1%83.9%1,148 31.00 
20米利拉尼·毛卡的入口瓦胡岛2008, 201334,900 95.4%87.7%1,802 58.93 
21阿伦港码头中心考艾200223,600 96.0%96.0%645 28.52 
22“收藏”瓦胡岛20175,900 72.9%72.9%249 57.91 
小计-零售2,500,000 93.1%89.9%$73,062 $33.19 
工业：
23科莫哈纳工业园瓦胡岛 1990 238,300 100.0%100.0%$3,392 $14.24 
24卡卡科商务中心瓦胡岛 1969 201,900 93.3%93.3%2,758 14.64 
25外皮奥实业瓦胡岛1988-1989158,400 100.0%100.0%2,586 16.33 
26欧普雷实业瓦胡岛2005-2006, 2018151,500 100.0%100.0%2,462 16.25 
27P&L仓库毛伊岛 1970 104,100 100.0%100.0%1,569 15.07 
28卡波雷企业中心瓦胡岛 2019 93,000 100.0%100.0%1,580 16.98 
29火奴湖工业夏威夷岛2004-2006, 200886,500 98.0%98.0%1,237 14.60 
30凯鲁亚实业/其他瓦胡岛1951-197469,000 92.1%92.1%1,170 18.86 
31艾伦港考艾1983, 199364,600 84.8%84.8%615 12.00 
32港湾工业毛伊岛193051,100 86.7%86.7%545 12.31 
33卡海街实业(1)瓦胡岛197327,900 100.0%100.0%333 11.94 
小计-工业1,246,300 97.0%97.0%$18,247 $15.16 
办公室：
34卡胡鲁写字楼毛伊岛 1974 59,100 91.3%89.7%$1,565 $29.50 
35米利拉尼毛卡南部的入口瓦胡岛1992, 200637,100 97.8%97.8%1,679 46.23 
36卡胡鲁办公中心毛伊岛 1991 33,400 85.7%82.0%747 27.25 
37洛诺中心毛伊岛 1973 13,700 89.5%89.5%341 27.89 
小计-办公室143,300 91.5%90.0%$4,332 $33.58 
道达尔-夏威夷改进的投资组合3,889,600 94.3%92.2%$95,641 $27.06 
(1)房地产目前不包括在同一商店(“同一商店”)池中，管理层在计算某些非GAAP指标时使用了该池，以提高房地产或土地租赁水平。有关非GAAP财务衡量标准以及非GAAP衡量标准与GAAP衡量标准之间的必要调整的讨论，请参阅第42页。

25

土地契约
截至2021年12月31日，该公司的商业土地租赁组合如下(以千美元为单位)：
属性名称(%1)位置
(城市、岛屿)		英亩财产类型实验年当前ABR
1所有者/运营商卡波莱，瓦胡岛36.4工业2025$3,110 
2迎风城市购物中心卡内奥赫，瓦胡岛15.4零售20352,800 
3所有者/运营商火奴鲁鲁，瓦胡岛9.0零售20452,075 
4凯慕基购物中心火奴鲁鲁，瓦胡岛2.8零售20401,728 
5S&F实业毛伊岛的普努内内52.0重工业20591,275 
6所有者/运营商卡内奥赫，瓦胡岛3.7零售2048990 
7迎风城郊广场一期凯卢亚，瓦胡岛3.4零售2062753 
8迎风城郊广场二期凯卢亚，瓦胡岛2.2零售2062485 
9所有者/运营商凯卢亚，瓦胡岛1.9零售2034450 
10所有者/运营商火奴鲁鲁，瓦胡岛0.5零售2028366 
11所有者/运营商火奴鲁鲁，瓦胡岛0.5停车2023339 
12所有者/运营商(2)(3)火奴鲁鲁，瓦胡岛0.7工业—296 
13所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊(Kahului)0.8零售2026257 
147-11凯路亚中心凯卢亚，瓦胡岛0.9零售2033253 
15所有者/运营商凯卢亚，瓦胡岛1.2零售2022237 
16所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊(Kahului)0.8工业2025218 
17巴利棕榈广场凯卢亚，瓦胡岛3.3办公室2037200 
18所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊(Kahului)0.5零售2029184 
19所有者/运营商凯卢亚，瓦胡岛0.4零售2022166 
20所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊(Kahului)0.4零售2027158 
剩余部分五花八门6.6五花八门五花八门1,137 
总土地租约143.4$17,477 
(1)不包括公司间土地租赁，这些租赁在综合经营业绩中被取消。
(2)土地租赁目前不包括在同一商店池中，管理层在计算某些非GAAP指标时会使用该池来提高物业或地面租赁水平。有关非GAAP财务衡量标准以及非GAAP衡量标准与GAAP衡量标准之间的必要调整的讨论，请参阅第42页。
(3)代表于2021年10月收购卡利希街228号。
陆上行动
该公司的土地业务部门寻求管理和货币化该公司遗留下来的非商业房地产土地持有量和资产。

26

土地持有量
截至2021年12月31日，该公司拥有与其土地业务部门相关的24404英亩土地，具体如下：
类型考艾毛伊岛瓦胡岛总英亩数
用于其他作业的土地— 21 3 24 
未积极开发/使用的城市土地
具有全部或部分基础设施的城市可开发性2 116 — 118 
城市可开发，基础设施有限或没有基础设施29 81 — 110 
城市其他1 17 — 18 
小计-未在积极开发/使用中的城市土地32 214 — 246 
涉农
农业/其他6,152 4,296 75 10,523 
城市权利程序260 — — 260 
保护与保存12,487 355 509 13,351 
小计-与农业有关18,899 4,651 584 24,134 
土地行动总土地占有量18,931 4,886 587 24,404 

积极开发待售项目
截至2021年12月31日，该公司的土地运营部门还有一个正在进行的待售开发项目，其中包括位于毛伊岛卡胡鲁伊的轻工业地块。该公司近年来大幅减少了积极开发待售项目的数量，这与其努力将非核心资产货币化和简化业务有关。
以下是一笔总和截至2021年12月31日，公司活跃的房地产开发待售组合：
(单位：百万)
项目位置产品
类型		Est.
经济上的
利息		计划好的
单位或
畅销
英亩		单位/
英亩
关着的不营业的		Est.
总计
项目/
投资
成本		A&B总收入
投资
(至今生活)
毛伊岛商业园(二期)卡胡鲁伊，
毛伊岛		轻工业地块100%116.759.3$89$65
毛伊岛商业园：毛伊岛商业园(二期)(“MBP II”)是公司在毛伊岛卡胡鲁伊的毛伊岛商业园项目的第二阶段。MBP II划作轻工业、零售和办公用途。于截至该年度止年度内2021年12月31日该公司成功完成了毛伊岛商业园二期9.2英亩的销售。
可再生能源
该公司直接涉足可再生能源领域，作为清洁能源生产商已有115多年的历史。在其历史上，该公司通过其全资子公司McBryde Resources，Inc.(“McBryde”)运营的考艾岛上的水电设施生产可再生能源。根据其简化业务的战略，在截至2020年9月30日的季度内，该公司将其位于考艾岛阿伦港的太阳能发电设施出售给夏威夷的一家独立的可再生能源设施运营商。
在截至2021年12月31日的一年中，McBryde生产了25,723兆瓦时的水力发电(与2020年的26,283兆瓦时相比)。在与A&B相关的业务中，McBryde向考艾岛公用事业合作社(KIUC)出售电力。2021年水力发电销售额达到19069兆瓦时(2020年为20107兆瓦时)。在出售该公司的太阳能设施之前，2020年的太阳能销售达到9,215台。
27

材料与建筑
Grace Pacific在瓦胡岛的Makakilo拥有542英亩土地，其中约200英亩用于其采石业务。宏利太平洋于2021年及2020年分别运送约910,000吨及635,000吨岩石。采石场的营运受特别及有条件使用许可证规管，允许宏伟太平洋于2032年前开采集料。材料和建筑部门还包括授权给第三方运营商进行采石作业的土地，包括毛伊岛的651英亩和莫洛凯岛的264英亩。
宏力太平洋拥有和运营骇维金属加工内外车辆，包括重型卡车、乘用车和各种道路铺设、采石和运营设备。此外，宏力太平洋拥有并运营其运营中使用的非机车车辆项目，如发电机、过境油罐车、灯塔、留言板和核仪表。材料与建筑部门有六家碎石厂和五家沥青混凝土厂(两家在瓦胡岛，一家在考艾岛，一家在拉奈岛，一家在夏威夷(岛))。
项目3.法律诉讼
本报告第二部分第8项所载合并财务报表附注12“法律程序及其他或有事项”一节所载资料，以供参考。
项目4.矿山安全披露
多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法第1503(A)条和S-K条例第104项(17 CFR 229.104)要求的有关矿山安全违规行为或其他监管事项的信息包含在本年度报告附件95的表格10-K中。
28

第二部分
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)的普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为ALEX。截至2022年2月11日，登记在册的股东约为1893人。此外，以单一记录保持者的身份出现的赛德公司代表了该公司普通股的数千名实益所有者的持股情况。
本公司选择从截至2017年12月31日的课税年度开始，根据经修订的1986年国税法(“国税法”)作为美国联邦所得税的房地产投资信托基金(“REIT”)征税。作为房地产投资信托基金，公司通常被要求将至少90%的房地产投资信托基金应纳税所得额分配给股东(确定时不考虑支付的股息扣除，也不包括任何净资本利得)。本公司已经并打算继续向其股东分配REIT应纳税所得额，包括净资本收益，这将使本公司能够满足守则中适用于REITs的分配要求。公司董事会将根据一系列因素(包括但不限于公司的经营业绩、现金流和资本需求、经济状况、税务考虑、借款能力和其他因素，包括债务契约限制)每季度确定分配给公司股东的现金数额，这些因素可能会对现金支付以及未来收购和资产剥离计划施加限制，因此公司董事会将按季度决定分配给公司股东的现金数额，这些因素包括但不限于公司的经营业绩、现金流和资本需求、经济状况、税收考虑因素、借款能力和其他因素，这些因素可能对现金支付和未来收购和资产剥离计划施加限制。
在2021年12月31日根据股权补偿计划授权发行的证券包括：
计划类别在行使未偿还期权、认股权证及权利时须发行的证券数目未偿还期权、权证和权利的加权平均行权价根据股权补偿计划未来可供发行的证券数量(不包括(A)栏反映的证券)
(a)(b)
(c)1
证券持有人批准的股权补偿计划0$0.00965,840
1根据2012年激励补偿计划，965,840股可能作为限制性股票授予、限制性股票单位授予或股票期权授予而发行。
29

下图比较了从2016年12月31日到2021年12月31日，公司普通股的累计总回报率与标准普尔500指数(S&P500)和两个行业同行指数-富时NAREIT All Equity REITs和富时NAREIT股权购物中心(FTSE NAREIT Equity Shopping Center)-的累计总回报率。股价表现图假设投资者在公司和指数上各投资了100美元，并对任何股息进行了再投资。图表中的比较是根据美国证券交易委员会的披露要求提供的，并不是为了预测或指示公司普通股的未来表现。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1545654/000154565422000008/alex-20211231_g2.jpg
2020年2月，公司董事会授权公司从2020年2月25日至2021年12月31日回购最多1.5亿美元的普通股。2021年10月，公司董事会重新授权公司从2022年1月1日至2023年12月31日回购最多1.5亿美元的普通股。根据该计划，本公司或其代表于2021年或2020年并无购买或回购股本证券。
本公司于2021年期间并无出售任何未经登记的股本证券。

项目6.保留

30

项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
前瞻性陈述
本10-K表格中非历史事实的陈述属于“1995年私人证券诉讼改革法”所指的前瞻性陈述，涉及许多风险和不确定因素，可能导致实际结果与相关前瞻性陈述中预期的大不相同。这些前瞻性表述包括但不限于有关未来可能或假定的经营结果、商业战略、增长机会和竞争地位，以及冠状病毒大流行(“新冠肺炎”)和相关经济中断带来的快速变化的挑战以及公司的计划和应对措施的表述。此类前瞻性陈述仅反映了陈述发表之日的情况，并不能保证未来的业绩。前瞻性陈述会受到许多风险、不确定性、假设和其他因素的影响，这些风险、不确定性、假设和其他因素可能会导致实际结果和某些事件的时间与前瞻性陈述中表达或暗示的情况大不相同。这些因素包括但不限于本表格10-K第一部分第1A项“风险因素”中讨论的因素。表格10-K中的信息应根据这些重要的风险因素进行评估。公司不承担任何更新任何前瞻性陈述的义务。
“风险因素”中讨论的风险因素可能导致我们的结果与前瞻性陈述中表达的结果大不相同。可能存在我们目前无法预测的其他风险和不确定因素，或者我们目前预计不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生重大不利影响。任何此类风险都可能导致我们的结果与前瞻性陈述中表达的结果大不相同。
引言和目标
管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析(“MD&A”)提供了有关公司业务、最新发展和财务状况的更多重要信息；公司在综合和部门层面的经营结果；流动性和资本资源，包括对来自经营和外部来源的现金流量的数量和确定性的评估；以及某些会计原则、政策和估计如何影响其财务报表。MD&A的组织方式如下：
•业务概述：这一部分概述了该公司的业务，以及管理层认为对了解其经营业绩和财务状况或了解预期的未来趋势非常重要的最新发展。
•整合 运营结果：本节提供对该公司综合经营业绩的分析。
•各部门营业收入和利润分析：本节按业务部门对公司的运营结果进行分析。
•流动性和资本资源：本节讨论公司的流动性、财务状况和现金流分析，包括讨论公司通过内部和外部资金来源为其未来承诺和持续经营活动在短期(即从最近一个会计期间结束后的未来12个月)和长期(即未来12个月以后)提供资金的能力。它包括对来自业务和外部来源的现金流的数额和确定性的评价。
•关键会计估算：本节确定并汇总了管理层在编制公司合并财务报表时可能对公司报告的经营业绩和财务状况产生重大影响的重大判断或估计。
本表格10-K的这一部分一般讨论2021年和2020年的项目，以及2021年和2020年之间的同比比较。未包括在本10-K表中的2019年项目讨论和2020-2019年与2019年的同比比较可在公司截至2020年12月31日的10-K表年度报告第二部分第7项中的管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析中找到。
MD&A部分的金额四舍五入为最接近的十分之一。因此，如果根据报告的数据重新计算总数和百分比，可能会略有不同。
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业务概述
可报告的细分市场
该公司经营三个部门：商业房地产、土地运营和材料与建筑。对公司每个报告部门的描述如下：
•商业地产(“华润置业”)-这一细分市场是一家垂直整合的商业地产公司，其核心能力包括投资和收购(即寻找机会和收购物业)；建筑和开发(即新物业的设计和地面开发或现有物业的重新定位和重新开发)；以及内部租赁和物业管理(即执行新的和重新谈判的续签租赁安排，管理其物业的日常运营和维持积极的租户关系)。该公司首选的资产类别包括改善的零售和工业物业以及城市土地租赁。它的重点是改善零售物业，尤其是以杂货店为基础的社区购物中心，以满足夏威夷社区的日常需求。通过其核心竞争力和在夏威夷的经验和关系，该公司致力于创造特殊的场所，改善夏威夷居民的生活，并提供场所和机会，使其租户能够茁壮成长。这一部门的收入主要来自拥有、经营和租赁房地产资产。
•土地业务-这部分包括公司的遗留资产和受公司简化和货币化努力影响的土地持有量。这一部门的财务业绩主要来自房地产开发和土地销售、房地产合资企业的收入/亏损、水力发电和其他遗留业务活动。
•材料与建筑(“M&C”)-该部门经营夏威夷最大的沥青铺路承包商之一，也是该州最大的天然材料和基础设施建设公司之一，主要通过其全资子公司、夏威夷的材料和建筑公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)开展业务。M&C部门还包括本公司在毛伊岛拥有的采石场土地，以及本公司在材料公司中未合并的合资权益。
简化策略
由于转变为房地产投资信托基金，以及随之而来的非房地产投资信托基金运营业务的淡化，该公司一直在寻求简化其业务，其中包括不断努力加快其非商业房地产资产的货币化，包括其材料和建筑业务。
2020年第二季度，本公司出售了其在GP/RM PreStress，LLC(“GPRM”)的权益，GPRM是宏伟太平洋的一家合并合资企业，是预制/预应力混凝土产品和服务的供应商。与本次出售及出售有关，本公司确认与GPRM相关的减记560万美元(按公允价值减去出售成本)，计入资产减值 在截至2020年12月31日的年度综合经营报表中。
该公司正在评估战略选择，以便将剩余的材料和建筑业务作为一个集团或单独进行货币化和处置。然而，战略勘探过程的结果(包括时间)并不确定，因为任何与材料和建筑业务相关的潜在交易都将取决于许多可能超出公司控制的外部因素，其中包括市场状况、行业趋势、第三方的兴趣以及以合理条款向潜在买家提供融资的可能性。不能保证战略替代方案的探索会导致任何协议或交易，也不能保证一旦完成，任何协议或交易都会成功或以有吸引力的条件进行。因此，不能保证所评估的任何备选方案都会得到执行或完成。此外，不能保证战略备选方案的评估结果或任何潜在的一项或多项交易将导致本公司能够收回材料及建筑业务或相关处置集团的账面价值。
与土地业务部门相关，在截至2021年12月31日的一年中，该公司完成了毛伊岛和考艾岛约1800英亩土地的房地产销售，价格为4130万美元，并完成了9个毛伊岛商业园II地块的销售，价格为1600万美元。此外，在2021年11月，当其合资项目Kukui`ula Development Company(Hawaii)LLC、Kukui`ula Web IP LLC和Lodge IP LLC(统称为“KDCH”)完成以1.835亿美元将其几乎所有资产出售给第三方时，本公司利用了对夏威夷房地产的历史高需求。该公司收到了1.134亿美元的现金分配，并确认了与这笔交易有关的550万美元的合资企业收入。截至2021年12月31日，公司在KDCH的投资账面价值为零。这基本上完成了公司将其在合资企业中的未合并权益法投资货币化的目标
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库奎拉的开发项目。
终止某些雇员福利计划
2021年2月23日，公司董事会批准了一项终止Alexander&Baldwin，LLC受薪员工A&B退休计划和A&B农业公司员工养老金计划(统称为固定福利计划)的计划，该计划于2021年5月31日生效。因此，本公司就终止符合税务条件的定义福利计划采取了以下步骤：
•2021年4月，本公司修改了固定福利计划的计划协议，以便为符合条件的参与者提供有限的一次总付窗口；
•公司于2021年4月向美国国税局(IRS)提出终止申请，并于2021年7月收到美国国税局(IRS)的联邦税收优惠认定通知；
•本公司正在准备适当的通知和文件，以便向养老金福利担保公司(“PBGC”)、美国劳工部、受托人和任何其他适当的各方提交与终止固定福利计划和逐步结束有关的通知和文件。
除了目前正在根据规定的福利计划领取付款的退休人员外，参与者将可以选择从一家评级较高的保险公司获得一次性付款或年金，该公司将支付和管理未来的福利付款。任何一次性支付的金额将等于参与者在适用养老金计划下截至分配日期的应计福利的精算等值现值。在目前的选举中，对现有退休人员的年金支付将继续，但将由选定的保险公司管理。
当满足以下三个标准时，本公司将在结算固定收益计划时确认损益：(1)发生了终止固定收益计划的不可撤销的行动；(2)解除了定义收益计划的主要责任；(3)消除了与固定收益计划的义务和用于实现结算的资产相关的重大风险。
公司预计于2022年进行现金缴款，以便在计划终止的基础上为固定福利计划提供全额资金，固定福利计划将在一次性分配和购买年金合同完成后结算。这些额外的现金捐款预计在3,400万美元至4,800万美元之间。然而，这一现金出资要求的实际金额将取决于参与者结算的性质和时间、利率以及当时的市场状况。此外，公司预计在清偿确定福利计划的债务后，确认税前非现金养老金结算费用在8000万美元至9500万美元之间，这些费用与合并资产负债表中目前累积的其他全面收益(亏损)中的精算亏损有关。目前预计这些费用将于2022年发生，具体时间和最终金额取决于上述活动的完成情况。

冠状病毒病
新冠肺炎对全球经济产生了不利影响，导致金融市场大幅波动，不确定性依然存在。在2020年期间，疫情导致政府对商业活动和往返夏威夷的旅行实施了严格的限制，严重扰乱了当地经济，包括公司的租户和公司的业务。在2021年期间，夏威夷政府施加的限制有所缓和，导致国内旅游业增加，并使经济复苏成为可能。然而，疫情造成的经济不确定性和波动性在整个2021年继续存在，包括国际旅游业低迷、全球供应链中断、劳动力短缺和人员流动，以及最近不断上升的通胀。新冠肺炎疫情对公司的业务、财务状况、运营结果以及流动性和资本资源的最终影响程度可能会继续受到不可预测的未来事态发展的影响。
由于新冠肺炎疫情造成的经济困难，某些租户向本公司寻求租金减免，形式包括延迟租金(根据适用月份和还款期的不同而有所不同)或其他救济修改，包括将租金支付的性质从固定改为可变(即根据租户销售额的一定百分比可变，通常以最低“下限”金额为准)，或在某些情况下以付款减免的形式提供。
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此外，在截至2021年12月31日的一年中，公司估计由于新冠肺炎导致的无法收回的租户账单金额较高，因此公司记录的此类评估导致的收入减少或增加如下(以百万为单位)：
20212020
其他救济修改和其他调整1
$7.5 $6.4 
租户可收款评估和坏账拨备
对已开票应收账款的影响(1.3)10.6 
对直线租赁应收账款的影响0.1 4.8 
总收入减少(增加)-租户可收款评估(1.2)15.4 
为呆账拨备的准备(1.7)3.6 
分摊和拨备的总收入减少(增加)(2.9)19.0 
与调整、分摊和拨备有关的总收入减少(增加)$4.6 $25.4 
总收入减少(增加)仅影响开票应收账款2
$4.5 $20.6 
1 主要与新冠肺炎有关，但可能包括其他调整(例如，因租户破产而进行的调整)。
2 不包括对未开单直线应收账款的影响。
该公司截至2020年12月31日的年度财务业绩受到新冠肺炎的重大影响，导致营业利润及其非公认会计准则绩效指标出现波动。因此，公司截至2020年12月31日的年度经营业绩与过去和未来期间的可比性可能会受到新冠肺炎影响的重大影响。
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综合运营结果
以下对本公司及其子公司的综合财务状况和经营业绩的分析应结合综合财务报表及其相关附注阅读。
2021 vs 2020
(金额以百万为单位，不包括百分比数据和每股数据)20212020$%
营业收入$379.3 $305.3 $74.0 24.2 %
运营成本(254.1)(233.5)(20.6)(8.8)%
销售、一般和行政(51.9)(46.1)(5.8)(12.6)%
资产减值(26.1)(5.6)(20.5)4X
资产处置损益，净额3.0 9.6 (6.6)(68.8)%
营业收入(亏损)50.2 29.7 20.5 69.0 
与合资企业有关的收入(亏损)17.5 5.9 11.6 196.6 %
权益法投资减值(2.9)— (2.9)— %
利息和其他收入(费用)净额(1.6)0.3 (1.9)NM
利息支出(26.3)(30.3)4.0 13.2 %
所得税优惠(费用)— 0.4 (0.4)(100.0)%
持续经营的收入(亏损)36.9 6.0 30.9 5X
停产业务(扣除所得税后的净额)(1.1)(0.8)(0.3)(37.5)%
净收益(亏损)35.8 5.2 30.6 6X
可归因于非控股权益的(收入)亏损(0.4)0.4 (0.8)NM
可归因于A&B的净收益(亏损)$35.4 $5.6 $29.8 5X
普通股每股基本收益(亏损)：
基本每股收益(亏损)-持续运营$0.50 $0.09 $0.41 5X
基本每股收益(亏损)-非持续经营(0.02)(0.01)(0.01)(100.0)%
$0.48 $0.08 $0.40 5X
普通股每股摊薄收益(亏损)：
稀释后每股收益(亏损)-持续运营$0.50 $0.09 $0.41 5X
稀释后每股收益(亏损)-非持续经营(0.02)(0.01)(0.01)(100.0)%
$0.48 $0.08 $0.40 5X
A&B普通股股东可持续经营$36.2 $6.3 $29.9 5X
A&B普通股股东可获得的停产业务(1.1)(0.8)(0.3)(37.5)%
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$35.1 $5.5 $29.6 5X
运营资金(“FFO”)1
$70.0 $45.1 $24.9 55.2 %
核心FFO1
$69.4 $55.2 $14.2 25.7 %
稀释后每股FFO$0.96 $0.62 $0.34 54.8 %
稀释后每股核心FFO$0.96 $0.76 $0.20 26.3 %
加权平均已发行稀释股(FFO/核心FFO)2
72.6 72.4 
1 有关大写术语的定义以及管理层使用非GAAP财务计量的讨论，以及非GAAP计量与GAAP计量之间所需的对账，请参阅第42页。
2由于净收益(亏损)与FFO/核心FFO的摊薄影响不同，合并经营报表中使用的数字可能有所不同。
截至2021年12月31日的年度综合营业报表与截至2020年12月31日的年度相比发生重大变化的原因在下文或以下按部门划分的营业收入和利润分析部分中描述。
营业收入2021年增长24.2%，即7400万美元，达到3.793亿美元，这主要是由于土地运营和商业房地产部门的收入增加。
运营成本2021年增长8.8%，即2060万美元，达到2.541亿美元，这主要是由于材料和建筑以及土地运营部门的成本上升。
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销售、一般和行政2021年的成本增加了12.6%，即580万美元，达到5190万美元，这主要是由于公司间接成本上升，但部分被土地运营和商业房地产部门发生的成本下降所抵消。公司间接费用比上一季度有所增加，主要原因是绩效激励薪酬成本增加，以及与公司实施新的企业资源规划系统有关的2021年费用增加。
资产减值2021年期间与公司材料和建筑部门相关的2610万美元。在2021年第四季度，由于公司对战略备选方案进行了审查和分析，导致管理层下调了对未来预期收益和现金流的预测，公司记录了与宏利太平洋的铺设和道路解决方案业务相关的减值费用。2020年，该公司在截至2020年6月30日的季度中记录了与出售GPRM相关的减值560万美元。
资产处置损益，净额2021年的300万美元主要与出售毛伊岛的剩余土地有关，毛伊岛的剩余土地是公司商业房地产部门的一部分。2020年净资产处置收益960万美元，主要是因为完成了与公司位于考艾岛阿伦港的太阳能发电设施相关的资产出售，该设施是公司陆地业务部门的一部分。
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营业收入和利润分部门分析
以下分析应与合并财务报表及其相关附注一并阅读。
商业地产
财务业绩
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度经营业绩如下：
2021 vs 2020
(金额以百万为单位，百分比数据和英亩除外；未经审计)20212020$%
商业地产营业收入$173.2 $150.0 $23.2 15.5 %
商业地产运营成本和费用(96.0)(95.6)(0.4)(0.4)%
销售、一般和行政(6.5)(7.5)1.0 13.3 %
部门间营业收入净额1
1.3 2.0 (0.7)(35.0)%
利息和其他收入(费用)净额0.6 0.9 (0.3)(33.3)%
商业地产营业利润(亏损)$72.6 $49.8 $22.8 45.8 %
营业利润(亏损)利润率41.9 %33.2 %
净营业收入(“NOI”)2
$110.7 $94.3 $16.4 17.4 %
同店净营业收入(“同店NOI”)2
$107.8 $91.9 $15.9 17.3 %
期末改善物业的可出租总面积(以平方英尺为单位)3.9 3.9 — — %
土地租约(期末英亩)143.4 153.8 (10.4)(6.8)%
1 部门间营业收入，商业地产净收入主要来自材料和建筑部门，并在综合经营业绩中扣除。
2 有关管理层使用非GAAP财务衡量标准以及非GAAP衡量标准与GAAP衡量标准之间的必要调整的讨论，请参阅第42页。
与截至2020年12月31日的财年相比，截至2021年12月31日的一年，商业地产的营业收入增长了15.5%，即2320万美元，达到1.732亿美元。与截至2020年12月31日的财年相比，截至2021年12月31日的财年，营业利润增长了45.8%，即2280万美元，达到7260万美元。截至2021年12月31日的年度，商业地产营业收入和营业利润的增长在很大程度上反映了业绩的改善，这主要是由于租金征收和收回之前预留的应收账款余额导致的净坏账和现金基础费用的减少。在截至2021年12月31日的一年中，该公司记录的与租户账单可收集性评估相关的收入减少了460万美元，而截至2020年12月31日的一年为2540万美元。商业地产部门还受益于重新开发/新开发项目开始运营对收入和营业利润的积极影响。运营成本和支出相对持平，截至2021年12月31日的年度略增0.4%或40万美元至9,600万美元。
商业地产投资组合收购与处置
在截至2021年12月31日的年度内，公司对商业地产的收购情况如下(单位：百万美元)：
收购
属性位置日期
(月/年)		购货价格GLA(SF)
卡利希街228号瓦胡岛，HI10/21$4.4 不适用
卡海街实业瓦胡岛，HI10/21$6.4 27,900
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在截至2021年12月31日的年度内，该公司处置了两个受CRE部门非实质性土地租约约束的地块(以百万美元为单位)：
性情
属性位置日期
(月/年)		购货价格GLA(SF)
毛伊岛剩余土地毛伊岛，HI2/21$0.3 不适用
毛伊岛剩余土地毛伊岛，HI11/21$2.7 不适用
租赁活动
在截至2021年12月31日的一年中，该公司为其三个资产类别的改善物业签署了95份新租约和176份续签租约，覆盖了650,600平方英尺的GLA。这95份新租约的面积为21万0300平方英尺(约合人民币6万平方米)，平均年基本租金为每平方英尺27.24美元(约合每平方米人民币2277元)。在95份新租约中，29份总建筑面积为73,600平方尺的租约被视为可比租约(即就过去12个月已腾出的单位按可比空间和可比租约条款签订的租约)，就这29份租约而言，平均基本租金较可比到期租约上升9.3%。176份续签租约的面积为440,300平方英尺，平均年基本租金为每平方英尺27.79美元。在176份续期租约中，111份被视为可比租约，总建筑面积为286,400份，导致平均基本租金比可比到期租约高出3.7%。
截至2021年12月31日的年度，按资产类别汇总的租赁活动如下：
截至2021年12月31日的年度
租契GLAABR/SF
租金差价1
零售185310,263$38.935.2%
工业68304,191$14.994.1%
办公室1836,141$36.623.0%
1 租金价差是为可比租约计算的，可比租约是所列期间(如上所述)租约总人口的子集。
入住率
该公司报告了三种类型的入住率：“租赁入住率”、“实物占有率”和“经济占有率”。

租赁占有率计算租赁面积(即承租人根据已签署的租赁协议已承诺的空间)占报告期末可用改善物业面积的百分比。

实际入住率计算租赁和开工(即承租人实际使用该空间时计算)的面积占报告期末可用改善物业总面积的百分比。

经济占有率计算租赁项下承租人有义务(即在租金开始日期之后)支付与租赁相关的款项的租赁面积，计算截至报告期末的总可用改善物业面积。

截至2021年12月31日和2020年12月31日，该公司改善的产品组合占用指标如下：

自.起自.起基点变化
2021年12月31日2020年12月31日
租赁入住率94.3%94.3%—
实际入住率93.8%93.5%30
经济占有率92.2%92.9%(70)
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租赁入住率
自.起自.起
2021年12月31日2020年12月31日基点变化
零售93.1%92.3%80
工业97.0%98.6%(160)
办公室91.5%93.0%(150)
租赁总入住率94.3%94.3%—
经济占有率
自.起自.起
2021年12月31日2020年12月31日基点变化
零售89.9%90.4%(50)
工业97.0%98.1%(110)
办公室90.0%90.8%(80)
总经济占有率92.2%92.9%(70)
同店租赁入住率1
自.起自.起
2021年12月31日2020年12月31日基点变化
零售93.0%92.2%80
工业96.9%98.6%(170)
办公室91.5%93.0%(150)
同店租赁总占有率94.2%94.3%(10)
同店经济占有率1
自.起自.起
2021年12月31日2020年12月31日基点变化
零售90.0%90.6%(60)
工业96.9%98.1%(120)
办公室90.0%90.8%(80)
总同店经济占有率92.2%93.0%(80)
1 有关管理层使用非GAAP财务衡量标准以及非GAAP衡量标准与GAAP衡量标准之间的必要调整的讨论，请参阅第42页。

陆上行动
趋势、事件和不确定性
在任何给定时期，房地产销售的资产类别组合可以是多样化的，可能包括已开发的住宅房地产、可开发的细分地块、未开发的土地或在受到谴责威胁下出售的房产。此外，房地产或地块销售的时间可能会对给定时期的运营结果产生重大影响。
土地业务部门在每个期间报告的营业利润不一定遵循销售趋势的百分比，因为不同交易的出售物业的成本基础可能有很大差异。例如，由于本公司持有的夏威夷土地的历史成本基础较低，出售夏威夷的未开发土地和空置地块可能产生比出售已开发物业更高的利润率。
因此，陆地业务部门业绩的直接同比比较可能无法为未来业绩提供一致的、可衡量的指标。此外，土地业务收入趋势，房地产销售现金流，
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公司合并资产负债表上待售的房地产数量并不一定预示着这一部门未来的盈利趋势。
财务业绩
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度经营业绩如下：
(金额以百万计；未经审计)20212020
开发销售收入$16.0 $7.9 
未改善/其他物业销售收入41.3 9.7 
其他营业收入1
22.6 21.1 
土地业务营业收入总额79.9 38.7 
土地运作营运成本及开支2
(39.4)(31.4)
销售、一般和行政(3.8)(4.9)
资产处置损益，净额0.1 8.9 
合资企业的收益(亏损)20.4 4.6 
利息和其他收入(费用)净额(1.8)(0.5)
土地经营营业利润总额(亏损)$55.4 $15.4 
1 其他营业收入包括与卡车运输、可再生能源和多元化农业相关的收入。
2包括主要来自CRE的部门间营业费用，这些费用在综合经营业绩中被剔除。

2021: 在截至2021年12月31日的一年中，土地运营公司的收入为7990万美元，营业利润为5540万美元，主要是由土地货币化推动的，包括以4130万美元的价格出售毛伊岛和考艾岛约1800英亩的土地，以及以1600万美元的价格出售9个毛伊岛商业园II地块。此外，该部门的营业利润包括来自合资企业的2040万美元的收益，这主要归因于该公司在库奎拉的合资项目。
这一细分市场的运营成本和支出增加，主要是由于与土地所有权和毛伊岛商业园二期地块销售相关的销售成本，但也包括与该细分市场的其他遗留业务活动(例如，卡车运输服务、可再生能源和多元化农业综合业务运营)相关的成本和支出。
2020: 在截至2020年12月31日的一年中，土地运营收入为3870万美元，其中包括毛伊岛商业园二期开发地块的销售以及考艾岛和毛伊岛上未改善的土地销售。收入还包括与该公司在陆地业务部门的传统业务活动(例如卡车运输服务、可再生能源和多元化农业综合业务)相关的其他营业收入。
在截至2020年12月31日的一年中，陆地业务的营业利润为1540万美元，主要是由于第三季度出售公司在阿伦港的太阳能设施实现了890万美元的收益，还包括上述销售的利润率以及该部门其他遗留业务活动的运营产生的利润。截至2020年12月31日的年度内，营业利润内的其他值得注意的项目包括与考艾岛水库可能修复工作的估计成本相关的670万美元的费用，以及截至2020年12月31日的年度内与2018年毛伊岛农地出售相关的某些或有负债得到有利解决的影响。
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材料与建筑
财务业绩
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度经营业绩如下：
2021 vs 2020
(百万美元；未经审计)20212020$%
材料与建筑
营业收入$126.2 $116.6 $9.6 8.2 %
运营成本和费用(118.9)(106.8)(12.1)(11.3)%
销售、一般和行政(15.2)(15.0)(0.2)(1.3)%
部门间营业费用净额1
(0.9)(1.6)0.7 43.8 %
资产减值(26.1)(5.6)(20.5)4X
权益法投资减值(2.9)— (2.9)— %
资产处置损益，净额0.1 0.2 (0.1)(50.0)%
与合资企业有关的收入(亏损)(2.9)1.3 (4.2)NM
利息和其他收入(费用)净额0.1 0.4 (0.3)(75.0)%
材料与建筑营业利润(亏损)$(40.5)$(10.5)$(30.0)3X
营业利润率百分比(32.1)%(9.0)%
折旧及摊销$10.8 $10.8 $— — %
期末积压2
$175.3 $126.7 $48.6 38.4 %
1 部门间营业费用，材料和建筑的净额主要来自商业房地产部门，并在综合经营业绩中扣除。
2 Backlog代表Grace Pacific、Maui Paying、LLC和GoodFloor Grace Pacific A J.V.预计在授予的合同中实现的收入总额。毛伊岛铺路和古德费罗格雷斯太平洋公司都是拥有50%股权的未合并附属公司。积压主要包括沥青铺设，其次是宏力太平洋的建筑和交通控制相关产品和服务的综合收入。积压包括尚未完成的剩余部分合同的估计收入，以及已批准的更改单的收入。项目积压的时间从少量工程的几天到大型铺路合同和分阶段履行的合同的36个月或更长时间不等。这一金额包括机会积压，其中包括格雷斯太平洋公司在本披露时被确认为出价最低的合同(截至2021年12月31日和2020年12月31日，此类金额分别为6,340万美元和6,410万美元)。本公司无法控制的情况，如采购或技术抗议，和/或项目资金可获得性等方面的变化，可能会阻碍此类合同的最终敲定。截至2021年12月31日和2020年12月31日，毛伊岛铺路的积压金额分别为1060万美元和580万美元。古德费罗格雷斯太平洋公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的积压金额分别为2420万美元和零。
截至2021年12月31日的一年，材料和建筑收入为1.262亿美元，而截至2020年12月31日的一年为1.166亿美元。截至2021年12月31日的年度，部门运营亏损为4050万美元，而截至2020年12月31日的年度为1050万美元。本季度该部门的营业亏损主要是由2610万美元的商誉和其他资产减值费用、290万美元的股本方法投资减值以及290万美元的与合资企业有关的亏损推动的。这一部门记录了商誉和长期资产减值费用，这是公司对战略选择进行审查和分析的结果，导致管理层下调了对未来预期收益和现金流的预测。上一季度部门营业亏损为1050万美元，主要原因是与出售本公司在GPRM的权益有关的减记560万美元，该减记是在截至2020年6月30日的季度内完成的。
在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内，剩余的运营亏损主要是由于持续的市场竞争压力造成的低铺装量和较低利润率的影响。这些亏损被该部门采石场业务产生的营业利润部分抵消。
在简化工作方面，该公司正在评估战略选择，以便将剩余的材料和建筑业务作为一个集团或单独进行货币化和处置。然而，战略勘探过程的结果(包括时间)并不确定，因为任何与材料和建筑业务相关的潜在交易都将取决于许多可能超出公司控制的外部因素，其中包括市场状况、行业趋势、第三方的兴趣以及以合理条款向潜在买家提供融资的可能性。不能保证战略替代方案的探索会导致任何协议或交易，也不能保证一旦完成，任何协议或交易都会成功或以有吸引力的条件进行。因此，不能保证所评估的任何备选方案都会得到执行或完成。此外，不能保证战略备选方案的评估结果或任何潜在的一项或多项交易将导致本公司能够收回材料及建筑业务或相关处置集团的账面价值。
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截至2021年12月31日，积压的订单为1.753亿美元，高于截至2020年12月31日的1.267亿美元。积压订单增加的主要原因是本期的市场投标机会增加。

非公认会计准则财务指标的使用
该公司在评估经营业绩时使用非GAAP衡量标准，因为管理层认为，这些衡量标准能在不同时期一致和可比较的基础上，为公司和各部门的核心经营业绩和/或影响业绩的基本业务趋势提供更多的洞察力。这些衡量标准通常被提供给投资者，作为评估正在进行的核心业务业绩的额外手段。本文提供的非GAAP财务信息应被认为是对根据GAAP计算的财务指标的补充，而不是替代或高于这些财务指标。
FFO是该公司提出的一种广泛使用的非GAAP房地产公司经营业绩衡量标准。FFO由全美房地产投资信托协会(NAREIT)2018年12月财务标准白皮书定义为：净收益(根据GAAP计算)，不包括(1)与房地产有关的折旧和摊销，(2)出售某些房地产资产的损益，(3)控制权变更的损益，(4)减值减值某些房地产资产和实体中的投资，当减值直接可归因于公司持有的可折旧房地产价值下降时
本公司认为，在以下限制的情况下，FFO为净收入(根据公认会计原则计算)提供了一项补充措施，用于将其业绩和运营与其他REITs进行比较。FFO并不代表可以替代按照公认会计原则计算的净收入。此外，FFO不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，也不代表可用于支付分配的现金，不应被视为根据GAAP确定的经营活动现金流的替代，作为衡量公司流动性的指标。该公司提供不同形式的FFO：
•“核心FFO”是与公司商业地产业务(即其核心业务)的经营业绩相关的非GAAP衡量标准。核心FFO是通过调整CRE营业利润来计算的，以排除上述项目(即包括在CRE营业利润中的与房地产有关的折旧和摊销)，并进行进一步调整，以包括未计入CRE营业利润但为准确反映其核心业务的经营业绩所必需的费用(即可归因于该核心业务的公司费用和利息支出)，或排除非经常性、不常见、不寻常和与核心业务经营业绩无关的项目(即两年内不太可能再次发生或从未发生)该公司相信，这样的调整有助于对公司随着时间推移的核心经营业绩进行可比较的衡量。该公司认为，核心FFO是一项补充的非GAAP财务指标，为评估和比较REITs的经营业绩提供了一种额外和有用的手段。

•FFO代表NAREIT定义的对公司整体经营业绩的非GAAP衡量标准。本公司的计算参考A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)作为计算FFO的起点。

该公司提出了非GAAP衡量标准，并将每种衡量标准与最直接可比的GAAP衡量标准进行了协调，同时也将FFO与核心FFO进行了协调。该公司的FFO和核心FFO可能无法与其他REITs报告的FFO非GAAP指标相媲美。这些其他房地产投资信托基金可能不会根据当前的NAREIT定义来定义该术语，或者可能会以不同的方式解释当前的NAREIT定义。
NOI是一种内部使用的非GAAP指标，用于评估公司商业房地产投资组合的无杠杆表现。该公司认为，NOI向投资者提供了有关公司财务状况和经营结果的有用信息，因为它只反映了在物业层面发生的基于合同的收入和基于现金的支出项目。在跨期间比较时，NOI可以用来确定公司物业的收益趋势，因为这一衡量标准不受基于非合同的收入(例如，GAAP要求的直线租赁调整)、非现金费用确认项目(例如，折旧和摊销费用或减值的影响)或与公司对物业的所有权和运营没有直接关系的其他费用或收益或亏损(例如，间接销售、一般、行政和其他费用，以及租赁终止收入)的影响，因此可以使用NOI来确定公司物业的收益趋势，因为这一衡量标准不受基于非合同的收入(例如，GAAP要求的直线租赁调整)、非现金费用确认项目(例如，折旧和摊销费用或减值的影响)或与公司物业所有权和运营没有直接关系的其他费用或损益的影响。本公司认为，将这些项目从营业利润(亏损)中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准计入了可变现的基于合同的收入(即，假设有可能收回)，以及在运营公司的商业房地产投资组合时发生的以现金支付或应付的与财产有关的直接费用，以及
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入住率、租赁率和运营成本的趋势。NOI不应被视为替代或优于根据GAAP计算的财务指标。
NOI指以商业地产合约为基础的可变现营业收入总额(即假设有可能收回)减去以现金支付或应付的与物业相关的直接营业费用。NOI的计算不包括折旧和摊销的影响(例如，与改善物业的资本化成本有关的折旧，用于建筑/面积改善和租户空间改善的其他资本支出，以及租赁佣金的摊销)；直线租赁调整(包括租赁奖励的摊销)；有利/不利租赁资产/负债的摊销；租赁终止收入；利息和其他收入(费用)，净额；销售、一般、行政和其他费用(与财产没有直接关联)；以及商业房地产的减值。
该公司在同一商店的基础上报告NOI和入住率，其中包括在上一历年和本报告期(年初至今)拥有和运营的整个物业的结果。同一商店集合不包括正在开发或重新开发的物业，也不包括在两个可比报告期内收购或出售的物业。虽然分类涉及管理层判断，但在稳定运营整整一年后，新的开发项目和重新开发项目将被转移到同一门店池中。持有待售中包含的房产不在同店销售范围内。
该公司认为，基于同一商店的报告为投资者提供了与其他因素(如开发、再开发、收购或处置的影响)分开的有关可比资产经营业绩的额外信息。
需要强调的是，该公司计算非GAAP计量的方法可能与其他公司使用的方法不同，因此可能无法与其他公司进行比较。
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，A&B普通股股东可供FFO和Core FFO使用的净收益(亏损)对账如下(单位：百万)：
20212020
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$35.1 $5.5 
商业房地产的折旧和摊销37.7 40.1 
商业地产处置收益净额(2.8)(0.5)
FFO$70.0 $45.1 
排除与核心业务无关的项目：
土地业务营业利润(55.4)(15.4)
材料与建筑营业(利润)亏损40.5 10.5 
停产损失1.1 0.8 
可归因于非控股权益的收入(亏损)0.4 (0.4)
所得税费用(福利)— (0.4)
非核心业务利息支出12.8 15.0 
核心FFO$69.4 $55.2 
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截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，从CRE营业利润开始的核心FFO对账如下(单位：百万)：
20212020
CRE营业利润$72.6 $49.8 
商业房地产的折旧和摊销37.7 40.1 
公司和其他费用(27.1)(19.3)
核心业务利息支出(13.5)(15.3)
分配给参与证券(0.3)(0.1)
核心FFO$69.4 $55.2 
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，CRE营业利润(亏损)与NOI的对账如下(单位：百万)：
20212020
中铁营业利润(亏损)$72.6 $49.8 
加价：折旧和摊销37.7 40.1 
减去：直线租赁调整(4.4)1.3 
较低：有利/(不利)租赁摊销(0.9)(1.2)
减去：离职收入(0.2)(2.3)
加：其他(收入)/费用，净额(0.6)(0.9)
另加：销售、一般、行政和其他费用6.5 7.5 
噪音110.7 94.3 
减去：收购、处置和其他调整带来的噪声(2.9)(2.4)
同店噪音$107.8 $91.9 
流动性与资本资源
概述
本公司短期(即自2021年12月31日起计的未来12个月)和长期(即未来12个月之后)的主要流动资金来源一般为经营活动提供的现金、可用现金和现金等价物以及各种信贷安排下的借款能力，以满足其业务需求和计划。该公司满足其业务需求和计划的主要流动资金需求通常是支持其已知的合同义务，并为资本支出(包括最近的商业房地产收购和房地产开发)、股东分配和营运资金需求提供资金。
已知的合同义务
截至2021年12月31日的重大合同承诺描述载于综合财务报表附注10、附注15和附注17以及本报告第II部分第8项，分别涉及公司的应付票据和其他债务、经营租赁负债以及应计养老金和退休后福利，在此并入作为参考。
此外，短期(即从2021年12月31日起的未来12个月)和长期(即未来12个月)应付票据和其他债务的合同利息支付估计分别为2160万美元和6720万美元(包括根据有担保和无担保债务的偿还时间表应用于未来本金的合同/固定掉期利率，以及根据未偿还余额和截至2021年12月31日的有效利率估计的循环信贷安排利息)。
从2021年12月31日起的12个月内，合同上的不可撤销购买义务(其中规定了所有重要条款，包括固定或最低购买数量、定价结构和交易的大致时间，没有记录在综合资产负债表中)的总金额为550万美元；未来12个月之后的这些金额并不重要。其中最大的金额与公司的CRE有关
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与Aikahi Park购物中心相关的重建项目(目标在2022年第二季度投入使用)在未来12个月内总共花费约260万美元。
对截至2021年12月31日的其他承付款、或有事项和表外安排的描述包括在合并财务报表附注12中，该附注包括在本报告第二部分第8项中，并在此引用作为参考。
流动资金来源
如上所述，公司的主要流动资金来源之一是业务提供的现金流，截至2021年12月31日的一年为1.242亿美元，主要由CRE业务(公司的核心业务)产生的现金和土地业务部门非核心资产的货币化推动。在截至2021年12月31日的一年中，公司的运营现金流比上年的6,310万美元增加了6,240万美元，这主要是因为土地运营部门非核心资产货币化产生的现金收益增加，以及中环铁路业务的租户收入和整体业绩有所改善。未改善/其他房地产和开发销售的现金收入增加了3220万美元，从截至2020年12月31日的年度的1690万美元增加到截至2021年12月31日的年度的4910万美元。
公司的营业收入(亏损)和经营活动提供的现金流由其子公司产生。本公司的全资附属公司向本公司派发股息或作出其他分派的能力并无重大限制。
公司的其他主要流动资金来源包括截至2021年12月31日的7000万美元的现金和现金等价物，以及公司的循环信贷和定期融资，这些融资提供短期(即从2021年12月31日起的未来12个月)以及长期基础上的流动性和灵活性。2021年8月31日，该公司修订了现有的4.5亿美元承诺循环信贷安排(A&B Revolver)，将循环承诺总额增加到5.0亿美元，将贷款期限延长至2025年8月29日，并包括两个6个月的延期选项。此外，对某些公约进行了有利的修订，并降低了利率和收费。关于A&B Revolver，截至2021年12月31日，该公司有5000万美元的未偿还借款，110万美元的信用证，以及4.489亿美元的循环信贷安排的可用能力。
2021年8月13日，该公司签署了一项在市场上的股权分配协议，即ATM协议，根据该协议，它可以出售普通股，总销售价格最高可达1.5亿美元。根据自动柜员机协议进行的普通股销售(如果有的话)可以通过谈判交易或被视为“在市场上”发行的交易出售，如1933年“证券法”(经修订)第415条规定的那样。实际销售将取决于各种因素，包括市场状况、公司普通股的交易价格、资本需求以及公司确定满足这些需求的适当资金来源。截至2021年12月31日，本公司尚未根据在市场发售计划出售任何股份，也没有根据在市场发售计划出售股份的任何义务。
该公司的其他流动资金来源包括应收贸易账款、合同保留和库存(不包括零部件、材料和供应)，截至2021年12月31日总计4740万美元。
流动性的其他用途(或来源)
公司可能通过各种投资活动或融资活动使用(或在某些时期产生)现金。截至2021年12月31日的一年，投资活动提供的现金为9650万美元，而截至2020年12月31日的一年，投资活动提供的现金为1200万美元。截至2021年12月31日的一年，包括公司在附属公司(主要是其库奎拉合资企业)投资的资本分配和其他收入的现金收益1.495亿美元。
投资活动中使用的现金主要由资本支出构成。在截至2021年12月31日的一年中，该公司在房地产、厂房和设备方面的资本支出为5350万美元。由于与CRE部门(即其核心业务)有关，该公司将资本支出区分如下(基于管理层对其CRE业务可自由支配和非可自由支配支出领域的观点)：
•增长资本支出：物业收购、开发和重建活动，以创造收入和现金流增长。

•维护资本支出：维持建筑价值、当前收入来源和市场地位所必需的活动。
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各分部各个时期的资本支出如下：
(单位：百万，未经审计)20212020变化
中环填海工程物业收购、发展及重建$27.2 $9.7 180.4%
建筑/面积改善(维修资本支出)9.9 6.0 65.0%
租户空间改善(维护资本支出)2.5 3.1 (19.4)%
采石和铺路6.3 4.5 40.0%
农业综合企业和其他7.6 1.8 322.2%
资本支出总额？$53.5 $25.1 113.1%
1 不包括将作为房地产开发库存持有和出售的房地产开发的资本支出，这些资本支出在合并现金流量表中归类为经营活动，不包括在上表中。
截至2021年12月31日的年度，包括与资本支出有关的现金支出5350万美元，这主要是由用于房地产、厂房和设备改善的3660万美元资本支出推动的；1080万美元与公司利用出售遗留土地所得的收益收购两项商业房地产资产有关，这两项土地持有根据1986年《国税法》(修订本)第1033条有资格享受递延纳税处理；以及620万美元用于两项土地经营资产，根据第1010条有资格享受递延纳税处理。在截至2020年12月31日的年度内，没有商业房地产或土地运营资产的此类收购。有关公司使用本规范§1031和§1033的进一步讨论，请参见下文。
公司定期评估投资机会，包括开发换持有项目、商业地产收购、合资投资、股份回购、业务收购和其他增加股东价值的战略交易。2022年，该公司预计其资本支出(不包括潜在的商业房地产收购)约为4700万至6000万美元。其中，公司预计将花费大约3500万-4300万美元用于商业房地产部门的增长和维护资本，1100万-1400万美元用于材料和建筑部门，其余100万-300万美元用于土地运营和一般公司用途。如果出现超过预算金额的投资机会，公司相信它有足够的流动资金来源为这些投资提供资金。
截至2021年12月31日的一年，用于融资活动的净现金流为2.071亿美元，而截至2020年12月31日的一年，用于融资活动的净现金为3310万美元。与2020年相比，2021年融资活动的现金流发生了变化，这主要是由于截至2021年12月31日的年度的债务净支付(即债务支付扣除额外借款)增加了1.592亿美元，而截至2020年12月31日的年度为1870万美元，以及截至2021年12月31日的年度支付的现金股息增加了4660万美元，而截至2020年12月31日的年度支付的现金股息为1380万美元。
其他资本资源事项
当符合条件的房地产资产被出售或成为非自愿转换，并且所得收益在规定的时间内再投资于重置物业时，本公司利用该守则的1031或1033款获得递延纳税待遇。根据守则第1031条的规定，潜在递延纳税销售所得收益将作为第三方托管(并作为合并资产负债表上限制性现金的一部分)存放，等待未来的再投资，或者如果根据所需时间段获得递延纳税处理的资格失效，则退还给公司以供一般使用。根据守则第1033条非自愿转换所得款项由本公司持有，直至重新调配资金为止。
在截至2021年12月31日的一年中，公司完成了四笔交易，这些交易产生了销售或非自愿转换活动的现金收益，符合准则第1031或1033节的条件。此外，在截至2021年12月31日的一年中，利用符合条件的/可用的递延纳税销售或非自愿转换收益进行了四次收购。
截至2021年12月31日，根据守则第1031条，有80万美元的递延纳税销售可供使用，尚未进行再投资。此外，截至2021年12月31日，该公司持有大约310万美元的递延纳税非自愿转换，这些转换尚未根据该准则第1033条进行再投资。
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趋势、事件和不确定性
如上所述，新冠肺炎对全球经济产生了重大影响。尽管最初的经济影响在很大程度上已经成为焦点，但长期影响仍然不确定。这种不确定性包括在中环铁路租户的租金可能下降或延迟和/或其他业务收入可能下降的时期，可能需要额外的资本资源来维持公司的业务和运营。
该公司是否有能力保留未偿还借款并利用其循环信贷安排下的剩余金额，将取决于其是否继续遵守适用的财务契约以及公司应付票据和其他债务安排的其他条款。截至2021年12月31日，该公司遵守了其所有未偿还余额的财务契约。然而，由于各种不确定因素和管理层无法控制的因素，该公司可能无法继续遵守其某些财务契约。如不遵守其财务契约或获得豁免或与贷款人同意修改，将对本公司的财务状况产生重大不利影响。该公司打算遵守这些公约，或寻求豁免或修改这些财务公约，使该公司能够维持遵守。
根据目前的展望，本公司相信，经营活动所提供的现金所产生的资金、可用现金和现金等价物余额，以及其各种信贷安排下的借款能力，将足以满足本公司短期(即自2021年12月31日起的未来12个月)和长期(即未来12个月后)的业务需求和计划的需要。然而，不能保证该公司将继续产生达到或高于当前水平的现金流，也不能保证它将能够保持其在现有信贷安排下的借款能力。由于目前展望的环境可能改变，本公司将继续积极监察情况，并可能采取其认为最符合其业务、财务状况、流动资金及资本资源的进一步行动。
关键会计估计
公司的重要会计政策载于本报告第二部分第8项“合并财务报表附注2”。按照美国公认的会计原则编制财务报表，即MD&A所依据的会计原则，要求管理层在对可能影响财务报表和附注中报告的金额的未来事件作出估计和假设时作出判断。未来的事件及其影响不能确定，实际结果可能与那些关键的会计估计不同。这些差异可能是实质性的。
管理层认为会计估计在以下情况下是关键的：(I)它要求作出在作出估计时不确定的假设；及(Ii)估计的变化，或使用可能被选择并可能对本公司的综合经营业绩或财务状况产生重大影响的不同估计方法。编制公司财务报表所固有的关键会计估计如下所述。
持有和使用的长期资产和有限寿命无形资产的减值
当事件或情况显示账面值可能无法收回时，持有及使用的长期资产(包括有限年期无形资产)会被检视是否有可能减值。在这种评估中，资产产生的估计未来未贴现现金流与资产的记录金额进行比较，以确定其账面价值是否不可收回。如果这次审查确定记录的价值不会被收回，则该资产的记录金额将减少到估计公允价值。这些资产减值分析主观性很高，因为它们要求管理层对未来现金流量的时间和金额、现金流量预测期、未来事件的不确定性(包括经济状况的变化、经营业绩的变化、折现率、资产使用的变化以及资产维护和改进的持续成本)做出假设并做出相当大的判断，因此，会计估计可能会在不同时期发生变化。如果管理层使用不同的假设，或者如果未来时期出现不同的情况，公司的财务状况或未来的财务业绩可能会受到重大影响。
在截至2021年12月31日的一年中，该公司与其材料和建筑部门相关的长期资产和有限寿命无形资产减值费用总额为2430万美元。
于截至2020年12月31日及2019年12月31日止各年度，本公司并无就持有及使用的资产确认任何长期资产减值或有限期限无形资产减值。
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新会计公告
请参阅本报告第二部分第8项中的合并财务报表附注2，以全面说明最近发布的会计准则的影响，这些准则通过引用并入本文，包括预期采用日期以及对公司经营业绩和财务状况的估计影响。
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第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
该公司面临利率变化的风险，这主要是由于其用于维持流动性和为业务运营提供资金的借款活动的结果。为了管理其对利率变化的风险敞口，该公司利用债务到期日的平衡组合，以及固定利率和可变利率债务。该公司通过其可变利率债务的利率掉期进一步管理其对利率风险的敞口。该公司固定利率和可变利率债务的性质和金额预计会随着未来的业务需求、市场状况和其他因素而波动。
截至2021年12月31日，公司的固定利率债务(在利率互换影响后)，不包括债务溢价或贴现和债务发行成本，包括5.329亿美元的本金票据和其他工具。截至2021年12月31日，由于5000万美元本金的利率互换，公司在其循环信贷安排下的可变利率债务实际上为零，直到2023年2月，届时它将成为可变利率。除违约情况外，本公司并无义务，在某些情况下亦无选择权在到期前预付其固定利率债务，因此，利率波动及由此引起的公允价值变动不会对本公司的财务状况或经营业绩造成影响，除非本公司被要求对该等债务进行再融资。
下表汇总了该公司在未来5年内每年及之后基于每个期初的预期剩余本金债务以及基于该公司截至2021年12月31日的债务的相关利率(以百万美元为单位)估计的利率风险敞口：
公允价值在
年初的预期剩余本金债务十二月三十一日，
20222023202420252026此后2021
负债
固定利率债务$532.9 $502.8 $418.2 $261.2 $221.0 $152.1 $554.3 
剩余固定利率本金的平均利率4.12 %4.08 %4.22 %4.23 %4.11 %4.10 %
可变利率债务1
$— $— $50.0 $50.0 $— $— $— 
剩余浮动利率本金的平均利率2
— %— %1.15 %1.15 %— %— %
公允价值在
年初的预计剩余名义数十二月三十一日，
20222023202420252026此后2021
利率衍生品3
互换资产(负债)的可变至固定剩余名义价值和公允价值$106.3 $104.6 $52.7 $50.8 $48.9 $47.0 $(2.2)
平均薪酬固定费率1.66 %1.64 %3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %
平均接收可变速率2
0.77 %0.76 %1.45 %1.45 %1.45 %1.45 %
1 估计浮动利率本金是基于截至2021年12月31日的循环信贷安排的未偿还金额和合同到期日。实际未偿还本金可能大于或少于所示金额。
2 浮动利率债务的估计利率是根据2021年12月31日生效的利率确定的。实际利率可能大于或低于标明的金额。
3 本公司的某些利率衍生工具被指定为现金流对冲，资产或负债的公允价值变动计入累积的其他全面收益。请参阅本报告第二部分第8项所列合并财务报表附注，以供进一步讨论。
截至2020年12月31日，该公司有5.763亿美元固定利率债务和1.110亿美元可变利率债务未偿还，加权平均利率分别为4.27%和2.20%，其可变至固定利率掉期利率衍生品的公允价值合计为640万美元。
此外，公司可能会不时将多余的现金投资于购买政府证券或公司债务证券的短期货币市场基金。在2021年12月31日和2020年12月31日，投向货币市场基金的金额微不足道。
如上所述，新冠肺炎对全球经济产生了不利影响，导致金融市场大幅波动，短期和长期经济影响仍不确定。关于利率变动的风险，本公司将继续积极监测经济形势及其对利率的影响，并可能采取其认为最符合其业务、财务状况以及流动资金和资本资源的进一步行动。
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项目8.财务报表和补充数据
页面
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID号34)
51
合并资产负债表
53
合并业务报表
54
综合全面收益表(损益表)
55
合并现金流量表
56
合并权益和可赎回非控股权益报表
58
合并财务报表附注
59
1.
介绍的背景和依据
59
2.
重大会计政策
60
3.
不动产，净值和其他财产，净值
67
4.
收购和无形资产，净额
68
5.
对关联公司的投资
69
6.
津贴及其他储备金
70
7.
盘存
72
8.
商誉
72
9.
公允价值计量
73
10.
应付票据和其他债务
74
11.
衍生工具
77
12.
承诺和或有事项
78
13.
收入和合同余额
80
14.
租赁-公司作为出租人
82
15.
租赁-公司作为承租人
83
16
以股份为基础的薪酬奖励
84
17.
员工福利计划
86
18.
所得税
92
19.
每股收益(EPS)
95
20.
累计其他综合收益(亏损)
96
21.
关联方交易
97
22.
细分结果
97
23.
长期资产--减值
99
24.
长期资产-持有以待出售或处置
100
25.
后续事件
100
50

独立注册会计师事务所报告
致Alexander&Baldwin，Inc.股东和董事会

对财务报表的几点看法

我们审计了Alexander&Baldwin公司及其子公司(“本公司”)截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并资产负债表、截至2021年12月31日的三个年度的相关综合业务表、全面收益(亏损)、股本和可赎回非控制权益、现金流量以及相关附注(统称为“财务报表”)。我们认为，这些财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2022年2月25日的报告对公司的财务报告内部控制发表了无保留意见。


意见基础

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。


关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。

评估待售业务和停产业务分类-请参阅附注2到财务报表

关键审计事项说明

该公司已经制定了简化其业务的战略，其中包括评估其部分或全部材料和建筑(M&C)业务最终货币化的选择。在每个报告期，本公司都会评估与考虑出售M&C业务有关的持有待售和停止经营标准。这涉及到作出会计处理决定的重大复杂性和判断。在确定部分或全部并购业务是否符合被归类为持有待售业务的标准时，存在主观和复杂的判断，包括评估部分或全部并购业务在当前条件下是否可供出售，仅限于此类业务的通常和习惯出售条款，是否可能出售部分或全部并购业务，以及资产转移是否将在期末后一年内完成出售，以及是否有董事会正式批准出售。对于将要出售的M&C业务或
51

除了符合持有待售标准外，在评估出售这些业务是否代表对公司运营和财务业绩产生重大影响的战略转变时，也存在重大判断。

我们将并购业务的持有待售和停产业务分类评估确定为一项重要的审计事项，因为在确定是否发生表明并购业务应作为待售和停产业务列报的事件时做出了重大判断。这需要审计师在执行审计程序时做出高度的努力和判断，以评估管理层是否对M&C业务的资产和运营进行了适当的分类。

如何在审计中处理关键审计事项

我们与评估待售业务和停产业务分类相关的审计程序包括以下内容：

•我们测试了为审查是否符合待售和停产标准而建立的控制措施的设计和操作有效性。

•我们通过以下方式评估管理层对与并购业务相关的待售业务和停产业务标准的评估：

–询问高管、管理层主要成员和董事会成员，以了解出售部分或全部M&C业务的计划。

–评估本公司在决定并购业务是否符合持有待售和终止运营标准时的判断，通过执行的程序，包括但不限于，审阅董事会和相关委员会的会议记录，关于本公司出售过程进行到什么程度的沟通，以及对前几年发生的并购业务的出售的考虑。

–将相关指南与管理层的结论进行比较，并测试公司评估中使用的信息的完整性和准确性。

–评估公司披露的准确性和完整性。



/s/ 德勤律师事务所(Deloitte&Touche LLP)

夏威夷檀香山
2022年2月25日

自1950年以来，我们一直担任本公司的审计师。
52

亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
合并资产负债表
(金额(百万))
十二月三十一日，
20212020
资产
房地产投资
房地产$1,588.2 $1,549.7 
累计折旧(180.5)(154.4)
房地产，净值1,407.7 1,395.3 
房地产开发项目65.0 75.7 
对房地产合资企业和合伙企业的投资8.8 134.1 
房地产无形资产净值51.6 61.9 
房地产投资净额1,533.1 1,667.0 
现金和现金等价物70.0 57.2 
受限现金1.0 0.2 
应收账款和留存账款，扣除备抵(信贷损失和坏账)净额为#美元。1.3百万美元和$3.3分别截至2021年12月31日和2020年12月31日
28.9 43.5 
盘存20.3 18.4 
其他财产，净值83.5 110.8 
经营性租赁使用权资产20.1 18.6 
商誉8.7 10.5 
其他应收账款，扣除津贴净额#美元2.5百万美元和$3.9分别截至2021年12月31日和2020年12月31日
11.6 14.2 
预付费用和其他资产102.6 95.6 
总资产$1,879.8 $2,036.0 
负债和权益
负债：
应付票据和其他债务$532.7 $687.1 
应付帐款9.9 9.8 
经营租赁负债19.4 18.4 
应计养恤金和退休后福利56.3 34.7 
递延收入68.5 66.9 
应计负债和其他负债119.5 116.5 
总负债806.3 933.4 
承付款和或有事项(附注12)
可赎回非控制性权益(附注2)
6.9 6.5 
股本：
普通股-无面值；授权，150.0百万股；流通股72.5百万和72.4截至2021年12月31日和2020年12月31日，分别为100万股
1,810.5 1,805.5 
累计其他综合收益(亏损)(80.7)(60.0)
超过累积收益的分配(663.2)(649.4)
A&B股东权益总额1,066.6 1,096.1 
负债和权益总额$1,879.8 $2,036.0 
请参阅合并财务报表附注。
53

亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
合并业务报表
(金额以百万为单位，每股数据除外)
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
营业收入：
商业地产$173.2 $150.0 $160.6 
陆上行动79.9 38.7 112.2 
材料与建筑126.2 116.6 162.4 
营业总收入379.3 305.3 435.2 
运营成本和费用：
商业地产成本96.0 95.6 89.0 
土地运营成本39.2 31.1 92.5 
材料和施工成本118.9 106.8 159.4 
销售、一般和行政51.9 46.1 58.9 
资产减值26.1 5.6 49.7 
总运营成本和费用332.1 285.2 449.5 
商业地产处置损益，净额2.8 0.5 — 
处置非核心资产损益(净额)0.2 9.1 — 
资产处置损益合计(净额)3.0 9.6 — 
营业收入(亏损)50.2 29.7 (14.3)
其他收入和(支出)：
与合资企业有关的收入(亏损)17.5 5.9 5.3 
权益法投资减值(2.9)— — 
利息和其他收入(费用)净额(附注2)
(1.6)0.3 3.2 
利息支出(26.3)(30.3)(33.1)
所得税前持续经营收益(亏损)36.9 5.6 (38.9)
所得税优惠(费用)— 0.4 2.0 
持续经营收入(亏损)36.9 6.0 (36.9)
非持续经营的收入(亏损)，扣除所得税后的净额(1.1)(0.8)(1.5)
净收益(亏损)35.8 5.2 (38.4)
可归因于非控股权益的损失(收益)(0.4)0.4 2.0 
A&B股东应占净收益(亏损)$35.4 $5.6 $(36.4)
A&B股东可获得的每股收益(亏损)：
普通股每股基本收益(亏损)： 
A&B股东可持续经营$0.50 $0.09 $(0.49)
A&B股东可获得的停产业务(0.02)(0.01)(0.02)
A&B股东可获得的净收益(亏损)$0.48 $0.08 $(0.51)
普通股每股摊薄收益(亏损)：
A&B股东可持续经营$0.50 $0.09 $(0.49)
A&B股东可获得的停产业务(0.02)(0.01)(0.02)
A&B股东可获得的净收益(亏损)$0.48 $0.08 $(0.51)
加权平均未发行股数：
基本信息72.5 72.3 72.2 
稀释72.6 72.4 72.2 
A&B普通股股东可获得的金额(注19)：
A&B普通股股东可持续经营$36.2 $6.3 $(35.1)
A&B普通股股东可获得的停产业务(1.1)(0.8)(1.5)
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$35.1 $5.5 $(36.6)
请参阅合并财务报表附注。
54

亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
综合全面收益表(损益表)
(金额(百万))
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
净收益(亏损)$35.8 $5.2 $(38.4)
其他综合收益(亏损)，税后净额：
现金流对冲：
未实现利率套期保值损益2.3 (6.9)(4.0)
重新分类调整对计入净收益(亏损)的利息支出的影响1.6 1.0 (0.1)
员工福利计划：
精算损益(27.4)(7.7)5.3 
计入净定期收益成本的净亏损摊销2.8 2.5 4.0 
前期服务成本— (0.1)— 
计入净定期收益成本的先前服务信用摊销— — (0.7)
削减(收益)/亏损— — (1.4)
其他综合收益(亏损)，税后净额(20.7)(11.2)3.1 
综合收益(亏损)15.1 (6.0)(35.3)
可归因于非控股权益的综合收益(亏损)(0.4)0.4 2.0 
A&B股东应占综合收益(亏损)$14.7 $(5.6)$(33.3)
请参阅合并财务报表附注。
55

亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
合并现金流量表
(金额(百万))
截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
经营活动的现金流：
净收益(亏损)$35.8 $5.2 $(38.4)
对净收益(亏损)与业务提供(用于)的现金净额进行调整：
折旧及摊销50.4 53.3 50.5 
处置和资产交易损失(收益)净额(3.0)(9.5)(2.6)
资产减值与权益法投资29.0 5.6 49.7 
基于股份的薪酬费用5.9 5.8 5.4 
关联公司权益(收入)亏损，扣除营业现金分配后的净额(8.6)(4.8)(1.4)
营业资产和负债变动情况：
贸易、合同保留和其他合同应收款4.7 8.8 8.5 
盘存(1.9)2.1 5.7 
预付费用、应收所得税和其他资产1.3 13.0 28.5 
开发/其他物业库存8.7 3.6 56.8 
应计养恤金和退休后福利(3.0)2.7 4.6 
应付帐款1.9 (6.2)(12.9)
应计负债和其他负债3.0 (16.5)3.2 
经营活动提供(用于)的现金净额124.2 63.1 157.6 
投资活动的现金流：  
用于收购的资本支出(16.9)— (218.4)
房地产、厂房和设备的资本支出(36.6)(25.1)(36.7)
处置资产所得收益3.2 27.1 4.4 
购买附属公司投资和其他投资的付款(2.7)(1.0)(3.3)
对关联公司和其他投资的资本和其他收入的分配149.5 11.0 13.6 
投资活动提供(用于)的现金净额96.5 12.0 (240.4)
融资活动的现金流：  
发行应付票据和其他债务的收益131.0 173.0 125.9 
支付应付票据及其他债务和递延融资成本(290.2)(183.0)(203.9)
按信用额度协议借款(付款)，净额— (8.7)(0.3)
分配给非控股权益— — (0.3)
支付的现金股息(46.6)(13.8)(50.0)
发行(回购支付)股本和其他净收益(1.3)(0.6)(1.0)
支付延期收购预提款项— — (7.1)
融资活动提供(用于)的现金净额(207.1)(33.1)(136.7)
现金、现金等价物和限制性现金
现金、现金等价物和限制性现金净增(减)13.6 42.0 (219.5)
期初余额57.4 15.4 234.9 
期末余额$71.0 $57.4 $15.4 
56

截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
其他现金流信息：
支付的利息，扣除资本化利息后的净额$(25.4)$(29.0)$(32.5)
所得税(付款)/退税，净额$0.5 $0.5 $25.8 
非现金投融资活动：
资本支出计入应付账款、应计账款和其他负债$1.6 $2.9 $4.4 
采用ASC 842时记录的使用权(“ROU”)资产和相应的租赁负债$— $— $31.0 
取得ROU资产所产生的经营租赁负债$5.5 $0.4 $— 
取得ROU资产所产生的融资租赁负债$0.1 $0.9 $3.4 
宣布的股息$13.4 $10.9 $— 
现金、现金等价物和限制性现金的对账：
期初：
现金和现金等价物$57.2 $15.2 $11.4 
受限现金0.2 0.2 223.5 
现金、现金等价物和限制性现金$57.4 $15.4 $234.9 
期末：
现金和现金等价物$70.0 $57.2 $15.2 
受限现金1.0 0.2 0.2 
现金、现金等价物和限制性现金$71.0 $57.4 $15.4 
请参阅合并财务报表附注。
57

亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
合并权益和可赎回非控股权益报表
(金额以百万为单位，每股数据除外)
总股本
普通股累计
其他
压缩-
巨额收益(亏损)		(分发
超额
累计收益的百分比)
盈利盈余		非控制性
利息		总计赎回-
有能力的
非-
控管
利息
股票声明价值
余额，2019年1月1日72.0 $1,793.4 $(51.9)$(538.9)$5.7 $1,208.3 $7.9 
净收益(亏损)— — — (36.4)(2.1)(38.5)0.1 
其他综合收益(亏损)，税后净额— — 3.1 — — 3.1 — 
普通股股息($0.69每股)
— — — (50.0)— (50.0)— 
对非控股权益的分配— — — — — — (0.3)
调整可赎回非控制权益的赎回价值(附注2)
— 1.4 — — — 1.4 (1.4)
基于股份的薪酬— 5.4 — — — 5.4 — 
已发行或回购的股份，净额0.3 (0.1)— (0.9)— (1.0)— 
余额，2019年12月31日72.3 $1,800.1 $(48.8)$(626.2)$3.6 $1,128.7 $6.3 
采用ASC 326的累积影响— — — (4.0)(0.1)(4.1)— 
净收益(亏损)— — — 5.6 (0.6)5.0 0.2 
其他综合收益(亏损)，税后净额— — (11.2)— — (11.2)— 
普通股股息($0.34每股)
— — — (24.7)— (24.7)— 
出售M&C子公司— — — — (2.9)(2.9)— 
基于股份的薪酬— 5.8 — — — 5.8 — 
已发行或回购的股份，净额0.1 (0.4)— (0.1)— (0.5)— 
平衡，2020年12月31日72.4 $1,805.5 $(60.0)$(649.4)$— $1,096.1 $6.5 
净收益(亏损)— — — 35.4 — 35.4 0.4 
其他综合收益(亏损)，税后净额— — (20.7)— — (20.7)— 
普通股股息($0.67每股)
— — — (49.2)— (49.2)— 
基于股份的薪酬— 5.9 — — — 5.9 — 
已发行或回购的股份，净额0.1 (0.9)— — — (0.9)— 
余额，2021年12月31日72.5 $1,810.5 $(80.7)$(663.2)$— $1,066.6 $6.9 
请参阅合并财务报表附注。
58

亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
合并财务报表附注
1.    介绍的背景和依据
业务描述：Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，总部设在夏威夷火奴鲁鲁。三细分市场：商业地产；土地运营；材料与建筑。对公司每个报告部门的描述如下：
•商业地产(“商业地产”)-这一部门是一家垂直整合的商业房地产公司，核心能力包括投资和收购(即寻找机会和收购物业)；建设和开发(即设计和彻底开发新物业或重新定位和重新开发现有物业)；以及内部租赁和物业管理(即执行新的和重新谈判的续订租赁安排，管理其物业的日常运营，并保持积极的租户关系)。该公司首选的资产类别包括改善的零售和工业物业以及城市土地租赁。它的重点是改善零售物业，尤其是以杂货店为基础的社区购物中心，以满足夏威夷社区的日常需求。通过其核心竞争力和在夏威夷的经验和关系，该公司致力于创造特殊的场所，改善夏威夷居民的生活，并提供场所和机会，使其租户能够茁壮成长。这一部门的收入主要来自拥有、经营和租赁房地产资产。
•陆上行动-这部分包括公司的遗留资产和土地持有量，受公司的简化和货币化努力的影响。这一部门的财务业绩主要来自房地产开发和土地销售、房地产合资企业的收入/亏损、水力发电和其他遗留业务活动。
•材料与建筑(“M&C”)-该部门经营夏威夷最大的沥青铺路承包商之一，也是该州最大的天然材料和基础设施建设公司之一，主要通过其全资子公司、夏威夷的材料和建筑公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)开展业务。M&C部门还包括本公司在毛伊岛拥有的采石场土地，以及本公司在材料公司中未合并的合资权益。
格雷斯太平洋公司在全州拥有热拌沥青厂，为其内部铺路业务和第三方客户提供支持。Grace Pacific还在夏威夷的Makakilo拥有并经营一家岩石采石场和加工厂。此外，Grace Pacific还提供各种相关的待售和出租服务，包括临时和永久道路交通控制(GP Roadway Solutions，Inc.或“GPRS”)和其他相关产品和服务。格雷斯太平洋公司还持有50在未合并的附属公司毛伊岛铺路有限责任公司(“毛伊岛铺路”)中拥有%的权益，该公司主要在毛伊岛上运营，以及50Grace Pacific A J.V.是一家未合并的附属公司，主要在拉奈岛运营。
M&C部门的额外活动包括其在未合并投资Pohaku Pa‘a LLC(“Pohaku”)的运营结果中的份额。Pohaku通过其全资子公司在瓦胡岛和毛伊岛经营岩石采石场，销售范围广泛的产品，包括预拌混凝土、岩石和砂石骨料以及培养石和相关产品。
截至2021年12月31日，该公司在夏威夷拥有商业地产改善物业组合，包括22零售中心，11工业资产和四Office属性，总共代表3.9可出租总面积为100万平方英尺；它还在夏威夷拥有一系列土地租约，代表143.4截至2021年12月31日的英亩。
陈述依据和合并原则： 公司按照财务会计准则委员会(“FASB”)会计准则编纂(“编纂”或“ASC”)中概述的美国公认会计原则(“GAAP”)编制其财务报表。编纂是非政府实体按照公认会计准则编制财务报表时采用的权威会计原则的唯一来源。
综合财务报表包括本公司(包括所有全资子公司)以及本公司拥有控股财务权益的所有其他实体的账目。公司间交易和余额已在合并中冲销。本公司并无控股财务权益，但本公司有能力行使重大影响力的业务、合伙企业及有限责任公司的重大投资，均采用权益法入账。
59

实体的控股财务权益可(I)透过本公司持有多数表决权权益，或(Ii)如本公司是符合法典定义的可变权益实体(“VIE”)的主要受益人，则可建立于该实体的控股财务权益。(I)如本公司持有多数表决权，或(Ii)本公司是符合法典定义的可变权益实体(“VIE”)的主要受益人。该公司评估所有具有可变利益的合伙企业、合资企业和其他安排，以确定该实体或安排是否符合VIE的资格。VIE是指投资者缺乏足够的风险股本，使实体在没有额外从属财务支持的情况下为其活动融资，或股权投资者作为一个整体缺乏以下特征之一：(A)指导对实体的经济表现最重要的活动的权力，(B)吸收实体预期亏损的义务，或(C)获得实体预期回报的权利。如果该实体或安排符合VIE的条件，并且本公司被确定为主要受益人，则本公司必须合并VIE的资产、负债和经营结果。本公司根据需要(即在评估导致上述因素变化的复议事件时)重新评估实体是否为VIE，作为确定合并或权益法处理是否仍然合适的一部分。截至2021年12月31日，本公司拥有本公司使用权益法核算的各种未合并合资企业的权益。除附注12所述责任外，本公司合营企业的责任对本公司并无追索权，而本公司的最大风险仅限于其投资。
合并财务报表包括拥有的结构预制/预应力混凝土产品供应商GP/RM PreStress，LLC(“GPRM”)的历史业绩。51%，截至其于截至2020年12月31日止年度的出售日期(请参阅附注 24)。合并财务报表还包括GLP沥青有限责任公司(“GLP沥青”)的业绩，该公司是液体沥青的进口商和分销商，其拥有70%由本公司支付。这些实体之所以合并，是因为本公司通过其在这些实体中的多数表决权权益持有控股权。这些实体的剩余权益在合并财务报表中报告为非控股权益和可赎回的非控股权益。利润、亏损和现金分配根据各自的经营协议进行分配。
预算的使用： 按照公认会计原则编制合并财务报表要求管理层作出影响报告金额的估计和假设。估计和假设用于但不限于：(I)资产减值，包括无形资产和商誉，(Ii)诉讼和或有事项，(Iii)长期房地产开发和建筑合同的收入确认，(Iv)养老金和退休后估计，以及(V)所得税。如果实际结果与这些估计和假设不同，未来的结果可能会受到重大影响。
客户集中度：材料与建筑收入和应收账款的很大一部分直接或间接来自檀香山市县和夏威夷州管理的项目。这些政府机构减少对基础设施项目的资助可能会减少M&C部门的收入和利润。
四舍五入：合并财务报表和附注中的金额四舍五入为最接近的百万分之一。因此，如果根据报告的数据重新计算一些每股金额和百分比，可能会导致差异。
细分市场重新分类：上一年度列报的某些金额已经重新分类，以符合本年度列报的情况(例如，以前列报的标题在当前列报期间低于总资产的5%，或在当年合并资产负债表中合并的总负债)。该公司持续监测其可报告部门的事实和情况变化，以确定是否有必要改变经营部门的标识或汇总。2021年第一季度，该公司更新了其可报告部门。因此，本文件中的分部披露进行了重塑，以反映这些变化，因此与上一年的季度报告不同，以符合本年度的呈报方式，这是由于重组了土地经营业绩中历来包括的公司组成部分，而该组成部分现在已包括在材料和建筑业绩中。有关更多信息，请参阅注释22。
2.    重大会计政策
房地产，净值：房地产净值主要指与华润置业部门租赁活动相关的长期实物资产(例如，改进的物业租赁和土地租赁)；它还包括土地运营部门的土地持有量和相关资产，作为其简化战略的一部分，该公司为未来可能的开发或未来货币化而持有的土地持有量和相关资产。余额主要包括土地、建筑物和装修，并按扣除累计折旧后的成本入账。
房地产的增加、改善和其他改进的支出被资本化，而不能改善或延长资产寿命的小规模更换、维护和维修在发生时计入费用。什么时候
60

与房地产相关的资产报废或以其他方式处置，相关成本和累计折旧从账目中扣除，由此产生的任何损益计入相应期间的经营业绩。
与房地产开发和再开发有关的某些成本被资本化，包括前期建设成本、房地产税、保险、建筑成本、应占利息支出以及直接相关人员的工资和相关成本。此外，该公司亦就某些发展及重建项目完成的可能性作出估计。如果公司确定开发或重新开发不再可能完成，公司将支出所有无法收回的资本化成本。
房地产收购：对房地产的收购进行评估，以确定它们是否应计入资产收购或业务合并(在目前的指导下，房地产收购通常被视为资产收购)。在资产收购会计项下，本公司根据对收购日现有信息的评估，估计收购有形资产(例如土地、建筑物和租户改善)、可识别无形资产(例如原地租赁和有利租赁)和负债(例如不利租赁和承担债务)的公允价值。根据这些估计，购买对价分配给收购的资产和承担的负债。收购过程中发生的交易成本被资本化，作为购买对价的一个组成部分。
在估计收购的有形和无形资产以及承担的负债的公允价值时，本公司考虑了通过尽职调查以及营销和租赁活动获得的关于每个物业的信息，并使用了各种估值方法，例如使用适当折扣率和资本化率的估计现金流预测、对最近可比销售交易的分析、扣除折旧后的重置成本估计以及其他现有的市场信息。收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。
收购的有利租赁和假设的不利租赁的价值是根据以下差额的现值(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)估计的：(I)根据收购时谈判和到位的租赁支付的合同金额，以及(Ii)管理层对物业或同等物业的公平市场租赁率的估计，在相当于有利租赁的剩余租期和初始期限加上任何低于市场的、固定利率的不利续约期权的估计期限的一段时间内计算。确认的资产和承担的负债将按相关租赁期和固定利率续期期权(视情况而定)摊销。
根据管理层对所收购租赁组合的具体特征以及本公司与主要租户的整体关系的评估，购买价将进一步分配给原地租赁价值和租户关系价值。这些金额在剩余的初始租赁期(以及租户关系的预期续约期)内摊销为费用。
房地产开发项目：房地产开发指在土地业务分部资本化和列报的某些成本，涉及(I)在建的房地产开发项目和其他拟出售的土地，或(Ii)拟租赁的潜在未来房地产开发项目，这些项目将成为未来CRE分部业务的一部分。对于拟租赁的潜在未来房地产开发项目，当相关当局的管理层已批准与中铁部分项目的开发和建设明显相关的活动支出时(通常在获得所有要求的政府机构批准后)，与该项目相关的资本化成本(如土地历史成本)将计入房地产，净额计入随附的综合资产负债表。
与准备出售的在建房地产开发项目相关的某些资本化成本可能包括施工前成本(例如与土地征用有关的成本)；建筑成本(例如平整、道路、供水和污水系统、景观美化和项目便利设施)；直接间接费用(例如公用事业、维护、保险和房地产税)；资本化利息；以及直接相关人员的工资和相关成本。
对于开发项目，资本化成本的分配使用直接法分配与销售单位具体相关的支出，使用相对销售额法分配受益于整个项目的支出。在开发项目基本完成并准备投放市场后发生的直接管理费用计入已发生的销售、一般和行政费用。所有间接间接管理费用均计入已发生的销售、一般和行政成本。
与在建房地产开发项目和其他拟出售土地有关的现金流量在合并现金流量表中归类为经营活动。
61

资本化利息：开发和重大重建项目的利息成本被资本化，作为尚未投入使用的房地产开发和重建项目的一部分。利息资本化从开发活动和支出开始时开始，当资产基本完成并准备好使用或准备投放市场时结束。
其他财产，净额：其他财产，净值是指除房地产、净值和房地产开发项目中出现的资产外的所有其他长期实物资产。余额主要包括管理与控制部门的长期资产，但也包括公司长期实物资产和土地运营长期实物资产，这些资产用于其他土地运营活动，不包括在随附的综合资产负债表中的房地产、净值或房地产开发项目。其他财产，净额按成本计算，扣除累计折旧后的净额。用于重大更新和改造的支出已资本化。没有改善或延长资产寿命的更换、维护和维修在发生时计入费用。
折旧和摊销：折旧和摊销在资产的预计使用年限内使用直线法计算。财产的预计使用年限如下：
分类寿命范围(以年为单位)
建筑和改善
10至40
租赁权的改进
5至10(使用年限或租赁期较短)
水、电和下水道系统
5至50
沥青设备、机械和设备
2至35
其他物业改善
3至35
无形资产：房地产无形资产计入房地产无形资产，净额计入相应的合并资产负债表，一般与收购商业房地产有关。如果与租户的一个或多个租约已经或预期提前终止，本公司评估与终止租约相关的关联资产的可折旧或摊销资产的剩余使用年限(即租户改善、高于和低于市场租赁无形资产、原地租赁值和租赁佣金)。基于对终止的事实和情况的考虑，公司可以加速该关联资产的折旧和摊销。
其他无形资产包括在随附的综合资产负债表中的预付费用和其他资产中，通常与材料和建筑部门的历史收购或资本化供内部使用的软件有关。
现金和现金等价物：现金等价物包括在购买之日到期日不超过三个月的高流动性投资。本公司按接近公允价值的成本计入这些投资。
受限现金：公司历史上的受限现金余额主要由1986年“国内税法”(修订后的“税法”)第1031条潜在收入构成，该税延销售以第三方托管的形式保存，以待将来用于收购重置房地产资产(如果在要求的时间段内)。截至2021年12月31日和2020年12月31日，0.8百万和零在限制现金余额中，潜在的法规§1031递延税金销售的可用收益。
信贷损失准备：本公司估计其在ASC主题326范围内的金融资产信贷损失拨备，金融工具--信贷损失(“ASC 326”)，在投资组合层面，包括CRE部门、陆地运营部门和M&C部门的各个组成部分。在这些投资组合水平内，该公司通过考虑历史损失信息、当前条件的信息和可能未反映在历史损失信息中的对未来条件的合理和可支持的预测，按证券类型(可能包括在与客户的合同中确认的融资应收账款或合同资产)进行预期信用损失估计，以及相应证券的其他相关信用质量信息。作为这一过程的一部分，本公司对具有相似风险特征的证券进行集体(集合)基础上的相关信息分析，或在金融资产不与其他金融资产共享风险特征时单独分析相关信息。
ASC 326范围内与综合环境及土地业务分部有关的金融资产组合包括应收融资(即应收票据)，主要由历史发展及其他与土地有关的交易组成。这些投资组合中的资产是以个人为基础进行分析的，公司会考虑特定于交易对手方的某些现有信息(例如，对手方的流动性和偿付能力)，以及在评估这些资产未来现金流的预期可收集性时相关的环境因素(例如，对手方经营所处的一般经济环境的变化和预期变化)。对于这些资产，
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本公司采用贴现现金流量法，以资产的实际利率计算信贷损失准备。
与M&C部门相关的投资组合代表离散的业务组成部分，由公司与客户合同中的合同资产组成。这些组成部分提供的产品和服务的不同性质导致了历史和预期信用损失模式的差异，因此，该公司跟踪这一投资组合水平的历史损失信息，作为其用来制定预期信用损失估计的信息的一部分。此外，由于本公司认为其合同资产根据客户/项目类型有不同的违约风险预期，除了投资组合层面的历史亏损信息外，本公司还按这些不同类别汇集各自投资组合的合同应收账款，以对其历史亏损经验进行调整。该公司在制定信贷损失拨备时分析和使用的其他信息包括已知的客户信息以及围绕客户当前和未来支付能力的环境因素(即客户所处的一般经济环境的变化和预期变化)。
坏账准备：坏账准备由管理层根据可收款估计数确定。对可收款性的估计主要基于对公司客户当前财务状况和他们的付款历史的评估，这些都是由公司定期监测的。
其他应收账款，净额：其他应收账款，净额主要由综合资产负债表上按成本计入的应收票据减去信贷损失准备金构成。
商誉：本公司每年或在年度测试之间审查报告单位层面的减值商誉，如果发生的事件或情况变化更有可能使报告单位的公允价值低于其账面价值。如果本公司的测试结果显示报告单位的估计公允价值低于其账面价值，则就账面价值超过报告单位公允价值的金额确认减值费用，但不得超过分配给该报告单位的商誉总额。有关更多详细信息，请参阅注释8。
自保责任：本公司为某些损失自行投保，包括但不限于员工健康、工人赔偿、一般责任、不动产和个人财产以及房地产建筑保修和缺陷索赔。如果可行，该公司将获得第三方保险，以限制其对这些索赔的风险敞口。在估计其自保负债时，该公司考虑了许多因素，包括历史索赔经验、人口统计因素以及独立第三方提供的估值。
可赎回的非控股权益：如上所述，该公司有一个70通过其对Grace Pacific的所有权拥有普洛斯沥青的%所有权权益。普洛斯沥青的非控股权益可由非控股权益持有人按赎回价值(该赎回价值源自普洛斯沥青经营协议中的指定公式(即公允价值以外))赎回为现金。
附属公司的非控股权益如可按公允价值以外的现金或其他资产赎回，则分类为夹层权益，不包括股权和负债。该等金额于每个报告日期调整为(1)初始账面值所产生的金额(按非控股权益持有人应占净收益或亏损、其他全面收益或亏损及股息的累计金额增加或减少)和(2)每个年度资产负债表日的赎回价值中较高者调整。由此产生的账面价值变动，无论是增加还是减少，都根据盈利盈余或普通股(如果没有盈利盈余)进行相应的调整。如果适用，这些调整将反映在使用两级法计算每股收益时。
公允价值计量：ASC主题820，公允价值计量和披露修订后的美国会计准则(“ASC 820”)确立了公允价值等级，这要求本公司在计量公允价值时最大限度地使用可观察到的投入，并最大限度地减少使用不可观察到的投入。该层次结构将相同资产或负债的活跃市场的未调整报价市场价格放在最高优先级(第1级衡量标准)，并将最低优先级分配给不可观察到的投入(第3级衡量标准)。层次结构中的三个输入级别定义如下：
1级：活跃市场中相同资产或负债的报价(未经调整)。
第2级：除一级价格外的其他重大可观察投入，如类似资产或负债的报价、不活跃市场的报价或其他可观察到或可被可观察到的市场数据证实的投入。
第3级：无法观察到的重大投入，反映了公司自己对市场参与者在为资产或负债定价时将使用的假设的假设。
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如果用于计量公允价值的技术包括来自公允价值层次的多个层次的投入，则重要投入的最低水平决定整个公允价值计量在层次中的位置。
收入确认和租赁-公司作为出租人：公司的收入来源主要包括商业地产租赁、房地产销售、房地产开发项目、材料销售和铺装建设项目。该公司的收入来自其三不同的业务细分：
商业地产：商业地产细分市场 它拥有、经营、租赁和管理夏威夷的零售、写字楼和工业物业组合；它还将夏威夷的城市土地出租给第三方承租人。商业地产收入按租赁会计准则确认，本公司为出租人。
租赁-公司作为出租人：公司审查其合同，以确定它们是否符合租赁资格。当在一段规定的时间内将实质上所有经济利益和指导使用已确定资产的权利转让给客户以供考虑时，合同被确定为租赁。在本次审查期间，公司对资产规格、替代权、购买选择权、经营权以及合同期内对资产的控制等项目进行评估。
该公司具有与租赁和非租赁组件的租赁协议，这些租赁协议通常在ASC主题606下分开说明，与客户签订合同的收入。本公司已选择实际的权宜之计，不将所有类别标的资产的非租赁组成部分与租赁组成部分分开，只要该组成部分遵循与租赁组成部分相同的时间和模式，并且租赁组成部分被归类为经营性租赁。租金收入中包括的非租赁部分主要包括出租人支付并由承租人使用的公共区域维护和其他服务的承租人补偿。在实际的权宜之计下，由于租赁部分是合同中的主要部分，本公司在租赁指导下对单一的组合部分进行了核算。
租金收入主要来自经营租赁，因此一般按租赁期内的直线基础确认。本公司租约的固定合约付款按各租约条款以直线方式确认。直线型租金收入从客户接管租赁场所开始。应计直线应收账款是指直线租金收入超过目前根据租赁协议收取的租金的金额。该公司的某些租赁协议包括或有租金收入的条款(例如，基于租户销售额的百分比租金)和租户偿还的物业税，这两项都作为可变付款入账。
该公司的某些租约包括终止和/或延期选择权。在特定情况下，终止选项允许客户在租期结束前终止租赁。该公司的延期选择通常需要按市场价格与客户重新谈判。与物业租赁相关的初始直接成本，主要是佣金，在资产负债表上资本化，并在租赁期内摊销。谈判或安排租赁的所有其他费用在发生时计入费用。
与租赁相关的应收账款将定期评估是否可收回，考虑的因素包括(但不限于)客户的信用质量、客户的历史趋势以及客户付款条件的变化。在确定客户应收账款不可能收回时，公司将冲销应收账款，并记录先前确认的收入的相应减少。随后的收入以现金为基础进行记录，直到相关账单有可能收回为止。在确定租户的应收账款部分不可能收回(例如，由于当前条件影响特定金额)后，本公司将为记录的经营租赁应收账款计入坏账准备，并对先前确认的收入进行相应调整。
2020年4月，财务会计准则委员会工作人员发布了一份问答文件，重点介绍了与2019年冠状病毒影响相关的租赁优惠(以下简称《新冠肺炎》)以及与修改相关的租赁会计指引的应用(《租赁修改问答》)。有关从截至2020年6月30日的季度开始根据《契约修订问答》提供的适用租金减免的影响的进一步讨论，请参见附注14。
陆上行动： 房地产销售收入在标的货物控制权移交给客户且付款到期时确认(一般在结算日)。对于某些开发项目，该公司将使用完工百分比来确认收入。根据这一方法，确认的收入金额是基于整个报告期内发生的开发成本占与开发项目相关的预期开发项目总额的百分比。
材料和建筑： 材料和建筑部门的收入主要来自材料销售以及铺设和建筑合同。收入的确认是基于交易的基本条款。
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材料：材料销售收入，包括玄武岩集料、液态沥青和热拌沥青，通常在标的货物控制权移交给客户时确认(通常发生在客户或其代理人提货时)，并且公司有权就出售的材料付款时确认。
施工：公司的施工合同一般只包含一项履约义务，因为转让个别货物或服务的承诺不能与合同中的其他承诺分开，因此不能区分。收入是在一段时间内从建筑合同中赚取的，因为控制权不断转移到客户手中。
根据不同的付款条件，与客户签订的建筑合同一般可分为两类：一种是一次性合同，另一种是单价合同。总包合同要求总工作量在单一固定价格下完成，而不考虑实际数量或实际成本。单价合同和一次性固定价格铺路合同的收益均采用完工百分比、成本比、输入法确认，因为它能够如实描述标的资产控制权转移给客户的情况。
与其长期建筑合同有关，由于需要执行的工作性质，估计合同完成时的总收入和成本是复杂的，受许多变量的影响，需要做出重大判断。对合同收入和成本的这种估计取决于许多因素，这些因素可能在合同履行期内发生变化，从而导致估计的合同盈利能力发生变化。这些因素包括但不限于原始投标的完整性和准确性；预定工作时间的变化；变更订单；异常天气条件；劳动力和/或材料成本的变化；生产率预期的变化；以及索赔的预期或实际解决条件。管理层在合同基础上评估估计的变化，并使用累积追赶法来说明确定这些变化的期间的变化。
某些建筑合同包括定金条款。客户根据本规定开具帐单但未支付的余额一般在业主完成并验收项目工程或产品后到期。
该公司认为其合同价格反映了标的商品和服务的独立销售价格，因为合同需要经过竞争性投标过程。
在综合基础上，除披露在综合资产负债表中记录为合同资产或合同负债的金额外，本公司还披露分配给完全未履行或部分履行义务的合同对价金额的信息(见附注13)。与这一披露相关，本公司选择不披露分配给最初预期期限为一年或更短的某些合同的剩余履约义务的合同对价金额的信息。这可能发生在截至期末执行的房地产销售合同中，这些合同在期末之后将基础资产的控制权转移给客户。此类交易的结束日期通常发生在合同执行日期的一年或更短时间内。
租赁-公司作为承租人：本公司通过考虑一项安排是否在一段时间内转让一项已确认资产的使用权以换取对价来确定该安排在开始时是否为租赁。经营租赁包括在公司综合资产负债表中的经营租赁使用权资产(“ROU资产”)和经营租赁负债(“租赁负债”)。与融资租赁相关的净收益资产和租赁负债分别计入公司综合资产负债表中的其他财产、净额和应付票据以及其他债务。
ROU资产代表公司在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表支付租赁产生的租赁款项的义务。净收益资产及租赁负债于开始日期根据租赁期内租赁付款的现值确认。由于本公司的大部分租约并未提供隐含利率，且不易厘定，因此本公司采用的递增借款利率，是以生效日期的类似租期的抵押借款估计利率为基础。ROU资产还包括在生效日期或之前支付的任何租赁付款，不包括收到的任何租赁奖励。租赁条款可能包括在合理确定公司将行使选择权时延长或终止租约的选择权。租赁付款的经营租赁费用在租赁期内以直线法确认。
就其应用租赁指引而言，本公司已评估其作为承租人的租约内的租赁及非租赁部分，并已为所有类别的标的资产选择实际权宜之计，将租赁及非租赁部分作为一个组成部分在其租赁协议中列示。本公司亦已选择就所有类别的标的资产，不确认12个月或以下租期的租赁负债及租赁资产。
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持有和使用的长期资产和有限寿命无形资产的减值：当事件或情况显示账面值可能无法收回时，持有及使用的长期资产(包括有限年期无形资产)会被检视是否有可能减值。在这种评估中，资产产生的估计未来未贴现现金流与资产的记录金额进行比较，以确定其账面价值是否不可收回。如果这次审查确定记录的价值不会被收回，则该资产的记录金额将减少到估计公允价值。在评估长期资产组的公允价值时，需要进行重大估计和大量判断。这些长期资产减值分析具有高度主观性，因为它们要求管理层作出假设，并对(其中包括)未来现金流量的时间和金额、现金流量预测期、未来事件的不确定性(包括经济条件的变化、经营业绩的变化、资产使用的变化以及资产维护和改进的持续成本)、基于感知风险的适当贴现率做出假设，因此会计估计可能会因期间而异。有关详细讨论，请参阅注释23。
持有待售资产和负债：本公司在资产负债表上将待售资产和负债分类为持有待售，在符合所有持有待售分类标准的期间内将待售资产和负债归类为持有待售资产和负债。

附属公司投资减值：当有证据显示公允价值可能低于账面成本时，本公司在联营公司的投资(按权益法入账)将被审查是否减值。如果公允价值低于账面成本，且减值被认为是非临时性的，则投资减记为公允价值。有关详细讨论，请参阅注释5。
基于股份的薪酬：公司记录所有支付给员工和董事的股票薪酬支出。附注16对本公司的各项股权计划作了更全面的说明。
员工福利计划：该公司为现有员工和退休员工提供广泛的福利，包括单一雇主固定福利计划、退休后福利、固定缴费计划、离职后福利和医疗福利。该公司根据各种精算假设记录与这些计划相关的金额，包括贴现率、假定回报率、薪酬增长、周转率和医疗成本趋势。该公司每年审查其精算假设，并根据当前的经济状况和趋势对这些假设进行修改。本公司相信，根据本公司的经验及独立精算师的意见，在记录本公司计划(载于附注17)下的责任时所采用的假设是合理的；然而，实际经验的差异或假设的改变可能会对本公司的财务状况或经营业绩造成重大影响。
利息和其他收入(费用)， 网络截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度包括以下内容(以百万为单位)：
202120202019
养老金和退休后福利(费用)$(3.0)$(2.6)$(3.1)
利息收入1.0 1.7 3.0 
出售合资企业权益所得(损)— — 2.6 
减少太阳能投资，净额— — (0.1)
其他收入(费用)0.4 1.2 0.8 
利息和其他收入(费用)净额
$(1.6)$0.3 $3.2 
所得税：本公司在为财务报表确定所得税费用时作出某些估计和判断。这些估计和判断被用于计算税收抵免、税收优惠和扣除，以及某些递延税项资产和负债的计算，这些资产和负债是由于在税收和财务报表中确认收入和费用的时间不同而产生的。递延税项资产和递延税项负债进行必要的调整，以反映预期在暂时性差异逆转时生效的税率。税法变更和税务机关审计调整，可能需要对递延税项资产和递延税项负债进行调整。如果在任何给定时期需要进行调整，调整将包括在随附的综合经营报表的税收拨备中。有关详细讨论，请参阅注释18。
停产运营：当符合标准时，该公司在综合经营报表中将处置集团报告为停产业务。本公司截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度的非持续经营亏损包括与清偿与本公司以前的制糖业务相关的债务所产生的成本。与停止制糖业务有关的负债在合并资产负债表的应计负债和其他负债中列示。

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每股收益(EPS)：根据ASC主题260计算和披露基本和稀释后每股收益，每股收益。本公司采用两级法计算普通股股东可获得的收益。在两类法下，收益按增值金额调整为按赎回价值记录的可赎回非控股权益。这些调整实质上代表了对非控股股东的股息分配，因为持有者在赎回时有合同权利获得指定金额。因此，收益进行了调整，以反映这种不同于其他普通股股东的物质分配。此外，该公司将净收益分配给每一类普通股和参股证券，就像该期间的所有净收益都已分配一样。该公司的参与证券由基于时间的限制性单位奖励组成，其中包含不可没收的获得股息的权利，因此被视为与普通股股东一起分享收益。普通股每股基本收益不包括摊薄，计算方法为分配给普通股的净收益除以当期已发行普通股的加权平均数。普通股每股摊薄收益的计算方法是，将可分配给普通股的净收益除以当期已发行普通股的加权平均数，并根据非参与性股票奖励的潜在稀释效应进行调整。
最近发布的会计声明
2020年3月，FASB发布了ASU第2020-04号，参考汇率改革，建立了ASC主题848，此后通过ASU No.2021-01(统称为“ASC 848”)对该标准进行了修改。ASC 848提供了可选的实际权宜之计和例外，涉及参考汇率改革的影响，如果满足某些标准，这些改革会影响某些债务、租赁、衍生品和其他合同。这些修订仅适用于参考LIBOR或另一参考利率(预计将因参考汇率改革而停止)的合约和对冲关系。这些修改立即生效，可能适用于2022年12月31日或之前签订或评估的合同修改和套期保值关系。参考汇率改革并未对本公司的任何现有合同产生实质性影响，因此，截至目前，本公司尚未选择应用ASC 848项下的任何可选的实际权宜之计和例外情况。该公司将评估未来合同的变化以及选择应用ASC 848提供的可选的实际权宜之计和例外情况的影响，但预计这些权宜之计和例外情况的应用不会对其财务状况或经营结果产生实质性影响。
3.     不动产，净值和其他财产，净值
截至2021年12月31日和2020年12月31日的房地产净值包括以下内容(以百万为单位)：
20212020
土地$784.9 $769.6 
建筑物709.4 696.0 
其他物业改善93.9 84.1 
小计1,588.2 1,549.7 
累计折旧(180.5)(154.4)
房地产，净值$1,407.7 $1,395.3 
截至2021年12月31日和2020年12月31日的其他财产净额如下(单位：百万)：
20212020
土地$38.3 $39.3 
建筑物13.4 18.5 
沥青设备、机械和设备46.6 104.4 
水、电和下水道系统21.0 19.7 
其他物业改善6.2 6.4 
小计125.5 188.3 
累计折旧(42.0)(77.5)
其他财产，净值$83.5 $110.8 
如附注2所述，本公司可能会将长期资产所产生的部分利息成本资本化，用于发展项目、大型重建项目及其他符合某些标准的项目。产生的总利息成本为$。26.6百万，$30.6百万美元，以及$34.12021年、2020年和2019年分别为100万。与发展活动有关的资本化利息成本为#美元。0.3百万，$0.3百万美元和$1.02021年、2020年和2019年分别为100万。
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度折旧费用为38.2百万，$38.8百万美元和$35.6分别为百万美元。
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4.    收购和无形资产，净额
截至2021年12月31日止年度，本公司收购二以美元计的商业房地产资产10.8其中100万美元被计入资产收购。这类收购的结构主要是根据2018年出售毛伊岛土地的1033条法规，从非自愿转换中获得的资金。
将购买价格分配给与以下项目相关而收购的总资产二2021年商业地产收购情况如下(单位：百万)：
收购资产的公允价值
收购的资产：
土地$8.8 
属性和改进2.0 
收购的总资产$10.8 
截至收购日期，所收购物业没有原地租赁、有利租赁或不利租赁。
2020年的收购
本公司于截至2020年12月31日止年度并无进行任何商业地产资产收购。
2019年的收购
截至2019年12月31日止年度，本公司收购五以美元计的商业房地产资产218.4其中100万美元被计入资产收购。根据法典§1031，此类收购的结构是类似的交换，使用2018年出售毛伊岛农地的现金收益。
收购价格与收购的总资产和承担的与该项目相关的负债的分配五2019年商业地产收购情况如下(单位：百万)：
取得的资产和承担的负债的公允价值
收购的资产：
土地$106.9 
属性和改进91.3 
就地租约23.2 
优惠租约4.3 
收购的总资产$225.7 
承担的负债：
不良租约$7.3 
承担的总负债$7.3 
取得的净资产$218.4 
于收购日期，原址租约及有利租约之加权平均摊销期间大致为8.2年和4.7分别是几年。不利租约的加权平均摊销期限约为18.6好几年了。
68

无形资产净额
截至2021年12月31日和2020年12月31日，计入预付费用和其他资产的房地产无形资产、净资产和其他无形资产情况如下(单位：百万)：
20212020
就地租约$124.8 $125.0 
优惠租约29.0 29.0 
现地租赁累计摊销(81.9)(73.8)
有利租约的累计摊销(20.3)(18.3)
房地产无形资产净值$51.6 $61.9 
其他无形资产$21.1 $20.4 
其他无形资产累计摊销(12.4)(10.2)
其他无形资产，净额$8.7 $10.2 
无形资产摊销费用总额为#美元。12.2百万，$14.5百万美元，以及$12.5截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分别为100万美元。预计未来五年与无形资产相关的摊销费用如下(单位：百万)：
估计数
摊销
2022$9.1 
20238.1 
20245.9 
20255.5 
20263.9 
5.     对关联公司的投资
2021年11月，公司的合资项目Kukui`ula Development Company(Hawaii)LLC(“KDCH”)、Kukui`ula Web IP LLC和Lodge IP LLC(统称为“Kukui`ula”)完成了将其几乎所有资产以#美元出售给第三方的交易。183.52000万美元(“Kukui‘ula交易”)，导致公司收到现金分配#美元。113.4百万美元。在Kukui`ula交易后，本公司及其合资伙伴保留了各自在KDCH的所有权权益。
该公司对关联公司的投资主要包括对经营或开发房地产的有限责任公司以及从事材料和建筑相关活动以及可再生能源的合资企业的股权投资。本公司不拥有控股财务权益，但有能力对这些投资的经营和财务政策施加重大影响，并相应地使用权益会计方法对其投资进行会计核算。公司综合经营报表中显示的经营结果包括公司在其权益法投资净收益(亏损)中的比例份额。
该公司在关联公司的投资账面价值总计为$39.3百万美元和$169.6分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司在关联公司投资的未分配收益约为$7.5百万美元和$10.6分别为百万美元。来自未合并附属公司的股息和分配总额为$148.62021年为100万美元，6.1到2020年达到100万美元，12.42019年将达到100万。在截至2021年、2020年和2019年12月31日的三年内，与合资企业相关的收入(亏损)为#美元。17.5百万，$5.9百万美元和$5.3分别为100万美元，运营现金分配的投资回报为$8.9百万，$1.1百万美元和$3.9分别为百万美元。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，按权益法核算的此类实体报告的合并资产和负债摘要如下(单位：百万)：
69

20212020
流动资产$73.2 $73.0 
非流动资产206.4 688.0 
总资产$279.6 $761.0 
流动负债$28.1 $33.5 
非流动负债88.7 96.7 
总负债$116.8 $130.2 

这些实体在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的每一年通过权益法报告的综合经营业绩摘要如下(以百万为单位)：
202120202019
收入$243.0 $174.2 $191.9 
运营成本和费用214.2 147.1 173.0 
毛利(亏损)$28.8 $27.1 $18.9 
持续经营的收入(亏损)*$(288.1)$12.1 $6.6 
净收益(亏损)*
$(288.3)$11.6 $6.6 
*包括被投资人持有的权益法投资收益。
对联属公司净收入(亏损)的投资主要与合资企业因上述Kukui`ula交易产生的净亏损有关，在该交易中，出售净资产的账面价值超过了销售净收益。关于Kukui`ula交易，该公司确认了与合资企业有关的收入#美元。5.52021年第四季度为100万美元，反映出基数差异来自非临时性减值费用#美元186.8本公司于2018年第四季度录得百万美元。
6.     津贴及其他储备金
本公司将应收账款和其他金融资产的记录金额减去各种拨备和准备金账户。自2020年1月1日起，本公司采用ASC 326，并将以前计入坏账准备或其他融资应收账款准备的某些金额重新分类为信贷损失准备。
70

下表列出了截至2021年、2020年和2019年12月31日的三年，与公司应收账款和金融资产相关的各种拨备和准备金账户的余额和活动(包括重新分类)(单位：百万)：
年初余额
采用ASC 326的影响1
采用ASC 326的影响2
增加/(减少)3
扣减或其他4
年终余额
截至2021年12月31日的年度
从资产中扣除
现金制租户储备金$12.7 $— $— $(1.3)$(0.3)$11.1 
坏账准备$2.6 — — (1.7)(0.1)$0.8 
合同积分预留$2.3 — — (1.2)— $1.1 
信贷损失准备--融资应收账款$3.9 — — (1.4)— $2.5 
信贷损失准备--合同资产$0.7 — — (0.2)— $0.5 
截至2020年12月31日的年度
从资产中扣除
现金制租户储备金$0.9 $— $— $10.6 $1.2 $12.7 
坏账准备$0.6 (0.3)— 3.6 (1.3)$2.6 
合同积分预留$2.3 — — — — $2.3 
信贷损失准备--融资应收账款$— 1.6 2.7 (0.4)— $3.9 
信贷损失准备--合同资产$— 0.3 1.4 (0.9)(0.1)$0.7 
贷款津贴$1.6 (1.6)— — — $— 
其他储备$0.4 — — — (0.4)$— 
截至2019年12月31日的年度
从资产中扣除
现金制租户储备金$— — — — 0.9 $0.9 
坏账准备$2.0 — — (0.4)(1.0)$0.6 
合同积分预留$— — — 2.3 — $2.3 
贷款津贴$1.6 — — — — $1.6 
其他储备$0.4 — — — — $0.4 
1从属于ASC 326范围内的其他准备金或津贴中重新分类。
2采用ASC 326的影响计入总股本。
3从收入中扣除的净拨备。
4核销或其他活动(例如，将津贴转移到收付实现制准备金的重新分类)。
请参阅附注14，以了解与本公司评估租赁到期金额的应收款相关的本期费用。请注意，根据ASC 842，此类费用和准备金活动反映了原先记录的收入和应收余额的冲销。
截至2021年12月31日的融资应收账款信用损失准备涉及二作为陆上业务部门交易的一部分而产生的资产。公司的融资应收账款的信用质量在每个报告期以单个资产为基础，使用这些交易中交易对手的具体信息进行监测。第一笔始于2008年，摊销成本基数为#美元。1.6截至2021年12月31日和2020年12月31日，均为100万。根据交易对手截至2021年12月31日和2020年12月31日的个人信用质量指标，在一系列可能的结果(即单一的最佳估计)中，该资产的预期现金流最有可能的结果是零，因此，公司在截至2021年12月31日和2020年12月31日的应收融资中记录了全额信用损失准备金。土地业务部门的第二笔应收融资产生于2017年，摊销成本基数为#美元。2.8百万美元和$2.7分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。本次融资应收账款基于交易对手的信用质量指标(以及与确定应收账款预期可收款性相关的对未来条件的合理和可支持的预测)进行评估，并使用贴现现金流法计算估计的信贷损失拨备。
71

合同资产的信贷损失准备与一年或更短时间内到期的M&C部门的贸易应收账款有关，这些应收账款是由与客户的合同收入交易产生的。
对于使用贴现现金流量法估计的信贷损失准备，可归因于时间推移的现值变动报告为对信贷损失费用的调整。因此，任何特定期间的预期信贷损失拨备可能会受到未来付款或应收账款本期收款预期信贷损失的变化的影响，而这两者可能会进一步受到可归因于时间推移的现值变化的影响或抵消。
7.    盘存
存货按成本(主要是平均成本、先进先出)或可变现净值中较低者列报。截至2021年12月31日和2020年12月31日的库存情况如下(单位：百万)：
20212020
沥青$4.7$4.2
加工过的岩砂8.17.9
正在进行的工作3.63.2
零售商品2.12.1
零部件、材料和用品库存1.81.0
总计$20.3$18.4
8.    商誉
公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的商誉余额为8.7百万美元和$10.5分别为百万美元。截至2020年1月1日，商誉余额可归因于二监测与控制部门的报告单元-GPRS(主要包括宏力太平洋的道路和维护解决方案业务)和GPRM(主要包括宏力太平洋的预应力和预制混凝土业务)-以及CRE报告单元，这也是一个需要报告的部门。于截至2020年12月31日止年度，本公司悉数出售GPRM报告单位，并相应取消确认相关商誉。
从截至2020年12月31日的年度到截至2021年12月31日的年度，分配给该公司可报告部门的商誉账面金额(每期提交一份合并资产负债表)变化情况如下(单位：百万)：
材料与建筑商业地产总计
商誉账面金额：
商誉总额$93.6 $8.7 $102.3 
累计减值损失(86.9)— (86.9)
平衡，2020年1月1日$6.7 $8.7 $15.4 
包括在处置中的商誉总额(7.1)— (7.1)
计入处置的累计减值损失2.2 $— 2.2 
商誉账面金额：
商誉总额86.5 8.7 95.2 
累计减值损失(84.7)— (84.7)
平衡，2020年12月31日$1.8 $8.7 $10.5 
减值损失$(1.8)$— (1.8)
商誉账面金额：
商誉总额86.5 8.7 95.2 
累计减值损失(86.5)— (86.5)
余额，2021年12月31日$— $8.7 $8.7 
72

的确有不是与陆地业务部门相关的商誉。
商誉减值：商誉减值测试使用各种方法估计报告单位的公允价值，包括基于贴现现金流分析的收益法和涉及应用市场派生倍数的市场法。与本公司商誉减值测试一起对每个报告单位进行的估值假设每个报告单位都是一项独立于其他报告单位单独出售的无关业务。
贴现现金流方法依赖于多项假设，包括未来宏观经济状况、报告单位特有的市场因素、业务在较长一段时间内预计产生的未来现金流的金额和时间以及考虑与现金流的金额和时间相关的风险的贴现率等。在市场倍增法下，公允价值的估计是基于EBITDA(扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益)或收入的市场倍数。在使用EBITDA或收入的市场倍数时，公司必须判断这些倍数在已结束和拟进行的交易中的可比性，以及类似公司的倍数的可比性。
如果本公司的测试结果显示报告单位的估计公允价值低于其账面价值，则就账面价值超过报告单位公允价值的金额确认减值费用，但不得超过分配给该报告单位的商誉总额。
截至2021年12月31日止年度，本公司录得非现金减值费用$1.8与ITS相关的百万美元一其余的M&C报告单位基于其年度商誉减值测试的结果。
该公司的商誉和减值测试使用基于贴现现金流分析的收益法估计了M&C报告单位的公允价值。该公司将这些公允价值计量归类为第3级。2021年估值中使用的加权平均贴现率为13.0%.
9.    公允价值计量
由于票据的短期性质，公司的现金和现金等价物、限制性现金、应收账款、净借款和短期借款的公允价值接近其账面价值。
公司应收票据的公允价值接近账面价值#美元。8.4百万美元和$11.5截至2021年12月31日和2020年12月31日。这些票据的公允价值是使用贴现现金流分析来估计的。在贴现现金流分析中，公司使用不可观察到的输入，例如由贷款与价值比率和与管理层认为将会发放类似贷款的相关抵押品相关的市值利率确定的市场利率，并将其归类为公允价值等级中的第三级计量。
于2021年12月31日，本公司应付票据及其他债务的账面金额为$532.7百万美元，相应的公允价值为$554.3百万美元。于2020年12月31日，本公司应付票据及其他债务的账面金额为$687.1百万美元，相应的公允价值为$704.1百万美元。债务的公允价值是根据与本公司现有债务安排(第3级)具有类似风险、条款和到期日的工具的利率对债务的未来现金流进行贴现计算的。
该公司按公允价值记录其利率掉期。本公司利率掉期(第2级计量)的公允价值是基于本公司在报告日期将收到或支付以终止合同的估计金额，并使用利率定价模型和利率相关的可观察输入来确定(有关本公司衍生工具的公允价值信息，请参阅附注11)。
于截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度内，本公司录得总减值费用为$26.1百万，$5.6百万美元和$49.7与商誉和/或其他长期资产相关的100万美元。在截至2021年12月31日的年度内，公司还记录了非临时性减值费用$2.9百万美元与权益法投资有关。该公司已将公允价值计量归类为公允价值等级中的第三级计量，因为它们涉及重大的不可观察的输入，如现金流预测、贴现率和管理假设。
对未合并关联公司的投资减值：只要有证据显示公允价值可能低于账面成本，本公司对未合并联属公司的投资就会进行减值审查。如果公允价值低于账面成本，且减值被认为是非临时性的，则投资减记为公允价值。涉及的重大估计具有高度主观性和相当大的判断力，包括公司当前和未来对一般经济和市场状况的评估，关于未来现金流(包括收入)的时间和数量的估计，
73

和销售成本，以及基于感知风险的适当贴现率等。这些假设和其他假设的变化可能会影响未合并联属公司的公允价值。该公司将这些公允价值计量归类为第三级。
在截至2021年12月31日的一年中，该公司确定其在毛伊岛铺装的投资并非暂时受损，原因是铺装量下降以及持续的竞争性市场压力对销售和利润率产生了负面影响。因此，该公司使用贴现现金流模型估计其在毛伊岛铺路的投资的公允价值，并记录了非现金、非临时性减值#美元。2.9百万美元。在截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度，本公司并未确认其于联属公司的投资出现任何减值。
10.     应付票据和其他债务
截至2021年12月31日和2020年12月31日，应付票据和其他债务包括以下内容(以百万为单位)：
未偿还本金
债务利率(%)到期日2021年12月31日2020年12月31日
安全：
凯鲁镇中心(1)2021$— $9.8 
凯鲁镇中心#23.15%2021— 4.5 
重型装备融资(2)(2)1.9 3.2 
劳拉尼村3.93%202460.2 61.3 
珍珠高地4.15%202479.4 81.4 
马诺阿市场(3)202956.3 57.9 
小计$197.8 $218.1 
不安全：
银行银团贷款(4)2021— 50.0 
A系列票据5.53%202421.3 28.4 
J系列票据4.66%202510.0 10.0 
B系列票据5.55%202645.0 46.0 
C系列票据5.56%202613.0 22.0 
F系列音符4.35%202615.2 19.7 
H系列音符4.04%202650.0 50.0 
K系列笔记4.81%202734.5 34.5 
G系列票据3.88%202728.1 29.6 
L系列音符4.89%202818.0 18.0 
系列I注释4.16%202825.0 25.0 
定期贷款54.30%202925.0 25.0 
小计$285.1 $358.2 
循环信贷安排：
普洛斯沥青循环信贷安排(5)2022— — 
A&B旋转器(6)202550.0 111.0 
小计$50.0 $111.0 
总债务(合同债务)$532.9 $687.3 
未摊销债务溢价(贴现)— — 
未摊销债务发行成本(0.2)(0.2)
债务总额(账面价值)$532.7 $687.1 
(1)贷款的规定利率为伦敦银行同业拆借利率加1.50%，但已在到期时交换为5.95%固定费率。贷款已于2021年9月全额偿还。
(2)贷款的加权平均规定利率约为2.80%，声明到期日从2021年到2024年。
(3)贷款的规定利率为伦敦银行同业拆借利率加1.35%，但在到期时交换为3.14%固定费率。
(4)贷款的规定利率为伦敦银行同业拆借利率加1.80%基于定价网格，其LIBOR组成部分在到期时进行了掉期。贷款已于2021年8月全额偿还。
(5)贷款的规定利率为伦敦银行同业拆借利率加1.75%.
(6)贷款有伦敦银行同业拆借利率加伦敦银行同业拆借利率1.05%基于定价网格。$50.0百万美元将在2023年2月之前交换为2.40%固定费率。
本公司的应付票据及其他债务分为以房地产改善物业或其他资产作担保的债务工具(“担保债务”)、应付无抵押票据及其他定期贷款(“无担保债务”)及循环信贷安排(包括现有循环信贷安排)项下的信贷额度及借款。
74

用于公司一般用途的循环信贷安排(“A&B Revolver”)，以及与M&C部门其中一家合并子公司相关的循环信贷安排(“普洛斯沥青循环信贷安排”)。
担保债务
凯鲁镇中心：2013年12月20日，本公司完成了对凯路亚投资组合(Kailua Portfolio)的收购，凯路亚投资组合是瓦胡岛的零售资产集合。关于收购Kailua投资组合，该公司承担了$12.0百万抵押票据，到期日为2021年9月，以及利率互换，有效地将浮动利率债务转换为固定利率5.95%(请参阅附注11)。这张票据已于2021年9月全额偿还。
该公司还获得了一笔$5.02017年第一季度Kailua投资组合的100万份第二抵押贷款利息为3.15%，2021年到期。这张票据也在2021年9月全额偿还。
重型设备融资：关于M&C部门，本公司签订与其业务相关的机器和设备的租赁，这些租赁被归类为融资租赁。融资租赁将在附注15中进一步讨论。
劳拉尼村：关于于截至2018年12月31日止年度进行的商业地产改善物业的资产收购，本公司假设62.0劳拉尼村担保的100万抵押贷款将于2024年5月1日到期。这张钞票的利息是3.93%，并要求每月支付约$$的利息0.2截至2020年5月的100万美元，本金和利息支付约为$0.3之后的百万美元。
珍珠高地：2013年9月17日，公司完成了对瓦胡市珍珠城珍珠高地中心的收购。关于此次收购，该公司承担了一美元59.3以珍珠高地中心为抵押的百万按揭贷款。2014年12月1日，对这笔贷款进行了再融资，使贷款金额增加到1美元。92.0百万英镑(计息于4.15%)。再融资贷款需要每月支付大约#美元的本金和利息。0.4100万美元，并需要支付大约$的最终本金73.02024年12月8日到期的100万美元。
马诺阿市场：于二零一六年，本公司透过全资附属公司订立一项60.0MANOA Marketplace与第一夏威夷银行(FHB)签订了100万英镑的抵押贷款协议。这类贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加码。1.35%，并要求在期限内支付本金和利息，最终本金为#美元。41.72029年8月1日到期的100万美元。本公司先前已订立一项名义金额相等于债务本金的利率掉期协议，以厘定有关定期利息支付的浮动利率，实际利率为3.14%(请参阅附注11)。
质押为抵押品的资产：上述作为抵押品质押的商业地产资产于2021年12月31日的账面总值为#美元。345.9百万美元。
无担保债务
保诚系列债券：于二零一五年十二月，本公司与保诚投资管理公司及其联属公司(统称“保诚”)订立协议(“保诚协议”)，购买无抵押票据及私人货架融资，使本公司可发行总额高达$450.0减去本公司或其任何附属公司向保诚发行的任何票据当时未偿还的所有本金金额及根据保诚协议承诺的任何票据的金额。保诚协议(修订及续订当时存在的协议)的发行期于2018年12月结束，并载有根据保诚协议发行的票据的若干限制性契诺，该等契诺与历史循环信贷安排(定义见下文)所载的契诺大致相同。未承诺搁置贷款项下的借款按借款时确定的利率计息。
银行银团贷款：2018年2月，本公司与富国银行、全国银行协会(“富国银行”)和其他金融机构组成的财团签订了一项协议，规定提供一笔美元的资金给富国银行(Wells Fargo Bank，简称“富国银行”)。50.0百万定期贷款(“富国银行定期贷款”或“银行银团贷款”)。该公司还提取了$50.0该公司于2018年2月根据富国银行定期贷款安排(Wells Fargo Term Finance)借款100万美元，并使用该等定期贷款所得款项偿还在下文所述循环信贷安排下借入的金额。富国银行定期贷款工具(Wells Fargo Term Facility)下的借款按定义的可变基本利率(LIBOR)计息，外加使用基于杠杆的定价网格确定的保证金。于二零二零年二月，本公司订立一项利率掉期协议，名义金额相等于债务本金，以固定相关定期利息付款的浮动利率(LIBOR)，其有效利率(以基于定价网格的保证金变动为准)为3.15截至2021年12月31日的百分比(参见附注11)。2021年8月31日，在A&B Revolver关闭的同时(在下文的循环信贷安排部分讨论)，该公司提取了$50.0在A&B Revolver上支付了100万欧元，并全额偿还了银行银团贷款，外加应计利息，并履行了对其的所有义务。该公司已承诺维持一美元的50.0百万美元从A&B Revolver提取，直到2023年2月27日，也就是利息到期日
75

利率互换，以保持有效的套期保值关系。
定期贷款5：于二零一七年十一月，本公司订立利率锁定承诺，提取$25.0根据与AIG Asset Management(U.S.)，LLC签订的票据购买和私人货架协议，100万美元。根据承诺，该公司提取了$25.02017年12月为100万。这张钞票的利息是4.30%，2029年12月20日到期。利息每半年支付一次，本金余额到期。2021年8月31日，本公司与美国国际集团资产管理公司达成协议，修订与美国国际集团私人货架融资相关的某些契约。本协议的所有其他条款基本保持不变。
循环信贷安排
普洛斯沥青循环信贷安排：普洛斯沥青，一家在M&C领域的合并合资企业，拥有美元的30.0与富国银行(Wells Fargo)的百万信贷额度(“普洛斯沥青循环信贷安排”)。普洛斯沥青循环信贷融资以子公司的应收账款、库存和设备为抵押，只能用于购买沥青。本公司和非控股股东在几个基础上是他们在信贷额度下按比例分享借款(基于会员权益)的担保人。2018年9月，普洛斯沥青与富国银行(Wells Fargo)签订了第三份修订后的信贷协议，富国银行修订并延长了现有的美元30.0百万承诺的循环信贷安排，利率降低了25基点，并增加了20普洛斯沥青循环信贷安排未使用金额的基点。2021年4月，公司与富国银行签订了第四次信贷协议修正案，将到期日延长至2022年2月1日，将最高预付款降至$。12.5百万美元，利率增加了50基点，并将未使用的承诺费增加了25基点。2022年1月，该公司签订了信贷协议第五修正案，将到期日延长至2022年5月1日。
A&B旋转器：该公司有一项循环优先信贷安排，提供总额为$350.0百万，五年期无担保承付款(“历史循环信贷安排”)，未承付美元100.0百万增加选择权。历史循环信贷安排还提供了#美元。100.0备用信用证和商业信用证的签发限额为100万美元和1美元。80.0万分额度的回旋额度贷款。根据贷款提取的金额将按定义的规定利率计息，外加根据定义的债务与调整后总资产价值的比率基于定价网格确定的保证金。该协议包含某些限制性公约，其中最重要的要求维持协议规定的最低股东权益水平、最低EBITDA与固定费用比率、最高债务与总资产比率、最低未支配收入资产价值与未担保债务比率，以及对优先债务的限制。2015年12月，修改了历史循环信贷安排，将到期日延长至2020年12月。
于2017年9月，本公司与作为行政代理的美国银行、第一夏威夷银行及其他贷款方订立第二份经修订及重新签署的信贷协议(“2017 A&B Revolver”)，修订及重述现有的$350.0在历史循环信贷机制下的百万承诺额。2017年A&B Revolver将循环承诺总额增加到#美元450.0将贷款期限延长至2022年9月15日，修改了某些契约，并降低了历史循环信贷安排下收取的利率和费用。历史循环信贷安排下的所有其他条款基本保持不变。
2021年8月，本公司与作为行政代理的美国银行、第一夏威夷银行、KeyBank National Association、Wells Fargo Bank、National Association和其他贷款方签订了第三份修订和重新签署的信贷协议(“2021年A&B Revolver”)，修订和重述了现有的$450.0根据2017年A&B Revolver承诺的100万。2021年A&B Revolver将循环承诺总额增加到#美元500.0100万美元，将设施的使用期限延长至2025年8月29日，包括二六个月期扩展选项。此外，2021年A&B Revolver修改了某些契约(见下文)，并降低了2017 A&B Revolver基于财务的定价网格下收取的利率和费用。
截至2021年12月31日，该公司拥有50.0未偿还循环信贷借款(百万美元)1.1已针对该贷款签发了100万美元的信用证，以及#美元448.9仍有100万台可用。
2021年A&B Revolver、Prudential Series Notes和Term Loan 5下的契约(修订后)
《2021年A&B Revolver》、《审慎修正案》和《AIG修正案》的主要修正案如下：
•增加有担保债务与调整后总资产价值的最高比率0.25:1.0 to 0.40:1.0.
•规定最低股东权益金额为$865.6百万以上752021年6月30日之后从股票发行中收到的净收益的%。
76

•将最低未设押固定费用覆盖率修改为未设押权益覆盖率，并将比率从1.50:1.0 to 1.75:1.0.

债务本金支付
截至2021年12月31日，未来五年及以后的债务本金支付和到期日，以及相应的未摊销递延融资成本或债务折价或溢价金额如下(单位：百万)：
预定本金付款
20222023202420252026在那里-在那之后总计
本金		(Unamort)
债务发行成本)/
(折扣)
补价		总计
担保债务$6.0 $6.0 $135.0 $1.9 $1.9 $47.0 $197.8 $(0.1)$197.7 
无担保债务24.1 28.6 22.0 38.3 67.0 105.1 285.1 (0.1)285.0 
循环信贷安排— — — 50.0 — — 50.0 — 50.0 
应付票据和其他债务总额$30.1 $34.6 $157.0 $90.2 $68.9 $152.1 $532.9 $(0.2)$532.7 
11.    衍生工具
该公司面临与其可变利率债务相关的利率风险。该公司主要通过其固定利率和可变利率债务的组合来平衡其债务成本和对利率的风险敞口。本公司可能不时使用利率掉期来管理其利率风险敞口。
利率风险的现金流对冲
本公司拥有二被指定为现金流对冲的利率互换协议，其关键条款如下(百万美元)：
有效成熟性固定名义金额为资产(负债)公允价值分类依据
日期日期利率，利率2021年12月31日2021年12月31日2020年12月31日资产负债表
4/7/20168/1/20293.14%$56.3 $(1.7)$(4.8)应计负债和其他负债
2/13/20202/27/20233.15%$50.0 $(0.5)$(1.3)应计负债和其他负债
与利率掉期相关的负债在应计项目内列示，其他负债和资产在综合资产负债表中的预付费用和其他资产中列示。现金流量对冲的公允价值变动计入累计其他综合收益(亏损)，随后重新分类为利息支出，因为相关浮动利率债务产生了利息。
下表显示了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的综合全面收益(亏损)表中衍生工具的税前影响(单位：百万)：
20212020
指定现金流套期保值关系中的衍生品：
在保单中确认的衍生品收益(损失)金额$2.3 $(6.9)
重新分类调整对计入净收益(亏损)的利息支出的影响$1.6 $1.0 
截至2021年12月31日，公司预计将重新分类$1.6衍生工具净收益(亏损)百万美元，从累积的其他全面收益转为未来12个月的收益。
77

非指定对冲
该公司未被指定为现金流对冲的单一利率掉期于2021年9月1日到期。关键条款如下(百万美元)：
有效成熟性固定名义金额为资产(负债)公允价值分类依据
日期日期利率，利率2021年12月31日2021年12月31日2020年12月31日资产负债表
1/1/20149/1/20215.95%$— $— $(0.3)应计负债和其他负债
该公司在其综合经营报表中记录了与利率掉期有关的损益，这些损益没有被指定为利息和其他收入(费用)的现金流对冲。截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度，本公司确认与公允价值变动相关的收益$0.3百万美元和$0.2分别为百万美元。
该公司以公允价值计量其所有利率掉期。本公司利率掉期的公允价值是基于本公司在报告日期将收到或支付的终止合同的估计金额，并使用利率定价模型和与利率相关的可观察输入来确定。本公司利率掉期的公允价值被归类为公允价值等级中的第2级计量。
12.    承诺和或有事项
承诺和其他财务安排
公司有各种财务承诺和其他安排，包括备用信用证和债券，截至2021年12月31日，这些都没有记录在公司综合资产负债表上作为负债：
•本公司贷款人根据本公司循环信贷安排签发的备用信用证总额为#美元。1.1截至2021年12月31日，这一数字为100万。这些信用证主要涉及公司的工人补偿计划和建筑活动；如果开具信用证，公司将有义务向发行人偿还。
•与公司建筑和房地产活动相关的债券总额为$250.4截至2021年12月31日，这一数字为100万。大约$231.8百万美元代表第三方担保人发行的建筑债券的面值(投标、履约和付款债券)，其余部分与第三方担保人发行的商业债券(许可证、分部、许可证和公证债券)有关；如果被提取，本公司将有义务偿还发行债券的担保人的债券金额，并从迄今完成的工程中减去。截至2021年12月31日，在所有现有合同建设义务违约的情况下，该公司剩余的最大风险敞口约为$61.2百万美元。
该公司还为其某些未合并的附属公司提供一定的债券赔偿和债务担保，并将其作为权益法投资(例如房地产合资企业)进行会计处理。
•提供债券赔偿是为了让担保人受益，以换取担保债券的发行，并涵盖合资建设活动(如项目设施、道路、公用事业和其他基础设施)。根据该保证金，本公司和合营合伙人同意赔偿保证债券发行人因合营企业未能完成规定的保税建设而产生的一切损失和费用；如果合营企业不履行义务，本公司有义务完成合营企业的建设项目的建设。未来总付款的最大潜在金额是合资企业违约时未偿还债券覆盖金额减去迄今完成的工作量的函数。
•本公司可为向未合并权益法被投资人提供信贷的金融机构提供债务担保。截至2021年12月31日，公司拥有一与第三方贷款人的安排，规定对与未合并权益法被投资人的信用额度有关的任何未偿还金额提供有限担保；与权益法被投资人在该信用额度上的借款有关，有无截至2021年12月31日未偿还。
债券赔偿和债务担保的记录金额不是单独或合计的重大金额。除上述以外，本公司合资企业的债务对本公司没有追索权，本公司的“风险”金额仅限于其投资。
78

法律程序和其他或有事项
在出售之前，大约有41,000毛伊岛上的几英亩农地于2018年12月转让给Mahi Pono Holdings，LLC(“Mahi Pono”)，该公司通过东毛伊岛灌溉公司(“EMI”)也拥有大约16,000在东毛伊岛的几英亩分水岭土地上，也举行了四向大约30,000夏威夷在毛伊岛东部拥有的土地。出售给Mahi Pono的交易包括出售一家50本公司与Mahi Pono通过EMI共同继续现有流程，以从国家获得向Mahi Pono输送灌溉用水以供在毛伊岛中部使用的长期租赁合同，该合同已于2019年2月1日完成，并规定本公司与Mahi Pono通过EMI共同继续现有流程，以向Mahi Pono输送灌溉用水供毛伊岛中部使用。
其中最后一份用水许可协议于1986年到期，所有四然后，协议被延长为每年续签的可撤销许可证。2001年，向国家土地和自然资源委员会(“BLNR”)提出了一项请求，要求将这些可撤销的许可证替换为长期的水租约。在BLNR完成其就长期租约的请求而下令举行的有争议的案件聆讯之前，BLNR一直以暂缓方式保留现有的许可证。三当事人(Healoha Carmichael、Lezley Jacintho和Na Moku Aupuni O Ko‘olau Huu)于2015年4月10日提起诉讼(最初的诉讼)，声称BLNR每年都在更新可撤销的许可证，而不是将其保持在暂缓状态。诉讼要求法院宣布可撤销的许可证无效，并宣布续签是在没有准备环境评估(EA)的情况下非法发放的。2015年12月，BLNR决定重申其先前的决定，将许可证保持在暂缓状态。BLNR的这一决定受到了三派对。2016年1月，法院在最初的诉讼中裁定，续签不受环境保护局的要求，但BLNR缺乏法律权威，无法将可撤销许可证保持一年以上的暂缓状态(“最初裁决”)。最初的裁决被上诉到夏威夷的中级上诉法院(“ICA”)。
2016年5月，在最初裁决的上诉待决期间，夏威夷州议会通过了众议院2501号法案，该法案明确规定，BLNR有法定权力签发不超过一段时间的暂缓可撤销的水权处置许可证三年。2016年6月，州长签署了这项法案，将其作为第126号法案。根据第126号法案，BLNR于2016年12月、2017年11月和2018年11月寻求并批准了2017、2018和2019年历年的现有暂缓许可证的年度授权。2019年，夏威夷州立法机构没有批准延长第126号法案。
2019年6月，ICA撤销了最初的裁决，有效地推翻了BLNR无权将可撤销许可证的暂缓状态保持超过一年的裁决(ICA裁决)。ICA将案件发回初审法院，以确定许可证的暂缓状态是否符合法规要求的(A)“临时性”和(B)国家的最佳利益。原告向ICA提出复议其决定的动议，但于2019年7月5日被驳回。2019年9月30日，原告向夏威夷最高法院提出复核和推翻ICA裁决的请求。2019年11月25日，夏威夷最高法院批准了原告复核ICA裁决的请求，并于2020年5月5日进行了口头辩论。夏威夷最高法院尚未做出任何裁决。
2019年10月11日，BLNR根据ICA裁决接受了该州所有现有可撤销水许可证的续签，并批准了继续四东毛伊岛另一个可撤销的水域许可证一年期截止到2020年12月31日。2020年11月13日，BLNR批准将此类许可证再次续签至2021年12月31日。
在另一件事上，2018年12月7日，塞拉俱乐部提交的有争议的案件请求(对BLNR 2018年11月对2019年可撤销许可证的批准提出异议)被BLNR拒绝。2019年1月7日，塞拉俱乐部向夏威夷第一巡回法院提起诉讼，起诉BLNR、A&B和EMI，寻求使2019年和2020年暂缓执行的可撤销许可证无效，原因包括未能执行EA。诉讼还寻求让BLNR禁止A&B/EMI转移超过25在BLNR正式发放许可证或租约之前，BLNR每天提供100万加仑的汽油，并对BLNR可撤销的许可证施加某些条件。根据ICA在最初诉讼中的裁决，法院驳回了因未能履行EA而寻求使可撤销许可证无效的指控。塞拉俱乐部的诉讼被修改为包括对BLNR续签2020日历年可撤销许可证的挑战。在对2020年8月开始的案情进行全面审判后，法院于2021年4月6日就塞拉俱乐部挑战2019年和2020年可撤销许可证的诉讼做出了不利于塞拉俱乐部的裁决。由于尚未作出最终判决，上诉的时间尚未结束。法院正在单独考虑塞拉俱乐部(Sierra Club)提起的诉讼，该诉讼对BLNR拒绝他们就2021年可撤销许可证举行有争议的案件听证会的决定提出上诉。2021年可撤销许可证是BLNR在2020年11月13日左右授予的。2021年5月28日，法院发布了一项临时裁决，认为塞拉俱乐部的正当程序权受到了侵犯，并命令BLNR就2021年的许可证举行有争议的案件听证会，许可证应该被腾出。2021年7月30日，法院修改了裁决，称许可证不会无效，但在有争议的案件听证会结果出来之前保留不变。BLNR于2021年12月举行了这起有争议的案件听证会，目前正在等待裁决。2021年12月27日，法院进一步修改了裁决，称许可证将继续有效，直到
79

2022年5月1日早些时候，BLNR就2022年日历年许可证的延续或法院的进一步命令做出实质性裁决的日期。
鉴于A&B有义务继续现有程序以从国家获得长期用水租赁，A&B和百代将对塞拉俱乐部提出的剩余索赔进行抗辩。
本公司是正常经营业务所产生的其他法律行动的一方，或可能对该等法律行动承担或有责任，而管理层在征询律师意见后认为，该等法律行动的结果不会对本公司的整体综合财务报表产生重大影响。
此外，请注意，公司的某些财产和资产可能会在不同时间成为其他类型索赔和评估的标的(例如，基于此类资产正常运营的环境问题)。根据与该等潜在索偿及评估有关的事实及情况，如认为可能已发生负债，且截至财务报表日期亏损金额可合理估计/估值，本公司会记录应计项目。
13.     收入和合同余额
该公司通过其商业房地产、土地运营以及材料和建筑部门创造收入。通过其商业房地产部门，该公司拥有和经营一系列商业房地产物业，并作为出租人通过租赁此类资产获得收入(即收入)。有关出租人收入确认的进一步讨论，请参阅附注14。土地运营和材料与建筑部门从与客户的合同中获得收入。如果公司认为分类最能反映公司收入和现金流的性质、金额、时间和不确定性如何受到经济因素的影响，则在适当的时候进一步按收入类型对与客户签订的合同的收入进行分类。截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度按类型划分的收入如下(单位：百万)：
202120202019
收入：
商业地产$173.2 $150.0 $160.6 
陆上行动：
开发销售收入16.0 7.9 57.2 
未改善/其他物业销售收入41.3 9.7 32.4 
其他营业收入22.6 21.1 22.6 
陆上行动79.9 38.7 112.2 
材料与建筑126.2 116.6 162.4 
总收入$379.3 $305.3 $435.2 
收入确认的时间可能与向客户开具发票的时间不同。某些建筑合同包括行业惯例的预留条款(即，不用于融资目的)，并包括在应收账款和合同留存净额中。客户根据本规定开具账单但未支付的余额一般在客户完成项目工作或产品验收后到期。在预付资产和其他资产中，公司记录了“成本和超出未完成合同账单的估计收益”的资产，这些资产代表了根据合同赚取和可偿还的金额，但有条件地进行账单和付款，如实现里程碑或完成项目。当事件或条件表明未清偿金额很可能无法记账时，交易价格和相关合同资产就会减少。在应计负债和其他负债中，公司记录了“超过成本的账单和未完成合同的估计收益”的负债，即在完成工作之前向客户支付合同账单，包括作为合同条件谈判的预付款。一般来说，未赚取的项目相关费用将在接下来的12个月内计入。
80

下表提供了截至2021年12月31日和2020年12月31日的应收账款、合同资产和与客户签订的合同负债的信息(单位：百万)：
20212020
应收账款$25.1 $39.5 
合同保留5.1 7.3 
备抵(信贷损失和坏账)(1.3)(3.3)
应收账款和留存账款净额$28.9 $43.5 
超出未完成合同账单的成本和估计收益$10.4 $2.3 
超出成本和未完成合同的预计收益的账单$6.8 $8.5 
可变注意事项$62.0 $62.0 
其他递延收入$6.5 $4.9 
在截至2021年12月31日的一年中，公司确认的收入约为8.1与公司截至2020年12月31日报告的合同负债相关的100万美元。在截至2020年12月31日的年度内，公司确认的收入约为7.4与截至2019年12月31日报告的公司合同负债相关的百万美元。
2018年12月17日，A&B与Mahi Pono(买方)签订了与毛伊岛农地销售相关的买卖协议和托管指示(PSA)。与出售有关，该公司推迟了大约#美元。62.0这笔收入与某些履约义务有关，包括确保足够的水以支持买方的土地农业计划，为此与夏威夷州达成协议，为农业灌溉提供州用水的权利(“州用水租赁”)，并确保买方在“国家用水租约”颁发之前继续获得用水。根据PSA的条款，该公司可能被要求汇款金额最高可达$62.0百万 对买方未履行履约义务的部分(记为递延收入#美元)62.0截至2021年12月31日和2020年12月31日)。
关于与该公司与客户的合同有关的其他信息，在报告的任何一个期间，从先前期间(例如，由于交易价格的变化)履行的履约义务中确认的收入数额都不是实质性的。此外，分配给完全未履行或部分履行义务的交易价格总额为#美元。140.5百万美元和$120.8分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。该公司预计将确认大约65%至75本合同对价的%将作为2022年的收入，其余部分将在2022年确认。
最后，截至2021年12月31日和2020年12月31日，与未完成合同(见上文合同资产和合同负债表)有关的其他信息如下(以百万计)：
20212020
未完成合约所招致的费用$346.2 $389.8 
预计收益35.0 41.1 
小计381.2 430.9 
比林斯到目前为止(377.6)(437.1)
总计$3.6 $(6.2)
81

14.     租赁-公司作为出租人
本公司根据经营租赁将房地产出租给租户。此类活动主要由其CRE部门内的运营租赁组成。
由于冠状病毒大流行(“新冠肺炎”)，本公司于截至2020年12月31日及2021年12月31日止年度为若干租户提供租金宽免安排，其中通常包括延迟租金或其他宽免修订，导致指定月份的固定合约租赁付款有所改变。根据财务会计准则委员会就与新冠肺炎特别相关的租金减免安排提供的租赁会计指导和解释，本公司选择在租赁会计修改框架之外处理该等符合条件的租赁优惠(即，不会导致出租人或承租人的权利或义务大幅增加的延迟租金、固定对可变的修改或免除付款安排)。
对于该等符合资格的延期租金，本公司会将该事件视作租赁合约没有任何改变，并在延期期间继续记录应收租赁款项及确认收入。对于上文提到的导致固定合同租赁付款减少的符合条件的其他救济修改，公司报告在修改所涵盖的期间，租金收入(即收入)减少了，相当于商定的金额(由任何可变租赁付款抵消)。
本公司评估所有该等租约到期款项的可收集性，并只在该等款项可能收取(或已收到付款)的范围内确认收入。于截至二零二零年十二月三十一日止年度，本公司预计因新冠肺炎而无法收取的租户账单较高，因此录得收入减少$15.4本公司估计租户未来不可能支付租约到期款项，与中环工程应收账款及未开单直线租赁应收账款的总费用有关。此外，在截至2020年12月31日的年度内，本公司录得收入减少$3.6与其他受影响的经营租赁应收账款的坏账准备相关的百万美元。
截至2021年12月31日止年度，本公司收取现金收入为$4.3与以前被评估为无法收回的CRE应收账款相关的百万美元，导致收入净增加#美元1.2百万美元。此外，在截至2021年12月31日的年度内，公司的收入增加了$1.7与其他受影响的经营租赁应收账款的坏账准备相关的百万美元。
与CRE租户可收款性评估、拨备以及其他救济修改和调整相关的收入减少(增加)影响摘要如下：
20212020
租户可收款评估及坏账拨备
对已开票应收账款的影响$(1.3)$10.6 
对直线租赁应收账款的影响0.1 4.8 
总收入减少(增加)-租户可收款评估$(1.2)$15.4 
为呆账拨备的准备(1.7)3.6 
总收入减少(增加)-租户可收款评估和坏账拨备$(2.9)$19.0 
其他救济修改和其他调整1
$7.5 $6.4 
与调整、分摊和拨备有关的总收入减少(增加)$4.6 $25.4 
总收入减少(增加)仅影响开票应收账款2
$4.5 $20.6 
1 主要与新冠肺炎有关，但可能包括其他调整(例如，因租户破产而进行的调整)。
2 不包括对未开单直线租赁应收账款的影响。

由于新冠肺炎，某些经历经济困难的租户已经并可能继续寻求当前和未来的租金减免，这可能会以额外的延期租金或其他减免修改的形式提供，以及其他可能的协议。任何潜在的租金优惠在租赁会计方面的未来影响
82

指引及相关解释取决于新冠肺炎在未来期间给予租户的宽免程度，以及本公司在订立该等协议时所作的选择。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，租赁房产的历史成本和累计折旧如下(单位：百万)：
20212020
租赁物业-房地产$1,563.2 $1,525.3 
减去：累计折旧(182.2)(152.2)
经营性租赁下的财产，净额$1,381.0 $1,373.1 
这些经营租约下与租赁费和可变租赁费有关的租金收入总额(即收入)如下(以百万计)：
20212020
租赁费$123.6 $113.7 
可变租赁付款56.0 39.3 
租金总收入$179.6 $153.0 
截至2021年12月31日，将收到的不可取消经营租赁的合同未来租赁付款如下(以百万为单位)：
2022$117.5 
2023107.9 
202496.0 
202581.5 
202667.1 
此后477.5 
未来将收到的租赁付款总额$947.5 

15.    租赁-公司作为承租人
主要的不可取消经营租赁包括租赁期限到2043年的土地、办公空间、港口和设备。管理层预计，在正常业务过程中，大多数经营租约将续签或由其他类似租约取代。该公司拥有租赁期限到2026年的融资租赁设备。
为未来升级做准备的经营租赁的租赁费用是按直线法核算的。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，营业和融资租赁项下的租赁费用如下(以百万计)：
20212020
租赁成本-运营和融资租赁：
经营租赁成本$4.8 $4.6 
融资租赁成本：
使用权资产摊销1.3 1.2 
租赁负债利息0.1 0.1 
租赁总成本--经营租赁和融资租赁$6.2 $5.9 
与其他租赁交易相关的金额：
短期租赁成本$0.9 $0.6 
可变租赁成本$0.8 $0.6 
转租收入$0.3 $0.3 
83

与融资租赁和经营租赁之间的租赁相关的其他金额包括截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度的以下金额(百万美元)：
20212020
为计量租赁负债所包括的金额支付的现金：
经营性租赁的经营性现金流出$4.8 $4.6 
融资租赁的经营性现金流出$0.1 $0.1 
融资租赁产生的现金流$1.3 $1.2 
其他细节：
加权-平均剩余租期(年)-经营租赁12.19.1
加权-平均剩余租赁期限(年)-融资租赁2.12.9
加权平均贴现率-营业租赁4.4 %4.4 %
加权平均贴现率-融资租赁3.0 %3.2 %
截至2021年12月31日，不可取消经营租赁和融资租赁下的未来租赁付款如下(以百万为单位)：
经营租约
融资租赁
2022$4.8 $1.0 
20233.7 0.8 
20243.0 0.2 
20251.5 — 
20261.4 — 
此后12.0 — 
租赁付款总额$26.4 $2.0 
减去：利息(7.0)(0.1)
租赁总负债$19.4 $1.9 
与经营租赁相关的净收益资产和租赁负债在综合资产负债表中单独列示。截至2021年12月31日和2020年12月31日的融资租赁信息如下(单位：百万)：
20212020
ROU资产$3.5 $4.2 
租赁负债$1.9 $3.2 
16.    以股份为基础的薪酬奖励
2012年激励薪酬计划(“2012计划”)允许授予股票期权、限制性股票单位和普通股。于2018年，本公司追溯批准于2018年1月1日预留供发行的普通股股份由4.3百万股到5.3百万股。截至2021年12月31日，有1.0可供授予的剩余股份为100万股。根据2012年计划授权发行的普通股可以从本公司授权但未发行的普通股中提取，也可以从本公司收购的普通股中提取，包括在公开市场或私人交易中购买的股票。
2012年计划包括四单独的奖励薪酬计划：(I)酌情奖励计划，(Ii)股票发行计划，(Iii)奖励奖金计划和(Iv)针对公司董事会非雇员成员的自动奖励计划。以股份为基础的薪酬通常是在以下条件下授予的三的四计划，如下所述。
酌情补助计划：根据酌情授予计划，股票期权可以不低于授予当天公司普通股公平市值(定义为收盘价)的100%的行权价授予。期权通常是可以按比例行使的。三年并有最高合同期限为十年。有几个不是2021年、2020年或2019年授予期权，公司目前没有未来发行期权的计划。
84

股票发行计划：根据股票发行计划，普通股或限制性股票单位的股票可以 已批准.授予的股权奖励可以指定为基于时间的奖励或基于市场的业绩奖励。
自动拨款计划：在每次年度股东大会上，非雇员董事将获得限制性股票单位的奖励，这些奖励使持有者在归属时有权获得等值数量的普通股。
下表汇总了公司截至2021年12月31日的股票期权活动(单位：千，不包括加权平均行权价和加权平均合同期限)：
2012年计划
股票期权		加权的-
平均值
锻炼
价格		加权的-
平均值
合同
生命		集料
固有的
价值
未偿还，2021年1月1日97.9$14.80
练习(97.9)$14.80
取消—$—
未偿还，2021年12月31日—$—0年份$—
归属的或预期归属的—$—0年份$—
可行使，2021年12月31日—$—0年份$—
下表汇总了截至2021年12月31日的年度非既有限制性股票单位活动(单位为千，加权平均授予日公允价值除外)：
2012年计划
受限
股票单位		加权的-
平均值
授予日期
公允价值
未偿还，2021年1月1日550.5$25.44
授与376.6$16.63
既得(167.4)$20.48
取消(82.0)$29.62
未偿还，2021年12月31日677.7$21.26
授予员工的基于时间的限制性股票单位在一段时间内可按比例授予三年。2018年前授予非雇员董事的基于时间的限制性股票单位在一段时间内可按比例授予三年，从2018年开始，授予非雇员董事的基于时间的限制性股票单位授予超过一年句号。以市场为基础的业绩份额单位被套在悬崖上三年，条件是公司普通股在相关期间的股东总回报达到或超过相对于定义的指数的股东总回报的预定水平。
截至2021年12月31日，6.3根据2012年计划批准的与非既有限制性股票单位有关的未确认补偿费用总额的100万美元；这一费用预计将在#年的剩余加权平均期间确认。1.7好几年了。
本公司基于时间的奖励的公允价值是根据本公司在授予之日的股票价格确定的。公司基于市场的奖励的公允价值是根据公司在授予之日的股票价格和归属的可能性，采用蒙特卡罗模拟方法，在以下加权平均假设下估计的：
2021年赠款2020助学金2019年助学金
A&B普通股的波动性47.2 %22.6 %23.6 %
同行公司的平均波动率51.1 %22.5 %24.2 %
无风险利率0.2 %1.3 %2.5 %
于2021年、2020及2019年批出的以时间为基础的限制单位及以市场为基础的表现股份单位的加权平均授出日期公允价值为$16.63, $22.01，及$20.05，分别为。如果员工在提供必要的服务期之前被解雇，则不会确认实际丧失基于时间或基于市场的奖励的补偿成本。曾经有过不是截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度归属时实现的税收优惠。
85

本公司确认扣除实际丧失基于时间或基于市场的奖励后的补偿成本净额。以下是截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度与股份支付相关的薪酬成本摘要(单位：百万)：
202120202019
基于股份的费用：
基于时间和基于市场的限制性股票单位$5.9 $5.8 $5.4 
基于股份的总费用5.9 5.8 5.4 
已确认的税收优惠总额— — — 
基于股份的费用(税后净额)$5.9 $5.8 $5.4 
行使期权时收到的现金$1.4 $3.5 $2.6 
行使期权的内在价值$0.6 $0.5 $2.6 
期权行使实现的税收优惠$— $— $— 
归属股票的公允价值$5.4 $3.0 $4.5 
17.     员工福利计划
该公司为单一雇主固定福利养老金计划提供资金，该计划涵盖公司的某些非谈判单位员工和谈判单位员工，不包括恩赐太平洋公司。此外，该公司还计划为某些受薪和小时工提供退休医疗和人寿保险福利。雇员在退休并服务满指定年限后，一般都有资格领取这类福利。本公司不预先为这些医疗保健和人寿保险福利提供资金，并有权在未来修改或终止某些此类计划。某些退休人员群体支付一部分福利费用。
86

养老金计划终止：2021年2月23日，公司董事会批准了一项终止Alexander&Baldwin，LLC受薪员工A&B退休计划和A&B农业公司员工养老金计划(统称为固定福利计划)的计划，该计划于2021年5月31日生效。因此，本公司就终止符合税务条件的定义福利计划采取了以下步骤：
•2021年4月，本公司修改了固定福利计划的计划协议，以便为符合条件的参与者提供有限的一次总付窗口；
•公司于2021年4月向美国国税局(IRS)提出终止申请，并于2021年7月收到美国国税局(IRS)的联邦税收优惠裁定通知；以及
•本公司正在准备适当的通知和文件，以便向养老金福利担保公司(“PBGC”)、美国劳工部、受托人和任何其他适当的各方提交与终止固定福利计划和逐步结束有关的通知和文件。
除了目前正在根据规定的福利计划领取付款的退休人员外，参与者将可以选择从一家评级较高的保险公司获得一次性付款或年金，该公司将支付和管理未来的福利付款。任何一次性支付的金额将等于参与者在适用养老金计划下截至分配日期的应计福利的精算等值现值。在目前的选举中，对现有退休人员的年金支付将继续，但将由选定的保险公司管理。
当满足以下三个标准时，本公司将在结算固定收益计划时确认损益：(1)发生了终止固定收益计划的不可撤销的行动；(2)解除了定义收益计划的主要责任；(3)消除了与固定收益计划的义务和用于实现结算的资产相关的重大风险。
福利义务、计划资产和计划的资金状况：该公司福利计划披露的衡量日期为每年的12月31日。截至2021年12月31日和2020年12月31日，有资金的固定收益养老金计划和无资金的退休后累积福利计划的状况如下所示(单位：百万)：
养老金福利其他退休后福利不合格计划福利
202120202021202020212020
福利义务的变更
年初的福利义务$218.7 $204.4 $13.5 $10.1 $3.1 $2.8 
服务成本1.2 0.8 0.1 0.1 — — 
利息成本5.1 6.5 0.3 0.3 — 0.1 
计划参与者的缴费— — 0.7 0.8 — — 
精算(收益)损失17.2 21.1 (0.6)3.7 — 0.2 
已支付的福利(15.0)(14.1)(1.4)(1.5)— — 
安置点— — — — — — 
年终福利义务$227.2 $218.7 $12.6 $13.5 $3.1 $3.1 
计划资产的变更
年初计划资产公允价值$200.6 $190.5 $— $— $— $— 
计划资产实际收益率(5.7)24.2 — — — — 
雇主供款6.7 — 0.7 0.7 — — 
参与者投稿— — 0.7 0.8 — — 
已支付的福利(15.0)(14.1)(1.4)(1.5)— — 
安置点— — — — — — 
计划资产年末公允价值$186.6 $200.6 $— $— $— $— 
资金状况(已确认负债1)
$(40.6)$(18.1)$(12.6)$(13.5)$(3.1)$(3.1)
1 在截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并资产负债表中作为应计养老金和退休后福利列示。
2021年和2020年福利义务变化中的固定福利养恤金计划精算损失主要是由于贴现率下降(见下表使用的假设)。
87

福利计划资产投资政策和目标资产分配：本公司作为其固定收益养老金计划的计划发起人，负责养老金计划资产的投资和管理。该公司根据负债驱动的投资战略管理养老金计划资产，该战略旨在增加养老金计划资产和负债的相关性，以减少计划资金状况的波动，并随着时间的推移改善计划的资金状况。因此，固定收益养老金计划的资产配置侧重于固定收益投资，这降低了投资波动性，但也会随着时间的推移降低投资回报。关于负债驱动型投资战略，本公司任命了一名投资顾问，根据既定的指导方针指导投资并选择投资选项。
公司截至2021年12月31日按资产类别划分的目标配置，以及截至2021年12月31日和2020年12月31日的加权平均资产配置如下：
目标20212020
固定收益证券1
97 %98 %99 %
现金和现金等价物3 %2 %1 %
总计100 %100 %100 %
1固定收益证券包括多元化行业的投资级公司债和美国公债。
计划资产的公允价值：截至2021年12月31日和2020年12月31日，按资产类别划分的公司固定收益养老金计划资产的公允价值如下(以百万为单位)：

按公允价值计量
2021年12月31日2020年12月31日
总计活跃市场报价(一级)重要的可观察输入
(2级)		总计活跃市场报价(一级)重要的可观察输入
(2级)
资产类别
现金和现金等价物$4.6 $4.6 $— $1.2 $1.2 $— 
按资产净值计量的资产182.0 — — 199.4 — — 
总计$186.6 $4.6 $— $200.6 $1.2 $— 
该公司的养老金计划资产由总信托持有，并以估计公允价值表示，估计公允价值基于相关投资的公允价值。证券的买入和卖出是在交易日期的基础上记录的。利息收入按权责发生制入账。股息在除息日入账。
根据ASC 820按每股资产净值(“NAV”)按公允价值计量的基金投资并未在上述公允价值层次表中分类。资产净值以基金拥有的标的资产的公允价值为基础，由基金的投资经理或托管人决定。列报的公允价值金额旨在使公允价值层次与计划资产的公允价值列报的金额相一致。这些投资主要包括其他固定收益投资和证券。
计划资产的预期回报率：计划资产的预期回报率假设(2.62021年的估计长期回报率(根据下文计划会计中使用的假设的表格)主要基于各种资产类别回报的长期前景、资产组合、负债驱动投资策略下计划资产的历史表现，以及计算的估计长期回报与具有类似资产组合的其他计划采用的假设分布的比较。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，计划资产经历了2.8%，正回报为12.7%。
88

固定收益养老金计划的累计福利义务：2007年，公司对2008年1月1日以后新入职的非谈判单位员工改变了传统的固定收益养老金计划公式，取而代之的是现金余额固定收益养老金计划公式。随后，自2012年1月1日起，公司更改了2008年1月1日之前聘用的非谈判单位员工的传统固定福利计划下的福利，并将福利替换为向2008年1月1日之后聘用的员工提供的相同现金余额固定福利养老金计划公式。现金余额养老金计划公式下的退休福利是基于合格薪酬的固定百分比加上利息。根据10年期美国国债利率，计划利率信贷利率将每年有所不同。在截至2019年12月31日的年度内，本公司修订了现金余额养老金计划，自2020年1月1日起，现金余额公式下的福利应计将停止，取而代之的是本公司对固定缴款计划的非选择性缴费。根据2019年的修正案，传统固定收益养老金计划和现金余额养老金计划下的所有累积福利仍将记入员工账户。在截至2020年12月31日的年度内，公司修改了针对剩余谈判单位员工的传统固定收益养老金计划公式，从2021年1月1日起停止应计。
公司合格养老金计划的累计福利义务为#美元。227.2百万美元和$218.7分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。
估计福利支出：预计未来十年的福利支出如下(以百万为单位)：
202220232024202520262027-2031
估计福利支付
养老金$227.9 $— $— $— $— $— 
退休后福利0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 3.1 
不合格计划福利0.6 0.6 — 1.9 — — 
估计福利支付总额$229.2 $1.3 $0.7 $2.6 $0.7 $3.1 
预计未来捐款：每个计划的缴费每年由公司养老金管理委员会根据修订后的1974年“雇员退休收入保障法”(经修订)和2006年“养老金保护法”规定的精算确定的最低缴费以及为税务目的允许的最高可扣除缴费确定。在截至2021年12月31日的年度内，本公司出资$6.7在2020计划年度，其固定收益养老金计划将增加600万美元。截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度，本公司作出不是对其固定收益养老金计划的缴费。该公司的资金政策是向其养老金计划贡献现金，以使其至少满足最低缴费要求。
89

在其他全面收入中确认的净收益成本和确认的金额：在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度内，固定福利养老金计划和退休后保健和人寿保险福利计划的定期福利净成本和在其他全面收益(亏损)中确认的其他金额的组成部分如下(以百万计)：
养老金福利其他退休后福利不合格计划福利
净周期效益成本的构成要素202120202019202120202019202120202019
服务成本$(1.2)$(0.8)$(2.3)$(0.1)$(0.1)$(0.1)$— $— $(0.1)
利息成本(5.1)(6.5)(8.0)(0.3)(0.3)(0.4)— (0.1)(0.1)
计划资产的预期回报率5.0 6.8 7.3 — — — — — — 
净亏损摊销(2.5)(2.5)(4.1)— 0.1 0.1 (0.1)(0.1)— 
摊销先前服务费用— — 0.6 — — — — — 0.1 
削减损益— — 1.3 — — — — — 0.1 
结算收益(亏损)— — — — — — — — — 
净定期收益成本$(3.8)$(3.0)$(5.2)$(0.4)$(0.3)$(0.4)$(0.1)$(0.2)$— 
在其他全面收益(亏损)中确认的计划资产和福利义务的其他变化
净收益(亏损)$(28.0)$(3.8)$5.2 $0.6 $(3.7)$0.3 $— $(0.2)$(0.2)
净亏损摊销1
2.6 2.5 4.1 0.1 (0.1)(0.1)0.1 0.1 — 
以前的服务积分— — — — — — — — — 
前期服务成本— (0.1)— — — — — — — 
摊销先前服务信用1
— — (0.6)— — — — — (0.1)
削减获得先前服务积分的认可1
— — (1.3)— — — — — (0.1)
结算损失的确认1
— — — — — — — — — 
在其他综合收益(亏损)中确认的总额(25.4)(1.4)7.4 0.7 (3.8)0.2 0.1 (0.1)(0.4)
在净定期收益成本和其他综合收益(亏损)中确认的总额$(29.2)$(4.4)$2.2 $0.3 $(4.1)$(0.2)$— $(0.3)$(0.4)
1 表示摊销或确认以前记录在合并资产负债表中的累计其他全面收益(亏损)的余额，并确认为净定期收益成本的组成部分。
定期福利净成本的其他组成部分(服务成本组成部分除外)计入利息和其他收入(费用)，净额计入合并经营报表。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，在合并资产负债表中确认的累计其他全面收益(亏损)金额如下(单位：百万)：
养老金福利其他退休后福利不合格计划福利
202120202021202020212020
净收益(亏损)，税后净额$(74.5)$(48.8)$(2.6)$(3.6)$(0.7)$(0.8)
未确认的先前服务抵免(成本)，税后净额(0.1)(0.1)— — — — 
总计$(74.6)$(48.9)$(2.6)$(3.6)$(0.7)$(0.8)
90

退休后福利计划的未确认损益摊销。五年。尽管目前的医疗成本预计会增加，但该公司试图通过维持对某些福利计划的上限、在可能的情况下使用成本较低的医疗保健计划选项、要求某些员工群体支付一部分福利成本、为某些保险计划进行自我保险、鼓励员工的健康计划以及采取措施缓解未来福利成本的增加来缓解这些增加。
计划会计中的假设：在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度内，用于确定福利信息的加权平均假设如下：
养老金福利其他退休后福利不合格计划福利
202120202019202120202019202120202019
加权平均假设
确定福利义务的贴现率2.26%2.40%3.29%2.86%2.49%3.38%1.68%1.07%2.48%
确定净成本的贴现率2.39%3.28%4.33%2.48%3.38%4.38%1.07%2.48%3.78%
补偿增长率不适用
不适用
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
不适用不适用不适用
计划资产的预期回报率2.60%3.70%4.30%不适用不适用不适用不适用不适用不适用
计息利率2.15%0.71%1.68%不适用不适用不适用2.15%0.71%1.68%
初始医疗费用趋势率不适用不适用不适用5.90%5.70%6.00%不适用不适用不适用
终极费率不适用不适用不适用4.00%4.50%4.50%不适用不适用不适用
达到年度极限利率不适用不适用不适用204520372037不适用不适用不适用
多雇主计划：格雷斯太平洋公司和某些子公司根据涵盖其工会代表员工的集体谈判协议的条款，向多雇主固定福利养老金计划缴费。参加这些多雇主计划的风险在以下方面与单一雇主计划不同：
a.一个雇主为多雇主计划贡献的资产可用于向其他参与雇主的雇员提供福利。
b.如果参加计划的雇主停止向该计划供款，该计划的资金不足的义务可能由其余参加计划的雇主承担。
c.如果公司选择停止参加其一些多雇主计划，公司可能需要根据计划的资金不足状况向这些计划支付一笔金额，称为提取负债。
下表概述了公司参与这些计划的情况以及截至2021年、2020年和2019年12月31日的历史活动。关于夏威夷劳工信托基金，GPRS和GPRM(如果适用，在本公司于截至2020年12月31日的年度出售GPRM之前)有单独的合同，并在下表中单独列出，以反映相关实体的历史贡献。
“EIN养老金计划编号”列提供员工标识号(EIN)和3位数的计划编号(如果适用)。最新的养老金保护法(“PPA”)区域状态基于从该计划收到的下一计划年度结束的最新年度报告(经该计划的精算师认证)：
•运营工程师养老金信托基金-2020年12月31日
•全国(工业)劳动者养老保险基金--2020年12月31日
•夏威夷劳工信托基金-2021年2月28日
91

为每个计划列出的区域状态的确定部分和其他因素如下：
•绿色计划的资金超过80%。
•黄色-符合以下标准之一：(1)计划的资金在65%到80%之间，或(2)计划累积资金不足或预计在未来六年中的任何一年都会出现资金不足。
•橙色-平面图符合上述两个适用于黄色区域的标准。
•红色计划的资金不足65%，需要重组。
“FIP/RP状态待定/已实施”列表示财务改善计划(FIP)或恢复计划(RP)正在等待或已实施的计划，“征收的附加费”列表示截至2021年12月31日公司是否已向该计划支付附加费。“到期日”一栏描述了要求向该计划缴费的集体谈判协议的到期日。
FIP/RP状态按实体分列的缴费情况按实体分列的缴费情况按实体分列的缴费情况征收附加费到期日
基金EIN养老金计划编号PPA区域状态待定/已实施Jan. 1 - Dec. 31, 2021Jan. 1 - Dec. 31, 2020Jan. 1 - Dec. 31, 2019
操作工程师
94-6090764; 001
黄色是$3.5$3.3$4.1不是8/31/24
劳工国家
52-6074345; 001
绿色是0.20.20.2不是8/31/24
夏威夷劳工(GPRM)
99-6025107; 001
绿色不是—0.31.1不是不适用
夏威夷劳工(GPRS)
99-6025107;
001
绿色不是0.20.20.2不是9/30/24
总计$3.9$4.0$5.6
截至各自期末，根据可获得的适用计划年度的最新年度报告，报告公司贡献占适用计划年度计划总贡献5%以上的计划如下：截至2021年12月31日和2020年12月31日，没有这样的计划；截至2019年12月31日，只有一个计划(夏威夷劳工信托基金)。
A&B固定缴费计划：本公司发起符合本准则第401(K)条规定的固定缴款计划，并提供最高可达401(K)美元的匹配缴款3合格薪酬的%。公司根据这些计划支出的配套捐款总额为#美元。0.6百万，$0.6百万美元和$0.2截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分别为100万美元。公司还维持利润分享计划，如果达到公司业绩的最低门槛，则提供1%至5%，取决于超过最低阈值的公司业绩。一共有$0.7百万，$0.5百万美元和$0.3分别在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度确认的利润分享贡献费用为100万美元。
如上所述，在截至2019年12月31日的年度内，本公司修订了现金余额养老金计划，自2020年1月1日起，现金余额公式下的福利应计将停止，取而代之的是3参保人年度合格补偿的%，由公司支付给参保人的固定缴款计划。公司在固定缴款计划的这一非选择性部分下支出的缴款总额为#美元。0.6百万，$0.7百万美元，而且零截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度。
宏利太平洋401(K)计划：本公司允许雇主酌情非选择性供款，最高金额为10计划年度内12个月每位合格员工薪酬的%，但受某些限制。管理收入分享奖金可以推迟到员工的401(K)账户，但将受到美国国税局对员工选择性延期的年度限制。宏利太平洋确认可自由支配的雇主缴费和收入分享费用为$1.1百万，$1.1百万美元，以及$1.1截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分别为100万。
18.    所得税
在2017年前的纳税年度，本公司提交了一份合并的联邦所得税申报单，其中包括其所有全资子公司。2018年10月15日，该公司向美国国税局提交了2017年1120-REIT表格。本公司的应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)作为C公司单独申报。该公司还在各州单独提交所得税申报单。公司完成了必要的准备工作，并获得了必要的
92

批准使本公司相信其组织和运营方式能够使其有资格并继续符合联邦所得税目的的REIT资格。
作为房地产投资信托基金，该公司支付的股息一般可以扣除，因此，它目前分配给股东的应税收入将不需要缴纳美国联邦公司所得税。公司可能需要缴纳某些州的毛收入税和特许经营税，以及任何未分配收入的税，以及对其TRS所赚取的任何收入征收的联邦和州公司税。
出于联邦所得税的目的，与该公司普通股有关的分配可以被描述为普通收入、资本收益、未收回的第1250条收益、资本返还或它们的组合。截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度支付的应税分配被归类为普通收入。
截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度，持续经营收入(亏损)的所得税支出(收益)包括以下内容(以百万为单位)：
202120202019
当前：
联邦制$0.1 $(0.1)$(1.6)
状态(0.1)(0.3)(0.4)
当前$— $(0.4)$(2.0)
延期：
联邦制$— $— $— 
状态— — — 
延期$— $— $— 
所得税费用(福利)$— $(0.4)$(2.0)
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度的所得税费用(福利)不同于将法定联邦税率适用于所得税前持续运营收入计算的金额，原因如下(以百万为单位)：
202120202019
计算的联邦所得税支出(福利)$7.8 $1.2 $(8.2)
州所得税(0.7)(1.1)(5.1)
估值免税额1.7 3.4 8.3 
REIT利差(9.0)(4.7)(7.9)
修订报税表— — (1.1)
非控股权益(0.1)0.1 0.5 
商誉减值0.5 — 12.4 
其他，净额(0.2)0.7 (0.9)
所得税费用(福利)$— $(0.4)$(2.0)
与截至2020年12月31日的年度相比，公司截至2021年12月31日的年度的有效税率发生变化，这主要是由于2021年发生的减值、本年度递延税项资产估值津贴的变化以及截至2021年12月31日的年度税前账面收入的整体增加。
93

截至2021年12月31日和2020年12月31日，导致很大一部分递延税项资产和递延税项负债的暂时性差异的税收影响如下(以百万计)：
20212020
递延税项资产：
雇员福利$17.7 $11.5 
资本化成本1.6 5.5 
合资企业和其他投资6.4 42.6 
减值摊销1.7 1.6 
太阳能投资效益15.7 15.7 
保险和其他准备金6.0 6.4 
不允许的利息支出10.5 9.1 
净营业亏损52.6 20.5 
经营租赁负债1.6 2.0 
其他3.0 3.2 
递延税项资产总额$116.8 $118.1 
估值免税额(109.6)(104.0)
递延税项净资产总额$7.2 $14.1 
递延税项负债：
财产(包括房地产交易的税收递延收益)$5.6 $12.2 
经营性租赁资产1.6 1.9 
其他— — 
递延税项负债总额$7.2 $14.1 
递延税金净资产(负债)$— $— 
截至2021年12月31日的联邦税收抵免结转总额为$8.7100万美元，将于2036年到期。截至2021年12月31日的国家税收抵免结转总额为$6.9百万美元，根据州法律可以无限期结转。截至2021年12月31日，该公司的联邦净营业亏损总额为201.1百万(美元)42.2百万美元)，其中$15.9百万(美元)3.3受税收影响的)将于2037年到期，其余部分将根据联邦法律无限期结转。截至2021年12月31日，该公司结转的国家净营业亏损为$204.8百万(美元)10.4百万美元)，其中$17.2百万(美元)0.9夏威夷净营业亏损结转部分将于2037年到期，其余部分将无限期结转。
根据所有正面和负面证据的考虑，如果部分或全部递延税项资产更有可能无法变现，则必须提供估值拨备。证据来源包括税前收益或亏损的历史、对未来业绩的预期、税务筹划机会和适当的税法。
由于该公司最近在其TRS中产生的亏损，该公司认为，其美国和州递延税金资产很有可能在2021年12月31日之前无法变现。因此，该公司计入的估值津贴增加了#美元。5.6当期美国和州递延税净资产为100万美元。如果本公司确定其递延税项资产能够在可预见的将来变现，则对递延税项资产的调整可能会导致确定期间的收入大幅增加。在决定估值津贴应在多长时间内发生逆转时，需要管理层作出重大判断。在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的每一年中记录的估值免税额净变化如下(单位：百万)：
年初余额净变化量年终余额
2021$104.0 $5.6 $109.6 
2020$99.3 $4.7 $104.0 
2019$91.5 $7.8 $99.3 
公司可获得行使股票期权的所得税优惠，计算方式为行使股票时发行的股票的公平市场价值与期权行使价格之间的差额(受税收影响)。当限制性股票单位归属时，公司还可以获得所得税优惠，以归属时发行的股票的公平市值计算，并缴纳税款。由于本公司于有关期间的估值津贴，有不是截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度，从基于股票的交易中确认的净税收优惠。
94

该公司确认所得税的应计利息和罚金是所得税费用的一个组成部分。截至2021年12月31日，应计利息和罚款并不重要。本公司并未发现任何重大未确认的税务头寸，因此不是相关利息或罚金应计项目。
自2021年12月31日起，2018年及以后纳税年度公开接受税务机关审计。本公司不相信任何潜在审计的结果会对其经营业绩、财务状况或流动资金产生重大不利影响。
19.    每股收益(EPS)
普通股每股基本收益不包括摊薄，计算方法为分配给普通股的净收益除以当期已发行普通股的加权平均数。普通股每股摊薄收益的计算方法是：将分配给普通股的净收益除以当期已发行普通股的加权平均数(经非参与性股票奖励的潜在稀释效应调整后)，以及经潜在摊薄普通股发行后的已发行额外股票(如果有的话)的数量进行调整。
下表提供了截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度A&B股东可获得的持续经营收入(亏损)与A&B股东可获得的净收益(亏损)的对账(单位：百万)：
202120202019
持续经营的收入(亏损)$36.9 $6.0 $(36.9)
不包括：可归因于非控股权益的损失(收入)(0.4)0.4 2.0 
A&B股东应占持续经营收益(亏损)36.5 6.4 (34.9)

对参与证券的分配和分配		(0.3)(0.1)(0.2)
A&B股东可获得的持续经营收益(亏损)36.2 6.3 (35.1)
A&B股东可获得的非持续经营收益(亏损)(1.1)(0.8)(1.5)
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$35.1 $5.5 $(36.6)
用于计算截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度基本每股收益和稀释后每股收益的股票数量如下(单位：百万)：
202120202019
基本每股收益加权平均流通股分母72.5 72.3 72.2 
稀释证券的影响：
股票期权和限制性股票单位奖励0.1 0.1 — 
稀释每股收益加权平均流通股的分母72.6 72.4 72.2 
有几个零, 0.3百万美元，而且0.2在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度内，分别发行了100万股反稀释证券。
95

20.    累计其他综合收益(亏损)
其他全面收益(亏损)主要包括递延养老金和退休后成本的摊销。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，扣除税收的累计其他综合亏损的组成部分如下(以百万计)：
20212020
员工福利计划：
养老金计划$(74.6)$(48.9)
退休后计划(2.6)(3.6)
不合格福利计划(0.7)(0.8)
员工福利计划总额(77.9)(53.3)
利率互换(2.8)(6.7)
累计其他综合收益(亏损)$(80.7)$(60.0)
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度，按构成部分分列的累计其他综合收益(亏损)变动情况如下(单位：百万，税后净额)：
员工福利计划利率互换总计
余额，2019年1月1日$(55.2)$3.3 $(51.9)
重新分类前的其他综合收益(亏损)，税后净额为#美元0
5.3 (4.0)1.3 
从累积的其他全面收益(亏损)中重新归类的金额，税后净额为#美元。0
1.9 (0.1)1.8 
余额，2019年12月31日$(48.0)$(0.8)$(48.8)
重新分类前的其他综合收益(亏损)，税后净额为#美元0
(7.7)(6.9)(14.6)
从累积的其他全面收益(亏损)中重新归类的金额，税后净额为#美元。0
2.4 1.0 3.4 
平衡，2020年12月31日$(53.3)$(6.7)$(60.0)
重新分类前的其他综合收益(亏损)，税后净额为#美元0
(27.4)2.3 (25.1)
从累积的其他全面收益(亏损)中重新归类的金额，税后净额为#美元。0
2.8 1.6 4.4 
余额，2021年12月31日$(77.9)$(2.8)$(80.7)
2021年、2020年和2019年12月31日终了年度累计其他全面收益(亏损)中其他全面收益(亏损)部分的重新分类如下(单位：百万)：
202120202019
未实现利率套期保值损益$2.3 $(6.9)$(4.0)
精算损失(27.4)(7.7)5.3 
重新分类调整对计入净收益(亏损)的利息支出的影响1.6 1.0 (0.1)
重新分类为定期养恤金净成本的固定收益养恤金项目摊销：
净亏损*2.8 2.5 4.0 
前期服务成本*— (0.1)— 
之前的服务积分*— — (0.7)
削减(收益)/亏损*— — (1.4)
其他综合收益(亏损)，税后净额$(20.7)$(11.2)$3.1 
*这项累积的其他综合收益(亏损)部分包括在计算定期退休金净成本内(请参阅附注17)。
96

21.     关联方交易
本公司在本年度改变了其应报告部门的构成，导致历史期间报告的金额(即关联方收入)从土地业务重新分类为材料和建筑。所有历史时期的可比信息都已重述，以反映这些变化的影响。有关更多信息，请参阅注释22。
建筑合同和材料销售。本公司于日常业务过程中，作为供应商与因本公司于该等实体的财务权益而须按权益法核算的联属实体订立合约(参阅附注5)，并与本公司亦为成员并持有控股权的实体的成员联属各方订立合约。与存在这种关系的时期相关，从与这种附属公司的交易中赚取的收入为#美元。9.3百万，$8.6百万美元和$11.4截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分别为100万美元。从与这些附属公司的交易中确认的费用为$1.4百万，$1.1百万美元和$3.1截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分别为100万美元。来自这些关联公司的应收账款为$1.1百万美元和$0.92021年12月31日和2020年12月31日分别为100万。欠这些附属公司的金额为$0.3百万美元和$0.3分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。
商业地产。本公司于日常业务过程中以物业出租人的身份，以承租人的身份与若干由本公司一名前董事部分拥有的实体订立合约。与这些实体的交易收入(仅限于前董事积极为公司服务的期间)约为#美元。1.3截至2019年12月31日的年度为百万美元。截至二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日止年度(即前董事向本公司提供服务后)并无该等金额须呈报。
陆战队。该公司为附属公司的某些未合并投资提供材料和服务。该公司还确认与建筑贷款有关的应收票据所赚取的利息，该贷款由与该公司的一家合资企业的不动产抵押担保。截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度，本公司确认4.5百万，$1.9百万美元和$1.3100万美元，分别与与这些附属公司进行交易所赚取的收入相关。有几个不是截至2021年12月31日和2020年12月31日，来自与这些附属公司的服务安排的应收账款。公司一家合资企业的应收票据账面价值为#美元。9.5截至2020年12月31日，这一数字为100万。这张票据已于2021年11月全额偿还。
22.    细分结果
经营分部是企业的组成部分，从事可能产生收入和支出的业务活动，其经营结果由首席运营决策者定期审查，以就分配给分部的资源做出决定并评估其业绩，并可获得离散的财务信息。本公司经营并报告三细分市场：商业地产；土地运营；材料与建筑。
商业地产部门拥有、运营和管理夏威夷的零售、工业和写字楼物业组合3.9百万平方英尺的可出租总面积。该公司还租赁了大约143.4夏威夷的几英亩商业用地以土地租约的形式出售给第三方承租人。
土地业务部门的收入来自房地产开发和土地销售、房地产合资企业的收入/亏损、水力发电以及夏威夷的其他遗留业务活动。
材料与建筑部门作为主承包商和分包商进行沥青铺设；进口和销售液体沥青；开采、加工和销售岩石和砂石集料；生产和销售沥青混凝土；提供和销售各种与建筑和交通控制相关的产品；以及历史上通过GPRM制造和销售预制混凝土产品(直至GPRM于截至2020年12月31日的年度处置)。
营运分部之会计政策载于附注2。须呈报分部按营业利润计量，不包括利息开支、一般公司开支及所得税。与可报告部门之间的交易相关的收入已在合并中抵消。可报告分部之间的交易与与无关第三方之间的交易按相同的基准进行会计处理。
材料与建筑收入和应收账款的很大一部分直接或间接来自檀香山市县和夏威夷州管理的项目。这些政府机构减少对基础设施项目的资助可能会减少M&C部门的收入和利润。
97

在截至2021年3月31日的第一季度，首席运营决策者开始审查其内部组织的部门结构，导致其可报告部门的构成发生变化。具体地说，这一变化是由于进行了重组，以展示公司拥有的毛伊岛采石场(由根据运营协议支付采矿权的第三方使用和运营)的运营活动和结果，这些活动和结果历来包括在土地运营的结果中，现在包括在材料和建筑的结果中。所有历史时期的相应信息都已重新列报，导致从土地运营到材料和建筑的部门营业收入和营业利润(亏损)变化为$。1.9在截至2020年12月31日的年度内，1.9在截至2019年12月31日的一年中，本公司继续维持其三可报告的细分市场和变更是这些现有细分市场中的重新分类。
98

截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度运营部门信息摘要如下(单位：百万)：
202120202019
营业收入：
商业地产$173.2 $150.0 $160.6 
陆上行动1
79.9 38.7 112.2 
材料与建筑1
126.2 116.6 162.4 
营业总收入379.3 305.3 435.2 
营业利润(亏损)：
商业地产2
72.6 49.8 66.2 
陆上行动1,3
55.4 15.4 18.9 
材料与建筑1,4
(40.5)(10.5)(67.3)
营业利润(亏损)总额87.5 54.7 17.8 
商业地产处置损益，净额2.8 0.5 — 
利息支出(26.3)(30.3)(33.1)
一般公司费用(27.1)(19.3)(23.6)
所得税前持续经营收益(亏损)$36.9 $5.6 $(38.9)
可识别资产：
商业地产$1,499.5 $1,499.9 $1,532.6 
陆上行动5
121.0 258.4 282.5 
材料与建筑178.2 211.9 243.0 
其他81.1 65.8 26.2 
总资产$1,879.8 $2,036.0 $2,084.3 
资本支出：
商业地产6
$39.6 $18.8 $250.5 
陆上行动7
7.4 1.4 2.3 
材料与建筑6.3 4.5 1.9 
其他0.2 0.4 0.4 
资本支出总额$53.5 $25.1 $255.1 
折旧和摊销：
商业地产$37.7 $40.1 $36.7 
陆上行动1.1 1.5 1.6 
材料与建筑10.8 10.8 11.4 
其他0.8 0.9 0.8 
折旧及摊销总额$50.4 $53.3 $50.5 
1 如上所述，在本年度，本公司改变了其应报告部门的构成，导致历史期间的报告金额(即收入和营业利润)从土地运营重新分类为材料和建筑。所有历史时期的可比信息都已重述，以反映这些变化的影响。
2商业地产部门营业利润(亏损)包括部门间营业收入，主要来自材料和建筑部门，并在综合经营业绩中扣除。
3 土地业务部门的营业利润(亏损)包括公司各种房地产合资企业的权益收益(亏损)和与公司太阳能税权益投资相关的非现金减少。
4 材料和建筑部门截至2021年12月31日的营业利润(亏损)包括与其长期资产、权益法投资和商誉相关的减值费用#美元。29.0百万. 材料和建筑部门截至2020年12月31日的营业利润(亏损)包括减值费用$5.6与其处置GPRM有关的100万美元。材料和建筑部门截至2019年12月31日的营业利润(亏损)包括与其商誉相关的减值费用1美元。49.7百万美元。
5 土地业务部门包括与其在各种房地产合资企业中的投资相关的资产。
6 指商业房地产投资组合的资本增加总额，包括购买递延税金总额，但不包括债务承担，在合并现金流量表中反映为非现金交易。
7 不包括持有待售房地产开发的支出，这些支出在综合现金流量表中被归类为经营活动的现金流量，不包括投资活动中被归类为现金流量的合资企业的投资。
23.    长期资产--减值

99

2021年持有和使用的资产减值
在2021年第四季度，该公司得出结论，其材料和建筑部门某些铺路和交通管制相关资产的账面价值无法收回，这主要是因为公司对战略替代方案进行了审查和分析，导致管理层下调了对未来预期收益和现金流的预测。因此，公司记录的减值费用为#美元。24.3在2021年第四季度，将账面金额减少到估计公允价值。该公司将这些公允价值计量归类为第3级。在资产评估中使用的主要不可观察的投入包括13.0%、现金流预测期、未来事件的不确定性、资产用途的变化以及预期未来现金流的时间和金额。截至2021年12月31日的一年中，材料和建筑长期资产的变化(包括此类减值)如下(以百万为单位)：
长寿资产材料与建筑
余额，2021年1月1日$92.8 
增加长期资产6.3 
折旧(9.1)
长期资产减值(24.3)
余额，2021年12月31日$65.7 
24.    长期资产-持有以待出售或处置
2020年阿伦港太阳能发电设施资产出售
如项目2所述，本公司通过其全资子公司McBryde Resources，Inc.，通过考艾岛的水力发电和太阳能设施生产可再生能源。这些水力发电和太阳能发电设施产生的能源已用于A&B相关业务，或出售给考艾岛公用事业合作社。陆上业务部分包括并报告了此类活动。
关于其简化业务的战略，于截至2020年9月30日的季度内，本公司签署了一份买卖协议，并完成了与其位于考艾岛阿伦港的太阳能发电设施相关的资产出售，购买对价(于出售日期计算)约为$17.1百万美元。因此，本公司取消确认出售集团净资产的账面价值，并录得出售收益约#美元。8.9出售非核心资产的收益(亏损)中计入的百万欧元，在综合经营报表中的净额。这项出售并不单独被认为意义重大，也没有资格作为一项非持续经营进行列报和披露。
2020年GPRM出售子公司
如附注1所述，截至2019年12月31日，本公司拥有51GPRM是一家预制/预应力混凝土产品和服务供应商，由于通过其多数表决权权益持有控股权，本公司合并了GPRM的%权益，并报告为M&C部门的一部分。在截至2020年3月31日的季度之后，GPRM符合被归类为持有待售的标准。因此，在截至2020年6月30日的季度，公司记录了减记$5.6与出售集团相关的百万欧元(按公允价值减去出售成本)，已计入综合经营报表中的资产减值。
2020年6月29日，本公司完成了对其51通过有限责任公司权益购买协议将GPRM的%所有权权益转让给无关的第三方，以换取已收到/将收到的现金收益约$5.0百万美元。关于完成出售GPRM，本公司记录了一项分录，以取消合并GPRM出售集团的账面金额，并确认净亏损#美元。0.1在合并经营报表中净额计入处置非核心资产损益(亏损)的100万美元。
GPRM的处置并不单独被认为意义重大，也没有资格作为一项不连续的运营进行列报和披露。
25.    后续事件
2022年2月22日，公司董事会宣布现金股息为#美元。0.19每股已发行普通股，于2022年4月5日支付给2022年3月18日收盘时登记在册的股东。
100

项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧
没有。
第9A项。控制和程序

披露控制和程序
公司管理层在公司首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本报告所述期间结束时，公司的披露控制和程序(该术语在“交易所法”第13a-15(E)和15d-15(E)条中定义)的有效性。基于这样的评估，公司首席执行官和首席财务官得出结论，截至2021年12月31日，公司的披露控制和程序是有效的。

财务报告的内部控制
在本公司第四财季期间，本公司财务报告内部控制(该术语在交易法第13a-15(F)和15d-15(F)规则中定义)没有发生任何对本公司财务报告内部控制产生重大影响或有合理可能对其产生重大影响的变化。

管理层关于财务报告内部控制的年度报告
Alexander&Baldwin，Inc.的管理层有责任建立和维持对财务报告的充分内部控制。财务报告的内部控制在1934年《证券交易法》(经修订)下的规则13a-15(F)和15d-15(F)中定义，是由公司主要高管和主要财务官设计或在其监督下，由公司董事会、管理层和其他人员实施的程序，目的是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证，包括以下政策和程序：
•与保存合理详细、准确和公平地反映公司资产交易和处置的记录有关；
•提供合理保证，保证必要时记录交易，以便根据美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；以及
•提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制只能就财务报表的列报和编制提供合理的保证，而不能绝对保证所有控制问题和舞弊事件(如有)都会被发现。管理层并不期望公司的内部控制能够防止或发现所有错误和欺诈。此外，控制系统的设计必须考虑控制相对于其成本的好处。对未来期间进行任何有效性评估的预测都可能受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
管理层评估了截至2021年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。在进行这项评估时，管理层使用了特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会于#年提出的标准。内部控制-集成框架(2013年)。根据评估，管理层认为，截至2021年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。
该公司的独立注册会计师事务所德勤会计师事务所(Deloitte&Touche LLP)发布了一份关于公司财务报告内部控制的审计报告。该报告如下所示。

独立注册会计师事务所报告
致Alexander&Baldwin，Inc.股东和董事会

101

财务报告内部控制之我见

我们根据特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布的“内部控制-综合框架(2013)”中确立的标准，对Alexander&Baldwin，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2021年12月31日的财务报告进行了内部控制审计。我们认为，截至2021年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)由COSO发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2021年12月31日和截至2021年12月31日年度的综合财务报表和我们2022年2月25日的报告，对这些综合财务报表表达了无保留意见。


意见基础

本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制年度报告中。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都保持了有效。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。


财务报告内部控制的定义及其局限性

公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/德勤律师事务所

夏威夷檀香山
2022年2月25日

第9B项。其他信息
没有。
102

项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
103

第三部分
项目10.董事、高级管理人员和公司治理
董事
有关A&B董事的信息，请参阅A&B的2022年股东大会委托书(“A&B的2022年委托书”)中的“董事选举”部分，该部分通过引用并入本文。
行政主任
截至2022年2月15日，A&B的每一位高管的姓名(按字母顺序排列)、年龄(在括号中)以及过去五年在A&B的现任和前任职位以及商业经验如下。
一般来说，高管的任期由董事会决定。有关A&B与A&B的某些高管之间的控制协议变更以及高管离职计划的讨论，请参阅A&B的2022年委托书中标题为“其他潜在的离职后付款”的小节，这些小节在此并入作为参考。
本节中对A&B的提述包括本公司和Alexander&Baldwin，Inc.在控股公司合并之前的情况，合并于2017年11月8日完成，以促进本公司转变为房地产投资信托基金。此外，“A&B前身”指的是Alexander&Baldwin，Inc.在2012年6月29日与Matson，Inc.分离之前。
克里斯托弗·J·本杰明(58岁)
A&B首席执行官，1/16至今；A&B总裁，6/12至今；A&B首席运营官，6/12-12/15；A&B前任土地集团总裁，9/11-6/12；A&B地产公司总裁，9/11-8/15；A&B前任高级副总裁，7/05-8/11；A&B前任首席财务官，2/04-8/11；A&B前任财务主管，2/04-8/11夏威夷商业糖业公司种植园总经理，2011年3月09月3日；2001年首次加入A&B前身。
布雷特·A·布朗(57岁)
A&B执行副总裁兼首席财务官，5/19-至今；A&B财务主管，8/19-至今；Prep Property Group首席财务官，2/18-5/19；IRC零售中心/内陆房地产公司执行副总裁、首席财务官兼财务主管，8/11-7/17。
Meredith J.Ching(65岁)
A&B对外事务执行副总裁，3/18-现任；A&B对外事务高级副总裁，6/12-3/18；A&B前身政府和社区关系高级副总裁，6/07-6/12；1982年首次加入A&B前身。
Clayton K.Y.Chun(44岁)
A&B高级副总裁，2/19-现任；A&B首席会计官，1/18-现任；A&B副总裁，3/18-1/19；A&B总监，9/15-现任。
德里克·T·卡内希拉(56岁)
A&B人力资源高级副总裁，5/20至今；夏威夷雇主理事会人力资源服务副总裁兼董事，1/17至4/20；夏威夷国家银行人力资源副总裁兼董事，17/5至1/17。
斯科特·G·森田(53岁)
A&B副总裁兼公司法律顾问，11/21-至今；A&B副总法律顾问，7/18-10/21；合伙人，Schlake Ito，3/13-6/18。
兰斯·K·帕克(48岁)
104

A&B执行副总裁，3/18至今；A&B首席运营官，11/21至今；A&B Properties Hawai‘i，LLC(“总部基地”)总裁，9/15至今；A&B首席地产官，10/17至11/21；总部基地高级副总裁，6/13至8/15；第一次加入A&B前身于2004年。
杰罗德·M·施雷克(48岁)

A&B执行副总裁，4/21-现任；Grace Pacific LLC总裁，4/19-现任；A&B土地管理高级副总裁，4/18-4/21；A&B土地管理副总裁，4/17-4/18；董事，土地管理和能源开发，9/15-4/17。

公司治理
有关A&B董事会审计委员会的信息，请参阅A&B的2022年委托书中“董事会信息”一节，该部分通过引用并入本文。
道德守则
有关A&B的道德准则的信息，请参阅A&B的2022年委托书中标题为“道德准则”的小节，该小节以引用的方式并入本文。
项目11.高管薪酬
请参阅A&B的2022年委托书中标题为“高管薪酬”的章节和标题为“董事薪酬”的小节，这两节和小节在此并入作为参考。
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
请参阅A&B的2022年委托书中标题为“股东的担保所有权”的章节和标题为“董事和高管的担保所有权”的小节，这两节和小节以引用的方式并入本文。见第二部分第5项中的股权薪酬计划信息表。
第十三项：某些关系和关联交易，以及董事独立性
请参阅A&B的2022年委托书中标题为“选举董事”的章节和标题为“关系和交易”的章节，这两个章节和小节在此引用作为参考。
项目14.主要会计费用和服务
有关主要会计师费用和服务的信息出现在A&B 2022年委托书中“批准独立注册会计师事务所的任命”一节，该部分以引用的方式并入本文。


第四部分
项目15.证物和财务报表附表
财务报表
财务报表载于上文第二部分第8项。
106

财务报表明细表

107

附表III-房地产和累计折旧
亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
2021年12月31日
(单位：百万)初始成本收购后资本化的成本期末结转的总金额
描述Encum-
布朗斯(1)		土地建筑物
和
改进		改进运输成本土地建筑物
和
改进		总计(2)累计
折旧(3)		日期
施工		日期
收购/
已完成
商业地产细分市场
工业：
卡波雷企业中心(HI)$— $7.9 $16.8 $0.8 $— $7.9 $17.6 $25.5 $(1.6)20192019
海港工业(HI)— — — 1.3 — — 1.3 1.3 (1.2)19302018
檀香山实业(HI)— 5.0 4.8 0.1 — 5.0 4.9 9.9 (0.6)五花八门2017
凯路亚实业/其他(HI)— 10.5 2.0 0.8 — 10.5 2.8 13.3 (0.6)五花八门2013
卡卡科商务中心(HI)— 16.9 20.6 2.1 — 16.9 22.7 39.6 (4.0)19692014
科莫哈纳工业园(HI)— 25.2 10.8 1.8 — 25.4 12.4 37.8 (3.8)19902010
奥普雷实业(HI)— 10.9 27.1 — — 10.9 27.1 38.0 (2.1)2005-2006, 20182018
P&L仓库(HI)— — — 1.5 — — 1.5 1.5 (0.9)19701970
阿伦港(HI)— — 0.7 2.4 — — 3.1 3.1 (2.3)1983, 19931983-1993
外皮奥实业(Waipio Industrial)(HI)— 19.6 7.7 1.0 — 19.7 8.6 28.3 (2.8)1988-19892009
卡海街实业(HI)— 4.4 2.0 — — 4.4 2.0 6.4 — 19732021
办公室：
卡胡鲁写字楼(HI)— 1.0 0.4 8.9 — 1.0 9.3 10.3 (9.1)19741989
卡胡鲁办公中心(HI)— — — 4.3 — — 4.3 4.3 (4.0)19911991
洛诺中心(HI)— — 1.4 1.5 — — 2.9 2.9 (1.8)19731991
米利拉尼毛卡南部的门户(HI)— 7.0 3.5 7.2 — 7.0 10.7 17.7 (2.0)1992, 20062012
零售业：
爱卡希公园购物中心(HI)— 23.5 6.7 16.1 — 25.9 20.4 46.3 (3.3)19712015
Mililani Mauka的门户(HI)— 7.3 4.7 6.7 — 7.8 10.9 18.7 (2.4)2008, 20132011
北谷雷街(HI)— 16.9 36.5 2.7 — 16.9 39.2 56.1 (4.8)20152018
卡胡瑞购物中心(HI)— — — 3.5 — 0.6 2.9 3.5 (1.8)19511951
凯路亚零售(HI)— 85.1 73.8 20.0 — 86.9 92.0 178.9 (21.0)五花八门2013
卡内奥河海湾购物中心。(嗨)— — 13.4 3.4 — 0.9 15.9 16.8 (8.2)19712001
库尼亚购物中心(HI)— 2.7 10.6 2.7 — 3.0 13.0 16.0 (6.1)20042002
蓝湾街市(HI)— 9.4 13.2 2.8 — 9.4 16.0 25.4 (5.4)19872010
劳拉尼村(HI)60.2 43.4 64.3 3.1 — 43.4 67.4 110.8 (8.0)20122018
马诺阿市场(HI)56.2 43.3 35.9 9.1 — 45.1 43.2 88.3 (7.0)19772016
纳普利广场(HI)— 9.4 8.0 1.8 — 9.5 9.7 19.2 (2.6)19912003, 2013
珍珠高地中心(HI)79.4 43.4 96.2 14.3 — 43.6 110.3 153.9 (27.4)1992-19942013
阿伦港码头控制中心(Port Allen Marina Ctr.)(嗨)— — 3.4 1.9 — — 5.3 5.3 (3.4)20021971
收藏集(HI)— 0.4 2.2 0.8 — 0.4 3.0 3.4 (0.4)20172018
库奎拉(HI)的商店— 8.9 30.1 4.5 — 9.2 34.3 43.5 (8.6)20092013
怀亚奈购物中心(HI)— 17.4 10.1 9.3 — 17.8 19.0 36.8 (4.4)19752013
外皮奥购物中心(HI)— 24.0 7.6 2.1 — 24.3 9.4 33.7 (2.9)1986, 20042009
流哈拉店(HI)— — — 39.1 — 15.2 23.9 39.1 (3.2)20182018
霍克勒(HI)— — — 31.3 — 13.5 17.8 31.3 (2.3)20172019
普尼纳购物中心(HI)— 24.8 28.6 7.1 — 24.8 35.7 60.5 (5.4)20172018
皇后市场(HI)— 20.4 58.9 1.5 — 20.4 60.4 80.8 (4.8)20072019
外坡里镇中心(HI)— 5.9 9.7 1.2 — 6.0 10.8 16.8 (1.0)19802019
其他：
瓦胡岛土地租约(HI)— 234.9 0.1 (0.1)— 235.1 — 235.1 — ——
其他杂项投资— 1.6 0.1 8.8 — 1.8 8.7 10.5 (7.0)——
总计$195.8 $731.1 $611.9 $227.4 $— $770.2 $800.4 $1,570.6 $(178.2)
108

描述(金额(百万))Encum-
布朗斯(1)		土地建筑物及改善工程改进运输成本土地建筑物及改善工程总计(2)累计
折旧(3)
陆上行动分部
农用地$— $6.9 $— $0.6 $— $6.9 $0.6 $7.5 $(0.8)
卡波莱商业园西部— 6.2 — — — 6.2 — 6.2 — 
卡马拉尼— — — 5.2 — — 5.2 5.2 — 
考艾岛土地持有量— — 0.1 3.0 — — 3.1 3.1 (0.8)
毛伊岛商业园二期— — — 25.4 — — 25.4 25.4 — 
毛伊岛土地持有量— 0.1 0.1 1.9 — 0.2 1.9 2.1 (0.1)
威丽雅B-1— 4.6 — 1.0 — 4.6 1.0 5.6 — 
Wailea，其他— 19.9 — 8.5 (3.1)17.3 8.0 25.3 — 
其他杂项投资— 1.4 — 0.8 — 1.4 0.8 2.2 (0.6)
总计
$— $39.1 $0.2 $46.4 $(3.1)$36.6 $46.0 $82.6 $(2.3)
(1)见综合财务报表附注10。
(2)截至2021年12月31日，商业房地产部门和土地运营部门资产的总税基约为$690.8百万美元。
(3)折旧是根据以下估计使用年限计算的：
建筑和改善：10 – 40年份
租赁改进：5 – 10年限(使用年限或租赁期较短)
其他物业改善：3 – 35年份
房地产对账(百万)202120202019
年初余额$1,625.4 $1,619.3 $1,447.7 
添加和改进45.4 20.4 232.8 
处置、退休和其他调整(17.6)(14.3)(61.2)
资产减值— — — 
年终余额$1,653.2 $1,625.4 $1,619.3 
累计折旧对账(百万)202120202019
年初余额$154.4 $127.5 $107.6 
折旧费用27.3 27.4 24.3 
处置、退休和其他调整(1.2)(0.5)(4.4)
年终余额$180.5 $154.4 $127.5 
109

独立注册会计师事务所报告
致Alexander&Baldwin，Inc.股东和董事会

关于财务报表明细表的几点意见

我们审计了Alexander&Baldwin，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并财务报表，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的合并财务报表，以及本公司截至2021年12月31日的财务报告的内部控制，并发布了日期为2022年2月25日的报告；此类报告包含在本10-K表格的其他部分。我们的审计还包括指数第15项所列公司的财务报表明细表。该财务报表明细表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表时间表发表意见。我们认为，当综合财务报表作为一个整体来考虑时，财务报表明细表在所有重要方面都公平地反映了其中所载的信息。

/s/德勤律师事务所

夏威夷檀香山
2022年2月25日
110

规例S第601项所规定的证物-K
未在本文件中归档的证物通过引用括号中所示的证物编号和以前的归档进行合并。所有以前的证物都是在华盛顿特区的证券交易委员会备案的。根据1934年证券交易法备案的证物是在第001-34187号档案号下备案的。股东可以通过写信给Alexander&Baldwin，Inc.的公司秘书Alyson J.Nakamura获得展品的副本，每页收取0.15美元的手续费，邮编：96801，檀香山，火奴鲁鲁。
(二)收购、重组、安排、清算或者继承计划。
2.a.协议和合并计划，日期为2017年7月10日，由Alexander&Baldwin，Investments，LLC(前身为Alexander&Baldwin，Inc.)、Alexander&Baldwin，Inc.(前身为Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)签署，并由Alexander&Baldwin，LLC(前身为Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)和A&B REIT合并公司(附件2.1至表格8-K，日期为2017年7月12日)。
3.公司章程及附例。
3.a.修订和重新修订了Alexander&Baldwin，Inc.的公司章程，自2017年11月8日起生效(附件3.1至Form 8-K，日期为2017年11月8日)。
3.B.修订和重新修订了Alexander&Baldwin，Inc.的章程，自2017年11月8日起生效(附件3.2至Form 8-K，日期为2017年11月8日)。
4.界定担保持有人权利的文书。
4.A.股本说明(附件4.1至表格8-K，日期为2017年11月8日)。
4.B.公司普通股证书表格(附件4.2至表格8-K，日期为2017年11月8日)。
4.c.注册人证券说明(附件4.c.以形成截至2019年12月31日的年度的10-K表)。
10.材料合同。
10.a.(I)由夏威夷有限责任公司KDC，LLC与亚利桑那州有限责任公司DMB Kukui‘ula LLC(亚利桑那州有限责任公司)于二零零九年五月一日修订及重订Kukui’ula Development Company(Hawaii)，LLC的经营协议(二零一二年五月二十一日提交的第2号修正案附件10.6至表格10)。
(Ii)由夏威夷有限责任公司KDC，LLC与亚利桑那州有限责任公司DMB Kukui‘ula LLC(亚利桑那州有限责任公司)于二零一零年九月二十八日提交的经修订及重订的Kukui’ula，LLC经营协议第一修正案(于二零一二年五月二十一日提交的第2号修正案附件10.7至表格10)。
(Iii)由夏威夷有限责任公司KDC，LLC与亚利桑那州有限责任公司DMB Kukui‘ula LLC(亚利桑那州有限责任公司)于二零一一年七月二十日提交的经修订及重订的Kukui’ula，LLC经营协议第二修正案(于二零一二年五月二十一日提交的第2号修正案附件10.8至表格10)。
(Iv)由夏威夷有限责任公司KDC，LLC和亚利桑那州有限责任公司DMB Kukui`ula LLC之间于2020年11月2日签署的经修订和重新签署的Kukuiula Development Company(Hawaii)，LLC经营协议第三修正案(附件10.A.(Iv)，以形成截至2020年12月31日年度的10-K表格)。1

(V)Alexander&Baldwin，LLC(前身为Alexander&Baldwin，Inc.)、Kukui‘ula Development Company(夏威夷)、LLC、DMB Kukui’ula LLC和DMB Communities LLC之间的赔偿总合同，日期为2006年6月13日(通过引用附件10.1并入Alexander&Baldwin，Inc.6月14日的Form 8-K，
(Vi)Kukui‘ula Development Company(Hawaii)、LLC、DMB Kukui’ula LLC、DMB Communities LLC和Alexander&Baldwin，LLC(前身为Alexander&Baldwin，Inc.)之间的相互赔偿协议，
1根据S-K条例第601(B)(10)(Iv)条，本展品的部分内容已被省略。遗漏的信息不是实质性的，是注册者视为私人或机密的类型。
111

日期为2006年6月14日(通过引用Alexander&Baldwin，Inc.于2006年6月14日的Form 8-K(文件号：000-00565)的附件10.2并入)。
(Vii)Alexander&Baldwin，LLC(前身为Alexander&Baldwin，Inc.)、Kukui‘ula Development Company(夏威夷)、LLC和DMB Communities LLC之间的赔偿总协议，日期为2006年8月30日，生效日期为2006年9月5日(通过参考Alexander&Baldwin，Inc.2006年9月5日的8-K表格附件10.1合并(文件号：000-00565))。
(Viii)Kukui‘ula Development Company(Hawaii)，LLC，DMB Kukui’ula LLC，DMB Communities LLC和Alexander&Baldwin，LLC(前身为Alexander&Baldwin，Inc.)之间的相互赔偿协议，日期为2006年8月30日，并于2006年9月5日签订(通过参考Alexander&Baldwin，Inc.2006年9月5日的8-K表格附件10.2合并(文件号：000-00565))
(Ix)Alexander&Baldwin，LLC(前身为Alexander&Baldwin，Inc.)、第一夏威夷银行、美国银行(Bank of America，N.A.)和其他贷款方之间的信贷协议，日期为2012年6月4日(附件10.2至Form 8-K，日期为2012年6月4日)。
(X)Alexander&Baldwin，LLC、Grace Pacific LLC、Alexander&Baldwin，Inc.、A&B II，LLC、美国银行(Bank of America，N.A.)和第一夏威夷银行(First Hawaian Bank)之间的信贷协议第一修正案，日期为2013年12月18日(Alexander&Baldwin，Inc.截至2015年3月31日的Form 10-Q表附件10.a(Xvi))。
(Xi)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America N.A.，First Hawaian Bank和其他贷款人之间于2017年9月15日第二次修订和重新签署的信贷协议(2017年9月19日附件10.1至Form 8-K)。
(Xii)Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin Investments，LLC，A&B II，LLC，Grace Pacific LLC，Bank of America N.A.，First Hawaian Bank，KeyBank National Association，Wells Fargo Bank，National Association和其他贷款人之间于2021年8月31日对信贷协议进行的第三次修订和重新签署(2021年8月31日，附件10.1至Form 8-K)。

(Xiii)Alexander&Baldwin，Inc.于2017年11月8日签署的第二份修订和重新签署的信贷协议，日期为2017年9月15日，由Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America，N.A.，First Hawaian Bank，以及其他贷款方于2017年9月15日签署的第二份修订和重新签署的信贷协议(附件10.a.
(Xiv)修订并重新签署日期为2015年12月10日的Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Bank of America，N.A.和其他贷款人之间的信贷协议(附件10.a(Xvii)至截至2015年12月31日的年度10-K表)。
(Xv)修订和重新签署Alexander&Baldwin，LLC(前身为Alexander&Baldwin，Inc.)、保诚投资管理公司(Prudential Investment Management，Inc.)和其他买方之间的票据购买和私人货架协议，日期为2012年6月4日(2012年6月4日附件10.1至Form 8-K，日期为2012年6月4日)。
(Xvi)修订和重新签署Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，Inc.，Prudential Investment Management，Inc.和其他买方之间的票据购买和私人货架协议，日期为2013年9月27日(附件10.a(Xviii)，以形成截至2013年9月30日的季度10-Q表)。
(Xvii)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些附属公司于2015年12月10日签订的第二次修订和重新修订的票据购买和私人货架协议(附件10.a(Xx)至截至2015年12月31日的年度10-K表)。
(Xviii)2021年8月31日Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些附属公司之间的第二次修订和重新修订的票据购买和私人货架协议(附件10.2至Form 8-K，日期为2021年8月31日)。

(Xix)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和某些公司之间的第二次修订和重新修订的票据购买和私人货架协议修正案
112

保诚投资管理公司的附属公司，日期为2017年9月15日(附件10.2至Form 8-K，日期为2017年9月19日)
(Xx)Alexander&Baldwin，Inc.(前身为Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)于2017年11月8日签署的联合协议，对Alexander&Baldwin，LLC、Alexander&Baldwin，Inc.与另一担保方与买方之间于2015年12月10日修订并重新签署的票据购买和私人货架协议进行第二次修订和重新签署(附件10.a(Xvii)，以形成10-
(Xxi)由Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Prudential Investment Management，Inc.，以及保诚投资管理公司(Prudential Investment Management，Inc.)的某些附属公司于2018年1月8日修订和重新签署的票据购买和私人货架协议的第二修正案(附件10.a(Xviii)，以形成10-
(Xxii)J系列高级债券(编号J-1至1号由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M于2018年4月18日提交给美国保诚保险公司(附件10.a.(Xix)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xxiii)K系列高级债券(编号K-1至编号由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M于2018年4月18日提交给美国保诚保险公司(附件10.a.(Xx)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xxiv)L系列高级债券(编号L-1至1号由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M于2018年4月18日提交给美国保诚保险公司(见附件10.a(XXI)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xxv)A&B Properties，Inc.、First Hawaian Bank、Wells Fargo Bank N.A.、夏威夷银行和中央太平洋银行之间的有限担保，日期为2012年11月30日(附件10.1至Form 8-K，日期为2012年12月4日)。
(Xxvi)A&B Properties，Inc.、First Hawaian Bank、Wells Fargo Bank N.A.、Hawaii Bank和Central Pacific Bank之间的完工担保，日期为2012年11月30日(附件10.2至Form 8-K，日期为2012年12月4日)。
(Xxvii) Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC，以及AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些附属公司之间的票据购买和私人货架协议，日期为2017年12月20日(截至2021年9月30日的季度，附件10.4至Form 10-Q)。

(Xxviii)Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC和AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些附属公司于2018年3月5日签订的票据购买和私人货架协议第一修正案(附件10.a(Xxviii)至截至2021年12月31日的年度10-K表格)。

(XXIX)Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC和AIG Asset Management(U.S.)，LLC以及AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些附属公司之间的票据购买和私人货架协议第二修正案，日期为2021年8月31日(附件10.3至Form 8-K，日期为2021年8月31日)。

(Xxx)票据和抵押假设协议，日期为2013年1月15日，由美国银行全国协会作为摩根士丹利资本一号有限公司、商业抵押直通证书、2006-IQ11系列、TNP SRT Waianae Mall，LLC和A&B Waianae LLC的受托人签署(附件10.a.(Xx)至截至2012年12月31日的年度10-K表)。
(XXXI)PHSC Holdings，LLC，ABP珍珠高地有限责任公司，珍珠高地有限责任公司和西北相互人寿保险公司之间的贷款假设和贷款文件修正案，日期为2013年9月17日(附件10.a(XXII)至截至2013年9月30日的季度10-Q表)。
(Xxxii)总部基地珍珠高地有限责任公司与西北互助人寿保险公司之间的本票，日期为2014年11月20日(附件10.1至Form 8-K，日期为2014年12月1日)。
113

(Xxxiii)总部基地珍珠高地有限责任公司与西北互助人寿保险公司签订的抵押和担保协议，日期为2014年11月20日(附件10.2至Form 8-K，日期为2014年12月1日)。
(XXXIV)北卡罗来纳州库奎拉村有限责任公司与其他金融机构之间的定期贷款协议，日期为2013年11月5日(附件10.A.(XXVI)Alexander&Baldwin，Inc.截至2013年12月31日的Form 10-K)。
(XxXV)Kukui‘ula Village LLC、Kukui’ula Development Company(Hawaii)、LLC、Bank of America，N.A.和其他金融机构之间的房地产定期贷款协议，日期为2013年11月5日(附件10.a.(XXV)为Alexander&Baldwin，Inc.截至2013年12月31日的年度Form 10-K)。
(XXXVI)ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC致第一夏威夷银行的本票，日期为2016年8月1日(附件10.a.(XXXIV)，以形成截至2016年9月30日的季度的10-Q表)。
(Xxxvii)ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC于2016年8月1日向第一夏威夷银行提交的抵押、担保协议和固定装置申请(附件10.a(Xxxv)至截至2016年9月30日的季度10-Q表)。
(Xxxviii)Alexander&Baldwin Investments，LLC的有限责任公司协议，日期为2017年11月8日(附件10.1至Form 8-K，日期为2017年11月8日)。
(XXXIX)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，借款人另一方，富国银行，国家协会，富国证券，LLC和其他贷款人之间的定期贷款协议，日期为2018年2月26日(附件10.a.(XXXIII)，截至2018年3月31日的季度10-Q表)。
(Xl)TRC Laulani Village，LLC以西北互助人寿保险公司为收款人的期票，日期为2014年4月10日(附件10.a.(XXXIV)，以截至2018年3月31日的季度为10-Q表)。
(XLI)TRC Laulani Village，LLC，ABP E1 LLC，ABP ER1 LLC和Northwest Mutual Life Insurance Company之间的贷款假设和贷款文件修订，日期为2018年2月23日(附件10.a(XxXV)，以形成截至2018年3月31日的季度的10-Q表)。
(XLII)买卖协议，一方是Hokulei Village，LLC、TRC Laulani Village，LLC、Laulani Village Pad G，LLC和Puunene Shopping Center，LLC，另一方面是A&B Properties Hawaii，LLC，Series R，经修订，自2017年11月22日起生效(附件10.a(XXXVI)，以形成截至2018年3月31日的季度的10-Q表)。
(XLIII)Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，以及A&B Properties Hawaii，LLC，Series R和Mahi Pono Holdings，LLC于2018年12月17日签署的买卖协议和托管说明(2018年12月20日附件10.1至Form 8-K)。
*10.b.1。(I)Alexander&Baldwin，Inc.2012激励性薪酬计划(2012年6月29日提交的附件99.1至表格S-8)。
(Ii)Alexander&Baldwin，Inc.2012年激励薪酬计划第1号修正案，自2017年1月24日起生效(附件10.b.1.(Ii)截至2016年12月31日的年度表格10-K)。
(Iii)Alexander&Baldwin，Inc.按照假设修订和重新启动了2012年激励薪酬计划(2017年11月8日提交的S-8表格生效后修正案第1号附件99.1)。
(Iv)Alexander&Baldwin，Inc.于2017年11月8日假设的2012年激励薪酬计划，经进一步修订和重述，自2018年1月23日起生效(附件10.b.1(Iv)至截至2018年9月30日的季度10-Q表)。
(v) Alexander&Baldwin，Inc.修订和重新修订的2012年激励薪酬计划第1号修正案，自2021年4月26日起生效(附件10.b.1(V)，以形成截至2021年6月30日的季度的10-Q表)。

(Vi)购股权授出通知书表格(二零一二年六月二十九日提交的S-8表格附件99.2)。
(Vii)高管员工股票期权协议表格(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.4)。
114

(Viii)限时限售股授权书表格(附件10.b.1(Iv)至截至二零一二年十二月三十一日止年度的10-K表格)。
(Ix)限时限售股授权书表格(附表10.b.1(Viii)至截至2019年12月31日止年度10-K表格)。
(X)执行雇员以时间为基准的限制性股票单位协议表格(附件10.b.1(V)至截至二零一二年十二月三十一日止年度的表格10-K)。
(Xi)非雇员董事限制性股份协议表格(见于二零一二年六月二十九日提交的S-8表格附件99.8)。
(Xii)非雇员董事限制性股份协议表格(延期选举)(二零一二年六月二十九日提交的S-8表格附件99.9)。
(Xiii)业绩限售股授权书表格(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.10)。
(Xiv)高管员工业绩限制性股票协议表格(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.12)。
(Xv)替代期权通用股票期权协议表格-高级管理人员(2007年计划)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.13)。
(Xvi)替代期权通用股票期权协议表格(1998年计划)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.15)。
(Xvii)替代期权通用股票期权协议表格(1998年非雇员董事计划)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.16)。
(Xviii)通用限制性股票单位替代奖励奖励协议书-执行干事(2007年计划)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.17)。
(Xix)替代奖励的通用限制性股票单位奖励协议表格-非雇员董事会成员(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.19)。
(Xx)替代奖励的通用限制性股票单位奖励协议表格-非雇员董事会成员(延期选举)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.20)。
(Xii)《限制性股票奖励协议书》取代2012年业绩奖励--执行干事(2012年6月29日提交的附件99.21至表格S-8)。
(Xxii)业绩份额单位奖励通知书表格(附件10.2至表格8-K，日期为2013年1月28日)。
(Xxiii)业绩份额单位奖励协议表格(附件10.1至表格8-K，日期为2013年1月28日)。
(Xxiv)业绩份额单位奖励通知书表格(附件10.b.1(Xix)至截至2014年12月31日年度的表格10-K)。
(Xxv)业绩份额单位奖励通知书表格(附件10.b.1(Xxv)至截至2021年12月31日年度的10-K表格)。
(Xxvi)业绩份额单位奖励协议表格(附件10.b.1(Xx)至截至2014年12月31日年度的表格10-K)。
(Xxvii)信函协议格式(附件10.1至表格8-K，日期为2012年6月28日)。
(Xxviii)Alexander&Baldwin，Inc.高管离职计划，截至2022年1月1日修订并重述(附件10.1至截至2021年9月30日的季度10-Q表)。

(XXIX)Alexander&Baldwin，Inc.一年业绩改进激励计划(附件10.3至Form 8-K，日期为2013年1月28日)。
115

Alexander&Baldwin，Inc.为期一年的业绩改进激励计划的(Xxx)修正案1，日期为2014年7月29日(附件10.b.1(Xxii)，以形成截至2014年9月30日的季度的10-Q表)。
(XXXI)Alexander&Baldwin，Inc.为期一年的业绩改进激励计划第2号修正案，2018年1月1日生效(附件10.b.1(Xxx)，以形成截至2021年3月31日的季度的10-Q表)。

(XXXII)Alexander&Baldwin，Inc.超额福利计划(附件10.4至表格8-K，日期为2012年6月28日)。
(XXXIII)Alexander&Baldwin，Inc.超额福利计划第1号修正案，自2013年3月1日起生效(附件10.b.1(XXIII)，以形成截至2013年3月31日的季度10-Q表)。
Alexander&Baldwin，Inc.超额福利计划第2号修正案，自2020年1月1日起生效(附件10.b.1(XXXII)至截至2019年12月31日的年度表格10-K)。
(XXXV) Alexander&Baldwin，Inc.额外福利计划修正案3，自2020年4月1日起生效(附件10.b.1(XXXIV)，以形成截至2021年3月31日的季度的10-Q表)。

(XXXVI)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事递延薪酬计划(附件10.b.1(Xxii)，以形成截至2012年6月30日的季度的10-Q表)。
(XXXVII)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休计划(附件10.b.1(XXIII)至截至2012年6月30日的季度10-Q表)。
(Xxxviii)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休计划第1号修正案，自2013年3月1日起生效(附件10.b.1(Xxvi)，以形成截至2013年3月31日的季度10-Q表)。
(XXXIX)Alexander&Baldwin，Inc.和Brett Brown之间的信函协议，日期为2019年3月21日(附件10.b.1(XXXVIII)，以形成截至2019年6月30日的季度的10-Q表)。
(Xl)2019年Alexander&Baldwin非限定缴款计划收养协议(附件10.b.1(XXXVIII)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XLI)2019年Alexander&Baldwin非限定贡献计划收养协议(附件10.b.1(XXXIX)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XLII) Alexander&Baldwin，Inc.2021年高管简化激励计划，2021年2月22日生效(附件10.b.1(XL)以形成截至2021年3月31日的季度的10-Q表)。

    *所有展品列在10.b.1项下。是管理合同或补偿计划或安排。
21.1Alexander&Baldwin，Inc.截至2022年2月1日的子公司。
23.1德勤律师事务所的同意书日期为2022年2月25日。
31.1根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的首席执行官证书。
31.2根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302条通过的首席财务官证书。
32.根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906条通过的“美国法典”第18编第1350条规定的首席执行官和首席财务官证书。
95.煤矿安全信息披露。
101.以下信息来自Alexander&Baldwin公司截至2021年12月31日的会计年度的Form 10-K年度报告(格式为iXBRL)：(I)合并资产负债表，(Ii)合并经营报表，(Iii)合并全面收益表(亏损)，(Iv)合并现金流量表，(V)合并权益报表，(Vi)合并财务报表附注。(I)合并资产负债表；(Ii)合并营业报表；(Iii)合并全面收益表；(Iv)合并现金流量表；(V)合并权益表；(Vi)合并财务报表附注。(I)合并资产负债表；(Ii)合并营业报表；(Iii)合并全面收益表；(Iv)合并现金流量表；(V)合并权益表；(Vi)合并财务报表附注。
104.封面交互数据文件(格式为iXBRL，包含在附件101中)。
116

项目16.表格10-K总结
没有。


签名
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签名者代表其签署本报告。
亚历山大·鲍德温律师事务所(Alexander&Baldwin，Inc.)
(注册人)
2022年2月25日作者：克里斯托弗·J·本杰明(Christopher J.Benjamin)
克里斯托弗·J·本杰明
总裁兼首席执行官
根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。
签名标题日期
/s/Eric K.Yeaman董事会主席2022年2月25日
埃里克·K·耶曼
克里斯托弗·J·本杰明(Christopher J.Benjamin)总裁、首席执行官2022年2月25日
克里斯托弗·J·本杰明军官与董事
/s/布雷特·A·布朗执行副总裁兼2022年2月25日
布雷特·A·布朗首席财务官
/s/Clayton K.Y.Chun高级副总裁兼首席执行官2022年2月25日
克莱顿·K·Y·春(Clayton K.Y.Chun)会计干事兼主计长
/s/戴安娜·M·莱恩(Diana M.Laing)董事2022年2月25日
戴安娜·M·莱恩
/s/梁约翰·T·梁(John T.Leong)董事2022年2月25日
梁智鸿(John T.Leong)
/s/小托马斯·A·刘易斯(Thomas A.Lewis，Jr.)董事2022年2月25日
小托马斯·A·刘易斯
/s/Douglas M.Pasquale独立销售线索2022年2月25日
道格拉斯·M·帕斯夸莱董事
/s/Michele K.Saito董事2022年2月25日
齐藤米歇尔(Michele K.Saito)

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